===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q3 JANUARI–SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 2 ===== • Den 26 september såldes en sjukhusfastighet, samt en delägd angränsande utvecklingstomt i Norge, till hyresgästen Stiftelsen Diakonisse - huset Lovisenberg. Köpeskillingen var 2 815 MNOK. • Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att påbörja en strategisk översyn av alternativ för att maximera värdet för SBB:s aktieägare. SBB presenterade den 24 september en ny koncernstruktur som decentraliserar bolaget genom etablering av helägda och delägda affärsenheter. Därmed avslutades den strategiska översynen. Koncernen kom att bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Samhälle och Utbildning. Den decentraliserade koncernstrukturen förbättrar transparens och finansieringsmöjligheter. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in betalningen av kupongränta på utestående säkerställd obligation, vilken garanteras av SBB. SBB kommer därför under innevarande kvartal infria återköpsåtagandet av Valerum obligationen i enlighet med villkoren. SBBs sammanlagda åtagande är cirka 280 mkr. SBB kommer i samband med återköpet av obligationen överta övriga säkerheter som Valerum ställt ut under obligationen. • SBB har mottagit ett krav från en obliga - tionsägare avseende euroobligationer under EMTN-programmen. Obligationsinneha - varen, som har uppgett ett totalt innehav motsvarande cirka en procent av de totala utestående obligationslånen, har inkommit med en så kallad acceleration notice och påstår att SBB har brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN- programmen. SBB tillbakavisar påståendena om brott mot villkoret och anser att kraven från euroobliga - tionsägaren är grundlösa. 118,3 MDKR Fastighetsvärde 30 september 2023 806 MKR Kassaflöde löpande verksamhet januari-september 2023 3 512 MKR Hyresintäkter januari-september 2023 -11,47 KR/AKTIE Resultat per aktie 30 september 2023 -15 536 MKR Periodens resultat januari-september 2023 2,29 % Snittränta 30 september 2023 Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 3 512 mkr (4 056). • Driftsöverskottet uppgick till 2 496 mkr (2 831). • Förvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 272 mkr (2 261). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 806 mkr (1 791). • Resultat före skatt uppgick till -17 357 mkr (-2 800), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeför- ändringar fastigheter och goodwill ingår med 1 873 mkr (2 129). Resultatet inkluderar Förvärvs- och omstruktureringskostnader på -39 mkr (-96). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -10 493 mkr (-1 191). - Resultat från joint ventures och intressefö - retag ingår med -4 362 mkr (-487). - Finansiella poster ingår med -2 085 mkr (-1 906) varav kostnader för förtidsinlösen lån ingår med -113 mkr (-5) och valutakurs - differenser med -1 168 mkr (-1 411). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -2 085 mkr (-1 155). • Periodens resultat uppgick till -15 536 mkr (-2 963) efter avdrag för uppskjuten skatt om 2 303 mkr (-44) och aktuell skatt om -482 mkr (-208), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -11,47 kr (-2,41) före utspädning. • Periodens resultat inkl avvecklande verksamhet uppgick till -18 559 mkr (-1 861), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -13,55 kr (-1,65) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde, inkl Förvaltnings - fastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas till försäljning, uppgick till 118,3 mdkr (154,5). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 21 452 mkr (58 269), motsvarande 14,75 kr (40,07) per aktie före utspädning. Viktiga händelser under tredje kvartalet • Den 16 augusti emitterade SBB Residential Properties AB preferensaktier om 2,36 miljarder till en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley Real Estate Investing (”MSREI”). SBB Residential Properties AB redovisas efter emissionen som Andelar i joint ventures och intresseföretag. • Den 18 augusti valde SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh att avsluta sin anställning i bolaget. Hon ersattes av Daniel Tellberg som tillträdde som Ekonomidi- rektör den 30 augusti. • Den 20 september gick finanschefen Rosel Ragnarson i pension. Hon ersattes av Helena Lindahl som blev Finansdirektör. • Den 24 september avtalade SBB om att sälja 1,16 procent av SBB EduCo AB (”EduCo”) till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners (”Brookfield”) för 242 miljoner kronor. EduCo kommer även återbetala lån från SBB vilket innebär att SBB erhåller en total likvid om cirka 8 miljarder kronor. Transaktionen är föremål för sedvanliga fullföljandevillkor, där konkurrensgodkännanden erhållits vilket kommunicerades den 1 november. Efter att avyttringen genomförts kommer EduCo inte att konsolideras i SBB:s räkenskaper. • Under det tredje kvartalet genomförde SBB ett antal fastighetsaffärer i Sverige: - Den 7 juli såldes fastigheter till kommunala Gavlegårdarna för 46 mkr. - Den 11 juli såldes fastigheten Tillbringaren 2 i Nykvarn, med ett underliggande fastig - hetsvärde om 221 mkr, till allmännyttiga bolaget AB Nykvarnbostäder. - Den 21 juli ingicks avtal om försäljning av fastigheter för 104 mkr till Höganäs kommun. - Den 29 augusti ingick SBB avtal om att sälja en fastighet med kommunhuset och bostäder i Nykvarn till Nykvarns Kommun för 191 mkr. Perioden i sammandrag Nio månader SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 118 290 154 511 118 290 154 511 135 616 Antal fastigheter 2) 1 833 2 317 1 833 2 317 2 050 Antal kvm, tusental 2) 4) 4 392 5 346 4 392 5 346 4 627 Överskottsgrad, % 1) 4) 76 74 81 78 72 Direktavkastning, % 1) 2) 4,7 3,8 4,7 3,8 4,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 95,2 96,3 95,2 95,3 Genomsnittlig kontraktslängd Samhälle / Utbildning, år 10 11 10 11 10 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 3 512 4 056 1 195 1 364 5 365 Driftnetto, mkr 1) 2 496 2 831 927 1 017 3 615 Periodens resultat, mkr -15 536 -2 963 -2 473 -2 099 -10 361 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 3) 806 1 791 276 645 2 331 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 21 145 57 131 21 145 57 131 44 319 Avkastning på eget kapital, % -33 -2 -9 -3 -13 Belåningsgrad, % 2) 53 48 53 48 50 Säkerställd belåningsgrad, % 2) 19 19 19 19 21 Soliditet, % 2) 36 40 36 40 38 Justerad soliditet, % 2) 40 45 40 45 42 Ej pantsatt kvot, ggr 1) 2) 1,76 2,80 1,76 2,80 2,24 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2) 2,6 4,8 2,6 4,8 3,9 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 17 882 50 460 17 882 50 460 40 260 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 12,29 34,70 12,29 34,70 27,69 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 12,29 34,69 12,29 34,69 27,68 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 21 452 58 269 21 452 58 269 45 531 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 14,75 40,07 14,75 40,07 31,31 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 14,75 40,06 14,75 40,06 31,30 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -243 316 743 -24 443 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30 EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 3,7 4,8 3,7 4,8 4,7 Resultat per stamaktie A och B, kr 2) -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23 Resultat per stamaktie D, kr 2) 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 141 898 Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och beräkningar på sid 40-46. 2) Nyckeltal omfattar koncernen inklusive Tilllgångar som innehas för försäljning 3) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet, kvarvarande verksamhet 4) Inklusive Avvecklad verksamhet SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 3 ===== SIDA 4 ===== Uppdelning i affärsområdena utbildning, samhälle, bostäder SBB har framgångsrikt och på ett strategiskt sätt byggt upp sitt unika fastighetsbestånd. Under kvartalet har en tydligare uppdelning i tre affärsområden genomförts i syfte att underlätta styrning, öka transparens och skapa bättre förutsättningar för kapitalanskaffning. Uppdelningen innebär vidare en specialisering inom respektive affärsområde som över tid ger förutsättning för en ökad lönsamhet. Utbildning samägs med Brookfield Inom SBB:s utbildningsverksamhet finns fastigheter för 42,7 miljarder kronor med 13 år i genomsnittlig kvarvarande kontraktslängd. För de första nio månaderna steg driftnettot med 9,4 procent i jämförbart bestånd. SBB har avtalat om att sälja ytterligare en dryg procent av EduCo, som äger utbild - ningsfastigheter, till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners så att SBB därefter äger knappt femtio procent, Brookfield är en av världens största och mest kompetenta infrastrukturinvesterare. Genom affären får EduCo en finansiell ställning som möjliggör investment grade kreditbetyg och SBB tillförs omkring åtta miljarder i likviditet. EduCo kommer att lösa samtliga lån med nordiska banker då mer attraktiva villkor kan erhållas via andra källor, exempelvis via den amerikanska kapitalmarknaden. Tillsammans ska SBB och Brookfield bygga vidare på den unika plattform av utbildningsfast - igheter som SBB skapat. VD har ordet Transaktionen medför att EduCo i SBB:s resultaträkning kommer att redovisas som avvecklad verksamhet då den innebär en avkonsolidering av merparten av SBB:s segment Utbildning. Detta illustreras i tabellen nedan. Framgent kommer förvaltningsresultatet att minska, men även räntekostnader och skuld. Under ett normalår ökar samtidigt SBBs vinst från intressebolag/joint venture och andelen av resultatet som ska allokeras till minoriteten minskar. Komplext, men slutprodukten är att vinst per aktie förblir nästintill oförändrad exklusive de strategiska och finansiella vinster som förändringen skapar. Nya delägare planeras till Sveafastigheter, SBB:s bostadsplattform Bostäder med en rimligt prissatt hyra har under lång tid varit en bristvara i Sverige och det finns inga politiska signaler på att det förhållandet kommer att ändra sig inom överskådlig tid. Tvärtom kommer sannolikt bristen att bli större på grund av befolkningsökning och i takt med att nyproduktioner av hyresrätter i allt större omfattning skjuts på framtiden på grund av det högre kostnadsläget i nyproduktion. Därför ser vi alltjämt en stor efterfrågan på våra hyresrät - ter och liten risk för ökande vakanser. Bostadsbeståndet uppgår till 29,4 miljarder kronor. Driftnettot för SBB:s bostäder ökade med 13,6 procent i jämförbart bestånd under perioden. Den reglerade hyresnivån släpar normalt efter kraftiga inflationsökningar men över långa tidsserier stiger normalt hyror mer än inflationen. Rekrytering pågår av ledning till Sveafastigheter som kommer äga SBB:s totala bostadsbestånd. Sveafastigheter kommer att flytta till nya lokaler i december. Det nya Sveafastigheter blir genom detta en unik plattform för att utveckla och förvalta hög - kvalitativa hyresbostäder i Sverige. Tanken är att Sveafastigheter därefter ska få externt tillskott av eget kapital under 2024, för att på egna meri - ter kunna uppta förmånlig kapitalanskaffning. I samband med detta stärks även SBB:s finansiella ställning och möjliggör en minskning av SBB:s skuldsättning och exponeringen mot nuvarande finansieringskällor. Bolagisering av samhällsfastigheter Affärsområdet Samhälle omfattar ett bestånd med offentliga hyresgäster inom bland annat äldreboenden, statlig infrastruktur och vårdin - rättningar. Beståndet uppgår till 46,2 miljarder kronor och har 7 års genomsnittlig kontrakts - längd. Driftnettotillväxten i jämförbart bestånd uppgick till 12,1 procent under perioden och uthyrningsgraden var 96 procent. SBB för ett flertal diskussioner om att sälja fastigheter till befintliga hyresgäster. SBB sålde under tredje kvartalet ett sjukhus i Norge för 2 815 MNOK, där det totalt investerats 1 700 MNOK i fastigheten och processen från uppförande till försäljning därmed genererat 1 115 MNOK i kassaflöde. Det är ett exempel där SBB lönsamt arbetat fram social infrastruktur. SBB ser på sikt goda förutsättningar för att investera mer inom affärsområdet. Efterfrågan på och behovet av samhällsfastigheter kommer öka i Norden och SBB besitter såväl kompetens som byggrätter för framtida utveckling av kassaflödesfastigheter Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 12,5 procent SBB:s driftnetto förbättras gradvis och har låg nedsidesrisk oavsett konjunktur. Det är en viktig och stabiliserande faktor. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatte att öka och uppgick till 96,3 procent (95,2), där vakansen om 3,7 procent till största del är planerad med anledning av pågående projekt. Den generella prisökningen som råder kommer påverka intäkterna fortsatt positivt. Driftnettot minskar totalt sett och det gör även förvaltningsresultat från intressebolag/ JV. Det beror på att SBB sålt fastigheter för att minska skuldsättningen. SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden. 2023-01-01–2023-09-30 2022-01-01–2022-09-30 Belopp i MKR Kvar- varande verksamhet EduCo, Avvecklad verksamhet SBB Totalt Kvar- varande verksamhet EduCo, Avvecklad verksamhet SBB Totalt Hyresintäkter 3 512 1 753 5 265 4 056 1 542 5 597 Fastighetskostnader -1 016 -265 -1 281 -1 225 -249 -1 473 Driftnetto 2 496 1 488 3 984 2 831 1 293 4 124 Administration inkl förvärvs och omstruktureringskostnader -623 -189 -812 -702 -61 -764 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 873 1 299 3 172 2 129 1 232 3 360 Värdeförändringar fastigheter och goodwill -10 698 -4 642 -15 340 -1 381 210 -1 171 Rörelseresultat -8 825 -3 343 -12 168 748 1 442 2 189 Resultat från intresseföretag / JV -4 362 - -4 362 -487 - -487 varav Förvaltningsresultat 491 - 491 627 - 627 Räntenetto -799 -475 -1 274 -475 -343 -818 Övriga finansiella poster -3 371 -4 -3 375 -2 585 -3 -2 588 Skatt 1 821 799 2 620 -164 7 -157 Periodens resultat -15 536 -3 022 -18 559 -2 963 1 103 -1 861 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 4 ===== SIDA 5 ===== Värdeutveckling fastigheter - 8,9 procent I värdeförändringen så har allmän hyresutveck- ling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeföränd- ringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft en negativ värdeföränd- ring om 8,9 procent, varav 2,7 procentenheter är hänförligt till det tredje kvartalet. Under de senaste 18 månaderna har SBB:s genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35 procent till 5,22 procent samtidigt som konsumentprisindex stigit med 18 procent, vilket inneburit att den reala värdenedgången för SBB:s fullt indexerade fastigheter under denna period kan estimeras till 31 procent. Förhoppningsvis är vi i slutet av den korri - gering av marknadspriser som höjda marknads - räntor medfört. Räntor går upp och ned, medan indexerade hyror som regel endast stiger. Med ett lite längre tidsperspektiv än nästkom - mande kvartal går det att se med tillförsikt på värdeutvecklingen för SBB:s fastighetsbestånd. Över långa tidserier ska värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter överstiga inflationen. Större andel eget kapital behövs SBB kommer att fortsätta anpassningen till ett högre ränteläge genom att minska andelen skuld och öka andelen riskkapital. SBB har varit aktivt de senaste 15 måna - derna genom att sälja fastigheter för 8,4 mdr och genom att sälja aktier i delägda bolag. SBB har även tagit in 2 360 mkr i riskkapital via ett nytt joint venture under de senaste 15 månaderna. Sammantaget har SBB minskat räntebärande skulder med 20 377 mkr under de 15 senaste månaderna. SBB kommer att ha en försiktig inställning till utdelning på aktier och betalning av kuponger på hybridobligationer fram tills den finansiella ställningen är förbättrad. Undantag är den av årsstämman fastställda utdelningen. Stark likviditet nödvändig Negativa spekulationer om SBB:s framtid har under året försämrat bolagets finansierings - möjligheter, vilket i sin tur påverkat bolagets likviditet. Detta har i sin tur kraftigt bidragit till sänkta kreditbetyg. För att undanröja väsentliga osäkerhets - faktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten har ett flertal likviditetsstärkande processer påbörjats, varav några redan slutförts. SBB är beroende av att refinansiering av bolagets utbildningsverksamhet slutförs och att bolaget därmed tillförs cirka 8,3 miljarder kronor. De stora åtgärder som SBB planerar syftar till att stärka bolagets finansiella ställning, minska beroendet av enskilda kapitalkällor och skapa optimala lånemöjligheter. Det arbetet fortgår tills bolaget återfår en rimlig finansiell risk. Ett objektivt mått på rimlig risk är ett kreditbetyg av investment grade. Snittränta 2,29 procent SBB:s seniora skulder, exklusive preferensaktier och hybridobligationer, har i genomsnitt en räntekostnad om 2,29 procent (1,89) där räntebindning i snitt är 3,1 år (3,4). Obligations - lånen löper i genomsnitt över 3,8 år till en ränta om 2,43 procent. SBB minskar effekten av ett högre ränteläge genom att reducera behovet av nya lån eller refinansieringar av befintliga lån. Det sker genom att sälja fastigheter och genom att få tillskott av eget kapital till exempel via Sveafastigheter. Ingen vakansrisk i projekt De senaste 12 månaderna har antalet lägenhe - ter i produktion minskat från 3 752 till 2 219. SBB:s pågående och kontrakterade nyproduk - tion har kvarvarande investeringar om 1 782 mkr och pågår till 2025, varav mer än hälften av kapitalet finansieras externt. Driftnettotillskottet blir 274 mkr, eller 15,4 procent på kvarvarande investering. Det är värt att poängtera att vi inte har någon vakansrisk i projektportföljen då samtliga samhällsfastigheter är fullt uthyrda med indexjustering. Detaljplaner med bostäder och samhällsservice om totalt ca 100 000 kvm BTA förväntas vinna laga kraft under de närmaste kvartalen. Värdet som skapas kommer inte att realiseras i nya projekt tills förutsätt - ningar har förbättrats. Hållbarhet i fokus SBB har fortsatt arbetet med att energi - effektivisera fastighetsbeståndet. Under kvartalet avslutades 22 projekt som minskar både energianvändning och klimatpåverkan. Energiprojekten är en central del av arbetet med att uppnå de långsiktiga hållbarhetsmålen, de kommer att bidra till klimatomställningen samtidigt som de minskar bolagets utsatthet för höga energipriser. Under perioden färdigställdes certifieringar av 34 fastigheter, motsvarande 4,3 procent av fastighetsportföljens totala marknadsvärde. En certifierad byggnad har genomgått en noggrann kvalitetskontroll av byggnadens egenskaper och prestanda, bland annat kontrolleras materialval, förekomst av farliga ämnen, inomhusmiljö och energiprestanda. Utsikter Hyresreglerade bostäder och fastigheter med långa kontrakt mot publik sektor står sig väl även om konjunkturen fortsätter att mattas av. SBB gynnas av fortsatt stigande hyresnivåer och en hög uthyrningsnivå även kommande år. Vår personal levererar bra resultat, där fastighetsrelaterade nyckeltal visar styrka. Både uthyrningsgraden och hyrorna stiger vilket generar en bra överskottsgrad. SBB behöver fortsätta att anpassa verksam - heten utifrån en utmanande finansmarknad. I mångt och mycket handlar det om att minska skuldnivån och att minska beroendet av enskilda finansieringskällor. SBB:s historiska transaktioner vittnar om en förmåga att anpassa verksamheten till nya förutsättningar. Leiv Synnes VD Under kvartalet har en tydligare uppdelning i tre affärsomraden genomförts i syfte att underlätta styrning, öka transparens och skapa bättre förutsättningar för kapitalanskaffning. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 5 ===== SIDA 6 ===== 19,9 MDKR Fastighetsvärde NORGE 1,9 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 10,4 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 86,1 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land SBB grundades 2016 med visionen om att bygga upp det bästa europeiska fastighetsbolaget för social infrastruktur. Bolaget har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Fastighetsbestånd per 2023-09-30 Klassificering Fastighets- värde, mkr Andel av totalt, % Hyresin - täkt, mkr Hyresbostäder 24 783 21,0% 1 308 Byggrätts- och projektfastigheter 4 573 3,9% -- Totalt, Bostad 29 356 24,8% 1 308 Äldreboende 14 415 11,6% 876 Statlig infrastruktur och Kommunhus 7 909 6,4% 444 LSS 7 645 6,1% 472 Sjukhus & vårdcentral 4 928 4,0% 381 Offentliga kontor 3 754 3,0% 321 Övrigt 1 489 1,2% 104 Byggrätts- och projektfastigheter 6 055 4,9% 234 Totalt, Samhälle 46 195 39,1% 2 832 Förskola 19 879 16,0% 959 Grundskola/gymnasium 16 248 13,1% 999 Universitet 6 264 5,0% 393 Byggrätts- och projektfastigheter 349 0,3% 6 Totalt, Utbildning 42 739 36,1% 2 358 Totalt 1) 118 290 100,0% 6 498 1) Inkluderar Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning om 42 092 mkr. Andelar i joint ventures och intresseföretag per den 2023-09-30 Klassificering Utågende redovisat värde av innehav, mkr Andel av totalt, % Väsentliga innehav, Bostad 5 346 59,4% Övriga innehav, Bostad 1 604 17,8% Totalt, Bostad 6 950 77, 2% Väsentliga innehav, Samhälle 1 486 16,5% Övriga innehav, Samhälle 564 6,3% Totalt, Samhälle 2 050 22,8% Väsentliga innehav, Utbildning - - Övriga innehav, Utbildning - - Totalt, Utbildning - - Övrigt - - Totalt 9 000 100% Substansvärde per aktie, NRV 0 10 20 30 40 50 60 Kr Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3Q4 2020 2021 2022 2023 Långsiktigt substansvärde per aktie exkl. andelar i JV/intressebolag Andelar i JV/intressebolag per aktie Direktägda fastigheters värde (mkr) & direktavkastning 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Mkr % 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3Q4 2020 2021 2022 2023 Marknadsvärde Direktavkastning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 6 ===== SIDA 7 ===== • Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads - hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts. • Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter överträffat inflationen • Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent. Generellt råder bostadsbrist på SBB:s marknader. • Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och fastighetsutvecklingsmöjligheter . • Det helägda dotterbolaget Sveafastigheter är idag en väletablerad högkvalitativ fastighetsutvecklare med stort hållbarhetsfokus. • Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för portföljen under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 22-23 Bostad SBB äger och förvaltar reglerade hyresrätter i svenska till- växtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. 29,4 MDKR Fastighetsvärde 3,65 % Direktavkastning 1 245 kr Snitthyra per kvm 6 950 MKR Utgående redovisat värde av inn Konsoliderat innehav Joint ventures och intresseföretag Fastighetsvärde per region 45% Universitetsorter 27% Stockholm/Mälardalen 20% Göteborg/Malmö 8% Övrigt29 356 Mkr 45% 27% 20% 8% SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-07-03 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 SBBs ägarandel 62% - 50% 50% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 3 520 - 1 826 1 941 Hyresintäkter, mkr 50 - 168 115 Förvaltningsresultat, mkr -20 - -6 33 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr 10 - -291 -45 Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 10 - -297 -45 Övriga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 604 8 377 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -37 -538 Resultat andel i joint ventures och intressebolag, mkr 1) -3 647 -538 1) Redovisad resultatandel under perioden 2023-01-01--2023-09-30 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen av aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Mer om SBB:s intressebolag och Joint Ventures finns på s. 26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyresreg - lerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar nyproducerade bostadsfastigheter i Stockholm och Mälardalen. Bolaget samägs av SBB och Kåpan Pensioner. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 7 ===== SIDA 8 ===== • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offent - liga och offentligt finansierade hyresgäster. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren projektorganisation som skapar värde. • Under det tredje kvartalet har SBB sålt enskilda fastigheter i Sverige till olika kommuner. • I slutet av september såldes en sjukhusfastig - het i Norge för 2 815 MNOK. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 22-23 Samhälle En ledande och skalbar plattform specialiserad på förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresbortfall. 46,2 MDKR Fastighetsvärde 5,28 % Direktavkastning 7,2 år Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT 2 050 MKR Utgående redovisat värde av innehav Konsoliderat innehav Joint ventures och intresseföretag Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 72% Sverige 18% Finland 9% Norge 2% Danmark 31% Äldreboende 17% Statlig infrastruktur och Kommunhus 17% LSS 13% Projekt- och byggrättsfastigheter 11% Sjukhus & vårdcentral 8% Offentliga kontor 3% Övrigt 46 195 Mkr 46 195 Mkr 72% 31% 18% 17% 9% 17% 13% 11% 8% 2% 3% Public Property Invest AS Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 SBBs ägarandel 45% 45% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 486 2 002 Hyresintäkter, mkr 440 380 Förvaltningsresultat, mkr 170 159 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -258 41 Resultatandel i joint venture, mkr -258 41 Övriga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 564 329 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 44 54 Resultat andel i jount venture och intresseföretag, mkr -171 54 Mer om SBB:s intressebolag och Joint Ventures finns på s. 26 Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest AS Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplaf - form med tillväxtmöjligheter och en genomsnittlig kontraktslängt på 5,4 år. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 8 ===== SIDA 9 ===== • EduCo samägs av SBB och Brookfield och är den huvudsakliga plattformen för SBB:s ägande av utbildningsfastigheter. • Portföljen utgör en unik skalbar infrastruk - turplattform inom fastigheter för offentligt finansierad utbildning. • Fastigheterna har hög förnyelsegrad av hyresavtal och avtal med nära 100 procent koppling till inflationen. • Trygga offentligt finansierade intäkter med genomsntlig kvarvarande kontraktslängd om 13 år. • Försiktigt finansierade fastigheter med säker intjäning bedöms leda til investment grade i kreditbetyg. • Brookfield är en resursstark delägare med hög kompetens inom infrastruktur globalt. 1) Inklusive Förvaltningsfastigheter redovisade inom posten Tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 16 för mer information. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 22-23 • Den 24 september ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning om 1,16 procent av aktierna i EduCo. Affären är villkorad enligt sedvanliga fullföljandevillkor, inklusive konkurrensgodkännande, och förväntas slut - föras under fjärde kvartalet 2023. Efter transaktionens genomförande kommer SBB att att redovisa innehavet i EduCo som ett intressebolag. Utbildning SBB deläger Europas största portfölj inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 42,7 MDKR Fastighetsvärde 1) 4,84 % Direktavkastning 12,8 år Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT Konsoliderat innehav Joint ventures och intresseföretag Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 55% Sverige 37% Norge 5% Finland 3% Danmark 47% Förskola 38% Grundskola/ Gymnasium 15% Universitet 1% Projekt- och byggrätts - fastigheter 42 739 Mkr 42 739 Mkr 55% 47% 37% 38% 5% 15% 3% 1% EduCo redovisas i denna period som Avvecklad verksamhet. Jämförelse - perioderna har räknats om. TIllgångar och skulder hänförliga till EduCo per 2023-09-30 har omklassificerats till Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning. För mer information se sida 21. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 9 ===== SIDA 10 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 3) 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 3) 2022-01-01 2022-12-313) Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 3 512 4 056 1 195 1 364 5 365 Fastighetskostnader Driftskostnader -764 -931 -190 -258 -1 309 Underhåll -176 -206 -54 -64 -314 Fastighetsskatt -76 -88 -23 -25 -127 Driftnetto 1) 2 496 2 831 927 1 017 3 615 Administration 1) -584 -606 -284 -151 -809 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -39 -96 -14 -66 -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2) 1 873 2 129 628 801 2 686 Värdeförändringar fastigheter -10 493 -1 191 -3 522 -2 262 -3 681 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - -3 202 Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt -201 -192 -123 - -387 Nedskrivning goodwill - - - - -395 Resultat bostadsproduktion -4 2 -2 -10 -17 Rörelseresultat 2) -8 825 748 -3 018 -1 472 -4 997 Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 362 -488 -701 -846 -1 866 varav förvaltningsresultat 316 627 -179 230 941 varav värdeförändring -892 -968 -380 -1 055 -1 970 varav skatt 43 -147 36 -20 -90 varav försäljningsresultat -3 440 - -3 - - varav nedskrivning -390 - -176 -1 -747 Ränteintäkter och liknande resultatposter 177 180 38 23 238 Räntekostnader och liknande resultatposter -976 -655 -253 -209 -1 054 Resultat av förtidslösen lån -113 -5 -1 -2 424 Valutakursdifferenser -1 168 -1 411 944 -679 -1 991 Tomträttsavgälder -5 -15 -1 -5 -19 Värdeförändringar finansiella instrument -2 085 -1 155 -136 630 -1 560 Resultat före skatt -17 357 -2 800 -3 129 -2 559 -10 824 Aktuell skatt -482 -208 -117 69 -277 Uppskjuten skatt 2 102 -148 649 390 354 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 201 192 123 - 387 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -15 536 -2 963 -2 473 -2 099 -10 361 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 4) -3 022 1 103 -2 289 19 550 PERIODENS RESULTAT -18 559 -1 861 -4 762 -2 081 -9 811 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -18 991 -1 729 -4 669 -1 987 -9 634 Innehav utan bestämmande inflytande 432 -131 -94 -91 -177 PERIODENS RESULTAT -18 559 -1 861 -4 762 -2 081 -9 811 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61 Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamet -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23 Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 2) Ny summeringsrad och nya definitioner från och med Q1 2023. För vidare information se Tilläggsupplysningar på sid 37 samt Definitioner på sid 40-46. 3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5. 4) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om 1 488 mkr (1 293). För mer information om Avvecklad verksamhet, se sida 21. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 10 ===== SIDA 11 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Kvarvarande verksamhet Hyrestillväxt 9,5 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 512 mkr (4 056) och för kvar - talet till 1 195 mkr (1 364). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 1 264 mkr bostäder, 2 231 mkr samhälle och 17 mkr utbildning. Uthyrningsgraden stiger till 96,3 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 96,3 procent (95,2). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmentet Samhälle var 7 år (11). Driftnettot stiger 12,5 procent i jämförbart bestånd Driftnettot i jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack vare lägre kostnadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 2,3 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 016 mkr (-1 225) och för kvartalet till -268 mkr (-347). Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -584 mkr (-606) och kvartalets kostnader uppgick till -284 mkr (-151). Av periodens administrationskostnader utgjorde -237 mkr (-348) förvaltningsadministra - tion och -347 mkr (-416) centrala administrationskostnader, dvs. kostnader för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering . Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -39 mkr (-96), och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstrukturen. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -10 493 mkr (-1 191) varav -1 472 mkr (-534) var realiserade värdeförändringar och -9 021 mkr (-657) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft en negativ värdeförändring om 8,9 procent, varav 2,7 procentenheter är hänförligt till det tredje kvartalet. Under de senaste 18 månaderna har genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35 procent till 5,22 procent samtidigt som konsumentprisindex stigit med 18 procent, vilket inneburit att den reala värdenedgången för SBB:s fullt ut indexerade fastigheter under denna period kan estimeras till cirka 31 procent. SBB har under perioden sålt fastigheter om 3 779 mkr, exklusive EduCo och SBB Residential Property. Totala investeringar i dessa fastigheter uppgick till 3 451 mkr och skapat värde var 329 mkr. Realiserade värde - förändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag var -4 362 mkr (-487) för perioden och -701 mkr (-846) för kvartalet. Det negativa resultatet beror främst på försäljningsresultatet om -3 558 mkr som till största del är hänförlig till försäljningen av andelarna i JM AB (publ), som skedde under andra kvartalet. Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -533 mkr (-488) för perioden och -523 mkr (-844) för kvartalet. Se vidare informa - tion på sid 26-27. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till -2 085 mkr (-1 905). Förändringen beror till största del på ökade räntekostnader och liknande resultatposter. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om -113 mkr (-5) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdiffe - renser om -1 168 mkr (-1 411), under kvartalet redovisades 944 mkr (-679). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -2 085 mkr (-1 155) och för kvartalet till -136 mkr (630). Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -1 250 mkr (-2 477) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -835 mkr (1 322). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -15 536 mkr (-2 963), resultatet för kvartalet uppgick till -2 473 mkr (-2 099). Skatt på periodens resultat uppgick till 1 620 mkr (-356), varav -482 mkr (-208) avsåg aktuell skatt och 2 102 mkr (-148) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill uppgick till 201 mkr (192). Avvecklad verksamhet Den 24 september ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av 1,16 procent av aktierna i EduCo. Affären är villkorad av sedvanliga fullföljande- villkor, inklusive konkurrensgodkännande, och förväntas slutföras under fjärde kvartalet 2023. Efter transaktionens genomförande kommer SBB att avkonsolidera tillgångarna hänförliga till EduCo. EduCo redovisas som avvecklad verksamhet per Q3 2023 och jämförelsesiffror för 2022 har räknats om i enlighet med IFRS 5. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår till -3 022 mkr. Se vidare information på sid 21. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 081 -9 811 Andel av totalresultat i joint ventures och intresseföretag -175 70 3 24 169 Omräkningsdifferenser -689 175 201 282 427 PERIODENS TOTALRESULTAT -19 423 -1 616 -4 558 -1 774 -9 215 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -19 855 -1 484 -4 464 -1 683 -9 038 Innehav utan bestämmande inflytande 432 -131 -94 -91 -177 PERIODENS TOTALRESULTAT -19 423 -1 616 -4 558 -1 774 -9 215 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 11 ===== SIDA 12 ===== SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Bostäder, Utbildning och Samhäll. Se sida 37 för mer information. Nio månader, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 264 2 231 17 3 512 - 3 512 Fastighetskostnader -482 -532 -3 -1 016 - -1 016 Driftnetto 782 1 700 14 2 496 - 2 496 Administration - - - - -584 -584 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -39 -39 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 782 1 700 14 2 496 -623 1 873 Värdeförändringar fastigheter -5 642 -4 787 -65 -10 493 - -10 493 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -201 -201 Resultat bostadsproduktion -4 - - -4 - -4 Rörelseresultat -4 864 -3 087 -51 -8 003 -824 -8 825 Resultat från joint venture och intresseföretag -3 934 -429 - -4 362 - -4 362 Ränteintäkter - - - - 177 177 Räntekostnader och liknande - - - - -2 262 -2 262 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 085 -2 085 Resultat före skatt -8 798 -3 515 -51 -12 364 -4 994 -17 357 Skatt - - - - 1 821 1 821 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -8 798 -3 515 -51 -12 364 -3 173 -15 536 Förvaltningsfastigheter 29 356 46 195 648 76 199 - 76 199 Investeringar 910 1 142 6 2 058 - 2 058 Värde per kvm (kr) 27 957 23 261 24 403 24 881 - 24 881 Överskottsgrad 62% 76% 82% 71% - 71% Tillgångar som innehas för försäljning - - 42 635 42 635 - 42 635 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - - 10 429 10 429 - 10 429 Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 3 512 1 753 5 265 1 264 2 231 1 770 5 265 - 5 265 Fastighetskostnader -1 016 -265 -1 281 -482 -532 -268 -1 281 - -1 281 Driftnetto 2 496 1 488 3 984 782 1 700 1 502 3 984 - 3 984 Administration -584 -47 -631 - - -47 -47 -584 -631 Förvärvs- omstruktureringskostnader -39 -142 -180 - - -142 -142 -39 -180 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill 1 873 1 299 3 172 782 1 700 1 313 3 795 -623 3 172 Värdeförändringar fastigheter -10 493 -2 277 -12 771 -5 642 -4 787 -2 342 -12 771 - -12 771 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -201 -571 -772 - - -571 -571 -201 -772 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794 Resultat bostadsproduktion -4 - -4 -4 - - -4 - -4 Rörelseresultat -8 825 -3 343 -12 169 -4 864 -3 087 -3 394 -11 346 -824 -12 169 Resultat från joint venture och intresseföretag -4 362 - -4 362 -3 934 -429 - -4 362 - -4 362 Ränteintäkter 177 1 178 - - - - 178 178 Räntekostnader och liknande -2 262 -480 -2 743 - - - - -2 743 -2 743 Värdeförändringar finansiella instrument -2 085 - -2 085 - - - - -2 085 -2 085 Resultat före skatt -17 357 -3 822 -21 180 -8 798 -3 515 -3 394 -15 708 -5 473 -21 180 Skatt 1 821 799 2 620 - - - - 2 620 2 620 Periodens resultat -15 536 -3 022 -18 559 -8 798 -3 515 -3 394 -15 708 -2 853 -18 559 Förvaltningsfastigheter 76 199 42 091 118 290 29 378 46 172 42 739 118 290 - 118 290 Investeringar 2 058 355 2 413 910 1 142 361 2 413 - 2 413 Värde per kvm (kr) 24 881 31 661 26 933 27 978 23 249 31 519 26 933 - 26 933 Överskottsgrad 71% 85% 76% 62% 76% 85% 76% - 76% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 12 ===== SIDA 13 ===== Nio månader, 2022 Perioden 2022-01-01 - 2022-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 827 2 170 59 4 056 - 4 056 Fastighetskostnader -715 -502 -8 -1 225 - -1 225 Driftnetto 1 112 1 668 51 2 831 - 2 831 Administration - - - - -606 -606 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -96 -96 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 112 1 668 51 2 831 -702 2 129 Värdeförändringar fastigheter -2 455 1 029 236 -1 191 - -1 191 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -192 -192 Resultat bostadsproduktion 2 - - 2 - 2 Rörelseresultat -1 341 2 697 287 1 643 -894 748 Resultat från joint venture och intresseföretag -583 94 - -487 - -487 Ränteintäkter - - - - 180 180 Räntekostnader och liknande - - - - -2 086 -2 086 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 155 -1 155 Resultat före skatt -1 924 2 791 287 1 156 -3 955 -2 800 Skatt - - - - -164 -164 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 924 2 791 287 1 156 -4 118 -2 963 Förvaltningsfastigheter 53 911 54 926 861 109 698 - 109 698 Investeringar 2 038 1 371 21 3 430 - 3 430 Värde per kvm (kr) 27 413 26 787 24 993 27 134 - 27 134 Överskottsgrad % 61% 77% 87% 70% - 70% Perioden 2022-01-01 - 2022-09-30 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 4 056 1 542 5 597 1 827 2 170 1 600 5 597 - 5 597 Fastighetskostnader -1 225 -249 -1 473 -715 -502 -256 -1 473 - -1 473 Driftnetto 2 831 1 293 4 124 1 112 1 668 1 344 4 124 - 4 124 Administration -606 -61 -668 - - - - -668 -668 Förvärvs- omstruktureringskostnader -96 - -96 - - - - -96 -96 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 2 129 1 232 3 360 1 112 1 668 1 344 4 124 -764 3 360 Värdeförändringar fastigheter -1 191 210 -981 -2 455 1 028 446 -981 - -981 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -192 - -192 - - - - -192 -192 Resultat bostadsproduktion 2 - 2 2 - - 2 - 2 Rörelseresultat 748 1 442 2 190 -1 341 2 696 1 790 3 145 -956 2 190 Resultat från joint venture och intresse - företag -487 - -487 -583 94 - -487 - -487 Ränteintäkter 180 - 180 - - - - 180 180 Räntekostnader och liknande -2 086 -347 -2 432 - - - - -2 432 -2 432 Värdeförändringar finansiella instrument -1 155 - -1 155 - - - - -1 155 -1 155 Resultat före skatt -2 800 1 095 -1 705 -1 924 2 790 1 790 2 658 -4 363 -1 705 Skatt -164 7 -156 - - - - -156 -156 Periodens resultat -2 963 1 103 -1 861 -1 924 2 790 1 790 2 658 -4 519 -1 861 Förvaltningsfastigheter 109 698 44 813 154 512 53 911 54 926 45 674 154 512 - 154 512 Investeringar 3 430 362 3 792 2 038 1 371 383 3 792 - 3 792 Värde per kvm (kr) 27 134 34 379 28 900 27 413 26 787 34 137 28 900 - 28 900 Överskottsgrad 70% 84% 74% 61% 77% 84% 74% - 74% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 13 ===== SIDA 14 ===== Tredje Kvartalet, 2023 Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 428 762 4 1 195 - 1 195 Fastighetskostnader -128 -139 - -268 - -268 Driftnetto 300 623 4 927 - 927 Administration - - - - -284 -284 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -14 -14 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 300 623 4 927 -299 628 Värdeförändringar fastigheter -1 569 -1 910 -43 -3 522 - -3 522 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -123 -123 Resultat bostadsproduktion -2 - - -2 - -2 Rörelseresultat -1 270 -1 287 -39 -2 597 -422 -3 018 Resultat från joint venture och intresseföretag -480 -222 - -701 - -701 Ränteintäkter - - - - 38 38 Räntekostnader och liknande - - - - 689 689 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -136 -136 Resultat före skatt -1 750 -1 509 -39 -3 298 169 -3 129 Skatt - - - - 656 656 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 750 -1 509 -39 -3 298 824 -2 473 Förvaltningsfastigheter 29 356 46 195 648 76 199 - 76 199 Investeringar 275 219 1 495 - 495 Värde per kvm (kr) 27 957 23 261 24 403 24 881 - 24 881 Överskottsgrad 70% 82% 92% 78% - 78% Tillgångar som innehas för försäljning - - 42 635 42 635 - 42 635 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - - 10 429 10 429 - 10 429 Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 1 195 598 1 793 428 762 602 1 793 - 1 793 Fastighetskostnader -268 -72 -339 -128 -139 -72 -339 - -339 Driftnetto 927 526 1 454 300 623 530 1 454 - 1 454 Administration -284 -15 -299 - - - - -299 -299 Förvärvs- omstruktureringskostnader -14 -9 -23 - - - - -23 -23 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 628 503 1 131 300 623 530 1 454 -322 1 131 Värdeförändringar fastigheter -3 522 -965 -4 486 -1 569 -1 910 -1 008 -4 486 - -4 486 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -123 -571 -694 - - - - -694 -694 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - - - -1 794 -1 794 Resultat bostadsproduktion -2 - -2 -2 - - -2 - -2 Rörelseresultat -3 018 -2 827 -5 845 -1 270 -1 287 -478 -3 034 -2 810 -5 843 Resultat från joint venture och intresse - företag -701 - -701 -480 -222 - -701 - -701 Ränteintäkter 38 - 38 - - - - 38 38 Räntekostnader och liknande 689 -162 527 - - - - 527 527 Värdeförändringar finansiella instrument -136 - -136 - - - - -136 -136 Resultat före skatt -3 129 -2 988 -6 117 -1 750 -1 509 -478 -3 735 -2 381 -6 115 Skatt 656 699 1 355 - - - - 1 355 1 355 Periodens resultat -2 473 -2 289 -4 762 -1 750 -1 509 -478 -3 735 -1 028 -4 762 Förvaltningsfastigheter 76 199 42 092 118 290 29 356 46 195 42 739 118 290 - 118 290 Investeringar 495 94 589 275 219 96 589 - 589 Värde per kvm (kr) 24 881 31 662 26 933 27 957 23 261 31 519 26 933 - 26 933 Överskottsgrad 78% 88% 81% 70% 82% 88% 81% - 81% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 14 ===== SIDA 15 ===== Tredje Kvartalet, 2022 Perioden 2022-07-01 - 2022-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 620 734 10 1 364 - 1 364 Fastighetskostnader -208 -137 -2 -347 - -347 Driftnetto 412 597 8 1 017 - 1 017 Administration - - - - -151 -150 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -66 -66 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 412 597 8 1 017 -217 801 Värdeförändringar fastigheter -1 934 -377 54 -2 257 -5 -2 262 Resultat bostadsproduktion -10 - - -10 - -10 Rörelseresultat - 1 532 220 62 -1 250 -222 -1 472 Resultat från joint venture och intresseföretag -680 -165 - -846 - -846 Ränteintäkter - - - - 23 23 Räntekostnader och liknande - - - - -894 -894 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - 630 630 Resultat före skatt -2 212 55 62 -2 096 -463 -2 559 Skatt - - - - 460 460 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 212 55 62 -2 096 -4 -2 099 Förvaltningsfastigheter 53 911 54 926 861 109 698 - 109 698 Investeringar 689 401 11 1 100 - 1 100 Värde per kvm (kr) 27 413 26 787 24 993 27 134 - 27 134 Överskottsgrad 66% 81% 80% 75% - 75% Perioden 2022-07-01 - 2022-09-30 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 1 364 524 1 888 620 734 534 1 888 - 1 888 Fastighetskostnader -347 -77 -424 -208 -137 -80 -424 - -424 Driftnetto 1 017 447 1 464 412 597 455 1 464 - 1 464 Administration -151 -23 -173 - - - - -173 -173 Förvärvs- omstruktureringskostnader -66 - -66 - - - - -66 -66 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 801 424 1 225 412 597 455 1 464 -239 1 225 Värdeförändringar fastigheter -2 262 -243 -2 507 -1 934 -377 -190 -2 501 -7 -2 508 Resultat bostadsproduktion -10 - -10 -10 - - -10 - -10 Rörelseresultat -1 472 181 -1 293 -1 532 220 265 -1 047 -246 -1 293 Resultat från joint venture och intresse - företag -846 - -846 -680 -165 - -846 - -846 Ränteintäkter 23 - 23 - - - - 23 23 Räntekostnader och liknande -894 -186 -1 080 - - - - -1 080 -1 080 Värdeförändringar finansiella instrument 630 - 630 - - - - 630 630 Resultat före skatt -2 559 -5 -2 566 -2 212 55 265 -1 893 -673 -2 566 Skatt 460 25 484 - - - - 484 484 Periodens resultat -2 099 19 -2 081 -2 212 55 265 -1 893 -189 -2 081 Förvaltningsfastigheter 109 698 44 813 154 511 53 911 54 926 45 674 154 511 - 154 511 Investeringar 1 100 138 1 239 689 401 150 1 239 - 1 239 Värde per kvm (kr) 27 134 34 379 28 900 27 413 26 787 34 137 28 900 - 28 900 Överskott 75% 85% 78% 66% 81% 85% 78% - 78% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 15 ===== SIDA 16 ===== Helår, 2022 Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 432 2 864 68 5 365 - 5 365 Fastighetskostnader -1 017 -721 -11 -1 750 - -1 750 Driftnetto 1 415 2 143 57 3 615 - 3 615 Administration - - - - -809 -809 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -120 -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 415 2 143 57 3 615 -929 2 686 Värdeförändringar fastigheter -3 558 -375 252 -3 681 - -3 681 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - - -3 202 - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -387 -387 Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -5 362 1 767 309 -3 285 -1 711 -4 997 Resultat från joint venture och intresseföretag -912 -954 -1 866 - -1 866 Ränteintäkter - - - - 238 238 Räntekostnader och liknande - - - - -2 640 -2 640 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 560 -1 560 Resultat före skatt -6 274 813 309 -5 151 -5 673 -10 824 Skatt - - - - 464 464 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -6 274 813 309 -5 151 -5 209 -10 361 Förvaltningsfastigheter 37 530 53 272 672 91 474 - 91 474 Investeringar 2 555 1 761 30 4 346 - 4 346 Värde per kvm (kr) 29 330 26 431 27 299 27 588 - 27 588 Överskottsgrad 58% 75% 84% 67% - 67% Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 5 365 2 082 7 447 2 432 2 864 2 150 7 447 - 7 447 Fastighetskostnader -1 750 -351 -2 101 -1 017 -721 -362 -2 101 - -2 101 Driftnetto 3 615 1 731 5 346 1 415 2 143 1 788 5 346 - 5 346 Administration -809 -89 -898 - - - - -898 -898 Förvärvs- omstruktureringskostnader -120 - -120 - - - - -120 -120 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 2 686 1 642 4 328 1 415 2 143 1 788 5 346 -1 018 4 328 Värdeförändringar fastigheter -3 681 -890 -4 571 -3 558 -375 -638 -4 571 - -4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 -3 202 - - -3 202 - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -387 - -387 - - - - -387 -387 Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -4 997 752 -4 245 -5 362 1 767 1 150 -2 444 -1 800 -4 245 Resultat från joint venture och intresse - företag -1 866 - -1 866 -912 -954 - -1 866 - -1 866 Ränteintäkter 238 1 239 - - - - 239 239 Räntekostnader och liknande -2 640 -477 -3 117 - - - - -3 117 -3 117 Värdeförändringar finansiella instrument -1 560 - -1 560 - - - - -1 560 -1 560 Resultat före skatt -10 824 276 -10 549 -6 274 813 1 150 -4 310 -6 239 -10 549 Skatt 464 274 738 - - - - 738 738 Periodens resultat -10 361 550 -9 811 -6 274 813 1 150 -4 310 -5 500 -9 811 Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 530 53 272 44 813 135 616 - 135 616 Investeringar 4 346 500 4 846 2 555 1 761 530 4 846 - 4 846 Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 423 26 431 33 535 29 307 - 29 307 Överskottsgrad 67% 83% 72% 58% 75% 83% 72% - 72% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 16 ===== SIDA 17 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 76 198 mkr per 2023-09-30 (135 616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,22 procent (4,37) använts. I värdet för fastigheterna ingår 2 736 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 22-25. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 4 955 / -4 913 Fastighetskostnader +/- 5% -1 492 / 1 504 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -4 987 / 5 519 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 4 386 / 5 109 Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 Förvärv 2 052 Tillskjutet från minoritetsägare 802 Investeringar 2 414 Försäljningar -10 743 Omräkningsdifferens -552 Orealiserade värdeförändringar -11 298 Omklassificering till tillgångar som innehas för försäljning -42 092 Verkligt värde vid periodens slut 76 198 Joint ventures och intresseföretag SBBs engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmade inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB och Public Property Invest AS. För mer information se sid 26-27. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 9 000 mkr (12 649) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 896 mkr (1 737). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel uppgick till 2 187 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 184 mkr (421). Spärrade likvida medel uppgick till 0 mkr (1 066). Tillgångar som innehas för försäljning Den 24 september ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning om 1,16 procent av aktierna i EduCo. Affären är villkorad sedvanliga fullföljande- villkor, inklusive konkurrensgodkännande, och förväntas slutföras under fjärde kvartalet 2023. Efter försäljningen kommer SBB att äga cirka 49,84 procent av EduCo. Tillgångarna hänförliga till EduCo har därför i tredje kvartalet omklas - sificerats till Tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 21 för mer information. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 2 717 5 874 5 283 Summa immateriella anläggningstillgångar 2 717 5 874 5 283 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 76 198 154 511 135 616 Nyttjanderätt tomträtt 435 702 829 Inventarier 101 48 37 Summa materiella anläggningstillgångar 76 735 155 261 136 482 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 9 000 15 806 12 649 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 896 1 891 1 737 Derivat 1 083 2 133 1 696 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 804 1 900 2 298 Andra långfristiga fordringar 1 917 70 939 Summa finansiella anläggningstillgångar 13 700 21 800 19 319 Summa anläggningstillgångar 93 151 182 935 161 084 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 155 169 156 Kortfristiga fordringar Derivat 260 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 - - Kundfordringar 66 77 106 Övriga fordringar 590 2 310 1 434 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 693 743 740 Summa kortfristiga fordringar 1 622 3 130 2 280 Likviditetsplaceringar 184 512 421 Likvida medel 2 187 4 941 4 429 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 2 371 5 453 4 850 Tillgångar som innehas för försäljning 42 635 - - Summa omsättningstillgångar 46 783 8 752 7 286 SUMMA TILLGÅNGAR 139 934 191 687 168 370 Kommentarer Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 717 mkr (5 283). Under perioden har sammanlagt nedskrivningar och upplösningar gjorts om -2 566 mkr (-782). Av dessa är -2 365 mkr hänförligt till EduCo i samband med omklassificeringen av EduCo till Tillgångar som innehas för försäljning. Nedskrivningen har redovisats inom Avvecklad verksamhet. Vid periodens utgång är 545 mkr hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 17 ===== SIDA 18 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 21 145 mkr (44 319). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 50 354 mkr (63 337). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skat - teskulden uppgick per den 30 september netto till 3 208 mkr (9 120) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 6 600 mkr per 30 september. I perioden har underskott om totalt 585 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 68 462 mkr (87 085), varav 19 005 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditinstitut, 49 402 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 55 mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Totala räntebärande skulder, inklusive Skulder till kreditinstitutut redo - visade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om 6 405 mkr (-) samt Säkerställda övriga lån redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om 382 mkr (-) uppgår till 74 866 (87 085). Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 28-31. Skuld cash collateral SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS) avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på raden Skuld cash collateral. Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning Med anledning av att tillgångar som är hänförliga till EduCo vid periodens utgång har omklassificerats till Tillgångar som innehas för försäljning, har skulder hänförliga till EduCo vid periodens utgång omklassificerats till Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 21 för mer information. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 599 26 588 26 587 Reserver -547 90 142 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -5 074 30 289 17 424 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 21 145 57 132 44 318 Hybridobligation 15 748 17 277 15 748 Övriga reserver 1 067 376 577 Innehav utan bestämmande inflytande 12 393 2 264 2 691 Summa eget kapital 50 354 77 049 63 337 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 614 32 747 30 496 Obligationslån 42 446 52 036 48 310 Derivat 406 294 375 Uppskjutna skatteskulder 3 208 10 360 9 120 Leasingskulder tomträtter 435 701 829 Övriga långfristiga skulder 113 188 141 Summa långfristiga skulder 59 222 96 326 89 271 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 6 391 2 970 3 400 Företagscertifikat 55 2 458 1 111 Obligationslån 6 956 5 165 3 768 Derivat 1 289 - 596 Leverantörsskulder 150 350 456 Aktuella skatteskulder 89 327 310 Skuld cash collateral - 2 173 2 178 Övriga skulder 1 548 1 674 1 185 Beslutad utdelning 2 133 1 411 834 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 320 1 784 1 924 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 10 429 - - Summa kortfristiga skulder 30 358 18 312 15 762 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 139 934 191 687 168 370 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 18 ===== SIDA 19 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i MKR Aktie- kapital Ö v r i g t till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel Totalt Hybrid - obligation Övriga reserver 2) Innehav utan b e s t ä m m a n d e inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971 Periodens resultat - - - -1 729 -1 729 - - -131 -1 861 Övrigt totalresultat - - -744 70 -674 - 919 - 245 Periodens totalresultat - - -744 -1 659 -2 403 - 919 -131 -1 616 Nyemission - 210 - - 210 - - - 210 Inlösen del av hybridobligation - - - - - -7 - - -7 Emissionskostnader - - - - - -10 - - -10 Skatteeffekter i eget kapital - 7 - - 7 - - - 7 Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308 Utdelning hybridobligation - - - -382 -382 - - - -382 Inlösta minoritetsandelar - - - -141 -141 - - -1 676 -1 817 Utgående eget kapital 2022-09-30 165 26 588 90 30 288 57 131 17 277 376 2 264 77 049 Periodens resultat - - - -7 905 -7 905 - - -46 -7 951 Övrigt totalresultat - - 52 1 218 1 270 - -919 - 351 Periodens totalresultat - - 52 -6 687 -6 635 - -919 -46 -7 600 Inlösen del av hybridobligation - - - 751 751 -1 525 54 - -720 Emissionskostnader - - - - - -5 - - -5 Skatteeffekter i eget kapital - -1 - 175 174 - - - 174 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 065 -1 065 - 1 065 - - Utdelning hybridobligation - - - -108 -108 - - - -108 Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946 Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712 Inlösta minoritetsandelar - - - 17 17 - - -239 -223 Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -18 991 -18 991 - - 432 -18 559 Övrigt totalresultat - - -689 -175 -864 - - - -864 Periodens totalresultat - - -689 -19 166 -19 854 - - 432 -19 423 Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - - 4 Skatteeffekter i eget kapital - - - 182 182 - - - 182 Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -490 -490 - 490 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -417 -417 - - - -417 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840 Inlösen minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680 Utgående eget kapital 2023-09-30 165 26 599 -547 -5 074 21 145 15 748 1 067 12 393 50 354 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 30 september till 50 354 mkr (63 337). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 16 815 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 17 313 mkr. Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -689 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Minoritetsintressen Minoritetsandelar uppgår till 12 393 mkr (2 691). Ökningen är främst hänförlig Brookfields minoritetsförvärv om 49 procent avEduCo, samt Unobo där Riksbyggen under året tillskjutit fastigheter om 802 mkr, se Fastighetsbeståndets förändring på sida 17. Därtill ingår minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Solidtet Soliditeten uppgick till 36 procent (38), den justerade soliditeten till 40 procent (42) och belåningsgraden till 52 procent (49). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 19 ===== SIDA 20 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamet Den löpande verksamheten Resultat före skatt -17 357 -2 800 -3 129 -2 559 -10 824 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 6 6 4 4 10 Värdeförändringar fastigheter 10 493 1 191 3 522 2 264 3 681 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - 3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 201 192 123 - 387 Nedskrivning goodwill - - - - 395 Resultat bostadsproduktion 4 -2 2 10 17 Resultat från joint ventures och intresseföretag 4 362 487 701 846 1 866 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 283 297 1 5 304 Värdeförändringar finansiella instrument 2 085 1 155 136 -630 1 560 Räntenetto 2 085 1 906 -727 871 2 402 Erlagd ränta -957 -571 -177 -218 -587 Erhållen ränta 83 138 -62 -16 195 Betald skatt -482 -208 -117 69 -277 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 806 1 791 276 645 2 331 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 113 -369 805 230 164 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -771 -1 471 -272 -892 -1 524 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kvarvarande verksamhet 148 -49 810 -16 971 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -2 022 -3 608 -516 -1 135 -4 750 Försäljning av fastigheter - 153 - 8 171 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 044 -6 285 -369 -74 -6 647 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 4 455 8 268 4 526 2 100 9 677 Investeringar/försäljning inventarier -72 -6 -1 -7 1 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 277 -1 421 -3 807 76 475 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -9 2 005 467 868 2 159 Kassaflöden från finansiella tillgångar 166 1 569 183 336 1 772 Förändring andra långfristiga fordringar -957 140 106 -1 -728 Kassaflöde från investeringsverksamheten, kvarvarande verksamhet 2 795 815 589 2 172 2 130 Finansieringsverksamheten Emission hybridobligationer - -10 - - - Emissionskostnader - - - - -15 Återköp teckningsoptioner -4 - - - - Inlösen hybridobligationer - - - - -727 Inlösen tvingande konvertibel 1 - 3 - - Inlösen preferensaktier - - - - - Utbetald utdelning -1 659 -2 236 -7 -594 -2 837 Utdelning likvida medel Neobo - - - - -231 Avyttring till minoritet 9 038 - 384 - 712 Inlösta minoritetsandelar 2) - -1 817 - 1 -2 040 Upptagna lån 21 023 40 392 -2 266 7 611 59 932 Amortering av lån -32 559 -38 467 945 -8 726 -59 710 Förändring cash collaterals -1 431 -3 434 -75 -318 -3 429 Förändringar övriga långfristiga skulder 25 -112 -250 -132 -202 Kassaflöde från finansieringsverksamheten, kvarvarande verksamhet -5 565 -5 684 -1 264 -2 158 -8 546 Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -2 622 -4 918 134 -2 -5 445 Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 1 679 4 984 9 837 Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet - 2 622 -4 918 134 -2 -5 445 Periodens kassaflöde, avvecklad verksamhet 1) 381 -13 374 -1 36 Valutakursändring i likvida medel -2 35 - -40 - Likvida medel vid periodens slut 2 187 4 941 2 187 4 941 4 429 varav Likvida medel hänförligt till Avvecklad verksamhet 438 8 438 8 57 1) För mer information, se sida 21. 2) Inlösta minoritetsandelar har i börjav av perioden omklassificerats till förändring av finansiella tillgångar. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 20 ===== SIDA 21 ===== EduCo Vid periodens början ägde SBB 51 procent av EduCo. Den 24 september 2023 ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare 1,16 procent av EduCo varvid SBB kommer att avkonsolidera verksamheten. Transaktionen är föremål för sedvanliga fullföljandevillkor, inklusive konkurrensgodkän - nande och förväntas slutföras under fjärde kvartalet 2023. Till följd av det ingångna avtalet har EduCo omklassificerats vid periodens utgång till Tillgångar som innehas vid försäljning. Vid omklas - sificeringen har en värdering av avyttringsgruppens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader gjorts. Detta har resulterat i nedskrivning av goodwill om 2 365 mkr hänförlig till avyttringsgruppen, varav 571 mkr avseer upplösning av uppskjuten skatt från tidigare rörelseförvärv. Nedskrivningen har redovisats inom avvecklad verksamhet. Förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till 42 092 mkr. Orealiserad värdeförändring uppgick under perioden till -2 277 mkr (210). Hyresintäktena uppgick under perioden till 1 753 mkr (1 542). Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -264 mkr (-248) och för kvartalet till -72 mkr (-77) och bestod i huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Periodens resultat för den avvecklade verksamheten uppgick till -3 022 mkr (1 103). Kapitalstruktur Efter avdrag för Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försälj - ning, 10 429 mkr, uppgår Tillgångar som innehas för försäljning, 42 635 mkr, samt Likvida medel hänförliga till avvecklad verksamhet, 438 mkr, sammanlagt till 32 644 mkr, varav 14 797 mkr är finansierat genom skulder till koncernbolag. Vid transaktionens slutförande kommer EduCo uppta nya lån om cirka 16 mdkr. I samband med detta kommer cirka 8 mdkr att återbetalas till SBB. Tillgångar som innehas för försäljning / Avvecklad verksamhet Tillgångar som innehas för försäljning Belopp i MKR EduCo 2023-09-30 Förvaltningsfastigheter 42 092 Nyttjanderätt tomträtt 391 Inventarier 2 Summa anläggningstillgångar 42 485 Kundfordringar 15 Övriga fordringar 38 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97 Summa omsättningstillgångar 150 Tillgångar som innehas till försäljning 42 635 Belopp i MKR 2023-09-30 Skulder till kreditinstitut 6 330 Säkerställda övriga lån 382 Uppskjutna skatteskulder 2 634 Leasingskulder tomträtter 391 Övriga långfristiga skulder 31 Summa långfristiga skulder 9 768 Skulder till kreditinstitut 75 Leverantörsskulder 97 Aktuella skatteskulder 100 Övriga skulder 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 378 Summa kortfristiga skulder 660 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 10 429 Avvecklad verksamhet Belopp i MKR 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Intäkter 1 753 1 542 598 524 2 082 Driftskostnader -206 -185 -54 -54 -258 Underhåll -46 -53 -13 -20 -79 Fastighetsskatt -12 -10 -5 -3 -14 Driftnetto 1 488 1 293 526 447 1 731 Administation -47 -61 -15 -23 -89 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -142 - -9 - - Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 299 1 232 503 424 1 642 Värdeförändringar fastigheter -2 277 210 -965 -243 -890 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -571 - -571 - - Nedskrivning goodwill -1 794 - -1 794 - - Rörelseresultat -3 343 1 442 -2 827 181 752 Ränteintäkter, räntekostnader och liknande resultatposter -475 -343 -162 -185 -471 Valutakursdifferenser 1 - 1 - - Tomträttsavgälder -5 -3 -1 -1 -5 Resultat före skatt -3 822 1 095 -2 988 -5 276 Aktuell skatt -133 -6 -38 0 -17 Uppskjuten skatt 362 14 167 25 291 Upplösning uppskjuten skatt hänf. till goodwill 571 - 571 - - PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -3 022 1 103 -2 289 19 550 KASSAFLÖDE Kassaflöde från den löpande verksamheten 687 879 303 239 1 149 Kassaflöde från investeringsverksamheten -433 -3 080 -94 -153 -3 219 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127 2 187 166 -87 2 106 PERIODENS KASSAFLÖDE , avvecklad verksamhet 381 -13 374 -1 36 Likvida medel hänförliga till avvecklad verksamhet 438 8 438 8 57 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 21 ===== SIDA 22 ===== Fastighetsvärde per segment 39% Samhälle 36% Utbildning 25% Bostad Fastighetsvärde per land 73% Sverige 17% Norge 9% Finland 2% Danmark 118 290 Mkr 118 290 Mkr 73% 39% 17% 36% 9% 25% 2% Fastighetsvärde per region 33% Universitetsorter 27% Stockholm/Mälardalen 11% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 6% Göteborg/Malmö 23% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 118 290 Mkr 27% 11% 33% 6% 23% Hyresintäkter per affärsområde Största hyresgäster (samhälle och utbildning) Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Læringsverkstedet 313 6,2% Trygge Barnehager AS 289 5,7% Svenska staten 246 4,8% Norska staten 169 3,3% Attendo 161 3,2% Härnösands Kommun 140 2,8% Academedia 139 2,7% Finska staten 126 2,5% Esperi 113 2,2% Internationella Engelska Skolan 110 2,2% Haninge Kommun 99 1,9% Humana 98 1,9% Ambea 93 1,8% Danska staten 76 1,5% Västra Götalandsregionen 69 1,3% Skellefteå Kommun 65 1,3% Bodens Kommun 65 1,3% Norlandia 55 1,1% Västerås Kommun 53 1,0% Strängnäs kommun 52 1,0% 20 största hyresgäster 2 532 49,8% Övriga 2 554 50,2% Total 5 085 100,0% Största kommuner (bostad) Kommun Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 535 109 131 10,0% Skellefteå 1 358 99 115 8,8% Jönköping 1 204 80 86 6,6% Helsingborg 940 65 83 6,3% Höganäs 744 58 74 5,6% Östersund 675 57 64 4,9% Falun 724 47 60 4,6% Karlskrona 375 42 55 4,2% Borås 506 39 48 3,7% Södertälje 440 24 41 3,1% Stockholm 311 25 39 3,0% Kävlinge 407 27 38 2,9% Landskrona 375 30 35 2,7% Sundbyberg 199 20 33 2,5% Umeå 479 27 32 2,4% Avesta 475 32 31 2,3% Borlänge 318 20 26 2,0% Norrtälje 271 19 23 1,8% Tierp 304 21 21 1,6% Växjö 229 16 21 1,6% 20 största kommuner 11 869 855 1 054 80,6% Övriga 2 629 195 253 19,4% Total 14 498 1 050 1 308 100,0% Fastighetsbeståndet inkluderar Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 21 för mer information SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 22 ===== SIDA 23 ===== Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Löptid Yield Affärsområde Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto WAULT Initial direkt- avkastning Bostad Universitetsorter 530 13 211 21 392 1 882 95% 623 1 177 404 - 3,57% Stockholm/Mälardalen 152 8 019 33 301 2 948 95% 242 1 592 174 - 3,42% Göteborg/Malmö 231 5 825 24 080 261 96% 303 1 310 209 - 3,76% Övriga städer 137 2 302 13 698 423 87% 139 1 015 83 - 4,42% Totalt Bostäder 1 050 29 356 22 706 5 514 94% 1 308 1 245 870 - 3,65% Samhälle Sverige 1 475 33 099 19 992 3 612 95% 1 896 1 285 1 423 7 4,83% Norge 148 4 075 26 076 215 96% 261 1 766 243 8 6,30% Finland 321 8 291 25 643 73 98% 609 1 901 511 6 6,22% Danmark 42 730 17 210 - 98% 66 1 549 56 4 7,73% Totalt Samhälle 1 986 46 195 21 298 3 899 96% 2 832 1 426 2 234 7 5,28% Utbildning Sverige 923 23 599 24 689 814 96% 1 399 1 516 1 110 8 4,87% Norge 305 15 833 51 860 - 100% 732 2 398 717 24 4,53% Finland 66 2 141 32 441 - 100% 136 2 064 121 10 5,66% Danmark 62 1 166 18 879 - 97% 90 1 462 80 6 6,82% Totalt Utbildning 1 356 42 739 30 919 814 98% 2 358 1 739 2 027 13 4,84% Totalt 4 392 118 290 24 605 10 226 96% 6 498 1 479 5 131 10 4,75% 10 år Kontraktslängd Samhälle / Utbildning 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+ 1% 7% 8% 8% 10% 6%6% 7% 5% 6% 37% 2 742 1 525 1 573 1 524 1 733 1 8571 912 1 784 1 830 1 672 2 008 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 595 13% 2 675 1 864 2 550 1 735 1 758 2 975 2 450 1 245 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 23 ===== SIDA 24 ===== Pågående produktion Nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 1 550 71 774 11 153 128 2 702 1 647 1 056 5,6% 4,7% JV, Bostad 50% 1 147 64 402 7 169 145 2 743 2 196 547 6,2% 5,3% Utbildning - - - - - - - - - - - JV, Utbildning - - - - - - - - - - - Samhälle 100% 101 33 320 4 77 69 1 272 937 335 6,0% 5,4% JV, Samhälle 50% - 7 038 - 12 10 260 22 239 4,6% 3,8% Totalt 78% 2 798 176 534 22 410 352 6 977 4 802 2 176 5,9% 5,0% SBB:s andel av totalt 100% 2 219 140 448 - 319 274 5 464 3 682 1 782 5,8% 5,0% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 62 742 6 10 217 194 23 4,6% Utbildning 7 757 6 13 268 155 113 4,7% Samhälle 7 410 4 8 110 84 26 6,9% Totalt 77 909 16 30 595 433 163 5,1% Geografisk fördelning pågående produktion (inkl JV) 58% Stockholm/Mälardalen 29% Universitetsstäder 4% Göteborg/Malmö 9% Övriga tillväxtstäder 2 798 lägenheter 58% 29% 4% 9% Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd 2023-2025 2026- Återstående investering inkl SBB:s andel av JV 1) 1 944 - -varav Bostad 1 351 - -varav Utbildning 113 - -varav Samhälle 480 - Kommande driftnetton 304 - -varav Bostad 210 - -varav Utbildning 13 - -varav Samhälle 82 - Avkastning kvarvarande investering 15,6% 1) Av total investering om 1 944 mkr är 259 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 701 mkr av säljare av projekt fram till tillträde. 68% upparbetningsgrad pågående produktion 15,6% avkastning kvarvarande investering 91% av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projektportfölj per geografi 41% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 7% Göteborg/Malmö 1% Köpenhamn/Oslo/ Helsingfors 18% Övriga tillväxtstäder 58 094 lägenheter 41% 33% 18% 7% 1% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 24 ===== SIDA 25 ===== Projekt- och byggrättsutveckling Nyproduktion, pågående projektutveckling SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 8 974 480 913 JV, Bostad 48% 3 622 205 089 Utbildning 100% 0 14 951 JV, Utbildning 50% 0 6 440 Samhälle 100% 844 100 969 JV, Samhälle 50% 0 45 146 Totalt 86% 13 440 853 508 SBB:s andel av totalt 100% 11 554 720 007 Byggrättsutveckling Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplanner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Bostad 100% 140 724 - 175 690 164 596 481 010 593 1 232 Utbildning 100% 327 040 21 625 130 285 225 617 704 567 504 715 Samhälle 100% 272 620 97 520 469 380 713 819 1 553 339 1 639 1 055 Totalt 100% 740 384 119 145 775 355 1 104 032 2 738 916 2 736 999 Byggrätter i JV 49% 337 375 1 235 3 662 -varav Bostad 49% 312 110 1 209 3 873 -varav Utbildning - - - - -varav Samhälle 48% 25 265 27 1 050 Totalt inkl JV 84% 3 076 291 3 971 1 291 SBBs andel av totalt 100% 2 910 577 3 341 1 148 Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl JV) 35% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 8% Göteborg/Malmö 2% Oslo/Köpenhamn /Helsingfors 22% Övriga tillväxtstäder 3 076 291 kvm 35% 33% 8% 2% 22% Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Geografisk fördelning projektutveckling (inkl JV) 64% Stockholm/Mälardalen 30% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 3% Övriga tillväxtstäder 13 440 lägenheter 64% 30% 3% 3% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 25 ===== SIDA 26 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB och Public Property Invest AS. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB bildades i juli 2023 och har emitterat prefe - rensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. I samband med emissionen omklassificerades bolaget från helägt dotterbolag till ett joint venture. SBB Residential Property AB hade per 30 september 2023 en fastighetsportfölj om 215 fastigheter med 3 954 lägenheter där flera fastigheter blivit färdigställda under året. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar fastigheter i Stockholm och Mälardalen. SBB Kåpan Bostad AB hade per 30 september 2023 en fastighetsportfölj om 2 675 lägenheter varav 655 lägenheter är under produktion. Resterande del av bolaget ägs av Kåpan Pensioner. Public Property Invest AS Public Property Invest AS äger och förvaltar fastigheter för rättsväsende och Myndighetsnorge. Resterande del av bolaget ägs av norska instutio - nella och privata investerare. Affärsområde Bostad Bostad Samhälle SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS 2023-07-03 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 SBBs ägarandel 62% - 50% 50% 45% 45% Hyresintäkter, mkr 50 - 168 115 440 380 Driftnetto,mkr 32 - 123 79 376 324 Förvaltningsresultat, mkr -20 - -6 33 170 159 Periodens resultat, mkr -460 - -582 -89 -573 91 SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr 13 - -3 17 77 71 SBBs ägarandel av totalresultat, mkr 10 - -291 -45 -258 41 Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 088 - 6 615 6 244 8 857 9 987 Antal fastigheter 215 - 24 24 48 48 Antal kvm, tusental 284 - 157 157 297 297 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91% - 94% 91% 95% 94% Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A N/A 5,4 6,0 Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 192 2 454 5 709 6 372 Snittränta, % 13,0 - 5,49 5,42 4,82 4,32 Kapitalbindning, år 4,88 - 0,96 1,50 1,47 1,96 Räntebindning, år 4,88 - 0,19 0,22 1,75 1,88 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 3 520 - 1 826 1 941 1 486 2 002 2023-09-30 Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649 Årets anskaffningar 3 512 - - 3 512 Aktieägartillskott 371 36 - 406 Årets utdelningar -278 -5 - -283 Årets avyttringar -6 278 -11 - -6 289 Omklassificering -33 0 - -33 Omräkningsdifferens - -40 - -40 Årets nedskrivningar -345 -45 - -390 Resultatandel -318 -214 - -533 Redovisat värde, 2023-09-30 6 950 2 050 - 9 000 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 26 ===== SIDA 27 ===== 2023-01-01 – 2023-09-30 2022-01-01 – 2022-09-30 2022-01-01 – 2022-12-31 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat 202 114 - 316 398 229 - 627 665 276 - 941 Värdeförändring -555 -337 - -892 -953 -15 - -968 -943 -1 027 - -1 970 Skatt 34 8 - 43 -28 -120 - -147 -9 -81 - -90 Summa andel av joint ventures och intresseföre - tags resultat -318 -214 - -533 -582 95 - -488 -288 -832 - -1 119 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -3 271 -169 - -3 440 - - - - - - Nedskrivning av andelar joint ventures ochintresse - företag -345 -45 - -390 - - - - -625 -122 - -747 Resultat från joint ventures och intresseföretag -3 934 -429 - -4 362 -582 95 - -488 -912 -954 - -1 866 2023-07-01 – 2023-09-30 2022-07-01 – 2022-09-30 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -206 28 - -179 147 83 - 230 Värdeförändring -208 -172 - -380 -826 -229 - -1 055 Skatt 24 10 - 36 -1 -19 - -20 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -389 -133 - -523 -680 -164 - -844 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 40 -43 - -3 - - - - Nedskrivning av andelar joint ventures och intresseföretag -131 -45 - -176 - - - -1 Resultat från joint ventures och intresseföretag -480 -222 - -701 -680 -165 - -846 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 27 ===== SIDA 28 ===== Sammanställningen i finansavsnittet inkluderar EduCo som redovisas som Tillgångar som innehas till försäljning, för mer information se sida 21. SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att genera ett ökande driftnetto. Huvuddelen av finansieringen är långfristig och till goda villkor. En svårare finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekulationer om bolagets framtid medfört att finansieringsprocesser har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att minska den absoluta skuldnivån. SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den generella finansiella ställningen. Skulle dessa processer inte kunna fullföljas på det sätt styrelsen och ledningen avser föreligger väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny finansiering är styrelse och ledning övertygade om att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger. Räntebärande skulder minskade med 6 339 SBB har minskat skulder med 6 339 mkr under kvartalet och med 20 377 mkr sedan sista juni 2022. Belåningsgraden har trots detta ökat till 53 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaef - fekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupen anskaffningskostnad. Finansiering Nyckeltal policy 2023-09-30 2022-12-31 Räntebärande skuld - 75 249 87 085 Belåningsgrad < 50% 53% 50% Säkerställd belåningsgrad - 19% 21% Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,6 3,9 Likviditet, mkr min 3 0001) 2 187 4 429 Kapitalkällor/kapitalanvändning, kommande 12 månader 0,8 Kaptalbindning, år 3,7 3,9 Räntebindning, år 3,1 3,2 1) från 2024-12-31 Kapitalstruktur 0 20 40 60 80 100 % 29% 5% 10% 6% 50% 24% 5% 12% 6% 53% Räntebärande nettoskuld Uppskjuten skatt och Derivat Hybridobligationer Övriga skulder Eget kapital, exklusive Hybridobligationer 2022-12-31 2023-09-30 Behov att höja kreditbetygen Kreditbetyget från S&P har sänkts under året från BBB- till CCC+ med nega - tiva framtidsutsikter. Fitch har justerat SBB:s kreditbetyg under året från BBB- till B- med negativa utsikter. Båda kreditbetygen är under granskning (”Rating watch”). SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsva - rande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. Samarbete med Morgan Stanley Under det tredje kvartalet har SBB Residential Property AB, inom segmentet Bostad, emitterat preferensaktier om 2 360 mkr som löper med 13 procent avkastning per år. SBB avser att på sikt förenkla finansieringsstrukturen. De åtgärder som har genomförts har dock varit viktiga för att på kort sikt stärka likviditeten. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 28 ===== SIDA 29 ===== SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd är svåra att sälja i dagens marknad, men SBB ser goda möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. Kassaflöden från förvärv och försälj - ningar kommande 12 månader, mkr Förvärv Försäljningar Kv4 20231) -383 387 Kv1 2024 - 97 Total -383 484 1) Varav 293 mkr förvärvats och 160 mkr sålts före publiceringen av delårsrapporten för tredje kvartalet. SBB bedömer att refinansieringen av EduCo och försäljningen av 1,16 procent av aktierna till Brookfield kommer genomföras under fjärde kvartalet. Därmed tillförs bolaget cirka 8 000 mkr. SBB arbetar också med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, till exempel genom emission av aktier i SBBs dotterbolag. En annan bolagsstruktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ vid svagare obligationsmarknad. Likviditet En försiktig hållning till nya projekt kommer att leda till balans i kassaflödet från fastighetsverksamheten över tid, när pågående projekt slutförts. SBBs likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande kreditfaciliteter. SBB har minskat användandet av företagscertifikat från 1 111 mkr till 55 mkr under året. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna förlängas, vilket också skett under kvartalet med 1 003 mkr. Säkerställd finansiering bedöms kunna öka något under fjärde kvartalet, exklusive minskningen av banklån i samband med refinansiering av EduCo. SBB har outnyttjade kreditfaciliteter om 3 500 mkr som för närvarande inte kan användas och som därför inte inkluderas i tillgänglig likviditet. SBB arbetar på att genomföra de förändringar som krävs för att faciliteterna ska bli tillgängliga. SBB inför målsättning om lägst 3 000 mkr i likviditet och att summa kapitalkällor ska överstiga kapitalanvändningsområden på tolv månaders sikt. Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt Befintliga Kassa 2 187 Likviditetsplaceringar 184 Byggkreditiv 960 Fastighetsförsäljningar, signerade 484 Försäljning och refinansiering EduCo 8 000 Intjäningsförmåga 2 764 Summa befintliga kapitalkällor 14 579 Förväntade 1) Refinansieringar av banklån 5 000 Summa förväntade kapitalkällor 1) 5 000 Summa befintliga och förväntade kapitalkällor 19 579 1) Behäftat med osäkerhet Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt Obligationer 6 981 Företagscertifikat 55 Banklån 6 490 Utdelning 2 133 Garantiåttaganden 280 Nettoinvesteringar, nybyggnation 992 Nettoinvesteringar, löpande 840 Fastighetsförvärv 383 Summa kapitalanvändning 18 154 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 29 ===== SIDA 30 ===== En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBBs snittränta om 2,29 procent är väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Ränte- och kapitalbindning Under de senaste 15 månaderna har skuldsättningen minskat med 20 377 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr Q2 2022 2023 Q3 Q2Q1 Q3Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 Q3 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 Q3 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 Q3 2020 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 30 ===== SIDA 31 ===== Kapitalbindning Icke säkerställd skuld Säkerställd skuld Total konsoliderad skuld (mkr) Nominell skuld Nominell skuld Nominell skuld, EduCo1) Total nominell säkerställd skuld Total nominell skuld Andel, % Kv4 2023 57 159 21 180 237 0% Kv1 2024 6 657 1 123 21 1 144 7 802 10% Kv2 2024 321 1 803 21 1 824 2 145 3% Kv3 2024 - 3 322 21 3 343 3 343 4% Kommande 12 mån 7 036 6 407 84 6 490 13 526 - Kv4 2024 484 704 21 725 1 208 2% 2025 6 324 1 629 2 084 3 713 10 037 13% 2026 5 746 1 519 3 590 5 109 10 855 14% 2027 10 221 4 436 408 4 844 15 065 20% 2028 8 045 483 26 509 8 554 11% 2029 10 918 90 27 117 11 035 15% > 2030 1 117 3 628 569 4 197 5 314 7% Totalt 49 889 18 897 6 809 25 706 75 595 100% 1) Redovisas inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning. Se sid 21 för mer information Räntebindning Icke säker - ställd skuld Säkerställd skuld Total konsoliderad skuld (mkr) Nominell skuld Nominell skuld Nominell skuld, EduCo 1) Total nominell säkerställd skuld Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäk - ringar1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäk - ringar % Kv4 2023 9 681 14 297 6 395 20 692 30 373 40% 7 997 11% 5,44% 2024 484 167 - 167 650 1% 14 302 19% 2,16% 2025 4 738 - - - 4 738 6% 8 052 11% 1,98% 2026 5 746 76 - 76 5 822 8% 8 122 11% 2,23% 2027 9 161 4 357 383 4 740 13 901 18% 16 183 21% 2,28% 2028 8 045 - - - 8 045 11% 8 545 11% 0,92% 2029 10 918 - - - 10 918 14% 10 619 14% 1,27% >2030 1 117 - 31 31 1 148 2% 1 749 2% 3,57% Totalt 49 889 18 897 6 809 25 706 75 595 100% 75 569 100% 2,29% 1) Inklusive cross currency basis swaps Avstämning nominell skuld Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 12 614 17% Obligationslån 42 446 56% Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 1) 6 330 8% Övriga säkerställda lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 1) 382 1% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 6 391 8% Företagscertifikat 55 0% Obligationslån 6 956 9% Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 1) 75 0% Summa räntebärande skulder 75 249 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 346 Total nominell skuld 75 595 1) Se sida 21 för mer information. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 31 ===== SIDA 32 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa - tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten. Klimat och miljö - övergripande mål • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år • Minst 50 procent av nyproduktionen ska byggas i trä från certifierat skogsbruk • Hela fastighetsbeståndet och all nyproduktion ska vara inom tio minuters promenadavstånd från kollektivtrafik • Minskad vattenanvändning med en procent per år • Kartlägga hela fastighetsportföljen avseende klimatrelaterade risker (fysiska och övergångsrisker) Social hållbarhet - övergripande mål • Minst 90 procent sociala tillgångar i fastighetsportföljen • 100 procent av de kommuner vi är verksamma i erbjuds stöd i form av lägenheter till sitt bostadssociala arbete • Bidra med minst 200 sommarjobb per år till ungdomar som bor i våra bostadsområden • Bidra årligen med minst tio Better shelter och 100 tält via UNHCR för att hjälpa människor på flykt Styrning och finansiering - övergripande mål • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm E S G SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 32 ===== SIDA 33 ===== SBB skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBBs arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBBs ESG-risk som mycket låg, 12.0 (gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämförbara bolag baserat på börsvärde. Ekologisk hållbarhet Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. Utveckling under tredje kvartalet 2023 SBB driver det största certifieringsprojektet någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Projektet har nu gått in i en fas där certifiering av större volymer har inletts. En rad olika fastighetstyper kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder och samhällsbyggnader runt om i Norden. Under kvartalet färdigställdes certifiering av nio fastig- heter. Samtliga nybyggnadsprojekt som pågått under kvartalet byggdes med solelsproduktion. Social hållbarhet Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika samhällsgrupper och bostadsområden är en av våra stora utmaningar i Sverige idag. Fastighetsbranschen har en stor påverkan och stor potential att bidra med lösningar för ökad sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. Utveckling under tredje kvartalet 2023 Per 30 september ägde SBB sociala tillgångar med en yta på 3 503 tkvm. De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Share- holder Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter om 738 tkvm som ännu inte har klassificerats enligt det hållbara finansiella ramverket. För att komma åt det allvarliga problemet med arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en anvisning för samtliga fall där SBB är beställare av byggentreprenader och där den totala inves - teringen är över 20 mkr och entreprenadtiden är över ett år. Avtalsmallar ska användas i samtliga entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas skickas information till SBBs byggchef som antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. När entreprenören har etablerat arbetsplatsen beställer SBB monitorering av personalig - garen. Kvartalsvisa rapporter skickas till SBBs projektansvariga samt byggchef. Ekonomisk hållbarhet Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Utveckling under tredje kvartalet 2023 Per 30 september utgör sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 36 procent av den totala skuldportföljen (exklusive sociala hybridobligationer). Sociala tillgångar 24% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 19% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 37% Tillgång till samällstjänster (SDG 4) 17% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finasiella ramverket) 3% Övriga tillgångar 24% 19% 37% 17% 3% 4 382 tkvm 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering 2022- 03-31 2022- 06-30 2022- 09-30 2022- 12-31 2023- 03-31 2021- 06-30 2023- 06-30 2023- 09-30 2021- 09-30 2021- 12-31 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl hybrid) Mkr % Pågående nybyggnadsprojekt Q3 2023 Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 10 4 40% 7 70% 100% 60% Antal m2 61 527 10 958 18% 53 403 86% 100% 53% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Samhälle Utbildning Bostäder Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 9 1 204 166 6 - 620 - 9 - 1 290 - 0,4% Värmepump 5 - 1 587 - 5 1 775 270 3 2 2 382 1 050 1,1% Energieffektiv värme och ventilation 19 1 3 266 350 2 2 200 194 14 6 1 111 549 1,0% Styr och reglerteknik 5 - 630 - 1 - 80 - 16 3 838 48 0,3% Energieffektiv belysning 2 1 207 1 5 2 50 20 12 - 202 - 0,1% Övriga 2 1 147 90 - 1 - 8 6 1 10 - 0,0% Summa 42 4 6 041 607 19 6 1 725 492 60 12 5 833 1 647 3,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 33 ===== SIDA 34 ===== Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 30 september uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående konvertibelinnehavare i SBB sin konverterings - rätt avseende efterställda tvingande konver - tibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket och Euroclear under augusti 2023 som har ökat antalet Stam B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster med 38 911,40 röster. Kursen på stamaktien av serie B var 4,00 kr, serie D var 4,31 kr per 2023-09-30. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 5 818 mkr och serie D var 836 mkr. SBBs aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 50,3 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 643,8 mkr. SBB arbetar aktivt med sina inves- terarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2023-09-30 2022-09-30 B-aktier 4,00 12,17 D-aktier 4,31 16,73 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-sep 2023 jan-sep 2022 B-aktier 308,0 471,6 D-aktier 15,1 33,7 Ägarna Vid utgången av andra kvartalet 2023 fanns 237 858 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 6,2 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per 30 september till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinne- havet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsättning Mkr FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 20232022 Okt Jul SepNov Dec 500 1 000 1 500 2 000 2 500 5 10 15 20 25 SEK SBB D Omsättning Mkr FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 20232022 Okt Jul SepNov Dec 20 40 60 80 100 120 5 10 15 20 25 D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2023-09-30 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,61% Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68% Dragfast AB 36 163 467 14 000 000 - 3,04% 10,62% Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23% BlackRock - 80 553 193 11 197 4,89% 2,28% Vanguard - 43 835 080 7 901 660 3,14% 1,46% Avanza Pension - 27 142 843 17 840 214 2,73% 1,27% Læringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779 2,68% 1,25% Futur Pension - 34 631 016 2 279 428 2,24% 1,04% Swedbank Försäkring - 27 480 129 3 021 974 1,85% 0,86% Marjan Dragicevic - 30 500 000 - 1,85% 0,86% Handelsbanken Fonder - 22 155 588 2 658 851 1,51% 0,70% Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66% Lennart Schuss - 20 954 872 - 1,27% 0,59% Capital Group - 19 220 175 - 1,17% 0,54% Övriga - 817 443 004 114 700 802 56,54% 26,34% Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 34 ===== SIDA 35 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Nettoomsättning - - - - - Personalkostnader -56 -75 -17 1 -86 Övriga rörelsekostnader -176 -91 -104 -76 -115 Rörelseresultat 1) -232 -166 -121 -75 -201 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -3 682 93 -46 -454 -111 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 720 2 388 2 194 524 2 958 Räntekostnader och liknande resultatposter -5 750 -2 305 -2 255 -565 -2 579 Valutakursdifferenser -897 -1 963 961 -760 -2 734 Värdeförändringar derivat -1 942 897 -519 996 265 Resultat efter finansiella poster -6 782 -1 056 214 -334 -2 402 Bokslutsdispositioner - - - - 781 Resultat före skatt -6 782 -1 056 214 -334 -1 621 Skatt 158 -67 332 31 103 PERIODENS RESULTAT -6 624 -1 123 547 -303 -1 518 1) Ny summeringsrad och ny definition. För vidare information se Definitioner på sid 28-29. Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -6 624 -1 123 547 -303 -1 518 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -6 624 -1 123 547 -303 -1 518 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan - tering. Bolaget har 36 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -232 mkr (-166). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 35 ===== SIDA 36 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 36 501 35 567 28 213 Andelar i intressebolag/joint ventures 844 7 307 7 103 Fordringar hos koncernföretag 5 747 32 819 29 098 Fordringar hos intressebolag/joint ventures 123 63 55 Uppskjutna skattefordringar 733 56 400 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 717 1 100 1 102 Derivat 1 063 2 016 1 501 Övriga långfristiga fordringar 1 173 - - Summa finansiella anläggningstillgångar 46 900 78 928 67 472 Summa anläggningstillgångar 46 900 78 928 67 472 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 555 - - Derivat 260 - 174 Kundfordringar 35 10 14 Aktuella skattefordringar 60 - - Övriga fordringar 37 342 727 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 146 89 93 Summa kortfristiga fordringar 1 092 441 1 008 Likviditetsplaceringar 148 512 421 Kassa och bank 1 433 4 279 4 658 Summa omsättningstillgångar 2 674 5 232 6 087 SUMMA TILLGÅNGAR 49 574 84 160 73 559 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 711 26 305 26 305 Balanserat resultat -21 145 -5 969 -15 657 Hybridobligation 16 519 17 979 16 649 Årets resultat -6 624 -1 123 -1 518 Summa fritt eget kapital 16 461 37 192 25 779 Summa eget kapital 16 629 37 357 25 946 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 856 9 264 13 724 Obligationslån 23 312 25 901 22 842 Derivat 406 294 375 Summa långfristiga skulder 25 574 35 459 36 941 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 313 29 1 392 Företagscertifikat 55 4 472 1 111 Obligationslån 214 2 458 3 466 Derivat 1 289 - 596 Leverantörsskulder 10 52 36 Aktuella skatteskulder - 105 100 Skuld cash collaterals - 2 173 2 178 Övriga skulder 797 96 176 Skuld utdelning 2 133 1 411 834 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 475 463 698 Summa kortfristiga skulder 7 286 11 259 10 587 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 49 574 84 160 73 559 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 36 ===== SIDA 37 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler f ör koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommenda - tionen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Uppdaterad uppställningsform för koncernens resultaträkning från och med Q1 2023 SBB har ändrat uppställningsform för resulta - träkning i sin delårsrapport avseende första kvartalet 2023, utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräkning eller resultat. Den uppdaterade uppställningen görs för att uppnå en konsekvent finansiell rapportering för samtliga delårsperioder och helåret 2023 samt till följd av avyttringen av aktier i JM, ett innehav som inte anses vara en del av den operativa verksamheten och resultatet av innehavet redovisas därför som en finansiell post. SBB har även gjort motsvarande överväganden avseende andra innehav. Till följd av den förändrade uppställningsfor - men i samband med avyttringen av JM anpassar sig SBB även till de förändringar som Bolaget uppfattar att en uppdaterad IAS1 medför, vilket innebär: - Värdeförändringar från förvaltningsfastig - heter flyttas till rörelseresultatet och raden rörelseresultat införs. - Andra poster som tidigare redovisats efter finansiella poster men före skatt redovisas nu också i finansiella poster, såsom värdeför - ändringar från finansiella instrument, eller alternativt som en del av rörelseresultatet, till exempel nedskrivning/upplösning av goodwill. Detta har även medfört: - Den tidigare posten Resultat före finansiella poster utgår från resultaträkningen och återfinns bland Nyckeltal (sid 42-46). - Uppdaterade beräkningar för EPRA earnings. Segmentredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Från och med tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen gjorts om och utgörs numera av Bostäder, Samhälle och Utbildning. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segementindelningen. Omklassificering förvaltningsadministration Koncernen har från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträkningen klassificera det som tidigare klassificerades som fastig - hetsadmininstrationskostnader till kostnader för administration. På grund av svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för fastighets - admninistration kontra centraladmininstration bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en mer rättvisande bild av bolagets driftnetto, samt att bolaget blir mer jämförbart med andra bolag i samma branch. Bolagets driftnetto påverkas positivt, men resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill påverkas ej. Sammanfattningsvis bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en tillförlitlig och mer relevant information. Nedan framgår effekterna av förändringen på föregående års resultat i koncernen (utan omräkning till kvarvarande verksamhet): Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBBs Årsredovisning 2022, sida 72-73. SBB har efter periodens utgång mottaget ett krav från en av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021. Obligationsägaren innehar motsvarande ca 1% av totala utestående obligationslån. Obliga - tionsägaren yrkar i sitt krav att dess obliga - tionsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör bedöm - ningen att bolaget inte bryter mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt skulle gå segrandes ur en eventuell rättslig prövning. En eventuell rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. SBB noterar dock att obligationsägaren vid periodens utgång ännu inte inlett sådan rättslig prövning. SBB gör därför sammantaget bedömningen att detta inte får en väsentlig påverkan av upprättandet av denna delårsrapport. Tilläggsuppgifter Omklassificering förvaltningsadministration 2022-01-01 – 2022-09-30 2022-07-01 – 2022-09-30 2022-01-01 – 2022-12-31 Belopp i mkr Innan justering Justering Efter justering Innan justering Justering Efter justering Innan justering Justering Efter justering Hyresintäkter 5 597 - 5 597 1 888 - 1 888 7 447 - 7 447 Driftkostnader -1 116 - -1 116 -312 - -312 -1 567 - -1 567 Underhåll -259 - -259 -84 - -84 -393 - -393 Förvaltningsadministration -348 348 - -130 130 - -465 465 - Fastighetsskatt -98 - -98 -29 - -29 -141 - -141 Driftnetto 3 776 348 4 124 1 333 130 1 463 4 881 465 5 346 Administration -320 -348 -668 -43 -130 -173 -433 -465 -898 Förvärvs- omstruktureringskostnader -96 - -96 -66 - -66 -120 - -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwil 3 360 - 3 360 1 224 - 1 224 4 328 - 4 328 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 37 ===== SIDA 38 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 13 november 2023 Lennart Schuss Leiv Synnes Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Eva Swarts Grimaldi Fredrik Svensson Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Hans Runesten Styrelseledamot Styrelseledamot Anne-Grete Strøm Erichsen Styrelseledamot Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 13 november 2023 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 38 ===== SIDA 39 ===== Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB per den 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna finansiella delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av före - tagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgär - der som vidtas vid en översiktlig granskning Revisors granskningsrapport gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs - rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende antagande om fortsatt drift Vi vill fästa uppmärksamheten på informationen som lämnas i delårsrapporten på sidan 28-29, av vilken det framgår att bolagets tillgängliga likvida medel per den 30 september 2023 inte täcker det finansieringsbehov som behövs för att genomföra beslutade aktiviteter och strategiska åtgärder de närmaste 12 måna - derna. Skulle finansiering inte erhållas i tillräcklig omfattning finns det risk för att förutsättningar för fortsatt drift inte föreligger. Vi vill också fästa uppmärksamheten på information som lämnas i delårsrapporten på sidan 37, av vilket det framgår att krav ställts i november 2023 från en av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021 som gör gällande att SBB har brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. Som framgår av delårsrapporten tillbakavisar bolaget grunden för detta krav och det föreligger för närvarande ingen rättslig tvist gällande detta krav. För det fall att en rättstvist skulle inledas och rätten anse att SBB brutit mot villkoret om räntetäckningsgrad finns det ytterligare risk för att förutsättningar för fortsatt drift inte föreligger. Dessa ovan förhållanden tyder på att det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att fortsätta verksamheten. Vi har inte modifierat vårt uttalande på grund av detta. Stockholm den 13 november 2023 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB org.nr 556981–7660 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 39 ===== SIDA 40 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybri - dobligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning exklusive Likvida medel och Likviditetsplaceringar. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före skatt exkl. värdeförändringar och nedskrivningar för fastig - heter, goodwill, joint ventures/intresseföretag och finansiella instrument samt valutakursdifferenser och resultat bostadsproduktion. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 40 ===== SIDA 41 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 41 ===== SIDA 42 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 080 -9 811 IB Eget kapital 63 337 82 971 54 719 79 019 82 971 UB Eget kapital 50 354 77 049 50 354 77 049 63 337 Genomsnittligt eget kapital 56 846 80 010 52 537 78 034 73 154 Avkastning på eget kapital -33% -2% -9% -3% -13% Belåningsgrad Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Räntebärande skuld 75 249 95 376 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 371 -5 453 -4 850 Räntebärande nettoskuld 72 878 89 923 82 235 Balansomslutning 139 934 191 687 168 370 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 371 -5 453 -4 850 Balansomslutning exl Likvida medel Likviditetsplaceringar 137 563 186 234 163 520 Belåningsgrad 53% 48% 50% Direktavkastning Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 5 131 5 328 5 246 Förvaltningsfastigheter 76 198 154 511 135 616 Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 42 092 - - Byggrätter och pågående projekt -10 226 -15 384 -13 647 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 108 064 139 127 121 969 Direktavkastning 4,7% 3,8% 4,3% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 496 2 831 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 488 1 293 1 731 Uppräkning av driftnetto till helår 1 328 1 375 - Justering till normaliserat driftnetto -180 -171 -100 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 5 131 5 328 5 246 Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 42 ===== SIDA 43 ===== Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 2 717 5 874 5 283 Ej pantsatt fastighetsvärde 61 431 118 793 85 032 Nyttjanderätt tomträtt 435 702 829 Nyttjanderätt tomträtt, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 391 - - Inventarier 101 48 37 Inventarier, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 2 - - Uppskjutna skattefordringar 1 374 1 027 1 220 Uppskjutna skattefordringar, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 7 - - Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 12 380 19 667 11 340 Likviditetsplaceringar 184 512 421 Kundfordringar och övriga fordringar 656 2 387 1 540 Kundfordringar och övriga fordringar, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 53 - - Derivat 1 343 2 133 1 696 Ej pantsatta tillgångar 81 075 151 143 107 398 Ej säkerställda lån 48 334 58 903 52 423 Likvida medel -2 187 -4 941 -4 429 Netto icke säkerställd senior skuld 46 147 53 962 47 994 Ej pantsatt kvot 1,76 2,80 2,24 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 6 498 7 178 6 728 Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 6 749 7 541 7 059 Ekonomisk uthyrningsgrad 96,3% 95,2% 95,3% EPRA Earnings Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 080 -9 811 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 9 021 657 2 440 1 740 3 526 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet 2 277 -210 965 244 890 Vinst/förlust avyttring fastigheter 1 473 534 1 082 516 3 357 Skatt på resultat avyttringar - 19 - - 19 Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - - - - 395 Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet 2 365 - 2 365 - - Värdeförändringar finansiella instrument 2 197 1 160 137 -628 1 136 Skatt på EPRA-justeringar -2 363 -36 -1 309 -428 -674 Justering för intresseföretag/joint ventures 4 458 768 443 838 2 524 Justering för minoritetsandelar -404 -43 -381 8 -41 EPRA Earnings 465 989 979 211 1 321 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,32 0,68 0,67 0,14 0,91 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,32 0,68 0,67 0,14 0,91 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -243 316 743 -24 443 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 43 ===== SIDA 44 ===== Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 873 2 129 628 801 2 686 Ränteintäkter och liknande resultatposter 177 180 38 23 238 Räntekostnader och liknande resultatposter -976 -655 -253 -209 -1 054 Kostnader förtidslösen lån -113 -5 -1 -2 424 Tomträttsavgälder -5 -15 -1 -5 -19 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 316 627 -178 230 941 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 299 1 232 503 424 1 642 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 - - - 1 Räntekostnader och liknande resultatposter -476 -343 -162 -185 -472 Tomträttavgälder -5 -3 -1 -1 -5 Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser 2 092 3 146 574 1 076 4 382 Justerad soliditet Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Eget kapital 50 354 77 049 63 337 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 2 586 8 770 7 726 Uppskjuten skatt, redvisad inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 2 634 - - Summa 55 574 85 819 71 063 Balansomslutning 139 934 191 687 168 370 Justerad soliditet 40% 45% 42% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 873 2 129 628 801 2 686 Resultat från intresseföretag/JV exkl. värdeförändringar efter skatt 96 -1 256 -258 -1 544 658 Resultat före finansiella poster 1 969 873 371 -743 3 344 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -15 536 -2 963 -2 473 -2 099 -10 361 Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -432 131 94 91 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -16 676 -3 505 -2 615 -2 243 -11 062 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat -3 022 1 103 -2 289 19 550 Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -432 131 94 91 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 162 561 -2 430 -125 -151 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 44 ===== SIDA 45 ===== Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 080 -9 811 Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -432 131 94 91 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -19 698 -2 403 -4 904 -2 224 -10 512 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 19 005 35 717 33 896 Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 6 405 - - Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 382 - - Obligationslån 49 402 57 201 52 078 Företagscertifikat 55 2 458 1 111 Räntebärande skuld 75 249 95 376 87 085 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Räntebärande skuld 75 249 95 376 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 371 -5 453 -4 850 Räntebärande nettoskuld 72 878 89 923 82 235 Räntetäckningsgrad Belopp i mkr 2022-10-01 2023-09-30 2021-10-01 2022-09-30 1 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 2 430 E / T 2 686 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 1 709 E / T 1 642 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 501 E / T 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 4 640 4 861 4 986 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 235 E / T 238 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 2 E / T 1 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 375 E / T -1 054 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -605 E / T -472 Summa Räntenetto -1 743 -1 019 -1 287 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,6 4,8 3,9 1) Omräkning av kvarvarande och avvecklad verksamhet har i enlighet med IFRS 5 endast gjorts för 2023 och 2022, varvid det inte är möjligt att beräkna rullande 12 mån för perioden 2021-10-01--2022-09-30. Räntetäckningsgrad, exkl Avvecklad verksamhet Belopp i mkr 2022-10-01 2023-09-30 2021-10-01 2022-09-30 1 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 430 E / T 2 686 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt 501 E / T 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 931 E / T 3 344 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 235 E / T 238 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 375 E / T -1 054 Summa Räntenetto -1 140 E / T -816 Räntetäckningsgrad, exkl Avvecklad verksamhet (ggr) 2,5 E / T 4,1 1) Omräkning av kvarvarande och avvecklad verksamhet har i enlighet med IFRS 5 endast gjorts för 2023 och 2022, varvid det inte är möjligt att beräkna rullande 12 mån för perioden 2021-10-01--2022-09-30. Soliditet Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Eget kapital 50 354 77 049 63 337 Balansomslutning 139 935 191 687 168 370 Soliditet 36% 40% 38% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 45 ===== SIDA 46 ===== Substansvärde Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 50 354 77 049 63 337 Hybridobligation -16 815 -17 651 -16 325 Innehav utan bestämmande inflytande -12 393 -2 266 -2 691 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande 21 145 57 131 44 319 Återläggning av derivat 352 -1 839 -725 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -622 -1 590 -1 394 Övrig goodwill -2 095 -4 284 -3 889 Stämpelskatt 228 217 221 Återläggning av uppskjuten skatt 3 208 10 360 9 120 Avdrag uppskjuten skatt -1 950 -3 525 -2 025 Totalt substansvärde 20 266 56 470 45 627 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 007 803 Totalt substansvärde per aktie 12,29 34,27 27,69 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 12,29 31,00 27,69 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 383 6 010 5 367 Totalt substansvärde 20 266 56 470 45 627 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 17 882 50 460 40 260 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 12,29 34,70 27,69 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 12,29 34,69 27,68 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 20 266 56 470 45 627 Återläggning övrig goodwill 2 095 4 284 3 889 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 1 950 3 525 2 025 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 24 311 64 279 51 541 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 007 803 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 14,75 39,00 31,27 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 14,75 31,00 31,00 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 859 6 010 6 010 Totalt substansvärde 24 311 64 279 51 541 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 21 452 58 269 45 531 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 14,75 40,07 31,31 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 14,75 40,06 31,30 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 141 898 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 599 069 1 454 536 323 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är är dock begränsad till 31kr för D-Aktier Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Skulder till kredinstitut 19 005 35 717 33 896 Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 6 405 - - Säkerställda övriga lån 740 756 766 Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 382 - - Summa säkerställda skulder 26 532 36 473 34 662 Balansomslutning 139 935 191 687 168 370 Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 21% Överskottsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-09-30 2022-01-01 2022-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2022-07-01 2022-09-30 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 496 2 831 927 1 017 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 488 1 293 526 447 1 731 Driftnetto, total verksamhet 3 984 4 124 1 454 1 464 5 346 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 512 4 056 1 195 1 364 5 365 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 753 1 542 598 524 2 082 Hyresintäkter, total verksamhet 5 265 5 597 1 793 1 888 7 447 Överskottsgrad 76% 74% 81% 78% 72% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 46 ===== SIDA 47 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna - der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-09-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 308 2 832 2 358 6 498 Driftkostnader -343 -421 -249 -1 013 Underhåll -72 -114 -65 -250 Fastighetsskatt -24 -64 -16 -105 Driftnetto 870 2 234 2 027 5 131 Administration -489 Resultat före finansnetto samt resultat från JV- och intressebolag 4 641 per stamaktie A och B 3,19 Resultat från JV/intressebolag 208 Finansiella intäkter 154 Finansiella kostnader 1) -1 676 Rörelsesresultat 3 327 per stamaktie A och B 2,29 Utdelning hybridobligationer -563 Utdelning D-aktier -388 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -712 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 664 per stamaktie A och B 1,14 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,29% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-09-30. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures Intressebolag SBB Kåpan Public Property Invest AS SBB Residential Property AB Övriga JV-bolag Solon Eiendom Origa Care Publicus Preservium Property Kapitalandel SBB 50,0% 44,8% 62,0% 50,0% 25,0% 34,7% 31,2% 34,7% Förvaltningsresultat 21 309 - 10 111 28 18 33 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 11 138 - 5 28 10 6 11 Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på ̊årsbasis (inklusive tillägg och hyres- rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2023-09-30. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2023-09-30. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på ̊ externa lån. • Resultatet som JV-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmå - gan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 I 47 ===== SIDA 48 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q4 2023 2024-02-26 Delårsrapport Q1 2024 2024-04-25 Delårsrapport Q2 2024 2024-07-15 Delårsrapport Q3 2024 2024-10-24 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se