===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q2 JANUARI–JUNI 2025 ===== SIDA 2 ===== Första halvåret 2025 Perioden i korthet • Hyresintäkterna uppgick till 1 676 mkr (2 110). Hyresintäkterna ökade med 1,3 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 1 155 mkr (1 444). Driftnettot ökade med 3,7 procent i jämförbart bestånd. • Förvaltningsresultat uppgick till 360 mkr (410). • Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -143 mkr (-2 777). • Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 861 mkr (-3 199). • Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 502 mkr (-13). • Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 649 mkr (608), varav Sveafastigheter 446 mkr (298). Förvärv av fastigheter uppgick till 205 mkr (3 973). Viktiga händelser under andra kvartalet • I april sålde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (”SBB”) och K2A genom sitt gemensamma bolag fastigheten Ångpannan 12 i Västerås till Intea. Försälj- ningen inkluderar projektet rörande nya Kriminalvårdens Hus som uppförs med Kriminalvården som hyresgäst. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen frigör omkring 345 mkr i likvida medel. • SBB uppdaterade i april bolagets finansiella- och operationella mål samt utdelningspolicy. Se sid 3 för beskrivning av SBB:s mål. • SBB genomförde i maj en apportemission om totalt 164 561 931 B-aktier till TRG-koncernen, vilka senare har överlåtits till APG Invest AS (”Aker”). B-aktierna emitterades till en teckningskurs om 4,25 kronor per B-aktie och SBB-koncernen erhöll 39 808 989 aktier i PPI. • På SBBs årsstämma i maj omvaldes Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten och Lennart Sten till styrelseledamöter. Han-Suck Song och Tone Kristin Omsted valdes till nya styrelseledamöter. Villkorat av att nödvändiga regulatoriska godkännanden från Inspektionen för strategiska produkter (ISP) valdes Kjell Inge Røkke och Øyvind Eriksen till nya styrelseledamöter. Godkännande har erhållits efter kvartalets utgång. • I maj ingick Aker avtal om att utbyta B-aktier mot A-aktier i SBB. Transaktionen slutfördes den 10 juli efter att godkännande erhölls enligt lagen om utländska direktinvesteringar. Efter transaktionen innehar Aker 100 923 623 A-aktier och 55 523 175 B-aktier vilket motsvarar 8,85 procent av kapitalet och 29,11 procent av rösterna. För innehav per 30 juni, se sida 26. • I maj ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Sollentuna Eldstungan 4, Sollentuna Eldstungan 5, Nacka Orminge 46:6 och tomträtten Nacka Orminge 60:3 till en nordamerikansk pensionsfond. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1 179 mkr och innebar en total likvid på 1 107 mkr. Perioden i sammandrag Nyckeltal 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Förvaltning Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 1,3 7,2 0,2 9,6 5,5 Förändring Driftnetto, jämförbart, % 3,7 8,9 3,5 11,3 7,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 94,5 - - 93,6 Administration i förhållande till hyresintäkt, % 19 23 20 27 23 Resultat per aktie Förvaltningsresultat, SEK per aktie 0,24 0,28 0,18 0,12 0,42 Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54 Fastigheter Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 438 54 417 54 438 54 417 55 653 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,9 4,9 4,9 4,9 4,9 Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 93 724 103 382 93 724 103 382 92 822 Finansiell ställning Belåningsgrad, % 59 54 59 54 61 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,0 - - 2,0 Långsiktigt substansvärde/aktie, kr 8,90 9,97 8,90 9,97 8,66 Avkastning Direktavkastning fastigheter, % 1) 4,8 4,9 - - 4,9 Värdeutveckling fastigheter, % 1) -3,1 -7,7 - - -4,2 Totalavkastning fastigheter, % 1) 1,8 -2,8 - - 0,7 1) Rullande 12 månader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 2 ===== SIDA 3 ===== Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Affärsområden ägs helt eller delvis med syfte att skapa opera - tionellt fokus och stordriftsfördelar. Detta ska i sin tur leda till en högre lönsamhet än för branschen som helhet. SBB:s senaste affärsområde ska ha hög kompetens inom affärsområdet Utveckling och därmed sin projektverksamhet. Där ska allokerat kapital minst generera 15 procents avkastning på eget kapital. Affärsområdet Utveckling begränsas till 10 procent av bolagets balansräkning. Att erbjuda samhället ett totalt erbjudande rörande befintliga fastigheter och utveckling av nya fastigheter skapar konkurrensfördelar. Investeringsstrategi Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras. Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med hyres - gäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen nedsidesrisk i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential att höja hyran. Sammantaget leder detta till stabilt ökande hyresintäkter och låg risk. Finansiell strategi Finansiering optimeras för respektive verksamhet och bolag, vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital. SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett investment grade-betyg om lägst BBB-. Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut påverkas av bolagets resultat. Hållbarhetsstrategi SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt inkluderar: • Fastigheternas energiprestanda • Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal • Affärsetik och motverkande av korruption i alla led Strategi Affärside Finansiella mål SBB ska skapa ledande bolag inom affärsområdena; • Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde per stamaktie som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår till minst 12 procent per år. • Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst KPI + 1 procent per år. • Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst. • Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg. • Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030 – Alla fastigheter når energiklass E som lägst – Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass Att äga, förvalta och utveckla samhälls- fastigheter i Norden och bostäder i Sverige. Fastighetsbestånd ska generera ett stabilt ökande driftnetto. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 3 ===== SIDA 4 ===== SBB växer igen Trenden har vänt, där SBB under första halvåret ökade sin fastighetsex - ponering med 902 miljoner. Fastighetsexponering definieras som helägda fastigheter plus andel av delägda fastigheter. Fastighetsförsäljningar genomförs för att stärka den finansiella ställningen men också för att optimera fastighetsbeståndet. Till exempel såldes nyproducerade bostäder för 1 179 mkr under andra kvartalet och en projektvinst realiserades. Försäljningen följer vår sedan tidigare kommunicerade strategi med att sälja bostäder som ligger utanför Sveafastigheter. Utökad fastighetsexponering sker främst genom Sveafastigheter, Nordiqus och PPI som alla nettoinvesterar och finansierar sig på attraktiva nivåer tack vare investment grade rating. Strukturarbetet ger allt större fördelar Under andra kvartalet fortsatte SBB att stärka den finansiella strukturen och öka förutsättningarna för långsiktigt värdeskapande för aktieägarna. Det har skett genom en rad transaktioner såväl i helägda som delägda strukturer där slutmålet är effektiva, transparenta och finansiellt starka bolag. Under andra kvartalet tillfördes SBB 698 mkr i en nyemission som, tillsammans med efterföljande transaktioner, medförde att Aker ASA genom dotterbolag erhöll 29,11 procent av rösterna och 8,85 procent av aktiekapitalet i SBB. Det är ett styrkebesked att få in en stark ägare och partner i Aker. Under andra kvartalet stärktes intressebolaget Public Property Invest genom fastighetsförvärv, förbättrad finansiering och en nyemission där Aker ASA genom dotterbolag blev näst största ägare efter SBB. Public Property Invest har börjat ge utdelning och mycket talar för att Public Property Invest kommer att fortsätta att förbättras och generera allt högre utdelning till SBB och övriga aktieägare. Sveafastigheter noterades i oktober 2024, ett halvår efter Public Property Invest och följer samma positiva mönster. Investment grade rating har erhållits och prissättningen på kapitalmarknadsfinansiering blir ett allt mer konkurrenskraftigt alternativ till säkerställd bankfinansiering. Nordiqus, som delägs med Brookfield, fortsätter att utvecklas väl och har goda möjligheter att växa på ett lönsamt sätt. Under första halvåret förvärvades fastigheter för 1 237 mkr och SBB erhöll utdelning om 72 mkr. De helägda bolagen SBB Samhälle och SBB Utveckling, med total fastighetsexponering om 39 mdkr, har skapats med syfte att ge ytterligare specialisering och för att tillvarata fler möjligheter på fastighetsmark - naden. Volymen för SBB Samhälle inkluderar konsoliderat bestånd och joint ventures med Castlelake. Den kraftigt förbättrade situationen på kapitalmarknaden innebär goda chanser till att kunna optimera kapital - struktur och kapitalkostnad för dessa tillgångar under kommande år. SBB Samhälle förvaltar och utvecklar kassaflödesfastigheter där äldreboenden är största tillgångsslag. Det är svårt, dyrt och tar tid att bygga upp ett liknande fastighetsbestånd. SBB Utveckling omfattar fastigheter där mer insatser behövs för att realisera full potential och därmed omvandla potential till långsiktigt värde. Löpande ska SBB realisera vinster från utvecklingsverksamheten. Till exempel realiserades vinst när ett projekt om 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som ny hyresgäst såldes i april. Jag är övertygad om att SBB kommer att kunna presentera fler goda leveranser av värdeskapande åtgärder inom SBB:s egna fastighetsbestånd. Därför satsar SBB nu mer resurser till fastighetsut - vecklingsverksamheten. VD har ordet Uthyrningsgraden ökar med 0,3 procent Uthyrningsgraden ökade från 93,6 procent till 93,9 procent under första halvåret. Inkluderas utvecklingsfastigheter så var uthyrningsgraden 90,7 procent. Ett högre fokus på uthyrning och investeringar i befintligt bestånd bedöms öka uthyrningsgraden, hyresnivån och hyresavtalens längd positivt. Vi får redan nu signaler på ökad efterfrågan, vilket är glädjande. Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökar med 1,3 procent I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,3 procent, främst på grund av högre hyresnivåer. Bäst hyresutveckling har SBB:s bostads - segment, en trend som bedöms fortsätta. Totalt sett minskar intäkterna och driftnettot jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB nettosålt tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. SBB ökade fastighetsexponeringen med 902 miljoner kronor under första halvåret. Den finansiella ställ- ningen har goda möjligheter att förbättras samtidigt som affärsområden kan stärkas genom långsiktigt värdeskapande transaktioner. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 4 ===== SIDA 5 ===== Driftnettot i jämförbart bestånd ökar 3,7 procent Driftnetto i jämförbart bestånd ökade främst tack vare en kombination av högre intäkter och lägre kostnader. Det finns goda förhoppningar till att driftnettot kan utvecklas väl kommande år. Dels på grund av fastighetsbeståndets karaktär, dels som ett resultat av investeringar och uthyrningsarbete. Ett stort antal mindre samarbeten har avvecklats de senaste åren och större delägda strukturer har skapats med ett förhöjt fokus på driftnettoo - ptimering. Ett exempel är Sveafastigheter som nu förvaltar i princip alla koncernens bostäder. Orealiserad värdeförändring -143 mkr eller -0,3 procent SBB har idag större utrymme för lönsamma förbättringsåtgärder i befintligt bestånd som med viss förskjutning ger utveckling av fastighets - beståndets värde genom ökat driftöverskott. SBB hade en orealiserad värdeutveckling på -143 mkr, eller -0,3 procent, under första halvåret för konsoliderat fastighetsbestånd. Total värdeförändring uppgick till -404 mkr eller -0,7 procent. Senaste nio månaderna har värderingarna därmed varit relativt konstanta efter en tidigare kraftig nedgång sedan 2021, nominellt med 20 procent och realt med 40 procent. I SBB:s hel- och delägda joint ventures och intressebolag uppgår SBB:s andel av värdeförändring på fastigheter till 275 mkr. Känslan är att allt färre vill sälja fastigheter för att anpassa sin kapital - struktur och att allt fler vill köpa fastigheter för att öka avkastningen. Det beror bland annat på att fastighetspriser slutat sjunka samt att finansie - ringskostnader blir allt lägre. Det finns goda skäl till att vara optimistisk kring värdering av såväl enstaka bostäder och samhällsfastigheter som större bestånd. Mål att sänka centrala kostnader Vi arbetar målmedvetet mot allt högre kvalitet och lägre kostnader i koncernens administration. För att nå högre kvalitet och kunna genomföra strukturförbättringar så måste först resurser tillsättas, vilket skapar en situation med högre kostnader på kort sikt och lägre kostnader på lång sikt. Ett exempel är insourcing av ekonomisk förvaltning och implemen - tering av ekonomisystem vilket skedde vid årsskiftet. Insourcingen driver initialt kostnader men ger därefter besparingar om 25 mkr per år. Centrala kostnader i relation till intäkter stiger i tider av snabb föränd - ring och när fastigheter säljs eller flyttas till självständiga dotterbolag och intressebolag med egen organisation. De centrala administrationskost - naderna har även påverkats av flertalet komplexa strukturer och legala processer. Förändringstakten kommer efter innevarande år att avta, komplexa strukturer kommer att minska i omfattning och större kostsamma legala processer är bakom oss, till exempel tvisten med en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s obligationslån. Det är glädjande att trenden går åt rätt håll för administrativa kostnader som första halvåret uppgår till 19 procent av hyresintäkten jämfört med helåret 2024 då administrationskostnaden låg på 23 procent av hyresintäkten. En alltjämt för hög nivå som vi tänker minska markant. Snittränta 2,5 procent SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta om 2,5 procent i konsoliderat bestånd vilket till stor del beror på upptagande av långsiktig obligationfinansiering för några år sedan. Kreditmarginaler på obligationer har sjunkit löpande på senare tid för europeiska bolag med BBB rating och ligger idag strax över en procent i snitt. Inklusive underliggande ränta blir totalkostnaden idag från tre procent och uppåt för obligationer i SEK med BBB rating. Skulderna minskar successivt och under de senast tolv månaderna har räntebärande lån minskats med 2 miljarder och belåningsgraden sjönk till 59 procent. Nästa stora obligationslån om 485 meur förfaller i augusti 2026, och vi har i god tid börjat planera likviditetstärkande åtgärder. Kapitalkostnaden i joint venturebolagen SBB Residential Property AB, SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB är hög då finansiering upptogs i en generellt svag upplåningsmarknad där SBB även påverkades markant negativt av den nu avslutade rättstvisten med en opportunistisk fond. Arbetet har påbörjats där tanken är att inom ett år refinansiera dessa strukturer med väsentligt lägre kostnader som följd. Hållbarhet fortsatt i fokus SBB genomför en långsiktig åtgärdsplan för energieffektivisering i 220 fastigheter. Under kvartalet har ett flertal fastigheter fått förbättrad energiprestanda och energiklass, vilket stärker driftnettot i fastigheterna. Målet är minst energiklass E i hela beståndet och att alla fastigheter ska förbättras minst en energiklass. Planen är långsiktig men redan nu går det att se resultat i form av ökade driftnetton i jämförbart bestånd genom minskad energianvändning och förbättrade energiklasser. Arbetet bedöms även påverka efterfrågan på fastighetsbeståndet positivt. Leverans enligt plan fortsätter Vi har kommit långt i vår ambition skapa en optimal situation för SBB:s affärsområden. Planen innefattar att investeringar i allt högre grad koncentreras till ett fåtal effektiva, transparenta och ledande bolag inom nordisk fastighetsmarknad. Bildandet av Public Property Invest, Nordiqus och Sveafastigheter följer kommunicerad strategi, har ökat transparensen och givit fler alternativ till att anskaffa eget kapital. Dessa delar av SBB har en robust och konkurrens - kraftig struktur för finansiering som tål tuffa tider på kreditmarknaderna. Dessutom har dessa bolag god chans att leverera en högre fastighetsav - kastning än andra bolag inom respektive segment tack vare sin storlek, marknadsposition och kompetens. Den finansiella ställningen behöver fortsätta att förbättras. Det arbetet är inte lika brådskande idag och underlättas i tider där såväl fastighets - marknad som kapitalmarknad blir allt starkare. Skuldsättning ger risk, men även möjlighet till god hävstång på fastighetsavkastningen. Trots tempo i omstrukturering de senaste åren så har driftnettot i jämförbart bestånd ökat med 26 procent sedan ingången av 2022. Det tyder på hög kvalitet i organisation, hyresgäster och fastighetsbestånd. Till slut leder en ökning av driftnettot alltid till högre fastighetsvärden. Nu när stigande kapitalkostnader har ersatts av sjunkande kapitalkostnader finns anledning till att vara mer positiv än vanligt rörande värdeutveckling på fastigheter. Leiv Synnes Verkställande Direktör Trenden har vänt – vi ser goda skäl att vara optimistiska kring värderingarna och SBB:s långsiktiga möjligheter .” SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 5 ===== SIDA 6 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2025-06-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks - bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2025-06-30. • Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Totalt Hyresintäkter 1 398 1 581 33 237 3 249 Driftkostnader -212 -447 -5 -95 -760 Underhåll -49 -55 -2 -17 -122 Fastighetsskatt -35 -24 - -12 -71 Driftnetto 1 103 1 055 26 113 2 296 Administration -483 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 1 813 per stamaktie 1,00 Resultat från joint ventures och intresseföretag 674 Finansiella intäkter 51 Finansiella kostnader 1) -1 260 Rörelseresultat 1 279 per stamaktie 0,71 Ränta hybridobligationer -357 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -136 Resultat hänförligt till stamaktieägare 786 per stamaktie 0,43 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 2,5 procent motsvarande det vägda genomsnittet i skuldportföljen vid periodens utgång. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intresseföretag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Social Facilities AB Origa Care Preservium Property One Publicus Övriga joint ventures- företag Totalt SBB:s andel av stamaktier 49,8% 33,5% 100,0% 1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 50,0% - Hyresintäkter 2 381 973 403 393 636 41 77 36 8 - Driftnetto 2 047 877 271 297 479 39 65 31 6 - Resultat före finansiella poster 1 909 780 258 282 455 39 65 31 6 - Förvaltningsresultat 980 445 - -97 107 20 40 11 4 - Förvaltningsresultat hänför - ligt till SBB:s kapitalandel 489 149 - -97 107 7 14 4 2 674 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. normalår. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2025-06-30. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. Aktuell intjäningsförmåga SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 6 ===== SIDA 7 ===== Samhälle och Utbildning - Hyresintäkt per hyresgäst Största hyresgäster Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Esperi 114 8,0% Attendo 80 5,6% Mehiläinen Oy 78 5,4% Skellefteå Kommun 66 4,6% Finska staten 62 4,4% Humana 55 3,8% Region Skåne 40 2,8% Danska staten 38 2,6% Västerås Kommun 34 2,4% Region Dalarna 29 2,0% Karlskrona kommun 29 2,0% Svenska staten 27 1,9% Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,7% Helsingfors huvudstadsregion 24 1,7% Bodens Kommun 24 1,7% Norlandia 24 1,7% Ambea 24 1,7% Göteborgs Stad 22 1,6% Västra Nylands välfärdsområde 20 1,4% Norska landsföreningen för hjärt- och lungsjuka 20 1,4% 20 största hyresgäster 835 58,3% Övriga 596 41,7% Totalt 1 431 100,0% Bostad - Hyresgäster per kommun Största kommuner Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 535 108 150 9,5% Skellefteå 1 545 107 131 8,3% Helsingborg 941 65 97 6,1% Västerås 708 41 90 5,7% Höganäs 744 57 82 5,2% Stockholm 569 46 75 4,8% Falun 724 47 70 4,4% Karlskrona 371 43 61 3,9% Haninge 367 22 59 3,7% Borås 506 39 55 3,5% Södertälje 440 25 47 3,0% Umeå 705 33 46 2,9% Kävlinge 407 27 42 2,6% Sundbyberg 199 20 38 2,4% Landskrona 368 28 36 2,3% Nykvarn 322 16 32 2,1% Borlänge 318 20 30 1,9% Karlstad 302 13 30 1,9% Avesta 475 32 29 1,8% Norrtälje 271 19 27 1,7% Delsumma 11 817 808 1 228 77,7% Övriga 3 422 248 353 22,3% Totalt 15 239 1 056 1 581 100,0% Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Affärsområde Belopp i mkr Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto Löptid hyresavtal Initial direkt- avkastning Samhälle Sverige 501 10 755 20 527 470 93% 699 1 396 522 10 5,08% Norge 66 1 640 25 013 - 97% 101 1 541 93 9 5,64% Finland 250 6 363 25 445 - 94% 531 2 125 436 5 6,85% Danmark 42 670 15 806 - 99% 66 1 559 52 4 7,78% Totalt Samhälle 859 19 428 22 068 470 94% 1 398 1 627 1 103 8 5,82% Bostad Universitetsorter 435 10 070 20 730 1 050 93% 605 1 390 389 - 4,31% Stockholm/Mälardalen 243 11 737 34 017 3 487 97% 470 1 937 345 - 4,19% Göteborg/Malmö 227 5 354 23 391 34 98% 339 1 489 229 - 4,31% Övriga städer 151 2 407 15 273 105 82% 167 1 109 91 - 3,94% Totalt Bostäder 1 056 29 569 23 576 4 676 94% 1 581 1 497 1 055 - 4,24% Utbildning Sverige 13 274 20 743 - 100% 20 1 531 16 12 5,80% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 166 16 023 - 100% 13 1 268 10 9 5,85% Totalt Utbildning 24 440 18 670 - 100% 33 1 415 26 11 5,82% Utveckling Sverige 203 4 033 9 369 2 130 64% 159 784 79 4 4,14% Norge 13 172 7 761 67 69% 6 437 2 18 1,92% Finland 60 797 13 263 - 61% 72 1 200 32 6 4,07% Danmark - - - - - - - - - - Totalt Utveckling 277 5 001 10 136 2 198 63% 237 857 113 6 4,04% Totalt 2 215 54 437 21 261 7 344 91% 3 249 1 467 2 296 8 4,88% Konsoliderat fastighetsbestånd SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 7 ===== SIDA 8 ===== Översikt Siffror enligt intjäningsförmåga SBB:s exponering Belopp i mkr Konsoliderat fastighetsbestånd Minoritetsintresse SBB Residential, SBB Infrastructure & SBB Social Facilities 1) Nordiqus & Public Property Invest 2) Övriga innehav Totalt Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) Samhälle Äldreboende 5 660 394 327 - - - 6 694 416 312 - - - 191 14 13 12 544 824 652 LSS 4 773 322 281 - - - 2 469 163 133 - - - - - - 7 243 485 414 Statlig infrastruktur och Kommunhus 3 485 208 173 - - - 1 265 92 72 - - - 456 26 23 5 207 326 269 Sjukhus & vårdcentral 3 136 259 182 - - - 1 151 94 70 - - - 195 11 10 4 482 364 262 Rättsväsende - - - - - - - - - 4 719 326 294 - - - 4 719 326 294 Offentliga kontor 1 626 179 120 - - - 961 89 62 - - - - - - 2 600 213 149 Övrigt 277 36 21 - - - 2 205 172 123 119 5 5 - - - 2 587 268 182 Projekt- och byggrätter 470 - - - - - 152 - - - - - - - - 622 - - Samhälle totalt 19 428 1 398 1 103 - - - 14 897 1 026 773 4 838 332 299 842 52 46 40 004 2 807 2 221 Bostad Sveafastigheter Hyresbostäder 24 582 1 544 1 032 -9 414 -591 -395 - - - - - - - - - 15 168 953 637 Projekt- och byggrätter 3 986 - - 1 525 - - - - - - - - - - - 2 459 - - Summa Svefastigheter 28 568 1 544 1 032 -10 940 -591 -395 - - - - - - - - - 17 627 953 637 Övrigt innehav Hyresbostäder 310 37 23 - - - 5 991 403 271 - - - 1 684 100 62 7 985 540 356 Projekt- och byggrätter 691 - - - - - 16 - - - - - 2 234 94 5 2 941 94 5 Bostad totalt 29 569 1 581 1 055 -10 940 -591 -395 6 007 403 271 - - - 3 918 195 67 28 553 1 587 998 Utbildning Förskola 120 7 6 - - - 13 1 1 8 874 492 457 - - - 9 007 500 464 Grundskola/Gymnasium 320 26 19 - - - 30 2 2 7 699 494 391 - - - 8 049 522 412 Universitet - - - - - - - - - 3 040 194 167 - - - 3 040 194 167 Projekt- och byggrätter - - - - - - 12 - - - - - - - - 12 - - Utbildning totalt 440 33 26 - - - 55 3 3 19 613 1 181 1 015 - - - 20 107 1 217 1 043 Utveckling Projekt- och byggrätter 5 001 237 113 - - - 58 - - - - - - - - 5 059 237 113 Utveckling totalt 5 001 237 113 - - - 58 - - - - - - - - 5 059 237 113 Summa innehav 54 437 3 249 2 296 -10 940 -591 -395 21 017 1 432 1 047 24 450 1 513 1 314 4 760 246 113 93 724 5 849 4 375 1) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property, SBB Infrastructure och SBB Social Facilitites där SBB äger 100% av stamaktierna. Se sida 10 för mer information. 2) Avser SBB:s andel av intressebolagen Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information. 3) Marknadsvärde 4) Driftnetto MDKR Konsoliderade fastigheter Minoritet Andel av ej konsoli - derade fastigheter SBB:s totala exponering Bostad 29,6 -10,9 9,9 28,6 Samhälle 19,4 - 20,6 40,0 Utbildning 0,4 - 19,7 20,1 Utveckling 5,0 - 0,1 5,1 Total 54,4 -10,9 50,2 93,7 93,7 MDKR Fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav Fastighetsexponering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 8 ===== SIDA 9 ===== Nyproduktion Segment SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bokfört värde (mkr) Samhälle 100% - - - - - - - - - - - Bostad 100% 834 44 645 5 127 106 982 1 033 2 015 6,3% 5,3% 1 115 Utbildning 100% - - - - - - - - - - - Utveckling 100% - 5 312 1 16 15 85 188 274 5,7% 5,3% 86 Total portfölj 100% 834 49 957 6 143 121 1 067 1 222 2 289 6,2% 5,3% 1 201 SBB konsoliderat bestånd 100% 834 49 957 6 143 121 1 067 1 222 2 289 6,2% 5,3% 1 201 SBB:s andel av Total portfölj 100% 834 49 957 6 143 121 1 067 1 222 2 289 6,2% 5,3% 1 201 Investeringar i befintligt bestånd Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direktavkastning (DN) Samhälle 100% 1 1 15 - 14 9,3% Bostad 100% 6 8 123 10 133 6,3% Utbildning 50% 10 18 185 124 309 5,8% Utveckling 100% - - - - - - Total portfölj 66% 17 28 323 134 456 6,1% SBB konsoliderat bestånd 100% 7 10 138 10 147 6,6% SBB:s andel av Total portfölj 100% 17 19 230 72 301 6,2% Projekt- och byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer (kvm) Fas 2 - Med planbesked (kvm) Fas 3 - Lagakraft- vunna detaljplaner (kvm) Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Samhälle 100% 178 879 199 780 345 084 723 743 370 511 Bostad 100% 172 567 297 325 299 316 769 208 2 433 3 163 Utbildning 53% 325 725 119 621 223 617 668 963 192 288 Utveckling 76% 307 274 416 780 601 589 1 325 643 3 567 2 691 Total portfölj 86% 984 445 1 033 506 1 469 606 3 487 557 6 563 1 882 SBB konsoliderat bestånd 100% 2 017 298 4 510 2 235 SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 961 996 5 632 1 901 Projekt- och byggrättsexponering Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBBs andel (mkr) Total exponering (mkr) Samhälle 240 - 130 370 Bostad 3 532 -1 302 16 2 246 Utbildning - - 102 102 Utveckling 1 939 -13 875 2 800 Totalt 5 710 -1 315 1 123 5 518 50 % upparbetningsgrad pågående produktion 10,8 % avkastning kvarvarande investering 100% av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projekt- och Fastighetsutveckling SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 9 ===== SIDA 10 ===== SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak - tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures och intresseföretagen. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie - skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande del ägs av Brookfield. Public Property Invest ASA Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norden inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Bolaget är noterat på Oslo börs. SBB äger vid utgången av kvartalet 33,5 procent och redovisar innehavet som intresseföretag. Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag 2025-06-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551 Anskaffningar 698 - - - 698 Aktieägartillskott 274 159 - 16 449 Utdelningar -56 - -72 -220 -347 Valutakursdifferens -56 - - - -56 Avyttringar - - - -9 -9 Övrigt totalresultat 3 - -165 - -161 Nedskrivning och omvärdering av andelar -59 -1 - -2 -62 Resultatandel -232 -4 342 25 131 Redovisat värde, 2025-06-30 3 182 3 092 8 707 1 212 16 194 Övriga upplysningar, väsentliga innehav Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 2025-06-30 2024-06-30 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 67 311 81 8 2 607 1 929 3 092 3 042 8 707 9 220 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 3 542 3 402 - - 54 - 25 19 4 222 4 037 Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 489 9 453 5 462 5 469 14 070 9 815 6 065 5 947 39 590 38 777 Antal fastigheter 98 98 164 164 96 61 212 212 661 652 Antal kvm, tusental 441 441 261 261 613 368 284 283 1 343 1 329 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 96 94 93 98 93 95 92 94 96 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 5,6 4,8 5,3 6,8 4,8 - - 11,9 12,3 Räntebärande skulder, mkr 1) 5 631 5 597 5 035 5 103 10 495 5 665 2 360 2 360 23 248 21 494 Snittränta, % 5,91 6,73 7,07 8,00 4,97 4,82 13,00 13,00 3,71 3,65 Kapitalbindning, år 0,90 1,9 0,65 1,66 5,0 1,71 3,13 4,13 9,15 2,05 Räntebindning, år 0,25 0,25 0,25 0,25 - 1,51 3,13 4,13 9,83 8,51 1) Exklusive efterställda ägarlån SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm- mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norden. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansie - ringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint ventures. Sveafastigheter SBB äger 61,7 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag. Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 10 ===== SIDA 11 ===== Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-06-13 2024-06-30 2025-01-01 2025-06-30 2024-03-11 2024-06-30 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 SBB:s ägarandel, % 100 100 100 100 33,5 36,26 100 100 49,84 49,84 Hyresintäkter 330 51 199 114 417 309 199 186 1 208 1 194 Driftnetto 251 50 145 85 382 277 125 110 1 017 983 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 227 41 120 65 343 253 74 83 948 923 Periodens resultat -194 -46 -164 -408 319 -223 -4 -134 680 -1 030 Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat -194 -46 -164 -408 113 -98 -4 -134 339 -513 Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 227 41 120 65 121 106 74 83 472 460 Resultat från joint ventures och intresseföretag 2025-01-01 – 2025-06-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat: Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 492 74 473 16 1 054 Värdeförändring fastigheter 129 76 71 -1 275 Finansiella poster -745 -160 -286 -31 -1 223 Värdeförändring finansiella instrument -29 - 13 - -15 Skatt -79 6 70 41 40 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -232 -4 341 25 131 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - - Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -58 -1 - -2 -62 Resultat från joint ventures och intresseföretag -290 -5 341 23 69 2024-01-01 – 2024-06-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 233 83 460 67 843 Värdeförändring fastigheter -423 -44 -941 69 -1 340 Finansiella poster -314 -158 -299 -24 -796 Värdeförändring finansiella instrument 2 - 222 - 224 Skatt -49 -15 45 -33 -51 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -552 -134 -513 80 -1 119 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 108 108 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -131 325 -93 -44 58 Resultat från joint ventures och intresseföretag -683 191 -606 144 -954 2025-04-01 – 2025-06-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 277 46 243 19 584 Värdeförändring fastigheter 71 35 72 27 205 Finansiella poster -397 -80 -147 -17 -641 Värdeförändring finansiella instrument -16 - - - -16 Skatt -61 -5 35 34 4 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -126 -4 202 63 136 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - - Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -59 -1 - -2 -61 Resultat från joint ventures och intresseföretag -184 -5 202 61 74 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 11 ===== SIDA 12 ===== 2024-04-01 – 2024-06-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 205 60 236 53 555 Värdeförändring fastigheter -290 -27 -942 128 -1 131 Finansiella poster -256 -89 -173 21 -497 Värdeförändring finansiella instrument -43 - 15 - -28 Skatt -43 -18 100 -29 11 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -428 -73 -764 173 -1 091 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 116 116 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -131 325 -93 -44 58 Resultat från joint ventures och intresseföretag -558 252 -856 245 -917 2024-01-01 – 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 627 155 919 42 1 742 Värdeförändring fastigheter -570 -58 -1 141 5 -1 764 Finansiella poster -999 -324 -604 -119 -2 047 Värdeförändring finansiella instrument -30 - 93 - 63 Skatt -145 -11 -36 -23 -215 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 118 -238 -770 -95 -2 221 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 12 ===== SIDA 13 ===== Nyckeltal policy 2025-06-30 2024-12-31 Räntebärande skuld, mkr 53 287 55 737 Belåningsgrad, % < 50 59 61 Säkerställd belåningsgrad, % < 30 21 20 Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,3 2,0 Likviditet, mkr > 1 000 3 993 6 087 Kapitalbindning, år 2-5 2,7 2,9 Räntebindning, år 2,7 3,1 Likviditet Räntebärande skuld Snittränta 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q1 2025 Q2 2020 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Q2 2022 Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q4 2023 2024 2025 %Mkr Mkr SBB ex Svea Svea Total Outnyttjade kreditfaciliteter Likviditetsplaceringar Likvida medel SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 3,7 procent. Ambitionen är att stärka den finansiella situationen så att ett kreditbetyg för moderbolaget om lägst BBB- uppnås på sikt. Ett delmål är att större intressebolag och självständiga dotterbolag ska ha investment grade betyg om lägst BBB-. Syftet med starkt kreditbetyg är att kunna kombinera en stabil fastighetsverksamhet med långsiktig fördelaktig finansiering och därmed skapa förmånlig avkastning till låg risk. Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5 procent (2,4). Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina räntebärande lån med 2 101 mkr, till totalt 53 287 mkr (55 737). Belånings - graden sjönk 2 procentenhet under första halvåret till 59 procent (61). Likviditeten var 3 993 mkr (6 087), fördelat på likvida medel om 2 689 mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 180 mkr (371) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 1 125 mkr (3 225). Totalt har obligationer om 4 146 mkr, med förfall under första halvåret, återbetalats enligt plan. Utöver likviditeten om 3 993 mkr har SBB betydande innehav i börsno - terade bolag, med ett sammanlagt marknadsvärde om 7 675 Mkr vid kvartalets utgång. En stor del av SBB koncernens investering sker genom dotterbolaget Sveafastigheter som nått investment grade rating under 2025. Sveafastig - heter har även noterats på Nasdaq och har därmed tillgång till såväl eget som lånat kapital. Intressebolagen Nordiqus och Public property invest finansierar sig också med hjälp av invstment grade rating. Dessa bolag ger idag utdelning till SBB. De senaste årens strukturarbete har medfört finansiella fördelar för SBB. SBB erbjuder fortsatt, på bilateral nivå, utbyte av obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oyj mot obligationer utställda av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ). Syftet är att förbättra finansieringsstrukturen vilket gynnar såväl SBB som dess finansiärer. Finansiering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 13 ===== SIDA 14 ===== Räntebindning Belopp i Mkr Icke säkerställd skuld, nominellt Säkerställd skuld, nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar Snittränta inklusive räntesäkringar 2025 2 195 12 104 14 298 27% 1 379 3% 9,50% 2026 5 727 260 5 987 11% 8 997 17% 1,93% 2027 9 598 5 221 14 819 27% 17 897 33% 2,49% 2028 7 683 - 7 683 14% 9 003 17% 0,98% 2029 10 497 - 10 497 19% 15 635 29% 2,06% 2030 - - - - 582 1% 0,64% 2031 - - - - - - - 2032 - - - - 64 - -6,98% >2032 557 - 557 1% 557 1% 4,25% Totalt 36 257 17 585 53 842 100% 54 015 100% 2,47% 1) Inklusive cross currency basis swaps. 2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat. Kapitalbindning Belopp i Mkr Icke säker - ställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Kv3 2025 358 3 198 3 555 7% Kv4 2025 145 687 832 2% Kv1 2026 - 40 40 0% Kv2 2026 - 3 168 3 168 6% Kommande 12 mån 503 7 092 7 595 14% Kv 3-4 2026 5 727 70 5 797 11% 2027 10 090 9 201 19 291 36% 2028 8 583 460 9 043 17% 2029 10 497 67 10 564 20% 2030 300 67 367 1% 2031 - 67 67 0% 2032 - 67 67 0% >2032 557 494 1 051 2% Totalt 36 257 17 585 53 842 100% Avstämning nominell skuld Belopp i Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 10 592 20% Obligationslån 35 152 66% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 079 13% Obligationslån 465 1% Summa räntebärande skulder 53 287 100 Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 555 Total nominell skuld 53 842 Valutaexponering Belopp i Mkr SEK EUR NOK DKK USD Total Totala tillgångar 73 636 7 671 3 794 872 - 85 972 Nominell skuld -16 444 -35 433 -688 -326 -951 -53 842 Valutaderivat -1 273 197 - - 904 -173 Netto 55 919 -27 565 3 107 545 -48 31 958 Räntebindning Kapitalbindning 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q1 2025 Q2 2020 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q1 2025 Q2 2020 År År SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 676 2 110 845 1 001 3 708 Fastighetskostnader Driftskostnader -424 -532 -174 -227 -874 Underhåll -61 -98 -9 -48 -189 Fastighetsskatt -36 -35 -18 -17 -74 Driftnetto 1 155 1 444 643 709 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 95 11 45 11 135 Administration -427 -522 -219 -313 -1 054 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -35 - -21 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627 Värdeförändringar fastigheter -404 -4 440 -273 -2 456 -5 422 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -11 -320 - -320 -351 Nedskrivning goodwill - - - - -1 076 Resultat bostadsproduktion 7 -14 7 -13 -23 Rörelseresultat 414 -3 875 203 -2 405 -5 245 Resultat från joint ventures och intresseföretag 69 -954 74 -917 -1 611 varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 054 843 584 555 1 742 varav värdeförändring fastigheter 275 -1 340 205 -1 131 -1 764 varav finansiella poster -1 223 -796 -641 -497 -2 047 varav värdeförändring finansiella instrument -15 224 -16 -28 63 varav skatt 40 -51 4 11 -215 varav försäljningsresultat - 108 - 116 372 varav nedskrivning och omvärdering -62 58 -61 58 238 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 8 -48 -1 -18 -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 253 42 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -382 -309 -1 387 Resultat av förtidslösen lån 26 798 -5 2 1 138 Valutakursdifferenser 1 130 -30 -813 126 -328 Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17 Värdeförändringar finansiella instrument -374 -34 -242 -20 -193 Resultat före skatt 980 -4 680 -917 -3 502 -7 174 Aktuell skatt -104 -337 36 -223 -625 Uppskjuten skatt -79 1 392 90 1 133 1 295 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 11 320 11 320 351 PERIODENS RESULTAT 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 861 -3 199 -715 -2 273 -6 033 Innehav utan bestämmande inflytande -52 -106 -65 2 -120 PERIODENS RESULTAT 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153 Resultat per stamaktie A och B före utspädning 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54 Resultat per stamaktie D 1,00 1,00 0,50 0,5 2,00 Koncernens rapport över totalresultat Periodens resultat 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -217 59 -174 45 -51 Omräkningsdifferenser -35 -344 73 300 -532 PERIODENS TOTALRESULTAT 556 -3 590 -881 -1 926 -6 736 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 609 -3 484 -816 -1 927 -6 616 Innehav utan bestämmande inflytande -52 -106 -65 2 -120 PERIODENS TOTALRESULTAT 556 -3 590 -881 -1 926 -6 736 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 15 ===== SIDA 16 ===== RESULTAT Förvaltningsresultat minskade med 12 procent till 360 mkr (410). Förvalt - ningsresultatet påverkas negativt av ett försämrat finansnetto hänförligt till joint venture och intresseföretag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 0,24 kronor (0,28). Kommentarer koncernens resultaträkning Förvaltningsresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627 Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 253 42 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -382 -309 -1 387 Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 054 843 584 555 1 742 varav finansiella poster -1 223 -796 -641 -497 -2 047 Förvaltningsresultat 360 410 278 170 610 Hyrestillväxt 1,3 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 676 mkr (2 110). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,3 procent jämfört med motsva - rande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 739 mkr (1 211) samhälle, 801 mkr (755) bostäder, 10 mkr (10) utbildning och 126 mkr (134) utveckling. Uthyrningsgrad på 93,9 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 93,9 procent (92,8). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (10). Driftnettot stiger 3,7 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd minskade kostnaderna med 3,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -522 mkr (-666). Administrationskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till -427 mkr (-522), av vilka Sveafastigheter utgjorde -170 mkr (-150) och resterande SBB-koncernen -257 mkr (-372). 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Sveafastigheter -170 -150 -85 -89 -319 Resterande SBB-koncernen -257 -372 -134 -224 -735 Administrationskostnader -427 -522 -219 -313 -1 054 Periodens administrationskostnader innefattar kostnader av extraordinär och engångskaraktär om -25 mkr hänförligt till bland annat avslutad obligationstvist. Förvärvs- och omstruktureringskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till - mkr (-35). Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -404 mkr (-4 440), varav -143 mkr (-2 777) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande -0,3 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader. Det viktade avkast - ningskravet har under perioden minskat från 5,27 procent till 5,25 procent. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -260 mkr (-1 663) och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer genomföras samt resultat från försäljningar. Goodwill Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -11 mkr (-320). Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 69 mkr (-954). Se vidare information på sid 10-11. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till 8 mkr (-48) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför - luster uppgår till - mkr (-). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 16 ===== SIDA 17 ===== Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 862 mkr (230). Förändringen beror till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under perioden uppgick till 1 130 mkr (-30). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se mer information om koncernens valutaexponering på sid 12-13. Räntenettot uppgår till -283 mkr (-529). Förändringen är främst hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag och att koncernen minskar skuldsättningen löpande. Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 26 mkr (798) för perioden. Finansnetto 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 255 42 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -381 -309 -1 387 Räntenetto -283 -529 -126 -267 -695 Resultat förtidslösen lån 26 798 -5 2 1 138 Valutakursdifferenser 1 130 -30 -813 126 -328 Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17 Finansnetto 862 230 -949 -143 98 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -374 mkr (-34) vilket är främst hänförligt till negativ värdeförändring av derivat om -342 mkr (-10) samt en negativ kursutveckling på aktierna i Arlandastad, Heba och JM. Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till 980 mkr (-4 680). Skatt på periodens resultat uppgick till -172 mkr (1 375), varav -104 mkr (-337) avsåg aktuell skatt och -79 mkr (1 392) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter, underskottsavdrag och finansiella instrument. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 11 mkr (320). Periodens resultat efter skatt uppgick till 808 mkr (-3 305). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 1 253 2 372 1 264 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 253 2 372 1 264 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653 Nyttjanderätt tomträtt 586 547 563 Inventarier 125 97 131 Summa materiella anläggningstillgångar 55 149 55 061 56 347 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 194 16 455 15 551 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 7 785 8 191 7 456 Derivat 135 491 291 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 903 810 719 Andra långfristiga fordringar 327 415 350 Summa finansiella anläggningstillgångar 25 343 26 362 24 368 Summa anläggningstillgångar 81 746 83 794 81 980 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 226 243 240 Kortfristiga fordringar Derivat 23 159 34 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 6 138 13 Kundfordringar 54 74 68 Övriga fordringar 517 665 1 188 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 227 390 168 Summa kortfristiga fordringar 826 1 427 1 471 Likviditetsplaceringar 180 207 371 Likvida medel 2 689 5 747 2 491 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 2 868 5 953 2 862 Tillgångar som innehas för försäljning 306 - 309 Summa omsättningstillgångar 4 226 7 624 4 882 SUMMA TILLGÅNGAR 85 972 91 419 86 862 Belopp i MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 181 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 27 306 26 624 26 624 Reserver -1 482 -1 258 -1 447 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -12 510 -10 292 -13 125 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 13 495 15 239 12 217 Hybridobligation 8 228 13 311 7 879 Övriga reserver 509 1 158 715 Innehav utan bestämmande inflytande 5 648 168 5 774 Summa eget kapital 27 880 29 876 26 585 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 592 13 419 13 833 Obligationslån 35 152 32 833 34 328 Derivat 328 283 184 Uppskjutna skatteskulder 2 046 1 143 1 824 Leasingskulder tomträtter 566 528 542 Övriga långfristiga skulder 41 59 138 Summa långfristiga skulder 48 725 48 263 50 849 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 079 3 003 2 982 Obligationslån 465 6 134 4 594 Derivat 32 23 6 Leverantörsskulder 105 116 47 Leasingskulder tomträtter 21 20 20 Aktuella skatteskulder 224 151 360 Övriga skulder 572 716 570 Beslutad utdelning - 2 133 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 870 983 847 Summa kortfristiga skulder 9 369 13 279 9 427 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 85 972 91 419 86 862 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 18 ===== SIDA 19 ===== Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 253 mkr (1 264). Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -11 mkr (-320). Vid periodens utgång är 233 mkr (244) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indika - tion på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 54 438 mkr (55 653). Fastighetsbe - ståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,25 procent (5,27) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 220 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltnings - fastigheter på sid 7-8. Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653 Förvärv 205 Investeringar 649 Försäljningar -1 621 Orealiserade värdeförändringar -143 Omräkningsdifferens -306 Verkligt värde vid periodens slut 54 438 Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 2 693/-2 699 Driftkostnader +/- 5% -810/805 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 301/1 375 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 112/2 352 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 10-12. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 16 194 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 7 785 mkr (7 456). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 2 689 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno - terade bolag, uppgick till 180 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till 19 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 1 125 mkr (2 500). Se mer information på s.13. Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 13 495 mkr (12 217). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 27 880 mkr (26 585). Se mer information på sid 21. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2025-06-30 netto till 2 046 mkr (1 824) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 3 897 mkr. Under perioden har underskott om totalt 1 246 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 53 287 mkr (55 737), varav 17 670 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditin - stitut och 35 617 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring avsåg främt amortering av obligationslån, nyupptagning av skuld till kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 13-14. Kommentarer koncernens balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 19 ===== SIDA 20 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 980 -4 680 -917 -3 502 -7 174 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 10 10 5 5 19 Värdeförändringar fastigheter 404 4 440 273 2 456 5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 11 320 - 320 351 Nedskrivning goodwill - - - - 1 076 Resultat bostadsproduktion -7 14 -7 13 23 Resultat från joint ventures och intresseföretag -69 954 -74 917 1 611 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -8 48 1 18 223 Värdeförändringar finansiella instrument 374 34 242 20 193 Finansnetto -863 -231 948 143 -98 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 292 131 292 131 382 Erlagd ränta -567 -911 -180 -577 -1 432 Erhållen ränta 179 146 120 77 314 Betald skatt -234 -287 -161 -120 -364 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 502 -13 543 -100 546 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 456 -282 136 6 -727 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -148 -184 -231 -272 -45 Kassaflöde från den löpande verksamheten 810 -478 448 -366 -226 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -577 -566 -347 -430 -1 118 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -205 -400 -199 -199 -1 762 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 1 443 9 832 1 146 5 814 11 714 Investeringar/försäljning inventarier -3 - -1 - -44 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -24 -173 -6 -173 -612 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -246 -105 21 -7 -384 Kassaflöden från finansiella tillgångar 2 341 23 336 551 Förändring andra långfristiga fordringar - -15 - -22 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 390 8 915 637 5 320 8 345 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner -4 12 -4 12 12 Återköp D-aktier - -352 - -352 -352 Inlösen / emission hybridobligationer 257 -713 257 - -3 137 Utbetald utdelning - - - - -2 133 Utbetald ränta hybridobligationer -48 - -48 - -405 Avyttring till minoriteter -23 - - - - Tillskott från minoriteter - 18 - - 2 956 Inlösta minoritetsandelar -32 47 1 47 - Upptagna lån 4 068 3 409 2 042 3 409 8 237 Amortering av lån -5 124 -8 938 -1 523 -5 229 -14 640 Förändringar övriga långfristiga skulder -97 -38 -8 -93 -26 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 003 -6 555 717 -2 206 -9 487 Periodens kassaflöde 197 1 881 1 802 2 747 -1 368 Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 853 3 003 3 845 Periodens kassaflöde 197 1 881 1 802 2 747 -1 368 Valutakursändring likvida medel 1 20 34 -4 14 Likvida medel vid periodens slut 2 689 5 747 2 689 5 747 2 491 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 20 ===== SIDA 21 ===== Det egna kapitalet uppgick per 2025-06-30 till 27 880 mkr (26 585). Hybridobligationer Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi - nellt värde om 8 737 Mkr (8 594), varav 509 Mkr (715) avser orealiserad valutakursförändring och redovisas under övriga reserver. Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till -56 mkr varav -33 mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och -23 mkr ränta avseende 2025. Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till 364 mkr. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -203 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 648 mkr (5 774) och består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 61,7 procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 38,3 procent (38,8). Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan - delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori - tetsandel avseende dessa bolag. Soliditet Soliditeten uppgick till 32 procent (31), den justerade soliditeten till 35 procent (32) och belåningsgraden till 59 procent (61). Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845 Periodens resultat - - - -3 199 -3 199 - - -106 -3 305 Övrigt totalresultat - - -344 59 -285 - - - -285 Periodens totalresultat - - -344 -3 140 -3 484 - - -106 -3 590 Skatteeffekter i eget kapital - - - -283 -283 - - - -283 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -379 -379 - 379 - - Inlösen / emission hybridobligationer - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357 Återföring utdelning hybridobligation avseende 2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57 Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Inlösta minoritetsandelar - - - 533 533 - - -2 171 -1 638 Utgående eget kapital 2024-06-30 165 26 624 -1 258 -10 292 15 239 13 311 1 158 168 29 876 Periodens resultat - - - -2 834 -2 834 - - -14 -2 848 Övrigt totalresultat - - -189 -111 -300 - - - -300 Periodens totalresultat - - -189 -2 945 -3 134 - - -14 -3 148 Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -118 -118 - 118 - - Inlösen / emission hybridobligationer - - - 3 570 3 570 -5 432 -561 - -2 423 Skatteeffekter i eget kapital - - - -635 -635 - - - -635 Avyttring till minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956 Inlösta minoritetsandelar - - - -73 -73 - - -57 -130 Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585 Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585 Periodens resultat - - - 861 861 - - -52 808 Övrigt totalresultat - - -35 -217 -253 - - - -253 Periodens totalresultat - - -35 644 608 - - -52 556 Emission B-aktier 16 682 - - 698 - - - 698 Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - -101 -101 - - - -101 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 207 207 - -207 - - Inlösen / emission hybridobligationer - - - -92 -92 349 - - 257 Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33 Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -23 -23 - - - -23 Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23 Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -32 Utgående eget kapital 2025-06-30 181 27 306 -1 482 -12 510 13 495 8 228 509 5 648 27 880 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-06-30 uppgår till 363 763 764 kr. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 21 ===== SIDA 22 ===== SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 29 för mer information. Perioden januari–juni, 2025 Perioden 2025-01-01 - 2025-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 739 801 10 126 1 676 - 1 676 Fastighetskostnader -169 -287 -3 -62 -522 - -522 Driftnetto 570 514 7 64 1 155 - 1 155 Övriga förvaltningsintäkter 41 44 10 - 95 - 95 Administration - - - - - -427 -427 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 610 559 17 64 1 250 -427 822 Värdeförändringar fastigheter -110 -379 8 77 -404 - -404 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -11 - - - -11 - -11 Resultat bostadsproduktion - 7 - - 7 - 7 Rörelseresultat 489 187 25 141 841 -427 414 Resultat från joint venture och intresseföretag -290 -5 342 22 69 - 69 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -2 - - 10 8 - 8 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 464 464 Räntekostnader och liknande - - - - - 398 398 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -374 -374 Resultat före skatt 196 182 367 173 917 62 980 Skatt - - - - - -172 -172 Periodens resultat 196 182 367 173 917 -110 808 Förvaltningsfastigheter 19 428 29 569 440 5 001 54 438 - 54 438 Investeringar 80 456 1 113 650 - 650 Värde per kvm (kr) 22 615 28 005 18 669 18 082 28 082 - 28 082 Överskottsgrad 77% 64% 68% 51% 69% - 69% Perioden januari–juni, 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 211 755 10 134 2 110 - 2 110 Fastighetskostnader -307 -290 -4 -64 -666 - -666 Driftnetto 904 465 6 70 1 444 - 1 444 Övriga förvaltningsintäkter - - 11 - 11 - 11 Administration - - - - - -522 -522 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -35 -35 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 904 465 17 70 1 455 -557 899 Värdeförändringar fastigheter -2 583 -1292 -44 -522 -4 440 - -4 440 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - - -320 - -320 Resultat bostadsproduktion - -14 - - -14 - -14 Rörelseresultat -1 999 -841 -27 -452 -3 319 -557 -3 875 Resultat från joint venture och intresseföretag -682 190 -606 144 -954 - -954 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -17 - - -31 -47 - -47 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 201 201 Räntekostnader och liknande - - - - - 30 30 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -34 -34 Resultat före skatt -2 698 -651 -633 -339 -4 321 -360 -4 680 Skatt - - - - - 1 375 1 375 Periodens resultat -2 698 -651 -633 -339 -4 321 1 014 -3 305 Förvaltningsfastigheter 21 652 27 607 440 4 718 54 417 - 54 417 Investeringar 290 282 -4 40 608 - 608 Värde per kvm (kr) 25 133 28 748 18 677 15 599 25 336 - 25 336 Överskottsgrad 75% 62% 61% 52% 68% - 68% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 22 ===== SIDA 23 ===== Andra kvartalet, 2025 Perioden 2025-04-01 - 2025-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 376 405 5 60 846 - 845 Fastighetskostnader -73 -98 -1 -29 -201 - -201 Driftnetto 303 307 4 31 643 - 643 Övriga förvaltningsintäkter 21 21 3 0 45 - 45 Administration - - - - - -219 -219 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 324 328 7 31 690 -219 470 Värdeförändringar fastigheter -115 -229 2 69 -273 - -273 Resultat bostadsproduktion - 7 - - 7 - 7 Rörelseresultat 209 107 9 100 424 -219 203 Resultat från joint venture och intresseföretag -184 -5 202 60 74 - 74 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -1 - - - -1 - -1 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 253 253 Räntekostnader och liknande - - - - - -1 205 -1 205 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -242 -242 Resultat före skatt 24 103 212 160 497 -1 412 -917 Skatt - - - - - 136 136 Periodens resultat 24 103 212 160 497 -1 276 -780 Förvaltningsfastigheter 19 428 29 569 440 5 001 54 438 - 54 438 Investeringar 80 532 1 113 727 - 727 Värde per kvm (kr) 22 615 28 005 18 669 18 082 28 082 - 28 082 Överskottsgrad 80% 76% 80% 52% 76% - 76% Andra kvartalet, 2024 Perioden 2024-04-01 - 2024-06-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 546 381 5 69 1 001 - 1 001 Fastighetskostnader -140 -121 -2 -29 -293 - -293 Driftnetto 406 260 3 40 709 - 709 Övriga förvaltningsintäkter - - - 11 11 - 11 Administration - - - - - -313 -313 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -21 -21 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 406 260 3 51 720 -335 385 Värdeförändringar fastigheter -1 769 -628 -2 -56 -2 456 - -2 456 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -320 - - - -320 - -320 Resultat bostadsproduktion - -13 - - -13 - -13 Rörelseresultat -1 683 -382 1 -5 -2 070 -335 -2 405 Resultat från joint venture och intresseföretag -558 252 -856 245 -917 - -917 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 14 - - -31 -16 - -16 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 42 42 Räntekostnader och liknande - - - - - -185 -185 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -20 -20 Resultat före skatt -2 227 -130 -855 208 -3 004 -499 -3 502 Skatt - - - - - 1 230 1 230 Periodens resultat -2 227 -130 -855 208 -3 004 731 -2 271 Förvaltningsfastigheter 21 652 27 607 440 4 718 54 417 - 54 417 Investeringar 167 275 2 29 472 - 472 Värde per kvm (kr) 25 133 28 748 18 677 15 599 25 336 - 25 336 Överskottsgrad 74% 68% 62% 58% 71% - 71% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 23 ===== SIDA 24 ===== Helår 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 962 1 466 20 260 3 708 - 3 708 Fastighetskostnader -446 -556 -6 -129 -1 137 - -1 137 Driftnetto 1 516 910 13 132 2 572 - 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 - 135 - 135 Administration - - - - - -1 054 -1 054 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 575 963 36 132 2 707 -1 079 1 627 Värdeförändringar fastigheter -3 098 -1 590 -46 -688 -5 422 - -5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23 Rörelseresultat -2 950 -650 -10 -556 -4 166 -1 079 -5 245 Resultat från joint venture och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 - -1 611 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -190 - - -33 -223 - -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 692 692 Räntekostnader och liknande - - - - - -594 -594 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -1 174 -7 174 Skatt - - - - - 1 021 1 021 Periodens resultat -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -152 -6 153 Förvaltningsfastigheter 20 095 30 187 436 4 934 55 653 - 55 653 Investeringar 405 655 1 64 1 125 - 1 125 Värde per kvm (kr) 22 264 28 356 18 503 20 452 24 934 - 24 934 Överskottsgrad 77% 62% 67% 51% 69% - 69% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 24 ===== SIDA 25 ===== Hållbarhet SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt inkluderar: • fastigheternas energiprestanda • säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal • affärsetik och motverkande av korruption i alla led 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB EC F Ej jämförbar data % Q2 2025 Q4 2024 Q4 2023 Energianvändning MWh Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2024-07-01 2025-06-30 2023-07-01 2024-06-30 2024-07-01 2025-06-30 2023-07-01 2024-06-30 2024-07-01 2025-06-30 2023-07-01 2024-06-30 2024-07-01 2025-06-30 2023-07-01 2024-06-30 El 11 483 11 697 9 841 9 384 86 87 1 888 2 014 Värme 17 416 17 478 31 315 32 718 - - 3 028 3 243 Kyla 38 33 - - - - - - Summa 28 937 29 209 41 155 42 102 86 87 4 916 5 257 Förändring (%) -0,9% -2,2% -0,9% -6,5% Urvalets storlek (antal fastigheter) 79 79 134 134 1 1 11 11 Urvalets storlek (area) 240 169 240 169 437 606 437 606 1 336 1 336 106 313 106 313 Intensitet (kWh/kvm) 120,48 121,62 94,05 96,21 64,15 64,75 46,25 49,45 Konkreta åtgärdsplaner för att höja energipre - standan har tagits fram för cirka 220 fastigheter. Åtgärdsplanerna ska genomföras stegvis under de närmaste åren och kommer att resultera i en kraftigt minskad energianvändning och minskat klimatavtryck samtidigt som de ökar bolagets driftnetto och minskar riskerna kopplade till framtida energiprestandakrav. SBB engagerar sig även aktivt i sina dotterbolag och intressebolag för att även de ska bidra till energiomställningen och minimera sina risker kopplade till hållbarhetsfrågor. Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla samarbetspartners ska förstå och underteckna SBB:s uppförandekod för leverantörer som bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärse - tik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större ny- och ombyggnadsprojekt genomförs regel - bundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar och säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller på entreprenörer och underentreprenörer görs rutinmässigt. Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030: • Alla fastigheter når energiklass E som lägst • Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass Våra mål: SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 25 ===== SIDA 26 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 30 juni 2025 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på stamaktien av serie B var 5,66 kr, och motsvarande för serie D var 8,42 kr per 30 juni 2025. Börsvärdet för sta- maktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 9 168 mkr och serie D var 1 256 mkr. Under de senaste 6 månaderna har i genomsnitt cirka 25 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 121 mkr. Betalkurs, kr 2025-06-30 2024-06-30 B-aktier 5,66 5,39 D-aktier 8,42 7,09 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-jun 2025 jan-jun 2024 B-aktier 121 120 D-aktier 6 12 Ägarna Vid utgången av andra kvartalet 2025 fanns 180 664 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 15 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 30 juni 2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D understiger två kronor per aktie och år ska utdel- ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp med vilket utdelningen understigit två kronor. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (44 657 779) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal utestående aktier. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 4 6 8 10 MajApr JunJul Aug Sep Nov 2024 2025 JanOkt Dec Feb Mar SEK SBB D 2 4 6 8 10 6 8 10 12 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym MajApr JunJul Aug Sep Nov 2024 2025 JanOkt Dec Feb Mar D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2025-06-30 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 3,77 12,26 Dragfast AB 36 163 467 32 000 000 - 3,85 10,76 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,11 6,99 Aker Capital - 180 561 931 - 10,21 4,94 Vanguard - 46 592 424 5 812 938 2,96 1,43 Avanza Pension - 32 338 139 18 850 116 2,89 1,40 Marjan Dragicevic - 34 700 000 3 471 1,96 0,95 Handelsbanken Fonder - 28 727 586 3 887 236 1,84 0,89 BlackRock - 24 805 682 - 1,40 0,68 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64 Swedbank Försäkring - 19 269 939 3 740 463 1,30 0,63 Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48 Storebrand Asset Management - 17 373 001 - 0,98 0,47 Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 0,93 0,45 Övriga - 851 975 423 115 659 902 54,72 26,45 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - - Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100 Den 10 juli erhölls godkännande för Aker Capital att byta 125 miljoner B-aktier mot 101 miljoner A-aktier. Utbytet skedde med Dragfast AB, Arvid Svensson Invest, samt Sven-Olof Johansson. Ägarstrukturen per 2025-07-10 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57 Aker Capital 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11 Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41 Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11 Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63 Övriga ägare - 1 102 266 597 148 178 126 70,71 34,18 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - - Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 26 ===== SIDA 27 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Nettoomsättning 290 67 125 58 347 Personalkostnader -63 -43 -39 -25 -99 Övriga rörelsekostnader -259 -265 -105 -192 -592 Rörelseresultat -32 -240 -19 -159 -345 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -52 - -50 - -928 Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - -11 - -11 -11 Ränteintäkter och liknande resultatposter 249 10 012 256 5 071 18 312 Räntekostnader och liknande resultatposter -387 -11 125 -202 -5 658 -17 635 Resultat av förtidslösen lån 26 44 -5 - 425 Valutakursdifferenser 438 -971 -70 156 -1 417 Värdeförändringar finansiella instrument -311 -16 -258 -17 -238 Resultat efter finansiella poster -68 -2 308 -347 -619 -1 838 Resultat före skatt -68 -2 308 -347 -619 -1 838 Skatt 27 462 114 80 194 PERIODENS RESULTAT -41 -1 846 -233 -539 -1 644 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat -41 -1 846 -233 -539 -1 644 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -41 -1 846 -233 -539 -1 644 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och finanshantering. Bolaget har 60 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -322 mkr (-308). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 27 ===== SIDA 28 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 464 35 180 14 764 Andelar i intressebolag/joint ventures - 10 321 1 226 Fordringar hos koncernföretag - - 17 792 Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 4 412 - Uppskjutna skattefordringar - 952 50 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 16 878 737 1 Derivat 118 481 234 Övriga långfristiga fordringar 1 - - Summa finansiella anläggningstillgångar 32 461 52 083 34 067 Summa anläggningstillgångar 32 461 52 083 34 067 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 6 441 13 Derivat 23 159 34 Kundfordringar 9 6 17 Aktuella skattefordringar 207 80 52 Övriga fordringar 48 13 239 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 995 386 82 Summa kortfristiga fordringar 1 287 1 085 437 Likviditetsplaceringar - 169 341 Kassa och bank 615 4 528 1 323 Summa omsättningstillgångar 1 902 5 782 2 101 SUMMA TILLGÅNGAR 34 363 57 865 36 170 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 181 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 28 406 27 724 27 724 Balanserat resultat -24 090 -25 782 -22 457 Hybridobligation 8 389 14 172 8 297 Årets resultat -41 -1 846 -1 644 Summa fritt eget kapital 12 665 14 269 11 921 Summa eget kapital 12 846 14 434 12 086 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 391 2 862 2 353 Obligationslån 1 522 15 694 1 689 Skulder till intressebolag/joint ventures 113 - 107 Derivat 257 283 161 Uppskjuten skatteskuld 28 - - Skulder hos koncernbolag 16 060 14 121 14 048 Summa långfristiga skulder 19 372 32 959 18 358 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 326 585 594 Obligationslån 502 6 134 4 630 Derivat - 23 6 Leverantörsskulder 4 5 - Övriga skulder 2 129 40 Skuld utdelning - 2 133 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 226 1 378 372 Summa kortfristiga skulder 2 061 10 388 5 642 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 363 57 865 36 170 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 28 ===== SIDA 29 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBB:s Årsredovisning 2024, sid 69-70. Transaktioner med närstående Räntekostnader avseende skulder till joint ventures och intresseföretag uppgår tilll -109 mkr (-92). Ränteintäkter på fordringar på joint ventures och intressebolag uppgår till 561 mkr (259). Posterna nettoredovisas inom raden Ränteintäkter och liknande resultatposter. SBB har under perioden tillhandahållit förvaltningstjänster till joint ventures och intres - sebolag om 95 mkr (11). Dessa har redovisats inom raden Övriga förvaltningsintäkter. För mer detaljer kring avtalsvillkor, se SBB:s Årsredovisning 2024 sid 108-114. Segmentsredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i fyra segment. Från och med första kvartalet 2025 har segmentindelningen gjorts om och utgörs numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segmentsindelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det nya segmentet som i SBBs senaste årsredovisning. Händelser efter periodens utgång • SBB har i juli erhållit nödvändiga regulatoriska godkännanden från ISP , vilket innebär att styrelsen i SBB därmed utgörs av följande åtta ordinarie ledamöter: Lennart Sten, styrelse- ordförande, Øyvind Eriksen, vice styrelseord- förande samt Ilija Batljan, Lennart Schuss, Hans Runesten, Han-Suck Song, Tone Kristin Omsted och Kjell Inge Røkke som styrelseledamöter. Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 29 ===== SIDA 30 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 20 augusti 2025 Lennart Sten Øyvind Eriksen Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande Ilija Batljan Kjell Inge Røkke Styrelseledamot Styrelseledamot Tone Kristin Omsted Lennart Schuss Styrelseledamot Hans Runesten Styrelseledamot Han-Suck Song Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 20 augusti 2025 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 30 ===== SIDA 31 ===== SBB nyckeltal 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 54 438 54 417 54 438 54 417 55 653 Antal fastigheter 847 843 847 843 853 Antal kvm, tusental 2 215 2 178 2 215 2 178 2 232 Överskottsgrad, % 69 68 76 71 69 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,9 4,9 4,9 4,9 4,9 Direktavkastning fastigheter, % 4,8 4,9 - - 4,9 Värdeutveckling fastigheter, % -3,1 -7,7 - - -4,2 Totalavkastning fastigheter, % 1,8 -2,8 - - 0,7 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 1,3 7,2 0,2 9,6 5,5 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 3,7 8,9 3,5 11,3 7,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 94,5 - - 93,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 90,7 92,8 - - 91,5 Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 10 8 10 8 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 1 676 2 110 845 1 001 3 708 Driftnetto, mkr 1 155 1 444 643 709 2 572 Administration i förhållande till hyresintäkt, % 19 23 20 27 23 Förvaltningsresultat, mkr 360 410 278 170 610 Periodens resultat, mkr 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 502 -13 543 -100 546 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 13 495 15 239 13 495 15 239 12 217 Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 13 -39 -21 -56 -40 Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 6 -20 -11 -28 -19 Belåningsgrad, % 59 54 59 54 61 Säkerställd belåningsgrad, % 21 18 21 18 20 Soliditet, % 32 33 32 33 31 Justerad soliditet, % 35 34 35 34 32 Ej pantsatt kvot, ggr 0,87 1,64 0,87 1,64 1,24 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,0 - - 2,0 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde, mkr 12 910 12 008 12 910 12 008 11 114 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 7,97 8,26 7,97 8,26 7,6 4 Långsiktigt substansvärde, mkr 14 403 14 500 14 403 14 500 12 598 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,90 9,97 8,90 9,97 8,66 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,24 0,28 0,18 0,12 0,42 Resultat per stamaktie A och B, kr 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54 Resultat per stamaktie D, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648 Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 192 639 043 149 208 126 191 384 917 170 804 921 Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 31 ===== SIDA 32 ===== Finansiella definitioner Administration i förhållande till hyresintäkt, % Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations- kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB inklusive sådana joint venture-bolag. Nyckeltalet illustrerar adminstrationskostnader i förhållande till de sammanlagda hyresintäkterna då SBB redovisar de fulla administrationskostnaderna medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag. Aktuellt substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital till- hörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrid- obligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden. Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. Förvaltningsresultat, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt samt finansiella poster. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido - bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och övrig goodwill. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd - ringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 32 ===== SIDA 33 ===== Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut och obligationslån. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif - ferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe - ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Direktavkastning fastigheter, % Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt - ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling. Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling. Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och utbildningsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Totalavkastning fastigheter, % Summan av Direktavkastning fastigheter, 12 månader, % och Värde- utveckling fastigheter, 12 månader, %. Nyckeltalet ger ett mått på hur väl bolagets förvaltningsfastigheter avkastar. Värdeutveckling fastigheter, % Värdeförändring fastigheter (senaste 12 månader), i förhållande till Förvaltningsfastigheter vid 12-månaders periodens början. Nyckeltalet ger ett mått på förvaltningsfasigheternas värdeutveckling . Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 33 ===== SIDA 34 ===== Administration i förhållande till hyresintäkt, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 676 2 110 845 1 001 3 708 Hyresintäkter SBB Infrastructure AB 119 114 21 89 308 Hyresintäkter SBB Social Facilities AB 330 51 165 51 383 Hyresintäkter SBB Residential Property AB 199 186 100 96 373 Hyresintäkter totalt 2 325 2 461 1 131 1 237 4 773 Administrationskostnader -427 -522 -219 -313 -1 054 Administrationskostnader SBB Infrastructure AB -25 -20 -12 -14 -84 Administrationskostnader SBB Social Facilities AB -24 -9 -12 -9 -47 Administrationskostnader SBB Residential Property AB -51 -26 -31 -15 -70 Administrationskostnader totalt -528 -577 -274 -350 -1 255 Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB 95 11 45 11 135 Administrationskostnader totalt, netto -433 -566 -229 -340 -1 120 Administrationskostnader totalt, netto -433 -566 -229 -340 -1 120 Hyresintäkter totalt 2 325 2 461 1 131 1 237 4 773 Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 19% 23% 20% 27% 23% Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 861 -3 199 -724 -2 273 -6 033 IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622 13 940 17 210 17 622 UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 495 15 239 13 495 15 239 12 217 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 856 16 431 13 718 16 225 14 919 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 7% -19% -5% -14% -40% Uppräkning till helår 7% -19% -16% -42% - Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13% -39% -21% -56% -40% Avkastning på totalt eget kapital Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153 IB Totalt eget kapital 26 585 36 845 27 846 34 217 36 845 UB Totalt eget kapital 27 880 29 876 27 880 29 876 26 585 Genomsnittligt totalt eget kapital 27 233 33 361 27 863 32 047 31 715 Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital 3% -10% -3% -7% -19% Uppräkning till helår 3% -10% -8% -21% - Avkastning på totalt eget kapital 6% -20% -11% -28% -19% Belåningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 53 287 55 388 55 737 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 868 -5 953 -2 862 Räntebärande nettoskuld 50 418 49 435 52 875 Balansomslutning 85 972 91 419 86 862 Belåningsgrad 59% 54% 61% Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 2 296 2 222 2 348 Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653 Byggrätter och pågående projekt -7 338 -9 126 -7 654 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 100 45 291 47 999 Direktavkastning 4,9% 4,9% 4,9% Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 34 ===== SIDA 35 ===== Direktavkastning fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, Rullande 12 månader 2 268 3 096 2 572 Driftnetto, Avvecklad verksamhet, Rullande 12 månader - 804 - Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 2 268 3900 2 572 Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 - - Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 - - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 - - Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - - Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 962 - - Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 - 55 653 Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 - -7 654 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 - 47 999 Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 53 867 - 53 867 Avgår; projekt- och byggrätter -7 955 - -7 955 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 45 912 - 45 912 Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 54 417 54 417 54 417 Avgår; projekt- och byggrätter -9 126 -9 126 -9 126 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 45 291 45 291 45 291 Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 - 67 343 67 343 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 248 -8 248 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 - 59 095 59 095 Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 73 205 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 -8 603 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 64 602 Förvaltningsfastigheter, 2023-09-30 - 76 198 - Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innnehas för försäljningn, 2023-09-30 - 42 092 - Avgår; projekt- och byggrätter - -10 226 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-09-30 - 108 064 - Förvaltningsfastigheter, 2023-06-30 - 130 799 - Avgår; projekt- och byggrätter - -11 819 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-06-30 - 118 980 - Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 46 853 79 206 52 580 Direktavkastning, 12 månader 4,8% 4,9% 4,9% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 1 155 1 444 2 572 Uppräkning driftnetto helår 1 155 1 444 - Justering till normaliserat driftnetto -14 -667 -224 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 296 2 222 2 348 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 35 ===== SIDA 36 ===== Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 1 253 2 372 1 264 Ej pantsatt fastighetsvärde 16 204 22 749 15 601 Nyttjanderätt tomträtt 586 547 563 Inventarier 125 97 131 Uppskjutna skattefordringar 805 966 1 027 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 23 141 25 593 24 077 Likviditetsplaceringar 180 207 371 Kundfordringar och övriga fordringar 571 740 1 256 Derivat 159 650 325 Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag -14 744 - - Ej pantsatta tillgångar 28 280 53 919 44 617 Ej säkerställda lån 35 288 38 618 38 583 Likvida medel -2 689 -5 747 -2 491 Netto icke säkerställd senior skuld 32 597 32 871 36 092 Ej pantsatt kvot 0,87 1,64 1,24 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 398 1 398 1 447 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 581 1 326 1 580 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 012 2 758 3 061 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 489 1 468 1 530 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 685 1 417 1 706 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 207 2 919 3 269 Ekonomisk uthyrningsgrad 93,9% 94,5% 93,6% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 237 300 245 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 377 377 342 Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 62,9% 79,6% 71,5% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 3 249 3 058 3 305 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 3 584 3 296 3 611 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 90,7% 92,8% 91,5% Förvaltningsresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627 Ränteintäkter och liknande resultatposter 464 201 253 42 692 Räntekostnader och liknande resultatposter -747 -730 -382 -309 -1 387 Tomträttsavgälder -11 -9 -5 -4 -17 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 054 843 584 555 1 742 varav finansiella poster -1 223 -796 -641 -497 -2 047 Förvaltningsresultat 1) 360 410 278 170 610 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648 Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat 0,24 0,28 0,18 0,12 0,42 1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 32 för definition. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 1 155 1 455 645 720 2 572 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -199 -513 -131 218 -648 Driftnetto jämförbart bestånd 956 943 514 501 1 924 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 921 866 497 450 1 796 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 34 77 17 51 128 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 3,7% 8,9% 3,5% 11,3% 7,1% 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 36 ===== SIDA 37 ===== Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 676 2 121 846 1 012 3 708 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -318 -724 -162 -307 -930 Hyresintäkter jämförbart bestånd 1 359 1 397 684 706 2 779 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 341 1 303 683 644 2 634 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 18 94 1 62 144 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 1,3% 7,2% 0,2% 9,6% 5,5% 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Eget kapital 27 880 29 876 26 585 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 813 868 1 580 Summa 29 693 30 744 28 165 Balansomslutning 85 972 91 419 86 862 Justerad soliditet 35% 34% 32% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 822 899 470 385 1 627 Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt -134 38 -46 46 -258 Resultat före finansiella poster 689 937 424 431 1 369 Resultat per stamaktie A och B Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat 808 -3 305 -780 -2 271 -6 153 Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -52 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -371 -251 -40 -125 -268 Resultat hänförligt till minoritetsandel 52 -106 -55 2 120 Resultat hänförligt till stamaktie A och B 340 -3 811 -950 -2 447 -6 600 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 490 073 744 1 454 615 648 1 525 142 190 1 454 615 648 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,23 -2,62 -0,62 -1,68 -4,54 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 17 670 16 421 16 816 Obligationslån 35 617 38 967 38 922 Räntebärande skuld 53 287 55 388 55 737 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 53 287 55 388 55 737 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 868 -5 953 -2 862 Räntebärande nettoskuld 50 418 49 435 52 875 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 37 ===== SIDA 38 ===== Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 1 551 1 895 1 627 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 768 - Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -521 -42 -258 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 031 2 621 1 369 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 955 360 692 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 4 - Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 404 -1 413 -1 387 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - -268 - Summa Räntenetto -449 -1 317 -695 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 2,0 2,0 Soliditet Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Eget kapital 27 880 29 876 26 585 Balansomslutning 85 972 91 419 86 862 Soliditet 32% 33% 31% Substansvärde Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Aktuellt substansvärde Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 27 880 29 876 26 585 Hybridobligation -8 737 -14 469 -8 594 Innehav utan bestämmande inflytande -5 648 -168 -5 774 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 13 495 15 239 12 217 Återläggning av derivat 201 -344 -135 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -233 -275 -244 Övrig goodwill -1 020 -2 097 -1 021 Stämpelskatt 221 225 228 Återläggning av uppskjuten skatt 2 046 1 143 1 824 Avdrag uppskjuten skatt -610 -651 -615 Totalt substansvärde 14 100 13 240 12 255 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 1 603 823 774 Totalt substansvärde per aktie 7,97 8,26 7,64 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 7,97 8,26 7,6 4 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 190 1 232 1 140 Totalt substansvärde 14 100 13 240 12 255 Aktuellt substansvärde 12 910 12 008 11 114 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 7,97 8,26 7,6 4 Långsiktigt substansvärde Totalt substansvärde 14 100 13 240 12 255 Återläggning övrig goodwill 1 020 2 097 1 021 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 610 651 615 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 731 15 988 13 890 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 1 603 823 774 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,90 9,97 8,66 Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 8,90 9,97 8,66 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 327 1 487 1 292 Totalt substansvärde 15 731 15 988 13 890 Långsiktigt substansvärde 14 403 14 500 12 598 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,90 9,97 8,66 Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 619 177 579 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 149 208 126 1) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 38 ===== SIDA 39 ===== Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 17 671 16 421 16 816 Säkerställda övriga lån 330 349 339 Summa säkerställda skulder 18 001 16 770 17 155 Balansomslutning 85 973 91 419 86 862 Säkerställd belåningsgrad 21% 18% 20% Totalavkastning fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Direktavkastning fastigheter 4,8 4,9 4,9 Värdeutveckling fastigheter -3,1 -7,7 -4,2 Totalavkastning fastigheter, % 1,8 -2,8 0,7 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 54 438 54 417 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 940 - -10 918 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 43 498 54 417 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 6 065 5 947 5 967 SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 065 5 947 5 967 Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 14 070 9 815 10 550 SBB:s ägarandel 33,54% 36,26% 35,16% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 4 719 3 559 3 710 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 39 590 38 777 38 739 SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 732 19 326 19 308 SBB Infrastructure AB Förvaltningsfastigheter 5 462 5 469 5 424 SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 462 5 469 5 424 SBB Social Facilities AB Förvaltningsfastigheter 9 489 9 453 9 452 SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 489 9 453 9 452 Förvaltningsfastigheter 54 438 54 417 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 940 - -10 918 SBBs: exponering av konsoliderat innehav 43 498 54 417 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 065 5 947 5 967 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 4 719 3 559 3 710 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 732 19 326 19 308 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 462 5 469 5 424 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 489 9 453 9 452 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 760 5 211 4 227 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 93 724 103 382 92 822 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 39 ===== SIDA 40 ===== Värdeutveckling fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Värdeförändring, Rullande 12 månader -1 385 -12 409 -5 422 Justering, redovisningsmässiga värdeförändringar, Rullande 12 månader - 2 362 2 362 Värdeförändringar, efter justeringar, Rullande 12 månader -1 385 -10 047 -3 060 Förvaltningsfastigheter, vid 12-månaders periodens början 45 291 130 799 73 205 Värdeutveckling fastigheter, % -3,1% -7,7% -4,2% Överskottsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 1 155 1 444 643 709 2 572 Hyresintäkter 1 676 2 110 845 1 001 3 708 Överskottsgrad 69% 68% 76% 71% 69% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2025 I 40 ===== SIDA 41 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se