===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 Bild: Almnäs, Södertälje ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KVARTALET I KORTHET JANUARI–MARS 2023* • Hyresintäkterna ökade med 20 procent till 212 miljoner kronor (177) och driftnettot ökade med 21 procent till 157 miljoner kronor (129). • Förvaltningsresultatet minskade med 12 procent till 63 miljoner kronor (72). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka 0,7 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 34 miljoner kronor. • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 17 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 80 miljoner kronor (123) motsvarande 2,80 kronor per aktie (4,33). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till -3 miljoner kronor (129). • Periodens resultat uppgick till 44 miljoner kronor (241) motsvarande 0,91 kronor per aktie (8,05) före utspädning och 0,91 kronor per aktie (8,03) efter utspädning. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET • I mars 2023 genomfördes ett återköp om 287,5 miljoner kronor i ett frivilligt återköpserbjudande om upp till 300 miljoner kronor av utestående hybridobligationer. • Tre projekt har färdigställts om tillsammans cirka 12 000 kvm avseende tre större hyresgästanpass- ningar inom fastigheten Tegelbruket 1. • Under rapportperioden har kunddriven nybygg- nation påbörjats om totalt 2 300 kvm i Almnäs, Södertälje. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN • Den 10 april tillträdde ABG Sundal Collier som likviditetsgarant för Stendörrens aktier noterade på Nasdaq Stockholm. • Den 28 april publicerade Stendörren Års- och Hållbarhetsredovisning för 2022. * (Januari – mars 2022 inom parentes) 212 MKR HYRESINTÄKTER 63 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 157 MKR DRIFTNETTO JAN – MAR JAN – MAR JAN – DEC NYCKELTAL 2023 2022 2022 Hyresintäkter 212 177 733 Driftnetto 157 129 548 Förvaltningsresultat 63 72 287 Fastighetsvärde 12 534 11 986 12 418 Uthyrningsbar yta 793 000 789 000 795 000 Belåningsgrad, % 49 45 47 Soliditet, % 40 44 41 JANUARI – MARS 2023 2 ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 INNEHÅLL SIDA VD har ordet 4 Stendörren i korthet 6 Nyckeltal 7 VERKSAMHETEN Koncernens rapport över totalresultat 9 Resultat, intäkter och kostnader 10 Rapport över koncernens finansiella ställning 11 Finansiell ställning 12 Förändringar av koncernens eget kapital 13 Rapport över koncernens kassaflöden 14 Fastighetsbeståndet i sammandrag 15 INNEHÅLL I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt - ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. INNEHÅLL SIDA Projektportföljen 18 Fastighetsvärdering 21 Finansiering 23 Hållbarhet 25 Moderbolaget i sammandrag 26 Aktiekapital och ägarförhållanden 28 ÖVRIGT Övrig information 29 Styrelsen 30 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 31 Definitioner 32 ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 VD HAR ORDET GOD TILLVÄXT TROTS TUFFARE EKONOMISKT KLIMAT SAMT STARK FRAMDRIFT INOM PROJEKTUTVECKLING Stendörren har under första kvartalet 2023 haft god operationell utveckling med fortsatt positiv nettouthyrning och fortsatt framdrift i projektportföljen. Vi har därmed fortsatt en god utveckling av vår affär och stabila finanser, trots en avmattad konjunktur och ett högre ränteläge. Vi fortsätter att fokusera på tillväxt men också på stärkt finansiell beredskap så att vi står väl rustade oavsett konjunkturutveckling och klimat på finansieringsmarknaden. Hyresintäkterna och driftnettot steg med 20 procent respektive 21 procent. Den ekonomiska uthyrningsgra- den fortsatte att stiga och uppgick till 94% procent vid kvartalets utgång. Vi har under kvartalet fått full effekt av de hyreshöjningar som genomfördes vid årsskiftet genom de indexeringsklausuler kopplat till inflation som hyresavtalen innehåller. Vidare har de hyresavtal som omförhandlats under perioden lett till en ökning av hyresvärdena om 17 procent. Liksom för de allra flesta i vår bransch påverkades värdet av vårt fastighetsbestånd negativt i slutet av 2022 och början på 2023 på grund av de högre marknadsräntorna eftersom avkastningskravet i vär - deringsmodellerna har justerats upp. Under rapport - perioden påverkades dock fastighetsvärdena endast i ringa omfattning av stigande avkastningskrav tack vare den operationella framdriften i vårt bestånd och 4 ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 därmed det ökade kassaflödet. Det återstår att se hur fastighetsvärdena utvecklar sig framåt men vi foku - serar vår verksamhet kring det vi kan påverka. Därför fortsätter vi att ta väl avvägda men ändå tydliga steg framåt inom vår fastighetsutvecklingsverksamhet. FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN Vi har under de senaste åren succesivt adderat pro - jektidéer och är nu tydligt i ett genomförandeskede, från påbörjad projektering till pågående byggnation, avseende en omfattande projektvolym. Av dessa pågående projekt avser 57 000 kvm nyproduktion och 3 400 kvm större ombyggnationer för kunder. Även under rapportperioden har ytterligare nybyggnation påbörjats då takten i uthyrningsarbetet varit god, trots en avmattad konjunktur. Under rapportperioden har tre projekt färdigställts om tillsammans cirka 12 000 kvm. De pågående projekten uppskattas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. STARK FINANSIELL BEREDSKAP Under kvartalet har vi fortsatt att genomföra finan - siellt riskreducerande åtgärder, såsom ett frivilligt återköpserbjudande om upp till 300 miljoner kronor av våra utestående hybridobligationer – ett program som nådde cirka 95 procent i anslutning. Det gör att vi fortsätter in i 2023 med lägre kapitalkostnader, en stärkt finansiell ställning men också en god likviditet, trots återköpen av obligationer. Vi kommer även under resterande delen av året lägga stor vikt vid bibehållen finansiell beredskap, givet en tuffare finansieringsmark- nad. Det kommer ge oss förutsättningar att fortsätta växa och att utnyttja de möjligheter till goda affärer som alltid dyker upp när marknadsförutsättningarna förändras. Stendörren befinner sig på en del av fastighets - marknaden som hittills i begränsad omfattning påver- kats av en svagare konjunktur. Våra hyresgäster är som bekant inom logistik, lager och lätt industri och de grundläggande makrotrenderna avseende urba - nisering, e-handel och effektiv distribution ger en stabilitet till dessa verksamheter och därmed även till Stendörren. Stockholm den 5 maj 2023 Erik Ranje, VD VD HAR ORDET 5 ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub - stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommer - siella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2023 av 148 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock- holmsregionen och Mälardalen och med ett samman- lagt marknadsvärde om 12 534 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för ca 20 procent av den samlade årshyran, varav bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerade ca 9 procent. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt ca 793 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för ca 68 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 30 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo- atering kan tillskapa ca 657 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom - mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 595 miljoner kronor (1 696). Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck- lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör ca en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 31 mars 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 168 miljoner kronor (5 445) och koncernens räntebä- rande skulder uppgick till 6 510 miljoner kronor (5 667), motsvarande en belåningsgrad om 49 procent (45). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,7 år (2,3) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 2,3 år (3,5). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick till 4,1 procent. Bolaget hade per rapport - datumet dels ett utestående obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förfaller till återbetalning i april 2024, ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 NYCKELTAL 2023 2022 2022 JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 793 789 795 Antal fastigheter 148 136 148 Marknadsvärde, Mkr 12 534 11 986 12 418 Areamässig uthyrningsgrad, % 92 89 90 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 90 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,6 4,9 4,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 5,7 6,0 5,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,5 15,5 3,3 Hyresduration, år 3,9 3,7 3,8 Snitthyra, kr/m2 1 182 1 019 1 069 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 212 177 733 Driftnetto, Mkr 157 129 548 Förvaltningsresultat, Mkr 63 72 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 75 75 75 Balansomslutning, Mkr 13 319 12 703 13 344 Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,1 2,3 4,0 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,3 3,5 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,3 2,9 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,3 3,2 2,6 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49 45 47 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 42 36 40 Soliditet vid periodens utgång, % 40 44 41 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 1 26 5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 4 924 7 718 5 453 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 173,20 271,50 191,80 Eget kapital per aktie, kr 1 164,28 163,89 163,35 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 421 5 500 5 377 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 190,70 193,46 189,14 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 966 5 032 4 918 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 174,68 177,01 173,01 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 0,91 8,05 7,42 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 0,91 8,03 7,41 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 2,80 4,33 13,02 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal anställda vid periodens utgång 55 55 54 Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 32. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 1% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt- ligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 1 procent. -1% NAV TILLVÄXT Tillväxt i långsiktigt substans- värde ska uppgå till lägst 15 procent. Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substans- värde (de senaste 12 månaderna) till -1 procent. 2,3 ggr RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger. 40%1SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 40 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuld- post medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,8 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL % 0 5 10 15 20 25 30 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 ggr 0 1 2 3 4 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 % 0 10 20 30 40 50 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 % -10 0 10 20 30 40 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 MÅL 8 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC 2023 2022 2022 Hyresintäkter 212 177 733 Övriga rörelseintäkter 0 0 0 Summa intäkter 212 177 733 Driftskostnader -44 -39 -137 Underhållskostnader -5 -4 -22 Fastighetsskatt -6 -5 -26 Driftnetto 157 129 548 Central administration -20 -19 -76 Finansiella intäkter 16 0 32 Finansiella kostnader -87 -36 -208 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -2 -2 - 10 FÖRVALTNINGSRESULTAT 63 72 287 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -3 129 -143 Värdeförändring finansiella instrument -23 108 223 Resultat före skatt 38 309 367 Uppskjuten skatt 6 -68 -75 Aktuell skatt 1 0 -23 Periodens resultat 44 241 268 Omräkningsdifferenser 0 – 3 Summa övrigt totalresultat 0 – 3 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 44 241 271 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 44 241 271 Resultat per aktie, före utspädning, kr 0,91 8,05 7,42 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 0,91 8,03 7,41 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden 28,45 28,51 28,47 efter utspädning, miljoner Belopp i miljoner kronor 9 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari till mars 2023 cirka 35 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 27 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala admi- nistrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 63 miljoner kronor (72), vilket är ca 12 procent lägre än föregående år. Periodens resultat uppgår till 44 miljoner kronor (241), motsvarande 0,91 kronor per aktie (8,05). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under året med cirka 20 procent till 212 miljoner kronor (177). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 14 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2022) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts sedan utgången av jämförelseperioden. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 56 miljoner kronor (48). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med ca 3 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 9 procent. Kostnadsökningen förklaras främst av högre energipriser och ökad ener- giförbrukning till följd av ett kallare kvartal jämfört med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 20 miljoner kronor (19) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO Finansnettot för perioden uppgick till -71 miljoner kro- nor (-36). Den kraftiga ökningen jämfört med samma period föregående år förklaras främst av stigande rän- tenivåer. Finansiella kostnader (inklusive leasingkost- nad) har ökat med 52 miljoner kronor i jämförelse med föregående år. I perioden redovisas även finansiella intäkter om 16 miljoner kronor (0), främst relaterade till valutakursvinster och räntederivat. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet minskade under rapportperi - oden med ca 12 procent till 63 miljoner kronor (72), främst på grund av högre räntekostnader. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och ore - aliserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt -3 miljoner kronor (129). Värdeförändring - arna i fastighetsbeståndet drevs under perioden av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom nyuthyrning och omförhandlade hyresavtal men även ändrade marknadshyresantaganden, för detaljer se sida 21. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -23 miljoner kronor (108). SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om 1 miljon kronor (0) och uppskjuten skatt om 6 miljoner kronor (-68). KONCERNEN I SAMMANDRAG 10 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 1 2 2 Förvaltningsfastigheter 12 534 11 986 12 418 Nyttjanderättstillgångar 254 238 254 Inventarier 2 3 2 Långfristiga fordringar 2 2 2 Räntederivat 245 152 268 Summa anläggningstillgångar 13 039 12 384 12 947 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 93 168 83 Likvida medel 187 151 315 Summa omsättningstillgångar 280 319 397 SUMMA TILLGÅNGAR 13 319 12 703 13 344 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 168 5 445 5 429 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 693 4 483 5 469 Övriga långfristiga skulder 37 21 36 Leasingskuld 254 238 254 Uppskjuten skatteskuld 996 993 1 001 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 6 984 5 739 6 674 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 817 1 184 821 Övriga kortfristiga skulder 349 335 330 Summa kortfristiga skulder 1 167 1 519 1 151 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 319 12 703 13 344 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 168 5 445 5 429 Innehav utan bestämmande inflytande – – – Belopp i miljoner kronor 11 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2023 upp- gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 534 miljoner kronor (11 986). För analys och kommentarer, se sida 15-17. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 280 miljoner kronor (319), bestående av likvida medel om 187 miljoner kronor (151) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 93 miljoner kronor (168). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt - jade och tillgängliga kreditramar om totalt 360 miljoner kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 187 miljoner kronor samt tillgängliga kreditramar om totalt 360 miljoner kronor, uppgick således vid rapportperiodens utgång till 547 miljoner kronor. EGET KAPITAL Per den 31 mars 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 168 miljoner kronor (5 445) och soliditeten till 40 procent (44). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 510 miljoner kronor (5 667), motsvarande en belå - ningsgrad om 49 procent (45). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 235 miljoner kronor (4 380), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner kronor (10). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -30 miljoner kronor (-23). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 817 miljoner kronor (1 184) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapita- lanskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv- ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 23. UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars till 996 miljoner kronor (993) och avser skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlus- tavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgå - ende till 349 miljoner kronor (335). KONCERNEN I SAMMANDRAG 12 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL BALANSERADE TOTALT EGET VINSTMEDEL KAPITAL HÄN- ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053 Personaloptionsprogram – 6 – – – 6 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52 Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -18 – -18 Återköp hybridobligation – – – -288 -288 Totalresultat januari – mars 2023 – – – 44 – 44 Utgående eget kapital per 2023-03-31 17 1 181 3 3 468 498 5 168 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2023 till 5 168 miljoner kronor (5 445). Vid års stämman 2022 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 13 ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC 2023 2022 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 63 72 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 -2 -5 Betald inkomstskatt -5 0 -1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 59 72 281 före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -10 -21 42 Förändring av rörelseskulder 30 75 47 Kassaflöde från den löpande verksamheten 80 123 370 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -120 -115 -624 Övriga investeringar och avyttringar 0 – 1 Förvärv av koncernföretag/fastigheter – -44 -581 Försäljning av koncernföretag/fastigheter – – 386 Kassaflöde från investeringsverksamheten -120 -159 -818 Finansieringsverksamheten Utdelning hybridobligation -18 –12 –58 Återköp hybridobligation -288 – – Upptagna räntebärande skulder 251 69 2 566 Amortering och lösen av räntebärande skulder -34 -28 -1 919 Depositioner 1 -1 13 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -87 27 603 Periodens kassaflöde -128 -8 155 Likvida medel vid periodens ingång 315 160 160 Periodens kassaflöde -128 -8 155 Likvida medel vid periodens utgång 187 151 315 Belopp i miljoner kronor 14 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 MARS Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2023 av 148 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sam - manlagt marknadsvärde om 12 534 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång om året. I övrigt internvärderas reste - rande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdate- rade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fast- ighetsbeståndet cirka 793 000 kvm uthyrbar lokalarea. Motsvarande yta för beståndet av fastigheter i förvalt- ning uppgick till 759 000 kvm, där projektfastigheter exkluderats. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 68 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kon - torsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Anta - let hyresgäster, i kombination med att 86 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 115 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 120 miljoner kronor medan valutakurseffekter om -2 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt -3 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 22). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta geografiska verksamhetsområden med potential i nordiska tillväxtregioner. Fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs ca 65 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Ved- desta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola- get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten- Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Övriga 80% Coop Logistik AB, 9% Unilever Europe BV, 1% Stockholm Vatten AB, 1% Bactiguard, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% InfoCare Service AB, 1% LeasePlan Sverige AB, 1% Hygienteknik Sverige AB, 1% Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 29% Upplands-Bro, 12% Västerås, 7% Botkyrka, 7% Enköping, 5% Danmark, 5% Eskilstuna, 4% Uppsala, 4% Nacka, 3% Täby, 3% Södertälje, 3% Flen, 3% Järfälla, 3% Göteborg 1% Norge, 1% Finland, 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, INTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 15 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag inom flera sektorer. Per 31 mars 2023 svarade de tio största hyresavtalen för 20 procent av den sam- lade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar ca 9 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnitt- liga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 3,9 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo- struktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 2,3 miljoner kronor redovisats. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyres- avtalen i linje med rådande marknadshyror. Den eko- nomiska uthyrningsgraden för förvaltningsfastigheter i Stendörrens bestånd uppgick per 31 mars 2023 till 94 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 92 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen per rapportda- tumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyrningen uppgår under kvartalet till sam- manlagt cirka 0,7 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 17 procent i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om circka 34 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Lager & logistik 48% Lätt industri 20% Kontor 21% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% 1 st, 14% 6–10 st, 20% 2–5 st, 42%11– st, 24% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA, PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 16 ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 Årshyra, mkr 0 50 100 150 200 250 2025 2026 >202720272023 2024 0 200 400 600 800 1 000 Antal avtal FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL n Årshyra, mkr — Antal avtal MKR 0 10 20 30 40 50 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 -10 -20 -30 Q1 2023 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FÖRVALTNINGSFASTIGHETER n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning 1) Exkluderar uthyrningen i nybyggnadsprojektet Viby 19:66 till Gop Sverige AB omfattande cirka 2 700 kvm och preliminärt tillträde 2023-07-01. 1 94% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 17 ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 INLEDNING Stendörren hade per 31 mars 2023 totalt 30 fastig - heter helt eller delvis bestående av byggrätter. Out - nyttjade byggrätter summerar till cirka 657 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användnings - områden. I förekommande fall drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck- ling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Förändringar i antalet kvadratmetrar byggrätt är hänförligt till att ytterligare potential i byggrättsportföljen identifierats men också att vissa byggrätter övergår till fastighetsarea i samband med att projekt färdigställs. Möjligheterna i byggrättsport- följen bedöms som goda eftersom byggrätterna är koncentrerade till expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både med anledning av höga byggpriser men potentiellt även av lägre efterfrågan som följd av ett sämre konjunkturläge. De pågående projekten uppskattas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT Bild: Almnäs, Södertälje 18 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KOMMANDE PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer. Översiktsplanen för Stockholm stad men också andra kommuner skapar goda förutsättningar för att initiera och starta fler planprocesser för bostäder. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsän- damål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till en befintlig byggnad eller genom att konvertera befintliga byggnader. Under kvartalet har arbetet med detaljplan för bostäder avseende Traversen 14 & 15 löpt på med ett bedömt antagande av ny plan första kvartalet 2025. Stendörren erhöll under 2022 ett postitiv planbesked gällande detaljplan för bostadsändamål avseende Skrubba 1:2 i Stockholms stad. Förhoppningen är att ett formellt planarbete kan starta under 2023. KOMMANDE PROJEKT PER 2023-03-31 HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2023-2024 Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2023-2024 Nynäshamn Lätt industri 10 000 Inom detaljplan 2023-2024 Enköping Logistik 8 000 Inom detaljplan 2023-2024 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Logistik 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025 Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025 Stockholm Bostäder 30 000 Planändring krävs 2026-2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT 19 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 PÅGÅENDE PROJEKT Bolaget har flera pågående projekt med en investe - ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 57 000 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser ombyggnation för kunder. Projekten är i skeden från startad projektering till pågående byggnation. Under andra kvartalet 2022 erhölls bygglov avseende två byggnader för lätt industri inom Almnäs 5:24 i Söder- tälje och byggnation av en av de två byggnaderna startades. Nu har även uppförandet av byggnad nummer två avropats då takten i uthyrningsarbetet varit god. Därutöver erhöll Stendörren under fjärde kvartalet 2022 bygglov för fyra nya byggnader, varav två logistikbyggnader och två byggnader för lätt industri. Byggloven för logistik ger möjlighet att bygga ytterligare en etapp i Almnäs, Södertälje om ca 17 000 kvm BTA och den andra etappen av två på fastigheten Viby 19:66 i Brunna, Upplands-Bro om ca 5 200 kvm BTA. Byggloven för lätt industri är i PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-03-31 ESTIMERAD TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM 1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 Pågående byggnation Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q2 2023 2 700 48 Pågående byggnation Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 44 Pågående byggnation Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 116 Pågående byggnation Elementet 1 Hyresgästanpassning Q3 2023 3 400 44 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 44 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 44 Pågående byggnation Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2024 4 300 97 Projektering 4 Viby 19:66 Ny logistik Q3 2024 5 200 104 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny logistik Q4 2024 17 000 324 Projektering 4 Romberga 23:17 Ny lätt industri Q3 2024 2 700 47 Projektering 4 Totalt pågående projekt 60 400 >1087 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 57 000 1 043 attraktiva lägen i Mälardalen. På fastigheten Romberga 23:17 i centrala Enköping finns möjlighet att uppföra en ny byggnad om ca 2 700 kvm BTA. I Ulvsunda i Stockholm har bygglov erhållits för ca 4 300 kvm BTA. Pågående projekt för nyproduktion av logistik, lager och lätt industri där produktion pågår eller lag- akraftvunna bygglov har erhållits omfattar tillsammans 57 000 kvm. Uthyrningsarbete pågår, med ett antal nytecknade hyresavtal under andra halvåret 2022 och första kvartalet 2023. Samtliga projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan. Med bygglovsklara projekt-idéer är det möjligt att snabbt starta en byggnation och tillgodose kundernas behov. AVSLUTADE PROJEKT Under perioden har tre projekt färdigställts. Samtliga är hyresgästanpassningar för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1. 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. PROJEKT FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT PER 2023-03-31 ESTIMERAD TYP AV STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 48 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 44 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 31 Totalt färdigställda projekt 11 800 >123 20 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 hetsportföljen, totalt värderade till 1 595 miljoner kro- nor (1 564 per 31 december 2022), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som sålts. Värdeförändringen på byggrättsport- följen förklaras av ett aktivt utvecklingsarbete i form av identifierad ökning av projektpotential i byggrätts- portföljen samt gjorda investeringar under kvartalet som delvis motverkas av sjunkande byggrättsvärden. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till -3 miljoner kronor (129). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering, nyteck - nade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade antaganden om marknadshyror. Genomsnittligt av- kastningskrav har ökat med ca 0,1 procentenheter från föregående kvartal och det genomsnittliga avkast - ningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 31 mars 2023 till 6,0 procent (se tabell med värderings- parametrar nedan). Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fast- ighetsbeståndet, varav i genomsnitt ca 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Sten - dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års- redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 31 mars 2023 uppgår till 12 534 miljoner kro - nor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig- FASTIGHETSVÄRDERING OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–MAR 2023 Förändrade avkastningskrav -191 Kassaflöde 158 Byggrätter 31 Totalt -2 FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO – 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % – 0,50 % 383 681 978 1 276 1 574 – 0,25 % -102 183 468 753 1 039 0,00 % -547 -273 0 273 547 0,25 % -957 -694 -431 -169 94 0,50 % -1 335 -1 083 -830 -577 -325 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 21 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES MIN MAX SNITT Direktavkastningskrav, % 4,6 (4,7) 8,6 (8,0) 6,0 (5,5) Kalkylränta kassaflöde, % 6,1 (6,4) 10,6 (10,0) 8,1 (7,5) Kalkylränta restvärde, % 7,0 (6,8) 10,6 (10,9) 8,1 (7,6) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 30,0 (30,0) 6,0 (6,2) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–MAR 2023 JAN-DEC 2022 Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693 Nya förvärv av fastigheter – 581 Försäljning av fastigheter – -370 Investeringar i befintliga fastigheter 120 624 Valutakurseffekter -2 33 Realiserade värdeförändringar -1 16 Orealiserade värdeförändringar -2 -160 Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 534 12 418 FASTIGHETSVÄRDERING Bild: Almnäs, Södertälje 22 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04- 28, uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent och Stendörrens andra obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent. Per 31 mars fanns tillgänglig likviditet om 547 mil- joner kronor, i form av likvida medel om 187 miljoner kronor samt tillgängliga kreditramar om totalt 360 miljoner kronor. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybri - dobligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. FINANSIERING Per 31 mars 2023 uppgick den genomsnittliga kapital- bindningen på de räntebärande skulderna till kreditin- stitut till 3,0 år (2,2). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (2,3). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe- rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,80 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 284 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäk- rats till räntesatsen – 0,1 procent. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,3 år (3,5). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,1 procent. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING RÄNTA ANDEL ANDEL FÖRFALLOÅR MKR % % MKR % 2023 1 890 29 705 11 2024 1 050 16 1 357 21 2025 900 14 1 773 27 2026 2 700 41 335 5 2027 0 0 2 310 35 >2027 0 0 61 1 Summa/ 6 540 4,1 100 6 540 100 genomsnitt 1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -13 13 + / – 2,00% -26 47 + / – 3,00% -38 98 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. 23 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Räntetak 300 14,8 2,00 3,43 Danske Bank Räntetak 600 38,1 1,00 2,52 Danske Bank Räntetak 300 19,0 1,00 2,52 Swedbank Räntetak 1 100 56,0 2,00 3,71 Swedbank Räntetak 750 38,1 2,00 3,73 Swedbank Räntetak 250 1,6 2,25 0,50 Swedbank Räntetak 250 5,2 2,25 1,50 Swedbank Räntetak 550 26,2 2,00 3,43 Nordea Räntetak 184 2,9 1,50 0,72 Summa 4 284 202,0 1,80 2,96 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Swedbank Ränteswap 800 43,0 -0,0875 1,47 Summa 800 43,0 –0,0875 1,47 FINANSIERING Bild: Brunna, Stockholm 24 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 MÅL: Stora leverantörer ska underteckna bolagets uppförandekod 100 procent av alla fordon ska vara fossil- bränsleoberoende år 2025 Undvika flygresor när det är praktiskt möjligt MÅL: Minska energiintensi- teten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från basåret 2020 70 procent av fastig- hetsbeståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025 Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras Möjliggöra ökad åter- vinning av hyresgäster- nas avfall och minimera byggavfall i samband med större ny-, till- och ombyggnationer Minska koldioxid- avtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030 (gäller energi som köps av Stendörren) Minska koldioxid- avtrycket i nyproduk- tionsprojekt i syfte att nå nettonollutsläpp till 2030 MÅL: Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och sikta på att ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar senast 2025 Årlig uppföljning och återkoppling gällan- de jämställdhet och icke-diskriminering Uppnå en Net- Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halv- årsvisa medarbetar- undersökningen Samtliga anställda ska genomgå utbildning i uppförandekoden MÅL: TCFD-rapportering (task force on climate related financial disclosure) från 2023 MÅL: Skapa jobbmöjlig- heter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola- get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan. -16,5% Minskning av energiintensiteten (kvh/kvm) per 31 mars 2023 jämfört med basår 2020 Mål om 20% minskning från basår 2020 till år 2030 44,3% Miljöcertifierad area av totalt bestånd Per 31 mars 2023 Mål 70% certifierad area till år 2025 25 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 29 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 mars 2023 till 29 miljoner kronor (27) och det egna kapitalet uppgick till 1 400 miljoner kronor (1 704). 2023 2022 2022 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC Nettoomsättning 29 27 125 Rörelsens kostnader -29 -27 -123 Resultat före finansiella poster 0 0 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag – – -1 Finansnetto 14 8 41 Resultat efter finansiella poster 14 8 42 Bokslutsdispositioner – – – Resultat före skatt 14 8 42 Uppskjuten skatt – 0 -1 Periodens resultat 14 8 41 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 26 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 31 MAR 2023 31 MAR 2022 31 DEC 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 1 2 2 Inventarier 10 7 9 Andelar i koncernföretag 970 931 964 Fordringar hos koncernföretag 3 348 2 894 3 348 Uppskjuten skattefordran 0 1 0 Summa anläggningstillgångar 4 330 3 835 4 323 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 185 191 142 Kortfristiga fordringar 4 4 5 Likvida medel 29 27 21 Summa omsättningstillgångar 218 222 168 SUMMA TILLGÅNGAR 4 547 4 056 4 492 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 400 1 704 1 692 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 293 1 288 1 291 Skulder till koncernföretag 1 592 886 1 292 Summa långfristiga skulder 2 884 2 174 2 583 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 219 148 178 Övriga kortfristiga skulder 45 29 35 Summa kortfristiga skulder 263 178 217 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 547 4 056 4 492 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 27 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 24 maj 2022 om att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieä- garnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes- rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2022. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har ett incitamentsprogram vilket beslu - tades om vid extra bolagsstämma i september 2020. Programmet var riktat till bolagets anställda och omfat- tar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmet förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. Varje teckningsoption berättigar, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari –30 septem - ber 2025, till teckning av en ny stamaktie av serie B i bolaget till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i detta program kommer aktiekapitalet öka med 151 350 kronor genom utgivande av 252 250 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar ca 0,9 procent av kapitalet och 0,5 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatum. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2023 ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 2 550 000 500 000 2 050 000 9,0 13,8 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 936 540 0 2 936 540 10,3 5,8 Seb Investment Management 2 633 998 0 2 633 998 9,3 5,2 Verdipapirfondet Odin Eiendom 1 076 300 0 1 076 300 3,8 2,1 Tredje AP-Fonden 990 000 0 990 000 3,5 1,9 Handelsbanken Fonder 876 577 0 876 577 3,1 1,7 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 600 000 0 600 000 2,1 1,2 SEB Luxembourg Branch 551 600 0 551 600 1,9 1,1 Malmer, Staffan 323 604 0 323 604 1,1 0,6 Övriga ägare 4 357 040 0 4 357 040 15,3 8,5 Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 466. 28 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 KALENDARIUM • Årsstämma 23 maj 2023 • Delårsrapport jan-juni 2023, 20 juli 2023 • Delårsrapport jan-sep 2023, 8 november 2023 • Bokslutskommuniké jan-dec 2023, 23 februari 2024 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyr - ning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseleda- möterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2023. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförut - sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2022. Utöver de risker som översikt - ligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-or- det på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 21. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre - dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm - par Årsredovisnings-lagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer. ÖVRIG INFORMATION 29 ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 STYRELSEN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 5 maj 2023 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Henrik Orrbeck Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Nisha Raghavan Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig- görande den 5 maj 2023 kl. 07.00 CET. 30 ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre- sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till cirka 846 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostna- der uppgår till cirka 180 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om cirka 666 miljoner kronor. Dessa upp - gifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjäningsförmågan per 1 april 2023 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller index- relaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Vidare beaktar intjäningsförmå- gan inte heller de pågående projekten, som i takt med uthyrning och färdigställande, kommer kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 april 2023. BILAGA 1 Bild: Bäckby, Västerås 31 ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak- terade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse - ende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom- snittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp- sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä- rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. 32 ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2023 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub - stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verk - samhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se