===== SIDA 1 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2024 Foto: Almnäs 6:1-6:2 ===== SIDA 2 ===== ÅRET I KORTHET Januari–december 2024 3 VD har ordet 4 Stendörren i korthet 6 Nyckeltal 7 MÅL OCH UTFALL Mål och utfall 8 VERKSAMHETEN Fastighetsbeståndet i sammandrag 9 Projektportföljen 12 Kommande projekt 13 Pågående projekt 14 Färdigställda projekt 15 Fastighetsvärdering 16 Finansiering 18 HÅLLBARHET Hållbarhet med fem fokusområden 20 FN:s globala mål 21 FINANSIELL INFORMATION Koncernens rapport över totalresultat 22 Resultat, intäkter och kostnader 23 Rapport över koncernens finansiella ställning 24 Finansiell ställning 25 Förändringar av koncernens eget kapital 26 Rapport över koncernens kassaflöden 27 Moderbolaget i sammandrag 28 Aktiekapital och ägarförhållanden 30 ÖVRIGT Övrig information 32 Styrelse och VD:s försäkran 33 Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 34 Definitioner 35 Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväx- ten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda belopp. 902 MKR HYRESINTÄKTER 308 MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT 718 MKR DRIFTNETTO ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – SDECEMBER 2024 ===== SIDA 3 ===== ÅRET I KORTHET JANUARI–DECEMBER 2024* • Hyresintäkterna ökade med 7 procent till 902 miljoner kronor (843) och driftnettot ökade också med 7 procent till 718 miljoner kronor (672). • Förvaltningsresultatet uppgick till 308 miljoner kronor (287). • Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt 29 miljoner kronor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 103 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya hyresgäster). • De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om cirka 6 procent i viktat genomsnitt. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 217 miljoner kronor (307) motsvarande 7,52 kronor per aktie (10,79). • Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick för perioden till 225 miljoner kronor (-355). • Periodens resultat uppgick till 327 miljoner kronor (-246) motsvarande 9,70 kronor per aktie (-10,54) före utspädning och 9,69 kronor per aktie (-10,54) efter utspädning. • Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdelning inte lämnas till förmån för återinvestering i verksamheten. JAN – DEC JAN – DEC NYCKELTAL 2024 2023 Hyresintäkter, Mkr 902 843 Driftnetto, Mkr 718 672 Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 Marknadsvärde fastigheter, Mkr 14 311 12 566 Uthyrningsbar yta, kvm 857 000 824 000 Belåningsgrad, % 52 50 Soliditet, % 37 37 * (Januari – december 2023 inom parentes) JANUARI – DECEMBER 2024 VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FJÄRDE KVARTALET SAMT EFTER KVARTALETS UTGÅNG • I oktober tecknade Stendörren ett hyresavtal i Högdalen avseende lokaler om cirka 4 500 kvm med en löptid på knappt 11 år. • I oktober genomförde Stendörren en riktad nyemission om 2 630 208 B-aktier och tillfördes därigenom före emissionskostnader cirka 505 miljoner kronor. • I november tecknade Stendörren ett hyresavtal avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri om 2 250 kvm i Uppsala. Avtalet har en löptid på fem år. • I november förvärvade Stendörren en fastighet inom lätt industri i Osloregionen för 245 miljoner svenska kronor. • I november tecknade Stendörren ett hyresavtal om drygt 4 100 kvadratmeter i Bromma, Stockholm. • I december förvärvade Stendörren två lager- och lätt industrifastigheter i Göteborg för 127 miljoner kronor. • I december tecknade Stendörren ett hyresavtal i Upplands-Väsby om cirka 3 000 kvadratmeter med en löptid på 3 år. • I december höjde Nordic Credit Rating Stendörrens långsiktiga kreditbetyg från BB- till BB med stabila utsikter. • I december förvärvade Stendörren två lager- och lätt industrifastigheter i Södertälje för 80 miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 4 000 kvm. • I februari förvärvade Stendörren, genom två separata transaktioner, två lager- och lätt industrifastigheter i Helsingfors och Köpenhamn för totalt motsvarande 92 miljoner svenska kronor. 3 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ===== SIDA 4 ===== VD HAR ORDET KRAFTIGT ÖKAD TILLVÄXT UNDER ANDRA HALVÅRET 2024 Den tidigare under året aviserade ökningen av tillväxttakten i Stendörren har infriats. Under andra halvåret har vi, efter en period utan förvärv, genomfört ett flertal förvärv i linje med vår långsiktiga strategi, vilka tillsammans med färdigställda projekt innebär investeringar om 1 453 miljoner kronor till en avkastning om 7,2 procent (exklusive värdet på ianspråktagna byggrätter). Genom flera av dessa förvärv stärker vi dessutom vår närvaro i våra nya marknader. Den ökade tillväxttakten har givetvis gett resultat i våra räkenskaper och jag kan stolt konstatera att vi ökat driftnettot med 11 procent för det fjärde kvartalet och 7 procent för helåret 2024. Vidare kan vi väldigt nöjt rapportera en positiv nettouthyrning för helåret 2024 och där nettouthyrningen om 24 miljoner kronor för det fjärde kvartalet innebär den högsta nettouthyrningen för ett kvartal någonsin för Stendörren! FÖRVÄRV FÖR ÖVER EN MILJARD I mitten på 2024 bedömde vi att förutsättningarna att genomföra attraktiva förvärv till attraktiva finansierings- villkor förbättrats avsevärt. Sedan dess har vi genomfört 11 förvärv om 1 190 miljoner kronor till en direktavkast- ning om 7,0 procent. Genom flera av dessa förvärv stärker vi dessutom vår närvaro i våra nya marknader. Bland annat förvärvades en fullt uthyrd lagerfastighet i Helsingforsregionen med en total uthyrningsbar yta om 13 600 kvadratmeter, en lättindustrifastighet i Oslo om 15 600 kvadratmeter samt två lager- och lätt industri- fastigheter i Göteborg om totalt 6 400 kvadratmeter. Årets förvärv, som totalt omfattar en uthyrningsbar yta om 61 435 kvadratmeter, förväntas generera ett årligt driftnetto i storleksordningen 83 miljoner kronor. Vi bedömer möjligheterna för att genomföra attraktiva och strategiska förvärv som fortsatt goda, och vi har en attraktiv förvärvspipeline under utvärdering. STARK FRAMDRIFT INOM PROJEKTUTVECKLING Vi har under 2024 färdigställt 4 projekt om 17,700 kvm till en uthyrningsgrad om 93 procent. Det största och fullt uthyrda projektet om 9 700 kvadratmeter färdigställdes under december 2024 och har således en resultateffekt först under första kvartalet 2025. Investeringarna i dessa projekt uppgick till 285 miljoner kronor (263 miljoner kronor exklusive ianspråktaget byggrättsvärde) och har färdigställts på en avkastning om 7,6 procent (8,3 procent exklusive ianspråktaget byggrättsvärde). Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna vid VD HAR ORDET projektens genomförande var cirka 2,1 gånger högre än de bokförda värdena på de aktuella byggrätterna, vilket bekräftar den ekonomiska potentialen på våra byggrätter. Därutöver är projekten en bekräftelse på det strategiska värdet av att löpande utveckla bolagets betydande byggrättsportfölj om cirka 640 000 kvm till attraktiva förvaltningsfastigheter, genom att kunna ”…en nettouthyrning om 24 miljoner kronor, vilket är den högsta kvartals- siffran någonsin för Stendörren!” 4 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ===== SIDA 5 ===== erbjuda existerande och nya hyresgäster nybyggda lokaler för deras respektive ändamål i områden där det generellt råder brist på byggbar mark. Vidare har vi startat ett flertal projekt under 2024 samt under inne- varande år, vilket adderar till vår pipeline av pågående projekt om drygt 40,000 kvadratmeter motsvarande ett årligt driftnetto om cirka 55 miljoner kronor, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning. Därutöver har vi en omfattande portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden. Vår målsättning är att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvm per år. HÖGSTA NETTOUTHYRNINGEN NÅGONSIN Även inom den löpande förvaltningen ser vi en ökad tillväxt med en positiv nettouthyrning både för helåret 2024 och för det fjärde kvartalet 2024. Faktum är att vi under det fjärde kvartalet genomfört ett flertal större uthyrningar och uppvisar därmed en nettouthyrning om 24 miljoner kronor, vilket är den högsta kvartalssiffran någonsin för Stendörren! Detta ger naturligtvis en signal om en förbättrad och god efterfrågan på verksamhets- lokaler i urbana lägen inför 2025. NYEMISSION FÖR FRAMTIDA TILLVÄXT I slutet av oktober genomförde vi en riktad nyemission av stamaktier som tillförde bolaget cirka 500 miljoner kronor, vilket ger oss möjligheten att fortsätta vår offen- siva tillväxtstrategi och samtidigt säkerställa en stabil finansiell position. Emissionen tecknades av ett antal välrenommerade svenska och internationella institu - tioner, vilket understryker marknadens förtroende för vår affärsmodell och långsiktiga strategi. Under det fjärde kvartalet höjde också Nordic Credit Rating vår kreditrating till BB, med stabila utsikter. FORTSATT HÖG TILLVÄXT UNDER 2025 Vi är stolta över vad vi åstadkommit under 2024, med en stark utveckling inom bolagets alla områden. I synnerhet är den rekordhöga nettouthyrningen under det fjärde kvartalet en signal om en förbättrad och god efterfrågan på verksamhetslokaler i urbana lägen, vilket ger förut- sättningar för en underliggande tillväxt under 2025. Vidare bedömer vi möjligheterna för att genomföra att- raktiva och strategiska förvärv som fortsatt goda, och vi har en attraktiv förvärvspipeline under utvärdering. Inom vår utvecklingsverksamhet kommer vi färdigställa ett antal projekt under 2025 och ser goda förutsättningar att starta nya projekt. Vi ser således fram mot ett 2025 med en fortsatt hög och lönsam tillväxt. Stockholm den 18 februari 2025 Erik Ranje, VD VD HAR ORDET Erik Ranje, VD 5 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ===== SIDA 6 ===== STENDÖRREN I KORTHET AFFÄRSIDÉ & MÅL Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nas - daq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lön - sam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befint - liga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. FINANSIELLA MÅL Stendörren har fyra finansiella mål: • att genomsnittlig avkastning på eget kapital långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent • att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska uppgå till lägst 15 procent • att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till lägst 2,0 gånger • att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent) FASTIGHETSBESTÅND Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2024 av 160 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock- holmsregionen och Mälardalen och med ett sammanlagt marknadsvärde om 14 311 miljoner kronor. De tio största hyresavtalen svarade för cirka 19 procent av den samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket, vilket represen- terade cirka 8 procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 857 000 kvm uthyrbar lokalyta och fastighetskatego - rierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 80 procent av det totala marknadsvärdet. Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 637 000 kvm och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads - ändamål. Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till 1 458 miljoner kronor (1 370). Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka 30 procent av värdet av hela byggrättsportföljen. FINANSIERING Per 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapi- tal till 5 395 miljoner kronor (4 838) och koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 791 miljoner kronor (6 651), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- bärande skulderna uppgick till 3,1 år (2,6) och inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte - bindningen 2,2 år (3,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp- gick per bokslutsdatumet till 4,2 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång två ute- stående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026- 12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. UTDELNING Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön - sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. 6 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ===== SIDA 7 ===== NYCKELTAL 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 857 824 Antal fastigheter 160 151 Marknadsvärde, Mkr 14 311 12 566 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 91 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 5,4 Direktavkastning exklusive projekt- fastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,5 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 7,3 2,5 Hyresduration, år 4,4 4,3 Snitthyra, kr/m2 1 291 1 173 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 910 854 Driftnetto, Mkr 718 672 Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 79 Balansomslutning, Mkr 14 975 13 193 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,2 4,1 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 2,2 3,3 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 3,1 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,0 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC Belåningsgrad vid periodens utgång, % 52 50 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 45 44 Soliditet vid periodens utgång, % 37 37 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 7 -5 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 6 538 5 214 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 183,40 Eget kapital per aktie, kr 1 164,19 152,68 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 103 5 192 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 196,50 182,62 Aktuellt substansvärde, Mkr 5 613 4 740 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 180,72 166,72 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 9,70 -10,54 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 9,69 -10,54 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 7,52 10,79 Antal aktier vid periodens utgång 31 058 473 28 428 265 Genomsnittligt antal aktier 28 888 192 28 428 265 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 55 54 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sida 35. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se. 7 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ===== SIDA 8 ===== MÅL OCH UTFALL Genomsnittlig avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 12 procent. 8% Tillväxt i långsiktigt substansvärde ska långsiktigt uppgå till lägst 15 procent. Tillväxt i långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång (de senaste 12 månaderna) till 18 procent om ej justerat för nyemis- sion under fjärde kvartalet 2024. 2,0 ggr Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 gånger. 37%1) Soliditeten ska långsiktigt uppgå till 35 procent (och aldrig understiga 20 procent). Soliditeten uppgick vid periodens slut till 37 procent. 1) Angiven soliditet är beräknad exkl. den leasingskuld som tillämpningen av IFRS 16 medför. Om denna skuldpost medräknas påverkas soliditeten negativt med cirka 0,7 procentenheter. 7% Avkastningen på genomsnittligt eget kapital (beräknat på 12 måna- ders genomsnitt) uppgick vid periodens slut till 7 procent. FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET % -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 ggr 0 1 2 3 4 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 % 0 10 20 30 40 50 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 % -10 0 10 20 30 40 202320222021 2024 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 ggr 8 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 9 ===== FASTIGHETSBESTÅNDET FASTIGHETSBESTÅNDET PER 31 DECEMBER Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 2024 av 160 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman- lagt marknadsvärde om 14 311 miljoner kronor. Fastig- hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost- nader och bedömning av marknadens avkastningskrav. Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala fastighetsbeståndet cirka 857 000 kvm uthyrbar loka- larea. Fastighetskategorierna lager, logistik och lätt industri svarade tillsammans för cirka 80 procent av det totala marknadsvärdet. Antalet hyresgäster, i kombi- nation med att cirka 79 procent av fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på grund av konkurser. Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde med totalt 1 745 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 1 129 miljoner kronor, avyttring av fastighet uppgående till -224 miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående till 598 miljoner kronor medan valutakur - seffekter om 17 miljoner kronor och realiserade och orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 225 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 17). GEOGRAFISK FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera intressanta verksamhetsområden med potential i nord- iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 57 procent av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna och GreenHub i Upplands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är områden som Stendörren avser att vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Stor- stockholmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpotential såsom Göteborg, Oslo, Köpenhamn och Helsingfors, även där med fokus på lager, logistik och lätt industri. Övriga Mälardalen, 8% Stockholm, 27% Upplands-Bro, 12% Uppsala, 7% Västerås, 7% Botkyrka, 5% Danmark, 5% Södertälje, 4% Enköping, 4% Eskilstuna, 3% Nacka, 3% Täby, 3% Finland, 3% Norge, 3% Flen, 2% Järfälla, 2% Göteborg 2% GEOGRAFISK FÖRDELNING HYRESINTÄKTER FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG FASTIGHETSBESTÅNDET PER KATEGORI 0% 20% 40% 60% 80% 100% % av yta* % av hyra** % av marknads- värde** % av driftnetto** ■ Övrigt ■ Sällanköpshandel ■ Kontor ■ Lätt industri ■ Lager och logistik * Baserat på typ av användning av yta ** Baserat på typ av fastighet 47% 36% 38% 37% 23% 43% 42% 43% 17% 16% 15% 19% 9% 4% 4% 4%2% 9 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 10 ===== HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små och medelstora företag som stora multinationella företag. Per 31 december 2024 svarade de tio största hyresavtalen för cirka 19 procent av den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets största hyresavtal med Fortifikationsverket representerade vid kvartalets utgång cirka 8 procent av den samlade årshyran. Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapport- datum till 4,4 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallostruktur. Kombinationen med spridningen på många olika hyresgäster och branscher minskar risken för omfat - tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperi- oden har hyresförluster uppgått till 4,1 miljoner kronor. Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar - bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd uppgick per 31 december 2024 till 92 procent och den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. 1 st, 21% 6–10 st, 17% 2–5 st, 37% 11– st, 26% ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen - tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. Efterfrågan på Stendörrens lokaler är god. Net - touthyrningen under Q4 summerar till 24 miljoner kro- nor, vilket är Stendörrens enskilt bästa kvartal. Under kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 38 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster. FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 92% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Åtta.45 Tryckeri AB, 2% Mountain Top, 2%Övriga 81% Fortifikationsverket, 8% Stockholm Vatten AB, 1% Unilever Europe BV, 1% Carla AB, 1% Södertälje Industriservice AB, 1% Veho Bil Sverige AB, 1% Bactiguard AB, 1% Sätra Motorcenter AB, 1% STÖRSTA HYRESGÄSTERNA HYRESINTÄKTER 10 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 11 ===== -5 0 5 10 15 20 25 2021 2023 20242022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 NETTOUTHYRNING Mkr MKR 0 20 40 60 80 100 2021 2022 -20 -40 -60 2023 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 -80 -100 2024 KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETSBESTÅND* n Nyuthyrning n Omförhandling n Konkurs n Avflyttning * Inklusive projektuthyrningar Mkr 0 100 200 300 400 500 600 2026 2027 ≥202920282024 2025 0 100 200 300 400 500 600 FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL* n Årshyra, mkr — Antal avtal * Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt lokalen FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – SDECEMBER 2024 Årshyra, Mkr Antal avtal 11 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 12 ===== Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 637 000 kvm och är huvudsakligen inom kategorierna logistik och lätt industri. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential för bostadsutveckling, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälar - dalen såväl som på andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera fulla helårsintäkter under rapportperi- oden förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande PROJEKTPORTFÖLJEN PROJEKT och inflyttning, kunna addera cirka 57 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 9 miljoner kro- nor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 31 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 17 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, vilka samtliga är i tidigare skeden. Bild: Fotocellen 5 Bild: Almnäs 5:24 12 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 13 ===== KOMMANDE PROJEKT PER 2024-12-31 HUVUDSAKLIG BEDÖMD FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS BEDÖMD TIDIGAST KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN MÖJLIGA BYGGSTART 2 Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2025-2026 Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025-2026 Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2025-2026 Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025-2026 Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025-2026 Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025-2026 Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2025-2026 Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2025-2026 Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026 Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025-2026 Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2025-2026 Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025-2026 Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026-2027 1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla. 2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning. PROJEKT Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast- igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi - fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendörren efter att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete med att identifiera nya områden och fastigheter att planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till befintliga byggnader eller genom att konvertera befint- liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att driva detaljplan för bostäder, bland annat den del av Green-Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren. KOMMANDE PROJEKT 13 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 14 ===== PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–12-31 BEDÖMD BEDÖMT TIDIGAST INDIKATIV ÅTERSTÅENDE ÅRLIGT UTHYR- MÖJLIGA STORLEK INVESTERING INVESTERING DRIFTNETTO NINGS- KOMMUN FASTIGHET TYP AV PROJEKT NUVARANDE FAS SLUTDATUM1 KVM 2 MKR3 MKR MKR GRAD, % Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 18 3,0 0 Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 9 2,6 100 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 13 3,6 0 Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 64 6,4 100 Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Projektering Q1 2026 2 200 37 Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering 4 Q2 2026 5 200 115 Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering 4 Q2 2026 17 000 274 404 38,4 0 Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering 4 Q2 2026 3 400 78 Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Projektering 4 Q3 2026 3 500 102 Totalt pågående projekt 40 800 844 508 54,0 Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 40 800 844 508 54,0 1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart. 2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. 4) Bygglov har erhållits. Bolaget har flera pågående projekt med en investerings- volym överstigande 25 miljoner kronor där samtliga avser ny- och tillbyggnation om tillsammans 40 800 kvm. Under året har fyra projekt om tillsammans 9 500 kvm byggstartats. Två av projekten, Båglampan 25 i Bromma i Stockholm och Viby 19:30 i Brunna i Upp - lands-Bro, startade med redan kontrakterade hyres - gäster på avtal med 10 års löptid på båda. De två andra projekten startades spekulativt. Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer under projektering och andra förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väleta- blerade och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår. PROJEKT PÅGÅENDE PROJEKT 14 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 15 ===== FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS KOMMUN FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, % Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100% Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q4 2024 2 400 37 49% Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 700 149 100% Egedal Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 47 100% (Köpenhamnsregionen) Totalt färdigställda projekt 17 700 282 Totalt exklusive hyresgästanpassningar 15 300 245 1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad). 2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion. Under de senaste fyra kvartalen har fyra projekt omfattande en total yta om 17 700 kvm färdigställts, varav merparten av ytan är uthyrd. Under första kvartalet färdigställdes en byggnad för lätt industri i Stendörrens utvecklingsområde i Stockholm Syd i Södertälje, där lokalerna vid färdigställandet var fullt uthyrda. I Egedal i Köpenhamnsregionen har en tillbyggnad om 3 300 kvm för en befintlig kund skett. I slutet av året färdigställdes Stendörrens logistikprojekt i Enköping med en area om 9 700 kvm. Advania Sverige AB tecknade 2023 ett 10-årigt hyresavtal avseende hela byggnaden med tillhörande mark och tillträdde lokalerna den 1 januari 2025. Ett av de färdigställda projekten avser en större ombyggnation av en befintlig byggnad, Filmremsan 2, i Högdalen i Stockholm. PROJEKT Bild: Fotocellen 5 FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 15 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 16 ===== Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 225 mil- joner kronor (-355). Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde- ringarna uppgår per 31 december 2024 till 6,3 procent, vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabell med värderingsparametrar på sida 17). Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings - fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån- det per 31 december 2024 uppgick till 14 311 miljoner kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna anges i tabellen på sida 17. De under året genomförda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde- rade till 1 458 miljoner kronor (1 383 per 30 september 2024), är värderade utifrån ortsprisanalyser. Värde - förändringen på byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, se vidare under avsnittet Projekt- portföljen på sidorna 12–15. FASTIGHETSVÄRDERING Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser. FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 % –0,50 % 641 1 034 1 428 1 821 2 214 –0,25 % -70 305 680 1 055 1 429 0,00 % -716 -358 0 358 716 0,25 % -1 305 -963 -621 -279 64 0,50 % -1 846 -1 518 -1 190 -862 -534 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. FÖRÄNDRING AV DIREKTAVKASTNINGSKRAV KÄNSLIGHETSANALYS I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings- kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter. 16 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 17 ===== VÄRDERINGSPARAMETRAR MIN MAX VIKTAT SNITT Kalkylränta, kassaflöde, % 5,0 (6,8) 11,1 (11,2) 8,1 (8,2) Direktavkastningskrav, restvärde % 5,2 (5,3) 9,0 (9,0) 6,3 (6,2) Kalkylränta, restvärde, % 7,2 (7,4) 11,1 (11,2) 8,4 (8,3) Långsiktigt vakansantagande, % 2,0 (3,0) 25,0 (15,1) 5,7 (5,7) FASTIGHETSVÄRDERING (Föregående år inom parentes) FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–DEC 2024 JAN-DEC 2023 Fastighetsbestånd vid årets början 12 566 12 418 Nya förvärv av fastigheter 1 129 - Försäljning av fastigheter -224 - Investeringar i befintliga fastigheter 598 516 Valutakurseffekter 17 -13 Realiserade värdeförändringar 29 1 Orealiserade värdeförändringar 196 -356 – Varav hänförligt till förändrade avkastningskrav -94 -450 – Varav hänförligt till förändrade kassaflöden 203 288 – Varav hänförligt till förändrade byggrättsvärden 88 -195 Fastighetsbestånd vid periodens slut 14 311 12 566 17 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 18 ===== cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder rän- tesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga räntebindningen på räntebärande skulder 2,2 år (3,3). Den genomsnittliga räntan på total ränte- bärande skuld inklusive derivat uppgick till 4,2 procent. Stendörren hade vid balansdagens utgång två ute- stående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026- 12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. FINANSIERING Per 31 december 2024 uppgick den genomsnittliga kapi- talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit- institut till 3,2 år (2,6). Inkluderas även obligationslånen uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,1 år (2,6). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe- rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 600 miljoner kronor. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäk- rade delen av de räntebärande skulderna. Stendörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida 19. Vid rapportperiodens utgång var KÄNSLIGHETSANALYS FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING RÄNTEBAS MKR MKR + / – 1,00% -28 41 + / – 2,00% -56 103 + / – 3,00% -84 143 I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M, EURIBOR 3M och NIBOR 3M) ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR ANDEL, % 2025 3 232 41 0 0 2026 0 0 822 10 2027 2 700 34 2 876 37 2028 0 0 4 126 53 2029 0 0 0 0 >2029 1 900 24 9 0 Summa/genomsnitt 7 832 4,2 100 7 832 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lånebelopp som löper med Iborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Per 31 december fanns tillgänglig likviditet om totalt 494 miljoner kronor, i form av likvida medel om 214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 280 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul- der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda finansieringsavgifter). Stendörren har även en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösendatum i maj 2027. 18 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 19 ===== RÄNTEDERIVAT – AKTIVA NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,67 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 9,3 1,00 0,771 Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 4,7 1,00 0,771 SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 7,1 1,00 0,861 Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 5,8 1,00 0,861 Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 10,8 2,00 1,95 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 7,4 2,00 1,98 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,4 2,00 1,67 Summa 4 600 52,1 1,59% 1,442 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år. RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE SWAPRÄNTA ÅTERSTÅENDE MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 2,6 2,45 5,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 1,1 2,39 4,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 0,6 2,49 5,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 1,2 2,41 4,86 Summa 1 900 5,5 2,44% 5,35 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. FINANSIERING 19 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 20 ===== HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN MÅL: Leverantörer till Stendörrens verksamhet inom förvaltning och utveckling ska underteckna företagets uppförandekod. Samtliga fordon ska vara fossilbränsleoberoende senast 2025. Flygresor ska undvikas när praktiskt möjligt. MÅL: Minska energiintensiteten (kWh/kvm) med minst 30 % till 2030 (basår 2020). 70 % av fastighetsportföljen (kvm) ska ha miljöcertifiering senast 2025. 100 % av nybyggnadsprojekt och större renoveringar ska miljöcertifieras. Möjliggöra ökad återvinning av hyresgästers avfall. Minimera byggavfall från byggnadsprojekt till <1 % till deponi, till 2030. 100 % fossilfri energi till 2030 (köpt av Stendörren). Minska koldioxidavtrycket i nybyggnadsprojekt med minst 40 % kgCO2/kvm BTA till 2030 (basår 2022). MÅL: Aktivt arbeta, med årlig upp- följning och återkoppling, gällande jämställdhet och icke-diskriminering. Sträva efter jämlikhet och mångfald bland alla yrkes- kategorier med mål om en 40/60 könsfördelning för ledande befattningshavare senast 2025. Uppnå ett eNPS-poäng på minst 40 i de årliga medar- betarenkäterna. Samtliga medarbetare ska utbildas i uppförandekoden. MÅL: Inkludera relevanta TCFD- indikatorer och rapportera enligt TCFD. Mål om netto-noll koldioxid- utsläpp validerat av Science Based Targets initiative (SBTi). MÅL: Skapa arbetsmöjligheter för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden. OPERATIONELL EXCELLENS RESURS- EFFEKTIVITET ATTRAKTIV ARBETSGIVARE FRAMTIDS- SÄKRING SOCIALT ANSVAR Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling av den egna verksamheten och samhället. Fem fokusområden har identifierats där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring avseende miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Strategin har tagits fram genom analys och dialog med relevanta intressenter samt med beaktande av bransch, marknad, omvärldsaspekter och diverse externa krav. Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan. HÅLLBARHET 27% Minskning av energiintensiteten (kWh/kvm) per 31 december 2024 jämfört med basår 2020. Mål om 30 % minskning från basår 2020 till år 2030 73% Miljöcertifierad area av totalt bestånd per 31 december 2024 Mål 70 % certifierad area till år 2025 1 303 kWp Total effekt av installe- rade solceller per den 31 december 2024 (inkl. pågående installation) 20 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 21 ===== HÅLLBARHET STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL Stendörrens största klimatpåverkan kommer från utveckling och förvaltning av företagets fastighetsbestånd. Det är avgörande för företaget att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan när det gäller förvaltning, renovering och nyproduktion, bland annat genom val av byggnadsmaterial och val av energikällor, för att minska klimatpåverkan. Stendörren arbetar för att skapa förutsättningar för en säker och hälsosam arbetsmiljö för såväl Stendörrens medarbetare som hyresgäster och leverantörer. Bolagets rutiner och processer säkerställer att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer och krav. INGEN FATTIGDOM INGEN HUNGER GOD HÄLSA OCH V ÄLBEFINNANDE GOD UTBILDNING FÖR ALLA JÄMSTÄLLDHET RENT V A TTEN OCH SANITET FÖR ALLA HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANST ÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH EKONOMISK TILL V ÄXT HÅLLBAR INDUSTRI, INNOV A TIONER OCH INFRASTRUKTUR HÅLLBARA ST ÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMPA KLIMA T - FÖRÄNDRINGARNA Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har identifierat nio mål där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande nr: 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 och 15. GLOBALA MÅLEN FÖR HÅLLBAR UTVECKLING 21 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 22 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC Hyresintäkter 902 843 237 208 Övriga rörelseintäkter 9 11 0 0 Summa intäkter 910 854 237 208 Driftskostnader -145 -139 -41 -35 Underhållskostnader -23 -19 -8 -4 Fastighetsskatt -24 -24 -6 -6 Driftnetto 718 672 182 163 Central administration -80 -77 -15 -18 Finansiella intäkter och kostnader -319 -298 -98 -78 Orealiserade valutakursförändringar 0 1 -4 -11 Leasingkostnad / Tomträttsavgäld -10 -10 -3 -3 FÖRVALTNINGSRESULTAT 308 287 62 54 2024 2023 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC Värdeförändring förvaltningsfastigheter 225 -355 119 -71 Värdeförändring finansiella instrument -91 -173 39 -152 Resultat före skatt 443 -241 220 -169 Skatt -116 -5 -96 -12 Periodens resultat 327 -246 124 -181 Omräkningsdifferenser 2 0 0 -2 Summa övrigt totalresultat 2 0 0 -2 SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 329 -247 124 -183 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 329 -247 124 -183 Resultat per aktie, före utspädning, kr 9,70 -10,54 3,86 -6,85 Resultat per aktie, efter utspädning, kr 9,69 -10,54 3,86 -6,85 Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,89 28,43 30,26 28,43 Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,91 28,43 30,29 28,43 Belopp i miljoner kronor 22 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 23 ===== RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER RESULTAT Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 2024 cirka 56 miljoner kronor högre intäkter och drift- nettot steg med cirka 46 miljoner kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och centrala administra - tionskostnader summerar förvaltningsresultatet till 308 miljoner kronor (287). Periodens resultat uppgår till 327 miljoner kronor (-246), motsvarande 9,70 kronor per aktie (-10,54). HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna ökade med cirka 7 procent till 902 mil- joner kronor (843) jämfört med 2023. De ökade intäk- terna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet, förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under året. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 6 procent. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkringsersättning under första kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka -192 miljoner kronor (-182) vilket är 10 miljoner kronor högre jämfört med föregående år. Totala fastighetskost- nader i jämförbart bestånd ökade med cirka 11 miljon kronor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsök- ningen förklaras främst av högre underhållskostnader i sista kvartalet 2024, högre försäkringskostnader samt högre tariffer för värme och VA under året jämfört med föregående år. CENTRAL ADMINISTRATION Kostnaderna för central administration uppgick under året till -80 miljoner kronor (-77) och utgörs av kost - nader för central förvaltning och administration samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. FINANSNETTO De finansiella intäkterna uppgick till 130 miljoner kro - nor (112) och avser huvudsakligen intäkter avseende räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive lea- singkostnad, steg till -449 miljoner kronor (-411) främst till följd av ökad belåning. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till -10 miljoner kronor (-10). Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeavgifter. KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultatet för året uppgick till 308 miljoner kronor (287) vilket motsvarar en ökning om 7 procent, främst tack vare högre intäkter. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 225 miljoner kronor (-355). Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan- den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer se sidan 17. Räntederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet med en värdeförändring om -91 miljoner kronor (-173). De negativa värdeförändringarna förklaras främst av sjunkande räntenivåer. SKATT Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt om -53 miljoner kronor (-7) och uppskjuten skatt om -63 miljoner kronor (2). 23 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 24 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING 31 DEC 31 DEC 2024 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 395 4 838 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 7 638 5 826 Övriga långfristiga skulder 66 57 Leasingskuld 274 259 Uppskjuten skatteskuld 1 061 999 Övriga avsättningar 4 4 Summa långfristiga skulder 9 051 7 145 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 153 825 Övriga kortfristiga skulder 383 384 Summa kortfristiga skulder 528 1 210 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 975 13 193 Eget kapital hänförligt till Moderbolagets ägare 5 395 4 838 Innehav utan bestämmande inflytande – – 31 DEC 31 DEC 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 9 3 Förvaltningsfastigheter 14 311 12 566 Nyttjanderättstillgångar 274 259 Inventarier 0 1 Långfristiga fordringar - 3 Räntederivat 58 148 Summa anläggningstillgångar 14 651 12 981 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 109 79 Likvida medel 214 134 Summa omsättningstillgångar 323 213 SUMMA TILLGÅNGAR 14 975 13 193 Belopp i miljoner kronor 24 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 25 ===== FINANSIELL STÄLLNING ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- ligen av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2024 uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 14 311 miljoner kronor (12 566). För analys och kommenta- rer, se sidorna 9–11. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 323 miljoner kronor (213), bestående av likvida medel om 214 miljoner kronor (134) samt hyresfordringar och övriga kortfristiga fordringar om 109 miljoner kronor (79). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 280 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 494 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. EGET KAPITAL Per den 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital till 5 395 miljoner kronor (4 838) och soliditeten till 37 procent (37). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 7 791 miljoner kronor (6 651), motsvarande en belå - ningsgrad om 52 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och två gröna obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -40 miljoner kronor (-31). Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 153 miljoner kronor (825) och består av lån och amorteringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind- ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se sida 18. KONCERNEN I SAMMANDRAG UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO) Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december till 1 061 miljoner kronor (999) och avser skatten på fast - igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 383 miljoner kronor (384). 25 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 26 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKLUSIVE HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FÖRETAGETS ÄGARE Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 218 800 5 216 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58 Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271 Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 428 800 5 429 Personaloptionsprogram – 1 – – – 1 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59 Återköp hybridobligation – – – 0 -288 -288 Totalresultat januari – december 2023 – – 0 -246 – -246 Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 123 512 4 838 Ränta/utdelning hybridobligation – – – -46 – -46 Emission aktier 2 490 - - - 492 Emission hybridobligation – – – -4 300 296 Återköp hybridobligation – – – -2 -513 -514 Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329 Utgående eget kapital per 2024-12-31 19 1 672 5 3 398 300 5 395 Belopp i miljoner kronor KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2024 till 5 395 miljoner kronor (4 838). Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0). 26 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 27 ===== KONCERNEN I SAMMANDRAG RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE 2024 2023 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 308 287 62 54 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 28 0 21 -15 Betald inkomstskatt -1 -13 5 -6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 335 274 89 32 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -31 4 6 -8 Förändring av rörelseskulder -88 28 -2 36 Kassaflöde från den löpande verksamheten 217 307 92 60 Investeringsverksamheten Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -598 -516 -189 -140 Förvärv av koncernföretag/fastigheter -1 118 – -923 – Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 – - – Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 492 -516 -1 112 -140 Belopp i miljoner kronor 2024 2023 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC Finansieringsverksamheten Nyemission personaloptioner - 1 - 0 Emission aktier 489 – 489 – Emission hybridobligation 296 - - - Utdelning hybridobligation -46 -59 -7 –14 Återköp hybridobligation -514 -288 - – Upptagna räntebärande skulder 5 014 1 379 1 796 134 Amortering och lösen av räntebärande skulder -3 893 -1 026 -1 510 -280 Depositioner 9 21 5 13 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 356 28 773 -147 Periodens kassaflöde 81 -181 -248 -227 Likvida medel vid periodens ingång 134 315 462 361 Periodens kassaflöde 81 -181 -248 -227 Likvida medel vid periodens utgång 214 134 214 134 Belopp i miljoner kronor 27 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 28 ===== MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 31 december 2024 till 49 miljoner kronor (30) och det egna kapitalet uppgick till 1 598 miljoner kronor (1 329). 2024 2023 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC Nettoomsättning 129 123 36 33 Rörelsens kostnader -129 -121 -36 -33 Resultat före finansiella poster 0 2 0 0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 13 -38 13 -38 Finansnetto 17 20 -8 -1 Resultat efterfinansiella poster 30 -16 5 -39 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET MODERBOLAGET I SAMMANDRAG 2024 2023 2024 2023 JAN-DEC JAN-DEC OKT-DEC OKT-DEC Bokslutsdispositioner 12 -3 12 -3 Resultat före skatt 42 -19 17 -42 Skatt - - - - Periodens resultat 42 -19 17 -42 Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor 28 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 29 ===== BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET 31 DEC 31 DEC 2024 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 9 3 Inventarier 3 10 Andelar i koncernföretag 1 165 979 Fordringar hos koncernföretag 3 129 3 459 Uppskjuten skattefordran 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 307 4 450 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 27 25 Kortfristiga fordringar 5 6 Likvida medel 49 30 Summa omsättningstillgångar 81 62 SUMMA TILLGÅNGAR 4 387 4 512 31 DEC 31 DEC 2024 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 598 1 329 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 287 1 091 Skulder till koncernföretag 1 459 2 061 Summa långfristiga skulder 2 746 3 152 Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag - – Övriga kortfristiga skulder 44 30 Summa kortfristiga skulder 44 30 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 387 4 512 MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor 29 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 30 ===== AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 18 635 084 kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord- ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. BEMYNDIGANDEN Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med- föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före- tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. Under fjärde kvartalet genomfördes en riktad nyemission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 9 procent. INCITAMENTSPROGRAM Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teck - ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop- tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid peri - odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne - havarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–30 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offent - liggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande mot- svarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. HANDELSPLATS Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. 30 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 31 ===== STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % % Stendörren Real Estate AB 12 058 124 2 000 000 10 058 124 38,8 56,1 Altira AB 3 115 000 500 000 2 615 000 10,0 14,2 SEB Investment Management 4 108 716 0 4 108 716 13,2 7,7 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 828 132 0 2 828 132 9,1 5,3 Carnegie Fonder 1 256 652 0 1 256 652 4,0 2,3 Handelsbanken Fonder 1 183 776 0 1 183 776 3,8 2,2 Fjärde AP-fonden 1 062 406 0 1 062 406 3,4 2,0 Odin Fonder 811 060 0 811 060 2,6 1,5 Nordea Funds AB 504 223 0 504 223 1,6 0,9 Malmer, Staffan 270 495 0 270 495 0,9 0,5 Övriga ägare 3 859 889 0 3 859 889 12,4 7,2 Totalt 31 058 473 2 500 000 28 558 473 100,0 100,0 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 485. AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN Foto: Danmarks-Kumla 8:23, Uppsala Bild: Viby 19:30, Upplands-Bro 31 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 32 ===== TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningsha- vare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens - förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024. RISKER Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns på sida 81–84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4–5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 18. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk - ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings-metoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. REVISORS GRANSKNING Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. KALENDARIUM HÄNDELSE DATUM Årsredovisning 2024 29 april 2025 Delårsrapport januari–mars 2025 7 maj 2025 Årsstämma 2025 22 maj 2025 Delårsrapport april–juni 2025 22 juli 2025 Delårsrapport juli–september 2025 24 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026 ÖVRIG INFORMATION 32 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 33 ===== STYRELSE OCH VD Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 18 februari 2025 Andreas Philipson Styrelsens ordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Joakim Rubin Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 18 februari 2025 kl. 07.00 CET. FÖRSÄKRAN 33 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 34 ===== BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1 Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy- resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till cirka 991 miljoner kronor per den 1 januari 2025. Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår till cirka 202 miljoner kronor. Således bedöms koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 789 miljoner kronor. Kostnaderna för central administration uppskattas till cirka 80 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 332 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt förvaltningsresultat om cirka 367 miljoner kronor per den 1 januari 2025. Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning om intjäningsförmågan per 1 januari 2025 utan hänsyn tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på förvaltningsresultatet. Kostnaderna för central administration har base - rats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens redovisade snittränta per balansdagen med tillägg för periodiserade finansieringskostnader och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav - gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts eller frånträtts är ej medräknade. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under rapportperioden för- väntas, i takt med uthyrning och färdigställande, kunna addera cirka 57 miljoner kronor i driftnetto. Av detta belopp avser cirka 9 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 31 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas för framtida uthyrning och cirka 17 miljoner kronor avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart. Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog- nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. BILAGA 1 BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1) Hyresintäkter 991 Summa intäkter 991 Driftskostnader -145 Underhållskostnader -29 Fastighetsskatt -28 Driftnetto 789 Central administration -80 Finansiella intäkter och kostnader -332 Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10 Förvaltningsresultat 367 1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per 1 januari 2025. 34 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 35 ===== DEFINITIONER AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- heter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastig- heternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark- nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fastigheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara pga rivning och/eller större projektutveckling. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld inklusive räntederivat. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings- tid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingå- ende i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med återläggning av derivatskuld (+/–) samt uppskjuten skatt. NAV TILLVÄXT Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de senaste 12 månaderna. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybrid- obligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastig heternas värdeförändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. ALTERNATIVA NYCKELTAL 35 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2024 ÅRET I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT ===== SIDA 36 ===== Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestill - växten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj. FÖR MER INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA: ERIK RANJE, VD erik.ranje@stendorren.se 08-518 331 00 PER-HENRIK KARLSSON, EKONOMIDIREKTÖR per-henrik.karlsson@stendorren.se 08-518 331 00