===== SIDA 1 ===== Cathinka Guldbergs Sykehus Lovisenberg Rehabilitering SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q1 JANUARI–MARS 2023 ===== SIDA 2 ===== Kvartalet i korthet Resultaträkningens uppställning avseende driftnetto har ändrats till att exkludera förvaltningsadministration som tidigare ingick i driftnettot. Därutöver har några summerings­ rader justerats. Jämförelsesiffror är uppdaterade i resultaträkningen liksom berörda nyckeltal. Beräkningen av nyckeltalet för EPRA Earnings har justerats. • Hyresintäkterna uppgick till 1 725 mkr (1 831). • Driftsöverskottet uppgick till 1 206 mkr (1 256). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 284 mkr (744). • Resultat före skatt uppgick till -3 959 mkr (3 472), varav: - Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill ingår med 1 019 mkr (1 076). I posten ingår jämförelsestörande poster om -30 mkr (-13). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -2 332 mkr (2 362). - Resultat från intresseföretag/JV ingår med -369 mkr (434). En nedskrivning om -160 mkr har gjorts av andelarna i JM. - Finansiella poster ingår med -1 078 mkr (-64) varav kostnader för förtidsinlösen lån ingår med -116 mkr (-3) och valutakursdifferenser med -483 mkr (193). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -1 199 mkr (-341). • Periodens resultat var mkr -3 898 mkr (2 939) efter avdrag för uppskjuten skatt om 229 mkr (-401) och aktuell skatt om -169 mkr (-132), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -4,00 kr (1,86) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 134,4 mdkr (135,6). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 38 710 mkr (45 577), motsvarande 26,62 kr (31,34) per aktie. Viktiga händelser under första kvartalet • I mitten av januari slutförde SBB ett första frånträde med Brookfield avseende en portfölj inom social infrastruktur varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant betalning. Ett andra frånträde genomfördes i mars där SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr. • SBB identifierades som ett topp ESG-presterande (ESG Regional Top Rated 2023) bolag av mer än 15 000 bolag som Sustainalytics täcker globalt. • SBB erhöll Nordnets Stora Spararpriset 2023 i kategorin ”Årets investerarkommunikation”. Utmärkelsens syfte är att uppmärksamma och uppmuntra börsbolag som främjat en transparent och levande dialog med sina aktieägare. • Styrelsen i SBB beslutade i mars att utvär - dera förutsättningarna för en notering av dotterbolaget Sveafastigheter. • I mars slutförde SBB refinansiering och ny finansiering om totalt 11,6 mdkr där 3,2 mdkr avsåg ny finansiering. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • Efter rapportperiodens utgång har SBB tecknat nya kreditfaciliteter om 2 405 mkr. 134,4 MDKR Fastighetsvärde 31 mars 2023 284 MKR Kassaflöde löpande verksamhet januari-mars 2023 1 725 MKR Hyresintäkter januari-mars 2023 - 4,00 KR/AKTIE Resultat per aktie 31 mars 2023 - 3 898MKR Periodens resultat januari-mars 2023 2,29% Snittränta 31 mars 2023 Perioden i sammandrag Första kvartalet SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 134 419 158 919 135 616 Antal fastigheter 2 052 2 337 2 050 Antal kvm, tusental 4 708 5 566 4 627 Överskottsgrad, % 1) 70 69 72 Direktavkastning, % 1) 4,4 4,0 4,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,3 95,3 Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 10 11 10 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 1 725 1 831 7 447 Driftnetto, mkr 1) 1 206 1 256 5 346 Periodens resultat, mkr -3 898 2 939 -9 811 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 284 744 3 485 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 37 344 66 085 44 319 Avkastning på eget kapital, % -6 3 -13 Belåningsgrad, % 47 42 49 Säkerställd belåningsgrad, % 18 18 21 Soliditet, % 40 42 38 Justerad soliditet, % 45 46 42 Ej pantsatt kvot, ggr 1) 1,96 2,72 2,20 Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 5,5 3,9 Total nettoskuldkvot, % 51 48 54 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 32 923 61 382 39 663 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 22,64 42,21 27,28 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 22,63 42,21 27,27 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 38 710 68 810 45 577 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 26,62 47,32 31,34 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 26,61 47,31 31,33 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -288 884 443 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,20 0,61 0,30 EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,20 0,60 0,30 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 4,5 5,7 4,7 Resultat per stamaktie A och B, kr -4,00 1,86 -7,23 Resultat per stamaktie D, kr 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 141 898 1 452 975 231 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 141 898 1 454 141 898 1 454 141 898 Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och beräkningar på sid 27-30. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 3 ===== SIDA 4 ===== SBB grundades av Ilija Batljan i mars 2016 med visionen om att bygga upp det bästa europeiska fastighetsbolaget för social infrastruktur. Bola - gets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter och hyresreglerade bostäder samt bedriva ett aktivt projekt- och fastighetsutvecklingsarbete för att utveckla ny social infrastruktur. SBB är verksamt på marknader med stabila och starka underliggande drivkrafter (ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt). Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Hyresintäkter utgörs av långa och säkra kontrak - terade intäkter från framförallt nordiska stater/ kommuner/regioner och från svenska reglerade hyresrätter. 98 procent av intäkterna kommer från samhällsfastigheter i Norden och svenska reglerade hyresrätter – social infrastruktur. Kassaflödena är unikt stabila då tre av de nordiska staterna som endast tre av tio stater i världen innehar AAA-rating från de tre ledande kreditvärderingsinstituten. Fastighetsbeståndet som helhet ger exponering mot Nordens starka demografiska utveckling, med kraftig befolk - ningsökning jämfört med övriga EU. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Hyresintäkter rullande 12 mån Klassificering Hyresintäkt, mkr Totalt, % Hyresbostäder 1 671 24 Byggrätter för kommande hyresbostäder 48 1 Summa Bostäder 1 720 25 Äldreboende 888 13 LSS 465 7 Summa Offentligt finansierade bostäder 1 353 20 Utbildning 2 294 33 Förskola 935 14 Grundskola/Gymnasium 973 14 Universitet 385 6 Sjukhus & vårdcentral 454 7 Statlig infrastruktur och Kommunhus 432 6 Offentliga kontor 311 5 Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 183 3 Summa Samhällsfastigheter 3 674 54 Summa Social infrastruktur 6 746 98 Övrigt 110 2 Totalt 6 856 100 Hyresintäkter - rullande 12 mån (mkr) & genomsnittlig kontraktslängd (år) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Mkr År 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q1Q2 Q3 Q3Q4 2020 2021 2022 2023 Hyresintäkter Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (år) Fastigheternas värde (mkr) & direktavkastning 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Mkr % 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q1Q2 Q3 Q3Q4 2020 2021 2022 2023 Marknadsvärde Direktavkastning 23,6 MDKR Fastighetsvärde NORGE 1,9 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 10,5 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 98,5 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land 79% Beläget i storstadsregioner och universitetsorter 99% Social infrastruktur SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 4 ===== SIDA 5 ===== Vår verksamhet handlar om att erbjuda bra lokaler till bra priser till hyresgäster inom den offentligt finansierade sociala infrastrukturen som utgör ryggraden i vårt samhälle. Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 725 mkr. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Detta trots att hyresökningen för bostadssegmentet slår igenom först under nästkommande kvartal och framåt. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatte att öka och uppgick till 95,5 procent (94,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheter var 10 år (10). SBB är en långsiktig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden. Till exempel tecknade SBB i mars ett hyresavtal på 30 år med Örebro kommun i samband med om- och tillbyggnation av Mosjöskolan som omfattar totalt 3 862 kvm. Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg som bedriver offentligt finansierat verksamhet tecknade ett nytt 25-års indexjusterat avtal från 1 januari i år för vårt Cathinka Guldbergs sjukhus i närheten av Oslos flygplats. Sjukhuset som är ett av de modernaste sjukhusen i Norden har en yta på drygt 30 000 kvm och har som det första sjukhuset i världen miljöcertifierats BREEAM in Use Outstanding. Våra samhällsfastigheter karakteriseras av låg hyra med låga vakanser och långa avtal med indexjustering. Eftersom hyran är låg och alternativkostnaden för nya lokaler ökat kraftigt på grund av ränteuppgångar och stigande byggpriser är våra hyror även efter årets indexjustering än mer konkurrenskraftiga idag än tidigare. Till exempel ligger snitthyran på nästa års hyresförfall 26 procent lägre än de hyresavtal som förfaller efter år 2033 och ca 40 procent lägre än alternativet att flytta till nyproducerade lokaler. Trots den höga inflationen klarar vi av att effektivisera vår fastighetsförvaltning och öka driftnettot. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 1,0 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Samman - taget betyder detta att driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 13,4 procent. Att vi i tider av svag ekonomisk utveckling ökar våra hyresintäkter och minskar vår redan låga vakans visar på vad vi menar när vi pratar om låg risk. Vidare fortsätter vi att visa på anpass - ningsförmåga genom försäljningar, minskade kostnader och minskning av kommande investeringar. Rating SBB har rating från 3 ratinginstitut: 1) Fitch, BBB- med positiv outlook, 2) Scope, BBB med stable outlook och 3) S&P, BBB- med negativ outlook. Vi har under de senaste 12 månaderna sänkt den totala skulden med 16,4 mdkr. S&P har i sin senaste uppdatering poängterat att: VD har ordet 1) de negativa utsikterna baseras på att SBB:s justerade nettoskuld-till-skuld-plus eget kapital förblir på 60 procent eller högre, eller 2) att EBITDA-räntetäckning ska falla under 2,4 gånger under en längre period. Denna rapport visar tydligt att vi klarat av att minska skuldsättningen under 60 procent och att vår räntetäckningsgrad fortsatt ligger på en bra nivå överstigande 3 gånger och kommer att stärkas ytterligare av nedan presenterade åtgärder. Därmed uppfyller vi alla kriterier för att lämna S&P:s negativa outlook bakom oss. Vårt fokus på en starkare rating och lägre skuldsättning fortsätter. Vi kommer under de närmaste 6 månaderna att reducera våra skulder genom likviditet från försäljningar och företrädesemissionen. Vi har samtidigt en snittränta på 2,29 procent vilket ligger 1,2 procentenheter under dagens STIBOR 3m. Vår räntebindning är 3,3 år. SBB har fortsatt god tillgång till kapital och i slutet av mars meddelades att bolaget slutfört refinansiering och ny finansiering med ett totalt finansieringsbelopp om 11,6 mdkr. Av detta avsåg 3,2 mdkr ny finansiering. Totalt 1,6 mdkr har använts för att återbetala obligationer. SBB:s totala resterande obligationsförfall under 2023 uppgår till 2,2 mdkr som täcks av befintliga likvida medel. Samarbete med Brookfield SBB Educo AB (som ägs 51 procent av SBB och 49 procent av Brookfield Super-core Infrastructure Fund) är Europas största portfölj av social infrastruktur för offentlig utbildning. Under första kvartalet har Brookfield betalat 8,7 mdkr av 9,2 mdkr för andelen om 49 procent. TIll detta kan ytterligare tilläggsköpeskillingar om upp till 1,2 mdkr genom kontant betalning tillkomma. SBB har återstående avtalade betalningar om 2,1 mdkr varav Brookfield affären utgör 0,5 mdkr. Nyckeltalen har inte justerats för dessa återstående betalningar. SBB Educo har också refinansieringsansvar för 21,5 mdkr av SBB:s nettoskuld på 78 mdkr. SBB Educo AB förbereder för närvarande en rating av bolaget. Förväntningen ligger på en BBB rating. Refinansiering av Educo kommer att ge ett betydande likviditetstillskott till SBB genom att SBB:s utlåning till Educo om 14,5 mdkr åter - betalas. Detta ger oss trygghet för återbetalning av framtida förfall. Utöver arbetet med rating fortsätter SBB och Brookfield det gemensamma arbetet för att etablera SBB Educo i Europa. Operationellt starkt kvartal - Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 13,4 procent SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 5 ===== SIDA 6 ===== Investeringar och fastighetsutveckling Vi har stoppat nya investeringar givet marknads - läget. Samtidigt fortsätter vi att i snabb takt slut - föra pågående projekt med hög avkastning på återstående investering. Fram till och med 2025 har SBB investeringar om 2,3 miljarder varav 1,4 miljarder har extern finansiering. Dessa kommer att leverera 15,6 procent avkastning på återstående investering och öka driftnettot med 365 mkr. Det är värt att poängtera att vi inte har någon vakansrisk i projektportföljen då samtliga samhällsfastigheter är fullt uthyrda med indexjustering. Fastighetsutvecklingsverksamheten fortsät - ter att skapa långsiktiga värden. Detaljplaner med bostäder men även viktig samhällsservice som förskolor och skolor om totalt ca 100 000 kvm BTA förväntas vinna laga kraft under de närmaste kvartalen. Det värdet som skapas i och med detta kommer inte att realiseras i nya projekt tills förutsättningar för finansiering har förbättrats. Hållbarhet är basen i vår affär Våra pågående och under kvartalet avslutade energiprojekt som leder till minskad energiför - brukning eller produktion av förnyelsebar energi ligger på ca 26 GwH (vilket motsvarar 5 procent av SBB:s totala energiförbrukning). SBB:s första solcellspark med en förväntad årsproduktion om ca 10 GWh driftsattes under kvartalet. Vi fortsätter med det stora certifieringsarbetet som påbörjades förra året och kommer också i år att anställda 100-tals sommarjobbare som del i vårt starka fokus att vara viktig aktör i våra samhällens utveckling oavsett konjunktur. SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Analysföretaget Sustainalytics bedömer SBB:s ESG-risk som mycket låg och riskhanteringen anses vara stark. SBB har utsetts till topp ESG-presterande bolag av Sustainalytics (ESG Regional Top Rated 2023). ISS ESG höjde i slutet av förra året SBB:s ESG-rating till Prime vilket innebär att SBB:s aktier och obligationer klassificeras som ”responsible investment”. Utsikter Vi levererar en driftnettoökning i jämförbart bestånd på 13,4 procent. Detta motsvarar 600-700 mkr i högre intjäning på årsbasis. Driftnettot kommer fortsätta utvecklas starkt då hyresökningen från bostäderna, efter avslutad årlig förhandling, slår igenom från Q2 och framåt. Till detta tillkommer under året färdigställda projekt med ett ökat driftnetto om ytterligare ca 200 mkr. Sammantaget förväntas ökningen av driftnettot landa på 800-900 mkr. Detta kan jämföras med att en ökning av STIBOR med exempelvis 100 punkter från nuvarande 3,5 procent till 4,5 procent skulle öka vår totala räntekostnad med 200 mkr. Givet bolagets nuvarande räntesäkringar och marknadens nuvarande prissättning kommer det att ta nästan 4 år innan bolagets snittränta skulle överstiga 3 procent. Efterfrågan på våra samhällsfastigheter och bostäder har aldrig varit högre än nu. Det är tydligt hur ökade räntor och energipriser gjort att intresset för exempelvis hyresrätter ökat. Detta gäller särskilt nyprodu - cerade bostäder. I exempelvis Stockholm står nyproducerade bostäder för en stor del av de förmedlade lägenheterna trots att de utgör en väldigt liten del av det totala antalet lägenheter. Under första kvartalet har SBB inkl JV-bolag haft inflyttning av 903 lägenheter med motsvarande 72 Mkr i årshyra. Just nu minskar tillförseln av nya ytor för boende och samhällsservice, medan efterfrågan fortsätter att öka inom dessa segment. Detta ger inte bara ett skydd mot lägre intäkter, utan skapar även förutsättningar för högre intäkter framgent. Det är i tider som dessa som vi alla prövas både avseende motståndskraft och anpass - ningsförmåga. Att vara lyhörd för förändring och anpassa sig till förändrade förutsättningar är SBB:s främsta styrka. Vi har fullt fokus att stärka vår kreditrating. Därför har styrelsen beslutat att prioritera följande punkter: 1) Styrelsen i SBB har beslutat att genomföra en företrädesemission av D-aktier. 2) arbetet med den strategiska översynen inkl. att utvärdera förutsättningarna för notering av dotterbolaget Sveafastigheter fortsätter. Likviden från transaktionen avses användas för att minska bolagets skuldsättning. 3) SBB fortsätter det planerade programmet av försäljning av fastigheter för ytterligare 6 mdkr. Första sålda fastigheter har frånträtts efter kvartalets slut. Alla åtgärder syftar till att stärka balansräk - ningen och minska bolagets skuldsättning för att skapa ännu bättre förutsättningar för framtida värdeskapande. Ilija Batljan, grundare och VD SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 6 ===== SIDA 7 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Hyresintäkter 1 725 1 831 7 447 Driftskostnader -423 -455 -1 567 Underhåll -65 -85 -393 Fastighetsskatt -30 -35 -141 Driftnetto 1) 1 206 1 256 5 346 Administration -157 -167 -898 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -30 -13 -120 Resultat före värdeförändringar och goodwill 2) 1 019 1 076 4 328 Värdeförändringar fastigheter -2 332 2 362 -4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - -387 Nedskrivning goodwill - - -395 Resultat bostadsproduktion -2 5 -17 Rörelseresultat 2) -1 315 3 443 -4 244 Resultat från intresseföretag/joint ventures -369 434 -1 866 Ränteintäkter och liknande resultatposter 49 63 239 Räntekostnader och liknande resultatposter -522 - 3 1 2 -1 526 Resultat av förtidslösen lån -116 - 3 424 Valutakursdifferenser -483 193 -1 991 Tomträttsavgälder -6 -5 -24 Värdeförändringar finansiella instrument - 1 199 -341 -1 560 Resultat före skatt -3 959 3 472 -10 548 Aktuell skatt -169 -132 -294 Uppskjuten skatt 229 -401 645 Upplösning uppskjuten skatt hänförligt till goodwill - - 387 PERIODENS RESULTAT -3 898 2 939 -9 811 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -5 577 2 926 -9 634 Innehav utan bestämmande inflytande 1 679 13 -177 PERIODENS RESULTAT -3 898 2 939 -9 811 Resultat per stamaktie A och B före utspädning -4,00 1,86 -7,23 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,00 1,85 -7,23 Resultat per stamaktie D 0,50 0,50 2,00 1) Förvaltningsadministration ingår numera i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 2) Ny summeringsrad och nya definitioner. För vidare information se Definitioner på sid 27-28. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 7 ===== SIDA 8 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Driftnetto Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 725 mkr (1 831). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 1 271 mkr samhällsfastigheter, 407 mkr bostäder och 47 mkr övriga fastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 95,5 procent (94,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastighe - ter var 10 år (10). Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -518 mkr (-575). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, drift- och underhållskostna - der. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 1,0 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 13,4 procent. Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -157 mkr (-167). Av administrationskostnaderna utgjorde -88 mkr förvaltningsadmi - nistration och -69 mkr centrala administrationskostnader, dvs. kostnader för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -2 332 mkr (2 362) varav 47 mkr (53) var realiserade värdeförändringar och -2 379 mkr (2 309) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen så har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av höjda avkastningskrav. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till -1 078 mkr (-64). Förändringen beror till största del på ökade kostnader för valutakursdifferenser. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om -116 mkr (-3) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdiffe - renser om -483 mkr (193), som till största del är hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Resultat från intresseföretag och joint ventures var -369 mkr (434) för perioden. Resultatet är till största del hänförligt till SBB Kåpan Bostad AB och Public Property Invest AS som bidrar med -138 mkr respektive -130 mkr till koncernens resultat för perioden. Periodens värdeförändringar på innehav i intresseföretag och joint ventures uppgår till -451 mkr (194). Av dessa utgör SBB Kåpan Bostad AB -177 mkr och Public Property Invest AS -176 mkr för perioden. Periodens nedskrivningar på andelar i intresseföre - tag och joint ventures uppgår till -160 mkr (-). Dessa utgörs i sin helhet av JM AB (publ). Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick till -1 199 mkr (-341). Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -456 mkr (-5) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -692 mkr (121). Omvärdering på derivatskuld hänförlig till en finansiell garanti hänförlig till en tidigare transaktion påverkar värdeförändring med -118 mkr (-). Jämförelsestörande poster Under perioden uppgick jämförelsestörande poster till -146 mkr (-16) vilket utgjordes av Resultat av förtidslösen lån -116 mkr (-3) och Förvärvs- och omstruktureringskostander -30 mkr (-13), varav transaktionskostnader -26 mkr, omstruktureringskostnader -2 mkr samt övriga poster -2 mkr. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -3 898 mkr (2 939). Skatt på periodens resultat uppgick till 60 mkr (-533), varav -169 mkr (-132) avsåg aktuell skatt och 229 mkr (-401) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastig - heter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill uppgick till - mkr (-). Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811 Andel av totalresultat i intressebolag/joint ventures 2 15 169 Omräkningsdifferenser -1 129 896 427 PERIODENS TOTALRESULTAT -5 025 3 850 -9 215 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -6 704 3 837 -9 038 Innehav utan bestämmande inflytande 1 679 13 -177 PERIODENS TOTALRESULTAT -5 025 3 850 -9 215 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 8 ===== SIDA 9 ===== Segmentredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Segmenten utgörs av Bostäder, Samhällsfastigheter och Övrigt/ Fastighetsutveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Perioden 2023-01-01 – 2023-03-31 Samhälls- fastigheter Bostäder Övriga fastigheter Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 271 407 47 1 725 - 1 725 Fastighetskostnader -296 -194 -28 -518 - -518 Driftnetto 975 213 19 1 206 - 1 206 Administration -157 -157 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -30 -30 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 975 213 19 1 206 -187 1 019 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -824 -1 343 -165 -2 332 -2 332 Resultat bostadsutveckling -2 -2 Rörelseresultat 151 -1 130 -146 -1 125 -189 -1 315 Resultat från intresseföretag/joint ventures -369 -369 Ränteintäkter och liknande resultatposter 49 49 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 127 -1 127 Värdeförändringar finansiella instrument -1 199 -1 199 Resultat före skatt 151 -1 130 -146 -1 125 -2 835 -3 959 Skatt 60 60 Periodens resultat 151 -1 130 -146 -1 125 -2 775 -3 898 Förvaltningsfastigheter (mkr) 90 410 37 821 6 188 134 419 - 134 419 Investeringar (mkr) 620 299 24 943 - 943 Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 30 048 28 340 16 992 28 554 - 28 554 Överskottsgrad (%) 77% 52% 40% 70% - 70% Perioden 2022-01-01 – 2022-03-31 Samhälls- fastigheter Bostäder Övriga fastigheter Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 167 600 64 1 831 - 1 831 Fastighetskostnader -268 -280 -27 -575 - -575 Driftnetto 899 320 37 1 256 - 1 256 Administration -167 -167 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -13 -13 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 320 37 1 256 -180 1 076 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 558 1 660 144 2 362 - 2 362 Resultat bostadsutveckling 5 5 Rörelseresultat 1 457 1 980 181 3 618 -175 3 443 Resultat från intresseföretag/joint ventures 434 434 Ränteintäkter och liknande resultatposter 63 63 Räntekostnader och liknande resultatposter -127 -127 Värdeförändringar finansiella instrument -341 -341 Resultat före skatt 1 457 1 980 181 3 618 -146 3 472 Skatt -533 -533 Periodens resultat 1 457 1 980 181 3 618 -679 2 939 Förvaltningsfastigheter (mkr) 94 682 56 298 7 939 158 919 - 158 919 Investeringar (mkr) 572 562 19 1 153 - 1 153 Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 30 843 27 728 16 828 28 521 - 28 521 Överskottsgrad (%) 77% 53% 58% 69% - 69% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 9 ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 134 419 mkr per 2023-03-31 (135 616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 4,83 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna ingår 3 345 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 14-15. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 5 394 / -5 749 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -6 299 / 6 649 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 5 637 / 6 263 Fastighetsbeståndets förändring Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 Förvärv 770 Tillskjutet från minoritetsägare 802 Investeringar 943 Försäljningar -20 Omräkningsdifferens -1 312 Orealiserade värdeförändringar -2 379 Verkligt värde vid periodens slut 134 419 Intressebolag och joint ventures SBBs engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-03-31 uppgick andelar i intressebolag och joint ventures till 12 316 mkr (12 649) och fordringar på intressebolag och joint ventures till 1 770 mkr (1 737). En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB Kåpan Bostad AB, Public Property Invest AS och JM AB (publ). JM medde - lade den 21 april 2023 att man ändrar redovisningsprincip till följd av att Kammarrättens dom 2022 om konsolidering av bostadsrättsföreningar vinner laga kraft. De ändrade redovisningsprinciperna påverkar inte SBBs bedömning om JMs långsiktiga förmåga att generera kassaflöden. Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel uppgick till 5 253 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 250 mkr (421). Pantsatta likvida medel uppgick till 1,0 mdkr (1,1). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 5 283 6 066 5 283 Summa immateriella anläggningstillgångar 5 283 6 066 5 283 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 134 419 158 919 135 616 Nyttjanderätt tomträtt 823 680 829 Inventarier 105 54 37 Summa materiella anläggningstillgångar 135 347 159 653 136 482 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag/joint ventures 12 316 15 898 12 649 Fordringar på intresseföretag/joint ventures 1 770 4 571 1 737 Derivat 1 159 752 1 696 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 2 017 4 245 2 298 Andra långfristiga fordringar 852 96 939 Summa finansiella anläggningstillgångar 18 114 25 562 19 319 Summa anläggningstillgångar 158 744 191 281 161 084 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 141 239 156 Kortfristiga fordringar Derivat 195 - - Kundfordringar 118 115 106 Övriga fordringar 1 674 1 499 1 434 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 004 605 740 Summa kortfristiga fordringar 3 132 2 219 2 280 Likviditetsplaceringar 250 768 421 Likvida medel 5 253 8 913 4 429 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 5 503 9 681 4 850 Summa omsättningstillgångar 8 635 12 139 7 286 SUMMA TILLGÅNGAR 167 380 203 420 168 370 Kommentarer Goodwill Goodwillposten om 5 283 mkr (5 283) är hänförlig till förvärvet av Hemfosa och utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad goodwill om 1 394 mkr (1 781) hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 10 ===== SIDA 11 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 37 344 mkr (44 319). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 67 703 mkr (63 337). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023-03-31 netto till 8 751 mkr (9 120) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 6,5 mdkr per 2023- 03-31. I perioden har underskott om totalt 692 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 83 560 mkr (87 085), varav 28 480 mkr (33 896) avsåg skulder till kredit - institut, 52 623 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 2 457 mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 18. Skuld cash collateral SBB löste under perioden den Total return swap (TRS) avseende likvidi - tetsplaceringar i aktier om 2 mdkr som redovisats på raden ”Skuld cash collateral”. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 587 26 581 26 587 Reserver -1 183 1 731 142 Balanserad vinst inkl årets totalresultat 11 774 37 592 17 424 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 37 344 66 069 44 319 Hybridobligation 15 748 17 302 15 748 Övriga reserver 774 -544 577 Innehav utan bestämmande inflytande 13 835 2 296 2 691 Summa eget kapital 67 703 85 123 63 337 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25 362 33 361 30 496 Obligationslån 43 949 50 298 48 310 Derivat 357 49 375 Uppskjutna skatteskulder 8 751 10 967 9 120 Leasingskulder tomträtter 823 680 829 Övriga långfristiga skulder 283 396 141 Summa långfristiga skulder 79 525 95 751 89 271 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 118 2 398 3 400 Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111 Obligationslån 8 674 2 638 3 768 Derivat 747 - 596 Leverantörsskulder 359 309 456 Aktuella skatteskulder 102 436 310 Skuld cash collateral - 4 657 2 178 Övriga skulder 2 822 3 836 2 019 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 873 2 001 1 924 Summa kortfristiga skulder 20 152 22 546 15 762 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 167 380 203 420 168 370 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 11 ===== SIDA 12 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i MKR Aktie- kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel Totalt Hybrid - obligation Övriga reserver 2) Innehav utan b e s t ä m m a n d e inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971 Periodens resultat - - - 2 926 2 926 - - 13 2 939 Övrigt totalresultat - - 897 15 912 - -1 - 911 Periodens totalresultat - - 897 2 941 3 838 - -1 13 3 850 Nyemission - 210 - - 210 - - - 210 Emissionskostnader - - - - - -9 - - -9 Skatteeffekter i eget kapital - - - 16 16 - - - 16 Utdelning hybridobligation - - - -120 -120 - - - -120 Inlösta minoritetsandelar - - - -7 -7 - - -1 787 -1 794 Utgående eget kapital 2022-03-31 165 26 581 1 731 37 608 66 085 17 286 -544 2 296 85 123 Periodens resultat - - - -12 560 -12 560 - - -190 -12 750 Övrigt totalresultat - - -1 589 1 273 -316 - 1 - -315 Periodens totalresultat - - -1 589 -11 287 -12 876 - 1 -190 -13 065 Emission hybridobligation - - - - - -6 - - -6 Inlösen del av hybridobligation - - - 751 751 -1 532 54 - -727 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 065 -1 065 - 1 065 - - Skatteeffekter i eget kapital - 6 - 159 165 - - - 165 Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308 Utdelning hybridobligation - - - -370 -370 - - - -370 Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946 Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712 Inlösta minoritetsandelar - - - -117 -117 - - -128 -246 Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -5 577 -5 577 - - 1 679 -3 898 Övrigt totalresultat - - -1 129 2 -1 127 - - - -1 127 Periodens totalresultat - - -1 129 -5 575 -6 704 - - 1 679 -5 025 Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - 67 67 - - - 67 Valutaomvärdering hybridobligation - - -196 - -196 - 196 - - Utdelning hybridobligation - - - -136 -136 - - - -136 Transaktioner med minoritet - - - - - - - 9 465 9 465 Utgående eget kapital 2023-03-31 165 26 587 -1 183 11 775 37 344 15 748 774 13 835 67 703 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2023-03-31 till 67 703 mkr (63 337). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 16 522 mkr. Minoritetsandelar uppgår till 13 835 mkr där nya minori - tetsandelar om 9 465 mkr tillkommit under året, dels genom att Brookfield gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar en portfölj med utbildningsfastigheter och dels genom en utökning av Unobo AB. I övrigt finns minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-kon - cernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 129 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Soliditeten uppgick till 40 procent (38), den justerade soliditeten till 45 procent (42) och belåningsgraden till 47 procent (49). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 12 ===== SIDA 13 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -3 959 3 472 -10 548 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 2 2 10 Värdeförändringar fastigheter 2 332 -2 362 4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - 3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - 387 Nedskrivning goodwill - - 395 Resultat bostadsproduktion 2 -5 17 Resultat från intresseföretag/Joint ventures 369 -434 1 866 Utdelning från intressebolag/Joint ventures - 6 304 Värdeförändringar finansiella instrument 1 199 341 1 560 Räntenetto 1 078 64 2 878 Erlagd ränta -624 -271 -1 059 Erhållen ränta 55 63 196 Betald skatt -169 -132 -294 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 284 744 3 485 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -521 531 164 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 1 164 460 -1 529 Kassaflöde från den löpande verksamheten 927 1 736 2 120 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -943 -1 343 -5 250 Försäljning av fastigheter - 78 171 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -750 -6 056 -9 367 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 67 2 176 9 677 Investeringar/försäljning inventarier -70 -8 1 Investeringar /avyttringar i intresseföretag/joint ventures -153 -298 475 Förändring fordringar intresseföretag/joint ventures -33 -661 2 159 Kassaflöden från finansiella tillgångar -156 508 1 772 Förändring andra långfristiga fordringar 109 117 -728 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 929 -5 487 -1 090 Finansieringsverksamheten Emission hybridobligationer - -9 - Emissionskostnader - - -15 Återköp teckningsoptioner -4 - - Inlösen hybridobligationer - - -727 Utbetald utdelning -882 -710 -2 837 Utdelning likvida medel Neobo - - -231 Avyttring till minoritet 8 663 - 712 Inlösta minoritetsandelar - -1 794 -2 040 Upptagna lån 15 492 24 350 62 038 Amortering av lån -19 322 -18 324 -59 710 Förändring cash collaterals -2 178 -950 -3 429 Förändringar övriga långfristiga skulder 63 252 -202 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 832 2 815 -6 440 Periodens kassaflöde 830 -937 -5 410 Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 9 837 Valutakursändring i likvida medel -6 13 1 Likvida medel vid periodens slut 5 253 8 913 4 429 1) För vidare information se Tilläggsupplysningar på sid 25. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 13 ===== SIDA 14 ===== Fastighetsvärde per segment 67% Samhällsfastigheter 28% Bostäder 5% Övrigt Fastighetsvärde per land 73% Sverige 18% Norge 8% Finland 1% Danmark 134 419 Mkr 134 419 Mkr 73% 67% 18% 28% 8% 5% 1% Fastighetsvärde per region 33% Universitetsorter 26% Stockholm/Mälardalen 9% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 11% Göteborg/Malmö 21% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter utgör den sociala infrastrukturen som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av samhällsfastigheter och reglerade hyresrätter är unik bland noterade bolag. SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med hög riskjusterad avkastning. 134 419 Mkr 26% 9% 33% 11% 21% Samhällsfastighetsbeståndet inklusive offentligt finansierade bostäder Hyresintäkter per användning Användning Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Utbildning 2 294 45,6 Äldreboende 888 17,7 LSS 465 9,2 Sjukhus & vårdcentral 454 9,0 Statlig infrastruktur och Kommunhus 432 8,6 Offentliga kontor 311 6,2 Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 183 3,6 Kontor & övrigt 0 0,0 Totalt 5 027 100,0 Största hyresgäster Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Læringsverkstedet 317 6,3 Trygge Barnehager AS 282 5,6 Svenska staten 242 4,8 Academedia 180 3,6 Attendo 157 3,1 Norska staten 151 3,0 Härnösands Kommun 140 2,8 Lovisenberg 118 2,3 Finska staten 112 2,2 Esperi 111 2,2 Internationella Engelska Skolan 109 2,2 Haninge Kommun 99 2,0 Humana 97 1,9 Ambea 93 1,8 Danska staten 73 1,5 Västra Götalandsregionen 68 1,4 Skellefteå Kommun 65 1,3 Bodens Kommun 65 1,3 Karlskrona kommun 53 1,0 Västerås Kommun 52 1,0 20 största hyresgäster 2 584 51,4 Övriga 2 443 48,6 Total 5 027 100,0 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 14 ===== SIDA 15 ===== 10 år i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid Förfallostruktur 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+ 3% 10% 9% 8% 7% 5%5% 6% 5% 6% 36% Samhällsfastigheter, värde per användning 46% Utbildning 17% Äldreboende 9% Sjukhus & vårdcentral 9% Statlig infrastruktur & Kommunhus 8% LSS 6% Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 4% Offentliga kontor 93 881 mkr 17% 9% 46% 9% 8% 6% 4% Danmark Finland Noge Sverige Källa: Nordics Statistics database Befolkningstillväxt i hela Norden 0 5 10 15 20 25 30 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025E 2030E 2035E 2040E % CAGR % CAGR Total befolkning (miljoner) Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 704 13% 2 675 1 841 2 550 1 713 1 710 2 975 2 450 1 211 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Utbud och efterfrågan på social infrastruktur Behovet av samhällsfastigheter är mycket stort. Grafen överst till höger visar på Nordens starka demografiska utveckling vilken skapar ett stort behov av social infrastruktur. Utöver ett stort behov av fastigheter inom social infrastruktur finns även en stor hyrespotential i det befintliga beståndet. Den ledande fastighetsrådgivaren Newsec analyserade 2022 hyresnivåer för nyproducerade samhällsfastigheter i Sverige. Grafen nederst till höger visar hyror i nyproduktionanalysen i relation till genom - snittliga hyror för SBB:s bestånd. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 15 ===== SIDA 16 ===== Pågående produktion Nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Bostä - der Samhälls - fastighter Hyra (mkr) Drift- netto (mkr) Inves- tering (mkr) Uppar- betat (mkr) Kvarva - rande (mkr) Direktav - kastning (hyra) Direktav - kastning (DN) Egenutvecklade projekt 100% 946 65 321 12 86% 14% 136 116 2 358 1 614 744 5,8% 4,9% Förvärvade projekt 100% 660 33 111 3 100% 0% 65 53 1 145 532 613 5,7% 4,6% JV-projekt 50% 1 837 98 674 10 100% 0% 235 199 4 063 2 713 1 350 5,8% 4,9% Totalt 73% 3 443 197 106 25 96% 4% 436 369 7 566 4 859 2 707 5,8% 4,9% SBB:s andel av totalt 100% 2 519 147 403 94% 6% 318 268 5 523 3 495 2 028 5,8% 4,9% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direktavkast - ning (DN) Investeringar i befintligt bestånd 143 546 32 97 1 921 1 604 316 5,1% Geografisk fördelning pågående produktion (inkl JV) 67% Stockholm/Mälardalen 23% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 7% Övriga tillväxtstäder 3 443 lägenheter 67% 23% 3% 7% Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd 2023-2025 2026- Återstående investering inkl SBB:s andel av JV 1) 2 344 - Bedömda kommande driftnetton 365 - Avkastning kvarvarande investering 15,6% - 1) Av total investering om 2 344 mkr är 431 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 955 mkr av säljare av projekt. 69% upparbetningsgrad pågående produktion 15,6% avkastning kvarvarande investering 93% av bostadsproduktion i Sveriges universitetsstäder Projektportfölj per geografi 41% Stockholm/Mälardalen 32% Universitetsstäder 7% Göteborg/Malmö 2% Köpenhamn/Oslo/ Helsingfors 18% Övriga tillväxtstäder 60 863 lägenheter 41% 32% 18% 7% 2% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 16 ===== SIDA 17 ===== Projekt- och byggrättsutveckling Projektutveckling SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostäder Samhällsfastigheter Egenutvecklade projekt 100% 8 545 539 121 81% 19% Förvärvade projekt 100% 223 5 730 100% 0% JV-projekt (HR/CS) 47% 3 251 255 521 71% 29% Totalt 84% 12 019 800 372 78% 22% SBB:s andel av totalt 100% 10 271 665 264 79% 21% Byggrättsutveckling Planeringsfas Ägarandel (%) Ansökan om planbesked Planbesked Antagande Lagakraft Antal BTA Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Fas 1 - Projektidéer 100 764 854 469 614 Fas 2 - Inför beslut om planbesked 100 4 155 145 98 630 Fas 3 - Med planbesked 100 4 4 819 361 1 232 1 504 Fas 4 - Lagakraftvunnen detaljplan 100 4 4 4 4 1 102 652 1 546 1 402 Totalt 100 2 842 012 3 345 1 177 Byggrätter i JV 49% 340 083 1 220 3 589 Totalt 95% 3 182 095 4 565 1 435 SBB:s andel av totalt 100% 3 007 403 3 938 1 309 Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl JV) 34% Stockholm/Mälardalen 32% Universitetsstäder 8% Göteborg/Malmö 3% Oslo/Köpenhamn /Helsingfors 22% Övriga tillväxtstäder 3 182 095 kvm 34% 32% 8% 3% 22% Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Geografisk fördelning projektutveckling (inkl JV) 58% Stockholm/Mälardalen 34% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 5% Övriga tillväxtstäder 12 019 lägenheter 58% 34% 3% 5% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiering Räntebärande skulder SBB har som strategi att ha en låg finansiell risk. Belåningsgraden ska understiga 50 procent, räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 ggr och den säkerställda belåningsgraden ska understiga 30 procent. Belåningsgraden uppgick till 47 procent (49) och säkerställd belå - ningsgrad till 18 procent (21). Räntetäckningsgraden var 3,2 gånger (3,9). De räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 83 560 mkr (87 085), varav 28 480 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditinstitut, 52 623 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 2 457 mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Verkligt värde för de räntebärande skulderna och för övriga finansiella instrument bedöms vid utgången av perioden till 71 342 mkr (75 058). Lån från kreditinstitut säkerställs normalt genom pantbrev i fastigheter. Utestående företagscertifikat om 2 457 mkr (1 111), har en kort löptid där samtliga företagscertifikat förfaller inom ett år. Av resterande räntebärande skulder, skulder till kreditinstitut och obligationslån, förfaller 11 792 mkr inom ett år vilket motsvarar 8 procent av total räntebärande skuld exkl. företagscertifikat. SBB har pågående diskussioner med flertalet banker och arbetar aktivt med att löpande refinansiera och förlänga sina utestående skulder. SBB har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga nivåer för de räntebärande skulderna. Den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 2,29 procent. SBB har en exponering mot rörliga räntor om 15 procent (22 procent). Genomsnittlig räntebindning för samtliga räntebärande skulder var 3,3 år (3,2) och genomsnittlig kapitalbindning var 4,0 år (3,9). Likviditet SBBs tillgängliga likviditet uppgick till 5 253 mkr (4 429) och likviditetspla - ceringar uppgick till 250 mkr (421). Utöver det har SBB outnyttjade kredit - löften om 2,4 mdkr (4,7). Av totala likvida medel avsåg 1,0 mdkr pantsatta medel (1,1). Kassa, likvida tillgångar, nyemission, outnyttjade befintliga kreditfaciliteter, överenskomna lån som utbetalas efter kvartalets utgång och likvider från signade fastighetsförsäljningar summerar till 15 004 mkr kronor. Korta banklån, korta obligationslån och företagscertifikat summerar till 14 249 mkr. Väsentliga händelser under perioden Den 31 mars slutförde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB andra tillträdet med Brookfield. Affären genomfördes i tre delar där den första delen genomfördes den 18 januari 2023, varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant betalning. Den andra delen av affären genomfördes 31 mars och SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr i kontant betalning. Försäljningslikviden kommer att användas till att minska bolagets skuldsättning. Den reste - rande betalningen från Brookfield kommer att ske efter att SBBs interna omstrukturering av fastigheter med ett värde om 1,7 mdkr har slutförts vilket SBB planerar att färdigställa innan sommaren. Under perioden har SBB slutfört refinansiering och ny finansiering med ett totalt finansie - ringsbelopp om 11,6 mdkr. Av detta är 3,2 mdkr ny finansiering. Totalt 1,6 mdkr har använts för att återbetala obligationer. SBBs totala resterande obligationsförfall under 2023 uppgår till 2,2 mdkr. Värdeförändring derivat För att begränsa ränterisken från lån med rörlig ränta och öka förutsäg - barheten i förvaltningsresultat används räntederivat. Vid utgången av perioden uppgick det sammanlagda nominella värdet för räntederivat till 29 600 mkr (17 753) med löptid mellan ett och tio år. Koncernen redovisar räntederivat till verkligt värde i enlighet med IFRS 9. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivaten samt valutaderivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om 991 mkr (725). Rating SBB har officiell kreditrating från kreditvärderingsinstituten Fitch Ratings (”Fitch”), Scope Ratings (”Scope”) och S&P Global Ratings (”S&P”). SBB har en BBB- rating med positiva utsikter från Fitch och en BBB rating med Stabila utsikter från Scope. S&P ger SBB ratingbetyget BBB- med negativa utsikter men säger samtidigt att Brookfieldaffären bör ha en positiv effekt på ratingen. 47% Belåningsgrad 2,29% Genomsnittlig ränta 18% Säkerställd belåningsgrad BBB- Negativa utsikter (S&P) BBB- Positiva utsikter (Fitch) 167 380 Mkr 83 560 Mkr Kapitalstruktur 40% 31% 17% 1% 5% 4% 40% Eget kapital 31% Obligationslån 17% Skulder till kreditinstitut 5% Uppskjuten skatt 1% Företagscerifikat 4% Övrigt Fördelning räntebärande skulder 60% 34% 3% 3% 60% Icke säkerstälda obligationer 34% Övriga lån 3% Företagscertifikat 3% Säkerställda obligationer SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 18 ===== SIDA 19 ===== Kapitalbindningsstruktur (exkl. företagscertifikat) Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, % < 1 år 11 860 15% < 2 år 17 673 22% < 3 år 5 483 7% < 4 år 6 361 8% < 5 år 16 202 20% > 5 år 23 947 29% Summa 81 525 100% Ränteförfallostruktur Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, % < 1 år 23 743 28% < 2 år 10 943 13% < 3 år 3 555 4% < 4 år 7 438 9% < 5 år 17 675 21% > 5 år 20 678 25% Summa 84 032 100% 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2019 2020 2021 Q1 Q1Q2 Q3 Q4 Q1 Q3Q2Q1Q2 Q3 Q4 Q4 2022 2023 Q3Q2Q1 Q4 Mkr Utveckling av koncernens snittränta Räntebärande skulder Snittränta Obligationer Under perioden så har SBB återbetalat obligationer till ett nominellt belopp om 1,6 mdkr. Noterade obligationslån per 2023-03-31 Löptid ISIN Mkr Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning 2021-2023 XS2208267596 12 - 2023-07-24 7,00% + STIBOR 2020-2023 XS2050862262 800 291 2023-09-06 1,15% + STIBOR Green 2020-2023 XS2000538699 200 125 2023-05-22 1,40% + STIBOR 2022-2025 XS2461738770 260 - 2025-04-11 1,60% + STIBOR Social 2021-2023 XS2290558282 1 000 290 2023-07-26 0,80% + STIBOR Social 2020-2025 XS2275409824 200 55 2025-12-18 1,17% + STIBOR Social 2021-2025 XS1997252975 1 100 608 2025-01-14 1,90% + STIBOR 2020-2027 XS2111589219 600 - 2027-01-30 1,50% + STIBOR Green 2022-2023 XS2078737306 975 125 2023-05-11 1,07% 2021-2024 SE0012313245 200 148 2024-02-19 3,25% + STIBOR 2020-2024 SE0012256741 500 318 2024-02-14 3,30% + STIBOR Green 2019-Hybrid SE0013234531 575 278 Hybrid 6,85% + STIBOR Offentliga Hus, Hybrid 2022-2024 SE0014965919 550 229 2024-04-12 3,15% + STIBOR Offentliga Hus, Green 2019-Hybrid SE0013359148 1 500 - Hybrid 3,50% + STIBOR Hybrid Löptid ISIN EURm Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning 2020-2040 XS2151934978 50 - 2040-04-03 3,00% 2019-2025 XS1993969515 550 143 2025-01-14 1,75% 2019-2026 XS2049823680 500 - 2026-09-04 1,13% 2022-2024 XS2438632874 700 141 2024-02-08 0,55% + EURIBOR Social 2021-2029 XS2346224806 950 - 2029-11-26 1,13% Social 2020-2028 XS2271332285 700 - 2028-12-14 0,75% Social 2020-2027 XS2114871945 750 - 2027-08-12 1,00% 2020-Hybrid XS2010032618 500 46 Hybrid 2,62% Hybrid 2020-Hybrid XS2272358024 500 43 Hybrid 2,63% Hybrid 2021-Hybrid XS2010028186 500 61 Hybrid 2,88% Hybrid Social 2023-2025 XS2597112155 5 - 2025-03-10 4,50% Löptid ISIN MNOK Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning 2019-2024 XS2085870728 1 000 526 2024-11-28 3,12% 2020-2025 XS2223676201 700 300 2025-08-27 1,65% + NIBOR 2020-2023 XS2203994517 200 180 2023-07-14 1,50% + NIBOR 2020-2025 XS2194790429 800 559 2025-06-26 1,99% + NIBOR SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 19 ===== SIDA 20 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa - tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten. Klimat och miljö - övergripande mål • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år • Minst 50 procent av nyproduktionen ska byggas i trä från certifierat skogsbruk • Hela fastighetsbeståndet och all nyproduktion ska vara inom tio minuters promenadavstånd från kollektivtrafik • Minskad vattenanvändning med en procent per år • Kartlägga hela fastighetsportföljen avseende klimatrelaterade risker (fysiska och övergångsrisker) Social hållbarhet - övergripande mål • Minst 90 procent sociala tillgångar i fastighetsportföljen • 100 procent av de kommuner vi är verksamma i erbjuds stöd i form av lägenheter till sitt bostadssociala arbete • Bidra med minst 200 sommarjobb per år till ungdomar som bor i våra bostadsområden • Bidra årligen med minst tio Better shelter och 100 tält via UNHCR för att hjälpa människor på flykt Styrning och finansiering - övergripande mål • Investment grade rating BBB+ på kort sikt och A- på lång sikt • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm E S G SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 20 ===== SIDA 21 ===== SBB skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg (10.7, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämförbara bolag baserat på börsvärde. Ekologisk hållbarhet Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. Utveckling under första kvartalet 2023 SBB driver det största certifieringsprojektet någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Den första fasen av projektet gick ut på att lära känna certifieringssystemet och linjera förvaltningsru- tinerna för en lyckad certifiering. Projektet har nu gått in i sin andra fas där certifiering av större volymer har inletts. En rad olika fastighetstyper kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder och samhällsbyggnader runt om i Norden. SBB har i Hallstahammar byggt en solcellspark som driftsattes under kvartalet. Solcellsparken är uppförd på ett ca 17 hektar stort område och har en förväntad årsproduk - tion under ett normalår om ca 10 GWh. Social hållbarhet Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika samhällsgrupper och bostadsområden är en av våra stora utmaningar i Sverige idag. Fastighetsbranschen har en stor påverkan och stor potential att bidra med lösningar för ökad sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. Utveckling under första kvartalet 2023 Per 2023-03-31 ägde SBB 4 553 tkvm (där hyresbostäder, äldreboende, LSS och byggrätter för kommande hyresbostäder ingår) som bidrar till social hållbarhet. De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Share - holder Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. För att komma åt det allvarliga problemet med arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en anvisning för samtliga fall där SBB är beställare av byggentreprenader och där den totala investeringen är över 20 mkr och entrepre - nadtiden är över ett år. Målet är att eliminera arbetslivskriminalitet i entreprenader där SBB är beställare. Avtalsmallar ska användas i samtliga entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas skickas information till SBB:s byggchef som antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. När entreprenören har etablerat arbetsplatsen beställer SBB monitorering av personaliggaren. Kvartalsvisa rapporter skickas till SBB:s projektansvariga samt byggchef. Ekonomisk hållbarhet Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Utveckling under första kvartalet 2023 Per 2023-03-31 utgör sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 33 procent av den totala skuldportföljen (exklusive sociala hybridobligationer). Sociala tillgångar 30% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 19% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 34% Tillgång till samällstjänster (SDG 4) 14% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finasiella ramverket) 3% Övriga tillgångar 30% 19% 34% 14% 3% 4 708 tkvm 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering 2022- 03-31 2022- 06-30 2022- 09-30 2022- 12-31 2023- 03-31 2021- 06-30 2021- 09-30 2021- 12-31 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl hybrid) Mkr % Pågående nybyggnadsprojekt Q1 2023 Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 12 8 67% 7 58% 92% 58% Antal m2 64 155 25 792 40% 51 914 81% 87% 57% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Antal pågående Antal avslutade Antal kWh pågående Antal kWh avslutade Solceller 22 5 2 190 000 10 378 000 Värmepump 15 - 6 294 000 - Energieffektiv värme och ventilation 39 1 4 962 000 3 000 Styr- och reglerteknik 25 - 1 406 000 - Tilläggsisolering & fönsterbyte 1 - 10 000 - Energieffektiv belysning 19 - 450 000 - Övriga 8 - 97 000 - SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 21 ===== SIDA 22 ===== Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 2023-03-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 164 407 och serie D till 193 865 905. Bolaget har där- utöver 209 977 491 stam aktier av serie A. Kursen på stamaktien av serie B var 14,14 kr, serie D var 16,1 kr per 2023-03-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 20 562 mkr och serie D var 3 315 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07- 01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt ca 22,9 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om ca 415,2 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrela- tioner genom att delta på roadshows, presenta- tioner och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2023-03-31 2022-03-31 B-aktier 14,14 42,25 D-aktier 16,1 27,54 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-mar 2023 jan-mar 2022 B-aktier 387,1 585,7 D-aktier 16,5 38,5 Ägarna Vid utgången av första kvartalet 2023 fanns 265 901 kända aktieägare, motsvarande en ökning om 31 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per 2023-03-31 till 164 800 780,30 kr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsättning Mkr FebJan MarApr Maj Jun Aug 20232022 OktJul Sep Nov Dec 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 10 20 30 40 50 SEK SBB D Omsättning Mkr FebJan MarApr Maj Jun Aug 20232022 OktJul Sep Nov Dec 50 100 150 200 10 20 30 40 50 D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2023-03-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan (privat och genom bolag) 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,61 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68 Dragfast AB 36 163 467 43 000 000 - 4,80 11,44 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23 Blackrock - 63 457 235 1 619 464 3,95 1,84 Länsförsäkringar Fonder - 51 199 100 789 402 3,15 1,47 Vanguard - 40 824 354 6 244 271 2,86 1,33 Laeringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779 2,68 1,25 Avanza Pension - 25 595 364 14 497 396 2,43 1,13 Futur Pension - 37 163 573 2 060 100 2,38 1,11 Columbia Threadneedle - 32 598 858 - 1,98 0,92 Marjan Dragicevic - 25 000 000 - 1,52 0,71 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66 Lennart Schuss - 20 904 872 - 1,27 0,59 Swedbank Försäkring - 17 152 681 3 196 404 1,23 0,58 Övriga - 780 546 113 120 007 089 54,65 25,45 Totalt 209 977 491 1 244 164 407 193 865 905 100,00 100,00 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 22 ===== SIDA 23 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Nettoomsättning - - - Personalkostnader -21 -16 -86 Övriga rörelsekostnader -57 -15 -115 Rörelseresultat 1) -78 -31 -201 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures - 532 -111 Ränteintäkter och liknande resultatposter 938 826 2 958 Räntekostnader och liknande resultatposter -888 -801 -2 579 Valutakursdifferenser -240 -108 -2 734 Värdeförändringar derivat -764 -117 265 Resultat efter finansiella poster -1 033 301 -2 402 Bokslutsdispositioner - - 781 Resultat före skatt -1 033 301 -1 621 Skatt 40 -52 103 PERIODENS RESULTAT -992 249 -1 518 1) Ny summeringsrad och ny definition. För vidare information se Definitioner på sid 27-28. Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -992 249 -1 518 Övrigt totalresultat - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -992 249 -1 518 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan - tering. Bolaget har 33 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -78 mkr (501). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 23 ===== SIDA 24 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 27 878 35 561 28 213 Andelar i intressebolag/joint ventures 7 103 8 399 7 103 Fordringar hos koncernföretag 17 300 35 165 29 098 Fordringar hos intressebolag/joint ventures 48 356 55 Uppskjutna skattefordringar 499 94 400 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 904 1 732 1 102 Derivat 1 142 664 1 501 Summa finansiella anläggningstillgångar 54 874 81 971 67 472 Summa anläggningstillgångar 54 874 81 971 67 472 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3 5 14 Derivat 195 8 174 Aktuella skattefordringar 31 - - Övriga fordringar 887 91 727 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 404 55 93 Summa kortfristiga fordringar 1 521 159 1 008 Likviditetsplaceringar 204 32 421 Likvida medel 5 559 8 046 4 658 Summa omsättningstillgångar 7 284 8 237 6 087 SUMMA TILLGÅNGAR 62 158 90 208 73 559 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 26 305 26 305 26 305 Balanserat resultat - 17 172 -2 480 -15 831 Hybridobligation 16 586 17 062 16 823 Årets resultat -992 249 -1 518 Summa fritt eget kapital 24 727 41 136 25 781 Summa eget kapital 24 892 41 301 25 946 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 5 508 3 474 13 724 Obligationslån 22 851 26 407 22 842 Derivat 357 49 375 Övriga långfristiga skulder 27 - - Summa långfristiga skulder 28 744 29 930 36 941 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 304 4 474 1 392 Obligationslån 2 371 2 335 3 466 Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111 Derivat 747 - 596 Leverantörsskulder 19 70 36 Aktuella skatteskulder - 147 100 Skuld cash collaterals 751 4 657 2 178 Övriga skulder 378 561 1 010 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 412 377 698 Summa kortfristiga skulder 8 438 18 892 10 587 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 158 90 208 73 559 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 24 ===== SIDA 25 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler f ör koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommenda - tionen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Omarbetad kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resultatet justeras med transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten. Om kassautflöden i form av lösen av skulder i ett förvärvat dotterbolag anses utgöra en del av investeringskostnaden för bolaget redovisas de i investeringsverksamheten. Om lösen av skulder i bolaget inte utgör en integrerad del av investeringskostnaden för bolaget eller sker på frivillig basis redovisas de i finansieringsverk - samheten. I syfte att hjälpa sina nyckelintressenter offentliggjorde SBB, i juli 2022, en kassaflöde - sanalys på nettobasis i hänseende till förvärv som har genomförts via en bolagstransaktion (fastigheten ägs av en juridisk person). Det tidigare presentationsformatet för kassaflödesanalysen visade bruttoförändringar avseende fastigheter och skuldsättning, vilket representerade den faktiska förändringen av olika balansposter. Förändringen innebär änd - ringar av enskilda poster i kassaflödesanalysen, men de faktiska kassaflödena för varje period är givetvis oförändrade. Bolaget presenterar inte längre förvaltningsresultat utan resultat inkl värdeförändringar och skatt i intresseföretag/ joint ventures. Dessutom redovisas utdelning från intresseföretag/joint ventures i kassaflöde från löpande verksamhet mot att tidigare redovisats i kassaflöde från investeringsverksamhet. Tilläggsuppgifter 2022-01-01 – 2022-03-31 Belopp i mkr Tidigare Omarbetad Skillnad Kassaflöde från löpande verksamheten 1 760 1 736 -25 Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 512 -5 487 25 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 815 2 815 - Periodens kassaflöde -937 -937 - SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 25 ===== SIDA 26 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 28 april 2023 Lennart Schuss Ilija Batljan Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Fredrik Svensson Styrelseledamot Styrelseledamot Hans Runesten Eva Swartz Grimaldi Styrelseledamot Styrelseledamot Anne-Grete Strøm Erichsen Styrelseledamot Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 28 april 2023 kl. 08:00 CET. Ilija Batljan, VD, ilija@sbbnorden.se Marika Dimming, IR, +46 70-251 66 89, marika@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 26 ===== SIDA 27 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybri - dobligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående preferensaktier Antalet preferensaktier som är utestående vid periodens utgång. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % Nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Genomsnittligt antal preferensaktier Antalet utestående preferensaktier vägt över perioden. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Sklder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total nettoskuldkvot Bokfört värde på skulder exklusive skatter minskat med likviditetsplace - ringar och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet beräknas enligt SBBs EMTN-program. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 27 ===== SIDA 28 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning, % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 28 ===== SIDA 29 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811 IB Eget kapital 63 337 82 971 82 971 UB Eget kapital 67 703 85 123 63 337 Genomsnittligt eget kapital 65 520 84 047 73 154 Avkastning på eget kapital -6% 3% -13% Belåningsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 28 480 35 759 33 896 Obligationslån 52 623 52 936 52 078 Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111 Likvida medel/likviditetsplaceringar -5 503 -9 681 -4 850 Nettoskuld 78 057 85 285 82 235 Balansomslutning 167 380 203 420 168 370 Belåningsgrad 47% 42% 49% Direktavkastning Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 5 356 5 689 5 246 Förvaltningsfastigheter 134 419 158 919 135 616 Byggrätter och pågående projekt -13 131 -15 601 -13 647 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 121 288 143 318 121 969 Direktavkastning 4,4% 4,0% 4,3% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto 1 206 1 256 5 346 Uppräkning av Driftnetto till helår (3 kvartal) 3 618 3 768 - Justering till normaliserat driftnetto 532 665 100 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 5 356 5 689 5 446 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 5 283 6 066 5 283 Ej pantsatt fastighetsvärde 76 278 100 852 85 032 Nyttjanderätt tomträtt 823 680 829 Inventarier 105 54 37 Uppskjutna skattefordringar 1 337 1 145 1 220 Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 10 612 24 810 11 340 Likviditetsplaceringar 250 768 421 Kundfordringar och övriga fordringar 1 792 1 614 1 540 Derivat 1 354 752 1 696 Ej pantsatta tillgångar 97 834 136 741 107 398 Ej säkerställda lån 55 080 59 207 53 189 Likvida medel -5 253 -8 913 -4 429 Netto icke säkerställd senior skuld 49 827 50 294 48 760 Ej pantsatt kvot 1,96 2,72 2,20 Beräkning av alternativa nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 6 856 7 339 6 728 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 7 177 7 779 7 059 Ekonomisk uthyrningsgrad 95,5% 94,3% 95,3% EPRA Earnings Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811 Orealiserad värdeförändring fastigheter 2 379 -2 309 4 416 Vinst/förlust avyttring fastigheter -47 -53 3 357 Skatt på resultat avyttringar - - 19 Nedskrivning goodwill - - 395 Värdeförändringar finansiella instrument 1 315 344 1 136 Skatt på EPRA-justeringar -226 349 -674 Justering för intresseföretag/joint ventures 518 -154 2 524 Justering för minoritetsandelar -96 -15 -41 EPRA Earnings -55 1 101 1 321 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 141 898 1 452 975 231 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 141 898 1 465 034 737 1 453 854 227 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,04 0,76 0,91 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,04 0,75 0,91 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -136 -120 -490 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -288 884 443 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,20 0,61 0,30 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,20 0,60 0,30 Justerad soliditet Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Eget kapital 67 703 85 123 63 337 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 7 357 9 186 7 726 Summa 75 060 94 309 71 063 Balansomslutning 167 380 203 420 168 370 Justerad soliditet 45% 46% 42% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 019 1 076 4 328 Resultat från intresseföretag/JV exkl. värdeförändringar efter skatt 149 280 658 Resultat före finansiella poster 1 168 1 356 4 986 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 29 ===== SIDA 30 ===== Resultat per stamaktie A och B Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811 Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -136 -120 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -1 679 -13 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -5 810 2 709 -10 512 Genomsnittligt antal stamaktier A och B1) 1 454 141 898 1 452 975 231 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -4,00 1,86 -7,23 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 141 898 1 465 034 737 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,00 1,85 -7,23 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 28 480 35 759 33 896 Obligationslån 52 623 52 936 52 078 Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111 Räntebärande skuld 83 560 94 966 87 085 Räntetäckningsgrad Belopp i mkr 2022-04-01 2023-03-31 2021-04-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 4 271 6 521 -416 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt (rullande 12 mån) 528 -2 597 2 524 Resultat före finansiella poster (rullande 12 mån) 4 799 4 362 4 986 Räntenetto Ränteintäkter och liknande resultat - poster (rullande 12 mån) 225 289 239 Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 mån) -1 736 -1 085 -1 526 Summa räntenetto -1 511 -796 -1 287 Räntetäckningsgrad (ggr) 3,2 5,5 3,9 Soliditet Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Eget kapital 67 703 85 123 63 337 Balansomslutning 167 380 203 420 168 370 Soliditet 40% 42% 38% Substansvärde Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Eget kapital hänförligt till moderbola - gets aktieägare Eget kapital 67 703 85 123 63 337 Hybridobligation -16 522 -16 742 -16 325 Innehav utan bestämmande inflytande -13 835 -2 296 -2 691 Eget kapital hänförligt till moderbola - gets aktieägare 37 344 66 085 44 319 D-aktiekapital -5 964 -5 964 -5 964 Återläggning av derivat -250 -703 -725 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -1 394 -1 781 -1 394 Övrig goodwill -3 889 -4 285 -3 889 Stämpelskatt finska fastigheter 223 206 221 Återläggning av uppskjuten skatt 8 751 10 967 9 120 Avdrag uppskjuten skatt -1 898 -3 143 -2 025 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 32 923 61 382 39 663 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 22,64 42,21 27,28 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/ aktie (utspätt) 22,63 42,21 27,27 Återläggning av övrig goodwill 3 889 4 285 3 889 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 1 898 3 143 2 025 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 38 710 68 810 45 577 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 26,62 47,32 31,34 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 26,61 47,31 31,33 Antal stamaktier A + B 1 454 141 898 1 454 141 898 1 454 141 898 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 536 323 1 454 331 941 1 454 536 323 Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kredinstitut 28 480 35 759 33 896 Säkerställda obligationslån 2 388 - 766 Summa säkerställda lån 30 868 35 759 34 662 Balansomslutning 167 380 203 420 168 370 Säkerställd belåningsgrad 18% 18% 21% Total nettoskuldkvot Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 28 480 35 759 33 896 Obligationslån 52 623 52 936 52 078 Derivat 1 104 49 971 Leasingskulder tomträtter 823 680 829 Övriga långfristiga skulder 283 396 141 Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111 Leverantörsskulder 359 309 456 Skuld cash collateral - 4 657 2 178 Övriga skulder 2 822 3 836 2 019 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 873 2 001 1 924 Summa 90 824 106 894 95 603 Summa likviditetsplaceringar och likvida medel 5 503 9 681 4 850 Summa tillgångar 167 380 203 420 168 370 Total nettoskuldkvot 51 48 54 Överskottsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-03-31 2022-01-01 2022-03-31 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto 1 206 1 256 5 346 Hyresintäkter 1 725 1 831 7 447 Överskottsgrad 70% 69% 72% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 30 ===== SIDA 31 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna - der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-03-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälls - fastigheter Bostäder Övrigt Totalt Hyresintäkter 1) 4 844 1 671 341 6 856 Driftkostnader -592 -439 -82 -1 113 Underhåll -171 -89 -15 -276 Fastighetsskatt -65 -30 -17 -112 Driftnetto 4 015 1 114 227 5 356 Administration -506 Resultat från JV/intressebolag 1 010 Finansiella intäkter 99 Finansiella kostnader 2) -1 799 Förvaltningsresultat innan utdelning 4 160 per stamaktie A och B 2,86 Utdelning hybridobligationer -537 Utdelning D-aktier -388 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -645 Förvaltningsresultat hänförligt till stamaktieägare 2 591 per stamaktie A och B 1,78 1) Inklusive antagen hyreshöjning för 2023 på samtliga uthyrda hyreslägenheter per 2023-03-31 om 4,00%. 2) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,29% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-03-31. Bidrar till intjäningsförmåga JV-bolag Intressebolag SBB Kåpan Public Property Invest AS Övriga JV-bolag Solon Eiendom Origa Care Publicus JM Heba Preservium Property Ägarandel SBB 50,0% 44,8% 50,0% 25,0% 34,7% 31,2% 32,4% 24,8% 34,7% Förvaltningsresultat 107 371 14 284 27 18 1 933 362 33 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s ägarandel 53 166 7 71 9 6 626 59 11 Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på ̊årsbasis (inklusive tillägg och hyres- rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2023-03-31. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2023-03-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på ̊ externa lån. • Resultatet som JV-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmå - gan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 I 31 ===== SIDA 32 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q2 2023 2023-07-14 Delårsrapport Q3 2023 2023-10-26 Kontakt ILIJA BATLJAN MARIKA DIMMING VD IR ilija@sbbnorden.se marika@sbbnorden.se +46 70 251 66 89 sbbnorden.se