===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q4 JANUARI–DECEMBER 2024 ===== SIDA 2 ===== Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till 39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings- åtgärder och per den 31 december 2024 äger SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, motsvarande 61,2 procent. Försäljningen inbringade 3 065 mkr. • Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings- skrivelse från Finansinspektionen angående den granskning avseende årsredovisningen 2021 som Nämnden för svensk redovisnings- tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i april 2024. Granskningen, som redogjorts för i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde- ringar av fastigheter och förvärv upptagna i årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 respektive 2020. SBB har inkommit med svar till Finansinspek- tionen den 19 november. Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan kommer adresseras i den finansiella rap- porteringen för 2025 eller senare, beroende på när granskningarna slutförs. • Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om att avyttra fastigheterna del av Ångpannan 10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i Västerås till Intea med bedömt frånträde under andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms frigöra omkring 300 mkr i likvida medel. 55,7 MDKR Fastighetsvärde 31 december 2024 92,8 MDKR Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 31 december 2024 5,5 % Hyrestillväxt i jämförbart bestånd januari-december 2024 8,66 KR Långsiktigt substansvärde per aktie 31 december 2024 7,1 % Driftnettoökning i jämförbart bestånd januari-december 2024 2,43 % Snittränta 31 december 2024 Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581). • Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209). • Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämför - bart bestånd. • Förvaltningsresultat exkl. valutakurs- differenser uppgick till 1 728 mkr (2 304). • Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital var 546 mkr (1 222). • Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722), varav: - Resultat före finansiella poster, värdeföränd- ringar fastigheter och goodwill ingår med 1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90). - Värdeförändringar på fastigheter ingår med -5 422 mkr (-13 321). - Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227) och Nedskrivning goodwill uppgår till -1 076 mkr (-). - Resultat från joint ventures och intresse- företag ingår med -1 611 mkr (-5 560). - Finansiella poster ingår med 98 mkr (-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av lån ingår med 1 138 mkr (36) och valuta - kursdifferenser med -328 mkr (-144). - Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med -193 mkr (-2 580). • Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr (-21 874) efter avdrag för uppskjuten skatt om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om -625 mkr (-443), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före utspädning. • Fastighetsportföljens värde uppgick till 55 653 mkr (73 205). • Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81) per aktie före utspädning. Viktiga händelser under fjärde kvartalet • Den 1 oktober meddelade SBB att man tar hem den ekonomiska förvaltningen med en förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full effekt från och med 2026. • Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel- innehav för SBB inom affärsområde bostäder. Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio- nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva- rande 44 procent av det totala antalet aktier i Perioden i sammandrag Året SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 2 ===== SIDA 3 ===== • SBB har under december månad förvärvat sina samägares 50 procentiga aktieandelar i två bolag som tidigare ägts tillsammans med Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvär- det uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband med tillträdena en positiv total likviditetseffekt om 5 mkr. • SBB och Genova har i december via sitt samägda bolag avtalat om att avyttra byggrät- ter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktio- nen bedöms innebära en positiv resultateffekt om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det samägda bolaget. Viktiga händelser efter kvartalets utgång • Obligationsinnehavaren som accelererat EMTN-obligationer som emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkal- lat rättsligt förfarande har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. • I november erhöll SBB:s intressebolag, Public Property Invest ASA, investment grade betyget BBB med positiva utsikter från Fitch. • I november ingick SBB avtal om att avyttra fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade vilket innebär att hela transaktionslikviden tillfaller SBB. • Under november och december mottog SBB ytterligare brev från obligationsinnehavare som uttryckt sin avsikt att accelerera euroobligationer under EMTN-programmen. Sammanlagt uppgår de respektive hävdade innehaven till ett totalt nominellt belopp om cirka 128 mEUR. Efter kvartalets utgång har berörda obligationsinnehavare återkallat samtliga rättsliga förfaranden. • I december tillsattes valberedningen inför årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan, Rikard Svensson, Leif West, Christopher Johansson och Lennart Sten. • Den 10 december lämnade SBB återköps- och utbyteserbjudande avseende utvalda obliga- tioner med ett sammanlagt nominellt belopp om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 18 december och innebar i korthet att 95 procent av de utestående befintliga seniora icke-säkerställda obligationerna deltog i erbjudandet och 93 procent av de utestående obligationerna byttes från obligationer i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) och ersattes av obligationer i Samhällsbygg- nadsbolaget i Norden Holding AB (publ). Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr i nya icke-säkerställda obligationer med fem procent fast ränta och med förfall 2029. Totalt återköptes befintliga seniora icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr med förfall i januari 2025. De nyemitterade obligationerna har efter utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 3 ===== SIDA 4 ===== SBB nyckeltal 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 653 73 205 55 653 73 205 Antal fastigheter 853 1 172 853 1 172 Antal kvm, tusental 2 232 3 048 2 232 3 048 Överskottsgrad, % 69 75 68 71 Direktavkastning, % 4,9 4,8 4,9 4,8 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 5,5 8,8 7,2 6,2 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,1 10,9 9,6 6,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,2 91,5 94,2 Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 7 8 7 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 3 708 4 581 792 1 069 Driftnetto, mkr 2 572 3 209 537 713 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -6 153 -18 370 -878 -2 833 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 546 1 222 199 -276 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 12 217 17 622 12 217 17 622 Avkastning på eget kapital, % -19 -44 -3 -8 Belåningsgrad, % 61 54 61 54 Säkerställd belåningsgrad, % 20 18 20 18 Soliditet, % 31 34 31 34 Justerad soliditet, % 32 36 32 36 Ej pantsatt kvot, ggr 1,24 1,60 1,24 1,60 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,3 - - Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 11 115 16 108 2) 11 115 16 108 2) Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 2) 7,6 4 11,07 2) Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 7,6 4 11,07 2) 7,6 4 11,07 2) Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 12 598 18 635 2) 12 598 18 635 2) Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 2) 8,66 12,81 2) Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 8,66 12,81 2) 8,66 12,81 2) EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -1 169 -1 607 1) -870 2 217 1) EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) -0,60 1,52 1) EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) -0,60 1,52 1) EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,5 5,8 8,5 5,8 Resultat per stamaktie A och B, kr -4,54 -16,00 1) -0,73 -2,46 1) Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00 0,5 0,5 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Genomsnittligt antal stamaktier D 170 804 921 193 865 905 149 208 126 193 865 905 Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905 1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet 2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital sid. 23 för mer information. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 4 ===== SIDA 5 ===== Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 7,1 procent Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB valt att sälja tillgångar och amortera på skuld för att förbättra den finansiella ställningen. I jämför - bart bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent under perioden och driftnettot ökar med 7,1 procent. Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende samhällsfastigheter Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de senaste tre åren och SBB har fått god hyrestill - växt tack vare inflationsindexerade hyresavtal avseende samhällsfastigheter. Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär att mer resurser behövs och kommer att läggas på att bibehålla befintliga och att erhålla nya hyresgäster. Ett mål är att återkommande gene - rera projektvinster samt att höja hyresintäkter genom högre hyresnivå, större ytor och lägre vakans. En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret för kassaflödesfastigheter med betydande utvecklingspotential från förvaltningsorganisa - tionen till SBB:s projekt och fastighetsutveck - lingsavdelning, som kan driva värdeskapande åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent vid årsskiftet och endast små förändringar noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig har större förutsättningar för att flytta resurser till fastighetsförädling, vilket leder till högre utnyttjande av fastighetsbeståndet. Under 2024 avyttrade SBB flera projekt, som realiserades med gott resultat. Till exempel tog SBB tillsammans med K2A fram ett projekt där en central fastighet i Västerås ska utvecklas till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi har avtalat om att sälja projektet med tillträde under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli 300 mkr under kommande år. Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Över - enskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska jämföras med totala projektkostnader om 573 mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 19 procent. Bostadshyror med potential SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare positiva effekter på intäkter och kostnader. Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter direkt och i JV med Morgan Stanley med ett totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr. VD har ordet Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna i Sverige snabbare än inflationen, där en förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallö - neökningar och välfärdsförbättring. På kort sikt finns chans till extra god hyresut - veckling då bostadshyror som regel reagerar på generella prisökningar i samhället, vilka varit betydande de senaste åren. Allt som allt ser det ljust ut för bostäder under 2025. Stärkt organisation, höga centrala kostnader Dotterbolag och intressebolag har fått kvalifice - rad personal och förbättrad struktur. Centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten och genomföra strukturella förbättringar. Vid årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisys - tem vilket initialt driver kostnader men på sikt ger besparingar om 25 mkr per år. De centrala administrationskostnaderna har påverkats av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. En väsentlig del av kostnaderna kommer direkt eller indirekt från den avklarade tvisten med en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s obligationslån. Tvisten skapade ett för externa bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöj - liggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget, vilket föranledde mer komplexa åtgärder. Målet är att fram till utgången av 2025 höja kvaliteten och normalisera den centrala kost - nadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning. Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till att använda kostnadseffektiva strukturer och att enklare agera i såväl bank- som kapitalmark - nad. Snittränta 2,4 procent SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter ligger snitträntan på 2,2 procent. SBB äger lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden och bostäder i Sverige. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 5 ===== SIDA 6 ===== Skuld som förfaller efter 2026 har en genom - snittlig ränta om 2,4 procent. Kommande år bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre finansiella kostnader. Under 2024 återköpte och omstrukturerade SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna. Eget kapital tillsköts genom nyemissioner i Sveafastigheter och Public Property Invest, vilket tillsammans med en bättre struktur skapat en bättre finansiell situation för SBB-koncernen och dess intressenter. Ökad förmåga att förbättra den finansiella situationen Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt i fastighetsbranschen kommer att ske på attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl eget som lånat kapital. Bolagen har under året en god möjlighet att förbättra sin finansiella riskprofil eller planera offensiva satsningar. När riskpremier sjunker och när fler planerar offensiva satsningar påverkas fastighetspriser positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen var det sista året med en negativ värdeutveck - ling på fastigheter för denna konjunkturcykel. Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4 procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip oförändrade. Värdeförändringen kan också jämföras med en inflation om cirka 20 procent sedan slutet av 2021 Kostnaden för nyupplåning har utvecklats positivt för fastighetsbolag under 2024. De kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till 2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter årsskiftet. De femåriga räntorna både började och slutade 2024 på knappt 2,5 procent. Kreditmarginalerna för femåriga fastighets - obligationer med kreditrating BBB halverades under 2024 från 3 procent till 1,5 procent. Det gör att allt fler emissioner av obligationer genomförs och att fastighetsbolagen kan passa på att stärka likviditet och förlänga sin ränte- och kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud och prissättning på bankfinansiering är mer trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning. Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinan - sieringsrisker och på sikt positiva värdeföränd - ringar på fastigheter ger SBB ökad förmåga att sänka skuldsättning och öka likviditeten. Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är prioriterat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter som planeras att avyttras och utlåning till delägda strukturer som ej kommer att förlängas. Det ger ytterligare renodling samt likviditet för kommande låneförfall. Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus på kärnverksamheten Av finansiella skäl skapade SBB två joint ventures med Castlelake under 2024 utöver det som redan ingåtts med Morgan Stanley under 2023. Sedan dess har förutsättningarna i marknaden förbättrats avsevärt och en potentiell upplösning av strukturerna bedöms kunna påverka SBBs intjäning markant positivt. Sammantaget har SBB minskat antalet delägda strukturer kraftigt och löst upp samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med denna renodling är att skapa stora transparenta bolag med fokus på sin kärnverksamhet och med god tillgång på såväl eget som lånat kapital. Renodlingen kommer fortsätta. Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastig - heter som därefter noterades på Nasdaq First North. Sveafastigheter är nu Sveriges största renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot har extra goda förutsättningar att utvecklas starkt tack vare god generell hyresutveckling i marknaden samt planerade förbättringsåtgär - der. Projektverksamheten inom Sveafastigheter kommer skörda vinster under 2025 och framåt, det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafast - igheter starkt med 42 procent belåningsgrad och en snittränta på 3,27 procent. Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbildningsfastigheter, har börjat ge aktie - utdelning samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll Nordiqus finansiering investment grade betyget BBB+ och har numera löst all bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmark - naden. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress förbättra den löpande verksamheten. De kan även dra nytta av sina ledande plattformar och sin finansiella styrka för att hitta tillkommande affärsmöjligheter. SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan av bostäder och utbildningsfastigheter är samhällsfastigheter, där äldreboenden är den största exponeringen. Behovet av äldreboenden kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det potential för högre intäkter. Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i börsintroduktionen av Public Property Invest som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt fastighetsbestånd och förbättra verksamheten. Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public Property Invest fick ratingbetyget investment grade BBB av Fitch under december. Ett mål för kommande år är att skapa rätt förutsättningar för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat, men är långt från klara med att strukturera SBB:s samhällsfastigheter. Förbättringsarbetet fortsätter i medvind SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt bra jobb. Att genomföra alla de förändringar som SBB gör kräver dedikerad personal med hög arbetskapacitet och kompetens. SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftö- verskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot en transparent och effektiv bolagsstruktur där fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till rimligt pris. Sjunkande fastighetspriser och en kärv finansieringsmarknad präglade 2023 och första halvåret 2024. Min bedömning är att vinden vände i marknaden i mitten på 2024, och det tar ett antal kvartal innan det börjar synas i alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra aktieägare och övriga intressenter och känner oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och operationella fokus. Leiv Synnes Verkställande Direktör SBB har operationell styrka och ökad förmåga att förbättra den finansiella situationen. ” SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 6 ===== SIDA 7 ===== SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ- den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne- tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden MDKR Konsoliderade fastigheter, efter avdrag minoritet Andel av fastigheter i väsentliga innehav Andel av fastigheter i övriga innehav Totalt Samhälle 24,1 18,6 1,8 44,4 Bostad 31,0 6,0 2,5 39,4 Utbildning 0,6 19,3 - 19,9 Minoritet -10,9 - - -10,9 Total 44,7 43,9 4,2 92,8 Mer information finns på sid. 8 92,8 MDKR Fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav Fastighetsexponering Samhälle Bostad Utbildning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 7 ===== SIDA 8 ===== Innehav Konsoliderade innehav Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Samhälle Äldreboende 6 289 450 370 6 289 450 370 LSS 4 818 335 293 4 818 335 293 Statlig infrastruktur och Kommunhus 4 572 263 206 4 572 263 206 Sjukhus & vårdcentral 3 142 272 188 3 142 272 188 Offentliga kontor 1 922 207 125 1 922 207 125 Övrigt 1 666 30 25 1 666 30 25 Projekt- och byggrättsfastigheter 1 665 141 56 1 665 141 56 Delsumma samhälle 24 074 1 697 1 263 24 074 1 697 1 263 Bostäder Hyresbostäder 25 131 1 570 1 065 25 131 1 570 1 065 Projekt- och byggrättsfastigheter 5 855 - - 5 855 - - Delsumma bostäder 30 986 1 570 1 065 30 986 1 570 1 065 Utbildning Förskola 114 7 6 114 7 6 Grundskola/Gymnasium 345 28 21 345 28 21 Universitet - - - - - - Projekt- och byggrättsfastigheter 134 - - 134 - - Delsumma utbildning 593 35 27 593 35 27 Summa konsoliderat innehav 55 653 3 303 2 354 55 653 3 303 2 354 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -576 -387 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 44 736 2 727 1 967 Väsentliga ej konsoliderade innehav SBB:s andel av stamaktier Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Samhälle SBB Social Facilities AB 100,0% 9 452 660 502 9 452 660 502 SBB Infrastructure AB 1) 100,0% 5 424 393 297 5 424 393 297 Public Property Invest ASA 35,16% 10 550 751 676 3 710 264 238 Bostad SBB Residential Property AB 100,0% 5 967 392 260 5 967 392 260 Utbildning Nordiqus AB 49,84% 38 739 2 478 2 070 19 308 1 235 1 031 Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 70 132 4 673 3 805 43 860 2 943 2 328 SBB:s exponering av konsoliderat innehav och väsentliga ej konsoliderade innehav 88 596 5 670 4 295 Övriga ej konsoliderade innehav 2) Fastighetsbeståndet SBB:s exponering Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto Samhälle - - - 1 764 109 34 Bostad - - - 2 463 154 66 Utbildning - - - - - - Summa övriga ej konsoliderade innehav 4 227 263 99 SBB:s fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav 92 823 5 933 4 395 1) SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 5,4 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder kronor från SBB i form av fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB. 2) Övriga investeringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus. 3) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 8 ===== SIDA 9 ===== • Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar risk för vikande efterfrågan. • Fastigheterna har långa hyresavtal med offentliga och offentligt finansierade hyresgäster. • Med 26 procent av beståndet bestående av äldreboenden finns en ständigt ökande efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en åldrande befolkning. • Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen tack vare nästintill full inflationsindexering och hyresgästanpassningar. • SBB har en erfaren förvaltnings- och projektorganisation som ständigt arbetar för att skapa ytterligare värde och trivsel för våra hyresgäster. Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27. Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori 57% Sverige 31% Finland 8% Norge 3% Danmark 26% Äldreboende 20% LSS 19% Statlig infrastruktur och Kommunhus 13% Sjukhus & vårdcentral 8% Offentliga kontor 7% Övrigt 7% Projekt- och byggrättsfastigheter 24 074 Mkr 24 074 Mkr 57% 26% 31% 20% 8% 19% 13% 8% 7% 3% 7% Samhälle SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter med offentligt finansierad verksamhet. Beståndet består främst av vård- och omsorgsboenden, LSS-fastigheter och offentliga kontor, vilka utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäk- rade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster. 24,1 MDKR Fastighetsvärde 5,63 % Direktavkastning 8 år Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 9 ===== SIDA 10 ===== Public Property Invest ASA1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 - Förvaltningsresultat 100 199 -278 - -154 - Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -10 -405 -657 - -440 - Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 115 -405 -657 - -440 - Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 10 550 8 229 5 424 - 9 452 - SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 - SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 710 3 690 5 424 - 9 452 - Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 960 1 261 170 - 70 - Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 478 - Nettoinvestering 1 960 1 261 170 - 3 548 - Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 612 477 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 109 -62 Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) 47 -293 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024. 3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 32-33. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet Public Property Invest ASA Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge, Sverige och Finland primärt inom segmenten rättsväsende och offentliga kontor. En fastighetsplattform med tillväxtmöjligheter noterat på Oslo Börs. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. 18,6 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 5,7 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 10 ===== SIDA 11 ===== SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och ett stadigt växande driftsöverskott över tid. 31 1) MDKR Fastighetsvärde 4,24 % Direktavkastning 1 482 kr Snitthyra per kvm Konsoliderat innehav Bostad Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27. 1) Varav 28,1 mdkr hänförligt till Sveafastigheter. Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med 14 669 lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck- lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst. Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen. Väsentliga händelser under och efter kvartalet • Under kvartalet noterades bolagets aktier på Nasdaq First North Premier Growth Market. • Under kvartalet har bankskuld om 1 077 mkr refinansierats med nya lån med förfallodatum under 2027 och avtal gällande en kreditfacili - tet om 1 000 mkr ingåtts. • I december erhöll bolaget en markanvisning om cirka 100 bostäder i Huvudsta i Solna. • Under kvartalet färdigställdes nybyggnation av 120 lägenheter i Skellefteå. • Efter kvartalet har Svea - fastigheters CFO Martina Lous-Christensen avgått. 100 % bostadsfastigheter 14 669 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Universitetsoch högskolestäder Övrigt 33 % 6 % 18 % SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 11 ===== SIDA 12 ===== 6,0 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 3,0 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag SBB Residential Property AB  3) Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr) 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 1) 100 100 Förvaltningsresultat -169 -46 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -238 -643 Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 80 -643 Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 5 967 6 000 SBB:s ägarandel, % 100 100 SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 967 6 000 Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 937 2 797 Fordran på joint ventures och intressebolag 76 53 Nettoinvestering 3 013 2 850 Övriga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 200 3 164 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -215 -556 Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 2) 146 -4 210 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 32-33. Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet SBB Residential Property AB Bostadsportfölj bestående av hyres- reglerade bostadsfastigheter i Sverige som styrs och kontrolleras gemensamt med Morgan Stanley. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 12 ===== SIDA 13 ===== • SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 739 mkr. Se sida 14 för mer information. • Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om sammanlagt 593 mkr (622). Se sida 26-27 för mer information. Marknadsvärde, mkr Konsoliderat innehav 2024-12-31 2023-12-31 Sverige 426 465 Danmark 167 158 Totalt 593 622 Utbildning SBB äger nära femtio procent av Nordiqus, Europas största fastighetsbolag inriktad på social infra- struktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning. 0,6 MDKR Fastighetsvärde Konsoliderat innehav SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 13 ===== SIDA 14 ===== Nordiqus AB Väsentliga joint ventures och intresseföretag 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84 Förvaltningsresultat 586 21 Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -770 -417 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -903 -10 Fastighetsbestånd Innehavets fastighetsbestånd 38 739 40 784 SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84 SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 308 20 327 Investering Andelar i joint ventures och intresseföretag 8 603 9 892 Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 115 3 908 Nettoinvestering, redovisat värde 12 718 13 800 Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 108 1 344 Nettoinvestering 13 826 15 144 1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 115 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 222 mkr. Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 32-33. • SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde om 38,7 miljarder kronor. • Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur - investerare. • Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig - heter med tillväxtpotential. • Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % KPI-justerat. • Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 2023, redovisas som avvecklad verksamhet. • Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal. 19,3 MDKR SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav 13,8 MDKR SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav Joint ventures och intresseföretag Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer- sitet – vilket är en av de ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta både dagens krav och morgon- dagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna. Händelser under kvartalet • Under det fjärde kvartalet förvärvade Nordiqus två fastigheter i Göteborgsområdet för en köpeskilling om ca 500 MSEK. • Snitthyran är 1 949 kr per kvm och en återstående kontraktstid om 11,3 år. • Under 2024 har 300 mkr investerats i beståndet. Total beslutad projektvolym uppgår till cirka 1 mdkr. • Arbete pågår med hyresgästanpassning och utbyggnation av Mosjö skola i Örebro. Hyresgästen har flyttat in i 2 av 3 etapper och arbeten pågår nu i sista etappen med bland annat kök, matsal och salar för slöjd och musik. • Under året har Nordiqus jobbat med en strategisk plan för att stärka fokuset på arbetsmiljön i alla fastigheter, både i projekt och förvaltning. Exempelvis genomfördes säkerhetsutbildningar, riskanalyser och under fjärde kvartalet lanserade Nordiqus en egen app för arbetsmiljörapportering. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 3 708 4 581 792 1 069 Fastighetskostnader Driftskostnader -874 -1 021 -184 -256 Underhåll -189 -257 -51 -81 Fastighetsskatt -74 -95 -21 -19 Driftnetto 2 572 3 209 537 713 Övriga förvaltningsintäkter 135 - 90 - Administration -1 054 -878 -324 -294 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -25 -90 -11 -51 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368 Värdeförändringar fastigheter -5 422 -13 321 -69 -2 828 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -227 - -26 Nedskrivning goodwill -1 076 - - - Resultat bostadsproduktion -23 -17 -5 -14 Rörelseresultat -5 245 -11 324 218 -2 499 Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 611 -5 560 -293 -1 198 varav förvaltningsresultat -325 195 -229 -121 varav värdeförändring -1 680 -2 485 -189 -1 594 varav skatt -215 207 -50 165 varav försäljningsresultat 372 -3 416 221 24 varav nedskrivning och omvärdering 238 -469 -47 -79 varav upplösning negativ goodwill - 407 - 407 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -223 - 12 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430 Resultat av förtidslösen lån 1 138 36 -42 149 Valutakursdifferenser -328 -144 -387 1 024 Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4 Värdeförändringar finansiella instrument -193 -2 580 1 -495 Resultat före skatt -7 174 -20 722 -613 -3 365 Aktuell skatt -625 -443 -124 39 Uppskjuten skatt 1 295 2 569 -142 468 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 351 227 - 26 PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -6 153 -18 370 -878 -2 833 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -3 505 - -482 PERIODENS RESULTAT -6 153 -21 874 -878 -3 314 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -6 033 -22 339 -953 -3 348 Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 74 32 PERIODENS RESULTAT -6 153 -21 874 -878 -3 314 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -4,54 -13,59 -0,73 -2,13 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -4,54 -13,59 -0,73 -2,13 Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 - - Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 - - Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - - Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -4,54 -16,00 -0,73 -2,46 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -4,54 -16,00 -0,73 -2,46 Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 2,00 2,00 0,50 0,50 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 15 ===== SIDA 16 ===== Kommentarer koncernens resultaträkning Hyrestillväxt 5,5 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 708 mkr (4 581). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent jämfört med motsva - rande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 2 184 mkr (2 937) samhälle, 1 511 mkr (1 621) bostäder och 13 mkr (23) utbildning. Uthyrningsgrad på 91,5 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 91,5 procent (94,2). Nedgången består till stor del av att tillgångar med hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned - gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster. Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (7). Driftnettot stiger 7,1 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 1,9 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 137 mkr (-1 372). Administrationskostnader och Förvärvs- och omstruktureringskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till -1 054 mkr (-878). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -25 mkr (-90). Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader uppgått till -1 079 mkr (-968). Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 422 mkr (-13 321), varav -3 304 mkr (-11 763) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande -4,5 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd - ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Det viktade avkastningskravet har under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 557), varav -1 084 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212 mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt - ringstillfället uppgår till 944 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde. I realiserad värdeförändring ingår även en redovisningsmässig förlust om -874 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering. Goodwill Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227). Nedskrivning av goodwill har gjorts uppgående till -1 076 mkr (-) inom segmentet Samhälle. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 611 mkr (-5 560). Se vidare information på sid 32-33. Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar under 2023 upplösning av negativ goodwill hänförligt till Nordiqus. Se avsnitt Avvecklad verksamhet på sida 17 för mer information. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till -223 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstate - rade kreditförluster uppgår till -11 mkr (-) och avser tidigare befarade kreditförluster. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -51 -175 36 - Omräkningsdifferenser -532 -1 057 -188 -368 PERIODENS TOTALRESULTAT -6 736 -23 105 -1 030 -3 684 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -6 616 -23 571 -1 105 -3 716 Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 74 32 PERIODENS TOTALRESULTAT -6 736 -23 105 -1 030 -3 684 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 16 ===== SIDA 17 ===== Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 98 mkr (-1 258). Förändringen beror till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs - differenser samt värdeförändringar relaterat till finansiella instrument. Räntenettot uppgår till -695 mkr (-1 140). Förändringen är främst hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag. Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 138 mkr (36) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om -328 mkr (-144). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat. Finansnetto 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430 Räntenetto -695 -1 140 -118 -342 Resultat förtidslösen lån 1 138 36 -42 149 Valutakursdifferenser -328 -144 -387 1 024 Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4 Finansnetto 98 -1 258 -551 827 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden till -193 mkr (-2 580) vilket är främst hänförligt till en negativ värdeförändring av derivat om -278 mkr (-2 199) samt en negativ kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivet av innehaven i Studentbostäder och Arlandastad. Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722). Skatt på periodens resultat uppgick till 1 021 mkr (2 353), varav -625 mkr (-443) avsåg aktuell skatt och 1 646 mkr (2 796) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (227). Periodens resultat efter skatt uppgick till -6 153 mkr (-21 874). Avvecklad verksamhet Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från vilket datum resterande innehav redovisats som intresseföretag. Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till 10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet bedömdes till -543 mkr. SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdigställt förvärvsanalysen. I samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresultatet har fastställts till -1 285 mkr. I samband med detta har skillnaden mellan verkligt värde av netto- tillgångarna och beräknat anskaffningsvärde (negativ goodwill) om 407 mkr lösts upp. Upplösningen redovisas som Resultat från joint ventures och intresseföretag inom Kvarvarande verksamhet. Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av tidigare perioder. Se sida 42 för mer information. Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick till - mkr (-3 505). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 17 ===== SIDA 18 ===== Helår, 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 184 1 511 13 3 708 - 3 708 Fastighetskostnader -558 -573 -6 -1 137 - -1 137 Driftnetto 1 626 938 8 2 572 - 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 135 - 135 Administration - - - - -1 054 -1 054 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 685 991 31 2 707 -1 079 1 627 Värdeförändringar fastigheter -3 921 -1 461 -40 -5 422 - -5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion - -23 - -23 - -23 Rörelseresultat -3 664 -492 -9 -4 166 -1 079 -5 245 Resultat från joint venture och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 - -1 611 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 12 -235 - -223 - -223 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 692 692 Räntekostnader och liknande - - - - -594 -594 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 586 -502 -912 -6 001 -1 174 -7 174 Skatt - - - - 1 021 1 021 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 586 -502 -912 -6 001 -152 -6 153 Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653 Investeringar 485 697 3 1 184 - 1 184 Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934 Överskottsgrad 74% 62% 58% 69% - 69% Helår, 2023 Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581 Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372 Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209 Administration - - - - -878 -878 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241 Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227 Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324 Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 266 266 Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -4 990 -10 806 -120 -15 917 -4 807 -20 722 Skatt - - - - 2 353 2 353 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -120 -15 917 -2 454 -18 370 Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520 Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 18 ===== SIDA 19 ===== Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667 Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693 Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974 Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805 Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797 Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794 Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17 Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057 Resultat från joint venture och intresse - företag -5 560 - -5 560 -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560 Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 5 270 - - - - 270 270 Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088 Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580 Resultat före skatt -20 722 -4 292 -25 015 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -5 567 -25 015 Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142 Resultat från försäljning, avvecklad verksamhet - -2 -2 - - - - -2 -2 Periodens resultat -18 370 -3 505 -21 875 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -2 428 -21 875 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75% Fjärde Kvartalet, 2024 Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 429 350 13 792 - 792 Fastighetskostnader -103 -151 -1 -255 - -255 Driftnetto 327 199 12 537 - 537 Övriga förvaltningsintäkter 69 20 - 90 - 90 Administration - - - - -324 -324 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -11 -11 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 396 219 12 627 -334 292 Värdeförändringar fastigheter -331 246 16 -69 - -69 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - - - Nedskrivning goodwill - - - - - - Resultat bostadsproduktion - -5 - -5 - -5 Rörelseresultat 64 460 29 552 -334 218 Resultat från joint venture och intresseföretag -248 103 -148 -293 - -293 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 12 - - 12 - 12 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 249 249 Räntekostnader och liknande - - - - -800 -800 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - 1 1 Resultat före skatt -172 563 -119 272 -885 -613 Skatt -266 -266 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -172 563 -119 272 -1 151 -878 Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653 Investeringar 76 308 2 386 - 386 Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934 Överskottsgrad 76% 57% 93% 68% - 68% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 19 ===== SIDA 20 ===== Fjärde Kvartalet, 2023 Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 706 357 6 1 069 - 1 069 Fastighetskostnader -201 -152 -3 -356 - -356 Driftnetto 505 205 3 713 - 713 Administration - - - - -294 -294 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -51 -51 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 505 205 3 713 -345 368 Värdeförändringar fastigheter -1 497 -1 268 -62 -2 828 - -2 828 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -26 - - -26 - -26 Nedskrivning goodwill - - - - - - Resultat bostadsproduktion - -14 - -14 - -14 Rörelseresultat -1 018 -1 076 -59 -2 154 -345 -2 499 Resultat från joint venture och intresseföretag -269 -919 -10 -1 198 - -1 198 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 88 88 Räntekostnader och liknande - - - - 739 739 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -495 -495 Resultat före skatt -1 287 -1 995 -69 -3 353 -13 -3 365 Skatt 533 533 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 287 -1 995 -69 -3 353 520 -2 833 Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 212 367 2 582 - 582 Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 72% 57% 49% 67% - 67% Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksamhet Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen inkl Avvecklad verksamhet Hyresintäkter 1 069 333 1 402 706 357 339 1 402 - 1 402 Fastighetskostnader -356 -56 -412 -201 -152 -59 -412 - -412 Driftnetto 713 278 991 505 205 281 991 - 991 Administration -294 -13 -307 - - - - -307 -307 Förvärvs- och omstruktureringskostnader -51 - -51 - - - - -51 -51 Resultat före finansiella poster, värdeför - ändringar fastigheter och goodwill 368 265 633 505 205 281 991 -358 633 Värdeförändringar fastigheter -2 828 -654 -3 482 -1 393 -1 328 -761 -3 482 - -3 482 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -26 - -26 -26 - - -26 - -26 Nedskrivning goodwill - - - - - - - - - Resultat bostadsproduktion -14 - -14 - -14 - -14 - -14 Rörelseresultat -2 499 -389 -2 890 -914 -1 137 -480 -2 531 -358 -2 890 Resultat från joint venture och intresse - företag -1 198 - -1 198 -269 -919 -10 -1 198 - -1 198 Ränteintäkter och liknande resultatposter 88 4 92 - - - - 92 92 Räntekostnader och liknande 739 -85 654 - - - - 654 654 Värdeförändringar finansiella instrument -495 - -495 - - - - -495 -495 Resultat före skatt -3 365 -470 -3 837 -1 183 -2 055 -490 -3 729 -107 -3 837 Skatt 533 -10 523 - - - - 523 523 Resultat från försäljning, avvecklad verksamhet - 509 509 - - - - 509 509 Periodens resultat -2 833 29 -2 805 -1 183 -2 055 -490 -3 729 925 -2 805 Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205 Investeringar 551 24 575 212 337 27 575 - 575 Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014 Överskottsgrad 67% 83% 71% 72% 57% 83% 71% - 71% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 20 ===== SIDA 21 ===== Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 55 653 mkr per 2024-12-31 (73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis - trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna ingår 1 317 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter på sid 26 -27. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 2 910 / -2 908 Driftkostnader +/- 5% -921 / 927 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 969 / 2 178 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 932 / 2 163 Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205 Förvärv 6 127 Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 5 431 Varav övriga förvärv 696 Investeringar 1 184 Försäljningar -21 715 Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212 Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 696 Varav försäljning till minoritetsägare -3 096 Varav övriga försäljningar -1 711 Orealiserade värdeförändringar -3 304 Omklassificering -91 Omräkningsdifferens 247 Verkligt värde vid periodens slut 55 653 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB, SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 32-33. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 7 456 mkr (4 839). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 2 491 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 371 mkr (214). Spärrade likvida medel uppgick till 13 mkr (16). Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 1 264 2 692 Summa immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 692 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Nyttjanderätt tomträtt 563 393 Inventarier 131 106 Summa materiella anläggningstillgångar 56 347 73 704 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 15 551 17 591 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 7 456 4 839 Derivat 291 481 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 719 849 Andra långfristiga fordringar 350 1 965 Summa finansiella anläggningstillgångar 24 368 25 724 Summa anläggningstillgångar 81 980 102 120 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 240 155 Kortfristiga fordringar Derivat 34 203 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 185 Kundfordringar 68 100 Aktuell skattefordran - 260 Övriga fordringar 1 188 347 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 168 392 Summa kortfristiga fordringar 1 471 1 487 Likviditetsplaceringar 371 214 Likvida medel 2 491 3 845 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 2 862 4 060 Tillgångar som innehas för försäljning 309 - Summa omsättningstillgångar 4 882 5 702 SUMMA TILLGÅNGAR 86 862 107 822 Kommentarer Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 21 ===== SIDA 22 ===== Kommentarer Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 12 217 mkr (17 622). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 26 585 mkr (36 845). Se mer information på sid 23-24. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2024-12-31 netto till 1 824 mkr (2 726) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 5 125 mkr per 2024- 12-31. Under perioden har underskott om totalt 721 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 55 737 mkr (62 093), varav 16 815 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin - stitut och 38 922 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 4,9 mdkr (-). Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 34-36. Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624 Reserver -1 447 -915 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -13 125 -8 252 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622 Hybridobligation 7 879 15 741 Övriga reserver 715 1 036 Innehav utan bestämmande inflytande 5 774 2 445 Summa eget kapital 26 585 36 845 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 833 11 116 Obligationslån 34 328 40 540 Derivat 184 264 Uppskjutna skatteskulder 1 824 2 726 Leasingskulder tomträtter 542 378 Övriga långfristiga skulder 138 92 Summa långfristiga skulder 50 849 55 116 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 982 7 861 Obligationslån 4 594 2 576 Derivat 6 1 290 Leverantörsskulder 47 121 Leasingskulder tomträtter 20 15 Aktuella skatteskulder 360 99 Övriga skulder 570 726 Beslutad utdelning - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 847 1 040 Summa kortfristiga skulder 9 427 15 861 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 86 862 107 822 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 22 ===== SIDA 23 ===== Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337 Periodens resultat - - - -22 339 -22 339 - - 464 -21 875 Övrigt totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232 Periodens totalresultat - - -1 057 -22 514 -23 571 - - 464 -23 107 Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5 Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99 Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - - Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482 Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548 Innehållen ränta Hybridobligation - - - 358 358 - - - 358 Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840 Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648 Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845 Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845 Periodens resultat - - - -6 033 -6 033 - - -120 -6 153 Övrigt totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583 Periodens totalresultat - - -532 -6 084 -6 616 - - -120 -6 736 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - - Inlösen hybridobligationer - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137 Skatteeffekter inlösen hybridobligation - - - -918 -918 - - - -918 Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357 Återföring utdelning hybridobligation avseende 2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57 Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Tillskott från minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956 Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768 Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-12-31 uppgår till 268 111 069 kr. 4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 23 ===== SIDA 24 ===== Kommentarer Det egna kapitalet uppgick per 2024-12-31 till 26 585 mkr (36 845). Hybridobligationer I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 8 594 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 7 879 mkr. Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts med ett nominellt belopp om 7 862 mkr (0). Uppskjuten utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets början till 357 mkr (-), varav 57 mkr (-) är hänförligt till utdelning av hybridobligationer som under perioden återköpts. Uppskjuten utdelning på hybridobligationer avseende 2024 som under perioden har realiserats uppgår till 105 mkr. Under perioden har upplupen utdelning om totalt 405 mkr avseende hybridobligationer betalats. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde 156 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. Återköp D-aktier SBB genomförde under perioden ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna kapital med 352 mkr. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 774 mkr (2 445). Förändringen är främst hänförlig till notering och ägarspridning av det tidigare helägda dotterbolaget Sveafastigheter AB (publ). Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minoritetsandel avseende dessa bolag. Soliditet Soliditeten uppgick till 31 procent (34), den justerade soliditeten till 32 procent (36) och belåningsgraden till 61 procent (54). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 24 ===== SIDA 25 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -7 174 -20 722 -613 -3 365 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -6 090 - -2 268 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 19 6 5 - Värdeförändringar fastigheter 5 422 18 051 69 5 281 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 351 797 - 26 Nedskrivning goodwill 1 076 1 794 - - Resultat bostadsproduktion 23 17 5 14 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 611 5 560 293 1 198 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 223 - -12 - Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 580 -1 495 Finansnetto -98 1 818 551 -747 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 382 283 250 - Erlagd ränta -1 432 -2 236 -420 -803 Erhållen ränta 314 220 52 136 Betald skatt -364 -856 21 -241 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 546 1 222 199 -276 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -727 1 057 -324 944 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -45 -929 437 -153 Kassaflöde från den löpande verksamheten -226 1 350 313 514 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -1 118 -2 901 -376 -524 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 762 -1 629 -417 -507 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 11 714 12 675 427 8 219 Investeringar/försäljning inventarier -44 -75 1 -3 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -612 2 470 -53 193 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -384 781 -473 790 Kassaflöden från finansiella tillgångar 551 -194 93 -360 Förändring andra långfristiga fordringar - -998 - -41 Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 345 10 129 -800 7 767 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner 12 - - - Återköp teckningsoptioner - -5 - -1 Återköp D-aktier -352 - - - Inlösen tvingande konvertibel - 1 - - Inlösen hybridobligationer -3 137 - -1 491 - Utbetald utdelning -2 133 -1 659 - - Utbetald utdelning hybridobligationer -405 - - - Avyttring till minoriteter - 9 057 - 19 Tillskott från minoriteter 2 956 - 2 938 - Inlösta minoritetsandelar - - - - Upptagna lån 8 237 21 544 5 420 394 Amortering av lån -14 640 -38 885 -5 422 -6 326 Förändring cash collaterals - -2 048 - -617 Förändringar övriga långfristiga skulder -26 -52 -7 -77 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9 487 -12 047 1 440 -6 609 Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -1 368 -568 953 1 673 Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 1 522 2 186 Periodens kassaflöde kvarvarande verksamhet -1 368 -568 953 1 673 Valutakurs likvida medel 14 -16 16 -14 Likvida medel vid periodens slut 2 491 3 845 2 491 3 845 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 25 ===== SIDA 26 ===== 56% Bostad 43% Samhälle 1% Utbildning Fastighetsvärde per land 81% Sverige 13% Finland 4% Norge 2% Danmark 55 653 Mkr 55 653 Mkr 81% 56% 13% 43% 4% 1% 2% Fastighetsvärde per regionFastighetsvärde per segment 34% Universitetsorter 31% Stockholm/Mälardalen 13% Oslo/Köpenhamn/ Helsingfors 5% Göteborg/Malmö 17% Övriga tillväxtstäder Fastighetsbeståndet 55 653 Mkr 31% 13% 34% 5% 17% Hyresintäkter per affärsområde Största hyresgäster (samhälle och utbildning) Hyresgäst Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Esperi 122 7,0% Finska staten 109 6,3% Attendo 94 5,4% Skellefteå Kommun 66 3,8% Humana 63 3,6% Region Skåne 40 2,3% Danska staten 39 2,2% Mehiläinen Oy 36 2,1% Västerås Kommun 34 2,0% Region Dalarna 29 1,7% Karlskrona kommun 29 1,6% Svenska staten 28 1,6% Helsingfors huvudstadsregion 26 1,5% Västra Nylands välfärdsområde 25 1,5% Ambea 24 1,4% Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,4% Norlandia 24 1,4% Bodens Kommun 24 1,4% Anocca AB 24 1,4% Göteborgs Stad 24 1,4% 20 största hyresgäster 884 51,0% Övriga 849 49,0% Total 1 732 100,0% Största kommuner (bostad) Kommun Antal lägenheter Antal tkvm Hyresintäkt rullande 12 mån, mkr % av total Linköping 1 535 109 147 9,4% Skellefteå 1 482 105 136 8,7% Helsingborg 941 65 94 6,0% Västerås 656 38 79 5,0% Höganäs 744 57 78 5,0% Falun 724 47 69 4,4% Karlskrona 371 43 61 3,9% Stockholm 431 33 57 3,7% Borås 506 39 54 3,4% Haninge 367 22 53 3,4% Södertälje 440 25 46 3,0% Kävlinge 407 27 41 2,6% Umeå 482 27 40 2,6% Sundbyberg 199 20 38 2,4% Landskrona 368 28 35 2,3% Nacka 244 14 34 2,2% Nykvarn 322 16 31 2,0% Borlänge 318 20 29 1,9% Sollentuna 206 9 28 1,8% Avesta 475 32 28 1,8% 20 största kommuner 11 218 774 1 181 75,2% Övriga 3 710 285 389 24,8% Total 14 928 1 060 1 570 100,0% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 26 ===== SIDA 27 ===== Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Affärsområde Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto Löptid hyresavtal Initial direkt- avkastning Samhälle Sverige 707 13 807 17 331 1 548 90% 876 1 239 610 10 4,98% Norge 85 2 019 22 857 80 95% 116 1 365 100 10 5,18% Finland 309 7 553 24 292 37 90% 638 2 064 499 6 6,64% Danmark 42 695 16 390 - 99% 67 1 577 52 4 7,55% Totalt Samhälle 1 144 24 074 19 589 1 665 91% 1 697 1 484 1 263 8 5,63% Bostad Universitetsorter 429 10 406 20 711 1 514 94% 591 1 377 385 - 4,33% Stockholm/Mälardalen 256 12 736 35 077 3 747 93% 492 1 922 369 - 4,11% Göteborg/Malmö 228 5 354 23 213 69 97% 330 1 449 224 - 4,25% Övriga städer 146 2 490 13 425 525 79% 157 1 071 86 - 4,36% Totalt Bostäder 1 060 30 986 23 716 5 855 92% 1 570 1 482 1 065 - 4,24% Utbildning Sverige 18 426 16 164 134 100% 22 1 230 17 12 5,97% Norge - - - - - - - - - - Finland - - - - - - - - - - Danmark 10 167 16 173 - 100% 13 1 257 9 9 5,67% Totalt Utbildning 28 593 16 167 134 100% 35 1 240 27 11 5,86% Totalt 2 232 55 653 21 505 7 654 92% 3 303 1 480 2 354 8 4,90% 8 år Kontraktslängd Samhälle / Utbildning 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2034+ 8% 7% 14% 7% 8% 4% 10% 6% 5% 6% 25% 1 905 1 646 1 907 1 773 1 787 1 996 1 991 1 473 2 288 1 977 1 868 Hyra per kvm för nyproduktion jämfört med SBB:s befintliga bestånd Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter Sjukvård 1 583 13% 2 675 1 394 2 550 1 866 1 953 2 975 2 450 1 482 1 875 SBB Nyproduktion Källa: Newsec Förfallostruktur Snitthyra på hyresintäkt i förfallostruktur i genomsnittlig kvarvarande kontraktstid SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 27 ===== SIDA 28 ===== Projekt- och Fastighetsutveckling Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån- det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla- neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp- handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar till att öka bolagets driftnetto och resultat. Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision 2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus på fastigheter inom kommunikationsnära lägen med en redan utbyggd infrastruktur. Genom att i synnerhet redan ianspråktagen mark prioriteras vid förädling och befintliga gatunät används kan fler grönområden bevaras och resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar - betet inom SBB drivs därutöver av tanken att bilens roll i samhället succesivt kommer minska samt att kommunikationer, service, vård, skola och omsorg ska finnas i människors närområde. Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter ligger inom utpekade kommunikationsnoder med direkt närhet till såväl spårbunden trafik som övrig samhällsservice. 367 lägenheter i Haninge, Stockholms län. Utvecklade och uppförda inom egen fastighet. Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostäder 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749 Samhällsfastigheter 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934 Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299 Totalt 76% 999 117 - 807 895 1 099 121 2 906 133 2 801 254 964 SBB:s andel av totalt 100% 2 392 113 2 119 861 886 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 28 ===== SIDA 29 ===== Samhälle Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 100% 5 312 1 16 15 260 21 239 6,0% 5,6% Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 250 25 4,4% 3,5% Totalt 74% 12 350 2 28 24 535 271 264 5,2% 4,5% SBB:s andel av totalt 100% 8 831 22 19 398 146 251 5,5% 4,9% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Samhälle 6 891 1 7 125 125 0 5,3% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Samhälle 100% 59 712 Samhälle, JV 50% 45 146 Totalt 77% 104 858 SBB:s andel av totalt 100% 82 285 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Samhälle 100% 364 215 - 358 120 592 824 1 315 159 899 396 684 Samhälle, JV 64,0% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 555 813 2 281 Totalt 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934 SBB:s andel av totalt 100% 1 486 410 1 255 209 844 52% 10,4% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering Geografisk fördelning projekt- utveckling (inkl. joint ventures) 73% Stockholm/Mälardalen 12% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 9% Övriga tillväxtstäder 104 858 kvm 73% 12% 6% 9% 100% Stockholm/Mälardalen Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 12 350 kvm 100% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 1 558 844 kvm 35% 28% 27% 6% 4% 35% Stockholm/Mälardalen 28% Universitetsstäder 6% Göteborg/Malmö 4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors 27% Övriga tillväxtstäder SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 29 ===== SIDA 30 ===== Bostad Pågående nyproduktion SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Investe - ring (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvar- varande (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bostad 100% 208 11 188 1 33 28 530 430 99 6,3% 5,2% Bostad, Sveafastigheter 100% 1 030 48 159 6 134 114 2 167 1 011 1 156 6,0% 5,1% Totalt 100% 1 238 59 347 7 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3% SBB:s andel av totalt 100% 1 238 59 347 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3% Investeringar i befintligt bestånd Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Bostad 62 957 6 8 133 115 18 6,3% Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter) SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostad 100% 1 446 80 141 Bostad, Sveafastigheter 100% 5 544 294 958 Bostad, JV 52% 1 782 96 032 Totalt 91% 8 772 471 131 SBB:s andel av totalt 100% 7 922 423 770 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Bostad 100% 7 600 - 28 000 47 300 82 900 128 968 1 556 Bostad, Sveafastigheter 100% 117 382 - 94 890 131 850 344 122 243 452 707 Bostad, JV 49,5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 765 260 3 427 Totalt 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749 SBB:s andel av totalt 100% 560 982 751 541 1 340 Geografisk fördelning pågående produktion (inkl. joint ventures) 63% Stockholm/Mälardalen 37% Universitetsstäder 74% Stockholm/Mälardalen 22% Universitetsstäder 1% Göteborg/Malmö 3% Övriga tillväxtstäder 1 238 lägenheter 63% 37% Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 8 772 lägenheter 74% 22% 1% 3% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 650 332 kvm 29% 28% 22% 21% 29% Stockholm/Mälardalen 28% Universitetsstäder 22% Göteborg/Malmö 21% Övriga tillväxtstäder 55% 11,8% 100% upparbetningsgrad pågående produktion avkastning kvarvarande investering av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 30 ===== SIDA 31 ===== Utbildning Investeringar i befintligt bestånd SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr) Investering (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Direkt - avkastning (DN) Nordiqus 49,8% 24 380 8 25 423 347 76 5,9% SBB:s andel av totalt 100,0% 12 151 12 211 173 38 5,9% Pågående projektutveckling SBB:s andel Antal kvm Utbildning 100% 13 184 Utbildning, JV 50% 6 440 Totalt 86% 19 624 SBB:s andel av totalt 100% 16 404 Byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer Fas 2 - Inför beslut om planbesked Fas 3 - Med planbesked Fas 4 - Lagakraftvunna detaljplaner Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (tkr) Per kvm (kr) Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 465 1 754 Utbildning, JV 49,8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 189 900 277 Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299 SBBs andel av totalt 100% 344 721 113 111 328 Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta - ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. 100% Stockholm/Mälardalen Geografisk fördelning projekt - utveckling (inkl. joint ventures) 19 624 kvm 100% Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl. joint ventures) 696 957 kvm 31% 31% 29% 9% 31% Stockholm/Mälardalen 31% Universitetsstäder 9% Göteborg/Malmö 29% Övriga tillväxtstäder SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 31 ===== SIDA 32 ===== Strategiska innehav i joint ventures och intresseföretag SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions - marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark - naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA, SBB Residential Property AB och Nordiqus AB. SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansieringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. Public Property Invest ASA Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB äger 35,16 procent och redovisar innehavet som intresseföretag. SBB Residential Property AB SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 35,16 % 44,84 % 100 % 100 % 49,84 % 49,84 % Hyresintäkter, mkr 383 - 308 - 651 578 373 138 2 380 244 Driftnetto, mkr 324 - 241 - 588 472 225 82 1 991 199 Förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 100 199 -169 -46 822 43 Periodens resultat, mkr -440 - -657 - 10 -903 -238 -643 -1 308 -937 SBB:s ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 37 89 -169 -46 410 21 SBB:s ägarandel av resultat, mkr -440 - -657 - -10 -405 -238 -643 -770 -418 Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 452 - 5 424 - 10 550 8 229 5 967 6 000 38 739 40 538 Antal fastigheter 98 - 164 - 72 48 212 172 654 652 Antal kvm, tusental 441 - 261 - 395 297 284 284 1 337 1 327 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 93 92 95 96 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 - 5,0 - 5,1 5,2 N/A N/A 12,4 12,6 Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 188 - 5 823 5 434 2 417 2 360 22 275 21 271 Snittränta, % 6,30 - 7,6 4 - 5,18 4,50 13,00 13,00 4,00 3,65 Kapitalbindning, år 1,12 - 1,14 - 4,09 1,20 3,63 4,63 5,41 2,30 Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 3,87 1,48 3,63 4,63 8,34 8,75 1) Exklusive efterställda ägarlån Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Nordiqus AB Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl - jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet. Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj - ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84 procent och resterande del ägs av Brookfield. Redovisat värde andelar i intressebolag och joint ventures 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591 Årets anskaffningar 262 1 - 262 Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003 Årets utdelningar -6 - -376 -382 Årets avyttringar -1 -1 885 1) - -1 887 Valutakursdifferens -43 - - -43 Övrigt totalresultatet - - -51 -51 Nedskrivningar och omvärdering av andel 63 308 -93 278 Resultatandel -998 -453 -770 -2 221 Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551 1) Avser främst upplösning av JV med Kåpan Bostad, Sveaviken och Magnolia. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 32 ===== SIDA 33 ===== Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning SBB Social Facilities AB SBB Infrastructure AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 70 - 170 - 1 960 1 261 2 937 2 797 8 603 9 892 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 3 478 - - - - - 76 53 4 115 3 908 2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -371 -247 292 -325 108 65 21 195 Värdeförändring -448 -206 -1 026 -1 680 -621 -1 305 -560 -2 485 Skatt -179 - -36 -215 46 40 121 207 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -998 -453 -770 -2 221 -467 -1 199 -418 -2 083 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 371 - 372 -169 -3 246 - -3 416 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 63 308 -133 238 -62 -407 407 -62 Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 -698 -4 853 -10 -5 560 2024-10-01 – 2024-12-31 2023-10-01 – 2023-12-31 Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Förvaltningsresultat -181 -116 68 -229 -5 -138 21 -121 Värdeförändring -40 -11 -137 -189 -284 -750 -560 -1 594 Skatt -26 15 -39 -50 38 6 121 165 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -247 -113 -108 -468 -252 -881 -418 -1 551 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 221 - 221 - 24 - 24 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -1 -5 -40 -47 -17 -62 407 328 Resultat från joint ventures och intresseföretag -248 103 -148 -293 -269 -919 -10 -1 198 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 33 ===== SIDA 34 ===== SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 7,1 procent i jämförbart bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda villkor. Snitträntan var 2,43 procent vid periodens utgång. SBB har minskat skulderna med 6 356 mkr till 55 737 mkr under de senaste tolv månaderna. Finansfunktionen Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera cash management och genom god kontroll och analys begränsa de finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj - ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av styrelsen. Räntebärande skulder minskade med 6 356 mkr SBB har minskat skulderna med 6 356 mkr under perioden. Belåningsgra - den är 61 procent per 2024-12-31. Under fjärde kvartalet lämnade SBB ett återköps- och utbyteserbjudande avseende utvalda värdepapper där investerarna bjöds in att byta ut sina befintliga obligationer emitterade av Samhälllsbyggnadsbolaget i Norden AB (Publ) och SBB Treasury Oy till nya obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ). Utbyteserbjudandet riktade sig till investerare med innehav i dessa utvalda seniora icke-säkerställda obligationer och hybrider. Syftet med transaktionen var att genomföra en riskminimering av negativa effekter, vid ett negativt domslut, i den då pågående rättstvisten. Detta genom att erbjuda investerarna att flytta sina innehav närmare Bolagets tillgångar. De nya obligationerna har något förändrade villkor, bland annat är dom inte föremål för så kallad cross acceleration baserat på utfallet av den då pågående rättstvisten. Dessutom testas covenanter endast vid specifika tillfällen, t.ex om Bolaget avser att ta upp ny skuld, så kallad incurrence based covenants, till skillnad från tidigare då detta testades kvartalsvis. I Finansiering Nyckeltal policy 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skuld, mkr 55 737 62 093 Belåningsgrad < 50% 61% 54% Säkerställd belåningsgrad < 30% 20% 18% Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,0 2,1 Likviditet, mkr > 1 000 4 991 1) 3 845 Kapitalbindning, år 2-5 2,9 3,6 Räntebindning, år 3,1 3,4 1) Likviditet innefattar Likvida medel, 2 491 mkr, samt tillgängliga kreditfaciliteter om 2 500 mkr. erbjudandet deltog 95 procent av utestående obligationer och 93 procent av de utestående obligationerna byttes ut. Obligationer i Samhällsbygg - nadsbolaget i Norden AB (publ) och SBB Treasury Oy ersattes därmed av obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är lägre än det bokförda värdet, vilket innebär att SBB skapar eget kapital när obligationer återköps i förtid. Under perioden bidrog återköp till 6,5 mdkr till aktieägarnas egna kapital. SBB avser att på bilateral nivå utbyta obligationer emitterade av Sam- hällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oy och Offentliga Hus i Norden AB (publ) mot någon av de obligationer som Samhällsbygg- nadsbolaget i Norden Holding AB (publ) nyligen har emitterat. Behov att höja kreditbetygen Den nuvarande ratingen på moderbolaget är från S&P CCC med negative outlook och från Fitch CCC. De nyemitterade obligationerna i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har efter utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. Det innebär att obligationsinvesterarna har fått en högre rating och en strukturellt förbättrad position i förhållande till koncernens tillgångar genom att delta i obligationsbytet. Bolaget har som helhet behov av ett högre kreditbetyg. Det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 4 991 Mkr, fördelat på 2 491 Mkr i likvida medel och 2 500 Mkr i kreditfaciliteter, medan likviditetsplaceringar uppgick till 371 Mkr. Under första halvåret sattes finansieringen av Sveafastigheter på plats. Det starka intresset från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Under fjärde kvartalet genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter, vilket har gett SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr. SBB tecknade i fjärde kvartalet en ny kreditfacilitet med en ram om 2 500 mkr med en skandinavisk bank. SBB genomförde också under det fjärde kvartalet en försäljning som under det första kvartalet tillför bolaget cirka 500 mkr och ytterligare 172 mkr under första halvåret 2025. I samband med SBB:s upplösning och förvärv av två JV samarbeten i december utökades bolagets bankfinansiering med totalt 982 mkr genom två nordiska banker. SBB har under det senaste året arbetat med strategiska åtgärder för att stärka bolagets likviditet och finansiella ställning, framför allt genom att skapa starka dotterbolag. Nordiqus har börjat ge aktieutdelning samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll Nordiqus finansiering investment grade betyget BBB+ och har numera löst all bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmarknaden. SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A. Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten och den generella finansiella ställningen. SBB har en långsiktigt plan som kommer att generera ändamålsenlig likviditet. Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter Likviditet att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare framöver och att antalet transaktioner ökar. Det beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre, och någon större, försäljning som aggregerat blir väsentlig volym till rimliga villkor. SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal, om totalt belopp 25 mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig hållning till nya investeringar resulterar i att kassaflödet från fastighetsverksamheten kan disponeras till annat. Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett under perioden. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 - 2024 kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning. Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är prioriterat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter och utlåning till delägda strukturer. Det ger en ytterligare renodling samt likviditet för kommande låneförfall. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 34 ===== SIDA 35 ===== En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,43 procent är väsentligt lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på sin långsiktiga obligationsfinansiering. Ränte- och kapitalbindning Under de senaste 24 månaderna har skuldsättningen minskat med 31 348 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget. Skuld Snittränta Räntebindning Kapitalbindning 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Mkr 20242023 Q2 Q2 Q3Q1Q3 Q4 Q4 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 % 2018 2019 20222021 2023 2024 Q4 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q4 2020 0 1 2 3 4 5 År 2018 2019 20222021 2023 2024 Q4 2020 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 35 ===== SIDA 36 ===== Kapitalbindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Kv1 2025 3 643 1 630 5 273 9% Kv2 2025 509 400 909 2% Kv3 2025 368 614 983 2% Kv4 2025 145 342 487 1% Kommande 12 mån 4 666 2 986 7 652 14% 2026 5 905 3 424 9 329 17% 2027 9 642 9 094 18 735 33% 2028 7 975 460 8 435 15% 2029 10 846 67 10 913 19% 2030 - 67 67 0% 2031 - 67 67 0% 2032 - 67 67 0% >2032 574 504 1 078 2% Totalt 39 607 16 736 56 343 100% Räntebindning (mkr) Icke säkerställd skuld, Nominellt Säkerställd skuld, Nominellt Total nominell skuld Andel, % Inklusive räntesäkringar 1) Andel, inklusive ränte- säkringar % Snittränta inklusive räntesäkringar % 2025 5 171 11 056 16 227 29% 5 474 10% 7% 2026 5 905 261 6 166 11% 8 776 16% 2% 2027 9 136 5 419 14 555 26% 17 590 31% 3% 2028 7 975 - 7 975 14% 11 145 20% 1% 2029 10 846 - 10 846 19% 12 215 22% 2% 2030 - - - - 582 1% 1% 2031 - - - - - - - 2032 - - - - -495/5072 - 6,42/4,67% >2032 574 - 574 1% 574 1% 4% Totalt 39 607 16 736 56 343 100% 56 368 100% 2,43% 1) Inklusive cross currency basis swaps. 2) En intäcktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat. Avstämning nominell skuld (mkr) Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 833 25% Obligationslån 34 328 62% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 2 982 5% Obligationslån 4 594 8% Summa räntebärande skulder 55 737 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 606 Total nominell skuld 56 343 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 36 ===== SIDA 37 ===== SBB:s hållbarhetsarbete Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveck- ling av samhället i stort genom att vara en av de största nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna. E – Klimat och miljö • Minskad energianvändning och klimatpåverkan med fem procent per år i jämförbart bestånd • Minskade klimatutsläpp i Scope 3 med 30 % till 2025 och 60% till 2030 jämfört med basåret 2020. • Minskad vattenanvändning i jämförbart bestånd med en procent per år • Klimatanpassad fastighets - portfölj S – Social hållbarhet • Noll allvarliga personskador och noll dödsfall, avser all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt. • Goda arbetsvillkor för all intern och extern personal som verkar inom SBB:s arbetsplatser och projekt, i linje med relevanta kollektivavtal • Robusta processer för att främja goda arbetsvillkor i hela leverantörskedjan G – Styrning och finansiering • 100 procent hållbar finansiering • SBB ska klassificeras som grön aktie på Nasdaq Stockholm Våra övergripande mål Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs - modell och SBB strävar efter att vara världens mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga målen och en hållbar - hetspolicy för det konkreta genomförandet av målen och visionen. Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6 (på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför - bara bolag baserat på börsvärde. Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora utmaningar och SBB har ett ansvar för kom - mande generationer att bidra med lösningar och att minska den egna klimatpåverkan. SBB driver ett intensivt och målinriktat arbete för att förbättra energiprestandan i hela fastig - hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med konkreta åtgärder för varje enskild fastighet som ligger inom energiklass F eller G har utarbetats. Implementering av åtgärderna sker löpande, fokus under kommande kvartal är att öka takten i implementeringen ytterligare. Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte att bygga ett bättre samhälle. Per 31 december ägde SBB sociala tillgångar om 2 197 tkvm. Av dessa har 1 736 tkvm klassificerats som signifikant bidragande till uppfyllandet av FN: globala mål för hållbar utveckling av tredje part vilket möjliggör för hållbar finansiering av dessa tillgångar. Sociala tillgångar 47% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10) 21% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3) 9% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4) 21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket) 2% Övriga tillgångar 47% 21% 9% 21% 2% 2 232 tkvm 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde A D GB E SaknasC F Övrigt % Q4 2024 Q4 2023 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 37 ===== SIDA 38 ===== Per 31 december utgjorde sociala obligationer, gröna obligationer och gröna lån 3 procent av den totala skuldportföljen, avser nominella belopp (exklusive sociala hybridobligationer). Det är betydligt mindre än föregående kvartal och beror på att SBB under det fjärde kvartalet bjöd in till och slutförde ett återköps- och utby - teserbjudande till ägare av utvalda värdepapper, däribland hållbara obligationer. En majoritet av SBB:s gröna och sociala obligationer har därmed återköpts eller bytts ut mot nya obligationer som inte är kopplade till det hållbara finansiella ramverket. Energianvändning MWh Samhälle Bostäder Utbildning Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 El 23 143 23 268 13 511 12 603 84 92 Värme 21 438 21 561 40 022 40 258 - - Kyla 38 37 - - - - Summa 44 620 44 866 53 533 52 861 84 92 Förändring (%) -0,5% 1,3% -9,1% Urvalets storlek (antal fastigheter) 92 92 142 142 2 2 Urvalets storlek (area) 347 013 347 013 523 261 523 261 6 213 6 213 Intensitet (kWh/kvm) 128,58 129,29 102,31 101,02 13,54 14,89 Pågående nybyggnadsprojekt Q4 2024 Antal / antal kvm Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme Antal projekt 3 - 0% 3 100% 100% 33% Antal kvm 20 070 - 0% 20 070 100% 100% 42% Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet Samhälle Bostäder Utbildning Totalt Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Antal pågå- ende Antal avslu- tade Antal MWh pågå- ende Antal MWh avslu- tade Andel av total energianvänd - ning, pågående och avslutade Solceller 2 4 449 513 13 4 415 238 - - - - 0,5% Värmepump 1 3 - 283 1 - 289 - - - - - 0,2% Energieffektiv värme och ventilation 6 1 558 550 33 11 2 345 700 - 1 - 4 1,2% Styr och reglerteknik 3 1 580 50 9 2 311 80 1 - 100 - 0,3% Energieffektiv belysning 4 1 693 22 - - - - - 6 - 113 0,2% Övriga 3 4 211 11 1 - 70 - - 2 - 292 0,2% Summa 19 14 2 491 1 429 57 17 3 430 1 018 1 9 100 409 2,6% 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Hållbar finansiering, nominella belopp Q3 2024202320222021 Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4Q4 Q4Q2 Q2 Q2 Gröna lån Gröna obligationer Sociala hybrid - obligationer Sociala obligationer Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid) Mkr % SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 38 ===== SIDA 39 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 31 december 2024 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. SBB genomförde under andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D, vilka klassificeras som aktier i eget förvar. Stängningskursen på stamaktien av serie B var 4,53 kr, serie D var 6,595 kr per 2024-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 6 590 mkr och serie D var 984 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 28 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 147 mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrelationer genom att delta på roadshows, presentationer och events för privata och institutionella investerare. Betalkurs, kr 2024-12-31 2023-12-31 B-aktier 4,53 5,06 D-aktier 6,60 6,05 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-dec 2024 jan-dec 2023 B-aktier 147 269 D-aktier 11 13 Ägarna Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 fanns 194 858 kända aktieägare, motsvarande en minskning om 14,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D understiger två kronor per aktie och år ska utdelningsbegränsningen räknas upp med ett belopp med vilket utdelningen understigit två kronor. Vid årsstämma den 28 juni 2024 beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid årsstämma som är planerad till den 13 maj 2025 kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier av Serie D, allt annat lika, uppgå till fyra kr. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk- ningen av antal aktier. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 4 6 8 10 FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2024 OktJul Sep Nov Dec SEK SBB D 2 4 6 8 10 6 8 10 12 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym FebJan Mar Apr Maj Jun Aug 2024 OktJul Sep Nov Dec D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2024-12-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,60% Dragfast AB 36 163 467 37 000 000 - 4,44% 11,27% Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68% Vanguard - 48 869 148 6 749 115 3,37% 1,57% Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23% Avanza Pension - 32 554 601 18 104 108 3,07% 1,43% Futur Pension - 32 840 065 2 317 411 2,13% 0,99% Handelsbanken Fonder - 30 333 727 4 249 482 2,10% 0,98% BlackRock - 26 934 552 224 1,63% 0,76% Marjan Dragicevic - 26 000 000 - 1,58% 0,73% Swedbank Försäkring - 21 463 028 3 458 194 1,51% 0,70% Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66% Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00% 0,46% Storebrand Fonder - 16 313 258 - 0,99% 0,46% Frederik W. Mohn - 15 000 000 - 0,91% 0,42% Övriga - 834 179 121 113 075 592 60,17% 28,03% Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100% 100% Aktier i eget förvar - - 44 657 779 Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 39 ===== SIDA 40 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 1) 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Nettoomsättning 347 202 261 109 Personalkostnader -99 -83 -27 -27 Övriga rörelsekostnader -452 -582 -111 -313 Rörelseresultat -204 -462 123 -231 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -928 -3 787 -860 -105 Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures -11 - - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 25 988 10 297 8 744 4 307 Räntekostnader och liknande resultatposter -24 667 -9 744 -6 305 -4 106 Resultat av förtidslösen lån 425 -117 1 -5 Valutakursdifferenser -1 417 527 -842 1 424 Värdeförändringar finansiella instrument -238 -2 439 -96 -497 Resultat efter finansiella poster -1 053 -5 725 766 787 Bokslutsdispositioner - 192 - 192 Resultat före skatt -1 053 -5 533 766 979 Skatt 194 284 22 126 PERIODENS RESULTAT -859 -5 249 787 1 105 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 1) 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat -859 -5 249 787 1 105 Övrigt totalresultat - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -859 -5 249 787 1 105 1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder - bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och finanshantering. Bolaget har 54 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader uppgick sammanlagt till -551 mkr (-665). Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 40 ===== SIDA 41 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-311) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 14 764 28 378 Andelar i intressebolag/joint ventures 1 226 10 443 Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 4 612 Uppskjutna skattefordringar - 774 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 794 752 Derivat 234 470 Övriga långfristiga fordringar - 1 382 Summa finansiella anläggningstillgångar 34 017 46 810 Summa anläggningstillgångar 34 017 46 810 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 726 Derivat 34 203 Kundfordringar 17 1 Aktuella skattefordringar 102 52 Övriga fordringar 239 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82 151 Summa kortfristiga fordringar 487 1 147 Likviditetsplaceringar 341 173 Kassa och bank 1 323 3 463 Summa omsättningstillgångar 2 152 4 783 SUMMA TILLGÅNGAR 36 170 51 593 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 Fritt eget kapital Överkursfond 27 724 27 712 Balanserat resultat -22 457 -20 665 Hybridobligation 8 297 16 480 Årets resultat -859 -5 249 Summa fritt eget kapital 12 706 18 275 Summa eget kapital 12 871 18 439 Obeskattade reserver 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 353 1 798 Obligationslån 1 689 22 058 Skulder till intressebolag/joint ventures 107 - Derivat 161 264 Skulder hos koncernbolag 13 263 2 042 Summa långfristiga skulder 17 574 26 162 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 594 2 244 Obligationslån 4 630 685 Derivat 6 1 290 Leverantörsskulder - 5 Övriga skulder 40 156 Skuld utdelning - 2 133 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 372 394 Summa kortfristiga skulder 5 641 6 906 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 170 51 593 1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder - bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 41 ===== SIDA 42 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen om inget annat anges. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i SBB:s Årsredovisning 2023, sid 68-69. Avyttring Nordiqus 2023 Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Den 22a november 2023 avkonsoliderades Nordiqus och redovisas efter det datumet som ett intresseföretag. Förvärvet har beaktats såsom ett rörelseförvärv i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till 10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet, redovisat inom Avvecklad verksamhet, bedömdes till -543 mkr. SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdig- ställt förvärvsanalysen. I samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresul - tatet, redovisat inom Avvecklad verksamhet, har fastställts till -1 285 mkr. Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av tidigare perioder. Detta innefattar omräkning av Resultat från joint ventures och intresseföretag, redovisat inom Kvarvarande verksamhet. Transaktioner med närstående Fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår tilll 7 456 mkr, varav Nordiqus 4 115 mkr. SBB har en långfristig fordran på Nordiqus om 5 222 mkr som förfaller januari 2029. Fordran är redovisat inom raden Fordran på joint ventures och intressebolag. Låneavtalet innehåller restriktioner som innebär att räntan på lånet begränsas av Nordiqus totala räntekostnader. Som följd av detta belöper lånet för närvarande med 0 procent ränta. SBB har i samband med utställandet av lånet redovisat lånet till verkligt värde med en bedömd ränta om 5,7 procent. SBB har under året tillhandahållit förvaltningstjänster till Joint ventures och intressebolag om 135 mkr, varav Nordiqus 23 mkr. Dessa har redovisats inom raden Övriga förvaltningsintäkter. SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A. Nordiqus har under 2024 även lämnat en engångsutdelning om 1 097 mkr avseende aktieslag B, av vilket SBB saknar ägande. Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier rätt till utdelning före B- respektive A-aktier till ett sammantaget belopp motsvarande fastställt krav rörande återvinning, skadestånd eller återbäring enligt aktiebolagslagen och som riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent från och med dagen då återvinnings-, skade - stånds, eller återbäringskravet slutligt fastställt fram till och med den dag då C-aktierna erhållit utdelning. B-aktier har förtur till utdelning framför A-aktier till ett sammanlagt belopp om 1 063 mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och med dagen då B-aktierna mottagit utdelning. I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr har B-aktierna inte längre någon förtursrätt till utdelning och B-aktien har därmed konverterats till en A-aktie. Tilläggsuppgifter Koncernens resultaträkning 2023-01-01 – 2023-12-31 Belopp i mkr Delårsrapport 2024 Q4 Årsredovisning 2023 Skillnad Resultat från intresseföretag/JV -5 560 -6 017 457 varav förvaltningsresultat 195 169 26 varav värdeförändring -2 485 -2 498 13 varav skatt 207 196 11 varav försäljningsresultat -3 416 -3 416 - varav nedskrivning och omvärdering -469 -469 - varav upplösning negativ goodwill 407 - 407 Resultat före skatt -20 722 -21 179 457 PERIODENS RESULTAT, kvarvarande verksamhet -18 370 -18 827 457 Avvecklad verksamhet -3 505 -2 763 -742 PERIODENS RESULTAT -21 874 -21 590 -285 Koncernens balansräkning 2023-12-31 Belopp i mkr Delårsrapport 2024 Q4 Årsredovisning 2023 Skillnad Andelar i intresseföretag/joint ventures 17 591 17 876 -285 Summa anläggningstillgångar 102 120 102 405 -285 SUMMA TILLGÅNGAR 107 822 108 107 -285 Summa eget kapital 36 845 37 131 -285 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 107 822 108 107 -285 Omräkning av tidigare perioder I samband med färdigställandet av förvärv - sanalysen av Nordiqus har tidigare perioder räknats om. Skillnader mot tidigare publicerade rapporter redovisas i tabeller bredvid. Se avsnitt Resultat från joint ventures och intresseföretag på sida 16, samt avsnitt Avvecklad verksamhet på sida 17, för mer information. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 42 ===== SIDA 43 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 19 februari 2025 Lennart Sten Hans Runesten Styrelsens ordförande Styrelseledamot Sven-Olof Johansson Ilija Batljan Styrelseledamot Styrelseledamot Lars Rodert Lennart Schuss Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 43 ===== SIDA 44 ===== Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Total fastighetsexponering avser redovisade värdet Förvaltningsfastighe - ter med avdrag för den del av Förvaltningsfastigheter som implicit belöper innehavare utan bestämmande inflytande minoritet, med tillägg för SBB:s andel av väsentliga innehav i Joint Ventures och intressebolag samt SBB:s andel av övriga innehav i Joint Ventures och intressebolag. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån, tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido - bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och övrig goodwill. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 44 ===== SIDA 45 ===== Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt - ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej konsoliderat innehav. Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och utbildningsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 45 ===== SIDA 46 ===== Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314 IB Eget kapital 36 845 63 337 26 645 50 354 UB Eget kapital 26 585 36 845 26 585 36 845 Genomsnittligt eget kapital 31 715 50 091 26 615 43 599 Avkastning på eget kapital -19% -44% -3% -8% Belåningsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Räntebärande skuld 55 737 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060 Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033 Balansomslutning 86 862 107 822 Belåningsgrad 61% 54% Direktavkastning Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 348 3 081 Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Byggrätter och pågående projekt -7 654 -8 603 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 999 64 602 Direktavkastning 4,9% 4,8% Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766 Justering till normaliserat driftnetto -224 -1 893 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 348 3 081 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 692 Ej pantsatt fastighetsvärde 15 601 31 609 Nyttjanderätt tomträtt 563 393 Inventarier 131 106 Uppskjutna skattefordringar 1 027 1 074 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 24 077 24 962 Likviditetsplaceringar 371 214 Kundfordringar och övriga fordringar 1 256 447 Derivat 325 684 Ej pantsatta tillgångar 44 617 62 181 Ej säkerställda lån 38 583 42 771 Likvida medel -2 491 -3 845 Netto icke säkerställd senior skuld 36 092 38 926 Ej pantsatt kvot 1,24 1,60 Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 46 ===== SIDA 47 ===== Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 305 4 278 Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 611 4 543 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5% 94,2% EPRA Earnings Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 3 304 11 763 69 2 743 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - 2 931 - 965 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 118 1 556 - 596 Skatt på resultat avyttringar - - - - Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 - - - Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - 2 365 - 2 365 Värdeförändringar finansiella instrument -945 2 544 42 346 Skatt på EPRA-justeringar -1 408 -5 754 -161 -1 309 Justering för intresseföretag/joint ventures 1 353 5 777 111 443 Justering för minoritetsandelar 53 20 54 -381 EPRA Earnings -602 -672 -764 2 453 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,41 -0,46 -0,53 1,69 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,41 -0,46 -0,53 1,69 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -139 EPRA Earnings (Företagsspecifik) -1 169 -1 607 -870 2 217 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,80 -1,10 -0,60 1,52 EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,80 -1,10 -0,60 1,52 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368 Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430 Resultat förtidslösen lån 1 138 36 -42 149 Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures -325 195 -229 -121 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 728 1 323 -101 51 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 564 - 265 Ränteintäkter och liknande resultatposter - 5 - 4 Räntekostnader och liknande resultatposter - -582 - -106 Tomträttavgälder - -6 - -1 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 728 2 304 -101 213 Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Driftnetto 2 572 3 209 537 678 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -648 -1 035 -51 -161 Driftnetto jämförbart bestånd 1 924 2 174 486 518 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 796 1 959 443 488 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 128 214 43 30 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1% 10,9% 9,6% 6,1% 1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 47 ===== SIDA 48 ===== Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Hyresintäkter 3 708 4 581 792 1 019 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -930 -1 583 -57 -333 Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 779 2 998 735 686 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 2 634 2 757 686 646 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 144 241 49 40 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5% 8,8% 7,2% 6,2% 1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Eget kapital 26 585 36 845 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 580 2 407 Summa 28 165 39 251 Balansomslutning 86 862 107 822 Justerad soliditet 32% 36% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368 Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -258 217 -182 -755 Resultat före finansiella poster 1 369 2 458 110 -386 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -6 153 -18 370 -878 -2 833 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -131 Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 -74 -32 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -19 769 -1 059 -3 093 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59 -0,73 -2,13 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -13,59 -0,73 -2,13 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat - -3 505 - -482 Resultat hänförligt till D-aktier - - - - Resultat hänförligt till hybridobligation - - - - Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - - Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 505 - -482 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Resultat per stamaktie A och B - -2,41 - -0,33 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,41 - -0,33 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 48 ===== SIDA 49 ===== Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97 Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -131 Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 -74 -32 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -23 274 -1 059 -3 574 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00 -0,73 -2,46 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -16,00 -0,73 -2,46 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976 Obligationslån 38 922 43 117 Räntebärande skuld 55 737 62 093 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Räntebärande skuld 55 737 62 093 Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060 Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 1 627 2 241 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 1 564 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -258 -240 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 369 3 565 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 692 266 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 5 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 387 -1 406 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - -582 Summa Räntenetto -695 -1 717 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,1 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 627 2 241 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -258 -240 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 369 2 001 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 692 266 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 387 -1 406 Summa Räntenetto -695 -1 140 Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,0 1,8 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 49 ===== SIDA 50 ===== Soliditet Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Eget kapital 26 585 36 845 Balansomslutning 86 862 107 822 Soliditet 31% 34% Substansvärde Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 26 585 36 845 Hybridobligation -8 594 -16 777 Innehav utan bestämmande inflytande -5 774 -2 445 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 12 217 17 622 Återläggning av derivat -135 870 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -319 Övrig goodwill -1 021 -2 373 Stämpelskatt 228 220 Återläggning av uppskjuten skatt 1 824 2 726 Avdrag uppskjuten skatt -615 -491 Totalt substansvärde 12 255 18 255 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 Totalt substansvärde per aktie 7,64 11,07 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 7,6 4 11,07 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 140 2 147 Totalt substansvärde 12 255 18 255 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 11 114 16 108 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 7,6 4 11,07 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 12 255 18 255 Återläggning övrig goodwill 1 021 2 373 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 615 491 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 13 890 21 118 Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,66 12,81 Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 8,66 12,81 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 292 2 484 Totalt substansvärde 13 890 21 118 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 12 598 18 635 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 8,66 12,81 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. 2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital s. 24 för mer information. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976 Säkerställda övriga lån 339 345 Summa säkerställda skulder 17 155 19 322 Balansomslutning 86 862 107 822 Säkerställd belåningsgrad 20% 18% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 50 ===== SIDA 51 ===== Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 653 73 205 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 - SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 5 967 6 000 SBB:s ägarandel 100 % 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000 SBB Kåpan Bostad AB Förvaltningsfastigheter - 6 693 SBB:s ägarandel - 50 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347 Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 10 550 8 229 SBB:s ägarandel 35,16% 44,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 38 739 40 358 SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114 SBB Infrastructure AB Förvaltningsfastigheter 5 424 - SBB:s ägarandel 100 % - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 - SBB Social Facilities AB Förvaltningsfastigheter 9 452 - SBB:s ägarandel 100 % - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 - Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 - SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 - SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 227 6 274 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 822 112 630 Överskottsgrad Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209 550 713 Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766 - 278 Driftnetto, total verksamhet 2 572 4 974 550 990 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 708 4 581 805 1 069 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 2 086 - 333 Hyresintäkter, total verksamhet 3 708 6 667 805 1 402 Överskottsgrad 69% 75% 68% 71% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 51 ===== SIDA 52 ===== Bilaga 1 Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-12-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2024-12-31. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt Hyresintäkter 1 697 1 570 35 3 303 Driftkostnader -317 -429 -6 -753 Underhåll -68 -53 -2 -124 Fastighetsskatt -49 -23 -1 -73 Driftnetto 1 263 1 065 27 2 354 Administration -476 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 878 per stamaktie 1,14 Resultat från joint ventures/intressebolag 612 Finansiella intäkter 55 Finansiella kostnader 1) -1 291 Rörelseresultat 1 254 per stamaktie 0,76 Utdelning hybridobligationer -301 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -144 Resultat hänförligt till stamaktieägare 809 per stamaktie 0,49 1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 3,00% för de lån som kassan användes för att amortera efter periodens utgång. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intressebolag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB SBB Infra - structure AB SBB Social Facilities AB Origa Care Preservium Property One Publicus Solon Eiendom Övriga joint ventures - bolag SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,16% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0% Förvaltningsresultat 967 279 - -105 106 19 41 17 - 9 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 482 98 - -105 106 7 14 5 - 4 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture. • Drifts- och underhållskostnader baseras på budget. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2024-12-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 52 ===== SIDA 53 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13 Årsstämma 2025 2025-05-13 Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20 Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se