===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) 2024 ÅRSREDOVISNING ===== SIDA 2 ===== Innehåll 1 INTRODUKTION 4 VD har ordet 8 SBB som investering 8 Operationella- och finansiella mål 12 Ekonomi och fastighetmarknad 14 VERKSAMHETEN 17 Fastighetsbestånd 17 Affärsområden 18 Projekt- och fastighetsutveckling 26 Intjäningsförmåga 30 Strategiska innehav 31 HÅLLBARHETSRAPPORT 33 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61 Fastigheter 65 Finansiering 66 Risk och känslighet 69 Bolagsstyrningsrapport 71 Förslag till vinstdisposition 73 FINANSIELLA RAPPORTER 75 Koncernens finansiella rapporter och noter 76 Moderbolagets finansiella rapporter och noter 120 Årsredovisningens undertecknande 138 Revisionsberättelse 139 ÖVRIGT 144 Definitioner 144 Beräkning av alternativa nyckeltal 146 Investor relations 150 1) Sida 61-138 avser den formella årsredovisningen. 92,8MDKR Total Fastighetsexponering 31 december 2024 SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera ökande driftöverskott” ”SBB:s intäkter utgörs av trygga kassaflöden från fastighetsförvaltning av social infrastruktur” 2 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 3 ===== 3 708MKR Hyresintäkter Jan-dec 2024 546 MKR Kassaflöde löpande verksamhet, före förändringar i rörelsekapital Jan-dec 2024 SBB fortsätter att leverera enligt strategin att dela upp bolaget i tre tydliga affärsområden. Vision 2030 SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden, med fokus på social infrastruktur . Genom lokal närvaro och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl- lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko- nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport. SBB:s hyresintäkter från samhällsfastig heter är kopplade till KPI och därmed inflations­ skyddade. s.18 s.34 s.19 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 3 ===== SIDA 4 ===== Bostad SBB äger huvudsakligen genom sitt dotterbolag, Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxt - områden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. Samhälle SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fast - igheter med offentligt finansierad verksamhet, såsom äldreboenden, offentliga kontor och kommunhus. Vilka utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. Utbildning SBB äger femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), benämnt ”SBB” alternativt ”koncernen” eller ”bolaget” i rapporten, grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärs- områden: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och en förmåga att stabilt öka intäkterna. Detta är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Aktiv förvaltning SBB har en egen lokal förvaltningsorganisation. Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver löpande förvaltning även aktivt med värdeska - pande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är en av bolagets priorite - ringar och bolaget styr förvaltningsverksam - heten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat genom energibesparande investeringar. Utöver att arbeta med traditionell fastighetsförvaltning arbetar SBB även med ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av tre intäktsgenererande strategier: • Byggrättsutveckling och nyproduktion • Investeringar i befintligt bestånd • Värdeskapande transaktioner Byggrättsutveckling och nyproduktion SBB arbetar aktivt med projektutveckling av social infrastruktur och skapar även värde genom en omfattande byggrättsutveckling. Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en långsiktigt, bärkraftig projektportfölj samt ger bolaget en plattform för organisk tillväxt. Investeringar i befintligt bestånd Investeringar i befintligt bestånd innebär driftnettohöjande investeringar i bolagets fastighetsbestånd. Det pågår kontinuerliga uppgraderingar av lokaler och fastigheter i nära samarbete med våra hyresgäster. Värdeskapande transaktioner SBB skapar betydande aktieägarvärde genom att realisera vinster då färdigutvecklade fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för att identifiera och fokusera resurserna på fast - igheterna med störst potential. Försäljningen av fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv köpare och säljare av både enstaka fastigheter och bestånd. 55,7 MDKR Fastighetsvärde 31 december 2024 92,8 MDKR Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 31 december 2024 5,5 % Hyrestillväxt i jämförbart bestånd januari-december 2024 8,66 KR Långsiktigt substansvärde per aktie 31 december 2024 7,1 % Driftnettoökning i jämförbart bestånd januari-december 2024 2,43 % Snittränta 31 december 2024 4 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 5 ===== Året i korthet 525 mkr värderat till balansdagens valutakurs. • Den 27 mars fattades vid extra bolagsstämma i SBB beslut, i enlighet med styrelsens förslag, om en riktad emission av högst 15 000 000 teckningsoptioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 500 000 kronor. Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet att överlåta teckningsoptionerna till nuvarande och framtida medarbetare i bolaget eller dess dotterbolag. • SBB har under april 2024 deltagit i börsintro- duktionen av Public Property Invest AS (PPI). I samband med börsintroduktionen överlät SBB fastigheter till PPI till ett bokfört värde om 1,7 mdkr, med tillhörande skulder om 0,4 mdkr, i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat nedskrivning av fastigheter om -874 mkr hänför- ligt till utspädningseffekten och i samband med fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten skatt om 129 mkr lösts upp. Total resultateffekt uppgår därmed till -745 mkr. Se not 33 för ytterligare beskrivning av transaktionen. • SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning för 2023. Där justerades vissa resultat- och balansposter jämfört med bokslutskom- munikén som publicerades den 27 februari 2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för bokslutskommunikén som finns tillgänglig på SBB:s hemsida. Kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581). • Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209). • Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämför - bart bestånd. • Förvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 728 mkr (2 304). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 546 mkr (1 222). • Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill ingår med 1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -5 422 mkr (-13 321). - Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt ingår med -351 mkr (-227) och Nedskrivning goodwill ingår med -1 076 mkr (-). - Resultat från joint ventures och intresse- företag ingår med -1 611 mkr (-5 560). - Finansiella poster ingår med 98 mkr (-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 1 138 mkr (36) och valuta - kursdifferenser med -328 mkr (-144). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -193 mkr (-2 580). • Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr (-21 874) efter uppskjuten skatt om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 55 653 mkr (73 205). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81) per aktie före utspädning. • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (-) eller D (-). För mer information, se vinstdisposition på sida 62. Viktiga händelser under året • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström. • Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses användas till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder. • Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obli- gationer och hybridinstrument för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 5 ===== SIDA 6 ===== • SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint ventu- re-bolag, SBB Social Facilities AB, tillsammans med Castlelake. I samband med etableringen av joint venture-bolaget frigjordes likvida medel till SBB genom ett låneavtal mellan SBB Social Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer drivas och förvaltas av SBB Social Facilities genom ett förvaltningsavtal med SBB. • SBB har under andra kvartalet delat upp sina samägda bolag Unobo AB och SBB Kåpan Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen respektive Kåpan Tjänstepension. SBB har i och med detta sammanlagt övertagit 6 500 lägenheter fördelade på 75 fastigheter om totalt cirka 428 000 kvm. Fastigheterna blir en del av Sveafastigheter. • Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt att genomföra en obligatorisk betalning av uppskjuten ränta avseende hybridvärdepap- per. Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3 juli 2024. • SBB genomförde ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som aktier i eget förvar. • Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omval- des Lennart Schuss, Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert som styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till ny styrelseordförande. • Den 2 juli betalades den vinstutdelning som beslutades av Årsstämman den 28 april 2023 ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024. • Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligationerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobliga- tioner. • Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av obligationer där innehavare av obligationer och hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbo- lag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot likvid och obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafast- igheter. Sammanlagt utbyttes obligationer och hybridobligationer till ett nominellt värde om 275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transak- tionerna gav upphov till en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till obligationer och har redovisats som resultat förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till hybridobligationer som har redovisats som ökning av eget kapital hänförligt till stamaktieä- garna i tredje kvartalet. • Den 28 augusti meddelades att SBB:s intres- sebolag Nordiqus säkrat en refinansiering om 8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus finansiering erhållit en investment grade rating baserad på metod för kreditvärdering av infrastruktur. • Den 1 oktober meddelade SBB att man tar hem den ekonomiska förvaltningen med en förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full effekt från och med 2026. • Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel- innehav för SBB inom affärsområde bostäder. Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio- nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva- rande 44 procent av det totala antalet aktier i Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till 39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings- åtgärder och per den 31 december 2024 äger SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent. Försäljningen inbringade 3 065 mkr. • Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings- skrivelse från Finansinspektionen angående den granskning avseende årsredovisningen 2021 som Nämnden för svensk redovisnings- tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i april 2024. Granskningen, som redogjorts för i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde- ringar av fastigheter och förvärv upptagna i årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 respektive 2020. SBB har inkommit med svar till Finansinspek- tionen den 19 november. Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan kommer adresseras i den finansiella rap- porteringen för 2025 eller senare, beroende på när granskningarna slutförs. • Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om att avyttra fastigheterna del av Ångpannan 10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i Västerås till Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms frigöra omkring 300 mkr i likvida medel. • I november erhöll SBB:s intressebolag, Public Property Invest ASA, investment grade betyget BBB med positiva utsikter från Fitch. • I november ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade vilket innebär att hela transaktionslikviden tillfaller SBB. • Under november och december mottog SBB ytterligare brev från obligationsinnehavare som uttryckt sin avsikt att accelerera euroobligationer under EMTN-programmen. Sammanlagt uppgår de respektive hävdade innehaven till ett totalt nominellt belopp om cirka 128 mEUR. Efter kvartalets utgång har berörda obligationsinnehavare återkallat samtliga rättsliga förfaranden. • I december tillsattes valberedningen inför årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan, Rikard Svensson, Leif West, Christopher Johansson och Lennart Sten. • Den 10 december lämnade SBB återköps- och utbyteserbjudande avseende utvalda obliga- tioner med ett sammanlagt nominellt belopp om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 18 december och innebar i korthet att 95 procent av de utestående befintliga seniora icke-säkerställda obligationerna deltog i erbjudandet och 93 procent av de utestående obligationerna byttes från obligationer i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) och ersattes av obligationer i Samhällsbygg- nadsbolaget i Norden Holding AB (publ). Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr i nya icke-säkerställda obligationer med fem procent fast ränta och med förfall 2029. Totalt återköptes befintliga seniora icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr med förfall i januari 2025. De nyemitterade obligationerna har efter utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. • SBB har under december månad förvärvat sina samägares 50 procentiga aktieandelar i två bolag som tidigare ägts tillsammans med Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvär- det uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband med tillträdena en positiv total likviditetseffekt om 5 mkr. • SBB och Genova har i december via sitt samägda bolag avtalat om att avyttra byggrät- ter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktio- nen bedöms innebära en positiv resultateffekt om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det samägda bolaget. Viktiga händelser efter årets utgång • Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkal- lat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. • Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI. • I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har genom sitt gemensamma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar pro- jektet rörande det nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i likvida medel. 6 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 7 ===== Börsnoteringen av Sveafastigheter En notering och breddning av Sveafastigheters aktieägarbas ger bolaget goda förutsättningar att dra nytta av sin unika marknadsposition och få rätt förutsättningar för tillväxt. Med en foku - serad ledning avses verksamheten effektiviseras med ökad lönsamhet som följd, vilket både SBB och övriga aktieägare i Sveafastigheter drar nytta av. Från SBB:s perspektiv var ägarspridningen en fortsättning på strategin att decentralisera koncernstrukturen genom att etablera hel- och delägda affärsenheter. SBB gynnas av att eta - blera affärsenheter som självständigt kan öka flexibiliteten avseende finansiering, förbättra den finansiella rapporteringen, öka specialise - ringen, möjliggöra snabbare beslutsfattande, främja ett närmare samarbete med hyresgäster och ytterligare skapa värde. Vidare förväntar sig SBB att noteringen kommer att stärka balansräkningen och därigenom förbättra SBB:s finansiella ställning. Om Sveafastigheter Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel, Bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsen - gagemang och starkt hållbarhetsarbete. Med en egen och lokal förvaltningsorganisation fokuserar Sveafastigheter på aktiv fastig - hetsförvaltning för att driva organisk lönsam tillväxt med fokus på nöjda hyresgäster och kostnadskontroll. Dessutom har Sveafastigheter utvecklat en väl standardiserad process för renoveringar och utvärderar kontinuerligt lägenheter när de är vakanta. Bolaget har en historik av att genomföra renoveringar med god lönsamhet, vilket skapar värde för både hyresgäster och Bolaget. Med en strukturell efterfrågan på bostäder i hela Sverige och i de regioner där Sveafastig - heter äger fastigheter har Koncernen bedrivit och kommer även fortsättningsvis att bedriva nyproduktion av fastigheter, främst i Stockholm -Mälardalsregionen. Med en lång närvaro på marknaden har Sveafastigheters interna projektorganisation etablerat ett välrenomme - rat rykte för pålitlighet och ansvarstagande, vilket är avgörande i utvecklingsprocessen med kommuner. Sveafastigheter, som bildades genom en sammanslagning av SBB:s bostadsfastighets - bolag, Sveafastigheter Bostadsutveckling, Hemvist och Unobo, äger direkt 28,1 mdkr i bostadstillgångar per 31 december 2024, varav 24,8 mdkr avser fastigheter fördelade på 14 669 lägenheter i 263 olika fastigheter. Därutöver har Sveafastigheter cirka 1 030 lägenheter under pågående byggnation, varav de som färdigställts under kommande 12 månader, som tillsammans med fastigheterna i förvaltning kommer att generera ett driftnetto med en årlig intjäningsförmåga om cirka 1 061 mkr. Sveafastigheters ambition är att fortsätta skapa värde för aktieägarna och har som mål att över en konjunkturcykel uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt om minst 12 procent i substansvärde per stamaktie. Sveafastigheter strävar efter att uppnå detta mål genom att fokusera på en effektiv fastighetsförvaltning med fokus på nöjda hyresgäster, ökad ekonomisk uthyrnings - grad och minskade kostnader samt genom att renovera minst 2 000 lägenheter under de kommande fem åren. Därutöver, och för att stödja substansvärdetillväxten, har Sveafast - igheter som mål att under de kommande fem åren byggstarta minst 600–800 lägenheter årligen och kontinuerligt öka projektportföljen genom att erhålla och förvärva markanvisningar och byggrätter för minst 800 lägenheter årligen. Som ett resultat av detta siktar Sveafastig - heter på att öka överskottsgraden, inklusive fastighetsadministration, till över 70 procent inom de kommande fem åren och samtidigt, över tid, bibehålla en stark balansräkning med en belåningsgrad mellan 40–50 procent. SBB fortsätter att konsolidera Sveafastigheter. Den 18 oktober, 2024 inleddes handeln för Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”) på Nas- daq First North Premier Growth Market, vilket markerar bolagets inträde som börsnoterat bolag. Sveafastigheter har innan noteringen varit ett helägt dotterbolag inom SBB-koncernen. Sveafastigheter är ett nyckelinnehav för SBB inom affärsområdet bostäder. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 7 ===== SIDA 8 ===== Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 7,1 procent Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB valt att sälja tillgångar och amortera på skuld för att för - bättra den finansiella ställningen. I jämförbart bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent under året och driftnettot ökar med 7,1 procent. Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende samhällsfastigheter Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de senaste tre åren och SBB har fått god hyrestill - växt tack vare inflationsindexerade hyresavtal avseende samhällsfastigheter. Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär att mer resurser behövs och kommer att läggas på att bibehålla befintliga och att erhålla nya hyresgäster. Ett mål är att återkommande gene - rera projektvinster samt att höja hyresintäkter genom högre hyresnivå, större ytor och lägre vakans. En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret för kassaflödesfastigheter med betydande utvecklingspotential från förvaltningsorganisa - tionen till SBB:s projekt och fastighetsutveck - lingsavdelning, som kan driva värdeskapande åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent vid årsskiftet och endast små förändringar noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig har större förutsättningar för att flytta resurser till fastighetsförädling, vilket leder till högre utnyttjande av fastighetsbeståndet. Under 2024 avyttrade SBB flera projekt, som realiserades med gott resultat. Till exempel tog SBB tillsammans med K2A fram ett projekt där en central fastighet i Västerås ska utvecklas till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi har avtalat om att sälja projektet med tillträde under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli 300 mkr under kommande år. Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Över - enskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska jämföras med totala projektkostnader om 573 mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 19 procent. Bostadshyror med potential SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare positiva effekter på intäkter och kostnader. Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter direkt och i JV med Morgan Stanley med ett totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr. VD har ordet Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna i Sverige snabbare än inflationen, där en förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallö - neökningar och välfärdsförbättring. På kort sikt finns chans till extra god hyres - utveckling då bostadshyror som regel reagerar på generella prisökningar i samhället, vilka varit betydande de senaste åren. Allt som allt ser det ljust ut för bostäder under 2025. Hållbarhet fortsatt i fokus SBB har under året tagit stora steg framåt i sitt hållbarhetsarbete. Bland annat har konkreta åtgärdsplaner för att höja energiprestandan för cirka 220 fastigheter tagits fram. Åtgärdspla - nerna ska genomföras under de närmaste åren och kommer att resultera i en kraftigt minskad energianvändning och minskat klimatavtryck samtidigt som de ökar bolagets driftnetto och minimerar riskerna i förhållande till de energi - prestandakrav som väntas införas inom 5–10 år. SBB engagerar sig även aktivt sina dotterbolag och intressebolag för att även de ska bidra till energiomställningen och minska sina risker. Stärkt organisation, höga centrala kostnader Dotterbolag och intressebolag har fått kvalifice - rad personal och förbättrad struktur. Centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten och genomföra strukturella förbättringar. Vid årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisys - tem vilket initialt driver kostnader men på sikt ger besparingar om 25 mkr per år. De centrala administrationskostnaderna har påverkats av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. En väsentlig del av kostnaderna kommer direkt eller indirekt från den avklarade tvisten med en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s obligationslån. Tvisten skapade ett för externa bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöj - SBB äger lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden och bostäder i Sverige. 8 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 9 ===== liggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget, vilket föranledde mer komplexa åtgärder. Målet är att fram till utgången av 2025 höja kvaliteten och normalisera den centrala kost - nadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning. Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till att använda kostnadseffektiva strukturer och att enklare agera i såväl bank- som kapitalmarknad. Snittränta 2,4 procent SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta. I slutet av året var snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter ligger snitträntan på 2,2 procent. Skulder som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,4 procent. Kommande år bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre finansiella kostnader. Under 2024 återköpte och omstrukturerade SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna. Eget kapital tillsköts genom nyemissioner i Sveafastigheter och Public Property Invest, vilket tillsammans med en bättre struktur skapat en bättre finansiell situation för SBB-koncernen och dess intressenter. Ökad förmåga att förbättra den finansiella situationen Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt i fastighetsbranschen kommer att ske på attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl eget som lånat kapital. Bolagen har under året en god möjlighet att förbättra sin finansiella riskprofil eller planera offensiva satsningar. När riskpremier sjunker och när fler planerar offensiva satsningar påverkas fastighetspriser positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen var det sista året med en negativ värdeutveck - ling på fastigheter för denna konjunkturcykel. Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4 procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip oförändrade. Värdeförändringen kan också jämföras med en inflation om cirka 20 procent sedan slutet av 2021. Kostnaden för nyupplåning har utvecklats positivt för fastighetsbolag under 2024. De kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till 2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter årsskiftet. De femåriga räntorna både började och slutade 2024 på knappt 2,5 procent. Kreditmarginalerna för femåriga fastighets - obligationer med kreditrating BBB halverades under 2024 från 3 procent till 1,5 procent. Det gör att allt fler emissioner av obligationer genomförs och att fastighetsbolagen kan passa på att stärka likviditet och förlänga sin ränte- och kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud och prissättning på bankfinansiering är mer trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning. Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinansie - ringsrisker och på sikt positiva värdeförändringar på fastigheter ger SBB ökad förmåga att sänka skuldsättning och öka likviditeten. Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är priori - terat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter som planeras att avyttras och utlåning till delägda strukturer som ej kommer att förlängas. Det ger ytterligare renodling samt likviditet för kommande låneförfall. Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus på kärnverksamheten Av finansiella skäl skapade SBB två joint ventures med Castlelake under 2024 utöver det som redan ingåtts med Morgan Stanley under 2023. Sedan dess har förutsättningarna i marknaden förbättrats avsevärt och en potentiell upplösning av strukturerna bedöms kunna påverka SBB:s intjäning markant positivt. Sammantaget har SBB minskat antalet delägda strukturer kraftigt och löst upp samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med denna renodling är att skapa stora transparenta bolag med fokus på sin kärnverksamhet och med god tillgång på såväl eget som lånat kapital. Renodlingen kommer fortsätta. Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastig - heter som därefter noterades på Nasdaq First North. Sveafastigheter är nu Sveriges största renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot har extra goda förutsättningar att utvecklas starkt tack vare god generell hyresutveckling i marknaden samt planerade förbättringsåtgär - der. Projektverksamheten inom Sveafastigheter kommer skörda vinster under 2025 och framåt, det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafast - igheter starkt med 42 procent belåningsgrad och en snittränta på 3,27 procent. Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbild - ningsfastigheter, har börjat ge aktieutdelning samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll Nordiqus finansiering investment grade och har numera löst all bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmarknaden. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress förbättra den löpande verksamheten. De kan även dra nytta av sina ledande plattformar och sin finansiella styrka för att hitta tillkommande affärsmöjligheter. SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan av bostäder och utbildningsfastigheter är samhällsfastigheter, där äldreboenden är den största exponeringen. Behovet av äldreboenden kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det potential för högre intäkter. Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i börsintroduktionen av Public Property Invest som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt fastighetsbestånd och förbättra verksamheten. PPI är ett norskt bolag som äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge, Sverige och Finland primärt inom segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public Property Invest fick ratingbetyget investment grade BBB av Fitch under december. Ett mål för kommande år är att skapa rätt förutsättningar för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat, men är långt från klara med att strukturera SBB:s samhällsfastigheter. Förbättringsarbetet fortsätter i medvind SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt bra jobb. Att genomföra alla de förändringar som SBB gör kräver dedikerad personal med hög arbetskapacitet och kompetens. SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftö- verskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot en transparent och effektiv bolagsstruktur där fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till rimligt pris. Sjunkande fastighetspriser och en kärv finansieringsmarknad präglade 2023 och första halvåret 2024. Min bedömning är att vinden vände i marknaden i mitten av 2024, och det tar ett antal kvartal innan det börjar synas i alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra aktieägare och övriga intressenter och känner oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och operationella fokus. Leiv Synnes Verkställande Direktör SBB har operationell styrka och ökad förmåga att förbättra den finansiella situationen. ” SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 9 ===== SIDA 10 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 31 december 2024 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. SBB genomförde under andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D, vilka klassificeras som aktier i eget förvar. Stängningskursen på stam- aktien av serie B var 4,53 kr, serie D var 6,595 kr per 2024-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 6 590 mkr och serie D var 984 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 28 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 147 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2024-12-31 2023-12-31 B-aktier 4,53 5,06 D-aktier 6,60 6,05 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-dec 2024 jan-dec 2023 B-aktier 147 269 D-aktier 11 13 Aktien Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm. B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 4 6 8 10 FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2024 OktJul Sep Nov Dec SEK SBB D 2 4 6 8 10 6 8 10 12 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2024 OktJul Sep Nov Dec 10 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 11 ===== Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 fanns 194 858 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 14,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna Ägarna Ägarstrukturen per 2024-12-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,60% Dragfast AB 36 163 467 37 000 000 - 4,44% 11,27% Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68% Vanguard - 48 869 148 6 749 115 3,37% 1,57% Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23% Avanza Pension - 32 554 601 18 104 108 3,07% 1,43% Futur Pension - 32 840 065 2 317 411 2,13% 0,99% Handelsbanken Fonder - 30 333 727 4 249 482 2,10% 0,98% BlackRock - 26 934 552 224 1,63% 0,76% Marjan Dragicevic - 26 000 000 - 1,58% 0,73% Swedbank Försäkring - 21 463 028 3 458 194 1,51% 0,70% Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66% Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00% 0,46% Storebrand Fonder - 16 313 258 - 0,99% 0,46% Frederik W. Mohn - 15 000 000 - 0,91% 0,42% Övriga - 834 179 121 113 075 592 60,17% 28,03% Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100% 100% Aktier i eget förvar - - 44 657 779 Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100% Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2023 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2024; Leif West (ordförande), Ilija Batljan, Rikard Svensson, Christopher Johansson och Lennart Sten. av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D understiger två kronor per aktie och år ska utdelningsbegränsningen räknas upp med ett belopp med vilket utdelningen understigit två kronor. Vid årsstämma den 28 juni 2024 beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid årsstämma som är planerad till den 13 maj 2025 kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier av Serie D, allt annat lika, uppgå till fyra kr. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk- ningen av antal aktier. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 11 ===== SIDA 12 ===== SBB har sedan starten arbetat med tydliga och högt ställda mål i syfte att leverera aktie ägarvärde över tid. Mål Finansiella mål Operationella mål Utdelningspolicy Substansvärde Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie A och B som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 12 procent per år Ledande bolag Skapa effektiva och ledande bolag inom alla affärsområden Driftnetto Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst KPI + 1 procent Energi Energieffektivisera fastigheter till 2030 • alla fastigheter når energiklass E som lägst • förbättra majoriteten av fastig - heter minst en energiklass. Koldioxidneutral år 2030. Rating Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst Utdelning Bolagets struktur ska möjliggöra stigande utdelningar när investment grade rating uppnåtts. 12 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 13 ===== SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 13 ===== SIDA 14 ===== Makroekonomi 2024 var ett år som präglades av både utmaningar och försiktiga framsteg i den globala ekonomin. Inflationstakten stabiliserades i många länder, och i Sverige sjönk den till 1,5 procent i december – något under Riksbankens mål på 2 procent. Samtidigt kämpade flera ekonomier med låg eller obefintlig tillväxt. Sverige gick in i en lågkonjunktur med en blyg - sam BNP-tillväxt på 0,6 procent för året, långt under det historiska snittet på 2 procent sedan 1970. Även Tyskland, tidigare en tillväxtmotor i Europa, upplevde ytterligare ett år med krympande ekonomi. För att motverka lågkonjunkturen inledde många centralbanker räntesänkningscykler under året. I Sverige sänkte Riksbanken räntan fem gånger, från 4,0 procent till 2,5 procent, samtidigt som Federal Reserve genomförde en dubbelsänkning i september och ECB sänkte sin ränta med en procentenhet. Räntesänkningarna bidrog till att stimulera både konsumtion och investeringar, men de fulla effekterna förväntas synas först under kommande år. Arbetsmarknaden visade på fortsatt mot - vind i Sverige, där arbetslösheten ökade från 6,6 procent till 7,1 procent vid årets slut. Antalet konkurser steg markant med 23 procent jämfört Ekonomi och fastighetsmarknad med 2023, vilket reflekterar de ekonomiska utmaningarna. Geopolitiska spänningar fortsatte att dominera, särskilt med konflikten mellan Israel och Hamas som påverkade råvarumarknaderna. I USA skapade Donald Trumps återkomst osäkerhet kring framtida handelsrelationer med Kina och NATO:s stabilitet. Trots detta finns förhoppningar om att samordnade räntesänk - ningar och andra stimulansåtgärder kommer att stödja en gradvis ekonomisk återhämtning. Fastighetsmarknaden i Sverige Till skillnad från 2023 har 2024 karaktäriserats av en viss återhämtning på den svenska fastighetsmarknaden. En minskning av inflationsnivåer och räntesänkningar skapade något bättre förutsättningar, vilket resulterade i en högre aktivitet på transaktionsmarkna - den. Trots detta är transaktionsvolymerna fortfarande avsevärt lägre än de historiska toppnoteringarna. Finansieringsläget fortsätter att vara en utmaning, men kapitalstarka aktörer har utnyttjat möjligheter att förvärva premium - tillgångar, särskilt inom bostäder och kontor. Den totala transaktionsvolymen summe - rades under året till cirka 140 miljarder SEK, där antalet affärer uppgick till 342 stycken. Utländska investerare visade ett avtagande intresse under året, och deras andel av transaktionerna sjönk till 17 procent, jämfört med 29 procent under 2023. Dessutom var de utländska nettoinvesteringarna negativa, då försäljningarna av svenska tillgångar översteg nyinvesteringarna. Segmentsvis uppgick bostadsfastigheter till den största andelen av transaktionsvolymen under året med 31 procent, motsvarande 42,8 miljarder SEK, vilket innebar en kraftig ökning från 2023 års volym om 22,5 miljarder SEK. Kontorsfastigheter utgjorde den näst största andelen, med 26 procent och ett värde på 36,7 miljarder SEK. Lager, logistik och industri stod för 18 procent, medan handel stod för 8 procent, samhällsfastigheter och ”övrigt” (mark, hotell etc.) stod för, 7 respektive 10 procent. För den geografiska spridningen av den totala transaktionsvolymen stod Stockholmsre - gionen fortsatt i centrum och utgjorde 45 pro - cent av det totala investerade kapitalet under året. Intresset för regionstäder och mindre orter förblev stabilt med 28 respektive 13 procent, medan Göteborg och Malmö tillsammans uppgick till 14 procent av transaktionsvolymen. 140 MDKR Transaktionsvolymen Sverige, 2024 342 st Antal transaktioner i Sverige, 2024 1) Källa: Newsec En minskning av inflationsnivåer och räntesänkningar skapade något bättre förutsättningar, vilket resulterade i en högre aktivitet på transaktionsmarknaden i Sverige. 14 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 15 ===== Bostäder Bostadssegmentet summerades till 42,8 miljarder SEK under året och återtog sin position som det största segmentet på transaktions - marknaden, med en andel på 31 procent av den totala transaktionsvolymen. Segmentet har fortsatt att visa stabilitet och långsiktig attraktivitet, trots utmaningar kopplat till stigande räntor. Historiskt har fastighetsägare blivit kompenserade för inflationen, även om hyresjusteringar sker med viss fördröjning, och de senaste hyresförhandlingarna visar att så är fallet även denna gång. Då bostadsmarknaden är reglerad och hyresjusteringarna nu överstiger inflationen, samtidigt som kostnadsutvecklingen följer inflationen, väntas driftnettot öka betydligt i närtid. Under 2024 har bostadsbyggandet fortsatt att påverkas av regleringar och ekonomiska faktorer, vilket har lett till en avmattning i byggtakten. Enligt Boverkets prognoser väntas endast 40 000 bostäder ha färdigställts under året, vilket är långt under det bedömda årliga behovet på 52 300 bostäder. För 2025 beräknas byggtakten minska ytterligare till 33 000 färdigställda bostäder. Denna utveckling riskerar att förvärra den redan påtagliga bostadsbristen, särskilt i storstadsregioner som Stockholm, där efterfrågan överstiger utbudet och betalningsviljan ofta är högre än genomsnittliga hyresnivåer på grund av hyresregleringen. Samtidigt finns tecken på att det framtida behovet av nya bostäder kan dämpas något på grund av svagare befolkningstillväxt. Låga födelsetal och en minskad invandring innebär att efterfrågan på nya bostäder på längre sikt kan bli lägre än tidigare prognoser antytt. Dock kvarstår ett stort eftersatt behov, då bostads - byggandet under lång tid legat under den nivå som krävs för att möta marknadens behov. Antalet kommuner med bostadsbrist är fortsatt högt, med 148 av 290 kommuner som rapporterar underskott på bostäder enligt bostadsmarknadsenkäten 2024. Även om detta är en förbättring jämfört med föregående år, där 180 kommuner rapporterade bostadsbrist, för- väntar sig 173 kommuner att underskott kommer råda inom tre år, vilket speglar fortsatt oro för framtida bostadsbrist. Den minskade byggtakten har redan skapat betydande utmaningar för bostadsmarknaden, med risk för trångboddhet och svårigheter för unga att etablera sig. Samhällsfastigheter Under 2024 har samhällsfastighetssegmentet haft en något svagare start, men aktiviteten ökade markant under fjärde kvartalet, då över hälften av årets transaktioner genomfördes. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 9,6 miljarder SEK, vilket är en minskning från föregående år då volymen var 12,9 miljarder SEK. Segmentets andel av den totala transak - tionsvolymen minskade från 12 procent 2023 till 7 procent 2024, men den ökade aktiviteten under årets slut kan indikera att marknaden återhämtar sig. Den största delen av transaktionerna inom segmentet utgjordes av äldreboenden. Den demografiska utvecklingen fortsätter att driva efterfrågan, där den växande äldre befolkningen i Sverige skapar ett stort behov av fler vård- och omsorgsplatser. Samtidigt har fastigheter kopplade till försvar och säkerhet blivit en allt viktigare del av segmentet. Den ökade geopoli - tiska osäkerheten har lett till större satsningar på infrastruktur för försvar och krisberedskap, vilket förväntas vara en drivande faktor för långsiktig efterfrågan. Utbildningsfastigheter Under 2024 har utbildningsfastighetssegmentet visat en marginell ökning i aktivitet jämfört med föregående år. Totalt genomfördes nio transaktioner till ett sammanlagt värde av 1,5 miljarder SEK, vilket är en ökning från 2023 års sju transaktioner värda 1,2 miljarder SEK. Den geografiska spridningen av dessa transaktioner var relativt jämn över landet, dock med en betydande andel i Stockholmsområdet. Parallellt med transaktionsaktiviteten fortsätter sektorn att anpassa sig till förändrade undervisningsformer. Antalet distansstude - rande för högre studier har ökat successivt och uppgick till 40 procent av de sökande inför höstterminen 2024, vilket var en procentenhet högre än föregående år. Även om distansut - bildningar generellt sett minskar behovet av traditionella undervisningslokaler, väntas de snarare komplettera än ersätta fysisk närvaro, vilket fortsatt driver efterfrågan på flexibla och moderna utbildningsmiljöer. Detta gäller dock främst högre utbildning, medan distansstudier inte är aktuellt för yngre elever, vilket innebär att efterfrågan på lokaler för förskolor, grund - skolor och gymnasieskolor förblir stabil. Antalet sökande till högre utbildning har fort- satt att öka och uppgår nu till nästan 500 000, en ökning med 31 procent sedan 2010. Efter en kort nedgång under 2022 har antalet sökande återigen vuxit kraftigt under både 2023 och 2024. Denna utveckling har bidragit till att vissa lärosä- ten ser över sin lokalanvändning för att möta en ökad efterfrågan på utbildningsfaciliteter. Utvecklingen inom segmentet påverkas även av regionala demografiska förändringar, där efterfrågan på utbildningslokaler är hög i vissa områden men mer avvaktande i andra. Trots en långsiktig trend med svagare födelsetal och lägre befolkningstillväxt ser många kommuner fortsatt ett stabilt eller till och med ökat behov av utbildningslokaler i växande stadsregioner och områden med stora nyproduktionsprojekt. Norge Fastighetsmarknaden i Norge Transaktionsvolymen i Norge uppgick under 2024 till 87,8 miljarder NOK, vilket är en ökning med 53 procent jämfört med föregående år då volymen var 59 miljarder NOK. Utvecklingen kan förklaras av en mer gynnsam skuldmarknad, vilket har bidragit till större optimism och fler affärer där köpare och säljare har närmat sig varandras prisförväntningar. Den ökade trans - aktionsaktiviteten har i sin tur lett till en ökad likviditet på marknaden. En tydlig majoritet av det investerade kapitalet kom fortsatt från inhemska investerare, medan utländska investe - rare stod för 15 procent av den totala volymen, vilket är något lägre än fjolårets siffror. Segmentvis stod övriga fastigheter för 26 procent av den totala transaktionsvolymen, tätt följt av kontor som stod för 25 procent. Logistik, lager och industri utgjorde 18 procent, medan handelssegmentet stod för 11 procent. Bostadssegmentet och samhällsfastigheter utgjorde 9 respektive 6 procent, tätt följt av hotellsegmentet som svarade för 5 procent av den totala transaktionsvolymen. En stod del av affärerna har även i år skett i Oslo, vilket attraherade 45 procent av det investerade kapitalet. Bergen, Stavanger och Trondheim utgjorde tillsammans 21 procent, medan östra Norge utgjorde 13 procent. Resterande delar av Norge stod för 21 procent av transaktionsvolymen. Samhällsfastigheter Under 2024 landade transaktionsvolymen för samhällsfastigheter på 5,6 miljarder NOK och utgjorde 6 procent av den totala transaktionsvo - lymen i Norge, en nedgång från föregående års 14 procent. Affärerna var geografiskt spridda över landet, men majoriteten av transaktio - nerna gällde myndighetsbyggnader. I likhet med hela den norska fastighetsmarknaden präglades segmentet av en stark närvaro av inhemska köpare, medan internationella investerare i stor utsträckning förhöll sig avvaktande. Efterfrågan på högkvalitativa samhällsfast - igheter förblir stark, där behovet av modern och hållbar infrastruktur är stort. Hållbarhet fortsätter att vara en central aspekt, med fokus på energieffektivitet och miljövänliga byggnader. Trots ekonomiska utmaningar visar samhällsfastighetssektorn i Norge på mot - ståndskraft och anpassningsförmåga, med en stabil efterfrågan. Utbildningsfastigheter Under 2024 har utbildningsfastighetssegmentet i Norge uppvisat en viss ökning i transaktions - aktivitet jämfört med föregående år, även om antalet affärer fortfarande är begränsat. De genomförda transaktionerna har omfattat både förskolor och gymnasieskolor. På utbildningssidan har årets antagningsom - gång till högre studier präglats av en historiskt hög tillgång på studieplatser, vilket har lett till att fler studenter än någonsin tidigare har antagits till sitt förstahandsval. Denna utveckling kan komma att påverka efterfrågan på utbildningsfastigheter, särskilt i de områden där antalet studenter ökar. Samtidigt kvarstår utmaningar kopplade till förändringen av Norges policy för studieavgifter Källa: Newsec 2024 har karak- täriserats av en viss återhämtning på den svenska fastighets- marknaden.” SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 15 ===== SIDA 16 ===== för internationella studenter, som trädde i kraft hösten 2023. Med en betydande minskning av antalet sökande från länder utanför EU kan vissa universitet och högskolor behöva anpassa sina framtida lokalbehov. Parallellt med detta förblir behovet av förskolor och skolor stabilt eller växande i många kommuner, särskilt i områden med stark inflyttning och utveckling. Den övergripande bilden av utbildnings - fastighetssegmentet är således en försiktig återhämtning i transaktionsvolymer. Finland Fastighetsmarknaden i Finland Den totala transaktionsvolymen för Finland minskade med 22 procent under 2024 och uppgick till 2,1 miljarder EUR, jämfört med 2,5 miljarder EUR föregående år. Marknaden har fortsatt att präglas av osäkerhet, men förväntade fortsatta räntesänkningar under 2025 kan bidra till en återhämtning. Utländska investerare stod för 37 procent av den totala volymen, vilket är en förändring från föregående år då utländska aktörer dominerade marknaden med en andel om 56 procent. Den geografiska fördelningen följer samma mönster som Norge och Sverige, där en stor andel, 42 procent, investerades i huvudstaden Helsingfors, medan Tammerfors, Åbo, Uleåborg stod för 12 procent av den totala transaktions - volymen. Dock stod övriga delar av landet för hela 46 procent av volymen. Segmentsvis stod bostäder och Lager-, logistik- och industrisegmentet för den största andelen av den totala transaktionsvolymen om 29 procent var. Samhällsfastigheter stod för 22 procent, handel och kontor stod för 11 respektive 6 procent av den totala volymen, medan ”övrigt” utgjorde 3 procent. Samhällsfastigheter Efter en avvaktande transaktionsmarknad under 2023 har intresset för segmentet ökat under 2024. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 460 miljoner EUR, vilket motsvarar en mindre nedgång jämfört med föregående år men en något högre andel av den totala transaktionsmarknaden, där segmentet nu utgör 20 procent. Trots en fortsatt utmanande marknadsmiljö bibehåller samhällsfastigheter sin attraktionskraft, särskilt bland investerare som söker stabila och långsiktiga kassaflöden. Under året dominerades transaktionerna av hälso- och sjukvårdsfastigheter, med en investeringsvolym om 273 miljoner EUR. Äldreboenden noterade mer begränsade volymer på 30 miljoner EUR. Internationella investerare fortsatte att spela en betydande roll på marknaden och stod för cirka 42 procent av den totala transaktionsvolymen, vilket visar på ett fortsatt intresse från både nordiska och globala aktörer. Långsiktiga fundament talar för en fortsatt stark marknad inom samhällsfastigheter, särskilt med tanke på det växande behovet av moderna äldreboenden. Finland har den största andelen äldre i Norden och beräknas behöva över 700 nya äldreboenden fram till 2040, vilket understryker segmentets strukturella efterfrågan. Samhällsfastigheter förblir därmed en viktig del av den finska fastighetsmarknaden och fortsätter att erbjuda stabila investerings - möjligheter i en osäker omvärld. Utbildningsfastigheter Under 2024 noterades en viss ökning i transaktionsaktiviteten för utbildningsfastig - heter i Finland, även om antalet affärer förblev begränsat. Transaktionsvolymen för segmentet landade på 61 miljoner EUR. De flesta av dessa transaktioner, trots det begränsade antalet, ägde rum i Helsingforsregionen och avsåg främst fastigheter för låg- och mellanstadie - skolor. Finlands befolkningstillväxt drevs nästan uteslutande av immigration, då födelseantalet nådde rekordlåga nivåer för tredje året i rad. Befolkningstillväxten drevs i hög grad av flyktingar från Ukraina och var den starkaste sedan 1956. Befolkningen ökade med cirka 33 000 personer till 5,64 miljoner vid årets slut. Antalet ansökningar till högre utbildning ökade med 5 procent jämfört med föregående år, med fortsatt högt intresse från utländska studenter. Befolkningstillväxten indikerar en stabil efterfrågan på utbildningslokaler, särskilt inom högre utbildning. Samtidigt har grundskolan och gymnasiet krävt modernisering och uppgra - dering av befintliga utbildningsanläggningar, vilket kan leda till omfattande renoveringar och nybyggnation. Trots regionala skillnader ser många kommuner ett fortsatt stabilt eller ökat behov av förskolor och skolor, särskilt i Helsingforsregionen och andra tillväxtområden. Danmark Fastighetsmarknaden i Danmark Fastighetsmarknaden i Danmark har under 2024 präglats av stabilitet och en gradvis återhämtning efter en svag inledning av året. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 44,9 miljarder DKK, vilket innebär en ökning med 15 procent jämfört med föregående års nivå på 31,3 miljarder DKK. Marknaden har gynnats av fallande räntor och en kontrollerad inflation, vilket förbättrat utsikterna för kommande år. Bostadssegmentet stod för den största andelen av transaktionsvolymen och utgjorde 46 procent av den totala volymen. Industri - fastigheter och kontor följde därefter med 25 respektive 15 procent. Handelsfastigheter stod för 8 procent, medan hotell och ”övrigt” uppgick till 6 procent. Likt föregående år har affärer inom samhällsfastighetssegmentet varit mycket begränsade, vilket kan förklaras av den mindre utbredda marknaden för denna typ av fastigheter i Danmark jämfört med övriga nordiska länder. Geografiskt sett har Köpenhamn utgjort majoriteten av den totala transaktionsvolymen om 55 procent. De övriga storstäderna, som inkluderar Odense, Århus och Ålborg, stod tillsammans för 8 procent av den totala transaktionsvolymen, medan triangel-området utgjorde 3 procent. Resten av Danmark stod för 34 procent. Samhällsfastigheter Den danska samhällsfastighetsmarknaden har utvecklats långsammare än sina nordiska gran - nar, och segmentet har fortsatt att präglas av låg aktivitet under 2024, utan några renodlade genomförda transaktioner inom segmentet under året. Den ekonomiska osäkerheten och marknadens begränsade storlek har fortsatt att hålla tillbaka investeringar, trots ett tydligt intresse från både danska och internationella aktörer. En av de största utmaningarna är att sam - hällsfastighetsmarknaden i Danmark till stor del kontrolleras av offentliga aktörer, där eventuella försäljningar ofta påverkas av politiska beslut snarare än av marknadens efterfrågan. Detta skapar svårigheter för privata investerare att komma in på marknaden, trots att behovet av äldreboenden, förskolor och vårdfastigheter växer i takt med demografiska förändringar. Trots avsaknaden av transaktioner finns det en positiv långsiktig trend. Behovet av samhällsfastigheter kommer att öka i takt med att befolkningen åldras och storstadsområdena växer. Om marknadsförutsättningarna föränd - ras, exempelvis genom politiska initiativ som gör det enklare att avyttra offentliga fastigheter eller ökar samarbetet mellan offentliga och privata aktörer, kan detta skapa nya möjligheter för investeringar och utveckling. Utbildningsfastigheter Under 2024 har Danmark genomfört flera utbildningsreformer som påverkar både gymnasie- och högskolesektorn. Regeringen har förändrat studiestödssystemet och skärpt antagningskraven för vissa utbildningar, samtidigt som en ny yrkes- och professionsin - riktad gymnasieutbildning föreslagits för att fler unga ska ta en gymnasieexamen. Antagningen till högre utbildningar har ökat något, och fler engelskspråkiga utbildningsplatser skapas för att attrahera internationella studenter. Dessa förändringar signalerar en poten - tiell omformning av fastighetsbehoven inom utbildningssektorn. Ökat studentinflöde och nya utbildningsformer kan leda till behov av både nybyggnation och omstrukturering av befintliga utbildningslokaler. Detta gäller särskilt universitet och högskolor, där fler internationella studenter kan öka efterfrågan på studentbostäder och campusutveckling. Sam - tidigt kan förändringar inom gymnasieskolan kräva anpassningar av lokaler för yrkesinriktad undervisning och moderna lärmiljöer. Utöver detta ses en stabil eller ökande efterfrågan på förskolor och skolor i flera kommuner, där särskilt stadsområden med nyproduktion driver behovet av utbildningslokaler. 16 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 17 ===== Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter och utbildningsfastigheter utgör den sociala infrastruktur som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av denna typ av fastigheter är unik bland noterade bolag. SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med hög riskjusterad avkastning. SBB:s fastighetsbestånd Bolagets fastighetsbestånd är uppdelat i tre affärsområden: samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och utbildningsfastigheter. Innehaven fördelar sig mellan direktägda och delägda fastigheter genom dotterbolag och intressebolag, vilket skapar en dynamisk och välavvägd fastighetsportfölj. Samhällsfastigheter utgör en betydande del av beståndet och inkluderar äldreboenden, LSS-boenden, kommunhus, vårdinrättningar och offentliga kontor. Dessa fastigheter genererar stabila kassaflöden genom långa hyresavtal med offentliga eller offentligt finansierade verksamheter. Innehavet omfattar både direktägda fastigheter och investeringar i intressebolag såsom Public Property Invest ASA och SBB Social Facilities AB. Inom utbildningssegmentet investerar bolaget primärt genom sitt delägande i Nordi - qus, som är Europas ledande fastighetsbolag inom utbildningsinfrastruktur. Nordiqus äger, förvaltar och utvecklar skolor, förskolor och universitetsbyggnader med långa hyresavtal och starka hyresgäster. Utöver detta har SBB även ett mindre direktägt bestånd av utbildningsfast - igheter i Sverige och Danmark. Bostadsfastigheterna är samlade i dotter - bolaget Sveafastigheter, som är ett av Sveriges största renodlade, noterade bostadsbolag. Sveafastigheter förvaltar och utvecklar hyresrät - ter i attraktiva tillväxtområden och har en stark position på den svenska bostadsmarknaden. 2,0 MDKR Fastighetsvärde NORGE 0,9 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 7,6 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 45,2 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land 56% Bostad 43% Samhälle 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 81% Sverige 13% Finland 4% Norge 2% Danmark 55 653 Mkr 55 653 Mkr 81% 56% 13% 43% 4% 1% 2% Fastighetsvärde per regionFastighetsvärde per segment 34% Universitetsorter 31% Stockholm/Mälardalen 13% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 5% Göteborg/Malmö 17% Övriga tillväxtstäder 55 653 Mkr 31% 13% 34% 5% 17% Utöver det direktägda bostadsbeståndet har bolaget även investeringar genom joint ventures, bland annat tillsammans med Morgan Stanley. Fastighetsvärdet uppgår till 55,7 mdkr och den totala fastighetsexponeringen, inklusive andel av fastigheter i ej konsoliderade innehav, är 92,8 mdkr. Ej konsoliderade innehav utgörs av joint ventures och intresseföretag. Den genomsnittliga kontraktslängden inom samhälls- och utbildningsfastigheter är åtta år, vilket ger långsiktiga och förutsägbara intäktsströmmar. Genom denna struktur har bolaget en balan - serad och strategiskt positionerad fastighets - portfölj med en kombination av direktägda och delägda tillgångar. Den långsiktiga förvaltningen av samhälls- och utbildningsfastigheter ger sta - bila kassaflöden, medan Sveafastigheter driver tillväxt inom bostadssegmentet. Tillsammans skapar detta en robust plattform för fortsatt utveckling och värdeskapande. 55,7 MDKR TOTALSUMMA KONSOLIDERAT SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 17 ===== SIDA 18 ===== SBB:s affärsområden Som ett ledande börsnoterat fastighetsbolag är vi stolta över vårt omfattande engagemang inom tre distinkta affärsområden: Samhälle, Bostäder och Utbildning. Inom Samhällsfastigheter fokuserar vi på att förvalta och utveckla fastigheter som spelar en central roll i samhällets funktion. Detta inklu - derar allt från vårdcentraler och äldreboenden till LSS-boenden och Offentliga kontor. Genom vårt arbete bidrar vi till att skapa hållbara och funktionella miljöer som stödjer och främjar samhällets välfärd och säkerhet. Vårt affärsområde bostäder, genom Sveafastigheter, är inriktat på att tillgodose det växande behovet av kvalitativa och hållbara bostadslösningar. Här engagerar vi oss i förvalt - ning, utveckling och byggnation av bostäder som möter dagens höga krav på komfort, energieffektivitet och design. Sveafastigheters mål är att erbjuda hem som inte bara är en plats att bo på, utan även en plats där våra hyresgäs - ter kan trivas och växa. Vår investering i utbildningsfastigheter speglar vårt engagemang för att främja kunskap och lärande. Genom att investera i och förvalta fastigheter avsedda för utbildningsändamål, från förskolor till högskolor, skapar vi inspi - rerande miljöer som underlättar lärande och utveckling. Våra utbildningsfastigheter är utformade för att möta de specifika behoven hos studenter och pedagoger, och bidra till en positiv och stimulerande lärandemiljö. Genom våra tre affärsområden strävar vi efter att skapa värde för våra aktieägare, hyresgäster och det bredare samhället. Vi är övertygade om att vårt fokus på samhällsnytta, bostadsutveckling och utbildningsstöd positio - nerar oss starkt för framtiden och bidrar till en mer hållbar och inkluderande värld. Samhälle Bostad Minoritet Totalt Utbildning Totalt Fastighetsvärde SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav1) Andel av övriga innehav 24,1 MDKR 18,6 MDKR 1,8 MDKR 44,4 MDKR 31,0 MDKR -10,9 MDKR -10,9 MDKR– – 44,7 MDKR 6,0 MDKR 43,9 MDKR 2,5 MDKR 4,2 MDKR 39,4 MDKR 92,8 MDKR 19,3 MDKR – 19,9 MDKR0,6 MDKR 1) Avser SBBs andel av fastighetsbestånd i väsentliga joint ventures och intresseföretag. 18 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 19 ===== Samhälle Samhällsfastigheter - en investering i trygghet och välfärd. En ledande och skalbar plattform spe- cialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. Inom affärsområdet Samhällsfastigheter äger och förvaltar vi fastigheter, strategiskt placerade över Sverige, Norge, Finland och Danmark. Våra fastigheter utgör en viktig del av samhällets infrastruktur och omfattar äldreboenden, vårdinrättningar, kommunhus, statlig infrastruktur och offentliga kontor. Vi är en långsiktig och ansvarsfull fastighets - ägare, där vårt fokus ligger på att säkerställa att våra byggnader är välskötta, moderna och anpassade efter samhällets behov. Genom en aktiv och engagerad förvaltning skapar vi hållbara miljöer där människor får tillgång till nödvändiga samhällsfunktioner – från vård och omsorg till trygg offentlig service. Vår samhällsportfölj är stabil och lång- siktig, präglad av hög efterfrågan och trygga hyresgäster inom den offentliga sektorn. Vi strävar efter att skapa långsiktigt värde genom proaktiv förvaltning, underhåll och utveckling av våra fastigheter. Genom närhet och dialog med våra hyresgäster säkerställer vi att våra fastigheter inte bara fungerar optimalt utan också fortsätter att möta de förändrade behov som samhället ställer på dem över tid. Hållbarhet är en central del av vårt arbete. Genom effektiv förvaltning och strategiska investeringar i befintliga fastigheter arbetar vi kontinuerligt med energieffektivisering, miljöanpassningar och förbättrad tillgänglighet. Vi ser det som vårt ansvar att säkerställa att fastigheterna är funktionella, trygga och ekono - miskt hållbara – både idag och i framtiden. I en tid där behovet av äldreboenden, vårdinrättningar och offentliga verksamhetslo - kaler ökar, spelar vi en viktig roll i att säkerställa att befintliga samhällsfastigheter håller hög kvalitet och är anpassade för framtidens behov. Vårt arbete handlar om mer än byggnader – det handlar om att skapa miljöer där människor kan leva, arbeta och få den service de behöver på ett tryggt och hållbart sätt. Med människan i centrum och en tydlig förvaltningsstrategi bidrar vi till ett starkt och välfungerande samhälle – varje dag, året runt. Äldreboenden 26 % Den största andelen av våra samhällsfastigheter består av äldreboenden, en sektor med kraftigt växande behov på grund av den demografiska utvecklingen i Norden. Antalet personer över 80 år i Sverige förväntas öka med cirka 50 procent fram till 2032, vilket motsvarar en ökning på över 250 000 personer. Detta ställer krav på fler särskilda boenden, där vi aktivt arbetar med att utveckla och förvalta moderna och välanpas - sade fastigheter för äldreomsorgen. LSS-boenden 20 % Våra LSS-boenden (lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) erbjuder bostäder för personer med funktionsnedsättningar. Dessa fastigheter omfattar gruppbostäder, servicebo - städer och anpassade bostäder där individens behov står i fokus. Eftersom kommunernas efterfrågan på LSS-boenden ökar, ser vi en fortsatt tillväxt inom detta segment. Statlig infrastruktur och kommunhus 19 % Vi äger fastigheter som används av myndig - heter och kommunala verksamheter, inklusive kommunhus, domstolar, polisstationer och andra offentliga institutioner. Dessa fastigheter är ofta långa och stabila investeringar då de hyrs av offentliga aktörer. Sjukhus och vårdcentraler 13 % Vi förvaltar och utvecklar sjukhus, vårdcentraler och specialistkliniker för att bidra till en modern och hållbar vårdinfrastruktur. Behovet av vårdfastigheter ökar i takt med en åldrande befolkning och ökade krav på tillgänglig och högkvalitativ vård i hela Norden. Offentliga kontor 8 % Våra offentliga kontor hyrs ut till olika statliga och kommunala verksamheter, såsom Skatteverket, Pensionsmyndigheten och andra administrativa enheter. Efterfrågan på moderna och energieffektiva kontorslokaler för offentlig verksamhet är fortsatt hög. Övrigt 7 % Detta segment inkluderar fastigheter med olika typer av samhällsnyttiga funktioner, exempelvis utbildningslokaler och andra specialfastigheter. Projekt- och byggrättsfastigheter 7 % För att säkerställa framtida tillväxt har vi en betydande andel byggrätter och projektfastig - heter i vår portfölj. Dessa möjliggör nyproduk - tion och anpassning av fastigheter i takt med att samhällets behov förändras. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 19 ===== SIDA 20 ===== • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • Med 26 procent av beståndet bestående av äldreboenden finns en ständigt ökande efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en åldrande befolkning. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren förvaltnings- och projektorganisation som ständigt arbetar för att skapa ytterligare värde och trivsel för våra hyresgäster. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27. Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 57% Sverige 31% Finland 8% Norge 3% Danmark 26% Äldreboende 20% LSS 19% Statlig infrastruktur och Kommunhus 13% Sjukhus & vårdcentral 8% Offentliga kontor 7% Övrigt 7% Projekt- och byggrättsfastigheter 24 074 Mkr 24 074 Mkr 57% 26% 31% 20% 8% 19% 13% 8% 7% 3% 7% 24,1 MDKR Fastighetsvärde 5,63 % Direktavkastning 8 år Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT Konsoliderat innehav 20 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 21 ===== Public Property Invest ASA1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 - Förvaltningsresultat 100 199 -278 - -154 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -10 -405 -657 - -440 - Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1) 115 -405 -657 - -440 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 10 550 8 229 5 424 - 9 452 - SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 - SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 710 3 690 5 424 - 9 452 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 960 1 261 170 - 70 - Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 478 - Nettoinvestering 1 960 1 261 170 - 3 548 - Övriga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Utgående redovisat värde, kapitalandel 612 477 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, 109 -62 Resultat från joint venture och intresseföretag1) 47 -293 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024. 3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 31-32. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest ASA Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge, Sverige och Finland primärt inom segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplattform med tillväxtmöjligheter noterat på Oslo Börs. SBBs ägarandel uppgår per 2024-12-31 till 35,16 procent. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. 18,6 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 5,7 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 21 ===== SIDA 22 ===== Bostad SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och ett stadigt växande driftsöverskott över tid. Samhällsbyggnadsbolaget, genom Sveafastighe - ter, äger och förvaltare en unik och eftertraktad portfölj av hyresreglerade bostäder i svenska tillväxtkommuner. Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade och noterade bostadsbolag med 14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighets - beståndet består av en bredd av hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närva - rande och lokalt engagemang av Sveafastighe - ters förvaltningsorganisation. Sveafastigheter utvecklar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst. Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen. Sveafastigheter har under 2024 färdiställt 1 138 lägenheter. Sverige förväntas fortsätta vara ett av de länder med hög befolkningstillväxt de kommande åren, inte bara jämfört med de övriga nordiska länderna utan även i Europa som helhet. 31,0 1) MDKR Fastighetsvärde 4,24 % Direktavkastning 1 482 kr Snitthyra per kvm Konsoliderat innehav 1) Varav 28,1 mdkr hänförligt till Sveafastigheter. Sveafastigheter är Sveriges största renodlade och noterade bostadsbolag med 14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrät - ter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck- lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst. Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen. Väsentliga händelser under året • I oktober noterades bolagets aktier på Nasdaq First North Premier Growth Market. • Under sista kvartalet har bankskuld om 1 077 mkr refinansierats med nya lån med förfallodatum under 2027 och avtal gällande en kreditfacilitet om 1 000 mkr ingåtts. • Sveafastigheter har under 2024 färdigställt 1 138 lägenheter. • Under 2024 har 540 lägenheter byggstartats i Stockholm, Nacka och Skellefteå. • I december erhöll bolaget en markanvisning om cirka 100 hyresbostäder i Huvudsta, Solna. 100 % bostadsfastigheter 14 669 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Universitetsoch högskolestäder Övrigt 33 % 6 % 18 % 22 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 23 ===== 6,0 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 3,0 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB Residential Property AB  3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 1) 100 100 Förvaltningsresultat -169 -46 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -238 -643 Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 80 -643 Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 5 967 6 000 SBB:s ägarandel, % 100 100 SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 967 6 000 Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 937 2 797 Fordran på joint ventures och intressebolag 76 53 Nettoinvestering 3 013 2 850 Övriga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Redovisat värde, kapitalandel 1 200 3 164 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -215 -556 Resultat från joint ventures och intressebolag 2) 146 -4 210 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 23 ===== SIDA 24 ===== Utbildning SBB äger hälften av Europas största utbildningsportfölj, genom Nordiqus, inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. Nordiqus, en organisation bildad för att förvalta och utveckla utbildningsfastigheter, strävar efter att skapa och underhålla högkvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald av utbild - ningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles utbildningsinfrastruktur. Nordiqus strävar efter att vara den främsta partnern för kommuner och privata aktörer vid utvecklingen och förbättringen av utbildnings - fastigheter. Genom långsiktigt engagemang för att skapa en trygg och stimulerande miljö som stödjer framtidens generationers lärande. Nordiqus förstår djupgående de specifika krav och behov som utbildningsmiljöer innebär. Nordiqus erfarenhet och kunskap möjliggör skapandet av anpassade lösningar för ständig utveckling av utbildningslokaler. Fokus ligger på att skapa moderna och hållbara byggnader och lokaler som möter dagens och framtidens pedagogiska krav, vilket är en nyckelaspekt inom utbildningsfastigheter. Genom långsiktiga samarbeten strävar man efter att skapa stabilitet och kontinuitet för hyresgästerna. Genom kompetens och partnerskap med ledande experter inom utbildningssektorn möjliggörs utformningen av innovativa och flexibla lärmiljöer som gynnar både elever och lärare. Nordiqus vision sträcker sig långt framåt, med målet att vara en aktiv samhällsbyggare. Genom att skapa och underhålla utbildningslokaler som är anpassade för framtidens generationer, skapas en miljö där lärande och tillväxt inte bara är möjlig utan också stimulerande och givande för alla som vistas i Nordiqus utbildningslokaler. • SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 739 mkr. Se sida 14 för mer information. • Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om sammanlagt 593 mkr (622). Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2024-12-31 2023-12-31 Sverige 426 465 Danmark 167 158 Totalt 593 622 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav 24 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 25 ===== Nordiqus AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84 Förvaltningsresultat 586 21 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -770 -417 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -903 -10 Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 38 739 40 784 SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84 SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 308 20 327 Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 8 603 9 892 Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 115 3 908 Nettoinvestering, redovisat värde 12 718 13 800 Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 108 1 344 Nettoinvestering 13 826 15 144 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 115 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 222 mkr. • SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde om 38,7 miljarder kronor. • Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur - investerare. • Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig - heter med tillväxtpotential. • Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % KPI-justerat. • Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. • Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal. 19,3 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 13,8 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer- sitet – vilket är en av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta både dagens krav och morgon- dagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefräm - jande miljöerna. Händelser under året • Nordiqus-teamet har vuxit till 11 (5) anställda i slutet av året. • Nordiqus erhöll en investment grade infra - structure rating under Q2 och refinansierade framgångsrikt 8,6 miljarder SEK under Q3. • Nytt 10-årigt hyresavtal med Göteborgs universitet och Västra Götalandsregionen för ett nytt Centrum för Hälsovetenskap i Göteborg, • Nytt hyresavtal på 25 år med Örebro kommun för om- och tillbyggnad av Mosjö skola • Nytt 10-årigt hyresavtal med Skärgårdsgym - nasiet i Österåker, • Nya och förlängda hyresavtal för förskolor med Dibber i Stockholm och Lekogrönt i Linköping En ut- och tillbyggnad med Stiftelsen BMSL i Lund. • Under sommaren 2024 erbjöd vi 65 ungdomar sommarjobb, där de tillsammans med våra samarbetspartners hjälpte till att ta hand om och underhålla våra förskolor och skolor under sommaruppehållet. • Under året har Nordiqus jobbat med en strategisk plan för att stärka fokuset på arbetsmiljön på alla våra fastigheter både i projekt och förvaltning. Exempelvis genom - för vi säkerhetsutbildningar, riskanalyser och under fjärde kvartalet lanserade vi en egen app för arbetsmiljörapportering. • Under det fjärde kvartalet slutfördes en omstrukturering av den norska portföljen, från 172 bolag till 12. • Under det fjärde kvartalet förvärvades en grundskola och idrottshall i Kungsbacka med 17-åriga hyresavtal med Internationella Engelska skolan och Kungsbacka kommun, för 508 mkr. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 25 ===== SIDA 26 ===== Projekt- och Fastighetsutveckling Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån- det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla- neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp- handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar till att öka bolagets driftnetto och resultat. Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision 2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus på fastigheter inom kommunikationsnära lägen med en redan utbyggd infrastruktur. Genom att i synnerhet redan ianspråktagen mark prioriteras vid förädling och befintliga gatunät används kan fler grönområden bevaras och resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar - betet inom SBB drivs därutöver av tanken att bilens roll i samhället succesivt kommer minska samt att kommunikationer, service, vård, skola och omsorg ska finnas i människors närområde. Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter ligger inom utpekade kommunikationsnoder med direkt närhet till såväl spårbunden trafik som övrig samhällsservice. 367 lägenheter i Haninge, Stockholms län. Utvecklade och uppförda inom egen fastighet. Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostäder 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749 Samhällsfastigheter 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934 Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299 Totalt 76% 999 117 - 807 895 1 099 121 2 906 133 2 801 254 964 SBB:s andel av totalt 100% 2 392 113 2 119 861 886 26 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 27 ===== Samhälle Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 100% 5 312 1 16 15 260 21 239 6,0% 5,6% Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 250 25 4,4% 3,5% Totalt 74% 12 350 2 28 24 535 271 264 5,2% 4,5% SBB:s andel av totalt 100% 8 831 22 19 398 146 251 5,5% 4,9% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 6 891 1 7 125 125 0 5,3% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Samhälle 100% 59 712 Samhälle, JV 50% 45 146 Totalt 77% 104 858 SBB:s andel av totalt 100% 82 285 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Samhälle 100% 364 215 - 358 120 592 824 1 315 159 899 396 684 Samhälle, JV 64,0% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 555 813 2 281 Totalt 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934 SBB:s andel av totalt 100% 1 486 410 1 255 209 844 52% 10,4% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 73% Stockholm/Mälardalen 12% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 9% Övriga tillväxtstäder 104 858 kvm 73% 12% 6% 9% 100% Stockholm/Mälardalen Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 12 350 kvm 100% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 1 558 844 kvm 35% 28% 27% 6% 4% 35% Stockholm/Mälardalen 28% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 27% Övriga tillväxtstäder SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 27 ===== SIDA 28 ===== Bostad Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 208 11 188 1 33 28 530 430 99 6,3% 5,2% Bostad, Sveafastigheter 100% 1 030 48 159 6 134 114 2 167 1 011 1 156 6,0% 5,1% Totalt 100% 1 238 59 347 7 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3% SBB:s andel av totalt 100% 1 238 59 347 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 62 957 6 8 133 115 18 6,3% Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter) SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 1 446 80 141 Bostad, Sveafastigheter 100% 5 544 294 958 Bostad, JV 52% 1 782 96 032 Totalt 91% 8 772 471 131 SBB:s andel av totalt 100% 7 922 423 770 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostad 100% 7 600 - 28 000 47 300 82 900 128 968 1 556 Bostad, Sveafastigheter 100% 117 382 - 94 890 131 850 344 122 243 452 707 Bostad, JV 49,5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 765 260 3 427 Totalt 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749 SBB:s andel av totalt 100% 560 982 751 541 1 340 Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 63% Stockholm/Mälardalen 37% Universitetsstäder 74% Stockholm/Mälardalen 22% Universitetsstäder 1% Göteborg/Malmö 3% Övriga tillväxtstäder 1 238 lägenheter 63% 37% Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 8 772 lägenheter 74% 22% 1% 3% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 650 332 kvm 29% 28% 22% 21% 29% Stockholm/Mälardalen 28% Universitetsstäder 22% Göteborg/Malmö 21% Övriga tillväxtstäder 55% 11,8% 100% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter 28 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 29 ===== Utbildning Investeringar i befintligt bestånd SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Nordiqus 49,8% 24 380 8 25 423 347 76 5,9% SBB:s andel av totalt 100,0% 12 151 12 211 173 38 5,9% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Utbildning 100% 13 184 Utbildning, JV 50% 6 440 Totalt 86% 19 624 SBB:s andel av totalt 100% 16 404 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 465 1 754 Utbildning, JV 49,8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 189 900 277 Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299 SBBs andel av totalt 100% 344 721 113 111 328 Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. 100% Stockholm/Mälardalen Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 19 624 kvm 100% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 696 957 kvm 31% 31% 29% 9% 31% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 9% Göteborg/Malmö 29% Övriga tillväxtstäder SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 29 ===== SIDA 30 ===== Intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-12-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2024-12-31. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 697 1 570 35 3 303 Driftkostnader -317 -429 -6 -753 Underhåll -68 -53 -2 -124 Fastighetsskatt -49 -23 -1 -73 Driftnetto 1 263 1 065 27 2 354 Administration -476 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 878 per stamaktie 1,14 Resultat från joint ventures och intressebolag 612 Finansiella intäkter 55 Finansiella kostnader 1) -1 291 Resultat före skatt 1 254 per stamaktie 0,76 Utdelning hybridobligationer -301 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -144 Resultat hänförligt till stamaktieägare 809 per stamaktie 0,49 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 3,00% för de lån som kassan användes för att amortera efter periodens utgång. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intressebolag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Social Facilities AB Origa Care Preservium Property One Publicus Solon Eiendom Övriga joint ventures - bolag SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,16% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0% Förvaltningsresultat 967 279 - -105 106 19 41 17 - 9 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 482 98 - -105 106 7 14 5 - 4 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2024-12-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation per 2024-12-31. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån per 2024-12-31. • Resultatet som joint ventures och intressebolag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. Se tabell längst ner på sidan för ytterligare information. 30 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 31 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA, SBB Residential Property AB och Nordiqus AB. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansieringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. Public Property Invest ASA Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB äger 35,16 procent och redovisar innehavet som intresseföretag. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 35,16 % 44,84 % 100 % 100 % 49,84 % 49,84 % Hyresintäkter, mkr 383 - 308 - 651 578 373 138 2 380 244 Driftnetto, mkr 324 - 241 - 588 472 225 82 1 991 199 Förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 100 199 -169 -46 822 43 Periodens resultat, mkr -440 - -657 - 10 -903 -238 -643 -1 308 -937 SBB:s ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 37 89 -169 -46 410 21 SBB:s ägarandel av resultat, mkr -440 - -657 - -10 -405 -238 -643 -770 -418 Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 452 - 5 424 - 10 550 8 229 5 967 6 000 38 739 40 538 Antal fastigheter 98 - 164 - 72 48 212 172 654 652 Antal kvm, tusental 441 - 261 - 395 297 284 284 1 337 1 327 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 93 92 95 96 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 - 5,0 - 5,1 5,2 N/A N/A 12,4 12,6 Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 188 - 5 823 5 434 2 417 2 360 22 275 21 271 Snittränta, % 6,30 - 7,6 4 - 5,18 4,50 13,00 13,00 4,00 3,65 Kapitalbindning, år 1,12 - 1,14 - 4,09 1,20 3,63 4,63 5,41 2,30 Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 3,87 1,48 3,63 4,63 8,34 8,75 1) Exklusive efterställda ägarlån Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl - jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet. Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj - ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84 procent och resterande del ägs av Brookfield. Redovisat värde andelar i intressebolag och joint ventures 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591 Årets anskaffningar 262 1 - 262 Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003 Årets utdelningar -6 - -376 -382 Årets avyttringar -1 -1 885 1) - -1 887 Valutakursdifferens -43 - - -43 Övrigt totalresultat - - -51 -51 Nedskrivningar och omvärdering av andel 63 308 -93 278 Resultatandel -998 -453 -770 -2 221 Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551 1) Avser främst upplösning av JV med Kåpan Bostad, Sveaviken och Magnolia. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 31 ===== SIDA 32 ===== Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 70 - 170 - 1 960 1 261 2 937 2 797 8 603 9 892 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 3 478 - - - - - 76 53 4 115 3 908 2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -371 -247 292 -325 108 65 21 195 Värdeförändring -448 -206 -1 026 -1 680 -621 -1 305 -560 -2 485 Skatt -179 - -36 -215 46 40 121 207 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -998 -453 -770 -2 221 -467 -1 199 -418 -2 083 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 371 - 372 -169 -3 246 - -3 416 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 63 308 -133 238 -62 -407 407 -62 Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 -698 -4 853 -10 -5 560 32 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 33 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara en av de ledande nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. SBB:s affärsmodell är att direkt och indirekt äga och förvalta samhällsfastigheter och hyresrätter i Norden och långsiktigt utvecklas i samarbete med kommuner runt om i Norden. Belåningsgra - den ska inte överstiga 50 procent. SBB ställer sig bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem i FN:s Global Compact, ett världsomspännande initiativ för hållbart företagande. I dialog med sina intressenter har bolaget identifierat energieffektivitet, minskad klimatpåverkan, utveckling av hållbara städer och samhällen, ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och attraktiv arbetsgivare som fokusområden för verksamheten. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 33 ===== SIDA 34 ===== Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre sam - hälle. 99 procent av SBB:s hyresintäkter kommer från social infrastruktur. SBB:s hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy definierar bolagets lång- siktiga mål, strategi och principer för hållbart företagande. Handlingsplanen för att nå dit, med konkreta mål och riskbedömningar inom de olika fokusområdena har formulerats och beskrivs i detalj under ”Mål och resultat”. SBB:s hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av styrelsen och följs upp löpande av VD tillsam - mans med hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är klassat som ett Science Based Target av den oberoende organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet ligger i linje med vad som krävs för att uppnå Parisavtalet. SBB:s övergripande mål sammanfattas nedan: • Klimatpositiva 2030. • Minska energianvändningen och öka andelen förnybar energi. Hållbarhetsstrategi och mål 2030 • Klimatanpassad fastighetsportfölj. • Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla. • Regelbundet förbättra, följa upp och rapportera bolagets hållbarhetsarbete. Fokusområden 2025 • Investera i befintligt fastighetsbestånd för minskad energianvändning. • Öka andelen hållbar finansiering. • Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i byggprojekt. • Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets - miljö för medarbetare. Om hållbarhetsredovisningen Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhets - rapport och omfattar koncernens samtliga bolag. SBB redovisar hållbarhet per räken - skapsår som löper från januari till december. Rapporten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete och uppföljning under 2024. I hållbarhetsredo - visningen ingår SBB:s fastighetsutveckling och förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint ventures och intresseföretag ansvarar för sina egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten är översiktligt granskad av bolagets revisor. Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 33-60, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Rapporten har utformats i enlighet med GRI:s standard, omfattningen definieras genom GRI-Index på sida 49-50. Kontaktperson för hållbarhets - rapporten är Martin Nåtby, Hållbarhetschef, martin.natby@sbbnorden.se. Kontaktperson för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD, leiv@ sbbnorden.se och Helena Lindahl, Finansdirek - tör, ir@sbbnorden.se. Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision som beskriver de långsiktiga målen. SBB:s delägda dotterbolag, Sveafastigheter, satsar på AI för effektiv energianvändning och bättre inomhusmiljö Digitalisering och teknik är en central del i Sveafastigheters långsiktiga strategi för att äga och förvalta attraktiva hyresrätter. Som Sveriges största renodlade noterade bostadsbolag med över 14 600 lägenheter tar bolaget nu nästa steg genom att implementera AI-styrning i majoriteten av sina cirka 250 undercentraler. Pilotprojektet inleddes under hösten 2024 med tre fastigheter och bygger på en självlärande AI-lösning, som justerar uppvärmningen utifrån varje fastighets unika förutsättningar. Systemet tar hänsyn till både inomhusdata och yttre faktorer som väderprognoser, vind och fukt för att optimera inomhusklimatet. Redan nu är AI-styrningen igång i flertal fastigheter, och målet är att tekniken ska vara på plats i cirka 150 fastigheter innan utgången av 2025. Det ger både energibesparingar och en smidigare förvaltning. Tekniken visualiseras dessutom i en användarvänlig webbapplikation som underlättar dat - adrivna beslut för de tekniska förvaltarna. 34 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 35 ===== Utsläpp (kg CO 2e per m2) SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020 och uppdaterades 2021 med mål om klimatpositivitet 2030. En färdplan för utsläppsminskningarna med strategier och mål för utsläppsminskningar togs fram och har sedan dess följts upp årligen. Bilden nedan illustrerar nuläget och en schematisk prognos för fortsatta utsläppsminskningar år för år fram till 2030. För att nå målet måste kvarvarande utsläpp vägas upp av negativa utsläpp, SBB utreder olika alternativ för negativa utsläpp. SBB:s klimatmål omfattar hela värdekedjan, det vill säga allt från råvaruutvinning till drift och förvaltning av färdig byggnad. Målet är klassat som ett Science Based Target av den oberoende organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet ligger i linje med vad som, enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs för att uppnå Parisavtalet. 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0,0 3,0 6,0 9,0 12,0 15,0 Direkt uppvärmning Tjänstebilar El Fjärrvärme & kyla Scope 3, övrigt Hyresgästens energi Utsläpp i byggprocessen Investeringar Färdplan klimat SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 35 ===== SIDA 36 ===== Styrning och ansvar SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s ledningsgrupp ansvarar för genomförandet av hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy genom att ta fram mål, strategier och arbetssätt inom hållbarhet. Hållbarhetsutskott Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Håll - barhetsagendan omfattar vision, målsättningar, hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. I uppföljningen ingår att granska och övervaka Interna rutiner och regelverk kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsagendan samt säkerställa transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap - porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen ansvarar för att granska och godkänna de officiella rapporterna såsom årsredovisning och kvartalsrapporter. Hållbarhetsforum För det operativa arbetet med genomförandet av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen utsett ett internt hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenhe - ter inklusive reperesentanter från respektive ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ - der varannan månad och arbetar fokuserat med att ta fram och följa upp delmål och strategier för att uppnå bolagets mål. Miljö- och kvalitetsledningssystem För att säkerställa att hållbarhetsarbetet genomförs på ett strukturerat och enhetligt sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetsled - ningssystem. I ledningssystemet beskrivs bland annat roll- och ansvarsfördelning. SBB har en lokalt förankrad förvaltningsorganisation med tekniska förvaltningsexperter som har tilldelats en viktig roll i genomförandet av de högt SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter Organisering av SBB:s hållbarhetsarbete SBB Sveafastigheter SBB I Nordiqus Samordning av hållbarhetschef Styrelse Styrelse StabStab VD VD FörvaltningFörvaltning Hållbarhetsutskott Förvaltarforum Hållbarhetsforum 36 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 37 ===== Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter SBB:s påverkan på kategorin Intressentanalys 1 Energianvändning i fastigheter 2 Förnybar energianvändning 3 Forskning och Innovation för hållbara fastigheter 4 Hälsosamma och säkra lokaler och bostäder 5 Hållbara byggmaterial 6 Hållbar stadsutveckling 7 Vattenhushållning 8 Avfall och återvinning i lokaler 9 Avfall och återvinning i byggprojekt 10 Påverkan på biodiversitet 11 Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser 12 Arbetstillfällen för unga (sommarjobb) 13 Tillgänglighet 14 Mångfald och lika möjligheter på arbetsplatsen 15 Säker och hälsosam arbetsplats 16 Rättvisa arbetsförhållanden med goda försörjningsvillkor för anställda och leverantörer 17 Investeringar i Social Infrastruktur 18 Hållbar leverantörskedja 19 Mänskliga rättigheter 20 Anti-korruption, och affärsetik 21 Produktval i den egna verksamheten 1 2 3 5 7 18 10 9 20 4 1419 13 8 16 17 15 21 12 6 11 ställda energimålen. Deras roller inkluderar att övervaka energiprestandan i hela fastighetsbe - ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna för varje enskild fastighet, till exempel: värmepumpar, tilläggsisolering, LED-belysning och förbättringar i ventilationssystem. I SBB:s avtal med driftsoperatörer regleras uppföljning av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter kontraktsmässigt, till exempel energianvänd - ning, ventilation, inomhusklimat, förekomst av legionella mm. Bolagets tekniska förvaltnings - experter följer regelbundet upp att dessa avtal efterlevs. Riskhantering Hållbarhetsrelaterade risker är en central del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat i den ordinarie riskhanteringen som sköts av ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig. Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. Fastigheter innehåller stora värden som riskerar att gå förlorade om riskerna inte hanteras på ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av fysiska risker eller övergångsrisker orsakade av klimatförändringar. Bolaget har sedan 2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser på fastighetsnivå, den senaste analysen som genomfördes under 2024 inkluderar samtliga helägda fastigheter samt majoriteten av alla fastigheter som ägs av intressebolag. Både fysiska och regulatoriska risker har bedömts. Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat och Miljö. SBB har även tagit fram en fristående rapport som redovisar klimatrelaterade risker och möjligheter i enlighet med TCFD:s rekommendationer. Rapporten finns tillgänglig på SBB:s hemsida. Hållbarhetsbilagan I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga som säkerställer ett strukturerat arbete med ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar både som ett arbetssätt för projekten och ett kontraktsmässigt bindande dokument. Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som ska diskuteras i tidiga projektutvecklingsskeden, innan projektering och kontrakt är klara. Där finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom efterlevnad av uppförandepolicy och håll - barhetspolicy, projektering för låg energian - vändning, krav på inventering och bedömning av byggmaterial och avfallshantering under byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsar - bete. För projekt under 10 mkr, till exempel hyresgästanpassningar, finns en anpassad håll - barhetsbilaga som säkerställer höga standarder inom hållbarhet även i mindre projekt. Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd Stort fokus läggs på att minimera risker och maximera prestandan i befintligt bestånd. En åtgärdsplan har upprättats på fastighetsnivå för fastigheter med energiklass F och G, dvs. fastigheter med hög energianvändning. Målet är att åtgärda majoriteten av dessa inom 1–2 år och resterande inom fem år. En mer detaljerad SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 37 ===== SIDA 38 ===== redovisning av fastigheternas energiklasser redovisas på sida 57. Klimatrelaterade risker bedöms för samtliga fastigheter, fastigheter som bedöms ha en förhöjd risk analyseras noggrant. En detaljerad redovisning av bolagets klimatrelaterade risker finns på sida 57. Rutiner för att säkerställa efterlevnad av lagar och regler finns i bolagets miljö- och kvalitets - ledningssystem. Energiåtgärder följs upp och rapporteras kvartalsvis. Sociala obligationer Social hållbarhet blir en allt viktigare fråga för finansiärer som vill säkerställa att deras pengar bidrar till samhällsnyttiga verksamheter. De stora sociala värden som SBB:s fastigheter bidrar med möjliggör hållbar finansiering. Samhällsnyttan av SBB:s tillgångar beskrivs i ett ramverk som är linjerat med Green Bond Principles, Social Bond Principles, Sustainability Bond Guidelines samt Green Loan Principles och har granskats av ett oberoende ratinginstitut med fokus på hållbarhet. Intressentdialog Goda relationer med intressenter är en högt prioriterad fråga för SBB. Bolaget engagerar kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen i verksamheten. Intressentgrupper inkluderar hyresgäster, investerare, medarbetare, lokal - samhället, leverantörer och finansiärer. Dialog sker i många olika forum, till exempel genom öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinu - erlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen, finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och undersökningar. En väsentlighetsanalys ligger till grund för SBB:s fokusområden och rapportering inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar sig bland annat på frågeformulär och djupinter - vjuer som sedan har analyserats och relaterats till en intern analys av bolagets möjlighet att påverka inom respektive hållbarhetsområde. Resultaten sammanfattas på sida 37 och pekar ut ett antal hållbarhetsområden som är särskilt viktiga att följa upp och rapportera; direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, hållbar stadsutveckling, förnybar energianvändning, energianvändning i fastigheter, vattenhushåll - ning, forskning och innovation för hållbara fastigheter samt hållbara byggmaterial. Under 2024 har bolaget tagit fram en dubbel väsent - lighetsanalys enligt CSRD som kommer ligga till grund för hållbarhetsarbetet 2025 och framåt. Policy De principer och värderingar som är grundläg - gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets - arbete beskrivs i policys som är antagna av styrelsen. Dessa principer omfattar till exempel: respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption, identifiering av potentiella negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och människor till följd av bolagets verksamhet samt implementering av åtgärder för att minimera dessa negativa konsekvenser. Vid utformningen av bolagets policyer tas särskild hänsyn till nyck - elintressenters perspektiv och SBB strävar efter att ständigt höja ambitionsnivån och förbättra bolagets policyer. Åtgärder som vidtagits för att efterleva bolagets policyer beskrivs i avsnittet ”Mål och resultat”. Samtliga policys nedan finns publikt tillgängliga på SBB:s hemsida. • Uppförandekod, antagen av styrelsen, dokumentägare: HR-chef • Uppförandekod för leverantörer, antagen av styrelsen, dokumentägare: VD • Hållbarhetspolicy, antagen av styrelsen, dokumentägare: hållbarhetschef • Visselblåsarpolicy, antagen av styrelsen, dokumentägare: HR-chef SBB:s löfte är att alltid: • Agera etiskt, öppet och transparent. • Främja mänskliga rättigheter. • Främja arbetstagares rätt att organisera sig (ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98). • Respektera och skydda arbetstagares representanter (ILO C135) och aktivt motverka diskriminering av arbetstagares representanter. • Garantera fackförbundens rätt att effektivt utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser. • Sträva efter noll skador och tillbud på arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro. Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i årsredovisningen. • Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon form av korruption, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finansiering av politiska organisationer. • Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet råder om verksamhetens etiska aspekter eller effekter på människor och miljö. Affärsetik och antikorruption Uppförandekoden och hållbarhetspolicy ska vägleda medarbetarnas ansvarsfulla och etiska beteenden. Uppförandekoden är bland annat baserad på FN:s Global Compacts tio principer, inklusive mänskliga rättigheter och antikor - ruption. Där finns också riktlinjer för gåvor, representation, tillbörliga samt otillbörliga förmåner samt exempel på vad som anses vara mutor samt vilka påföljder som är aktuella för brott mot dessa regelverk. Alla anställda och leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna och efterleva dessa regelverk. Samtliga medarbetare informerades och testades inom antikorruption, uppförandekod och visselblå - sarpolicy under 2023. Nya informationsinsatser kommer att genomföras löpande, minst vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning görs för att säkerställa att leverantörer godkän - ner SBB:s hållbarhetskod och uppförandekod. Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt, det gäller både ny- och ombyggnadsprojekt. Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s sårbarhet avseende risker för avsteg från dessa löften och interna regelverk bedöms och hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie arbetet med riskhantering under ledning av VD. Den omfattande dialog med intressentgrupper ger värdefulla perspektiv till ledningens arbete med riskhantering. SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med en inventering och nulägesanalys. Inom ramen för samarbetet genomförs bland annat oannon - serade platsbesök där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och jämförelser görs med närvarologgen. Bakgrund - skontroller görs av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. För att motverka risker för missförhållanden i leverantörsled analy - seras hela leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls av säkerhetsföretaget. Externa partnerskap, ramverk och standarder För att säkerställa en transparent, tillgänglig och enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit sig till både lokala och globala partnerskap, ram - verk och standarder. Några exempel på externa partnerskap och ramverk som SBB har anslutit sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan: • FN:s Global Compact • OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala skyddsåtgärder • UN Guiding Principles on Business and Human Rights • ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i arbetslivet • Parisavtalet • De Globala Målen • GRI • EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering • CDP • TCFD:s rekommendationer • Sweden Green Building Council • Green Building Council Finland • Byggvarubedömningen • Green Bond Principles, Social Bond Principles, Sustainability Bond Guidelines, Green Loan Principles 38 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 39 ===== Like-for-like mäts genom att jämföra energianvändningen två år i rad för ett urval av fastigheter som har ägts och förvaltats under minst två efterföljande år. Om fastighetsbeståndet förändras, till exempel genom förvärv eller avyttring kommer också fastigheterna i urvalet att förändras. För att kunna följa upp like-for-like under långa tidsserier och ändå kunna inkludera fastigheter som har tillträtts efter ingången av basåret 2020 har ett index tagits fram där förändringen mellan två år indexeras i relation till basåret. Energianvändning (Like-for-Like), indexerat med basår 2020, Graddagskorrigerat 0 20 40 60 100 80 2020 2021 2022 2023 2024 Electricity District heating District Cooling Fuels -3,3% -5,3% -5,7% -1,1% Netto noll klimatutsläpp och minskad miljöpåverkan Energianvändning och förnybar energi SBB följer upp energianvändning för hela fastighetsbeståndet med hjälp av energiupp - följningssystem som gör det lätt att analysera energianvändningen och identifiera förbätt - ringspotential. Redovisad energianvändning i nytillträdda fastigheter är estimat och ingår därför inte i måluppföljning det första året. Estimat ingår inte i måluppföljning eftersom förändringar i fastigheterna inte speglas i esti - maten tillräckligt snabbt för att måluppföljning ska vara meningsfull. Fastigheterna inkluderas i måluppföljningen efter två år när det finns jämförbara data. En detaljerad åtgärdsplan på fastighetsnivå har upprättats för alla fastigheter som har energiklass F och G, redovisas utförligare på sida 58. Totalt pågick cirka 131 energirelaterade projekt under 2024. Dessa bidrar till energibe - sparingar och energiproduktion om cirka 8 GWh per år och detta motsvarar cirka fyra procent av SBB:s totala energianvändning. Energiprojekt följs upp kvartalsvis, en sammanställning av pågående och avslutade projekt under 2024 redovisas på sida 56. Mål och resultat Klimat och miljö [TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS] SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 39 ===== SIDA 40 ===== SBB följer upp och rapporterar kvartalsvis pågående och avslutade projekt som bidrar med nyutbyggd förnybar energi (solceller), både antal projekt och antal kWh per år redovisas. Mål: Minska energianvändningen med fem procent per år i jämförbart bestånd, målet avser såväl intensitet (kWh/m2) som absoluta tal. Utfall 2024: -1,1 (-5,7) procent energianvänd - ning (Like-for-Like och graddagskorrigerat). Mål: Minska energianvändningen med 25 procent till år 2025 och 50 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. Utfall 2024: -14,6 procent energianvändning, Like-for-Like indexerat, jämfört med 2020. Mål: Åtgärda alla fastigheter med energiklass F och G. Utfall 2024: 15,9 (17,7) procent av bolagets marknadsvärde finns i fastigheter med energiklass F och G. Utfall 2024: Pågående och avslutade energipro - jekt (besparing + nyproduktion) motsvarande 10,9 (13,2) GWh, motsvarar cirka 5,2 (4,0) procent av total energianvändning. Utfall 2024: 91 (86) procent förnybar energi (andel av total energianvändning). Koldioxidutsläpp Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra med lösningar och att minska sin klimatpåverkan. SBB:s största källa till växthusgasutsläpp är energian- vändning i fastigheterna. Därefter kommer utsläpp som uppstår i byggprocessen: uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter, transporter, energi- användning, avfall och spill på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar, utformning av utemiljöer och avfallshantering i drift. SBB bedriver ett strukturerat arbete för att minska koldioxidutsläp- pen inom alla dessa områden. SBB vill skapa möjligheter för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio minuters prome - nad från kollektivtrafik. Huvudstrategier för minskade utsläpp Strategin för att minska utsläppen från ener - gianvändning i fastigheterna är att genomföra omfattande energiinvesteringar i hela fastig - hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande fastigheterna. Mer information finns under rubriken ”Energianvändning” i detta avsnitt samt på sida 58. Strategin för att minska utsläppen från byggprojekt är i första hand att investera i förbättringar i befintliga fastigheter hellre än att riva och bygga nytt, i andra hand att arbeta med klimatoptimering av omkonstruktioner. Till exempel genom materialoptimerade konstruk - tioner och material med lägre klimatpåverkan, såsom grön betong. SBB:s strategier för minskade utsläpp avser huvudsakligen investeringar (CapEx), inga väsentliga operativa utgifter (OpEx) har identifierats. Inga inlåsningseffekter har identi - fierats, det bedöms vara möjligt att, vid behov, implementera utsläppsminskande åtgärder inom 1-5 år i samtliga tillgångar. SBB är verksamt inom fastighetssektorn som är en av de sektorer som är identifierad som en ”High-impact sector” i enlighet med EU:s delegerade akt 2022/1288 och redovisar därför utökade energi- och klimatrelaterade nyckeltal. SBB:s klimatmål som linjerar med Parisavta - lets 1.5-gradersmål är godkända enligt Science Based Targets Initiative (SBTi). De sammanlagda utsläppsminskningarna i Scope 1-2 till och med 2030 tillsammans med en förpliktelse att mäta och minska utsläpp i Scope 3 uppfyller SBTi:s krav för 1.5-graderslinjerade mål. Mål: • Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. - Delmål: minskad klimatpåverkan i jämför - bart bestånd med fem procent per år. • Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent till 2025 och med 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. - Delmål: utsläpp per nyproducerad kvadratmeter år 2025 ska vara 30 procent lägre än jämförbart projekt vid basår 2020. Samtliga nybyggnadsprojekt som startas 2022 och framåt kommer att beräkna och deklarera sin klimatpåverkan med hjälp av en livscykelanalys. Målens omfattning är samma som för redovisade utsläpp. Målen inkluderar ingen klimatkompensation, handel med utsläppsrätter eller undvikna utsläpp. I händelse av att omfatt - ningen av rapporterade utsläpp väsentligen förändras ska basåret räknas om för att målet ska vara konsekvent med de rapporterade utsläppen. Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Dessa tillgångars utsläpp har tidigare redovisats under scope 1-2 men redovisas från och med 2024 i scope 3, kategori 15. För att kunna jämföra bolagets utveckling och måluppfyllnad på flera års sikt har basåret 2020 räknats om för att spegla en utökad omfattning av rapporterade utsläpp i Scope 3. Basårets utsläpp har räknats om genom att lägga till de tillkommande utsläp - pen enligt den nya omfattningen, justerat med bolagets genomsnittliga utsläppsminskningar mellan 2024 och basåret. Utfall 2024: • Scope 1: 506 (988) ton CO2e. • Scope 2: 5 501 (9 468) ton CO2e. • Scope 1–2: 6 006 (10 456) ton CO2e. Utsläppsintensitet: -58 (-36) procent jämfört med basår 2020. • Scope 3: 22 450 (31 719) ton CO2e. Utsläpp - sintensitet: -40 (-28) procent jämfört med basår 2020. Klimatrisker Klimatförändringarna och klimatomställningen innebär risker för samhällen och fastigheter. Fysiska risker inkluderar bland annat ökande havsnivåer, allvarligare extremväder och fler värmeböljor med risker för utsatta grupper, till exempel äldre och sjuka. Omställningsrisker inkluderar bland annat förändrade regelverk, förändrad efterfrågan på lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade resvanor. SBB har sedan 2021 gjort grundliga analyser av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma klimatrelaterade risker avseende bland annat energieffektivitet, översvämningar, extremvä - der, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom omställningsrisker på fastighetsnivå. Klimatris - kerna har undersökts utifrån akuta och kroniska risker på kort, medel och lång sikt. Tidshori - sonter finns definierade på sida 58 under ”Definitioner – hållbarhetsrapport”. Analysen omfattar olika utsläppsscenarier (RCP 2.6 till RCP 8.5) och olika tidshorisonter (2020–2070) för att ge en bred förståelse för hur riskerna påverkas av utsläppsnivåer och tid. Analysen baserar sig dels på screeningar som gjorts på fastighetsnivå för hela portföljen med hjälp av mjukvarutjänster från tredje part, dels på fastighetsspecifika analyser som gjorts av SBB:s personal där bland annat fastigheter analyseras med hjälp av myndigheters riskkartering samt energiprestanda i förhållande till kommande energiprestandakrav. Analysen fungerar som underlag för bolagets riskhanteringsarbete som huvudsakligen hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från styrelsen, SBB:s VD är ytterst ansvarig för bola - gets riskhantering. Samtliga SBB:s fastigheter är fullt försäkrade. En liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är belägen i områden med hög riskprofil, utöver detta har inga väsentliga klimatrisker identifie - rats. Mer information om den riskinventering som genomförts under året redovisas på sida 57. Den sammanvägda bedömningen är att SBB:s verksamhet har en god resiliens inför klimatförändringar. Riskfaktorer som kan påverka driftnetto negativt inkluderar förhöjt behov av underhåll och utbyte av tekniska installationer, behov av markförstärkningar och förbättrad dagvattenhantering och behov av investeringar i byggnadens energiprestanda som inte lever upp till SBB:s avkastningskrav. En detaljerad beskrivning av fastighetsbeståndets riskprofil redovisas på sida 57. En beskrivning av investeringar som krävs för att bemöta övergångrisker redovisas i på sida 58. Exponering mot kol-, olja- eller gasrelaterade ekonomiska aktiviteter SBB har inga tillgångar som nyttjas för utvinning eller förädling av kol, olja eller gas eller relate - rade ekonomiska aktiviteter. SBB har inte heller några investeringar (CapEx) som är exponerade mot kol, olja eller gas eller relaterade ekono - miska aktiviteter. Alla tillgångar bedöms vara kompatibla med, eller kunna anpassas för att bli kompatibla med, en klimatneutral ekonomi. Anpassningarna består huvudsakligen i investeringar i energiprestanda i 40 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 41 ===== befintligt fastighetsbestånd. Dessa investeringar bedöms sänka fastigheternas driftskostnader och dessutom minska fastigheternas riskprofil och därmed öka driftnettot och fastigheternas värde. De begränsningar som har identifierats är tillgång till finansiering av investeringarna och kapacitet att projektleda genomförandet av investering- arna. Bolaget bedömer att det är möjligt att genomföra de nödvändiga investeringarna på fem till tio års sikt. Bolaget är inte direkt föremål för något reglerat system för handel med utsläppsrätter eller liknande. Bolaget har en indirekt expone - ring genom leverantörer, t.ex. energibolag och materialproducenter omfattas av handel med utsläppsrätter. Miljörisker Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Miljö- och hälsorisker till exempel; radon, asbest, PCB, legionella m.m. hanteras genom provtagning och utredningar vid fastig - hetsförvärv och i förvaltningsprocessen genom regelbundna kontroller. Rivning och sanering görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete med certifierade saneringsentreprenörer. I ny- och ombyggnadsprojekt strävar SBB efter att aldrig använda material med miljö- eller hälsorisker. I nyproduktion inventeras och registreras alla byggvaror i Byggvarube - dömningen där byggvaror bedöms bland annat baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till minskade risker genom bra materialval samt god kännedom om riskmaterialsanvändning och placering i händelse av att de i framtiden behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras befintliga byggnader av sakkunnig för att upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och radioaktiva ämnen. SBB utvärderar och registrerar byggmaterial avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå en hållbar leverantörskedja. Som ett led i det arbetet har SBB gått in som medlem i Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande ekonomisk förening bestående av aktörer i samhällsbyggnadssektorn som syftar till att främja utvecklingen mot en giftfri och god bebyggd miljö. Biologisk mångfald SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling och förädling av redan exploaterad mark i tätbebyggda områden, endast en försumbar del av den utvecklade ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk. All fastighetsutveckling inkluderar en dialogprocess där platsens specifika förutsättningar och behov beaktas och integreras i utvecklingen. I processen genomförs alltid en miljöprövning, där det föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och närmiljö genomförs en omfattande miljökonsekvensanalys som ligger till grund för förebyggande eller kompensato - riska åtgärder såsom sanering av farliga ämnen i mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademi - nimeringshierarki (undvika, minimera, återskapa och kompensera) och försiktighetsprincipen tillämpas vid verksamhet som ligger nära särskilt skyddsvärda områden såsom kulturhistoriska platser (till exempel världsarv och IUCN I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, grönområden, odlingsmark m.m. Vattenanvändning SBB har ett system för automatisk mätning och uppföljning av vattenanvändning. Flera gånger per minut läses vattenanvändningen av och registreras digitalt. Vattenanvändningen analyseras automatiskt för att identifiera användningsmönster och upptäcka avvikelser som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av droppande kranar eller rinnande toaletter. När avvikelser upptäcks går det ut larm till fastighetens förvaltare som snabbt kan åtgärda eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt ta del av statistiken genom portalen. Systemet har medfört en mer uppdaterad, omfattande och detaljerad uppföljning av vattenan - vändningen. Vattenanvändningen kommer väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenan - vändning. Uttaget sker genom de kommunala dricksvattensystemen, vattnet återförs sedan genom de kommunala avloppssystemen där det slutligen renas noggrant innan det återförs till det naturliga kretsloppet. Avloppsvattnet renas noggrant från partiklar, läkemedel, skadliga kemikalier och andra ämnen, till exempel fosfor. Olika kommuner tillämpar olika metoder för rening av avloppsvatten och hantering av avloppsslam men alla följer vattenmyndig - heternas strikta krav. SBB förvaltar inga egna avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB verkar i länder med låg genomsnittlig belastning på vattenreserverna. Små delar av beståndet ligger i områden med högre vattenstress. Mer information om den inventering som gjorts finns på sida 56. Mål: minska vattenanvändningen med en procent per år. Utfall: Vattenanvändning 2024: 1 049 (2 499) tusen kubikmeter eller cirka 0,47 (0,6) m3/m2 uthyrbar yta, en minskning om 22 procent. Mer detaljerad statistik redovisas på sida 56. Resursanvändning och cirkulär ekonomi SBB:s affär bygger på långsiktigt ägande och förvaltande av fastigheter. I detta ingår omhändertagande av befintliga byggnader och tillskapande av nya byggnader genom byggrättsutveckling och nyproduktion. En byggnad projekteras redan från start för en lång livslängd och flexibilitet, det regleras i de byggregler som måste följas i utformningen av nya byggnader. Med rätt skötsel, underhåll och anpassningar kan en byggnads livslängd nästan alltid förlängas. SBB räknar därför inte med någon bortre gräns för hur länge en byggnad kan nyttjas utan strävar alltid efter att omhänderta och vid behov anpassa byggnaden för ändrad användning. Naturresurser i form av byggmaterial används i samband med nyproduktion och ombyggnationer inom förvaltning. SBB har som policy att beakta miljöpåverkan ur ett livscykel - perspektiv och minimera negativ påverkan på miljön samt att tillämpa skademinimeringshier - aki, det vill säga att i första hand undvika negativ påverkan i andra hand minimera, i tredje hand återställa och i fjärde hand kompensera för sin negativa påverkan. SBB strävar därför efter effektiv resursanvändning och att minimera avfall, både i förvaltning och i byggprocessen. I förvaltningen uppstår avfallsflöden även från hyresgästernas verksamheter och i vissa fall ombesörjer SBB hantering av det avfallet, i dessa fall samarbetar SBB med hyresgäster och tillgängliggör ytor för källsortering. I byggpro - cessen ställer SBB krav på avfallsminimering och sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga. SBB genomför även miljöronder där efterlevnad följs upp och dokumenteras av tredje part. Avfall som uppkommer behöver omhän - dertas vilket påverkar miljön i form av utsläpp kopplade till transporter och bearbetning av avfallet. Mycket av avfallet kan omhändertas och återvinnas till nya material eller energi i kraftvärmeverk. Goda möjligheter till sortering utgör en möjlighet att bidra positivt i detta arbete. Endast en liten del av avfallet, uppskatt - ningsvis 0,001 (0,024 ) procent, deponeras. En liten del, uppskattningsvis 0,26 (0,5) procent, av avfallet måste omhändertas som farligt avfall, SBB strävar efter att minimera både deponi- och farligt avfall. Bolagets verksamhet ger inte upphov till något radioaktivt avfall. SBB har inlett en kartläggning av avfalls - mängder som genereras inom nyproduktion och förvaltning. Det finns utmaningar med datatäckning då vissa avfallsentreprenörer inte kan tillhandahålla statistik avseende avfall. SBB arbetar långsiktigt för att öka datatäckningen. De data som finns tillgängliga rapporteras årligen och används för att utvärdera effekti - viteten hos bolagets policyer. På grund av den begränsade tillgången till data har inga mål inom avfall ännu satts upp, SBB planerar att sätta upp mål inom 1–2 år. Statistik avseende avfallsmängder på fastighetsnivå presenteras på sida 57. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 41 ===== SIDA 42 ===== Ledande inom social infrastruktur Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre samhälle. Stora investeringar görs för att rusta upp och utveckla beståndet genom renove - ringar av lokaler, lägenheter, gemensamma utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom lekparker och grönytor rustas upp och ny utebelysning tillförs för att få bort mörka och otrygga platser samt bidra till ökad biologisk mångfald. Närmiljön blir mer trivsam för den enskilde och området som helhet blir tryggare. Som långsiktig fastighetsförvaltare är det självklart att arbeta med social hållbarhet och motverka marginalisering i de områden SBB är verksamma. Utveckling av lokalsamhällen och dialog SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhets - perspektiv på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet. SBB har en lokalt förankrad förvalt - ningsorganisation som har en nära kontakt med sina kunder. Analyser av risker och möjligheter görs. Dialog med kommun och invånare är en obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. Projektspecifika förutsättningar och krav t. ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö m.m. tas om hand och integreras i den fortsatta projektutvecklingen. Inomhusmiljö och tillgänglighet Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinven - teras och dessa inventeringar uppdateras med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energian - vändning. Saneringar av hälso- och miljöfarliga ämnen genomförs i samband med renoveringar. SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla sina befintliga och nybyggda fastigheter och genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina ombyggnationer. Kundnöjdheten undersöks årligen genom en hyresgästundersökning. Sommarjobbare Lokal förankring är viktigt för SBB, därför skapar bolaget arbetstillfällen för ungdomar varje sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för ungdomar får ungdomarna en första erfarenhet av arbetsmarknaden samtidigt som deras engagemang för närområdet höjs när de själva är med och tar hand om det. På så sätt bygger SBB över tid upp mer attraktiva och inklude - rande områden där ungdomarna får en bra start på vuxenlivet. Utfall 2024: 48 (100) sommarjobbare. Arbetsvillkor för den egna arbetskraften Det är viktigt att attrahera och behålla kompe - tenta medarbetare, förlust av kvalificerad och engagerad personal kan innebära stora svårig - heter att driva den dagliga verksamheten och genomföra bolagets strategi. SBB garanterar all personal en arbetsplats som präglas av lika möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri från mobbning, diskriminering och trakasserier. Begreppet diskriminering innefattar, men är inte begränsat till de grunder som skyddas av svensk lag: kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. De principer som ligger till grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i bolagets HR-policy samt i hållbarhetspolicy och uppförandekod som alla medarbetare ska läsa, förstå, underteckna och följa. Social hållbarhet och medarbetare 42 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 43 ===== Rapportering av arbetsvillkor för SBB:s anställda omfattar all heltids- och deltidsanställd perso - nal. En majoritet av personalen som är verksam på något av bolagets kontor är anställda. Egenanställd personal och konsulter räknas i rapporten som arbetstagare i värdekedjan. SBB gör sitt yttersta för att behålla kompetens och låta medarbetare utvecklas i sina roller eller vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget. Varje år skapas en individuell utvecklingsplan för varje medarbetare i samråd med närmaste chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat på tydligt definierade kriterier och alla sökande ska behandlas och bedömas på dessa grunder utan diskriminering. Hållbart företagande är viktigt för många arbetstagare, SBB erbjuder möjligheter att på ett konkret sätt göra ett positivt avtryck för miljö, klimat och viktiga samhällsfunktioner. Samtliga medarbetare informeras om uppförandekod, antikorruption och visselblåsarpolicy minst vartannat år. Anställda erbjuds ersättning som ligger i linje med relevanta kollektivavtal, alla anställda erbjuds friskvårdsbidrag som får användas till aktiviteter som främjar den anställdes hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina medarbetares förutsättningar, förläggning av arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga mån anpassas till individens förutsättningar. Till exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa förläggning av möten och liknande efter föräldrars behov. I SBB:s marknader finns en lång tradition av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisa - tioner. SBB värdesätter den modellen och garan - terar även respekt för mänskliga rättigheter, föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grund - läggande principer och rättigheter i arbetet. SBB är även anslutna till FN:s Global Compact. En stor del av bolagets anställda omfattas av kollektivavtal och fackliga representanter invol - veras i förhandlingar vid omorganisationer eller vid riskfyllda arbetsmoment. Risken för missför - hållanden i form av brott mot ILO’s deklaration för grundläggande principer och rättigheter i arbetet eller Global Compacts principer rörande mänskliga rättigheter och arbetsvillkor bedöms vara minimala inom den egna arbetskraften. Inga sådana missförhållanden har upptäckts. Ingen grupp av anställda bedöms vara mer eller mindre utsatt för risker eller möjligheter kopplade till arbetsvillkor på bolaget. Inga fall av brott mot någon av principerna eller ramverken nämnda i stycket har upptäckts inom SBB:s egen arbetskraft under 2024, inga böter, straff eller kompensationer för brott mot dessa principer har utdömts under 2024. Alla anställda, även de som inte omfattas av kollektivavtal, erbjuds generösa villkor för föräldraledighet och föräldralön i linje med kollektivavtal, det vill säga ersättning utöver det som betalas ut av Försäkringskassan så att den anställde får 90 procent av sin ordinarie lön under föräldraledighet. Lönekartläggningar genomförs årligen för att identifiera och eliminera eventuella orättvisa strukturella skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt är lika lön för likvärdigt arbete, strukturella skillnader i lön mellan grupper t.ex. kön, ska inte förekomma. Lönekartläggning genomförs årligen för att upptäcka eventuella skillnader i lön och säkerställa att företagets löner är jämställda. Bestämmelser och praxis för löner och anställningsvillkor finns dokumenterade i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår att lönen ska spegla den anställdes kompetens, arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks mellan kvinnor och män som utför lika arbete. En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa att alla anställda håller sig uppda - terade inom sina respektive ansvarsområden. Utbildningarna inkluderar rollspecifika ämnen samt obligatoriska moment som miljö, arbetsmiljö, uppförandekod, klimatrisker samt risker i leverantörskedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och genomförandet av utbildnings - planen. Samtliga medarbetare har informerats avseende innehållet i uppförandekod, antikorruption samt visselblåsartjänsten. Medarbetarsamtal genomförs årligen för samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chef som också ansvarar för processen. Medarbe - tarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av chef och medarbetares prestation under året, styrkor, svagheter och utvecklingsmöjligheter. Individuella mål och en individuell utvecklings - plan fastställs också under medarbetarsamta - len. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och följs upp ett år senare under nästa medarbetar - samtal. SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet att utvecklas som individer och professionellt. Det kan till exempel ske genom att ändra sina ansvarsområden, växla ansvarsområden eller genom vidareutbildning och specialisering. Förmåner och villkor för SBB:s arbetskraft • Marknadsmässiga anställningsvillkor • Kollektivavtal • Kompetensutveckling • Flextid och val av arbetsort med anpassning för medarbetares livssituation • Föräldraledighet och föräldralön i linje med kollektivavtal (det vill säga tillägg utöver den ersättning som ges av Försäkringskassan) • Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling och kompetenslyft • Sjukförsäkring • Tjänstepension • Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd och år • Betald semester • Tjänstebil för medarbetare som utför fastighetsnära arbete Utfall 2024: 76 (75) procent av alla anställda omfattas av kollektivavtal, medarbetare omfattas av kollektivavtalen oavsett om de är fackligt anslutna eller inte. Antal medarbetare som har rekryterats till en ny roll internt under 2024: 5 (12). Förhållandet mellan årlig total kompensation för den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren: 15,8 (10,3). Förändring av ratio mellan den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren jämfört med föregående år: 53,4 (-18,8) procent. Informationen har sam - manställts av HR-avdelningen i samarbete med SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar. Nyanställda 2024: 115 (81) Personalomsättning 2024: 16,1 (26,6 ) procent. Sammanställning social infrastruktur, tusental kvm Övriga tillgångar Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 2020 2022 202420232021 tusental kvm SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 43 ===== SIDA 44 ===== Hälsa och säkerhet för den egna arbetskraften Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö, utbildningstillfällen anordnas löpande för att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö ingår dessutom i utbildningsplanen för samtliga medarbetare med relevant innehåll anpassat för respektive roll. SBB genomför även skyddsronder regelbundet. Medarbetare, entreprenörer och skyddsombud utsedda av facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder. Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt Miljö- och kvalitetsledningssystem. Den mest väsentliga risken för den egna arbetskraften som har identifierats är trafik, den mest utsatta gruppen är förvaltare som kör bil i arbetet. I ytterst sällsynta fall har det förekommit hot mot förvaltare i kontakt med hyresgäster inom bostadsverksamheten, rutiner för att minska utsattheten för detta har implementerats. Dessa risker bedöms vara begränsade. SBB genomför kartläggningar av sjukfrånvaro, mental och fysisk hälsa för hela personalstyrkan och för specifika grupper för att undvika att någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller arbetssituationens utformning. Mål: • Noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. • Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller dödsfall. Åldersfördelning, all personal 13% 20–29 år 58% 30–49 år 29% >_ 50 år Könsfördelning ledningsgrupp 33% Kvinnor 67% Män 6 st 33% 67% Könsfördelning all personal 41% Kvinnor 59% Män 316 st 41% 59% Könsfördelning styrelse 0% Kvinnor 100% Män 6 st 100% 316 st 13% 58% 29% 44 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 45 ===== Utfall 2024: Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2024: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring. Lost Time Injuries Frequency (LTIR): 3,16 (0), antalet skador som har resulterat i frånvaro per miljon arbetade timmar. Korttidssjukfrånvaro 2024: 0,6 (1,0) procent och Långtidssjukfrånvaro 2024: 1,0 (1,1) procent. Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor för arbetstagare i värdekedjan Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor är centrala frågor för SBB. SBB sysselsätter personal indirekt (ej anställd personal) genom projekt - verksamhet och förvaltning av fastigheter. Bland dessa arbetstagare inkluderas alla som antingen är direkt kontrakterade av SBB eller utför arbete på SBB:s arbetsplatser oavsett om de är anlitade direkt av SBB eller indirekt genom någon av SBB:s leverantörer. Majoriteten av indirekt sysselsatt personal bedöms finnas inom ny- och ombyggnadsprojekt samt inom förvaltningen. Genom dessa arbetstillfällen skapar SBB möj - ligheter för försörjning och utveckling för dessa arbetstagare. Det finns även risker som måste hanteras inom byggverksamhet. SBB genomför regelbundet skyddsronder på sina kontor, i sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser. På skyddsronderna identifieras, bedöms och åtgärdas risker och missförhållanden i samråd med bland annat arbetstagare i värdekedjan och skyddsombud. SBB:s ansvar omfattar anställda, inhyrd personal, driftspersonal, hyresgäster och entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s principer för ansvarsfullt företagande men även en följd av väl fungerande myndighetsutövning och lagkrav som finns i de marknader där bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys och arbetsberedning kan många av arbets - momenten på SBB:s egna och entreprenörers arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar för säkerheten och har rutiner på plats för korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i arbetsmiljön t.ex. buller, tunga lyft, höga höjder, ergonomi m.m. Statistik avseende arbetsmiljö och säkerhet rapporteras in kvartalsvis av projektchefer. I statistiken ingår bland annat antal olyckor, allvarliga olyckor, tillbud och allvarliga tillbud. Om det skulle ha inträffat allvarliga olyckor eller tillbud under kvartalet uppmärksammas HR-chef och hållbarhetschef på detta. Allvarliga olyckor rapporteras till Försäkringskassan av HR-chef. Det är alla med - arbetares ansvar att omedelbart rapportera eventuella risker för en ohälsosam och osäker arbetsmiljö till närmaste chef. Om incidenter sker ska dessa rapporteras till närmsta chef, varav allvarliga incidenter ska rapporteras till VD inom 24 timmar. Utöver indirekt sysselsatt personal i projektverksamhet och förvaltning finns även arbetstagare i värdekedjan som SBB inte har direkt kontakt med eller inflytande över. Bland dessa finns bland annat tillverkare och leve - rantörer av byggvaror och fastighetstekniska installationer. Beslut som fattas av SBB kommer sannolikt inte att påverka dessa leverantörer på ett direkt och väsentligt sätt. SBB ställer, genom uppförandekod för leverantörer, krav på sina leverantörer att de ska säkerställa goda arbetsvillkor hos sina leverantörer. SBB:s visselblåsarfunktion ger även arbetare i värdekedjan som inte själva deltar i skyddsron - derna möjlighet att rapportera missförhållan - den anonymt. Visselblåsarfunktionen tillhanda - hålls av en tredje part som hanterar och utreder hur inrapporterade fall ska hanteras. Den som erhåller information om ett missförhållande i ett arbetsrelaterat sammanhang kommer inte att utsättas för någon form av repressalier för att den rapporterar om sådan information i god tro till din närmsta chef eller via bolagets interna visselblåsarkanaler. Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssys - tem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen, Miljö- och kvalitetsledningssystem, visselblå - sarpolicy, uppförandekod samt uppförandekod för leverantörer. SBB ställer krav på att alla leve - rantörer ska underteckna sin uppförandekod för leverantörer. Där ställs bland annat krav på arbetsvillkor för leverantörens anställda men även leverantörens värdekedja. SBB:s mål att inga allvarliga olyckor eller dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbets - platser, fastigheter eller byggarbetsplatser och att all personal som arbetar för SBB direkt eller indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger i linje med relevanta kollektivavtal. Samtliga SBB:s marknader har högsta betyg i Global Rights Index som drivs av International Trade Union Confederation. Mål: • Noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. • Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller dödsfall. Utfall 2024: Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2024: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring. Hälsa och säkerhet i SBB:s fastigheter SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för sina hyresgäster och har som mål att alla hyres - gäster ska ha en god fysisk-, social- och mental hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs årligen hyresgästundersökningar. Bland annat görs regelbundna kontroller av ventilationen för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av hissar, dörrar och larm görs också regelbundet för att säkerställa en god arbetsmiljö. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 45 ===== SIDA 46 ===== Företagskultur SBB ska vara en naturlig och pålitlig samar - betspartner till den offentliga sektorn genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter i Norden. SBB:s värdeord är pålitlighet, utveckling och långsiktighet. Det är SBB:s ansvar att främja en kultur av öppenhet och tydliggöra rapporteringsvägar för att uppmärksamma eventuella brister i efterlevna - den av uppförandekoden. Ingen medarbetare ska utsättas för negativa konsekvenser för att ha uppmärksammat en potentiell brist, utan sådana ärenden ska hanteras på ett profes - sionellt sätt med respekt för alla inblandade. SBB:s arbete ska präglas av respekt för individen och sträva efter att främja medarbetarens välbefinnande. Alla intressentgrupper såsom medarbetare, entreprenörer, leverantörer, hyresgäster, lokalsamhällen, investerare och långivare ska bemötas med värdighet och respekt. SBB accepterar inte någon form av mobbning såsom isolering, trakasserier, verbala eller fysiska övergrepp. Det är strängt förbjudet att arbeta under påverkan av alkohol eller droger och ledningen på SBB ska aktivt arbeta för en arbetsplats fri från alkohol och droger. Mer information om hur SBB arbetar för att främja en god företagskultur finns i avsnitten om den egna arbetskraften, arbetstagare i värdekedjan, SBB:s uppförandekod, SBB:s uppförandekod för leverantörer och SBB:s personalhandbok. Sammansättning av styrelse Se bolagsstyrningsrapport samt information om styrelseledamöter på sidorna 71-74. Process för nominering och val av styrelse Bolagsstämman har beslutat om en process för tillsättande av valberedning. Valberedningens uppgift är att avlämna ett förslag på styrelse till bolagsstämman som fattar beslut. Valberedningen utses genom att bolagets styrelseordförande kontaktar de till röstetalet fyra största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända, aktieägarna per den sista bank - dagen i augusti varje år, och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Vill sådan aktieägare inte utse en ledamot, tillfrågas den Governance och ekonomisk hållbarhet 46 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 47 ===== till röstetalet största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända, aktieägaren som står på tur o.s.v. Om bolagets styrelseordförande är anställd hos eller på annat sätt inte är oberoende i förhållande till en av de aktieägare som tillhör de aktieägare som har rätt att utse en ledamot, ska denne aktieägare inte ha rätt att utse en ledamot. Bolagets styrelseordförande anses då vara utsedd av denne aktieägare. De utsedda ledamöterna, tillsammans med bolagets styrelseordförande som är sammankallande ledamot, ska utgöra valberedningen. SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Process för att hantera intressekonflikter SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott sker i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr - ning, mer information finns i bolagsstyrnings - rapporten. Utvärdering av ledningen Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen. Kundnöjdhet och engagemang med hyresgäster Hyresgästundersökningar genomförs årligen. 2024 bjöds 15285 bostadshyresgäster in i undersökningen för bostäder och i början av 2025 bjöds 809 hyresgäster in i undersökningen för samhällsfastigheter. 6 858 svar erhölls i undersökningen för bostadshyresgäster, 321 svar erhölls i undersökningen för samhälls - fastigheter. En jämförelse med föregående års undersökning för bostadshyresgäster visar en ökning av antalet hyresgäster som upplever att 1) det är rent & snyggt i våra fastigheter, 2) vi kommunicerar effektivt och 3) det blivit enklare att nå oss. Ett förbättringsområde som har identifierats är skötseln av våra rabatter, buskar, träd och gröna ytor. Bland svaren för hyresgäster i samhällsfastigheter framkom att hyresgästerna tycker att de har fått ett gott bemötande i kontakten med SBB och i jämfö - relse med branschsnittet fick SBB högre resultat på hyresvärdens förståelse för synpunkter. Förbättringsområde inkluderar bland annat belysning på gård och närmiljö samt bekräftelse på när arbeten utförts. En hyresgästguide har tagits fram för att underlätta för hyresgästerna att bidra till hållbarhetsarbetet. Bland annat ges tips på vad hyresgästerna kan göra för att minska energianvändningen. Där finns även information om möjliga samverkansområden där hyres - gästen kan göra stor skillnad i samverkan med SBB. I de gröna hyresavtal som tecknas finns avtalsmässiga hållbarhetskrav på både SBB som hyresvärd och hyresgästen. Hållbar leverantörskedja Inga missförhållanden i leverantörskedjan tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt med lokala aktörer för både drift, underhåll och entreprenad. Förvaltningens lokalkännedom och upphandling av leverantörer gör det lättare att upptäcka och åtgärda eventuella missförhållanden jämfört med stora, centralt upphandlade kontrakt där upphandlaren saknar direkt koppling till arbetsorten eller den som utför arbetet. För att möjliggöra överblick och underlätta uppföljning uppmanas förvaltningen att begränsa antalet upphandlade leverantörer. Samtliga centralt upphandlade leverantörer genomgår en fördjupad granskning och kontroll av förståelse för uppförandekod och hållbar- hetskod samt en screening avseende väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusområden minst vartannat år. Totalt 235 (950) nya leverantörer användes under 2024. Av dessa identifierades 86 (34) större leverantörer som fakturerat över 100 000 kronor. Av dessa ansågs 46 (20) vara större och återkommande leverantörer och därmed väsentliga att följa upp. 40 av dessa 46 leverantörer har signerat koderna. SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollpla - ner har utvecklats för att strukturerat och långsiktigt motarbeta arbetslivskriminalitet och svartarbete. Arbetet inleddes under 2022 med en inventering och nulägesanalys. Inom ramen för samarbetet genomförs bland annat oannon - serade platsbesök där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med närvarologgen. Bak - grundskontroller görs av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genom - förs av de anlitade bolagen. För att motverka risker för missförhållanden i leverantörsled analyseras hela leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls av säkerhetsföretaget. Mänskliga rättigheter SBB kommer alltid att respektera mänskliga rät - tigheter och ILO:s deklaration för fundamentala principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer FN:s Global Compact. Bara nio länder har högsta betyg i, Global Rights Index, som drivs av ITUC - International Trade Union Confederation, och som följer upp arbetstagares rättigheter i hela världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge, Finland och Danmark, återfinns bland dessa nio länder. De kriterier som bedöms är bland annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att förhandla kollektivt, rätt att gå i strejk, tillgång till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s verksamhet är fysiskt bunden till hemma - marknaderna. Det innebär att majoriteten av arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i fastighetsförvaltningen och byggverksamheten. Endast en liten del av leverantörskedjan befin - ner sig i andra marknader. Då handlar det främst om vissa materialleverantörer till byggprojekt, mycket av basvarorna för byggproduktion produceras i hemmamarknaderna. Ersättning till ledande befattningshavare Ersättning för ledande befattningshavare beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen. Antal incidenter rapporterade till visselblåsar - funktion Antal fall rapporterade: Diskriminering: 0 (0) Trakasserier: 0 (0) Korruption: 0 (0) Övrigt: 0 (0) Antal fall under utredning: 0 (0) Processen för rapportering och utredning har översiktligt granskats av revisor. Noll korruption SBB tolererar inte någon form av korruption, mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finan - siering av politiska organisationer och agerar kraftfullt för att förebygga och motverka detta. SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken för att insiderhandel och andra förbjudna handlingar sker. Insiderreglerna berör olika befattningar i olika grad, men alla medarbetare ska känna till och iaktta de bestämmelser som finns intagna i insiderpolicyn. Mer information finns i anti-korruptionspolicyn samt uppfö - randekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas högst (topp 10) i Transparency Internationals antikorruptionsindex CPI. SBB verkar inte i några högriskmarknader avseende arbetares rättigheter (Global Rights Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency International). Trots detta förekommer arbets - livskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. SBB har därför ett samarbete med ett säker - hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. I större projekt screenas hela leverantörskedjor för att motverka missförhållanden såsom korruption i flera led. Se rubriken ”Hållbar leverantörskedja” ovan för mer information. SBB:s arbete för etik- och antikorruption beskrivs i uppförandekoden samt antikorrup - tionspolicyn. Samtliga medarbetare (med undantag av föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter och timanställda) ska informeras minst vartannat år inom anti-korruption, motver - kande av diskriminering, uppförandekod och visselblåsarfunktionen. Under 2023 genomför - des en informationsinsats där 97 procent av alla medarbetare informerades. Utfall 2024: 0 (0) fall av korruption eller korruptionstillbud har upptäckts. 0 (0) fall av korruption som har gått till domstol eller där straff har utmätts, 0 (0) kronor i böter har betalats till följd av korruptionsbrott. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 47 ===== SIDA 48 ===== Lobbying SBB stödjer inte några politiska partier, politiska kampanjer eller lobbying och deltar endast som medlemmar i etablerade och erkända branschorganisationer t.ex. Fastighetsägarna, Sweden Green Building Council. Bolaget har inte tillsatt medlemmar inom styrelse eller ledningsgrupp som har haft en jämförbar position inom offentlig förvaltning eller lagstiftande församling under den senaste tvåårsperioden. Utfall 2024: Totala bidrag, inklusive värde av ”in-kind” transaktioner, till politiska partier, politiska kampanjer och lobbying: 0 (0) kr. IT-Säkerhet Rätt informationssäkerhet är viktigt för att skydda SBB:s verksamhet mot interna och externa hot. Informationssäkerhetsarbetet syftar till att skydda verksamhetens tillgångar, anställda, kunder och hyresgäster samt andra intressenter och aktörer som SBB bistår med tjänster såsom administration i hyresförhål - landen eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och CFO som i förening ansvar för riskhantering och utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrel - seordförande särskilt ansvarig för att granska bolagets arbete med Informationssäkerhet och har befogenheter att initiera oberoende revisioner. Risker och möjligheter SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering och hantering av risker och möjligheter för verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att leda detta arbete. Risker och möjligheter inom bland annat finansiering, teknologisk utveckling, konkurrenter, demografisk utveckling, klimat (fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) hanteras. 48 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 49 ===== GRI-Index GRI 2: Genral Disclosures Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2024-01-01 till 2024-12-31 i enlighet med GRI Standarden. GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring General disclosures 2-1 Organizational details 1, 10-11, 17 2-2 Entities included in the organization’s sustainability reporting 34 2-3 Reporting period, frequency and contact point 34 2-4 Restatements of information 34 2-5 External assurance 34, 143 2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 18-32, 46, 62 2-7 Employees 42-44, 51, 86 2-8 Workers who are not employees 51 2-9 Governance structure and composition 36, 46-48, 73 2-10 Nomination and selection of the highest governance body 46 - 47, 71 2-11 Chair of the highest governance body 73 2-12 Role of the highest governance body in overseeing the management of impacts 36, 73 2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 36, 73 2-14 Role of the highest governance body in sustainability reporting 36, 73 2-15 Conflicts of interest 47 2-16 Communication of critical concerns 36, 47, 73 2-17 Collective knowledge of the highest governance body 36, 73 2-18 Evaluation of the performance of the highest governance body 47, 72 2-19 Remuneration policies 47 2-20 Process to determine remuneration 47, 73 2-21 Annual total compensation ratio 43, 47, 87 Strategy, policies and practices 2-22 Statement on sustainable development strategy 34 2-23 Policy commitments 38 2-24 Embedding policy commitments 36-38 2-25 Processes to remediate negative impacts 36-40, 47 2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 47 2-27 Compliance with laws and regulations 47 2-28 Membership associations 38 2-29 Approach to stakeholder engagement 37-38 2-30 Collective bargaining agreements 44, 51 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 49 ===== SIDA 50 ===== GRI 3: Material topics 2023 GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring Material Topics 3-1 Process to determine material topics 36-38 3-2 List of material topics 37 Direct economic value generated and distributed 3-3 Management of material topics 36-38 201-1 Direct economic value generated and distributed 52 Anti-corruption 3-3 Management of material topics 36-38 205-2 Communication and training about anti-corruption policies and procedures 36-38, 47 205-3 Confirmed incidents of corruption and actions taken 47 Energy 3-3 Management of material topics 36-38 302-1 Energy consumption within the organization 53 Greenhouse gas emissions 3-3 Management of material topics 36-38 305-1 Direct (Scope 1) GHG emissions 55-56 305-2 Energy indirect (Scope 2) GHG emissions 55-56 305-3 Other indirect (Scope 3) GHG emissions 55-56 Suppliers 3-3 Management of material topics 36-38 308-1 New suppliers that were screened using environmental criteria 47 414-1 New suppliers that were screened using social criteria 47 Employment 3-3 Management of material topics 36-38 401-1 New employee hires and employee turnover 51 405-1 Diversity of governance bodies and employees 51 50 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 51 ===== Hållbarhetstabeller Personal - tabeller Antal anställda [Diversity-Emp] Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år Alla anställda 316 40 183 93 Andel, % 13% 58% 29% Kvinnor 130 41% 17 80 33 Män 186 59% 23 103 60 Chefer 45 1 23 21 Andel, % 2% 51% 47% Kvinnor 21 47% - 9 12 Män 24 53% - 14 9 Ledningsgrupp 6 - 2 4 Andel, % - 0% 33% 67% Kvinnor 2 33% - - 2 Män 4 67% - 2 2 Styrelse 6 - - 6 Andel, % - - - 100% Kvinnor - 0% - - - Män 6 100% - - 6 Per region 316 40 183 93 Andel, % Sverige 308 97% 40 176 92 Norge - - - - - Finland 8 3% - 7 1 Personalomsättning [Emp-Turnover] Antal nyanställda (st) Andel av total (%) Antal som slutat under året (st) Andel av total (%) Totalt 115 52 Män 67 58% 31 60% Kvinnor 48 42% 21 40% Per region Sverige 115 100% 51 98% Norge - - - 0% Finland - - 1 2% Per ålderskategori 20 – 29 år 25 22% 12 23% 30 – 49 år 64 56% 21 40% 50 – år 26 23% 19 37% Personalstatistik, sammanfattning 2024 2023 2022 Antal anställda 316 303 388 Antal konsulter 35 30 42 Antal ej anställda personer sysselsatta i projekt* 110 4 100 4 800 Antal ej anställda personer sysselsatta i förvaltning* 400 1 000 1 500 Antal tidsbegränsade anställningar 8 14 17 Provanställningar 44 15 37 Sommarjobbare 48 100 173 Antal deltidsanställda 2 9 11 Antal timanställningar 7 4 9 Nyanställda under året 115 81 94 Avslutade anställningar 51 108 134 Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 76% 75% 80% Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100% Personalomsättning [Emp-Turnover] [GRI 401-1] 16,1% 26,6% 24,2% Korttidssjukfrånvaro 0,6% 1,0% 1,1% Långtidssjukfrånvaro 1,0% 1,1% 1,8% *Uppskattat antal heltidsekvivalenter SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 51 ===== SIDA 52 ===== Social hållbarhet - tabeller Sammanställning av sociala tillgångar Klassificering Area, tkvm Area, % Hyres- intäkt, mSEK Hyres- intäkt, % Social klassificering enligt gällande ramverk Hyresbostäder 1 060 47% 1 573 48% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) Byggrätter för kommande hyresbostäder 0 0% 0 0% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) S.a Bostäder 1 060 47% 1 573 48% Äldreboende 251 11% 450 14% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) LSS 182 8% 335 10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Byggrätter för kommande offentligt finansierade bostäder 0 0% 0 0% S.a Offentligt finansierade bostäder 433 19% 785 24% Utbildning 28 1% 35 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Förskola 3 0% 7 0% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Grundskola/Gymnasium 26 1% 28 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Universitet 0 0% 0 0% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Sjukhus & vårdcentral 215 10% 272 8% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) Statlig infrastruktur och Kommunhus 154 7% 263 8% Planerad klassificering enligt SDG Offentliga kontor 140 6% 207 6% Planerad klassificering enligt SDG Övrigt 0 0% 0 0% Planerad klassificering enligt SDG Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 167 7% 141 4% Planerad klassificering enligt SDG S.a Samhällsfastigheter 704 32% 917 28% S.a Social infrastruktur 2 197 98% 3 275 99% Övrigt 35 2% 30 1% Ej sociala tillgångar Totalt 2 232 100% 3 305 100% Sociala tillgångar, utveckling över tid 2024 2023 2022 Sociala tillgångar, utveckling över tid Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 1 060 47,5 1 056 34,6 1 369 29,6 Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 466 20,9 817 26,8 871 18,8 Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 210 9,4 307 10,1 1 605 34,7 Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 461 20,7 718 23,5 627 13,6 Övriga tillgångar 35 1,6 151 5,0 155 3,3 Totalt 2 232 3 048 4 627 Skapat och fördelat ekonomisk värde* Mkr 2024 2023 Direkt skapat ekonomiskt värde 3 708 6 667 Intäkter 3 708 6 667 Fördelat ekonomiskt värde 3 890 7 707 Driftkostnader exkl. personalkostnader 2 216 2 540 Utdelning aktieägare - 2 482 Löner och ersättningar till medarbetare 351 322 Ränta till finansiärer 695 1 717 Skatt till staten 625 645 Bidrag till lokalsamhället 4 1 Behållet ekonomiskt värde -182 -1 040 *Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet Estimerad social impact Social Impact 2024 2023 Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) Antal bostäder 15 000 15 000 Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) Kapacitet (patienter per dag) 9 400 14 000 Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) Antal utbildningsplatser i skolfastigheter 300 500 Antal platser i äldreboenden 3 300 7 200 52 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 53 ===== Klimat och miljö - tabeller Energi - MWh [Elec-LfL] SBB Total Sverige Norge Finland 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring Like-for-Like energianvändning - Hyresvärd El köpt av hyresvärd [Elec-LfL] 52 119 52 165 -0,1% 36 624 36 449 0,5% 1 749 1 630 7,2% 13 746 14 086 -2,4% Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 98% 100% 100% 100% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 297/726 297/726 282/492 282/492 3/87 3/87 12/147 12/147 Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 76 992 83 095 -7,3% 56 836 61 271 -7,2% 456 721 -36,8% 19 700 21 103 -6,6% Andel från förnybara källor 86% 72% 98% 81% 45% 46% 52% 49% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 210/726 210/726 197/492 197/492 1/87 1/87 12/147 12/147 Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-LfL] 3 705 3 560 4,1% 3 382 3 238 4,4% 176 198 148 124 18,9% Andel från förnybara källor 94% 78% 98% 81% 45% 46% 52% 49% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 4/726 4/726 2/492 2/492 1/87 1/87 1/147 1/147 Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-LfL] 2 646 3 074 -13,9% 2 646 3 074 -13,9% - - - - Andel från förnybara källor 64% 27% 64% 27% - - - - Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% - - - - Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 7/726 7/726 7/492 7/492 0/87 0/87 0/147 0/147 Total energianvändning köpt av hyresvärd 135 462 141 893 -4,5% 99 488 104 032 -4,4% 2 381 2 549 -6,6% 33 593 35 312 -4,9% Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) [Energy-Int-LfL] 135,4 141,8 115,2 120,4 145,3 155,6 279,8 294,1 Andel från förnybara källor 91% 82% 98% 86% 84% 80% 72% 69% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 340/726 340/726 325/492 325/492 3/87 3/87 12/147 12/147 Total energianvändning - graddagskorrigerad 140 830 142 386 -1,1% 104 138 104 505 -0,4% 2 205 2 352 -6,3% 34 487 35 529 -2,9% Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 140,8 142,3 120,5 121,0 134,6 143,5 287,2 295,9 *Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas. SBB Total Sverige Norge Finland Total energianvändning - Hyresvärd 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 68 445 130 102 - 47,4% 51 509 109 042 -52,8% 2 204 5 276 -58,2% 14 732 15 784 -6,7% Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 98% 100% 100% 100% Andel uppmätt 92% 94% 90% 93% 100% 100% 100% 98% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 287/1098 535/1694 265/771 496/1077 6/100 23/424 16/227 16/193 Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 130 242 201 654 -35,4% 109 307 177 317 -38,4% 864 1 814 -52,3% 20 071 22 523 -10,9% Andel från förnybara källor 90% 77% 98% 81% 45% 46% 52% 49% Andel uppmätt 98% 94% 98% 94% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 196/1098 402/1694 177/771 365/1077 6/100 23/424 13/227 14/193 Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 4 121 1 967 109,5% 3 797 1 646 130,7% 176 198 -10,9% 148 124 18,9% Andel från förnybara källor 94% 75% 98% 81% 45% 46% 52% 49% Andel uppmätt 90% 86% 90% 83% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 10/1098 38/1694 3/771 14/1077 6/100 23/424 1/227 1/193 Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 2 646 5 727 -53,8% 2 646 5 530 -52,2% - 157 -100,0% - 39 -100,0% Andel från förnybara källor 64% 57% 64,2% 56,0% - 100% - 0% Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% - 100% - 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 7/1098 37/1694 7/771 13/1077 0/100 23/424 0/227 1/193 Total energianvändning hyresvärd 205 454 339 450 -39,5% 167 259 293 535 -43,0% 3 244 7 445 -56,4% 34 951 38 470 -9,1% Andel från förnybara källor 93% 86% 98% 88% 81% 85% 72% 70% Andel uppmätt 96% 94% 98% 93% 100% 100% 100% 99% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 251/1098 587/1694 229/771 546/1077 6/100 23/424 16/227 18/193 Total energianvändning hyresvärd - graddags - korrigerad 213 984 336 225 -36,4% 175 650 290 996 -39,6% 3 244 7 580 -57,2% 35 090 37 648 -6,8% SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 53 ===== SIDA 54 ===== SBB Total Sverige Norge Finland Energianvändning och energimix 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring Total energianvändning från fossila källor 13 804 49 188 -71,9% 3 499 36 437 -90,4% 606 1 089 -44,4% 9 699 11 662 -16,8% bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - - - - - - bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro - dukter 175 290 -39,8% 175 251 -30,4% - - - - 39 -100,0% bränsleförbrukning från naturgas 2 612 2 183 19,6% 2 612 2 183 19,6% - - - - - - bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - - - - - - förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga eller kylning från fossila källor 11 018 46 715 -76,4% 712 34 003 -97,9% 606 1 089 -44,4% 9 699 11 623 -16,5% Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - - - - - - Total energianvändning från förnybara källor 191 650 290 262 -34,0% 163 760 257 098 -36,3% 2 638 6 355 -58,5% 25 252 26 809 -5,8% bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inklusive biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns - len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 2 452 2 101 16,7% 2 452 2 101 16,7% - - - - - - förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från förnybara källor 188 475 287 414 -34,4% 160 807 254 391 -36,8% 2 638 6 355 -58,5% 25 030 26 667 -6,1% förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi 723 747 -3,2% 501 605 -17,2% - - - 221 141 56,4% Total energigenerering 9 760 8 855 10,2% 9 539 8 710 9,5% - 4 -100,0% 221 141 56,4% SBB Total Sverige Norge Finland Total energianvändning - Hyresgäst 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring El köpt av hyresgäst 65 652 126 326 -48,0% 47 392 98 684 -52,0% 6 545 10 386 -37,0% 11 715 17 257 -32,1% Andel från förnybara källor 63% 69% 61% 69% 98% 98% 53% 53% Andel uppmätt 17% 20% 0% 0% 0,0% 100,0% 96% 83% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 368/1098 921/1694 265/771 778/1077 6/100 16/424 97/227 127/193 Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 120 063 204 701 -41,3% 106 475 181 541 -41,3% 4 520 7 173 -37,0% 9 068 15 987 -43,3% Andel från förnybara källor 93% 77% 98% 81% 45% 46% 52% 49% Andel uppmätt 6% 11% 0% 0% 0% 100,0% 80% 90% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 222/1098 826/1694 177/771 773/1077 6/100 10/424 39/227 43/193 Total energianvändning hyresgäst 185 715 331 027 -43,9% 153 868 280 225 -45,1% 11 065 17 559 -37,0% 20 782 33 243 -37,5% Andel från förnybara källor 82% 74% 87% 77% 77% 77% 53% 51% Andel uppmätt 10% 14% 0% 0% 0% 100,0% 89% 86% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 368/1098 921/1694 265/771 778/1077 6/100 16/424 97/227 127/193 Bostäder Samhälle Utbildning Like-for-like (LfL) per segment 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring El köpt av hyresvärd 12 169 11 703 4,0% 39 865 40 372 -1,3% 84 91 -7,2% Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100% 100% 100% Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 110/226 110/226 101/493 101/493 2/7 2/7 Fjärrvärme köpt av hyresvärd 35 435 38 872 -8,8% 41 557 44 223 -6,0% - - - Andel från förnybara källor 98% 81% 76% 65% - - Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% - - Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 92/226 92/226 67/493 67/493 - - Fjärrkyla köpt av hyresvärd - - - 3 705 3 560 4,1% - - - Andel från förnybara källor - - 94% 78% - - Andel uppmätt - - 100% 100% - - Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 0/226 0/226 4/493 4/493 - - Bränslen köpta av hyresvärd 1 477 1 657 -10,9% 1 169 1 417 -17,5% - - - Andel från förnybara källor 100% 29% 19% 12% - - Andel uppmätt 0% 0% 100% 97% - - Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 2/226 2/226 3/493 3/493 - - Total energianvändning 49 081 52 232 -6,0% 86 296 89 571 -3,7% 84 91 -7,2% Andel från förnybara källor 98% 84% 87% 80% 100% 100% Andel uppmätt 97% 97% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 134/226 134/226 115/493 115/493 2/7 2/7 Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) 100,9 107,3 -6,0% 170,0 176,5 -3,7% 13,5 14,6 -7,2% Total energianvändning (graddagskorrigerad) 51 326 51 590 -0,5% 89 420 90 704 -1,4% 84 92 -9,1% Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm) 105,5 106,0 -0,5% 176,2 178,7 -1,4% 13,5 14,9 -9,1% *Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas 54 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 55 ===== Växthusgasutsläpp - ton CO2e Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter SBB Total Sverige Norge Finland 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 506 988 -48,8% 498 956 - 47,9% 4 14 -71,4% 3 17 -81,7% Biobränslen för uppvärmning 91 80 13,0% 91 79 14,1% - 0,8 -100,0% - - 0,0% Fossila bränslen för uppvärmning 229 521 -56,1% 229 514 -55,4% - - 0,0% - 8 -100,0% Tjänstebilar 186 386 -51,8% 179 363 -50,8% 4 14 -69,8% 3 9 -65,4% Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 5 501 9 468 -41,9% 2 624 6 190 -57,6% 14 27 -49,3% 2 863 3 252 -11,9% Elektricitet 53 92 -42,1% 53 91 -41,5% 0,1 0,3 -58,2% - 1 -100,0% Fjärrvärme 5 405 9 357 -42,2% 2 530 6 082 -58,4% 12 24 -52,3% 2 863 3 251 -11,9% Fjärrkyla 42 18 132,4% 40 16 150,0% 2 2 -10,9% - - - Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 10 407 17 381 -40,1% 4 991 10 726 -53,5% 33 74 -55,0% 5 382 6 581 -18,2% Elektricitet 4 960 8 005 -38,0% 2 421 4 627 - 47,7% 20 47 -58,2% 2 519 3 330 -24,4% Fjärrvärme 5 405 9 357 -42,2% 2 530 6 082 -58,4% 12 24 -52,3% 2 863 3 251 -11,9% Fjärrkyla 42 18 132,4% 40 16 150,0% 2 2 -10,9% - - - Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 22 450 31 756 -29,3% 18 024 25 334 -28,9% 381 258 47,7% 4 048 6 164 -34,3% 1. Köpta varor och tjänster 330 300 10,0% 275 279 -1,4% 5 3 71,4% 50 18 172,7% 2. Kapitalvaror 8 440 14 213 -40,6% 8 440 14 213 -40,6% - - - - - - 3. Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 1 017 1 292 -21,2% 840 1 072 -21,6% 23 55 -58,2% 154 165 -6,7% 4. Uppströms transport och distribution 884 1 983 -55,4% 884 1 983 -55,4% - - - - - - 5. Avfall 361 942 -61,7% 361 942 -61,7% - - - - - - 6. Affärsresor 32 43 -24,7% 27 35 -22,4% 2 5 -69,8% 4 4 15,4% 7. Anställdas resor till och från jobbet 178 -* N/A 173 -* - 3 -* - 4 -* - 8. Uppströms hyrda tillgångar 11 10 7,0% 11 10 7,0% - - - - - - 9. Nedströms transport och distribution N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - 10. Processande av sålda produkter N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A - 11. Användning av sålda produkter -** -** - -** -** - -** -** - -** -** - 12. End-of-life hantering av sålda produkter -** -** - -** -** - -** -** - -** -** - 13. Nedströms uthyrda tillgångar 8 744 12 500 -30,0% 4 859 6 361 -23,6% 120 190 -37,0% 3 765 5 949 -36,7% 14. Franchises N/A N/A - N/A N/A - N/A N/A 0,0% N/A N/A - 15. Investeringar 2 453 -* - 2 154 -* - 229 -* 0,0% 70 -* - Biogena utsläpp 876 583 50,3% 876 583 50,3% - - - - - - Scope 1 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 0,23 0,24 -4,5% 0,27 0,28 -4,0% 0,05 0,03 41,6% 0,01 0,05 -78,8% Scope 2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 2,5 2,3 8,4% 1,4 1,8 -21,9% 0,2 0,1 151,1% 9,3 9,1 2,1% Scope 3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 10,1 7,6 31,9% 9,8 7,5 31,1% 4,5 0,6 632,3% 13,1 17,2 -23,8% Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 2,6 2,5 4,9% 1,7 2,1 -21,6% 0,2 0,1 112,7% 9,3 9,1 1,7% Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 12,5 10,1 23,1% 11,2 9,6 16,9% 4,7 0,7 560,7% 22,3 26,3 -15,0% Scope 1+2 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 1,8 -* - 1,2 -* - 0,2 -* - 4,5 -* - Scope 1-3 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 8,6 -* - 8,3 -* - 3,4 -* - 10,8 -* - Scope 1-3 (location based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 10,1 -* - 9,2 -* - 3,6 -* - 14,8 -* - Undvikna utsläpp, utsläppsrätter, klimatkompen - sation, koldioxidavskiljning och lagring N/A*** N/A*** *Redovisas från och med räkenskapsår 2024, jämförelsedata saknas **Har ej beräknats ännu, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025. ***Bolaget redovisar faktiska utsläpp, inga undvikna utsläpp eller utsläppsrätter, ingen klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring eller motsvarande har tillgodoräknats i tabellen ovan. Kommentar: Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar bland annat genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Utsläppen från dessa tillgångar redovisas från och med 2024 under scope 3 kategori 15. Investeringar. Dessa tillgångar räknas inte in i den uthyrbara arean och nyckeltalet kg CO2e per uthyrbar area påverkas därför negativt av dessa förändringar. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 55 ===== SIDA 56 ===== Bostäder Samhälle Utbildning Like-for-like utsläpp (LfL) per fastighetstyp 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring Scope 1, totalt 66 261 -74,6% 214 251 -14,8% - - - Biobränslen för uppvärmning 66 21 210,6% 10 15 -35,2% - - - Fossila bränslen för uppvärmning - 240 -100,0% 204 236 -13,5% - - - Scope 2 market based, totalt 1 011 1 149 -12,0% 3 497 3 757 -6,9% 0,1 0,1 13,4% Elektricitet 13 12 4,0% 25 21 20,7% 0,1 0,1 13,4% Fjärrvärme 998 1 137 -12,2% 3 430 3 697 -7,2% - - - Fjärrkyla - - - 41 40 3,7% - - - Scope 2 location based, totalt 1 570 1 687 -6,9% 7 533 7 892 -4,5% 4 4 -7,2% Elektricitet 572 550 4,0% 4 062 4 146 -2,0% 4 4 -7,2% Fjärrvärme 998 1 137 -12,2% 3 430 3 706 -7,4% - - - Fjärrkyla - - - 41 40 0,0% - - - Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-LfL] 2,2 2,9 -23,6% 7,4 8,0 -7,4% 0,01 0,01 13,4% Vattenanvändning - m3 SBB Total Sverige Norge Finland EPRA Kod 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring 2024 2023 % för- ändring Kommunalt vatten [Water-LfL] 434 668 455 646 -4,6% 405 959 423 160 -4,1% 758 2 479 -69,4% 27 951 30 007 -6,9% Datatäckning (antal fastigheter)* 154/726 154/726 139/726 139/726 3/726 3/726 12/726 12/726 Vattenintensitet (m3 per uthyrbar yta) [Watern-Int] 0,4 0,5 0,5 0,5 0,1 0,3 0,2 0,2 Kommunalt vatten [Water-Abs] 1 063 844 2 498 628** -58,0% 886 516 2 321 997 -62,5% 15 481 23 329 -33,6% 161 847 153 302** 5,6% Vattenintensitet (m3 per uthyrbar yta) [Watern-Int] 0,47 0,60 -22% 0,47 0,69 -31% 0,18 0,06 229% 0,52 0,43 22% *Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas. **2023 års data har beräknats om för fastigheter i Finland Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 13 6 415 344 1 12 369 620 - - - - 0,8% Värmepump 1 4 289 218 - 3 - 233 - 1 - 50 0,4% Energieffektiv värme och ventilation 33 12 2 345 790 4 8 398 291 - - - - 1,8% Styr och reglerteknik 9 3 311 160 - 1 - 80 1 - 100 - 0,3% Energieffektiv belysning - 1 - 8 3 4 679 41 - - - - 0,3% Övriga 1 3 70 101 1 6 100 113 - - - - 0,2% 2024 2023 Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde Extremt hög 3,3% 3,3% - - Hög 5,2% 4,1% 1,1% 1,2% Medium-Hög 0,7% 0,2% 9,9% 10,9% Låg-Medium 22,2% 20,7% 18,0% 17,8% Låg 68,7% 71,7% 71,1% 70,2% Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde % Gröna tillgångar 2024 2023 2024 2023 Miljöbyggnad (Silver eller bättre) 5 10 4,5% 4,9% Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 9 19 3,0% 6,7% Breeam In-Use (Very Good eller bättre) 1 2 0,9% 1,0% Totalt färdiga 15 31 8,4% 12,6% 56 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 57 ===== Bostäder Samhälle Utbildning Energiklass % av area % av värde % av area % av värde % av area % av värde A 1,3% 1,8% 1,8% 4,0% 0,0% 0,0% B 8,7% 16,3% 7,2% 7,9% 4,7% 13,0% C 5,2% 6,2% 22,1% 29,4% 36,4% 36,3% D 23,0% 20,2% 15,7% 13,2% 34,4% 29,9% E 29,0% 24,6% 19,4% 19,0% 0,0% 0,0% F 18,3% 13,7% 14,4% 9,4% 2,8% 3,6% G 2,5% 2,0% 8,4% 7,0% 0,6% 0,4% Okänd 5,2% 8,8% 3,3% 3,8% 4,0% 11,4% Övrigt* 6,8% 6,4% 7,7% 6,1% 17,2% 5,5% *Inkluderar bland annat: nyproduktion som inte energideklarerats ännu, ouppvärmda lokaler, tomställda lokaler, projektfastigheter mm Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk Andel av värde kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt Väsentlig risk 0,6% 0,6% 0,6% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,8% Observerbar risk 0,4% 0,4% 0,4% 0,0% 0,4% 0,5% 0,0% 0,0% 1,6% Ingen/negligerbar risk 86,9% 86,9% 86,8% 87,8% 87,4% 87,3% 0,0% 0,0% 90,4% Risk ej bedömd 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 12,2% 0,0% 0,0% 7,1% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk Andel av driftnetto kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt Väsentlig risk 0,6% 0,6% 0,6% 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% 0,8% Observerbar risk 0,4% 0,4% 0,4% 0,0% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 2,4% Ingen/negligerbar risk 96,3% 96,3% 96,3% 97,3% 96,8% 96,6% 0,0% 0,0% 90,9% Risk ej bedömd 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 2,7% 0,0% 0,0% 5,9% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 726/726 Väsentlig risk avser risker där det finns en markant risk för betydande värdeförändringar eller intäktsbortfall orsakade av fysiska risker, för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte kan genomföras med en direktavkastning som ligger i linje med SBB:s avkastningskrav. Observerbar risk avser observerade fysiska risker som inte är negligerbara , för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte med råge överträffar SBB:s interna krav på direktavkast - ning. Ingen/negligerbar risk avser fall där ingen betydande fysisk eller övergångsrisk har kunnat påvisas i någon av de undersökningar som SBB har genomfört Totalt [Waste-Abs] Like-For-Like [Waste-LfL] Avfall i förvaltning (antal ton) 2024 2023 2024 2023 Klassificering - - - - - - Farligt avfall 21 6 255% 18 3 563% Icke-farligt avfall 7 826 1 073 629% 369 420 -12% Totalt 7 846 1 079 627% 387 423 -8% Typ av avfall Papper 1 269 461 175% 144 125 15% Glas 712 99 617% 55 29 87% Plaster 236 73 222% 56 26 116% Metaller 35 30 18% 6 9 -30% Brännbart 5 047 366 1279% 104 209 -50% Biomassa - 3 -100% - 3 -100% Elektronik 7 6 35% 5 3 77% Övrigt 539 41 1225% 17 19 -8% Totalt 7 846 1 079 627% 387 423 -8% Hantering Återbruk - - - - - - Återvinning - - - - - - Kompostering - - - - - - Materialåtervinning 2 260 695 225% 269 197 34% Värmeåtervinning 5 048 367 1276% 104 212 -51% Deponi 0,1 0,3 -61% 0,1 0,2 -33% Övrigt 538 16 3200% 13 13 -2% Total 7 846 1 078 628% 387 422 -8% Andel uppmätt 7% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 383/1098 153/1098 40/726 40/726 Datatäckning (% av area) 74% 32% 11% 11% SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 57 ===== SIDA 58 ===== Definitioner - hållbarhetsrapport Hållbarhetsindikatorer - defi - nitioner [EPRA Guidelines] Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning. Organisatorisk avgränsning / organisational boundaries SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell. Datatäckning / Coverage Jämförbart bestånd: SBB redovisar jämförbara indikatorer för två efterföljande år. Fastigheterna måste därmed ha ägts i två hela år för att inkluderas i redovisningen av jämförbart bestånd. Vidare måste datatäckningen vara minst 95% för att indikatorn ska inkluderas i redovis - ningen, detta för att undvika felaktig underskattning av utfall. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data. SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter. Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av uppmätta värden, energideklaration och segment. Basår Basåret är 2020, året då SBBs hållbarhetsvisison lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år. Uppskattning av energi köpt av hyresvärd Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck - ningen inte är tillräckligt hög. Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella gasnätets genomsnitt. Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards. Systemgränser - rapportering av hyresvärd- och hyresgäst - förbrukning Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna. Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med total area. Segmentering (fastighetstyp, geografi) SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land samt energianvändning per segment (bostäder, samhällsfastigheter och övriga fastigheter) Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta. Berättelse om prestanda Utveckling under år 2024 beskrivs på sida 39, 42 respektive 46 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance. Placering av EPRA Sustainabi - lity performance i företagets rapport EPRA-index redovisas på sida 59. Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december. Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 37 Bedömt investeringsbehov (mSEK) för att uppnå bolagets klimatmål i Scope 1-2 och bemöta kommande krav på energiprestanda Energiklass (per 2024-12-31) Bedömt investeringsbehov (CapEx) Kort (<1 år) Medel (1-5 år) Lång (5+ år) A - - - - B - - - - C - - - - D 1 1 - - E 2 2 - - F 89 41 43 5 G 85 17 43 25 Övrigt - - - - Totalt 178 61 87 30 58 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 59 ===== EPRA-index Code Performance Measure Sida Environmental Sustainability Performance Measures Elec-Abs Total electricity consumption 53 Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 53 DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 53 DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 53 Fuels-Abs Total fuel consumption 53 Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 53 Energy-Int Building energy intensity 53 GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 55 GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 55 GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 55 Water-Abs Total water consumption 56 Water-LfL Like-for-like total water consumption 56 Water-Int Building water intensity 56 Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 57 Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route 57 Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 56 Social Performance Measures Diversity-Emp Employee gender diversity 51 Diversity- Pay Gender pay ratio 43 Emp-Training Training and development 43 Emp-Dev Employee performance appraisals 43 Emp-Turnover New hires and turnover 51 H&S-Emp Employee health and safety 44 H&S-Asset Asset health and safety assessments 45 H&S-Comp Asset health and safety compliance 45 Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 47 Governance Performance Measures Gov-Board Composition of the highest governance body 47 Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 47 Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 47, 73 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 59 ===== SIDA 60 ===== Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor 1 Tjänsteresor med företagsbil Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag för tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i den svenska förvaltningen baserat på antal km körning i tjänst samt uppmätt genomsnittlig bränsleförbrukning (data från partnerföretag). Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor per fordonstyp (Autoplan) 1 Förbrukning av bränslen för uppvärmning i fast - igheter Genomgång av samtliga fakturor konterade som pellets, olja respektive gas Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen) Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR) Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR) Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten) Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen) 2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt uppskattad energianvädning baserat på energideklarationer. Avser den elanvändning där SBB står som avtalspart. Market based (ursprungsmärkt, kärnprocess): Sverige: 0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi), Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Location based, Sverige: 47 g CO2e/kWh, Norge: 9 g CO2e/ kWh, Finland: 171 g CO2e/kWh. 2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart. Specifika utsläppsdata för respektive leverantör. 2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart. Specifika utsläppsdata för respektive leverantör. 3 1. Köpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är kopplade till energiuppföljningssystem. Vattenanvändning inkl distribution: 0.12 kg CO2e/m3 (Wallen (1999) Livscykelanalys av dricksvatten. Chalmers University of Technology) Hantering av avloppsvatten: 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska Centralbyrån) 3 2. Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer 3 2. Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel - analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer 3 3. Energirelaterade aktivi - teter som inte inkluderas i scope 1 och 2 Indirekta utsläpp från elanvändning Market based (infrastruktur och transmission): Sverige: 10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi), Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) 3 4. Uppströms transport och distribution (fd. Transporter i byggprojekt) Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag och transortavstånd (Boverket) 3 5. Avfall Avfall från förvaltning som ligger inom bolagets kontrakt Beräkningen baseras på avfallstatistik i kombination med emissionsfaktorer 2024, framtagna av Defra (Department for Environment, Food and Rural Affairs). 3 6. Affärsresor Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. Tåg: 0,0036- 0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor). Flyg: 88-165 g CO2e/ km (Stureplansresor) 3 7. Anställdas rersor till och från jobbet Estimat baserat på antal anställda och genomsnittlig transportväg och transportsätt. Walking: 0 kgCO2e/km Public transport: 0,135 kgCO2e/km Car: 0,211 kgCO2e/km Other (taxi): 0,260 kgCO2e/km 3 8. Uppströms hyrda tillgångar Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 2,4g CO2e/m2 (2023), 3,2g CO2e/m2 (2024) 3 9. Nedströms transport och distribution Ej applicerbar, bolaget transporterar inte produkter 3 10. Processande av sålda produkter Ej applicerbar, bolaget har inte produkter som processas 3 11. Användning av sålda produkter Redovisas ej, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025. 3 12. End-of-life hantering av sålda produkter Redovisas ej, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025. 3 13. Nedströms uthyrda tillgångar Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide - klarationer och uppmätta värden. Fjärrvärme och kyla: genomsnitt 24 g/kWh (Sverige, SBB) 25 g/kWh (Sveafastigheter), Norge: specifika utsläppsdata per leverantör, Finland: specifika utsläppsdata per leverantör El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 211 g/kWh 3 14. Franchises Ej applicerbar, bolaget har inte franchises 3 15. Investeringar Utsläpp hänförliga till intressebolags scope 1-2, operational control. Samma faktorer används som bolagets egna scope 1-2 60 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 61 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 61 ===== SIDA 62 ===== • Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr (-21 874) efter uppskjuten skatt om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 55 653 mkr (73 205). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81) per aktie före utspädning. • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (-) eller D (-). För mer information, se vinstdisposition nedan. Vinstdisposition Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman: Till årsstämman finns följande medel att förfoga: Överkursfond 27 724 288 220 Balanserat resultat -22 456 997 259 Hybridobligation 8 297 245 581 Årets resultat -1 644 175 811 11 920 360 731 Disponeras så att: I ny räkning överföres 11 920 360 731 11 920 360 731 Året i korthet Kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581). • Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209). • Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämförbart bestånd. • Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser uppgick till 1 728 mkr (2 304). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseka- pital var 546 mkr (1 222). • Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill ingår med 1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -5 422 mkr (-13 321). - Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt ingår med -351 mkr (-227) och Nedskrivning goodwill ingår med -1 076 mkr (-). - Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med -1 611 mkr (-5 560). - Finansiella poster ingår med 98 mkr (-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 1 138 mkr (36) och valutakurs - differenser med -328 mkr (-144). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -193 mkr (-2 580). Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget. Förvaltningsberättelse 1) 1) Bolagsstyrningsrapporten ingår inte i förvaltningsberättelsen. Viktiga händelser under året • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström. • Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses användas till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder.. • Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstru- ment för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till balansdagens valutakurs. • Den 27 mars fattades vid extra bolagsstämma i SBB beslut, i enlighet med styrelsens förslag, om en riktad emission av högst 15 000 000 tecknings- optioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 500 000 kronor. Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet att överlåta teckningsoptionerna till nuvarande och framtida medarbetare i bolaget eller dess dotterbolag. • SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property Invest AS (PPI). I samband med börsintroduktionen överlät SBB fastigheter till PPI till ett bokfört värde om 1,7 mdkr, med tillhörande skulder om 0,4 mdkr, i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat nedskrivning av fastigheter om -874 mkr hänförligt till utspädningseffekten och i samband med fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten skatt om 129 mkr lösts upp. Total resultateffekt uppgår därmed till -745 mkr. Se not 33 för ytterligare beskrivning av transaktionen. • SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning för 2023. Där justerades vissa resultat- och balansposter jämfört med bokslutskommunikén som publicerades den 27 februari 2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för bokslutskommunikén som finns tillgänglig på SBB:s hemsida. • SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint venture-bolag, SBB Social Facilities AB, tillsammans med Castlelake. I samband med etableringen av joint venture-bolaget frigjordes likvida medel till SBB genom ett låneavtal mellan SBB Social Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer drivas och förvaltas av SBB Social Facilities genom ett förvaltningsavtal med SBB. • SBB har under andra kvartalet delat upp sina samägda bolag Unobo AB och SBB Kåpan Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen respektive Kåpan Tjänstepension. SBB har i och med detta sammanlagt övertagit 6 62 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 63 ===== 500 lägenheter fördelade på 75 fastigheter om totalt cirka 428 000 kvm. Fastigheterna blir en del av Sveafastigheter. • Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt att genomföra en obligatorisk betalning av uppskjuten ränta avseende hybridvärdepapper. Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3 juli 2024. • SBB genomförde ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som aktier i eget förvar. • Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert som styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till ny styrelseordförande. • Den 2 juli betalades den vinstutdelning som beslutades av Årsstämman den 28 april 2023 ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024. • Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligatio- nerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer. • Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av obligationer där innehavare av obligationer och hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbolag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot likvid och obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafastigheter. Samman- lagt utbyttes obligationer och hybridobligationer till ett nominellt värde om 275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transaktionerna gav upphov till en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till obligationer och har redovisats som resultat förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till hybridobligationer som har redovisats som ökning av eget kapital hänförligt till stamaktieägarna i tredje kvartalet. • Den 28 augusti meddelades att SBB:s intressebolag Nordiqus säkrat en refinansiering om 8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus finansiering erhållit en investment grade rating baserad på metod för kreditvärdering av infrastruktur. • Den 1 oktober meddelade SBB att man tar hem den ekonomiska förvaltningen med en förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full effekt från och med 2026. • Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckelinnehav för SBB inom affärsområde bostäder. Erbjudandet, inklusive övertilldel- ningsoptionen, omfattade 88 miljoner aktier motsvarande 44 procent av det totala antalet aktier i Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till 39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har stabiliseringsagenten vidtagit stabiliseringsåtgärder och per den 31 december 2024 äger SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent. Försäljningen inbringade 3 065 mkr. • Den 24 oktober mottog SBB en avstämningsskrivelse från Finansinspek- tionen angående den granskning avseende årsredovisningen 2021 som Nämnden för svensk redovisningstillsyn överlämnade till Finansinspek- tionen i april 2024. Granskningen, som redogjorts för i tidigare årsre- dovisningar, rör vissa värderingar av fastigheter och förvärv upptagna i årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 respektive 2020. SBB har inkommit med svar till Finansinspektionen den 19 november. Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2025 eller senare, beroende på när granskningarna slutförs. • Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om att avyttra fastigheterna del av Ångpannan 10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i Västerås till Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms frigöra omkring 300 mkr i likvida medel. • I november erhöll SBB:s intressebolag, Public Property Invest ASA, investment grade betyget BBB med positiva utsikter från Fitch. • I november ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade vilket innebär att hela transaktionslikviden tillfaller SBB. • Under november och december mottog SBB ytterligare brev från obliga- tionsinnehavare som uttryckt sin avsikt att accelerera euroobligationer under EMTN-programmen. Sammanlagt uppgår de respektive hävdade innehaven till ett totalt nominellt belopp om cirka 128 mEUR. Efter årets utgång har berörda obligationsinnehavare återkallat samtliga rättsliga förfaranden. • I december tillsattes valberedningen inför årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan, Rikard Svensson, Leif West, Christopher Johansson och Lennart Sten. • Den 10 december lämnade SBB återköps- och utbyteserbjudande avseende utvalda obligationer med ett sammanlagt nominellt belopp om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 18 december och innebar i korthet att 95 procent av de utestående befintliga seniora icke-säkerställda obligationerna deltog i erbjudandet och 93 procent av de utestående obligationerna byttes från obligationer i Samhällsbyggnadsbo- laget i Norden AB (publ) och ersattes av obligationer i Samhällsbyggnads- bolaget i Norden Holding AB (publ). Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr i nya icke-säkerställda obligationer med fem procent fast ränta och med förfall 2029. Totalt återköptes befintliga seniora icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr med förfall i januari 2025. De nyemitterade obligationerna har efter utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. • SBB har under december månad förvärvat sina samägares 50 procentiga aktieandelar i två bolag som tidigare ägts tillsammans med Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvärdet uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband med tillträdena en positiv total likviditetseffekt om 5 mkr. • SBB och Genova har i december via sitt samägda bolag avtalat om att avyttra byggrätter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktionen bedöms innebära en positiv resul- tateffekt om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det samägda bolaget. Viktiga händelser efter årets utgång • Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som emit- terats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. • Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI. • I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har genom sitt gemensamma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande det nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i likvida medel. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 63 ===== SIDA 64 ===== Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 28 juni 2024 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare i SBB. Riktlinjerna fastställdes att gälla tills vidare, dock längst för tiden fram till årsstämman 2028. En framgångsrik implementering av bolagets tillväxtstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla ledadande befattningshavare. Av riktlinjerna framgår därför att SBB ska erbjuda konkurrenskraftig totalersättning som motiverar ledande befatt - ningshavare att göra sitt yttersta och att rörlig ersättning som omfattas av riktlinjerna ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet Ersättningen till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta grundlönen samt vid fullt utfall uppgå till högst 40 procent av total ersättning exklusive LTI. Den rörliga ersättningen grundar rätt till pensionsförmåner och är semesterlönegrundande. Bolaget har inte möjlighet att återkräva ersättningen. Utfall av rörlig ersättning är beroende av individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs årligen eller med annan periodicitet och ska mätas under ett eller flera år. Därigenom blir ersättningen tydligt kopplad till den enskildes arbetsinsats och prestation. Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentsprogram vilka i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade i syfte att främja engagemanget för bolagets utveckling och implementeras på marknads - mässiga villkor. För mer information om utestående incitamentsprogram se bolagets webbsida. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller delvis, riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings - havare ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2024 framgår av not 8. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats. Förslag till nya riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande befattningshavare Styrelsen kommer föreslå att stämman beslutar om nya ersättningsrikt - linjer för ledande befattningshavare. I allt väsentligt innehåller de nya riktlinjerna följande materiella förändringar: 1. Rörlig ersättning föreslås vara beroende av antingen bolagets och/ eller individens uppfyllande av kriterier som fastställts årligen eller med annan periodicitet. Tidigare var den rörliga ersättningen endast beroende individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs årligen eller med annan periodicitet under ett eller flera år. 2. Enligt förslaget till nya ersättningsriktlinjer ges, förutsatt att stämman beslutar om införandet av långsiktigt incitamentsprogram, att helt eller delvis ersätta det kortsiktiga incitamentsprogrammet med ett långsiktigt incitamentsprogram. Enligt nuvarande ersättningsriktlinjer finns inte denna möjlighet. Styrelsens fullständiga förslag till nya ersättningsriktlinjer återfinns på bolagets websida. SBB nyckeltal 2024 2023 jan-dec jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 653 73 205 Antal fastigheter 853 1 172 Antal kvm, tusental 2 232 3 048 Överskottsgrad, % 69 75 Direktavkastning, % 4,9 4,8 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5 8,8 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1 10,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,2 Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 7 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 3 708 4 581 Driftnetto, mkr 2 572 3 209 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -6 153 -18 370 2) Kassaflöde från den löpande verksamheten, före förändring av rörelsekapital, mkr 546 1 222 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 12 217 17 622 2) Avkastning på eget kapital, % -19 -44 2) Belåningsgrad, % 61 54 Säkerställd belåningsgrad, % 20 18 Soliditet, % 31 34 Justerad soliditet, % 32 36 2) Ej pantsatt kvot, ggr 1,24 1,60 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,3 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 11 115 16 108 2) Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 2) Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 7,6 4 11,07 2) Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 12 598 18 635 2) Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 2) Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 8,66 12,81 2) EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -1 169 -1 607 1) 2) EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A och B -0,80 -1,10 1) 2) EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) 2) EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,5 5,8 Resultat per stamaktie A och B, kr -4,54 -16,00 1) 2) Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier D 170 804 921 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 Se alla definitioner och beräkningar på sid 138-142. 1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet 2) Tidigare period har räknats om i samband med färdigställandet av förvärvsanalys för Nordiqus, se not 35 för ytterligare information. 64 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 65 ===== Förändringarna under året förklaras bland annat av att SBB under året har löst upp JVn tillsammans med Kåpan Bostad, Magnolia Bostad och Sveaviken vilket har ökat SBBs innehav i helägda fastigheter. SBB har under året bildad två joint ventures tillsammans med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212 mkr. Försäljning till minoritetsägare om fastigheter med ett värde på 3 096 mkr avser försäljning av fastigheter inom Unobo AB till Riksbyggen. Värderingsmodell SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2024 värderades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa värderare. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis - trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 317 mkr (2 131) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14. Fastigheter SBB hade vid utgången av 2024 totalt 853 registerfastigheter (1 172). Det totala fastighetsvärdet uppgick till 55 653 mkr (73 205), den uthyrnings - bara ytan var 2 232 tkvm (3 048) och hyresvärdet uppgick till 3 611 mkr (4 543). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 91,5 procent (94,2). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktavkast - ningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter, 4,9 procent (4,8). I nedan tabell presenteras förändringen i fastigheternas värde. Nedan belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer information. Fastighetsbeståndets förändring Belopp i MKR Ingående verkligt värde 73 205 Förvärv 6 127 Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 5 431 Varav övriga förvärv 696 Investeringar 1 184 Försäljningar -21 715 Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212 Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 696 Varav försäljning till minoritetsägare -3 096 Varav övriga försäljningar -1 711 Orealiserade värdeförändringar -3 304 Omklassificering -91 Omräkningsdifferens 247 Verkligt värde vid årets slut 55 653 Intresseföretag och joint ventures SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2024-12-31 uppgick andelar i intresseföretag och joint ventures till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på intresseföretag och joint ventures till 7 456 mkr (4 839). En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities AB, SBB Residential Property AB, Nordiqus AB och Public Property Invest ASA. Se not 16 för ytterligare information. 56% Bostad 43% Samhälle 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 81% Sverige 13% Finland 4% Norge 2% Danmark 55 653 Mkr 55 653 Mkr 81% 56% 13% 43% 4% 1% 2% Fastighetsvärde per segment SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 65 ===== SIDA 66 ===== Finansiering SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för 2024 var ökningen 7,1 procent (10,9) i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 2,43 procent (1,78) vid utgången av 2024. SBB har minskat skulderna med 6 356 mkr (24 992) under 2024. Nyckeltal policy 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skuld - 55 737 62 093 Belåningsgrad < 50% 61% 54% Säkerställd belåningsgrad < 30% 20% 18% Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr > 1,8 2,0 2,1 Likviditet, mkr 4 9911) 3 845 Kapitalbindning, år 2-5 2,9 3,6 Räntebindning, år 3,1 3,4 1) Likviditet innefattar Likvida medel, 2 491 mkr, samt tillgängliga kreditfaciliteter om 2 500 mkr. Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj - ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna - den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att emittera sociala och gröna obligationer. Räntebärande skulder minskade med 6 356 mkr SBB har minskat räntebärande skulder med 6 356 mkr under 2024. Belåningsgraden har trots detta ökat till 61 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter extern - värderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupet anskaffnings - värde. Skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde på bolagets skulder per 2024-12-31 var 6 569 mkr (13 821). Behov att höja kreditbetygen Den nuvarande ratingen på moderbolaget är från S&P CCC med negative outlook och från Fitch CCC. De nyemitterade obligationerna i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har efter utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. Det innebär att obligationsinvesterarna har fått en högre rating och en strukturellt förbättrad position i förhållande till koncernens tillgångar genom att delta i obligationsbytet. Bolaget har som helhet behov av ett högre kreditbetyg. Det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. Likviditet Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 4 991 Mkr, fördelat på 2 491 Mkr i likvida medel och 2 500 Mkr i kreditfaciliteter, medan likviditetsplaceringar uppgick till 371 Mkr. Under första halvåret sattes finansieringen av Sveafastigheter på plats. Det starka intresset från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Under fjärde kvartalet genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter, vilket har gett SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr. SBB tecknade i fjärde kvartalet en ny kreditfacilitet med en ram om 2 500 mkr med en skandinavisk bank. SBB genomförde också under det fjärde kvartalet en försäljning som under det första kvartalet tillför bolaget cirka 500 mkr och ytterligare 172 mkr under första halvåret 2025. I samband med upplös - ning och förvärv av två JV samarbeten i december utökades bolagets bankfinansiering med totalt 982 mkr genom två nordiska banker. SBB har under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att stärka bolagets likviditet och finansiella ställning, framför allt genom att skapa starka dotterbolag. Nordiqus har börjat ge aktieutdelning samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll Nordiqus finansiering investment grade betyget BBB+ och har numera löst all bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmarknaden. SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A. SBB har en långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig likviditet. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genom - fört ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare framöver och att antalet transaktioner ökar. Det beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genom - föra ett flertal mindre, och någon större, försäljning som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga villkor. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal, om totalt belopp 25 mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig hållning till nya investeringar resulterar i att kassaflödet från fastighets - verksamheten kan disponeras till annat. Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett under perioden. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiä - rer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 - 2024 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är prioriterat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter och utlåning till delägda strukturer. Det ger en ytterligare renodling samt likviditet för kommande låneförfall. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna förlängas, vilket också skett under året. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe - ten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbe - ten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten och den generella finansiella ställningen. Ränte- och kapitalbindning En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,43 procent (1,78) är väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Mellan 2022-06-30 och 2024-12-31 har skuldsättningen minskat med 39 889 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. 66 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 67 ===== Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr 20242023 Q2 Q2 Q3Q1Q3 Q4 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2024 Q4 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q4 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q4 2020 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 67 ===== SIDA 68 ===== Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, % Kv1 2025 3 643 1 630 5 273 9% Kv2 2025 509 400 909 2% Kv3 2025 368 614 983 2% Kv4 2025 145 342 487 1% Kommande 12 mån 4 666 2 986 7 652 14% 2026 5 905 3 424 9 329 17% 2027 9 642 9 094 18 735 33% 2028 7 975 460 8 435 15% 2029 10 846 67 10 913 19% 2030 0 67 67 0% 2031 0 67 67 0% 2032 0 67 67 0% >2032 574 504 1 078 2% Totalt 39 607 16 736 56 343 100% Räntebindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2025 5 171 11 056 16 227 29% 5 474 18% 7% 2026 5 905 261 6 166 11% 8 776 13% 2% 2027 9 136 5 419 14 555 26% 17 590 13% 3% 2028 7 975 0 7 975 14% 11 145 25% 1% 2029 10 846 0 10 846 19% 12 215 13% 2% 2030 0 0 0 0% 582 17% 1% 2031 0 0 0 0% 0 1% 0% 2032 0 0 0 0% -495/507 - 6,42/4,67%2) >2032 574 0 574 1% 574 2% 4% Totalt 39 607 16 736 56 343 100% 56 368 100% 2,43% 1) Inklusive cross currency basis swaps. 2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat. (mkr) Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 833 25% Obligationslån 34 328 62% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 2 982 5% Obligationslån 4 594 8% Summa räntebärande skulder 55 737 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 606 Total nominell skuld 56 343 68 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 69 ===== förändringar i marknadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i koncernens resultat. Hantering Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruk - tur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid refinansieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2024-12-31 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till 2,9 (3,6) år. Vid samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditlinor till 5 362 (4 060) mkr, varav 2 500 mkr (-) avsåg outnyttjade kreditlinor. Målsättningen med SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 3,1 (3,4) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (100) procent. MILJÖ Risk Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil - jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk, under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ - den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva - rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster. Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar, förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar. Hantering Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB. Risk och känslighet Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam - het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. FASTIGHETERNAS VÄRDE Risk Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens konsoliderade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträk - ningen. Värdeförändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader och dels av makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt, arbetslöshetsnivåer, takten på produktion av nya fastigheter, befolknings - tillväxt, inflation och räntenivåer. Om värdet på fastigheterna minskar kan det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen, vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ påverkan koncernens finansiella ställning och resultat. Hantering SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån - det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls - fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg. FINANSIERING Risk Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte ha tillgång till eller endast mot ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvillkor villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldförbin - delser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning. Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads - poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan, kreditinstituts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder. Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till Aktier och aktiekapital Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 2024-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 är återköpa under året och klassificeras som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija Batljan (31,60 procent av röster, 8,30 procent av kapital), Arvid Svensson Invest (12,68 procent respektive 4,04 procent) samt Dragfast AB (11,27 procent respektive 4,44 procent). Aktiekapitalet uppgick per 2024-12-31 till 164 800 780 kr med ett kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolags - stämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 69 ===== SIDA 70 ===== FASTIGHETSKOSTNADER Risk Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgå - ende ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnads - ökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s finansiella ställning och resultat. Vid händelse av lediga uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde. Hantering SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets - förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani - sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe - hov i beståndet. FASTIGHETSUTVECKLING Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare, förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan - den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning och resultat. Hantering I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning. ÖVRIGA RISKER Operationell Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi - nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll. Medarbetare Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk - samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 33-60. HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Risk På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings- graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter. Hantering SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Sam- hällsfastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnitt- liga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 8 (7) år per 2024-12-31. Uthyrningsgraden var 91,5 (94,2) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard uppfylls. SKATTER Risk SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas. För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk, kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster. Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområdet, såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda. Hantering SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols - beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor. 70 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 71 ===== Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2024 till 1 648 481 553 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier, 1 244 638 157 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier (varvid 44 657 779 D-aktier klassificeras som aktier i eget förvar). Stam A-aktier kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-akti - erna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år. Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskiftet 164 848 155,30 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,1 krona. Största aktieägare är Ilija Batljan. Bolagsordning SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14 juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Valberedning Vid årsstämman i SBB den 28 juni 2024 antogs instruktioner för valbered - ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete, val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2025 består av Ilija Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif West (Dragfast AB), Christopher Johansson (Compactor Fastigheter AB och Sven-Olof Johansson) och Lennart Sten (styrelseordförande). Leif West är ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2025 haft fyra protokollförda möten. I sitt arbete har valberedningen att tillämpa den mångfaldspolicy som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i Koden utgör grunden för denna mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reg - lerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens sammansättning ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder, utbildning och (yrkes)bakgrund. Styrelse SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 28 april 2024 omvaldes, Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten, Lennart Schuss (som ledamot men inte som ordförande) och Lars Rodert samt nyvaldes Lennart Sten till styrelseordförande i bolaget. För information om styrelseledamö - terna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i SBB, se avsnittet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bola - gets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet. Här ingår bland annat finanspolicy, informationssäkerhetspolicy, insiderpolicy, IT-policy, policy för närståendetransaktioner, instruktion för finansiell rapportering, visselblå - sarpolicy samt uppförandekod för såväl medarbetare som för leverantörer. Alla dessa interna styrdokument ses över av SBB minst en gång per år och Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. SBB har även emitterat obligationslån som bland annat är noterade på Nasdaq Stockholm. Bolagsstyrningen i SBB utgår från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av räntebärande finansiella instrument, samt de regler och rekommendatio - ner som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyr - ning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret 2024. Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning av information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på att redogöra för bolagsspecifika omständigheter för SBB. Bolagsstämma SBB:s årsstämma 2025 äger rum den 13 maj 2025 i Stockholm. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.sbbnor - den. se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valbered - ningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolagsstämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i SBB:s bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. På SBB:s årsstämma 2024 fattades bland annat beslut om ett generellt bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyn - digandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant vid nyemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, eller sker apportemission eller kvittningsemission i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10) procent av antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för beslutet om emissionen. Detta bemyndigande har inte utnyttjats av styrelsen. Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse av Stamaktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10) procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet avseende återköp och Bolaget har således återköpt 44 657 779 D-aktier. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 71 ===== SIDA 72 ===== uppdateras därtill löpande för att följa lagar och när behov annars förelig - ger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse bedömdes uppfylla kraven på oberoende då fem av de sex stämmovalda ledamöterna var oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Ilija Batljan, har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen (och utgör bolagets största aktieägare) och Lars Rodert har inte bedömts som oberoende i förhållande till större aktieägare. Fyra av sex ledamöter bedömdes uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid årsstämman den 28 juni 2024 valdes Lennart Sten genom nyval till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2024 Bolagets styrelse har under 2024 haft 49 möten, varav ett konstituerande möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera större förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Namn Invald år Född år Oberoende av bolag och ledning Oberoende av större aktieägare Närvaro styrelsemöte Revisions- utskottsmöten Ersättnings- utskottsmöten Hållbarhets- utskottsmöten Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 49/49 3/3 3/3 Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 49/49 3/3 2/2 Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 45/49 6/6 3/3 Hans Runesten 2017 1956 Ja Ja 48/49 Lennart Sten 2024 1959 Ja Ja 22/23 2/2 Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 45/49 6/6 Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2024 års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär och därefter har en diskussion förts på ett styrelsemöte. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen. Utskott Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet har under 2024 haft 6 utskottsmöten och Revisionsutskottet håller sig också infor - merad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Lars Rodert (ordförande), Sven-Olof Johansson och Ilija Batljan. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor. Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare, tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet består av styrelseledamöterna Lennart Schuss (ordförande), Lennart Sten och Hans Runesten vilka bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Vid ersättningsutskottets möten har bland annat behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättnings - nivåer till VD och andra ledande befattningshavare. På SBB:s årsstämma 2024 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande direktör och vice verkställande direktör samt andra personer i koncernledningsgruppen. Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera och behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig. Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin - jerna. På SBB:s årsstämma 2024 godkändes styrelsens ersättningsrapport avseende räkenskapsåret 2023. Storleken på ersättningar som utgått för 2024 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not 8 i årsredovisningen. 72 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 73 ===== (VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Daniel Tellberg (Ekonomidirektör), Annika Ekström (Fastighetsdirektör och Vice VD), Helena Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutveck - lingschef). Revisor Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 28 juni 2024 omvaldes det registrerade revi - sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm - man 2025. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2024 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Hållbarhetsutskott Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar - hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Hållbarhetsutskottet består av Lennart Sten (ordförande) och Ilija Batljan. Ersättning Vid årsstämman 2024 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övrig ledamot. För utskottsarbete i hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter. För utskottsarbetet i revisionsutskott utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisionsutskott föreslås ett totalt arvode om 250 000 kronor. VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio - ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes Lennart Sten, född 1959 Styrelseordförande Styrelseordförande i bolaget sedan 2024 samt ledamot i ersättningsutskottet och hållbarhetsutskottet. Utbildning: Sjöofficer Svenska Flottan, jur. kand. vid Stockholms universitet. Tidigare uppdrag: President GE Capital Real Estate (Europe), Styrelseordförande Fastighetsägarna Sverige, Grundare och fd VD och styrelseledamot LSTH Svenska Handelsfastigheter AB, styrelseledamot Bonnier Fastigheter AB. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i KlaraBo Sverige AB, CLS Holdings plc och Fastighetsbo - laget Trappan AB. Styrelseledamot i Interogo Holding AG, Easy Depot AB och Elivågor AB. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 1 000 000 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Lennart Schuss, född 1952 Styrelseledamot Styrelseledamot sedan 2024 och tidigare ordförande i bolaget sedan 2017 samt ledamot i ersättnings - utskottet. Styrelseordförande inom koncernen (SBB i Norden AB) 2016. Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handelshög - skolan i Stockholm. Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande styrelseordförande för Catella Corporate Finance. Catella är specialiserad inom fastighetsinvesteringar med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrå - det för Catella Real Estate AG. Övriga uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish Society of Friends of the Weizmann Institute of Science. Lennart är medgrundare av Gimmel Fastigheter, Catella Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission och Stockholm Fondkommission. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 14 576 410 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Ilija Batljan, född 1967 Styrelseledamot Styrelseledamot sedan 2023. Grundare av bolaget, VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016. Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för äldrevård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi, Stockholms Universitet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB (tidigare noterat på First North). Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närståen - deinnehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920 B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier. Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncernled - ningen. Är bolagets största ägare. Sven-Olof Johansson, född 1945 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Utbildning: Pol.mag. från Stockholms universitet och Handelshögskolan i Stockholm. Övriga uppdrag: Grundare och verkställande direktör i FastPartner AB (publ), styrelseordförande och verkställande direktör i Compactor Fastigheter AB samt styrelseledamot i Autoropa Aktiebolag och STC Interfinans AB. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 22 315 456 A-aktier och 32 684 544 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Hans Runesten, född 1956 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet. Tidigare uppdrag: Medgrundare och styrelseledamot i AB Sagax, styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i Effnetplattformen AB (publ). Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 5 220 940 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen och bolagets större ägare. Lars Rodert, född 1961 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2023 Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Brookfield Reinsu - rance Ltd, Brookfield Property Reit Inc och Brookfield Property Partners LP. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): - Oberoende i förhållande till bolaget och koncernled - ningen. Beroende i förhållande till bolagets större ägare. Leiv Synnes, född 1970 Verkställande direktör Verkställande direktör i bolaget sedan 2023 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet. Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB. Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom Akelius-sfären. Finanschef och affärsutvecklingschef Akelius Residential Property AB. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB koncernen. Innehav: 400 000 B-Aktier och 410 000 D-Aktier. Teckningsoptioner 2 200 000 Uppgift om bolagets större ägare framgår på sidan 11 i årsredovisningen. Information om styrelseledamöterna och VD SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 73 ===== SIDA 74 ===== Intern kontroll interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen av bolaget avseende finansiell rapportering. SBB följer Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen, ”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, informa - tion och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer - ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom; • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Delegationsordning • Attestordning • Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok) Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars föreligger. Riskbedömning I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot - tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck - nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner hos ekonomiavdelningen. Information om kommunikation SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda människor gör att relevant information och kommunikation når samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell informa - tion om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informations - givning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig tidpunkt. Samtliga anställda i SBB har vid olika genomgångar fått vara med och påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet av dessa interna styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef, HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande. Uppföljning Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen i samband med uppdateringen av Koden. Alla avvikelser från Koden ska omedelbart rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller visselblåsarfunktionen. Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga hållbarhetsredovisningen. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel - sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi - sion. Beslutet omprövas årligen. Avvikelser i förhållande till koden Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under 2024 Koden med följande avvikelse: SBB publicerade inte namnen på valberedningens ledamöter på bolagets webbplats inom den föreskrivna tidsramen på sex månader före årsstämman. Avvikelsen berodde på att det, vid tidpunkten då datumet för årsstämman fastställdes, inte var möj - ligt att publicera informationen i tid. För att hantera detta valde bolaget att publicera namnen på valberedningens ledamöter på webbplatsen så snart som möjligt efter att årsstämmans datum blev offentligt. 74 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 75 ===== FINANSIELLA RAPPORTER SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 75 ===== SIDA 76 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR Not 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 4,5 3 708 4 581 Fastighetskostnader Driftskostnader 5,6 -874 -1 021 Underhåll 5,6 -189 -257 Fastighetsskatt 5,6 -74 -95 Driftnetto 5 2 572 3 209 Övriga förvaltningsintäkter 30 135 - Administration 7,8,9 -1 054 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader 6 -25 -90 Resultat före finansiella poster, värde­ förändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 Värdeförändringar fastigheter 14 -5 422 -13 321 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -227 Nedskrivning goodwill 13 -1 076 - Resultat bostadsproduktion -23 -17 Rörelseresultat 1) ­5 245 ­11 324 Resultat från joint ventures och intresseföretag 16 -1 611 -5 560 varav förvaltningsresultat -325 195 varav värdeförändring -1 680 -2 485 varav skatt -215 207 varav försäljningsresultat 372 -3 416 varav nedskrivning och omvärdering 238 -469 varav upplösning negativ goodwill - 407 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 17 -223 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 692 266 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 387 -1 406 Resultat förtidslösen lån 10 1 138 36 Valutakursdifferenser -328 -144 Tomträttsavgälder 11 -17 -10 Värdeförändringar finansiella instrument 17 -193 -2 580 Resultat före skatt ­7 174 ­20 722 Aktuell skatt 12 -625 -443 Uppskjuten skatt 12 1 295 2 569 Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till goodwill 12 351 227 ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE VERKSAMHET ­6 153 ­18 370 Årets resultat, avvecklad verksamhet 33 - -3 505 ÅRETS RESULTAT ­6 153 ­21 874 Årets resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -6 033 -22 339 Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 ÅRETS RESULTAT ­6 153 ­21 874 Belopp i MKR Not 2024 2023 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet 23 -4,54 -13,59 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet 23 -4,54 -13,59 Resultat stamaktie D, kvarvarande verksamhet 23 2,00 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - Resultat per stamaktie A och B före utspädning 23 -4,54 -16,00 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 23 -4,54 -16,00 Resultat per stamaktie D 23 2,00 2,00 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR Not 2024 2023 Årets resultat ­6 153 ­21 874 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat, netto efter skatt Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 24 -51 -175 Omräkningsdifferenser 1) 24 -532 -1 057 ÅRETS TOTALRESULTAT ­6 736 ­23 105 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare -6 616 -23 571 Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 ÅRETS TOTALRESULTAT ­6 736 ­23 105 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 76 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 77 ===== Kommentarer resultaträkning Driftnetto Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 708 mkr (4 581). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent jämfört med motsva - rande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 2 184 mkr (2 937) samhälle, 1 511 mkr (1 621) bostäder och 13 mkr (23) utbildning. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 91,5 procent (94,2). Nedgången består till stor del av att tillgångar med hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned - gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster. Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (7). I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 1,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader och har ökat med 7,1 procent (10,9) i jämförbart bestånd. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 137 mkr (-1 372). Administrationskostnader och Förvärvs ­ och omstruktureringskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till -1 054 mkr (-878). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -25 mkr (-90). Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader uppgått till -1 079 mkr (-968). Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 422 mkr (-13 321), varav -3 304 mkr (-11 763) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande -4,5 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Det viktade avkastningskravet har under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 557), varav -1 084 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212 mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt - ringstillfället uppgår till 944 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. I realiserad värdeförändring ingår även en redovisningsmässig förlust om -874 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering. Goodwill Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227). Nedskrivning av goodwill har gjorts uppgående till -1 076 mkr (-) inom segmentet Samhälle. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 611 mkr (-5 560). Se vidare not 16. Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar under 2023 upplösning av negativ goodwill hänförligt till Nordiqus. Se avsnitt Avvecklad verksamhet på not 32 för mer information. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till -223 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstate - rade kreditförluster uppgår till -11 mkr (-) och avser tidigare befarade kreditförluster. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 98 mkr (-1 258). Förändringen beror till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs - differenser samt värdeförändringar relaterat till finansiella instrument. Räntenettot uppgår till -695 mkr (-1 140). Förändringen är främst hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag. Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 138 mkr (36) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om -328 mkr (-144). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Finansnetto 2024­01­01 2024­12­31 2023­01­01 2023­12­31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 Räntenetto ­695 ­1 140 Resultat förtidslösen lån 1 138 36 Valutakursdifferenser -328 -144 Tomträttsavgälder -17 -10 Finansnetto 98 ­1 258 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -193 mkr (-2 580) vilket är främst hänförligt till en negativ värdeförändring av derivat om -278 mkr (-2 199) samt en negativ kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivet av innehaven i Studentbostäder och Arlandastad. Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722). Skatt på periodens resultat uppgick till 1 021 mkr (2 353), varav -625 mkr (-443) avsåg aktuell skatt och 1 646 mkr (2 796) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (227). Periodens resultat efter skatt uppgick till -6 153 mkr (-21 874). Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum resterande innehav redovisats som intresseföretag. Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till 10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet bedömdes till -543 mkr. SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdigställt förvärvsanalysen. I samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresultatet har fastställts till -1 285 mkr. I samband med detta har skillnaden mellan verkligt värde av netto- tillgångarna och beräknat anskaffningsvärde (negativ goodwill) om 407 mkr lösts upp. Upplösningen redovisas som Resultat från joint ventures och intresseföretag inom Kvarvarande verksamhet. Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av tidigare perioder. Se not 35 för mer information. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick till - mkr (-3 505). SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 77 ===== SIDA 78 ===== Kommentarer balansräkning Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Se vidare not 13. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 55 653 mkr per 2024-12-31 (73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis - trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 317 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14. Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 7 456 mkr (4 839). Se ytterligare information i not 16. Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 2 491 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 371 mkr (214). Spärrade likvida medel uppgick till 13 mkr (16). Koncernens balansräkning Belopp i MKR Not 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 13 1 264 2 692 Summa immateriella anläggningstill ­ gångar 1 264 2 692 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 55 653 73 205 Nyttjanderätt tomträtt 11 563 393 Inventarier 15 131 106 Summa materiella anläggningstillgångar 56 347 73 704 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 15 551 17 591 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 17 7 456 4 839 Derivat 17 291 481 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 719 849 Andra långfristiga fordringar 17 350 1 965 Summa finansiella anläggningstillgångar 24 368 25 724 Summa anläggningstillgångar 81 980 102 120 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 240 155 Kortfristiga fordringar Derivat 34 203 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 185 Kundfordringar 17,24 68 100 Övriga fordringar 17,18 1 188 607 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 168 392 Summa kortfristiga fordringar 1 471 1 487 Likviditetsplaceringar 17 371 214 Likvida medel 17,20 2 491 3 845 Summa likviditetsplaceringar och likvida medel 2 862 4 060 Tillgångar som innehas för försäljning 21 309 - Summa omsättningstillgångar 4 882 5 702 SUMMA TILLGÅNGAR 86 862 107 822 78 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 79 ===== Kommentarer balansräkning Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 12 217 mkr (17 622). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 26 585 mkr (36 845). Se not 22 för ytterligare information. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2024-12-31 netto till 1 824 mkr (2 726) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 5 125 mkr per 2024- 12-31. Under perioden har underskott om totalt 721 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 55 737 mkr (62 093), varav 16 815 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin - stitut och 38 922 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 4,9 mdkr (-). Se vidare not 17. Koncernens balansräkning Belopp i MKR Not 2024 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 Aktiekapital 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624 Reserver -1 447 -915 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat -13 125 -8 252 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622 Hybridobligation 7 879 15 741 Övriga reserver 715 1 036 Innehav utan bestämmande inflytande 5 774 2 445 Summa eget kapital 26 585 36 845 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17,24 13 833 11 116 Obligationslån 17,24 34 328 40 540 Derivat 17 184 264 Uppskjutna skatteskulder 12 1 824 2 726 Leasingskulder tomträtter 11 542 378 Övriga långfristiga skulder 17,24 138 92 Summa långfristiga skulder 50 849 55 116 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17,24 2 982 7 861 Obligationslån 17,24 4 594 2 576 Derivat 17,24 6 1 290 Leverantörsskulder 17,24 47 121 Leasingskulder tomträtter 11 20 15 Aktuella skatteskulder 12 360 99 Övriga skulder 17,24,25 570 726 Beslutad utdelning 25 - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 847 1 040 Summa kortfristiga skulder 9 427 15 861 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 86 862 107 822 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 79 ===== SIDA 80 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie­ kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid ­ obligationer 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023 ­01­01 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Årets resultat - - - -22 339 -22 339 - - 464 -21 874 Årets övriga totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232 Årets totalresultat - - ­1 057 ­22 514 ­23 571 - - 464 ­23 105 Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5 Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99 Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548 Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840 Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648 Utgående eget kapital 2023 ­12­314) 165 26 624 ­915 ­8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845 Ingående eget kapital 2024 ­01­01 165 26 624 ­915 ­8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845 Årets resultat - - - -6 033 -6 033 - - -120 -6 153 Årets övriga totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583 Årets totalresultat - - ­532 ­6 084 ­6 616 ­ ­ ­120 ­6 736 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Utdelning, återköpa D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - - Inlösen hybridobligation - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137 Skatteeffekter i eget kapital - - - -918 -918 - - - -918 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357 Återföring utdelning hybridobligation avseende 2023, återköpta obliga - tioner - - - 57 57 - - - 57 Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Avyttring till minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956 Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768 Utgående eget kapital 2024 ­12­31 165 26 624 ­1 447 ­13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-12-31 uppgår till 268 111 069 kr. 4) Tidigare period har räknats om i samband med färdigställandet av förvärvsanalysen för Nordiqus, se not 35 för ytterligare information. 80 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 81 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i MKR Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -7 174 -20 722 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -6 090 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 19 6 Värdeförändringar fastigheter 5 422 18 051 Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter 351 797 Nedskrivning goodwill 1 076 1 794 Resultat bostadsproduktion 23 17 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 611 5 560 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 223 - Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 580 Finansnetto -98 1 818 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 382 283 Erlagd ränta -1 432 -2 236 Erhållen ränta 314 220 Betald skatt -364 -856 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 546 1 222 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -727 1 057 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -45 -929 Kassaflöde från den löpande verksamheten ­226 1 350 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 14 -1 118 -2 901 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 762 -1 629 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 11 714 12 675 Investeringar/försäljning inventarier -44 -75 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 16 -612 2 470 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 17 -384 781 Kassaflöden från finansiella tillgångar 17 551 -194 Förändring andra långfristiga fordringar 17 - -998 Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 345 10 129 Belopp i MKR Not 2024 2023 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner 12 - Återköp teckningsoptioner - -5 Återköpt D-aktier -352 - Inlösen tvingande konvertibel - 1 Inlösen hybridobligation -3 137 - Utbetald utdelning -2 133 -1 659 Utbetald utdelning hybridobligationer -405 - Avyttring till minoritet - 9 057 Tillskott från minoritet 2 956 - Upptagna lån 8 237 21 544 Amortering av lån -14 640 -38 885 Förändring cash collaterals - -2 048 Förändring övriga långfristiga skulder -26 -52 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 27 ­9 487 ­12 047 Periodens kassaflöde ­1 368 ­568 Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 Periodens kassaflöde -1 368 -568 Valutakursändring i likvida medel 14 -16 Likvida medel vid periodens slut 20 2 491 3 845 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 81 ===== SIDA 82 ===== Koncernens noter (1-36) NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Allmän information Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa - tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm. Styrelsen har den 10 april 2025 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 13 maj 2025. Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not. Grunder för koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisnings - standarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Komplette - rande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges. Dotterbolag Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna - den på de förvärvade nettotillgångarna. Avvecklad verksamhet Under fjärde kvartalet 2023 har 1,16 procent av Nordiqus (tidigare EduCo) sålts till Brookfield. SBB äger efter försäljningen 49,84 procent av Nordiqus. De avyttrade tillgångarna och juridiska enheter har under 2023 redovisats som avvecklad verksamhet på raden ”Resultat från avvecklad verksamhet”. Detta resultat innefattar även realisationsresultatet från försäljningen. Se not 32 för mer information. Nordiqus redovisas från och med avyttringstillfället den 22 november 2023 som intresseföretag, se not 16 för mer information. NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2024 Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skulder som kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt införs nya upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under nästkommande tolvmånadersperiod. SBB har konstaterat att det inte får någon väsentlig påverkan på klassificering av skulder som långfristiga eller kortfristiga. Se not 24 för upplysningar om bolagets kovenanter. Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Den nya standarden IFRS 18, som träder i kraft för räkenskapsår som inleds 1 januari 2027, syftar till att ge en mer konsekvent presentation av resultaträkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined-performance measures” (MPM) samt ökad dissaggregering av poster. Det nya regelverket förväntas preliminärt inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av koncernens resultat- och balansräkning. SBBs preliminära bedömning är att rapportering redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som överensstämmer med de nya reglerna. Däremot bedöms preliminärt IFRS 18 få en påverkan på presentation av koncernens kassaflödesanalys där vissa poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar avseende MPMs. Standarden är ännu inte godkänd av EU och SBB kommer fortsätta utvärdera och analysera effekter av den nya standarden. Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter den 31 december 2024 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBBs finansiella rapporter. NOT 3 Uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan kommande 12 månader Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före - tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför - bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter. 82 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 83 ===== Uppskjuten skatt Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi- sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not 12 Skatt. Goodwill Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan - den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill. Andra uppskattningar och bedömningar Förvärv av bolag Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Fastighetstransaktioner I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra användningen av tillgången. Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses utgöra det första redovisningstillfället. Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad som kommer att erläggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en avsättning föreligger. Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig - hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid, redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran. I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil - lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning. I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort flertalet väsentliga fastighetstransaktioner, se not 33 för mer information. Leasingavtal I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak - tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering. SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över leasingperioden. I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- & leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak - ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet. Klassificering hybridobligation SBB har utestående emitterade hybridobligationer om 8,6 mdkr. Hybridobligationen har en evig löptid med löpande räntebetalningar. SBB har möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första möjliga inlösendag som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapital-instrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som anger att avtalet kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor i avtalen rätt att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer information se not 22 Eget kapital. NOT 4 Hyresintäkter Redovisningsprincip Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella rabatter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före - kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord - nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 708 (4 581) mkr. Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal. Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk - ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 83 ===== SIDA 84 ===== NOT 5 Rörelsesegment Redovisningsprincip Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base - rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten som för koncernen. SBB består av segmenten samhälle, bostäder och utbildning. Nedan följer en beskrivning av respektive segment. • Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade operatörer bedriver sin verksamhet. • Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus. • Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet. Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment. Räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 2 184 1 511 13 3 708 - 3 708 Fastighetskostnader -558 -573 -6 -1 137 - -1 137 Driftnetto 1 626 938 8 2 572 - 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 135 - 135 Administration - - - - -1 054 -1 054 Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 685 991 31 2 707 -1 079 1 627 Värdeförändringar fastigheter -3 921 -1 461 -40 -5 422 - -5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -23 - -23 - -23 Rörelseresultat -3 664 -492 -9 -4 166 -1 079 -5 245 Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 - -1 611 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 12 -235 - -223 - -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 692 692 Räntekostnader och liknande - - - - -594 -594 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 586 -502 -912 -6 001 -1 174 -7 174 Skatt - - - - 1 021 1 021 Årets resultat -4 586 -502 -912 -6 001 -152 -6 153 Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653 Investeringar 485 697 3 1 184 - 1 184 Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934 Överskottsgrad 74% 62% 58% 69% - 69% Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2024 2023 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 1 899 2 817 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 1 363 2 548 Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 1 169 2 246 Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 984 1 876 Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 859 1 583 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 4 194 8 036 Summa 10 467 19 106 Intäkternas fördelning Belopp i mkr 2024 2023 Hyresintäkter, kommersiella 2 139 2 869 Hyresintäkter, bostäder 1 442 1 592 El, bränsle och andra media 70 60 Övriga hyresrelaterade intäkter 57 60 Summa hyresintäkter 3 708 4 581 84 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 85 ===== Räkenskapsår 2023-01-01 – 2023-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241 Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227 Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324 Resultat från joint ventures och intresseföretag -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 266 266 Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -4 990 -10 806 -120 -15 917 -4 807 -20 722 Skatt - - - - 2 353 2 353 Årets resultat -4 990 -10 806 -120 -15 917 -2 454 -18 370 Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70% Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Koncernen totalt Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667 Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693 Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974 Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938 Förvärvs- omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill 2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805 Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057 Resultat från joint venture och intresseföretag -5 560 - -5 560 -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560 Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 5 270 - - - - 270 270 Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088 Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -20 722 -4 292 -25 015 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -5 567 -25 015 Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142 Resultat från försäljning, avvecklad verksamhet - -2 -2 - - - - -2 -2 Periodens resultat -18 370 -3 505 -21 875 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -2 428 -21 875 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75% Intäkter från svenska hyresgäster utgör 76 procent (75) av koncernens totala intäkter. Intäkter från finska hyresgäster utgör 18 procent (15) av koncernens totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter från hyresgäster i Norge och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte är finansiella instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 81 procent (83) fördelade till Sverige, 14 procent (11) fördelade till Finland och resterande del avser anläggningstillgångar i Norge och Danmark. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än 10 procent av intäkterna. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 85 ===== SIDA 86 ===== NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag Redovisningsprincip Fastighetskostnader I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet. Administrationskostnader I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut - veckling och finansiering. Förvärvs- och omstruktureringskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost - nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen. Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Driftskostnader -874 -1 021 Underhåll -189 -257 Fastighetsskatt -74 -95 Administration -1 054 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -25 -90 Summa kostnader -2 216 -2 340 Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Drift- och underhållskostnader -1 062 -1 277 Fastighetsskatt -74 -95 Övriga externa kostnader -711 -668 Personalkostnader -350 -294 Avskrivningar -19 -6 Summa kostnader -2 216 -2 340 NOT 7 Arvode till revisor Ernst & Young 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Revisionsuppdraget 36 40 Annan revisionsverksamhet 3 1 Skatterådgivning 1 - Övriga tjänster 6 - Summa 45 41 PriceWaterhouseCooper AB 2024 2023 Revisionsuppdraget - 2 Summa arvode till revisor, kvarvarande verksamhet 45 43 NOT 8 Anställda och personalkostnader Redovisningsprincip Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. 2024 2023 Medelantalet anställda Medel- antal anställda Varav män, % Medel- antal anställda Varav män, % Dotterbolag i Sverige 235 59 265 61 Dotterbolag i Norge 5 66 23 60 Dotterbolag i Finland 8 50 7 58 Totalt dotterbolag 248 58 295 62 Moderbolag 40 63 35 46 Totalt i koncernen 288 60 330 59 2024 2023 Könsfördelning, styrelse och ledande befattningshavare Antal på balans- dagen Varav män, % Antal på balans- dagen Varav män, % Styrelseledamöter 6 100 6 83 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 6 67 6 67 Totalt i koncernen 12 83 12 75 Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6. Incitamentsprogram SBB hade vid årets ingång ett incitamentsprogram omfattande 40 000 000 teckningsoptioner. Teckning av B-aktier med stöd av teckningsoptioner kunde ske under tiden 1 mars 2024 t.o.m den 31 mars 2024. Då teck- ningskursen vid den perioden översteg vid tidpunkten gällande börskurs har ingen teckning skett under teckningsperioden. Villkoren för detta incitamentsprogram återfinns i not 8 i årsredovisningen 2023. Under året har ett nytt incitamentsprogram inletts där 9 410 325 teckningsoptioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april 2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per aktie ska motsvara 140 procent av den volymvägna genomsnittskursen enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr. Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,12 kr/option. Antal teckningsoptioner 2024 IB 2024-01-01 40 000 000 Utnyttjade 0 Löpt ut -40 000 000 Beviljade under året 9 410 325 Utestående 2024-12-31 9 410 325 86 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 87 ===== Personalkostnader 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Moderbolaget Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 29 24 Sociala avgifter 11 7 Pensionskostnader 7 6 Summa 46 37 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 32 23 Sociala avgifter 12 8 Pensionskostnader 7 9 Övriga personalkostnader 1 1 Summa 51 41 Dotterbolag Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 3 4 Sociala avgifter 1 2 Pensionskostnader 1 1 Summa 5 7 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 171 160 Sociala avgifter 57 52 Pensionskostnader 15 21 Övriga personalkostnader 3 3 Summa 244 235 Summa personalkostnader 351 322 Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings - havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. 2024 (belopp i tkr) Grundlön, styrelse - arvode Rörlig ersätt - ning Pensions- kost- nader Övrig ersätt - ning Summa Styrelseordförande Lennart Sten 1 085 - - - 1 085 Styrelseledamot Ilija Batljan 600 - - - 600 Sven-Olof Johansson 600 - - - 600 Lars Rodert 600 - - - 600 Lennart Schuss 575 - - - 575 Hans Runesten 535 - - - 535 Verkställande direktör Leiv Synnes 5 483 2 850 2 970 444 11 747 Vice Verkställande direktörer Krister Karlsson 2 440 1 212 1 175 280 5 107 Annika Ekström 2 618 1 215 1 010 74 4 918 Övriga ledande befatt - ningshavare (3 st) 6 118 3 852 1 669 411 12 050 Summa 20 655 9 129 6 824 1 209 37 817 Bolaget gjorde vid 2024 års utgång en sammanställning av utbetalt styrel - searvode under året. Vid genomgången upptäcktes att bolaget under 2024 har betalat ut 50 000 kronor för mycket i arvode till Sven-Olof Johansson och 50 000 kronor för lite till Lennart Sten. Den felaktiga utbetalningen om 50 000 kronor har under 2025 reglerats mellan bolaget, Sven-Olof Johansson och Lennart Sten. 2023 (belopp i tkr) Grundlön, styrelse - arvode Rörlig ersätt - ning Pensions- kost- nader Övrig ersätt - ning Summa Styrelseordförande Lennart Schuss 1 220 - - - 1 220 Styrelseledamot Sven-Olof Johansson 650 - - - 650 Hans Runesten 500 - - - 500 Fredrik Svensson 1) 500 - - - 500 Eva Swartz Grimaldi 2) 650 - - - 650 Anne-Grete Strøm-Erichsen 550 - - - 550 Lars Rodert 550 - - - 550 Verkställande direktör Leiv Synnes 3 153 - 505 46 3 704 Ilija Batljan 3) 1 875 - 929 722 3 526 Vice verkställande direktörer Krister Karlsson 2 379 - 1 069 73 3 474 Eva-Lotta Stridh 3) 2 074 - 864 567 3 504 Annika Ekström 2 448 - 1 069 219 3 735 Övriga ledande befatt - ningshavare (4 st) 5 548 - 1 539 294 7 382 Summa 22 097 - 5 927 1 921 29 945 1) Fredrik Svensson utträdde 2023-12-07 styrelsen på egen begäran. 2) Eva Swartz Grimaldi utträdde 2023-12-06 styrelsen på egen begäran. 3) Redovisad ersättning avser perioden fram tills anställningens och befattningens upphörande. Övrig ersättning avser främst utbetald sparad semester vid anställningens slut. Övriga villkor verkställande direktör Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions - grundande lön. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 87 ===== SIDA 88 ===== NOT 10 Finansiella kostnader Redovisningsprincip Aktiverad ränta SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången i all väsentlighet har slutförts. Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resulta - tet avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa nettoredovisas inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader på skulder till kreditinstitut. Förtidslösen lån 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Överkurs vid återköpta obligationer 1 211 154 Kostnader i samband förtidslösen av lån -73 -118 Resultat förtidslösen lån 1 138 36 Räntekostnader och liknande resultatposter 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Räntekostnader obligationslån -897 -1 123 Räntekostnader skulder till kreditinstitut -834 -628 Räntekostnader företagscertifikat - -47 Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter -97 -149 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 828 -1 947 Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resultatet 427 576 Övriga finansiella kostnader 14 -34 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 Aktiverad ränta Under året har 59 mkr (115) i räntor aktiverats avseende investeringar där en räntenivå om 2,43 procent (3) använts. Överkurs vid återköpta obligationer Återköp av obligationer under året till ett samanlagt nominellt belopp om 4,9 mdkr. Återköpen har genererat en vinst som presenteras som Reultat förtidslösen lån om totalt 1 138 mkr (36). NOT 11 Leasingavtal Redovisningsprincip SBB som leasegivare Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operatio - nella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. SBB som leasetagare Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen. Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Tomträtter I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter samt förändringarna under året. 2024-12-31 Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 393 393 Tillkommande avtal 245 245 Avgående avtal -76 -76 Utgående balans 563 563 2023-12-31 Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 829 829 Tillkommande avtal 4 4 Avgående avtal -440 -440 Utgående balans 393 393 Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 11,8 mkr (8,8) och kostnaden för övriga leasingavtal uppgick till 1,7 mkr (3,7). Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk - ning under året hänförliga till leasingverksamheten. 2024 2023 Räntekostnad på leasingskulder 10 1 Redovisad leasing 10 1 Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 10 mkr (1). NOT 9 Finansiella intäkter 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter finansiella instrument 10 27 Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag 636 56 Ränteintäkter reversfordringar 19 75 Ränteintäkter banktillgodohavanden 1 54 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 666 212 Utdelningar från aktier och andelar 19 29 Övriga finansiella intäkter 7 25 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 88 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 89 ===== NOT 12 Skatt Redovisningsprincip Uppskjuten skatt Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget avseende reglerna om tilläggsskatt. För SBB innebär det att uppskjuten skatt beräknas på samma sätt som tidigare. SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i Norge och Danmark samt 20 procent i Finland. SBB-koncernen är år 2024 inom tillämpningsområdet för de nya reglerna om tilläggsskatt men har bedömt att utifrån årets resultat uppstår ingen väsentlig tilläggsskatt att betala i de länder bolaget är verksamt i. 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Aktuell skatt -624 -425 Skatt härförlig till tidigare år - -18 Uppskjuten skatt fastigheter 1 365 2 231 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -52 -8 Uppskjuten skatt underskottsavdrag 313 -136 Uppskjuten skatt finansiella instrument -45 486 Uppskjuten skatt övrigt 65 223 Redovisad skatt 1 021 2 353 Avstämning av effektiv skattesats 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Resultat före skatt -7 174 -20 722 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 1 478 4 268 Skatteeffekt av: Andra skattesatser inom koncernen 12 -13 Skatt hänförlig till tidigare år - -18 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures -332 -1 239 Ej skattepliktiga intäkter 786 75 Ej avdragsgilla kostnader -554 -511 Ej avdragsgilla räntekostnader -649 -585 Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward ränta - - Skattekostnader avseende goodwill 351 - Temporära skillnader avseende fastigheter -170 280 Temporära skillnader avseende derivat -2 - Temporära skillnader avseende underskott 99 - Övriga skattemässiga justeringar 3 1 Redovisad skatt 1 021 2 353 Effektiv skattesats -14% -11% Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett resultat av säkringsredovisning. Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 5,1 mdkr (5,2) per 2024-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får nyttjas. NOT 13 Goodwill Redovisningsprincip Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Förenklat består SBB:s goodwill av två komponenter; goodwill hänförlig till uppskjuten skatt vid rörelseförvärv och övrigt övervärde, synergier, som SBB betalade i samband med förvärv. Goodwill Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Ingående balans, 2023-01-01 2 866 100 2 317 5 283 Omklassificering -48 - 48 - Försäljning -137 -24 - -161 Nedskrivning -65 - - -65 Försäljning, avvecklad verksamhet - - -2 365 -2 365 Utgående balans, 2023-12-31 2 616 76 - 2 692 Ingående balans, 2024-01-01 2 616 76 - 2 692 Försäljning -351 - - -351 Nedskrivning -1 076 - - -1 076 Utgående balans, 2024-12-31 1 189 76 - 1 264 Goodwillposten är främst hänförlig till förvärvet av Hemfosa och utgörs av två delar. Till största del utgörs den av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara. Nedskrivningsprövning Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer - nen utgörs av segmenten Samhälle, Bostäder och Utbildning. Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings - värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skatt 2024 2023 Uppskjuten skatt fastigheter 2 278 3 701 Uppskjuten skatt obeskattade reserver 148 97 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -1 027 -1 074 Uppskjuten skatt finansiella instrument 679 73 Uppskjuten skatt övrigt -254 -72 Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 824 2 726 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 89 ===== SIDA 90 ===== nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk - ningen av nyttjandevärdet har baserats på: • En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren (5). • En diskonteringsränta på 4,9 procent (5,8) före skatt vilket inkluderar en låneränta på totalt 3,84 procent (5,1) (riskfri ränta + kreditspread). • Ett terminalvärde driftnettoavkastning om 4,86 procent (4,95) Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av framtida kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av hyresintäkter och driftnetto vilka baseras på koncernens intjäningsförmåga som fastställs av ledningen. Utöver det antas en diskonteringsfaktor som baseras på historiska erfarenheter och bolagets kostnad för kapital före skatt. Antagande om terminaltillväxt är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt och överstiger ej tillväxten för branschen som helhet. Under året har bolaget gjort nedskrivningar av goodwill hänförligt till Samhälle om -1 076 mkr. Nedskrivningen görs som en följd av minskade kassaflöden som ett resultat av en minskad fastighetsportfölj. Utöver detta har ytterligare -351 mkr avseende goodwill hänförlig till uppskjuten skatt kostnadsförts i samband med försäljning inom Samhälle. Inget nedskrivningsbehov har indikerats inom segmentet Bostäder. Känslighetsanalys Känslighetsanalysen görs nedan den kassagenererande enheten (KGE) Samhälle. Återvinningsvärdet för denna KGE skulle vara lika stort som det redovisade värdet om två av de viktiga antaganden enskilt ändrades enligt följande. 2024 Samhälle Från Till Diskonteringsränta före skatt 4,9% 5,5% Terminalvärde driftnettoavkastning 4,86% 5,48% 2023 Samhälle Från Till Diskonteringsränta före skatt 5,8% 6,8% Terminalvärde driftnettoavkastning 4,95% 5,19% NOT 14 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe - ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv - ningsbehov. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk - ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid senaste externvärdering, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare perioder. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknande för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransak - tioner. I de fall som kontroll inte överförs vid avtalstecknande så redovisas försäljningen som Tillgångar som innehas för försäljning. Vid försäljning till intresseföretag och joint ventures minskas den realiserade värdeförändringen med andelen motsvarande koncernens kvarstående ägoandel. Värderingsmetod Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings - processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde - ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden. Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande period. Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka - ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov. Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark - naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra - vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden. Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan - det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ - dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa - tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället. Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten. Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt - nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning samt eget ägande finns två utgångssätt: 90 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 91 ===== Eget ägande För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt. Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande: • Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt - värdet. • Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort. • Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort. • Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld. Markanvisningar För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell: Avdrag byggrätter på egen mark Projektidé 75% Ej planbesked 75% Planbesked 50% Samråd klart 25% Granskning klart 25% Lagakraft 5% Avdrag markanvisning av kommuner Byggstart 0-1 år 10% 1-2 år 20% 2-3 år 30% 3-4 år 40% <4 år 50% Mark och byggrättsfastigheter Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea). Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk - tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer. Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur. Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och botten. Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark omvandlas till färdig byggrätt. Värderingsantaganden I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan. Värderingsantaganden 2024-12-31 2023-12-31 Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 1,20% 2,15% Viktat inflationsantagande 2026 (2025), % 2,03% 2,07% Kalkylperiod Normalt 10 år Normalt 10 år Långsiktig vakans, % Normalt 1-5 Normalt 1-5 Viktat direktavkastningskrav, % 5,28% 5,19% 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsfastigheter Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Ingående redovisat värde 44 101 28 482 622 73 205 37 345 53 271 44 999 135 616 Förvärv 1) 124 5 955 47 6 127 1 743 144 268 2 156 Investeringar 485 697 3 1 184 1 254 1 352 389 2 996 Försäljningar -18 419 -3 244 -52 -21 715 -6 539 -4 651 -40 841 -52 031 Orealiserade värdeförändringar, kvarvarande verksamhet -1 956 -1 316 -33 -3 305 -6 126 -5 511 -127 -11 764 Orealiserade värdeförändringar, avvecklad verksamhet - - - - - - -2 931 -2 931 Tillskjutet från minoritetsägare - - - - 804 2 - 806 Omklassificeringar -405 313 - -91 Omräkningsdifferens 143 98 5 248 - -506 -1 135 -1 641 Utgående redovisat värde 24 074 30 986 593 55 653 28 482 44 101 622 73 205 1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3. 2024 2023 Värdeförändringar Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Kvarvarande verksamhet Orealiserade värdeförändringar -1 956 -1 316 -33 -3 305 -6 126 -5 511 -127 -11 764 Realiserade värdeförändringar -1 966 -145 -7 -2 117 -773 -783 - -1 557 Summa, kvarvarande verksamhet -3 921 -1 461 -40 -5 422 -6 899 -6 295 -127 -13 321 Avvecklad verksamhet Orealiserade värdeförändringar - - - - - - -2 931 -2 931 Realiserade värdeförändringar - - - - - - -1 798 -1 798 Summa, avvecklad verksamhet - - - - - - -4 729 -4 729 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 91 ===== SIDA 92 ===== Beskrivning av fastig - hetsbestånd 2024-12-31 Affärsområde Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % Yta, tkvm Marknads - värde, mkr kr/kvm Ekonomisk uthyrn. grad Hyres- intäkt, mkr kr/kvm Initialt driftnetto år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt Bostäder Universitetsorter 429 8 892 20 711 94% 591 1 377 385 897 4,00 8,10 4,48 5,86 10,02 6,38 Stockholm/Mälardalen 256 8 989 35 077 93% 492 1 922 369 1 441 3,10 4,90 4,18 4,95 6,73 6,11 Göteborg/Malmö 228 5 285 23 213 97% 330 1 449 224 986 3,57 5,54 4,39 5,38 7,54 6,26 Övriga städer 146 1 965 13 425 79% 157 1 071 86 586 2,50 13,50 5,28 4,45 15,51 7,20 Projekt- och byggrätts - fastigheter - 5 855 - - - - - - - - - - - - Summa Bostäder 1 060 30 986 23 716 92% 1 570 1 482 1 065 1 005 2,50 13,50 4,42 4,45 15,51 6,32 Samhälle Sverige 707 13 807 17 331 90% 876 1 239 610 863 3,85 8,90 6,06 4,00 10,92 6,79 Äldreboende 116 2 328 20 083 90% 152 1 307 107 919 4,50 6,91 5,14 5,00 8,82 6,77 LSS 110 2 699 24 626 99% 186 1 699 158 1 445 3,85 8,90 5,77 4,17 10,15 6,09 Sjukhus & vårdcentral 171 1 967 11 504 87% 186 1 088 115 673 5,00 8,00 6,39 5,00 10,05 7,80 Statlig infrastruktur och Kommunhus 67 3 058 45 681 95% 137 2 043 118 1 757 5,25 8,85 6,23 4,00 10,92 5,09 Offentliga kontor 53 557 10 559 91% 52 993 36 674 6,00 8,31 6,91 5,25 10,37 7,78 Övrigt 191 1 649 8 628 80% 163 854 77 405 3,90 8,50 6,63 5,92 10,56 8,57 Norge 85 2 019 22 857 95% 116 1 365 100 1 184 5,00 7,55 6,02 7,10 9,70 8,14 Äldreboende 11 307 27 601 100% 23 2 044 19 1 706 6,35 7,0 0 6,76 8,48 9,14 8,90 LSS 29 757 26 036 98% 46 1 595 42 1 448 5,33 7,13 5,91 7,43 9,27 8,02 Sjukhus & vårdcentral 24 670 28 347 100% 38 1 610 37 1 569 5,00 6,38 5,41 7,10 8,50 7,52 Statlig infrastruktur och Kommunhus 15 202 13 317 48% 5 323 0 5 6,50 7,55 6,82 8,63 9,70 8,96 Offentliga kontor - - - - - - - - - - - - - - Övrigt 6 4 740 93% 4 650 2 385 7,25 7,25 7,25 9,40 9,40 9,40 Finland 309 7 553 24 292 90% 638 2 064 499 1 614 4,65 17,60 6,61 5,75 17,60 7,71 Äldreboende 123 3 654 29 596 100% 275 2 231 245 1 982 5,10 17,60 6,13 5,75 17,60 7,55 LSS 44 1 361 31 225 99% 102 2 350 92 2 111 4,65 16,90 6,23 5,95 16,90 7,50 Sjukhus & vårdcentral 14 428 30 350 99% 42 2 984 31 2 231 5,75 8,15 6,86 6,75 10,15 7,85 Statlig infrastruktur och Kommunhus 42 798 18 845 69% 68 1 614 46 1 095 6,10 7,70 6,35 8,10 8,50 8,16 Offentliga kontor 81 1 261 15 622 82% 146 1 805 83 1 033 6,00 14,00 8,47 7,0 0 10,20 8,05 Övrigt 5 13 2 485 65% 4 855 1 240 8,90 8,90 8,90 10,90 10,90 10,90 Danmark 42 695 16 390 99% 67 1 577 52 1 238 5,00 7,13 6,58 7,10 9,27 8,71 Äldreboende - - - - - - - - - - - - - - LSS - - - - - - - - - - - - - - Sjukhus & vårdcentral 6 77 12 258 100% 6 889 4 698 5,00 6,88 5,97 7,10 9,01 8,08 Statlig infrastruktur och Kommunhus 30 514 17 193 99% 53 1 765 42 1 390 6,13 7,13 6,64 8,25 9,27 8,77 Offentliga kontor 6 104 16 711 93% 8 1 371 7 1 049 6,75 6,75 6,75 8,88 8,88 8,88 Övrigt - - - - - - - - - - - - - - Projekt- och byggrätts - fastigheter - 1 665 - - - - - - - - - - - - Summa Samhälle 1 144 24 074 19 589 91% 1 697 1 484 1 263 1 104 3,85 17,60 6,25 4,00 17,60 7,25 Utbildning Sverige 18 292 16 164 100% 22 1 230 17 965 5,45 7,27 5,89 6,00 9,07 7,36 Norge - - - - - - - - - - - -- -- - Finland - - - - - - - - - - - -- -- - Danmark 10 167 16 173 100% 13 1 257 9 916 5,75 5,75 5,75 7,87 7,87 7,87 Projekt- och byggrätts - fastigheter - 134 - - - - -- - - - - -- -- -- Summa Utbildning 28 593 16 167 100% 35 1 240 27 948 5,45 7,27 5,84 6,00 9,07 7,55 Summa Totalt 2 232 55 653 21 505 92% 3 303 1 480 2 354 1 055 2,50 17,60 5,28 4,00 17,60 6,80 1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2024-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering - arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild. 92 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 93 ===== Beskrivning av fastig - hetsbestånd 2023-12-31 Affärsområde Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % Yta, tkvm Marknads - värde, mkr kr/kvm Ekonomisk uthyrn. grad Hyres- intäkt, mkr kr/kvm Initialt driftnetto år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt Bostäder Universitetsorter 537 11 281 21 021 94% 665 1 239 399 744 3,50 7,75 4,00 5,57 9,91 6,01 Stockholm/Mälardalen 153 4 901 32 112 95% 258 1 691 183 1 196 2,95 4,80 3,96 5,01 6,85 5,84 Göteborg/Malmö 231 5 417 23 467 97% 318 1 378 210 911 3,47 5,37 4,12 5,51 7,43 6,03 Övriga städer 136 1 844 13 602 87% 145 1 069 79 579 2,45 7,70 5,22 4,50 9,85 7,29 Projekt- och byggrätts - fastigheter - 5 038 - - - - - - - - - - - - Summa Bostäder 1 056 28 482 22 207 94% 1 386 1 313 871 825 2,45 7,75 4,11 4,50 9,91 6,08 Samhälle Sverige 1 455 28 525 19 603 95% 1 958 1 346 1 434 73 3,75 9,25 5,59 3,85 11,44 6,65 Äldreboende 395 9 711 24 561 97% 617 1 560 432 1 093 3,75 7,65 4,91 4,90 9,80 6,28 LSS 202 5 206 25 709 99% 342 1 690 288 1 422 3,80 8,80 5,59 4,36 9,81 6,55 Sjukhus & vårdcentral 243 3 418 14 053 93% 291 1 195 204 840 4,98 7,85 6,05 4,91 10,01 7,31 Statlig infrastruktur och Kommunhus 129 4 477 34 608 98% 228 1 762 190 1 470 4,77 8,75 5,86 3,85 10,01 5,28 Offentliga kontor 126 1 584 12 595 95% 142 1 126 98 779 5,30 8,11 6,39 5,19 10,27 7,68 Övrigt 359 4 130 11 505 91% 339 944 221 617 3,85 9,25 6,17 7,27 11,44 7,96 Norge 148 3 658 24 693 94% 224 1 510 182 1 227 4,65 7,50 5,93 4,58 9,50 7,48 Äldreboende 11 325 29 208 97% 23 2 080 7 666 6,25 7,0 0 6,66 8,25 9,00 8,66 LSS 29 774 26 584 96% 47 1 619 40 1 375 5,23 7,13 5,79 7,23 9,13 7,79 Sjukhus & vårdcentral 24 717 30 183 99% 38 1 599 36 1 531 4,65 6,25 5,12 4,58 8,25 5,65 Statlig infrastruktur och Kommunhus 66 1 538 23 380 90% 89 1 350 77 1 171 5,50 7,50 6,04 5,94 9,50 7,92 Offentliga kontor 12 279 23 349 98% 22 1 846 20 1 661 6,13 6,75 6,51 8,13 8,75 8,51 Övrigt 6 25 3 883 80% 5 711 1 155 6,75 7,25 6,96 8,75 8,75 5,05 Finland 317 7 792 24 588 90% 607 1 914 487 1 537 4,60 17,60 6,33 5,15 16,85 7,46 Äldreboende 123 3 699 29 962 99% 265 2 147 246 1 989 5,00 17,60 5,97 5,15 16,85 7,23 LSS 45 1 357 29 884 100% 99 2 178 86 1 884 4,60 16,90 6,17 5,15 15,00 7,11 Sjukhus & vårdcentral 14 442 31 225 100% 40 2 856 28 1 969 5,55 7,30 6,58 5,90 8,50 7,23 Statlig infrastruktur och Kommunhus 43 830 19 433 66% 61 1 422 44 1 036 6,00 7,4 0 6,21 8,10 8,95 8,22 Offentliga kontor 86 1 445 16 793 82% 137 1 595 88 1 020 6,00 8,50 7,31 6,90 10,00 7,94 Övrigt 5 19 3 720 64% 4 814 -4 -766 8,90 8,90 8,90 10,90 10,90 10,90 Danmark 42 696 16 414 99% 65 1 532 44 1 048 5,00 6,88 6,39 7,00 8,88 8,39 Äldreboende - - - - - - - - - - - - - - LSS - - - - - - - - - - - - - - Sjukhus & vårdcentral 6 84 13 363 100% 6 943 5 807 5,00 6,88 6,58 7,0 0 8,88 8,04 Statlig infrastruktur och Kommunhus 30 509 17 029 99% 51 1 700 32 1 085 5,75 6,75 6,21 7,75 8,75 8,37 Offentliga kontor 6 103 16 542 93% 8 1 318 7 1 117 6,75 6,75 7,31 8,75 8,75 8,75 Övrigt - - - - - - - - - - - - - - Projekt- och byggrätts - fastigheter - 3 430 - - - - - - - - - - - - Summa Samhälle 1 963 44 101 20 723 94% 2 853 1 454 2 147 1 094 3,75 17,60 5,77 3,85 16,85 6,90 Utbildning Sverige 20 330 16 672 100% 25 1 253 14 697 5,10 7,21 5,76 6,25 9,23 6,50 Norge - - - - - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - - - - - Danmark 10 158 15 246 100% 14 1 319 9 877 5,75 5,75 5,75 7,75 7,75 7,75 Projekt- och byggrätts - fastigheter - 135 - - - - - - - - - - - - Summa Utbildning 30 622 16 182 100% 38 1 276 23 759 5,10 7,21 5,75 6,25 9,23 6,89 Summa Totalt 3 048 73 205 21 192 94% 4 278 1 403 3 041 997 2,45 17,60 5,19 3,85 16,85 6,62 1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2023-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering - arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 93 ===== SIDA 94 ===== Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark - naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det verkliga priset fastställas. Per 2024-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 55 653 mkr (73 205). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. 2024-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Hyresvärde +/- 5 % 949/-948 mkr 1 474/-1 472 mkr 10/-10 mkr 2 433/-2 431 mkr Hyresvärde +/- 50 kr/kvm 885/-885 mkr 1 070/-1 070 mkr 15/-15 mkr 1 970/-1 970 mkr Kalkylränta +/- 0,25 % -620/676 mkr -1 142/1 288 mkr -11/12 mkr -1 773/1 977 mkr Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -522/576 mkr -1 162/1 314 mkr -10/11 mkr -1 693/1 900 mkr Driftkostnader +/- 50 kr/kvm -885/885 mkr -1 070/1 070 mkr -15/15 mkr -1 970/1 970 mkr Driftkostnader +/- 5% -244/248 mkr -508/509 mkr -6/5mkr -757/763 mkr Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler förändras simultant. 2024-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5% 705/-700 966/-963 4/-5 1 675/-1 668 I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2023-12-31. 2023-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Hyresvärde +/- 5 % 1 787/-1 805 mkr 1 598/-1 607 mkr 29/-29 mkr 3 414/-3 441 mkr Hyresvärde +/- 50 kr/kvm 1 594/-1 594 mkr 1 261/-1 261 mkr 33/-33 mkr 2 888/-2 888 mkr Kalkylränta +/- 0,25 % -1 539/1 617 mkr -1 314/1 488 mkr -27/30 mkr -2 880/3 135 mkr Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -1 420/1 607 mkr -1 360/1 558 mkr -24/27 mkr -2 804/3 192 mkr Driftkostnader +/- 50 kr/kvm -1 594/1 594 mkr -1 261/1 261 mkr -33/33 mkr -2 888/2 888 mkr Driftkostnader +/- 5% -472/470 mkr -579/572 mkr -8/8mkr -1 059/1 050 mkr Väsentliga åtaganden SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 1 507 mkr (1 336) samt att utföra hyres - gästpassningar om 56 mkr (29). Beloppen är utöver vad som redovisas i balansräkningen. NOT 15 Inventarier 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 158 179 Årets anskaffningar 47 79 Försäljningar och utrangeringar -12 -100 Utgående ackumelerade anskaffningsvärden 193 158 Ingående avskrivningar -52 -142 Försäljningar och utrangeringar 10 -1 Ackumulerade avskrivningar och förvärv - 100 Årets avskrivningar -19 -8 Omklassificeringar - - Utgående ackumelerade avskrivningar -62 -52 Utgående redovisat värde 131 106 NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag Redovisningsprincip Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam - mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe - rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång - arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och intresseföretag i resultaträkningen. De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings - värdet och det redovisade värdet. 94 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 95 ===== Bedömningar SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB samt SBB Residential Property AB är samägda bolag som har klassificerats som samarbetsar - rangemang till följd av att det föreligger samarbetsavtal mellan aktieä - garna. Avtalet reglerar att samtliga beslut som behandlar de relevanta aktiviteterna i bolaget, såsom godkännande av affärsplan, investeringar och avyttringar för att nämna några, ska fattas gemensamt av parterna. Detta får till följd att ett gemensamt bestämmande inflytande föreligger. Eftersom SBB enbart har en rätt till de nettotillgångar som ligger i bolagen klassificeras samarbetsarrangemangen som joint ventures i enlighet med IFRS 11 och redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden. 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591 Årets anskaffningar 262 1 - 262 Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003 Årets utdelningar -6 - -376 -382 Årets avyttringar -1 -1 885 - -1 887 Valutakursdifferens -43 - - -43 Övrigt totalresultat - - -51 -51 Nedskrivningar och omvärdering av andel 63 308 -93 278 Resultatandel -998 -453 -770 -2 221 Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551 Kapitalandel Redovisat värde Resultatandel Innehav Klassificering Säte och land 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Bostäder Bolivo AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 102 102 -0 -33 Bryggkaffe Fastighetsutveckling AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% - - -5 -1 Fastighets AB Stenbäckens Idbär Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 32 60 -15 -39 Gullbernahult Fastighetsutveck - ling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - 40% - 2 -1 -1 Idun Domum AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 95 83 5 18 JM AB (Publ) Intresseföretag Stockholm, Sverige - - - - - 214 Klarsam Fastighetsutveckling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - 40% - - 1 -40 Kuttervägen Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 30 30 0 11 Magsam Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - - -10 -110 Mölnlyckes Haga Utvecklings AB Joint Venture Göteborg, Sverige - 50% - 13 1 -20 PPE Holding AB Intresseföretag Solna, Sverige 38% 38% 39 79 -40 5 Samterna Holding 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% - - -2 -8 Samterna Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 9 9 0 0 Samtitania Fastighetsutveckling AB Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -8 SBB Genova Gåshaga Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 112 113 -0 -1 SBB Genova Nackahusen AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 123 76 1 1 SBB Kåpan Bostad AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 1 795 -17 -322 SBB Residential Property AB Joint Venture Stockholm, Sverige 100% 100% 2 937 2 797 -238 -643 Solon Eiendom AS Intresseföretag Oslo, Norge 25% 25% 634 738 -105 -107 Sveaviken Nordsten Holding AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - 38% - 38 -18 -60 Tillbringaren 2 Hold AB Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -52 Voltiva AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 40% 40% 15 10 -4 -5 Mindre innehav, 5 (7) bolag - - - - 7 15 -3 -2 Summa Bostäder 4 137 5 961 -453 -1 203 Samhälle iBoxen Infrastruktur Sverige AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - - - - - -5 Odalen Humana Upphandling 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 112 39 -17 - One Publicus Fastighets AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 31% 31% 82 84 -1 -17 Origa Care AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 34% 34% 113 121 6 7 Preservium Property AB (publ) Intresseföretag Stockholm, Sverige 35% 35% 103 114 10 -18 Public Property Invest AS Joint Venture Oslo, Norge 35% 45% 1 9601) 1 261 -10 -405 SBB Infrastructure AB Joint Venture Stockholm, Sverige 100% - 170 - -657 - SBB Social Facilities AB Joint Venture Stockholm, Sverige 100% - 70 - -440 - Slaggborn Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 203 110 119 -18 Varpslagg Fastighetsutveckling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - 40% - 10 -8 -3 Summa Samhäll 2 811 1 739 -998 -459 Utbildning Nordiqus AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 49,84% 49,84% 8 603 9 892 -770 -418 Summa Utbildning 8 603 9 892 -770 -418 TOTALT 15 551 17 591 -2 221 -2 083 1) Marknadsvärdet per 2024-12-31 är 3 715 mkr, varav ägd andel uppgår till 1 306 mkr (35,16 procent). Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 95 ===== SIDA 96 ===== Upplysning om väsentliga innehav De innehav i joint ventures och Intresseföretag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan. Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024 (Mkr) SBB Social Facilities AB SBB Infra- structure AB SBB Residential Property AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Materiella anläggningstillgångar 9 515 5 427 5 978 10 584 39 181 Finansiella anläggningstillgångar 45 2 389 14 14 40 Likvida medel 229 164 70 939 664 Övriga omsättningstillgångar 35 36 16 33 247 Långfristiga finansiella skulder -5 623 -5 114 -2 328 -5 578 -16 417 Övriga långfristiga skulder -3 829 -2 595 -119 -169 -6 545 Kortfristiga finansiella skulder - - - -205 - Övriga kortfristiga skulder -181 -138 -261 -76 -796 Nettotillgångar 193 170 3 369 5 541 16 375 varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - - - - Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 193 170 3 369 5 541 16 375 Koncernens andel i % 100% 100% 100%1) 35% 49,84% Koncernens andel av nettotillgångar 193 170 3 369 1 948 8 161 Koncernmässigt över-/undervärde -1232) - -4322) 12 4412) Redovisat värde 70 170 2 937 1 960 8 603 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information. Koncernens andel av årets totalresultat 2024 (Mkr) SBB Social Facilities AB SBB Infra- structure AB SBB Residential Property AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Nettoomsättning 383 308 373 654 2 380 Drifts- och underhållskostnader -59 -67 -149 -65 -389 Central administration -50 -84 -70 -163 -148 Avskrivningar - - - - - Finansnetto -428 -430 -324 -258 -1 020 Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument -210 -335 -58 -97 -2 059 Skatt -76 -49 -11 -58 -72 Årets resultat -440 -657 -238 13 -1 308 Övrigt totalresultat - - - - -102 Årets totalresultat -440 -657 -238 13 -1 410 varav koncernens andel -440 -657 -238 4 -703 Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2023 (Mkr) SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Materiella anläggningstillgångar 6 010 6 997 8 272 40 784 Likvida medel 64 102 121 1 666 Övriga omsättningstillgångar 20 239 19 145 Långfristiga finansiella skulder -2 325 -986 -3 366 -21 509 Övriga långsiktiga skulder -23 -402 -63 -910 Kortfristiga finansiella skulder - -2 250 -2 124 - Övriga kortfristiga skulder -194 -109 -44 -575 Nettotillgångar 3 553 3 591 2 815 19 600 varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - - -1 0971) Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 3 553 3 591 2 815 18 503 Koncernens andel i % 100%2) 50% 45% 49,84% Koncernens andel av nettotillgångar 3 553 1 795 1 267 9 221 Koncernmässigt över-/undervärde -7563) - -6 6693) Redovisat värde 2 797 1 795 1 261 9 892 1) Avser engångsutdelning till Solna BidCo AB avseende aktieslag B. 2) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 3) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information. 96 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 97 ===== Koncernens andel av årets totalresultat 2023 (Mkr) SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Nettoomsättning 138 233 579 244 Drifts- och underhållskostnader -55 -62 -107 -41 Central administration -23 -48 - -20 Avskrivningar - - - - Finansnetto -106 -122 -273 -192 Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument -570 -697 -1 174 -1 149 Skatt -27 53 71 221 Årets resultat -643 -644 -903 -937 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat -643 -644 -903 -937 varav koncernens andel -643 -322 -405 -467 Upplysning om övriga innehav Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga intresseföretag och joint ventures 1 812 1 846 Sammanlagt belopp för koncernens andel av: Resultat från kvarvarande verksamheter 193 -2 285 Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet - 148 Övrigt totalresultat - -175 Summa totalresultat 193 -2 312 NOT 17 Finansiella instrument Redovisningsprincip Klassificering och värdering av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapi - talinstrument samt derivat. Skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde, egetkapitalinstrument och derivat till verkligt värde. Skuldinstrument : Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: fordringar hos intresseföretag/joint ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser - vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se nedan avseende nedskrivningar samt not 24 Finansiella risker. Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av innehav i aktier (noterade och onoterade). Samtliga av koncernens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende på avtalens avslutsdatum. Klassificering och värdering av finansiella skulder Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat och klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivat. Skuldinstrument : Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån, övriga långfristiga skulder, företagscertifikat, leverantörsskulder, upplupna kostnader samt övriga kortfristiga skulder. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende på avtalens avslutsdatum. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings - värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskriv - ning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för kreditrisk. Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde: För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen under driftkostnader. Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice - rade i kategorierna enligt IFRS 9. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 97 ===== SIDA 98 ===== Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaff - ningsvärde Mkr 2024- 12-31 2023- 12-31 2024- 12-31 2023- 12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos intresseföretag/ joint ventures - - 7 456 4 839 Derivatinstrument 325 684 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 732 1 034 - - Andra långfristiga fordringar - - 350 1 965 Hyresfordringar - - 68 100 Övriga kortfristiga fordringar - - 1 188 347 Likviditetsplaceringar 371 214 - - Likvida medel - - 2 491 3 845 Summa 1 428 1 932 11 553 11 096 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 16 815 18 977 Obligationslån - - 38 922 43 116 Företagscertifikat - - - - Övriga långfristiga skulder - - 138 92 Derivatinstrument 190 1 554 - - Leverantörsskulder - - 50 121 Skuld cash collaterals - - - - Övriga kortfristiga skulder - - 570 2 859 Summa 190 1 554 56 495 65 165 Kreditriskexponering Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo - visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och joint ventures uppgår till 7 456 mkr (4 839). Fordringar hos intresseföretag utgörs främst av fordran på Nordiqus AB. Fordrans redovisade värde uppgår till 4 115 mkr (3 908) och det nominella värdet på samma fordran uppgår till 5 222 mkr. Det verkliga värdet på fodringarna bedöms motsvara det bokförda värdet. Bolaget har redovisat bedömda kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag om -223 mkr (-). Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå 3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet. Omklassificering avser värdepapper som tidigare år varit pantsatta men som per 2024-12-31 ej är pantsatta och har i samband med det klassiciferats om till likviditetsplaceringar. Förändring för de finansiella tillgångarna presenteras nedan. 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 1 034 2 298 Nyanskaffningar 55 382 Avyttringar -180 -1 590 Nedskrivningar -34 -219 Orealiserad värdeförändring -14 -276 Omklassificering -130 438 Utgående redovisat värde 731 1 034 Derivatinstrument Verkligt värde för derivatinstrument innefattande valuta-, ränte- och aktiederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan. 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde -870 725 Nyanskaffningar 20 -402 Avyttringar 1 097 -155 Orealiserad värdeförändring i resultatet -112 -1 038 Utgående redovisat värde 135 -870 Varav redovisad som finansiell tillgång 325 684 Varav redovisad som finansiell skuld 190 1 554 Derivat 2024-12-31 Nedan redovisas innehavda derivat per 2024-12-31. Valutaderivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde Valuta-swappar 2024 EUR 137 11,4-11,5 -6 Summa Valuta-optioner (sälj) 2024 - - - Summa - Summa valutaderivat -6 Räntederivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde Ränte-swappar 2025 SEK 1 015 -0,05%-3,16% 9,5 2025 EUR 200 1,13%-3,02% 24,7 2026 SEK 2 610 0,36%-3,16% 55,3 2026 EUR 111 2,81% 0 2027 SEK 2 561 0,17%-3,05% 68,9 2027 EUR 89 3,02%-5,86% 22,8 2027 USD 50 6,25% -6,4 2028 SEK 3 170 2,14%-2,91% 18,7 2029 SEK 3 667 2,09%-2,85% 31,50 2029 EUR 200 1,13%-3,02% -115 2030 SEK 582 0,64%-2,73% 51,6 2032 EUR 44 4,67%-6,09% 18,7 2032 USD 45 6,42% -37,7 Summa 142,6 Ränte-tak 2027 SEK 500 3,3-3,5 -1,7 Summa -1,7 Summa räntederivat 141 Sammanställning Verkligt värde Valutaderivat -6 Räntederivat 141 Övriga derivat - Summa derivat, netto 135 Varav redovisat som tillgång 325 Varav redovisat som skuld 190 98 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 99 ===== Derivat 2023-12-31 Nedan redovisas innehavda derivat per 2023-12-31. Valutaderivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde Valuta-swappar 2023 EUR 792 11,3-11,6 -159 Summa Valuta-optioner (sälj) 2023 EUR 50 11,1 - Summa - Summa valutaderivat -159 Räntederivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde Ränte-swappar 2024 EUR 700 1,32-4,51 29 2024 SEK 4 550 0,29-4,16 106 2024 EUR/SEK 1057 (SEK) 1,66-4,64 58 2025 SEK 800 -0,05-4,18 35 2025 EUR 200 1,13-3,96 67 2026 SEK 2 300 0,36-4,18 118 2027 SEK 1 800 0,17-4,15 113 2027 EUR 89 3,02-6,65 41 2027 EUR/USD 50 (USD) 6,25-6,65 -43 2028 SEK 500 2,38-4,15 0 2029 SEK 2 000 2,09-4,04 23 2029 EUR 200 1,13-3,96 -152 2030 SEK 582 0,64-4,12 56 2032 EUR 44 4,67-6,87 26 2032 EUR/USD 50 (USD) 6,42-6,87 -63 Summa 416 Ränte-tak 2024 SEK 860 1,5-2,0 11 2027 SEK 500 3,3-3,5 -6 Summa 5 Summa räntederivat 420 Sammanställning Verkligt värde Valutaderivat -159 Räntederivat 420 Övriga derivat 1) -1 131 Summa derivat, netto -870 Varav redovisat som tillgång 684 Varav redovisat som skuld 1 554 1) Övriga derivat består till störst del av utställd option motsvarande -1 153 mkr per 2023-12-31. Likviditetsplaceringar Posten avser placering i börsnoterade bolag. Förändring för likviditetspla - ceringar presenteras nedan. 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 214 421 Nyanskaffningar - 5 Avyttringar - - Orealiserad värdeförändring 27 -212 Omklassificering 130 - Utgående redovisat värde 371 214 Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Den ränta som används beror på löptid på de räntebärande fordringarna och skulderna. Det verkliga värdet för de räntebärande skulderna bedöms vid utgången av perioden till 49 168 mkr (48 272). På övriga långfristiga fordringar bedöms inte marknadsvärdet skilja sig mot det bokförda värdet. Kortfristiga fordringar och skulder För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder, och övriga kortfristiga skulder. Upplysning om verkligt värde avseende skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 16 639 mkr (18 489) och på obligationslån till 32 529 mkr (29 783). Värdering till verkligt värde Tabellen visar koncernens finansiella instrument redovisade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. De olika nivåerna definieras enligt följande: Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnote - ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer - bara marknadsdata SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 99 ===== SIDA 100 ===== 2024-12-31 2023-12-31 Mkr Noterade priser på aktiva markander (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observerbar indata (Nivå 3) Noterade priser på aktiva markander (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observerbar indata (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 209 - 510 997 - 37 Derivatinstrument - 325 - - 684 - Likviditetsplaceringar 371 - - 214 - - Skulder värderade till verkligt värde Derivatinstrument - 190 - - 1 554 - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2024 eller 2023. Listade obligationslån per 2024-12-31 Löptid ISIN Emitterad skuld, mkr Totalt återköpt av SBB* Förfallodatum Räntesats Information 2019-2025 XS1997252975 1 100 765 2025-01-14 3,150 + STIBOR 2022-2025 XS2461738770 260 - 2025-04-11 2,850 + STIBOR Social 2020-2025 XS2275409824 200 55 2025-12-18 1,170 + STIBOR Social 2020-2027 XS2111589219 600 554 2027-01-30 2,750 + STIBOR Green 2024-2027 SE0022244000 413 2027-01-29 4,750 Sveafastigheter 2019-Hybrid SE0013234531 575 278 Hybrid 6,850 + STIBOR Offentliga Hus, Hybrid 2019-Hybrid SE0013359148 1 500 256 Hybrid 3,500 + STIBOR Hybrid Löptid ISIN Emitterad skuld, M EUR Totalt återköpt av SBB* Förfallodatum Räntesats Information 2019-2025 XS1993969515 550 266 2025-01-14 3,000 2023-2025 XS2597112155 5 - 2025-03-10 4,500 2019-2026 XS2049823680 500 460 2026-09-04 2,375 2020-2027 XS2114871945 750 696 2027-08-12 2,250 2020-2028 XS2271332285 700 669 2028-12-14 0,750 Social 2021-2029 XS2346224806 950 928 2029-11-26 1,125 Social 2020-2040 XS2151934978 50 - 2040-04-03 4,250 2024-2026 XS2962827155 508 34 2026-08-04 2,375 SBB Holding 2024-2027 XS2962827312 683 88 2027-07-12 2,250 SBB Holding 2024-2028 XS2962827585 663 1 2028-11-14 0,750 SBB Holding 2024-2029 XS2962827072 773 6 2029-09-26 1,125 SBB Holding 2024-2029 XS2962825027 154 - 2029-10-20 5,000 SBB Holding 2024-2027 SE0022244018 111 2027-01-29 4,750 Sveafastigheter 2020-Hybrid XS2010032618 500 297 Hybrid 2,624 Hybrid 2020-Hybrid XS2272358024 500 313 Hybrid 2,630 Hybrid 2021-Hybrid XS2010028186 500 276 Hybrid 2,875 Hybrid Social Löptid ISIN Emitterad skuld, M NOK Totalt återköpt av SBB* Förfallodatum Räntesats Information 2020-2025 XS2194790429 800 579 2025-06-26 1,990 + NIBOR 2020-2025 XS2223676201 700 320 2025-08-27 1,650 + NIBOR *Totalt återköpt belopp avser både nedskrivet belopp och obligationer som ligger på depå. 100 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 101 ===== NOT 18 Övriga fordringar 2024-12-31 2023-12-31 Fordringar fastighetstransaktioner 842 304 Saldo skattekonto 293 260 Övrigt 52 43 Redovisat värde 1 188 607 NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2024-12-31 2023-12-31 Upplupen intäkt - 19 Förutbetald förvärvskostnad 30 24 Förutbetalda projektkostnader 20 137 Förutbetalda driftskostnader 3 9 Förbetald försäkring 5 10 Förutbetald hyra 29 8 Övrigt 81 185 Redovisat värde 168 392 NOT 20 Likvida medel Redovisningsprincip SBB redovisar spärrade medel i form av bankgaranti som likvida medel. De spärrade medlen avser avsättning till en kommun och är spärrade till färdigställande av projekt. 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 2 478 3 829 Spärrade medel 13 16 Redovisat värde 2 491 3 845 Av spärrade medel avser 13 mkr (16) medel disponerade hos bank främst hänförligt till avsättning för kommande räntebetalning. NOT 21 Tillgångar som innehas för försäljning Redovisningsprincip Vid försäljning av fastighet där kontroll ej har övergått till köpare men bedöms att göra det inom ett år, redovisas fastigheten som Tillgångar som innehas för försäljning. Värdering av fastigheten som innehas för försäljning sker enligt IAS 40. SBB har tecknat avtal om försäljning av ett dotterbolag med tillträde första halvåret 2025 som därmed redovisas som Tillgång som innehas för försäljning. Det upptagna värdet i balansräkningen motsvarar det verkliga värdet för fastigheten, totalt uppgår värdet till 309 mkr. Bolaget har inga andra väsentliga tillgångar eller skulder. MSEK 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsfastighet 309 - Tillgång som innehas för försäljning 309 - NOT 22 Eget kapital Redovisningsprincip Hybridobligation Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationer ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Utdelning, motsvarande betald ränta på hybridobligationen samt emissionskostnader och tillhörande skatt som uppstår i samband med emittering redovisas direkt mot balanserade vinstmedel i eget kapital. Betalning av utdelning (ränta) till innehavare av hybridobligationen kan skjutas upp enligt villkoren för hybridobligationen. Uppskjuten betalning av utdelning (ränta) måste dock betalas innan utdelning kan lämnas till aktieägare, inklusive uppskjuten utdelning. Förändring aktiekapital i kr Antal stamaktier serie A Antal stamaktier serie B Antal stamaktier serie D Aktiekapital Ingående värden 2023-01-01, totalt antal aktier 209 977 491 1 244 164 407 193 865 905 164 800 780 Inlösen konvertibler - 473 750 - 47 375 Utgående värden 2023-12-31, totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 164 848 155 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 101 ===== SIDA 102 ===== Aktiekapital Per den 31 december 2024 uppgick aktiekapitalet till 164 848 155 kr och kvotvärdet var 0,1 kr, fördelat på 209 977 491 stamaktier av serie A, 1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D, varav 44 657 779 st är återköpta under året och finns i eget förvar. Innehavare av stamaktier av serie A och B är berättigade till utdelning som fastställs efter hand. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för stamaktie av serie A och 0,1 röst per aktie för stamaktie av serie B och stamaktie av serie D. Alla stamaktier har samma rätt till Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens kvarvarande netto - tillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. Hybridobligation SBB har emitterat icke-säkerställda hybridobligationer uppgående till totalt 8,6 mdkr (16,8) per den 31 december 2024. Hybridobligationerna har en evig löptid och har således ingen förfallodag men bolaget har rätt att lösa in hybridobligationerna vid en fastställd framtida tidpunkt och sedan vid varje efterföljande räntebetalningsdatum, samt vid vissa specifika händelser. Bolaget har enligt villkoren rätt att skjuta på utdelning på obestämd tid såtillvida innehavarna av hybridobligationerna meddelas inom avtalad tid. SBB har under 2024 beslutat att skjuta upp dessa betalningar motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) uppgår till 268 mkr per 2024-12-31. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybrido - bligationerna ska klassificeras som egetkapitalinstrument och inte som finansiella skulder. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalen kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har rätt att skjuta utbetalningar avseende utdelning på obestämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobli - gationerna är efterställda samtliga andra fordringsägare. Hybridobliga - tionerna redovisas i eget kapital i koncern och moderbolaget och de är efterställda alla skulder. Utdelning hänförliga till hybridobligationerna redovisas löpande direkt mot balanserade vinstmedel inom eget kapital. Hybridobligationerna inkluderas inte i bolagets känslighetsanalys för upplåningsränta eller i löptidsanalys över finansiella skulder. Nedan finns en sammanställning över utestående hybridobligationer. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 774 mkr (2 445) och avser främst Sveafastigheter AB (publ). Förändringen består tillkommande minoritetsandelar om 5 677 mkr (9 840) på grund av ägarspridning genom börsnotering av det tidigare helägda dotterbolaget Sveafastigheter AB (publ) där SSB nu äger 61,2 procent. Inlösta/avyttrade minoritetsandelar uppgår till -2 228 mkr (-10 552) vilket beror på upplösning av Unobo AB. Reserver Reserver består av omräkningsdifferenser och säkringsredovisning. Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen tillämpar säkringsredovisning på effektiv del av valutakursförändringar i säkringsinstrument hänförliga till säkring av nettoinvestering i utländska verksamheter. Moderbolaget och koncernen presenterar sina finansiella rapporter i svenska kronor. Ackumulerad omräkningsdifferens redovisas i resultatet vid avyttring av den utländska verksamheten. Reserver 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde -915 142 Årets förändring -532 -1 057 Utgående redovisat värde -1 447 -915 Utestående hybridobligationer Emitterade hybridobligationer SE0013359148 XS2272358024 XS2010032618 XS2010028186 SE0013234531 Emittent SBB SBB SBB SBB Offentliga Hus Emitterat nominellt belopp 1 500 500 500 500 575 Utestående belopp 1 244 187 203 224 298 Valuta SEKm EURm EURm EURm SEKm Ränta 3,50% + STIBOR 3M 2,63% 2,62% 2,88% 6,850% + STIBOR 3M Första reset-datum och ny ränta 2025-01-28 / 3,50% 2026-03-14 / 3,227% 2025-04-30 / 2,814% 2027-01-30 / 3,223% 2025-01-07/ 6,85 % Första step-up-datum och ny ränta 2030-01-28 / 3,75% 2031-03-14 / 3,477% 2030-04-30 / 3,064% 2032-01-30 / 3,473% 2030-01-07 / 7,10% Andra step-up-datum och ny ränta 2045-01-28 / 4,50% 2046-03-14 / 4,227% 2045-04-30 / 3,814% 2047-01-30 / 4,223% 2045-01-07 / 7,85% Antal stamaktier serie A Antal stamaktier serie B Antal stamaktier serie D Aktiekapital Ingående värden 2024-01-01 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 164 848 155 Återköp D-aktier i eget förvar - - -44 657 779 - Utgående värden 2024-12-31, totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 164 848 155 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - Utgående värden 2024-12-31, totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 164 848 155 102 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 103 ===== NOT 23 Resultat per aktie Redovisningsprincip Resultat per stamaktie A och B före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer divideras med viktat genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B under året. Resultat per stamaktie A och B efter utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer divideras, i tillämpliga fall justerat, med summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier av serie A och B och potentiella aktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspäd - ningseffekt av potentiella aktier redovisas endast om en omräkning till aktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning. Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B. Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Därutöver utgår ränta avseende hybridlån. Beräkningen av resultat per stamaktie A och B har baserats på årets resultat med avdrag för utdelning avseende stamaktier av serie D samt ränta på hybridlån. Resultatet har fördelats på genom - snittligt antal stamaktier av serie A och B uppgående till 1 454 615 648 st (1 454 345 401). Resultat per aktie före utspädning 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A + B 1 454 615 648 1 454 345 401 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie D 170 804 921 193 865 905 Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av samtliga potentiella stamaktier. Utspädningseffekt uppkommer på grund av teckningsoptioner som innehav av de anställda vilka kan regleras med aktier. Aktieoptioner har en utspädningseffekt när den genomsnittliga aktiekursen under perioden överstiger optionernas lösenpris. De potentiella stamaktierna avser stamaktier av serie B. Resultat per aktie efter utspädning 2024 2023 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A + B 1 454 615 648 1 454 345 401 Effekt av potentiella stamaktier avseende optioner - - NOT 24 Finansiella risker Redovisningsprincip Koncernen tillämpar IFRS 9 säkringsredovisning för finansiella instrument som syftar till att säkra finansiella risker relaterade till nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet: Koncernen använder företagscertifikat i utländsk valuta samt övriga lån som säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet som avser att säkra valutarisken redovisas i ”Övrigt totalresultat” i den mån säkringen är effektiv och de ackumulerade förändringarna i verkligt värde redovisas som en separat komponent i eget kapital under reserver. Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redovisas omedelbart i årets resultaträkning i raden för valutakursdiffe - renser. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumulerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för avyttringen. Redovisning vid upphörande av säkring: Säkringsredovisning kan inte avslutas enligt beslut. Säkringsredovisning upphör när: • säkringsinstrumentet förfaller eller säljs, avvecklas eller löses in, • säkringsredovisning inte längre uppfyller målen med riskhantering. • säkringsredovisning delavyttrats och blivit joint venture eller intresse - företag och istället redovisas i resultaträkningen som resultat från joint ventures eller intresseföretag. Finansiell riskhantering Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kas - saflöde till följd av ändringar i exempelvis räntenivåer. SBB är framförallt exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk, ränterisk och valutarisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från finansiella poster. • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i SBB. • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta SBB:s betalningsförpliktelser. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. Likviditets- och finansieringsrisk Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En likviditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa SBB:s kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till ökade kostnader. Genom diversifiering av lånens förfallostruktur, finan - sieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. SBB strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar finansiering. Per 31 december 2024 var den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken 2,9 år (3,6 ). Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 2 491 mkr (3 845). Den totala disponibla likviditeten (inklusive likvida medel, placeringar och outnyttjade krediter) var 5 362 mkr (4 060). SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 103 ===== SIDA 104 ===== 2024-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 2 982 12 607 525 701 16 815 Obligationslån 4 618 15 336 18 404 564 38 922 Övriga långfristiga skulder - 138 - - 138 Derivatskulder 6 20 128 38 192 Skuld leasing 20 39 53 451 563 Leverantörsskulder 47 - - - 47 Övriga kortfristiga skulder 570 - - - 570 Summa 8 243 28 140 19 110 1 754 57 246 2023-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 7 861 3 569 5 005 2 542 18 977 Obligationslån 2 576 11 615 17 422 11 503 43 116 Övriga långfristiga skulder - 92 - - 92 Derivatskulder 1 290 49 152 63 1 554 Skuld leasing 20 39 53 451 393 Leverantörsskulder 121 - - - 121 Övriga kortfristiga skulder 2 859 - - - 2 859 Summa 14 722 15 353 22 605 14 433 67 112 Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiella och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att SBB:s hyresgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan. 2024-12-31 2023-12-31 Ej förfallna hyresfordringar 7 17 Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 43 32 Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 5 30 Förfallna hyresfordringar >90 dagar 33 39 Summa hyresfordringar 87 117 Reservering hyresfordringar 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde -17 -29 Nedskrivningar, kvarvarande verksamhet -3 -8 Avyttrade bolag - 22 Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) -2 -2 Återvunna, tidigare bortskrivna belopp 2 - Summa -20 -17 Utgående redovisat värde 68 100 Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kreditför - luster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster i kombination med beaktande av känd information om motparten och framåtriktad information. SBB skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar koncernen reserverings - behov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och för moderbolaget också interna fordringar. SBB tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditför - luster även för dessa finansiella instrument. Ränterisk Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från utvecklingen på räntemarknaden för SBB. Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för lån och derivat, och dels som marknadsvär - deförändringar på derivat. Fokus ligger primärt på den potentiella risken i SBB:s löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en önskad stabilitet i SBB:s totala kassaflöden. Stabil kas - saflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastighetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikel - ser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. Ränterisken mäts i relation till SBB:s nettoskuldsättning tillsammans med derivatinstrument, vilket redovisas i tabellen i not 17 angående ränte - swappar. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rörlig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas känsligheten hos SBB:s totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,1 år vid årets slut (3,4). Nedan redovisas ränteförfallostrukturen. Ränteförfallostruktur (nominella belopp) Förfalloår Ränteförfall Andel % <1 5 474 10% 1-2 8 776 16% 2-3 17 590 31% 3-4 11 145 20% 4-5 12 215 22% > 5 år 1 168 2% Summa 56 368 100% Valutarisk Valutarisk definieras som risken att resultat- och balansräkningen påverkas negativt till följd av förändrade valutakurser. SBB äger fastigheter via dot - terbolag i Norge, Finland och Danmark. Koncernen påverkas av valutakurs - fluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Se vidare beskrivning efterföl - jande sida under rubrik Säkringsinstrument och säkringsredovisning. Finansiella mål och nyckeltal I SBBs finanspolicy är nyckeltalen avgörande för att bedömma företagets finansiella risktagande och position. I finanspolicyn har styrelsen fastställt gränsvärden som bolaget måste förhålla sig till. Dessa inkluderar belå - ningsgrad, kapitalbindning, räntetäckningsgrad och likviditet. Liknande gränsvärden återfinns även i SBBs finansieringsavtal, vanlitvis kallade kovenanter vilka beskrivs i kommande avsnitt. Vid årets slut uppfyllde inte bolaget målet för gränsvärdet för belåninggrad och räntetäckningsgrad enligt finanspolicyn. Avvikelsen från gränsvärden i finanspolicyn anses vara temporär och bolaget arbetar med att vidta åtgärdet för att säkerställa att nyckeltalen hamnar inom gränsvärdena för finanspolicyn. Utfall från test av nyckeltalen återfinns nedan: Krav enligt finanspolicy Gränsvärde Utfall Belåningsgrad, % <50 61 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 Upplysning om lånevillkor De finansiella skulder som ingår i Samhällsbyggnadsbolagets koncern delas upp i obligationsskulder och skulder till kreditinstitut. Ett kännetecken för obligationsskulder är att de utgör kreditinstrument som handlas på börsen. 104 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 105 ===== Obligationslån Per den 31 december 2024 har Samhällsbyggnadsbolaget obligationsskul - der noterade på börsen i fyra bolag: • Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (SBB) • SBB Treasury Oyj (SBB Treasury) • Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) (SBB Holding) • Sveafastigheter AB (publ) (Sveafastigheter) I SBB och SBB Treasury har obligationerna emitterats under EMTN-pro - grammet, som SBB etablerade 2019. Inom EMTN-programmet finns lånevillkor i form av så kallade covenanter, vilka fastställer gränser för nyckeltal som bolaget måste hålla sig inom. Dessa villkor redovisas i tabellen nedan. Bokfört värde på obligationslån under EMTN-programmet uppgår till 6 927 mkr (42 771). Covenant Covenant - Nivå Periodisitet 1) Utfall 2024 Maintenance of Consolidated Coverage Ratio 1,5:1 Kvartalsvis 2.3:1 Incurrence of Financial Indebtedness 65% Incurrence 61% Incurrence of Secured Indebtedness 45% Incurrence 20% 1) Ett Incurrence test är en begräsning i villkoren som aktiveras vid specifika händelser, t.ex. ny skuldsättning eller utdelningar. Testet säkerställer att bolaget uppfyller finansiella krav vid tidpunkten för en transaktion. Om kraven inte uppfylls, tillåts inte åtgärden. Detta skyddar långivare och investerare från ökad finansiell risk. I SBB Holding har obligationer emitterats med separat dokumentation, även kallad stand-alone-dokumentation. Detta innebär att varje obligation har en egen uppsättning villkor och dokumentation, oberoende av ett övergripande program såsom EMTN-programmet. Samtliga obligationer emitterade av SBB Holding omfattas av samma covenanter, vilka redovisas i tabellen nedan. Bokfört värde på obligations - lånen uppgår till 29 968 mkr (-). Covenant Covenant – Nivå Periodisitet Utfall 2024 Limitations on the Incurrence of Financial Indebtedness and Restricted Distributions Consolidated Solvency Ratio 65 % Incurrence 52% Limitations on the Incurrence of Financial Indebtedness and Restricted Distributions Consolidated Solvency Ratio the ratio of (A) the aggregate amount of Adjusted Profit Before Tax to (B) the aggregate amount of Adjusted Net Interest Charges, 1,5:1 Incurrence n/a1) Limitations on the Incurrence of Secured Indebtedness and Restricted Distributions, Secured Indebtedness of the over Consoli - dated Total Assets. 45 % Incurrence 18% 1) Adjusted Net Interest Charges var positiv för perioden Sveafastigheter har emitterat obligationer med separat dokumentation. Covenant-villkoren är harmoniserade och redovisas i tabellen nedan. Bokfört värde på obligationslånen uppgår till 1 686 mkr (-). Covenant Covenant – Nivå Periodisitet Utfall 2024 Maintenance Net Loan to Value 55 % Kvartalsvis 41 % Incurrence Test Interest Coverage Ratio 1,50:1 Incurrence 2,20:1 Skulder till kreditinstitut Bokfört värde på skulder till kreditinstitut uppgår per 2024-12-31 till 16 815 mkr (18 977). För skulder till kreditinstitut kan covenanter vara kopplade både till låntagaren och till moderbolaget (SBB). Dessa villkor kan omfatta finansiella nyckeltal, såsom skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Vanligtvis utgör dessa så kallade maintenance covenants, vilket innebär att de måste uppfyllas kontinuerligt. Covenanterna kan även innebära begränsningar av utdelningar eller andra former av värdeöver - föringar från bolagen. Syftet med covenanterna är att skydda långivaren och säkerställa bolagets finansiella stabilitet. Tabellen nedan sammanfattar de covenanter som förekommer i skulder till kreditinstitut. Vid periodens utgång uppfyllde SBB samtliga covenanter i sina skulder till kreditinstitut. Covenant Covenant – Nivå Periodisitet Räntetäckningsgrad 1,5-2,0:1 Kvartalsvis Belåningsgrad 55-75 % Kvartalsvis Soliditet 25-35 % Kvartalsvis Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjäningsför - måga och balansräkning per 2024-12-31. Känslighetsanalysen i tabellen nedan visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och en av parametrarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/- Årlig resultateffekt före skatt , mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 36,1 Hyresintäkter 1 procent +/- 33,0 Fastighetskostnader 1 procent +/- 9,5 Genomsnittlig ränta 1 procentenhet +/- 563,4 Säkringsinstrument och säkringsredovisning Koncernen tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskul - der som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverk - samheter. Lånen värderas till balansdagens valutakurs. Till den del ett effektivt säkringsförhållande föreligger redovisas valutakursförändringen på lånen i övrigt totalresultat, och möter härmed valutakursförändringar på nettoinvesteringar i utlandsverksamheten. Valutakursförändringar för ineffektiv andel av ett säkringsförhållande redovisas omedelbart i resultaträkningen. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsin - strumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin. Säkringar utformas så att de kan förväntas vara effektiva, det vill säga, det förväntas föreligga ett ekonomiskt samband genom att säkringsin- strumentet motverkar förändringar i verkligt värde avseende valutakurser i säkrad post. Det ekonomiska sambandet fastställs företrädesvis genom kvalitativ analys av kritiska villkor i säkringsförhållandet. Om ändrade förhållanden påverkar säkringsförhållandet så att kritiska villkor inte längre matchar använder koncernen kvantitativa metoder (hypotetiska derivat- metoden) för att utvärdera effektiviteten. Källor till säkringsineffektivitet omfattar risken för att säkrad volym i säkringsinstrument skulle överstiga nettoinvesteringen. Koncernen stämmer löpande av valutaexponeringen i nettoinvesteringarna och säkringsredovisning tillämpas enbart för en andel av total exponering. Koncernen fastställer säkringskvoten mellan säkringsinstrument och säkrad post baserat på de säkringskvoter som föreligger i de faktiska säkringarna. Koncernens innehav av skuld i utländsk valuta fördelar sig per den 31 december 2024 på följande underliggande belopp och förfallotider. Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2024 Säkringsinstrument - säkrings redovisning tillämpas (Belopp i SEK mkr) Inom 3 mån 3 mån- 1 år 1-3 år >3år Totalt Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet 3 308 609 15 892 19 395 39 204 Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet - 583 339 - 922 Summa skuld, nominellt belopp (balansdagens värde) 3 308 1 192 16 231 19 395 40 126 Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2023 Säkringsinstrument - säkrings redovisning tillämpas (Belopp i SEK mkr) Inom 3 mån 3 mån- 1 år 1-3 år >3år Totalt Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet 2 217 562 11 508 28 978 43 265 Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet - 468 1 028 345 1 841 Summa skuld, nominellt belopp (balansdagens värde) 2 217 1 030 12 536 29 323 45 106 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 105 ===== SIDA 106 ===== Effekter av säkrings redovisning på finansiell ställning och resultat - Aktuella säkrings relationer Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2024 Säkrad post den 31 december 2024 Perioden - förändring i verkligt värde, för mätning av ineffektivitet Nominellt belopp Redo visat värde Post i balans- räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet Skuld i Euro -39 204 -36 916 Obligationslån 5 706 -674 264 Skuld i NOK -922 -922 Obligationslån 1 378 57 -51 Effekter av säkrings redovisning på finansiell ställning och resultat - Aktuella säkrings relationer Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2023 Säkrad post den 31 december 2023 Perioden - förändring i verkligt värde, för mätning av ineffektivitet Nominellt belopp Redo visat värde Post i balans- räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet Skuld i Euro -43 265 -43 265 Obligationslån 8 063 31 95 Skuld i NOK -1 841 -1 841 Obligationslån 4 010 228 -1 575 En ineffektivitet har redovisats under 2024 då säkringsförhållandet inte varit 1:1. Ineffektiviteten redovisades då som valutakursdifferenser om -410 mkr (126) i resultatet. Effekter av säkringsredovisning på finansiell ställning och resultat Avstämning av valutaomräkningsreserv 2024 Valutaomräkningsreserv 2023 Valutaomräkningsreserv Ingående bokfört värde -512 719 Tillkommande poster under perioden Valutaomräkningseffekter från netto investeringar i utlandsverksamheter 156 -1 181 Valutakursomvärdering av skuld i utländsk valuta som identifierats som säkringsinstrument -738 -51 Summa tillkommande poster, redovisade i övrigt totalresultat -583 -1 232 Utgående bokfört värde -1 095 -512 varav fortlöpande säkringar -1 095 -512 NOT 25 Övriga skulder 2024-12-31 2023-12-31 Skulder fastighetstransaktioner 475 469 Skulder personalkostnader 16 17 Utdelning - 2 133 Övriga kortfristiga skulder 79 240 Redovisat värde 570 2 860 NOT 26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader 37 42 Upplupna driftkostnader 40 84 Upplupna räntor 394 369 Upplupna nyproduktionskostnader - 5 Ej betald stämpelskatt 19 3 Förutbetalda hyresintäkter 292 512 Övriga upplupna kostnader 65 25 Redovisat värde 847 1 040 106 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 107 ===== NOT 27 Skulder hänförliga till finansierings verksamheten Ej kassaflödespåverkande transaktioner 2024-01-01 Kassaflödes - påverk ande trans aktioner Övertagen skuld vid förvärv/ försäljning Förändring i utländsk valuta / Övriga ej kassaflödespåverkande transaktioner 2024-12-31 Obligationslån 43 116 -5 318 - 1 124 38 922 Skulder till kredit institut 18 977 -2 175 -162 176 16 816 Övriga långfristiga skulder 92 45 - 1 138 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 62 185 -7 448 -162 1 301 55 876 Ej kassaflödespåverkande transaktioner 2023-01-01 Kassaflödes - påverk ande trans aktioner Övertagen skuld vid förvärv/ försäljning Förändring i utländsk valuta / Övriga ej kassaflödespåverkande transaktioner 2023-12-31 Obligationslån 52 078 -8 244 - -718 43 116 Skulder till kredit institut 33 896 -7 986 -6 839 -94 18 977 Företagscertifikat 1 111 -1 111 - - - Skuld cash collateral 2 178 -2 048 - -130 - Övriga långfristiga skulder 141 -52 - 3 92 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 89 404 -19 441 -6 839 -939 62 185 NOT 28 Ställda säkerheter 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsinteckningar 22 289 24 869 Andelar i koncernföretag 12 550 14 634 Andelar i joint ventures och intresseföretag 3 177 2 797 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 829 - Andelar i börsnoterade företag - 143 Spärrade likvida medel* 13 16 * Spärrade likvida medel avser främst pantsatta medel för kommande räntebetalningar. NOT 29 Eventualförpliktelser 2024-12-31 2023-12-31 JV-Finansieringar 277 1 119 Summa 277 1 119 Vid årsskiftet har SBB agerat som borgenär för extern finansiering i joint venture-bolag med en sammanlagd summa på 277 miljoner . Förväntningen är att dessa åtaganden inte kommer att leda till negativt kassaflöde. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 107 ===== SIDA 108 ===== NOT 30 Transaktioner med närstående På efterföljande sidor återfinns beskrivningar av de närstående parter som SBB under året haft transaktioner med, beskrivningar av transaktionerna samt beskrivning av transaktionernas påverkan på koncernens resultat- och balansräkning samt i förekommande fall ställda säkerheter och eventualförplikteser. Koncernens Resultaträkning 2024, Mkr Övriga förvalt - ningsintäkter Administrations - kostnader Värdeförändring fastigheter Kreditförluster på fordringar på joint ventues och intresse bolag Ränteintäkter Uppskjuten skatt SBB Infrastructure AB Försäljning av fastigheter - - -543 - - 461 Långfristig fordran - - - -78 137 - Förvaltningstjänster 36 - - - - - SBB Social Facilities AB Försäljning av fastigheter - - -247 - - 478 Långfristig fordran - - - -111 209 - Förvaltningstjänster 23 - - - - - SBB Residential Property AB Förvaltningstjänster 53 - - - - - Långfristig fordran - - - - 2 - Public Property Invest ASA Försäljning av fastigheter - - -874 - - 129 Köp av förvaltningstjänster - -5 - - - - Nordiqus AB Långfristig fordran - - - - 236 - Försäljning förvaltningstjänster 23 - - - - - Elivågor AB Köp av rådgivningstjänster - -1 - - - - Voltiva AB Köp av IT-tjänster - -2 - - - - Styrelseledamöter och ledande befattnings - havare Löner och ersättningar, styrelse och ledande befattningshavare - -38 - - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Långfristig fordran - - - - 52 - För upplysning av ägarandel, se not 16 i koncernen samt not 10 i moderbolaget. Noten bör läsas tillsammans med Not 33 Redovisningsmässiga effekter av väsentliga transaktioner. 108 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 109 ===== Koncernens balansräkning Koncernens kassaflödes - analys Eventualför - pliktelser 2024, Mkr Förvaltnings- fastigheter Andelar i Intresse- bolag och joint ventures Fordringar på intresse - bolag / joint ventures Långfristiga skulder till kreditinstitut Uppskjuten skatt Balanserade vinst inkl årets total - resultat 3) Innehav utan bestäm - mande inflytande Utdelning från joint ventues och intressebolag Ställda säkerheter SBB Infrastructure AB Försäljning av fastigheter -5 723 - - - -461 - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 170 - - - - - - - Aktieägartillskott 2) - 828 - - - - - - - Långfristig fordran - - -358 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 6 174 SBB Social Facilities AB Försäljning av fastigheter -9 489 - - - -478 - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 70 - - - - - - - Aktieägartillskott 2) - 633 - - - - - - - Långfristig fordran - - 3 478 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 3 548 SBB Residential Property AB Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 2 937 - - - - - - - Aktieägartillskott 2) - 60 - - - - - - - Långfristig fordran - - 76 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 2 937 Public Property Invest ASA Försäljning av fastigheter -1 696 - - -395 -129 - - - - Deltagande i nyemission - 169 - - - - - - - Andelar i intressebolag och joint venutres 1) - 1 960 - - - - - - - Nordiqus AB Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 8 603 - - - - - - - Långfristig fordran - - 4 113 - - - - - - Erhållen utdelning - - - - - - - 376 - Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Utställda teckningsoptioner - - - - - 5 - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 1 811 - - - - - - - Långfristig fordran - - 147 - - - - - - Erhållen utdelning - - - - - - - 6 - 1) Avser det bokförda värdet på andelen per 2024-12-31. 2) Avser av SBB lämnade aktieägartillskott under perioden. Övriga redovisningsmässiga justeringar såsom nedskrivningar av andelar ingår inte här. 3) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 109 ===== SIDA 110 ===== 2024 SBB Infrastructure AB SBB ingick den 25 februari 2024 avtal med fonder som förvaltas av den globala alternativa förvaltaren Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners, om att bilda ett joint venture-bolag, SBB Infrastructure AB. Försäljning av fastigheter SBB har under året sålt fastigheter till SBB Infrastructure AB om 5 723 mkr. Avyttringen har gett upphov till Värdeförändring fastighet om -543 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt om 461 mkr. Försäljningarna har skett till marknadsvärde. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Infrastructure AB om 828 mkr (-). Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en nettoskuld om 358 mkr vilken redovisas inom Fordringar på intresseföretag och joint ventures bestående av en lång - fristig fordran om 2 350 mkr och en långfristig skuld om 2 708 mkr. SBB har under året redovisat en befarad kreditförlust på fordran om -78 mkr. Fordran belöper med nominell ränta om 9,89 procent och skulden med EURIBOR + 5 procent. Fordran och skulden har vid första redovisningstill - fället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta om 12,8 procent respektive EURIBOR + 5 procent. SBB har under året erhållit ränteintäkter netto om 137 mkr. SBB Infrastructure AB har även extern finansiering via ett låneavtal med Castlelake. Lånet löper till och med 25 februari 2026, med förlängningsop - tion om 1+1 år. Lånet belöper med STIBOR + 5 procent ränta och innehåller särskilda lånevilkor, s.k. kovenanter avseende bland annat räntetäcknings - grad och skuldsättningskvot. Låneavtalet reglerar vidare att utdelning till SBB endast ske efter långivarnas godkännande. Under året har ingen utdelning lämnats. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Infrastructure AB för 36 mkr (-). Förvaltningstjänster regleras av förvaltningsavtal mellan SBB och SBB Infrastructure AB. Avtalet löper till och med 13 juni 2029 eller tills dess att lånet från Castlelake till SBB Infrastructure är reglerat i sin helhet. Avtalet reglerar att SBB:s ersättning för förvaltningstjänster ska motsvara SBBs självkostnad, undantaget kostnader relaterade till anlitade sidoentrepre - nörer, plus ett påslag om 4 procent av driftnettot i SBB Infrastructure AB. Ställda säkerheter Samtliga SBBs aktier i SBB Infrastructure AB är pantsatta. SBB har därmed tagit upp 170 mkr som ställd säkerhet vilket motsvarar SBB bokförda värde på JV-andelen. Utöver det har SBB pantsatt fastigheter i Finland för SBB Infrastructure ABs räkning. Värdet på pantsatta fastigheter uppgår till 3 654 mkr. SBB har pantsatt fordran på SBB Infrastructure AB uppgående till 2 350 mkr motsvarande fordrans bokförda värde. SBB Social Facilities AB SBB ingick den 25 maj 2024 avtal med fonder som förvaltas av den globala alternativa förvaltaren Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners, om att bilda ett joint venture-bolag, SBB Social Facilities AB. Försäljning av fastigheter SBB har under året sålt fastigheter till SBB Social Facilities AB om 9 489 mkr. Avyttringen har gett upphov till Värdeförändring fastighet om -247 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt om 478 mkr. Försäljningarna har skett till marknadsvärde. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Social Facilities AB om 633 mkr (0). Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en långfristig fordran med ett redovisat värde om 3 478 mkr. SBB har under året redovisat en befarad kreditförlust om -111 mkr. Fordran belöper med nominell ränta om 10,0 procent. Fordran har vid första redovisningstillfället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta om 11,8 procent. SBB har under året erhållit ränteintäkter om 209 mkr. SBB Social Facilitites AB har extern finansiering via ett låneavtal med Castlelake. Lånet löper till och med 24 maj 2026, med förlängningsoption om 1 år. Lånet belöper med ränta STIBOR + 3,75 procent och innehåller särskilda lånevilkor, s.k. kovenanter avseende bland annat räntetäckningsgrad och skuldsättningskvot. Låneavtalet reglerar vidare att utdelning till SBB endast får ske efter långivarnas godkännande. Under året har ingen utdelning lämnats. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Social Facilitities AB för 23 mkr (-). Förvaltningstjänster regleras av förvaltningsavtal mellan SBB och SBB Social Facilitites AB. Avtalet löper till och med 13 juni 2029 eller tills dess att lånet från Castlelake till SBB Social Facilitites är reglerat i sin helhet. Avtalet reglerar att SBB:s ersättning för förvaltningstjänster ska motsvara SBBs självkostnad, undantaget kostnader relaterade till anlitade sidoentre - prenörer, plus ett påslag om 4 procent av driftnettot i SBB Social Facilitites. Ställda säkerheter Samtliga SBBs aktier i SBB Social Facilities AB är pantsatta. SBB har därmed tagit upp 70 mkr som ställd säkerhet vilket motsvarar SBB bokförda värde på JV-andelen. SBB har pantsatt fordran på SBB Social Facilities AB uppgående till 3 478 mkr motsvarande fordrans bokförda värde. SBB Residential Property AB SBB ingick den 21 juli 2023 avtal med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing om kapitalanskaffning genom emittering av preferensaktier i det nybildade samarbetsbolaget SBB Residential Property AB. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Residential Property AB om 60 mkr (4 195). Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Residential Property AB för 53 mkr (12). Tillhandahållandet av förvaltningstjänster är reglerat i ett förvalt - ningsavtal mellan SBB och SBB Residential Property AB. Avtalet löper till och med 4 augusti 2028, och förlängs därefter automatiskt med 12 månader i taget med en uppsägningstid på 12 månader. SBB:s ersättning för uppdraget uppgår till SBB:s självkostnader, undantaget ersättning för sidoentreprenörer, plus ett påslag om 3 procent. SBB:s ersättning är begränsat till att bolagets förvaltnings- och administrationskostnader inte överstiger 57 mkr. Utdelning Enligt SBB Residential Property ABs bolagsordning har preferensaktier företräde till utdelning före stamaktier. SBB innehar endast stamaktier i SBB Residential Property AB. SBB har under året inte erhållit någon utdelning från SBB Residential Property AB. Ställda säkerheter SBBs aktier i SBB Residential Property AB är pantsatta och 2 937 mkr, motsvarande SBBs bokförda värde på JV-andelen, har därför tagits upp som ställd säkerhet. Public Property Invest ASA (PPI) Public Property Invest ASA är ett norskt fastighetsbolag som äger samhällsfastigheter i Norden och Sverige. Försäljning av fastigheter SBB har under året avyttrat fastigheter till ett värde av 1 696 mkr, med tillhörande lån om 395 mkr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier. SBB har i samband med detta även tecknat 11,7 miljoner aktier kontant till en kurs om 14,5 NOK per aktie. Transaktionen gav upphov till Värdeförändring fastighet om -874 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt 129 mkr. 110 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 111 ===== Köp av förvaltningstjänster SBB har under året köpt förvaltningstjänster av PPI för 5 mkr (3). Tjänsterna regleras i ett förvaltningsavtal mellan SBB och PPI där PPI åtar sig att (i) förvalta SBB:s samtliga fastigheter i Norge, samt (ii) agera underentreprenör till SBB avseende de fastigheter som SBB förvaltar å Nordiqus vägnar i Norge. För de tjänster som omfattas av förvaltnings - avtalet är PPI berättigad till ett fast arvode om 10 MNOK. I särskilda fall avseende större projekt kan PPI erhålla tillkommande arvode på marknadsmässiga grunder. Det fasta arvodet justeras årligen baserat på KPI i Norge. Förvaltningsavtalet mellan SBB och PPI gäller fram till den 17 januari 2028 och med automatiskt förlängning om 12 månader i taget. Vardera part har rätt att begära omförhandling av avtalet under dess löptid vid väsentliga förändringar. Om parterna inte kan enas om nya villkor efter att part påkallat omförhandling kan avtalet sägas upp av respektive part med en uppsägningstid på 6 månader. Nordiqus AB SBB ingick i november 2022 avtal med Brookfield Super-Core Infra - structure Partners om bildande av fastighetsbolag inom social infrastruk - tur för utbildning, i vilket SBB ägde 51 procent. Sedan november 2023 äger SBB 49,84 procent av Nordiqus. Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en långfristig fordran på Nordiqus AB till ett nominellt belopp om 5 251. Fordrans redovisade värde uppgår till 4 113 mkr. SBB har under året redovisat Ränteintäkter om 236 mkr. Den långfristiga fordran, ägarlånet, löper till och med 18 januari 2029 och är reglerat i ett låneavtal mellan SBB och Nordiqus. Ägarlånet innehåller restriktioner som innebär att räntan på lånet begränsas av Nordiqus totala räntekostnader varvid fordran för närvarande belöper med 0 procent nominell ränta. Lånet ställdes ut under 2023 och redovisas till upplupet anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde vid första redovisningstillfället med en bedömd ränta om 5,7 procent. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till Nordiqus om 23 mkr (20). Villkoren för förvaltningstjänsterna regleras i ett skriftligt förvaltnings - avtal mellan SBB och Nordiqus. Förvaltningsavtalet löper till och med den 31 december 2027, med automatiskt förlängning om 12 månader i taget, med en uppsägningstid om 12 månader. Förvaltningsarvodet uppgår till ett belopp motsvarande SBB:s självkostnad med tillägg om 1,8 procent av Nordiqus rörelseresultat. Inom ramen för förvaltningsavtalet har SBB utfärdat ett finansiellt åtagande gentemot Nordiqus, vilket innebär att SBB ska kompensera Nordiqus med ett belopp motsvarande 25 procent av skillnaden mellan den fastställda budgetens rörelseresultat och rörelseresultatets faktiskt utfall under särskilda förutsättningar. Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Nordiqus har rätt till förtida uppsägning av förvaltningsavtalet om rörelseresultatet understiger den fastställda budgeten mer än 10 procent under en period om minst tre år i rad. Erhållen utdelning SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A. Nordiqus har under 2024 även lämnat en engångsutdelning om 1 097 mkr avseende aktieslag B, av vilket SBB saknar ägande. Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier rätt till utdelning före B- respektive A-aktier till ett sammantaget belopp motsvarande fastställt krav rörande återvinning, skadestånd eller återbäring enligt aktiebolagsla - gen och som riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent från och med dagen då återvinnings-, skadestånds, eller återbäringskravet slutligt fastställts fram till och med den dag då C-aktierna erhållit utdelning. B-aktier har förtur till utdelning framför A-aktier till ett sammanlagt belopp om 1 063 mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och med dagen då B-aktierna mottagit utdelning. I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr har B-aktierna inte längre någon förtursrätt till utdelning och B-aktien har därmed konverterats till en A-aktie. Ställda säkerheter SBB har inga ställda säkerheter eller eventualförpliktelser avseende Nordiqus. Sveafastigheter AB Finansiellt åtagande avseende skatt SBB har åtagit sig att hålla Sveafastigheter skadeslöst avseende skattehan - teringen i Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB (org.nr 559105-9976) under den period då SBB var ägare av bolaget. SBB:s ansvar enligt detta skadeslöshetsåtagande är dock begränsat till maximalt 19 800 000 kronor. Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Finansiellt åtagande avseende korsvisa säkerheter Vidare har SBB och Sveafastigheter kommit överens om i de fall någon av parterna har ställt en säkerhet till förmån för den andra parten (så kallade korsvisa säkerheter), ska respektive part hålla den andra parten skadeslös i händelse av anspråkstagande av utställd säkerhet. Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Förvaltningstjänster SBB har ett förvaltningsavtal med Sveafastigheter fram till utgången av 2026 med ett årsarvode om 52,5 mkr. Under perioden har avtalet gene - rerat övriga förvaltningsintäkter om 48 mkr och motsvarande kostnad i SBB. Då SBB konsoliderar Sveafastigheter har dessa intäkter och kostnader eliminerats i SBBs resultaträkning. Elivågor AB Elivågor ägs av SBB:s styrelseordförande Lennart Sten och bedriver verksamhet inom rådgivning och utbildning. Köp av rådgivningstjänster SBB har under året köpt tjänster från Elivågor AB om 0,5 mkr (-). Trans - aktionerna har skett på marknadsmässiga grunder och har upphört i samband med att Lennart Sten valdes in i SBB.s styrelse. Voltiva Voltiva utvecklar, installerar och driftsköter helhetslösningar för infra - struktur av elbilsladdning. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan augusti 2023 styrelseledamot i Voltiva. Köp av IT-tjänster SBB har under året köpt tjänster från Voltiva AB om 1,6 mkr (9,2). Transaktionerna har skett på marknadsmässiga grunder. Styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar, styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår av Not 8. Teckningsoptioner SBB har under året inlett ett nytt incitamentsprogram där 9 410 325 teckningsoptioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april 2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per aktie ska motsvara 140 procent av den volym - vägda genomsnittskursen enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr. Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,12 kr/option. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 111 ===== SIDA 112 ===== Koncernens Resultaträkning 2023, Mkr Hyresintäkter Övriga förvalt - ningsintäkter Administra - tionskostnader Värdeföränd - ring fastigheter Ränteintäkter Uppskjuten skatt Årets resultat, avvecklad verksamhet SBB Kåpan Bostad AB Förvaltningstjänster 12 - - - - - - SBB Residential Property AB Försäljning av fastigheter - - - -432 - 198 - Förvaltningstjänster 12 - - - - - - Public Property Invest ASA Förvaltningstjänster 3 - - - - - - Nordiqus AB Försäljning av fastigheter - - - - - - -1 796 Långfristig fordran - - - - 24 - - Försäljning förvaltningstjänster 20 23 - - - - - Avy Finans AB AB Köp av tjänster - - -2 - - - - Voltiva AB Köp av tjänster - - -9 - - - - Ilija Batljan Invest AB Förvaltningstjänster 1 - - - - - - Industritekniska gymnasiet i Bergslagen AB Köp av tjänster - - -7 - - - - Arvid Svensson Förvaltning AB Köp av tjänster - - -0,4 - - - - Styrelseledamöter och ledande befattnings - havare Löner och ersättningar, styrelse och ledande befattningshavare - - -30 - - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Långfristig fordran - - - - 33 - - 112 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 113 ===== Koncernens balansräkning Koncernens kassaflödes - analys Eventual- förpliktelser 2023, Mkr Förvaltnings- fastigheter Andelar i Intresse- bolag och joint ventures Fordringar på intresse - bolag / joint ventures Långfristiga skulder till kreditinstitut Uppskjuten skatt Balanserade vinst inkl årets totalresultat Innehav utan bestäm - mande inflytande Utdelning från joint ventues och intressebolag Ställda säkerheter SBB Kåpan Bostad AB Långfristig fordran - - 54 - - - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 1 795 - - - - - - - SBB Residential Property AB Försäljning av fastigheter -6 215 - - - -198 - - - - Aktieägartillskott 2) - 4 195 - - - - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 2 797 - - - - - - - Långfristig fordran - - 53 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 2 797 Public Property Invest ASA Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 1 261 - - - - - - - Nordiqus AB Försäljning av fastigheter -40 841 - - - -3 109 - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 9 892 - - - - - - - Långfristig fordran - - 3 908 - - - - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 1 846 - - - - - - - Långfristig fordran - - 824 - - - - - - 1) Avser det bokförda värdet på andelen per 2023-12-31. 2) Avser av SBB lämnade aktieägartillskott under perioden. Övriga redovisningsmässiga justeringar såsom nedskrivningar av andelar ingår inte här. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 113 ===== SIDA 114 ===== 2023 SBB Kåpan Bostad AB SBB äger Kåpan Bostad AB tillsammans med Kåpan Pensioner och bolaget redovisas som ett joint venture. Försäljning förvaltningstjänster SBB har sålt teknisk förvaltning till SBB Kåpan AB uppgående till 12 mkr (37). SBB Residential Property AB SBB ingick den 21 juli 2023 avtal med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing om kapitalanskaffning genom emittering av preferensaktier i det nybilde samarbetsboalget SBB Residential Property AB. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Residential om 4 195 mkr (-). Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Residential Property AB för 12 mkr (-). Tillhandahållandet av förvaltningstjänster är reglerat i ett förvaltningsav - tal mellan SBB och SBB Residential AB. Avtalet löper till och med 4 augusti 2028, och förlängs därefter automatiskt med 12 månader i taget med en uppsägningstid på 12 månader. SBB:s ersättning för uppdraget uppgår till SBB:s självkostnader, undantaget ersättning för sidoentreprenörer, plus ett påslag om 3 procent. SBB ersättning är begränsat till att bolagets förvaltnings- och administrationskostnader inte överstiger 57 Mkr. Utdelning Enligt SBB Residential Property AB bolagsordning har preferensaktier företräde till utdelning före stamaktier. SBB innehar endast stamaktier i SBB Residential Property AB. SBB har under året inte erhållit någon utdelning från SBB Residential Property. Ställda säkerheter SBBs aktier i SBB Residential Property AB är pantsatta och 2 797 mkr, motsvarande SBBs bokförda värde på JV-andelen, har därför tagits upp som ställd säkerhet. Public Property Invest ASA (PPI) Public Property Invest ASA är ett norskt fastighetsbolag som äger samhällsfastigheter i Norden och Sverige Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till PPI för 3 mkr (3). Nordiqus AB SBB ingick i november 2022 avtal med Brookfield Super-Core Infra - structure Partners om bildande av ett fastighetsbolag inom social infrastruktur för utbildning, i vilket SBB ägde 51 procent. I november 2023 överlät SBB 1,16 procent av aktierna i Nordiqus till Brookfield för en köpeskilling om cirka 242 mkr. I samband med transaktionen återbetalade Nordiqus i förtid delar av det ägarlån som SBB tillhandahållit, motsvarande SEK 2 237 552 557, NOK 5 913 509 205 och EUR 83 105 984. Denna förtida återbetalning medförde ökade finansiella kostnader för Nordiqus, varför SBB i anslutning till återbetalningen lämnade ett ensidigt aktieägartillskott om 1 103 mkr. Med ’ensidigt’ avses att övriga aktieägare inte tillförde motsvarande tillskott i proportion till sina ägarandelar. Den ekonomiska innebörden av tillskottet är därmed att övriga aktieägare indirekt gynnas i förhållande till sina ägarandelar, vilket motsvarar 553 mkr. Försäljning av fastigheter SBB ägande vid årets ingång 100 procent av aktierna i Nordiqus och har under 2023 sålt 50,16 procent av aktier i Nordiqus varvid SBB har förlorat det det bestämmande inflytandet. Förvaltningsfastigheterna inom Nordiqus om -40 841 mkr anses därför sålda. Försäljningen gav upphov till Värdeförändring fastigheter, realiserad om -2 540 mkr, upplösning av Uppskjuten skatt 2 538, Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till goodwill 571, Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -571 mkr samt Ned- skrivning goodwill -1 794 mkr. Samtliga poster har redovisats inom Avvecklad verksamhet. Se not 32 för mer information. Långfristig fordran Per den 31 december 2023 uppgår SBB:s långfristiga fordran på Nordiqus till ett nominellt belopp om 5 251 mkr och ett redovisat värde om 3 908 mkr. Ägarlånet löper till om med 18 januari 2029 och låneavtalet innehåller en restriktion som innebär att räntan på lånet begränsas av Nordiqus totala räntekostnader. En följd av detta är att lånet för närvarande belöper med 0 procent nominell ränta. Lånet ställdes ut under 2023 och redovisas till upplupet anskaffnings - värde motsvarande verkligt värde vid första redovisningstillfället med en bedömd ränta om 5,7 procent. SBB har under året redovisat Ränteintäkter om 24 mkr. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till Nordiqus om 20 mkr (-). Villkoren för förvaltningstjänsterna regleras i ett skriftligt förvaltnings - avtal mellan SBB och Nordiqus. Förvaltningsavtalet löper till och med den 31 december 2027, med automatiskt med förlängning om 12 månader i taget, med en uppsägningstid om 12 månader. Förvaltningsarvodet uppgår till ett belopp motsvarande SBB:s självkostnad med tillägg om 1,8 procent av Nordiqus rörelseresultat. Inom ramen för förvaltningsavtalet har SBB utfärdat ett finansiellt åtagande gentemot Nordiqus, vilket innebär att SBB ska kompensera Nordiqus med ett belopp motsvarande 25 procent av skillnaden mellan den fastställda budgetens rörelseresultat och rörelseresultatets faktiskt utfall under särskilda förutsättningar. Under 2023 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Nordiqus har rätt till förtida uppsägning av förvaltningsavtalet om rörelseresultatet understiger den fastställda budgeten med än 10 procent under en period om minst tre år i rad. Ställda säkerheter SBB har inga ställda säkerheter eller eventualförpliktelser avseende Nordiqus. AVY Finans AB SBB har under året köpt tjänster av bolaget om 2 mkr (-). En styrelseleda - mot i detta bolag ingår även i SBBs styrelse. Voltiva AB Voltiva utvecklar, installerar och driftsköter helhetslösningar för infra - struktur av elbilsladdning. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan augusti 2023 styrelseledamot i Voltiva. Köp av IT-tjänster SBB har under året köpt tjänster från Voltiva AB om 9,2 mkr (-). Ilija Batljan Invest AB SBB har under året sålt teknisk förvaltning till Ilija Batljan Invest AB (publ), där Ilija Batljan är styrelseledamot och ägare, uppgående till 1 mkr (0,1). Industritekniska Gymnasiet i Bergslagen AB SBB har gjort transaktioner med bolaget om 7,2 (-) i vilka Fredrik Svensson är styrelseledamot. Arvid Svensson Förvaltning AB SBB har gjort transaktioner med bolaget om 0,4 (-) i vilka Fredrik Svensson är styrelseledamot. Styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar, styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår av Not 8. 114 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 115 ===== Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2024 SBB Infra Structure SBB Social Facilitites Försäljning Norge (PPI) Unobo Övriga försäljningar Total Förvaltningsfastigheter 5 723 9 489 1 696 3 096 1 711 21 715 Likvida medel - 18 - - - 18 Övriga omsättningstillgångar 284 41 31 24 - 380 Avyttrade tillgångar 6 007 9 548 1 727 3 120 1 711 22 113 Räntebärande skulder - - -395 -1 003 - -1 398 Övriga lång- och kortfristiga skulder -45 -69 - -39 -31 -183 Avyttrade nettotillgångar 5 962 9 479 1 331 2 079 1 680 20 532 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar 5 962 9 479 1 331 2 079 1 680 20 532 Avdrag: Omvärdering verkligt värde -543 -247 -874 -299 - -1 963 Avdrag: Omklassificering till Andelar i JV / intresseföretag - -385 -457 - - -842 Avdrag: Omklassificering till Fordringar på JV / intresseföretag -760 -3 466 - - - -4 226 Kontant erlagd köpeskilling 4 659 5 380 - 1 780 1 680 13 500 Likvida medel i avyttrade bolag -18 - - -18 Totalt 4 659 5 362 - 1 780 1 680 13 482 Varav inlösen av minoritetsandelar -1 733 -35 -1 768 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 4 659 5 362 - 47 1 646 11 714 Tabellerna nedan visar de förvärvade respektive avyttrade nettotillgång - arna i bolag som förvärvats och sålts under året samt en avstämning av det vederlag som SBB har betalat respektive erhållit för att få kontroll över bolagen. Det framgår även vad som betalades kontant och vad som betalts i andra former av vederlag för att öka transparensen. Skulden som reglerades som en del av transaktionerna redovisas också som en del av det totala kassaflödet från förvärven och försäljningarna. Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2024 Totalt Förvaltningsfastigheter 6 127 Likvida medel 43 Övriga tillgångar och fordringar 36 Förvärvade tillgångar 6 206 Räntebärande skulder -1 233 Övriga lång- och kortfristiga skulder -37 Förvärvade nettotillgångar 4 937 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar -4 937 Avdrag: Tidigare redovisat som Andelar i intressebolag/Joint ventures 2 243 Avdrag: Tidigare redovisat som Fordringar på intressebolag/Joint venturesr 1 216 Kontant erlagd köpeskilling -1 478 Förvärvade likvida medel 43 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -327 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 762 Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2023 Totalt Förvaltningsfastigheter 2 960 Likvida medel 14 Övriga tillgångar och fordringar 10 Förvärvade tillgångar 2 984 Räntebärande skulder 2 005 Övriga lång- och kortfristiga skulder 113 Förvärvade nettotillgångar 866 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar -866 Avdrag: Betalt med aktier - Avdrag: Tidigare förvärvade andelar 827 Kontant erlagd köpeskilling -39 Förvärvade likvida medel 14 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -1 603 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 629 NOT 31 Tillkommande upplysningar avseende kassaflöde från förvärv och försäljning av dotterbolag SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 115 ===== SIDA 116 ===== Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2023 Nordiqus SBB Residential Övriga försäljningar Total Förvaltningsfastigheter 40 823 6 215 4 993 52 031 Övriga materiella anläggningstillgångar - - - - Finansiella anläggningstillgångar - - - - Likvida medel 408 2 6 416 Övriga omsättningstillgångar 145 28 9 182 Avyttrade tillgångar 41 376 6 245 5 008 52 629 Räntebärande skulder -6 713 -2 360 -1 879 -10 952 Övriga lång- och kortfristiga skulder -631 -155 -45 -832 Avyttrade nettotillgångar 34 032 3 730 3 084 40 846 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar Avdrag: Skillnad Redovisat fastighetsvärde / Överenskommet fastighetsvärde 34 032 3 730 3 084 40 846 Avdrag: Skillnad redovisat fastighetsvärde / Överenskommet fastighetsvärde -2 290 -292 -514 -3 096 Avdrag: Omklassificering till Andelar i JV / intresseföretag -10 643 -3 440 - -14 083 Avdrag: Omklassificering till Fordringar på JV / intresseföretag -3 883 - - -3 883 Kontant erlagd köpeskilling 17 216 2 2 570 19 788 Likvida medel i avyttrade bolag -408 -2 -6 -416 Återbetalning av skulder i samband med försäljning av nettotillgångar - 2 360 - 2 360 Totalt 16 808 2 360 2 564 21 732 Varav inlösen av minoritetsandelar -9 057 - - -9 057 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 7 751 2 360 2 564 12 675 NOT 32 Avvecklad verksamhet Nordiqus SBBs andel i Nordiqus uppgår per 2024-12-31 till 49,84 procent och innehavet redovisas som Joint venutres och intresseföretag i koncernens balansräkning. Resultat hänförligt till Nordiqus redovisas på raden Resultat från joint ventures och intresseföretag. Se not 16 för ytterligare information. Per 2023-01-01 ägde SBB 51 procent av Nordiqus. Under tredje kvartalet, 2023-09-24, ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare 1,16 procent av Nordiqus och under fjärde kvartalet, 2023-11-22, fullföljdes försäljningen varvid SBB avkonsoliderade verksamheten. Vid ingående av avtalet redovisades Nordiqus som Tillgångar som innehas för försäljning per Q3 2023. Då avyttringsgruppen utgjorde en väsentlig del av ett segment redovisades avyttringsgruppen som Avvecklad verksamhet. Vid omklassificeringen gjordes värdering av avyttringsgruppens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader. Detta resulterade i en nedskrivning av goodwill om 2 365 mkr hänförlig till avyttringsgruppen, varav 571 mkr avser upplösning av uppskjuten skatt från tidigare rörelse - förvärv. Nedskrivningen redovisas inom avvecklad verksamhet. Redovisning av avvecklad verksamhet Avvecklad verksamhet redovisas på egen rad i resultaträkningen efter periodens resultat, kvarvarande verksamhet och ingår i periodens resultat fram till och med fullföljande av försäljningen som gjordes 22 november 2023. I samband med färdigställandet av förvärvsanalysen av Nordiqus har tidigare perioder räknats om, se not 35 för ytterligare detaljer. Belopp i MKR 2024-01-01 - 2024-12-31 2023-01-01 - 2023-11-21 Intäkter - 2 086 Driftskostnader - -248 Underhåll - -58 Fastighetsskatt - -14 Driftnetto - 1 766 Administation - -60 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -142 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 564 Värdeförändringar fastigheter - -2 931 Rörelseresultat - -1 367 Ränteintäkter, räntekostnader och liknande resultatposter - -577 Valutakursdifferenser - 23 Tomträttsavgälder - -6 Resultat före skatt - -1 927 Aktuell skatt - -201 Uppskjuten skatt - 420 Nettoresultat - - 1 708 Värdeförändring fastigheter, realiserad - -2 540 Uppskjuten skatt - 2 538 Upplösning uppskjuten skatt hänf. till goodwill - 571 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - -571 Nedskrivning goodwill - -1 794 Realisationsresultat - -1 796 PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet - -3 505 116 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 117 ===== Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning Värde- föränd - ring Fastig- heter Kreditför - luster på fordringar på joint ventues och intresse- bolag Resultat förtidslö - sen lån Upp- skjuten Skatt Årets resultat, avvecklad verkdsam - het Förvalt - nings- fastighe - ter Andelar i intres - sebolag / joint ventures Ford- ringar på intres - sebolag / joint ventures Uppskju - ten skatt Balanse - rad vinst inkl årets total- resultat 1) Hybrido - bligatio - ner Övriga reserver Innehav utan bestäm - mande infly- tande 2024 Försäljning av fastigheter SBB Infrastructure AB -543 -78 - 461 - -5 723 - -358 -461 - - - - SBB Social Facilities AB -247 -111 - 478 - -9 489 - 3 478 -478 - - - - Public Property Invest ASA -874 - - 129 - -1 696 - - -129 - - - - Försäljning till inneha - vare utan bestäm - mande inflytande Sveafastigheter AB - - - - - - - - - -2 721 - - 5 660 Inlösen obligationer och hybridobligationer Samhällsbyggnadsbola - get i Norden Holding AB - - 18 -466 - - - - 466 2 262 -3 372 -380 - 2023 Försäljning av fastigheter Nordiqus AB - - - - -1 796 -40 841 - - -3 109 - - - - SBB Residential Properties AB -372 - - 196 - -6 215 - - -196 - - - - 1) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel. NOT 33 Redovisningsmässiga konsekvenser av väsentliga transaktioner under perioden SBB Infrastructure AB I februari 2024 ingick SBB avtal om bildandet av ett joint venture-bolaget SBB Infrastructure AB tillsammans med Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners. I samband med etableringen ingick SBB Infrastructure avtal med SBB om förvärv av fastigheter om 5,7 mdkr, motsvarande marknads - värde per 2023-12-31. I samband med förvärvet ingick SBB Infrastructure AB ett låneavtal om ca 5,2 miljarder kronor med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners (“Atlas”). En del av lånelikviden användes för förvärv av fastigheterna, och en del av lånelikviden användes för att refinansiera skulder till SBB. Låneavtalet innefattade även att SBB Infrastructure erhöll ytterligare säkerhet för lånet till SBB i form av fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor. Dessa fastigheter är redovisade som ställda säkerheter, se not 28. Avyttringen av fastigheterna har redovisats till verkligt värde. Det verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys av jämförbara bolag. Skillnaden mellan tillgångarnas nettovärde och det bedömda verkliga värdet vid förvärvstidpunkten om -372 mkr har redovisats som en reducering av det redovisade värdet av SBB:s fordran på SBB Infrastructure. Skillnaden mellan tillgångarnas tidigare redovisade värde och det bedömda verkliga värdet har redovisats som Värdeförändring fastighet. Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som Uppskjuten skatt i koncernens resultaträkning. SBB har en långfristig fordran på SBB Infrastructure AB om nominellt 2 984 mkr med ett redovisat värde om 2 350 mkr samt en långfristig skuld till SBB Infrastructure med redovisat värde om 2 708 mkr. Fordran belöper med nominell ränta om 9,89 procent och skulden med EURIBOR + 5 procent. Fordran och skulden har vid första redovisningstillfället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta 12,8 procent respektive EURIBOR + 5 procent. Verkligt värdevärderingen gav upphov till en resultateffekt om -171 mkr som redovisats som Värdeförändring fastighet. I samband med första redovisningstillfället har SBB i enlighet med IFRS 9 avseende fordran redovisat en förväntad kreditförlust om -78 mkr som Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag . SBB Social Facilities AB I maj 2024 ingick SBB avtal om bildandet av ett joint venture-bolaget SBB Social Facilities AB tillsammans med Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners. I samband med etableringen ingick SBB Social Facilities avtal om förvärv av fastigheter om 9,5 mdkr från SBB, motsvarande marknads- värdet per 31 mars 2024. I samband med förvärvet ingick SBB Social Facilitites ett låneavtal med Castlelake och Alta om 5,7 mdkr. En del av lånelikviden användes för förvärv av fastigheterna och en del av låne- likviden användes för att refinansiera skulder till SBB. Avyttringen av fastigheterna har redovisats till verkligt värde. Det verkliga värdet har uppskattats genom tillämpning av en bedömd substansrabatt. Substansrabatten uppskattades genom regressionsanalys av jämförbara bolag. Skillnaden mellan tillgångarnas nettovärde och det bedömda verkliga värdet vid förvärvstidpunkten om -123 mkr har redovisats som koncernmässigt undervärde. Skillnaden mellan tillgångarnas tidigare redovisade värde och det bedömda verkliga värdet har redovisats som Värdeförändring fastighet . Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som Uppskjuten skatt i koncernens resultaträkning. SBB har en långfristig fordran på SBB Social Faciltiites AB om nominellt 3 680 mkr med ett redovisat värde om 3 478 mkr. Fordran belöper med nominell ränta om 10,0 procent. Fordran har vid första redovisnings- tillfället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta 11,8 procent. Verkligt värdevärderingen gav upphov till en resultateffekt om -124 mkr som redovisats som Värdeförändring fastighet. I samband med första redovisningstillfället har SBB i enlighet med IFRS 9 avseende fordran redovisat en förväntad kreditförlust om -111 mkr som Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag . SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 117 ===== SIDA 118 ===== Försäljningen fastigheter till Public Property Invest ASA (PPI) samt del- tagande i nyemission i PPI SBB ägde vid årets ingång 44,8 procent av aktierna i Public Property Invest ASA (PPI). I april 2024 ingick SBB avtal med PPI om försäljning av fastigheter till ett värde om 1 696 mkr, med tillhörande lån om 395 mkr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier, beräknade till substansvärde motsvarande 39,1kr / aktie. Försäljningen av fastigheterna var vilkorad börsnoteringen av PPI. I samband med börsnotering av PPI tecknade SBB kontant 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5 NOK/aktie. Då försäljningen har skett i utbyte mot ickemonetära tillgångar har de erhållna tillgångarna värderats till verkligt värde. Då transaktionen var vilkorad börsnoteringen har teckningskursen vid börsnoteringen använts för fastställande av det verkliga värdet. Skillnaden mellan fastigheternas tidigare redovisade värde och det bedömda verkliga värdet om -874 mkr har redovisats som Värdeförändring fastigheter . Tidigare uppskjuten skatt har redovisats som Uppskjuten skatt i koncernens resultaträkning. Vid tidpunkten för förvärvet i april 2024 har PPI en affärsverksamhet som utgörs av anställds personal, som tillsammans har kapacitet att utföra enintegrerad uppsättning aktiviteter som syftar till att generera ekonomiska fördelar. I förvärvsanalysen har full uppskjuten skatt beaktats, vilket gett upphov till en implicit goodwill motsvarande den uppskjutna skatten. Vid identifierade av förvärvade nettotillgångar har SBB iden - tifierat en negativ goodwill om 126 mkr som redovisats i koncernens resultaträkningen såsom Resultat från joint ventures och intresseföretag, varav upplösning negativ goodwill. Belopp i MKR PPI April 2024 Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 658 Derivat 43 Övriga anläggningstillgångar 7 Omsättningstillgångar Kundfordringar 6 Övriga omsättningstillgångar 16 Likvida medel 1 666 Summa tillgångar 12 389 Långfristiga skulder Uppskjuten skatt 69 Långfristiga finansiella skulder 3 698 Derivat 17 Kortfristiga skulder Kortfristiga finansiella skulder 2 198 Leverantörsskulder 17 Aktuella skatteskulder 9 Övriga kortfristiga skulder 29 Summa skulder 7 055 Nettotillgångar 5 334 Justeringar Uppskjuten skatt 994 Goodwill -994 Summa justerade nettotillgångar 5 334 SBBs andel vid förvärv 36,26% SBBs andel av justerade nettotillgångar vid förvärv 1 934 Bokfört värde innan förvärv 1 181 Förvärv, kontant 169 Förvärv, tillskjutande av tillgångar, brutto 1 331 Förvärv, tillskjutande av tillgångar, avdrag verkligt värde -874 Förvärv totalt 1 807 Negativ goodwill 126 SBB äger vid årets utgång 35,16 procent av aktierna i PPI. Notering av Sveafastigheter I september 2024 offentliggör SBB:s dotterbolag Sveafastigheter sin avsikt att noteras på Nasdaq First North Premier Growth Market. Den 7 januari fastställde SBB transaktionsvillkor för börsintruktionen. Vid noteringen erbjöds teckning om högst 88 miljoner aktier, motsvarande 44 procent av det totala antalet aktierna i Sveafastigheter, till en kurs inom intervallet 39,5 till 45,5 kronor. Sveafastigheter utgjordes av 329 dotterbolag inom SBB-koncernen, med en sammanlagd fastighetsportfölj om 27,5 mdkr innefattande fastigheter i förvaltning samt produktion. Den 18 oktober var första handelsdagen för Sveafastigheter. Teckningen skedde till kursen 39,5kr/aktie. Totalt, inklusive övertilldelningsoption och pristabiliserande åtgärder, tecknades 77,6 miljoner aktier. Tecknings- likviden uppgick netto till 2 956 mkr, efter avdrag för emissionskostnader om 117 mkr, och har redovisat inom koncernens rapport över förändringar i eget kapital. Skillnaden, -2 721 mkr, mellan erhållen teckningslikvid och innehav utan bestämmande inflytande vid transaktionstillfället har redovisats som en minskning av balanserade vinstmedel, hänförligt till moderbolagets aktieägare. Obligationsutbytestransaktioner Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB Den 13 december 2024 offentliggjorde SBB ett erbjudande om utbyte av obligationer och hybridobligationer emitterade av Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB samt SBB Treasury Oyj till obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB, ett helägt dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. Den 18 december offentliggjordes resultatet av utbyteserbjudandet, där sammanlagt obligationer om 30,2 mdkr och hybridobligationer om 3,8 mdkr byttes mot nyemitterade obligationer om 32 mdkr. Utbyteserbjudandet har redovisningsmässigt delats upp i tre transaktionskategorier: - Utbyte av EUR-obligationer mot EUR-obligationer - Utbyte av EUR-hybridobligationer mot EUR-obligationer - Utbyte av SEK-obligationer mot EUR-obligationer. I samtliga fall har SBB gjort en bedömning huruvida det skett en väsentlig lånemodifiering. Bedömningen har skett genom både en kvantitativ och en kvalitativ utvärdering. I de fall då utbytet skett mellan två skuldinstrument i olika emissionsvalutor, SEK till EUR, har SBB bedömt att det skett en väsentlig lånemodifiering med utgångspunkt från kvalitativ bedömning. I de fall då obligationsutbytet har skett inom samma emissionsvaluta har SBB ej bedömt att det skett en väsentlig lånemodifiering utifrån ett kvalitativt hänseende. I dessa fall har SBB gjort en kvantitativ analys där skillnaden mellan det diskonterade nuvärdet av samtliga kontraktuella betalningar för respektive inbytt och utgivet skuldinstrument har bedömts. SBB har konstaterat att i de fall EUR-hybridobligationer bytts mot EUR-obligationer har skillnaden överstigit 10 procent, varvid väsentlig lånemodifiering anses ha skett. I de fall väsentlig lånemodifiering anses föreligga har de nyemitterade obligationerna redovisats till verkligt värde. Det verkliga värdet har approximerats till det genomsnittliga marknadspriset för de nyemitterade obligationerna under perioden 20 december 2024 till 31 december 2024. Utbytet av hybridobligationer till det tidigare redovisade värdet om 3 752 mkr, redovisade inom eget kapital, har givit en realisationsvinst om 2 262 mkr. Realisationsvinsten har redovisats i koncernens rapport över förändringar i eget kapital såsom en ökning av balanserade vinstmedel hänförligt till moderbolagets aktieägare såsom Inlösen hybridobligationer, efter avdrag för skatteffekter om 466 mkr. Under året har en sammanlagd ökning av balanserade vinstmedel hänförligt till moderbolagets aktieägare om 5 544 mkr redovisats såsom Inlösen hybridobligationer till följd av andra kontanta inlösningar av hybridobligationer. Skatteeffekten hänförlig till inlösen hybridobligationer uppgår till 918 mkr. Sammanlagt utbyttes SEK-obligationer till ett tidigare redovisat värde om 189 mkr till EUR-obligationer. Det redovisade värdet av de ny- emitterade EUR-obligationerna uppgick vid första redovisningstillfället till 171 mkr, varvid realisationsvinsten uppgick till 18 mkr, vilket har redovisats i koncernens resultaträkning såsom Resultat av förtidslösen lån. Under året har sammanlagt 1 138 mkr redovisats som Resultat av förtidsinlösen lån hänförligt till andra transaktioner. Sammanlagt utbyttes EUR-obligationer med ett tidigare redovisat värde om 28 425 mkr mot nyemiterade EUR-obligationer. 118 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 119 ===== NOT 34 Väsentliga innehav utan bestämmande inflytande Koncernens egna kapital uppgår vid årets utgång till 26 585 mkr (36 845), varav 5 774 mkr (2 445) utgörs av innehav utan bestämmnade inflytande. Av innehav utan bestämmande inflytande 5 774 mkr utgörs 5 773 mkr av innehav utan bestämmnade inflytande i Sveafastigheter AB med säte i Stockholm, där SBB innehar 61,2 procent av kapitalet och rösterna, och 38,8 procent av kapitalet och rösterna innehas av andra aktieägare. Sveafastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm First Premier Growth Market. Av koncernens likvida medel om 2 491 mkr (3 845) innehas 308 mkr av Sveafastigheter. Dessa medel är tillgängliga för SBB-koncernen först efter eventuellt utdelningsbeslut. För närvarande finns ingen föreslagen utdelning eller tidigare utdelningsbeslut. Vid årets utgång har samtliga skulder och fordringar mellan SBB och Sveafastigheter reglerats. Belopp i MKR SBB varav Sveafastigheter Goodwill 1 264 76 Förvaltningsfastigheter 55 653 28 140 Andelar i joint ventures och intresseföretag 15 551 - Fordringar på joint ventures och intresseföretag 7 456 - Övriga anläggningstillgångar 2 054 303 Summa anläggningstillgångar 81 978 28 519 Omsättningsfastigheter och Övriga kortfristiga fordringar 1 711 254 Likviditetsplaceringar 371 - Likvida medel 2 491 308 Tillgångar som innehas för försäljning 309 Summa omsättningstillgångar 4 882 562 Summa Tillgångar 86 862 29 082 Aktiekapital 165 11) Övrigt tillskjutet kapital, Reserver, Balanserade Vinstmedel inkl årets resultat 12 052 9 1061) Hybridobligation, inkl Övriga reserver 8 594 - Innehav utan bestämmande inflytande 5 774 5 7731) Summa eget kapital 26 585 14 879 Uppskjutna skatteskulder 1 824 1 027 Skulder till kreditinstitut 16 815 10 421 Obligationslån 38 922 1 683 Övriga lång- och kortfristiga skulder 2 716 1 072 Summa lång- och kortfristiga skulder 60 277 14 203 Summa Eget kapital och Skulder 86 862 29 082 1) Eget kapital i Sveafastigheter uppgår till 14 879. Redovisade belopp avser Sveafastigheters andel av SBBs redovisade belopp. Sveafastigheters Aktiekapital uppgår till 0,5 mkr. Rapport över totalresultat i sammandrag Sveafastigheter Årets resultat -1 125 Övrigt totalresultat - Årets totalresultat -1 125 Kassaflödeanalys i sammandrag Sveafastigheter Likvida medel vid periodens början 316 Kassaflöde från den löpande verksamheten 728 Kassaflöde från investeringsverksamheten -928 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 192 Ökning/minskning av likvida medel -8 Likvida medel vid periodens slut 308 NOT 35 Omräkning av tidigare perioder I samband med färdigställandet av förvärvsanalysen av Nordiqus har tidigare perioder räknats om. Skillnader mot tidigare publicerade års- redovisningar redovisas i tabellen nedan. Se Not 16, Andelar i joint ventures och intresseföretag, samt Not 32, Avvecklad verksamhet, för mer information. Koncernens resultaträkning 2023-01-01 – 2023-12-31 Belopp i mkr ÅR 2024 ÅR 2023 Skillnad Resultat från intresseföretag/JV -5 560 -6 017 457 varav förvaltningsresultat 195 169 26 varav värdeförändring -2 485 -2 498 13 varav skatt 207 196 11 varav försäljningsresultat -3 416 -3 416 - varav nedskrivning och omvärdering -469 -469 - varav upplösning negativ goodwill 407 - 407 Resultat före skatt -20 722 -21 179 457 PERIODENS RESULTAT, kvarvarande verksamhet -18 370 -18 827 457 Avvecklad verksamhet -3 505 -2 763 -742 PERIODENS RESULTAT -21 874 -21 590 -285 Koncernens balansräkning 2023-12-31 Belopp i mkr ÅR 2024 ÅR 2023 Skillnad Andelar i intresseföretag/joint ventures 17 591 17 876 -285 Summa anläggningstillgångar 102 120 102 405 -285 SUMMA TILLGÅNGAR 107 822 108 107 -285 Summa eget kapital 36 845 37 131 -285 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 107 822 108 107 -285 NOT 36 Händelser efter balansdagen • Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. • Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI. • I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har genom sitt gemensamma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande det nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i likvida medel.” SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 119 ===== SIDA 120 ===== Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR Not 2024 2023 Periodens resultat -1 644 -5 249 Övrigt totalresultat - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 644 -5 249 KOMMENTARER MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshante - ring. Bolaget har 54 (35) anställda. Nettoomsättningen uppgår till 347 mkr (202) och består till största del av management fee. Bolagets kostnader inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -551 mkr (-655). Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR Not 20241) 20232) Nettoomsättning 347 202 Personalkostnader 4 -99 -83 Övriga rörelsekostnader 3 -592 -582 Rörelseresultat -345 -462 Resultat från finansiella poster Resultat från joint ventures och intresseföretag -928 -3 787 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -11 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 6, 7 18 312 10 297 Räntekostnader och liknande resultatposter 1) 6, 7 -17 635 -9 744 Resultat förtidsinlösen lån 7 425 -117 Valutakursdifferenser 7 -1 417 527 Värdeförändringar finansiella instrument -238 -2 439 Resultat före skatt -1 838 -5 725 Bokslutsdispositioner 8 - 192 Resultat före skatt -1 838 -5 533 Skatt 9 194 284 PERIODENS RESULTAT -1 644 -5 249 1) Moderbolagets resultaträkning och balansräkningen skiljer sig från bokslutskommunike publicerad 2025-02-19. Skillnaden är hänförlig till ränteintäkter och räntekostnader från koncernföretag. 2) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig elimine - ring av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moderbolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. Moderbolagets balansräkning Belopp i MKR Not 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 14 764 28 378 Andelar i joint ventures och intresseföretag 11 1 226 10 443 Fordringar hos joint ventures och intresseföretag 12 - 4 612 Fordringar hos koncernföretag 17 17 792 - Uppskjutna skattefordringar 9 50 774 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 1 752 Derivat 12 234 470 Övriga långfristiga fordringar 12 - 1 382 Summa finansiella anläggningstillgångar 34 067 46 810 Summa anläggningstillgångar 34 067 46 810 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 726 Derivat 34 203 Kundfordringar 17 1 Aktuella skattefordringar 52 52 Övriga fordringar 12 239 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 82 151 Summa kortfristiga fordringar 437 1 147 Likviditetsplaceringar 12 341 173 Kassa och bank 12, 14 1 323 3 463 Summa omsättningstillgångar 2 101 4 783 SUMMA TILLGÅNGAR 36 170 51 593 Belopp i MKR Not 2024 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Överkursfond 27 724 27 712 Balanserat resultat -22 457 -20 665 Hybridobligation 8 297 16 480 Årets resultat -1 644 -5 252 Summa fritt eget kapital 11 921 18 275 Summa eget kapital 12 086 18 439 Obeskattade reserver 16 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 2 353 1 798 Obligationslån 12 1 689 22 058 Skulder till joint ventures och intressebolag 107 - Derivat 12 161 264 Skulder till koncernföretag 17 14 048 2 042 Summa långfristiga skulder 18 358 26 162 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 594 2 244 Obligationslån 12 4 630 685 Derivat 12 6 1 290 Leverantörsskulder 12 - 5 Övriga skulder 12 40 156 Skuld utdelning - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 372 394 Summa kortfristiga skulder 5 642 6 906 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 170 51 593 120 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 121 ===== Moderbolagets förändringar i eget kapital Belopp i MKR Aktiekapital Summa bundet eget kapital Överkursfond 1) Balanserat resultat Hybrid- obligation Summa fritt eget kapital Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 165 165 27 712 -18 174 16 524 26 062 26 227 Årets resultat - - - -5 252 - -5 252 -5 252 Övrigt totalresultat - - - 23 - 23 23 Årets totalresultat - - - - 5 299 - -5 229 -5 229 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 -44 - - Utdelning - - - -2 482 - -2 482 -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -517 - -517 -517 Innehållen ränta Hybrid - - - 343 - 343 343 Skatteeffekter eget kapital - - - 98 - 98 98 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 165 27 712 -25 917 16 480 18 275 18 439 Ingående eget kapital 2024-01-01 165 165 27 712 -25 917 16 480 18 275 18 439 Årets resultat - - - -1 644 - -1 644 -1 644 Övrigt totalresultat - - - - - - - Årets totalresultat - - - - 1 644 - -1 644 -1 644 Emission teckningsoptioner - - 12 - - 12 12 Återköp D-aktier - - - -354 - -354 -354 Utdelning återköpta D-aktier - - - 89 - 89 89 Inlösen del av hybridobligation - - - 4 726 -7 862 -3 136 -3 136 Inlösen del av hybridobligation, valutareserv hybridobligation - - - 818 -818 - - Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 497 - - Upplupen ränta hybrider 2024 - - - -329 - -329 -329 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -313 - -313 -313 Innehållen ränta Hybrid - - - 237 - 237 237 Skatteeffekter eget kapital - - - -917 - -917 -917 Utgående eget kapital 2024-12-31 165 165 27 724 -24 101 8 297 11 921 12 086 1) Hela överkursfonden utgör fritt eget kapital. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 121 ===== SIDA 122 ===== Moderbolagets kassaflöde Belopp i MKR Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -1 838 -5 725 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Resultat från joint ventures och intresseföretag 928 3 787 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 11 - Värdeförändring finansiella instrument 238 2 439 Finansnetto 315 963 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 123 270 Erlagd ränta -17 627 -11 136 Erhållen ränta 18 226 9 411 Betald skatt - 100 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 377 109 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -289 186 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -235 -2 513 Kassaflöde från den löpande verksamheten -147 -2 218 Investeringsverksamheten Investering i dotterföretag -21 951 -2 521 Försäljning aktier i dotterföretag 35 357 1 754 Investeringar i intresseföretag - -10 718 Försäljning andelar i intresseföretag 8 329 3 591 Förändring av fordringar hos intresseföretag 4 883 -4 557 Förändring av fordringar hos koncernföretag -17 792 - Förändring av finansiella tillgångar -482 -1 168 Förändring av andra långfristiga fordringar 1 382 -1 382 Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 725 -15 001 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner 12 - Inlösen hybridobligationer -3 136 - Återköp D-akiter -354 - Utbetald utdelning -2 133 -1 659 Utbetald utdelning, hybridobligationer -405 - Förändring skulder koncernföretag -137 32 044 Upptagna lån - 2 891 Amortering lån -5 565 -15 075 Förändring cash collaterals - -2 178 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -11 718 16 023 Periodens kassaflöde -2 140 -1 195 Likvida medel vid periodens början 3 463 4 658 Likvida medel vid periodens slut 14 1 323 3 463 122 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 123 ===== Moderbolagets noter (1-24) NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. NOT 2 Uppskattningar och bedömningar Den 13 december 2024 offentliggjorde SBB ett erbjudande om utbyte av obligationer och hybridobligationer emitterade av Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB samt SBB Treasury Oyj till obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB, ett helägt dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. Den 18 december offentliggjordes resultatet av utbyteserbjudandet, där sammanlagt obligationer om 30,2 mdkr och hybridobligationer om 3,8 mdkr byttes mot nyemitterade obligationer om 32 mdkr. Obligationsutbytet föregicks av att Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB sålde 1 021 st dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB, ett helägt dotterbolag till SBB Samhäll Norden 1 AB, 559487- 8695, som är ett helägt dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 556981-7660. SBB har gjort bedömningen att transaktionerna utgör en common control-transaktion. Redovisning av transaktioner mellan parter som står under common control är ett i huvudsak oreglerat område både inom både IFRS och svensk normgivning, där RFR 2, avsnitt IFRS 3 Rörelseför - värv, innefattar exkludering av common controltransaktioner i IFRS 3. BFNAR 2020:5 Redovisning av fusion klargör betydelsen av transaktio - nens ekonomiska innebörd och att likvärdiga transaktioner ska redovisas på samma sätt oavsett hur transaktionen legalt hanteras. Vid fusion av helägt dotterbolag samt vid nedströmsfusion av moderbolag, överförs tillgångar och skulder till redovisade värden (”bokförda värden”), utan omvärdering. Redovisade värden omfattar även koncernmässiga värden. SBB har gjort bedömningen att transaktionerna inom ramen för obliga - tionsutbytet kan liknas vid en nedströms fusion. Eftersom SBB:s emitterade obligationslån legalt inte kunde överföras från Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB förrän obligationsinnehavarna accepterat transak - tionen, så överfördes skulderna temporärt via en revers som ersattes med obligationslån så snart avtalen härför är på plats och gäldenärsbyte genomförts gentemot obligationsinnehavarna. Common control-transaktionen omfattade både tillgångarna och de noterade obligationslånen. SBB:s obligationslån kunde legalt inte överföras innan gäldenärsbytet genomförts med nyemitterade obligationer från Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB Holding till Samhällsbygg - nadsbolaget i Norden AB. Temporärt användes därför en SBB därför en temporärrevers. Överföring av tillgångar och upprättande av temporär reversskuld som skedde i slutet av juni 2024 var villkorad av att obligationsinnehavarna accepterar gäldenärsbytet. Transaktionerna inom SBB koncernen var vilkorade fram tills dess att modifieringen trätt i kraft. De nya obligationerna emitteras av Samhälls - byggnadsbolaget i Norden Holding till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB men det är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB som genomför obligationsutbytet. SBB gör därför bedömningen att det är rimligt att det redovisade värdet av det modifierade obligationslånen är det som redovisningsmässigt betraktas som överfört till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB från Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB trots att det var Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB som formellt emitterade obligationslån. För övriga upskattningar och bedömningar, se Not 3 i Koncern. NOT 3 Arvode till revisor Ernst & Young AB 2024 2023 Revisionsuppdraget 15 22 Annan revisionsverksamhet 3 - Övriga tjänster 6 - Summa 24 22 NOT 4 Anställda och personalkostnader För löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen. NOT 5 Resultat från andelar i koncernbolag Redovisningsprincip Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknippade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen. 2024 2023 Erhållna utdelningar från koncernföretag - 2 500 Resultat från andelar i koncernföretag - 160 - 2 005 Summa 160 495 NOT 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2024 2023 Ränteintäkter från koncernbolag 17 900 7 384 Ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag 247 26 Övriga finansiella intäkter 51 248 Summa 18 198 7 657 Erhållna utdelningar 123 2 500 Realisationsresultat försäljning koncernföretag 200 270 Nedskrivning andelar i koncernföretag -208 -130 Summa ränteintäkter och tillhörande resultatposter 18 312 10 297 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 123 ===== SIDA 124 ===== NOT 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Förtidsinlösen lån 2024 2023 Kostnader i samband med förtidsinlösen av lån 426 - Summa förtidsinlösen lån 426 - Skulder värderade till verkligt värde i resultatet 2024 2023 Räntekostnader, räntederivat 400 570 Valutakursdifferenser, räntederivat - 124 Summa redovisat i resultatet (finansiella poster) 400 694 Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2024 2023 Räntekostnader till koncernbolag -17 036 -7 355 Övriga räntekostnader -902 -962 Valutakursdifferenser, finansiella poster 1) -1 417 403 Övriga finansiella kostnader -98 -240 Summa -19 453 -8 154 Försäljningsresultat Nordiqus - -1 874 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -18 627 -9 334 1) Ej beräkning enligt effektivräntemetoden. NOT 8 Bokslutsdispositioner Redovisningsprincip Moderbolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Av moderbolaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderbolaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. 2024 2023 Erhållet koncernbidrag - 192 Avsättning till periodiseringsfond - - Summa - 192 NOT 9 Skatt 2024 2023 Skatt på årets resultat - -98 Skatt hänförlig till tidigare år - 3 Summa aktuell skatt - -95 Uppskjuten skatt underskott -509 -106 Uppskjuten skatt derivat 316 484 Summa uppskjuten skatt -194 379 Redovisad skatt -194 284 Avstämning av effektiv skattesats 2024 2023 Resultat före skatt -1 838 -6 162 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget (20,6%) 379 1 269 Skatt hänförlig till tidigare år - 3 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 345 541 Ej avdragsgilla kostnader -204 -1 543 Justering skatt på derivat -327 - Övriga skattemässiga justeringar - 14 Redovisad skatt 194 284 Effektiv skattesats -11% -5% Avstämning uppskjuten skattefordran 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 774 400 Nyttjande av skattemässiga underskott - -110 Aktivering av skattemässiga underskott 151 - Förändring derivat -599 208 Uppskjuten skatt goodwill -277 276 Utgående redovisat värde 50 774 NOT 10 Andelar i koncernföretag Redovisningsprincip Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaff - ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärden 28 378 28 213 Förvärv/aktieägartillskott 21 951 1 342 Nedskrivningar -208 -130 Försäljningar -35 357 -1 047 Utgående redovisat värde 14 764 28 378 124 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 125 ===== Direktägda dotterbolag Kapital- andel Redovisat värde Bolagsnamn Organisationsnr Säte Aktier 2024-12-31 2023-12-31 SBB i Norden AB (publ) 559053-5174 Stockholm 20 516 611 100% - 3 831 SBB Samhäll Norden 1 AB 559487-8695 Stockholm 25 000 100% 14 718 - Hemfosa Fastighets AB 556917-4377 Stockholm 180 488 248 98% - 23 529 Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) 559084-4352 Stockholm 15 230 99% - 191 SBB Kalmar Län Fastighetsbolag AB 556875-2173 Oskarshamn 26 735 251 100% - 623 SBB Educo Holding AB 559434-9028 Stockholm 25 000 100% - - SBB Holding AB 559443-0471 Stockholm 25 000 100% - 0 SBB LSS Housing AB 559464-1648 Stockhom 25 000 100% 40 0 SBB Norden HoldCo 1 AB 559464-1622 Stockholm 25 000 100% - 0 SBB Option AB 559062-6262 Stockholm 50 000 100% 6 - SBB Treasury OY 3147399-4 Helsingfors 1 000 100% - 1 SBB Social Infra AB 559438-5386 Stockholm 25 000 100% - - Sörmlandsporten AB 556716-3034 Stockholm 1 000 100% - 203 Redovisat värde i moderföretaget 14 764 28 378 Indirekt ägda dotterbolag Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Aktiebolaget Högkullen (publ) 559002-5465 Sverige 100 Aktiebolaget SSM Stockholm A 559062-5231 Sverige 100 Aktiebolaget Trygghetsboendet 1 i Värmland 556876-2537 Sverige 100 Alfa SSM BP1 Holding AB 556840-4247 Sverige 100 Alfa SSM Bygg AB 556840-9303 Sverige 100 Alfa SSM Holding AB 556840-4239 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter AB 556921-1229 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Bostadsutveckling I AB 559359-2487 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter Örbyleden AB 559359-2495 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter Projekt 2 AB 559359-2552 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter Projekt 3 AB 559359-2529 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter Projekt 4 AB 559359-2537 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter Projekt 5 AB 559359-2560 Sverige 100 Apylonen Holding AB 559199-8264 Sverige 100 Asunto Oy Kuopion Savolankoti 2329895-4 Finland 100 Asunto Oy Seinäjoen Satomoonmäki I 2127861-8 Finland 100 Asunto Oy Vihdin Nummelan Marleena 1095642-8 Finland 100 Asunto Oy Vihdin Nummelan Sanni 2362048-0 Finland 100 Bacchus Fastighetsutveckling AB 559378-1544 Sverige 100 Basetten Fastighetsbolag AB 556695-7907 Sverige 100 Biskop Svane ApS 37855782 Danmark 100 Bollnäs Bandy Fastighets AB 559147-1452 Sverige 100 Bostad Syd Helsingborg Förvaltning AB 559215-3125 Sverige 100 Bostad Syd Landskrona Förvaltning AB 559252-5652 Sverige 100 Bostadsrättsföreningen Elverkshuset 769630-5171 Sverige 66,7 Botanikern Garage AB 559192-9814 Sverige 100 BoVillan AB 556717-9824 Sverige 100 Dagbrottet Invest AB 556596-6545 Sverige 100 Dalbo Holding 1 AB 559099-1500 Sverige 100 E:A Årby Norra Fastigheter II AB 559338-1741 Sverige 100 EA Årby Norra Fastighets AB 559338-1774 Sverige 100 Eskelin Pysäköintilaitos Oy (landleasehol - der to the landlease of Linnankatu 23) 0681979-7 Finland 100 Estländaren Fastighet AB 556041-1638 Sverige 100 Fagerhultfastigheter 1 AB 556904-9884 Sverige 100 Fastighets AB Larus 559003-2602 Sverige 100 Fastighets AB Sollentuna Ritsalen 556769-7767 Sverige 100 Fastighetsaktiebolaget Älvsjö Quarters 556099-1068 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 1 AB 559062-6163 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 103 AB 559278-2873 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Fastighetsutveckling IB 105 AB 559282-0392 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 106 AB 559282-0400 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 107 AB 559282-0418 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 108 AB 559291-0847 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 111 AB 559319-0126 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 112 AB 559319-0134 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 115 AB 559319-0159 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 117 AB 559343-3476 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 119 AB 559370-8927 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 120 AB 559382-4831 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 121 AB 559382-4849 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 123 AB 559382-4864 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 127 AB 559384-7212 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 129 AB 559384-7238 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 132 AB 559384-7261 Sverige 88 Fastighetsutveckling IB 133 AB 559395-8100 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 134 AB 559395-8118 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 135 AB 559395-8126 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 136 AB 559395-8134 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 137 AB 559395-8142 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 138 AB 559395-8159 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 14 AB 559094-8518 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 16 AB 559094-8427 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 18 AB 559108-3828 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 20 AB 559108-3802 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 27 AB 559115-3340 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 29 AB 559115-3324 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 31 AB 559115-3308 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 32 AB 559115-3282 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 33 AB 559115-3274 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 34 AB 559115-3266 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 35 AB 559115-3258 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 36 AB 559115-3241 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 37 AB 559115-3233 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 38 AB 559115-3225 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 39 AB 559115-3217 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 4 AB 559065-1856 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 41 AB 559115-3191 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 42 AB 559115-3183 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 43 AB 559115-3738 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 45 AB 559115-3753 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 125 ===== SIDA 126 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Fastighetsutveckling IB 47 AB 559115-3647 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 49 AB 559115-6285 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 50 AB 559115-6301 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 51 AB 559115-6293 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 52 AB 559115-6475 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 53 AB 559115-6483 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 54 AB 559115-6459 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 55 AB 559115-6467 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 56 AB 559115-6517 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 58 AB 559115-6491 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 6 AB 559065-1864 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 62 AB 559115-6376 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 66 AB 559118-9336 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 70 AB 559134-5003 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 72 AB 559154-7608 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 74 AB 559154-7574 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 76 AB 559153-7948 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 78 AB 559159-7520 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 8 AB 559069-1886 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 80 AB 559159-7488 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 81 AB 559159-7454 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 82 AB 559160-9507 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 83 AB 559160-9499 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 84 AB 559162-1270 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 86 AB 559162-1312 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 87 AB 559162-1213 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 88 AB 559162-1247 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 92 AB 559174-5947 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 94 AB 559202-3179 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 98 AB 559220-0520 Sverige 100 Feiring Eiendom AS 997676858 Norge 100 FL Årby Norra II AB 559327-2031 Sverige 100 FL Årby Norra III AB 559338-9751 Sverige 100 FL Norra Årby AB 559201-9169 Sverige 100 FL-Nystavaren AB 559181-7266 Sverige 100 Föreningen Bandyspelaren nr 151 ek. för. 757202-7253 Sverige 100 Gårdsjöstrand Flen Exploatering AB 559255-4033 Sverige 100 GC Helsehus AS 916345720 Norge 100 Gruppbostäder i Sverige Aktiebolag 556236-6293 Sverige 100 Gyllene Ratten Aktiebolag 556773-2804 Sverige 100 Gyllene Ratten Holding AB 556795-1321 Sverige 100 Hemfosa Fastigheter AB 556917-4377 Sverige 100 Hemfosa Finland Oy 2714789-7 Finland 100 Hemfosa Sverige AB 556780-5816 Sverige 100 Hemfosa Vuskt AB 556245-5567 Sverige 100 Högkullen LSS Uppsala AB 559135-5424 Sverige 100 Högkullen Sätra 1 AB 559410-2674 Sverige 100 Hold JV Nacka AB 559084-9898 Sverige 100 IB Bostad 1 AB 559062-6247 Sverige 100 IB Bostad 10 AB 559065-1872 Sverige 100 IB Bostad 100 AB 559322-4271 Sverige 100 IB Bostad 101 AB 559330-2333 Sverige 100 IB Bostad 102 AB 559330-2341 Sverige 100 IB Bostad 13 AB 559068-8791 Sverige 100 IB Bostad 15 AB 559068-8817 Sverige 100 IB Bostad 18 AB (publ) 559068-8783 Sverige 100 IB Bostad 19 AB 559068-8775 Sverige 100 IB Bostad 25 AB 559070-4507 Sverige 100 IB Bostad 28 AB 559070-4564 Sverige 100 IB Bostad 31 AB 559070-4655 Sverige 100 IB Bostad 34 AB 559070-4598 Sverige 100 IB Bostad 37 AB 559070-4697 Sverige 100 IB Bostad 43 AB 559111-7949 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel IB Bostad 47 AB 559115-8901 Sverige 100 IB Bostad 48 AB 559115-8893 Sverige 100 IB Bostad 49 AB 559129-5638 Sverige 100 IB Bostad 51 AB 559134-4980 Sverige 100 IB Bostad 52 AB 559134-4972 Sverige 100 IB Bostad 53 AB 559154-7657 Sverige 100 IB Bostad 54 AB 559154-7582 Sverige 100 IB Bostad 55 AB 559154-7590 Sverige 100 IB Bostad 56 AB 559154-7558 Sverige 100 IB Bostad 57 AB 559154-7541 Sverige 100 IB Bostad 58 AB 559154-7533 Sverige 100 IB Bostad 59 AB 559153-7906 Sverige 100 IB Bostad 6 AB 559062-6155 Sverige 100 IB Bostad 62 AB 559159-7504 Sverige 100 IB Bostad 64 AB 559161-5660 Sverige 100 IB Bostad 65 AB 559161-5678 Sverige 100 IB Bostad 66 AB 559162-1361 Sverige 100 IB Bostad 67 AB 559162-1379 Sverige 100 IB Bostad 68 AB 559162-1387 Sverige 100 IB Bostad 69 AB 559162-1395 Sverige 100 IB Bostad 70 AB 559162-1403 Sverige 100 IB Bostad 71 AB 559162-1411 Sverige 100 IB Bostad 72 AB 559162-1437 Sverige 100 IB Bostad 73 AB 559162-1429 Sverige 100 IB Bostad 77 AB 559194-3559 Sverige 100 IB Bostad 84 AB 559266-0814 Sverige 100 IB Bostad 9 AB 559065-1849 Sverige 100 IB Bostad 94 AB 559268-3956 Sverige 100 IB Bostad 95 AB 559305-4835 Sverige 100 IB Bostad 96 AB 559314-1459 Sverige 100 IB Mitt AB 556901-7865 Sverige 100 IB Nötknäpparen AB 556176-2112 Sverige 100 IB Sundsvall AB 559023-2855 Sverige 100 Jagbacken Fastighets III AB 559197-3895 Sverige 100 Jagbacken Fastighets IV AB 559197-3903 Sverige 100 Jagbacken Fastighets V AB 559204-7251 Sverige 100 Jagbacken Fastighets VI AB 559204-7269 Sverige 100 Jagbacken Parkering AB 559447-5641 Sverige 100 Jagbacken Växeln 1 AB 559341-1969 Sverige 100 Järven 4 Fastigheter AB 556796-2393 Sverige 100 Karlbergsvägen 77 Fastighets AB 559084-4352 Sverige 100 Kiinteistö Oy Auran Puusepänkuja 2 2939231-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Auran Sillankorvantie 30 2939232-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Espoon Palstalaisentie 6 2857072-6 Finland 100 Kiinteistö Oy Espoon Palstalaisentie 8 2857074-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Eurajoen Vihermaantie 1 2921580-6 Finland 100 Kiinteistö Oy Haapajärven Männistönkatu 8 2846035-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Hämeenlinnan Kekkurinkuja 3 1717365-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Hämeenlinnan Palkkisillantie 17 2939218-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Helsingin Kivihaantie 7 2157484-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Helsingin Pajuniityntie 11 2100525-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Huittisten Kravilankatu 4 2939226-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Huittisten Sahakatu 3 2939227-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Hulda-koti 1638437-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Hyvinkään Harjukuja 3 2771315-8 Finland 100 Kiinteistö Oy Kajaanin Suksikatu 14 2857559-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Kärsämäen Frosteruksenkatu 8 2836555-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Kouvolan Osonojantie 3 2768712-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Kruunupyyn Sokojantie 41 3021460-8 Finland 100 Kiinteistö Oy Kuusamon Noitiniementie 24 2771318-2 Finland 100 126 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 127 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Kiinteistö Oy Lapuan Myllykyläntie 16 2156983-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Mikkelin Tuukkalankylätie 3 2405353-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Mikkelin Tuukkalankylätie 3C 2315553-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Namika 2446601-6 Finland 100 Kiinteistö Oy Nihtisillankuja 6 0774363-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Oulun Leimaajantie 1 2924006-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Paimion Kaptenskanpolku 1 2877018-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Pedersören Skrufvilankatu 10 2771317-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Pellon Kotitie 5 2850473-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Raaseporin Kalliolahdentie 1 A 2841382-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Raaseporin Kalliolahdentie 1 B 2862839-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Raision Lasikuutio 2964541-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Rovaniemen Hangaspisto 3 2783249-9 Finland 100 Kiinteistö Oy Siuntion Linnoitustie 2850474-5 Finland 100 Kiinteistö Oy Sulkavan Tiiterontie 3B 2406687-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Tähtiniemen helmi 3008766-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Toivakan Jussilantie 13 2848269-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Tyrnävän Villentie 3-5 2281998-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Ulvilan Peltotie 28 2749355-4 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Lillbacken 3087918-3 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Mäkiranta 3087917-5 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Rientamo 3087916-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Vähäkyrön Skogsbacken 3087919-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Vantaan Tarina 2340852-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Virastotalo Brahe 2376268-1 Finland 100 Kiinteistö Oy Vitikka 1 1448061-5 Finland 100 Kiintestö Oy Haapajärven Männistönkatu 13 2902633-5 Finland 100 Kiintestö Oy Imatran Tammiharja 5 3007425-4 Finland 100 Kiintestö Oy Jyväskylän Sääkslahdentie 16 3016123-5 Finland 100 Kiintestö Oy Kempeleen Tuhkimonkaarre 5 3015841-5 Finland 100 Kiintestö Oy Muhoksen Hoitokuja 2 2959601-2 Finland 100 Kiintestö Oy Nokian Linnunradankat 4 2961360-1 Finland 100 Kouvola Myllypuronkuja 2 Oy 2857064-6 Finland 100 Koy Espoon Komentajankatu 5 2424805-1 Finland 100 KOy Harjavallan Siltalanranta 2 2939223-9 Finland 100 Koy Helsingin Itäkatu 11 0513769-8 Finland 100 KOy Ilmajoen Jussintie 2 1443982-3 Finland 100 KOy Kajaanin Samoojantie 2 2857557-8 Finland 100 Koy Kiviharjuntie 11 3087890-6 Finland 100 Koy Poijupuisto 0495961-4 Finland 100 KOy Suonenjoen Väinönkatu 7 0889630-7 Finland 100 Koy Technopolis Tohloppi 2498815-6 Finland 100 Koy Tiistilän Miilu 2696373-7 Finland 100 Koy Tiistinhovi 2696319-8 Finland 100 Limestone Fastigheter på Gotland AB 556741-2746 Sverige 100 Lyn Parkering AS 996440192 Norge 100 Magsam Holding 1 AB 559267-5218 Sverige 100 Magsam Holding AB 559270-5429 Sverige 100 Maribu Eiendom AS 913298500 Norge 100 Marie Treschow Eiendom AS 913298543 Norge 100 Mauritz Kartevolds Plass 1 AS 992113898 Norge 100 Morgondagens Urbanit 3 Ekonomisk förening 769634-4352 Sverige 100 Morgondagens Urbanit 4 Ekonomisk förening 769634-4402 Sverige 100 Nordsten Fastigheter AB 559163-7433 Sverige 100 Nordsten H1 AB 559210-8418 Sverige 100 Nordsten H3 AB 559340-6423 Sverige 70 Nordsten Holding 2 AB 559279-7137 Sverige 100 Nya Gimmel AB 559082-2580 Sverige 100 NYK Fastighets AB 556970-3969 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Offentliga Hus Holding 1 AB 559087-6628 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 2 AB 559225-7306 Sverige 100 Offentliga Hus i Norden AB (publ) 556824-2696 Sverige 100 OH Andelsägare i Halmstad AB 556749-6228 Sverige 100 OH Årjäng AB 556892-6041 Sverige 100 OH Borås AB 556982-9632 Sverige 100 OH Bunge AB 556872-0964 Sverige 100 OH Eldflugan AB 556041-9441 Sverige 100 OH Fastlandet 2:60 Fastighets AB 559236-5182 Sverige 100 OH Hallsta AB 559004-1702 Sverige 100 OH Hedemora AB 559087-6719 Sverige 100 OH Kinnaström 3 Handelsbolag 969652-5030 Sverige 100 OH Norrtälje AB 556961-5163 Sverige 100 OH Nya torg AB 556981-3982 Sverige 100 OH Nynäs AB 556887-6626 Sverige 100 OH Önnered 45:11 AB 559026-5871 Sverige 100 OH P19 AB 559176-1449 Sverige 100 OH Skåne AB 559163-0198 Sverige 100 OH Solrosen 9 AB 556771-8639 Sverige 100 OH Torpeden 8 i Södertälje Kommandit - bolag 916507-0542 Sverige 100 OH Träffpunkten AB 556993-3418 Sverige 100 OH Tynnered AB 559075-5129 Sverige 100 OH Väg Nord AB 559122-7599 Sverige 100 OH Vinstra Kommanditbolag 969676-4340 Sverige 100 OHNYAB 24 AB 559089-7947 Sverige 100 OHNYAB 25 AB 559089-7954 Sverige 100 OHNYAB 26 AB 559336-1461 Sverige 100 OHNYAB 35 AB 559169-8542 Sverige 100 OHNYAB 38 AB 559225-7280 Sverige 100 Orminge Fastighetsutveckling 1 AB 559204-2633 Sverige 100 Orminge Fastighetsutveckling AB 559256-9031 Sverige 100 Orminge Fastighetsutveckling Parkering AB 559452-5999 Sverige 100 Projekt Bacchus 1 AB 559378-1551 Sverige 100 Projekt Bacchus 2 AB 559378-1569 Sverige 100 Projekt Bacchus 3 AB 559378-1627 Sverige 100 Projekt Bacchus 4 AB 559378-1635 Sverige 100 Quattro Eiendom AS 986492607 Norge 100 RCH Bidco AS 921251114 Norge 100 Ringstabekk AS 985196109 Norge 100 Ringstabekk Drift AS 921297947 Norge 100 Romberga Fastigheter i Enköping AB 559288-4497 Sverige 100 Romberga Förvaltning AB 559142-5193 Sverige 100 Ryllikveien Bolig AS 920782086 Norge 100 Samhäll 1 AB 559062-6171 Sverige 100 Samhäll 100 AB 559252-4911 Sverige 100 Samhäll 101 AB 559252-4671 Sverige 100 Samhäll 102 AB 559252-4689 Sverige 100 Samhäll 104 AB 559252-4705 Sverige 100 Samhäll 105 AB 559252-4713 Sverige 100 Samhäll 106 AB 559252-4721 Sverige 100 Samhäll 107 AB 559252-4739 Sverige 100 Samhäll 109 AB 559252-4754 Sverige 100 Samhäll 111 AB 559252-4770 Sverige 100 Samhäll 112 AB 559303-4829 Sverige 100 Samhäll 113 AB 559319-0175 Sverige 100 Samhäll 114 AB 559319-0183 Sverige 100 Samhäll 116 AB 559336-7120 Sverige 100 Samhäll 117 AB 559336-7138 Sverige 100 Samhäll 118 AB 559343-3427 Sverige 100 Samhäll 12 AB 559065-1914 Sverige 100 Samhäll 121 AB 559343-3435 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 127 ===== SIDA 128 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Samhäll 123 AB 559368-3542 Sverige 100 Samhäll 125 AB 559368-3567 Sverige 100 Samhäll 126 AB 559368-3575 Sverige 100 Samhäll 129 AB 559374-8618 Sverige 100 Samhäll 130 AB 559374-8626 Sverige 100 Samhäll 134 AB 559410-2757 Sverige 100 Samhäll 136 AB 559410-2773 Sverige 100 Samhäll 138 AB 559423-4345 Sverige 100 Samhäll 143 AB 559464-1515 Sverige 100 Samhäll 144 AB 559464-1523 Sverige 100 Samhäll 146 AB 559464-1549 Sverige 100 Samhäll 147 AB 559464-1556 Sverige 100 Samhäll 148 AB 559464-1564 Sverige 100 Samhäll 149 AB 559464-1572 Sverige 100 Samhäll 15 AB 559068-8874 Sverige 100 Samhäll 150 AB 559464-1580 Sverige 100 Samhäll 151 AB 559464-1598 Sverige 100 Samhäll 155 AB 559464-1507 Sverige 100 Samhäll 18 AB 559068-8908 Sverige 100 Samhäll 21 AB 559068-8866 Sverige 100 Samhäll 24 AB 559070-4481 Sverige 100 Samhäll 3 AB 559062-6189 Sverige 100 Samhäll 32 AB 559070-4408 Sverige 100 Samhäll 33 AB 559070-4374 Sverige 100 Samhäll 34 AB 559070-4382 Sverige 100 Samhäll 36 AB 559070-4622 Sverige 100 Samhäll 38 AB 559070-4580 Sverige 100 Samhäll 38.1 AB 559427-1024 Sverige 100 Samhäll 38.2 AB 559427-1032 Sverige 100 Samhäll 38.5 AB 559427-1065 Sverige 100 Samhäll 43 AB 559105-3078 Sverige 100 Samhäll 44 AB 559105-3029 Sverige 100 Samhäll 44.1 AB 559427-1164 Sverige 100 Samhäll 44.2 AB 559427-1180 Sverige 100 Samhäll 44.3 AB 559427-1222 Sverige 100 Samhäll 45 AB 559105-3086 Sverige 100 Samhäll 47 AB 559105-3011 Sverige 100 Samhäll 49 AB 559108-3844 Sverige 100 Samhäll 5 AB 559062-6197 Sverige 100 Samhäll 50 AB 559108-3810 Sverige 100 Samhäll 53 AB 559115-3134 Sverige 100 Samhäll 55 AB 559115-3365 Sverige 100 Samhäll 57 AB 559124-0121 Sverige 100 Samhäll 58 AB 559124-0139 Sverige 100 Samhäll 59 AB 559126-1853 Sverige 100 Samhäll 60 AB 559126-1846 Sverige 100 Samhäll 61 AB 559089-3391 Sverige 100 Samhäll 62 AB 559152-5299 Sverige 100 Samhäll 65 AB 559153-7872 Sverige 100 Samhäll 68 AB 559157-9841 Sverige 100 Samhäll 7 AB 559064-1402 Sverige 100 Samhäll 71 AB 559162-1338 Sverige 100 Samhäll 73 AB 559162-1296 Sverige 100 Samhäll 74 AB 559162-1304 Sverige 100 Samhäll 75 AB 559162-1320 Sverige 100 Samhäll 78 AB 559164-8851 Sverige 100 Samhäll 79 AB 559184-9723 Sverige 100 Samhäll 8 AB 559065-1930 Sverige 100 Samhäll 81 AB 559185-5662 Sverige 100 Samhäll 89 AB 559214-2607 Sverige 100 Samhäll 9 AB 559065-1898 Sverige 100 Samhäll 96 AB 559225-1184 Sverige 100 Samhäll 98 AB 559244-0365 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Samhäll Äldreboende Fastighets AB 559055-2799 Sverige 100 Samhäll Alfa 2 Holding AB 559079-7592 Sverige 100 Samhäll Majorna AB 559059-2621 Sverige 100 Samhäll Säter AB 556062-4172 Sverige 100 Samhäll SBM Holding AB 559111-6602 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Holding IB AB 559059-2654 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Invest IB AB 559058-0972 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Fastighetsut - veckling IB AB 559055-2807 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Förvaltning Sverige AB 559055-8648 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Haninge AB 556601-4154 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) 559487-8703 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget IB Service AB 559070-4689 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Samhäll Holding AB 559053-5182 Sverige 100 Samhällsfastigheter Linköping AB 559175-1648 Sverige 100 SamSkaraborg Fastigheter AB 556694-9847 Sverige 100 Sätra Stockholm Fastigheter AB 556866-8049 Sverige 100 SBB Abborren LSS Fastigheter AB 559181-8652 Sverige 100 SBB Adler HoldCo AB 556848-8034 Sverige 100 SBB Adrian Fast 1.1 AB 559410-2682 Sverige 100 SBB Adrian Fast. 2 AB 559348-5088 Sverige 100 SBB Adrian HoldCo AB 556837-4309 Sverige 100 SBB Akaan Kurvolankaari 1 Oy 3020452-2 Finland 100 SBB Alexander AB 556987-3937 Sverige 100 SBB Altplatsen Parkering AB 559329-9703 Sverige 100 SBB Alvesta AB 556962-8919 Sverige 100 SBB Anderbäck LSS Fastigheter AB 559164-2987 Sverige 100 SBB Anton Krogsvoldsvei 13 AS 990793948 Norge 100 SBB Arlöv Holding AB 559105-7665 Sverige 100 SBB Åsheims vei 3 AS 912006484 Norge 100 SBB Åsheims vei 5 AS 919965452 Norge 100 SBB Atrecal 1 Fastighets AB 556344-6730 Sverige 100 SBB Atrecal 2 Fastighets AB 556846-8432 Sverige 100 SBB Atrecal 3 Fastighets AB 556789-9223 Sverige 100 SBB Atrecal 4 Fastighets AB 556851-9556 Sverige 100 SBB Atrecal 5 Fastighets AB 559035-5912 Sverige 100 SBB Atrecal 6 Fastighets AB 559035-5904 Sverige 100 SBB Atrecal Norr Fastighets AB 559031-2913 Sverige 100 SBB Backa Trygghetsbostaden AB 559469-6394 Sverige 100 SBB Bakareboda 1:162 Fastighets AB 556746-9845 Sverige 100 SBB Barnfröken 1 AB 559410-2690 Sverige 100 SBB Björken AB 559105-7947 Sverige 100 SBB Björken Holding AB 559105-7632 Sverige 100 SBB Blomman Holding AB 559105-7723 Sverige 100 SBB Boden Samhällsfastigheter AB 559017-8413 Sverige 100 SBB Bodengallerian AB 556711-6370 Sverige 100 SBB Bofast AB 559405-5146 Sverige 100 SBB Bollnäs Ren AB 559134-6266 Sverige 100 SBB Bolunden AB 556723-4488 Sverige 100 SBB Borlänge Tuna Prostgård 1:5 AB 559091-8669 Sverige 100 SBB Bostäder AB 556902-4598 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9.1 AB 559440-4864 Sverige 100 SBB Bostadsfastigheter Holding 1.9.2 AB 559440-4872 Sverige 100 SBB Brogården AB 559138-3277 Sverige 100 SBB Bryghusvej ApS 40 81 85 29 Danmark 100 SBB Carl Krook AB 556660-0325 Sverige 100 SBB Christianstad Samhällsfastigheter AB 559375-4889 Sverige 100 SBB Dallas AB 556830-9396 Sverige 100 SBB Danmark AB 559199-8280 Sverige 100 128 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 129 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Denmark ApS 40495045 Danmark 100 SBB Drift AS 917826692 Norge 100 SBB Eken HoldCo AB 556828-8350 Sverige 100 SBB Elverkshuset AB 559084-9914 Sverige 100 SBB Elverkshuset Holding AB 559303-4837 Sverige 100 SBB Enenträdet AB 559267-3445 Sverige 100 SBB Erik Husfeldts Vej ApS 41 00 56 88 Danmark 100 SBB Espoon Töyhtötiaisentie 3 Oy 2108688-6 Finland 100 SBB Fältet AB 559112-4986 Sverige 100 SBB Finland Holding AB 559442-1819 Sverige 100 SBB Finland Holding Ky 2375564-1 Finland 100 SBB Finland OY 3352948-8 Finland 100 SBB Flen Kungsbacka AB 559210-4144 Sverige 100 SBB Fyrklövern AB 559162-3094 Sverige 100 SBB Galliaden HoldCo AB 556723-2722 Sverige 100 SBB Gästrike AB 556663-1676 Sverige 100 SBB Gävle 3 Holding AB 559300-7221 Sverige 100 SBB Görväln 1 Fastighets AB 556822-2508 Sverige 100 SBB Gränby 2 AB 559062-5371 Sverige 100 SBB Grillen Fastighets AB 559027-1994 Sverige 100 SBB Gubberogata 11 AS 990654069 Norge 100 SBB Gullbernahult 82 AB 559172-2995 Sverige 100 SBB Gulmåran 3 AB 559350-9580 Sverige 100 SBB Gymnasiumfastigheter i Skara AB 559258-5276 Sverige 100 SBB Haapaveden Laihonkuja 2 Oy 3020456-5 Finland 100 SBB Häggesta AB 559135-6901 Sverige 100 SBB Halmicum AB 559122-1493 Sverige 100 SBB Haminan Kauppiaankatu 13 Oy 3011488-5 Finland 100 SBB Haminan Lautatarhankatu 8 Oy 3011490-6 Finland 100 SBB Haminan Ruissalontie 4 Oy 3011505-2 Finland 100 SBB Hanba AB 556968-9259 Sverige 100 SBB Hankasalmen Koulumäentie 94 Oy 3020457-3 Finland 100 SBB Hässelby AB 556635-5573 Sverige 100 SBB Höga 2:152 Fastighets AB 556875-7636 Sverige 100 SBB Höganäs 1 AB 559410-2658 Sverige 100 SBB Höganäs 15 Kommanditbolag 969675-3848 Sverige 100 SBB Högboberget AB 556663-3979 Sverige 100 SBB Höjden 2 Fastighets AB 556688-0273 Sverige 100 SBB Holding 2 AB 559443-0489 Sverige 100 SBB Hollolan Mäntytie 46 Oy 3020458-1 Finland 100 SBB Hörja AB 559056-9967 Sverige 100 SBB Huittisten Kyntäjänkatu 4 B Oy 2850301-3 Finland 100 SBB HusBacc Utveckling AB 559079-7741 Sverige 100 SBB HusBacc Utveckling Holding AB 559079-7758 Sverige 100 SBB Hyvinkään Martinlähteentie 13 Oy 2206967-4 Finland 100 SBB i Norden AB 559053-5174 Sverige 100 SBB i Oskarshamn AB 559440-4922 Sverige 100 SBB Iden 11 AB 556779-2675 Sverige 100 SBB Idrott för alla AB 559345-9216 Sverige 100 SBB Jämsän Hammarinkuja 6 Oy 3011509-5 Finland 100 SBB Jämsän Tammitie 2 Oy 3011491-4 Finland 100 SBB Janakkalan Paperintekijäntie 8 Oy 2366144-2 Finland 100 SBB Joensuu Olkkolantie 1 Oy 3168539-9 Finland 100 SBB Juukan Tetriahontie 10 Oy 3011508-7 Finland 100 SBB Jyväskylä Kyllöläntie 3 Oy 3168542-8 Finland 100 SBB Jyväskylän Myllytuvantie 9 3252881-1 Finland 100 SBB Jyväskylän Soimarinteentie 3 Oy 3020460-2 Finland 100 SBB Kajaanin Kaplastie 4 Oy 0781012-9 Finland 100 SBB Kajaanin Kaplastie 8 Oy 3011511-6 Finland 100 SBB Kallhäll AB 559063-6360 Sverige 100 SBB Kalmar Län Fastighetsbolag AB 556875-2173 Sverige 100 SBB Kalmar Stad Fastighetsbolag AB 559054-2675 Sverige 100 SBB Karlevox AB 556715-4488 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Karlevox i Karlskoga AB 556672-5825 Sverige 100 SBB Karlskoga AB 556073-9806 Sverige 100 SBB Karlskrona AB 556678-7783 Sverige 100 SBB Kemin Jungonkatu 17 Oy 3011512-4 Finland 100 SBB Kempeleen Vihdinluodontie 295 Oy 3106309-8 Finland 100 SBB Keuruun Rautolahdenrinne 2 Oy 3020464-5 Finland 100 SBB Klangsågen Park AB 559228-1678 Sverige 100 SBB Klockargård LSS Fastigheter AB 559169-8856 Sverige 100 SBB Kobbegården Kommanditbolag 969695-3547 Sverige 100 SBB Kokemäen Päivänpaiste 5 Oy 3011492-2 Finland 100 SBB Kokkolan Lepolantie 3 Oy 3020466-1 Finland 100 SBB Kommersiella Fastighetsbolag i Oskarshamn AB 556741-3207 Sverige 100 SBB Kopparleden Bostäder AB 559440-4880 Sverige 100 SBB Kouvolan Tanhuantie 26 Oy 2771324-6 Finland 100 SBB Krutbacken AB 559317-1316 Sverige 100 SBB Kuopio Rautaniementie 1 Oy 3168547-9 Finland 100 SBB Kurikan Koskitie 5 C Oy 3011495-7 Finland 100 SBB Kurikan Mäntylammintie 6 Oy 3011496-5 Finland 100 SBB Kvarnporten AB 556654-7310 Sverige 100 SBB Läby-Österby AB 559055-5354 Sverige 100 SBB Laitilan Jokirinteenpolku 5 Oy 2829751-2 Finland 100 SBB Landbrugsvej ApS 42474479 Danmark 100 SBB Laukaan Hytösenkuja 3 Oy 3011518-3 Finland 100 SBB Laukaan Ruuhimäentie 1 Oy 3011497-3 Finland 100 SBB Leverantören 1 AB 559508-4285 Sverige 100 SBB Linden AB 559168-5960 Sverige 100 SBB Lindholmen LSS Fastigheter AB 559124-2788 Sverige 100 SBB Linet Holding AB 559105-7616 Sverige 100 SBB Linfröet AB 559209-9872 Sverige 100 SBB Lohjan Muijalantie 239 Oy 3020468-8 Finland 100 SBB LSS Housing 1 AB 559464-1408 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.1 AB 559464-1416 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.2 AB 559464-1424 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.3 AB 559464-1432 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.4 AB 559464-1440 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.5 AB 559464-1457 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.6 AB 559464-1465 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.7 AB 559464-1473 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.8 AB 559464-1481 Sverige 100 SBB LSS Housing 1.9 AB 559464-1499 Sverige 100 SBB Luxpol AB 556966-5804 Sverige 100 SBB Maglegården 30 Fastighets AB 559375-4798 Sverige 100 SBB Målarbacken AB 559460-3499 Sverige 100 SBB Management 2 AB 559200-1464 Sverige 100 SBB Management AB 559200-1449 Sverige 100 SBB Mäntsälän Laurintie 3 Oy 2208422-5 Finland 100 SBB Mänttä-Vilppulan Rautatiekatu 2 Oy 3020470-9 Finland 100 SBB Mänttä-Vilppulan Ruokosenniementie 15 Oy 3011500-1 Finland 100 SBB Marieberg 5 Kommanditbolag 969684-6915 Sverige 100 SBB Mariefred AB 559044-2959 Sverige 100 SBB Marknaden 22 AB 559301-6792 Sverige 100 SBB Maskun Mynämäentie 1 Oy 2760182-6 Finland 100 SBB Maskun Seppäläntie 109 Oy 3011498-1 Finland 100 SBB Medhus AB 559267-3437 Sverige 100 SBB Mikkelin Ylännetie 3 Oy 2382953-2 Finland 100 SBB Mjøsbolig AS 922954259 Norge 100 SBB ML Eiendom Levanger AS 986925597 Norge 100 SBB Morö Backe 1 AB 559423-7355 Sverige 100 SBB Näsbo AB 559015-1006 Sverige 100 SBB Näsbypark AB 559205-5403 Sverige 100 SBB Nivalan Kytökankaantie 2 Oy 3011520-4 Finland 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 129 ===== SIDA 130 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Nokia Kivimiehenkatu 10 Oy 3168551-6 Finland 100 SBB Noormankun Palotie Oy 0535694-6 Finland 100 SBB Noormarkun Palotie 1 Oy 3205406-2 Finland 100 SBB Norden HoldCo 1 AB 559464-1622 Sverige 100 SBB Norge AB 559070-4705 Sverige 100 SBB Norra AB 559162-3136 Sverige 100 SBB Nørregade ApS 40 53 56 32 Danmark 100 SBB Norrgården AB 559195-3848 Sverige 100 SBB Nöthagen 1 AB 559419-5371 Sverige 100 SBB Nöthagen 2 AB 559419-5389 Sverige 100 SBB Nöthagen 3 AB 559419-5397 Sverige 100 SBB Nöthagen 4 AB 559419-5405 Sverige 100 SBB Nöthagen 5 AB 559419-5413 Sverige 100 SBB Nöthagen AB 559419-5363 Sverige 100 SBB NQ Holding 1 AB 559497-4213 Sverige 100 SBB NRJ AB 559065-7721 Sverige 100 SBB NYAB 1 HoldCo AB 559138-8573 Sverige 100 SBB NYAB 13 AB 559168-5861 Sverige 100 SBB NYAB 2 HoldCo AB 559138-8565 Sverige 100 SBB NYAB 3 HoldCo AB 559138-8557 Sverige 100 SBB NYAB 9 AB 559168-5788 Sverige 100 SBB Odalen Fastigheter AB 556947-5014 Sverige 100 SBB OH Holding 1 AB 559464-1655 Sverige 100 SBB OH Holding 2 AB 559464-1663 Sverige 100 SBB Omsorg Oslo AS 922704031 Norge 100 SBB OMSORGSBOLIG 1 AS 912507238 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 2 AS 921186177 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 3 AS 995702320 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 4 AS 977388694 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 5 AS 825503552 Norge 100 SBB Omsorgsbolig 6 AS 825592512 Norge 100 SBB Omsorgsbolig Bidco AS 925768235 Norge 100 SBB Örebro LSS AB 559181-8629 Sverige 100 SBB Oskarshamn Bostads Fastigheter AB 556567-6987 Sverige 100 SBB Osloveien 182 AS 928949974 Norge 100 SBB Östra Ve LSS Fastigheter AB 559216-2605 Sverige 100 SBB Oulaisten Leipurinkatu 11-13 Oy 3020473-3 Finland 100 SBB Oulu Kanervatie 5 Oy 3168552-4 Finland 100 SBB Oulun Ämmöntie 4 Oy 3168563-9 Finland 100 SBB Paimion Kaptenskankatu 1 Oy 3106296-8 Finland 100 SBB Pihtiputaan Putikontie 1 Oy 3020474-1 Finland 100 SBB Pilen Holding AB 559105-7640 Sverige 100 SBB Polarhus AB 556214-2298 Sverige 100 SBB Porin Aatuntie 19 Oy 3020476-8 Finland 100 SBB Porin Viittatie 11 Oy 2939234-3 Finland 100 SBB Pornainen Onnentaival 6 Oy 3168565-5 Finland 100 SBB Projekt 1 AB 559223-8439 Sverige 100 SBB Projekt Altpl AB 559057-0973 Sverige 100 SBB Projekt Holding AB 559200-1431 Sverige 100 SBB Projektutveckling 3 AB 559313-3746 Sverige 100 SBB Projektutveckling 4 AB 559329-9760 Sverige 100 SBB Projektutveckling AB 559200-1472 Sverige 100 SBB Propco 8.3 AB 559408-9848 Sverige 100 SBB PuB AB 556819-2842 Sverige 100 SBB Ramsdals Fastighets AB 556480-8342 Sverige 100 SBB Raspen 1 AB 556010-4415 Sverige 100 SBB Rauman Steniuksenkatu 14 Oy 2949475-3 Finland 100 SBB Regimentvej ApS 36496940 Finland 100 SBB Resecentrum 3 Fastighets AB 556692-8973 Sverige 100 SBB Rödjan AB 559105-7780 Sverige 100 SBB Rödjan Holding AB 559105-7707 Sverige 100 SBB Röinge Holding AB 559105-7582 Sverige 100 SBB Rökebo Alborga AB 559298-3844 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Rovaniemen Jouttikankaantie 57 Oy 3011523-9 Finland 100 SBB Rovaniemen Kolpeneentie 69 Oy 3011525-5 Finland 100 SBB Saarijärven Aittokalliontie 23 Oy 3011526-3 Finland 100 SBB Sågklingan AB 559242-0128 Sverige 100 SBB Sågklingan i Västerås AB 559197-6088 Sverige 100 SBB Salon Elmerannantie 39 Oy 3011503-6 Finland 100 SBB Salvia AB 556777-8302 Sverige 100 SBB Samfunnsbygg AS 914149703 Norge 100 SBB Sandnes Sentrumsutvikling AS 990156840 Norge 100 SBB Sandnes Sentrumsutvikling Holding AS 990029032 Norge 100 SBB Sandnesbibliotek Holding AS 926707442 Norge 100 SBB Savonlinnan Pärnäläntie 10 Oy 3011529-8 Finland 100 SBB Savonlinnan Putikontie 11 Oy 3020478-4 Finland 100 SBB Seinäjoen Sydänmaantie 10 Oy 3020479-2 Finland 100 SBB Seinäjoen Törnäväntie 30 B Oy 2127873-0 Finland 100 SBB Seinäjoki Ojasalonkuja 2-5 Oy 3168569-8 Finland 100 SBB SELGERGARANTI AS 989855328 Norge 100 SBB Signalisten 11 fastighetsbolag AB 559479-5899 Sverige 100 SBB Sigurd 6 Fastighets AB 559168-5887 Sverige 100 SBB Siilinjärven Mantunkuja 4 oy 2382943-6 Finland 100 SBB Silkeborg ApS 41460350 Danmark 100 SBB Simonsland 11 AB 559508-4293 Sverige 100 SBB Siuntion Bäcksintie 104 Oy 3020481-3 Finland 100 SBB Skara Samfast AB 559105-7798 Sverige 100 SBB Skara Stenbocken AB 556773-7159 Sverige 100 SBB Skellefteå Holding AB 559146-5868 Sverige 100 SBB Skellefteå Perseus 6 AB 559146-5850 Sverige 100 SBB Skravsätt AB 559132-6680 Sverige 100 SBB Slott 2 AB 559333-7388 Sverige 100 SBB Slott AB 556762-6758 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 1 AB 559446-2458 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 2 AB 559446-2466 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 3 AB 559479-5709 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 4 AB 559479-5717 Sverige 100 SBB Solcellspark Hallstahammar AB 559247-5924 Sverige 100 SBB Sölebo 1:104 Fastighets AB 559150-9640 Sverige 100 SBB Solen AB 556796-8408 Sverige 100 SBB Sommarsol Holding AB 559163-0875 Sverige 100 SBB Sommarsol LSS AB 559170-5412 Sverige 100 SBB Sommarsol Samlingslokal AB 559239-7235 Sverige 100 SBB Sporren 9 Fastighets AB 559168-5903 Sverige 100 SBB Stakkevollvegen 307 AS 925880280 Norge 100 SBB Stallet Holding AB 559105-7590 Sverige 100 SBB Startup 5 AS 928517675 Norge 100 SBB Stensta Utveckling AB 559095-4367 Sverige 100 SBB Stockholm AB 556740-9841 Sverige 100 SBB Storfors Holding AB 559105-7749 Sverige 100 SBB Storvreta AB 559091-5871 Sverige 100 SBB Strömstad AB 556588-2510 Sverige 100 SBB Ströpsta Holding AB 559206-3092 Sverige 100 SBB Sundsvall Folkets Park 1 AB 559063-8978 Sverige 100 SBB Sveafastigheter Bostad AB 559273-3363 Sverige 100 SBB Sveafastigheter Holding AB 559284-4756 Sverige 100 SBB Tafa AB 559456-8007 Sverige 100 SBB Tammelan Ruustinnantie 2 Oy 2939217-5 Finland 100 SBB Tampere Oy 2485653-2 Finland 100 SBB Tåstorp AB 556992-5638 Sverige 100 SBB Texas AB 559168-5978 Sverige 100 SBB Toldbodgade ApS 40502815 Danmark 100 SBB Tønsberg Bidco AS 920492630 Norge 100 SBB Trivium HoldCo AB 556937-3748 Sverige 100 SBB Trosvik Eiendom AS 913462513 Norge 100 SBB Trummedalen Fastigheter AB 559303-8176 Sverige 100 130 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 131 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Tuna Äng 1 AB 559508-4277 Sverige 100 SBB Tuolluvaara AB 559179-1495 Sverige 100 SBB Tuppen 1 fastighetsbolag AB 559479-5923 Sverige 100 SBB Turun Elisabetinkatu 3 Oy 2163252-5 Finland 100 SBB Uddevalla 1 Holding AB 559326-6314 Sverige 100 SBB Ulvilan Mukulamäentie 2 Oy 2939225-5 Finland 100 SBB Umeå 4 AB 559229-6718 Sverige 100 SBB Umedalen 1 AB 559410-2708 Sverige 100 SBB Umedalen Fastigheter 3 AB 556791-0434 Sverige 100 SBB Uudenkaupungin Kaljuunakuja 5 Oy 2781354-6 Finland 100 SBB Uudenkaupungin Salmenkatu 6 Oy 2554342-3 Finland 100 SBB Valkeakoski Oy 2535168-3 Finland 100 SBB Vänersborg 1 Holding AB 559105-7731 Sverige 100 SBB Vantaa Oy 2913100-4 Finland 100 SBB Vårdbyggen Mariestad AB 559196-6972 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Nässjö AB 559099-1112 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Södertälje AB 559227-2255 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Strömsbro AB 559064-2640 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Tenstaterassen AB 559073-0593 Sverige 100 SBB Varkauden Käärmeniementie 20 Oy 3011533-5 Finland 100 SBB Väst 1 AB 559410-2666 Sverige 100 SBB Väst Holding AB 559105-7657 Sverige 100 SBB Västra Götalandsregionen HoldCo AB 556937-3649 Sverige 100 SBB Vejby Holding AB 559200-1480 Sverige 100 SBB Vihdin Kumpulantie 29 B Oy 3020482-1 Finland 100 SBB Vihdin Pillistöntaival 14 Oy 3106298-4 Finland 100 SBB Viken 2 AB 559319-8327 Sverige 100 SBB Villor 1 AB 559378-1601 Sverige 100 SBB Villor 2 AB 559378-1619 Sverige 100 SBB Vimpelin Lakaniementie 85 Oy 3011535-1 Finland 100 SBB Voikkaan Myllytie 11 Oy 3278391-9 Finland 100 SBB Vreten AB 559122-4240 Sverige 100 SBB Ylivieskan Haapavesitie 813 Oy 3020484-8 Finland 100 SBB Ylivieskan Koskipuhdontie 327 Oy 3020485-6 Finland 100 SBB Ylivieskan Pinolantie 189 Oy 3020486-4 Finland 100 Seniorbostäder i Sverige Aktiebolag 556325-5255 Sverige 100 SF N1 AB 559481-7610 Sverige 100 SF Nyproduktion AB 559478-6682 Sverige 100 SF Västerås Najaden Holding AB 559256-3950 Sverige 100 Sigtuna Rävsta 5:370 AB 559110-1570 Sverige 100 Slaggvarpen AB 556810-7204 Sverige 100 Sommarsol exploatering Holding AB 559239-7227 Sverige 100 Sommarsol Förskolefastighets AB 559316-8197 Sverige 100 Sommarsol utveckling AB 559239-7243 Sverige 100 Sörmlandsporten AB 556716-3034 Sverige 100 SSM Bygg & Fastighets Aktiebolag 556529-3650 Sverige 100 SSM Elverksdelar 1 AB 559302-2311 Sverige 100 SSM Elverksdelar 2 AB 559302-2303 Sverige 100 SSM Elverksdelar 3 AB 559302-2295 Sverige 100 SSM Fastigheter AB 556947-1203 Sverige 100 SSM Hold Akalla AB 559140-8751 Sverige 100 SSM Hold D AB 556925-8618 Sverige 100 SSM Hold Elverksdelar AB 559302-2378 Sverige 100 SSM Hold Fastigheter Region AB 559109-4106 Sverige 100 SSM Hold Fastigheter Uppland AB 559109-4098 Sverige 100 SSM Hold Musrevinu AB 559114-7946 Sverige 100 SSM Hold Services AB 559051-9459 Sverige 100 SSM Hold Stockholm 1 AB 559027-5409 Sverige 100 SSM Hold Stockholm 2 AB 559036-7586 Sverige 100 SSM Hold Sunev AB 559114-7920 Sverige 100 SSM Hold Sunutpen AB 559115-1716 Sverige 100 SSM Holding AB 556533-3902 Sverige 100 SSM Hyres B AB 559143-8964 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SSM Hyresbostäder Holding AB 559109-3942 Sverige 100 SSM JV Bromma AB 559065-1328 Sverige 100 SSM Marieberg Fast AB 559043-3651 Sverige 100 SSM PG Bygg AB 559115-1930 Sverige 100 SSM Property Services AB 559051-9467 Sverige 100 SSM Sjöstaden AB 559140-8728 Sverige 100 SSM Spånga Fast AB 559109-4080 Sverige 100 ST. MARIEGT. 88 AS 998812143 Norge 100 Sveafastigheter 1.101 Holding AB 559281-0856 Sverige 100 Sveafastigheter 1.102 Holding AB 559464-0939 Sverige 100 Sveafastigheter 1.201 Holding AB 559266-0780 Sverige 100 Sveafastigheter 1.202 Holding AB 559266-0806 Sverige 100 Sveafastigheter 1.203 Holding AB 559266-0863 Sverige 100 Sveafastigheter 1.204 Holding AB 559266-0871 Sverige 100 Sveafastigheter 1.205 Holding AB 559266-0889 Sverige 100 Sveafastigheter 1.206 Holding AB 559266-0897 Sverige 100 Sveafastigheter 1.207 Holding AB 559266-0905 Sverige 100 Sveafastigheter 1.208 Holding AB 559266-0798 Sverige 100 Sveafastigheter 1.209 Holding AB 559266-0822 Sverige 100 Sveafastigheter 1.210 Holding AB 559266-0830 Sverige 100 Sveafastigheter 1.211 Holding AB 559266-0848 Sverige 100 Sveafastigheter 1.212 Holding AB 559266-0855 Sverige 100 Sveafastigheter 1.213 Holding AB 559481-7628 Sverige 100 Sveafastigheter 1.214 Holding AB 559464-0954 Sverige 100 Sveafastigheter 1.301 Holding AB 559464-1010 Sverige 100 Sveafastigheter 1.401 Holding AB 559464-1077 Sverige 100 Sveafastigheter 1.402 Holding AB 559464-1275 Sverige 100 Sveafastigheter 1.403 Holding AB 559464-1085 Sverige 100 Sveafastigheter 1.404 Holding AB 559464-1093 Sverige 100 Sveafastigheter 1.408 Holding AB 559464-1101 Sverige 100 Sveafastigheter 1.411 Holding AB 559464-1184 Sverige 100 Sveafastigheter 1.412 Holding AB 559464-1192 Sverige 100 Sveafastigheter 1.413 Holding AB 559464-1200 Sverige 100 Sveafastigheter 1.501 Holding AB 559185-5654 Sverige 100 Sveafastigheter 1.502 Holding AB 559347-1997 Sverige 100 Sveafastigheter 1.503 Holding AB 559070-4713 Sverige 100 Sveafastigheter 1.504 Holding AB 559276-5571 Sverige 100 Sveafastigheter 1.505 Holding AB 559276-5621 Sverige 100 Sveafastigheter 1.506 Holding AB 559374-8642 Sverige 100 Sveafastigheter 1.507 Holding AB 559314-1442 Sverige 100 Sveafastigheter 1.508 Holding AB 559347-1989 Sverige 100 Sveafastigheter 2.101 Holding AB 559281-0864 Sverige 100 Sveafastigheter 2.102 Holding AB 559464-1374 Sverige 100 Sveafastigheter 2.103 Holding AB 559464-1234 Sverige 100 Sveafastigheter 2.104 Holding AB 559464-1242 Sverige 100 Sveafastigheter 2.105 Holding AB 559464-1259 Sverige 100 Sveafastigheter 2.106 Holding AB 559464-1382 Sverige 100 Sveafastigheter 2.201 Holding AB 559277-2049 Sverige 100 Sveafastigheter 2.202 Holding AB 559277-2098 Sverige 100 Sveafastigheter 2.203 Holding AB 559277-2114 Sverige 100 Sveafastigheter 2.301 Holding AB 559464-1358 Sverige 100 Sveafastigheter 3.101 Holding AB 559464-0970 Sverige 100 Sveafastigheter 3.102 Holding AB 559464-1044 Sverige 100 Sveafastigheter 3.103 Holding AB 559464-0962 Sverige 100 Sveafastigheter 3.104 Holding AB 559464-0988 Sverige 100 Sveafastigheter 3.105 Holding AB 559423-7314 Sverige 100 Sveafastigheter 3.106 Holding AB 559326-6348 Sverige 100 Sveafastigheter 3.107 Holding AB 559364-1656 Sverige 100 Sveafastigheter 3.108 Holding AB 559423-7322 Sverige 100 Sveafastigheter AB (publ) 559449-4329 Sverige 56 Sveafastigheter Almen MergCo AB 559464-1291 Sverige 100 Sveafastigheter Aspuddens Husentrepre - nad AB 559161-9936 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 131 ===== SIDA 132 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Avesta AB 559439-9296 Sverige 100 Sveafastigheter Avesta Kråkan 1 och Majsen 3 AB 556667-8842 Sverige 100 Sveafastigheter Backen 8:15 MergoCo AB 559464-1168 Sverige 100 Sveafastigheter Bilda AB 559226-7347 Sverige 100 Sveafastigheter Boden Aspen 4 AB 559070-4721 Sverige 100 Sveafastigheter Boden Tuppen AB 559457-8311 Sverige 100 Sveafastigheter Borås Priorn 6 Handelsbolag 916898-6546 Sverige 100 Sveafastigheter Borås Väpnaren 6 Handelsbolag 916898-6553 Sverige 100 Sveafastigheter Borlänge AB 559079-3625 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 559229-3921 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Bro AB 559376-6883 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 559306-0477 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 559122-5999 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 559122-6021 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Linné AB 559074-2051 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Linné Holding 1 AB 559098-5650 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Linné Invest AB 559098-5171 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 559256-4008 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 559301-4649 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 559376-6867 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 556700-2067 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Silver Life AB 559122-6039 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 559235-4988 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 559418-4730 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Syd AB 559189-2749 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Vårdbostad Flen AB 559395-4711 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad VI AB 559074-8413 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 556985-1289 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 559080-4265 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 559122-2921 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 559122-2905 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 559256-3984 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 559131-3530 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 559171-7946 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 559220-1015 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 559256-3976 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 559301-4672 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 559322-6664 Sverige 75 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 559335-6677 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 559335-6685 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 559376-6818 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XV AB 559464-1028 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVI AB 559464-1036 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVII Holding AB 556984-1660 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVIII AB 559464-1051 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling XX Holding AB 556975-6389 Sverige 100 Sveafastigheter Bytesgärdet MergCo AB 559464-1366 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Botkyrka Tumba 8:347 AB 559334-4087 Sverige 99 Sveafastigheter Del av Haninge Kalvsvik 1:4 och 16:1 C AB 559122-6013 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Motala Tellus 1 AB 559225-1168 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön A AB 559171-7854 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön B AB 559216-8610 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön C AB 559232-8735 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 A AB 559171-7896 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 B AB 559169-8583 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 A AB 559256-4016 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 B AB 559376-6859 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 A AB 559122-6047 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 B AB 559235-4996 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 AB 559122-6070 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 B AB 559301-4706 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Aspudden 2:1 AB 559273-3124 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Bromsten 9:2 AB 559256-4024 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 A AB 559301-4714 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 B AB 559335-6594 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Fäboden 1 AB 559256-3992 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 B AB 559232-8768 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 C AB 559335-6628 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 D AB 559335-6610 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 A AB 559210-1967 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 E AB 559242-8477 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Sätra 2:1 AB 559141-1268 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Skärholmen 2:1 AB 559301-4680 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Stureby och Örby AB 559235-5084 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB 559210-1975 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB 559335-6669 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Tyresö Kumla 3:1263 A AB 559171-7839 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Tyresö Kumla 3:1263 B AB 559335-6651 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Tyresö Näsby 4:1469 A AB 559171-7847 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Tyresö Näsby 4:1469 B AB 559147-6451 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Upplands Väsby Vilunda AB 559301-4656 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Uppsala Kronåsen 1:25 AB 559080-4299 Sverige 100 Sveafastigheter Del av Vallentuna Rickeby-Mörby AB 559080-4323 Sverige 100 Sveafastigheter Development AB 556985-1271 Sverige 100 Sveafastigheter Ekorren 2 och Jupiter 11 AB 556436-7000 Sverige 100 Sveafastigheter Eskilstuna Fakiren 3 AB 556902-3020 Sverige 100 Sveafastigheter Eskilstuna Fjärilen 8 AB 556813-9249 Sverige 100 Sveafastigheter Exporten 1 AB 556879-9315 Sverige 100 Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB 559105-9976 Sverige 100 Sveafastigheter Falun Lilla Näs och Korsnäs AB 559149-4827 Sverige 100 Sveafastigheter Falun Tegelbruket 4, projekt AB 559408-9921 Sverige 100 Sveafastigheter Gärdet MergCo AB 559464-1333 Sverige 100 Sveafastigheter Göteborg Bergsjön 15:3 AB 556729-9853 Sverige 100 132 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 133 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Halmstad Linden 2 AB 559340-1218 Sverige 100 Sveafastigheter Halmstad Linden 8 AB 559340-1226 Sverige 100 Sveafastigheter Haninge Kalvsvik AB 559300-7254 Sverige 100 Sveafastigheter Helsingborg 1 AB 559106-8894 Sverige 100 Sveafastigheter Helsingborg 2 AB 559153-7831 Sverige 100 Sveafastigheter Helsingborg Leran 1 och 4 AB 556442-9206 Sverige 100 Sveafastigheter Helsingborg Spårvagnen 1 AB 559135-0722 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs 1 AB 559313-5964 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Bostäder AB 556851-0902 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Flora 5 AB 556720-6247 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Höganäs 38:47 AB 556547-7550 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Möllan 31 Handelsbolag 969661-1046 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Olympia 14 och 15 AB 559191-4691 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Släggan 1 AB 559019-0228 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Stataren 1 AB 559206-2524 Sverige 100 Sveafastigheter Höganäs Stataren 2 AB 556828-3138 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1 AB 559464-0871 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.1 AB 559464-0889 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.2 AB 559464-0947 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.3 AB 559464-1002 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4 AB 559464-1069 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.4.5 AB 559464-1119 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 1.5 AB 559464-1150 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2 AB 559464-1218 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.1 AB 559464-1226 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.2 AB 559464-1283 Sverige 100 Sveafastigheter Holding 2.3 AB 559464-1341 Sverige 100 Sveafastigheter Holding AB 559479-1880 Sverige 100 Sveafastigheter Holding Botanikern AB 559192-9863 Sverige 100 Sveafastigheter Holding Förvaltning AB 559479-1898 Sverige 100 Sveafastigheter Jönköping Önskemålet 7 AB 559177-6645 Sverige 100 Sveafastigheter Jönköping Varberg 1 AB 559199-5153 Sverige 100 Sveafastigheter Karlshamn Mörrum 84:2 AB 556516-1303 Sverige 100 Sveafastigheter Karlskrona Fregatten 16 AB 559481-7537 Sverige 100 Sveafastigheter Karlskrona Gullbernahult 31 AB 559162-1221 Sverige 100 Sveafastigheter Karlskrona Kvarnhöjden 1 AB 559157-9866 Sverige 100 Sveafastigheter Karlskrona Mo 1:95 och Monsunen 1 AB 556586-2199 Sverige 100 Sveafastigheter Karlskrona Verkö 3:118 AB 559146-6056 Sverige 100 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 A AB 559287-3797 Sverige 100 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 B AB 559287-3805 Sverige 100 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 C AB 559287-3813 Sverige 100 Sveafastigheter Karlstad Regementet 21 AB 559324-0194 Sverige 100 Sveafastigheter Kävlinge Arvid 1 AB 559225-6928 Sverige 100 Sveafastigheter Kävlinge Kristallen AB 559225-6902 Sverige 100 Sveafastigheter Kävlinge Sandhammaren 4 AB 559225-6936 Sverige 100 Sveafastigheter Kävlinge Servitutet 2 AB 559225-6910 Sverige 100 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 559223-3927 Sverige 100 Sveafastigheter Lägenheter Holding AB 559218-8444 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona 1 AB 556693-9491 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona 2 AB 559345-4225 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona 3 AB 559267-6406 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Landskrona 5 AB 556727-3643 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona AB 556768-2033 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona Cykeln 3 AB 559152-8756 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona Gröna Lund 20 AB 556925-2017 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona Herkules 27 och 30 AB 556064-4105 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona Neptun 30 AB 556685-4096 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona Pallas 44 och 71 AB 556514-2964 Sverige 100 Sveafastigheter Landskrona Sten Sture 11 AB 559220-6964 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Idrottsstjärnan AB 559276-5431 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Lavinen 5 AB 556868-2545 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Luftpumpen och Lägerhyddan AB 559276-5407 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Nyponbusken AB 559276-5415 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Räknestickan 1 AB 559276-5340 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Riket AB 559276-5357 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 1 AB 559273-5103 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 2 AB 559273-5095 Sverige 100 Sveafastigheter Linköping Riskornet 1 AB 559273-5087 Sverige 100 Sveafastigheter Malmö Pelaren 2 AB 559204-0462 Sverige 100 Sveafastigheter Nacka Orminge 60:2 AB 556707-4504 Sverige 100 Sveafastigheter Nacka Sicklaön 126:12 AB 556686-3493 Sverige 100 Sveafastigheter Nackagubb AB 556810-8517 Sverige 100 Sveafastigheter Norrtälje Marknadshagen AB 556742-5912 Sverige 100 Sveafastigheter Nyköping AB 556897-8232 Sverige 100 Sveafastigheter Nyköping Elektrikern 1 AB 559481-7602 Sverige 100 Sveafastigheter Nyköping Svarvaren 4 AB 559464-1390 Sverige 100 Sveafastigheter Nykvarn Kaffebryggaren AB 556973-7264 Sverige 100 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta A AB 559208-8735 Sverige 100 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta B AB 559229-6551 Sverige 100 Sveafastigheter Nynäshamn 2 Holding AB 559114-4240 Sverige 100 Sveafastigheter Nynäshamn Telegrafen 21 AB 559114-4257 Sverige 100 Sveafastigheter Nynäshamn Telegrafen Holding AB 559114-5064 Sverige 100 Sveafastigheter Ö MergCo AB 559464-1317 Sverige 100 Sveafastigheter Olofström Holje 106:1 AB 556697-5107 Sverige 100 Sveafastigheter Oskarshamn Emmekalv och Älvehult AB 559440-7644 Sverige 100 Sveafastigheter Oskarshamn Hälsan AB 559481-7552 Sverige 100 Sveafastigheter Oskarshamn Måsen 1 AB 559152-5307 Sverige 100 Sveafastigheter Oskarshamn Merkurius 4 AB 559481-7545 Sverige 100 Sveafastigheter Östersund Hästhandlaren 6 AB 559212-5750 Sverige 100 Sveafastigheter Östersund Traktören 8 AB 556955-0766 Sverige 100 Sveafastigheter Parkering Holding AB 559297-0353 Sverige 100 Sveafastigheter Pilen MergoCo AB 559464-1176 Sverige 100 Sveafastigheter Prisvärd Bostad AB 559210-8251 Sverige 100 Sveafastigheter Sågklingan 6 MergCo AB 559464-1325 Sverige 100 Sveafastigheter Sala Backe Vaksala Brillinge AB 559235-5001 Sverige 100 Sveafastigheter Samhällsfastigheter 1 AB 559226-7354 Sverige 100 Sveafastigheter Samhällsfastigheter 2 AB 559324-0384 Sverige 100 Sveafastigheter Samhällsfastigheter AB 559242-6968 Sverige 100 Sveafastigheter Services AB 559449-4337 Sverige 100 Sveafastigheter Sigtuna Rävsta 5:329 AB 559031-5262 Sverige 100 Sveafastigheter Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 559131-3563 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 133 ===== SIDA 134 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Skellefteå Bägaren 7 AB 559368-3559 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Dagsmejan 1 AB 559481-7594 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Hedensbyn 25:50 AB 559276-5217 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Jullen 1 AB 559341-6984 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Motvikten 1 AB 559050-7967 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Orkestern 6 AB 559050-7959 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Prästbord 8:8 AB 559457-5101 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Rönnbäcken 2:13 AB 559457-5119 Sverige 100 Sveafastigheter Skellefteå Storkåge 21:19 AB 559050-8056 Sverige 100 Sveafastigheter Sländan Holding AB 559090-9668 Sverige 100 Sveafastigheter SLUV Holding AB 559108-5070 Sverige 100 Sveafastigheter Söderhamn AB 559004-1728 Sverige 100 Sveafastigheter Södertälje 1 AB 556564-9828 Sverige 100 Sveafastigheter Södertälje 2 AB 556717-0062 Sverige 100 Sveafastigheter Södertälje Sländan 8 AB 559057-0619 Sverige 100 Sveafastigheter Stenungsund Höga 2:154 AB 559115-8711 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Åkeshov AB 556878-8268 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 1 AB 556966-4476 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 6 och 8 AB 556966-4484 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Barlasten 4 Kommanditbolag 969678-0395 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 969677-9181 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Hedvig 7 AB 559045-5068 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Järinge 2 AB 559101-8733 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Kvarnluckan 1 och 2 AB 559183-6043 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Mariehamn 1 AB 556900-0010 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Örjan 23 AB 559114-7938 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Sothönan 12 och 13 AB 559167-0772 Sverige 100 Sveafastigheter Stockholm Vårholmen 6 AB 559039-2212 Sverige 100 Sveafastigheter Studentbacken Sågtorp AB 556975-9136 Sverige 100 Sveafastigheter Sundbyberg Fjällnäset 14 Kommanditbolag 916563-7035 Sverige 100 Sveafastigheter Sundbyberg Lärkan 14 AB 556674-7613 Sverige 100 Sveafastigheter Sundsvall Västland 26:39 AB 556974-0367 Sverige 100 Sveafastigheter Tierp Jörsön 7:6 AB 559202-8830 Sverige 100 Sveafastigheter Tierp Jörsön och Söderfors Bruk AB 556588-2841 Sverige 100 Sveafastigheter Trelleborg AB 556684-7116 Sverige 100 Sveafastigheter Trollhättan 1 AB 559182-0583 Sverige 100 Sveafastigheter Trollhättan Lodjuret 6 AB 556456-6486 Sverige 100 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 4 AB 559240-0559 Sverige 100 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 5 AB 556722-1709 Sverige 100 Sveafastigheter Trollhättan Vintergrönan 13 AB 559464-0905 Sverige 100 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 4 AB 559062-5835 Sverige 100 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 8 AB 559384-7246 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå AB 556748-3903 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Backen 8:15 AB 559481-7578 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Backen 8:7 - 8:12 AB 559481-7560 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Bajonetten 9 AB 556886-6395 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Barnmorskan 2 AB 559323-8255 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Bytesgärdet 5 AB 559464-0921 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Eklunda AB 559023-9199 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Umeå Gärdet 14 AB 559464-0897 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Långmyran 8 AB 559351-8433 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Ödlan 2 AB 559464-0913 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Puman 3 AB 559302-1701 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Puman 7 AB 559302-1685 Sverige 100 Sveafastigheter Umeå Rovdjuret 13 AB 559354-4926 Sverige 100 Sveafastigheter Unobo Holding AB 559276-5563 Sverige 100 Sveafastigheter Utveckling AB 559093-4526 Sverige 100 Sveafastigheter Utveckling Holding I AB 559147-6469 Sverige 100 Sveafastigheter Utveckling Holding II AB 559273-2977 Sverige 100 Sveafastigheter Vallentuna Vallentu - na-Rickeby 1:40 Kommanditbolag 969633-7709 Sverige 100 Sveafastigheter Vård AB 559050-6019 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Almen 2 AB 559479-5881 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Focken 1 och 2 AB 556974-8527 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Hydran 2 AB 559122-6088 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Najaden 3 AB 559285-3617 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Najaden AB 559285-3609 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Neptun 1 AB 559053-5273 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Sågklingan AB 559464-1267 Sverige 100 Sveafastigheter Västerås Sandstenen 16 AB 556964-1342 Sverige 100 Sveafastigheter Vaxholm Vega 9 AB 559210-1959 Sverige 100 Sveafastigheter Växjö Hov Dalbogård 3-4 AB 556883-5515 Sverige 100 Sveafastigheter Vintergrönan MergCo AB 559464-1309 Sverige 100 Sveaviken Nordsten Holding 1 AB 559291-7859 Sverige 100 Sveaviken Nordsten Holding AB 559275-9384 Sverige 100 Svenska Vårdbyggen Eskilstuna AB 559227-2511 Sverige 100 Täby Turf Bygg AB 559129-1678 Sverige 100 Triga Eiendom AS 983714323 Norge 100 Unobo Holding 13 AB 559276-5274 Sverige 100 Unobo Holding 18 AB 559336-1347 Sverige 100 Unobo Holding 5 AB 559277-1983 Sverige 100 Unobo Holding 6 AB 559277-2007 Sverige 100 Unobo Nässjö Vind AB 559276-5381 Sverige 100 Urbano AB 556720-3608 Sverige 100 Varatie Kiinteistö Oy 23661444-2 Finland 100 Väsjön Fastighetsutveckling 1 AB 559247-1469 Sverige 100 Väsjön Fastighetsutveckling AB 559247-1477 Sverige 100 Väsjön Fastighetsutveckling Parkering AB 559398-7174 Sverige 100 Växjö Skatan 12 AB 556914-7514 Sverige 100 Växjö Skatan Property 12 AB 559116-1285 Sverige 100 Växjö Skatan Property 13 AB 559116-1269 Sverige 100 Växjö Skatan Property 14 AB 559098-5213 Sverige 100 VR Bostad H1 AB 559178-4144 Sverige 100 VR II Bostad AB 559147-9414 Sverige 100 Ylöjärvi Elokaarentie 3 Oy 2878091-8 Finland 100 134 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 135 ===== NOT 11 Andelar i joint ventures och intresseföretag Redovisningsprincip Moderföretaget redovisar andelar i joint ventures och intresseföretag enligt anskaffningsvärdesmetoden. 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärden 10 443 7 103 Årets anskaffningar 1 226 10 443 Årets försäljningar -10 443 -7 103 Utgående redovisat värde 1 226 10 443 För ytterligare detaljer se not 16 i koncernens noter. NOT 12 Finansiella instrument Redovisningsprincip Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventual - tillgångar. För fordringar hos joint ventures och intresseföretag och övriga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaff - ningsvärde Mkr 2024- 12-31 2023- 12-31 2024- 12-31 2023- 12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag - - 17 792 - Fordringar hos intresseföretag/ joint ventures - - - 4 612 Derivatinstrument 268 673 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 752 - - Kundfordringar - - 17 1 Övriga kortfristiga fordringar - - 239 14 Likviditetsplaceringar - - 341 173 Kassa och bank - - 1 323 3 463 Summa 269 1 425 19 712 8 263 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 2 947 4 042 Obligationslån - - 6 319 22 743 Skulder till koncernföretag - - 14 048 2 462 Derivatinstrument 167 1 554 - - Leverantörsskulder - - - 5 Övriga kortfristiga skulder - - 40 2 289 Summa 167 1 554 23 354 31 541 Likviditets- och finansieringsrisk Moderbolagets kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbe - talning tidigast kan krävas. 2024-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 594 2 353 - - 2 947 Obligationslån 4 630 1 115 - 574 6 319 Derivat 6 6 115 38 167 Övriga kortfristiga skulder 40 - - - 40 Summa 5 270 3 474 115 612 9 473 2023-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 2 244 1 798 - - 4 042 Obligationslån 703 20 983 - 1 057 22 743 Skulder till koncernföretag - 2 462 - - 2 462 Leverantörsskulder 5 - - - 5 Övriga kortfristiga skulder 2 289 - - - 2 289 Summa 5 242 25 243 - 1 057 31 541 Värdering till verkligt värde Tabellen nedanför visar koncernens finansiella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 135 ===== SIDA 136 ===== NOT 15 Eget kapital Per den 31 december 2024 består aktiekapitalet av 209 977 491 stam - aktier av serie A, 1 244 638 157 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D, varav 44 657 779 har återköpts under året och klassificeras som aktier i eget förvar, med ett kvotvärde om 0,1 kr. Se även upplysningar i koncernens not 22 Eget kapital. NOT 16 Obeskattade reserver Redovisningsprincip I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. 2024-12-31 2023-12-31 Periodiseringsfond 85 85 Redovisat värde 85 85 NOT 17 Skulder till koncernföretag Fordringar hos koncernföretag 2024-12-31 2023-12-311) Ingående bokfört värde 209 061 153 281 Tillkommande fordringar 622 465 248 641 Avgående fordringar -825 091 -192 860 Utgående redovisat värde 6 436 209 061 Skulder till koncernföretag 2024-12-31 2023-12-311) Ingående bokfört värde -211 103 -124 182 Tillkommande skulder -804 418 241 836 Avgående skulder 995 038 -328 757 Utgående redovisat värde -20 484 -211 103 Nettoredovisad skuld (-) /fordran (+) till koncernföretag -14 048 -2 042 1) 2023 års siffror har uppdaterats på grund av en noterad felaktighet, se ytterligare beskrivning sida 120. Utöver koncernmellanhavanden ovan innehar moderbolaget noterade obligationer som är emitterade av andra koncernbolag och som innehas av moderbolaget till följd av det obligationsutbyte som gjordes i december 2024, se ytterligare information i koncernens not 33. Desa uppgår till 17 792 (-). Redovisning sker till upplupet anskaffningsvärde. NOT 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2024-12-31 2023-12-31 Förutbetald förvärvskostnad 7 10 Förbetald försäkring 5 9 Förutbetald ränta - 121 Förutbetalda leverantörsfakturor 0 - Övrigt 70 10 Redovisat värde 82 151 NOT 14 Likvida medel 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 1 320 3 463 Spärrade medel 3 - Redovisat värde 1 323 3 463 Spärrade likvida medel avser främst spärrade medel avseende kommande räntebetalningar. 2024-12-31 2023-12-31 Mkr Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observer - bar indata (Nivå 3) Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observer - bar indata (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 - - 752 - - Derivatinstrument - 268 - - 673 - Likviditetsplaceringar 341 - - 173 - - Skulder värderade till verkligt värde Derivat - 167 - - 1 554 - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2024 eller 2023. Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 3 051 mkr (4 056) och obligationslån till 5 747 mkr (20 815). Bolaget innehar noterade obligationer som är emitterade av andra koncernbolag, de är klassificerade som koncernmellanhavanden och har ett bokfört värde om 17 792 mkr (-) och ett verkligt värde per 2024-12-31 om 12 868 mkr (-). 136 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 137 ===== NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader 11 11 Upplupna räntor 285 354 Övriga poster 76 28 Redovisat värde 372 394 NOT 20 Eventualförpliktelser 2024-12-31 2023-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 6 387 9 533 Garantiåtagande obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB 31 953 - JV-finansieringar 200 280 Redovisat värde 38 540 9 813 Vid årsskiftet har moderbolaget agerat som borgenär för extern finan - siering i joint venture-bolag med en sammanlagd summa på 200 mkr. Förväntningen är att dessa åtaganden inte kommer leda till negativt kassaflöde. NOT 19 Ställda säkerheter 2024-12-31 2023-12-31 Andelar i börsnoterade företag - 143 Spärrade likvida medel - - Redovisat värde - 143 NOT 21 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående 2024 Finansiella tillgångar Försäljning av varor/tjänster Räntor Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Koncernbolag 347 863 - 14 048 Summa 347 863 - 14 048 Transaktioner med närstående 2023 Finansiella tillgångar Försäljning av varor/tjänster Räntor Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Koncernbolag 202 55 - 2 042 Summa 202 55 - 2 042 Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlåning till dotterföre - tag och på de lånen belöpande ränta. Lån inom koncernen är efterställda och har under året löpt med 8,55 procent ränta som betalats kvartalsvis. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se personalnot i koncernens not 8. NOT 22 Händelser efter balansdagen För händelser efter balansdagen, se not 36 för koncernen. NOT 23 Förslag till vinstdisposition 2024-12-31 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 27 724 288 220 Balanserat resultat -22 456 997 259 Hybridobligation 8 297 245 581 Årets resultat -1 644 175 811 11 920 360 731 Disponeras så att: I ny räkning överföres 11 920 360 731 11 920 360 731 Kreditrisk Moderbolagets tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderbo - laget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringar. Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genomsnittliga belåningsgrad (Loan to Value) samt förväntat marknads - värde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedöm - ningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 137 ===== SIDA 138 ===== Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 33, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 10 april 2025. Lennart Sten Leiv Synnes Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lennart Shuss Lars Rodert Styrelseledamot Styrelseledamot Hans Runesten Styrelseledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den 10 april 2025. Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor 138 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 139 ===== Revisionsberättelse RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 61–138 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo - visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings - standarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernre - dovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern - redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahål - lits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern - redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Till bolagsstämman i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981-7660 Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2024 till 55 653 Mkr och årets värdeförändringar till – 5 422 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2024 har hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfast - igheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda anta - ganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet Fastigheter på sidan 65 och not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. I vår revision har vi bland annat genomfört följande granskningsåtgärder: • Vi har utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och stickprovsvis granskat indata i värderingarna. • Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de externt anlitade värderingsexperterna. • Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. • Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. • Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighetsvärdering. • Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärdering. Med stöd av dessa värderingsspecialister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkast - ningskrav, långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader. • Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt fastigheterna med största variationer i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 139 ===== SIDA 140 ===== Goodwill Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Koncernen redovisar 1 264 Mkr i Goodwill per 31 december 2024 från genomförda rörelseförvärv, hänförligt till skillnaden mellan anskaffningsvärdet för de förvärvade aktierna och det verkliga värdet för de förvärvade nettotillgångarna. Koncernen ska pröva värdet på Goodwill för nedskrivningsbehov årligen eller när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att redovisat värde för tillgången kan understiga återvinningsvärdet. Bedömning av återvinningsvärdet, definierat som det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, innebär att företagsledningen behöver göra antaganden och uppskattningar för att kunna beräkna nyttjandevärdet för de kassagenererande enheterna. Med anledning av de antaganden och uppskattningar som sker i samband med värderingen av goodwill anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av redovisningsprinciper för goodwill framgår av not 13 Goodwill samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. Vår granskning har omfattat bland annat följande granskningsåtgärder: • Utvärdering av koncernens process för att upprätta och genomföra nedskrivningstest. • Granskning av koncernens identifiering av kassagenererande enheter och hur verksamheten följs upp internt. • Granskning av vald diskonteringsränta för kassagenererande enheter. • Granskning av koncernens gjorda antaganden som legat till grund för upprättat nedskrivningstest • Granskning av antaganden om långsiktig tillväxttakt genom jämförelse med andra bolag verksamma inom samma bransch. • Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet utvärderat använda värderingsmetoder och beräkningsmodeller samt bedömt rimligheten i gjorda antaganden. • Vi har analyserat upprättade känslighetsanalyser. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-60 samt 144-151. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk - ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak - tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern - redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola - gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan - den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker - hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel - sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. 140 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 141 ===== • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Samhällsbyggnads - bolaget i Norden AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl - lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf - fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt - ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis - ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl - dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid - tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Samhällsbyggnads - bolaget i Norden AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda - tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 141 ===== SIDA 142 ===== Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsfö - retag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets - styrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite - ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 28 juni 2024 och har varit bolagets revisor sedan 28 mars 2017. Stockholm den 10 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor 142 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 143 ===== Revisorns rapport över översiktlig granskning av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) att översiktligt granska SBBs hållbarhetsredovisning för år 2024. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 34 i detta dokument, varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 34. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen, enligt den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Kriterierna framgår på sidan 34 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbar - hetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informa - tionen i detta dokument och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk - ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jäm - fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo - visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 10 april 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR Till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org.nr 556981-7660 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 143 ===== SIDA 144 ===== Definitioner Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad (solvency ratio) % Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intresseföretag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Total fastighetsexponering avser redovisade värdet Förvaltningsfastighe - ter med avdrag för den del av Förvaltningsfastigheter som implicit belöper innehavare utan bestämmande inflytande minoritet, med tillägg för SBB:s andel av väsentliga innehav i Joint Ventures och intressebolag samt SBB:s andel av övriga innehav i Joint Ventures och intressebolag. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån, tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta) % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Likviditet, kr Likviditet innefattar likvida medel samt tillgängliga kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att bedöma SBB:s betalningsförmåga. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido - bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och övrig goodwill. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 144 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 145 ===== Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt - ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej konsoliderat innehav. EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och utbildningsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 145 ===== SIDA 146 ===== Beräkning av alternativa nyckeltal Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2024 2023 Periodens resultat -6 153 -21 874 IB Eget kapital 36 845 63 337 UB Eget kapital 26 585 36 845 Genomsnittligt eget kapital 31 715 50 091 Avkastning på eget kapital -19% -44% Belåningsgrad Belopp i mkr 2024 2023 Räntebärande skuld 55 737 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060 Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033 Balansomslutning 86 862 107 822 Belåningsgrad 61% 54% Direktavkastning Belopp i mkr 2024 2023 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 348 3 081 Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Byggrätter och pågående projekt -7 654 -8 603 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 999 64 602 Direktavkastning 4,9% 4,8% Driftnetto enligt intjäningsförmåga Belopp i mkr 2024 2023 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766 Justering till normaliserat driftsnetto -224 -1 893 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 348 3 081 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2024 2023 Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 692 Ej pantsatta fastigheter 15 601 31 609 Nyttjanderätt tomträtt 563 393 Inventarier 131 106 Uppskjutna skattefordringar 1 027 1 074 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 24 077 24 962 Likviditetsplaceringar 371 214 Kundfordringar och övriga fordringar 1 256 447 Derivat 325 684 Ej pantsatta tillgångar 44 617 62 181 Ej säkerställda lån 38 583 42 771 Likvida medel -2 491 -3 845 Netto icke säkerställd senior skuld 36 092 38 926 Ej pantsatt kvot 1,24 1,60 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2024 2023 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 305 4 278 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 611 4 543 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5% 94,2% EPRA Earnings Belopp i mkr 2024 2023 Årets resultat -6 153 -21 874 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarva - rande verksamhet 3 304 11 763 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - 2 931 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 118 1 556 Skatt på resultat avyttringar - - Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 - Nedskrivning goodwill, avvecklad verksamhet - 2 365 Värdeförändringar finansiella instrument -945 2 544 Skatt på EPRA-justeringar -1 408 -5 754 Justeringar hänförliga till intresseföretag/joint ventures 1 353 5 777 Justeringar hänförliga till minoritetsandel 53 20 EPRA Earnings -602 -672 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,41 -0,46 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,41 -0,46 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 ERPA Earnings (Företagsspecifik) -1 169 -1 607 ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,80 -1,10 ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,80 -1,10 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 Kostnader förtidslösen lån 1 138 36 Tomträttsavgälder -17 -10 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures -325 195 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 728 1 323 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 564 Ränteintäkter och liknande resultatposter - 5 Räntekostnader och liknande resultatposter - -582 Tomträttsavgälder - -6 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 728 2 304 146 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 147 ===== Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 2 572 3 209 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -648 -1 035 Driftnetto jämförbart bestånd 1 924 2 174 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 796 1 959 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 128 214 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1% 10,9% 1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter 3 708 4 581 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -930 -1 583 Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 779 2 998 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 2 634 2 757 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 144 241 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5% 8,8% 1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2024 2023 Eget kapital 26 585 36 845 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 1 580 2 407 Summa 28 165 39 251 Balansomslutning 86 862 107 822 Justerad soliditet 32% 36% Likviditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Likvida medel 2 491 3 845 Tillgänglig kreditfacilitet 2 500 - Likviditet 4 991 3 845 Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar efter skatt -258 217 Resultat före finansiella poster 1 369 2 458 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -6 153 -18 370 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -19 769 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -13,59 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat - -3 505 Resultat hänförligt till D-aktier - - Resultat hänförligt till hybridobligation - - Resultat hänförligt till minoritetsandel - - Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 505 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B - -2,41 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,41 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -6 153 -21 874 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -23 274 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -16,00 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2024 2023 Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976 Obligationslån 38 922 43 117 Räntebärande skuld 55 737 62 093 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skuld 55 737 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060 Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024 2023 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 1 627 2 241 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 1 564 Resultat joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -258 -240 Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd - ringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 1 369 3 565 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 692 266 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 5 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 387 -1 406 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - -582 Summa räntenetto -695 -1 717 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,1 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 147 ===== SIDA 148 ===== Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024 2023 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 1 627 2 241 Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar efter skatt -258 -240 Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd - ringar fastigheter och goodwill 1 369 2 001 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader) 692 266 Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 månader) -1 387 -1 406 Summa räntenetto -695 -1 140 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 1,8 Soliditet Belopp i mkr 2024 2023 Eget kapital 26 585 36 845 Balansomslutning 86 862 107 822 Soliditet 31% 34% Substansvärde Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 26 585 36 845 Hybridobligation -8 594 -16 777 Innehav utan bestämmande inflytande -5 774 -2 445 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 12 217 17 622 Återläggning av derivat -135 870 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -319 Övrig goodwill -1 021 -2 373 Stämpelskatt 228 220 Återläggning av uppskjuten skatt 1 824 2 726 Avdrag uppskjuten skatt -615 -491 Totalt substansvärde 12 255 18 255 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 Totalt substansvärde per aktie 7,64 11,07 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 7,6 4 11,07 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 140 2 147 Totalt substansvärde 12 255 18 255 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 11 114 16 108 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 7,6 4 11,07 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 12 255 18 255 Återläggning övrig goodwill 1 021 2 373 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 615 491 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 13 890 21 118 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,66 12,81 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 8,66 12,81 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 292 2 484 Totalt substansvärde 13 890 21 118 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 12 598 18 635 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 8,66 12,81 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31kr för D-Aktier. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2024 2023 Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976 Säkerställda lån 339 345 Summa säkerställda skulder 17 155 19 322 Balansomslutning 86 862 107 822 Säkerställd belåningsgrad 20% 18% 148 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 149 ===== Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 653 73 205 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 - SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 5 967 6 000 SBB:s ägarandel 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000 SBB Kåpan Bostad AB Förvaltningsfastigheter - 6 693 SBB:s ägarandel - 50 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347 Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 10 550 8 229 SBB:s ägarandel 35,16% 44,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 38 739 40 358 SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114 SBB Infrastructure AB Förvaltningsfastigheter 5 424 - SBB:s ägarandel 100 % - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 - SBB Social Facilities AB Förvaltningsfastigheter 9 452 - SBB:s ägarandel 100 % - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 - Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 - SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 227 6 274 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 822 112 630 Överskottsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766 Driftnetto, total verksamhet 2 572 4 974 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 708 4 581 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 2 086 Hyresintäkter, total verksamhet 3 708 6 667 Överskottsgrad 69% 75% SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 149 ===== SIDA 150 ===== Samhällsbyggnadsbolagets IR-verksamhet ska genom tydlig informations - givning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvi - sande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och SBB:s riktlinjer för kommunikation. Investor Relations Aktieanalytiker Bolag: ABG Sundal Collier Analytiker: Fredrik Stensved Email: fredrik.stensved@abgsc.se Telefon: +46 8 566 286 47 Analytiker: Markus Henriksson Email: markus.henriksson@abgsc.se Telefon: +46 8 566 286 21 Bolag: Arctic Securities Analytiker: Michael Johansson Email: michael.johansson@arctic. com Telefon: +46 72 219 36 91 Bolag: Citi Analytiker: Aaron Guy Email: aaron.guy@citi.com Telefon: +44 207 986 1739 Bolag: DNB Bank Analytiker: Niklas Wetterling Email: niklas.wetterling@dnb.se Telefon: +46 85 97 57 207 Bolag: Kepler Cheuvreux Analytiker: Jan Ihrfelt Email: jihrfelt@keplercheuvreux. com Telefon: +46 8 723 51 14 Bolag: Pareto Securities Analytiker: Emil Ekholm Email: emil.ekholm@paretosec. com Telefon: +46 70 743 22 17 Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska (inte alla), på Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens webbplats (www.sbbnorden.se). Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. 150 I SBB ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 151 ===== Kalendarium Delårsrapport jan-mars 2025 2025-05-13 Årsstämma 2025-05-13 Delårsrapport jan-juni 2025 2025-08-20 Delårsrapport jan-sept 2025 2025-11-07 SBB ÅRSREDOVISNING 2024 I 151 ===== SIDA 152 ===== Kontakt sbbnorden.se LEIV SYNNES VD leiv@sbbnorden.se HELENA LINDAHL IR ir@sbbnorden.se +46 70 251 66 89 MARTIN NÅTBY Hållbarhetschef martin.natby@sbbnorden.se