===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q3 JANUARI–SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 2 ===== nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva- rande 44 procent av det totala antalet aktier i Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till 39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings- åtgärder, vilket resulterat i att SBB per den 27 november 2024 äger ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent. Försäljningen inbringade 3 065 mkr. • Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings- skrivelse från Finansinspektionen angående den granskning avseende årsredovisningen 2021 som Nämnden för svensk redovisnings- tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i april 2024. Granskningen, som redogjorts för i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde- ringar av fastigheter och förvärv upptagna i årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 respektive 2020, vilka har reviderats av Bolagets revisor. SBB har inkommit med svar till Finan- sinspektionen den 19 november. Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2024 eller senare, beroende på när processerna slutförs. • Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om att avyttra fastigheterna del av Ångpannan 10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i Västerås till Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms frigöra omkring 300 mkr i likvida medel. • I november erhöll SBB:s intressebolag, Public Property Invest ASA, investment grade betyget BBB- med positiva utsikter från Fitch. • I november ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade vilket innebär att hela transaktionslikviden tillfaller SBB. 53,9 MDKR Fastighetsvärde 30 september 2024 102,5 MDKR Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 30 september 2024 5,9 % Hyrestillväxt i jämförbart bestånd januari-september 2024 9,87 KR Långsiktigt substansvärde per aktie 30 september 2024 7,4 % Driftnettoökning i jämförbart bestånd januari-september 2024 2,33 % Snittränta 30 september 2024 Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 926 mkr (3 512). • Hyresintäkterna ökade med 5,9 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 2 045 mkr (2 496). • Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämför - bart bestånd. • Förvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 803 mkr (1 272). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 310 mkr (806). • Resultat före skatt uppgick till -6 721 mkr (-17 357), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill ingår med 1 300 mkr (1 873) inklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader på -14 mkr (-39). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -5 353 mkr (-10 493). - Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-201) och Nedskrivning goodwill uppgår till -1 076 mkr (-). - Resultat från joint ventures och intresse- företag ingår med -1 443 mkr (-4 362). - Finansiella poster ingår med 649 mkr (-2 085) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 1 181 mkr (-113) och valutakursdifferenser med 59 mkr (-1 168). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -193 mkr (-2 085). • Periodens resultat uppgick till -5 434 mkr (-15 536) efter avdrag för uppskjuten skatt om 1 788 mkr (2 303) och aktuell skatt om -501 mkr (-482), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -3,92 kr (-11,47) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 53 867 mkr (73 205). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 14 350 mkr (18 888), motsvarande 9,87 kr (12,99) per aktie före utspädning. Viktiga händelser under tredje kvartalet • Den 19 juni 2024 offentliggjorde SBB sin avsikt att genomföra en obligatorisk betalning av uppskjuten ränta avseende hybridobligationer. Betalningen av uppskjuten ränta skedde den 3 juli 2024. • Den 2 juli betalades den vinstutdelning som beslutades av Årsstämman den 28 april 2023 ut. Avstämningsdagen var den 27 juni 2024. • Den 3 juli beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligationerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobliga- tioner. • Den 5 juli genomfördes utbyteserbjudande av obligationer där innehavare av obligationer och hybridobligationer utgivna av SBB:s moderbolag samt SBB Treasury Oy erbjöds möjlighet att utbyta befintliga obligationer mot likvid och obligationer utgivna av dotterbo- laget Sveafastigheter. Sammanlagt utbyttes obligationer och hybridobligationer till ett nominellt värde om 275 mEUR, 721 mSEK och 40 mNOK. Transaktionerna gav upphov till en realisationsvinst om 1,7 mdkr. Av detta är 0,4 mdkr hänförligt till obligationer och har redovisats som resultat förtidslösen lån, samt 1,3 mdkr hänförligt till hybridobligationer som har redovisats som ökning av eget kapital hän- förligt till stamaktieägarna i tredje kvartalet. • Den 28 augusti meddelades att SBB:s intressebolag Nordiqus säkrat en refinansiering om 8,6 mdkr. Det möjliggjordes av att Nordiqus finansiering erhållit en investment grade rating baserad på metod för kreditvärdering av infrastruktur. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • Den 1 oktober meddelade SBB att man tar hem den ekonomiska förvaltningen med en förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full effekt från och med 2026. • Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel- innehav för SBB inom affärsområde bostäder. Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio- Perioden i sammandrag Nio månader SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 53 867 76 198 53 867 76 198 73 205 Antal fastigheter 846 1 833 846 1 833 1 172 Antal kvm, tusental 2 200 4 392 2 200 4 392 3 048 Överskottsgrad, % 70 76 1) 73 81 75 Direktavkastning, % 4,9 4,7 1) 4,9 4,7 1) 4,8 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 5,9 9,5 3,1 8,7 8,8 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,4 12,5 3,7 13,2 10,9 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,6 96,3 91,6 96,3 94,2 Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 10 8 10 7 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 2 926 3 512 805 1 195 4 581 Driftnetto, mkr 2 045 2 496 589 927 3 209 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -5 434 -15 536 -2 005 -2 473 -18 827 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 310 806 323 276 1 222 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 14 433 20 649 14 433 20 649 17 909 Avkastning på eget kapital, % -17 -33 -7 -9 -43 Belåningsgrad, % 62 52 1) 62 52 1) 54 Säkerställd belåningsgrad, % 19 19 1) 19 19 1) 18 Soliditet, % 31 36 1) 31 36 1) 34 Justerad soliditet, % 33 40 1) 33 40 1) 37 Ej pantsatt kvot, ggr 1,34 1,76 1) 1,34 1,76 1) 1,60 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,6 1) - - 2,1 Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 12 821 17 445 3) 12 821 17 445 3) 16 363 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,81 11,99 3) 8,81 11,99 3) 11,25 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 8,81 11,99 3) 8,81 11,99 3) 11,25 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 14 350 21 014 3) 14 350 21 014 3) 18 888 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 9,87 14,45 3) 9,87 14,45 3) 12,99 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 9,87 14,45 3) 9,87 14,45 3) 12,99 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -327 -243 2) 157 840 2) -1 322 2) EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,22 -0,17 2) 0,11 0,58 2) -0,91 2) EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,22 -0,17 2) 0,11 0,58 2) -0,91 2) EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,4 3,7 8,4 3,7 5,8 Resultat per stamaktie A och B, kr -3,92 -13,55 2) -1,36 -3,27 2) -15,81 2) Resultat per stamaktie D, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier D 178 056 399 193 865 905 149 208 126 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905 193 865 905 1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Tillgångar som innehas för försäljning 2) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet 3) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital sid. 24 för mer information. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 3 ===== SIDA 4 ===== Starka bolag växer fram SBB har genom att Sveafastigheter noterades på Nasdaq First North tagit ytterligare ett stort steg i vår strategi att skapa tydligare fokus i kärnaffären och optimera finansieringen. Sveafastigheter är nu Sveriges största renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden och har en ledning som fokuserar på att förbättra driftnettot utifrån ett långsiktigt perspektiv. Kommande år tror jag driftnettot har extra goda förutsättningar att utvecklas starkt tack vare god generell hyresutveckling i marknaden samt planerade förbättringsåtgärder. Finansiellt är Sveafastigheter starkt med fyrtio procent i belåningsgrad och en snittränta på tre procent vilket gör att vi har ambitionen att de ska erhålla en investment grade rating under 2025. Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbildningsfastigheter, har redan finansierat verksamheten med investment grade finansie - ring. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress förbättra den löpande verksamheten. De kan även dra nytta av sina ledande plattformar och sin finansiella styrka för att hitta tillkommande affärsmöjligheter samt att växa organiskt. SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan av bostäder och utbildningsfastigheter är samhälls - fastigheter. Under andra kvartalet deltog SBB i börsintroduktionen av Public Property Invest ASA som nu utifrån en stark position kan utöka sitt fastighetsbestånd och förbättra verksam - heten. Ett mål för kommande år är att skapa rätt förutsättningar för alla tillgångar inom segmentet. Ett tecken på att vi är på rätt väg är att PPI fick investment grade betyget BBB- med positiva utsikter av Fitch under november. Vi har börjat, men är långt från klara med att strukturera SBB:s samhällsfastigheter. Dra nytta av stark projektverksamhet En stor volym av SBB:s bostadsprojekt och bostadsbyggrätter finns numera i dotterbolaget Sveafastigheter, som är erkänt duktiga på bostadsutveckling. Bland annat har de fått priser inom hållbarhet och för mest nöjda hyresgäster i nyproduktion. Sveafastigheter har fått byggrätter för 2 351 lägenheter markanvisat mellan år 2021 och 2023. SBB har tillsammans med K2A tagit fram ett projekt där en central fastighet i Västerås ska utvecklas till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som hyres - gäst. Vi har avtalat om att sälja projektet med tillträde under 2025, där SBB:s del av vinsten uppgår till 210 miljoner och likviditetstillskottet förväntas bli 300 miljoner under kommande år. I november signerade SBB försäljning av de av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Köpeskillingen VD har ordet var 679 mkr vilket ska jämföras med totala projektkostnader om 573 mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 19 procent. SBB har kvar en gedigen projekt- och fastighetsutvecklingsportfölj samt en mängd identifierade kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Jag bedömer att med en rad strukturarbeten bakom oss ha större förutsättningar för att flytta mer resurser till fastighetsförädling. Målet är att återkommande generera projektvinster samt att höja hyresin - täkter genom högre hyresnivå, större ytor och lägre vakans. Fokus på kärnverksamheten Förvaltningsorganisationen ska enbart fokusera på kärnverksamheten, att hyra ut lokaler, genomföra investeringar i samråd med nya och befintliga hyresgäster samt i övrigt ge god service till hyresgäster. SBB har minskat antalet samarbeten avsevärt och koncentrerat innehaven till större enheter i syfte att göra administrationen mer effektiv. Av och till kan skäl finnas för nya samarbeten men den långsik - tiga trenden är renodling och ökad transparens. Stärkt organisation SBB har stärkt upp sin organisation väsentligt. Dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal och förbättrad struktur. Centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser. Vid årsskiftet slutförs insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisystem vilket på sikt ska ge årliga besparingar om 25 mkr per år. SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 4 ===== SIDA 5 ===== De centrala administrationskostnaderna har påverkats av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. Målet är att fram till utgången av 2025 normalisera de centrala kostnaderna. Alla förändringar har sina utmaningar, men förändringarna vi gör nu kommer leda till lägre kostnader och högre kvalitet på sikt. Marknaden skiftar Vinden har helt klart vänt i kapitalmarknaden för svenska fastighetsbolag. Exempelvis har deras kreditmarginaler halverats till 1,4 procent i år för obligationer i SEK och med kreditbetyget BBB. Samtidigt ser vi att fastighetsbolag nu i ökad utsträckning kan anskaffa eget kapital för att stärka sin finansiella ställning eller för offensiva satsningar. Det här är en väsentlig förbättring jämfört med tidigare. Min tro är att kreditmarknaden förbättras ytterligare efter årsskiftet, där de ledande fast - ighetsbolagen når allt lägre kreditmarginaler. Med viss eftersläpning leder bättre kapitaltill - gång till en större efterfrågan på fastigheter. Detta kommer i sin tur få en positiv påverkan på fastighetsvärderingar. Lägre marknadsräntor ger högre värderingar och billigare finansiering, men indikerar även en avmattning i ekonomin som leder till lägre inflation och lägre hyreshöjningar i indexerade hyreskontrakt samt till svagare efterfrågan på framför allt kommersiella lokaler. För SBB innebär detta att mer resurser behöver läggas på att bibehålla befintliga och att erhålla nya hyresgäster. Bostadssegmentet förväntas ha en fin utveckling framöver då hyresutvecklingen de senaste åren inte hängt med de generella prisökningarna, och förväntas hämta igen detta under kommande år. Det kan få betydande effekter. Över långa tidsserier stiger bostads - hyror i Sverige snabbare än inflationen, där en förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallöneökningar och välfärdsförbättring. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 7,4 procent Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB valt att sälja tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. I jämförbart bestånd så ökar intäkterna med 5,9 procent under perioden och driftnettot ökar med 7,4 procent. Uthyrningsgraden sjunker något under kvartalet till 92 procent, vilket främst beror på färdigställda bostadsprojekt där uthyrning pågår och på kommande projekt där vi tomställer fastigheten. Exklusive projekt så har uthyr - ningsgraden påverkats något negativt av ökade vakanser inom offentliga kontor. Värdeförändringar Under året har värdeförändringarna varit cirka -4,4 procent och under kvartalet har nedgången mattats av och är endast -0,8 procent. Vi noterar att ett stort antal bolag redovisat stigande värden under kvartalet vilket visar på den allmänna trenden och ett allt positivare sentiment. Vår bedömning är att vi under fjärde kvartalet kommer att se antingen oförändrade värden eller stigande värden vilket är en trend vi kommer att fortsätta se under 2025 i takt med fallande räntor och högre likviditet i transak - tionsmarknaden. Snittränta om 2,33 procent SBB har fortsatt en lång finansiering med låga genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,33 procent och den genomsnitt - liga förfallotiden 3,3 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,37 procent. Vi arbetar aktivt med att minska de räntebärande skulderna och förbättra bolagets finansiella ställning. Genom att vid förfall välja att amortera i stället för att refinansiera tillser vi att det tar längre tid för det högre ränteläget att slå igenom i SBB:s räntekostnader. Exklusive Sveafastigheter ligger snitträntan på 1,98 procent. Förbättrad finansieringsstruktur Nordiqus bestånd av utbildningsfastigheter med långa kontrakt lämpar sig för långsiktig finansiering. Under året har amerikansk kapitalmarknadsfinansiering med investment grade genomförts på löptider från tio till femton år. Nordiqus har löst alla lån med nordiska banker delvis på grund av att de inte erbjuder lika långsiktig finansiering. Flerbostadshus i Sverige har tillgång till en säker kapitalkälla i form av bankernas bo- låneinstitut. Under finanskrisen var bankernas bolåneinstitut en av de finansieringskällor som verkligen fungerade. De flesta av SBB:s bostäder ligger numera i Sveafastigheter som finansieras av bolåneinstitut till övervägande del. Sveafastigheters kapitalstruktur möjliggör att kapitalmarknaden kan konkurrera med bolåneinstitut. SBB:s finansieringsstruktur visade sig sårbar när efterfrågan på obligationer minskade och när den tänkta finansieringen inte heller kunde upptas från banker. Breddningen av ägandet i Nordiqus och Sveafastigheter medför förbättrade lånevillkor men även att kapital tillförts, som bland annat använts till att minska obligations- skuld. Arbetet med att skapa optimal finansiering är inte klar, men resultatet kommer vara att SBB har tillgång till flertalet kapitalkällor och att beroendet av dessa är mindre än vad som varit fallet. De åtgärder vi gör nu kommer att rusta SBB för framtiden på ett mycket bättre sätt. Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond SBB:s tvist med en enskild opportunistisk fond närmar sig beslut i engelsk domstol. Ärendet tas upp av domstolen i januari och dom förkunnas troligen i mars 2025. Den opportunistiska fonden anser att icke kassaflödespåverkande värdeförändringar i samriskföretag ska räknas med i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad. Ingen annan av SBB:s obligationsägare eller banker anser att värdeförändringar ska räknas med i ett sådant kassaflödesmått. SBB tillbakavi - sade genom pressmeddelande den 31 maj 2023 påståendena om att SBB skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-pro - grammen och anser därför att de mottagna kraven från den opportunistiska fonden är grundlösa och den inställningen kvarstår. Finansiell stabilitet prioriteras SBB:s främsta prioritering är att uppnå en stabil finansiell position. Åtgärder genomförs löpande inom ramen för den nya strategin, som ska leda till bättre likviditet och en mer rimlig finansiering. Sjunkande fastighetspriser och en kärv finansieringsmarknad har varit utmanande de senaste åren när SBB arbetat mot en starkare finansiell situation. Min tro är att arbetet med att förbättra den finansiella situationen blir lättare framöver. Leiv Synnes Verkställande Direktör De åtgärder vi gör nu kommer att rusta SBB för framtiden på ett mycket bättre sätt. ” SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 5 ===== SIDA 6 ===== Börsnoteringen av Sveafastigheter Den 18 oktober inleddes handeln för Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”) på Nasdaq First North Premier Growth Market, vilket markerar bolagets inträde som börsnoterat bolag. Sveafastigheter har innan noteringen varit ett helägt dotterbolag inom SBB-koncernen. Sveafastigheter blir ett nyckelinnehav för SBB inom affärsområdet bostäder. En notering och breddning av Sveafastigheters aktieägarbas ger bolaget goda förutsättningar att dra nytta av sin unika marknadsposition och få rätt förutsättningar för tillväxt. Med en foku - serad ledning avses verksamheten effektiviseras med ökad lönsamhet som följd, vilket både SBB och övriga aktieägare i Sveafastigheter drar nytta av. Från SBB:s perspektiv var ägarspridningen en fortsättning på strategin att decentralisera koncernstrukturen genom att etablera hel- och delägda affärsenheter. SBB gynnas av att eta - blera affärsenheter som självständigt kan öka flexibiliteten avseende finansiering, förbättra den finansiella rapporteringen, öka specialise - ringen, möjliggöra snabbare beslutsfattande, främja ett närmare samarbete med hyresgäster och ytterligare skapa värde. Vidare förväntar sig SBB att noteringen kommer att stärka balansräkningen och därigenom förbättra SBB:s finansiella ställning. Om Sveafastigheter Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel, Bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsen - gagemang och starkt hållbarhetsarbete. Med en egen och lokal förvaltningsorganisation fokuserar Sveafastigheter på aktiv fastig - hetsförvaltning för att driva organisk lönsam tillväxt med fokus på nöjda hyresgäster och kostnadskontroll. Dessutom har Sveafastigheter utvecklat en väl standardiserad process för renoveringar och utvärderar kontinuerligt lägenheter när de är vakanta. Bolaget har en historik av att genomföra renoveringar med god lönsamhet, vilket skapar värde för både hyresgäster och Bolaget. Med en strukturell efterfrågan på bostäder i hela Sverige och i de regioner där Sveafastig - heter äger fastigheter har Koncernen bedrivit och kommer även fortsättningsvis att bedriva nyproduktion av fastigheter, främst i Stockholm -Mälardalsregionen. Med en lång närvaro på marknaden har Sveafastigheters interna projektorganisation etablerat ett välrenomme - rat rykte för pålitlighet och ansvarstagande, vilket är avgörande i utvecklingsprocessen med kommuner. Sedan 2014 har Sveafastigheters projektorganisation genomfört projekt med ett fastighetsvärde på över 3,6 mdkr och en avkastning på investerat kapital om 16 procent. Sveafastigheter, som bildades genom en sammanslagning av SBB:s bostadsfastighets - bolag, Sveafastigheter Bostadsutveckling, Hemvist och Unobo, äger direkt 27,7 mdkr i bostadstillgångar per 30 september 2024, varav 24,5 mdkr avser fastigheter fördelade på 14 547 lägenheter i 263 olika fastigheter. Därutöver har Sveafastigheter cirka 1 150 lägenheter under pågående byggnation som tillsammans med fastigheterna i förvaltning kommer att generera ett driftnetto med en årlig intjäningsförmåga om cirka 1 017 mkr. Sveafastigheters ambition är att fortsätta skapa värde för aktieägarna och har som mål att över en konjunkturcykel uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt om minst 12 procent i substansvärde per stamaktie. Sveafastigheter strävar efter att uppnå detta mål genom att fokusera på en effektiv fastig - hetsförvaltning med fokus på nöjda hyresgäster, ökad ekonomisk uthyrningsgrad och minskade kostnader samt genom att renovera minst 2 000 lägenheter under de kommande fem åren. Därutöver, och för att stödja substansvärde - tillväxten, har Sveafastigheter som mål att under de kommande fem åren byggstarta minst 600–800 lägenheter årligen och kontinuerligt öka projektportföljen genom att erhålla minst 800 markanvisningsavtal för nyproduktion årli - gen. Som ett resultat av detta siktar Sveafast - igheter på att öka överskottsgraden, inklusive fastighetsadministration, till över 70 procent inom de kommande fem åren och samtidigt, över tid, bibehålla en stark balansräkning med en belåningsgrad mellan 40–50 procent. SBB fortsätter att konsolidera Sveafastig - heter. För mer information om Sveafastigheter under perioden, se sida 11. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 6 ===== SIDA 7 ===== SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ- den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne- tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden MDKR Marknadsvärde Andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav Andel av fastighetsbestånd i övriga innehav Samhälle 24,8 18,4 1,8 Bostad 28,5 5,9 3,5 Utbildning 0,6 19,1 - Total 53,9 43,4 5,3 Mer information finns på sid. 8 Fastighetsexponering 44% Samhälle 37% Bostad 19% Utbildning 102,5 Mdkr 37% 19% 44% 102,5 MDKR Fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav Fastighetsexponering Samhälle Bostad Utbildning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 7 ===== SIDA 8 ===== Innehav SBB:s andel av stamaktier Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Konsoliderade innehav Samhälle Äldreboende 100,0% 6 659 465 395 6 659 465 395 LSS 100,0% 4 791 328 290 4 791 328 290 Statlig infrastruktur och Kommunhus 100,0% 4 564 258 204 4 564 258 204 Sjukhus & vårdcentral 100,0% 3 198 273 195 3 198 273 195 Offentliga kontor 100,0% 1 908 202 123 1 908 202 123 Övrigt 100,0% 1 673 30 27 1 673 30 27 Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 2 037 141 49 2 037 141 49 Delsumma samhälle 100,0% 24 830 1 697 1 283 24 830 1 697 1 283 Bostäder Hyresbostäder 100,0% 22 665 1 405 939 22 665 1 405 939 Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 5 799 - - 5 799 - - Delsumma bostäder 100,0% 28 465 1 405 939 28 465 1 405 939 Utbildning Förskola 100,0% 114 7 7 114 7 7 Grundskola/Gymnasium 100,0% 339 27 20 339 27 20 Universitet - - - - - - - Projekt- och byggrättsfastigheter 100,0% 119 - - 119 - - Delsumma utbildning 100,0% 573 35 27 573 35 27 Summa konsoliderat innehav 53 867 3 137 2 249 53 867 3 137 2 249 SBB:s andel av stamaktier Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 4) Driftnetto 4) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Samhälle SBB Social Facilities AB 100,0% 9 458 648 464 9 458 648 464 SBB Infrastructure AB 1) 100,0% 5 458 388 264 5 458 388 264 Public Property Invest ASA 2) 36,26% 9 475 669 602 3 435 242 218 Bostad SBB Residential Property AB 100,0% 5 942 371 194 5 942 371 194 Utbildning Nordiqus AB 49,84% 38 325 2 403 2 035 19 101 1 198 1 014 Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 68 657 4 479 3 559 43 394 2 847 2 154 Totalt konsoliderat innehav och väsentliga ej konsoliderade innehav 122 524 7 616 5 808 97 261 5 984 4 404 Övriga ej konsoliderade innehav 3) Samhälle - - - 1 768 109 33 Bostad - - - 3 483 206 108 Utbildning - - - - - - Summa övriga ej konsoliderade innehav - - - 5 251 315 142 Totalt 122 524 7 616 5 808 102 513 6 300 4 546 1) SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 5,5 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,6 miljarder kronor från SBB i form av fastigheter värderade till 3,6 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB. 2) Per 2024-03-31 ägde SBB 44,84% av Public Property Invest ASA (PPI). Under andra kvartalet har en apportemission av fastigheter från SBB till PPI genomförts tillsammans med en publik ägarspridning, vilket resulterat i att Public Property Invest ASA har tillförts ca NOK 1,5 miljarder i likviditet samt ökat fastighetsbeståndet till cirka NOK 10 miljarder. SBB:s andel av stamaktierna har som ett resultat av detta minskat från 44,84% till 36,26%. 3) Övriga investeringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus. 4) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 8 ===== SIDA 9 ===== • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • Med 27 procent av beståndet bestående av äldreboenden finns en ständigt ökande efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en åldrande befolkning. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren förvaltnings- och projektorganisation som ständigt arbetar för att skapa ytterligare värde och trivsel för våra hyresgäster. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 27-28. Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 59% Sverige 30% Finland 8% Norge 3% Danmark 27% Äldreboende 19% LSS 18% Statlig infrastruktur och Kommunhus 13% Sjukhus & vårdcentral 8% Projekt- och byggrättsfastigheter 8% Offentliga kontor 7% Övrigt 24 830 Mkr 24 830 Mkr 59% 27% 30% 19% 8% 18% 13% 8% 8% 3% 7% Samhälle SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter med offentligt finansierad verksamhet. Beståndet består främst av vård- och omsorgsboenden, LSS-fastigheter och offentliga kontor, vilka utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäk- rade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. 24,8 MDKR Fastighetsvärde 5,63 % Direktavkastning 8 år Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 9 ===== SIDA 10 ===== Public Property Invest ASA1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 SBB:s ägarandel, % 36,26 44,84 100 - 100 - Förvaltningsresultat 80 170 -170 - -67 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -87 -258 -485 - -170 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 40 -258 -485 - -307 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 9 475 8 857 5 458 - 9 458 - SBB:s ägarandel, % 36,26 44,84 100 - 100 - SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 435 3 971 5 458 - 9 458 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 870 1 486 5 - 203 - Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 348 - Nettoinvestering 1 870 1 486 5 - 3 551 - Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 626 564 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 127 44 Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) 65 -171 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024. 3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 33-34. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest ASA Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge primärt inom segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplattform med tillväxtmöjligheter noterat på Oslo Börs. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. 18,4 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 5,3 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 10 ===== SIDA 11 ===== SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och ett stadigt växande driftsöverskott över tid. 28,5 1) MDKR Fastighetsvärde 4,14 % Direktavkastning 1 383 kr Snitthyra per kvm Konsoliderat innehav Bostad Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med 14 547 lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck - lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst. Sveafastigheter har 1 150 lägenheter i pågående byggnation och 6 680 lägenheter i projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen. Väsentliga händelser under och efter kvartalet • Under kvartalet byggstartades tre nyproduktionsprojekt i Stockholm, Nacka respektive Skellefteå. Projekten omfattar totalt 540 lägenheter med ett totalt beräknat årligt hyresvärde vid färdigstäl - lande om 82 mkr. • Under kvartalet färdigställdes 80 lägenheter i ett nyproduktions - projekt i Karlstad med ett årligt hyresvärde om 8 mkr. • Efter kvartalet har bolagets aktier noterats på Nasdaq First North Premier Growth Market. Vid noteringen tillkom över 10 000 nya aktieägare. • Efter kvartalet har Sveafastigheter refinansierat bankskuld med förfall under 2024 med nya lån med förfallodatum under 2027. Vidare har bolaget ingått avtal gällande en kreditfacilitet om 1 000 mkr. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27. 1) Varav 27,7 mdkr hänförligt till Sveafastigheter. 100 % bostadsfastigheter 14 550 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Universitetsoch högskolestäder Övrigt 33 % 6 % 18 % SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 11 ===== SIDA 12 ===== 5,9 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 3,0 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB Residential Property AB  3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 SBB:s ägarandel, % 1) 100 100 Förvaltningsresultat -102 -20 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -190 10 Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 135 10 Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 5 942 6 088 SBB:s ägarandel, % 100 100 SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 942 6 088 Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 987 3 520 Fordran på joint ventures och intressebolag 23 - Nettoinvestering 3 010 3 520 Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 235 1 604 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -151 -37 Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 2) -12 -3 647 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 33-34. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 12 ===== SIDA 13 ===== • SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 325 mkr. Se sida 14 för mer information. • Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om sammanlagt 573 mkr (622). Se sida 27-28 för mer information. Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2024-09-30 2023-12-31 Sverige 412 465 Danmark 161 158 Totalt 573 622 Utbildning SBB äger nära femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 13 ===== SIDA 14 ===== Nordiqus AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 SBB:s ägarandel, % 49,84 - Förvaltningsresultat 469 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -662 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -879 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 38 325 - SBB:s ägarandel, % 49,84 - SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 101 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 9 085 - Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 073 - Nettoinvestering, redovisat värde 13 158 - Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 168 - Nettoinvestering 14 326 - 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 073 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 251 mkr. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 33-34. • SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde på 38,3 miljarder kronor. • Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur - investerare. • Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig - heter med tillväxtpotential. • Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % KPI-justerat. • Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. • Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal. 19,1 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 14,3 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer - sitet – vilket är en av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta både dagens krav och morgon - dagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna. Händelser under kvartalet • Tredje kvartalet 2024 inleddes med att Nordiqus genomförde sin första refinansie - ring motsvarande ca 8.6 mdkr med private placement obligationer i SEK och NOK fördelat på löptider om 10 till 15 år. • Snitthyran är 1 944 kr per kvm och år med en återstående kontraktstid om 12 år. • Under 2024 har 194 mkr investerats i beståndet. Total beslutad projektvolym uppgår till cirka 1 mdkr. • Arbete pågår med hyresgästanpassning och utbyggnation av Mosjö skola i Örebro. Hyresgästen har flyttat in i 2 av 3 etapper och arbeten pågår nu i sista etappen med bland annat kök, matsal och salar för slöjd och musik. • Hälsovetenskapligt Centrum har invigt sina nya anpassade lokaler i Guldheden, Göteborg. I dessa lokaler kommer läkare och psykiatriker att utbildas, det kommer även att bedrivas forskning för att främja och förbättra folkhälsan. • Hyresgästanpassning av Noblaskolan i Boden genomfördes med bland annat nya klassrum, ny ventilation och belysning samt ny multisportplan på skolgården. • Sommaren 2024 erbjöd Nordiqus 65 ungdomar sommarjobb, där de tillsammans med Nordiqus samarbetspartners hjälpte till att sköta om och underhålla våra förskolor och skolor under sommarlovet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 926 3 512 805 1 195 4 581 Fastighetskostnader Driftskostnader -690 -764 -157 -190 -1 021 Underhåll -138 -176 -40 -54 -257 Fastighetsskatt -54 -76 -19 -23 -95 Driftnetto 2 045 2 496 589 927 3 209 Administration -730 -584 -208 -284 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -14 -39 21 -14 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 300 1 873 401 628 2 241 Värdeförändringar fastigheter -5 353 -10 493 -913 -3 522 -13 321 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -201 -31 -123 -227 Nedskrivning goodwill -1 076 - -1 076 - - Resultat bostadsproduktion -18 -4 -4 -2 -17 Rörelseresultat -5 499 -8 825 -1 623 -3 018 -11 324 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 443 -4 362 -364 -701 -6 017 varav förvaltningsresultat -87 316 -136 -179 169 varav värdeförändring -1 365 -891 -247 -380 -2 498 varav skatt -165 43 -114 36 196 varav försäljningsresultat 150 -3 440 43 -3 -3 416 varav nedskrivning och omvärdering 24 -390 90 -176 -469 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -235 - -188 - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 443 177 242 38 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 021 -976 -290 -253 -1 406 Resultat av förtidslösen lån 1 181 -113 382 -1 36 Valutakursdifferenser 59 -1 168 88 944 -144 Tomträttsavgälder -13 -5 -4 -1 -10 Värdeförändringar finansiella instrument -193 -2 085 -160 -136 -2 580 Resultat före skatt -6 721 -17 357 -1 917 -3 129 -21 179 Aktuell skatt -501 -482 -164 -117 -443 Uppskjuten skatt 1 437 2 102 45 649 2 569 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 351 201 31 123 227 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -5 434 -15 536 -2 005 -2 473 -18 827 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -3 022 - -2 289 -2 763 PERIODENS RESULTAT -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -5 240 -18 991 -1 917 -4 669 -22 054 Innehav utan bestämmande inflytande -194 432 -88 -94 464 PERIODENS RESULTAT -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91 Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -2,08 - -1,57 -1,90 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -2,08 - -1,57 -1,90 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - - - Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81 Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 15 ===== SIDA 16 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Hyrestillväxt 5,9 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 2 926 mkr (3 512). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,9 procent jämfört med motsva - rande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 1 755 mkr (2 231) samhälle, 1 161 mkr (1 264) bostäder och 10 mkr (17) utbildning. Uthyrningsgrad på 91,6 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 91,6 procent (96,3). Nedgången består till stor del av att tillgångar med hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned - gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster. Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (10). Driftnettot stiger 7,4 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 2,7 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend tack vare god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -881 mkr (-1 016). Administrationskostnader och Förvärvs- och omstruktureringskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till till -730 mkr (-584). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -14 mkr (-39). Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader uppgått till -744 mkr (-623). Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 353 mkr (-10 493), varav -3 235 mkr (-9 021) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande -4,4 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet har under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 472), varav -1 061 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212 mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt - ringstillfället uppgår till 904 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. I realiserad värdeförändring ingår även redovisningsmässig förlust om -855 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering. Goodwill Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-201). Nedskrivning av goodwill gjorts uppgående till -1 076 mkr (-) inom segmentet Samhälle. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 443 mkr (-4 362). Se vidare information på sid 33-34. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till -235 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstaterade kreditförluster uppgår till - (-). Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -87 -175 -146 3 -175 Omräkningsdifferenser -344 -689 - 201 -1 057 PERIODENS TOTALRESULTAT -5 865 -19 423 -2 151 -4 558 -22 822 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -5 671 -19 855 -2 063 -4 464 -23 286 Innehav utan bestämmande inflytande -194 432 -88 -94 464 PERIODENS TOTALRESULTAT -5 865 -19 423 -2 151 -4 558 -22 822 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 16 ===== SIDA 17 ===== Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 649 mkr (-2 085). Förändringen beror till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs - differenser samt värdeförändring finansiella instrument. Räntenettot uppgår till -578 mkr (-799). Förändringen är främst hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag. Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 181 mkr (-113) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om 59 mkr (-1 168). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Finansnetto 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 443 177 242 38 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 021 -976 -290 -253 -1 406 Räntenetto -578 -799 -48 -215 -1 140 Resultat förtidslösen lån 1 181 -113 382 -1 36 Valutakursdifferenser 59 -1 168 88 944 -144 Tomträttsavgälder -13 -5 -4 -1 -10 Finansnetto 649 -2 085 418 727 -1 258 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -193 mkr (-2 085) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av deri - vat om -278 mkr (-835) och beror på en positiv kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivit av innehaven i Studentbostäder och Arlandastad. Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till -6 721 mkr (-17 357). Skatt på periodens resultat uppgick till 936 mkr (1 620), varav -501 mkr (-482) avsåg aktuell skatt och 1 437 mkr (2 102) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (201). Periodens resultat efter skatt uppgick till -5 434 mkr (-18 559). Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum resterande innehav redovisat som intresseföretag. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick till - mkr (-3 022). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 17 ===== SIDA 18 ===== Perioden januari–september, 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 755 1 161 10 2 926 - 2 926 Fastighetskostnader -455 -422 -5 -882 - -882 Driftnetto 1 299 739 5 2 045 - 2 045 Administration - - - - -730 -730 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -14 -14 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 299 739 5 2 045 -745 1 300 Värdeförändringar fastigheter -3 590 -1 707 -56 -5 353 - -5 353 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -18 - -18 - -18 Rörelseresultat -3 718 -986 -51 -4 754 -745 -5 499 Resultat från joint venture och intresseföretag -687 123 -879 -1 443 - -1 443 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -188 -47 - -235 - -235 Ränteintäkter - - - - 443 443 Räntekostnader och liknande - - - - 206 206 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 593 -910 -930 -6 433 -289 -6 721 Skatt - - - 1 287 1 287 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 593 -910 -930 -6 433 998 -5 434 Förvaltningsfastigheter 24 830 28 465 573 53 867 - 53 867 Investeringar 408 389 1 799 - 799 Värde per kvm (kr) 21 486 28 620 20 133 24 725 - 24 725 Överskottsgrad 74% 64% 54% 70% - 70% Perioden januari–september, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 231 1 264 17 3 512 - 3 512 Fastighetskostnader -532 -482 -3 -1 016 - -1 016 Driftnetto 1 700 782 14 2 496 - 2 496 Administration - - - - -584 -584 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -39 -39 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 700 782 14 2 496 -623 1 873 Värdeförändringar fastigheter -4 787 -5 642 -65 -10 493 - -10 493 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - - - - -201 -201 Resultat bostadsproduktion - -4 - -4 - -4 Rörelseresultat -3 087 -4 864 -51 -8 003 -824 -8 825 Resultat från joint venture och intresseföretag -429 -3 934 - -4 362 - -4 362 Ränteintäkter - - - - 177 177 Räntekostnader och liknande - - - - -2 262 -2 262 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 085 -2 085 Resultat före skatt -3 515 -8 798 -51 -12 364 -4 994 -17 357 Skatt - - - - 1 821 1 821 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -3 515 -8 798 -51 -12 364 -3 173 -15 536 Förvaltningsfastigheter 46 195 29 356 648 76 199 - 76 199 Investeringar 1 142 910 6 2 058 - 2 058 Värde per kvm (kr) 23 261 27 957 24 403 24 881 - 24 881 Överskottsgrad 76% 62% 82% 71% - 71% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 18 ===== SIDA 19 ===== Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 3 512 1 753 5 265 2 231 1 264 1 770 5 265 - 5 265 Fastighetskostnader -1 016 -265 -1 281 -532 -482 -268 -1 281 - -1 281 Driftnetto 2 496 1 488 3 984 1 700 782 1 502 3 984 - 3 984 Administration -584 -47 -631 - - -47 -47 -584 -631 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -39 -142 -180 - - -142 -142 -39 -180 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill 1 873 1 299 3 172 1 700 782 1 313 3 795 -623 3 172 Värdeförändringar fastigheter -10 493 -2 277 -12 771 -4 787 -5 642 -2 342 -12 771 - -12 771 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -201 -571 -772 - - -571 -571 -201 -772 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794 Resultat bostadsproduktion -4 - -4 - -4 - -4 - -4 Rörelseresultat -8 825 -3 343 -12 169 -3 087 -4 864 -3 394 -11 346 -824 -12 169 Resultat från joint venture och intresseföretag -4 362 - -4 362 -429 -3 934 - -4 362 - -4 362 Ränteintäkter 177 1 178 - - - - 178 178 Räntekostnader och liknande -2 262 -480 -2 743 - - - - -2 743 -2 743 Värdeförändringar finansiella instrument -2 085 - -2 085 - - - - -2 085 -2 085 Resultat före skatt -17 357 -3 822 -21 180 -3 515 -8 798 -3 394 -15 708 -5 473 -21 180 Skatt 1 821 799 2 620 - - - - 2 620 2 620 Periodens resultat -15 536 -3 022 -18 559 -3 515 -8 798 -3 394 -15 708 -2 853 -18 559 Förvaltningsfastigheter 76 199 42 091 118 290 46 172 29 378 42 739 118 290 - 118 290 Investeringar 2 058 355 2 413 1 142 910 361 2 413 - 2 413 Värde per kvm (kr) 24 881 31 661 26 933 23 249 27 978 31 519 26 933 - 26 933 Överskottsgrad 71% 85% 76% 76% 62% 85% 76% - 76% Tredje Kvartalet, 2024 Perioden 2024-07-01 - 2024-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 421 380 3 805 - 805 Fastighetskostnader -94 -121 -1 -216 - -216 Driftnetto 327 259 2 589 - 589 Administration - - - - -208 -208 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - 21 21 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 327 259 2 589 -188 401 Värdeförändringar fastigheter -512 -401 0 -913 - -913 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -31 - - -31 - -31 Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -4 - -4 - -4 Rörelseresultat -1 292 -146 2 -1 435 -188 -1 623 Resultat från joint venture och intresseföretag -131 -85 -149 -365 - -365 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -188 - - -188 - -188 Ränteintäkter - - - - 242 242 Räntekostnader och liknande - - - - 176 176 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -160 -160 Resultat före skatt -1 611 -231 -146 -1 988 71 -1 917 Skatt - - - - -87 -87 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 611 -231 -146 -1 988 -17 -2 005 Förvaltningsfastigheter 25 144 28 151 573 53 867 - 53 867 Investeringar 83 104 3 190 - 190 Värde per kvm (kr) 21 757 28 304 20 133 24 725 - 24 725 Överskottsgrad 78% 68% 66% 73% - 73% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 19 ===== SIDA 20 ===== Tredje Kvartalet, 2023 Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 762 428 4 1 195 - 1 195 Fastighetskostnader -139 -128 0 -268 - -268 Driftnetto 623 300 4 927 - 927 Administration - - - - -284 -284 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -14 -14 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 623 300 4 927 -299 628 Värdeförändringar fastigheter -1 910 -1 569 -43 -3 522 - -3 522 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt - - - - -123 -123 Resultat bostadsproduktion - -2 - -2 - -2 Rörelseresultat -1 287 -1 270 -39 -2 597 -422 -3 018 Resultat från joint venture och intresseföretag -222 -480 - -701 - -701 Ränteintäkter - - - - 38 38 Räntekostnader och liknande - - - - 689 689 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -136 -136 Resultat före skatt -1 509 -1 750 -39 -3 298 169 -3 129 Skatt - - - - 656 656 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 509 -1 750 -39 -3 298 824 -2 473 Förvaltningsfastigheter 46 195 29 356 648 76 199 - 76 199 Investeringar 219 275 1 495 - 495 Värde per kvm (kr) 23 261 27 957 24 403 24 881 - 24 881 Överskottsgrad 82% 70% 92% 78% - 78% Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 1 195 598 1 793 762 428 602 1 793 - 1 793 Fastighetskostnader -268 -72 -339 -139 -128 -72 -339 - -339 Driftnetto 927 526 1 454 623 300 530 1 454 - 1 454 Administration -284 -15 -299 - - - - -299 -299 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -14 -9 -23 - - - - -23 -23 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 628 503 1 131 623 300 530 1 454 -322 1 131 Värdeförändringar fastigheter -3 522 -965 -4 486 -1 910 -1 569 -1 008 -4 486 - -4 486 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -123 -571 -694 - - - - -694 -694 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - - - -1 794 -1 794 Resultat bostadsproduktion -2 - -2 - -2 - -2 - -2 Rörelseresultat -3 018 -2 827 -5 845 -1 287 -1 270 -478 -3 034 -2 810 -5 843 Resultat från joint venture och intresse - företag -701 - -701 -222 -480 - -701 - -701 Ränteintäkter 38 - 38 - - - - 38 38 Räntekostnader och liknande 689 -162 527 - - - - 527 527 Värdeförändringar finansiella instrument -136 - -136 - - - - -136 -136 Resultat före skatt -3 129 -2 988 -6 117 -1 509 -1 750 -478 -3 735 -2 381 -6 115 Skatt 656 699 1 355 - - - - 1 355 1 355 Periodens resultat -2 473 -2 289 -4 762 -1 509 -1 750 -478 -3 735 -1 028 -4 762 Förvaltningsfastigheter 76 199 42 092 118 290 46 195 29 356 42 739 118 290 - 118 290 Investeringar 495 94 589 219 275 96 589 - 589 Värde per kvm (kr) 24 881 31 662 26 933 23 261 27 957 31 519 26 933 - 26 933 Överskottsgrad 78% 88% 81% 82% 70% 88% 81% - 81% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 20 ===== SIDA 21 ===== Helår, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241 Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -202 -24 - -227 - -227 Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324 Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter - - - - 266 266 Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -4 990 -10 806 -577 -16 374 -4 807 -21 179 Skatt - - - - 2 353 2 353 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -577 -16 374 -2 454 -18 827 Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70% Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667 Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693 Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974 Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill 2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805 Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057 Resultat från joint venture och intresseföretag -6 017 - -6 017 -698 -4 853 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter 266 5 270 - - - - 270 270 Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088 Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -21 179 -4 292 -25 472 -4 990 -10 806 -4 108 -19 904 -5 568 -25 472 Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142 Resultat från försäljning, avvecklad verksamhet - 740 740 - - - - 740 740 Periodens resultat -18 827 -2 763 -21 590 -4 990 -10 806 -4 108 -19 904 -1 686 -21 590 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 21 ===== SIDA 22 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 53 867 mkr per 2024-09-30 (73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 357 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 27-32. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 2 507 / -2 517 Driftkostnader +/- 5% -777 / 776 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 837 / 2 021 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 758 / 1 954 Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205 Förvärv 4 080 Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 3 404 Varav övriga förvärv 677 Investeringar 798 Försäljningar -20 984 Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212 Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 699 Varav försäljning till minoritetsägare -3 096 Varav övriga försäljningar -978 Orealiserade värdeförändringar -3 233 Omklassificering -92 Omräkningsdifferens 93 Verkligt värde vid periodens slut 53 867 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 33-34. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 16 010 mkr (17 876) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 8 211 mkr (4 839). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 1 522 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 295 mkr (214). Spärrade likvida medel uppgick till 16 mkr (16). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 1 264 2 717 2 692 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 717 2 692 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 53 867 76 198 73 205 Nyttjanderätt tomträtt 562 435 393 Inventarier 195 101 106 Summa materiella anläggningstillgångar 54 624 76 735 73 704 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 010 9 000 17 876 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 8 211 896 4 839 Derivat 247 1 083 481 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 891 804 849 Andra långfristiga fordringar 415 1 917 1 965 Summa finansiella anläggningstillgångar 25 773 13 700 26 009 Summa anläggningstillgångar 81 661 93 151 102 405 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 240 155 155 Kortfristiga fordringar Derivat 71 260 203 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 13 185 Kundfordringar 54 66 100 Aktuell skattefordran 262 164 260 Övriga fordringar 471 426 347 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 305 693 392 Summa kortfristiga fordringar 1 176 1 622 1 487 Likviditetsplaceringar 295 184 214 Likvida medel 1 522 2 187 3 845 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 1 816 2 371 4 060 Tillgångar som innehas för försäljning - 42 635 - Summa omsättningstillgångar 3 232 46 783 5 702 SUMMA TILLGÅNGAR 84 894 139 934 108 107 Kommentarer Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-201). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 22 ===== SIDA 23 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 14 433 mkr (17 909). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 26 645 mkr (37 131). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2024-09-30 netto till 1 396 mkr (2 726) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 3 205 mkr per 2024-09-30. Under perioden har underskott om totalt 2 623 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 54 542 mkr (62 093), varav 15 782 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin - stitut och 38 760 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 3,6 mdkr (-). Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 35-37. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624 26 624 Reserver -1 258 -547 -915 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -11 099 -5 593 -7 967 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 14 433 20 649 17 909 Hybridobligation 11 251 15 741 15 741 Övriga reserver 921 1 570 1 036 Innehav utan bestämmande inflytande 40 12 394 2 445 Summa eget kapital 26 645 50 354 37 131 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 688 12 614 11 116 Obligationslån 32 471 42 446 40 540 Derivat 289 406 264 Uppskjutna skatteskulder 1 396 3 208 2 726 Leasingskulder tomträtter 542 419 378 Övriga långfristiga skulder 120 113 92 Summa långfristiga skulder 47 506 59 205 55 116 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 094 6 391 7 861 Företagscertifikat - 55 - Obligationslån 6 289 6 956 2 576 Derivat 42 1 289 1 290 Leverantörsskulder 74 150 121 Tomträtter 20 16 15 Aktuella skatteskulder 213 89 99 Övriga skulder 237 1 548 726 Beslutad utdelning - 2 133 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 774 1 320 1 040 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 10 429 - Summa kortfristiga skulder 10 743 30 374 15 861 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 84 894 139 934 108 107 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 23 ===== SIDA 24 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Periodens resultat - - -18 991 -18 991 - - 432 -18 559 Övrigt totalresultat - - -689 -175 -864 - - - -864 Periodens totalresultat - - -689 -19 166 -19 854 - - 433 -19 423 Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - 182 182 - - - 182 Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -490 -490 - 490 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -417 -417 - - - -417 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840 Inlösta minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680 Utgående eget kapital 2023-09-30 165 26 624 -547 -5 593 20 649 15 741 1 570 12 394 50 354 Periodens resultat - - - -3 063 -3 063 - - 32 -3 031 Övrigt totalresultat - - -368 - -368 - - - -368 Periodens totalresultat - - -368 -3 063 -3 431 - - 32 -3 399 Återköp teckningsoptioner - - - -1 -1 - - - -1 Skatteeffekter i eget kapital - - - -83 -83 - - - -83 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 534 534 - -534 - - Utdelning hybridobligation - - - -131 -131 - - - -131 Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358 Inlösen minoritetsandelar - - - 12 12 - - -9 982 -9 970 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131 Periodens resultat - - - -5 240 -5 240 - - -194 -5 434 Övrigt totalresultat - - -344 -87 -431 - - - -431 Periodens totalresultat - - -344 -5 327 -5 671 15 741 1 036 -194 -5 865 Skatteeffekter i eget kapital - - - -567 -567 - - - -567 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -323 -323 - 323 - - Inlösen hybridobligationer - - - 3 281 3 281 -4 490 -438 - -1 647 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357 Återföring utdelning hybridobligation avseende 2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57 Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Tillskott från minoritet - - - - - - - 18 18 Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 767 Utgående eget kapital 2024-09-30 165 26 624 -1 258 -11 099 14 433 11 251 921 40 26 645 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-09-30 uppgår till 236 598 377 kr. 4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 24 ===== SIDA 25 ===== Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2024-09-30 till 26 645 mkr (37 131). Hybridobligationer I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 12 172 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 11 251 mkr. Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts med ett nominellt belopp om 4 490 mkr (0). Uppskjuten utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets början till 357 mkr (-), varav 57 mkr (-) är hänförligt till utdelning av hybridobligationer som under perioden återköpts. Uppskjuten utdelning på hybridobligationer avseende 2024 som under perioden har realiserats uppgår till 105 mkr. Under perioden har upplupen utdelning om totalt 405 mkr avseende hybridobligationer betalats. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde 62 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Återköp D-aktier SBB genomförde under perioden ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna kapital med 352 mkr. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 40 mkr (2 445). Förändringen är främst hänförlig till försäljningen av Unobo. Innehav utan bestämmande inflytande utgörs främst utav minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minoritetsandel avseende dessa bolag. Soliditet Soliditeten uppgick till 31 procent (34), den justerade soliditeten till 33 procent (37) och belåningsgraden till 62 procent (54). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 25 ===== SIDA 26 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -6 721 -17 357 -1 917 -3 129 -21 179 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - - - - -6 090 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 14 6 4 4 6 Värdeförändringar fastigheter 5 353 10 493 913 3 522 18 051 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt 351 201 31 123 797 Nedskrivning goodwill 1 076 - 1 076 - 1 794 Resultat bostadsproduktion 18 4 4 2 17 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 443 4 362 364 701 6 017 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 235 - 188 - - Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 085 159 136 2 580 Finansnetto -649 2 085 -418 -727 1 818 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 132 283 1 1 283 Erlagd ränta -1 012 -957 -101 -177 -2 236 Erhållen ränta 262 83 116 -62 220 Betald skatt -385 -482 -98 -117 -856 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 310 806 323 276 1 222 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -367 113 -85 805 1 057 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -482 -771 -298 -272 -929 Kassaflöde från den löpande verksamheten -539 148 -61 810 1 350 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -742 -2 022 -176 -516 -2 901 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 345 -1 044 309 -369 -1 629 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 11 287 4 455 -390 4 526 12 675 Investeringar/försäljning inventarier -45 -72 -45 -1 -75 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -559 2 277 -386 -3 807 2 470 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 89 -9 194 467 781 Kassaflöden från finansiella tillgångar 458 166 117 183 -194 Förändring andra långfristiga fordringar - -957 15 106 -998 Kassaflöde från investeringsverksamheten 9 143 2 795 -363 589 10 129 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner 12 - - - - Återköp teckningsoptioner - -4 - - -5 Återköp D-aktier -352 - - - - Inlösen tvingande konvertibel - 1 - 3 1 Inlösen hybridobligationer -1 646 - -933 - - Utbetald utdelning -2 133 -1 659 -2 133 -7 -1 659 Utbetald utdelning hybridobligationer -405 - -405 - - Avyttring till minoriteter - 9 038 - 384 9 057 Tillskott från minoriteter 18 - - - - Inlösta minoritetsandelar - - -47 - - Upptagna lån 2 817 21 023 - -2 266 21 544 Amortering av lån -9 218 -32 559 -280 945 -38 885 Förändring cash collaterals - -1 431 - -75 -2 048 Förändringar övriga långfristiga skulder -19 25 19 -250 -52 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -10 926 -5 565 -3 779 -1 264 -12 047 Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -2 322 -2 622 -4 203 134 -568 Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 5 747 1 679 4 429 Periodens kassaflöde kvarvarande verksamhet -2 322 -2 622 -4 203 134 -568 Periodens kassaflöde avvecklad verksamhet - 381 - 374 - Valutakurs likvida medel -2 -2 -22 - -16 Likvida medel vid periodens slut 1 522 2 187 1 522 2 187 3 845 varav Likvida medel hänförligt till Avvecklad verksamhet - 438 - 438 - SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 26 ===== SIDA 27 ===== Fastighetsvärde per segment 53% Bostad 46% Samhälle 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 81% Sverige 14% Finland 4% Norge 2% Danmark 53 867 Mkr 53 867 Mkr 81% 53% 14% 46% 4% 1% 2% Fastighetsvärde per region 34% Universitetsorter 29% Stockholm/Mälardalen 14% Göteborg/Malmö 5% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 18% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 53 867 Mkr 29% 14% 34% 5% 18% Hyresintäkter per affärsområde Största hyresgäster (samhälle och utbildning) Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Esperi 115 6,6% Finska staten 106 6,1% Attendo 103 6,0% Skellefteå Kommun 65 3,8% Humana 64 3,7% Region Skåne 39 2,3% Danska staten 38 2,2% Västerås Kommun 36 2,1% Mehiläinen Oy 35 2,0% Region Dalarna 28 1,6% Karlskrona kommun 28 1,6% Svenska staten 28 1,6% Helsingfors huvudstadsregion 25 1,5% Västra Nylands välfärdsområde 25 1,4% Ambea 24 1,4% Norlandia 24 1,4% Bodens Kommun 24 1,4% Anocca AB 24 1,4% Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,4% Göteborgs Stad 23 1,3% 20 största hyresgäster 878 50,7% Övriga 853 49,3% Total 1 732 100,0% Största kommuner (bostad) Kommun Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 535 109 141 10,0% Skellefteå 1 362 99 121 8,6% Helsingborg 941 65 87 6,2% Höganäs 744 57 75 5,4% Västerås 656 38 75 5,3% Falun 724 47 64 4,5% Karlskrona 371 43 60 4,3% Stockholm 431 33 55 3,9% Borås 506 39 51 3,6% Haninge 367 22 45 3,2% Södertälje 440 25 44 3,1% Kävlinge 407 27 39 2,8% Sundbyberg 199 20 37 2,6% Umeå 482 27 37 2,6% Landskrona 366 28 34 2,4% Nykvarn 322 16 30 2,1% Borlänge 317 20 28 2,0% Avesta 475 32 28 2,0% Norrtälje 271 19 25 1,8% Eskilstuna 198 14 24 1,7% 20 största kommuner 11 114 779 1 099 78,2% Övriga 3 325 237 306 21,8% Total 14 439 1 016 1 405 100,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 27 ===== SIDA 28 ===== Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Affärsområde Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto Löptid hyresavtal Initial direkt- avkastning Samhälle Sverige 719 14 690 17 770 1 920 91% 896 1 247 627 11 4,91% Norge 85 1 992 22 536 79 97% 114 1 343 99 9 5,15% Finland 310 7 468 23 988 38 90% 622 2 008 506 6 6,80% Danmark 42 680 16 043 - 98% 65 1 537 52 4 7,65% Totalt Samhälle 1 156 24 830 19 723 2 037 91% 1 697 1 469 1 283 8 5,63% Bostad Universitetsorter 424 10 269 20 364 1 642 92% 549 1 295 359 - 4,17% Stockholm/Mälardalen 218 10 458 31 512 3 578 94% 394 1 806 289 - 4,20% Göteborg/Malmö 228 5 261 22 788 72 96% 311 1 367 210 - 4,05% Övriga städer 146 2 476 13 456 507 80% 151 1 031 80 - 4,06% Totalt Bostäder 1 016 28 465 22 308 5 799 92% 1 405 1 383 939 - 4,14% Utbildning Sverige 18 412 16 155 119 100% 22 1 213 17 13 5,86% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 161 15 557 - 100% 13 1 218 10 9 6,14% Totalt Utbildning 28 573 15 938 119 100% 35 1 215 27 11 5,96% Totalt 2 200 53 867 20 868 7 955 92% 3 137 1 426 2 249 8 4,90% 8 år Kontraktslängd Samhälle / Utbildning 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+ 2% 8% 6% 14% 6% 10%8% 4% 6% 5% 31% 2 407 1 693 1 663 1 864 1 806 1 765 1 914 1 960 1 446 2 235 1 888 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 560 13% 2 675 1 365 2 550 1 833 1 913 2 975 2 450 1 383 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 28 ===== SIDA 29 ===== Projekt- och Fastighetsutveckling Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån- det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla- neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp- handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar till att öka bolagets driftnetto och resultat. Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision 2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus på fastigheter inom kommunikationsnära lägen med en redan utbyggd infrastruktur. Genom att i synnerhet redan ianspråktagen mark prioriteras vid förädling och befintliga gatunät används kan fler grönområden bevaras och resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar - betet inom SBB drivs därutöver av tanken att bilens roll i samhället succesivt kommer minska samt att kommunikationer, service, vård, skola och omsorg ska finnas i människors närområde. Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter ligger inom utpekade kommunikationsnoder med direkt närhet till såväl spårbunden trafik som övrig samhällsservice. 367 lägenheter i Haninge, Stockholms län. Utvecklade och uppförda inom egen fastighet. Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostäder 66% 186 852 - 255 530 208 295 650 677 1 147 102 1 763 Samhällsfastigheter 87% 443 040 - 424 280 634 714 1 502 034 1 515 888 1 009 Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 241 580 347 Totalt 76% 962 617 - 816 595 1 070 456 2 849 668 2 904 570 1 019 SBB:s andel av totalt 100% 2 335 648 2 207 394 945 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 29 ===== SIDA 30 ===== Samhälle Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 100% 6 406 1 17 16 244 174 71 7,1% 6,6% Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 218 57 4,4% 3,5% Totalt 74% 13 444 2 29 26 520 392 128 5,6% 5,0% SBB:s andel av totalt 100% 9 925 23 21 382 283 99 6,1% 5,5% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 6 891 1 7 125 121 4 5,3% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Samhälle 100% 67 199 Samhälle, JV 50% 45 146 Totalt 78% 112 345 SBB:s andel av totalt 100% 89 772 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Samhälle 100% 327 715 - 358 120 572 514 1 258 349 955 256 759 Samhälle, JV 64.3% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 560 633 2 301 Totalt 87% 443 040 - 424 280 634 714 1 502 034 1 515 888 1 009 SBB:s andel av totalt 100% 1 429 600 1 315 888 920 80% 26,8% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering Geografisk fördelning projekt- utveckling (inkl. joint ventures) 75% Stockholm/Mälardalen 11% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 8% Övriga tillväxtstäder 112 345 kvm 75% 11% 6% 8% 52% Stockholm/Mälardalen 48% Övriga tillväxtstäder Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 13 444 kvm 52% 48% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 1 502 034 kvm 34% 28% 28% 6% 4% 34% Stockholm/Mälardalen 28% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 28% Övriga tillväxtstäder SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 30 ===== SIDA 31 ===== Bostad Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 1 150 54 384 6 141 118 2 329 1 002 1 327 6,0% 5,1% Bostad, JV 50% 208 11 188 1 33 28 530 412 118 6,3% 5,2% Totalt 91% 1 358 65 572 7 174 146 2 858 1 414 1 445 6,1% 5,1% SBB:s andel av totalt 100% 1 254 59 978 157 132 2 593 1 208 1 386 6,1% 5,1% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 60 533 5 8 124 100 24 6,1% Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter) SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 7 262 390 207 Bostad, JV 47% 2 359 128 252 Totalt 89% 9 621 518 459 SBB:s andel av totalt 100% 8 367 450 146 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostad 100% 124 982 - 131 590 170 795 427 367 383 581 898 Bostad, JV 49.5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 763 521 3 419 Totalt 66% 186 852 - 255 530 208 295 650 677 1 147 102 1 763 SBB:s andel av totalt 100% 561 327 761 833 1 357 Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 57% Stockholm/Mälardalen 43% Universitetsstäder 65% Stockholm/Mälardalen 28% Universitetsstäder 2% Göteborg/Malmö 4% Övriga tillväxtstäder 1 358 lägenheter 57% 43% Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 9 621 lägenheter 65% 28% 2% 4% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 650 677 kvm 29% 33% 22% 16% 29% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 22% Göteborg/Malmö 16% Övriga tillväxtstäder 48% 9,9% 100% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 31 ===== SIDA 32 ===== Utbildning Investeringar i befintligt bestånd SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Nordiqus 49.84% 24 380 8 25 413 308 105 6,0% SBB:s andel av totalt 100.0% 12 151 12 206 153 52 6,0% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Utbildning 100% 13 184 Utbildning, JV 50% 6 440 Totalt 86% 19 624 SBB:s andel av totalt 100% 16 404 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 480 1 755 Utbildning, JV 49.8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 223 100 325 Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 241 580 347 SBB:s andel av totalt 100% 344 721 129 673 376 Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. 100% Stockholm/Mälardalen Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 19 624 kvm 100% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 696 957 kvm 31% 31% 29% 9% 31% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 9% Göteborg/Malmö 29% Övriga tillväxtstäder SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 32 ===== SIDA 33 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA, SBB Residential Property AB och Nordiqus AB. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. Public Property Invest ASA Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB äger 36,26 procent och redovisar innehavet som intresseföretag. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 36,26% 44,84% 100 % 100 % 49,84% - Hyresintäkter, mkr 218 - 212 - 478 440 279 50 1 786 - Driftnetto, mkr 189 - 163 - 430 376 176 32 1 494 - Förvaltningsresultat, mkr -67 - -170 - 80 170 -102 -20 469 - Periodens resultat, mkr -170 - -485 - -204 -573 -190 -460 -1 329 - SBB:s ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -67 - -170 - 30 77 -102 13 234 - SBB:s ägarandel av resultat, mkr -170 - -485 - -87 -258 -190 10 -662 - Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 458 - 5 458 - 9 475 8 857 5 942 6 088 38 325 - Antal fastigheter 98 - 164 - 61 48 212 215 652 - Antal kvm, tusental 441 - 261 - 368 297 284 284 1 330 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 92 91 96 - Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,5 - 5,2 - 4,6 5,4 N/A N/A 12,1 - Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 187 - 4 715 5 709 2 457 2 360 21 612 - Snittränta, % 6,75 - 8,00 - 6,04 4,82 13,00 13,00 3,83 - Kapitalbindning, år 1,65 - 1,39 - 3,20 1,47 3,88 4,88 5,73 - Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 1,54 1,75 3,88 4,88 8,80 - 1) Exklusive efterställda ägarlån Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl - jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet. Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj - ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84 procent och resterande del ägs av Brookfield. 2024-09-30 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 10 176 17 876 Årets anskaffningar 262 - - 262 Aktieägartillskott 1 454 147 - 1 601 Årets utdelningar -6 - -126 -132 Årets avyttringar - -1 860 - -1 860 Valutakursdifferens -58 - - -58 Övrigt totalresultatet i eget kapital - - -86 -87 Nedskrivningar och omvärdering av andel -73 313 -217 24 Resultatandel -614 -340 -662 -1 617 Redovisat värde, 2024-09-30 2 703 4 221 9 085 16 010 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 33 ===== SIDA 34 ===== Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 2024-09-30 2023-09-30 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 203 - 5 - 1 870 1 486 2 987 3 520 9 085 - Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 3 348 - - - - 23 4 073 - 2024-01-01 – 2024-09-30 2023-01-01 – 2023-09-30 2023-01-01 – 2023-12-31 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -190 -130 234 -87 114 202 - 316 108 65 -5 169 Värdeförändring -272 -195 -898 -1 365 -337 -555 - -891 -621 -1 305 -573 -2 498 Skatt -153 -15 3 -165 8 34 - 43 46 40 110 196 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -614 -340 -662 -1 617 -214 -318 - -533 -467 -1 199 -467 -2 133 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 150 - 150 -169 -3 271 - -3 440 -169 -3 246 - -3 416 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -73 313 -217 24 -45 -345 - -390 -62 -407 - -469 Resultat från joint ventures och intresseföretag -687 123 -879 -1 443 -429 -3 934 - -4 362 -698 -4 853 -467 -6 017 2024-07-01 – 2024-09-30 2023-07-01 – 2023-09-30 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -144 -65 73 -136 28 -206 - -179 Värdeförändring -9 -60 -179 -247 -172 -208 - -380 Skatt -69 -2 -42 -114 10 24 - 36 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -221 -127 -149 -497 -133 -389 - -523 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 43 - 43 -43 40 - -3 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 90 - - 90 -45 -131 - -176 Resultat från joint ventures och intresseföretag -131 -85 -149 -365 -222 -480 - -702 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 34 ===== SIDA 35 ===== SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 7,4 procent i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 2,33 procent vid periodens utgång. SBB har minskat skulderna med 20 707 mkr till 54 542 mkr under de senaste tolv måna - derna varav minskningen var 7 551 mkr under perioden. Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj - ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna - den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att emittera sociala och gröna obligationer. Räntebärande skulder minskade med 7 551 mkr SBB har minskat skulderna med 7 551 mkr under perioden. Belåningsgra - den är 62 procent per 2024-09-30. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är lägre än det bokförda värdet, vilket innebär att SBB skapar bokfört eget kapital när obligationer återköps i förtid. Under perioden bidrog återköp till 4,5 mdkr till aktieägarnas egna kapital. Finansiering Nyckeltal policy 2024-09-30 2023-12-31 Räntebärande skuld, mkr - 54 542 62 093 Belåningsgrad < 50% 62% 54% Säkerställd belåningsgrad < 30% 19% 18% Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet), ggr > 1,8 1,7 2,1 Likviditet, mkr > 1 000 1 816 3 845 Kapitalbindning, år 2-5 3,3 3,6 Räntebindning, år 3,0 3,4 Behov att höja kreditbetygen Kreditbetygen från både S&P och Fitch sänktes under 2023 från BBB till CCC+ med negativa framtidsutsikter. S&P har under 2024 sänkt kreditbe - tyget ytterligare till SD. Kreditbetyget från Fitch är oförändrat CCC+ med negativa framtidsutsikter. SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsvarande Investment Grade. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. Den tillgängliga likviditeten vid periodens slut var 1 816 mkr, likvidi- tetsplaceringar uppgick till 295 mkr. Under våren har finansieringen av Sveafastigheter kommit på plats. Det starka intresset från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Efter periodens utgång genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter vilket har givit SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr. Efter kvartalets utgång har SBB tecknat en ny kreditfacilitet med en ram om 2 500 mkr med en skandinavisk bank som kan utnyttjas. SBB har efter kvartalets utgång genomfört en försäljning som under det fjärde kvartalet tillför bolaget ca 500 mkr och 172 mkr under 2025. SBB har under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att stärka bolagets likviditet och finansiella ställning, framför allt genom att skapa starka dotterbolag. Under perioden har Nordiqus erhållit en infrastruk- turell investment grade rating och tack vare den kunnat emittera obligationer i SEK och NOK motsvarande ett värde om 8,6 mdkr med 10- till 15-åriga löptider. Under det fjärde kvartalet kommer Nordiqus att ge utdelning till sina ägare vilket kommer förstärka likviditeten hos SBB med 250 mkr. Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten och den generella finansiella ställningen. SBB har en långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig likviditet. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighets- bestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare fram- över och att antalet transaktioner ökar. Det beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års Likviditet sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre försäljningar och någon större transaktion som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga villkor. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal, om totalt belopp 140 mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig hållning till nya investeringar resulterar i att kassaflödet från fastighetsverksamheten kan disponeras till annat. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett under perioden. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Cast - lelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering, samt förbättra den generella finansiella ställningen. Skulle dessa processer inte kunna fullföljas på det sätt styrelsen och ledningen avser föreligger väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny finansiering är styrelse och ledning övertygade om att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 35 ===== SIDA 36 ===== En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,33 procent är väsentligt lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Ränte- och kapitalbindning Under de senaste 24 månaderna har skuldsättningen minskat med 40 834 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr 20242023 Q2 Q2 Q3Q1 Q1Q3 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2024 Q3 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q3 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q3 2020 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 36 ===== SIDA 37 ===== Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Kv4 2024 455 2 417 2 873 5% Kv1 2025 5 009 32 5 040 9% Kv2 2025 506 32 538 1% Kv3 2025 365 597 962 2% Kommande 12 mån 6 335 3 078 9 413 17% Kv4 2025 145 32 177 0% 2026 5 623 2 819 8 442 15% 2027 9 682 5 968 15 650 29% 2028 7 845 337 8 183 15% 2029 8 925 89 9 013 17% 2030 - 88 88 0% 2031 - 1 062 1 062 2% > 2031 565 2 191 2 756 5% Totalt 39 119 15 665 54 785 100% Räntebindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2024 2 550 10 059 12 609 23% 2 244 4% 5,52% 2025 4 617 - 4 617 9% 7 892 14% 2,80% 2026 5 623 261 5 884 11% 8 184 15% 2,28% 2027 8 995 5 345 14 340 26% 17 403 32% 2,78% 2028 7 845 - 7 845 14% 8 545 16% 1,02% 2029 8 925 - 8 925 16% 9 371 17% 1,53% 2030 - - - 0% 582 1% 2,14% 2031 - - - 0% - 0% 0,00% >2031 565 - 565 1% 610 1% 3,09% Totalt 39 119 15 665 54 785 100% 54 831 100% 2,33% 1) Inklusive cross currency basis swaps. Avstämning nominell skuld Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 12 688 23% Obligationslån 32 471 59% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 3 094 6% Obligationslån 6 289 12% Summa räntebärande skulder 54 542 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 243 Total nominell skuld 54 785 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 37 ===== SIDA 38 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. E – Klimat och miljö • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år i jämförbart bestånd • Minskade klimatutsläpp i Scope 3 med 30 % till 2025 och 60% till 2030 jämfört med basåret 2020. • Minskad vattenanvändning i jämförbart bestånd med en procent per år • Klimatanpassad fastighets - portfölj S – Social hållbarhet • Noll allvarliga personskador och noll dödsfall, avser all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt. • Goda arbetsvillkor för all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt, i linje med relevanta kollektivavtal • Robusta processer för att främja goda arbetsvillkor i hela leverantörskedjan G – Styrning och finansiering • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm Våra övergripande mål Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs - modell och SBB strävar efter att vara världens mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga målen och en hållbar - hetspolicy för det konkreta genomförandet av målen och visionen. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6 (på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför - bara bolag baserat på börsvärde. Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. SBB driver ett intensivt och målinriktat arbete för att förbättra energiprestandan i hela fastig - hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med konkreta åtgärder för varje enskild fastighet som ligger inom energiklass F eller G har utarbetats. Implementering av åtgärderna sker löpande, fokus under kommande kvartal är att öka takten i implementeringen ytterligare. Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. Per 30 september ägde SBB sociala tillgångar, klassificerade enligt det hållbara finansiella ramverket, med en yta om 1 702 tkvm. Sociala tillgångar 46% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 22% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 10% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 2% Övriga tillgångar 46% 22% 10% 21% 2% 2 200 tkvm 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB E SaknasC F Övrigt % Q3 2024 Q4 2023 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 38 ===== SIDA 39 ===== De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Shareholder Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter om 462 tkvm som ännu inte har klassificerats enligt det hållbara finansiella ramverket. Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Per 30 september utgjorde sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 33 procent av den totala skuldportföljen, avser nominella belopp (exklusive sociala hybridobligationer). Energianvändning MWh Samhälle Bostäder Utbildning Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2023-10-01 2024-09-30 2022-10-01 2023-09-30 2023-10-01 2024-09-30 2022-10-01 2023-09-30 2023-10-01 2024-09-30 2022-10-01 2023-09-30 El 23 222 23 467 12 776 11 772 86 121 Värme 19 649 19 483 42 448 43 964 - - Kyla 39 38 - - - - Summa 42 910 42 988 55 223 55 736 86 121 Förändring (%) -0,2% -0,9% -29,5% Urvalets storlek (antal fastigheter) 89 89 137 137 2 2 Urvalets storlek (area) 333 545 333 545 502 327 502 327 6 213 6 213 Intensitet (kWh/kvm) 128,65 128,88 109,94 110,96 13,77 19,55 Pågående nybyggnadsprojekt Q3 2024 Antal / antal kvm Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 2 - 0% 2 100% 100% 50% Antal kvm 14 758 - 0% 14 758 100% 100% 57% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 11 - 1 000 - 6 1 1 170 44 - - - - 0,7% Värmepump 2 - 400 - 2 4 150 218 1 - 50 - 0,2% Energieffektiv värme och ventilation 33 - 2 600 - 6 1 1 333 90 - - - - 1,2% Styr och reglerteknik 4 - 300 - 4 1 630 80 1 1 100 80 0,4% Energieffektiv belysning - - - - 3 1 169 8 - - - - 0,1% Övriga 2 - 70 - 4 3 211 101 - 1 - - 0,1% Summa 52 - 4 370 - 25 11 3 663 541 2 2 150 80 2,6% 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering, nominella belopp Q3 Q3 2024202320222021 Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4 Q4Q2 Q2 Q2 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid) Mkr % SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 39 ===== SIDA 40 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 30 september uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. SBB genomförde under andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D vilka nu klassificeras som aktier i eget förvar. Kursen på stamaktien av serie B var 7,33 kr, serie D var 9,73 kr per 2024-09-30. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 10 662 mkr och serie D var 1 886 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 9 månaderna har i genomsnitt cirka 28,2 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 150,7 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2024-09-30 2023-09-30 B-aktier 7,33 4,00 D-aktier 9,73 4,31 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-sep 2024 jan-sep 2023 B-aktier 150,6 308,0 D-aktier 12,3 15,1 Ägarna Vid utgången av andra kvartalet 2024 fanns 210 257 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 11,6 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 30 september 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har kumulativ företrädesrätt rätt till utdelning motsvarande fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Den kumulativa företrädesrätten uppgår vid periodens utgång till 1kr / aktie, sammanlagt 149 mkr. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk- ningen av antal aktier. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 4 6 8 10 FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2023 2024 Okt Jul SepNov Dec SEK SBB D 10 20 30 40 50 4 6 8 10 12 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2023 2024 Okt Jul SepNov Dec D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2024-09-30 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,53 32,01 Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,16 12,84 Dragfast AB 36 163 467 32 100 000 - 4,26 11,27 Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,43 7,32 Avanza Pension - 39 916 537 18 310 348 3,63 1,67 Vanguard - 48 574 781 6 778 672 3,45 1,58 Handelsbanken Fonder - 39 331 447 4 145 386 2,71 1,24 Futur Pension - 31 770 122 2 347 261 2,13 0,98 BlackRock - 28 239 311 - 1,76 0,81 Swedbank Försäkring - 20 185 746 3 530 781 1,48 0,68 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,46 0,67 Marjan Dragicevic - 22 000 000 - 1,37 0,63 Storebrand Fonder - 16 525 736 - 1,03 0,47 Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,02 0,47 Lennart Schuss - 14 576 410 - 0,91 0,42 Övriga - 828 267 410 112 841 678 58,68 26,94 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - - Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 - - SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 40 ===== SIDA 41 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 1) 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 1) 2023-12-31 Nettoomsättning 86 93 19 25 202 Personalkostnader -72 -56 -30 -17 -83 Övriga rörelsekostnader -340 -269 -76 -129 -582 Rörelseresultat -326 -232 -86 -121 -462 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -69 -3 682 -69 -46 -3 787 Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures -11 - - - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 17 243 5 990 7 231 2 194 10 297 Räntekostnader och liknande resultatposter -18 362 -5 638 -7 237 -2 250 -9 744 Resultat av förtidslösen lån 425 -112 381 -5 -117 Valutakursdifferenser -576 -897 395 961 527 Värdeförändringar finansiella instrument -142 -1 942 -126 -519 -2 439 Resultat efter finansiella poster -1 818 -6 512 490 -214 -5 727 Bokslutsdispositioner - - - - 192 Resultat före skatt -1 818 -6 512 490 214 -5 535 Skatt 172 158 -291 332 284 PERIODENS RESULTAT -1 647 -6 354 199 547 -5 252 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 1) 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2) 2023-12-31 Periodens resultat -1 647 -6 354 199 547 -5 252 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 647 -6 354 199 547 -5 252 1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder - bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och finanshantering. Bolaget har 51 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -413 mkr (-325). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 41 ===== SIDA 42 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2024-09-30 2023-09-30 1) 2023-12-311) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 1 551 36 501 28 378 Andelar i intressebolag/joint ventures 10 808 844 10 443 Fordringar hos koncernföretag 20 181 6 321 - Fordringar hos intressebolag/joint ventures 3 999 123 4 612 Uppskjutna skattefordringar 381 733 774 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 157 717 752 Derivat 311 1 063 470 Övriga långfristiga fordringar - 1 173 1 382 Summa finansiella anläggningstillgångar 37 388 47 474 46 810 Summa anläggningstillgångar 37 388 47 474 46 810 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 12 555 726 Derivat 78 260 203 Kundfordringar 12 35 1 Aktuella skattefordringar 94 60 52 Övriga fordringar 73 37 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 38 146 151 Summa kortfristiga fordringar 308 1 092 1 147 Likviditetsplaceringar 243 148 173 Kassa och bank 931 1 433 3 463 Summa omsättningstillgångar 1 483 2 674 4 783 SUMMA TILLGÅNGAR 38 870 50 148 51 593 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 724 27 711 27 712 Balanserat resultat -24 193 -20 841 -20 665 Hybridobligation 11 875 16 519 16 480 Årets resultat -1 647 -6 354 -5 252 Summa fritt eget kapital 13 760 17 035 18 275 Summa eget kapital 13 926 17 203 18 439 Obeskattade reserver 85 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 241 1 856 1 798 Obligationslån 13 760 23 312 22 058 Derivat 239 406 264 Skulder hos koncernbolag - - 2 042 Summa långfristiga skulder 16 240 25 574 26 162 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 581 2 313 2 244 Företagscertifikat - 55 - Obligationslån 6 289 214 685 Derivat 42 1 289 1 290 Leverantörsskulder 4 10 5 Övriga skulder 7 797 156 Skuld utdelning - 2 133 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 697 475 394 Summa kortfristiga skulder 8 621 7 286 6 906 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 870 50 148 51 593 1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder - bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 42 ===== SIDA 43 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBB:s Årsredovisning 2023, sida 68-69. Den obligationsinnehavare som framställt krav under EMTN-programmen för 2020 och 2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts - liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda EMTN-programmen. Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäcknings - graden i EMTN-programmen. Rättegången gentemot SBB förväntas inledas den 13 januari 2025 och domslut förväntas erhållas i mars 2025. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt bedömningen att bolaget inte bryter mot villko - ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program - men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning som nu har initierats av obligationsinnehavaren. En rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. SBB gör sammantaget bedömningen att detta inte får en väsentlig påverkan av upprättandet av denna bokslutsrapport. Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 43 ===== SIDA 44 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 27 november 2024 Lennart Sten Hans Runesten Styrelsens ordförande Styrelseledamot Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Lennart Schuss Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27 november 2024 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 44 ===== SIDA 45 ===== Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB per den 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna finansiella delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av före - tagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en över- siktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs - rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende antagande om fortsatt drift Vi vill fästa uppmärksamheten på informationen som lämnas i delårsrapporten på sidan 35, av vilken det framgår att bolaget har behov av att förbättra likviditeten och den generella finansiella ställningen. Skulle de åtgärder som planeras inte kunna genomföras enligt plan, finns det risk för att tillräcklig likviditet och finansiering inte erhålls i tillräcklig omfattning, och därmed finns det risk för att fortsatt drift inte föreligger. Revisors granskningsrapport Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB org.nr 556981–7660 Vi vill också fästa uppmärksamheten på information som lämnas i delårsrapporten på sidan 43, av vilket det framgår att en av obliga - tionsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021 under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt krav yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. För det fall att utfallet i den rättsliga prövningen skulle resultera i att Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB anses har brutit mot villkoret om räntetäckningsgrad finns det ytterligare risk för att förutsättningar för fortsatt drift inte föreligger. Dessa ovan förhållanden tyder på att det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att fortsätta verksamheten. Vi har inte modifierat vårt uttalande på grund av detta. Stockholm den 27 november 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 45 ===== SIDA 46 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån, tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido - bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och övrig goodwill. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt - ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 46 ===== SIDA 47 ===== Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej konsoliderat innehav. Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och utbildningsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 47 ===== SIDA 48 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590 IB Eget kapital 37 131 63 337 30 038 54 719 63 337 UB Eget kapital 26 645 50 354 26 645 50 354 37 131 Genomsnittligt eget kapital 31 888 56 846 28 341 52 537 50 234 Avkastning på eget kapital -17% -33% -7% -9% -43% Belåningsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Räntebärande skuld 54 542 75 249 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -1 816 -2 371 -4 060 Räntebärande nettoskuld 52 726 72 878 58 033 Balansomslutning 84 894 139 934 108 107 Belåningsgrad 62% 52% 54% Direktavkastning Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 249 5 131 3 081 Förvaltningsfastigheter 53 867 76 198 73 205 Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 42 092 - Byggrätter och pågående projekt -7 955 -10 226 -8 603 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 45 912 108 064 64 602 Direktavkastning 4,9% 4,7% 4,8% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 045 2 496 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 488 1 766 Uppräkning av driftnetto till helår 682 1 328 - Justering till normaliserat driftnetto -477 -181 -1 893 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 249 5 131 3 081 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 717 2 692 Ej pantsatt fastighetsvärde 21 549 61 431 31 609 Nyttjanderätt tomträtt 562 435 393 Nyttjanderätt tomträtt, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 391 - Inventarier 195 101 106 Inventarier, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 2 - Uppskjutna skattefordringar 660 1 374 1 074 Uppskjutna skattefordringar, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 7 - Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 23 797 12 380 25 247 Likviditetsplaceringar 295 184 214 Kundfordringar och övriga fordringar 787 656 447 Kundfordringar och övriga fordringar, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 53 - Derivat 318 1 343 684 Ej pantsatta tillgångar 49 427 81 075 62 466 Ej säkerställda lån 38 424 48 334 42 771 Likvida medel -1 522 -2 187 -3 845 Netto icke säkerställd senior skuld 36 903 46 147 38 926 Ej pantsatt kvot 1,34 1,76 1,60 Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 48 ===== SIDA 49 ===== Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 137 6 498 4 278 Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 425 6 749 4 543 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,6% 96,3% 94,2% EPRA Earnings Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 3 235 9 021 458 2 440 11 763 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - 2 277 - 965 2 931 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 118 1 473 455 1 082 1 556 Skatt på resultat avyttringar - - - - - Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 - 1 076 - - Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - 2 365 - 2 365 2 365 Värdeförändringar finansiella instrument -988 2 197 -223 137 2 544 Skatt på EPRA-justeringar -1 247 -2 363 194 -1 309 -5 754 Justering för intresseföretag/joint ventures 1 374 4 458 256 443 5 777 Justering för minoritetsandelar -1 -404 5 -381 20 EPRA Earnings 133 465 217 979 -387 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,09 0,32 0,15 0,67 -0,27 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,09 0,32 0,15 0,67 -0,27 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -224 -291 -75 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -237 -417 14 -139 -548 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -327 -243 157 743 -1 322 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,22 -0,17 0,11 0,51 -0,91 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,22 -0,17 0,11 0,51 -0,91 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 300 1 873 401 628 2 241 Ränteintäkter och liknande resultatposter 443 177 242 38 266 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 021 -976 -290 -253 -1 406 Resultat förtidslösen lån 1 181 -113 382 -1 36 Tomträttsavgälder -13 -5 -4 -1 -10 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures -87 316 -136 -178 169 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 803 1 272 595 233 1 296 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 299 - 503 1 564 Ränteintäkter och liknande resultatposter - 1 - 0 5 Räntekostnader och liknande resultatposter - -476 - -162 -582 Tomträttavgälder - -5 - -1 -6 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 803 2 092 595 574 2 277 Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 2 045 2 496 589 927 3 209 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -600 -697 -81 -274 -1 035 Driftnetto jämförbart bestånd 1 445 1 799 508 653 2 174 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 346 1 599 490 577 1 959 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 99 200 18 76 214 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4% 12,5% 3,7% 13,2% 10,9% 1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 49 ===== SIDA 50 ===== Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter 2 926 3 512 805 1 195 4 581 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -862 -1 035 -127 -359 -1 583 Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 064 2 477 678 836 2 998 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 949 2 262 658 769 2 757 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 116 216 20 67 241 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,9% 9,5% 3,1% 8,7% 8,8% 1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Eget kapital 26 645 50 354 37 131 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 152 2 586 2 407 Uppskjuten skatt, redovisad inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 2 634 - Summa 27 797 55 574 39 537 Balansomslutning 84 894 139 934 108 107 Justerad soliditet 33% 40% 37% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 300 1 873 401 628 2 241 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -69 96 -108 -258 -240 Resultat före finansiella poster 1 231 1 969 293 371 2 001 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -5 434 -15 536 -2 005 -2 473 -18 827 Resultat hänförligt till D-aktier -224 -291 -75 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -237 -417 14 -139 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel 194 -432 88 94 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -5 700 -16 676 -1 977 -2 615 -20 226 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,92 -11,47 -1,36 -1,80 -13,91 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat - -3 022 - -2 289 -2 763 Resultat hänförligt till D-aktier - - - - - Resultat hänförligt till hybridobligation - - - - - Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - - - Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 022 - -2 289 -2 763 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B - -2,08 - -1,57 -1,90 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,08 - -1,57 -1,90 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 50 ===== SIDA 51 ===== Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -5 434 -18 559 -2 005 -4 762 -21 590 Resultat hänförligt till D-aktier -224 -291 -75 -97 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -237 -417 14 -139 -548 Resultat hänförligt till minoritetsandel 194 -432 88 94 -464 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -5 700 -19 698 -1 977 -4 904 -22 989 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 254 329 1 454 615 648 1 454 310 545 1 454 345 401 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,92 -13,55 -1,36 -3,37 -15,81 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 15 782 19 005 18 976 Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 6 405 - Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 382 - Obligationslån 38 760 49 402 43 117 Företagscertifikat - 55 - Räntebärande skuld 54 542 75 249 62 093 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Räntebärande skuld 54 542 75 249 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -1 816 -2 371 -4 060 Räntebärande nettoskuld 52 726 72 878 58 033 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-10-01 2024-09-30 2022-10-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 1 668 2 430 2 241 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 265 1 709 1 564 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -186 501 -240 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 747 4 640 3 565 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 532 235 266 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 4 2 5 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 451 -1 375 -1 406 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -106 -605 -582 Summa Räntenetto -1 021 -1 743 -1 717 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,7 2,6 2,1 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-10-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 668 2 430 2 241 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -186 501 -240 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 482 2 931 2 001 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 532 235 266 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 451 -1 375 -1 406 Summa Räntenetto -919 -1 140 -1 140 Räntetäckningsgrad, (ggr) 1,6 2,5 1,8 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 51 ===== SIDA 52 ===== Soliditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Eget kapital 26 645 50 354 37 131 Balansomslutning 84 894 139 934 108 107 Soliditet 31% 36% 34% Substansvärde Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2) 2023-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 26 645 50 354 37 131 Hybridobligation -12 172 -17 311 -16 777 Innehav utan bestämmande inflytande -40 -12 394 -2 445 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 14 433 20 649 17 909 Återläggning av derivat 13 352 870 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -622 -319 Övrig goodwill -1 020 -2 095 -2 373 Stämpelskatt 224 228 220 Återläggning av uppskjuten skatt 1 396 3 208 2 726 Avdrag uppskjuten skatt -666 -1 950 -491 Totalt substansvärde 14 136 19 770 18 542 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 648 481 553 Totalt substansvärde per aktie 8,81 11,99 11,25 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,81 11,99 11,25 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 315 2 325 2 181 Totalt substansvärde 14 136 19 770 18 543 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 12 821 17 445 16 361 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 8,81 11,99 11,25 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 8,81 11,99 11,25 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 14 136 19 770 18 542 Återläggning övrig goodwill 1 020 2 095 2 373 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 666 1 950 491 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 822 23 815 21 406 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 648 481 553 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 9,87 14,45 12,99 Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 9,87 14,45 12,99 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 472 2 801 2 517 Totalt substansvärde 15 822 23 815 21 406 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 14 350 21 014 18 888 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 9,87 14,45 12,99 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 9,87 14,45 12,99 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. 2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital s. 24 för mer information. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 15 782 19 005 18 976 Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 6 405 - Säkerställda övriga lån 336 740 345 Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 382 - Summa säkerställda skulder 16 118 26 532 19 322 Balansomslutning 84 894 139 934 108 107 Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 18% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 52 ===== SIDA 53 ===== Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Förvaltningsfastigheter 53 867 76 198 73 205 Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning - 42 092 - Förvaltningsfastigheter, inklusive Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 53 867 118 290 73 205 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 5 942 6 088 6 000 SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 942 6 088 6 000 SBB Kåpan Bostad AB Förvaltningsfastigheter - 6 615 6 693 SBB:s ägarandel - 50 % 50 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 308 3 347 Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 9 475 8 857 8 229 SBB:s ägarandel 36,26% 44,84% 44,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 435 3 971 3 690 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 38 325 - 40 358 SBB:s ägarandel 49,84% - 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 101 - 20 114 SBB Infrastructure AB Förvaltningsfastigheter 5 458 - - SBB:s ägarandel 100 % - - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 458 - - SBB Social Facilitites AB Förvaltningsfastigheter 9 458 - - SBB:s ägarandel 100 % - - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilitites AB 9 458 - - Förvaltningsfastigheter, inklusive Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 53 867 118 290 73 205 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 942 6 088 6 000 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 308 3 347 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 435 3 971 3 690 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 101 - 20 114 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 458 - - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilitites AB 9 458 - - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 5 251 6 742 6 274 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 102 513 138 399 112 630 Överskottsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 045 2 496 589 927 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 488 - 526 1 766 Driftnetto, total verksamhet 2 045 3 984 589 1 453 4 974 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2 926 3 512 805 1 195 4 581 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 1 753 - 598 2 086 Hyresintäkter, total verksamhet 2 926 5 265 805 1 793 6 667 Överskottsgrad 70% 76% 73% 81% 75% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 53 ===== SIDA 54 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-09-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2024-09-30. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 697 1 405 35 3 137 Driftkostnader -303 -374 -5 -682 Underhåll -75 -70 -2 -147 Fastighetsskatt -36 -22 0 -59 Driftnetto 1 283 939 27 2 249 Administration -420 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 829 per stamaktie 1,11 Resultat från joint ventures/intressebolag 580 Finansiella intäkter 81 Finansiella kostnader 1) -1 240 Rörelseresultat 1 251 per stamaktie 0,76 Utdelning hybridobligationer -408 Resultat hänförligt till minoritetsandelar 0 Resultat hänförligt till stamaktieägare 842 per stamaktie 0,51 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,33% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2024-09-30. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intressebolag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Social Facilities AB Origa Care Preservium Property One Publicus Solon Eiendom Övriga joint ventures - bolag SBB:s andel av stamaktier 49,84% 36,26% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0% Förvaltningsresultat 1 028 282 - -136 71 18 41 17 - 9 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 512 102 - -136 71 6 14 5 - 4 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2024-09-30. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 I 54 ===== SIDA 55 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q4 2024 2025-02-19 Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13 Årsstämma 2025 2025-05-13 Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20 Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se