===== SIDA 1 ===== Bilden visar den nyligen färdigställda byggnaden Båglampan 25 i Stockholm 25 ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2025 ===== SIDA 2 ===== INTRODUKTION Det här är Stendörren 3 Året i korthet 4 Vd har ordet 5 Stendörren som investering 7 Marknad och trender 8 VERKSAMHETEN Affärsidé och strategi 11 Mål och utfall 13 Förvaltningsmodell 14 Fastighetsportfölj 15 Lokaltyper och hyresgäster 16 Projekt 17 Förvärv och avyttringar 20 Finansiering 21 HÅLLBARHETSRAPPORT Stendörrens hållbarhetsarbete 24 Miljömässig hållbarhet 31 Social hållbarhet 34 Ansvarsfullt företagande 36 GRI-index 37 Hållbarhetsnoter 39 Revisorns rapport över översiktlig granskning av hållbarhetsrapporten 42 FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 44 Risker och riskhantering 46 Koncernens och moderbolagets räkenskaper 48 Förslag till vinstdisposition 73 Årsredovisningens undertecknande 74 Revisionsberättelse 75 BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 79 Styrelse 86 Ledningsgrupp 88 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 90 ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 92 Fastighetsbestånd 94 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 1 2 3 4 5 6 Introduktion Innehåll Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information 2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 3 ===== Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads- regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM GÖR SKILLNAD Fördelning av fastighetstyp baserat på driftnetto  Lager och logistik, 35%  Lätt industri, 46%  Kontor, 15%  Sällanköpshandel, 4% UTHYRNINGSBAR YTA 922 000 KVM DRIFTNETTO 841 MKR UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2) 2,3 KG CO2/KVM En minskning med 42% sedan 2018 MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE 15 927 MKR Geografisk fördelning baserat på driftnetto  Stockholms stad, 24%  Övriga Stockholms län, 36%  Övriga Mälardalen, 26%  Göteborgsregionen, 2%   Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12% STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 3 Det här är Stendörren Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 4 ===== FINANSIELL UTVECKLING Stendörren hade under 2025 fortsatt hög aktivitet i både förvaltning, projekt och för- värv, med ökade hyresintäkter och ett stärkt driftnetto. För helåret uppgick hyresintäk- terna till 1 042 miljoner kronor (902) och driftnettot till 841 miljoner kronor (718), drivet av genomförda förvärv, färdigställda projekt samt en stabil uthyrningsgrad. FÖRVÄRVSINTENSIVT ÅR Förvärv var fortsatt en central del av verksamheten. Under året genom- fördes flera förvärv i Sverige, Finland och Danmark, med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 1,2 miljarder kronor (1,2), vilket ytterligare stärkte och breddade vår geografiska när- varo i nordiska tillväxt regioner. 15,9 Mdkr SOLID BALANSRÄKNING Refinansiering och optimering av skuldportföljen var ett centralt fokus- område under året. Genom genom- förda refinansieringar och återköp av skuld har, allt annat lika, räntekostna- derna minskat med cirka 36 miljoner kronor på årsbasis. Därutöver genom- fördes en riktad nyemission om cirka 300 miljoner kronor samt emissioner av gröna obligationer om totalt cirka 900 miljoner kronor, vilket stärkt bolagets finansiella position. GREENHUB BRO I början av 2025 nåddes en viktig milstolpe i projektverksamheten genom färdigställandet och uthyrningen av den första byggnaden i GreenHub Bro. Vid årets slut uppgick de pågående projekten till cirka 46 700 kvadratmeter (40 800), vilket speglar bolagets ökade fokus på värdeskapande projektutveck- ling inom logistik, lager och lätt industri. I samband med utvecklingen av nya fastigheter har Stendörren under året arbetat med innovativa material för att förbättra klimatprestandan vid byggnation och nyetableringar. Klimatförbättrade material, biologisk mångfald och ekosystemtjänster har varit tydligt integrerade delar av pro- jektet. I linje med bolagets strategi har processer och åtgärder implemente- rats för att säkerställa god dagvatten- hantering, minska risker samt bevara och stärka lokal biodiversitet baserat på platsspecifika analyser. 600 725 850 975 1 100 20252024202320222021 Hyresintäkter Mkr 400 550 700 850 1 000 20252024202320222021 Driftnetto Mkr 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 20252024202320222021 Marknadsvärde fastighetsbestånd Mkr Nyckeltal 2025 2024 2023 Hyresintäkter, Mkr 1 042 902 843 Driftnetto, Mkr 841 718 672 Förvaltningsresultat1), Mkr 342 309 286 Marknadsvärde, Mkr 15 927 14 311 12 566 Uthyrningsbar yta, tusental kvm 922 857 824 Hyresduration, år 4,2 4,4 4,3 Belåningsgrad, % 53 52 50 Soliditet, % 36 37 37 Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85 Utsläppsintensitet (Scope 3)2), kg CO₂/kvm 255 251 389 1) Före valutakursförändringar. 2) Nybyggnation. För definition av nyckeltal, se sidan 98. ÅRET I KORTHET 0 2 000 4 000 6 000 8 000 20252024202320222021 Långsiktigt substansvärde Mkr 2025 +16% 2025 +17% 6,7 Mdkr STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 4 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 5 ===== Hög förvärvstakt och kritisk massa i Köpenhamn och Helsingfors Under året har vi genomfört 12 förvärv om 1,2 miljarder kronor till en direktavkastning om 6,9 procent. Genom flera av dessa förvärv har vi stärkt vår närvaro i våra nya marknader, både i Köpenhamn och Helsingfors. I Köpen- hamn har vi under året uppnått kritisk massa ur ett förvaltningsperspektiv. Strax efter årets slut genomförde vi ett strategiskt förvärv av 14 moderna fastigheter i Helsingfors till ett fastighetsvärde på 1,3 miljarder kronor med ett årligt driftnetto om 96 miljoner kronor. Förvär- vet ökar det årliga förvaltningsresultatet per aktie med hela 13 procent. Förvärvet innebär att vi även når kritisk massa i Helsingfors, vilket stärker vår operativa effektivi- tet samt geografiska och kundmässiga diversifiering. Stark framdrift inom projektutveckling Vi har under 2025 färdigställt fyra projekt om totalt 9 500 kvadratmeter till en uthyrningsgrad om 84 pro- cent. Investeringarna i dessa projekt uppgick till 241 miljoner kronor (206 miljoner kronor exklusive ianspråk- taget byggrättsvärde) och har färdigställts på en avkast- ning om 6,9 procent (8,1 procent exklusive ianspråktaget byggrättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråk- tagna byggrätterna vid projektens genomförande var cirka 2,0 gånger högre än de bokförda värdena, vilket bekräftar det ekonomiska värdet i vår byggrättsportfölj. Projekten visar även på det strategiska värdet av att löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj till attraktiva förvaltningsfastigheter, där vi kan möta efterfrågan från både befintliga och nya hyresgäster med moderna och ändamålsenliga lokaler i marknader med begränsad tillgång på byggbar mark. Vidare har vi startat ett flertal projekt under 2025 och i början av 2026, vilket har adderat till vår portfölj KRAFTIG ÖKNING AV FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE SAMT KRITISK MASSA I KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS Vi har under det andra halvåret arbetat intensivt med att sänka våra finansieringskostnader och har refinansierat och omförhandlat mer än 90 procent av vår låneportfölj. Erik Ranje Vd Stendörren Året 2025 präglades av fortsatt geopolitisk turbulens och svag konjunktur. Trots detta kan jag stolt rapportera en ökning av förvaltningsresultatet per aktie med 24,4 procent1). Resultatutvecklingen har i huvudsak drivits av fastighetsförvärv och färdigställda fastighetsprojekt för cirka 1,4 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning om 7,0 procent2). Genom flera av dessa förvärv har vi stra­ tegiskt stärkt vår närvaro i några av våra nya marknader, där vi uppnått kritisk massa i Köpenhamn under 2025 och i Helsingfors i början av 2026. Vidare har vi aktivt utnyttjat de sänkta finansieringskostnaderna på kapitalmarkna­ derna genom förtida refinansieringar, vilket bidragit till den starka utvecklingen. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 5 Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 1) Exklusive engångskostnader hänförliga till förtida refinansieringar. 2) Exklusive värdet på ianspråktagna byggrätter i de aktuella projekten. ===== SIDA 6 ===== pågående projekt om drygt 46 700 kvadratmeter, varav 27 300 kvadratmeter är i pågående produktion. De pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla helårsintäkter förväntas bidra med ett årligt driftnetto om cirka 67 miljoner kronor, i takt med uthyrning och färdigställande. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvadratmeter per år. Inom våra största utvecklingsområden har vi under året tagit viktiga steg, bland annat genom färdigställandet och uthyrningen av den första byggnaden i GreenHub Bro samt byggstarter i Stockholm Syd. Dessa områden utgör centrala delar av vår långsiktiga projektportfölj, med betydande kvarvarande byggrätter och goda möjligheter till etappvis utveckling av logistik- och industrifastigheter i strategiska lägen. Stabil uthyrning i en avvaktande marknad Förvaltningsverksamheten har varit stabil trots en svag konjunktur, med en uthyrningsgrad om 94 procent. Nettouthyrningen var marginellt negativ, vilket speglar det fortsatt avvaktande marknadsläget. Vi har periodvis under det senaste dryga året vid flera tillfällen tyckt oss skönja en ökad efterfrågan på hyresmarknaden men där optimismen sedan brutits på grund av den geopolitiska och ekonomiska osäkerheten. Denna osäkerhet har även präglat inledningen på 2026. Lägre finansieringskostnader och kapacitet för fortsatt tillväxt Vi har under det andra halvåret arbetat intensivt med att sänka våra finansieringskostnader och har refinansierat och omförhandlat mer än 90 procent av vår låneport- följ. Detta har möjliggjorts av det väsentligt förbättrade finansieringsklimatet på kapitalmarknaderna sedan mitten av 2025. Sammantaget har dessa åtgärder, allt annat lika, minskat våra räntekostnader med cirka 36 miljoner kronor på årsbasis, vilket stärker vår långsiktiga intjäningsförmåga och ökar vårt finansiella handlings- utrymme. Under året har vi även genomfört en riktad nyemission av stamaktier om cirka 300 miljoner kronor, vilket ytterligare har stärkt vår finansiella ställning. Den förbättrade finansieringsstrukturen, tillsammans med tillförd likviditet och vårt löpande kassaflöde inne- bär att vi är väl rustade för att finansiera vår fortsatta tillväxt under 2026, både vad gäller förvärv och fastig- hetsutveckling. Under det fjärde kvartalet nåddes vi av det glädjande beskedet att Stendörren inkluderas i EPRA-index. EPRA, i samarbete med FTSE och Nareit, är leverantör av det ledande globala indexet för börsnoterade fastigheter, och består av cirka 500 fastighetsbolag. Genom inklu- deringen breddas bolagets potentiella internationella investerarbas, vilket bedöms som strategiskt viktigt på sikt. Reviderade finansiella mål med tydligare fokus I september beslutade styrelsen att revidera bolagets finansiella mål för att tydligare spegla vårt fokus på tillväxt i förvaltningsresultatet. Det tidigare målet om tillväxt i långsiktigt substansvärde ersattes med målet att bolaget långsiktigt ska uppnå en årlig ökning av förvalt- ningsresultat per aktie om minst 15 procent. Anledningen till detta var att målet om tillväxt i långsiktigt substans- värde, i hög grad påverkas av externa faktorer, genom effekter på värdeförändringar i fastighetsbeståndet, och var dessutom delvis överlappande med målet om en avkastning på eget kapital över 12 procent. Det nya målet är mer verksamhetsnära och ger en tydligare bild av vår förmåga att skapa långsiktigt värde genom kassaflödes- tillväxt, och speglar hur vår förvaltnings modell och våra investeringar bidrar till en uthållig resultatutveckling. Övriga finansiella mål kvarstår oförändrade. Hållbarhet i framkant Under året har vi fortsatt att utveckla vår projektportfölj med höga hållbarhetsambitioner, där certifieringen av vår nyligen färdigställda och fullt uthyrda logistikfastig- het om 9 700 kvadratmeter i Enköping, Stenvreten 8:37, utgör ett tydligt exempel. Fastigheten är Sveriges första logistikbyggnad certifierad enligt BREEAM-SE v6.0 med betyget Outstanding och representerar därmed en ny standard för hållbart byggande inom segmentet. Projektet har dessutom certifierats med tilläggs- certifieringen NollCO2, vilket understryker vårt fokus på Vår affär kombinerar en hög tillväxt­ takt med en stabil och kassaflödes­ genererande förvaltningsverksamhet, baserad på ett högavkastande fastig­ hetssegment, långa hyresavtal och en diversifierad hyresgästbas. Erik Ranje Vd Stendörren att successivt minska klimatpåverkan i såväl nyproduk- tion som förvaltning. Sammantaget stärker detta vår position som en långsiktig och hållbar fastighetsutveck- lare, samtidigt som det möter en växande efterfrågan från hyresgäster och investerare på energieffektiva och klimatoptimerade fastigheter. Långsiktigt värdeskapande tillväxt Vår affär präglas av stabil tillväxt i våra kassaflöden. Stabiliteten följer av att vi är aktiva i ett högavkastande fastighetssegment med långa hyresavtal samt att vi har en diversifierad hyresgästbas. Tillväxten drivs av konti- nuerligt stigande hyror då vi är verksamma i marknader med ekonomisk tillväxt, värdeskapande förvärv samt utveckling av vår omfattande byggrättsportfölj. Möjligheterna att genomföra strategiska och finan- siellt attraktiva förvärv är fortsatt goda, och vi har en betydande pipeline av potentiella affärer under utvärde- ring. Inom projektutveckling kommer vi färdigställa ett antal projekt under 2026 och ser goda förutsättningar att initiera nya projekt. Efterfrågan i våra utvecklings- projekt är god, och vi kan därmed successivt omsätta vår byggrättsportfölj till kassaflödesgenererande till- gångar. Med en stark finansiell position och en effektiv förvaltningsplattform har vi goda förutsättningar att ta tillvara de tillväxtmöjligheter som finns. Avslutningsvis vill jag passa på att tacka våra med- arbetare för deras engagemang, våra hyresgäster för för- troendet och våra finansiärer för det långsiktiga stödet. Stockholm i april 2026 Erik Ranje Vd Stendörren STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 6 Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion ===== SIDA 7 ===== STENDÖRREN SOM INVESTERING UTHÅLLIG HYRESTILLVÄXT • Tillväxtregioner — Strukturellt växande regioner och attraktiva urbana mikrolägen. • Hyresökningar i urbana lägen — Ökad efterfrågan och stabilt eller minskande utbud. • E-handelsdriven strukturell tillväxt. HÅLLBAR TILLVÄXT GENOM SELEKTIVA INVESTERINGAR • 627 000 kvm byggrätter i relation till cirka 922 000 kvm befintligt bestånd (motsvarande cirka +70 procent). • Värdeskapande förvärvsmodell med selektiva förvärv av enskilda objekt, gärna off market, med potential för högre direktavkastning. STABILA KASSAFLÖDEN • Tillgångsslag med hög direktavkastning. • Långa hyresavtal. • Diversifierad hyresgästbas. STABIL FINANSIELL POSITION • Bankfinansiering från ledande nordiska banker. • Kapitalmarknadsbaserad finansiering som komplement. Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 7STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 8 ===== Svensk fastighetsmarknad och dess trender Fastighetsmarknaden fortsatte att återhämta sig under 2025 med en transaktionsvolym om 164 miljarder kronor, vilket är närmare 25 miljarder högre än 2024 och drygt 60 miljarder högre än 2023. Totalt genomfördes 438 transaktioner om över 40 miljoner kronor, och aktivite- ten pekar mot en ökad riskaptit och ett förbättrat inves- teringssentiment. Trots detta ligger volymerna fortsatt under toppåren 2021–2022. Andelen utländskt kapital uppgick till 32 procent, vil- ket var nära en fördubbling jämfört med 2024. Intresset för Sverige drivs av en uppfattning om marknaden som stabil i ett osäkert omvärldsläge, särskilt inom logistik som attraherar ett växande antal internationella investerare. Geografiskt är Stockholmsregionen fortsatt domi- nerande med 37 procent av transaktionsvolymen, ned från cirka 45 procent för två år sedan. Regionstäderna stärkte sin position och stod för 30 procent, medan Göteborg ökade till 13 procent, vilket markerar en för- skjutning mot starka regionala nav. Övriga Sverige stod för 15 procent, medan Malmö noterade en femprocentig andel. Utvecklingen pekar mot en bredare geografisk riskfördelning och ett ökat intresse för marknader utan- för Stockholm. Bostadssegmentet var fortsatt störst med 28 procent, men har tappat något jämfört med föregående år. Lager-, logistik- och lättindustrifastigheter ökade till 22 procent och har utmärkt sig som ett av årets starkaste segment. Segmentet drivs av strukturella behov, stark efterfrågan i strategiska lägen och sjunkande avkastningskrav till strax under 5 procent. Kontorsfastigheter noterade sin lägsta andel sedan 2022, med 15 procent av totalen. Översikt Stendörrens primära geografier Transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustri- fastigheter i Sverige steg till 36 miljarder kronor, upp från 25 miljarder året innan. Uppgången drevs delvis av ökad aktivitet från utländska investerare, vars kapital andel steg från 19 procent 2024 till 28 procent 2025. Regionstäderna dominerade marknaden med 45 procent av segmentet, följt av övriga Sverige med 20 procent och Göteborg med 18 procent. Stockholm stod för 11 procent och Malmö för 6 procent, en tydlig ökning från 2 procent föregående år. Direktavkastningskraven för logistikfastigheter sjönk med 25 baspunkter i både Stockholm och Göteborg till 4,75 procent. I Mälardalen och Borås minskade avkast- ningskraven med 15 respektive 10 baspunkter till 6,35 procent och 6,40 procent. 0 100 000 200 000 300 000 400 000 2025202420232022202120202019201820172016 0 200 400 600 800 0 20 40 60 80 100 120 2025202420232022202120202019201820172016 Transaktionsvolym i Sverige Mkr Antal Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning % För industri- och lagerfastigheter steg hyrorna svagt under 2025. På samtliga delmarknader ökade hyrorna. Direktavkastningskraven i segmentet sjönk med 15 baspunkter i Stockholm, Göteborg och Borås till 6,10 procent, 6,40 procent respektive 7,10 procent. I Mälardalen sjönk kravet med 20 baspunkter till 6,50 procent. I Danmark uppgick transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustrifastigheter till 10,5 miljarder DKK (11,5 miljarder DKK, 2024). Det motsvarade 15 procent av den totala transaktionsvolymen, och sammanlagt 44 affärer till ett värde över 35 miljoner DKK genomfördes inom segmentet. I Köpenhamn sjönk avkastningskravet för logistikfastigheter i primeläge från 5,10 till 4,85 pro- cent, trots oförändrade marknadshyror. Även i Norge sjönk transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustrifastigheter till 12,4 miljarder NOK, en minskning med 18 procent. Yielderna ligger kvar på samma nivå medan, hyresnivåerna stigit relativt kraftigt och är fortsatt de högsta i Norden. En yield- kompression förväntas under 2026 i takt med ökad marknadsstabilitet. I Finland uppgick transaktionsvolymen för lager-, logistik- och lättindustrifastigheter till 411 miljoner EUR, en minskning med 34 procent jämfört med 2024. Trots ett svagare år transaktionsmässigt noterades komprime- rades yielderna i primeläge Helsingfors från 5,4 procent till 5,30 procent. Hyresnivån i området ökade marginellt. Faktorer som driver efterfrågan i segmentet Utöver den generella marknadsutvecklingen på fastig- hetsmarknaden påverkas lager-, logistik- och lättindustri- segmentet av flera långsiktiga faktorer som stärker efterfrågan på lokaler i strategiska lägen.  Svenska investerare   Utländska investerare   Antal transaktioner  Bostad   Kontor   Handel   Lager, logistik, industri  Samhällsfastigheter   Övrigt (till exempel mark och hotell) STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 8 Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion MARKNAD OCH TRENDER ===== SIDA 9 ===== Ökade investeringar i försvaret En tydlig geopolitisk drivkraft är Sveriges inträde i NATO och de ökade försvarssatsningar som nu genomförs i Europa. 5 procent av BNP till försvaret innebär bety- dande investeringar i såväl materiellager som trans- portinfrastruktur, och resultatet är ökade logistikflöden och ett växande behov av lagerhållning. I ett segment där utbudet fortsatt är begränsat bidrar detta till en positiv hyresutveckling. Stendörren bedöms ha en stark position i denna utveckling, där Fortifikationsverket är bolagets största hyresgäst och portföljen omfattar fast- igheter i både regementsorter och logistikhubbar. E­handelns behov av lagerkapacitet E-handeln fortsätter samtidigt att vara en strukturell drivkraft för segmentet. I takt med att konsumtionen återhämtar sig och hushållens köpkraft stärks ökar handelsvolymerna, vilket driver behovet av mer lager- kapacitet. Kraven på kortare leveranstider gör att e-handelsaktörer i högre grad prioriterar lager nära slutkunden. Sammantaget bidrar detta till att efter- frågan på moderna lagerlösningar ökar, samtidigt som tidigare överskott av spekulationsbyggda lokaler gradvis absorberas. Med strategiskt belägna lagerlokaler är Stendörren väl positionerat för att möta en marknad där aktiviteten inom logistiksegmentet åter ökar. Flexibla lokaler i stadsnära lägen Urbanisering och förtätning i storstadsregioner påverkar samtidigt utbudssidan. När tidigare verksamhetsområ- den i stadsnära lägen omvandlas till bostäder minskar tillgången på mark för logistik, lager och lätt industri. Markbristen driver upp hyresnivåerna i kvarvarande lägen nära stadskärnor och förstärker konkurrensen om ytor som möjliggör effektiv så kallad “last mile- distribution”. Trenden bidrar även till ett ökat intresse för flexibla lokaler som kan integreras i blandade stadsdelar. Stendörrens låga vakansgrad i citynära lagerlokaler, i kombination med en betydande markbank och fokus på regionstäder och strategiska noder, skapar goda förut- sättningar att möta efterfrågan även i en marknad med begränsat utbud. Ökad efterfrågan på energieffektiva lokaler Hållbarhet är fortsatt en avgörande trend och påverkar både nyproduktion och förvaltning. Skärpta EU-krav på energieffektivitet och klimatneutralitet driver utveck- lingen mot mer resurseffektiva byggnader, samtidigt som miljöcertifieringar som BREEAM i allt högre grad etableras som standard. Efterfrågan på klimatsmarta lager ökar, vilket innebär att både nybyggnation och modernisering av äldre fastigheter blir centralt för branschens utveckling. Stendörren har sedan 2018 tagit tydliga steg i denna riktning, läs mer om vår hållbarhets- resa på sidan 30. –1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2025202420232022202120202019201820172016 –1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2025202420232022202120202019201820172016 Utveckling direktavkastningskrav, Logistik % Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager %  Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås  Köpenhamn prime   Helsingfors prime   Oslo prime   STIBOR 3M  Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås   STIBOR 3M STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 9 Marknad och trender Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion Viby 19:66, Upplands-Bro ===== SIDA 10 ===== VERKSAMHETEN Affärsidé och strategi 11 Mål och utfall 13 Förvaltningsmodell 14 Fastighetsportfölj 15 Lokaltyper och hyresgäster 16 Projekt 17 Förvärv och avyttringar 20 Finansiering 21 2 10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 11 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 11 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI AFFÄRSIDÉ Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan- sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs- idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeska- pande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat- tande och unika byggrättsportfölj. MÅL Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter. Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik­ och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra lång- siktiga finansiella mål: Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie >15% Avkastning på eget kapital >12% Räntetäckningsgrad >2,0x Soliditet 35% (ska aldrig understiga 20%) Strategi Stendörrens strategi bygger på långsiktig värdeskapande till- växt genom hållbar och kundnära förvaltning, återinvestering för tillväxt och ett aktivt hållbarhetsarbete. Kundfokus och portföljstrategi Stendörren utvecklar, förvaltar och förvärvar fastigheter som stödjer hyresgästernas verksamheter. Portföljen kombinerar stabila förvaltningsfastigheter med fastigheter som har utvecklingspotential, vilket bidrar till robusta kassaflöden, finansiell styrka och flexibilitet att anpassa sig till förändrade marknadsförhållanden. Återinvestering för tillväxt För att maximera den långsiktiga totalavkastningen åter- investerar Stendörren vinsten i verksamheten. Tillväxten drivs av investeringar i det befintliga beståndet, strategiska förvärv och nytillkommande projekt. Utdelningen bedöms därför vara låg eller utebli under kommande år. Aktivt hållbarhetsarbete Hållbarhet är en integrerad del av värdeskapandet. Genom energieffektiv drift, certifierade byggnader, klimatförbätt- rande åtgärder och gröna finansieringslösningar utvecklas fastigheter med lägre miljöpåverkan och hög konkurrenskraft. Arbetet skapar värde för kunder, samhälle och aktieägare. Nyproducerad logistikbyggnad, Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 12 ===== 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000 20252024202320222021 Marknadsvärde fastighetsbestånd Mkr Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 12 Affärsidé och strategi Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Genom att kombinera effektiv förvaltning, aktiv utveckling och selektiva förvärv skapar Stendörren tillväxt och bidrar till ett mer hållbart samhälle. VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE  FÖR VÅRA KUNDER Genom att erbjuda attraktiva, moderna och funktionella lokaler som möjlig- gör tillväxt och utveckling för deras verksamheter. Som en närvarande och långsiktig fastighetsägare strävar Stendörren efter nöjda kunder och nära kundrelationer.  FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I Genom att vara en engagerad och ansvarsfull part i stadsutvecklingen. Stendörren utvecklar lokaler och miljöer som stärker verksamheter och närområden och bidrar till levande, trygga och hållbara stadsdelar.  FÖR VÅRA ÄGARE Genom en välbalanserad portfölj, en stark finansiell bas och en effektiv, hållbar förvaltning som tillsammans skapar långsiktig värdetillväxt och god totalavkastning. HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖRVÄRV • Kontinuerligt utvärdera marknader med god tillväxtpotential. • Förvärva fastigheter inom lager, logistik och lätt industri som möter avkastningskrav och klimatkriterier. • Prioritera etablerade tillväxtregioner där Stendörren ännu inte uppnått kritisk massa. • Välja flexibla fastigheter med utvecklingspotential. UTVECKLING • Bedriva hållbar nyproduktion på mark med befintliga byggrätter. • Aktivt detaljplanearbete för att skapa nya byggrätter eller bredda användningsområden. • Utveckla befintliga fastigheter för högre kvalitet, funktionalitet och hållbarhet. • Säkerställa att projekt bidrar till moderna, energieffektiva lokaler och beaktar klimatrelaterade risker. FÖRVALTNING • Bygga långsiktiga kundrelationer genom effektiv och proaktiv förvaltning i egen regi. • Tydlig avtalsstrategi som säker- ställer stabila kassaflöden och möjlig hyrestillväxt. • Fokus på hållbar förvaltning: minska vakanser, genomföra hyresgästanpassningar och hyres- höjningar samt driva energieffek- tivisering och klimatarbete. FÖ RVALTNING             UTVECKLIN G FÖRVÄRV HÅLLBART VÄRDESKAPANDE Stendörrens affärsmodell visar hur bolaget skapar värde genom förvaltning, utveckling och förvärv. Detta arbetssätt driver både ekonomiskt värde och bidrar till ett mer hållbart samhälle. ===== SIDA 13 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 13 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten MÅL OCH UTFALL Tillväxt i förvaltnings­ resultat per aktie Avkastning på eget kapital Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet Utsläppsintensitet (Scope 3)1) Certifiering Mål: >15% Utfall: 24% (8% inkluderat engångsposter) Mål: >12% Utfall: 3% Mål: 2,0x Utfall: 2,1x Mål: 35% Utfall: 36% Mål till 2030: –30,0% Utfall: –31,0% Mål till 2030: –40,0% Utfall: –27,0% Mål till 2025: 70,0% Utfall: 71,0% Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Energiförbrukningen per kvadratmeter ska minska med 30 procent till år 2030 jämfört med basåret 2020. CO2-utsläpp per nybyggd kvadratmeter ska minska med 40 procent till år 2030 jämfört med basåret 2022. Andel certifierad uthyrbar area inom bolagets fastighetsbestånd ska uppgå till 70 procent år 2025. Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie % Avkastning på eget kapital % Räntetäckningsgrad ggr Soliditet % Energiintensitet kWh/kvm Utsläppsintensitet kg CO2/kvm Andel certifierad uthyrbar area % –5 0 5 10 15 20 25 20252024202320222021 –5 0 5 10 15 20 25 30 20252024202320222021 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 20252024202320222021 0 10 20 30 40 50 20252024202320222021 0 20 40 60 80 100 120 20252024202320222021 0 100 200 300 400 2025202420232022 0 20 40 60 80 20252024202320222021 Kommentar Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 måna- derna) till 24 procent och 8 procent om inkluderat engångs- poster om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. Kommentar Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 3 procent. Kommentar Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 gånger och 1,8 gånger om inkluderat engångsposter om cirka 48 miljoner kronor hänför- liga till förtida refinansieringar under andra halvan av 2025. Kommentar Soliditeten uppgick vid periodens slut till 36 procent. Angiven soliditet är beräknad exklusive den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,6 procentenheter. Kommentar Energiintensiteten minskade med 5,6 procent i förhållande till samma period föregående år. Jämförelsetal utgår från ”like-to- like” samt normalårskorrigering. Kommentar Scope 3 redovisas på årsbasis. Bolaget utgår från Boverkets standard för klimatdeklaration. Stendörren inkluderar även byggdel 7 och 8 i redovisad utsläppsintensitet. Beräkning och metod följer Greenhouse Gas Protocol. Scope 3 redovisas från 2022 då Stendörren utökade sin rapportering. Kommentar Målet om att 70 procent av uthyrbar area skall vara certifie- rad per 31 december 2025 upp- nåddes redan 31 december 2024. Redovisad siffra har korrigerats till följd av nyförvärvade fastig- heter och därmed utökad uthyr- bar area. 1) Nybyggnation Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter. ===== SIDA 14 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 14 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten FÖRVALTNINGSMODELL Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lön­ sam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika bygg­ rättsportfölj. Förvaltning i egen regi Stendörren sköter både ekonomisk och teknisk förvalt- ning i egen regi, vilket ger kontroll över drift, under- håll och kundkontakt. Den lokala närvaron i beståndet skapar korta beslutsvägar, hög servicegrad och en stabil grund för långsiktiga kundrelationer. Långsiktig och aktiv förvaltning Arbetet bygger på nära kunddialog, effektiv drift och kontinuerliga förbättringar. Genom systematiskt under- håll och modernisering utvecklas fastigheterna löpande, vilket stärker både kundnöjdhet och lönsamhet. Vid utgången av 2025 ägde Stendörren 179 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 922 000 kvadrat- meter. Portföljens marknadsvärde uppgick till 15,9 miljar- der kronor (14,3). Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljoner kronor (902), och driftnettot steg med 17 procent till 841 miljoner kronor (718). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent. Värdeskapandet drivs av att förvaltning, investeringar och projektutveckling styrs av samma principer: lång- siktighet, kostnadseffektivitet och hållbarhet. Detta säkerställer en balanserad tillväxt i både kassaflöde, värdeförändring och substansvärde. Långsiktiga avtal och kundrelationer Stendörren tecknar långa avtal med kreditvärdiga kunder för att skapa stabila kassaflöden och långsiktig substansvärdetillväxt. Avtalsstrukturen är välbalanserad med jämn förfalloprofil, och hyresnivåer och kontrakts- längder anpassas löpande efter marknadsläge och kundbehov. Under 2025 omförhandlades eller förlängdes hyres- avtal motsvarande ett årshyresvärde om cirka 29 mil- joner kronor, ofta i kombination med investeringar eller anpassningar. Dessa omförhandlingar gav i snitt 14 pro- cents hyreshöjning. Vid flera omförhandlingar har även delar av drift- och underhållskostnaderna förts över till hyresgästerna, vilket stärker driftnettot och ger mer för- utsägbara kassaflöden. I marknader med snabb hyres- utveckling används ibland kortare avtal för att möjlig- göra snabbare anpassning till rådande marknadshyror. Proaktiv uthyrning och riskhantering Stendörren arbetar proaktivt för att minimera hyresför- luster och vakanser genom tät uppföljning av kundernas utveckling och kontraktsstruktur. Den kontinuerliga dia- logen gör att risker kan identifieras och hanteras tidigt. Bolaget har en diversifierad hyresgästbas, vilket minskar riskexponeringen och bidrar till stabila kassa- flöden. Förvaltningen använder både kallhyresavtal och så kallade triple net-avtal för att skapa effektiv drift och låg operativ risk. Stendörren utvecklar löpande sina processer för att förbättra effektivitet, klimatpåverkan och ekono- misk styrning. Arbetet präglas av ansvarstagande, hög affärsetik och ett tydligt kundfokus. Hyresförlusterna uppgick till cirka 5,8 miljoner kro- nor under 2025, en låg nivå sett till beståndets storlek. Proaktiv riskhantering och tidig dialog med hyresgäs- terna bidrog till stabil uthyrningsgrad och god kredit- värdighet i kundbasen. Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 15 ===== Geografisk fördelning baserat på driftnetto  Stockholms stad, 24%  Stockholms län, 36%  Övriga Mälardalen, 26%  Göteborgsregionen, 2%  Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 12% Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 15 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten FASTIGHETSPORTFÖLJ Stendörrens marknader Stockholm och Mälardalen Stendörren investerar långsiktigt i fastigheter för lager, logistik och lätt industri, främst i Storstockholm och Mälardalen. Regionen erbjuder strategiska lägen med korta transportavstånd, vilket skapar goda förutsättningar för effektiv distribution till stora delar av Sverige. Göteborgsregionen Stendörren har en växande närvaro i Göteborg och Borås, där logistik- och industrisegmenten fortsatt visar stark efterfrågan. Trots konjunkturell avmattning har marknaden uppvisat stabilitet och ett växande intresse för moderna logistikfastigheter. Oslo, Köpenhamn och Helsingfors Stendörren har fastigheter i de nordiska huvudstäderna Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Marknaderna erbjuder strukturell tillväxt i logistik- och industrisegmentet, drivet av regional produktion, e-handel och försörjningssäkerhet. Tillväxtregioner med stark efterfrågan Under 2025 fortsatte Stendörren att växa genom strate- giska förvärv i bolagets prioriterade marknader. Totalt till- kom cirka 71 050 kvadratmeter uthyrningsbar yta genom 19 fastigheter lokaliserade till 4 marknader, vilket bidrog till ett mer komplett fastighetsbestånd och ökad närvaro i regioner med god infrastruktur. Investeringskriterier Stendörren investerar i: • Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer. • Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav med beaktande av klimat- och omställningsrisker. • Fastigheter i logistik- och lätt industriområden inom tillväxtregioner där Stendörren redan är etablerat, med särskilt fokus på marknader där bolaget ännu inte nått kritisk massa. • Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. • Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings- potential. Helsingfors Stockholm Köpenhamn Göteborg/Borås Oslo Västerås Uppsala Stockholm Täby Nacka Järna Skarpnäck Spånga Enköping Eskilstuna Södertälje Värdeförändring och omklassificering Förvaltnings­ fastigheter Byggrätter Summa Ingående värde per 2025­01­01 12 853 1 458 14 311 Investeringar 300 187 487 Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet 88 –80 8 Omvärdering 95 –61 35 Valutaeffekter –83 0 –83 Förvärv 1 235 0 1 235 Avyttringar –65 0 –65 Utgående värde per 2025­12­31 14 423 1 504 15 927 ===== SIDA 16 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 16 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER Stendörrens lokaltyper Stendörrens fastighetsbestånd består av lager-, logistik- och lättindustrifastigheter. I storstadsregionerna råder fortsatt brist på mark för nyproduktion, vilket driver hyresnivåerna. I områden där nybyggnation är möjlig erbjuder Stendörren moderna och kostnadseffektiva lokaler som möter efterfrågan på effektiva logistikflöden. Den nordiska marknaden följer samma trend, med ökad efterfrågan på hållbara, energieffektiva och flexibla lokaler. Lager, logistik och lätt industri står för cirka 81 procent av uthyrningsbar yta, medan kontor utgör 15 procent. Stendörrens hyresgäster Stendörren har en diversifierad och långsiktig hyresgäst- bas med cirka 1 200 avtal vid årets slut. Hyresgästerna representerar branscher som logistik, handel, tillverkning och tjänster, vilket bidrar till stabilitet över konjunktur- cykler. Vid utgången av 2025 uppgick den genomsnittliga återstående löptiden (WAULT) till 4,2 år, vilket ger en stabil intäktsbas och minskar risken för större hyresbort- fall. Efterfrågan på moderna och energieffektiva loka- ler är fortsatt hög, särskilt inom segmentet lager och logistik. Genom nära dialog och anpassningar av lokaler stöttar Stendörren hyresgästernas utveckling och skapar långsiktiga relationer med hög kundnöjdhet. Portföljens risk- och branschfördelning Cirka 62 procent av fastigheterna har minst två hyres- gäster, vilket minskar risken för större vakanser. De tio största hyresgästerna står för 18 procent av årshyran och består huvudsakligen av offentliga aktörer och etable- rade industriföretag. Stendörrens tio största hyresgäster • Fortifikationsverket, 7% • Åtta.45 Tryckeri AB, 2% • Carla AB, 2% • Advania Sverige AB, 1% • Stockholm Vatten AB, 1% • The Magnum Ice Cream Company HoldCo, 1% • Mountain Top, 1% • Södertälje Industriservice AB, 1% • Aalto Group Oy, 1% • Onitio Sverige AB, 1% • Övrigt, 82% Fastighetsbeståndet per kategori %  Övrigt  Sällanköpshandel  Kontor  Lätt industri  Lager och logistik 1) Baserat på typ av användning av yta 2) Baserat på typ av fastighet 0 20 40 60 80 100 Procent av marknadsvärde2) Procent av driftnetto2) Procent av hyra2) Procent av yta1) I GreenHub Bro (Upplands-Bro) erbjuder Stendörren moderna lokaler för lager, lätt industri och industriell service. ===== SIDA 17 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 17 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten PROJEKT Genom kontinuerlig utveckling av fastighets­ beståndet kan Stendörren möta kundernas behov av ändamålsenliga lokaler. Genom att utveckla, höja kvaliteten och modernisera skapas förutsättningar för bibehållna och långvariga kundrelationer. Detta genererar stigande kassaflöden och värdetillväxt. Nyproduktion Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga byggrätter genom nyproduktion och skapa nya bygg- rätter. I beståndet finns i dag både byggrätter inom gällande detaljplaner och potential för framtida bygg- rätter som kan tillkomma genom detaljplanearbeten. Utvecklingen av byggrätter drivs utifrån marknadens efterfrågan. Fastighetsförädling Bolaget arbetar för att möta hyresgästernas förändrade behov och på bästa sätt ta vara på potentialen i fastig- heter i områden där utveckling sker och tillväxt finns. Inom ramen för utvecklings- och projektverksamheten bedriver Stendörren fastighetsförädling. Förädlings- objekten identifieras genom noggranna analyser av befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och inves- teringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan med- arbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och förvärv. Investeringar sker ofta i samband med nyteckning av hyresavtal, både för nya kunder och för befintliga kunder med förändrade behov. Stendörren har under året star- tat och färdigställt flera projekt inom den löpande för- valtningen i syfte att förädla fastigheterna och anpassa lokaler efter specifika önskemål från nya kunder. Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar- hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre hyres intäkter, högre uthyrningsgrad och minskade kostnader. Kontinuerligt utvecklingsarbete När storstadsregioner växer förändras även markan- vändningen i många områden där Stendörren har sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det i flera traditionella lager- och industriområden uppstår ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck- lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för att bidra till framtagandet av nya detaljplaner för till- skapande av bostadsbyggrätter. Under 2025 har Stendörren fortsatt arbetet med att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya genom ett aktivt detaljplanearbete. Målet är att succes- sivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader. Per den 31 december 2025 hade Stendörren totalt 39 fastigheter som helt eller delvis bestod av byggrätter. De outnyttjade byggrätterna uppgår till cirka 627 000 kvadratmeter och är huvudsakligen avsedda för logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda, eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen samt i andra utvalda tillväxtorter. Takten i nya byggstar- ter påverkas bland annat av efterfrågan utifrån det aktu- ella marknadsläget, men även av byggpriser. Färdigställda projekt under rapportperioden Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum Storlek, kvm1) Investering, Mkr2) Uthyrningsgrad, % Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Mars 2025 1 200 36 100% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri April 2025 2 300 51 100% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Juni 2025 2 300 50 33% Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Oktober 2025 3 700 103 100% Totalt färdigställda projekt 9 500 241 84% 1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Båglampan 25, Stockholm ===== SIDA 18 ===== Geografisk fördelning av byggrätter, kvm BTA  Upplands-Bro, 63%  Södertälje, 9%  Övriga Storstockholm, 16%  Övriga Mälardalen, 11%  Övrigt, 2% Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 18 Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Pågående projekt per 2025-12-31 Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas Tidigast möjliga slutdatum1) Storlek, kvm2) Indikativ investering3), Mkr Bedömd återstående investering, Mkr Bedömt årligt driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, % Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2026 1 900 36 20 2,9 100% Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Pågående byggnation Q2 2026 5 300 114 29 7,1 0% Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 3 200 76 24 5,3 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2026 2 100 61 28 4,7 0% Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Pågående byggnation Q3 2026 3 800 79 39 6,2 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2027 4 500 87 63 6,5 0% Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2027 6 500 126 91 9,4 0% Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q2 2027 17 000 270 188 17,9 0% Järfälla Veddesta 2:53 Ny lätt industri Projektering4) Q2 2027 2 400 53 42 4,1 0% Totalt pågående projekt 46 700 902 524 64,1 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla intäkter under rapportperioden för- väntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflytt- ning, kunna addera cirka 67 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 3 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 46 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 18 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut- sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj av kommande projekt som befinner sig i ett tidigare skede. Under 2025 har Stendörren påbörjat flera nya byggna- tioner. Vid årets utgång omfattade pågående projekt för nyproduktion av logistik-, lager- och lättindustrifastighe- ter sammanlagt 46 700 kvadratmeter. Under året färdig- ställdes fyra nya byggnader med en sammanlagd yta om 9 500 kvadratmeter. Av de färdigställda projekten utgörs samtliga av nybyggnad av lätt industri. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro ===== SIDA 19 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 19 Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Kommande projekt per 2025-12-31 Kommun Huvudsaklig framtida användning Bedömd byggrätt (BTA m2)1) Status detaljplan Bedömd tidigast möjliga byggstart2) Upplands-Bro Lätt industri 379 000 Inom detaljplan 2026–2027 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2026–2027 Södertälje Logistik 29 100 Inom detaljplan 2026–2027 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2026–2027 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2026–2027 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2026–2027 Nynäshamn Lätt industri 1 800 Inom detaljplan 2026–2027 Upplands-Bro Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2026–2027 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2026–2027 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2026–2027 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktiskt byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. Bostadsutveckling Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den ökande befolkningen i Stockholmsregionen ska- par en långsiktig efterfrågan på bostäder. För att möta bostadsbehovet behöver Stockholm med kranskommu- ner förtäta bebyggelsen och i allt större utsträckning planlägga exempelvis industrimark för bostadsändamål. På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga bestånd arbetar bolaget långsiktigt med att ta fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen. Byggrätter för bostäder kan skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom konverte- ring av befintliga byggnader. I Botkyrka har Stendörren en detaljplan som medger utveckling av cirka 800 bostäder och omkring 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Stendörren bedriver även ett pågående arbete med nya detaljplaner för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15. Därtill undersöker bolaget förutsättningarna för att driva detaljplanearbeten på fler platser i Stockholms- regionen. Ett exempel är den södra delen av GreenHub i Upplands-Bro, som har utsikt över sjön Mälaren. Stenvreten 8:37, Enköping ===== SIDA 20 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 20 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Under 2025 genomförde Stendörren totalt 19 fastighets- förvärv fördelade på 12 separata affärer. Den samman- lagda uthyrningsbara ytan uppgick till cirka 71 050 kvadratmeter, med en genomsnittlig direktavkastning om knappt 7 procent. Det totala överenskomna fastig- hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till cirka 1 170 miljo- ner kronor. I enlighet med bolagets strategi har Stendörren pri- oriterat förvärv i utvalda tillväxtregioner såsom Stock- holm, Uppsala och Västerås, samt fortsatt expandera i bolagets utländska marknader. Stendörren utvärderar kontinuerligt nya affärsmöjligheter inom samtliga mark- nader där verksamhet bedrivs. Målsättningen är att successivt uppnå en kritisk volym i respektive marknad, vilket möjliggör en effektiv och lokal egen förvaltning samt uthyrningsverksamhet. Dessa investeringar understryker Stendörrens ambi- tion att vara en långsiktig ägare inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner och säkerstäl- ler fortsatt värdeskapande. Förvärven under året har dessutom haft en positiv inverkan på bolagets nyckel- tal, exempelvis förvaltningsresultat per aktie, vilket ytter ligare understryker den strategiska betydelsen av genomförda affärer för bolagets finansiella utveckling. Under 2025 genomförde Stendörren en fastighetsför- säljning av fastigheten Pilbågen 1 i Södertälje kommun vilken förvärvades av Trafikverket. FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR Förvärv 2025 Kommun Fastighet Uthyrbar area, kvm Överenskommet fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum Uppsala Fyrislund 11:4 47 Lätt industri 2025-12-12 Täby, Upplands-Väsby Vik 1:70 & 1:77, Passaren 2, Dragstiftet 3 4 200 97 Lätt industri 2025-12-11 Uppsala Danmarks-Kumla 12:1, Årsta 37:1 12 100 255 Lager, lätt industri 2025-12-17 Järvenpää Yrittäjänkatu 4 5 500 Lätt industri 2025-12-18 Helsingfors Malminkartanontie 1 6 800 134 Lager, butik 2025-11-25 Hvidovre, Vanda Kanalholmen 20, Martinkyläntie 52 10 500 92 Lätt industri 2025-02-14, 2026-02-17 Herlev, Hvidovre, Taastrup Vesterlundvej 5, Valseholmen 5, Mårkærvej 5, Rugvænget 35 19 200 253 Lätt industri 2025-04-11, 2025-05-01 Esbo Kilonkartanontie 3 3 600 70 Lager 2025-07-04 Västerås Friledningen 6 & 10 4 300 80 Lätt industri 2025-07-01 Västerås Strömbrytaren 1 2 700 56 Lätt industri 2025-06-18 Totalt 71 050 1 170 Avyttringar 2025 Kommun Fastighet Uthyrbar area, kvm Överenskommet fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum Södertälje Pilbågen 1 2 500 57 Lätt industri 2025-01-31 Totalt 2 500 57 Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Louhostie 5 i Helsingforsregionen. ===== SIDA 21 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 21 Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten FINANSIERING Investering i kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som ställer stora krav på tillgång till både riskbärande kapital och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar över tid och påverkas av både bolagsspecifika faktorer (utsikterna till att över tid skapa en god avkastning till det riskbärande kapitalet och förmågan att återbetala lånat kapital) samt externa faktorer såsom förändrade marknads­ förutsättningar, konjunktur och makroekonomi. Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste- rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 46–47 har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte- exponering. Stendörrens finansiering Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem- ber 2025 till 16 721 miljoner kronor (14 975). Bolagets verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital- källorna och svarade per balans dagen för 39 procent (41) respektive 61 procent (59) av bolagets totala finan- siering. Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital- bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola- Kapitalbindning Per 31 december 2025 uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till kreditinstitut till 3,4 år (3,2) och för totala räntebärande skulder 3,2 år (3,1). Räntebindning Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referens- räntan genom en portfölj av räntetak och swapar med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 5 701 miljoner kronor. Vid rapport periodens utgång var cirka 63 procent (59) av bolagets räntebärande skulder ränte- säkrade till en högsta referensräntenivå om 2,2 procent (1,6) på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Stendörren har även forwardstartade räntetak och swapar vilket förlänger derivatportföljens genom- snittliga löptid, för mer detaljer se tabell nedan. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,2). gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte- bärande skulder vid utgången av 2025 framgår av tabellen nedan. Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove- nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa åtaganden. Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belånings- grad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Skulder till kreditinstitut Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av fem olika banker. Obligationslån Bolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån upp- gick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2025 Mkr 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 >2032 Summa Andel av totalt, % Swedbank 0 0 0 2 858 0 0 0 0 2 858 32 Danske Bank 153 52 70 468 343 0 0 0 1 085 12 Nordea 0 0 442 858 0 0 0 0 1 300 14 Sörmlands Sparbank 0 0 269 0 0 0 0 0 269 3 SEB 0 199 1 575 0 0 0 0 0 1 774 20 Obligation 0 800 500 400 0 0 0 0 1 700 19 Summa 153 1 051 2 856 4 584 343 0 0 0 8 987 100 Andel av total, % 2 12 32 51 4 0 0 0 100 ===== SIDA 22 ===== Introduktion STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 22 Finansiering Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten Övriga skulder Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnytt- jade förlustavdrag. Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 402 miljoner kronor (383). Rörelsekapital Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa- flödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal- ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres- intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna primärt betalas i efterskott. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Räntederivat, aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads­ värde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,952) SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,982) Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,672) Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82 Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86 Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19 1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år. 2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. Räntederivat med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknads­ värde, Mkr Swapränta, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68 Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68 Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96 Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96 SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98 SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98 Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av de ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Bilden visar den nyligen förvärvade fastigheten Kiitoradantie 3 i Helsingforsregionen. ===== SIDA 23 ===== HÅLLBARHETSRAPPORT Stendörrens hållbarhetsarbete 24 Miljömässig hållbarhet 31 Social hållbarhet 34 Ansvarsfullt företagande 36 GRI-index 37 Hållbarhetsnoter 40 Revisorns rapport över översiktlig granskning av koncernhållbarhetsredovisningen 42 3 23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 24 ===== Om denna hållbarhetsredovisning Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med GRI Universal Standards 2021. En detalje- rad översikt över respektive upplysningskrav återfinns i GRI-indexet på sidorna 37–38. Hållbarhetsredovisningen har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 12 § i den äldre lydelsen av årsredovisningslagen. Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på sidan 12. Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga helägda dotterbolag. Den omfattar inte verksamheter som kontrolleras av enskilda hyresgäs- ter eller leverantörer. Hela hållbarhetsredovisningen är översiktligt granskad av BDO och deras uttalande finns på sidan 42. En årlig riskanalys av Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor genomförs inom ramen för bolagets ordinarie riskutvärdering. Information om identifierade hållbarhetsrelaterade risker och hur dessa hanteras presenteras på sidan 47, medan processen för intern kontroll och riskhantering beskrivs på sidorna 83–84. Syftet med hållbarhetsredovisningen är att ge en samlad bild av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive resultatet av genomförda åtgärder och aktiviteter under året samt de prioriteringar som ligger till grund för det fortsatta arbetet. Ramverk och standarder Stendörren tillämpar följande internationella ramverk och standarder i sin hållbarhetsredovisning: Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp. Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt ramverk för hållbarhetsrapportering. Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella risker. Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp- värmning. Lagar och regler Lagar och regler som Stendörren måste följa: • Aktiebolagslagen • Årsredovisningslagen • Miljöbalken • Arbetsmiljölagen • Boverkets byggregler • Övriga tillämpliga lagar och regler Stendörrens hållbarhetsarbete Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå netto- nollutsläpp av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. Bolaget strävar efter att successivt höja ambitionsnivån och kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte att optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet. Detta görs genom att hållbarhet integreras i bolagets alla verksamhetsområden. Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas lokalbehov, samtidigt som miljö, klimat och biologisk mångfald beaktas. För Stendörren betyder det fram- för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske inom de planetära gränserna och att befintliga byggnader anpassas till ett förändrande klimat. Stendörrens största klimat påverkan uppstår uppströms i värdekedjan, där- för är det avgörande att utöver den egna verksamheten fokusera på resurseffektivitet i värdekedjan – vid förvalt- ning, renovering och nyproduktion. Året som gått • Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda resultat i enlighet med bolagets energistrategi. • Fortsatt arbete med klimatinventering av bolagets högriskfastigheter. • Åtgärder och rutiner har upprättats för att hantera klimatrisker vid de identifierade högriskfastigheterna. • Inventering av avfallshantering har genomförts för att upprätta systematiska rutiner i syfte att minska avfallet. • Inom projektutvecklingen har arbetet med att minska klimatavtryck vid upprättande av nya fastigheter fortlöpt. • Bolaget har medverkat i pilotprojekt för att minska CO2-utsläpp genom att inkludera nya progressiva material med mycket hög klimatprestanda. • Påbörjat egna pilotprojekt inom ekosystemtjänster i syfte att bidra till biologisk mångfald. • Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både individuellt och kollektivt, i syfte att ytterligare stärka engagemang och främja personlig utveckling. • Bolaget har samarbetat med externa organisationer för att skapa möjligheter för personer som står långt från arbetsmarknaden. STENDÖRRENS HÅLLBARHETSARBETE STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 24 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 25 ===== Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga affärsplanering och utgör en central del av verksam- heten, med en tydlig ansvarsfördelning och delegations- ordning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets lednings- grupp, där arbetet under året bland annat har fokuserat på att omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i prak- tiken. Ledningsgruppen ansvarar även för att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker inom bolaget. Stendörrens policyer Bolagets policyer ses över och revideras årligen. Alla nyanställda på Stendörren får en introduktion till bolagets policyer och handböcker som en del av onboarding- processen. Samtliga medarbetare bekräf- tar årligen att de tagit del av och förstått innehållet i gällande policyer. Vid väsentliga förändringar av poli- cyer eller andra styrande dokument genomförs riktade utbildningsinsatser för att säkerställa att alla medarbe- tare hålls uppdaterade. HÅLLBARHETSSTYRNING POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE Stendörrens uppförandekoder Stendörrens uppförandekoder för medarbetare och leverantörer, tillsammans med hållbarhetsstrategin, utgör de centrala styrdokumenten i bolagets hållbar- hetsarbete. Dessa dokument utgår från internationella konventioner, normer, lagstiftning och FN:s Global Compacts tio principer för hållbar utveckling. Uppfö- randekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens arbete inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljöansvar och antikorruption. Stendörrens interna ledningssystem för hållbarhetsarbetet Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet består av följande huvudkomponenter: Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 – Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär- der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll CO2- utsläpp. Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför- utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig konkurrenskraft. Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder inklusive checklista för energieffektivisering. Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering. Strategi för cirkulära processer – Strategi för hur respektive del av organisation ska övergå till cirkulära processer. Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa att processer genomförs enligt färdplanen. Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt och externt för korrekt och jämförbar redovisning av CO2-utsläpp. Strategi för ekosystemtjänster – anvisningar om hur bolaget ska jobba för ökad biodiversitet och anpassad dagvattenhantering. Frivilliga medlemsorganisationer Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems- organisationer: Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län med syftet att effektivisera och strukturera samverkan mellan länets företag, kommuner och akademi för att öka takten på klimatomställningen i Stockholms län. Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – En internationell organisation som mäter och utvärderar hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur- bolag ur ett investerarperspektiv. Resurseffektivitet • Hållbarhetsstrategi • Färdplanen • Gröna kartan • Uppförandekod för leverantörer • Stendörrens strategi för cirkulära processer • Anvisningar klimatberäkningar Attraktiv arbetsgivare • Personalhandbok • Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling • Chefshandbok • Program för välmående och hälsa Framtidssäkring • Hållbarhetsstrategi • Färdplanen • Energistrategi • Klimatriskstrategi • Omställningsplan • Stendörrens strategi för ekosystemtjänster Socialt ansvar • Hållbarhetsstrategi • Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling Operationell excellens • Uppförandekod • Uppförandekod för leverantörer • Inköpspolicy STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 25 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 26 ===== ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksamheten och leds av bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och driva hållbarhetsarbetet i enlighet med den antagna strategin. Genom månatliga möten följer rådet upp utvecklingen av pågående initiativ. Under 2025 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ: • Kontinuerliga medarbetarundersökningar • Lönekartläggning för rättvist löneutfall • Grön- och hållbarhetslänkad finansiering • Miljöcertifiering av fastigheter • Energieffektivisering • Utvärdering och implementering av digitala verktyg samt AI för energioptimering • Solcellsutbyggnad • Ökad klimatprestanda vid upprättande av nya byggnader • Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt • Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete • Ökat fokus på åtgärder som bidrar till cirkulära processer MEDARBETARE Bidra med idéer och följa bolagets hållbarhetsambitioner Styrningsmodell STYRELSE Strategiskt ansvar LEDNING Operativt/strategiskt ansvar AVDELNINGSCHEFER/CHEFER Implementering av strategi och arbete HÅLLBARHETSRÅDET • Koordinerar hållbarhets- arbetet utifrån hållbarhets- strategin. • Representeras av medarbe- tare och chefer från olika funktioner i organisationen. • Driver specifika hållbarhetsprojekt. Almnäs 5:23, Södertälje STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 26 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 27 ===== Stendörren för en kontinuerlig dialog med sina intressenter genom möten, enkäter och andra forum för återkoppling. Därutöver genomförs fördjupade intressentdialoger. Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus Ägare och styrelse • Tydliggöra och följa upp hållbarhets- strategin utifrån Stendörrens affärs- strategi. • Transparent redovisning. • Säker och trygg värdekedja. • Regelefterlevnad. • Styrelsemöten 6–8 gånger per år. • Årliga strategimöten. • Möten med ägarrepresentanter. • Kontakt med vd, CFO och hållbarhets chef. • Arbeta aktivt med klimat- och omställningsrisker. • Följa upp och utveckla håll barhetsstrategi och mål. Medarbetare inklusive ledningsgrupp • Uppföljning av mål och hållbarhets- strategi. • Fokus på de mål och aktiviteter som bidrar mest till hållbar utveckling. • God företagskultur och professionell utveckling. • Avdelningsmöten veckovis. • Informationsmöten månadsvis. • Konferenser med olika teman. • Frukostar och informella möten med kollegor. • Regelbunden eNPS-mätning. • Följa upp medarbetarsamtal. • Utbildning inom relevanta områden. Finansiärer och långivare • Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning. • Transparent redovisning. • Energi och CO2-utsläpp. • Hantering och kontroll av klimatrisker. • Investerarpresentationer. • Kvartalsrapportering. • Kontakt med vd, CFO och hållbarhets chef. • Uppföljning av gröna och hållbarhets länkade lån. • Öka transparens i hållbarhets- rapportering. Hyresgäster och hyresgästombud • Goda relationer, service och arbetsmiljö. • Lokaler som möter behov. • Låg energiförbrukning och hållbara energikällor. • Kontroll över klimatrisker. • Kundmöten. • Förhandlingar. • Dialog via upparbetade personliga kontakter. • Anonyma enkäter. • Öka samverkan . • Gröna bilagor vid hyresavtal. • Resurseffektivisering. Leverantörer och samarbetspartners • Engagemang och samverkan för hållbara materialval. • Energi och CO2-utsläpp. • Goda relationer och arbetsmiljö. • Dialog vid upphandling av ramavtal och entreprenad- upphandling. • Regelbundna revisioner. • Kontraktsmöten. • Platsbesök. • Kravställning vid upphandling. • Bakgrundskontroller och upp- följning av hur uppförandekoden efterlevs . • Ökat engagemang och sam- verkan med samarbetspartners. Kommun • Transparent redovisning och regelefterlevnad. • Aktiviteter som bidrar till en hållbar utveckling. • Minskade utsläpp. • Hållbara energikällor. • Nära dialog vid processer rörande detaljplaner och bygglov. • Tydlig och öppen kommunikation. • Bidra till hållbar utveckling i de kommuner där Stendörren har fastigheter eller byggrätter. INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS Under hösten 2024 genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys. Den baserades på en riktad intressentdialog med syfte att identifiera både den inverkan som Stendörren har på omvärlden och de hållbarhetsrelaterade risker och möjligheter som kan påverka Stendörrens finansiella ställning. Stendörrens ledning har analyserat och struktu- rerat de mest väsentliga frågorna utifrån påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet till åtgärd. Resultatet av väsentlighetsanalysen visas i matrisen nedan. Under processen har även ett antal tematiska områden identifierats som sär- skilt väsentliga för Stendörren. Dessa områden är värdekedjan, cirkulära processer och avfall. De väsentliga områdena integreras i den befintliga strategin samt de fem fokusområden som bolaget tidigare har beslutat om. Resultatet av den dubbla väsentlighetsanalysen som gjordes 2024 bedöms fortfarande vara relevant och de frågor som identi- fierades som mest väsentliga ligger fortfarande till grund för bolagets hållbarhetsarbete. Väsentlighetsmatris Stendörrens inverkan Finansiell inverkan på Stendörren Låg Medel Hög Låg Medel Hög Miljö 1  Klimatavtryck 2  Klimatrisk 3  Energianvändning i fastigheter 4  Biologisk mångfald 5  Miljöcertifiering av fastigheter 6  Grön finansiering Socialt 7  Arbetsmiljö 8  Välmående och hälsa 9  Jämställdhet 10  Mänskliga rättigheter 11  Trygghet 12  Företagskultur Styrning 13  Bolagsstyrning 14  Anti-korruption 15  Leverantörsgranskning 16  Attraktiva affärspartners 17  Kommunikation 18  Digitalisering 1 13 3 14 12 15 2 16 6 7 8 9 4 5 11 10 17 18 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 27 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 28 ===== STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI Under 2025 uppnåddes målet om 70 procent certifierad uthyr- bar area, samtidigt som bolaget även nådde energimålet om att minska energiförbrukningen med 30 procent till 2030. Mot bakgrund av detta har Stendörren uppdaterat och förtydligat sin hållbarhetsstrategi samt adderat mer ambitiösa mål inom fokusområdena resurseffektivitet och framtidssäkring. Som en del av omställningsplanen har en energistrategi utvecklats för att stödja bolagets anpassning till ett förändrat klimat. Stendörren har även en strategi för cirkulära processer för att främja ökad andel återbruk, minska mängden avfall samt minska användningen av jungfruligt material. Samtliga strate- gier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll koldioxidutsläpp till år 2040. Stendörrens hållbarhetsstrategi omfattar även en klimat- riskstrategi som syftar till att anpassa fastighetsbeståndet till potentiella klimatförändringar genom att identifiera, begränsa och förebygga risker i bolagets fastigheter och projekt. Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande: GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN JÄMSTÄLLDHET HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både inom den egna verksamheten och i samhället i stort. Strategin omfattar fem prioriterade fokusområden där Stendörren har störst möjlighet att påverka och driva positiva förändringar inom miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor. Mål 2040 Stendörrens över­ gripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp i hela värdekedjan till år 2040. Stenvreten 8:37, Enköping STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 28 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 29 ===== RESURSEFFEKTIVITET Ambition • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/kvm senast 2040. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/ kvm senast 2030. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. • Minska andelen byggavfall som går till deponi till högst 1% senast 2030. • 100% fossilfri energi senast 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybygg- nadsprojekt med minst 40% kgCO2/ kvm BTA senast 2030 (basår 2022). OPERATIONELL EXCELLENS Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt- ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Ambition • Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och återkoppling, gällande jämställd- het och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). SOCIALT ANSVAR Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för personer långt ifrån arbets- marknaden. STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både kort­ och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling. Målen inom våra fokusområden har uppdaterats för att spegla de framsteg som gjorts under 2025, där vi nådde flera av våra mål i förtid. Vi tar nu nästa steg och höjer ambitionsnivån inom de områden där vi kan skapa störst långsiktigt värde för både bolaget och samhället. Uppdaterad Uppdaterad Ny STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 29 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 30 ===== Fastighetsförvärv Energimätning ska tas med i teknisk due diligence. Värdering av investering för att energieffektivisering (uppnå EPC A eller B) ska inkluderas i teknisk due diligence. Utvärdera köldmedia och energi leverantörer. Följa Stendörrens klimatrisk- strategi. Scope 1 Scope 2 Scope 3 Projektutveckling Kravställa minst energiklass B. Krav på effektiva tekniska instal- lationer (enligt gröna kartan). Utreda möjliga energikällor, till exempel sol och geotermisk. Följa gröna kartan. Följa successiva gränsvärden i ny produktion enligt klimatkrav: minska CO2-utsläpp. Följa Stendörrens strategi för cirkulära processer. Följa Stendörrens ekosystem- tjänststrategi. Förvaltning (ROT1)) Alltid se över möjligheterna till energi effektivisering vid ROT-projekt som genomförs av andra skäl. Utvärdera energileverantörer. Investera i förnybara energi- källor (sol och geotermisk). Följa gröna kartan (vid ROT >10 Mkr). Följa Stendörrens strategi för cirkulära processer vid ombyggnation, ROT och hyresgästanpassning. Följa Stendörrens ekosystem- tjänststrategi. Förvaltning (drift) Energieffektivisering av alla energi slag, löpande avstäm- ningar och optimering enligt Stendörrens energistrategi. Utvärdera energileverantörer. Investera i förnybara energi- källor (sol, geotermisk). Förbättra återvinnings- möjligheter. Insamling av hyresgästdata (avfall, energi etc.). Utföra Klimatriskinventering samt följa klimatriskrutin enligt Stendörrens klimatriskstrategi. ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040) • Använda alternativa byggmaterial. • Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI. • Teknisk utveckling. • Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra. • Kommersialisering av återbruk. BASÅR 20302025 2040 STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN BASÅR • 108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2). • 350 CO2/kvm basår 2022 (Scope 3). NULÄGE • Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2). • Energiintensitet 74 kWh/kvm (Scope 2). • –27% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3). • 1% byggavfall på deponi. • 100% fossilfri (inköpt) energi. 2030 • –40% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3). • Max 1% av byggavfall på deponi. • 100% fossilfri (inköpt) energi. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm senast 2030. 2040 • Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan. • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/ kvm senast 2040 (Scope 2). 1) Renovering, ombyggnad och tillbyggnad Vill du veta mer? Läs vår Klimatfärdplan STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 30 Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 31 ===== RESURSEFFEKTIVITET Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat­ avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny­ och ombyggnation samt genom att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet. Energianvändning i befintligt bestånd Stendörren hade som mål att minska sin energiinten- sitet med 30 procent till 2030, med 2020 som basår. Målet uppnåddes redan under 2025, då energiintensi- teten uppgick till 74,3 kWh/kvm (78,7), motsvarande en minskning om cirka 31 procent jämfört med basåret 2020. Mot bakgrund av detta har Stendörren höjt ambi- tionen och fastställt nya mål för energiintensiteten: att uppnå en nivå om 50 kWh/kvm senast 2040 samt att samtliga fastigheter ska understiga 90 kWh/kvm senast 2030. All el som köps in till Stendörrens fastigheter är fossilfri och under året har bolaget fortsatt sitt arbete med energi effektivisering i enlighet med energistrategin. Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen genom effektivare installationer som har hög värme- återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare optimering med hjälp av AI och sensorstyrning. Under 2025 fortsatte arbetet med att installera berg- värme, solceller samt anpassa och optimera drifttiderna i fastigheterna. Under året nådde bolaget en installerad soleffekt om dryg 1 814kWp (1 300). Förvaltningen följer löpande upp de energibesparande åtgärderna genom månadsvisa uppföljningar för varje fastighet, med fokus på att kontinuerligt minska energiförbrukningen. Certifiering av befintliga fastigheter Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig- heter enligt BREEAM In-Use. Under året blev Stenvreten 8:37 den första fastigheten i Sve rige inom segmentet industri- och lagerbyggnader att uppnå betyget Out- standing. Vid årets slut var 71 procent av den totala uthyrbara ytan certifierad (73). Bolaget hade som mål att certifiera minst 70 procent av ytan till och med 2025 – vilket uppnåddes under året. Framöver kommer certifie- ring att genomföras endast när det finns särskilda skäl. Projektutveckling Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra värdefulla insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimatkal- kylerna kan val av material och konstruktion optimeras för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt projekt. Stendörren har som mål att till 2030 minska koldioxid- utsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 procent, med 2022 som basår. Under året avslutades två projekt med en sammanlagd yta på drygt 14 000 kvadratmeter, där en utsläppsminskning på cirka 27 procent uppnåddes jämfört med basåret. I byggprojekten har Stendörren fortsatt att möjliggöra lokal hantering av mark- och stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och effektiviserat resursanvändningen på plats. Dessutom har pilotprojekt för att öka och förbättra ekosystemtjänster, inklusive biologisk mångfald, påbörjats under året. Certifiering i nybyggnation Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro- jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”. Under året färdigställdes två projekt med certifierings- nivån ”Very Good”. Ambition • Minska energiintensiteten till max 50 kWh/kvm senast 2040. • Samtliga fastigheter max 90 kWh/kvm senast 2030. • 100% av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljö certifieras. • Möjliggöra ökad återvinning av hyres gästers avfall. • Minska andelen byggavfall som går till deponi till högst 1% senast 2030. • 100% fossilfri energi senast 2030 (köpt av Stendörren). • Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads- projekt med minst 40% kgCO2/kvm BTA senast 2030 (basår 2022). Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA MINSKNING AV ENERGI­ INTENSITETEN (KWH/KVM) 1) 31% Mål: 30% minskning från basår 2020 till år 2030 MILJÖCERTIFIERAD AREA 2) 71% Mål: 70% certifierad area till år 2025 BYGGAVFALL TILL DEPONI 1% Mål: <1% till år 2030 ANDEL FOSSILFRI ENERGI 100% Mål: 100% till år 2030 MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK VID NYBYGGNATION CO 2/KVM 27% Mål: 40% minskning från basår 2022 till 2030 1) Per 31 december 2025 jämfört med basår 2020. 2) Av totalt bestånd per 31 december 2025. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 31 Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 32 ===== Avfall Under 2025 har Stendörren uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Med stöd av extern expertis har bolaget erhållit exakt avfallsdata avse- ende både fraktioner och mängder. Under året uppgick andelen byggavfall som deponerades till 1 (2) procent. För att stärka arbetet med avfallshanteringen arbetar Stendörren med att implementera gröna hyresavtal, vilka syftar till att möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata. Koldioxidavtryck Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1, är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service- fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2, utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen och valet av energislag för respektive byggnad. Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro- jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på användning av fossilfria bränslen i fordon och maskiner som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ. En sammanställning av Stendörrens totala växt- husgas utsläpp för perioden 2020–2025 återfinns i tabellen på sidorna 39–41. Totala utsläpp Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 8 ton (25), drivet av lägre utsläpp från bolagets fordon samt att inga läckage av köldmedia förekom under perioden. Utsläppen i Scope 2 ökade något till 975 ton (952), vilket kan tillskrivas försämrade emissionsfaktorer från fjärrvärmeleverantörerna. Detta trots lägre energi- förbrukning i fastighetsbeståndet. De totala utsläppen i Scope 3 minskade till 5 137 ton (8 104). Minskningen förklaras med bättre klimatpre- standa på inbyggda byggprodukter, återbruk vid hyres- hästanpassningar men också till viss del färre avslutade projekt under året. Antalet pendlingsresor med fossil- drivna fordon har minskat, då en betydande andel av dessa resor nu sker med elbilar. Dock ökar utsläppen till följd av en ökad kontorsnärvaro och ett högre antal med- FOKUSOMRÅDEN Resurseffektivitet – utfall KPI 2025 2024 2023 Energi Andel inköpt fossilfri energi, % 100 97 98 Total energianvändning, MWh 32 667 34 437 40 858 – varav från förnybara källor, MWh 22 105 33 531 39 903 – varav från icke-förnybara källor, MWh 10 562 906 955 Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 22 932 24 090 28 703 Uppvärmning från el Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 1 167 965 1 021 Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 0 Energiintensitet, kWh/kvm 74 79 85 Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 8 522 9 333 11 078 Kyla från fjärrkyla, MWh 47 49 56 KPI 2025 2024 2023 Intensiteter1) kWh/kvm 74 79 85 kg CO2/kvm 2,3 2,2 2,6 Certifiering Antal miljöcertifierade fastigheter 92 94 68 Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 71 73 58 Antal certifierade ny- och ombyggnationer2) 4 3 1 1) Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA. Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats. 2) Erhållet certifikat. Totalt 100 procent av nybyggnation som avslutas under 2025, inväntar godkänt certifikat. Klimatpåverkan (Scope 1 och 2) Kg CO2/kvm Energiintensitet KWh/kvm 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 20252024202320222021 0 20 40 60 80 100 120 20252024202320222021 Andel fossilfria energikällor i verksamheten 0 20 40 60 80 100 20252024202320222021 n Icke-förnybara energikällor n Fossilfria energikällor arbetare. Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från materialanvändning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta är ett resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter, vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit sig i den produktionsintensiva fasen. Utsläppsintensitet Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast- ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och utsläppen reducerats till 2,3 kg CO2/kvm uthyrbar area (LOA). Inom Scope 3 ligger utsläppen vid nybyggnation något högre än under föregående år, 255 kg CO2/kvm (251) (BTA). Detta beror på att bolaget under 2024 slut- förde ett pilotprojekt – Stenvreten 8:37 som hade en hög hållbarhetsprestanda vilket resulterade i ett mycket lågt klimatavtryck per kvadratmeter. För ombyggnationer och hyresgästanpassningar minskade utsläppen till 27 (35) kg CO2/kvm (LOA). Under 2025 har beräkningsmetoden uppdaterats för att ge en mer korrekt och rättvisande bild av bolagets syste- matiska arbete med att öka andelen återbrukat material i ombyggnationer. Dock baseras fortfarande majoriteten av CO2-kalkylen för dessa projekt på schablonvärden. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 32 Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 33 ===== I linje med Task Force on Climate­related Financial Disclosures (TCFD) rekommenda­ tioner har bolaget kategoriserat sina klimat­ relaterade finansiella risker i två huvudgrupper – fysiska risker och omställningsrisker. Sten­ dörren har genomfört analyser av det svenska fastighetsbeståndet och har tagit fram en stra­ tegi för att hantera och begränsa de identifie­ rade riskerna. Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem- peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och tekniska risker som kan uppstå i samband med över- gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp. Under de senaste åren har Stendörren genomfört en omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast- ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo- nerat för högre klimatrelaterade risker. Fysiska risker I den analys som Stendörren genomförde under 2022 och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter en minskning). Resultatet av den genomförda kartläggningen visar att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och inventering påbörjats under 2024 för att kunna han- tera risker i respektive fastighet. Under 2025 har riktade FRAMTIDSSÄKRING Ambition • Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och rapportera enligt TCFD. • Samtliga fastigheter med hög risk ska riskinventeras och förses med relevanta handlingsplaner. • Minst 50% EPC-B eller bättre senast 2030. • Mål om nettonoll koldioxidutsläpp i linje med Science Based Targets initiative (SBTi). Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA åtgärder genomförts för att begränsa konsekvenser av de identifierade riskerna. Riskerna är framför allt kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen av bolagets svenska fastigheter utgår från underlag sammanställt av SMHI, byggnader- nas konstruktion, energiprestanda, geografiska läge och byggår. Fastigheter i Norge, Danmark och Finland har ännu inte inkluderats i det rapporterade underlaget. De fastigheter som idag finns utanför Sverige kommer att utredas när en lämplig modell för detta tagits fram. Omställningsrisker Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng- liga energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda och planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp och därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll koldioxid utsläpp till år 2040. Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket sätter ramarna för hur bolaget hanterar sina omställ- ningsrisker. En central del i detta arbete är att byta till uppvärmnings lösningar som bergvärme och fjärrvärme med högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet för att minska konsekvenserna av omställningen har inletts och pågår löpande. För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens övergripande omställningsarbete. Båglampan 25, Bromma STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 33 Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 34 ===== Ambition • Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke-diskriminering. • Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattnings- havare. • Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga medarbetarenkäterna. • Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. Stendörrens medarbetare utgör grunden för bolagets framgång och långsiktiga värdeska­ pande. Genom hög kompetens, starkt enga­ gemang och ett gemensamt ansvarstagande bidrar medarbetarna till utvecklingen av en hållbar verksamhet som skapar värde för kunder, investerare och samhälle. Välmående och hälsa Stendörren arbetar aktivt med att stärka företags- kulturen och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas utveckling, välmående och hälsa är ett högt prioriterat område. Under det gångna året har bolaget fokuserat på att stärka kompetensen och förbättra kommunikationen mellan ledande befattningshavare och medarbetare, för att öka förståelsen för individuella behov och utveck- lingsmöjligheter. Stendörren värnar både om medarbetarnas professio- nella utveckling inom företaget och om balansen mellan arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort- satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö. Under året arrangerades en gemensam konferens med temat ”Stresshantering samt AI som verktyg”, där team- stärkande aktiviteter stod i fokus. Under de senaste åren har Stendörrens insatser resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid den första mätningen under 2025 minskade eNPS- värdet till 42 (58), medan mätningen under hösten 2025 visade ett betydligt högre resultat om 56 (42). Arbetsrelaterad sjukfrånvaro under 2025, både kort- tids- och långtidssjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar per medarbetare (0). Dessutom rapporterades inga arbetsrelaterade olyckor eller färdolyckor under året. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT Jämställdhet och mångfald Andelen kvinnor i ledande befattningar uppgick under 2025 till 54 procent, vilket är oförändrat jämfört med 2024. Stendörren arbetar aktivt för att främja inklude- ring, likabehandling och respekt mellan medarbetare. Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal och workshops. Vid misstanke om särbehandling finns tydliga rutiner: händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef och följs upp tillsammans med berörda parter. Stendörren tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är tillgänglig för samtliga medarbetare. För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet samt att olika roller värderas konsekvent och transparent i förhållande till varandra. 2025 2024 2023 KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Könsfördelning chefsbefattningar1) 7 6 13 7 6 13 7 6 13 Antal nyanställda under året 3 5 8 9 3 12 4 8 12 Arbetsrelaterade skador och sjukdomar, antal frånvarodagar2) 0 0 0 0 0 0 2,1 0 0,8 Mångfald antal anställda <30 år 4 6 10 4 5 9 5 3 8 31–50 år 15 12 27 14 15 29 8 20 28 >50 år 7 10 17 7 6 13 7 7 14 Totalt antal anställda 54 51 50 KPI 2025 2024 2023 Personalomsättning, % 9,5 18 33 eNPS-värde (employee Net Promoter Score) 56 42 58 Antal utbildningstimmar per år3) 662 418 263 Andel anställda som får regelbunden utvärdering och uppföljning av sin prestation och karriärutveckling, % 100 100 100 1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen. 2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2025. 3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats. KVINNLIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 54% Mål: 40/60 könsfördelning ENPS­POÄNG 56 Mål: 40 poäng STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 34 Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 35 ===== Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT SOCIALT ANSVAR Bolaget arbetar tillsammans med kunder, kom­ muner och lokala företagare för att utveckla trivsamma, trygga, säkra och gröna miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att ha en nära dialog med hyresgästerna, då det ger en god förståelse för deras behov och förvänt­ ningar på bolaget som hyresvärd. Samhällsengagemang Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa arbetsmöjligheter för personer som står långt från arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak- tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i arbetslivet. Under 2025 tog Stendörren emot totalt tre praktikanter och två LIA praktikanter (Lärande i arbete). Under 2025 har bolaget inlett ett samarbete med Arena För Utveckling (AFU) för att bidra med arbetstill- fällen för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden. I snitt har sex personer jobbat vid två fastigheter en gång i veckan. Samarbetet har även lett till att en person från AFU fått en praktikplats hos Stendörren. Dessutom har bolaget i samarbete med Stadsmissionen i Västerås kommit med ett initiativ för ungdomar. Genom detta samverkansprojekt med sex verksamheter i området skapar vi arbetstillfällen för ungdomar som lever och bor i utsatta bostadsområden. Ambition • Skapa arbetsmöjligheter för personer långt ifrån arbetsmarknaden. Nyproducerad byggnad för lätt industri, Nygård 2:17 (GreenHub), Upplands-Bro STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 35 Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 36 ===== Ambition • Leverantörer till bolagets förvalt ning samt utvecklingsverksamhet ska underteckna och efterleva Stendörrens uppförandekod. • Samtliga fordon ska vara fossil- bränsleoberoende. Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på: JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT OPERATIONELL EXCELLENS Fokusområdet behandlar de riktlinjer som medarbetarna inom Stendörren ska arbeta uti­ från för att bidra till en hållbar verksamhet. Det handlar om att bevaka risker och förändringar i omvärlden, med fokus på att bygga en stark och stabil organisation med välfungerande stödprocesser, metoder, verktyg, rutiner och policyer. Styrning av leverantörskedjan Under slutet av 2024 uppdaterades uppförandekoden för att kvalitetssäkra och tydliggöra hållbarhetskraven vid upphandling av leverantörer. Den senaste versionen av uppförandekoden signeras och följs av bolagets sam- arbetspartner. Under 2025 har det systematiska arbetet med bakgrundskontroller samt regelbunden uppföljning på att uppförandekoden efterlevs förbättrats. Tjänsteresor Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid eller elfordon) uppgår till 96 (89) procent av bolagets totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande enligt bolagets fordonspolicy. Av logistiska skäl finns en fossildriven driftbil kvar, denna körs numera endast på HVO. Anställda på Stendörren ska undvika flygresor i möjligaste mån och som generell rekommendation gäller att alla inrikesresor ska genomföras med tåg. Antikorruption och mänskliga rättigheter Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska signera en uppförandekod i samband med utförandet av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon kronor. Bolaget har en systematisk uppföljningsrutin för att säkerställa att uppförandekoden följs. Bolaget Antal inrapporterade incidenter 2025 2024 2023 Visselblåsarsystem 0 0 0 Övriga kanaler 0 0 0 ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON 96% Mål: 100% år 2025 tillhandahåller ett externt hanterat visselblåsarsystem via sin webbplats. Under 2025 har inga ärenden rappor- terats genom systemet. Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja Bolaget genomför bakgrundskontroller av entreprenörer och leverantörer vid avtal större än 25 miljoner kronor, som omfattar både ekonomiska och sociala parametrar i syfte att säkerställa trygga och säkra samarbeten. Rutinen tydliggör hur efterlevnaden av uppförande- koden ska följas upp och vilka typer av kontroller som ska genomföras i olika skeden av upphandlingsprocessen. Under 2025 har ett fåtal mindre avvikelser upptäckts. Dessa har hanterats av upphandlad part. Inga allvarli- gare incidenter eller avvikelser har uppdagats. Viby 19:66, Upplands-Bro STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 36 Ansvarsfullt företagande Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport ===== SIDA 37 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 37 Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport GRI­INDEX GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats Allmänna upplysningar GRI 2: Allmänna upplysningar 2021 2-1 Uppgifter om organisationen 3, 8, 52 2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 52, 71 2-3 Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 44, 45 2-4 Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar 52 2-5 Externt bestyrkande 24, 43 2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12 2-7 Anställda 45, 67 2-8 Medarbetare som inte är anställda 68 2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 79, 80 2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 79, 80 2-11 Ordförande för det högst styrande organet 80, 86 2-12 Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26 2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26 2-14 Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26 2-15 Intressekonflikter 79, 80 2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 81, 82 2-17 Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 81, 82 2-18 Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 81, 82 2-19 Ersättningspolicyer 68, 84, 85 2-20 Process för att fastställa ersättningar 84, 85 2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 67, 68 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46 2-23 Policyförpliktelser 25 2-24 Integrera policyförpliktelser 25 2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36 2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36 2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24 2-28 Medlemskap i organisationer 25 2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27 2-30 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 44 GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats VÄSENTLIGA FRÅGOR GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27 3-2 Lista på väsentliga frågor 27 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27 EKONOMISKA STANDARDER GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27 GRI 201: Ekonomiskt resultat 2016 201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 41 201-3 Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 54, 84, 85 ANTIKORRUPTION GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36 GRI 205: Antikorruption 2016 205-2 Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36 205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36 ENERGI GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31 GRI 302: Energi 302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32 302-3 Energiintensitet 31, 32 302-4 Minskad energianvändning 31, 32 UTSLÄPP TILL LUFT GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32 GRI 305: Utsläpp till luft 2016 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 39 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 39 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 40 305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 39 ===== SIDA 38 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 38 GRI­index Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats AVFALLSHANTERING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32 GRI 306: Avfall 2022 306-3 Genererat avfall 41 306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 41 306-5 Avfall till förbränning och deponering  41 MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING GRI 3: Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34 GRI 405: Mångfald och lika­ behandling 2016 405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 56 405-2 Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns 34 Almnäs 5:23, Södertälje ===== SIDA 39 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 39 Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport HÅLLBARHETSNOTER Stendörrens växthusgasutsläpp Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol. Utsläppen är redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år. Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Scope 1 Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0 0,1 16 29 Olja: 0,268 kgCO2e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift. Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 8 10 60 84 110 Bensin: 2,114 kgCO2e/l Diesel: 1,958 kgCO2e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO2e/l E85: 0,463 kgCO2e/l Fordonsgas: 0,358 kgCO2e/l Biogas: 0,00 kgCO2e/l Naturvårdsverket Köldmedialäckage 0 15 50 151 71 Inga läckage under 2025. Summa Scope 1 8 25 110 251 210 Scope 2 Fjärrvärme 974 951 1 188 1 080 1 268 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen Köpt el (platsbaserad)1 779 903 972 1 060 1 222 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh IVL Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 753 1 854 2 160 2 140 2 490 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 975 952 1 189 1 081 1 269 Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2 (kg CO2 per uthyrbar kvm) 2,3 2,2 2,6 2,7 3,2 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders målet, skall energi till bolagets drift av fastigheter max uppgå till 2,82 kgCO2/ kvm till 2030. ===== SIDA 40 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 40 Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Scope 3 Uppströms Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) (3.2) 1 041 3 008 982 5 529 n/a Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas EPD:er på specifika material där det finns Byggsektorn klimatberäkningsverktyg (BM) EPD International Färre (cirka 30%) avslutade kvadratmeter inom projekt än under 2024. Fler byggprodukter med EPD samt klimatförbättrade alternativ. Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 802 1 091 702 2 088 n/a Schablon samt EPD:er byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp. Markarbete under byggnad: 30 kgCO2e/kvm Asfalterad yta: 0,049 kgCO2e/kg Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: IVL Asfalt: Trafikverket (från BM) Fler byggprodukter med EPD samt klimatförbättrade alternativ. ROT (värdehöjande) (3.2) 3 048 3 699 2 633 2 058 n/a Schablon small: 29 kgCO2e/kvm Schablon medium: 55 kgCO2e/kvm Schablon Large: 80 kgCO2e/kvm Schablon framtagen tillsammans med IVL Färre ombyggnadsprojekt (cirka 4%). Av samtliga ombyggnadsprojekt har andelen återbruk ökat. Av samtliga ROT-projekt har 8% bestått av återbruk. Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) (3.3.) 0 0 0,11 1 2 Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO2e/kWh Värmeforsk Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 101 119 140 132 159 Emissionsfaktor från varje leverantör (1års eftersläpning) Energiföretagen Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 222 264 297 314 361 Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh IVL Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 25 30 36 40 45 El vattenkraft: 0,00295 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 2 5 14 20 16 Bensin: 0,46 kgCO2e/l Diesel: 0,49 kgCO2e/l Biodiesel (HVO 100%): 0,046 kgCO2e/l E85: 0,563 kgCO2e/l Fordonsgas: 0,784 kgCO2e/l Biogas: 0,563 kgCO2e/l Naturvårdsverket Avsevärd minskning av fossilberoende bilar. Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5) 0,4 n/a n/a n/a n/a Fastighetsägaren Tjänsteresor (3.6) 15 12 6 10 5 Flyg: cirka 0,315 kgCO2e/km Inga resor med privat bil Övriga färdmedel: 0 kgCO2e Zeroemissions Fler affärsresor, utanför Sverige, med flyg. Pendlingsresor (3.7) 9 7 9 17 n/a Bensin: 0,154 kgCO2e/km Diesel: 0,131 kgCO2e/km Diesel (100%bio): 0,00 kgCO2e/km Elbil: 0,00 kgCO2e/km Laddhybrid: 0,066 kgCO2e/km Övriga färdmedel: 0 Naturvårdsverket Ökad kontorsnärvaro och medarbetare. Cirka 20% ökning i restid till kontoret. Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 0 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh Emissionsfaktor från fjv leverantör ===== SIDA 41 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 41 Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport Ton CO2e 2025 2024 2023 2022 2021 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar Nedströms Hyresgästersenergianvändning (verksamhet) (3.13) 80 87 n/a n/a n/a Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkludera hyresgästers förbrukning i årets redovisning. (mindre andel, 15%, redovisats av hyresgästers verksamhetsel) Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 14 46 n/a n/a n/a Avfallsentreprenör Stendörren har under 2025 uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Tidigare år har avfall upp- skattats med hjälp av schablon baserade faktorer (kg/kr), medan data från och med 2025 samlas in per avfallsfraktion, faktisk vikt och respektive avfallsentreprenör. Summa Scope 3 (platsbaserad) 5 334 8 338 4 783 10 169 543 Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 5 137 8 104 4 522 9 895 227 Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 7 095 10 217 7 053 12 560 3 243 Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 6 340 9 081 5 821 11 227 1 706 Utsläppsintensitet, Scope 1, 2 och 3 (kgCO2 per uthyrbar kvm) 6,9 11,9 8,55 16,54 n/a Hyresgästavfall1) Ton 2025 2024 2023 Energi återvinning 669 184 81 Återvinning 1 109 120 328 Destruktion n/a 0 0 Deponi 0 4 10 Farligt avfall 3 1 26 Återbruk 1 n/a n/a Annat 48 n/a n/a 1) Stendörren har under 2025 uppdaterat sin metod för datainsamling i syfte att ge en mer rättvisande och detaljerad bild av avfallsdata. Tidigare år har avfall uppskattats med hjälp av schablonbaserade faktorer (kg/kr), medan data från och med 2025 samlas in per avfallsfraktion, faktisk vikt och respektive avfallsentreprenör. Direkt skapat ekonomiskt värde Mkr 2025 2024 2023 2022 2021 Totala intäkter 1 049 910 854 733 653 Drift 177 168 158 159 150 Löner och ersättning till anställda 79 84 71 68 64 Betalning till finansiärer 410 323 309 208 135 Betalningar till den offentliga sektorn 89 88 41 59 29 Behållet ekonomiskt värde 293 247 275 240 274 Utdelning – – – – – ===== SIDA 42 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 42 Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fastig- heter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning för år 2025. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll- barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–38 i hållbar- hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver- ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets- redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo- visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne- fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredo- visningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi- sioner och översiktliga granskningar av historisk finan- siell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över- siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt- ning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt- lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk- ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel- sen angivna kriterierna. Stockholm den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Markus Håkansson Hållbarhetsexpert/Specialistmedlem FAR REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV KONCERNHÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741 ===== SIDA 43 ===== FINANSIELLA RAPPORTER Förvaltningsberättelse 44 Risker och riskhantering 46 Koncernens totalresultat 48 Koncernens finansiella ställning 49 Koncernens förändringar i eget kapital 50 Koncernens kassaflöde 51 Koncernens noter 52 Moderbolagets resultaträkning 64 Moderbolagets totalresultat 64 Moderbolagets finansiella ställning 65 Moderbolagets förändringar i eget kapital 66 Moderbolagets kassaflöde 66 Moderbolagets noter 67 Förslag till vinstdisposition 73 Årsredovisningens undertecknande 74 Revisionsberättelse 75 4 43STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 44 ===== Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 556825-4741, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2025. Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume- riska uppgifter inom parentes avser föregående räken- skapsår. Väsentliga händelser under året • Hyresintäkterna ökade med 16 procent till 1 042 miljo- ner kronor (902) och driftnettot ökade med 17 procent till 841 miljoner kronor (718). • Förvaltningsresultatet före valutakursförändringar uppgick till 390 miljoner kronor och 342 miljoner kronor (309) om inkluderat engångsposter om cirka 48 miljoner kronor hänförliga till förtida refinansie- ringar under andra halvan av 2025. • Nettouthyrningen uppgick under året till sammanlagt –7,6 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 101 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyres- avtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 14 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 366 miljoner kronor (217) motsvarande 11,43 kronor per aktie (7,52). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för året till 43 miljoner kronor (225). • Årets resultat uppgick till 173 miljoner kronor (327) motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70) före utspäd- ning och 4,63 kronor per aktie (9,69) efter utspädning. Verksamheten i korthet Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam till- växt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den posi- tiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Stendörren har fyra finansiella mål: • Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. • Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska lång- siktigt uppgå till lägst 12 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent och aldrig understiga 20 procent. Koncernen bestod per den 31 december 2025 av 190 stycken bolag (166) där Stendörren Fastigheter AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Fastighetsbestånd Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2025 av 179 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock- holmsregionen och Mälardalen och med ett samman- lagt marknadsvärde om 15 927 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 18 procent av den samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket, vilket representerade cirka 7 procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 922 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastig- hetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 81 procent av det totala marknads- värdet. Bolaget hade vid periodens slut 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 627 000 kvadratmeter och är huvudsakligen inom logistik och lätt industri. Marknadsvärdet på byggrättsport följen uppgår till 1 504 miljoner kronor (1 458). Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Finansiering Per 31 december 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och koncer- nens ränte bärande skulder uppgick till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53 procent (52). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebärande skulderna uppgick till 3,2 år (3,1) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genom- snittliga ränte bindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,2). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala ränte bärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts- datumet till 3,9 procent (4,2). Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå- ende obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligationslånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Samtliga gröna obligationslån tas upp inom Stendörrens gröna finansieringsramverk. Alloke- ringen av det likvida belopp som motsvarar utestående gröna obligationslån fördelas till den gröna poolen av kvalificerade investeringar. Stendörren för register över samtliga tillgångar och investeringar som kvalificerar sig och säkerställer att det vid varje tidpunkt finns tillräck- liga gröna tillgångar för att täcka utestående gröna obligationslån. Stendörren har finansiella åtaganden (kovenanter) i sina låneavtal. Dessa är kassaflödesbaserade eller rela- terade till belåningsgrad och soliditet. Stendörren upp- fyller samtliga dessa åtaganden med god marginal. Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen- datum i maj 2027. Organisation Stendörren hade per 31 december 2025 56 medarbetare (55) med fördelningen 28 män (28) och 28 kvinnor (27). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en god arbets- miljö som präglas av öppenhet och respekt, högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska genomsyra alla beslut som fattas och alla aktiviteter som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk fråga. Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbetarna och att attrahera de mest kompetenta personerna vid rekryte- ring, vare sig de är män eller kvinnor. 100 procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas av kollektivavtal. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 44 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 45 ===== Hållbarhet Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet iden- tifierats som en väsentlig del av bolagets långsik tiga tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets hållbar- hetsarbete genom en strukturerad dialog med intres- senter och en omfattande strategisk över syn. Under 2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi med högre ställda mål. Under 2023 uppfylldes flera mål i förtid och mot den bakgrunden formulerades nya mål som sedan godkändes av styrelsen. År 2024 implementerades nya rutiner i syfte att minimera risker och deras potentiella konsekvenser. Därtill har processer införts för att minska klimatutsläpp, särskilt i samband med nybyggnation och uppstart av nya projekt. Under 2025 har det systema- tiska arbetet med kravställning, uppföljning och enga- gemang inneburit bättre resultat avseende utsläpp vid nyproduktion. Bolagets utvecklingsavdelning har även implementerat innovativa lösningar. På en övergripande nivå har bolaget tagit fram en omställningsplan samt en strategi för ekosystemtjänster och biologisk mångfald. Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar- het i alla delar av organisationen och strävar efter att varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och långsiktiga hållbarhetsmål är att uppnå nettonollutsläpp av koldioxid i hela värdekedjan till år 2040. Detta mål är en central del av bolagets vision om att skapa en mer hållbar och ansvarsfull verksamhet som bidrar positivt till både samhälle och miljö. Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 12 § årsredovisningslagen i dess äldre lydelse. Hållbarhetsrapporten avser Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11 i moderbolagets noter för beskrivning av dotterbolagen) och återfinns på sidorna 24–41 i detta dokument. Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovis- ningen. Utvärdering och uppföljning av hållbarhets- arbetet, dess mål och prioriteringar följs kon tinuerligt upp av ledningsgruppen. Hantering av väsentliga risker inom hållbar hetsområdet utgör en del av ledningsgrup- pens arbete och beskrivs i Förvaltningsberättelsen. De strategiska prioriteringarna för Stendörrens hållbar- hetsarbete, och de väsentliga områden beskrivs under avsnittet ”Intressentengagemang och väsentlighets- analys” på sidan 27. Av hållbarhetsstrategin på sidan 28 framgår hur miljömässiga, sociala och styrningsrelate- rade frågor relaterar till Stendörrens hållbarhetsarbete. Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36 uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL: • Miljö, se sidorna 31–33 • Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga rättigheter, se sidorna 34–35 • Motverkande av korruption, se sidan 36 Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling, se sidan 25. För eventuella frågor, kontakta Stendörrens hållbarhetschef: Linda Schuur linda.schuur@stendorren.se Moderbolag Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk- tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, projektledning och finansiering. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder- bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till 43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 45 Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 46 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 46 Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter RISKER OCH RISKHANTERING Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys- tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto- der för att kontrollera och minimera riskerna som verk- samheten utsätts för. För att säkerställa att Stendörren har en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö- rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante- ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs årligen en inventering och rating av vilka risker av finan- siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad- karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena med detta arbete är att identifiera risker och potentiella felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges några av de riskområden som enligt bolagets egen bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Finansiella risker Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat identifierat följande betydande riskområden: Fastighetsvärdering Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig- heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas marknadsvärde medför således en direkt negativ påver- kan på koncernens resultat och finansiella ställning även om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig- heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom- merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark- nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna- den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck- lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för- värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej garanteras att långivarna kommer att förlänga bola- gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie- ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. För att minimera risk att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre del av kreditstocken förfaller varje år. Vid räkenskapsår- ets utgång uppfyller bolaget med god marginal samtliga finansiella åtaganden i befintliga kreditavtal. Förfallo- strukturen på koncernens räntebärande skulder per 31 december 2025 framgår av not 17 och not 18. Likviditet Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa- flödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kredit- linor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Skatterisker En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte- situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter- levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst- skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga- nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då behov bedöms föreligga. Operationella risker Inom gruppen operationella risker har bolaget bland annat identifierat följande betydande riskområden: Projektutveckling Stendörren genomför löpande många små och större projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo- ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud- sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster- nas behov och önskemål samt i form av renoveringar och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. Betydande belopp investeras även i om-, till- och nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle- ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas, oförutsedda omständigheter som medför negativa ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar Stendörren att minimera genom att ha tydliga projekt- rutiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är även att den initiala projektplanen och kostnads- beräkningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen. Organisatoriska risker Inom gruppen operationella risker finns även ett antal risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av nyckelpersoner, en hög personalomsättning som kan medföra otrivsel på arbetsplatsen, förhöjd stressnivå som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/ utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett stort fokus på personalvård och friskvård men också genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa medarbetarundersökning där synpunkter och förslag från organisationen hanteras. ===== SIDA 47 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 47 Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter IT­risker Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. Stendörren har under 2022–2023 och 2025 bytt ut alla väsentliga IT-system mot moderna och ändamålsenliga system för fastighetsförvaltning, redovisning och rap- portering. Strategiska risker Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng- ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck- lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig- heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer, befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå- gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan- siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres- nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver- kan på bolagets resultat för dess operativa segment och kan negativt påverka bolagets övergripande verksam- het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent- lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Regelefterlevnad Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden. Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig- heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han- tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola- gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur- renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller administrativt förfarande, oavsett om det grundas på en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli betydande. Hållbarhetsrisker Klimatförändringar är en central utmaning och innebär risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd- ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund- beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär- disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp- följning och transparens inom ledningsgrupp och med bolagets styrelse. Förutom klimatförändringar föreligger risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela värdekedjan. Klimatrisker Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu- rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att förhindra skador och bibehålla deras funktion. En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker i bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts. De identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar är också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar för att säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till vid fastig- hetsköp. Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för att minska flera av omställningsriskerna. Det genom- förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam- band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande- len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i företagets strategi för att både minska miljöpåverkan och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss- lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför- ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter. Miljö En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande, löpande skötsel och genom den verksamhet som bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling är den som för- värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand- lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig- heten i sådant skick som följer av miljöbalken. Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö- påverkan. miljöcertifierade byggnader, miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och avfallshantering är en del av detta. Förvärv av fastig heter föregås av miljö- utredningar för att klargöra fastigheternas miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra hyresgäster arbetar vi till- sammans för att öka mängden avfall som kan återvinnas. Vidare följer Stendörren gällande regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för miljöpåverkan från fastig- hetsdriften. Mänskliga rättigheter och etiskt beteende Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende, incidenter av korruption, mutor både internt och hos samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroende- skador och medför ekonomisk skada. Sådana handlingar kan underminera företagets rykte och affärsmässiga intressen. För att förebygga detta skriver alla nya medarbetare under den interna uppförandekoden vid anställningens början. Uppförandekoden i kombination med bolagets per- sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande för att motverka särbehandling, mutor och korruption. Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att upprätthålla etiska och sociala standarder bland per- sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades av bolaget 2018. Koden uppdateras regelbundet, senast 2024, i syfte att ytterligare tydliggöra bolagets förhållningssätt och regler för att motverka oetisk verksamhet bland Stendörrens samarbetspartners och leverantörer. För att säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden- tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun- den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns rutiner internt. Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa- tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur både internt och externt. ===== SIDA 48 ===== Mkr Noter 2025 2024 Hyresintäkter 3 1 042 902 Övriga intäkter 8 9 Summa intäkter 1 050 910 Driftkostnader 4 –157 –145 Underhållskostnader 4 –20 –23 Fastighetsskatt 4 –31 –24 Driftnetto 841 718 Central administration 5, 6 –82 –80 Finansiella intäkter och kostnader 7 –407 –319 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –11 –10 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 342 309 Orealiserade valutakursförändringar 8 –30 0 Förvaltningsresultat efter valutakursförändringar 312 308 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 43 225 Värdeförändring finansiella instrument –52 –91 Resultat före skatt 303 443 Skatt 9 –130 –116 Årets resultat 173 327 Omräkningsdifferenser –8 2 Övrigt totalresultat –8 2 Summa totalresultat för året 165 329 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 165 329 Resultat per aktie, före utspädning, kr 4,64 9,70 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 4,63 9,69 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 32,04 28,89 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 32,07 28,91 KONCERNENS TOTALRESULTAT Resultat Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 2025 cirka 140 miljoner kronor högre intäkter och drift- nettot steg med cirka 124 miljoner kronor. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med cirka 43 miljoner kronor, vilket är cirka 6 procent högre än 2024. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrations- kostnader summerar förvaltningsresultatet före valuta- kursförändringar till 342 miljo ner kronor (309), vilket motsvarar en ökning om 11 procent och 26 procent juste- rat för engångsposter hänförliga till förtida refinansie- ringar. Periodens resultat uppgår till 173 miljoner kronor (327), motsvarande 4,64 kronor per aktie (9,70). Hyresintäkter Hyresintäkterna ökade med cirka 16 procent till 1 042 miljoner kronor (902) jämfört med 2024. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga bestån- det, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under året. Fastighetskostnader De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka –209 miljoner kronor (–192) vilket är 16 miljoner kronor högre jämfört med 2024. Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd är oförändrade jämfört med 2024. Kostnader för underhåll, snöröjning och värme minskade medan fastighetsskatt och kostnader för fastighetsför- säkringar ökade. Central administration Kostnaderna för central administration uppgick under året till –82 miljoner kronor (–80) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick under perioden till 36 miljoner kronor (130) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. Minskningen beror främst på att lägre räntenivåer ger lägre intäkter på räntederivaten. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, mins- kade till –443 miljoner kronor (–449). Minskningen beror främst på lägre räntenivåer, delvis motverkat av högre belåning jämfört med föregående år och förtida återköp av utestående obligationslån under andra halvan av 2025 samt förtida refinansieringar av banklån under tredje och fjärde kvartalen. Återköpen resulterade i engångsposter om cirka –19 miljoner kronor och de förtida refinansiering- arna cirka –29 miljoner kronor, totalt cirka –48 miljoner kronor som belastar finansnettot under året. Av dessa har cirka 33 miljoner kronor varit kassapåverkande under året och resterande cirka 15 miljoner kronor varit av redovis- ningsmässig karaktär. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –11 miljoner kronor (–10). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt rättsavgälder och arrende- avgifter. Värdeförändringar För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 43 miljoner kronor (225). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under året främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser och justerade inflationsantaganden hade en negativ vär- depåverkan på fastighetsbeståndet under året. Ränte- derivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om –52 miljoner kronor (–91). Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om –48 miljoner kronor (–53) och uppskjuten skatt om –82 miljoner kronor (-63). Av den aktuella skatten avser cirka –11 miljoner kronor skatt på grund av fastig- hetsförsäljningar under året. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 48 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 49 ===== Mkr Noter 2025­12­31 2024­12­31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 10 7 9 Förvaltningsfastigheter 11 15 927 14 311 Nyttjanderättstillgångar 327 274 Inventarier 12 0 0 Räntederivat 29 58 Summa anläggningstillgångar 16 290 14 651 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 13 14 9 Övriga kortfristiga fordringar 14 21 45 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 55 55 Likvida medel 340 214 Summa omsättningstillgångar 18 430 323 SUMMA TILLGÅNGAR 16 721 14 975 KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr Noter 2025­12­31 2024­12­31 EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 Aktiekapital 20 19 Övrigt tillskjutet kapital 1 987 1 691 Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 826 3 685 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 833 5 395 SUMMA EGET KAPITAL 5 833 5 395 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 17 8 637 7 638 Övriga långfristiga skulder 78 66 Finansiell leasingskuld 327 274 Uppskjuten skatteskuld 9 1 143 1 061 Övriga avsättningar 19 – 4 Summa långfristiga skulder 18 10 185 9 043 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 17 301 153 Leverantörsskulder 19 68 Skatteskulder 63 31 Övriga kortfristiga skulder 16 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 304 259 Summa kortfristiga skulder 18 703 536 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 16 721 14 975 Anläggningstillgångar Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2025 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 15 927 miljoner kronor (14 311). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 430 miljoner kronor (323), bestående av likvida medel om 340 miljoner kronor (214) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 90 miljoner kronor (109). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor, uppgick vid periodens utgång till cirka 985 miljoner kronor. Inga ytterligare säker heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Eget kapital Per den 31 december 2025 uppgick koncernens egna kapital till 5 833 miljoner kronor (5 395) och soliditeten till 36 procent (37). Räntebärande skulder Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), motsvarande en belåningsgrad om 53 procent (52). Skulderna utgörs av lån från kredit- institut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om totalt 1 700 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till –48 miljoner kronor (–40). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul- derna uppgick till 301 miljoner kronor (153) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kom- mande 12 månaderna. Ränte- och kapitalbindning Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se vidare not 17 för räntebärande skulder. Uppskjuten skatteskuld (netto) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2025 till 1 143 miljoner kronor (1 061) och avser skatten på fastig heter, derivat, obeskattade reserver och outnytt- jade förlustavdrag. Övriga kortfristiga skulder Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 402 miljoner kronor (383). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 49 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 50 ===== Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Omräknings­ differenser Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Hybridobligation Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 2024­01­01 17 1 201 3 3 105 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 2 487 – – – 489 Skatteeffekt emissionskostnader 3 – – – 3 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – – – –4 300 296 Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 2024­12­31 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Ingående eget kapital per 2025­01­01 19 1 691 5 3 380 300 5 395 Personaloptionsprogram – 3 – – – 3 Ränta/utdelning hybridobligation – – – –25 – –25 Emission aktier, netto efter emissionskostnader 1 292 – – – 293 Skatteeffekt emissionskostnader – 1 – – – 1 Totalresultat januari–december 2025 – –8 173 165 Utgående eget kapital per 2025­12­31 20 1 987 –3 3 529 300 5 833 Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2025 till 5 833 miljoner kronor (5 395). Vid års stämman 2025 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 50 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 51 ===== Mkr Noter 2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 312 308 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 56 28 Betald inkomstskatt –48 –1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 320 335 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 5 –31 Förändring av rörelseskulder 42 –88 Kassaflöde från den löpande verksamheten 366 217 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –486 –598 Förvärv av fastigheter –1 228 –1 118 Försäljning av fastigheter 63 224 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 651 –1 492 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 4 – Emission aktier, netto efter emissionskostnader 292 489 Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader – 296 Utdelning hybridobligation –24 –46 Återköp hybridobligation – –514 Upptagna räntebärande skulder 6 929 5 014 Amortering och lösen av räntebärande skulder –5 801 –3 893 Depositioner 12 9 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 411 1 356 Årets kassaflöde 126 81 Likvida medel vid årets ingång 214 134 Årets kassaflöde 126 81 Likvida medel vid årets utgång 340 214 KONCERNENS KASSAFLÖDE Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd- ring i rörelsekapital uppgick under året till 320 miljoner kronor (335). Efter en nettoförändring av rörelsekapita- let på 46 miljoner kronor (–119) uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 366 miljoner kronor (217). Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –1 651 miljoner kronor (–1 492) och utgjordes av likvidi- tetseffekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indi- rekt, uppgående till –1 228 miljoner kronor (–1 118) samt investeringar i befintliga fastigheter om –486 miljoner kronor (–598). Kassaflödespåverkan från försäljning av fastig heter uppgick under perioden till 63 miljoner kronor (224). Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under perioden till 1 411 miljoner kronor (1 356) bestå- ende främst av upptagande av lån om 6 929 miljoner kronor (5 014) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter uppgående till –5 801 miljoner kronor (–3 893). Periodens kassaflöde Periodens nettokassaflöde uppgick till 126 miljoner kro- nor (81) och likvida medel uppgick vid periodens utgång till 340 miljoner kronor (214). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 51 Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 52 ===== 1 Redovisningsprinciper Allmänt om bolaget Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 2025 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfär- dande av styrelsen den 29 april 2026. Koncernens rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning samt moderbolagets resultaträning och finan- siella ställning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 26 maj 2026. Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte- ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2025 Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon väsentlig inverkan på koncernen. Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2026 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna finansiella rapport. Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.  IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella rapporter presenteras, med särskilt fokus på: • Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse- resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och avvecklad verksamhet. • Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över- gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de finansiella rapporterna. • Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures – MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS- kompatibla delsumma. IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027 eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva räkna om jämförelseperioder. Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon- cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de nyckeltal som presenteras och hur de beräknas. Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen- tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift (going concern). Klassificering Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder- bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings- tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Konsolideringsprinciper Dotterbolag Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder- bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till 100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång (fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro- cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs- metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto- tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk- samhet hittills. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter- nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde- förändringen. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 52 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 53 ===== Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk- samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är i sina investeringar fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende. Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom aktiv förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom ramen för affärsidén. Rörelsekostnader samt finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Leasingavtal Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren till- lämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Adminis- tration i resultaträkningen. Koncernen som leasetagare Tomträtter Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs av nyttjanderättstillgången. Koncernen som leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella leasingavtal med kun- der. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Intäkter – Hyresintäkter på sidan 52. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redo- visas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fast- ställts. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella place- ringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen. Skatter Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt total- resultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital. Aktuell inkomstskatt Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skatteford- ringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket. Uppskjuten inkomstskatt Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi- nellt belopp på temporära skillnader. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tempo- rära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Efter förvärvstidpunkten för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, tempo- rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno- likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Finansiella instrument Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar, fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel), finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balans- posten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaff- ningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Vid varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av ned- skrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2025. Säkringsredovisning före- kommer ej. Rapport över kassaflöden Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redo- visas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försälj- ning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings- verksamheten. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäk- ter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvär- vet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens finansiella ställning till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders- period. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödes modellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsför- Not 1 Redovisningsprinciper, forts. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 53 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 54 ===== säljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra till kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Avskrivningsprinciper inventarier Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Vid förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om förvärvet ska klassifi- ceras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Förvärv vars primära syfte är att förvärva företagets fastighet (tillgång) och där företagets eventuella förvalt- ningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvär- vet klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman/ extra bolagsstämma godkänt utdelningen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt- ningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, semesterlön, betald sjukfrånvaro etc. Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Stendörrens åtagande för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns per balansdagen. Hybridobligation Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det förelig- ger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt belopp och räntebetalningar. Bedömningen har gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument och inte som en skuld då instru- mentet saknar förfallotidpunkt och att lånen inte kan återkrävas vid anmodan. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget kapital. Not 1 Redovisningsprinciper, forts. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm- ningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året uti- från en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11. 2025 har präglats av osäkerhet till följd av makroekonomiska och geopolitiska faktorer och svag konjunktur. Mot denna bakgrund bedömer Stendörren att bolagets starka finansiella ställning och god tillgång till finansiering, i kombi- nation med fokus på lager- och lättindustrifastigheter i etablerade lägen samt långa hyresavtal med kreditvärdiga hyresgäster, ger stabila kassaflöden och god motståndskraft även i en mer osäker omvärld. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 54 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 55 ===== 3 Hyresintäkter Mkr 2025 2024 Totalt hyresvärde lokaler 1 102 984 Hyresintäkter övrigt 25 15 Vakans hyresintäkter lokaler –68 –81 Hyresrabatter lokaler –17 –16 Summa 1 042 902 För räkenskapsåret 2025 uppgick koncernens hyresintäkter till 1 042 miljoner kronor (902) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyres- intäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Fortifikationsverket, svarade för 7 procent av totala årliga hyresintäkter. Förfallostruktur Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av kommande tabell där kontrakterad årshyra motsvarar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den åter- stående löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2025 till 4,2 år (4,4) i genomsnitt. Förfalloår Antal avtal Area, kvm Årshyra, Mkr Andel, % 2025 25 19 123 18 2 2026 568 97 168 114 11 2027 298 114 890 142 14 2028 238 129 813 170 17 2029 145 83 062 120 12 ≥ 2030 172 391 777 435 44 Summa 1 446 835 833 1 000 100 Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt ovanstående tabell uppdelat på förfalloår. Årshyra Avtalade framtida hyresintäkter, Tkr 2025 2024 Avtalade hyresintäkter år 1 1 076 847 860 527 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 2 676 574 2 159 855 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 819 832 642 717 Summa 4 573 254 3 663 099 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2025 till 209 miljoner kronor (192). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministra- tion såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighetskostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och under hållskostnader. Mkr 2025 2024 El- och värmekostnader –57 –57 Driftkostnader –62 –58 Reparation och underhåll –20 –23 Fastighetsskatt –31 –24 Övriga fastighetskostnader –38 –29 Summa –209 –192 Drift- och underhållskostnader I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärm- ning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna (el- och värmekostna- der, driftkostnader, övriga fastighetskostnader) uppgick under år 2025 till 157 miljoner kronor (145) och underhållskostnaderna uppgick till 20 miljoner kronor (23). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 32 stycken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2025 till 9 miljoner kronor (9) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnittliga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld upp går till 39 år (28) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande kontrakterade tomträttsavgälder uppgår samman lagda framtida tomt rättsavgälder under kvarvarande genomsnittlig löptid till 327 miljoner kronor (274). Avtalade framtida tomträttsavgälder, Mkr 2025 2024 Avtalade tomträttsavgälder år 1 11 9 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5 44 36 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 272 229 Summa 327 274 Fastighetsskatt I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten upp- gick 2025 totalt till 31 miljoner kronor (24). STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 55 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 56 ===== 5 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 54 (52), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2025 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 6 personer (3 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2025 till styrelse med 1 250 tusen kronor (1 490). Till verkställande direk- tör utgick ersättning om totalt 7 194 tusen kronor (6 413). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 15 560 tusen kronor (14 409) och till övriga anställda 33 305 tusen kronor (33 669). Totala sociala kostnader upp- gick under räkenskapsåret till 25 714 tusen kronor (26 361) varav 8 852 (7 179) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 728 (1 402 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2025 2024 Medelantal anställda 57,5 55 varav män 31 28 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 600 580 Styrelseledamöter Helena Levander 360 340 Carl Mörk 290 310 Seth Lieberman 0 260 Summa styrelseledamöter 1 250 1 490 Tkr 2025 2024 Vd 7 194 6 413 varav tantiem och bonus 4 536 3 840 Vice vd 3 405 3 386 varav tantiem och bonus 1 360 1 360 Övriga ledande befattningshavare 12 155 11 024 varav tantiem och bonus 4 300 3 460 Övriga anställda 33 305 25 009 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 11 271 10 563 varav pensionskostnader 3 685 3 520 Övriga anställda 14 443 15 798 varav pensionskostnader 5 167 3 659 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfat- tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderings- metod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kro- nor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Aktierätter Program 2023–2028 Utestående vid periodens början 50 060 Tilldelade under perioden – Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Program 2025–2030 Utestående vid periodens början – Tilldelade under perioden 32 995 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 32 995 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 202,00 Program 2023­2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr –4 155 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år1) 2,4 Program 2025­2030 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, Tkr –2 046 Optionernas lösenpris 264,00 Aktierätternas löptid, år2) 4,4 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2030. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 56 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 57 ===== 6 Ersättningar till revisorer Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2025 2024 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –6 –4 Övriga tjänster – – Summa –6 –4 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. 8 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2025 2024 Valutakursvinster 0 0 Valutakursförluster –30 0 Summa –30 0 Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 7 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2025 2024 Finansiella intäkter Ränteintäkter, övriga 35 130 Summa 35 130 Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och koncernens likvida medel. Mkr 2025 2024 Finansiella kostnader Räntekostnad obligation –98 –105 Räntekostnader –276 –320 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –68 –24 Summa –442 –449 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för kon- cernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 442 miljoner kronor (449) ingår dels direkta räntekostnader om 374 miljoner kronor (425) samt 68 miljoner kronor (24) i övriga upplåningskostnader. 9 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk- ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2025 2024 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad –46 –53 Skatt till följd av ändrad taxering –2 0 Summa aktuell skatt –48 –53 Uppskjuten skatt: Temporära skillnader fastigheter –84 –65 Värdeförändringar derivat 5 12 Effekt av underskottsavdrag 3 0 Obeskattade reserver –6 –10 Summa uppskjuten skatt –82 –63 Totalt redovisad skatt –130 –116 Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 303 443 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –62 –91 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –49 –64 Skatteeffekt ej bokförda kostnader 2 2 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 4 0 Skatteffekt ej bokförda intäkter –1 0 Utnyttjat skattemässigt underskott 4 0 Skatt till följd av ändrad taxering –1 0 Temporära skillnader fastigheter –25 34 Övriga skattemässiga justeringar –1 2 Effekt av annan skattesats –1 1 Redovisad skatt –130 –116 Effektiv skatt, % 42,9 26,2 Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redo- visning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2025. Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter skatteberäkning, Mkr 2025 2024 Förvaltningsresultat före valutakursförändringar 342 308 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar –293 –278 Ej avdragsgilla kostnader 238 311 Ej bokförda kostnader –10 0 Ej skattepliktiga intäkter –19 0 Ej bokförda intäkter 5 0 Temporära skillnader fastigheter 5 22 Temporära skillnader derivat –11 0 Övriga skattemässiga justeringar –9 –25 Återföringar/avsättningar periodiseringsfonder 0 –79 Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat 248 259 Ökat/minskat underskott –19 0 Ändrade taxeringar 5 0 Skattepliktigt resultat 234 259 20,6% skatt –48 –53 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 57 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 58 ===== Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 21 miljoner kronor (17). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2025 till 0 mil- joner kronor (8). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. 11 Förvaltningsfastigheter Mkr 2025 2024 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 14 311 12 566 Nya förvärv av fastigheter via förvärv av dotterbolag 1 235 1 129 Försäljningar –65 –224 Investeringar i befintliga fastigheter 487 598 Valutakurseffekter –84 17 Realiserade värdeförändringar 18 29 Värdeförändringar i befintliga fastigheter 25 196 Utgående redovisat värde 15 927 14 311 Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2025 och 2024. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om maximalt 12 månader och internvärderas kvartalsvis däremellan. På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 15 927 miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av främst Newsec Sweden och CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter under 2025 uppgick till 43 miljoner kronor (225). Av den samlade värdeföränd- ringen under perioden avser 18 miljoner kronor (29) realiserade värdeföränd- ringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering, nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade antaganden om marknadshyror. Mkr 2025 2024 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag  Ingående redovisat värde 2 1  Årets förändring 2 0  Utgående redovisat värde 4 1 Leasingskuld  Ingående redovisat värde 56 53  Årets förändring 11 3  Utgående redovisat värde 67 56 Summa uppskjuten skattefordran 71 57 Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter  Ingående redovisat värde –1 002 –936  Årets förändring över resultaträkningen –83 –65  Valutakurseffekter 2 1  Utgående redovisat värde –1 083 –1 000 Derivat  Ingående redovisat värde –6 –18  Årets förändring över resultaträkningen 5 12  Utgående redovisat värde –1 –6 Temporära skillnader på miljösaneringsreserv  Ingående redovisat värde 1 1  Årets förändring över resultaträkningen –1 –  Utgående redovisat värde – 1 Obeskattade reserver  Ingående redovisat värde –57 –47  Årets förändring –6 –10  Utgående redovisat värde –63 –57 Nyttjanderättstillgångar  Ingående redovisat värde –56 –53  Årets förändring –11 –3  Utgående redovisat värde –67 –56 Summa uppskjuten skatteskuld –1 214 –1 118 Uppskjuten skatt, netto redovisat värde –1 143 –1 061 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 662 miljo- ner kronor (6 034). 10 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 17 10 Investeringar – 7 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 17 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Årets avskrivningar –2 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –8 Utgående redovisat värde 7 9 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 58 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Not 9 Skatt, forts. ===== SIDA 59 ===== Värderingsmetodik Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och interna värderingarna) är utförda som avkastningsvärderingar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip: Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt: + Hyresinbetalningar – Betalda driftkostnader – Underhållskostnader = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena görs utifrån analys av: • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition • Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet) De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exem- pelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genom- förda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföre- tagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastig- heterna. Värderingsparametrar Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt nedanstående parametrar: • Långsiktigt inflationsantagande • Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor • Bedömda driftkostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik för jämförbara objekt • Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal • Bedömd vakanstid mellan hyresgäster • Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov • Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperio- den anpassas till Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknads- hyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På mot - svarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå. Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastig- hets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Sammanfattning av Stendörrens fastighetsvärderingar En sammanställning av värdepåverkande parametrar i samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärderingen per balansdagen återfinns nedan. Värderingsparametrar Per 2025­12­31 Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 7,3 11,1 8,4 Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 9,0 6,3 Kalkylränta, restvärde, % 7,3 11,1 8,4 Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 15,0 6,0 Värderingsparametrar Per 2024­12­31 Min Max Viktat snitt Kalkylränta, kassaflöde, % 5,0 11,1 8,1 Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 9,0 6,3 Kalkylränta, restvärde, % 7,2 11,1 8,4 Långsiktigt vakansantagande, % 2,0 25,0 5,7 Byggrätter Stendörren hade per 31 december 2025 totalt 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt cirka 627 000 kvadratmeter huvudsakli- gen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Marknadsvärdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka 1 504 (1 458) miljoner kronor. Känslighetsanalys Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor bety- delse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsförmåga per 1 januari 2026 visar känslighetsanalysen nedan den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/ eller direktavkastningskravet ökar eller minskar med 2,5 respektive 0,25 procent- enheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Förändring av driftnetto, 2025 Förändring av direkt­ avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 658 1 094 1 531 1 967 2 404 –0,25% –103 314 730 1 147 1 563 0,00% –796 –398 0 398 796 0,25% –1 432 –1 050 –669 –287 94 0,50% –2 016 –1 650 –1 284 –918 –552 Förändring av driftnetto, 2024 Förändring av direkt­ avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 641 1 034 1 428 1 821 2 214 –0,25% –70 305 680 1 055 1 429 0,00% –716 –358 0 358 716 0,25% –1 305 –963 –621 –279 64 0,50% –1 846 –1 518 –1 190 –862 –534 Not 11 Förvaltningsfastigheter, forts. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 59 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 60 ===== 12 Inventarier Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 10 10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Årets avskrivningar 0 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –10 Utgående redovisat värde 0 0 14 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2025 2024 Avräkning skatter och avgifter 11 5 Mervärdeskattefordran 9 17 Övriga kortfristiga fordringar 1 23 Utgående redovisat värde 21 45 13 Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 Hyres- och kundfordringar 26 20 Reserv osäkra hyresfordringar –12 –11 Utgående redovisat värde 14 9 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. Mkr 2025 2024 Förfallostruktur hyres och kundfordringar Förfallet 0–29 dgr 11 3 Förfallet 30–89 dgr 6 2 Förfallet 90 dgr 9 15 Reserv osäkra hyresfordringar –12 –11 Summa 14 9 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2025 2024 Förutbetalda försäkringspremier 9 8 Förutbetalda hyresrabatter 28 27 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 20 Utgående redovisat värde 55 55 16 Eget kapital Koncernens egna kapital Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, se not 14 i moderbola- gets noter. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Resultat per aktie Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (32 041 772 aktier). Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier efter utspädning uppgår till 32 071 796 stycken. 17 Räntebärande skulder Mkr 2025 2024 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 700 1 300 Lån från banker och övriga kreditinstitut 6 985 6 379 Periodiserade låneutgifter –48 –41 Summa räntebärande långfristig upplåning 8 637 7 638 Kortfristiga räntebärande skulder Lån från banker och övriga kreditinstitut 301 153 Summa räntebärande kortfristig upplåning 301 153 Summa räntebärande skulder 8 938 7 791 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp 430 280 Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 8 938 miljoner kronor (7 791), varav periodiserade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –48 miljoner kronor (–40). Ränte- bärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 7 287 miljoner kronor (6 531) och tre gröna obligationslån om 1 700 miljoner kronor (1 300). Ränte- bärande lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut utgörs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastighetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Banklånen är tagna i Swedbank, Danske Bank, SEB, Nordea och Sörmlands Sparbank. Per 31 december 2025 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 645 miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 301 miljoner kronor (153). Kortfristiga räntebär ande skul- der utgörs i Stendörrens finansiella ställning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till åter- betalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditetsbe- hov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december 2025 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 3,4 år (3,2), se tabellen på sidan 61. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 60 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 61 ===== Ränte- och kapitalbindning, per 31 december 2025 Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2026 3 286 37 153 2 2027 0 0 1 051 12 2028 600 7 2 856 32 2029 101 1 4 584 51 2030 0 0 343 4 >2030 5 000 56 0 0 Summa/genomsnitt 8 987 3,9 100 8 987 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Not 17 Räntebärande skulder, forts. Räntederivat – aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 0,1 2,00% 0,67 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 0,7 2,00% 0,952) SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 0,5 2,00% 0,982) Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 0,2 2,00% 0,672) Summa 2 700 1,4 2,00% 0,82 Swedbank Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 500 0,8 2,36% 4,12 Nordea Ränteswap 2025-02-12 2030-02-12 300 0,2 2,37% 4,12 SEB Ränteswap 2025-02-13 2030-02-13 200 0,2 2,38% 4,12 SEB Ränteswap 2025-01-13 2027-12-17 101 –0,3 4,06% 1,96 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 1,6 2,45% 4,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39% 3,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 –0,2 2,49% 4,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 –1,1 2,41% 3,86 Summa 3 001 1,3 2,47% 4,19 1) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 4,3 år. 2) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen till höger) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. Räntederivat – med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2026-09-03 2031-09-03 425 8,6 2,75% 5,68 Nordea Ränteswap 2026-09-03 2031-09-03 425 0,6 2,61% 5,68 Swedbank Räntetak 2026-12-14 2030-12-14 550 9,4 2,75% 4,96 Swedbank Ränteswap 2026-12-14 2030-12-14 550 3,9 2,44% 4,96 SEB Räntetak 2026-12-23 2031-12-23 75 1,9 2,75% 5,98 SEB Ränteswap 2026-12-23 2031-12-23 75 0,3 2,64% 5,98 Summa 2 100 24,6 2,64% 5,32 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en högsta referensräntenivå om 2,2 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapport- periodens utgång var cirka 63 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2025 Mkr 2024 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde­ förändringar 2025 Långfristiga skulder till kreditinstitut 6 387 598 – – 6 985 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 145 156 – – 301 Derivat –58 –22 – 52 –29 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 300 400 – – 1 700 Summa räntebärande skulder och derivat 7 774 1 132 0 52 8 957 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde­ förändringar 2024 Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 756 1 631 – – 6 387 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 825 –680 – – 145 Derivat –148 – – 91 –58 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 101 199 – – 1 300 Summa räntebärande skulder och derivat 6 534 1 150 0 91 7 774 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 61 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 62 ===== 18 Finansiella risker Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Hyresfordringar 14 9 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 21 45 – – – – Likvida medel 340 214 – – – – Räntebärande skulder – – – – –8 938 –6 651 Övriga långfristiga skulder – – – – –78 –57 Räntederivat – – 29 58 – – Leverantörsskulder – – – – –19 –124 Övriga skulder – – – – –16 –6 Summa 375 268 29 58 –9 051 –6 838 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings- effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhanda- hållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansierings- risk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindnings- risk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemargi- naler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende ränte- täckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps- årets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kredit- avtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Kreditrisk Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betalningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att koncernens hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet hyresavtal. Förutom koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyres- gäst för mer än 2 procent (2) av koncernens totala årshyror per 31 december 2025. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida medel. Likviditet Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassaflödet från den löpande verksamheten i kombination med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den kommande 12-månadersperioden. Per 31 december 2025 fanns tillgänglig likviditet om totalt cirka 985 miljoner kronor, i form av likvida medel och tillgängliga kreditlinor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nytt- jandet av kreditlinorna. Räntor Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per 31 december 2025 uppgår räntekostnaden till cirka 351 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort räntebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 63 procent av alla räntebärande lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 decem- ber 2025 att en höjning av räntebasen med 1 procentenhet medför en räntekost- nadsökning (före skatt) om 31 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av ränte derivaten återfinns i tabellen i not 17. Förändring, STIBOR (+) Utfall Mkr (–) Utfall Mkr +/– 1,00 % –31 53 +/– 2,00 % –59 103 +/– 3,00 % –87 105 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Löptidsanalys inklusive räntor Nedanstående tabell visar summan av alla amorteringar och räntor på lån om alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analys- perioden). År Årlig amortering till förfall, Mkr Räntekostnad/år, Mkr Total likviditetseffekt till förfall, Mkr 2026 147 333 480 2027 142 324 466 2028 120 235 355 2029 79 139 218 2030 1 12 13 >2031 0 0 0 Summa 490 1 042 1 532 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 62 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 63 ===== 19 Övriga avsättningar Mkr 2025 2024 Ingående redovisat värde 4 4 Avsättning miljösaneringsreserv –4 – Utgående redovisat värde 0 4 Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24. 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 10 12 Upplupna räntor 55 39 Förutbetalda hyresintäkter 195 169 Övriga poster 44 39 Utgående redovisat värde 304 259 21 Ställda säkerheter Mkr 2025 2024 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar 7 109 6 690 Pantsatta aktier i dotterbolag 7 106 6 542 Summa 14 215 13 232 22 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2025 2024 Kassaflöden Erhållna räntor 36 130 Erlagda räntor –358 –409 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Upplupen ej betald ränta 24 26 Orealiserade valutakursjusteringar 30 0 Summa 56 28 Förvärv av tillgångar via dotterbolag Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassifi cerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: Mkr 2025 2024 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 1 236 1 128 Uppskjuten skattefordran – 1 Rörelsefordringar 7 41 Likvida medel 8 11 Långfristiga skulder –203 –375 Kortfristiga rörelseskulder –15 –126 Summa nettotillgångar 1 033 680 Lösen lån, swap och nya lån, netto –203 –449 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 8 11 Påverkan på likvida medel –1 228 1 118 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 63 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 64 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 64 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Noter 2025 2024 Nettoomsättning 125 129 Rörelsens kostnader 3–4 –125 –129 Resultat före finansiella poster 0 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag –17 123 Finansnetto 6 37 19 Orealiserade valutakursförändringar 7 –1 –2 Resultat efter finansiella poster 19 140 Värdeförändring finansiella instrument –2 – Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 346 394 Lämnade koncernbidrag –348 –382 Summa bokslutsdispositioner –2 12 Resultat före skatt 15 152 Skatt 8 0 – Årets resultat 15 152 Mkr Noter 2025 2024 Årets resultat 15 152 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 15 152 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETS TOTALRESULTAT Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 125 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern rän- tekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2025 till 43 miljoner kronor (49) och det egna kapitalet uppgick till 1 997 miljoner kronor (1 708). ===== SIDA 65 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 65 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Noter 2025­12­31 2024­12­31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 9 7 9 Inventarier 10 5 3 Andelar i koncernföretag 11 1 346 1 165 Fordringar hos koncernföretag 3 980 3 239 Räntederivat 2 – Uppskjuten skattefordran 8 1 0 Summa anläggningstillgångar 5 341 4 417 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 23 27 Ovriga kortfristiga fordringar 12 1 1 Skattefordran – 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 4 4 Likvida medel 43 49 Summa omsättningstillgångar 16 71 87 SUMMA TILLGÅNGAR 5 412 4 503 MODERBOLAGETS FINANSIELLA STÄLLNING Mkr Noter 2025­12­31 2024­12­31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 14 20 19 Summa bundet eget kapital 20 19 Fritt eget kapital Överkursfond 1 943 1 670 Balanserat resultat 18 –133 Årets resultat 16 152 Summa fritt eget kapital 1 977 1 689 Summa eget kapital 1 997 1 708 Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder 15 1 684 1 287 Skulder till koncernföretag 1 695 1 459 Summa långfristiga skulder 16 3 379 2 746 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 4 Övriga kortfristiga skulder 2 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 33 44 Summa kortfristiga skulder 36 50 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 412 4 503 ===== SIDA 66 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 66 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 2024­01­01 17 1 443 –133 1 329 Ränta/utdelning hybridobligation –46 –46 Emission aktier 2 490 492 Emission hybridobligation 296 296 Återköp hybridobligation –515 –515 Totalresultat januari–december, 2024 152 152 Utgående eget kapital per 2024­12­31 19 1 670 19 1 708 Ingående eget kapital per 2025­01­01 19 1 670 19 1 708 Personaloptionsprogram 3 3 Ränta/utdelning hybridobligation –25 –25 Emission aktier 1 293 294 Totalresultat januari–december, 2025 15 15 Utgående eget kapital per 2025­12­31 20 1 943 34 1 997 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr Noter 2025 2024 Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 0 0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 2 2 Erhållna räntor 0 1 Erlagda räntor –83 –91 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet –81 –88 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 387 418 Förändring av rörelseskulder –277 –272 Kassaflöde från den löpande verksamheten 29 58 Investeringsverksamheten Förvärv/avyttringar av immateriella tillgångar – –7 Förvärv/avyttringar av inventarier –2 6 Förvärv av dotterföretag –540 –260 Försäljning av dotterföretag 343 87 Utlåning till koncernföretag –741 330 Kassaflöde från investeringsverksamheten –940 156 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital 3 – Upptagna räntebärande skulder 897 780 Amortering och lösen av räntebärande skulder –500 –600 Utdelning hybridobligation –25 –46 Emission aktier 294 492 Emission hybridobligation – 296 Återköp hybridobligation – –515 Upptagna lån från koncernföretag 236 –602 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 905 –195 Årets kassaflöde –6 19 Likvida medel vid årets ingång 49 30 Årets kassaflöde –6 19 Likvida medel vid årets utgång 43 49 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE ===== SIDA 67 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 67 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 1 Redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redo- visning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moder- bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över lea- singperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets finansiella ställning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Finansiella instrument IFRS 9 tillämpas ej i moderbolaget vid redovisningen av finansiella instrument. Moderbolaget tillämpar i stället de punkterna som anges i RFR 2 (IFRS 9 Finan- siella instrument). Fakturerad förvaltning till dotterbolag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgiv- ning. Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav. Dotterbolag Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. I moderbolaget intäktsredovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncern- mässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdis- position i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i den mån nedskrivning inte erfordras. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut- sättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett för- säljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts fram- går av not 11 för koncernen. 3 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 54 (52), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2025 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 6 personer (3 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2025 till styrelse med 1 250 tusen kronor (1 490). Till verkställande direk- tör utgick ersättning om totalt 7 194 tusen kronor (6 413). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 15 560 tusen kronor (14 409) och till övriga anställda 33 305 tusen kronor (33 669). Totala sociala kostnader upp- gick under räkenskapsåret till 25 714 tusen kronor (26 361) varav 8 852 (7 179) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 728 (1 402 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2025 2024 Medelantal anställda 57,5 55 varav män 31 28 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 600 580 Styrelseledamöter Helena Levander 360 340 Carl Mörk 290 310 Seth Lieberman 0 260 Summa styrelseledamöter 1 250 1 490 Vd 7 194 6 413 varav tantiem och bonus 4 536 3 840 Vice vd 3 405 3 386 varav tantiem och bonus 1 360 1 360 Övriga ledande befattningshavare 12 155 11 024 varav tantiem och bonus 4 300 3 460 Övriga anställda 33 305 25 009 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 11 271 10 563 varav pensionskostnader 3 685 3 520 Övriga anställda 14 443 15 798 varav pensionskostnader 5 167 3 659 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Erhållen utdelning Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut beträffande värdeöverföringens storlek. ===== SIDA 68 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 68 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfat- tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderings- metod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Not 3 Anställda och personalkostnader, forts. 4 Ersättningar till revisorer Till moderbolagets revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2025 2024 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –5 –2 Övriga tjänster – – Summa –5 –2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. Aktierätter Program 2023–2028 Utestående vid periodens början – Tilldelade under perioden 50 060 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Program 2025–2030 Utestående vid periodens början – Utestående vid periodens början 32 995 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 32 995 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 202,00 Program 2023–2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –4 155 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år1) 2,4 Program 2025–2030 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –2 046 Optionernas lösenpris 264,00 Aktierätternas löptid, år2) 4,4 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030. 6 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2025 2024 Finansiella intäkter Ränteintäkter från koncernföretag 260 296 Ränteintäkter, övriga 0 – Summa 260 296 Moderbolagets finansiella intäkter härrör från koncernföretag och moderbolagets likvida medel. Mkr 2025 2024 Finansiella kostnader Räntekostnader till koncernföretag –114 –166 Räntekostnad obligation –84 –95 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –25 –16 Summa –223 –277 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för moder- bolagets räntebärande lån. I moderbolagets räntekostnader om 223 miljoner kronor (277) ingår dels direkta räntekostnader om 114 miljoner kronor (261) samt 25 miljoner kronor (16) i periodiserade upplåningskostnader. 7 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2025 2024 Valutakursvinster 0 0 Valutakursförluster –1 –2 Summa –1 –2 Moderbolagets valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 5 Resultat från andelar i koncernföretag Mkr 2025 2024 Utdelning – 110 Nedskrivning andelar i koncernföretag –9 –24 Resultat försäljning andelar i koncernföretag –8 37 Summa –17 123 ===== SIDA 69 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 69 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 8 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans- räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2025 2024 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad – – Skatt till följd av ändrad taxering – – Summa aktuell skatt 0 – Uppskjuten skatt: Effekt av underskottsavdrag – – Summa uppskjuten skatt – – Totalt redovisad skatt 0 – Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 15 152 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –3 –31 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –4 –5 Skatteeffekt ej bokförda kostnader 7 6 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 0 30 Redovisad skatt 0 0 Effektiv skatt, % 0,0 0,0 Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent. Moderbolagets skattemässiga under- skottsavdrag uppgår till 2 miljoner kronor (2). Mkr 2025 2024 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag  Ingående redovisat värde 0 0  Årets förändring 1 0  Utgående redovisat värde 1 0 Summa uppskjuten skattefordran 1 0 9 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 17 10 Investeringar – 7 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 17 Ingående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Årets avskrivningar –2 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –8 Utgående redovisat värde 7 9 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. 10 Inventarier Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärde 13 19 Omklassificering 2 –6 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 15 13 Ingående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Årets avskrivningar 0 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –10 Utgående redovisat värde 5 3 ===== SIDA 70 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 70 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 11 Andelar i koncernföretag Mkr 2025 2024 Ingående redovisat värde 1 165 979 Förvärv 337 95 Tillskott 203 165 Avyttring –350 –50 Nedskrivningar –9 –24 Utgående redovisat värde 1 346 1 165 Kreditrisken för utlåning från moderbolaget till dotterbolag bedöms låg med hänsyn till de underliggande värden som finns i respektive dotterbolag i form av fastigheter. Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag Alla dotterbolagen i underkoncernen ägs till 100 procent. Mkr Org.nummer Säte Antal aktier/ andelar Ägd andel, % Bokfört värde Antal indirekt ägda dotterbolag 2025 2024 2025 2024 Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 5 – – Bårhults Utvecklings AB 559114-7854 Göteborg 500 100 – 34 – – Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 – 5 – – SF Morkullan Södertälje AB 559362-7085 Stockholm 1 002 100 – 33 – – Stabil Fastighets AB 559053-9739 Göteborg 500 100 – – – – Stendörren Dstiftet 3 AB 559425-9409 Stockholm 250 100 37 1 – – Stendörren Fyrislund 11:4 AB 559386-5487 Stockholm 250 100 23 – – – Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 – – – Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 0 62 62 Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 78 754 11 6 Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 57 18 16 Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 0 7 7 Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 62 46 10 10 Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 14 50 2 3 Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 247 10 32 17 Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 55 120 9 9 Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 12 40 7 7 Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 5 0 9 5 Stendörren Stockholm 11 AB 559493-7061 Stockholm 25 000 100 8 0 5 6 Stendörren Stockholm 12 AB 559384-4193 Stockholm 25 000 100 0 10 – – Summa 1 346 1 165 172 148 12 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2025 2024 Avräkning skatter och avgifter 0 0 Mervärdeskattefordran – – Övriga kortfristiga fordringar 1 1 Utgående redovisat värde 1 1 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2025 2024 Förutbetalda försäkringspremier – 1 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 3 Utgående redovisat värde 4 4 ===== SIDA 71 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 71 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 14 Eget kapital Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 19 585 840 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 30 143 066 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emitteras med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 3 kommer antalet utestående aktier av serie B öka med 83 055 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 0,3 procent och av röstetalet med 0,2 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 49 833 kronor. Händelse Registrering Bolagsverket A­aktier B­aktier Aktiekapital kronor1) Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000 Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen December 2010–mars 2014 – 1 207 816 774 689 Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991 Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen December 2014–april 2015 – 9 175 001 16 571 992 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga riktad nyemission 28 oktober 2024 – 2 630 208 18 635 084 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga riktad nyemission 13 maj 2025 – 1 547 000 19 563 284 Nyemission B-aktier, aktieteckning pga teckningsoptioner 28 november 2025 – 37 593 19 585 840 Summering händelser – 30 143 066 19 585 840 1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Röstetal Totalt antal röster Andel av röster, % Kapitalandel, % A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 45 8 B-aktier 30 143 066 1 30 143 066 55 92 Totalt 32 643 066 11 55 143 066 100 100 Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapi- talet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktie- bolagslagen och beslutas av årsstämman. Utdelning Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning ska utgå för räken- skapsåret 2025 med totalt noll kronor per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande i Moderbolaget står: Balanserat resultat 1 960 991 824 Årets resultat 16 382 600 Summa 1 977 374 424 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Att utdelas till aktieägarna 0 I ny räkning balanseras 1 977 374 424 Summa 1 977 374 424 15 Räntebärande skulder Mkr 2025 2024 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 700 1 300 Övriga räntebärande skulder 1 695 1 459 Periodiserade låneutgifter –16 –13 Summa räntebärande långfristig upplåning 3 379 2 746 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp – – Moderbolagets räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 3 379 miljoner kronor (2 746), varav periodi- serade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –16 miljoner kronor (–13). Ränte bärande skulder består av obligationslån om 1 700 miljoner kronor (1 300) och räntebärande skulder till koncernföretag om 1 695 miljoner kronor (1 459). Moderbolaget hade vid balansdagens utgång tre utestående obligationslån, samtliga gröna. Ett obligationslån uppgick på balansdagen till 800 miljoner kronor, med förfall 2027-12-12, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Det andra obligations lånet uppgår till 500 miljoner kronor, med förfall 2028-09-30, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,60 procent. Det tredje obligationslånet uppgår till 400 miljoner kronor, förfaller 2029-06-04, och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,35 procent. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2025 Mkr 2024 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde­ förändringar 2025 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 759 636 – – 3 395 Summa räntebärande skulder och derivat 2 759 636 0 0 3 395 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde­ förändringar 2024 Övriga långfristiga räntebärande skulder 3 161 –402 – – 2 759 Summa räntebärande skulder och derivat 3 161 –402 – – 2 759 ===== SIDA 72 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 72 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 16 Finansiella risker Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonteringseffekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redo- visade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Fordringar hos koncernföretag 4 003 3 266 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 1 1 – – – – Kassa och bank 43 49 – – – – Räntederivat – – 2 – – – Räntebärande skulder – – – – –1 684 –1 287 Leverantörsskulder – – – – –1 –4 Skulder till koncernföretag – – – – –1 695 –1 459 Övriga kortfristiga skulder – – – – –2 –2 Summa 4 047 3 316 2 0 –3 382 –2 752 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2025 2024 Upplupna lönerelaterade kostnader 10 12 Upplupna räntor 17 16 Övriga poster 6 16 Utgående redovisat värde 33 44 18 Ställda säkerheter Mkr 2025 2024 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar – – Pantsatta aktier i dotterbolag 1 185 1 020 Summa 1 185 1 020 19 Eventualförpliktelser Mkr 2025 2024 Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter 7 291 6 532 Summa 7 291 6 532 21 Transaktioner med närstående Försäljning av varor och tjänster till närstående Inköp av varor och tjänster hos närstående Mkr 2025 2024 2025 2024 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 124 129 – – Summa 124 129 – – Fordringar hos närstående Skulder till närstående Mkr 2025 2024 2025 2024 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 4 003 3 266 1 695 1 459 Summa 4 003 3 266 1 695 1 459 Räntor från närstående Räntor till närstående Mkr 2025 2024 2025 2024 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 260 296 114 166 Summa 260 296 114 166 Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersätt- ningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 3.20 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2025 2024 Kassaflöden Erhållna räntor – 1 Erlagda räntor –83 –91 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Summa 2 2 ===== SIDA 73 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 73 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 22 Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Stendörren förvärvade strategisk fastighetsportfölj i Helsingfors för 1,3 miljarder kronor samt presenterade i förtid intjäningsförmågan per årsskiftet I januari ingick Stendörren ett avtal om förvärv av 14 fastigheter i Helsingfors- regionen till ett överenskommet fastighetsvärde om motsvarande 1,3 miljarder kronor. Portföljen är fullt uthyrd och den genomsnittliga återstående hyrestiden är drygt tre år. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 96 miljoner kronor. Förvärvet finansieras med existerande likvida medel samt bankfinansiering. Tillträde den 20 februari 2026. Stendörren tecknade sjuårigt hyresavtal avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri om 1 900 kvm i Skrubba, Stockholm I februari tecknade Stendörren ett hyresavtal avseende en nyproducerad bygg- nad för lätt industri på fastigheten Vindkraften 2 i Skrubba i södra Stockholm. Avtalet omfattar hela byggnaden om cirka 1 900 kvadratmeter samt tillhörande gårdsytor och har en löptid på 7 år. Den nya byggnaden färdigställdes i mars 2026 och kunden tillträder den 1 maj 2026. Stendörren offentliggjorde tilläggsemission av gröna, seniora ej säkerställda obligationer I februari har Stendörren framgångsrikt emitterat gröna, seniora icke-säker- ställda obligationer om SEK 300 000 000 till 100.75 procent av nominellt värde under Stendörrens befintliga ramverk om totalt SEK 800 000 000 (ISIN: SE0026876195) med slutligt förfall i juni 2029, varav obligationer om SEK 400 000 000 emitterats tidigare. Stendörren förvärvade en fastighet inom lager- och lätt industri i Uppsala för 52 miljoner kronor I mars förvärvade Stendörren en lager- och lätt industrifastighet i Fyrislund industriområde i Uppsala kommun från en privat säljare. Överenskommet fast- ighetsvärde uppgår till 52 miljoner kronor och den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 2 500 kvadratmeter. Fastigheten är fullt uthyrd till nio olika hyresgäster och den genomsnittliga återstående löptiden uppgår till cirka 3,3 år. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 3,7 miljoner kronor. Tillträde skedde i samband med signering den 31 mars 2026. Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning. Kronor Balanserat fritt eget kapital 1 960 991 824 Årets resultat 16 382 600 Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 977 374 424 Föreslås Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 1 977 374 424 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION ===== SIDA 74 ===== ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 29 april 2026 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Tom Livelli Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/Huvudansvarig revisor Joakim Rubin Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 74 ===== SIDA 75 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 75 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2025. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 44–74 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät- tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moder- bolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel- sen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit- tet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i före- kommande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle- rade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo- visningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2025 till 15 927 Mkr och värdeförändringarna under perioden till 43 Mkr. Koncer- nens förvaltningsfastigheter utgör 95 % av de totala till- gångarna per den 31 december 2025. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11 För- valtningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar. Vi har identifierat detta som ett område av särskild betydelse i vår revision med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begränsade till följande: Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fast- igheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och drifts- kostnader samt även kontrollberäknat värderingsmodel- len. Vår granskning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastighe- ter med pågående projekt eller framtida exploaterings- möjligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det varit störst variation i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovis- ningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 2–43 och 91–99. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informa- tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo- visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo- visningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. ===== SIDA 76 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 76 Revisionsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi pro- fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upp- täcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens för- måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upp- lysningarna i årsredovisningen och koncernredovis- ningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalan- det om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern- redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse- ende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella bety- dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obero- ende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i till- lämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommunicerats med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om den frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktören förvaltning för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar sty- relsens ledamöter och verkställande direktören ansvars- frihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet ”Revisorns ansvar”. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets- art, omfattning och risker ställer på storleken av moder- bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola- gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder ===== SIDA 77 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 77 Revisionsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Stockholm den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/ Huvudansvarig revisor eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl- dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revi- sionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom- mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträ- delser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunder- lag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning, inklusive riktlinjer eller rutiner avse- ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap- porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 22 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 2022. ===== SIDA 78 ===== BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 79 Styrelse 86 Ledningsgrupp 88 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 90 5 78STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 79 ===== Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktie- ägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt. Bolagsordning Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag, vars B-aktier är noterade på Nasdaq Stock- holm, Mid Cap. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva där- med förenlig verksamhet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet åter- finns på bolagets webbplats stendorren.se. Svensk kod för bolagsstyrning Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning man valt i stället och skälen härtill. Koden finns tillgänglig på bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för svensk bolagsstyrning presenteras. Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Stendörrens bolagsstyrning under 2025 och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden. Stendörren redo- visar inga avvikelser från Koden för 2025. Aktier och ägande Stendörrens aktiekapital uppgick vid räkenskapsårets utgång till 19 585 840 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 30 143 066 aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolags- stämma och B-aktier berättigar till en röst på bolags- stämma. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2025 till 3 550 stycken och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,60 kronor. På sidan 92 anges detaljer om ägarsprid- ningen vid utgången av 2025. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga frå- gor såsom utdelning, fastställande av års- och hållbar- hetsredovisning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verkställande direktören, val av styrelseledamöter, styrelseordförande och revisor samt arvode till styrelse och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra bolags- stämma. Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolags- ordningen, kräver dock enligt aktiebolagslagen kvalifice- rad majoritet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga begräns- ningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets webb- plats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) • Redovisningslagstiftning och rekommendationer • IFRS Viktiga interna regelverk • Bolagsordningen • Styrelsens och styrelseutskottens arbetsordningar • Attestinstruktioner • Instruktion för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering • Internt fastställda regler, policydokument och rutiner, såsom Stendörrens insiderpolicy, informa- tionspolicy, finanspolicy, policy för närstående- transaktioner, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer, personuppgiftspolicy och arbetsmiljöhandbok • Processer för intern kontroll och riskutvärdering STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 79 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning Bolagsstämma Aktieägare Styrelse Valberedning Ersättningsutskott Revisor Revisionsutskott Verkställande direktör Bolagsledning Stendörrens bolagsstyrningsstruktur ===== SIDA 80 ===== Årsstämman 2025 Årsstämman 2025 hölls den 22 maj 2025 i Stockholm. Vid årsstämman fanns totalt 93,13 procent av bolagets röster och 88 procent av bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade följande beslut: • Disposition avseende bolagets resultat. • Styrelseledamöterna och verkställande direktören beviljades ansvarsfrihet. • Val av antalet styrelseledamöter och revisorer. • Omval av Roniek Bannink, Helena Levander, Carl Mörk, Andreas Philipson och Joakim Rubin samt nyval av Tom Livelli som styrelseledamöter. • Omval av Andreas Philipson som styrelsens ordförande. • Omval av BDO Mälardalen AB som bolagets revisor, med Johan Pharmanson som huvudansvarig revisor. • Fastställande av arvode till styrelsen och revisorn. • Fastställande av principer för utseende av valbered- ning inför årsstämmor. • Godkännande av ersättningsrapport. • Fastställande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Beslut om långsiktigt incitamentsprogram i form av teckningsoptioner. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av stamaktier av serie B, konvertibler avse- ende stamaktier av serie B och/eller teckningsoptioner avseende stamaktier av serie B, samt preferensaktier. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före- tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Protokoll från årsstämman 2025 och därtill hörande stämmohandlingar finns tillgängliga på bolagets webb- plats. Årsstämman 2026 Årsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) kommer att hållas den 26 maj 2026 klockan 14:00 i Garnisonen Konferens, K-märkt, konferensrum ”Chambre Separée” i Stockholm. Valberedning För att säkerställa att val och arvodering av styrelse och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk- turerad och bekantgjord process, ska varje bolag som tillämpar Koden ha en valberedning. Valberedningen ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse, styrel- seordförande, revisor, arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och en av styrelseledamöterna, ersättning för utskottsarbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna för utseende av valberedning. Aktieägare har möjlighet att vända sig till valbe- redningen med nomineringsförslag. Valberedningens förslag offentliggörs i samband med kallelsen till års- stämman. Stendörrens valberedning inför årsstämman 2026 har följande sammansättning: • James Golunski, representant för Stendörren Real Estate AB och ordförande i valberedningen. • Oscar Christensson, representant för Altira AB. • Patrik Jönsson, representant för SEB Investment Management AB. Stendörrens styrelseordförande Andreas Philipson är adjungerad medlem av valberedningen. Styrelsen Styrelsens ansvar Styrelsen har det övergripande ansvaret för Stendörrens förvaltning och organisation. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som antas på det konstituerande styrelsemötet varje år. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till styrelsens arbetsordning finns bland annat instruktionen för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering bifogad. Styrelsen fastställer övergripande mål och strategier för bolaget och den koncern som bolaget tillhör samt antar bolagets budget och policydokument. Styrelsen följer den ekonomiska utvecklingen och granskar och godkänner delårsrapporter och bokslut. Styrelsen över- vakar även efterlevnaden av lagar, regler och interna styrdokument, utvärderar och hanterar bolagets risker och säkerställer god intern kontroll. Vidare fattar styrelsen bland annat beslut om större investeringar och organisations- och verksamhetsför- ändringar i bolaget samt säkerställer att bolaget driver ett adekvat hållbarhetsarbete. Styrelsen fattar även beslut om större investeringar och organisations- och verksamhetsförändringar i bola- get samt säkerställer att bolaget driver ett adekvat håll- barhetsarbete. Ordförandens ansvar Styrelsens ordförande organiserar och leder styrel- sens arbete samt säkerställer att styrelsen genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden säkerställer även att nya styrelseledamöter vid behov genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag och annan utbildning som anses lämplig. Ordföranden samråder med bolagets verkställande direktör i strategiska frågor och säkerställer att styrelseledamöterna erhåller erfor- derlig information och dokumentation för fullgörande av sina respektive uppgifter. Ordföranden ansvarar även för kontakter med aktieägarna avseende ägarskapsfrå- gor och säkerställer att styrelsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvärdering. Styrelsens sammansättning Stendörrens styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan suppleanter. På årsstämman 2025 beslutades att styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter, för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Det beslutades om omval av Roniek Bannink, Helena Levander, Carl Mörk, Andreas Philipson Styrelsens sammansättning fram till årsstämman den 22 maj 2025 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Roniek Bannink Styrelseledamot 2024 Ja Nej Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Joakim Rubin Styrelseledamot 2024 Ja Nej Styrelsens sammansättning från och med årsstämman den 22 maj 2025 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Roniek Bannink Styrelseledamot 2024 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Tom Livelli Styrelseledamot 2025 Ja Nej Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Joakim Rubin Styrelseledamot 2024 Ja Nej STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 80 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 81 ===== STYRELSENS ARBETE UNDER 2025 JAN  FEB    M A R    A PR    MAJ  JUN  JUL  AUG    SEP    O KT    NOV  DEC  . 2025 FEBRUARI • Fastställande av årsbokslut • Genomgång av revisorernas rapport från dess granskning • Avrapportering revisionsutskottet • Förslag till vinstdisposition • Frågor relaterade till årsstämman • Intern kontroll • Ersättningsfrågor – Avrapportering ersättningsutskottet JULI • Fastställande av delårs- rapport för årets andra kvartal • Avrapportering från revisionsutskottet SEPTEMBER • Fastställande av bolagets operationella mål och strategier • Intern kontroll OKTOBER • Fastställande av delårs- rapport för årets tredje kvartal • Genomgång av revi- sorernas översiktliga granskning av delårs- rapporten för det tredje kvartalet • Avrapportering från revisionsutskottet • Granskning och utvär- dering av bolagets risk utvärdering och interna kontroll • Beslut om ansvarsför- säkring för styrelsen och verkställande direktören DECEMBER • Fastställande av budget för kommande år • Utvärdering av styrelse (inklusive utskott) och verkstäl lande direktör • Ersättningsfrågor – Avrapportering ersättningsutskottet APRIL • Års- och hållbarhets- redovisningen • Frågor relaterade till årsstämman MAJ (TVÅ STYRELSEMÖTEN) • Fastställande av delårsrapport för årets första kvartal • Avrapportering revisions utskottet • Val av styrelseutskott • Fastställande av rele vanta bolags- styrningsdokument och policyer • Fastställande av styrelsens årscykel • Beslut gällande firma teck ningsrätt och Joakim Rubin samt nyval av Tom Livelli som styrel- seledamöter. Andreas Philipson omvaldes som styrel- sens ordförande. Information om styrelseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget och dess väsent- liga uppdrag utanför bolaget, återfinns i avsnittet om Styrelsen, sidorna 86–87. Valberedningen inför årsstämman 2025 lade stor vikt vid att styrelsen ska ha en mångsidighet och bredd avseende utbildning, erfarenheter, kompetenser och bakgrund för säkerställande av att styrelsens samman- sättning uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen beaktat dess verksamhet, utvecklingsskede och övriga förhållanden. Valberedningen ansåg det väsentligt att styrelsen ska ha en gedigen kunskap och erfarenhet inom för bolaget väsentliga områden såsom fastighetsutveckling, fastighetsförvaltning, transaktioner, finansieringsfrågor, bolagsstyrningsfrågor, styrelsearbete i en noterad miljö och relevanta hållbarhetsfrågor. Det ansågs även önskvärt att styrelsen även fortsättnings- vis bibehåller sin, i jämförelse med styrelserna i andra svenska fastighetsbolag, internationella prägel och där- med snabbt kan fånga upp trender på andra fastighets- marknader. Som mångfaldspolicy tillämpades regel 4.1 i Koden. Vikten av en jämn könsfördelning diskuterades särskilt och det konstaterades att andelen kvinnor i den före- slagna styrelsen uppgår till två av sex. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie ägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av tabellen på sidan 80 är samt- liga sex stämmovalda ledamöter oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Av dessa är två leda- möter oberoende i förhållande till större aktieägare. Arvode till styrelsen Årsstämman 2025 beslutade att arvode till styrelsen, intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med 540 000 kronor till styrelsens ordförande och med 270 000 kro- nor vardera till övriga ledamöter. Årsstämman beslutade vidare att arvode till ordföranden i revisorsutskottet ska utgå med 90 000 kronor och med 35 000 kronor var- dera till övriga ledamöter i revisionsutskottet, samt att arvode till ordföranden i ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor och med 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter i ersättningsutskottet. I tabellen nedan anges det arvode som varje styrelse- ledamot kommer att erhålla för tiden från årsstämman 2025 fram till årsstämman 2026. Styrelsens arvode och närvaro under 2025 Namn Befattning Närvaro på styrelsemöten under 2025 Styrelsearvode, SEK1) 2) Andreas Philipson Styrelseordförande 20 av 20 600 000 Roniek Bannink Styrelseledamot 19 av 20 03) Seth Lieberman4) Styrelseledamot 6 av 6 E/T Helena Levander Styrelseledamot 20 av 20 360 000 Tom Livelli5) Styrelseledamot 14 av 14 03) Carl Mörk Styrelseledamot 18 av 20 290 000 Joakim Rubin Styrelseledamot 20 av 20 03) Totalt 1 250 000 1) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2025 och årsstämman 2026. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott. 2) Från och enligt beslut av årsstämman 2025. 3) Styrelseledamoten thar avstått från sitt styrelsearvode för perioden från årsstämman 2025 till årsstämman 2026. 4) Styrelseledamoten lämnade sin roll den 22 maj 2025. 5) Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 22 maj 2025. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 81 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 82 ===== Styrelsens arbete under 2025 Styrelsen har under 2025 hållit 20 protokollförda styrelsemöten, varav sex ordinarie styrelsemöten, ett konstituerande styrelsemöte och 13 extra styrelsemöten. Åtta av de extra styrelsemötena hölls per capsulam. Vid styrelsens möten har bolagets verkställande direktör och bolagets chefsjurist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga medlemmar i bolagsled- ningen närvarat vid styrelsemötena såsom föredragande i punkter som berört respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde. Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen årligen hålla minst fem ordinarie sammanträden utöver det kon- stituerande styrelsesammanträdet. Styrelsen samman- träder enligt ett fastställt schema och följer i huvudsak en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje konstituerande styrelsemöte. På sidan 81 presenteras en kortfattad beskrivning av årscykeln. Utöver vad som där anges har styrelsen ett antal ordi- narie agendapunkter som i huvudregel behandlas på varje ordinarie styrelsemöte. Exempelvis har bolagets verkställande direktör vid varje sådant möte lämnat ekonomisk rapport och informerat om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov har frågor gällande förvärv och försäljningar, andra investeringar, finansieringsbe- slut samt beslut i strukturella och organisatoriska frå- gor behandlats. Även frågor gällande bolagets hållbar- hetsarbete, IT-säkerhet och personalrelaterade frågor behandlas regelbundet av styrelsen. Eftersom styrelsen fastställer den finansiella rapporteringen föregås varje finansiell rapport av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om utskottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrelsemöten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. Styrelseutvärdering Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och verk- ställande direktörens arbete i syfte att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och verkställande direktörens arbete fortlöpande utveck- las. Detta sker genom en systematisk och strukturerad process. Styrelsens och verkställande direktörens arbete under 2025 har utvärderats genom en extern tjänst. Styrelseutvärderingen omfattade bland annat ämnen som bolagets mål och strategi, styrelsens samman- träden, styrelsesammansättningen, styrelseutskottets arbete samt kommunikation, rapportering och riskhan- tering. Resultatet från styrelseutvärderingen har pre- senterats för styrelsen på ett styrelsesammanträde och följdes av en styrelsediskussion gällande hur styrelsens arbetssätt kan fortsätta utvecklas för att optimera sty- relsearbetet. Ingen från bolagsledningen närvarade vid detta möte. Resultatet har även redovisats för valbered- ningen. Revisionsutskottet Stendörren har ett revisionsutskott som under 2025 bestått av Helena Levander (ordförande) och Joakim Rubin. Revisionsutskottets arbete och bestämmande- rätt regleras i arbetsordningen och instruktionen för revisionsutskottet, vilken utgör en bilaga till styrelsens arbetsordning. Revisionsutskottet har bland annat till uppgift att för styrelsens räkning: • Övervaka tillämpningen av bolagets redovisnings- principer. • Övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säker- ställa rapporteringens tillförlitlighet. • Med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. • Hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av revisionsinspektionens kvalitetskontroll. • Granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. • Biträda vid upprättandet av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet ska hålla minst fem utskottsmöten varje räkenskapsår. Dess ledamöter får inte vara anställda av bolaget och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Under 2025 har revisionsutskottet haft fem protokoll- förda möten. Vid mötena behandlades bland annat bola- gets finansiella rapporter, värderingsfrågor, hållbarhets- rapportering, den externa revisionen, bolagets riskutvär- dering och interna kontroll, genomgång av eventuella materiella tvister, bolagets externa visselblåsarfunktion och bolagets policyer. Ersättningsutskottet Stendörren har ett ersättningsutskott vars syfte är att tillförsäkra en utförlig, genomarbetad och välgrundad ersättningsmodell till bolagets anställda, med fokus på ersättning till verkställande direktören och andra med- lemmar av bolagsledningen. Ersättningsutskottet har under 2025 bestått av Andreas Philipson (ordförande), Carl Mörk och Joakim Rubin. Utskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat av att: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. • Bevaka och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolags- ledningen. • Bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och ersätt- ningsnivåer. • Årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läggas fram för årsstämman. Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslutande- rätt regleras i en arbetsordning och instruktion för ersättningsutskottet, vilken finns bifogad till styrelsens arbetsordning. Under 2025 höll ersättningsutskottet tre protokoll- förda möten där bland annat frågor om riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare, utfall och förslag nytt incitamentsprogram, mål för ledande befatt- ningshavare, utfall ersättning till ledande befattnings- havare och bolagets ersättningsrapport behandlades. Verkställande direktör och bolagsledning Bolagets verkställande direktör ansvarar för den opera- tiva styrningen och ska sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med de anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande direktörens ansvar och förhållande till styrelsen regleras i den instruktion för verkställande direktören som styrelsen antagit. Verkställande direktören är ansvarig för den finan- siella rapporteringen i bolaget och ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställning. Bolagets verkställande direktör ska löpande hålla styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets och koncernens verksamhet, omsättningens storlek, bolagets resultat och finansiella ställning, likvidi- teten och kreditsituationen, viktigare företagshändelser samt andra händelser, omständigheter eller förhållanden som bedöms vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Styrelsen har uppdragit åt bolagets verkställande direktör att säkerställa att bolaget följer tillämpliga reg- ler och föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det kommer till att offentliggöra insiderinformation och bolagets skyldighet att föra loggbok över personer med tillgång till insiderinformation om bolaget. Stendörrens bolagsledning består av följande personer: • Erik Ranje, Verkställande direktör • Anders Nilsson, Förvaltningschef och vice verkställande direktör • Per-Henrik Karlsson, CFO • Johan Malmberg, Investerings- och affärs- utvecklingschef • Maria Jonsson, Utvecklingschef • Caroline Gebauer, Bolagsjurist • Åsa Thorell, HR-chef • Linda Schuur, Hållbarhetschef För mer information om bolagsledningen, se sidorna 88–89. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 82 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 83 ===== Revisor Revisorns uppgift är att granska bolagets års- och håll- barhetsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät- telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Vid årsstämman den 22 maj 2025 omvaldes revisions- bolaget BDO Mälardalen AB till revisor för bolaget, med den auktoriserade revisorn Johan Pharmanson som huvudansvarig för revisionen. Revisorns mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls den 26 maj 2026. Bolaget har under 2025 inte anlitat BDO Mälar- dalen AB för några icke-revisionstjänster. INTERN KONTROLL Styrelsen har det övergripande ansvaret för att det inom Stendörren finns en adekvat och effektiv riskutvärdering och intern kontroll, vilken syftar till att säkerställa att bolagets verksamhet bedrivs effektivt och ändamåls- enligt och att den finansiella rapporteringen och hållbar- hetsrapporteringen är tillförlitlig och upprättad i över- ensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstan- darder och övriga krav på noterade bolag. Den interna kontrollen säkerställer även att bolaget efterlever internt fastställda policyer och riktlinjer. Stendörrens riskutvärdering och interna kontroll tar avsteg i bolagets övergripande strategi och mål samt dess affärsplaner. Genom en effektiv riskutvärdering och god intern kontroll kan eventuella händelser som kan påverka bolagets möjlighet att nå dess mål identifieras och hanteras inom bolagets riskaptit. Nedan beskrivs Stendörrens system för riskutvärdering och intern kon- troll, främst i samband med den finansiella rapporte- ringen och hållbarhetsrapporteringen. Kontrollmiljö Stendörrens kontrollmiljö, det vill säga den kultur som styrelsen och bolagsledningen verkar utifrån, bestäms av bolagets interna styrnings- och kontrollstruktur. För- delning och delegering av ansvar internt inom Stendörren fastställs bland annat i styrelsens arbetsordning, instruktionen för verkställande direktören, instruktionen för finansiell rapportering, finanspolicyn, uppförande- koden och bolagets attestordning. För att säkerställa en ändamålsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget antagit en policy för riskutvärdering och en rad andra styrande dokument. Samtliga interna styr- dokument revideras löpande. Genom de formaliserade rutinerna säkerställs att fastlagda principer för finansiell rapportering, hållbarhetsrapportering och intern kontroll efterlevs. Riskutvärdering Riskhantering är en viktig aktivitet för Stendörren. Det är av fundamental vikt för Stendörrens långsiktiga överlevnad, lönsamhet och stabilitet att bolaget har en sund riskkultur och en fungerande riskhantering. Risk är nära relaterat till bolagets mål och utveckling. Därför påverkas bolagets kunder, intressenter och anställda av bolagets riskhantering. Förmågan att hantera risker är direkt kopplad till bolagets möjligheter att bedöma och hantera oförutsedda händelser. Enligt Stendörrens policy för riskutvärdering ska bolagsledningen identifiera, utvärdera och hantera bola- gets risker samt rapportera dessa till styrelsen. Detta sker genom att bolagsledningen kontinuerligt och minst årligen varje höst genomför en omfattande riskutvärde- ring, varvid samtliga risker som bolaget utsätts för iden- tifieras och utvärderas. Riskutvärderingen tar hänsyn till bolagets egna bedömningar samt externa revisionsrap- porter. Identifiering av risker sker i syfte att identifiera de mest väsentliga riskerna för Stendörren. Riskerna kategoriseras i följande fem kategorier; strategiska ris- ker, operationella risker, regelefterlevnadsrisker, finan- siella risker och hållbarhetsrisker. För varje enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess inträffande, dels omfattningen av konsekven- sen vid ett eventuellt inträffande. Produkten av de båda parametrarna utgör den enskilda riskens totala risk- värde och anges i en riskutvärderingsrapport. I riskut- värderingsrapporten lyfter bolagsledningen även fram de risker som enligt riskutvärderingen är att betrakta som bolagets väsentliga risker. För mer information om Stendörrens risker och riskhantering, se sidorna 46–47. Kontrollaktiviteter Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerställer bolagsledningen att bolaget har adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera sannolikheten att de risker som bedömts som väsentliga inträffar. För varje väsentlig risk utses en ansvarig inom organi- sationen som får till uppgift att presentera en handlings- plan (kontrollaktivitet) för den specifika risken. Ansvarig för respektive väsentlig risk och aktuell kontrollaktivitet framgår av riskutvärderingsrapporten. Bolagets nyckel- kontroller finns beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumenteras systematiskt. Vad gäller de kontrollaktiviteter som tar sikte på den finansiella rapporteringen syftar dessa till att förhindra, upptäcka och åtgärda fel och avvikelser. De inkluderar exempelvis: • Kontoavstämningar • Granskning och attestering av bokföringsordrar • Checklistor kvartals- och årsbokslut • Attestordningen • Uppföljning och avstämning av att de interna regler som uppställs i finanspolicyn, instruktionen för den finansiella rapporteringen, ekonomihandboken och andra interna policyer. Ekonomiavdelningen har regelbundna avstämningar och uppföljningar med bolagets revisor gällande bolagets interna kontroll. För att ytterligare stärka bolagets interna kontroll har styrelsen antagit en internkontrollplan. I internkon- trollplanen listas bolagets nyckelkontroller tillsammans med angivande av hur bolaget internt testar att dessa processer utförts. Av internkontrollplanen framgår vilken identifierad risk varje kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen ska ske och hur ofta. lnternkontroll- planen revideras löpande och minst årligen. Information och kommunikation Styrelsen har antagit en informationspolicy som anger riktlinjerna för all intern och extern kommunikation. Syftet med informationspolicyn är att klargöra hur informationsansvaret är fördelat och att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl internt som externt. Vidare syftar Stendörrens kommunikation till att uppnå en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen och övriga bolagshändel- ser. Genom bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets informationsgivning är korrekt och att informa- tion kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Sådan informa- tion som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs till marknaden genom pressmeddelande. Bolagsledningen erhåller regelbundet finansiell information om bolaget vid dess protokollförda möten och verkställande direktören säkerställer att styrelsen löpande erhåller sådan information som styrelsen behö- ver för att ha möjlighet att kontinuerligt bedöma bola- gets finansiella resultat, likviditet och utveckling samt fullgöra dess skyldigheter i alla övriga aspekter. Informa- tion gällande bolagets redovisning, finansiella rapporte- ring, interna kontroll, finansiella riskexponering och risk- hantering rapporteras även till bolagets revisionsutskott för dess beredning. Resultatet av bolagsledningens riskutvärdering och utvärdering av bolagets interna kontroll rapporteras till revisionsutskottet och därefter till styrelsen, som enligt dess arbetsordning årligen har att utvärdera bolagets risker och interna kontroll. På det aktuella styrelsemötet, vilket infaller under hösten, presenterar även bolags- ledningen ett förslag till uppdaterad internkontrollplan för styrelsens godkännande. Revisorn presenterar även resultatet av sin granskning av bolagets interna kontroll. Därutöver rapporterar bolagsledningen halvårsvis till styrelsen utfallet av den egenkontroll som sker i enlighet med internkontrollplanen. Bolagets policyer och andra interna riktlinjer revideras löpande och minst årligen under våren. Bolaget säker- ställer att samtliga anställda har erforderlig kunskap om interna policyer, riktlinjer och instruktioner samt genom- för utbildningar för dess anställda när så anses lämpligt. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 83 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 84 ===== Stendörrens visselblåsartjänst nås via bolagets hemsida och intranät. Visselblåsartjänsten är ett ”early warning system” och utgör en viktig komponent för att värna god bolagsstyrning och bevara kundernas och allmän- hetens förtroende för bolaget. Visselblåsartjänsten kan användas för att varna om allvarliga risker för oegentlig- heter som kan påverka människor, vår organisation, sam- hället eller miljön. Rapporten kan innehålla information om brottslighet, oegentligheter och överträdelser eller andra handlingar som bryter mot EU:s eller nationell lagstiftning i en arbetsrelaterad kontext. För att trygga anonymiteten hanteras tjänsten av en extern part. Kom- munikationskanalen är krypterad och lösenordsskyddad. Alla meddelanden behandlas konfidentiellt. Ärenden som inkommer till visselblåsartjänsten rapporteras till utsedda befattningshavare på Stendörren. Uppföljning Det övergripande ansvaret för uppföljning av den interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppfölj- ning av verksamhet och resultat sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvariga inom organisationen. Avrapportering sker till bolagsledning, styrelse och revi- sor. Bolagets revisor rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av bolagets interna kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i samband med granskningen och antagan- det av varje delårsrapport. Utvärdering av behovet av separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns i dagsläget inte inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och effek- tiv intern kontroll för en organisation av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en internrevisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. PRINCIPER FÖR UTSEENDE AV VALBEREDNINGEN INFÖR ÅRSSTÄMMAN Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstämman den 22 maj 2025 om följande principer för utseende av val- beredningen inför årsstämma: ”Dessa principer ska gälla till dess att beslut om ändring av principer för utseende av valberedning fattas av bolagsstämman. Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av representanter för de per den 31 augusti direkt föregå- ende år till röstetalet tre största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, varvid grupp av aktieägare som ägargrupperats i Euroclear Sweden- systemet i detta sammanhang betraktas som en aktie- ägare. Om en eller flera av dessa tre aktieägare väljer att avstå ifrån att utse representant till valberedningen, ska ledamot utses av den eller de största aktie ägaren(na) på tur. Styrelseordföranden skall vara adjungerad medlem av valberedningen. Styrelseordföranden ska sammankalla det första mötet i valberedningen. Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna till ordförande, vilket inte ska vara en styrelseledamot. Om en eller flera aktieägare som utsett representanter till valberedningen inte längre tillhör de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt mer än två månader före aktuell årsstämma, ska representanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valberedningens arbete är avslutat ska samma aktieägare som utsåg den avgående ledamoten, om det anses nöd- vändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktie- ägaren inte längre är bland de tre största aktieägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Valberedningens samman- sättning för årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader före stämman. Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i valbered- ningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter som valberedningen kan komma att ådra sig inom ramen för sitt arbete. Mandattiden för valberedningen avslutas när den därpå följande valberedningen har offentliggjorts.” RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Dessa riktlinjer omfattar Stendörren Fastigheter AB:s (publ) VD och övriga personer i bolagsledningen. Rikt- linjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Det noteras att ledamöterna i bolagets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av bolags- stämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens ledamöter. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. Genom att erbjuda våra kunder lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi genom ett håll- bart arbete, långsiktiga relationer som kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se stendorren.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärs- strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkur- renskraftig totalersättning. I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade incita- mentsprogram. De har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För mer informa- tion om tidigare program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se www.stendorren.se/sv/inves- terare/bolagsstyrning/incitamentsprogram/. Eventuella framtida aktierelaterade incitamentsprogram kommer att beslutas om av bolagsstämman. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa rikt- linjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontanter- sättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolags- stämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekurs- relaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 200 procent av den fasta årliga kontantlönen. Bedöm- ning av i vilken utsträckning kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en period om ett år. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rör- lig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontant- lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premiebestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbe- stämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestäm- melser. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensions- grundande om det inte enligt tvingande kollektivav- talsbestämmelser regleras att rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under uppsäg- ningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 84 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 85 ===== överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befatt- ningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till för- utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Kriterierna kan utgöras av generella och/eller individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlig- het, implementeringen av nya och förbättrade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar och utveck- lingen av ledaregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärs- strategin eller främja befattningshavarens långsiktiga prestation. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande befattningshavare ansvarar ersättningsutskottet tillsam- mans med verkställande direktören för bedömningen. Ersättningsutskottet förelägger därefter föreslagna ersättningar till styrelsen för beslut. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersätt- ningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt- ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Sty- relsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm- man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättnings- strukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättnings- utskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bola- get och bolagets ledande befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bola- gets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket inne- fattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Ersättningsutskottet och styrelsen har beslutat att föreslå justeringar av bolagets ersättningsriktlinjer, vilket innebär att icke-finansiella kriterier för den rörliga ersättningen ska vara mätbara. Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att det inte längre är ändamålsenligt för bolaget att de ledande befattningshavarna kan utvärderas utifrån, och den rörliga ersättningen kan vara kopplad till, sådana icke-finansiella kriterier som inte är mätbara. Detta med anledning av att de omfattande och nödvändiga lång- siktiga strategiska och organisatoriska förändringar, som svårligen på kort sikt lät sig mätas och som bedömdes som nödvändiga vid tidpunkten för antagandet av de föregående ersättningsriktlinjerna, nu i allt väsentligt är genomförda. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 85 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 86 ===== STYRELSE ANDREAS PHILIPSON Styrelseordförande sedan 4 februari 2022. Ordförande i ersättningsutskottet. Styrelseledamot 2016–2022. Född 1958. Utbildning Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga nuvarande befattningar Grundare och styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group. Arbetslivserfarenhet Drygt 30 års erfarenhet av ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen. Tidigare bland annat varit VD och styrelsemedlem i Catena AB, VD för Tema plan AB samt fastighetsdirektör på Näcke bro AB. Under sin karriär deltagit i flera stora projekt med internationella fastighetsinvesterare som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i Sverige. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav1) 4 497 B-aktier. RONIEK BANNINK Styrelseledamot sedan 2024. Född 1979. Utbildning BA (Hons) i Business Administration, Greenwich University, London. Övriga nuvarande befattningar Senior Director på EQT Exeter, baserad i Amsterdam, Nederländerna. Arbetslivserfarenhet 20 års erfarenhet från fastighetssektorn och är speci- aliserad på investeringar och portföljförvaltning inom private equity och noterade marknader för globala insti- tutionella investerare. Började på EQT Real Estate 2016 och har tidigare haft befattningar på SEGRO i Düsseldorf, Tyskland, där hon fokuserade på nordeuropeiska inves- teringar. Dessförinnan involverad i investeringar i private equity-fonder på Cushman & Wakefield i London. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) Inget. HELENA LEVANDER Styrelseledamot sedan 2017. Ordförande i revisionsutskottet. Född 1957. Utbildning Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande i Factoringgruppen AB och styrelse- ledamot i Occlutech AG och Cinclus Pharma AB. Arbetslivserfarenhet Flerårig erfarenhet från olika operativa roller inom finans- och aktiemarknad, samt styrelseerfarenhet från flera börsnoterade, statliga och privata bolag och finans- bolag. Grundare av Nordic Investor Services AB, vilket 2021 köptes upp av Institutional Shareholder Services (ISS). Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset Management. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav1) 5 000 B-aktier. TOM LIVELLI Styrelseledamot sedan 2025. Född 1977. Utbildning MBA från Stanford Graduate School of Business och BA från Harvard University. Övriga nuvarande befattningar Partner och Head of Living Strategies, Europe, på EQT Real Estate. Baserad i Madrid. Arbetslivserfarenhet Tom Livelli är sedan 2023 partner på EQT Real Estate där han som Head of Living Strategies, Europe, leder expansionen av företagets paneuropeiska bostadsplattform. Han har 20 års erfarenhet av att investera i, utveckla och förvalta fastighetsprojekt i flera länder, främst inom bostadssegmentet. Innan Tom Livelli började på EQT Real Estate var han Senior Managing Director på Greystar där han ledde deras sydamerikanska verksamhet och skalade upp den från 30 miljoner till 1 miljard USD i AUM. Hans tidigare roller inkluderar seniora positioner på Boston Andes Capital och Clark Realty Capital. Han är också en aktiv deltagare i branschorganisationer som GRI och Urban Land Institute. Tom har för närvarande inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) Inget. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 86 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 87 ===== CARL MÖRK Styrelseledamot sedan 2016. Ledamot i ersättningsutskottet. Född 1969. Utbildning Civilingenjör från KTH och MSc i fastighetsfinansiering från London School of Economics. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande och verksam i Altira AB samt styrelse ledamot i ett flertal av Altiras portföljbolag. Arbetslivserfarenhet 35 års erfarenhet av fastighetstransaktioner och fastighets- förvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk asset management på Doughty Hanson & Co. Grundade Altira 2003. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag, äger 500 000 A-aktier och 2 860 098 B-aktier i Stendörren. Därutöver inne- har Carl Mörk, tillsammans med närstående, 10 000 B-aktier. JOAKIM RUBIN Styrelseledamot sedan 2024. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1960. Utbildning Civilingenjörsexamen från Tekniska högskolan, Linköpings universitet. Övriga nuvarande befattningar Partner på EQT Partners AB. Arbetslivserfarenhet Lång erfarenhet av kapitalmarknadsfrågor och arbete i en note- rad miljö. Tidigare partner på Zeres Capital som han grundade år 2013. Dessförinnan Senior Partner på CapMan och ansvarig för dess Public Market Fund. Under perioden 1995–2008 flertalet ledande positioner inom avdelningen för Investment Bankning på Handelsbanken Capital Markets, senast som chef för Corporate Finance. Tidigare styrelseledamot i Storytel AB (publ), AFRY AB, Nobia, Intrum Justitia, Proffice, B&B Tools, Sanitec, Capio, Hoist Finance, Cramo och Adapteo. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav1) 15 500 B-aktier. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 87 Styrelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 88 ===== LEDNINGSGRUPP ERIK RANJE VD Verkställande direktör sedan 2020. Född 1972. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare Head of Real Estate Investment Ban- king på Danske Bank, arbetade där i drygt två år med bank- och kapitalmarknadsfinansiering samt rådgivning i samband med fastighetstrans- aktioner. Dessförinnan inom Structured Real Estate Finance och Corporate Finance på SEB i 20 år. Innehav1) 20 044 B-aktier och 35 295 teckningsoptioner. PER-HENRIK KARLSSON CFO Ekonomidirektör sedan 2020. Född 1977. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Växjö Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare redovisningschef på Stendörren i knappt ett år och dessförinnan Head of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidi- gare arbetat för Aberdeen Standard Invest- ments samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young. Innehav1) 525 B-aktier och 1 500 teckningsoptioner. CAROLINE GEBAUER Bolagsjurist Bolagsjurist sedan 2017. Ansvarar för bolagets legala frågor samt är styrelsens sekreterare. Född 1980. Utbildning Jur. kand. från Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat på Advokatfirman Vinge (2006–2017) och dessförinnan tingsnotarie på Stockholms tingsrätt (2005–2006). Innehav1) 11 474 B-aktier. MARIA JONSSON Utvecklingschef Utvecklingschef sedan 2020. Född 1974. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat som projektutvecklingschef för Region Stockholm-, Norr-, samt fastighets- utvecklingschef, fastighetschef, tf. verksam- hetsutvecklingschef och tf. Region-VD inom Castellum. Mer än 25 års arbetslivserfarenhet från fastighetsbranschen inom befattningar som innefattat utveckling av fastigheter och nya pro- jekt, fastighetsför valtning, uthyrning, fastighets- förvärv samt ledningsgruppsarbete. Innehav1) 3 050 B-aktier och 3 700 teckningsoptioner. JOHAN MALMBERG Investerings- och affärsutvecklingschef Investerings- och affärsutvecklingschef sedan februari 2022. Dessförinnan transaktionschef augusti 2020–februari 2022. Född 1974. Utbildning Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare affärsutvecklingschef på bostadsföre- taget Fastighets AB Förvaltaren. Dessförinnan fristående rådgivare till de börsnoterade fastig- hetsbolagen Hemfosa och Diös. Anställd rådgi- vare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på Swedbank Corporate Finance. Har medverkat i ett stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 25 år i marknaden. Innehav 5 250 B-aktier och 3 000 teckningsoptioner. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 88 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 89 ===== ANDERS NILSSON Förvaltningschef, vice verkställande direktör Förvaltningschef och vice verkställande direktör sedan 2020. Född 1967. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Kommer närmast från egen konsultverksamhet. Dessförinnan Region-VD inom Castellum och medlem av dess koncernledning. Inom Castellum även innehaft rollen som VD för Fastighets AB Brostaden samt varit affärsområdeschef. Har drygt 25 års erfarenhet inom fastighetsbran- schen och merparten av de rollerna har utgjort ledande befattningar. Innehav1) 14 415 B-aktier och 25 000 teckningsoptioner. LINDA SCHUUR Hållbarhetschef Hållbarhetschef sedan 2023. Född 1978. Utbildning Master of Sustainable Architecture från Chalmers Tekniska Högskola, Göteborg. Studier i Interna- tionellt samarbete (för fastighetsbranschen) vid Stanford University, San Fransisco, USA. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare hållbarhetschef i drygt två år på Intea Fastigheter AB (publ). Dessförinnan eget konsultbolag med uppdrag från fastighetsbolag och byggbolag inom hållbarhet. Har även varit hållbarhetsansvarig på Serneke Projektutveck- ling och Byggentreprenad i två år samt 12 år som arkitekt med hållbarhetsfokus på diverse arkitektföretag, både i Sverige (Göteborg och Stockholm) och internationellt (New York, USA). Innehav1) 58 B-aktier och 1 000 teckningsoptioner. ÅSA THORELL HR-chef HR-chef sedan 2023. Ansvarar för alla HR-relaterade frågor. Född 1963. Utbildning Kandidatexamen i programmet för personal- och arbetslivsfrågor från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat i olika roller inom HR på Dustin AB (2015–2022) och var dessförinnan HR Business Partner på ÅF AB (2007–2015). Innehav1) Inget. 1) Angivet innehav inkluderar både personens och eventuella närståendes innehav av aktier eller andra finansiella instrument i bolaget per 2026-03-31. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 89 Ledningsgrupp Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 90 ===== REVISORNS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten för år 2025 på sidorna 78–89 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap- porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr- ningsrapporten har en annan inriktning och en väsent- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 29 april 2026 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 90 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 91 ===== ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 92 Fastighetsbestånd 94 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 6 91STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 ===== SIDA 92 ===== Aktieägare storleksklasser per 31 december 2025 Innehav aktier Antal aktieägare Andel av antal, % A­aktier B­aktier Innehav, % Röster, % Marknadsvärde, Tkr 1–500 3 188 90 – 174 535 1 0 35 256 501–1 000 109 3 – 82 753 0 0 16 716 1 001–5 000 139 4 – 307 820 1 1 62 180 5 001–10 000 33 1 – 248 791 1 0 50 256 10 001–15 000 15 0 – 187 561 1 0 37 887 15 001–20 000 5 0 – 87 224 0 0 17 619 20 001– 61 2 2 500 000 29 054 382 97 98 5 868 985 Total 3 550 100 2 500 000 30 143 066 100 100 6 088 899 Största aktieägare per 31 december 2025 Aktieägare1) Innehav A­aktier B­aktier Innehav, % Röster, % Stendörren Real Estate AB 12 298 124 2 000 000 10 298 124 37,7 55,0 Altira AB 3 190 000 500 000 2 690 000 9,8 14,0 SEB Investment Management 4 220 451 0 4 220 451 12,9 7,7 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 331 643 0 2 331 643 7,2 4,2 Fjärde AP-fonden 2 279 056 0 2 279 056 7,0 4,1 Carnegie Fonder 1 162 682 0 1 162 682 3,6 2,1 Nordea Funds AB 960 233 0 960 233 2,9 1,7 Odin Fonder 593 897 0 593 897 1,8 1,1 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 408 775 0 408 775 1,3 0,7 Handelsbanken Fonder 378 212 0 378 212 1,2 0,7 Övriga ägare 4 819 993 0 4 819 993 14,7 8,7 32 643 066 2 500 000 30 143 066 100,0 100,0 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 550. Källa: Euroclear Sweden AB. AKTIE OCH ÄGARE Aktie Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 19 585 840 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 30 143 066 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio rös- ter på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolags- ordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. Aktiekursens utveckling och avkastning Börskursen minskade under året med 4 procent till 202,00 kronor och under andra kvartalet 2025 genom- fördes en riktad nyemission som ökade antalet aktier i bolaget med 1 547 000 aktier. Under samma period minskade fastighetsindex på Stockholmsbörsen med 9 procent. Kursen på årets sista handelsdag den 30 december uppgick till 202,00 kronor. Årets lägsta betalkurs var 170,00 kronor. Handelsplats och omsättning Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Under 2025 har totalt 6,1 miljoner aktier omsatts till ett värde om 1 215 miljoner kronor (exklusive aktier omsatta utanför handelsplatsen). Stendörrens aktieägare Årsstämman beslutade den 22 maj 2025 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att anta- let aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2025. 0 2 500 5 000 7 500 10 000 202520242023202220212020 0 100 200 300 400 0 50 100 150 200 202520242023202220212020 Index % Börskurs Mkr Kr   Börsvärde, årets slut  Börskurs, årets slut   Snittkurs under året  Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100)  Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100) Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2025 om cirka 6 586 miljoner kronor. Bolagets B­aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 92 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 93 ===== Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägar - kretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelse- kapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsför- värv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknads- mässiga villkor. Under andra kvartalet genomfördes en riktad ny - emission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 5 procent. Incitamentsprogram för Stendörrens medarbetare Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid årsstämman 2023 och 2025. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen för värvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teck- ningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2025–2030 fanns vid periodens utgång 32 995 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2030, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 264 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 49 833 kronor genom utgivande av 83 055 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,3 procent av kapitalet och 0,2 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Utdelningspolicy Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveck- ling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. Information till aktiemarknaden Stendörrens främsta informationskanal är bolagets hemsida, stendorren.se. Där offentliggörs alla finansiella rapporter, bolagspresentationer och pressmeddelanden. Stendörrens rapportkalender finns på sidan 99. Aktiekurs, långsiktigt substansvärde och handlad volym Mkr Kr 0 100 200 300 400 202520242023202220212020 0 100 200 300 400  Omsättning, Mkr    Börskurs, Kr    Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 93 Aktie och ägare Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 94 ===== Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Almnäs 5-23 (4411) Södertälje 13 469 29 226 Almnäs 5-24 (4412) Södertälje 4 351 23 000 Arbetsledaren 1 (5581) Södertälje 2 060 0 Armaturen 5 (4131) Kungsör 9 492 3 000 Ateljén 1 (4961) Västerås 3 523 0 Avedöreholmen 51 (5196) Köpenhamn 2 046 0 Bergklacken 5 & 6 (4311) Stockholm (Traneberg) 11 285 0 Biologen 10 (4361) Botkyrka 4 077 2 000 Björnerudveien 24 (5202) Oslo 4 808 0 Blixtlampan 1 (3461) Stockholm (Högdalen) 5 699 0 Blixtljuset 14 (4381) Stockholm (Högdalen) 932 0 Blästerugnen 2 (4841) Västerås 1 894 0 Bolmängen 1 (4111) Flen 7 771 0 Boländerna 35-4 (4471) Uppsala 1 885 0 Boländerna 35-5 (4472) Uppsala 994 0 Brånberget 2 (3451) Stockholm (Bromma) 2 464 0 Båglampan 25 (4591) Stockholm (Johannesfred) 2 547 0 Båglampan 35 (4031) Stockholm (Johannesfred) 8 088 0 Bårhult 1-121 (5571) Härryda 2 201 0 Bårhult 1-122 (5561) Härryda 4 143 0 Bällsta 5-133 (4351) Vallentuna 1 976 0 Centrum 26-7 (4051) Enköping 5 408 0 Danmarks-Kumla 8-22 (5531) Uppsala 6 538 0 Danmarks-Kumla 8-23 (5521) Uppsala 1 265 0 Danmarks-Kumla 8-25 (5541) Uppsala 15 444 0 Danmarks-Kumla 12-1 (5801) Uppsala 2 241 0 Danmarks-Säby 14-2 (4511) Uppsala 1 251 0 Degeln 1 (4901) Västerås 6 409 0 Diamantsliparen 2 (3491) Stockholm (Västberga) 1 405 0 Dragstiftet 3 (5731) Täby 1 960 0 Elementet 1 (4691) Stockholm (Bromma) 9 419 0 Fallhammaren 1 (4861) Västerås 4 459 0 Farum Gydevej 62 (5334) Köpenhamn 1 473 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Farverland 7 (5335) Köpenhamn 2 694 0 Filmremsan 1 (3462) Stockholm (Högdalen) 3 790 0 Filmremsan 2 (3463) Stockholm (Högdalen) 3 599 0 Filmremsan 9 (3464) Stockholm (Högdalen) 8 024 0 Flygeleven 2 (4261) Stockholm (Skarpnäck) 10 664 0 Fotocellen 2 (3471) Stockholm (Högdalen) 4 418 0 Fotocellen 5 (3465) Stockholm (Högdalen) 0 3 575 Friledningen 10 (5612) Västerås 4 013 0 Friledningen 6 (5611) Västerås 300 0 Fyrislund 11-4 (5751) Uppsala 2 150 0 Fysikern 1 (4561) Botkyrka 2 930 750 Gjutjärnet 7 (4821) Västerås 2 451 0 Glädjen 1-56 (4801) Upplands Väsby 1 645 0 Grimsta 60-2 (3631) Upplands Väsby 2 955 0 Gräddö 2 (4181) Stockholm (Larsboda) 8 181 0 Gräddö 4 (4182) Stockholm (Larsboda) 5 622 0 Grönsta 2-55 (3781) Eskilstuna 19 526 5 000 Grönsta 2-65 (5351) Eskilstuna 4 999 0 Hangaren 1 (3481) Täby 3 245 0 Heiasvingen 33 (5201) Oslo 2 973 0 Hjulsmeden 1 (4881) Västerås 2 410 0 Hovmästaren 2 (5111) Västerås 8 629 0 Husbyborg 12-5 (4501) Uppsala 1 225 0 Husbyborg 12-6 (4502) Uppsala 1 236 0 Husbyborg 15-1 (4981) Uppsala 4 379 1 000 Hällsätra 1 (3791) Stockholm (Sätra) 9 384 0 Jakobsberg 18-30 (6201) Järfälla 1 296 0 Jursta 3-8 (4661) Upplands-Bro 6 300 1 900 Kalliotie 2 (5337) Tuusula 13 638 0 Kalvsvik 16-17 (4621) Haninge 3 804 0 Kalvsvik 16-23 (5001) Haninge 3 484 0 Kalvö 1-24 (4541) Nynäshamn 10 003 1 800 Kanalholmen 20 (5338) Hvidovre 3 650 0 FASTIGHETSBESTÅND STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 94 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 95 ===== Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Kilonkartanontie 3 (5344) Espoo 3 600 0 Kirstinehöj 12 (5199) Köpenhamn 1 716 0 Kirstinehöj 3 (5195) Köpenhamn 4 772 0 Kokillen 1 (4921) Västerås 3 020 0 Korsräven 1 (4161) Stockholm (Spånga) 6 157 0 Kärra 72-37 (5221) Göteborg (Tagene) 3 033 2 000 Lagersberg 1-6 (5121) Eskilstuna 6 298 0 Librobäck 18-1 (4581) Uppsala 2 300 800 Librobäck 21-3 (4991) Uppsala 6 601 1 300 Linjalen 63 (4341) Täby 2 338 0 Ljusbågen 7 (5101) Eskilstuna 7 925 0 Lommedalsveien 230 (5203) Baerum 12 638 0 Lufthammaren 1 (4931) Västerås 7 893 0 Luna 1 (4011) Huddinge 6 723 0 Lyftkranen 3 (5511) Södertälje 1 974 1 600 Magneten 12 (4711) Stockholm (Bromma) 6 864 0 Magneten 18 (4731) Stockholm (Bromma) 12 030 0 Magneten 30 (4751) Stockholm (Bromma) 8 293 0 Magneten 33 (4681) Stockholm (Bromma) 7 072 0 Malminkartanontie 1 (5345) Helsingfors 6 836 0 Martinkyläntie 52 (5339) Vantaa 6 824 0 Mårkaervej 5 (5341) Høje-Taastrup 6 713 0 Mörtö 7 (4641) Stockholm (Bromma) 2 692 0 Nygård 2-14 (3711) Upplands-Bro 128 840 195 000 Nygård 2-17 (4531) Upplands-Bro 2 210 115 480 Nygård 2-19 (4631) Upplands-Bro 0 75 000 Olhamra 1-60 (4291) Vallentuna 2 095 0 Passaren 1 (4331) Täby 3 606 0 Passaren 2 (5721) Täby 1 729 0 Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Köpenhamn 2 664 0 Pedersholmparken 10 (5191) Köpenhamn 7 924 0 Pedersholmparken 13 (5192) Köpenhamn 1 487 0 Pyymosantie 4 (5331) Helsingsfors 2 990 0 Rapsbaggen 3 (3751) Västerås 7 739 0 Romberga 23-17 (4571) Enköping 0 2 700 Romberga 23-52 (5031) Enköping 3 048 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Roskildevej 157A (5193) Köpenhamn 0 5 864 Rugvaenget 35 (5340) Høje-Taastrup 8 228 0 Rymdhunden 1 (5021) Södertälje 5 214 0 Rönnevangsalle 8 (5197) Köpenhamn 3 089 0 Sandvadsvej 7 (5194) Köpenhamn 3 000 0 Sankt Ilian 23-4 (4052) Enköping 1 720 0 Servitrisen 3 (5181) Västerås 4 302 0 Sicklaön 107-3 (4241) Nacka 14 511 0 Sjöhjälten 2 (4021) Sollentuna 4 021 0 Skonerten 2 (5151) Västerås 4 649 0 Skrubba 1-2 (4221) Stockholm (Tyresö) 2 078 0 Skyttbrink 15 (5061) Botkyrka 6 519 0 Skyttbrink 46 (5491) Botkyrka 1 132 0 Skälby 2-2 (3681) Upplands Väsby 5 306 0 Sotaren 1 (4251) Täby 10 019 0 Stenskärven 4 (4171) Stockholm (Vinsta) 9 018 0 Stenskärven 5 (4172) Stockholm (Vinsta) 2 369 0 Stenvreten 5-68 (4371) Enköping 1 846 0 Stenvreten 6-1 (4061) Enköping 14 428 0 Stenvreten 7-51 (4071) Enköping 1 500 0 Stenvreten 7-60 (4791) Enköping 4 126 0 Stenvreten 7-70 (3761) Enköping 1 815 0 Stenvreten 7-74 (4971) Enköping 1 764 2 000 Stenvreten 7-94 (4041) Enköping 1 100 0 Stenvreten 8-37 (5481) Enköping 9 685 0 Stillbilden 6 (3466) Stockholm (Högdalen) 3 761 0 Strängnäs 2-34 (4091) Strängnäs 4 289 0 Strömbrytaren 1 (5601) Västerås 2 685 0 Svalehöjvej 17 (5336) Köpenhamn 5 325 0 Sågaren 2 (4141) Flen 1 096 0 Säby 4-1 (3611) Järfälla 1 751 0 Söderbymalm 7-35 (4651) Haninge 4 107 0 Talja 1-36 (3771) Flen 13 281 55 000 Tegelbruket 1 (4421) Botkyrka 20 483 80 000 Tiilitie 10 (5332) Helsingsfors 1 760 0 Tiilitie 8 (5333) Helsingsfors 1 993 0 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 95 Fastighetsbestånd Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 96 ===== Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Traversen 14 (4522) Sollentuna 372 0 Traversen 15 (4521) Sollentuna 1 839 2 100 Tunaängen 10 (4431) Södertälje 1 999 0 Tunaängen 6 (4432) Södertälje 297 0 Vakten 15 (4671) Eskilstuna 6 492 0 Valseholmen 5 (5343) Hvidovre 1 105 0 Varvet 2 (4232) Botkyrka 0 3 700 Vattnet 6 (5141) Borås 3 700 1 000 Vattnet 7 (5131) Borås 5 740 1 300 Veddesta 2-53 (3521) Järfälla 11 287 2 800 Veddesta 2-54 (4281) Järfälla 1 382 0 Vesterlundvej 5 (5342) Herlev 2 896 0 Viby 19-13 (3651) Upplands-Bro 2 700 0 Viby 19-27 (4271) Upplands-Bro 2 890 0 Viby 19-28 (4272) Upplands-Bro 2 885 0 Viby 19-30 (4121) Upplands-Bro 3 370 1 300 Viby 19-66 (3501) Upplands-Bro 5 870 5 250 Vik 1:70 & 1:77 (5741) Upplands Väsby 1 028 0 Vindkraften 2 (3221) Stockholm (Tyresö) 6 710 1 870 Vitgröet 12 (4771) Stockholm (Spånga) 14 029 0 Yrittäjänkatu 4 (5346) Helsingfors 5 450 0 Åkerkullan 2 (5591) Södertälje 2 005 0 Ånghammaren 2 (4941) Västerås 13 880 0 Årsta 37-1 (5811) Uppsala 5 547 0 Årsta 72-4 (4451) Uppsala 2 020 0 Årsta 72-5 (4461) Uppsala 1 304 0 Öja 1-65 (4112) Flen 8 391 0 Örnäs 1-14 (4551) Upplands-Bro 4 840 0 Östhamra 4-33 (3467) Knivsta 5 000 0 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 96 Fastighetsbestånd Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 97 ===== FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 2025 2024 2023 2022 2021 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 922 857 824 795 793 Antal fastigheter 179 160 151 148 135 Marknadsvärde, Mkr 15 927 14 311 12 566 12 418 11 693 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 91 91 90 88 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 94 92 89 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,6 5,5 5,4 4,5 4,7 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,4 6,5 5,5 5,6 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 5,9 7,3 2,5 3,3 16,5 Hyresduration, år 4,2 4,4 4,3 3,8 3,7 Snitthyra, kr/m2 1 296 1 291 1 173 1 069 992 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 1 050 910 854 733 656 Driftnetto, Mkr 841 718 672 548 488 Förvaltningsresultat, Mkr 342 308 287 287 267 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 80 79 79 75 74 Balansomslutning, Mkr 16 721 14 975 13 193 13 344 12 290 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 3,9 4,2 4,1 4,0 2,3 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 2,9 2,2 3,3 2,6 3,7 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 3,2 3,1 2,6 2,9 2,5 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,1 2,0 2,0 2,6 3,0 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 53 52 50 47 46 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 45 45 44 40 37 Soliditet vid periodens utgång, % 36 37 37 41 43 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 3 7 –5 5 26 2025 2024 2023 2022 2021 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 6 586 6 538 5 214 5 453 8 656 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 202,00 210,50 183,40 191,80 304,50 Eget kapital per aktie, kr1) 169,82 164,19 152,68 163.35 155,84 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 651 6 103 5 192 5 377 5 310 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 203,97 196,50 182,62 189,14 186,80 Aktuellt substansvärde, Mkr 6 102 5 613 4 740 4 918 4 852 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 187,14 180,72 166,72 173,01 170,67 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 4,64 9,70 10,54 7,42 40,75 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 4,63 9,69 10,54 7,41 40,67 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 11,43 7,52 10,79 13,02 7,87 Antal aktier vid periodens utgång 32 643 066 31 058 473 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 32 041 771 28 888 192 28 428 265 28 428 265 28 385 141 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 56 55 54 54 55 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 56 54 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 98. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 97 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 98 ===== DEFINITIONER Europeiska värdepappers- och marknadsmyndig- heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende använ- dandet av alternativa nyckeltal (Alternative Perfor- mance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparen- sen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor- mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel- tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstäm- ningstabell avseende de APM:er som används. AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i för - hållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte- bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat- avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 98 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 99 ===== FINANSIELL KALENDER OCH ÅRSSTÄMMA KALENDARIUM 2026 Delårsrapport januari–mars 4 maj 2026 Årsstämma 2026 26 maj 2026 Delårsrapport april–juni 21 juli 2026 Delårsrapport juli–september 23 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 19 februari 2027 ÅRSSTÄMMA 2026 Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma torsdagen den 26 maj 2026. Styrelsen föreslår att ingen aktieutdelningen betalas till aktieägarna för räkenskapsåret 2025 och att det till- gängliga kapitalet återinvesteras. För mer information, vänligen kontakta: Erik Ranje VD erik.ranje@stendorren.se, 08-518 331 00 Per­Henrik Karlsson CFO per-henrik.karlsson@stendorren.se, 08-518 331 00 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 99 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 100 ===== STENDÖRREN.SE