===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q1 JANUARI–MARS 2024 ===== SIDA 2 ===== Viktiga händelser efter kvartalets utgång • S BB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyg - gen avseende upplösning av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. SBB tänker samordna sin del av fastigheterna inom Unobo AB med Sveafastigheters bostadsbestånd. Affären är villkorad sedvanliga fullföljandevill- kor avseende upptagande av finansiering. • S BB har under april 2024 deltagit i börsintro - duktionen av Public Property Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört värde om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5 kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny finansiering med en genomsnittlig kapitalbind- ning om 3,2 år. Före transaktionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen bedöms SBB äga ca 33,7% av aktierna i PPI beroende på utfallet av övertilldelningsoptio- nen. Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en marknadsvärdering av aktierna till 14,5 kr per aktie. Det slutliga resultatet av transaktionen kommer att redovisas i delårsrapporten för det andra kvartalet. • S BB har den 30 april publicerat årsredovisning 2023. SBB har rättat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört med boksluts- kommunikén som publicerades den 27 februari 2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för bokslutskommuniké för 2023 som finns till- gänglig på SBB:s hemsida. Rättelsebladet skall läsas tillsammans med bokslutskommunikén publicerad den 27 februari 2024. 67,3 MDKR Fastighetsvärde 31 mars 2024 104,6 MDKR Fastighetsvärde inklusive andel av väsentliga innehav 31 mars 2024 1 109 MKR Hyresintäkter januari-mars 2024 12,40 KR Långsiktigt substansvärde per aktie 31 mars 2024 -1 158 MKR Periodens resultat januari-mars 2024 2,22 % Snittränta 31 mars 2024 Kvartalet i korthet, kvarvarande verksamhet • H yresintäkterna uppgick under perioden till 1 109 mkr (1 153). • D riftsöverskottet uppgick till 736 mkr (742). • F örvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 289 mkr (398). • K assaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 87 mkr (284). • R esultat före skatt uppgick till -1 302 mkr (-4 123), varav: - R esultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill ingår med 514 mkr (593). Resultatet inkluderar Förvärvs- och omstruktureringskostnader på -14 mkr (-10). - Vä rdeförändringar på fastigheter ingår med -1 984 mkr (-2 223). - R esultat från joint ventures och intresse- företag ingår med -192 mkr (-369). - F inansiella poster ingår med 374 mkr (-923) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 797 mkr (-116) och valutakurs - differenser med -156 mkr (-483). - Vä rdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -13 mkr (-1 199). • Pe riodens resultat uppgick till -1 158 mkr (-4 024) efter avdrag för uppskjuten skatt om 259 mkr (213) och aktuell skatt om -114 mkr (-115), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -0,94kr (-4,08) före utspädning. • Pe riodens resultat inkl. avvecklande verksamhet uppgick till -1 158 mkr (-3 898), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -0,94 kr (-4,00) före utspädning. • F astighetsportföljens värde uppgick till 67 343 mdkr (73 205). • L ångsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 18 030 mkr (38 983), motsvarande 12,40 kr (26,81) per aktie före utspädning. Viktiga händelser under första kvartalet • D en 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström. • D en 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • D en 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses användas till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder. • D en 24 mars beslutade SBB att återköpa obli - gationer och hybridinstrument för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till balansdagens valutakurs. • D en 27 mars fattades vid extra bolagsstämma i SBB beslut, i enlighet med styrelsens förslag, om en riktad emission av högst 15 000 000 teckningsoptioner, innebärande en ökning av aktiekapitalet med högst 1 500 000 kronor. Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet att överlåta teckningsoptionerna till nuvarande och framtida medarbetare i bolaget eller dess dotterbolag. Perioden i sammandrag Första kvartalet SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 67 343 134 419 73 205 Antal fastigheter 1 001 2 052 1 172 Antal kvm, tusental 2 810 4 708 3 048 Överskottsgrad, % 1) 66 70 75 Direktavkastning, % 4,9 4,4 4,8 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 3,9 10,9 8,8 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 3,0 16,9 10,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,8 95,5 94,2 Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 10 7 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 1 109 1 153 4 581 Driftnetto, mkr 1) 736 742 3 209 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -1 158 -4 024 -18 827 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 87 284 1 222 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 17 373 36 850 17 909 Avkastning på eget kapital, % -3 -6 -43 Belåningsgrad, % 55 47 54 Säkerställd belåningsgrad, % 19 18 18 Soliditet, % 34 40 34 Justerad soliditet, % 36 45 37 Ej pantsatt kvot, ggr 1,62 1,96 1,60 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,3 3,2 2,1 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 15 794 33 877 16 363 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 10,86 23,30 11,25 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 10,86 23,30 11,25 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 18 030 38 983 18 890 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,40 26,81 12,99 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 12,40 26,81 12,99 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) 464 -179 -1 322 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) 0,32 -0,12 -0,91 EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) 0,32 -0,12 -0,91 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 6,2 4,5 5,8 Resultat per stamaktie A och B, kr 1) -0,94 -4,00 -15,81 Resultat per stamaktie D, kr 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Inklusive Avvecklad verksamhet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 3 ===== SIDA 4 ===== Kapitalmarknaden fortsatte att utvecklas i positiv riktning under första kvartalet, och marknadsbedömningen är att de europeiska centralbankerna kommer att sänka räntorna. Exempelvis bedömer Nordea att den svenska styrräntan sänks från dagens fyra procent till två och en halv procent till slutet av 2024. När vi tittar tillbaka på kreditmarginalerna för treåriga obligationer för svenska fastig- hetsbolag med kreditbetyget BBB kan vi se att marginalerna steg från cirka en procent under 2021, till mellan tre till fyra procent under 2022 och 2023. Med start under andra halvåret 2023 har marginalerna istället sjunkit gradvis, och låg nu vid utgången av första kvartalet 2024 på två procent. Min bedömning är att kreditmargi - nalerna sannolikt fortsätter att minska och att SBB:s delägda bolag kan ta del av mer fördelaktig finansiering. Den starkare finansieringsmarknaden har också bidragit till att transaktionsvolymen för fastigheter stiger – under första kvartalet med 60 procent jämfört med samma kvartal förra året. Trenden är att efterfrågan på fastigheter ökar vilket för SBB talar för en god värdeut- veckling på sikt, särskilt som intjäningen i våra fastigheter samtidigt ökar. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 3,0 procent SBB:s driftnetto för jämförbart bestånd fortsätter att öka, under kvartalet med 3,0 procent. Intäkterna i jämförbart bestånd ökade samtidigt med 3,9 procent och uthyrningsgra - den om 94 procent var fortsatt god. Utveck - lingen under kvartalet bekräftar den förmåga SBB har, att över tid öka driftnettot och samtidigt upprätthålla en hög uthyrningsgrad i jämförbara bestånd. Ett stigande driftnetto kommer att driva tillväxt i SBB:s tillgångsvär - den och ge en förbättrad situation för bolagets alla intressenter. Fortsatt tillväxt i driftnetto förväntas Efterfrågan är fortsatt stark i SBB:s samtliga segment: bostadsfastigheter, samhällsfastighe - ter och utbildningsfastigheter. Vi förväntar oss att intäkterna för befintliga bostadsfastigheter utvecklas klart bättre än inflationen de kommande åren. Därtill kommer flera projektfastigheter att färdigställas och hyras ut vilket leder till bättre relation mellan intäkter och kostnader. Inom samhällsfastigheter och utbildnings - fastigheter har vi en stabilt ökande intjäning genom våra långa indexjusterade hyresavtal. Över tid ser vi goda möjligheter att leverera tillväxt som överstiger inflationen. Dels genom tillkommande investeringar, och dels genom justering av hyresnivåer vid kontraktsförläng - ningar samt årliga hyresförhandlingar. VD har ordet Snittränta om 2,22 procent SBB gynnas fortsatt av bolagets långa finansie- ring och låga genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,22 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,6 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,26 procent. Vi arbetar aktivt med att minska de räntebärande skulderna och förbättra b olagets finansiella ställning. Genom att vid förfall välja att amortera i stället för att refinansiera tillser vi att det tar längre tid för det högre ränteläget att slå igenom i SBB:s räntekostnader. SBB:s fastighetsexponering 1 04 miljarder SEK Konsoliderat f astighetsbestånd minskar genom att fastigheter flyttats till joint ventures som inte konsolideras. Störst påverkan har samarbetet inom Nordiqus haft, ett fastighets- bestånd om 40 miljarder kronor som inte längre konsolideras då SBB äger strax under femtio procent. Fördelen för SBB har varit tillskott på eget kapital, en kunnig och kapitalstark sam- arbetspartner och möjlighet att nå väsentligt förbättrad f inansiering inom JV:t. Slår vi ihop konsoliderat fastighetsinnehav med andelen av väsentliga innehav som inte konsolideras s ummerar SBB:s fastighetsexpone - ring till 104 miljarder kronor, vars driftnetto är 4,7 miljarder kronor. Sveafastigheter planerar ägarspridning Arbetet med att genomföra en ägarspridning av Sveafastigheter fortsätter och under kvartalet utsågs en självständig styrelse för bolaget. Ägarspridningen ska generera likviditet för SBB och skapa bästa möjliga förutsättningar för finansiering och effektiv drift av bostadsfast - igheter. I detta ingår att lösa upp våra delägda bolag inom bostadsegmentet och att samla vårt helägda bostadsbestånd i Sveafastigheter. Efter kvartalets utgång avtalade SBB med Riksbyggen om att dela upp det gemensamägda Unobo AB, och att SBB:s del av beståndet flyttas till Sveafastigheter. Sveafastigheter skulle som börsnoterat vara det största renodlade bostadsbolaget på Stockholmsbörsen. Bolaget har en förmåga att leverera såväl stabilt ökande hyresintäkter i befintligt bestånd som att skapa vinster genom projektutveckling. Först skapas byggrätter eller så erhålls markanvisningar, därefter sker lönsam projektutveckling i egen regi och slutligen läm - nas färdiga fastigheter över till förvaltningen. Sveafastigheter ska tänka långsiktigt och anpassa projektvolym efter förutsättningarna som råder. Det troliga är att förutsättningar för lönsamma projekt ökar då behovet för nya bostäder växer oförtrutet på Sveafastigheters kärnmarknader. SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 4 ===== SIDA 5 ===== Nordiqus utvecklas väl Den ägarspridning vi tidigare genomfört i utbild - ningssegmentet, genom att Brookfield köpte drygt femtio procent av aktierna i Nordiqus, har varit framgångsrik. Verksamheten utvecklas väl med en stark ökning av driftnettot i jämförbart bestånd under kvartalet. Nordiqus är finansiellt starkt och målet är att uppnå investment grade-rating under året. Nordiqus är ledande i Europa inom utbildningsfastigheter. Det känns, precis som i fallet Sveafastigheter, glädjande att vara med och skapa bra och självständiga företag. Börsnotering av Public Property Invest I april börsnoterades SBB:s intressebolag Public Property Invest på Oslo-börs. Bolaget ingår i SBB:s samhällssegment och är specialiserat på fastigheter med offentliga hyresgäster i Norge. I samband med börsintroduktionen överfördes SBB:s norska förvaltningsorganisation och fastigheter för 1,7 miljarder kronor till Public Property Invest. SBB:s ägande uppgår, efter SBB:s apportemission av fastigheter och ägarspridning, till 33,7 procent. Med tillgångar om 10 miljarder kronor och med en nettobelåning om 40 procent skapas ett stort och stabilt bolag som kan vara aktivt i konsolideringen av fastighetsmarknaden. Jag bedömer att bolaget på sikt kommer att erhålla en investment grade-rating, en ambition SBB har för alla innehav. Joint ventures stärker finansiella ställningen Inom bostadssegmentet etablerade SBB under 2023 ett joint venture med Morgan Stanley. Under första kvartalet etablerades ytterligare ett joint venture, denna gång för samhällsfast - igheter och tillsammans med Castlelake. Fullt genomförd transaktion tillför SBB en likvid om 5,2 miljarder kronor. Likviden från dessa joint ventures används till att minska banklån och obligationsfinansiering. I mars återköptes exempelvis seniora obligationer och hybridobligationer för 163 miljoner euro, där det nominella värdet var 408 miljoner euro. Komplex redovisning ännu en tid Kombinationen av att SBB, av finansiella skäl, skapar nya samarbeten och att bolaget vidtar ett stort antal åtgärder, innebär att komplex - iteten i den finansiella rapporteringen ökar under en tid. Vi är dock fortsatt fast beslutna att minska antalet komplexa strukturer och skapa en lättförstådd redovisning samt en mindre kostsam administration. När SBB genomfört omstruktureringen och förbättrat bolagets finansiella ställning kommer de administrativa kostnaderna normaliseras. Likviditets- och balansräkningsstärkande åtgärder behövs SBB har genomfört åtgärder för att minska den finansiella risken. SBB:s nuvarande kreditrating CCC+ från Fitch och CCC från Standard and Poor’s visar tydligt att det arbetet behöver fortsätta. Framför allt behöver SBB fortsätta att förbättra likviditeten och sänka belåningsgra - den, som vid kvartalets slut var 55 procent. Vår bedömning är att den allt starkare kredit- och fastighetsmarknaden är gynnsam för SBB i det avseendet, samtidigt som våra obligationsförfall hanteras med den likvid som erhålls genom skapandet av bra och självständiga företag, som exempelvis Sveafastigheter. Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond Som tidigare meddelats, hävdar en enskild opportunistisk fond via dess bolag på Cayman -öarna att icke kassaflödespåverkande värde - förändringar i samriskföretag ska räknas med i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad. Ingen annan av SBB:s obligationsägare eller banker anser att värdeförändringar ska räknas med i ett sådant kassaflödesmått. SBB tillbakavisade genom pressmeddelande den 31 maj 2023 påståendena om att SBB skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen och anser därför att de mottagna kraven från den opportunistiska fonden är grundlösa. En rättslig process pågår och uppskattas i dagsläget pågå till 2026. Tilltro till vår strategiska plan Samtidigt som vi fortsätter arbeta steg för steg med de utmaningar som är kopplade till SBB:s finansiering fortsätter de fundamentala utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd att för - bättrats. Hyresreglerade bostäder gynnas över tid av befolkningsökningen och hyreskontrakt mot offentlig sektor är konjunkturokänsliga. Byggandet är fortsatt mycket lågt, och vi kan förvänta oss stigande hyresnivåer samt en hög uthyrningsnivå under kommande år. Samtidigt sjunker kapitalkostnaden för marknaden som helhet vilket påverkar värdering av fastigheter positivt. Vi har en stark tilltro till vår strategiska plan, och jag vill tacka alla medarbetare för deras viktiga insatser, och våra hyresgäster och samarbetspartners för deras fortsatta förtroende. Leiv Synnes Verkställande Direktör Vi har en stark tilltro till vår strategiska plan” Total fastighetsexponering Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Innehav SBB:s andel av stamaktier Marknads - värde Driftnetto, intjänings- förmåga Marknads - värde Driftnetto, intjänings- förmåga Konsoliderade innehav Samhälle 100% 38 830 1 961 38 830 1 961 Bostäder 100% 27 958 916 27 958 916 Utbildning 100% 554 28 554 28 Delsumma konsoliderat innehav 67 343 2 905 67 343 2 905 Ej konsoliderade innehav Nordiqus 49,84% 40 441 2 035 20 156 1 014 SBB Residential AB 100% 5 963 212 5 963 212 SBB Infrastructure AB 1) 100% 4 153 205 4 153 205 Public Property Invest ASA 2) 44,84% 8 229 521 3 662 234 SBB Kåpan Bostad AB 50,00% 6 691 262 3 346 131 Delsumma ej konsoliderade innehav 65 477 3 235 37 280 1 796 Totalt - - 104 623 4 701 1) S BB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 4,2 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder från SBB i form av fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB. 2) P er 2024-03-31 ägde SBB 44,84% av Public Property Invest ASA. Efter kvartalet har en apportemission av fastigheter från SBB till PPI genomförts tillsammans med en publik ägarspridning, vilket resulterat i att Public Property Invest ASA har tillförts ca NOK 1,5 miljarder i likviditet samt ökat fastighetsbeståndet till cirka NOK 10 miljarder. SBB.s andel av stamaktierna har som ett resultat av detta minskat från 44,84% till 36,26%, innan utnyttjad övertilldelningsoption, och till 33,71% efter att övertilldelningsoptionen utnyttjats fullt ut. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 5 ===== SIDA 6 ===== 3,8 MDKR Fastighetsvärde NORGE 0,9 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 7,9 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 54,8 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Fastighetsbestånd per 2024-03-31 Klassificering Fastighets- värde, mkr Andel av totalt, % Hyresin - täkt, mkr 1) Hyresbostäder 22 766 33,8% 1 417 Byggrätts- och projektfastigheter 5 192 7,7% - Totalt, Bostad 27 958 41,5% 1 417 Äldreboende 12 216 18,1% 818 Statlig infrastruktur och Kommunhus 6 378 9,5% 356 LSS 5 717 8,5% 393 Sjukhus & vårdcentral 4 251 6,3% 349 Övrigt 4 073 6,0% 106 Offentliga kontor 3 241 4,8% 305 Byggrätts- och projektfastigheter 2 954 4,4% 241 Totalt, Samhälle 38 830 57,7% 2 569 Förskola 113 0,2% 7 Grundskola/gymnasium 339 0,5% 29 Byggrätts- och projektfastigheter 101 0,2% -- Totalt, Utbildning 554 0,8% 36 Totalt 67 343 100,0% 4 021 1) Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga. Andelar i joint ventures och intresseföretag per den 2024-03-31 Klassificering Utgående redovisat värde av innehav, mkr Andel av totalt, % Väsentliga innehav, Bostad 4 460 25,0% Övriga innehav, Bostad 1 357 7,6% Totalt, Bostad 5 817 32,7% Väsentliga innehav, Samhälle 1 262 7,0% Övriga innehav, Samhälle 471 2,6% Totalt, Samhälle 1 733 9,7% Väsentliga innehav, Utbildning 10 318 57,9% Totalt, Utbildning 10 318 57,9% Totalt 17 868 100% Substansvärde per aktie, NRV 0 10 20 30 40 50 60 Kr Q4Q2 Q1 Q1Q2 Q1Q3 Q3 Q4 2022 2023 2024 L ångsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NRV) kr/per aktie A ndelar i joint ventures/ intressebolag kr/per aktie Direktägda fastigheters värde (mkr) & direktavkastning 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Mkr % 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Q4Q2 Q1 Q1Q2 Q1Q3 Q3 Q4 2022 2023 2024 Marknadsvärde D irektavkastning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 6 ===== SIDA 7 ===== • Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads - hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts. • Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter överträffat inflationen. • Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 procent. Generellt råder bostadsbrist på SBB:s marknader. • Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och fastighetsutvecklingsmöjligheter . • S edan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig - heter SBB:s bostadsportfölj. • Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna. • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22. Bostad SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. 28,0 MDKR Fastighetsvärde 4,02 % Direktavkastning 1 333 kr Snitthyra per kvm Konsoliderat innehav Fastighetsvärde per region 44% Universitetsorter 28 % Stockholm/Mälardalen 20% Göteborg/Malmö 9 % Övrigt27 958 Mkr 44% 28% 20% 9% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 7 ===== SIDA 8 ===== 9,3 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 4,5 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB Residential Property AB 3) SBB Kåpan Bostad AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 SBBs ägarandel, % 100% 2) E/T 50% 50% Förvaltningsresultat -46 E/T -17 -1 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -61 E/T -71 -138 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -61 E/T -71 -138 Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 5 963 E/T 6 691 6 755 SBB:s ägarandel, % 100% E/T 50% 50% SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 963 E/T 3 346 3 378 Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 735 E/T 1 725 1 629 Fordran på joint ventures och intressebolag 13 E/T 41 - Nettoinvestering 2 748 E/T 1 766 1 629 Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 357 4 332 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -5 141 Resultat f rån joint ventures och intressebolag, mkr 1) -13 141 1) R esultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. 2) S BB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar nyproducerade bostadsfastigheter i Stockholm och Mälardalen. Bolaget samägs av SBB och Kåpan Pensioner. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 8 ===== SIDA 9 ===== • A ttraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • F astigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • H yrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • S BB har en erfaren projekt- och förvaltnings - organisation som skapar värde. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22. Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 68% Sverige 2 0% Finland 10% Norge 2% Danmark 31% Äldreboende 16 % Statlig infrastruktur och Kommunhus 15% LSS 8 % Projekt- och byggrättsfastigheter 1 1% Sjukhus & vårdcentral 8% Offentliga kontor 10% Övrigt 38 830 Mkr 38 830 Mkr 68% 31% 20% 16% 10% 15% 8% 11% 8% 2% 10% Samhälle SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter med offentligt finansierad verksamhet, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflations- säkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. 38,8 MDKR Fastighetsvärde 5,47 % Direktavkastning 7,1 år Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 9 ===== SIDA 10 ===== Public Property Invest AS 3) SBB Infrastructure AB 2) Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 SBBs ägarandel, % 44,84% 44,84% 100% E/T Förvaltningsresultat 199 191 -47 E/T Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341 -110 E/T Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -405 -341 -110 E/T Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 8 229 9 987 4 153 E/T SBB:s ägarandel, % 44,84% 44,84% 100% E/T SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 662 4 478 4 153 E/T Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 261 1 785 1 E/T Fordran på joint ventures och intressebolag - - 555 E/T Nettoinvestering 1 261 1 785 556 E/T Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 471 -47 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 373 259 Resultat f rån joint venture och intresseföretag, mkr 1) 373 -29 1) R esultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. 2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024 . 3) P ublic Property Invest AS har inte publicerat sin rapport per 2024-03-31, varför SBB använder bolagets rapporterade siffror per 2023-12-31. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest AS Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplafform med tillväxtmöjligheter noterat på Oslo Börs. Då bolaget inte publicerat sina siffror per 2024-03-31, använder SBB bolagets siffror per 2023-12-31. SBB Infrastructure Bolaget är ett joint venturebolag skapat tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. SBB Infrastructures fastigheter uppgick per 31 mars 2024 till 4,2 miljarder kronor. 7,8 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga i nnehav 1,8 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 10 ===== SIDA 11 ===== • Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22. Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2024-03-31 2023-12-31 Sverige 390 465 Danmark 164 158 Totalt 554 622 Utbildning SBB äger femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 11 ===== SIDA 12 ===== Nordiqus AB 2) Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 SBBs ägarandel, % 49,84% E/T Förvaltningsresultat 668 E/T Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 251 E/T Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 127 E/T Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 40 441 E/T SBB:s ägarandel, % 49,84% E/T SBB:s andel av fastighetsbestånd 20 156 E/T Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 10 318 E/T Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 3 979 E/T Nettoinvestering, redovisat värde 14 297 E/T Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 272 E/T Nettoinvestering 15 569 E/T 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. 2) Fordrans redovisat värde uppgår till 3 979 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 251 mkr. 3) Nordiqus redovisades fram till och med 2023-11-21 som avvecklad verksamhet. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Nordiqus Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings - fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles utbildningsinfrastruktur. • SBB äger 49,84% av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde på 40,5 miljarder kronor. • Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största och mest kompetenta infrastrukturinvesterare. • Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig - heter med tillväxtpotential. • Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och nära 100% KPI-justerat. • Utmärkt tillgångskvalitet med förutsägbara intäkter förväntas leda till ett kreditbetyg på investment grade-nivå och en attraktiv direktavkast - ning över tid. • Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. 20,2 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 15,6 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 12 ===== SIDA 13 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 1) 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 109 1 153 4 581 Fastighetskostnader Driftskostnader -305 -334 -1 021 Underhåll -50 -50 -257 Fastighetsskatt -18 -26 -95 Driftnetto 736 742 3 209 Administration -209 -140 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -14 -10 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 514 593 2 241 Värdeförändringar fastigheter -1 984 -2 223 -13 321 Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt - - -227 Resultat bostadsproduktion -1 -2 -17 Rörelseresultat -1 471 -1 632 -11 324 Resultat från joint ventures och intresseföretag -192 -369 -6 017 varav förvaltningsresultat 245 246 169 varav värdeförändring -209 -325 -2 498 varav skatt -66 -3 196 varav försäljningsresultat -8 -126 -3 416 varav nedskrivning -155 -160 -469 Ränteintäkter och liknande resultatposter 159 53 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -421 -373 -1 406 Resultat av förtidslösen lån 797 -116 36 Valutakursdifferenser -156 -483 -144 Tomträttsavgälder -5 -5 -10 Värdeförändringar finansiella instrument -13 -1 199 -2 580 Resultat före skatt -1 302 -4 123 -21 179 Aktuell skatt -114 -115 -443 Uppskjuten skatt 259 213 2 569 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv - - 227 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -1 158 -4 024 -18 827 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - 126 -2 763 PERIODENS RESULTAT -1 158 -3 898 -21 590 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -1 050 -5 577 -22 054 Innehav utan bestämmande inflytande -108 1 679 464 PERIODENS RESULTAT -1 158 -3 898 -21 590 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -0,94 -4,08 -13,91 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -0,94 -4,08 -13,91 Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - 0,09 -2,86 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamet - 0,09 -2,86 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - 0,50 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -0,94 -4,00 -15,81 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -0,94 -4,00 -15,81 Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 0,50 0,50 2,00 1) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 13 ===== SIDA 14 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Kvarvarande verksamhet Hyrestillväxt 3,9 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 109 mkr (1 153). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 387 mkr (407) bostäder, 715 mkr (739) samhälle och 6 mkr (6) utbildning. Uthyrningsgrad på 93,8 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 93,8 procent (95,5). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmentet Samhälle var åtta år (10). Driftnettot stiger 3,0 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 6,0 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -373 mkr (-411). Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -209 mkr (-140). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -14 mkr (-10), och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruk - turen. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -1 984 mkr (-2 223) varav -52 mkr (47) var realiserade värdeförändringar och -1 932 mkr (-2 379) var orealiserade värdeförändringar. I värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbestån - det haft en negativ värdeförändring om 2,8 procent. Det genomsnittliga avkastningskravet har under perioden höjts från 5,19 procent till 5,27 procent. SBB har under perioden sålt fastigheter om 4 681 mkr huvudsakligen genom skapadet av ett nytt joint venture med Castlelake. Totala investe - ringar i dessa fastigheter uppgick till 2 672 mkr och skapat värde var 1 979 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag var -192 mkr (-369). Se vidare information på sid 25-26. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 374 mkr (-923). Förändringen beror till största del på realisationsresultat hänförligt till återköp av obligationer. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 797 mkr (-116) för perioden. Under perioden redovisades valutakurs - differenser om -156 mkr (-483). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -13 mkr (-1 199). Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -3 mkr (-917) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -10 mkr (-282). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 158 mkr (-4 024). Skatt på periodens resultat uppgick till 144 mkr (98), varav -114 mkr (-115) avsåg aktuell skatt och 259 mkr (213) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum det redovisats som intresseföretag. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår till 0 mkr (126). Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 158 - 3 898 -21 590 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 14 2 -175 Omräkningsdifferenser -644 -1 129 -1 057 PERIODENS TOTALRESULTAT -1 787 - 5 025 -22 822 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -1 679 -6 704 -23 286 Innehav utan bestämmande inflytande -108 1 679 464 PERIODENS TOTALRESULTAT -1 787 -5 025 -22 822 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 14 ===== SIDA 15 ===== SBB har under tredje kvartalet 2023 ändrat sin segmentsindelning till Bostäder, Utbildning och Samhälle. Se sida 36 för mer information. Första Kvartalet, 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-03-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 387 715 6 1 109 - 1 109 Fastighetskostnader -175 -195 -2 -373 - -373 Driftnetto 213 520 4 736 - 736 Administration - - - - -209 -209 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -14 -14 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 213 520 4 736 -222 514 Värdeförändringar fastigheter -704 -1 215 -65 -1 984 - -1 984 Resultat bostadsproduktion -1 - - -1 - -1 Rörelseresultat -492 -695 -61 -1 249 -222 -1 471 Resultat från joint venture och intresseföretag -145 -175 127 -192 - -192 Ränteintäkter - - - - 159 159 Räntekostnader och liknande - - - - 215 215 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -13 -13 Resultat före skatt -637 -870 66 -1 441 139 -1 302 Skatt - - - 144 144 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -637 -870 66 -1 441 283 -1 158 Förvaltningsfastigheter 27 958 38 830 554 67 342 - 67 342 Investeringar 8 133 -6 136 - 136 Värde per kvm (kr) 26 299 22 592 19 470 23 963 - 23 963 Överskottsgrad 55% 73% 61% 66% - 66% Första Kvartalet, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-03-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 407 739 6 1 153 - 1 153 Fastighetskostnader -194 -216 -1 -411 - -411 Driftnetto 213 523 6 742 - 742 Administration - - - - -140 -140 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -10 -10 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 213 523 6 742 -149 593 Värdeförändringar fastigheter -1 340 -867 -16 -2 223 - -2 223 Resultat bostadsproduktion -2 - - -2 - -2 Rörelseresultat -1 126 -343 -11 -1 480 -149 -1 632 Resultat från joint venture och intresseföretag 3 -370 - -369 - -369 Ränteintäkter - - - - 53 53 Räntekostnader och liknande - - - - -976 -976 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 199 -1 199 Resultat före skatt -1 123 -713 -11 -1 849 -2 271 -4 123 Skatt - - - - 98 98 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 123 -713 -11 -1 849 -2 173 -4 024 Förvaltningsfastigheter 37 749 52 447 538 90 733 - 90 733 Investeringar 284 511 3 799 - 799 Värde per kvm (kr) 26 515 29 266 32 713 28 072 - 28 072 Överskottsgrad 52% 71% 89% 64% - 64% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 15 ===== SIDA 16 ===== Helår, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 621 2 937 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -634 -732 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 987 2 205 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 987 2 205 17 3 209 -968 2 241 Värdeförändringar fastigheter -6 899 -6 295 -127 -13 321 - -13 321 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -24 -202 - -227 - -227 Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -5 953 -4 292 -110 -10 357 -968 -11 324 Resultat från joint venture och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter - - - - 266 266 Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -10 806 -4 990 -577 -16 374 -4 807 -21 179 Skatt - - - - 2 353 2 353 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -10 806 -4 990 -577 -16 374 -2 454 -18 827 Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 207 1 305 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 61% 75% 73% 70% - 70% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 16 ===== SIDA 17 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 67 343 mkr per 2024-03-31 (73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,27 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 762 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 21-24. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 3 174 / -3 174 Fastighetskostnader +/- 5% -978 / 973 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -2 266 / 2 446 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 208 / 2 412 Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205 Förvärv 201 Investeringar 150 Försäljningar -4 681 Omräkningsdifferens 324 Orealiserade värdeförändringar -1 932 Omklassificeringar 76 Verkligt värde vid periodens slut 67 343 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmade inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest AS och Nordiqus AB. För mer information se sid 25-26. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 17 868 mkr (17 876) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 5 497 mkr (4 839). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 3 003 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 200 mkr (214). Spärrade likvida medel uppgick till 150 mkr (16). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 2 692 5 283 2 692 Summa immateriella anläggningstillgångar 2 692 5 283 2 692 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 67 343 134 419 73 205 Nyttjanderätt tomträtt 399 791 378 Inventarier 101 105 106 Summa materiella anläggningstillgångar 67 843 135 315 73 689 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 17 868 12 316 17 876 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 497 1 770 4 839 Derivat 576 1 159 481 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 851 2 017 849 Andra långfristiga fordringar 1 931 852 1 965 Summa finansiella anläggningstillgångar 26 722 18 114 26 009 Summa anläggningstillgångar 97 257 158 712 102 390 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 156 141 155 Kortfristiga fordringar Derivat 313 195 203 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 151 - 185 Kundfordringar 104 118 100 Aktuell skattefordran 279 150 260 Nyttjanderätt tomträtt 15 32 15 Övriga fordringar 447 1 524 347 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 464 1 004 392 Summa kortfristiga fordringar 1 774 3 023 1 502 Likviditetsplaceringar 200 250 214 Likvida medel 3 003 5 253 3 845 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 3 203 5 503 4 060 Summa omsättningstillgångar 5 132 8 667 5 702 SUMMA TILLGÅNGAR 102 389 167 380 108 107 Kommentarer Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 692 mkr (2 692). Vid periodens utgång är 597 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 17 ===== SIDA 18 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 17 373 mkr (17 909). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 34 379 mkr (37 131). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2024-03-31 netto till 2 559 mkr (2 726) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 4 825 mkr per 2024-03-31. Under perioden har underskott om totalt 749 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 59 227 mkr (62 093), varav 19 434 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditinstitut, 39 792 mkr (43 116) avsåg obligationslån och 0 mkr (0) avsåg företagscertifikat. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 27-30. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 612 26 624 Reserver -1 559 -987 -915 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -7 859 11 061 -7 967 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 17 373 36 850 17 909 Hybridobligation 13 311 15 741 15 741 Övriga reserver 1 341 1 277 1 036 Innehav utan bestämmande inflytande 2 355 13 835 2 445 Summa eget kapital 34 379 67 703 37 131 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 244 25 362 11 116 Obligationslån 33 776 43 949 40 540 Derivat 290 357 264 Uppskjutna skatteskulder 2 559 8 751 2 726 Leasingskulder tomträtter 399 791 378 Övriga långfristiga skulder 90 283 92 Summa långfristiga skulder 49 358 79 493 55 116 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 190 3 118 7 861 Företagscertifikat - 2 457 - Obligationslån 6 017 8 674 2 576 Derivat 1 190 747 1 290 Leverantörsskulder 178 359 121 Tomträtter 15 32 15 Aktuella skatteskulder 48 102 99 Övriga skulder 1 097 2 822 726 Beslutad utdelning 2 133 - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 782 1 873 1 040 Summa kortfristiga skulder 18 651 20 184 15 861 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 102 389 167 380 108 107 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 18 ===== SIDA 19 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -5 577 -5 577 - - 1 679 -3 898 Övrigt totalresultat - - -1 129 2 -1 127 - - -1,127 Periodens totalresultat - - -1 129 -5 575 -6 704 - - 1,679 -5,025 Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - 67 67 - - - 67 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -196 -196 - 196 - - Utdelning hybridobligation - - - -136 -136 - - - -136 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 465 9 465 Utgående eget kapital 2023-03-31 165 26 612 -987 11 061 36 850 15 741 1 277 13 835 67 703 Periodens resultat - - - -16 477 -16 477 - - -1 215 -17 692 Övrigt totalresultat - - 72 -177 -105 - - - -105 Periodens totalresultat - - 72 -16 654 -16 582 - - -1 215 -17 797 Återköp teckningsoptioner - - - -1 -1 - - - -5 Skatteeffekter i eget kapital - - - 32 32 - - - 32 Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 240 240 - -240 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -412 -412 - - - -412 Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 375 375 Inlösen minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 650 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 Periodens resultat - - - -1 050 -1 050 - - -108 -1 158 Övrigt totalresultat - - -644 14 -630 - - - -630 Periodens totalresultat - - -644 -1 035 -1 679 - - -108 -1 787 Skatteeffekter i eget kapital - - - -267 -267 - - - -267 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -562 -562 - 562 - - Inlösen del av hybridobligation - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713 Utdelning hybridobligation - - - -130 -130 - - - -130 Innehållen ränta hybridobligation - - - 129 129 - - - 129 Aktieägartillskott från minoritetsägare - - - - - - - 18 18 Utgående eget kapital 2024-03-31 165 26 624 -1 559 -7 859 17 373 13 311 1 341 2 355 34 379 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2024-03-31 uppgår till 456 879 284 kr. 4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybrodibligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats. Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2024-03-31 till 34 379 mkr (37 131). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 14 652 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 13 311 mkr. Under kvartalet har återköp av hybridobligationer gjorts om 2 430 mkr (0). Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -644 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 2 355 mkr (2 445). Förändringen är främst hänförlig till Unobo. Därtill ingår minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Solidtet Soliditeten uppgick till 34 procent (34), den justerade soliditeten till 36 procent (37) och belåningsgraden till 55 procent (54). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 19 ===== SIDA 20 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -1 302 -4 123 -21 179 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - 164 -6 090 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 5 2 6 Värdeförändringar fastigheter 1 984 2 332 18 051 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - 797 Nedskrivning goodwill - - 1 794 Resultat bostadsproduktion 1 2 17 Resultat från joint ventures och intresseföretag 192 369 6 017 Värdeförändringar finansiella instrument 13 1 199 2 580 Räntenetto -374 1 078 1 818 Utdelning från joint ventures och intresseföretag - - 283 Erlagd ränta -334 -624 -2 236 Erhållen ränta 69 55 220 Betald skatt -167 -169 -856 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 87 284 1 222 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -288 -521 1 057 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 88 1 164 -929 Kassaflöde från den löpande verksamheten -112 927 1 350 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -136 -943 -2 901 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -201 -750 -1 629 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 4 018 67 12 675 Investeringar/försäljning inventarier - -70 -75 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag - -153 2 470 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -98 -33 781 Kassaflöden från finansiella tillgångar 5 -156 -194 Förändring andra långfristiga fordringar 7 109 -998 Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 745 -1 929 10 129 Finansieringsverksamheten Återköp teckningsoptioner - -4 -5 Inlösen hybridobligationer -713 - - Inlösen tvingande konvertibel - - 1 Utbetald utdelning - -882 -1 659 Avyttring till minoritet - 8 663 9 057 Aktieägartillskott från minoritetsägare 18 - - Upptagna lån - 15 492 21 544 Amortering av lån -3 709 -19 322 -38 885 Förändring cash collaterals - -2 178 -2 048 Förändringar övriga långfristiga skulder 55 63 -52 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 349 1 832 -12 047 Periodens kassaflöde -867 830 -568 Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 4 429 Periodens kassaflöde -867 830 -568 Valutakursändring i likvida medel 24 -6 -16 Likvida medel vid periodens slut 3 003 5 253 3 845 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 20 ===== SIDA 21 ===== Fastighetsvärde per segment 58% Samhälle 42% Bostad 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 81% Sverige 12% Finland 6% Norge 1% Danmark 67 343 Mkr 67 343 Mkr 81% 58% 12% 42% 6% 1% 1% Fastighetsvärde per region 34% Universitetsorter 27% Stockholm/Mälardalen 14% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 5% Göteborg/Malmö 19% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 67 343 Mkr 27% 14% 34% 5% 19% Hyresintäkter per affärsområde Största hyresgäster (samhälle och utbildning) Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Attendo 168 6,4% Esperi 117 4,5% Finska staten 103 4,0% Humana 90 3,5% Norska staten 86 3,3% Svenska staten 83 3,2% Bodens Kommun 70 2,7% Ambea 70 2,7% Skellefteå Kommun 65 2,5% Västra Götalandsregionen 49 1,9% Göteborgs Stad 49 1,9% Västerås Kommun 48 1,8% Norlandia 43 1,7% Karlskrona kommun 40 1,5% Region Skåne 39 1,5% Danska staten 37 1,4% Mehiläinen Oy 35 1,4% Region Värmland 34 1,3% Telia Sverige AB 34 1,3% Scania CV AB 29 1,1% 20 största hyresgäster 1 289 49,5% Övriga 1 315 50,5% Total 2 604 100,0% Största kommuner (bostad) Kommun Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 535 109 136 9,6% Skellefteå 1 362 99 122 8,6% Jönköping 1 204 80 93 6,5% Helsingborg 942 65 88 6,2% Höganäs 744 57 79 5,6% Östersund 675 57 69 4,9% Falun 724 47 66 4,7% Karlskrona 371 43 60 4,2% Borås 506 39 51 3,6% Södertälje 440 25 46 3,2% Kävlinge 407 27 41 2,9% Stockholm 305 24 39 2,7% Sundbyberg 199 20 36 2,6% Landskrona 366 28 36 2,5% Umeå 482 27 35 2,5% Avesta 475 32 33 2,3% Borlänge 318 20 28 2,0% Norrtälje 271 19 25 1,8% Eskilstuna 198 14 23 1,6% Tierp 304 21 23 1,6% 20 största kommuner 11 828 852 1 128 79,6% Övriga 2 957 211 289 20,4% Total 14 785 1 063 1 417 100,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 21 ===== SIDA 22 ===== Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Löptid Yield Affärsområde Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto WAULT Initial direkt- avkastning Bostad Universitetsorter 537 12 179 20 058 1 412 95% 678 1 263 436 - 4,05% Stockholm/Mälardalen 152 7 748 31 995 2 895 97% 261 1 722 179 - 3,69% Göteborg/Malmö 231 5 533 22 967 227 98% 324 1 403 219 - 4,12% Övriga städer 144 2 498 12 812 659 84% 154 1 070 82 - 4,47% Totalt Bostäder 1 063 27 958 21 415 5 192 95% 1 417 1 333 916 - 4,02% Samhälle Sverige 1 241 26 469 19 131 2 726 94% 1 662 1 339 1 216 8 5,12% Norge 119 3 792 30 337 189 95% 213 1 792 185 7 5,14% Finland 317 7 856 24 694 38 90% 627 1 982 508 6 6,49% Danmark 42 714 16 829 - 99% 66 1 566 53 4 7,43% Totalt Samhälle 1 719 38 830 20 873 2 954 93% 2 569 1 494 1 961 7 5,47% Utbildning Sverige 18 390 15 955 101 100% 21 1 185 17 13 5,77% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 164 15 837 - 100% 14 1 370 11 9 6,96% Totalt Utbildning 28 554 15 912 101 100% 36 1 252 28 11 6,20% Totalt 2 810 67 343 21 028 8 248 94% 4 021 1 431 2 905 8 4,92% 8 år Kontraktslängd Samhälle / Utbildning 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+ 4% 10% 7% 14% 6% 7%7% 7% 6% 8% 23% 2 004 1 575 1 624 1 785 1 946 1 856 1 975 2 002 1 626 1 891 1 898 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 596 13% 2 675 1 391 2 550 1 851 1 915 2 975 2 450 1 333 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 22 ===== SIDA 23 ===== Pågående produktion Nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 911 38 734 4 89 74 1 557 726 831 5,7% 4,8% Joint ventures, Bostad 50% 369 21 368 2 59 50 986 759 227 6,0% 5,1% Utbildning - - - - - - - - - - - Joint ventures, Utbildning - - - - - - - - - - - Samhälle 100% - 13 933 2 37 33 568 420 148 6,5% 5,9% Joint ventures, Samhälle 50% - 7 038 1 12 10 272 95 178 4,4% 3,6% Totalt 81% 1 280 81 073 9 197 168 3 383 1 999 1 384 5,8% 5,0% SBB:s andel av totalt 100% 1 096 66 870 161 138 2 754 1 573 1 181 5,9% 5,0% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 35 108 3 4 92 86 7 4,5% Utbildning - - - - - - - Samhälle 6 891 3 7 154 119 35 4,3% Totalt 41 999 6 11 246 204 42 4,4% Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 45% Stockholm/Mälardalen 55% Universitetsstäder 0% Göteborg/Malmö 0% Övriga tillväxtstäder 1 280 lägenheter 45% 55% Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd 2024-2025 2026- Återstående investering inkl SBB:s andel av joint ventures 1) 1 223 - -varav Bostad 951 - -varav Utbildning - - -varav Samhälle 272 - Kommande driftnetton 148 - -varav Bostad 104 - -varav Utbildning - - -varav Samhälle 45 - Avkastning kvarvarande investering 12,1% 1) Av total investering om 1 223 mkr är 109 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 372 mkr av säljare av projekt. 59% upparbetningsgrad pågående produktion 12,1% avkastning kvarvarande investering 100% av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projektportfölj per geografi 40% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 7% Göteborg/Malmö 2% Köpenhamn/Oslo/ Helsingfors 18% Övriga tillväxtstäder 56 754 lägenheter 40% 33% 18% 7% 2% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 23 ===== SIDA 24 ===== Projekt- och byggrättsutveckling Nyproduktion, pågående projektutveckling SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 911 38 734 Joint ventures, Bostad 50% 369 21 368 Utbildning - - - Joint ventures, Utbildning - - - Samhälle 100% - 13 933 Joint ventures, Samhälle 50% - 7 038 Totalt 81% 1 280 81 073 SBB:s andel av totalt 100% 1 096 66 870 Byggrättsutveckling Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplanner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Utbildning 100% - - - - - - - Bostad 100% 128 324 - 118 590 101 496 348 410 280 141 804 Samhälle 100% 424 560 - 437 880 781 764 1 644 204 1 641 708 998 Totalt 552 884 - 556 470 883 260 1 992 614 1 921 850 964 Byggrätter i joint ventures 50.8% 988 247 1 940 218 1 963 -varav Utbildning 49.8% 696 957 499 305 - -varav Bostad 62.0% 50 970 254 323 4 990 -varav Samhälle 48.8% 240 320 1 186 590 4 938 Totalt inkl. joint ventures 75% 2 980 861 3 862 067 1 296 SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 907 751 1 148 Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 33% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 8% Göteborg/Malmö 2% Oslo/Köpenhamn /Helsingfors 23% Övriga tillväxtstäder 2 980 861 kvm 33% 33% 8% 2% 23% Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Geografisk fördelning projektutveckling (inkl. joint ventures) 63% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 3% Övriga tillväxtstäder 12 890 lägenheter 63% 31% 3% 3% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 24 ===== SIDA 25 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest AS och Nordiqus AB. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktie - ägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture sedan emissionen. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm och Mälardalen. Bolaget samägs med Kåpan Pensioner. SBB Infrastructure AB Bolaget är ett joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter. Affärsområde Bostad Bostad Samhälle Samhälle Utbildning SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest AS 2) Nordiqus AB 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-31 2023-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2024-03-11 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 SBBs ägarandel 100%1) 0% 50% 50% 100% 0% 44,84% 44,84% 49,84% 0% Hyresintäkter, mkr 90 E/T 72 49 24 E/T 578 532 597 E/T Driftnetto,mkr 49 E/T 46 29 17 E/T 472 439 473 E/T Förvaltningsresultat, mkr -46 E/T -17 -1 -47 E/T 199 191 668 E/T Periodens resultat, mkr -61 E/T -141 -276 -110 E/T -903 -761 503 E/T SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -46 E/T -9 -1 -47 E/T 89 86 333 E/T SBBs ägarandel av resultat, mkr -61 E/T -71 -138 -110 E/T -405 -341 251 E/T Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 963 E/T 6 691 4 127 4 153 E/T 8 229 9 987 40 441 E/T Antal fastigheter 215 E/T 27 16 164 E/T 48 48 654 E/T Antal kvm, tusental 283 E/T 151 90 210 E/T 307 297 1 262 E/T Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% E/T 94% 94% 95% E/T 95% 94% 96% E/T Genomsnittlig kontraktslängd, år E/T E/T E/T E/T 5 E/T 5 6 13 E/T Räntebärande skulder, mkr 2 360 E/T 3 154 2 926 3 785 E/T 5 434 6 019 21 314 E/T Snittränta, % 13,00 E/T 5,57 4,52 7,61 E/T 4,50 3,67 3,65% E/T Kapitalbindning, år 4,24 E/T 0,56 1,83 1,90 E/T 1,20 1,70 2,1 E/T Räntebindning, år 4,38 E/T 1,13 1,48 0,25 E/T 1,48 1,79 7,63 E/T 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 2022-12-31 2024-03-31 2023-03-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 2 735 - 1 725 1 629 1 - 1 261 1 785 10 318 - 1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie - ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som intressebolag. 2) Public Property Invest AS har inte publicerat sin rapport per 2024-03-31, varför SBB använder bolagets rapporterade siffror per 2023-12-31 Public Property Invest AS Public Property Invest AS äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet. 2024-03-31 Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa Redovisat värde, 2024-01-01 5 961 1 738 10 176 17 876 Årets anskaffningar - - - - Aktieägartillskott 1 138 - 139 Årets utdelningar - - ´- - Årets avyttringar -8 - - -8 Omklassificering - - - - Övrigt totalresultatet i eget kapital - - 14 14 Årets nedskrivningar - - -123 -123 Resultatandel -137 -143 251 -29 Redovisat värde, 2024-03-31 5 817 1 733 10 318 17 868 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 25 ===== SIDA 26 ===== 2024-01-01 – 2024-03-31 2023-01-01 – 2023-03-31 2023-01-01 – 2023-12-31 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -69 10 304 245 202 42 - 244 65 108 -5 169 Värdeförändring -59 -151 1 -209 -201 -128 - -330 -1 305 -621 -573 -2 498 Skatt -9 -3 -54 -66 2 3 - 5 40 46 110 196 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -137 -143 251 -29 3 -82 - -81 -1 199 -467 -467 -2 133 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -8 - - -8 - -127 - -127 -3 246 -169 - -3 416 Nedskrivning av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - -32 -123 -155 - -161 - -161 -407 -62 - -469 Resultat från joint ventures och intresseföretag -145 -175 128 -192 3 -370 - -369 -4 853 -698 -467 -6 017 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 26 ===== SIDA 27 ===== SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 3,0 procent i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 2,22 procent vid periodens utgång. SBB har minskat skulderna med 24 333 mkr under de senaste tolv månaderna och 2 866 mkr under perioden. Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj - ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna - den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att emittera sociala och gröna obligationer. Räntebärande skulder minskade med 2 866 mkr SBB har minskat skulderna med 2 866 mkr under perioden. Belånings - graden har trots detta ökat till 55 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Finansiering Nyckeltal policy 2024-03-31 2023-12-31 Räntebärande skuld, mkr - 59 227 62 093 Belåningsgrad < 50% 55% 54% Säkerställd belåningsgrad < 30% 19% 18% Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr > 3,0 2,3 2,1 Likviditet, mkr 3 003 3 845 Kapitalbindning, år 2-5 3,6 3,6 Räntebindning, år 3,2 3,4 Kapitalstruktur 0 20 40 60 80 100 % 21% 4% 15% 4% 56% 21% 5% 13% 4% 56% Räntebärande nettoskuld Uppskjuten skatt och Derivat Hybridobligationer Övriga skulder Eget kapital, exklusive Hybridobligationer 2023-12-31 2024-03-31 Behov att höja kreditbetygen Kreditbetygen från både S&P och Fitch sänktes under 2023 från BBB till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Under perioden har kreditbetyget sänkts ytterligare av S&P till CCC med negativa framtidsutsikter. Kredit - betyget från Fitch är oförändrat CCC+ med negativa framtidsutsikter. SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsvarande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 27 ===== SIDA 28 ===== Den tillgängliga likviditeten vid periodens slut var 3 003 mkr, likviditetspla - ceringar uppgick till 200 mkr, och signerade men ej utbetalade lån uppgick till 1 460 mkr. Sammantaget konstateras att SBB har behov att förbättra likviditet och den generella finansiella ställningen. SBB har många alternativ som kan leda till en förbättrad situation. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört, ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighets- bestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare för SBB under 2024 och att antalet transaktioner ökar. Det beror dels på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre försäljningar och någon större transaktion som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga villkor. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs. SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, till exempel genom emission av aktier i SBB:s dotterbolag. En annan bolagsstruk- tur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ vid svagare obligationsmarknad. Ett sådant projekt är skapandet av ett starkt bostads- bolag, Sveafastigheter. SBB arbetar sedan en tid med en tänkt ägarspridning under 2024 för Sveafastigheter. En lyckad transaktion bedöms täcka de kapitalbehov som SBB har under 2024 och 2025. Likviditet SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. Det och en försiktig hållning till nya investeringar ger att kassaflödet från fastighetsverksam - heten kan disponeras till annat. SBB:s likviditet påverkades under 2023 negativt av avvecklandet av kort- fristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande kreditfaciliteter. SBB har per 2024-03-31 inga utestående företagscertifikat. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett under året. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 28 ===== SIDA 29 ===== En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,22 procent är väsentligt lägre än rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Ränte- och kapitalbindning Under de senaste arton månaderna har skuldsättningen minskat med 36 149 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr 2022 20242023 Q3 Q2Q1 Q1Q3 Q4Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2024 Q1 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q1 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q1 2020 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 29 ===== SIDA 30 ===== Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, % Kv2 2024 321 2 230 2 551 4% Kv3 2024 - 3 267 3 267 5% Kv4 2024 467 703 1 170 2% Kv1 2025 5 244 1 008 6 251 11% Kommande 12 mån 6 032 7 208 13 239 22% Kv2-kv4 2025 1 071 1 086 2 157 4% 2026 5 763 1 469 7 232 12% 2027 9 550 5 490 15 039 25% 2028 8 007 483 8 490 14% 2029 9 168 90 9 258 16% 2030 - 90 90 0% 2031 - 1 123 1 123 2% > 2031 576 2 284 2 860 5% Totalt 40 167 19 323 59 489 100% Räntebindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2024 3 412 13 837 17 249 29% 8 520 14% 4,85% 2025 4 752 - 4 752 8% 8 072 14% 2,19% 2026 5 763 75 5 838 10% 8 138 14% 1,87% 2027 8 489 5 411 13 900 23% 16 193 27% 2,29% 2028 8 007 - 8 007 14% 8 507 14% 0,85% 2029 9 168 - 9 168 15% 8 863 15% 1,34% 2030 - - - 0% 582 1% 0,64% 2031 - - - 0% - 0% 0,00% >2031 576 - 576 1% 606 1% 1,69% Totalt 40 167 19 323 59 489 100% 59 480 100% 2,22% 1) Inklusive cross currency basis swaps. Avstämning nominell skuld Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 12 244 21% Obligationslån 33 776 57% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 190 12% Obligationslån 6 017 10% Summa räntebärande skulder 59 227 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 262 Total nominell skuld 59 489 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 30 ===== SIDA 31 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. E – Klimat och miljö • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år i jämförbart bestånd • Minskade klimatutsläpp i Scope 3 med 30 % till 2025 och 60% till 2030 jämfört med basåret 2020. • Minskad vattenanvändning i jämförbart bestånd med en procent per år • Klimatanpassad fastighets - portfölj S – Social hållbarhet • Noll allvarliga personskador och noll dödsfall, avser all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt. • Goda arbetsvillkor för all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt, i linje med relevanta kollektivavtal • Robusta processer för att främja goda arbetsvillkor i hela leverantörskedjan G – Styrning och finansiering • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm Våra övergripande mål Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs - modell och SBB strävar efter att vara världens mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga målen och en hållbar - hetspolicy för det konkreta genomförandet av målen och visionen. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 12.0 (på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför - bara bolag baserat på börsvärde. Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. SBB driver ett intensivt och målinriktat arbete för att förbättra energiprestandan i hela fastig - hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. Under kvartalet har en åtgärdsplan utarbetats där konkreta åtgärder för varje enskild fastighet som ligger inom energiklass F eller G har identifierats. Implementering av åtgärderna sker löpande, fokus under kommande kvartal är att öka takten i implementeringen ytterligare. Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. Per 31 mars ägde SBB sociala tillgångar med en yta om 2 031 tkvm. De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Shareholder Sociala tillgångar 39% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 26% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 9% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 5% Övriga tillgångar 39% 26% 9% 21% 5% 2 759 tkvm 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB E SaknasC F Övrigt % Q1 2024 Q4 2023 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 31 ===== SIDA 32 ===== Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter om 592 tkvm som ännu inte har klassificerats enligt det hållbara finansiella ramverket. Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Per 31 mars utgör sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 34 procent av den totala skuldportföljen, avser nominella belopp (exklusive sociala hybridobligationer). Energianvändning MWh Bostäder Samhälle Utbildning Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2023-04-01 2024-03-31 2022-04-01 2023-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2022-04-01 2023-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2022-04-01 2023-03-31 El 11 120 10 901 46 737 49 741 11 120 10 901 Värme 35 501 38 340 40 428 41 565 35 501 38 340 Kyla - - 286 291 - - Summa 46 621 49 241 87 451 91 597 46 621 49 241 Förändring (%) -5,3% - -4,5% - -5,3% - Urvalets storlek (antal fastigheter) 118 - 116 - 118 - Urvalets storlek (area) 359 709 - 600 028 - 359 709 - Intensitet (kWh/m2) 129,61 136,89 145,74 152,65 129,61 136,89 Pågående nybyggnadsprojekt Q1 2024 Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 3 - 0% 3 100% 100% 67% Antal m2 22 285 - 0% 22 285 100% 100% 71% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 20 1 2 328 62 5 7 870 153 - - - - 1,0% Värmepump 7 - 4 851 - 5 - 218 - 1 - 50 - 1,6% Energieffektiv värme och ventilation 5 - 367 - 7 6 1 238 117 - - - - 0,5% Styr och reglerteknik 3 - 32 - 4 1 510 500 1 - 100 - 0,3% Energieffektiv belysning - - - - 1 2 20 11 - - - - 0,0% Övriga 4 - - - 3 - 190 - - - - - 0,1% Summa 39 1 7 578 62 25 16 3 046 781 2 - 150 - 3,5% 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering, nominella belopp Q3 2024202320222021 Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4 Q4Q2 Q2 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid) Mkr % SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 32 ===== SIDA 33 ===== Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 31 mars uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Kursen på stamaktien av serie B var 4,23 kr, serie D var 5,55 kr per 2024-03-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 6 149 mkr och serie D var 1 076 mkr. SBBs aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 39,6 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 198,6 mkr. SBB arbetar aktivt med sina inves- terarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2024-03-31 2023-03-31 B-aktier 4,23 14,14 D-aktier 5,55 16,10 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-mar 2024 jan-mar 2023 B-aktier 111,2 387,1 D-aktier 5,3 16,5 Ägarna Vid utgången av första kvartalet 2024 fanns 215 510 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 19,0 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 31 mars 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan MarApr Maj Jun Aug 2023 2024 OktJul Sep Nov Dec 50 100 150 200 250 300 5 10 15 20 SEK SBB D 3 6 9 12 15 5 10 15 20 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan MarApr Maj Jun Aug 2023 2024 OktJul Sep Nov Dec D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2024-03-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,60 Avanza Pension - 60 032 037 15 753 173 4,60 2,14 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68 Dragfast AB 36 163 467 21 000 000 2 000 000 3,59 10,87 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23 Vanguard - 45 337 116 6 381 145 3,14 1,46 Dibber AS - - 44 197 779 2,68 1,25 BlackRock - 41 134 723 - 2,50 1,16 Futur Pension - 32 138 811 2 417 139 2,10 0,98 Marjan Dragicevic - 30 000 000 2 400 000 1,97 0,92 Swedbank Försäkring - 27 465 238 4 223 719 1,92 0,90 Handelsbanken Fonder - 26 937 241 3 357 478 1,84 0,86 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66 Lennart Schuss - 20 943 334 - 1,27 0,59 Storebrand Fonder - 18 281 540 - 1,11 0,52 Övriga 0 814 645 860 111 881 472 56,20 26,19 Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 33 ===== SIDA 34 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Nettoomsättning 9 35 202 Personalkostnader -17 -21 -83 Övriga rörelsekostnader -73 -92 -428 Rörelseresultat -81 -78 -309 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures - - -3 787 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 941 938 10 027 Räntekostnader och liknande resultatposter -5 467 -884 -9 744 Resultat av förtidslösen lån 44 -4 -117 Valutakursdifferenser -1 126 -240 527 Värdeförändringar finansiella instrument - -764 -2 439 Resultat efter finansiella poster -1 689 -1 033 -5 843 Bokslutsdispositioner - - 192 Resultat före skatt -1 689 -1 033 -5 651 Skatt 383 40 284 PERIODENS RESULTAT -1 307 -992 -5 368 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 307 -992 -5 368 Övrigt totalresultat - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 307 -992 -5 368 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan - tering. Bolaget har 36 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -90 mkr (-113). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 34 ===== SIDA 35 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 31 923 27 878 28 378 Andelar i intressebolag/joint ventures 10 443 7 103 10 443 Fordringar hos koncernföretag - 17 300 - Fordringar hos intressebolag/joint ventures 7 546 48 4 612 Uppskjutna skattefordringar 890 499 774 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 766 904 752 Derivat 564 1 142 470 Övriga långfristiga fordringar 1 379 - 1 382 Summa finansiella anläggningstillgångar 53 510 54 874 46 810 Summa anläggningstillgångar 53 510 54 874 46 810 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 693 - 726 Derivat 313 195 203 Kundfordringar 29 3 1 Aktuella skattefordringar 66 31 52 Övriga fordringar 14 887 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 205 404 151 Summa kortfristiga fordringar 1 319 1 521 1 147 Likviditetsplaceringar 161 204 173 Kassa och bank 2 471 5 559 3 463 Summa omsättningstillgångar 3 951 7 284 4 783 SUMMA TILLGÅNGAR 57 461 62 158 51 593 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 712 27 712 27 712 Balanserat resultat -24 682 -18 713 -20 969 Hybridobligation 14 355 16 719 16 480 Årets resultat -1 307 -992 -5 368 Summa fritt eget kapital 16 078 24 726 17 855 Summa eget kapital 16 243 24 892 18 020 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 433 5 508 1 798 Obligationslån 16 888 22 851 22 058 Derivat 290 357 264 Skulder hos koncernbolag 9 673 - 2 462 Övriga långfristiga skulder - 27 - Summa långfristiga skulder 29 285 28 744 26 582 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 116 1 304 2 244 Företagscertifikat - 2 457 - Obligationslån 5 200 2 371 685 Derivat 1 190 747 1 290 Leverantörsskulder 16 19 5 Aktuella skatteskulder - - - Skuld cash collaterals - 751 - Övriga skulder 402 378 156 Skuld utdelning 2 133 - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 791 412 394 Summa kortfristiga skulder 11 847 8 439 6 906 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 57 461 62 158 51 593 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 35 ===== SIDA 36 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler f ör koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Segmentredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Från och med tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen gjorts om och utgörs numera av Bostäder, Samhälle och Utbildning. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segementindelningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBB:s Årsredovisning 2023, sida 68-69. Den obligationsinnehavare som framställt krav under EMTN-programmen för 2020 och 2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts - liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda EMTN-programmen. Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäckningsgra - den i EMTN-programmen. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt bedömningen att bolaget inte bryter mot villko - ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program - men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning som nu har initierats av obligationsinnehavaren. En rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. SBB gör sammantaget bedömningen att detta inte får en väsentlig påverkan av upprättandet av denna bokslutsrapport. Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 36 ===== SIDA 37 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 6 maj 2024 Lennart Schuss Leiv Synnes Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Anne-Grete Strøm-Erichsen Styrelseledamot Styrelseledamot Hans Runesten Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 6 maj 2024 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 37 ===== SIDA 38 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån, tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 38 ===== SIDA 39 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 39 ===== SIDA 40 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 158 -3 898 -21 590 IB Eget kapital 37 131 63 337 63 337 UB Eget kapital 34 379 67 703 37 131 Genomsnittligt eget kapital 35 756 65 520 50 234 Avkastning på eget kapital -3% -6% -43% Belåningsgrad Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Räntebärande skuld 59 227 83 560 62 093 Likvida medel och likviditetsplace - ringar -3 203 -5 503 -4 060 Räntebärande nettoskuld 56 024 78 057 58 033 Balansomslutning 102 389 167 380 108 107 Belåningsgrad 55% 47% 54% Direktavkastning Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 905 5 356 3 081 Förvaltningsfastigheter 67 343 134 419 73 205 Byggrätter och pågående projekt -8 248 -13 131 -8 603 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 59 095 121 288 64 602 Direktavkastning 4,9% 4,4% 4,8% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 736 742 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 464 1 766 Uppräkning av driftnetto till helår 2 208 3 618 - Justering till normaliserat driftnetto -39 531 -1 893 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 905 5 356 3 081 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 2 692 5 283 2 692 Ej pantsatt fastighetsvärde 28 022 76 278 31 609 Nyttjanderätt tomträtt 414 823 393 Inventarier 101 105 106 Uppskjutna skattefordringar 162 1 337 1 074 Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 25 841 10 612 25 247 Likviditetsplaceringar 200 250 214 Kundfordringar och övriga fordringar 830 1 792 447 Derivat 889 1 354 684 Ej pantsatta tillgångar 59 150 97 834 62 466 Ej säkerställda lån 39 448 55 080 42 771 Likvida medel -3 003 -5 253 -3 845 Netto icke säkerställd senior skuld 36 445 49 827 38 926 Ej pantsatt kvot 1,62 1,96 1,60 Beräkning av alternativa nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 4 021 6 856 4 278 Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 4 287 7 177 4 543 Ekonomisk uthyrningsgrad 93,8% 95,5% 94,2% EPRA Earnings Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 158 -3 898 -21 590 Orealiserad värdeförändring fastighe - ter, kvarvarande verksamhet 1 932 2 379 11 763 Orealiserad värdeförändring fastighe - ter, avvecklad verksamhet - 109 2 931 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 52 -47 1 556 Skatt på resultat avyttringar - - - Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - - - Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - - 2 365 Värdeförändringar finansiella instrument -783 1 315 2 544 Skatt på EPRA-justeringar 203 -226 -5 754 Justering för intresseföretag/joint ventures 295 518 5 777 Justering för minoritetsandelar 20 -96 20 EPRA Earnings 561 54 -387 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,39 0,04 -0,27 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,39 0,04 -0,27 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation - -136 -548 EPRA Earnings (Företagsspecifik) 464 -179 -1 322 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B 0,32 -0,12 -0,91 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning 0,32 -0,12 -0,91 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 40 ===== SIDA 41 ===== Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 514 593 2 241 Ränteintäkter och liknande resultatposter 159 53 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -421 -373 -1 406 Kostnader förtidslösen lån 797 -116 36 Tomträttsavgälder -5 -5 -10 Förvaltningsresultat från intresseföre - tag/joint ventures 245 246 169 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 289 398 1 296 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 427 1 564 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 5 Räntekostnader och liknande resultatposter - -153 -582 Tomträttavgälder - -1 -6 Förvaltningsresultat exkl. valutakurs - differenser 1 289 671 2 277 Justerad soliditet Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Eget kapital 34 379 67 703 37 131 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 2 240 7 357 2 407 Summa 36 619 75 060 39 537 Balansomslutning 102 389 167 380 108 107 Justerad soliditet 36% 45% 37% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 514 593 2 241 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt 103 149 -240 Resultat före finansiella poster 617 742 2 001 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -1 158 -4 024 -18 827 Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation - -136 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel -108 -1 679 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -1 363 -5 936 -20 226 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -0,94 -4,08 -13,91 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,94 -4,08 -13,91 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat - 126 -2 763 Resultat hänförligt till D-aktier - - -388 Resultat hänförligt till hybridobligation - - -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel - - -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B - 126 -4 163 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B - 0,09 -2,86 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - 0,09 -2,86 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 158 -3 898 -21 590 Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation - -136 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel -108 -1 679 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -1 363 -5 810 -22 989 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -0,94 -4,00 -15,81 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,94 -4,00 -15,81 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 19 434 28 480 18 976 Obligationslån 39 792 52 623 43 117 Företagscertifikat - 2 457 - Räntebärande skuld 59 226 83 560 62 093 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Räntebärande skuld 59 227 83 560 62 093 Likvida medel och likviditetsplace - ringar -3 203 -5 503 -4 060 Räntebärande nettoskuld 56 024 78 057 58 033 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 41 ===== SIDA 42 ===== Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-04-01 2024-03-31 2022-04-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 2 162 E/T 2 241 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 1 137 E/T 1 564 Resultat joint ventures och intresse - företag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 134 E/T -240 Summa Resultat före finansiella pos - ter, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 3 432 4 799 3 565 Ränteintäkter och liknande resultat - poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 372 E/T 266 Ränteintäkter och liknande resultat - poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 5 E/T 5 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 454 E/T -1 406 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -429 E/T -582 Summa Räntenetto -1 506 -1 511 -1 717 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 3,2 2,1 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-04-01 2024-03-31 2022-04-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 162 E/T 2 241 Resultat joint ventures och intresse - företag, exkl värdeförändringar efter skatt 134 E/T -240 Summa Resultat före finansiella pos - ter, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 295 E/T 2 001 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultat - poster (rullande 12 mån) 372 E/T 266 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 454 E/T -1 406 Summa Räntenetto -1 081 E/T -1 140 Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,1 E/T 1,8 Soliditet Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Eget kapital 34 379 67 703 37 131 Balansomslutning 102 389 167 380 108 107 Soliditet 34% 40% 34% Substansvärde Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 34 379 67 703 37 131 Hybridobligation -14 652 -17 018 -16 777 Innehav utan bestämmande inflytande -2 355 -13 835 -2 445 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 17 373 36 850 17 910 Återläggning av derivat 591 -250 870 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -319 -1 394 -319 Övrig goodwill -2 373 -3 889 -2 373 Stämpelskatt 229 223 220 Återläggning av uppskjuten skatt 2 559 8 751 2 726 Avdrag uppskjuten skatt -162 -1 898 -491 Totalt substansvärde 17 898 38 393 18 543 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 481 553 Totalt substansvärde per aktie 10,86 23,30 11,25 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 10,86 23,30 11,25 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 105 4 516 2 181 Totalt substansvärde 17 898 38 393 18 543 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 15 794 33 877 16 363 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 10,86 23,30 11,25 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 10,86 23,30 11,25 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 17 898 38 393 18 543 Återläggning övrig goodwill 2 373 3 889 2 373 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 162 1 898 491 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 20 433 44 180 21 407 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 481 553 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 12,40 26,81 12,99 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 12,40 26,81 12,99 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 403 5 197 2 518 Totalt substansvärde 20 434 44 180 21 407 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 18 030 38 983 18 890 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,40 26,81 12,99 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 12,40 26,81 12,99 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är är dock begränsad till 31kr för D-Aktier. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 42 ===== SIDA 43 ===== Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Skulder till kredinstitut 19 434 28 480 18 976 Säkerställda övriga lån 345 2 388 345 Summa säkerställda skulder 19 779 30 868 19 322 Balansomslutning 102 389 167 380 108 107 Säkerställd belåningsgrad 19% 18% 18% Överskottsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-03-31 2023-01-01 2023-03-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 736 742 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 464 1 766 Driftnetto, total verksamhet 736 1 206 4 974 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 109 1 153 4 581 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 572 2 086 Hyresintäkter, total verksamhet 1 109 1 725 6 667 Överskottsgrad 66% 70% 75% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 43 ===== SIDA 44 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna - der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-03-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2024-03-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 417 2 569 36 4 021 Driftkostnader -394 -442 -5 -841 Underhåll -84 -114 -2 -200 Fastighetsskatt -24 -51 - -75 Driftnetto 916 1 961 28 2 905 Administration -470 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 2 435 per stamaktie A och B 1,67 Resultat från joint ventures/intressebolag 585 Finansiella intäkter 157 Finansiella kostnader 1) -1 247 Rörelseresultat 1 930 per stamaktie A och B 1,33 Utdelning hybridobligationer -495 Utdelning D-aktier -388 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -43 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 004 per stamaktie A och B 0,69 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,22% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2024-03-31. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intressebolag Nordiqus AB Public Property Invest AS SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Kåpan Bostad AB Origa Care Preservium Property Publicus Solon Eiendom Övriga joint venturesbolag SBB:s andel av stamaktier 49,84% 44,8% 100,0%1) 100,0% 50,0% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0% Förvaltningsresultat 1 028 250 - -87 28 34 37 17 - 9 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 512 112 - -87 14 12 13 5 - 4 1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieä - gare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2024-03-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 44 ===== SIDA 45 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q2 2024 2024-08-28 Delårsrapport Q3 2024 2024-11-28 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se