===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 Foto: Danmarks-Kumla 8:23, del av nyförvärvad portfölj i Uppsala. ===== SIDA 2 ===== PERIODEN I KORTHET Januari–september 2024 3 VD har ordet 4 Stendörren i korthet 6 Nyckeltal 7 MÅL OCH UTFALL Mål och utfall 8 VERKSAMHETEN Fastighetsbeståndet i sammandrag 9 Projektportföljen 12 Kommande projekt 13 Pågående projekt 14 Färdigställda projekt 15 Fastighetsvärdering 16 Finansiering 18 HÅLLBARHET Hållbarhet med fem fokusområden 20 FN:s globala mål 21 FINANSIELL INFORMATION Koncernens rapport över totalresultat 22 Resultat, intäkter och kostnader 23 Rapport över koncernens finansiella ställning 24 Finansiell ställning 25 Förändringar av koncernens eget kapital 26 Rapport över koncernens kassaflöden 27 Moderbolaget i sammandrag 28 Aktiekapital och ägarförhållanden 30 ÖVRIGT Övrig information 32 Styrelse och VD:s försäkran 33 Revisors granskningsrapport 34 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 35 Definitioner 36 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväx- ten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. 664 MKR HYRESINTÄKTER 246 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 536 MKR DRIFTNETTO PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 3 ===== PERIODEN I KORTHET JANUARI–SEPTEMBER 2024* • Hyresintäkterna ökade med 5 procent till 664 miljoner kronor (635) och drift- nettot ökade med 5 procent till 536 miljoner kronor (509), vilket motsvarar en underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 246 miljoner kronor (234). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt 4,4 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 65 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 6 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 126 miljoner kronor (246) motsvarande 4,41 kronor per aktie (8,67). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till 106 miljoner kronor (-284). • Periodens resultat uppgick till 203 miljoner kronor (-65) motsvarande 5,83 kronor per aktie (-3,84) före utspädning och 5,83 kronor per aktie (-3,84) efter utspädning. JAN – SEP JAN – SEP JAN – DEC NYCKELTAL 2024 2023 2023 Hyresintäkter, Mkr 664 635 843 Driftnetto, Mkr 536 509 672 Förvaltningsresultat, Mkr 246 234 287 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 13 061 12 525 12 566 Uthyrningsbar yta, kvm 816 000 815 000 824 000 Belåningsgrad, % 54 50 50 Soliditet, % 35 38 37 * (Januari – september 2023 inom parentes) JANUARI – SEPTEMBER 2024 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET SAMT EFTER KVARTALETS UTGÅNG • I juli 2024 förvärvade Stendörren en industri- och lagerfastighet i Södertälje till ett totalt värde om 42 miljoner kronor. • I September förvärvade Stendörren en lagerfastighet i Helsingforsregionen. Totalt överenskommet fastighetsvärde uppgick till 11,5 miljoner euro motsvarande cirka 131 miljoner svenska kronor. • I september 2024 tecknade Stendörren ett 3-årigt hyresavtal i Brunna avseende lokaler om cirka 2 200 kvadratmeter och markyta om cirka 2 700 kvadratmeter. • I september 2024 förvärvade Stendörren en portfölj av lager- och lättindustri- fastigheter i Uppsala till ett värde om 545 miljoner kronor. Fastigheterna tillträddes 1 oktober 2024. • I september startade byggnation av lager- och utställningsytor om 3 700 kvm i fastigheten Båglampan 25 i Bromma, efter att ha tecknat ett 10-årigt hyresavtal. • Efter kvartalets utgång tecknade Stendörren ett hyresavtal i Högdalen avseende lokaler om cirka 4 500 kvadratmeter med en löptid på knappt 11 år. 3 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 4 ===== VD HAR ORDET GENOMFÖRDA FÖRVÄRV OCH PROJEKTSTARTER FÖR ÖKAD TILLVÄXT Stendörren har under det tredje kvartalet tydligt växlat upp tillväxttakten och tagit tillvara de ökade möjligheter som jag lyfte fram i VD-ordet i den föregående kvartalsrapporten. Vi har genomfört totalt sex fastighetsförvärv om cirka 740 miljoner kronor samtidigt som tempot i projektutvecklingsverksamheten varit fortsatt högt. Dessa investeringar om totalt cirka 820 miljoner kronor ökar vårt årliga driftnetto med cirka 60 miljoner kronor eller 8,5 procent efter fullt genomförande och vi ser fortsatt god tillväxtpotential framöver. Även förvaltningsverksamheten av vårt befintliga bestånd har utvecklats väl med en underliggande drift- nettoökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent. Även om vakansen ligger kvar på samma nivå som före- gående kvartal, det vill säga på cirka 7 procent, så har vi levererat positiv nettouthyrning om 7,4 miljoner kronor under kvartalet, vilket signalerar en starkare efterfrågan från våra kunder. ATTRAKTIVA FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER OCH FINANSIERINGSVILLKOR Under de senaste kvartalen har möjligheterna till bra förvärv till attraktiva finansieringsvillkor förbättrats avsevärt. Dessa möjligheter har vi tagit tillvara och genomfört förvärv av sex fastigheter om totalt 35 400 kvadratmeter till ett överenskommet fastighetsvärde om cirka 740 miljoner kronor. Vår största affär under kvartalet var förvärvet av tre fullt uthyrda och rela - tivt nybyggda fastigheter i Uppsala om totalt 18 600 kvadratmeter. Vi har också förvärvat en fullt uthyrd större lagerfastighet i Helsingforsregionen på 13 600 kvadratmeter, en affär som tar oss ytterligare ett steg mot kritisk massa i de nordiska tillväxtregioner vi valt att satsa på utanför Stockholmsregionen och Mälardalen. Dessa förvärv visar att Stendörren ökat tillväxten efter ett par år av försiktighet. FORTSATT HÖGT TEMPO I PROJEKTVERKSAMHETEN Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god framdrift. Ett bra exempel på hur vi får utväxling på denna verksamhet och på vår värdefulla byggrättsport- följ är projektet Båglampan 25 i Bromma där vi uppför en byggnad för lager- och utställningsytor om 3 700 kvm efter att ha tecknat ett tioårigt hyresavtal, med tillträde VD HAR ORDET under det fjärde kvartalet 2025. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till 6,4 miljoner kronor och den totala nyinvesteringen (dvs exklusive byggrättsvärdet) uppgår till cirka 83 miljoner kronor. Under de senaste sex kvartalen har sex nybyggnads- projekt omfattande en total yta om 27 800 kvm avslu- tats, varav ytan är uthyrd till 85 procent. Av denna yta representerar logistik 65 procent. Dessa projekt gene- rerar ett årligt driftnetto på ca 24 miljoner kronor, eller cirka 28 miljoner kronor vid full uthyrning, motsvarande en avkastning på respektive investering om cirka 6,8 procent (exklusive ianspråktaget byggrättsvärde) eller 5,7 procent (inklusive ianspråktaget byggrättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna vid projektens genomförande var cirka 2,5 gånger högre än de bokföra värdena på de aktuella byggrätterna. Därutöver är projekten en bekräftelse på det strategiska 4 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 5 ===== värdet av att löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj om 640 000 kvm till attraktiva för - valtningsfastigheter, genom att kunna erbjuda existe- rande och nya hyresgäster nybyggda lokaler för deras respektive ändamål i områden där det generellt råder brist på byggbar mark. Framöver ser vi att pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdig- ställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt kunna bygga cirka 25 000 – 50 000 kvm per år. SAMTLIGA TILLVÄXTPOTENTIALER TILLVARATAGNA Stendörren har tre huvudsakliga potentialer som adderar till bolagets framtida lönsamma tillväxt. Dessa är värde- skapande förvärv, utveckling av befintliga fastigheter inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsport- följ samt tillvaratagande av den positiva hyrestillväxt som uppstår genom urbaniseringen av storstads- regioner. Dessa tre, i synnerhet förvärv och projektverk- samheten, har det senaste kvartalet haft tydlig positiv effekt på vår intjäningsförmåga där driftsnettot ökat till 755 miljoner kronor, en ökning med 11 procent under de senaste tolv månaderna. När vi nu inlett andra halvan av 2024 med en offensiv tillväxtambition är jag övertygad om att vi nu äntligen, efter år av pandemi samt finansiell- och konjunkturell turbulens, kommer kunna ta tillvara Stendörrens hela tillväxtpotential fullt ut. Stockholm den 21 oktober 2024 Erik Ranje, VD VD HAR ORDET Erik Ranje, VD 5 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 6 ===== STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fast- ighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då det är kommersiellt attraktivt driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam - hetsfastigheter och skapar bostadsbyggrätter, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem- ber 2024 av 153 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sam- manlagt marknadsvärde om 13 061 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 procent av den samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång med Coop och representerade cirka 8 procent av den samlade årshyran. Coop lämnade lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsverket omedelbart tillträdde som hyresgäst. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 816 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis- tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 41 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade bygg- rätter summerar till cirka 638 000 kvm och är huvud - sakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 383 miljoner kronor (1 530). Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med poten- tial för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 30 september 2024 uppgick koncernens egna kapi- tal till 4 786 miljoner kronor (5 035) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 479 miljoner kronor (6 794), motsvarande en belåningsgrad om 54 procent (50). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,6 år (2,7) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 2,4 år (1,9). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp- gick per bokslutsdatumet till 4,4 procent. Justerat för den obligation som återköptes 1 oktober 2024 uppgick belåningsgraden till 51 procent och den genomsnittliga räntan till 4,1 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå- ende obligationslån. Ett obligationslån, som återköptes 1 oktober 2024, uppgick till 414 miljoner kronor och löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent. De andra två obligationslånen är gröna varav det ena obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön - sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 7 ===== NYCKELTAL 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 816 815 824 Antal fastigheter 153 151 151 Marknadsvärde, Mkr 13 061 12 525 12 566 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 92 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 94 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 5,1 5,4 Direktavkastning exklusive projekt- fastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 6,3 6,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 5,8 0,1 2,5 Hyresduration, år 4,0 3,8 4,3 Snitthyra, kr/m2 1 261 1 176 1 173 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 673 646 854 Driftnetto, Mkr 536 509 672 Förvaltningsresultat, Mkr 246 234 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 77 79 Balansomslutning, Mkr 13 885 13 476 13 193 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,4 4,6 4,1 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 2,4 1,9 3,3 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,6 2,7 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,1 2,0 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JAN-DEC Belåningsgrad vid periodens utgång, % 54 50 50 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 44 44 44 Soliditet vid periodens utgång, % 35 38 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 0 -6 -5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 5 814 3 917 5 214 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 204,50 137,80 183,40 Eget kapital per aktie, kr 1 157,94 159,59 152,68 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 471 5 283 5 192 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 192,45 185,85 182,62 Aktuellt substansvärde, Mkr 5 007 4 832 4 740 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 176,14 169,96 166,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 5,83 -3,84 -10,54 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 5,83 -3,84 -10,54 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 4,41 8,67 10,79 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 54 55 54 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 36. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 8 ===== MÅL OCH UTFALL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. 4% Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Tillväxt i långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 månaderna) till 4 procent. 2,0 ggr Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger. 35%1) Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 35 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. 0% Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 måna- ders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 0 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET % -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 ggr 0 1 2 3 4 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 % 0 10 20 30 40 50 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 % -10 0 10 20 30 40 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 ggr 8 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 9 ===== FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 2024 av 153 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman- lagt marknadsvärde om 13 061 miljoner kronor. Fastig- hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost- nader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 816 000 kvm uthyrbar loka- larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som hyrs ut i kombination med lager, logistik eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 80 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 495 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 195 mil- joner kronor, avyttring av fastighet uppgående till -224 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 409 miljoner kronor medan valutakur - seffekter om 9 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 106 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 17). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 60 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp- lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock - holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 30% Upplands-Bro, 13% Västerås, 7% Botkyrka, 5% Enköping, 5% Danmark, 4% Södertälje, 4% Eskilstuna, 4% Uppsala, 4% Nacka, 3% Täby, 3% Finland, 3% Flen, 2% Järfälla, 2% Göteborg 1% Norge, 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING HYRESINTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Lager & logistik 48% Lätt industri 21% Kontor 20% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA PROCENT AV TOTAL YTA 9 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 10 ===== framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 30 september 2024 svarade de tio största hyresavtalen för cirka 20 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop representerade vid kvartalets utgång cirka 8 procent av den samlade årshyran. Coop lämnade lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsverket omedelbart tillträdde som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den ge- nomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapportda- tum till 4,0 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat - tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperi- oden har hyresförluster uppgått till 3,3 miljoner kronor. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar - bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla 1 st, 20% 6–10 st, 15% 2–5 st, 38% 11– st, 27% ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 30 september 2024 till 93 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen - tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt god med en stabil nettouthyrning under Q3 som sum- merar till 7,4 miljoner kronor. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 19 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhand- lade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 93% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Stockholm Vatten AB, 2% Mountain Top, 2%Övriga 80% Coop Logistik AB, 8% Unilever Europe BV, 1% Södertälje Industriservice AB, 1% Carla AB, 1% Bactiguard AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% Onitio Sverige AB, 1% STÖRSTA HYRESGÄSTERNA HYRESINTÄKTER 10 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 11 ===== -5 0 5 10 15 20 2021 2023 20242022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 NETTOUTHYRNING Mkr MKR 0 20 40 60 80 100 2021 2022 -20 -40 -60 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 -80 -100 2024 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning * Inklusive projektuthyrningar Mkr 0 100 200 300 400 500 2026 2027 ≥202920282024 2025 0 100 200 300 400 500 FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL* n Årshyra, mkr — Antal avtal * Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder 2024-10-01 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 Årshyra, Mkr Antal avtal 11 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 12 ===== Stendörren hade per 30 september 2024 totalt 41 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 638 000 kvm och är huvudsakligen för logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbygg- rätter i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslu- tade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp avser cirka 24 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 24 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut - sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. Bild: Almnäs, Stockholm Syd Bild: Librobäck, Uppsala 12 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 13 ===== KOMMANDE PROJEKT PER 2024-09-30 HUVUDSAKLIG BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS BEDÖMD TIDIGAST KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN MÖJLIGA BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2025-2026 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025-2026 Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2025-2026 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025-2026 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025-2026 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025-2026 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Stockholm Lätt industri 1 900 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025-2026 Uppsala Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2025-2026 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025-2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2025-2026 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projekt- fastigheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att iden- tifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av Green-Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. KOMMANDE PROJEKT 13 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 14 ===== PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–09-30 BEDÖMD BEDÖMT TIDIGAST INDIKATIV ÅTERSÅENDE ÅRLIGT UTHYR- MÖJLIGA STORLEK INVESTERING INVESTERING DRIFTNETTO NINGS- KOMMUN FASTIGHET TYP AV PROJEKT NUVARANDE FAS SLUTDATUM1 KVM 2 MKR3 SEKM SEKM GRAD, % Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Pågående byggnation Q4 2024 2 400 37 3 3,3 0 Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Pågående byggnation Q4 2024 9 500 151 26 12,3 100 Egedal, Köpenhamn Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Pågående byggnation Q4 2024 3 300 50 19 3,5 100 Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 31 3,0 0 Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 19 2,6 100 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 38 3,6 0 Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 77 6,4 100 Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering 4 Q4 2025 5 200 116 – Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering 4 Q4 2025 17 000 274 – Enköping Romberga 23:17 Ny lätt industri Projektering 4 Q4 2025 2 700 53 – Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering 4 Q4 2025 3 400 78 – Totalt pågående projekt 53 000 997 573 68,2 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 50 600 960 570 64,9 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Bolaget har flera pågående projekt med en investe - ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 50 600 kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser ombyggnation. Under årets inledande sex månader byggstartades tre lättindustriprojekt om tillsammans 5 800 kvm. Under tredje kvartalet kommunicerade Sten- dörren att man att uppför en byggnad för lager- och utställningsytor samt garage om 3 700 kvm i Bromma efter att ha tecknat ett 10-årigt hyresavtal. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till 6,4 miljoner kronor per år och den totala nyinvesteringen (dvs exklusive byggrättsvärdet) uppgår till cirka 83 miljoner kronor. Det implicita värdet för den ianspråktagna byggrätten är väsentligt högre än det senaste bokförda värdet på den aktuella byggrätten. Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer under projektering och andra förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väleta- blerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår. PROJEKT PÅGÅENDE PROJEKT 360 33,5 14 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 15 ===== FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS KOMMUN FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, % Uppsala Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0 Stockholm Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100 Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100 Totalt färdigställda projekt 8 000 147 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 4 600 100 1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. Under de senaste fyra kvartalen har tre projekt omfattande en total yta om 8 000 kvm färdigställts varav mer - parten av ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet 1 i Bromma. De andra två projekten avser nyproduktion av lätt industri. PROJEKT Bild: Librobäck, Uppsala FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 15 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 16 ===== Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde- ringarna uppgår per 30 september 2024 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabell med värderingsparametrar på sida 17). OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–SEP 2024 Förändrade avkastningskrav -197 Kassaflöde 258 Byggrätter 13 Totalt 75 Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings - fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 30 september 2024 uppgick till 13 061 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 17. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde- rade till 1 383 miljoner kronor (1 377 per 30 juni 2024), är värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeförändringen på byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna 12–15. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 106 miljoner kronor (-284). FASTIGHETSVÄRDERING Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % –0,50 % 521 878 1 236 1 593 1 950 –0,25 % -92 249 590 931 1 272 0,00 % -653 -326 0 326 653 0,25 % -1 167 -854 -541 -228 85 0,50 % -1 640 -1 339 -1 039 -739 -438 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 16 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 17 ===== VÄRDERINGSPARAMETRAR MIN MAX VIKTAT SNITT Kalkylränta, kassaflöde, % 5,5 (7,3) 11,0 (10,8) 8,2 (8,2) Direktavkastningskrav, restvärde % 5,3 (5,1) 9,0 (8,8) 6,3 (6,2) Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (7,3) 11,0 (10,8) 8,4 (8,2) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,7 (5,9) FASTIGHETSVÄRDERING (Föregående år inom parentes) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–SEP 2024 JAN-DEC 2023 Fastighetsbestånd vid årets början 12 566 12 418 Nya förvärv av fastigheter 195 – Försäljning av fastigheter -224 – Investeringar i befintliga fastigheter 409 516 Valutakurseffekter 9 -13 Realiserade värdeförändringar 31 1 Orealiserade värdeförändringar 75 -356 Fastighetsbestånd vid periodens slut 13 061 12 566 17 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 18 ===== relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränt- etak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte- bärande skulder 2,4 år (1,9). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,4 procent. Justerat för den obligation som återköptes 1 oktober 2024 uppgick den genomsnittliga räntan till 4,1 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång tre ute- stående obligationslån. Ett obligationslån, som åter - köptes 2024-10-01, uppgick till 414 miljoner kronor och löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent. De övriga två obligationslånen är gröna varav det ena obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med FINANSIERING Per 30 september 2024 uppgick den genomsnittliga kapi- talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,7 år (2,8). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,6 år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 600 miljoner kronor. Den samlade effekten av ränte- säkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Stendörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida 19. Vid rapportperiodens utgång var cirka 64 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av KÄNSLIGHETSANALYS FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -22 22 + / – 2,00% -44 69 + / – 3,00% -66 136 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte- kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR ANDEL, % 2024 2 916 39 414 6 2025 0 0 1 159 15 2026 2 700 36 1 119 15 2027 0 0 2 223 30 2028 0 0 2 591 34 >2028 1 900 25 9 0 Summa/genomsnitt 7 516 4,4 100 7 516 100 1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om totalt 892 miljoner kronor, i form av likvida medel om 462 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. 18 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 19 ===== RÄNTEDERIVAT – AKTIVA NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,93 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 11,9 1,00 1,021 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 6,0 1,00 1,021 SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 8,5 1,00 1,111 Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 7,1 1,00 1,111 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 9,3 2,00 2,21 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 6,4 2,00 2,23 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,3 2,00 1,93 Summa 4 600 56 1,59 1,692 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,6 år. RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE SWAPRÄNTA ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -11,7 2,45 6,02 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -4,8 2,39 5,02 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -9,7 2,49 6,12 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -11,5 2,41 5,12 Summa 1 900 -37,6 2,44 5,60 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 64 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING 19 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 20 ===== HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN MÅL: Leverantörer till Stendörrens verksamhet inom förvaltning och utveckling ska underteckna företagets uppförandekod. Samtliga fordon ska vara fossilbränsleoberoende senast 2025. Flygresor ska undvikas när praktiskt möjligt. MÅL: Minska energiintensiteten (kWh/kvm) med minst 30 % till 2030 (basår 2020). 70 % av fastighetsportföljen (kvm) ska ha miljöcertifiering senast 2025. 100 % av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljöcertifieras. Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. Minimera byggavfall från byggnadsprojekt till <1 % till deponi, till 2030. 100 % fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). Minska koldioxidavtrycket i nybyggnadsprojekt med minst 40 % kgCO2/kvm BTA till 2030 (basår 2022). MÅL: Aktivt arbeta, med årlig upp- följning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke-diskriminering. Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkes- kategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. Uppnå ett eNPS-poäng på minst 40 i de årliga medar- betarenkäterna. Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. MÅL: Inkludera relevanta TCFD- indikatorer och rapportera enligt TCFD. Mål om netto-noll koldioxid- utsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). MÅL: Skapa arbetsmöjligheter för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden. OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling av den egna verksamheten och samhället. Fem fokusområden har identifierats där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring avseende miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Strategin har tagits fram genom analys och dialog med relevanta intressenter samt med beaktande av bransch, marknad, omvärldsaspekter och diverse externa krav. Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan. HÅLLBARHET -27% Minskning av energiintensiteten (kWh/kvm) per 30 september 2024 jämfört med basår 2020. Mål om 30 % minskning från basår 2020 till år 2030 66% Miljöcertifierad area av totalt bestånd per 30 september 2024 Mål 70 % certifierad area till år 2025 1 308 kWp Total effekt av installerade solceller per den 30 september 2024 (inkl. pågående installation) 20 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 21 ===== HÅLLBARHET STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL Stendörrens största klimatpåverkan kommer från utveckling och förvaltning av företagets fastighetsbestånd. Det är avgörande för företaget att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan när det gäller förvaltning, renovering och nyproduktion, bland annat genom val av byggnadsmaterial och val av energikällor, för att minska klimatpåverkan. Stendörren arbetar för att skapa förutsättningar för en säker och hälsosam arbetsmiljö för såväl Stendörrens medarbetare som hyresgäster och leverantörer. Bolagets rutiner och processer säkerställer att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. INGEN FATTIGDOM INGEN HUNGER GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE GOD UTBILDNING FÖR ALLA JÄMSTÄLLDHET RENT V A TTEN OCH SANITET FÖR ALLA HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANST ÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILL V ÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOV A TIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har identifierat nio mål där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande nr: 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 och 15. GLOBALA MÅLEN FÖR HÅLLBAR UTVECKLING 21 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 22 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC Hyresintäkter 664 635 220 214 843 Övriga rörelseintäkter 9 11 1 1 11 Summa intäkter 673 646 221 215 854 Driftskostnader -104 -104 -25 -29 -139 Underhållskostnader -15 -15 -5 -7 -19 Fastighetsskatt -18 -18 -6 -5 -24 Driftnetto 536 509 185 174 672 Central administration -64 -60 -19 -18 -77 Finansiella intäkter och kostnader -222 -220 -77 -79 -298 Orealiserade valutakursförändringar 3 12 -4 -5 1 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld -8 -7 -3 -3 -10 FÖRVALTNINGSRESULTAT 246 234 81 69 287 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC Värdeförändring förvaltningsfastigheter 106 -284 59 -128 -355 Värdeförändring finansiella instrument -130 -22 -96 -21 -173 Resultat före skatt 223 -72 44 -79 -241 Skatt -20 7 3 15 -5 Periodens resultat 203 -65 48 -64 -246 Omräkningsdifferenser 2 1 1 -2 0 Summa övrigt totalresultat 2 1 1 -2 0 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 205 -64 48 -66 -247 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 205 -64 48 -66 -247 Resultat per aktie, före utspädning, kr 5,83 -3,84 1,22 -2,73 -10,54 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 5,83 -3,84 1,22 -2,73 -10,54 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,43 28,45 28,43 28,43 Belopp i miljoner kronor 22 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 23 ===== RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar Sten- dörren för januari till september 2024 cirka 26 miljoner kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 28 miljoner kronor, vilket motsvarar en underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala adminis- trationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 246 miljoner kronor (234). Periodens resultat uppgår till 203 miljoner kronor (-65), motsvarande 5,83 kronor per aktie (-3,84). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade med cirka 5 procent till 664 mil- joner kronor (635) jämfört med samma period 2023. De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet samt från färdigställda och uthyrda projekt. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 7 procent. Den högre ökningen i jämförbart bestånd är en följd av försäljningen av fastigheten Varvet 1 i Q1 2024. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkrings- ersättning under första kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka -136 miljoner och är oförändrade jämfört med samma period föregående år. Totala fastighetskostnader i jäm- förbart bestånd ökade med cirka 1 miljon kronor, vilket motsvarar cirka 1 procent. Kostnadsökningen förklaras främst av högre kostnader för värme och VA jämfört med samma period föregående år, vilket beror på högre tariffer. Bolagets underhållskostnader har minskat jäm- fört med samma period föregående år, då Q3 föregå - ende år var ett underhållsintensivt kvartal. Det bidrar till att effekten av kostnadsökningen på värme och VA motverkas med avseende på totala fastighetskostnader. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till -64 miljoner kronor (-60) och utgörs av kostnader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 109 miljoner kro - nor (74) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive lea- singkostnad, steg till -331 miljoner kronor (-294) främst till följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea- singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till -8 miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 246 miljoner kronor (234), främst tack vare högre intäkter. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 106 miljoner kronor (-284). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sidan 17. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -130 mil- joner kronor (-22). De negativa värdeförändringarna förklaras främst av sjunkande räntenivåer. SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -20 miljoner kronor (-2) och uppskjuten skatt om 0 miljoner kronor (9). 23 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 24 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 30 SEP 30 SEP 31 DEC 2024 2023 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 786 5 035 4 838 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 877 6 096 5 826 Övriga långfristiga skulder 61 44 57 Leasingskuld 259 254 259 Uppskjuten skatteskuld 1 000 992 999 Övriga avsättningar 4 4 4 Summa långfristiga skulder 7 201 7 390 7 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 602 698 825 Övriga kortfristiga skulder 296 353 384 Summa kortfristiga skulder 1 898 1 051 1 210 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 885 13 476 13 193 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 4 786 5 035 4 838 Innehav utan bestämmande inflytande - – – 30 SEP 30 SEP 31 DEC 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 3 3 Förvaltningsfastigheter 13 061 12 525 12 566 Nyttjanderättstillgångar 259 254 259 Inventarier 1 1 1 Långfristiga fordringar 3 2 3 Räntederivat 19 246 148 Summa anläggningstillgångar 13 344 13 033 12 981 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 79 82 79 Likvida medel 462 361 134 Summa omsättningstillgångar 541 444 213 SUMMA TILLGÅNGAR 13 885 13 476 13 193 Belopp i miljoner kronor 24 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 25 ===== FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september upp- gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 13 061 miljoner kronor (12 525). För analys och kommentarer, se sidorna 9–11. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 541 miljoner kronor (444), bestående av likvida medel om 462 miljoner kronor (361) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 79 miljoner kronor (82). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 462 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 892 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. EGET KAPITAL Per den 30 september 2024 uppgick koncernens egna kapital till 4 786 miljoner kronor (5 035) och soliditeten till 35 procent (38). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 7 479 miljoner kronor (6 794), motsvarande en belå - ningsgrad om 54 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 802 miljoner kronor (5 493), tre obligationslån om totalt 1 714 miljoner kronor (1 336). Låneavgifter som periodiseras i enlig - het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -37 miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 1 602 miljoner kronor (698) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna samt återköp av obligation om 414 miljoner kronor som genomfördes 1 oktober 2024. Övriga lån som förfaller de kommande 12 månaderna är under refinansiering med erhållet kre- ditbeslut. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- KONCERNEN I SAMMANDRAG ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 18. UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 1 000 miljoner kronor (992) och avser skatten på fast- igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 296 miljoner kronor (353). 25 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 26 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKLUSIVE HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FASTIGHETSÄGARE Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 218 800 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 428 800 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – – – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59 Återköp hybridobligation – – – 0 -288 -288 Totalresultat januari – december 2023 – – 0 -246 – -246 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 123 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -39 – -39 Emission hybridobligation – – – -4 300 296 Återköp hybridobligation – – – -2 -512 -514 Totalresultat januari–september 2024 – – 2 203 – 205 Utgående eget kapital per 2024-09-30 17 1 182 5 3 280 300 4 786 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2024 till 4 786 miljoner kronor (5 035). Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 26 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 27 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 246 234 81 69 287 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 7 15 -1 30 0 Betald inkomstskatt -6 -7 1 0 -13 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 247 242 81 99 274 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -36 13 15 19 4 Förändring av rörelseskulder -85 -8 -20 3 28 Kassaflöde från den löpande verksamheten 126 246 77 121 307 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -409 -376 -190 -156 -516 Förvärv av koncernföretag/fastigheter -195 – -176 – – Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 – - – – Kassaflöde från investeringsverksamheten -380 -376 -366 -156 -516 Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner - 1 - – 1 Emission hybridobligation 296 - - - - Utdelning hybridobligation -39 -45 -13 -15 -59 Återköp hybridobligation -514 -288 -380 – -288 Upptagna räntebärande skulder 3 219 1 245 992 754 1 379 Amortering och lösen av räntebärande skulder -2 382 -746 -233 -488 -1 026 Depositioner 4 8 2 2 21 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 583 176 368 253 28 Periodens kassaflöde 329 46 79 218 -181 Likvida medel vid periodens ingång 134 315 383 143 315 Periodens kassaflöde 329 46 79 218 -181 Likvida medel vid periodens utgång 462 361 462 361 134 Belopp i miljoner kronor 27 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 28 ===== MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 93 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2024 till 386 miljoner kronor (260) och det egna kapitalet uppgick till 1 096 miljoner kronor (1 384). 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC Nettoomsättning 93 90 27 28 123 Rörelsens kostnader -93 -88 -27 –28 -121 Resultat före finansiella poster 0 2 0 0 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -38 Finansnetto 25 21 3 -2 20 Resultat efterfinansiella poster 25 23 3 -2 -16 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET MODERBOLAGET I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 2023 JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC Bokslutsdispositioner - – - – -3 Resultat före skatt 25 23 3 -2 -19 Skatt - – - – – Periodens resultat 25 23 3 -2 19 Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor 28 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 29 ===== BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 30 SEP 30 SEP 31 DEC 2024 2023 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 3 3 Inventarier 10 9 10 Andelar i koncernföretag 999 998 979 Fordringar hos koncernföretag 3 689 3 477 3 459 Uppskjuten skattefordran 0 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 700 4 487 4 450 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 551 323 25 Kortfristiga fordringar 13 4 6 Likvida medel 386 260 30 Summa omsättningstillgångar 950 586 62 SUMMA TILLGÅNGAR 5 650 5 073 4 512 30 SEP 30 SEP 31 DEC 2024 2023 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 096 1 384 1 329 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 698 1 324 1 091 Skulder till koncernföretag 2 115 1 720 2 061 Summa långfristiga skulder 3 813 3 044 3 152 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 709 608 – Övriga kortfristiga skulder 32 36 30 Summa kortfristiga skulder 741 644 30 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 650 5 073 4 512 MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor 29 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 30 ===== AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord- ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med- föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före- tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teck - ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop- tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid peri - odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–30 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offent - liggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. 30 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 31 ===== STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8 SEB Investment Management 3 762 715 0 3 762 715 13,2 7,4 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 591 808 0 2 591 808 9,1 5,1 Odin Fonder 777 144 0 777 144 2,7 1,5 Handelsbanken Fonder 759 691 0 759 691 2,7 1,5 Tredje AP-fonden 752 836 0 752 836 2,6 1,5 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 739 223 0 739 223 2,6 1,5 Malmer, Staffan 362 283 0 362 283 1,3 0,7 Carnegie Fonder 335 429 0 335 429 1,2 0,7 Övriga ägare 3 764 530 0 3 764 530 13,2 7,4 Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,0 100,0 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 201. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Foto: Danmarks-Kumla 8:23, Uppsala Bild: Viby 19:30, Upplands-Bro 31 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 32 ===== TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningsha- vare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens - förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 81–84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4–5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 18. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk - ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se gransk - ningsrapport på sida 34). KALENDARIUM HÄNDELSE DATUM Bokslutskommuniké januari – december 2024 18 februari 2025 ÖVRIG INFORMATION 32 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 33 ===== STYRELSE OCH VD Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 21 oktober 2024 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Joakim Rubin Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 21 oktober 2024 kl. 07.00 CEST. FÖRSÄKRAN 33 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 34 ===== REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT Stendörren Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556825-4741 INLEDNING Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 septem - ber 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direk- tören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsre - dovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinfor - mation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inrikt - ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. SLUTSATS Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom- mit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Johan Pharmanson Auktoriserad revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor Stockholm 21 oktober 2024 BDO Mälardalen AB 34 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 35 ===== BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade års - hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 954 miljoner kronor per den 1 oktober 2024. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 199 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 755 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 82 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 313 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 350 miljoner kronor per den 1 oktober 2024. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om intjäningsförmågan per 1 oktober 2024 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på förvaltningsresultatet. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finan- snettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen, med justering för belåning kopplad till transaktioner utförda 1 oktober 2024 samt återköp av obligationer per samma datum. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncer- nens redovisade snittränta per balansdagen, justerat för den obligation som återköptes 1 oktober 2024, med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent- ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 24 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 24 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog- nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. BILAGA 1 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Hyresintäkter 954 Summa intäkter 954 Driftskostnader -145 Underhållskostnader -27 Fastighetsskatt -27 Driftnetto 755 Central administration -82 Finansiella intäkter och kostnader -313 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 Förvaltningsresultat 350 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 oktober 2024. 35 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 36 ===== DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- heter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastig- heternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark- nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fastigheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld inklusive räntederivat. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings- tid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingå- ende i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybrid- obligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastig heternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. ALTERNATIVA NYCKELTAL 36 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024 PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 37 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestill - växten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00