===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) 2025 ÅRSREDOVISNING ===== SIDA 2 ===== Innehåll 1 INTRODUKTION 4 Operationella- och finansiella mål 4 Året i korthet 5 VD har ordet 6 Aktien och ägarna 8 Ekonomi och fastighetsmarknad 10 VERKSAMHETEN 13 Kärninnehav 13 Intjäningsförmåga 22 Joint ventures och intresseföretag 23 HÅLLBARHETSRAPPORT 25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 52 Förslag till vinstdisposition 53 Fastigheter 54 Finansiering 56 Risk och känslighet 58 Bolagsstyrningsrapport 60 FINANSIELLA RAPPORTER 65 Koncernens finansiella rapporter och noter 66 Moderbolagets finansiella rapporter och noter 110 Årsredovisningens undertecknande 124 Revisionsberättelse 125 ÖVRIGT 130 Definitioner 130 Beräkning av alternativa nyckeltal 132 Investor relations 137 1) Sida 52-124 avser den formella årsredovisningen. Våra innehav präglas av hög kvalitet, låg risk och förutsägbara kassaflöden som stödjer långsiktig värdetillväxt” ”SBB:s intäkter drivs av stabila kassaflöden från ledande nordiska bolag inom social infrastruktur” 2 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 3 ===== 76 MDKR Total Fastighetsexponering 31 december 2025 1 871 MKR Hyresintäkter Jan-dec 2025 SBB levererar på sin strategi att bygga långsiktigt värde genom ledande bolag inom social infrastruktur . Vision 2030 SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden, med fokus på social infrastruktur . Genom lokal närvaro och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl- lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko- nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport. SBB:s hyror är inflations skyddade och stiger långsiktigt mer än inflationen. s.13 s. 26 s.16 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 3 ===== SIDA 4 ===== Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Investeringsstrategi Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras. Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med hyresgäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen nedsidesrisk i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential att höja hyran. Sammantaget leder detta till stabilt ökande hyresintäkter och låg risk. Finansiell strategi Finansiering optimeras för respektive verksamhet och bolag, vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital. SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett investment grade-betyg om lägst BBB-. Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut påverkas av bolagets resultat. Hållbarhetsstrategi SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt inkluderar: • Fastigheternas energiprestanda • Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal • Affärsetik och motverkande av korruption i alla led Strategi Affärsidé Finansiella mål • Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 12 procent per år. • Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst KPI + 1 procent per år. • Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst. • Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg. • Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030 – Alla fastigheter når energiklass E som lägst – Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass Att skapa ledande bolag inom social infrastruktur i Norden. Bolagen ska generera ett stabilt ökande driftnetto. 4,8 % Hyrestillväxt i Jämförbart bestånd 8,14 KR Långsiktigt substansvärde per aktie 7,4 % Driftnettoökning i jämförbart bestånd 2,25 % Snittränta 34,9 MDKR Fastighetsvärde 75,8 MDKR Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 4 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 5 ===== Året i korthet Viktiga händelser efter årets utgång • SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv. Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport över finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. SBB har gjort en avsättning kopplat till beslutet på 80 mkr. SBB delar inte Finansinspektionens bedömning och avser överklaga beslutet. • SBB har efter periodens utgång påbörjat de fackliga förhandlingarna med anledning av försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den svenska förvaltningsorganisationen samt viss administrativ personal förväntas gå över till PPI. • SBB har i mars meddelat förändringar i ledningsgruppen där Helena Lindahl, Finansdi- rektör och IR, på egen begäran valt att lämna SBB. Sebastian Westberg, Vice Finansdirektör, tillträder som Finansdirektör med ansvar över Finans och Investor Relations samt ingår ledningsgruppen. Kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872). • Hyresintäkterna ökade med 4,8 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160). • Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämför - bart bestånd. • Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksam - het uppgick till 744 mkr (611). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 897 mkr (546). • Investeringar i befintliga förvaltningsfast- igheter uppgick till 1 457 mkr (1 184), varav Sveafastigheter 953 mkr (629). Viktiga händelser under året • Obligationsinnehavaren som accelererade obligationer som emitterats under EMTN-pro - grammen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. Den abso - luta majoriteten av dessa obligationer ersattes under december 2024 av nya obligationer med mer ändamålsenliga villkor. • Valberedningen föreslår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Sven-Olof Johansson avböjde omval. • I april sålde SBB och K2A genom sitt gemen - samma bolag fastigheten Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. • SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- och operationella mål samt utdelningspolicy. • SBB genomförde i maj en apportemission om totalt 164 561 931 B-aktier till TRG-koncernen, vilka senare har överlåtits till APG Invest AS (”Aker”). B-aktierna emitterades till en teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie och SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI. • På SBB:s årsstämma i maj omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten och Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck Song och Tone Kristin Omsted valdes till nya styrelseledamöter. Villkorat av att nödvändiga regulatoriska godkännanden från Inspektionen för strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge Røkke och Øyvind Eriksen till nya styrelseleda - möter. Godkännande har erhållits. • I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier mot A-aktier i SBB. Transaktionen slutfördes den 10 juli efter att godkännande erhölls enligt lagen om utländska direktinvesteringar. • I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Sollentuna Eldstungan 4, Eldstungan 5, Nacka Orminge 46:6 och tomträtten Nacka Orminge 60:3 till en nordamerikansk pensionsfond. • SBB har i oktober tecknat ett 15-årigt avtal med Stockholm Stad avseende fastigheten Kulltorp 3 på Södermalm i Stockholm, där kommunen sedan drygt 25 år bedriver vård- och omsorgsverksamhet. • Valberedning inför årsstämman 2026 har i oktober tillsatts och består av Ilija Batljan, Svein Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och Lennart Sten. • SBB ingick i november avtal med Public Property Invest (PPI) om försäljning av samhällsfastigheter till ett bokfört värde om 19 867 mkr, samt försäljning av andelarna i SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB, tillsammans benämnt som ”SocialCo”. Totalt fastighetsvärde i transaktionen uppgår till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB indirekt avyttrat sin samhällsportfölj. Tillträde skedde den 16 december efter godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Försäljningslikviden har använts för att teckna aktier i PPI och för att återbetala skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22 procent av rösterna och 40,63 procent av kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas som avvecklad verksamhet, se not 33 för mer information. • I anslutning till offentliggörande av transaktio- nen med PPI har SBB publicerat en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje kvartalet 2025. • I december meddelade SBB:s Fastighethetsdi- rektör och vice VD Annika Ekström att hon på egen begäran lämnar SBB och kommer att gå vidare till en ny roll som COO på PPI där hon kommer att ingå i ledningsgruppen. • Den 5 december lämnade SBB, tillsammans med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpser- bjudande avseende utvalda hybridinstrument samt seniora icke-säkerställda obligationer. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 19 december och innebar att SBB åter- köpte seniora icke-säkerställda obligationer om 43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora icke-säkerställda obligationer för ett belopp motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes seniora icke-säkerställda obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket resulterade i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridin- strument som var del i återköpserbjudandet återköptes. • SBB förvärvade i december 5,8 procent av aktierna i Arlandastad Group AB (publ). Efter affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av aktierna i Arlandastad Group. Köpeskillingen uppgår till 42 kr per aktie. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 5 ===== SIDA 6 ===== Strategiska översynen är genomförd Det är med stolthet jag kan konstatera att SBB genomfört den strategiska översyn som styrelsen beslutade sommaren 2023. SBB består nu i huvudsak av fyra specialiserade bolag där tre av bolagen har fokus på att äga och förvalta social infrastruktur i Norden och de finansierar sig med hjälp av investment grade betyg. Det fjärde bolaget är SBB Utveckling som utvecklar byggrätter, genomför nyproduktion och driver större uthyrningsprojekt i befintliga förvaltningsfastigheter. Målet är att så stor del som möjligt av SBB:s fastighetsexponering ska förvaltas effektivt i transparenta och marknads - ledande bolag med stark finansiell ställning. Av SBB:s fastighetsexponering om 76 miljarder återfinns 75 procent i bolagen Sveafastigheter, Nordiqus och Public Property Invest som alla innehar dessa kännetecken. Optimism i marknaden Marknaden för social infrastruktur i Norden visade tydliga tecken på återhämtning under 2025 efter en tid med låg aktivitet och sämre finansieringsvillkor. Idag är finansieringsmark- naden väldigt stark både volymmässigt och prismässigt, vilket SBB:s större innehav har agerat på. Ofta följer prisutvecklingen på fastigheter utvecklingen i kreditmarknaden med viss efter- släpning, så det finns skäl till att vara optimistisk. Europas ledande bolag inom social infrastruk ­ tur skapas Det fjärde kvartalets viktigaste händelse var fastighetsförsäljningen till Public Property Invest, PPI, som skapade Europas ledande aktör inom social infrastruktur med tillgångar om 50 mdkr. Det var även det sista steget i genomförandet av den strategiska översynen. Efter transaktionen äger SBB drygt fyrtio procent av PPI. Långsiktigt gynnas SBB av att PPI blir ett effektivare bolag med lägre förvalt - ningskostnader och får bättre förutsättningar att nå attraktiv finansiering. Vid transaktionen estimerade vi värdet av SBB:s andel av dessa framtida kostnadsbesparingar till 3,8 mdkr. PPI har som planerat fått kreditbetyget höjt till BBB+ och säkrat långsiktig finansiering på mer förmånliga nivåer under 2026. Det ger PPI utrymme att höja utdelningen till en nivå som ger omkring 360 mkr i kassaflöde per år till SBB. Mycket talar för att PPI kommer att kunna fortsätta att göra bra affärer, vilket innebär att värde skapas för SBB:s aktieägare. Sveafastigheter bygger vidare Under 2024 samlades SBB:s bostäder under varumärket Sveafastigheter och bolaget börsno - terades på hösten samma år. En rad strategiska förbättringar har genomförts under 2024 och 2025 som bolaget kommer att kunna kapitali - VD har ordet SBB:s belåningsgrad sjunker och den strategiska omläggningen minskar beroendet av enskilda kapitalkällor. Samtidigt ser vi en medvind i marknaden för bostäder och samhällsfastigheter. ” Steg för steg har SBB arbetat efter en strategisk plan, en plan som vi nu genomfört.” 6 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 7 ===== sera på framöver. Bolaget erhöll en investment grade rating under 2025 och är etablerat i obligationsmarknaden, vilket leder till lägre risk och lägre finansiella kostnader över tid. All förvaltning sker nu med egen personal och fastighetsbeståndet koncentreras till färre orter vilket ska generera lägre kostnader och skapa fokus på höjda intäkter. Fastighetsverksamheten utvecklas väl med en ökning av driftnettot med 7,4 procent i jämförbart bestånd under 2025. Nordiqus – ledande inom utbildnings­ infrastruktur Nordiqus utvecklas väl och nettoinvesterade 1,6 miljarder under 2025 i nya och befintliga fastigheter. Nordiqus befäster därmed sin position som ledande inom utbildningsinfra - struktur i Europa med över 600 fastigheter med utbildningsverksamhet i Norden. Min bedöm - ning är att Nordiqus kommer att fortsätta växa under 2026 på ett lönsamt sätt. SBB Utveckling Under 2025 skapades SBB Utveckling, som omfattar fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla potential. Resurser har tillförts för att skapa goda förutsättningar att fokuserat och strategiskt arbeta med att omvandla potential till långsiktigt värde. Planen innebär att samtliga fastigheter inom SBB Utveckling antingen är sålda eller färdigutvecklade inom en fem årspe - riod. Ett antal projekt kommer att färdigställas redan under 2026, där tanken är att löpande realisera vinster från utvecklingsverksamheten. Enkel och effektiv bolagsstruktur I samband med transaktionen med Public Property Invest löste SBB upp joint ventures med Castlelake. Det joint ventures som SBB har med Morgan Stanley beräknas lösas upp senast under första halvåret 2027. Antingen säljs det samägda bolaget eller så ersätts nuvarande preferensaktier med senior skuld till en bedömd total ränta om högst fyra procent. Utöver dessa större förändringar så minskar SBB gradvis antalet mindre samägda bolag i syfte att skapa en enkel och effektiv bolagsstruktur. Diversifierad kapitalanskaffning genom de större innehaven Den strategiska omläggningen av SBB minskar beroendet av enskilda kapitalkällor samt ökar utrymmet till ny finansiering i de stora inne - haven. Prissättningen av och tillgången till olika kapitalkällor varierar över tid. Att ha möjlighet och kunskap att anpassa finansieringen allt eftersom marknaden ändras är en fördel. Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin infrastrukturfinansiering om 10 år. Motparter är huvudsakligen nordamerikanska institutioner. Sveafastigheter finansierar sig främst med säkerställda lån från nordiska banker. Dessa lån kännetecknas av låg refinansieringsrisk och stabila marginaler. Public Property Invest finansierar sig främst via den europeiska obligationsmarknaden som erbjuder investment grade bolag förmånliga villkor i dagsläget. Tillgängligheten till eget kapital har ökat. Från att endast SBB haft tillgång till externt aktiekapital så har numera även Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus det. Det är ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka och erkänt duktiga organisationer som Aker och Brookfield är delägare tillsammans med SBB i större innehav. Aker blev även den kapitalmäs - sigt största ägaren till SBB under 2025 genom en riktad nyemission. Skuldsättning minskar gradvis År 2025 började med att rättstvisten rörande obligationsvillkor löstes genom att ärendet återkallades av obligationsinvesteraren. Någon vecka senare återbetalades obligationer för 3,6 mdkr, där likviditeten i huvudsak härstammade från Sveafastigheters börsintroduktion. Året slutade med att SBB gjorde en vinst om 0,5 mdkr när obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr köptes för 4,2 mdkr. Dessa medel kom från fastighetsförsäljning till Public Property Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från 61 procent till 50 procent främst beroende på amorteringar med medel från försäljningar. Idag har SBB goda relationer med obligationsägarna, de är positiva till den sänkta skuldsättningen och till strukturförbättringarna. Ett flertal större investerare har initierat en vilja att vid behov öka eller förlänga sina obligationsinvesteringar i SBB, vilket är glädjande. Utöver den finansiering som finns i SBB:s delägda bolag så har SBB i huvudsak utestående obligationer. SBB:s obligationer som förfaller mellan 2026 och 2029 har en genomsnittlig kupong om 1,78 procent. Återköp av obligatio - ner kommer fortsätta under 2026 med syfte att minska skuldsättningen och förbättra den finansiella ställningen. Minskning av centrala kostnader SBB har steg för steg genomfört den strategiska plan som lades fast för att stärka bolagets fokus och finansiella stabilitet. I takt med att koncernen renodlas och organisationen förenk - las sker också en successiv minskning av både centrala kostnader och personalstyrka. Denna omställning är en naturlig del av vår långsiktiga strategi för att skapa en mer effektiv och hållbar struktur. Som ett led i detta övergår SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den centrala administrationen till Public Property Invest under början av 2026. Förändringen innebär att verksamheten samlas närmare kärnaffären och att resurserna används där de gör störst nytta, samtidigt som vi fortsätter arbetet med att stärka koncernens operativa effektivitet. SBB överklagar sanktionsavgift Finansinspektionen påför SBB en sanktionsavgift om 80 miljoner rörande fastighetsvärdering och klassificering av bolagsförvärv i årsredovisningen för 2021. Att följa gällande lagar och regler är av yttersta vikt för SBB och vi tar Finansinspektio - nens synpunkter på största allvar. SBB tar rutinmässigt hjälp med tolkningen av svåra komplexa redovisningsfrågor av sakkunniga innan transaktioner genomförs. Både fastighetsvärderingar och klassificeringen av bolagsförvärv är granskade av SBB:s revisorer. I detta fall har även ytterligare utlåtanden inhämtats från andra ledande redovisningsbyråer. Vad gäller fastighetsvärderingar så anlitar SBB auktoriserade värderingsfirmor vid varje kvartalsbokslut. Det är vedertaget att detta är bästa metoden för att fastställa verkligt värde. Klassificeringen av bolagsförvärv är en redo - visningsteknisk fråga där de olika metoderna, i detta och förmodligen i de flesta andra fall, inte väsentligen leder till förändrad marknadssyn på bolaget. I detta fall har SBB följt praxis och gjort de redovisningstekniska tester som krävs. Det konstaterar vi och den expertis vi anlitat. SBB delar därför inte Finansinspektionens bedöm - ning och kommer att överklaga. Hållbarhet är en integrerad del av strategin i SBB:s bolag Under året har SBB fortsatt fokusera på att minska energianvändningen i hela koncernen. Målet är att ha en minimal exponering mot fastigheter med energiklass F och G och att höja en majoritet av fastigheterna med minst en energiklass. Arbetet ger redan nu resultat i form av ökade driftnetton och det minskar även riskerna att påverkas negativt av nya, tuffare regler mot hög energianvändning i byggnader. Framtid Det känns tryggt och helt rätt att äga fastigheter i Norden. Förväntningen är att Norden kommer fortsätta växa befolkningsmässigt och ha en god ekonomisk utveckling jämfört med andra delar av Europa. SBB:s större innehav har goda möjligheter till att fortsätta tillväxten på ett lönsamt sätt så att SBB:s fastighetsexponering ökar under 2026. SBB:s innehav är marknadsledande och har stark finansiell ställning. SBB ska fortsätta att förenkla bolagsstruk - turen, minska kostnader och sänka belåningen genom att sälja ej prioriterade tillgångar. Min bedömning är att det blåser medvind för bostäder och samhällsfastigheter. God efterfrågan från hyresgäster och en allt starkare investeringsmarknad borde leda till god totalavkastning för SBB:s fastighetsexponering under 2026. Leiv Synnes VD SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 7 ===== SIDA 8 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 31 december 2025 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på stamaktien av serie B var 4,63 kr, och motsva- rande för serie D var 8,60 kr per 2025-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 7 497 mkr och serie D var 1 282 mkr. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 18 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 86 mkr. SBB arbe- tar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2025­12­31 2024­12­31 B-aktier 4,63 4,53 D-aktier 8,60 6,60 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan­dec 2025 jan­dec 2024 B-aktier 84 147 D-aktier 5 11 Aktien Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm. B­aktiens kursutveckling senaste 12 mån D­aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 4 5 6 7 8 FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2025 OktJul Sep Nov Dec SEK SBB D 1 2 3 4 5 6 7 8 6 8 10 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2025 OktJul Sep Nov Dec 8 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 9 ===== Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 fanns 164 899 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 15 procent jämfört med motsva- rande tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie Ägarna Ägarstrukturen per 2025 ­12­31 Aktieägare A­aktier B­aktier D­aktier Aktiekapital, procent Röster, Procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57 APG Invest AS 1) 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11 Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41 Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11 Avanza Pension - 56 529 749 18 126 921 4,22 2,04 Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63 Vanguard - 46 444 151 5 857 316 2,96 1,43 Marjan Dragicevic - 40 000 000 3 471 2,26 1,09 BlackRock - 35 601 594 - 2,01 0,97 Handelsbanken Fonder - 25 179 527 2 697 003 1,58 0,76 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64 Swedbank Försäkring - 19 465 391 3 840 370 1,32 0,64 Frederik W. Mohn - 23 032 479 - 1,30 0,63 Swedbank Robur Fonder - 18 315 827 - 1,04 0,50 Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48 Övriga - 796 846 209 117 429 045 51,70 24,99 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - - Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100 1) APG Invest AS är ett helägt dotterbolag till Aker Property Group AS som är ett helägt dotterbolag till Aker Capital AS. Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2025 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2026; Svein Oskar Stoknes (ordförande), Ilija Batljan, Leif West, Rikard Svensson, och Lennart Sten. A och B, dock högst två kronor per aktie och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D understiger två kronor per aktie och år ska utdel- ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp med vilket utdelningen understigit två kronor. Vid årsstämma den 13 maj 2025 beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid årsstämma som är planerad till den 23 april 2026 kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier av Serie D, allt annat lika, uppgå till sex kronor. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk- ningen av antal aktier. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 9 ===== SIDA 10 ===== Makroekonomi Den globala ekonomin 2025 präglades av en gradvis stabilisering efter flera år av hög inflation och penningpolitisk åtstramning. Inflationen i de flesta utvecklade ekonomier närmade sig centralbankernas mål, vilket skapade utrymme för en mer ackommoderande penningpolitik. I Sverige stabiliserades inflationen kring Riks - bankens mål på 2 procent, vilket möjliggjorde fortsatta räntesänkningar under året. Samtidigt var den ekonomiska tillväxten relativt dämpad i flera europeiska ekonomier. Sverige upplevde en gradvis återhämtning efter en svag ekonomisk utveckling under 2024, men tillväxten var fortsatt blygsam och låg under det historiska genomsnittet. Tyskland, som traditionellt är en av Europas viktigaste ekono - miska motorer, fortsatte också att uppleva en begränsad ekonomisk tillväxt. Som svar på det avmattade ekonomiska läget inledde eller fortsatte flera centralbanker sina penningpolitiska lättnader. Riksbanken sänkte styrräntan ytterligare under året, medan både Europeiska centralbanken och Federal Reserve bibehöll en mer stödjande penning - politik. Lägre räntor bidrog till förbättrade finansieringsvillkor för både hushåll och företag, även om de fullständiga ekonomiska effekterna förväntas materialiseras gradvis under de kommande åren. Arbetsmarknaden var fortsatt något ansträngd i Sverige, med en arbetslöshet som var fortsatt hög jämfört med tidigare år. Antalet företagskonkurser var också relativt högt, vilket speglade de fördröjda effekterna av den tidigare åtstramningscykeln och högre finansierings - kostnader. Geopolitiska spänningar fortsatte att påverka den globala ekonomin under året. Pågå - ende konflikter i flera regioner och osäkerhet kring internationella handelsrelationer bidrog till volatilitet på råvaru- och finansmarknaderna. Förväntningarna på fortsatt penningpolitisk lättnad och stabiliserande inflation ledde dock till försiktigt förbättrade ekonomiska utsikter mot slutet av året. Sverige Fastighetsmarknaden i Sverige Jämfört med de utmanande marknadsförhållan - dena under 2023 och 2024 visade den svenska fastighetsmarknaden under 2025 tydligare tecken på återhämtning. Fallande inflation och gradvis sjunkande räntor förbättrade finansie - ringsvillkoren och bidrog till ökad aktivitet på transaktionsmarknaden. Även om marknaden stärktes under året låg transaktionsvolymerna kvar under de toppnivåer som noterades under den föregående marknadscykeln. Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 164 miljarder kronor 2025, vilket mot - svarar en ökning med 18 procent jämfört med 2024. Totalt genomfördes 438 transaktioner under året, vilket tyder på förbättrad marknads - Ekonomi och fastighetsmarknad likviditet och bredare investerarintresse. Den internationella investeraraktiviteten ökade betydligt under året. Utländska investerare stod för cirka 32 procent av den totala transaktions - volymen, jämfört med 17 procent 2024, vilket är den högsta andelen på över ett decennium. Ökningen speglar förbättrade finansieringsvill - kor och ett förnyat intresse från internationellt kapital som söker möjligheter på den svenska marknaden. Ur ett segmentsperspektiv stod bostadsfast - igheter för den största andelen av investerings - aktiviteten, motsvarande 28 procent av den totala transaktionsvolymen. Logistik- och indu - strifastigheter stod för cirka 22 procent, medan kontorsfastigheter stod för cirka 15 procent av den totala volymen. Detaljhandelsfastigheter stod för cirka 11 procent av marknaden, medan övriga fastigheter (hotell, utveckling etc.) stod för 9 procent. Det offentliga fastighetssegmentet stod för cirka 16 procent av den totala transaktions - volymen, motsvarande 26,2 miljarder kronor, vilket är en betydande ökning jämfört med 2024 då segmentet stod för cirka 7 procent av marknaden. Geografiskt sett fortsatte Stockholmsregionen att dominera den svenska transaktionsmarkna- den och lockade cirka 37 procent av det totala investerade kapitalet under året. Regionala städer stod för cirka 30 procent, medan övriga Sverige stod för cirka 15 procent av den totala volymen. Göteborg stod för cirka 13 procent, medan Malmö stod för cirka 5 procent. Social infrastruktur Den svenska marknaden för offentliga fastigheter var fortsatt aktiv under 2025, med transaktionsaktivitet koncentrerad till flera centrala välfärdsrelaterade fastighetssegment. Äldreboenden utgjorde det största delseg - mentet, följt av offentliga kontorsbyggnader inkluderat rättsfastigheter, utbildningsfastighe - ter och vårdinrättningar. Den starka positionen för äldreboenden speglar strukturella demografiska trender och det växande behovet av moderna vårdinrätt - ningar i hela Sverige. Antalet äldre invånare förväntas öka betydligt under de kommande decennierna, vilket skapar en fortsatt efter - frågan på ytterligare vårdinfrastruktur. Denna demografiska förändring har ökat investerarnas intresse för äldreboenden, som ofta hyrs ut till kommuner eller specialiserade vårdoperatörer på långsiktiga avtal. Fastigheter för hälso- och sjukvård och äld - reomsorg förvärvas vanligtvis av specialiserade investerare inom social infrastruktur, fastighets - fonder inom hälso- och sjukvård och institu - tionella investerare, inklusive pensionsfonder och infrastrukturplattformar som söker stabila långsiktiga inkomstflöden. Flera internationella investerare har etablerat specialfonder som riktar sig mot nordiska vårdfastigheter, vilket speglar den starka institutionella efterfrågan på segmentet. Offentliga kontorsfastigheter omfattar byggnader som används av myndigheter, polismyndigheter, domstolar och andra offentliga institutioner, som erbjuder stark kreditvärdighet hos hyresgästerna och stabil långsiktig uthyrningsgrad. Investerare i detta segment är ofta specialiserade investerare i offentliga fastigheter och långsiktiga institutio - nella investerare, inklusive pensionskapital och försäkringsbaserade fastighetsplattformar. Utbildningsfastigheter stod också för en betydande andel av transaktionsaktiviteten under året. Dessa tillgångar omfattar skolor, förskolor och universitetsbyggnader som hyrs ut till kommuner, utbildningsaktörer eller statliga institutioner. Investerare i detta segment är vanligtvis institutionella fastighetsinvesterare och långsiktiga infrastrukturfonder, som lockas av stabila hyresgäster och långa hyresavtal, ofta på mellan 15 och 20 år, med indexreglerade hyresstrukturer. Geografiskt sett var investeringsaktiviteten under året koncentrerad till de stora storstads - regionerna, särskilt Stockholm, Göteborg och Malmö, även om en betydande andel av trans - aktionerna också ägde rum i regionala städer som Uppsala, Västerås, Borlänge, Sundsvall och Luleå. Förutom enskilda fastighetstransaktioner omfattade flera affärer portföljer av sociala infrastrukturtillgångar i flera kommuner, vilket speglar investerarnas fortsatta efterfrågan på diversifierad exponering mot offentligt finansierade hyresgäster. Sammantaget fortsätter den svenska marknaden för social infrastruktur att attrahera ett brett spektrum av investerare som söker defensiva tillgångar med stabila kassaflöden. Kombinationen av offentligt finansierade hyres - gäster, långa hyresavtal och starka demografiska drivkrafter gör vårdhem, utbildningsfastigheter och myndighetsbyggnader till de mest etable - rade och likvida segmenten på den svenska investeringsmarknaden för social infrastruktur. Bostäder i Sverige Den svenska bostadshyresmarknaden påverkas av flera demografiska faktorer där de viktigaste är underskott av bostäder i en majoritet av Sveriges kommuner, ett över tid lågt byggande, befolkningstillväxt, urbanisering, inkomsttillväxt och sysselsättningstillväxt samt trenden att pendla till centrala arbetsmarknader från närliggande kommuner. Befolkningen i Sverige har ökat markant under de senaste tio åren, från cirka 9,6 mil - joner invånare 2013 till 10,6 miljoner invånare 2023. Under 2013 bodde nästan 80 procent av befolkningen i eller i närheten av större städer och det är där befolkningstillväxten varit störst. Cirka 80 procent av Sveafastigheters fastighets - bestånd är beläget i, eller i närheten av, större städer och starka arbetsmarknader. Sverige förväntas ha en fortsatt befolkningsökning som i kombination med urbaniseringen skapar en stark efterfrågan på bostäder. 10 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 11 ===== Inkomsterna uppvisar ett liknande mönster som befolkningstillväxten, där invånare i större tätorter fått en genomsnittlig inkomstökning som är högre än genomsnittet. Ökad efterfrå - gan på arbetskraft har över tid koncentrerats allt mer till städer samtidigt som antalet personer som pendlar har ökat. Idag pendlar mer än 1,8 miljoner personer dagligen över kommungränserna, vilket delvis drivs av den generella bristen på bostäder i större städer. Pendlingen har medfört att arbetsmarknaderna sträcker sig över kommungränser, vilket har en positiv inverkan på regioner med närhet till starka arbetsmarknader. Den svenska bostadsmarknaden för hyres - rätter är reglerad där hyror inte styrs av utbud och efterfrågan i samma utsträckning som på en oreglerad marknad. Merparten av hyrorna i det befintliga beståndet samt nyproduktionshy - rorna sätts genom förhandling med Hyresgäst - föreningen. Detta har historiskt påverkat antalet byggstarter negativt då det var svårt att få ihop nyproduktionskalkyler när hyror som möter efterfrågan inte kunde sättas. Med en ökad urbanisering och ett strukturellt underskott på bostäder i majoriteten av Sveriges kommuner har hyresökningarna överstigit inflationen på långt sikt. Hyrorna har aldrig gått ner under ett enskilt år sedan det reglerade hyressystemet introducerades för över 50 år sedan. Från 1987 till 2023 har svenska bostads - fastigheter genererat en totalavkastning utan hävstång om cirka 2 950 procent (årlig avkastning om 10 procent). I jämförelse har Stockholmsbörsen inklusive utdelningar (SIX Return Index) genererat en hävstångsavkastning om cirka 6 000 procent (årlig avkastning om 12 procent). Med hänsyn tagen till volatilitet och mätt med Sharpekvoten överträffade dock svenska bostadsfastigheter på en riskjusterad basis både SIX Return Index och den totala avkastningen för fastigheter utan hävstång. Baserat på data från SEB, Morgan Stanley Capital International, Nasdaq, Macrobond och Sveriges Riksbank. Norge Fastighetsmarknaden i Norge Den norska fastighetsmarknaden var relativt stabil under 2025, även om transaktionsvoly - merna minskade något jämfört med föregående år. Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 82,8 miljarder norska kronor, jämfört med 86,2 miljarder norska kronor 2024, vilket motsvarar en minskning med cirka 4 procent jämfört med föregående år. Trots minskningen i den totala investeringsvolymen förbättrades marknadens likviditet något, tack vare ökad affärsaktivitet. Totalt genomfördes 281 transaktioner under året, jämfört med 270 transaktioner 2024. Ur ett segmentsperspektiv stod kontorsfast - igheter för den största andelen av transaktions - marknaden, motsvarande cirka 25 procent av den totala volymen. Industri- och logistikfastig - heter stod för cirka 23 procent, medan övriga transaktioner (hotell, utveckling etc.) stod för cirka 20 procent av den totala marknaden. Detaljhandelsfastigheter stod för cirka 14 pro - cent, medan bostadsfastigheter representerade 11 procent. Offentliga fastigheter stod för cirka 10 procent, motsvarande 8,1 miljarder norska kronor. Detta motsvarar en ökning med cirka 39 procent jämfört med 2024. Inhemska investerare fortsatte att dominera den norska fastighetsmarknaden. Norska inves - terare stod för cirka 91 procent av den totala transaktionsvolymen, medan internationella investerare stod för cirka 9 procent av de totala investeringarna. Den relativt höga inhemska andelen speglar den starka närvaron av norskt institutionellt kapital och den mer försiktiga inställningen hos internationella investerare i ett läge med högre räntor. Geografiskt sett var Oslo fortsatt den dominerande investeringsmarknaden och stod för cirka 39 procent av den totala transak - tionsvolymen. Östra Norge stod för cirka 22 procent, vilket speglar den starka aktiviteten i de omgivande tillväxtregionerna. Bland de större regionala städerna stod Bergen för cirka 9 procent, Stavanger för cirka 7 procent och Trondheim för cirka 2 procent av den totala investeringsvolymen. De återstående 21 pro - centen av transaktionsmarknaden fördelades över andra delar av landet. Social infrastruktur Transaktionerna inom segmentet social infrastruktur under 2025 var till stor del koncentrerade till offentliga förvaltningsbygg - nader, vårdinrättningar och vårdhem, vilket speglar en fortsatt efterfrågan på tillgångar med hyresgäster inom den offentliga sektorn och långa hyresavtal. Flera transaktioner under året avsåg statliga kontorsfastigheter, inklusive polisstationer och offentliga förvaltningsbyggnader. Ytterligare transaktioner avsåg offentliga kontorsbygg - nader i Bergen, Oslo, Sandnes och Tromsø, vilket illustrerar en fortsatt efterfrågan från investerare på hyresgäster med stöd från den offentliga sektorn i regionala norska städer. Fastigheter för hälso- och sjukvård samt äldreomsorg utgjorde också en betydande del av aktiviteten. Transaktionerna omfattade flera vårdhem och vårdinrättningar i Oslo och östra Norge, samt fastigheter relaterade till hälso- och sjukvård som förvärvats av både norska syndikat och specialiserade fastighetsinvesterare. Dessa fastigheter har vanligtvis långa hyresavtal med vårdoperatörer och stabila hyresintäkter. Utbildningsfastigheter utgjorde också en del av transaktionsmarknaden, inklusive förvärv av skolbyggnader som hyrs ut till kommunala hyresgäster. Liksom på andra nordiska markna - der har utbildningsfastigheter i Norge vanligtvis långa hyresavtal med hyresgäster inom den offentliga sektorn och stabila uthyrningsgrader. Sammantaget fortsätter offentliga fastig - heter i Norge att locka investerare som söker förutsägbara kassaflöden och starka hyresavtal. Fastigheter som hyrs ut till statliga institutioner, vårdgivare och utbildningsaktörer har vanligtvis långa hyresavtal, ofta på mellan 10 och 30 år, vilket ger en hög grad av inkomstsäkerhet. Hyresgäster inom den offentliga sektorn, såsom polismyndigheter, domstolar och vårdorganisa - tioner, utgör en betydande andel av hyresgäs - terna inom sektorn. Framöver förväntas den demografiska utveck - lingen fortsätta att vara en viktig drivkraft för sektorn. Norges åldrande befolkning kommer att öka efterfrågan på äldreomsorg och hälso- och sjukvårdsinfrastruktur, medan den fortsatta befolkningstillväxten i stadsregionerna stöder den långsiktiga efterfrågan på skolor och andra offentliga servicebyggnader. Finland Fastighetsmarknaden i Finland Den finska fastighetsmarknaden stärktes under 2025, med en betydande ökning av transaktionsvolymerna jämfört med föregående år. Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 4,7 miljarder euro 2025, jämfört med 2,2 miljarder euro 2024, vilket motsvarar en ökning med cirka 114 procent jämfört med föregående år. Ökningen speglar en gradvis återhämtning på den finska investeringsmarknaden efter ett relativt svagt 2024, stödd av förbättrat investerarförtroende och ökad affärsaktivitet inom flera sektorer. Ur ett segmentsperspektiv utgjorde offentliga fastigheter den största andelen av transaktionsmarknaden, med cirka 32 procent av den totala investeringsvolymen. Bostads - fastigheter utgjorde cirka 23 procent, medan detaljhandelsfastigheter stod för 18 procent av den totala transaktionsaktiviteten. Kontorsfast - igheter utgjorde cirka 6 procent av marknaden, medan industri- och logistikfastigheter stod för cirka 8 procent. Resterande 13 procent bestod av andra fastighetstyper och utvecklingsrelate - rade transaktioner. Offentliga fastigheter var det mest aktiva investeringssegmentet i Finland under året. Den starka aktiviteten inom detta segment stöddes av flera portföljtransaktioner och stora enskilda affärer, inklusive förvärv av nordiska investerare inom social infrastruktur. Ett exempel är PPI/ SBB-transaktionen. Utländska investerare spelade en betydande roll på den finska investeringsmarknaden under 2025. Internationella investerare stod för cirka 52 procent av den totala transaktionsvolymen, vilket speglar en stark närvaro av gränsöver - skridande kapital på den finska fastighetsmark - naden. En stor del av dessa investeringar kom från andra nordiska länder, särskilt Sverige och Norge. Geografiskt sett var investeringsaktiviteten koncentrerad till de största städerna. Helsing - fors storstadsområde stod för cirka 50 procent av den totala transaktionsvolymen och var därmed den största investeringsmarknaden i landet. Även andra regionala städer noterade transaktionsaktivitet, däribland Åbo och Tammerfors (cirka 10 procent vardera), medan Uleåborg och Jyväskylä stod för cirka 2–3 procent vardera. Resterande 30 procent av transaktionsvolymen fördelades över andra delar av Finland. Social infrastruktur Transaktionsaktiviteten på den finska markna - den för social infrastruktur ökade under 2025, med flera transaktioner som rörde vårdinrätt - ningar, vårdhem, utbildningsbyggnader och SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 11 ===== SIDA 12 ===== andra fastigheter inom den offentliga sektorn. Aktiviteten var geografiskt koncentrerad till Helsingfors storstadsområde, även om transaktioner också ägde rum i regionala städer som Tammerfors, Åbo, Jyväskylä och Lahtis, vilket illustrerar den nationella efterfrågan på tillgångar som stöds av den offentliga sektorn. En viktig strukturell drivkraft för den finska marknaden för social infrastruktur är den reform av hälso- och socialtjänsterna som genomfördes 2023, då ansvaret för att organisera hälso- och sjukvård, socialtjänst och räddningstjänst överfördes från kommunerna till 21 regionala välfärdsförvaltningar. Dessa förvaltningar fungerar nu som huvudsakliga organisatörer av välfärdstjänster och stora hyresgäster i fastigheter för hälso- och sjukvård och social infrastruktur. Som ett resultat av reformen förblir kommunerna i många fall fastighetsägare, medan välfärdsregionerna agerar som hyresgäster med långsiktiga hyresavtal. Detta har ökat betydelsen av hyresstrukturer och fastighetsförvaltningsstrategier i kommunernas fastighetsportföljer och har också uppmuntrat kommunerna att omvärdera och optimera sina fastighetsinnehav. Fastigheter för hälso- och sjukvård och äldreomsorg utgjorde en betydande andel av transaktionsmarknaden under året. Flera transaktioner avsåg vårdhem, äldreboenden och vårdcentraler, inklusive portföljer med vårdhem och serviceboenden över hela Finland. Dessa tillgångar fortsätter att väcka investerarnas intresse på grund av sina stabila inkomstegenskaper och långsiktiga hyresavtal med vårdoperatörer eller offentligt finansierade hyresgäster. Den demografiska utvecklingen är fortfa - rande en annan viktig drivkraft för sektorn. Finlands befolkning åldras snabbt, vilket ökar efterfrågan på hälso- och sjukvårdstjänster, äldreboenden och specialiserad medicinsk infrastruktur. Reformen av välfärdssystemet infördes delvis för att hantera denna demogra - fiska press och säkerställa långsiktig hållbarhet och lika tillgång till tjänster i hela landet. Fastigheter för utbildning utgjorde också en aktiv del av transaktionsmarknaden under 2025. Transaktionerna omfattade skolor, universi - tetsrelaterade fastigheter och daghemsprojekt, särskilt i Helsingfors storstadsområde och andra växande stadsregioner. Efterfrågan på moderna utbildningsanläggningar fortsätter att stödjas av den urbana befolkningstillväxten och behovet av att modernisera den åldrande skolinfrastrukturen. Den finska sociala infrastruktursektorn såg också flera portföljtranaktioner och utveck - lingsprojekt, inklusive portföljer av vårdhem och fastigheter för social infrastruktur i flera regioner. Dessa transaktioner visar på ett fort - satt intresse från nordiska och internationella institutionella investerare för tillgångar med långsiktiga hyresavtal och starka hyresgästavtal. Framöver förväntas det demografiska åldrandet, den pågående omstruktureringen av välfärdstjänsterna och konsolideringen av tjänstenätverken inom välfärdsregionerna fortsätta att forma den finska marknaden för social infrastruktur. Vårdcentraler, äldreboen - den och utbildningsfastigheter kommer därför sannolikt att förbli viktiga investeringssegment på den finska fastighetsmarknaden under de kommande åren. Danmark Fastighetsmarknaden i Danmark Den danska fastighetsmarknaden stärktes under 2025, med en betydande ökning av transak - tionsvolymerna jämfört med föregående år. Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 62,6 miljarder danska kronor 2025, jämfört med 48,2 miljarder danska kronor 2024, vilket mot - svarar en ökning med cirka 30 procent jämfört med föregående år. Ökningen speglar en gradvis återhämtning på den danska investeringsmark - naden efter en lägre aktivitet föregående år, stödd av ett förbättrat investerarförtroende och ökad affärsaktivitet inom flera segment. Ur ett segmentsperspektiv utgjorde bostadsfastigheter den största andelen av transaktionsmarknaden, med cirka 54 procent av den totala investeringsvolymen. Kontors - fastigheter utgjorde cirka 13 procent, medan industri- och logistikfastigheter stod för cirka 10 procent av den totala transaktionsaktiviteten. Detaljhandelsfastigheter utgjorde också cirka 10 procent av marknaden, medan offentliga fastigheter stod för en försumbar andel av den totala investeringsvolymen. De återstående 12 procenten bestod av andra fastighetstyper och utvecklingsrelaterade transaktioner. Inhemska investerare stod för majoriteten av investeringsaktiviteten på den danska fastighetsmarknaden under 2025. Danska investerare stod för cirka 57 procent av den totala transaktionsvolymen, medan interna - tionella investerare stod för cirka 43 procent av de totala investeringarna. Den relativt starka inhemska andelen speglar den fortsatta närvaron av danskt institutionellt kapital och lokala fastighetsinvesterare på marknaden. Geografiskt sett förblev Köpenhamn den dominerande investeringsmarknaden och stod för cirka 56 procent av den totala transaktions - volymen. Bland andra regionala marknader stod Århus för cirka 8 procent, medan Odense och Triangeln-området vardera stod för cirka 5 procent av den totala investeringsaktiviteten. De återstående 26 procenten av transaktionsvo - lymen fördelades över andra delar av Danmark. Social infrastruktur Transaktionsaktiviteten på den danska marknaden för social infrastruktur var relativt begränsad under 2025, vilket speglar den relativt små privata investeringsmarknaden för offentliga fastigheter jämfört med andra nord - iska länder. Majoriteten av välfärdstjänsterna och -anläggningarna i Danmark finansieras och förvaltas offentligt inom välfärdssystemet, där kommuner och regioner spelar en central roll i tillhandahållandet av tjänster såsom utbildning, hälso- och sjukvård och äldreomsorg. Inom den danska investeringsmarknaden sker transaktioner med offentliga fastigheter i allmänhet inom utbildningsfastigheter, offentliga kontor och vårdhem. Dessa tillgångstyper representerar de vanligaste inves - teringsmöjligheterna i sektorn och omfattar vanligtvis byggnader som hyrs ut till kommuner, myndigheter eller reglerade vårdoperatörer enligt långsiktiga avtal. Utbildningsfastigheter stod för en bety - dande andel av transaktionsaktiviteten under året. Flera transaktioner avsåg skol- eller utbildningsrelaterade byggnader i Århus och Ålborg, vilket illustrerar den fortsatta efterfrå - gan på fastigheter som hyrs ut till kommuner eller institutioner med koppling till utbildnings - sektorn. Kontorsfastigheter inom den offentliga sektorn utgjorde också en del av transaktions - marknaden. Dessa tillgångar hyrs vanligtvis av statliga institutioner eller offentliga myndighe - ter och har fördelar i form av starka hyresavtal och långa hyreskontrakt. Fastigheter som används för offentlig förvaltning är därför fort - farande ett av de mer tillgängliga segmenten för investerare som vill exponera sig mot danska fastigheter inom social infrastruktur. Dessutom noterade marknaden även aktivitet relaterad till seniorboenden och äldreomsorg, vilket speglar den växande efterfrågan på bostäder och omsorgslösningar kopplade till demografiska trender. Även om många omsorgstjänster i Danmark organiseras av kommunerna, deltar privata investerare i allt högre grad i utvecklingen och ägandet av anläggningar som hyrs ut till omsorgsopera - törer eller offentliga enheter. Kommunerna ansvarar för att organisera många långsiktiga omsorgstjänster och kan kontraktera privata leverantörer för vissa tjänster, inklusive drift av vårdhem. Trots det relativt låga antalet transaktioner fortsätter de långsiktiga utsikterna för danska sociala infrastrukturtillgångar att stödjas av den strukturella efterfrågan på välfärdstjänster. Befolkningens åldrande och den fortsatta tillväxten av stadsbefolkningen förväntas stödja efterfrågan på skolor, offentliga förvaltnings - byggnader och äldreomsorgsanläggningar, som tillsammans utgör kärnsegmenten på den danska marknaden för investeringar i offentliga fastigheter. 12 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 13 ===== Kärninnehav Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Bolagen; Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus är alla ledande inom sina delmarknader, med tydligt fokus och specialiserad kompetens. Att vara marknadsledare innebär många fördelar – och bidrar ofta till högre riskjusterad avkastning. Större bolag med likvida aktier och obligationer uppfattas dessutom som mer attraktiva av investerare. Starkare varumärke Marknadsledare har lättare att attrahera nya hyresgäster och behålla befintliga kunder. Det blir även enklare att vinna förtroende från samar - betspartners och investerare. Ett välkänt och starkt varumärke underlättar dessutom rekrytering och bidrar till att behålla kompetent personal. Bättre riskdiversifiering En stor och diversifierad portfölj – både vad gäller tillgångar och hyresgäster – minskar den specifika risken. Kvar blir främst den generella marknadsrisken. Stordriftsfördelar Större fastighetsbolag kan fördela centrala kostnader över fler kvadrat - meter och har möjlighet att anställa fler specialister. De får också starkare förhandlingsposition gentemot leverantörer och andra affärspartners. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden SBB investerar i social infrastruktur i Norden. SBB utvecklar och äger bolag med målet att skapa ledande aktörer inom respektive affärsområde. Fler affärsmöjligheter Ledande bolag får ta del av en större andel av marknadens transaktioner och har både resurser och kompetens att genomföra fler affärer. Fördelaktigare finansiering Tillgång till kapital är avgörande i fastighetsbranschen. Större bolag har i regel lägre affärsrisk och därmed bättre kreditbetyg, vilket ger lägre finansieringskostnader. De har även bredare tillgång till kapitalmarknaden och fler finansieringsalternativ, vilket skapar goda möjligheter att optimera kapitalanskaffningen. Komplett plattform för social infrastruktur SBB:s fjärde affärsområde; SBB Utveckling, driver värdetillväxt genom att utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt optimera använd - ningen av befintliga bestånd. Tillsammans bildar de fyra bolagen en stark strategisk enhet och en robust plattform för social infrastruktur i Norden. 50 MDKR Fastighetsvärde 29 MDKR Fastighetsvärde 40 MDKR Fastighetsvärde 6 MDKR Fastighetsvärde 40,6 % SBB:s ägarandel 62,2 % SBB:s ägarandel 49,8 % SBB:s ägarandel 100 % SBB:s ägarandel Social infrastruktur i Norden Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur i Norden Driva tillväxt i kärnverksamheten BBB+ rating BBB- rating Investment grade rating - Största noterade bolaget för social infrastruktur i Europa Största noterade bostadsbolaget i Sverige Störst i Europa på utbildningsinfrastruktur Driver utvecklingsprocesser i bolagets direktägda bestånd SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 13 ===== SIDA 14 ===== Nyckeltal Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 29 007 28 140 Antal lägenheter i förvaltning 2) 14 929 14 669 Antal kvm i förvaltning, tusental 2) 1 011 1 003 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 94,6 Räntebärande skulder, mkr 2) 12 740 12 146 Snittränta, % 3,28 3,27 Kapitalbindning, år 2,0 2,3 Räntebindning, år 1,9 2,9 2) Avser hela beståndet Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Förvaltning präglas av operationell effektivitet och lokal närvaro med fokus på hyresgästers trivsel, ett lokalt samhällsengage - mang och starkt hållbarhetsarbete. En omfat - tande Stockholmsbaserad utvecklingsportfölj möjliggör nyproduktion i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. Affärsmodell och marknadsfokus Verksamheten bygger på två affärsområden: Förvaltning och Nyproduktion. Sveafastigheters bestånd finns i tillväxtregioner i Sverige med fokus på Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öre - sund, Stor-Göteborg och universitets- och högskolestäder. Dessa marknader har generellt sett goda tillväxtmöjligheter och ett strukturellt Innehav i Sveafastigheter • 14 929 hyreslägenheter i svenska tillväxt- regioner • Stabil intäktsbas genom långsiktigt uthyrda hyresrätter • Kontinuerlig organisk tillväxt via nybyggnation • Stark hållbarhetsprofil och lokal förvaltning Genom SBB:s innehav i Sveafastigheter exponeras vi mot en växande bostadsportfölj i Sveriges största tillväxtregioner. Bolaget kombi - nerar lokal förvaltning, hållbar stadsutveckling och omfattande nyproduktion som driver organisk tillväxt. Kärninnehav 29mdkr Fastighetsvärde 16,1mdkr NAV 4,5% Direktavkastning 42 % LTV bostadsunderskott till följd av befolkningstill - växt, urbanisering och välfungerande arbets - marknader. Förvaltning Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och egenutvecklade bostadsfastig - heter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader där 95 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner och universitets- och högskolestäder. Portföljen består av 14 929 lägenheter med en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm och ett hyresvärde om 1 672 mkr. Per årsskiftet uppgick uthyrningsgraden till 95,3 procent (94,6). Under året har investeringar om 300 mkr gjorts i fastigheter i förvaltning. Investeringarna är främst hänförliga till lägenhetsuppgrade - ringar samt energibesparingsåtgärder. Två fastigheter i Stockholm med ett överenskommet fastighetsvärde om 230 mkr och ett årligt hyresvärde om cirka 16 mkr fördelat på 137 hyreslägenheter förvärvades under året. Nyproduktion Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kvalitet med fokus på kommuner med befolkningstillväxt och god sysselsättningsgrad. Portföljen som i huvudsak är lokaliserad i Stock - holm-Mälardalen har ett tydligt Stockholmsfo - kus. Arbetet med nyproduktion kännetecknas av stort fokus på hållbara, kvalitativa och ekonomiska aspekter. Bolaget strävar efter att med god kostnadskontroll leverera byggnader med god arkitektonisk design av hög kvalitet och samtidigt säkerställa att lägenhetstyper motsvarar den lokala marknadens efterfrågan. 41% Stockholm-Mälardalen 34% Universitets- och högskolestäder 16% Malmö-Öresund 5% Stor-Göteborg 5% Övrigt 89% Förvaltnings- fastigheter 4% Fastigheter under uppförande 7% Fastigheter under utveckling 29 mdkr 29 mdkr 34% 16% 41% 89% 5% 4% 5% 7% Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Fastighetsfördelning 62,15% ägarandel 14 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 15 ===== Sveafastigheters nyproduktion omfattar fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling och byggrätter till ett värde om 3,3 mdkr. Fastigheter under byggnation Sveafastigheter skapar genom sin nybyggnation en lönsam, organisk tillväxt på marknader där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. Per årsskiftet finns 787 (1 030) lägenheter i pågående byggnation, fördelade på fem projekt. Den pågående byggnationen bedöms färdigställt tillföra ett hyresvärde om 126 mkr och 2 265 mkr i fastighetsvärde. Den bedömda investeringen uppgår till 2 184 mkr, varav 1 285 mkr var upparbetat per årsskiftet. Det sista projektet förväntas vara färdigställt under det andra kvartalet 2028. Under året färdigställdes byggnation av totalt 283 lägenheter i Umeå och Skellefteå med ett hyresvärde om 22 mkr. I Nacka byggstartades 87 lägenheter med ett beräknat årligt hyresvärde vid färdigställande om 14 mkr under året. Och i Västerås byggstartades 131 lägenheter med ett beräknat årligt hyresvärde vid färdigställande om 21 mkr. Fastigheter i projektutveckling och byggrätter Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder i Stockholm-Mälardalsregionen, där 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad. Portföljen omfattar totalt 6 425 (6 884) lägenhe - ter varav 5 147 avser hyresrätter och 1 278 avser bostads- och äganderätter. Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120 lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka. Vid årsskiftet består Sveafastigheters bygg - rättsportfölj av 350 000 kvm bruttoarea (BTA) varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Finansiering Sveafastigheters fastighetsbestånd av reglerade hyresbostäder har kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en stark finansiell ställning medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka nyckeltal bekräftades under våren 2025 då bolaget erhöll investment grade kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka sitt kreditbetyg till BBB. Under året etablerade Sveafastigheter ett MTN-program och ett grönt ramverk för obli - gationer. Icke-säkerställa obligationer om totalt 2 500 mkr har emitterats under programmet per årsskiftet. Sveafastigheters aktie handlas sedan 18 juni 2025 på Nasdaq Stockholm. Aktien var tidigare noterad på Nasdaq First North Premier Growth Market. 6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025 Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från T relleborg i söder till Boden i norr . Beståndet omfattar både egenutveck- lade och förvärvade fastigheter , med 95 procent i Sveriges tre storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder . Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak- tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under perioden har 144 mkr , varav 44 mkr under kvartalet, inves- terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet, uppgraderingar färdigställts. Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian- vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 71 mkr , varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt, med direktavkastning på investering överstigande tio procent. Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr , varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer . Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om 25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden med 0,4 procentenheter , framför allt förklarat av en ökad volym pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal. MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER* Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296 * Under fem år med start 1 juli 2024. UTHYRNINGSGRAD % 93,0 93,5 94,0 94,5 95,0 95,5 96,0 94,3 % Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case 2024 2025 Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case 94,7 % 94,6 % 94,9 % 95,0 % 95,7 % 95,3 % 18 % 6 % 14 929 lägenheter 95 % storstadsregioner och universitets- och högskole städer Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Övrigt 23 % 33 % Stockholm- Mälardalen Stockholms län Fastighetsbestånd Fastigheter i förvaltning INVESTERINGAR, MKR Lägenhets- uppgraderingar Övriga investeringar Investeringar totalt 144 Mkr 71 Mkr 52 Mkr 267 Mkr Energi- projekt Direkt- avkastning på investering > 10 % Direkt- avkastning på investering > 6 % 6 SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2025 Sveafastigheter förvaltar 14 929 hyreslägenheter från T relleborg i söder till Boden i norr . Beståndet omfattar både egenutveck- lade och förvärvade fastigheter , med 95 procent i Sveriges tre storstadsregioner samt universitets- och högskolestäder . Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attrak- tiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under perioden har 144 mkr , varav 44 mkr under kvartalet, inves- terats i Hemlyft, med en avkastning på investering överstigande sex procent. Under perioden har 254, varav 77 under kvartalet, uppgraderingar färdigställts. Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energian- vändningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 71 mkr , varav 30 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt, med direktavkastning på investering överstigande tio procent. Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 52 mkr , varav 21 mkr i kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt såsom hyresgästtillval och fiberinstallationer . Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i Sveriges tillväxt regioner till ett värde om 25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,3 procent, jämfört med 94,3 procent vid utgången av andra kvartalet 2024 då bolaget bildades. Under kvartalet minskade uthyrningsgraden med 0,4 procentenheter , framför allt förklarat av en ökad volym pågående lägenhetsuppgraderingar vid periodens slut. Justerat för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 95,8 procent, att jämföra med 95,9 procent föregående kvartal. MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LÄGENHETER* Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 296 * Under fem år med start 1 juli 2024. UTHYRNINGSGRAD % 93,0 93,5 94,0 94,5 95,0 95,5 96,0 94,3 % Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case 2024 2025 Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case 94,7 % 94,6 % 94,9 % 95,0 % 95,7 % 95,3 % 18 % 6 % 14 929 lägenheter 95 % storstadsregioner och universitets- och högskole städer Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Övrigt 23 % 33 % Stockholm- Mälardalen Stockholms län Fastighetsbestånd Fastigheter i förvaltning INVESTERINGAR, MKR Lägenhets- uppgraderingar Övriga investeringar Investeringar totalt 144 Mkr 71 Mkr 52 Mkr 267 Mkr Energi- projekt Direkt- avkastning på investering > 10 % Direkt- avkastning på investering > 6 % Fastigheter i Förvaltning SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 15 ===== SIDA 16 ===== Nyckeltal 2025-12-31 2024-12-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 684 1) - Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550 Antal fastigheter 2) 850 72 Antal kvm, tusental 2) 2 224 395 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1 Räntebärande skulder, mkr 2)) 26 161 5 823 Snittränta, % 4,26 5,18 Kapitalbindning, år 4) 3,35 4,09 Räntebindning, år 4) 1,48 3,87 1) Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo 2) Avser hela bestånden 3) Exklusive efterställda lån. 4) Kapital- och räntebindning har påverkats av bryggfinansiering i samband med förvärvet från SBB. Under första kvartalet 2026 har stora delar av bryggfinansieringen refinansierat med långfristiga obligationer. Ledande Nordisk aktör inom Social infrastruktur Public Property Invest (PPI) är en av Nordens mest framträdande och snabbväxande fastighetsbolag inom social infrastruktur. Med en portfölj bestående av 850 samhällsnyttiga fastigheter och ett totalt fastighetsvärde om cirka 54 miljarder norska kronor, har bolaget etablerat sig som en central aktör inom sam - hällsfastigheter i regionen. Portföljen omfattar fastigheter för vård, omsorg, domstolar, polis samt andra offentliga funktioner, belägna i Norge, Sverige, Finland och Danmark. Genom den omfattande transaktionen med SBB befäste PPI dessutom sin marknadsposition ytterligare och är nu det största noterade fastighetsbolaget inom social infrastruktur i Europa. Innehav i Public Property Invest • En av Europas största aktörer inom social infrastruktur • 850 fastigheter i Norden • Stora offentliga hyresgäster med långa avtal • Stabil och låg risk i portföljen Genom vårt ägande i PPI får SBB exponering mot stabila kassa - flöden från samhällsviktiga fastigheter och en marknadsledande nordisk plattform. Kärninnehav 49,5 mdkr Fastighetsvärde 23,6 mdkr NAV 5,7 % Direktavkastning 48 % LTV Affärsmodell och strategisk inriktning PPI:s verksamhet bygger på att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter med långsiktiga hyresavtal och stabila offentliga hyresgäster. 84 procent av hyresintäkterna kommer från statliga hyresgäster, och bolagets uthyrningsgrad ligger på 95 procent – en indikation på stark efterfrågan och stabila kassaflöden. Den strategiska och långsiktiga affärsmodellen innebär fokus på: • Långsiktig och stabil intjäning – genom offentligfinansierade hyresgäster med lång varaktighet. • Proaktiv utveckling – för att möta ökande behov i takt med demografiska och politiska förändringar. • Konsolidering och tillväxt – där PPI avser att vara en ledande förvärvare av samhällsfastig - heter i Norden. Den stora affären med SBB från 2025 är en central del av denna strategi och tredubblade PPI:s portfölj – vilket möjliggör en starkare och mer diversifierad intjäningsbas framåt. Portfölj och geografisk närvaro PPI:s portfölj är geografiskt diversifierad och strategiskt placerad i centrala stadsområden i Norge, Sverige och Finland, där behovet av samhällsservice är som störst. I och med SBB-transaktionen utökades portföljen med cirka 740 samhällsfastigheter belägna i samtliga nordiska länder. Detta stärker PPI:s geografiska räckvidd inom social infrastruktur i Norden. 28% Norge 53% Sverige 15% Finland 2% Danmark 2% Utveckling 23% Äldreboende 15% LSS 12% Hälso- och sjukvård 22% Offentliga verksamheter 12% Myndighetsbyggnader 16% Övrigt 49,5 mdkr 49,5 mdkr 53% 15% 28% 23% 15% 12% 22% 12% 2% 2% 16% Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Segments uppdelning (Hyresintäkt) 40,63% ägarandel 16 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 17 ===== Organisation och kompetens Bolaget leds av en erfaren organisation med djup kompetens inom fastighetsförvaltning, utveckling och finansiering. PPI:s modell bygger på lokal närvaro, nära samarbeten med hyres - gäster och långsiktigt ägande, vilket säkerställer att fastigheterna uppfyller samhällsaktörernas krav vad gäller funktion, trygghet och kapacitet. Hållbarhet och samhällsansvar Hållbarhet är en central del av PPI:s strategi och omfattar: • Energieffektivisering och klimatsmart förvaltning • Modernisering och förlängning av fastigheters livscykel • Trygga, inkluderande och funktionella miljöer för invånare • Långsiktigt ekonomiskt ansvar och stabil finansiering Med en portfölj av samhällsviktiga lokaler är hållbarhet inte bara en miljöfråga utan en del av bolagets bidrag till samhällen och fungerande välfärdsstruktur. Finansiell utveckling och marknadsposition Efter expansionen genom SBB-transaktionen har PPI en av de starkaste och mest stabila intäktsbaserna i Norden. Portföljen erbjuder: • Stabila kassaflöden, • Låg risk genom offentligt finansierade hyresgäster, • Goda möjligheter till framtida utdelning och lägre refinansieringsrisker. PPI befinner sig samtidigt i en bolagsomvandling där företaget flyttar sitt säte till Sverige och avser att primärnoteras på Nasdaq Stockholm, med en sekundärnotering på Euronext Oslo Børs. Syftet är att förbättra tillgången till kapitalmarknaderna och stärka bolagets internationella investerarbas. Den stora affären med SBB - en strukturell milstolpe I november 2025 genomförde PPI och SBB en av Nordens största fastighetsaffärer när SBB överlät sin samhällsportfölj till PPI för 32 miljarder kronor, omfattande omkring 740 samhällsfastigheter i hela Norden. Genom förvärvet växte PPI till totalt 850 fastigheter. Affären innebar även att SBB ökade sitt ägande i PPI till drygt 40 procent. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 17 ===== SIDA 18 ===== Nyckeltal 2025-12-31 2024-12-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 8 629 8 603 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 4 348 4 115 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 39 593 38 739 Antal fastigheter 628 654 Antal kvm, tusental 1 357 1 337 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96 Genomsnittlig kontraktslängd, år 11,0 12,4 Räntebärande skulder, mkr 3) 17 618 16 192 Snittränta, % 4,78 4,00 Kapitalbindning, år 10,34 5,41 Räntebindning, år 11,7 8,34 2) Marknadsvärde fastigheter, belopp exklusive nyttjanderätt tomträtter 3) Exklusive efterställda ägarlån En ledande aktör inom utbildningsinfrastruk - tur i Norden Nordiqus förvaltar och utvecklar den största privata portföljen av utbildningsinfrastruktur i Norden och har en central roll i att skapa långsiktiga förutsättningar för framtidens lärande. Portföljen består av högkvalitativa utbildningsmiljöer i städer med stark och växande efterfrågan på studieplatser, och omfattar allt från förskolor till universitet och annan vuxenutbildning. Nordiqus verksamhet bedrivs i Sverige, Norge, Finland och Danmark. Hyresgästportföljen är väl diversifierad, där cirka 40 procent av hyresintäkterna kommer direkt från stat, region eller kommun, medan resterande 60 procent härrör från privata utbildningsaktörer. De privata operatörerna Innehav i Nordiqus • Nordens största ägare av utbildnings- fastigheter • Över 600 fastigheter i fyra länder • 40 % offentligt finansierade hyresgäster som skapar stabila och förutsägbara intäkter. • Hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % KPI-justerat. SBB:s innehav i Nordiqus ger oss tillgång till Nordens största portfölj av utbildningsfastigheter – över 600 skolor och akademiska miljöer i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Bolaget fokuserar på hållbara, flexibla utbildningsmiljöer för framtidens behov. Kärninnehav 39,6mdkr Fastighetsvärde 17,4 mdkr NAV 5,0 % Direktavkastning 57 % LTV utmärks av god kreditvärdighet och lång erfarenhet av hög kvalitet i sina verksamheter. Den totala kontrakterade hyran uppgår till 2 448 mkr, med en genomsnittlig återstående avtalstid om 11 år. Långsiktig och ansvarsfull förvaltning Nordiqus arbetar med ett tydligt långsiktigt perspektiv där kontinuerligt lärande, trygghet och säkerhet står i centrum. Bolaget förvaltar sina skolfastigheter med fokus på att skapa ändamålsenliga, attraktiva och hållbara miljöer för elever, lärare och annan skolpersonal. En nära dialog och ett tätt samarbete med hyresgästerna möjliggör lokal förankring och en förvaltning som på bästa sätt stödjer skolornas verksamheter. Den långsiktiga förvaltningen tar sin utgångs - punkt i fyra områden: • Drift och underhåll: Med ett helhetsgrepp om funktion, tillgänglighet och förebyggande åtgärder säkerställer Nordiqus att fastig - heterna är i gott skick och fungerar som en stabil grund för utbildningsverksamheten. Den starka lokala närvaron möjliggör snabba beslut och effektiv hantering av behov, vilket minimerar driftstörningar. • Hållbarhet och inomhusmiljö: Genom moderna och uppkopplade tekniska system övervakas energianvändning, inomhusklimat och teknisk status på ett proaktivt sätt. Detta bidrar både till ökad livslängd på fastigheterna och minskad klimatpåverkan. 59% Sverige 34% Norge 5% Finland 2% Danmark 45% Förskola 40% Grundskola 15% Universitet/Högskola 39,6 mdkr 39,6 mdkr 34% 5% 59% 45% 40% 2% 15% Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Segmentsfördelning (Fastighetsvärde) 49,84% ägarandel 18 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 19 ===== • Samarbete i vardagen: Nordiqus ser skolorna som långsiktiga partners och arbetar nära deras ledning och personal för att stödja deras behov i vardagen. Den höga serviceni - vån skapar en stabil plattform där skolorna kan fokusera på undervisningen. • Trygghet och säkerhet: En trygg skolmiljö är grundläggande. Nordiqus säkerställer att fastigheterna lever upp till gällande krav avseende brandskydd, tillgänglighet och arbetsmiljö. Hållbarhet i fokus Under det senaste året har Nordiqus genomfört ett stort antal energirelaterade investeringar för att minska klimatavtrycket i portföljen. Bland annat har bolaget installerat flera solcellsanläggningar, infört bergvärmesystem, bytt till energieffektiv LED-belysning och byggt ut infrastrukturen för elbilsladdning. Parallellt har bolaget fördjupat dialogen med hyresgäster och intressenter kring trygghet, säkerhet och rörelseglädje i fastigheterna. Finansiell ställning och ägarstruktur Nordiqus ägs gemensamt av SBB och Brookfield Super-Core Infrastructure Partners, där SBB innehar 49,84 procent av bolaget. Nordiqus utgör ett av SBB:s mest strategiska innehav inom social infrastruktur. Under året har bolaget framgångsrikt refinansierat cirka 8,7 miljarder kronor, med stöd av sin långsiktiga investment grade-infrastrukturrating. Detta är den andra lyckade refinansieringen inom ett halvår, och innebär att samtliga banklån har ersatts med kapitalmarknadsfinansiering. Totalt har Nordiqus per årsskiftet 2025 lånat upp 17 miljarder kronor på kapitalmarknaden, med en genomsnittlig löptid om 13 år. Utveckling av fastighetsportföljen Nordiqus eftersträvar att ha en nära och proak - tiv dialog med sina kunder och gör kontinuerligt investeringar i beståndet för att säkerställa att deras utbildningsmiljöer ger kunderna den bästa möjligheten att bedriva bra verksamhet för de 125 000 barn och ungdomar som dagligen vistas i Nordiqus byggnader. Större projekt som färdig - ställts under året inkluderar bland annat ett nytt Centrum för Hälsovetenskap tillsammans med Göteborgs universitet och Västra Götalandsre - gionen i Göteborg, en om-och till byggnation av Mosjö Skola i Örebro tillsammans med Örebro kommun, en omfattande anpassning av utemiljön för Fridaskolan i Mölnlycke och en anpassning för BMSL i Lund. Sammantaget under år 2025 har Nordiqus investerat 324 (290) miljoner kronor i befintligt bestånd. Under 2025 genomförde Nordiqus fem förvärv med ett sammantaget fastighetsvärde om 1,6 miljarder SEK där det tillkommer 13 fastigheter med cirka 35 700 kvm till portföljen och 98 miljoner i hyresintäkter. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 19 ===== SIDA 20 ===== Formar och förstärker framtidens samhällen SBB Utveckling drivs utifrån en tydlig och övergripande vision: att omvandla potential till långsiktigt värde och samtidigt bidra till att skapa och vidareutveckla trivsamma, funktio - nella och inkluderande samhällen för alla. Genom att kombinera innovation, affärsmäs - sighet och samhällsnytta initierar och genomför SBB Utveckling projekt där digitalisering, ny teknik och hållbara lösningar integreras för att driva samhällsutvecklingen framåt. Vi utvecklar framtidens byggnader och platser i nära dialog med kommuner och verksamhetsutövare med en djup förståelse för respektive fastighets lokala behov och förutsättningar. Mycket av fokuset ligger vidare på fastigheter och områden med utmaningar – där många andra ser hinder och komplexitet ser vi i utvecklingspotential. Genom strategiskt arbete, innovativa grepp och helhetssyn förädlas befintliga byggnader löpande och via vår omfattande projektportfölj med byggrätter och utvecklingsbar mark bidrar vi aktivt till att nya attraktiva och levande närmiljöer tillskapas. Vår projektutvecklingsverksamhet understödjs av ett löpande kassaflöde i förvaltingsbeståndet och vi skapar kontinuerligt mervärden genom att förvärva, utveckla och avyttra projekt i rätt tid. Det ger oss även möjligheter samt finansiell styrka att fortsatt och oberoende av konjunkturcykeln genomföra värdeskapande investeringar i såväl nya projekt som utvecklingsfastigheter. Vår ambition är att vara en ledande och robust aktör inom samhällsbyggnadssektorn med kapacitet att ta ett helhetsansvar genom hela värdekedjan – från idé till färdig byggnad och vidare in i vår förvaltning. Genom att kontinuerligt arbeta med byggrätter, nya förhyrningar, vinna markanvis - ningar samt delta i offentliga upphandlingar bibehåller vi en och långsiktig projektportfölj. Detta arbete bedrivs såväl självständig såsom inom ramen för strategiska samarbeten och joint ventures där synergierna av samverkan ger ökad genomförandekapacitet, maximerat värde samt riskjustering. Nyckeltal 2025-12-31 2024-12-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 1 996 - Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 928 5 787 Antal fastigheter 85 82 Antal kvm, tusental 310 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 65 - Genomsnittlig kontraktslängd, år 4,0 - Direktägt innehav • Ett innovativt utvecklingsbolag som förvärvar, utvecklar och avyttrar fastigheter och projekt • 85 fastigheter i tre länder • Fokus ligger på att omvandla vakans till kassaflöde, skapa nyproduktion genom attraktiva erbjudanden och utveckla råmark till byggrätter. SBB Utveckling skapar förutsättningar för framtida värdetillväxt genom att utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt optimerar användningen av befintliga tillgångar. 5,9mdkr  Fastighetsvärde 310 tkvm Uthyrningsbar area 863tkvm  BTA byggrätter och projekt 84% Sverige 13% Finland 3% Norge 0% Danmark 54% Kassaflödesfastigheter 43% Projekt- och fastighetsutveckling 3% Pågående projekt 5,9 mdkr 5,9 mdkr 13% 3% 84% 54% 43% 3% Geografisk fördelning (Fastighetsvärde) Portföljfördelning (Fastighetsvärde) 100% ägarandel – SBB Utveckling Kärninnehav 20 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 21 ===== Nyproduktion Segment SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bokfört värde (mkr) Samhälle 100% - - - - - - - - - - - Bostad 100% 787 43 292 5 126 103 1 285 899 2 184 5,7% 4,7% 1 294 Utbildning 100% - - - - - - - - - - - Utveckling 94% 72 10 274 2 25 23 185 269 454 5,6% 5,0% 193 Total portfölj 94% 859 53 566 7 151 125 1 469 1 168 2 638 5,7% 4,7% 1 486 SBB konsoliderat bestånd 100% 787 48 604 6 141 117 1 437 1 021 2 457 5,7% 4,8% 1 467 SBB:s andel av Total portfölj 100% 859 50 465 145 120 1 449 1 076 2 525 5,7% 4,8% 1 474 Investeringar i befintligt bestånd Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direktavkastning (DN) Samhälle 40% 4 8 44 39 83 10,2% Bostad 100% 4 6 85 12 97 5,7% Utbildning 50% 4 15 27 224 251 6,0% Utveckling 100% - - - - - - Total portfölj 59% 12 29 156 275 431 6,7% SBB konsoliderat bestånd 100% 4 6 85 12 97 5,7% SBB:s andel av Total portfölj 100% 16 116 140 255 6,4% Projekt- och byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer (kvm) Fas 2 - Med planbesked (kvm) Fas 3 - Lagakraft- vunna detaljplaner (kvm) Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Samhälle 100% 129 494 179 200 204 338 513 032 500 976 Bostad 100% 178 985 287 486 270 772 737 243 2 208 2 994 Utbildning 49% 164 800 64 400 71 610 300 810 191 633 Utveckling 79% 167 364 384 890 607 445 1 159 699 3 246 2 799 Total portfölj 83% 640 643 915 976 1 154 165 2 710 784 6 145 2 267 SBB konsoliderat bestånd 100% 1 571 992 4 053 2 578 SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 099 999 5 077 2 418 Projekt- och byggrättsexponering Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBB:s andel (mkr) Total exponering (mkr) Samhälle - - 200 200 Bostad 3 486 -1 335 16 2 166 Utbildning - - 94 94 Utveckling 2 034 -11 733 2 756 Totalt 5 519 -1 346 1 043 5 216 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 21 ===== SIDA 22 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2025-12-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks - bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2025-12-31. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Koncern - gemensamt Totalt Hyresintäkter - 1 594 - 273 - 1 867 Fastighetskostnader - -534 - -131 - -665 Driftnetto - 1 060 - 142 - 1 202 Fastighetsadministration - -79 - -15 - -94 Centraladministration - -167 - -16 -65 -248 Övriga förvaltningsintäkter - 53 - - - 53 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag - 867 - 111 -65 913 per stamaktie 0,50 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 136 Finansiella intäkter 66 Finansiella intäkter från ägarlån till Nordiqus 1) 281 Finansiella kostnader 2) - -401 - -17 -353 -769 Rörelseresultat 1 627 per stamaktie 0,90 Ränta hybridobligationer -354 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -176 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 097 per stamaktie 0,61 1) Ej kassaflödespost. Ägarlån från SBB till Nordiqus. Nominellt belopp per Q4 2025 om 5,267 mkr. Bokfört värde per Q4 2025 om 4,409 mkr. Antagit linjär uppskrivning fram till förfall 2029-01-18 om 281 mkr årligen. 2) Justerad för den kassa som SBB exklusive Sveafastigheter hade vid periodens utgång med en ränta om 2,38 % som är räntan på SBB:s kommande obligationsförfall i augusti 2026 och för Sveafastighe - ter med den kassa bolaget hade vid periodens utgång justerad med Sveafastigheter snittränta om 3,28 %. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intresseföretag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB 1) Origa Care Preservium Property One Publicus Övriga joint ventures-företag Totalt SBB:s andel av stamaktier 49,84% 40,63% 100,0% 34,0% 34,7% 31,3% 50,0% Hyresintäkter 2 448 3 360 400 37 77 36 8 Driftnetto 2 059 2 736 268 38 67 30 6 Resultat före finansiella poster 1 904 2 498 215 34 64 30 6 Förvaltningsresultat 1 035 1 464 - 19 41 9 4 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 516 595 - 7 14 3 2 1 136 Varav utdelning kopplat till SBB:s innehav 2) 258 351 - 4 - 4 - 617 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Utdelningen är en bedömning baserat på (i) PPIs kommunicerade utdelningspolicy om 1 NOK/aktie och år (ii) Utdelning från Nordiqus om 50 procent av förvaltningsresultatet (iii) senaste utdelnings - besluten från övriga innehav. • Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett normalår. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2025-12-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. Aktuell intjäningsförmåga 22 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 23 ===== SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak - tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures och intresseföretagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Nordiqus AB - Utbildningsinfrastruktur i Norden Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie - skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande del ägs av Brookfield. Public Property Invest ASA - Social infrastruktur i Norden Public Property Invest ASA, PPI, är Europas största börsnoterade fastig - hetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget har en tydlig långsiktig strategi att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga offentliga funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag 2025-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551 Anskaffningar 6 087 - - 536 6 624 Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328 Utdelningar -134 - -131 -221 -486 Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712 Övrigt totalresultat - - -298 - -298 Nedskrivning och omvärdering av andelar -60 -1 -1 343 282 Avyttringar -10 - - -45 -54 Valutakursdifferens -289 - - -45 -334 Redovisat värde, 2025-12-31 8 183 3 092 8 629 1 996 21 900 Övriga upplysningar, väsentliga innehav Samhälle Bostad Utbildning Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960 3 092 2 937 8 629 8 603 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 684 1) - 12 76 4 348 4 115 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550 6 112 5 967 39 593 38 739 Antal fastigheter 2) 850 72 212 212 667 654 Antal kvm, tusental 2) 2 224 395 284 284 1 357 1 337 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 95 93 95 96 Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1 - - 11,0 12,4 Räntebärande skulder, mkr 2) 3) 26 161 5 823 2 495 2 417 17 618 16 192 Snittränta, % 4,26 5,18 13,00 13,00 4,78 4,00 Kapitalbindning, år 3,35 4,09 2,63 3,63 10,34 5,41 Räntebindning, år 1,48 3,87 2,63 3,63 11,17 8,34 1) Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo. 2) Avser hela bestånden 3) Exklusive efterställda ägarlån äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus, med hyresgäster främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Oslo börs. I perioden har PPI förvärvat fastigheter från SBB där betalning skett med bland annat aktier i PPI. SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent av kapitalet och 34,22 procent av rösterna och innehavet redovisas som intresseföretag. SBB Residential Property AB - Svenska hyresrätter SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm- mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Sveafastigheter AB SBB äger 62,2 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag. Joint ventures och intresseföretag SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 23 ===== SIDA 24 ===== Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav Samhälle Bostad Utbildning Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 SBB:s ägarandel, % 40,63 35,16 100 100 49,84 49,84 Hyresintäkter 1 028 651 401 373 2 448 2 380 Driftnetto 926 588 237 225 2 078 1 991 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 830 520 168 155 1 923 1 844 Periodens resultat 484 10 -68 -238 1 039 -1 308 Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat 111 111 -68 80 455 -903 Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 152 168 155 959 919 Resultat från joint ventures och intresseföretag 2025-01-01 – 2025-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat: Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 333 168 959 -16 1 443 Värdeförändring fastigheter 139 110 119 -47 320 Finansiella poster -174 -329 -550 -60 -1 113 Värdeförändring finansiella instrument -35 - 13 - -22 Skatt -60 -18 -83 62 -99 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 203 -69 457 -62 529 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -60 -1 -1 343 282 Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696 2024-01-01 – 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 193 155 919 42 1 309 Värdeförändring fastigheter -61 -58 -1 141 5 -1 256 Finansiella poster -137 -324 -604 -119 -1 185 Värdeförändring finansiella instrument 5 - 92 - 98 Skatt -20 -11 -36 -23 -90 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -21 -238 -770 -95 -1 124 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238 Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -903 234 -514 24 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 25 ===== HÅLLBARHETSRAPPORTSamhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort. SBB:s affärsmodell är att direkt och indirekt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter i Norden samt bostäder i Sverige. Fokus ligger på långsiktiga avtal och relationer med hyresgäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder i Sverige. SBB ställer sig bakom Parisavtalets klimatmål och är medlem i FN:s Global Compact, ett världsomspännande initiativ för hållbart företagande. I dialog med sina intressenter har bolaget identifierat energieffektivitet, minskad klimatpåverkan, utveckling av hållbara städer och samhällen, ekonomiskt hållbar utveckling, affärsetik och attraktiv arbetsgivare som fokusområden för verksamheten. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 25 ===== SIDA 26 ===== Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre samhälle. SBB:s hållbarhetsvision och hållbar- hetspolicy definierar bolagets långsiktiga mål, strategi och principer för hållbart företagande. Handlingsplanen för att nå dit, med konkreta mål och riskbedömningar inom de olika fokusområ - dena har formulerats och beskrivs i detalj under ”Mål och resultat”. SBB:s hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av styrelsen och följs upp löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är klassat som ett Science Based Target av den oberoende organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet ligger i linje med vad som krävs för att uppnå Parisavtalet. SBB:s övergripande mål sammanfattas nedan: • Koldioxidneutrala 2030. • Samtliga fastigheter ska senast 2030 uppnå minst energiklass E, och majoriteten av fastigheterna ska förbättras med minst en energiklass. Hållbarhetsstrategi och mål 2030 • Klimatanpassad fastighetsportfölj. • Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla. • Regelbundet förbättra, följa upp och rapportera bolagets hållbarhetsarbete. Fokusområden 2026 • Investera i befintligt fastighetsbestånd för minskad energianvändning. • Öka andelen hållbar finansiering. • Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i byggprojekt. • Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets - miljö för medarbetare. Om hållbarhetsredovisningen Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhetsrap - port och omfattar koncernens samtliga bolag. SBB redovisar hållbarhet per räkenskapsår som löper från januari till december. Rappor - ten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete och uppföljning under 2025. I hållbarhetsredovis - ningen ingår SBB:s Fastighetsutveckling och förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint ventures och intresseföretag ansvarar för sina egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten är översiktligt granskad av bolagets revisor. Den lagstadgade hållbarhetsrapporten, vil - ken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 26-51, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Rapporten har utformats i enlighet med GRI:s standard, omfattningen definieras genom GRI-Index på sida 41-42. Kontaktperson för hållbarhets - rapporten är Martin Nåtby, Hållbarhetschef, martin.natby@sbbnorden.se. Kontaktperson för årsredovisningen är Leiv Synnes, VD, leiv@sbbnorden.se och Sebastian Westberg, Finansdirektör, ir@sbbnorden.se. Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision som beskriver de långsiktiga målen. SBB:s delägda dotterbolag, Sveafastigheter, har initierat ett pilotprogram för bredare tillgång till bostäder Sveafastigheter har under året initierat ett pilotinitiativ för att pröva nya arbetssätt som kan öka tillgängligheten till hyres - bostäder. I satsningen har traditionella inkomstkrav tagits bort i cirka 40 procent av bostadsbeståndet, motsvarande omkring 6 000 lägenheter i sju orter, bland annat Stockholm, Skellefteå och Helsingborg. Uthyrningen bygger fortsatt på en helhetsbedömning där fokus ligger på betalningsvilja och betalningsförmåga genom att se till hyresgästens hyres - betalningshistorik snarare än enbart inkomstnivå. Genom pilotprogrammet vill bolaget undersöka hur alternativa uthyrningsmodeller kan bidra till att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och skapa fler möjligheter till trygga och långsiktiga boenden. Initiativet är också ett led i arbetet med social hållbarhet och syftar samtidigt till att utveckla mer effektiva uthyrningsprocesser och stärka uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet. Jennie Argerich , chef för social hållbarhet och affärsutvecklare på Sveafastigheter, delaktig i införandet av pilotprogrammet. 26 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 27 ===== Utsläpp (kg CO 2e per m2) SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020 och uppdaterades 2021 med mål om klimatpositivitet 2030. En färdplan för utsläppsminskningarna med strategier och mål för utsläppsminskningar togs fram och har sedan dess följts upp årligen. Bilden nedan illustrerar nuläget och en schematisk prognos för fortsatta utsläppsminskningar år för år fram till 2030. För att nå målet måste kvarvarande utsläpp vägas upp av negativa utsläpp, SBB utreder olika alternativ för negativa utsläpp. SBB:s klimatmål omfattar hela värdekedjan, det vill säga allt från råvaruutvinning till drift och förvaltning av färdig byggnad. Målet är klassat som ett Science Based Target av den oberoende organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet ligger i linje med vad som, enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs för att uppnå Parisavtalet. 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 0,0 3,0 6,0 9,0 12,0 15,0 Direkt uppvärmning Tjänstebilar El Fjärrvärme & kyla Scope 3, övrigt Hyresgästens energi Utsläpp i byggprocessen Investeringar Färdplan klimat SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 27 ===== SIDA 28 ===== Styrning och ansvar SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s ledningsgrupp ansvarar för genomförandet av hållbarhetsvision och hållbarhetspolicy genom att ta fram mål, strategier och arbetssätt inom hållbarhet. Hållbarhetsutskott Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Hållbarhetsagendan omfattar vision, målsätt - ningar, hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppfö - randekod. I uppföljningen ingår att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsagendan samt säkerställa transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap - porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen ansvarar för att granska och godkänna de officiella rapporterna såsom årsredovisning och kvartalsrapporter. Hållbarhetsforum För det operativa arbetet med genomförandet av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen utsett ett internt hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsen - heter inklusive representanter från respektive ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ - der varannan månad och arbetar fokuserat med att ta fram och följa upp delmål och strategier för att uppnå bolagets mål. Miljö- och kvalitetsledningssystem För att säkerställa att hållbarhetsarbetet genomförs på ett strukturerat och enhetligt sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetslednings - system. I ledningssystemet beskrivs bland annat roll- och ansvarsfördelning. Riskhantering Hållbarhetsrelaterade risker är en central del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat i den ordinarie riskhanteringen som sköts av ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig. Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. Fastigheter innehåller stora värden som riskerar att gå förlorade om riskerna inte hanteras på Interna rutiner och regelverk ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av fysiska risker eller övergångsrisker orsakade av klimatförändringar. Bolaget har sedan 2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser på fastighetsnivå, den senaste analysen som genomfördes under 2025 inkluderar samtliga helägda fastigheter samt majoriteten av alla fastigheter som ägs av intressebolag. Både fysiska och regulatoriska risker har bedömts. Riskanalysen beskrivs i detalj i avsnittet Klimat och Miljö. Hållbarhetsbilagan I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga som säkerställer ett strukturerat arbete med ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar både som ett arbetssätt för projekten och ett kontraktsmässigt bindande dokument. Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som ska diskuteras i tidiga projektutvecklings - skeden, innan projektering och kontrakt är klara. Där finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom efterlevnad av uppförandepolicy och hållbarhetspolicy, projektering för låg energianvändning, krav på inventering och bedömning av byggmaterial och avfallshan - tering under byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsarbete. För projekt under 10 mkr, till exempel hyresgästanpassningar, finns en anpassad hållbarhetsbilaga som säkerställer höga standarder inom hållbarhet även i mindre projekt. Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd Stort fokus läggs på att minimera risker och maximera prestandan i hela det fastighets - bestånd som ägs direkt eller indirekt. En åtgärdsplan har upprättats på fastighetsnivå för fastigheter med energiklass F och G, dvs. fastigheter med hög energianvändning. Målet är att åtgärda majoriteten av dessa inom 1–2 år och resterande inom fem år. En mer detaljerad redovisning av fastigheternas energiklasser redovisas på sida 47. Klimatrelaterade risker bedöms för samtliga fastigheter som ägs direkt och indirekt, fastigheter som bedöms ha en förhöjd risk analyseras noggrant. En detaljerad redovisning av bolagets klimatrelaterade risker finns på sida 47. Rutiner för att säkerställa efterlevnad av lagar och regler finns i bolagets miljö- och kvalitetsledningssystem. Energiåtgär - der följs upp och rapporteras kvartalsvis. Intressentdialog Goda relationer med intressenter är en högt prioriterad fråga för SBB. Bolaget engagerar kontinuerligt intressenter och lokalsamhällen i verksamheten. Intressentgrupper inkluderar hyresgäster, investerare, medarbetare, lokal - samhället, leverantörer och finansiärer. Dialog sker i många olika forum, till exempel genom öppna samråd i detaljplaneprocessen, kontinu - erlig kundkontakt i förvaltningsorganisationen, finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och undersökningar. En väsentlighetsanalys ligger till grund för SBB:s fokusområden och rapportering inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar sig bland annat på frågeformulär och djupinter - vjuer som sedan har analyserats och relaterats till en intern analys av bolagets möjlighet att påverka inom respektive hållbarhetsområde. Under 2024 genomfördes en dubbel väsent - lighetsanalys i enlighet med CSRD. Analysen presenteras enligt ESRS och är samtidigt fortsatt i linje med GRI:s krav. Den ligger till grund för hållbarhetsarbetet 2025 och framåt. Resultatet sammanfattas på sida 29. Policy De principer och värderingar som är grundläg - gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets - arbete beskrivs i policys som är antagna av styrelsen. Dessa principer omfattar till exempel: respekt för mänskliga rättigheter, motverkande av korruption, identifiering av potentiella negativa konsekvenser på miljö, ekonomi och människor till följd av bolagets verksamhet samt implementering av åtgärder för att minimera dessa negativa konsekvenser. Vid utformningen av bolagets policyer tas särskild hänsyn till nyck - elintressenters perspektiv och SBB strävar efter att ständigt höja ambitionsnivån och förbättra bolagets policyer. Åtgärder som vidtagits för att efterleva bolagets policyer beskrivs i avsnittet ”Mål och resultat”. Samtliga policys nedan finns publikt tillgängliga på SBB:s hemsida. • Uppförandekod, antagen av styrelsen, dokumentägare: HR-chef • Uppförandekod för leverantörer, antagen av styrelsen, dokumentägare: VD • Hållbarhetspolicy, antagen av styrelsen, dokumentägare: hållbarhetschef • Visselblåsarpolicy, antagen av styrelsen, dokumentägare: HR-chef SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter. 28 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 29 ===== Finansiell Konsekventiell Intressentanalys E1 klimatförändringar 1 Anpassning till klimatförändringar 2 Begränsning av klimatförändringar 3 Energi E2 Föroreningar 4 Föroreningar av luft 5 Föroreningar av vatten 6 Föroreningar av mark 7 Förorening av levande organismer och livsmedelsresurser 8 Ämnen som inger betänkligheter 9 Ämnen som inger mycket stora betänkligheter 10 Mikroplaster E3 Vatten och marina resurser 11 Vatten E4 Biodiversitet och ekosustem 12 Direkta påverkansfaktorer som leder till förlust av biologisk mångfald 13 Konsekvenser för arters tillstånd 14 Konsekvenser för ekosystems omfattning och tillstånd 15 Konsekvenser för och beroenden av ekosystemtjänster E5 Cirkulär ekonomi 16 Resursinflöden, inklusive resursanvänd­ ning1⁾ 17 Resursutflöden relaterade till produkter och tjänster 18 Avfall S1 Den egna arbetskraften 19 Arbetsvillkor 20 Likabehandling och lika möjligheter för alla 21 Andra arbetsrelaterade rättigheter S2 Arbetstagare i värdekedjan 22 Arbetsvillkor 23 Likabehandling och lika möjligheter för alla 24 Andra arbetsrelaterade rättigheter S3 Påverkade samhällen 25 Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter 26 Samhällens civila och politiska rättigheter 27 Urfolks rättigheter S4 Konsumenter och slutanvändare 28 Informationsrelaterade konsekvenser för konsumenter och/eller slutanvändare 29 Personlig säkerhet för konsumenter och/ eller slutanvändare 30 Social inkludering för konsumenter och/ eller slutanvändare G1 Styrning 31 Företagskultur 32 Skydd för visselblåsare 33 Djurskydd 34 Politiskt engagemang och lobby­ verksamhet 35 Förvaltning av förbindelser med leveran ­ törer, inbegripet betalningsrutiner 36 Korruption och mutor 1) Data saknas för rapporteringsperioden. Statistik kommer att följas upp och analyseras under kommande år. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 29 31 1 4 105 6 2025 26 2728 29 30 34 35 33 22 23 2421 7 8 12 13 14 15 17 9 3 2 16 1836 19 32 11 ===== SIDA 30 ===== SBB:s löfte är att alltid: • Agera etiskt, öppet och transparent. • Främja mänskliga rättigheter. • Främja arbetstagares rätt att organisera sig (ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98). • Respektera och skydda arbetstagares representanter (ILO C135) och aktivt motverka diskriminering av arbetstagares representanter. • Garantera fackförbundens rätt att effektivt utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser. • Sträva efter noll skador och tillbud på arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro. Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i årsredovisningen. • Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon form av korruption, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finansiering av politiska organisationer. • Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet råder om verksamhetens etiska aspekter eller effekter på människor och miljö. Affärsetik och antikorruption Uppförandekoden och hållbarhetspolicy ska vägleda medarbetarnas ansvarsfulla och etiska beteenden. Uppförandekoden är bland annat baserad på FN:s Global Compacts tio principer, inklusive mänskliga rättigheter och antikor - ruption. Där finns också riktlinjer för gåvor, representation, tillbörliga samt otillbörliga förmåner samt exempel på vad som anses vara mutor samt vilka påföljder som är aktuella för brott mot dessa regelverk. Alla anställda och leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna och efterleva dessa regelverk. Samtliga medarbetare informerades och testades inom antikorruption, uppförandekod och visselblå - sarpolicy under 2025. Nya informationsinsatser kommer att genomföras löpande, minst vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning görs för att säkerställa att leverantörer godkänner SBB:s hållbarhetskod och uppfö - randekod. Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt, det gäller både ny- och ombygg - nadsprojekt. Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s sårbarhet avseende risker för avsteg från dessa löften och interna regelverk bedöms och hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie arbetet med riskhantering under ledning av VD. Den omfattande dialog med intressentgrupper ger värdefulla perspektiv till ledningens arbete med riskhantering. SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Inom ramen för samarbetet genomförs bland annat oannonserade plats - besök där samtliga närvarande på byggarbets - platsen får visa sitt ID06-kort och jämförelser görs med närvarologgen. Bakgrundskontroller görs av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. För att motverka risker för missför - hållanden i leverantörsled analyseras hela leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls av säkerhetsföretaget. Externa partnerskap, ramverk och standarder För att säkerställa en transparent, tillgänglig och enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit sig till både lokala och globala partnerskap, ram - verk och standarder. Några exempel på externa partnerskap och ramverk som SBB har anslutit sig till och/eller ställt sig bakom ges nedan: • FN:s Global Compact • OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala skyddsåtgärder • UN Guiding Principles on Business and Human Rights • ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i arbetslivet • Parisavtalet • De Globala Målen • GRI • EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering • TCFD:s rekommendationer • Sweden Green Building Council • Green Building Council Finland • Byggvarubedömningen • Green Bond Principles, Social Bond Principles, Sustainability Bond Guidelines, Green Loan Principles 30 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 31 ===== Netto noll klimatutsläpp och minskad miljöpåverkan Energianvändning och förnybar energi SBB följer upp energianvändning för hela fastighetsbeståndet med hjälp av energiupp - följningssystem som gör det lätt att analysera energianvändningen och identifiera förbätt - ringspotential. Redovisad energianvändning i nytillträdda fastigheter är estimat och ingår därför inte i måluppföljning det första året. En detaljerad åtgärdsplan på fastighetsnivå har upprättats för alla fastigheter som har energiklass F och G. Mål: Åtgärda alla fastigheter med energiklass F och G. Mål: En majoritet av alla fastigheter ska förbättras minst en energiklass. Utfall 2025: 17,0 (15,9) procent av bolagets marknadsvärde finns i fastigheter med energiklass F och G. Utfall 2025: 96 (93) procent förnybar energi (andel av total energianvändning). Mål och resultat Klimat och miljö [TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS] Alla jämförelser med föregående år påverkas av att fastighetsbeståndet har förändrats väsentligt i samband med frånträdet av SocialCo i december 2025. Nya nyckeltal kommer att utvecklas under 2026 för att förbättra möjligheten att jämföra utvecklingen i den nya strukturen med tidigare år. Koldioxidutsläpp Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar att bidra med lösningar och att minska sin klimatpåver - kan. SBB:s största källa till växthusgasutsläpp är energianvändning i fastigheterna. Därefter kommer utsläpp som uppstår i byggprocessen: uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter, transporter, energianvändning, avfall och spill på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar, utformning av utemiljöer och avfallshantering i drift. SBB bedriver ett strukturerat arbete för att minska koldioxidutsläppen inom alla dessa områden. SBB vill skapa möjligheter för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio minuters promenad från kollektivtrafik. Huvudstrategier för minskade utsläpp Strategin för att minska utsläppen från ener - gianvändning i fastigheterna är att genomföra omfattande energiinvesteringar i hela fastig - hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande fastigheterna. Mer information finns under rubriken ”Energianvändning”. Stra - tegin för att minska utsläppen från byggprojekt är i första hand att investera i förbättringar i befintliga fastigheter, i andra hand att arbeta med klimatoptimering av konstruktioner vid om- och nybyggnation till exempel genom materialoptimerade konstruktioner och material med lägre klimatpåverkan. SBB:s strategier för minskade utsläpp avser huvudsakligen investe - ringar (CapEx), inga väsentliga operativa utgifter (OpEx) har identifierats. Inga inlåsningseffekter har identifierats, det bedöms vara möjligt att, vid behov, implementera utsläppsminskande åtgärder inom 1-5 år i samtliga tillgångar. SBB är verksamt inom fastighetssektorn som är en av de sektorer som är identifierad som en ”High-impact sector” i enlighet med EU:s delegerade akt 2022/1288 och redovisar därför utökade energi- och klimatrelaterade nyckeltal. SBB:s klimatmål som linjerar med Parisavta - SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 31 ===== SIDA 32 ===== lets 1.5-gradersmål är godkända enligt Science Based Targets Initiative (SBTi). De sammanlagda utsläppsminskningarna i Scope 1-2 till och med 2030 tillsammans med en förpliktelse att mäta och minska utsläpp i Scope 3 uppfyller SBTi:s krav för 1.5-graderslinjerade mål. Mål: Koldioxidneutrala år 2030: • Delmål: Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. • Delmål: Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent till 2025 och med 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020. Delmålens omfattning är samma som för redovisade utsläpp. Delmålen inkluderar ingen klimatkompensation, handel med utsläpps - rätter eller undvikna utsläpp. I händelse av att omfattningen av rapporterade utsläpp väsentligen förändras ska basåret räknas om för att målet ska vara konsekvent med de rapporterade utsläppen. Bolaget har under 2023-2025 genomgått strukturella förändringar som har resulterat i att tillgångar har gått från att vara helägda till att vara delägda. Dessa tillgångars utsläpp har redovisats under scope 1-2 när de var helägda men redovisas nu i scope 3, kategori 15. För att kunna jämföra bolagets utveckling och måluppfyllnad på flera års sikt har basåret 2020 räknats om för att spegla en utökad omfattning av rapporterade utsläpp i Scope 3. Basårets utsläpp har räknats om genom att lägga till de tillkommande utsläppen enligt den nya omfattningen, justerat med bolagets genomsnittliga utsläppsminskningar mellan 2025 och basåret. Utfall 2025: • Scope 1: 515 (506) ton CO2e. • Scope 2: 7 923 (5 501) ton CO2e. • Scope 1–2: 8 438 (6 006) ton CO2e. Utsläppsintensitet 1⁾: -45 (-58) procent jämfört med basår 2020. • Scope 1-3: 26 999 (28 455 ) ton CO2e. Utsläppsintensitet 1⁾: -44 (-40) procent jämfört med basår 2020. 1) Utsläppsintensitet avser kg CO2e/m2 där antalet kvadrat - meter i delägda strukturer vägs in för att göra nyckeltalen jämförbara över tid. En stor del av bolagets ägande har flyttats till delägda strukturer och därmed har utsläpp flyttat från Scope 1 & 2 till Scope 3. Klimatrisker Klimatförändringarna och klimatomställningen innebär risker för samhällen och fastigheter. Fysiska risker inkluderar bland annat ökande havsnivåer, allvarligare extremväder och fler värmeböljor med risker för utsatta grupper, till exempel äldre och sjuka. Omställningsrisker inkluderar bland annat förändrade regelverk, förändrad efterfrågan på lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade resvanor. SBB har sedan 2021 gjort grundliga analyser av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma klimatrelaterade risker avseende bland annat energieffektivitet, översvämningar, extremvä - der, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom omställningsrisker på fastighetsnivå. Klimatris - kerna har undersökts utifrån akuta och kroniska risker på kort, medel och lång sikt. Tidshori - sonter finns definierade på sida 49 under ”Definitioner – hållbarhetsrapport”. Analysen omfattar olika utsläppsscenarier (RCP 2.6 till RCP 8.5) och olika tidshorisonter (2020–2070) för att ge en bred förståelse för hur riskerna påverkas av utsläppsnivåer och tid. Analysen baserar sig dels på screeningar som gjorts på fastighetsnivå för hela portföljen med hjälp av mjukvarutjänster från tredje part, dels på fastighetsspecifika analyser som gjorts av SBB:s personal där bland annat fastigheter analyseras med hjälp av myndigheters riskkartering, dels energiprestanda i förhållande till kommande energiprestandakrav. Analysen fungerar som underlag för bolagets riskhanteringsarbete som huvudsakligen hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från styrelsen, SBB:s VD är ytterst ansvarig för bola - gets riskhantering. Samtliga SBB:s fastigheter är fullt försäkrade. En liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är belägen i områden med hög riskprofil, utöver detta har inga väsentliga klimatrisker identifie - rats. Mer information om den riskinventering som genomförts under året redovisas på sida 47. Den sammanvägda bedömningen är att SBB:s verksamhet har en god resiliens inför kli - matförändringar. Riskfaktorer som kan påverka driftnetto negativt inkluderar förhöjt behov av underhåll och utbyte av tekniska installationer, behov av markförstärkningar och förbättrad dagvattenhantering och behov av investeringar i byggnadens energiprestanda som inte lever upp till SBB:s avkastningskrav. En detaljerad beskrivning av fastighetsbeståndets riskprofil redovisas på sida 47. Exponering mot kol-, olja- eller gasrelaterade ekonomiska aktiviteter SBB har inga tillgångar som nyttjas för utvinning eller förädling av kol, olja eller gas eller relate - rade ekonomiska aktiviteter. SBB har inte heller några investeringar (CapEx) som är exponerade mot kol, olja eller gas eller relaterade ekono - miska aktiviteter. Alla tillgångar bedöms vara kompatibla med, eller kunna anpassas för att bli kompatibla med, en klimatneutral ekonomi. Anpassningarna består huvudsakligen i investeringar i energiprestanda i befintligt fastighetsbestånd. Dessa investeringar bedöms sänka fastigheternas driftskostnader och dessutom minska fastigheternas riskprofil och därmed öka driftnettot och fastigheternas värde. De begränsningar som har identifierats är tillgång till finansiering av investeringarna och kapacitet att projektleda genomförandet av investering- arna. Bolaget bedömer att det är möjligt att genomföra de nödvändiga investeringarna på fem till tio års sikt. Bolaget är inte direkt föremål för något reglerat system för handel med utsläppsrätter eller liknande. Bolaget har en indirekt exponering genom leverantörer, t.ex. energibolag och materialproducenter omfattas av handel med utsläppsrätter. Miljörisker Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Miljö- och hälsorisker till exempel; radon, asbest, PCB, legionella m.m. hanteras genom provtagning och utredningar vid fastig - hetsförvärv och i förvaltningsprocessen genom regelbundna kontroller. Rivning och sanering görs alltid utifrån gällande lagkrav i samarbete med certifierade saneringsentreprenörer. I ny- och ombyggnadsprojekt strävar SBB efter att aldrig använda material med miljö- eller hälsorisker. I nyproduktion inventeras och registreras alla byggvaror i Byggvarube - dömningen där byggvaror bedöms bland annat baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till minskade risker genom bra materialval samt god kännedom om riskmaterialsanvändning och placering i händelse av att de i framtiden behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras befintliga byggnader av sakkunnig för att upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och radioaktiva ämnen. SBB utvärderar och registrerar byggmaterial avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå en hållbar leverantörskedja. Som ett led i det arbetet har SBB gått in som medlem i Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande ekonomisk förening bestående av aktörer i samhällsbyggnadssektorn som syftar till att främja utvecklingen mot en giftfri och god bebyggd miljö. Biologisk mångfald SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling och förädling av redan exploaterad mark i tätbebyggda områden, endast en försumbar del av den utvecklade ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk. All fastighetsutveckling inkluderar en dialogpro - cess där platsens specifika förutsättningar och behov beaktas och integreras i utveck - lingen. I processen genomförs alltid en miljöprövning, där det föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och närmiljö genomförs en omfattande miljö - konsekvensanalys som ligger till grund för förebyggande eller kompensatoriska åtgärder såsom sanering av farliga ämnen i mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademinime - ringshierarki (undvika, minimera, återskapa och kompensera) och försiktighetsprincipen tillämpas vid verksamhet som ligger nära sär - skilt skyddsvärda områden såsom kulturhisto - riska platser (till exempel världsarv och IUCN I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, grönområden, odlingsmark m.m. 32 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 33 ===== Vattenanvändning SBB har ett system för automatisk mätning och uppföljning av vattenanvändning. Flera gånger per minut läses vattenanvändningen av och registreras digitalt. Vattenanvändningen analyseras automatiskt för att identifiera användningsmönster och upptäcka avvikelser som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av droppande kranar eller rinnande toaletter. När avvikelser upptäcks går det ut larm till fastighetens förvaltare som snabbt kan åtgärda eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt ta del av statistiken genom portalen. Systemet har medfört en mer uppdaterad, omfattande och detaljerad uppföljning av vattenan - vändningen. Vattenanvändningen kommer väsentligen av SBB:s hyresgästers vattenan - vändning. Uttaget sker genom de kommunala dricksvattensystemen, vattnet återförs sedan genom de kommunala avloppssystemen där det slutligen renas noggrant innan det återförs till det naturliga kretsloppet. SBB förvaltar inga egna avloppsreningsanläggningar, allt spillvatten hanteras av kommunernas avloppssystem. SBB verkar i länder med låg genomsnittlig belastning på vattenreserverna. Små delar av beståndet ligger i områden med högre vattenstress. Mer information om den inventering som gjorts finns på sida 47. Mål: minska vattenanvändningen med en procent per år. Utfall: Vattenanvändning 2025: 582 (1 064 ) tusen kubikmeter eller cirka 0,28 (0,47) m3/m2 uthyrbar yta, en minskning om 41 procent. Mer detaljerad statistik redovisas på sida 47. Resursanvändning och cirkulär ekonomi SBB:s affär bygger på långsiktigt direkt och indirekt ägande och förvaltande av fastigheter. I detta ingår omhändertagande av befintliga byggnader och tillskapande av nya byggnader genom byggrättsutveckling och nyproduktion. En byggnad projekteras redan från start för en lång livslängd och flexibilitet, det regleras i de byggregler som måste följas i utformningen av nya byggnader. Med rätt skötsel, underhåll och anpassningar kan en byggnads livslängd nästan alltid förlängas. SBB räknar därför inte med någon bortre gräns för hur länge en byggnad kan nyttjas utan strävar alltid efter att omhänderta och vid behov anpassa byggnaden för ändrad användning. Naturresurser i form av byggmaterial används i samband med nyproduktion och ombyggnationer inom förvaltning. SBB har som policy att beakta miljöpåverkan ur ett livscykel - perspektiv och minimera negativ påverkan på miljön samt att tillämpa skademinimeringshier - aki, det vill säga att i första hand undvika negativ påverkan i andra hand minimera, i tredje hand återställa och i fjärde hand kompensera för sin negativa påverkan. SBB strävar därför efter effektiv resursanvändning och att minimera avfall i byggprocessen. I byggprocessen ställer SBB krav på avfallsminimering och sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga. Avfall som uppkommer behöver omhän - dertas vilket påverkar miljön i form av utsläpp kopplade till transporter och bearbetning av avfallet. Mycket av avfallet kan omhändertas och återvinnas till nya material eller energi i kraftvärmeverk. Goda möjligheter till sortering utgör en möjlighet att bidra positivt i detta arbete. Endast en liten del av avfallet, uppskatt - ningsvis 0,00002 (0,001) procent, deponeras. En liten del, uppskattningsvis 0,17 (0,26) procent, av avfallet måste omhändertas som farligt avfall, SBB strävar efter att minimera både deponi- och farligt avfall. Bolagets verksamhet ger inte upphov till något radioaktivt avfall. SBB har inlett en kartläggning av avfalls- mängder som genereras inom nyproduktion och förvaltning. Det finns utmaningar med datatäckning då vissa avfallsentreprenörer inte kan tillhandahålla statistik avseende avfall. SBB arbetar långsiktigt för att öka datatäckningen. De data som finns tillgängliga rapporteras årligen och används för att utvärdera effektiviteten hos bolagets policyer. På grund av den begränsade tillgången till data har inga mål inom avfall ännu satts upp, SBB planerar att sätta upp mål inom 1–2 år. Statistik avseende avfallsmängder på fastighetsnivå presenteras på sida 48. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 33 ===== SIDA 34 ===== Ledande inom social infrastruktur Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre samhälle. Stora investeringar görs för att rusta upp och utveckla beståndet genom renove - ringar av lokaler, lägenheter, gemensamma utrymmen och fasader. Även utemiljöer såsom lekparker och grönytor rustas upp och ny utebelysning tillförs för att få bort mörka och otrygga platser samt bidra till ökad biologisk mångfald. Närmiljön blir mer trivsam för den enskilde och området som helhet blir tryggare. Som långsiktig fastighetsförvaltare är det självklart att arbeta med social hållbarhet och motverka marginalisering i de områden SBB är verksamma. Utveckling av lokalsamhällen och dialog SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhets - perspektiv på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet. Analyser av risker och möjligheter görs. Dialog med kommun och invånare är en obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. Projektspecifika förutsättningar och krav t. ex. lokala målsättningar, ekosystem, ljudmiljö m.m. tas om hand och integreras i den fortsatta projektutvecklingen. Inomhusmiljö och tillgänglighet Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Saneringar av hälso- och miljöfarliga ämnen genomförs i samband med renoveringar. SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla sina befintliga och nybyggda fastigheter och genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina ombyggnationer. Kundnöjdheten undersöks årligen genom en hyresgästundersökning. Sommarjobbare Lokal förankring är viktigt för SBB, därför skapar bolaget arbetstillfällen för ungdomar varje sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för ungdomar får ungdomarna en första erfarenhet av arbetsmarknaden samtidigt som deras engagemang för närområdet höjs när de själva är med och tar hand om det. På så sätt bygger SBB över tid upp mer attraktiva och inklude - rande områden där ungdomarna får en bra start på vuxenlivet. Utfall 2025: 77 (48) sommarjobbare. Arbetsvillkor för den egna arbetskraften Det är viktigt att attrahera och behålla kompe - tenta medarbetare, förlust av kvalificerad och engagerad personal kan innebära stora svårig - heter att driva den dagliga verksamheten och genomföra bolagets strategi. SBB garanterar all personal en arbetsplats som präglas av lika möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, fri från mobbning, diskriminering och trakasserier. Begreppet diskriminering innefattar, men är inte begränsat till de grunder som skyddas av svensk lag: kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. De principer som ligger till grund för arbetsvillkor på SBB finns beskrivna i bolagets HR-policy samt i hållbarhetspolicy och uppförandekod som alla medarbetare ska läsa, förstå, underteckna och följa. Rapportering av arbetsvillkor för SBB:s anställda omfattar all heltids- och deltidsanställd personal. En majoritet av personalen som är verksam på något av bolagets kontor är anställda. Egenanställd personal och konsulter räknas i rapporten som arbetstagare i värdekedjan. SBB gör sitt yttersta för att behålla kompetens och låta medarbetare utvecklas i sina roller eller Social hållbarhet och medarbetare 34 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 35 ===== vidareutvecklas på andra sätt inom bolaget. Varje år skapas en individuell utvecklingsplan för varje medarbetare i samråd med närmaste chef. Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat på tydligt definierade kriterier och alla sökande ska behandlas och bedömas på dessa grunder utan diskriminering. Hållbart företagande är viktigt för många arbetstagare, SBB erbjuder möjligheter att på ett konkret sätt göra ett positivt avtryck för miljö, klimat och viktiga samhällsfunktioner. Samtliga medarbetare informeras om uppförandekod, antikorruption och visselblåsarpolicy minst vartannat år. Anställda erbjuds ersättning som ligger i linje med relevanta kollektivavtal, alla anställda erbjuds friskvårdsbidrag som får användas till aktiviteter som främjar den anställdes hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen efter sina medarbetares förutsättningar, förläggning av arbetstid och arbetsplats ska i största möjliga mån anpassas till individens förutsättningar. Till exempel vill SBB göra det möjligt att anpassa förläggning av möten och liknande efter föräldrars behov. I SBB:s marknader finns en lång tradition av respekt för avtal mellan arbetsmarknadens parter: fackföreningar och arbetsgivarorganisa - tioner. SBB värdesätter den modellen och garan - terar även respekt för mänskliga rättigheter, föreningsfrihet och ILO:s deklaration för grund - läggande principer och rättigheter i arbetet. SBB är även anslutna till FN:s Global Compact. En stor del av bolagets anställda omfattas av kollektivavtal och fackliga representanter invol - veras i förhandlingar vid omorganisationer eller vid riskfyllda arbetsmoment. Risken för missför - hållanden i form av brott mot ILO’s deklaration för grundläggande principer och rättigheter i arbetet eller Global Compacts principer rörande mänskliga rättigheter och arbetsvillkor bedöms vara minimala inom den egna arbetskraften. Inga sådana missförhållanden har upptäckts. Ingen grupp av anställda bedöms vara mer eller mindre utsatt för risker eller möjligheter kopplade till arbetsvillkor på bolaget. Inga fall av brott mot någon av principerna eller ramverken nämnda i stycket har upptäckts inom SBB:s egen arbetskraft under 2025, inga böter, straff eller kompensationer för brott mot dessa principer har utdömts under 2025. Alla anställda, även de som inte omfattas av kollektivavtal, erbjuds generösa villkor för föräldraledighet och föräldralön i linje med kollektivavtal, det vill säga ersättning utöver det som betalas ut av Försäkringskassan så att den anställde får 90 procent av sin ordinarie lön under föräldraledighet. Lönekartläggningar genomförs årligen för att identifiera och eliminera eventuella orättvisa strukturella skillnader mellan grupper. SBB:s utgångspunkt är lika lön för likvärdigt arbete, strukturella skillnader i lön mellan grupper t.ex. kön, ska inte förekomma. Lönekartläggning genomförs årligen för att upptäcka eventuella skillnader i lön och säkerställa att företagets löner är jämställda. Bestämmelser och praxis för löner och anställningsvillkor finns dokumenterade i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår att lönen ska spegla den anställdes kompetens, arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och justerar avvikelser t.ex. skillnader som upptäcks mellan kvinnor och män som utför lika arbete. En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa att alla anställda håller sig uppdaterade inom sina respektive ansvarsområden. Utbildningarna inkluderar rollspecifika ämnen samt obligato - riska moment som miljö, arbetsmiljö, uppfö - randekod, klimatrisker samt risker i leverantör - skedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och genomförandet av utbildningsplanen. Samtliga medarbetare har informerats avseende innehållet i uppförandekod, antikorruption samt visselblåsartjänsten. Under 2025 har SBB infört kvartalsvisa medarbetarundersökningar som ett verktyg för att skapa insikt i hur medarbetare upplever sin utveckling, ledarskap, välmående och trivsel. Genom regelbundna medarbetarundersök - ningar kan bolaget identifiera områden som kan förbättras, utveckla ledarskapet, och vidta åtgärder för att förbättra arbetsmiljön. Resultatet följs systematiskt upp genom möten med samtliga överanordnade chefer, där resultat gås igenom och specifika aktiviteter och handlingsplaner tas fram. Mätningen för 2025 visade att de bästa presenterande kategorierna var teamkänsla 8,4 (Branschsnitt 8,4), Ledarskap 8,2 (Branschsnitt 8,4) och Engagemang 8,1 (Branschsnitt 8,2). Samtidigt identifierades kategorier där det finns utvecklingspotential. Dessa områden rör främst Personlig utveckling, Meningsfullhet och arbetssituation. Svarsfrek - vens i mätningen var 95 procent. Medarbetarsamtal genomförs årligen för samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chef som också ansvarar för processen. Medarbe - tarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av chef och medarbetares prestation under året, styrkor, svagheter och utvecklingsmöjligheter. Individuella mål och en individuell utvecklings - plan fastställs också under medarbetarsamta - len. Alla medarbetarsamtal dokumenteras och följs upp ett år senare under nästa medarbetar - samtal. SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet att utvecklas som individer och professionellt. Det kan till exempel ske genom att ändra sina ansvarsområden, växla ansvarsområden eller genom vidareutbildning och specialisering. Förmåner och villkor för SBB:s arbetskraft • Marknadsmässiga anställningsvillkor • Kollektivavtal • Kompetensutveckling • Flextid och val av arbetsort med anpassning för medarbetares livssituation • Föräldraledighet och föräldralön i linje med kollektivavtal (det vill säga tillägg utöver den ersättning som ges av Försäkringskassan) • Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling och kompetenslyft • Sjukförsäkring • Tjänstepension • Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd och år • Betald semester • Tjänstebil för medarbetare som utför fastighetsnära arbete Utfall 2025: 73 (76) procent av alla anställda omfattas av kollektivavtal, medarbetare omfattas av kollektivavtalen oavsett om de är fackligt anslutna eller inte. Antal medarbetare som har rekryterats till en ny roll internt under 2025: 18 (5). Förhållandet mellan årlig total kompensation för den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren: 13,0 (15,8). Förändring av ratio mellan den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren jämfört med föregående år: -17,7 (53,4) procent. Informationen har sam- manställts av HR-avdelningen i samarbete med SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar. Nyanställda 2025: 87 (115) Personalomsättning 2025: 21,6 (16,1) procent. Hälsa och säkerhet för den egna arbetskraften Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö, utbildningstillfällen anordnas löpande för att hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö ingår dessutom i utbildningsplanen för samtliga medarbetare med relevant innehåll anpassat för respektive roll. SBB genomför även skyddsronder regelbundet. Medarbetare, entreprenörer och skyddsombud utsedda av facket bjuds in att delta på dessa skyddsronder. Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen samt Miljö- och kvalitetsledningssystem. Den mest väsentliga risken för den egna arbetskraften som har identifierats är trafik, den mest utsatta gruppen är förvaltare som kör bil i arbetet. I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 35 ===== SIDA 36 ===== Åldersfördelning, all personal 15% 20–29 år 55% 30–49 år 29% >_ 50 år Könsfördelning ledningsgrupp 33% Kvinnor 67% Män 6 st 33% 67% Könsfördelning all personal 41% Kvinnor 59% Män 333 st 41% 59% Könsfördelning styrelse 13% Kvinnor 87% Män 8 st 13% 87% 333 st 15% 55% 29% 36 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 37 ===== ytterst sällsynta fall har det förekommit hot mot förvaltare i kontakt med hyresgäster inom bostadsverksamheten, rutiner för att minska utsattheten för detta har implementerats. Dessa risker bedöms vara begränsade. SBB genomför kartläggningar av sjukfrån - varo, mental och fysisk hälsa för hela personal - styrkan och för specifika grupper för att undvika att någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller arbetssituationens utformning. Mål: • Noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. • Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller dödsfall. Utfall 2025: Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2025: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring. Antal dödsfall 2025: 0 (0) Lost Time Injuries Frequency (LTIR): 3,00 (3,16), antalet skador som har resulterat i frånvaro per miljon arbetade timmar. Korttidssjukfrånvaro 2025: 1,2 (0,6) procent och Långtidssjukfrånvaro 2025: 0,8 (1,0) procent. Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor för arbetsta - gare i värdekedjan Hälsa, säkerhet och arbetsvillkor är centrala frågor för SBB. SBB sysselsätter personal indirekt (ej anställd personal) genom projekt - verksamhet och förvaltning av fastigheter. Bland dessa arbetstagare inkluderas alla som antingen är direkt kontrakterade av SBB eller utför arbete på SBB:s arbetsplatser oavsett om de är anlitade direkt av SBB eller indirekt genom någon av SBB:s leverantörer. Majoriteten av indirekt sysselsatt personal bedöms finnas inom ny- och ombyggnadsprojekt samt inom förvaltningen. Genom dessa arbetstillfällen skapar SBB möj - ligheter för försörjning och utveckling för dessa arbetstagare. Det finns även risker som måste hanteras inom byggverksamhet. SBB genomför regelbundet skyddsronder på sina kontor, i sina fastigheter och på sina byggarbetsplatser. På skyddsronderna identifieras, bedöms och åtgärdas risker och missförhållanden i samråd med bland annat arbetstagare i värdekedjan och skyddsombud. SBB:s ansvar omfattar anställda, inhyrd personal, driftspersonal, hyresgäster och entreprenörer. Det är en självklar del av SBB:s principer för ansvarsfullt företagande men även en följd av väl fungerande myndighetsutövning och lagkrav som finns i de marknader där bolaget verkar. Utan en korrekt riskanalys och arbetsberedning kan många av arbets - momenten på SBB:s egna och entreprenörers arbetsplatser bli riskabla. SBB tar alltid ansvar för säkerheten och har rutiner på plats för korrekt bedömning av risker vid arbetsmoment i egen regi och hos entreprenörer. Alla SBB:s chefer ska kunna identifiera och åtgärda risker i arbetsmiljön t.ex. buller, tunga lyft, höga höjder, ergonomi m.m. Statistik avseende arbetsmiljö och säkerhet rapporteras in kvartalsvis av projektchefer. I statistiken ingår bland annat antal olyckor, allvarliga olyckor, tillbud och allvarliga tillbud. Om det skulle ha inträffat allvarliga olyckor eller tillbud under kvartalet uppmärksammas HR-chef och hållbarhetschef på detta. Allvarliga olyckor rapporteras till Försäkringskassan av HR-chef. Det är alla med - arbetares ansvar att omedelbart rapportera eventuella risker för en ohälsosam och osäker arbetsmiljö till närmaste chef. Om incidenter sker ska dessa rapporteras till närmsta chef, varav allvarliga incidenter ska rapporteras till VD inom 24 timmar. Utöver indirekt sysselsatt personal i projektverksamhet och förvaltning finns även arbetstagare i värdekedjan som SBB inte har direkt kontakt med eller inflytande över. Bland dessa finns bland annat tillverkare och leve - rantörer av byggvaror och fastighetstekniska installationer. Beslut som fattas av SBB kommer sannolikt inte att påverka dessa leverantörer på ett direkt och väsentligt sätt. SBB ställer, genom uppförandekod för leverantörer, krav på sina leverantörer att de ska säkerställa goda arbetsvillkor hos sina leverantörer. SBB:s visselblåsarfunktion ger även arbetare i värdekedjan som inte själva deltar i skyddsron - derna möjlighet att rapportera missförhållan - den anonymt. Visselblåsarfunktionen tillhanda - hålls av en tredje part som hanterar och utreder hur inrapporterade fall ska hanteras. Den som erhåller information om ett missförhållande i ett arbetsrelaterat sammanhang kommer inte att utsättas för någon form av repressalier för att den rapporterar om sådan information i god tro till din närmsta chef eller via bolagets interna visselblåsarkanaler. Allt detta regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner, huvudsakligen i SBB:s Ledningssys - tem för hälsa och säkerhet på arbetsplatsen, Miljö- och kvalitetsledningssystem, visselblå - sarpolicy, uppförandekod samt uppförandekod för leverantörer. SBB ställer krav på att alla leve - rantörer ska underteckna sin uppförandekod för leverantörer. Där ställs bland annat krav på arbetsvillkor för leverantörens anställda men även leverantörens värdekedja. SBB:s mål att inga allvarliga olyckor eller dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbets - platser, fastigheter eller byggarbetsplatser och att all personal som arbetar för SBB direkt eller indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger i linje med relevanta kollektivavtal. Samtliga SBB:s marknader har högsta betyg i Global Rights Index som drivs av International Trade Union Confederation. Mål: • Noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. • Noll allvarliga arbetsplatsolyckor eller dödsfall. Utfall 2025: Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2025: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring. Antal dödsfall 2025: 0 (0) Hälsa och säkerhet i SBB:s fastigheter SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för sina hyresgäster och har som mål att alla hyres - gäster ska ha en god fysisk-, social- och mental hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs årligen hyresgästundersökningar. Bland annat görs regelbundna kontroller av ventilationen för att uppnå en god luftkvalitet, kontroller av hissar, dörrar och larm görs också regelbundet för att säkerställa en god arbetsmiljö. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 37 ===== SIDA 38 ===== Företagskultur SBB ska vara en långsiktig och pålitlig samar - betspartner till den offentliga sektorn genom direkt eller indirekt ägande, förvaltning och utveckling av fastigheter inom social infra - struktur i Norden. SBB:s värdeord är pålitlighet, utveckling och långsiktighet. Det är SBB:s ansvar att främja en kultur av öppenhet och tydliggöra rapporteringsvägar för att uppmärksamma eventuella brister i efterlevnaden av uppfö - randekoden. Ingen medarbetare ska utsättas för negativa konsekvenser för att ha uppmärksam - mat en potentiell brist, utan sådana ärenden ska hanteras på ett professionellt sätt med respekt för alla inblandade. SBB:s arbete ska präglas av respekt för individen och sträva efter att främja medarbetarens välbefinnande. Alla intressent - grupper såsom medarbetare, entreprenörer, leverantörer, hyresgäster, lokalsamhällen, investerare och långivare ska bemötas med värdighet och respekt. SBB accepterar inte någon form av mobbning såsom isolering, trakasserier, verbala eller fysiska övergrepp. Det är strängt förbjudet att arbeta under påverkan av alkohol eller droger och ledningen på SBB ska aktivt arbeta för en arbetsplats fri från alkohol och droger. Mer information om hur SBB arbetar för att främja en god företagskultur finns i avsnitten om den egna arbetskraften, arbetstagare i värdekedjan, SBB:s uppförandekod, SBB:s uppförandekod för leverantörer och SBB:s personalhandbok. Sammansättning av styrelse Se bolagsstyrningsrapport samt information om styrelseledamöter på sidorna 60-63. Process för nominering och val av styrelse Bolagsstämman har beslutat om en process för tillsättande av valberedning. Valberedningens uppgift är att avlämna ett förslag på styrelse till bolagsstämman som fattar beslut. Valberedningen utses genom att bolagets styrelseordförande kontaktar de till röstetalet fyra största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända, aktieägarna per den sista bank - dagen i augusti varje år, och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Vill sådan aktieägare inte utse en ledamot, tillfrågas den Governance och ekonomisk hållbarhet 38 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 39 ===== till röstetalet största ägarregistrerade, eller på annat sätt kända, aktieägaren som står på tur o.s.v. Om bolagets styrelseordförande är anställd hos eller på annat sätt inte är oberoende i förhållande till en av de aktieägare som tillhör de aktieägare som har rätt att utse en ledamot, ska denne aktieägare inte ha rätt att utse en ledamot. Bolagets styrelseordförande anses då vara utsedd av denne aktieägare. De utsedda ledamöterna, tillsammans med bolagets styrelseordförande som är sammankallande ledamot, ska utgöra valberedningen. SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Process för att hantera intressekonflikter SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott sker i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr - ning, mer information finns i bolagsstyrnings - rapporten. Utvärdering av ledningen Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen. Kundnöjdhet och engagemang med hyresgäster Hyresgästundersökningar genomförs årligen inom SBBs delägda bolag. Resultatet ligger till grund för bolagens ständiga förbättringsarbete. Hållbar leverantörskedja Inga missförhållanden i leverantörskedjan tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt med lokala aktörer för både drift, underhåll och entreprenad. Samtliga centralt upphandlade leverantörer genomgår en fördjupad granskning och kontroll av förståelse för uppförandekod och hållbarhetskod samt en screening avseende väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusom - råden minst vartannat år. Totalt 828 (235) nya leverantörer användes under 2025. Av dessa identifierades 226 (86) större leverantörer som fakturerat över 100 000 kronor. Av dessa ansågs 100 (46) vara större och återkommande leve - rantörer och därmed väsentliga att följa upp. 91 av dessa leverantörer har signerat koderna. SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. Rutiner och kontrollplaner har utvecklats för att strukturerat och långsik - tigt motarbeta arbetslivskriminalitet och svar - tarbete. Inom ramen för samarbetet genomförs bland annat oannonserade platsbesök där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen får visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med närvarologgen. Bakgrundskontroller görs av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. För att motverka risker för missför - hållanden i leverantörsled analyseras hela leverantörskedjor i ett system som tillhandahålls av säkerhetsföretaget. Mänskliga rättigheter SBB kommer alltid att respektera mänskliga rät - tigheter och ILO:s deklaration för fundamentala principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer FN:s Global Compact. Bara nio länder har högsta betyg i, Global Rights Index, som drivs av ITUC - International Trade Union Confederation, och som följer upp arbetstagares rättigheter i hela världen. Alla SBB:s marknader: Sverige, Norge, Finland och Danmark, återfinns bland dessa nio länder. De kriterier som bedöms är bland annat rätt till att ansluta sig kollektivt, rätt att förhandla kollektivt, rätt att gå i strejk, tillgång till rättsväsende för arbetstagare, förekomst av övervakning och förtryckande lagstiftning. SBB:s verksamhet är fysiskt bunden till hemma - marknaderna. Det innebär att majoriteten av arbetet utförs på plats av lokala leverantörer i fastighetsförvaltningen och byggverksamheten. Endast en liten del av leverantörskedjan befin - ner sig i andra marknader. Då handlar det främst om vissa materialleverantörer till byggprojekt, mycket av basvarorna för byggproduktion produceras i hemmamarknaderna. Ersättning till ledande befattningshavare Ersättning för ledande befattningshavare beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen. Antal incidenter rapporterade till visselblåsar - funktion Antal fall rapporterade: Diskriminering: 0 (0) Trakasserier: 0 (0) Korruption: 0 (0) Övrigt: 0 (0) Antal fall under utredning: 0 (0) Processen för rapportering och utredning har översiktligt granskats av revisor. Noll korruption SBB tolererar inte någon form av korruption, mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finan - siering av politiska organisationer och agerar kraftfullt för att förebygga och motverka detta. SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken för att insiderhandel och andra förbjudna handlingar sker. Insiderreglerna berör olika befattningar i olika grad, men alla medarbetare ska känna till och iaktta de bestämmelser som finns intagna i insiderpolicyn. Mer information finns i anti-korruptionspolicyn samt uppfö - randekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas högst (topp 10) i Transparency Internationals antikorruptionsindex CPI. SBB verkar inte i några högriskmarknader avseende arbetares rättigheter (Global Rights Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency International). Trots detta förekommer arbets - livskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. SBB har därför ett samarbete med ett säker - hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. I större projekt screenas hela leverantörskedjor för att motverka missförhållanden såsom korruption i flera led. Se rubriken ”Hållbar leverantörskedja” ovan för mer information. SBB:s arbete för etik- och antikorruption beskrivs i uppförandekoden samt antikorrup - tionspolicyn. Samtliga medarbetare (med undantag av föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter och timanställda) ska informeras minst vartannat år inom anti-korruption, motverkande av diskriminering, uppförandekod och vissel - blåsarfunktionen. Under 2025 genomfördes en informationsinsats där 100 procent av alla medarbetare informerades. Utfall 2025: 0 (0) fall av korruption eller korruptionstillbud har upptäckts. 0 (0) fall av korruption som har gått till domstol eller där straff har utmätts, 0 (0) kronor i böter har betalats till följd av korruptionsbrott Lobbying SBB stödjer inte några politiska partier, politiska kampanjer eller lobbying och deltar endast som medlemmar i etablerade och erkända bransch - organisationer t.ex. Fastighetsägarna, Sweden Green Building Council. Bolaget har inte tillsatt medlemmar inom styrelse eller ledningsgrupp som har haft en jämförbar position inom offent - lig förvaltning eller lagstiftande församling under den senaste tvåårsperioden. Utfall 2025: Totala bidrag, inklusive värde av ”in-kind” transaktioner, till politiska partier, politiska kampanjer och lobbying: 0 (0) kr. IT-Säkerhet Rätt informationssäkerhet är viktigt för att skydda SBB:s verksamhet mot interna och externa hot. Informationssäkerhetsarbetet syftar till att skydda verksamhetens tillgångar, anställda, kunder och hyresgäster samt andra intressenter och aktörer som SBB bistår med tjänster såsom administration i hyresförhål - landen eller andra tjänster. IT-ansvarig på SBB ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och CFO som i förening ansvar för riskhantering och utveckling av IT-säkerhetsarbetet. IT-ansvarig rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrel - seordförande särskilt ansvarig för att granska bolagets arbete med Informationssäkerhet och har befogenheter att initiera oberoende revisioner. Risker och möjligheter SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering och hantering av risker och möjligheter för verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att leda detta arbete. Risker och möjligheter inom bland annat finansiering, teknologisk utveckling, konkurrenter, demografisk utveckling, klimat (fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) hanteras. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 39 ===== SIDA 40 ===== 40 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 41 ===== GRI-Index GRI 2: Genral Disclosures Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2025-01-01 till 2025-12-31 i enlighet med GRI Standarden. GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring General disclosures 2-1 Organizational details 1, 8-9, 13-20 2-2 Entities included in the organization’s sustainability reporting 26 2-3 Reporting period, frequency and contact point 26 2-4 Restatements of information 26 2-5 External assurance 26, 125 2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 13-24, 38, 53 2-7 Employees 34-37, 43, 77 2-8 Workers who are not employees 43 2-9 Governance structure and composition 28, 38-39, 64 2-10 Nomination and selection of the highest governance body 38-39, 60 2-11 Chair of the highest governance body 64 2-12 Role of the highest governance body in overseeing the management of impacts 28, 64 2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 28, 64 2-14 Role of the highest governance body in sustainability reporting 28, 64 2-15 Conflicts of interest 39 2-16 Communication of critical concerns 28, 39, 64 2-17 Collective knowledge of the highest governance body 28, 64 2-18 Evaluation of the performance of the highest governance body 39, 61 2-19 Remuneration policies 39 2-20 Process to determine remuneration 39, 64 2-21 Annual total compensation ratio 43, 39, 77 Strategy, policies and practices 2-22 Statement on sustainable development strategy 26 2-23 Policy commitments 28 2-24 Embedding policy commitments 28-30 2-25 Processes to remediate negative impacts 28-32, 39 2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 39 2-27 Compliance with laws and regulations 39 2-28 Membership associations 30 2-29 Approach to stakeholder engagement 28-30 2-30 Collective bargaining agreements 35, 43 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 41 ===== SIDA 42 ===== GRI 3: Material topics 2025 GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring Material Topics 3-1 Process to determine material topics 28-30 3-2 List of material topics 29 Direct economic value generated and distributed 3-3 Management of material topics 28-30 201-1 Direct economic value generated and distributed 44 Anti-corruption 3-3 Management of material topics 28-30 205-2 Communication and training about anti-corruption policies and procedures 28-30, 39 205-3 Confirmed incidents of corruption and actions taken 39 Energy 3-3 Management of material topics 28-30 302-1 Energy consumption within the organization 44-45 Greenhouse gas emissions 3-3 Management of material topics 28-30 305-1 Direct (Scope 1) GHG emissions 46 305-2 Energy indirect (Scope 2) GHG emissions 46 305-3 Other indirect (Scope 3) GHG emissions 46 Suppliers 3-3 Management of material topics 28-30 308-1 New suppliers that were screened using environmental criteria 39 414-1 New suppliers that were screened using social criteria 39 Employment 3-3 Management of material topics 28-30 401-1 New employee hires and employee turnover 43 405-1 Diversity of governance bodies and employees 43 42 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 43 ===== Hållbarhetstabeller Personal - tabeller Antal anställda [Diversity-Emp] Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år Alla anställda 333 51 183 99 Andel, % 15% 55% 30% Kvinnor 138 41% 20 80 38 Män 195 59% 31 103 61 Chefer 51 - 26 25 Andel, % - 51% 49% Kvinnor 23 45% - 9 14 Män 28 55% - 17 11 Ledningsgrupp 6 - 2 4 Andel, % - - 33% 67% Kvinnor 2 33% - - 2 Män 4 67% - 2 2 Styrelse 8 - - 8 Andel, % - - - 100% Kvinnor 1 13% - - 1 Män 7 87% - - 7 Per region 333 51 183 99 Andel, % Sverige 326 98% 51 177 98 Norge - - - - - Finland 7 2% - 6 1 Personalomsättning [Emp-Turnover] Antal nyanställda (st) Andel av total (%) Antal som slutat under året (st) Andel av total (%) Totalt 87 72 Män 53 61% 45 63% Kvinnor 34 39% 27 38% Per region Sverige 87 100% 71 99% Norge - - - - Finland - - 1 1% Per ålderskategori 20 – 29 år 27 31% 12 17% 30 – 49 år 38 44% 38 53% 50 – år 22 25% 22 31% Personalstatistik, sammanfattning 2025 2024 2023 Antal anställda 333 316 303 Antal konsulter 21 35 30 Antal ej anställda personer sysselsatta i projekt 1⁾ 130 110 4 100 Antal ej anställda personer sysselsatta i förvaltning 1⁾ 210 400 1 000 Antal tidsbegränsade anställningar 6 8 14 Provanställningar 16 44 15 Sommarjobbare 77 48 100 Antal deltidsanställda 1 2 9 Antal timanställningar 7 7 4 Nyanställda under året 87 115 81 Avslutade anställningar 72 51 108 Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 73% 76% 76% Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100% Personalomsättning [Emp-Turnover] [GRI 401-1] 21,6% 16,1% 26,7% Korttidssjukfrånvaro 1,2% 0,6% 1,0% Långtidssjukfrånvaro 0,8% 1,0% 1,1% 1) Uppskattat antal heltidsekvivalenter SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 43 ===== SIDA 44 ===== Klimat och miljö - tabeller Energi - MWh SBB Total Sverige Norge Finland Total energianvändning - Hyresvärd 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring El köpt av hyresvärd [Elec-Abs] 67 383 68 445 ­1,6% 52 457 51 509 1,8% 1 337 2 204 ­39,3% 13 590 14 732 ­7,8% Andel från förnybara källor 96% 100% 95% 100% 98% 98% 100% 100% Andel uppmätt 91% 92% 88% 90% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 319 287 297 265 6 6 16 16 Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 128 170 130 242 ­1,6% 109 860 109 307 0,5% 839 864 ­2,9% 17 470 20 071 ­13,0% Andel från förnybara källor 91% 90% 98% 98% 45% 45% 52% 52% Andel uppmätt 99% 98% 99% 98% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 250 196 234 177 3 6 13 13 Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs] 3 799 4 121 ­7,8% 3 401 3 797 ­10,4% 282 176 60,2% 116 148 ­21,1% Andel från förnybara källor 92% 94% 98% 98% 45% 45% 52% 52% Andel uppmätt 97% 90% 97% 90% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 6 10 3 3 2 6 1 1 Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs] 2 789 2 646 5,4% 2 789 2 646 5,4% - - - - Andel från förnybara källor 37% 64% 37% 64% - - - - Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% - - - - Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 9 7 9 7 - - - - Total energianvändning hyresvärd 202 141 205 454 -1,6% 168 507 167 259 0,7% 2 458 3 244 -24,2% 31 176 34 951 -10,8% Andel från förnybara källor 92% 93% 96% 98% 74% 81% 73% 72% Andel uppmätt 96% 96% 96% 98% 100% 100% 100% 100% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 274/724 251/1098 252/486 229/764 6/83 6/100 16/147 16/227 Total energianvändning hyresvärd - graddags - korrigerad 216 761 213 984 1,3% 183 126 175 650 4,3% 2 458 3 244 -24,2% 31 176 35 090 -11,2% Social hållbarhet - tabeller Skapat och fördelat ekonomisk värde 1⁾ Mkr 2025 2024 Direkt skapat ekonomiskt värde 3 251 3 708 Intäkter 3 251 3 708 Fördelat ekonomiskt värde 2 670 3 890 Driftkostnader exkl. personalkostnader 1 411 2 216 Utdelning aktieägare - - Löner och ersättningar till medarbetare 396 351 Ränta till finansiärer 610 695 Skatt till staten 253 625 Bidrag till lokalsamhället - 4 Behållet ekonomiskt värde 581 -182 1) Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet 44 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 45 ===== SBB Total Sverige Norge Finland Energianvändning och energimix 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring Total energianvändning från fossila källor 15 931 13 804 15,4% 6 858 3 499 96,0% 636 606 5,0% 8 437 9 699 -13,0% bränsleförbrukning från kol och kolprodukter - - - - - - - - bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro - dukter 290 175 66,2% 290 175 66,2% - - - - bränsleförbrukning från naturgas 398 2 612 -84,7% 398 2 612 -84,7% - - - - bränsleförbrukning från andra fossila källor - - - - - - - - förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga eller kylning från fossila källor 15 243 11 018 38,3% 6 170 712 766,1% 636 606 5,0% 8 437 9 699 -13,0% Total energianvändning från kärnenergikällor - - - - - - - - Total energianvändning från förnybara källor 186 210 191 650 -2,8% 161 648 163 760 -1,3% 1 822 2 638 -30,9% 22 740 25 252 -9,9% bränsleförbrukning för förnybara energikällor, inklusive biomassa (inklusive industriavfall och kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns - len, biogas, vätgas från förnybara källor osv. 1 018 2 452 -58,5% 1 018 2 452 -58,5% - - - - förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga och kylning från förnybara källor 95 969 188 475 -49,1% 71 616 160 807 -55,5% 1 822 2 638 -30,9% 22 531 25 030 -10,0% förbrukning av egenproducerad förnybar icke-bränsleenergi 917 723 26,9% 708 501 41,2% - - 208,8 221 -5,6% Total energigenerering 10 480 9 760 7,4% 10 272 9 539 7,7% - - 209 221 -5,6% SBB Total Sverige Norge Finland Total energianvändning - Hyresgäst 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring El köpt av hyresgäst 49 610 65 652 -24,4% 34 054 47 392 -28,1% 5 540 6 545 -15,4% 10 016 11 715 -14,5% Andel från förnybara källor 64% 63% 61% 61% 98% 98% 53% 53% Andel uppmätt 20% 17% - - - - 100% 96% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 399/724 368/1098 297/486 265/764 6/83 6/100 96/147 97/227 Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst 76 683 120 063 -36,1% 64 875 106 475 -39,1% 3 826 4 520 -15,4% 7 982 9 068 -12,0% Andel från förnybara källor 91% 93% 98% 98% 45% 45% 52% 52% Andel uppmätt 10% 6% - - - - 100% 80% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 285/724 222/1098 234/486 177/764 6/764 6/100 45/147 39/227 Total energianvändning hyresgäst 126 292 185 715 -32,0% 98 928 153 868 -35,7% 9 366 11 065 -15,4% 17 998 20 782 -13,4% Andel från förnybara källor 80% 82% 85% 87% 77% 77% 53% 53% Andel uppmätt 14% 10% - - - - 100% 89% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 399/724 368/1098 297/486 265/764 6/764 6/100 96/147 97/227 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 45 ===== SIDA 46 ===== Växthusgasutsläpp - ton CO2e Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter SBB Total 2025 2024 2023 2022 2021 2020 Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs] 515 506 988 1 350 1 427 1 462 Biobränslen för uppvärmning 29 91 80 85 97 80 Fossila bränslen för uppvärmning 224 229 521 827 982 674 Tjänstebilar 262 186 386 439 348 707 Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs] 7 923 5 501 9 468 13 748 16 911 14 366 Elektricitet 1 395 53 92 3 093 835 797 Fjärrvärme 6 524 5 405 9 357 10 623 16 028 13 531 Fjärrkyla 4 42 18 31 49 39 Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs] 11 329 10 407 17 381 19 105 25 507 22 075 Elektricitet 4 801 4 960 8 005 8 451 9 430 8 506 Fjärrvärme 6 524 5 405 9 357 10 623 16 028 13 531 Fjärrkyla 4 42 18 31 49 39 Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs] 18 561 22 448 31 756 35 748 33 067 45 360 1. Köpta varor och tjänster 181 330 300 432 46 44 2. Kapitalvaror 6 061 8 440 14 213 17 100 17 592 30 237 3. Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 877 1 017 1 292 1 513 1 178 1 093 4. Uppströms transport och distribution 615 884 1 983 2 496 2 294 3 079 5. Avfall 218 361 942 1 066 1 169 2 318 6. Affärsresor 69 32 43 35 21 2 7. Anställdas resor till och från jobbet 200 178 -1⁾ - - - 8. Uppströms hyrda tillgångar 10 9 10 14 4 5 9. Nedströms transport och distribution N/A N/A N/A N/A - - 10. Processande av sålda produkter N/A N/A N/A N/A - - 11. Användning av sålda produkter -2⁾ -2⁾ -2⁾ - - - 12. End-of-life hantering av sålda produkter -2⁾ -2⁾ -2⁾ - - - 13. Nedströms uthyrda tillgångar 6 211 8 744 12 500 12 406 10 689 8 512 14. Franchises N/A N/A N/A N/A - - 15. Investeringar 4 120 2 453 -1⁾ - - - Biogena utsläpp 530 876 583 - - - - - - Scope 1 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 0,24 0,23 0,24 0,24 0,30 0,33 Scope 2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 3,7 2,5 2,3 2,5 3,5 3,3 Scope 3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) 8,8 10,1 7,6 6,4 6,9 10,3 Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 4,0 2,6 2,5 2,7 3,8 3,6 Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-Int] 12,8 12,5 10,1 9,2 10,7 13,9 Scope 1+2 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 22,4 1,8 -1⁾ 2,0 3,1 3,1 Scope 1-3 (market based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 71,5 8,6 -1⁾ - - - Scope 1-3 (location based) (ton CO2e per mSEK hyresintäkt) 80,6 10,1 -1⁾ - - - Undvikna utsläpp, utsläppsrätter, klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ N/A3⁾ 1) Redovisas från och med räkenskapsår 2024, jämförelsedata saknas 2) Har ej beräknats ännu, bedömning av relevans för bolaget ska genomföras under 2025. 3) Bolaget redovisar faktiska utsläpp, inga undvikna utsläpp eller utsläppsrätter, ingen klimatkompensation, koldioxidavskiljning och lagring eller motsvarande har tillgodoräknats i tabellen ovan. Kommentar: Bolaget har under 2023 och 2024 genomgått strukturella förändringar bland annat genom att dela upp tillgångar i delägda dotterbolag, intressebolag och joint venture-bolag. Utsläppen från dessa tillgångar redovisas från och med 2024 under scope 3 kategori 15. Investeringar. Dessa tillgångar räknas inte in i den uthyrbara arean och nyckeltalet kg CO2e per uthyrbar area påverkas därför negativt av dessa förändringar. 46 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 47 ===== Vattenanvändning - m3 SBB Total Sverige Norge Finland EPRA Kod 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring 2025 2024 % för- ändring Kommunalt vatten [Water-Abs] 582 428 1 063 844 -45,3% 413 547 886 516 -53,4% 19 836 15 481 28,1% 149 045 161 847 -8% Vattenintensitet (m3 per uthyrbar yta) [Watern-Int] 0,28 0,47 -40,6% 0,24 0,47 -49,4% 0,26 0,18 40,9% - 0,52 2025 2024 Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde Extremt hög 67,8% 69,7% 3,3% 3,3% Hög 16,5% 16,2% 5,2% 4,1% Medium-Hög 1,0% 0,2% 0,7% 0,2% Låg-Medium 10,2% 10,5% 22,2% 20,7% Låg 4,5% 3,4% 68,7% 71,7% Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde % Gröna tillgångar 2025 2024 2025 2024 Miljöbyggnad (Silver eller bättre) - 5 0,0% 4,5% Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 2 9 1,4% 3,0% Breeam In-Use (Very Good eller bättre) - 1 0,0% 0,9% Totalt färdiga 2 15 1,4% 8,4% Totalt Andel av total fastighetsex - ponerig 1⁾ Energiklass % av area % av värde % av area % av värde A 1,0% 1,5% 1,3% 2,0% B 9,0% 16,7% 10,7% 15,5% C 6,2% 7,9% 12,4% 14,6% D 24,6% 24,1% 23,1% 22,2% E 25,6% 23,7% 29,8% 25,9% F 17,1% 14,7% 12,8% 10,3% G 4,2% 2,3% 4,0% 3,7% Icke-jämförbart 12,4% 9,2% 5,9% 5,9% Summa 1) Viktat mot SBB:s fastighetsexponering i direkt och indirekt ägda bolag. Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk Andel av värde kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt Väsentlig risk 3,3% 3,3% 3,3% 0,0% 0,0% 2,2% 0,0% 1,0% 1,0% Observerbar risk 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,6% 0,6% 0,0% 0,6% 0,6% Ingen/negligerbar risk 80,3% 80,3% 80,3% 83,7% 83,0% 80,9% 100,0% 97,1% 97,1% Risk ej bedömd 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 16,3% 0,0% 1,3% 1,3% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 Akut fysisk risk Kronisk fysisk risk Omställningsrisk Andel av driftnetto kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt Väsentlig risk 3,1% 3,1% 3,1% 0,0% 0,0% 2,0% 0,0% 0,9% 0,9% Observerbar risk 0,3% 0,3% 0,3% 0,0% 0,7% 0,8% 0,0% 0,4% 0,4% Ingen/negligerbar risk 81,8% 81,8% 81,8% 85,1% 84,5% 82,3% 100,0% 98,2% 98,2% Risk ej bedömd 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 14,9% 0,0% 0,5% 0,5% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 281/281 Väsentlig risk avser risker där det finns en markant risk för betydande värdeförändringar eller intäktsbortfall orsakade av fysiska risker, för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte kan genomföras med en direktavkastning som ligger i linje med SBB:s avkastningskrav. Observerbar risk avser observerade fysiska risker som inte är negligerbara , för omställningsrisker avses betydande behov av investering som inte med råge överträffar SBB:s interna krav på direktavkast - ning. Ingen/negligerbar risk avser fall där ingen betydande fysisk eller övergångsrisk har kunnat påvisas i någon av de undersökningar som SBB har genomfört SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 47 ===== SIDA 48 ===== Avfall - ton Totalt [Waste-Abs] Avfall i förvaltning (antal ton) 2025 2024 %- För- ändring Klassificering - - Farligt avfall 16 21 -31% Icke-farligt avfall 9 044 7 826 1% Totalt 9 059 7 846 1% Typ av avfall Papper 846 1 269 -64% Glas 1 203 712 40% Plaster 314 236 5% Metaller 78 35 80% Brännbart 4 805 5 047 -12% Biomassa 1 720 - 0% Elektronik 2 7 -83% Övrigt 93 539 -96% Totalt 9 059 7 846 1% Hantering Återbruk - - - Återvinning - - - Kompostering - - - Materialåtervinning 2 446 2 260 -90% Värmeåtervinning 6 525 5 048 22% Deponi 0,2 0,1 73% Övrigt 88 538 -98% Total 9 059 7 846 1% Andel uppmätt 3% 7% Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 336/724 383/1098 Datatäckning (% av area) 64% 74% 48 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 49 ===== Definitioner - hållbarhetsrapport Hållbarhetsindikatorer - defi - nitioner [EPRA Guidelines] Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning. Organisatorisk avgränsning / organisational boundaries SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell. Datatäckning / Coverage Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av uppmätta värden, energideklaration och segment. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data. SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter. Basår Basåret är 2020, året då SBBs hållbarhetsvisison lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med föregående år. Uppskattning av energi köpt av hyresvärd Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck - ningen inte är tillräckligt hög. Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella gasnätets genomsnitt. Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards. Systemgränser - rapportering av hyresvärd- och hyresgäst - förbrukning Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna. Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med total area. Segmentering ( geografi) SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land. Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta. Berättelse om prestanda Utveckling under år 2025 beskrivs på sida 31, 34 respektive 38 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance. Placering av EPRA Sustainabi - lity performance i företagets rapport EPRA-index redovisas på sida 50. Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december. Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 29. Tidshorisonter Tidshorisonter definieras som: kort sikt (<1 år), medellång sikt (1–5 år) och lång sikt (>5 år). SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 49 ===== SIDA 50 ===== EPRA-index Code Performance Measure Sida Environmental Sustainability Performance Measures Elec-Abs Total electricity consumption 44 Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption - DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 44 DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption - Fuels-Abs Total fuel consumption 44 Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption - Energy-Int Building energy intensity - GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 46 GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 46 GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 46 Water-Abs Total water consumption 47 Water-LfL Like-for-like total water consumption - Water-Int Building water intensity 47 Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 48 Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route - Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 47 Social Performance Measures Diversity-Emp Employee gender diversity 43 Diversity- Pay Gender pay ratio 35 Emp-Training Training and development 35 Emp-Dev Employee performance appraisals 35 Emp-Turnover New hires and turnover 43 H&S-Emp Employee health and safety 35,36 H&S-Asset Asset health and safety assessments 37 H&S-Comp Asset health and safety compliance 37 Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 39 Governance Performance Measures Gov-Board Composition of the highest governance body 39 Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 39 Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 39, 62 50 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 51 ===== Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor 1 Tjänsteresor med företagsbil Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag för tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i den svenska förvaltningen baserat på antal km körning i tjänst samt uppmätt genomsnittlig bränsleförbrukning (data från partnerföretag). Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor per fordonstyp (Autoplan) 1 Förbrukning av bränslen för uppvärmning i fast - igheter Genomgång av samtliga fakturor konterade som pellets, olja respektive gas Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen) Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR) Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR) Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten) Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen) 2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt uppskattad energianvädning baserat på energideklarationer. Avser den elanvändning där SBB står som avtalspart. Market based (ursprungsmärkt, kärnprocess): Sverige: 0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi), Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Location based, Sverige: 47 g CO2e/kWh, Norge: 9 g CO2e/ kWh, Finland: 171 g CO2e/kWh. Market based (residualmix): Sverige: 464,79 g CO2e/kWh 2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart. Specifika utsläppsdata för respektive leverantör. 2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från energiuppföljningssystem samt uppskattad energiavädning baserat på energideklarationer. Avser den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart. Specifika utsläppsdata för respektive leverantör. 3 1. Köpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är kopplade till energiuppföljningssystem. Vattenanvändning inkl distribution: 0.12 kg CO2e/m3 (Wallen (1999) Livscykelanalys av dricksvatten. Chalmers University of Technology) Hantering av avloppsvatten: 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska Centralbyrån) 3 2. Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer 3 2. Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel - analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för matierial från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer 3 3. Energirelaterade aktivi - teter som inte inkluderas i scope 1 och 2 Indirekta utsläpp från elanvändning Market based (infrastruktur och transmission): Sverige: 10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft, bioenergi), Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) Finland: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft) 3 4. Uppströms transport och distribution (fd. Transporter i byggprojekt) Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt. Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag och transortavstånd (Boverket) 3 5. Avfall Avfall från förvaltning som ligger inom bolagets kontrakt Beräkningen baseras på avfallstatistik i kombination med emissionsfaktorer 2024, framtagna av Defra (Department for Environment, Food and Rural Affairs). 3 6. Affärsresor Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. Tåg: 0,0036- 0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor). Flyg: 88-165 g CO2e/ km (Stureplansresor) 3 7. Anställdas rersor till och från jobbet Estimat baserat på antal anställda och genomsnittlig transportväg och transportsätt. Walking: 0 kgCO2e/km Public transport: 0,135 kgCO2e/km Car: 0,211 kgCO2e/km Other (taxi): 0,260 kgCO2e/km 3 8. Uppströms hyrda tillgångar Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 3,2g CO2e/m2 (2024), 2,5g CO2e/m2 (2025) 3 9. Nedströms transport och distribution Ej applicerbar, bolaget transporterar inte produkter 3 10. Processande av sålda produkter Ej applicerbar, bolaget har inte produkter som processas 3 11. Användning av sålda produkter Redovisas ej 3 12. End-of-life hantering av sålda produkter Redovisas ej 3 13. Nedströms uthyrda tillgångar Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide - klarationer och uppmätta värden. Fjärrvärme och kyla: genomsnitt 24 g/kWh (Sverige, SBB) 25 g/kWh (Sveafastigheter), Norge: specifika utsläppsdata per leverantör, Finland: specifika utsläppsdata per leverantör El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 211 g/kWh 3 14. Franchises Ej applicerbar, bolaget har inte franchises 3 15. Investeringar Utsläpp hänförliga till intressebolags scope 1-2, operational control. Samma faktorer används som bolagets egna scope 1-2 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 51 ===== SIDA 52 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 52 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 53 ===== • Årets resultat uppgick till -2 308 mkr (-6 177) efter uppskjuten skatt om -563 mkr (-120) och aktuell skatt om -210 mkr (-455), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om 0,58 kr (-3,72) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 34 935 mkr (55 653). • Långsiktigt substansvärde per A och B var 13 172 mkr (12 511), motsva - rande 8,14 kr (8,60) per aktie före utspädning. • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B (-) eller D (-). För mer information, se vinstdisposition nedan. Vinstdisposition Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman: Till årsstämman finns följande medel att förfoga: Överkursfond 28 406 178 588 Balanserat resultat -23 473 957 197 Hybridobligation 8 400 639 575 Årets resultat 6 508 367 13 339 369 333 Disponeras så att: I ny räkning överföres 13 339 369 333 13 339 369 333 Året i korthet Kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872). • Hyresintäkterna ökade med 4,8 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160). • Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämförbart bestånd. • Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamt exkl. valutakursdifferenser uppgick till 744 mkr (611). • Kassaflöde från den löpande verksamheten inkl avvecklad verksamhet före förändringar av rörelsekapital var 897 mkr (546). • Resultat före skatt uppgick till 2 540 mkr (-4 739), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill ingår med 665 mkr (380) inklusive förvärvs- och omstruk- tureringskostnader på - mkr (-25). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -761 mkr (-3 703). - Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt ingår med -13 mkr (-351) och Nedskrivning goodwill ingår med - mkr (-114). - Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med 696 mkr (-514). - Finansiella poster ingår med 2 027 mkr (-187) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 774 mkr (1 138) och valutakurs - differenser med 2 437 mkr (-382). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -103 mkr (-193). Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget. Förvaltningsberättelse Viktiga händelser under året • Obligationsinnehavaren som accelererade obligationer som emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. Den absoluta majoriteten av dessa obligationer ersattes under december 2024 av nya obligationer med mer ändamålsenliga villkor. • I april sålde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A genom sitt gemensamma bolag fastigheten Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen frigör omkring 345 mkr i likvida medel. • SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- och operationella mål samt utdelningspolicy. • SBB genomförde i maj en apportemission om totalt 164 561 931 B-aktier till TRG-koncernen, vilka senare har överlåtits till APG Invest AS (”Aker”). B-aktierna emitterades till en teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie och SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI. • På SBBs årsstämma i 13 maj omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten och Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck Song och Tone Kristin Omsted valdes till nya styrelseledamöter. Villkorat av att nödvändiga regulatoriska godkännanden från Inspektionen för strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge Røkke och Øyvind Eriksen till nya styrelseledamöter. Godkännande har erhållits under året. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI. • I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier mot A-aktier i SBB. Transak - tionen slutfördes den 10 juli efter att godkännande erhölls enligt lagen om utländska direktinvesteringar. Efter transaktionen innehar Aker 100 923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier vilket motsvarar 8,85 procent av kapitalet och 29,11 procent av rösterna. • I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Sollentuna Eldstungan 4, Sollentuna Eldstungan 5, Nacka Orminge 46:6 och tomträtten Nacka Orminge 60:3 till en nordamerikansk pensionsfond. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1 179 mkr och innebar en total likvid på 1 107 mkr. • SBB ingick i november avtal med Public Property Invest (PPI) om försälj - ning av samhällsfastigheter till ett bokfört värde om 19 867 mkr, samt försäljning av andelarna i SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB, tillsammans benämnt som ”SocialCo”. Totalt fastighetsvärde i trans - aktionen uppgår till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB indirekt avyttrat sin samhällsportfölj. Tillträde skedde den 16 december efter godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Försäljningslikviden har använts för att teckna aktier i PPI och för att återbetala skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22 procent av rösterna och 40,63 procent av kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas som avvecklad verksamhet, se not 33 för mer information. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 53 ===== SIDA 54 ===== • I anslutning till offentliggörande av transaktionen med PPI har SBB publicerat en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje kvartalet 2025. • Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, ett helägt dotterbolag, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset mot - svarade 100 procent av nominellt belopp, tillsammans med upplupen ränta. • I december meddelade SBB:s Fastighetsdirektör och vice VD Annika Ekström att hon på egen begäran lämnar SBB och kommer att gå vidare till en ny roll som Chief Operating Officer (COO) på PPI där hon kommer att ingå i ledningsgruppen. • Den 5 december lämnade SBB tillsammans med Samhällsbyggnadsbo - laget i Norden Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpserbjudande avseende utvalda hybridinstrument samt seniora icke-säkerställda obli - gationer. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 19 december och innebar att SBB återköpte seniora icke-säkerställda obligationer om 43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora icke-säkerställda obliga - tioner för ett belopp motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes seniora icke-säkerställda obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket resulterade i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridinstrument som var del i återköpserbjudandet återköptes. • SBB förvärvade i december 5,8 procent av aktierna i Arlandastad Group AB (publ). Efter affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av aktierna i Arlandastad Group. Köpeskillingen uppgår till 42 kr per aktie. Innehavet redovisas som ett intressebolag. • Valberedning inför årsstämman 2026 har i oktober tillsatts och består av Ilija Batljan, Svein Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och Lennart Sten. Viktiga händelser efter årets utgång • SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv. Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport över finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. SBB har gjort en avsättning kopplat till beslutet på 80 mkr. SBB delar inte Finansinspektionens bedömning och avser överklaga beslutet. • SBB har efter periodens utgång påbörjat de fackliga förhandlingarna med anledning av försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den svenska förvaltningsorganisationen samt viss administrativ personal förväntas gå över till PPI. • SBB har i mars meddelat förändringar i ledningsgruppen där Helena Lindahl, Finansdirektör och IR, på egen begäran valt att lämna SBB. Sebastian Westberg, Vice Finansdirektör, tillträder som Finansdirektör med ansvar över Finans och Investor Relations samt ingår ledningsgrup - pen. Riktlinjer för ersättning och andra anställningsvillkor till ledande befattningshavare Vid årsstämman den 13 maj 2025 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare i SBB. En framgångsrik implementering av bolagets tillväxtstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla ledande befattningsha - vare. Av riktlinjerna framgår därför att SBB ska erbjuda konkurrenskraftig totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt yttersta och att rörlig ersättning som omfattas av riktlinjerna ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Rörlig ersättning till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta grundlönen samt vid fullt utfall uppgå till högst 40 procent av total ersättning exklusive LTI. Den rörliga ersättningen grundar rätt till pensionsförmåner och är semesterlönegrundande. Bolaget har inte möjlighet att återkräva ersättningen. Utfall av rörlig ersättning är beroende av individens uppfyllelse av individuella kriterier som fastställs årligen eller med annan periodicitet och ska mätas under ett eller flera år. Därigenom blir ersättningen tydligt kopplad till den enskildes arbetsinsats och prestation. Ledande befattningshavare kan erbjudas incitamentsprogram vilka i huvudsak ska vara aktie- eller aktiekursrelaterade i syfte att främja engagemanget för bolagets utveckling och implementeras på marknads - mässiga villkor. För mer information om utestående incitamentsprogram se bolagets webbsida. Riktlinjerna får frångås av styrelsen, helt eller delvis, riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Om styrelsen gör avsteg från riktlinjerna för ersättning till ledande befattnings - havare ska detta redovisas i ersättningsrapporten inför nästkommande årsstämma. Storleken på ersättningar som utgått för 2025 framgår av not 8. För fullständiga riktlinjer, se bolagets webbplats. Fastigheter SBB hade vid utgången av 2025 totalt 362 registerfastigheter (853). Det totala fastighetsvärdet uppgick till 34 935 mkr (55 653), den uthyrnings - bara ytan var 1 321 tkvm (2 232) och hyresvärdet uppgick till 1 672 mkr (3 269). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 95,3 procent (93,6). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktav - kastningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter och pågående projekt, 5,2 procent (4,9). I nedan tabell presenteras förändringen i fastigheternas värde. Nedan belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer information. Fastighetsbeståndets förändring Belopp i MKR Ingående verkligt värde 55 653 Förvärv 358 Investeringar 1 457 Försäljningar -21 611 Varav försäljning till joint ventures och intresseföretag -19 815 Varav övriga försäljningar -1 796 Orealiserade värdeförändringar 1⁾ -449 Omklassificering 45 Omräkningsdifferens -517 Verkligt värde vid årets slut 34 935 1) Kvarvarande verksamhet uppgår till -413 mkr. Avvecklad verksamhet uppgår till -36 mkr. Total orealiserad värdeförändring uppgår till -449 mkr 54 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 55 ===== Förändringarna under året förklaras bland annat av att SBB under året sålt förvaltningsfastigheter till Public Property Invest (PPI) till ett bokfört värde om 19 867 mkr. Värderingsmodell SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2025 vär - derades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa värderare. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 4,63 procent (5,28) använts. I värdet för fastigheterna ingår 965 mkr (1 317) för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14. SBB nyckeltal, kvarvarande verksamhet 2025 2024 jan-dec jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 34 935 55 653 Antal fastigheter 362 853 Antal kvm, tusental 1 321 2 232 Överskottsgrad, % 1⁾ 70 69 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,2 4,9 Direktavkastning fastigheter, % 1⁾ 5,2 4,9 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,8 5,5 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4 7,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 93,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 89,3 91,5 Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; utvecklings- fastigheter, år 4 4 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 1 871 1 872 Driftnetto, mkr 1 173 1 160 Administration i förhållande till hyresintäkter, % 1⁾ 18 25 Förvaltningsresultat, mkr 1⁾ 744 611 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr 1 781 -4 962 Kassaflöde från den löpande verksamheten, före förändring av rörelsekapital, mkr 1⁾ 897 546 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 11 271 12 126 Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare % 1⁾ -20 -42 Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 1⁾ -9 -20 Belåningsgrad, % 50 61 Säkerställd belåningsgrad, % 14 20 Soliditet, % 36 30 Justerad soliditet, % 39 32 Ej pantsatt kvot, ggr 0,94 0,83 Räntetäckningsgrad, ggr 1⁾ 2,3 2,0 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde, mkr 11 013 9 023 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 6,80 6,20 Långsiktigt substansvärde, mkr 13 172 12 511 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,14 8,60 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1⁾ 0,48 0,42 Resultat per stamaktie A och B, kr 1⁾ -2,04 -4,55 Resultat per stamaktie D, kr 2 2 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 170 804 921 Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126 Se alla definitioner och beräkningar på sid 144-145. 1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet Intresseföretag och joint ventures SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2025-12-31 uppgick andelar i intresseföretag och joint ventures till 21 900 mkr (15 551) och fordringar på intresseföretag och joint ventures till 5 022 mkr (7 456). En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen Public Property Invest ASA, Nordiqus AB och SBB Residential Property AB. Se not 16 för ytterligare information. Fastighetsvärde per land 97% Sverige 2% Finland 1% Norge34 935 Mkr 97% 2% 1% 83% Bostad 17% Utveckling 34 935 Mkr 83% 17% Fastighetsvärde per segment SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 55 ===== SIDA 56 ===== Finansiering SBB har under året genomfört den strategiska översynen som styrelsen beslutade under sommaren 2023, där den viktigaste händelsen var fastighetsförsäljningen till Public Property Invest. SBB består nu i huvudsak av fyra specialiserade bolag där tre av bolagen har fokus på att äga och förvalta social infrastruktur och där samtliga bolag finansierar sig med hjälp av investment grade rating. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 2,25, procent (2,43) vid utgången av 2025. SBB har minskat skulderna med 15 749 mkr under 2025. Nyckeltal policy 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skuld, mkr - 39 988 55 737 Belåningsgrad, % < 50 50 61 Säkerställd belåningsgrad, % < 30 14 20 Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr > 1,8 2,3 2,0 Likviditet, mkr 9 408 6 087 Kapitalbindning, år 2-5 2,2 2,9 Räntebindning, år 2,3 3,1 Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj - ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna - den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att emittera sociala och gröna obligationer. Räntebärande skulder minskade med 15 749 mkr SBB har minskat räntebärande skulder med 15 749 mkr under 2025 till totalt 39 988 mkr (55 737), främst som en följd av transaktionen med Public Property Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från 61 procent till 50 procent. Behov att höja kreditbetygen Ratingen från S&P på moderbolaget vid årets utgång var CCC med negative outlook samt CCC från Fitch. Obligationerna i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har kreditbetygen CCC och B- av S&P respek - tive Fitch. Bolaget har behov av ett högre kreditbetyg så att framtida finansieringar kan göras till väsentligt bättre villkor, det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. Likviditet Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 9 408 Mkr, fördelat på 4 795 Mkr i likvida medel och 4 430 Mkr i kreditfaciliteter, medan likviditetsplaceringar uppgick till 183 Mkr. Av den totala tillgängliga likviditeten är 6 977 mkr hänförlig till SBB och 2 431 mkr till Sveafastighe - ter. SBB genomförde under det fjärde kvartalet en försäljning till Public Property Invest som tillförde bolaget 13,7 mdkr likviditet. Likviden har bland annat använts för att återköpa obligationer till ett nominellt belopp om 4,7 mdkr via det återköpserbjudande som SBB lanserade i december 2025. I samband med transaktionen med Public Property Invest löste SBB upp joint ventures med Castlelake. Det joint venture som SBB har med Morgan Stanley beräknas lösas upp som senast under första halvåret 2027. Den strategiska omläggningen av SBB minskar beroendet av enskilda kapitalkällor samt ökat utrymmet till ny finansiering i de stora innehaven. Prissättningen av, och tillgången till olika kapitalkällor varierar över tid. Att ha möjlighet och kunskap att anpassa finansieringen allt eftersom marknaden ändras är en fördel. Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin infrastrukturfinansiering om 10 år. Motparter är huvudsakligen nordamerikanska institutioner. Sveafastigheter finansierar sig primärt med säkerställda lån från nordiska banker. Dessa lån kännetecknas av låg refi - nansieringsrisk och stabila marginaler. Public Property Invest finansierar sig främst via den europeiska obligationsmarknaden som erbjuder invest - ment grade bolag förmånliga villkor i dagsläget. Tillgängligheten till eget kapital har ökat. Från att endast SBB haft tillgång till externt aktiekapital så har numera även Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus det. Det är ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka och erkänt duktiga organisationer som Aker och Brookfield är delägare tillsammans med SBB i större innehav. Aker blev även den kapitalmässigt största ägaren till SBB under 2025 genom en riktad nyemission. Sammantaget konstateras att SBB har behov av att fortsatt förbättra likviditeten och den generella finansiella ställningen. Ränte- och kapitalbindning En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras lång - samt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,25 procent (2,43) är väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering, där räntan på obligationerna exklusive Sveafastigheter uppgår till 1,8 procent. Räntebärande skuld 39 988 mkr Snittränta 2,25% 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q4 2020 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Q2 2022 Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4 Q4 2023 2024 2025 %Mkr 56 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 57 ===== Räntebindning 2,3 år Kapitalbindning 2,2 år 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q4 2020 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q4 2020 År År Kapitalbindning SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat (mkr) Icke-säkerställd skuld Säkerställd skuld Delsumma Summa skuld Totalt Andel, % Kv1 2026 1 276 4 1 280 31 1 311 3 Kv2 2026 - 4 4 350 354 1 Kv3 2026 4 893 4 4 896 31 4 927 12 Kv4 2026 - 346 346 31 377 1 Kommande 12 mån 6 169 357 6 526 443 6 969 17 2027 6 480 - 6 480 9061 15 541 38 2028 5 491 - 5 491 1 637 7 128 18 2029 9 320 - 9 320 - 9 320 23 2030 - - - 800 800 2 >2030 - - - 800 800 2 Totalt 27 460 357 27 817 12 740 40 558 100 Räntebindning SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat (mkr) Icke-säkerställd skuld Säkerställd skuld Delsumma Snittränta ,% Summa skuld Snittränta ,% Totalt Snittränta,% Andel , % 2026 3 513 357 3 870 2,22 2 543 4,38 6 413 3,07 16 2027 8 158 - 8 158 2,11 5 861 2,30 14 019 2,19 35 2028 5 991 - 5 991 0,89 820 3,82 6 811 1,24 17 2029 9 320 - 9 320 1,75 3 517 3,98 12 837 2,36 32 2030 - - - 0,00 - 0,00 - 0,00 0 >2030 478 - 478 4,67 - 0,00 478 4,67 1 Totalt 27 460 357 27 817 1,78 12 740 3,28 40 558 2,25% 100% Avstämning nominell skuld (mkr) Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 9 024 23 Obligationslån 24 072 60 Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 795 2 Obligationslån 6 096 15 Summa räntebärande skulder 39 988 100 Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 571 Total nominell skuld 40 558 Valutaexponering Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Total Totala tillgångar 62 460 6 026 811 - - 69 297 Nominell skuld -12 248 - -28 309 - - -40 558 Valutaderivat -1 273 - 1 200 - - -73 Netto 48 938 6 026 -26 298 - - 28 666 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 57 ===== SIDA 58 ===== tur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid refinansieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2025-12-31 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till 2,2 (2,9) år. Vid samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida medel, finansiella placeringar och outnyttjade kreditlinor till 9 408 (6 087) mkr, varav 4 430 mkr (4 436) avsåg outnyttjade kreditlinor. Målsättningen med SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde. Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets slut till 2,3 (3,1) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (100) procent. MILJÖ Risk Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil - jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk, under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ - den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva - rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster. Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar, förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar. Hantering Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ (den äldre lydelsen) har Samhällsbyggnadsbo - laget i Norden AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 25-51. HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD Risk På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings- graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna Risk och känslighet Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam - het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. FASTIGHETERNAS VÄRDE Risk Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens konsolide- rade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträkningen. Värde- förändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader dels av makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt, arbetslöshetsnivåer, takten på produk- tion av nya fastigheter, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer. Om vär- det på fastigheterna minskar kan det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen, vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ påverkan koncernens finansiella ställning och resultat. Hantering SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån - det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls - fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg. FINANSIERING Risk Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte har tillgång till eller endast mot ökad kostnad har tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvill - kor villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldför - bindelser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning. Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads- poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan, kreditinstit- uts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder. Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till förändringar i mark- nadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i koncernens resultat. Hantering Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruk - Aktier och aktiekapital Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 2025-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija Batl - jan (30,57 procent av röster, 7,73 procent av kapital), APG Invest AS (29,11 procent av rösterna respektive 8,85 procent av kapitalet) samt Dragfast AB (2,41 procent av rösterna respektive 4,98 procent av kapitalet). Aktiekapitalet uppgick per 2025-12-31 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Hantering Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (44 657 779) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal utestående aktier. 58 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 59 ===== sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe - hov i beståndet. FASTIGHETSUTVECKLING Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare, förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan - den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning och resultat. Hantering I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning. ÖVRIGA RISKER Operationell Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi - nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll. Medarbetare Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk - samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats. Klimat Hållbarhetsrelaterade risker är en central del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat i den ordinarie riskhanteringen. Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. Fastigheter innehåller stora värden som riskerar att gå förlorade om riskerna inte hanteras på ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av fysiska risker eller övergångs - risker orsakade av klimatförändringar. Bolaget har sedan 2021 genomfört grundliga klimatriskanalyser på fastighetsnivå, den senaste analysen som genomfördes under 2025 inkluderar samtliga helägda fastigheter samt majoriteten av alla fastigheter som ägs av intressebolag. Både fysiska och regulatoriska risker har bedömts. Den sammanvägda bedömningen är att SBB:s verksamhet har en god resiliens inför klimat¬förändringar. Bedömt investeringsbehov är diskonterat i fastighetsvärderingarna. Baserat på detta bedömer SBB att en liten (<1%) del av fastighetsbeståndet är belägen i områden med hög riskprofil som kan leda till negativa värdeför - ändringar eller kostnader. För ytterligare information kring Hållbarhetsarbetet se SBBs hållbar - hetsrapport på sid 25. betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter. Hantering SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls- fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 8 (7) år per 2025-12-31. Uthyrningsgraden var 91,5 (94,2) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti. Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard uppfylls. SKATTER Risk SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas. För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk, kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster. Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområ - det, såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda. Hantering SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols - beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor. FASTIGHETSKOSTNADER Risk Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgående ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnadsökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s finansiella ställ- ning och resultat. Vid händelse av lediga uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde. Hantering SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets - förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani - SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 59 ===== SIDA 60 ===== Aktien och aktieägare Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2025 till 1 813 043 484 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier, 1 409 200 088 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier (varvid 44 657 779 D-aktier klassificeras som aktier i eget förvar). Stam A-aktier kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-aktierna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år. Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid årsskif - tet 181 304 348,40 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,1 krona. Största aktieägare sett till kapital är APG Invest AS och största aktieägare sett till röstetal är Ilija Batljan. Bolagsordning SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14 juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Valberedning Vid årsstämman i SBB den 13 maj 2025 antogs instruktioner för valbered - ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete, val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2026 består av Ilija Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif West (Dragfast AB), Svein Oskar Stoknes (APG Invest AS, ett helägt dotter - bolag till Aker Property Group AS) och Lennart Sten (styrelseordförande). Svein Oskar Stoknes är ordförande i valberedningen. Valberedningen har inför årsstämman 2026 haft tre protokollförda möten. I sitt arbete har valberedningen att tillämpa den mångfaldspolicy som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i Koden utgör grunden för denna mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som helhet ha en för styrelsearbetet ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens sammansättning ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder, utbildning och (yrkes)bakgrund. Styrelse SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 13 maj 2025 omvaldes, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lennart Schuss, och Lennart Sten (styrelse - ordförande) samt nyvaldes Han-Suck Song, Tone Kristin Omsted, Øyvind Eriksen (till vice styrelseordförande och ledamot) och Kjell Inge Røkke till ledamöter i bolaget. För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför koncernen samt innehav av aktier i SBB, se avsnittet ”Information om styrelseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets verksamhet. Här ingår bland annat finanspolicy, informationssäkerhetspolicy, insiderpolicy, IT-policy, policy för närståendetransaktioner, instruktion för finansiell rapportering, Bolagsstyrningsrapport Bolagsstyrning Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges. SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. SBB har även direkt och indirekt noterade obligationer. Bolagsstyrningen i SBB utgår huvudsakligen från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen och Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret 2025. Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning av information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på att redogöra för bolagsspecifika omständig - heter för SBB. Bolagsstämma SBB:s årsstämma 2026 äger rum den 23 april 2026 i Stockholm. Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida, www.sbbnorden. se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen, valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolagsstämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och det är vid bolags - stämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagslagen, Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges i SBB:s bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonseras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras en upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den 31 december. På SBB:s årsstämma 2025 fattades bland annat beslut om ett generellt bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyndigandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande bolag samt vid emissioner med företrädesrätt för Bolagets aktieägare får Bolagets aktiekapital, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant vid nyemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, eller sker apportemission eller kvittningsemission i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10) procent av antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för beslutet om emissionen. Bemyndigande har utnyttjats av styrelsen och Bolaget har inom ramen för en apportemission emitterat 164 561 931 stycken B-aktier till APG Invest AS. Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse av Sta - maktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10) procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndigandet. 60 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 61 ===== visselblåsarpolicy samt uppförandekod för såväl medarbetare som för leverantörer. Alla dessa interna styrdokument ses över av SBB minst en gång per år och uppdateras därtill löpande för att följa lagar och när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse bedömdes uppfylla kraven på oberoende då sex av de åtta stämmovalda ledamöterna var oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Ilija Batljan och Tone Kristin Omsted, har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen och Kjell Inge Røkke, Øyvind Eriksen och Ilija Batljan har inte bedömts som oberoende i förhållande till större aktieägare. Fem av åtta ledamöter bedömdes uppfylla kravet på oberoende i förhållande till större aktieägare. Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen. Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt, att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Vid årsstämman den 13 maj 2025 valdes Lennart Sten genom omval till styrelseordförande. Styrelsens arbete under 2025 Bolagets styrelse har under 2025 haft 25 möten, varav ett konstituerande möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell rapportering. Styrelsen har under 2025 fattat beslut om flera större förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Oberoende av Närvaro vid Namn Invald år Född år bolag och ledning större aktieägare Styrelsemöte Revisions- utskottet Ersättnings- utskottet Hållbarhets- utskottet Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 24/25 - 2/2 - Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 21/25 5/5 - 2/2 Hans Runesten 2017 1956 Ja Ja 25/25 - 2/2 - Lennart Sten 2024 1959 Ja Ja 25/25 - 2/2 - Han-Suck Song 2025 1968 Ja Ja 19/19 - - 2/2 Tone Kristin Omsted 2025 1972 Nej Ja 17/19 2/2 - - Kjell Inge Røkke 2025 1958 Ja Nej 11/17 - - - Øyvind Eriksen 2025 1964 Ja Nej 13/17 2/2 - - Tidigare ledamöter Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 4/6 2/3 - - Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 6/6 3/3 - - Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2025 års utvärdering har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär och därefter har en diskussion förts på ett styrelsemöte. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen. Utskott Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Revisionsutskott Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet har under 2025 haft 5 utskottsmöten och Revisionsutskottet håller sig också infor - merad om revisionen av årsredovisning och koncernredovisning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av tre ledamöter: Tone Kristin Omsted (ordförande), Ilija Batljan och Øyvind Eriksen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 61 ===== SIDA 62 ===== 50 000 kronor för övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisionsutskott föreslås ett totalt arvode om 250 000 kronor. VD och övriga ledande befattningshavare VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio - ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion. VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes (VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Daniel Tellberg (Ekonomidirektör), Annika Ekström (Fastighetsdirektör och Vice VD), Helena Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutveck - lingschef). Revisor Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets revisor. På årsstämman den 13 maj 2025 omvaldes det registrerade revi - sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm - man 2026. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2025 anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors opartiskhet och självständighet. Intern kontroll Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering SBB:s interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för intern kontroll och verkställande direktör ansvarar för processtrukturen inom koncernen. Kontrollmiljö Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer - ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom; • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Behörighetsmatris • Attestordning • Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok) Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när behov annars föreligger. Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare, tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet består av tre ledamöter: Øyvind Eriksen (Ordförande), Lennart Sten och Hans Runesten. Vid ersättningsutskottets möten har bland annat behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och ersättnings - nivåer till VD och andra ledande befattningshavare. På SBB:s årsstämma 2025 antogs riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande direktör och vice verkställande direktör samt andra personer i koncernledningsgruppen. Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera och behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra sitt yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig. Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin - jerna. På SBB:s årsstämma 2025 godkändes styrelsens ersättningsrapport avseende räkenskapsåret 2024. Storleken på ersättningar som utgått för 2025 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not 8 i årsredovisningen. Hållbarhetsutskott Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar - hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Hållbarhetsutskottet består av Ilija Batljan (ordförande) och Han-Suck Song. Ersättning Vid årsstämman 2025 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföran - den och 50 000 kronor för övrig ledamot. Om ytterligare en ledamot ska ingå i ersättningsutskottet ska ett totalt arvode om 200 000 kronor utgå. För utskottsarbete i hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter. För utskottsarbetet i revisionsutskott utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav 100 000 kronor för ordföranden och 62 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 63 ===== Riskbedömning I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot - tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck - nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner hos ekonomiavdelningen. Information om kommunikation SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan berörda människor gör att relevant information och kommunikation når samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell information om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågå - ende och kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informationsgivning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig tidpunkt. Anställda i SBB har möjlighet att påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer och har på så sätt möjlighet att påverka innehållet i framtagandet av dessa interna styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef, bolagsjurist, HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande. Uppföljning Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen. Alla avvi - kelser från Koden ska omedelbart rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller visselblåsarfunktionen. Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga hållbarhetsredovisningen. Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel - sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi - sion. Beslutet omprövas årligen. Avvikelser i förhållande till koden Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under 2025 Koden utan avvikelser. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 63 ===== SIDA 64 ===== Lennart Sten, född 1959 Styrelseordförande Styrelseordförande i bolaget sedan 2024 samt ledamot i ersättningsutskottet. Utbildning: Sjöofficer Svenska Flottan, jur. kand. vid Stockholms universitet. Tidigare uppdrag: President GE Capital Real Estate (Europe), Styrelseordförande Fastighetsägarna Sverige, Grundare och fd VD och styrelseledamot LSTH Svenska Handelsfastigheter AB, styrelseledamot Bonnier Fastigheter AB. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i KlaraBo Sverige AB, CLS Holdings plc och Fastig - hetsbolaget Trappan AB. Styrelseledamot i Interogo Holding AG, Easy Depot AB och Elivågor AB. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 1 000 000 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled - ningen och bolagets större ägare. Lennart Schuss, född 1952 Styrelseledamot Styrelseledamot sedan 2024 och tidigare ordförande i bolaget sedan 2017. Styrelseordförande inom koncernen (SBB i Norden AB) 2016. Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handels - högskolan i Stockholm. Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande styrelseordförande för Catella Corporate Finance. Catella är specialiserad inom fastighetsin - vesteringar med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrådet för Catella Real Estate AG. Övriga nuvarande uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish Society of Friends of the Weizmann Institute of Science. Lennart är medgrund - are av Gimmel Fastigheter, Catella Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission och Stockholm Fondkommission. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 14 576 410 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled - ningen och bolagets större ägare. Ilija Batljan, född 1967 Styrelseledamot Styrelseledamot sedan 2023. Grundare av bolaget, VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016. Ledamot i revisionsutskottet och hållbarhetsutskottet (ordförande). Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för äld - revård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi, Stockholms Universitet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB (tidigare noterat på First North). Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920 B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier. Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncern - ledningen. Är bolagets största ägare. Hans Runesten, född 1956 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2017. Ledamot i ersättningsutskottet. Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet. Tidigare uppdrag: Medgrundare och styrelseledamot i AB Sagax, styrelseledamot i Stendörren Fastigheter AB. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i EffNet AB samt Effnetplattformen Holding AB. Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående - innehav): 5 200 258 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled - ningen och bolagets större ägare. Leiv Synnes, född 1970 Verkställande direktör Verkställande direktör i bolaget sedan 2023 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet. Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB. Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom Akelius-sfären. Finanschef och affärsutveck - lingschef Akelius Residential Property AB. Övriga uppdrag: Styrelseordförande och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB koncernen. Innehav: 640 000 B-aktier och 660 000 D-aktier. Teckningsoptioner 2 200 000 Øyvind Eriksen, född 1964 Vice Styrelseordförande Vice styrelseordförande i bolaget sedan 2025. Utbildning: Juridikexamen från Oslo universitet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande i flera av Aker-koncernens industriella och finansiella verksamheter. Styrelseledamot för ett antal ideella organisationer, inklusive Norges kreftforening och Accenture Global Energy Board. Aktieinnehav (via Aker Capital): 100 923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolagsledningen och Bolaget. Beroende i förhållande till bolagets största ägare. Kjell Inge Røkke, född 1958 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2025. Utbildning: Grundskola Övriga uppdrag: Styrelseordförande i The Resource Group TRG AS, TRG Holding AS och Aker ASA, samt styrelseledamot i flera bolag inom Aker-koncernen. Aktieinnehav (via Aker Capital): 100 923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolagsledningen och Bolaget. Beroende i förhållande till bolagets största ägare. Han-Suck Song född 1968 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2025. Ledamot i hållbarhetsutskottet. Utbildning: Ph.D. i bygg- och fastighetsekonomi, KTH. Civilingenjörsexamen Lantmäteri, specialisering bygg- och fastighetsekonomi, KTH. Övriga uppdrag: Docent och universitetslektor i bygg- och fastighetsekonomi vid KTH. Grundare och styrelseordförande i Nordic EastAsia Group AB. Ledamot i nämnden för konsumentprisindex vid SCB. Aktieinnehav (via bolag): 50 000 B-aktier. Oberoende i förhållande till bolaget, koncernled - ningen och bolagets större ägare. Tone Kristin Omsted, född 1972 Styrelseledamot Styrelseledamot i bolaget sedan 2025. Ordförande i revisionsutskottet. Utbildning: Kandidatexamen med Honours i finans, University of Strathclyde, samt högskoleexamen från Norwegian School of Management. Övriga uppdrag: EVP IR och Corporate Finance, Public Property Invest ASA samt styrelseledamot och medlem i revisions- respektive ESG-utskottet i Bluenord ASA. Aktieinnehav: – Beroende i förhållande till bolaget och koncernled - ningen. Oberoende i förhållande till bolagets större ägare. Information om styrelseledamöterna och VD 64 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 65 ===== FINANSIELLA RAPPORTER SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 65 ===== SIDA 66 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR Not 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 4,5 1 871 1 872 Fastighetskostnader Driftskostnader 5,6 -586 -576 Underhåll 5,6 -71 -95 Fastighetsskatt 5,6 -42 -41 Driftnetto 5 1 173 1 160 Övriga förvaltningsintäkter 30 114 76 Administration 7,8,9 -622 -831 Förvärvs- och omstruktureringskostnader 6 - -25 Resultat före finansiella poster, värde­ förändringar fastigheter och goodwill 665 380 Värdeförändringar fastigheter 14 -761 -3 703 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -13 -351 Nedskrivning goodwill 13 - -114 Resultat bostadsproduktion 11 -23 Rörelseresultat 1) ­99 ­3 811 Resultat från joint ventures och intresseföretag 16 696 -514 varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 443 1 309 varav värdeförändring fastigheter 320 -1 256 varav finansiella poster -1 113 -1 185 varav värdeförändring finansiella instrument -22 98 varav skatt -99 -90 varav försäljningsresultat -115 372 varav nedskrivning och omvärdering 282 238 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 17 19 -33 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 289 343 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 462 -1 279 Resultat förtidslösen lån 10 774 1 138 Valutakursdifferenser 2 437 -382 Tomträttsavgälder 11 -11 -6 Värdeförändringar finansiella instrument 17 -103 -193 Resultat före skatt 2 540 ­4 739 Aktuell skatt 12 -210 -455 Uppskjuten skatt 12 -563 -120 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 12 13 351 ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE VERKSAMHET 1 781 ­4 962 Årets resultat, avvecklad verksamhet 33 -4 088 -1 215 ÅRETS RESULTAT ­2 308 ­6 177 Belopp i MKR Not 2025 2024 Årets resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -2 326 -6 057 Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120 ÅRETS RESULTAT ­2 308 ­6 177 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet 23 0,58 -3,72 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet 23 0,58 -3,72 Resultat stamaktie D före utspädning, kvarva - rande verksamhet 23 2,00 2,00 Resultat stamaktie D efter utspädning, kvarvarande verksamhet 23 2,00 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -3,19 -1,14 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet -3,19 -1,14 Resultat per stamaktie D före utspädning, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 Resultat per stamaktie D efter utspädning, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning 23 -2,04 -4,55 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 23 -2,04 -4,55 Resultat per stamaktie D före utspädning 23 2,00 2,00 Resultat per stamaktie D efter utspädning 23 2,00 2,00 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR Not 2025 2024 Årets resultat ­2 308 ­6 177 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat, netto efter skatt Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 24 -632 -51 Omräkningsdifferenser 1) 24 1 225 -532 ÅRETS TOTALRESULTAT ­1 715 ­6 760 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets ägare -1 733 -6 640 Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120 ÅRETS TOTALRESULTAT ­1 715 ­6 760 1) Av omräkningsdifferenser om 1 225 mkr avser 1 822 mkr återföring av omräkningsdifferenser som redovisats inom avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Se not 33 för mer information 66 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 67 ===== Kommentarer resultaträkning Kvarvarande verksamhet RESULTAT Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgår till 744 mkr (611). Förändringen i förvaltningsresultatet är främst hänförligt till minskade administrationskostnader. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie inkl avvecklad verksamhet efter utspädning uppgick till 0,48 kronor (0,42). Hyrestillväxt 4,8 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under året till 1 871 mkr (1 872). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent jämfört med föregående år och avsåg bostäder. Uthyrningsgrad på 95,3 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets utgång uppgick till 95,3 procent (93,6). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Utveckling var 4 år (4). Driftnettot stiger 7,4 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 0,6 procent jämfört föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under året till -699 mkr (-712). Administrationskostnader Årets administrationskostnader uppgick till -622 mkr (-831), av vilka Sveafastigheter utgjorde -286 mkr (-319) och resterande SBB-koncernen -336 mkr (-512). I administrationskostnader ingår 80 mkr avseende en avsättning för sanktionsavgift från Finansinspektionen. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till -761 mkr (-3 703), varav -413 mkr (-2 375) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande -1 procent av fastighetsvärdet i år. I den orealiserade värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader. Det viktade avkastningskravet har under året minskat från 5,28 procent till 4,64 procent. Förändringen beror främst på att SBB:s fastighetsbestånd vid årets utgång främst utgörs av bostäder med lägre risk och därmed lägre direktavkastningskrav. Årets realiserade värdeförändring uppgår till -348 mkr (-1 328), och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer genomföras samt resultat från tidigare försäljningar. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 696 mkr (-514). Se vidare information på sid 23-24. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till 19 mkr (-33) och avser bedömda kreditförluster. Under året har en tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Årets konstaterade kreditförluster uppgår till - mkr (-11). Finansnetto Finansnettot för året uppgick till 2 027 mkr (-187). Förändringen beror till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under året uppgick till 2 437 mkr (-382). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se mer information om koncernens valutaexponering på sid 95. Räntenettot uppgår till -1 173 mkr (-937). Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 774 mkr (1 138) för året. Finansnetto 2025­01­01 2025­12­31 2024­01­01 2024­12­31 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 Räntenetto, kvarvarande verksamhet ­1 173 ­937 Resultat förtidslösen lån 774 1 138 Valutakursdifferenser 2 437 -382 Tomträttsavgälder -11 -6 Finansnetto, kvarvarande verksamhet 2 027 ­187 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för året till -103 mkr (-193) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av räntederivat om -200 mkr (-275). Posten består även av positiv kursutveckling på aktierna i Studentbostäder. Årets resultat Årets resultat före skatt uppgick till 2 540 mkr (-4 739). Skatt på årets resultat uppgick till -760 mkr (-224), varav -210 mkr (-455) avsåg aktuell skatt och -563 mkr (-120) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 13 mkr (351). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 781 mkr (-4 962). Avvecklad verksamhet 11 november 2025 ingick SBB avtal med Public Property Invest ASA om överlåtelse av SBB:s samhällsportfölj till ett värde om 32 miljarder kronor, med tillhörande bolag. Tillträde skedde den 16 december efter godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Årets resultat hänförliga till den avvecklade verksamheten uppgår till -4 088 mkr (-1 215). Se vidare information i not 33. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 67 ===== SIDA 68 ===== Kommentarer balansräkning Goodwill Goodwill uppgår vid årets utgång till 75 mkr (1 264). Goodwill har tidigare varit hänförlig till SBB:s segment Samhälle. I samband med transaktionen med PPI har hela segmentet avyttrats och i samband med det har all goodwill skrivits ner och redovisas inom avvecklad verksamhet. Återstående goodwill är hänförligt till Sveafastigheter. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 34 935 mkr (55 653). Fastighetsbestån - dets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis - trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 4,63 procent (5,28) använts. I värdet för fastigheterna ingår 965 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14. Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 23-24. Vid årets utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföretag till 21 900 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intresseföretag till 5 022 mkr (7 456). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 4 795 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno - terade bolag, uppgick till 183 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till 30 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 4 430 mkr (3 225). Se mer information på sid 56. Koncernens balansräkning Belopp i MKR Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 13 75 1 264 Summa immateriella anläggningstill ­ gångar 75 1 264 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 34 935 55 653 Nyttjanderätt tomträtt 11 347 563 Inventarier 15 71 131 Summa materiella anläggningstillgångar 35 352 56 347 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 21 900 15 551 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 17 5 022 7 456 Derivat 17 89 291 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 823 719 Andra långfristiga fordringar 17 61 350 Summa finansiella anläggningstillgångar 27 894 24 368 Summa anläggningstillgångar 63 321 81 980 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 226 240 Kortfristiga fordringar Derivat 4 34 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 13 Kundfordringar 17,24 28 68 Övriga fordringar 17,18 746 1 243 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 102 168 Summa kortfristiga fordringar 879 1 526 Likviditetsplaceringar 17 183 371 Likvida medel 17,20 4 795 2 491 Summa likviditetsplaceringar och likvida medel 4 978 2 862 Tillgångar som innehas för försäljning 21 6 309 Summa omsättningstillgångar 6 088 4 937 SUMMA TILLGÅNGAR 69 409 86 916 68 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 69 ===== Kommentarer balansräkning Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid årets slut till 11 271 mkr (12 126). Totalt eget kapital uppgick vid årets slut till 25 323 mkr (26 495). Se mer information på sid 70. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2025-12-31 netto till 1 652 mkr (1 923) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 2 355 mkr. Under året har underskott om totalt 2 770 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid årets slut till 39 988 mkr (55 737), varav 9 819 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditinsti - tut och 30 168 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Årets förändring avsåg främst amortering av obligationslån, avbetalade skulder till kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 56. Koncernens balansräkning Belopp i MKR Not 2025 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 Aktiekapital 181 165 Övrigt tillskjutet kapital 27 305 26 624 Reserver -222 -1 447 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat -15 995 -13 217 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 Hybridobligation 8 107 7 879 Övriga reserver 293 715 Innehav utan bestämmande inflytande 5 652 5 775 Summa eget kapital 25 323 26 495 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17,24 9 024 13 834 Obligationslån 17,24 24 072 34 292 Avsättningar 25 80 - Derivat 17 17 184 Uppskjutna skatteskulder 12 1 652 1 923 Leasingskulder tomträtter 11 335 542 Övriga långfristiga skulder 17,24 21 138 Summa långfristiga skulder 35 202 50 912 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17,24 795 2 982 Obligationslån 17,24 6 096 4 630 Derivat 17,24 74 6 Leverantörsskulder 17,24 31 50 Leasingskulder tomträtter 11 11 20 Aktuella skatteskulder 12 346 282 Övriga skulder 17,24,26 865 663 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 649 875 Skulder för tillgångar som innehas för försäljning 18 - Summa kortfristiga skulder 8 885 9 509 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 69 409 86 916 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 69 ===== SIDA 70 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie­ kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid ­ obligationer 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024 ­01­014) 165 26 624 ­915 ­8 299 17 576 15 741 1 036 2 445 36 799 Årets resultat - - - -6 057 -6 057 - - -120 -6 177 Årets övriga totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583 Årets totalresultat - - ­532 ­6 108 ­6 640 ­ ­ ­120 ­6 760 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Utdelning, återköpa D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - - Inlösen hybridobligation - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137 Skatteeffekter i eget kapital - - - -918 -918 - - - -918 Ränta hybridobligation avseende 2023 - - - -371 -371 - - - -371 Återföring ränta hybridobligation avseende 2023, återköpta obliga - tioner - - - 57 57 - - - 57 Räntahybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Avyttring till minoritet - - - -2 729 -2 729 - - 5 677 2 948 Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768 Utgående eget kapital 2024 ­12­314) 165 26 624 ­1 447 ­13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495 Ingående eget kapital 2025 ­01­01 165 26 624 ­1 447 ­13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495 Årets resultat - - - -2 326 -2 326 - - 18 -2 308 Årets övriga totalresultat - - 1 225 -632 593 - - - 593 Årets totalresultat - - 1 225 ­2 958 ­1 733 ­ ­ 18 ­1 715 Emission B-aktier 16 681 - - 698 - - - 698 Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 423 423 - -423 - - Emission hybridobligation - - - -172 -172 576 - - 404 Inlösen hybridobligation 5) - - - - - -348 - - -348 Skatteeffekter i eget kapital - - - -53 -53 - - - -53 Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33 Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -32 -32 - - - -32 Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23 Inlösta minoritetsandelar - - - 73 73 - - -141 -68 Utgående eget kapital 2025 ­12­31 181 27 305 ­222 ­15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2025-12-31 uppgår till 548 055 991 kr. 4) Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med -92 mkr mot tidigare publicerade rapporter varav -47 mkr är hänförligt till ingående balans 2024-01-01. Omräkning beror främst på justering av tidigare fastighetstransaktioner. 5) Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade 100 procent av nominellt belopp uppgående till 348 mkr. Hybridobligationer Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi - nellt värde om 8 400 mkr (8 594), varav 293 mkr (715) avser orealiserad valutakursförändring och redovisas under övriga reserver. Under året uppgår ränta på hybridobligation till -65 mkr varav -33 mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och -32 mkr ränta avseende 2025. Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid årets slut till 548 mkr. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -268 mkr av förändringen i eget kapital under året. I samband med försäljningen av SociaICo har 1 822 mkr av omräkningsdifferenser återförts från övrigt totalresultat till Årets resultat, Avvecklad verksamhet. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 652 mkr (5 775) och består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 62,2 procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 37,8 procent (38,8). Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan - delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheterkoncernen där Sveafastigheter inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori - tetsandel avseende dessa bolag. Soliditet Soliditeten uppgick till 36 procent (30), den justerade soliditeten till 39 procent (32) och belåningsgraden till 50 procent (61). 70 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 71 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i MKR Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet 2 540 -4 739 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 150 -2 440 Resultat före skatt, kvarvarande och avvecklad verksamhet ­2 609 ­7 179 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 8 19 Förändringar avsättningar 80 - Värdeförändringar fastigheter 4 598 5 422 Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter 190 351 Nedskrivning goodwill 1 020 1 076 Resultat bostadsproduktion -11 23 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 020 1 611 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -208 223 Värdeförändringar finansiella instrument 103 193 Finansnetto -2 473 -98 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 381 382 Erlagd ränta -1 432 -1 427 Erhållen ränta 384 314 Betald skatt -153 -364 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 897 546 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 116 -727 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 189 -45 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 202 ­226 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter 14 -1 387 -1 118 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -358 -1 762 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 8 840 11 714 Investeringar/försäljning inventarier -3 -44 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 16 3 045 -612 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 17 -668 -384 Kassaflöden från finansiella tillgångar 17 -221 551 Förändring andra långfristiga fordringar 17 283 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 531 8 345 Belopp i MKR Not 2025 2024 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner -4 12 Återköpt D-aktier - -352 Inlösen/emission hybridobligation 404 -3 137 Utbetald utdelning - -2 133 Utbetald ränta hybridobligationer -59 -405 Avyttring till minoritet -23 - Tillskott från minoritet - 2 956 Inlösta minoritetsandelar -68 - Upptagna lån 6 946 8 237 Amortering av lån -15 505 -14 640 Förändring övriga långfristiga skulder -110 -26 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 ­8 419 ­9 487 Årets kassaflöde 2 313 ­1 368 Likvida medel vid årets början 2 491 3 845 Årets kassaflöde 2 313 -1 368 Valutakursändring i likvida medel -9 14 Likvida medel vid årets slut 20 4 795 2 491 Årets kassaflöde Årets kassaflöde uppgår till 2 313 mkr (-1 368). Likvida medel vid årets slut uppgår till 4 795 mkr (2 491). Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, uppgår för året till 897 mkr (546). Kassaflödet inkluderar Resultat före skatt, Kvarvarande verksamhet, om 2 540 mkr (-4 739), samt Resultat före skatt, Avvecklad verksamhet, om -5 150 mkr (-2 440), vilket tillsammans inkluderar ej kassaflödespåverkande värdeförändringar av fastigheter om 4 598 mkr (5 422), varav 3 837 mkr avser avvecklad verksamhet, se not 14. Kassaflödet har påverkats av erlagd ränta under året om -1 432 mkr (-1 427). Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till 1 202 (-226). Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till 9 531 mkr (8 345) och har främst påverkats av försäljning av dotterbolag om 8 840 mkr (11 714) samt investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag om 3 045 mkr (-612). Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -8 419 mkr (-9 487). Under året har upptagna lån påverkat kassaflödet med 6 946 mkr (8 237) och amortering av lån med -15 505 mkr (-14 640). Skillnader mellan Årsredovisning och Bokslutskommuniké 2025 Kassaflödet enligt årsredovisningen skiljer sig mot publicerad boksluts - kommuniké 2025, se not 37 för mer information. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 71 ===== SIDA 72 ===== Koncernens noter (1-36) NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Allmän information Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa - tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm. Styrelsen har den 20 mars 2026 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 23 april 2026. Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not. Grunder för koncernredovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS (R) Redovisnings - standarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Komplette - rande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges. Dotterbolag Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna - den på de förvärvade nettotillgångarna. Intressebolag Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Vid ett förvärv av ett intresseföretag görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. I de fall förvärvet bedöms utgöra ett rörelseförvärv görs en bedömning av det verkliga värdet på de förvärvade nettotillgångarna. I de fall då det uppkommer en skillnad mellan nettotillgångarnas bedömda verkliga värde jämfört med det sammanlagda värdet av det tidigare redovisade värdet på andelarna, då koncernen hade mindre än 20% av rösterna, och den tillkommande anskaffningskostnaden, redovisas skillnaden i resultaträk - ningen såsom Resultat från intressebolag och joint ventures i koncernens resultaträkning. NOT 3 Uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan kommande 12 månader Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före - tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför - bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2025 Nya och ändrade IFRS-standarder som trätt i kraft från och med 1 januari 2025 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Den nya standarden IFRS 18, som träder i kraft för räkenskapsår som inleds 1 januari 2027, syftar till att ge en mer konsekvent presentation av resultaträkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplys - ningar om ”management-defined-performance measures” (MPM) samt ökad dissaggregering av poster. Det nya regelverket förväntas preliminärt inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av koncernens resul - tat- och balansräkning. SBBs preliminära bedömning är att rapportering redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som överensstämmer med de nya reglerna men utredning pågår. IFRS 18 bedöms preliminärt få en påverkan på presentation av koncernens kassaflödesanalys där vissa poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar avse - ende MPMs. Standarden godkändes av EU 5 mars 2026 och SBB kommer fortsätta utvärdera och analysera effekter av den nya standarden. Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter den 31 december 2025 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBBs finansiella rapporter. Avvecklad verksamhet Den 11 november 2025 ingick SBB tre avtal med Public Property Invest ASA (PPI) avseende överlåtelse av tre helägda dotterbolag (direkt eller indirekt), tillsammans benämnda ”SocialCo). Transaktionen fullföljdes den 16 december 2025 och genom denna överlåtelse har SBB indirekt avyttrat samhällsportföljen och transaktionen har därmed klassificerats som avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. 72 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 73 ===== betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter. Uppskjuten skatt Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi- sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not 12 Skatt. Andra uppskattningar och bedömningar Förvärv av bolag Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Fastighetstransaktioner I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra användningen av tillgången. Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses utgöra det första redovisningstillfället. Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad som kommer att erläggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en avsättning föreligger. Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig - hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid, redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran. I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil - lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning. I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort flertalet väsentliga fastighetstransaktioner, se not 34 för mer information. Leasingavtal I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak - tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering. SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över leasingperioden. I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- & leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak - ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet. Klassificering hybridobligation SBB har utestående emitterade hybridobligationer om 8,6 mdkr. Hybridobligationen har en evig löptid med löpande räntebetalningar. SBB har möjlighet att lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första möjliga inlösendag som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapital-instrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som anger att avtalet kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor i avtalen rätt att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobligationen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer information se not 22 Eget kapital. Goodwill Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan - den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill. NOT 4 Hyresintäkter Redovisningsprincip Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna redovisas med avdrag för eventuella rabatter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före - kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord - nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 871 (1 872) mkr. Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal. Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk - ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 73 ===== SIDA 74 ===== NOT 5 Rörelsesegment Redovisningsprincip Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base - rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten som för koncernen. Från och med första kvartalet 2025 har segmentsindelningen gjorts om och utgörs numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segments - indelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det nya segmentet som i den senast publicerade årsredovisningen. Nedan följer en beskrivning av respektive segment. • Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade operatörer bedriver sin verksamhet. • Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus. • Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet. • Utveckling består av fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla potential. Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment. Till följd av försäljningen av ”SocialCo”, se not 33, innefattande det kon - soliderade fastighetsbeståndet inom segmenten Samhälle och Utbildning avser bolaget att utvärdera ny intern uppföljning och segmentsredovisning från och med första kvartalet 2026. SBB har valt att presentera segments - redovisning för koncernens kvarvarande verksamhet samt koncernen inklusive avvecklad verksamhet för att tydliggöra effekterna av försälj - ningen av ”SocialCo”. Räkenskapsår 2025-01-01 – 2025-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter - 1 571 - 300 1 871 - 1 871 Fastighetskostnader - -534 - -164 -699 - -699 Driftnetto - 1 037 - 136 1 173 - 1 173 Övriga förvaltningsintäkter 8 74 32 - 114 - 114 Administration - - - - - -622 -622 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 8 1 111 32 136 1 287 -622 665 Värdeförändringar fastigheter -101 -373 -8 -279 -761 - -761 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -13 - - - -13 - -13 Resultat bostadsproduktion - 11 - - 11 - 11 Rörelseresultat -106 749 24 -143 524 -622 -99 Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696 - 696 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - - - 19 19 - 19 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 289 289 Räntekostnader och liknande - - - - - 1 738 1 738 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -103 -103 Resultat före skatt -79 680 479 159 1 238 1 302 2 540 Skatt - - - - - -760 -760 Årets resultat, kvarvarande verksamhet -79 680 479 159 1 238 542 1 781 Förvaltningsfastigheter - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935 Investeringar 13 981 1 284 1 279 - 1 279 Värde per kvm (kr) - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446 Överskottsgrad - 66% - 66% 63% - 63% Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2025 2024 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 354 494 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 282 137 Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 224 109 Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 159 93 Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 125 74 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 424 256 Summa 1 568 1 162 Intäkternas fördelning Belopp i mkr 2025 2024 Hyresintäkter, kommersiella 245 346 Hyresintäkter, bostäder 1 503 1 442 El, bränsle och andra media 36 29 Övriga hyresrelaterade intäkter 87 56 Summa hyresintäkter 1 871 1 872 74 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 75 ===== Perioden 2025-01-01 – 2025-12-31 Koncernen totalt Avvceklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncer- nen totalt Hyresintäkter 1 871 1 380 3 251 1 341 1 571 19 320 3 251 - 3 251 Fastighetskostnader -699 -287 -986 -274 -534 -6 -171 -986 - -986 Driftnetto 1 173 1 093 2 266 1 067 1 037 13 149 2 266 - 2 266 Övriga förvaltningsintäkter 114 71 185 76 76 33 - 185 - 185 Administration -622 -199 -821 - - - - - -821 -821 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 965 1 630 1 143 1 113 46 149 2 451 -821 1 630 Värdeförändringar fastigheter -761 -3 837 -4 598 -3 938 -373 -8 -279 -4 598 - -4 598 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -13 -177 -190 -190 - - - -190 - -190 Nedskrivning goodwill - -1 020 -1 020 -1 020 - - - -1 020 - -1 020 Resultat bostadsproduktion 11 - 11 - 11 - - 11 - 11 Rörelseresultat -99 -4 069 -4 168 -4 005 751 38 -130 -3 346 -821 -4 168 Resultat från joint ventures och intresseföretag 696 -1 716 -1 020 -1 688 -69 455 283 -1 020 - -1 020 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 19 189 208 189 - - 19 208 - 208 Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 639 928 - - - - - 928 928 Räntekostnader och liknande 1 738 -192 1 545 - - - - - 1 545 1 545 Värdeförändringar finansiella instrument -103 - -103 - - - - - -103 -103 Resultat före skatt 2 540 -5 150 -2 609 -5 504 682 493 172 -4 157 1 549 -2 609 Skatt -760 1 061 302 - - - - - 302 302 Årets resultat 1 781 -4 088 -2 308 -5 504 682 493 172 -4 157 1 851 -2 308 Förvaltningsfastigheter 34 935 - 34 935 - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935 Investeringar 1 279 179 1 457 191 981 1 284 1 457 - 1 457 Värde per kvm (kr) 26 446 - 26 446 - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446 Överskottsgrad 63% 79% 70% 80% 66% 68% 47% 70% - 70% Räkenskapsår 2024-01-01 – 2024-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 97 1 453 - 322 1 872 - 1 872 Fastighetskostnader -8 -548 - -156 -712 - -712 Driftnetto 89 905 - 166 1 160 - 1 160 Övriga förvaltningsintäkter - 53 23 - 76 - 76 Administration - - - - - -831 -831 Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 89 958 23 166 1 236 -856 380 Värdeförändringar fastigheter -1 380 -1 623 -45 -655 -3 703 - -3 703 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -114 - - - -114 - -114 Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23 Rörelseresultat -1 756 -688 -22 -489 -2 955 -856 -3 811 Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -902 234 -514 - -514 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - - - -33 -33 - -33 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 343 343 Räntekostnader och liknande - - - - - -529 -529 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193 Resultat före skatt -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 236 -4 739 Skatt - - - - - -224 -224 Årets resultat, kvarvarande verksamhet -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 460 -4 962 Förvaltningsfastigheter 408 29 143 - 5 966 35 517 - 35 517 Investeringar 206 683 1 73 963 - 963 Värde per kvm (kr) 25 820 28 538 - 18 891 26 254 - 26 254 Överskottsgrad 92% 62% - 52% 62% - 62% SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 75 ===== SIDA 76 ===== Perioden 2024-01-01 – 2024-12-31 Koncernen totalt Avvceklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncer- nen totalt Hyresintäkter 1 872 1 837 3 708 1 755 1 453 20 480 3 708 - 3 708 Fastighetskostnader -712 -424 -1 137 -411 -548 -6 -171 -1 137 - -1 137 Driftnetto 1 160 1 412 2 572 1 344 905 14 309 2 572 - 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 76 59 135 59 53 23 - 135 - 135 Administration -831 -224 -1 054 - - - - - -1 054 -1 054 Förvärv- och omstruktureringskost - nader -25 - -25 - - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 380 1 248 1 627 1 403 958 37 309 2 706 -1 079 1 627 Värdeförändringar fastigheter -3 703 -1 719 -5 422 -3 099 -1 623 -45 -655 -5 422 - -5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - -351 -351 - - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -114 -962 -1 076 -1 076 - - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion -23 - -23 - -23 - - -23 - -23 Rörelseresultat -3 811 -1 434 -5 245 -3 123 -688 -8 -346 -4 165 -1 079 -5 245 Resultat från joint ventures och intresseföretag -514 -1 097 -1 611 -1 022 80 -902 234 -1 611 - -1 611 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -33 -190 -223 -190 - - -33 -223 - -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter 343 349 692 - - - - - 692 692 Räntekostnader och liknande -529 -69 -599 - - - - - -599 -599 Värdeförändringar finansiella instrument -193 - -193 - - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 739 -2 440 -7 179 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -1 180 -7 179 Skatt -224 1 226 1 002 - - - - - 1 002 1 002 Årets resultat -4 962 -1 215 -6 177 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -178 -6 177 Förvaltningsfastigheter 35 517 20 136 55 653 20 095 29 156 435 5 966 55 653 - 55 653 Investeringar 963 221 1 184 427 683 1 73 1 184 - 1 184 Värde per kvm (kr) 26 254 22 902 24 934 23 059 28 551 18 463 18 891 24 933 - 24 933 Överskottsgrad 62% 77% 69% 77% 62% 70% 64% 69% - 69% Kvarvarande intäkter från svenska hyresgäster utgör 96 procent (93) av koncernens totala intäkter. Intäkter från finska hyresgäster utgör 4 procent (4) av koncernens totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter från hyresgäster i Norge. Av anläggningstillgångar (som inte är finansiella instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 97 procent (81) fördelade till Sverige, 2 procent (14) fördelade till Finland och resterande del avser anläggningstillgångar i Norge. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än 10 procent av intäkterna. NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag Redovisningsprincip Fastighetskostnader I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet. Administrationskostnader I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut - veckling och finansiering. Förvärvs- och omstruktureringskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost - nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen. Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Driftskostnader -586 -576 Underhåll -71 -95 Fastighetsskatt -42 -41 Administration -622 -831 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -25 Summa kostnader -1 320 -1 568 Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Drift- och underhållskostnader -657 -671 Fastighetsskatt -42 -41 Övriga externa kostnader -301 -560 Personalkostnader -313 -278 Avskrivningar -7 -17 Summa kostnader -1 320 -1 568 76 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 77 ===== NOT 7 Arvode till revisor Ernst & Young 2025 2024 Kvarvarande och avvecklad verksamhet Revisionsuppdraget 28 36 Annan revisionsverksamhet 1 3 Skatterådgivning - 1 Övriga tjänster 1 6 Summa arvode till revisor, kvarvarande och avvecklad verksamhet 30 45 Varav redovisat inom avvecklad verksamhet 13 13 NOT 8 Anställda och personalkostnader Redovisningsprincip Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. 2025 2024 Medelantalet anställda Medel- antal anställda Varav män, % Medel- antal anställda Varav män, % Dotterbolag i Sverige 260 57 235 59 Dotterbolag i Norge - - 5 66 Dotterbolag i Finland - - 8 50 Totalt dotterbolag 260 57 248 58 Moderbolag 62 64% 40 63 Totalt i koncernen 322 59% 288 60 2025 2024 Könsfördelning, styrelse och ledande befattningshavare Antal på balans- dagen Varav män, % Antal på balans- dagen Varav män, % Styrelseledamöter 8 88 6 100 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 6 67 6 67 Totalt i koncernen 14 79 12 83 Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6. Incitamentsprogram Under 2024 inleddes ett nytt incitamentsprogram där 9 410 325 tecknings - optioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april 2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per aktie ska motsvara 140 procent av den volymvägna genomsnittskursen enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr. Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,19 kr/option. Antal teckningsoptioner 2025 IB 2025-01-01 9 410 325 Utnyttjade - Löpt ut -360 000 Beviljade under året - Utestående 2025-12-31 9 050 325 Personalkostnader 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Moderbolaget Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar 29 29 Sociala avgifter 9 11 Pensionskostnader 8 7 Summa 45 46 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 40 32 Sociala avgifter 15 12 Pensionskostnader 8 7 Övriga personalkostnader 2 1 Summa 65 52 Dotterbolag Styrelse och övriga ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar - - Sociala avgifter - - Pensionskostnader - - Summa - - Övriga anställda Löner och andra ersättningar 130 119 Sociala avgifter 44 42 Pensionskostnader 20 9 Övriga personalkostnader 3 2 Summa 197 172 Summa personalkostnader 307 270 Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings - havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen. 2025 (belopp i tkr) Grundlön, styrelse - arvode Rörlig ersätt - ning Pensions- kost- nader Övrig ersätt - ning Summa Styrelseordförande Lennart Sten 1 000 - - - 1 000 Styrelseledamot Øyvind Eriksen 1) 550 - - - 550 Ilija Batljan 650 - - - 650 Kjell Inge Røkke 1) 500 - - - 500 Tone Kristin Omsted 1) 600 - - - 600 Lennart Schuss 500 - - - 500 Hans Runesten 565 - - - 565 Han-Suck Song 550 - - - 550 Verkställande direktör Leiv Synnes 6 558 1 425 2 816 87 10 886 Vice Verkställande direktörer Krister Karlsson 2 810 790 1 193 113 4 906 Annika Ekström 2) 2 821 570 928 74 4 393 Övriga ledande befatt - ningshavare (3 st) 6 644 2 280 2 848 411 12 183 Summa 23 748 5 065 7 785 685 37 283 1) Utbetalt februari 2026 2) Redovisas inom avvecklad verksamhet SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 77 ===== SIDA 78 ===== 2024 (belopp i tkr) Grundlön, styrelse - arvode Rörlig ersätt - ning Pensions- kost- nader Övrig ersätt - ning Summa Styrelseordförande Lennart Sten 1 085 - - - 1 085 Styrelseledamot Ilija Batljan 600 - - - 600 Sven-Olof Johansson 600 - - - 600 Lars Rodert 600 - - - 600 Lennart Schuss 575 - - - 575 Hans Runesten 535 - - - 535 Verkställande direktör Leiv Synnes 5 483 2 850 2 970 444 11 747 Vice Verkställande direktörer Krister Karlsson 2 440 1 212 1 175 280 5 107 Annika Ekström 2 618 1 215 1 010 74 4 918 Övriga ledande befatt - ningshavare (3 st) 6 118 3 852 1 669 411 12 050 Summa 20 655 9 129 6 824 1 209 37 817 Övriga villkor verkställande direktör Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions - grundande lön. NOT 10 Finansiella kostnader Redovisningsprincip Aktiverad ränta SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången i all väsentlighet har slutförts. Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resulta - tet avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa nettoredovisas inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader på skulder till kreditinstitut. Förtidslösen lån 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Överkurs vid återköpta obligationer 774 1 211 Kostnader i samband förtidslösen av lån - -73 Resultat förtidslösen lån 774 1 138 Räntekostnader och liknande resultatposter 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Räntekostnader obligationslån -723 -877 Räntekostnader skulder till kreditinstitut -592 -745 Räntekostnader företagscertifikat - - Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter -256 -95 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 571 -1 717 Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resultatet 87 433 Övriga finansiella kostnader 22 5 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 280 Aktiverad ränta Under året har 43 mkr (47) i räntor av kvarvarande verksamhet aktiverats avseende investeringar där en räntenivå om 2,38 procent (2,43) använts. Överkurs vid återköpta obligationer Återköp av obligationer under året till ett sammanlagt nominellt belopp om 5,95 mdkr. Återköpen har genererat en vinst som presenteras som Resultat förtidslösen lån om totalt 774 mkr (1 138). NOT 11 Leasingavtal Redovisningsprincip SBB som leasegivare Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operatio - nella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastigheter. SBB som leasetagare Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen. NOT 9 Finansiella intäkter 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter finansiella instrument 13 9 Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag 256 291 Ränteintäkter reversfordringar 16 18 Ränteintäkter banktillgodohavanden 0 1 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 284 319 Utdelningar från aktier och andelar 1 19 Övriga finansiella intäkter 3 5 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 79 ===== Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Tomträtter I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter samt förändringarna under året. 2025-12-31 Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 563 563 Tillkommande avtal 52 52 Avgående avtal -4 -4 Avgående avtal PPI-transaktion -263 -263 Utgående balans 347 347 2024-12-31 Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 393 393 Tillkommande avtal 245 245 Avgående avtal -76 -76 Utgående balans 563 563 Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 11,4 mkr (15,1) och kostnaden för övriga leasingavtal uppgick till 26,4 mkr (26,5). Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk - ning under året hänförliga till leasingverksamheten. 2025 2024 Tomträttsavgälder, kvarvarande verksamhet 11 6 Redovisad Tomträttsavgäld, kvarvarande verksamhet 11 6 Den årliga tomträttsavgälden för kvarvarande verksamhet uppgår till 11 mkr (10). NOT 12 Skatt Redovisningsprincip Uppskjuten skatt Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget avseende reglerna om tilläggsskatt. För SBB innebär det att uppskjuten skatt beräknas på samma sätt som tidigare. SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i Norge samt 20 procent i Finland. SBB-koncernen är år 2025 inte inom tillämpningsområdet för de nya reglerna om tilläggsskatt och har bedömt att utifrån årets resultat uppstår därmed ingen väsentlig tilläggsskatt att betala i de länder bolaget är verksamt i. 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Aktuell skatt -199 -446 Skatt härförlig till tidigare år -10 -9 Uppskjuten skatt fastigheter -87 -9 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -73 -80 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -384 300 Uppskjuten skatt finansiella instrument -19 -45 Uppskjuten skatt övrigt 12 65 Redovisad skatt -760 -224 Avstämning av effektiv skattesats 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Resultat före skatt 2 540 -4 738 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -523 976 Skatteeffekt av: Andra skattesatser inom koncernen -2 12 Skatt hänförlig till tidigare år -10 -9 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 143 -106 Ej skattepliktiga intäkter 5 095 786 Ej avdragsgilla kostnader -6 110 -554 Ej avdragsgilla räntekostnader -489 -761 Temporära skillnader obeskattade reserver -14 - Skattekostnader avseende goodwill 10 549 Temporära skillnader avseende fastigheter 561 -1 190 Temporära skillnader avseende derivat -41 -2 Temporära skillnader avseende underskott 152 86 Övriga skattemässiga justeringar 468 -11 Redovisad skatt -760 -224 Effektiv skattesats 30% -5% Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett resultat av säkringsredovisning. Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 2,4 mdkr (5,1) per 2025-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får nyttjas. Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skatt 2025 2024 Uppskjuten skatt fastigheter 1 162 2 034 Uppskjuten skatt obeskattade reserver 205 148 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -485 -928 Uppskjuten skatt finansiella instrument 710 679 Uppskjuten skatt övrigt 60 -10 Redovisad uppskjuten skatteskuld 1 652 1 923 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 79 ===== SIDA 80 ===== NOT 13 Goodwill Redovisningsprincip Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara nettotillgångar på förvärvsdagen. Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Goodwill Samhälle Bostäder Totalt Ingående balans, 2024-01-01 2 616 76 2 692 Försäljning -351 - -351 Nedskrivning -1 076 - -1 076 Utgående balans, 2024-12-31 1 189 76 1 264 Ingående balans, 2025-01-01 1 189 76 1 264 Försäljning -12 -1 -13 Försäljning, avvecklad verksamhet -1 177 - -1 177 Utgående balans, 2025-12-31 - 75 75 Goodwillposten har tidigare främst varit hänförlig till förvärvet av Hemfosa och utgjorts av två delar. Till största del har den utgjorts av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. Därutöver har det funnits en redovisad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara. I samband med försäljning av koncernens fastigheter inom Samhälle och Utbildning till PPI har goodwill inom segmentet Samhälle skrivits ned med -1 177 mkr där -156 mkr avsåg goodwill som har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och -1 020 mkr avsåg den goodwill som har varit redovisad avseende synergieffekt som SBB redovisat vid förvärv av Hemfosa. Se not 30 för mer information. NOT 14 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe - ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv - ningsbehov. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk - ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid senaste externvärdering, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare perioder. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknande för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransak - tioner. I de fall som kontroll inte överförs vid avtalstecknande så redovisas försäljningen som Tillgångar som innehas för försäljning. Värderingsmetod Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings - processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde - ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden. Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande period. Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka - ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov. 80 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 81 ===== Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark - naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra - vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden. Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan - det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ - dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa - tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället. Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten. Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt - nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning samt eget ägande finns två utgångssätt: Eget ägande För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt. Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande: • Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt - värdet. • Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort. • Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort. • Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld. Markanvisningar För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell: Avdrag byggrätter på egen mark Projektidé 75% Ej planbesked 75% Planbesked 50% Samråd klart 25% Granskning klart 25% Lagakraft 15% Avdrag markanvisning av kommuner Byggstart 0-1 år 15% 1-2 år 20% 2-3 år 30% 3-4 år 40% <4 år 50% Mark och byggrättsfastigheter Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea). Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk - tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer. Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur. Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och botten. Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark omvandlas till färdig byggrätt. Värderingsantaganden I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan. Värderingsantaganden 2025-12-31 2024-12-31 Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 1,52% 1,20% Viktat inflationsantagande 2026 (2025), % 2,00% 2,03% Kalkylperiod Normalt 10 år Normalt 10 år Långsiktig vakans, % Normalt 1-5 Normalt 1-5 Viktat direktavkastningskrav, % 4,63% 5,28% SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 81 ===== SIDA 82 ===== 2025-12-31 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Ingående redovisat värde 19 918 29 333 436 5 966 55 653 39 350 27 818 483 5 554 73 205 Förvärv 1) 1 297 - 59 358 11 5 130 47 938 6 127 Investeringar 191 981 1 284 1 457 419 691 1 73 1 184 Försäljningar -19 657 -1 368 -422 -164 -21 611 -18 923 -2 753 -63 24 -21 715 Orealiserade värdeförändringar, kvarvarande verksamhet -13 -245 - -156 -414 -136 -1 557 -44 -653 -2 390 Orealiserade värdeförändringar, avvecklad verksamhet -36 8 -8 - -35 -918 -3 6 - -915 Omklassificeringar 45 - - - 45 - -92 - - -92 Omräkningsdifferens -449 - -8 -60 -517 113 99 5 30 248 Utgående redovisat värde - 29 007 - 5 928 34 935 19 918 29 333 436 5 966 55 653 1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3. 2025 2024 Värdeförändringar Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Kvarvarande verksamhet Orealiserade värdeförändringar -13 -245 - -156 -413 -136 -1 557 -44 -653 -2 390 Realiserade värdeförändringar -88 -128 -8 -123 -348 -889 -143 - -2 -1 033 Summa, kvarvarande verksamhet -101 -373 -8 -279 -761 -1 024 -1 700 -44 -655 -3 423 Avvecklad verksamhet Orealiserade värdeförändringar -36 - - - -36 -918 -3 6 - -915 Realiserade värdeförändringar -3 801 - - - -3 801 -1 077 - -7 - -1 084 Summa, avvecklad verksamhet -3 837 - - - -3 837 -1 995 -3 -1 - -1 999 Beskrivning av fastig - hetsbestånd 2025-12-31 Affärsområde Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % Yta, tkvm Marknads - värde, mkr kr/kvm2 Ekonomisk uthyrn. grad Hyres- intäkt, mkr kr/kvm Initialt driftnetto år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt Bostäder Stockholm - Mälardalen 256 11 790 33 197 95% 488 1 908 341 1 332 3,10 7,10 4,37 5,16 9,24 6,45 Universitetsstäder 421 9 793 23 219 96% 624 1 483 401 952 4,00 5,52 4,56 6,08 7,63 6,65 Malmö-Öresund 195 4 538 23 289 98% 286 1 468 190 974 3,57 5,59 4,44 5,65 7,70 6,53 Stor-Göteborg 61 1 491 24 575 98% 93 1 533 61 1 000 4,20 4,85 4,34 6,28 6,95 6,43 Övrigt 78 1 395 17 801 86% 103 1 321 66 846 4,80 6,12 5,18 6,90 8,24 7,65 Summa Bostäder 1 011 29 007 25 427 95% 1 594 1 544 1 059 1 047 3,10 7,10 4,52 5,16 9,24 6,61 Utveckling Sverige 237 5 000 9 349 66% 194 820 102 435 4,00 10,60 5,01 3,82 10,48 5,98 Finland 60 760 12 653 62% 72 1 205 35 577 6,10 8,90 6,43 8,10 11,50 8,66 Norge 13 168 7 467 100% 8 491 5 344 7,0 0 7,0 0 7,0 0 9,00 9,00 9,00 Danmark - - - - - - - - - - - - - - Summa Utveckling 310 5 928 9 907 66% 274 880 142 458 4,00 10,60 5,22 3,82 11,50 6,40 Summa Totalt 1 321 34 935 21 782 89% 1 867 1 413 1 202 910 3,10 10,60 4,63 3,82 11,50 6,57 1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2025-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering - arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild. 2) Kr/kvm exklusive projekt och byggrättsfastigheter. 82 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 83 ===== Beskrivning av fastig - hetsbestånd 2024-12-31 Affärsområde Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % Yta, tkvm Marknads - värde, mkr kr/kvm Ekonomisk uthyrn. grad Hyres- intäkt, mkr kr/kvm Initialt driftnetto år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt Bostäder Universitetsorter 429 8 892 20 711 94% 591 1 377 385 897 4,00 8,10 4,48 5,86 10,02 6,38 Stockholm/Mälardalen 256 8 989 35 077 93% 492 1 922 369 1 441 3,10 4,90 4,18 4,95 6,73 6,11 Göteborg/Malmö 228 5 285 23 213 97% 330 1 449 224 986 3,57 5,54 4,39 5,38 7,54 6,26 Övriga städer 146 1 965 13 425 79% 157 1 071 86 586 2,50 13,50 5,28 4,45 15,51 7,20 Projekt- och byggrätts - fastigheter - 5 855 - - - - - - - - - - - - Summa Bostäder 1 060 30 986 23 716 92% 1 570 1 482 1 065 1 005 2,50 13,50 4,42 4,45 15,51 6,32 Samhälle Sverige 707 13 807 17 331 90% 876 1 239 610 863 3,85 8,90 6,06 4,00 10,92 6,79 Äldreboende 116 2 328 20 083 90% 152 1 307 107 919 4,50 6,91 5,14 5,00 8,82 6,77 LSS 110 2 699 24 626 99% 186 1 699 158 1 445 3,85 8,90 5,77 4,17 10,15 6,09 Sjukhus & vårdcentral 171 1 967 11 504 87% 186 1 088 115 673 5,00 8,00 6,39 5,00 10,05 7,80 Statlig infrastruktur och Kommunhus 67 3 058 45 681 95% 137 2 043 118 1 757 5,25 8,85 6,23 4,00 10,92 5,09 Offentliga kontor 53 557 10 559 91% 52 993 36 674 6,00 8,31 6,91 5,25 10,37 7,78 Övrigt 191 1 649 8 628 80% 163 854 77 405 3,90 8,50 6,63 5,92 10,56 8,57 Norge 85 2 019 22 857 95% 116 1 365 100 1 184 5,00 7,55 6,02 7,10 9,70 8,14 Äldreboende 11 307 27 601 100% 23 2 044 19 1 706 6,35 7,0 0 6,76 8,48 9,14 8,90 LSS 29 757 26 036 98% 46 1 595 42 1 448 5,33 7,13 5,91 7,43 9,27 8,02 Sjukhus & vårdcentral 24 670 28 347 100% 38 1 610 37 1 569 5,00 6,38 5,41 7,10 8,50 7,52 Statlig infrastruktur och Kommunhus 15 202 13 317 48% 5 323 0 5 6,50 7,55 6,82 8,63 9,70 8,96 Offentliga kontor - - - - - - - - - - - - - - Övrigt 6 4 740 93% 4 650 2 385 7,25 7,25 7,25 9,40 9,40 9,40 Finland 309 7 553 24 292 90% 638 2 064 499 1 614 4,65 17,60 6,61 5,75 17,60 7,71 Äldreboende 123 3 654 29 596 100% 275 2 231 245 1 982 5,10 17,60 6,13 5,75 17,60 7,55 LSS 44 1 361 31 225 99% 102 2 350 92 2 111 4,65 16,90 6,23 5,95 16,90 7,50 Sjukhus & vårdcentral 14 428 30 350 99% 42 2 984 31 2 231 5,75 8,15 6,86 6,75 10,15 7,85 Statlig infrastruktur och Kommunhus 42 798 18 845 69% 68 1 614 46 1 095 6,10 7,70 6,35 8,10 8,50 8,16 Offentliga kontor 81 1 261 15 622 82% 146 1 805 83 1 033 6,00 14,00 8,47 7,0 0 10,20 8,05 Övrigt 5 13 2 485 65% 4 855 1 240 8,90 8,90 8,90 10,90 10,90 10,90 Danmark 42 695 16 390 99% 67 1 577 52 1 238 5,00 7,13 6,58 7,10 9,27 8,71 Äldreboende - - - - - - - - - - - - - - LSS - - - - - - - - - - - - - - Sjukhus & vårdcentral 6 77 12 258 100% 6 889 4 698 5,00 6,88 5,97 7,10 9,01 8,08 Statlig infrastruktur och Kommunhus 30 514 17 193 99% 53 1 765 42 1 390 6,13 7,13 6,64 8,25 9,27 8,77 Offentliga kontor 6 104 16 711 93% 8 1 371 7 1 049 6,75 6,75 6,75 8,88 8,88 8,88 Övrigt - - - - - - - - - - - - - - Projekt- och byggrätts - fastigheter - 1 665 - - - - - - - - - - - - Summa Samhälle 1 144 24 074 19 589 91% 1 697 1 484 1 263 1 104 3,85 17,60 6,25 4,00 17,60 7,25 Utbildning Sverige 18 292 16 164 100% 22 1 230 17 965 5,45 7,27 5,89 6,00 9,07 7,36 Norge - - - - - - - - - - - -- -- - Finland - - - - - - - - - - - -- -- - Danmark 10 167 16 173 100% 13 1 257 9 916 5,75 5,75 5,75 7,87 7,87 7,87 Projekt- och byggrätts - fastigheter - 134 - - - - -- - - - - -- -- -- Summa Utbildning 28 593 16 167 100% 35 1 240 27 948 5,45 7,27 5,84 6,00 9,07 7,55 Summa Totalt 2 232 55 653 21 505 92% 3 303 1 480 2 354 1 055 2,50 17,60 5,28 4,00 17,60 6,80 1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2024-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering - arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 83 ===== SIDA 84 ===== Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark - naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det verkliga priset fastställas. Per 2025-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 34 935 mkr (55 653). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar, där SBB bedömer att direktavkastningskravet är det mest väsentliga antagandet. 2025-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Hyresvärde +/- 5 % - 1 584/-1 593 mkr - 202/-198 mkr 1 786/-1 791 mkr Hyresvärde +/- 50 kr/kvm - 1 013/-1 013 mkr - 170/-170 mkr 1 183/-1 183 mkr Kalkylränta +/- 0,25 % - -480/479 mkr - -54/60 mkr -534/539 mkr Direktavkastningskrav +/- 0,25 % - -1 244/1 391 mkr - -108/115 mkr -1 352/1 506 mkr Driftkostnader +/- 50 kr/kvm - -1 013/1 013 mkr - -170/170 mkr -1 183/1 183 mkr Driftkostnader +/- 5% - -515/505 mkr - -71/72 mkr -585/576 mkr Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler förändras simultant. 2025-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5% - 1 069/-1 088 mkr - 131/-127 mkr 1 200/1 215 mkr I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2024-12-31. 2024-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Totalt Hyresvärde +/- 5 % 758/-743 mkr 1 454/-1 451 mkr 9/-9 mkr 212/-227 mkr 2 433/-2 431 mkr Hyresvärde +/- 50 kr/kvm 737/-737 mkr 1 049/-1 049 mkr 12/-12 mkr 172/-172 mkr 1 970/-1 970 mkr Kalkylränta +/- 0,25 % -552/620 mkr -1 130/1 275 mkr -10/11 mkr -81/71 mkr -1 773/1 977 mkr Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -449/512 mkr -1 149/1 299 mkr -9/10 mkr -87/79 mkr -1 693/1 900 mkr Driftkostnader +/- 50 kr/kvm -737/737 mkr -1 049/1 049 mkr -12/12 mkr -172/172 mkr -1 970/1 970 mkr Driftkostnader +/- 5% -174/177 mkr -499/500 mkr -5/5mkr -79/81 mkr -757/763 mkr Väsentliga åtaganden SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 1 076 mkr (1 507) samt att utföra hyres - gästpassningar om 140 mkr (56). Beloppen är utöver vad som redovisas i balansräkningen. NOT 15 Inventarier 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 193 158 Årets anskaffningar 3 47 Försäljningar och utrangeringar -19 -12 Omklassificeringar -45 - Utgående ackumelerade anskaffningsvärden 132 193 Ingående avskrivningar -62 -52 Försäljningar och utrangeringar 6 10 Årets avskrivningar -6 -19 Utgående ackumelerade avskrivningar -61 -62 Utgående redovisat värde 71 131 NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag Redovisningsprincip Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam - mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe - rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång - arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och intresseföretag i resultaträkningen. De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings - värdet och det redovisade värdet. 84 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 85 ===== Bedömningar SBB Residential Property AB är ett samägt bolag som har klassificerats som samarbetsarrangemang till följd av att det föreligger samarbetsavtal mellan aktieägarna. Avtalet reglerar att samtliga beslut som behandlar de relevanta aktiviteterna i bolaget, såsom godkännande av affärsplan, investeringar och avyttringar för att nämna några, ska fattas gemensamt av parterna. Detta får till följd att ett gemensamt bestämmande inflytande föreligger. Eftersom SBB enbart har en rätt till de nettotillgångar som ligger i bolagen klassificeras samarbetsarrangemangen som joint ventures i enlighet med IFRS 11 och redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden. 2025-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551 Årets anskaffningar 6 087 - - 536 6 624 Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328 Årets utdelningar -134 - -131 -221 -486 Årets avyttringar -10 - - -45 -54 Valutakursdifferens -289 - - -44 -334 Övrigt totalresultat - - -298 - -298 Nedskrivningar och omvärdering av andel -60 -1 -1 343 282 Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712 Redovisat värde, 2025-12-31 8 183 3 092 8 629 1 996 21 900 Kapitalandel Redovisat värde Resultatandel Innehav Klassificering Säte och land 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Samhälle Odalen Humana Upphandling 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 131 112 12 -17 One Publicus Fastighets AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 31% 31% 80 82 1 -1 Origa Care AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 34% 34% 104 113 -2 6 Preservium Property AB (publ) Intresseföretag Stockholm, Sverige 35% 35% 126 103 23 10 Public Property Invest ASA Joint Venture Oslo, Norge 41% 35% 7 7421) 1 9601) 169 -10 SBB Infrastructure AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 100% - 170 -798 -657 SBB Social Facilities AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 100% - 70 -1 443 -440 Varpslagg Fastighetsutveckling AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - - - - - -8 Summa Samhäll 8 183 2 609 -2 039 -1 118 Bostäder SBB Residential Property AB Joint Venture Stockholm, Sverige 100% 100% 3 092 2 937 -69 -238 Summa Bostäder 3 092 2 937 -69 -238 Utbildning Nordiqus AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 49,84% 49,84% 8 629 8 603 457 -770 Summa Utbildning 8 629 8 603 457 -770 Utveckling Arlandastad Group AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 20% - 912 - - - Bolivo AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 122 102 20 -0 Bryggkaffe Fastighetsutveckling AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 3 - 11 -5 Fastighets AB Stenbäckens Idbär Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 35 32 3 -15 Idun Domum AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 95 -52 5 Kuttervägen Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 25 30 -3 0 Magsam Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -10 PPE Holding AB Intresseföretag Solna, Sverige 38% 38% 26 39 -13 -40 Samterna Holding 1 AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - - - -2 Samterna Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige - 50% - 9 - 0 SBB Genova Gåshaga Holding AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 119 112 -2 -0 SBB Genova Nackahusen AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 138 123 1 1 Hemvist förvaltning AB Joint Venture Stockholm, Sverige - - - - - -17 Slaggborn Utvecklings AB Joint Venture Stockholm, Sverige 50% 50% 24 203 41 119 Solon Eiendom AS Intresseföretag Oslo, Norge 25% 25% 568 634 -62 -105 Sveaviken Nordsten Holding AB Intresseföretag Stockholm, Sverige - - - - - -18 Voltiva AB Intresseföretag Stockholm, Sverige 38% 40% 17 15 -5 -4 Mindre innehav, 4 (5) bolag - - - - 7 7 -1 -3 Summa Utveckling 1 996 1 403 -62 -95 TOTALT 21 900 15 551 -1 712 -2 221 1) Marknadsvärdet per 2025-12-31 är 20 135 mkr, varav ägd andel uppgår till 8 182 mkr (40,63 procent). Värdering har skett till SBB:s andel av eget kapital. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 85 ===== SIDA 86 ===== Upplysning om väsentliga innehav De innehav i joint ventures och Intresseföretag som anses väsentliga för koncernen specificeras nedan. Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2025 (Mkr) SBB Residential Property AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar - 6 123 459 49 811 - 40 032 Finansiella anläggningstillgångar - 142 - Likvida medel 52 967 618 Övriga omsättningstillgångar 36 393 169 Långfristiga finansiella skulder -2 337 -25 858 -17 441 Övriga långfristiga skulder -45 -4 357 -5 995 Kortfristiga finansiella skulder - -207 - Övriga kortfristiga skulder -305 -1 782 -705 Nettotillgångar 3 524 19 569 16 677 varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - - Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 3 524 19 569 16 677 Koncernens andel i % 100%1) 41% 49,84% Koncernens andel av nettotillgångar 3 524 7 951 8 312 Koncernmässigt över-/undervärde -4322) -2092) 3172) Redovisat värde 3 092 7 742 8 629 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 34 för mer information. Koncernens andel av årets totalresultat 2025 (Mkr) SBB Residential Property AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Nettoomsättning 401 1 033 2 448 Drifts- och underhållskostnader -164 -107 -369 Central administration -68 -96 -155 Avskrivningar - - - Finansnetto -329 -411 -945 Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument 110 192 354 Skatt -18 -127 -167 Årets resultat -69 484 1 166 Övrigt totalresultat - - -599 Årets totalresultat -69 484 567 varav koncernens andel -69 169 283 Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar 2024 (Mkr) SBB Residential Property AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Materiella anläggningstillgångar 5 978 10 584 39 181 Finansiella anläggningstillgångar 14 14 40 Likvida medel 70 939 664 Övriga omsättningstillgångar 16 33 247 Långfristiga finansiella skulder -2 328 -5 578 -16 417 Övriga långfristiga skulder -119 -169 -6 545 Kortfristiga finansiella skulder - -205 - Övriga kortfristiga skulder -261 -76 -796 Nettotillgångar 3 369 5 541 16 375 varav nettotillgångar undantagna pro-rata-fördelning - - - Nettotillgångar exklusive tillgångar hänförliga till andra aktieägare 3 369 5 541 16 375 Koncernens andel i % 100%1) 35% 49,84% Koncernens andel av nettotillgångar 3 369 1 948 8 161 Koncernmässigt över-/undervärde -4322) 12 4412) Redovisat värde 2 937 1 960 8 603 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Avser justering till verkligt värde i samband med förvärv. Se not 33 för mer information. 86 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 87 ===== Koncernens andel av årets totalresultat 2024 (Mkr) SBB Residential Property AB Public Property Invest ASA Nordiqus AB Nettoomsättning 373 654 2 380 Drifts- och underhållskostnader -149 -65 -389 Central administration -70 -163 -148 Avskrivningar - - - Finansnetto -324 -258 -1 020 Värdeförändring fastigheter/finansiella instrument -58 -97 -2 059 Skatt -11 -58 -72 Årets resultat -238 13 -1 308 Övrigt totalresultat - - -102 Årets totalresultat -238 13 -1 410 varav koncernens andel -238 4 -703 Upplysning om övriga innehav Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Sammanlagt redovisat värde för oväsentliga intresseföretag och joint ventures 2 437 2 052 Sammanlagt belopp för koncernens andel av: Resultat från kvarvarande verksamheter 314 193 Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet -1 716 -1 097 Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat -1 402 -904 NOT 17 Finansiella instrument Redovisningsprincip Klassificering och värdering av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapi - talinstrument samt derivat. Skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde, egetkapitalinstrument och derivat till verkligt värde. Skuldinstrument : Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: fordringar hos intresseföretag/joint ventures, andra långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser - vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se nedan avseende nedskrivningar samt not 24 Finansiella risker. Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av innehav i aktier (noterade och onoterade). Samtliga av koncernens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende på avtalens avslutsdatum. Klassificering och värdering av finansiella skulder Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat och klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med undantag för derivat. Skuldinstrument : Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån, övriga långfristiga skulder, företagscertifikat, leverantörsskulder, upplupna kostnader samt övriga kortfristiga skulder. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Derivaten klassificeras som kortfristiga respektive långfristiga beroende på avtalens avslutsdatum. Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffnings - värde, omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskriv - ning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för kreditrisk. Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstående löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde: För fordringar hos intresseföretag/joint ventures och övriga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer. De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen som netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen under driftkostnader. Finansiella tillgångar och skulder per värderingskategori I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassifice - rade i kategorierna enligt IFRS 9. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 87 ===== SIDA 88 ===== Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaff - ningsvärde Mkr 2025- 12-31 2024- 12-31 2025- 12-31 2024- 12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos intresseföretag/ joint ventures - - 5 022 7 456 Derivatinstrument 92 325 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 823 732 - - Andra långfristiga fordringar - - 61 350 Hyresfordringar - - 28 68 Övriga kortfristiga fordringar - - 630 1 245 Fordran cash collaterals - - 115 83 Likviditetsplaceringar 183 371 - Likvida medel - - 4 795 2 491 Summa 1 099 1 428 10 652 11 693 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 9 819 16 816 Obligationslån - - 30 168 38 922 Övriga långfristiga skulder - - 21 138 Derivatinstrument 91 190 - Leverantörsskulder - - 31 50 Övriga kortfristiga skulder - - 865 663 Summa 91 190 40 905 56 588 Kreditriskexponering Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redo - visade värdena i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Fordringar hos intresseföretag och joint ventures Fordringar hos intresseföretag och joint ventures uppgår till 5 022 mkr (7 456). Fordringar hos intresseföretag utgörs främst av fordran på Nordiqus AB. Fordrans redovisade värde uppgår till 4 348 mkr (4 115) och det nominella värdet på samma fordran uppgår till 5 206 mkr. Det verkliga värdet på fordringarna bedöms motsvara det bokförda värdet. Bolaget har redovisat bedömda kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag om 208 mkr (-223). Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Posten avser innehav i så väl noterade som onoterade aktier och övriga värdepapper som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i resultatet. Innehaven har därmed värderats enligt såväl nivå 1 som nivå 3. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet. Omklassificering avser värdepapper som omklassificeras som intressebolag i samband med förvärv av ytterligare aktier. Förändring för de finansiella tillgångarna presenteras nedan. 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 731 1 034 Nyanskaffningar 135 55 Avyttringar -16 -180 Nedskrivningar - -34 Orealiserad värdeförändring 76 -14 Omklassificering -103 -130 Utgående redovisat värde 823 731 Derivatinstrument Verkligt värde för derivatinstrument innefattande valuta-, ränte- och aktiederivat baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan. 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 135 -870 Nyanskaffningar 4 20 Avyttringar 88 1 097 Orealiserad värdeförändring i resultatet -225 -112 Utgående redovisat värde 1 135 Varav redovisad som finansiell tillgång 92 325 Varav redovisad som finansiell skuld -91 190 Derivat 2025-12-31 Nedan redovisas innehavda derivat per 2025-12-31. Valutaderivat Inga valutaderivat fanns vid utgången av perioden. Räntederivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde, tillgång Verkligt värde, skuld Verkligt värde 2026 SEK 1 798 0,57%-2,46% 4 -1 3 2026 EUR 111 2,00% - -73 -73 2027 SEK 1 911 0,17%-2,87% 38 -9 29 2027 EUR 89 3,02%-4,66% 13 - 13 2028 SEK 1 320 1,85%-2,38% 2 -2 - 2029 SEK 3 517 1,85%-2,72% 9 -6 3 2032 EUR 44 4,66%-4,88% 25 - 25 Summa 92 -91 1 Sammanställning Verkligt värde Valutaderivat - Räntederivat 1 Summa derivat, netto 1 Varav redovisat som tillgång 92 Varav redovisat som skuld -91 Derivat 2024-12-31 Nedan redovisas innehavda derivat per 2024-12-31. Valutaderivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde Valuta-swappar 2024 EUR 137 11,4-11,5 -6 Summa Valuta-optioner (sälj) 2024 - - - Summa - Summa valutaderivat -6 88 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 89 ===== Räntederivat Förfall Valuta Nominellt belopp Terminskurs (intervall) Verkligt värde Ränte-swappar 2025 SEK 1 015 -0,05%-3,16% 10 2025 EUR 200 1,13%-3,02% 25 2026 SEK 2 610 0,36%-3,16% 55 2026 EUR 111 2,81% - 2027 SEK 2 561 0,17%-3,05% 69 2027 EUR 89 3,02%-5,86% 23 2027 USD 50 6,25% -6 2028 SEK 3 170 2,14%-2,91% 19 2029 SEK 3 667 2,09%-2,85% 32 2029 EUR 200 1,13%-3,02% -115 2030 SEK 582 0,64%-2,73% 52 2032 EUR 44 4,67%-6,09% 19 2032 USD 45 6,42% -38 Summa 143 Ränte-tak 2027 SEK 500 3,3-3,5 -2 Summa -2 Summa räntederivat 141 Sammanställning Verkligt värde Valutaderivat -6 Räntederivat 141 Övriga derivat - Summa derivat, netto 135 Varav redovisat som tillgång 325 Varav redovisat som skuld 190 Likviditetsplaceringar Posten avser placering i börsnoterade bolag. Förändring för likviditetspla - ceringar presenteras nedan. 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 371 214 Nyanskaffningar 34 - Avyttringar - - Orealiserad värdeförändring 45 27 Omklassificering -268 130 Utgående redovisat värde 183 371 Räntebärande fordringar och skulder I upplysningssyfte beräknas ett verkligt värde för räntebärande fordringar och skulder genom en diskontering av framtida kassaflöden av kapitalbelopp och ränta diskonterade till aktuell marknadsränta. Den ränta som används beror på löptid på de räntebärande fordringarna och skulderna. Det verkliga värdet för de räntebärande skulderna bedöms vid utgången av perioden till 37 670 mkr (49 168). På övriga långfristiga fordringar bedöms inte marknadsvärdet skilja sig mot det bokförda värdet. Kortfristiga fordringar och skulder För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder, och övriga kortfristiga skulder. Upplysning om verkligt värde avseende skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 9 830 mkr (16 639) och på obligationslån till 27 840 mkr (32 529). Värdering till verkligt värde Tabellen visar koncernens finansiella instrument redovisade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. De olika nivåerna definieras enligt följande: Nivå 1 - Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 - Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnote - ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) Nivå 3 - Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observer - bara marknadsdata 2025-12-31 2024-12-31 Mkr Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observerbar indata (Nivå 3) Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observerbar indata (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 325 - 498 209 - 510 Derivatinstrument - 92 - - 325 - Likviditetsplaceringar 183 - - 371 - - Skulder värderade till verkligt värde Derivatinstrument - 91 - - 190 - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2025 eller 2024. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 89 ===== SIDA 90 ===== Listade obligationslån per 2025-12-31 Löptid ISIN Emitterad skuld, mkr Totalt återköpt av SBB1) Förfallodatum Räntesats Information 2020-2027 XS2111589219 600 597 2027-01-30 1,5001) + STIBOR Green 2019-Hybrid SE0013234531 575 228 Hybrid 6,850 + STIBOR Offentliga Hus, Hybrid 2019-Hybrid SE0013359148 1 500 256 Hybrid 3,500 + STIBOR Hybrid Löptid ISIN Emitterad skuld, M EUR Totalt återköpt av SBB1) Förfallodatum Räntesats Information 2019-2026 XS2049823680 500 473 2026-09-04 2) 1,1251) 2020-2027 XS2114871945 750 708 2027-08-122) 1,0001) 2020-2028 XS2271332285 700 690 2028-12-142) 0,750 Social, SBB Treasury 2021-2029 XS2346224806 950 943 2029-11-262) 1,125 Social SBB Treasury 2020-2040 XS2151934978 50 50 2040-04-03 3,0001) 2020-Hybrid XS2010032618 500 260 Hybrid 4,979 Hybrid 2020-Hybrid XS2272358024 500 313 Hybrid 2,630 Hybrid 2021-Hybrid XS2010028186 500 266 Hybrid 2,875 Hybrid Social 2024-2026 XS2962827155 508 56 2026-08-04 2,375 SBB Holding 2024-2027 XS2962827312 683 124 2027-07-12 2,250 SBB Holding 2024-2028 XS2962827585 763 256 2028-11-14 0,750 SBB Holding 2024-2029 XS2962827072 1 003 281 2029-09-26 1,125 SBB Holding 2024-2029 XS2962825027 154 15 2029-10-20 5,000 SBB Holding 1) Totalt återköpt belopp avser både nedskrivet belopp och obligationer som ligger på depå. 2) Har återkallats av emitenten med återköpsdatum 2026-01-09 NOT 18 Övriga fordringar 2025-12-31 2024-12-31 Fordringar fastighetstransaktioner 457 811 Saldo skattekonto 150 293 Cash collateral 115 83 Övrigt 24 57 Redovisat värde 746 1 243 NOT 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Upplupen intäkt 1 - Förutbetald förvärvskostnad - 30 Förutbetalda projektkostnader 3 20 Förutbetalda driftskostnader 8 11 Förbetald försäkring - 5 Förutbetald hyra 16 29 Övrigt 73 73 Redovisat värde 102 168 NOT 20 Likvida medel Redovisningsprincip SBB redovisar spärrade medel i form av bankgaranti som likvida medel. De spärrade medlen avser avsättning till en kommun och är spärrade till färdigställande av projekt. 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 4 765 2 478 Spärrade medel 30 13 Redovisat värde 4 795 2 491 Av spärrade medel avser 15 mkr (2) medel för en kreditfacilitet hos DNB. NOT 21 Tillgångar som innehas för försäljning Redovisningsprincip Vid försäljning av fastighet där kontroll ej har övergått till köpare men bedöms att göra det inom ett år, redovisas fastigheten som Tillgångar som innehas för försäljning. Värdering av fastigheten som innehas för försäljning sker enligt IAS 40. Som en del av transaktionen till Public Property Invest (PPI) som skett under 2025 avses SBB:s svenska förvaltningsorganisation genom dotterbolaget SBB Förvaltning AB överlåtas till PPI. Överlåtelsen förväntas genomföras under första halvåret 2026 varvid SBB Förvaltning AB har klassificerats som Tillgång som innehas för försäljning om 6 mkr respektive Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om 18 mkr. Per jämförelseår 2024 hade SBB ett tecknat avtal om försäljning av ett dotterbolag med tillträde under 2025 som redovisades under Tillgång som innehas för försäljning 2024. Det upptagna värdet i balansräkningen motsvarade det verkliga värdet för fastigheten, totalt uppgick värdet till 309 mkr. Bolaget hade inga andra väsentliga tillgångar eller skulder. 90 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 91 ===== NOT 22 Eget kapital Redovisningsprincip Hybridobligation Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det föreligger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybridobligationer ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld. Utdelning, motsvarande betald ränta på hybridobligationen samt emissionskostnader och tillhörande skatt som uppstår i samband med emittering redovisas direkt mot balanserade vinstmedel i eget kapital. Betalning av utdelning (ränta) till innehavare av hybridobligationen kan skjutas upp enligt villkoren för hybridobligationen. Uppskjuten betalning av utdelning (ränta) måste dock betalas innan utdelning kan lämnas till aktieägare, inklusive uppskjuten utdelning. Förändring aktiekapital i kr Antal stamaktier serie A Antal stamaktier serie B Antal stamaktier serie D Aktiekapital Ingående värden 2024-01-01 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 164 848 155 Återköp D-aktier i eget förvar - - -44 657 779 - Utgående värden 2024-12-31, totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 164 848 155 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - Utgående värden 2024-12-31, totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 164 848 155 Antal stamaktier serie A Antal stamaktier serie B Antal stamaktier serie D Aktiekapital Ingående värden 2025-01-01 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 164 848 155 Apportemission 2025-05-22 - 164 561 931 - 16 456 193 Utgående värden 2025-12-31, totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 181 304 348 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - Utgående värden 2025-12-31, totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 181 304 348 Aktiekapital Per den 31 december 2025 uppgick aktiekapitalet till 181 304 348 kr och kvotvärdet var 0,1 kr, fördelat på 209 977 491 stamaktier av serie A, 1 409 200 088 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D, varav 44 657 779 st är återköpta under året och finns i eget förvar. Innehavare av stamaktier av serie A och B är berättigade till utdelning som fastställs efter hand. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för stamaktie av serie A och 0,1 röst per aktie för stamaktie av serie B och stamaktie av serie D. Alla stamaktier har samma rätt till Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens kvarvarande netto - tillgångar. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. Hybridobligation SBB har emitterat icke-säkerställda hybridobligationer uppgående till totalt 8 400 mkr (8 594) per den 31 december 2025. Hybridobligationerna har en evig löptid och har således ingen förfallodag men bolaget har rätt att lösa in hybridobligationerna vid en fastställd framtida tidpunkt och sedan vid varje efterföljande räntebetalningsdatum, samt vid vissa specifika händelser. Bolaget har enligt villkoren rätt att skjuta på utdelning på obestämd tid såtillvida innehavarna av hybridobligationerna meddelas inom avtalad tid. SBB har sedan 2024 beslutat att skjuta upp dessa betalningar motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) uppgår till 548 mkr per 2025-12-31. Vid första redovisningstillfället har bedömningen gjorts att hybrido - bligationerna ska klassificeras som egetkapitalinstrument och inte som finansiella skulder. Den bedömning som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några andra omständigheter som indikerar att avtalen kommer att regleras i kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har rätt att skjuta utbetalningar avseende utdelning på obestämd tid såtillvida hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobli - gationerna är efterställda samtliga andra fordringsägare. Hybridobliga - tionerna redovisas i eget kapital i koncern och moderbolaget och de är efterställda alla skulder. Utdelning hänförliga till hybridobligationerna redovisas löpande direkt mot balanserade vinstmedel inom eget kapital. Hybridobligationerna inkluderas inte i bolagets känslighetsanalys för upplåningsränta eller i löptidsanalys över finansiella skulder. Nedan finns en sammanställning över utestående hybridobligationer. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 652 mkr (5 775) och avser främst Sveafastigheter AB (publ) där SSB nu äger 62,2 procent. Förändringen består av inlösta/avyttrade minoritetsandelar uppgår till -141 mkr (-2 228) vilket beror på upplösning av Unobo AB i 2024. Reserver Reserver består av omräkningsdifferenser och säkringsredovisning. Omräkningsreserven innefattar alla valutakursdifferenser som uppstår vid omräkning av finansiella rapporter från utländska verksamheter som har upprättat sina finansiella rapporter i en annan valuta än den valuta som koncernens finansiella rapporter presenteras i. Koncernen tillämpar säkringsredovisning på effektiv del av valutakursförändringar i säkringsinstrument hänförliga till säkring av nettoinvestering i utländska verksamheter. Moderbolaget och koncernen presenterar sina finansiella rapporter i svenska kronor. Ackumulerad omräkningsdifferens redovisas i resultatet vid avyttring av den utländska verksamheten. Reserver 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde -1 447 -915 Återföring av omräkningsdifferenser 1) 1 694 - Omräkning utländska dotterbolag -267 156 Effekter av säkringsredovisning -200 -688 Utgående redovisat värde -222 -1 447 1) Redovisas inom avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Se not 33 för med information. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 91 ===== SIDA 92 ===== Utestående hybridobligationer Emitterade hybridobligationer SE0013359148 XS2272358024 XS2010032618 XS2010028186 SE0013234531 Emittent SBB SBB SBB SBB Offentliga Hus Emitterat nominellt belopp 1 500 500 500 500 575 Utestående belopp 1 244 187 240 234 348 Valuta SEKm EURm EURm EURm SEKm Ränta 3,50% + STIBOR 3M 2,63% 4,98% 2,88% 6,850% + STIBOR 3M Första reset-datum och ny ränta 2025-01-28 / 3,50% 2026-03-14 / 3,227% 2025-04-30 / 2,814% 2027-01-30 / 3,223% 2025-01-07 / 6,85% Första step-up-datum och ny ränta 2030-01-28 / 3,75% 2031-03-14 / 3,477% 2030-04-30 / 3,064% 2032-01-30 / 3,473% 2030-01-07 / 7,10% Andra step-up-datum och ny ränta 2045-01-28 / 4,50% 2046-03-14 / 4,227% 2045-04-30 / 3,814% 2047-01-30 / 4,223% 2045-01-07 / 7,85% NOT 23 Resultat per aktie Redovisningsprincip Resultat per stamaktie A och B före utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer divideras med viktat genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A och B under året. Resultat per stamaktie A och B efter utspädning beräknas genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare med avdrag för utdelning till preferensaktieägare och innehavare av stamaktier av serie D samt ränta på hybridobligationer divideras, i tillämpliga fall justerat, med summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier av serie A och B och potentiella aktier som kan ge upphov till utspädningseffekt. Utspäd - ningseffekt av potentiella aktier redovisas endast om en omräkning till aktier skulle leda till en minskning av resultatet per aktie efter utspädning. Nedan framgår beräkning av resultat avseende stamaktie av serie A och B. Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Därutöver utgår ränta avseende hybridlån. Beräkningen av resultat per stamaktie A och B har baserats på årets resultat med avdrag för utdelning avseende stamaktier av serie D samt ränta på hybridlån. Resultatet har fördelats på genom - snittligt antal stamaktier av serie A och B uppgående till 1 555 156 225 st (1 454 615 648). Resultat per aktie före utspädning 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B 0,58 -3,72 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt Resultat per stamaktie A och B -2,04 -4,55 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A + B 1 555 156 225 1 454 615 648 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie D 149 208 126 170 804 921 Vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras det vägda genomsnittliga antalet utestående stamaktier för utspädningseffekten av samtliga potentiella stamaktier. Utspädningseffekt uppkommer på grund av teckningsoptioner som innehav av de anställda vilka kan regleras med aktier. Aktieoptioner har en utspädningseffekt när den genomsnittliga aktiekursen under perioden överstiger optionernas lösenpris. De potentiella stamaktierna avser stamaktier av serie B. NOT 24 Finansiella risker Redovisningsprincip Koncernen tillämpar IFRS 9 säkringsredovisning för finansiella instrument som syftar till att säkra finansiella risker relaterade till nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Säkringar av nettoinvesteringar i utlandsverksamhet: Koncernen använder företagscertifikat i utländsk valuta samt övriga lån som säkringsinstrument. Förändringar i verkligt värde för säkringsinstrumentet som avser att säkra valutarisken redovisas i ”Övrigt totalresultat” i den mån säkringen är effektiv och de ackumulerade förändringarna i verkligt värde redovisas som en separat komponent i eget kapital under reserver. Vinst eller förlust som härrör från den del av säkringen som inte är effektiv redovisas omedelbart i årets resultaträkning i raden för valutakursdiffe - renser. Vid avyttring av utlandsverksamheter omförs den vinst eller förlust som ackumulerats i eget kapital till årets resultat, vilket därmed ökar eller minskar resultatet för avyttringen. Redovisning vid upphörande av säkring: Säkringsredovisning kan inte avslutas enligt beslut. Säkringsredovisning upphör när: • säkringsinstrumentet förfaller eller säljs, avvecklas eller löses in, • säkringsredovisning inte längre uppfyller målen med riskhantering. • säkringsredovisning delavyttrats och blivit joint venture eller intresse - företag och istället redovisas i resultaträkningen som resultat från joint ventures eller intresseföretag. Finansiell riskhantering Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i koncernens resultat och kas - saflöde till följd av ändringar i exempelvis räntenivåer. SBB är framförallt exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk, ränterisk och valutarisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finansieringsverksamheten. Resultat per aktie efter utspädning 2025 2024 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B 0,58 -3,72 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt Resultat per stamaktie A och B -2,04 -4,55 Resultat per stamaktie D 2,00 2,00 Genomsnittligt antal utestående stamaktier av serie A + B 1 555 156 225 1 454 615 648 Effekt av potentiella stamaktier avseende optioner - - 92 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 93 ===== Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från finansiella poster. • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår i SBB. • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta SBB:s betalningsförpliktelser. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. Likviditets- och finansieringsrisk Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En likviditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa SBB:s kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till ökade kostnader. Genom diversifiering av lånens förfallostruktur, finan - sieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. SBB strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar finansiering. Per 31 december 2025 var den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken 2,2 år (2,9). Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 4 795 mkr (2 491). Den totala disponibla likviditeten (inklusive likvida medel, placeringar och outnyttjade krediter) var 9 408 mkr (6 087). 2025-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 795 9 024 - - 9 819 Obligationslån 6 096 13 525 9 748 800 30 169 Övriga långfristiga skulder - 16 - 5 21 Derivatskulder 74 17 - - 91 Skuld leasing 11 21 30 283 346 Leverantörsskulder 31 - - - 31 Övriga kortfristiga skulder 865 - - - 865 Summa 7 872 22 603 9 778 1 088 41 341 2024-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 2 982 12 607 525 701 16 815 Obligationslån 4 618 15 336 18 404 564 38 922 Övriga långfristiga skulder - 138 - - 138 Derivatskulder 6 20 128 38 192 Skuld leasing 20 39 53 451 563 Leverantörsskulder 50 - - - 50 Övriga kortfristiga skulder 663 - - - 663 Summa 8 339 28 140 19 110 1 754 57 343 Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiella och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att SBB:s hyresgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av koncernens finansiella tillgångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan. Kreditrisk 2025-12-31 2024-12-31 Ej förfallna hyresfordringar 16 7 Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 5 43 Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 5 5 Förfallna hyresfordringar >90 dagar 24 33 Summa hyresfordringar 50 87 Reservering hyresfordringar 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde -20 -17 Nedskrivningar, kvarvarande verksamhet -12 -3 Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) 3 -2 Återvunna, tidigare bortskrivna belopp 8 2 Summa -22 -20 Utgående redovisat värde 28 68 Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kreditför - luster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster i kombination med beaktande av känd information om motparten och framåtriktad information. SBB skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar koncernen reserverings - behov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och för moderbolaget också interna fordringar. SBB tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditför - luster även för dessa finansiella instrument. Ränterisk Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från utvecklingen på räntemarknaden för SBB. Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för lån och derivat, och dels som marknadsvär - deförändringar på derivat. Fokus ligger primärt på den potentiella risken i SBB:s löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en önskad stabilitet i SBB:s totala kassaflöden. Stabil kas - saflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastighetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikel - ser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. Ränterisken mäts i relation till SBB:s nettoskuldsättning tillsammans med derivatinstrument, vilket redovisas i tabellen i not 17 angående ränte - swappar. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rörlig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas känsligheten hos SBB:s totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,3 år vid årets slut (3,4). Nedan redovisas ränteförfallostrukturen. Ränteförfallostruktur (nominella belopp) Förfalloår Ränteförfall Andel % <1 6 413 16% 1-2 14 019 35% 2-3 6 811 17% 3-4 12 837 32% 4-5 - 0% > 5 år 478 1% Summa 40 558 100% SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 93 ===== SIDA 94 ===== Valutarisk Valutarisk definieras som risken att resultat- och balansräkningen påverkas negativt till följd av förändrade valutakurser. SBB äger fastigheter via dot - terbolag i Norge, Finland och Danmark. Koncernen påverkas av valutakurs - fluktuationer vid omräkning av de utländska dotterbolagens tillgångar och skulder till moderbolagets valuta. Koncernen tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskulder som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverksamheter. Se vidare beskrivning efterföl - jande sida under rubrik Säkringsinstrument och säkringsredovisning. Finansiella mål och nyckeltal I SBBs finanspolicy är nyckeltalen avgörande för att bedömma företagets finansiella risktagande och position. I finanspolicyn har styrelsen fastställt gränsvärden som bolaget måste förhålla sig till. Dessa inkluderar belå - ningsgrad, kapitalbindning, räntetäckningsgrad och likviditet. Liknande gränsvärden återfinns även i SBBs finansieringsavtal, vanlitvis kallade kovenanter vilka beskrivs i kommande avsnitt. Vid årets slut uppfyllde inte bolaget målet för gränsvärdet för belåninggrad och räntetäckningsgrad enligt finanspolicyn. Avvikelsen från gränsvärden i finanspolicyn anses vara temporär och bolaget arbetar med att vidta åtgärdet för att säkerställa att nyckeltalen hamnar inom gränsvärdena för finanspolicyn. Utfall från test av nyckeltalen återfinns nedan: Krav enligt finanspolicy Gränsvärde Utfall Belåningsgrad, % <50 50 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 Upplysning om lånevillkor De finansiella skulder som ingår i Samhällsbyggnadsbolagets koncern delas upp i obligationsskulder och skulder till kreditinstitut. Ett kännetecken för obligationsskulder är att de utgör kreditinstrument som handlas på en börs. Obligationslån Per den 31 december 2025 har Samhällsbyggnadsbolaget obligationsskul - der noterade på börsen i fyra bolag: • Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (SBB) • SBB Treasury Oyj (SBB Treasury) • Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) (SBB Holding) • Sveafastigheter AB (publ) (Sveafastigheter) SBB och SBB Treasury har emitterat obligationer under EMTN -programmet som etablerades 2019. Inom EMTN -programmet finns lånevillkor i form av så kallade covenanter, vilka anger gränsvärden för nyckeltal som bolaget måste uppfylla. Dessa framgår av tabellen nedan. Det bokförda värdet på obligationslån utgivna under EMTN -program- met uppgår till 932 mkr (6 927). Av dessa har 929 mkr förtidsinlösts i januari 2026. Efter förtidsinlösen har SBB Treasury inga utestående obliga - tioner, medan SBB har 3 mkr kvar utestående inom EMTN -programmet. Covenant Covenant - Nivå Periodisitet 1) Utfall 2025 Maintenance of Consolidated Coverage Ratio 1,5:1 Kvartalsvis 2,8 Incurrence of Financial Indebtedness 65% Incurrence 50% Incurrence of Secured Indebtedness 45% Incurrence 14% 1) Ett Incurrence test är en begräsning i villkoren som aktiveras vid specifika händelser, t.ex. ny skuldsättning eller utdelningar. Testet säkerställer att bolaget uppfyller finansiella krav vid tidpunkten för en transaktion. Om kraven inte uppfylls, tillåts inte åtgärden. Detta skyddar långivare och investerare från ökad finansiell risk. I SBB Holding har obligationer emitterats med separat dokumentation, även kallad stand-alone-dokumentation. Detta innebär att varje obligation har en egen uppsättning villkor och dokumentation, oberoende av ett övergripande program såsom EMTN-programmet. Samtliga obligationer emitterade av SBB Holding omfattas av samma covenanter, vilka redovisas i tabellen nedan. Bokfört värde på obligations - lånen uppgår till 25 631 mkr (29 968). Covenant Covenant – Nivå Periodisitet Utfall 2025 Limitations on the Incurrence of Financial Indebtedness and Restricted Distributions Consolidated Solvency Ratio 65 % Incurrence 33% Limitations on the Incurrence of Financial Indebtedness and Restricted Distributions Consolidated Solvency Ratio the ratio of (A) the aggregate amount of Adjusted Profit Before Tax to (B) the aggregate amount of Adjusted Net Interest Charges, 1,5:1 Incurrence N/A1) Limitations on the Incurrence of Secured Indebtedness and Restricted Distributions, Secured Indebtedness of the over Consoli - dated Total Assets. 45 % Incurrence 14% 1) Adjusted Net Interest Charges var positiv för perioden Vid årets utgång hade Sveafastigheter emitterat obligationer både med separat dokumentation och inom ramen för ett MTN-program. Covenan - terna är dock harmoniserade och redovisas i tabellen nedan. Det bokförda värdet på obligationslånen uppgår till 3 690 mkr (1 686). Covenant Covenant – Nivå Periodisitet Utfall 2025 Maintenance Net Loan to Value 55 % Kvartalsvis 1) 40% Incurrence Test Interest Coverage Ratio 1,50:1 Incurrence 2 1) För obligationer emiterade inom MTN programet är detta ett Incurrence test. Skulder till kreditinstitut Bokfört värde på skulder till kreditinstitut uppgår per 2025-12-31 till 9 819 mkr (16 815). För skulder till kreditinstitut kan covenanter vara kopplade både till låntagaren och till moderbolaget (SBB). Dessa villkor kan omfatta finansiella nyckeltal, såsom skuldsättningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Vanligtvis utgör dessa så kallade maintenance covenants, vilket innebär att de måste uppfyllas kontinuerligt. Covenanterna kan även innebära begränsningar av utdelningar eller andra former av värdeöver - föringar från bolagen. Syftet med covenanterna är att skydda långivaren och säkerställa bolagets finansiella stabilitet. Tabellen nedan sammanfattar de covenanter som förekommer i skulder till kreditinstitut. Vid periodens utgång uppfyllde SBB samtliga covenanter i sina skulder till kreditinstitut. Covenant Covenant – Nivå Periodisitet Räntetäckningsgrad 1,5-2,0:1 Kvartalsvis Belåningsgrad 55-75 % Kvartalsvis Soliditet 25-35 % Kvartalsvis Koncernen uppfyller samtliga covenanter vid årets utgång och bedömer inte att någon överträdelse kommer att ske framöver. Känslighetsanalys Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens intjäningsför - måga per 2025-12-31. Känslighetsanalysen i tabellen nedan visar effekten på koncernens årsresultat efter fullt genomslag av var och en av parame - trarna. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år, vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv. Förändring +/- Årlig resultateffekt före skatt , mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/- 20,9 Hyresintäkter 1 procent +/-18,7 Fastighetskostnader 1 procent +/-6,7 Genomsnittlig ränta 1 procentenhet +/- 405,6 Säkringsinstrument och säkringsredovisning Koncernen tillämpar säkringsredovisning enligt IFRS 9 avseende låneskul - der som syftar till att säkra valutarisk i nettoinvesteringar i utlandsverk - samheter. Lånen värderas till balansdagens valutakurs. Till den del ett effektivt säkringsförhållande föreligger redovisas valutakursförändringen på lånen i övrigt totalresultat, och möter härmed valutakursförändringar 94 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 95 ===== på nettoinvesteringar i utlandsverksamheten. Valutakursförändringar för ineffektiv andel av ett säkringsförhållande redovisas omedelbart i resultaträkningen. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsin - strumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin. Säkringar utformas så att de kan förväntas vara effektiva, det vill säga, det förväntas föreligga ett ekonomiskt samband genom att säkringsin- strumentet motverkar förändringar i verkligt värde avseende valutakurser i säkrad post. Det ekonomiska sambandet fastställs företrädesvis genom kvalitativ analys av kritiska villkor i säkringsförhållandet. Om ändrade förhållanden påverkar säkringsförhållandet så att kritiska villkor inte längre matchar använder koncernen kvantitativa metoder (hypotetiska derivat- metoden) för att utvärdera effektiviteten. Källor till säkringsineffektivitet omfattar risken för att säkrad volym i säkringsinstrument skulle överstiga nettoinvesteringen. Koncernen stämmer löpande av valutaexponeringen i nettoinvesteringarna och säkringsredovisning tillämpas enbart för en andel av total exponering. Koncernen fastställer säkringskvoten mellan säkringsinstrument och säkrad post baserat på de säkringskvoter som föreligger i de faktiska säkringarna. Koncernens innehav av skuld i utländsk valuta fördelar sig per den 31 december 2025 på följande underliggande belopp och förfallotider. Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2025 Säkringsinstrument - säkrings redovisning tillämpas Inom 3 mån 3 mån- 1 år 1-3 år >3år Totalt Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet 929 4 893 13 168 9 320 28 309 Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet - - - - - Summa skuld, nominellt belopp 929 4 893 13 168 9 320 28 309 Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2024 Säkringsinstrument - säkrings redovisning tillämpas Inom 3 mån 3 mån- 1 år 1-3 år >3år Totalt Skuld i Euro - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet 3 308 609 15 892 19 395 39 204 Skuld i NOK - valutasäkring av nettoin - vestering i utlandsverksamhet - 583 339 - 922 Summa skuld, nominellt belopp 3 308 1 192 16 231 19 395 40 126 Effekter av säkrings redovisning på finansiell ställning och resultat - Aktuella säkrings relationer Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2025 Säkrad post den 31 december 2025 Perioden - förändring i verkligt värde, för mätning av ineffektivitet Nominellt belopp Redo visat värde Post i balans- räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet Skuld i Euro -28 309 -28 309 Obligationslån 963 1 948 -259 Skuld i NOK - - Obligationslån - -130 20 Effekter av säkrings redovisning på finansiell ställning och resultat - Aktuella säkrings relationer Säkringsinstrument som identifierats i säkringsrelationer den 31 december 2024 Säkrad post den 31 december 2024 Perioden - förändring i verkligt värde, för mätning av ineffektivitet Nominellt belopp Redo visat värde Post i balans- räkningen Redovisat värde Säkringsinstrument Säkrad post Valutasäkring av nettoinvestering i utlandsverksamhet Skuld i Euro -39 204 -36 916 Obligationslån 5 706 -674 264 Skuld i NOK -922 -922 Obligationslån 1 378 57 -51 En ineffektivitet har redovisats under 2025 då säkringsförhållandet inte varit 1:1. Ineffektiviteten redovisades då som valutakursdifferenser om 1 871 mkr (-410) i resultatet. Effekter av säkringsredovisning på finansiell ställning och resultat Avstämning av valutaomräkningsreserv 2025 Valutaomräkningsreserv 2024 Valutaomräkningsreserv Ingående bokfört värde -1 095 -512 Tillkommande poster under perioden Valutaomräkningseffekter från netto investeringar i utlandsverksamheter -268 156 Valutakursomvärdering av skuld i utländsk valuta som identifierats som säkringsinstrument -832 -738 Återföring av ackumulerade valutaomräkningar hänförliga till avyttrade verksamheter 1 694 - Summa tillkommande poster, redovisade i övrigt totalresultat 594 -583 Utgående bokfört värde -501 -1 095 varav fortlöpande säkringar -501 -1 095 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 95 ===== SIDA 96 ===== NOT 28 Skulder hänförliga till finansierings verksamheten Ej kassaflödespåverkande transaktioner 2025-01-01 Kassaflödes - påverk ande trans aktioner Övertagen skuld vid förvärv/ försäljning Förändring i utländsk valuta / Övriga ej kassaflödespåverkande transaktioner 2025-12-31 Obligationslån 38 922 -5 782 - -2 972 30 168 Skulder till kredit institut 16 816 -4 866 -1 810 -321 9 819 Övriga långfristiga skulder 138 -110 - -7 21 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 55 876 -10 758 -1 810 -3 300 40 008 Ej kassaflödespåverkande transaktioner 2024-01-01 Kassaflödes - påverk ande trans aktioner Övertagen skuld vid förvärv/ försäljning Förändring i utländsk valuta / Övriga ej kassaflödespåverkande transaktioner 2024-12-31 Obligationslån 43 116 -5 318 - 1 124 38 922 Skulder till kredit institut 18 977 -2 175 -162 176 16 816 Övriga långfristiga skulder 92 45 - 1 138 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 62 185 -7 448 -162 1 301 55 876 NOT 29 Ställda säkerheter 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsinteckningar 12 448 22 289 Andelar i koncernföretag 9 447 12 550 Andelar i joint ventures och intresseföretag 5 181 3 177 Fordringar på joint ventures och intresseföretag - 5 829 Andelar i börsnoterade företag 156 - Spärrade likvida medel 1) 30 13 1) Spärrade likvida medel avser främst pantsatta medel för kommande räntebetalningar. NOT 30 Eventualförpliktelser 2025-12-31 2024-12-31 Borgenär, Joint venture 184 277 Summa 184 277 Vid årsskiftet har SBB agerat som borgenär för extern finansiering i joint venture-bolag med en sammanlagd summa på 184 mkr. Förväntningarna är att dessa att dessa åtaganden inte kommer att leda till negativt kassaflöde. NOT 25 Avsättningar SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv. Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport över finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. SBB delar inte Finansinspektionens bedömning och har överklagat beslutet. Bolaget noterar att rättsläget i de aktuella frågorna är osäkert varpå det är svårt för bolaget att bedömma möjligheten att få bifall i sitt överklagande. I de fall Finansinspektionens beslut vinner lagakraft ser bolaget det som sannolikt att den utdömda sanktionsavgiften står sig varvid bolaget gjort avsättning om motsvarande belopp. 2025-12-31 2024-12-31 Sanktionsavgift 80 - Redovisat värde 80 - NOT 27Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna personalkostnader 29 37 Upplupna driftkostnader 44 40 Upplupna räntor 279 409 Ej betald stämpelskatt 34 19 Förutbetalda hyresintäkter 162 291 Övriga upplupna kostnader 101 79 Redovisat värde 649 875 NOT 26 Övriga skulder 2025-12-31 2024-12-31 Skulder fastighetstransaktioner 781 486 Skulder personalkostnader 10 16 Övriga kortfristiga skulder 73 161 Redovisat värde 865 663 96 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 97 ===== NOT 31 Transaktioner med närstående På efterföljande sidor återfinns beskrivningar av de närstående parter som SBB under året haft transaktioner med, beskrivningar av transaktionerna samt beskrivning av transaktionernas påverkan på koncernens resultat- och balansräkning samt i förekommande fall ställda säkerheter och eventualförplikteser. Koncernens Resultaträkning, kvarvarande och avvecklad verksamhet 2025, Mkr Övriga förvalt - ningsintäkter Administrations - kostnader Värdeförändring fastigheter Kreditförluster på fordringar på joint ventues och intresse bolag Ränteintäkter Uppskjuten skatt SBB Infrastructure AB 1) Långfrisitg fordran - - - 78 200 Förvaltningstjänster 32 - - - - - SBB Social Facilities AB 1) Långfristig fordran - - - 111 431 - Förvaltningstjänster 26 - - - - - SBB Residential Property AB Förvaltningstjänster 76 - - - - - Public Property Invest ASA Försäljning av fastigheter - - -2 237 - - 912 Långfristig fordran - - - - 1 - Köp av förvaltningstjänster - -2 - - - - Nordiqus AB Långfristig fordran - - - - 249 - Förvaltningstjänster 33 - - - - - Voltiva AB Köp av IT-tjänster - -1 - - - - Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Löner och ersättningar, styrelse och ledande befattningshavare - -45 - - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Långfristig fordran - - - 19 5 - Förvaltningstjänster 8 - - - - - 1) Redovisas inom avvecklad verksamhet, se not 33 för mer information. För upplysning av ägarandel, se not 16 i koncernen samt not 10 i moderbolaget. Noten bör läsas tillsammans med Not 34 Redovisningsmässiga effekter av väsentliga transaktioner. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 97 ===== SIDA 98 ===== Koncernens balansräkning Koncernens kassaflödes analys Eventualför - pliktelser 2025, Mkr Förvaltnings- fastigheter Andelar i Intresse- bolag och joint ventures Fordringar på intresse - bolag / joint ventures Balanserade vinstmedel inklusive årets total - resultat 3) Uppskjuten skatt Utdelning från joint ventues och intressebolag Ställda säkerheter SBB Residential Property AB Aktieägartillskott 2) - 224 - - - - - Långfristig fordran - - 12 - - - - Ställda säkerheter - - - - - - 3 092 Andelar i intressebolag och joint venutres 1) - 3 092 - - - - - Public Property Invest ASA Försäljning av fastigheter -19 945 - - - -1 089 - - Försäljning av andelar i intressebolag och joint ventures - -38 - - - - - Erhållen utdelning - - - - - 22 - Beslutad, ännu ej erhållen, utdelning - - 105 - - - - Långfristig fordran - - 684 - - - - Erhållna aktier i samband med försäljning SocialCo - 5 391 - - - - - Erhållna aktier i samband emission till APG Invest AS - 698 - 698 - - - Ställda säkerheter - - - - - - 1 525 Andelar i intressebolag och joint venutres 1) - 7 742 - - - - - Nordiqus AB Långfristig fordran - - 4 348 - - - - Erhållen utdelning - - - - 131 - Andelar i intressebolag och joint venutres 1) - 8 629 - - - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 2 437 - - - - - Långfristig fordran - - -21 - - - - Erhållen utdelning - - - - - 228 - Ställda säkerheter - - - - - - 563 1) Avser det bokförda värdet på andelen per 2025-12-31. 2) Avser av SBB lämnade aktieägartillskott under perioden. Övriga redovisningsmässiga justeringar såsom nedskrivningar av andelar ingår inte här. 3) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel. 2025 SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB har i samband med transaktionen med PPI avyttrat sina andelar i SBB Infrastructure och SBB Social Facilities AB. I samband med försäljningen har fordringar på SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB, till ett nominellt belopp om 2 791 mkr, och ett redovisat värde om 2 173 mkr reglerats i sin helhet. Tidigare redovisade befarade kreditförluster om -78 mkr för SBB Infrastructure AB och - 111 mkr för SBB Social Facilities AB har i samband med försäljningen lösts upp vilket gett en positiv effekt på motsvarande belopp i resultaträkningen för 2025. SBB har vid årets utgång inga utestående fordringar eller skulder mot de två tidigare JVna. Ränta på tidigare fordringar och skulder fram till tidpunkt för försäljning uppgår för SBB Infrastructure AB till 200 mkr (137) och för SBB Social Facilities AB till 431 mkr (209). Villkor för fordringar och skulder har vait oförändrade under året. Fram till tidpunkt för avyttring, den 16 december 2025, har SBB sålt förvaltningstjänster till SBB Infrastructure AB för 32 mkr (36) och till SBB Social Facilities för 26 mkr (23), villkor för förvaltningsavtalet har varit oför - ändrade under året. I samband avyttringen upphörde förvaltningsavtalet. Samtliga resultatposter med anledning av försäljningarna har redovisats inom avvecklad verksamhet, se not 33. SBB Residential Property AB SBB ingick den 21 juli 2023 avtal med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing om kapitalanskaffning genom emittering av preferensaktier i det nybildade samarbetsbolaget SBB Residential Property AB. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Residential Property AB om 224 mkr (60). Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Residential Property AB för 76 mkr (53). Tillhandahållandet av förvaltningstjänster är reglerat i ett förvalt - ningsavtal mellan SBB och SBB Residential Property AB. Avtalet löper till och med 4 augusti 2028, och förlängs därefter automatiskt med 12 månader i taget med en uppsägningstid på 12 månader. SBB:s ersättning för uppdraget uppgår till SBB:s självkostnader, undantaget ersättning för sidoentreprenörer, plus ett påslag om 3 procent. SBB:s ersättning är begränsat till att bolagets förvaltnings- och administrationskostnader inte överstiger 57 mkr. Utdelning Enligt SBB Residential Property ABs bolagsordning har preferensaktier företräde till utdelning före stamaktier. SBB innehar endast stamaktier i SBB Residential Property AB. SBB har under året inte erhållit någon utdelning från SBB Residential Property AB. Ställda säkerheter SBBs aktier i SBB Residential Property AB är pantsatta och 3 092 mkr, motsvarande SBBs bokförda värde på JV-andelen, har därför tagits upp som ställd säkerhet. 98 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 99 ===== Public Property Invest ASA (PPI) Public Property Invest ASA är ett norskt fastighetsbolag som äger samhällsfastigheter i Norden och Sverige. SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent av kapitalet och 34,22 procent av rösterna i PPI. Försäljning av fastigheter SBB har i december avyttrat fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning till ett tidigare redovisat värde om 19 945 mkr, varav investe - ringar i de konsoliderade fastigheterna från och med tidpunkten för avta - lets ingående och försäljningens genomförande 72 mkr, samt andelarna i SBB Infrastructure AB samt SBB Social Facilities AB till ett tidigare redovisat värde om 39 mkr till Public Property Invest ASA (PPI). Vid försäljningen erhöll SBB 13 668 mkr i likvida medel samt 268 425 936 aktier i PPI till ett redovisat värde om 5 391 mkr. Transaktionen gav upphov till ett realisationsresultat om totalt -4 932 mkr varav -2 237 mkr avsåg Värdeförändring fastighet samt 912 mkr i upplösning av Uppskjuten skatt. Se not 33 Avvecklad verksamhet för mer information. Köp av förvaltningstjänster SBB har under året köpt förvaltningstjänster av PPI för 2 mkr (5). Tjänsterna regleras i ett förvaltningsavtal mellan SBB och PPI där PPI åtar sig att (i) förvalta SBB:s samtliga fastigheter i Norge, samt (ii) agera underentreprenör till SBB avseende de fastigheter som SBB förvaltar å Nordiqus vägnar i Norge. För de tjänster som omfattas av förvaltnings - avtalet är PPI berättigad till ett fast arvode om 10 MNOK. I särskilda fall avseende större projekt kan PPI erhålla tillkommande arvode på marknadsmässiga grunder. Det fasta arvodet justeras årligen baserat på KPI i Norge. Förvaltningsavtalet mellan SBB och PPI gäller fram till den 17 januari 2028 och med automatiskt förlängning om 12 månader i taget. Vardera part har rätt att begära omförhandling av avtalet under dess löptid vid väsentliga förändringar. Om parterna inte kan enas om nya villkor efter att part påkallat omförhandling kan avtalet sägas upp av respektive part med en uppsägningstid på 6 månader. Försäljning av förvaltningstjänster och tjänster för ekonomisk förvaltning I samband med transaktionen har SBB och PPI skrivit ett avtal kring tillhandahållande av förvaltningstjänster samt tjänster för ekonomisk förvaltning. Tjänsterna tillhandahålls till självkostnad med ett påslag om 5 procent. Förvaltningsavtalet löper med en avtals tid om 6 månader, med möjlighet till löpande förlängning om 6 månader, med en uppsägningstid om 3 månader. Avtalet avseende tillhandahållande av tjänster för ekono - misk förvaltning löper tills dess att PPI övertar personal inom ekonomisk förvaltning, som längst till 31 augusti 2026. Erhållen utdelning PPI har under 2025 beslutat om utdelning med kvartalsvis utbetalning. SBB har under året erhållit 22 mkr i kontant utdelning. SBB har vid årets utgång redovisat en fordran om 105 mkr avseende ännu ej utbetald utdelning. Detn sammanlagda utbetalda och förväntade utdelningen om 127 mkr har minskat det redovisade värdet på SBB:s andelar i PPI inom posten Andelar i intressebolag och joint ventures. Nordiqus AB SBB ingick i november 2022 avtal med Brookfield Super-Core Infra - structure Partners om bildande av fastighetsbolag inom social infrastruk - tur för utbildning, i vilket SBB ägde 51 procent. Sedan november 2023 äger SBB 49,84 procent av Nordiqus. Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en långfristig fordran på Nordiqus AB till ett nomi - nellt belopp om 5 267 mkr. Fordrans redovisade värde uppgår till 4 348 mkr (4 113). SBB har under året redovisat Ränteintäkter om 249 mkr (236). Den långfristiga fordran, ägarlånet, löper till och med 18 januari 2029 och är reglerat i ett låneavtal mellan SBB och Nordiqus. Ägarlånet innehåller restriktioner som innebär att räntan på lånet begränsas av Nordiqus totala räntekostnader varvid fordran för närvarande belöper med 0 procent nominell ränta. Lånet ställdes ut under 2023 och redovisas till upplupet anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde vid första redovisningstillfället med en bedömd ränta om 5,7 procent. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till Nordiqus om 33 mkr (23). Villkoren för förvaltningstjänsterna regleras i ett skriftligt förvaltnings - avtal mellan SBB och Nordiqus. Förvaltningsavtalet löper till och med den 31 december 2027, med automatiskt förlängning om 12 månader i taget, med en uppsägningstid om 12 månader. Förvaltningsarvodet uppgår till ett belopp motsvarande SBB:s självkostnad med tillägg om 1,8 procent av Nordiqus rörelseresultat. Inom ramen för förvaltningsavtalet har SBB utfärdat ett finansiellt åtagande gentemot Nordiqus, vilket innebär att SBB ska kompensera Nordiqus med ett belopp motsvarande 25 procent av skillnaden mellan den fastställda budgetens rörelseresultat och rörelseresultatets faktiska utfall under särskilda förutsättningar. Under 2025 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Nordiqus har rätt till förtida uppsägning av förvaltningsavtalet om rörelseresultatet understiger den fastställda budgeten mer än 10 procent under en period om minst tre år i rad. Erhållen utdelning SBB har under året erhållit 131 mkr (376) mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A. Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier rätt till utdelning före B- respektive A-aktier till ett sammantaget belopp motsvarande fastställt krav rörande återvinning, skadestånd eller återbäring enligt aktiebolagsla - gen och som riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent från och med dagen då återvinnings-, skadestånds, eller återbäringskravet slutligt fastställts fram till och med den dag då C-aktierna erhållit utdelning. B-aktier har förtur till utdelning framför A-aktier till ett sammanlagt belopp om 1 063 mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och med dagen då B-aktierna mottagit utdelning. I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr som gjordes 2024 har B-aktierna inte längre någon förtursrätt till utdelning och B-aktien har därför under år 2024 konverterats till en A-aktie. Ställda säkerheter SBB har inga ställda säkerheter eller eventualförpliktelser avseende Nordiqus. Sveafastigheter AB Finansiellt åtagande avseende skatt SBB har åtagit sig att hålla Sveafastigheter skadeslöst avseende skattehan - teringen i Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB (org.nr 559105-9976) under den period då SBB var ägare av bolaget. SBB:s ansvar enligt detta skadeslöshetsåtagande är dock begränsat till maximalt 19 800 000 kronor. Under 2025 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Finansiellt åtagande avseende korsvisa säkerheter Vidare har SBB och Sveafastigheter kommit överens om i de fall någon av parterna har ställt en säkerhet till förmån för den andra parten (så kallade korsvisa säkerheter), ska respektive part hålla den andra parten skadeslös i händelse av anspråkstagande av utställd säkerhet. Under 2025 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Förvaltningstjänster SBB har ett förvaltningsavtal med Sveafastigheter fram till utgången av 2026 med ett årsarvode om 52,5 mkr. Under perioden har avtalet gene - rerat övriga förvaltningsintäkter om 52,5 mkr och motsvarande kostnad i SBB. Då SBB konsoliderar Sveafastigheter har dessa intäkter och kostnader eliminerats i SBBs resultaträkning. Arlandastad AB SBB förvärvade den 31 december 3 700 000 aktier i Arlandastad från Gelba Management AB. Efter transaktionen äger SBB 20 procent i Arlandastad. Innehavet redovisat inom posten Andelar i intressebolag och joint ventures. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan april 2024 styrelse - ledamot i Arlandastad. SBB har under året inte haft några transaktioner med Arlandastad. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 99 ===== SIDA 100 ===== APG Invest AS SBB har genom en apportemission om 164 561 931 SBB-aktier av aktieslag B till APG Invest AB / TRG (Aker Property Group) erhållit 39 808 989 aktier i PPI, till ett transaktionstidpunkten redovisat värde om 698 mkr. APG Invest AS äger vid årets utgång 100 923 623 aktier av aktieslag A samt 55 523 175 aktier av aktieslag B i SBB, motsvarande 8,85 procent av kapitalet och 29,11 procent av rösterna. APG Invest AS äger därtill vid årets utgång 15 000 000 aktier i SBB:s dotterbolag Sveafastigheter AB, motsvarande 7,50 procent av kapitalet och rösterna, utan beaktande av SBB:s innehav av aktier i Sveafastigheter AB. Voltiva Voltiva utvecklar, installerar och driftsköter helhetslösningar för infra - struktur av elbilsladdning. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan augusti 2023 styrelseledamot i Voltiva. Köp av IT-tjänster SBB har under året köpt tjänster från Voltiva AB om 1 mkr (2). Transaktionerna har skett på marknadsmässiga grunder. Styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar, styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår av Not 8. Koncernens Resultaträkning 2024, Mkr Övriga förvalt - ningsintäkter Administrations - kostnader Värdeförändring fastigheter Kreditförluster på fordringar på joint ventues och intresse bolag Ränteintäkter Uppskjuten skatt SBB Infrastructure AB Försäljning av fastigheter - - -543 - - 461 Långfristig fordran - - - -78 137 - Förvaltningstjänster 36 - - - - - SBB Social Facilities AB Försäljning av fastigheter - - -247 - - 478 Långfristig fordran - - - -111 209 - Förvaltningstjänster 23 - - - - - SBB Residential Property AB Förvaltningstjänster 53 - - - - - Långfristig fordran - - - - 2 - Public Property Invest ASA Försäljning av fastigheter - - -874 - - 129 Köp av förvaltningstjänster - -5 - - - - Nordiqus AB Långfristig fordran - - - - 236 - Försäljning förvaltningstjänster 23 - - - - - Elivågor AB Köp av rådgivningstjänster - -1 - - - - Voltiva AB Köp av IT-tjänster - -2 - - - - Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Löner och ersättningar, styrelse och ledande befattningshavare - -38 - - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Långfristig fordran - - - - 52 - 100 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 101 ===== Koncernens balansräkning Koncernens kassaflödes - analys Eventualför - pliktelser 2024, Mkr Förvaltnings- fastigheter Andelar i Intresse- bolag och joint ventures Fordringar på intresse - bolag / joint ventures Långfristiga skulder till kreditinstitut Uppskjuten skatt Balanserade vinst inkl årets total - resultat 3) Innehav utan bestäm - mande inflytande Utdelning från joint ventues och intressebolag Ställda säkerheter SBB Infrastructure AB Försäljning av fastigheter -5 723 - - - -461 - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 170 - - - - - - - Aktieägartillskott 2) - 828 - - - - - - - Långfristig fordran - - -358 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 6 174 SBB Social Facilities AB Försäljning av fastigheter -9 489 - - - -478 - - - - Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 70 - - - - - - - Aktieägartillskott 2) - 633 - - - - - - - Långfristig fordran - - 3 478 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 3 548 SBB Residential Property AB Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 2 937 - - - - - - - Aktieägartillskott 2) - 60 - - - - - - - Långfristig fordran - - 76 - - - - - - Ställda säkerheter - - - - - - - - 2 937 Public Property Invest ASA Försäljning av fastigheter -1 696 - - -395 -129 - - - - Deltagande i nyemission - 169 - - - - - - - Andelar i intressebolag och joint venutres1) - 1 960 - - - - - - - Nordiqus AB Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 8 603 - - - - - - - Långfristig fordran - - 4 113 - - - - - - Erhållen utdelning - - - - - - - 376 - Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Utställda teckningsoptioner - - - - - 5 - - - Övriga intressebolag och Joint ventures Andelar i Intresse- bolag och joint ventures 1) - 1 811 - - - - - - - Långfristig fordran - - 147 - - - - - - Erhållen utdelning - - - - - - - 6 - 1) Avser det bokförda värdet på andelen per 2024-12-31. 2) Avser av SBB lämnade aktieägartillskott under perioden. Övriga redovisningsmässiga justeringar såsom nedskrivningar av andelar ingår inte här. 3) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 101 ===== SIDA 102 ===== 2024 SBB Infrastructure AB SBB ingick den 25 februari 2024 avtal med fonder som förvaltas av den globala alternativa förvaltaren Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners, om att bilda ett joint venture-bolag, SBB Infrastructure AB. Försäljning av fastigheter SBB har under året sålt fastigheter till SBB Infrastructure AB om 5 723 mkr. Avyttringen har gett upphov till Värdeförändring fastighet om -543 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt om 461 mkr. Försäljningarna har skett till marknadsvärde. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Infrastructure AB om 828 mkr (-). Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en nettoskuld om 358 mkr vilken redovisas inom Fordringar på intresseföretag och joint ventures bestående av en lång - fristig fordran om 2 350 mkr och en långfristig skuld om 2 708 mkr. SBB har under året redovisat en befarad kreditförlust på fordran om -78 mkr. Fordran belöper med nominell ränta om 9,89 procent och skulden med EURIBOR + 5 procent. Fordran och skulden har vid första redovisningstill - fället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta om 12,8 procent respektive EURIBOR + 5 procent. SBB har under året erhållit ränteintäkter netto om 137 mkr. SBB Infrastructure AB har även extern finansiering via ett låneavtal med Castlelake. Lånet löper till och med 25 februari 2026, med förlängningsop - tion om 1+1 år. Lånet belöper med STIBOR + 5 procent ränta och innehåller särskilda lånevilkor, s.k. kovenanter avseende bland annat räntetäcknings - grad och skuldsättningskvot. Låneavtalet reglerar vidare att utdelning till SBB endast ske efter långivarnas godkännande. Under året har ingen utdelning lämnats. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Infrastructure AB för 36 mkr (-). Förvaltningstjänster regleras av förvaltningsavtal mellan SBB och SBB Infrastructure AB. Avtalet löper till och med 13 juni 2029 eller tills dess att lånet från Castlelake till SBB Infrastructure är reglerat i sin helhet. Avtalet reglerar att SBB:s ersättning för förvaltningstjänster ska motsvara SBBs självkostnad, undantaget kostnader relaterade till anlitade sidoentrepre - nörer, plus ett påslag om 4 procent av driftnettot i SBB Infrastructure AB. Ställda säkerheter Samtliga SBBs aktier i SBB Infrastructure AB är pantsatta. SBB har därmed tagit upp 170 mkr som ställd säkerhet vilket motsvarar SBB bokförda värde på JV-andelen. Utöver det har SBB pantsatt fastigheter i Finland för SBB Infrastructure ABs räkning. Värdet på pantsatta fastigheter uppgår till 3 654 mkr. SBB har pantsatt fordran på SBB Infrastructure AB uppgående till 2 350 mkr motsvarande fordrans bokförda värde. SBB Social Facilities AB SBB ingick den 25 maj 2024 avtal med fonder som förvaltas av den globala alternativa förvaltaren Castlelake LP, med stöd från ATLAS SP Partners, om att bilda ett joint venture-bolag, SBB Social Facilities AB. Försäljning av fastigheter SBB har under året sålt fastigheter till SBB Social Facilities AB om 9 489 mkr. Avyttringen har gett upphov till Värdeförändring fastighet om -247 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt om 478 mkr. Försäljningarna har skett till marknadsvärde. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Social Facilities AB om 633 mkr (0). Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en långfristig fordran med ett redovisat värde om 3 478 mkr. SBB har under året redovisat en befarad kreditförlust om -111 mkr. Fordran belöper med nominell ränta om 10,0 procent. Fordran har vid första redovisningstillfället värderats till verkligt värde motsvarande en ränta om 11,8 procent. SBB har under året erhållit ränteintäkter om 209 mkr. SBB Social Facilitites AB har extern finansiering via ett låneavtal med Castlelake. Lånet löper till och med 24 maj 2026, med förlängningsoption om 1 år. Lånet belöper med ränta STIBOR + 3,75 procent och innehåller särskilda lånevilkor, s.k. kovenanter avseende bland annat räntetäckningsgrad och skuldsättningskvot. Låneavtalet reglerar vidare att utdelning till SBB endast får ske efter långivarnas godkännande. Under året har ingen utdelning lämnats. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Social Facilitities AB för 23 mkr (-). Förvaltningstjänster regleras av förvaltningsavtal mellan SBB och SBB Social Facilitites AB. Avtalet löper till och med 13 juni 2029 eller tills dess att lånet från Castlelake till SBB Social Facilitites är reglerat i sin helhet. Avtalet reglerar att SBB:s ersättning för förvaltningstjänster ska motsvara SBBs självkostnad, undantaget kostnader relaterade till anlitade sidoentre - prenörer, plus ett påslag om 4 procent av driftnettot i SBB Social Facilitites. Ställda säkerheter Samtliga SBBs aktier i SBB Social Facilities AB är pantsatta. SBB har därmed tagit upp 70 mkr som ställd säkerhet vilket motsvarar SBB bokförda värde på JV-andelen. SBB har pantsatt fordran på SBB Social Facilities AB uppgående till 3 478 mkr motsvarande fordrans bokförda värde. SBB Residential Property AB SBB ingick den 21 juli 2023 avtal med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing om kapitalanskaffning genom emittering av preferensaktier i det nybildade samarbetsbolaget SBB Residential Property AB. Aktieägartillskott SBB har under året lämnat ovilkorat aktieägartillskott till SBB Residential Property AB om 60 mkr (4 195). Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till SBB Residential Property AB för 53 mkr (12). Tillhandahållandet av förvaltningstjänster är reglerat i ett förvalt - ningsavtal mellan SBB och SBB Residential Property AB. Avtalet löper till och med 4 augusti 2028, och förlängs därefter automatiskt med 12 månader i taget med en uppsägningstid på 12 månader. SBB:s ersättning för uppdraget uppgår till SBB:s självkostnader, undantaget ersättning för sidoentreprenörer, plus ett påslag om 3 procent. SBB:s ersättning är begränsat till att bolagets förvaltnings- och administrationskostnader inte överstiger 57 mkr. Utdelning Enligt SBB Residential Property ABs bolagsordning har preferensaktier företräde till utdelning före stamaktier. SBB innehar endast stamaktier i SBB Residential Property AB. SBB har under året inte erhållit någon utdelning från SBB Residential Property AB. Ställda säkerheter SBBs aktier i SBB Residential Property AB är pantsatta och 2 937 mkr, motsvarande SBBs bokförda värde på JV-andelen, har därför tagits upp som ställd säkerhet. Public Property Invest ASA (PPI) Public Property Invest ASA är ett norskt fastighetsbolag som äger samhällsfastigheter i Norden och Sverige. Försäljning av fastigheter SBB har under året avyttrat fastigheter till ett värde av 1 696 mkr, med tillhörande lån om 395 mkr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier. SBB har i samband med detta även tecknat 11,7 miljoner aktier kontant till en kurs om 14,5 NOK per aktie. Transaktionen gav upphov till Värdeförändring fastighet om -874 mkr samt upplösning Uppskjuten skatt 129 mkr. 102 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 103 ===== Köp av förvaltningstjänster SBB har under året köpt förvaltningstjänster av PPI för 5 mkr (3). Tjänsterna regleras i ett förvaltningsavtal mellan SBB och PPI där PPI åtar sig att (i) förvalta SBB:s samtliga fastigheter i Norge, samt (ii) agera underentreprenör till SBB avseende de fastigheter som SBB förvaltar å Nordiqus vägnar i Norge. För de tjänster som omfattas av förvaltnings - avtalet är PPI berättigad till ett fast arvode om 10 MNOK. I särskilda fall avseende större projekt kan PPI erhålla tillkommande arvode på marknadsmässiga grunder. Det fasta arvodet justeras årligen baserat på KPI i Norge. Förvaltningsavtalet mellan SBB och PPI gäller fram till den 17 januari 2028 och med automatiskt förlängning om 12 månader i taget. Vardera part har rätt att begära omförhandling av avtalet under dess löptid vid väsentliga förändringar. Om parterna inte kan enas om nya villkor efter att part påkallat omförhandling kan avtalet sägas upp av respektive part med en uppsägningstid på 6 månader. Nordiqus AB SBB ingick i november 2022 avtal med Brookfield Super-Core Infra - structure Partners om bildande av fastighetsbolag inom social infrastruk - tur för utbildning, i vilket SBB ägde 51 procent. Sedan november 2023 äger SBB 49,84 procent av Nordiqus. Långfristig fordran SBB har vid årets utgång en långfristig fordran på Nordiqus AB till ett nominellt belopp om 5 251. Fordrans redovisade värde uppgår till 4 113 mkr. SBB har under året redovisat Ränteintäkter om 236 mkr. Den långfristiga fordran, ägarlånet, löper till och med 18 januari 2029 och är reglerat i ett låneavtal mellan SBB och Nordiqus. Ägarlånet innehåller restriktioner som innebär att räntan på lånet begränsas av Nordiqus totala räntekostnader varvid fordran för närvarande belöper med 0 procent nominell ränta. Lånet ställdes ut under 2023 och redovisas till upplupet anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde vid första redovisningstillfället med en bedömd ränta om 5,7 procent. Försäljning förvaltningstjänster SBB har under året sålt förvaltningstjänster till Nordiqus om 23 mkr (20). Villkoren för förvaltningstjänsterna regleras i ett skriftligt förvaltnings - avtal mellan SBB och Nordiqus. Förvaltningsavtalet löper till och med den 31 december 2027, med automatiskt förlängning om 12 månader i taget, med en uppsägningstid om 12 månader. Förvaltningsarvodet uppgår till ett belopp motsvarande SBB:s självkostnad med tillägg om 1,8 procent av Nordiqus rörelseresultat. Inom ramen för förvaltningsavtalet har SBB utfärdat ett finansiellt åtagande gentemot Nordiqus, vilket innebär att SBB ska kompensera Nordiqus med ett belopp motsvarande 25 procent av skillnaden mellan den fastställda budgetens rörelseresultat och rörelseresultatets faktiskt utfall under särskilda förutsättningar. Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Nordiqus har rätt till förtida uppsägning av förvaltningsavtalet om rörelseresultatet understiger den fastställda budgeten mer än 10 procent under en period om minst tre år i rad. Erhållen utdelning SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A. Nordiqus har under 2024 även lämnat en engångsutdelning om 1 097 mkr avseende aktieslag B, av vilket SBB saknar ägande. Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier rätt till utdelning före B- respektive A-aktier till ett sammantaget belopp motsvarande fastställt krav rörande återvinning, skadestånd eller återbäring enligt aktiebolagsla - gen och som riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent från och med dagen då återvinnings-, skadestånds, eller återbäringskravet slutligt fastställts fram till och med den dag då C-aktierna erhållit utdelning. B-aktier har förtur till utdelning framför A-aktier till ett sammanlagt belopp om 1 063 mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och med dagen då B-aktierna mottagit utdelning. I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr har B-aktierna inte längre någon förtursrätt till utdelning och B-aktien har därmed konverterats till en A-aktie. Ställda säkerheter SBB har inga ställda säkerheter eller eventualförpliktelser avseende Nordiqus. Sveafastigheter AB Finansiellt åtagande avseende skatt SBB har åtagit sig att hålla Sveafastigheter skadeslöst avseende skattehan - teringen i Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB (org.nr 559105-9976) under den period då SBB var ägare av bolaget. SBB:s ansvar enligt detta skadeslöshetsåtagande är dock begränsat till maximalt 19 800 000 kronor. Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Finansiellt åtagande avseende korsvisa säkerheter Vidare har SBB och Sveafastigheter kommit överens om i de fall någon av parterna har ställt en säkerhet till förmån för den andra parten (så kallade korsvisa säkerheter), ska respektive part hålla den andra parten skadeslös i händelse av anspråkstagande av utställd säkerhet. Under 2024 har det finansiella åtagandet inte aktualiserats. Förvaltningstjänster SBB har ett förvaltningsavtal med Sveafastigheter fram till utgången av 2026 med ett årsarvode om 52,5 mkr. Under perioden har avtalet gene - rerat övriga förvaltningsintäkter om 48 mkr och motsvarande kostnad i SBB. Då SBB konsoliderar Sveafastigheter har dessa intäkter och kostnader eliminerats i SBBs resultaträkning. Elivågor AB Elivågor ägs av SBB:s styrelseordförande Lennart Sten och bedriver verksamhet inom rådgivning och utbildning. Köp av rådgivningstjänster SBB har under året köpt tjänster från Elivågor AB om 0,5 mkr (-). Trans - aktionerna har skett på marknadsmässiga grunder och har upphört i samband med att Lennart Sten valdes in i SBB.s styrelse. Voltiva Voltiva utvecklar, installerar och driftsköter helhetslösningar för infra - struktur av elbilsladdning. SBB:s Vice VD Krister Karlsson är sedan augusti 2023 styrelseledamot i Voltiva. Köp av IT-tjänster SBB har under året köpt tjänster från Voltiva AB om 1,6 mkr (9,2). Transaktionerna har skett på marknadsmässiga grunder. Styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar, styrelse och bolagsledning Löner och ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår av Not 8. Teckningsoptioner SBB har under året inlett ett nytt incitamentsprogram där 9 410 325 teckningsoptioner tecknades. Villkoren i programmet ger innehavaren rätt att under perioden från och med den 1 april 2027 till och med den 30 april 2027 teckna en ny aktie av serie B per optionsrätt. Teckningskursen per aktie ska motsvara 140 procent av den volym - vägda genomsnittskursen enligt Nasdaq Stockholms officiella kurslista för aktien under de tio handelsdagar som infaller närmast efter den 27 mars 2024, alltså 6,0834 kr. Optionerna tecknades till marknadspris om 1,3004 kr/option enligt Black Scholes. Värdet av optionerna var vid årets utgång 1,12 kr/option. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 103 ===== SIDA 104 ===== Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2025 Försäljning SocialCo Övriga försäljningar Total Förvaltningsfastigheter 19 945 1 665 21 611 Likvida medel 264 - 264 Övriga omsättningstillgångar 114 2 116 Avyttrade tillgångar 20 324 1 667 21 991 Räntebärande skulder -1 484 -325 -1 810 Övriga lång- och kortfristiga skulder -242 -46 -288 Avyttrade nettotillgångar 18 597 1 296 19 893 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar 18 597 1 296 19 893 Avdrag: Skillnad redovisat fastighetsvärde / Överenskommet fastighetsvärde -1 595 -195 -1 790 Avdrag: Erhållna aktier i Public Property Invest ASA -5 391 - -5 391 Avdrag: Verkligt värde aktier i Public Property Invest ASA -411 - -411 Valutakursförlust -113 - -113 Summa 11 086 1 101 12 187 Ännu ej erlagd köpeskilling -626 - -626 Kontant erlagd köpeskilling 10 460 1 101 11 561 Likvida medel i avyttrade bolag -264 - -264 Totalt 10 196 1 101 11 296 Återbetalning av lån i samband med försäljning -2 871 - -2 871 Kassaflöden från Tillgångar som innehas för försäljning - 309 309 Kassaflöden från tidigare försäljningar - 126 126 Transaktionskostnader -20 - -20 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 7 305 1 535 8 840 Tabellerna nedan visar de förvärvade respektive avyttrade nettotillgång - arna i bolag som förvärvats och sålts under året samt en avstämning av det vederlag som SBB har betalat respektive erhållit för att få kontroll över bolagen. Det framgår även vad som betalades kontant och vad som betalts i andra former av vederlag för att öka transparensen. Skulden som reglerades som en del av transaktionerna redovisas också som en del av det totala kassaflödet från förvärven och försäljningarna. Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2025 Totalt Förvaltningsfastigheter 358 Likvida medel 1 Övriga tillgångar och fordringar - Förvärvade tillgångar 359 Räntebärande skulder - Övriga lång- och kortfristiga skulder - Förvärvade nettotillgångar 359 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar -359 Förvärvade likvida medel 1 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -358 Förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2024 Totalt Förvaltningsfastigheter 6 127 Likvida medel 43 Övriga tillgångar och fordringar 36 Förvärvade tillgångar 6 206 Räntebärande skulder -1 233 Övriga lång- och kortfristiga skulder -37 Förvärvade nettotillgångar 4 937 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar -4 937 Avdrag: Tidigare redovisat som Andelar i intressebolag/Joint ventures 2 243 Avdrag: Tidigare redovisat som Fordringar på intressebolag/Joint venturesr 1 216 Kontant erlagd köpeskilling -1 478 Förvärvade likvida medel 43 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -327 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 762 NOT 32 Tillkommande upplysningar avseende kassaflöde från förvärv och försäljning av dotterbolag 104 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 105 ===== Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel, 2024 SBB Infra Structure SBB Social Facilitites Försäljning Norge (PPI) Unobo Övriga försäljningar Total Förvaltningsfastigheter 5 723 9 489 1 696 3 096 1 711 21 715 Likvida medel - 18 - - - 18 Övriga omsättningstillgångar 284 41 31 24 - 380 Avyttrade tillgångar 6 007 9 548 1 727 3 120 1 711 22 113 Räntebärande skulder - - -395 -1 003 - -1 398 Övriga lång- och kortfristiga skulder -45 -69 - -39 -31 -183 Avyttrade nettotillgångar 5 962 9 479 1 331 2 079 1 680 20 532 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångar 5 962 9 479 1 331 2 079 1 680 20 532 Avdrag: Omvärdering verkligt värde -543 -247 -874 -299 - -1 963 Avdrag: Omklassificering till Andelar i JV / intresseföretag - -385 -457 - - -842 Avdrag: Omklassificering till Fordringar på JV / intresseföretag -760 -3 466 - - - -4 226 Kontant erlagd köpeskilling 4 659 5 380 - 1 780 1 680 13 500 Likvida medel i avyttrade bolag -18 - - -18 Totalt 4 659 5 362 - 1 780 1 680 13 482 Varav inlösen av minoritetsandelar -1 733 -35 -1 768 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 4 659 5 362 - 47 1 646 11 714 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 105 ===== SIDA 106 ===== NOT 33 Avvecklad verksamhet SocialCo Den 11 november 2025 ingick SBB tre avtal med Public Property Invest ASA (PPI) avseende överlåtelse av tre direkt och indirekt helägda dotterbolag, tillsammans benämnda ”SocialCo”. Transaktionen fullföljdes den 16 decem - ber 2025. Genom överlåtelsen har SBB avyttrat samtliga helägda fastighe - ter inom segmenten Samhälle och Utbildning, samt de två joint venture bolagen SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB. Transaktionen har klassificerats som avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Försäljningen genomfördes i utbyte mot 268 425 936 aktier i PPI till ett bedömt värde om 5 391 mkr samt en kontant köpeskilling om 11 086 mkr. Nettoresultat Hyresintäkterna uppgick under året till 1 380 mkr (1 837). Fastighetskost - naderna uppgick under året till -287 mkr (-424) och bestod i huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Nettoresultatet uppgick till 843 mkr (-1 215). Realisationsresultat Transaktionen genomfördes till en nominell rabatt på förvaltningsfastighe - ter motsvarande 8 procent mot bokförda värden per 30 september 2025, samt en rabatt hänförlig till vissa andra tillgångar om 58 mkr. Realisationsresultat uppgår sammanlagt till -4 932 mkr. I realisationsresul - tat ingår nedskrivning av goodwill om -1 020 mkr, upplösning av uppskju - ten skatt om 177 mkr med motsvarande nedskrivning av goodwill om -177 mkr samt försäljningsresultat joint ventures och intresseföretag om -869 mkr. I samband med försäljningen har de erhållna aktierna i PPI värderats till verkligt värde varvid en realisationsförlust om -412 mkr har redovisats vilken inkluderas inom Värdeförändring fastigheter, realiserad. Årets resultat, Avvecklad verksamhet Periodens resultat, Avvecklad verksamhet uppgår till -4 088 mkr (-1 215). Tillgångar som innehas för försäljning Som en del av transaktionen avses SBB:s svenska förvaltningsorganisation genom dotterbolaget SBB Förvaltning AB överlåtas till PPI. Överlåtelsen förväntas genomföras under första halvåret 2026 varvid SBB Förvaltning AB har klassificerats som Tillgångar som innehas för försäljning om 6 mkr respektive Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om 18 mkr. Belopp i MKR 2025-01-01 - 2025-12-16 2024-01-01 - 2024-12-31 Hyresintäkter 1 380 1 837 Fastighetskostnader Driftskostnader -199 -297 Underhåll -53 -94 Fastighetsskatt -35 -33 Driftnetto 1 093 1 412 Övriga förvaltningsintäkter 71 59 Administration -199 -224 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 965 1 248 Värdeförändringar fastigheter 30 -1 719 Nedskrivning goodwill - -962 Rörelseresultat 996 -1 434 Resultat från joint ventures och intresseföretag -656 -1 097 varav resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt 683 434 varav värdeförändring fastigheter -14 -509 varav finansiella poster -1 272 -862 varav värdeförändring finansiella instrument -66 -35 varav skatt 12 -125 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - -190 Ränteintäkter och liknande resultatposter 639 349 Räntekostnader och liknande resultatposter -73 -107 Valutakursdifferenser -25 50 Tomträttsavgälder -10 -12 Resultat före skatt 871 -2 440 Aktuell skatt -43 -170 Uppskjuten skatt 15 1 396 Nettoresultat 843 -1 215 Realisationsresultat Värdeförändring fastigheter, realiserad -2 237 - Uppskjuten skatt 912 - Nedskrivning goodwill -1 020 - Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -177 - Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 177 - Försäljningsresultat joint ventures och intressefö - retag -869 - Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 189 - Resultat förtidslösen lån -85 - Realisationsresultat, exklusive återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom Övrigt totalresultat -3 110 - Återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom Övrigt totalresultat -1 822 - Realisationsresultat -4 932 - Årets resultat, avvecklad verksamhet -4 088 -1 215 106 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 107 ===== Koncernens resultaträkning Koncernens balansräkning Värde- föränd - ring Fastig- heter Kreditför - luster på fordringar på joint ventues och intresse- bolag Resultat förtidslö - sen lån Upp- skjuten Skatt Årets resultat, avveck- lad verksam - het Goodwill Förvalt - nings- fastighe - ter Andelar i intres - sebolag / joint ventures Ford- ringar på intres - sebolag / joint ventures Uppskju - ten skatt Reserver / Balanse - rad vinst inkl årets total- resultat 1) Hybrido - bligatio - ner och Övriga reserver 2) Innehav utan bestäm - mande infly- tande 2025 Försäljning av ”SocialCo” Public Property Invest ASA - - - - -4 932 -1 197 -19 945 38 -2 790 1 089 1 822 - - 2024 Försäljning av fastigheter SBB Infrastructure AB -543 -78 - 461 - - -5 723 - -358 -461 - - - SBB Social Facilities AB -247 -111 - 478 - - -9 489 - 3 478 -478 - - - Public Property Invest ASA -874 - - 129 - - -1 696 - - -129 - - - Försäljning till innehavare utan bestämmande inflytande Sveafastigheter AB - - - - - - - - - - -2 721 - 5 660 Inlösen obligationer och hybridobligationer Samhällsbyggnadsbola - get i Norden Holding AB - - 18 -466 - - - - - 466 2 262 -3 752 - 1) Lämnade upplysningar avser endast de transaktioner som redovisas direkt mot balanserade vinstmedel. 2) -3 372 avser Hybridobligationer NOT 34 Redovisningsmässiga konsekvenser av väsentliga transaktioner under perioden Försäljning av ”SocialCo” Den 11 november 2025 ingick SBB tre avtal med Public Property Invest ASA (PPI) avseende överlåtelse av tre direkt och indirekt helägda dotterbolag, tillsammans benämnda ”SocialCo”. Transaktionen fullföljdes den 16 december 2025. Genom överlåtelsen har SBB avyttrat samtliga helägda fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning, samt de två joint venture bolagen SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB. Transaktionen har klassificerats som avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Försäljningen genomfördes i utbyte mot 268 425 936 aktier i PPI till ett bedömt värde om 5 391 mkr samt en kontant köpeskil - ling om 11 086 mkr. Transaktionen genomfördes till en nominell rabatt på förvaltningsfastighe - ter motsvarande 8 procent mot bokförda värden per 30 september 2025, samt en rabatt hänförlig till vissa andra tillgångar om 58 mkr. Realisations - resultat uppgår sammanlagt till -4 932 mkr. I realisationsresultat ingår nedskrivning av goodwill om -1 020 mkr, upplösning av uppskjuten skatt om 177 mkr med motsvarande nedskrivning av goodwill om -177 mkr samt försäljningsresultat joint ventures och intresseföretag om -869 mkr. I samband med försäljningen har de erhållna aktierna i PPI värderats till verkligt värde varvid en realisationsförlust om -412 mkr har redovisats vilken inkluderas inom Värdeförändring fastigheter inom realisationsresul - tatet, realiserad. Se not 33 för mer information. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 107 ===== SIDA 108 ===== NOT 35 Väsentliga innehav utan bestämmande inflytande Koncernens egna kapital uppgår vid årets utgång till 25 323 mkr (26 495), varav 5 652 mkr (5 775) utgörs av innehav utan bestämmnade inflytande. Av innehav utan bestämmande inflytande 5 652 mkr utgörs 5 650 mkr av innehav utan bestämmnade inflytande i Sveafastigheter AB med säte i Stockholm, där SBB innehar 62,2 procent av kapitalet och rösterna, och 37,8 procent av kapitalet och rösterna innehas av andra aktieägare. Sveafastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm. Av koncernens likvida medel om 4 795 mkr (2 491) innehas 501 mkr av Sveafastigheter. Dessa medel är tillgängliga för SBB-koncernen först efter eventuellt utdelningsbeslut. För närvarande finns ingen föreslagen utdelning eller tidigare utdelningsbeslut. Vid årets utgång har samtliga skulder och fordringar mellan SBB och Sveafastigheter reglerats. Belopp i MKR SBB varav Sveafastigheter Goodwill 75 75 Förvaltningsfastigheter 34 935 29 007 Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 900 - Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 022 - Övriga anläggningstillgångar 1 391 314 Summa anläggningstillgångar 63 321 29 394 Omsättningsfastigheter och Övriga kortfristiga fordringar 1 106 278 Likviditetsplaceringar 183 - Likvida medel 4 795 501 Tillgångar som innehas för försäljning 6 - Summa omsättningstillgångar 6 088 779 Summa Tillgångar 69 409 30 173 Aktiekapital 181 1 Övrigt tillskjutet kapital, Reserver, Balanserade Vinstmedel inkl årets resultat 11 088 9 278 Hybridobligation, inkl Övriga reserver 8 400 - Innehav utan bestämmande inflytande 5 652 5 650 Summa eget kapital 25 323 14 929 Uppskjutna skatteskulder 1 652 1 076 Skulder till kreditinstitut 9 819 9 031 Obligationslån 30 168 3 690 Övriga lång- och kortfristiga skulder 2 447 1 448 Summa lång- och kortfristiga skulder 44 086 15 245 Summa Eget kapital och Skulder 69 409 30 173 1) Eget kapital i Sveafastigheter uppgår till 14 929 mkr. Redovisade belopp avser Sveafastigheters andel av SBBs redovisade belopp. Sveafastigheters Aktiekapital uppgår till 0,5 mkr. Rapport över totalresultat i sammandrag Sveafastigheter Årets resultat 84 Övrigt totalresultat - Årets totalresultat 84 Kassaflödeanalys i sammandrag Sveafastigheter Likvida medel vid periodens början 308 Kassaflöde från den löpande verksamheten 657 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 129 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 665 Ökning/minskning av likvida medel 193 Likvida medel vid periodens slut 501 NOT 36 Händelser efter balansdagen • SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen avseende Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighets - portföljer till deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv. Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport över finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. Finansinspektionen har beslutat att ge SBB en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor. SBB har gjort en avsättning kopplat till beslutet på 80 mkr.Finansinspektionen skriver i sitt beslut att uppgifterna avser en flera år gammal års- och koncernredovisning, och anser därför att det inte skulle vara meningsfullt att förelägga företaget att göra en rättelse. SBB delar inte Finansinspektionens bedömning och avser överklaga beslutet. • SBB har efter periodens utgång genomfört de fackliga förhandlingarna med anledning av försäljningen av SocialCo till PPI. Till följd av trans - akteionen kommer den svenska förvaltningsorganisationen samt viss administrativ personal att gå över till PPI. • SBB har i mars meddelat förändringar i ledningsgruppen där Helena Lindahl, Finansdirektör och IR, på egen begäran valt att lämna SBB. Sebastian Westberg, Vice Finansdirektör, tillträder som Finansdirektör med ansvar över Finans och Investor Relations samt ingår i ledningsgrup - pen. 108 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 109 ===== NOT 37 Skillnader mellan Årsredovisning och Bokslutskommuniké 2025 Bolagets årsredovisning för 2025 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2026-02-25. Se tabell nedan för mer information. 2025-01-01 – 2025-12-31 Belopp i MKR Boksluts - kommuniké Justering Årsredo - visning Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet 2 540 - 2 540 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 150 - -5 150 Resultat före skatt, kvarvarande och avvecklad verksamhet -2 609 - -2 609 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 8 - 8 Förändring avsättningar - 80 80 Värdeförändringar fastigheter 2 776 1 8221) 4 598 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 177 13 190 Nedskrivning goodwill 1 020 - 1 020 Resultat bostadsproduktion -11 - -11 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 020 - 1 020 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -208 - -208 Värdeförändringar finansiella instrument 103 - 103 Finansnetto -2 473 - -2 473 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 381 - 381 Erlagd ränta -1 432 - -1 432 Erhållen ränta 384 - 384 Betald skatt -153 - -153 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -1 017 1 915 897 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 154 -39 116 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 189 - 189 Kassaflöde från den löpande verksamheten -674 1 876 1 202 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -1 387 - -1 387 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -358 - -358 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 10 178 -1 338 8 840 Investeringar/försäljning inventarier -3 - -3 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 828 217 3 045 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 268 -936 -668 Kassaflöden från finansiella tillgångar 127 -348 -221 Förändring andra långfristiga fordringar 40 243 283 Kassaflöde från investeringsverksamheten 11 694 -2 162 9 531 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner -4 - -4 Återköp D-aktier - - - Inlösen / emission hybridobligationer 404 - 404 Utbetald utdelning - - - Utbetald ränta hybridobligationer -59 - -59 Avyttring till minoriteter -23 - -23 Inlösta minoritetsandelar -68 - -68 Upptagna lån 6 532 414 6 946 Amortering av lån -15 452 -53 -15 505 Förändringar övriga långfristiga skulder -35 -75 -110 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -8 707 288 -8 419 Periodens kassaflöde 2 313 - 2 313 Likvida medel vid periodens början 2 491 - 2 491 Periodens kassaflöde 2 313 - 2 313 Valutakursändring likvida medel -9 - -9 Likvida medel vid periodens slut 4 795 - 4 795 1) Avser Återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom Övrigt totalresultat , redovisad inom Årets resultat, avvecklad verksamhet . Se not 33 för mer information. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 109 ===== SIDA 110 ===== Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR Not 2025 2024 Periodens resultat 7 -1 220 Övrigt totalresultat - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 7 -1 220 KOMMENTARER MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshante - ring. Bolaget har 59 (54) anställda. Nettoomsättningen uppgår till 401 mkr (347) och består till största del av management fee. Bolagets kostnader inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -561 mkr (-691). Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR Not 2025 2024 Nettoomsättning 401 347 Personalkostnader 4 -113 -99 Övriga rörelsekostnader 3 -448 -592 Rörelseresultat -160 -345 Resultat från finansiella poster Resultat från joint ventures och intresseföretag -53 -928 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - -11 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 482 18 312 Räntekostnader och liknande resultatposter 1) 7 -659 -17 092 Resultat förtidsinlösen lån -73 425 Valutakursdifferenser 401 -1 425 Värdeförändringar finansiella instrument 225 -238 Resultat före skatt 164 -1 302 Bokslutsdispositioner 8 - - Resultat före skatt 164 -1 302 Skatt 9 -157 82 PERIODENS RESULTAT 7 -1 220 Moderbolagets balansräkning Belopp i MKR Not 2025 2024 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 15 418 14 764 Andelar i joint ventures och intresseföretag 11 - 1 226 Fordringar hos koncernföretag 17 293 17 792 Fodringar hos intressebolag/joint venture 29 - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 - 1 Derivat 12 39 234 Övriga långfristiga fordringar 12 1 - Summa finansiella anläggningstillgångar 15 779 34 017 Summa anläggningstillgångar 15 779 34 017 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 13 Derivat 1 34 Kundfordringar 12 17 Aktuella skattefordringar 3 52 Övriga fordringar 12 53 239 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 6 82 Summa kortfristiga fordringar 76 437 Likviditetsplaceringar 12 184 341 Kassa och bank 12, 14 2 327 1 323 Summa omsättningstillgångar 2 587 2 101 SUMMA TILLGÅNGAR 18 366 36 120 Belopp i MKR Not 2025 2024 EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 Bundet eget kapital Aktiekapital 181 165 Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Överkursfond 28 406 27 724 Balanserat resultat -23 475 -22 457 Hybridobligation 8 401 8 297 Årets resultat 7 -1 220 Summa fritt eget kapital 13 338 11 345 Summa eget kapital 13 520 12 510 Obeskattade reserver 16 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 433 2 353 Obligationslån 12 3 1 689 Avsättning 80 - Skulder till joint ventures och intressebolag - 107 Derivat 12 2 161 Uppskjuten skatteskuld 9 272 62 Skulder till koncernföretag 17 3 111 13 512 Summa långfristiga skulder 3 901 17 885 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 - 594 Obligationslån 12 751 4 630 Derivat 12 - 6 Övriga skulder 12 14 40 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 95 372 Summa kortfristiga skulder 860 5 642 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 366 36 120 110 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 111 ===== Moderbolagets förändringar i eget kapital Belopp i MKR Aktiekapital Summa bundet eget kapital Överkursfond 1) Balanserat resultat Hybrid- obligation Summa fritt eget kapital Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 165 165 27 712 -25 917 16 480 18 275 18 439 Årets resultat - - - -1 220 - -1 220 -1 220 Övrigt totalresultat - - - - - - - Årets totalresultat - - - - 1 220 - -1 220 -1 220 Emission teckningsoptioner - - 12 - - 12 12 Återköp D-aktier - - - -354 - -354 -354 Utdelning återköpta D-aktier - - - 89 - 89 89 Inlösen del av hybridobligation - - - 4 726 -7 862 -3 136 -3 136 Inlösen del av hybridobligation, valutareserv hybridobligation - - - 818 -818 - - Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 497 - - Upplupen ränta hybrider 2024 - - - -329 - -329 -329 Ränta hybridobligation avseende 2023 - - - -313 - -313 -313 Innehållen ränta Hybrid - - - 237 - 237 237 Skatteeffekter eget kapital - - - -917 - -917 -917 Utgående eget kapital 2024-12-31 165 165 27 724 -23 680 8 297 12 341 12 507 Ingående eget kapital 2025-01-01 165 165 27 724 -23 680 8 297 12 341 12 507 Årets resultat - - - 7 - 7 7 Övrigt totalresultat - - - - - - - Årets totalresultat - - - 7 - 7 7 Emission hybridobligation - - - -162 526 364 364 Emission B-aktier 16 16 682 - - 682 698 Emission teckningsoptioner/LTIP - - - -3 - -3 -3 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 423 -423 - - Upplupen ränta hybrider 2024 - - - -236 - -236 -236 Utbetald ränta hybrider 2025 -325 - -325 -325 Valutaförändring innehållen ränta hybrid 2025 - - - 12 - 12 12 Innehållen ränta Hybrid - - - 548 - 548 548 Skatteeffekter eget kapital - - - -53 - -53 -53 Utgående eget kapital 2025-12-31 181 181 28 406 -23 468 8 401 13 338 13 520 1) Hela överkursfonden utgör fritt eget kapital. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 111 ===== SIDA 112 ===== Moderbolagets kassaflöde Belopp i MKR Not 2025 2024 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 164 -1 302 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Nedskrivning innehav i dotterbolag 220 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 53 928 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - 11 Värdeförändring finansiella instrument -225 238 Finansnetto -151 -221 Utdelning från joint ventures och intresseföretag - 123 Erlagd ränta -926 -17 627 Erhållen ränta 479 18 226 Betald skatt -49 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -435 377 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 267 -289 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -44 -235 Kassaflöde från den löpande verksamheten -212 -147 Investeringsverksamheten Investering i dotterföretag -873 -21 951 Försäljning aktier i dotterföretag - 35 357 Försäljning andelar i intresseföretag 1 173 8 329 Förändring av fordringar hos intresseföretag -136 4 883 Förändring av fordringar hos koncernföretag 18 198 -17 792 Förändring av finansiella tillgångar 459 -482 Förändring av andra långfristiga fordringar - 1 382 Kassaflöde från investeringsverksamheten 18 821 9 725 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner -3 12 Emission hybridobligation 364 - Inlösen hybridobligationer - -3 136 Återköp D-akiter - -354 Utbetald utdelning - -2 133 Utbetald utdelning, hybridobligationer - -405 Förändring skulder koncernföretag -10 397 -137 Amortering lån -7 569 -5 565 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -17 605 -11 718 Periodens kassaflöde 1 004 -2 140 Likvida medel vid periodens början 1 323 3 463 Likvida medel vid periodens slut 14 2 327 1 323 112 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 113 ===== Moderbolagets noter (1-24) NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. NOT 2 Uppskattningar och bedömningar Under 2024 offentliggjorde SBB ett erbjudande om utbyte av obligationer och hybridobligationer emitterade av Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB samt SBB Treasury Oyj till obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB, ett helägt dotterbolag till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. För vidare information se 2024 års Årsredovisning. För övriga upskattningar och bedömningar, se Not 3 i Koncern NOT 3 Arvode till revisor Ernst & Young AB 2025 2024 Revisionsuppdraget 11 15 Annan revisionsverksamhet 1 3 Övriga tjänster 1 6 Summa 13 24 NOT 4 Anställda och personalkostnader För löner och ersättningar till anställda och ledande befattningshavare samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen. NOT 5 Resultat från andelar i koncernbolag Redovisningsprincip Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknippade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen. 2025 2024 Erhållna utdelningar från koncernföretag 3 - Resultat från andelar i koncernföretag -229 -8 Summa -226 -8 NOT 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde 2025 2024 Ränteintäkter från koncernbolag 682 17 900 Ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag -11 247 Övriga finansiella intäkter 37 51 Summa 708 18 198 Erhållna utdelningar 3 123 Realisationsresultat försäljning koncernföretag -7 200 Nedskrivning andelar i koncernföretag -222 -208 Summa ränteintäkter och tillhörande resultatposter 482 18 312 NOT 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Skulder värderade till verkligt värde i resultatet 2025 2024 Räntekostnader, räntederivat 90 400 Summa redovisat i resultatet (finansiella poster) 90 400 Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde 2025 2024 Räntekostnader till koncernbolag -523 -16 493 Övriga räntekostnader 8 -901 Övriga finansiella kostnader -233 -98 Summa -748 -17 492 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -659 -17 092 NOT 8 Bokslutsdispositioner Redovisningsprincip Moderbolaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner. Av moderbolaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderbolaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. 2025 2024 Erhållet koncernbidrag - - Avsättning till periodiseringsfond - - Summa - - SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 113 ===== SIDA 114 ===== NOT 9 Skatt 2025 2024 Skatt på årets resultat - - Skatt hänförlig till tidigare år - - Summa aktuell skatt - - Uppskjuten skatt underskott -240 509 Uppskjuten skatt derivat 83 -428 Summa uppskjuten skatt -157 81 Redovisad skatt -157 81 NOT 10 Andelar i koncernföretag Redovisningsprincip Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaff - ningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Avstämning av effektiv skattesats 2025 2024 Resultat före skatt 164 -1 302 Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget (20,6%) -34 268 Skatteeffekt av: Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures -11 - Ej skattepliktiga intäkter -214 343 Ej avdragsgilla kostnader -86 -204 Ej avdragsgilla räntekostnader -13 - Temporära skillnader avseende derivat - -327 Temporära skillnader avseende underskott 201 - Övriga skattemässiga justeringar - - Redovisad skatt -157 81 Effektiv skattesats 96% 6% Avstämning uppskjuten skatteskuld 2025-12-31 2024-12-31 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -315 -593 Uppskjuten skatt finansiella instrument 588 655 Utgående redovisat värde 272 62 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärden 14 764 28 378 Förvärv/aktieägartillskott 873 21 951 Nedskrivningar -220 -208 Försäljningar - -35 357 Utgående redovisat värde 15 418 14 764 Direktägda dotterbolag Kapital- andel Redovisat värde Bolagsnamn Organisationsnr Säte Aktier 2025-12-31 2024-12-31 SBB Samhäll Norden 1 AB 559487-8695 Stockholm 25 000 100% 15 416 14 718 SBB LSS Housing AB 559464-1648 Stockhom 25 000 100% - 40 SBB Option AB 559062-6262 Stockholm 50 000 100% - 6 SBB Treasury OYJ 3147399-4 Helsingfors 1 000 100% - - SBB Social Infra AB 559438-5386 Stockholm 25 000 100% 1 - Redovisat värde i moderföretaget 15 418 14 764 Indirekt ägda dotterbolag Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Aktiebolaget Högkullen (publ) 559002-5465 Sverige 100 Aktiebolaget SSM Stockholm A 559062-5231 Sverige 100 Aprilstaden Fastigheter AB 556921-1229 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Bostadsutveckling I AB 559359-2487 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 2 AB 559359-2552 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 3 AB 559359-2529 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 4 AB 559359-2537 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Projekt 5 AB 559359-2560 Sverige 70 Aprilstaden Fastigheter Örbyleden AB 559359-2495 Sverige 70 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Bacchus Fastighetsutveckling AB 559378-1544 Sverige 100 Basetten Fastighetsbolag AB 556695-7907 Sverige 100 Bostadsrättsföreningen Elverkshuset 769630-5171 Sverige 100 Botanikern Garage AB 559192-9814 Sverige 75 Dalbo Holding 1 AB 559099-1500 Sverige 74 E:A Årby Norra Fastigheter Ii AB 559338-1741 Sverige 62 EA Årby Norra Fastighets AB 559338-1774 Sverige 62 Estländaren Fastighet AB 556041-1638 Sverige 100 Fastighets AB Larus 559003-2602 Sverige 100 Fastighets AB Sollentuna Ritsalen 556769-7767 Sverige 100 114 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 115 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Fastighetsaktiebolaget Älvsjö Quarters 556099-1068 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 1 AB 559062-6163 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 107 AB 559282-0418 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 108 AB 559291-0847 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 120 AB 559382-4831 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 123 AB 559382-4864 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 127 AB 559384-7212 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 129 AB 559384-7238 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 132 AB 559384-7261 Sverige 88 Fastighetsutveckling IB 133 AB 559395-8100 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 134 AB 559395-8118 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 135 AB 559395-8126 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 136 AB 559395-8134 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 137 AB 559395-8142 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 138 AB 559395-8159 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 16 AB 559094-8427 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 20 AB 559108-3802 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 29 AB 559115-3324 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 31 AB 559115-3308 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 32 AB 559115-3282 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 33 AB 559115-3274 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 34 AB 559115-3266 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 35 AB 559115-3258 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 36 AB 559115-3241 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 37 AB 559115-3233 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 39 AB 559115-3217 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 4 AB 559065-1856 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 45 AB 559115-3753 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 47 AB 559115-3647 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 49 AB 559115-6285 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 50 AB 559115-6301 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 51 AB 559115-6293 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 52 AB 559115-6475 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 53 AB 559115-6483 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 54 AB 559115-6459 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 55 AB 559115-6467 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 56 AB 559115-6517 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 6 AB 559065-1864 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 62 AB 559115-6376 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 66 AB 559118-9336 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 70 AB 559134-5003 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 72 AB 559154-7608 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 76 AB 559153-7948 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 78 AB 559159-7520 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 8 AB 559069-1886 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 80 AB 559159-7488 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 81 AB 559159-7454 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 84 AB 559162-1270 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 86 AB 559162-1312 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 92 AB 559174-5947 Sverige 100 Fastighetsutveckling IB 94 AB 559202-3179 Sverige 100 Fl Norra Årby AB 559201-9169 Sverige 62 Fl Årby Norra Ii AB 559327-2031 Sverige 62 Fl Årby Norra Iii AB 559338-9751 Sverige 62 Fl-Nystavaren AB 559181-7266 Sverige 62 Föreningen Bandyspelaren nr 151 ek. för. 757202-7253 Sverige 62 Gyllene Ratten Aktiebolag 556773-2804 Sverige 100 Gyllene Ratten Holding AB 556795-1321 Sverige 100 Gårdsjöstrand Flen Exploatering AB 559255-4033 Sverige 100 Hemfosa Fastigheter AB 556917-4377 Sverige 100 Hemfosa Sverige AB 556780-5816 Sverige 100 Hemfosa Vuskt AB 556245-5567 Sverige 100 Hold JV Nacka AB 559084-9898 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel IB Bostad 100 AB 559322-4271 Sverige 100 IB Bostad 13 AB 559068-8791 Sverige 100 IB Bostad 18 AB (publ) 559068-8783 Sverige 100 IB Bostad 19 AB 559068-8775 Sverige 100 IB Bostad 25 AB 559070-4507 Sverige 100 IB Bostad 28 AB 559070-4564 Sverige 100 IB Bostad 37 AB 559070-4697 Sverige 100 IB Bostad 43 AB 559111-7949 Sverige 100 IB Bostad 49 AB 559129-5638 Sverige 100 IB Bostad 56 AB 559154-7558 Sverige 100 IB Bostad 57 AB 559154-7541 Sverige 100 IB Bostad 58 AB 559154-7533 Sverige 100 IB Bostad 6 AB 559062-6155 Sverige 100 IB Bostad 64 AB 559161-5660 Sverige 100 IB Bostad 66 AB 559162-1361 Sverige 100 IB Bostad 69 AB 559162-1395 Sverige 100 IB Bostad 71 AB 559162-1411 Sverige 100 IB Bostad 72 AB 559162-1437 Sverige 100 IB Bostad 73 AB 559162-1429 Sverige 100 IB Bostad 84 AB 559266-0814 Sverige 100 IB Bostad 9 AB 559065-1849 Sverige 100 IB Bostad 95 AB 559305-4835 Sverige 100 IB Mitt AB 556901-7865 Sverige 100 IB Nötknäpparen AB 556176-2112 Sverige 100 Jagbacken Fastighets III AB 559197-3895 Sverige 100 Jagbacken Fastighets IV AB 559197-3903 Sverige 100 Jagbacken Fastighets V AB 559204-7251 Sverige 100 Jagbacken Fastighets VI AB 559204-7269 Sverige 100 Jagbacken Parkering AB 559447-5641 Sverige 100 Jagbacken Växeln 1 AB 559341-1969 Sverige 100 Järven 4 Fastigheter AB 556796-2393 Sverige 100 Karlbergsvägen 77 Fastighets AB 559084-4352 Sverige 100 Kiinteistö Oy Helsingin Kivihaantie 7 2157484-7 Finland 100 Kiinteistö Oy Nihtisillankuja 6 0774363-2 Finland 100 Kiinteistö Oy Vitikka 1 1448061-5 Finland 100 KlaraBo HoldCo A AB 559535-8143 Sverige 62 KlaraBo HoldCo C AB 559535-8168 Sverige 62 KlaraBo Trelleborg 2 AB 556684-7116 Sverige 62 Limestone Fastigheter på Gotland AB 556741-2746 Sverige 100 LYN PARKERING AS 996440192 Norge 100 Morgondagens Urbanit 3 Ekonomisk förening 769634-4352 Sverige 100 Morgondagens Urbanit 4 Ekonomisk förening 769634-4402 Sverige 100 Nordsten Fastigheter AB 559163-7433 Sverige 100 Nordsten H1 AB 559210-8418 Sverige 100 Nordsten H3 AB 559340-6423 Sverige 100 Nordsten Holding 2 AB 559279-7137 Sverige 100 Nya Gimmel AB 559082-2580 Sverige 100 NYK Fastighets AB 556970-3969 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 1 AB 559087-6628 Sverige 100 Offentliga Hus Holding 2 AB 559225-7306 Sverige 100 Offentliga Hus i Norden AB (publ) 556824-2696 Sverige 100 OH Borås AB 556982-9632 Sverige 100 OH Bunge AB 556872-0964 Sverige 100 OH Nynäs AB 556887-6626 Sverige 100 OH P19 AB 559176-1449 Sverige 100 OH Torpeden 8 i Södertälje Kommandit - bolag 916507-0542 Sverige 100 OH Träffpunkten AB 556993-3418 Sverige 100 OH Årjäng AB 556892-6041 Sverige 100 OHNYAB 25 AB 559089-7954 Sverige 100 OHNYAB 35 AB 559169-8542 Sverige 100 OHNYAB 38 AB 559225-7280 Sverige 100 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 115 ===== SIDA 116 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Orminge Fastighetsutveckling AB 559256-9031 Sverige 100 P&E Skatan Invest AB 559059-8909 Sverige 74 Projekt Bacchus 1 AB 559378-1551 Sverige 100 Projekt Bacchus 2 AB 559378-1569 Sverige 100 Projekt Bacchus 3 AB 559378-1627 Sverige 100 Projekt Bacchus 4 AB 559378-1635 Sverige 100 QUATTRO EIENDOM AS 986492607 Norge 100 Romberga Fastigheter i Enköping AB 559288-4497 Sverige 100 Romberga Förvaltning AB 559142-5193 Sverige 100 Samhäll 1 AB 559062-6171 Sverige 100 Samhäll 100 AB 559252-4911 Sverige 100 Samhäll 101 AB 559252-4671 Sverige 100 Samhäll 106 AB 559252-4721 Sverige 100 Samhäll 107 AB 559252-4739 Sverige 100 Samhäll 113 AB 559319-0175 Sverige 100 Samhäll 114 AB 559319-0183 Sverige 100 Samhäll 118 AB 559343-3427 Sverige 100 Samhäll 12 AB 559065-1914 Sverige 100 Samhäll 121 AB 559343-3435 Sverige 100 Samhäll 134 AB 559410-2757 Sverige 100 Samhäll 136 AB 559410-2773 Sverige 100 Samhäll 36 AB 559070-4622 Sverige 100 Samhäll 38 AB 559070-4580 Sverige 100 Samhäll 38.5 AB 559427-1065 Sverige 100 Samhäll 43 AB 559105-3078 Sverige 100 Samhäll 44 AB 559105-3029 Sverige 100 Samhäll 44.2 AB 559427-1180 Sverige 100 Samhäll 45 AB 559105-3086 Sverige 100 Samhäll 47 AB 559105-3011 Sverige 100 Samhäll 49 AB 559108-3844 Sverige 100 Samhäll 50 AB 559108-3810 Sverige 100 Samhäll 53 AB 559115-3134 Sverige 100 Samhäll 57 AB 559124-0121 Sverige 100 Samhäll 58 AB 559124-0139 Sverige 100 Samhäll 61 AB 559089-3391 Sverige 100 Samhäll 62 AB 559152-5299 Sverige 100 Samhäll 7 AB 559064-1402 Sverige 100 Samhäll 71 AB 559162-1338 Sverige 100 Samhäll 73 AB 559162-1296 Sverige 100 Samhäll 75 AB 559162-1320 Sverige 100 Samhäll 78 AB 559164-8851 Sverige 100 Samhäll 9 AB 559065-1898 Sverige 100 Samhäll 98 AB 559244-0365 Sverige 100 Samhäll Alfa 2 Holding AB 559079-7592 Sverige 100 Samhäll Majorna AB 559059-2621 Sverige 100 Samhäll SBM Holding AB 559111-6602 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Holding IB AB 559059-2654 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Bostad Invest IB AB 559058-0972 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Fastighetsut - veckling IB AB 559055-2807 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Förvaltning Sverige AB 559055-8648 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Haninge AB 556601-4154 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) 559487-8703 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget IB Service AB 559070-4689 Sverige 100 Samhällsbyggnadsbolaget Samhäll Holding AB 559053-5182 Sverige 100 SamSkaraborg Fastigheter AB 556694-9847 Sverige 100 Samterna Fastighets 1 AB 559174-5848 Sverige 100 Samterna Holding 1 AB 559206-8042 Sverige 100 Samterna Holding 2 AB 559206-8091 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Samterna Utvecklings AB 559162-1288 Sverige 100 SBB Adrian HoldCo AB 556837-4309 Sverige 100 SBB Alexander AB 556987-3937 Sverige 100 SBB Backa Trygghetsbostaden AB 559469-6394 Sverige 100 SBB Barlasten 6 och 8 Kommanditbolag 916775-5942 Sverige 100 SBB Barnfröken 1 AB 559410-2690 Sverige 100 SBB Bilda AB 559226-7347 Sverige 100 SBB Björken Holding AB 559105-7632 Sverige 100 SBB Blomman Holding AB 559105-7723 Sverige 100 SBB Bofast AB 559405-5146 Sverige 100 SBB Bolunden AB 556723-4488 Sverige 100 SBB Bostäder AB 556902-4598 Sverige 100 SBB Brogården AB 559138-3277 Sverige 100 SBB Carl Krook AB 556660-0325 Sverige 100 SBB Dallas AB 556830-9396 Sverige 100 SBB Eken HoldCo AB 556828-8350 Sverige 100 SBB Elverkshuset AB 559084-9914 Sverige 100 SBB Elverkshuset Holding AB 559303-4837 Sverige 100 SBB Enenträdet AB 559267-3445 Sverige 100 SBB Fullerö AB 559286-0117 Sverige 100 SBB Fullerö Fastighetsholding AB 559268-4749 Sverige 100 SBB Fullerö Holding AB 559251-3369 Sverige 100 SBB Fusion 2025 AB 559464-1663 Sverige 100 SBB Fusion AB 559464-1655 Sverige 100 SBB Fyrklövern AB 559162-3094 Sverige 100 SBB Halmicum AB 559122-1493 Sverige 100 SBB Hamkullen AB 559315-5582 Sverige 100 SBB HusBacc Utveckling AB 559079-7741 Sverige 100 SBB HusBacc Utveckling Holding AB 559079-7758 Sverige 100 SBB Höganäs 15 Kommanditbolag 969675-3848 Sverige 100 SBB i Norden AB (publ) 559053-5174 Sverige 100 SBB i Oskarshamn AB 559440-4922 Sverige 100 SBB Jagbacken Holding 1 AB 559291-7859 Sverige 100 SBB Jagbacken Holding AB 559275-9384 Sverige 100 SBB Kalmar Län Fastighetsbolag AB 556875-2173 Sverige 100 SBB Karlevox AB 556715-4488 Sverige 100 SBB Karlevox i Karlskoga AB 556672-5825 Sverige 100 SBB Karlskoga AB 556073-9806 Sverige 100 SBB Karlskrona AB 556678-7783 Sverige 100 SBB Linet Holding AB 559105-7616 Sverige 100 SBB Luxpol AB 556966-5804 Sverige 100 SBB Management 2 AB 559200-1464 Sverige 100 SBB Management AB 559200-1449 Sverige 100 SBB Norden HoldCo 1 AB 559464-1622 Sverige 100 SBB Norge AB 559070-4705 Sverige 100 SBB Norra AB 559162-3136 Sverige 100 SBB NQ Holding 1 AB 559497-4213 Sverige 100 SBB NYAB 9 AB 559168-5788 Sverige 100 SBB Nöthagen 1 AB 559419-5371 Sverige 100 SBB Nöthagen 2 AB 559419-5389 Sverige 100 SBB Nöthagen 3 AB 559419-5397 Sverige 100 SBB Nöthagen 4 AB 559419-5405 Sverige 100 SBB Nöthagen 5 AB 559419-5413 Sverige 100 SBB Nöthagen AB 559419-5363 Sverige 100 SBB Odalen Fastigheter AB 556947-5014 Sverige 100 SBB Orminge Väsjön 1 Holding AB 559267-5218 Sverige 100 SBB Orminge Väsjön Holding AB 559270-5429 Sverige 100 SBB Prisvärd Bostad AB 559210-8251 Sverige 100 SBB Projekt 1 AB 559223-8439 Sverige 100 SBB Projekt Holding AB 559200-1431 Sverige 100 SBB Projektutveckling 3 AB 559313-3746 Sverige 100 SBB Projektutveckling 4 AB 559329-9760 Sverige 100 SBB Projektutveckling AB 559200-1472 Sverige 100 116 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 117 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SBB Propco 8.3 AB 559408-9848 Sverige 100 SBB PuB AB 556819-2842 Sverige 100 SBB Raspen 1 AB 556010-4415 Sverige 100 SBB Resecentrum 3 Fastighets AB 556692-8973 Sverige 100 SBB Rödjan AB 559105-7780 Sverige 100 SBB Rödjan Holding AB 559105-7707 Sverige 100 SBB Röinge Holding AB 559105-7582 Sverige 100 SBB Samhällsfastigheter 1 AB 559226-7354 Sverige 100 SBB Samhällsfastigheter 2 AB 559324-0384 Sverige 100 SBB Samhällsfastigheter AB 559242-6968 Sverige 100 SBB SANDNES SENTRUMSUTVIKLING AS 990156840 Norge 100 SBB SANDNES SENTRUMSUTVIKLING HOLDING AS 990029032 Norge 100 SBB SELGERGARANTI AS 989855328 Norge 100 SBB Skara Samfast AB 559105-7798 Sverige 100 SBB Skara Stenbocken AB 556773-7159 Sverige 100 SBB Skellefteå Holding AB 559146-5868 Sverige 100 SBB Slott 2 AB 559333-7388 Sverige 100 SBB Slott AB 556762-6758 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 1 AB 559446-2458 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 2 AB 559446-2466 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 3 AB 559479-5709 Sverige 100 SBB SocialCo HoldCo 4 AB 559479-5717 Sverige 100 SBB Solcellspark Hallstahammar AB 559247-5924 Sverige 100 SBB Solen AB 556796-8408 Sverige 100 SBB Stensta Utveckling AB 559095-4367 Sverige 100 SBB Stockholm AB 556740-9841 Sverige 100 SBB Sundsvall Folkets Park 1 AB 559063-8978 Sverige 100 SBB Sveafastigheter Bostad AB 559273-3363 Sverige 100 SBB Sveafastigheter Holding AB 559284-4756 Sverige 100 SBB Sågklingan AB 559242-0128 Sverige 100 SBB Sågklingan i Västerås AB 559197-6088 Sverige 100 SBB Trummedalen Fastigheter AB 559303-8176 Sverige 100 SBB Tuna Äng 1 AB 559508-4277 Sverige 100 SBB Tuolluvaara AB 559179-1495 Sverige 100 SBB Umeå 4 AB 559229-6718 Sverige 100 SBB Utveckling AB 559093-4526 Sverige 100 SBB Utveckling Holding I AB 559147-6469 Sverige 100 SBB Utveckling Holding II AB 559273-2977 Sverige 100 SBB Viken 2 AB 559319-8327 Sverige 100 SBB Villor 1 AB 559378-1601 Sverige 100 SBB Villor 2 AB 559378-1619 Sverige 100 SBB Vård AB 559050-6019 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Mariestad AB 559196-6972 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Nässjö AB 559099-1112 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Strömsbro AB 559064-2640 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Södertälje AB 559227-2255 Sverige 100 SBB Vårdbyggen Tenstaterassen AB 559073-0593 Sverige 100 SBB Väst Holding AB 559105-7657 Sverige 100 SBB Örebro Leverantören 1 AB 559508-4285 Sverige 100 Slaggvarpen AB 556810-7204 Sverige 100 SocialCo Fastigheter AB 559547-5053 Sverige 100 Sommarsol exploatering Holding AB 559239-7227 Sverige 100 Sommarsol Förskolefastighets AB 559316-8197 Sverige 100 Sommarsol utveckling AB 559239-7243 Sverige 100 SSM Bygg & Fastighets Aktiebolag 556529-3650 Sverige 100 SSM Elverksdelar 1 AB 559302-2311 Sverige 100 SSM Elverksdelar 2 AB 559302-2303 Sverige 100 SSM Elverksdelar 3 AB 559302-2295 Sverige 100 SSM Fastigheter AB 556947-1203 Sverige 100 SSM Hold Akalla AB 559140-8751 Sverige 100 SSM Hold D AB 556925-8618 Sverige 100 SSM Hold Elverksdelar AB 559302-2378 Sverige 100 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel SSM Hold Fastigheter Region AB 559109-4106 Sverige 100 SSM Hold Fastigheter Uppland AB 559109-4098 Sverige 100 SSM Hold Musrevinu AB 559114-7946 Sverige 100 SSM Hold Services AB 559051-9459 Sverige 100 SSM Hold Stockholm 1 AB 559027-5409 Sverige 100 SSM Hold Stockholm 2 AB 559036-7586 Sverige 100 SSM Hold Sunev AB 559114-7920 Sverige 100 SSM Hold Sunutpen AB 559115-1716 Sverige 100 SSM Holding AB 556533-3902 Sverige 100 SSM Hyres B AB 559143-8964 Sverige 100 SSM Hyresbostäder Holding AB 559109-3942 Sverige 100 SSM Marieberg Fast AB 559043-3651 Sverige 100 SSM PG Bygg AB 559115-1930 Sverige 100 SSM Property Services AB 559051-9467 Sverige 100 SSM Sjöstaden AB 559140-8728 Sverige 100 SSM Spånga Fast AB 559109-4080 Sverige 100 Sveafastigheter 1.101 Holding AB 559281-0856 Sverige 62 Sveafastigheter 1.102 Holding AB 559464-0939 Sverige 62 Sveafastigheter 1.201 Holding AB 559266-0780 Sverige 62 Sveafastigheter 1.202 Holding AB 559266-0806 Sverige 62 Sveafastigheter 1.203 Holding AB 559266-0863 Sverige 62 Sveafastigheter 1.204 Holding AB 559266-0871 Sverige 62 Sveafastigheter 1.205 Holding AB 559266-0889 Sverige 62 Sveafastigheter 1.206 Holding AB 559266-0897 Sverige 62 Sveafastigheter 1.207 Holding AB 559266-0905 Sverige 62 Sveafastigheter 1.208 Holding AB 559266-0798 Sverige 62 Sveafastigheter 1.209 Holding AB 559266-0822 Sverige 62 Sveafastigheter 1.210 Holding AB 559266-0830 Sverige 62 Sveafastigheter 1.211 Holding AB 559266-0848 Sverige 62 Sveafastigheter 1.212 Holding AB 559266-0855 Sverige 62 Sveafastigheter 1.213 Holding AB 559481-7628 Sverige 62 Sveafastigheter 1.214 Holding AB 559464-0954 Sverige 62 Sveafastigheter 1.301 Holding AB 559464-1010 Sverige 62 Sveafastigheter 1.401 Holding AB 559464-1077 Sverige 62 Sveafastigheter 1.402 Holding AB 559464-1275 Sverige 62 Sveafastigheter 1.403 Holding AB 559464-1085 Sverige 62 Sveafastigheter 1.404 Holding AB 559464-1093 Sverige 62 Sveafastigheter 1.408 Holding AB 559464-1101 Sverige 62 Sveafastigheter 1.411 Holding AB 559464-1184 Sverige 62 Sveafastigheter 1.412 Holding AB 559464-1192 Sverige 62 Sveafastigheter 1.413 Holding AB 559464-1200 Sverige 62 Sveafastigheter 1.501 Holding AB 559185-5654 Sverige 62 Sveafastigheter 1.502 Holding AB 559347-1997 Sverige 62 Sveafastigheter 1.503 Holding AB 559070-4713 Sverige 62 Sveafastigheter 1.504 Holding AB 559276-5571 Sverige 62 Sveafastigheter 1.505 Holding AB 559276-5621 Sverige 62 Sveafastigheter 1.506 Holding AB 559374-8642 Sverige 62 Sveafastigheter 1.507 Holding AB 559314-1442 Sverige 62 Sveafastigheter 1.508 Holding AB 559347-1989 Sverige 62 Sveafastigheter 2.101 Holding AB 559281-0864 Sverige 62 Sveafastigheter 2.102 Holding AB 559464-1374 Sverige 62 Sveafastigheter 2.103 Holding AB 559464-1234 Sverige 62 Sveafastigheter 2.104 Holding AB 559464-1242 Sverige 62 Sveafastigheter 2.105 Holding AB 559464-1259 Sverige 62 Sveafastigheter 2.106 Holding AB 559464-1382 Sverige 62 Sveafastigheter 2.201 Holding AB 559277-2049 Sverige 62 Sveafastigheter 2.202 Holding AB 559277-2098 Sverige 62 Sveafastigheter 2.203 Holding AB 559277-2114 Sverige 62 Sveafastigheter 2.301 Holding AB 559464-1358 Sverige 62 Sveafastigheter 3.101 Holding AB 559464-0970 Sverige 62 Sveafastigheter 3.102 Holding AB 559464-1044 Sverige 62 Sveafastigheter 3.103 Holding AB 559464-0962 Sverige 62 Sveafastigheter 3.104 Holding AB 559464-0988 Sverige 62 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 117 ===== SIDA 118 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter 3.105 Holding AB 559423-7314 Sverige 62 Sveafastigheter 3.106 Holding AB 559326-6348 Sverige 62 Sveafastigheter 3.107 Holding AB 559364-1656 Sverige 62 Sveafastigheter 3.108 Holding AB 559423-7322 Sverige 62 Sveafastigheter AB (publ) 559449-4329 Sverige 62 Sveafastigheter Aspuddens Husentrepre - nad AB 559161-9936 Sverige 62 Sveafastigheter Avesta Kråkan 1 och Majsen 3 AB 556667-8842 Sverige 62 Sveafastigheter Backen 8:15 MergoCo AB 559464-1168 Sverige 62 Sveafastigheter Boden Aspen 4 AB 559070-4721 Sverige 62 Sveafastigheter Boden Tuppen AB 559457-8311 Sverige 62 Sveafastigheter Borlänge AB 559079-3625 Sverige 62 Sveafastigheter Borås Priorn 6 Handelsbolag 916898-6546 Sverige 62 Sveafastigheter Borås Väpnaren 6 Handelsbolag 916898-6553 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 559229-3921 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Bro AB 559376-6883 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 559306-0477 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 559122-5999 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 559122-6021 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Linné AB 559074-2051 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Linné Holding 1 AB 559098-5650 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Linné Invest AB 559098-5171 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 559256-4008 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 559301-4649 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 559376-6867 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 556700-2067 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Silver Life AB 559122-6039 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 559235-4988 Sverige 62 Sveafastigheter Bostad Syd AB 559189-2749 Sverige 100 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 559418-4730 Sverige 75 Sveafastigheter Bostad VI AB 559074-8413 Sverige 100 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 556985-1289 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 559080-4265 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 559122-2921 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 559122-2905 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 559256-3984 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 559131-3530 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 559171-7946 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 559220-1015 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 559256-3976 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 559301-4672 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 559322-6664 Sverige 75 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 559335-6677 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 559335-6685 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 559376-6818 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XV AB 559464-1028 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVI AB 559464-1036 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVII Holding AB 556984-1660 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVIII AB 559464-1051 Sverige 62 Sveafastigheter Bostadsutveckling XX Holding AB 556975-6389 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Botkyrka Tumba 8:347 AB 559334-4087 Sverige 61 Sveafastigheter Del av Haninge Kalvsvik 1:4 och 16 :1 C AB 559122-6013 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Motala Tellus 1 AB 559225-1168 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön A AB 559171-7854 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön B AB 559216-8610 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön C AB 559232-8735 Sverige 62 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 A AB 559171-7896 Sverige 75 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 B AB 559169-8583 Sverige 75 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 A AB 559256-4016 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 B AB 559376-6859 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Aspudden 2:1 AB 559273-3124 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Bromsten 9:2 AB 559256-4024 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 A AB 559301-4714 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 B AB 559335-6594 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Fäboden 1 AB 559256-3992 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1: 1 A AB 559210-1967 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1: 1 E AB 559242-8477 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 B AB 559232-8768 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 C AB 559335-6628 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 D AB 559335-6610 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Skärholmen 2:1 AB 559301-4680 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Stureby och Örby AB 559235-5084 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Sätra 2:1 AB 559141-1268 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB 559210-1975 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB 559335-6669 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 AB 559122-6070 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 B AB 559301-4706 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 A AB 559122-6047 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 B AB 559235-4996 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Tyresö Kumla 3:1263 A AB 559171-7839 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Tyresö Kumla 3:1263 B AB 559335-6651 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Tyresö Näsby 4:1469 A AB 559171-7847 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Tyresö Näsby 4:1469 B AB 559147-6451 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Upplands Väsby Vilunda AB 559301-4656 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Uppsala Kronåsen 1:25 AB 559080-4299 Sverige 62 Sveafastigheter Del av Vallentuna Rickeby-Mörby AB 559080-4323 Sverige 62 Sveafastigheter Development AB 556985-1271 Sverige 62 Sveafastigheter Ekorren 2 och Jupiter 11 AB 556436-7000 Sverige 62 Sveafastigheter Eskilstuna Fakiren 3 AB 556902-3020 Sverige 62 Sveafastigheter Eskilstuna Fjärilen 8 AB 556813-9249 Sverige 62 Sveafastigheter Exporten 1 AB 556879-9315 Sverige 62 Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB 559105-9976 Sverige 62 Sveafastigheter Falun Lilla Näs och Korsnäs AB 559149-4827 Sverige 62 Sveafastigheter Falun Tegelbruket 4, projekt AB 559408-9921 Sverige 62 118 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 119 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Göteborg Bergsjön 15:3 AB 556729-9853 Sverige 62 Sveafastigheter Halmstad Linden 2 AB 559340-1218 Sverige 62 Sveafastigheter Halmstad Linden 8 AB 559340-1226 Sverige 62 Sveafastigheter Haninge Kalvsvik AB 559300-7254 Sverige 62 Sveafastigheter Helsingborg 1 AB 559106-8894 Sverige 62 Sveafastigheter Helsingborg 2 AB 559153-7831 Sverige 62 Sveafastigheter Helsingborg Leran 1 och 4 AB 556442-9206 Sverige 62 Sveafastigheter Helsingborg Spårvagnen 1 AB 559135-0722 Sverige 62 Sveafastigheter HoldCo B AB 559535-8150 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 1 AB 559464-0871 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 1.1 AB 559464-0889 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 1.2 AB 559464-0947 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 1.3 AB 559464-1002 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 1.4 AB 559464-1069 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 1.5 AB 559464-1150 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 2 AB 559464-1218 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 2.1 AB 559464-1226 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 2.2 AB 559464-1283 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 2.3 AB 559464-1341 Sverige 62 Sveafastigheter Holding 3 AB 559464-1119 Sverige 62 Sveafastigheter Holding AB 559479-1880 Sverige 62 Sveafastigheter Holding Botanikern AB 559192-9863 Sverige 75 Sveafastigheter Holding Förvaltning AB 559479-1898 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs 1 AB 559313-5964 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Bostäder AB 556851-0902 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Flora 5 AB 556720-6247 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Höganäs 38:47 AB 556547-7550 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Möllan 31 Handelsbolag 969661-1046 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Olympia 14 och 15 AB 559191-4691 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Släggan 1 AB 559019-0228 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Stataren 1 AB 559206-2524 Sverige 62 Sveafastigheter Höganäs Stataren 2 AB 556828-3138 Sverige 62 Sveafastigheter Jönköping Varberg 1 AB 559199-5153 Sverige 62 Sveafastigheter Jönköping Önskemålet 7 AB 559177-6645 Sverige 62 Sveafastigheter Karlshamn Mörrum 84:2 AB 556516-1303 Sverige 62 Sveafastigheter Karlskrona Fregatten 16 AB 559481-7537 Sverige 62 Sveafastigheter Karlskrona Gullbernahult 31 AB 559162-1221 Sverige 62 Sveafastigheter Karlskrona Kvarnhöjden 1 AB 559157-9866 Sverige 62 Sveafastigheter Karlskrona Mo 1:95 och Monsunen 1 AB 556586-2199 Sverige 62 Sveafastigheter Karlskrona Verkö 3:118 AB 559146-6056 Sverige 62 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 A AB 559287-3797 Sverige 62 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 B AB 559287-3805 Sverige 62 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 C AB 559287-3813 Sverige 62 Sveafastigheter Karlstad Regementet 21 AB 559324-0194 Sverige 62 Sveafastigheter Kävlinge Arvid 1 AB 559225-6928 Sverige 62 Sveafastigheter Kävlinge Kristallen AB 559225-6902 Sverige 62 Sveafastigheter Kävlinge Sandhammaren 4 AB 559225-6936 Sverige 62 Sveafastigheter Kävlinge Servitutet 2 AB 559225-6910 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona 1 AB 556693-9491 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona 2 AB 559345-4225 Sverige 62 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Landskrona 3 AB 559267-6406 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona 5 AB 556727-3643 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona AB 556768-2033 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona Cykeln 3 AB 559152-8756 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona Gröna Lund 20 AB 556925-2017 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona Herkules 27 och 30 AB 556064-4105 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona Neptun 30 AB 556685-4096 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona Pallas 44 och 71 AB 556514-2964 Sverige 62 Sveafastigheter Landskrona Sten Sture 11 AB 559220-6964 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Idrottsstjärnan AB 559276-5431 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Lavinen 5 AB 556868-2545 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Luftpumpen och Lägerhyddan AB 559276-5407 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Nyponbusken AB 559276-5415 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Riket AB 559276-5357 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 1 AB 559273-5103 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 2 AB 559273-5095 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Riskornet 1 AB 559273-5087 Sverige 62 Sveafastigheter Linköping Räknestickan 1 AB 559276-5340 Sverige 62 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 559223-3927 Sverige 62 Sveafastigheter Lägenheter Holding AB 559218-8444 Sverige 62 Sveafastigheter Malmö Pelaren 2 AB 559204-0462 Sverige 62 Sveafastigheter Nacka Orminge 60:2 AB 556707-4504 Sverige 62 Sveafastigheter Nacka Sicklaön 126:12 AB 556686-3493 Sverige 62 Sveafastigheter Nackagubb AB 556810-8517 Sverige 62 Sveafastigheter Norrtälje Marknadshagen AB 556742-5912 Sverige 62 Sveafastigheter Nykvarn Kaffebryggaren AB 556973-7264 Sverige 62 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta A AB 559208-8735 Sverige 62 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta B AB 559229-6551 Sverige 62 Sveafastigheter Nyköping AB 556897-8232 Sverige 62 Sveafastigheter Nyköping Elektrikern 1 AB 559481-7602 Sverige 62 Sveafastigheter Nyköping Svarvaren 4 AB 559464-1390 Sverige 62 Sveafastigheter Nynäshamn 2 Holding AB 559114-4240 Sverige 62 Sveafastigheter Nynäshamn Telegrafen 21 AB 559114-4257 Sverige 62 Sveafastigheter Nynäshamn Telegrafen Holding AB 559114-5064 Sverige 62 Sveafastigheter Olofström Holje 106:1 AB 556697-5107 Sverige 62 Sveafastigheter Oskarshamn Emmekalv och Älvehult AB 559440-7644 Sverige 62 Sveafastigheter Oskarshamn Hälsan AB 559481-7552 Sverige 62 Sveafastigheter Oskarshamn Merkurius 4 AB 559481-7545 Sverige 62 Sveafastigheter Oskarshamn Måsen 1 AB 559152-5307 Sverige 62 Sveafastigheter Parkering Holding AB 559297-0353 Sverige 62 Sveafastigheter Pilen MergoCo AB 559464-1176 Sverige 62 Sveafastigheter Sala Backe Vaksala Brillinge AB 559235-5001 Sverige 62 Sveafastigheter Services AB 559449-4337 Sverige 62 Sveafastigheter Sigtuna Rävsta 5:329 AB 559031-5262 Sverige 62 Sveafastigheter Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 559131-3563 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Bägaren 7 AB 559368-3559 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Dagsmejan 1 AB 559481-7594 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Hedensbyn 25:50 AB 559276-5217 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Jullen 1 AB 559341-6984 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Motvikten 1 AB 559050-7967 Sverige 62 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 119 ===== SIDA 120 ===== Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Skellefteå Orkestern 6 AB 559050-7959 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Prästbord 8:8 AB 559457-5101 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Rönnbäcken 2:13 AB 559457-5119 Sverige 62 Sveafastigheter Skellefteå Storkåge 21:19 AB 559050-8056 Sverige 62 Sveafastigheter SLUV Holding AB 559108-5070 Sverige 62 Sveafastigheter Sländan Holding AB 559090-9668 Sverige 62 Sveafastigheter Sollentuna Träkolet 20 AB 559535-1692 Sverige 62 Sveafastigheter Stenungsund Höga 2:154 AB 559115-8711 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 1 AB 556966-4476 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 6 och 8 AB 556966-4484 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Barlasten 4 Kommanditbolag 969678-0395 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 969677-9181 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Hedvig 7 AB 559045-5068 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Hållsätra 8 AB 556882-0848 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Järinge 2 AB 559101-8733 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Kvarnluckan 1 och 2 AB 559183-6043 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Mariehamn 1 AB 556900-0010 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Sothönan 12 och 13 AB 559167-0772 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Sveaorden 2 AB 559513-9535 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Vårholmen 6 AB 559039-2212 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Åkeshov AB 556878-8268 Sverige 62 Sveafastigheter Stockholm Örjan 23 AB 559114-7938 Sverige 62 Sveafastigheter Studentbacken Sågtorp AB 556975-9136 Sverige 62 Sveafastigheter Sundbyberg Fjällnäset 14 Kommanditbolag 916563-7035 Sverige 62 Sveafastigheter Sundbyberg Lärkan 14 AB 556674-7613 Sverige 62 Sveafastigheter Sundsvall Västland 26:39 AB 556974-0367 Sverige 62 Sveafastigheter Söderhamn AB 559004-1728 Sverige 62 Sveafastigheter Södertälje 1 AB 556564-9828 Sverige 62 Sveafastigheter Södertälje 2 AB 556717-0062 Sverige 62 Sveafastigheter Södertälje Sländan 8 AB 559057-0619 Sverige 62 Sveafastigheter Tierp Jörsön 7:6 AB 559202-8830 Sverige 62 Sveafastigheter Tierp Jörsön och Söderfors Bruk AB 556588-2841 Sverige 62 Sveafastigheter Trollhättan 1 AB 559182-0583 Sverige 62 Sveafastigheter Trollhättan Lodjuret 6 AB 556456-6486 Sverige 62 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 4 AB 559240-0559 Sverige 62 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 5 AB 556722-1709 Sverige 62 Sveafastigheter Trollhättan Vintergrönan 13 AB 559464-0905 Sverige 62 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 4 AB 559062-5835 Sverige 62 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 8 AB 559384-7246 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå AB 556748-3903 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Backen 8:15 AB 559481-7578 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Backen 8:7 - 8:12 AB 559481-7560 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Bajonetten 9 AB 556886-6395 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Barnmorskan 2 AB 559323-8255 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Bytesgärdet 5 AB 559464-0921 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Eklunda AB 559023-9199 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Gärdet 14 AB 559464-0897 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Långmyran 8 AB 559351-8433 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Puman 3 AB 559302-1701 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Puman 7 AB 559302-1685 Sverige 62 Bolagsnamn Organisationsnr Land Andel Sveafastigheter Umeå Rovdjuret 13 AB 559354-4926 Sverige 62 Sveafastigheter Umeå Ödlan 2 AB 559464-0913 Sverige 62 Sveafastigheter Unobo Holding AB 559276-5563 Sverige 62 Sveafastigheter Vallentuna Vallentu - na-Rickeby 1:40 Kommanditbolag 969633-7709 Sverige 62 Sveafastigheter Vaxholm Vega 9 AB 559210-1959 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Almen 2 AB 559479-5881 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Focken 1 och 2 AB 556974-8527 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Hydran 2 AB 559122-6088 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Najaden 3 AB 559285-3617 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Najaden AB 559285-3609 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Neptun 1 AB 559053-5273 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Sandstenen 16 AB 556964-1342 Sverige 62 Sveafastigheter Västerås Sågklingan AB 559464-1267 Sverige 62 Sveafastigheter Växjö Hov Dalbogård 3-4 AB 556883-5515 Sverige 62 Sveafastigheter Östersund Hästhandlaren 6 AB 559212-5750 Sverige 62 Sveafastigheter Östersund Traktören 8 AB 556955-0766 Sverige 62 Svenska Vårdbyggen Eskilstuna AB 559227-2511 Sverige 100 Sätra Stockholm Fastigheter AB 556866-8049 Sverige 100 TRIGA EIENDOM AS 983714323 Norge 100 Täby Turf Bygg AB 559129-1678 Sverige 100 Unobo Holding 13 AB 559276-5274 Sverige 100 Unobo Nässjö Vind AB 559276-5381 Sverige 100 Urbano AB 556720-3608 Sverige 100 VR Bostad H1 AB 559178-4144 Sverige 100 VR II Bostad AB 559147-9414 Sverige 100 Väsjön Fastighetsutveckling AB 559247-1477 Sverige 100 Växjö Skatan 12 AB 556914-7514 Sverige 74 NOT 11 Andelar i joint ventures och intresseföretag Redovisningsprincip Moderföretaget redovisar andelar i joint ventures och intresseföretag enligt anskaffningsvärdesmetoden. 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärden 1 226 10 443 Årets anskaffningar - 1 226 Årets försäljningar -1 226 -10 443 Utgående redovisat värde - 1 226 För ytterligare detaljer se not 16 i koncernens noter. 120 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 121 ===== NOT 12 Finansiella instrument Redovisningsprincip Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och eventual - tillgångar. För fordringar hos joint ventures och intresseföretag och övriga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster tillämpar koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Värdering av finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar/ skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaff - ningsvärde Mkr 2025- 12-31 2024- 12-31 2025- 12-31 2024- 12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag - - 293 17 792 Fordringar hos intresseföretag/ joint ventures - - 29 - Derivatinstrument 40 268 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 14 - - Andra långfristiga fordringar - - 1 - Kundfordringar - - 12 17 Övriga kortfristiga fordringar - - 53 239 Likviditetsplaceringar - - 184 341 Kassa och bank - - 2 327 1 323 Summa 40 282 2 899 19 712 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 433 2 947 Obligationslån - - 754 6 319 Skulder till koncernföretag - - 3 111 13 512 Derivatinstrument 2 167 - - Leverantörsskulder - - - - Övriga kortfristiga skulder - - 14 40 Summa 2 167 4 312 22 818 Likviditets- och finansieringsrisk Moderbolagets kontraktsenliga återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbe - talning tidigast kan krävas. 2025-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut - 433 - - 433 Obligationslån 751 3 - - 754 Derivat - 2 - - 2 Övriga kortfristiga skulder 14 - - - 14 Summa 765 438 - - 1 203 2024-12-31 Löptidsanalys <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 594 2 353 - - 2 948 Obligationslån 4 630 1 115 - 574 6 319 Derivat 6 6 115 38 167 Övriga kortfristiga skulder 40 - - - 40 Summa 5 270 3 474 115 612 9 474 Värdering till verkligt värde Tabellen nedanför visar koncernens finansiella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. 2025-12-31 2024-12-31 Mkr Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observer - bar indata (Nivå 3) Noterade priser på aktiva marknader (Nivå 1) Andra obser - verbara indata (Nivå 2) Ej observer - bar indata (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - - - 14 - - Derivatinstrument - 40 - - 268 - Likviditetsplaceringar 184 - - 341 - - Skulder värderade till verkligt värde Derivat - 2 - - 167 - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verk - ligt värde under 2025 eller 2024. Verkligt värde på skulder till kreditinstitut uppgår till 432 mkr (3 051) och obligationslån till 748 mkr (5 747). Bolaget innehar noterade obligationer som är emitterade av andra koncernbolag, de är klassificerade som koncernmellanhavanden och har ett bokfört värde om 293 mkr (17 792) och ett verkligt värde per 2025-12-31 om 297 mkr (12 868). SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 121 ===== SIDA 122 ===== NOT 15 Eget kapital Per den 31 december 2025 består aktiekapitalet av 209 977 491 stam - aktier av serie A, 1 409 200 088 stamaktier av serie B och 193 865 905 stamaktier av serie D, varav 44 657 779 har klassificeras som aktier i eget förvar, med ett kvotvärde om 0,1 kr. Se även upplysningar i koncernens not 22 Eget kapital. NOT 16 Obeskattade reserver Redovisningsprincip I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. 2025-12-31 2024-12-31 Periodiseringsfond 85 85 Redovisat värde 85 85 NOT 17 Fodringar och skulder till koncernföretag Fordringar hos koncernföretag 2025-12-31 2024-12-31 Ingående bokfört värde 17 792 - Tillkommande fordringar - 17 792 Avgående fordringar -17 499 - Utgående redovisat värde 293 17 792 Skulder till koncernföretag 2025-12-31 2024-12-31 Ingående bokfört värde -13 512 -2 042 Tillkommande fordringar 40 875 622 987 Tillkommande skulder -78 851 -804 418 Avgående fordringar -43 827 -825 091 Avgående skulder 92 204 995 052 Utgående redovisat värde -3 111 -13 512 Nettoredovisad skuld (-) /fordran (+) till koncernföretag -2 818 4 280 Moderbolaget noterade obligationer som är emitterade av andra koncernbolag och som innehas av moderbolaget till följd av det obliga - tionsutbyte som gjordes i december 2024. Dessa uppgår till 293 mkr (17 792). Redovisning sker till upplupet anskaffningsvärde. Kreditrisk Moderbolaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderbo - laget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringar. Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genomsnittliga belåningsgrad (Loan to Value) samt förväntat marknads - värde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets bedöm - ningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. NOT 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Förutbetald förvärvskostnad 2 7 Förbetald försäkring - 5 Förutbetald ränta - - Förutbetalda leverantörsfakturor - 0 Övrigt 4 70 Redovisat värde 6 82 NOT 14 Likvida medel 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 2 324 1 320 Spärrade medel 3 3 Redovisat värde 2 327 1 323 Spärrade likvida medel avser främst spärrade medel avseende kommande räntebetalningar. NOT 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna personalkostnader 13 11 Upplupna räntor 26 285 Övriga poster 56 76 Redovisat värde 95 372 NOT 19 Ställda säkerheter 2025-12-31 2024-12-31 Andelar i börsnoterade företag - - Spärrade likvida medel 3 - Redovisat värde 3 - 122 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 123 ===== NOT 20 Eventualförpliktelser 2025-12-31 2024-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 1 817 6 387 Garantiåtagande obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB 25 748 31 953 JV-finansieringar 99 200 Redovisat värde 27 664 38 540 Vid årsskiftet har moderbolaget agerat som borgenär för extern finansie - ring i joint venture-bolag med en sammanlagd summa på 99 mkr (200). Förväntningen är att dessa åtaganden inte kommer leda till negativt kassaflöde. NOT 21 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående 2025 Finansiella tillgångar Försäljning av varor/tjänster Räntor Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Koncernbolag 161 -10 293 3 111 Summa 161 -10 293 3 111 Transaktioner med närstående 2024 Finansiella tillgångar Försäljning av varor/tjänster Räntor Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen Koncernbolag 347 1 407 17 792 13 512 Summa 347 1 407 17 792 13 512 Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlåning till dotterföre - tag och på de lånen belöpande ränta. Lån inom koncernen är efterställda och har under året löpt med ett räntespann på 4,10-6,84 procent ränta. För information om ersättningar till ledande befattningshavare se personalnot i koncernens not 8. NOT 22 Händelser efter balansdagen För händelser efter balansdagen, se not 36 för koncernen. NOT 23 Förslag till vinstdisposition 2025-12-31 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Överkursfond 28 406 178 588 Balanserat resultat -23 473 957 197 Hybridobligation 8 400 639 575 Årets resultat 6 508 367 13 339 369 333 Disponeras så att: I ny räkning överföres 13 339 369 333 13 339 369 333 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 123 ===== SIDA 124 ===== Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Den lagstadgade Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges på sidan 25, har godkänts för utfärdande av styrelsen. Innehållet i denna årsredovisning bestämdes den 22 mars 2026 Stockholm den 22 mars 2026 Lennart Sten Øyvind Eriksen Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande Ilija Batljan Kjell Inge Røkke Styrelseledamot Styrelseledamot Tone Kristin Omsted Lennart Shuss Styrelseledamot Hans Runesten Styrelseledamot Han-Suck Song Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 22 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor 124 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 125 ===== Revisionsberättelse RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 60–64. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 52–124 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo - visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisnings - standarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 60–64. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernre - dovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-re - dovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahål - lits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder som utformats för att beakta vår bedömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncern - redovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Till bolagsstämman i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660 Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick den 31 december 2025 till 34 935 Mkr och årets värdeförändringar till –761 Mkr. Per balansdagen som avslutas 31 december 2025 har hela fastighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Värdering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmodellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kassaflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjorda transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av avsnittet Fastigheter på sidan 54 och not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. I vår revision har vi bland annat genomfört följande granskningsåtgärder: • Vi har utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och stickprovs- vis granskat indata i värderingarna. • Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de externt anlitade värderingsexperterna. • Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. • Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. • Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värde- ringar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighetsvär- dering. • Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet granskat bolagets modell för fastighetsvärdering. Med stöd av dessa värderingsspecialister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader. • Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, samt fastigheterna med största variationer i värde jämfört med föregående år. • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 125 ===== SIDA 126 ===== Transaktion med PPI Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Den 11 november 2025 ingick Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) tre avtal med Public Property Invest ASA (”PPI”) om försäljning av dess samhällsfastighetsportfölj, motsvarande ett värde om ca 32 miljarder kronor. Transaktionen fullföljdes den 16 december 2025 innebärande att Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs innehav i PPI ökade till 40,6% av aktierna och 34,22% av rösterna, innebärande att PPI fortsatt klassificeras som ett intresseföretag. Andelarna värderas vid tidpunkt för avyttringen till verkligt värde. Transaktionen är att anse som väsentlig såväl ur ett redovisnings - mässigt som ett värderingsperspektiv varför vi anser att detta är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen 2025. En beskrivning av transaktionen och värdering av densamma framgår av not 33 Avvecklad verksamhet, not 34 Redovisningsmässiga konsekvenser av väsentliga transaktioner under perioden samt not 3 Uppskattningar och bedömningar. Vi har i vår revision utvärderat den redovisningsmässiga hanteringen och granskat redovisningen av transaktionen. Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revisionsteamet utvärderat använd värde- ringsmetod samt även bedömt rimligheten i bolagets antaganden och bedömningar som legat till grund för beräkning av substansrabatten. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–51 samt 130–137. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo-visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk - ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo - vis-ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktighe - ter. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern - redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovis-ning som inte innehåller några väsentliga felaktighe - ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen an-svarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola - gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. An-tagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis-ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. 126 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 127 ===== • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-visningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan - den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker - hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions-bevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel - sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Samhällsbyggnads - bolaget i Norden AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl - lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner be-träf - fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt - ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis - ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl - dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid - tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 127 ===== SIDA 128 ===== Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Samhällsbyggnads - bolaget i Norden AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommenda - tion beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets - styrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite - ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 60–64 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovis-ningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 13 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 28 mars 2017. Stockholm den 22 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor 128 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 129 ===== Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s hållbarhetsredovisning Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2025 på sidan 26 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direktören att granska hållbarhets-redovisningen för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) för räkenskapsåret 2025. Hållbarhetsredovisningen ingår på sidorna 25-51 i detta dokument. Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt är upprättad i enlighet med de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrk - andeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med tillämpliga kriterier, vilket framgår på sidan 26 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen på grundval av vår granskning. Granskningen har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra granskningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 22 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor hållbarhetsredovisningen är upprättad i enlighet med de under avsnittet Styrelsens och verkställande direktörens ansvar angivna kriterierna. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management), som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhets-redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbarhetsredovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbarhetsredovisningen i syfte att utforma granskningsåtgär - der som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Stockholm den 22 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR Till bolagsstämman i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org.nr 556981–7660 Till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org.nr 556981–7660 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 129 ===== SIDA 130 ===== Definitioner Finansiella definitioner Administration i förhållande till hyresintäkt, % Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations- kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB inklusive sådana joint venture-bolag. Nyckeltalet illustrerar administrationskostnader i förhållande till de sammanlagda hyresintäkterna då SBB redovisar de fulla administrationskostnaderna medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag. Aktuellt substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagetsaktieägare, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill, derivat och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent. Justering görs för minoritetens andel av ovan justeringar samt för SBBs andel av uppskjuten skatt, goodwill, derivat och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent i joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden. Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. Förvaltningsresultat, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt samt finansiella poster. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde, kr Aktuellt substansvärde med återläggning för goodwill och bedömd upp - skjuten skatt om 5,15 procent. Justering för minoritetens andel för ovan justeringar samt för SBBs andel av goodwill och bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent i joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd - ringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. 130 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 131 ===== Resultat per stamaktie D, kr Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Resultat per stamaktie D avser maximal utdelning kvoterat för periodens längd. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut och obligationslån. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif - ferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe - ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Direktavkastning fastigheter, % Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt - ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBB:s andel av ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling. Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling. Genomsnittlig kontraktslängd utvecklingsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för utvecklingsfastig- heter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 131 ===== SIDA 132 ===== Beräkning av alternativa nyckeltal Administration i förhållande till hyresintäkt, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 871 1 872 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 380 1 837 Hyresintäkter SBB Infrastructure AB, avvecklad verksamhet 383 308 Hyresintäkter SBB Social Facilities AB, avvecklad verksamhet 630 383 Hyresintäkter SBB Residential Property AB, kvarvarande verksamhet 401 373 Hyresintäkter totalt 4 665 4 773 Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -622 -831 Administrationskostnader, avvecklad verksamhet -199 -224 Administrationskostnader SBB Infrastructure AB, avvecklad verksamhet -38 -84 Administrationskostnader SBB Social Facilities AB, avvecklad verksamhet -42 -47 Administrationskostnader SBB Residential Property AB, kvarvarande verksamhet -68 -70 Administrationskostnader totalt -969 -1 255 Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB, kvarvarande verksamhet 114 76 Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB, avvecklad verksamhet 71 59 Administrationskostnader totalt, netto -855 -1 180 Administrationskostnader totalt, netto -855 -1 180 Hyresintäkter totalt 4 665 4 773 Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 18% 25% Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 126 17 576 UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbo - lagets aktieägare 11 698 14 851 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -2 308 -6 177 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare -20% -42% Uppräkning till helår - - Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbo - lagets aktieägare -20% -42% Avkastning på totalt eget kapital Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 IB Totalt eget kapital 26 494 36 799 UB Totalt eget kapital 25 323 26 494 Genomsnittligt totalt eget kapital 25 909 31 647 Periodens resultat -2 308 -6 177 Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital -9% -20% Uppräkning till helår - - Avkastning på totalt eget kapital -9% -20% Belåningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 39 988 55 738 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 978 -2 862 Räntebärande nettoskuld 35 010 52 876 Balansomslutning 69 409 86 916 Belåningsgrad 50% 61% Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 1 202 2 348 Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Byggrätter och pågående projekt -6 160 -7 654 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 28 775 47 999 Direktavkastning 4,2% 4,9% 132 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 133 ===== Direktavkastning fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, Rullande 12 månader, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 Driftnetto, Rullande 12 månader, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 2 266 2 572 Förvaltningsfastigheter, 2025-12-31 34 935 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 061 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-12-31 27 874 - Förvaltningsfastigheter, 2025-09-30 54 694 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 380 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-09-30 47 314 - Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 - Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 962 - Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 55 653 Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 -7 654 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 47 999 Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 - 53 867 Avgår; projekt- och byggrätter - -7 955 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 - 45 912 Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 - 54 417 Avgår; projekt- och byggrätter - -9 126 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 - 45 291 Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 - 67 343 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 248 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 - 59 095 Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 43 650 52 580 Direktavkastning, 12 månader 5,2% 4,9% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 Justering till normaliserat driftnetto -1 064 -224 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 202 2 348 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 75 1 264 Ej pantsatt fastighetsvärde 11 170 15 601 Nyttjanderätt tomträtt 347 563 Inventarier 71 131 Uppskjutna skattefordringar 485 928 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 561 24 077 Likviditetsplaceringar 183 371 Kundfordringar och övriga fordringar 773 1 310 Derivat 92 325 Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag -14 929 -14 758 Ej pantsatta tillgångar 23 828 29 815 Ej säkerställda lån 30 168 38 583 Likvida medel -4 795 -2 491 Netto icke säkerställd senior skuld 25 374 36 092 Ej pantsatt kvot 0,94 0,83 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle - 1 447 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 594 1 580 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning - 33 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 1 594 3 061 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle - 1 530 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 672 1 706 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning - 33 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 672 3 269 Ekonomisk uthyrningsgrad 95,3% 93,6% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 273 245 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 418 342 Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 65,3% 71,5% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 1 867 3 305 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 2 090 3 611 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 89,3% 91,5% SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 133 ===== SIDA 134 ===== Förvaltningsresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 380 Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 Tomträttsavgälder -11 -6 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt 1 443 1 309 varav finansiella poster -1 113 -1 185 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 965 1 248 Ränteintäkter och liknande resultatposter 639 349 Räntekostnader och liknande resultatposter -73 -107 Tomträttsavgälder -10 -12 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt 683 434 varav finansiella poster -1 272 -862 Förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 1) 744 611 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspäd - ning 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 0,48 0,42 1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 130 för definition. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 1 175 2 572 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -367 -648 Driftnetto jämförbart bestånd 808 1 924 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 752 1 796 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 56 128 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4 7,1 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 874 3 704 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -609 -930 Hyresintäkter jämförbart bestånd 1 265 2 779 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 207 2 634 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 58 144 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,8 5,5 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Eget kapital 25 323 26 494 Uppskjuten skatt exklusive uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 1 581 1 679 Summa 26 904 28 173 Balansomslutning 69 409 86 916 Justerad soliditet 39% 32% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 655 380 Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt 262 99 Resultat före finansiella poster 927 478 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 1 781 -4 962 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 Resultat hänförligt till stamaktie A och B 909 -5 409 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B 0,58 -3,72 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,58 -3,72 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat -4 088 -1 215 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 960 -1 661 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B -3,19 -1,14 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,19 -1,14 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat -2 308 -6 177 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 180 -6 623 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B -2,04 -4,55 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,04 -4,55 134 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 135 ===== Räntebärande skuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 9 819 16 816 Obligationslån 30 168 38 922 Räntebärande skuld 39 988 55 737 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 39 988 55 737 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 978 -2 862 Räntebärande nettoskuld 35 010 52 875 Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 665 380 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 965 1 248 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl vär - deförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 330 124 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, avvecklad verksamhet -588 -383 Summa Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 372 1 369 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 289 343 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 639 349 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 462 -1 279 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet -73 -107 Summa Räntenetto -607 -695 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 2,0 Soliditet Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital 25 323 26 494 Balansomslutning 69 409 86 916 Soliditet 36% 30% Substansvärde 1) Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Aktuellt substansvärde Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 Avdrag derivat -1 -135 Avdrag goodwill -75 -1 264 Återläggning uppskjuten skatteskuld 1 652 1 923 Avdrag latent skatt -1 009 -1 561 Minoritet Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till minoritet -407 -367 Avdrag goodwill hänförligt till minoritet 28 29 Återläggning latent skatt, hänförligt till minoritet 304 367 Joint venture och intresseföretag Återläggning goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 685 247 Avdrag latent skatt, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav -1 420 -1 416 Totalt substansvärde 12 028 9 949 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 Totalt substansvärde per aktie 6,80 6,20 Aktuellt substansvärde per D-aktie 2) 6,80 6,20 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 015 926 Totalt substansvärde 12 028 9 949 Aktuellt substansvärde avseende A- och B-aktier 11 013 9 023 Aktuellt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 6,80 6,20 Långsiktigt substansvärde Totalt substansvärde 12 028 9 949 Återläggning goodwill 75 1 264 Återläggning latent skatt 1 009 1 561 Minoritet Avdrag goodwill hänförligt till minoritet -28 -29 Avdrag latent skatt hänförligt till minoritet -304 -367 Joint venture och intresseföretag Återläggning goodwill hänförligt till joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav 187 - Återläggning latent skatt hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 420 1 416 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 14 386 13 794 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,14 8,60 Långsiktigt substansvärde per D-aktie 2) 8,14 8,60 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 214 1 283 Totalt substansvärde 14 386 13 794 Långsiktigt substansvärde avseende A- och B-aktier 13 172 12 511 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 8,14 8,60 Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 619 177 579 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 1) SBB har i perioden ändras sin definition av nyckeltalet, jämförelseperiod har räknats om. För definition, se sida 130. 2) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 135 ===== SIDA 136 ===== Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 9 819 16 816 Säkerställda övriga lån - 339 Summa säkerställda skulder 9 819 17 155 Balansomslutning 69 409 86 916 Säkerställd belåningsgrad 14% 20% Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 34 935 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 964 -10 918 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 23 971 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 6 112 5 967 SBB:s ägarandel 100% 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 112 5 967 Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 49 543 10 550 SBB:s ägarandel 40,63% 35,16% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 20 114 3 710 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 39 593 38 739 SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 733 19 308 Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 964 -10 918 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 23 971 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 112 5 967 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 20 114 3 710 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 733 19 308 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 5 898 4 227 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 75 828 92 822 Överskottsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 Driftnetto, total verksamhet 2 266 2 572 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 871 1 872 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 380 1 837 Hyresintäkter, total verksamhet 3 251 3 708 Överskottsgrad 70% 69% 136 I SBB ÅRSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 137 ===== Samhällsbyggnadsbolagets IR-verksamhet ska genom tydlig informations - givning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvi - sande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och SBB:s riktlinjer för kommunikation. Investor Relations Aktieanalytiker Bolag: ABG Sundal Collier Analytiker: Fredrik Stensved Email: fredrik.stensved@abgsc.se Telefon: +46 8 566 286 47 Analytiker: Oscar Lindquist Email: Oscar.Lindquist@abgsc.se Telefon: +46 8 566 286 28 Bolag: Arctic Securities Analytiker: Michael Johansson Email: michael.johansson@arctic.com Telefon: +46 72 219 36 91 Bolag: Citi Analytiker: Aaron Guy Email: aaron.guy@citi.com Telefon: +44 207 986 1739 Bolag: DNB Carnegie Analytiker: Mathias Carlson Email: mathias.carlson@dnbcarnegie.se Bolag: Pareto Securities Analytiker: Emil Ekholm Email: emil.ekholm@paretosec.com Telefon: +46 70 743 22 17 Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska, på Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens webbplats (www. sbbnorden.se). Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. Kalendarium Årsstämma 2026 2026-04-23 Delårsrapport jan-mars 2026 2026-05-06 Delårsrapport jan-juni 2026 2026-07-16 Delårsrapport jan-sept 2026 2026-11-04 SBB ÅRSREDOVISNING 2025 I 137 ===== SIDA 138 ===== Kontakt sbbnorden.se LEIV SYNNES VD leiv@sbbnorden.se SEBASTIAN WESTBERG IR ir@sbbnorden.se MARTIN NÅTBY Hållbarhetschef martin.natby@sbbnorden.se