===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q1 JANUARI–MARS 2025 ===== SIDA 2 ===== Första kvartalet 2025 Perioden i korthet • Hyresintäkterna uppgick till 830 mkr (1 109). Hyresintäkterna ökade med 2,7 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 510 mkr (736). Driftnettot ökade med 4,3 procent i jämförbart bestånd. • Förvaltningsresultat uppgick till 81 mkr (238). • Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -36 mkr (-1 932) • Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 585 mkr (-927). • Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till -41 mkr (87). • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 283 mkr (136), varav Sveafastigheter 176 mkr (28). Förvärv av fastigheter uppgick till 6 mkr (201). Viktiga händelser under första kvartalet • Obligationsinnehavaren som accelererade obligationer som emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. Den absoluta majoriteten av dessa obligationer ersattes under december 2024 av nya obligationer med mer ändamålsenliga villkor. • Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås Lennart Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI. Perioden i sammandrag Nyckeltal 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Förvaltning Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 2,7 3,9 5,5 Förändring Driftnetto, jämförbart, % 4,3 3,0 7,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 95,4 93,6 Administration i förhållande till hyresintäkt, % 17 19 23 Resultat per aktie Förvaltningsresultat, SEK per aktie 0,06 0,16 0,42 Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 0,81 -0,85 -4,54 Fastigheter Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 061 67 343 55 653 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,8 4,9 4,9 Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 92 484 109 607 92 822 Finansiell ställning Belåningsgrad, % 60 55 61 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 2,0 Långsiktigt substansvärde/aktie, kr 9,92 12,30 8,66 Avkastning Direktavkastning fastigheter, % 1) 4,8 4,8 4,9 Värdeutveckling fastigheter, % 1) -2,9 -11,2 -4,1 Totalavkastning fastigheter, % 1) 1,9 -6,5 0,8 1) Rullande 12 månader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 2 ===== SIDA 3 ===== Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Affärsområden ägs helt eller delvis med syfte att skapa opera - tionellt fokus och stordriftsfördelar. Detta ska i sin tur leda till en högre lönsamhet än för branschen som helhet. SBB:s senaste affärsområde ska ha hög kompetens inom affärsområdet Utveckling och därmed sin projektverksamhet. Där ska allokerat kapital minst generera 15 procents avkastning på eget kapital. Affärsområdet Utveckling begränsas till 10 procent av bolagets balansräkning. Att erbjuda samhället ett totalt erbjudande rörande befintliga fastigheter och utveckling av nya fastigheter skapar konkurrensfördelar. Investeringsstrategi Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras. Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med hyres - gäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen nedsidesrisk i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential att höja hyran. Sammantaget leder detta till stabilt ökande hyresintäkter och låg risk. Finansiell strategi Finansiering optimeras för respektive verksamhet och bolag, vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital. SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett investment grade-betyg om lägst BBB-. Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut påverkas av bolagets resultat. Hållbarhetsstrategi SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt inkluderar: • Fastigheternas energiprestanda • Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal • Affärsetik och motverkande av korruption i alla led Strategi Affärside Finansiella mål SBB ska skapa ledande bolag inom de fyra affärsområdena; • Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 12 procent per år. • Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst KPI + 1 procent per år. • Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst. • Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg. • Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030 – Alla fastigheter når energiklass E som lägst – Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass Att äga, förvalta och utveckla samhälls- fastigheter i Norden och bostäder i Sverige. Fastighetsbestånd ska generera ett stabilt ökande driftnetto. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 3 ===== SIDA 4 ===== Nya finansiella mål Stigande driftnetto i jämförbart bestånd är det som långsiktigt ökar kassaflödet från fastigheter och därmed även genererar positiv värde - tillväxt i fastighetsbeståndet. Med andra ord en god totalavkastning från fastighetsverksamheten. SBB:s målsättning är att öka driftnettot med minst en procentenhet mer än inflationen. Det är en viktig komponent till målet att generera en tillväxt i substansvärdet per aktie om minst 12 procent per år. SBB och dess större självständiga dotterbolag och intressebolag ska verka för att ha ett investment grade betyg om BBB- eller bättre. Sådant betyg ges till bolag med stabil verksamhet och god tillgång till rimligt prissatt finansiering och signalerar att dess ägare kan förvänta sig god avkastning till låg risk. Merparten av de fastigheter som SBB förvaltar direkt eller indirekt finansieras idag via bolag som har eller kan emittera obligationer med investment grade betyg, såsom Sveafastigheter, Nordiqus och PPI. När hela SBB når investment grade kreditbetyg finns förutsättningar för att återuppta utdelning till aktieägarna. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 4,3 procent Lägre kostnader bidrar positivt till utvecklingen av driftnettot i jämförbart bestånd under kvartalet. Intäkterna ökar 2,7 procent i jämförbart bestånd och SBB tillsätter nu resurser och fokuserar på uthyrningsgraden och hyresnivån så att intäkterna får ökad möjlighet att utvecklas väl framöver. Totalt sett minskar intäkterna och driftnettot jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB nettosäljer tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. Den trenden kan komma att fortsätta i konsoliderat bestånd ett tag till, men fastighetsexponeringen kan trots det öka genom att intressebolagen nettoinvesterar. Värdeutveckling -0,2 procent SBB hade en värdeutveckling på -131 mkr, eller -0,2 procent, under första kvartalet för fastighetsbeståndet. Senaste halvåret har värderingarna därmed varit relativt konstanta efter en tidigare kraftig nedgång sedan 2021, nominellt med tjugo procent och realt med fyrtio procent. Min bedömning är att fastighetspriserna har goda chanser till viss återhämt - ning kommande kvartal. Allt fler bolag har en finansiell ställning som möjliggör fastighetsförvärv och de har även tillgång till ny finansiering. Detta är faktorer som påverkar efterfrågan och marknadspriserna på fastigheter positivt. Utöver detta är ambitionen att skapa momentum i utveckling av fastighetsbeståndets värde genom minskad vakans och hyresökning. Stärkt organisation, mål att sänka centrala kostnader Självständiga dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal och förbättrad struktur vilket är en investering för framtiden. Moder - bolagets centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten och att genomföra strukturella förbättringar. Det innefattar insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisystem vilket skedde vid årsskiftet. Insour - cingen driver initialt kostnader men ger därefter besparingar om 25 mkr per år. De centrala administrationskostnaderna påverkas fortsatt av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. Förändringstakten kommer efter innevarande år att avta, komplexa strukturer ska minska i omfattning samtidigt som vi lägger kostsamma processer bakom oss, till exempel tvisten med en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s obligationslån. Vi arbetar målmedvetet mot allt högre kvalitet och lägre kostnader i koncernens administration. VD har ordet Det är glädjande att trenden går åt rätt håll för administrativa kostnader som för kvartalet uppgår till 17 procent av hyresintäkten jämfört med helåret 2024 då administrationskostnaden låg på 23 procent av hyresintäk - ten. En alltjämt hög nivå som vi strävar efter att minska. Snittränta 2,5 procent SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta om 2,5 procent i konsoliderat bestånd. SBB påverkas positivt av hög ränteintäkt från utlåning till intressebolag, däribland Nordiqus. Över tid ska denna utlåning avvecklas och likviden ska användas till att minska bolagets räntebärande skulder. Räntekostnaderna i intressebolagen SBB Residential Property AB, SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB är höga då finansiering upptogs i en generellt svag upplåningsmarknad där SBB även påverkades markant negativt av den nu avslutade rättstvisten med en opportunistisk fond. Det finns idag goda förutsättningar till att inom ett år refinansiera dessa strukturer med väsentligt sänkta kostnader som följd. Driftnettot stiger med 4,3 procent i jämförbart bestånd under perioden och 26 procent sedan ingången av 2022. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 4 ===== SIDA 5 ===== Skulder minskar successivt Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om MEUR 283. Totalt minskade de räntebärande skulderna med 3 623 MSEK och belåningsgra - den sjönk till 60 procent. Nästa stora obligationslån om 485 MEUR förfaller i augusti 2026, vilket innebär god tid till att planera likviditetstärkande åtgärder som även förbättrar den finansiella ställningen generellt. I år planerar vi kunna genomföra ytterligare fastighetsförsäljningar av främst bostäder som vi inte sålt till Sveafastigheter. Vi ser även över möjligheten till att minska utlåningen till intressebolag. Ökad renodling, förbättrad likviditet och sjunkande skuldsättning är en klar målsättning. Arbetet underlättas naturligtvis av stärkt finansieringsmarknad och på sikt positiva värdeför - ändringar på fastigheter. Förbättrad struktur skapar möjligheter Sveafastigheter har möjlighet till kapitalmarknadsfinansiering och att nå en stark investment grade rating. Sänkta räntekostnader, ökat finansiell flexibilitet och minskad refinansieringsrisk blir följden av en lyckad etablering på kapitalmarknaden. Nordiqus löste under första kvartalet den tidigare bankfinansieringen och har nu totalt lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år på kapitalmarknaden. Nordiqus har framgångsrikt förvärvat fastigheter för 454 mkr och planerar ytterligare förvärv. Efter kvartalets utgång lämnade Nordiqus utdelning till sina ägare. Public Property Invest har med hjälp av en noterad aktie och en investment grade rating anskaffat såväl eget, och lånat kapital och stärkt fastighetsbeståndet genom en rad transaktioner. Bolaget planerar att ge utdelning under året. För att ytterligare specialisera sig och tillvarata möjligheter på mark - naden ska SBB skapa två nya helägda bolag. Det ena bolaget SBB Samhälle skall fortsatt fokusera på att förvalta och utveckla kassaflödesfastigheter inom affärsområdet Samhälle. Det andra bolaget, SBB Utveckling, omfattar fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla potential. Tanken är att löpande realisera vinster från utvecklingsverksamheten. Genom SBB Utveckling skapas goda förutsättningar att fokuserat och strategiskt arbeta med att omvandla potential till långsiktigt värde. I närtid har SBB genomfört en rad lyckade projekt. I april avyttrades ett projekt om 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som ny hyresgäst, i maj fästigställdes och invigdes ett vård- och omsorgs- boende i Strängnäs om cirka 7 800 kvm med Humana som hyresgäst. Därutöver har SBB utöver verksamheten i Sveafastigheter, färdigställt bostadsprojekt i Mälardalen. Det finns goda möjligheter för ökad leverans av värdeskapande åtgärder inom SBB:s egna fastighetsbestånd. Därför tillskjuter SBB nu mer resurser till SBB:s projekt och fastighetsutvecklings- verksamhet. Hållbarhet fortsatt i fokus SBB har fortsatt arbetet med att genomföra åtgärdsplanen för förbättrad energiprestanda som tagits fram för cirka 220 av bolagets fastigheter. Planen är långsiktig och kräver envist arbete under flera år, men redan nu går det att se resultat i form av ökade driftnetton i jämförbart bestånd genom minskad energianvändning och förbättrade energiklasser. Målet är att alla fastigheter ska ha energiklass E som lägst och att majoriteten av alla fastigheter ska förbättras minst en energiklass. Leverans enligt plan fortsätter Det är glädjande att konstatera att SBB varje kvartal levererar enligt den långsiktiga planen där slutprodukten är en transparent och effektiv bolagsstruktur där fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till rimligt pris och där värde skapas till aktieägarna. Duktiga medarbetare med hög arbetskapacitet och kompetens genomför de förbättringar som krävs. SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftöverskott. Trots en omvärld som är osäker från tid till annan fortsätter driftnettot i jämförbart bestånd att utvecklas väl. Sedan ingången av år 2022 är ökningen 26 procent. Leiv Synnes Verkställande Direktör Självständiga dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal och förbättrad struktur vilket är en investering för framtiden.”. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 5 ===== SIDA 6 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2025-03-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks - bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2025-03-31. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Totalt Hyresintäkter 1 386 1 616 33 228 3 262 Driftkostnader -211 -444 -5 -94 -754 Underhåll -48 -53 -2 -17 -121 Fastighetsskatt -35 -24 0 -12 -71 Driftnetto 1 092 1 095 25 105 2 316 Administration -483 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 1 833 per stamaktie 1,11 Resultat från joint ventures och intresseföretag 642 Finansiella intäkter 55 Finansiella kostnader 1) -1 292 Rörelseresultat 1 238 per stamaktie 0,75 Ränta hybridobligationer -282 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -143 Resultat hänförligt till stamaktieägare 813 per stamaktie 0,49 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 2,50% motsvarande det vägda genomsnittet i skuldportföljen vid periodens utgång. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intresseföretag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Social Facilities AB Origa Care Preservium Property One Publicus Övriga joint ventures- företag Totalt SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,15% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 50,0% - Hyresintäkter 2 440 736 396 394 656 40 76 33 8 - Driftnetto 2 031 663 264 299 499 38 67 32 6 - Resultat före finansiella poster 1 894 596 251 284 474 38 67 32 6 - Förvaltningsresultat 967 274 - -91 126 18 41 17 4 - Förvaltningsresultat hänför - ligt till SBB:s kapitalandel 482 96 - -91 126 6 14 5 2 642 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. • Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett normalår. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2025-03-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. Aktuell intjäningsförmåga SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 6 ===== SIDA 7 ===== Samhälle och Utbildning - Hyresintäkt per hyresgäst Bostad - Hyresgäster per kommun Största hyresgäster Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Esperi 115 8,1% Attendo 78 5,5% Skellefteå Kommun 66 4,7% Humana 61 4,3% Finska staten 59 4,1% Region Skåne 40 2,8% Danska staten 36 2,6% Västerås Kommun 34 2,4% Region Dalarna 29 2,0% Karlskrona kommun 29 2,0% Svenska staten 27 1,9% Mehiläinen Oy 27 1,9% Bodens Kommun 24 1,7% Helsingfors huvudstadsregion 24 1,7% Norlandia 24 1,7% Ambea 24 1,7% Norra Österbottens välfärdsområde 23 1,6% Göteborgs Stad 22 1,6% Västra Nylands välfärdsområde 21 1,5% Norska landsföreningen för hjärt- och lungsjuka 20 1,4% 20 största hyresgäster 783 55,2% Övriga 635 44,8% Total 1 418 100,0% Största kommuner Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 535 108 144 8,9% Skellefteå 1 485 105 134 8,3% Helsingborg 941 65 94 5,8% Västerås 708 41 90 5,5% Höganäs 744 57 81 5,0% Falun 724 47 70 4,3% Karlskrona 371 43 61 3,8% Stockholm 431 35 58 3,6% Haninge 367 22 58 3,6% Borås 506 39 53 3,3% Södertälje 440 25 47 2,9% Nacka 304 17 45 2,8% Umeå 604 30 45 2,8% Kävlinge 407 27 41 2,6% Sundbyberg 199 20 38 2,4% Landskrona 368 28 37 2,3% Nykvarn 322 16 31 1,9% Sollentuna 206 9 30 1,9% Karlstad 302 13 30 1,9% Borlänge 318 20 30 1,8% 20 största kommuner 11 282 767 1 217 75,3% Övriga 3 939 297 399 24,7% Total 15 221 1 065 1 616 100,0% Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Affärsområde Belopp i mkr Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto Löptid hyresavtal Initial direkt- avkastning Samhälle Sverige 506 10 804 20 500 428 92% 700 1 383 522 10 5,03% Norge 66 1 679 25 460 - 96% 103 1 567 95 9 5,64% Finland 249 6 202 24 792 21 95% 521 2 088 428 6 6,92% Danmark 42 657 15 504 - 99% 62 1 456 48 4 7,32% Totalt Samhälle 864 19 343 21 872 449 94% 1 386 1 604 1 092 8 5,78% Bostad Universitetsorter 430 10 072 21 222 952 95% 600 1 396 398 - 4,37% Stockholm/Mälardalen 256 12 605 35 821 3 426 96% 517 2 018 389 - 4,24% Göteborg/Malmö 228 5 324 23 223 34 97% 332 1 457 216 - 4,08% Övriga städer 151 2 409 15 299 102 82% 167 1 107 91 - 3,96% Totalt Bostäder 1 065 30 409 24 325 4 514 94% 1 616 1 518 1 095 - 4,23% Utbildning Sverige 13 274 20 727 - 100% 20 1 531 16 13 5,81% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 159 15 338 - 100% 12 1 188 9 9 5,65% Totalt Utbildning 24 433 18 360 - 100% 33 1 380 25 11 5,75% Utveckling Sverige 208 3 928 9 050 2 044 75% 153 734 72 4 3,82% Norge 13 174 7 160 78 61% 4 280 -0 2 -0,15% Finland 60 774 12 647 14 61% 71 1 190 33 7 4,33% Danmark - - - - - - - - - - Totalt Utveckling 282 4 876 9 727 2 136 70% 228 810 105 6 3,82% Totalt 2 234 55 061 21 473 7 099 92% 3 262 1 460 2 316 8 4,83% Konsoliderat fastighetsbestånd SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 7 ===== SIDA 8 ===== Översikt Siffror enligt intjäningsförmåga SBB:s exponering Belopp i mkr Konsoliderat fastighetsbestånd Minoritetsintresse SBB Residential, SBB Infrastructure & SBB Social Facilities 1) Nordiqus & Public Property Invest 2) Övriga innehav Totalt Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) Samhälle Äldreboende 5 581 388 321 - - - 6 705 438 335 - - - 186 14 13 12 473 839 669 LSS 4 760 324 282 - - - 2 468 165 135 - - - - - - 7 229 488 417 Statlig infrastruktur och Kommunhus 3 466 204 169 - - - 1 263 93 73 - - - 456 26 23 5 185 323 265 Sjukhus & vårdcentral 3 107 255 178 - - - 1 149 94 70 - - - 195 11 10 4 451 360 258 Rättsväsende - - - - - - - - - 3 635 259 233 - - - 3 635 259 233 Offentliga kontor 1 696 182 122 - - - 958 88 62 - - - - - - 2 654 270 184 Övrigt 283 34 19 - - - 2 200 170 121 9 0 0 - - - 2 493 205 140 Projekt- och byggräter 449 - - - - - 153 - - - - - - - - 602 - - Samhälle totalt 19 343 1 386 1 092 - - - 14 897 1 047 795 3 644 259 233 837 51 46 38 721 2 743 2 166 Bostad Sveafastigheter Hyresbostäder 24 411 1 510 1 013 -9 349 -578 -388 - - - - - - - - - 15 062 932 625 Projekt- och byggrätter 3 812 - - -1 460 - - - - - - - - - - - 2 352 - - Summa Svefastigheter 28 223 1 510 1 013 -10 809 -578 -388 - - - - - - - - - 17 414 932 625 Övrigt innehav Hyresbostäder 1 485 106 82 - - - 5 947 396 264 - - - 1 679 100 62 9 111 602 408 Projekt- och byggrätter 701 - - - - - 16 - - - - - 1 768 99 6 2 485 99 6 Bostad totalt 30 409 1 616 1 095 -10 809 -578 -388 5 962 396 264 - - - 3 447 199 67 29 010 1 632 1 038 Utbildning Förskola 120 7 6 - - - 13 1 1 8 863 493 454 - - - 8 995 502 461 Grundskola/Gymnasium 313 25 19 - - - 30 2 2 7 761 524 404 - - - 8 103 551 424 Universitet - - - - - - - - - 2 712 186 141 - - - 2 712 186 141 Projekt- och byggrätter - - - - - - 12 - - - - - - - - 12 - - Utbildning totalt 433 33 25 - - - 54 3 3 19 335 1 203 999 - - - 19 822 1 238 1 027 Utveckling Projekt- och byggrätter 4 876 228 105 - - - 54 - - - - - - - - 4 930 228 105 Utveckling totalt 4 876 228 105 - - - 54 - - - - - - - - 4 930 228 105 Summa innehav 55 061 3 262 2 316 -10 809 -578 -388 20 968 1 446 1 062 22 980 1 462 1 233 4 284 250 113 92 484 5 842 4 336 1 ) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property, SBB Infrastructure och SBB Social Facilitites där SBB äger 100% av stamaktierna. Se sida 10 för mer information. 2) Avser SBB:s andel av JV-bolaget Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information. 3) Marknadsvärde 4) Driftnetto MDKR Konsoliderade fastigheter Minoritet Andel av ej konsoli - derade fastigheter SBB:s totala exponering Bostad 30,4 -10,8 9,4 29,0 Samhälle 19,3 - 19,4 38,7 Utbildning 0,4 - 19,4 19,8 Utveckling 4,9 - 0,1 4,9 Total 55,1 -10,8 48,2 92,5 92,5 MDKR Fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav Fastighetsexponering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 8 ===== SIDA 9 ===== Nyproduktion Segment SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bokfört värde (mkr) Samhälle 100% - - - - - - - 0 - - - Bostad 100% 1 116 56 881 7 160 136 1 496 1 079 2 575 6,2% 5,3% 1 692 Utbildning 100% - - - - - - - 0 - - - Utveckling 100% - 5 312 1 16 15 53 221 274 5,7% 5,3% 56 Total portfölj 100% 1 116 62 193 8 176 151 1 548 1 300 2 848 6,2% 5,3% 1 748 SBB konsoliderat bestånd 100% 1 116 62 193 8 176 151 1 548 1 300 2 848 6,2% 5,3% 1 748 SBB:s andel av Total portfölj 100% 1 116 62 193 8 176 151 1 548 1 300 2 848 6,2% 5,3% 1 748 Investeringar i befintligt bestånd Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direktavkastning (DN) Samhälle 100% 1 - 9 4 13 1,2% Bostad 100% 6 8 122 11 133 6,3% Utbildning 50% 8 16 152 128 280 5,8% Utveckling - - - - - - - Total portfölj 67% 15 25 284 143 426 5,8% SBB konsoliderat bestånd 100% 7 9 131 15 146 5,9% SBB:s andel av Total portfölj 100% 15 17 207 79 286 5,8% Projekt- och byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer (kvm) Fas 2 - Med planbesked (kvm) Fas 3 - Lagakraft- vunna detaljplaner (kvm) Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Samhälle 69% 178 879 199 780 393 780 772 439 1 001 1 295 Bostad 99% 172 567 320 880 280 271 773 717 2 432 3 144 Utbildning 53% 325 725 136 785 229 917 692 427 202 292 Utveckling 77% 307 274 416 780 542 807 1 266 861 3 575 2 822 Total portfölj 81% 984 445 1 074 225 1 446 775 3 505 444 7 210 2 057 SBB konsoliderat bestånd 100% 1 732 918 4 510 2 602 SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 815 540 5 865 2 083 Projekt- och byggrättsexponering Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBBs andel (mkr) Total exponering (mkr) Samhälle 250 - 441 691 Bostad 4 072 -1 335 34 2 771 Utbildning - - 107 107 Utveckling 1 936 -12 867 2 790 Totalt 6 258 -1 347 1 448 6 359 56 % upparbetningsgrad pågående produktion 12,1 % avkastning kvarvarande investering 100 % av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projekt- och Fastighetsutveckling SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 9 ===== SIDA 10 ===== SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak - tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures och intresseföretagen. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie - skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande del ägs av Brookfield. Public Property Invest ASA Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norden inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Bolaget är noterat på Oslo börs. SBB äger vid utgången av kvartalet 35,15 procent och redovisar innehavet som intresseföretag. Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag 2025-03-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551 Aktieägartillskott 128 103 - 10 242 Periodens avyttringar - - - -9 -9 Övrigt totalresultat -39 - -4 - -43 Resultatandel -106 - 139 -38 -5 Redovisat värde, 2025-03-31 2 592 3 041 8 738 1 366 15 736 Övriga upplysningar, väsentliga innehav Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA 3) SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 46 E/T 193 1 1 934 1 261 3 040 2 735 8 738 10 156 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 3 555 E/T - 555 - - 47 13 4 159 3 979 Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 488 E/T 5 464 4 153 10 342 8 229 6 017 5 963 38 814 40 441 Antal fastigheter 98 E/T 164 164 72 48 212 215 661 654 Antal kvm, tusental 441 E/T 261 210 395 307 284 283 1 343 1 262 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95% E/T 94% 95% 97% 95% 94% 92% 95% 96% Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,3 E/T 4,9 5 5,1 5 - E/T 11,9 13 Räntebärande skulder, mkr 1) 5 684 E/T 5 010 3 785 5 707 5 434 2 363 2 360 22 758 21 314 Snittränta, % 6,10 E/T 7,35 7,61 5,18 4,50 12,98 13,00 3,72 3,65% Kapitalbindning, år 1,14 E/T 0,90 1,90 4,09 1,20 3,38 4,24 9,54 2,10 Räntebindning, år 0,25 E/T 0,25 0,25 3,87 1,48 3,38 4,38 10,31 7,63 1) Exklusive efterställda ägarlån SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm- mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norden. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansie - ringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint ventures. Sveafastigheter SBB äger 61,7 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag. Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 10 ===== SIDA 11 ===== Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA 3) SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2025-01-01 2025-03-31 2024-03-11 2024-03-31 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 SBB:s ägarandel, % 100% E/T 100% 100% 35,15% 44,84% 100% 100% 2) 49,84% 49,84% Hyresintäkter 166 E/T 98 24 171 E/T 99 90 604 597 Driftnetto 119 E/T 67 17 155 E/T 48 49 494 473 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 107 E/T 54 -47 124 E/T 28 23 461 448 Periodens resultat -80 E/T -41 -110 37 E/T - -61 339 4) 503 Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat -80 E/T -41 -110 13 E/T - -61 139 251 Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 107 E/T 54 -47 44 E/T 28 23 230 223 2) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieä - gare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som intressebolag. 3) Public Property Invest ASA har inte publicerat sin rapport avseende första kvartalet 2025 vid tiden för publiceringen av denna rapport, varför SBB använder bolagets rapporterade siffror per 2024-12- 31 för nyckeltal omräknat till bokslutsdagens valutakurs. För resultatandelsberäkning har det antagits samma förvaltningsresultat motsvarande det fjärde kvartalet 2024. 4) Resultatet för Nordiqus inkluderar en positiv justering om 127 mkr avseende 2024 främst hänförlig till värdeförändring finansiella insturment, vilken gjordes efter att SBB årsredovisning fastställdes. Resultat från joint ventures och intresseföretag 2025-01-01 – 2025-03-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat: Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 215 28 230 -3 470 Finansiella poster -348 -80 -139 -14 -581 Värdeförändring fastigheter 57 41 - -28 70 Värdeförändring finansiella instrument -13 - 13 - - Skatt -18 11 35 8 36 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -106 - 139 -38 -5 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - - Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - - - - - Resultat från joint ventures och intresseföretag -106 - 139 -38 -5 2024-01-01 – 2024-03-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 28 23 223 14 289 Finansiella poster -58 -69 -126 -45 -298 Värdeförändring fastigheter -133 -18 1 -59 -209 Värdeförändring finansiella instrument 45 - 207 - 252 Skatt -6 2 -54 -4 -62 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -125 -61 251 -93 -29 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - -8 -8 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - - - - - Resultat från joint ventures och intresseföretag -125 -61 251 -102 -37 2024-01-01 – 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 627 155 919 42 1 742 Finansiella poster -999 -324 -604 -119 -2 047 Värdeförändring fastigheter -570 -58 -1 141 5 -1 764 Värdeförändring finansiella instrument -30 - 93 - 63 Skatt -145 -11 -36 -23 -215 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 118 -238 -770 -95 -2 221 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 371 372 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 11 ===== SIDA 12 ===== Nyckeltal policy 2025-03-31 2024-12-31 Räntebärande skuld, mkr 52 114 55 737 Belåningsgrad, % < 50 60 61 Säkerställd belåningsgrad, % < 30 22 20 Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 1,8 2,0 Likviditet, mkr > 1 000 2 120 6 087 Kapitalbindning, år 2-5 2,8 2,9 Räntebindning, år 2,9 3,1 Likviditet Räntebärande skuld Snittränta 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q1 2020 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Q2 2022 Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1Q2 Q3 Q4 2023 2024 2025 %Mkr Mkr SBB ex Svea Svea Total Outnyttjade kreditfaciliteter Likviditetsplaceringar Likvida medel SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto. Sedan ingången av 2022 har driftnettot i jämförbart bestånd ökat med 26 procent. Ambitionen är att stärka den finansiella situationen så att ett kreditbe - tyg om lägst BBB- uppnås på sikt. Ett delmål är att större intressebolag och självständiga dotterbolag ska ha investment grade betyg om lägst BBB-. Syftet med starkt kreditbetyg är att kunna kombinera en stabil fastig - hetsverksamhet med långsiktig finansiering och därmed skapa förmånlig avkastning till låg risk. Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5 procent (2,4). Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina räntebärande lån med 13 130 mkr, till totalt 52 114 mkr (55 737). Under kvartalet var nettominskningen 3 623 mkr. Belåningsgraden sjönk en procentenhet till 60 procent (61). Likviditeten var 2 120 mkr (6 087), fördelat på likvida medel om 854 mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 141 mkr (371) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 1 125 mkr (3 225). SBB har även betydande innehav i de börsnoterade bolagen Sveafastigheter AB (publ) och Public Property Invest ASA. Totalt har obligationer om 3 643 mkr, med förfall under perioden, återbetalats enligt plan. SBB erbjuder fortsatt, på bilateral nivå, utbyte av obligationer emit - terade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oyj mot obligationer utställda av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ). Syftet är att förbättra finansieringsstrukturen vilket gynnar såväl SBB som dess finansiärer. SBB konsoliderar Sveafastigheter som självständigt hanterar sin finansiering. Sveafastigheter har fått en indikation från Fitch om en kreditrating om BBB- med positiva utsikter. SBB koncernens refinansie - ringsrisk har markant minskat under det senaste året. Utöver framstegen för Sveafastigheter så har Nordiqus och Public Property Invest emitterat skuld med investment grade rating. SBB ser goda förutsättningar för att skapa konkurrenskraftig finansiering även till resterande innehav. Finansiering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 12 ===== SIDA 13 ===== Räntebindning Belopp i Mkr Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2025 1 489 13 052 14 541 28% 3 555 7% 6,84% 2026 5 574 261 5 835 11% 8 647 16% 1,93% 2027 8 717 5 296 14 013 27% 17 039 32% 2,51% 2028 7 478 - 7 478 14% 8 798 17% 0,99% 2029 10 217 - 10 217 19% 13 564 26% 2,06% 2030 - - - - 582 1% 0,64% 2031 - - - - - - 0,00% 2032 - - - - -451/4792 - 6,42/4,67% >2032 542 - 542 1% 542 1% 4,25% Totalt 34 017 18 609 52 626 100% 52 755 100% 2,50% 1) Inklusive cross currency basis swaps. 2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat. Kapitalbindning Belopp i Mkr Icke säker - ställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Kv2 2025 503 4 001 4 504 9% Kv3 2025 361 583 944 2% Kv4 2025 145 342 487 1% Kv1 2026 - 40 40 0% Kommande 12 mån 1 009 4 965 5 974 12% Kv 2-4 2026 5 574 3 167 8 741 17% 2027 9 197 9 262 18 459 35% 2028 7 478 460 7 938 15% 2029 10 217 67 10 283 20% 2030 - 66 66 0% 2031 - 66 66 0% 2032 - 67 67 0% >2032 542 488 1 030 2% Totalt 34 017 18 609 52 626 100% Avstämning nominell skuld Belopp i Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 732 26% Obligationslån 32 435 62% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 4 972 10% Obligationslån 975 2% Summa räntebärande skulder 52 114 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 512 Total nominell skuld 52 626 Valutaexponering Belopp i Mkr SEK EUR NOK DKK USD Total Totala tillgångar 72 575 7 427 3 960 848 - 84 819 Nominell skuld -16 514 -33 884 -904 -320 -1 003 -52 626 Valutaderivat -1 273 191 - - 953 -129 Netto 54 788 -26 266 3 056 528 -50 32 064 Räntebindning Kapitalbindning 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q1 2020 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q1 2020 År År SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 13 ===== SIDA 14 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 830 1 109 3 708 Fastighetskostnader Driftskostnader -250 -305 -874 Underhåll -52 -50 -189 Fastighetsskatt -18 -18 -74 Driftnetto 510 736 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 49 - 135 Administration -204 -209 -1 054 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -14 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627 Värdeförändringar fastigheter -131 -1 984 -5 422 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -11 - -351 Nedskrivning goodwill - - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -1 -23 Rörelseresultat 213 -1 471 -5 245 Resultat från joint ventures och intresseföretag -5 -37 -1 611 varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 470 289 1 742 varav värdeförändring fastigheter 70 -209 -1 764 varav finansiella poster -581 -298 -2 047 varav värdeförändring finansiella instrument - 252 63 varav skatt 36 -62 -215 varav försäljningsresultat - -8 372 varav nedskrivning och omvärdering - - 238 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 9 -31 -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter 216 159 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -373 -421 -1 387 Resultat av förtidslösen lån 31 797 1 138 Valutakursdifferenser 1 943 -156 -328 Tomträttsavgälder -5 -5 -17 Värdeförändringar finansiella instrument -132 -13 -193 Resultat före skatt 1 896 -1 179 -7 174 Aktuell skatt -140 -114 -625 Uppskjuten skatt -180 259 1 295 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 11 - 351 PERIODENS RESULTAT 1 588 -1 035 -6 153 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 585 -927 -6 033 Innehav utan bestämmande inflytande 3 -108 -120 PERIODENS RESULTAT 1 588 -1 035 -6 153 Resultat per stamaktie A och B före utspädning 0,81 -0,85 -4,54 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,81 -0,85 -4,54 Resultat per stamaktie D 0,50 0,50 2,00 Koncernens rapport över totalresultat Periodens resultat 1 588 -1 035 -6 153 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -43 14 -51 Omräkningsdifferenser -108 -644 -532 PERIODENS TOTALRESULTAT 1 437 -1 664 -6 736 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 434 -1 558 -6 616 Innehav utan bestämmande inflytande 3 -108 -120 PERIODENS TOTALRESULTAT 1 437 -1 664 -6 736 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 14 ===== SIDA 15 ===== RESULTAT Förvaltningsresultat minskade med 66 procent till 81 mkr (238). Förvaltningsresultatet påverkas negativt av ett försämrat finansnetto hänförligt till förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 0,06 kronor (0,16). Förvaltningsresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627 Ränteintäkter och liknande resultatposter 216 159 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -373 -421 -1 387 Tomträttsavgälder -5 -5 -17 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 470 289 1 742 varav finansiella poster -581 -298 -2 047 Förvaltningsresultat 81 238 610 Hyrestillväxt 2,7 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 830 mkr (1 109). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 2,7 procent jämfört med motsva - rande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 363 mkr (684) samhälle, 396 mkr (374) bostäder, 5 mkr (5) utbildning och 66 mkr (46) utveckling. Uthyrningsgrad på 94,0 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 94,0 procent (93,6). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (8). Driftnettot stiger 4,3 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd minskade kostnaderna med 0,2 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -320 mkr (-373). Administrationskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till -204 mkr (-209), av vilka Sveafastigheter utgjorde -85 mkr (-61) och resterande SBB-koncernen -119 mkr (-148). SBB drar finansiella fördelar, genom ett självständigt Sveafast - igheter, som överstiger den extra administationen. Nyttan bedöms stiga över tid. 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Sveafastigheter -85 -61 -319 Resterande SBB-koncernen -119 -148 -735 Administrationskostnader -204 -209 -1 054 Periodens administrationskostnader innefattar kostnader av extraordi - när och engångskarraktär om 25 mkr hänförligt till bland annat avslutad obligationstvist. Förvärvs- och omstruktureringskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till 0 mkr (-14). Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -131 mkr (-1 984), varav -36 mkr (-1 932) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande 0 procent i perioden. I den orealiserade värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras primärt av ökade projektkostnader. Det viktade avkastningskravet har under perioden minskat från 5,27 procent till 5,24 procent. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -95 mkr (-52) och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer genomföras. Goodwill Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -11 mkr (-). Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -5 mkr (-37). Se vidare information på sid 10-11. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till 9 mkr (-31) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför - luster uppgår till 0 mkr (-). Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 1 811 mkr (374). Förändringen beror till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under peri - oden uppgick till 1 943 mkr (-156). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se mer information om koncernens valutaexponering på sid 12-13. Räntenettot uppgår till -157 mkr (-262). Förändringen är främst hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag och att koncernen minskar skuldsättningen löpande. Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 31 mkr (797) för perioden. Finansnetto 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 216 159 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -373 -421 -1 387 Räntenetto -157 -262 -695 Resultat förtidslösen lån 31 797 1 138 Valutakursdifferenser 1 943 -156 -328 Tomträttsavgälder -5 -5 -17 Finansnetto 1 811 374 98 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -132 mkr (-13) vilket är främst hänförligt till negativ värdeförändring av derivat om -97 mkr (-10) samt en negativ kursutveckling på aktierna i Heba, Student - bostäder och JM. Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till 1 896 mkr (-1 179). Skatt på periodens resultat uppgick till -309 mkr (144), varav -140 mkr (-114) avsåg aktuell skatt och -169 mkr (259) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 11 mkr (-). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 588 mkr (-1 035). Kommentarer koncernens resultaträkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 15 ===== SIDA 16 ===== Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 1 253 2 692 1 264 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 253 2 692 1 264 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 55 061 67 343 55 653 Nyttjanderätt tomträtt 608 414 563 Inventarier 129 101 131 Summa materiella anläggningstillgångar 55 797 67 858 56 347 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 15 736 17 706 15 551 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 7 758 5 497 7 456 Derivat 292 576 291 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 926 851 719 Andra långfristiga fordringar 363 1 931 350 Summa finansiella anläggningstillgångar 25 075 26 561 24 368 Summa anläggningstillgångar 82 125 97 111 81 980 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 216 156 240 Kortfristiga fordringar Derivat 29 313 34 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 7 151 13 Kundfordringar 90 104 68 Aktuell skattefordran - 279 - Övriga fordringar 768 447 1 188 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 268 464 168 Summa kortfristiga fordringar 1 162 1 758 1 471 Likviditetsplaceringar 141 200 371 Likvida medel 853 3 003 2 491 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 994 3 203 2 862 Tillgångar som innehas för försäljning 322 - 309 Summa omsättningstillgångar 2 694 5 117 4 882 SUMMA TILLGÅNGAR 84 819 102 227 86 862 Belopp i MKR 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624 26 624 Reserver -1 554 -1 559 -1 447 Balanserad vinst inkl årets total - resultat -11 295 -8 021 -13 125 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 13 940 17 210 12 217 Hybridobligation 7 879 13 311 7 879 Övriga reserver 324 1 341 715 Innehav utan bestämmande inflytande 5 703 2 355 5 774 Summa eget kapital 27 846 34 217 26 585 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 732 12 244 13 833 Obligationslån 32 435 33 776 34 328 Derivat 206 290 184 Uppskjutna skatteskulder 2 023 2 559 1 824 Leasingskulder tomträtter 586 399 542 Övriga långfristiga skulder 48 90 138 Summa långfristiga skulder 49 030 49 358 50 849 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 4 972 7 190 2 982 Obligationslån 975 6 017 4 594 Derivat 75 1 190 6 Leverantörsskulder 168 178 47 Leasingskulder tomträtter 22 15 20 Aktuella skatteskulder 422 48 360 Övriga skulder 530 1 097 570 Beslutad utdelning - 2 133 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 778 782 847 Summa kortfristiga skulder 7 942 18 861 9 427 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 84 819 102 227 86 862 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 16 ===== SIDA 17 ===== Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 253 mkr (1 264). Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till 11 mkr (-). Vid periodens utgång är 233 mkr (244) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 55 061 mkr (55 653). Fastighetsbe - ståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,24 procent (5,27) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 239 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltnings - fastigheter på sid 7-8. Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653 Förvärv 6 Investeringar 283 Försäljningar -346 Orealiserade värdeförändringar -36 Omräkningsdifferens -500 Verkligt värde vid periodens slut 55 061 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 2 559/-2 566 Driftkostnader +/- 5% -744/778 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 254 /1 337 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 021 /2 253 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 10-11. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 15 736 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 7 758 mkr (7 456). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 853 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnote - rade bolag, uppgick till 141 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till 6 mkr (150). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 1 150 mkr (2 500). Se mer information på s.12. Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 13 940 mkr (12 217). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 27 846 mkr (26 585). Se mer information på sid 19. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2025-03-31 netto till 2 023 mkr (1 824) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 4 024 mkr per 2025-03-31. Under perioden har underskott om totalt 1 101 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 52 114 mkr (55 737), varav 18 704 mkr (16 815) avsåg skulder till kreditin - stitut och 33 410 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring avsåg främt amortering av obligationslån, nyupptagning av skuld till kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 12-13. Kommentarer koncernens balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 1 896 -1 179 -7 174 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 5 5 19 Värdeförändringar fastigheter 131 1 984 5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 11 - 351 Nedskrivning goodwill - - 1 076 Resultat bostadsproduktion - 1 23 Resultat från joint ventures och intresseföretag 5 69 1 611 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -9 - 223 Värdeförändringar finansiella instrument 132 13 193 Finansnetto -1 811 -374 -98 Utdelning från joint ventures och intresseföretag - - 382 Erlagd ränta -387 -334 -1 432 Erhållen ränta 59 69 314 Betald skatt -72 -167 -364 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -41 87 546 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 320 -288 -727 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 82 88 -45 Kassaflöde från den löpande verksamheten 362 -112 -226 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -230 -136 -1 118 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -6 -201 -1 762 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 297 4 018 11 714 Investeringar/försäljning inventarier -2 - -44 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -121 - -612 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -164 -98 -384 Kassaflöden från finansiella tillgångar -20 5 551 Förändring andra långfristiga fordringar - 7 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -247 3 595 8 345 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner - - 12 Återköp D-aktier - - -352 Inlösen hybridobligationer - -713 -3 137 Utbetald utdelning - - -2 133 Utbetald utdelning hybridobligationer - - -405 Avyttring till minoriteter -23 - - Tillskott från minoriteter - 18 2 956 Inlösta minoritetsandelar -33 - - Upptagna lån 2 026 - 8 237 Amortering av lån -3 601 -3 709 -14 640 Förändringar övriga långfristiga skulder -89 55 -26 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 720 -4 349 -9 487 Periodens kassaflöde -1 605 -867 -1 368 Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 3 845 Periodens kassaflöde -1 605 -867 -1 368 Valutakursändring likvida medel -33 24 14 Likvida medel vid periodens slut 853 3 003 2 491 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 18 ===== SIDA 19 ===== Det egna kapitalet uppgick per 2025-03-31 till 27 846 mkr (26 585). Hybridobligationer I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 8 203 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 7 879 mkr. Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till 41 mkr varav 33 mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och 8 mkr ränta avseende 2025. Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till 291 mkr. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -226 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 703 mkr (5 774) och består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 61,7 procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 38,3 procent (37,9). Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan - delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori - tetsandel avseende dessa bolag. Soliditet Soliditeten uppgick till 33 procent (31), den justerade soliditeten till 35 procent (32) och belåningsgraden till 60 procent (61). Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845 Periodens resultat - - - -927 -927 - - -108 -1 035 Övrigt totalresultat - - -644 14 -630 - - -630 Periodens totalresultat - - -644 -913 -1 557 - - -108 -1 665 Skatteeffekter i eget kapital - - - -267 -267 - - - -267 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -562 -562 - 562 - - Inlösen del av hybridobligation - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713 Ränta hybridobligation - - - -130 -130 - - - -130 Innehållen ränta hybridobligation - - - 129 129 - - - 129 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 18 18 Utgående eget kapital 2024-03-31 165 26 624 -1 559 -8 021 17 210 13 311 1 341 2 355 34 217 Periodens resultat - - - -5 106 -5 106 - - -12 -5 118 Övrigt totalresultat - - 112 -65 47 - - - 47 Periodens totalresultat - - 112 -5 171 -5 059 - - -12 -5 071 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 65 65 - -65 - - Inlösen hybridobligationer - - - 3 570 3 570 -5 432 -561 - -2 423 Skatteeffekter i eget kapital - - - -651 -651 - - - -651 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357 Återföring utdelning hybridobligation avseende 2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57 Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -104 -104 - - - -104 Avyttring till minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 659 2 938 Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - 2 228 -1 768 Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585 Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585 Periodens resultat - - - 1 585 1 585 - - 3 1 588 Övrigt totalresultat - - -108 -43 -150 - - - -150 Periodens totalresultat - - -108 1 542 1 434 - - 3 1 437 Skatteeffekter i eget kapital - - - -81 -81 - - - -81 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 391 391 - -391 - - Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33 Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -8 -8 - - - -8 Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23 Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -32 Utgående eget kapital 2025-03-31 165 26 624 -1 554 -11 295 13 940 7 879 324 5 703 27 846 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-03-31 uppgår till 290 530 203 kr. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 19 ===== SIDA 20 ===== SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 26 för mer information. Första kvartalet, 2025 Perioden 2025-01-01 - 2025-03-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 363 396 5 66 830 - 830 Fastighetskostnader -96 -189 -2 -34 -321 - -321 Driftnetto 267 207 3 33 510 - 510 Övriga förvaltningsintäkter 19 23 7 - 49 - 49 Administration - - - - - -204 -204 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 286 230 10 33 559 -204 355 Värdeförändringar fastigheter 5 -150 6 8 -131 - -131 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -11 - - - -11 - -11 Rörelseresultat 280 80 15 41 417 -204 213 Resultat från joint venture och intresseföretag -106 - 139 -38 -5 - -5 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -1 - - 10 9 - 9 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 216 216 Räntekostnader och liknande - - - - - 1 595 1 595 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -132 -132 Resultat före skatt 173 80 154 13 419 1 475 1 896 Skatt - - - - - -308 -308 Periodens resultat 173 80 154 13 419 1 167 1 588 Förvaltningsfastigheter 19 343 30 409 433 4 876 55 061 - 55 061 Investeringar 25 211 - 46 283 - 283 Värde per kvm (kr) 22 392 28 565 18 360 17 310 28 208 - 28 208 Överskottsgrad 74% 52% 57% 49% 61% - 61% Första kvartalet, 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-03-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 684 374 5 46 1 109 - 1 109 Fastighetskostnader -178 -169 -2 -24 -373 - -373 Driftnetto 506 205 3 22 736 - 736 Administration - - - - - -209 -209 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -14 -14 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 506 205 3 22 736 -222 514 Värdeförändringar fastigheter -813 -663 -41 -466 -1 984 - -1 984 Resultat bostadsproduktion - - - - - -1 -1 Rörelseresultat -308 -458 -39 -444 -1 248 -223 -1 471 Resultat från joint venture och intresseföretag -125 -61 250 -101 -37 - -37 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - -31 -31 - -31 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 159 159 Räntekostnader och liknande - - - - - 215 215 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -13 -13 Resultat före skatt -433 -519 211 -576 -1 316 137 -1 179 Skatt - - - - - 144 144 Periodens resultat -433 -519 211 -576 -1 316 281 -1 035 Förvaltningsfastigheter 34 585 27 597 439 4 721 67 343 - 67 343 Investeringar 123 7 -6 11 136 - 136 Värde per kvm (kr) 24 749 25 245 18 625 15 943 23 963 - 23 963 Överskottsgrad 74% 55% 59% 48% 66% - 66% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 20 ===== SIDA 21 ===== Helår 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 962 1 466 20 260 3 708 - 3 708 Fastighetskostnader -446 -556 -6 -129 -1 137 - -1 137 Driftnetto 1 516 910 13 132 2 572 - 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 - 135 - 135 Administration - - - - - -1 054 -1 054 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 575 963 36 132 2 707 -1 079 1 627 Värdeförändringar fastigheter -3 098 -1 590 -46 -688 -5 422 - -5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23 Rörelseresultat -2 950 -650 -10 -556 -4 166 -1 079 -5 245 Resultat från joint venture och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 - -1 611 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -190 - - -33 -223 - -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 692 692 Räntekostnader och liknande - - - - - -594 -594 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -1 174 -7 174 Skatt - - - - - 1 021 1 021 Periodens resultat -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -152 -6 153 Förvaltningsfastigheter 20 095 30 187 436 4 934 55 653 - 55 653 Investeringar 405 655 1 64 1 125 - 1 125 Värde per kvm (kr) 22 264 28 356 18 503 20 452 24 934 - 24 934 Överskottsgrad 77% 62% 67% 51% 69% - 69% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 21 ===== SIDA 22 ===== Hållbarhet SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt inkluderar: • fastigheternas energiprestanda • säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal • affärsetik och motverkande av korruption i alla led 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB E SaknasC F Övrigt % Q1 2025 Q4 2024 Q4 2023 Energianvändning MWh Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2024-04-01 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2024-04-01 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2024-04-01 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2024-04-01 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 El 11 415 11 390 10 984 10 130 85 87 11 633 12 298 Värme 18 124 18 276 40 125 41 320 - - 17 024 16 689 Kyla 38 35 - - - - - - Summa 29 577 29 701 51 110 51 451 85 87 28 657 28 987 Förändring (%) -0,4% -0,7% -2,8% -1,1% Urvalets storlek (antal fastigheter) 77 77 137 137 1 1 14 14 Urvalets storlek (area) 242 732 242 732 503 534 503 534 1 336 1 336 119 558 119 558 Intensitet (kWh/kvm) 121,85 122,36 101,50 102,18 63,44 65,26 239,7 242,5 Konkreta åtgärdsplaner för att höja energipre - standan har tagits fram för cirka 220 fastigheter. Åtgärdsplanerna ska genomföras stegvis under de närmaste åren och kommer att resultera i en kraftigt minskad energianvändning och minskat klimatavtryck samtidigt som de ökar bolagets driftnetto och minskar riskerna kopplade till framtida energiprestandakrav. SBB engagerar sig även aktivt sina dotterbolag och intressebolag för att även de ska bidra till energiomställningen och minimera sina risker kopplade till hållbarhetsfrågor. Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla samarbetspartners ska förstå och underteckna SBB:s uppförandekod för leverantörer som bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärse - tik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större ny- och ombyggnadsprojekt genomförs regel - bundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar och säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller på entreprenörer och underentreprenörer görs rutinmässigt. Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030: • Alla fastigheter når energiklass E som lägst • Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass Våra mål: SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 22 ===== SIDA 23 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 31 mars 2025 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 st klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på sta- maktien av serie B var 3,38 kr, och motsvarande för serie D var 5,50 kr per 2025-03-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 4 917 mkr och serie D var 821 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 3 månaderna har i genomsnitt cirka 22 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 100 mkr. Betalkurs, kr 2025-03-31 2024-03-31 B-aktier 3,38 4,10 D-aktier 5,50 5,59 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-mar 2025 jan-mar 2024 B-aktier 100 198 D-aktier 6 10 Ägarna Vid utgången av första kvartalet 2025 fanns 186 972 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 13,3 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 31 mars 2025 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D understiger två kronor per aktie och år ska utdel- ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp med vilket utdelningen understigit två kronor. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk- ningen av antal aktier. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 4 6 8 10 FebJan MarApr Maj Jun Aug 2024 2025 OktJul Sep Nov Dec SEK SBB D 10 20 30 40 50 6 8 10 12 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan MarApr Maj Jun Aug 2024 2025 OktJul Sep Nov Dec D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2025-03-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,60 Dragfast AB 36 163 467 38 000 000 - 4,50 11,29 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68 Vanguard - 49 331 369 6 877 466 3,41 1,59 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23 Avanza Pension - 25 161 726 19 223 609 2,69 1,25 Futur Pension - 33 002 607 2 367 911 2,15 1,00 Handelsbanken Fonder - 26 628 846 4 071 583 1,86 0,87 Marjan Dragicevic - 28 000 000 3 471 1,70 0,79 Swedbank Försäkring - 24 332 375 3 524 935 1,69 0,79 BlackRock - 27 003 375 224 1,64 0,76 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66 Storebrand Fonder - 16 429 423 - 1,00 0,46 Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00 0,46 Lennart Schuss - 14 576 410 - 0,88 0,41 Övriga - 839 021 369 111 884 927 60,39 28,14 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - - Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100 100 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 23 ===== SIDA 24 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Nettoomsättning 165 9 347 Personalkostnader -24 -17 -99 Övriga rörelsekostnader -154 -73 -592 Rörelseresultat -12 -81 -345 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -2 - -928 Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - - -11 Ränteintäkter och liknande resultatposter -7 4 941 18 312 Räntekostnader och liknande resultatposter -185 -5 467 -17 635 Resultat av förtidslösen lån 31 44 425 Valutakursdifferenser 508 -1 126 -1 417 Värdeförändringar finansiella instrument -53 - -238 Resultat efter finansiella poster 279 -1 689 -1 838 Resultat före skatt 279 -1 689 -1 838 Skatt -87 383 194 PERIODENS RESULTAT 192 -1 307 -1 644 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 192 -1 307 -1 644 Övrigt totalresultat - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 192 -1 307 -1 644 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och finanshantering. Bolaget har 64 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -178 mkr (-90). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 24 ===== SIDA 25 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 14 765 31 923 14 764 Andelar i intressebolag/joint ventures 1 226 10 443 1 226 Fordringar hos koncernföretag - - 17 792 Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 7 546 - Uppskjutna skattefordringar - 890 50 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 050 766 1 Derivat 226 564 234 Övriga långfristiga fordringar 1 1 379 - Summa finansiella anläggningstillgångar 33 268 53 510 34 067 Summa anläggningstillgångar 33 268 53 510 34 067 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 7 693 13 Derivat 29 313 34 Kundfordringar 23 29 17 Aktuella skattefordringar 182 66 52 Övriga fordringar 125 14 239 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 005 205 82 Summa kortfristiga fordringar 1 371 1 319 437 Likviditetsplaceringar - 161 341 Kassa och bank 149 2 471 1 323 Summa omsättningstillgångar 1 521 3 951 2 101 SUMMA TILLGÅNGAR 34 790 57 461 36 170 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 724 27 712 27 724 Balanserat resultat -23 791 -24 682 -22 457 Hybridobligation 7 906 14 355 8 297 Årets resultat 192 -1 307 -1 644 Summa fritt eget kapital 12 032 16 078 11 921 Summa eget kapital 12 197 16 243 12 086 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 189 2 433 2 353 Obligationslån 1 482 16 888 1 689 Skulder till intressebolag/joint ventures 111 - 107 Derivat 190 290 161 Uppskjuten skatteskuld 107 - - Skulder hos koncernbolag 16 669 9 673 14 048 Summa långfristiga skulder 20 748 29 285 18 358 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 561 2 116 594 Obligationslån 975 5 200 4 630 Derivat 4 1 190 6 Leverantörsskulder 6 16 - Övriga skulder 49 402 40 Skuld utdelning - 2 133 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 166 791 372 Summa kortfristiga skulder 1 761 11 847 5 642 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 790 57 461 36 170 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 25 ===== SIDA 26 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBB:s Årsredovisning 2024, sid 69-70. Transaktioner med närstående Räntekostnader avseende skulder till joint ventures och intresseföretag uppgår tilll 111 mkr (107). Ränteintäkter på fordringar på joint ventures och intressebolag uppgår till 212 mkr (85) och har redovisats inom raden Ränteintäk- ter och liknande resultatposter. SBB har under perioden tillhandahållit förvaltningstjänster till joint ventures och intres - sebolag om 49 mkr (-). Dessa har redovisats inom raden Övriga förvaltningsintäkter. För mer detaljer kring avtalsvillkor, se SBB:s Årsredovisning 2024 sid 108-114. Segmentsredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i fyra segment. Från och med första kvartalet 2025 har segmentindelningen gjorts om och utgörs numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segmentsindelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det nya segmentet som i SBBs senaste årsredovisning. Händelser efter periodens utgång • I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A har genom sitt gemen- samma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar projektet rörande det nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen kommer frigöra omkring 345 mkr i likvida medel. • SBB beslutade i april att uppdatera bolagets finansiella- och operatinella mål samt utdelningspolicy. Se sid 3 för beskrivning av SBB:s mål. Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 26 ===== SIDA 27 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 13 maj 2025 Lennart Sten Hans Runesten Styrelsens ordförande Styrelseledamot Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Lennart Schuss Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 13 maj 2025 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 27 ===== SIDA 28 ===== SBB nyckeltal 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 061 67 343 55 653 Antal fastigheter 853 1 001 853 Antal kvm, tusental 2 234 2 810 2 232 Överskottsgrad, % 61 66 69 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,8 4,9 4,9 Direktavkastning fastigheter, % 4,8 4,8 4,9 Värdeutveckling fastigheter, % -2,9 -11,2 -4,1 Totalavkastning fastigheter, % 1,9 -6,5 0,8 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 2,7 3,9 5,5 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 4,3 3,0 7,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 95,4 93,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 91,8 93,8 91,5 Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 8 8 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 830 1 109 3 708 Driftnetto, mkr 510 736 2 572 Administration i förhållande till hyresintäkt, % 17 19 23 Förvaltningsresultat, mkr 81 238 610 Periodens resultat, mkr 1 588 -1 035 -6 153 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr -41 87 546 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 13 940 17 210 12 217 Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 48 -21 -40 Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 23 -12 -19 Belåningsgrad, % 60 55 61 Säkerställd belåningsgrad, % 22 19 20 Soliditet, % 33 33 31 Justerad soliditet, % 35 36 32 Ej pantsatt kvot, ggr 1,36 1,64 1,24 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 2,0 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde, mkr 12 969 15 651 11 114 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 8,92 10,76 7,6 4 Långsiktigt substansvärde, mkr 14 427 17 888 12 598 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 9,92 12,30 8,66 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,06 0,16 0,42 Resultat per stamaktie A och B, kr 0,81 -0,85 -4,54 Resultat per stamaktie D, kr 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 170 804 921 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 28 ===== SIDA 29 ===== Finansiella definitioner Administration i förhållande till hyresintäkt, % Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations- kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB inklusive sådana joint venture-bolag. Nyckeltalet illustrerar adminstrationskostnader i förhållande till de sammanlagda hyresintäkterna då SBB:s redovisar de fulla administrationskostnader medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag. Aktuellt substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital till- hörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrid- obligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden. Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. Förvaltningsresultat, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt samt finansiella poster. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido - bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och övrig goodwill. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd - ringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 29 ===== SIDA 30 ===== Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut och obligationslån. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif - ferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe - ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Direktavkastning fastigheter, % Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnitt, per kvartal, Förvaltningsfastigheter 12 månader. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling. Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling. Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och utbildningsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Totalavkastning fastigheter, % Summan av Direktavkastning fastigheter, 12 månader, % och Värde- utveckling fastigheter, 12 månader, %. Nyckeltalet ger ett mått på hur väl bolagets förvaltningsfastigheter avkastar. Värdeutveckling fastigheter, % Värdeförändring fastigheter (senaste 12 månader), i förhållande till Förvaltningsfastigheter vid 12-månaders periodens början. Nyckeltalet ger ett mått på hur förvaltningsfasigheternas värdeutveckling . Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 30 ===== SIDA 31 ===== Administration i förhållande till hyresintäkt, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 830 1 109 3 708 Hyresintäkter SBB Infrastructure AB 98 24 308 Hyresintäkter SBB Social Facilities AB 166 - 383 Hyresintäkter SBB Residential Property AB 99 91 373 Hyresintäkter totalt 1 193 1 224 4 773 Administrationskostnader -204 -209 -1 054 Administrationskostnader SBB Infrastructure AB -13 -7 -84 Administrationskostnader SBB Social Facilities AB -12 - -47 Administrationskostnader SBB Residential Property AB -20 -12 -70 Administrationskostnader totalt -250 -227 -1 255 Avgår, Förvaltningstjänster köpta av SBB 43 - 135 Administrationskostnader totalt, netto -207 -227 -1 120 Administrationskostnader totalt, netto -207 -227 -1 120 Hyresintäkter totalt 1 193 1 224 4 773 Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 17% 19% 23% Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 585 -927 -6 033 IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622 17 622 UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 940 17 210 12 217 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 079 17 416 14 919 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12% -5% -40% Uppräkning till helår 36% -16% - Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 48% -21% -40% Avkastning på totalt eget kapital Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 1 588 -1 035 -6 153 IB Totalt eget kapital 26 585 36 845 36 845 UB Totalt eget kapital 27 846 34 217 26 585 Genomsnittligt totalt eget kapital 27 216 35 531 31 715 Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital 6% -3% -19% Uppräkning till helår 18% -9% - Avkastning på totalt eget kapital 23% -12% -19% Belåningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 52 115 59 227 55 737 Likvida medel och likviditetsplaceringar -994 -3 203 -2 862 Räntebärande nettoskuld 51 121 56 023 52 875 Balansomslutning 84 819 102 227 86 862 Belåningsgrad 60% 55% 61% Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 2 316 2 905 2 348 Förvaltningsfastigheter 55 061 67 343 55 653 Byggrätter och pågående projekt -7 099 -8 248 -7 654 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 962 59 095 47 999 Direktavkastning 4,8% 4,9% 4,9% Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 31 ===== SIDA 32 ===== Direktavkastning fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, Rullande 12 månader 2 345 3 202 2 572 Driftnetto, Avvecklad verksamhet, Rullande 12 månader - 1 302 - Totalt driftnetto, Rullande 12 2 345 4 504 2 572 Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - - Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 961 - - Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 - 55 653 Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 - -7 654 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 - 47 999 Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 53 867 - 53 867 Avgår; projekt- och byggrätter -7 955 - -7 955 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 45 912 - 45 912 Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 54 417 - 54 417 Avgår; projekt- och byggrätter -9 126 - -9 126 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 45 291 - 45 291 Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 67 343 67 343 67 343 Avgår; projekt- och byggrätter -8 248 -8 248 -8 248 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 59 095 59 095 59 095 Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 73 205 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 -8 603 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 64 602 Förvaltningsfastigheter, 2023-09-30 - 76 198 - Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innnehas för försäljningn, 2023-09-30 - 42 092 - Avgår; projekt- och byggrätter - -10 226 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-09-30 - 108 064 - Förvaltningsfastigheter, 2023-06-30 - 130 799 - Avgår; projekt- och byggrätter - -11 819 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-06-30 - 118 980 - Förvaltningsfastigheter, 2023-03-31 - 134 419 - Avgår; projekt och byggrätter - -13 127 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-03-31 - 121 292 - Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 49 252 94 407 52 580 Direktavkastning, 12 månader 4,8% 4,8% 4,9% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 510 736 2 572 Uppräkning driftnetto helår 1 529 2 208 - Justering till normaliserat driftnetto 278 -39 -224 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 316 2 905 2 348 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 32 ===== SIDA 33 ===== Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 1 253 2 692 1 264 Ej pantsatt fastighetsvärde 15 324 28 022 15 601 Nyttjanderätt tomträtt 608 414 563 Inventarier 129 101 131 Uppskjutna skattefordringar 829 994 1 027 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 24 409 25 679 24 077 Likviditetsplaceringar 141 200 371 Kundfordringar och övriga fordringar 858 830 1 256 Derivat 321 889 325 Ej pantsatta tillgångar 43 872 59 821 44 617 Ej säkerställda lån 33 078 39 448 38 583 Likvida medel -853 -3 003 -2 491 Netto icke säkerställd senior skuld 32 225 36 444 36 092 Ej pantsatt kvot 1,36 1,64 1,24 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 386 2 272 1 447 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 616 1 441 1 580 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 034 3 747 3 061 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 476 2 362 1 530 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 718 1 532 1 706 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 226 3 928 3 269 Ekonomisk uthyrningsgrad 94,0% 95,4% 93,6% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 228 274 245 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 327 360 342 Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 69,7% 76,3% 71,5% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 3 262 4 021 3 305 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 3 553 4 287 3 611 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 91,8% 93,8% 91,5% Förvaltningsresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627 Ränteintäkter och liknande resultatposter 216 159 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -373 -421 -1 387 Tomträttsavgälder -5 -5 -17 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 470 289 1 742 varav finansiella poster -581 -298 -2 047 Förvaltningsresultat 1) 81 238 610 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat 0,06 0,16 0,42 1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 29 för definition. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 510 736 2 572 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -62 -135 -648 Driftnetto jämförbart bestånd 448 601 1 924 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 429 583 1 796 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 18 18 128 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 4,3% 3,0% 7,1% 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 33 ===== SIDA 34 ===== Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 830 1 109 3 708 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -148 -248 -930 Hyresintäkter jämförbart bestånd 682 861 2 779 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 664 829 2 634 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 18 32 144 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 2,7% 3,9% 5,5% 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Eget kapital 27 846 34 217 26 585 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 790 2 240 1 580 Summa 29 636 36 458 28 165 Balansomslutning 84 819 102 227 86 862 Justerad soliditet 35% 36% 32% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627 Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt -88 -8 -258 Resultat före finansiella poster 267 506 1 369 Resultat per stamaktie A och B Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 1 588 -1 035 -6 153 Resultat hänförligt till D-aktier -75 -97 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -331 - -268 Resultat hänförligt till minoritetsandel -3 -108 120 Resultat hänförligt till stamaktie A och B 1 179 -1 240 -6 600 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B 0,81 -0,85 -4,54 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,81 -0,85 -4,54 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 52 115 59 227 55 737 Likvida medel och likviditetsplaceringar -994 -3 203 -2 862 Räntebärande nettoskuld 51 121 56 023 52 875 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 18 704 19 434 16 816 Obligationslån 33 410 39 792 38 922 Räntebärande skuld 52 114 59 226 55 737 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 34 ===== SIDA 35 ===== Räntetäckningsgrad Belopp i mkr 2024-04-01 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 1 468 2 162 1 627 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 1 137 - Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -406 134 -258 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 063 3 432 1 369 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 744 372 692 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 5 - Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 333 -1 454 -1 387 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - -429 - Summa Räntenetto -588 -1 506 -695 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,8 2,3 2,0 Soliditet Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Eget kapital 27 846 34 217 26 585 Balansomslutning 84 819 102 227 86 862 Soliditet 33% 33% 31% Substansvärde Belopp i mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 Aktuellt substansvärde Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 27 846 34 217 26 585 Hybridobligation -8 203 -14 652 -8 594 Innehav utan bestämmande inflytande -5 703 -2 355 -5 774 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 13 940 17 211 12 217 Återläggning av derivat -40 591 -135 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -233 -319 -244 Övrig goodwill -1 020 -2 373 -1 021 Stämpelskatt 218 229 228 Återläggning av uppskjuten skatt 2 023 2 559 1 824 Avdrag uppskjuten skatt -588 -162 -615 Totalt substansvärde 14 299 17 736 12 255 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 603 823 774 Totalt substansvärde per aktie 8,92 10,76 7,64 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,92 10,76 7,6 4 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 330 2 086 1 140 Totalt substansvärde 14 299 17 736 12 255 Aktuellt substansvärde 12 969 15 651 11 114 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 8,92 10,76 7,6 4 Långsiktigt substansvärde Totalt substansvärde 14 299 17 736 12 255 Återläggning övrig goodwill 1 020 2 373 1 021 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 588 162 615 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 907 20 272 13 890 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 603 823 774 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 9,92 12,30 8,66 Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 9,92 12,30 8,66 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 480 2 384 1 292 Totalt substansvärde 15 907 20 273 13 890 Långsiktigt substansvärde 14 427 17 888 12 598 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 9,92 12,30 8,66 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 149 208 126 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 35 ===== SIDA 36 ===== Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 18 704 19 434 16 816 Säkerställda övriga lån 333 345 339 Summa säkerställda skulder 19 037 19 779 17 155 Balansomslutning 84 819 102 227 86 862 Säkerställd belåningsgrad 22% 19% 20% Totalavkastning fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Direktavkastning fastigheter 4,8 4,8 4,9 Värdeutveckling fastigheter -2,9 -11,2 -4,1 Totalavkastning fastigheter, % 1,9 -6,5 0,8 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 55 061 67 342 55 653 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 061 67 342 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 809 - -10 918 SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 252 67 342 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 6 017 5 963 5 967 SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 017 5 963 5 967 SBB Kåpan Bostad AB Förvaltningsfastigheter - 6 691 - SBB:s ägarandel - 50 % - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 346 - Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 10 342 8 145 10 550 SBB:s ägarandel 35,15 % 44,84 % 35,16% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 634 3 652 3 710 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 38 814 40 441 38 739 SBB:s ägarandel 49,84 % 49,84 % 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 345 20 156 19 308 SBB Infrastructure AB Förvaltningsfastigheter 5 464 4 153 5 424 SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 464 4 153 5 424 SBB Social Facilities AB Förvaltningsfastigheter 9 488 E/T 9 452 SBB:s ägarandel 100 % E/T 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 488 E/T 9 452 Förvaltningsfastigheter 55 061 67 342 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 809 - -10 918 SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 252 67 342 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 017 5 963 5 967 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 346 - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 634 3 652 3 710 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 345 20 156 19 308 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 464 4 153 5 424 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 488 E/T 9 452 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 284 4 996 4 227 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 484 109 607 92 822 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 36 ===== SIDA 37 ===== Värdeutveckling fastigheter, % Belopp i mkr 2024-04-01 2025-03-31 2023-04-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Värdeförändring, Rullande 12 månader -2 708 -15 905 -4 561 Justering, redovisningsmässiga värdeförändringar, Rullande 12 månader 790 790 1 572 Värdeförändringar, efter justeringar, Rullande 12 månader -1 918 -15 115 -2 989 Förvaltningsfastigheter, vid 12-månaders periodens början 67 343 134 419 73 205 Värdeutveckling fastigheter, % -2,9% -11,2% -4,1% Överskottsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-03-31 2024-01-01 2024-03-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 510 736 2 572 Hyresintäkter 830 1 109 3 708 Överskottsgrad 61% 66% 69% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025 I 37 ===== SIDA 38 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20 Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se