===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL Q2 JANUARI–JUNI 2024 ===== SIDA 2 ===== • SBB genomförde ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som aktier i eget förvar. • Vid årsstämma i SBB den 28 juni 2024 omval- des Lennart Schuss, Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson, Hans Runesten och Lars Rodert som styrelseledamöter. Lennart Sten valdes till ny styrelseordförande. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • Den 2 juli betalades den vinstutdelning som beslutades av Årsstämman den 28 april 2023 ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024. • Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligationerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobliga- tioner. • Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av obligationer där innehavare av obligationer och hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbo- lag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot likvid och obligationer utgivna av dotterbolaget Sveafastigheter. Sammanlagt utbyttes obliga- tioner till ett nominellt värde om 275 mEUR, 721 mkr och 40 mNOK. Transaktionerna gav upphov till en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till obligationer och kommer att redovisas som resultat förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till hybridobligationer som kommer att redovisas som ökning av eget kapital hänförligt till stamaktieägarna i tredje kvartalet. 54,4 MDKR Fastighetsvärde 30 juni 2024 103,4 MDKR Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 30 juni 2024 7,2 % Hyrestillväxt i jämförbart bestånd januari-juni 2024 10,07 KR Långsiktigt substansvärde per aktie 30 juni 2024 8,9 % Driftnettoökning i jämförbart bestånd januari-juni 2024 2,10 % Snittränta 30 juni 2024 Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 121 mkr (2 317). • Hyresintäkterna ökade med 7,2 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 1 455 mkr (1 568). • Driftnettot ökade med 8,9 procent i jämför - bart bestånd. • Förvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 430 mkr (1 116). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var -13 mkr (917). • Resultat före skatt uppgick till -4 805 mkr (-14 151), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeför- ändringar fastigheter och goodwill ingår med 899 mkr (1 323) inklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader på -35 mkr (-24). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -3 579 mkr (-6 971). - Resultat från joint ventures och intresse- företag ingår med -1 987 mkr (-3 661). - Finansiella poster ingår med 230 mkr (-2 813) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 798 mkr (-112) och valuta - kursdifferenser med -30 mkr (-2 112). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -34 mkr (-1 949). • Periodens resultat uppgick till -3 429 mkr (-13 064) efter avdrag för uppskjuten skatt om 1 392 mkr (1 374) och aktuell skatt om -337 mkr (-365), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -2,70 kr (-10,17) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 54 417 mkr (73 205). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 14 647 mkr (27 616), motsvarande 10,07 kr (18,99) per aktie före utspädning. Viktiga händelser under andra kvartalet • SBB har under april 2024 deltagit i börsintro- duktionen av Public Property Invest AS (PPI). I samband med börsintroduktionen överlät SBB fastigheter till PPI till ett bokfört värde om 1,7 mdkr, med tillhörande skulder om 0,4 mdkr, i utbyte mot 31,6 miljoner aktier i PPI. I samband med fastighetsförsäljningen har tidigare uppskjuten skatt om 129 mkr lösts upp. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen 14,5 NOK. SBB har under perioden redovisat en nedskrivning av innehavet om -734 mkr hänförligt till utspädningseffekten. • SBB publicerade den 30 april sin årsredovisning för 2023. Där rättades vissa resultat- och balansposter jämfört med bokslutskom- munikén som publicerades den 27 februari 2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för bokslutskommunikén som finns tillgänglig på SBB:s hemsida. • SBB etablerade den 13 juni ett nytt joint ventu- re-bolag, SBB Social Facilities AB, tillsammans med Castlelake. I samband med etableringen av joint venture-bolaget frigjordes likvida medel till SBB genom ett låneavtal mellan SBB Social Facilities om cirka 5,7 mdkr. Portföljen kommer drivas och förvaltas av SBB Social Facilities genom ett förvaltningsavtal med SBB. • SBB har under kvartalet delat upp sina samägda bolag Unobo AB och SBB Kåpan Bostad AB tidigare samägda med Riksbyggen respektive Kåpan Tjänstepension. SBB har i och med detta sammanlagt övertagit 6 500 lägenheter fördelade på 75 fastigheter om totalt cirka 428 000 kvm. Fastigheterna blir en del av Sveafastigheter. • Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt att genomföra en obligatorisk betalning av uppskjuten ränta avseende hybridvärdepap- per. Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3 juli 2024. Perioden i sammandrag Första halvåret SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 417 130 799 54 417 130 799 73 205 Antal fastigheter 843 2 043 843 2 043 1 172 Antal kvm, tusental 2 178 4 699 2 178 4 699 3 048 Överskottsgrad, % 1) 69 73 71 76 75 Direktavkastning, % 4,9 4,5 4,9 4,5 4,8 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 7,2 9,0 9,6 7,9 8,8 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 8,9 9,6 11,3 6,3 10,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 96,3 92,8 96,3 94,2 Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter, år 10 11 10 11 7 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 2 121 2 317 1 012 1 164 4 581 Driftnetto, mkr 1) 1 455 1 568 720 826 3 209 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -3 429 -13 064 -2 271 -9 040 -18 827 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr -13 917 -100 632 1 222 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 15 401 24 903 15 401 24 903 17 909 Avkastning på eget kapital, % -10 -23 -7 -16 -43 Belåningsgrad, % 54 52 54 52 54 Säkerställd belåningsgrad, % 18 19 18 19 18 Soliditet, % 33 36 33 36 34 Justerad soliditet, % 34 40 34 40 37 Ej pantsatt kvot, ggr 1,65 1,79 1,65 1,79 1,60 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,0 2,9 - - 2,3 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 12 154 22 274 12 154 22 274 16 363 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,36 15,32 8,36 15,32 11,25 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 8,36 15,31 8,36 15,31 11,25 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 14 647 27 616 14 647 27 616 18 543 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 10,07 18,99 10,07 18,99 12,99 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 10,07 18,98 10,07 18,98 12,99 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -449 -1 696 -356 -1 503 -1 322 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91 EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 7,2 3,7 7,2 3,7 5,8 Resultat per stamaktie A och B, kr 1) -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81 Resultat per stamaktie D, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier D 192 639 043 193 865 905 191 384 917 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 226 534 1 454 615 648 1 454 226 534 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905 193 865 905 1) Inklusive Avvecklad verksamhet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 3 ===== SIDA 4 ===== Samhällsfastigheter har förmågan att årligen öka hyresintäkterna i takt med inflationsutveck - lingen genom hyreskontrakt som är indexerade mot konsumentprisindex. Konsumentprisindex har under de senaste tre åren stigit med totalt 22 procent i Sverige och med liknande siffror i övriga nordiska länder. För hyresreglerade bostäder i Sverige överstiger hyresutvecklingen inflationen över längre tidsserier, vilket delvis förklaras av realekonomisk utveckling. Ökning av bostads - hyror har på kort sikt halkat efter de tre senaste årens inflation med omkring elva procent för Stockholms län. Min tro är att bostäder kommer ta igen denna differens och lite till under kommande år. Vi vet redan nu att hyresnivåerna kommer öka mer under 2025 än marknadens inflationsantaganden. Det som driver fastighetspriser uppåt på lång sikt är hyresintäkterna. På kort sikt har räntenivån och kapitaltillgången större bety - delse. Marknadsräntor går upp och ned, medan hyresnivåer på fastigheter går upp över tid. Ibland hamnar långsiktiga samband i skymundan när fokus ligger på kortsiktiga händelser. Min tro är att inflation och räntor ska falla tillbaka och bli lägre framöver än de varit den senaste tiden. Mycket talar för att många större fastighetsbolag under hösten kommer dra nytta av en tillfrisknande obligationsmarknad, där såväl pris som löptid förväntas stå sig väl i jämförelse med bankfinansiering. Som regel följer fastigheters avkastnings - krav, med viss förskjutning, utvecklingen på kapitalmarknaden. När kapital strömmar till fastighetsmarknaden har det en positiv inverkan på värderingar av fastighetsbolag och dess fastigheter. Det finns goda argument för att både hyresökningar och lägre kapitalkostnader kommer att påverka fastigheters värde positivt framöver. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 8,9 procent Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med situationen för ett år sedan, vilket beror på att SBB säljer tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. För jämförbart bestånd ökar intäkterna med 7,2 procent under perioden och driftnettot i jämförbart bestånd ökar med 8,9 procent. Uthyrningsgraden är stabilt hög och ligger på 93 procent. Snittränta om 2,10 procent SBB har fortsatt en lång finansiering med låga genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,10 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,8 år. Den skuld som förfaller VD har ordet efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,37 procent. Vi arbetar aktivt med att minska de räntebärande skulderna och förbättra bolagets finansiella ställning. Genom att vid förfall välja att amortera i stället för att refinansiera tillser vi att det tar längre tid för det högre ränteläget att slå igenom i SBB:s räntekostnader. Nordiqus lånar med investment grade rating Efter periodens utgång har Nordiqus refinan - sierat banklån om 9 miljarder kronor genom att låna i kapitalmarknaden på löptider om tio och femton år. Infrastrukturfinansieringen fick ett kreditbetyg med ett starkt investment grade-betyg. Samti - digt har Nordiqus erhållit nya kreditfaciliteter om 1 miljard kronor för att finansiera investe - ringar. Det är glädjande att Nordiqus utvecklas väl och att mycket långsiktiga investerare vill finansiera verksamheten. Nordiqus inträde på kapitalmarknaden bekräftar vår strategi att ta in delägare i dotterbolag med stark marknadsposition, vilket vi också planerar att göra med Sveafastigheter. Minskade refinansieringsrisker och stabila kassaflöden i kärninnehav påverkar SBB positivt. SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 4 ===== SIDA 5 ===== Välpositionerade och välfinansierade kärninnehav Vi räknar med att få god löpande utdelning från Nordiqus. Detsamma gäller för vårt intressebo - lag Public Property Invest. Båda bolagen har hög intjäningsförmåga och stark finansiell ställning. Vår strategi är att genomföra ägarspridning i kärninnehav och skapa starka marknadspositio - ner och stark finansiell ställning, vilket även är ambitionen för Sveafastigheter. Sveafastigheter emitterar obligationer inför ägarspridning Arbetet med ägarspridningen av Sveafastigheter fortskrider enligt plan. Vi ser detta som en viktig del i vår strategi för att stärka SBB:s finansiella ställning och minska vår skuldsättning. Vi förväntar oss att detta kommer att skapa bety - dande värde för våra aktieägare och förbättra våra möjligheter till kapitalanskaffning. Under det andra kvartalet löste SBB upp delägandet av SBB Kåpan Bostad AB och Unobo AB. Ett stort Sveafastigheter med helägt fast - ighetsbestånd kommer att öka effektiviteten i fastighetsförvaltningen framöver. Samtidigt kan Sveafastigheters kompetens fullt ut utnyttjas på hela beståndet med ökad intäktsgenerering som följd. Sveafastigheter emitterade obligationer för 1,7 miljarder kronor i början på juli. I samband med transaktionen återköpte SBB obligationer för 2,2 miljarder med ett nominellt värde om 3,9 miljarder. Transaktionen påverkar eget kapital tillhörande aktieägare med 1.7 miljarder och kommer ingå i rapporten för det tredje kvartalet. Under kvartalet refinansierades banklån så att Sveafastigheter därefter har lån från sju nordiska banker utöver nämnda obligationer, vilket sammantaget skapar låg finansiell risk och konkurrens vid framtida refinansieringar. Sveafastigheters fastighetsbestånd belånas till omkring fyrtio procent. Strategin är fortsatt att söka ägarspridning med ett Sveafastigheter som nu är välorganise - rat och välkonsoliderat. JV med Castlelake Under perioden slutförde SBB två transaktioner med Castlelake i och med skapandet av två joint ventures. Transaktionerna genererade likviditetstillskott om 10,9 miljarder kronor. Likviditeten används för att minska skuldsätt - ning och hantera finansiella åtaganden. Arbetet mot en rimlig finansiell risk fortsätter SBB:s nya bolagsstruktur genomsyras av en tydlig portföljstrategi och förvaltningsmodell som kommer att skapa en långsiktigt stabil finansiell position och synliggöra värdet i fast - ighetsbeståndet. Att uppnå en stabil finansiell position är SBB:s främsta prioritering och vi har därför genomfört en rad åtgärder inom ramen för den nya strategin för att säkerställa bolagets likviditet. Vi kan konstatera att SBB är på rätt väg tack vare dessa åtgärder. Att vi avvecklar gamla strukturer samt vidtar åtgärder och inleder samarbeten för att stabilisera den finansiella ställningen innebär att komplexiteten i den finansiella rapporteringen ökar under en övergångsperiod. Vi är fortsatt fast beslutna att minska antalet komplexa strukturer och skapa en lättförstådd och transparent redovisning samt en mindre kostsam administration. Höga omställningskostnader En hög takt i omställningsarbetet samt juridiska processer genererar höga centrala kostnader ännu en tid. När dessa processer är avslutade och finansiell stabilitet skapats bedöms kostna - derna minska markant. Min bedömning är att vi, jämfört med nuvarande nivå, kan halvera dessa kostnader mot slutet av 2025. Levererar på den strategiska planen Vi har skapat en ny koncernstruktur som på ett effektivare sätt kan skapa aktieägarvärde över tid, vilken bygger på en decentraliserad förvaltningsmodell med självständiga portfölj - bolag. Genom att renodla fastighetsbeståndet och skapa hel- eller delägda portföljbolag stärks vår finansiella ställning samtidigt som värdet i vårt fastighetsbestånd synliggörs. Vi arbetar nu i tre tydliga affärsområden som underlättar styrningen, ökar transparensen och skapar bättre förutsättningar för kapitalanskaffning. Vi är inte klara än – vi har mycket kvar att göra – men jag är glad att kunna konstatera att utvecklingen går i rätt riktning, inte bara i det arbete vi gör på SBB, men också att vi idag – till skillnad mot för ett år sedan – ser tydligt hur marknadsförutsättningarna runt omkring oss blir allt bättre. Vi är på väg att minska skuldnivån och beroendet av enskilda typer av finansiering – och vi arbetar utifrån en bra plan för att åstadkomma detta. Allt detta görs möjligt av SBB:s fantastiska medarbetare. Jag vill rikta ett stort tack till er. Vår strategiska omvandling hade aldrig varit möjlig utan ert hårda arbete. Leiv Synnes Verkställande Direktör Strategin är fortsatt att söka ägarspridning med ett Sveafastigheter som nu är välorganiserat och välkonsoliderat.” SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 5 ===== SIDA 6 ===== SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ- den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne- tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden MDKR Fastighetsvärde Andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav Andel av fastighetsbestånd i övriga innehav Samhälle 25,8 18,5 1,8 Bostad 28,0 5,9 3,4 Utbildning 0,6 19,3 - Total 54,4 43,8 5,2 Mer information finns på s. 7 Fastighetsexponering 36% Samhälle 45% Bostad 19% Utbildning 103,4 Mdkr 45% 19% 36% 103,4 MDKR Fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav Fastighetsexponering Samhälle Bostad Utbildning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 6 ===== SIDA 7 ===== Innehav SBB:s andel av stamaktier Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Konsoliderade innehav Bostäder Hyresbostäder 100,0% 21 811 1 328 879 21 811 1 328 879 Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 6 221 - - 6 221 - - Delsumma bostäder 100,0% 28 032 1 328 879 28 032 1 328 879 Samhälle Äldreboende 100,0% 6 572 487 410 6 572 487 410 LSS 100,0% 4 827 328 289 4 827 328 289 Statlig infrastruktur och Kommunhus 100,0% 4 588 262 208 4 588 262 208 Sjukhus & vårdcentral 100,0% 3 263 274 197 3 263 274 197 Offentliga kontor 100,0% 2 082 203 123 2 082 203 123 Övrigt 100,0% 1 694 30 27 1 694 30 27 Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 2 791 151 58 2 791 151 58 Delsumma samhälle 100,0% 25 819 1 735 1 314 25 819 1 735 1 314 Utbildning Förskola 100,0% 114 7 6 114 7 6 Grundskola/Gymnasium 100,0% 339 30 23 339 30 23 Universitet - - - - - - - Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 114 - - 114 - - Delsumma utbildning 100,0% 566 36 29 566 36 29 Summa konsoliderat innehav 54 417 3 100 2 222 54 417 3 100 2 222 SBB:s andel av stamaktier Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Samhälle SBB Social Facilities AB 100,0% 9 453 648 470 9 453 648 470 SBB Infrastructure AB 1) 100,0% 5 469 384 271 5 469 384 271 Public Property Invest ASA 2) 36,3% 9 815 688 619 3 559 249 224 Bostad SBB Residential Property AB 100,0% 5 947 349 212 5 947 349 212 Utbildning Nordiqus AB 49,84% 38 777 2 403 2 035 19 326 1 198 1 014 Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 69 461 4 472 3 607 43 754 2 828 2 192 Totalt konsoliderat innehav och väsentliga ej konsoliderade innehav 69 461 4 472 3 607 98 315 5 928 4 414 Övriga ej konsoliderade innehav 3) Samhälle - - - 1 769 109 33 Bostad - - - 3 442 203 108 Utbildning - - - - - - Summa övriga ej konsoliderade innehav 69 461 4 472 3 607 5 211 312 141 Totalt 123 878 7 572 5 829 103 382 6 240 4 555 1) SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 4,1 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder från SBB i form av fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB. 2) Per 2024-03-31 ägde SBB 44,84% av Public Property Invest ASA. Under andra kvartalet har en apportemission av fastigheter från SBB till PPI genomförts tillsammans med en publik ägarspridning, vilket resulterat i att Public Property Invest ASA har tillförts ca NOK 1,5 miljarder i likviditet samt ökat fastighetsbeståndet till cirka NOK 10 miljarder. SBB:s andel av stamaktierna har som ett resultat av detta minskat från 44,84% till 36,26%. 3) Övriga intressebolagsinvesteringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus. 4) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 7 ===== SIDA 8 ===== • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • Med 25 procent av beståndet bestående av äldreboenden finns en ständigt ökande efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en åldrande befolkning. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings - organisation som ständigt arbetar för att skapa ytterligare värde. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 23-24. Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 60% Sverige 30% Finland 8% Norge 3% Danmark 25% Äldreboende 19% LSS 18% Statlig infrastruktur och Kommunhus 13% Sjukhus & vårdcentral 11% Projekt- och byggrättsfastigheter 8% Offentliga kontor 7% Övrigt 25 819 Mkr 25 819 Mkr 60% 25% 30% 19% 8% 18% 13% 11% 8% 3% 7% Samhälle SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter med offentligt finansierad verksamhet, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflations- säkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. 25,8 MDKR Fastighetsvärde 5,71 % Direktavkastning 9,6 år Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 8 ===== SIDA 9 ===== Public Property Invest AS 1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 SBB:s ägarandel, % 36,26% 44,84% 100% - 100% - Förvaltningsresultat 128 131 -122 - 8 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -98 -120 -408 - -46 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -833 -120 -635 - -46 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 9 815 9 043 5 469 - 9 453 - SBB:s ägarandel, % 36,26% 44,84% 100% - 100% - SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 559 4 055 5 469 - 9 453 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 929 1 576 8 - 311 - Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 402 - Nettoinvestering 1 929 1 576 8 - 3 713 - Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 630 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 159 - Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) 66 - 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024. 3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 29-30. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest AS Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge primärt inom segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplattform med tillväxtmöjligheter noterat på Oslo Börs. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbetsavtal och kapitaltillskott. Då aktieägarav - talen mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. 18,5 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 5,5 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 9 ===== SIDA 10 ===== SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. 28,0 MDKR Fastighetsvärde 4,03 % Direktavkastning 1 371 kr Snitthyra per kvm Konsoliderat innehav Fastighetsvärde per region 37% Universitetsorter 36% Stockholm/Mälardalen 19% Göteborg/Malmö 9% Övrigt28 032 Mkr 37% 36% 19% 9% Bostad Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med över 14 000 lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och lokalt engagemang med den egna förvalt - ningsorganisationen. Sveafastigheter utvecklar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst. Sveafastigheter har 690 lägenheter i pågående byggnation och 7 220 lägenheter i projektutveckling där 91 procent ligger i Stockholm/Mälardalen. Händelser under kvartalet • Under årets andra kvartal upplöstes bolagets joint venture som samägts med Kåpan Tjäns - tepension. Även Unobo som samägts med Riksbyggen upplöstes. Vidare genomfördes den legala struktureringen inom ramen för bildandet av nya Sveafastigheterkoncernen. • Under andra kvartalet erbjöds SBB:s obligationsägare att byta obligationer emitterade av SBB mot utställda obligationer i Sveafastigheter. Erbjudandet innebar att obligationer emitterades till ett värde om 1,7 mdkr under årets tredje kvartal. • Under andra kvartalet tecknades avtal om genomförandet av två nyproduktionsprojekt i Stockholm respektive Skellefteå och efter kvartalet tecknades avtal om ett nyproduktionsprojekt i Nacka om totalt 540 lägenheter. • Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads - hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts. • Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter överträffat inflationen. • Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 procent. Generellt råder bostadsbrist på SBB:s marknader. • Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafast - igheter SBB:s bostadsportfölj. Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och fastighetsutvecklingsmöjligheter . • Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna. • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 23-24. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 10 ===== SIDA 11 ===== 5,9 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 3,1 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB Residential Property AB  3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 SBB:s ägarandel, % 1) 100 - Förvaltningsresultat -75 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -134 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 191 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 5 947 - SBB:s ägarandel, % 100 - SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 947 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 3 042 - Fordran på joint ventures och intressebolag 19 - Nettoinvestering 3 061 - Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 315 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -79 - Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 2) 1 - 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 29-30. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 11 ===== SIDA 12 ===== • Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 23-24. Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2024-06-30 2023-12-31 Sverige 405 465 Danmark 162 158 Totalt 566 622 Utbildning SBB äger nära femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 12 ===== SIDA 13 ===== Nordiqus AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 SBB:s ägarandel, % 49,84 - Förvaltningsresultat 768 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -513 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -730 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 38 777 - SBB:s ägarandel, % 49,84 - SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 326 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 9 381 - Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 037 - Nettoinvestering, redovisat värde 13 418 - Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 214 - Nettoinvestering 14 632 - 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 037 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 251 mkr. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 29-30. • SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde på 38,7 miljarder kronor. • Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största och mest kompetenta infrastrukturinvesterare. • Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig - heter med tillväxtpotential. • Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % KPI-justerat. • Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. • Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal. 19,3 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 14,6 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och universitet – vilket är en av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta både dagens krav och morgondagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna. Händelser under kvartalet • Snitthyran är 1 954 kr per kvm och år med en återstående kontraktstid om 12 år. • Nya och omförhandlade kontrakt under 2024 motsvarar en årlig intäktsökning om 12,6 mkr. • Under 2024 har 93,5 mkr investerats i beståndet. Total beslutad projektvolym uppgår till cirka 1,1 mdkr varav 0,8 mdkr är upparbetat per Q2 med en total avkastning om 4,8 procent. • Arbete pågår med hyresgästanpassning och utbyggnation av Mosjö skola i Örebro där det skapas nya, studiefrämjande lokaler till den kommunala skolan. • Kontrakt har tecknats och arbete startats med hyresgästanpassning av Guldheden i Göteborg där Nordiqus möjliggör för Göteborgs Universitet att tillhandahålla nya utbildnings- inriktningar i högkvalitativa lokaler. • Kontrakt har tecknats för hyresgästanpass - ning av Noblaskolan i Boden där Nordiqus framtidssäkrar skolans funktionalitet och kvalitet för den populära skolans elever. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 13 ===== SIDA 14 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 1) 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 1) 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 121 2 317 1 012 1 164 4 581 Fastighetskostnader Driftskostnader -532 -574 -227 -240 -1 021 Underhåll -98 -122 -48 -71 -257 Fastighetsskatt -35 -53 -17 -27 -95 Driftnetto 1 455 1 568 720 826 3 209 Administration -522 -222 -313 -82 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -35 -24 -21 -14 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 1 323 385 730 2 241 Värdeförändringar fastigheter -3 579 -6 971 -1 595 -4 748 -13 321 Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt -320 -78 -320 -78 -227 Resultat bostadsproduktion -14 -2 -13 - -17 Rörelseresultat -3 015 -5 728 -1 544 -4 097 -11 324 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 987 -3 661 -1 795 -3 292 -6 017 varav förvaltningsresultat 272 494 26 248 169 varav värdeförändring -1 340 -512 -1 131 -186 -2 498 varav skatt -51 8 14 11 196 varav försäljningsresultat 108 -3 437 116 -3 311 -3 416 varav nedskrivning och omvärdering -975 -214 -820 -53 -469 Ränteintäkter och liknande resultatposter 201 140 42 88 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -730 -724 -309 -351 -1 406 Resultat av förtidslösen lån 798 -112 2 4 36 Valutakursdifferenser -30 -2 112 126 -1 630 -144 Tomträttsavgälder -9 -5 -4 - -10 Värdeförändringar finansiella instrument -34 -1 949 -20 -750 -2 580 Resultat före skatt -4 805 -14 151 -3 502 -10 029 -21 179 Aktuell skatt -337 -365 -223 -250 -443 Uppskjuten skatt 1 392 1 374 1 133 1 161 2 569 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 320 78 320 78 227 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -3 429 -13 064 -2 271 -9 040 -18 827 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -733 - -859 -2 763 PERIODENS RESULTAT -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -3 323 -14 322 -2 273 -8 744 -22 054 Innehav utan bestämmande inflytande -106 526 2 -1 153 464 PERIODENS RESULTAT -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91 Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -0,50 - -0,59 -2,86 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -0,50 - -0,59 -2,86 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - - 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81 Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 1) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 14 ===== SIDA 15 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Hyrestillväxt 7,2 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 121 mkr (2 317). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 7,2 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 1 333 mkr (1 469) samhälle, 781 mkr (835) bostäder och 7 mkr (13) utbildning. Uthyrningsgrad på 92,8 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 92,8 procent (95,5). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmentet Samhälle var 10 år (11). Driftnettot stiger 8,9 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend tack vare god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -666 mkr (-749). Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -522 mkr (-222). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -35 mkr (-24) och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruk - turen. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -3 579 mkr (-6 971) varav -802 mkr (-390) var realiserade värdeförändringar och -2 777 mkr (-7 894) var orealiserade värdeförändringar. I värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbestån - det haft en negativ värdeförändring om 3,8 procent. Det genomsnittliga avkastningskravet har under perioden höjts från 5,19 procent till 5,28 procent. SBB har under perioden sålt fastigheter om 20 737 mkr huvudsakligen genom skapande av två joint venture bolag med Castlelake. Transaktio - nerna har gett upphov till en redovisningsmässig förlust i perioden om -529 mkr. Totala investeringar i dessa fastigheter uppgick till 37 mkr och skapat värde var 904 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag var -1 987 mkr (-3 661). Se vidare information på sid 29-30. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 230 mkr (-2 813). Förändringen beror till största del på realisationsresultat hänförligt till återköp av obligationer samt minskad effekt från valutakursdifferenser. Räntebärande skulder har minskat med 25 880 mkr under de senaste tolv månaderna varav 6 705 mkr under perioden. De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 798 mkr (-112) för perioden. Under perioden redovisades valutakurs - differenser om -30 mkr (-2 112). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -34 mkr (-1 949). Posten består av värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -43 mkr (-1 267) och beror på negativ kursutveck - ling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om 9 mkr (-681). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -3 429 mkr (-13 064). Skatt på periodens resultat uppgick till 1 375 mkr (1 087), varav -337 mkr (-365) avsåg aktuell skatt och 1 392 mkr (1 452) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum det redovisats som intresseföretag. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår till 0 mkr (-733). Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 59 -178 45 -180 -175 Omräkningsdifferenser -344 -890 300 239 -1 057 PERIODENS TOTALRESULTAT -3 714 -14 864 -1 927 -9 838 -22 822 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -3 608 -15 390 -1 929 -8 685 -23 286 Innehav utan bestämmande inflytande -106 526 2 -1 153 464 PERIODENS TOTALRESULTAT -3 714 -14 864 -1 927 -9 838 -22 822 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 15 ===== SIDA 16 ===== SBB har under tredje kvartalet 2023 ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder och Utbildning. Se sida 40 för mer information. Perioden januari–juni, 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 333 781 7 2 121 - 2 121 Fastighetskostnader -361 -301 -4 -666 - -666 Driftnetto 972 480 3 1 455 - 1 455 Administration - - - - -522 -522 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -35 -35 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 972 480 3 1 455 -557 899 Värdeförändringar fastigheter -2 217 -953 -57 -3 579 - -3 579 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - -320 - -320 Resultat bostadsproduktion - -14 - -14 - -14 Rörelseresultat -1 565 -488 -54 -2 458 -557 -3 015 Resultat från joint venture och intresseföretag -1 448 191 -730 -1 987 - -1 987 Ränteintäkter - - - - 201 201 Räntekostnader och liknande - - - - 29 29 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -34 -34 Resultat före skatt -3 013 -297 -784 -4 445 -361 -4 804 Skatt - - - 1 375 1 375 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -3 013 -297 -784 -4 445 1 014 -3 429 Förvaltningsfastigheter 25 819 28 032 566 54 417 - 54 417 Investeringar 326 284 -2 608 - 608 Värde per kvm (kr) 21 876 28 934 19 918 24 990 - 24 990 Överskottsgrad 73% 61% 48% 69% - 69% Perioden januari–juni, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 469 835 13 2 317 - 2 317 Fastighetskostnader -393 -354 -3 -749 - -749 Driftnetto 1 077 482 10 1 568 - 1 568 Administration - - - - -222 -222 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -24 -24 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 077 482 10 1 568 -246 1 323 Värdeförändringar fastigheter -2 955 -3 994 -22 -6 971 - -6 971 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -54 -24 - -78 - -78 Resultat bostadsproduktion - -2 - -2 - -2 Rörelseresultat -1 932 -3 538 -12 -5 482 -246 -5 728 Resultat från joint venture och intresseföretag -206 -3 455 - -3 661 - -3 661 Ränteintäkter - - - - 140 140 Räntekostnader och liknande - - - - -2 954 -2 954 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 949 -1 949 Resultat före skatt -2 138 -6 993 -12 -9 143 -5 008 -14 151 Skatt - - - - 1 087 1 087 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 138 -6 993 -12 -9 143 -3 920 -13 064 Förvaltningsfastigheter 50 841 36 461 622 87 923 - 87 923 Investeringar 923 612 5 1 540 - 1 540 Värde per kvm (kr) 26 163 27 729 25 919 26 789 - 26 789 Överskottsgrad 73% 58% 79% 68% - 68% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 16 ===== SIDA 17 ===== Andra Kvartalet, 2024 Perioden 2024-04-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 618 393 - 1 012 - 1 012 Fastighetskostnader -166 -126 -1 -294 - -294 Driftnetto 452 268 -1 720 - 720 Administration - - - - -313 -313 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -21 -21 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 452 268 -1 720 -335 385 Värdeförändringar fastigheter -1 002 -249 8 -1 595 - -1 595 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - -320 - -320 Resultat bostadsproduktion - -13 - -13 - -13 Rörelseresultat -870 5 7 -1 209 -335 -1 544 Resultat från joint venture och intresseföretag -1 273 336 -858 -1 795 - -1 795 Ränteintäkter - - - - 42 42 Räntekostnader och liknande - - - - -185 -185 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -20 -20 Resultat före skatt -2 143 341 -851 -3 004 -498 -3 502 Skatt - - - - 1 230 1 230 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 143 341 -851 -3 004 732 -2 271 Förvaltningsfastigheter 25 819 28 032 566 54 417 - 54 417 Investeringar 184 271 3 458 - 458 Värde per kvm (kr) 21 876 28 934 19 918 24 990 - 24 990 Överskottsgrad 73% 68% -211% 71% - 71% Andra Kvartalet, 2023 Perioden 2023-04-01 - 2023-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 730 428 6 1 164 - 1 164 Fastighetskostnader -177 -160 -2 -338 - -338 Driftnetto 553 269 4 826 - 826 Administration - - - - -82 -82 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -14 -14 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 553 269 4 826 -97 730 Värdeförändringar fastigheter -2 089 -2 654 -5 -4 748 - -4 748 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -54 -24 - -78 - -78 Resultat bostadsproduktion - - - - - - Rörelseresultat -1 590 -2 409 -1 -3 999 -97 -4 097 Resultat från joint venture och intresseföretag 166 -3 457 - -3 292 - -3 292 Ränteintäkter - - - - 88 88 Räntekostnader och liknande - - - - -1 977 -1 977 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -750 -750 Resultat före skatt -1 424 -5 867 -1 -7 291 -2 736 -10 029 Skatt - - - - 989 989 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 424 -5 867 -1 -7 291 -1 747 -9 040 Förvaltningsfastigheter 50 841 36 461 622 87 923 - 87 923 Investeringar 388 313 2 703 - 703 Värde per kvm (kr) 26 163 27 729 25 919 26 789 - 26 789 Överskottsgrad 76% 63% 69% 71% - 71% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 17 ===== SIDA 18 ===== Helår, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241 Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227 Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324 Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter - - - - 266 266 Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -4 990 -10 806 -577 -16 374 -4 807 -21 179 Skatt - - - - 2 353 2 353 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -577 -16 374 -2 454 -18 827 Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 18 ===== SIDA 19 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 54 417 mkr per 2024-06-30 (73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 381 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 23-28. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 2 052 / -2 052 Fastighetskostnader +/- 5% -710 / 711 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 610 / 1 786 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 552 / 1 733 Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205 Förvärv 3 973 Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 3 404 Varav övriga förvärv 569 Investeringar 608 Försäljningar -20 737 Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212 Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 709 Varav försäljning till minoritetsägare -3 096 Varav övriga försäljningar -720 Orealiserade värdeförändringar -2 775 Omklassificering -92 Omräkningsdifferens 235 Verkligt värde vid periodens slut 54 417 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest AS och Nordiqus AB. För mer information se sid 29-30. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 16 616 mkr (17 876) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 8 191 mkr (4 839). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 5 747 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 207 mkr (214). Spärrade likvida medel uppgick till 140 mkr (16). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 2 372 5 205 2 692 Summa immateriella anläggningstillgångar 2 372 5 205 2 692 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 54 417 130 799 73 205 Nyttjanderätt tomträtt 528 812 378 Inventarier 97 106 106 Summa materiella anläggningstillgångar 55 041 131 717 73 689 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 616 5 883 17 876 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 8 191 1 363 4 839 Derivat 491 1 300 481 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 810 948 849 Andra långfristiga fordringar 415 2 024 1 965 Summa finansiella anläggningstillgångar 26 523 11 518 26 009 Summa anläggningstillgångar 83 936 148 439 102 390 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 243 139 155 Kortfristiga fordringar Derivat 159 207 203 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 138 - 185 Kundfordringar 74 117 100 Aktuell skattefordran 262 171 260 Nyttjanderätt tomträtt 20 30 15 Övriga fordringar 406 1 135 347 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 390 722 392 Summa kortfristiga fordringar 1 450 2 382 1 502 Likviditetsplaceringar 207 206 214 Likvida medel 5 747 1 679 3 845 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 5 953 1 885 4 060 Summa omsättningstillgångar 7 647 4 405 5 702 SUMMA TILLGÅNGAR 91 583 152 844 108 107 Kommentarer Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 372 mkr (2 692). Vid periodens utgång är 279 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 19 ===== SIDA 20 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 15 401 mkr (17 909). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 30 038 mkr (37 131). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2024-06-30 netto till 1 143 mkr (2 726) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 4 498 mkr per 2024-06-30. Under perioden har underskott om totalt 1 580 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 55 389 mkr (62 093), varav 16 422 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin - stitut och 38 967 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 31-34. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 610 26 624 Reserver -1 258 -748 -915 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -10 131 -1 122 -7 967 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 15 401 25 397 17 909 Hybridobligation 13 311 15 741 15 741 Övriga reserver 1 158 1 975 1 036 Innehav utan bestämmande inflytande 168 12 103 2 445 Summa eget kapital 30 038 54 719 37 131 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 419 21 367 11 116 Obligationslån 32 833 45 674 40 540 Derivat 283 400 264 Uppskjutna skatteskulder 1 143 7 337 2 726 Leasingskulder tomträtter 528 812 378 Övriga långfristiga skulder 59 237 92 Summa långfristiga skulder 48 264 75 827 55 116 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 003 5 863 7 861 Företagscertifikat - 320 - Obligationslån 6 134 8 364 2 576 Derivat 23 1 249 1 290 Leverantörsskulder 116 340 121 Tomträtter 20 30 15 Aktuella skatteskulder 151 128 99 Övriga skulder 716 4 452 726 Beslutad utdelning 2 133 - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 983 1 553 1 040 Summa kortfristiga skulder 13 280 22 298 15 861 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 91 583 152 844 108 107 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 20 ===== SIDA 21 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -14 322 -14 322 - - 526 -13 796 Övrigt totalresultat - - -890 -178 -1 068 - - - -1 068 Periodens totalresultat - - -890 -14 500 -15 390 - - 526 -14 864 Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - 238 238 - - - 238 Konvertering tvingande konvertibel - -2 - 2 - - - - - Valutaomvärdering hybridobligation - - - -893 -893 - 893 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -278 -278 - - - -278 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 456 9 456 Inlösen minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680 Utgående eget kapital 2023-06-30 165 26 610 -748 -1 122 24 903 15 741 1 975 12 103 54 719 Periodens resultat - - - -7 732 -7 732 - - -62 -7 794 Övrigt totalresultat - - -167 3 -164 - - - -164 Periodens totalresultat - - -167 -7 729 -7 896 - - -62 -7 958 Återköp teckningsoptioner - - - -1 -1 - - - -1 Skatteeffekter i eget kapital - - - -139 -139 - - - -139 Konvertering av tvingande konvertibel - 14 - -13 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 937 937 - -937 - - Utdelning hybridobligation - - - -270 -270 - - - -270 Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 384 384 Inlösen minoritetsandelar - - - 12 12 - - -9 982 -9 970 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 Periodens resultat - - - -3 323 -3 323 - - -106 -3 429 Övrigt totalresultat - - -344 59 -285 - - - -285 Periodens totalresultat - - -344 -3 264 -3 608 - - -106 -3 714 Skatteeffekter i Eget Kapital - - - -283 -283 - - - -283 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -379 -379 - 379 - - Inlösen del av hybridobligation - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357 Återföring utdelning hybridobligation avseende 2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57 Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Inlösta minoritetsandelar - - - 533 533 - - -2 171 -1 638 Utgående eget kapital 2024-06-30 165 26 624 -1 258 -10 131 15 401 13 311 1 158 168 30 038 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2024-06-30 uppgår till 137 058 212 kr. 4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats. Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2024-06-30 till 30 038 mkr (37 131). Hybridobligationer I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 14 470 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 13 311 mkr. Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts om 2 430 mkr (0). Upplupen utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets början till 357 (-) mkr. Upplupen utdelning avseende återköpta obligationer uppgår till 57 (-) mkr. Upplupen utdelning på hybridobligationer avseende 2024 uppgår till 105 mkr. Sammanlagd upplupen utdelning på hybri - dobligationer vid periodens slut uppgick till 404 mkr. Utdelningen har utbetalats 3 juli. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 21 ===== SIDA 22 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -4 805 -14 229 3 502 -10 107 -21 179 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -833 - -997 -6 090 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 10 2 5 - 6 Värdeförändringar fastigheter 3 579 8 284 1 595 5 952 18 051 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 320 78 320 78 797 Nedskrivning goodwill - - - - 1 794 Resultat bostadsproduktion 14 2 13 - 17 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 987 3 661 1 795 3 292 6 017 Värdeförändringar finansiella instrument 34 1 949 21 750 2 580 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 131 282 2 051 283 Räntenetto -231 3 129 143 282 1 818 Erlagd ränta -911 -1 094 -577 -470 -2 236 Erhållen ränta 146 146 77 91 220 Betald skatt -287 -460 -120 -291 -856 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -13 917 -100 632 1 222 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -282 139 6 660 1 057 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -184 322 -272 -849 -929 Kassaflöde från den löpande verksamheten -478 1 378 -366 450 1 350 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -566 -1 767 -430 -824 -2 901 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -400 -753 -199 -3 -1 629 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 9 832 296 5 814 229 12 675 Investeringar/försäljning inventarier - -71 - -1 -75 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -173 2 564 -173 2 717 2 470 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -105 -476 -7 -443 781 Kassaflöden från finansiella tillgångar 341 -663 336 819 -194 Förändring andra långfristiga fordringar -15 -1 063 -22 -1 172 -998 Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 915 -606 5 320 1 323 10 129 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner 12 - 12 - - Återköp teckningsoptioner - -4 - - -5 Återköp tvingande konvertibler - - - -4 - Inlösen tvingande konvertibel - -2 - -2 1 Utbetald utdelning - -1 652 - -770 -1 659 Avyttring till minoriteter - 8 654 - -9 9 057 Tillskott Från minoriteter 18 - - - - Inlösta minoritetsandelar 47 -680 47 -680 - Upptagna lån 3 409 23 250 3 409 7 758 21 544 Amortering av lån -8 938 -31 182 -5 229 -11 860 -38 885 Förändring cash collaterals - -2 178 - - -2 048 Förändringar övriga långfristiga skulder -38 275 -93 212 -52 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6 555 -3 520 - 2 206 -5 356 -12 047 Periodens kassaflöde 1 881 -2 748 2 747 -3 583 -568 Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 3 003 5 299 4 429 Periodens kassaflöde 1 881 -2 748 2 747 -3 583 -568 Valutakursändring i likvida medel 20 -2 -4 -37 -16 Likvida medel vid periodens slut 5 747 1 679 5 747 1 679 3 845 Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -344 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Återköp D-aktier SBB genomförde under kvartalet ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna kapital med 352 mkr. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 168 mkr (2 445). Förändringen är främst hänförlig till Unobo. Därtill ingår minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Soliditet Soliditeten uppgick till 33 procent (34), den justerade soliditeten till 34 procent (37) och belåningsgraden till 54 procent (54). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 22 ===== SIDA 23 ===== Fastighetsvärde per segment 52% Bostad 47% Samhälle 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 81% Sverige 14% Finland 4% Norge 2% Danmark 54 417 Mkr 54 417 Mkr 81% 52% 14% 47% 4% 1% 2% Fastighetsvärde per region 34% Universitetsorter 29% Stockholm/Mälardalen 14% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 5% Göteborg/Malmö 18% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 54 417 Mkr 29% 14% 34% 5% 18% Hyresintäkter per affärsområde Största hyresgäster (samhälle och utbildning) Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Esperi 106 6,0% Attendo 104 5,9% Finska staten 102 5,8% Humana 70 4,0% Skellefteå Kommun 65 3,7% Region Skåne 39 2,2% Danska staten 39 2,2% Bodens Kommun 38 2,2% Västerås Kommun 36 2,0% Mehiläinen Oy 35 2,0% Scania CV AB 29 1,6% Svenska staten 28 1,6% Region Dalarna 28 1,6% Karlskrona kommun 28 1,6% Helsingfors huvudstadsregion 25 1,4% Norlandia 25 1,4% Ambea 24 1,4% Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,3% Anocca AB 24 1,3% Göteborgs Stad 23 1,3% 20 största hyresgäster 893 50,4% Övriga 879 49,6% Total 1 772 100,0% Största kommuner (bostad) Kommun Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 534 109 139 10,5% Skellefteå 1 362 99 122 9,2% Helsingborg 941 65 88 6,6% Höganäs 744 57 76 5,7% Falun 724 47 64 4,8% Karlskrona 371 43 60 4,5% Stockholm 431 33 56 4,2% Västerås 413 24 55 4,2% Borås 506 39 51 3,9% Södertälje 440 25 44 3,3% Kävlinge 407 27 39 2,9% Sundbyberg 199 20 37 2,8% Umeå 482 27 36 2,7% Landskrona 366 28 33 2,4% Nykvarn 322 16 31 2,3% Avesta 475 32 29 2,2% Borlänge 318 20 28 2,1% Norrtälje 271 19 25 1,9% Eskilstuna 198 14 23 1,8% Trelleborg 167 14 21 1,6% 20 största kommuner 10 671 758 1 055 79,4% Övriga 2 905 211 273 20,6% Total 13 576 969 1 328 100,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 23 ===== SIDA 24 ===== Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Affärsområde Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto Löptid hyresavtal Initial direkt- avkastning Samhälle Sverige 738 15 387 17 211 2 688 92% 931 1 262 656 11 5,17% Norge 85 2 054 23 425 65 96% 118 1 391 102 9 5,13% Finland 315 7 693 24 294 38 90% 618 1 961 501 6 6,54% Danmark 42 685 16 151 - 99% 68 1 611 55 4 8,04% Totalt Samhälle 1 180 25 819 19 511 2 791 92% 1 735 1 470 1 314 10 5,71% Bostad Universitetsorter 415 10 263 20 708 1 668 94% 537 1 295 353 - 4,10% Stockholm/Mälardalen 183 9 998 33 889 3 812 98% 330 1 807 238 - 3,85% Göteborg/Malmö 228 5 255 22 763 217 97% 313 1 376 210 - 4,06% Övriga städer 144 2 516 12 865 669 81% 148 1 030 78 - 4,20% Totalt Bostäder 969 28 032 22 512 6 221 94% 1 328 1 371 879 - 4,03% Utbildning Sverige 18 405 16 082 114 100% 21 1 183 17 13 5,71% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 162 15 623 - 100% 15 1 454 12 9 7,62% Totalt Utbildning 28 566 15 915 114 100% 36 1 281 29 11 6,39% Totalt 2 178 54 417 20 799 9 126 93% 3 100 1 424 2 222 10 4,91% 10 år Kontraktslängd Samhälle / Utbildning 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+ 2% 8% 8% 14% 4% 8%8% 4% 2% 7% 34% 1 716 1 494 1 654 1 701 1 629 1 7211 835 1 514 1 132 2 164 1 827 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 571 13% 2 675 1 440 2 550 1 846 1 865 2 975 2 450 1 371 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 24 ===== SIDA 25 ===== Projekt- och Fastighetsutveckling Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån- det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla- neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp- handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar till att öka bolagets driftnetto och resultat. Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision 2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus på fastigheter inom kommunikationsnära lägen med en redan utbyggd infrastruktur. Genom att i synnerhet redan ianspråktagen mark prioriteras vid förädling och befintliga gatunät används kan fler grönområden bevaras och resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar - betet inom SBB drivs därutöver av tanken att bilens roll i samhället succesivt kommer minska samt att kommunikationer, service, vård, skola och omsorg ska finnas i människors närområde. Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter ligger inom utpekade kommunikationsnoder med direkt närhet till såväl spårbunden trafik som övrig samhällsservice. 367 lägenheter i Haninge, Stockholms län. Utvecklade och uppförda inom egen fastighet. Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostäder 67% 186 852 - 255 530 219 295 661 677 1 153 777 1 744 Samhällsfastigheter 87% 516 540 - 435 280 639 714 1 591 534 1 529 696 961 Utbildning 53% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 239 900 344 Totalt 76% 1 036 117 - 827 595 1 086 456 2 950 168 2 923 373 991 SBB:s andel av totalt 100% 2 481 925 2 229 229 898 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 25 ===== SIDA 26 ===== Samhälle Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 100% 6 406 1 17 16 244 155 90 7.1% 6.6% Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 153 122 4.4% 3.5% Totalt 74% 13 444 2 29 26 519 308 211 5.6% 5.0% SBB:s andel av totalt 100% 9 925 23 21 382 232 150 6.1% 5.5% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 6 891 1 7 125 115 10 5.3% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Samhälle 100% 67 199 Samhälle, JV 50% 45 146 Totalt 78% 112 345 SBB:s andel av totalt 100% 89 772 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Samhälle 100% 401 215 - 369 120 577 514 1 347 849 968 063 718 Samhälle, JV 64.4% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 561 633 2 305 Totalt 87% 516 540 - 435 280 639 714 1 591 534 1 529 696 961 SBB:s andel av totalt 100% 1 556 953 1 329 696 854 68% 17,2% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering Geografisk fördelning projekt- utveckling (inkl. joint ventures) 75% Stockholm/Mälardalen 11% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 8% Övriga tillväxtstäder 112 345 kvm 75% 11% 6% 8% 52% Stockholm/Mälardalen 0% Universitetsstäder 0% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 48% Övriga tillväxtstäder Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 13 444 kvm 52% 48% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 1 591 534 kvm 36% 27% 27% 6% 4% 36% Stockholm/Mälardalen 27% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 27% Övriga tillväxtstäder SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 26 ===== SIDA 27 ===== Bostad Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 689 29 082 4 66 54 1 130 813 317 5.8% 4.8% Bostad, JV 50% 208 11 188 1 33 28 530 384 145 6.3% 5.2% Totalt 84% 897 40 270 5 99 82 1 660 1 197 463 6.0% 4.9% SBB:s andel av totalt 100% 793 34 676 82 68 1 395 1 005 390 5.9% 4.9% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 34 928 3 4 94 88 6 4.4% Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter) SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 7 416 401 636 Bostad, JV 53% 2 894 155 114 Totalt 89% 10 310 556 756 SBB:s andel av totalt 100% 8 943 481 217 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostad 100% 124 982 - 131 590 181 795 438 367 396 321 904 Bostad, JV 49.5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 757 456 3 392 Totalt 67% 186 852 - 255 530 219 295 661 677 1 153 777 1 744 SBB:s andel av totalt 100% 572 327 771 540 1 348 Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 46% Stockholm/Mälardalen 54% Universitetsstäder 0% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 0% Övriga tillväxtstäder 65% Stockholm/Mälardalen 30% Universitetsstäder 2% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 3% Övriga tillväxtstäder 897 lägenheter 46% 54% Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 10 310 lägenheter 65% 30% 2% 3% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 661 677 kvm 30% 33% 22% 16% 30% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 22% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 16% Övriga tillväxtstäder 73% 18,3% 100% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 27 ===== SIDA 28 ===== Utbildning Investeringar i befintligt bestånd SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Nordiqus 49.8% 19 775 6 17 294 194 100 5.6% SBB:s andel av totalt 100.0% 9 856 8 146 96 50 5.6% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Utbildning 100% 13 184 Utbildning, JV 50% 6 440 Totalt 86% 19 624 SBB:s andel av totalt 100% 16 404 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Utbildning 100% 7 000 - 0 3 530 10 530 16 800 1 595 Utbildning, JV 49.8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 223 100 325 Totalt 53% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 239 900 344 SBB:s andel av totalt 100% 352 645 127 993 363 Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. 100% Stockholm/Mälardalen 0% Universitetsstäder 0% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 0% Övriga tillväxtstäder Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 19 624 kvm 100% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 696 957 kvm 31% 31% 29% 9% 31% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 9% Göteborg/Malmö 0% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 29% Övriga tillväxtstäder SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 28 ===== SIDA 29 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest AS, SBB Residential Property AB och Nordiqus AB. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbetaravtal och kapitaltillskott. Då aktieägaravtalen mellan stamaktieägare och preferensaktieägare före - skriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. Public Property Invest AS Public Property Invest AS äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest AS SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-31 2023-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-31 2023-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-31 2023-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-31 2023-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-31 2023-06-30 SBB:s ägarandel 100 % - 100 % - 36,26% 44,84% 100% - 49,84% - Hyresintäkter, mkr 51 - 114 - 309 290 186 - 1 194 - Driftnetto, mkr 50 - 86 - 277 263 110 - 983 - Förvaltningsresultat, mkr 8 - -122 - 128 131 -75 - 768 - Periodens resultat, mkr -46 - -408 - -233 -269 -134 - -1 029 - SBB:s ägarandel av förvaltningsresultat, mkr 8 - -122 - 25 59 -75 - 383 - SBB:s ägarandel av resultat, mkr -46 - -408 - -98 -121 -134 - -513 - Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 453 - 5 469 - 9 815 9 043 5 947 - 38 777 - Antal fastigheter 98 - 164 - 61 48 212 - 652 - Antal kvm, tusental 441 - 261 - 368 307 283 - 1 329 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96% - 93% - 93% 95% 92% - 96% - Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,6 - 5,3 - 4,8 5,6 E/T - 12,3 - Räntebärande skulder, mkr 1) 5 597 - 5 103 - 5 520 5 665 2 360 - 21 494 - Snittränta, % 6,73 - 8,00 - 5,47 4,82 13,00 - 3,65 - Kapitalbindning, år 1,90 - 1,66 - 3,06 1,71 4,13 - 2,05 - Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 1,51 1,60 4,13 - 8,51 - 1) Exklusive efterställda ägarlån. 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 2024-06-30 2023-06-30 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 311 - 8 - 1 929 1 576 3 042 - 9 381 - Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 3 402 - - - - - 19 - 4 043 - SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl - jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet. 2024-06-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 10 176 17 876 Årets anskaffningar 262 0 - 262 Aktieägartillskott 2 288 143 - 2 431 Årets utdelningar -6 0 -125 -131 Årets avyttringar - -1 848 - - 1 848 Valutakursdifferens 13 - - 13 Övrigt totalresultatet i eget kapital - 0 59 59 Nedskrivningar och omvärdering av andel -1 024 313 -217 -928 Resultatandel -393 -213 -513 - 1 119 Redovisat värde, 2024-06-30 2 878 4 357 9 381 16 616 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 29 ===== SIDA 30 ===== 2024-01-01 – 2024-06-30 2023-01-01 – 2023-06-30 2023-01-01 – 2023-12-31 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -46 -65 383 272 86 408 - 494 108 65 -5 169 Värdeförändring -263 -135 -941 -1 340 -164 -347 - -512 -621 -1 305 -573 -2 498 Skatt -84 -13 45 -51 -2 10 - 8 46 40 110 196 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -393 -213 -513 -1 120 -80 71 - -9 -467 -1 199 -467 -2 133 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 108 - 108 -126 -3 312 - -3 438 -169 -3 246 - -3 416 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -1 055 297 -217 -975 - -214 - -214 -62 -407 - -469 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 448 191 -730 -1 987 -206 -3 455 - -3 661 -698 -4 853 -467 -6 017 2024-04-01 – 2024-06-30 2023-04-01 – 2023-06-30 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -56 4 79 27 44 206 - 250 Värdeförändring -112 -76 -942 -1 131 -36 -146 - -182 Skatt -81 -4 99 15 -5 8 - 3 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -250 -76 -764 -1 091 3 69 - 72 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 116 - 116 1 -3 312 - -3 311 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -1 024 297 -94 -821 161 -214 - -52 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 273 336 -858 -1 795 166 -3 457 - -3 292 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 30 ===== SIDA 31 ===== SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 8,9 procent i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 2,10 procent vid periodens utgång. SBB har minskat skulderna med 25 879 mkr till 55 389 mkr under de senaste tolv måna - derna varav 6 704 mkr under perioden. Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj - ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna - den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att emittera sociala och gröna obligationer. Räntebärande skulder minskade med 6 704mkr SBB har minskat skulderna med 6 704 mkr under perioden. Belåningsgra - den är 54% under perioden. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är lägre än det bokförda värdet, vilket innebär att SBB skapar bokfört eget kapital när obligationer återköps i förtid. Under första halvåret bidrog återköp till 2,8 mdkr till aktieägarnas egna kapital. Återköp efter perioden bidrar med ytterligare 1,7 mdkr. SBB:s fastigheter externvärderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Finansiering Nyckeltal policy 2024-06-30 2023-12-31 Räntebärande skuld, mkr - 55 389 62 093 Belåningsgrad < 50% 54% 54% Säkerställd belåningsgrad < 30% 18% 18% Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr > 3,0 2,0 2,1 Likviditet, mkr 5 747 3 845 Kapitalbindning, år 2-5 3,5 3,6 Räntebindning, år 3,1 3,4 Kapitalstruktur 0 20 40 60 80 100 % 21% 6% 15% 3% 56% 20% 5% 16% 2% 58% Räntebärande nettoskuld Uppskjuten skatt och Derivat Hybridobligationer Övriga skulder Eget kapital, exklusive Hybridobligationer 2023-12-31 2024-06-30 Behov att höja kreditbetygen Kreditbetygen från både S&P och Fitch sänktes under 2023 från BBB till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Efter periodens utgång har kreditbetyget sänkts ytterligare av S&P till SD. Kreditbetyget från Fitch är oförändrat CCC+ med negativa framtidsutsikter. SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsvarande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 31 ===== SIDA 32 ===== Den tillgängliga likviditeten vid periodens slut var 5 747 mkr, likviditetspla - ceringar uppgick till 207 mkr. Sammantaget konstateras att SBB har behov att förbättra likviditet och den generella finansiella ställningen. SBB har en långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig likviditet. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighets- bestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare för SBB framöver och att antalet transaktioner ökar. Det beror dels på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre försäljningar och någon större transaktion som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga villkor. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs. SBB har under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att stärka bolagets likviditet och finansiella ställning framför allt genom att skapa starka dotterbolag. Nordiqus har planenligt efter periodens utgång erhållit en infrastrukturell investment grade rating och har genom den kunnat göra en lyckad emission av obligationer i SEK och NOK motsvarande ett värde om 8,6 mdkr med 10- till 15-åriga löptider. Arbetet med ägarspridningen av Sveafastigheter fortskrider enligt plan. Under våren har finansieringen av Likviditet Sveafastigheter kommit på plats och vi konstaterar att vi har sju nordiska banker som kommer att vara med och finansiera Sveafastigheter. Det starka intresset från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. En lyckad ägarspridning av Sveafastigheter bedöms täcka de kapitalbehov som SBB har under 2024 och 2025. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. Det och en försiktig hållning till nya investeringar ger att kassaflödet från fastighetsverksam - heten kan disponeras till annat. SBB:s likviditet påverkades under 2023 negativt av avvecklandet av kort- fristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande kreditfaciliteter. SBB har per 2024-06-30 inga utestående företagscertifikat. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett under året. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 32 ===== SIDA 33 ===== En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,10 procent är väsentligt lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Ränte- och kapitalbindning Under de senaste arton månaderna har skuldsättningen minskat med 30 585 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr 2022 20242023 Q2 Q2Q1 Q1Q3 Q4Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2024 Q2 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q2 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q2 2020 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 33 ===== SIDA 34 ===== Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Kv3 2024 - 1 662 1 662 3% Kv4 2024 472 1 288 1 761 3% Kv1 2025 5 175 19 5 194 9% Kv2 2025 534 19 553 1% Kommande 12 mån 6 182 2 988 9 170 16% Kv3-kv4 2025 544 606 1 150 2% 2026 5 680 2 771 8 451 15% 2027 9 421 6 154 15 575 28% 2028 7 892 339 8 231 15% 2029 9 036 90 9 127 16% 2030 - 90 90 0% 2031 - 1 064 1 064 2% > 2031 568 2 218 2 786 5% Totalt 39 324 16 320 55 644 100% Räntebindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2024 3 097 10 649 13 746 25% 5 040 9% 5,29% 2025 4 683 - 4 683 8% 7 970 14% 2,19% 2026 5 680 261 5 941 11% 8 241 15% 1,86% 2027 8 367 5 410 13 777 25% 16 058 29% 2,28% 2028 7 892 - 7 892 14% 8 392 15% 0,85% 2029 9 036 - 9 036 16% 8 764 16% 1,35% 2030 - - - - 582 1% 0,64% 2031 - - - - - - - >2031 568 - 568 1% 592 1% 2,85% Totalt 39 324 16 320 55 644 100% 55 640 100% 2,10% 1) Inklusive cross currency basis swaps. Avstämning nominell skuld Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 419 24% Obligationslån 32 833 59% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 3 002 5% Obligationslån 6 134 11% Summa räntebärande skulder 55 389 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 256 Total nominell skuld 55 644 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 34 ===== SIDA 35 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. E – Klimat och miljö • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år i jämförbart bestånd • Minskade klimatutsläpp i Scope 3 med 30 % till 2025 och 60% till 2030 jämfört med basåret 2020. • Minskad vattenanvändning i jämförbart bestånd med en procent per år • Klimatanpassad fastighets - portfölj S – Social hållbarhet • Noll allvarliga personskador och noll dödsfall, avser all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt. • Goda arbetsvillkor för all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt, i linje med relevanta kollektivavtal • Robusta processer för att främja goda arbetsvillkor i hela leverantörskedjan G – Styrning och finansiering • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm Våra övergripande mål Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs - modell och SBB strävar efter att vara världens mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga målen och en hållbar - hetspolicy för det konkreta genomförandet av målen och visionen. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6 (på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför - bara bolag baserat på börsvärde. Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. SBB driver ett intensivt och målinriktat arbete för att förbättra energiprestandan i hela fastig - hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med konkreta åtgärder för varje enskild fastighet som ligger inom energiklass F eller G har utarbetats. Implementering av åtgärderna sker löpande, fokus under kommande kvartal är att öka takten i implementeringen ytterligare. Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. Per 30 juni ägde SBB sociala tillgångar med en yta om 1 674 tkvm. Sociala tillgångar 44% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 23% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 2% Övriga tillgångar 44% 23% 10% 21% 2% 2 178 tkvm 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB E SaknasC F Övrigt % Q2 2024 Q4 2023 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 35 ===== SIDA 36 ===== De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Shareholder Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter om 467 tkvm som ännu inte har klassificerats enligt det hållbara finansiella ramverket. Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Per 30 juni utgjorde sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 33 procent av den totala skuldportföljen, avser nominella belopp (exklusive sociala hybridobligationer). Energianvändning MWh Samhälle Bostäder Utbildning Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2023-07-01 2024-06-30 2022-07-01 2023-06-30 2023-07-01 2024-06-30 2022-07-01 2023-06-30 2023-07-01 2024-06-30 2022-07-01 2023-06-30 El 23 999 24 332 12 989 11 864 - - Värme 15 850 16 465 38 737 40 975 - - Kyla 33 41 - - - - Summa 39 882 40 839 51 726 52 839 - - Förändring (%) -2,3% -2,1% - Urvalets storlek (antal fastigheter) 84 157 - Urvalets storlek (area) 326 791 387 866 - Intensitet (kWh/m2) 122,04 124,97 133,36 136,23 - - Pågående nybyggnadsprojekt Q2 2024 Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 3 - 0% 3 100% 100% 33% Antal m2 24 938 - 0% 24 938 100% 100% 33% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 5 - 977 - 11 - 1 000 - - - - - 0,6% Värmepump 6 - 318 - 2 - 400 - 1 1 50 90 0,3% Energieffektiv värme och ventilation 6 1 1 243 44 33 - 2 600 - - 1 - 20 1,2% Styr och reglerteknik 5 - 540 - 4 - 300 - 1 - 100 - 0,3% Energieffektiv belysning 2 1 154 8 - - - 1 - 2 0,0% Övriga 6 - 311 - 2 - 70 - - - - - 0,1% Summa 30 2 3 543 52 52 - 4 370 - 2 3 150 112 2,4% 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering, nominella belopp Q3 2024202320222021 Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4 Q4Q2 Q2 Q2 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid) Mkr % SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 36 ===== SIDA 37 ===== Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 30 juni uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. SBB genomförde under kvartalet ett återköpspro- gram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som aktier i eget förvar. Kursen på stamaktien av serie B var 5,39 kr, serie D var 7,09 kr per 2024-06-30. Börsvärdet för stamak - tien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 7 840 mkr och serie D var 1 375 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 31,5 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 136,6 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2024-06-30 2023-06-30 B-aktier 5,39 4,13 D-aktier 7,09 4,50 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-jun 2024 jan-jun 2023 B-aktier 136,6 4 07,2 D-aktier 9 ,4 19,6 Ägarna Vid utgången av andra kvartalet 2024 fanns 212 393 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 16,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 30 juni 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal aktier. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj JunAug 2023 2024 OktJul Sep Nov Dec 30 60 90 120 150 3 4 5 6 7 8 SEK SBB D 10 20 30 40 50 4 6 8 10 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj JunAug 2023 2024 OktJul Sep Nov Dec D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2024-06-30 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,53 32,01 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,16 12,84 Dragfast AB 36 163 467 25 000 000 - 3,81 11,07 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,43 7,32 Vanguard - 46 529 954 6 348 018 3,30 1,51 Avanza Pension - 28 903 505 16 197 481 2,81 1,29 BlackRock - 42 996 146 - 2,68 1,23 Handelsbanken Fonder - 38 721 457 4 087 996 2,67 1,23 Futur Pension - 32 293 489 2 377 851 2,16 0,99 Swedbank Försäkring - 27 177 906 3 900 819 1,94 0,89 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,46 0,67 Marjan Dragicevic - 22 000 000 - 1,37 0,63 Lennart Schuss - 20 943 334 - 1,31 0,60 Cardano Asset Management - 17 647 604 - 1,10 0,51 Storebrand Fonder - 17 234 098 - 1,07 0,49 Övriga - 818 468 407 115 141 961 58,21 26,72 Totalt antal utestående aktier 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 37 ===== SIDA 38 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Nettoomsättning 67 68 58 33 202 Personalkostnader -43 -39 -25 -18 -83 Övriga rörelsekostnader -265 -139 -192 -47 -428 Rörelseresultat -240 -110 -159 -32 -309 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -11 -3 636 -11 -3 636 -3 787 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 012 3 526 5 071 2 588 10 027 Räntekostnader och liknande resultatposter -11 125 -3 383 -5 658 -2 499 -9 744 Resultat av förtidslösen lån 44 -112 - -108 -117 Valutakursdifferenser -971 -1 858 156 -1 618 527 Värdeförändringar finansiella instrument -16 -1 423 -17 -659 -2 439 Resultat efter finansiella poster -2 308 -6 997 -619 -5 965 -5 843 Bokslutsdispositioner - - - - 192 Resultat före skatt -2 308 -6 997 -619 -5 965 -5 651 Skatt 462 -174 80 -214 284 PERIODENS RESULTAT -1 846 -7 171 -539 -6 179 -5 368 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 846 -7 171 -539 -6 179 -5 368 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 846 -7 171 -539 -6 179 -5 368 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan - tering. Bolaget har 36 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -389 mkr (-178). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 38 ===== SIDA 39 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 35 180 36 106 28 378 Andelar i intressebolag/joint ventures 10 321 575 10 443 Fordringar hos koncernföretag - 7 740 - Fordringar hos intressebolag/joint ventures 4 412 463 4 612 Uppskjutna skattefordringar 952 457 774 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 737 1 374 752 Derivat 481 1 279 470 Övriga långfristiga fordringar - 1 010 1 382 Summa finansiella anläggningstillgångar 52 083 49 004 46 810 Summa anläggningstillgångar 52 083 49 004 46 810 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 441 - 726 Derivat 159 207 203 Kundfordringar 6 34 1 Aktuella skattefordringar 80 45 52 Övriga fordringar 13 500 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 386 110 151 Summa kortfristiga fordringar 1 085 897 1 147 Likviditetsplaceringar 169 160 173 Kassa och bank 4 528 1 294 3 463 Summa omsättningstillgångar 5 782 2 350 4 783 SUMMA TILLGÅNGAR 57 865 51 354 51 593 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 724 27 712 27 712 Balanserat resultat -25 782 -21 854 -20 969 Hybridobligation 14 172 17 416 16 480 Årets resultat -1 846 -7 171 -5 368 Summa fritt eget kapital 14 269 16 103 17 855 Summa eget kapital 14 434 16 269 18 020 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 862 3 559 1 798 Obligationslån 15 694 23 795 22 058 Derivat 283 400 264 Skulder hos koncernbolag 14 121 - 2 462 Summa långfristiga skulder 32 959 27 754 26 582 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 585 837 2 244 Företagscertifikat - 320 - Obligationslån 6 134 1 455 685 Derivat 23 1 249 1 290 Leverantörsskulder 5 7 5 Övriga skulder 129 2 963 156 Skuld utdelning 2 133 - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 378 415 394 Summa kortfristiga skulder 10 388 7 245 6 906 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 57 865 51 354 51 593 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 39 ===== SIDA 40 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Segmentredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Från och med tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen gjorts om och utgörs numera av Samhälle, Bostäder och Utbildning. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segmentindelningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBB:s Årsredovisning 2023, sida 68-69. Den obligationsinnehavare som framställt krav under EMTN-programmen för 2020 och 2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts - liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda EMTN-programmen. Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäcknings - graden i EMTN-programmen. Rättegången gentemot SBB förväntas inledas den 13 januari 2025 och domslut förväntas erhållas i mars 2025. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt bedömningen att bolaget inte bryter mot villko - ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program - men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning som nu har initierats av obligationsinnehavaren. En rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. SBB gör sammantaget bedömningen att detta inte får en väsentlig påverkan av upprättandet av denna bokslutsrapport. Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 40 ===== SIDA 41 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 28 augusti 2024 Lennart Sten Hans Runesten Styrelsens ordförande Styrelseledamot Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Lennart Schuss Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 28 augusti 2024 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 41 ===== SIDA 42 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån, tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt - ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 42 ===== SIDA 43 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 43 ===== SIDA 44 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590 IB Eget kapital 37 131 63 337 34 379 67 703 63 337 UB Eget kapital 30 038 54 719 30 038 54 719 37 131 Genomsnittligt eget kapital 33 585 59 028 32 209 61 211 50 234 Avkastning på eget kapital -10% -23% -7% -16% -43% Belåningsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Räntebärande skuld 55 388 81 588 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -5 953 -1 885 -4 060 Räntebärande nettoskuld 49 435 79 703 58 033 Balansomslutning 91 583 152 844 108 107 Belåningsgrad 54% 52% 54% Direktavkastning Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 222 5 370 3 081 Förvaltningsfastigheter 54 417 130 799 73 205 Byggrätter och pågående projekt -9 126 -11 816 -8 603 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 45 291 118 983 64 602 Direktavkastning 4,9% 4,5% 4,8% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 455 1 568 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 962 1 766 Uppräkning av driftnetto till helår 1 455 2 530 - Justering till normaliserat driftnetto -689 310 -1 893 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 222 5 370 3 081 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 2 372 5 205 2 692 Ej pantsatt fastighetsvärde 22 749 69 116 31 609 Nyttjanderätt tomträtt 547 842 393 Inventarier 97 106 106 Uppskjutna skattefordringar 966 1 762 1 074 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 754 9 947 25 247 Likviditetsplaceringar 207 206 214 Kundfordringar och övriga fordringar 743 1 423 447 Derivat 650 1 507 684 Ej pantsatta tillgångar 54 084 90 113 62 466 Ej säkerställda lån 38 618 51 935 42 771 Likvida medel -5 747 -1 679 -3 845 Netto icke säkerställd senior skuld 32 871 50 256 38 926 Ej pantsatt kvot 1,65 1,79 1,60 Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 44 ===== SIDA 45 ===== Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 100 6 866 4 278 Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 342 7 132 4 543 Ekonomisk uthyrningsgrad 92,8% 96,3% 94,2% EPRA Earnings Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 777 7 894 845 5 515 11 763 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - - - - 2 931 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 802 390 750 437 1 556 Skatt på resultat avyttringar - - - - - Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - - - - - Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - - - - 2 365 Värdeförändringar finansiella instrument -764 2 061 19 746 2 544 Skatt på EPRA-justeringar -1 182 -1 054 -200 -828 -5 754 Justering för intresseföretag/joint ventures 1 752 3 305 685 2 787 5 777 Justering för minoritetsandelar -6 -23 -6 -23 20 EPRA Earnings -50 -1 224 -178 -1 264 -387 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 145 660 1 454 412 988 1 454 345 401 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,03 -0,84 -0,12 -0,87 -0,27 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,03 -0,84 -0,12 -0,87 -0,27 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -149 -194 -52 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -251 -278 -125 -142 -548 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -449 -1 696 -356 -1 503 -1 322 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,31 -1,17 -0,24 -1,03 -0,91 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 1 323 385 730 2 241 Ränteintäkter och liknande resultatposter 201 140 42 88 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -730 -724 -309 -351 -1 406 Kostnader förtidslösen lån 798 -112 2 4 36 Tomträttsavgälder -9 -5 -4 - -10 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 272 494 26 248 169 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 430 1 116 142 717 1 296 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 796 - 369 1 564 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 5 Räntekostnader och liknande resultatposter - -313 - -160 -582 Tomträttavgälder - -3 - -2 -6 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 430 1 596 142 925 2 277 Justerad soliditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Eget kapital 30 038 54 719 37 131 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 868 6 021 2 407 Summa 30 906 60 740 39 537 Balansomslutning 91 583 152 844 108 107 Justerad soliditet 34% 40% 37% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 45 ===== SIDA 46 ===== Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 899 1 323 385 730 2 241 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -234 -356 -1 110 -505 -240 Resultat före finansiella poster 664 967 -725 225 2 001 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -3 429 -13 064 -2 271 -9 040 -18 827 Resultat hänförligt till D-aktier -149 -194 -52 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -251 -278 -125 -142 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel -106 -526 2 1 153 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 934 -14 062 -2 447 -8 126 -20 226 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,70 -9,67 -1,68 -5,59 -13,91 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat - -733 - -859 -2 763 Resultat hänförligt till D-aktier - - - - - Resultat hänförligt till hybridobligation - - - - - Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - - - Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -733 - -859 -2 763 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B - -0,50 - -0,59 -1,90 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -0,50 - -0,59 -1,90 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -3 429 -13 796 -2 271 -9 897 -21 590 Resultat hänförligt till D-aktier -149 -194 -52 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -251 -278 -125 -142 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel -106 -526 2 1 153 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 934 -14 794 -2 447 -8 984 -22 989 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 143 768 1 454 615 648 1 454 145 660 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,70 -10,17 -1,68 -6,18 -15,81 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 16 421 27 230 18 976 Obligationslån 38 967 54 038 43 117 Företagscertifikat - 320 - Räntebärande skuld 55 388 81 588 62 093 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Räntebärande skuld 55 388 81 588 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -5 953 -1 885 -4 060 Räntebärande nettoskuld 49 435 79 703 58 033 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 46 ===== SIDA 47 ===== Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-07-01 2024-06-30 2022-07-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 1 895 E/T 2 241 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 768 E/T 1 564 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -42 E/T -134 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 621 4 956 3 939 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 360 E/T 266 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 4 E/T 5 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 413 E/T -1 406 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -268 E/T -582 Summa Räntenetto -1 317 -1 736 -1 717 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,9 2,3 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-07-01 2024-06-30 2022-07-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 895 4 233 2 241 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -42 724 134 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 853 4 956 2 375 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 360 222 266 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 413 -1 958 -1 406 Summa Räntenetto -1 053 -1 736 -1 140 Räntetäckningsgrad, (ggr) 1,8 2,9 2,1 Soliditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Eget kapital 30 038 54 719 37 131 Balansomslutning 91 583 152 844 108 107 Soliditet 33% 36% 34% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 47 ===== SIDA 48 ===== Substansvärde Belopp i mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 30 038 54 719 37 131 Hybridobligation -14 469 -17 716 -16 777 Innehav utan bestämmande inflytande -168 -12 103 -2 445 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 15 400 24 900 17 910 Återläggning av derivat -344 142 870 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -275 -1 316 -319 Övrig goodwill -2 097 -3 889 -2 373 Stämpelskatt 225 234 220 Återläggning av uppskjuten skatt 1 143 7 337 2 726 Avdrag uppskjuten skatt -651 -2 165 -491 Totalt substansvärde 13 401 25 243 18 543 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 092 439 1 648 481 553 Totalt substansvärde per aktie 8,36 15,32 11,25 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,36 15,32 11,25 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 247 2 969 2 181 Totalt substansvärde 13 401 25 243 18 543 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 12 154 22 274 16 363 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,36 15,32 11,25 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 8,36 15,31 11,25 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 13 401 25 243 18 543 Återläggning övrig goodwill 2 097 3 889 2 373 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 651 2 165 491 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 16 149 31 297 21 407 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 092 439 1 648 481 553 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 10,07 18,99 12,99 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 10,07 18,99 12,99 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 502 3 681 2 518 Totalt substansvärde 16 149 31 297 21 407 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 14 647 27 616 18 890 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 10,07 18,99 12,99 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 10,07 18,98 12,99 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 226 534 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 636 101 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 16 421 27 230 18 976 Säkerställda övriga lån 349 2 423 345 Summa säkerställda skulder 16 770 29 653 19 322 Balansomslutning 91 583 152 844 108 107 Säkerställd belåningsgrad 18% 19% 18% Överskottsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-06-30 2023-01-01 2023-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2023-04-01 2023-06-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 455 1 568 720 826 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 962 - 498 1 766 Driftnetto, total verksamhet 1 455 2 530 720 1 323 4 974 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2 121 2 317 1 012 1 164 4 581 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 1 155 - 583 2 086 Hyresintäkter, total verksamhet 2 121 3 472 1 012 1 747 6 667 Överskottsgrad 69% 73% 71% 76% 75% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 48 ===== SIDA 49 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna - der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-06-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2024-06-30. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 735 1 328 36 3 100 Driftkostnader -309 -360 -5 -674 Underhåll -75 -69 -2 -146 Fastighetsskatt -36 -21 0 -58 Driftnetto 1 314 879 29 2 222 Administration -421 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 801 per stamaktie A och B 1,24 Resultat från joint ventures/intressebolag 553 Finansiella intäkter 81 Finansiella kostnader 1) -1 045 Rörelseresultat 1 390 per stamaktie A och B 0,96 Utdelning hybridobligationer -486 Utdelning D-aktier -299 Resultat hänförligt till minoritetsandelar 0 Resultat hänförligt till stamaktieägare 604 per stamaktie A och B 0,42 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,10% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2024-06-30. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intressebolag Nordiqus AB Public Property Invest AS SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Social Facilities AB Origa Care Preservium Property Publicus Solon Eiendom Övriga joint venturesbolag SBB:s andel av stamaktier 49,84% 36,26% 100,0%1) 100,0% 100,0% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0% Förvaltningsresultat 1 028 270 - -130 38 34 37 17 - 9 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 512 98 - -130 38 12 13 5 - 4 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie - ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2024-06-30. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2024 I 49 ===== SIDA 50 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q3 2024 2024-11-27 Delårsrapport Q4 2024 2025-02-21 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se