===== SIDA 1 ===== Bild: Nygård 2:14 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI- DECEMBER 2023 ===== SIDA 2 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 ÅRET I KORTHET JANUARI–DECEMBER 2023* • Hyresintäkterna ökade med 15 procent till 843 miljoner kronor (733) och driftnettot ökade med 22 procent till 672 miljoner kronor (548). • Förvaltningsresultatet uppgick till 287 miljoner kronor (287). • Nettouthyrningen uppgick under året till samman- lagt cirka 5,1 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om cirka 190 miljoner kronor (omfattar både omför- handlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under året ledde till en ökning av hyresvärdena om 24 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 307 miljoner kronor (370) motsvarande 10,79 kronor per aktie (13,02). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för året till -355 miljoner kronor (-143). • Årets resultat uppgick till -246 miljoner kronor (268) motsvarande -10,54 kronor per aktie (7,42) före utspädning och -10,54 kronor per aktie (7,41) efter utspädning. • Styrelsens förslag till årsstämman är att aktie- utdelning inte lämnas till förmån för återinvestering i verksamheten. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FJÄRDE KVARTALET • I oktober pressmeddelade Stendörren att ett 10-årigt hyresavtal tecknats med Advania Sverige AB avseende en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping, med beräknat tillträde 1 januari 2025. Anläggningen blev därigenom fullt uthyrd. • I december tecknades ett 6-årigt hyresavtal med Fortifikationsverket avseende fastigheten Nygård 2:14 i Upplands-Bro. Avtalet omfattar dels fast- ighetens samtliga lager- och kontorsytor samt servicebyggnader med en total uthyrbar area om cirka 129 000 kvm, dels markyta i anslutning till byggnaderna. Tillträde till lokalerna sker den 1 oktober 2024, omedelbart efter det att avtalet med den befintliga hyresgästen Coop löpt ut. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN • Ratinginstitutet Nordic Credit Rating (NCR) publi- cerade i januari 2024 en uppdatering av sin rating av Stendörren. Precis som föregående år var ratingen BB-, men nu höjdes utsikter från stabil till positiv. JAN – DEC JAN – DEC NYCKELTAL 2023 2022 Hyresintäkter 843 733 Driftnetto 672 548 Förvaltningsresultat 287 287 Marknadsvärde fastigheter 12 566 12 418 Uthyrningsbar yta 824 000 795 000 Belåningsgrad, % 50 47 Soliditet, % 37 41 * (Januari – December 2022 inom parentes) 843 MKR HYRESINTÄKTER 287 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 672 MKR DRIFTNETTO JANUARI – DECEMBER 2023 2 ===== SIDA 3 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 SIDA VD har ordet 4 Stendörren i korthet 6 Nyckeltal 7 Mål 8 VERKSAMHETEN Koncernens rapport över totalresultat 9 Resultat, intäkter och kostnader 10 Rapport över koncernens finansiella ställning 11 Finansiell ställning 12 Förändringar av koncernens eget kapital 13 Rapport över koncernens kassaflöden 14 Fastighetsbeståndet i sammandrag 15 INNEHÅLL I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads - byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. SIDA Projektportföljen 18 Fastighetsvärdering 21 Finansiering 23 Hållbarhet 25 Moderbolaget i sammandrag 26 Aktiekapital och ägarförhållanden 28 ÖVRIGT Övrig information 30 Styrelsen 31 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 32 Definitioner 33 ===== SIDA 4 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 VD HAR ORDET UTHYRNING TILL FORTIFIKATIONSVERKET, UTÖKAD PROJEKTPIPELINE OCH SÄKRAD KAPITALKOSTNAD GÖR ATT VI VÅGAR ÖKA FOKUS PÅ TILLVÄXT Under det fjärde kvartalet tecknade vi ett hyresavtal med Fortifikationsverket i Upplands-Bro om cirka 129 000 kvm. Tillträde till lokalerna sker i slutet av 2024, omedelbart efter det att avtalet med den befintliga hyresgästen Coop löpt ut. Vidare har vi utnyttjat läget på räntemarknaden som uppstod under kvartalet och genomfört ytterligare räntesäkringar, vilket säkrar en rimlig kapitalkostnad för bolaget under överskådlig tid. Dessa händelser både stärker intjäningen i bolaget framåt samt sänker den operationella- och finansiella risken i bolaget. Vi vågar därmed öka vårt fokus på att tillvarata tillväxtpotentialen i bolaget, i synnerhet inom vår projektutvecklingsverksamhet, där ytterligare ett antal attraktiva projekt adderats under kvartalet. Erik Ranje, VD 4 ===== SIDA 5 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Helåret 2023 var på många sätt ett utmanande år för många fastighetsbolag, med stigande räntor och sva- gare konjunktur. Marknaden för logistik, lager och lätt industri har dock fortsatt utvecklats förhållandevis posi- tivt jämfört med andra delar av fastighetsbranschen. Vi är dessutom verksamma i urbana lägen i storstads- regioner som har både ekonomisk tillväxt och konti - nuerlig befolkningsökning. En långsiktigt successivt ökad e-handel ökar också behovet av fastigheter inom vårt segment. Men givetvis har även vår verksamhet påverkats, främst i form av högre räntor även om vi såg ett skifte mot fallande räntor under det fjärde kvartalet. För Stendörrens del har vi under året tydligt fokuserat på faktorer vi kan påverka såsom uthyrning av befintligt bestånd, projektutveckling och att stärka vår finansiella position. Det har gett resultat. För helåret ökade vårt driftnetto med 22 procent jämfört med föregående år. VIKTIGT UTHYRNING I GREENHUB – VÅRT ENSKILT STÖRSTA AVTAL Stendörrens totala uthyrningsbara yta uppgår i dags- läget till cirka 824 000 kvm. I det fjärde kvartalet tecknades ett 6-årigt hyresavtal, med möjlighet till förlängning om fyra år, med Fortifikationsverket för fastigheten Nygård 2:14 (Greenhub) i Upplands-Bro om cirka 129 000 kvm – en fastighet som idag är uthyrd till vår enskilt största hyresgäst Coop. Tillträde sker den 1 oktober 2024, omedelbart efter att avtalet med Coop löpt ut, och fastigheten blir därmed fullt uthyrd. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 74 miljoner kronor och är fullt indexreglerat. Affären genomfördes efter ett aktivt marknadsföringsarbete det senaste halvåret som resulterade i ett stort intresse från potentiella hyresgäs- ter, väl överstigande 500 000 kvm i offererad volym. FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN Stendörrens unika potential ligger i vår byggrättsport- följ om dryga 652 000 kvm. Detta innebär att vi har kapacitet att expandera med cirka 80 procent inom befintligt bestånd. Med ett stort antal projektidéer, varav många bygglovsklara, är det möjligt att snabbt starta ny- och tillbyggnationer som kan anpassas efter kunders behov. Denna styrka ska vi fortsätta bygga på under 2024. Vi har under de senaste åren successivt adderat projekt som nu är i ett tydligt genomföran - deskede. Under 2023 färdigställde vi cirka 40 000 kvm, varav cirka 90 procent redan är uthyrt. Under kvartalet skrevs ett 10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen blir genom hyresavtalet med Advania Sverige AB fullt uthyrd. Nybyggnationen har redan påbörjats och tillträde till lokalerna beräknas ske 1 januari 2025. Ett tydligt exempel på att det, trots det turbulenta marknadsläget, finns en god efterfrågan på nyutvecklade logistik- och andra verksamhetslokaler. Vi har under året även framgångsrikt utvecklat fastigheter där uthyrning till hyresgäst skett sent i processen. De idag pågående, samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport- perioden, förväntas i takt med uthyrning, färdigstäl - lande och inflyttning kunna addera cirka 75 miljoner kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant tillskott till den intjäningsförmåga med ett driftnetto om 711 miljoner kronor som vi har idag. YTTERLIGARE RISKREDUCERING AV BALANSRÄKNINGEN Under 2023 har vi fortsatt arbeta med att stärka vår balansräkning genom att reducera andelen relativt dyr kapitalmarknadsfinansiering med ungefär en halv miljard. I slutet av 2023 har vi också passat på att rän- tesäkra skulder genom derivat, vilket förflyttat den genomsnittliga räntesäkringen från 2,3 till 3,6 år framåt. Dessa derivat förvärvades i ett läge då den så kallade yield-kurvan, som beskriver sambandet mellan lånens räntor och löptid, var formad likt en hängmatta där vi säkrade, med senarelagd starttidpunkt, på botten på kurvan. Stendörren har därmed säkrat rimliga kapital- kostnader för de närmaste åren där cirka 85 procent av skulderna är räntesäkrade. ÅTER FOKUS PÅ TILLVÄXT UNDER 2024 Med uthyrningen till Fortifikationsverket, en attraktiv projektpipeline samt en anpassad kapitalstruktur med en stor andel räntesäkrade skulder vågar vi öka fokus på tillväxt när vi blickar framåt på resten av 2024. VD HAR ORDET Stockholm den 23 februari 2024 Erik Ranje, VD 5 ===== SIDA 6 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt- ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvalt- ning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 decem- ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 12 566 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 pro - cent av den samlade årshyran, varav bolagets största hyresavtal med Coop representerade cirka 9 procent. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 824 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logistik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo- atering kan tillskapa cirka 652 000 kvm (BTA byggarea men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom - mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 370 miljoner kronor (1 564). Då kommersiella förutsättningar föreligger arbetar bolaget med ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads- byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Utvecklings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till 700 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bola- gets byggrätter har dessa pågående planarbeten beak- tats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapi- tal till 4 838 miljoner kronor (5 429) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 6 651 miljoner kronor (6 290), motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (47). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 2,6 år (2,9) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 3,3 år (2,6). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat uppgick per bokslutsdatumet till 4,1 procent. Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 och ett grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 2026 samt en hybridobligation om 513 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 ===== SIDA 7 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 NYCKELTAL 2023 2022 JAN-DEC JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental m 2 824 795 Antal fastigheter 151 148 Marknadsvärde, Mkr 12 566 12 418 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 90 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 92 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,4 4,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 5,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 2,5 3,3 Hyresduration, år 4,3 3,8 Snitthyra, kr/m2 1 173 1 069 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 854 733 Driftnetto, Mkr 672 548 Förvaltningsresultat, Mkr 287 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 75 Balansomslutning, Mkr 13 193 13 344 Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,1 4,0 Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 3,3 2,6 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,6 2,9 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,6 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 50 47 Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 44 40 Soliditet vid periodens utgång, % 37 41 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -5 5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 5 214 5 453 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 183,40 191,80 Eget kapital per aktie, kr 1 152,68 163,35 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 192 5 377 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 182,62 189,14 Aktuellt substansvärde, Mkr 4 740 4 918 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 166,72 173,01 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr -10,54 7,42 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr -10,54 7,41 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 10,79 13,02 Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 ÖVRIGA Antal anställda vid periodens utgång 54 54 Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 33. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 ===== SIDA 8 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 -5% AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt- ligt eget kapital (beräknat på 12 månaders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till -5 procent. -3% NAV TILLVÄXT Tillväxt i långsiktigt substans- värde ska uppgå till lägst 15 procent. Tillväxt i långsiktigt substans- värde (de senaste 12 måna- derna) uppgick vid periodens utgång till -3 procent. 2,0 ggr RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden upp- gick till 2,0 gånger. 37%1SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 37 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL % -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 ggr 0 1 2 3 4 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 % 0 10 20 30 40 50 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 % -10 0 10 20 30 40 202220212020 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 MÅL 8 ===== SIDA 9 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC 2023 2022 2023 2022 Hyresintäkter 843 733 208 192 Övriga rörelseintäkter 11 0 0 0 Summa intäkter 854 733 208 192 Driftskostnader -139 -137 -35 -42 Underhållskostnader -19 -22 -4 -7 Fastighetsskatt -24 -26 -6 -7 Driftnetto 672 548 163 136 Central administration -77 -76 -18 -19 Finansiella intäkter och kostnader -298 -199 -78 -66 Orealiserade valutakursförändringar 1 24 -11 6 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 -10 -3 -3 FÖRVALTNINGSRESULTAT 287 287 54 55 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -355 -143 -71 -354 Värdeförändring finansiella instrument -173 223 -152 -27 Resultat före skatt -241 367 -169 -326 Skatt -5 -98 -12 48 Periodens resultat -246 268 -181 -278 Omräkningsdifferenser 0 3 -2 1 Summa övrigt totalresultat 0 3 -2 1 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -247 271 -183 -277 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -247 271 -183 -277 Resultat per aktie, före utspädning, kr -10,54 7,42 -6,85 -10,36 Resultat per aktie, efter utspädning, kr -10,54 7,41 -6,85 -10,35 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,43 28,47 28,43 28,46 9 ===== SIDA 10 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för helåret 2023 cirka 121 miljoner kronor högre intäkter och drift- nettot steg med cirka 123 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administra - tionskostnader summerar förvaltningsresultatet till 287 miljoner kronor (287), vilket är i nivå med föregående år. Periodens resultat uppgår till -246 miljoner kronor (268), motsvarande -10,54 kronor per aktie (7,42). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade under året med cirka 15 procent till 843 miljoner kronor (733). De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet (cirka 13 pro- cent ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 2022), ökad uthyrningsgrad i beståndet samt färdigställda och uthyrda projekt. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om 11 miljoner kronor varav elstöd för perioden 1 oktober 2021 till 30 september 2022 uppgår till cirka 10 miljoner kronor. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna minskade med cirka 2 miljoner kronor till 183 miljoner kronor (185). Totala fastighetskostnader i jämförbart bestånd mins- kade med cirka 3 miljoner i kronor, vilket motsvarar cirka 2 procent. Kostnadsminskningen förklaras främst av ett fortsatt fokus på kostnadseffektiv förvaltning och ett ständigt pågående arbete att minska fastig - heternas förbrukning av energi, som delvis motverkats av inflationsuppgångar under året. Kostnadsökningar under året avseende exempelvis snöröjning och något högre hyresförluster har motverkats av lägre kostnader för underhåll och fastighetsskatt jämfört med samma period föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under perioden till 77 miljoner kronor (76) och utgörs av kost- nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 112 miljoner kro - nor (9) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasingkostnad, steg till -411 miljoner kronor (-208) främst till följd av stigande räntenivåer men även av engångsposter om ca -12 miljoner kronor hänförliga till förtida återlösen av ett obligationslån under tredje och fjärde kvartalet 2023. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (-10). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 287 miljoner kronor (287), främst tack vare högre intäk- ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt -355 miljoner kronor (-143). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdeförändring på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sida 21. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -173 mil- joner kronor (223). SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -7 miljoner kronor (-23) och uppskjuten skatt om 2 miljoner kronor (-75). KONCERNEN I SAMMANDRAG 10 ===== SIDA 11 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 31 DEC 31 DEC 2023 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 2 Förvaltningsfastigheter 12 566 12 418 Nyttjanderättstillgångar 259 254 Inventarier 1 2 Långfristiga fordringar 3 2 Räntederivat 148 268 Summa anläggningstillgångar 12 981 12 947 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 79 83 Likvida medel 134 315 Summa omsättningstillgångar 213 397 SUMMA TILLGÅNGAR 13 193 13 344 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 838 5 429 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 826 5 469 Övriga långfristiga skulder 57 36 Leasingskuld 259 254 Uppskjuten skatteskuld 999 1 001 Övriga avsättningar 4 4 Summa långfristiga skulder 7 145 6 764 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 825 821 Övriga kortfristiga skulder 384 330 Summa kortfristiga skulder 1 210 1 151 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 193 13 344 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 4 838 5 429 Innehav utan bestämmande inflytande - – Belopp i miljoner kronor 11 ===== SIDA 12 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2023 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 566 miljoner kronor (12 418). För analys och kom - mentarer, se sidorna 15–17. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 213 miljoner kronor (397), bestående av likvida medel om 134 miljoner kronor (315) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 79 miljoner kronor (83). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnyttjade och tillgängliga kreditlinor om totalt 160 miljoner kro- nor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 134 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 160 miljoner kronor, uppgick således vid årets utgång till 294 miljoner kronor. EGET KAPITAL Per den 31 december 2023 uppgick koncernens egna kapital till 4 838 miljoner kronor (5 429) och soliditeten till 37 procent (41). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 6 651 miljoner kronor (6 290), motsvarande en belå - ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 5 582 miljoner kronor (5 018), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig- het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -31 miljoner kronor (-33). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 825 miljoner kronor (821) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv- ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 23. UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till 999 miljoner kronor (1 001) och avser skatten på fast- igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 384 miljoner kronor (330). KONCERNEN I SAMMANDRAG 12 ===== SIDA 13 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL BALANSERADE TOTALT EGET VINSTMEDEL KAPITAL HÄN- ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053 Personaloptionsprogram – 6 – – – 6 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52 Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209 Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation - - – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – - – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59 Återköp hybridobligation – – – - -288 -288 Totalresultat januari - december 2023 – – 0 -246 – -246 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2023 till 4 838 miljoner kronor (5 429). Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 13 ===== SIDA 14 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC 2023 2022 2023 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 287 287 54 55 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 0 -5 -15 -22 Betald inkomstskatt -13 -1 -6 3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 274 281 32 36 före förändringar av rörelsekapitalet Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 4 42 -8 -22 Förändring av rörelseskulder 28 47 36 91 Kassaflöde från den löpande verksamheten 307 370 60 105 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -516 -624 -140 -196 Övriga investeringar och avyttringar 0 1 0 1 Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -581 - -215 Försäljning av koncernföretag/fastigheter - 386 - 386 Kassaflöde från investeringsverksamheten -516 -818 -140 -24 Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner 1 – 0 – Utdelning hybridobligation -59 -58 -14 –17 Återköp hybridobligation -288 – - – Upptagna räntebärande skulder 1 379 2 566 134 104 Amortering och lösen av räntebärande skulder -1 026 -1 919 -280 -306 Depositioner 21 13 13 4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 28 603 -147 –214 Periodens kassaflöde -181 155 -227 -133 Likvida medel vid periodens ingång 315 160 361 448 Periodens kassaflöde -181 155 -227 –133 Likvida medel vid periodens utgång 134 315 134 315 Belopp i miljoner kronor 14 ===== SIDA 15 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 DECEMBER Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett sam - manlagt marknadsvärde om 12 566 miljoner kronor. Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, för- väntade kostnader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 824 000 kvm uthyrbar lokalarea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kon- torsytor som hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i kombination med att cirka 80 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 148 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå- ende till 516 miljoner kronor medan valutakurseffekter om -13 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt -355 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 22). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera intressanta geografiska verksamhetsområden med potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus lig- ger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerad. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 61 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effek- tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola- get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten- tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik och lätt industri. Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2% Stockholm Vatten AB, 1% Övriga 80% Coop Logistik AB, 9% Unilever Europe BV, 1% Södertälje Industriservice AB, 1% Bactiguard AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% Onitio Sverige AB, 1% Hedin Mölndal Bil AB, 1% Övriga Mälardalen, 9% Stockholm, 29% Upplands-Bro, 13% Västerås, 7% Botkyrka, 7% Enköping, 5% Danmark, 4% Södertälje, 4% Eskilstuna, 4% Uppsala, 3% Järfälla, 3% Täby, 3% Nacka, 3% Flen, 3% Göteborg 1% Norge, 1% Finland 1% GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, HYRESINTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 15 ===== SIDA 16 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 31 december 2023 svarade de tio största hyresav- talen för cirka 20 procent av den samlade årliga hyre- sintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Coop, representerar cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsverket tillträ- der som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genom- snittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 4,3 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo- struktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat - tande vakanser och hyresförluster. Under rapportpe- rioden har hyresförluster uppgående till 7,3 miljoner kronor redovisats. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar - bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2023 till 94 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen- tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakan- ser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fort- satt god. Avflytten av Stendörrens största hyresgäst Coop i Q3 2024 motverkas av uthyrningen till Forti - fikationsverket, vars inflytt sker direkt efter att Coop lämnar, innebärande att fastigheten är fortsatt fullt uthyrd. Kvartalets nettouthyrning summerar till cirka -2,2 miljoner kronor medan det för helåret 2023 sum- merar till cirka 5,1 miljoner kronor. De hyresavtal som omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning av hyresvärdena om 25 % i viktat genomsnitt. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 93 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. Lager & logistik 49% Lätt industri 20% Kontor 20% Sällanköpshandel 10% Övrigt 1% 1 st, 19% 6–10 st, 17% 2–5 st, 38% 11– st, 26% FÖRDELNING UTHYRBAR YTA, PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 16 ===== SIDA 17 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Årshyra, mkr 0 100 200 300 400 500 600 2025 2026 ≥202820272023 2024 0 100 200 300 400 500 600 Antal avtal FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL* n Årshyra, mkr — Antal avtal MKR 0 20 40 60 80 100 2021 2022 -20 -40 -60 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 -80 -100 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning *) Inklusive projektuthyrningar 94% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2020 2022 20232021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 NETTOUTHYRNING Mkr Mkr * Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder 2024-10-01 17 ===== SIDA 18 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 INLEDNING Stendörren hade per 31 december 2023 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 652 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytter- ligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck- ling och förvaltning. Detta i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede. PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT Foto: Librobäck 18 ===== SIDA 19 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 KOMMANDE PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi- fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befintliga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 & 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med utsikt över sjön Drevviken. PÅGÅENDE PROJEKT Bolaget har flera pågående projekt med en investe - ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 53 100 kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser ombyggnation. I oktober kommunicerades att Stendörren uppför en fullt uthyrd logistikanläggning om 9 500 kvm i Enkö- ping efter tecknat hyresavtal med Advania Sverige AB. Byggnationen har startat och den nya logistikanlägg- ningen har höga hållbarhetsambitioner. Målsättningen är att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE nivå Excellent och NollCO2. I december tecknade Stendörren hyresavtal med Fortifikationsverket avseende 129 000 kvm lager i utvecklingsområdet GreenHub i Upplands-Bro. Genom förhyrningen blir hela den befintliga logistikanlägg - ningen fullt uthyrd och tillträde sker omedelbart efter att avtalet med den befintliga hyresgästen löper ut. Vissa moderniseringar och hyresgästanpassningar kommer att genomföras i nära dialog med Fortifika - tionsverket. Under 2023 har det även påbörjats en successiv utveckling av de intilliggande byggrätterna inom GreenHub med inriktning mot småskaliga verk- samheter. I en första etapp har bygglov erhållits för två byggnader om tillsammans 6 500 kvm. Under fjärde kvartalet har ytterligare två projekt startats. Fastigheten Filmremsan 2 i Stockholm, Hög- dalen, utvecklas genom en större ombyggnation och i Köpenhamnsregionen byggs fastigheten Svalehöjvej 17 ut för befintlig hyresgästs expansion. KOMMANDE PROJEKT PER 2023-12-31 HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025 Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2024-2025 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026 Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025 Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT 19 ===== SIDA 20 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Därtill har Stendörren flertalet bygglovsklara projek- tidéer under projektering och andra förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade och expansiva områden där det finns en tydlig efter - frågan och där uthyrningsarbete pågår. PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-12-31 TIDIGAST INDIKATIV TYP AV MÖJLIGA STORLEK INVESTERING 3 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation Båglampan 25 Ny lätt industri Q2 2025 4 300 105 Projektering 4 Viby 19:66 Ny logistik Q2 2025 5 200 115 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 272 Projektering 4 Romberga 23:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 700 54 Projektering 4 Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering 4 Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering 4 Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation Svavelhöjvej 2, Köpenhamn Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Projektering 4 Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Projektering Totalt pågående projekt 55 500 1016 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 53 100 979 FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Under 2023 har nio projekt omfattande en total yta om 40 700 kvm färdigställts. Fyra projekt avser större hyresgästanpassningar för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1 i Botkyrka samt i Elementet 1 i Bromma. Övriga avser nyproduktion av logistik och lätt industri och varav merparten av ytan är uthyrd. De två logistik- projekten som startades på spekulation under 2022 färdigställdes under 2023 och är fullt uthyrda. PROJEKT FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT UNDER RAPPORTPERIODEN TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, % Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100 Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100 Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100 Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100 Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 16 Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100 Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0 Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100 Totalt färdigställda projekt 40 700 621 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 25 500 442 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. 1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 20 ===== SIDA 21 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt vär - derade till 1 370 miljoner kronor (1 530 per 30 sep - tember 2023), är värderade utifrån ortsprisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av sjunkande byggrättsvär- den och att byggrättsvärden i pågående projekt nära färdigställande nu värderats som fastighet, se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna 18–20. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till -355 miljoner kronor (-143). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under året främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en negativ värdeför- ändring på fastighetsbeståndet under året. Det genom- snittliga avkastningskravet i fastighetsvärderingarna uppgår per 31 december 2023 till 6,2 procent och är oförändrat jämfört med föregående kvartal (se tabell med värderingsparametrar på sida 22). Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig- hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Sten - dörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års- redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgif- ter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 31 december 2023 uppgick till 12 566 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 22. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. FASTIGHETSVÄRDERING OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–DEC 2023 Förändrade avkastningskrav -450 Kassaflöde 288 Byggrätter -195 Totalt -356 FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % –0,50 % 529 873 1 218 1 563 1 907 –0,25 % -76 252 581 910 1 238 0,00 % -628 -314 0 314 628 0,25 % -1 133 -833 -532 -231 70 0,50 % -1 598 -1 309 -1 020 -732 -443 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 21 ===== SIDA 22 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT (FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) MIN MAX SNITT Direktavkastningskrav, restvärde % 5,3 (4,6) 9,0 (8,5) 6,2 (5,9) Kalkylränta, kassaflöde, % 6,8 (6,2) 11,2 (10,9) 8,2 (8,0) Kalkylränta, restvärde, % 7,4 (7,0) 11,2 (10,9) 8,3 (8,0) Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 15,1 (29,4) 5,7 (6,0) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–DEC 2023 JAN-DEC 2022 Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693 Nya förvärv av fastigheter – 581 Försäljning av fastigheter – -370 Investeringar i befintliga fastigheter 516 624 Valutakurseffekter -13 33 Realiserade värdeförändringar 1 16 Orealiserade värdeförändringar -356 -160 Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 566 12 418 FASTIGHETSVÄRDERING Foto: Bäckby 22 ===== SIDA 23 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Stendörrens ena obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent och Stendörrens andra obligationslån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obli- gationslån och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. Per 31 december fanns tillgänglig likviditet om totalt 294 miljoner kronor, i form av likvida medel om 134 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 160 miljoner kronor. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid- obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett första inlösendatum i september 2024. FINANSIERING Per 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga kapi- talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 2,6 år (3,1). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen också till 2,6 år (2,9). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,6 procent och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 850 miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4% på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Under fjärde kvartalet har Stendörren ingått fyra forwardstartade ränteswapavtal vilket förlängt derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida 24. Vid rapportperi- odens utgång var cirka 85 procent av bolagets ränte- bärande skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 3,3 år (2,6). Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,1 procent. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING RÄNTA ANDEL ANDEL FÖRFALLOÅR MKR % % MKR % 2024 2 082 31 715 11 2025 0 0 1 784 27 2026 2 700 40 1 531 23 2027 0 0 2 288 34 2028 0 0 355 5 >2028 1 900 28 9 0 Summa/ 6 682 4,1 100 6 682 100 genomsnitt 1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MSEK MSEK + / – 1,00% -10 10 + / – 2,00% -20 20 + / – 3,00% -30 58 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. 23 ===== SIDA 24 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 RÄNTEDERIVAT - AKTIVA NOMINELLT MARKNADS- ÅTER- VÄRDE VÄRDE TAKNIVÅ STÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 8,1 2,00 2,68 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 25,8 1,00 1,771 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 12,9 1,00 1,771 Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 24,8 1,00 1,861 Danske Bank Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 16,6 1,00 1,861 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 30,8 2,00 2,96 Swedbank Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 20,6 2,00 2,98 Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28 250 2,7 2,25 0,75 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 14,7 2,00 2,68 Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18 800 23,0 -0,09 0,72 Summa 5 650 179,9 1,38 2,122 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,64 år. RÄNTEDERIVAT - MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT NOMINELLT MARKNADS- ÅTER- VÄRDE VÄRDE TAKNIVÅ STÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -10,4 2,45 6,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -4,0 2,39 5,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -9,1 2,41 5,87 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -8,1 2,49 6,87 Summa 1 900 -31,6 2,44 6,35 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING Foto: Nygård 2:14 24 ===== SIDA 25 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 MÅL: Stora leverantörer ska underteckna bolagets uppförandekod 100 procent av alla fordon ska vara fossil- bränsleoberoende år 2025 Undvika flygresor när det är praktiskt möjligt MÅL: Minska energiintensi- teten (kwh/kvm) med minst 20 procent till 2030 från basåret 2020 70 procent av fastig- hetsbeståndet i kvm ska miljöcertifieras till 2025 Nybyggnationer och större ombyggnationer ska miljöcertifieras Möjliggöra ökad åter- vinning av hyresgäster- nas avfall och minimera byggavfall i samband med större ny-, till- och ombyggnationer Minska koldioxid- avtrycket genom 100 procent fossilfri energi till 2030 (gäller energi som köps av Stendörren) Minska koldioxid- avtrycket i nyproduk- tionsprojekt i syfte att nå nettonollutsläpp till 2030 MÅL: Sträva efter jämställdhet och mångfald bland alla yrkeskategorier och sikta på att ha en könsfördelning inom gränserna 40/60 på chefsbefattningar senast 2025 Årlig uppföljning och återkoppling gällan- de jämställdhet och icke-diskriminering Uppnå en Net- Promoter-Score (eNPS) på minst 20 i den halv- årsvisa medarbetar- undersökningen Samtliga anställda ska genomgå utbildning i uppförandekoden MÅL: TCFD-rapportering (task force on climate related financial disclosure) från 2023 MÅL: Skapa jobbmöjlig- heter för människor som står långt ifrån arbetsmarknaden OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt. Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola- get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE JÄMSTÄLLDHET Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan. -21,4% Minskning av energiintensiteten (kWh/kvm) per 31 december 2023 jämfört med basår 2020 Mål om 20% minskning från basår 2020 till år 2030 58% Miljöcertifierad area av totalt bestånd per 31 december 2023 Mål 70% certifierad area till år 2025 25 ===== SIDA 26 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 123 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel upp- gick per 31 december 2023 till 30 miljoner kronor (21) och det egna kapitalet uppgick till 1 329 miljoner kronor (1 692). JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC 2023 2022 2023 2022 Nettoomsättning 123 125 33 34 Rörelsens kostnader -121 -123 -33 -35 Resultat före finansiella poster 2 2 0 -1 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag -38 -1 -38 -1 Finansnetto 20 41 -1 14 Resultat efter finansiella poster -16 42 -39 12 Bokslutsdispositioner -3 – -3 – Resultat före skatt -19 42 -42 12 Skatt 0 -1 0 -1 Periodens resultat -19 41 -42 11 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 26 ===== SIDA 27 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 31 DEC 2023 31 DEC 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 3 2 Inventarier 10 9 Andelar i koncernföretag 979 964 Fordringar hos koncernföretag 3 459 3 348 Uppskjuten skattefordran 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 450 4 323 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 25 142 Kortfristiga fordringar 6 5 Likvida medel 30 21 Summa omsättningstillgångar 62 168 SUMMA TILLGÅNGAR 4 512 4 492 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 329 1 692 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 091 1 291 Skulder till koncernföretag 2 061 1 292 Summa långfristiga skulder 3 152 2 583 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag - 178 Övriga kortfristiga skulder 30 38 Summa kortfristiga skulder 30 217 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 512 4 492 MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 27 ===== SIDA 28 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar - nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes- rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu - tades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde- ringsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri- odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri- odens utgång 50 060 teckningsoptioner som inneha- varna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN 28 ===== SIDA 29 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023 ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0 Altira AB 2 801 720 500 000 2 301 720 9,9 14,3 SEB Investment Management 3 279 570 0 3 279 570 11,5 6,4 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 507 355 0 2 507 355 8,8 4,9 Tredje AP-Fonden 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3 Verdipapirfondet Odin Eiendom 856 660 0 856 660 3,0 1,7 Handelsbanken Fonder 791 896 0 791 896 2,8 1,6 Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 666 712 0 666 712 2,4 1,3 SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1 Staffan Malmer 331 528 0 331 528 1,2 0,7 Övriga ägare 3 931 479 0 3 931 479 13,8 7,7 Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 316. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Foto: Almnäs 29 ===== SIDA 30 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 KALENDARIUM • Årsredovisning 2023, 29 april 2024 • Delårsrapport jan–mars 2024, 3 maj 2024 • Årsstämma 2024, 23 maj 2024 • Delårsrapport jan–juni 2024, 19 juli 2024 • Delårsrapport jan–sep 2024, 25 oktober 2024 • Bokslutskommuniké jan–dec 2024, 18 februari 2025 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när- stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgensförbindelse med någon av styrelseledamö - terna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2023. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres - gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 23. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre - dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm - par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. ÖVRIG INFORMATION 30 ===== SIDA 31 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 STYRELSEN Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt - visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 23 februari 2024 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Henrik Orrbeck Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Nisha Raghavan Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig- görande den 23 februari 2024 kl. 07.00 CET. 31 ===== SIDA 32 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade års- hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 901 miljoner kronor per den 1 januari 2024. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 190 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 711 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppgår till cirka 77 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 288 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 336 miljoner kronor per den 1 januari 2024. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm - ning om intjäningsförmågan per 1 januari 2024 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller index- relaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på förvaltningsresultatet. Kostnaderna för central administration har base - rats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens redovisade snittränta per balansdagen med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav - gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 75 miljoner kronor i driftnetto. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog- nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Hyresintäkter 901 Summa intäkter 901 Driftskostnader -137 Underhållskostnader -27 Fastighetsskatt -27 Driftnetto 711 Central administration -77 Finansiella intäkter och kostnader -288 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 Förvaltningsresultat 336 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 januari 2024. BILAGA 1 Bild: Librobäck, Uppsala 32 ===== SIDA 33 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk- nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän - tederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast- igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak- terade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse- ende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom- snittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp- sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä- rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. 33 ===== SIDA 34 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2023 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub - stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam- hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00 Stendörren Fastigheter AB Linnégatan 87B 115 23 Stockholm Tel 08-518 331 00 stendorren.se