===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q4 JANUARI–DECEMBER 2023 ===== SIDA 2 ===== • Den 7 december meddelade Fredrik Svensson att han lämnar sitt uppdrag som styrelseleda - mot i bolaget på grund av tidsbrist. • Den 18 december meddelade SBB att de kom - mer samla bostadsbeståndet och bostads - utvecklingen i dotterbolaget Sveafastigheter inför en kommande ägarspridning. Sveafast - igheter kommer ledas av Erik Hävermark som tillförordnad vd och affärsutvecklingschef samt Martina Lous-Christensen som CFO. • Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet med villkoren för hybridobligationerna, senarelägga räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • Den 2 februari meddelade SBB att intres - sebolaget Public Property Invest AS (“PPI”) utvärderar en möjlig börsintroduktion på Oslo-börsen. Relaterat till detta diskuterar PPI och SBB en potentiell överföring av delar av SBB:s norska fastighetsportfölj, samt den norska organisationen till PPI, i syfte att stärka PPI:s plattform och minska dess skuldsättning. • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning. • Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter. • Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för samhälls- fastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB likvid om cirka 5,2 miljarder kronor, som avses används till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder. 73,2 MDKR Fastighetsvärde 31 december 2023 54 % Belåningsgrad 31 december 2023 4 581 MKR Hyresintäkter januari-december 2023 12,29 KR/AKTIE Långsiktigt substansvärde per aktie 31 december 2023 -20 488 MKR Periodens resultat januari-december 2023 1,78 % Snittränta 31 december 2023 Året i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 4 581 mkr (5 365). • Driftsöverskottet uppgick till 3 209 mkr (3 615). • Förvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 296 mkr (3 216). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 1 222 mkr (3 485). • Resultat före skatt uppgick till -22 285 mkr (-10 825), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeför- ändringar fastigheter och goodwill ingår med 2 241 mkr (2 686). Resultatet inkluderar Förvärvs- och omstruktureringskostnader på -90 mkr (-120). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -13 277 mkr (-3 681). - Resultat från joint ventures och intresse- företag ingår med -6 017 mkr (-1 866). - Finansiella poster ingår med -1 258 mkr (-2 402) varav kostnader för förtidsinlösen lån ingår med -118 mkr (424) och valutakurs - differenser med -144 mkr (-1 991). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -2 580 mkr (-1 560). • Periodens resultat uppgick till -20 488 mkr (-10 361) efter avdrag för uppskjuten skatt om 2 240 mkr (741) och aktuell skatt om -443 mkr (-277), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -15,05 kr (-7,61) före utspädning. • Periodens resultat inkl. avvecklande verksamhet uppgick till -22 740 mkr (-9 811), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -16,60 kr (-7,23) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 73,2 mdkr (135,6). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 17 873 mkr (45 040), motsvarande 12,29 kr (30,97) per aktie före utspädning. • Styrelsen föreslår ingen ny utdelning för stamaktie A och B (1,44) och inte heller för stamaktie D (2,00). Viktiga händelser under fjärde kvartalet • Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in betalningen av kupongränta på utestående säkerställd obligation, vilken garanterades av SBB. SBB har därför under kvartalet infriat återköpsåtagandet av Valerum-obligationen i enlighet med villkoren. SBB:s sammanlagda åtagande var cirka 280 mkr. SBB har i samband med återköpet av obligationen övertagit säkerheter som Valerum ställt ut under obligationen. • Den 9 november bestred SBB det mottagna kravet från en obligationsägare avseende euroobligationer motsvarande omkring en procent av utestående obligationer under EMTN-programmen. SBB tillbakavisade påståendena om brott mot villkoret och anser att kraven från obligationsägaren är grundlösa. • Den 22 november fullföljdes försäljningen av 1,16 procent av SBB EduCo AB (”EduCo”) till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners för 242 miljoner kronor som avtalats den 24 september. I samband med transaktionen återbetalade EduCo lån från SBB vilket innebar att SBB erhöll en total likvid om cirka 8 mdkr. Från och med avyttringen redovisas EduCo som intresseföretag i SBB:s räkenskaper. Den 28 november bytte EduCo namn till Nordiqus AB. • Den 24 november beslutade SBB att återköpa obligationer för 404 meur. Obligationernas nominella värde var 417 meur. • Under det fjärde kvartalet genomförde SBB försäljning av fem fastigheter i Västervik, Fagersta och Halmstad för ett värde uppgående till 330 mkr. Köpare var Västerviks kommun, Fagersta kommun och ett lokalt fastighetsbolag. Fastigheternas ytor avser kontor och äldreboende där de primära hyresgästerna är respektive kommun. • Den 6 december meddelade styrelseleda - moten Eva Swartz Grimaldi att hon lämnar styrelsen med omedelbar verkan på grund av hälsoskäl. Perioden i sammandrag Året SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 2 ===== SIDA 3 ===== SBB nyckeltal 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 73 205 135 616 73 205 135 616 Antal fastigheter 1 172 2 050 1 172 2 050 Antal kvm, tusental 3 048 4 627 3 048 4 627 Överskottsgrad, % 1) 2) 75 72 71 66 Direktavkastning, % 1) 4,8 4,3 4,8 4,3 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 8,8 4,0 6,2 4,6 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 10,9 2,3 6,1 -0,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 95,3 94,2 95,3 Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter, år 7 10 7 10 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 4 581 5 365 1 069 1 309 Driftnetto, mkr 1) 3 209 3 615 713 784 Periodens resultat, mkr -20 488 -10 361 -4 952 -7 397 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 3) 1 222 3 485 -276 802 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 16 759 43 823 16 759 43 823 Avkastning på eget kapital, % 2) -46 -13 -10 -11 Belåningsgrad, % 54 49 58 52 Säkerställd belåningsgrad, % 18 21 18 21 Soliditet, % 34 38 34 38 Justerad soliditet, % 36 42 36 42 Ej pantsatt kvot, ggr 1) 1,58 2,24 1,58 2,24 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2) 2,3 3,9 - - Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 16 361 39 822 16 361 39 822 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 11,25 27,39 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 11,25 27,38 11,25 27,38 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 17 873 45 040 17 873 45 040 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,29 30,97 12,29 30,97 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 12,29 30,97 12,29 30,97 EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -612 443 -368 -3 048 EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,42 0,30 -0,25 -2,10 EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,42 0,30 -0,25 -2,10 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 5,8 4,7 5,8 4,7 Resultat per stamaktie A och B, kr 2) -16,60 -7,23 -3,05 -5,58 Resultat per stamaktie D, kr 2) 2,00 2,00 0,50 0,50 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 1 454 141 898 Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och beräkningar på sid 38-44. 2) Inklusive Avvecklad verksamhet. 3) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet, kvarvarande verksamhet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 3 ===== SIDA 4 ===== När jag ser tillbaka på 2023 och hur omvärldsfak- torer påverkat SBB ses ett antal tydliga trender. Under året har konsumentprisindex fortsatt att stiga, vilket bidragit till att SBB:s fastigheter i jämförbart bestånd ökat sina hyresintäkter med 8,8 procent och driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 10,9 procent. Den höga inflationen har medfört högre räntor vilket tillsammans med svag kreditmarknad är huvudskälen till den negativa värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter om 12,0 procent. Värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter har varit minus 15,2 procent de senaste 21 månaderna och det genomsnittliga avkastnings - kravet höjts från 4,35 procent till 5,19 procent. Då hyresnivåerna utgår från oktober månads konsumentprisindex år 2021 så har konsument - prisindex stigit med 19,3 procent. Det innebär att för SBB:s fullt indexerade fastigheter kan den reala värdenedgången estimeras till 34,5 procent de senaste 21 månaderna. Marknaden har på senare tid bytt skepnad, där många nu tror på sjunkande räntor. Det avspeglas i högre marknadsvärdering av fastig - hetsbolag och större tillgång till marknadsfinan - siering. Min bedömning är att vi nu är i början av en tid där villkoren på finansieringsmarknaden förbättras och att fler fastighetsaffärer genom - förs på långsiktigt rimliga nivåer. För SBB innebär ett mer normaliserat läge på fastighetsmarknaden att bolaget har de största värdeförändringarna bakom sig och att värdeuppgångar under kommande år inte ska uteslutas. Jag är säker på att SBB:s intäkter i jämförbart bestånd kommer att öka starkt även under 2024 och framåt. VD har ordet Renodlingen i våra tre affärsområden fortsätter SBB fortsätter att ta viktiga steg för att realisera strategin och dela upp bolaget i tre affärsområ - den för bättre styrning, ökad transparens och bättre förutsättningar för kapitalanskaffning. Affärsområdet Utbildning har renodlats och nästan alla utbildningsfastigheter har sålts till Nordiqus. Brookfield har i omgångar köpt aktier i Nordiqus så att de numera äger 50,16 procent, senast i november när SBB minskade sin ägarandel till 49,84 procent för att optimera kapitalstrukturen i linje med den nya strategin. Förändringen innebär att Nordiqus blir ett intresseföretag i stället för ett dotterbolag och därmed inte längre konsolideras i vår rappor - tering. Vinst per aktie påverkas inte nämnvärt initialt av att gå från drygt femtio procent i ägande till knappt femtio procent, även om redovisade tillgångar och intäkter sjunker som en konsekvens av avkonsolideringen. Nordiqus siktar på att erhålla en investment grade rating under det första halvåret 2024, vilket är san - nolikt baserat på försiktig belåning och starka fundamenta i fastighetsbeståndet. Ett stabilt och konkurrenskraftigt Nordiqus genererar på sikt mer vinster till SBB. I december meddelade SBB att de kommer samla sitt bostadsbestånd och bostadsutveck - ling i dotterbolaget Sveafastigheter. Samtliga samägda strukturer med bostäder ska på sikt lösas upp och där det finns operationella förde - lar avses dessa samordnas med Sveafastigheter. Sveafastigheter har en ny stark styrelse och ledningsgrupp som arbetar mot planen att genomföra en ägarspridning under 2024, för att bolaget på egna meriter ska kunna erhålla förmånlig finansiering. I samband med detta stärks även SBB:s finansiella ställning vilket möjliggör en minskning av bolagets skuldsättning och exponeringen mot nuvarande finansieringskällor. Vi skapar även ett bolag som ska äga SBB:s tillgångar inom affärsområdet Samhälle, ett bolag som likt Nordiqus och Sveafastigheter blir ledande inom sitt marknadssegment. Komplex redovisning på kort sikt Kombinationen av att SBB av finansiella skäl behöver skapa nya samarbeten och samtidigt vidta ett stort antal åtgärder bidrar till att kom - plexiteten i den finansiella rapporteringen ökar på kort sikt. Målet är dock att minska antalet komplexa strukturer och skapa en lättförstådd redovisning samt en mindre kostsam adminis - tration. Nordiqus, Sveafastigheter och PPI är exempel på renodlade strukturer. Efter att SBB genomfört omstrukturering och förbättrat sin finansiella ställning kommer de administrativa kostnaderna att normaliseras. Likviditets- och balansräknings- stärkande åtgärder Ett antal viktiga likviditetsstärkande åtgärder genomfördes under kvartalet. Samtidigt som SBB genomfört många åtgärder för att stärka viktiga nyckeltal har marknadsutvecklingen bidragit till att dämpa effekten av dessa åtgär - der. Det innebär att SBB är väl positionerat för stärkta nyckeltal när marknaden väl förbättras. SBB:s belåningsgrad uppgick vid kvartalets SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden. 2023-01-01–2023-12-31 2022-01-01–2022-12-31 Belopp i MKR Kvar varande verksamhet Nordiqus, Avveck - lad verksamhet SBB Totalt Kvar varande verksamhet Nordiqus, Avveck - lad verksamhet SBB Totalt Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 5 365 2 082 7 447 Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -1 750 -351 -2 101 Driftnetto 3 209 1 766 4 975 3 615 1 731 5 346 Administration inkl förvärvs och omstruktureringskostnader -968 -202 -1 170 -929 -89 -1 018 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill 2 241 1 564 3 805 2 686 1 642 4 328 Värdeförändringar fastigheter och goodwill -14 671 -2 931 -17 602 -7 683 -890 -8 573 Rörelseresultat -12 430 -1 367 -13 797 -4 997 752 -4 245 Resultat från intresseföretag / joint ventures -6 017 - -6 017 -1 866 - -1 866 varav Förvaltningsresultat 169 - 169 941 - 941 Räntenetto -986 -577 -1 563 -816 -471 -1 287 Övriga finansiella poster - 2 852 17 -2 835 -3 146 -5 -3 151 Skatt 1 797 219 2 016 464 274 738 Resultat från försäljning - -543 -543 - - - Periodens resultat -20 488 -2 251 -22 740 -10 361 550 -9 811 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 4 ===== SIDA 5 ===== slut till 54 procent (49). Detta är en nivå som behöver sänkas för att nå en långsiktigt hållbar finansiell ställning. Likviden från Nordiqus-transaktionen användes för att delvis finansiera ett återköp - serbjudande av utestående obligationer till ett sammanlagt nominellt belopp om 417 meur, i syfte att proaktivt hantera närtida skuldförfall. Under kvartalet genomfördes också försäljningar av fastigheter i linje med senaste externvärdering till ett värde om 330 miljoner kronor. Snittränta om 1,78 procent SBB:s genomsnittliga ränta var 1,78 procent per den 2023-12-31. Kapitalet förfaller i genomsnitt på 3,6 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en kostnad på 2,18 procent. SBB gynnas av sin långa finansiering till en låg ränta. Ytterligare stärkt likviditet nödvändig SBB befinner sig i en utmanande finansiell situation, där såväl skuldsättning som likviditet bör förbättras. SBB har vidtagit omfattande åtgärder under såväl 2022 som 2023 och arbetet med förbättringar behöver fortsätta under 2024. Den potentiella ägarspridningen i Svea - fastigheter kommer förbättra den finansiella situationen för SBB. SBB arbetar även med en rad andra projekt som syftar till att stärka bolagets finansiella ställning, minska beroendet av enskilda kapitalkällor och skapa optimala lånemöjligheter. Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond I november bestred SBB ett påstått och grund - löst krav från en enskild opportunistisk fond som framförts av dess bolag på Caymanöarna. Värt att notera är att inga andra obligations - ägare förutom en, och ingen bank, har ställt motsvarande krav. I februari, efter rapportperiodens utgång, har SBB informerats om att samma fond nu har inlett formella rättsliga åtgärder vid en engelsk domstol. Som tidigare meddelats genom pressmeddelande den 31 maj 2023, tillbakavisar SBB påståendena om att bolaget skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen och anser därför att de mottagna kraven från den opportunistiska fonden är grundlösa. Processen kommer nu att ha sin gång och uppskattas i dagsläget pågå till andra halvåret 2025. Goda utsikter för fastighetsbeståndet Samtidigt som SBB har många utmaningar vad gäller finansiering har utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd förbättrats. Hyresreglerade bostäder och fastigheter med långa kontrakt mot offentlig sektor står sig väl även i en svagare konjunktur. Oavsett konjunktur tickar befolkningsökningen på och skapar därmed en ökad efterfrågan. Låg nyproduktion av fastig - heter och högre byggkostnader gör att SBB:s fastigheter har ett gynnsamt konkurrensläge. Stigande hyresnivåer och en hög uthyrningsnivå bedöms gälla under kommande år. Vi behöver fortsätta minska skuldnivån och beroendet av enskilda finansieringskällor och vi arbetar utifrån en bra plan för att åstadkomma detta. Arbetet med detta bedöms vara lättare under 2024 än under 2023. Jag vill också tacka alla SBB:s medarbetare för deras engagemang och fantastiska insatser med att verkställa vår nya strategi och driva bolaget i rätt riktning i en utmanande tid, samt ett varmt tack till våra hyresgäster och samar - betspartners för deras fortsatta förtroende. Leiv Synnes VD Ökande driftnetto över tid och fokuserat arbete för stärkt finansiell ställning. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 5 ===== SIDA 6 ===== 3,8 MDKR Fastighetsvärde NORGE 0,9 MDKR Fastighetsvärde DANMARK 7,9 MDKR Fastighetsvärde FINLAND 60,6 MDKR Fastighetsvärde SVERIGE Fastighetsvärde per land SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Fastighetsbestånd per 2023-12-31 Klassificering Fastighets- värde, mkr Andel av totalt, % Hyresin - täkt, mkr 1) Hyresbostäder 24 079 32,9% 1 386 Byggrätts- och projektfastigheter 4 402 6,0% - Totalt, Bostad 28 482 38,9% 1 386 Äldreboende 13 934 19,0% 905 Statlig infrastruktur och Kommunhus 7 540 10,3% 428 LSS 7 400 10,1% 488 Sjukhus & vårdcentral 4 787 6,5% 375 Offentliga kontor 3 478 4,8% 309 Övrigt 1 439 2,0% 109 Byggrätts- och projektfastigheter 5 523 7,5% 239 Totalt, Samhälle 44 101 60,2% 2 853 Förskola 107 0,1% 7 Grundskola/gymnasium 339 0,5% 29 Byggrätts- och projektfastigheter 176 0,2% 3 Totalt, Utbildning 622 0,9% 38 Totalt 73 205 100,0% 4 278 1) Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga. Andelar i joint ventures och intresseföretag per den 2023-12-31 Klassificering Utgående redovisat värde av innehav, mkr Andel av totalt, % Väsentliga innehav, Bostad 4 592 25,7% Övriga innehav, Bostad 1 369 7,7% Totalt, Bostad 5 961 33,4% Väsentliga innehav, Samhälle 1 261 7,0% Övriga innehav, Samhälle 477 2,7% Totalt, Samhälle 1 738 9,7% Väsentliga innehav, Utbildning 10 176 56,9% Totalt, Utbildning 10 176 56,9% Totalt 17 876 100% Substansvärde per aktie, NRV 0 10 20 30 40 50 60 Kr Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3 Q4Q4 2020 2021 2022 2023 Långsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NRV) kr/per aktie Andelar i joint ventures/ intressebolag kr/per aktie Direktägda fastigheters värde (mkr) & direktavkastning 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Mkr % 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3 Q4Q4 2020 2021 2022 2023 Marknadsvärde Direktavkastning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 6 ===== SIDA 7 ===== • Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads - hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts. • Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter överträffat inflationen. • Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent. Generellt råder bostadsbrist på SBB:s marknader. • Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och fastighetsutvecklingsmöjligheter . • Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig - heter SBB:s bostadsportfölj. • Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna. • Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22. Bostad SBB äger och förvaltar reglerade hyresrätter i svenska till- växtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid. 28,5 MDKR Fastighetsvärde 3,79 % Direktavkastning 1 313 kr Snitthyra per kvm 5 961 MKR Utgående redovisat värde av innehav Konsoliderat innehav Joint ventures och intresseföretag Fastighetsvärde per region 44% Universitetsorter 28% Stockholm/Mälardalen 20% Göteborg/Malmö 8% Övrigt28 482 Mkr 44% 28% 20% 8% SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-08-16 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 SBBs ägarandel 100%2) - 50% 50% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 2 797 - 1 795 1 767 Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -643 - -322 -219 Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 3) -643 - -322 -219 Övriga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 369 8 551 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -234 -69 Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 1)3) -3 888 -693 1) Redovisad resultat under perioden 2023-01-01--2023-12-31 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen av aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. 2) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 3) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar nyproducerade bostadsfastigheter i Stockholm och Mälardalen. Bolaget samägs av SBB och Kåpan Pensioner. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 7 ===== SIDA 8 ===== • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings - organisation som skapar värde. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22. • SBB har efter kvartalets utgång ingått avtal om etablering av ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter, SBB Infrastructure, tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. SBB Infrastructure kommer förvärva fastigheter till marknadsvärdet per 31 december 2023 som uppgick till 5,7 miljarder kronor. Samhälle En ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. 44,1 MDKR Fastighetsvärde 5,32 % Direktavkastning 6,7 år Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT 1 738 MKR Utgående redovisat värde av innehav Konsoliderat innehav Joint ventures och intresseföretag Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 72% Sverige 18% Finland 9% Norge 1% Danmark 31% Äldreboende 17% Statlig infrastruktur och Kommunhus 17% LSS 13% Projekt- och byggrättsfastigheter 11% Sjukhus & vårdcentral 8% Offentliga kontor 3% Övrigt 44 101 Mkr 44 101 Mkr 72% 32% 18% 17% 9% 17% 13% 11% 8% 2% 3% Public Property Invest AS Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 SBBs ägarandel 45% 45% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 261 1 785 Hyresintäkter, mkr 578 532 Förvaltningsresultat, mkr 199 191 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341 Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1) -405 -341 Övriga joint ventures och intresseföretag 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 477 546 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -62 389 Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) -293 389 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest AS Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplafform med tillväxtmöjligheter. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 8 ===== SIDA 9 ===== • Efter försäljning av 1,16 procent av aktierna i Nordiqus konsoliderar SBB endast ett mindre bestånd av utbildningsfastigheter om 0,6 mdkr. • Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet. För mer information, se sidan 20. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22. Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2023-12-31 Sverige 465 Danmark 158 Totalt 622 Utbildning SBB deläger Europas största portfölj inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav Joint ventures och intresseföretag Nordiqus, Avvecklad verksamhet 2023-01-01 2023-11-21 SBB:s ägarandel 51,00% Förvaltningsfastigheter, 2023-11-21, mkr 40 843 Hyresintäkter, mkr 2 086 Förvaltningsresultat, mkr 1 004 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -1 148 Innehav utan bestämmande inflytande -1 103 Periodens resultat, avvecklad verksamhet -2 251 Nordiqus AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2023-11-22 2023-12-31 SBBs ägarandel 49,84% Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 10 176 Hyresintäkter, mkr 244 Förvaltningsresultat, mkr -5 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -467 Result från intresseföretag, mkr 1) -467 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Nordiqus Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings - fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles utbildningsinfrastruktur. • Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus, tidigare EduCo. Affären fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. För mer information, se sidan 20. 10 176 MKR Utgående redovisat värde av innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 9 ===== SIDA 10 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-313) 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-313) Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 4 581 5 365 1 069 1 309 Fastighetskostnader Driftskostnader -1 021 -1 309 -256 -378 Underhåll -257 -314 -81 -108 Fastighetsskatt -95 -127 -19 -39 Driftnetto 1) 3 209 3 615 713 784 Administration 1) -878 -809 -294 -203 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -120 -51 -24 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2) 2 241 2 686 368 557 Värdeförändringar fastigheter -13 277 -3 681 -2 784 -2 490 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - -3 202 - -3 202 Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt -227 -387 -26 -195 Nedskrivning goodwill -1 150 -395 -1 150 -395 Resultat bostadsproduktion -17 -17 -14 -20 Rörelseresultat 2) -12 430 -4 997 -3 605 -5 745 Resultat från joint ventures och intresseföretag -6 017 -1 866 -1 655 -1 379 varav förvaltningsresultat 169 941 -147 314 varav värdeförändring -2 498 -1 970 -1 607 -1 002 varav skatt 196 -90 154 57 varav försäljningsresultat -3 416 - 24 - varav nedskrivning -469 -747 -79 -747 Ränteintäkter och liknande resultatposter 420 238 242 58 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 -430 -399 Resultat av förtidslösen lån -118 424 -5 429 Valutakursdifferenser -144 -1 991 1 024 -580 Tomträttsavgälder -10 -19 -4 -5 Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 -1 560 -495 -405 Resultat före skatt -22 285 -10 825 -4 928 -8 025 Aktuell skatt -443 -277 39 -70 Uppskjuten skatt 2 013 354 -88 502 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 227 387 26 195 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -20 488 -10 361 -4 952 -7 397 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 4) -2 251 550 771 -553 PERIODENS RESULTAT -22 740 -9 811 -4 181 -7 950 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -23 204 -9 634 -4 213 -7 905 Innehav utan bestämmande inflytande 464 -177 32 -45 PERIODENS RESULTAT -22 740 -9 811 -4 181 -7 950 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -15,05 -7,61 -3,58 -5,20 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -15,05 -7,61 -3,58 -5,20 Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -2,51 -0,10 0,35 -0,49 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamet -2,51 -0,10 0,35 -0,49 Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -16,60 -7,23 -3,05 -5,58 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -16,60 -7,23 -3,05 -5,58 Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 2,00 2,00 0,50 0,50 1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 2) Ny summeringsrad och nya definitioner från och med Q1 2023. För vidare information se Tilläggsupplysningar på sid 36 samt Definitioner på sid 38-44. 3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5. 4) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om 1 766 mkr (1 731). För mer information om Avvecklad verksamhet, se sida 20. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 10 ===== SIDA 11 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Kvarvarande verksamhet Hyrestillväxt 8,8 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 4 581 mkr (5 365) och för kvartalet till 1 069 mkr (1 309). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäk - terna med 8,8 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 1 621 mkr (2 432) bostäder, 2 937 mkr (2 864) samhälle och 23 mkr (68) utbildning. Uthyrningsgrad på 94,2 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 94,2 procent (95,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmentet Samhälle var sju år (10). Minskningen beror främst på avkonsolideringen av Nordiqus. Driftnettot stiger 10,9 procent i jämförbart bestånd Driftnettot i jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack vare lägre kostnadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,4 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 373 mkr (-1 750) och för kvartalet till -356 mkr (-525). Resultat före värdeförändringar och goodwill Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -878 mkr (-809) och kvartalets kostnader uppgick till -294 mkr (-203). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -90 mkr (-120), och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstrukturen. Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -13 277 mkr (-3 681) varav -1 512 mkr (-155) var realiserade värdeförändringar och -11 764 mkr (-3 526) var orealiserade värdeförändringar. I värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbe - ståndet haft en negativ värdeförändring om 12,0 procent, varav 2,9 procentenheter är hänförligt till det fjärde kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet har under perioden höjts från 4,72 procent till 5,19 procent. Exkluderar vi sålda samt avkonsoliderade fastigheter, har avkastningskravet under perioden höjts från 4,62 till 5,19 procent. SBB har under perioden sålt fastigheter om 3 878 mkr, exklusive Nordiqus och SBB Residential Property. Totala investeringar i dessa fast - igheter uppgick till 3 770 mkr och skapat värde var 108 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag var -6 017 mkr (-1 866) för perioden och -1 655 mkr (-1 379) för kvartalet. Det negativa resultatet beror främst på försäljningsresultatet om -3 416 mkr som till största del är hänförlig till försäljningen av andelarna i JM AB (publ), som skedde under andra kvartalet. Se vidare information på sid 25-26. Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till -1 258 mkr (-2 402). Förändringen beror till största del av minskade räntekostnader på grund av minskning av fastighetsbeståndet. I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om -118 mkr (424) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdif - ferenser om -144 mkr (-1 991). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -2 580 mkr (-1 560) och för kvartalet till -495 mkr (-405). Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om -1 280 mkr (-2 090) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -1 301 mkr (684). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till -20 488 mkr (-10 361), resultatet för kvartalet uppgick till -4 952 mkr (-7 397). Skatt på periodens resultat uppgick till 1 797 mkr (464), varav -443 mkr (-277) avsåg aktuell skatt och 2 013 mkr (354) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill uppgick till 227 mkr (387). Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum det redovisats som intresseföretag. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår till -2 251 mkr. Se vidare information på sid 20. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 950 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -175 169 - 99 Omräkningsdifferenser -1 057 427 -368 252 PERIODENS TOTALRESULTAT -23 972 -9 215 -4 549 -7 599 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -24 436 -9 038 -4 581 -7 553 Innehav utan bestämmande inflytande 464 -177 32 -46 PERIODENS TOTALRESULTAT -23 972 -9 215 -4 549 -7 599 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 11 ===== SIDA 12 ===== SBB har under tredje kvartalet ändrat sin segmentsindelning till Bostäder, Utbildning och Samhälle. Se sida 36 för mer information. Helår, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 621 2 937 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -634 -732 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 987 2 205 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 987 2 205 17 3 209 -968 2 241 Värdeförändringar fastigheter -6 970 -6 180 -127 -13 277 - -13 277 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -24 -202 - -226 - -227 Nedskrivning goodwill - -1 150 - -1 150 - -1 150 Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -6 024 -5 327 -110 -11 462 -968 -12 430 Resultat från joint venture och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter - - - - 420 420 Räntekostnader och liknande - - - - -1 678 -1 678 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -10 877 -6 025 -577 -17 479 -4 807 -22 285 Skatt 1 797 1 797 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -10 877 -6 025 -577 -17 479 -3 010 -20 488 Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 207 1 305 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 61% 75% 73% 70% - 70% Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 1 621 2 937 2 109 6 667 - 6 667 Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -634 -732 -327 -1 693 - -1 693 Driftnetto 3 209 1 766 4 974 987 2 205 1 783 4 974 - 4 974 Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938 Förvärvs- omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232 Resultat före finansiella poster, värde - förändringar fastigheter och goodwill 2 241 1 564 3 805 987 2 205 1 783 4 974 -1 169 3 805 Värdeförändringar fastigheter -13 277 -2 931 -16 209 -6 970 -6 180 -3 059 -16 209 - -16 209 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -227 -571 -797 -24 -202 -571 -797 - -797 Nedskrivning goodwill -1 150 -1 794 -2 944 - -1 150 -1 794 -2 944 - -2 944 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -12 430 -3 732 -16 163 -6 024 -5 327 -3 641 -14 993 -1 169 -16 163 Resultat från joint venture och intresseföretag -6 017 - -6 017 -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017 Ränteintäkter 420 5 424 - - - - 424 424 Räntekostnader och liknande -1 678 -565 -2 242 - - - - -2 242 -2 242 Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -22 285 -4 292 -26 578 -10 877 -6 025 -4 108 -21 010 -5 568 -26 579 Skatt 1 797 790 2 587 - - - - 2 587 2 587 Resultat från försäljning, avvecklad verksamhet - 1 251 1 251 - - - - 1 251 1 251 Periodens resultat -20 488 -2 251 -22 740 -10 877 -6 025 -4 108 -21 010 -1 730 -22 740 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 2 520 359 2 880 1 207 1 305 368 2 880 - 2 880 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 70% 85% 75% 61% 75% 85% 75% - 75% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 12 ===== SIDA 13 ===== Helår, 2022 Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 432 2 864 68 5 365 - 5 365 Fastighetskostnader -1 017 -721 -11 -1 750 - -1 750 Driftnetto 1 415 2 143 58 3 615 - 3 615 Administration - - - - -809 -809 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -120 -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 415 2 143 58 3 615 -929 2 686 Värdeförändringar fastigheter -3 558 -375 252 -3 681 - -3 681 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - - -3 202 - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -387 -387 Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -5 362 1 767 309 -3 285 -1 711 -4 997 Resultat från joint venture och intresseföretag -912 -954 - -1 866 - -1 866 Ränteintäkter - - - - 238 238 Räntekostnader och liknande - - - - -2 640 -2 640 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 560 -1 560 Resultat före skatt -6 274 813 309 -5 151 -5 673 -10 825 Skatt - - - - 464 464 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -6 274 813 309 -5 151 -5 209 -10 361 Förvaltningsfastigheter 37 530 53 272 672 91 474 - 91 474 Investeringar 2 555 1 761 30 4 346 - 4 346 Värde per kvm (kr) 29 423 26 431 27 299 27 588 - 27 588 Överskottsgrad 58% 75% 84% 67% - 67% Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 5 365 2 082 7 447 2 432 2 864 2 150 7 447 - 7 447 Fastighetskostnader -1 750 -351 -2 101 -1 017 -721 -362 -2 101 - -2 101 Driftnetto 3 615 1 731 5 346 1 415 2 143 1 788 5 346 - 5 346 Administration -809 -89 -898 - - - - -898 -898 Förvärvs- omstruktureringskostnader -120 - -120 - - - - -120 -120 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 2 686 1 642 4 328 1 415 2 143 1 788 5 346 -1 018 4 328 Värdeförändringar fastigheter -3 681 -890 -4 571 -3 558 -375 -638 -4 571 - -4 571 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 -3 202 - - -3 202 - -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -387 - -387 - - - - -387 -387 Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17 Rörelseresultat -4 997 752 -4 245 -5 362 1 767 1 150 -2 444 -1 800 -4 245 Resultat från joint venture och intresse - företag -1 866 - -1 866 -912 -954 - -1 866 - -1 866 Ränteintäkter 238 1 239 - - - - 239 239 Räntekostnader och liknande -2 640 -477 -3 117 - - - - -3 117 -3 117 Värdeförändringar finansiella instrument -1 560 - -1 560 - - - - -1 560 -1 560 Resultat före skatt -10 825 276 -10 549 -6 274 813 1 150 -4 310 -6 239 -10 549 Skatt 464 274 738 - - - - 738 738 Periodens resultat -10 361 550 -9 811 -6 274 813 1 150 -4 310 -5 500 -9 811 Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 530 53 272 44 813 135 616 - 135 616 Investeringar 4 346 500 4 846 2 555 1 761 530 4 846 - 4 846 Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 423 26 431 33 535 29 307 - 29 307 Överskottsgrad 67% 83% 72% 58% 75% 83% 72% - 72% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 13 ===== SIDA 14 ===== Fjärde Kvartalet, 2023 Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 357 706 6 1 069 - 1 069 Fastighetskostnader -152 -201 -3 -356 - -356 Driftnetto 205 505 3 713 - 713 Administration - - - - -294 -294 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -51 -51 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 205 505 3 713 -345 368 Värdeförändringar fastigheter -1 328 -1 393 -62 -2 784 - -2 784 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - -26 - -26 - -26 Nedskrivning goodwill - -1 150 - -1 150 - -1 150 Resultat bostadsproduktion -14 - - -14 - -14 Rörelseresultat -1 136 -2 064 -59 -3 260 -345 -3 605 Resultat från joint venture och intresseföretag -919 -269 -467 -1 655 -1 655 Ränteintäkter - - - - 242 242 Räntekostnader och liknande - - - - 585 585 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -495 -495 Resultat före skatt -2 055 -2 333 -526 -4 915 -13 -4 928 Skatt - - - - -24 -24 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 055 -2 333 -526 -4 915 -37 -4 952 Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 337 212 2 551 - 551 Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 57% 72% 49% 67% - 67% Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 1 069 333 1 402 357 706 339 1 402 - 1 402 Fastighetskostnader -356 -56 -412 -152 -201 -59 -412 - -412 Driftnetto 713 278 991 205 505 281 991 - 991 Administration -294 -13 -307 - - - - -307 -307 Förvärvs- omstruktureringskostnader -51 - -51 - - - - -51 -51 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 368 265 633 205 505 281 991 -358 633 Värdeförändringar fastigheter -2 784 -654 -3 437 -1 328 -1 393 -716 -3 437 - -3 437 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -26 - -26 - -26 - -26 - -26 Nedskrivning goodwill -1 150 - -1 150 - -1 150 - -1 150 - -1 150 Resultat bostadsproduktion -14 - -14 -14 - - -14 - -14 Rörelseresultat -3 605 -389 -3 994 -1 136 -2 064 -435 -3 636 -358 -3 994 Resultat från joint venture och intresse - företag -1 655 - -1 655 -919 -269 -467 -1 655 - -1 655 Ränteintäkter 242 4 246 - - - - 246 246 Räntekostnader och liknande 585 -85 500 - - - - 500 500 Värdeförändringar finansiella instrument -495 - -495 - - - - -495 -495 Resultat före skatt -4 928 -470 -5 398 -2 055 -2 333 -902 -5 291 -107 -5 398 Skatt -24 -10 -34 - - - - -34 -34 Resultat från försäljning, avvecklad verksamhet - 1 251 1 251 - - - - 1 251 1 251 Periodens resultat -4 952 771 -4 181 -2 055 -2 333 -902 -5 291 1 110 -4 181 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205 Investeringar 551 24 575 337 212 27 575 - 575 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 67% 83% 71% 57% 72% 83% 71% - 71% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 14 ===== SIDA 15 ===== Fjärde Kvartalet, 2022 Perioden 2022-10-01 - 2022-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 605 694 10 1 309 - 1 309 Fastighetskostnader -302 -219 -3 -525 - -525 Driftnetto 303 475 7 784 - 784 Administration - - - - -203 -203 Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -24 -24 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 303 475 7 784 -227 557 Värdeförändringar fastigheter -1 103 -1 404 16 -2 490 - -2 490 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - -3 202 -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -195 -195 Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -20 - - -20 - -20 Rörelseresultat -820 -929 23 -1 725 -4 019 -5 745 Resultat från joint venture och intresseföretag -329 -1 049 - -1 379 - -1 379 Ränteintäkter - - - - 58 58 Räntekostnader och liknande - - - - -555 -555 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -405 -405 Resultat före skatt -1 149 -1 978 23 -3 104 -4 920 -8 025 Skatt - - - - 627 627 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 149 -1 978 23 -3 104 -4 293 -7 397 Förvaltningsfastigheter 37 502 53 301 672 91 474 - 91 474 Investeringar 504 380 8 892 - 892 Värde per kvm (kr) 29 400 26 445 27 299 27 588 - 27 588 Överskottsgrad 50% 68% 67% 60% - 60% Perioden 2022-10-01 - 2022-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 1 309 540 1 850 605 694 550 1 850 - 1 850 Fastighetskostnader -525 -103 -628 -302 -219 -106 -628 - -628 Driftnetto 784 438 1 222 303 475 444 1 222 - 1 222 Administration -203 -28 -230 - - - - -230 -230 Förvärvs- omstruktureringskostnader -24 - -24 - - - - -24 -24 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 557 410 968 303 475 444 1 222 -254 968 Värdeförändringar fastigheter -2 490 -1 100 -3 591 -1 103 -1 403 -1 084 -3 591 - -3 592 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 - - - - -3 202 -3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -195 - -195 - - - - -195 -195 Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395 Resultat bostadsproduktion -20 - -20 - - - - -20 -20 Rörelseresultat -5 745 -690 -6 435 -800 -928 -640 -2 369 -4 066 -6 435 Resultat från joint venture och intresse - företag -1 379 - -1 379 -329 -1 049 - -1 379 - -1 379 Ränteintäkter 58 - 58 - - - - 58 58 Räntekostnader och liknande -555 -130 -685 - - - - -685 -685 Värdeförändringar finansiella instrument -405 - -405 - - - - -405 -405 Resultat före skatt -8 025 -820 -8 845 -1 129 -1 977 -640 -3 748 -5 097 -8 845 Skatt 627 267 894 - - - 894 894 Periodens resultat -7 397 -553 -7 950 -1 129 -1 977 -640 -3 748 -4 203 -7 950 Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 502 53 301 44 813 135 616 - 135 616 Investeringar 892 133 1 026 504 380 142 1 026 - 1 026 Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 400 26 445 33 535 29 307 - 29 307 Överskott 60% 81% 66% 50% 68% 81% 66% - 66% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 15 ===== SIDA 16 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 73 205 mkr per 2023-12-31 (135 616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi - nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastningskrav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna ingår 2 131 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig - heter på sid 21-24. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 3 414 / -3 441 Fastighetskostnader +/- 5% -1 059 / 1 050 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -2 881 / 3 135 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 2 804 / 3 192 Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 Förvärv 2 156 Tillskjutet från minoritetsägare 806 Investeringar 2 996 Försäljningar -52 031 Varav Nordiqus AB -40 841 Varav SBB Residential Property AB -6 215 Varav övriga försäljningar -4 975 Omräkningsdifferens -1 641 Orealiserade värdeförändringar -14 696 Verkligt värde vid periodens slut 73 205 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmade inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. För mer information se sid 25-26. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 17 876 mkr (12 649) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 4 839 mkr (1 737). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 3 845 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno - terade bolag, uppgick till 214 mkr (421). Spärrade likvida medel uppgick till 16 mkr (1 066). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 1 542 5 283 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 542 5 283 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 73 205 135 616 Nyttjanderätt tomträtt 393 829 Inventarier 106 37 Summa materiella anläggningstillgångar 73 704 136 482 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 17 876 12 649 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 4 839 1 737 Derivat 481 1 696 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 849 2 298 Andra långfristiga fordringar 1 965 939 Summa finansiella anläggningstillgångar 26 009 19 319 Summa anläggningstillgångar 101 255 161 084 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 155 156 Kortfristiga fordringar Derivat 203 - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 185 - Kundfordringar 100 106 Övriga fordringar 607 1 434 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 392 740 Summa kortfristiga fordringar 1 487 2 280 Likviditetsplaceringar 214 421 Likvida medel 3 845 4 429 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 4 060 4 850 Summa omsättningstillgångar 5 702 7 286 SUMMA TILLGÅNGAR 106 957 168 370 Kommentarer Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 542 mkr (5 283). Under perioden har sammanlagt nedskrivningar gjorts om -2 944 mkr (-395) och upplösningar gjorts om -797 mkr (-387). Totalt sett är -24 mkr hänförligt till Bostäder, -1 352 mkr hänförligt till Samhälle, samt -2 365 mkr hänförligt till Utbildning. Nedskrivningen inom i Utbildning har gjorts i samband med omklassificeringen av Nordiqus till intresseföretag och har redovisats inom Avvecklad verksamhet, se sid 20. Vid periodens utgång är 597 mkr (1 394) av redovisad goodwill hän - förligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och administrationskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 16 ===== SIDA 17 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 16 759 mkr (43 824). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 35 981 mkr (63 337). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023-12-31 netto till 2 726 mkr (9 120) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 5 213 mkr per 2023-12-31. Under perioden har underskott om totalt 1 430 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 62 093 mkr (87 085), varav 18 977 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditinstitut, 43 116 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 0 mkr (1 111) avsåg företagscertifikat. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 27-30. Skuld cash collateral SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS) avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på raden Skuld cash collateral under 2022. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2023-12-31 2022-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 612 Reserver -915 142 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -9 117 16 905 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 16 759 43 824 Hybridobligation 15 741 15 741 Övriga reserver 1 036 1 080 Innehav utan bestämmande inflytande 2 445 2 691 Summa eget kapital 35 981 63 337 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 116 30 496 Obligationslån 40 540 48 310 Derivat 264 375 Uppskjutna skatteskulder 2 726 9 120 Leasingskulder tomträtter 393 829 Övriga långfristiga skulder 92 141 Summa långfristiga skulder 55 131 89 271 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 7 861 3 400 Företagscertifikat - 1 111 Obligationslån 2 576 3 768 Derivat 1 290 596 Leverantörsskulder 121 456 Aktuella skatteskulder 99 310 Skuld cash collateral - 2 178 Övriga skulder 726 1 185 Beslutad utdelning 2 133 834 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 040 1 924 Summa kortfristiga skulder 15 845 15 762 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 106 957 168 370 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 396 834 34 360 61 755 17 294 -149 4 071 82 971 Periodens resultat - - - -9 633 -9 633 - - -177 -9 811 Övrigt totalresultat - - -692 1 288 596 - - - 596 Periodens totalresultat - - -692 -8 345 -9 037 - - -177 -9 215 Apport-/kvittnings-/nyemission - 210 - - 210 - - - 210 Emission hybridobligation 4) - - - -13 -13 - - - -13 Inlösen del av hybridobligation - - - 811 811 -1 553 15 - -727 Skatteeffekter i eget kapital - 6 - 175 181 - - - 181 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 214 -1 214 - 1 214 - - Utdelning -2 308 -2 308 - - - -2 308 Utdelning hybridobligation - - - -490 -490 - - - -490 Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946 Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712 Inlösen minoritetsandelar - - - -124 -124 - - -1 915 -2 039 Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -23 204 -23 204 - - 464 -22 740 Övrigt totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232 Periodens totalresultat - - -1 057 -23 379 -24 436 - - 464 -23 972 Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5 Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99 Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548 Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840 Inlösen minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -9 117 16 759 15 741 1 036 2 445 35 981 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2023-12-31 uppgår till 357 361 540 kr. 4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybrodibligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats. Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2023-12-31 till 35 981 mkr (63 337). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 16 777 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 16 777 mkr. Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 057 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 2 445 mkr (2 691). Minskningen är främst hänförlig till Brookfields minoritetsförvärv om 50,16 procent av Nordiqus. Därtill ingår minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. Solidtet Soliditeten uppgick till 34 procent (38), den justerade soliditeten till 36 procent (42) och belåningsgraden till 54 procent (49). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 18 ===== SIDA 19 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -22 285 -10 824 -4 928 -8 023 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 579 276 -1 757 -827 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 6 10 - 2 Värdeförändringar fastigheter 17 495 4 571 4 725 3 590 Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - 3 202 - 3 202 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 797 387 26 195 Nedskrivning goodwill 2 944 395 1 150 395 Resultat bostadsproduktion 17 17 14 19 Resultat från joint ventures och intresseföretag 6 017 1 866 1 655 1 379 Värdeförändringar finansiella instrument 2 580 1 560 495 405 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 283 304 - 7 Räntenetto 1 818 2 878 -747 634 Erlagd ränta -2 390 -1 059 -957 -153 Erhållen ränta -374 196 290 58 Betald skatt -856 -294 -241 -80 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 1 222 3 485 -276 802 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 1 057 164 944 533 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -929 -1 528 -153 -53 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 350 2 121 514 1 283 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -2 901 -5 250 -524 -1 280 Försäljning av fastigheter - 171 - 18 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 629 -9 367 -507 -364 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 12 675 9 677 8 219 1 409 Investeringar/försäljning inventarier -75 1 -3 7 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 470 475 193 1 896 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 781 2 159 790 154 Kassaflöden från finansiella tillgångar -194 1 772 320 203 Förändring andra långfristiga fordringar -998 -728 -41 -863 Kassaflöde från investeringsverksamheten 10 129 -1 090 7 767 1 181 Finansieringsverksamheten Emission hybridobligationer - - - 10 Emissionskostnader - -15 - -15 Återköp teckningsoptioner -5 - -1 - Inlösen hybridobligationer - -727 - -727 Inlösen tvingande konvertibel 1 - - - Inlösen preferensaktier - - - - Utbetald utdelning -1 659 -2 837 - -601 Utdelning likvida medel Neobo - -231 - -231 Avyttring till minoritet 9 057 712 19 712 Inlösta minoritetsandelar 1) - -2 040 - -223 Upptagna lån 21 544 62 038 394 19 459 Amortering av lån -38 885 -59 710 -6 326 -21 243 Förändring cash collaterals -2 048 -3 429 -617 5 Förändringar övriga långfristiga skulder -52 -202 -77 -90 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -12 047 -6 440 -6 609 -2 943 Periodens kassaflöde -568 -5 409 1 673 -479 Likvida medel vid periodens början 4 429 9 858 2 186 4 941 Periodens kassaflöde -568 -5 409 1 673 -479 Valutakursändring i likvida medel -16 -21 -14 -35 Likvida medel vid periodens slut 3 845 4 429 3 845 4 429 varav Likvida medel hänförligt till Avvecklad verksamhet - 57 - 57 1) Inlösta minoritetsandelar har i börjav av perioden omklassificerats till förändring av finansiella tillgångar. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 19 ===== SIDA 20 ===== ett realisationsresultat baserat på skillnaden mellan bedömt verkligt värde och det tidigare redovisade värde av nettotillgångarna, om -543 mkr. Det verkliga värdet har bedömts genom applicering av en estimerad sub - stansrabatt som uppskattats med utgångspunkt från Nordiqus finansiella ställning i förhållande till jämförbara bolag. Av realisationsresultatet är -571 mkr hänförligt till upplösning av goodwill hänförligt till uppskjuten skatt samt nedskrivning av goodwill om -1 794 mkr. Periodens resultat, Avvecklad verksamhet Periodens resultat, Avvecklad verksamhet uppgår till -2 251 mkr (550). Nordiqus redovisas fr.o.m 22 november 2023 som intresseföretag. För mer information, se sida 25-26. Avvecklad verksamhet - Nordiqus AB Nettoresultat Hyresintäktena uppgick under perioden till 2 086 mkr (2 082). Fastighets - kostnaderna uppgick under perioden till -320 mkr (-351) och bestod i huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Nettoresultatet uppgick till -1 708 mkr (550) och är främst påverkat av värdeförändringar fastighet. Realisationsresultat Den 24 september 2023 ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare 1,16 procent. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor, däribland konkurrensgodkännanden samt finansieringsvillkor. Den 22 november 2023 fullföljdes försäljningen då samtliga fullföl - jandevillkor var uppfyllda. Försäljningen medför att SBB förlorade det bestämmade inflytandet i Nordiqus. I samband med det har SBB redovisat Avvecklad verksamhet Belopp i MKR 2023-01-01 2023-11-21 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-11-21 2022-10-01 2022-12-31 Intäkter 2 086 2 082 333 540 Driftskostnader -248 -258 -42 -73 Underhåll -58 -79 -12 -26 Fastighetsskatt -14 -14 -2 -4 Driftnetto 1 766 1 731 278 438 Administation -60 -89 -13 -28 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -142 - - - Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 564 1 642 265 410 Värdeförändringar fastigheter -2 931 -890 -654 -1 100 Rörelseresultat -1 367 752 -389 -690 Ränteintäkter, räntekostnader och liknande resultatposter -577 -472 -102 -128 Valutakursdifferenser 23 - 22 - Tomträttsavgälder -6 -5 -1 -2 Resultat före skatt -1 927 276 -470 -819 Aktuell skatt -201 -17 -68 -10 Uppskjuten skatt 420 291 59 277 Nettoresultat -1 708 550 -480 -553 Värdeförändring fastigheter, realiserad -1 287 - -1 287 - Uppskjuten skatt 2 538 - 2 538 - Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 1) 571 - - - Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt 1) -571 - - - Nedskrivning goodwill 1) -1 794 - - - Realisationsresultat -543 - 1 251 - PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -2 251 550 771 -553 1) I fjärde kvartalet 2023 redovisas Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv, Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt samt Nedskrivning goodwill som en del av realisationsre - sultatet då de är direkt hänförliga till försäljningen. I tredje kvartalet 2023 redovisades de som en del av Nettoresultatet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 20 ===== SIDA 21 ===== Fastighetsvärde per segment 60% Samhälle 39% Bostad 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 83% Sverige 11% Finland 5% Norge 1% Danmark 73 205 Mkr 73 205 Mkr 83% 60% 11% 39% 5% 1% 1% Fastighetsvärde per region 34% Universitetsorter 27% Stockholm/Mälardalen 14% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 5% Göteborg/Malmö 20% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 73 205 Mkr 27% 14% 34% 5% 20% Hyresintäkter per affärsområde Största hyresgäster (samhälle och utbildning) Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Attendo 165 5,7% Esperi 113 3,9% Norska staten 97 3,4% Finska staten 96 3,3% Ambea 96 3,3% Humana 89 3,1% Svenska staten 84 2,9% Bodens Kommun 70 2,4% Västra Götalandsregionen 70 2,4% Haninge kommun 69 2,4% Skellefteå Kommun 67 2,3% Västerås Kommun 54 1,9% Göteborgs Stad 49 1,7% Region Skåne 48 1,7% Norlandia 44 1,5% Karlskrona kommun 40 1,4% Danska staten 37 1,3% Region Dalarna 35 1,2% Region Värmland 34 1,2% Telia Sverige AB 34 1,2% 20 största hyresgäster 1 391 48,1% Övriga 1 500 51,9% Total 2 892 100,0% Största kommuner (bostad) Kommun Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 537 109 135 9,8% Skellefteå 1 359 99 122 8,8% Jönköping 1 204 80 90 6,5% Helsingborg 942 65 87 6,3% Höganäs 744 57 77 5,6% Östersund 675 57 67 4,8% Falun 724 47 63 4,6% Karlskrona 371 42 59 4,2% Borås 506 39 51 3,7% Södertälje 440 25 44 3,1% Stockholm 327 25 41 3,0% Kävlinge 407 27 39 2,8% Sundbyberg 199 20 35 2,5% Umeå 484 27 35 2,5% Landskrona 366 28 34 2,5% Avesta 475 32 31 2,3% Borlänge 318 20 28 2,0% Norrtälje 271 19 25 1,8% Eskilstuna 198 14 23 1,7% Tierp 304 21 22 1,6% 20 största kommuner 11 851 852 1 108 79,9% Övriga 2 807 203 278 20,1% Total 14 658 1 056 1 386 100,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 21 ===== SIDA 22 ===== Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Löptid Yield Affärsområde Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto WAULT Initial direkt- avkastning Bostad Universitetsorter 537 12 647 21 021 1 365 94% 665 1 239 422 - 3,74% Stockholm/Mälardalen 153 7 919 32 112 3 018 95% 258 1 691 176 - 3,59% Göteborg/Malmö 231 5 674 23 467 256 97% 318 1 378 213 - 3,93% Övriga städer 136 2 242 13 602 398 87% 145 1 069 76 - 4,13% Totalt Bostäder 1 056 28 482 22 207 5 038 94% 1 386 1 313 887 - 3,79% Samhälle Sverige 1 455 31 695 19 603 3 170 95% 1 958 1 346 1 424 7 4,99% Norge 148 3 848 24 693 190 94% 224 1 510 196 7 5,36% Finland 317 7 862 24 588 70 90% 607 1 914 491 7 6,30% Danmark 42 696 16 414 - 99% 65 1 532 52 4 7,48% Totalt Samhälle 1 963 44 101 20 723 3 430 94% 2 853 1 454 2 163 7 5,32% Utbildning Sverige 20 465 16 672 135 100% 25 1 253 19 12 5,89% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 158 15 246 - 100% 14 1 319 11 9 6,96% Totalt Utbildning 30 622 16 182 135 100% 38 1 276 30 11 6,24% Totalt 3 048 73 205 21 192 8 603 94% 4 278 1 403 3 081 7 4,77% 7 år Kontraktslängd Samhälle / Utbildning 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+ 6% 9% 8% 15% 7% 6%8% 6% 6% 7% 22% 1 127 1 538 1 556 1 750 1 902 1 7801 870 1 944 1 629 1 804 1 845 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 575 13% 2 675 1 393 2 550 1 803 1 810 2 975 2 450 1 313 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 22 ===== SIDA 23 ===== Pågående produktion Nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 1 293 58 456 8 129 108 2 298 1 480 817 5,6% 4,7% Joint ventures, Bostad 50% 608 34 871 3 91 77 1 518 1 192 327 6,0% 5,1% Utbildning - 0 0 0 0 0 0 0 0 - - Joint ventures, Utbildning - 0 0 0 0 0 0 0 0 - - Samhälle 100% 101 27 532 3 67 61 1 085 845 240 6,2% 5,6% Joint ventures, Samhälle 50% 0 7 038 1 12 10 271 40 231 4,4% 3,6% Totalt 83% 2 002 127 897 15 299 256 5 172 3 558 1 615 5,8% 4,9% SBB:s andel av totalt 100% 1 698 106 943 247 212 4 278 2 942 1 336 5,8% 5,0% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 35 108 3 4 92 82 10 4,5% Utbildning 0 0 0 0 0 0 0 Samhälle 2 090 2 3 53 34 19 5,4% Totalt 37 198 5 7 145 116 29 4,8% Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 49% Stockholm/Mälardalen 35% Universitetsstäder 5% Göteborg/Malmö 10% Övriga tillväxtstäder 2 002 lägenheter 49% 35% 5% 10% Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd 2024-2025 2026- Återstående investering inkl SBB:s andel av joint ventures 1) 1 365 - -varav Bostad 991 - -varav Utbildning 0 - -varav Samhälle 374 - Kommande driftnetton 219 - -varav Bostad 150 - -varav Utbildning 0 - -varav Samhälle 69 - Avkastning kvarvarande investering 16,0% 1) Av total investering om 1 365 mkr är 157 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 535 mkr av säljare av projekt fram till tillträde. 69% upparbetningsgrad pågående produktion 16,0% avkastning kvarvarande investering 90% av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projektportfölj per geografi 41% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 7% Göteborg/Malmö 1% Köpenhamn/Oslo/ Helsingfors 18% Övriga tillväxtstäder 58 008 lägenheter 41% 33% 18% 7% 1% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 23 ===== SIDA 24 ===== Projekt- och byggrättsutveckling Nyproduktion, pågående projektutveckling SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 9 035 485 393 Joint ventures, Bostad 48% 3 329 184 993 Utbildning 100% 0 14 951 Joint ventures, Utbildning 50% 0 6 440 Samhälle 100% 844 100 969 Joint ventures, Samhälle 50% 0 45 146 Totalt 87% 13 208 837 892 SBB:s andel av totalt 100% 11 469 714 439 Byggrättsutveckling Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplanner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Bostad 100% 0 0 0 0 0 0 - Utbildning 100% 128 324 0 170 690 151 796 450 810 591 434 1 312 Samhälle 100% 439 560 0 385 780 731 464 1 556 804 1 524 767 979 Totalt 567 884 0 556 470 883 260 2 007 614 2 116 202 1 054 Byggrätter i joint ventures 49% 988 247 1 701 614 1 722 -varav Bostad 50% 696 957 496 920 - -varav Utbildning 50% 256 910 1 134 679 4 417 -varav Samhälle 30% 34 380 70 015 2 037 Totalt inkl. joint ventures 77% 2 995 861 3 817 816 1 274 SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 955 249 1 166 Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 34% Stockholm/Mälardalen 33% Universitetsstäder 8% Göteborg/Malmö 2% Oslo/Köpenhamn /Helsingfors 23% Övriga tillväxtstäder 2 995 861 kvm 34% 33% 8% 2% 23% Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. Geografisk fördelning projektutveckling (inkl. joint ventures) 63% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 3% Göteborg/Malmö 3% Övriga tillväxtstäder 13 208 lägenheter 63% 31% 3% 3% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 24 ===== SIDA 25 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktie - ägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture sedan emissionen. SBB Kåpan Bostad AB SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm och Mälardalen. Bolaget samägs med Kåpan Pensioner. Affärsområde Bostad Bostad Samhälle Utbildning SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS Nordiqus AB 2023-08-16 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-11-22 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 SBBs ägarandel 100%1) - 50% 50% 45% 45% 49,84% - Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 578 532 244 - Driftnetto,mkr 82 - 171 85 472 439 199 - Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 199 191 -5 - Periodens resultat, mkr -643 - -644 -437 -903 -761 -937 - SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -46 - - 8 89 86 -2 - SBBs ägarandel av resultat, mkr -643 - -322 -219 -405 -341 -467 - Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 000 - 6 693 6 031 8 229 9 987 40 358 - Antal fastigheter 172 - 24 23 48 48 652 - Antal kvm, tusental 284 - 157 157 297 297 1 327 - Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% - 95% 94% 95% 94% 96% - Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A N/A 5,2 5,7 12,6 - Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 195 2 699 5 434 6 019 21 271 - Snittränta, % 13,00 - 5,64 3,98 4,50 3,67 3,65 - Kapitalbindning, år 4,63 - 0,76 1,22 1,20 1,70 2,3 - Räntebindning, år 4,63 - 0,18 0,32 1,48 1,79 8,75 - 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 2 797 - 1 795 1 767 1 261 1 785 10 176 - 1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie - ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som intressebolag. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet. Nordiqus redovisades fram till 2023-11-21 som avvecklad verksamhet. Se sida 20 för mer information. Public Property Invest AS Public Property Invest AS äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande del av bolaget ägs av norska instutionella och privata investerare. 2023-12-31 Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649 Årets anskaffningar 3 442 - 10 643 14 085 Aktieägartillskott 375 64 - 439 Årets utdelningar -278 -5 - -283 Årets avyttringar -6 315 -11 - -6 327 Omklassificering -33 - - -33 Omräkningsdifferens - -111 - -111 Årets nedskrivningar -347 -63 - -411 Resultatandel -1 201 -466 -467 -2 133 Redovisat värde, 2023-12-31 5 961 1 738 10 176 17 876 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 25 ===== SIDA 26 ===== 2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat 65 108 -5 169 665 276 - 941 Värdeförändring -1 305 -621 -573 -2 498 -943 -1 027 - -1 970 Skatt 40 46 110 196 -9 -81 - -90 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 199 -467 -467 -2 133 -288 -832 - -1 119 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -3 246 -169 - -3 416 - - - - Nedskrivning av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -407 -62 - -469 -625 -122 - -747 Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 -912 -954 - -1 866 2023-10-01 – 2023-12-31 2022-10-01 – 2022-12-31 Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -138 -5 -5 -147 267 47 - 314 Värdeförändring -750 -284 -573 -1 607 10 -1 012 - -1 002 Skatt 6 38 110 154 19 39 - 58 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -881 -252 -467 -1 600 296 -926 - -629 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 24 - - 24 - - - - Nedskrivning av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -62 -17 - -79 -625 -122 - -748 Resultat från joint ventures och intresseföretag -919 -269 -467 -1 655 -329 -1 049 - -1 378 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 26 ===== SIDA 27 ===== SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för 2023 var ökningen 10,9 procent i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBBs finansieringen är långfristig och till goda villkor, snitträntan var 1,78 procent vid utgången av 2023. En svårare finan - sieringsmarknad har tillsammans med negativa spekulationer om bolagets framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att minska den absoluta skuldnivån. SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den generella finansiella ställningen. För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor, förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets - bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av fastighetsbolag har förbättrats. Skulle SBB misslyckas med förbättringsåtgärder och förbättras inte marknadsförutsättningarna på det sätt styrelsen och ledningen bedömer föreligger väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny finansiering är styrelse och ledning övertygade om att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger. SBB avser att på sikt förenkla finansieringsstrukturen. De åtgärder som har genomförts under året har dock varit viktiga för att på kort sikt stärka likviditeten. Finansiering Nyckeltal policy 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skuld - 62 093 87 085 Belåningsgrad < 50% 54% 49% Säkerställd belåningsgrad - 18% 21% Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamet), ggr > 2,0 2,3 3,9 Likviditet, mkr min 3 0001) 3 845 4 429 Kapitalkällor/kapitalanvändning, kommande 12 månader 0,8 Kaptalbindning, år 3,6 3,9 Räntebindning, år 3,4 3,2 1) från 2024-12-31 Kapitalstruktur 0 20 40 60 80 100 % 27% 5% 10% 6% 52% 21% 4% 15% 4% 56% Räntebärande nettoskuld Uppskjuten skatt och Derivat Hybridobligationer Övriga skulder Eget kapital, exklusive Hybridobligationer 2022-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder minskade med 24 992 mkr SBB har minskat skulderna med 6 369 mkr under kvartalet och med 24 992 mkr under hela 2023. Belåningsgraden har trots detta ökat till 54 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Bolagets skulder redovisas till upplupen anskaffningskostnad. Skillnaden mellan bolagets marknadsvärde och bokfört värde på bolagets skulder per 2023-12-31 var 13 426 mkr. Behov att höja kreditbetygen Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts under året från BBB- till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Båda kreditbetygen är under granskning (”Rating watch”). SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsvarande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 27 ===== SIDA 28 ===== SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra att sälja under 2023, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara star - kare under 2024 och att antalet transaktioner ökar. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, till exempel genom emission av aktier i SBBs dotterbolag. En annan bolags - struktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ vid svagare obligationsmarknad. En försiktig hållning till nya projekt ger bättre effekt på kassaflödet från fastighetsverksamheten. SBBs likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande kreditfaciliteter. Likviditet SBB har per 2023-12-31 inga utestående företagscertifikat. Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms kunna förlängas, vilket också skett under kvartalet med 100 mkr. SBB har under perioden tagit upp ny säkerställd finansiering om 400 mnok med en nordisk bank. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe - ten med Brookfield och Morgan Stanley under den perioden och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:’s finansiella ställning. SBB inför målsättning om lägst 3 000 mkr i likviditet och att summan av kapitalkällor ska överstiga kapitalanvändningsområden på tolv månaders sikt. Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt Befintliga Kassa 3 845 Likviditetsplaceringar 214 Fastighetsförsäljningar, signerade 322 SBB Infrastructure AB finansiering 5 183 Intjäningsförmåga 2 471 Summa befintliga kapitalkällor 12 035 Förväntade 1) Refinansieringar av banklån 7 878 Summa förväntade kapitalkällor 1) 7 878 Summa befintliga och förväntade kapitalkällor 19 913 1) Behäftat med osäkerhet. Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt Obligationer 2 595 Banklån 7 878 Utdelning 2 133 Hybridkuponger 552 Nettoinvesteringar, nybyggnation 992 Nettoinvesteringar, löpande 387 Fastighetsförvärv 128 Summa kapitalanvändning 14 665 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 28 ===== SIDA 29 ===== En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 1,78 procent är väsentligt under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Ränte- och kapitalbindning Under de senaste 18 månaderna har skuldsättningen minskat med 33 533 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr Q2 2022 2023 Q3 Q2Q1 Q3 Q4Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2020 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 29 ===== SIDA 30 ===== Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, % Kv1 2024 1 806 2 134 3 940 6% Kv2 2024 321 1 795 2 116 3% Kv3 2024 0 3 245 3 245 5% Kv4 2024 468 704 1 171 2% Kommande 12 mån 2 595 7 878 10 473 17% 2025 6 138 2 104 8 242 13% 2026 5 548 1 439 6 987 11% 2027 9 868 4 424 14 292 23% 2028 7 767 483 8 250 13% 2029 10 541 90 10 631 17% 2030 0 89 89 0% 2031 0 90 90 0% > 2031 1 057 2 273 3 330 5% Totalt 43 514 18 870 62 384 100% Räntebindning (mkr) Icke säker - ställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäk - ringar1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäk - ringar % 2024 5 202 14 449 19 651 32% 10 981 18% 2,56% 2025 4 575 - 4 575 7% 7 809 13% 1,46% 2026 5 548 75 5 623 9% 7 923 13% 1,86% 2027 8 824 4 345 13 170 21% 15 456 25% 2,01% 2028 7 767 - 7 767 12% 8 267 13% 0,85% 2029 10 541 - 10 541 17% 10 322 17% 1,31% 2030 - - - 0% 582 1% 0,64% 2031 - - - 0% - 0% 0,00% >2031 1 057 - 1 057 2% 1 095 2% 4,48% Totalt 43 514 18 870 62 384 100% 62 436 100% 1,78% 1) Inklusive cross currency basis swaps. Avstämning nominell skuld Mkr Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 11 116 18% Obligationslån 40 540 65% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 861 13% Obligationslån 2 576 4% Summa räntebärande skulder 62 093 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 291 Total nominell skuld 62 384 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 30 ===== SIDA 31 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa - tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten. Klimat och miljö - övergripande mål • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år • Minst 50 procent av nyproduktionen ska byggas i trä från certifierat skogsbruk • Hela fastighetsbeståndet och all nyproduktion ska vara inom tio minuters promenadavstånd från kollektivtrafik • Minskad vattenanvändning med en procent per år • Kartlägga hela fastighetsportföljen avseende klimatrelaterade risker (fysiska och övergångsrisker) Social hållbarhet - övergripande mål • Minst 90 procent sociala tillgångar i fastighetsportföljen • 100 procent av de kommuner vi är verksamma i erbjuds stöd i form av lägenheter till sitt bostadssociala arbete • Bidra med minst 200 sommarjobb per år till ungdomar som bor i våra bostadsområden • Bidra årligen med minst tio Better shelter och 100 tält via UNHCR för att hjälpa människor på flykt Styrning och finansiering - övergripande mål • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm E S G SBB skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och ekonomisk hållbar utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 12.0 (på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämförbara bolag baserat på börsvärde. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 31 ===== SIDA 32 ===== Ekologisk hållbarhet Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. Utveckling under fjärde kvartalet 2023 SBB har under kvartalet fortsatt arbetet med cer- tifiering enligt Miljöbyggnad iDrift. En rad olika fastighetstyper har certifierats, däribland bostä - der och samhällsbyggnader runt om i Norden. Under kvartalet färdigställdes certifiering av fem fastigheter. Totalt under 2023 certifierades 22 fastigheter enligt Miljöbyggnad eller Miljöbygg- nad iDrift, motsvarande cirka 5 procent av totalt marknadsvärde. Av dessa tillhörde 17 fastigheter (3,8 procent) affärsområdet samhällsfastigheter och 5 fastigheter (1,2 procent) tillhörde bostäder. Samtliga nybyggnadsprojekt som pågått under kvartalet byggdes med solelsproduktion. Social hållbarhet Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika samhällsgrupper och bostadsområden är en av våra stora utmaningar i Sverige idag. Fastighetsbranschen har en stor påverkan och stor potential att bidra med lösningar för ökad sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. Utveckling under fjärde kvartalet 2023 Per 31 december ägde SBB sociala tillgångar med en yta om 2 180 tkvm. De olika tillgångsslagen har av det oberoende institutet Institutional Sha- reholder Services (ISS) bedömts bidra signifikant till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även samhällsfastigheter om 718 tkvm som ännu inte har klassificerats enligt det hållbara finansiella ramverket. För att komma åt det allvarliga problemet med arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en anvisning för samtliga fall där SBB är beställare av byggentreprenader och där den totala inves - teringen är över 20 mkr och entreprenadtiden är över ett år. Avtalsmallar ska användas i samtliga entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas skickas information till SBB:s projektansvariga som antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. När entreprenören har etablerat arbetsplatsen beställer SBB monitorering av personaliggaren. Kvartalsvisa rapporter skickas till SBB:s projektansvariga. Ekonomisk hållbarhet Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt utan att det medför negativa konsekvenser på klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter att satsa på hållbar finansiering genom att ingå gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio - ner samt att minska energianvändningen. Utveckling under fjärde kvartalet 2023 Per 31 december utgör sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 35 procent av den totala skuldportföljen, avser nominella belopp (exklusive sociala hybridobligationer). Sociala tillgångar 35% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 27% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 10% Tillgång till samällstjänster (SDG 4) 24% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finasiella ramverket) 5% Övriga tillgångar 35% 27% 10% 24% 5% 3 048 tkvm 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering, nominella belopp 2022- 03-31 2022- 06-30 2022- 09-30 2022- 12-31 2023- 03-31 2023- 12-31 2023- 06-30 2023- 09-30 2021- 09-30 2021- 12-31 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl hybrid) Mkr % Pågående nybyggnadsprojekt Q4 2023 Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 9 4 44% 5 56% 100% 56% Antal m2 55 780 10 958 20% 39 260 70% 100% 43% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Samhälle Utbildning Bostäder Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 9 2 607 51 - - - - 8 - 1 086 - 0,3% Värmepump 1 1 - 80 1 - 50 - 2 1 982 1 400 0,5% Energieffektiv värme och ventilation 13 2 1 980 1 098 - - - - 4 - 266 - 0,6% Styr och reglerteknik 4 1 550 22 1 - - - 2 5 32 202 0,2% Energieffektiv belysning 1 - 200 - - - - - - 1 - 13 0,0% Övriga 3 - 197 - - - - - 1 - - - 0,0% Summa 31 6 3 534 1 251 2 - 50 - 17 7 2 366 1 615 1,6% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 32 ===== SIDA 33 ===== Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 31 december uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående konvertibelinnehavare i SBB sin konverterings - rätt avseende efterställda tvingande konver - tibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket och Euroclear under augusti 2023 som har ökat antalet Stam B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster med 38 911,40 röster. Kursen på stamaktien av serie B var 5,06 kr, serie D var 6,05 kr per 2023-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 7 358 mkr och serie D var 1 173 mkr. SBBs aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 38,2 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 268,6 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2023-12-31 2022-12-31 B-aktier 5,06 17,38 D-aktier 6,05 18,90 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-dec 2023 jan-dec 2022 B-aktier 268,6 465,6 D-aktier 13,1 29,7 Ägarna Vid utgången av fjärde kvartalet 2023 fanns 227 604 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 11,8 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 2023 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2023 OktJul Sep Nov Dec 50 100 150 200 250 300 5 10 15 20 25 SEK SBB D 3 6 9 12 15 5 10 15 20 25 FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2023 OktJul Sep Nov Dec Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2023-12-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8.30% 31.60% Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4.04% 12.68% Dragfast AB 36 163 467 15 500 000 1 700 000 3.24% 10.71% Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3.34% 7.23% BlackRock - 80 553 193 11 197 4.89% 2.28% Avanza Pension - 51 654 956 19 279 811 4.30% 2.00% Vanguard - 43 854 698 7 073 261 3.09% 1.44% Dibber AS - - 44 197 779 2.68% 1.25% Futur Pension - 33 843 357 2 290 528 2.19% 1.02% Swedbank Försäkring - 27 708 682 4 239 993 1.94% 0.90% Marjan Dragicevic - 28 000 000 2 400 000 1.84% 0.86% Handelsbanken Fonder - 26 059 979 3 232 864 1.78% 0.83% Gösta Welandson Med Bolag - 23 146 364 224 000 1.42% 0.66% Lennart Schuss - 20 943 334 - 1.27% 0.59% Storebrand Fonder - 19 078 490 - 1.16% 0.54% Övriga - 790 719 211 108 186 472 54.53% 25.40% Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 33 ===== SIDA 34 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Nettoomsättning - - - - Personalkostnader -83 -86 -27 -11 Övriga rörelsekostnader -225 -115 -50 -24 Rörelseresultat -309 -201 -77 -35 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -3 787 -111 -105 -204 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 516 2 958 3 796 570 Räntekostnader och liknande resultatposter -9 861 -2 579 -5 984 -274 Valutakursdifferenser 527 -2 734 1 423 -771 Värdeförändringar derivat -2 439 265 -498 -632 Resultat efter finansiella poster -6 354 -2 402 -1 445 -1 346 Bokslutsdispositioner 192 781 192 781 Resultat före skatt -6 161 -1 621 -1 253 -565 Skatt 284 103 126 170 PERIODENS RESULTAT -5 878 -1 518 -1 128 -395 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Periodens resultat -5 878 -1 518 -1 128 -395 Övrigt totalresultat - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -5 878 -1 518 -1 128 -395 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan - tering. Bolaget har 35 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -309 mkr (-201). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 34 ===== SIDA 35 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2023-12-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 28 168 28 213 Andelar i intressebolag/joint ventures 10 443 7 103 Fordringar hos koncernföretag - 29 098 Fordringar hos intressebolag/joint ventures 4 612 55 Uppskjutna skattefordringar 774 400 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 752 1 102 Derivat 470 1 501 Övriga långfristiga fordringar 1 382 - Summa finansiella anläggningstillgångar 46 600 67 472 Summa anläggningstillgångar 46 600 67 472 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 726 - Derivat 203 174 Kundfordringar 1 14 Aktuella skattefordringar 52 - Övriga fordringar 14 727 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 151 93 Summa kortfristiga fordringar 1 147 1 008 Likviditetsplaceringar 173 421 Kassa och bank 3 463 4 658 Summa omsättningstillgångar 4 783 6 087 SUMMA TILLGÅNGAR 51 384 73 559 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 712 27 712 Balanserat resultat -20 969 -16 937 Hybridobligation 16 480 16 524 Årets resultat -5 878 -1 518 Summa fritt eget kapital 17 345 25 781 Summa eget kapital 17 510 25 946 Obeskattade reserver 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 798 13 724 Obligationslån 22 058 22 842 Skulder hos koncernföretag 2 763 - Derivat 264 375 Summa långfristiga skulder 26 883 36 941 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 244 1 392 Företagscertifikat - 1 111 Obligationslån 685 3 466 Derivat 1 290 596 Leverantörsskulder 5 36 Aktuella skatteskulder - 100 Skuld cash collaterals - 2 178 Övriga skulder 156 176 Skuld utdelning 2 133 834 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 394 698 Summa kortfristiga skulder 6 906 10 587 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 384 73 559 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 35 ===== SIDA 36 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler f ör koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Uppdaterad uppställningsform för koncernens resultaträkning från och med Q1 2023 SBB har ändrat uppställningsform för resulta - träkning i sin delårsrapport avseende första kvartalet 2023, utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräkning eller resultat. Den uppdaterade uppställningen görs för att uppnå en konsekvent finansiell rapportering för samtliga delårsperioder och helåret 2023 samt till följd av avyttringen av aktier i JM, ett innehav som inte anses vara en del av den operativa verksamheten och resultatet av inne - havet redovisas därför som en finansiell post. SBB har även gjort motsvarande överväganden avseende andra innehav. Till följd av den förändrade uppställningsfor - men i samband med avyttringen av JM anpassar sig SBB även till de förändringar som Bolaget uppfattar att en uppdaterad IAS1 medför, vilket innebär: - Värdeförändringar från förvaltningsfastig - heter flyttas till rörelseresultatet och raden rörelseresultat införs. - Andra poster som tidigare redovisats efter finansiella poster men före skatt redovisas nu också i finansiella poster, såsom värdeför - ändringar från finansiella instrument, eller alternativt som en del av rörelseresultatet, till exempel nedskrivning/upplösning av goodwill. Detta har även medfört: - Den tidigare posten Resultat före finansiella poster utgår från resultaträkningen och återfinns bland Nyckeltal (sid 40-44). - Uppdaterade beräkningar för EPRA earnings, se definition på sid 38. Segmentredovisning SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Från och med tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen gjorts om och utgörs numera av Bostäder, Samhälle och Utbildning. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segementindelningen. Omklassificering förvaltningsadministration Koncernen har från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträkningen klassificera det som tidigare klassificerades som fastig - hetsadmininstrationskostnader till kostnader för administration. På grund av svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för fastighets - admninistration kontra centraladmininstration bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en mer rättvisande bild av bolagets driftnetto, samt att bolaget blir mer jämförbart med andra bolag i samma bransch. Bolagets driftnetto påverkas positivt, men resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill påverkas ej. Sammanfattningsvis bedömer bolaget att den nya klassificeringen ger en tillförlitlig och mer relevant information. Nedan framgår effekterna av förändringen på föregående års resultat i koncernen (utan omräkning till kvarvarande verksamhet): Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBBs Årsredovisning 2022, sida 72-73. Den obligationsinnehavare som framställt krav under EMTN-programmen för 2020 och 2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts - liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över båda EMTN-programmen. Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om räntetäckningsgra - den i EMTN-programmen. SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt bedömningen att bolaget inte bryter mot villko - ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program - men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning som nu har initierats av obligationsinnehavaren. En rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga. SBB gör sammantaget bedömningen att detta inte får en väsentlig påverkan av upprättandet av denna bokslutsrapport. Tilläggsuppgifter Omklassificering förvaltningsadministration 2022-10-01 – 2022-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31 Belopp i mkr Innan justering Justering Efter justering Innan justering Justering Efter justering Hyresintäkter 1 850 - 1 850 7 447 - 7 447 Driftkostnader -451 - -451 -1 567 - -1 567 Underhåll -134 - -134 -393 - -393 Förvaltningsadministration -117 117 - -465 465 - Fastighetsskatt -43 - -43 -141 - -141 Driftnetto 1 105 117 1 222 4 881 465 5 346 Administration -113 -117 -230 -433 -465 -898 Förvärvs- omstruktureringskostnader -24 - -24 -120 - -120 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwil 968 - 968 4 328 - 4 328 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 36 ===== SIDA 37 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 27 februari 2024 Lennart Schuss Leiv Synnes Styrelsens ordförande Verkställande direktör Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Anne-Grete Strøm-Erichsen Styrelseledamot Styrelseledamot Hans Runesten Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27 februari 2024 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 37 ===== SIDA 38 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån, tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 38 ===== SIDA 39 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 39 ===== SIDA 40 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 950 IB Eget kapital 63 337 82 971 50 354 77 049 UB Eget kapital 35 981 63 337 35 981 63 337 Genomsnittligt eget kapital 49 659 73 154 43 168 70 193 Avkastning på eget kapital -46% -13% -10% -11% Belåningsgrad Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850 Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235 Balansomslutning 106 957 168 370 Belåningsgrad 54% 49% Direktavkastning Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 3 081 5 246 Förvaltningsfastigheter 73 205 135 616 Byggrätter och pågående projekt -8 603 -13 647 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 64 602 121 969 Direktavkastning 4,8% 4,3% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 Justering till normaliserat driftnetto -1 893 -100 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 3 081 5 246 Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 40 ===== SIDA 41 ===== Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 1 542 5 283 Ej pantsatt fastighetsvärde 31 609 85 032 Nyttjanderätt tomträtt 393 829 Inventarier 106 37 Uppskjutna skattefordringar 1 074 1 220 Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 25 247 11 340 Likviditetsplaceringar 214 421 Kundfordringar och övriga fordringar 707 1 540 Derivat 684 1 696 Ej pantsatta tillgångar 61 576 107 398 Ej säkerställda lån 42 771 52 423 Likvida medel -3 845 -4 429 Netto icke säkerställd senior skuld 38 926 47 994 Ej pantsatt kvot 1,58 2,24 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 4 278 6 728 Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 4 543 7 059 Ekonomisk uthyrningsgrad 94,2% 95,3% EPRA Earnings Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 950 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 11 763 3 526 2 743 2 869 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet 2 931 890 654 1 100 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 1 512 3 357 40 -373 Skatt på resultat avyttringar - 19 - 19 Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 150 395 1 150 395 Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet 2 365 - - - Värdeförändringar finansiella instrument 2 698 1 136 501 -24 Skatt på EPRA-justeringar -5 153 -674 -2 789 -638 Justering för intresseföretag/joint ventures 5 777 2 524 1 319 1 756 Justering för minoritetsandelar 20 -41 424 2 EPRA Earnings 324 1 321 -140 -2 844 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,22 0,91 -0,10 -1,96 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,22 0,91 -0,10 -1,96 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -612 443 -368 -3 048 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,42 0,30 -0,25 -2,10 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,42 0,30 -0,25 -2,10 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 41 ===== SIDA 42 ===== Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 368 557 Ränteintäkter och liknande resultatposter 420 238 242 58 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 -430 -399 Kostnader förtidslösen lån -118 424 -5 429 Tomträttsavgälder -10 -19 -4 -5 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 169 941 -147 314 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 296 3 216 24 955 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 564 1 642 265 410 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 4 - Räntekostnader och liknande resultatposter -582 -472 -106 -128 Tomträttavgälder -6 -5 -1 -2 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 2 277 4 382 186 1 236 Justerad soliditet Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Eget kapital 35 981 63 337 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 2 407 7 726 Summa 38 388 71 063 Balansomslutning 106 957 168 370 Justerad soliditet 36% 42% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 368 557 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -240 658 -336 1 914 Resultat före finansiella poster 2 001 3 344 32 2 471 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -20 488 -10 361 -4 952 -7 397 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 -32 46 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -21 888 -11 062 -5 212 -7 556 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Resultat per stamaktie A och B -15,05 -7,61 -3,58 -5,20 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -15,05 -7,61 -3,58 -5,20 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat -2 251 550 771 -553 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 -32 46 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 651 -150 512 -711 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Resultat per stamaktie A och B -2,51 -0,10 0,35 -0,49 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,51 -0,10 0,35 -0,49 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 42 ===== SIDA 43 ===== Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Periodens resultat -22 740 -9 811 -4 181 -7 949 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 -97 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 -131 -108 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 -32 46 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -24 139 -10 511 -4 440 -8 107 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Resultat per stamaktie A och B -16,60 -7,23 -3,05 -5,58 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 1 454 412 988 1 454 141 898 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -16,60 -7,23 -3,05 -5,58 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Skulder till kreditinstitut 18 976 33 896 Obligationslån 43 117 52 078 Företagscertifikat - 1 111 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850 Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 2 241 2 686 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 1 564 1 642 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -240 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 3 565 4 986 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 420 238 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 5 1 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 406 -1 054 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -582 -472 Summa Räntenetto -1 563 -1 287 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 3,9 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 241 2 686 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -240 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 001 3 344 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 420 238 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 406 -1 054 Summa Räntenetto -986 -816 Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,0 4,1 Soliditet Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Eget kapital 35 981 63 337 Balansomslutning 106 957 168 370 Soliditet 34% 38% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 43 ===== SIDA 44 ===== Substansvärde Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 35 981 63 337 Hybridobligation -16 777 -16 821 Innehav utan bestämmande inflytande -2 445 -2 691 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 16 759 43 823 Återläggning av derivat 870 -725 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -319 -1 394 Övrig goodwill -1 223 -3 889 Stämpelskatt 220 221 Återläggning av uppskjuten skatt 2 726 9 120 Avdrag uppskjuten skatt -491 -2 025 Totalt substansvärde 18 541 45 131 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 Totalt substansvärde per aktie 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 11,25 27,39 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 181 5 309 Totalt substansvärde 18 541 45 131 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 16 361 39 822 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 11,25 27,38 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 18 541 45 131 Återläggning övrig goodwill 1 223 3 889 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 491 2 025 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 20 255 51 045 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 12,29 30,97 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 12,29 30,97 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 382 6 005 Totalt substansvärde 20 255 51 045 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 17 873 45 040 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,29 30,97 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 12,29 30,97 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 536 323 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är är dock begränsad till 31kr för D-Aktier. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Skulder till kredinstitut 18 976 33 896 Säkerställda övriga lån 345 766 Summa säkerställda skulder 19 322 34 662 Balansomslutning 106 957 168 370 Säkerställd belåningsgrad 18% 21% Överskottsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2023-10-01 2023-12-31 2022-10-01 2022-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 713 784 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 278 438 Driftnetto, total verksamhet 4 974 5 346 991 1 222 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 4 581 5 365 1 069 1 309 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 2 086 2 082 333 540 Hyresintäkter, total verksamhet 6 667 7 447 1 402 1 850 Överskottsgrad 75% 72% 71% 66% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 44 ===== SIDA 45 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna - der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-12-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 386 2 853 38 4 278 Driftkostnader -392 -498 -5 -895 Underhåll -83 -138 -2 -223 Fastighetsskatt -24 -54 0 -78 Driftnetto 887 2 163 30 3 081 Administration -485 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 2 597 per stamaktie A och B 1,79 Resultat från joint ventures/intressebolag 727 Finansiella intäkter 157 Finansiella kostnader 1) -977 Rörelsesresultat 2 504 per stamaktie A och B 1,72 Utdelning hybridobligationer -552 Utdelning D-aktier -388 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -51 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 513 per stamaktie A och B 1,04 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,78% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-12-31. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures Intresseföretag SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Övriga joint ventures - bolag Nordiqus AB Public Property Invest AS Origa Care Preservium Property Publicus Solon Eiendom Kapitalandel SBB 100,0%1) 50,0% 50,0% 49,84% 44,8% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0% Förvaltningsresultat - 53 10 1 053 316 33 37 17 - Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel - 27 5 525 141 11 13 5 - 1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie - ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2023-12-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2023-12-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2023 I 45 ===== SIDA 46 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q1 2024 2024-04-26 Delårsrapport Q2 2024 2024-07-16 Delårsrapport Q3 2024 2024-10-25 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se