===== SIDA 1 ===== Q2 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) ===== SIDA 2 ===== Första halvåret 2026 Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 955 mkr (952), varav 806 mkr (759) från Sveafastigheter. Hyresintäkterna ökade med 4,7 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 582 mkr (591), varav 515 mkr (487) från Sveafastigheter. Driftnettot ökade med 3,5 procent i jämförbart bestånd. • Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till 52 mkr (-91). • Periodens resultat inkl avvecklad verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -678 mkr (860). Valutaeffekter påverkar resultatet före skatt med -728 mkr (1 157). • Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 86 mkr (502). • Långsiktigt substansvärde uppgick till 14 049 mkr (14 386), motsvarande 7,94 kr (8,14) per aktie. Substansvärde & Fastighetsexponering • Sveafastigheters substansvärde ökade med 1,0 procent, inklusive återköp av aktier om 96 mkr. • Public Property Invests substansvärde ökade med 1,8 procent. • Nordiqus substansvärde ökade 5,1 procent. • Fastighetsexponeringen ökade med 2,8 mdkr till 78,6 mdkr (75,8). Viktiga händelser under andra kvartalet • 18 maj ingick SBB och KlaraBo ett avtal varigenom SBB avyttrar SBB Residential Property, med ett underliggande fastighetsvärde om 5 860 mkr, samt bostadsfastigheter inom SBB Development med ett underliggande fastighetsvärde om 973 mkr till KlaraBo. Sveafastigheter och KlaraBo antog även en gemensam fusionsplan för att genomföra ett samgående genom en aktiebolagsrättslig fusion, varvid Sveafastigheter är det övertagande bolaget. Genom transaktionen samlas bolagens samtliga bostadsfastigheter i Sveafastigheter, som ökar Sveafast- igheters fastighetsvärde med 60 procent till 47 mdkr. Transaktionen förväntas slutföras i september 2026. • I maj ingick SBB, tillsammans med Humana, avtal med Northern Horizon Capital om att avyttra ett gemensamt ägt äldreboende i Strängnäs till en direktavkastning om 4,25%. • I juni avyttrade SBB fastigheterna Stockholm Barlasten 6 och 8 till en bostadsrättsförening till en direkt- avkastning om 2,5%. • I juni ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Stockholm Hägersten 2:6 och 2:7 till OBOS för 120 mkr med en projektvinst om 50 mkr. Perioden i sammandrag Nyckeltal Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Kärninnehav Sveafastigheter (62,98%) Förvaltningsresultat, mkr 172 157 376 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 3,5 9,3 7,4 Marknadsvärde fastigheter, mkr 29 367 28 568 29 007 Substansvärde, mkr 16 143 15 879 16 082 Public Property Invest, PPI (40,59%) Förvaltningsresultat, mkr 719 198 439 Marknadsvärde fastigheter, mkr 51 271 14 070 49 488 Substansvärde, mkr 24 276 8 106 23 840 Nordiqus (49,84%) Förvaltningsresultat, mkr 537 471 1 007 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 1,0 2,6 2,0 Marknadsvärde fastigheter, mkr 42 142 39 590 39 593 Substansvärde, mkr 17 546 16 709 16 693 SBB-koncernen Fastighetsexponering, inkl. andel av ej konsoliderade innehav, mkr 78 614 93 724 75 828 Belåningsgrad, % 54% 59% 50% Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,3 2,3 Periodens resultat 1) -585 808 -2 308 Resultat per stamaktie A och B före och efter utspädning 1) -0,62 0,37 -1,92 Resultat per stamaktie D före och efter utspädning 1) 1,00 1,00 2,00 Totalt långsiktigt substansvärde 14 049 15 545 14 386 Långsiktigt substansvärde (NAV), SEK per aktie 7,94 8,79 8,14 1) Kvarvarande och avvecklad verksamhet -585 Periodens resultat, mkr 54 Belåningsgrad, % 78,6 Fastighetsexponering, mdkr 7,94 Substansvärde / aktie, kr 14 049 Substansvärde, mkr 1,9 Räntetäckningsgrad, ggr SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 2 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 3 ===== SBB investerar i bolag inom social infrastruktur i Norden En investering i SBB:s aktie ger exponering mot tre marknadsledande bolag inom social infrastruktur. Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus attraherar fler affärsmöjligheter, har bättre tillgång till kapital och kan genomföra transaktioner med bättre lönsamhet genom sin starka marknadsposition. Utöver skulder i rörelsedrivande bolag har SBB en obligationsskuld som ger hävstång på utvecklingen. De seniora obligationerna löper med en genomsnittlig ränta på 1,73 procent. Skuldsättningen ska över tid sänkas genom positiv utveckling i kärninnehaven samt avyttring av övriga innehav. Trenden mot ökad transparens och förenklad struktur är tydlig och kommer fortsätta. Fokus ligger på långsiktigt värdeskapande i kärninnehaven. Fastighetsexponeringen ökade med 2,8 mdr Fastighetsexponeringen via SBB Development, Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus ökade under perioden med 2,5 mdkr, främst drivet av investeringar och valutapåverkan. Övriga innehav inkl SBB Residential ökade med 0,3 mdkr, bland annat på grund av aktieköp i KlaraBo som genomgår en fusion med Sveafastigheter. Sveafastigheter växer med sextio procent Sveafastigheter beräknas växa under det tredje kvartalet genom en sammanslagning med KlaraBo och SBB Residential. SBB är redan största ägare i samtliga tre bolag. Transaktionen är ett tydligt exempel på hur mer konkurrenskraftiga plattformar skapas samtidigt som vi förenklar koncernstrukturen och förbättrar kapitalallokeringen. Det sammanslagna bolaget får ett fastighetsvärde om 47 mdkr, en ökning med 60 procent. Sveafastigheter befäster positionen som Sveriges största noterade och renodlade bostadsbolag. Affären skapar synergier mellan Sveafastigheter och KlaraBo om 120 mkr per år. För SBB:s del innebär inlösen av preferensaktier i SBB Resi - dential en väsentligt sänkning av kapitalkostnaderna. Totalt sett beräknas SBB:s intjäningsförmåga öka med 20 procent. Utöver den finansiella effekten ser jag stora strategiska fördelar. Sveafastigheters får en stärkt ställning gentemot kapitalmarknaden och öppnar för lägre finansieringskostnader. Sveafastigheter har hittills i år sålt nyproducerade bostäder för 438 mkr i linje med verkligt värde, men 24 procent över produktionskostnad. Delar av likviderna har använts till återköp av aktier. Bolaget har avtalat om att sälja fastighetsprojekt för 728 mkr, med planerat tillträde under kommande år. Estimerad projektmarginal är 28 procent. Driftnettot för perioden ökade med 3,5 procent i jämförbart bestånd. Sammanslagningen kommer att leda till synergier, vilka bedöms påverka förvaltningsresultatet positivt med 120 Mkr. VD har ordet Public Property Invest bygger vidare Bolaget tog under våren över SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den centrala administrationen. Public Property Invest noterades i Stockholm under andra kvartalet, har upptagit femårig bankfinansiering om 3,6 mdkr och har emitterat femåriga obligationer för 200 meur. Samtidigt genomför bolaget löpande kompletterande förvärv som bidrar positivt till lönsamheten. Under andra kvartalet förvärvades två projekt i Finland för 33 meur där vårdfastigheter ska färdigställas. Public Property Invest har en skalbar plattform och kan bygga vidare från en stark position, såväl marknadsmässigt som finansiellt. Nordiqus stärker sin nordiska plattform Nordiqus fortsätter att utveckla sin position som en ledande aktör inom utbildningsinfrastruktur. Med långa hyresavtal och en finansiering med genomsnittlig löptid över tio år skapas en stabil och förutsägbar bas för fortsatt tillväxt. Under kvartalet tecknade Kunskapsskolan ett 15-årigt hyresavtal för en ny grundskola i Örebro, med ett årligt hyresvärde om 7,6 mkr. Affärsaktiviteten speglar Nordiqus aktiva portföljstyrning. Under andra kvartalet integrerades tidigare förvärv av utbildningsfastigheter i Stockholm och Göteborg om 1,8 mdkr och bidrar nu till en skalbar och robust intäktsbas. Samtidigt har avtal ingåtts om avyttring av en fastighet i Karlskrona för 399 mkr. SBB Development – fokus ger resultat Ett år efter bildandet börjar bolaget leverera fler avslut, vilket är ett tecken på att fokus ger resultat. Nettouthyrningen var 12,9 mkr senaste kvartalet, ett tecken på att det finns potential. Det är bara att jobba på, det finns mer lokaler att fylla. En viktig händelse var tecknande av ett nytt tioårigt hyresavtal om 9 000 kvm med SAAB i en fastighet som varit tomställd. Ett tydligt kvitto på förmågan att möta krav från stora industriella aktörer. Parallellt med det operativa värdeskapandet realiseras värden genom avyttringar. Under första halvåret genomfördes fastighetsförsäljningar för en halv miljard, i snitt 12 procent över verkligt värde. Där ett vård- och omsorgsboende såldes till en initial direktavkastning om 4,25% samt en bostadsfastighet i Stockholm till en initial direktavkastning om 2,5%. Inklusive den signerade försäljningen till KlaraBo har SBB Development:s balansräkning minskat med 20 procent till fem miljarder. SBB har startat upp fler processer, både investeringar i och försäljning av lönsamma utvecklingsprojekt, vilket vi hoppas kunna presentera framöver. Sakta men säkert stärks SBB Marknadsförutsättningarna inom social infrastruktur är attraktiva med god efterfrågan från hyresgäster. Mycket talar för att detta kommer att bestå över lång tid. På investerarmarknaden stärks efterfrågan, om än i måttlig takt och selektivt där nyproducerade bostäder i Stockholm och samhällsfastigheter med långa hyresavtal är mest eftertraktat. Normalt efter en nedgång i fastighetsvärden sker selektiv återhämtning innan en bred uppgång sker. Fokus framåt är att fortsätta förenkla strukturen, minska kostnader, sänka belåningen och stärka kassaflödena genom prioriterade investe - ringar. Bolaget utvecklas enligt plan och har en tydlig riktning mot en mer robust, transparent och värdedriven framtid. Känns som vi lyckas genomföra strategiska förbättringar varje kvartal som ger långsiktiga fördelar. Leiv Synnes, VD SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 3 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 4 ===== SBB skapar och utvecklar bolag inom social infrastruktur i Norden. Målsättningen är att bolagen ska bli ledande inom sina delmarknader, med tydligt fokus och specialiserad kompetens. Marknadspositionen ska leda till högre riskjusterad avkastning än för branschen som helhet. SBB kombinerar stabila kärninnehav med plattformar för tillväxt och aktivt värdeskapande. Genom SBB Development arbetar koncernen sys - tematiskt med att identifiera, utveckla och realisera fastighetspotential SBB investerar i social infrastruktur i Norden Kärninnehav Övriga innehav 51,3 MDKR Fastighetsvärde 29,4 MDKR Fastighetsvärde 42,1 MDKR Fastighetsvärde 6,0 MDKR Fastighetsvärde 5,9 MDKR Fastighetsvärde SBB Residential Aktieinnehav 3,3 MDKR Bokfört värde 40,6 % SBB:s ägarandel 63,0 % SBB:s ägarandel 49,8 % SBB:s ägarandel 100 % SBB:s ägarandel 100 % Av stamkapitalet Social infrastruktur i Norden Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur i Norden Utvecklar och skapar långsiktigt värde Hyresrätter i Sverige BBB+ rating BBB- rating Investment grade rating Ingen rating Ingen rating Största noterade bolaget för social infrastruktur i Europa Intressebolag Största noterade bostadsbolaget i Sverige Konsoliderat dotterbolag Störst i Europa på utbildningsinfrastruktur Intressebolag Driver utvecklingsprocesser i bolagets direktägda bestånd Konsoliderat dotterbolag Samarbete med Morgan Stanley Joint venture Intressebolag / Finansiella tillgångar över tid. SBB Residential bidrar med exponering mot svenska hyresrätter. Därutöver investerar SBB selektivt i andra fastighetsbolag där aktiv ägarstyrning kan driva operationella förbättringar och kapitalstruktur. Målet är hög riskjusterad totalavkastning. Sammantaget ger detta en bred och skalbar fastighetsplattform med tydligt fokus på värdetillväxt, kassaflöde och disciplinerad kapitalallokering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 4 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 5 ===== 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Likvida medel SBB Svea fastigheter PPI Nordiqus, Aktier Nordiqus, Fordran SBB Development SBB Residential Property Övriga aktieinnehav Övriga operativa nettotillgångar Brutto - tillgångar, GAV SBB obligationer och banklån Hybrider, inkl övriga reserver Substansvärde NAV 1 829 1) 10 167 2) 9 681 3) 9 229 4) 4 564 5) 5 957 6) 3 084 4) 3 322 7) 482 8) 48 316 8 582 9) 25 684 9) 14 049 33 641 Kärninnehav, mkr 1) Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 2 066 mkr, varav Sveafastigheter 237 mkr och resterande del av SBB-koncernen till 1 829 mkr. 2) Se Långsiktigt substansvärde, sida 37. SBB ägde vid periodens utgång 124 300 038 aktier i Sveafastigheter, till ett marknadsvärde om 3 717 mkr, motsvarande 29,90kr/aktie. 3) Se Långsiktigt substansvärde, sida 37. SBB ägde vid periodens utgång 383 866 291 aktier i Public Property Inveast, till ett marknadsvärde om 7 132mkr, motsvarande 18,58kr/aktie. 4) Se Långsiktigt substansvärde, sida 37. 5) Nominellt belopp om 5 293 mkr, med förfall 2029-01-18. 6) Avser Förvaltningsfastigheter. 7) Varav Andelar i joint ventures och intresseföretag om 2 325 mkr, Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde om 499 mkr samt Likviditetsplaceringar 471 mkr. 8) Varav Fordringar på joint ventures och intresseföretag om 559 mkr samt övriga nettotillgångar om -77 mkr. 9) Koncernens Obligationsskulder och Skulder till kreditinstitut uppgick vid periodens utgång sammanlagt till 39 186mkr, varav Sveafastigheter 13 502 mkr och resterande del av SBB-koncernen till 25 684 mkr. Marknadsvärdet av SBBs emitterade obligationer uppgår vid periodens utgång till 22 150 mkr, och marknadsvärdet av Hybridobligationerna uppgick till SEK 6 081 mkr. Långsiktigt substansvärde, NAV Fastighetsexponering och substansvärde Fastighetsexponering Sveafastigheter Varav minoritetsintresse Public Property Invest Nordiqus Övriga innehav inklusive SBB Residential Totalt Belopp enligt intjäningsförmåga, Mkr Marknads - värde Hyres- intäkt Driftnetto Marknads - värde Hyres- intäkt Driftnetto Marknads - värde Hyres- intäkt Driftnetto Marknads - värde Hyres- intäkt Driftnetto Marknads - värde Hyres- intäkt Driftnetto Marknads - värde Hyres- intäkt Driftnetto Fastighetstyp Bostadsfastigheter 29 367 1 664 1 128 -10 871 -616 -418 - - - - - - 8 624 588 365 27 121 1 636 1 075 Samhällsfastigheter - - - - - - 20 812 1 424 1 174 - - - 861 52 45 21 673 1 476 1 220 Utbildningsfastigheter - - - - - - - - - 21 004 1 292 1 102 - - - 21 004 1 292 1 102 Utvecklingsfastigheter - - - - - - - - - - - - 8 818 352 163 8 818 352 163 Summa innehav 29 367 1 664 1 128 -10 871 -616 -418 20 812 1 424 1 174 21 004 1 292 1 102 18 302 992 574 78 614 4 756 3 560 78,6 MDKR Fastighetsexponering justerat för ägarandel och minoritetsintresse 12 364 Övriga innehav, mkr SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 5 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 6 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga som beaktar koncernens innehav per 2026-06-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presen - teras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet aktuella innehav, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Resultatet som det konsoliderade Sveafastigheter samt JV/intressebola - gen PPI och Nordiqus bidrar med är för Sveafastigheter och PPI baserat på senaste publika rapporterna och för Nordiqus är det Nordiqus egna opublicerade intjäningsförmåga. • Övriga joint ventures och intresseföretag bidrag till intjäningsförmågan baseras på erhållen information och publicerade rapporter. Avseende SBB Development och koncerngemensamt: • Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett normalår. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2026-06-30. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisa - tion. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Utdelning på hybridobligationerna har pausats. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i mkr Sveafastigheter Public Property Invest Nordiqus SBB Development SBB Residential Property 1) Övriga innehav / Koncern - gemensamt 2) Totalt Hyresintäkter 1 664 3 509 2 593 276 410 154 8 606 Driftkostnader -536 -616 -382 -129 -153 -19 -1 835 Driftnetto 1 128 2 893 2 211 147 257 135 6 771 Administration -198 -295 -146 -12 -53 -9 -714 Rörelseresultat 930 2 598 2 065 135 204 125 6 057 Finansnetto -453 -1 112 -919 - 204 -54 -2 742 Förvaltningsresultat före skatt 477 1 486 1 146 135 - 71 3 315 Skatt (antaget 10 %) -48 -149 -115 -14 - -7 -332 Förvaltningsresultat efter skatt 429 1 337 1 031 122 - 64 2 984 SBBs ägarandel 62,98% 40,59% 49,84% 100,00% 100,00% 34,05% 49,29% SBBs andel av förvaltnings resultat efter skatt 270 543 514 122 - 22 1 471 Finansiella kostnader i SBB 3) - - - - - -403 -403 Ränta hybridobligationer i SBB - - - - - -400 -400 Centraladministration SBB - - - - - -81 -81 Ränteintäkt från lån till Nordiqus 4) - - 285 - - - 285 Intjäning hänförligt till stamaktieägare i SBB 270 543 799 122 - -862 872 Övrig information Bedömd utdelning till SBB 5) - 384 257 122 - 11 773 1) Inget förvaltningsresultat från SBB Residential Property kommer stamaktieägarna till del utan alla genererade medel används för att dela ut till preferensaktieägaren. 2) Övriga innehav avser SBBs innehav i Preservium Property, One Publicus och Origa Care. 3) Finansiella kostnader för SBB är beräknade som nominellt belopp (26 154 mkr) * snittränta (1,71 %) med avdrag för kassan om 1 858 mkr multiplicerat med räntan (2,38 %) för nästkommande obligationsförfall 4) Avser utlåning från SBB till intressebolaget Nordiqus som förfaller 2029-01-18. Beräknat som linjär uppskrivning från bokfört värde på revers per 2026-06-30 om 4 564 mkr till nominellt belopp om 5 293 mkr. 5) Bedömd utdelning är baserat på kommunicerad utdelning för PPI och Sveafastigheter samt 50 % av förvaltningsresultat efter skatt för övriga innehav. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 6 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 7 ===== Kärninnehav Sveafastigheter är Sveriges största noterade bostadsbolag med ett bostadsbestånd värderat till 29 mdkr. Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Hyresreglerade hyresbostäder har kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en stark finansiell ställning skapas över tid förutsättningar till god avkastning till låg risk. Sveafastigheter har investment grade betyget BBB- med positiv outlook. Sveafastigheter äger även en Stockholmsfokuserad utvecklingsportfölj som genererar vinster och som skapar organisk tillväxt av fastighetsbe - ståndet. Nyproduktion sker där långsiktig efterfrågan på bostäder är stor och växer. SBB är Sveafastigheters största ägare med 63 procent av utestående aktier. Sveafastigheter är ett dotterbolag till SBB och konsolideras i koncernredovisningen. Ytterligare information finns på www.sveafastigheter.se Samgående Klarabo Den 18 maj meddelade Sveafastigheter samgående med Klarabo genom en aktiebolagsrättslig fusion, varvid Sveafastigheter är det övertagande bolaget. Fusionsplanen antogs på Sveafastigheters respektive Klarabos bolagsstämma den 26 juni. I samband med samgåendet förvärvar KlaraBo fastigheter från SBB Utveckling med ett underliggande fastighetsvärde om 973 mkr samt SBBs andelar i SBB Residential Property med ett underliggande fastighetsvärde om 5 860 mkr i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller aktier i Sveafastigheter genom fusionen. Efter fusionen förväntas Sveafastigheters fastighetsbestånd uppgå till ca 47 mdkr. SBBs ägarandel i Sveafastigheter förväntas efter fusionen uppgå till 58,5 %. Nyckeltal enligt Sveafastigheter Belopp i Mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Intäkter, mkr 806 759 1 536 Driftnetto, mkr 466 438 926 Förvaltningsresultat, mkr 172 157 376 Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 29 367 28 568 29 007 Antal lägenheter i förvaltning 1) 15 528 15 094 14 929 Snittränta, % 1) 3,33 3,42 3,28 Belåningsgrad 1) 2) 45 43 42 Rating 1) 3) BBB- BBB- BBB- Utdelning, SBB erhållen, mkr - - - Långsiktigt substansvärde, mkr 1) 16 143 15 879 16 082 SBBs ägarandel, % 1) 63,0 61,7 62,2 1) Vid periodens utgång 2) Avser nettoskuld, i förhållande till marknadsvärde fastigheter 3) Från Fitch 4) Inklusive återköp av aktier, 96 mkr Fastighetsbestånd Uthyrningsgrad, 95%Utveckling jämförbart bestånd 0 2 4 6 8 10 2024 2025 Jan-Jun 2026 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4 2024 2025 2026 Hyresintäkt Driftnetto % % 90% Bostäder i förvaltning 2% Bostäder under byggnation 8% Projektutveckling och byggrätter 29,4 mdkr 90% 2% 8% Fastighetsfördelning Substansvärde 4) Förvaltningsresultat ↑ 1,0% ↑ 9,6% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 7 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 8 ===== Ledande Nordisk aktör inom Social infrastruktur Public Property Invest är ett ledande nordiskt fastighetsbolag med fokus på social infrastruktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar samhälls - fastigheter för verksamheter av central betydelse för samhället, såsom sjukhus, polisstationer, domstolar och äldreboenden. Fastighetsportföljen är geografiskt diversifierad i Norden och består huvudsakligen av centralt belägna fastigheter med offentliga hyresgäster. Hyresavtalen är långsiktiga och ger stabila kassaflöden. Portföljen omfattar cirka 2,2 miljoner kvadratmeter fördelade på 851 fastigheter över hela norden. Public Property Invest har en långsiktig investeringsstrategi med fokus på aktiv förvaltning och selektiv utveckling i norden. Bolaget har ett investment grade-betyg om BBB+ med stabila utsikter och har en tydlig ambition att fortsätta konsolidera den nordiska marknaden för samhällsfastigheter. SBB är Public Property Invests största ägare med 41 procent av de utestående aktierna. Public Property Invest klassificeras som ett intresse - bolag till SBB och konsolideras inte i SBB:s koncernredovisning. Ytterligare information finns på www.publicproperty.se Fastighetsbestånd Kärninnehav Nyckeltal enligt Public Property Invest Belopp i Mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Intäkter, mkr 1 745 416 1 024 Driftnetto, mkr 1 426 382 921 Förvaltningsresultat, mkr 719 198 439 Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 51 271 14 070 49 488 Antal fastigheter i förvaltning 1) 851 96 850 Snittränta, % 1) 4,17 4,97 4,27 Belåningsgrad 1) 2) 54 44 53 Rating 1) 3) BBB+ BBB BBB+ Utdelning, SBB erhållen, mkr 108 - 62 Långsiktigt substansvärde, mkr 1) 24 276 8 106 23 840 SBBs ägarandel, % 1) 40,6 33,5 40,6 1) Vid periodens utgång 2) Avser nettoskuld, i förhållande till marknadsvärde fastigheter 3) Från Fitch Uthyrningsgrad, 94%Intäkter per segment (enligt intjäningsförmågan) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4 2024 2025 2026 % 53% Sverige 30% Norge 15% Finland 1% Danmark 23% Äldreboende 14% LSS 12% Vård 24% Statlig infrastruktur 13% Kommun/region 4% Utbildning 3% Kritisk infrastruktur 7% Parkering och övrigt 51,3 mdkr 3,5 mdkr 53% 23% 24% 14% 12% 13% 30% 15% 3% 4% 1% 7% Fastighetsfördelning Substansvärde Förvaltningsresultat ↑ 1,8% ↑ 263,1% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 8 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 9 ===== En ledande aktör inom utbildningsinfrastruktur i Norden Nordiqus är en av de största aktörerna i Norden inom utbildningsinfra - struktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för förskolor, grundskolor, gymnasier, högskolor och universitet i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Utbildningsfastigheter är en kritisk samhällsinfrastruktur, med en central roll för långsiktig samhällsutveckling. Genom lokal närvaro, djup sektorkompetens och starka relationer med offentliga och privata utbildningsaktörer skapar Nordiqus trygga och välfungerande miljöer för lärande, med stabil efterfrågan över konjunkturcykler. Fastighetsportföljen omfattar 631 utbildningsfastigheter i Norden, med fokus på långsiktiga hyresavtal och stabila hyresgäster. Bolaget arbe - tar med ett långsiktigt ägarperspektiv och ser sitt uppdrag som en aktiv samhällsbyggare med ansvar för både ekonomisk och hållbar utveckling. Nordiqus har en infrastruktur-rating med investment grade betyg, som bolaget använder för långsiktig kapitalanskaffning. Nordiqus lån i kapitalmarknaden har en genomsnittlig löptid på 10 år. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden äger Nordiqus tillsammans med Brookfield. SBB äger knappt 50 procent av utestående aktier. Nordiqus är ett intressebolag till SBB och konsolideras ej i SBB:s koncernredovisning. Ytterligare information finns på www.nordiqus.com Kärninnehav Nyckeltal enligt Nordiqus Belopp i Mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Intäkter, mkr 1 285 1 208 2 448 Driftnetto, mkr 1 083 1 017 2 078 Förvaltningsresultat, mkr 537 471 1 007 Marknadsvärde fastigheter, mkr 1) 42 142 39 590 39 593 Antal fastigheter i förvaltning 1) 631 614 618 Snittränta, % 1) 4,76 4,80 4,78 Belåningsgrad 1) 2) 46 45 44 Rating 1) Investment grade Investment grade Investment grade Utdelning, SBB erhållen, mkr - 72 264 Långsiktigt substansvärde, mkr 1) 17 546 16 709 16 693 SBBs ägarandel, % 1) 49,8 49,8 49,8 1) Vid periodens utgång 2) Avser räntebärande skuld, exkl efterställda ägarlån, i förhållande till marknadsvärde fastigheter Uthyrningsgrad, 95%Utveckling jämförbart bestånd 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2025 Jan-Jun 2026 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Q1 Q2 Q2Q3 Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4 2024 2025 2026 Hyresintäkt Driftnetto % % 45% Förskolor 40% Grund- och gymnasieskolor 15% Universitet och högskolor 42,1 mdkr 45% 40% 15% Fastighetsfördelning Fastighetsbestånd Substansvärde Förvaltningsresultat ↑ 5,1% ↑ 14.0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 9 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 10 ===== Formar och förstärker framtidens samhällen SBB Development är ett självständigt och värdeskapande utvecklings - bolag med en tydlig ambition: att identifiera, utveckla och realisera potentialen i fastigheter och mark för att skapa långsiktiga ekonomiska värden. Genom att kombinera strategisk fastighetsutveckling, aktiv uthyr - ning och effektivt projektgenomförande skapar vi attraktiva, hållbara och funktionella miljöer som möter både dagens och framtidens behov. Vår styrka ligger i vår förmåga att driva hela värdekedjan – från idé och planering till genomförande, uthyrning och förvaltning. Med djup marknadskunskap, affärsmässighet och ett långsiktigt perspektiv utvecklar vi fastigheter och stadsmiljöer i nära samverkan med kommu - ner, näringsliv och andra samhällsaktörer, alltid med utgångspunkt i lokala förutsättningar och behov. Genom vår omfattande portfölj av byggrätter och utvecklingsbar mark skapar vi kontinuerligt nya projektmöjligheter och attraktiva miljöer. Vårt utvecklingsarbete stöds av stabila kassaflöden och en diciplinerad kapitalallokering där vi förvärvar, utvecklar och avyttrar tillgångar i rätt skede för att maximera värdeskapandet. Detta ger oss den finansiella styrka och handlingsfrihet som krävs för att agera långsiktigt, oberoende av konjunkturcykler, och genomföra investeringar som skapar bestående värden för både våra intressenter och samhället i stort. Fastighetsbestånd SBB Development Övriga innehav 65% Kassaflödesfastigheter 31% Projekt- och fastighets - utveckling 4% Pågående projekt 85% Sverige 12% Finland 3% Norge 6,0 mdkr 6,0 mdkr 63% 85% 33% 12% 4% 3% Fördelning fastigheter per fastighetsslagHändelser under kvartalet Fördelning fastigheter per geografi Försäljning till Klarabo, samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo SBB Utveckling har i samband med samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo avyttrat fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 973 mkr i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller andelar i Sveafastigheter genom fusion. Transaktionen kommer i koncernen inte redovisas som en försäljning då Sveafastigheter är ett konsoliderat dotterbolag. Fastigheterna kommer att övergå från SBB Utveckling till Sveafastigheter. Nyckeltal Belopp i Mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 957 5 988 5 928 Antal fastigheter 91 85 85 Antal kvm, tusental 311 310 310 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 65 65 65 Genomsnittlig kontraktslängd, år 4 4 4 Investeringar Belopp i Mkr Jan -Jun 2026 Jan-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Investeringar, mkr 118 86 157 • Samhällsbyggnadsbolaget i Norden har via det helägda bolaget SBB Utveckling tecknat ett 10 -årigt hyresavtal med Saab avseende cirka 9 000 kvm i fastigheten Pollux 32 i centrala Karlskrona. Hyresavtalets värde uppgår till ca 188 mkr. Avtalet omfattar samtliga ytor i fastighe - ten och inflyttning planeras till tredje kvartalet 2027. • Avyttrat fastigheter, inkl andelar i intressebolag och omsättningsfastig - heter, om cirka 0,5 mdkr, exklusive strukturaffären med Sveafastigheter och KlaraBo, 12 % över bokfört värde i Q1. Transaktionerna visar på stor genomförandeförmåga i organisationen samt att bolaget har attraktiva tillgångar. • Inlett en omorganisation av förvaltningen med successivt övertagande från den nuvarande förvaltaren PPI. Arbetet skapar en ändamålsenlig plattform för utveckling och avyttring av befintligt bestånd, men även för framtida förvärv. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 10 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 11 ===== SBB Residential Property äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investerings- fond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare före- skriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture även om SBB äger samtliga stamaktier. Portföljen förvaltas av Sveafastigheter, ett av SBBs kärninnehav. Samgående mellan Sveafastigheter och Klarabo I samband med samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo förvärvar KlaraBo SBBs andelar i SBB Residential Property i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller aktier i Sveafastigheter genom fusionen. Då Sveafastigheter är ett konsoliderat dotterbolag inom SBB-koncernen kommer transaktionen redovisas som försäljning av Andelar i joint venture och förvärv av Förvaltningsfastigheter. Aktier Övriga innehav utgör ett viktigt komplement till koncernens kärninnehav och är utformade för att stärka både avkastningspotential och finansiell flexibilitet över tid. Portföljen består av ett diversifierat urval av både noterade och onoterade aktier, främst inom fastighetsrelaterade verksamheter och närliggande sektorer, där innehaven spänner från mindre finansiella placeringar till mer strategiska ägarandelar. Aktieinnehaven är sammantaget strukturerade för att ge exponering mot stabila kassaflöden, strukturell tillväxt och värdeskapande genom aktivt ägande, samtidigt som de möjliggör flexibilitet i kapitalallokeringen. Kombinationen av noterade och onoterade innehav skapar god balans mellan likviditet och långsiktigt värde, där noterade aktier ger möjlighet till löpande portföljanpassningar medan onoterade innehav bidrar med stabilitet och potential för värdestegring över tid. De övriga aktieinnehaven förvaltas med ett tydligt finansiellt fokus och utvärderas kontinuerligt utifrån avkastning, riskprofil och strategisk relevans. Innehaven kan därmed avyttras, reduceras eller ökas i takt med marknadsläge och koncernens övergripande prioriteringar, vilket bidrar till en dynamisk men kontrollerad portföljstruktur.Nyckeltal Belopp i Mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 906 6 065 6 112 Antal lägenheter i förvaltning 3 859 3 955 3 936 Antal kvm i förvaltning, tusental 276 284 284 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 Räntebärande skulder, mkr 2 413 2 360 2 495 Snittränta, % 13,00 13,00 13,00 Kapitalbindning, år 2,13 3,13 2,63 Räntebindning, år 2,13 3,13 2,63 Ägandel,kapital % Bokfört värde, mkr Bolag Klassificering 30 Jun 2026 31 Dec 2025 30 Jun 2026 31 Dec 2025 Noterade innehav Arlandastad Group Intresseföretag 20% 20% 886 912 KlaraBo Sverige Finansiellt innehav 1) 14% 10% 300 239 Preservium Property Intresseföretag 35% 35% 143 126 Studentbostäder i Norden Finansiellt innehav 1) 15% 15% 130 183 JM Finansiellt innehav 1) 0,4% 0,4% 36 38 Övrigt 33 46 Totalt noterade innehav 1 527 1 544 Onoterade innehav Bolivo Joint venture 45% 45% 119 122 Jefast Finansiellt innehav 1) 47% 47% 446 446 SBBGenova Gåshaga Holding Joint venture 50% 50% 119 120 SBBGenova Nackahusen Joint venture 50% 50% 143 138 Solon Eiendom Intresseföretag 25% 25% 624 568 Övrigt 344 507 Totalt onoterade innehav 1 795 1 900 Summa 3 322 3 443 1) Redovisas inom posten Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde eller Likviditetsplaceringar 27% Stockholm-Mälardalen 36% Universitets- och högskolestäder 2% Malmö-Öresund 0% Stor-Göteborg 34% Övrigt 5,9 mdkr 36% 2% 27% 34% Geografisk fördelning SBB Residential Property Övriga aktieinnehav Övriga innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 11 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 12 ===== Finansiering Nyckeltal Policy 30 Jun 2026 31 Dec 2025 Räntebärande skuld, mkr 39 186 39 988 Belåningsgrad, % < 50 54 50 Säkerställd belåningsgrad, % < 30 13 14 Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 1,9 2,3 Likviditet, mkr > 1 000 7 995 9 408 Kapitalbindning, år 2-5 2,2 2,2 Räntebindning, år 2,3 2,3 Nyckeltal, exklusive Sveafastigheter 30 Jun 2026 31 Dec 2025 Räntebärande skuld, mkr 25 684 27 267 Likviditet, mkr 5 828 6 977 Snittränta, % 1,71 1,78 Kapitalbindning, år 2,0 2,3 Räntebindning, år 2,2 2,5 Finansfunktionen arbetar strukturerat och proaktivt för att säkerställa en robust finansiell plattform för alla marknadslägen. Arbetet styrs av en tydlig finanspolicy som skapar disciplin, transparens och förutsägbarhet i kapitalstruktur, likviditet och riskhantering. Genom aktiv uppföljning och löpande analys skapas handlingsutrymme och finansiell flexibilitet, med fokus på att optimera finansieringskostnader och hantera finansiella risker. Eget kapital 25 326 mkr Det egna kapitalet i SBB består av stamaktiekapital och hybridobligatio - ner. Eget kapital i koncernen uppgick till 25 326 mkr vid periodens slut (25 323), en ökning med 3 mkr under perioden. Nominellt värde av hybridobligationer uppgår till 8 582 mkr (8 400) med en genomsnittlig årlig kupong om 4,66 procent. Hybridobligatio - nerna utgör riskkapital och redovisas som eget kapital eftersom de är eviga. Genomsnittlig ränta 2,26 procent En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när marknadsräntor stiger. SBB:s snittränta uppgår till 2,26 procent (2,25). Framför allt har SBB en gynnsam ränta på sin obliga - tionsfinansiering, vilket bidrar till en låg snittränta på skuldportföljen. Exklusive Sveafastigheters lån uppgår snitträntan vid periodens slut till 1,71 procent. Räntebärande skulder minskade med 801 mkr SBB minskade räntebärande skulder med 801 mkr under första halvåret 2026, till 39 186 mkr (39 988). SBB har återbetalat obligationer om 1 274 mkr som förföll under första halvåret. Utöver det har obligationer med ett nominellt belopp om 1 157 mkr återköpts i sekundärmarknaden under perioden. Sveafastigheter har under perioden emitterat en obligation om 300 meur, med en löptid på 5 år, som använts för att återbetala och förlänga skuld. Belåningsgraden steg 4 procentenheter under första halvåret till 54 procent (50). Ratingambition BBB- Ambitionen är att stärka bolagets finansiella ställning så att ett kreditbe - tyg för moderbolaget om lägst BBB- uppnås på sikt. Syftet med ett starkt kreditbetyg är att kunna kombinera en stabil fastighetsverksamhet med långsiktigt fördelaktig finansiering, och därmed skapa god avkastning till låg risk. Räntebärande skuld, 39 186 mkr 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2026 Q2 2025 Mkr SBB totalt SBB exkl. Sveafastigheter (skapat 2024) Snittränta, 2,26% 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2026 Q2 2025 % SBB totalt SBB exkl. Sveafastigheter (skapat 2024) Soliditet, 37% 0 10 20 30 40 50 2021 2022 2023 2024 2026 Q2 2025 % Stamaktiekapital Innehav utan bestämmande inflytande Hybridobligationer SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 12 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 13 ===== Ränte- och kapitalbindning SBB har en väl avvägd förfalloprofil, vilket skapar stabila förutsättningar för tillväxt och minskar refinansieringsrisken. Kapitalbindningen är oför - ändrad under första halvåret och uppgår till 2,2 år (2,2). Räntebindningen uppgår till 2,3 år (2,3). Genom lån med fast ränta och aktivt arbete med räntesäkringar uppnås förutsägbarhet i budgetarbetet, vilket kontinuer - ligt utvärderas för en stabil och effektiv finansiering. Valutaposition Nettoexponeringen för stamaktieägare i utländsk valuta uppgår till -24 074 mkr för EUR och 163 mkr för NOK, där en negativ siffra innebär att skulden överstiger tillgångarna i den specifika valutan. Bolaget har som mål att successivt minska valutaexponeringen för att stärka den finansiella stabiliteten och minska risken för värdeförändringar till följd av valutarörelser. Likviditet 7 995 mkr Likviditeten uppgick till 7 995 mkr (9 408), fördelat på likvida medel om 2 066 mkr (4 795), likviditetsplaceringar om 499 mkr (183) samt outnytt - jade kreditfaciliteter om 5 430 mkr (4 430). Likviditet och kapitalkällor Likviditet, mkr SBB Sveafastigheter Summa Outnyttjade kreditfaciliteter 3 500 1 930 5 430 Likviditetsplaceringar 499 - 499 Likvida medel 1 829 237 2 066 Summa 5 828 2 167 7 995 Noterade aktier, mkr Marknadsvärde Rating Sveafastigheter 3 717 BBB- Public Property Invest 7 132 BBB+ Arlandastad 431 N/A Övriga 592 N/A Summa 11 871 Räntebärande placeringar, nominell volym, mkr Volym Avkastning Nordiqus1) 5 293 5,40% Övriga 514 2,34% Summa 5 807 5,13% 1) Den redovisade avkastningen om 5,40% procent motsvarar den årliga ränta som uppstår vid en linjär uppskrivning från bokfört värde på reversen per 2026-06-30 om 4 564 mkr till nominellt belopp om 5 293 mkr fram till förfall 2029-01-18. Ränte- och kapitalbindning Räntebindning Kapitalbindning Belopp i Mkr SBB Snittränta Svea- fastigheter Snittränta Delsumma Snittränta Andel SBB Svea- fastigheter Delsumma Andel 2026 1 761 1,71% 1 352 10,37% 3 113 5,47% 8% 4 443 52 4 495 11% 2027 8 103 2,11% 4 621 1,40% 12 724 1,85% 32% 6 412 5 900 12 311 31% 2028 6 242 0,88% 820 2,15% 7 062 1,03% 18% 5 742 1 637 7 379 19% 2029 9 557 1,75% 3 517 2,31% 13 074 1,90% 33% 9 557 1 026 10 583 27% 2030 - - - - - - - - 800 800 2% >2030 490 4,67% 3 233 4,55% 3 723 4,56% 10% - 4 128 4 128 10% 26 154 1,71% 13 542 3,33% 39 696 2,26% 100% 26 154 13 542 39 696 100% Avstämning nominell skuld Belopp i Mkr 30 Jun 2026 Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 6 513 17% Obligationslån 26 626 68% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 1 977 5% Obligationslån 4 070 10% Summa räntebärande skulder 39 186 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 510 Total nominell skuld 39 696 Valutaexponering Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Summa Totala tillgångar 66 766 165 809 - - 67 739 Nominell Skuld -10 567 - -29 129 - - -39 696 Övrig -2 865 -1 9 - - -2 857 Valutaderivat -4 098 - 4 238 - - 140 Netto 49 236 163 -24 074 - - 25 326 Kapitalanvändning och kapitalkällor1) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 Mkr Kapital - användning Kapitalkällor Ränta Investeringar Kortfristig skuld Övrigt Utdelning och slutreglering PPI Intjäningsförmåga Noterade aktier Likviditet Utöver den rapporterade likviditeten finns kapitalkällor i form av noterade aktier, vilka handlas på en reglerad marknad med god tillgång till likviditet och med kort varsel skulle kunna avyttras för att stärka likviditeten. Denna likviditetsreserv summerar till 11 871 mkr (14 083). Dessutom finns det räntebärande placeringar till ett nominellt belopp om 5 807 mkr (5 794) som kommer tillföra bolaget likviditet allteftersom de förfaller till betalning. Lånevillkor SBB:s skuldportfölj är fördelad på olika skuldinstrument med olika cove - nantstrukturer. Maintenance-covenanter måste vara uppfyllda löpande, medan incurrence-covenanter bara testas vid specifika händelser, som ny skuldupptagning eller utdelning. Obligationer utgivna av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding har fristående dokumentation med uteslutande incurrence-baserade covenanter – och SBB Holding står för den klart största delen av koncer - nens obligationsskuld. Merparten av skulden styrs alltså av covenanter som bara testas vid en ny transaktion snarare än nyckeltal som måste upprätthållas löpande, vilket ger SBB betydligt större finansiell flexibilitet. För mer detaljer se bolagets årsredovisning. 1) SBB exkl. Sveafastigheter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 13 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 14 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 955 952 481 479 1 871 Fastighetskostnader Driftskostnader -320 -311 -127 -130 -586 Underhåll -33 -32 -16 5 -71 Fastighetsskatt -21 -19 -11 -9 -42 Driftnetto 582 591 328 344 1 173 Övriga förvaltningsintäkter 53 51 24 24 114 Administration -203 -324 -108 -168 -622 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 432 317 245 201 665 Värdeförändringar fastigheter 5 -351 -32 -245 -761 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - -11 - - -13 Resultat bostadsproduktion 50 7 50 7 11 Rörelseresultat 487 -38 262 -37 -99 Resultat från joint ventures och intresseföretag 91 427 -16 311 696 varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 111 707 591 398 1 443 varav värdeförändring fastigheter -180 248 -112 239 320 varav finansiella poster -835 -553 -476 -288 -1 113 varav värdeförändring finansiella instrument 74 10 39 -3 -22 varav skatt -106 76 -89 26 -99 varav försäljningsresultat 9 - 9 - -115 varav nedskrivning och omvärdering 20 -62 22 -61 282 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - 10 - - 19 Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 139 80 77 289 Räntekostnader och liknande resultatposter -570 -708 -282 -361 -1 462 Resultat av förtidslösen lån 13 26 2 -5 774 Valutakursdifferenser -728 1 157 -317 -813 2 437 Tomträttsavgälder -7 -6 -4 -3 -11 Värdeförändringar finansiella instrument -71 -374 -238 -242 -103 Resultat före skatt -633 633 -513 -1 073 2 540 Aktuell skatt -72 -71 -22 32 -210 Uppskjuten skatt 117 -95 113 103 -563 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv - 11 - - 13 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -588 478 -421 -938 1 781 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 1) 3 330 -9 158 -4 088 PERIODENS RESULTAT -585 808 -431 -780 -2 308 Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -678 860 -421 -921 -2 326 Innehav utan bestämmande inflytande 93 -52 -10 142 18 PERIODENS RESULTAT -585 808 -431 -780 -2 308 Kvarvarande verksamhet Resultat per stamaktie A och B före utspädning -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71 Resultat per stamaktie D före utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Avvecklad verksamhet Resultat per stamaktie A och B före utspädning -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06 Resultat per stamaktie D före utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Kvarvarande och avvecklad verksamhet Resultat per stamaktie A och B före utspädning -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92 Resultat per stamaktie D före utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie D efter utspädning 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 1) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om - (263). Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Periodens resultat -585 808 -431 -780 -2 308 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 496 -217 48 -174 -632 Omräkningsdifferenser 152 -27 34 75 1 225 PERIODENS TOTALRESULTAT 63 564 -349 -879 -1 715 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -29 616 -339 -824 -1 732 Innehav utan bestämmande inflytande 93 -52 -10 -55 18 PERIODENS TOTALRESULTAT 63 564 -349 -879 -1 715 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 14 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 15 ===== Kvarvarande verksamhet Resultat Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgår till 272 mkr (360). Förändringen i förvaltningsresultatet är främst hänförligt till den verksamhet som avvecklades under slutet av 2025. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie inkl avvecklad verksamhet efter utspädning uppgick till 0,17 kronor (0,24). Hyrestillväxt 4,7 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 955 mkr (952). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,7 procent jämfört med motsvarande period föregående år och avsåg bostäder. Uthyrningsgrad på 64,6 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick för SBB Development till 64,6 procent (62,9). För Sveafastigheter uppgick den samma till 95,4 procent (95,0). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Utveckling var 4 år (4). Driftnettot stiger 3,5 procent i jämförbart bestånd Driftnettot i jämförbart bestånd har en positiv trend drivet av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -373 mkr (-361). Administrationskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till -203 mkr (-324), av vilka Sveafastigheter utgjorde -141 mkr (-170). Administrationskostnader Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Sveafastigheter, Fastighetsadministration -49 -49 -25 -23 -84 Sveafastigheter, Centraladministration -92 -121 -57 -61 -202 Sveafastigheter, administration 1) -141 -170 -82 -85 -286 SBB Development -15 -28 -7 -13 -45 Kostnader hänförliga till övriga förvaltningsuppdrag -23 -27 -7 -11 -54 Återvunnen moms 15 - 6 - - Administrationskostnader resterande SBB-koncern -39 -99 -17 -59 -237 Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -203 -324 -108 -168 -622 1) Sveafastigheters kostnader inkluderar förvaltningstjänster hänförliga till SBB Residential Property Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till 5 mkr (-351), varav 52 mkr (-91) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande 0,15 procent av fastighetsvärdet i perioden. I den orealiserade värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal, justerade avkastningskrav samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Det viktade avkastningskravet har under perioden hållit sig stabilt och gått från 4,63 procent till 4,64 procent. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -47 mkr (-260), och består till största delen av att projekt som har avslutats och ej kommer genomföras samt resultat från försäljningar under perioden. Kommentarer koncernens resultaträkning Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 91 mkr (427), varav värdeförändring -106 mkr (258). Se vidare information på sid 23. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till - mkr (10) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstaterade kreditförluster uppgår till - mkr (-). Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till -1 141 mkr (608). Förändringen beror till största del på en negativ effekt av valutakursdifferenser som under perioden uppgick till -728 mkr (1 157). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se mer information om koncernens valutaexponering på sid 13. Räntenettot uppgår till -419 mkr (-569). Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 13 mkr (26) för perioden. Finansnetto Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 139 80 77 289 Räntekostnader och liknande resultatposter -570 -708 -282 -361 -1 462 Räntenetto, kvarvarande verksamhet -419 -569 -201 -284 -1 173 Resultat förtidslösen lån 13 26 2 -5 774 Valutakursdifferenser -728 1 157 -317 -813 2 437 Tomträttsavgälder -7 -6 -4 -3 -11 Finansnetto, kvarvarande verksamhet -1 141 608 -521 -1 105 2 027 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -71 mkr (-374) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av övriga aktieinnehav om -101 mkr (-30). Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till -633 mkr (633). Skatt på periodens resultat uppgick till 46 mkr (-155), varav -72 mkr (-71) avsåg aktuell skatt och 117 mkr (-84) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till uppskjuten skatt på underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till - mkr (-11). Periodens resultat efter skatt samt avvecklad verksamhet uppgick till -585 mkr (808). Avvecklad verksamhet 11 november 2025 ingick SBB avtal med Public Property Invest om överlåtelse av SBB:s samhällsportfölj till ett värde om 32 miljarder kronor, med tillhörande bolag. Tillträde skedde den 16e december efter godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Periodens resultat hänförliga till den avvecklade verksamheten uppgår till 3 mkr (330). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 15 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 16 ===== Koncernens balansräkning Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 75 1 253 75 Summa immateriella anläggningstillgångar 75 1 253 75 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935 Nyttjanderätt tomträtt 356 586 347 Inventarier 69 125 71 Summa materiella anläggningstillgångar 35 750 55 149 35 352 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 22 028 16 194 21 900 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 507 7 784 5 022 Derivat 109 135 89 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 471 903 823 Andra långfristiga fordringar 39 327 61 Summa finansiella anläggningstillgångar 28 154 25 343 27 894 Summa anläggningstillgångar 63 978 81 745 63 321 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 159 226 226 Kortfristiga fordringar Derivat 48 23 4 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 6 - Kundfordringar 15 54 28 Övriga fordringar 787 704 746 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 187 227 102 Summa kortfristiga fordringar 1 037 1 014 879 Likviditetsplaceringar 499 180 183 Likvida medel 2 066 2 689 4 795 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 2 565 2 868 4 978 Tillgångar som innehas för försäljning - 306 6 Summa omsättningstillgångar 3 761 4 414 6 088 SUMMA TILLGÅNGAR 67 739 86 159 69 409 Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 181 181 181 Övrigt tillskjutet kapital 27 305 27 306 27 305 Reserver -70 -1 474 -222 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -16 258 -12 601 -15 995 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 159 13 413 11 271 Hybridobligation 8 081 8 228 8 107 Övriga reserver 501 509 293 Innehav utan bestämmande inflytande 5 585 5 648 5 652 Summa eget kapital 25 326 27 798 25 323 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 6 513 10 592 9 024 Obligationslån 26 626 35 152 24 072 Avsättning 80 - 80 Derivat 14 328 17 Uppskjutna skatteskulder 1 491 2 146 1 652 Leasingskulder tomträtter 344 566 335 Övriga långfristiga skulder 22 41 21 Summa långfristiga skulder 35 089 48 824 35 202 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 977 7 079 795 Obligationslån 4 070 465 6 096 Derivat - 32 74 Leverantörsskulder 90 105 31 Leasingskulder tomträtter 12 21 11 Aktuella skatteskulder 137 148 346 Övriga skulder 132 797 865 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 906 888 649 Skulder för tillgångar som innehas för försäljning - - 18 Summa kortfristiga skulder 7 324 9 535 8 885 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 67 739 86 159 69 409 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 16 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 17 ===== Kommentarer koncernens balansräkning Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 75 mkr (75). Goodwill har tidigare varit hänförlig till SBB:s segment Samhälle. I samband med transaktionen med PPI har hela segmentet avyttrats och i samband med det har all goodwill skrivits ner och redovisas inom avvecklad verksamhet. Återstående goodwill är hänförligt till Sveafastigheter. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 35 325 mkr (34 935). Fastighetsbeståndets värde har baserats på extern - värderingar gjorda av Newsec, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflö - den för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 4,64 procent (4,63) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 257 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Fastighetsbeståndets förändring Belopp i MKR Sveafastigheter SBB exl. Sveafastigheter Koncernen Ingående verkligt värde 1 Jan 2026 29 007 5 928 34 935 Förvärv 1) 1 072 220 1 292 Investeringar 603 118 721 Försäljningar 1) -1 501 -205 -1 706 Orealiserade värdeförändringar 185 -133 52 Omräkningsdifferens - 30 30 Verkligt värde vid periodens slut 29 367 5 957 35 325 1) Bytesaffären med KlaraBo i Sveafastigheter bruttoredovisas som förvärv och försäljning. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 1 918 / -1 943 Driftkostnader +/- 5% -631 / 618 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -567 / 556 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 427 / 1 574 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av SBB Residential Property, Public Property Invest och Nordiqus. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföretag till 22 028 mkr (21 900) och fordringar på joint ventures och intresseföretag till 5 507 mkr (5 022). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden samt ränteplaceringar med kort löptid, posten uppgick till 2 066 mkr (4 795) och likviditetsplaceringar som utgörs av aktier i börsnoterade bolag som uppgick till 499 mkr (183). Spärrade likvida medel uppgick till 16 mkr (30). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 5 430 mkr (4 430). Se mer information på sid 12. Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 11 159 mkr (11 271). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 25 326 mkr (25 323). Se mer information på sid 19. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2026-06-30 netto till 1 491 mkr (1 652) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 3 073 mkr. Under perioden har underskott om totalt - mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 39 186 mkr (39 988), varav 8 490 mkr (9 819) avsåg skulder till kreditinstitut och 30 696 mkr (30 168) avsåg obligationslån. Periodens förändring avsåg främst amortering av obligationslån, avbetalade skulder till kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 12. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 17 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 18 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -633 633 -513 -1 073 2 540 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet 3 347 -9 157 -5 150 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 2 10 3 5 8 Förändring avsättningar - - - - 80 Värdeförändringar fastigheter -5 404 51 273 4 598 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - 11 - - 190 Nedskrivning goodwill - - - - 1 020 Resultat bostadsproduktion -50 -7 -50 -7 -11 Resultat från joint ventures och intresseföretag -91 -69 16 -74 1 020 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - -8 - 1 -208 Värdeförändringar finansiella instrument 71 374 238 242 103 Finansnetto 1 141 -863 521 948 -2 473 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 153 292 95 292 381 Erlagd ränta -225 -567 -89 -180 -1 432 Erhållen ränta 35 179 15 120 384 Betald skatt -315 -234 7 -161 -153 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 86 502 284 543 897 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -20 456 -39 136 116 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 184 -148 6 -231 189 Kassaflöde från den löpande verksamheten 251 810 252 448 1 202 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -716 -577 -385 -347 -1 387 Försäljning av fastigheter 205 - 205 - - Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -308 -205 -63 -199 -358 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 524 1 443 463 1 146 8 840 Investeringar/försäljning inventarier - -3 - -1 -3 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -112 -24 75 -6 3 045 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -90 -246 -148 21 -668 Kassaflöden från finansiella tillgångar -91 2 44 23 -221 Förändring andra långfristiga fordringar 15 - -2 - 283 Kassaflöde från investeringsverksamheten -573 390 189 637 9 531 Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner - -4 - -4 -4 Inlösen / emission hybridobligationer - 257 - 257 404 Utbetald ränta hybridobligationer -8 -48 - -48 -59 Avyttring till minoriteter - -23 - - -23 Inlösta minoritetsandelar -96 -32 1 1 -68 Upptagna lån 4 730 4 068 1 418 2 042 6 946 Amortering av lån -6 296 -5 124 -916 -1 523 -15 505 Förändringar övriga långfristiga skulder -737 -97 -737 -8 -110 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 407 -1 003 -234 717 -8 419 Periodens kassaflöde -2 729 197 208 1 802 2 313 Likvida medel vid periodens början 4 794 2 491 1 858 853 2 491 Periodens kassaflöde -2 729 197 208 1 802 2 313 Valutakursändring likvida medel -1 1 - 34 -9 Likvida medel vid periodens slut 2 066 2 689 2 066 2 689 4 795 Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till 251 (810). Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, uppgår för perioden till 86 mkr (502). Kassaflödet inkluderar Resultat före skatt, Kvarvarande verksamhet, om -633 mkr (633), samt Resul - tat före skatt, Avvecklad verksamhet, om 3 mkr (347), vilket tillsammans inkluderar ej kassaflödespåverkande värdeförändringar av fastigheter om -5 mkr (404). Kassaflödet har påverkats av erlagd ränta under perioden om -225 (-567), samt betald skatt -315 mkr (-234). Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till -573 mkr (390). Kassaflödet har främst påverkats av Investeringar i fastigheter om -716 mkr (-577), förvärv av dotterbolag efter avdrag för likvida medel om -308 mkr (-205) samt investeringar/avyttringar i joint ventures och intresse - företag -112 mkr (-24). Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -2 407 mkr (-1 003). Under perioden har upptagna lån påverkat kassaflödet med 4 730 mkr (4 068) och amortering av lån med -6 296 mkr (-5 124). Periodens kassaflöde Periodens kassaflöde uppgår till -2 729 mkr (197). Likvida medel vid periodens slut uppgår till 2 066 mkr (2 689). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 18 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 19 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Innehav utan be - stämm ande inflytandeBelopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 Jan 2025 165 26 624 -1 447 -13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 494 Periodens resultat - - - 860 860 - - -52 808 Övrigt totalresultat - - -27 -217 -244 - - - -244 Periodens totalresultat - - -27 643 616 - - -52 564 Emission B-aktier 16 682 - - 698 - - - 698 Aktierelaterad ersättning - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - -101 -101 - - - -101 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 207 207 - -207 - - Inlösen/emission hybridobligationer - - - -92 -92 349 - - 257 Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33 Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -23 -23 - - - -23 Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23 Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -32 Utgående eget kapital 30 Jun 2025 181 27 306 -1 474 -12 601 13 413 8 228 509 5 648 27 798 Periodens resultat - - - -3 186 -3 186 - - 70 -3 116 Övrigt totalresultat - - 1 252 -415 837 - - - 837 Periodens totalresultat - - 1 252 -3 601 -2 349 - - 70 -2 279 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 216 216 - -216 - - Skatteeffekter i eget kapital - - - 48 48 - - - 48 Reserverad Inlösen hybridobligationer - - - -80 -80 227 - - 147 Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -9 -9 - - - -9 Inlösen hybridobligation 4) - - - - - -348 - - -348 Inlösta minoritetsandelar - - - 31 31 - - -67 -36 Utgående eget kapital 31 Dec 2025 181 27 305 -222 -15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323 Ingående eget kapital 1 Jan 2026 181 27 305 -222 -15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323 Periodens resultat - - - -678 -678 - - 93 -585 Övrigt totalresultat - - 152 496 649 - - - 649 Periodens totalresultat - - 152 -182 -29 - - 93 63 Aktierelaterad ersättning - - - 1 1 - - - 1 Skatteeffekter i eget kapital - - - 38 38 - - - 38 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -182 -182 -26 208 - - Återköp egna aktier, Sveafastigheter - - - 64 64 - - -160 -96 Utgående eget kapital 30 Jun 2026 181 27 305 -70 -16 258 11 159 8 081 501 5 585 25 326 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2026-06-30 uppgår till 728 140 643 kr. 4) Den 14 november 2025 meddelande Offentliga Hus i Norden, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade 100 procent av nominellt belopp uppgående till 348 mkr. Hybridobligationer Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nominellt värde om 8 582 mkr (8 400), varav 501 mkr (293) avser orealise - rad valutakursförändring och redovisas under övriga reserver. Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till 728 mkr. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge och Finland från lokal valuta till SEK utgjorde 168 mkr av föränd - ringen i eget kapital under perioden. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 585 mkr (5 652) och består till största del utav Sveafastigheter där SBB äger 63,0 procent (62,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 37,0 procent (37,8). Soliditet Soliditeten uppgick till 37 procent (36), den justerade soliditeten till 39 procent (39) och belåningsgraden till 54 procent (50). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 19 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 20 ===== Januari–Juni Sveafastigheter PPI Nordiqus Summa kärninnehav SBB Development SBB Residential Property och Övriga aktieinnehav Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Perioden Jan–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 806 759 - - - - 806 759 149 193 - - - - 955 952 Fastighetskostnader -291 -272 - - - - -291 -272 -82 -89 - - - - -374 -361 Driftnetto 515 487 - - - - 515 487 67 104 - - - - 582 591 Övriga förvaltningsintäkter 28 26 7 - 9 9 44 35 - - 37 41 -28 -26 53 51 Administration -141 -170 - - - - -141 -170 -15 -48 - - -47 -106 -203 -324 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 402 344 7 - 9 9 418 353 52 56 37 41 -75 -132 432 317 Värdeförändringar fastigheter 181 -209 - - - - 181 -209 -176 -142 - - - - 5 -351 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - -2 - - - - - -2 - -9 - - - - - -11 Resultat bostadsproduktion - - - - - - - - 50 7 - - - - 50 7 Rörelseresultat 582 132 7 - 9 9 599 142 -74 -89 37 41 -75 -132 487 -38 Resultat från joint venture och intresseföretag - - 89 56 80 342 169 398 - - -77 30 - - 91 427 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - - - - - - - 10 - - - 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 2 - - 129 122 133 124 - - -5 3 21 11 150 139 Räntekostnader och liknande -234 -188 - - - - -234 -188 - - - - -329 -500 -564 -688 Valutakursdifferenser -90 - - - - - -90 - - - - - -638 1 157 -728 1 157 Värdeförändringar finansiella instrument 35 -75 - - - - 35 -75 - - -93 -31 -13 -267 -71 -374 Resultat före skatt 298 -128 96 - 218 473 612 401 -74 -89 -137 53 -1 033 268 -633 633 Skatt -47 12 - - - - -47 12 - - - - 93 -167 45 -155 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 251 -117 96 56 218 473 565 413 -74 -89 -137 53 -941 101 -588 478 Resultat avvecklad verksamhet - - - - - - - - - - - - 3 330 3 330 Periodens resultat 251 -117 96 56 218 473 565 413 -74 -89 -137 53 -938 432 -585 808 Förvaltningfastigheter 29 367 28 568 - - - - 29 367 28 568 5 957 5 988 - - - 19 882 35 325 54 438 Andelar i intressebolag och joint ventures - - 7 619 2 607 8 996 8 707 16 615 11 315 - - 5 413 4 879 - - 22 028 16 194 Fordringar på intressebolag och joint ventures - - 1 041 54 4 483 4 222 5 524 4 276 - - -17 3 508 - - 5 507 7 784 Likvida medel 237 1 160 - - - - 237 1 160 - - - - 1 829 1 529 2 066 2 689 Övriga tillgångar 946 677 - - - - 946 677 - - - - 1 867 4 377 2 813 5 054 Summa 30 550 30 405 8 660 2 662 13 479 12 929 52 689 45 996 5 957 5 988 5 396 8 387 3 696 25 788 67 739 86 159 Obligationer och Skulder till Kreditinstitut 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288 Summa 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288 Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 20 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 21 ===== April–Juni Sveafastigheter PPI Nordiqus Summa kärninnehav SBB Development SBB Residential Property och Övriga aktieinnehav Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Perioden Apr–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 408 383 - - - - 408 383 73 96 - - - - 481 479 Fastighetskostnader -119 -113 - - - - -119 -113 -34 -21 - - - - -154 -134 Driftnetto 289 270 - - - - 289 270 38 75 - - - - 328 344 Övriga förvaltningsintäkter 15 13 7 - -1 3 21 16 - - 19 21 -15 -13 24 24 Administration -82 -85 - - - - -82 -85 -7 -33 - - -19 -50 -108 -168 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 221 198 7 - -1 3 228 201 32 42 19 21 -34 -63 245 201 Värdeförändringar fastigheter 33 -138 - - - - 33 -138 -65 -107 - - - - -32 -245 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - - - - - - - - - - - - - Resultat bostadsproduktion - - - - - - - - 50 7 - - - - 50 7 Rörelseresultat 254 61 7 - -1 3 261 64 16 -58 19 21 -34 -63 262 -37 Resultat från joint venture och intresseföretag - - -24 43 -5 202 -29 246 - - 13 65 - - -16 311 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - - - - - - - - - - - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 1 - - 65 62 67 64 - - -2 - 15 14 80 77 Räntekostnader och liknande -115 -100 - - - - -115 -100 - - - - -169 -267 -284 -369 Valutakursdifferenser -90 - - - - - -90 - - - - - -227 -813 -317 -813 Värdeförändringar finansiella instrument -16 -89 - - - - -16 -89 - - -72 3 -150 -157 -238 -242 Resultat före skatt 37 -128 -17 43 60 267 79 182 16 -58 -42 90 -565 -1 285 -513 -1 073 Skatt -63 -27 - - - - -63 -26 - - - - 154 162 91 135 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -26 -155 -17 43 60 267 16 156 16 -58 -42 90 -410 -1 124 -421 -938 Resultat avvecklad verksamhet - - - - - - - - - - - - -9 158 -9 158 Periodens resultat -26 -155 -17 43 60 267 16 156 16 -58 -42 90 -420 -965 -431 -780 Förvaltningfastigheter 29 367 28 568 - - - - 29 367 28 568 5 957 5 988 - - - 19 882 35 327 54 438 Andelar i intressebolag och joint ventures - - 7 619 2 607 8 996 8 707 16 615 11 315 - - 5 413 4 879 - - 22 028 16 194 Fordringar på intressebolag och joint ventures - - 1 041 54 4 483 4 222 5 524 4 276 - - -17 3 508 - - 5 507 7 784 Likvida medel 237 1 160 - - - - 237 1 160 - - - - 1 829 1 529 2 066 2 689 Övriga tillgångar 946 677 - - - - 946 677 - - - - 1 867 4 377 2 813 5 054 Summa 30 550 30 405 8 660 2 662 13 479 12 929 52 689 45 996 5 957 5 988 5 396 8 387 3 696 25 788 67 739 86 159 Obligationer och Skulder till Kreditinstitut 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288 Summa 13 502 13 375 - - - - 13 502 13 375 - - - - 25 684 39 913 39 186 53 288 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 21 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 22 ===== Januari–December 2025 Perioden Jan-Dec 2025 (Mkr) Sveafastigheter PPI Nordiqus Summa kärninnehav SBB Development SBB Residential Property och Övriga aktieinnehav Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 536 - - 1 536 335 - - 1 871 Fastighetskostnader -526 - - -526 -172 - - -698 Driftnetto 1 010 - - 1 010 163 - - 1 173 Övriga förvaltningsintäkter 54 6 33 93 - 75 -54 114 Administration -286 -2 - -288 -45 - -289 -622 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 778 4 33 815 118 75 -343 665 Värdeförändringar fastigheter -243 - - -243 -518 - - -761 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -2 - - -2 -11 - - -13 Resultat bostadsproduktion - - - - 11 - - 11 Rörelseresultat 533 4 33 570 -400 75 -343 -99 Resultat från joint venture och intresseföretag - -4 455 451 - 245 - 696 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - 19 - 19 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 1 249 259 - -3 33 289 Räntekostnader och liknande -410 - - -410 - - -289 -699 Valutakursdifferenser - - - - - - 2 437 2 437 Värdeförändringar finansiella instrument -22 - - -22 - 97 -178 -103 Resultat före skatt 109 1 738 848 -400 433 1 659 2 540 Skatt -25 - - -25 - - -735 -760 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 84 1 738 823 -400 433 925 1 781 Resultat avvecklad verksamhet - - - - - - -4 088 -4 088 Periodens resultat 84 1 738 823 -400 433 -3 164 -2 308 Förvaltningfastigheter 29 007 - - 29 007 5 928 - - 34 935 Andelar i intressebolag och joint ventures - 7 742 8 629 16 371 - 5 529 - 21 900 Fordringar på intressebolag och joint ventures - 684 4 348 5 032 - -10 - 5 022 Likvida medel 501 - - 501 - - 4 294 4 795 Övriga tillgångar 665 - - 665 - - 2 092 2 757 Summa 30 173 8 426 12 977 51 576 5 928 5 519 6 386 69 409 Obligationer och Skulder till Kreditinstitut 12 721 - - 12 721 - - 27 266 39 988 Summa 12 721 - - 12 721 - - 27 266 39 988 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 22 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 23 ===== Joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions ­ marknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures och intresse­ företagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Nordiqus - Utbildningsinfrastruktur i Norden Nordiqus bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasieskolor och universitet. SBB äger 49,84 procent (49,84) av aktierna och resterande del ägs av Brookfield. Public Property Invest - Social infrastruktur i Norden Public Property Invest, PPI, är Europas största börsnoterade fastighetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget har en tydlig långsiktig strategi att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga offentliga funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus, med hyresgäster främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm med sekundärnotering på Euronext Oslo Børs. SBB äger vid periodens utgång 40,59 procent (40,63) av kapitalet och 40,59 procent (34,22) av rösterna och innehavet redovisas som intresseföretag. SBB Residential Property - Svenska hyresrätter SBB Residential Property äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investe­ ringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. I samband med samgåendet mellan Sveafastigheter och Klarabo förvärvar KlaraBo SBBs andelar i SBB Residential Property i utbyte mot aktier i KlaraBo, för vilka SBB erhåller aktier i Sveafastigheter genom fusio ­ nen. Då Sveafastigheter är ett konsoliderat dotterbolag inom SBB ­koncernen kommer transaktionen redovisas som försäljning av Andelar i joint venture och förvärv av Förvaltningsfastigheter. Sveafastigheter SBB äger 63,0 procent (62,2) i Sveafastigheter. Då SBB har ett bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag. Finansiella upplysningar i sammandrag, kärninnehav och väsentliga innehav Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Perioden Jan–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 Intäkter 1 745 416 1 285 1 208 206 199 Driftnetto 1 426 382 1 083 1 017 132 116 Förvaltningsresultat 719 198 537 471 ­74 ­86 Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag Belopp i Mkr Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa Redovisat värde, 1 Jan 2026 7 742 8 629 3 092 2 437 21 900 Aktieägartillskott ­ ­ 63 44 107 Utdelningar ­382 ­ ­ ­45 ­427 Resultatandel 89 80 ­95 ­12 63 Övrigt totalresultat 174 287 ­ ­2 458 Nedskrivning och omvärdering av andelar ­ ­ ­ 20 20 Avyttringar ­ ­ ­ ­130 ­130 Valutakursdifferens ­3 ­ ­ 41 37 Redovisat värde, 30 Jun 2026 7 619 8 996 3 061 2 352 22 028 Övriga upplysningar, kärninnehav och väsentliga innehav Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Belopp i Mkr 30 jun 2026 31 Dec 2025 30 jun 2026 31 Dec 2025 30 jun 2026 31 Dec 2025 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 619 7 742 8 996 8 629 3 061 3 092 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 1 041 6841) 4 483 4 348 24 12 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 51 271 49 543 42 142 39 593 5 906 6 112 Antal fastigheter 2) 851 850 631 618 209 212 Antal kvm, tusental 2) 2 243 2 224 1 387 1 357 276 284 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 95 95 95 95 95 Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,6 6,9 10,9 11,0 ­ ­ Räntebärande skulder, mkr 3) 28 638 26 161 19 404 17 618 2 413 2 495 Snittränta, % 4,17 5,05 4,76 4,78 13,00 13,00 Kapitalbindning, år 4,90 3,35 9,83 10,34 2,13 2,63 Räntebindning, år 3,31 1,48 12,3 11,17 2,13 2,63 1) Fordran på PPI avser 384 mkr (105) avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 657 mkr (579) avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo. 2) Avser hela bestånden. 3) Exklusive efterställda ägarlån. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 23 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 24 ===== Resultat från joint ventures och intresseföretag Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa Perioden Jan–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat: Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 503 121 505 472 88 74 15 40 1 111 707 Värdeförändring fastigheter ­127 92 ­48 71 ­20 76 14 9 ­180 248 Finansiella poster ­329 -65 ­305 -286 ­160 -160 ­41 -41 ­835 -553 Värdeförändring finansiella instrument 76 -3 ­3 13 ­ - ­ - 74 10 Skatt ­34 -32 ­69 71 ­3 7 ­ 31 ­106 76 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 89 113 80 342 -95 -4 -12 39 63 489 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag ­ ­ ­ ­ ­ ­ 9 ­ 9 ­ Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag ­ ­56 ­ ­ ­ ­ 20 ­5 20 ­61 Resultat från joint ventures och intresseföretag 89 56 80 342 -95 -4 17 34 91 427 Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa Perioden Apr–Jun (Mkr) 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat: Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 267 77 272 243 45 46 16 69 591 398 Värdeförändring fastigheter ­90 92 ­47 72 27 35 ­2 41 ­112 239 Finansiella poster 226 -38 ­156 -147 ­71 -80 ­23 -23 ­476 -288 Värdeförändring finansiella instrument 39 -3 ­ - ­ - ­ - 39 -3 Skatt ­13 -29 ­73 35 ­4 -5 1 24 ­89 26 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -24 100 -5 202 -3 -4 -16 74 -47 372 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag ­ ­ ­ ­ ­ ­ 9 ­ 9 ­ Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag ­ ­56 ­ ­ ­ ­ 22 ­5 22 ­61 Resultat från joint ventures och intresseföretag -24 43 -5 202 -3 -4 16 69 -16 311 Perioden Jan–Dec 2025 (Mkr) Public Property Invest Nordiqus SBB Residential Property Övriga innehav Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 959 168 29 1 443 Värdeförändring fastigheter 115 119 110 -24 320 Finansiella poster -155 -550 -329 -79 ­1 113 Värdeförändring finansiella instrument -35 13 - - ­22 Skatt -44 -83 -18 46 ­99 Summa andel av joint ventures och intresse-företags resultat 169 457 -69 -28 529 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag ­116 ­ ­ 1 ­115 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag ­58 ­1 ­ 340 282 Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 455 -69 314 696 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 24 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 25 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Nettoomsättning 97 102 51 44 401 Personalkostnader ­43 ­63 ­18 ­39 ­113 Övriga rörelsekostnader ­53 ­71 ­26 ­25 ­448 Rörelseresultat 1 -32 7 -19 -160 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures ­ ­52 ­ ­51 ­53 Ränteintäkter och liknande resultatposter 155 249 73 256 482 Räntekostnader och liknande resultatposter ­150 ­387 ­68 ­202 ­659 Resultat av förtidslösen lån ­2 26 ­ ­5 ­73 Valutakursdifferenser ­5 438 ­27 ­70 401 Värdeförändringar finansiella instrument ­35 ­311 ­48 ­258 225 Resultat efter finansiella poster -35 -68 -63 -348 164 Resultat före skatt -35 -68 -63 -348 164 Skatt 6 27 23 115 ­157 PERIODENS RESULTAT -29 -41 -40 -234 7 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Periodens resultat ­29 ­41 ­40 ­234 7 Övrigt totalresultat ­ ­ ­ ­ ­ TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -29 -41 -40 -234 7 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och finanshantering. Bolaget har 19 anställda. Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 25 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 26 ===== Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 418 15 462 15 418 Fordringar hos koncernföretag ­ ­ 293 Fordringar hos intressebolag/joint ventures 5 ­ 29 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 16 878 ­ Derivat 33 118 39 Övriga långfristiga fordringar 1 1 1 Summa finansiella anläggningstillgångar 15 458 32 459 15 779 Summa anläggningstillgångar 15 458 32 459 15 779 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde ­ 6 ­ Derivat 48 23 1 Kundfordringar 1 9 12 Aktuella skattefordringar 4 79 3 Övriga fordringar 7 176 53 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 995 6 Summa kortfristiga fordringar 68 1 287 76 Likviditetsplaceringar 130 ­ 184 Kassa och bank 1 528 615 2 327 Summa omsättningstillgångar 1 725 1 902 2 587 SUMMA TILLGÅNGAR 17 183 34 363 18 366 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 181 181 181 Fritt eget kapital Överkursfond 28 406 28 406 28 406 Balanserat resultat ­23 614 ­23 669 ­23 475 Hybridobligation 8 583 8 389 8 401 Årets resultat ­29 ­41 7 Summa fritt eget kapital 13 346 13 087 13 338 Summa eget kapital 13 528 13 268 13 520 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut ­ 1 391 433 Obligationslån ­ 1 522 3 Avsättning 80 ­ 80 Skulder till intressebolag/joint ventures ­ 113 ­ Derivat 2 257 2 Uppskjuten skatteskuld 229 140 272 Skulder hos koncernbolag 2 717 15 648 3 111 Summa långfristiga skulder 3 027 19 071 3 901 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 444 1 326 ­ Obligationslån 3 502 751 Leverantörsskulder 24 5 ­ Övriga skulder 4 2 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 68 105 95 Summa kortfristiga skulder 543 1 940 860 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 183 34 363 18 366 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 26 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 27 ===== Hållbarhet Styrning och investeringar Hållbarhet är integrerat i SBB:s beslutsfattande, investeringsprocesser och styrningsramverk. SBB arbetar aktivt med sina kärninnehav för att säkerställa långsiktigt värdeskapande och hållbar utveckling. SBB har tydligt kommunicerade förväntningar på att kärninnehaven ska minska sin miljöpåverkan, upprätthålla hög affärsetik och säkerställa transparens i sin verksamhet. Ett starkt fokus på affärsetik är centralt i SBB:s arbetssätt – vi förutsätter att alla våra kärninnehav följer samma höga standarder och bedriver sin verksamhet med integritet, ansvarstagande och respekt för mänskliga rättigheter. Detta följs upp genom regelbundna dialoger, strukturerade granskningar och krav på dokumenterade processer för regelefterlevnad. För att minska koncernens indirekta klimat ­ och ener­ girelaterade risker arbetar SBB löpande med att reducera exponeringen mot fastigheter med hög energianvändning. Detta följs upp genom kvar ­ talsvisa genomgångar av energiprestanda i kärninnehaven. Målsättningen är att inte ha någon direkt eller indirekt exponering mot fastigheter i energiklass F–G, samt att majoriteten av fastigheterna i kärninnehaven ska förbättra sin energiklass med minst ett steg till år 2030. Klimatrisker och utsläppsminskningar Klimatförändringar och klimatomställningen innebär risker för samhällen och fastigheter. SBB arbetar löpande med sina kärninnehav med att identifiera och hantera både fysiska risker, såsom extremväder, över­ • Exponering mot fastigheter med energi­ klass E eller bättre (målet inkluderar indirekt exponering genom portföljbolag) • Majoriteten av fastigheterna i kärninne­ haven ska förbättras minst en energiklass Våra mål 2030: 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB EC F Ej jämförbar data1) % Q2 2026 Q2 2025 Q2 2024 1) Viktat mot SBB:s fastighetsexponering i direkt och indirekt ägda bolag. svämningar och värmeböljor, och omställningsrisker såsom förändrade regelverk, energikrav och ändrade marknadsvärden. Klimatriskanalyser genomförs regelbundet på fastighetsnivå för samtliga direkt och indirekt ägda fastigheter. Fastigheter som bedöms ha förhöjd riskprofil analyseras noggrant. Riskerna bedöms utifrån både akuta och kroniska perspektiv på kort, medellång och lång sikt. SBB:s klimatmål är godkänt av Science Based Targets Initiative (SBTi) och ligger i linje med Parisavtalets 1,5 ­gradersmål, vilket förutsätter kontinuerliga utsläppsminskningar inom hela värde ­ kedjan, från råvaruutvinning till drift och förvaltning av färdig byggnad. Kärninnehaven bidrar till denna färdplan genom minskad energianvänd ­ ning och förbättrad energiprestanda i fastighetsbeståndet, vilket bedöms sänka driftskostnader och minska fastigheternas riskprofil på lång sikt. Arbetsvillkor och affärsetik Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla samarbetspartners ska förstå och följa bolagens gällande uppförandekoder för leverantörer, som bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärsetik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större ny­ och ombyggnadsprojekt inom kärninnehavet genomförs regelbundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar och säkerhetsutbildningar. En extern visselblåsartjänst finns tillgänglig dit avvikelser kan rapporteras anonymt, vilket ger även arbetstagare i värdekedjan möjlighet att lyfta missförhållanden utan risk för repressalier. Miljöansvar i fastighetsutveckling SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling av redan exploaterad mark, och en skademinimeringshierarki tillämpas vid all verksamhet som berör känsliga miljöer. I ny ­ och ombyggnadsprojekt strävar SBB efter att aldrig använda material med miljö ­ eller hälsorisker, och alla byggvaror inventeras och registreras för att säkerställa goda materialval och minimera negativ miljöpåverkan i ett livscykelperspektiv. Miljöprövning genomförs alltid i de fall det föreligger osäkerheter kring påverkan på biologisk mångfald och närmiljö. Resurseffektivitet och cirkulära flöden Resurseffektivitet och cirkulär ekonomi är centrala principer i SBB:s projektutveckling. SBB strävar efter att förlänga befintliga byggnaders livslängd genom rätt skötsel, underhåll och anpassning för ändrad användning, vilket minskar behovet av nyproduktion och begränsar resursuttaget. I byggprocessen ställs krav på avfallsminimering och sortering, och merparten av det avfall som uppkommer omhändertas genom materialåtervinning eller energiåtervinning. Deponi och farligt avfall ska minimeras och följs upp löpande. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 27 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 28 ===== Aktien och ägarna Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B­aktie (symbol SBB B) och D­aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 30 juni 2026 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på stamaktien av serie B var 3,53 kr, och motsvarande för serie D var 6,62 kr per 2026­06­30. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 5 714 mkr och serie D var 988 mkr. Under årets första 6 månaderna har i genomsnitt cirka 11 miljoner B­aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 42 mkr. Ägarna Vid utgången av andra kvartalet 2026 fanns 150 565 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 17 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2025. Aktiekapitalet uppgick per 30 juni 2026 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Sta­ Ägarstrukturen per 30 Juni 2026 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, Procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57 APG Invest AS 1) 100 923 623 55 523 175 ­ 8,85 29,11 Erik Salén ­ 61 510 949 ­ 3,48 1,68 Dragfast AB ­ 59 100 000 1 220 000 3,41 1,65 Avanza Pension ­ 42 097 056 17 517 379 3,37 1,63 Sven­Olof Johansson ­ 59 463 091 ­ 3,36 1,63 Vanguard ­ 45 793 829 5 781 532 2,92 1,41 Arvid Svensson Invest ­ 38 627 652 ­ 2,18 1,06 Handelsbanken Fonder ­ 34 145 963 2 589 868 2,08 1,00 BlackRock ­ 32 944 000 ­ 1,86 0,90 Marjan Dragicevic ­ 26 000 000 1 120 000 1,53 0,74 Swedbank Försäkring ­ 20 052 529 4 010 458 1,36 0,66 Gösta Welandson ­ 23 146 364 224 000 1,32 0,64 Jupiter Asset Management ­ 17 192 727 ­ 0,97 0,47 Thomas Kjessler ­ 16 428 400 ­ 0,93 0,45 Övriga ­ 850 482 433 115 714 889 54,64 26,41 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar ­ ­ 44 657 779 ­ ­ Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100 1) APG Invest AS är ett helägt dotterbolag till Aker Property Group AS som är ett helägt dotterbolag till Aker Capital AS. maktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (44 657 779) D­aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal utestående aktier. Betalkurs, kr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 B­aktier 3,53 5,66 D­aktier 6,62 8,42 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 B­Aktier 42 121 D­Aktier 4 6 B­aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 2 4 6 8 10 MajApr JunJul Aug Sep Nov 2025 2026 JanOkt Dec Feb Mar SEK SBB D 1 2 3 4 5 6 7 8 2 4 6 8 10 12 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym MajApr JunJul Aug Sep Nov 2025 2026 JanOkt Dec Feb Mar D­aktiens kursutveckling senaste 12 mån SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 28 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 29 ===== Tilläggsuppgifter Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrappor - tering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporte - ring utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Värderingsmetod finansiella instrument Tillgångar värderade till verkligt värde består av innehav i såväl noterade som onoterade aktier och övriga värdepapper. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 1 och nivå 3 i IFRS värderingshierarki. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet. Derivat är värderade till verkligt värde i enlighet med nivå 2. Värdeför - ändringar för tillgångar värderade till verkligt värde och derivat redovisas i resultaträkningen och har ej påverkan på koncernens kassaflöde. Verkligt värde räntebärande skulder SBB har räntebärande skulder bestående av skulder till kreditinstitut uppgående till 8 490 mkr (9 819) där verkligt värde uppgår till 8 508 mkr (9 830) samt obligationslån 30 696 mkr (30 168) där verkligt värde uppgår till 27 903 mkr (27 840). Beräkning av verkligt värde för obligationer har baserats på skuldinstrumentets marknadsvärde och för skulder till kredit - institut genom diskontering av framtida kassaflöden. Värderingen är gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedöms skillnader mellan bokförda och verkliga värden inte väsentliga. Uppskattningar och bedömningar Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i senast publicerade årsredovisning, sid 58-59. Framtidsutsikter SBB äger via dotterbolag och intresseföretag samhällsfastigheter med långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad samt attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige. Fastighetsportföljen i kombination med kon - cernens starka likviditet samt innehav i börsnoterade bolag ger bolaget möjlighet att hantera de utmaningar som olika scenario kan föra med sig. Exkluderas Sveafastigheter uppgår likviditeten till 5 828 mkr och innehav i börsnoterade bolag uppgår då till 11 647 mkr. Transaktioner med närstående SBB har under perioden tillhandahållit förvaltningstjänster till joint ventures och intressebolag om 74 mkr (94) varav 21 mkr (44) redovisas inom avvecklad verksamhet. Dessa har redovisats inom raden Övriga förvaltningsintäkter. SBB har per 30 juni 2026 en fodran på joint venture och intressebolag på 5 507 mkr (5 022). För mer detaljer kring avtalsvill - kor, se SBB:s Årsredovisning 2025 sid 97-103. Segmentsredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i segment. Segmentsindelningen har fram till och med fjärde kvartalet 2025 utgjorts av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Till följd av försäljningen av ”SocialCo”, innefattande det konsoliderade fastig - hetsbeståndet inom segmenten Samhälle och Utbildning, har bolaget gjort en ny segmentsindelning bestående av bolagets kärninnehav Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus samt SBB:s övriga innehav SBB Development samt Övriga innehav. Indelningen baseras på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strate - giska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segmentsindelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det nya segmentet som i den senast publicerade årsredovisningen. Kommande redovisningsregler - IFRS 18 Den 13 februari 2026 antog IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements genom Commision Regulation (EU) 2026/338 med ikraftträdande 1 januari 2027. IFRS 18 syftar till att ge en mer konsekvent presentation av resulta - träkning och kassaflödesanalys, samt ge mer disaggregerad information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras tre nyckelom - råden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined-performance measures” (MPM) samt ökad dissag - gregering av poster. Det nya regelverket förväntas inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av koncernens resultat- och balansräkning. SBB:s preliminära bedömning är att rapportering redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som överensstämmer med de nya reglerna. Däremot bedöms preliminärt IFRS 18 få en påverkan på presentation av koncernens kassaflödesanalys där vissa poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar avseende MPMs. Bolagsstämma På SBBs årsstämma i 23 april omvaldes Lennart Sten, Øyvind Eriksen, Ilija Batljan, Lennart Schuss, Han-Suck Song, Tone Kristin Omsted och Hans Runesten. Richard Silén valdes till ny styrelseledamot. Bolagsstämman utsåg Öhrlings Pricewaterhouse Coopers till ny revisor. Årsredovisning 2021 SBB mottog den 18 februari 2026 ett beslut från Finansinspektionen om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat två förvärv som tillgångs - förvärv istället för som rörelseförvärv. SBB har överklagat beslutet. Årsredovisning 2022 I maj meddelade finansinspektionen att de beslutat att inte inleda någon undersökning av SBBs koncernredovisning för räkenskapsåret 2022. Beslutet föranleds av att Nämnden för svensk redovisningstillsyn 2024 överlämnat ett ärende till finansinspektionen avseende vissa redovis - ningsfrågor i koncernredovisningen för 2022. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 29 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 30 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 16 Juli 2026 Lennart Sten Øyvind Eriksen Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande Ilija Batljan Lennart Schuss Styrelseledamot Styrelseledamot Tone Kristin Omsted Richard Silén Styrelseledamot Styrelseledamot Hans Runesten Han-Suck Song Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbygg - nadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 Juli 2026 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Sebastian Westberg, Finansdirektör & IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 30 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 31 ===== Definitioner Finansiella definitioner Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden. Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. Förvaltningsresultat, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeförändringar och skatt samt finansiella poster. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelseka - pital enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde, kr Eget kapital till moderbolagets aktieägare med avdrag för derivat samt återläggning av skatteskuld justerat för minoritetens andel av derivat och uppskjuten skatteskuld samt återläggning av derivat och uppskjuten skatt för joint ventures och intresseföretag som anses vara väsentliga innehav. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd - ringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Resultat per stamaktie D, kr Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Resultat per stamaktie D avser maximal utdelning kvoterat för periodens längd. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut och obligationslån. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (senaste 12 månader) med tillägg för resultat från JV och intresseföretag exl värdeförändringar efter skatt, i relation till räntenetto Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBB:s andel av ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 31 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 32 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe - ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Direktavkastning fastigheter, % Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt - ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Genomsnittlig kontraktslängd utvecklingsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för utvecklingsfastig- heter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 32 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 33 ===== Nyckeltal Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 11 577 13 854 12 126 UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 159 13 413 11 159 13 413 11 271 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 215 12 770 11 368 13 634 11 698 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -678 860 -421 -921 -2 326 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare -6% 7% -4% -7% -20% Uppräkning till helår -6% 7% -4% -20% - Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare -12% 13% -7% -27% -20% Avkastning på totalt eget kapital Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 IB Totalt eget kapital 25 323 26 495 25 655 27 760 26 494 UB Totalt eget kapital 25 326 27 798 25 326 27 798 25 323 Genomsnittligt totalt eget kapital 25 324 27 147 25 491 27 779 25 909 Periodens resultat -585 808 -431 -780 -2 308 Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital -2% 3% -2% -3% -9% Uppräkning till helår -2% 3% -2% -8% - Avkastning på totalt eget kapital -5% 6% -3% -11% -9% Belåningsgrad Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Räntebärande skuld 39 186 53 287 39 988 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 565 -2 868 -4 978 Räntebärande nettoskuld 36 621 50 418 35 010 Balansomslutning 67 739 86 159 69 409 Belåningsgrad 54% 59% 50% Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 275 2 296 1 202 Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935 Byggrätter och pågående projekt -4 905 -7 338 -6 160 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 30 420 47 100 28 775 Direktavkastning 4,2% 4,9% 4,2% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 33 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 34 ===== Direktavkastning fastigheter, % Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Driftnetto, Rullande 12 månader, kvarvarande verksamhet 1 418 1 138 1 173 Driftnetto, Rullande 12 månader, avvecklad verksamhet 528 1 133 1 093 Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 1 946 2 271 2 266 Förvaltningsfastigheter, 2026-06-30 35 325 - - Avgår; projekt- och byggrätter -4 905 - - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2026-06-30 30 420 - - Förvaltningsfastigheter, 2026-03-31 35 522 - - Avgår; projekt- och byggrätter -5 775 - - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2026-03-31 29 747 - - Förvaltningsfastigheter, 2025-12-31 34 935 - 34 935 Avgår; projekt- och byggrätter -7 061 - -7 061 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-12-31 27 874 - 27 874 Förvaltningsfastigheter, 2025-09-30 54 694 - 54 694 Avgår; projekt- och byggrätter -7 380 - -7 380 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-09-30 47 314 - 47 314 Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 54 438 54 438 Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 -7 338 -7 338 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 47 100 47 100 Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 - 55 061 55 061 Avgår; projekt- och byggrätter - -7 099 -7 099 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 - 47 962 47 962 Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 - 55 653 55 653 Avgår; projekt- och byggrätter - -7 654 -7 654 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 - 47 999 47 999 Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 - 53 867 - Avgår; projekt- och byggrätter - -7 955 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 - 45 912 - Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 - 54 417 - Avgår; projekt- och byggrätter - -9 126 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 - 45 291 - Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 36 491 46 853 43 650 Direktavkastning, 12 månader 5,3% 4,8% 5,2% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 582 591 1 173 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 564 1 093 Uppräkning av driftnetto till helår 582 1 155 - Justering till normaliserat driftnetto 111 -14 -1 064 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 275 2 296 1 202 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Immateriella anläggningstillgångar 75 1 253 75 Ej pantsatt fastighetsvärde 14 422 16 204 11 170 Nyttjanderätt tomträtt 356 586 347 Inventarier 69 125 71 Uppskjutna skattefordringar 633 805 485 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 28 044 23 141 25 561 Likviditetsplaceringar 499 180 183 Kundfordringar och övriga fordringar 802 758 773 Derivat 157 159 92 Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag - -14 744 -14 929 Ej pantsatta tillgångar 45 057 28 468 23 828 Ej säkerställda lån 30 696 35 286 30 168 Likvida medel -2 066 -2 689 -4 795 Netto icke säkerställd senior skuld 28 631 32 597 25 374 Ej pantsatt kvot 1,57 0,87 0,94 Ekonomisk uthyrningsgrad, SBB Development Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, SBB Development 276 274 273 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, SBB Development 427 423 418 Ekonomisk uthyrningsgrad, SBB Development 64,6% 64,7% 65,3% Ekonomisk uthyrningsgrad, Sveafastigheter Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Sveafastigheter 1 664 1 557 1 594 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Sveafastigheter 1 745 1 639 1 672 Ekonomisk uthyrningsgrad, Sveafastigheter 95,4% 95,0% 95,3% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 34 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 35 ===== Förvaltningsresultat Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 432 317 245 201 665 Ränteintäkter och liknande resultatposter 150 139 80 77 289 Räntekostnader och liknande resultatposter -570 -708 -282 -361 -1 462 Tomträttsavgälder -7 -6 -4 -3 -11 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 111 707 591 398 1 443 varav finansiella poster -835 -553 -476 -288 -1 113 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill -9 505 -3 267 965 Ränteintäkter och liknande resultatposter - 326 - 178 639 Räntekostnader och liknande resultatposter - -39 - -19 -73 Tomträttsavgälder - -5 - -3 -10 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt - 347 - 186 683 varav finansiella poster - -669 - -354 -1 272 Förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 1) 272 360 151 278 744 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 0,17 0,24 0,09 0,18 0,48 1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 31 för definition. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Driftnetto 466 487 264 269 1 175 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter 34 97 23 52 367 Driftnetto jämförbart bestånd 431 390 241 217 808 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 417 357 234 205 752 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 15 33 8 12 56 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 3,5 9,3 3,2 5,9 7,4 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Hyresintäkter 806 759 409 383 1 874 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter 60 126 34 64 -609 Hyresintäkter jämförbart bestånd 746 633 375 319 1 265 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 713 601 359 305 1 207 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 33 32 16 14 58 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,7 5,3 4,4 4,6 4,8 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Eget kapital 25 326 27 798 25 323 Uppskjuten skatt exklusive uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 1 417 1 913 1 581 Summa 26 743 29 711 26 904 Balansomslutning 67 739 86 159 69 409 Justerad soliditet 39% 34% 39% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 432 317 245 201 665 Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värde- förändringar efter skatt 218 122 91 88 262 Resultat före finansiella poster 650 439 336 289 927 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 35 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 36 ===== Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Periodens resultat -588 478 -421 -938 1 781 Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -75 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -180 -166 -91 -92 -356 Resultat hänförligt till minoritetsandel -93 52 10 55 -18 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -1 009 215 -577 -1 049 1 108 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per stamaktie A och B -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,14 -0,36 -0,69 0,71 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Periodens resultat 3 330 -9 158 -4 088 Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -75 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -180 -166 -91 -92 -356 Resultat hänförligt till minoritetsandel -93 52 10 55 -18 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -419 67 -165 47 -4 761 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per stamaktie A och B -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,26 0,04 -0,10 0,03 -3,06 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Periodens resultat -585 808 -431 -780 -2 308 Resultat hänförligt till D-aktier -149 -149 -75 -75 -298 Resultat hänförligt till hybridobligation -180 -166 -91 -92 -356 Resultat hänförligt till minoritetsandel -93 52 10 55 -18 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -1 007 545 -587 -891 -2 981 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per stamaktie A och B -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 619 177 579 1 490 073 744 1 619 177 579 1 525 142 190 1 555 156 225 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -0,62 0,37 -0,36 -0,58 -1,92 Räntebärande skuld Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Skulder till kreditinstitut 8 490 17 670 9 819 Obligationslån 30 696 35 617 30 168 Räntebärande skuld 39 186 53 287 39 988 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Räntebärande skuld 39 186 53 287 39 988 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 565 -2 868 -4 978 Räntebärande nettoskuld 36 621 50 418 35 010 Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 779 1 551 665 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 452 - 965 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 451 -521 330 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, avvecklad verksamhet -266 - -588 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 416 1 031 1 372 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 300 955 289 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 313 - 639 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 323 -1 404 -1 462 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet -34 - -73 Summa Räntenetto -743 -449 -607 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,9 2,3 2,3 Soliditet Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Eget kapital 25 326 27 798 25 323 Balansomslutning 67 739 86 159 69 409 Soliditet 37% 32% 36% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 36 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 37 ===== Långsiktigt substansvärde 1) Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Substansvärde Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 159 13 413 11 271 Avdrag derivat -144 201 -1 Återläggning uppskjuten skatteskuld 1 491 2 146 1 652 Minoritet Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till minoritet -392 -441 -407 Joint venture och intresseföretag Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 935 226 1 872 Totalt långsiktigt substansvärde 14 049 15 545 14 386 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 768 385 705 1 768 385 705 Totalt substansvärde per aktie 7,94 8,79 8,14 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 7,94 8,79 8,14 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende D-aktier 2) 7,94 8,79 8,14 Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 619 177 579 1 619 177 579 Antal aktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126 Substansvärde Sveafastigheter Eget kapital, Sveafastigheter 15 084 14 728 14 929 Innehavare utan bestämmande inflytande (minoritet) -5 584 -5 640 -5 652 Avdrag/Återläggning derivat, Sveafastigheter -36 102 77 Återläggning uppskjuten skatteskuld, Sveafastigheter 1 096 1 048 1 076 Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförlig till minoritet -392 -441 -407 Substansvärde Sveafastigheter 10 167 9 797 10 023 Substansvärde Nordiqus Bokfört värde 8 996 8 707 8 629 Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till SBB:s andel 233 67 180 Substansvärde Nordiqus 9 229 8 774 8 809 Substansvärde Public Property Invest Bokfört värde 7 619 2 607 7 742 Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till SBB:s andel 1 678 59 1 677 Beslutad utdelning, redovisad som Fordringar på intressebolag och joint venture 384 - 105 Substansvärde Public Property Invest 9 681 2 666 9 524 Substansvärde SBB Residential Property Bokfört värde 3 061 3 092 3 092 Återläggning derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till SBB:s andel 23 8 15 Substansvärde SBB Residential Property 3 084 3 100 3 107 1) SBB har under sista kvartalet 2025 ändras sin definition av nyckeltalet, jämförelseperiod har räknats om. För definition, se sida 31. 2) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Skulder till kreditinstitut 8 490 17 671 9 819 Säkerställda övriga lån - 330 - Summa säkerställda skulder 8 490 18 001 9 819 Balansomslutning 67 739 86 159 69 409 Säkerställd belåningsgrad 13% 21% 14% Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 30 Jun 2026 30 Jun 2025 31 Dec 2025 Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 35 325 54 438 34 935 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 871 -10 940 -10 964 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 24 455 43 498 23 971 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property Förvaltningsfastigheter 5 906 6 065 6 112 SBB:s ägarandel 100% 100% 100% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property 5 906 6 065 6 112 Public Property Invest Förvaltningsfastigheter 51 271 14 070 49 543 SBB:s ägarandel 40,59% 33,54% 40,63% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest 20 812 4 719 20 114 Nordiqus Förvaltningsfastigheter 42 142 39 590 39 593 SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus 21 004 19 732 19 733 Förvaltningsfastigheter 35 325 54 438 34 935 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 870 -10 940 -10 964 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 24 455 43 498 23 971 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property 5 906 6 065 6 112 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest 20 812 4 719 20 114 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus 21 004 19 732 19 733 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 6 438 19 711 5 898 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 78 614 93 724 75 828 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 37 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 38 ===== Överskottsgrad Belopp i mkr Jan-Jun 2026 Jan-Jun 2025 Apr-Jun 2026 Apr-Jun 2025 Jan-Dec 2025 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 582 591 328 344 1 173 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 564 - 301 1 093 Driftnetto, total verksamhet 582 1 155 328 643 2 266 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 955 952 481 479 1 871 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 724 - 367 1 380 Hyresintäkter, total verksamhet 955 1 676 481 845 3 251 Överskottsgrad 61% 69% 68% 76% 70% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2026 38 Första halvåret Detta är SBB Kärninnehav Övriga innehav Finansiering Finansiella rapporter Hållbarhet Aktien och ägarna Tilläggsuppgifter Definitioner & nyckeltal ===== SIDA 39 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q3 2026 2026-11-04 Kontakt Leiv Synnes Sebastian Westberg VD Finansdirektör & IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se