===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 ===== SIDA 2 ===== PERIODEN I KORTHET Januari – mars 2024 3 VD har ordet 4 Stendörren i korthet 5 Nyckeltal 6 MÅL OCH UTFALL Mål och utfall 7 VERKSAMHETEN Fastighetsbeståndet i sammandrag 8 Projektportföljen 11 Kommande projekt 12 Pågående projekt 13 Färdigställda projekt 14 Fastighetsvärdering 15 Finansiering 17 HÅLLBARHET Hållbarhet med fem fokusområden 19 FN:s globala mål 20 FINANSIELL STÄLLNING Koncernens rapport över totalresultat 21 Resultat, intäkter och kostnader 22 Rapport över koncernens finansiella ställning 23 Finansiell ställning 24 Förändringar av koncernens eget kapital 25 Rapport över koncernens kassaflöden 26 Moderbolaget i sammandrag 27 Aktiekapital och ägarförhållanden 28 ÖVRIGT Övrig information 30 Styrelse och VD:s försäkran 31 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 32 Definitioner 33 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam - hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. 223 MKR HYRESINTÄKTER 78 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 168 MKR DRIFTNETTO PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 ===== SIDA 3 ===== PERIODEN I KORTHET JANUARI–MARS 2024* • Hyresintäkterna ökade med 5 procent till 223 miljoner kronor (212) och driftnettot ökade med 7 procent till 168 miljoner kronor (157). • Förvaltningsresultatet uppgick till 78 miljoner kronor (63). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka 1,4 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 17 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 9 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 46 miljoner kronor (80) motsvarande 1,63 kronor per aktie (2,80). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till -56 miljoner kronor (-3). • Periodens resultat uppgick till 57 miljoner kronor (44) motsvarande 1,52 kronor per aktie (0,91) före utspädning och 1,52 kronor per aktie (0,91) efter utspädning. JAN – MAR JAN – MARS JAN – DEC NYCKELTAL 2024 2023 2023 Hyresintäkter, Mkr 223 212 843 Driftnetto, Mkr 168 157 672 Förvaltningsresultat, Mkr 78 63 287 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 12 400 12 534 12 566 Uthyrningsbar yta, kvm 810 000 793 000 824 000 Belåningsgrad, % 51 49 50 Soliditet, % 37 40 37 * (Januari – mars 2023 inom parentes) JANUARI – MARS 2024 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET • I januari 2024 publicerade ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) en uppdatering av sin rating av Stendörren. Precis som föregående år var ratingen BB-, men nu höjdes utsikterna från stabil till positiv. • I mars 2024 sålde Stendörren industri- och lagerfastigheten Botkyrka Varvet 1 till Trafikverket mot ett vederlag om 202 miljoner kronor. Fastigheten har en total uthyrbar area om cirka 14 825 kvadratmeter och kommer att beröras av Trafikverkets vägplan Tvärförbindelse Södertörn. Det överenskomna fastighets- värdet i affären var i nivå med den senaste värderingen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER KVARTALETS UTGÅNG • Inga väsentliga händelser efter kvartalet. 3 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 ===== SIDA 4 ===== VD HAR ORDET ETT KVARTAL MED TILLVÄXT, AKTIV PROJEKTUTVECKLING OCH ÖKADE HÅLLBARHETSAMBITIONER Stendörren har under första kvartalet levererat fortsatt stark tillväxt i driftnetto och förvaltningsresultat, positiv nettouthyrning och fortsatt framdrift i projektverksamheten. Vi har ökat vår finansiella handlingsfrihet genom stärkt likviditet samt skruvat upp våra hållbarhetsambitioner ytterligare då vi redan i förtid uppnått, eller varit på väg att i förtid uppnå, viktiga hållbarhetsmål. Stendörren befinner sig på en del av fastighetsmark - naden som hittills i begränsad omfattning påverkats av konjunkturläget. Det har varit tydligt även under det första kvartalet, även om vi kan se viss negativ påverkan genom fler avflyttar och konkurser bland våra hyresgäster. Stendörrens driftnetto steg med 7 procent jämfört med föregående år. Vi har under kvartalet påverkats posi - tivt av indexrelaterade hyreshöjningar, hyreshöjningar genom omförhandlingar samt färdigställda projekt. Den ekonomiska uthyrningsgraden är fortsatt hög men har sjunkit något, till 93 procent vid kvartalets utgång. I slutet av 2023 stängde vi en viktig affär genom uthyrningen av vår i särklass största fastighet om cirka 130 000 kvm, belägen i Upplands-Bro, där Fortifikations- verket i slutet av 2024 flyttar in omedelbart efter det att avtalet med den befintliga hyresgästen Coop löper ut – en uthyrning som ger en trygghet framåt. FORTSATT AKTIV PROJEKTUTVECKLING Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god framdrift. Vi adderar löpande nya projektidéer, påbörjar byggnation, färdigställer och hyr ut. Under kvartalet har vi startat byggnation i ett projekt och färdigställt ett projekt. Under de fyra senaste kvartalen har vi färdigställ sju nya projekt. Pågående samt nyligen avslutade projekt för- väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, addera cirka 75 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt i tidigt skede. ÖKADE HÅLLBARHETSAMBITIONER Tidigare i veckan publicerade vi vår års- och hållbarhets- redovisning för 2023. Där framgår det att vi höjer vi våra ambitioner får vårt hållbarhetsarbete, eftersom vi redan nått, eller varit på väg att i förtid uppnå, flera av våra viktigaste hållbarhetsmål. De nya och justerade målen är både mer ambitiösa och tydligare. Exempelvis vill vi minska energiintensiteten (kwh/kvm) i vårt bestånd med 30 procent till år 2030, jämfört med tidigare mål om 20 procent. Vi kommer också förbättra mätbarheten samt ställa högre krav på vår leverantörskedja. Men framför allt har vi adderat det övergripande målet om nettonoll koldioxidutsläpp i hela vår verksamhet till år 2040. GOD FINANSIELL BEREDSKAP Stendörrens finansiella position är god. I dialog med våra banker har vi under kvartalet utökat vår tillgängliga likviditet, i form av likvida medel och kreditramar, till cirka 655 miljoner kronor. Det ger oss förutsättningar att fortsätta växa och att utnyttja möjligheter till goda affärer. Under 2024 kommer vi åter utvärdera fastig - hetsförvärv. Vi har också sålt en industri- och lager - fastigheten Varvet 1 i Botkyrka till Trafikverket för 202 miljoner kronor. Stendörrens strategi är inte att avyttra fastigheter, men i det här fallet berörs fastigheten av Trafikverkets nya vägplan för Tvärförbindelse Södertörn. Med en attraktiv projektpipeline, en hög och sta - bil uthyrningsgrad och en god finansiell position för bolaget kommer vi öka fokus på tillväxt, både inom projektutveckling och förvärv, när vi blickar framåt på resten av 2024. Stockholm den 3 maj 2024 Erik Ranje, VD VD HAR ORDET 4 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 ===== SIDA 5 ===== STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nord- iska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads - byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2024 av 150 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholms- regionen och Mälardalen och med ett sammanlagt mark- nadsvärde om 12 400 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av den samlade årshyran, varav bolagets största hyresavtal med Coop representerade cirka 9 procent. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 810 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis- tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 39 fastighe - ter helt eller delvis bestående av byggrätter. Out - nyttjade byggrätter summerar till cirka 652 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt indu - stri- och bostadsändamål. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 354 miljoner kronor (1 595). Då kommersiella förutsättningar föreligger arbe - tar bolaget med ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads- byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Utveck- lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 700 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 31 mars 2024 uppgick koncernens egna kapital till 4 883 miljoner kronor (5 168) och koncernens räntebä- rande skulder uppgick till 6 961 miljoner kronor (6 510), motsvarande en belåningsgrad om 51 procent (49). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,7 år (2,7) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 3,0 år (2,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick per bokslutsdatumet till 4,1 procent. Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 och ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön - sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 5 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 ===== SIDA 6 ===== NYCKELTAL 2024 2023 2023 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 810 793 824 Antal fastigheter 150 148 151 Marknadsvärde, Mkr 12 400 12 534 12 566 Areamässig uthyrningsgrad, % 90 92 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 94 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 4,6 5,4 Direktavkastning exklusive projekt- fastigheter, rullande 12 månader, % 6,6 5,7 6,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,2 2,5 2,5 Hyresduration, år 4,2 3,9 4,3 Snitthyra, kr/m2 1 233 1 182 1 173 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 231 212 854 Driftnetto, Mkr 168 157 672 Förvaltningsresultat, Mkr 78 63 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 78 75 79 Balansomslutning, Mkr 13 536 13 319 13 193 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,1 4,1 4,1 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 3,0 2,3 3,3 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,3 2,0 2024 2023 2023 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC Belåningsgrad vid periodens utgång, % 51 49 50 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 47 42 44 Soliditet vid periodens utgång, % 37 40 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -5 1 -5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 5 225 4 924 5 214 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 183,80 173,20 183,40 Eget kapital per aktie, kr 1 154,27 164,28 152,68 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 185 5 421 5 192 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 182,39 190,70 182,62 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 741 4 966 4 740 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 166,79 174,68 166,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 1,63 2,80 10,79 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal anställda vid periodens utgång 54 55 54 Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 33. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 6 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 ===== SIDA 7 ===== MÅL OCH UTFALL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. -4% Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent. Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substansvärde (de senaste 12 månaderna) till -4 procent. 2,0 ggr Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger. 37%1) Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 37 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. -5% Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 måna- ders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till -5 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET % -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 ggr 0 1 2 3 4 202320222020 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 % 0 10 20 30 40 50 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 % -10 0 10 20 30 40 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 ggr 7 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 8 ===== FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 MARS Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 mars 2024 av 150 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock- holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 400 miljoner kronor. Fastig - hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost- nader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 810 000 kvm uthyrbar loka- larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 81 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, ska- par en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden minskade fastighetsbeståndets värde med totalt -166 miljoner kronor. Värdeföränd - ringen utgörs av avyttring av fastighet uppgående till -224 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 91 miljoner kronor medan valutakurs - effekter om 23 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt -56 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 16). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerad. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 61 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp- lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock - holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 30% Upplands-Bro, 13% Västerås, 8% Botkyrka, 5% Enköping, 5% Danmark, 5% Södertälje, 4% Eskilstuna, 4% Uppsala, 3% Järfälla, 3% Täby, 3% Nacka, 3% Flen, 2% Göteborg 1% Norge, 1% Finland 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING HYRESINTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Lager & logistik 48% Lätt industri 21% Kontor 20% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA PROCENT AV TOTAL YTA 8 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 9 ===== HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 31 mars 2024 svarade de tio största hyres- avtalen för cirka 21 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsver- ket omedelbart tillträder som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 4,2 år. Bolaget efter- strävar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyres- gäster och branscher minskar risken för omfattande vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 2,9 miljoner kronor redovisats. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar - bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 mars 2024 till 93 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 90 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen - tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. 1 st, 19% 6–10 st, 17% 2–5 st, 39% 11– st, 25% ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Avflytten av Stendörrens största hyresgäst Coop i Q3 2024 motverkas av uthyrningen till Fortifikationsver- ket, vars inflytt sker direkt efter att Coop lämnar, innebä- rande att fastigheten är fortsatt fullt uthyrd. Kvartalets nettouthyrning summerar till cirka 1,4 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 9 procent i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 17 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 93% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Stockholm Vatten AB, 2%Övriga 79% Coop Logistik AB, 9% Unilever Europe BV, 1% Södertälje Industriservice AB, 1% Bactiguard AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% Onitio Sverige AB, 1% Hedin Mölndal Bil AB, 1% STÖRSTA HYRESGÄSTERNA HYRESINTÄKTER 9 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 10 ===== -5 0 5 10 15 20 2021 2023 20242022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 NETTOUTHYRNING Mkr MKR 0 20 40 60 80 100 2021 2022 -20 -40 -60 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 -80 -100 2024 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning * Inklusive projektuthyrningar Mkr 0 100 200 300 2026 2027 ≥202920282024 2025 0 200 400 600 FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL* n Årshyra, mkr — Antal avtal * Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder 2024-10-01 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 Årshyra, Mkr Antal avtal 10 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 11 ===== Stendörren hade per 31 mars 2024 totalt 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 641 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads - ändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i sam- band med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare bygg- rätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälarda- len såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT byggstarter påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. Bild: Almnäs Bild: Almnäs 11 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 12 ===== KOMMANDE PROJEKT PER 2024-03-31 HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2024-2025 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2024-2025 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025-2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2026-2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi - fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traver - sen 14 & 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med utsikt över sjön Drevviken. KOMMANDE PROJEKT 12 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 13 ===== PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–03-31 TIDIGAST INDIKATIV TYP AV MÖJLIGA STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 158 Pågående byggnation Svavelhöjvej 2, Köpenhamn Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Pågående byggnation Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Projektering Viby 19:30 Ny lätt industri Q1 2025 1 200 36 Projektering Viby 19:66 Ny logistik Q2 2025 5 200 115 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 272 Projektering 4 Romberga 23:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 700 54 Projektering 4 Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 300 53 Projektering 4 Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 3 400 78 Projektering 4 Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2025 4 300 105 Projektering 4 Totalt pågående projekt 53 600 1 010 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 51 200 973 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Bolaget har flera pågående projekt med en investe - ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 51 200 kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser ombyggnation. Under rapportperioden har ytterligare ett i förtid uthyrt projekt startat. Stendörren har ansökt om bygglov för uppförandet av en ny byggnad för lätt industri på fastigheten Viby 19:30 i Brunna verksamhetsområde i Upplands-Bro. Förberedande markarbeten är sedan tidigare genomförda. Utvecklingen av fastigheten är ett gott exempel på hur byggrätternas potential tillvaratas i syfte att möta marknadens behov. Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer under projektering och andra förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågå- ende projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår. PROJEKT PÅGÅENDE PROJEKT 13 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 14 ===== FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, % Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100 Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100 Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 16 Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100 Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0 Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100 Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100 Totalt färdigställda projekt 31 200 538 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 27 800 491 1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. Under de senaste 4 kvartalen har sju projekt omfattande en total yta om 31 200 kvm färdigställts varav merparten av ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet 1 i Bromma. Övriga avser nyproduktion av logistik och lätt industri. Under rapportperioden har en ny byggnad för lätt industri på fastigheten Almnäs 5:24 i Södertälje färdigställts. Det innebär att samtliga tre byggnader i utvecklingsområdet Stockholm-Syd, som alla startat på spekulation, nu är färdigställda och fullt uthyrda. PROJEKT Bild: Librobäck, Uppsala FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 14 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 15 ===== på sidorna 11 – 14. Realiserade och orealiserade värde- förändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till -56 miljoner kronor (-3). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under året främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde- ringarna uppgår per 31 mars 2024 till 6,3 procent och har ökat med cirka 0,1 procentenheter från föregående kvartal (se tabell med värderingsparametrar på sida 16). Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings - fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Till - kommande utgifter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 31 mars 2024 uppgick till 12 400 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 16. De under året genomförda extern- värderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt vär- derade till 1 354 miljoner kronor (1 370 per 31 december 2023), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jäm - förelse med andra liknande objekt som sålts. Värde - förändringen på byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av sjunkande byggrättsvärden, delvis motverkade av värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, se vidare under avsnittet Projektportföljen FASTIGHETSVÄRDERING OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–MAR 2024 Förändrade avkastningskrav -85 Kassaflöde 13 Byggrätter -16 Totalt -89 Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % –0,50 % 527 867 1 207 1 547 1 887 –0,25 % -73 251 576 900 1 224 0,00 % -620 -310 0 310 620 0,25 % -1 120 -823 -527 -230 67 0,50 % -1 580 -1 295 -1 010 -726 -441 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 15 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 16 ===== VÄRDERINGSPARAMETRAR MIN MAX VIKTAT SNITT Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,3 (4,6) 9,0 (8,6) 6,3 (6,0) Kalkylränta, kassaflöde, % 6,4 (6,1) 11,0 (10,6) 8,2 (8,1) Kalkylränta, restvärde, % 6,9 (7,0) 11,0 (10,6) 8,3 (8,1) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,7 (6,0) FASTIGHETSVÄRDERING (Föregående år inom parentes) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–MARS 2024 JAN-DEC 2023 Fastighetsbestånd vid årets början 12 566 12 418 Nya förvärv av fastigheter - – Försäljning av fastigheter -224 – Investeringar i befintliga fastigheter 91 516 Valutakurseffekter 23 -13 Realiserade värdeförändringar 33 1 Orealiserade värdeförändringar -89 -356 Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 400 12 566 16 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 17 ===== skulderna. Stendörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida 18. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 3,0 år (2,3). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,1 procent. Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2025- 08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och Stendörrens FINANSIERING Per 31 mars 2024 uppgick den genomsnittliga kapital- bindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,9 år (3,0). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,6 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 850 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4% på den räntesäkrade delen av de räntebärande KÄNSLIGHETSANALYS FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -16 16 + / – 2,00% -32 31 + / – 3,00% -48 75 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte- kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR ANDEL, % 2024 2 392 34 36 1 2025 0 0 1 780 25 2026 2 700 39 1 528 22 2027 0 0 2 284 33 2028 0 0 1 356 19 >2028 1 900 27 9 0 Summa/genomsnitt 6 992 4,1 100 6 992 100 1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. andra obligationslån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obligationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. Per 31 mars fanns tillgänglig likviditet om totalt 654 miljoner kronor, i form av likvida medel om 599 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 55 miljoner kronor. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid- obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 pro- cent med ett första inlösendatum i september 2024. 17 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 18 ===== RÄNTEDERIVAT – AKTIVA NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 8,8 2,00 2,43 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 24,5 1,00 1,521 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 12,7 1,00 1,521 Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 25,4 1,00 1,611 Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 16,3 1,00 1,611 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 34,7 2,00 2,71 Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 23,3 2,00 2,73 Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 2,0 2,25 0,50 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 16,4 2,00 2,43 Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 16,0 -0,09 0,47 Summa 5 650 180 1,38 1,872 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,39 år. RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -0,9 2,45 6,52 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 0,2 2,39 5,52 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 400 -2,1 2,49 6,62 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 600 -1,2 2,41 5,62 Summa 1 900 -4,0 2,44 6,10 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING 18 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 19 ===== HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN MÅL: Leverantörer till bolagets förvaltning samt utvecklings- verksamhet ska underteckna bolagets uppförandekod. 100% av alla fordon ska vara fossilbränsleoberoende till 2025. Flygresor ska undvikas när det är möjligt. MÅL: Minska energiintensiteten (kwh/kvm) med minst 30% till 2030 från basåret 2020. 70 procent av fastighets- beståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025. 100% av nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras. Underlätta för hyresgästerna att minska sitt avfall. Minimera byggavfall på depo- ni i samband med större ny-, till- och ombyggnationer till max 1% 2030. Minska koldioxidavtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030. Minska koldioxidavtrycket i nyproduktionsprojekt med 40% kgCO2/kvm BTA till 2030 från basåret 2022. MÅL: Uppnå en Net-Promoter- Score (eNPS) på minst 40 i den halvårsvisa med- arbetarundersökningen. Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkes- kategorier och sikta på att ha en könsfördening inom gränserna 40/60 på chefs- befattningar. Aktivt arbete för likabehand- ling och jämställdhet. Årlig uppföljning och åter- koppling gällande jämställd- het och icke-diskriminering. Samtliga anställda ska genomgå utbildning i Stendörrens uppförandekod. MÅL: TCFD-rapportering – Rapportera enligt fler av TCFDs rekommendationer. SBTi – Validera Stendörrens nettonoll mål enligt Science Based Target. MÅL: Skapa jobbmöjligheter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden. OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bedriva en verksamhet som bidrar till en mer hållbar utveckling. Hållbarhetsstrategin har identifierat fokusom- råden där Stendörren utifrån sin affärsidé och konkreta påverkan har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring gällande miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område. Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan. 23,1% Minskning av energiintensiteten (kvh/kvm) per 31 mars 2024 jämfört med basår 2020 Mål om 30 % minskning från basår 2020 till år 2030 61,5% Miljöcertifierad area av totalt bestånd per 31 mars 2024 Mål 70 % certifierad area till år 2025 HÅLLBARHET 19 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 20 ===== HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategin utgår ifrån FN:s globala hållbarhetsmål för 2030. Stendörren stödjer Agenda 2030-målen och har identifierat nio globala mål där bolaget har en direkt påverkan. STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL Bolagets slogan ”Lokaler som gör skillnad” är baserad på Stendörrens uppdrag att tillsammans med hyresgäster och andra samarbetspartners utveckla framtidens lokaler med avseende på effektiv resursanvändning, energieffektiva lokaler och hållbara logistiklösningar. Stendörrens största klimatpåverkan ligger i att utveckla och förvalta bolagets byggnader. Det är av största vikt för Stendörren att fokusera på resurseffektivitet genom hela värdekedjan avseende förvaltning, renovering, materialval, nyproduktion och val av energislag för att minska sin klimatpåverkan. Inom hälsa och välbefinnande arbetar Stendörren med att skapa förutsättningar för en säker, hälsosam och sund arbetsmiljö internt för medarbetarna samt för hyresgäster och leverantörer. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling inom utvalda fokusområden. Genom de identifierade fokusområdena och delmålen är avsikten att nå det långsiktiga målet om nettonoll koldioxidutsläpp. Strategin har tagits fram genom analys, dialog och diskussion samt utifrån branschen, marknad, omvärld och diverse krav. ANST ÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILL V ÄXT 20 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 21 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2023 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC Värdeförändring förvaltningsfastigheter -56 -3 -355 Värdeförändring finansiella instrument 28 -23 -173 Resultat före skatt 49 38 -241 Skatt 7 7 -5 Periodens resultat 57 44 -246 Omräkningsdifferenser 2 0 0 Summa övrigt totalresultat 2 0 0 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 59 44 -247 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 59 44 -247 Resultat per aktie, före utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 1,52 0,91 -10,54 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,45 28,43 2024 2023 2023 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC Hyresintäkter 223 212 843 Övriga rörelseintäkter 8 0 11 Summa intäkter 231 212 854 Driftskostnader -49 -44 -139 Underhållskostnader -8 -5 -19 Fastighetsskatt -6 -6 -24 Driftnetto 168 157 672 Central administration -22 -20 -77 Finansiella intäkter och kostnader -75 -69 -298 Orealiserade valutakursförändringar 10 -2 1 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -2 -2 -10 FÖRVALTNINGSRESULTAT 78 63 287 21 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 22 ===== RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar Stendörren för januari till mars 2024 cirka 19 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 11 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar för- valtningsresultatet till 78 miljoner kronor (63), vilket är 23 procent högre än föregående år. Periodens resultat uppgår till 57 miljoner kronor (44), motsvarande 1,52 kronor per aktie (0,91). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under perioden med cirka 5 pro- cent till 223 miljoner kronor (212). De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet (cirka 6 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med motsvarande period 2023), samt från färdigställda och uthyrda projekt. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om cirka 8 miljoner kronor som till största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkringsersättning. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna ökade med cirka 7 miljoner kronor till 63 miljoner kronor (56). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med cirka 7 miljoner i kronor, vilket motsvarar cirka 14 procent. Kostnadsökningen förklaras främst av högre driftskostnader hänförligt till högre priser för fjärrvärme men även något högre underhållskostnader, bland annat till följd av vattenskador på grund av snö och högre försäkringspremier. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 22 miljoner kronor (20) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 39 miljoner kronor (15) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte- derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing - kostnad, steg till -114 miljoner kronor (-84) främst till följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea - singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –2 miljoner kronor (-2). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 78 miljoner kronor (63), främst tack vare högre intäkter som motverkar de högre finansieringskostnaderna. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt -56 miljoner kronor (-3). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sidan 16. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om 28 miljoner kronor (-23). SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -16 miljoner kronor (1) och uppskjuten skatt om 24 miljoner kronor (6). 22 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 23 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 31 MAR 31 MAR 31 DEC 2024 2023 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 883 5 168 4 838 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 121 5 693 5 826 Övriga långfristiga skulder 58 37 57 Leasingskuld 259 254 259 Uppskjuten skatteskuld 976 996 999 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 7 418 6 984 7 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 840 817 825 Övriga kortfristiga skulder 394 349 384 Summa kortfristiga skulder 1 234 1 167 1 210 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 536 13 319 13 193 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 4 883 5 168 4 838 Innehav utan bestämmande inflytande - – – 31 MAR 31 MAR 31 DEC 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 1 3 Förvaltningsfastigheter 12 400 12 534 12 566 Nyttjanderättstillgångar 259 254 259 Inventarier 1 2 1 Långfristiga fordringar 3 2 3 Räntederivat 176 245 148 Summa anläggningstillgångar 12 842 13 039 12 981 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 96 93 79 Likvida medel 599 187 134 Summa omsättningstillgångar 695 280 213 SUMMA TILLGÅNGAR 13 536 13 319 13 193 Belopp i miljoner kronor 23 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 24 ===== FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 mars 2024 upp- gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 400 miljoner kronor (12 534). För analys och kommentarer, se sidorna 23 –24. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 695 miljoner kronor (280), bestående av likvida medel om 599 miljoner kronor (187) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 96 miljoner kronor (93). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 599 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 55 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 654 miljoner kronor. EGET KAPITAL Per den 31 mars 2024 uppgick koncernens egna kapital till 4 883 miljoner kronor (5 168) och soliditeten till 37 procent (40). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 961 miljoner kronor (6 510), motsvarande en belå - ningsgrad om 51 procent (49). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 892 miljoner kronor (5 235), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig - het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -31 miljoner kronor (-30). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 840 miljoner kronor (817) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 17. KONCERNEN I SAMMANDRAG UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 mars till 976 miljoner kronor (996) och avser skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlus - tavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 394 miljoner kronor (349). 24 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 25 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKLUSIVE HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FASTIGHETSÄGARE Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 232 786 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – – – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59 Återköp hybridobligation – – – – -288 -288 Totalresultat januari – december 2023 – – – -246 – -246 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -14 – -14 Totalresultat januari – mars 2024 – – 2 57 – 59 Utgående eget kapital per 2024-03-31 17 1 182 5 3 179 498 4 883 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 31 mars 2024 till 4 883 miljoner kronor (5 168). Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 25 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 26 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE 2024 2023 2023 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 78 63 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 11 1 0 Betald inkomstskatt -4 -5 -13 Kassaflöde från den löpande verksamheten 85 59 274 före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -17 -10 4 Förändring av rörelseskulder -22 30 28 Kassaflöde från den löpande verksamheten 46 80 307 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -91 -120 -516 Övriga investeringar och avyttringar 0 0 0 Förvärv av koncernföretag/fastigheter – – – Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 – – Kassaflöde från investeringsverksamheten 133 -120 -516 Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2023 JAN-MARS JAN-MARS JAN-DEC Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner – – 1 Utdelning hybridobligation -14 -18 -59 Återköp hybridobligation – -288 -288 Upptagna räntebärande skulder 1 075 251 1 379 Amortering och lösen av räntebärande skulder -776 -34 -1 026 Depositioner 2 1 21 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 286 -87 28 Periodens kassaflöde 465 -128 -181 Likvida medel vid periodens ingång 134 315 315 Periodens kassaflöde 465 -128 -181 Likvida medel vid periodens utgång 599 187 134 26 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 27 ===== MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 35 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 mars 2024 till 59 miljoner kronor (29) och det egna kapitalet uppgick till 1 322 miljoner kronor (1 400). JAN-MAR JAN-MAR JAN-DEC 2024 2023 2023 Nettoomsättning 35 29 123 Rörelsens kostnader -35 -29 -121 Resultat före finansiella poster 0 0 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag - – -38 Finansnetto 8 14 20 Resultat efter 8 finansiella poster 8 14 -16 Bokslutsdispositioner - – -3 Resultat före skatt 8 14 -19 Skatt - – 0 Periodens resultat 8 14 19 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 31 MAR 31 MAR 31 DEC 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 1 3 Inventarier 10 10 10 Andelar i koncernföretag 981 970 979 Fordringar hos koncernföretag 2 585 3 348 3 459 Uppskjuten skattefordran 0 0 0 Summa anläggningstillgångar 3 578 4 330 4 450 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 238 185 25 Kortfristiga fordringar 8 4 6 Likvida medel 59 29 30 Summa omsättningstillgångar 305 218 62 SUMMA TILLGÅNGAR 3 883 4 547 4 512 31 MAR 31 MAR 31 DEC 2024 2023 2023 EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital 1 322 1 400 1 329 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 092 1 293 1 091 Skulder till koncernföretag 1 054 1 592 2 061 Summa långfristiga skulder 2 146 2 884 3 152 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 375 219 – Övriga kortfristiga skulder 39 45 30 Summa kortfristiga skulder 414 263 30 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 883 4 547 4 512 Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor 27 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 28 ===== AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord- ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med- föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före- tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teck - ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop- tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri - odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentlig- görande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. 28 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 29 ===== STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2024 ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 2 900 000 500 000 2 400 000 10,2 14,5 SEB Investment Management 3 611 614 0 3 611 614 12,7 7,1 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 457 355 0 2 457 355 8,6 4,8 Tredje AP-Fonden 1 068 439 0 1 068 439 3,8 2,1 Verdipapirfondet Odin Eiendom 854 660 0 854 660 3,0 1,7 Handelsbanken Fonder 794 373 0 794 373 2,8 1,6 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 669 223 0 669 223 2,4 1,3 Carnegie Fonder 583 782 0 583 782 2,1 1,2 SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1 Övriga ägare 3 398 868 0 3 398 868 13,4 7,1 Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 237. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bild: Almnäs Bild: Nygård 29 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 30 ===== TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befatt - ningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 81 – 84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 17. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk - ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. KALENDARIUM HÄNDELSE DATUM Årsstämma 2024 23 maj 2024 Delårsrapport januari – juni 2024 19 juli 2024 Delårsrapport januari – september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké januari – december 2024 18 februari 2025 ÖVRIG INFORMATION 30 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 31 ===== STYRELSE OCH VD Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 3 maj 2024 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Henrik Orrbeck Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Nisha Raghavan Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 3 maj 2024 kl. 07.00 CEST. FÖRSÄKRAN 31 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 32 ===== BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy- resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 882 miljoner kronor per den 1 april 2024. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 186 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 696 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppgår till cirka 80 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 284 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 323 miljoner kronor per den 1 april 2024. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om intjäningsförmågan per 1 april 2024 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på förvaltningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans- nettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte- bärande skulderna har baserats på koncernens redo - visade snittränta per balansdagen med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav - gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden för- väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 75 miljoner kronor i driftnetto. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog- nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. BILAGA 1 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Hyresintäkter 882 Summa intäkter 882 Driftskostnader -132 Underhållskostnader -27 Fastighetsskatt -27 Driftnetto 696 Central administration -80 Finansiella intäkter och kostnader -284 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 Förvaltningsresultat 323 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 april 2024. 32 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 33 ===== DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- heter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastig- heternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark- nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fastigheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings- tid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingå- ende i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybrid- obligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastig heternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. ALTERNATIVA NYCKELTAL 33 DELÅRSRAPPORT JANUARI – MARS 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL STÄLLNING ÖVRIGT ===== SIDA 34 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00