===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 Stenvreten 8:37 i Enköping, pågående nybyggnation till Advania om 9 500 kvm. Inflyttning planerad till 1 januari 2025. ===== SIDA 2 ===== PERIODEN I KORTHET Januari – juni 2024 3 VD har ordet 4 St endörren i korthet 6 Nyck eltal 7 MÅL OCH UTF ALL Mål och utfall 8 VERKS AMHETEN Fastighetsbeståndet i sammandrag 9 Projek tportföljen 12 Kommande pr ojekt 13 Pågående projek t 14 Färdigs tällda projekt 15 Fas tighetsvärdering 16 Finansiering 18 HÅLLBARHET Hållbarhet med fem f okusområden 20 FN:s globala mål 21 FINANSIELL INFORMATION K oncernens rapport över totalresultat 22 Resulta t, intäkter och kostnader 23 Rapport över k oncernens finansiella ställning 24 Finansiell s tällning 25 Förändringar av k oncernens eget kapital 26 Rapport över k oncernens kassaflöden 27 Moderbolaget i sammandr ag 28 Aktiek apital och ägarförhållanden 30 ÖVRIG T Övrig information 32 Styr else och VD:s försäkran 33 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 34 Definitioner 3 5 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och för- värva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och för- valtning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. 444 MKR HYRESINTÄKTER 165 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 351 MKR DRIFTNETTO PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 ===== SIDA 3 ===== PERIODEN I KORTHET JANUARI–JUNI 2024* • Hyr esintäkterna ökade med 5 procent till 444 miljoner kr onor (421) och driftnettot ökade med 5 procent till 351 miljoner kronor (334), vilket motsvarar en underliggande ökning i jämförbart bes tånd om cirka 7 procent. • Förv altningsresultatet uppgick till 165 miljoner kronor (164). • Nett outhyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka -2,9 miljoner kr onor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om cirk a 46 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De h yresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 6 procent i viktat genomsnitt. • K assaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 49 miljoner kronor (125) mots varande 1,71 kronor per aktie (4,41). • R ealiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till 4 7 miljoner kronor (-157). • P eriodens resultat uppgick till 155 miljoner kronor (-1) motsvarande 4,62 kronor per aktie (-1,11) före utspädning och 4,62 kronor per aktie (-1,11) efter utspädning. J AN – JUN J AN – JUN JAN – DEC NYCKELTAL 2 024 2 023 2023 Hyresintäkter, Mkr 4 44 4 21 8 43 Driftnetto, Mkr 3 51 3 34 6 72 Förvaltningsresultat, Mkr 1 65 1 64 2 87 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 1 2 642 1 2 513 1 2 566 Uthyrningsbar yta, kvm 8 08 000 8 04 000 8 24 000 B elåningsgrad, % 5 0 4 9 5 0 S oliditet, % 3 9 3 9 3 7 * (Januari – juni 20 23 inom parentes) JANUARI – JUNI 2024 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET SAMT EFTER KVARTALETS UTGÅNG • I maj emitt erades framgångsrikt gröna efterställda hybridobligationer om 300 miljoner kr onor under ett ramverk om 400 miljoner kronor. Bolaget lämnade samtidigt ett åt erköpserbjudande på samtliga sedan tidigare utestående hybri- dobligationer. Återköpserbjudandet accepterades till ett belopp om 133 miljoner kr onor. • I slut et av kvartalet, samt omedelbart efter kvartalets utgång, förvärvades i två separ ata transaktioner två industri- och lagerfastigheter, i Botkyrka och i Söder- tälje, för ett överenskommet fastighetsvärde om 62 miljoner kronor. Den totala uth yrningsbara ytan uppgår till 3 235 kvadratmeter och båda fastigheterna är fullt uth yrda. 3 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 ===== SIDA 4 ===== VD HAR ORDET Med ett starkt första halvår bakom oss, med positiv driftnettoutveckling, både färdig- ställda och nystartade projekt samt ett par genomförda förvärv har vi ökat tillväxttakten i Stendörren. POSITIV UNDERLIGGANDE OPERATIONELL UTVECKLING Jämfört med första halvåret förra året redovisar vi cirka 20 miljoner kronor högre intäkter, driftnettot steg med cirka 17 miljoner kronor vilket motsvarar en underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 7 procent. Vakansen kvarstod vid rapportperiodens slut på 7 procent, trots en svag konjunktur. Vidare har under rapportperioden tre nya projekt inom segmentet lättindustri startats. Den underliggande operationella utvecklingen har således varit positiv. FOKUS PÅ TILLVÄXT Under de senaste kvartalen, med räntor som ser ut att ha toppat och med en möjlig förbättring av konjunkturen i sikte, har möjligheterna till bra affärer förbättrats. Med uthyrningen till Fortifikationsverket i slutet av 2023, en kontinuerligt anpassad kapitalstruktur med reducerad andel dyr kapitalmarknadsfinansiering, hög andel rän- tesäkring som säkerställer rimlig kapitalkostnad och god likviditet har vi ökat fokus på tillväxt. Detta genom att ta tillvara de projektidéer som vi tillskapat under de senaste åren samt genom att utnyttja de möjligheter till attraktiva förvärv som marknaden erbjuder. FLERA NYA PROJEKTSTARTER UNDER RAPPORTPERIODEN Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god framdrift och under året har vi successivt ökat aktivi - teten. Vi adderar löpande nya projektidéer, påbörjar byggnation, färdigställer och hyr ut. Under rapportperio- den har byggnadsarbeten för tre nya lättindustriprojekt startat. Ett avser nyproduktion om ca 1 200 kvm för en redan kontrakterad hyresgäst på fastigheten Viby 19:30 i Upplands-Bro. I GreenHub i Upplands-Bro har byggna- tion av den första byggnaden på fastigheten Nygård 2:17 startat. Här uppförs en ny huskropp om cirka 2 300 kvm, vilket utgör startskottet för utvecklingen av området där det finns en betydande volym av ytterligare attraktiva byggrätter. I Stockholm Syd – Almnäs med närhet till såväl Södertälje Hamn, E4 och E20, har Stendörren hyrt ut samtliga tre byggnader om totalt cirka 16 500 kvm som startades på spekulation, vilket nu möjliggör start av ytterligare en byggnad om 2 300 kvm. Både byggnaden i GreenHub och i Södertälje byggs med höga hållbarhetsambitioner, med bland annat stomme av trä. Stendörren har även flertalet bygglovsklara projektidéer VD HAR ORDET Erik Ranje, VD 4 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 ===== SIDA 5 ===== TVÅ NYA FÖRVÄRV OCH EN ATTRAKTIV PIPELINE AV MÖJLIGA FÖRVÄRV UNDER UTVÄRDERING I slutet av kvartalet, samt omedelbart efter kvartalets utgång, har vi i två separata transaktioner förvärvat två industri- och lagerfastigheter, i Botkyrka och i Söder - tälje, för ett överenskommet fastighetsvärde om 62 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 3 235 kvadratmeter och båda fastigheterna är fullt uthyrda. De senaste två åren har vi haft en avvaktande inställning till förvärv, som följd av kontinuerligt fallande fastighetsvärden. Nu ser vi dock åter förvärv som ett viktigt komplement till organisk tillväxt. Vi tycker att marknaden erbjuder attraktiva förvärvsmöjligheter och vi utvärderar för närvarande ett antal spännande förvärv. GODA FÖRUTSÄTTNINGAR ATT TA TILLVARA STENDÖRRENS FULLA POTENTIAL Stendörren är ett bolag med en betydande tillväxt- potential bestående av stigande hyror för bolagets verksamhetsfastigheter i storstadslägen, projektpo- tentialen i byggrättsportföljen samt kompletterande värdeskapande förvärv. Men faktum är att tillväxtpo- tentialen sedan jag började som VD för Stendörren för drygt fyra år sedan aldrig samtidigt och fullt ut kunnat tas tillvara. Ur ett omvärldsperspektiv har bolaget, precis som övriga branschen, hämmats av avlösande kriser, där covid-pandemin som bröt ut några månader efter att jag började på Stendörren snart följdes av kraftigt stigande byggvarupriser, energipriser, räntor och svagare konjunktur. Ur ett internt perspektiv har arbetet med framtagandet av projektidéer under mina första år på Stendörren burit frukt med färdigställda och uthyrda projekt först under de senaste cirka två åren, då ledtiderna inom projektutveckling är långa, dvs först under den period då vi haft anledning att avvakta med förvärv. När vi nu inlett andra halvan av 2024 är jag övertygad om att vi kommer kunna ta tillvara Stendörrens tillväxt- potential fullt ut. Med normaliserad räntenivå, anpassad kapitalstruktur, en möjlig förbättring av konjunkturen, en attraktiv projektpipeline och attraktiva förvärvsmöj- ligheter ser jag därför fram mot en spännande höst. Stockholm den 19 juli 2024 Erik Ranje, VD under projektering och andra förberedelser, i synnerhet inom logistik, där vi dock avvaktar med byggstart till dess att en tillfredställande uthyrningsgrad uppnåtts för respektive projekt. Att ha bygglovsklara idéer ger bola- get möjlighet att snabbt starta nya byggnationer men med möjlighet att justera dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrå- gan och där uthyrningsarbete redan pågår. Under de senaste fyra kvartalen har fem projekt omfattande en total yta om 13 000 kvm färdigställts varav merparten av ytan är uthyrd. Pågående samt nyli- gen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp avser cirka 18 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal före- ligger, cirka 30 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skeden. VD HAR ORDET 5 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 ===== SIDA 6 ===== STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nord- iska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads - byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • a tt genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • a tt tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska uppgå till lägs t 15 pr ocent • a tt räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • a tt soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 pr ocent ( och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2024 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholms- regionen och Mälardalen och med ett sammanlagt mark- nadsvärde om 12 642 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av den samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal med Coop, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i september 2024, varefter Fortifika - tionsverket omedelbart tillträder som hyresgäst. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 808 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis- tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade bygg- rätter summerar till cirka 641 000 kvm och är huvud - sakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 377 miljoner kronor (1 528). Då kommersiella förutsättningar föreligger arbe - tar bolaget med ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads - byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Utveck- lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 700 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 30 juni 2024 uppgick koncernens egna kapital till 5 130 miljoner kronor (5 115) och koncernens räntebä- rande skulder uppgick till 6 735 miljoner kronor (6 546), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (49). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,7 år (2,7) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 2,9 år (2,1). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp- gick per bokslutsdatumet till 3,9 procent. Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 och ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026. Bolaget hade även en hybridobligation om 380 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024 och en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön - sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 ===== SIDA 7 ===== NYCKELTAL 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 808 804 824 Antal fastigheter 151 151 151 Marknadsvärde, Mkr 12 642 12 513 12 566 Areamässig uthyrningsgrad, % 90 93 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 95 94 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 4,9 5,4 Direktavkastning exklusive projekt- fastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 6,0 6,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 4,3 0,9 2,5 Hyresduration, år 4,1 3,8 4,3 Snitthyra, kr/m2 1 238 1 182 1 173 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 452 432 854 Driftnetto, Mkr 351 334 672 Förvaltningsresultat, Mkr 165 164 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 76 79 Balansomslutning, Mkr 13 506 13 276 13 193 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 3,9 4,2 4,1 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 2,9 2,1 3,3 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,3 2,0 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN JAN-DEC Belåningsgrad vid periodens utgång, % 50 49 50 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 45 42 44 Soliditet vid periodens utgång, % 39 39 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -2 -3 -5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 5 254 4 622 5 214 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 184,80 162,60 183,40 Eget kapital per aktie, kr 1 157,25 162,40 152,68 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 360 5 359 5 192 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 188,54 188,50 182,62 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 905 4 902 4 740 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 172,55 172,45 166,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 4,62 -1,11 -10,54 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 4,62 -1,11 -10,54 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 1,71 4,41 10,79 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 54 55 54 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 35. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 ===== SIDA 8 ===== MÅL OCH UTFALL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. 0% Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Tillväxt i långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 månaderna) till 0 procent. 2,0 ggr Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger. 39%1) Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 39 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. -2% Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 måna- ders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till -2 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET % -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 ggr 0 1 2 3 4 202320222020 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 % 0 10 20 30 40 50 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 % -10 0 10 20 30 40 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 ggr 8 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 9 ===== FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 JUNI Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2024 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock- holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 642 miljoner kronor. Fastighetsbe- ståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 808 000 kvm uthyrbar loka- larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager, logistik eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 81 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 76 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av en fastighet uppgående till 19 miljoner kro- nor, avyttring av fastighet uppgående till -224 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 219 miljoner kronor medan valutakurseffekter om 15 miljoner kronor och realiserade och orealiserade vär - deförändringar uppgående till totalt 47 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 17). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 61 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp- lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock - holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 30% Upplands-Bro, 13% Västerås, 8% Botkyrka, 5% Enköping, 5% Danmark, 4% Södertälje, 4% Eskilstuna, 4% Uppsala, 4% Järfälla, 3% Täby, 3% Nacka, 3% Flen, 2% Göteborg 1% Norge, 1% Finland 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING HYRESINTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Lager & logistik 48% Lätt industri 21% Kontor 20% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA PROCENT AV TOTAL YTA 9 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 10 ===== framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 30 juni 2024 svarade de tio största hyres- avtalen för cirka 21 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsver- ket omedelbart tillträder som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 4,1 år. Bolaget eftersträ- var även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyres- gäster och branscher minskar risken för omfattande vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 2,7 miljoner kronor redovisats. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar - bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd 1 st, 19% 6–10 st, 17% 2–5 st, 39% 11– st, 25% ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET uppgick per 30 juni 2024 till 93 procent och den ytmäs- siga uthyrningsgraden uppgick till 90 procent. Uthyr - ningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god med stabil bruttouthyrning i Q2. Några större upp- sägningar inom kvartalet medför dock att nettouthyr- ningen summerar till cirka -4,3 miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 29 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 93% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Stockholm Vatten AB, 2%Övriga 79% Coop Logistik AB, 9% Unilever Europe BV, 1% Södertälje Industriservice AB, 1% Bactiguard AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% Onitio Sverige AB, 1% Hedin Mölndal Bil AB, 1% STÖRSTA HYRESGÄSTERNA HYRESINTÄKTER 10 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 11 ===== -5 0 5 10 15 20 2021 2023 20242022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 NETTOUTHYRNING Mkr MKR 0 20 40 60 80 100 2021 2022 -20 -40 -60 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 -80 -100 2024 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning * Inklusive projektuthyrningar Mkr 0 100 200 300 400 2026 2027 ≥202920282024 2025 0 100 200 300 400 FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL* n Årshyra, mkr — Antal avtal * Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder 2024-10-01 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 Årshyra, Mkr Antal avtal 11 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 12 ===== Stendörren hade per 30 juni 2024 totalt 39 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 641 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads - ändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i sam- band med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare bygg- rätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyli- gen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp avser cirka 18 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal före- ligger, cirka 30 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. Bild: Viby 19:30 Bild: Almnäs 12 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 13 ===== KOMMANDE PROJEKT PER 2024-06-30 HUVUDSAKLIG BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS BEDÖMD TIDIGAST KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN MÖJLIGA BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2024-2025 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2024-2025 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025-2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2025-2026 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi - fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traver - sen 14 & 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med utsikt över sjön Drevviken. KOMMANDE PROJEKT 13 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 14 ===== PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–06-30 TIDIGAST MÖJLIGA INDIKATIV KOMMUN FASTIGHET TYP AV PROJEKT SLUTDATUM1 STORLEK KVM 2 INVESTERING MKR3 NUVARANDE FAS Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 158 Pågående byggnation Egedal, Köpenhamnsregionen Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Pågående byggnation Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Pågående byggnation Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Q1 2025 1 200 36 Pågående byggnation Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 300 53 Pågående byggnation Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Q3 2025 5 200 116 Projektering 4 Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Q3 2025 17 000 271 Projektering 4 Enköping Romberga 23:17 Ny lätt industri Q3 2025 2 700 54 Projektering 4 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 3 400 78 Projektering 4 Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2025 4 300 100 Projektering 4 Totalt pågående projekt 53 600 1 005 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 51 200 968 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Bolaget har flera pågående projekt med en investe - ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 51 200 kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser ombyggnation. Under rapportperioden har byggnads- arbeten för tre nya lättindustriprojekt startat. Ett avser nyproduktion om ca 1 200 kvm för en redan kontrakterad hyresgäst på fastigheten Viby 19:30 i Upplands-Bro. I GreenHub i Upplands-Bro har byggnation av den första byggnaden på fastigheten Nygård 2:17 startat. Här upp- förs en ny huskropp om cirka 2 300 kvm, vilket utgör startskottet för utvecklingen av den aktuella fastigheten där det finns ytterligare omfattande volym av bygg - rätter. I Stockholm Syd – Almnäs med närhet till såväl Södertälje Hamn, E4 och E20, har Stendörren hyrt ut samtliga tre byggnader om totalt cirka 16 500 kvm som startades på spekulation, vilket nu möjliggör start av ytterligare en byggnad om 2 300 kvm. Både byggnaden i GreenHub och i Stockholm Syd byggs med stomme av trä. Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer under projektering och andra förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågå- ende projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår. PROJEKT PÅGÅENDE PROJEKT 14 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 15 ===== FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS KOMMUN FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, % Västerås Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 32 Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100 Uppsala Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0 Stockholm Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100 Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100 Totalt färdigställda projekt 13 000 242 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 9 600 195 1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. Under de senaste fyra kvartalen har fem projekt omfattande en total yta om 13 000 kvm färdigställts varav mer- parten av ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet 1 i Bromma. Övriga avser nyproduktion av lätt industri. PROJEKT Bild: Librobäck, Uppsala FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 15 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 16 ===== Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 47 mil- joner kronor (-157). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde- ringarna uppgår per 30 juni 2024 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabell med värderingsparametrar på sida 17). Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings - fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Utgif- ter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produk- tionstiden. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 30 juni 2024 uppgick till 12 642 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 17. De under året genomförda extern- värderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde- rade till 1 377 miljoner kronor (1 354 per 31 mars 2024), är värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeförändringen på byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna 12 – 15. FASTIGHETSVÄRDERING OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–JUN 2024 Förändrade avkastningskrav -195 Kassaflöde 203 Byggrätter 7 Totalt 14 Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % –0,50 % 568 916 1 263 1 611 1 959 –0,25 % -61 271 602 933 1 264 0,00 % -632 -316 0 316 632 0,25 % -1 154 -852 -549 -247 55 0,50 % -1 632 -1 343 -1 053 -763 -474 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 16 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 17 ===== VÄRDERINGSPARAMETRAR MIN MAX VIKTAT SNITT Kalkylränta, kassaflöde, % 5.5 (7.3) 11.0 (10.8) 8.2 (8.3) Direktavkastningskrav, restvärde % 5.3 (5.3) 9.0 (8.8) 6.3 (6.1) Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (7,3) 11,0 (10,8) 8,4 (8,3) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,9 (5,8) FASTIGHETSVÄRDERING (Föregående år inom parentes) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–JUNI 2024 JAN-DEC 2023 Fastighetsbestånd vid årets början 12 566 12 418 Nya förvärv av fastigheter 19 – Försäljning av fastigheter -224 – Investeringar i befintliga fastigheter 219 516 Valutakurseffekter 15 -13 Realiserade värdeförändringar 32 1 Orealiserade värdeförändringar 14 -356 Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 642 12 566 17 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 18 ===== genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida 19. Vid rapportperiodens utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,1). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 3,9 procent. Stendörrens har två utestående obligationslån, det ena med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obligationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. FINANSIERING Per 30 juni 2024 uppgick den genomsnittliga kapital- bindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,9 år (3,1). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,6 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 850 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4% på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Stendörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens KÄNSLIGHETSANALYS FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -16 16 + / – 2,00% -32 40 + / – 3,00% -47 89 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte- kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR ANDEL, % 2024 2 164 32 36 1 2025 0 0 1 773 26 2026 2 700 40 1 125 17 2027 0 0 1 322 20 2028 0 0 2 500 37 >2028 1 900 28 9 0 Summa/genomsnitt 6 764 3,9 100 6 764 100 1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Per 30 juni fanns tillgänglig likviditet om totalt 813 mil- joner kronor, i form av likvida medel om 383 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 mil - joner kronor. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även två hybrid- obligationer om totalt 680 miljoner kronor, som redovi- sas som eget kapital. Den ena, om 380 miljoner kronor, har en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. Den andra, en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, har en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. 18 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 19 ===== RÄNTEDERIVAT – AKTIVA NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 6,7 2,00 2,18 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 12,9 1,00 1,27 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 10,1 1,00 1,27 SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 16,8 1,00 1,36 Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 11,0 1,00 1,36 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 26,1 2,00 2,46 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 17,4 2,00 2,48 Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 0,9 2,25 0,25 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 12,1 2,00 2,18 Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 7,7 -0,09 0,22 Summa 5 650 122 1,38 1,622 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,14 år. RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -1,6 2,45 6,27 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -0,2 2,39 5,27 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -2,1 2,49 6,37 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -2,7 2,41 5,37 Summa 1 900 -7 2,44 5,85 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING 19 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 20 ===== HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN MÅL: Leverantörer till Stendörrens verksamhet inom förvaltning och utveckling ska underteckna företagets uppförandekod. Samtliga fordon ska vara fossilbränsleoberoende senast 2025. Flygresor ska undvikas när praktiskt möjligt. MÅL: Minska energiintensiteten (kWh/kvm) med minst 30 % till 2030 (basår 2020). 70 % av fastighetsportföljen (kvm) ska ha miljöcertifiering senast 2025. 100 % av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljöcertifieras. Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. Minimera byggavfall från byggnadsprojekt till <1 % till deponi, till 2030. 100 % fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). Minska koldioxidavtrycket i nybyggnadsprojekt med minst 40 % kgCO2/kvm BTA till 2030 (basår 2022). MÅL: Aktivt arbeta, med årlig upp- följning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke-diskriminering. Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkes- kategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. Uppnå ett eNPS-poäng på minst 40 i de årliga medar- betarenkäterna. Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. MÅL: Inkludera relevanta TCFD- indikatorer och rapportera enligt TCFD. Mål om netto-noll koldioxid- utsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). MÅL: Skapa arbetsmöjligheter för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden. OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling av den egna verksamheten och samhället. Fem fokusområden har identifierats där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring avseende miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Strategin har tagits fram genom analys och dialog med relevanta intressenter samt med beaktande av bransch, marknad, omvärldsaspekter och diverse externa krav. Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan. HÅLLBARHET -25,8% Minskning av energiintensiteten (kWh/kvm) per 30 juni 2024 jämfört med basår 2020. Mål om 30 % minskning från basår 2020 till år 2030 63,7% Miljöcertifierad area av totalt bestånd per 30 juni 2024 Mål 70 % certifierad area till år 2025 1 175 kWp Total effekt av installerade solceller per den 30 juni 2024 (inkl. pågående installation) 20 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 21 ===== HÅLLBARHET STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL Stendörrens största klimatpåverkan kommer från utveckling och förvaltning av företagets fastighetsbestånd. Det är avgörande för företaget att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan när det gäller förvaltning, renovering och nyproduktion, bland annat genom val av byggnadsmaterial och val av energikällor, för att minska klimatpåverkan. Stendörren arbetar för att skapa förutsättningar för en säker och hälsosam arbetsmiljö för såväl Stendörrens medarbetare som hyresgäster och leverantörer. Bolagets rutiner och processer säkerställer att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. INGEN FATTIGDOM INGEN HUNGER GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE GOD UTBILDNING FÖR ALLA JÄMSTÄLLDHET RENT V A TTEN OCH SANITET FÖR ALLA HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANST ÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILL V ÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOV A TIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har identifierat nio mål där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande nr: 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 och 15. GLOBALA MÅLEN FÖR HÅLLBAR UTVECKLING 21 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 22 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC Hyresintäkter 444 421 221 209 843 Övriga rörelseintäkter 8 10 0 10 11 Summa intäkter 452 432 221 219 854 Driftskostnader -78 -75 -29 -31 -139 Underhållskostnader -11 -9 -3 -4 -19 Fastighetsskatt -12 -13 -6 -7 -24 Driftnetto 351 334 183 178 672 Central administration -45 -41 -22 -22 -77 Finansiella intäkter och kostnader -144 -141 -69 -72 -298 Orealiserade valutakursförändringar 8 17 -2 19 1 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld -5 -4 -3 -2 -10 FÖRVALTNINGSRESULTAT 165 164 87 101 287 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC Värdeförändring förvaltningsfastigheter 47 -157 103 -153 -355 Värdeförändring finansiella instrument -33 -1 -61 22 -173 Resultat före skatt 178 7 129 -31 -241 Skatt -23 -8 -31 -14 -5 Periodens resultat 155 -1 98 -45 -246 Omräkningsdifferenser 1 3 -1 3 0 Summa övrigt totalresultat 1 3 -1 3 0 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 156 2 97 -42 -247 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 156 2 97 -42 -247 Resultat per aktie, före utspädning, kr 4,62 -1,11 3,10 -2,02 -10,54 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 4,62 -1,11 3,10 -2,02 -10,54 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,44 28,44 28,43 28,43 Belopp i miljoner kronor 22 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 23 ===== RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar Sten- dörren för januari till juni 2024 cirka 20 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 17 miljo - ner kronor, vilket motsvarar en underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 7 procent. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskost- nader summerar förvaltningsresultatet till 165 miljoner kronor (164). Periodens resultat uppgår till 155 miljoner kronor (-1), motsvarande 4,62 kronor per aktie (-1,11). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade med cirka 5% till 444 miljoner kronor (421) jämfört med samma period föregående år. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet samt från färdigställda och uthyrda projekt. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med cirka 7%. Den något högre ökningen i jämförbart bestånd är en följd av försäljningen av fastigheten Varvet 1 i Q1 2024. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om cirka 8 miljoner kronor som till största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkringsersättning under första kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna ökade med cirka 4 miljoner kronor till 101 miljoner kronor (97). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med cirka 6 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 6%. Kost- nadsökningen förklaras främst av högre kostnader för värme och VA på grund av högre tariffer jämfört med samma period föregående år. Något högre kostnader för underhåll, bland annat till följd av vattenskador på grund av snö och högre försäkringspremier under första kvartalet 2024. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 45 miljoner kronor (41) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 76 miljoner kro - nor (39) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive lea- singkostnad, steg till -221 miljoner kronor (-180) främst till följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea- singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till -5 miljoner kronor (-4). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 165 miljoner kronor (164), främst tack vare högre intäkter. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 47 miljoner kronor (-157). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sidan 17. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -33 mil - joner kronor (-1). SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -18 miljoner kronor (-1) och uppskjuten skatt om -5 miljoner kronor (-7). 23 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 24 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 30 JUN 30 JUN 31 DEC 2024 2023 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 130 5 115 4 838 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 502 5 423 5 826 Övriga långfristiga skulder 59 42 57 Leasingskuld 259 254 259 Uppskjuten skatteskuld 1 005 1 009 999 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 6 830 6 732 7 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 233 1 123 825 Övriga kortfristiga skulder 313 306 384 Summa kortfristiga skulder 1 546 1 429 1 210 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 506 13 276 13 193 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 130 5 115 4 838 Innehav utan bestämmande inflytande - – – 30 JUN 30 JUN 31 DEC 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 3 3 Förvaltningsfastigheter 12 642 12 513 12 566 Nyttjanderättstillgångar 259 254 259 Inventarier 1 2 1 Långfristiga fordringar 3 2 3 Räntederivat 115 267 148 Summa anläggningstillgångar 13 022 13 041 12 981 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 100 92 79 Likvida medel 383 143 134 Summa omsättningstillgångar 484 235 213 SUMMA TILLGÅNGAR 13 506 13 276 13 193 Belopp i miljoner kronor 24 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 25 ===== FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 642 miljoner kronor (12 513). För analys och kommentarer, se sidorna 9–10. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 484 miljoner kronor (235), bestående av likvida medel om 383 miljoner kronor (143) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 100 miljoner kronor (92). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 383 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 813 miljoner kronor. EGET KAPITAL Per den 30 juni 2024 uppgick koncernens egna kapital till 5 130 miljoner kronor (5 115) och soliditeten till 39 procent (39). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 735 miljoner kronor (6 546), motsvarande en belå - ningsgrad om 50 procent (49). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 664 miljoner kronor (5 268), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig - het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -29 miljoner kronor (-27). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 1 233 miljoner kronor (1 123) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 18. KONCERNEN I SAMMANDRAG UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 1 005 miljoner kronor (1 009) och avser skatten på fastigheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 313 miljoner kronor (306). 25 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 26 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKLUSIVE HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FASTIGHETSÄGARE Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 232 786 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – – – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59 Återköp hybridobligation – – – – -288 -288 Totalresultat januari – december 2023 – – – -246 – -246 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – - -26 - -26 Emission hybridobligation - - - - 296 296 Återköp hybridobligation - - - - -134 -134 Totalresultat januari – juni 2024 – – 1 155 – 156 Utgående eget kapital per 2024-06–30 17 1 182 4 3 266 660 5 130 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2024 till 5 130 miljoner kronor (5 115). Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 26 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 27 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 165 164 87 101 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 8 -15 -4 -17 0 Betald inkomstskatt -7 -6 -3 -1 -13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 166 143 80 83 274 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -51 -6 -34 4 4 Förändring av rörelseskulder -66 -11 -44 -41 28 Kassaflöde från den löpande verksamheten 49 125 2 46 307 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -219 -220 -128 -100 -516 Förvärv av koncernföretag/fastigheter -19 – -19 – – Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 – - – – Kassaflöde från investeringsverksamheten -14 -220 -147 -100 -516 Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner - 1 - 1 1 Emission hybridobligation 296 - 296 - - Utdelning hybridobligation -26 -31 -13 -13 -59 Återköp hybridobligation -134 -288 -134 – -288 Upptagna räntebärande skulder 2 226 491 1 152 240 1 379 Amortering och lösen av räntebärande skulder -2 150 -257 -1 373 -224 -1 026 Depositioner 3 6 1 6 21 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 215 -77 -71 10 28 Periodens kassaflöde 250 -172 -216 -44 -181 Likvida medel vid periodens ingång 134 315 599 187 315 Periodens kassaflöde 250 -172 -216 -44 -181 Likvida medel vid periodens utgång 383 143 383 143 134 Belopp i miljoner kronor 27 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 28 ===== MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 66 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 juni 2024 till 36 miljoner kronor (46) och det egna kapitalet uppgick till 1 486 miljoner kronor (1 400). 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC Nettoomsättning 66 62 31 33 123 Rörelsens kostnader -66 -60 -31 –31 -121 Resultat före finansiella poster 0 2 0 2 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -38 Finansnetto 22 23 14 9 20 Resultat efterfinansiella poster 22 25 14 11 -16 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET MODERBOLAGET I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC Bokslutsdispositioner - – - – -3 Resultat före skatt 22 25 14 11 -19 Skatt - – - – – Periodens resultat 22 25 14 11 19 Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor 28 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 29 ===== BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 30 JUN 30 JUN 31 DEC 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 3 3 Inventarier 10 9 10 Andelar i koncernföretag 1 000 995 979 Fordringar hos koncernföretag 2 544 3 477 3 459 Uppskjuten skattefordran 0 0 0 Summa anläggningstillgångar 3 556 4 484 4 450 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 604 262 25 Kortfristiga fordringar 8 4 6 Likvida medel 36 46 30 Summa omsättningstillgångar 648 311 62 SUMMA TILLGÅNGAR 4 204 4 796 4 512 30 JUN 30 JUN 31 DEC 2024 2023 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 486 1 400 1 329 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 093 1 294 1 091 Skulder till koncernföretag 986 1 720 2 061 Summa långfristiga skulder 2 079 3 014 3 152 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 609 338 – Övriga kortfristiga skulder 30 43 30 Summa kortfristiga skulder 639 382 30 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 204 4 796 4 512 MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor 29 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 30 ===== AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord- ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med- föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före- tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teck - ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop- tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid peri - odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–30 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offent - liggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. 30 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 31 ===== STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2024 ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8 SEB Investment Management 3 732 715 0 3 732 715 13,1 7,3 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 591 808 0 2 591 808 9,1 5,1 Tredje AP-fonden 941 888 0 941 888 3,3 1,9 Verdipapirfondet Odin Eiendom 784 644 0 784 644 2,8 1,5 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 739 223 0 739 223 2,6 1,5 Handelsbanken Fonder 710 691 0 710 691 2,5 1,4 SEB Luxembourg Branch 496 104 0 496 104 1,7 1,0 Malmer, Staffan 361 103 0 361 103 1,3 0,7 Övriga ägare 3 487 483 0 3 487 483 12,3 6,8 Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 194. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Bild: Almnäs Bild: Nygård 31 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 32 ===== TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befatt - ningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 81 – 84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 18. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk - ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. KALENDARIUM HÄNDELSE DATUM Delårsrapport januari – september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké januari – december 2024 18 februari 2025 ÖVRIG INFORMATION 32 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 33 ===== STYRELSE OCH VD Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 19 juli 2024 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Joakim Rubin Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 juli 2024 kl. 07.00 CEST. FÖRSÄKRAN 33 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 34 ===== BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy- resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 883 miljoner kronor per den 1 juli 2024. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 187 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 696 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 81 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 270 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 335 miljoner kronor per den 1 juli 2024. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm - ning om intjäningsförmågan per 1 juli 2024 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på förvaltningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans- nettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte- bärande skulderna har baserats på koncernens redo - visade snittränta per balansdagen med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav - gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 18 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 30 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog- nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. BILAGA 1 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Hyresintäkter 883 Summa intäkter 883 Driftskostnader -134 Underhållskostnader -27 Fastighetsskatt -27 Driftnetto 696 Central administration -81 Finansiella intäkter och kostnader -270 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 Förvaltningsresultat 335 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 juli 2024. 34 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 35 ===== DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- heter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastig- heternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark- nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fastigheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings- tid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingå- ende i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybrid- obligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastig heternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. ALTERNATIVA NYCKELTAL 35 DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 36 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00