===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Bild: Almnäs, Södertälje ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 HALVÅRET I KORTHET JANUARI–JUNI 2023* • Hyresintäkterna ökade med 18 procent till 421 miljoner kronor (357) och driftnettot ökade med 25 procent till 334 miljoner kronor (268). • Förvaltningsresultatet ökade med 3 procent till 164 miljoner kronor (159). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka 8,3 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshy- resvärde om cirka 64 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 21 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 125 miljoner kronor (107) motsvarande 4,41 kronor per aktie (3,78). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till -157 miljoner kronor (208). • Periodens resultat uppgick till -1 miljoner kronor (433) motsvarande -1,11 kronor per aktie (14,30) före utspädning och -1,11 kronor per aktie (14,26) efter utspädning. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET • I maj 2023 tecknades ett 5,5-årigt hyresavtal med Södertälje Industriservice AB avseende 11 300 kvm under kvartalet färdigställda logistiklokaler i Almnäs, Södertälje. • Under det andra kvartalet har Stendörren gjort nyuthyrningar till en sammanlagd årshyra om 4,5 miljoner kronor i fastigheten Vitgröet 12 i Spånga, Stockholm. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN • Inga väsentliga händelser efter perioden. * (Januari – Juni 2022 inom parentes) 421 MKR HYRESINTÄKTER 164 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 334 MKR DRIFTNETTO JAN – JUN JAN – JUN JAN – DEC NYCKELTAL 2023 2022 2022 Hyresintäkter 421 357 733 Driftnetto 334 268 548 Förvaltningsresultat 164 159 287 Marknadsvärde fastigheter 12 513 12 395 12 418 Uthyrningsbar yta 804 000 800 000 795 000 Belåningsgrad, % 49 47 47 Soliditet, % 39 42 41 JANUARI – JUNI 2023 2 ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 SIDA VD har ordet 4 Stendörren i korthet 6 Nyckeltal 7 Mål 8 VERKSAMHETEN Koncernens rapport över totalresultat 9 Resultat, intäkter och kostnader 10 Rapport över koncernens finansiella ställning 11 Finansiell ställning 12 Förändringar av koncernens eget kapital 13 Rapport över koncernens kassaflöden 14 Fastighetsbeståndet i sammandrag 15 INNEHÅLL I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar före- ligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. SIDA Projektportföljen 18 Fastighetsvärdering 21 Finansiering 23 Hållbarhet 25 Moderbolaget i sammandrag 26 Aktiekapital och ägarförhållanden 28 ÖVRIGT Övrig information 30 Styrelsen 31 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 32 Definitioner 33 ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 VD HAR ORDET FORTSATT STIGANDE UTHYRNINGSGRAD OCH STARK FRAMDRIFT INOM PROJEKT- UTVECKLING MED BIBEHÅLLEN FINANSIELL BEREDSKAP Under det andra kvartalet har Stendörren haft en fortsatt positiv utveckling avseende nettouthyrning, uthyrningsgrad och driftnetto. Givet det ekonomiska klimatet är vi därutöver extra stolta över framdriften inom projektutveckling, där kvartalet visat på en betydande volym uthyrda och färdigställda projekt. Vi har dessutom identifierat ytterligare nya projekt samt även påbörjat nya projekt. Erik Ranje, VD 4 ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Under det andra kvartalet fortsatte Stendörrens hyres- intäkter och driftnetto att utvecklas i positiv rikt - ning och steg med 18 procent respektive 25 procent. Ökningen är delvis en effekt av de indexrelaterade hyreshöjningar som genomfördes vid årsskiftet men också av de hyresavtal som omförhandlats under peri- oden och som lett till en ökning av hyresvärdet om 21 procent för de omförhandlade hyresavtalen. Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 95 procent vid kvartalets utgång, vilket innebär att vi mer än halverat vakansen under de senaste åren. FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN Det som skiljer Stendörren från många branschkollegor är att vi har en omfattande portfölj av byggrätter i för- hållande till vår totala fastighetsvolym. Det är en viktig del av vår affärsmodell. Med ett stort antal projektidéer, många bygglovsklara, är det möjligt att snabbt starta nya byggnationer och anpassa efter kunders behov. Det gör att vi effektivt kan växa kunddrivet både avse- ende ombyggnation och nyproduktion, med balanserad och låg ekonomisk risk. Vi kan också selektivt starta projekt på spekulation i bra lägen där vi tecknar avtal med hyresgäster löpande under projektet. Ett konkret exempel är i Almnäs, Södertälje, där vi i slutet av kvar- talet färdigställt och tecknat avtal med en hyresgäst avseende en nyproducerad logistikfastighet om 11 300 kvm, med tillträde 1 juli. Totalt under första halvåret har vi därmed färdigställt fem projekt om 30 000 kvm BTA med en total kontrakterad årshyra om cirka 30 miljoner kronor. Vi har under de senaste åren succesivt adderat projekt- idéer och är nu tydligt i ett genomförandeskede av en omfattande projektvolym pågående projekt om totalt 51 700 kvm. Samtliga projekt är belägna i väletable - rade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport- perioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigstäl - lande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt som är i tidigare skede. STARK FINANSIELL BEREDSKAP Under kvartalet har vi fortsatt att arbeta med vår balansräkning och vår finansiella beredskap. Trots åter- köpet av del av en hybridobligation om 288 miljoner kronor under det första kvartalet har vi både en stark finansiell ställning men också en god likviditet. I god dialog med våra banker har vi under det andra kvartalet utökat vår tillgängliga likviditet, i form av likvida medel och kreditramar, till cirka 700 miljoner kronor. Det ger oss förutsättningar att fortsätta växa och att utnyttja de möjligheter till goda affärer som alltid dyker upp när marknadsförutsättningarna förändras men också att vid behov vidta defensiva och riskreducerande åtgärder. Vi fortsätter att fokusera på tillväxt men också på stärkt finansiell beredskap så att vi står väl rustade oavsett konjunkturutveckling och klimat på finansie - ringsmarknaden. VD HAR ORDET Stockholm den 20 juli 2023 Erik Ranje, VD 5 ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt- ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och för- valtning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholms- regionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 513 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 procent av den sam- lade årshyran, varav bolagets största hyresavtal med Coop Sverige representerade cirka 9 procent. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 804 000 kvm lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 67 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 41 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo- atering kan tillskapa cirka 658 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom - mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 528 miljoner kronor (1 772). Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck- lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 500 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 30 juni 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 115 miljoner kronor (5 622) och koncernens räntebä- rande skulder uppgick till 6 546 miljoner kronor (6 387), motsvarande en belåningsgrad om 49 procent (47). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,7 år (3,2) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 2,1 år (2,9). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp- gick till 4,2 procent. Bolaget hade per rapportdatumet dels ett utestående obligationslån om 700 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förfaller till återbetalning i april 2024, ett obli - gationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 NYCKELTAL 2023 2022 2022 JAN-JUN JAN-JUN JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 804 800 795 Antal fastigheter 151 141 148 Marknadsvärde, Mkr 12 513 12 395 12 418 Areamässig uthyrningsgrad, % 93 89 90 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 91 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 4,9 4,6 4,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,0 5,5 5,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 0,9 12,5 3,3 Hyresduration, år 3,8 3,8 3,8 Snitthyra, kr/m2 1 182 1 037 1 069 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 432 357 733 Driftnetto, Mkr 334 268 548 Förvaltningsresultat, Mkr 164 159 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 76 76 75 Balansomslutning, Mkr 13 276 13 541 13 344 Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,2 3,0 4,0 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 2,1 2,9 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 3,2 2,9 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,3 3,3 2,6 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 49 47 47 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 42 41 40 Soliditet vid periodens utgång, % 39 42 41 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -3 22 5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 4 622 4 412 5 453 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 162,60 155,20 191,80 Eget kapital per aktie, kr 1 162,40 170,15 163,35 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 359 5 651 5 377 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 188,50 198,76 189,14 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 902 5 167 4 918 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 172,45 181,76 173,01 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr -1,11 14,30 7,42 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr -1,11 14,26 7,41 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,41 3,78 13,02 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal anställda vid periodens utgång 55 53 54 Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 33. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 -3% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt- ligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till -3 procent. -5% NAV TILLVÄXT Tillväxt i långsiktigt substans- värde ska uppgå till lägst 15 procent. Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substans- värde (de senaste 12 måna- derna) till -5 procent. 2,3 ggr RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden upp- gick till 2,3 gånger. 39%1SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 39 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuld- post medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,8 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL % -5 0 5 10 15 20 25 30 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 ggr 0 1 2 3 4 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 % 0 10 20 30 40 50 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 % -10 0 10 20 30 40 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 MÅL 8 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC 2023 2022 2023 2022 2022 Hyresintäkter 421 357 209 180 733 Övriga rörelseintäkter 10 0 10 0 0 Summa intäkter 432 357 219 180 733 Driftskostnader -75 -68 -31 -30 -137 Underhållskostnader -9 -10 -4 -5 -22 Fastighetsskatt -13 -11 -7 -6 -26 Driftnetto 334 268 178 139 548 Central administration -41 -38 -22 -18 -76 Finansiella intäkter 59 9 43 9 32 Finansiella kostnader -184 -76 -96 -40 -208 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -4 -5 -2 -2 - 10 FÖRVALTNINGSRESULTAT 164 159 101 86 287 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -157 208 -153 79 -143 Värdeförändring finansiella instrument -1 184 22 77 223 Resultat före skatt 7 551 -31 242 367 Uppskjuten skatt -7 -117 -12 -49 -75 Aktuell skatt -1 -1 -2 -1 -23 Periodens resultat -1 433 -45 191 268 Omräkningsdifferenser 3 – 3 – 3 Summa övrigt totalresultat 3 – 3 – 3 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 2 433 -42 191 271 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 2 433 -42 191 271 Resultat per aktie, före utspädning, kr -1,11 14,30 -2,02 6,25 7,42 Resultat per aktie, efter utspädning, kr -1,11 14,26 -2,02 6,24 7,41 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,50 28,43 28,48 28,47 9 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari till juni 2023 cirka 75 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 66 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala admi- nistrationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 164 miljoner kronor (159), vilket är cirka 3 procent högre än föregående år. Periodens resultat uppgår till -1 miljoner kronor (433), motsvarande -1,11 kronor per aktie (14,30). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under året med cirka 18 procent till 421 miljoner kronor (357). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 13 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2022) samt intäkter från de fastigheter som förvärvats och tillträtts sedan utgången av jämförelseperioden. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även elstöd för perioden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 som en övrig intäkt uppgående till cirka 10 miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 97 mil- joner kronor (89). Totala fastighetskostnader i jämför- bart bestånd ökade med cirka 4 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsökningen förklaras främst av högre energipriser och ökad energiförbruk- ning till följd av ett kallare första kvartal jämfört med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 41 miljoner kronor (38) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO Finansnettot för perioden uppgick till -124 miljoner kro- nor (-67). Den kraftiga ökningen jämfört med samma period föregående år förklaras främst av stigande rän- tenivåer. Finansiella kostnader (inklusive leasingkost- nad) har ökat med 107 miljoner kronor i jämförelse med föregående år. I perioden redovisas även finansiella intäkter om 59 miljoner kronor (9), främst relaterade till räntederivat och valutakursvinster. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet ökade under rapportperioden med cirka 3 procent till 164 miljoner kronor (159), främst tack vare högre hyresintäkter. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt -157 miljoner kronor (208). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresanta - ganden samt förändrade kassaflöden genom nyut - hyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdeförändring på fast- ighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sida 21. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatu- met med en värdeförändring om -1 miljon kronor (184). SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -1 miljon kronor (-1) och uppskjuten skatt om -7 miljoner kronor (-117). KONCERNEN I SAMMANDRAG 10 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING JUN 30 JUN 30 DEC 31 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2 Förvaltningsfastigheter 12 513 12 395 12 418 Nyttjanderättstillgångar 254 238 254 Inventarier 2 2 2 Långfristiga fordringar 2 4 2 Räntederivat 267 229 268 Summa anläggningstillgångar 13 041 12 871 12 947 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 92 141 83 Likvida medel 143 529 315 Summa omsättningstillgångar 235 670 397 SUMMA TILLGÅNGAR 13 276 13 541 13 344 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 115 5 622 5 429 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 423 6 070 5 469 Övriga långfristiga skulder 42 23 36 Leasingskuld 254 238 254 Uppskjuten skatteskuld 1 009 1 042 1 001 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 6 732 7 378 6 674 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 123 317 821 Övriga kortfristiga skulder 306 223 330 Summa kortfristiga skulder 1 429 540 1 151 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 276 13 541 13 344 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 115 5 622 5 429 Innehav utan bestämmande inflytande - – – Belopp i miljoner kronor 11 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni 2023 upp- gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 513 miljoner kronor (12 395). För analys och kommentarer, se sida 15-17. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 235 miljoner kronor (670), bestående av likvida medel om 143 miljoner kronor (529) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 92 miljoner kronor (141). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt - jade och tillgängliga kreditlinor om totalt 560 miljoner kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 143 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 560 miljoner kronor, uppgick således vid rapportperiodens utgång till 703 miljoner kronor. EGET KAPITAL Per den 30 juni 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 115 miljoner kronor (5 622) och soliditeten till 39 procent (42). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 546 miljoner kronor (6 387), motsvarande en belå - ningsgrad om 49 procent (47). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 268 miljoner kronor (5 119), två obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 5 miljoner kronor (5). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -27 miljoner kronor (-37). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 1 123 miljoner kronor (317) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv- ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 23. UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 1 009 miljoner kronor (1 042) och avser skatten på fastig - heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 306 miljoner kronor (223). KONCERNEN I SAMMANDRAG 12 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL BALANSERADE TOTALT EGET VINSTMEDEL KAPITAL HÄN- ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053 Personaloptionsprogram – 6 – – – 6 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52 Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – - – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -31 – -31 Återköp hybridobligation – – – -288 -288 Totalresultat januari - juni 2023 – – 3 -1 – 2 Utgående eget kapital per 2023-06-30 17 1 182 6 3 410 498 5 115 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2023 till 5 115 miljoner kronor (5 622). Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 13 ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC 2023 2022 2023 2022 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 164 159 101 86 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -15 9 -17 12 -5 Betald inkomstskatt -6 -2 -1 -2 -1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 143 166 83 96 281 före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -6 -57 4 -36 42 Förändring av rörelseskulder -11 -1 -41 -76 47 Kassaflöde från den löpande verksamheten 125 107 46 -16 370 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -220 -257 -100 -142 -624 Övriga investeringar och avyttringar 0 -2 0 -2 1 Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -223 - -179 -581 Försäljning av koncernföretag/fastigheter - - - - 386 Kassaflöde från investeringsverksamheten -220 -482 -100 -323 -818 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 1 - 1 - - Utdelning hybridobligation -31 -26 -13 -14 –58 Återköp hybridobligation -288 - - - – Upptagna räntebärande skulder 491 2 383 240 2 314 2 566 Amortering och lösen av räntebärande skulder -257 -1 614 -224 -1 586 -1 919 Depositioner 6 1 6 2 13 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -77 744 10 717 603 Periodens kassaflöde -172 370 -44 378 155 Likvida medel vid periodens ingång 315 160 187 151 160 Periodens kassaflöde -172 370 -44 378 155 Likvida medel vid periodens utgång 143 529 143 529 315 Belopp i miljoner kronor 14 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 JUNI Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman- lagt marknadsvärde om 12 513 miljoner kronor. Fastig- hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång om året. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, för- väntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade totala fastighetsbeståndet cirka 804 000 kvm lokalarea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade till- sammans för cirka 67 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (20 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 86 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikhe - ten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 94 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå- ende till 220 miljoner kronor medan valutakurseffekter om 31 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt -157 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 22). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta geografiska verksamhetsområden med potential i nordiska tillväxtregioner. Fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i dessa områden. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 65 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effek- tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola- get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten- tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Övriga 80% Coop Logistik AB, 9% Unilever Europe BV, 1% Stockholm Vatten AB, 1% Bactiguard, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% InfoCare Service AB, 1% Hedin Mölndal Bil AB, 1% LeasePlan Sverige AB, 1% Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 29% Upplands-Bro, 12% Västerås, 7% Botkyrka, 7% Enköping, 5% Danmark, 5% Eskilstuna, 4% Uppsala, 4% Nacka, 3% Täby, 3% Södertälje, 3% Flen, 3% Järfälla, 3% Göteborg 1% Norge, 1% Finland, 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, INTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 15 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag inom flera sektorer. Per 30 juni 2023 svarade de tio största hyresavtalen för 20 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bola- gets största hyresavtal med Coop Sverige som hyres- gäst, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnitt- liga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo- struktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 5,5 miljoner kronor redovisats. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsarbete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyres- avtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekono- miska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 juni 2023 till 95 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 93 procent. Uthyrnings- graden är ett statiskt mått på den momentana uthyr- ningssituationen per rapportdatumet och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrå- gan på Stendörrens lokaler fortsatt god. Nettouthyr - ningen uppgår under kvartalet till sammanlagt cirka 7,5 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 39% i viktat genomsnitt (exkluderas avtalet med störst vikt så uppgår det viktade genomsnittet till 25%). Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 30 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Lager & logistik 49% Lätt industri 19% Kontor 21% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% 1 st, 14% 6–10 st, 18% 2–5 st, 41% 11– st, 27% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA, PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 16 ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Årshyra, mkr 0 50 100 150 200 250 2025 2026 >202720272023 2024 0 200 400 600 800 1 000 Antal avtal FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL n Årshyra, mkr — Antal avtal MKR 0 10 20 30 40 50 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 -10 -20 -30 Q1 2023 Q2 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning *) Inklusive projektuthyrningar 95% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2022 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2021 NETTOUTHYRNING n Nettouthyrning n Exkluderar konkursen av den då näst största hyresgästen Exploria Mkr 17 ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 INLEDNING Stendörren hade per 30 juni 2023 totalt 41 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 658 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads- ändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck- ling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT Bild: Brunna, Stockholm 18 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 KOMMANDE PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt kom- mer kunna tillföra hållbara bostäder i attraktiva miljöer. Översiktsplanen för Stockholm stad men också andra kommuner skapar goda förutsättningar för att initiera och starta fler planprocesser för bostäder. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsända- mål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befintliga byggnader. Sten- dörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15. Arbetet fortgår och bedömningen är att en ny plan kan antas under 2024. Förhoppningen är även att det positiva planbesked som erhållits avseende ny detaljplan för bostadsändamål i Stockholm, avseende Skrubba 1:2, leder till att ett formellt planarbete kan starta under 2023. KOMMANDE PROJEKT PER 2023-06-30 HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 400 000 Inom detaljplan 2023-2024 Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2023-2024 Nynäshamn Lätt industri 10 000 Inom detaljplan 2023-2024 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Lätt industri 2 500 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Logistik 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2023-2024 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2023-2024 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025 Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025 Stockholm Bostäder 30 000 Planändring krävs 2026-2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT 19 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 PÅGÅENDE PROJEKT Bolaget har flera pågående projekt med en investe - ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 48 300 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser ombyggnation för kunder. Projekten är i skeden från startad projektering till pågående byggnation. Pågå- ende projekt för nyproduktion av logistik, lager och lätt industri där produktion pågår eller lagakraftvunna bygglov har erhållits omfattar tillsammans 38 800 kvm. Samtliga projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrå - gan. Uthyrningsarbete pågår och flertalet hyresavtal har tecknats för projekt i pågående produktion. Med bygglovsklara projektidéer är det möjligt att snabbt starta nya byggnationer och anpassa efter kunders behov. PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-06-30 ESTIMERAD TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 Pågående byggnation Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 Pågående byggnation Elementet 1 Hyresgästanpassning Q3 2023 3 400 44 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 46 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 47 Pågående byggnation Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2024 4 300 97 Projektering 4 Viby 19:66 Ny logistik Q3 2024 5 200 104 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 308 Projektering 4 Romberga 23:17 Ny lätt industri Q4 2024 2 700 47 Projektering 4 Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Projektering Totalt pågående projekt 51 700 944 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 48 300 900 FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Under perioden har fem projekt färdigställts. Tre pro- jekt avser större hyresgästanpassningar för förändrad användning för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1 och två projekt avser nyproduktion av logistik. Merparten av de nyproducerade logistiklokalerna är uthyrda. I september 2022 kommunicerades att Stendörren hyrt ut 2 700 kvm till gop Sverige AB i Viby 19:66 och i maj 2023 kommunicerades att Sten- dörren hyrt ut 11 300 kvm i Almnäs 5:23 till Södertälje Industriservice AB. 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande bland annat beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. PROJEKT FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT PER 2023-06-30 TYP AV STORLEK INVESTERING 3 UTHYRNINGS FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR GRAD, % Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100 Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 116 46 Totalt färdigställda projekt 30 000 423 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 18 200 291 20 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 hetsportföljen, totalt värderade till 1 528 miljoner kro- nor (1 595 per 31 mars 2023), är värderade utifrån orts- prisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av sjunkande byggrättsvärden och att byggrätter i projekt som är färdigställda eller nära färdigställande värderats som fastighet. Realise- rade och orealiserade värdeförändringar av hela fastig- hetsbeståndet uppgick under perioden till -157 miljoner kronor (129). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värde - förändring på fastighetsbeståndet under perioden. Genomsnittligt avkastningskrav har ökat med cirka 0,1 procentenheter från föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde- ringarna uppgår per 30 juni 2023 till 6,1 procent (se tabell med värderingsparametrar nedan). Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig- hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Sten - dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års- redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbe - ståndet per 30 juni 2023 uppgår till 12 513 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna framgår i tabellen nedan. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig- FASTIGHETSVÄRDERING OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–JUN 2023 Förändrade avkastningskrav -410 Kassaflöde 290 Byggrätter -36 Totalt -156 FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO – 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % – 0,50 % 580 925 1 269 1 614 1 958 – 0,25 % -52 276 604 932 1 260 0,00 % -626 -313 0 313 626 0,25 % -1 149 -850 -551 -252 47 0,50 % -1 628 -1 342 -1 055 -769 -482 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 21 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES MIN MAX SNITT Direktavkastningskrav, % 5,3 (4,7) 8,8 (8,0) 6,1 (5,5) Kalkylränta kassaflöde, % 7,3 (6,5) 10,8 (10,0) 8,3 (7,6) Kalkylränta restvärde, % 7,3 (6,7) 10,8 (10,0) 8,3 (7,7) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 30,0 (30,0) 5,8 (6,0) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–JUN 2023 JAN-DEC 2022 Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693 Nya förvärv av fastigheter – 581 Försäljning av fastigheter – -370 Investeringar i befintliga fastigheter 220 624 Valutakurseffekter 31 33 Realiserade värdeförändringar -1 16 Orealiserade värdeförändringar -156 -160 Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 513 12 418 FASTIGHETSVÄRDERING Bild: Hjulsmeden, Bäckby 22 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,2 procent. Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04-28, uppgår till 700 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent och Stendörrens andra obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent. Per 30 juni fanns tillgänglig likviditet om totalt 703 miljoner kronor, i form av likvida medel om 143 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 560 miljoner kronor. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid- obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. FINANSIERING Per 30 juni 2023 uppgick den genomsnittliga kapital- bindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 3,1 år (3,4). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (3,2). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe- rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,80 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 284 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal varvid 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäk- rats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,50% på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,1 år (2,9). RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING RÄNTA ANDEL ANDEL FÖRFALLOÅR MKR % % MKR % 2023 1 923 29 32 0 2024 1 050 16 1 493 23 2025 900 14 1 712 26 2026 2 700 41 977 15 2027 0 0 2 028 31 >2027 0 0 330 5 Summa/ 6 573 4,2 100 6 573 100 genomsnitt 1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -14 14 + / – 2,00% -29 35 + / – 3,00% -43 83 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. 23 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Räntetak 300 16,7 2,00% 3,18 Danske Bank Räntetak 600 41,3 1,00% 2,27 Danske Bank Räntetak 300 20,6 1,00% 2,27 Swedbank Räntetak 1 100 64,0 2,00% 3,46 Swedbank Räntetak 750 43,6 2,00% 3,48 Swedbank Räntetak 250 1,0 2,25% 0,25 Swedbank Räntetak 250 5,8 2,25% 1,25 Swedbank Räntetak 550 30,5 2,00% 3,18 Nordea Räntetak 184 2,3 1,50% 0,47 Summa 4 284 225,7 1,80% 2,71 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Swedbank Ränteswap 800 41,1 -0,0875 1,22 Summa 800 41,1 -0,0875 1,22 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,50% på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 80 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING 24 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 MÅL: Stora leverantörer ska underteckna bolagets uppförandekod 100 procent av alla fordon ska vara fossil- bränsleoberoende år 2025 Undvika flygresor när det är praktiskt möjligt MÅL: Minska energiintensi- teten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från basåret 2020 70 procent av fastig- hetsbeståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025 Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras Möjliggöra ökad åter- vinning av hyresgäster- nas avfall och minimera byggavfall i samband med större ny-, till- och ombyggnationer Minska koldioxid- avtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030 (gäller energi som köps av Stendörren) Minska koldioxid- avtrycket i nyproduk- tionsprojekt i syfte att nå nettonollutsläpp till 2030 MÅL: Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och sikta på att ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar senast 2025 Årlig uppföljning och återkoppling gällan- de jämställdhet och icke-diskriminering Uppnå en Net- Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halv- årsvisa medarbetar- undersökningen Samtliga anställda ska genomgå utbildning i uppförandekoden MÅL: TCFD-rapportering (task force on climate related financial disclosure) från 2023 MÅL: Skapa jobbmöjlig- heter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola- get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan. -19,3% Minskning av energiintensiteten (kWh/kvm) per 30 juni 2023 jämfört med basår 2020 Mål om 20% minskning från basår 2020 till år 2030 46,8% Miljöcertifierad area av totalt bestånd Per 30 juni 2023 Mål 70% certifierad area till år 2025 25 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 62 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 juni 2023 till 46 miljoner kronor (150) och det egna kapitalet uppgick till 1 400 miljoner kronor (1 700). JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC 2023 2022 2023 2022 2022 Nettoomsättning 62 62 33 35 125 Rörelsens kostnader -60 -59 -31 -32 -123 Resultat före finansiella poster 2 3 2 3 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -1 Finansnetto 23 16 9 8 41 Resultat efter finansiella poster 25 19 11 11 42 Bokslutsdispositioner - – - – – Resultat före skatt 25 19 11 11 42 Uppskjuten skatt - – - – -1 Periodens resultat 25 19 11 11 41 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 26 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 30 JUN 2023 30 JUN 2022 31 DEC 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2 Inventarier 9 8 9 Andelar i koncernföretag 995 898 964 Fordringar hos koncernföretag 3 477 2 929 3 348 Uppskjuten skattefordran 0 1 0 Summa anläggningstillgångar 4 484 3 839 4 323 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 262 292 142 Kortfristiga fordringar 4 3 5 Likvida medel 46 150 21 Summa omsättningstillgångar 311 445 168 SUMMA TILLGÅNGAR 4 796 4 284 4 492 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 400 1 700 1 692 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 294 1 289 1 291 Skulder till koncernföretag 1 720 886 1 292 Summa långfristiga skulder 3 014 2 175 2 583 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 338 378 178 Övriga kortfristiga skulder 43 30 35 Summa kortfristiga skulder 382 408 217 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 796 4 284 4 492 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 27 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar - nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes- rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu - tades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde- ringsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri- odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri- odens utgång 50 110 teckningsoptioner som inneha - varna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 416 kronor genom utgivande av 302 360 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 28 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Bild: Romberga, Enköping STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2023 ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 2 601 720 500 000 2 101 720 9,2 13,9 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 864 612 0 2 864 612 10,1 5,6 Seb Investment Management 2 559 584 0 2 559 584 9,0 5,0 Verdipapirfondet Odin Eiendom 1 055 894 0 1 055 894 3,7 2,1 Tredje AP-Fonden 990 000 0 990 000 3,5 1,9 Handelsbanken Fonder 734 422 0 734 422 2,6 1,4 Seb Luxembourg Branch 728 600 0 728 600 2,6 1,4 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 600 000 0 600 000 2,1 1,2 Malmer, Staffan 312 234 0 312 234 1,1 0,6 Övriga ägare 4 448 593 0 4 448 593 15,6 8,8 Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00  1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 379. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 29 ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 KALENDARIUM • Delårsrapport jan-sep 2023, 8 november 2023 • Bokslutskommuniké jan-dec 2023, 23 februari 2024 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när- stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamö - terna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2023. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres - gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 23. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre - dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm - par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer. ÖVRIG INFORMATION 30 ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 STYRELSEN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt - visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 20 juli 2023 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Henrik Orrbeck Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Nisha Raghavan Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig- görande den 20 juli 2023 kl. 07.00 CEST. 31 ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre- sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till cirka 860 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 181 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om cirka 679 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjä- ningsförmågan per 1 juli 2023 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresför- ändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnettot. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit genererat intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller för- säljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 juli 2023. BILAGA 1 Bild: Hjulsmeden, Västerås 32 ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk- nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän - tederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast- igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak- terade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse- ende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom- snittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp- sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä- rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. 33 ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub - stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verk - samhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare egen utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se