===== SIDA 1 ===== 2023 Års- och hållbarhetsredovisning ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Marknads- värde fastigheter 13 860 mkr Net LTV 54,7 % Uthyrnings- grad 94,9 % Antal fastigheter 161 st Uthyrningsbar yta 952 003 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,97 kr/st Hyresduration 6,3 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning Innehåll Årsredovisning 2023 4 VD har ordet 6 Årsöversikt 8 Nyckeltal 9 Affärsidé, mål och strategi 10 Fastighetsportfölj 12 Transaktioner 21 Befintliga intressebolag och samägda bolag 23 Projektportfölj 24 Hållbarhetsredovisning 27 Förvaltningsberättelse 55 Bolagsstyrning 66 Bolagets styrelse och ledning 73 Finansiell information 75 Övriga upplysningar 83 Styrelsens försäkran 125 Revisionsberättelse 126 Definitioner av nyckeltal 130 Kalendarium 131 Kontaktuppgifter 131 Den formella årsredovisningen omfattas av sidorna 55-130 3 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Driftnetto 790,2 mkr ===== SIDA 4 ===== Perioden avser 1 januari - 31 december 2023 med jämförelsetal 1 januari - 31 december 2022. Randviken konsolideras med Stenhus från 1 juli 2022. Backaheden konsolideras med Stenhus från 1 oktober 2023. Helåret i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 1 019,0 (712,4) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. • Driftöverskottet uppgick till 790,1 (531,8) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 359,2 (298,3) mkr, motsvarande 0,97 (0,95) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -573,7 (-39,7) mkr varav orealiserade -490,7 (-20,5) mkr motsvarande -3,4 (-0,1) procent av fastighetsvärdet. I de orealiserade värdeförändringarna ingår tillgångsförvärvet av Backaheden Fastighets AB som ger en positiv effekt om 189,3 miljoner kronor. • Resultat efter skatt uppgick till -375,8 (246,6) mkr. • Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande -1,11 (0,68) kr per aktie efter utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 1 281,6 (8 092,3) mkr varav 844,7 (7 618,2) mkr avsåg förvärv av 8 (78) fastigheter och 374,2 (474,0) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. • Försäljning av fastigheter uppgick netto till -1 044,2 (-961,8) mkr. • Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick till 13 860,1 (14 259,2) mkr vid periodens slut. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 345,2 (292,9) mkr. Likvida medel upp- gick vid periodens utgång till 306,2 (294,4) mkr. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick till 2,5 (3,53) år, att jämföras med det långsiktiga målet om minst 2,5 år. • Soliditeten uppgick till 40,8 (40,7) procent att jämföra med målet att den ska överstiga 35 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets fastighetsbestånd uppgick till 54,7 (54,8) procent att jämföra med målet att den ska understiga 55 procent på lång sikt. • Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets- bestånd uppgick till 56,9 (57,1) procent att jämföra med målet att den ska understiga 60 procent på lång sikt. • Räntetäckningsgraden uppgick till 1,94 (2,58) gånger under rullande 12 månader, att jämföra med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. • Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,9 (95,8) procent. • Ingen utdelning föreslås till aktieägarna. Årsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter har under 2023 fokuserat på sin finansiella styrka, konsolideringen av Bolaget samt påbörjat processen för att byta lista till Nasdaq Stockholms huvudlista. 4 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== 5 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Väsentliga händelser i korthet1 1 För ytterligare information se Bolagets hemsida. Q1 • Bolaget frånträder 17 fastigheter samt avtalar om försäljning av fem fastigheter. Nettoförsäljningspriset uppgår till 948 miljoner kronor. • Bolaget amorterar banklån med 451 miljoner kronor. • Bolaget förtidsinlöser ett utestående obligationslån om 200 miljoner kronor. Q2 • Bolaget amorterar 668 miljoner kronor. • Bolaget håller årsstämma där nyval görs av Anna Engebretsen till ordinarie styrelseledamot samt nyval av revisionsbolaget Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB till Bolagets revisor. Q4 • Bolaget upprättar ett grönt finansieringsramverk samt emitterar gröna obligationer för 500 miljoner kronor under ett ramverk om 700 miljoner kronor och en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Obligationerna är upptagna till handel på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. • Bolaget genomför ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 300 miljoner kronor. • Bolagets innehav i Backaheden Fastigheter AB omklassi ficerades från intresseföretag. Backaheden konsolideras med Stenhus från och med kvartal fyra 2023. • Bolaget ingår avtal om försäljning av två fastigheter samt avyttrat och frånträtt fyra fastigheter, totalt underliggande fastighetsvärde uppgår till 207 miljoner kronor. • Bolaget påbörjar arbetet med listbyte, från Nasdaq First North Premier Growth Market till Nasdaq Stockholms huvudlista. Målsättning är att detta arbete ska vara klart under 2024/2025. Q3 • Bolaget lämnar ett kontant budpliktsbud till samtliga aktieägare i Backaheden Fastighets AB om förvärv av samtliga aktier i Backaheden Fastighets AB som Stenhus inte redan innehar. • Bolaget refinansierar seniora banklån om totalt 1 650 miljoner kronor. ===== SIDA 6 ===== 6 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Året som gått 2023 har varit ett utmanande år för fastighetssektorn, präglat av snabba räntehöjningar, ökande geopolitis- ka spänningar och ekonomisk osäkerhet. Hög infla- tion, höga räntor och fortsatt osäkerhet påverkade våra investeringsmöjligheter och våra finansierings- kostnader. Men tack vare vårt fokus på verksamheten, vår proaktiva kapitalförvaltning och genomförande av strategiska åtgärder kunde vi navigera framgångsrikt i dessa osäkra tider. Under 2023 har våra fokusområden varit transparens, långsiktiga kundrelationer, stabila finanser och ett starkt kassaflöde. Det har utan tvivel visat sig att dessa varit våra framgångsfaktorer i en skakig värld. Vi har under året arbetat med våra fokusfrågor samti- digt som vi konsoliderat oss inför framtiden. Genom hårt arbete och fokus på konsolidering och prioritering av våra mål har vi kunnat öka vårt drifts- överskott med drygt 48 procent jämfört med 2022. Vi prioriterade att teckna långa och gröna hyresavtal med våra hyresgäster vilket gav ett stabilt kassaflöde över tid vilket minskar vår risk. Vårt förvaltningsresultat har ökat med dryga 20 pro- cent jämfört med 2022 trots kraftigt ökade finansiella kostnader vilket innebär att vi kan se att Stenhus mål och strategier är de rätta även i utmanande tider. För att möta den finansiella osäkerheten i omvärlden så har Stenhus fokuserat på stabila finanser, nu och inför framtiden. Under året har Bolaget amorterat drygt 4,9 miljarder kronor och tagit upp nya lån samt refinansierat motsvarande drygt 4,0 miljarder kronor. Vi har upprättat ett grönt finansieringsramverk samt emitterat en grön obligation upptagen till handel på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. Bolagets långsiktiga intjäningsförmåga ser fortsatt stark ut trots det utmanande ränteläget vilket visar att vi även i framtiden kommer ha ett stabilt kassaflöde. För att frigöra kapital har vi sett över investeringar och kostnader. Vi har varit återhållsamma med nya inves- teringar, genomfört strategiska försäljningar av fastig- heter och tagit fler initiativ till att sänka omkostnader- na. Vårt ekonomiska värde ska skapas samtidigt som negativa effekter på miljön reduceras och mänskliga behov samt sociala rättigheter respekteras. Under 2023 har Stenhus inom hållbarhetsområdet arbetat vidare med bland annat miljöklassificeringar av befint- liga fastigheter och projekt. Vi har arbetat med att sänka våra klimatutsläpp främst genom utfasning av fossila bränslen genom övergång till förnybara bräns- len samt genom att teckna EPD-avtal gällande grön el. Som en ansvarsfull fastighetsägare jobbar vi medve- tet och tar vi vårt fulla ansvar vad gäller miljö, samhälle och ekonomi i stort. ”Vi kan se att Stenhus mål och strategier är de rätta även i utmanande tider.” VD har ordet ===== SIDA 7 ===== 7 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Framtiden Efter ett år som har karaktäriserats av ansträngningar att skapa ekonomisk stabilitet är vi nu välrustade för både nya utmaningar och nya affärsmöjligheter. Vi står vidare väl förberedda för att ta nästa kliv att byta lista till Nasdaq Stockholms huvudlista. Arbetet pågår intensivt och listbytet beräknas ske i slutet av 2024. Vi ser en stabil och ljus tid framför oss och vårt fort- satta övergripande mål är att skapa värde för Bolaget. Framtida räntesänkningar samt listbytet ger oss en glimt framöver mot en utdelning till våra aktieägare. Vi följer noga utvecklingen på marknaden och vi har en bra beredskap för olika scenarios och vi är redo att anpassa vår löpande verksamhet utifrån förändrade förutsättningar i omvärlden. Våra huvudfokus kommer även i fortsättningen att vara på befintlig portfölj, hyresgästers välmående och en stark organisation vilket i slutändan genererar ett stabilt kassaflöde. ”Vi står vidare väl förberedda för att ta nästa kliv att byta lista till Nasdaq Stockholms huvudlista. ” Avslutningsvis Vi hade inledningsvis, när vi börsnoterades i november 2020, en målbild som handlade om bolagets framtida ekonomiska värde och dess nyckeltal. Målbilden framöver efter de stora förändringarna som har skett i världen kommer att var trygghet i bolaget och starka kassaflöden. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla enga- gerade medarbetare, hyresgäster, aktieägare och alla samarbetspartners som vi har relationer med. Elias Georgiadis Verkställande direktör ===== SIDA 8 ===== Årsöversikt Resultaträkning Belopp i mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter 1 019,0 712,4 Fastighetskostnader -228, 8 -180,6 Driftnetto 790,2 531,8 Central administration -60,4 -52,7 Resultat från intresseföretag -76,2 26,3 –varav förvaltningsresultat 16,6 13,6 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -64,0 9,0 –varav skatt 13,4 -5,5 –varav övrigt -42,2 9,2 Finansnetto -387,1 -194,4 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 266,5 311,0 –varav förvaltningsresultat 359,2 298,3 Transaktions- och omstruktureringskostnader - -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -573,7 -39,7 Värdeförändringar av finansiella instrument -85,6 80,7 Resultat före skatt -392,8 347,5 Skatt 17,0 -100,9 Årets resultat -375,8 246,6 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -413,1 212,5 varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 37,4 34,1 Balansräkning Belopp i mkr 2023 31 dec 2022 31 dec Förvaltningsfastigheter 13 860,1 14 259,2 Nyttjanderättstillgångar 196,3 187,1 Immateriella anläggningstillgågnar 4,3 3,5 Övriga materiella anläggningstillgångar 0,7 1,1 Andelar i intresseföretag 118,7 277,8 Finansiella placeringar – – Derivat 39,6 98,2 Övriga omsättningstillgångar 148,9 236,0 Likvida medel 306,1 294,4 T otalt tillgångar 14 674,7 15 357,4 Eget kapital 5 714,8 6 124,6 Innehav utan bestämmande inflytande 188,8 45,2 Uppskjuten skatt 204,9 266,3 Räntebärande skulder 7 956,5 8 306,5 Skuld nyttjanderätter 196,3 187,1 Övriga skulder 413,4 427,7 T otalt eget kapital och skulder 14 674,7 15 357,4 8 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 9 ===== Fastighetsrelaterade 2023 31 dec 2022 31 dec Uthyringsbar area, kvm 952 003 964 297 Antal fastigheter, st 161 180 Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 860,1 14 259,2 Areamässig uthyrningsgrad, % 89,5 91,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 95,8 Hyresduration, år 6,3 6,2 Finansiella Balansomslutning, mkr 14 674,7 15 357,4 Genomsnittlig ränta, % 5,41 4,12 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,31 1,10 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 3,53 Soliditet vid periodens utgång, % 40,8 40,7 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 54,7 54,8 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 56,9 57,1 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 089,5 6 363,2 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,40 17,14 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 678,3 5 876,9 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,30 15,83 Finansiella 2023 jan-dec 2022 jan–dec Hyresintäkter, mkr 1 019,0 712,4 Driftnetto, mkr 790,2 531,8 Förvaltningsresultat, mkr 359,2 311,0 Transaktions- och omstruktureringskostnader, mkr – -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -573,7 -39,7 Resultat efter skatt, mkr -375,8 246,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,94 2,58 Avkastning på eget kapital, % -6,2 4,9 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,97 0,99 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,97 0,99 Resultat per aktie före utspädning, kr -1,11 0,68 Resultat per aktie efter utspädning, kr -1,11 0,68 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,93 0,93 2023 jan–dec 2022 jan–dec Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 223 606 371 223 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 313 347 459 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 313 949 959 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 313 480 940 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 314 077 872 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. Nyckeltal 9 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 10 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund- kännedom och kundnyttan kan maximeras och genom detta långsiktigt leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansie- ringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande operativa och finansiella mål för verksamheten. Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder vid utgången av 2025. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång- siktigt uppgå till minst 2,5 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 10 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik i en mix av läge (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Under det närmaste året kommer kassaflödet att återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Under det kommande året bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, rutiner, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivi- sera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 11 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 860,1 (14 259,2) miljoner kronor vid periodens slut. Den 31 december 2023 bestod Bolagets fastig- hetsportfölj av 161 (180) fastigheter varav 11 (11) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 1 060,1 (inklusive projekt) (1 022,9) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,9 (95,8) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 31 december 2023 uppgick till cirka 6,3 (6,2) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 35,8 (32,3) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,6 (6,9) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med 7 310 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till drygt 580 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 860 miljoner kronor vid periodens slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2023 okt- dec 2022 okt- dec 2023 jan- dec 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 12 985,9 14 248,2 14 259,2 7 168,4 1 634,0 – Förvärv 840,4 277,3 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning -63,6 -179,6 -1 044,2 -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring 35,9 -289,8 -490,7 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -2,1 -16,5 -83,0 -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 63,6 219,5 374,2 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 860,1 14 259,2 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % -0,3 -2,0 -3,4 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 158 174 180 116 14 – Förvärv 7 5 8 78 103 14 Försäljning -4 -1 -27 -16 1 – Omklassificering – 2 – 2 – – Antal fastigheter UB 161 180 161 180 116 14 12 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 Tusen kvm Antal fastigheter 210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 230930230630 231231 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 53% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Offentliga fastigheter 20% Kontor 11% Byggrätt 0% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 33% Väst 36% Mälardalen 21% Öst 6% Syd 3% Norr 2% 13,9 Mdkr 13,9 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2023 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,0 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,8 år. 33%21% 36% 6% 2% 3% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 13 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Fastighetsbeståndet per 2023-12-31 Hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastig- heter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 38 166 788 322 2 094 30 4 563 27 361 33 Väst 60 407 654 396 1 034 37 4 930 12 094 36 Mälardalen 33 189 631 232 1 384 22 2 911 15 351 21 Öst 17 118 828 82 703 8 836 7 032 6 Syd 4 50 530 7 513 1 355 7 016 3 Norr 9 18 572 22 1 193 2 265 14 290 2 Tot a l 161 952 003 1 060 1 245 100 13 860 14 559 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2023-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l Del av total, % Stockholm 1 417 554 2 165 407 20 4 563 33 Väst 2 774 556 433 1 163 4 4 930 36 Mälardalen 2 070 804 27 – 10 2 911 21 Öst 521 215 99 – – 836 6 Syd 338 17 – – – 355 3 Norr 190 75 – – – 265 2 Tot a l 7 310 2 222 2 724 1 570 34 13 860 100 Hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2023-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 104 54 129 35 322 30 Väst 235 48 31 82 396 37 Mälardalen 163 66 3 – 232 22 Öst 57 18 7 – 82 8 Syd 5 2 – – 7 1 Norr 16 6 – – 22 2 Tot a l 580 193 170 117 1 060 100 Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2023-12-31 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 58 455 30 254 59 586 18 493 166 788 18 Väst 287 735 48 529 16 047 55 343 407 654 43 Mälardalen 137 991 48 374 3 266 – 189 631 20 Öst 97 477 17 461 3 890 – 118 828 12 Syd 50 218 312 – – 50 530 5 Norr 12 439 6 133 – – 18 572 2 Tot a l 644 314 151 063 82 789 73 836 952 003 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,0 mkr per år i 1,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 14 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2023-12-31 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 46 31 110 18 205 26 Väst 135 31 19 128 313 39 Mälardalen 118 39 13 – 170 21 Öst 36 36 22 – 94 12 Syd 4 1 – – 5 1 Norr 9 2 – – 11 1 Tot a l 348 140 164 146 798 100 Hyresavtalens förfallostruktur 2 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt² Mkr Andel, % 2024 69 913 61 84 8 2025 58 099 76 74 7 2026 59 314 61 71 7 2027 160 757 78 161 16 >2028 476 929 158 639 62 T otalt 825 011 434 1 028 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 8,2 7,2 6,9 6,8 10,3 10,7 3,9 10,7 4,8 4,9 4,5 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 3,7 15,6 1,8 15 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Största hyresgäster per 2023-12-31 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 5,9 Santa Maria AB 38 337 1 7,7 Bilia AB 24 610 7 9,2 Botkyrka Kommun 12 935 3 9,4 Hedin Mobility Group AB 18 289 6 12,9 Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 5,2 Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,3 IAC Group Sweden AB 38 438 1 9,5 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 2,7 Tyresö Kommun 7 995 1 4,7 Momentum Group AB 28 219 1 3,9 Quintus Technologies AB 10 663 4 5,0 Leo´s AB 11 474 3 6,1 Polismyndigheten 9 351 7 4,9 ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 8,0 T op 15 293 869 50 7,6 Övriga 681 113 958 T otalt 1 060 117 992 6,32 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 Areamässig uthyrningsgrad, % 89,5 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2023-12-31 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 68% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Byggrätter - Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 55% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 16% Kontor 11% Byggrätter 0% Hyresintäkt per region Väst 37% Stockholm 30% Mälardalen 22% Öst 8% Norr 2% Syd 1% 16 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Hede 3:122. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. Uthyrningsgrad: 100%. 17 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvalt- ningsfastigheterna värderats av Newsec Advise AB, Cushman & Wakefield Sweden AB samt CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till -573,7 (-39,7) miljoner kronor, varav oreali- serade uppgick till -490,7 (-20,5) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -3,4 (-0,1) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 55 miljoner kronor. Tillgångs- förvärvet av Backaheden gav en positiv effekt om 189,3 miljoner kronor. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om -735,0 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värde förändringen till -490,7 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 860,1 (14 259,2) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering sker. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,91 9,96 8,19 Direktavkastningskravet, % 3,84 7,80 6,05 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 119 5 983 1 054 Långsiktig vakans, % 0,0 10,2 5,1 Drift och underhåll, kr/kvm 12 505 181 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -554,9 594,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -564,7 671,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 574,0 -574,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -192,3 176,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -361,7 361,7 18 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,87 8,99 8,13 Direktavkastningskravet, % 5,75 6,85 6,01 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 073 2 016 1 645 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,6 Drift och underhåll, kr/kvm 70 385 278 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr – Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -56,3 59,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,0 79,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 81,4 -81,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -24,8 24,8 Drift och underhåll, +/- 10 procent -43,4 43,4 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,53 9,75 8,84 Direktavkastningskravet, % 5,42 7,60 6,70 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 307 5 983 1 208 Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 22 505 194 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -82,2 86,7 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -73,9 85,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 101,2 -101,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -29,8 29,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -58,4 58,4 19 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,36 9,96 8,43 Direktavkastningskravet, % 5,25 7,80 6,30 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 119 2 886 814 Långsiktig vakans, % 2,0 10,2 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 485 145 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -295,5 319,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -298,6 352,4 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 294,9 -295,1 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -101,9 101,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -191,2 191,2 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,91 9,19 7,11 Direktavkastningskravet, % 3,84 7,05 5,0 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 117 3 454 1 966 Långsiktig vakans, % 0,0 6,0 3,2 Drift och underhåll, kr/kvm 25 487 335 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -120,8 128,9 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -125,2 154,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 96,5 -96,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,9 20,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -68,7 68,7 20 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Transaktioner Stenhus är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport- följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga riskjusterade avkastningen till aktieägarna. Fastigheter som förvärvats och/eller avyttrats under året Under 2023 har Stenhus förvärvat 8 fastigheter och avyttrat 27 fastigheter. Uthyrbara yta för förvärvade fastigheter uppgår till ca 59 766 kvm och för försålda fastigheter till ca 77 837 kvm. Per 31 december 2023 fanns inga förpliktelser avseende förvärv av fastigheter. Fastigheter som förvärvats eller avyttrats under året 1 Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Hede 3:122 Kungsbacka Lager/lätt industri/logistik 45 679 100 Sparrhornet 3 Varberg Lager/lätt industri/logistik 3 387 100 Drönaren 1 Varberg Lager/lätt industri/logistik 3 227 100 Getinge-Brogård 2:16 Halmstad Lager/lätt industri/logistik 3 200 100 Hagalund 1:27 Enköping Lager/lätt industri/logistik 1 900 100 Macken 2 Skövde Lager/lätt industri/logistik 1 890 100 Kumla 3:175 Tyresö Offentliga fastigheter 483 100 Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – – Gymnasten 1 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik -575 100 Märsta 21:72 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik -1 125 100 Själevads Prästbord 1:91 Örnsköldsvik Lager/lätt industri/logistik -1 338 100 Överön 1:25 Örnsköldsvik Lager/lätt industri/logistik -1 360 99 Slipskivan 1&2 Huddinge Lager/lätt industri/logistik -1 475 100 Kjula-Blacksta 1:14 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 584 100 Storsten 1 Norrtälje Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 641 100 Ludvika by 2:22 Ludvika Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 695 100 Slagsta 1:27 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 706 100 Bureå 7:134 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik -1 759 100 Ormvråken 2 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik -1 836 83 Tuna 3:3 Sandviken Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 886 100 Ängen 2 Nybro Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 030 100 Boländerna 32:7 Uppsala Lager/lätt industri/logistik -2 154 100 Sömmerskan 6 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik -2 305 91 Torshälla 5:43 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik -2 555 100 Borrestad 1 Hörby Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 979 100 Mörsaren Mellersta 15 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik -3 129 90 Gammelbyn 75:1 Östhammar Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 014 100 Lagret 9 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik -4 050 100 Hemlingby 49:28 Gävle Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 092 100 Glaskulan 17 Linköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 135 100 Karossen 24 Örebro Lager/lätt industri/logistik -4 194 100 Prisuppgiften 2 Linköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 716 100 Säffle 6:50 Säffle Sällanköps-/dagligvaruhandel -6 165 100 Torlunda 1:276 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -13 339 100 1 Fastigheter som tillträtts eller frånträtts under året 21 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm. 22 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intresse- bolag. Fastighetsvärde: 1 293 mkr Årligt driftnetto, ca: 64 mkr Ägarandel: 29,9% Befintliga intressebolag och samägda bolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus i intressebolag och samägda bolag där Stenhus har ett majoritetsägande. 23 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre- prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenadkostnaden. Per 31 december 2023 fanns förpliktelser gällande Stenhus projekt om 16,6 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 20 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Positivt förhandsbesked om planändring har inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar för planarbetet pågår. Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts denna potentiella byggrätt. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie- ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves- teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila- tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i fastigheterna. Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus har per datum för rapportsläpp erhållit ytter- ligare två miljöcertifieringar; LEED Gold gällande fastigheten Finnslätten 6 i Västerås samt BREEM in use ”Very Good” gällande fastigheten Spinnaren 6 i Köping. Stenhus har även ersatt fossila bränslen i två fastig- heter; konvertering från olja till bergvärme i fastigheten Husmodern 6 i Täby samt konvertering från olja till fjärrvärme i fastigheten Dikesrenen 12 i Västberga. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 24 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 0,9 – – – – – – Fastighetsutveckling Finnslätten 6 Västerås 10 600 256,4 256,4 – 27,1 100 Alstom 10 Färdigställd LEED Gold, HG inflyttad juli 2023 Spinnaren 6, etapp 1 & 2 Köping 3 600 65,1 64,9 0,2 3,8 100 Rusta, Stadium Outlet 10 Färdigställd BREEAM HG inflyttad augusti 2023 Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 570 23,5 21,4 2,1 2,2 100 Blomsterlandet 10 Q1 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Västberga 1 310 14,9 11,6 3,3 2,7 100 Cramo 12 Q1 2024 Librobäck ( 2 etapper) Uppsala 2 920 34,3 32,8 1,5 5,6 100 Polismyndigheten 6 Färdigställd Kolgården 14 Visby 478 19,8 19,8 – 1,6 100 Adela LSS AB 15 Färdigställd BREEAM Kumla 3:175 Tyresö 530 11,0 4,1 6,9 1,5 100 Adela LSS AB 15 Q3 2024 BREEAM Hållbarhetsprojekt Spinnaren 6 Köping – 0,12 – 0,12 – – – – Färdigställd BREEAM Kolgården 14 Visby – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM Handelsområde Skiftinge Eskilstuna – 0,4 – 0,4 – – – – Q1 2024 BREEAM Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2024 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,7 – 0,7 – – – – Q4 2023 Konvertering oljepanna till bergvärme Klöv & Lilla Ullevi 1:12 Upplandsbro – 2 0,3 1,7 – – – – Q2 2024 Konvertering oljepanna till fjärrvärme Dikesrenen Västberga – 0,4 0,4 – – – – – Färdigställd Konvertering oljepanna till fjärrvärme Summa – 62 138 429,1 420,6 16,6 44,5 – – – – 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 25 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Dikesrenen 12, Västberga Fastighetskategori: Lager/lätt industri/logistik Area: 1310 kvm BTA BTA Status: Mars 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs och renoveras åt hyres- gäst Cramo som hyr ut arbetsmaskiner och material för bygg och anläggning. Halva byggnaden har renoverats och den andra har rivits och byggts upp som en ny välanpassad byggnad. Byggnaden består av personalutrymmen, butik och lagerhantering. Hyresavtalet löper om 12 år. Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl 370 kvm skärmtak Status: Inflytt Q1 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres- gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard. Hyresavtalet löper om 10 år. Kolgården 14, Visby Fastighetskategori: Offentliga fastigheter Area: 478 kvm BTA Status: Inflytt Q4 2023 Kommentar: Byggnaden uppförs åt hyresgäst Adela LSS som utför stöd och service. Byggnaden är en gruppbostad bestående av två våningsplan med sex lägenheter fördelade med tre lägenheter per plan. Hyresavtalet löper om 15 år. Finnslätten 6, Västerås Fastighetskategori: Kontor Area: 10 600 BTA Status: Inflyttad juli 2023 Miljöcertifiering: LEED Gold Kommentar: Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs- ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna transportmedel. Hyresgästen har tillträtt per 1 juli 2023. 26 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== 27 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter27 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Hållbarhetsredovisning ”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov” INLEDNING Stenhus Års- och hållbarhetsredovisning 2023 inklu- derar Stenhus hållbarhetsredovisning 2023 som också utgör Bolagets hållbarhetsrapport. Bolaget omfattas inte av lagstadgad hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen 6:e kap 10§, redovisningen sker frivilligt. Hållbarhetsrapporten granskas inte av Bolagets revisorer. Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete har sin grund i FN:s globala mål för hållbar utveckling. Ambitionsnivån är att hållbarhetsstrategin ska utgå från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030. Utgångspunkten för hållbarhetsarbetet är det avtryck som lämnas genom Stenhus värdekedja, kontinuerligt genomförda intressentdialoger och väsentlighetsanalysen som senast uppdaterades 2022. Hållbarhetsstrategin styrs av Bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Stenhus hållbarhetsredovisning är upprättad med referens till den internationella organisationen Global Reporting Initiative’s GRI Standards från 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2023. Stenhus integrerar hållbarhetsarbetet i all verk- samhet, därav återfinns delar av hållbarhetsarbetet i årsredovisningens ordinarie struktur. Var respektive information återfinns framgår av GRI-index på sidan 52-53. Kontaktperson för hållbarhetsredovisningen är Vice VD Mikael Nicander. Stenhus hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. I hållbarhets- redovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag. BESKRIVNING AV PROCESSEN OCH INTRESSENTER (GRI 3-1) Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs också med Bolagets intressenter för att även kunna analysera och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Värdekedja Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi- fierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie- ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig- hetsförvärv men även genom fastighets- och projek- tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam- heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Stenhus verksamhet och fastigheter påverkar ett antal hållbarhetsområden under fastighetens livs- cykel, från projektering och produktion till förvaltning, ombyggnad och rivning. Stenhus värdekedja upp- ströms består av råvaror och underleverantörer. Nedströms består den av företagets hyresgäster. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Stenhus värdekedja har klassificerats i tre kategorier; delar där Stenhus har hög, medel eller låg möjlighet att påverka hållbarheten inom respektive del. Samarbeten och dialoger med våra intressenter är viktiga delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i att öka vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. Här är samverkan med våra leverantörer av avgörande betydelse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet nedströms där ett av Stenhus viktiga mål inom förvalt- ningen är att teckna så långa avtal med så stabila hyresgäster som möjligt för att minimera om- och avflyttningar. Här finns också möjlighet att påverka genom t ex gröna hyresavtal. ===== SIDA 28 ===== 28 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER ===== SIDA 29 ===== 29 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Stenhus hållbarhetsarbete Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter • Styrelse- och ledningsmöten • Etablering av hållbarhetsutskott • Mål och strategi för hållbarhets arbetet • Inkludering och prioritering av hållbarhetsarbetet i den löpande verksamheten • Internt styrverktyg för hållbart företagande Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och privatliv • Mänskliga rättigheter • Anställningsvillkor • Kompetensutveckling • Uppförandekod • Välmående medarbetare • Säkerställa mänskliga rättigheter och motverka diskriminering Ägare och analytiker • Finansiella rapporter • Bolagsstämmor • Kapitalmarknadsdagar • Presentationer och möten • Webb • Prioriterade hållbarhetsmål genom väsentlighetsanalys • Transparens • Framtida prioriteringar Kreditgivare • Finansiella rapporter • Kapitalmarknadsdagar • Presentationer och möten • Webb • Prioriterade hållbarhetsmål genom väsentlighetsanalys • Långsiktigt hållbara investeringar Hyresgäster • Löpande dialog • Webb • Skapa hållbara lokaler för verksamheten • Öka hyresgästernas möjligheter att påverka klimatsmart • Minskad energianvändning och omställning till förnybar energi • Ökad hållbarhet vid ny- till- och ombyggnader Leverantörer • Löpande dialog • Webb • Krav på uppförandekod • Krav på resurshållning • Ska följa hälso- och miljökrav • Motverka korruption och bristande affärsetik • Säkerställa mänskliga rättigheter • Motverka negativ påverkan på miljön Kommande generationer • Nuvarande generation ska kunna tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möjlighet att göra detsamma Intressenter Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling: ”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds- ställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. Följande intressenter har identifierats som centrala för Stenhus verksamhet, och har prioriterats i väsent- lighetsanalysen av hållbarhetsrelaterade frågor: Intressenter i Stenhus värdekedja: • Hyresgäster • Leverantörer • Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker • Kreditgivare • Styrelse • Ledning • Medarbetare • Kommande generationer För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för Stenhus verksamhet behandlas hållbarhetsfrågorna löpande bland annat vid styrelsemöten, koncernled- ningsmöten, hållbarhetsrådets möten, träffar med aktieägare och i den dagliga kommunikationen med övriga intressenter men även via omvärldsanalyser. En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets- frågor möjliggörs bland annat genom den input som erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och genom olika situationer och kanaler. Stenhus kan då analysera och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa effekter på miljön reduceras och mänskliga behov samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utifrån sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även- tyra framtida generationers möjligheter att göra det- samma. ===== SIDA 30 ===== 30 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter VÄSENTLIGHETSANAL YS (GRI 3-2) Utifrån utvärderingen av Stenhus påverkan på sin omgivning genom sin värdekedja och genom insikterna från kontinuerliga dialoger med olika intressenter kommer Stenhus årligen analysera hållbarhetsfrågorna och dess prioritet i en väsentlighetsanalys. Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där Stenhus verksamhet har en betydelsefull inverkan på omvärlden men också där omvärlden har en stor inverkan på Stenhus verksamhet. Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras. Miljö Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen och konsumtionen av de resurser som används. En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer från utvinning, omvandling samt användandet av fossil energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas genom att ändra på produktion och konsumtion av energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar energi och rena bränslen är en förutsättning för att kunna möta flera av de utmaningar världen står inför idag. Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde- lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning, förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning till en hållbar konsumtion och produktion av varor och resurser är en nödvändighet för att minska den nega- tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa. Samhälle Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel- ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och politiskt inflytande i samhället. Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och främjar alla människors möjlighet att delta i och påverka samhällsutvecklingen. Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande, ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly- tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande. Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och hållbara samhällen. Professionella och engagerade medarbetare samt tillväxt Genom att skapa goda förutsättningar för innovation och entreprenörskap samt säkerställa anständiga arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk tillväxt som inkluderar hela samhället. Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten. God hälsa är en grundläggande förutsättning för männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att bidra till samhällets utveckling. Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser och modern och effektiv vård för alla gynnar sam- hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar för människors grundläggande rättigheter till välbefinnande. Väsentlighetsmatris Stenhus har valt att direkt applicera sin möjliga påver- kan på miljön, samhälle och ekonomi i förhållande till FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling och priorite- rat de som följer av Agenda 2030 där Stenhus verk- samhet nu har möjlighet att bidra mest positivt. Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus visas på väsentlighetsmatrisens x-axel och värderats utifrån perspektivet låg-mellan-hög inverkan på omvärlden och intressenten med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln. Betydelsen för företagets respektive intressenten Hög Intressenten 3, 7, 8, 10, 12, 13, 15, 16 5, 11 1, 2, 4, 6, 9, 14, 17 Låg Företaget Hög ===== SIDA 31 ===== 31 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter FN:s GLOBALA MÅL GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA ===== SIDA 32 ===== 32 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter FN:s globala mål Delmål Stenhus GRI område/ Standard Internt regelverk/styrning Miljö GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE 3.4 Minska antalet dödsfall till följd av icke smittsamma sjukdomar och främja mental hälsa. 3.4 Stenhus anser det mycket viktigt att främja hälsa och välmående hos kommande generationer. Miljö (300) 305-1 scope 1 305-2 scope 2 305-3 scope 3 CRE8 308-1 Hållbarhetspolicy Miljöcertifiering Uppförandekod leverantörer 3.9 Minska antalet sjuk doms- och dödsfall till följd av skadliga kemikalier och föroreningar. 3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen. 7.2 Genom en ökning av användandet av fjärr värme och grön el i fastigheterna samt genom konvertering till förnybar energi bidrar Stenhus till nyttjande av mer hållbar energi. Stenhus minskar även energianvändningen i fastig heterna genom, som ett led i underhållsarbetet, tillsammans med hyresgästerna åtgärda styr- och reglerutrustning, installation av energi- effektivare ventilations- eller värme system, driftoptimering av ventilation, opti mering av värmeåtervinning samt byte av belysnings- armaturer och justering av belysningsstyrning. Miljö (300) 302-1 302-2 302-4 Hållbarhetspolicy HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor. Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande av resurser i samband med av- in- och omflytt. Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar Stenhus till en mer hållbar konsumtion och produktion. Miljö (300) 308-1 Hållbarhetspolicy Långa avtal med hyresgäst Gröna hyreskontrakt Miljöcertifiering BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatförändringar. 13.3 Genom att förbättra utbildningen och medvetenheten kring klimatet kan Stenhus bidra till en begränsning av klimatförändring- arnas konsekvenser i den mån det är möjligt. Miljö (300) Hållbarhetspolicy 15.5 Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer. 15.5 Stenhus kommer arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden. Miljö (300) 304-2 Hållbarhetspolicy ===== SIDA 33 ===== 33 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter FN:s globala mål Delmål Stenhus GRI område/ Standard Internt regelverk/styrning Socialt 10.3 Säkerställa lika rättigheter för alla och utrota diskriminering. 10.3 Stenhus accepterar inte någon form av diskriminering eller särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan tros uppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Social (400) 405-1 406-1 414-1 Uppförandekod internt Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion Ekonomi ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.1 Stenhus affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kort siktiga vinster är under- ordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs- modellen. Stenhus uppträder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljö påverkan vilket är alla grund läggande förutsättningar för att Stenhus, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Ekonomi (200) 201-1 Affärsmodell Hållbarhetspolicy 8.5 Stenhus erbjuder goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. 16.5 God affärsmoral är även det en grundförutsättning för Stenhus långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Ekonomi (200) 205-2 205-3 Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion ===== SIDA 34 ===== 34 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Stenhus hållbarhetsarbete styrs av Lagar Externa ramverk Interna ramverk Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll FN:s konvention om barnets rättigheter Övriga tillämpliga lagar STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3) Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus strategier, dess påverkan på omvärld och intressenters förvänt- ningar har fyra fokusområden för Stenhus hållbarhets- arbete identifierats. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är: • Miljö och resurseffektivitet • Ekonomisk uthållighet • Affärsetik • Professionella och engagerade medarbetare Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses över och godkänns av styrelse och ledning årligen, i samband med strategiarbete. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri- pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och förordningar som minimikrav. Stenhus följer FN:s Global Compacts tio principer. Dessa innefattar områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Stenhus interna ramverk Styrelsen fastställer de interna ramverken och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse fastslagit ett antal interna policyer för styrning av hållbarhetsarbetet: • Hållbarhetspolicy • Informations- och insiderpolicy • Uppförandekod internt • Uppförandekod leverantörer • Visselblåsarfunktion För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets hemsida. ===== SIDA 35 ===== 35 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET Externt ramverk Mål/Index Miljö och resurseffektivitet FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA GRI-område Miljö (300) GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2 Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering Stenhus ramverk Mål Utfall Miljö och resurseffektivitet Hållbarhetspolicy Uppförandekod leverantörer Eftersträva gröna kontrakt då en hållbar miljö är lättare att åstadkomma ju närmare hållbarhetsbesluten ligger verksamheten. 2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på 6 år. Målet är att samtliga avtal som tecknas from 2023 med kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal. 2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga. Eftersträva användning av förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, fjärrvärme etc. 2022. Stenhus har inventerat 14 fastigheter där det finns möjlighet att konvertera om det är hållbart motiverbart. En fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga pågår utvärderingsarbetet. 2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och en fastighet till bergvärme. i övrigt pågår fortsatt inventering för att hitta den mest hållbara lösningen. Eftersträva 0% fossil uppvärmning (olja). 2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023 är målsättningen att konvertera den fossila uppvärmningen (inom scope 2) till annan uppvärmning. 2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus har den operativa kontrollen, konverterats till berg- eller fjärrvärme. Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024. Eftersträva att senast under 2022 ställa om till 100% Grön El alternativt klimatkompensera. 2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall avseende miljöel från vatten- och kärnkraft, EPD. 2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. Energieffektivisera genom att samtliga fastigheter i portföljen kartläggs. 2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. 2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av gammalt ventilationsaggregat till effektivare aggregat, takomläggning med igensättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för ventilation och värme. ===== SIDA 36 ===== 36 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET Externt ramverk Mål/Index Miljö och resurseffektivitet (fortsättning) FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA GRI-område Miljö (300) GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2 Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering Stenhus ramverk Mål Utfall Miljö och resurseffektivitet Eftersträva användning av miljösmarta produkter. Minimera förekomsten av skadliga ämnen. Källsortera genom samarbete med hyresgäst. Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. Eftersträva långa hyresrelationer vilket minimerar behovet av ombyggnationer och rivningar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter. 2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 8,5 år. 2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,5 år. Vid investeringar bör utredning göras om miljöcertifiering är möjlig. 2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med miljöcertifiering. 2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEAM in USE ”Very Good”. Före ytterligare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att utföras under 2024. Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. Stenhus kommer under 2024 arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden. ===== SIDA 37 ===== 37 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4 Inledning Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av samhällets energianvändning, därför är arbetet med att minska energianvändningen och se över valet av energikälla en viktig miljöfråga. Avgränsning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvänd- ning. Stenhus redovisar i denna rapport endast energi- användning för de fastigheter där Stenhus har det operativa ansvaret för försörjningen av elektricitet och/eller värme inom scope 2 och 3. Mål Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi- fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgäs- ten är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet. Stenhus har som mål att alltid komplettera sedvanliga hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är att minska hyresgästens resurs- och energianvändning. Hos Stenhus står majoriteten av hyresgästerna själva för el- och värmekostnaderna vilket innebär att de själva kan påverka sin förbrukning och kostnaden för den samma. Då hyresgästerna ser en direkt koppling mellan förbrukning och kostnad ökar incitamentet att minska förbrukningen. Stenhus har samtidigt en kon- tinuerlig dialog med hyresgästerna kring huruvida det finns möjligheter till ytterligare resurs- och kostnads- besparingar t ex genom att energieffektivisera. Sten- hus mål är att arbeta nära hyresgästen t ex gällande projekt kring byte till LED-belysning, tilläggsisolering av byggnader och byte till energieffektivare fönster. Styrning Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det operativa energiarbetet. Energianvändningen samt mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-, region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar- värden bearbetas och analyseras. Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets projektutvecklingschef för nybyggnads- och ombygg- nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska följas upp gentemot projekterade värden i samband med att projekten avslutas och byggnadernas drift- sätts. Princip för redovisning Energiprestandan beräknas genom årlig total normal- årskorrigerad energianvändning för uppvärmning, komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere- rad area. Redovisade mängder energi bygger på faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2. Utfall inkl tabeller/grafer Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom Stenhus hela fastighetsbestånd uppgår per utgången av året enligt nedan: Uppvärmningskällor Antal 2022 % 2022 Antal 2023 % 2023 Fjärrvärme 128 71 121 75 El 18 10 16 10 Bergvärme1 23 13 17 11 Olja 7 4 3 2 Övrigt 4 2 4 2 Fast bränsle 2 2 Gas 2 2 T otalt 180 100 161 100 1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten. Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom scope 2 fördelas enligt nedan: Uppvärmningskälla scope 2 kWh 2022 kWh 2023 Fjärrvärme 80 219 80 219 El 39 494 36 717 Fjärrkyla 6 530 6 350 T otalt 126 063 123 286 Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor pågår. Stenhus eftersträvar användning av förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, fjärrvärme mm. Under år 2023 har resterande fastig- heter där Stenhus har det operativa ansvaret konver- teras från olja till fjärrvärme eller bergvärme bortsett från en anläggning. Den kvartående fastigheten har stödvärme med oljebrännare för extrema förhållan- den. Övriga fossila uppvärmningar utanför Stenhus operativa kontroll uppgår i dagens läge till två stycken. Kring dess oljepannor för Stenhus dialog kring möjlig åtgärd. ===== SIDA 38 ===== 38 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 pro- cent grön el till fastigheterna. Detta innebär EPD-cer- tifierad el från de fossilfria källorna vatten och kärn- kraft. Energieffektiviseringen sker även genom kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven- teringen har fortsatt under 2023 och har lett till byte till ledbelysning, byte av gammalt ventilationsaggre- gat till effektivare aggregat, takomläggning med igen- sättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för venti- lation och värme. Under 2023 har Stenhus investerat cirka 17 (25) mil- joner kronor i ovan nämnda projekt avseende förnybar energi eller andra åtgärder som syftar till att minska energianvändningen. Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser: 305-1, 305-2, 305-4 Inledning Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är därför viktigt. Avgränsning Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen samt de utsläpp utom organisationen som är mest väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. Stenhus första år för beräkning av klimatutsläpp är 2022, vilket är basår för våra beräkningar. De uppgifter som redovisas avseende 2022 avser endast scope 1 och 2 och avser endast utsläpp av koldioxid och inte andra växthusgaser. Stenhus har från 2023 inkluderat även delar av scope 3 i hållbarhetsredovisningen. Stenhus redovisar i denna rapport endast utsläpp för de fastigheter där Stenhus har det operativa ansvaret. Mål Scope 1: Stenhus mål är att fastigheterna ska ha 0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och kol). Stenhus strävar efter att egna installationer på fastig- heterna ska tillföra förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme. Scope 2: Stenhus mål är att använda förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis solenergi, geoter- misk uppvärmning, fjärrvärme. Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 % grön el. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate- gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas. Stenhus har i linje med GHG-protokollets rekommen- dationer identifierar vilka aktiviteter inom scope 3 som förväntas ge upphov till de mest betydande utsläp- pen, ge möjlighet till störst reduktion av utsläpp och vara mest relevanta för företagets egna affärsmål. Stenhus har identifierat tre kategorier där Bolaget 2023 kan göra störst skillnad/påverkan på vår om- värld: • Inköpta varor och tjänster • Kapitalvaror • Uthyrd tillgång Inom dessa identifierade fokusområden kommer Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. Styrning Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt- chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande projekten. Princip för redovisning Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope. I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi- sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp. Utfall Scope 1 & 2 Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje- pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus står för det operativa ansvaret, samt körda tjänstemil inom ramen för Bolagets anställda. Scope 2-utsläppen är hänförliga till all energi som köps in till de lokaler där Bolaget driver egen verksamhet och består av fjärrvärme, fjärrkyla och el. Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 82,8 tCO2e (ton koldioxidekvivalenter) där den större delen återfinns inom scope 1. Källa scope 1 & 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 Oljepannor och köldmedium 126,85 54,60 Bilar 18,77 24,11 Inköpt el, värme och kyla 3,96 4,09 T otalt 149,58 82,8 ===== SIDA 39 ===== 39 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor har genomförts inom hela beståndet. Inom scope 1 är en oljepanna utbytt under 2023. En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av växthusgaser. T otalt Scope 1 + Scope 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 Scope 1 144,48 77,36 Scope 2 5,10 5,44 T otalt 149,58 82,8 Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Förklaring/metod Scope 1 – totalt 144,48 77,36 Beräkningen inkluderar alla utsläpp från scope 1-aktiviteter för Stenhus, vilka har värderats vara: 1) oljepannor som finns på ägda fastigheter (men som är uthyrda till hyresgäster) och som Stenhus har kontroll över, i.e. inflytande på mängden av olja som förbränns och 2) utsläpp från bilar som har använts i tjänst under 2022 (båda privata bilar och tjänstbilar) Andel estimerat 12% 12% För Stenhus orsakades den största delen av scope 1-utsläpp från oljepannor i ägda fastigheter. För dessa oljepannor finns förbrukad mängd liter olja och emissionsfaktor för utsläpp per liter förbrukning. För alla bilar har Stenhus estimerat förbrukning (liter) av drivmedel baserat på tillgänglig information kring bilmodell. Scope 1 – från oljepannor och köldmedium Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 För utsläpp från oljepannor har Stenhus inkluderat alla oljepannor där Stenhus köper in oljan och därmed har kontroll över oljeanvändning. Detta är enbart gällande för 1 (2) olika fastigheter och därför har totalt 1 (2) oljepannor inräknats. Även om dessa pannor finns på fastigheter som hyrs av hyresgäster så Stenhus kontrollen och därmed inkluderas de under scope 1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För varje oljepanna har förbrukad liter olja multiplicerats med TTW emissionsfaktor på 2,6 kgCO2ekv/liter. Köldmedium - - - - Inget köldmedium har under året fyllts på i några av Stenhus kontorslokaler. Andel estimerat 0% 0% Ingen estimering har gjorts. T otalt 48 787 126,85 21 000 54,6 Scope 1 – från bilar Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 Innebär utsläpp från bilar ägda av Stenhus (men enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i tjänst. Privata bilar i tjänst 757,55 1,76 418,70 0,59 Innebär utsläpp från bilar ägda av medarbetare (men enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i tjänst. El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus. Antagande har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2. Andel estimerat 100% 100% Faktiskt förbrukning av drivmedel saknas. Förbrukningen har estimerats baserat på information kring bilmodell och antal estimerade körda kilometer i tjänst. T otalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 ===== SIDA 40 ===== 40 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Förklaring/metod Scope 2 – totalt 129 118 5,10 123 574 5,44 Beräkningen inkluderar alla växthusgas utsläpp klassificerat som scope 2 som kommer från producering av köpt energi. Här ingår el, värme och kyla till Stenhus egna kontorslokaler samt el som har använts för att ladda vissa elbilar som använts i tjänst. För att beräkna dessa utsläpp har emissionsfaktorer använts för respektive källor (el, fjärrvarme och fjärrkyla). Andel estimerat av kWh 69% 69% För kWh finns exakta siffror från användning av el i Stenhus kontorslokal (avläst på el-mätare). Estimering har gjorts för fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till laddning av elbilar. Andel estimerat av utsläpp 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa till utsläpp i scope 2 har sin egen undermätare. Där ingen undermätare finns har utsläpp estimerats baserat på siffror från energimyndig heten. Då Stenhus elanvändning inte ger upphov till några utsläpp i scope 2 och all fjärrvärme är baserad på estimat så blir således andelen av utsläppen som är estimerade 100%. Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod) El 39 494 - 36 717 - Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från el-leverantören, och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 2. Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören. Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från fjärrvärme i Stenhus fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av värme från kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i Stenhus fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av kyla från kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla används bara på ett kontor, och emissionsfaktor från den aktuella leverantören är 0. T otalt 126 063 3,96 123 286 4,09 Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod) Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras. El (snitt Sverige) 39 494 2,84 36 717 2,64 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus fjärrvärme. Emissionsfaktorn är 46,1 gCO2e/kWh. El-bilar (El-förbrukning utanför Stenhus fastigheter) 3 055 1,14 288 1,35 Då elbilar i tjänst inte tankas med el levererat av Stenhus har Bolaget antagit att elen som använts enligt den svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2. T otalt 122 768 7,67 117 224 7,69 ===== SIDA 41 ===== 41 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Utfall Scope 3 Stenhus har 2023 identifierat tre kategorier där Bola- get kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld: • Inköpta varor och tjänster • Kapitalvaror • Uthyrd tillgång Inom dessa identifierade fokusområden kommer Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. Källa scope 3 tCO2e 2023 Bilar 0 Inköpta varor och tjänster 310 Kapitalvaror 2 465 Uthyrd tillgång 2 361 T otalt 5 136 Inköpta varor och tjänster Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer och mindre renoveringar som inte är värdehöjande. Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus att sträva efter långsiktiga hyresrelationer med hyresgäster. Detta minimerar behovet av renoveringar och rivning- ar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter och leder till en hållbar användning av naturresurser och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga hyresavtal som tecknats har grön bilaga. Nytecknade och om- förhandlade avtal under 2023, med en hyra över 500 tsek per år, har i snitt en wault på 7,5 (8,5) år. Målet är att samtliga avtal som tecknas från och med 2023 ska vara gröna avtal. Kapitalvaror Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus har under 2023 ehållit miljödeklaration för en fastighet som färdigställts där summa total klimatpåverkan, A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödeklaration. Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren ska upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid uppfö- randet av nya byggnader. Klimatdeklarationen utgör en bra grund vid redovisning av projektets slutliga klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av Sten- hus som bas för beräkningarna av nya byggnader. Uthyrd tillgång Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vattenför- brukning samt avlopp. Stenhus hyresgäster står själva för sina avtal men där Stenhus har avtal och kostna- der för detta så vidaredebiteras detta på hyresgästen. Hyresgästen och Stenhus har härav möjlighet att tillsammans göra klimatvänliga val. Stenhus har tecknat avtal om 100 % grön el till de fastigheter där Stenhus ansvarar för elavtalet. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal tecknas inför framtiden. ===== SIDA 42 ===== 42 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Utsläpp Förbrukat 2023 tCO2e 2023 Förklaring/metod Scope 3 – bilar, kWh 471,71 0,06 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3. Summa 471,71 0,06 Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK Löpande och planerad skötsel och underhåll, inkl extern förvaltning 117,89 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Reparationer och ersättning av byggprodukter 95,97 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Mindre renoveringar (ej värdehöjande) 96,21 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa 71,99 310,07 Scope 3 – kapitalvaror , MSEK Nyproduktion (klimatdeklaration) 274,00 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e), enligt miljödeklaration. Ny produktion (utöver klimatdeklaration) 2 191,00 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e). Summa 346,8 2 465 Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh Fjärrvärme 41 647 2 141,00 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 51,40 gCO2e/kWh. El 27 935 0 Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från leverantören, och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören. Summa 69 581 2 141,00 Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK Sophämtning 208,25 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Vatten och avlopp 11,49 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa 9,52 219,74 T otalt 5 135,87 Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh El 27 935 2 006 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. ===== SIDA 43 ===== 43 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Miljöcertifiering Inledning Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett bevis från tredje part på att Stenhus fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Avgränsning Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen med certifieringen. Med certifierade byggnader avses byggnader som är miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan. Mål Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad plan varav 10 under 2024. Certifierade byggnader, Antal 2022 Antal 2023 T otalt BREEAM in USE ” Very Good” - 4 4 LEED Gold 1 - 1 T otalt 1 4 5 Styrning Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs av interna styrdokumentet. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt. Princip för redovisning De certifieringar som är aktuella är Green Building, Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good och LEED Gold. GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse- rar på låg energianvändning och energieffektivisering. Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi- prestanda har förbättrats med minst 30 procent genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass- ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst 25 procent bättre energiprestanda än de krav som Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad. Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende energi, materialanvändning och inomhusmiljö. BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts även byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför- brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie- ringen innebär en granskning och betygsättning av oberoende bedömare. Utfall inkl tabeller/grafer Arbetet med att energideklarera Stenhus Fastigheter pågår. Av Stenhus totalt 952 003 (964 297) kvadrat- meter vid utgången av året är cirka 53 (49) procent energideklarerade varav cirka 21 (17) erhållit energi- klass A till C. Detta motsvarar cirka 198 000 (163 000) kvadratmeter energideklarerade ytor i klass A till C. Under 2023 har totalt cirka 14 000 m2 certifierats enligt Bream och Leed. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad plan. Under året har har fyra fastigheter miljöcertifierats enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Före ytterli- gare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att utföras under 2024. Stenhus mål är att nya byggnader som uppförs ska miljöcertifieras. Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och förore- ningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest, radon och PCB genomför Stenhus sanering. Under 2023 upptäcktes inga sådana ämnen och inga saneringar genomfördes. I våra projekt kommer Stenhus att sträva efter att använda miljösmarta produkter och minimera före- komsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller Sunda Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen i byggnad och mark, såsom asbest, pcb eller andra skadliga ämnen och vid behov utförs sanering. Vid ombyggnad måste hela kedjan beaktas, det vill säga allt från transport till materialval. Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation och rivning. ===== SIDA 44 ===== 44 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier: 308-1 Inledning Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve- rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus kräver att dess leverantörer uppfyller alla tillämpliga miljö lagar och förordningar. Leverantörer bör om möjligt alltid vara mycket försiktiga i processer som påverkar, eller kan påverka miljön negativt. Leverantörerna bör också ta initiativ till att främja ett större miljöansvar och upp- muntra till en utbredd användning av miljövänlig teknik för att underlätta långsiktig och hållbar utveckling. Avgränsning Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på leverantörer och vilka som anlitas. De leverantörer Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleverantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar kraftigt. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus. Mål Stenhus mål är att minst 70 procent av de leverantörer med en volym över en procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en harmoniserande kod. Styrning Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta en auktoriserad representant för leverantören under- teckna dokumentet eller att leverantören själv kan påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen- tation, intygar leverantören att den accepterar och kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran- törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från leverantören samt säga upp eventuellt avtal. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för utvärdering och uppföljning av leverantörer som anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck- lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och ombyggnadsprojekt. Princip för redovisning Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor- tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent av Stenhus totala inköp. Utfall De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer (främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter (till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi- leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av leverantörer som motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. Av dessa har 100 (100) procent undertecknat Stenhus uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande med Stenhus policy. Biologisk mångfald: 304-2 Inledning Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun- den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet- ens behov utan att skada den biologiska mångfalden och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster är en avgörande utmaning för vår överlevnad. Avgränsning Stenhus redovisar endast den egna påverkan på den biologiska mångfalden kring och i direkt anslutning till bolagets fastigheter. Redovisningen omfattar ännu inte vår indirekta påverkan på biologisk mångfald genom inköpta varor och tjänster. Mål Stenhus kommer under 2024 arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framti- den, specifikt vid nybyggnation men även gällande krav på leverantörer och i samarbetet med hyresgäs- terna. En inventering av befintliga fastigheter kommer även ske för att utreda om den biologiska mångfalden kan påverkas i en positiv riktning i och omkring de befintliga fastigheterna. Styrning Stenhus fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner, lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan detaljplaner antas och bygglov erhålls. Stenhus fastig- heter ligger inte inom områden som är skyddade ur ett biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett högt mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att Stenhus inte har ett ansvar att alltid vara medvetna om påver- kan på den biologiska mångfalden. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för arbetet med att bevara och förbättra den biologiska mångfalden i och omkring befintliga fastigheter. Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet gällande projekt. Princip för redovisning Stenhus kommer under 2024 påbörja arbetet med inventering av åtgärder för att främja den biologiska mångfalden. ===== SIDA 45 ===== 45 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter EKONOMISK UTHÅLLIGHET Externt ramverk Mål/Index Ekonomisk uthållighet FN:s globala mål GRI-område Ekonomi (200) GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3 Stenhus ramverk Mål Utfall Ekonomisk uthållighet Affärsmodell Hållbarhetspolicy Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. 2022. 4,9 2023. -6,2 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år. 2022. 3,53 2023. 2,5 Soliditeten ska överstiga 35 procent. 2022. 40,7 2023. 40,8 Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. 2022. 54,8 2023. 54,7 Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. 2022. 57,1 2023. 56,9 Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 2022. 2,58 2023. 1,94 Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Policy mot korruption Informations- och insiderpolicy Uppförandekod internt Visselblåsarfunktion Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption och Stenhus accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. 2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. Under 2022 har Bolaget implementerat en uppförandekod för medarbetare. 2022. Uppförandekod för medarbetare antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. ===== SIDA 46 ===== 46 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1 Inledning Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings- verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Avgränsning Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapas inom Stenhus. Värdet påverkas av faktorer inom Stenhus i enlighet med Bolagets affärsmodell men även av yttre faktorer såsom t ex konjunktur och ränteläge som Bolaget inte har kontroll över. Mål Stenhus mål är en ekonomisk hållbar framtid inom ramen för Bolagets målbild gällande Miljö och resurs- effektivitet, Affärsetik samt Professionella och enga- gerade medarbetare. Stenhus finansiella mål är: • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång- siktigt uppgå till minst 2,5 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers möjligheter att uppnå sina mål. Styrning Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations- struktur med tydlig delegering av ansvar och befo- genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom ramarna för vad Bolagets policyer medger. Ansvar och uppföljning Det är Stenhus VD och ledningsgrupp som har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter. Princip för redovisning Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus Årsredovisning. Behållet ekonomiskt värde Det skapade ekonomiska värdet uppgick till 380 (729) miljoner kronor under 2023 och utgörs främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på fastigheter. Av det skapade värdet tillföll 726 (460) miljoner kronor olika intressenter varav de största värdena avsåg operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål- let ekonomiskt värde uppgick till -346 (264) miljoner kronor, motsvarande -91 (37) procent. Skapat och fördelat ekonomisk värde Mkr 2022 Del av direkt skapat värde 2022 % 2023 Del av direkt skapat värde 2023 % Direkt skapat ekonomiskt värde Intäkter 712 98 1 019 268 Intresseföretag 26 4 -76 -20 Värdeförändringar1 -10 -1 -563 -148 Summa 729 100 380 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 175 24 212 56 Medarbetare inkl styrelse 30 4 39 10 Långivare 190 26 382 101 Offentlig sektor2 65 9 93 24 Bidrag till övriga samhället 1 0 2 0 Summa 460 63 726 191 Behållet ekonomiskt värde 264 37 -346 -91 Fördelat och bibehållet ekonomiskt värde 2022 % 2023 % Operativa kostnader 24 56 Medarbetare inkl. styrelse 4 10 Långivare 26 101 Offentlig sektor2 9 24 Bidrag till övriga samhället 0 0 Behållet ekonomiskt värde 37 -91 100 100 1 Total värdeförändring exklusive derivat. 2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt. ===== SIDA 47 ===== 47 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter AFFÄRSETIK 205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna åtgärder Inledning God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus långsiktiga värdemaximering. Därför måste Bolaget ha ett arbetssätt som i alla situationer eliminerar risken för korruption och andra oegentligheter. Avgränsning Antikorruptionsarbetet avser i första hand det Bolaget själva gör för att förhindra korruption. Stenhus ställer även krav på att leverantörer ska ha ett systematiskt arbetssätt för att motverka korruption i sina verksamheter. Mål Grunden för Stenhus är att Bolaget aldrig får vara involverat i eller tillåta korruption. Inte heller kommer företaget acceptera att anställda tillåter sig att mutas eller ta emot gåvor som kan likställas med mutor. Stenhus kommunikation ska alltid vara korrekt, rele- vant, tydlig, fullständig samt inte vilseledande. Infor- mation ska vid samma tidpunkt lämnas till innehavare av aktierna, kapitalmarknaden och allmänheten. Styrning Stenhus antikorruptionsarbete styrs av policyer och rutiner för bland annat antikorruption, insiderpolicy och uppförandekod för medarbetare och leverantörer. Dessa policyer är fastställda av Bolagets styrelse. Samtliga av Stenhus anställda och leverantörer för- väntas följa de interna reglerna såväl som gällande lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetarna finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker löpande för att säkerställa att de följs i organisationen. Ansvar och uppföljning Arbetet med att motverka korruption och mutor leds av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. Beroende på överträdelsens art och omfattning kan anställda som bryter mot företagets antikorruptions- politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för Stenhus för godkännande. Överträdelser mot policyn mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk- tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss- tankar om korruption eller andra oegentligheter rapporteras årligen till styrelsen. Information och insider Stenhus har också en informations- och insiderpolicy med syfte att säkerställa en god kvalité på såväl intern som extern kommunikation samt att relevanta regel- verk, lagar och förordningar efterlevs. Policyn har upprättats mot bakgrund av de lagar och regler som omgärdar handel i aktier listade på Handelsplatsens Premier-segment, Nasdaq First North Premier Growth Market. Policyn berör samtliga ställföre- trädare och medarbetare i Bolaget. Uppförandekod internt Uppförandekoden tydliggör Stenhus värderingar och syftar till att vägleda samtliga medarbetare i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden gäller för samtliga Stenhus medarbetare och reglerar hur medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot hyres- gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt andra aktörer som medarbetarna möter i den dagliga verk- samheten. Uppförandekoden utgår från de fyra områ- den som innefattas i FN:s Global Compact; mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption men det är Stenhus egen identifiering av de mest relevanta hållbarhetsfrågorna som ligger till grund för innehållet i uppförandekoden. Uppförandekod externt Stenhus kräver att dess leverantörer upprätthåller de högsta etiska standarderna i sin verksamhet. Leverantörer ska respektera lagar och förhindra alla former av korruption i sin affärsverksamhet. Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande konkurrenslagstiftning. Stenhus leverantörer ska informera Stenhus om en situation uppstår där det finns risk för intressekonflikter och informera Stenhus om någon anställd på Stenhus har någon form av finansiellt intresse i leverantören eller andra finansiella förbindelser med leverantören. Leverantörer ska tillämpa alla finansiella transaktioner i enlighet med gällande lagar och allmänt accepterade redovisnings- principer. Visselblåsning Bolagets anställda, leverantörer och kunder har möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk- tion för visselblåsning. Stenhus visselblåsarfunktion administreras av izefy vilka agerar ombud för Stenhus och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet. Information om hur man kan ta kontakt med vissel- blåsarfunktionen finns på Stenhus hemsida. Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Princip för redovisning CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in till ledande befattningshavare eller den externa visselblåsarfunktionen. Utfall Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande korruption. ===== SIDA 48 ===== 48 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Externt ramverk Mål/Index Professionella och engagerade medarbetare FN:s globala mål GRI-område Social (400) GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1 Stenhus ramverk Mål Utfall Professionella och engagerade medarbetare Uppförandekod internt Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion Ingen diskriminering eller kränkande behandling för förekomma. 2022. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. Medarbetare ska uppträda enligt den interna koden. 2022. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare Inledning Företagets förvaltning och utveckling är beroende av kvalificerade och professionella medarbetare. Därför är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin personal på lång sikt. Avgränsning Rapporteringen omfattar enbart personer anställda inom Stenhus och inte de personer som utför arbete under anställningsliknade villkor. Mål Stenhus mål är att vara ett företag som speglar det samhälle där Bolaget verkar. Stenhus vill erbjuda alla anställda goda och konkurrenskraftiga anställnings- villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings- villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i Bolagets utveckling. Stenhus kommer inte tillåta diskriminering eller någon annan kränkande särbehandling, varken vid anställ- ning av nya medarbetare eller gällande befintliga medarbetare. Stenhus ska anställa medarbetare och anlita leverantörer oavsett till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och politisk ställning. Stenhus arbetar för att säkerställa att organisationen anpassar sig till den rådande arbetsbördan och arbetar för att underlätta för alla medarbetare att kombinera arbete och familj. Styrning Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. ===== SIDA 49 ===== 49 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Ansvar och uppföljning CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är kommunicerad och att organisationen förstår dess innebörd. Princip för redovisning Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och kön hämtas från vårt HR-system. Utfall Nedan följer fördelningen av Stenhus medarbetare och styrelse gällande ålder och kön. Ledningsgrupp 2022 % 2023 % -29 år 0 0 30-49 år 63 63 50- år 37 37 Kvinnor 0 12 Män 100 88 Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen Antal 2022 Antal 2023 Samtliga medarbetare % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 Ledningsgrupp % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 Styrelse % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 Samtliga medarbetare 2022 % 2023 % -29 år 7 9 30-49 år 50 63 50- år 43 28 Kvinnor 39 34 Män 61 66 Styrelse 2022 % 2023 % -29 år 0 0 30-49 år 40 50 50- år 60 50 Kvinnor 20 33 Män 80 67 ===== SIDA 50 ===== 50 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder Inledning Inom Stenhus hållbarhetssyn tillåts inte diskriminering eller brott mot mänskliga rättigheter. Avgränsning Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden- ter Stenhus kan påverka utfall eller har en direkt eller indirekt påverkan. Mål Stenhus långsiktiga mål är att förebygga och förbjuda alla trakasserier på arbetsplatsen. Kortsiktigt är Bolagets mål att öka medarbetarnas medvetenhet om företagets policy. Arbete med aktiva åtgärder ska vara ett samarbete mellan arbetsgivaren och anställda. Styrning Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Ansvar och uppföljning CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är kommunicerad och att organisationen förstår dess innebörd. Skulle någon form av trakasserier förekomma inom Stenhus är Bolagets policy att företaget är skyldigt att agera. I sådana fall ska Bolaget undersöka om- ständigheterna kring de påstådda trakasserierna och vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att förhindra ytterligare trakasserier. Alla anställda som känner sig utsatta för trakasserier rekommenderas att berätta för sin trakasserare mycket tydligt att deras beteende är ovälkommet och stötande. Om trakasserierna inte upphör, eller om den trakasserade personen inte vill eller vågar diskutera med sin trakasserare kan med- arbetare använda företagets visselblåsarfunktion eller kontakta sin chef eller någon annan ledande befattningshavare som de litar på. Princip för redovisning CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in till ledande befattningshavare eller den externa visselblåsarfunktionen. Utfall Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande diskriminering. 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier Inledning Stenhus förutsätter att leverantörer respekterar gällande lagar och förordningar, samt kollektiva avtal (eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt accepterade branschstandarder avseende anställdas rättigheter och löner. Stenhus kräver att dess leverantörer främjar lika rättigheter och möjligheter oavsett könsöverskri- dande identitet eller könsuttryck, etnicitet, religion eller annan tro, funktionshinder, sexuell orientering eller ålder. Stenhus kräver att leverantörerna ser till att deras anställdas arbetsmiljö är säker och hälsosam i enlighet med tillämpliga lagar, förordningar och kollek- tivavtal (eller likvärdiga villkor). Stenhus kräver att dess leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer. Avgränsning Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på de leverantörer som anlitas och vilka som anlitas. De leverantörer som anlitas har i sin tur ofta underleve- rantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar kraftigt per leverantör. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus. Mål Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst 70 procent av de leverantörer med en volym över en procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en harmoniserande kod. Styrning Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta en auktoriserad representant för leverantören under- teckna dokumentet eller att leverantören själv kan påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen- tation, intygar leverantören att den accepterar och kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran- törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från leverantören samt säga upp eventuellt avtal. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för utvärdering och uppföljning av leverantörer som anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck- lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och ombyggnadsprojekt. ===== SIDA 51 ===== 51 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Princip för redovisning Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor- tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent av Stenhus totala inköp. Utfall De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer (främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter (till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi- leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av leverantörer som motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande med Stenhus policy. ===== SIDA 52 ===== 52 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Generella upplysningar Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Organisationsdetaljer 55 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 83, 102, 27 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 27 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 27 2-5 Externt bestyrkande 27 Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10-11, 27-29 2-7 Medarbetare 48-49, 95 2-8 Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare som inte är anställda. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 66-72 2-10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 66-72 2-11 Ordförande i det högsta styrelseorganet 66-72 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 66-72 2-13 Delegering av ansvar för hantering av påverkan 66-72 2-14 Roll som högsta ledningsorgan i hållbarhetsrapportering 66-72 2-15 Intressekonflikter 66-72 2-16 Kommunikation av kritiska frågor 66-72 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 73-74 2-18 Utvärdering av det högsta styrelseorganets prestationer 72 2-19 Ersättningspolicyer 68-71 2-20 Process för att fastställa ersättning 68-71 2-21 Årlig total ersättning 95 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 6-7, 11, 27-53 2-23 Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 66-72, 32-47, Policyer på Bolagets hemsida 2-24 Integrering av policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 66-72, 32-47, Policyer på Bolagets hemsida 2-25 Processer för att åtgärda negativa effekter 66-72, 32-47, Policyer på Bolagets hemsida 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 66-72, 32-47, Policyer på Bolagets hemsida 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 34, 66-72 2-28 Medlemskap i organisationer 124 2-29 Förhållningssätt till engagemang av intressenter 27-30 2-30 Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal ===== SIDA 53 ===== 53 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Väsentliga upplysningar Väsentliga hållbarhetsfrågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga hållbarhetsområden 27-33 3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsområden 31-33 3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 33-51 GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Specifika upplysningar Ekonomi 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 46 205-2 Kommunikation och utbildning om anti- korruptionspolicyer och förfaranden 47 Antikorruption 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 47 Energi 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 37-38 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 37-38 CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 43 302-4 Minskning av energianvändning 37-38 304-2 Betydande effekter av aktiviteter, produkter och tjänster på biologisk mångfald 44 Utsläpp 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 38-42 305-2 Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 38-42 305-4 GHG-utsläppsintensitet 38-42 Leverantörer & miljökriterier 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 44 Medarbetare 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 48-49 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 50 Leverantörer & sociala kriterier 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 50 ===== SIDA 54 ===== Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna transportmedel. Byggnadens installationer är utrustade med avancerade styrsystem för att optimera driften av fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum). En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder- bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan- de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet. Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i byggna- den på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden. 54 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 55 ===== 55 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Information om verksamheten Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och Mälardals regionen. Bolagets affärsidé är att investera i fastigheter och att generera största möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna återfinns inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaruhandel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastigheter, per 31 december 2023, 161 fastigheter med ett sammanlagt värde om 13 860,1 miljoner kronor. Hållbarhetsarbetet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings- verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och upp- förande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organi- sationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att Bolaget tillsammans med sina kunder arbetar för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i Bolagets fastigheter, och därigenom arbetar för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt vilket leder till en lägre belastning på miljön. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Bolaget har under året förvärvat 8 fastigheter till ett värde av 844,7 miljoner kronor samt sålt 27 fastighe- ter till ett värde om 1 044,2 miljoner kronor. Under året har Bolaget amorterat 4 904,8 miljoner kronor och tagit upp nya lån samt refinansierat motsvarande 4 038,9 miljoner kronor. Stenhus har upprättat ett grönt finansieringsramverk samt emitterat gröna obligationer för 500 miljoner kronor under ett ramverk om 700 miljoner kronor och en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Obligationerna är upptagna till handel på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. Bolaget har genomfört ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 300 miljoner kronor samt för- tidsinlöst dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 200 miljoner kronor. Bolaget ökade sitt innehav i Backaheden fastighets AB via deltagande i nyemission samt ett budpliktsbud vilket bidrog till att Backaheden omklassificerades från intresseföretag till dotterföretag. Backaheden har konsoliderats med Stenhus från och med kvartal fyra 2023. Bolaget har påbörjat arbetet med listbyte, från Nas- daq First North Premier Growth Market till Nasdaq Stockholms huvudlista. Målsättning är att detta arbe- te ska vara klart under 2024/2025. Framtida utveckling För framtiden ska Bolaget genom att äga, ut veckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder kronor vid utgången av 2025. Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där vi tillsammans växer med våra befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org. nr. 559269-9507, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2023 för koncernen och moderbolaget. ===== SIDA 56 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-31 december 2023 med jämförelsetal 1 januari-31 december 2022. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Vid utgången av december 2022 fanns i beståndet 180 fastigheter varav 78 förvärvats och 16 sålts under kvartal fyra 2022. Fram till utgången av december 2023 har ytterligare 8 fastigheter förvärvats och 27 har sålts. Antalet fastigheter per sista december 2023 uppgick till 161 stycken. Detta avspeglas i företagets intäkter, kostnader och resultat jämfört med samma period föregående år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 019,0 (712,4) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,9 (95,8) procent och hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,2) år. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyresvolymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 228,8 (180,6) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 60,4 (52,7) miljoner kronor. Finansnetto uppgick till -387,1 (-194,4) miljoner kronor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasingavtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till -5,3 (-4,6) miljoner kronor under perioden. Leasingskulden uppgick till 196,3 (187,1) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,41 (4,12) procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna var 54,7 (54,8) procent. Soliditeten var 40,8 (40,7) procent och räntetäckningsgraden var 1,94 (2,58) gånger under rullande 12 månader. Driftöverskott och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 790,2 (531,8) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 359,2 (298,3) miljoner kronor, motsvarande 0,97 (0,95) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om -76,2 (26,3) miljoner kronor, varav förvaltnings- resultatet uppgick till 16,6 (13,6) miljoner kronor. Resultatet från intresseföretag hänförs för perioden till innehaven i Krona Public Real Estate AB och Backaheden Fastighets AB. Under kvartal 4 2023 omklassificerades innehavet i Backaheden Fastighets AB från intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist förvärv. Resultat- effekten hänförlig till utrangeringen av Backaheden Fastighets AB som intresseföretag uppgår till -38,7 miljoner kronor. Se ytterligare not 18 ”Backaheden”. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till -573,7 (-39,7) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till -490,7 (-20,5) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -3,4 (-0,1) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi- tiv värdeförändring om cirka 55 miljoner kronor. Tillgångsförvärvet av Backaheden gav en positiv effekt om 189,3 miljoner kronor. Ökningen av avkast- ningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto- na vilket har lett till en negativ värdeförändring om -735,0 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -490,7 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighets- beståndet uppgick därav till 13 860,1 (14 259,2) miljoner kronor. Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick till -85,6 (80,7) miljoner kronor varav -96,3 (51,1) miljoner kronor avsåg derivat och 10,7 (29,6) miljoner kronor avsåg övriga finansiella placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till 17,0 (-100,9) miljoner kronor, varav -49,8 (-27,9) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk- nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har beräknats till 167,5 (167,8) miljoner kronor, vilket mot- Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden Bolagets resultat för perioden uppgick till -375,8 (246,6) miljoner kronor efter skatt. Hyresdura tionen uppgick till 6,3 (6,2) år. Nettokassaflödet uppgick till 11,8 (-39,5) miljoner kronor. 56 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 57 ===== Koncernens resultat i sammandrag, mkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 4 sept-dec Hyresintäkter 1 019,0 712,4 283,6 20,7 Förvaltningskostnader1 -289,3 -233,3 -89,2 -7,1 Resultat från intresseföretag -76,2 26,3 – – Finansnetto -387,1 -194,4 -52,3 -3,8 Noteringskostnader – – – -3,3 Omstruktureringskostnader – -4,5 -7,0 – Kostnader förtidslösen lån – – -23,3 – Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -573,7 -39,7 899,1 76,2 Värdeförändringar finansiella instrument -85,6 80,7 4,6 – Skatt 17,0 -100,9 -214,4 -10,7 Resultat -375,8 246,6 801,3 72,0 1 I förvaltningskostnader ingår fastighetskostnader samt centrala omkostnader. svarar en skatteeffekt om 34,5 (34,6) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 985,8 (8 241,6) miljoner kronor, varav 6 930,7 (6 924,0) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo visats på nettot på dessa poster, 1 055,1 (1 317,6) miljoner kronor, motsvarande 217,4 (271,4) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 13,9 (9,2) miljoner kronor och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 8,1 (20,3) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till -375,8 (246,6) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -413,1 (212,5), motsvarande -1,11 (0,68) kronor per aktie efter utspädning. Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 11,8 (-39,5) miljoner kronor. De dominerande posterna är försäljning av dotterbolag samt amortering och upptagning av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 345,2 (292,9) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 527,9 (-782,1) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 1 026,6 (953,7) miljoner kronor. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -374,1 (-474,0) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -861,2 (449,8) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 4 038,9 (3 628,2) miljoner kronor och amortering skett med -4 904,8 (-3 327,0) miljoner kronor. Likvida medel vid periodens ingång: 294,4 Likvida medel vid periodens utgång: 306,2 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 345,2 Upptagna lån: 4 038,9 Försäljning av dotterbolag: 1 026,6 Amortering och övrig finansieringsverksamhet -4 900,1 Övriga investeringar och avyttringar: -498,8 57 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 58 ===== Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100%. 58 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 59 ===== 59 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Moderbolaget utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp- gick till 78,7 (61,5) miljoner kronor. Det fanns 35 (33) anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till -95,2 (-10,2) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 195,5 (192,0) miljoner kronor och hade en koncernintern nettofordran på 728,6 (4 581,2) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 118,5 (261,3) miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick till - (49,1) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 17,8 (9,5) miljoner kronor och likvida medel till 57,5 (46,2) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 453,9 (4 549,2) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december till 663,9 (590,2) miljoner kronor, varav räntebärande 625,5 (563,6). Förslag till vinstdisposition Bolagets övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under det kommande året bedö- mer bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projekt- utveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Balanserade vinstmedel Överkursfond 4 192 213 904 Balanserat resultat -13 667 909 Årets resultat -95 222 454 Disponibla vinstmedel 4 083 323 542 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande, kr: Vinstdisposition Till aktieägare utdelas 0 Till ny räkning överföres 4 083 323 542 Nyckeltal i sammandrag 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter, mkr 1 019,0 712,4 Driftöverskott, mkr 790,2 531,8 Förvaltningsresultat, mkr 359,2 298,3 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -573,7 -39,7 Resultat efter skatt, mkr -375,8 246,6 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,97 0,97 Resultat per aktie, kr -1,11 0,68 Räntetäckningsgrad, ggr 1,94 2,58 2023 31 dec 2022 31 dec Marknadsvärde fastighetsportfölj, förvaltningsfastigheter, mkr 13 860,1 14 259,2 Antal fastigheter, st 161 180 Hyresduration, år 6,3 6,2 Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,5 3,53 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 54,7 54,8 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång ( LTV), % 56,9 57,1 Soliditet 40,8 40,7 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. ===== SIDA 60 ===== Kapitalstruktur Bolagets kapitalstruktur utgörs av en kombination av säkerställda banklån, brygglån, obligationer samt eget kapital. Stenhus externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda- håller säkerställda seniorlån, byggnadskreditiv och brygglån. En mindre del av den totala skuldportföljen utgjordes av icke säkerställda obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens slut till 7 957 miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 7 481 miljoner kronor samt obligationer om 476 miljoner kronor. Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 7 481 miljoner kronor bestod av säkerställda banklån om 7 439 miljoner kronor och säkerställda byggnadskreditiv om 42 miljoner kronor. Obligationslån Stenhus har upprättat ett grönt finansieringsramverk samt emitterar gröna obligationer för 500 miljoner kronor under ett ramverk om 700 miljoner kronor och en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Obligationerna är upptagna till handel på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. Bolaget har genomfört ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 300 miljoner kronor samt för- tidsinlöst dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 200 miljoner kronor. Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller andra icke-säkerställda finansieringsinstrument, utöver det gröna obligationslånet om 476 miljoner kronor enligt ovan, vilket har slutförfall i oktober 2026. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 85 miljoner kronor, varav 10 miljo- ner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv, 50 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräkningskredit och 25 miljoner kronor avsåg outnyttjad del av en revolveran- de kreditfacilitet (RCF) om totalt 175 miljoner kronor. Efter årets utgång har bolaget amorterat 100 miljoner kronor på ovanstående RCF, vilket medför att den outnyttjade delen har ökat med motsvarande belopp. Finansiering Stenhus långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 60 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 61 ===== Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31 Säkerställda banklån mkr Obligationslån mkr T otalt mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 1 1 173 – 1 173 6,83 15 1–2 år 3 143 – 3 143 5,94 40 2–3 år 1 664 476 2 139 7,02 27 3–4 år 1 150 – 1 150 6,03 14 4–5 år 86 – 86 6,33 1 > 5 år 265 – 265 5,93 3 Summa/genomsnitt 7 481 476 7 957 6,38 100 Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31 Kapital mkr Derivat ¹ mkr Netto- belopp mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år2 7 818 -3 031 4 787 7,70 60 1–2 år 71 1 522 1 593 0,85 20 2–3 år – 109 109 0,24 1 3–4 år – 1 150 1 150 3,16 14 4–5 år – 250 250 2,75 3 > 5 år 67 – 67 6,75 1 Summa/genomsnitt 7 957 – 7 957 5,41 100 1 Utöver angivna derivat om 3 031 mkr finns ytterligare derivat om 327 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 1 173 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 145 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. Kreditbeslut att refinansiera MSEK 520 erhölls under Q4. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 957 mkr) 54% Aktiekapital (371 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 344 mkr) 37% Övriga skulder (610 mkr) 4% Uppskjuten skatt (205 mkr) 1% Minoritetsintressen (189 mkr) 1% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (7 481 mkr) 94% Obligationslån (476 mkr) 6% 7,9 Mdr 14,7 Mdr 61 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 62 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,5 år. Detta är i linje med Stenhus finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,5 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 1 173 miljoner kronor (15%). Under det fjärde kvartalet har bolaget refinansierat lån om ca 970 miljoner kronor, vilket har bidragit till att lån som förfaller inom 12 månader har minskat från 22 % föregående kvartal till 15 % per balansdagen. Av de refinansierade lånen utgör 340 miljoner kronor omläggning av byggnads- kreditiv sedan bolaget har färdigställt projekt i Västerås, Köping och på Gotland. Under det fjärde kvartalet har bolaget även erhållit kreditbeslut avseende refinansiering av seniora bank- lån om ytterligare 520 miljoner kronor hos en större nordisk affärsbank. Refinansieringen beräknas slut- föras under det första kvartalet 2024. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar upp- gick per rapportperiodens slut till 3 358 miljoner kronor och fasträntelån uppgick till 62 miljoner kronor. Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 43% per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verk- ligt värde över resultaträkningen. Per 31 december uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till 40 miljoner kronor. Genomsnittlig räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,31 år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya rän- teswappar i syfte att upprätthålla en genomsnittlig räntebindningstid över tid om 1,5 år och som aldrig understiger 1 år. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Genomsnittlig låneränta Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränteswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång till 5,41 procent. Denna baserade sig på en genomsnittlig STIBOR 3M om 4,05 procent för bolagets rörliga lån kopplade till STIBOR 3M. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i förekommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa- tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan- siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2023 31 dec Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% över tid 54,7 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,94 Soliditeten ska överstiga 35% 40,8 Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,5 år 2,5 62 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 63 ===== 63 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Risker relaterade till branschen och verksamheten Värdeförändringar på Bolagets fastigheter Värdeförändringar i Bolagets fastighetsbestånd kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker, mikroekonomiska orsaker eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterade). Utöver detta finns risk att fastigheter inom fastighetsbeståndet är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värde- förändringar såväl resultaträkning som finansiell ställ- ning. Stora negativa värdeförändringar kan medföra att avtalade villkor och åtaganden i Bolagets kredit- avtal bryts, vilket kan leda till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna kan sägas upp av kreditgivar- na i fråga. Stenhus Fastigheter följer IFRS och redovi- sar fastigheterna till verkligt värde i balansräkningen och eventuella värdeförändringar i fastighetsbestån- det redovisas över resultaträkningen. Konjunkturutvecklingen / Makroekonomiska faktorer Bolagets verksamhet påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur- utveckling, nationell och regional ekonomisk utveck- ling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av nya bostäder och lokaler, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, demografisk utveckling, inflation och räntenivåer. Inflationsförväntningar påverkar räntenivåer, vilket följaktligen påverkar Koncernens förvaltningsresultat då räntekostnader utgör en stor kostnadspost. Förändringar av räntenivåer och infla- tion kan påverka avkastningskrav på fastigheter och, följaktligen, marknadsvärdet på Koncernens fastig- heter. Det kan i sin tur medföra negativa följdeffekter. Hyresmarknaden, hyresintäkter och hyresutvecklingen Hyresintäkterna utgör Bolagets huvudsakliga löpande intäkter. Dessa ska täcka drifts- och under- hållskostnader samt kapital och administrationskost- nader. En minskning av hyresintäkterna kan härledas till hyresnivåer, kundförluster eller vakanser. Hyres- intäkterna kan påverkas negativt av en mängd olika faktorer såsom sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar, minskade ytbehov, ökade vakan- ser, minskad efterfrågan eller ökade kundförluster. Vid fastighetsutveckling kompenseras ofta en kvali- tetshöjning med en höjning av hyresnivån. Om investeringarna blir dyrare än beräknat eller om tidsplaner inte hålls kan det innebära en risk att lön- samheten sjunker eftersom avtalsenliga hyresintäkter inte täcker uppkommen kostnad. Stenhus Fastigheter är därvid beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyresavgifter i tid. Om en eller flera av Koncernens största hyresgäster inte förlänger ett hyresavtal som gått ut, kommer det resultera i minskade hyresintäkter och högre vakansgrad om Koncernen inte kan få motsvarande hyresintäkter från nya hyresgäster. Hyresintäkterna är beroende av utvecklingen av nuva- rande marknadshyror. En långsiktig nedåtgående trend i marknadshyror påverkar Koncernens hyres- intäkter negativt och en lågkonjunktur ökar risken för vakanta fastigheter. Minskade hyresintäkter leder till sämre finansiell ställning för Bolaget. Bristande betalningsförmåga hos fastigheternas hyresgäster Hyresgästernas förmåga att betala hyra är viktig. Om fastigheternas hyresgäster hamnar på obestånd, till exempel på grund av Covid-19, och därför inte har möjlighet att fullgöra förpliktelser enligt gällande hyresavtal, kan det få negativa effekter på Bolagets intäkter. I en lågkonjunktur ökar risken för att hyres- gäster går i konkurs, vilket kan leda till intäktsbortfall för Koncernen. Förändring i underhålls- och driftskostnader Drifts- och underhållskostnader uppstår främst för att underhålla fastigheter eller modernisera gamla fastig- heter. Eftersom Stenhus Fastigheter är ett fastighets- bolag är kostnader för drift och underhåll oundvikliga. Drifts- och underhållskostnader består främst av kostnader för el, städning, vatten, sophantering, värme och reparation och underhåll. Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga driftkostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Kostnader kan även uppkomma som en följd av bestämmelser i hyresavtal eller regulatoriska krav och om Bolaget inte genomför underhåll och reparationer i enlighet med sådana bestämmelser kan Bolaget ådra sig skade- ståndsansvar eller böter. Att anpassa fastigheter till nya regler är generellt sett förenat med olika kostnader. Fastighetsdriften kan vidare påverkas av konstruk- tionsfel, andra dolda fel eller brister (till exempel elav- brott, asbest eller mögel), skador (till exempel på grund av brand eller naturpåverkan) och föroreningar, och Bolaget kan behöva åtgärda eller reparera sådana brister med anledning av kontraktuella eller regulato- riska krav. Om någon av dessa risker skulle förverkli- gas kan det resultera i oförutsedda kostnader som är väsentliga för Bolaget, påverkar Koncernens fastig- heters attraktionskraft negativt, kräver betydande kostnader att avhjälpa eller åtgärda samt minskar uthyrningsgraden och hyresintäkterna. Risker ===== SIDA 64 ===== 64 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Nyckelpersoner i ledande ställning med anledning av Bolagets storlek Bolagets verksamhet är beroende av förmågan att rekrytera, utveckla och behålla kvalificerade medar- betare. Stenhus Fastigheter är uppbyggd kring ett antal individer med mångårig erfarenhet inom fastig- hetsförvaltning, projektutveckling och finansiering. På grund av organisationens begränsade storlek är Koncernen och dess verksamhet beroende av ett antal nyckelpersoner. Det kan inte garanteras att Stenhus Fastigheter kan erbjuda alla nyckelpersoner tillfredsställande villkor i den konkurrens som råder med andra bolag i branschen eller närstående bran- scher. Om nyckelpersoner lämnar Bolaget, eller om framtida vakanser inte kan fyllas, kan det få negativ inverkan på verksamheten och Bolagets ekonomiska utveckling. Detta kan från tid till annan medföra risker för dröjsmål och högre kostnader, med negativ påver- kan på Bolagets ekonomiska utveckling som följd. Förvaltningsavtal med Sterner Stenhus Förvaltning AB och andra väsentliga avtal Det finns en osäkerhet om Koncernens förvaltnings- kapacitet för det fall förvaltningsavtalet med Sterner Stenhus Förvaltning AB inte förnyas efter dess löptid. Koncernen är dessutom beroende av tjänster och produkter från vissa konsulter för att framgångsrikt genomföra sin affärsplan. Om förvaltningsavtalet med Sterner Stenhus Förvaltning AB, eller andra avtal som är viktiga för Bolagets verksamhet, sägs upp kan det innebära en negativ påverkan på Bolagets verksam- het, resultat och finansiella ställning. Försäkringsrisk Koncernens försäkringsskydd kan visa sig vara otill- räckligt för kompensation av skador relaterade till exempelvis Koncernens fastigheter. Särskilt vissa typer av risker (såsom krig, terrorhandlingar, bristan- de förberedelse i händelse av naturkatastrofer eller extrema väderförhållanden) kan vara, eller kan i fram- tiden bli, omöjliga att försäkra sig mot. Om en skada på en fastighet skulle uppstå och sedermera leda till att hyresgäster säger upp eller inte förnyar sina hyres- avtal finns det dessutom risk att Bolagets försäk- ringsskydd inte omfattar uteblivna hyresintäkter med anledning av detta. Om en oförsäkrad skada skulle uppstå, eller om en skada överstiger försäkringsskyd- det, kan Bolaget komma att förlora det kapital som investerats i den drabbade fastigheten samt framtida intäkter från fastigheten. Stenhus Fastigheter kan dessutom bli ansvarigt för att reparera skador som orsakats av oförsäkrade risker. Bolaget kan även bli ansvarigt för skulder och andra ekonomiska förpliktel- ser avseende skadade byggnader. Oförsäkrade för- luster, eller förluster som överstiger försäkringsskyd- det, kan därmed få en väsentlig negativ inverkan på Bolaget verksamhet, resultat och finansiella ställning. Finansiella risker Ränterisk och finansieringsrisk Bolagets verksamhet är utsatt för ränterisk då kost- nader och resultat kan förändras i takt med att mark- nadsräntan förändras. Ränterisk uppstår om tillgång- ar, skulder och derivat inte har en löptidsmatchning. För Bolaget ofördelaktiga ränteändringar kan påverka Bolagets resultat negativt. Räntekostnaderna är en stor kostnadspost för Bolaget. Förändringar i ränteni- våer får stor inverkan på såväl kassaflöde som resultat och nyckeltal. Hur mycket och hur snabbt en ränteför- ändring får genomslag i resultatet beror på vald ränte- bindningstid för lånen. Med finansieringsrisk avses risken att finansieringen av Koncernens kapitalbehov samt refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras. Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansie- ring med fördelning mellan eget kapital och räntebä- rande skulder. För det fall Bolaget inte kan erhålla ny finansiering eller refinansiera befintliga faciliteter, eller endast kan erhålla sådan finansiering på oförmånliga villkor, kan det bland annat medföra ökade kostnader och minskade intäkter. Kassaflödesrisk och likviditetsrisk Förändringar i bolagets kassaflöde till följd av föränd- rade marknadsräntor och inflation kan påverka likvidi- tetsrisken i Bolaget. Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Legala och regulatoriska risker Skatter och ändrad lagstiftning I den verksamhet Koncernen bedriver finns ett flertal områden som beskattas och skatt är en betydande kostnadspost för bolagen i Koncernen. Förutom in- komstskatt som belastar de i Koncernen ingående bolagen finns bland annat fastighetsskatter, mervär- desskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Bolagets skattesituation förändras negativt. Legala risker Bolagets verksamhet är i hög utsträckning styrd av lagar och förordningar, föreskrifter samt myndighets- beslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, miljöhänsyn, säkerhet och uthyrning. För att Koncer- nens fastigheter ska kunna användas och utvecklas som avsetts kan det krävas tillstånd och beslut, inne- fattande bland annat detaljplaner och olika former av fastighetsbildningar. Det finns en risk att Bolaget i framtiden inte beviljas de tillstånd eller erhåller de beslut som krävs för att bedriva och utveckla verk- ===== SIDA 65 ===== 65 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter samheten på ett önskvärt sätt, vilket kan påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt. Det finns även risk att förändringar sker i tillämplig lagstiftning och att Bolaget eller kunder till Bolaget måste följa dessa, vilket innebär att det finns en risk att Bolaget kan behöva lägga betydande resurser på att anpassa sig därefter. T vister Bolaget känner inte till några omständigheter som skulle kunna föranleda att något sådant rättsligt för- farande eller skiljeförfarande uppkommer. Det finns däremot risk för att Bolaget kan komma att bli inblan- dat i sådana tvister i framtiden. Tvister, anspråk, utred- ningar och rättsliga förfaranden kan leda till att Bola- get blir skyldigt att betala skadestånd eller att upphöra med vissa förfaranden. Dessutom kan Bola- get, eller dess styrelseledamöter, chefer, anställda eller närstående bolag, komma att bli föremål för utredningar eller brottmålsprocesser. Sådana tvister, anspråk, utredningar och rättsliga förfaranden kan vara tidskrävande, störa den dagliga verksamheten, inbegripa anspråk på betydande belopp samt medfö- ra betydande rättegångskostnader. Därutöver kan det ofta vara svårt att förutse utgången i komplexa tvister, anspråk, utredningar och rättsliga förfaranden. Följ- aktligen kan tvister m.m. få en väsentlig negativ inver- kan på Bolagets verksamhet. Risker som är specifika för aktierna Handeln med Bolagets aktier Marknadskursen som Bolagets aktier kommer att handlas till och det pris till vilket investerare kan ge- nomföra sin investering kommer att påverkas av ett flertal faktorer, varav vissa är specifika för Bolaget och dess verksamhet medan andra är generella för bolag som är noterade på Nasdaq First North och som således är utanför Bolagets kontroll. Noteringen och upptagandet till handel på Nasdaq First North bör inte tolkas som att det kommer att utvecklas en aktiv och likvid handel för Bolagets aktier. Om en aktiv och likvid handel inte utvecklas, eller inte är varaktig, kan det innebära svårigheter för innehavarna att avyttra aktier i Bolaget, snabbt eller överhuvudtaget. Det finns vidare en risk för att priset på Bolagets aktier blir mycket volatilt i samband med upptagandet till handel på Nasdaq First North. Om någon av dessa risker skulle förverkligas skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på aktiernas marknadskurs och möjligheten för innehavare att få tillbaka investerat kapital. Aktieförsäljning från befintliga aktieägare Försäljning av ett betydande antal aktier, särskilt försäljningar gjorda av Stenhus Fastigheters styrelse, ledande befattningshavare eller större aktieägare, kan påverka kursen för aktierna negativt. Kontrollstruktur Se vidare avsnittet om Bolagsstyrning. ===== SIDA 66 ===== 66 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Bolagsstyrning Allmänt Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus), är ett svenskt publikt bolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier noterades den 24 november 2020 på Nasdaq First North Growth Market. Per den 2 juni 2022 handlas bolagets aktier på Nasdaq First North Premier Growth Market. Bolaget arbetar enligt nedan årscykel. Kvartal 4 styrelsemöte Tredje kvartalsrapporten Budget Månadsbokslut Kvartal 3 styrelsemöte Andra kvartalsrapporten Prognos Mål och strategi Affärsplan Policyer Riskhantering Månadsbokslut Kvartal 1 styrelsemöte Bokslutskommuniké Månadsbokslut Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma Årsredovisning Förberedande årsmöte Avrapportering revisor Ersättningsrapport Hållbarhetsfrågor Utvärdering av styrelsearbete Första kvartalsrapporten Årsstämma Konstituerande möte – Firmateckning – Styrelsens arbetsordning – VD-instruktion Månadsbokslut Årscykel Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Principer för bolagsstyrning För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli- cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel- verk. Stenhus tillämpar även Svensk kod för bolags- styrning (Koden) www.bolagsstyrning.se. Stenhus följer Koden samt god sed på aktiemarknaden med undantag för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolags- styrningsrapport är en del av årsredovisningen och granskas av Bolagets revisorer. Aktieägare Valberedning Extern revisionBolagsstämma Intern kontroll och riskhantering Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Styrelse VD och koncernledning Aktier och aktiekapital Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie- kapitalet vara lägst 259 000 000 SEK och högst 1 036 000 000 SEK fördelat på lägst 259 000 000 aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem- ber 2023 uppgick Bolagets aktiekapital till 370 628 606 SEK, fördelat på 370 628 606 aktier, envar med ett kvotvärde om 1 SEK. Aktieägare Antalet aktieägare i Stenhus uppgick vid årets slut till 4 976 stycken. De största ägarna som äger mer än 10 % per den 31 december 2023 var Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent samt Fastighets AB Balder, 19,7 procent. De 10 största ägarna representerade cirka 75 procent av aktierna och rösterna i Stenhus Fastigheter. Stenhus hade inga egna aktier. Årsstämman 2023 beslutade att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar- nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyndigandet, när betalning sker genom apport eller kvittning, och emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal, som högst uppgår till tjugo (20) procent av antalet aktier vid tidpunkten för årsstämman 2023. Sker betalning kontant, eller sker emissionen i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10) procent av antalet aktier vid tidpunk- ten för årsstämman 2023. Årsstämman 2024 föreslås ge styrelsen förnyat be- myndigande att besluta om att emittera aktier. ===== SIDA 67 ===== 67 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Bolagsstämma Bolagsstämman är Stenhus högsta beslutande organ och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till Stenhus inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och koncernens balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar (PoIT) samt på Stenhus webbplats (www.stenhus- fastigheter.se). Att kallelse har skett ska också annon- seras i Svenska Dagbladet, vilket följer av Stenhus bolagsordning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning och styrelsens och valberedningens för- slag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman. Information finns på Stenhus hemsida: www.stenhus- fastigheter.se/investerare/valberedning/ Årsstämma 2023 Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter hölls i Stockholm den 25 maj 2023. Även bolagets VD, revisor samt styrelseordförande närvarande. Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovisningen intagna resultat- och balansräk- ningarna samt koncernresultat- och koncernbalans- räkningarna samt att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2022. I övrigt fattade stämma följande beslut: • Omval av Elias Georgiadis, Rickard Backlund, Erik Borgblad, Frank Roseen och Malin af Petersens, samt att nyvälja Anna Engebretsen till ordinarie styrelseledamot. Till styrelsens ordförande omval- des Rickard Backlund. • Nyvälja revisionsbolaget Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB till Bolagets revisor. Revisionsbolaget har meddelat att auktoriserad revisor Magnus Thorling kommer utses till huvudansvarig revisor. • Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om ny- emission av aktier. Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng- ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/ investerare/bolagsstammor/ Årsstämma 2024 Bolagets årsstämma 2024 planeras att hållas den 23 maj 2024. Kallelse till denna kommer att ske enligt bolagsordningen och de regler som gäller enligt Aktiebolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för bolagsstyrning. Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2023 offentliggjordes den 21 februari 2024 och koncern- redovisningen den 25 april 2024. Valberedning Valberedningens syfte är att val och arvodering av styrelse och revisor ska beredas genom en styrd, strukturerad och bekantgjord process som skapar förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valberedningen är bolagsstämmans organ för bered- ning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valbe- redningen har till uppgift att till årsstämman förbereda och lämna förslag till (i) val av ordförande vid årsstäm- ma, (ii) val av styrelseordförande och övriga ledamöter till bolagets styrelse, (iii) styrelsearvode för styrelse- ordförande samt ledamöter, (iv) val av, samt arvode till, revisor, (v) beslut om instruktion för valberedning- en. Valberedningens ledamöter ska tillvarata samtliga aktieägares intressen. Aktieägare som inför årsstäm- man vill lämna förslag till valberedningen kan göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedningen har fortlöpande kontakter och sammanträder inför års- stämman. Valberedningen ska i övrigt ha den sammansättning och fullgöra de uppgifter som från tid till annan följer av Svensk kod för bolagsstyrning. Eventuella avvikel- ser ska vara välmotiverade och redogöras för vid årsstämman. Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode från bolaget. Eventuella omkostna- der som uppstår i samband med valberedningens arbete ska erläggas av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av styrelsens ordförande. Valberedningens förslag till årsstämman offentliggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. Valbered- ===== SIDA 68 ===== 68 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ningen eftersträvar i sitt arbete att en jämn könsför- delning i styrelsen ska upprätthållas samt att styrel- sen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Val- beredningen har inför årsstämman 2024 hållit ett protokollfört möte där samtliga frågor som åligger valberedningen att behandla enligt Koden diskute- rats. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor. Årsstämman 2022 beslutade om följande principer för tillsättande av valberedning: Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara utskottets ordförande. Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Styrelse- ledamöter kan ingå i valberedningen, men ska inte utgöra en majoritet av valberedningens ledamöter. Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen får högst en av dem vara beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Minst en av valberedning- ens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med utgångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktie- ägarförteckning per den sista bankdagen vid tredje kvartalets utgång, kontakta de tre största aktieägarna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en ledamot var till valberedningen. Styrelseordföranden ska vara sammankallande till det första mötet där valbered- ningen konstitueras och ordförande utses. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöter- na enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar den störste aktieägaren. Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordförande. Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse ledamot till valberedningen. Valbered- ningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. Valberedningens sammansättning ska offentliggöras på bolagets webbplats så snart de utsetts, dock se- nast sex månader före årsstämman. Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens namn anges. Ledamot ska lämna valberedningen om aktie- ägaren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse leda- mot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens sammansättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. Förändringar i valberedningen ska offentliggöras omedelbart. Valberedning årsstämma 2024 Valberedningens består av följande ledamöter: Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund, Rickard Backlund i egenskap av styrelseordförande i Stenhus Fastigheter, Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding AB. Valberedningens sammansättning innebär en avvikel- se från Kodens bestämmelse 2.3 och 2.4 då VD ingår i valberedningen som dess ordförande. Anledningen till avvikelsen är att VD även indirekt är största aktieäga- re i Stenhus via Sterner Stenhus Holding AB och såle- des ingår VD i valberedningen i egenskap av huvudak- tieägare. Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus Fastigheters valberedning. Styrelse och ledning Enligt Stenhus bolagsordning ska Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter. Tillsättan- de och entledigande av styrelseledamöter finns ej reglerat i bolagsordningen. Bolagets styrelse består per den 31 december 2023 av sex ordinarie ledamöter valda för tiden intill slutet av årsstämman 2024. Bo- lagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamö- ter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelsens ansvar Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa- tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor- mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller- as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, rutiner och instruktioner för bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets verk- ställande direktör och fastställer lön och annan er- sättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagsla- gen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprätta övergripande, långsiktiga strate- gier och mål, budget och affärsplaner, granska och ===== SIDA 69 ===== 69 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Stenhus organisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord- ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse- ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö- rens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen utvärderas. Styrelseutskott Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Ersättningsutskott Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings- utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot- tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags- ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande program för rörliga ersättningar som ges till bolags- ledningen. Syftet med ersättningsutskottet är att säkerställa att den ersättning som ges till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig. Samtliga leda- möter i ersättningsutskottet ska vara bolagsstäm- movalda och oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet består av Rickard Backlund (utskottets ordförande), Erik Borgblad och Malin af Petersens som har bred kompetens och som alla är oberoende till både bolaget, bolagsledning samt Stenhus större aktieägare. Revisionsutskott Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli- ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt hålla sig informerad om revisionen av årsredovisning- en och koncernredovisningen. Detta innebär även att utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus interna kontroll och riskhantering speciellt kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet ska även gran- ska och övervaka revisorns opartiskhet och självstän- dighet och därvid särskilt uppmärksamma om revi- sorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel- seledamöter ska utses med särskilt beaktande av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i börsnoterade bolag. Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (Ut- skottets ordförande), Frank Roseen samt Rickard Backlund som har bred kompetens och som alla är oberoende till både bolaget, bolagsledning samt Stenhus större aktieägare. Hållbarhetsutskott Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut- vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete. Hållbarhetsutskottet består av Anna Engebretsen (utskottets ordförande), Rickard Backlund och adjungerade Mikael Nicander. Läs mer om Stenhus hållbarhetsarbete i bolagets hållbarhetsrapport. Styrelsens arbete under 2023 Stenhus styrelse har under 2023 haft 13 sammanträ- den – varav ett konstituerande sammanträde. Styrelsen har under 2023 fattat beslut om flera större avyttringar, investeringar, finansieringar och refinan- sieringar. Styrelsemöten hålls alltid i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstäm- man behandlas i april, delårsbokslut i februari, maj, augusti och november, strategi i januari samt budget för nästkommande år vid november månads möte. Under 2024 genomfördes en styrelseutvärdering som visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Resulta- tet diskuterades i styrelsen i april 2024. ===== SIDA 70 ===== 70 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Styrelsens sammansättning och ersättning Koden hänvisar till oberoendereglerna för styrelsele- damöter i Nasdaq Stockholms regelverk för emitten- ter. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led- ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma börsregler en majoritet av styrelsens ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie- ägare. Enligt regelverket för emittenter kan en styrel- seledamots oberoende ifrågasättas om ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller andra omfattande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseledamoten är anställd, leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om en styrelseledamot är anställd i ett närstående företag. Valberedningen har gjort bedömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen samt Malin af Petersens är oberoende från såväl bolaget och bolagsledningen som från större aktieägare. Erik Borgblad är oberoen- de i förhållande till bolagets största aktieägare men beroende i förhållande till bolaget och bolagsledning. Anna Engebretsen är oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledning men beroende i förhållande till bolagets största aktieägare. Elias Georgiadis är bero- ende i förhållande till både bolaget och bolagsledning samt bolagets största aktieägare. Styrelsens sammansättning har även beaktats med hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrelsen anses besitta bred kunskap inom olika områden samt att kvinnor i styrelsen nu uppgår till över 30 % (20 %). Verkställande direktör Elias Georgiadis är Stenhus VD sedan bolaget bildad- es. VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Stenhus utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policys och strategiska planer som styrelsen fastställt. Koncernledning I koncernledningen ingår VD, vVD, CFO, vCFO, tre affärsområdeschefer samt projektchef. På lednings- gruppsmöten diskuteras gemensamt övergripande strategi och verksamhetsfrågor. Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera på koncern över- gripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripan- de verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft nio möten under 2023. Under 2023 har koncernledning- en huvudsakligen fortsatt fokusera på integrationsar- betet, bolagets risker, tillväxt, kapitalförsörjning och hållbarhetsarbete. Ett stort fokus har också lagts på det osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till en hög inflationstakt och stigande räntor. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla- gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät- tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processer- na kring upprättandet av de finansiella rapporterna. Stenhus har mot bakgrund av internkontrollfunktio- nen bedömt att en tillräcklig tillförlitlighet uppnås i den finansiella rapporteringen utan en självständig avdelning för internrevision. Stenhus styrelse utvärde- rar årligen behovet av en internrevision. Viktiga regelverk Externa • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emitenter • Svensk kod för bolags styrning • IFRS stardarder • EU:s marknadsmissbruks- förodning Interna • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Attest- och delegationsordning • Informationssäkerhets- och dataskyddspolicy, informations- och insiderpolicy, finanspolicy, hållbarhetspolicy och uppförandekoder • Processer för intern kontroll och riskhantering • Övriga styrinstrument, policydokument, manualer och rekommendationer Styrelsen har fastställt ett antal policys och grundläg- gande rutiner av betydelse för arbetet med den inter- na kontrollen och VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument. Stenhus interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verk- samhetsstyrnings- och affärsplansprocesser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verk- samheten, förberedelser inför köp och försäljningar av ===== SIDA 71 ===== 71 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärde- ringar. Kontrollaktiviteter genomförs i bolagets kritis- ka processer, såväl på fastighetsnivå som på affärs- områdesnivå genom löpande resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmal- lar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Det övergripande ansvaret för Stenhus riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade policys, rutiner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhets- avbrott utvärderas löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan medföra tecknas väl avväg- da försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Stenhus agerande. Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem- sida som underlättar för anställda och samarbets- partners som anonymt vill lämna information om miss- förhållanden som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral, eller Stenhus policys. Anmälningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern kommuni- kation regleras på övergripande nivå av en Informa- tions- och insiderpolicy. Den interna informationen sker främst genom regelbundna möten samt via bola- gets interna plattform. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte- ring utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Stenhus styrs utifrån: • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Attest- och delegationsordning • Övriga interna styrdokument och policyer Riskbedömning I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande risker samt risker kopplat till rapportering av finansiella rapporter och motåtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Detta rappor- teras sedan till styrelsen som fastställer bolagets riskanalys årligen. Väsentliga risker Stenhus specifikt har identifierat kopplat till den finansiella rapporte- ringen är bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upp- täcka samt korrigera fel och avvikelser. Risker som identifierats avseende finansiell rapportering hante- ras via bolagets kontrollstrukturer och styrs främst av: • Styrelsens arbetsordning • Instruktioner för utskotten • Beslutsordning • Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attest- rätt • Redovisningsstruktur • Rapportstruktur • Stenhus policyer Utöver detta genomför revisorerna en översiktlig granskning av delårsrapport för januari–september samt årsredovisningen. Ersättning till styrelsen Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. Revisor Revisorerna ska granska Stenhus årsredovisning, koncernredovisning och bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning. Revisorerna ska efter varje räken- skapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisionerna ska även utföra en översiktlig granskning av en delårsrapport. Enligt Bolagets bolagsordning ska Bolaget ha en revisor med eller utan revisors- suppleant eller ett registrerat revisionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för en period om ett år. Vid årsstämman 2023 valdes Öhrlings Pricewater- house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud- ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för revisorer i Sverige. Revisorn är oberoende i förhållan- de till Bolaget. Detta är första året som Öhrlings Pri- cewaterhouse Coopers AB är Bolagets revisorer. Tidigare har Ernst & Young Aktiebolag har varit Bola- gets revisor sedan Bolagets bildande. Adress: Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB Torsgatan 21, 113 97 Stockholm ===== SIDA 72 ===== Närvaro av totalt antal möten Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Rickard Backlund 13/13 1/1 – 2/2 Elias Georgiadis 13/13 – – – Frank Roseen 13/13 – 3/4 – Malin af Petersens 13/13 1/1 4/4 – Erik Borgblad 13/13 1/1 – – Anna Engbretsen1 9/9 – – 2/2 1 Anna Engebretsen valdes in i styrelsen på årsstämman i maj 2023. 72 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 73 ===== 73 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Styrelse Bolagets styrelse och ledning Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets- branschen. Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Utbildning: Gymnasium inom handel Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag, Styrelseordförande Premia Properties SA Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 630 981 aktier privat samt 147 096 aktier genom närstående Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej Rickard Backlund Styrelseordförande sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD för Fastigheter Aberdeen Asset Management, Styrelseordförande för Cityhold AB och senare VD, Styrelseordförande NP3 Fastigheter AB (publ) och Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ) Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH Andra pågående uppdrag: Inga Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Frank Roseen Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: CEO GE Capital Real Estate Germany and Central & Eastern Europe, CFO GE Capital Real Estate Asia Pacific, CFO GE Capital Real Estate Nordic, styrelseledamot Ronson Developement, Chief Investment Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ). Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms Universitet Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG Immobilien AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA, Styrelseordförande WCM AG Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Malin af Petersens Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Flera ledande befattningar mellan 1980 och 2019 inom Aberdeen Standard Investments, bland annat som Head of Fund Operations Real Estate EMEA, Managing Director Aberdeen Asset Managers Ltd Filial Sverige, AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter). Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: CFO SmartCella Holding AB Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Erik Borgblad Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Specialiserad inom M&A med särskild inriktning mot fastighetsbranschen Utbildning: Jur. kand. från Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Born Advokater, Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i First Venture Sweden AB (publ), Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Anna Engebretsen Styrelseledamot sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Styrelseledamot i Fabege AB (2016–2019) och MaxFastigheter i Sverige AB (2020-2021). Erfarenhet inom marknadskommunikation, reklam och sponsring på Omicom Media Group och SkiStar AB (2009- 2016). Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan BI Oslo Andra pågående uppdrag: Styrelseuppdrag i Bilia AB, Investment AB Öresund, MQ Marqet AB, Stiftelsen Min Stora Dag, Stiftelsen Barnforskningen vid Astrid Lindgrens Barnsjukhus, Insamlingsstiftelsen 100%, Elsa och Harry Gabrielssons Stiftelse, Stiftelsen EMQ och KSSS Ungdomsstiftelse. Innehav i Stenhus Fastigheter: 40 924 746 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej ===== SIDA 74 ===== 74 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets- branschen.Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 630 981 aktier privat samt 147 096 aktier genom närstående Mikael Nicander Vice VD sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren Fastigheter AB (publ), vVD Kvalitena AB (publ), VD Lantmännen Fastigheter AB, Styrelseledamot Stendörren Fastigheter AB (publ), Styrelseledamot Admiral Capital A/S (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 250 000 teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom närstående T omas Georgiadis CFO sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Arbetschef Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp och projektledning Sterner Stenhus AB, Styrelseledamot i Fasadgruppen Group AB, Styrelseledamot i SPEF en branschförening. Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat. Michael Johansson Affärsområdeschef Sällanköps-/daglig- varuhandel och kontor sedan 2021 Arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet inom detaljhandel, fastighetsförvaltning, transaktion och finansiering. VD för ICA Fastigheter Sverige AB, VD-positioner för bolag inom Skanska- koncernen samt VD för Tre Kronor Property Investment AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 200 000 teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag. Ledning Linda Strauss Vice CFO sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Auktoriserad revisor/Gruppchef på EY (Ernst & Young AB), Redovis- nings chef på Hi3G Access AB (Tre), CFO för Zostera AB/Marginalen Fastigheter AB Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier Metin Evgin Affärsområdeschef Offentliga fastigheter sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Flerårigt erfarenhet inom fastighetsbranschen såsom fastighetsförvaltning, transaktion och fastighetsutveckling. Ledande roll inom Sterner Stenhus Förvaltning AB och olika befattningar för bolaget Akelius Residential Property AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier. Björn Marell Projektutvecklings- & inköpschef sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Fastighetschef Bilia AB, styrelseledamot i Bilia AB:s fastighetsbolag, Bitr Avdelningschef & Gruppchef WSP Management Mälardalen, Produktionschef Skanska. Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 55 000 teckningsoptioner Henrik Därth Affärsområdeschef Lager/ lätt industri/logistik sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Affärsområdeschef Specialfastigheter AB, Fastighetschef och Affärsutvecklingschef inom Jernhusen AB samt en rad andra chefsbefattningar inom andra fastighetsbolag. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier och 125 000 teckningsoptioner. ===== SIDA 75 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr Not 2023 jan- dec 2022 jan- dec Hyresintäkter 5 1 018 985 712 402 Fastighetskostnader 6 -228 835 -180 578 Driftöverskott 790 150 531 824 Centrala administrationskostnader 7 -60 404 -52 683 Resultat från intresseföretag 16, 18 -76 161 26 328 –varav förvaltningsresultat 16 572 13 601 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -63 985 9 046 –varav skatt 13 437 -5 504 –varav övrigt -42 185 9 185 Finansiella intäkter 9 46 122 3 393 Finansiella kostnader 9 -433 214 -197 816 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 266 494 311 046 –varav förvaltningsresultat 359 227 298 319 Omstruktureringskostnader 10 – -4 500 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 -573 718 -39 748 Värdeförändringar av finansiella instrument 19, 20 -85 555 80 720 Resultat före skatt -392 779 347 518 Skatt 26 17 027 -100 942 Årets resultat -375 752 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -413 146 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande 37 394 34 088 Data per aktie Årets resultat -413 146 212 488 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 370 629 313 481 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 224 314 078 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr -1,11 0,68 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr -1,11 0,68 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2023 jan- dec 2022 jan- dec Periodens/Årets resultat -375 752 246 576 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat -375 752 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -413 146 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande 37 394 34 088 75 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 76 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 11 13 860 077 14 259 215 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 12 196 321 187 101 Immateriella anläggningstillgångar 13 4 278 3 524 Övriga materiella anläggningstillgångar 14 663 1 079 Andelar i intresseföretag 16, 18 118 659 277 808 Derivat 20 39 616 98 237 Summa anläggningstillgångar 14 219 614 14 826 964 Kundfordringar 21 6 401 15 512 Finansiella placeringar 19 – 49 143 Övriga fordringar 23 68 951 97 924 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 73 564 73 401 Likvida medel 306 195 294 414 Summa omsättningstillgångar 455 111 530 394 Summa tillgångar 14 674 725 15 357 358 Belopp i tkr 2023-12-31 2022-12-31 Eget kapital 32, 33 Aktiekapital 370 629 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 923 418 4 922 274 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 420 791 831 671 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 714 838 6 124 574 Innehav utan bestämmande inflytande 17 188 793 45 174 Summa eget kapital 5 903 631 6 169 748 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 25,29 6 638 196 6 449 679 Långfristig leasingskuld 12 196 321 187 101 Uppskjutna skatteskulder 26 204 850 266 316 Summa långfristiga skulder 7 039 367 6 903 096 Kortfristiga räntebärande skulder 25, 29 1 318 338 1 856 796 Leverantörsskulder 48 778 115 584 Skatteskulder 26 41 926 37 662 Övriga skulder 77 078 66 094 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 245 607 208 378 Summa kortfristiga skulder 1 731 727 2 284 514 Summa skulder 8 771 094 9 187 610 Summa eget kapital och skulder 14 674 725 15 357 358 76 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 77 ===== Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Aktieägartillskott 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Förvärvade minoritetsandelar 126 654 126 654 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Utgående eget kapital 2023-21-31 370 629 – 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 798 669 633 981 3 904 130 13 554 3 917 684 Årets totalresultat Årets resultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Årets totalresultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Nyemission 114 563 1 909 9141 2 024 477 2 024 477 Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – – Emissionskostnader -1 710 -1 710 -1 710 Inlösen av teckningsoptioner -13 -13 -13 Förvärvade minoritetsandelar 29 956 29 956 Transaktion med minoritetsandelsägare -14 798 -14 798 -32 424 -47 222 Utgående eget kapital 2022-21-31 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 1 I posten ingår IFRS 2-effekten vid förvärv av tillgångar om ett belopp på 728 013 tkr. 77 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 78 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr Not 30 2023 jan-dec 2022 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -392 779 347 518 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 573 718 39 748 Värdeförändringar av finansiella instrument 85 555 -80 720 Resultat från intresseföretag 76 161 -26 328 Utdelning från intresseföretag 13 310 10 020 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 3 249 4 706 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 1 011 -5 360 225 294 939 Betald inkomstskatt -41 193 -3 895 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 319 032 291 044 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar exkl omklassificeringar och kundförlust mm 47 030 -36 964 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder exkl omklssificeringar -20 911 38 819 Kassaflöde från den löpande verksamheten 345 151 292 899 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -94 821 -1 176 051 Försäljning av dotterbolag 1 026 628 953 701 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -1 600 -3 524 Förvärv av materiella anläggingstillgångar – -1 034 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 380 500 Investeringar i förvaltningsfastigheter -374 086 -474 022 Investeringar i intresseföretag -66 406 -261 304 Investeringar i finansiella tillgångar – -58 069 Utdelning från finansiella tillgångar – 114 227 Avyttring av finansiella tillgångar 37 763 123 470 Kassaflöde från investeringsverksamheten 527 858 -782 106 Finansieringsverksamheten Nyemission 1 148 220 790 Transaktion med minoritetsandelsägare -18 615 -47 222 Upptagna lån 4 038 920 3 628 192 Amortering av lån -4 904 797 -3 326 995 Inlösen personaloptioner -4 -13 Syntetiskt återköpsprogram 22 120 -25 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -861 228 449 752 Periodens/Årets kassaflöde 11 781 -39 455 Likvida medel ingående balans 294 414 333 869 Likvida medel utgående balans 306 195 294 414 78 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 79 ===== Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr Not 2023 jan-dec 2022 jan-dec Nettoomsättning 5 78 694 61 535 Övriga externa kostnader 7 -38 613 -42 339 Personalkostnader 8 -50 560 -31 884 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 718 -414 Rörelseresultat -12 197 -13 102 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -58 341 -22 900 Resultat från andelar i intresseföretag -12 770 10 019 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 19 10 741 29 664 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 27 719 9 405 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -51 692 -19 029 Resultat efter finansiella poster -96 540 -5 943 Bokslutsdispositioner 1 317 – Resultat före skatt -95 223 -5 943 Skatt på årets resultat 26 0 -4 304 Årets resultat -95 223 -10 247 79 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 80 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 4 195 524 191 993 Andelar i intressebolag 118 463 261 304 Immateriella anläggningstillgångar 13 4 278 3 524 Materiella anläggningstillgångar 14 552 691 Fordringar hos koncernföretag 22 1 022 877 4 555 302 Nyttjanderättstillgångar 2 864 1 377 Uppskjutna skattefordringar 26 319 318 5 344 877 5 014 509 5 344 877 5 014 509 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 – 214 Finansiella placeringar 19 – 49 143 Fordringar hos koncernföretag 22 34 380 25 912 Övriga fordringar 23 1 833 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 7 910 3 401 44 123 78 671 Kassa och bank 57 492 46 242 57 492 46 242 Summa tillgångar 5 446 492 5 139 422 Eget kapital och skulder 32, 33 Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 370 629 370 629 370 629 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 192 213 4 192 213 Balanserat resultat -13 667 -3 420 Årets resultat -95 223 -10 247 4 083 323 4 178 546 Summa eget kapital 4 453 952 4 549 175 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 29 475 511 – Skulder till koncernföretag 325 122 – 800 633 – Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 29 150 000 563 599 Leasingskuld 2 864 1 377 Leverantörskulder 9 930 5 884 Skulder till koncernföretag 3 519 42 Övriga kortfristiga skulder 2 308 7 570 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 23 286 11 775 191 907 590 247 Summa eget kapital och skulder 5 446 492 5 139 422 80 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 81 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Överkurs- fond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 -10 247 Årets totalresultat Årets resultat -95 223 -95 223 Årets totalresultat -95 223 -95 223 Utgående eget kapital 2023-12-31 370 629 – 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Överkurs- fond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 796 608 -2 637 -783 3 264 668 Omföring av föregående års resultat -783 783 Årets totalresultat Årets resultat -10 247 -10 247 Årets totalresultat -10 247 -10 247 Nyemission 114 563 1 181 901 1 296 464 Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – Emissionskostnader -1 710 -1 710 Utgående eget kapital 2022-12-31 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 81 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 82 ===== Moderbolagets kassaflöde Belopp i tkr Not 30 2023 jan-dec 2022 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -95 223 -5 943 Bokslutsdispositioner -1 317 – Värdeförändringar av finansiella instrument -10 741 -29 664 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 85 407 22 902 -21 874 -12 705 Betald inkomstskatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -21 874 -12 705 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 36 513 1 097 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 13 772 16 851 Kassaflöde från den löpande verksamheten 28 411 5 243 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -70 956 -28 325 Fösäljning av dotterbolag 6 – Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 600 -3 524 Förvärv av materiella anläggningstillgångar – -692 Investeringar i intresseföretag -66 406 -261 304 Investeringar i finansiella tillgångar – -690 443 Utdelning från finansiella tillgångar – 114 227 Avyttring från finansiella tillgångar 37 763 123 470 Kassaflöde från investeringsverksamheten -101 193 -746 591 Finansieringsverksamheten Nyemission – 220 790 Upptagna lån 750 511 675 644 Amortering av lån -688 599 -112 045 Syntetiskt återköpsprogram 22 120 -25 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 84 032 759 389 Årets kassaflöde 11 250 18 041 Likvida medel ingående balans 46 242 28 201 Likvida medel utgående balans 57 492 46 242 82 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 83 ===== Not 1 Företagsinformation Belopp i tkr om inget annat anges. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer- nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice- ring den 25 april 2024 och kommer att föreläggas årsstämman den 23 maj 2024 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige med organisationsnummer 559269-9507. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verk- samhet. Per balansdagen hade Moderbolaget 11 (10) direktägda dotterbolag och 162 (191) indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not Andelar i koncernföretag. Redovisningsprinciper och noter Not 2 Allmänna redovisningsprinciper Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon- cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig- heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre- dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapporte- ring. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci- per som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”. Skillnader mellan moderbolagets och koncernens tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be- gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder- bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. Tillämpning av nya redovisningsprinciper Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor- ter 2023. Största ändringen som gäller från och med 1 januari 2023 är att bolagen endast ska upplysa om väsentliga redovisningsprinciper som är företagsan- passade. Detta medför att några redovisningsprinci- per har tagits bort som inte anses väsentliga för Sten- hus Fastigheter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som inte har tillämpats i förtid av koncernen: Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig effekt på Bolagets finansiella rapporter. Förutsättningar vid upprättandet av moderbola- gets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor- terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental. Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo- riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och skulder värderas på annat sätt: • Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. • Derivat och finansiella placeringar värderas till verkligt värde. • Intressebolag värderas enligt kapitalandels- metoden. • Tomträtter värderas till verkligt värde. • Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul- der baserar sig på hur redovisade värden på till- gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp- ning av aktuell skattesats. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar, uppskattningar samt antaganden som påverkar till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo- visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. 83 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 84 ===== De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon- cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent för perioden som presenteras i koncernens och mo- derbolagets finansiella rapporter. Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september 2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös- tvärde eller på annat sätt får kontroll över. Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats under löpande år ingår i koncernens redovisning från och med förvärvstidpunkten. Klassificering av förvärv och goodwill Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse- förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations- test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill- gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar. I de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär- vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar detta görs en bedömning av hur redovisning av för- värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom- sten av anställda och komplexiteten i interna proces- ser. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av till- gångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffnings- kostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunk- ten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de temporära skillnader som finns vid för- värvstidpunkten, vanligen relaterat till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter. Segmentsrapportering I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis- ningen med VDs synsätt uppdelat på lager/lätt indu- stri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, offentlig och kontor. Dessa fyra identifierade affärsområden är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till VD. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är sam- ma som för koncernen i övrigt. De fyra affärsområde- na följs upp på driftnettonivå, därefter fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Gällan- de balansposter fördelas förvaltningsfastigheterna per affärsområde. Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheter- na i respektive segment. Förvaltningsresultatet består av resultat från respektive segment inklusive ofördelade kostnader för centrala administrations- kostnader, andel i intresseföretags resultat samt poster i finansnettot. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres- avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera- tionella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till- läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt. Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein- täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk- ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost- nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise- ras linjärt över hyreskontraktens löptid. Fastighetskostnader I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. Central administration Kostnader för central administration utgörs av kost- nader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona- ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarre- lationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår i central administration. I posten central administra- tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella anläggningstillgångar. 84 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 85 ===== Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo- visas i den period de avser. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde- ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost- nader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte- derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionsti- den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost- nad för den period den avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer- nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av fastighetsbeståndet externt varje kvartal. Värderingsmodellen som används, är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa- flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig- heten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljplaneprocessen har framskridit så långt att ett reellt marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av marknadsvärdet sker utifrån jämfö- relser av priser för likartade byggrätter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis- ka fördelar som är förknippade med tillgången kom- mer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlit- ligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för löpande reparationer och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering kan ske. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om- byggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeför- ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värdering- en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig- het som sålts under året beräknas orealiserad värde- förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap- port före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali- serade värdeförändringen beräknas framgår under avsnitt Förvärv och försäljning nedan. Förvärv och försäljning Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och en avyttring fram till och med frånträdesdagen. Fordran eller skuld gentemot motparten mellan affärsdag och likviddag/tillträdesdag redovi- sas brutto under övriga fordringar respektive övriga skulder. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighets- pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste- ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals- rapport. 85 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 86 ===== Intresseföretag Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande inflytande, över den driftsmässiga och finansiella styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20 och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid- punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi- sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme- toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern- mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som Resultat från intresseföretag koncernens andel i intresseföre- tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp- lösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs- skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen- tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till betalningar från innehaven har upphört eller har blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella skulder upphör redovisningen i balansräkningen när förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring- ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul- taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon- traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring- arna har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford- ringar används den generella modellen för kreditre- serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre- serveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis- semang som fordringar som är förfallna mer än 60 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte- derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för övriga finansiella placeringar. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna- der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak- tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind- ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte- sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer- nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat- instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi- od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning- en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde är positivt och som skulder när verkligt värde är nega- tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en 86 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 87 ===== diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut- gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk- ligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder- tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd- ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri- vatavtal koncernen hade vid årets utgång. Ersättning till anställda Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan- det och utgörs av löner, betalad semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalas en fast premie till en separat juridisk enhet och koncernen belastas med kostnaderna i den takt förmånen intjänas. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser samt när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller av- sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö- de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett utflöde av resurser är ytterst liten. Nyttjanderätter Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en iden- tifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Koncernen som leasegivare Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio- nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea- singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter. Koncernen som leasetagare Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal- ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill- gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste- ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea- singavtal avser endast bilar. Tillämpning av praktiska undantag Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse- ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga lea- singavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea- singavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon- cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter och tillhörande ickeleasing- komponenter som en enda leasingkomponent. Inkomstskatter Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då skatten är hänförlig till poster som redovisas i re- sultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi- sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till poster som redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in- komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige- ringar avseende tidigare år. Uppskjuten skatt beräknas på skillnaderna (temporä- ra skillnader) mellan å ena sidan tillgångars och skul- ders skattemässiga värden och å andra sidan deras redovisande värden. Den uppskjutna skatten beräknas med tillämpning av gällande och aviserade skattesat- ser och lagar per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran reali- seras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas endast när det är troligt att den avdragsgilla 87 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 88 ===== temporära skillnaden kommer att kunna utnyttjas och leda till en minskad framtida skattebetalning. Kassaflödesanalysen Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal- ningar i den löpande verksamheten genom att netto- resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill- gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för investerings- och finansieringsverksamheten. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen- dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo- derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo- visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats konsekvent för den period som presenteras i moder- företagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderföre- taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp- ställningsformer, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi- nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. Intäkter från aktier i dotterföretag Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk- ter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen. Skatter I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto- belopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop- pet i resultaträkningen. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa- rier samt 5 år för immateriella tillgångar. Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne- bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi- sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över- stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned- skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv- ning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter- vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän- ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto- rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas så att redovisade värden på moderföretagets till- gångar ändras. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet med alternativregeln. Av moderföretaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderföretaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri- disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta- get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill- gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik- telser och eventualtillgångar. 88 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 89 ===== Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford- ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför- luster, se koncernens redovisningsprinciper. Väsentliga uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm- ningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in- täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna och antagandena utvärderas löpande och bedöms inte innebära någon betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande perioder. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap- porterna. Förvaltningsfastigheter och byggrätter Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt beroende på vilka antaganden som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på- verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna- der och dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100 procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten- hus Fastigheter har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda inves- teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Förvärv ska klassificeras som antingen ett tillgångs- förvärv eller ett rörelseförvärv vilket kräver analys och bedömningar från företagets sida och påverkar de finansiella rapporterna beroende på hur förvärvet klassificeras. För att minimera risken för felbedömning genomför Stenhus alltid en analys samt det frivilliga koncentrationstestet enlighet med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en genomgång av extern part. 89 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 90 ===== Not 3 Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrationstjänster. Utöver detta köps tjänster för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kost- naden för dessa tjänster uppgick under perioden till 10,4 (47,3) miljoner kronor varav 8,5 (35,4) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 5,2 (10,4) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 367 – Inköp av varor/tjänster 10 434 47 321 Övrigt – 40 625 Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 1 938 1 659 Styrelse och ledning, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 5 196 10 380 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 305 663 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Sten- hus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 2,0 (11,9) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 78,7 (61,5) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 4,5 (9,8) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 1 969 11 941 Övrigt – 40 625 Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 638 564 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 78 694 61 535 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 1 057 258 4 581 214 Skuld på balansdagen 328 641 42 Styrelse och ledning, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 4 540 9 796 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 90 663 90 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 91 ===== Not 4 Rörelsesegment Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens- stämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer- nen har denna funktion identifierats som VD. Ett rörel- sesegment är en del av koncernen som bedriver verk- samhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning i segment baseras på den interna strukturen av kon- cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer- nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/ logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor. Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin- täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar finns utanför Sverige. Resultat och balansposter per segment 2023 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 173 783 529 204 203 667 112 331 – 1 018 985 Fastighetskosnader -31 126 -98 902 -46 643 -31 831 -20 333 -228 835 Driftnetto 142 657 430 302 157 024 80 500 -20 333 790 150 Central administration – – – – -60 404 -60 404 Resultat från intresseföretag – – – – -76 161 -76 161 Finansiella intäkter – – – – 46 122 46 122 Finansiella kostnader – – – – -428 044 -428 044 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 609 -2 692 – -868 – -5 169 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 141 048 427 610 157 024 79 632 -538 820 266 494 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -241 089 -65 387 -151 295 -32 945 – -490 716 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -35 729 -47 273 – – -83 002 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -85 555 -85 555 Resultat före skatt -100 041 326 494 -41 544 46 687 -624 375 -392 779 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 – 13 860 077 - Varav årets förvärv 11 029 833 639 – – – 844 668 - Varav årets försäljningar – -320 003 -724 171 – – -1 044 174 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 66 446 228 603 68 842 10 195 – 374 086 - Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – – Övriga tillgångar – – – – 814 648 814 648 Summa tillgångar 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 814 648 14 674 725 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 91 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 92 ===== Resultat och balansposter per segment 2022 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 117 939 313 732 210 098 70 633 – 712 402 Fastighetskosnader -25 917 -73 659 -47 768 -18 619 -14 615 -180 578 Driftnetto 92 022 240 073 162 330 52 014 -14 615 531 824 Central administration – – – – -52 683 -52 683 Resultat från intresseföretag – – – – 26 328 26 328 Finansiella intäkter – – – – 3 393 3 393 Finansiella kostnader – – – – -193 277 -193 277 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 395 - 2 276 – -868 – -4 539 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 90 627 237 797 162 330 51 146 -230 854 311 046 Omstruktureringskostnader – – – – -4 500 -4 500 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad 60 367 14 885 -58 314 -34 426 – -20 488 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad 5 682 -8 652 -16 290 – -19 260 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – 80 720 80 720 Resultat före skatt 156 676 244 030 104 016 -2 570 -154 634 347 518 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 907 340 6 305 887 3 043 780 2 002 208 – 14 259 215 - Varav årets förvärv 1 799 438 3 619 542 350 319 1 848 949 – 7 618 248 - Varav årets försäljningar -489 932 -292 114 – -179 710 – -961 756 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 24 385 277 527 40 426 131 685 – 474 023 - Varav omklassificering av segment – – -255 000 255 000 – – Övriga tillgångar 1 098 143 1 098 143 Summa tillgångar 2 907 340 6 305 887 3 043 780 2 002 208 1 098 143 15 357 358 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 92 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 93 ===== Hyresavtalens förfallostruktur 1 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt mkr Andel, % 2024 69 913 61 84 8 2025 58 099 76 74 7 2026 59 314 61 71 7 2027 160 757 78 161 16 ≥ 2028 476 929 158 639 62 T otalt 825 011 434 1 028 100 1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr Not 5 Intäkter Intäkternas fördelning tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Hyresintäkter 854 205 575 420 – – Serviceintäkter 104 882 117 470 78 694 61 535 Övriga intäkter 59 898 19 512 – – T otalt 1 018 985 712 402 78 694 61 535 8,2 7,2 6,9 6,8 10,3 10,7 3,9 10,7 4,8 4,9 4,5 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 3,7 15,6 1,8 93 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 94 ===== Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo- visningen och bokföringen samt styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets- granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap- porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp- drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget samt skatterådgivning. Not 6 Fastighetskostnader Fastighetskostnadernas fördelning tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Drift- och förvaltningskostnader 173 112 140 485 – – Reparations- och underhållskostnader 29 199 15 390 – – Fastighetsskatt 26 524 24 703 – – T otalt 228 835 180 578 – – Not 7 Ersättning till revisor PwC tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Revisionsuppdrag 2 925 900 750 – Revision utöver revisionsuppdraget 445 880 370 – Skatterådgivning 201 – 126 – Övriga tjänster 162 – 162 – T otalt 3 733 1 780 1 408 – Ernst & Young tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Revisionsuppdrag 250 2 900 – 660 Revision utöver revisionsuppdraget 74 1 084 74 629 Skatterådgivning – – – – Övriga tjänster – – – – T otalt 324 3 984 74 1 289 94 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 95 ===== Not 8 Personal och Styrelse Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Medeltalet anställda 42 24 42 22 Varav kvinnor 14 7 14 6 Antal i ledningsgruppen 31/12 8 8 8 8 Varav kvinnor 1 – 1 – Styrelsen 31/12 6 5 6 5 Varav kvinnor 2 1 2 1 Löner, arvoden och förmåner tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Styrelseordföranden 304 240 304 240 Övriga styrelseledamöter 641 460 641 460 Verkställande direktör1 3 200 1 800 3 200 1 800 Övriga ledande befattningshavare² 10 771 9 246 10 771 8 180 Övriga anställda 19 787 13 348 19 787 10 533 Summa 34 703 25 094 34 703 21 213 Avtalsenliga pensionskostnader tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Styrelseordföranden – – – – Övriga styrelseledamöter – – – – Verkställande direktör1 413 81 413 81 Övriga ledande befattningshavare² 2 436 593 2 436 315 Övriga anställda 1 568 3 924 1 568 3 555 Summa 4 417 4 598 4 417 3 951 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Styrelseordföranden 95 75 95 75 Övriga styrelseledamöter 201 145 201 145 Verkställande direktör1 1 106 566 1 106 566 Övriga ledande befattningshavare² 3 975 2 781 3 975 2 570 Övriga anställda 6 063 4 442 6 063 3 364 Summa 11 400 8 009 11 400 6 720 T otalt 50 560 37 701 50 560 31 884 Ersättning till styrelse tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Rickard Backlund 304 240 304 240 Frank Roseen 199 170 199 170 Elias Georgiadis 3 200 1 800 3 200 1 800 Malin af Petersens 199 170 199 170 Erik Borgblad 130 120 130 120 Anna Engebretsen 114 – 114 – T otalt 4 145 2 500 4 145 2 500 1 Ingen rörlig ersättning utgår till VD. Enligt anställningsavtal ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader galla. Avgångsvederlag utgår ej. 2 Ingen rörlig ersättning utgår till övriga ledande befattningshavare. 95 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 96 ===== Not 10 Omstruktureringskostnader Kostnaderna hänförs till den omstruktureringen som gjordes i samband med förvärvet av Randviken under 2022. Omstruktureringen var av organisatorisk karak- tär och uppgick till ett belopp om 4 500 tkr. Not 9 Finansnetto Finansnetto tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter 4 198 511 2 245 305 Ränteintäkter koncernföretag – – 25 475 9 100 Summa ränteintäkter 4 198 511 27 719 9 405 Räntekostnader -2 769 -263 -74 -5 Räntekostnader på räntebärande skulder -412 155 -185 409 -38 815 -12 704 Räntekostnader koncernföretag – – -7 911 – Summa räntekostnader -414 924 -185 672 -46 800 -12 709 Räntekostnader leasing -5 170 -4 574 -121 -28 Övriga finansiella kostnader -12 742 -6 790 -4 770 -6 292 Summa övriga finansiella kostnader -17 912 -11 364 -4 891 -6 320 Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde -428 638 -196 525 -23 972 -9 624 tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Ränteintäkter swappar 41 924 2 882 – – Räntekostnader swappar -378 -780 – – Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen 41 456 2 102 – – Summa finansnetto -387 091 -194 423 -23 972 -9 624 Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Samtliga fastigheter i vårt bestånd har externvärde- rats varje kvartal av oberoende certifierade värderare. Fastigheterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och Cushman & Wakefield Sweden AB. Värderingen över- ensstämmer i all väsentlighet med det redovisade värdet per den 31 december. Den huvudsakliga använda metoden för värdering är avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl- period på tio år där fastigheternas förväntade och 96 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 97 ===== Verkligt värde förvaltningsfastigheter mkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Verkligt värde vid ingången av perioden 14 259,2 7 168,4 Förvärv 844,7 7 618,2 Försäljning -1 044,2 -961,8 Orealiserad värdeförändring -490,7 -20,5 Realiserad värdeförändring -83,0 -19,3 Aktiverad ränta1 27,4 13,4 Investering 346,8 460,6 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 860,1 14 259,2 Taxeringsvärde 3 467,4 3 845,8 varav fastigheter 2 579,0 2 865,1 varav mark 888,4 980,7 Skattemässigt restvärde 5 874,2 6 017,6 Orealiserad värdeförändring, % -3,4 -0,1 Antal fastigheter IB 180 116 Förvärv 8 78 Försäljning -27 -16 Omklassificering – 2 Antal fastigheter UB 161 180 1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 6,39 % (5,64 %) normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest- värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland annat kan anses innehålla kompensation för normali- serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast- ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast- ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om stor- lek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och andra värdepåverkande faktorer. Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan beskrivas enligt följande: + Hyresintäkter - Fastighetskostnader = Driftnetto - Avdrag för investeringar = Kassaflöde Fastighetsvärderingarnas underlag består av: • Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets- relaterade kostnader, vakanser och dess skick, planerade underhållsåtgärder. • Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut, fastighetskartor och ritningar. • Inflationsantaganden baserade på Riksbankens och andra marknadsaktörers estimat. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande, med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig- heternas skick och kommersiella förutsättningar. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under peri- oden till -537,7 (-39,7) miljoner kronor, varav orealise- rade uppgick till -490,7 (-20,5) miljoner kronor. Nyför- hyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 55 miljoner kronor. Tillgångs- förvärvet av Backaheden gav en positiv effekt om 189,3 miljoner kronor. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om -735,0 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -490,7 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 860,1 (14 259,2) miljoner kronor. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2023 till 5 874,2 (6 017,6) miljoner kronor. Åtaganden per balansdag Per 31 december 2023 fanns förpliktelser gällande projekt om 16,6 (287,1) miljoner kronor. Inga förpliktel- ser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter. 97 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 98 ===== Värderingsmetodik Nuvärdesberäkning Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållskostnader samt restvärde. För merparten av värderingarna används tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer med beaktande av avtalade framtida förändringar av hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans. Fastighetskostnaderna baseras på respektive fastighets bedömda kostnader. Direktavkastningskrav Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig- heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen- het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en normaliserad riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå- ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det upp- skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren- heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan1, % 5,91 (5,00) 9,96 (10,0) 8,19 (7,3) Direktavkastningskravet2, % 3,84 (3,18) 7,80 (7,60) 6,05 (5,6) Marknadshyra lokaler3, kr/kvm 119 (117) 5 983 (7 750) 1 054 (999) Långsiktig vakans4, % 0,0 (0,0) 10,2 (12,5) 5,1 (4,8) Drift och underhåll5, kr/kvm 12 (25) 505 (604) 181 (170) Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -554,9 (-584,3) 594,4 (579,6) Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -564,7 (-607,1) 671,5 (734,3) Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 574,0 (599,2) -574,2 (-599,2) Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -192,3 (-193,5) 176,3 (176,5) Drift och underhåll, +/- 10 procent -361,7 (-298,3) 361,7 (298,3) 1 Två fastigheter ligger under 6% och motsvarar 6,1 % av totala värdet. Av fastigheter som ligger över 9,5 % motsvarar det 1,3 % av totala värdet 2 En fastighet ligger under 4,5 % och motsvarar 0,6 % av totala värdet. Elva fastigheter ligger över 7,5 % och motsvarar 1 % av totala värdet. 3 Fem fastigheter ligger under 400 och motsvarar 0,3 % av totala värdet. Fyra fastigheter ligger över 4000 och motsvarar 0,7 % av totala värdet. 4 Sex fastigheter bedömdes med 0 % långsiktig vakans och motsvarar 1,3 % av totala värdet. Fyra fastigheter bedömdes med över 9,5 % långsiktig vakans och motsvarar 2,7 % av totala värdet 5 Sju fastigheter bedömds ha en kostnad under 25 kr/kvm och motsvarar 4,7 % av totala värdet. Fyra fastigheter bedöms ha en kostnad över 450 kr/kvm och motsvarar 10,2 % av totala värdet. 98 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 99 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,87 8,99 8,13 Direktavkastningskravet, % 5,75 6,85 6,01 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 073 2 016 1 645 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,6 Drift och underhåll, kr/kvm 70 385 278 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr – Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -56,3 59,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,0 79,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 81,4 -81,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -24,8 24,8 Drift och underhåll, +/- 10 procent -43,4 43,4 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,53 9,75 8,84 Direktavkastningskravet, % 5,42 7,60 6,70 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 307 5 983 1 208 Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 22 505 194 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -82,2 86,7 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -73,9 85,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 101,2 -101,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -29,8 29,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -58,4 58,4 99 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 100 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,36 9,96 8,43 Direktavkastningskravet, % 5,25 7,80 6,30 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 119 2 886 814 Långsiktig vakans, % 2,0 10,2 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 485 145 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -295,5 319,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -298,6 352,4 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 294,9 -295,1 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -101,9 101,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -191,2 191,2 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,91 9,19 7,11 Direktavkastningskravet, % 3,84 7,05 5,0 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 117 3 454 1 966 Långsiktig vakans, % 0,0 6,0 3,2 Drift och underhåll, kr/kvm 25 487 335 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -120,8 128,9 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -125,2 154,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 96,5 -96,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,9 20,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -68,7 68,7 100 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 101 ===== Not 12 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder Per 31 december 2023 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 185 472 1 629 187 101 187 101 Tillkommande avtal 7 985 2 221 10 206 10 206 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -734 -734 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -734 Avslutade avtal – -252 -252 -252 Omvärdering – – – – Utgående balans per 31 dec 2023 193 457 2 864 196 321 196 321 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 291 tkr varv 5 170 tkr avser tomträttsavgäld och 121 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. Per 31 december 2022 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 133 737 622 134 359 134 359 Tillkommande avtal 54 592 1 844 56 436 56 436 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -436 -436 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -436 Avslutade avtal -2 857 -401 -3 258 -3 258 Omvärdering – – – – Utgående balans per 31 dec 2022 185 472 1 629 187 101 187 101 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 4 574 tkr varv 4 539 tkr avser tomträttsavgäld och 35 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. Förfallostruktur Leasingskulder 2023 tkr T omträttsavgälder1 Bilar T otalt Inom ett år 4 832 996 5 828 Mellan två och fem år 15 847 1 961 17 808 Senare än 5 år 3 935 – 3 935 T otalt 24 614 2 957 27 571 1 Beräknat fram till kommande omförhandlingspunkt 101 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 102 ===== Not 13 Immateriella anläggningstillgångar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3 524 – 3 524 – Inköp 1 600 3 524 1 600 3 524 Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 5 124 3 524 5 124 3 524 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Årets avskrivningar -846 – -846 – Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -846 – -846 – Redovisat värde 4 278 3 524 4 278 3 524 Not 14 Övriga materiella anläggningstillgångar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 130 1 160 692 – Inköp – 1 034 – 692 Förvärv vid köp av dotterbolag 115 – – – Avyttringar/utrangeringar -396 -1 064 – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 849 1 130 692 692 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -51 -620 -1 – Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar 53 585 – – Årets avskrivningar -188 -16 -139 -1 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -186 -51 -140 -1 Redovisat värde 663 1 079 522 691 Not 15 Andelar i koncernföretag tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 191 993 186 568 Förvärv – – 256 701 25 Aktieägartillskott – – 3 807 755 28 300 Försäljningar – – -25 – Nedskrivningar – – -60 900 -23 000 Återföring nedskrivning – – – 100 Bokfört värde vid årets slut – – 4 195 524 191 993 102 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 103 ===== Bolagsförteckning, per 2023-12-31 Direkt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträtts- andel % Bokfört värde 2023-12-31 tkr Redovisat EK 2023-12-31 tkr Redovisat resultat 2023 tkr Stenhus Projekt i Norden AB 559260-0976 Stockholm 500 100 168 181 4 Stenhus TEOP AB 559280-4982 Stockholm 250 100 25 388 61 Stenhus JV-Holding AB 559320-5981 Stockholm 25 000 100 825 2 198 -9 776 Stenhus Fastigheter 1 AB 559269-6388 Stockholm 25 000 100 694 707 773 293 -24 718 Stenhus Fastigheter 2 AB 559284-4673 Stockholm 25 000 100 394 726 393 074 743 Stenhus Fastigheter 3 AB 559280-4826 Stockholm 250 100 14 525 23 108 -41 354 Stenhus Fastigheter 4 AB 559280-4933 Stockholm 250 100 2 051 689 2 049 546 2 374 Stenhus Fastigheter 5 AB 559332-4915 Stockholm 25 000 100 78 119 73 122 -4 924 Stenhus Fastigheter 6 AB 559332-4923 Stockholm 25 000 100 704 039 704 147 127 Stenhus Fastigheter 7 AB 559422-0906 Stockholm 250 100 25 26 1 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 3 129 550 62 256 676 363 590 -1 881 Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Randviken Fastigheter AB (publ) 556776-3213 Stockholm 44 408 960 100% Raybased Proptech AB 559206-4116 Stockholm 532 100% Backaheden Midco 1 AB 559275-6760 Stockholm 31 000 62% Backaheden Midco 3 AB 559402-3524 Stockholm 15 500 62% Backaheden Hede 3:122 Fastighets AB 556990-7099 Stockholm 310 62% Backaheden Hagalund 1:27 Fastighets AB 559146-0125 Stockholm 3 100 62% Backaheden Getinge Brogård 2:16 Fastighets AB 559032-2177 Stockholm 310 62% Backaheden Drönaren 1 Fastighets AB 556928-1636 Stockholm 310 62% Backaheden Skövde Fastighets AB 559298-5021 Stockholm 310 62% Backaheden Sparrhornet 3 Fastighets AB 559298-5013 Stockholm 310 62% Stenhus Förvärv AB 559308-9682 Stockholm 250 100% Stenhus Reverse Holdco 1 559312-6229 Stockholm 250 100% Stenhus Borås Källbäcksryd 1:58 AB 556866-2737 Stockholm 500 100% Stenhus Borås Landala 2 AB 556716-4941 Stockholm 1 000 100% Stenhus Borås Kilsund 9 AB 559171-7177 Stockholm 500 100% Randviken Källbäcksryd 1:59 AB 559180-8992 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Holdco 2 AB 559312-6237 Stockholm 250 100% Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB 556438-3817 Stockholm 1 000 100% Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB 559215-7290 Stockholm 50 000 100% Stenhus Täby Husmodern 6 AB 556418-4884 Stockholm 1 000 100% Stenhus Reverse Holdco 3 AB 559312-6245 Stockholm 250 100% Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB 559224-4015 Stockholm 50 000 100% Stenhus Karlstad Affärsmannen 2 AB 559141-1714 Stockholm 50 000 100% Stenhus Reverse Holdco 4 AB 559312-6252 Stockholm 250 100% Stenhus Nyköping Järnhandlaren 6 AB 556913-0460 Stockholm 500 100% Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB 556913-0338 Stockholm 500 100% Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB 559079-8475 Stockholm 500 100% Stenhus Tyresö Forellen AB 556814-7945 Stockholm 500 100% Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB 556907-3454 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Holdco 5 AB 559312-6260 Stockholm 250 100% Stenhus Alingsås Fastighets AB 559079-8905 Stockholm 500 100% Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB 556866-8296 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Buyco 19 AB 559312-6450 Stockholm 250 100% Randviken Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag 969601-2633 Stockholm 1 100% Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB 559083-6234 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Holdco 7 AB 559312-5973 Stockholm 250 100% Stenhus Karlstad Bryggaren 12 AB 556820-8325 Stockholm 500 100% Stenhus Fagersta Tele 1 AB 556937-5453 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB 559234-3262 Stockholm 500 100% Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB 559240-1540 Stockholm 250 100% Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB 559326-3741 Stockholm 250 100% Stenhus Tranan Holdco AB 559300-9177 Stockholm 50 000 100% 103 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 104 ===== Bolagsförteckning, per 2023-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 Stockholm 250 100% Stenhus Falköping Kalksten 1 och 2 AB 556788-5404 Stockholm 1 000 100% Stenhus Uttern AB 559326-6405 Stockholm 25 000 100% Stenhus Uttern Holdco AB 559326-6413 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Holdco 2 AB 559311-4563 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 2 AB 559326-6439 Stockholm 175 70% Stenhus Mejseln 23 AB 559240-0401 Stockholm 350 70% Stenhus Grepen 16 AB 559240-0393 Stockholm 350 70% Stenhus Repslagaren 24 AB 556368-9743 Stockholm 700 70% Stenhus Fräsen 1 & 9 AB 559162-3433 Stockholm 350 70% Stenhus Lidköping Mejseln AB 559326-6470 Stockholm 250 70% Stenhus Uttern Mejseln 29 AB 559117-8115 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 3 AB 559326-6454 Stockholm 175 70% Stenhus Kuröd 4:104 Fastighets AB 556457-1999 Stockholm 700 70% Stenhus Stämjärnet 6 AB 556715-8042 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 4 AB 559326-6462 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 4.2 AB 559340-0368 Stockholm 17 500 70% Stenhus Porfyren 3 AB 559107-1179 Stockholm 350 70% Stenhus Mejseln 27 & 28 AB 556570-0241 Stockholm 700 70% Randviken Sillen AB 556766-9634 Stockholm 2 100 70% Stenhus Stenbäret 5 AB 559007-0156 Stockholm 350 70% Stenhus Stenbäret 6 och 8 AB 556320-3735 Stockholm 2 100 70% Stenhus Giant Topco AB 559315-5699 Stockholm 25 000 100% Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 Stockholm 10 000 100% Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 Stockholm 50 000 100% Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 Stockholm 100 000 100% Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 Stockholm 100 000 100% Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 Stockholm 1 000 100% Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB 556727-7792 Stockholm 1 000 100% Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 Stockholm 25 000 100% Verfast AB 559354-2623 Stockholm 25 000 100% Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 Stockholm 17 500 70% Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 Stockholm 25 000 100% Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 Stockholm 1 000 100% Stenhus K7 AB 556683-2928 Stockholm 1 000 100% Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 Stockholm 1 000 100% Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 Stockholm 250 100% J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 Stockholm 25 000 100% Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 Stockholm 25 000 100% Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 Stockholm 1 000 100% Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 Stockholm 4 000 100% Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 Stockholm 50 000 100% Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 Stockholm 500 100% Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 Stockholm 500 100% Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 Stockholm 250 100% Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 Stockholm 25 100% Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 Stockholm 50 000 100% Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 Stockholm 25 000 100% Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 Stockholm 250 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 Stockholm 250 100% Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 Stockholm 2 000 100% Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 Stockholm 500 100% Stenhus Hässleholm Kuggen 18 AB 559023-0933 Stockholm 500 100% Stenhus Växjö Österled 3 AB 556978-1635 Stockholm 500 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 Stockholm 250 100% Stenhus Burlöv Tågarp 16:38 AB 559297-0361 Stockholm 25 000 100% Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 Stockholm 500 100% Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB 556913-7846 Stockholm 500 100% Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 Stockholm 50 000 100% Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 Stockholm 50 000 100% 104 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 105 ===== Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 Stockholm 250 100% Stenhus Falköping Kalksten 1 och 2 AB 556788-5404 Stockholm 1 000 100% Stenhus Uttern AB 559326-6405 Stockholm 25 000 100% Stenhus Uttern Holdco AB 559326-6413 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Holdco 2 AB 559311-4563 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 2 AB 559326-6439 Stockholm 175 70% Stenhus Mejseln 23 AB 559240-0401 Stockholm 350 70% Stenhus Grepen 16 AB 559240-0393 Stockholm 350 70% Stenhus Repslagaren 24 AB 556368-9743 Stockholm 700 70% Stenhus Fräsen 1 & 9 AB 559162-3433 Stockholm 350 70% Stenhus Lidköping Mejseln AB 559326-6470 Stockholm 250 70% Stenhus Uttern Mejseln 29 AB 559117-8115 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 3 AB 559326-6454 Stockholm 175 70% Stenhus Kuröd 4:104 Fastighets AB 556457-1999 Stockholm 700 70% Stenhus Stämjärnet 6 AB 556715-8042 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 4 AB 559326-6462 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 4.2 AB 559340-0368 Stockholm 17 500 70% Stenhus Porfyren 3 AB 559107-1179 Stockholm 350 70% Stenhus Mejseln 27 & 28 AB 556570-0241 Stockholm 700 70% Randviken Sillen AB 556766-9634 Stockholm 2 100 70% Stenhus Stenbäret 5 AB 559007-0156 Stockholm 350 70% Stenhus Stenbäret 6 och 8 AB 556320-3735 Stockholm 2 100 70% Stenhus Giant Topco AB 559315-5699 Stockholm 25 000 100% Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 Stockholm 10 000 100% Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 Stockholm 50 000 100% Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 Stockholm 100 000 100% Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 Stockholm 100 000 100% Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 Stockholm 1 000 100% Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB 556727-7792 Stockholm 1 000 100% Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 Stockholm 25 000 100% Verfast AB 559354-2623 Stockholm 25 000 100% Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 Stockholm 17 500 70% Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 Stockholm 25 000 100% Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 Stockholm 1 000 100% Stenhus K7 AB 556683-2928 Stockholm 1 000 100% Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 Stockholm 1 000 100% Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 Stockholm 250 100% J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 Stockholm 25 000 100% Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 Stockholm 25 000 100% Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 Stockholm 1 000 100% Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 Stockholm 4 000 100% Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 Stockholm 50 000 100% Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 Stockholm 500 100% Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 Stockholm 500 100% Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 Stockholm 250 100% Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 Stockholm 25 100% Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 Stockholm 50 000 100% Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 Stockholm 25 000 100% Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 Stockholm 250 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 Stockholm 250 100% Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 Stockholm 2 000 100% Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 Stockholm 500 100% Stenhus Hässleholm Kuggen 18 AB 559023-0933 Stockholm 500 100% Stenhus Växjö Österled 3 AB 556978-1635 Stockholm 500 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 Stockholm 250 100% Stenhus Burlöv Tågarp 16:38 AB 559297-0361 Stockholm 25 000 100% Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 Stockholm 500 100% Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB 556913-7846 Stockholm 500 100% Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 Stockholm 50 000 100% Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 Stockholm 50 000 100% Bolagsförteckning, per 2023-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB 556496-6942 Stockholm 1 000 100% Stenhus Gävle Andersberg 14:50 AB 559069-2959 Stockholm 500 100% Tyresö F. 4 AB 556980-1177 Stockholm 500 100% Stenhus Fyrislund 12:2 AB 556752-6891 Stockholm 1 000 100% Uppsala F. 14:2 AB 559220-8101 Stockholm 50 000 100% Stenhus Sandåker AB 559065-3357 Stockholm 50 000 100% Stenhus Muttern AB 559152-6982 Stockholm 500 100% Stenhus Sala Kräftan 4 AB 559245-8011 Stockholm 250 100% Stenhus Dikesrenen 12 AB 559347-5352 Stockholm 25 000 100% Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB 559365-3370 Stockholm 125 100% Stenhus Nybro Prometeus 16 AB 559294-5124 Stockholm 500 100% Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB 559247-8340 Stockholm 250 100% Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB 559263-6780 Stockholm 250 100% Stenhus Librobäck AB 556821-4380 Stockholm 500 100% Stenhus Bilanläggningar 1 AB 556727-8667 Stockholm 1 000 100% Stenhus Visby Kolgården 14 AB 559290-6639 Stockholm 250 100% Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB 559306-6219 Stockholm 250 100% Stonehouse Sigtuna Rosersberg 11:143 AB 559450-8235 Stockholm 25 000 100% Stenhus DB HoldCo 2 AB 559415-0616 Stockholm 250 100% MaxFastigheter i Sverige AB 556937-5487 Stockholm 21 644 081 100% Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB 556357-3277 Stockholm 1 000 100% Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB 559079-1553 Stockholm 500 100% Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB 559080-1535 Stockholm 500 100% Stenhus Katrineholm Barken 25 AB 556931-4817 Stockholm 500 100% Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB 556613-7625 Stockholm 1 000 100% Stenhus Borlänge Märlan 2 AB 559046-1157 Stockholm 500 100% Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB 556694-6181 Stockholm 1 000 100% Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB 559196-5487 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB 559283-9244 Stockholm 250 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB 556930-7654 Stockholm 500 100% Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB 559068-9153 Stockholm 500 100% Stenhus Norrköping Blyet 6 AB 559008-5394 Stockholm 500 100% Stenhus Hedemora Norsen 1 AB 559070-9456 Stockholm 500 100% Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB 559182-5707 Stockholm 50 000 100% Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB 556968-3427 Stockholm 1 000 100% MaxFastigheter 1 AB 559379-2921 Stockholm 25 000 100% Stenhus Eskilstuna Valhalla 2:37 AB 559048-2559 Stockholm 500 100% Stenhus Uppsala Berthåga 64:1 AB 556948-1400 Stockholm 1 000 100% Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB 559063-3110 Stockholm 500 100% Stenhus Köping Reparatören 4 AB 559120-3566 Stockholm 500 100% Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB 559182-5632 Stockholm 500 100% Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB 559182-5715 Stockholm 500 100% Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB 556937-2344 Stockholm 1 000 100% Stenhus Fagersta Dagny 4 AB 559064-1873 Stockholm 500 100% Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB 556921-4264 Stockholm 1 000 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB 556930-7696 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB 556931-4809 Stockholm 500 100% Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB 559059-6994 Stockholm 500 100% Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB 559074-4842 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB 559182-5699 Stockholm 500 100% Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB 559182-5681 Stockholm 500 100% Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB 559181-0899 Stockholm 500 100% Stenhus Buyco 22010 AB 559374-3445 Stockholm 25 000 100% MaxFastigheter 2 AB 559350-1868 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB 556953-2442 Stockholm 500 100% Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5&6 AB 559174-2852 Stockholm 500 100% Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB 556861-1056 Stockholm 2 000 100% Stenhus Torshälla 5:44 AB 556998-3843 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB 556960-4761 Stockholm 500 100% Stenhus Norrköping Föraren 4 AB 556979-3440 Stockholm 500 100% 105 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 106 ===== Not 16 Andelar i intresseföretag 2023 tsek Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB RandNyf Kanoten 10 Projekt- utveckling AB T otalt Vid årets början 150 735 126 877 196 277 808 Förvärv – 66 406 – 66 406 Resultatandel -25 747 -11 654 – -37 401 Utdelning -6 525 -6 785 – -13 310 Utrangering av andelar i intresseföretag, stegvis förvärv – -136 084 – -136 084 Resultateffekt utrangering intresseföretag, stegvis förvärv – -38 760 – -38 760 Bokfört värde vid årets slut 118 463 – 196 118 659 Kapitalandel, rösträttsandel % Noterat pris/Verkligt värde Bokfört värde Andelar i intresseföretag Org.nr Säte 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Krona Public Real Estate AB 559298-1707 Stockholm 29,9 29,9 76 369 102 495 118 463 150 735 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm –1 29,9 –1 74 932 –1 126 877 RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50,0 50,0 –2 –2 196 196 1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023 2 Privat företag - noterat pris saknas 2022 tsek Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB RandNyf Kanoten 10 Projekt- utveckling AB T otalt Vid årets början – – – – Förvärv 141 965 119 339 196 261 500 Resultatandel 14 781 11 547 – 26 328 Utdelning -6 011 -4 009 – -10 020 Bokfört värde vid årets slut 150 735 126 877 196 277 808 106 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 107 ===== Intresseföretagens resultat - och balansräkning i sammandrag (100%) 2023 tkr Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB1 Nettomsättning 68 788 – Årets totalresultat -111 941 – Anläggningstillgångar 1 186 584 – Omsättningstillgångar 46 766 – Långfristiga skulder -869 513 – Kortfristiga skulder -21 232 – Nettotillgångar 342 605 – 1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023 Intresseföretagens resultat - och balansräkning i sammandrag (100%) 2022 tkr Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB Nettomsättning 66 147 45 312 Årets totalresultat 7 632 9 073 Anläggningstillgångar 1 387 509 878 403 Omsättningstillgångar 40 252 40 033 Långfristiga skulder -929 749 -490 940 Kortfristiga skulder -28 893 -25 995 Nettotillgångar 469 119 401 501 Stenhus Fastigheter i Norden AB, andel % Innehav utan bestämmande inflytande, andel % Innehav utan bestämmande inflytande Org.nr Säte 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 62% –1 38% –1 1 Backaheden Fastighets AB klassificerades om från intresseföretag till koncernföretag i kvartal 4 2023 Nedan presenteras finansiell information i samman- drag för väsentligt innehav utan bestämmande inflytande i koncernen, vilket utgörs av Backaheden Fastighets AB. Backaheden Fastighets AB klassifice- ras om från intresseföretag till koncernföretag i kvartal fyra 2023 genom ett stegvist förvärv. Bolaget är ett svenskt fastighetsbolag som är upptaget till handel på Spotlight Stock Market och har sin inriktning inom segmentet lager/lätt industri/logistik. Not 17 Innehav utan bestämmande inflytande 107 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 108 ===== Finansiell information i sammandrag tkr 2023-12-31 Intäkter 54 228 Årets totalresultat -19 875 Koncernmässiga justeringar 140 120 Årets totalresultat inkl koncernjusteringar 120 245 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 45 693 Anläggningstillgångar 1 009 130 Omsättningstillgångar 60 536 Långfristiga skulder -568 246 Kortfristiga skulder -33 055 Nettotillgångar 468 365 Koncernmässiga justeringar -14 821 Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar 453 544 Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande 172 347 Kassaflöde från den löpande verksamhet -74 974 Kassaflöde från investeringsverksamhet -77 995 Kassaflöde från finanseringsverksamheten 169 170 Ökning/minskning av likvida medel 16 201 Not 18 Backaheden Backaheden Fastighets AB Under kvartal 3 2023 förvärvade Backaheden Fastig- hets AB fyra fastigheter från Hedin Group AB för cirka 150 miljoner kronor. För att finansiera förvärvet ge- nomfördes en företrädesemission om cirka 111 miljo- ner kronor vilket Stenhus och Hedin Group AB garan- terade. Av denna företrädesemission uppgick Stenhus investering till ett totalt belopp om 66,4 miljoner kro- nor vilket genererade att Stenhus ökade sitt ägande i Backaheden Fastighets AB från 29,9 procent till 42,2 procent. Till följd av att Stenhus ökade sitt ägande till 42,2 procent i Backaheden Fastighets AB passerade Sten- hus gränsen för budplikt varv ett budpliktbud lämna- des den 14 september 2023 till samtliga aktieägare i Backaheden Fastighets AB. Erbjudandet bestod av ett kontantvederlag om 66 kronor per aktie och det fanns inga uppställda villkor för fullföljande av erbju- dandet. Efter det genomförda budpliktbudet ökade Stenhus sitt innehav i Backaheden Fastighets AB ytterligare och vid utgången av kvartal 4 kontrollerar Stenhus 62 procent av aktierna i Backaheden. Detta resulterade i att Stenhus under kvartalet gick från betydande in- flyttande till bestämmande inflyttande över Backahe- den Fastighets AB. Såldes har Backaheden Fastig- hets AB konsoliderats med Stenhus från och med första oktober 2023. Stegvist förvärv Vid ett stegvist förvärv skall de bokförda värdena på intresseföretaget utrangeras i ett första steg. Försälj- ningspriset vid utrangeringen skall baseras på priset på aktierna som resulterade i att Stenhus erhöll be- stämmande inflyttande vilket motsvarar budpliktspri- set om 66 kr per aktie. Vid utgången av kvartal 3 ägde Stenhus 2 061 866 aktier vilket motsvarade ett för- säljningspris om 136,1 miljoner kronor. Bokförda vär- det på intresseföretaget uppgick till 174,8 miljoner kronor. Detta resulterar i en förlust för utrangeringen av intresseföretaget om 38,7 miljoner kronor vilket redovisas under resultat från intresseföretag. Förvärvsanalys Vid upprättande av förvärvsanalysen har förvärvet klassificerats som ett tillgångsförvärv enligt kriterier- na i IFRS 3. Denna klassificering innebär att anskaff- ningskostnaderna fördelas ut på de enskilda förvärva- de tillgångarna samt att kostnader att genomföra transaktionen inkluderas i anskaffningsvärdet på 108 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 109 ===== Not 18 Backaheden (fortsättning) tillgångarna. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de förvärvade temporära skillnaderna på förvaltningsfastigheterna. Köpeskillingen vid ett stegvist förvärv beräknas på priset för de sista förvärvade aktierna adderat med transaktionskostnaderna. Priset för de sist förvärvade aktierna uppgår till 66 kronor per aktie och den totala köpeskillingen enligt enhetsmetoden uppgår till följande: Det totala undervärdet vid förvärvet uppgår till 189,3 miljoner kronor vilket redovisas som en positiv orealiserad värdeförändring i perioden. På denna värdeförändring tillkommer en uppskjuten skatt om -39,0 miljoner kronor. Detta ger en total resultateffekt om 150,3 miljoner kronor varv 93,2 miljoner kronor hänförs till moderbolaget aktieägare. Sammantaget uppgår resultateffekten hänförlig till moderbolagets aktieägare på det stegvisa förvärvet till 54,5 miljoner kronor, vilket motsvarar den positiva resultateffekten från förvärvsanalysen om 93,2 miljo- ner kronor reducerat med den bokförda förlusten om 38,7 miljoner kronor från utrangeringen av intresse- företaget. Förvärvets påverkan av koncernens kassaflöde mkr Kontant köpeskilling -70,9 Likvida medcel i förvärvade bolag 26,1 Nettokassautflöde -44,8 Köpeskillingsberäkning Totalt antal aktier 5 042 942 Pris per aktie, kr 66,00 Transaktionskostnader, mkr 0,5 T otal köpeskilling 100% av aktierna, mkr 333,3 Förvärvsanalys, mkr mkr Köpeskilling 62% av aktierna 207,0 Eget kapital 498,4 Uppskjuten skatt förvaltningsfastigheter 24,5 Förvärvad minoritet -126,7 Förvärvade nettotillgångar 396,3 Undervärde vid förvärv -189,3 Fastighetsvärde vid förvärv 984,0 Förvärvsvärde fastigheter 794,7 109 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 110 ===== Not 19 Finansiella placeringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Aktier och andelar1 – 26 468 – 26 468 Syntetiskt återköpsprogram2 – 22 675 – 22 675 – 49 143 – 49 143 Aktier och andelar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ingående balans 26 468 110 483 26 468 110 483 Förvärv – 121 694 – 121 694 Avyttringar -37 763 -237 697 -37 763 -237 697 Värdeförändring via resultaträkningen 11 295 31 988 11 295 31 988 Utgående balans per 31 dec – 26 468 – 26 468 Syntetiskt återköpsprogram tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ingående balans 22 675 – 22 675 – Förvärv – 50 000 – 50 000 Avyttringar -22 120 -25 000 -22 120 -25 000 Värdeförändring via resultaträkningen -555 -2 325 -555 -2 325 Utgående balans per 31 dec – 22 675 – 22 675 1 Av aktier och andelar avser onoterade innehav värderade enligt nivå 3. 2 Syntetiska återköpsprogrammet värderas till nivå 1. Not 20 Derivat tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen. Ingående balans 98 237 4 664 – – Förvärv 37 674 42 516 – – Avyttringar – – – – Värdeförändring via resultaträkningen1 -96 295 51 057 – – Utgående balans per 31 dec 39 616 98 237 – – 1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2). Not 21 Kundfordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Fordringar på kunder och hyresgäster 16 544 20 982 – 214 Avsättning för osäkra fordringar -10 143 -5 470 – – T otalt 6 401 15 512 – 214 Åldersfördelade kundfordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ej förfallet 5 906 7 148 – 204 Förfallna <30 dagar -1 408 3 744 – 10 Förfallna >31 dagar 12 046 10 090 – – T otalt 16 544 20 982 – 214 110 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 111 ===== Not 22 Fordringar hos koncernföretag Långfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 4 555 302 2 690 089 Tillkommande fordringar – – 4 150 267 3 344 750 Avgående fordringar – – -7 682 691 -1 479 537 T otalt – – 1 022 877 4 555 302 Kortfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 25 912 28 095 Tillkommande fordringar – – 198 706 99 368 Avgående fordringar – – -190 238 -101 551 T otalt – – 34 380 25 912 Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Upplupna intäkter 32 748 39 521 – – Upplupen ränta 9 009 – – – Förutbetald försäkring 4 422 4 489 191 362 Förmedlingsavgift – 4 745 – – Tomträttsavgäld 955 925 – – Övriga förutbetalda kostnader 26 430 23 721 7 719 3 039 T otalt 73 564 73 401 7 910 3 401 Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Lämnad handpenning – 8 111 – – Momsfordran 14 771 56 94 – – Investeringslån 750 6 626 – – Övriga kortfristiga fordringar 53 430 26 244 1 833 1 T otalt 68 951 97 924 1 833 1 111 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 112 ===== Not 25 Räntebärande skulder Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder Banklån: Mellan ett och fem år 5 924 267 5 438 387 – – Senare än fem år 238 418 714 401 – – Obligationslån: Mellan ett och fem år 475 511 296 891 475 511 – Senare än fem år – – – – T otalt långfristiga räntebärande skulder 6 638 196 6 449 679 475 511 – tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2021-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga banklån 1 168 338 1 613 860 – 563 599 Kortfristiga obligationslån – 198 750 – – Checkkredit 150 000 44 186 150 000 – T otalt kortfristiga räntebärande skulder 1 318 338 1 856 796 150 000 563 599 T otalt räntebärande skulder 7 956 534 8 306 475 625 511 563 599 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2022-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2023-12-31 Banklån 7 766 648 3 243 253 -4 191 705 512 687 140 7 331 023 Obligationslån 495 641 475 511 -498 750 – 3 109 475 511 Checkkredit 44 186 320 156 -214 342 – – 150 000 T otalt 8 306 475 4 038 920 -4 904 797 512 687 3 249 7 956 534 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2021-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2022-12-31 Banklån 3 104 581 3 620 423 -3 325 745 4 367 389 – 7 766 648 Obligationslån 492 185 – -1 250 – 4 706 495 641 Checkkredit – 7 769 – 36 417 – 44 186 T otalt 3 596 766 3 628 192 -3 326 995 4 403 806 4 706 8 306 475 112 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 113 ===== Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31 Säkerställda banklån mkr Obligationslån mkr T otalt mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 1 173 – 1 173 6,83 15 1–2 år 3 143 – 3 143 5,94 40 2–3 år 1 664 476 2 139 7,02 27 3–4 år 1 150 – 1 150 6,03 14 4–5 år 86 – 86 6,33 1 > 5 år 265 – 265 5,93 3 Summa/genomsnitt 7 481 476 7 957 6,38 100 Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31 Kapital mkr Derivat mkr Netto- belopp mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 818 -3 031 4 787 7,70 60 1–2 år 71 1 522 1 593 0,85 20 2–3 år – 109 109 0,24 1 3–4 år – 1 150 1 150 3,16 14 4–5 år – 250 250 2,75 3 > 5 år 67 – 67 6,75 1 Summa/genomsnitt 7 957 – 7 957 5,41 100 Finansiella risker Finansiering Stenhus finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finan- siering utgörs främst av kreditfaciliteter och börsnote- rade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska affärsbanker. Obligationerna har särskilda åtaganden vilket innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obliga- tionerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Stenhus bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. Finanspolicyn Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans- verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Stenhus får ta. Den anger även hur rapportering avseende Stenhus finans- verksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fast- ställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Stenhus dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Stenhus har bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten. • Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 % över tid. • Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger. • Soliditeten ska överstiga 35 % • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,5 år I tabellen på sidan 62 redovisas hur utfallen 2023 förhåller sig till bolagets finanspolicy. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget hanterar finansieringsrisken genom att ha en god spridning av låneförfallen samt samarbete med ett flertal stora affärsbanker. Stenhus begränsar refinan- sieringsrisken genom att avtala om viss förutbestämd 113 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 114 ===== löptid i samband med nyupplåning. Stenhus strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Därutöver arbetar Stenhus aktivt med uppföljning av faktorer som kan påverka Stenhus kreditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika likviditetsbehov har Stenhus avtalade, ej nyttjade kreditramar med två olika banker. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Per balansdagen utgjordes 94 (94) % av de externa räntebärande skulderna av säkerställda banklån och 6 (6) % icke säkerställda obligationer. Bolaget strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning. Av koncernens totala lån om 7 957 (8 306) mkr löper lån 1 318 (1 857) mkr ut eller ska delamorteras under år 2024. Kreditbeslut att refinansiera 520 mkr erhölls under Q4. Stenhus kapitalbindning per 2023-12-31 uppgår till 2,5 (3,53) år. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Stenhus belånings- grad. Där redovisas även känslighetsanalys vid för- ändring av uthyrningsgrad och effekt på Stenhus räntetäckningsgrad. Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2023 -20% -10% 0% +10% +20% Värdeförändring, mkr 11 183 12 581 13 979 15 377 16 774 Belåningsgrad, % 71 63 57 52 47 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023 -10% -5% 0% +5% +10% Uthyrningsgrad, % 85 90 95 100 ET Räntetäckningsgrad, ggr 1,65 1,78 1,94 2,05 ET Ränterisk Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att föränd- ringar i ränteläget påverkar Stenhus finansierings- kostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig ränta. För att reducera Stenhus exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen både ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång uppgår till 1,31 (1,10) år. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 3 358 (1 917) mkr och fasträntelån uppgick till 62 (542) mkr. Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 43 (30) % per balansdagen. Känslighetsanalys - ränterisk En momentan förändring med +/- 1 procentenhet av den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans- dagen innebär en förändring av räntekostnader för befintliga lån om +/- ca 37 (51) mkr. En ränteförändring på +/- 1 procentenhet skulle på- verka swapparna per balansdagen och innebära en förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar och skulder med +/- ca 89 (59) mkr. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi- tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och säkerställa god framförhållning vid låneförfall och andra större betalningsåtaganden. Per balansdagen disponerade bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa om 306 mkr (294), finansiella placeringar om 0 mkr (49) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 85 mkr (169). Stenhus har ett positivt kassaflöde från verk- samheten och begränsat refinansieringsbehov det närmaste året, se nedan löptidsanalys. Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk. För mer information om Stenhus risker, se sidorna 63-65 i förvaltningsberättelsen. Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå- ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde- na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna- der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. 114 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 115 ===== Löptidsanalys Koncernen 2023-12-31, mkr < 1 år 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 1 715 6 598 1 478 682 10 473 Leasingskulder1 6 11 7 4 28 Leverantörsskulder 49 – – – 49 Övriga skulder 162 – – – 162 Summa 1 932 6 609 1 485 686 10 712 Koncernen 2022-12-31, mkr < 1 år 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 2 154 5 369 873 1 427 9 823 Leasingskulder1 6 11 9 8 34 Leverantörsskulder 116 – – – 116 Övriga skulder 150 – – – 150 Summa 2 426 5 380 882 1 435 10 123 1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt. 115 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 116 ===== Not 26 Skatter Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat Aktuell och uppskjuten skatt tkr Koncernen 2023 Koncernen 2022 Moderbolaget 2023 Moderbolaget 2022 Periodens skattekostnad -49 773 -27 508 – – Justering av skatt hänförlig till tidigare år -53 -368 – – Uppskjuten skatt 66 853 -73 066 – -4 304 T otalt redovisad skattekostnad 17 027 -100 942 – -4 304 Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2023 Skattesats % Moderbolaget 2023 Resultat före skatt – -392 779 – -95 223 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% 80 912 20,6% 19 616 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -57 231 – -22 359 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 18 472 – 2 743 Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -22 718 – – Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag – 194 – – Skatt hänförlig till tidigare år – -53 – – Övriga skattemässiga justeringar – -2 549 – – Redovisad effektiv skatt – 17 027 – – Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2022 Skattesats % Moderbolaget 2022 Resultat före skatt – 347 518 – -5 942 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -71 589 20,6% 1 224 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -20 194 – -5 880 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 7 188 – – Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -17 901 – – Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag – 1 601 – – Skatt hänförlig till tidigare år – -368 – – Övriga skattemässiga justeringar – 321 – 352 Redovisad effektiv skatt – -100 942 – -4 304 Redovisat i balansräkningen Redovisade uppskjutna skatteskulder tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter 217 367 271 421 – – Finansiella placeringar 8 161 20 237 – – Obeskattade reserver 13 875 9 226 – – Nyttjanderättstillgångar 40 442 38 543 590 284 T otalt 279 845 339 427 590 284 Redovisade uppskjutna skattefordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Underskottsavdrag 34 553 34 568 319 318 Leasingskuld 40 442 38 543 590 284 T otalt 74 995 73 111 909 602 Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran -204 850 -266 316 319 318 116 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 117 ===== Not 26 Skatter (fortsättning) Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2022-12-31 -271 421 -20 237 -9 226 -38 543 34 568 38 543 -266 316 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – -7 761 -1 798 – 4 172 – -5 387 Årets förändring enligt resultaträkning 54 054 19 837 -2 851 -1 899 -4 187 1 899 66 853 2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850 Tkr Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2021-12-31 -225 549 -961 -7 153 -27 678 19 917 27 678 -213 746 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – -9 130 -2 073 – 31 699 – 20 496 Årets förändring enligt resultaträkning -45 872 -10 146 – -10 865 -17 048 10 865 -73 066 2022-12-31 -271 421 -20 237 -9 226 -38 543 34 568 38 543 -266 316 Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 160 777 124 303 – – Upplupna räntekostnader 45 080 38 255 13 893 6 050 Upplupna lönekostnader 5 937 4 143 5 937 4 144 Övriga upplupna kostnader¹ 33 813 41 677 3 456 1 581 T otalt 245 607 208 378 23 286 11 775 ¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader. 117 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 118 ===== Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde T otalt redovisat värde T otalt verkligt värde Finansiella tillgångar Derivat 39 616 – 39 616 39 616 Kundfordringar – 6 401 6 401 6 401 Övriga fordringar – 68 951 68 951 68 951 Upplupna fordringar – 41 757 41 757 41 757 Likvida medel – 306 195 306 195 306 195 Summa 39 616 423 304 462 920 462 920 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 7 481 023 7 481 023 7 481 023 Obligationslån – 475 511 475 511 475 511 Leasingskuld – 196 321 196 321 196 321 Leverantörsskulder – 48 778 48 778 48 778 Övriga skulder – 77 078 77 078 77 078 Upplupna kostnader – 84 830 84 830 84 830 Summa – 8 363 541 8 363 541 8 363 541 Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2022-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde T otalt redovisat värde T otalt verkligt värde Finansiella tillgångar Derivat 98 237 – 98 237 98 237 Kundfordringar – 15 512 15 512 15 512 Övriga fordringar – 97 924 97 924 97 924 Kortfristiga finansiella placeringar 49 143 – 49 143 49 143 Upplupna fordringar – 44 266 44 266 44 266 Likvida medel – 294 414 294 414 294 414 Summa finansiella tillgångar 147 380 452 116 599 496 599 496 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 7 810 834 7 810 834 7 796 552 Obligationslån – 495 641 495 641 495 641 Leasingskulder – 187 101 187 101 187 101 Leverantörsskulder – 115 584 115 584 115 584 Övriga skulder – 66 094 66 094 66 094 Upplupna kostnader – 84 075 84 075 84 075 Summa – 8 759 329 8 759 329 8 745 047 118 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 119 ===== Finansiella Placeringar Finansiella placeringar avser innehav i noterade och onoterade aktier vilka värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Noterade aktier värderas enligt nivå 1 och onoterade aktier värderas enligt nivå 3. Derivat Derivat består av koncernens innehav av ränteswappar. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträkningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan per balansdagen. Räntebärande skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga- tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Övriga finansiella instrument Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Verkligt värde enligt de tre nivåerna Nivå 1: Noterade priser på en aktiv marknadsplats Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skulden. Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden. Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ställda säkerheter I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 8 071 492 8 028 304 – – Aktier i dotterbolag 4 410 020 4 269 638 965 908 100 025 T otalt 12 481 512 12 297 942 965 908 100 025 Övriga ställda panter och säkerheter 118 463 – 118 463 – Summa ställda säkerheter 12 599 975 12 297 942 1 084 371 100 025 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag – – 7 387 486 6 671 037 Summa eventualförpliktelser – – 7 387 486 6 671 037 119 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 120 ===== Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys Justering för poster som ej ingår i kassaflödet tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1 034 16 985 2 Realiserat resultat vid avyttring av materiella tillgångar -23 -21 – – Realiseratresultat vid försäljning av dotterbolag – – 19 – Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i dotterbolag – – 60 900 22 900 Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i intresseföretag – – 23 503 – 1 011 -5 85 407 22 902 Räntebetalningar1 tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Erhållen ränta 37 113 3 393 17 768 305 Erlagd ränta -408 477 -154 326 -35 428 -6 659 T otalt -371 364 -150 933 -17 660 -6 3 54 1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten. Förvärv av dotterbolag1, tkr 2023 jan-dec 2022 jan- dec Förvärv av förvaltningsfastigheter -844 668 -7 618 248 Apportemission – 1 960 855 Övertagande av räntebärande skulder 512 687 4 403 806 Övertagande av övriga tillgångar -55 386 -132 906 Övertagande av övriga Skulder 156 462 210 445 Omklassificering från intresseföretag 136 084 – Kassaflöde påverkande -94 821 -1 176 051 Försäljning av dotterbolag2, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 044 174 961 756 Överlåtande av övriga tillgångar 9 055 2 752 Överlåtande av övriga skulder -26 601 -10 807 Kassaflöde påverkande 1 026 628 953 701 1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 120 975 ( 2 661 965 ) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 26 154 ( 253 075 ) tkr vid förvärvstillfället. 2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 1 042 917 ( 957 194 ) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 16 289 ( 3 493 ) tkr vid försäljningsstillfället 120 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 121 ===== Not 32 Aktien och ägarna Koncernen Aktiekapital Pågående nyemission Avser tecknad ej registrerad nyemission. Moderbolagets aktiekapital Antalet aktier i bolaget vid räkenskapsårets slut upp- gick till 370 628 606 (370 628 606) stamaktier som alla har lika värde. Bolaget innehar inga egna aktier. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emis- sioner efter avdrag för emissionskostnader. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotter- företag. Moderbolaget Bundet eget kapital Aktiekapital Antalet aktier i bolaget vid räkenskapsårets början och slut uppgick till 370 628 606 (370 628 606) stamaktier som alla har lika värde. Bolaget innehar inga egna aktier. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Fritt eget kapital Överkursfond Avser det inhämtade kapitalet från bolagets emis- sioner som överstiger aktiens kvotvärde med avdrag för emissionskostnader. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget. Överkursfond och balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapi- tal, vilket är disponibelt för utdelning till aktieägarna. Aktien och ägarna Totalt fanns vid periodens utgång 370 628 606 (370 628 606) aktier före utspädning utestående per 31 december 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,97 (0,95) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till -1,11 (0,68) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget. Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000 teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och med rätt att under perioden från och med den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal- kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bola- get, samt i nytillkomna bolag i koncernen. Optionspro- grammet omfattar högst 3 000 000 teckningsoptio- ner. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna kommer att erbjudas förvärva teck- ningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under perioden från och med den 1 november 2025 till och med den 30 november 2025 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 130 procent av genom- snittet av den för varje handelsdag noterade volym- viktade betalkursen för Bolagets aktie under den Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång Inga väsentliga händelser efter årets utgång. 121 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 122 ===== period om fyra veckor som föregår den extra bolags- stämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Teckningsoptionerna omfattas av sedvan- liga omräkningsvillkor. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den höjning som kan föranledas av att omräkning enligt optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emissioner, m.m. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per 31 december 2023. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606 (371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 31 december 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,97 (0,95) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till -1,11 (0,68) kronor per aktie. Not 32 Aktien och ägarna, (fortsättning) Beräkning av resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, tkr -413 146 Antal aktier, st Resultat per aktie, kr Antal utestående aktier före utspädning 370 628 606 -1,11 Teckningsoptioner utgivna 2021 610 000 Inlösta teckningsoptioner 2022 -15 000 Antal utestående aktier efter utspädning 371 223 606 -1,11 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 370 628 606 -1,11 Teckningsoptioner utgivna 2021 610 000 Inlösta teckningsoptioner 2022 -15 000 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 371 223 606 -1,11 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning 370 628 606 -1,11 Teckningsoptioner utgivna 2021 610 000 Inlösta teckningsoptioner 2022 -15 000 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 371 223 606 -1,11 Största aktieägare per 2023-12-31 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4 Fastighets AB Balder 73 028 890 19,7 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 23 769 156 6,4 Conny Ryk 14 259 287 3,8 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Creades AB 9 375 000 2,5 PriorNilsson Fonder 8 357 073 2,3 Avanza Pension 7 734 317 2,1 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 Summa 10 största ägarna 277 856 601 75,0 Övriga aktieägare 92 772 005 25,0 Summa 370 628 606 100,0 122 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 123 ===== Not 33 Förslag till vinstdisposition Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under det kommande året bedö- mer bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektut- veckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med minst 30 procent av förvalt- ningsresultatet. Ingen utdelning föreslås till aktieägarna per 31 december 2023. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Balanserade vinstmedel Överkursfond 4 192 213 904 Balanserat resultat -13 667 909 Årets resultat -95 222 454 Disponibla vinstmedel 4 083 323 542 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 0 Till ny räkning överföres 4 083 323 542 Summa 4 083 323 542 Kapitalstruktur Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att: • Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk- samhet så att den kan börja att generera avkast- ning till aktieägarna och nytta för andra intressen- ter, och • Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere. För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne- avtal har koncernen implementerat en policy som agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt- håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom undvikande av potentiella finansiella påfrestningar som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter. Stenhus Fastigheter i Norden ABs finansiella mål stipulerar bland annat följande: • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Räntetäckningsgraden (ICR) ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals- brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor- teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan påverka vår finansiella ställning och resultat negativt. Vid 2023-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur. Vidare har vi etablerat riktlinjer för att hantera refinan- sieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallostruktur och en balanserad fördelning av skuld bland långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad exponering mot marknadsvolatilitet. Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek- terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan- siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål och externa förändringar i det finansiella landskapet. Not 34 Kapitalstruktur 123 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 124 ===== EPRA Stenhus är sedan 2021 medlemmar i EPRA. EPRA, European Public Real Estate Association, är rösten för den börsnoterade europeiska fastighetssektorn. Med fler än 280 medlemmar, inom hela spektrumet av den börsnoterade fastighetsbranschen (företag, investe- rare och deras leverantörer), representerar EPRA över 690 miljarder euro i fastighetstillgångar* och 94% av börsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. EPRA:s uppdrag är att främja, utveckla och företräda den europeiska offentliga fastighetssektorn. Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com * Endast europeiska företag 124 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 125 ===== Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 25 april 2024 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Sebastian Månsson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Styrelseordförande Malin af Petersens Styrelseledamot Erik Borgblad Styrelseledamot Frank Roseen Styrelseledamot Anna Engebretsen Styrelseledamot 125 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 126 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org.nr 559269-9507 Rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 66-72. Bolagets årsredo- visning och koncernredovisning ingår på sidorna 55-125 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 66-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan- de till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese- tiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granska- de bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföre- tag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Översikt Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent- lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig- heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrel- sen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsido- sätter den interna kontrollen, och bland annat över- vägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamål- senlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som vä- sentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ- darna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan- siella rapporteringen som helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor- terna som helhet. Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över- gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaper- na som helhet mot bakgrund av att värdet på förvalt- ningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. 126 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 127 ===== Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisningsprinciper i not 2 samt Förvaltningsfastig- heter i not 11. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde om 13 860 Mkr per 2023-12-31 och utgör en väsentlig del av koncernens balansräkning. Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd baseras huvudsakligen på tillämpning av kassaflödes- metoden. Under året har 100% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsinstitut. Koncernens rutin är att värdera fastigheterna externt varje kvartal vilket framgår av not 11 i årsredovisningen. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam- mans med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning av framtida driftsnetto, uthyrnings- grad och avkastningskrav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastig- heter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda värderingar per 2023-12-31. Revisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av de externa värderingsrap- porterna för att bedöma den kassaflödesvärdering som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) tillämpar samt den matematiska riktigheten och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision har bland annat omfattat följande gransk- ningsåtgärder: • Följt upp att värderingarna följer de interna rikt- linjerna och anvisningar för fastighetsvärdering. • Stickprovprovsmässigt följt upp modellens mate- matiska beräkningar. • Bedömt indata genom stickprovsmässig uppfölj- ning mot historiska utfall och jämfört med tillgäng- lig marknadsdata. • Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. • Stickprovsmässigt testat indata i beräkningsmo- dellerna mot information i relevanta system. • Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde- ringar och jämfört med bolagets sammanställning över dessa. Vårt arbete har fokuserats på de högst värderade förvaltningsfastigheterna, de mest väsentliga anta- gandena samt de fastigheter där det varit väsentliga variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall där antaganden om framtida driftnetto, uthyrnings- grad och avkastningskrav avvikit mot vår initiala för- väntan har dessa avvikelser diskuterats med koncer- nens företagsledning och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som an- vänts, att de antaganden och känslighetsanalyser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt i not 11. Värderingarna baseras på bedömningar och har till sin natur en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)’s använda antagandena ligger inom ett acceptabelt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. Övrig upplysning Revisionen av årsredovisningen och koncernredo- visningen för räkenskapsåret 2022 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 26 april 2023 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredo- visningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-54 och 126-131. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om 127 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 128 ===== informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor- tera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo- visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp- lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realis- tiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felak- tighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ- dare fattar med grund i årsredovisningen och kon- cernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av styrel- sens och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bola- gets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på stor- leken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bola- gets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens 128 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 129 ===== riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok- föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagsla- gen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb plats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns- ansvar. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 66–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings- rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolags styrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi- sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys- ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punk- terna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § an- dra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 25 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023. Stockholm den 25 april 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktoriserad revisor 129 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 130 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,9 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga finansiella placeringar. Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel eller kortfristiga finansiella placeringar. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och kortfristiga finansiella placeringar. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 130 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 131 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 11 117 75 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Delårsrapport Q2 22 augusti 2024 Årsredovisning 25 april 2024 Delårsrapport Q3 21 november 2024 Delårsrapport Q1 16 maj 2024 Boksluts- kommuniké 20 februari 2025 Årsstämma 23 maj 2024