===== SIDA 1 ===== SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL) Q4 JANUARI–DECEMBER 2025 ===== SIDA 2 ===== Året Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet • Hyresintäkterna uppgick till 1 871 mkr (1 872). Hyresintäkterna ökade med 4,8 procent i jämförbart bestånd. • Driftnettot uppgick till 1 173 mkr (1 160). Driftnettot ökade med 7,4 procent i jämförbart bestånd. • Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgick till 744 mkr (611). • Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -413 mkr (-2 375). • Periodens resultat inkl avvecklad verksamhet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -2 326 mkr (-6 057). • Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi- tal uppgick till -1 017 mkr (546). • Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 1 384 mkr (1 184), varav Sveafastigheter 953 mkr (629). • Förvärv av fastigheter uppgick till 358 mkr (6 127), varav Sveafastigheter 297 mkr (4 006). Viktiga händelser under fjärde kvartalet • SBB ingick i november avtal med Public Property Invest (PPI) om försälj- ning av samhällsfastigheter till ett bokfört värde om 19 867 mkr, samt försäljning av andelarna i SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB, tillsammans benämnt som ”SocialCo”. Totalt fastighetsvärde i transaktio- nen uppgår till ca 32 mdkr. Genom transaktionen har SBB indirekt avyttrat sin samhällsportfölj. Tillträde skedde den 16 december efter godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Försälj- ningslikviden har använts för att teckna aktier i PPI och för att återbetala skuld. Vid periodens utgång innehar SBB 34,22 procent av rösterna och 40,63 procent av kapitalet i PPI. Försäljningen redovisas som avvecklad verksamhet, se sida 27 för mer information. • I anslutning till offentliggörande av transaktionen med PPI har SBB publicerat en uppdaterad intjäningsförmåga proforma för det tredje kvartalet 2025. • Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, ett helägt dotterbolag, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlö- sendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade 100 procent av nominellt belopp, tillsammans med upplupen ränta. Perioden i sammandrag Nyckeltal, kvarvarande verksamhet 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Förvaltning, Bostad Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 4,8 5,5 3,7 7,2 Förändring Driftnetto, jämförbart, % 7,4 7,1 9,3 9,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 93,6 95,3 93,6 Resultat per aktie Förvaltningsresultat, SEK per aktie 1⁾ 0,48 0,42 0,01 -0,02 Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 1⁾ -2,04 -4,55 -2,53 -0,71 Fastigheter Marknadsvärde fastigheter, mkr 34 935 55 653 34 935 55 653 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,2 4,9 4,2 4,9 Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 75 840 92 822 75 840 92 822 Finansiell ställning Belåningsgrad, % 50 61 50 61 Räntetäckningsgrad, ggr 1⁾ 2,3 2,0 - - Långsiktigt substansvärde A och B, SEK per aktie 8,14 8,60 8,14 8,60 Avkastning Direktavkastning fastigheter, % 1⁾ 5,2 4,9 - - 1) Inklusive Avvecklad verksamhet • I december meddelade SBB:s Fastighetsdirektör och vice VD Annika Ekström att hon på egen begäran lämnar SBB och kommer att gå vidare till en ny roll som Chief Operating Officer (COO) på PPI där hon kommer att ingå i ledningsgruppen. • Den 5 december lämnade SBB, tillsammans med Samhällsbyggnadsbo - laget i Norden Holding AB (publ), SBB Holding, ett återköpserbjudande avseende utvalda hybridinstrument samt seniora icke-säkerställda obli - gationer. Resultatet av erbjudandena offentliggjordes den 19 december och innebar att SBB återköpte seniora icke-säkerställda obligationer om 43 mkr, samt att SBB Holding återköpte seniora icke-säkerställda obliga - tioner för ett belopp motsvarande 4,2 mdkr. Totalt återköptes seniora icke-säkerställda obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr, vilket resulterade i en vinst om 0,5 mdkr. Inga av de hybridinstrument som var del i återköpserbjudandet återköptes. • SBB förvärvade i december 5,8 procent av aktierna i Arlandastad Group AB (publ). Efter affären uppgår SBB:s ägande till 20 procent av aktierna i Arlandastad Group. Köpeskillingen uppgår till 42 kr per aktie. Innehavet redovisas som ett intressebolag. • Valberedning inför årsstämman 2026 har i oktober tillsatts och består av Ilija Batljan, Svein Oskar Stoknes, Rikard Svensson, Leif West och Lennart Sten. Viktiga händelser efter periodens utgång • SBB har den 18 februari 2026 mottagit beslut från Finansinspektionen om en erinran och en sanktionsavgift på 80 miljoner kronor avseende Årsredovisning 2021. Finansinspektionen anser i sitt beslut att SBB i sin koncernredovisning för 2021 inte redovisat två fastighetsportföljer till deras verkliga värden, samt felaktigt redovisat förvärven av Offentliga Hus och Amasten som tillgångsförvärv istället för som rörelseförvärv. Finansinspektionen gör bedömningen att koncernens resultat för 2021 redovisats 3,6 miljarder kronor för högt och att koncernens rapport över finansiell ställning vid årets slut var felaktig till följd av detta. SBB delar inte Finansinspektionens bedömning och avser överklaga beslutet. • SBB har efter periodens utgång påbörjat de fackliga förhandlingarna med anledning av försäljningen av SocialCo till PPI, efter vilken den svenska förvaltningsorganisationen samt viss administrativ personal förväntas gå över till PPI. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 2 ===== SIDA 3 ===== Kärninnehav Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Bolagen Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus är alla ledande inom sina delmarknader, med tydligt fokus och specialiserad kompetens. Att vara marknadsledare innebär många fördelar – och bidrar ofta till högre riskjusterad avkastning. Större bolag med likvida aktier och obligationer uppfattas dessutom som mer attraktiva av investerare. Starkare varumärke Marknadsledare har lättare att attrahera nya hyresgäster och behålla befintliga kunder. Det blir även enklare att vinna förtroende från samar - betspartners och investerare. Ett välkänt och starkt varumärke underlättar dessutom rekrytering och bidrar till att behålla kompetent personal. Bättre riskdiversifiering En stor och diversifierad portfölj – både vad gäller tillgångar och hyresgäster – minskar den specifika risken. Kvar blir främst den generella marknadsrisken. Stordriftsfördelar Större fastighetsbolag kan fördela centrala kostnader över fler kvadrat - meter och har möjlighet att anställa fler specialister. De får också starkare förhandlingsposition gentemot leverantörer och andra affärspartners. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden SBB investerar i social infrastruktur i Norden. SBB utvecklar och äger bolag med målet att skapa ledande aktörer inom respektive affärsområde. Fler affärsmöjligheter Ledande bolag får ta del av en större andel av marknadens transaktioner och har både resurser och kompetens att genomföra fler affärer. Fördelaktigare finansiering Tillgång till kapital är avgörande i fastighetsbranschen. Större bolag har i regel lägre affärsrisk och därmed bättre kreditbetyg, vilket ger lägre finansieringskostnader. De har även bredare tillgång till kapitalmarknaden och fler finansieringsalternativ, vilket skapar goda möjligheter att optimera kapitalanskaffningen. Komplett plattform för social infrastruktur SBB:s fjärde affärsområde; SBB Utveckling, driver värdetillväxt genom att utveckla nya bostäder och samhällsfastigheter samt optimera använd - ningen av befintliga bestånd. Tillsammans bildar de fyra bolagen en stark strategisk enhet och en robust plattform för social infrastruktur i Norden. 50 MDKR Fastighetsvärde 29 MDKR Fastighetsvärde 40 MDKR Fastighetsvärde 6 MDKR Fastighetsvärde 40,6 % SBB:s ägarandel 62,2 % SBB:s ägarandel 49,8 % SBB:s ägarandel 100 % SBB:s ägarandel Social infrastruktur i Norden Hyresrätter i Sverige Utbildningsinfrastruktur i Norden Driva tillväxt i kärnverksamheten BBB+ rating BBB- rating Investment grade rating - Största noterade bolaget för social infrastruktur i Europa Största noterade bostadsbolaget i Sverige Störst i Europa på utbildningsinfrastruktur Driver utvecklingsprocesser i bolagets direktägda bestånd SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 3 ===== SIDA 4 ===== Strategiska översynen är genomförd Det är med stolthet jag kan konstatera att SBB genomfört den strategiska översyn som styrelsen beslutade sommaren 2023. SBB består nu i huvudsak av fyra specialiserade bolag där tre av bolagen har fokus på att äga och förvalta social infrastruktur i Norden och de finansierar sig med hjälp av investment grade betyg. Det fjärde bolaget är SBB Utveckling som utvecklar byggrätter, genomför nyproduktion och driver större uthyrnings - projekt i befintliga förvaltningsfastigheter. Målet är att så stor del som möjligt av SBB:s fastighetsexponering ska förvaltas effektivt i transparenta och marknadsledande bolag med stark finansiell ställning. Av SBB:s fastighetsexponering om 76 miljarder återfinns 75 procent i bolagen Sveafastigheter, Nordiqus och Public Property Invest som alla innehar dessa kännetecken. Optimism i marknaden Marknaden för social infrastruktur i Norden visade tydliga tecken på återhämtning under 2025 efter en tid med låg aktivitet och sämre finansieringsvillkor. Idag är finansieringsmarknaden väldigt stark både volymmässigt och prismässigt, vilket SBB:s större innehav har agerat på. Ofta följer prisutvecklingen på fastigheter utvecklingen i kreditmarknaden med viss eftersläpning, så det finns skäl till att vara optimistisk. Europas ledande bolag inom Social infrastruktur skapas Det fjärde kvartalets viktigaste händelse var fastighetsförsäljningen till Public Property Invest, PPI, som skapade Europas ledande aktör inom Social Infrastruktur med tillgångar om 50 mdr. Det var även det sista steget i genomförandet av den strategiska översynen. Efter transaktionen äger SBB drygt fyrtio procent av PPI. Långsiktigt gynnas SBB av att PPI blir ett effektivare bolag med lägre förvaltningskostnader och får bättre förutsättningar att nå attraktiv finansiering. Vid transaktionen estimerade vi värdet av SBB:s andel av dessa framtida kostnadsbesparingar till 3,8 mdkr. PPI har som planerat fått kreditbetyget höjt till BBB+ och säkrat långsiktig finansiering på mer förmånliga nivåer under 2026. Det ger PPI utrymme att höja utdelningen till en nivå som ger omkring 360 mkr i kassaflöde per år till SBB. Mycket talar för att PPI kommer att kunna fortsätta att göra bra affärer, vilket innebär att värde skapas för SBB:s aktieägare. Sveafastigheter bygger vidare Under 2024 samlades SBB:s bostäder under varumärket Sveafastigheter och bolaget börsnoterades på hösten samma år. En rad strategiska förbättringar har genomförts under 2024 och 2025 som bolaget kommer att kunna kapitalisera på framöver. Bolaget erhöll en investment grade rating under 2025 och är etablerat i obligationsmarknaden, vilket leder till lägre risk och lägre finansiella kostnader över tid. All förvaltning sker nu med egen personal och fastighetsbeståndet koncentreras till färre orter vilket ska generera lägre kostnader och skapa fokus på höjda intäkter. Fastighetsverksamheten utvecklas väl med en ökning av driftnettot med 7,4 procent i jämförbart bestånd under 2025. VD har ordet SBB:s belåningsgrad sjunker och den strategiska omläggningen minskar beroendet av enskilda kapitalkällor. Samtidigt ser vi en medvind i marknaden för bostäder och samhällsfastigheter. ”Steg för steg har SBB arbetat efter en strate- gisk plan, en plan som vi nu genomfört.” SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 4 ===== SIDA 5 ===== Nordiqus – ledande inom utbildningsinfrastruktur Nordiqus utvecklas väl och nettoinvesterade 1,6 miljarder under 2025 i nya och befintliga fastigheter. Nordiqus befäster därmed sin position som ledande inom utbildningsinfrastruktur i Europa med över 600 fastigheter med utbildningsverksamhet i Norden. Min känsla är att Nordiqus kommer att fortsätta växa under 2026 på ett lönsamt sätt. SBB Utveckling Under 2025 skapades SBB Utveckling, som omfattar fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla poten - tial. Resurser har tillförts för att skapa goda förutsättningar att fokuserat och strategiskt arbeta med att omvandla potential till långsiktigt värde. Planen innebär att samtliga fastigheter inom SBB Utveckling antingen är sålda eller färdigutvecklade inom en fem årsperiod. Ett antal projekt kommer att färdigställas redan under 2026, där tanken är att löpande realisera vinster från utvecklingsverksamheten. Enkel och effektiv bolagsstuktur I samband med transaktionen med Public Property Invest löste SBB upp joint ventures med Castlelake. Det joint ventures som SBB har med Morgan Stanley beräknas lösas upp senast under första halvåret 2027. Antingen säljs det samägda bolaget eller så ersätts nuvarande preferens - aktier med senior skuld till en bedömd total ränta om högst fyra procent. Utöver dessa större förändringar så minskar SBB gradvis antalet mindre samägda bolag i syfte att skapa en enkel och effektiv bolagsstruktur. Diversifierad kapitalanskaffning genom de större innehaven Den strategiska omläggningen av SBB minskar beroendet av enskilda kapitalkällor samt ökar utrymmet till ny finansiering i de stora innehaven. Prissättningen av och tillgången till olika kapitalkällor varierar över tid. Att ha möjlighet och kunskap att anpassa finansieringen allt eftersom marknaden ändras är en fördel. Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin infrastrukturfinansiering om 10 år. Motparter är huvudsakligen Nordamerikanska institutioner. Sveafastigheter finansierar sig primärt med säkerställda lån från Nordiska banker. Dessa lån kännetecknas av låg refinansieringsrisk och stabila marginaler. Public Property Invest finansierar sig främst via den europeiska obligationsmarknaden som erbjuder investment grade bolag förmånliga villkor i dagsläget. Tillgängligheten till eget kapital har ökat. Från att endast SBB haft tillgång till externt aktiekapital så har numera även Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus det. Det är ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka och erkänt duktiga organisationer som Aker och Brookfield är delägare tillsammans med SBB i större innehav. Aker blev även den kapi - talmässigt största ägaren till SBB under 2025 genom en riktad nyemission. Skuldsättning minskar gradvis År 2025 började med att rättstvisten rörande obligationsvillkor löstes genom att ärendet återkallades av obligationsinvesteraren. Någon vecka senare återbetalades obligationer för 3,6 mdkr, där likviditeten i huvudsak härstammade från Sveafastigheters börsintroduktion. Året slutade med att SBB gjorde en vinst om 0,5 mdkr när obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr köptes för 4,2 mdkr. Dessa medel kom från fastighets - försäljning till Public Property Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från 61 procent till 50 procent främst beroende på amorteringar med medel från försäljningar. Idag har SBB goda relationer med obligationsägarna, de är positiva till den sänkta skuld - sättningen och till strukturförbättringarna. Ett flertal större investerare har initierat en vilja att vid behov öka eller förlänga sina obligationsinves - teringar i SBB, vilket är glädjande. Utöver den finansiering som finns i SBB:s delägda bolag så har SBB i huvudsak utestående obligationer. SBB:s obligationer som förfaller mellan 2026 och 2029 har en genomsnittlig kupong om 1,78 procent. Återköp av obligationer kommer fortsätta under 2026 med syfte att minska skuldsättningen och förbättra den finansiella ställningen. Minskning av centrala kostnader SBB har steg för steg genomfört den strategiska plan som lades fast för att stärka bolagets fokus och finansiella stabilitet. I takt med att koncernen renodlas och organisationen förenklas sker också en successiv minskning av både centrala kostnader och personalstyrka. Denna omställning är en naturlig del av vår långsiktiga strategi för att skapa en mer effektiv och hållbar struktur. Som ett led i detta övergår SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den centrala administrationen till Public Property Invest under början av 2026. Förändringen innebär att verksamheten samlas närmare kärnaffären och att resurserna används där de gör störst nytta, samtidigt som vi fortsätter arbetet med att stärka koncernens operativa effektivitet. SBB överklagar sanktionsavgift Finansinspektionen påför SBB en sanktionsavgift om 80 miljoner rörande fastighetsvärdering och klassificering av bolagsförvärv i årsredovisningen för 2021. Att följa gällande lagar och regler är av yttersta vikt för SBB. SBB tar därför rutinmässigt hjälp med tolkningen av svåra komplexa redovisningsfrågor av sakkunniga innan transaktioner genomförs. Både fastighetsvärderingar och klassificeringen av bolagsförvärv är granskade av SBB:s revisorer. I detta fall har även ytterligare utlåtanden inhämtats från andra ledande redovisningsbyråer. Vad gäller fastighetsvärderingar så anlitar SBB auktoriserade värde - ringsfirmor vid varje kvartalsbokslut. Det är vedertaget att detta är bästa metoden för att fastställa verkligt värde. Klassificeringen av bolagsförvärv är en redovisningsteknisk fråga där de olika metoderna, i detta och förmodligen i de flesta andra fall, inte väsent - ligen leder till förändrad marknadssyn på bolaget. I detta fall har SBB följt praxis och gjort de redovisningstekniska tester som krävs. Det konstaterar vi och den expertis vi anlitat. SBB delar därför inte Finansinspektionens bedömning och kommer att överklaga. Framtid Det känns tryggt och helt rätt att äga fastigheter i Norden. Förväntningen är att Norden kommer fortsätta växa befolkningsmässigt och ha en god ekonomisk utveckling jämfört med andra delar av Europa. SBB:s större innehav har goda möjligheter till att fortsätta tillväxten på ett lönsamt sätt så att SBB:s fastighetsexponering ökar under 2026. SBB:s innehav är marknadsledande och har stark finansiell ställning. SBB ska fortsätta att förenkla bolagsstrukturen, minska kostnader och sänka belåningen genom att sälja ej prioriterade tillgångar. Min känsla är att det blåser medvind för bostäder och samhällsfastig - heter. God efterfrågan från hyresgäster och en allt starkare investerings - marknad borde leda till god totalavkastning för SBB:s fastighetsexponering under 2026. Leiv Synnes VD SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 5 ===== SIDA 6 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2025-12-31. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks - bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad. Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan: • Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres - rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2025-12-31. Koncernens intjäningsförmåga Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Koncern - gemensamt Totalt Hyresintäkter - 1 594 - 273 - 1 867 Fastighetskostnader - -534 - -131 - -665 Driftnetto - 1 060 - 142 - 1 202 Fastighetsadministration - -79 - -15 - -94 Centraladministration - -167 - -16 -65 -248 Övriga förvaltningsintäkter - 53 - - - 53 Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag - 867 - 111 -65 913 per stamaktie 0,50 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 136 Finansiella intäkter 66 Finansiella intäkter från ägarlån till Nordiqus 1) 281 Finansiella kostnader 2) - -401 - -17 -352 -769 Rörelseresultat 1 627 per stamaktie 0,90 Ränta hybridobligationer -354 Resultat hänförligt till minoritetsandelar -176 Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 097 per stamaktie 0,61 1) Ej kassaflödespost. Ägarlån från SBB till Nordiqus. Nominellt belopp per Q4 2025 om 5,267 mkr. Bokfört värde per Q4 2025 om 4,409 mkr. Antagit linjär uppskrivning fram till förfall 2029-01-18 om 281 mkr årligen. 2) Justerad för den kassa som SBB exklusive Sveafastigheter hade vid periodens utgång med en ränta om 2,38 % som är räntan på SBB:s kommande obligationsförfall i augusti 2026 och för Sveafastighe - ter med den kassa bolaget hade vid periodens utgång justerad med Sveafastigheter snittränta om 3,28 %. Bidrar till intjäningsförmåga Joint Ventures och intresseföretag Nordiqus AB Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB 1) Origa Care Preservium Property One Publicus Övriga Totalt SBB:s andel av stamaktier 49,84% 40,63% 100,0% 34,0% 34,7% 31,3% 50,0% Hyresintäkter 2 448 3 360 400 37 77 36 8 Driftnetto 2 059 2 736 268 38 67 30 6 Resultat före finansiella poster 1 904 2 498 215 34 64 30 6 Förvaltningsresultat 1 035 1 464 - 19 41 9 4 Förvaltningsresultat hänförligt till SBB:s kapitalandel 516 595 - 7 14 3 2 1 136 Varav utdelning kopplat till SBB:s innehav 2) 258 351 - 4 - 4 - 617 1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie- ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. 2) Utdelningen är en bedömning baserat på (i) PPIs kommunicerade utdelningspolicy om 1 NOK/aktie och år (ii) Utdelning från Nordiqus om 50 procent av förvaltningsresultatet (iii) senaste utdelnings - besluten från övriga innehav. • Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett normalår. • Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden per 2025-12-31. • Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation. • Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån. • Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm. Aktuell intjäningsförmåga SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 6 ===== SIDA 7 ===== Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga Löptid hyresavtal (år) Initial direkt- avkastning Affärsområde Belopp i mkr Yta, tkvm Marknads - värde kr/kvm Byggrätts- och projektvärde Ekonomisk uthyrn.grad Hyres- intäkt kr/kvm Driftnetto Bostad Stockholm-Mälardalen 256 11 790 33 197 3 299 95% 488 1 908 341 - 4,02% Universitets- och högskole - städer 421 9 793 23 219 5 96% 624 1 483 402 - 4,10% Malmö-Öresund 195 4 538 23 289 - 98% 286 1 468 190 - 4,19% Stor-Göteborg 61 1 491 24 575 - 98% 93 1 533 61 - 4,09% Övriga städer 78 1 395 17 891 - 86% 103 1321 66 - 4,73% Totalt Bostäder 1 011 29 007 25 427 3 304 95% 1 594 1 544 1 060 - 4,12% Utveckling Sverige 237 5 000 9 349 2 788 66% 194 820 102 3 4,65% Finland 60 760 12 653 - 62% 72 1 205 35 6 4,57% Norge 13 168 7 467 68 100% 7 491 5 14 4,61% Danmark - - - - - - - - - - Totalt Utveckling 310 5 928 9 907 2 856 65% 273 880 142 4 4,63% Totalt 1 321 34 935 21 782 6 160 89% 1 867 1 413 1 202 4 4,18% Konsoliderat fastighetsbestånd SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 7 ===== SIDA 8 ===== Översikt Siffror enligt intjäningsförmåga SBB:s exponering Belopp i mkr Konsoliderat fastighetsbestånd Minoritetsintresse Nordiqus 2) Public Property Invest 2) Övriga innehav inkl. SBB Residential Totalt Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) Samhälle Rättsväsende - - - - - - - - - 5 985 397 364 - - - 5 985 397 364 Äldreboende - - - - - - - - - 5 055 312 248 184 13 13 5 239 325 261 LSS - - - - - - - - - 2 968 197 164 - - - 2 968 197 164 Sjukhus & vårdcentral - - - - - - - - - 1 765 136 95 195 11 9 1 960 147 104 Statlig infrastruktur och Kommunhus - - - - - - - - - 1 959 118 98 466 27 23 2 424 145 121 Övrigt - - - - - - - - - 551 46 29 - - - 551 46 29 Offentliga kontor - - - - - - - - - 1 590 144 103 - - - 1 590 144 103 Projekt- och byggrätter - - - - - - - - - 44 - - - - - 44 - - Samhälle totalt - - - - - - - - - 19 916 1 350 1 101 845 51 45 20 761 1 401 1 146 Bostad Sveafastigheter Hyresbostäder 25 703 1 594 1 060 -9 715 -603 -401 - - - - - - - - - 15 988 991 659 Projekt- och byggrätter 3 304 - - -1 249 - - - - - - - - - - - 2 055 - - Summa Svea­ fastigheter 29 007 1 594 1 060 ­10 964 ­603 ­401 ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ 18 043 991 659 Övrigt innehav Hyresbostäder - - - - - - - - - - - - 8 465 544 361 8 465 544 361 Projekt- och byggrätter - - - - - - - - - - - - 2 633 106 57 2 633 106 57 Bostad totalt 29 007 1 594 1 060 -10 964 -603 -401 - - - - - - 11 098 650 418 29 141 1 642 1 077 Utbildning Förskola - - - - - - 8 928 552 463 53 11 8 - - - 8 981 563 471 Grundskola/ Gymnasium - - - - - - 7 747 479 403 144 3 3 - - - 7 891 482 405 Universitet - - - - - - 3 058 189 159 - - - - - - 3 058 189 159 Projekt- och byggrätter - - - - - - - - - - - - - - - - - Utbildning totalt - - - - - - 19 733 1 220 1 025 197 14 10 - - - 19 931 1 234 1 035 Utveckling Utvecklingsfastigheter 5 928 273 142 - - - - - - - - - 67 - - 5 996 273 142 Utveckling totalt 5 928 273 142 - - - - - - - - - 67 - - 5 996 273 142 Summa innehav 34 935 1 867 1 202 -10 964 -603 -401 19 733 1 220 1 025 20 114 1 364 1 111 12 010 701 463 75 828 4 549 3 401 1) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property. Se sida 10 för mer information. 2) Avser SBB:s andel av intressebolagen Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information. 3) Marknadsvärde 4) Driftnetto MDKR Konsoliderade fastigheter Minoritet Andel av ej konsoliderade fastigheter SBB:s totala exponering Bostad 29,0 -11,0 11,1 29,1 Samhälle - - 20,8 20,8 Utbildning - - 19,9 19,9 Utveckling 5,9 - 0,1 6,0 Total 34,9 -11,0 51,9 75,8 75,8 MDKR Fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav Fastighetsexponering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 8 ===== SIDA 9 ===== Nyproduktion Segment SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Antal projekt Hyra (mkr) Driftnetto (mkr) Upparbe - tat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direkt - avkastning (hyra) Direkt - avkastning (DN) Bokfört värde (mkr) Samhälle 100% - - - - - - - - - - - Bostad 100% 787 43 292 5 126 103 1 285 899 2 184 5,7% 4,7% 1 294 Utbildning 100% - - - - - - - - - - - Utveckling 94% 72 10 274 2 25 23 185 269 454 5,6% 5,0% 193 Total portfölj 94% 859 53 566 7 151 125 1 469 1 168 2 638 5,7% 4,7% 1 486 SBB konsoliderat bestånd 100% 787 48 604 6 141 117 1 437 1 021 2 457 5,7% 4,8% 1 467 SBB:s andel av Total portfölj 100% 859 50 465 145 120 1 449 1 076 2 525 5,7% 4,8% 1 474 Investeringar i befintligt bestånd Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr) Direktavkastning (DN) Samhälle 40% 4 8 44 39 83 10,2% Bostad 100% 4 6 85 12 97 5,7% Utbildning 50% 4 15 27 224 251 6,0% Utveckling 100% - - - - - - Total portfölj 59% 12 29 156 275 431 6,7% SBB konsoliderat bestånd 100% 4 6 85 12 97 5,7% SBB:s andel av Total portfölj 100% 16 116 140 255 6,4% Projekt- och byggrättsutveckling Segment / Planeringsfas SBB:s andel Fas 1 - Projektidéer (kvm) Fas 2 - Med planbesked (kvm) Fas 3 - Lagakraft- vunna detaljplaner (kvm) Totalt antal BTA (kvm) Bokfört värde (mkr) per kvm (kr) Samhälle 100% 129 494 179 200 204 338 513 032 500 976 Bostad 100% 178 985 287 486 270 772 737 243 2 208 2 994 Utbildning 49% 164 800 64 400 71 610 300 810 191 633 Utveckling 79% 167 364 384 890 607 445 1 159 699 3 246 2 799 Total portfölj 83% 640 643 915 976 1 154 165 2 710 784 6 145 2 267 SBB konsoliderat bestånd 100% 1 571 992 4 053 2 578 SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 099 999 5 077 2 418 Projekt- och byggrättsexponering Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBB:s andel (mkr) Total exponering (mkr) Samhälle - - 200 200 Bostad 3 486 -1 335 16 2 166 Utbildning - - 94 94 Utveckling 2 034 -11 733 2 756 Totalt 5 519 -1 346 1 043 5 216 56 % upparbetningsgrad pågående produktion 11,2% avkastning kvarvarande investering 100% av bostadsproduktion i Sveriges storstadsregioner och universitetsorter Projekt- och fastighetsutveckling SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 9 ===== SIDA 10 ===== SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak - tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures och intresseföretagen. Samtliga joint ventures och intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Nordiqus AB - Utbildningsinfrastruktur i Norden Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie - skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande del ägs av Brookfield. Public Property Invest ASA - Social infrastruktur i Norden Public Property Invest ASA, PPI, är Europas största börsnoterade fastig - hetsbolag inom social infrastruktur. Bolaget har en tydlig långsiktig strategi att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter som stödjer viktiga offentliga funktioner. Portföljen omfattar fastigheter för bland annat Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag 2025-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551 Anskaffningar 6 087 - - 536 6 624 Aktieägartillskott 2 019 224 - 86 2 328 Utdelningar -134 - -131 -221 -486 Resultatandel -2 039 -69 457 -62 -1 712 Övrigt totalresultat - - -298 - -298 Nedskrivning och omvärdering av andelar -60 -1 -1 343 282 Avyttringar -10 - - -45 -54 Valutakursdifferens -289 - - -45 -334 Redovisat värde, 2025-12-31 8 183 3 092 8 629 1 996 21 900 Övriga upplysningar, väsentliga innehav Samhälle Bostad Utbildning Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 7 742 1 960 3 092 2 937 8 629 8 603 Fordringar på intresseföretag / joint ventures, mkr 6841) - 12 76 4 348 4 115 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 49 543 10 550 6 112 5 967 39 593 38 739 Antal fastigheter 2) 850 72 212 212 667 654 Antal kvm, tusental 2) 2 224 395 284 284 1 357 1 337 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 97 95 93 95 96 Genomsnittlig kontraktslängd, år 6,9 5,1 - - 11,0 12,4 Räntebärande skulder, mkr 2) 3) 26 161 5 823 2 495 2 417 17 618 16 192 Snittränta, % 4,26 5,18 13,00 13,00 4,78 4,00 Kapitalbindning, år 3,35 4,09 2,63 3,63 10,34 5,41 Räntebindning, år 1,48 3,87 2,63 3,63 11,17 8,34 1) Fordran på PPI avser 105 mkr avseende beslutad ej utbetald utdelning samt 579 mkr avseende preliminär slutavräkning för PPIs förvärv av SocialCo, se sida 27. 2) Avser hela bestånden 3) Exklusive efterställda ägarlån äldreboende, domstolar, polisstationer och sjukhus, med hyresgäster främst inom offentlig sektor. Bolaget är noterat på Oslo börs. I perioden har PPI förvärvat fastigheter från SBB där betalning skett med bland annat aktier i PPI, transaktionen beskrivs mer på sida 27. SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent av kapitalet och 34,22 procent av rösterna och innehavet redovisas som intresseföretag. SBB Residential Property AB - Svenska hyresrätter SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm- mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture. Sveafastigheter AB SBB äger 62,2 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag. Joint ventures och intresseföretag SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 10 ===== SIDA 11 ===== Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav Samhälle Bostad Utbildning Public Property Invest ASA SBB Residential Property AB Nordiqus AB Belopp i Mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 SBB:s ägarandel, % 40,63 35,16 100 100 49,84 49,84 Hyresintäkter 1 028 651 401 373 2 448 2 380 Driftnetto 926 588 237 225 2 078 1 991 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 830 520 168 155 1 923 1 844 Periodens resultat 484 10 -68 -238 1 039 -1 308 Resultat från joint ventures och intresseföretags resultat 111 111 -68 80 455 -903 Varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 287 152 168 155 959 919 Resultat från joint ventures och intresseföretag 2025-01-01 – 2025-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat: Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 333 168 959 -16 1 443 Värdeförändring fastigheter 139 110 119 -47 320 Finansiella poster -174 -329 -550 -60 -1 113 Värdeförändring finansiella instrument -35 - 13 - -22 Skatt -60 -18 -83 62 -99 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 203 -69 457 -62 529 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -60 -1 -1 343 282 Resultat från joint ventures och intresseföretag 27 -69 455 283 696 2024-01-01 – 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 193 155 919 42 1 309 Värdeförändring fastigheter -61 -58 -1 141 5 -1 256 Finansiella poster -137 -324 -604 -119 -1 185 Värdeförändring finansiella instrument 5 - 92 - 98 Skatt -20 -11 -36 -23 -90 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -21 -238 -770 -95 -1 124 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 372 372 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 -238 Resultat från joint ventures och intresseföretag 75 80 -903 234 -514 2025-10-01 – 2025-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 106 49 231 -7 379 Värdeförändring fastigheter 20 1 50 -68 4 Finansiella poster -62 -87 -132 -12 -294 Värdeförändring finansiella instrument -28 - - - -28 Skatt -5 -18 -45 13 -54 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 31 -54 104 -74 7 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -116 - - 1 -115 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - - - 346 346 Resultat från joint ventures och intresseföretag -84 -54 104 274 239 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 11 ===== SIDA 12 ===== 2024-10-01 – 2024-12-31 Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa Kvarvarande verksamhet Andel av joint ventures och intresseföretags resultat Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 6 16 222 -29 215 Värdeförändring fastigheter 72 14 -201 -49 -163 Finansiella poster 5 -83 -141 -20 -240 Värdeförändring finansiella instrument 3 - 51 - 54 Skatt -9 4 -39 15 -29 Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat 77 -49 -108 -82 -162 Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - -1 - 222 221 Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag -1 -6 -40 1 -47 Resultat från joint ventures och intresseföretag 76 -56 -148 141 13 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 12 ===== SIDA 13 ===== Nyckeltal policy 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skuld, mkr 39 988 55 737 Belåningsgrad, % < 50 50 61 Säkerställd belåningsgrad, % < 30 14 20 Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,3 2,0 Likviditet, mkr > 1 000 9 408 6 087 Kapitalbindning, år 2-5 2,2 2,9 Räntebindning, år 2,3 3,1 Likviditet Belopp i Mkr SBB exkl Sveafastigheter Svea- fastigheter Summa Outnyttjade kreditfaciliteter 2 500 1 930 4 430 Likviditetsplaceringar 183 - 183 Likvida medel 4 294 501 4 795 Summa 6 977 2 431 9 408 Noterade och likvida aktier Belopp i Mkr Marknadsvärde Rating Sveafastigheter 5 069 BBB- PPI 8 182 BBB+ Arlandastad 524 n.a. Övriga 308 n.a. Summa 14 083 Räntebärande placeringar, nominell volym Belopp i Mkr Volym Avkastning Nordiqus 5 267 5,34% Övriga 527 2,43% Summa 5 794 5,07% Räntebärande skuld 39 988 mkr Snittränta 2,25% 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q4 2020 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 Q2 2022 Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4 Q4 2023 2024 2025 %Mkr Målsättningen är att kombinera en fastighetsexponering med låg affärsrisk med en finansiering som ger möjlighet till långsiktig fördelaktig finansieringskostnad och därmed skapa förmånlig avkastning till låg risk. När SBB:s kreditbetyg når investment grade kan målet anses vara uppfyllt. SBB:s fastighetsexponering har en förmåga att generera ett stabilt ökande driftnetto, vilket ger en låg affärsrisk. Driftnetto i jämförbart bestånd för konsoliderade fastigheter ökade med 7,4 procent under 2025. Totalt de senaste tre åren har driftnettot för jämförbart bestånd ökat med 27,6 procent. Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina räntebärande skulder med 15 749 mkr, till totalt 39 988 mkr (55 737). Belåningsgraden var vid årets slut 50 procent vilket är en minskning med 11 procentenheter under perioden. Ambitionen är att fortsätta sänka skuldsättningen tills kreditbetyget för moderbolaget når investment grade om lägst BBB-. Delmålet att större intressebolag och självständiga dotterbolag ska ha investment grade betyg om lägst BBB- är uppnått, vilket innebär att SBB:s fastighetsexponering i huvudsak finansieras till låga kreditmarginaler. Likviditeten var 9 408 mkr (6 087), fördelat på likvida medel om 4 795 mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 183 mkr (371) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 4 430 mkr (3 225). Utöver detta innehar SBB en likviditetsreserv genom innehav i noterade bolag. SBB har förmånlig obligationsfinansiering, räntan på obligationerna, exklusive Sveafastigheter, uppgår till 1,78 procent. Snitträntan för all räntebärande skuld inklusive Sveafastigheter uppgick till 2,25 procent. Diversifierad kapitalanskaffning och tillgång till många kapitalkällor minskar risk. SBB har idag tillgång till obligationsmarknaden och aktie - marknaden. SBB:s dotterbolag Sveafastigheter och intressebolaget Public Property Invest har via investment grade rating tillgång till attraktiv finansiering och till nytt eget kapital via börsnotering. Intressebolaget Nordiqus delägs tillsammans med Brookfield och finansierar sig med hjälp av ett investment grade betyg. Finansiering SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 13 ===== SIDA 14 ===== Avstämning nominell skuld Belopp i Mkr 2025-12-31 Andel, % Långfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 9 024 23% Obligationslån 24 072 60% Kortfristiga skulder Skulder hänförliga till kreditinstitut 795 2% Obligationslån 6 096 15% Summa räntebärande skulder 39 988 100% Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 570 Total nominell skuld 40 558 Valutaexponering Belopp i Mkr SEK NOK EUR USD DKK Total Totala tillgångar 62 460 6 026 811 - - 69 297 Nominell skuld -12 248 - -28 309 - - -40 558 Valutaderivat -1 273 - 1 200 - - -73 Netto 48 938 6 026 -26 298 - - 28 666 Räntebindning 2,3 år Kapitalbindning 2,2 år 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q4 2020 0 1 2 3 4 5 2018 2019 20222021 2023 2024 2025 Q4 2020 År År Kapitalbindning SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat Belopp i Mkr Icke-säkerställd skuld Säkerställd skuld Delsumma Summa skuld Totalt Andel, % Kv1 2026 1 276 4 1 280 31 1 311 3% Kv2 2026 - 4 4 350 354 1% Kv3 2026 4 893 4 4 896 31 4 927 12% Kv4 2026 - 346 346 31 377 1% Kommande 12 mån 6 169 357 6 526 443 6 969 17% 2027 6 480 - 6 480 9 061 15 541 38% 2028 5 491 - 5 491 1 637 7 128 18% 2029 9 320 - 9 320 - 9 320 23% 2030 - - - 800 800 2% >2030 - - - 800 800 2% Totalt 27 460 357 27 817 12 740 40 558 100% Räntebindning SBB exklusive Sveafastigheter Sveafastigheter SBB konsoliderat Belopp i Mkr Icke-säkerställd skuld Säkerställd skuld Delsumma Snittränta Summa skuld Snittränta Totalt Snittränta Andel, % 2026 3 513 357 3 870 2,22% 2 543 4,38% 6 413 3,07% 16% 2027 8 158 - 8 158 2,11% 5 861 2,30% 14 019 2,19% 35% 2028 5 991 - 5 991 0,89% 820 3,82% 6 811 1,24% 17% 2029 9 320 - 9 320 1,75% 3 517 3,98% 12 837 2,36% 32% 2030 - - - 0,00% - 0,00% - 0,00% 0% >2030 478 - 478 4,67% - 0,00% 478 4,67% 1% Totalt 27 460 357 27 817 1,78% 12 740 3,28% 40 558 2,25% 100% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 14 ===== SIDA 15 ===== Koncernens resultaträkning Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 1 871 1 872 453 423 Fastighetskostnader Driftskostnader -586 -576 -156 -131 Underhåll -71 -95 -20 -26 Fastighetsskatt -42 -41 -12 -12 Driftnetto 1 173 1 160 265 254 Övriga förvaltningsintäkter 114 76 34 66 Administration -622 -831 -202 -256 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -25 - -11 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 380 97 53 Värdeförändringar fastigheter -761 -3 703 -306 -155 Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -13 -351 2 - Nedskrivning goodwill - -114 - - Resultat bostadsproduktion 11 -23 4 -5 Rörelseresultat -99 -3 811 -204 -106 Resultat från joint ventures och intresseföretag 696 -514 239 13 varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 443 1 309 379 215 varav värdeförändring fastigheter 320 -1 256 4 -163 varav finansiella poster -1 113 -1 185 -294 -240 varav värdeförändring finansiella instrument -22 98 -28 54 varav skatt -99 -90 -54 -29 varav försäljningsresultat -115 372 -115 221 varav nedskrivning och omvärdering 282 238 346 -47 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 19 -33 - 14 Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 101 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 -424 -350 Resultat av förtidslösen lån 774 1 138 743 -42 Valutakursdifferenser 2 437 -382 390 -430 Tomträttsavgälder -11 -6 -3 -2 Värdeförändringar finansiella instrument -103 -193 176 1 Resultat före skatt 2 540 -4 739 995 -802 Aktuell skatt -210 -455 -39 -132 Uppskjuten skatt -563 -120 -256 -33 Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 13 351 -2 - PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet 1 781 -4 962 698 -968 Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 1⁾ -4 088 -1 215 -4 617 119 PERIODENS RESULTAT -2 308 -6 177 -3 919 -850 Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -2 326 -6 057 -3 919 -924 Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120 - 74 PERIODENS RESULTAT -2 308 -6 177 -3 919 -850 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet 0,58 -3,72 0,32 -0,79 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet 0,58 -3,72 0,32 -0,79 Resultat per stamaktie D före utspädning, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie D efter utspädning, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -3,19 -1,14 -2,96 -0,04 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet -3,19 -1,14 -2,96 -0,04 Resultat per stamaktie D före utspädning, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie D efter utspädning, avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50 Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet -2,04 -4,55 -2,53 -0,71 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet -2,04 -4,55 -2,53 -0,71 Resultat per stamaktie D före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,5 0,50 Resultat per stamaktie D efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet 2,00 2,00 0,5 0,50 1) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om 1 093 mkr (1 412). För mer information om Avvecklad verksamhet, se sida 27. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 15 ===== SIDA 16 ===== Kvarvarande verksamhet RESULTAT Förvaltningsresultat inkl avvecklad verksamhet uppgår till 744 mkr (611). Förändringen i förvaltningsresultatet är främst hänförligt till minskade administrationskostnader. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie inkl avvecklad verksamhet efter utspädning uppgick till 0,48 kronor (0,42). Hyrestillväxt 4,8 procent i jämförbart bestånd Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 871 mkr (1 872). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent jämfört med motsva - rande period föregående år och avsåg bostäder. Uthyrningsgrad på 95,3 procent Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 95,3 procent (93,6). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten Utveckling var 4 år (4). Driftnettot stiger 7,4 procent i jämförbart bestånd I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 0,6 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet av en god hyrestillväxt och låg tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -699 mkr (-712). Administrationskostnader Periodens administrationskostnader uppgick till -622 mkr (-831), av vilka Sveafastigheter utgjorde -286 mkr (-319) och resterande SBB-koncernen -336 mkr (-512). I administrationskostnader ingår 80 mkr avseende en avsättning för sanktionsavgift från Finansinspektionen. Kommentarer koncernens resultaträkning Administrationskostnader 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Sveafastigheter -286 -319 -62 -97 Resterande SBB-koncernen, kvarvarande verksamhet -336 -512 -140 -159 Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -622 -831 -202 -256 Värdeförändringar Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -761 mkr (-3 703), varav -413 mkr (-2 375) avser orealiserade värdeförändringar, motsvarande -1 procent av fastighetsvärdet i perioden. I den orealiserade värdeförändringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras primärt av ökade projekt- och driftkostnader. Det viktade avkastningskravet har under perioden minskat från 5,28 procent till 4,64 procent. Förändringen beror främst på att SBB:s fastighetsbestånd vid periodens utgång främst utgörs av bostäder med lägre risk och därmed lägre direktavkastningskrav. Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -348 mkr (-1 328), och består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer genomföras samt resultat från tidigare försäljningar. Resultat från joint ventures och intresseföretag Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till 696 mkr (-514). Se vidare information på sid 10. Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår till 19 mkr (-33) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför - luster uppgår till - mkr (-11). Finansnetto Finansnettot för perioden uppgick till 2 027 mkr (-187). Förändringen beror till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under peri - oden uppgick till 2 437 mkr (-382). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se mer information om koncernens valutaexponering på sid 14. Räntenettot uppgår till -1 173 mkr (-937). Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 774 mkr (1 138) för perioden. Koncernens rapport över totalresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Periodens resultat -2 308 -6 177 -3 919 -850 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -632 -51 -414 36 Omräkningsdifferenser 1) 1 225 -532 1 794 -188 PERIODENS TOTALRESULTAT -1 715 -6 760 -2 539 -1 002 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -1 733 -6 640 -2 539 -1 076 Innehav utan bestämmande inflytande 18 -120 - 74 PERIODENS TOTALRESULTAT -1 715 -6 760 -2 539 -1 002 1) Av omräkningsdifferenser om 1 225 mkr avser 1 822 mkr återföring av omräkningsdifferenser som redovisats inom avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning. Se sida 27 för mer information. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 16 ===== SIDA 17 ===== Finansnetto 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 101 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 -424 -350 Räntenetto, kvarvarande verksamhet -1 173 -937 -347 -249 Resultat förtidslösen lån 774 1 138 743 -42 Valutakursdifferenser 2 437 -382 390 -431 Tomträttsavgälder -11 -6 -3 -2 Finansnetto, kvarvarande verksamhet 2 027 -187 783 -724 Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -103 mkr (-193) vilket är främst hänförligt till värdeförändring av räntederivat om -200 mkr (-275). Posten består även av positiv kursutveckling på aktierna i Studentbostäder. Periodens resultat Periodens resultat före skatt uppgick till 2 540 mkr (-4 739). Skatt på periodens resultat uppgick till -760 mkr (-224), varav -210 mkr (-455) avsåg aktuell skatt och -563 mkr (-120) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 13 mkr (351). Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 781 mkr (-4 962). Avvecklad verksamhet 11 november 2025 ingick SBB avtal med Public Property Invest ASA om överlåtelse av SBB:s samhällsportfölj till ett värde om 32 miljarder kronor, med tillhörande bolag. Tillträde skedde den 16e december efter godkännande av myndigheter och bolagsstämmorna i SBB respektive PPI. Periodens resultat hänförliga till den avvecklade verksamheten uppgår till -4 088 mkr (-1 215). Se vidare information på sid 27. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 17 ===== SIDA 18 ===== Koncernens balansräkning Belopp i MKR 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 75 1 264 Summa immateriella anläggningstillgångar 75 1 264 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Nyttjanderätt tomträtt 347 563 Inventarier 71 131 Summa materiella anläggningstillgångar 35 352 56 347 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures och intresseföretag 21 900 15 551 Fordringar på joint ventures och intresseföretag 5 022 7 456 Derivat 89 291 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 823 719 Andra långfristiga fordringar 61 350 Summa finansiella anläggningstillgångar 27 894 24 368 Summa anläggningstillgångar 63 321 81 980 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 226 240 Kortfristiga fordringar Derivat 4 34 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 13 Kundfordringar 28 68 Övriga fordringar 746 1 243 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 102 168 Summa kortfristiga fordringar 879 1 526 Likviditetsplaceringar 183 371 Likvida medel 4 795 2 491 Summa likvida medel och likviditetsplaceringar 4 978 2 862 Tillgångar som innehas för försäljning 6 309 Summa omsättningstillgångar 6 088 4 937 SUMMA TILLGÅNGAR 69 409 86 916 Belopp i MKR 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 181 165 Övrigt tillskjutet kapital 27 305 26 624 Reserver -222 -1 447 Balanserad vinst inkl årets totalresultat -15 995 -13 217 Eget kapital hänförlig till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 Hybridobligation 8 107 7 879 Övriga reserver 293 715 Innehav utan bestämmande inflytande 5 652 5 775 Summa eget kapital 25 323 26 495 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 024 13 834 Obligationslån 24 072 34 292 Avsättning 80 - Derivat 17 184 Uppskjutna skatteskulder 1 652 1 923 Leasingskulder tomträtter 335 542 Övriga långfristiga skulder 21 138 Summa långfristiga skulder 35 202 50 912 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 795 2 982 Obligationslån 6 096 4 630 Derivat 74 6 Leverantörsskulder 31 50 Leasingskulder tomträtter 11 20 Aktuella skatteskulder 346 282 Övriga skulder 865 663 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 649 875 Skulder för tillgångar som innehas för försäljning 18 - Summa kortfristiga skulder 8 885 9 509 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 69 409 86 916 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 18 ===== SIDA 19 ===== Goodwill Goodwill uppgår vid periodens utgång till 75 mkr (1 264). Goodwill har tidigare varit hänförlig till SBB:s segment Samhälle. I samband med transaktionen med PPI har hela segmentet avyttrats och i samband med det har all goodwill skrivits ner och redovisas inom avvecklad verksamhet. Återstående goodwill är hänförligt till Sveafastigheter. Förvaltningsfastigheter Värdet för fastigheterna uppgick till 34 935 mkr (55 653). Fastighetsbestån - dets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis - trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat avkastningskrav på 4,63 procent (5,28) använts. I värdet för fastigheterna ingår 965 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter på sid 7-8. Fastighetsbeståndets förändring Belopp I MKR Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653 Förvärv 358 Investeringar 1 384 Försäljningar -21 663 Omklassificering 45 Orealiserade värdeförändringar 1) -449 Omräkningsdifferens -392 Verkligt värde vid periodens slut 34 935 1) Kvarvarande verksamhet uppgår till -413 mkr. Avvecklad verksamhet uppgår till -36 mkr. Total orealiserad värdeförändring uppgår till -449 mkr. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Förändring Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/- 5% 1786 / -1791 Driftkostnader +/- 5% -585 / 576 Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -534 / 539 Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1352 / 1506 Joint ventures och intresseföretag SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom fastighetsutveckling. De största innehaven utgörs av SBB Residential Property AB, Public Property Invest ASA och Nordiqus AB. För mer information se sid 10-12. Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre - tag till 21 900 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö - retag till 5 022 mkr (7 456). Likvida medel och likviditetsplaceringar Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till 4 795 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsno - terade bolag, uppgick till 183 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till 30 mkr (13). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 4 430 mkr (3 225). Se mer information på s.13-14. Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 11 271 mkr (12 126). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut till 25 323 mkr (26 495). Se mer information på sid 21. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2025-12-31 netto till 1 652 mkr (1 923) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 2 355 mkr. Under perioden har underskott om totalt 2 770 mkr nyttjats. Räntebärande skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 39 988 mkr (55 737), varav 9 819 mkr (16 816) avsåg skulder till kreditin - stitut och 30 168 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring avsåg främst amortering av obligationslån, avbetalade skulder till kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 13-14. Kommentarer koncernens balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 19 ===== SIDA 20 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i MKR 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet 2 540 -4 739 995 -802 Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -5 150 -2 440 -5 715 226 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avskrivningar 8 19 2 5 Värdeförändringar fastigheter 1) 2 776 1) 5 422 2 285 69 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 177 351 163 - Nedskrivning goodwill 1 020 1 076 1 020 - Resultat bostadsproduktion -11 23 -4 5 Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 020 1 611 909 292 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -208 223 -192 -12 Värdeförändringar finansiella instrument 103 193 -176 - Finansnetto -2 473 -98 -828 551 Utdelning från joint ventures och intresseföretag 381 382 79 250 Erlagd ränta -1 432 -1 427 -388 -420 Erhållen ränta 384 314 97 52 Betald skatt -153 -364 123 21 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -1 017 546 -1 632 236 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 154 -727 -185 -360 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 189 -45 98 437 Kassaflöde från den löpande verksamheten -674 -226 -1 719 313 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -1 387 -1 118 -426 -376 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -358 -1 762 -88 -417 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 10 178 11 714 8 436 427 Investeringar/försäljning inventarier -3 -44 - 1 Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 828 -612 2 943 -53 Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag 268 -384 724 -473 Kassaflöden från finansiella tillgångar 127 551 205 93 Förändring andra långfristiga fordringar 40 - 12 - Kassaflöde från investeringsverksamheten 11 694 8 345 11 807 -798 Finansieringsverksamheten Emission teckningsoptioner -4 12 - - Återköp D-aktier - -352 - - Inlösen / emission hybridobligationer 404 -3 137 - -1 491 Utbetald utdelning - -2 133 - - Utbetald ränta hybridobligationer -59 -405 -10 - Avyttring till minoriteter -23 - - - Tillskott från minoriteter - 2 956 - 2 938 Inlösta minoritetsandelar -68 - -35 - Upptagna lån 6 532 8 237 295 5 420 Amortering av lån -15 452 -14 640 -7 302 -5 422 Förändringar övriga långfristiga skulder -35 -26 64 -7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -8 707 -9 487 -6 990 1 438 Periodens kassaflöde 2 313 -1 368 3 098 953 Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 1 702 1 522 Periodens kassaflöde 2 313 -1 368 3 098 953 Valutakursändring likvida medel -9 14 -6 16 Likvida medel vid periodens slut 4 795 2 491 4 795 2 491 1) Exklusive återföring av omräkningsdifferenser tidigare redovisdade inom Övrigt totalresultat. Se sida 27 för mer information. Periodens kassaflöde Periodens kassaflöde uppgår till 2 313 mkr (-1 368). Likvida medel vid periodens slut uppgår till 4 795 mkr (2 491). Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, uppgår för perioden till -1 017 mkr (546). Kassaflödet inkluderar Resultat före skatt, Kvarvarande verksamhet, om 2 540 mkr (-4 739), samt Resultat före skatt, Avvecklad verksamhet, om -5 150 (-2 440), vilket tillsammans inkluderar ej kassaflödespåver - kande värdeförändringar av fastigheter om -2 776 mkr (-5 422). Kassaflödet har påverkats av erlagd ränta under perioden om -1 432 mkr (-1 427). Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgår till -674 (-226). Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till 11 694 mkr (8 345) och har främst påverkats av försäljning av dotterbolag om 10 178 mkr (11 714) samt investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 828 mkr (-612). Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick till -8 707 mkr (-9 487). Under perioden har upptagna lån påverkat kassaflödet med 6 532 mkr (8 237) och amortering av lån med -15 452 mkr (-14 640). SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 20 ===== SIDA 21 ===== Hybridobligationer Det egna kapitalet inkluderar emitterade hybridobligationer med ett nomi - nellt värde om 8 400 mkr (8 594), varav 293 mkr (715) avser orealiserad valutakursförändring och redovisas under övriga reserver. Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till -65 mkr varav -33 mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och -32 mkr ränta avseende 2025. Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till 548 mkr. Reserver Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -268 mkr av förändringen i eget kapital under perioden. I samband med försäljningen av SociaICo har 1 822 mkr av omräkningsdifferenser återförts från övrigt totalresultat till Periodens resultat, Avvecklad verksamhet. Innehav utan bestämmande inflytande Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 652 mkr (5 775) och består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 62,2 procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 37,8 procent (38,8). Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan - delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori - tetsandel avseende dessa bolag. Soliditet Soliditeten uppgick till 36 procent (30), den justerade soliditeten till 39 procent (32) och belåningsgraden till 50 procent (61). Koncernens förändringar i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Eget kapital hänförligt till hybridobligationer Belopp i MKR Aktie - kapital Övrigt till skjutet kapital Reserver 1) Balanserade vinstmedel 3) Totalt Hybrid - obligation 3) Övriga reserver 2) Innehav utan be stämm ande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 4) 165 26 624 -915 -8 299 17 576 15 741 1 036 2 445 36 799 Periodens resultat - - - -6 057 -6 057 - - -120 -6 177 Övrigt totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583 Periodens totalresultat - - -532 -6 108 -6 640 - - -120 -6 760 Skatteeffekter i eget kapital - - - -918 -918 - - - -918 Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12 Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352 Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89 Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - - Inlösen / emission hybridobligationer - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137 Ränta hybridobligation avseende 2023 - - - -371 -371 - - - -371 Återföring ränta hybridobligation avseende 2023, återköpta obligationer - - - 57 57 - - - 57 Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105 Tillskott från minoritet - - - -2 729 -2 729 - - 5 677 2 948 Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768 Utgående eget kapital 2024-12-31 4) 165 26 624 -1 447 -13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495 Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 217 12 126 7 879 715 5 775 26 495 Periodens resultat - - - -2 326 -2 326 - - 18 -2 308 Övrigt totalresultat - - 1 225 -632 593 - - - 593 Periodens totalresultat - - 1 225 -2 958 -1 733 - - 18 -1 715 Emission B-aktier 16 681 - - 698 - - - 698 Emission teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4 Skatteeffekter i eget kapital - - - -53 -53 - - - -53 Valutaomvärdering hybridobligation - - - 423 423 - -423 - - Emission hybridobligation - - - -172 -172 576 - - 404 Inlösen hybridobligation 5) - - - - - -348 - - -348 Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33 Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -32 -32 - - - -32 Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23 Inlösta minoritetsandelar - - - 73 73 - - -141 -68 Utgående eget kapital 2025-12-31 181 27 305 -222 -15 995 11 271 8 107 293 5 652 25 323 1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer. 3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-12-31 uppgår till 548 055 991 kr. 4) Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med -68 mkr mot tidigare publicerade rapporter varav -47 mkr är hänförligt till ingående balans 2024-01-01. Omräkning beror främst på justering av tidigare fastighetstransaktioner. 5) Den 14 november meddelande Offentliga Hus i Norden AB, att man löser in samtliga utestående hybridobligationer. Inlösendagen fastställdes till den 7 januari 2026 och inlösenpriset motsvarade 100 procent av nominellt belopp uppgående till 348 mkr. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 21 ===== SIDA 22 ===== SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 29 för mer information. Helår 2025 Perioden 2025-01-01 - 2025-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbild - ning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter - 1 571 - 300 1 871 - 1 871 Fastighetskostnader - -534 - -164 -699 - -699 Driftnetto - 1 037 - 136 1 173 - 1 173 Övriga förvaltningsintäkter 8 74 32 - 114 - 114 Administration - - - - - -622 -622 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 8 1 111 32 136 1 287 -622 665 Värdeförändringar fastigheter -101 -373 -8 -279 -761 - -761 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -13 - - - -13 - -13 Resultat bostadsproduktion - 11 - - 11 - 11 Rörelseresultat -106 749 24 -143 524 -622 -99 Resultat från joint venture och intresseföretag 27 -69 455 283 696 - 696 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - 19 19 - 19 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 289 289 Räntekostnader och liknande - - - - - 1 738 1 738 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -103 -103 Resultat före skatt -79 680 479 159 1 238 1 302 2 540 Skatt - - - - - -760 -760 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -79 680 479 159 1 238 542 1 781 Förvaltningsfastigheter - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935 Investeringar 13 981 1 284 1 279 - 1 279 Värde per kvm (kr) - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446 Överskottsgrad - 66% - 45% 63% - 63% Segmentredovisning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 22 ===== SIDA 23 ===== Perioden 2025-01-01 - 2025-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksam - het Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Samhälle Bostä- der Utbild - ning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 871 1 380 3 251 1 341 1 571 19 320 3 251 - 3 251 Fastighetskostnader -699 -287 -986 -274 -534 -6 -171 -986 - -986 Driftnetto 1 173 1 093 2 266 1 067 1 037 13 149 2 266 - 2 266 Övriga förvaltningsintäkter 114 71 185 76 76 33 - 185 - 185 Administration -622 -199 -821 - - - - - -821 -821 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 965 1 630 1 143 1 113 46 149 2 451 -821 1 630 Värdeförändringar fastigheter -761 -3 837 -4 598 -3 938 -373 -8 -279 -4 598 - -4 598 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -13 -177 -190 -190 - - - -190 - -190 Nedskrivning goodwill - -1 020 -1 020 -1 020 - - - -1 020 - -1 020 Resultat bostadsproduktion 11 - 11 - 11 - - 11 - 11 Rörelseresultat -99 -4 069 -4 168 -4 005 751 38 -130 -3 346 -821 -4 168 Resultat från joint venture och intresseföretag 696 -1 716 -1 020 -1 688 -69 455 283 -1 020 - -1 020 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 19 189 208 189 - - 19 208 - 208 Ränteintäkter och liknande resultat - poster 289 639 928 - - - - - 928 928 Räntekostnader och liknande 1 738 -192 1 545 - - - - - 1 545 1 545 Värdeförändringar finansiella instrument -103 - -103 - - - - - -103 -103 Resultat före skatt 2 540 -5 150 -2 609 -5 504 682 493 172 -4 157 1 549 -2 609 Skatt -760 1 061 302 - - - - - 302 302 Periodens resultat 1 781 -4 088 -2 308 -5 504 682 493 172 -4 157 1 851 -2 308 Förvaltningsfastigheter 34 935 - 34 935 - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935 Investeringar 1 279 106 1 384 118 981 1 284 1 384 - 1 384 Värde per kvm (kr) 26 446 - 26 446 - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446 Överskottsgrad 63% 79% 70% 80% 66% 68% 47% 70% - 70% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 23 ===== SIDA 24 ===== Helår 2024 Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 97 1 453 - 322 1 872 - 1 872 Fastighetskostnader -8 -548 - -156 -712 - -712 Driftnetto 89 905 - 166 1 160 - 1 160 Övriga förvaltningsintäkter - 53 23 - 76 - 76 Administration - - - - - -831 -831 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 89 958 23 166 1 236 -856 380 Värdeförändringar fastigheter -1 380 -1 623 -45 -655 -3 703 - -3 703 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -114 - - - -114 - -114 Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23 Rörelseresultat -1 756 -688 -22 -489 -2 955 -856 -3 811 Resultat från joint venture och intresseföretag 75 80 -902 234 -514 - -514 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - -33 -33 - -33 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 343 343 Räntekostnader och liknande - - - - - -529 -529 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193 Resultat före skatt -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 236 -4 739 Skatt - - - - - -224 -224 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 681 -608 -924 -288 -3 501 -1 460 -4 962 Förvaltningsfastigheter 408 29 143 - 5 966 35 517 - 35 517 Investeringar 206 683 1 73 963 - 963 Värde per kvm (kr) 25 820 28 538 - 18 891 26 254 - 26 254 Överskottsgrad 92% 62% - 52% 62% - 62% Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksam - het Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Samhälle Bostä- der Utbild - ning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 872 1 837 3 708 1 755 1 453 20 480 3 708 - 3 708 Fastighetskostnader -712 -424 -1 137 -411 -548 -6 -171 -1 137 - -1 137 Driftnetto 1 160 1 412 2 572 1 344 905 14 309 2 572 - 2 572 Övriga förvaltningsintäkter 76 59 135 59 53 23 - 135 - 135 Administration -831 -224 -1 054 - - - - - -1 054 -1 054 Förvärvs- och omstruktureringskost - nader -25 - -25 - - - - - -25 -25 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 380 1 248 1 627 1 403 958 37 309 2 706 -1 079 1 627 Värdeförändringar fastigheter -3 703 -1 719 -5 422 -3 099 -1 623 -45 -655 -5 422 - -5 422 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - -351 -351 - - - -351 - -351 Nedskrivning goodwill -114 -962 -1 076 -1 076 - - - -1 076 - -1 076 Resultat bostadsproduktion -23 - -23 - -23 - - -23 - -23 Rörelseresultat -3 811 1 434 -5 245 -3 123 -688 -8 -346 -4 165 -1 079 -5 245 Resultat från joint venture och intresseföretag -514 -1 097 -1 611 -1 022 80 -902 234 -1 611 - -1 611 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -33 -190 -223 -190 - - -33 -223 - -223 Ränteintäkter och liknande resultat - poster 343 349 692 - - - - - 692 692 Räntekostnader och liknande -529 -69 -599 - - - - - -599 -599 Värdeförändringar finansiella instrument -193 - -193 - - - - - -193 -193 Resultat före skatt -4 739 -2 440 -7 179 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -1 180 -7 179 Skatt -224 1 226 1 002 - - - - - 1 002 1 002 Periodens resultat -4 962 -1 215 -6 177 -4 335 -608 -910 -145 -5 998 -178 -6 177 Förvaltningsfastigheter 35 517 20 136 55 653 20 095 29 156 435 5 966 55 653 - 55 653 Investeringar 963 221 1 184 427 683 1 73 1 184 - 1 184 Värde per kvm (kr) 26 254 22 902 24 934 23 059 28 551 18 463 18 891 24 933 - 24 933 Överskottsgrad 62% 77% 69% 77% 62% 70% 64% 69% - 69% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 24 ===== SIDA 25 ===== Fjärde kvartalet, 2025 Perioden 2025-10-01 - 2025-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter - 387 - 66 453 - 453 Fastighetskostnader - -141 - -48 -188 - -188 Driftnetto - 246 - 18 265 - 265 Övriga förvaltningsintäkter 8 12 15 - 34 - 34 Administration - - - - - -202 -202 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 8 258 15 18 299 -202 97 Värdeförändringar fastigheter -15 -157 - -135 -306 - -306 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 2 - - - 2 - 2 Resultat bostadsproduktion - 4 - - 4 - 4 Rörelseresultat -5 106 15 -117 -2 -202 -204 Resultat från joint venture och intresseföretag -84 -54 104 274 239 - 239 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - - - - - Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 78 78 Räntekostnader och liknande - - - - - 706 706 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - 176 176 Resultat före skatt -89 52 119 157 238 757 995 Skatt - - - - - -296 -296 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -89 52 119 157 238 461 698 Förvaltningsfastigheter - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935 Investeringar 2 280 - 76 358 - 358 Värde per kvm (kr) - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446 Överskottsgrad - 64% - 27% 58% - 58% Perioden 2025-10-01 - 2025-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksam - het Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Samhälle Bostä- der Utbild - ning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 453 305 758 298 387 4 68 758 - 758 Fastighetskostnader -188 -73 -261 -71 -141 -2 -48 -261 - -261 Driftnetto 265 232 497 227 246 2 20 497 - 497 Övriga förvaltningsintäkter 34 14 48 21 12 15 - 48 - 48 Administration -202 -52 -254 - - - - - -254 -254 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 97 195 291 248 258 17 20 544 -254 291 Värdeförändringar fastigheter -306 -3 801 -4 108 -3 817 -157 - -135 -4 108 - -4 108 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 2 -177 -175 -175 - - - -175 - -175 Nedskrivning goodwill - -1 020 -1 020 -1 020 - - - -1 020 - -1 020 Resultat bostadsproduktion 4 - 4 - 4 - - 4 - 4 Rörelseresultat -204 -4 805 -5 008 -4 764 105 17 -115 -4 756 -254 -5 008 Resultat från joint venture och intresseföretag 239 -1 147 -908 -1 232 -54 104 274 -908 - -908 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - 192 192 192 - - - 192 - 192 Ränteintäkter och liknande resultat - poster 78 146 223 - - - - - 223 223 Räntekostnader och liknande 706 -101 605 - - - - - 605 605 Värdeförändringar finansiella instrument 176 - 176 - - - - - 176 176 Resultat före skatt 995 -5 715 -4 720 -5 804 51 121 159 -5 472 749 -4 720 Skatt -296 1 098 801 - - - - - 801 801 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 698 -4 617 -3 919 -5 804 51 121 159 -5 472 1 551 -3 919 Förvaltningsfastigheter 34 935 - 34 935 - 29 006 - 5 928 34 935 - 34 935 Investeringar 358 - 358 2 280 - 76 358 - 358 Värde per kvm (kr) 26 446 - 26 446 - 28 696 - 19 114 26 446 - 26 446 Överskottsgrad 58% 76% 66% 76% 64% 50% 29% 65% - 65% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 25 ===== SIDA 26 ===== Fjärde kvartalet, 2024 Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Kvarvarande verksamhet Hyresintäkter 39 352 - 32 423 - 423 Fastighetskostnader -9 -136 - -24 -169 - -169 Driftnetto 30 216 - 8 254 - 254 Övriga förvaltningsintäkter 46 20 - - 66 - 66 Administration - - - - - -256 -256 Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -11 -11 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 76 236 - 8 320 -266 53 Värdeförändringar fastigheter -132 119 7 -150 -155 - -155 Resultat bostadsproduktion - -5 - - -5 - -5 Rörelseresultat -56 350 7 -142 159 -266 -106 Resultat från joint venture och intresseföretag 76 -56 -148 141 13 - 13 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - 14 14 - 14 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 101 101 Räntekostnader och liknande - - - - - -825 -825 Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - 1 1 Resultat före skatt 20 294 -141 13 186 -991 -802 Skatt - - - - - -166 -166 Periodens resultat, kvarvarande verksamhet 20 294 -141 13 186 -1 156 -968 Förvaltningsfastigheter 408 29 143 - 5 966 35 517 - 35 517 Investeringar 46 306 1 20 373 - 373 Värde per kvm (kr) 25 820 28 538 - 18 891 26 254 - 26 254 Överskottsgrad 77% 61% - 25% 60% - 60% Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31 (Mkr) Kvar- varande verksamhet Avvecklad verksam - het Koncernen inkl. Avvecklad verksamhet Samhälle Bostä- der Utbild - ning Utveck- ling Summa segment Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 423 369 793 360 352 15 66 793 - 793 Fastighetskostnader -169 -86 -255 -103 -136 -1 -15 -255 - -255 Driftnetto 254 283 537 257 216 14 51 537 - 537 Övriga förvaltningsintäkter 66 59 125 105 20 - - 125 - 125 Administration -256 -68 -324 - - - - - -324 -324 Förvärvs- och omstruktureringskost - nader -11 - -11 - - - - - -11 -11 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 53 274 328 362 236 14 51 663 -335 328 Värdeförändringar fastigheter -155 86 -69 -45 119 6 -150 -69 - -69 Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - - - - - - - Nedskrivning goodwill - - - - - - - - - - Resultat bostadsproduktion -5 - -5 - -5 - - -5 - -5 Rörelseresultat -106 360 254 317 350 20 -99 588 -335 254 Resultat från joint venture och intresseföretag 13 -306 -293 -229 -56 -148 141 -293 - -293 Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 14 -2 12 -1 - - 13 12 - 12 Ränteintäkter och liknande resultat - poster 101 147 249 - - - - - 249 249 Räntekostnader och liknande -826 25 -800 - - - - - -800 -800 Värdeförändringar finansiella instrument 1 - 1 - - - - - 1 1 Resultat före skatt -802 226 -577 87 294 -128 55 308 -885 -577 Skatt -166 -107 -272 - - - - - -272 -272 Periodens resultat -968 119 -850 87 294 -128 55 308 -1 158 -850 Förvaltningsfastigheter 35 517 20 136 55 653 20 095 29 156 435 5 966 55 653 - 55 653 Investeringar 373 13 386 59 306 1 20 386 - 386 Värde per kvm (kr) 26 254 22 902 24 934 23 059 28 551 18 463 18 891 24 933 - 24 934 Överskottsgrad 60% 77% 68% 71% 61% 93% 77% 68% - 68% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 26 ===== SIDA 27 ===== Realisationsresultat uppgår sammanlagt till -4 932 mkr. I realisationsresul - tat ingår nedskrivning av goodwill om -1 020 mkr, upplösning av uppskju - ten skatt om 177 mkr med motsvarande nedskrivning av goodwill om -177 mkr samt försäljningsresultat joint ventures och intresseföretag om -869 mkr. I samband med försäljningen har de erhållna aktierna i PPI värderats till verkligt värde varvid en realisationsförlust om -412 mkr har redovisats vilken inkluderas inom Värdeförändring fastigheter, realiserad. Periodens resultat, Avvecklad verksamhet Periodens resultat, Avvecklad verksamhet uppgår till -4 088 mkr (-1 215). Tillgångar som innehas för försäljning Som en del av transaktionen avses SBB:s svenska förvaltningsorganisation genom dotterbolaget SBB Förvaltning AB överlåtas till PPI. Överlåtelsen förväntas genomföras under första halvåret 2026 varvid SBB Förvaltning AB har klassificerats som Tillgångar som innehas för försäljning om 6 mkr respektive Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om 18 mkr. Avvecklad verksamhet - SocialCo Den 11 november 2025 ingick SBB tre avtal med Public Property Invest ASA (PPI) avseende överlåtelse av tre direkt och indirekt helägda dotterbolag, tillsammans benämnda ”SocialCo”. Transaktionen fullföljdes den 16 december 2025. Genom överlåtelsen har SBB avyttrat samtliga helägda fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning, samt de två joint venture bolagen SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB. Transaktionen har klassificerats som avvecklad verksamhet i koncernens resultaträkning.Vid försäljningen erhöll SBB 13 668 mkr i likvida medel samt 268 425 936 aktier i PPI. Nettoresultat Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 380 mkr (1 837). Fastig - hetskostnaderna uppgick under perioden till -287 mkr (-424) och bestod i huvudsak av kostnader för drift och underhåll. Nettoresultatet uppgick till 843 mkr (-1 215). Realisationsresultat Transaktionen genomfördes till en nominell rabatt på förvaltningsfastighe - ter motsvarande 8 procent mot bokförda värden per 30 september 2025, samt en rabatt hänförlig till vissa andra tillgångar om 58 mkr. Avvecklad verksamhet, SocialCo Belopp i MKR 2025-01-01 2025-12-16 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-16 2024-10-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 380 1 837 304 369 Fastighetskostnader Driftskostnader -199 -297 -49 -52 Underhåll -53 -94 -16 -25 Fastighetsskatt -35 -33 -7 -9 Driftnetto 1 093 1 412 232 283 Övriga förvaltningsintäkter 71 59 14 59 Administration -199 -224 -51 -68 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 965 1 248 195 274 Värdeförändringar fastigheter 30 -1 719 66 86 Nedskrivning goodwill - -962 - - Rörelseresultat 996 -1 434 261 360 Resultat från joint ventures och intresseföretag -656 -1 097 -87 -306 varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 683 434 139 129 varav värdeförändring fastigheter -14 -509 - -58 varav finansiella poster -1 272 -862 -272 -342 varav värdeförändring finansiella instrument -66 -35 -27 -13 varav skatt 12 -125 73 -21 Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag - -190 3 -2 Ränteintäkter och liknande resultatposter 639 349 146 147 Räntekostnader och liknande resultatposter -73 -107 -15 -15 Valutakursdifferenser -25 50 1 44 Tomträttsavgälder -10 -12 -2 -2 Resultat före skatt 871 -2 440 307 226 Aktuell skatt -43 -170 -3 9 Uppskjuten skatt 15 1 396 12 -115 Nettoresultat 843 -1 215 315 119 Realisationsresultat Värdeförändring fastigheter, realiserad -2 237 - -2 237 - Uppskjuten skatt 912 - 912 - Nedskrivning goodwill -1 020 - -1 020 - Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -177 - -177 - Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 177 - 177 - Försäljningsresultat joint ventures och intresseföretag -869 - -869 - Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 189 - 189 - Resultat förtidslösen lån -85 - -85 - Realisationsresultat, exklusive återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom Övrigt totalresultat -3 110 - -3 110 - Återföring av omräkningsdifferenser som tidigare redovisats inom Övrigt totalresultat -1 822 - -1 822 - Realisationsresultat -4 932 - -4 932 - PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -4 088 -1 215 -4 617 119 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 27 ===== SIDA 28 ===== Hållbarhet SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt inkluderar: • fastigheternas energiprestanda • säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal • affärsetik och motverkande av korruption i alla led 0 5 10 15 20 25 30 Energiklass, andel av marknadsvärde* A D GB EC F Ej jämförbar data % Q4 2025 Q4 2024 Q4 2023 Energianvändning MWh* Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 El - - 10 221 10 387 - - 10 308 12 310 Värme - - 36 370 36 302 - - 17 650 18 218 Kyla - - - - - - 3 336 3 302 Summa - - 46 592 46 689 - - 31 294 33 830 Förändring (%) - -0,2% - -7,5% Urvalets storlek (antal fastigheter) - - 136 136 - - 14 14 Urvalets storlek (area) - - 493 863 493 863 - - 115 018 115 018 Intensitet (kWh/kvm) - - 94,34 94,54 - - 272,08 294,13 * SBB har under kvartalet avyttrat en stor portfölj med samhällsfastigheter till sitt intressebolag PPI och har därigenom frånträtt stora delar av det jämförbara beståndet. SBB engagerar sig aktivt i sina dotterbolag, intressebolag och helägda fastigheter för att de ska bidra till energiomställningen och minimera sina risker kopplade till hållbarhetsfrågor. Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla samar - betspartners ska förstå och underteckna SBB:s uppförandekod för leverantörer som bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärsetik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större ny- och ombyggnadsprojekt genomförs regelbundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar och säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller på entreprenörer och underentreprenörer görs rutinmässig. Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera fastigheter till 2030: • Alla fastigheter når energiklass E som lägst • Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass Våra mål: SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 28 ===== SIDA 29 ===== Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 31 december 2025 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 409 200 088 och serie D till 193 865 905, varav 44 657 779 klassificerats som aktier i eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie A. Stängningskursen på stamaktien av serie B var 4,63 kr, och motsva- rande för serie D var 8,60 kr per 2025-12-31. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 7 497 mkr och serie D var 1 282 mkr. Under de senaste 12 månaderna har i genomsnitt cirka 18 miljoner B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 86 mkr. Betalkurs, kr 2025-12-31 2024-12-31 B-aktier 4,63 4,53 D-aktier 8,60 6,60 Genomsnittlig dagsomsättning, mkr jan-dec 2025 jan-dec 2024 B-Aktier 84 147 D-Aktier 5 11 Ägarna Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 fanns 164 899 kända aktieägare, motsvarande en minsk- ning om 15 procent jämfört motsvarande tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 2025 till 181 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och år. Aktier i eget förvar Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (44 657 779) D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräkningen av antal utestående aktier. Aktien och ägarna B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån SEK SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym 40 80 120 160 200 2 4 6 8 10 MajApr Jun Jul Aug Sep Nov 2025 Jan Okt DecFeb Mar SEK SBB D 1 2 3 4 5 6 7 8 2 4 6 8 10 Omsatt antal aktier, miljoner per dag Volym MajApr Jun Jul Aug Sep Nov 2025 Jan Okt DecFeb Mar D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån Ägarstrukturen per 2025-12-31 Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, procent Röster, Procent Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 7,73 30,57 Aker Capital 100 923 623 55 523 175 - 8,85 29,11 Dragfast AB - 88 000 001 - 4,98 2,41 Arvid Svensson Invest - 77 255 304 - 4,37 2,11 Avanza Pension - 56 529 749 18 126 921 4,22 2,04 Sven-Olof Johansson - 59 463 091 - 3,36 1,63 Vanguard - 46 444 151 5 857 316 2,96 1,43 Marjan Dragicevic - 40 000 000 3 471 2,26 1,09 BlackRock - 35 601 594 - 2,01 0,97 Handelsbanken Fonder - 25 179 527 2 697 003 1,58 0,76 Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,32 0,64 Swedbank Försäkring - 19 465 391 3 840 370 1,32 0,64 Frederik W. Mohn - 23 032 479 - 1,30 0,63 Swedbank Robur Fonder - 18 315 827 - 1,04 0,50 Jupiter Asset Management - 17 705 306 - 1,00 0,48 Övriga - 796 846 209 117 429 045 51,70 24,99 Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 409 200 088 149 208 126 100 100 Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - - Totalt antal aktier 209 977 491 1 409 200 088 193 865 905 100 100 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 29 ===== SIDA 30 ===== Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i MKR 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Nettoomsättning 401 347 138 261 Personalkostnader -113 -99 -27 -27 Övriga rörelsekostnader -448 -592 -197 -106 Rörelseresultat -160 -345 -87 127 Resultat från finansiella poster Resultat från intresseföretag/Joint ventures -53 -928 - -860 Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - -11 - - Ränteintäkter och liknande resultatposter 482 18 312 -13 1 069 Räntekostnader och liknande resultatposter -659 -17 092 -146 623 Resultat av förtidslösen lån -73 425 -73 - Valutakursdifferenser 401 -1 425 -39 -843 Värdeförändringar finansiella instrument 225 -238 434 -96 Resultat efter finansiella poster 164 -1 302 76 20 Resultat före skatt 164 -1 302 76 20 Skatt -157 82 -28 14 PERIODENS RESULTAT 7 -1 220 48 34 Moderbolagets rapport över totalresultat Belopp i MKR 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Periodens resultat 7 -1 220 48 34 Övrigt totalresultat - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 7 -1 220 48 34 Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och finanshantering. Bolaget har 59 anställda. Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 30 ===== SIDA 31 ===== Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i MKR 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 418 14 764 Andelar i intressebolag/joint ventures - 1 226 Fordringar hos koncernföretag 293 17 792 Fordringar hos intressebolag/joint ventures 29 - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 1 Derivat 39 234 Övriga långfristiga fordringar 1 - Summa finansiella anläggningstillgångar 15 779 34 017 Summa anläggningstillgångar 15 779 34 017 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 13 Derivat 1 34 Kundfordringar 12 17 Aktuella skattefordringar 3 52 Övriga fordringar 53 239 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 82 Summa kortfristiga fordringar 76 437 Likviditetsplaceringar 184 341 Kassa och bank 2 327 1 323 Summa omsättningstillgångar 2 587 2 101 SUMMA TILLGÅNGAR 18 366 36 120 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 181 165 Fritt eget kapital Överkursfond 28 406 27 724 Balanserat resultat -23 475 -22 457 Hybridobligation 8 401 8 297 Årets resultat 7 -1 220 Summa fritt eget kapital 13 338 12 345 Summa eget kapital 1⁾ 13 520 12 510 Obeskattade reserver 85 85 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 433 2 353 Obligationslån 9 1 689 Avsättning 80 - Skulder till intressebolag/joint ventures - 107 Derivat 2 161 Uppskjuten skatteskuld 272 62 Skulder hos koncernbolag 3 111 13 512 Summa långfristiga skulder 3 907 17 885 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut - 594 Obligationslån 745 4 630 Derivat - 6 Övriga skulder 14 40 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 95 372 Summa kortfristiga skulder 854 5 642 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 366 36 120 1) Utgående eget kapital 2024-12-31 har räknats om med 424 mkr mot tidigare publicerade rapporter, justeringen är hänförligt till ändrad räntesats på koncernintern lån. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 31 ===== SIDA 32 ===== Allmän information Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom - pletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste årsredovisningen. Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Värderingsmetod finansiella instrument Tillgångar värderade till verkligt värde består av innehav i såväl noterade som onoterade aktier och övriga värdepapper. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 1 och nivå 3 i IFRS värderingshierarki. De noterade aktierna har värderats till noterat pris på marknaden. För onoterade aktier och övriga värdepapper har indata såsom senaste emissioner och övriga ej observerbara data använts för att fastställa värdet. Derivat är värderade till verkligt värde i enlighet med nivå 2. Värdeförändringar för tillgångar värderade till verkligt värde och derivat redovisas i resultaträkningen och har ej påverkan på koncernens kassaflöde. Verkligt värde räntebärande skulder SBB har räntebärande skulder bestående av skulder till kreditinstitut uppgående till 9 819 mkr (16 816) där verkligt värde uppgår till 9 830 mkr (16 639) samt obligationslån 30 168 mkr (38 922) där verkligt värde uppgår till 27 840 mkr (32 529). Beräkning av verkligt värde för obligationer har baserats på skuldinstrumentets marknadsvärde och för skulder till kreditinstitut genom diskontering av framtida kassaflöden. Värderingen är gjord enligt IFRS värderingshie - rarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaff - ningsvärde bedöms skillnader mellan bokförda och verkliga värden inte väsentliga. Uppskattningar och bedömningar Upprättandet av bokslutskommunikén kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisningsprinci - perna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovisningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i senast publicerade årsredovisning, sid 69-70. Framtidsutsikter SBB äger via dotterbolag och intresseföretag samhällsfastigheter med långa hyresavtal och hög uthyrningsgrad samt attraktiva hyresbostä - der i tillväxtregioner i Sverige. Fastighetsport - följen i kombination med koncernens starka likviditet samt innehav i börsnoterade bolag ger bolaget möjlighet att hantera de utmaningar som olika scenario kan föra med sig. Exkluderas Sveafastigheter uppgår likviditeten till 6 977 mkr och innehav i börsnoterade bolag uppgår då till 9 014 mkr. Transaktioner med närstående Räntekostnader avseende skulder till joint ventures och intresseföretag uppgår till -216 mkr (-200) varav -212 mkr (-193) redovisas inom avvecklad verksamhet. Ränteintäkter på fordringar på joint ventures och intressebolag uppgår till 1 103 mkr (836) varav 843 mkr (539) redovisas inom avvecklad verksamhet. Posterna nettoredovisas inom raden Ränteintäkter och liknande resultatposter. SBB sålde under det fjärde kvartalet fastigheter inom segmenten Samhälle och Utbildning till ett tidigare redovisat värde om 19 867 mkr, samt andelarna i SBB Infrastructure AB samt SBB Social Facilities AB till ett tidigare redovisat värde om 39 mkr till Public Property Invest ASA (PPI). Försäljningen har gett upphov till ett realisationsresultat, inklusive av återföring av omräkningsdifferenser tidigare redovisat inom Övrigt totalresultat, om -4 932 mkr. Försälj - ningsresultatet har redovisats inom Avvecklad verksamhet. Se sida 27 för mer information. Vid utgången av perioden har SBB redovisat SBB Förvaltning AB som Tillgångar som innehas för försäljning. Verksamheten avses under 2026 överlåtas till PPI. Se sida 27 för mer information. SBB äger vid periodens utgång 40,63 procent av kapitalet och 34,22 procent av rösterna i PPI. SBB har under perioden tillhandahållit förvaltningstjänster till joint ventures och intres - sebolag om 185 mkr (135) varav 71 mkr (59) redovisas inom avvecklad verksamhet. Dessa har redovisats inom raden Övriga förvaltnings - intäkter. För mer detaljer kring avtalsvillkor, se SBB:s Årsredovisning 2024 sid 108-114. Segmentsredovisning 2025 SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i fyra segment. Från och med första kvartalet 2025 har segmentsindelningen gjorts om och utgörs numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet med den nya segmentsindelningen. Samma redovisningsprinciper har använts för det nya segmentet som i den senast publicerade årsredovisningen. Segmentsredovisning 2026 Till följd av försäljningen av ”SocialCo”, se sida 27, innefattande det konsoliderade fastig - hetsbeståndet inom segmenten Samhälle och Utbildning avser bolaget att utvärdera ny intern uppföljning och segmentsredovisning från och med första kvartalet 2026. Kommande redovisningsregler - IFRS 18 Den 13 februari 2026 antog IFRS 18 Presen - tation and Disclosure in Financial Statements genom Commision Regulation (EU) 2026/338 med ikraftträdande 1 januari 2027. IFRS 18 syftar till att ge en mer konsekvent presentation av resultaträkning och kassaflöde - sanalys, samt ge mer disaggregerad information i de primära rapporterna och noterna. Främst förändras tre nyckelområden: strukturen på resultaträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined-performance measures” (MPM) samt ökad dissaggregering av poster. Det nya regelverket förväntas inte ha någon väsentlig påverkan på presentationen av koncernens resultat- och balansräkning. SBB:s preliminära bedömning är att rapportering redan i allt väsentligt sker i enlighet med principer som överensstämmer med de nya reglerna. Däremot bedöms preliminärt IFRS 18 få en påverkan på presentation av kon - cernens kassaflödesanalys där vissa poster kommer att flyttas mellan olika kategorier samt upplysningar avseende MPMs. Tilläggsuppgifter SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 32 ===== SIDA 33 ===== Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen. Stockholm den 25 februari 2026 Lennart Sten Øyvind Eriksen Styrelsens ordförande Styrelsens vice ordförande Ilija Batljan Kjell Inge Røkke Styrelseledamot Styrelseledamot Tone Kristin Omsted Lennart Schuss Styrelseledamot Hans Runesten Styrelseledamot Han-Suck Song Styrelseledamot Styrelseledamot Leiv Synnes Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 25 februari 2026 kl. 08:00 CEST. Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 33 ===== SIDA 34 ===== SBB nyckeltal 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Fastighetsrelaterade nyckeltal Kvarvarande verksamhet Marknadsvärde fastigheter, mkr 34 935 55 653 34 935 55 653 Antal fastigheter 362 853 362 853 Antal kvm, tusental 1 321 2 232 1 321 2 232 Överskottsgrad, % 1) 70 69 66 68 Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,2 4,9 4,2 4,9 Direktavkastning fastigheter, % 1) 5,2 4,9 - - Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 4,8 5,5 3,7 7,2 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,4 7,1 9,3 9,6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 93,6 - - Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 89,3 91,5 - - Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; utvecklingsfastigheter, år 4 4 4 4 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 1 871 1 872 453 423 Driftnetto, mkr 1 173 1 160 265 254 Administration i förhållande till hyresintäkt, % 1) 18 25 23 33 Förvaltningsresultat, mkr 1) 744 611 23 -32 Periodens resultat, mkr 1 781 -4 962 698 -968 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 1) -1 017 546 -1 632 236 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 11 271 12 126 11 271 12 126 Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 1) -20 -42 -126 -26 Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 1) -9 -20 -58 -13 Belåningsgrad, % 50 61 50 61 Säkerställd belåningsgrad, % 14 20 14 20 Soliditet, % 36 30 36 30 Justerad soliditet, % 39 32 39 32 Ej pantsatt kvot, ggr 0,94 0,83 0,94 0,83 Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,3 2,0 - - Aktierelaterade nyckeltal Aktuellt substansvärde per A och B, mkr 11 013 9 023 11 013 9 023 Aktuellt substansvärde, kr/aktie 6,80 6,20 6,80 6,20 Långsiktigt substansvärde per A och B, mkr 13 172 12 511 13 172 12 511 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 8,14 8,60 8,14 8,60 Förvaltningsresultat, kr/aktie 1) 0,48 0,42 0,01 -0,02 Resultat per stamaktie A och B, kr 1) -2,04 -4,55 -2,53 -0,71 Resultat per stamaktie D, kr 2 2 0,5 0,5 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 170 804 921 149 208 126 149 208 126 Antal stamaktier A och B 1 619 177 579 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Antal stamaktier D 149 208 126 149 208 126 149 208 126 149 208 126 1) Inklusive Avvecklad verksamhet SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 34 ===== SIDA 35 ===== Finansiella definitioner Administration i förhållande till hyresintäkt, % Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations- kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB inklusive sådana joint venture-bolag. Nyckeltalet illustrerar administrationskostnader i förhållande till de sammanlagda hyresintäkterna då SBB redovisar de fulla administrationskostnaderna medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag. Aktuellt substansvärde, kr Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagetsaktieägare, exkl. eget kapital tillhörande D-aktier återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill, derivat och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent. Justering görs för minoritetens andel av ovan justeringar samt för SBBs andel av uppskjuten skatt, goodwill, derivat och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent i joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare under perioden. Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad, % (solvency ratio) Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. Förvaltningsresultat, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför - ändringar och skatt samt finansiella poster. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar och valutakursdifferenser. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, % Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe - ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, % Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta), % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde, kr Aktuellt substansvärde med återläggning för goodwill och bedömd upp - skjuten skatt om 5,15 procent. Justering för minoritetens andel för ovan justeringar samt för SBBs andel av goodwill och bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent i joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd - ringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Definitioner SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 35 ===== SIDA 36 ===== Resultat per stamaktie D, kr Enligt bolagsordningen har stamaktierna av serie D företrädesrätt till en utdelning om maximalt 2 kr/aktie i årlig utdelning. Resultat per stamaktie D avser maximal utdelning kvoterat för periodens längd. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut och obligationslån. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif - ferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBB:s andel av ej konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande. Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe - ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Direktavkastning fastigheter, % Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnittliga förvalt - ningsfastigheter (12 månader) exkl. projekt- och byggrätter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling. Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling. Genomsnittlig kontraktslängd utvecklingsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för utvecklingsfastig- heter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 36 ===== SIDA 37 ===== Administration i förhållande till hyresintäkt, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 871 1 872 453 423 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 380 1 837 305 369 Hyresintäkter SBB Infrastructure AB, avvecklad verksamhet 383 308 84 96 Hyresintäkter SBB Social Facilities AB, avvecklad verksamhet 630 383 135 165 Hyresintäkter SBB Residential Property AB, kvarvarande verksamhet 401 373 102 94 Hyresintäkter totalt 4 665 4 773 1 079 1 148 Administrationskostnader, kvarvarande verksamhet -622 -831 -202 -256 Administrationskostnader, avvecklad verksamhet -199 -224 -52 -68 Administrationskostnader SBB Infrastructure AB, avvecklad verksamhet -38 -84 -6 -54 Administrationskostnader SBB Social Facilities AB, avvecklad verksamhet -42 -47 -10 -30 Administrationskostnader SBB Residential Property AB, kvarvarande verksamhet -68 -70 -9 -32 Administrationskostnader totalt -969 -1 255 -280 -440 Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB, kvarvarande verksamhet 114 76 34 66 Avgår, Förvaltningstjänster köpta från SBB, avvecklad verksamhet 71 59 14 59 Administrationskostnader totalt, netto -855 -1 180 -245 -374 Administrationskostnader totalt, netto -855 -1 180 -245 -374 Hyresintäkter totalt 4 665 4 773 1 079 1 148 Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 18% 25% 23% 33% Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 126 17 576 13 670 14 198 UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 11 271 12 126 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 698 14 851 12 470 13 162 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -2 308 -6 177 -3 919 -850 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbo - lagets aktieägare -20% -42% -31% -6% Uppräkning till helår - - -94% -19% Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare -20% -42% -126% -26% Avkastning på totalt eget kapital Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 IB Totalt eget kapital 26 494 36 799 28 294 26 412 UB Totalt eget kapital 25 323 26 494 25 323 26 494 Genomsnittligt totalt eget kapital 25 909 31 647 26 808 26 453 Periodens resultat -2 308 -6 177 -3 919 -850 Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital -9% -20% -15% -3% Uppräkning till helår - - -44% -10% Avkastning på totalt eget kapital -9% -20% -58% -13% Beräkning av alternativa nyckeltal SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 37 ===== SIDA 38 ===== Belåningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 39 988 55 738 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 978 -2 862 Räntebärande nettoskuld 35 010 52 876 Balansomslutning 69 409 86 916 Belåningsgrad 50% 61% Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 1 202 2 348 Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Byggrätter och pågående projekt -6 160 -7 654 Fastighetsvärde exkl. byggrätter 28 775 47 999 Direktavkastning 4,2% 4,9% Direktavkastning fastigheter, % Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, Rullande 12 månader, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 Driftnetto, Rullande 12 månader, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 Totalt driftnetto, Rullande 12 månader 2 266 2 572 Förvaltningsfastigheter, 2025-12-31 34 935 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 061 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-12-31 - Förvaltningsfastigheter, 2025-09-30 54 694 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 380 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-09-30 47 314 - Förvaltningsfastigheter, 2025-06-30 54 438 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 338 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-06-30 47 100 - Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 962 - Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 55 653 Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 -7 654 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 47 999 Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 - 53 867 Avgår; projekt- och byggrätter - -7 955 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 - 45 912 Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 - 54 417 Avgår; projekt- och byggrätter - -9 126 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 - 45 291 Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 - 67 343 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 248 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 - 59 095 Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 43 650 52 580 Direktavkastning, 12 månader 5,2% 4,9% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 38 ===== SIDA 39 ===== Driftnetto enligt intjäningsförmågan Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 Justering till normaliserat driftnetto -1 064 -224 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 1 202 2 348 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Immateriella anläggningstillgångar 75 1 264 Ej pantsatt fastighetsvärde 11 170 15 601 Nyttjanderätt tomträtt 347 563 Inventarier 71 131 Uppskjutna skattefordringar 485 928 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 561 24 077 Likviditetsplaceringar 183 371 Kundfordringar och övriga fordringar 773 1 310 Derivat 92 325 Avgår pantsatta nettotillgångar dotterbolag -14 929 -14 758 Ej pantsatta tillgångar 23 828 29 815 Ej säkerställda lån 30 168 38 583 Likvida medel -4 795 -2 491 Netto icke säkerställd senior skuld 25 374 36 092 Ej pantsatt kvot 0,94 0,83 Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle - 1 447 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 594 1 580 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning - 33 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 1 594 3 061 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle - 1 530 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 672 1 706 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning - 33 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 1 672 3 269 Ekonomisk uthyrningsgrad 95,3% 93,6% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 273 245 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 418 342 Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 65,3% 71,5% Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 1 867 3 305 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 2 090 3 611 Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 89,3% 91,5% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 39 ===== SIDA 40 ===== Förvaltningsresultat Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 665 380 97 53 Ränteintäkter och liknande resultatposter 289 343 78 101 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 462 -1 279 -424 -350 Tomträttsavgälder -11 -6 -3 -2 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 1 443 1 309 379 215 varav finansiella poster -1 113 -1 185 -294 -240 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 965 1 248 195 274 Ränteintäkter och liknande resultatposter 639 349 146 147 Räntekostnader och liknande resultatposter -73 -107 -15 -15 Tomträttsavgälder -10 -12 -2 -2 Resultat från joint ventures och intresseföretag varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 683 434 139 129 varav finansiella poster -1 272 -862 -272 -342 Förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 1) 744 611 23 -32 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat, kvarvarande och avvecklad verksamhet 0,48 0,42 0,01 -0,02 1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 32 för definition. Förändring driftnetto, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Driftnetto 1 175 2 572 265 537 Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -367 -648 -68 -51 Driftnetto jämförbart bestånd 808 1 924 197 486 Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 752 1 796 180 443 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 56 128 17 43 Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,4 7,1 9,3 9,6 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 874 3 704 454 792 Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -609 -930 -135 -57 Hyresintäkter jämförbart bestånd 1 265 2 779 319 735 Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 207 2 634 307 686 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 58 144 11 49 Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 4,8 5,5 3,7 7,2 1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år. Justerad soliditet Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Eget kapital 25 323 26 494 Uppskjuten skatt exklusive uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 1 581 1 679 Summa 26 904 28 173 Balansomslutning 69 409 86 916 Justerad soliditet 39% 32% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 40 ===== SIDA 41 ===== Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 655 380 97 53 Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt 262 99 68 -19 Resultat före finansiella poster 927 478 165 35 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Periodens resultat 1 781 -4 962 684 -968 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 -75 -75 Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 -108 -32 Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 - -74 Resultat hänförligt till stamaktie A och B 909 -5 409 501 -1 148 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B 0,58 -3,72 0,32 -0,79 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,58 -3,72 0,32 -0,79 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Periodens resultat -4 088 -1 215 -4 617 119 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 -75 -75 Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 -108 -32 Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 - -74 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 960 -1 661 -4 799 -62 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B -3,19 -1,14 -2,96 -0,04 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -3,19 -1,14 -2,96 -0,04 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Periodens resultat -2 308 -6 177 -3 919 -850 Resultat hänförligt till D-aktier -298 -298 -75 -75 Resultat hänförligt till hybridobligation -555 -268 -108 -32 Resultat hänförligt till minoritetsandel -18 120 - -74 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -3 180 -6 623 -4 101 -1 030 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B -2,04 -4,55 -2,53 -0,71 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 555 156 225 1 454 615 648 1 619 177 579 1 454 615 648 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,04 -4,55 -2,53 -0,71 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 9 819 16 816 Obligationslån 30 168 38 922 Räntebärande skuld 39 988 55 737 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Räntebärande skuld 39 988 55 737 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 978 -2 862 Räntebärande nettoskuld 35 010 52 875 SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 41 ===== SIDA 42 ===== Räntetäckningsgrad, rullande 12 månader (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 665 380 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 965 1 248 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 330 124 Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, avvecklad verksamhet -588 -383 Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 372 1 369 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 289 343 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 639 349 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 462 -1 279 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet -73 -107 Summa Räntenetto -607 -695 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 2,0 Soliditet Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital 25 323 26 494 Balansomslutning 69 409 86 916 Soliditet 36% 30% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 42 ===== SIDA 43 ===== Substansvärde 1) Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Aktuellt substansvärde Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 11 271 12 126 Avdrag derivat -1 -135 Avdrag goodwill -75 -1 264 Återläggning uppskjuten skatteskuld 1 652 1 923 Avdrag latent skatt -1 009 -1 561 Minoritet Avdrag derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till minoritet -407 -367 Avdrag goodwill hänförligt till minoritet 28 29 Återläggning latent skatt, hänförligt till minoritet 304 367 Joint venture och intresseföretag Återläggning goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 685 247 Avdrag latent skatt, hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav -1 420 -1 416 Totalt substansvärde 12 028 9 949 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 Totalt substansvärde per aktie 6,80 6,20 Aktuellt substansvärde per D-aktie 2) 6,80 6,20 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 015 926 Totalt substansvärde 12 028 9 949 Aktuellt substansvärde avseende A- och B-aktier 11 013 9 023 Aktuellt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 6,80 6,20 Långsiktigt substansvärde Totalt substansvärde 12 028 9 949 Återläggning goodwill 75 1 264 Återläggning latent skatt 1 009 1 561 Minoritet Avdrag goodwill hänförligt till minoritet -28 -29 Avdrag latent skatt hänförligt till minoritet -304 -367 Joint venture och intresseföretag Återläggning goodwill hänförligt till joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav 187 - Återläggning latent skatt hänförligt till joint venture och intresseföretag, väsentliga innehav 1 420 1 416 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 14 386 13 794 Antal aktier A + B + D 1 768 385 705 1 603 823 774 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,14 8,60 Långsiktigt substansvärde per D-aktie 2) 8,14 8,60 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 214 1 283 Totalt substansvärde 14 386 13 794 Långsiktigt substansvärde avseende A- och B-aktier 13 172 12 511 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie avseende A- och B-aktier 8,14 8,60 Antal stamaktier A + B 1 619 177 579 1 454 615 648 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 619 177 579 1 454 615 648 Antal D-aktier 149 208 126 149 208 126 1) SBB har i perioden ändras sin definition av nyckeltalet, jämförelseperiod har räknats om. För definition, se sida 35. 2) Enligt bolagsordningen har A-,B- och D-aktier samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier. SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 43 ===== SIDA 44 ===== Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 9 819 16 816 Säkerställda övriga lån - 339 Summa säkerställda skulder 9 819 17 155 Balansomslutning 69 409 86 916 Säkerställd belåningsgrad 14% 20% Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 34 935 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 964 -10 918 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 23 971 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav SBB Residential Property AB Förvaltningsfastigheter 6 112 5 967 SBB:s ägarandel 100% 100 % SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 112 5 967 Public Property Invest ASA Förvaltningsfastigheter 49 543 10 550 SBB:s ägarandel 40,63% 35,16% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 20 114 3 710 Nordiqus AB Förvaltningsfastigheter 39 593 38 739 SBB:s ägarandel 49,84% 49,84% SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 733 19 308 Förvaltningsfastigheter 34 935 55 653 Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 964 -10 918 SBB:s exponering av konsoliderat innehav 23 971 44 736 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 112 5 967 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 20 114 3 710 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 733 19 308 SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 5 898 4 227 Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 75 828 92 822 Överskottsgrad Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 2025-10-01 2025-12-31 2024-10-01 2024-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 1 173 1 160 265 254 Driftnetto, avvecklad verksamhet, avvecklad verksamhet 1 093 1 412 232 283 Driftnetto, total verksamhet 2 266 2 572 497 537 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 1 871 1 872 453 423 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 380 1 837 305 369 Hyresintäkter, total verksamhet 3 251 3 708 758 793 Överskottsgrad 70% 69% 66% 68% SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2025 I 44 ===== SIDA 45 ===== Kommande rapporteringstillfällen Delårsrapport Q1 2026 2026-04-23 Årsstämma 2026 2026-04-23 Delårsrapport Q2 2026 2026-07-16 Delårsrapport Q3 2026 2026-11-04 Kontakt Leiv Synnes Helena Lindahl VD IR ir@sbbnorden.se sbbnorden.se