===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q2 JANUARI–JUNI 2023 ===== SIDA 2 ===== 130,8 MDKR Fastighetsvärde 30 juni 2023 917MKR Kassaflöde löpande verksamhet januari-juni 2023 3 472 MKR Hyresintäkter januari-juni 2023 -10,17 KR/AKTIE Resultat per aktie 30 juni 2023 -13 796MKR Periodens resultat januari-juni 2023 2,16% Snittränta 30 juni 2023 Perioden i korthet • Hyresintäkterna uppgick till 3 472 mkr (3 709). • Driftsöverskottet uppgick till 2 530 mkr (2 661). • Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferen - ser 1 518 mkr (2 070). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 917 mkr (1 789). • Resultat före skatt uppgick till -15 061 mkr (860), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill ingår med 2 041 mkr (2 136). I posten ingår jämförelse- störande poster om -157 mkr (-30). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -8 284 mkr (1 526). - Resultat från intresseföretag/JV ingår med -3 661 mkr (358). - Finansiella poster ingår med -3 129 mkr (-1 195) varav kostnader för förtidsinlösen lån ingår med -112 mkr (-3) och valutakurs - differenser med -2 112 mkr (-732). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -1 949 mkr (-1 785). • Periodens resultat var -13 796 mkr (218) efter avdrag för uppskjuten skatt om 1 647 mkr (-549) och aktuell skatt om -460 mkr (-284), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -10,17 kr (-0,12) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 130,8 mdkr (135,6). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 25 831 mkr (62 114), motsvarande 17,76 kr (42,72) per aktie. Viktiga händelser under andra kvartalet • Årsstämman beslutade den 28 april 2023 om vinstutdelning till stamaktieägarna med 1,44 kronor per Stam A respektive Stam B-aktie att delas ut månadsvis samt 2,00 kronor per Stam D-aktie att delas ut kvartalsvis. Den 8 maj 2023 kommunicerade bolaget genom pressmeddelande avsikten att senarelägga de avstämningsdagar som infaller efter den extra bolagsstämman som hölls den 14 juni 2023. Samtidigt kommunicerades att den tidigare aviserade företrädesemissionen av stam D-aktier inte kommer att genomföras. Extra bolagsstämman den 14 juni 2023 bemyndi - gande styrelsen att fastställa avstämnings - dagar för samtliga aktieslag i förhållande till utdelningen som beslutades av årsstämman 2023. Baserat på detta bemyndigande har styrelsen den 21 juni 2023 beslutat att av årsstämman 2023 beslutad och ännu ej utbetald utdelning, för samtliga aktieslag, ska utbetalas vid en avstämningsdag och att sådan avstämningsdag för samtliga aktieslag ska vara den 28 juni 2024. Detta datum kan komma att ändras beroende på när årsstämman 2024 hålls då avstämningsdag för beslutad utdelning ska infalla innan årsstämman 2024. • SBB kreditrating ändrades under kvartalet av S&P, Scope Rating och Fitch Rating till sub investment grade. • Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM AB, för en total köpeskilling om cirka 2,8 mdkr, till svenska och internationella investerare. Efter transaktionen uppgår SBB:s ägande i JM, direkt och via derivat, till cirka 1,9 miljoner aktier, vilket motsvarar cirka 2,9 procent av aktierna och rösterna i JM. • Den 29 maj meddelades att styrelsen i SBB har beslutat att utvidga sin översyn av strategiska alternativ i syfte att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Som ett led i denna strategiska översyn överväger styrelsen olika alternativ som kan generera maximalt värde för SBB:s aktieägare. Sådana alternativ kan inkludera en försäljning av bolaget, affärssegment eller spe - cifika tillgångar så väl som andra strategiska transaktioner. Styrelsen har dock beslutat att en nyemission av A-, B- eller D-aktier inte är en del av översynen. • Ilija Batljan frånträdde sin roll som verkstäl - lande direktör den 2 juni 2023. Styrelsen utsåg Leiv Synnes till ny verkställande direktör, som han tillträdde den 5 juni 2023. Ilija Batljan kvarstår som styrelseledamot i SBB. • I slutet av kvartalet sålde SBB åtta fastigheter inom vård och omsorg i Linköping till kommu - nägda Lejonfastigheter. Den totala uthyrbara ytan är drygt 13 tkvm och försäljningspriset var 400 mkr. SBB avser att använda nettolikvi - den från transaktionen för att stärka bolagets likviditet och finansiella position. • Den sista juni signerades avtal om försäljning av SBBs andel i SBB Industricentralen Holding AB, som äger aktier i Heba AB. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • I början av juli genomfördes två försäljningar till svenska kommuner, dels såldes en bostadsfastighet i Nykvarn med ett under - liggande fastighetsvärde om 221 mkr till det allmännyttiga bolaget AB Nykvarnbostäder dels såldes två LSS-fastigheter i Gävle till kommunägda Gavlegårdarna för 46 mkr. • Den 13 juli ingick SBB avsiktsförklaringar med befintliga hyresgäster som avser att förvärva fastigheter i vilka hyresgästerna bedriver verksamhet. Överenskommet fastighetsvärde i affären uppgår till drygt 3 mdkr. Perioden i sammandrag Första halvåret SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 130 799 157 400 130 799 157 400 135 616 Antal fastigheter 2 043 2 537 2 043 2 537 2 050 Antal kvm, tusental 4 699 5 502 4 699 5 502 4 627 Överskottsgrad, % 1) 73 72 76 75 72 Direktavkastning, % 1) 4,5 3,8 4,5 3,8 4,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 95,1 96,3 95,1 95,3 Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 11 11 11 11 10 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 3 472 3 709 1 747 1 878 7 447 Driftnetto, mkr 1) 2 530 2 661 1 323 1 405 5 346 Periodens resultat, mkr -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 917 1 789 632 1 045 3 485 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 25 397 59 322 25 397 59 322 44 319 Avkastning på eget kapital, % -23 - -16 -3 -13 Belåningsgrad, % 52 46 52 46 49 Säkerställd belåningsgrad, % 19 19 19 19 21 Soliditet, % 36 40 36 40 38 Justerad soliditet, % 40 45 40 45 42 Ej pantsatt kvot, ggr 1) 1,79 2,91 1,79 2,91 2,24 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 5,6 - - 3,9 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 19 776 54 250 19 776 54 250 39 663 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 13,60 37,31 13,60 37,31 27,28 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 13,60 37,30 13,60 37,30 27,27 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 25 831 62 114 25 831 62 114 45 577 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 17,76 42,72 17,76 42,72 31,34 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 17,76 42,71 17,76 42,71 31,33 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -514 747 -460 -355 1 321 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91 EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 3,7 4,9 3,7 4,9 4,7 Resultat per stamaktie A och B, kr -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23 Resultat per stamaktie D, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 143 768 1 453 561 788 1 454 145 660 1 451 141 898 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 141 898 Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och beräkningar på sid 27-32. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 3 ===== SIDA 4 ===== SBB grundades av Ilija Batljan i mars 2016 med visionen om att bygga upp det bästa europeiska fastighetsbolaget för social infrastruktur. Bola - gets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter och hyresreglerade bostäder samt bedriva ett aktivt projekt- och fastighetsutvecklingsarbete för att utveckla ny social infrastruktur. SBB är verksamt på marknader med stabila och starka underliggande drivkrafter (ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt). Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Hyresintäkter utgörs av långa och säkra kontrak - terade intäkter från framförallt nordiska stater/ kommuner/regioner och från svenska reglerade hyresrätter. 98 procent av intäkterna kommer från samhällsfastigheter i Norden och svenska reglerade hyresrätter – social infrastruktur. Kassaflödena är unikt stabila då tre av de nordiska staterna som endast tre av tio stater i världen innehar AAA-rating från de tre ledande kreditvärderingsinstituten. Fastighetsbeståndet som helhet ger exponering mot Nordens starka demografiska utveckling, med kraftig befolk - ningsökning jämfört med övriga EU. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Hyresintäkter rullande 12 mån Klassificering Hyresintäkt, mkr Totalt, % Hyresbostäder 1 650 24 Byggrätter för kommande hyresbostäder 48 1 Summa Bostäder 1 698 25 Äldreboende 858 12 LSS 474 7 Summa Offentligt finansierade bostäder 1 332 19 Utbildning 2 307 34 Förskola 931 14 Grundskola/Gymnasium 983 14 Universitet 393 6 Sjukhus & vårdcentral 460 7 Statlig infrastruktur och Kommunhus 452 7 Offentliga kontor 324 5 Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 185 3 Summa Samhällsfastigheter 3 728 54 Summa Social infrastruktur 6 758 98 Övrigt 108 2 Totalt 6 866 100 Hyresintäkter - rullande 12 mån (mkr) & genomsnittlig kontraktslängd (år) 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 Mkr År 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4 2020 2021 2022 2023 Hyresintäkter Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (år) Fastigheternas värde (mkr) & direktavkastning 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Mkr % 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4 2020 2021 2022 2023 Marknadsvärde Direktavkastning 23,4 MDKR Fastighetsvärde NORGE 2,0 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 10,7 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 94,7 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land 79% Beläget i storstadsregioner och universitetsorter 99% Social infrastruktur SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 4 ===== SIDA 5 ===== Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 10,5 procent Det första halvåret var i viss mån tudelat. Den underliggande verksamheten förblir stabil och för jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatte att öka och uppgick till 96,3 procent (95,1), där vakansen om 3,7 pro - cent till största del är planerad med anledning av pågående projekt. SBB:s kärna är stabil oavsett var man befinner sig i konjunkturcykeln. Låg risk för lägre intäkter och hög förmåga att öka intäkterna kännetecknar SBB:s fastighetsbe - stånd. Det känns tryggt. Samtidigt har andra kvartalet präglats av diskussioner kring marknadens syn på SBB:s finansiella ställning. Bolaget har sjösatt flera parallella processer för att stärka bolaget. Målet är att stärka såväl likviditet som soliditet. 100 procent reglerade bostadshyror SBB:s bostäder har reglerade hyror och gynnas därför av de stabilt ökande intäkterna som reg - leringen medför. Till exempel har den genom - snittliga hyresnivån i Sverige inte sänkts sedan nuvarande system infördes 1975. Hyresökning i befintligt bestånd är för SBB 6,4 procent under senaste tolvmånadersperioden. Över tid stiger reglerade hyror mer än inflationen vilket leder till realekonomisk värdeökning på fastigheterna. Reglerade hyror minskar även möjligheten att öka utbudet av bostäder i takt med efterfrå - geökning. SBB har som ett exempel ingen real vakans i sitt bostadsbestånd i Stockholm. Genomsnittligt hyresavtal på 11 år SBB:s samhällsfastigheter karakteriseras av låg hyra, låga vakanser i långa avtal med indexjus - tering. Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheter var 11 år (11). Snitthyran på kommande års hyresförfall är cirka 40 procent lägre än alternativet att flytta till nyproducerade lokaler. Det ger att SBB som helhet inte har nämnvärd risk för vare sig vakanser eller lägre hyror när nuvarande hyreskontrakt löper ut. VD har ordet Anpassning till nya förutsättningar Trots stabilt ökande intäkter så kan priset på fastigheter utvecklas negativt, särskilt när kostnad för finansiering ökar kraftigt. Över långa tidsserier avviker dock inte värdeutvecklingen från driftnettoutvecklingen vilket gynnar långsiktiga ägare. På samma sätt ändras värdet på fastför - räntade skulder när marknadspriset på kapital ändras. Det senaste året har inflationen varit 9,7 procent medan SBB:s snittränta legat under två procent. Stigande inflation minskar den reala räntekostnaden framför allt i lån med fast ränta och innebär även minskad skuldsättning i realekonomiska termer. Vad som är en är optimal skuldsättning för SBB varierar med olika omvärldsfaktorer och ändras således över tid. I den omvärld vi befinner oss i nu behöver SBB minska sin skuldsättningsgrad. Skuldsättningen ska minska genom nettoförsäljning, försiktig hållning till investeringar och genom att netto erhålla kapital från aktiemarknaden. Nytt eget kapital kan exempelvis tillföras genom nyemissioner i dotterbolag. SBB har redan varit aktivt genom nyemissioner i delägda bostadsbestånd. Avsikten är att minska effekten av ett högre ränteläge på nya lån genom att minska kapital - behovet tills bolagets finansiella risk är rimlig. Ett objektivt mått på rimlig risk är investment grade rating. Behov av att stärka likviditeten SBB har under kvartalet fått sina kreditbetyg sänkta till en nivå under investment grade. Negativa spekulationer om SBB:s framtid har även påverkat finansieringsmöjligheterna. Totalt sett har de nya förutsättningarna medfört att finansieringsprocesser dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Bolaget driver flera processer som syftar till att stärka bolagets finansiella ställning. Bolaget för konstruktiv dialog med den stora grupp obligationsinvesterare som samlats. Jag uppfattar det som att kreditgivare, aktieägare, anställda just nu arbetar med samma mål - sättning; nämligen att säkerställa värden för samtliga intressenter. I mångt och mycket innebär det att i ordnade former stärka bolagets likviditet och den finansiella ställningen generellt. Snittränta 2,16 procent SBB har i genomsnitt en räntekostnad om 2,16 procent (1,46) på räntebärande skuld, där räntebindning i snitt är 3,3 år (3,2). Obligations - lånen löper i genomsnitt över 4,0 år till en ränta om 1,97 procent. SBB avser att minska effekten av ett högre ränteläge genom att över tid minska behovet av nya lån eller refinansieringar av befintliga lån. Ingen vakansrisk i projekt De senaste 12 månaderna har antalet lägenhe - ter i produktion minskat från 3 866 till 2 270. SBB:s pågående och kontrakterade nyproduktion har kvarvarande investeringar om 1 829 MSEK och pågår till 2025, varav mer än hälften av kapitalet finansieras externt. Driftnettotillskottet blir 256 MSEK, eller 14 procent på kvarvarande investering. Det är värt att poängtera att vi inte har någon vakansrisk i projektportföljen då samtliga samhällsfastighe - ter är fullt uthyrda med indexjustering. Detaljplaner med bostäder och samhällsser - vice om totalt ca 100 000 kvm BTA förväntas vinna laga kraft under de närmaste kvartalen. Värdet som skapas kommer inte att realiseras i nya projekt tills förutsättningar har förbättrats. Hållbarhet i fokus Bolaget driver 140 projekt som både minskar energianvändning och klimatpåverkan samtidigt som det sänker driftskostnader. Dessa energi - projekt väntas tillsammans leda till besparingar som ligger i linje med SBB:s ambitiösa mål om fem procent minskad energianvändning och klimatpåverkan per år. SBB:s arbete med certifieringar går framåt och har ökat i takt. Under det andra kvartalet certifierades 13 fastigheter, motsvarande 1,9% av fastighetsportföljens totala marknadsvärde. En certifierad byggnad har genomgått en noggrann kvalitetskontroll av byggnadens egenskaper och prestanda, bland annat kontroll - eras materialval, förekomst av farliga ämnen, inomhusmiljö och energiprestanda. Dessutom kontrolleras förvaltningsrutinerna för att säkerställa att även den håller en hög kvalitet. Utsikter Befolkningsökning och högre kostnader för konkurrerande nyproduktion skapar förutsätt - ningar för god uthyrningsgrad och stor potential för hyresnivåutveckling för befintliga fastigheter och projekt. Belåningsgrad och räntetäcknings - grad är finansiella nyckeltal som försämras för fastighetsbranschen som helhet i dagens marknadsklimat. Däremot gynnas SBB av att driftnettot ökar medan skulder minskar, vilket är en trend som kommer att fortsätta. SBB genomför just nu en strategisk översyn av bolaget. Vi jobbar skyndsamt för att kunna presentera utfallet av den översynen. Just nu strukturerar vi fastigheter till tydliga affärs - områden. De största områdena är bostäder, utbildningsfastigheter och äldreboenden. Leiv Synnes VD SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 5 ===== SIDA 6 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Hyresintäkter 3 472 3 709 1 747 1 878 7 447 Driftskostnader -726 -804 -303 -349 -1 567 Underhåll -156 -175 -91 -90 -393 Fastighetsskatt -60 -69 -30 -34 -141 Driftnetto 1) 2 530 2 661 1 323 1 405 5 346 Administration -332 -495 -175 -328 -898 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -157 -30 -127 -17 -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2) 2 041 2 136 1 021 1 060 4 328 Värdeförändringar fastigheter -8 284 1 526 -5 952 -836 -4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -78 -192 -78 -192 -387 Nedskrivning goodwill - - - - -395 Resultat bostadsproduktion -2 12 - 7 -17 Rörelseresultat 2) -6 323 3 482 -5 009 39 -4 244 Resultat från intresseföretag/joint ventures -3 661 358 -3 292 -76 -1 866 Ränteintäkter och liknande resultatposter 140 157 91 94 239 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 037 -605 -515 -293 -1 526 Resultat av förtidslösen lån -112 -3 4 - 424 Valutakursdifferenser -2 112 -732 -1 629 -925 -1 991 Tomträttsavgälder -8 -12 -2 -7 -24 Värdeförändringar finansiella instrument -1 949 -1 785 -750 -1 444 -1 560 Resultat före skatt -15 061 860 -11 101 -2 612 -10 548 Aktuell skatt -460 -284 -291 -152 -294 Uppskjuten skatt 1 647 -549 1 418 -148 645 Upplösning uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 78 192 78 192 387 PERIODENS RESULTAT -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -14 322 258 -8 744 -2 668 -9 634 Innehav utan bestämmande inflytande 526 -40 -1 153 -53 -177 PERIODENS RESULTAT -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811 Resultat per stamaktie A och B före utspädning -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23 Resultat per stamaktie D 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 1) Förvaltningsadministration ingår numera i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 2) Ny summeringsrad och nya definitioner. För vidare information se Definitioner på sid 27-28. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 6 ===== SIDA 7 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Driftnetto Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 472 mkr (3 709) och för kvartalet till 1 747 mkr (1 878). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäk - terna med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 2 532 mkr samhällsfastigheter, 835 mkr bostäder och 104 mkr övriga fastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 96,3 procent (95,1). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheter var 11 år (11). Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -942 mkr (-1 048) och för kvartalet till -424 mkr (-473). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, drift- och underhållskostnader. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 6,5 procent jämfört med motsvarande period före - gående år och ökningen består till största del taxebundna kostnader. Driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 10,5 procent. Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -332 mkr (-495) och kvartalets kostnader uppgick till -302 mkr (-345). Av adminis - trationskostnaderna utgjorde -177 mkr (-218) förvaltningsadministration och -155 mkr (-277) centrala administrationskostnader, dvs. kostnader för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -8 284 mkr (1 526) varav -390 mkr (-12) var realiserade värdeförändringar och -7 894 mkr (1 537) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen så har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av höjda avkastningskrav. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till -3 129 mkr (-1 195). Förändringen beror till största del på ökade kostnader för valutakursdifferenser. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om -112 mkr (-3) för perioden. Under perioden redovisades valutakurs - differenser om -2 112 mkr (-732), under kvartalet redovisades -1 629 mkr (-925). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Resultat från intresseföretag och joint ventures var -3 661 mkr (358) för perioden och -3 292 mkr (-76) för kvartalet. SBB Kåpan Bostad AB och Public Property Invest AS som bidrar med -138 mkr respektive -128 mkr till koncernens resultat för perioden. Periodens värdeförändringar på innehav i intresseföretag och joint ventures uppgår till -3 949 mkr (88). Resultatet är till största del hänförligt till försäljningen av andelarna i JM AB (publ) som skedde under andra kvartalet. Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -1 949 mkr (-1 785) och för kvartalet till -750 mkr (-1 444). Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -1 246 mkr (-2 065) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -702 mkr (280). Jämförelsestörande poster Under perioden uppgick jämförelsestörande poster till -269 mkr (-33) vilket utgjordes av Resultat av förtidslösen lån om -112 mkr (-3) och Förvärvs- och omstruktureringskostnader om -157 mkr (-30), som till övervägande del är hänförliga till omstruktureringen av EduCo underkoncernen. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -13 796 mkr (218), resultatet för kvartalet uppgick till -9 897 mkr (-2 721). Skatt på periodens resultat uppgick till 1 265 mkr (-641), varav -460 mkr (-284) avsåg aktuell skatt och 1 647 mkr (-549) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill uppgick till 78 mkr (192). Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811 Andel av totalresultat i intressebolag/joint ventures -178 46 -180 31 169 Omräkningsdifferenser -890 -107 239 -1 003 427 PERIODENS TOTALRESULTAT -14 864 157 -9 838 -3 693 -9 215 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -15 390 197 -8 685 -3 640 -9 038 Innehav utan bestämmande inflytande 526 -40 -1 153 -53 -177 PERIODENS TOTALRESULTAT -14 864 157 -9 838 -3 693 -9 215 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 7 ===== SIDA 8 ===== Segmentredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Segmenten utgörs av Samhällsfastigheter, Bostäder och Övriga fastigheter (inkl. fastighetsutveckling). Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Perioden 2023-01-01 – 2023-06-30 Samhälls- fastigheter Bostäder Övriga fastigheter Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 2 532 835 104 3 472 - 3 472 Fastighetskostnader -544 -354 -45 -942 - -942 Driftnetto 1 988 482 60 2 530 - 2 530 Administration -332 -332 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -157 -157 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 988 482 60 2 530 -489 2 041 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -3 821 -4 046 -417 -8 284 - -8 284 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -78 -78 Resultat bostadsutveckling -2 -2 Rörelseresultat -1 833 -3 564 -357 -5 754 -569 -6 323 Resultat från intresseföretag/joint ventures -3 661 -3 661 Ränteintäkter och liknande resultatposter 140 140 Räntekostnader och liknande resultatposter -3 270 -3 270 Värdeförändringar finansiella instrument -1 949 -1 949 Resultat före skatt -1 833 -3 564 -357 -5 754 -9 308 -15 061 Skatt 1 265 1 265 Periodens resultat -1 833 -3 564 -357 -5 754 -8 042 -13 796 Förvaltningsfastigheter (mkr) 88 324 36 516 5 959 130 799 - 130 799 Investeringar (mkr) 1 126 614 62 1 802 - 1 802 Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 29 453 27 321 16 405 27 838 - 27 838 Överskottsgrad (%) 79% 58% 57% 73% - 73% Perioden 2022-01-01 – 2022-06-30 Samhälls- fastigheter Bostäder Övriga fastigheter Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 2 370 1 208 131 3 709 - 3 709 Fastighetskostnader -494 -507 -47 -1 048 - -1 048 Driftnetto 1 876 701 84 2 661 - 2 661 Administration -495 -495 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -30 -30 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 876 701 84 2 661 -525 2 136 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 931 -521 116 1 526 - 1 526 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -192 -192 Resultat bostadsutveckling 12 12 Rörelseresultat 3 807 180 200 4 187 -705 3 482 Resultat från intresseföretag/joint ventures 358 358 Ränteintäkter och liknande resultatposter 157 157 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 352 -1 352 Värdeförändringar finansiella instrument -1 785 -1 785 Resultat före skatt 3 807 180 200 4 187 -3 327 860 Skatt -641 -641 Periodens resultat 3 807 180 200 4 187 -3 968 218 Förvaltningsfastigheter (mkr) 93 312 56 589 7 499 157 400 - 157 400 Investeringar (mkr) 1 148 1 350 56 2 554 - 2 554 Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 31 067 27 409 17 293 28 608 - 28 608 Överskottsgrad (%) 75% 49% 55% 66% - 66% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 8 ===== SIDA 9 ===== Perioden 2023-04-01 – 2023-06-30 Samhälls- fastigheter Bostäder Övriga fastigheter Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 261 428 57 1 747 - 1 747 Fastighetskostnader -248 -160 -17 -424 - -424 Driftnetto 1 013 269 41 1 323 - 1 323 Administration -175 -175 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -127 -127 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 013 269 41 1 323 -302 1 021 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -2 997 -2 703 -252 -5 952 -5 952 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -78 -78 Resultat bostadsutveckling - - Rörelseresultat 43 -1 897 -129 -1 983 -682 -5 009 Resultat från intresseföretag/joint ventures -3 292 -3 292 Ränteintäkter och liknande resultatposter 91 91 Räntekostnader och liknande resultatposter -2 143 -2 143 Värdeförändringar finansiella instrument -750 -750 Resultat före skatt 43 -1 897 -129 -1 983 -6 775 -11 101 Skatt 1 205 1 205 Periodens resultat 43 -1 897 -129 -1 983 -5 569 -9 896 Förvaltningsfastigheter (mkr) 88 324 36 516 5 959 130 799 - 130 799 Investeringar (mkr) 506 315 38 859 - 859 Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 29 453 27 321 16 405 27 838 - 27 838 Överskottsgrad (%) 80% 63% 71% 76% - 76% Perioden 2022-04-01 – 2022-06-30 Samhälls- fastigheter Bostäder Övriga fastigheter Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 204 607 67 1 878 - 1 878 Fastighetskostnader -226 -227 -20 -473 - -473 Driftnetto 978 380 47 1 405 - 1 405 Administration -328 -328 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -17 -17 Resultat före värdeförändringar fastigheter och goodwill 978 380 47 1 405 -345 1 060 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 274 -1 079 -31 -836 - -836 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -192 -192 Resultat bostadsutveckling 7 7 Rörelseresultat 1 252 -699 16 569 -530 39 Resultat från intresseföretag/joint ventures -76 -76 Ränteintäkter och liknande resultatposter 94 94 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 225 -1 225 Värdeförändringar finansiella instrument -1 444 -1 444 Resultat före skatt 1 252 -699 16 569 -3 181 -2 612 Skatt -108 -108 Periodens resultat 1 252 -699 16 569 -3 289 -2 720 Förvaltningsfastigheter (mkr) 93 312 56 589 7 499 157 400 - 157 400 Investeringar (mkr) 575 788 37 1 400 - 1 400 Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 31 067 27 409 17 293 28 608 - 28 608 Överskottsgrad (%) 81% 63% 70% 75% - 75% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 9 ===== SIDA 10 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 130 799 mkr per 2023-06-30 (135 616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,00 procent (4,31) använts. I värdet för fastigheterna ingår 3 019 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 14-15. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 5 392 / -5 393 Fastighetskostnader +/- 5% -1 669 / 1 669 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -5 786 / 6 391 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 5 045 / 5 892 Fastighetsbeståndets förändring Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 Förvärv 1 705 Tillskjutet från minoritetsägare 802 Investeringar 1 802 Försäljningar -723 Omräkningsdifferens -509 Orealiserade värdeförändringar -7 894 Verkligt värde vid periodens slut 130 799 Intressebolag och joint ventures SBBs engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-06-30 uppgick andelar i intressebolag och joint ventures till 5 883 mkr (12 649) och fordringar på intressebolag och joint ventures till 1 363 mkr (1 737). En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB Kåpan Bostad AB, Public Property Invest AS och Solon Holding AS. Under kvartalet såldes merparten av andelarna i JM AB (publ). Resterande innehav har omklassificerats och redovisas på raden Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel uppgick till 1 679 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 206 mkr (421). Spärrade likvida medel uppgick till 0 mkr (1 142). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 5 205 5 874 5 283 Summa immateriella anläggningstillgångar 5 205 5 874 5 283 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 130 799 157 400 135 616 Nyttjanderätt tomträtt 842 690 829 Inventarier 106 45 37 Summa materiella anläggningstillgångar 131 747 158 135 136 482 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag/joint ventures 5 883 16 732 12 649 Fordringar på intresseföretag/joint ventures 1 363 2 751 1 737 Derivat 1 300 1 217 1 696 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 948 2 671 2 298 Andra långfristiga fordringar 2 024 69 939 Summa finansiella anläggningstillgångar 11 518 23 440 19 319 Summa anläggningstillgångar 148 469 187 449 161 084 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 139 174 156 Kortfristiga fordringar Derivat 207 - - Kundfordringar 117 95 106 Övriga fordringar 1 306 2 563 1 434 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 722 670 740 Summa kortfristiga fordringar 2 490 3 328 2 280 Likviditetsplaceringar 206 413 421 Likvida medel 1 679 4 984 4 429 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 1 885 5 397 4 850 Summa omsättningstillgångar 4 375 8 899 7 286 SUMMA TILLGÅNGAR 152 844 196 348 168 370 Kommentarer Goodwill Goodwillposten om 5 205 mkr (5 283) är hänförlig till förvärvet av Hemfosa och utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad goodwill om 1 316 mkr (1 394) hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara. Under kvartalet löstes 78 mkr av den uppskjutna skatten hänförligt till goodwill. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 10 ===== SIDA 11 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 25 397 mkr (44 318). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 54 719 mkr (63 337). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023-06-30 netto till 7 337 mkr (9 120) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 8,6 mdkr per 2023- 06-30. I perioden har underskott om totalt 608 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 81 588 mkr (87 085), varav 27 230 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditin - stitut, 54 038 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 320 mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 18. Skuld cash collateral SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS) avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på raden Skuld cash collateral. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 587 26 588 26 587 Reserver -1 643 48 142 Balanserad vinst inkl årets totalresultat 288 32 521 17 424 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 25 397 59 323 44 318 Hybridobligation 15 748 17 338 15 748 Övriga reserver 1 470 136 577 Innehav utan bestämmande inflytande 12 103 2 222 2 691 Summa eget kapital 54 719 79 019 63 337 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 24 211 34 260 30 496 Obligationslån 45 995 51 790 48 310 Derivat 400 623 375 Uppskjutna skatteskulder 7 337 10 728 9 120 Leasingskulder tomträtter 842 690 829 Övriga långfristiga skulder 237 304 141 Summa långfristiga skulder 79 022 98 395 89 271 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 019 1 506 3 400 Företagscertifikat 320 4 377 1 111 Obligationslån 8 043 3 693 3 768 Derivat 1 249 - 596 Leverantörsskulder 340 445 456 Aktuella skatteskulder 128 483 310 Skuld cash collateral - 2 491 2 178 Övriga skulder 4 452 3 837 2 019 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 553 2 102 1 924 Summa kortfristiga skulder 19 103 18 934 15 762 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 152 844 196 348 168 370 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 11 ===== SIDA 12 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i MKR Aktie- kapital Ö v r i g t till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel Totalt Hybrid - obligation Övriga reserver 2) Innehav utan b e s t ä m m a n d e inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971 Periodens resultat - - 258 258 - -40 218 Övrigt totalresultat - - -786 46 -740 - 679 - -61 Periodens totalresultat - - -786 304 -482 - 679 -40 157 Nyemission - 210 - - 210 - - - 210 Inlösen del av hybridobligation - - - - - - 53 - 53 Emissionskostnader - - - - - -10 - - -10 Skatteeffekter i eget kapital - 7 - - 7 - - - 7 Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308 Utdelning hybridobligation - - - -244 -244 - - - -244 Inlösta minoritetsandelar - - - -9 -9 - - -1 809 -1 818 Utgående eget kapital 2022-06-30 165 26 588 48 32 521 59 322 17 285 189 2 222 79 019 Periodens resultat - - - -9 892 -9 892 - - -137 -10 029 Övrigt totalresultat - - 94 1 242 1 336 - -679 - 657 Periodens totalresultat - - 94 -8 650 -8 556 - -679 -137 -9 372 Emission hybridobligation - - - - -5 - - -5 Inlösen del av hybridobligation - - - 751 751 -1 532 1 - -780 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 065 -1 065 - 1 065 - - Skatteeffekter i eget kapital - -1 - 175 174 - - - 174 Utdelning hybridobligation - - - -246 -246 - - - -246 Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946 Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712 Inlösta minoritetsandelar - - - -115 -115 - - -106 -222 Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -14 322 -14 322 - - 526 -13 796 Övrigt totalresultat - - -890 -178 -1 068 - - - -1 068 Periodens totalresultat - - -890 -14 500 -15 390 - - 526 -14 864 Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - 238 238 - - - 238 Konvertering av tvingande konvertibel - -2 - 2 - - - - - Valutaomvärdering hybridobligation - - -893 - -893 - 893 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -278 -278 - - - -278 Inlösen minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680 Transaktioner med minoritet - - - - - - - 9 456 9 456 Utgående eget kapital 2023-06-30 165 26 585 -1 641 290 25 400 15 748 1 470 12 103 54 719 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2023-06-30 till 54 719 mkr (63 337). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 17 218 mkr. Minoritetsandelar uppgår till 12 103 mkr där nya minori - tetsandelar om 9 456 mkr tillkommit under året, dels genom att Brookfield gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar en portfölj med utbildningsfastigheter och dels genom en utökning av Unobo AB. I övrigt finns minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-kon - cernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -890 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Soliditeten uppgick till 36 procent (38), den justerade soliditeten till 40 procent (42) och belåningsgraden till 52 procent (49). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 12 ===== SIDA 13 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -15 061 860 -11 102 -2 612 -10 548 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 2 2 - - 10 Värdeförändringar fastigheter 8 284 -1 526 5 952 836 4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - 3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 78 192 78 192 387 Nedskrivning goodwill - - - - 395 Resultat bostadsproduktion 2 -12 - -7 17 Resultat från intresseföretag/Joint ventures 3 661 -358 3 292 76 1 866 Utdelning från intressebolag/Joint ventures 282 292 282 286 304 Värdeförändringar finansiella instrument 1 949 1 785 750 1 444 1 560 Räntenetto 3 129 1 195 2 051 1 131 2 878 Erlagd ränta -1 094 -511 -470 -240 -1 059 Erhållen ränta 146 154 91 91 196 Betald skatt -460 -284 -291 -152 -294 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 917 1 789 632 1 045 3 485 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 139 -594 660 -1 125 164 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 322 -622 -849 -1 082 -1 529 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 378 573 450 -1 162 2 120 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -1 767 -2 826 -824 -1 483 -5 250 Försäljning av fastigheter - 145 - 67 171 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -753 -8 751 -3 -2 695 -9 367 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 296 6 168 229 3 992 9 677 Investeringar/försäljning inventarier -71 1 -1 9 1 Investeringar /avyttringar i intresseföretag/joint ventures 2 564 -1 497 2 717 -1 199 475 Förändring fordringar intresseföretag/joint ventures -476 1 137 -443 1 798 2 159 Kassaflöden från finansiella tillgångar 663 1 233 819 725 1 772 Förändring andra långfristiga fordringar -1 063 141 -1 172 24 -728 Kassaflöde från investeringsverksamheten -606 -4 249 1 323 1 239 -1 090 Finansieringsverksamheten Emission hybridobligationer - -10 - -1 - Emissionskostnader - - - - -15 Återköp teckningsoptioner -4 - -4 - - Inlösen hybridobligationer - - - - -727 Inlösen tvingande konvertibel -2 - -2 - - Inlösen preferensaktier - - - - - Utbetald utdelning -1 652 -1 642 -770 -932 -2 837 Utdelning likvida medel Neobo - - - - -231 Avyttring till minoritet 8 654 - -9 - 712 Inlösta minoritetsandelar -680 -1 818 -680 -24 -2 040 Upptagna lån 23 250 35 056 7 758 10 706 62 038 Amortering av lån -31 182 -29 741 -11 860 -11 417 -59 710 Förändring cash collaterals -2 178 -3 116 0 -2 166 -3 429 Förändringar övriga långfristiga skulder 275 19 212 -233 -202 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 520 -1 252 -5 356 -4 067 -6 440 Periodens kassaflöde -2 748 -4 928 -3 583 -3 991 -5 410 Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 5 299 8 913 9 837 Valutakursändring i likvida medel -2 75 -37 62 1 Likvida medel vid periodens slut 1 679 4 984 1 679 4 984 4 429 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 13 ===== SIDA 14 ===== Fastighetsvärde per segment 68% Samhällsfastigheter 28% Bostäder 5% Övrigt Fastighetsvärde per land 72% Sverige 18% Norge 8% Finland 2% Danmark 130 799 Mkr 130 799 Mkr 72% 68% 18% 28% 8% 5% 2% Fastighetsvärde per region 33% Universitetsorter 26% Stockholm/Mälardalen 9% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 11% Göteborg/Malmö 21% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 130 799 Mkr 26% 9% 33% 11% 21% Hyresintäkter per segment Största hyresgäster samhällsfastigheter Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Læringsverkstedet 310 6,1% Trygge Barnehager AS 286 5,7% Svenska staten 246 4,9% Attendo 162 3,2% Norska staten 156 3,1% Härnösands Kommun 140 2,8% Academedia 138 2,7% Finska staten 129 2,6% Lovisenberg 120 2,4% Esperi 116 2,3% Internationella Engelska Skolan 109 2,2% Haninge Kommun 99 2,0% Humana 99 1,9% Ambea 93 1,8% Danska staten 77 1,5% Västra Götalandsregionen 68 1,4% Skellefteå Kommun 65 1,3% Bodens Kommun 65 1,3% Karlskrona kommun 53 1,0% Västerås Kommun 52 1,0% 20 största hyresgäster 2 585 51,1% Övriga 2 475 48,9% Total 5 060 100,0% Största kommuner bostäder Kommun Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 130 7,9% Skellefteå 101 6,1% Helsingborg 92 5,6% Höganäs 86 5,2% Jönköping 85 5,2% Gävle 78 4,7% Falun 64 3,9% Östersund 58 3,5% Karlskrona 56 3,4% Stockholm 55 3,3% Oskarshamn 53 3,2% Avesta 53 3,2% Borås 50 3,0% Södertälje 40 2,4% Kävlinge 38 2,3% Växjö 36 2,2% Landskrona 34 2,0% Sundbyberg 33 2,0% Eskilstuna 32 2,0% Umeå 32 1,9% 20 största kommuner 1 206 73,1% Övriga 444 26,9% Total 1 650 100,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 14 ===== SIDA 15 ===== Samhällsfastigheter Användning Antal tkvm Marknadsvärde (mkr) WAULT (år) Hyresintäkt, rullande 12 mån (mkr) Driftnetto, rullande 12 mån (mkr) Direktavkastning exkl projekt Utbildning 1 349 43 101 13 2 307 1 978 4,65% Äldreboende 535 15 089 7 858 688 4,88% Statlig infrastruktur och Kommunhus 279 8 316 11 452 372 4,59% Sjukhus & vårdcentral 318 8 170 11 460 360 4,48% LSS 279 7 814 8 474 411 5,31% Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 120 5 541 5 185 138 5,33% Offentliga kontor 239 3 960 6 324 243 6,51% Totalt 3 119 91 991 11 5 060 4 190 4,83% 11 år Förfallostruktur 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+ 1% 8% 8% 9% 8% 6%5% 7% 5% 6% 38% 1 805 1 512 1 613 1 545 1 817 1 874 1 729 1 815 1 792 1 622 2 026 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 718 13% 2 675 1 842 2 550 1 740 1 729 2 975 2 450 1 234 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 15 ===== SIDA 16 ===== Pågående produktion Nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Bostä - der Samhälls - fastighter Hyra (mkr) Drift- netto (mkr) Inves- tering (mkr) Uppar- betat (mkr) Kvarva - rande (mkr) Direktav - kastning (hyra) Direktav - kastning (DN) Egenutvecklade projekt 100% 743 57 479 10 76% 24% 119 102 2 102 1 668 434 5,6% 4,8% Förvärvade projekt 100% 959 43 497 5 100% 0% 97 82 1 705 661 1 044 5,7% 4,8% JV-projekt 50% 1 147 64 402 7 100% 0% 169 145 2 713 2 007 706 6,2% 5,3% Totalt 79% 2 849 165 378 22 92% 8% 385 329 6 520 4 336 2 184 5,9% 5,0% SBB:s andel av totalt 100% 2 270 132 811 90% 10% 300 256 5 151 3 323 1 829 5,8% 5,0% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direktavkast - ning (DN) Investeringar i befintligt bestånd 117 798 28 58 1 159 941 218 5,0% Geografisk fördelning pågående produktion (inkl JV) 57% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 4% Göteborg/Malmö 9% Övriga tillväxtstäder 2 849 lägenheter 57% 31% 4% 9% Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd 2023-2025 2026- Återstående investering inkl SBB:s andel av JV 1) 2 047 - Bedömda kommande driftnetton 307 - Avkastning kvarvarande investering 15,0% - 1) Av total investering om 2 047 mkr är 333 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 702 mkr av säljare av projekt fram till tillträde. 68% upparbetningsgrad pågående produktion 15,0% avkastning kvarvarande investering 91% av bostadsproduktion i Sveriges universitetsstäder Projektportfölj per geografi 42% Stockholm/Mälardalen 32% Universitetsstäder 7% Göteborg/Malmö 2% Köpenhamn/Oslo/ Helsingfors 17% Övriga tillväxtstäder 61 353 lägenheter 42% 32% 17% 7% 2% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 16 ===== SIDA 17 ===== Projekt- och byggrättsutveckling Projektutveckling SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostäder Samhällsfastigheter Egenutvecklade projekt 100% 9 925 608 928 85% 15% JV-projekt (HR/CS) 48% 3 567 262 811 72% 28% Totalt 85% 13 492 871 739 81% 19% SBB:s andel av totalt 100% 11 586 732 986 83% 17% Byggrättsutveckling Planeringsfas Ägarandel Ansökan om planbesked Planbesked Antagande Lagakraft Antal BTA Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Fas 1 - Projektidéer 100% 776 854 423 545 Fas 2 - Inför beslut om planbesked 100% 4 119 145 88 738 Fas 3 - Med planbesked 100% 4 4 789 585 1 100 1 393 Fas 4 - Lagakraftvunnen detaljplan 100% 4 4 4 4 1 149 152 1 406 1 224 Totalt 100% 2 834 736 3 018 1 064 Byggrätter i JV 49% 316 083 1 221 3 864 Totalt 95% 3 150 819 4 239 1 345 SBB:s andel av totalt 100% 2 988 456 3 612 1 208 Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl JV) 34% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 8% Göteborg/Malmö 3% Oslo/Köpenhamn /Helsingfors 21% Övriga tillväxtstäder 3 150 819 kvm 34% 33% 8% 3% 21% Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Geografisk fördelning projektutveckling (inkl JV) 64% Stockholm/Mälardalen 29% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 4% Övriga tillväxtstäder 13 492 lägenheter 64% 29% 3% 4% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 17 ===== SIDA 18 ===== Finansiering Räntebärande skulder SBB målsättning är att belåningsgraden ska understiga 50 procent, räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 ggr och den säkerställda belånings - graden ska understiga 30 procent. Belåningsgraden uppgick till 52 procent (49) och säkerställd belå - ningsgrad till 19 procent (21). Räntetäckningsgraden var 2,9 gånger (3,9). De räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 81 588 mkr (87 085), varav 27 230 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditinstitut, 54 038 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 320 mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Verkligt värde för de räntebärande skulderna och för övriga finansiella instrument bedöms vid utgången av perioden till 66 427 mkr (75 058). Lån från kreditinstitut säkerställs normalt genom pantbrev i fastigheter. Utestående företagscertifikat om 320 mkr (1 111), har en kort löptid där samtliga företagscertifikat förfaller inom ett år. Av resterande räntebärande skulder, skulder till kreditinstitut och obligationslån, förfaller 14 608 mkr inom ett år vilket motsvarar 17 procent av total räntebärande skuld exkl. företagscertifikat. SBB har pågående diskussioner med flertalet banker och arbetar aktivt med att löpande refinansiera och förlänga sina utestående skulder. SBB har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga räntenivåer för de räntebärande skulderna. Den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 2,16 procent. SBB har en exponering mot rörliga räntor om 13 procent (15 procent). Genomsnittlig räntebindning för samtliga räntebärande skulder var 3,3 år (3,2) och genomsnittlig kapitalbindning var 3,9 år (3,9). SBB’s totala resterande obligationsförfall under 2023 uppgår till 1 239 mkr. Likviditet SBB’s likviditet uppgick till 1 679 mkr (4 429), spärrade medel uppgick till 0 mkr (1 142). Likviditetsplaceringar uppgick till 206 mkr (421). SBB har outnyttjade kreditfaciliteter om 2 500 mkr (4 700) som kan nyttjas mot ställande av säkerheter. SBB har outnyttjade byggnadskreditiv om 1 035 mkr för pågående projekt. Bolaget har efter utgången av andra kvartalet erhållit likvid om 491 mkr från försäljningen av aktierna i SBB Industricentralen Holding AB, som ägde aktier i Heba AB. SBB har ingått avtal om fastighetsförsäljningar om 795 mkr med likvid under tredje kvartalet, varav 400 mkr avser Brookfield’s tredje deltillträde av EduCo. Bolaget har under kvartalet återbetalat certifikat om 2 137 mkr samt obligationer om 925mkr. Bolaget är inne i en rad processer och förhandlingar som syftar till att stärka bolagets finansiella position. Värdeförändring derivat För att begränsa ränterisken från lån med rörlig ränta och öka förutsäg - barheten i förvaltningsresultat används räntederivat. Vid utgången av perioden uppgick det sammanlagda nominella värdet för räntederivat till 29 945 mkr (28 551) med löptid mellan ett och tio år. Koncernen redovisar räntederivat till verkligt värde i enlighet med IFRS 9. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivaten samt valutaderivaten hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om -142 mkr (725). Rating SBB har officiell kreditrating från kreditvärderingsinstituten Fitch Ratings (”Fitch”), Scope Ratings (”Scope”) och S&P Global Ratings (”S&P”). Fitch betyg är BB+ (rating watch negative). Scopes betyg är BB- (review for possible downgrade). S&P betyg är BB- (Watch Negative). 152 844 Mkr 81 588 Mkr Kapitalstruktur 35,8% 35,4% 17,8% 4,8% 6,0% 0,2% 35,8% Eget kapital 35,4% Obligationslån 17,8% Skulder till kreditinstitut 4,8% Uppskjuten skatt 0,2% Företagscertifikat 6,0% Övrigt Fördelning räntebärande skulder 66,2% 33,4% 0,4% 66,2% Obligationslån 33,4% Skulder till kredit - institut 0,4% Företagscertifikat 52% Belåningsgrad 2,16% Genomsnittlig ränta 19% Säkerställd belåningsgrad BB- Negativa utsikter (S&P) BB+ Negativa utsikter (Fitch) SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 18 ===== SIDA 19 ===== Kapitalbindningsstruktur (exkl. företagscertifikat) Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, % < 1 år 14 283 17% < 2 år 12 744 16% < 3 år 6 441 8% < 4 år 7 824 10% < 5 år 15 616 19% > 5 år 24 722 30% Summa 81 630 100% Ränteförfallostruktur Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, % < 1 år 20 104 25% < 2 år 11 112 14% < 3 år 4 234 5% < 4 år 8 750 11% < 5 år 16 789 20% > 5 år 20 939 26% Summa 81 928 100% 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 2019 2020 2021 Q1 Q1Q2 Q3 Q4 Q1 Q3Q2Q1Q2 Q3 Q4 Q4 2022 2023 Q3Q2 Q2Q1 Q4 Mkr Utveckling av koncernens snittränta Räntebärande skulder Snittränta Obligationer Under perioden så har SBB återbetalat obligationer till ett nominellt belopp om 2,5 mdkr under perioden, varav 925 mkr har skett under kvartalet. Noterade obligationslån per 2023-06-30 Löptid ISIN Mkr Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning 2021-2023 XS2208267596 10 0 2023-07-24 7,00% + STIBOR 2021-2023 XS2290558282 1 000 290 2023-07-26 0,80% + STIBOR Social 2020-2023 XS2050862262 800 291 2023-09-06 1,15% + STIBOR Green 2020-2024 SE0012256741 500 318 2024-02-14 3,30% + STIBOR Green 2021-2024 SE0012313245 200 148 2024-02-19 3,25% + STIBOR 2022-2024 SE0014965919 550 229 2024-04-12 3,15% + STIBOR Offentliga Hus, Green 2021-2025 XS1997252975 1 100 608 2025-01-14 1,90% + STIBOR 2022-2025 XS2461738770 260 0 2025-04-11 1,60% + STIBOR Social 2020-2025 XS2275409824 200 55 2025-12-18 1,17% + STIBOR Social 2020-2027 XS2111589219 600 0 2027-01-30 1,50% + STIBOR Green 2019-Hybrid SE0013234531 575 278 Hybrid 6,85% + STIBOR Offentliga Hus, Hybrid 2019-Hybrid SE0013359148 1 500 0 Hybrid 3,50% + STIBOR Hybrid Löptid ISIN EURm Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning 2023-2025 XS2597112155 5 0 2025-03-10 4,50% 2022-2024 XS2438632874 700 141 2024-02-08 0,55% + EURIBOR Social 2019-2025 XS1993969515 550 143 2025-01-14 1,75% 2019-2026 XS2049823680 500 0 2026-09-04 1,13% 2020-2027 XS2114871945 750 0 2027-08-12 1,00% 2020-2028 XS2271332285 700 0 2028-12-14 0,75% Social 2021-2029 XS2346224806 950 0 2029-11-26 1,13% Social 2020-2040 XS2151934978 50 0 2040-04-03 3,00% 2020-Hybrid XS2010032618 500 46 Hybrid 2,62% Hybrid 2020-Hybrid XS2272358024 500 43 Hybrid 2,63% Hybrid 2021-Hybrid XS2010028186 500 61 Hybrid 2,88% Hybrid Social Löptid ISIN MNOK Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning 2020-2023 XS2203994517 200 180 2023-07-14 1,50% + NIBOR 2019-2024 XS2085870728 1 000 526 2024-11-28 3,12% 2020-2025 XS2194790429 800 559 2025-06-26 1,99% + NIBOR 2020-2025 XS2223676201 700 300 2025-08-27 1,65% + NIBOR SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 19 ===== SIDA 20 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa - tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten. Klimat och miljö - övergripande mål • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år • Minst 50 procent av nyproduktionen ska byggas i trä från certifierat skogsbruk • Hela fastighetsbeståndet och all nyproduktion ska vara inom tio minuters promenadavstånd från kollektivtrafik • Minskad vattenanvändning med en procent per år • Kartlägga hela fastighetsportföljen avseende klimatrelaterade risker (fysiska och övergångsrisker) Social hållbarhet - övergripande mål • Minst 90 procent sociala tillgångar i fastighetsportföljen • 100 procent av de kommuner vi är verksamma i erbjuds stöd i form av lägenheter till sitt bostadssociala arbete • Bidra med minst 200 sommarjobb per år till ungdomar som bor i våra bostadsområden • Bidra årligen med minst tio Better shelter och 100 tält via UNHCR för att hjälpa människor på flykt Styrning och finansiering - övergripande mål • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm E S G SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 20 ===== SIDA 21 ===== SBB skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg (11.1, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämförbara bolag baserat på börsvärde. Ekologisk hållbarhet Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. Utveckling under andra kvartalet 2023 SBB driver det största certifieringsprojektet någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Projektet har nu gått in i en fas där certifiering av större volymer har inletts. En rad olika fastighetstyper kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder och samhällsbyggnader runt om i Norden. Under kvartalet färdigställdes certifiering av 13 fastigheter, motsvarande 1,9 % av fastighetsport- följens totala marknadsvärde. Samtliga pågående nybyggnadsprojekt vid kvaralets utgång byggs med solelsproduktion, en viktig milstolpe i bolagets klimatarbete. Social hållbarhet Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika samhällsgrupper och bostadsområden är en av våra stora utmaningar i Sverige idag. Fastighetsbranschen har en stor påverkan och stor potential att bidra med lösningar för ökad sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. Utveckling under andra kvartalet 2023 Per 2023-06-30 ägde SBB 4 545 tkvm (där hyresbostäder, äldreboende, LSS och byggrätter för kommande hyresbostäder ingår) som bidrar till social hållbarhet. De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Share - holder Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. För att komma åt det allvarliga problemet med arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en anvisning för samtliga fall där SBB är beställare av byggentreprenader och där den totala investeringen är över 20 mkr och entrepre - nadtiden är över ett år. Målet är att eliminera arbetslivskriminalitet i entreprenader där SBB är beställare. Avtalsmallar ska användas i samtliga entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas skickas information till SBB:s byggchef som antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. När entreprenören har etablerat arbetsplatsen beställer SBB monitorering av personaliggaren. Kvartalsvisa rapporter skickas till SBB:s projektansvariga samt byggchef. Ekonomisk hållbarhet Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Utveckling under andra kvartalet 2023 Per 2023-06-30 utgör sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 36 procent av den totala skuldportföljen (exklusive sociala hybridobligationer). Sociala tillgångar 30% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 18% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 35% Tillgång till samällstjänster (SDG 4) 14% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finasiella ramverket) 3% Övriga tillgångar 30% 18% 35% 14% 3% 4 699 tkvm 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering 2022- 03-31 2022- 06-30 2022- 09-30 2022- 12-31 2023- 03-31 2021- 06-30 2023- 06-30 2021- 09-30 2021- 12-31 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl hybrid) Mkr % Pågående nybyggnadsprojekt Q2 2023 Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 10 5 50% 7 70% 100% 60% Antal m2 57 479 13 328 23% 49 375 86% 100% 57% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Antal pågående Antal avslutade Antal kWh pågående Antal kWh avslutade Solceller 22 8 2 131 000 411 000 Värmepump 13 1 5 894 000 150 000 Energieffektiv värme och ventilation 38 3 4 472 000 1 432 000 Styr- och reglerteknik 24 1 1 326 000 80 000 Tilläggsisolering & fönsterbyte 1 - 10 000 - Energieffektiv belysning 19 - 450 000 - Övriga 8 - 97 000 - SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 21 ===== SIDA 22 ===== Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 2023-06-30 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 249 043 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stam aktier av serie A. Den 21 juni 2023 offentliggjordes att ytterligare konvertibelinnehavare i SBB hade utnyttjat sin frivilliga konverteringsrätt avseende efterställda tvingande konvertibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket och Euroclear under juni 2023 som ökat antalet Stam B-aktier med 84 636 aktier och antalet röster med 8 463,60 röster. Kursen på stamak - tien av serie B var 4,13 kr, serie D var 4,50 kr per 2023-06-30. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 6 006 mkr och serie D var 872 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt ca 50,3 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om ca 643,8 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrela - tioner genom att delta på roadshows, presenta - tioner och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2023-06-30 2022-06-30 B-aktier 4,13 17,035 D-aktier 4,50 15,59 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-jun 2023 jan-jun 2022 B-aktier 643,8 821,6 D-aktier 26,9 37,1 Ägarna Vid utgången av andra kvartalet 2023 fanns 254 310 kända aktieägare, motsvarande en ökning om 6,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per 2023-06-30 till 164 809 243,90 kr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsättning Mkr FebJan Mar Apr Maj JunAug 20232022 OktJul Sep Nov Dec 500 1 000 1 500 2 000 2 500 5 10 15 20 25 SEK SBB D Omsättning Mkr 20 40 60 80 100 120 5 10 15 20 25 FebJan Mar Apr Maj JunAug 20232022 OktJul Sep Nov Dec D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2023-06-30 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan (privat och genom bolag) 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,61 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68 Dragfast AB 36 163 467 5 000 000 - 2,50 10,36 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23 Blackrock - 80 553 193 1 678 338 4,99 2,32 Vanguard - 43 050 304 7 563 543 3,07 1,43 Avanza Pension - 30 865 908 14 192 398 2,73 1,27 Læringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779 2,68 1,25 Futur Pension - 35 600 345 2 323 728 2,30 1,07 Marjan Dragicevic - 30 000 000 - 1,82 0,85 Swedbank Försäkring - 25 034 636 3 265 550 1,72 0,80 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66 Lennart Schuss - 20 954 872 - 1,27 0,59 Handelsbanken Fonder - 18 310 131 2 525 809 1,26 0,59 Capital Group - 19 220 175 - 1,17 0,54 Övriga - 828 937 222 116 864 760 57,39 26,73 Totalt 209 977 491 1 244 249 043 193 865 905 100,00 100,00 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 22 ===== SIDA 23 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Nettoomsättning - - - - - Personalkostnader -39 -76 -18 -60 -86 Övriga rörelsekostnader -71 -15 -14 - -115 Rörelseresultat 1) -111 -91 -33 -60 -201 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -3 636 547 -3 636 15 -111 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 526 1 864 2 588 1 038 2 958 Räntekostnader och liknande resultatposter -3 495 -1 740 -2 607 -939 -2 579 Valutakursdifferenser -1 858 -1 203 -1 618 -1 095 -2 734 Värdeförändringar derivat -1 423 -99 -659 18 265 Resultat efter finansiella poster -6 997 -722 -5 965 -1 023 -2 402 Bokslutsdispositioner - - - - 781 Resultat före skatt -6 997 -722 -5 965 -1 023 -1 621 Skatt -174 -98 -214 -46 103 PERIODENS RESULTAT -7 171 -820 -6 179 -1 069 -1 518 1) Ny summeringsrad och ny definition. För vidare information se Definitioner på sid 28-29. Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -7 171 -820 -6 179 -1 069 -1 518 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -7 171 -820 -6 179 -1 069 -1 518 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan - tering. Bolaget har 33 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -111 mkr (-91). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 23 ===== SIDA 24 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 36 106 35 567 28 213 Andelar i intressebolag/joint ventures 575 8 399 7 103 Fordringar hos koncernföretag 7 740 - 29 098 Fordringar hos intressebolag/joint ventures 463 124 55 Uppskjutna skattefordringar 457 118 400 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 374 1 219 1 102 Derivat 1 279 1 121 1 501 Övriga långfristiga fordringar 1 010 - - Summa finansiella anläggningstillgångar 49 004 46 548 67 472 Summa anläggningstillgångar 49 004 46 548 67 472 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Derivat 207 - 174 Kundfordringar 34 53 14 Aktuella skattefordringar 45 - - Övriga fordringar 500 51 383 727 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 110 46 93 Summa kortfristiga fordringar 897 51 482 1 008 Likviditetsplaceringar 160 413 421 Likvida medel 1 294 4 836 4 658 Summa omsättningstillgångar 2 350 56 731 6 087 SUMMA TILLGÅNGAR 51 354 103 279 73 559 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 26 305 26 237 26 305 Balanserat resultat -20 571 -5 210 -15 657 Hybridobligation 17 541 17 473 16 649 Årets resultat -7 171 -820 -1 518 Summa fritt eget kapital 16 104 37 680 25 779 Summa eget kapital 16 269 37 845 25 946 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 559 9 153 13 724 Obligationslån 23 795 26 227 22 842 Derivat 400 622 375 Skulder till koncernbolag - 16 704 - Summa långfristiga skulder 27 754 52 706 36 941 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 837 160 1 392 Företagscertifikat 320 4 377 1 111 Obligationslån 1 455 3 003 3 466 Derivat 1 249 - 596 Leverantörsskulder 7 13 36 Aktuella skatteskulder - 151 100 Skuld cash collaterals - 2 491 2 178 Övriga skulder 2 963 2 024 1 010 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 415 424 698 Summa kortfristiga skulder 7 245 12 643 10 587 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 354 103 279 73 559 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 24 ===== SIDA 25 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler f ör koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommenda - tionen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Uppdaterad uppställningsform för koncernens resultaträkning från och med Q1 2023 SBB har ändrat uppställningsform för resulta - träkning i sin delårsrapport avseende första kvartalet 2023, utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräkning eller resultat. Den uppdaterade uppställningen görs för att uppnå en konsekvent finansiell rapportering för samtliga delårsperioder och helåret 2023 samt till följd av avyttringen av aktier i JM, ett innehav som inte anses vara en del av den operativa verksamheten och resultatet av innehavet redovisas därför som en finansiell post. SBB har även gjort motsvarande överväganden avseende andra innehav. Till följd av den förändrade uppställningsformen i samband med avyttringen av JM anpassar sig SBB även till de förändringar som Bolaget uppfattar att en uppdaterad IAS1 medför, vilket innebär: - Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter flyttas till rörelseresultatet och raden rörelsere - sultat införs. - Andra poster som tidigare redovisats efter finansiella poster men före skatt redovisas nu också i finansiella poster, såsom värdeför - ändringar från finansiella instrument, eller alternativt som en del av rörelseresultatet, till exempel nedskrivning/upplösning av goodwill. - Den tidigare posten Resultat före finansiella poster utgår från resultaträkningen och återfinns bland Nyckeltal (sidorna 27-32). - Uppdaterade beräkningar för EPRA earnings Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 25 ===== SIDA 26 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 14 juli 2023 Lennart Schuss Leiv Synnes Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Eva Swarts Grimaldi Fredrik Svensson Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Hans Runesten Styrelseledamot Styrelseledamot Anne-Grete Strøm Erichsen Styrelseledamot Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 14 juli 2023 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, leiv@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 26 ===== SIDA 27 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybri - dobligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före skatt exkl. värdeförändringar och nedskrivningar för fastigheter, goodwill och finansiella instrument samt valutakursdifferenser och resultat bostadsproduktion Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut och övriga, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut och övriga, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 27 ===== SIDA 28 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning, % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 28 ===== SIDA 29 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811 IB Eget kapital 63 337 82 971 67 703 85 123 82 971 UB Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337 Genomsnittligt eget kapital 59 028 80 995 61 211 82 071 73 154 Avkastning på eget kapital -23% 0% -16% -3% -13% Belåningsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 27 230 35 766 27 230 35 766 33 896 Obligationslån 54 038 55 483 54 038 55 483 52 078 Företagscertifikat 320 4 377 320 4 377 1 111 Likvida medel/likviditetsplaceringar -1 885 -5 397 -1 885 -5 397 -4 850 Nettoskuld 79 703 90 229 79 703 90 229 82 235 Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370 Belåningsgrad 52% 46% 52% 46% 49% Direktavkastning Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 5 370 5 397 5 370 5 397 5 246 Förvaltningsfastigheter 130 799 157 400 130 799 157 400 135 616 Byggrätter och pågående projekt -11 816 -15 836 -11 816 -15 836 -13 647 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 118 983 141 564 118 983 141 564 121 969 Direktavkastning 4,5% 3,8% 4,5% 3,8% 4,3% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto 2 530 2 661 2 530 2 661 5 346 Uppräkning av driftnetto till helår 2 530 2 661 2 530 2 661 - Justering till normaliserat driftnetto 310 75 310 75 -100 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 5 370 5 397 5 370 5 397 5 246 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 5 205 5 874 5 205 5 874 5 283 Ej pantsatt fastighetsvärde 69 116 123 265 69 116 123 265 85 032 Nyttjanderätt tomträtt 842 690 842 690 829 Inventarier 106 45 106 45 37 Uppskjutna skattefordringar 1 762 1 096 1 762 1 096 1 220 Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 9 947 22 223 9 947 22 223 11 340 Likviditetsplaceringar 206 413 206 413 421 Kundfordringar och övriga fordringar 1 423 2 658 1 423 2 658 1 540 Derivat 1 507 1 217 1 507 1 217 1 696 Ej pantsatta tillgångar 90 113 157 481 90 113 157 481 107 398 Ej säkerställda lån 51 935 59 112 51 935 59 112 52 423 Likvida medel -1 679 -4 984 -1 679 -4 984 -4 429 Netto icke säkerställd senior skuld 50 256 54 128 50 256 54 128 47 994 Ej pantsatt kvot 1,79 2,91 1,79 2,91 2,24 Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 29 ===== SIDA 30 ===== Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 6 866 7 291 6 866 7 291 6 728 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 7 132 7 669 7 132 7 669 7 059 Ekonomisk uthyrningsgrad 96,3% 95,1% 96,3% 95,1% 95,3% EPRA Earnings Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -13 796 218 -9 898 -2 721 -9 811 Orealiserad värdeförändring fastigheter 7 894 -1 537 5 515 772 4 416 Vinst/förlust avyttring fastigheter 390 -12 437 41 3 357 Skatt på resultat avyttringar - 19 - 19 19 Nedskrivning goodwill - - - - 395 Värdeförändringar finansiella instrument 2 061 1 788 746 1 444 1 136 Skatt på EPRA-justeringar -1 054 392 -829 43 -674 Justering för intresseföretag/joint ventures 4 014 -70 3 496 84 2 524 Justering för minoritetsandelar -23 -51 73 -36 -41 EPRA Earnings -514 747 -460 -355 1 321 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 143 768 1 453 561 788 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 143 768 1 459 472 994 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -194 -194 -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -278 -244 -142 -124 -490 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -986 309 -699 -576 443 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,68 0,21 -0,48 -0,40 0,30 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,68 0,21 -0,48 -0,40 0,30 Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 041 2 136 1 021 1 060 4 328 Ränteintäkter och liknande resultatposter 140 157 91 94 239 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 037 -605 -515 -293 -1 526 Kostnader förtidslösen lån -112 -3 4 - 424 Tomträttsavgälder -8 -12 -2 -7 -24 Förvaltningsresultat från intresseföretag/jv 494 397 248 83 941 Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser 1 518 2 070 847 937 4 382 Justerad soliditet Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 6 021 9 138 6 021 9 138 7 726 Summa 60 740 88 157 60 740 88 157 71 063 Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370 Justerad soliditet 40% 45% 40% 45% 42% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 30 ===== SIDA 31 ===== Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 041 2 136 1 022 1 060 4 328 Resultat från intresseföretag/JV exkl. värdeförändringar efter skatt 354 288 205 8 658 Resultat före finansiella poster 2 394 2 424 1 226 1 068 4 986 Resultat per stamaktie A och B Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -13 796 218 -9 898 -2 721 -9 811 Resultat hänförligt till D-aktier -194 -194 -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -278 -244 -142 -124 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -526 40 1 153 53 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -14 794 -180 -8 984 -2 889 -10 512 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 143 768 1 453 561 788 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 143 768 1 459 472 994 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 27 230 35 766 27 230 35 766 33 896 Obligationslån 54 038 55 483 54 038 55 483 52 078 Företagscertifikat 320 4 377 320 4 377 1 111 Räntebärande skuld 81 588 95 626 81 588 95 626 87 085 Räntetäckningsgrad Belopp i mkr 2022-07-01 2023-06-30 2021-07-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 4 233 4 159 4 328 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt (rullande 12 mån) 724 510 658 Resultat före finansiella poster (rullande 12 mån) 4 956 4 669 4 986 Räntenetto Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 222 274 239 Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 mån) -1 958 -1 109 -1 526 Summa räntenetto -1 736 -835 -1 287 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,9 5,6 3,9 Soliditet Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337 Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370 Soliditet 36% 40% 36% 40% 38% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 31 ===== SIDA 32 ===== Substansvärde Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337 Hybridobligation -17 218 -17 473 -17 218 -17 473 -16 325 Innehav utan bestämmande inflytande -12 103 -2 223 -12 103 -2 223 -2 691 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 25 397 59 322 25 397 59 322 44 319 D-aktiekapital -5 964 -5 964 -5 964 -5 964 -5 964 Återläggning av derivat 143 -594 143 -594 -725 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -1 316 -1 590 -1 316 -1 590 -1 394 Övrig goodwill -3 889 -4 284 -3 889 -4 284 -3 889 Stämpelskatt finska fastigheter 234 212 234 212 221 Återläggning av uppskjuten skatt 7 337 10 728 7 337 10 728 9 120 Avdrag uppskjuten skatt -2 165 -3 580 -2 165 -3 580 -2 025 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 19 776 54 250 19 776 54 250 39 663 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 13,60 37,31 13,60 37,31 27,28 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 13,60 37,30 13,60 37,30 27,27 Återläggning av övrig goodwill 3 889 4 284 3 889 4 284 3 889 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 2 165 3 580 2 165 3 580 2 025 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 25 831 62 114 25 831 62 114 45 577 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 17,76 42,72 17,76 42,72 31,34 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 17,76 42,71 17,76 42,71 31,33 Antal stamaktier A + B 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 141 898 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 636 101 1 454 331 941 1 454 636 101 1 454 331 941 1 454 536 323 Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Skulder till kredinstitut 27 230 35 766 27 230 35 766 33 896 Säkerställda övriga lån 2 423 748 2 423 748 766 Summa säkerställda lån 29 653 36 514 29 653 36 514 34 662 Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370 Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 19% 19% 21% Överskottsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-06-30 2022-01-01 2022-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2022-04-01 2022-06-30 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto 2 530 2 661 1 323 1 405 5 346 Hyresintäkter 3 472 3 709 1 747 1 878 7 447 Överskottsgrad 73% 72% 76% 75% 72% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 32 ===== SIDA 33 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna - der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-06-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälls - fastigheter Bostäder Övrigt Totalt Hyresintäkter 4 875 1 650 342 6 866 Driftkostnader -591 -441 -82 -1 114 Underhåll -163 -90 -15 -268 Fastighetsskatt -67 -30 -17 -114 Driftnetto 4 053 1 089 228 5 370 Administration -506 Resultat före finansnetto samt resultat från JV- och intressebolag 4 864 per stamaktie A och B 3,34 Resultat från JV/intressebolag 328 Finansiella intäkter 92 Finansiella kostnader 1) -1 731 Rörelsesresultat 3 552 per stamaktie A och B 2,44 Utdelning hybridobligationer -567 Utdelning D-aktier -388 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -690 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 908 per stamaktie A och B 1,31 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,16% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-06-30. Bidrar till intjäningsförmåga JV-bolag Intressebolag SBB Kåpan Public Property Invest AS Övriga JV-bolag Solon Eiendom Origa Care Publicus Preservium Property Ägarandel SBB 50,0% 44,8% 50,0% 25,0% 34,7% 31,2% 34,7% Förvaltningsresultat 150 328 15 288 28 18 33 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s ägarandel 75 147 8 72 10 6 11 Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på ̊årsbasis (inklusive tillägg och hyres- rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2023-06-30. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2023-06-30. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på ̊ externa lån. • Resultatet som JV-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmå - gan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023 I 33 ===== SIDA 34 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q3 2023 2023-10-26 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se