===== SIDA 1 ===== Bild: Librobäck, Uppsala DELÅRSRAPPORT JANUARI- SEPTEMBER 2023 ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 PERIODEN I KORTHET JANUARI–SEPTEMBER 2023* • Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 635 miljoner kronor (541) och driftnettot ökade med 24 procent till 509 miljoner kronor (412). • Förvaltningsresultatet ökade med 1 procent till 234 miljoner kronor (232). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka 7,3 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshy- resvärde om cirka 97 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 24 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 246 miljoner kronor (266) motsvarande 8,67 kronor per aktie (9,36). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till -284 miljoner kronor (210). • Periodens resultat uppgick till -65 miljoner kronor (547) motsvarande -3,84 kronor per aktie (17,78) före utspädning och -3,84 kronor per aktie (17,75) efter utspädning. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET • I juli tecknade Stendörren hyresavtal med Stock- holms Stadsmission avseende 3 161 kvm logistiklo- kaler i Brunna, Upplands-Bro. • Stendörren upprättade ett grönt finansieringsram- verk och emitterade under september 2023 gröna obligationer till ett nominellt värde om 500 miljo- ner kronor med en löptid om 3,25 år och en rörlig ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. I samband med detta inlöstes utestående obligationslån om 700 miljoner kronor med ordinarie slutförfall i april 2024. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN • Stendörren tecknade ett 10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende en logistikanlägg- ning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping, med beräknat tillträde 1 januari 2025. Anläggningen blir genom hyresavtalet med Adva- nia Sverige AB fullt uthyrd. Bygglov har erhållits och förberedande arbeten inför nybyggnationen har påbörjats. * (Januari – September 2022 inom parentes) 635 MKR HYRESINTÄKTER 234 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 509 MKR DRIFTNETTO JAN – SEP JAN – SEP JAN – DEC NYCKELTAL 2023 2022 2022 Hyresintäkter 635 541 733 Driftnetto 509 412 548 Förvaltningsresultat 234 232 287 Marknadsvärde fastigheter 12 525 12 728 12 418 Uthyrningsbar yta 815 000 810 000 795 000 Belåningsgrad, % 50 47 47 Soliditet, % 38 42 41 JANUARI – SEPTEMBER 2023 2 ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 SIDA VD har ordet 4 Stendörren i korthet 6 Nyckeltal 7 Mål 8 VERKSAMHETEN Koncernens rapport över totalresultat 9 Resultat, intäkter och kostnader 10 Rapport över koncernens finansiella ställning 11 Finansiell ställning 12 Förändringar av koncernens eget kapital 13 Rapport över koncernens kassaflöden 14 Fastighetsbeståndet i sammandrag 15 INNEHÅLL I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads - byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. SIDA Projektportföljen 18 Fastighetsvärdering 21 Finansiering 23 Hållbarhet 25 Moderbolaget i sammandrag 26 Aktiekapital och ägarförhållanden 28 ÖVRIGT Övrig information 30 Styrelsen 31 Revisors granskningsrapport 32 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 33 Definitioner 34 ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 VD HAR ORDET FORTSATT OPERATIONELL FRAMDRIFT OCH ÖKAD FINANSIELL BEREDSKAP Det tredje kvartalet har inneburit en fortsatt positiv utveckling för vår verksam- het, trots det turbulenta marknadsläget. Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad och vi har ökat vårt driftnetto. Vi har fått fortsatt bekräftelse på en av styr - korna i Stendörrens affärsmodell då flera hyresavtal snabbt kunnat tecknas för logistikfastigheter som under året uppförts. Vi har dessutom tagit ytterligare steg för att balansera den finansiella risken i rådande marknadsläge. Erik Ranje, VD 4 ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 Lager, logistik och lätt industri fortsätter att vara ett starkt segment inom fastighetsbranschen. Vi är som bekant verksamma i urbana lägen som har både eko- nomisk tillväxt och kontinuerlig befolkningsökning. En långsiktigt successivt ökad e-handel ökar också behovet av fastigheter i vårt segment. Vi har därför de senaste åren lyckats mer än halvera vakansgraden till dagens cirka 6 procent. Den återstående löptiden på våra hyresavtal ligger i genomsnitt på 3,8 år, vilket ger oss en stabilitet och visibilitet framåt. Vid avtalsslut och omförhandling kan vi dessutom ofta höja hyrorna med 20 till 25 procent, vilket jag vågar påstå är något som är unikt för vårt tillgångsslag i våra geografiska lägen. Under perioden ökade Stendörrens hyresintäkter och driftnetto med 17 respektive 24 procent, trots vikande konjunktur. FÖRBEREDDA INFÖR HYRESGÄSTSSKIFTE I UPPLANDS-BRO Stendörren har också en diversifierad bas av hyres- gäster och hyresintäkter. Vår största hyresgäst är Coop Sverige Logistik som står för knappt 10 procent av våra totala hyresintäkter. Coop, som hyr fastigheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro om 129 000 kvm, kommer lämna lokalerna i september 2024. Vi har haft god tid att förbereda oss och vår utvecklingsavdelning, till - sammans med vår uthyrningsavdelning, har tagit fram en flexibel go-to-market-strategi för dessa lokaler. Vi är redo att hyra ut fastigheten till en stor hyresgäst, alternativt dela upp fastigheten i upp till åtta delar för olika hyresgäster. Då fastigheten har järnväg med tre stickspår som går direkt in i lokalerna och är belägen i ett av Sveriges bästa logistiklägen, mitt i Mälardalen med endast 30 minuter med bil från Stockholm city, ser vi mycket goda förutsättningar för ett snabbt och smidigt skifte av hyresgäster. FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN Stendörrens unika potential ligger i vår byggrätts - portfölj. Vi har cirka 800 000 kvm uthyrbar yta och dryga 660 000 kvm byggrätter. Detta innebär att vi har kapacitet till en expansion om cirka 80 procent inom befintligt bestånd. Med ett stort antal projektidéer, varav många är bygglovsklara, är det möjligt att snabbt starta ny- och tillbyggnationer som kan anpassas efter kunders behov. Vi har under de senaste åren successivt adderat projekt som nu är i ett tydligt genomförande- skede. Bara i år har vi färdigställt cirka 35 000 kvm, varav 85 procent redan är uthyrt. Under kvartalet skrevs ett 15-årigt hyresavtal med Stockholms Stadsmission avseende fastigheten Viby:66 i Brunna, som därmed blev fullt uthyrd. Därutöver har vi en projektvolym för pågående projekt om totalt 53 200 kvm, där samtliga projekt finns i geografiskt attraktiva områden med en brist på planlagd mark för industri- och logistik- ändamål. Ett av dessa projekt avser tecknandet av ett 10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen blir genom hyresavtalet med Advania Sverige AB fullt uthyrd. Nybyggnationen har redan påbörjats och tillträde till lokalerna beräknas ske 1 januari 2025. Vi kan därmed konstatera att det, trots det turbulenta marknadsläget, finns en god efterfrågan på nyutvecklade logistik- och andra verksamhetslokaler. De idag pågående, samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport- perioden, förväntas i takt med uthyrning, färdigstäl - lande och inflyttning kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant tillskott till den intjäningsförmåga om ett driftnetto om 677 miljoner kronor som vi har idag. YTTERLIGARE BALANSERAD FINANSIERING Även om den operationella verksamheten har lämnats förhållandevis opåverkad av det ekonomiska läget så känner vi av de finansieringsutmaningar som drabbat branschen i stort. Under perioden och kvartalet har vi därför reduce- rat andelen relativt dyr kapitalmarknadsfinansiering. I september upprättades ett nytt grönt finansiellt ram- verk och en emission av gröna obligationer om 500 miljoner kronor genomfördes. Emissionen var kraftigt övertecknad. Samtidigt förtidsinlöstes en obligation på 700 MSEK med förfall i april 2024. Detta, tillsammans med återköpet av en del av vår utestående hybridobli- gation, gör att vi har reducerat vår kapitalmarknads - finansiering med ungefär en halv miljard under året. En mer balanserad finansiering, god likviditet samt en stor andel sedan tidigare räntesäkrade skulder, gör att vi kan fortsätta fokusera på tillväxt och samtidigt ha hög beredskap inför ett utmanande konjunkturläge. VD HAR ORDET Stockholm den 8 november 2023 Erik Ranje, VD 5 ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt- ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvalt- ning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem- ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sam- manlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av den samlade årshyran, varav bolagets största hyresav- tal med Coop Sverige representerade cirka 9 procent. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 815 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 68 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo- atering kan tillskapa cirka 656 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom - mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 530 miljoner kronor (1 662). Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck- lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 1 200 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 30 september 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och koncer - nens räntebärande skulder uppgick till 6 794 miljoner kronor (6 484), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (47). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,7 år (3,0) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 1,9 år (2,7). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick till 4,6 procent. Bolaget hade per rapportda- tumet ett utestående obligationslån om 236 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, vilket förtidsinlöstes 10 oktober 2023, ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025, ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 NYCKELTAL 2023 2022 2022 JAN-SEP JAN-SEP JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 815 810 795 Antal fastigheter 151 146 148 Marknadsvärde, Mkr 12 525 12 728 12 418 Areamässig uthyrningsgrad, % 92 90 90 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 91 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,1 4,5 4,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,3 5,5 5,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 0,1 10,1 3,3 Hyresduration, år 3,8 3,7 3,8 Snitthyra, kr/m2 1 176 1 045 1 069 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 646 541 733 Driftnetto, Mkr 509 412 548 Förvaltningsresultat, Mkr 234 232 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 77 75 75 Balansomslutning, Mkr 13 476 13 794 13 344 Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,6 3,7 4,0 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,9 2,7 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 3,0 2,9 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,1 3,0 2,6 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 50 47 47 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 44 41 40 Soliditet vid periodens utgång, % 38 42 41 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -6 18 5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 3 917 4 918 5 453 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 137,80 173,00 191,80 Eget kapital per aktie, kr 1 159,59 173,66 163,35 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 283 5 713 5 377 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 185,85 200,96 189,14 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 832 5 219 4 918 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 169,96 183,58 173,01 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr -3,84 17,78 7,42 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr -3,84 17,75 7,41 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 8,67 9,36 13,02 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal anställda vid periodens utgång 55 53 54 Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 34. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 -6% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt- ligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till -6 procent. -8% NAV TILLVÄXT Tillväxt i långsiktigt substans- värde ska uppgå till lägst 15 procent. Vid periodens utgång uppgick tillväxt i långsiktigt substans- värde (de senaste 12 måna- derna) till -8 procent. 2,1 ggr RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden upp- gick till 2,1 gånger. 38%1SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 38 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuld- post medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL % -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 ggr 0 1 2 3 4 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 % 0 10 20 30 40 50 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 % -10 0 10 20 30 40 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 MÅL 8 ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC 2023 2022 2023 2022 2022 Hyresintäkter 635 541 214 184 733 Övriga rörelseintäkter 11 0 1 0 0 Summa intäkter 646 541 215 184 733 Driftskostnader -104 -96 -29 -27 -137 Underhållskostnader -15 -15 -7 -5 -22 Fastighetsskatt -18 -19 -5 -8 -26 Driftnetto 509 412 174 144 548 Central administration -60 -57 -18 -20 -76 Finansiella intäkter 89 21 30 12 32 Finansiella kostnader -297 -136 -114 -60 -208 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -7 -7 -3 -2 - 10 FÖRVALTNINGSRESULTAT 234 232 69 73 287 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -284 210 -128 3 -143 Värdeförändring finansiella instrument -22 250 -21 66 223 Resultat före skatt -72 693 -79 142 367 Skatt 7 -146 15 -28 -98 Periodens resultat -65 547 -64 114 268 Omräkningsdifferenser 1 2 -2 2 3 Summa övrigt totalresultat 1 2 -2 2 3 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -64 548 -66 115 271 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -64 548 -66 115 271 Resultat per aktie, före utspädning, kr -3,84 17,78 -2,73 3,48 7,42 Resultat per aktie, efter utspädning, kr -3,84 17,75 -2,73 3,48 7,41 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,43 28,48 28,43 28,44 28,47 9 ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari till september 2023 cirka 105 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 97 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administrationskostnader summerar förvalt- ningsresultatet till 234 miljoner kronor (232), vilket är i nivå med föregående år. Periodens resultat uppgår till -65 miljoner kronor (547), motsvarande -3,84 kronor per aktie (17,78). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under året med cirka 17 procent till 635 miljoner kronor (541). De ökade intäkterna drivs av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 13 procent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2022) samt en förbättrad uthyrningsgrad. Utöver hyre- sintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om 11 miljoner kronor varav elstöd för perioden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 uppgår till cirka 10 miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 138 miljoner kronor (129). Totala fastighetskostnader i jäm- förbart bestånd ökade med cirka 5 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 5 procent. Kostnadsökningen förklaras främst av inflationsuppgångar samt något högre hyresförluster jämfört med samma period före- gående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 60 miljoner kronor (57) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 89 miljoner kro - nor (21) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, steg till –297 miljoner kronor (-136) främst till följd av stigande räntenivåer men även av engångsposter om ca -7 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under tredje kvartalet 2023. Finansnettot har även under perioden påverkats av valutakursvinster om totalt ca 12 miljoner kronor. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –7 miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeav - gifter. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 234 miljoner kronor (232), främst tack vare högre intäk- ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt -284 miljoner kronor (210). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakur- ser hade en positiv värdeförändring på fastighetsbe - ståndet under perioden, för detaljer se sida 21. Rän - tederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -22 miljoner kronor (250). SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -2 miljon kronor (-2) och uppskjuten skatt om 9 miljoner kronor (-144). KONCERNEN I SAMMANDRAG 10 ===== SIDA 11 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 30 SEP 30 SEP 31 DEC 2023 2022 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2 Förvaltningsfastigheter 12 525 12 728 12 418 Nyttjanderättstillgångar 254 238 254 Inventarier 1 2 2 Långfristiga fordringar 2 4 2 Räntederivat 246 295 268 Summa anläggningstillgångar 13 033 13 269 12 947 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 82 76 83 Likvida medel 361 448 315 Summa omsättningstillgångar 444 525 397 SUMMA TILLGÅNGAR 13 476 13 794 13 344 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 035 5 722 5 429 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 096 5 728 5 469 Övriga långfristiga skulder 44 31 36 Leasingskuld 254 238 254 Uppskjuten skatteskuld 992 1 071 1 001 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 7 390 7 072 6 764 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 698 756 821 Övriga kortfristiga skulder 353 243 330 Summa kortfristiga skulder 1 051 1 000 1 151 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 476 13 794 13 344 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 035 5 722 5 429 Innehav utan bestämmande inflytande - - – Belopp i miljoner kronor 11 ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2023 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 525 miljoner kronor (12 728). För analys och kom - mentarer, se sida 15-17. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 444 miljoner kronor (525), bestående av likvida medel om 361 miljoner kronor (448) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 82 miljoner kronor (76). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt - jade och tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 361 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner kronor, uppgick således vid rapportperiodens utgång till 671 miljoner kronor. Den 10 oktober 2023 förtidsinlöste bolaget återstående del av ett obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 236 miljoner kronor. EGET KAPITAL Per den 30 september 2023 uppgick koncernens egna kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och soliditeten till 38 procent (42). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 794 miljoner kronor (6 484), motsvarande en belå- ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 493 miljoner kronor (5 214), tre obligationslån om totalt 1 336 miljoner kronor (1 300) samt säljarreverser om 0 miljoner kronor (5). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -35 miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 698 miljoner kronor (756) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. Den 10 oktober 2023 förtidsinlöste bolaget återstående del av ett obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 236 miljoner kronor, som per balansdagen ingår i den kortfristiga delen. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv- ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 23. UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 992 miljoner kronor (1 071) och avser skatten på fast- igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 353 miljoner kronor (243). KONCERNEN I SAMMANDRAG 12 ===== SIDA 13 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL BALANSERADE TOTALT EGET VINSTMEDEL KAPITAL HÄN- ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053 Personaloptionsprogram – 6 – – – 6 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52 Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation - - – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – - – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -45 – -45 Återköp hybridobligation – – – - -288 -288 Totalresultat januari - september 2023 – – 1 -65 – -64 Utgående eget kapital per 2023-09-30 17 1 182 4 3 332 498 5 035 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2023 till 5 035 miljoner kronor (5 722). Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 13 ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC 2023 2022 2023 2022 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 234 232 69 73 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 17 30 7 -5 Betald inkomstskatt -7 -4 0 -2 -1 Kassaflöde från den löpande verksamheten 242 245 99 79 281 före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 13 65 19 122 42 Förändring av rörelseskulder -8 -44 3 -42 47 Kassaflöde från den löpande verksamheten 246 266 121 159 370 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -376 -428 -156 -171 -624 Övriga investeringar och avyttringar 0 0 0 1 1 Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -366 - -143 -581 Försäljning av koncernföretag/fastigheter - - - - 386 Kassaflöde från investeringsverksamheten -376 -794 -156 -313 -818 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 1 - - - – Utdelning hybridobligation -45 -41 -15 -15 –58 Återköp hybridobligation -288 - - - – Upptagna räntebärande skulder 1 245 2 463 754 80 2 566 Amortering och lösen av räntebärande skulder -746 -1 614 -488 - -1 919 Depositioner 8 9 2 8 13 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 176 817 253 73 603 Periodens kassaflöde 46 289 218 -81 155 Likvida medel vid periodens ingång 315 160 143 530 160 Periodens kassaflöde 46 289 218 -81 155 Likvida medel vid periodens utgång 361 448 361 448 315 Belopp i miljoner kronor 14 ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem- ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång om året. I övrigt internvärderas reste - rande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdate- rade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 815 000 kvm uthyrbar loka- larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 68 procent av den totala uthyr- bara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 86 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikhe - ten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 107 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå- ende till 376 miljoner kronor medan valutakurseffekter om 15 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt -284 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 22). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta geografiska verksamhetsområden med potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus lig- ger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 64 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effek- tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola- get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten- tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. Hedin Mölndal Bil AB, 2% Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Övriga 79% Coop Logistik AB, 9% Södertälje Industriservice AB, ISAB, 1% Unilever Europe BV, 1% Stockholm Vatten AB, 1% Bactiguard AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% Onitio Sverige AB, 1%Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 29% Upplands-Bro, 12% Västerås, 8% Botkyrka, 7% Enköping, 5% Danmark, 4% Södertälje, 4% Eskilstuna, 4% Uppsala, 3% Täby, 3% Nacka, 3% Flen, 3% Järfälla, 3% Göteborg 1% Norge, 1% Finland, 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, HYRESINTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 15 ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag inom flera sektorer. Per 30 september 2023 svarade de tio största hyresavtalen för 21 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyres- gäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige som hyresgäst, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i september 2024. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genom- snittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo- struktur. I kombination med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar detta risken för vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden har hyresförluster uppgående till 6,9 miljoner kronor redovisats. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar - bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 september 2023 till 94 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 92 pro - cent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momentana uthyrningssituationen per rapportdatu - met och kan variera enstaka procentenheter upp eller ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god, där summan av nytecknade avtal under kvartalet är den högsta under 2023. Kvartalets uppsägningar för avflytt innehåller emellertid två större avtal (med avflytt först Q3/Q4 2024) med årshyresvärde om cirka 13 miljoner kronor. Detta ger summerat en nettouthyr- ning om cirka -0,9 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 40 % i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 33 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Lager & logistik 49% Lätt industri 19% Kontor 21% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% 1 st, 14% 6–10 st, 19% 2–5 st, 41% 11– st, 26% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA, PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 16 ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 Årshyra, mkr 0 50 100 150 200 250 300 2025 2026 ≥202820272023 2024 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Antal avtal FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL n Årshyra, mkr — Antal avtal MKR 0 10 20 30 40 50 2021 2022 -10 -20 -30 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning *) Inklusive projektuthyrningar 94% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2020 2022 20232021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 NETTOUTHYRNING Mkr Mkr 17 ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 INLEDNING Stendörren hade per 30 september 2023 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 656 000 kvm och är huvudsakligen för logistik, lätt industri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytter- ligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck- ling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT Bild: Brunna, Stockholm 18 ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 KOMMANDE PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendör- ren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler samt kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attrak- tiva miljöer. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befintliga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15. Arbetet fortgår och bedömningen är att en ny plan kan antas under 2024. PÅGÅENDE PROJEKT Bolaget har flera pågående projekt med en inves - teringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 49 800 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser ombyggnation för kunder. Under tredje kvartalet har bygglov erhållits för två byggnader om tillsammans 6 000 kvm i Stendörrens utvecklingsområde Green - Hub. Genom att ha erhållit bygglovet påbörjas nu en succesiv utveckling av GreenHub med inriktning mot småskaliga verksamheter. Den småskaliga utvecklingen kompletterar den redan befintliga bebyggelsen om totalt cirka 130 000 kvm lager där Coop är hyresgäst fram till slutet av september 2024 och där Stendörren, efter att Coop lämnat lokalerna, erbjuder flera lokaler från 10 000 kvm upp till en lokal om 130 000 kvm. Med flertalet bygglovsklara projektidéer är det möj- ligt att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan. Uthyrningsarbete pågår och flertalet hyresavtal har tecknats. KOMMANDE PROJEKT PER 2023-09-30 HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025 Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2024-2025 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025 Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT 19 ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 Efter rapportperiodens utgång har kommunicerats att Stendörren uppför en fullt uthyrd logistikanläggning om 9 500 kvm i Enköping efter tecknat hyresavtal med Advania Sverige AB. Den nya logistikanläggningen upp- förs med höga hållbarhetsambitioner. Målsättningen är att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE nivå Excellent och NollCO2. Byggnaden kommer ha en omfattande solcellsanläggning samt försörjas med bergvärme med frikyla. Bygglov har erhållits och för- beredande markarbeten har redan påbörjats. PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-09-30 INDIKATIV TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 Pågående byggnation Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 44 Pågående byggnation Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation Båglampan 25 Ny lätt industri Q1 2025 4 300 105 Projektering 4 Viby 19:66 Ny logistik Q1 2025 5 200 115 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 298 Projektering 4 Romberga 23:17 Ny lätt industri Q1 2025 2 700 54 Projektering 4 Nygård 2:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering 4 Nygård 2:17 Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering 4 Totalt pågående projekt 53 200 998 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 49 800 954 FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Under perioden har sju projekt färdigställts. Tre pro - jekt avser större hyresgästanpassningar för förändrad användning för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1 och de övriga avser nyproduktion av logistik och lätt industri. Merparten av de nyproducerade lokalerna är uthyrda. I maj 2023 kommunicerades att Stendör - ren hyrt ut 11 300 kvm i Almnäs 5:23 till Södertälje Industriservice AB och i juli 2023 kommunicerades att Stendörren hyrt ut 3 161 kvm i Viby 19:66 till Stockholms Stadsmission. Detta innebär att de två logistikprojekten som startades på spekulation och som färdigställdes under kvartal 2 nu är fullt uthyrda. 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att bedömd tidpunkt för färdigställande bland annat beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. PROJEKT FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT UNDER RAPPORTPERIODEN TYP AV STORLEK INVESTERING 3 UTHYRNINGS FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR GRAD, % Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100 Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100 Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 5 Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 83 Totalt färdigställda projekt 35 000 523 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 23 200 391 20 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 hetsportföljen, totalt värderade till 1 530 miljoner kro- nor (1 528 per 30 juni 2023), är värderade utifrån orts- prisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen förklaras bland annat av värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, till stor del motverkade av sjunkande byggrättsvärden. Realiserade och orealise- rade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till -284 miljoner kronor (210). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värde - förändring på fastighetsbeståndet under perioden. Genomsnittligt avkastningskrav har ökat med cirka 0,1 procentenheter från föregående kvartal och det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärdering- arna uppgår per 30 september 2023 till 6,2 procent (se tabell med värderingsparametrar på sida 22). Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig- hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Sten - dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års- redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 30 september 2023 uppgick till 12 525 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 22 . De under året genom - förda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig- FASTIGHETSVÄRDERING OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–SEP 2023 Förändrade avkastningskrav -389 Kassaflöde 138 Byggrätter -34 Totalt -285 FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO – 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % – 0,50 % 586 931 1 276 1 621 1 966 – 0,25 % -50 279 607 935 1 264 0,00 % -626 -313 0 313 626 0,25 % -1 152 -853 -553 -254 45 0,50 % -1 633 -1 346 -1 060 -773 -487 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 21 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) MIN MAX SNITT Direktavkastningskrav, restvärde % 5,1 (4,6) 8,8 (8,5) 6,2% (5,7) Kalkylränta, kassaflöde, % 7,3 (6,9) 10,8 (12,0) 8,2% (7,8) Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (6,9) 10,8 (12,2) 8,2% (7,8) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 30,0 (30,0) 5,9% (5,9) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–SEP 2023 JAN-DEC 2022 Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693 Nya förvärv av fastigheter – 581 Försäljning av fastigheter – -370 Investeringar i befintliga fastigheter 376 624 Valutakurseffekter 15 33 Realiserade värdeförändringar 1 16 Orealiserade värdeförändringar -285 -160 Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 525 12 418 FASTIGHETSVÄRDERING Bild: Bäckby, Västerås 22 ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 om Stibor 90 plus 3,65 procent. Detta obligationslån förtidsinlöstes den 10 oktober 2023. Stendörrens andra obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och Stendörrens tredje obligations- lån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obligationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om totalt 671 miljoner kronor, i form av likvida medel om 361 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner kronor. Som beskrivits ovan förtidsinlöste bolaget den 10 oktober 2023 återstående del av det obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 236 miljoner kronor. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid- obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. FINANSIERING Per 30 september 2023 uppgick den genomsnittliga kapi- talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,8 år (3,2). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år (3,0). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe- rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,8 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 034 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,5% på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genom- snittliga räntebindningen på räntebärande skulder 1,9 år (2,7). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,6 procent. Sten - dörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04-28, uppgick till 236 miljoner kronor och löpte med en ränta RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING RÄNTA ANDEL ANDEL FÖRFALLOÅR MKR % % MKR % 2023 2 178 32 269 4 2024 1 050 15 783 11 2025 900 13 1 708 25 2026 2 700 40 1 542 23 2027 0 0 2 158 32 >2027 0 0 369 5 Summa/ 6 828 4,6 100 6 828 100 genomsnitt 1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -16 16 + / – 2,00% -32 33 + / – 3,00% -49 76 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. 23 ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Räntetak 300 16,1 2,00% 2,93 Danske Bank Räntetak 600 38,5 1,00% 2,02 Danske Bank Räntetak 300 19,3 1,00% 2,02 Swedbank Räntetak 1 100 61,7 2,00% 3,21 Swedbank Räntetak 750 42,0 2,00% 3,23 Swedbank Räntetak 250 4,8 2,25% 1,00 Swedbank Räntetak 550 29,0 2,00% 2,93 Nordea Räntetak 184 1,2 1,50% 0,22 Summa 4 034 212,5 1,77% 2,62 RÄNTEDERIVAT NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR Swedbank Ränteswap 800 33,5 -0,0875 0,97 Summa 800 33,5 -0,0875 0,97 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,5 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING Bild: Brunna, Stockholm 24 ===== SIDA 25 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 MÅL: Stora leverantörer ska underteckna bolagets uppförandekod 100 procent av alla fordon ska vara fossil- bränsleoberoende år 2025 Undvika flygresor när det är praktiskt möjligt MÅL: Minska energiintensi- teten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från basåret 2020 70 procent av fastig- hetsbeståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025 Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras Möjliggöra ökad åter- vinning av hyresgäster- nas avfall och minimera byggavfall i samband med större ny-, till- och ombyggnationer Minska koldioxid- avtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030 (gäller energi som köps av Stendörren) Minska koldioxid- avtrycket i nyproduk- tionsprojekt i syfte att nå nettonollutsläpp till 2030 MÅL: Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och sikta på att ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar senast 2025 Årlig uppföljning och återkoppling gällan- de jämställdhet och icke-diskriminering Uppnå en Net- Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halv- årsvisa medarbetar- undersökningen Samtliga anställda ska genomgå utbildning i uppförandekoden MÅL: TCFD-rapportering (task force on climate related financial disclosure) från 2023 MÅL: Skapa jobbmöjlig- heter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola- get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan. -21,7% Minskning av energiintensiteten (kWh/kvm) per 30 september 2023 jämfört med basår 2020 Mål om 20% minskning från basår 2020 till år 2030 49,1% Miljöcertifierad area av totalt bestånd per 30 september 2023 Mål 70% certifierad area till år 2025 25 ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 90 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2023 till 260 miljoner kronor (139) och det egna kapitalet uppgick till 1 384 miljoner kronor (1 698). JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC 2023 2022 2023 2022 2022 Nettoomsättning 90 91 28 29 125 Rörelsens kostnader -88 -88 -28 -29 -123 Resultat före finansiella poster 2 3 0 0 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag - - - - -1 Finansnetto 21 27 -2 11 41 Resultat efter finansiella poster 23 30 -2 11 42 Bokslutsdispositioner - - - - – Resultat före skatt 23 30 -2 11 42 Skatt 0 0 0 0 -1 Periodens resultat 23 30 -2 11 41 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 26 ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 30 SEP 2023 30 SEP 2022 31 DEC 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2 Inventarier 9 8 9 Andelar i koncernföretag 998 900 964 Fordringar hos koncernföretag 3 477 2 929 3 348 Uppskjuten skattefordran 0 1 0 Summa anläggningstillgångar 4 487 3 841 4 323 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 323 346 142 Kortfristiga fordringar 4 5 5 Likvida medel 260 139 21 Summa omsättningstillgångar 586 490 168 SUMMA TILLGÅNGAR 5 073 4 331 4 492 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 384 1 698 1 692 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 324 1 290 1 291 Skulder till koncernföretag 1 720 886 1 292 Summa långfristiga skulder 3 044 2 176 2 583 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 608 420 178 Övriga kortfristiga skulder 36 37 35 Summa kortfristiga skulder 644 457 217 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 073 4 331 4 492 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 27 ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar - nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes- rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu - tades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde- ringsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri- odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri- odens utgång 50 110 teckningsoptioner som inneha - varna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 416 kronor genom utgivande av 302 360 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 28 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2023 ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 2 701 720 500 000 2 201 720 9,5 14,1 SEB Investment Management 3 262 801 0 3 262 801 11,5 6,4 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 456 395 0 2 456 395 8,6 4,8 Tredje AP-Fonden 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3 Verdipapirfondet Odin Eiendom 856 660 0 856 660 3,0 1,7 Handelsbanken Fonder 771 394 0 771 394 2,7 1,5 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 645 999 0 645 999 2,3 1,3 SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1 Alfred Berg 345 213 0 345 213 1,2 0,7 Övriga ägare 4 126 738 0 4 126 738 14,5 8,1 Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 319. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 29 ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 KALENDARIUM • Bokslutskommuniké 2023, 23 februari 2024 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när- stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamö - terna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2023. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres - gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 23. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre - dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm - par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se granskningsrapport på sidan 32). ÖVRIG INFORMATION 30 ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 STYRELSEN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt - visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 8 november 2023 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Henrik Orrbeck Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Nisha Raghavan Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig- görande den 8 november 2023 kl. 07.00 CET. 31 ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finan- siella delårsinformationen i sammandrag (delårs- rapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verk - ställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårs- information utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finan - siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga gransk - ningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en över- siktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled- ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stendörren Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556825-4741 Stockholm 8 November 2023 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor 32 ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre- sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på rullande 12-månadersbasis till cirka 856 miljoner kronor. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 179 miljoner kronor på årsbasis, således förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto om cirka 677 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om den förevarande intjä- ningsförmågan per 1 oktober 2023 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyres- förändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnet- tot. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit genererat intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller för- säljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prognos av kommande resultatutveckling för Stendörren. 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 oktober 2023. BILAGA 1 Bild: Librobäck, Uppsala 33 ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk- nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän - tederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast- igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak- terade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse- ende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom- snittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp- sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä- rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. 34 ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub - stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam- hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se