===== SIDA 1 ===== 2024 Års- och hållbarhetsredovisning ===== SIDA 2 ===== 2 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 3 ===== Marknads- värde fastigheter 13 395 mkr Net LTV 53,1 % Uthyrnings- grad 93,0 % Antal fastigheter 135 st Uthyrningsbar yta 891 550 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,89 kr/st Hyresduration 6,3 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning Innehåll Stenhus Fastigheters årsredovisning Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 60-136. Stenhus Fastigheters lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sidorna 30-59. 1. Inledning 4 Stenhus Fastigheter i korthet 5 Året i korthet 5 VD har ordet 8 Stenhus Fastigheters historia 9 Affärsidé, strategi och mål 10 2. Verksamhet 12 Fastighetsportfölj 13 Projektportfölj 24 Transaktioner 2024 27 Intresseföretag och samägda bolag 29 3. Hållbarhetsredovisning 30 Hållbarhetsrapport 31 Revisors rapport 59 4. Förvaltningsberättelsen 60 Information om verksamheten 61 Förslag till vinstdisposition 62 Finansiering 63 Risker och riskhantering 66 Aktien och ägarna 70 Bolagsstyrningsrapport 71 Bolagets styrelse och ledning 79 5. Finansiella rapporter 81 Översikt och nyckeltal 82 Finansiella rapporter 84 Redovisningsprinciper och noter 94 Årsredovisningens undertecknande 136 Revisionsberättelse 137 6 Övrigt 141 Definition av nyckeltal 142 Kalendarium 143 Kontaktuppgifter 143 3 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Driftnetto 783,5 mkr ===== SIDA 4 ===== 1. Inledning Stenhus Fastigheter i korthet 5 Året i korthet 5 Väsentliga händelser under året 7 VD har ordet 8 Stenhus Fastigheters historia 9 Affärsidé, strategi och mål 10 ===== SIDA 5 ===== Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus Fastigheter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Bolaget grundades 2020 och var fram till december 2024 noterat på Nasdaq First North Premier Growth Market. Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps- och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt Kontor. Vår portfölj omfattar ca 892 000 (952 000) kvadratmeter fördelat på 135 (161) fastigheter, främst i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera stabila hyresgäster och långa hyresavtal skapar vi en förutsägbar och hållbar framtid. Utöver förvaltning och utveckling av befintliga fastig- heter arbetar vi aktivt med både nuvarande och potentiella byggrätter inom beståndet. Under året uppvisade Stenhus Fastigheter en fortsatt stark operativ utveckling, samtidigt som portföljen stärktes genom framgångsrika försäljningar. Bolaget har visat förmåga att säkra finansiering via kapital- marknaden och lån samtidigt som vi nu ser tecken på återhämtning i värderingarna. Hållbarhet har fortsatt varit en prioritet i Bolagets strategi och verksamhet. Utdelning och återköp av aktier Styrelsen föreslår, för första gången i bolagets histo- ria, en utdelning på 0,20 kronor per aktie, totalt ca 74 miljoner kronor. Dessutom beslutade bolaget i februari 2025 att återköpa egna aktier, högst 10 procent av utgivna aktier. Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktieägarvärde och understryker den starka finan siella ställningen. Listbyte Under året har Stenhus Fastigheter arbetat intensivt med att säkerställa att Bolaget uppfyller de högt ställda noteringskraven på Nasdaq Stockholms huvudlista. Fokus har legat på att stärka vår riskhan- tering, förbättra den interna kontrollen och säkerställa en stabil och transparent bolagsstyrning. Vår notering på Nasdaq Stockholm blev verklighet i december 2024, vilket markerar en betydelsefull milstolpe i bolagets utveckling. Genom denna note- ring stärker vi vår position på kapitalmarknaden och skapar förutsättningar för fortsatt tillväxt och värde- skapande för våra aktieägare. Framgångsrika refinansieringar Stenhus Fastigheter har genomfört omfattande refinansieringar (ca 60% av låneportföljen) på betyd- ligt förbättrade villkor i slutet av 2024. Dessa åtgärder har bidragit till en mer kostnadseffektiv kapitalstruk- tur och skapat starkare finansiella förutsättningar för framtida tillväxt. Strategiska transaktioner Som en del av Stenhus Fastigheters aktiva portföljför- valtning har bolaget under året avyttrat 29 fastigheter till ett värde om 747 miljoner kronor och förvärvat tre strategiskt utvalda fastigheter till ett värde om 177 miljoner kronor. Dessa transaktioner ligger i linje med vår långsiktiga strategi att stärka portföljen och skapa en mer fokuserad och lönsam fastighetsstruktur samtidigt som det bidrar till att stärka Bolagets likviditet. Starkare kreditbetyg Bolagets finansiella utveckling under 2024 har även resulterat i ett stärkt kreditbetyg. Kreditvärderings- institutet Nordic Credit Rating (”NCR”) har bekräftat Stenhus Fastigheters kreditbetyg BB, samtidigt som utsikten har förbättrats från negativ till stabil. Detta är ett viktigt kvitto på vårt arbete med att stärka bolagets finansiella position och långsiktiga hållbarhet. Stenhus Fastigheter i korthet Året i korthet 5 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== 6 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter 2022-2024 i siffror Förvaltningsfastigheter (mkr) 15 000 10 000 5 000 0 2021 2022 2023 2024 400 300 200 100 0 Förvaltningsresultat (mkr) 2021 2022 2023 2024 56 54 52 50 48 46 44 Nettobelåningsgrad, (Net LTV) % 2021 2022 2023 2024 Belopp i mkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter 1 012 1 019 712 Driftnetto 784 790 531 Finansnetto -398 -387 -194 Förvaltningsresultat 330 359 298 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -113 -574 -40 Investeringar i fastigheter, ny, till om ombyggnationer 217 374 474 Försäljning av fastigheter -747 -1 0 4 4 -962 Förvärv av fastigheter 177 844,7 7 618 Kassaflöde från den löpande verksamheten 255 345 293 Kassaflöde efter investeringsverksamheten 280 528 -782 Marknadsvärde fastigheter, vid periodens slut 13 395 13 860 14 259 Likvida medel, vid periodens slut 225 306 294 Överskottsgrad, % 77 78 75 Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 4,5 5,4 4,1 Uthyrningsgrad, ekonomisk % 93 95 96 Räntetäckningsgrad, % 1,84 1,94 2,58 Belåningsgrad (LTV) 54,7 56,9 57,1 Nettobelåningsgrad (Net LTV) 53,1 54,7 54,8 ===== SIDA 7 ===== Väsentliga händelser i korthet • Stenhus Fastigheter har ingått hyresavtal med Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7 och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt sammanlagt underliggande hyresvärde är cirka 16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på kontrakten är drygt 12 år. • Stenhus Fastigheter har ingått avtal om försäljning av sex stycken fastigheter samt avyttrat och från- trätt en fastighet, indirekt genom ett flertal bolags- affärer. Totalt sammanlagt underliggande fastig- hetsvärde är 172 mkr vilket innebär en premie om drygt en procent jämfört med bokfört värde och en värdeökning under innehavstiden om 19 mkr. Frånträde skedde under kvartal två 2024. • Stenhus Fastigheter har ingått avtal med I.A Hedin Fastighet AB om förvärv av fastigheten Göteborg Biskopsgården 44:4 genom förvärv av samtliga aktier i fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet uppgår till 72,25 mkr och av köpeskillingen om 54 mkr betalas 14,95 mkr genom nyemitterade Stenhusaktier, vilka emitteras till en teckningskurs om 13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024. • Stenhus Fastigheter har under kvartal två emitterat ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till ett belopp om 98 750 000 kronor under det befint- liga ramverket om 700 mkr icke säkerställda obli- gationslån med ISIN SE0017131634 med ett sedan tidigare utestående nominellt belopp om 500 mkr. • Stenhus Fastigheter har, genom dotterbolag, ingått avtal om försäljning av 70 procent av aktierna i Stenhus Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom dotterbolag 16 förvaltningsfastigheter inom segmenten lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag till Stenhus Fastigheter och köparen av aktierna i JV-Bolaget har vidare ingått ytterligare ett aktie- överlåtelseavtal, varigenom köparen förvärvat samtliga aktier från Stenhus i ett fastighetsbolag som äger två förvaltningsfastigheter inom samma segment. Totalt sammanlagt fastighetsvärde för transaktionerna är 450,5 mkr. Den sammanlagda totala värdeförändringen på fastigheterna under Stenhus Fastigheters innehavstid är positiv och uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i början av kvartal tre 2024. • Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts (Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet (Biskopsgården 44:4) har tillträtts. I samband med förvärvet av Biskopsgården 44:4 har en ny emission genomförts där 1 150 000 nya aktier ställts ut. • Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating (”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med förbättrad utsikt från negativ till stabil. • Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter, sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck- lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel och förutsätter ingen bankfinansiering. • Stenhus Fastigheter har den 18 december 2024 bytt lista från Nasdaq First North Premier Growth Market till Nasdaq Stockholm/Midcap. Q1 Q2 Q3 Q4 7 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 8 ===== 8 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Omvärlden Jag vill gärna inleda mitt VD-ord med att sammanfatta våra 4,5 år som bolag. Det är en relativt kort tid, men under denna period har vi på nära håll upplevt en pandemi, krig i Europa, ökad inflation, stigande räntor och nu ytterligare osäkerhet i form av politisk oordning i världen. Kort sagt – det har varit svårt, om inte omöjligt, att förutse och navigera i dessa yttre faktorer som påverkar både företag och människor. Trots detta kan vi sammanfatta våra 4,5 år med ord som stark tillväxt, god resultatutveckling och en stabil finansieringsgrund. 2024 År 2024 var ett år då Stenhus Fastigheter höll fast vid sitt fokus på kärnverksamheten genom god för- valtning, proaktiv kapitalförvaltning och strategiska åtgärder. Detta har lett till att vi stärkt våra nyckeltal, och under fjärde kvartalet uppnådde vi åter en ränte- täckningsgrad (ICR) på över 2. Arbetet med refinan- sieringen påbörjades också vilket ledde till en omför- handling av ca 60 procent av lånen där marginalen i snitt minskat med ca 25 procent, vilket kommer synas från och med Q1 2025. Vi har även arbetat med att justera våra innehav för att uppnå ännu effektivare förvaltning och tydligare ägandestruktur. Dessutom har vi förstärkt vår organi- sation och står väl rustade för fortsatt tillväxt. Framtiden Bilden på framsidan av denna årsredovisning – klockringningen på Nasdaq – symboliserar mycket. Det var vår andra klockringning under dessa 4,5 år, denna gång för listbytet till Nasdaq Stockholm. Den speglar vårt fokus, vårt hårda arbete och vår glädje över att ha tagit ännu ett steg mot en större marknad med bredare aktieägarbas. Under första kvartalet 2025 har Stenhus Fastigheter även påbörjat ett återköpsprogram av egna aktier för att vara ett fortsatt attraktivt alternativ för våra investerare. Redan hösten 2020, när vi noterades första gången, satte vi upp ett uttalat mål: att inom fem år kunna besluta om utdelning. Våra kommunicerade mål är viktiga för oss i vår strävan att vara ett transparent och ambitiöst bolag. Vi är därför glada att kunna före- slå utdelning redan till denna årsstämma – ett bevis på att vi uppnått även detta mål. 2025 kommer att präglas av tillväxt, stabilitet och starka kassaflöden. Som ett led i detta har vi justerat våra finansiella mål för att tydligare lyfta fram vikten av tillväxt genom förvaltningsresultat snarare än värde- tillväxt. Framåt kommer vi fortsätta prioritera våra innehav med fokus på effektiv och värdeskapande förvaltning. Avslutningsvis Vi har under våra år insett hur viktigt det är att inte tappa kompassriktningen och bli osäkra utan faktiskt känna oss trygga med hur vi arbetar i Stenhus Fastig- heter, en klar och tydlig kurs mot uppsatta mål även om det blåser hårt runt om oss. Så avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla engagerade medarbetare, hyresgäster, aktieägare och alla samarbetspartners som vi har relationer med. Stenhus Fastigheter kan inte påverka vad som händer i en osäker värld men tillsammans kan vi fortsätta navigera genom den mot uppsatta mål. Elias Georgiadis Verkställande direktör VD har ordet ===== SIDA 9 ===== 9 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Fastighetsvärde Q4 2021-Q4 2024 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q3 2024Q2 2024Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 7, 2 7,6 7,8 14,2 13,213,6 14,3 13,3 13,0 13,0 13,9 13,7 Q4 2024 13,4 Stenhus Fastigheters historia 2020 Stenhus Fastigheter startade sin verksamhet i september 2020. Stenhus Fastigheter offentliggör investeringsmemorandum i november i samband med notering på Nasdaq First North samt förvärvar fler- talet fastigheter under november och december. 2021 Stenhus Fastigheter fortsätter förvärva flertalet fastigheter och i Q3 2021 förvärvas MaxFastigheter (fastighetsvärde 2 951 mkr ) 2022 Stenhus Fastigheter förvärvade Randviken Fastig- heter med ett fastighetsvärde om 7 171 mkr. Ytterligare fastighetsförvärv om ca 450 mkr genomfördes 2022. Under 2022 byter bolaget lista till Nasdaq First North Premier Growth Market. 2023 Backaheden Fastighets AB konsoliderades med Stenhus Fastigheter. Bolaget emitterar framgångsrikt gröna obligationer om 500 mkr. 2024 Stenhus Fastigheter byter lista till Nasdaq Stockholms huvudlista 18 december 2024. Stenhus Fastigheter har avyttrat 29 fastigheter och förvärvat 3 fastigheter till ett totalt värde om ca -570 mkr. Fastigheter Netto sålt/förvärvat 116 119 123 174 134153180 163 157 158 161 160 135 12 3 4 51 -19-75 -17 -6 1 3 -1 1 ===== SIDA 10 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom och kundnyttan kan maximeras och bidra till att långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate- rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus fastlagda mål inför framtiden är följande: Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Förvaltningsresultatet skall öka med 12% per år över en konjunkturcykel. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 10 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling samt an- vändas till återköp av egna aktier och utdelning. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt- ningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 (-) kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 11 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== 2. Verksamhet Fastighetsportfölj 13 Projektportfölj 24 Transaktioner 2024 27 Intresseföretag och samägda bolag 29 ===== SIDA 13 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor vid periodens slut. Den 31 december 2024 bestod Bolagets fastig- hetsportfölj av 135 (161) fastigheter varav 12 (12) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december 2024, uppgick till 1 010,6 (inklusive projekt) (1 060,1) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 31 decem- ber 2024 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 39,4 (35,8) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,2 (7,6) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 143 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte- rade hyresintäkterna uppgick till drygt 553 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 395 miljoner kronor vid periodens slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2024 okt- dec 2023 okt- dec 2024 jan- dec 2023 jan- dec 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 191,1 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 – Förvärv 103,7 840,4 17 7,0 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning -29,3 -63,6 -746,5 - 1 044,2 -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring 75,6 35,9 -75,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -3,6 -2,1 -37,4 -83,0 -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 56,8 63,5 2 17,1 374,2 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 395,0 13 860,1 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % 0,6 -0,3 -0,6 -3,4 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 134 158 161 180 116 14 – Förvärv 2 7 3 8 78 103 14 Försäljning -1 -4 -29 -27 -16 1 – Omklassificering – – – – 2 – – Antal fastigheter UB 135 161 135 161 180 116 14 13 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Tusen kvm Antal fastigheter 240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 53% Sällanköps-/dagligvaruhandel 15% Offentliga fastigheter 20% Kontor 12% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 33% Väst 35% Mälardalen 23% Öst 6% Syd 2% Norr 2% 13,4 Mdkr 13,4 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2024 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,8 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 0,8 år. 33%23% 35% 6% 2% 2% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 14 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Fastighetsbeståndet per 2024-12-31 Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastigheter Uthyrbar area Mkr kr/kvm1 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 36 163 483 319 2 111 32 4 406 26 951 33 Väst 46 353 688 351 1 075 35 4 642 13 125 35 Mälardalen 32 198 547 246 1 425 24 3 068 15 452 23 Öst 12 111 857 75 682 7 756 6 759 6 Syd 2 45 914 0 – 0 277 6 043 2 Norr 7 18 061 20 1 127 2 245 13 587 2 Tot a l 135 891 550 1 011 1 301 100 13 395 15 024 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 1 327 547 2 119 413 4 406 33 Väst 2 646 459 426 1 112 4 642 35 Mälardalen 2 268 770 30 – 3 068 23 Öst 455 207 93 – 756 6 Syd 277 – – – 277 2 Norr 168 77 – – 245 2 Tot a l 7 143 2 059 2 668 1 525 13 395 100 Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 99 50 134 36 319 32 Väst 209 39 32 70 351 35 Mälardalen 183 60 3 – 246 24 Öst 48 20 7 – 75 7 Syd 0 – – – 0 0 Norr 14 6 – – 20 2 Tot a l 553 175 176 106 1 011 100 Uthyrningsbar area2, fördelning per segment och region per 2024-12-31 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 55 418 29 959 59 604 18 502 163 483 18 Väst 244 094 40 889 16 049 52 656 353 688 40 Mälardalen 144 638 50 273 3 636 – 198 547 22 Öst 90 877 17 075 3 905 – 111 857 13 Syd 45 914 – – – 45 914 5 Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2 Tot a l 592 868 144 329 83 194 71 158 891 550 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,8 mkr per år i 0,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 15 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-12-31 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 44 30 115 18 207 30 Väst 86 23 20 101 230 34 Mälardalen 117 30 8 – 155 23 Öst 24 37 22 – 83 12 Syd 1 – – – 1 0 Norr 6 2 – – 8 1 Tot a l 278 122 165 119 684 100 Hyresavtalens förfallostruktur,1 totalt Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt2 Mkr Andel, % 2025 31 426 38 43 4 2026 53 497 53 60 6 2027 146 168 77 147 15 2028 66 001 46 95 10 ≥2029 462 339 170 641 65 T otalt 759 430 384 986 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 4,4 6,1 14,9 9,6 13,0 5,2 10,4 4,3 11,5 2,9 5,1 6,2 5,9 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038 0,5 16 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 18 340 19 17 3 2026 36 262 30 40 7 2027 105 152 35 82 15 2028 33 985 18 37 7 ≥2029 320 282 71 371 68 T otalt 514 020 173 546 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 7 459 7 13 7 2026 10 865 8 9 5 2027 29 415 20 42 25 2028 5 804 8 9 5 ≥2029 70 913 40 98 57 T otalt 124 456 83 172 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 3,0 7, 3 15,0 6,7 11,4 3,7 15,3 6,2 12,0 2,5 5,8 4,8 6,1 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 25 20 15 10 5 0 50 40 30 20 10 0 7, 5 24,6 8,8 4,5 10,9 2,3 4,9 4,96,0 12,6 5,3 5,4 2,2 17 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 961 5 3 2 2026 1 713 6 2 1 2027 6 606 10 14 8 2028 6 724 5 13 8 ≥2029 52 435 45 136 81 T otalt 68 439 71 167 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 4 666 7 11 10 2026 4 657 9 9 8 2027 4 995 12 9 9 2028 19 488 15 36 36 ≥2029 18 709 14 36 36 T otalt 52 515 57 101 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 40 35 30 25 20 15 10 5 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter Hyresavtalens förfallostruktur, kontor 40 35 30 25 20 15 10 5 0 12 10 8 6 4 2 0 1,41,9 8,1 7, 5 9,2 4,5 0,6 22,5 6,7 8,8 15,6 3,0 10,1 10,4 8,4 9,3 7, 8 28,1 36,0 18 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Största hyresgäster per 2024-12-31 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,8 Santa Maria AB 38 337 1 6,7 Bilia AB 24 897 7 8,2 Botkyrka Kommun 12 935 3 8,4 Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,3 Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,5 Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,5 IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,5 Quintus Technologies AB 10 814 4 4,0 Tyresö Kommun 7 995 1 3,7 Momentum Group AB 28 219 1 2,9 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 1,8 Leo´s AB 11 474 3 4,9 Polismyndigheten 7 179 6 4,3 ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 7,0 T op 15 298 594 51 7, 2 Övriga 592 956 808 T otalt 891 550 859 6,32 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 Areamässig uthyrningsgrad, % 87, 2 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2 024 -12-31 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 67% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 55% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 17% Kontor 10% Kontrakterad hyra per region Väst 35% Stockholm 32% Mälardalen 24% Öst 7% Norr 2% Syd 0% Lager/lätt industri/logistik T otalt 94% 95% 91% 86% Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrt Vakant Sällanköps-/dagligvaruhandel Offentliga fastigheterKontor 93% 19 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. Uthyrningsgrad: 100% 20 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-3,4) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto har lett till en negativ värde- förändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdig- ställt och värdering kan ske. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,15 9,97 8,16 Direktavkastningskravet, % 4,17 7,92 6,13 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 6 235 1 078 Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2 Drift och underhåll, kr/kvm 12 495 173 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter - 47 7, 2 505,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 598,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 -534,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 181,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 319,0 21 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15 Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5 Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 7 2,1 -7 2,1 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,7 3 9,53 8,72 Direktavkastningskravet, % 5,72 7,4 8 6,69 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154 Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 7 7,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9 22 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7, 28 9,97 8,30 Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841 Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40 Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972 Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3 Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2 23 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter att teckna totalentre prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad- kostnaden. Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande Stenhus Fastigheters projekt om 95,4 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 20 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 5 892 kvm BTA. Överklagande av detaljplan har inkommit och är skickade till Mark- och miljödomstolen för vidare hantering. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig- heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol- ler avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp erhållit totalt tio certifieringar i beståndet, BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025. Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi- deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att uppnå minst nivå C. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 24 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 7, 2 7, 2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,5 1,2 – – – – – – Fastighetsutveckling Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 95,0 – 6,7 91,6 Hedin helsingborg Bil AB 15 Q4 2024 Inflyttad Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 374 18,5 0,3 18,2 1,6 100 Jem & Fix 10 Q2 2025 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö 530 14,0 13,3 0,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 8 838 85 10,1 74,9 18 100 Motonet, Dollarstore, Dressman, Lindex, gemensamhetsytor 12 Q1-Q3 2025 BREEAM Hållbarhetsprojekt Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,06 0,06 – – – – Q3 2025 BREEAM Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q2 2025 BREEAM Handelsområde Skiftinge Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q3 2025 BREEAM Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,36 0,2 0,16 – – – – Q1-Q2 2025 BREEAM Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0,12 0 – – – – Q1 2025 BREEAM Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0,11 0,01 – – – – Q1 2025 BREEAM Hammaren 1 Tibro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 2 0 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna till fjärrvärme Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Traktorn Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Köpmannen 12 Västerås – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM Summa 55 584 225,9 130,2 95,4 2 7,9 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 25 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1 374 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2025 Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastig- heters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374 kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln. Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard. Köpmannen 12, Västerås Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: Areco 2 070 kvm, Lekia 1 200 kvm Status: Färdigställd Q4 2024 Kommentar: Del av köpcentrumet Köpmannen 12 har anpassats till två nya hyresgäster med vardera hyrestid om sju år. Areco är verksamma inom grossistverksamhets- försörjning av stål- och plåtartiklar. Lekia försäljer lek- och familjeprodukter. Sparrehornet 3, Varberg Segment: Lager/Lätt Industri/Logistik Area: 3 342 kvm BTA Status: Färdigställd Q4 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres- avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm. Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav. Köpmannen 7 Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 9 089 kvm BTA Status: Pågående produktion Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster; Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. Omlokalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom samma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av 768 kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år. 26 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Transaktioner Stenhus Fastigheter är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga riskjusterade avkastningen till aktieägarna. Försäljningar Under året såldes fastigheter för cirka 783 miljoner kronor som bidrog till att ytterligare renodla portföljen geografiskt och samtidigt stärka bolagets balansräk- ning. I och med de försäljningar som gjordes lämnade Stenhus Fastigheter orterna Gävle, Falköping, Tida- holm, Avesta, Hässleholm och Växjö. Förvärv Den 1 juli tillträddes fastigheten Biskopsgården i Göteborg som förvärvades för 72,25 mkr. Under hös- ten förvärvades ytterligare två fastigheter, en i Bor- länge, Cisternen 3, uthyrd till Euromaster om 2 500 kvadratmeter. Den andra Fastigheten, Nybo 1, är belägen i Sala där Sala kommun hyr hela fastigheten på ett cirka 19-årigt hyresavtal. Summering När året över bolagets transaktioner summeras har Stenhus Fastigheter sålt 29 fastigheter för 746,5 mkr, vilket kan jämföras med 27 stycken under 2023 för totalt 1 044,2 mkr. Försäljningarna ligger i linje med bokförda värden. Stenhus Fastigheter har under 2024 förvärvat tre fastigheter till ett värde av 177,0 mkr, att jämföra med 844,7 mkr året innan. Fastigheter som avyttrats och förvärvats under året Avyttrade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings ­ grad, % Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik -1 700 100 Berthåga 64:1 Uppsala Sällanköps-/dagligvaruhandel -295 100 Blocket 2 Hedemora Lager/lätt industri/logistik -836 100 Fräsen 1 & 9 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -2 848 100 Föraren 4 Norrköping Lager/lätt industri/logistik -3 734 99 Grepen 16 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -1 419 100 Kalkstenen 1 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 967 100 Kalkstenen 2 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 861 100 Kuggen 18 Hässleholm Sällanköps-/dagligvaruhandel -312 100 Kuröd 4:104 Uddevalla Lager/lätt industri/logistik -13 955 100 Mejseln 23 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -3 246 91 Mejseln 27 & 28 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -12 559 100 Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – – Mejseln 30 Lidköping Lager/lätt industri/logistik -1 565 100 Muttern 1 Avesta Lager/lätt industri/logistik -471 100 Porfyren 3 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 300 100 Repslagaren 24 Lidköping Kontor -2 692 87 Rosersberg 11:143 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik -3 079 100 Sillen 2 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 512 100 Skiftinge 1:6 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -293 100 Stenbäret 5 Nyköping Lager/lätt industri/logistik -730 100 Stenbäret 6 & 8 Nyköping Lager/lätt industri/logistik -2 358 100 Stämjärnet 6 Tidaholm Lager/lätt industri/logistik -13 30 4 100 Tågarp 16:38 Burlöv Lager/lätt industri/logistik -4 304 100 Valhalla 2:37 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -360 100 Österled 3 Växjö Sällanköps-/dagligvaruhandel -390 100 Förvärvade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings ­ grad, % Biskopsgården 44:4 Göteborg Lager/lätt industri/logistik 5 297 100 Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100 Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 870 100 27 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm. 28 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Backaheden Fastighets AB Bolaget utgör ett koncernbolag sedan kvartal 4 2023. Bolaget är noterat och äger totalt sex fastigheter; Santa Marias europiska distributionslager beläget i Kungsbacka, Macken 2 i Skövde, Drönaren 1 och Sparrhornet 3 i Varberg, Getinge Brogård 2:16 i Getinge och Hagalund 1:27 i Enköping. Största hyresgästerna är Santa Maria, bolag inom Hedin Group och Region Halland. Fastighetsvärde: 1 092 mkr Driftnetto: 60 mkr Ägarandel: 77,07 % Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och Bolaget utgör ett intressebolag. Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Fastighetsvärde: 1 184 mkr Årligt driftnetto, ca: 68 mkr Ägarandel: 29,49% Befintliga intressebolag och samägda bolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus Fastigheter i intressebolag och samägda bolag där Stenhus Fastigheter har ett majoritet- sägande. Stenhus Fastigheter har under året förvärvat ytterli- gare aktier i Backaheden Fastighets AB och äger 77,07 % (62 %). Backaheden är sedan Q3 2023 kon- soliderat i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastigheter äger 29,49 % i Krona Public Real Estate AB (”Krona”). Krona är ett intressebolag till Stenhus Fastigheter. Under året har underkoncernen Stenhus Uttern Hold- co AB avyttrats där Stenhus Fastigheter tidigare ägde 70 %. I samma försäljning avyttrades även två av Stenhus Fastigheters helägda bolag. Försäljningen uppgick till ca 45 mkr och bestod av 17 förvaltnings- fastigheter inom segmentet lager/lättindustri/logistik. 29 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== 3. Hållbarhetsredovisning Inledning 31 Beskrivning av processen och intressenter 31 Väsentlighetsanalys 34 Styrning av hållbarhetsarbetet 38 Miljö- och resurseffektivitet 39 Ekonomisk uthållighet 49 Affärsetik 51 Professionella och engagerade medarbetare 52 GRI standard nummer och beskrivning 56 ===== SIDA 31 ===== 31 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter31 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Hållbarhetsredovisning ”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov” INLEDNING Stenhus Års- och hållbarhetsredovisning 2024 inklu- derar Stenhus hållbarhetsredovisning 2024 som också utgör Bolagets hållbarhetsrapport. Bolaget omfattas av lagstadgad hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen 6:e kap 10§. Hållbarhetsrap- porten granskas av Bolagets revisorer. Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete har sin grund i FN:s globala mål för hållbar utveckling. Ambitionsnivån är att hållbarhetsstrategin ska utgå från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030. Utgångspunkten för hållbarhetsarbetet är det avtryck som lämnas genom Stenhus värdekedja, kontinuerligt genomförda intressentdialoger och väsentlighetsanalysen som senast uppdaterades 2022. Hållbarhetsstrategin styrs av Bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Stenhus hållbarhetsredovisning är upprättad med referens till den internationella organisationen Global Reporting Initiative’s GRI Standards från 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2024. Stenhus integrerar hållbarhetsarbetet i all verk- samhet, därav återfinns delar av hållbarhetsarbetet i årsredovisningens ordinarie struktur. Var respektive information återfinns framgår av GRI-index på sidan 56-57. Ansvarig för hållbarhetsrapporten är företa- gets styrels och kontaktperson för hållbarhetsredo- visningen är Vice VD Mikael Nicander. Stenhus hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. I hållbarhets- redovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag. BESKRIVNING AV PROCESSEN OCH INTRESSENTER (GRI 3-1) Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs också med Bolagets intressenter för att även kunna analysera och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Värdekedja Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi- fierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie- ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig- hetsförvärv men även genom fastighets- och projek- tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam- heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Stenhus verksamhet och fastigheter påverkar ett antal hållbarhetsområden under fastighetens livs- cykel, från projektering och produktion till förvaltning, ombyggnad och rivning. Stenhus värdekedja upp- ströms består av råvaror och underleverantörer. Nedströms består den av företagets hyresgäster. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Stenhus värdekedja har klassificerats i tre kategorier; delar där Stenhus har hög, medel eller låg möjlighet att påverka hållbarheten inom respektive del. Samarbeten och dialoger med våra intressenter är viktiga delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i att öka vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. Här är samverkan med våra leverantörer av avgörande betydelse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet nedströms där ett av Stenhus viktiga mål inom förvalt- ningen är att teckna så långa avtal med så stabila hyresgäster som möjligt för att minimera om- och avflyttningar. Här finns också möjlighet att påverka genom t ex gröna hyresavtal. ===== SIDA 32 ===== 32 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER ===== SIDA 33 ===== 33 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Intressenter Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling: ”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds- ställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. Följande intressenter har identifierats som centrala för Stenhus verksamhet, och har prioriterats i väsent- lighetsanalysen av hållbarhetsrelaterade frågor: Intressenter i Stenhus värdekedja: • Hyresgäster • Leverantörer • Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker • Kreditgivare • Styrelse • Ledning • Medarbetare • Kommande generationer För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för Stenhus verksamhet behandlas hållbarhetsfrågorna löpande bland annat vid styrelsemöten, koncernled- ningsmöten, hållbarhetsrådets möten, träffar med aktieägare och i den dagliga kommunikationen med övriga intressenter men även via omvärldsanalyser. En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets- frågor möjliggörs bland annat genom den input som erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och genom olika situationer och kanaler. Stenhus kan då analysera och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa effekter på miljön reduceras och mänskliga behov samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utifrån sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även- tyra framtida generationers möjligheter att göra det- samma. Stenhus hållbarhetsarbete Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter • Styrelse- och ledningsmöten • Etablering av hållbarhetsutskott • Mål och strategi för hållbarhets arbetet • Inkludering och prioritering av hållbarhetsarbetet i den löpande verksamheten • Internt styrverktyg för hållbart företagande Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och privatliv • Mänskliga rättigheter • Anställningsvillkor • Kompetensutveckling • Uppförandekod • Välmående medarbetare • Säkerställa mänskliga rättigheter och motverka diskriminering Ägare och analytiker • Finansiella rapporter • Bolagsstämmor • Kapitalmarknadsdagar • Presentationer och möten • Webb • Prioriterade hållbarhetsmål genom väsentlighetsanalys • Transparens • Framtida prioriteringar Kreditgivare • Finansiella rapporter • Kapitalmarknadsdagar • Presentationer och möten • Webb • Prioriterade hållbarhetsmål genom väsentlighetsanalys • Långsiktigt hållbara investeringar Hyresgäster • Löpande dialog • Webb • Skapa hållbara lokaler för verksamheten • Öka hyresgästernas möjligheter att påverka klimatsmart • Minskad energianvändning och omställning till förnybar energi • Ökad hållbarhet vid ny- till- och ombyggnader Leverantörer • Löpande dialog • Webb • Krav på uppförandekod • Krav på resurshållning • Ska följa hälso- och miljökrav • Motverka korruption och bristande affärsetik • Säkerställa mänskliga rättigheter • Motverka negativ påverkan på miljön Kommande generationer • Nuvarande generation ska kunna tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möjlighet att göra detsamma ===== SIDA 34 ===== 34 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter VÄSENTLIGHETSANAL YS (GRI 3-2) Utifrån utvärderingen av Stenhus påverkan på sin omgivning genom sin värdekedja och genom insikterna från kontinuerliga dialoger med olika intressenter kommer Stenhus årligen analysera hållbarhetsfrågorna och dess prioritet i en väsentlighetsanalys. Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där Stenhus verksamhet har en betydelsefull inverkan på omvärlden men också där omvärlden har en stor inverkan på Stenhus verksamhet. Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras. Miljö Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen och konsumtionen av de resurser som används. En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer från utvinning, omvandling samt användandet av fossil energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas genom att ändra på produktion och konsumtion av energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar energi och rena bränslen är en förutsättning för att kunna möta flera av de utmaningar världen står inför idag. Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde- lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning, förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning till en hållbar konsumtion och produktion av varor och resurser är en nödvändighet för att minska den nega- tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa. Samhälle Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel- ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och politiskt inflytande i samhället. Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och främjar alla människors möjlighet att delta i och påverka samhällsutvecklingen. Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande, ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly- tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande. Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och hållbara samhällen. Professionella och engagerade medarbetare samt tillväxt Genom att skapa goda förutsättningar för innovation och entreprenörskap samt säkerställa anständiga arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk tillväxt som inkluderar hela samhället. Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten. God hälsa är en grundläggande förutsättning för männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att bidra till samhällets utveckling. Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser och modern och effektiv vård för alla gynnar sam- hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar för människors grundläggande rättigheter till välbefinnande. Väsentlighetsmatris Stenhus har valt att direkt applicera sin möjliga påver- kan på miljön, samhälle och ekonomi i förhållande till FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling och priorite- rat de som följer av Agenda 2030 där Stenhus verk- samhet nu har möjlighet att bidra mest positivt. Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus visas på väsentlighetsmatrisens x-axel och värderats utifrån perspektivet låg-mellan-hög inverkan på omvärlden och intressenten med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln. Betydelsen för företagets respektive intressenten Hög Intressenten 3, 7, 8, 10, 12, 13, 15, 16 5, 11 1, 2, 4, 6, 9, 14, 17 Låg Företaget Hög ===== SIDA 35 ===== 35 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter FN:s GLOBALA MÅL GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA ===== SIDA 36 ===== 36 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter FN:s globala mål Delmål Stenhus GRI område/ Standard Internt regelverk/styrning Miljö GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE 3.4 Minska antalet dödsfall till följd av icke smittsamma sjukdomar och främja mental hälsa. 3.4 Stenhus anser det mycket viktigt att främja hälsa och välmående hos kommande generationer. Miljö (300) 305-1 scope 1 305-2 scope 2 305-3 scope 3 CRE8 308-1 Hållbarhetspolicy Miljöcertifiering Uppförandekod leverantörer 3.9 Minska antalet sjuk doms- och dödsfall till följd av skadliga kemikalier och föroreningar. 3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen. 7.2 Genom en ökning av användandet av fjärr värme och grön el i fastigheterna samt genom konvertering till förnybar energi bidrar Stenhus till nyttjande av mer hållbar energi. Stenhus minskar även energianvändningen i fastig heterna genom, som ett led i underhållsarbetet, tillsammans med hyresgästerna åtgärda styr- och reglerutrustning, installation av energi- effektivare ventilations- eller värme system, driftoptimering av ventilation, opti mering av värmeåtervinning samt byte av belysnings- armaturer och justering av belysningsstyrning. Miljö (300) 302-1 302-2 302-4 Hållbarhetspolicy HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor. Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande av resurser i samband med av- in- och omflytt. Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar Stenhus till en mer hållbar konsumtion och produktion. Miljö (300) 308-1 Hållbarhetspolicy Långa avtal med hyresgäst Gröna hyreskontrakt Miljöcertifiering BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatförändringar. 13.3 Genom att förbättra utbildningen och medvetenheten kring klimatet kan Stenhus bidra till en begränsning av klimatförändring- arnas konsekvenser i den mån det är möjligt. Miljö (300) Hållbarhetspolicy 15.5 Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer. 15.5 Stenhus kommer arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden. Miljö (300) 304-2 Hållbarhetspolicy ===== SIDA 37 ===== 37 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter FN:s globala mål Delmål Stenhus GRI område/ Standard Internt regelverk/styrning Socialt 10.3 Säkerställa lika rättigheter för alla och utrota diskriminering. 10.3 Stenhus accepterar inte någon form av diskriminering eller särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan tros uppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Social (400) 405-1 406-1 414-1 Uppförandekod internt Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion Ekonomi ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.1 Stenhus affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kort siktiga vinster är under- ordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs- modellen. Stenhus uppträder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljö påverkan vilket är alla grund läggande förutsättningar för att Stenhus, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Ekonomi (200) 201-1 Affärsmodell Hållbarhetspolicy 8.5 Stenhus erbjuder goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. 16.5 God affärsmoral är även det en grundförutsättning för Stenhus långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Ekonomi (200) 205-2 205-3 Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion ===== SIDA 38 ===== 38 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Stenhus hållbarhetsarbete styrs av Lagar Externa ramverk Interna ramverk Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll FN:s konvention om barnets rättigheter Övriga tillämpliga lagar STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3) Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus strategier, dess påverkan på omvärld och intressenters förvänt- ningar har fyra fokusområden för Stenhus hållbarhets- arbete identifierats. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är: • Miljö och resurseffektivitet • Ekonomisk uthållighet • Affärsetik • Professionella och engagerade medarbetare Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses över och godkänns av styrelse och ledning årligen, i samband med strategiarbete. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri- pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och förordningar som minimikrav. Stenhus följer FN:s Global Compacts tio principer. Dessa innefattar områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Stenhus interna ramverk Styrelsen fastställer de interna ramverken och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse fastslagit ett antal interna policyer för styrning av hållbarhetsarbetet: • Hållbarhetspolicy • Informations- och insiderpolicy • Uppförandekod internt • Uppförandekod leverantörer • Visselblåsarfunktion För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets hemsida. ===== SIDA 39 ===== 39 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET Externt ramverk Mål/Index Miljö och resurseffektivitet FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA GRI-område Miljö (300) GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2 Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering Stenhus ramverk Mål Utfall Miljö och resurseffektivitet Hållbarhetspolicy Uppförandekod leverantörer Eftersträva gröna kontrakt då en hållbar miljö är lättare att åstadkomma ju närmare hållbarhetsbesluten ligger verksamheten. 2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på 6 år. Målet är att samtliga avtal som tecknas from 2023 med kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal. 2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga. 2024. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga. Eftersträva användning av förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, fjärrvärme etc. 2022. Stenhus har inventerat 14 fastigheter där det finns möjlighet att konvertera om det är hållbart motiverbart. En fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga pågår utvärderingsarbetet. 2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och en fastighet till bergvärme. i övrigt pågår fortsatt inventering för att hitta den mest hållbara lösningen. 2024. Under året har tre fastigheter konverterats till fjärrvärme. Eftersträva 0% fossil uppvärmning (olja). 2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023 är målsättningen att konvertera den fossila uppvärmningen (inom scope 2) till annan uppvärmning. 2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus har den operativa kontrollen, konverterats till berg- eller fjärrvärme. Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024. 2024. Under 2024 har alla oljepannor utom en ersatts. Kvarvarande oljepanna opereras av hyresgästen och alternativ till den finns i dagslägen inte då verksamheten ställer mycket speciella krav. Eftersträva att senast under 2022 ställa om till 100% Grön El alternativt klimatkompensera. 2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall avseende miljöel från vatten- och kärnkraft, EPD. 2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 2024. Under 2024 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. Energieffektivisera genom att samtliga fastigheter i portföljen kartläggs. 2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. 2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av gammalt ventilationsaggregat till effektivare aggregat, takomläggning med igensättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för ventilation och värme. 2024. Inventering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme. ===== SIDA 40 ===== 40 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET Externt ramverk Mål/Index Miljö och resurseffektivitet (fortsättning) FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA GRI-område Miljö (300) GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2 Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering Stenhus ramverk Mål Utfall Miljö och resurseffektivitet Eftersträva användning av miljösmarta produkter. Minimera förekomsten av skadliga ämnen. Källsortera genom samarbete med hyresgäst. Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 2024. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. Eftersträva långa hyresrelationer vilket minimerar behovet av ombyggnationer och rivningar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter. 2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 8,5 år. 2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,5 år. 2024. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2024 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,1 år. Vid investeringar bör utredning göras om miljöcertifiering är möjlig. 2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med miljöcertifiering. 2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEAM in USE ”Very Good”. Före ytterligare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att utföras under 2024. 2024. Under året har tio fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025. Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. Stenhus kommer under 2025 arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden. ===== SIDA 41 ===== 41 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4 Inledning Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av samhällets energianvändning, därför är arbetet med att minska energianvändningen och se över valet av energikälla en viktig miljöfråga. Avgränsning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvänd- ning. Stenhus redovisar i denna rapport endast energi- användning för de fastigheter där Stenhus har det operativa ansvaret för försörjningen av elektricitet och/eller värme inom scope 2 och 3. Mål Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi- fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgäs- ten är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet. Stenhus har som mål att alltid komplettera sedvanliga hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är att minska hyresgästens resurs- och energianvändning. Hos Stenhus står majoriteten av hyresgästerna själva för el- och värmekostnaderna vilket innebär att de själva kan påverka sin förbrukning och kostnaden för den samma. Då hyresgästerna ser en direkt koppling mellan förbrukning och kostnad ökar incitamentet att minska förbrukningen. Stenhus har samtidigt en kon- tinuerlig dialog med hyresgästerna kring huruvida det finns möjligheter till ytterligare resurs- och kostnads- besparingar t ex genom att energieffektivisera. Sten- hus mål är att arbeta nära hyresgästen t ex gällande projekt kring byte till LED-belysning, tilläggsisolering av byggnader och byte till energieffektivare fönster. Styrning Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det operativa energiarbetet. Energianvändningen samt mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-, region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar- värden bearbetas och analyseras. Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets projektutvecklingschef för nybyggnads- och ombygg- nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska följas upp gentemot projekterade värden i samband med att projekten avslutas och byggnadernas drift- sätts. Princip för redovisning Energiprestandan beräknas genom årlig total normal- årskorrigerad energianvändning för uppvärmning, komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere- rad area. Redovisade mängder energi bygger på faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2. Utfall inkl tabeller/grafer Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom Stenhus hela fastighetsbestånd uppgår per utgången av året enligt nedan: Uppvärm- ningskällor Antal 2022 % 2022 Antal 2023 % 2023 Antal 2024 % 2024 Fjärrvärme 128 71 121 75 96 71 El 18 10 16 10 16 12 Bergvärme1 23 13 17 11 16 12 Olja 7 4 3 2 3 2 Övrigt 4 2 4 2 4 3 Fast bränsle 2 2 2 Gas 2 2 2 T otalt 180 100 161 100 135 100 1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten. Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom scope 2 fördelas enligt nedan: Uppvärm- ningskälla scope 2 kWh 2022 kWh 2023 kWh 2024 Fjärrvärme 80 219 80 219 80 219 El 39 494 36 717 35 837 Fjärrkyla 6 530 6 350 6 350 T otalt 126 063 123 286 122 406 Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor pågår. Stenhus eftersträvar användning av förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, fjärrvärme mm. 2024 har tre fastigheter konverteras från olja till fjärrvärme (Dikesrenen 12, Husmodern 6 och Klöv & Lilla Ullevi 1:31). Inom det bestånd där Stehus Fastigheter har det operativa ansvaret finns endast en oljepanna kvar. Den kvartående fastigheten har stödvärme med oljebrännare för extrema förhål- landen. ===== SIDA 42 ===== 42 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 pro- cent grön el till fastigheterna. Detta innebär EPD-cer- tifierad el från de fossilfria källorna vatten och kärn- kraft. Energieffektiviseringen sker även genom kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven- tering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styr- system för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme. Under 2024 har Stenhus investerat cirka 23 (17) miljoner kronor i ovan nämnda projekt avseende för- nybar energi eller andra åtgärder som syftar till att minska energianvändningen. Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser: 305-1, 305-2, 305-4 Inledning Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är därför viktigt. Avgränsning Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen samt de utsläpp utom organisationen som är mest väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. Stenhus första år för beräkning av klimatutsläpp är 2022, vilket är basår för våra beräkningar. De uppgifter som redovisas avseende 2022 avser endast scope 1 och 2 och avser endast utsläpp av koldioxid och inte andra växthusgaser. Stenhus har från och med 2023 inkluderat även delar av scope 3 i hållbarhetsredovis- ningen. Stenhus redovisar i denna rapport endast utsläpp för de fastigheter där Stenhus har det opera- tiva ansvaret. Mål Scope 1: Stenhus mål är att fastigheterna ska ha 0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och kol). Stenhus strävar efter att egna installationer på fastig- heterna ska tillföra förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme. Scope 2: Stenhus mål är att använda förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis solenergi, geoter- misk uppvärmning, fjärrvärme. Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 % grön el. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate- gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas. Stenhus har i linje med GHG-protokollets rekommen- dationer identifierar vilka aktiviteter inom scope 3 som förväntas ge upphov till de mest betydande utsläp- pen, ge möjlighet till störst reduktion av utsläpp och vara mest relevanta för företagets egna affärsmål. Stenhus har identifierat tre kategorier där Bolaget 2024 kan göra störst skillnad/påverkan på vår om- värld: • Inköpta varor och tjänster • Kapitalvaror • Uthyrd tillgång Inom dessa identifierade fokusområden kommer Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. Styrning Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt- chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande projekten. Princip för redovisning Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope. I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi- sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp. Utfall Scope 1 & 2 Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje- pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus står för det operativa ansvaret, samt körda tjänstemil inom ramen för Bolagets anställda. Scope 2-utsläppen är hänförliga till all energi som köps in till de lokaler där Bolaget driver egen verksamhet och består av fjärrvärme, fjärrkyla och el. Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 142,21 (82,8) tCO2e (ton koldioxidekvivalenter) där den större delen återfinns inom scope 1 och är hänför- ligt till användning av olja. Källa scope 1 & 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 tCO2e 2024 Oljepannor och 126,85 54,60 98,92 Bilar 18,77 24,11 39,2 Inköpt el, värme 3,96 4,09 4,09 T otalt 149,58 82,8 142,21 ===== SIDA 43 ===== 43 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor har genomförts inom hela beståndet. En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av växthusgaser. T otalt Scope 1 + Scope 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 tCO2e 2024 Scope 1 144,48 77,36 134,76 Scope 2 5,10 5,44 7,45 T otalt 149,58 82,8 142,21 Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Liter/kWH förbrukat 2024 tCO2e 2024 Förklaring/metod Scope 1 – totalt 144,48 77,36 134,76 Beräkningen inkluderar alla utsläpp från scope 1-aktiviteter för Stenhus, vilka har värderats vara: 1) oljepannor som finns på ägda fastigheter (men som är uthyrda till hyresgäster) och som Stenhus har kontroll över, i.e. inflytande på mängden av olja som förbränns och 2) utsläpp från bilar som har använts i tjänst under 2022 (båda privata bilar och tjänstbilar) Andel estimerat 12% 12% 0% För Stenhus orsakades den största delen av scope 1-utsläpp från oljepannor i ägda fastigheter. För dessa oljepannor finns förbrukad mängd liter olja och emissionsfaktor för utsläpp per liter förbrukning. För alla bilar har Stenhus estimerat förbrukning (liter) av drivmedel baserat på tillgänglig information kring bilmodell. Scope 1 – från oljepannor och köldmedium Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 För utsläpp från oljepannor har Stenhus inkluderat alla oljepannor där Stenhus köper in oljan och därmed har kontroll över oljeanvändning. Detta är enbart gällande för 1 (2) olika fastigheter och därför har totalt 1 (2) oljepannor inräknats. Även om dessa pannor finns på fastigheter som hyrs av hyresgäster så Stenhus kontrollen och därmed inkluderas de under scope 1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För varje oljepanna har förbrukad liter olja multiplicerats med TTW emissionsfaktor på 2,6 kg CO2ekv/liter. Köldmedium - - - - - - Inget köldmedium har under året fyllts på i några av Stenhus kontorslokaler. Andel estimerat 0% 0% 0% Ingen estimering har gjorts. T otalt 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 Scope 1 – från bilar Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 20 857 34,01 Innebär utsläpp från bilar ägda av Stenhus (men enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i tjänst. Privata bilar i tjänst 757,55 1,76 418,70 0,59 0 0 Innebär utsläpp från bilar ägda av medarbetare (men enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i tjänst. El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 2 195,0 1,83 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus. Antagande har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2. Andel estimerat 100% 100% 0% Under 2024 har all information hämtats från Fleetmanager. T otalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 23 052 35,84 ===== SIDA 44 ===== 44 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Liter/kWH förbrukat 2024 tCO2e 2024 Förklaring/metod Scope 2 – totalt 129 118 5,10 123 574 5,44 124 601 7,45 Beräkningen inkluderar alla växthusgas utsläpp klassificerat som scope 2 som kommer från producering av köpt energi. Här ingår el, värme och kyla till Stenhus egna kontorslokaler samt el som har använts för att ladda vissa elbilar som använts i tjänst. För att beräkna dessa utsläpp har emissionsfaktorer använts för respektive källor (el, fjärrvarme och fjärrkyla). Andel estimerat av kWh 69% 69% 69% För kWh finns exakta siffror från användning av el i Stenhus kontorslokal (avläst på el-mätare). Estimering har gjorts för fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till laddning av elbilar. Andel estimerat av utsläpp 100% 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa till utsläpp i scope 2 har sin egen undermätare. Där ingen undermätare finns har utsläpp estimerats baserat på siffror från energimyndig heten. Då Stenhus elanvändning inte ger upphov till några utsläpp i scope 2 och all fjärrvärme är baserad på estimat så blir således andelen av utsläppen som är estimerade 100%. Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod) El 39 494 - 36 717 - 35 837 - Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från el-leverantören, och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 2. Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören. Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från fjärrvärme i Stenhus fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av värme från kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i Stenhus fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av kyla från kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla används bara på ett kontor, och emissionsfaktor från den aktuella leverantören är 0. T otalt 126 063 3,96 123 286 4,09 122 406 4,09 Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod) Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras. El (snitt Sverige) 39 494 2,84 36 717 2,64 35 837 2,57 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus fjärrvärme. Emissionsfaktorn är 46,1 gCO2e/ kWh. El-bilar (El-förbrukning utanför Stenhus fastigheter) 3 055 1,14 288 1,35 2 195 3,36 Då elbilar i tjänst inte tankas med el levererat av Stenhus har Bolaget antagit att elen som använts enligt den svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2. T otalt 122 768 7,67 117 224 7,69 118 251 9,63 ===== SIDA 45 ===== 45 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Utfall Scope 3 Stenhus har 2024 identifierat tre kategorier där Bola- get kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld: • Inköpta varor och tjänster • Kapitalvaror • Uthyrd tillgång Inom dessa identifierade fokusområden kommer Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. Källa scope 3 tCO2e 2023 tCO2e 2024 Bilar 0 0 Inköpta varor och tjänster 310 310 Kapitalvaror 2 465 2 465 Uthyrd tillgång 2 361 2 361 T otalt 5 136 5 136 Inköpta varor och tjänster Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer och mindre renoveringar som inte är värdehöjande. Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus att sträva efter långsiktiga hyresrelationer med hyresgäster. Detta minimerar behovet av renoveringar och rivning- ar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter och leder till en hållbar användning av naturresurser och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga hyresavtal som tecknats har grön bilaga. Nytecknade och om- förhandlade avtal under 2024, med en hyra över 500 tsek per år, har i snitt en wault på 7,1 (7,5) år. Må- let är att samtliga avtal som tecknas från och med 2023 ska vara gröna avtal. Kapitalvaror Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus har under 2024 ehållit miljödeklaration för en fastighet som färdigställts där summa total klimatpåverkan, A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödeklaration. Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren ska upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid uppfö- randet av nya byggnader. Klimatdeklarationen utgör en bra grund vid redovisning av projektets slutliga klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av Sten- hus som bas för beräkningarna av nya byggnader. Uthyrd tillgång Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vattenför- brukning samt avlopp. Stenhus hyresgäster står själva för sina avtal men där Stenhus har avtal och kostna- der för detta så vidaredebiteras detta på hyresgästen. Hyresgästen och Stenhus har härav möjlighet att tillsammans göra klimatvänliga val. Stenhus har tecknat avtal om 100 % grön el till de fastigheter där Stenhus ansvarar för elavtalet. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal tecknas inför framtiden. ===== SIDA 46 ===== 46 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Utsläpp Förbrukat 2023 tCO2e 2023 Förbrukat 2024 tCO2e 2024 Förklaring/metod Scope 3 – bilar, kWh 471,71 0,06 3 907,10 0,08 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3. Summa 471,71 0,06 3 907,10 0,08 Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK Löpande och planerad skötsel och underhåll, inkl extern förvaltning 117,89 108,41 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Reparationer och ersättning av byggprodukter 95,97 92,09 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Mindre renoveringar (ej värdehöjande) 96,21 49,36 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa 71,99 310,07 52,47 249,86 Scope 3 – kapitalvaror , MSEK Nyproduktion (klimatdeklaration) 274,00 367,00 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e), enligt miljödeklaration. Ny produktion (utöver klimatdeklaration) 2 191,00 1 063,00 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e). Summa 346,8 2 465 217,1 1 430 Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh Fjärrvärme 41 647 2 141,00 37 734,60 1 939,60 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 51,40 gCO2e/kWh. El 27 935 0 29 875,75 0 Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från leverantören, och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören. Summa 69 581 2 141,00 67 610,35 1 939,60 Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK Sophämtning 208,25 199,09 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Vatten och avlopp 11,49 12,50 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa 9,52 219,74 9,96 211,59 T otalt 5 135,87 3 831,13 Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh El 27 935 2 006 29 875,75 2 145 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. ===== SIDA 47 ===== 47 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Miljöcertifiering Inledning Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett bevis från tredje part på att Stenhus fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Avgränsning Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen med certifieringen. Med certifierade byggnader avses byggnader som är miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan. Mål Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad plan varav 10 under 2024. Certifierade byggnader Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024 T otalt BREEAM in USE ”Very Good” - 4 8 12 LEED Gold 1 - - 1 T otalt 1 4 8 13 Styrning Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs av interna styrdokumentet. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt. Princip för redovisning De certifieringar som är aktuella är Green Building, Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good och LEED Gold. GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse- rar på låg energianvändning och energieffektivisering. Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi- prestanda har förbättrats med minst 30 procent genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass- ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst 25 procent bättre energiprestanda än de krav som Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad. Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende energi, materialanvändning och inomhusmiljö. BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts även byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför- brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie- ringen innebär en granskning och betygsättning av oberoende bedömare. Utfall inkl tabeller/grafer Arbetet med att energideklarera Stenhus Fastigheter pågår. Av Stenhus totalt 891 550 (952 003) kvadrat- meter vid utgången av året är cirka 57 (53) procent energideklarerade varav cirka 21 (21) procent erhållit energi- klass A till C. Detta motsvarar cirka 185 584 (198 000) kvadratmeter energideklarerade ytor i klass A till C. Under 2024 har totalt cirka 15 990 (14 000) m2 certifierats enligt Bream och Leed. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad plan. Under året har har åtta fastigheter miljöcertifierats enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade att miljöcertifiera under 2025. Stenhus mål är att nya byggnader som uppförs ska miljöcertifieras. Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och förore- ningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest, radon och PCB genomför Stenhus sanering. Under 2024 upptäcktes inga sådana ämnen och inga saneringar genomfördes. I våra projekt kommer Stenhus att sträva efter att använda miljösmarta produkter och minimera före- komsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller Sunda Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen i byggnad och mark, såsom asbest, pcb eller andra skadliga ämnen och vid behov utförs sanering. Vid ombyggnad måste hela kedjan beaktas, det vill säga allt från transport till materialval. Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation och rivning. ===== SIDA 48 ===== 48 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier: 308-1 Inledning Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve- rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus kräver att dess leverantörer uppfyller alla tillämpliga miljö lagar och förordningar. Leverantörer bör om möjligt alltid vara mycket försiktiga i processer som påverkar, eller kan påverka miljön negativt. Leverantörerna bör också ta initiativ till att främja ett större miljöansvar och upp- muntra till en utbredd användning av miljövänlig teknik för att underlätta långsiktig och hållbar utveckling. Avgränsning Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på leverantörer och vilka som anlitas. De leverantörer Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleverantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar kraftigt. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus. Mål Stenhus mål är att minst 70 procent av de leverantörer med en volym över en procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en harmoniserande kod. Styrning Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta en auktoriserad representant för leverantören under- teckna dokumentet eller att leverantören själv kan påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen- tation, intygar leverantören att den accepterar och kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran- törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från leverantören samt säga upp eventuellt avtal. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för utvärdering och uppföljning av leverantörer som anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck- lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och ombyggnadsprojekt. Princip för redovisning Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor- tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent av Stenhus totala inköp. Utfall De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer (främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter (till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi- leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av leverantörer som motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. Av dessa har 100 (100) procent undertecknat Stenhus uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande med Stenhus policy. Biologisk mångfald: 304-2 Inledning Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun- den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet- ens behov utan att skada den biologiska mångfalden och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster är en avgörande utmaning för vår överlevnad. Avgränsning Stenhus redovisar endast den egna påverkan på den biologiska mångfalden kring och i direkt anslutning till bolagets fastigheter. Redovisningen omfattar ännu inte vår indirekta påverkan på biologisk mångfald genom inköpta varor och tjänster. Mål Stenhus kommer under 2025 fortsätta arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden, specifikt vid nybyggnation men även gäl- lande krav på leverantörer och i samarbetet med hyresgästerna. En inventering av befintliga fastigheter kommer även ske för att utreda om den biologiska mångfalden kan påverkas i en positiv riktning i och omkring de befintliga fastigheterna. Styrning Stenhus fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner, lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan detaljplaner antas och bygglov erhålls. Stenhus fastig- heter ligger inte inom områden som är skyddade ur ett biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett högt mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att Stenhus inte har ett ansvar att alltid vara medvetna om påver- kan på den biologiska mångfalden. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för arbetet med att bevara och förbättra den biologiska mångfalden i och omkring befintliga fastigheter. Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet gällande projekt. Princip för redovisning Stenhus påbörjade under 2024 arbetet med invente- ring av åtgärder för att främja den biologiska mångfal- den. Arbetet forstätter under 2025 och vidare. ===== SIDA 49 ===== 49 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter EKONOMISK UTHÅLLIGHET Externt ramverk Mål/Index Ekonomisk uthållighet FN:s globala mål GRI-område Ekonomi (200) GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3 Stenhus ramverk Mål Utfall Ekonomisk uthållighet Affärsmodell Hållbarhetspolicy Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. 2022. 4,9 2023. -6,2 2024. 0,9 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år. 2022. 3,53 2023. 2,5 2024. 2,7 Soliditeten ska överstiga 35 procent. 2022. 40,7 2023. 40,8 2024. 42,7 Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. 2022. 54,8 2023. 54,7 2024. 53,1 Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. 2022. 57,1 2023. 56,9 2024. 54,7 Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 2022. 2,58 2023. 1,94 2024. 1,84 Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Policy mot korruption Informations- och insiderpolicy Uppförandekod internt Visselblåsarfunktion Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption och Stenhus accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. 2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. 2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. Under 2022 har Bolaget implementerat en uppförandekod för medarbetare. 2022. Uppförandekod för medarbetare antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. 2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. ===== SIDA 50 ===== 50 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1 Inledning Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings- verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Avgränsning Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapas inom Stenhus. Värdet påverkas av faktorer inom Stenhus i enlighet med Bolagets affärsmodell men även av yttre faktorer såsom t ex konjunktur och ränteläge som Bolaget inte har kontroll över. Mål Stenhus mål är en ekonomisk hållbar framtid inom ramen för Bolagets målbild gällande Miljö och resurs- effektivitet, Affärsetik samt Professionella och enga- gerade medarbetare. Stenhus finansiella mål är: • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång- siktigt uppgå till minst 2,0 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers möjligheter att uppnå sina mål. Styrning Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations- struktur med tydlig delegering av ansvar och befo- genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom ramarna för vad Bolagets policyer medger. Ansvar och uppföljning Det är Stenhus VD och ledningsgrupp som har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter. Princip för redovisning Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus Årsredovisning. Behållet ekonomiskt värde Det skapade ekonomiska värdet uppgick till 872 (380) miljoner kronor under 2024 och utgörs främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på fastigheter. Av det skapade värdet tillföll 752 (726) miljoner kronor olika intressenter varav de största värdena avsåg operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål- let ekonomiskt värde uppgick till 121 (-346) miljoner kronor, motsvarande 14 (-91) procent. Skapat och fördelat ekonomisk värde Mkr 2022 Del av direkt skapat värde 2022 % 2023 Del av direkt skapat värde 2023 % 2024 Del av direkt skapat värde 2024 % Direkt skapat ekonomiskt värde Intäkter 712 98 1 019 268 1 011 116 Intresseföretag 26 4 -76 -20 -27 -3 Värdeför- ändringar1 -10 -1 -563 -148 -113 -13 Summa 729 100 380 100 872 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 175 24 212 56 223 26 Medarbetare inkl styrelse 30 4 39 10 43 5 Långivare 190 26 382 101 392 44 Offentlig sektor2 65 9 93 24 93 11 Bidrag till övriga samhället 1 0 2 0 0 0 Summa 460 63 726 191 752 86 Behållet ekonomiskt värde 264 37 -346 -91 121 14 Fördelat och bibehållet ekonomiskt värde 2022 % 2023 % 2024 % Operativa kostnader 24 56 26 Medarbetare inkl. styrelse 4 10 5 Långivare 26 101 44 Offentlig sektor2 9 24 11 Bidrag till övriga samhället 0 0 0 Behållet ekonomiskt värde 37 -91 14 100 100 100 1 Total värdeförändring exklusive derivat. 2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt. ===== SIDA 51 ===== 51 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter AFFÄRSETIK 205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna åtgärder Inledning God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus långsiktiga värdemaximering. Därför måste Bolaget ha ett arbetssätt som i alla situationer eliminerar risken för korruption och andra oegentligheter. Avgränsning Antikorruptionsarbetet avser i första hand det Bolaget själva gör för att förhindra korruption. Stenhus ställer även krav på att leverantörer ska ha ett systematiskt arbetssätt för att motverka korruption i sina verksamheter. Mål Grunden för Stenhus är att Bolaget aldrig får vara involverat i eller tillåta korruption. Inte heller kommer företaget acceptera att anställda tillåter sig att mutas eller ta emot gåvor som kan likställas med mutor. Stenhus kommunikation ska alltid vara korrekt, rele- vant, tydlig, fullständig samt inte vilseledande. Infor- mation ska vid samma tidpunkt lämnas till innehavare av aktierna, kapitalmarknaden och allmänheten. Styrning Stenhus antikorruptionsarbete styrs av policyer och rutiner för bland annat antikorruption, insiderpolicy och uppförandekod för medarbetare och leverantörer. Dessa policyer är fastställda av Bolagets styrelse. Samtliga av Stenhus anställda och leverantörer för- väntas följa de interna reglerna såväl som gällande lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetarna finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker löpande för att säkerställa att de följs i organisationen. Ansvar och uppföljning Arbetet med att motverka korruption och mutor leds av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. Beroende på överträdelsens art och omfattning kan anställda som bryter mot företagets antikorruptions- politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för Stenhus för godkännande. Överträdelser mot policyn mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk- tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss- tankar om korruption eller andra oegentligheter rapporteras årligen till styrelsen. Information och insider Stenhus har också en informations- och insiderpolicy med syfte att säkerställa en god kvalité på såväl intern som extern kommunikation samt att relevanta regel- verk, lagar och förordningar efterlevs. Policyn har upprättats mot bakgrund av de lagar och regler som omgärdar handel i aktier listade på Handelsplatsens Premier-segment, Nasdaq First North Premier Growth Market. Policyn berör samtliga ställföre- trädare och medarbetare i Bolaget. Uppförandekod internt Uppförandekoden tydliggör Stenhus värderingar och syftar till att vägleda samtliga medarbetare i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden gäller för samtliga Stenhus medarbetare och reglerar hur medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot hyres- gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt andra aktörer som medarbetarna möter i den dagliga verk- samheten. Uppförandekoden utgår från de fyra områ- den som innefattas i FN:s Global Compact; mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption men det är Stenhus egen identifiering av de mest relevanta hållbarhetsfrågorna som ligger till grund för innehållet i uppförandekoden. Uppförandekod externt Stenhus kräver att dess leverantörer upprätthåller de högsta etiska standarderna i sin verksamhet. Leverantörer ska respektera lagar och förhindra alla former av korruption i sin affärsverksamhet. Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande konkurrenslagstiftning. Stenhus leverantörer ska informera Stenhus om en situation uppstår där det finns risk för intressekonflikter och informera Stenhus om någon anställd på Stenhus har någon form av finansiellt intresse i leverantören eller andra finansiella förbindelser med leverantören. Leverantörer ska tillämpa alla finansiella transaktioner i enlighet med gällande lagar och allmänt accepterade redovisnings- principer. Visselblåsning Bolagets anställda, leverantörer och kunder har möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk- tion för visselblåsning. Stenhus visselblåsarfunktion administreras av izefy vilka agerar ombud för Stenhus och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet. Information om hur man kan ta kontakt med vissel- blåsarfunktionen finns på Stenhus hemsida. Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Princip för redovisning CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in till ledande befattningshavare eller den externa visselblåsarfunktionen. Utfall Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande korruption. ===== SIDA 52 ===== 52 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Externt ramverk Mål/Index Professionella och engagerade medarbetare FN:s globala mål GRI-område Social (400) GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1 Stenhus ramverk Mål Utfall Professionella och engagerade medarbetare Uppförandekod internt Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion Ingen diskriminering eller kränkande behandling för förekomma. 2022. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. Medarbetare ska uppträda enligt den interna koden. 2022. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. 2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter. 2023. Inga rapporterade incidenter. 2024. Inga rapporterade incidenter. 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare Inledning Företagets förvaltning och utveckling är beroende av kvalificerade och professionella medarbetare. Därför är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin personal på lång sikt. Avgränsning Rapporteringen omfattar enbart personer anställda inom Stenhus och inte de personer som utför arbete under anställningsliknade villkor. Mål Stenhus mål är att vara ett företag som speglar det samhälle där Bolaget verkar. Stenhus vill erbjuda alla anställda goda och konkurrenskraftiga anställnings villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings- villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i Bolagets utveckling. Stenhus kommer inte tillåta diskriminering eller någon annan kränkande särbehandling, varken vid anställ- ning av nya medarbetare eller gällande befintliga medarbetare. Stenhus ska anställa medarbetare och anlita leverantörer oavsett till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och politisk ställning. Stenhus arbetar för att säkerställa att organisationen anpassar sig till den rådande arbetsbördan och arbetar för att underlätta för alla medarbetare att kombinera arbete och familj. ===== SIDA 53 ===== 53 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Styrning Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Ansvar och uppföljning CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är kommunicerad och att organisationen förstår dess innebörd. Princip för redovisning Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och kön hämtas från vårt HR-system. Utfall Nedan följer fördelningen av Stenhus medarbetare och styrelse gällande ålder och kön. Ledningsgrupp 2022 % 2023 % 2024 % -29 år 0 0 0 30-49 år 63 63 67 50- år 37 37 33 Kvinnor 0 12 11 Män 100 88 89 Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024 Samtliga medarbetare % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 34 16 – 11 5 Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 66 26 3 14 9 100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 100 42 3 25 14 Ledningsgrupp % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – 11 1 – 1 – Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 89 8 – 5 3 100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 100 9 – 6 3 Styrelse % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50- Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 17 1 – – 1 Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 83 5 – 2 3 100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 100 6 – 2 4 Samtliga medarbetare 2022 % 2023 % 2024 % -29 år 7 9 7 30-49 år 50 63 60 50- år 43 28 33 Kvinnor 39 34 38 Män 61 66 62 Styrelse 2022 % 2023 % 2024 % -29 år 0 0 0 30-49 år 40 50 33 50- år 60 50 67 Kvinnor 20 33 17 Män 80 67 83 ===== SIDA 54 ===== 54 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder Inledning Inom Stenhus hållbarhetssyn tillåts inte diskriminering eller brott mot mänskliga rättigheter. Avgränsning Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden- ter Stenhus kan påverka utfall eller har en direkt eller indirekt påverkan. Mål Stenhus långsiktiga mål är att förebygga och förbjuda alla trakasserier på arbetsplatsen. Kortsiktigt är Bolagets mål att öka medarbetarnas medvetenhet om företagets policy. Arbete med aktiva åtgärder ska vara ett samarbete mellan arbetsgivaren och anställda. Styrning Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Ansvar och uppföljning CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är kommunicerad och att organisationen förstår dess innebörd. Skulle någon form av trakasserier förekomma inom Stenhus är Bolagets policy att företaget är skyldigt att agera. I sådana fall ska Bolaget undersöka om- ständigheterna kring de påstådda trakasserierna och vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att förhindra ytterligare trakasserier. Alla anställda som känner sig utsatta för trakasserier rekommenderas att berätta för sin trakasserare mycket tydligt att deras beteende är ovälkommet och stötande. Om trakasserierna inte upphör, eller om den trakasserade personen inte vill eller vågar diskutera med sin trakasserare kan med- arbetare använda företagets visselblåsarfunktion eller kontakta sin chef eller någon annan ledande befattningshavare som de litar på. Princip för redovisning CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in till ledande befattningshavare eller den externa visselblåsarfunktionen. Utfall Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande diskriminering. 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier Inledning Stenhus förutsätter att leverantörer respekterar gällande lagar och förordningar, samt kollektiva avtal (eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt accepterade branschstandarder avseende anställdas rättigheter och löner. Stenhus kräver att dess leverantörer främjar lika rättigheter och möjligheter oavsett könsöverskri- dande identitet eller könsuttryck, etnicitet, religion eller annan tro, funktionshinder, sexuell orientering eller ålder. Stenhus kräver att leverantörerna ser till att deras anställdas arbetsmiljö är säker och hälsosam i enlighet med tillämpliga lagar, förordningar och kollek- tivavtal (eller likvärdiga villkor). Stenhus kräver att dess leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer. Avgränsning Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på de leverantörer som anlitas och vilka som anlitas. De leverantörer som anlitas har i sin tur ofta underleve- rantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar kraftigt per leverantör. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus. Mål Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst 70 procent av de leverantörer med en volym över en procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en harmoniserande kod. Styrning Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta en auktoriserad representant för leverantören under- teckna dokumentet eller att leverantören själv kan påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen- tation, intygar leverantören att den accepterar och kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran- törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från leverantören samt säga upp eventuellt avtal. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för utvärdering och uppföljning av leverantörer som anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck- lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och ombyggnadsprojekt. ===== SIDA 55 ===== 55 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Princip för redovisning Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor- tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent av Stenhus totala inköp. Utfall De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer (främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter (till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi- leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av leverantörer som motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande med Stenhus policy. ===== SIDA 56 ===== 56 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Generella upplysningar Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Organisationsdetaljer 61 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 94, 117-120, 31 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 31 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 31 2-5 Externt bestyrkande 31, 59 Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10-11, 31-34 2-7 Medarbetare 52-55, 62, 106-108 2-8 Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare som inte är anställda. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 71-78 2-10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 71-78 2-11 Ordförande i det högsta styrelseorganet 71-78 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 71-78 2-13 Delegering av ansvar för hantering av påverkan 71-78 2-14 Roll som högsta ledningsorgan i hållbarhetsrapportering 71-78 2-15 Intressekonflikter 71-78 2-16 Kommunikation av kritiska frågor 71-78 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 79-80 2-18 Utvärdering av det högsta styrelseorganets prestationer 75 2-19 Ersättningspolicyer 74, Policyer och riktlinjer om ersättningar på Bolagets hemsida. 2-20 Process för att fastställa ersättning 74, Policyer och riktlinjer om ersättningar på Bolagets hemsida. 2-21 Årlig total ersättning 106-108 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 11, 31-55 2-23 Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 36-51, 71-78, Policyer på Bolagets hemsida. 2-24 Integrering av policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 36-51, 71-78 ,Policyer på Bolagets hemsida. 2-25 Processer för att åtgärda negativa effekter 36-51, 71-78 ,Policyer på Bolagets hemsida 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 36-51, 71-78 ,Policyer på Bolagets hemsida. 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 38, 71-78 2-28 Medlemskap i organisationer 135 2-29 Förhållningssätt till engagemang av intressenter 31-34 2-30 Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal ===== SIDA 57 ===== 57 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Väsentliga upplysningar Väsentliga hållbarhetsfrågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga hållbarhetsområden 31-37 3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsområden 35-37 3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 38-55 GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Specifika upplysningar Ekonomi 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 50 205-2 Kommunikation och utbildning om anti- korruptionspolicyer och förfaranden 51 Antikorruption 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 51 Energi 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 41-44 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 45-46 CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 47 302-4 Minskning av energianvändning 41-44 304-2 Betydande effekter av aktiviteter, produkter och tjänster på biologisk mångfald 48 Utsläpp 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 41-44 305-2 Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 41-44 305-4 GHG-utsläppsintensitet 41-44 Leverantörer & miljökriterier 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 48 Medarbetare 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 52-53 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 54 Leverantörer & sociala kriterier 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 54 ===== SIDA 58 ===== 58 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna transportmedel. Byggnadens installationer är utrustade med avancerade styrsystem för att optimera driften av fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum). En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder- bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan- de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet. Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i byggnaden på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum- tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden. ===== SIDA 59 ===== 59 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org.nr 559269-9507 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets- rapporten för år 2024 på sidorna 31–58 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den in rikt- ning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 24 april 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktoriserad revisor ===== SIDA 60 ===== 4. Förvaltningsberättelse Information om verksamheten 61 Förslag till vinstdisposition 62 Finansiering 63 Risker och riskhantering 66 Aktien och ägarna 70 Bolagsstyrningsrapport 71 Bolagets styrelse och ledning 79 Stenhus Fastigheters årsredovisning Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 60-136. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Stenhus Fastigheter upprättat den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns på sidorna 30-59. ===== SIDA 61 ===== 61 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Information om verksamheten Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att investera i fastigheter och att generera största möjliga riskjuste- rade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna återfinns inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru- handel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastig- heter, per 31 december 2024, 135 (161) fastigheter med ett sammanlagt värde om 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. Väsentliga händelser under året • Hyresintäkterna uppgick till 1 011,8 (1 019,0) mkr vilket är i linje med föregående år trots 26 färre fastigheter. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyresvolymen indexerade enligt KPI. • Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå som föregående år, 77,4 (77,5) procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 329,6 (359,2) mkr. • Resultat efter skatt uppgick till 56,0 ( -375,8) mkr. • Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025. Stenhus Fastigheter har under året arbetat intensivt för att förhålla sig till noteringskraven för Nasdaq Stockholms huvudlista genom att stärka bland annat riskhantering, intern kontroll och bolagsstyrning. Listbytet från Nasdaq First North Premier Growth Market till Nasdaq Stockholm, Mid Cap genomfördes 18 december 2024 vilket var i enlighet med ursprung- lig målsättning. Under året har Bolaget amorterat 1 621,6 (4 904,8) miljoner kronor och tagit upp nya lån samt refinansie- rat motsvarande 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter har under året även emitterat ytterligare 98,8 miljoner kronor under det befintliga gröna finansieringsramverket. Bolaget har även i slutet av året genomfört omfattande refinansieringar på förbättrade villkor, vilket har resulterat i en mer kostnadseffektiv kapitalstruktur. Finansieringsavtalen signerades i december 2024 medan utbetalning skedde i januari 2025. Bolaget har under året förvärvat 3 (8) fastigheter till ett värde av 177,0 (844,7) miljoner kronor samt avytt- rat 29 (27) fastigheter till ett värde om 746,5 (1 044,2) miljoner kronor. Bolagets finansiella utveckling under 2024 har även resulterat i ett stärkt kreditbetyg. Kreditvärderings- institutet Nordic Credit Rating (”NCR”) har bekräftat Stenhus Fastigheters kreditbetyg BB, samtidigt som utsikten har förbättrats från negativ till stabil. Fastighetsbeståndet Stenhus Fastigheters fastighetsbestånd bestod per 31 december 2024 av 135 (161) fastigheter, huvud- sakligen belägna i Stockholmsregionen, Mälardalen och Väst och med ett sammanlagt marknadsvärde om 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. De femton största hyresavtalen svarade för cirka 39,4 (35,8) procent och bolagets största hyresavtal med Alstrom repre- senterar cirka 5,7 (9) procent av den samlade årshy- ran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt 891 550 kvm uthyrningsbar yta och segmentet lager/ lätt industri/ logistik svarade för cirka 67 (68) procent av den totala uthyrbara ytan. Hållbarhet Hållbarhetsarbetet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bola- gets investeringsverksamhet, förvaltning och finan- sieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Plane- ring, styrning och uppförande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbar- hetsarbetet innebär också att Bolaget tillsammans med sina kunder arbetar för att kontinuerligt effektivi- sera energianvändningen i Bolagets fastigheter, och därigenom arbetar för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt vilket leder till en lägre belastning på miljön. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 559269-9507, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret 2024 för koncernen och moderbolaget. ===== SIDA 62 ===== Förslag till vinstdisposition 62 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Organisation och medarbetare Per den 31 december 2024 hade Stenhus Fastigheter 42 (37) anställda, varav 26 (24) män och 16 (13) kvin- nor. Medeltalet anställda under året uppgick till 42. För att stödja bolagets tillväxt arbetar Stenhus Fas tig- heter aktivt med att erbjuda en arbetsmiljö präglad av öppenhet, respekt och goda utvecklingsmöjligheter. Under året genomfördes en medarbetarundersökning som resulterade i att bolaget erhöll certifieringen Great Place to Work, vilket tilldelas organisationer med höga resultat inom medarbetarnöjdhet. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Balanserade vinstmedel Överkursfond 4 207 559 944 Balanserat resultat -108 890 363 Årets resultat -386 948 922 Disponibla vinstmedel 3 711 720 659 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande, kr: Vinstdisposition Till aktieägare utdelas 74 355 721 Till ny räkning överföres 3 637 364 938 Till ny räkning överföres 3 711 720 659 ===== SIDA 63 ===== Händelser under året • I slutet av 2024 har Stenhus Fastigheter refinan- sierat ca 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt bättre villkor vilket kommer ge effekt under 2025. • Under året blev även SEB en av Stenhus Fastig- heters kreditgivare vilket är ett en del av Bolagets strategi för att minska framtida finansieringsrisk. Händelser efter räkenskapsårets utgång: • Tillgängliga krediter har ökat med 300 mkr till 528,6 mkr. • Bolaget har signerat avtal om ett certifikatprogram. • Tillkommande likviditet om ca 230 mkr från refinansieringarna, utbetalt i mitten av januari 2025. Kapitalstruktur Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker- ställda banklån kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda- håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. Endast en mindre del av den totala skuldportföljen utgörs av obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport- periodens slut till 7 386,6 (7 956,5) miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 6 790,2 (7 481,0) miljoner kronor samt icke-säkerställd obli- gation om 596,4 (475,5) miljoner kronor. Vid rapport- periodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 6 790,2 (7 481,0) miljoner kronor bestod av säkerställda banklån om 6 723,8 (7 439,3) miljoner kronor och säkerställda byggnads- kreditiv om 66,4 (41,7) miljoner kronor. Icke säkerställda gröna obligationer Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora icke säkerställda gröna obligationer till ett nominellt belopp om 98,8 miljoner kronor under det befintliga ramverket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda obligationslån med ISIN SE0017131634. Priset på de nya obligationerna fastställdes till 104,482 procent av nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus Stibor 3 månader. Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller andra icke-säkerställda finansieringsinstrument utöver det gröna obligationslånet till ett nominellt belopp om 598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall i oktober 2026. Outnyttjade kreditfaciliteter I slutet av 2024 har Stenhus Fastigheter refinansierat externa banklån med befintliga banker. Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 228,6 (85,3) miljoner kronor, varav 3,6 (10,3) mil- joner kronor avsåg outnyttjade bygg kreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräk- ningskredit och 175,0 (25,0) miljoner kronor avsåg outnyttjade revolverande kreditfaciliteter (RCF) om totalt 175,0 (175,0) miljoner kronor. I samband med refinansiering av befintliga banklån har Bolaget även ingått avtal av RCF:er om totalt 300 miljoner kronor, tillgång till dessa erhölls i januari 2025. Finansiering Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 63 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 64 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³ Kapital Mkr Derivat1 Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 344,2 -1 995,1 5 349,0 5,1 72,4 1–2 år 24,3 305,9 330,2 1,8 4,5 2–3 år – 1 150,0 1 150,0 3,2 15,6 3–4 år – 539,2 539,2 2,4 7,3 4–5 år – – – – – > 5 år 18,1 – 18,1 5,5 0,2 Summa/genomsnitt 7 386,6 – 7 386,6 4,5 100,0 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³ Säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 2 634,0 – 634,0 4,5 8,6 1–2 år 1 543,1 596,4 2 139,5 5,4 29,0 2–3 år 4 188,6 – 4 188,6 4,8 56,7 3–4 år 303,4 – 303,4 4,4 4,1 4–5 år 21,6 – 21,6 4,4 0,3 > 5 år 99,4 – 99,4 4,7 1,3 Summa/genomsnitt 6 790,1 596,4 7 386,6 4,9 100,0 1 Utöver angivna derivat om 1 995 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 387 mkr) 52% Aktiekapital (372 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 441mkr) 39% Övriga skulder (542 mkr) 4% Uppskjuten skatt (228 mkr) 2% Minoritsintressen (110 mkr) 1% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (6 790,1 mkr) 91,9% Icke säkerställda obligationer (596,4 mkr) 8,1% 7, 4 Mdr 14,1 Mdr 64 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 65 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,7 (2,5) år. Det är högre än Bolagets finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska understiga 2,0 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 764,2 (1 173 ,0) miljoner kronor som motsvarar 10,3 (14,7) procent av bolagets externa skuld. I slutet av året har Bolaget refinansierat lån om totalt 4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner kronor vilket mot- svarar ca 60 procent av Bolagets totala skuldportfölj. Av dessa totalt 4 417,1 avsåg 4 198,1 refinansiering med befintliga banker till väsentligt bättre villkor. Låneavtalen signerades i december 2024 och utbe- talning är genomförd i januari 2025. Majoriteten av lånen som utbetalades i januari 2025 har bolaget bedömt avse en ren refinansiering inom ramen av befintliga lån och till följd av att avtalen för dessa lånutbetalningar signerades innan årsskiftet har mer- parten av dessa lån redovisat som långfristig skuld per balansdagen. Under december 2024 etablerade Bolaget även rela- tion med banken SEB vilka refinansierade resterande 219,0 miljoner kronor av de totalt 4 417,1 miljoner kronor, även dessa till väsentligt bättre villkor än tidigare finansiering. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 3 608,0 (3 358,3) miljoner kronor varav fasträntelån uppgick till 76,9 (61,6) miljoner kronor. Bolagets ränte- säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0) procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem- ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till -0,5 (39,6) miljoner kronor. Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 0,9 (1,3) år vilket kommer att öka efter refinansiering- en som genomfördes i slutet av året. Bolagets rän- testrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive rän- teswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång till 4,5 (5,4) procent. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i före- kommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och finan- siella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbegräns- ningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2024 31 dec Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% 53,1 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,84 Soliditeten ska överstiga 35% 42,7 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år 2,7 65 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 66 ===== 66 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Stenhus Fastigheters risker och riskhantering Styrelsen har det övergripande ansvaret för att sätta tydliga mål beträffande långsiktig risktolerans, sam- mansättning och hantering avseende verksamhetens risker. Styrelsen har i styrande dokument, inom vissa ramar, delegerat ansvaret till olika instanser inom koncernen. Styrelsens instruktioner avseende styrning och risk- hantering är grundläggande för verksamhetsstyrning och god intern kontroll. Tillsammans med koncernens affärsplan lägger regelverket grunden för hur styrel- sen bedömer och utvecklar koncernens verksamhet. Affärsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Transaktion Fastighetstransaktioner ar en viktig del i Stenhus Fastigheter affärsmodell och verksamhet, både avseende förvärv och avyttringar. Vid förvärv finns risk att den tekniska standarden är sämre än bedömt, att dolda miljörisker finns eller att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt gjord bedömning. Vid bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en skattemässig risk. God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom är viktigt för att ge goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter. Investeringar av fastigheter genomförs inom olika segment/av olika typer av fastigheter för att sprida risken. Förvärvsprocessen är formaliseras och dokumenteras ytterligare inkl. definiering av skallkrav etc. Värdeförändring fastigheter Stenhus Fastigheter redovisar fastig- hetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultaträkning och finansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla och utveckla fastigheterna, av förvalt- nings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur samt av yttre faktorer som konjunkturen och den lokala utbuds- och efterfrågebalansen - antingen per segment (då förändringar i omvärlden kan slå olika på Stenhus olika segment), eller på totalen. Avkastnings- kravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och av fastighetens läge och unika risk. 100 % av fastighetsbeståndet värderas externt varje kvartal. Genom att vara aktiv på transaktions- marknaden har Stenhus Fastigheter god lokalkännedom och kunskap om markna- den på de orter och segment där Stenhus Fastigheter verkar. Detta kompletteras med kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning med avseende på fast- ighetstyp och geografi. Gedigen process för att säkerställa att input och output till och från värderingen är korrekt. (t.ex. rätt parametrar i kassa- flödet). Projekt Utvecklings- och nybyggnationsprojekt är förknippade med risker i samtliga faser, och riskerna ökar i takt med projektens komplexitet. Det gäller såväl projekt- genomförande som leverantörsrisker (inklusive inflation och förseningar) etc. Risk för att projekt visar sig vara ineffek- tiva, dyrare än beräknat eller levereras senare än förväntat vilket kan påverka verksamheten, bolagets kostnader och värdet på bolagets fastigheter negativt. Riskhanteringen sker bland annat genom att Stenhus Fastigheter har en egen pro- jektorganisation med hög kompetens och upparbetad erfarenhet samt en nog- grann beslutsprocess. Stenhus Fastighe- ter arbetar med noggranna utvärderingar av leverantörer och entreprenörer, inför ingång av samarbete, där tydliga krav på standard, säkerhet och hållbarhet samt bedömning av lämplighet tidigt är med i processen. Uppföljning av projektets lönsamhet och risker görs löpande under projektets gång. Riskstrategier och processer för riskhantering Styrelsen har fastställt koncernens riskhantering i rutinen för riskhantering och intern kontroll, vilken antogs formellt av styrelsen den 19 februari 2024. Strategin innebär att inom ramen för riskaptiten fast- ställa risktoleransnivåer (”limiter”) för varje relevant risk som sedan löpande följs upp och ageras på vid behov. Risktoleransnivåer definieras och övervakas genom olika nyckeltal. Nedan följer en generell be- skrivning av arbetets inriktning per typ av risk Risker och riskhantering ===== SIDA 67 ===== 67 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Efterlevnadsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Politiska risker – Regelefterlevnad och skatt Politiska risker på grund av t.ex. ny lag- stiftning, nya regler etc. Oförmåga att efterleva lagar eller regler kan medföra att Stenhus Fastigheter får oförutsedda kostnader, skatter och sanktioner eller riskerar att avnoteras. Vidare kan det resultera i förlorat anseende hos hyres- gäster och aktieägare. Stenhus Fastigheter arbetar med om- världsbevakningar för att tidigt fånga upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk och lagar. Stenhus Fastigheter bedömer att bolaget har adekvat kompe- tens och interna processer för att kunna identifiera, kvantifiera och hantera dessa risker. Som stöd till interna specialist- funktioner tas extern expertis in för be- vakning inom respektive relevant område, för att ha god bevakning inom samtliga regelverk. Operationella risker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Hyresintäkter och vakansrisk Stenhus Fastigheter intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för inom bolagets segment, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. För att begränsa Stenhus Fastigheters exponering mot avflyttningar och hyres- förluster strävar Stenhus Fastigheter efter långvariga kundrelationer samt att prioritera hyresgäster med hög kredit- värdighet, även om detta initialt kan med- föra något lägre intjäning. En diversifierad kontraktsbas, med många hyresgäster från flertalet olika branscher minskar även risken. Stenhus Fastigheter arbetar kontinuerligt med att omförhandla befint- liga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Majoriteten av hyreskontrak- ten har ett tillägg kopplat till konsument- prisindex i Sverige, det vill säga de är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 94 % av Stenhus Fastigheter hyresintäkter är indexerade till KPI eller motsvarande. IT och informations- säkerhet Bolaget är beroende av IT -system både för driften av fastigheterna och för bola- gets administration. Risk för IT -intrång/ cyberhot vilket kan leda till förlust eller läckage av känslig information alternativt låsning av IT system och krav på betal- ning (bedrägeri). Detta kan leda till ope- rationell påverkan, finansiella förluster och/eller negativ varumärkespåverkan. Bolaget har ett proaktivt arbete kring IT -säkerhet inklusive utbildning av med- arbetare, rutiner för back-up och moln- tjänster. All datautrustning är modern och har aktuella virusskydd, brandväggar etc. Bolaget har intern och extern kompetens inom IT. Specifika rutiner finns angående lagring av information, lösenordsskydd samt intrångsskydd. ===== SIDA 68 ===== 68 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Finansiella risker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Finansierings-, refinansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses risk för att nödvändig upplåning ej finns tillgänglig, eller att den endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Förändringar på kreditmarknaden gör att förutsättningar för, och tillgång till, krediter snabbt kan skifta. Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullfölja betalningsåtaganden. I det fall Stenhus Fastigheter inte kan förlänga eller ta upp nya lån, eller om villkoren är oförmånliga, begränsas möj- ligheterna såväl att kunna fullfölja befint- liga åtaganden som att genomföra fram- åtsyftande affärer. Stenhus Fastigheter har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål för bland annat kapitalbindning, låneförfall och lägsta likviditetsnivå. Stenhus Fastig- heter ska se till att refinansiera de lång- fristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att vara aktiv på kredit- marknaden och använda olika finans- ieringskällor och kreditgivare för att minskas risken för att inte ha tillgång till nödvändig finansiering. På grund av en ökad volatilitet på obligationsmarknaden, har Stenhus Fastigheter endast en obli- gation, dock grön. Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken begränsas ytterligare. Likviditetsprognoser upp- rättas löpande och avrapporteras till styrelsen. Ränterisk Räntekostnader är Stenhus Fastigheters största kostnadspost och därför väsent- lig för bolagets resultat och kassaflöde. Förutsättningarna på räntemarknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt för- ändras, vilket påverkar Stenhus Fastig- heters finansieringskostnad samt kovenanter. Stenhus Fastigheters finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som beslutas av styrelsen. För att undvika kraftigt stigande räntor i befintliga låneavtal hanteras risken genom balanserad räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk i nyupplåning/ refinansiering har bolaget olika finansie- ringskällor samt olika kreditgivare. Bolaget arbetar aktivt med att sänka finansieringskostnader och reducera risken avseende stigande ränte- kostnader. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisken är risken för förlust om Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker Bolagets fordring- ar. Detta gäller så väl risken att hyra ut fastigheter till opålitliga hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som ej har råd att betala, riskerar konkurs eller har koppling till kriminalitet etc. men även risk att leve- rantörer/entreprenörer inte fullgör sina åtaganden samt banker etc. Denna risk kan i huvudsak hänföras till kund-/hyres- fordringar och likvida medel men även ökade kostnader. I samband med förvärv, uthyrningar och projekt värderas motpartsrisken och vid behov kompletteras avtalen med säker- heter i form av depositioner, bankgaran- tier, borgensförbindelse eller liknande. Bolaget genomför även kreditupplys- ningar och KYC på nya ej kända hyres- gäster/motparter. Bolaget har även en väl utarbetad och effektiv påminnelse- och kravprocess. Finansiella åtagande och garantier Finansiering sker främst via bank och obligationslån där kreditavtalen inne- håller finansiella nyckeltalsbestämmelser, såsom för belåningsgrad och räntetäck- ningsgrad. En del av koncernens kredi- tavtal innehåller kontrollägarbestämmel- ser (s.k. change of control). Om koncer- nen bryter mot finansiella kovenanter eller om det bestämmande inflytandet över bolaget ändras, kan det leda till att lånen förfaller, vilket kan leda till krav på omedelbar återbetalning eller att borgenärer framställer anspråk på pantsatta tillgångar. Stenhus Fastigheter finanspolicy reglerar finansiell risk. Kovenanter följs upp kvar- talsvis för att säkerställa att inga av dem bryts eller närmar sig brytpunkter. Stenhus Fastigheter bedömer att bolagets kovenanter är enligt marknads- praxis ===== SIDA 69 ===== 69 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Rapporteringsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Rapporteringsrisk Risk för fel i den finansiella rapportering- en till följd av t.ex. informella redovis- ningsprocesser inkl. bristande intern kon- troll, otillräckligt IT -stöd, kompetens etc. vilket kan leda till finansiell förlust, nega- tiv varumärkespåverkan och/eller rättsli- ga påföljder. Stenhus Fastigheter har ett gediget in- ternt kontrollramverk, kompetenta med- arbetare, bra IT stöd och kontinuerlig fortbildning för att minimera rapporte- ringsrisken. Hållbarhetsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Medarbetare Stenhus Fastigheter är beroende av en- gagerade medarbetare med rätt kompe- tens för att skapa en konkurrenskraftig verksamhet och tillväxt. Det finns en risk att Stenhus Fastigheter inte lyckas be- hålla kvalificerad personal vilket kan medföra kompetensbrist och att vissa positioner inte kan ersättas omedelbart vilket påverkar verksamheten samt för- mågan att implementera strategier på kort sikt. Bolaget har under 2024 genomför sin första medarbetarundersökning (Great Place to Work) för att undersöka de an- ställdas välmående och trivsel med goda resultat. Utöver det arbetar Stenhus Fastigheter med marknadsmässig och konkurrenskraftig ersättning. Stenhus Fastigheter har en successionsordning för att säkerställa att viktiga funktioner inte sätts ur spel om nyckelpersoner läm- nar bolaget. Vidare försöker Stenhus Fastigheter minska personberoendet genom att arbeta med dualitet vid kritiska arbetsmoment. Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimat- förändringarna risk för skador på egen- dom orsakade av över tid ändrade väder- förhållanden, högre medeltemperatur, höjd vattennivå och ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta om- råden och/eller ökade driftskostnader. Stenhus Fastigheter arbetar för att säkerställa att både verksamheten och fastighetsbeståndet har förutsättningar att hantera ett förändrat klimat. Stenhus Fastigheter har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras. Fastigheter i befintligt bestånd miljöcerti- fieras om förutsättningar för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Stenhus Fastigheter gör löpande utvär- deringar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Därutöver följer Stenhus Fastigheter utvecklingen av lagar och förordningar inom klimatområdet. ===== SIDA 70 ===== 70 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Aktien före utspädning Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier utestående före utspädning per 31 december 2024. Under perioden har 1 150 000 nya aktier ställts ut via nyemission. Bolaget innehar inga egna aktier per 31 december 2024. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606 (371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 31 december 2024. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor. Resultat per vägt genomsnitt- ligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie. Största aktieägare per 2024-12-31 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4 Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9 Avanza Pension 19 138 847 5,1 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Conny Ryk 7 680 418 2,1 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 PriorNilsson Fonder 7 488 004 2,0 Danske Invest 7 000 000 1,9 Summa 10 största ägarna 278 034 926 74,8 Övriga aktieägare 93 743 680 25,2 Summa 371 778 606 100,0 Stenhus Fastigheters marknadsplats Stenhus Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Stenhusaktien (SFAST) har ISIN SE0014956819. Aktiekursen per balansdagen upp- går till 11,46 (10,50) kronor per aktie. Börsvärdet per 31 december 2024 uppgår till ca 4,3 (3,9) miljarder kronor. Stenhus Fastigheters aktieägare Bolaget har 4 510 (4 976) aktieägare per den 31 december 2024. De 10 största aktieägarna innehar ca 74,8 % av rösterna. Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning Styrelsen ämnar för första gången föreslå årsstäm- man 2025 en utdelning om 0,20 kronor per aktie fördelat på 2 utbetalningstillfällen, 0,10 kronor i juni 2025 samt 0,10 kronor i december 2025. Se även Stenhus Fastigheters utdelningspolicy under avsnitt Affärsidé, mål och strategi. Aktien och ägarna ===== SIDA 71 ===== 71 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Bolagsstyrningsrapport Allmänt Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus Fastigheter), är ett svenskt publikt bolag med säte i Stockholm. Bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap sedan 18 december 2024. Bolaget startades 2020 och var mellan 24 november 2020 - 17 december 2024 noterad på Nasdaq First North Premier Growth Market. Bolaget arbetar enligt nedan årscykel. Kvartal 4 styrelsemöte Tredje kvartalsrapporten Budget Månadsbokslut Kvartal 3 styrelsemöte Andra kvartalsrapporten Prognos Mål och strategi Affärsplan Policyer Riskhantering Månadsbokslut Kvartal 1 styrelsemöte Bokslutskommuniké Månadsbokslut Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma Årsredovisning Förberedande årsmöte Avrapportering revisor Ersättningsrapport Hållbarhetsfrågor Utvärdering av styrelsearbete Första kvartalsrapporten Årsstämma Konstituerande möte – Firmateckning – Styrelsens arbetsordning – VD-instruktion Månadsbokslut Årscykel Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Principer för bolagsstyrning För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli- cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel- verk. Stenhus Fastigheter tillämpar även Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) utgiven av Kollegiet för svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se. Sten- hus Fastigheter följer Koden samt god sed på aktie- marknaden. Enligt styrelsens uppfattning har Stenhus Fastigheter följt Koden i alla avseenden, med undan- tag för bestämmelser om valberedning. Denna avvi- kelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolagsstyr- ningsrapport är en del av årsredovisningen och granskas av Bolagets revisorer. Aktieägare Valberedning Extern revisionBolagsstämma Intern kontroll och riskhantering Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Styrelse VD och koncernledning Aktier och aktiekapital Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie- kapitalet vara lägst 259 000 000 SEK och högst 1 036 000 000 SEK fördelat på lägst 259 000 000 aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem- ber 2024 uppgick Bolagets aktiekapital till 371 778 606 SEK, fördelat på 371 778 606 aktier, envar med ett kvotvärde om 1 SEK. Aktieägare Antalet aktieägare i Stenhus Fastigheter uppgick vid årets slut till 4 510 (4 976) stycken. De största ägarna som äger mer än 10 % per den 31 december 2024 var Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent samt Fast- ighets AB Balder, 19,6 procent. De 10 största ägarna representerade cirka 75 procent av aktierna och rös- terna i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastigheter innehar inga egna aktier per 31 december 2024. Emissionsbemyndigande Årsstämman 2024 beslutade att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar- nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyndigandet ökas med ett belopp respektive antal, som högst uppgår till tio (10) procent av antalet aktier vid tidpunkten för årsstämman 2024. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att bemyndigandet även syftar till att trygga den fortsat- ta finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs nya strategiskt viktiga ägare. Årsstämman 2025 föreslås ge styrelsen förnyat be- myndigande att besluta om att emittera aktier. ===== SIDA 72 ===== 72 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Bolagsstämma Bolagsstämman är Stenhus Fastigheter högsta be- slutande organ och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktieäga- re har rätt att delta vid årsstämman – personligen eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstämningsda- gen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till Stenhus Fastigheter inom den tid som anges i kallel- sen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förval- tarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Varje aktie i Stenhus Fastigheter berättigar till en (1) röst per aktie. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och koncernens balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar (PoIT) samt på Stenhus Fastigheter webbplats (www. stenhusfastigheter.se). Att kallelse har skett ska ock- så annonseras i Svenska Dagbladet, vilket följer av Stenhus Fastigheter bolagsordning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning och styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veck- or före bolagsstämman. Information finns på Stenhus Fastigheter hemsida: www.stenhusfastigheter.se/ investerare/valberedning/ Årsstämma 2024 Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter hölls i Stockholm den 23 maj 2024. Bolagets VD, revisor samt styrelseordförande var närvarande vid årsstämman. Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovis- ningen intagna resultat- och balansräkningarna samt koncernresultat- och koncernbalansräkningarna samt att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2023. Beslut på årsstämma: • Till stämmans ordförande valdes Erik Borgblad. • Omval av styrelseordförande Rickard Backlund samt styrelseledamöterna Elias Georgiadis, Erik Borgblad, Frank Roseen och Malin af Petersens samt nyval av Anders Wennberg. • Bolagets revisor Öhrlings Pricewaterhouse Coo pers AB omvaldes, med Magnus Thorling som huvudansvarig • Fastställande av arvode till styrelse och revisor. • Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens för slag. • Beslut att anta instruktion för valberedningen. • Beslut om införandet av incitamentsprogram till ledningsgrupp och anställda samt ett incitaments program till VD innefattande överlåtelser av teck- ningsoptioner. • Bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemis- sion enligt styrelsens förslag. Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng- ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/ investerare/bolagsstammor/ Årsstämma 2025 Bolagets årsstämma 2025 planeras att hållas den 22 maj 2025. Kallelse till denna kommer att ske enligt bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktie- bolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för bolagsstyrning. Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2024 offentliggjordes den 20 februari 2025 och koncernre- dovisningen den 24 april 2025. Valberedning Valberedningens syfte är att val och arvodering av styrelse och revisor ska beredas genom en styrd, strukturerad och bekantgjord process som skapar förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valbered- ningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgifter Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: • ordförande vid årsstämma • styrelseordförande • styrelsesammansättning, inkluderande val av sty- relseledamöter, samt arvode • ersättning för utskottsarbete • behandla revisionsutskottets rekommendation kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisors- val • instruktion för valberedningen. Valberedningens ledamöter ska även tillvarata samtli- ga aktieägares intressen. Aktieägare som inför års- stämman vill lämna förslag till valberedningen kan göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedning- ===== SIDA 73 ===== 73 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter en har fortlöpande kontakter och sammanträder inför årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redo- görelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. Vid förslag till val av styrelseledamöter tillämpar val- beredningen punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta att Stenhus Fast- igheter ska som helhet ha en för styrelsearbetet än- damålsenlig sammansättning, präglad av mångsidig- het och bredd, och bestå av personer med de kompetenser, erfarenheter och bakgrund som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Eventuella avvikelser ska vara välmotiverade och redogöras för vid årsstämman. Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i samband med valberedningens arbete ska erläggas av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av styrelsens ordförande. Årsstämman 2024 beslutade om följande principer för tillsättande av valberedning: • Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. • Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- ningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedning- en, men ska inte utgöra en majoritet av valbered- ningens ledamöter. • Om mer än en styrelseledamot ingår i valbered- ningen får högst en av dem vara beroende i förhål- lande till bolagets större aktieägare. • Minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmäs- sigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. • Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med ut- gångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktieä- garförteckning per den sista bankdagen vid tredje kvartalets utgång, kontakta de tre största aktieä- garna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en ledamot var till valberedningen. Styrelseordföran- den ska vara sammankallande till det första mötet där valberedningen konstitueras och ordförande utses. • Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamö- terna enas om annat, vara den ledamot som röst- mässigt representerar den störste aktieägaren. • Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordförande. • Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse leda mot till valberedningen. • Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. • Valberedningens sammansättning ska offentliggö- ras på bolagets webbplats så snart de utsetts, dock senast sex månader före årsstämman. • Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens namn anges. • Ledamot ska lämna valberedningen om aktieäga ren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens samman- sättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum. • Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan leda- mot och utse ny representant till ledamot i valbe- redningen. • Förändringar i valberedningen ska offentliggöras omedelbart. Valberedning inför årsstämma 2025 Valberedningen inför årsstämma 2025 består av följande ledamöter: Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding AB. Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund, Rickard Backlund i egenskap av styrelseordförande i Stenhus Fastigheter. Valberedningens sammansättning innebär en avvikel- se från Kodens bestämmelse 2.3 då VD ingår i valbe- redningen. Anledningen till avvikelsen är att VD även indirekt är största aktieägare i Stenhus Fastigheter via Sterner Stenhus Holding AB och således ingår VD i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Val- beredningens ledamöter har noga övervägt och kon- staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus Fast- igheters valberedning. Valberedningens sammansätt- ning offentliggjordes på Stenhus Fastigheters webb- plats den 22 november 2024. Valberedningen representerar 52,9 procent av utestå- ende röster per den 31 december 2024. Inför årsstämman 2025 har valberedningen haft ett protokollfört möte och därutöver haft kontakter per telefon och e-post. Valberedningens arbete har be- stått av att ta del av den genomförda styrelseutvärde- ringen samt analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. De största ägarnas riktlinjer för ===== SIDA 74 ===== 74 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter urvalet till nominering är att föreslagna personer ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Stenhus Fastigheter och bolagets framtida utveckling. Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen enligt Koden. Vid utgången av 2024 var en styrelseledamot kvinna och fem var män. De regler som gäller för obe- roende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Styrelse och ledning Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter. Bolagets styrelse består per den 31 de- cember 2024 av sex ordinarie ledamöter valda för tiden intill slutet av årsstämman 2025. Bolagsord- ningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelsens ansvar Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa- tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor- mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller- as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, rutiner och instruktioner för bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets VD och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprät- ta övergripande, långsiktiga strategier och mål, bud- get och affärsplaner, granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Stenhus Fastigheters orga- nisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifie- ra hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord- ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse- ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Bolagets arbetsordning föreskriver också att styrel- sen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott samt ett hållbarhetsutskott. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö- rens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen utvärderas. Styrelseutskott Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Ersättningsutskott Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings- utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot- tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags- ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande program för rörliga ersättningar. Utskottet ska även årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läg- gas fram för årsstämman. Syftet med ersättnings- utskottet är att säkerställa att den ersättning som ges till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig. Samtliga ledamöter i ersättningsutskottet ska vara bolagsstämmovalda och oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet består av Rickard Backlund (utskottets ordförande) och Malin af Petersens som har bred kompetens och som alla är oberoende till både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastighe- ters större aktieägare. Revisionsutskott Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli- ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt hålla sig informerad om revisionen av årsredovisning- en och koncernredovisningen. Detta innebär även att utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus Fastig- heters interna kontroll och riskhantering speciellt kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksam- ma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av ===== SIDA 75 ===== 75 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel- seledamöter ska utses med särskilt beaktande av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i börsnoterade bolag. Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (ut- skottets ordförande), Frank Roseen samt Rickard Backlund som har bred kompetens och som alla är oberoende till både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastigheters större aktieägare. Hållbarhetsutskott Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut- vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete. Hållbarhetsutskottet bestod av Rickard Backlund (utskottets ordförande) och Anders Wennberg. Läs mer om Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete i Bolagets hållbarhetsrapport. Styrelsens arbete under 2024 Stenhus Fastigheters styrelse har under 2024 haft 18 sammanträden – varav ett konstituerande samman- träde. Styrelsen har under 2024 fattat beslut om flera avyttringar, förvärv, investeringar, finansieringar, refinansieringar och byte till Nasdaq Stockholms huvudlista. Styrelsen har även beslutat om nytt internt kontrollramverk, nya policys och rutiner. Styrelsemö- ten har alltid hållits i anslutning till bolagets rapporte- ring, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i april, delårsbokslut i februari, maj, augusti och novem- ber, strategi i januari, juni och september samt budget för nästkommande år vid novembers månads möte. Styrelsen ska enligt Koden årligen genomföra en systematisk och strukturerad process för att utvärde- ra styrelsen och VD:s prestationer i syfte att utveckla dess arbetsformer och effektivitet. Styrelsens ordfö- rande har i slutet av 2024 skickat ut en webbenkät där varje enskild styrelseledamot fått svara på ett antal frågor om styrelsens arbete. Fokusområden som utvärderas är strategi och affärsutveckling, intern kontroll och riskhantering, styrelsearbetet samt led- ning och organisation. Styrelseutvärderingen har sammanställts och presenterats för valberedningen och diskuterats i styrelsen. Utvärderingen visade på ett väl fungerade och effektivt styrelsearbete inom samtliga områden. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlö- pande utveckling av styrelsens arbetssätt och för att styrelsen ska kunna fatta välgrundade beslut. Styrelsens sammansättning och ersättning Koden ställer vissa krav på styrelseledamöters obero- ende. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led- ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma regler en majoritet av styrelsens leda- möter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Enligt Koden kan en styrelseledamots oberoende ifrågasättas om t.ex. ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller andra omfat- tande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseleda- moten eller närstående företag är leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om en styrelseledamot tillhör ledningen eller styrelsen i företag som ha sådana affärsförbindelser med bola- get. Inför årsstämman 2024 gjorde valberedningen be- dömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen samt Malin af Petersens var oberoende från såväl bolaget och bolagsledningen som från större aktieägare. Erik Borgblad är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare men beroende i förhållande till bola- get och bolagsledning. Anders Wennberg är oberoen- de i förhållande till bolaget och bolagsledning men beroende i förhållande till bolagets större aktieägare. Elias Georgiadis är beroende i förhållande till både bolaget och bolagsledning samt bolagets större ak- tieägare. Styrelsens sammansättning har även beaktats med hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrel- sen anses besitta bred kunskap inom olika områden samt att kvinnor i styrelsen uppgår till ca 20 % (30 %). Verkställande direktör Elias Georgiadis är Stenhus Fastigheters VD sedan bolaget bildades. VD leder verksamheten med ut- gångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Stenhus Fastigheters utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policys och strategiska planer som styrelsen fastställt. Koncernledning Koncernledningen bestod per den 31 december 2024 av nio anställda personer inklusive VD: ===== SIDA 76 ===== 76 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter • VD, Elias Georgiadis • Vice VD, Mikael Nicander • CFO, Tomas Georgiadis • Vice CFO, Linda Strauss • Affärsområdeschef, Michael Johansson • Affärsområdeschef, Henrik Därth • Affärsområdeschef, Metin Evgin • Projektutvecklings- och inköpschef, Björn Marell • Transaktionsansvarig, Oskar Liljebris Stenhus Fastigheters ledningsmöten följer en förbe- stämd agenda över punkter som ska behandlas på varje ledningsmöte och berör frågor av både strate- gisk och operativ karaktär såsom transaktions-, ut- hyrnings-, projekt-, organisations -och hållbarhetsfrå- gor samt uppföljning av finansiering och ekonomi. Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera på koncernens övergripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncern- ledningen har haft tio möten under 2024. Under 2024 har koncernledningen huvudsakligen fokuserat på fortsatta integrationsarbetet, interna kontrollen, bola- gets risker, översyn av fastighetsportföljen och listby- tet. Ett stort fokus har också lagts på det fortsatta osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till en hög inflationstakt, stigande räntor samt ökade vakan- ser och konkurser. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla- gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät- tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus Fastighe- ters interna kontroll avseende den finansiella rappor- teringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlig- het i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna. Viktiga regelverk Externa • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emitenter • Svensk kod för bolags styrning • IFRS stardarder • EU:s marknadsmissbruks- förodning Interna • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Attest- och delegationsordning • Informationssäkerhets- och dataskyddspolicy, informations- och insiderpolicy, finanspolicy, hållbarhetspolicy och uppförandekoder • Processer för intern kontroll och riskhantering • Övriga styrinstrument, policydokument, manualer och rekommendationer Styrelsen har fastställt ett antal policys och rutiner av betydelse för arbetet med den interna kontrollen och VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fast- ställda rutiner och dokument. Stenhus Fastigheters interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mel- lan styrelse och VD som inom den operativa verksam- heten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces- ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten, förberedelser inför köp och försälj- ningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastig- hetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bola- gets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå, segmentsnivå som på koncernnivå genom löpande resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attest- rätter, avstämningar, redovisning av affärstransaktio- ner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värde- ringsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Det övergripande ansvaret för Stenhus Fastigheters riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och för- troende, finns utarbetade policys, rutiner, instruktio- ner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas lö- pande. För att reducera den skadeverkan som det kan medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Stenhus Fastigheters agerande. ===== SIDA 77 ===== 77 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem- sida som underlättar för anställda och samarbets- partners som anonymt vill lämna information om miss- förhållanden som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral, eller Stenhus Fastigheters policys. Anmäl- ningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern kommunikation regleras på övergripande nivå av en Informations- och insiderpolicy. Den interna informa- tionen sker främst genom regelbundna möten samt via bolagets intranät. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte- ring utgörs av kontrollmiljön och kontrollåtgärder, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Stenhus Fastigheter styrs utifrån. Stenhus Fastigheters interna kontroll- struktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policyer och rutiner som till exempel uppförandeko- der, finansmanual, finanspolicy, informations- och insi- der policy utvärderas och godkänns årsvis av ledning och styrelse. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Exempel på Stenhus fastigheters kontrollmiljö: • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Stenhus Fastigheters interna kontrollsystem • Övriga interna styrdokument och policyer så som finanspolicy, finansmanual, uppförandekod, attest och delegationsordning, IT -policy etc. Riskbedömning Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande risker samt risker kopplat till rapportering av finansiel- la rapporter och motåtgärder fastställs för att reduce- ra dessa risker. Baserat på löpande diskussioner och möten i organi- sationen identifierar, analyserar och beslutar Stenhus Fastigheters ledning om bolagets väsentliga riskom- råden vartefter styrelsen gör en genomgång och fastställer dessa årligen eller vid behov. Riskerna utvärderas avseende bedömd sannolikhet och påver- kan samt hantering. Identifierade risker finns inom områdena affärsrisker, finansiella risker, operativa risker efterlevnadsrisker, rapporteringsrisker och hållbarhetsrisker. Revisionsutskottet granskar specifik risker kopplat till fel i den finansiella rapporteringen som sedan fast- ställs av styrelsen. Bolagets identifierade väsentliga risker kopplat till den finansiella rapporteringen avser bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av fastigheter, hyresintäkter, räntebärande skulder, skatt och moms. Kontrollaktiviteter Intern kontroll avseende den finansiella rapportering- en syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlit- ligheten i den externa finansiella rapporteringen i form av delårsrapporter, bokslutskommunikéer och årsre- dovisningar och att den externa finansiella rapporte- ringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag. De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktivi- teter. Bolaget har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktivite- terna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera och undvika fel och avvikelser. Kontrollaktiviteterna omfattar till exempel kontroller gällande kontoavstämningar, uppföljning av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner samt besluts- och attestordning. Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och ställning och har väl genomar- betade kontrollaktiviteter är fastighetsvärdering, hyresintäkter, projekt samt räntebetalningar. Uppföljning Uppföljningen av den interna kontrollen genomförs och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen. Uppföljningen görs dels genom en s.k. självut- värdering, där uppsatta kontroller bedöms om de är effektiva, delvis effektiva eller ineffektiva och vilka mitigerande åtgärder som vidtagits. Styrelsen, genom revisionsutskottet, utvärderar även regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt- tagelser och bedömning av den interna kontrollen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Uttalande om internrevision Efter att ha utvärderat den interna kontrollmiljön och effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunk- tion då det inte framkommit något som tyder på att det befintliga kontrollsystemet inte skulle fungera på ett ändamålsenligt sätt. Stenhus Fastigheters styrelse utvärderar årligen behovet av en internrevision. ===== SIDA 78 ===== 78 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Ersättning till styrelsen Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. Revisor Revisorerna ska granska Stenhus Fastigheters årsre- dovisning, koncernredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisionerna utför även en översiktlig granskning av delårsrapporten för tredje kvartalet samt hållbarhetsredovisningen. Styrelsen träffar bola- gets revisor minst en gång per år och minst en gång ska ske utan närvaro av VD och ledning. Enligt bola- gets bolagsordning ska bolaget ha en revisor med eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revi- sionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för en period om ett år. Vid årsstämman 2024 omvaldes Öhrlings Pricewater- house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud- ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för revisorer i Sverige. Adress: Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB Torsgatan 21, 113 97 Stockholm Närvaro av totalt antal möten Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Rickard Backlund 18/18 1/1 5/5 2/2 Elias Georgiadis 18/18 – – – Frank Roseen 15/18 – 5/5 – Malin af Petersens 17/18 1/1 5/5 – Erik Borgblad 18/18 1/1 – – Anna Engbretsen1 5/5 – – 1/1 Anders Wennberg1 13/13 – – 1/1 1 Anna Engebretsen lämnade styrelsen och Anders Wennberg valdes in i styrelsen på årsstämman i maj 2024. ===== SIDA 79 ===== 79 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Styrelse Bolagets styrelse och ledning Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets- branschen. Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Utbildning: Gymnasium inom handel Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag, Styrelseordförande Premia Properties SA Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej Rickard Backlund Styrelseordförande sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD för Fastigheter Aberdeen Asset Management, Styrelseordförande för Cityhold AB och senare VD, Styrelseordförande NP3 Fastigheter AB (publ) och Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ) Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH Andra pågående uppdrag: Inga Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Frank Roseen Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: CEO GE Capital Real Estate Germany and Central & Eastern Europe, CFO GE Capital Real Estate Asia Pacific, CFO GE Capital Real Estate Nordic, styrelseledamot Ronson Developement, Chief Investment Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ). Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms Universitet Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG Immobilien AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA, Styrelseordförande WCM AG Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Malin af Petersens Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Flera ledande befattningar mellan 1980 och 2019 inom Aberdeen Standard Investments, bland annat som Head of Fund Operations Real Estate EMEA, Managing Director Aberdeen Asset Managers Ltd Filial Sverige, AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter). Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: CFO SmartCella Holding AB Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Erik Borgblad Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Specialiserad inom M&A med särskild inriktning mot fastighetsbranschen Utbildning: Jur. kand. från Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Born Advokater, Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja ===== SIDA 80 ===== 80 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets- branschen.Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående. Mikael Nicander Vice VD sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren Fastigheter AB (publ), vVD Kvalitena AB (publ), VD Lantmännen Fastigheter AB, Styrelseledamot Stendörren Fastigheter AB (publ), Styrelse- ledamot Admiral Capital A/S (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 350 000 teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom närstående. T omas Georgiadis CFO sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Arbetschef Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp och projektledning Sterner Stenhus AB, Styrelseledamot i Fasadgruppen Group AB, Styrelseledamot i SPEF en branschförening. Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat. Michael Johansson Affärsområdeschef Sällanköps-/dagligvaruhandel och kontor sedan 2021 Arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet inom detaljhandel, fastighetsförvaltning, transaktion och finansiering. VD för ICA Fastigheter Sverige AB, VD- positioner för bolag inom Skanska koncernen samt VD för Tre Kronor Property Investment AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 225 000 teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag. Linda Strauss Vice CFO sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Auktoriserad revisor/Gruppchef på EY (Ernst & Young AB), Redovis- nings chef på Hi3G Access AB (Tre), CFO för Zostera AB/Marginalen Fastigheter AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 100 000 teckningsoptioner. Metin Evgin Affärsområdeschef Offentliga fastigheter sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Flerårigt erfarenhet inom fastighetsbranschen såsom fastighetsförvaltning, transaktion och fastighetsutveckling. Ledande roll inom Sterner Stenhus Förvaltning AB och olika befattningar för bolaget Akelius Residential Property AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier. Björn Marell Projektutvecklings- & inköpschef sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Fastighetschef Bilia AB, styrelseledamot i Bilia AB:s fastighetsbolag, Bitr Avdelningschef & Gruppchef WSP Management Mälardalen, Produktionschef Skanska. Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 155 000 teckningsoptioner. Oskar Liljebris Transaktionsansvarig sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Transaktionsansvarig Amasten Fastighets AB samt transaktionsrådgivare på Angermann Investment Advisory. Innehav i Stenhus Fastigheter: 2 272 aktier samt 140 000 teckningsoptioner. Henrik Därth Affärsområdeschef Lager/lätt industri/logistik sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Affärsområdeschef Specialfastigheter AB, Fastighetschef och Affärsutvecklingschef inom Jernhusen AB samt en rad andra chefsbefatt- ningar inom andra fastighetsbolag. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 125 000 teckningsoptioner. Ledning ===== SIDA 81 ===== 5. Finansiella rapporter Översikt och nyckeltal 82 Rapport över koncernens totalresultat 84 Kommentarer till koncernens totalresultat 85 Rapport över koncernens finansiella ställning 86 Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 87 Förändringar av eget kapital, koncernen 88 Rapport över kassaflöde, koncernen 89 Moderbolaget 90 Moderbolagets resultaträkning 90 Moderbolagets balansräkning 91 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 92 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 93 Redovisningsprinciper och noter 94 Årsredovisningens undertecknande 136 Revisionsberättelse 137 ===== SIDA 82 ===== Flerårsöversikt 2024 2023 2022 2021 2020 Resultaträkning, mkr Hyresintäkter 1 012 1 019 712 284 21 Fastighetskostnader -228 -229 -181 -59 -4 Driftöverskott 784 790 531 225 17 Centrala administrationskostnader -66 -60 -52 -30 -3 Noteringskostnader -14 0 0 0 0 Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures -27 -76 26 0 0 Räntenetto m.m. -398 -387 -194 -53 -4 Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 279 267 311 142 10 Förvaltningsresultat 330 359 298 142 10 Jämförelsestörande poster 0 0 -4 -30 -3 Värdeförändringar fastigheter -113 -574 -40 899 76 Värdeförändringar av finansiella instrument -40 -86 81 4 0 Skatt -70 17 -101 -214 -11 Årets resultat 56 -376 247 801 72 Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0 Årets totalresultat 56 -376 247 801 72 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 395 13 860 14 259 7 168 1 634 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 199 196 187 134 12 Andelar i intresseföretag 100 119 278 0 0 Derivat 0 40 98 5 0 Övriga tillgångar 161 154 241 430 17 Likvida medel 225 306 294 334 452 Summa tillgångar 14 079 14 675 15 357 8 071 2 115 Eget kapital 5 922 5 904 6 170 3 918 1 360 Räntebärande skulder 7 387 7 956 8 307 3 597 704 Uppskjuten skatteskuld 229 205 266 214 19 Derivat 1 0 0 0 0 Leasingskuld 199 196 187 134 12 Ej räntebärande skulder 343 414 427 208 20 Summa eget kapital och skulder 14 079 14 675 15 357 8 071 2 115 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. Översikt och nyckeltal 82 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 83 ===== Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighetrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, kr/kvm 1 134,9 1 070,4 738,4 653,4 205,5 Fastighetskostnader, kr/kvm 256,1 240,5 187,7 135,7 39,1 Driftöverskott, kr/kvm 879 830 551 518 166 Överskottsgrad, % 77% 78% 75% 79% 81% Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,9 95,8 95,1 92,5 Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2 89,5 91,0 95,3 93,9 Investeringar i fastigheter, mkr 394,10 1 281,60 8 092,30 4 720,30 1 557,80 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 891 550 952 003 964 297 434 625 102 207 Antal fastigheter vid periodens utgång, st 135 161 180 116 14 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 15 024,4 14 558,8 14 786,9 16 492,4 15 987,2 Hyresduration, år 6,3 6,3 6,2 6,4 8,8 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % 0,9 -6,2 4,9 30,4 33,3 Genomsnittlig utgående ränta, % 4,50 5,41 4,12 2,49 1,84 Räntetäckningsgrad, ggr 1,84 1,94 2,58 3,68 3,56 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 54,7 56,9 57,1 50,2 42,5 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,1 54,7 54,8 45,5 14,9 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 0,9 1,31 1,1 0,75 2,1 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,5 3,53 2,70 2,17 Soliditet vid periodens utgång, % 42,7 40,8 40,7 49,4 64,7 Data per aktie¹ - Aktierelaterade Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,46 10,50 11,20 29,75 10,20 Eget kapital, kr 16 16 17 15 18 Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,89 0,97 0,99 0,75 0,13 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,89 0,97 0,99 0,75 0,13 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,15 -1,11 0,68 4,198 0,93 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,15 -1,11 0,68 4,18 0,93 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,69 0,93 0,93 1,02 0,34 Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 370 628 606 248 980 323 77 706 361 Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 778 606 371 223 606 371 223 606 256 676 311 77 706 361 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 203 606 370 628 606 313 347 459 189 616 712 77 706 361 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 501 106 371 223 606 313 949 959 193 464 706 77 706 361 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 206 748 370 628 606 313 480 940 189 159 034 77 706 361 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 502 622 371 223 606 314 077 872 189 299 025 77 706 361 Nyckeltal enligt EPRA¹ Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 173,00 6 089,50 6 363,20 4 139,50 1 378,40 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,6 16,4 17,14 16,13 10,58 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 767,80 5 678,30 5 876,90 3 920,50 1 374,30 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,5 15,3 15,83 15,27 10,55 Börsvärde, kr 4 260 582 825 3 897 847 863 4 151 040 387 7 407 164 609 792 604 882 Antal aktieägare, st 4 510 4 976 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 83 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 84 ===== Rapport över koncernens totalresultat Koncernens resultaträkning Belopp i tkr Not 1-4 2024 jan-dec 2023 jan-dec Hyresintäkter 5 1 011 796 1 018 985 Fastighetskostnader 6 -228 319 -228 835 Driftöverskott 783 477 790 150 Centrala administrationskostnader 7, 8 -65 897 -60 404 Noteringskostnader 9 -13 815 – Resultat från intresseföretag 17, 18 -26 685 -76 161 –varav förvaltningsresultat 9 952 16 572 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -22 500 -63 985 –varav skatt 823 13 437 –varav övrigt -14 960 -42 185 Finansiella intäkter 10 56 893 46 122 Finansiella kostnader 10 -454 806 -433 214 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 279 167 266 494 –varav förvaltningsresultat 329 619 359 227 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 -112 681 -573 718 Värdeförändringar av finansiella instrument 20 -40 089 -85 555 Resultat före skatt 126 397 -392 779 Skatt 11 -70 414 17 027 Årets resultat 55 983 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 56 446 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande -463 37 394 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Periodens/Årets resultat 55 983 -375 752 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 55 983 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 56 446 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande -463 37 394 Data per aktie Belopp i tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Årets resultat 56 446 -413 146 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 371 207 370 629 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 503 371 224 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr 0,15 -1,11 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr 0,15 -1,11 84 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 85 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-31 december 2024 med jämförelsetal 1 janua- ri-31 december 2023. Vid utgången av december 2024 fanns i beståndet 135 fastigheter jämfört med 161 fastigheter per sam- ma period föregående år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent och hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt är cirka 95 procent av bashyresvolymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 228,3 (228,8) miljo- ner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 65,9 (60,4) miljoner kronor. Ökningen beror främst på engångskostnader hänförliga till arbetet med att stärka den egna organisationen avseende personal och IT -struktur. Majoriteten av kostnaderna för detta arbete har uppstått under kvartal två 2024. Utöver detta beror ökningen också på konsultkostnader för en ej genomförd transaktion vilket belastar de centra- la administrationskostnaderna för perioden. Perioden har även belastats med en jämförelsestö- rande post avseende noteringskostnader om 13,8 (-) miljoner kronor. Posten avser samtliga kostnader för att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq Stock- holms huvudlista. Finansnetto uppgick till -397,9 (-387,1) miljoner kronor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasingavtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 5,8 (5,3) miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 4,5 (5,4) procent. Nettobelå- ningsgraden har minskat till 53,1 (54,7) procent och soliditeten har förbättrats, 42,7 (40,8) procent. Ränte- täckningsgraden var 1,84 (1,94) gånger under rullan- de 12 månader. Driftöverskott och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 783,5 (790,2) miljoner kronor. Överskottsgraden ligger däremot ungefär på samma nivå som föregående år, 77,4 (77,5) procent då minskningen främst beror på sålda fastig- heter. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 329,6 (359,2) miljoner kronor, motsvarande 0,89 (0,97) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om -26,7 (-76,2) miljoner kronor, varav förvaltningsre- sultatet uppgick till 10,0 (16,6) miljoner kronor. Resul- tatet från intresseföretag hänförs under 2024 till innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i Backaheden Fastighets AB omklassificerades från intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist förvärv under kvartal fyra 2023. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under peri- oden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav orealise- rade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-3,4) pro- cent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeför- ändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget upp- gick den orealiserade värdeförändringen till -75,3 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. Värdeförändringar på fi- nansiella placeringar uppgick till -40,1 (-85,6) miljoner kronor varav -40,1 (-96,3) miljoner kronor avsåg deri- vat och - (10,7) miljoner kronor avsåg övriga finansiel- la placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -70,4 (17,0) miljoner kro- nor, varav -45,8 (-49,8) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk- nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Kommentarer till koncernens totalresultat 85 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 86 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr Not 2 024 -12-31 2023-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 12 13 395 030 13 860 077 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 13 198 498 196 321 Immateriella anläggningstillgångar 14 4 564 4 278 Övriga materiella anläggningstillgångar 15 498 663 Andelar i intresseföretag 17 99 450 118 659 Långfristiga fodringar 19 38 006 – Derivat 20 – 39 616 Summa anläggningstillgångar 13 736 046 14 219 614 Kundfordringar 21, 28 6 452 6 401 Övriga fordringar 23, 28 55 985 68 951 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24, 28 55 856 73 564 Likvida medel 28 224 941 306 195 Summa omsättningstillgångar 343 234 455 111 Summa tillgångar 14 079 280 14 674 725 Belopp i tkr 2 024 -12-31 2023-12-31 Eget kapital 32 Aktiekapital 371 779 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 502 096 420 791 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 811 848 5 714 838 Innehav utan bestämmande inflytande 18 110 465 188 793 Summa eget kapital 5 922 313 5 903 631 Skulder Skulder till kreditinstitut 25, 26, 28, 29 6 622 398 6 638 196 Långfristig leasingskuld 13, 28 198 498 196 321 Derivat 20, 28 473 – Uppskjutna skatteskulder 11 228 475 204 850 Summa långfristiga skulder 7 049 844 7 039 367 Kortfristiga räntebärande skulder 25, 26, 28, 29 764 153 1 318 338 Leverantörsskulder 28 13 098 48 778 Skatteskulder 11 58 683 41 926 Övriga skulder 28 59 131 77 078 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27, 28 212 058 245 607 Summa kortfristiga skulder 1 107 123 1 731 727 Summa skulder 8 156 967 8 771 094 Summa eget kapital och skulder 14 079 280 14 674 725 Rapport över koncernens finansiella ställning 86 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 87 ===== Tillgångar Anläggningstillgångar Den 31 december 2024 uppgick fastigheternas mark- nadsvärde till 13 395,0 (13 860,0) miljoner kronor och omfattade 135 (161) fastigheter med en uthyrningsbar area om ca 900 000 kvadratmeter. 100 % av fastig- hetsbeståndet har per 31 december 2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Minskning om 465,0 miljoner kro- nor sedan ingången av året som förklaras av värdeför- ändringar och fastighetsförsäljningar men motverkas av fastighetsförvärv och projektinvesteringar. Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar uppgår till 198,5 (196,3) och avser främst tomträttsavgäld men även bilar. Ökningen beror främst på tillkomman- de avtal samt omvärdering av befintligt avtal. Andelar i intresseföretag uppgick till 99,5 (118,7) mil- joner kronor vid periodens slut vilket är en minskning med 19,2 miljoner kronor och förklaras främst av värde- minskning på intressebolagets förvaltningsfastighet. Långfristiga fordringar uppgår till 38,0 (0) miljoner kronor avser säljarreverser. Omsättningstillgångar Övriga fordringar uppgår till 56,0 (68,9) miljoner kronor och består främst av fordringar avseende mervärdesskatt, handpenning samt säljarrevers. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 55,9 (73,6) miljoner kronor består främst av upplupna intäkter. Utgående likvida medel var 224,9 (306,2) miljoner kronor. Därutöver har Stenhus Fastigheter outnyttjade kreditfaciliteter om 228,6 (85,3) miljoner kronor per balansdagen. För mer information, se kassaflöde nedan. Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital har påverkats av periodens resultat, åter- betalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring av minoritetsandelar samt transaktion med minoritets- andelsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backahe- den) och uppgick till 5 922,3 (5 903,6) miljoner kronor. Långfristiga skulder Räntebärande skulder uppgick till 7 386,6 (7 956,5) miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från 1 318,3 miljoner kronor till 764,2 miljoner kronor vilket främst beror på större refinansieringar av lån samt amortering av checkräkningskrediter. Belåningsgra- den uppgick till 54,7 (56,9) procent och nettobelå- ningsgraden uppgick till 53,1 (54,7) procent. Stenhus Fastigheters derivat består av ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde uppgick till -0,5 (39,6) miljoner kronor på balansdagen. Över- respek- tive undervärde på derivaten nettoredovisas i balans- räkningen som en skuld eller en tillgång. Uppskjuten skatt nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder och uppgick per 31 december 2024 till 228,5 (204,8) miljoner kronor och hänförs till tempo- rära skillnader på fastigheter, derivat, nyttjanderätts- tillgångar och leasingsskulder samt obeskattade reserver och outnyttjade förlustavdrag. Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 764,2 (1 318,3) miljoner kronor och utgjorde endast säker- ställda banklån. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 212,1 (245,6) miljoner kronor och avser främst förutbetalda hyresintäkter samt upplup- na räntekostnader. Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till -81,2 (11,8) miljoner kronor. De dominerande posterna är förvärv och för- säljning av dotterbolag, investeringar i fastigheter samt amortering och upptagning av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 254,9 (345,2) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 280,4 (527,9) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 654,8 (1 026,6) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via dotterbolag uppgick till -159,9 (-94,8) miljoner kronor. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -217,1 (-374,1) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -616,5 (-861,2) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor och amor- tering skett med -1 621,6 (-4 904,8) miljoner kronor. Likvida medel vid periodens ingång: 306,2 Likvida medel vid periodens utgång: 224,9 Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 254,9 Upptagna lån: 1 049,2 Försäljning av dotterbolag: 654,8 Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 665,8 Övriga investeringar och avyttringar: -374,4 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Kommentarer till koncernens finansiella ställning samt kassaflöde 87 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 88 ===== Förändringar av eget kapital, koncernen Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Aktieägartillskott 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Förvärvade minoritetsandelar 126 654 126 654 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Årets totalresultat Årets resultat 56 446 56 446 -463 55 983 Årets totalresultat 56 446 56 446 -463 55 983 Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803 Återbetalning av aktieägaretillskott -452 -452 Avyttrade minoritetsandelar -7 691 -7 691 Transaktion med minoritetsandelsägare 24 859 24 859 -69 722 -44 863 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313 88 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 89 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr Not 30 2024 jan-dec 2023 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 126 397 -392 779 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 112 681 573 718 Värdeförändringar av finansiella instrument 40 089 85 555 Resultat från intresseföretag 26 685 76 161 Utdelning från intresseföretag – 13 310 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 2 409 3 249 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 1 277 1 011 Betald inkomstskatt -25 157 -41 193 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 284 381 319 032 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 39 548 47 030 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -69 058 -20 911 Kassaflöde från den löpande verksamheten 254 871 345 151 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -159 941 -94 821 Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 654 780 1 026 628 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -1 398 -1 600 Försäljning av materiella anläggningstillgångar – 380 Investeringar i förvaltningsfastigheter -217 113 -374 086 Försäljning av förvaltningsfastigheter 11 535 – Investeringar i intresseföretag -7 476 -66 406 Avyttring av finansiella tillgångar – 37 763 Kassaflöde från investeringsverksamheten 280 387 527 858 Finansieringsverksamheten Nyemission 743 1 148 Transaktion med minoritetsandelsägare -44 863 -18 615 Upptagna lån 1 049 246 4 038 920 Amortering av lån -1 621 638 -4 904 797 Inlösen personaloptioner – -4 Syntetiskt återköpsprogram – 22 120 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -616 512 -861 228 Periodens/Årets kassaflöde -81 254 11 781 Likvida medel ingående balans 306 195 294 414 Likvida medel utgående balans 224 941 306 195 Rapport över kassaflöde, koncernen 89 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 90 ===== Kommentarer till moderbolagets resultat och finansiella ställning Det fanns 41 (35) anställda i moderbolaget per 31 december 2024. Majoriteten av moderbolaget intäkter hänförs till koncerninterna tjänster. Moderbolagets omsättning uppgick under året till 85,5 (78,7) miljoner kronor. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till -386,9 (-95,2) miljoner kronor. Moderbolaget äger inga fastigheter utan tillgångarna utgörs främst av aktier och andelar i dotterbolag och i intressebolag samt fordringar på koncernföretag. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 024,2 (4 195,5) miljoner kronor och hade en koncernintern nettofordran på 490,9 (728,6) miljoner kronor. Ande- lar i intressebolag uppgick till 102,2 (118,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 17,7 (17,8) miljoner kronor och likvida medel till 77,6 (57,5) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 083,5 (4 453,9) miljo- ner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december till 629,1 (663,9) miljoner kronor, varav räntebärande 596,4 (625,5). Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr Not 1-3 2024 jan-dec 2023 jan-dec Nettoomsättning 5 85 493 78 694 Övriga externa kostnader 7 -52 237 -38 613 Personalkostnader 8, 9 -58 969 -50 560 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 959 -1 718 Rörelseresultat -27 672 -12 197 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -306 088 -58 341 Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 -12 770 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741 Finansiella intäkter 10 32 084 27 719 Finansiella kostnader 10 -75 544 -51 692 Resultat efter finansiella poster -400 881 -96 540 Bokslutsdispositioner 10 449 1 317 Resultat före skatt -390 432 -95 223 Skatt på årets resultat 11 3 483 0 Årets resultat Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat -386 949 -95 223 90 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 91 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr Not 2 024 -12-31 2023-12-31 Tillgångar 1-2 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 14 4 564 4 278 Materiella anläggningstillgångar 15 414 552 Nyttjanderättstillgångar 3 795 2 864 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 4 024 160 4 195 524 Andelar i intressebolag 102 193 118 463 Fordringar hos koncernföretag 22 873 972 1 022 877 Uppskjutna skattefordringar 11 3 814 319 5 004 139 5 337 183 5 012 912 5 344 877 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 143 – Fordringar hos koncernföretag 22 31 118 34 380 Övriga fordringar 23 1 242 1 833 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 3 736 7 910 36 239 44 123 Kassa och bank 77 620 57 492 77 620 57 492 Summa tillgångar 5 126 771 5 446 492 Eget kapital och skulder 32 Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 371 779 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 207 560 4 192 213 Balanserat resultat -108 890 -13 667 Årets resultat -386 949 -95 223 3 711 721 4 083 323 Summa eget kapital 4 083 500 4 453 952 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 26 596 433 475 511 Skulder till koncernföretag 412 920 325 122 1 009 353 800 633 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 26 – 150 000 Leasingskuld 3 795 2 864 Leverantörskulder 357 9 930 Skulder till koncernföretag 1 270 3 519 Övriga kortfristiga skulder 2 226 2 308 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 26 270 23 286 33 918 191 907 Summa eget kapital och skulder 5 126 771 5 446 492 Moderbolagets balansräkning 91 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 92 ===== Förändringar av eget kapital, moderbolaget Moderbolagets förändring i eget kapital Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 – Årets totalresultat Årets resultat -95 223 -95 223 Årets totalresultat -95 223 -95 223 Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 – Årets totalresultat Årets resultat -386 949 -386 949 Årets totalresultat -386 949 -386 949 Nyemission 1 150 13 752 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500 92 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 93 ===== Rapport över kassaflöde, moderbolaget Moderbolagets kassaflöde Belopp i tkr Not 30 2024 jan-dec 2023 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -390 432 -95 223 Bokslutsdispositioner -10 449 -1 317 Värdeförändringar av finansiella instrument – -10 741 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 1 584 – Övriga poster ej ingående i kassaflödet 334 974 85 407 -64 323 -21 874 Betald inkomstskatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -64 323 -21 874 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 7 884 -14 595 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -8 920 13 772 Kassaflöde från den löpande verksamheten -65 359 -22 697 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -48 636 -70 956 Fösäljning av dotterbolag – 6 Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 398 -1 600 Investeringar i intresseföretag -7 454 -66 406 Avyttring från finansiella tillgångar – 37 763 Förändring koncernfordran 175 096 51 108 Kassaflöde från investeringsverksamheten 117 608 -50 085 Finansieringsverksamheten Nyemission 743 – Upptagna lån 119 338 750 511 Amortering av lån -150 000 -688 599 Förändring koncernskuld -2 202 – Syntetiskt återköpsprogram – 22 120 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -32 121 84 032 Årets kassaflöde 20 128 11 250 Likvida medel ingående balans 57 492 46 242 Likvida medel utgående balans 77 620 57 492 93 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 94 ===== Not 1 Företagsinformation Belopp i tkr om inget annat anges. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer- nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice- ring den 24 april 2025 och kommer att föreläggas årsstämman den 22 maj 2025 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige med organisationsnummer 559269-9507. Adressen till huvudkontoret är Årstaä- ngsvägen 17C, 117 43 Stockholm. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verksamhet. Per balansdagen hade Moder- bolaget 13 (11) direktägda dotterbolag och 145 (162) indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not Andelar i koncernföretag. Not 2 Allmänna redovisningsprinciper Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon- cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig- heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre- dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapporte- ring. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci- per som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”. Skillnader mellan moderbolagets och koncernens tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be- gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder- bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. Tillämpning av nya redovisningsprinciper Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2024 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor- ter 2024. Största ändringen som gäller från och med 1 januari 2024 är att bolagen endast ska upplysa om väsentliga redovisningsprinciper som är företagsan- passade. Detta medför att några redovisningsprinci- per har tagits bort som inte anses väsentliga för Sten- hus Fastigheter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som inte har tillämpats i förtid av koncernen: Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig effekt på Bolagets finansiella rapporter. Förutsättningar vid upprättandet av moderbola- gets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor- terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental. Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo- riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och skulder värderas på annat sätt: • Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. • Derivat och finansiella placeringar värderas till verkligt värde. • Intressebolag värderas enligt kapitalandels- metoden. • Tomträtter värderas till nuvärde. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. • Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul- der baserar sig på hur redovisade värden på till- gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp- ning av aktuell skattesats. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar, uppskattningar samt antaganden som påverkar till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo- visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och Redovisningsprinciper och noter 94 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 95 ===== kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon- cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent för perioden som presenteras i koncernens och mo- derbolagets finansiella rapporter. Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september 2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös- tvärde eller på annat sätt får kontroll över. Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats under löpande år ingår i koncernens redovisning från och med förvärvstidpunkten. Klassificering av förvärv och goodwill Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse- förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations- test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill- gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar. I de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär- vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar detta görs en bedömning av hur redovisning av för- värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom- sten av anställda och komplexiteten i interna proces- ser. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av till- gångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffnings- kostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunk- ten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de temporära skillnader som finns vid för- värvstidpunkten, vanligen relaterat till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter. Segmentsrapportering I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis- ningen med VDs synsätt uppdelat på lager/lätt indu- stri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, offentlig och kontor. Dessa fyra identifierade affärsområden är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till VD. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är sam- ma som för koncernen i övrigt. De fyra affärsområde- na följs upp på driftnettonivå, därefter fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Gällan- de balansposter fördelas förvaltningsfastigheterna per affärsområde. Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheter- na i respektive segment. Förvaltningsresultatet består av resultat från respektive segment inklusive ofördelade kostnader för centrala administrations- kostnader, andel i intresseföretags resultat samt poster i finansnettot. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres- avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera- tionella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till- läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt. Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein- täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk- ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost- nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise- ras linjärt över hyreskontraktens löptid. Fastighetskostnader I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. Central administration Kostnader för central administration utgörs av kost- nader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona- ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarre- lationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter 95 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 96 ===== samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår i central administration. I posten central administra- tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella anläggningstillgångar. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo- visas i den period de avser. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde- ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost- nader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte- derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionsti- den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost- nad för den period den avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer- nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av fastighetsbeståndet externt varje kvartal. Värderingsmodellen som används, är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa- flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig- heten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljpla- neprocessen har framskridit så långt att ett reellt marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis- ka fördelar som är förknippade med tillgången kom- mer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlit- ligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för löpande reparationer och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering kan ske. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om- byggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeför- ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värdering- en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig- het som sålts under året beräknas orealiserad värde- förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap- port före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali- serade värdeförändringen beräknas framgår under avsnitt Förvärv och försäljning nedan. Förvärv och försäljning Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och en avyttring fram till och med frånträdesdagen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighets- pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste- ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals- rapport. 96 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 97 ===== Intresseföretag Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande inflytande, över den driftsmässiga och finansiella styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20 och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid- punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi- sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme- toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern- mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som Resultat från intresseföretag koncernens andel i intresseföre- tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp- lösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs- skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen- tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till betalningar från innehaven har upphört eller har blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella skulder upphör redovisningen i balansräkningen när förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring- ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul- taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon- traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring- arna har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford- ringar används den generella modellen för kreditre- serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre- serveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis- semang som fordringar som är förfallna mer än 60 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte- derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för övriga finansiella placeringar. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna- der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak- tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind- ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte- sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer- nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat- instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi- od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning- en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde är positivt och som skulder när verkligt värde är nega- tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en 97 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 98 ===== diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut- gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk- ligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder- tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd- ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri- vatavtal koncernen hade vid årets utgång. Ersättning till anställda Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan- det och utgörs av löner, betalad semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalas en fast premie till en separat juridisk enhet och koncernen belastas med kostnaderna i den takt förmånen intjänas. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser samt när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller av- sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö- de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett utflöde av resurser är ytterst liten. Nyttjanderätter Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en iden- tifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Koncernen som leasegivare Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio- nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea- singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter. Koncernen som leasetagare Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal- ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill- gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste- ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea- singavtal avser endast bilar. Tillämpning av praktiska undantag Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse- ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga lea- singavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea- singavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon- cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter och tillhörande ickeleasing- komponenter som en enda leasingkomponent. Inkomstskatter Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då skatten är hänförlig till poster som redovisas i re- sultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi- sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till poster som redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in- komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige- ringar avseende tidigare år. Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full upp- skjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skattemässigt restvärde. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde uppkomna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga 98 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 99 ===== skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Stenhus Fastigheter tidigare beaktat i redovisningen. Kassaflödesanalysen Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal- ningar i den löpande verksamheten genom att netto- resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill- gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för investerings- och finansieringsverksamheten. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen- dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo- derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo- visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats konsekvent för den period som presenteras i moder- företagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderföre- taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp- ställningsformer, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi- nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. Intäkter från aktier i dotterföretag Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk- ter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen. Skatter I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto- belopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop- pet i resultaträkningen. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa- rier samt 5 år för immateriella tillgångar. Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne- bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi- sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över- stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned- skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv- ning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter- vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän- ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto- rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas så att redovisade värden på moderföretagets till- gångar ändras. Koncernbidrag Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet med alternativregeln. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri- disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta- get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill- gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik- telser och eventualtillgångar. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford- ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför- luster, se koncernens redovisningsprinciper. 99 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 100 ===== Väsentliga uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm- ningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in- täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna och antagandena utvärderas löpande och bedöms inte innebära någon betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande perioder. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap- porterna. Förvaltningsfastigheter och byggrätter Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt beroende på vilka antaganden som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på- verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna- der och dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100 procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten- hus Fastigheter har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda inves- teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva företagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassifi- ceras som rörelseförvärv. Att bedömma om ett förvärv är ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv kräver analys och bedömnigar från företagets sida och på- verkar de finansiella rapporterna beroende på hur förvärvet klassificeras. För att minimera risken för felbedömning genomför Stenhus Fastigheter alltid en anlys av det frivilliga koncentrationstestet enlighet med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en genomgång av extern part. Stenhus Fastigheter steg- visa förvärv år 2023 av Backaheden Fastigheter AB klassificerades som ett tillgångsförvärv. Även samtli- ga förvärv under 2024 har klassificerats som till- gångsförvärv. 100 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 101 ===== Not 3 Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 4,4 (10,4) miljoner kronor varav 2,7(8,5) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 5,7 (5,2) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 3 333 367 Inköp av varor/tjänster 4 389 10 434 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 165 1 938 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 5 660 5 196 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 654 305 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 1,7 (2,0) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 76,2 (78,7) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 3,4 (4,5) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 106 – Inköp av varor/tjänster 1 697 1 969 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 638 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 76 243 78 694 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 905 090 1 057 258 Skuld på balansdagen 414 190 328 641 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 3 417 4 540 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 90 101 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 102 ===== Not 4 Rörelsesegment Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens- stämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer- nen har denna funktion identifierats som VD. Ett rörel- sesegment är en del av koncernen som bedriver verk- samhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning i segment baseras på den interna strukturen av kon- cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer- nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/ logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor. Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin- täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar finns utanför Sverige. Resultat och balansposter per segment 2024 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 170 875 553 813 177 212 109 367 529 1 011 796 Fastighetskostnader -33 651 -104 133 -42 794 -24 486 -23 2552 -228 319 Driftnetto 137 224 449 680 134 418 84 881 -22 726 783 477 Central administration – – – – -65 897 -65 897 Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815 Resultat från intresseföretag – – – – -26 685 -26 685 Finansiella intäkter – – – – 56 893 56 893 Finansiella kostnader – – – – -449 454 -449 454 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 792 -2 692 – -868 – -5 352 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 135 432 446 988 134 418 84 013 -521 684 279 167 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -102 807 68 455 -10 967 -29 992 – -75 311 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -24 465 -11 885 -1 020 – -37 370 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -40 089 -40 089 Resultat före skatt 32 625 490 978 111 566 53 001 -561 773 126 397 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 – 13 395 030 - Varav periodens förvärv – 176 976 – – – 176 976 - Varav periodens försäljningar – -533 563 -187 288 -25 604 – -746 455 - Varav periodens investeringar i befintliga fastigheter 26 731 141 564 37 297 11 521 – 217 113 Övriga tillgångar – – – – 684 250 684 250 Summa tillgångar 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 684 250 14 079 280 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 102 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 103 ===== Resultat och balansposter per segment 2023 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 173 783 529 204 203 667 112 331 – 1 018 985 Fastighetskostnader -31 126 -98 902 -46 643 -31 831 -20 3332 -228 835 Driftnetto 142 657 430 302 157 024 80 500 -20 333 790 150 Central administration – – – – -60 404 -60 404 Resultat från intresseföretag – – – – -76 161 -76 161 Finansiella intäkter – – – – 46 122 46 122 Finansiella kostnader – – – – -428 044 -428 044 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 609 -2 692 – -868 – -5 169 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 141 048 427 610 157 024 79 632 -538 820 266 494 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -241 089 -65 387 -151 295 -32 945 – -490 716 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -35 729 -47 273 – – -83 002 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -85 555 -85 555 Resultat före skatt -100 041 326 494 -41 544 46 687 -624 375 -392 779 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 – 13 860 077 - Varav årets förvärv 11 029 833 639 – – – 844 668 - Varav årets försäljningar – -320 003 -724 171 – – -1 044 174 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 66 446 228 603 68 842 10 195 – 374 086 - Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – – Övriga tillgångar – – – – 814 648 814 648 Summa tillgångar 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 814 648 14 674 725 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 103 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 104 ===== Not 5 Intäkter Intäkternas fördelning tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Hyresintäkter 898 197 854 205 – – Serviceintäkter 106 567 104 882 85 488 78 694 Övriga intäkter 7 032 59 898 5 – T otalt 1 011 796 1 018 985 85 493 78 694 Hyresavtalens förfallostruktur 1 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt mkr Andel, % 2025 31 426 38 43 4 2026 53 497 53 60 6 2027 146 168 77 147 15 2028 66 001 46 95 10 ≥2029 462 339 170 641 65 T otalt 759 430 384 986 100 1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr 4,4 6,1 14,9 9,6 13,0 5,2 10,4 4,3 11,5 2,9 5,1 6,2 5,9 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038 0,5 104 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 105 ===== Not 7 Ersättning till revisor PwC tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Revisionsuppdrag 3 270 2 925 1 390 750 Revision utöver revisionsuppdraget 269 445 269 370 Skatterådgivning 100 201 100 126 Övriga tjänster 6 140 162 6 140 162 T otalt 9 778 3 733 7 898 1 408 Ernst & Young tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Revisionsuppdrag 257 250 – – Revision utöver revisionsuppdraget – 74 – 74 Skatterådgivning – – – – Övriga tjänster – – – – T otalt 257 324 – 74 KPMG tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Revisionsuppdrag – – – – Revision utöver revisionsuppdraget – – – – Skatterådgivning – – – – Övriga tjänster 1 200 – 1 200 – T otalt 1 200 – 1 200 – Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo- visningen och bokföringen samt styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets- granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap- porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp- drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget samt skatterådgivning. Not 6 Fastighetskostnader1 Fastighetskostnadernas fördelning tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Drift- och förvaltningskostnader 180 956 173 112 – – Reparations- och underhållskostnader 19 037 29 199 – – Fastighetsskatt 28 326 26 524 – – T otalt 228 319 228 835 – – 1 I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. 105 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 106 ===== Not 8 Personal och Styrelse Löner arvoden och förmåner Koncernen 2024 Koncernen 2023 Moderföretag 2024 Moderföretag 2023 Medeltalet anställda 42 37 41 37 Varav kvinnor 16 14 16 14 Antal i ledningsgruppen 31/12 9 8 9 8 Varav kvinnor 1 1 1 1 Styrelsen 31/12 6 6 6 6 Varav kvinnor 1 2 1 2 Löner, arvoden och förmåner tkr Koncernen 2024 Koncernen 2023 Moderföretag 2024 Moderföretag 2023 Styrelseordföranden 359 304 359 304 Övriga styrelseledamöter 705 641 705 641 Verkställande direktör – Grundlön 3 112 3 200 3 112 3 200 Vice verkställande direktör – Grundlön 3 317 2 925 3 317 2 925 Rörlig ersättning 0 0 0 0 Förmåner 25 6 25 6 Övriga ledande befattningshavare – Grundlön 10 145 7 548 10 145 7 548 Rörlig ersättning 0 0 0 0 Förmåner 412 292 412 292 Övriga anställda 19 934 19 787 19 400 19 787 Summa 38 009 34 703 37 475 34 703 Lagstadgade sociala kostnder inkl. löneskatt, tkr Koncernen 2024 Koncernen 2023 Moderföretag 2024 Moderföretag 2023 Styrelseordföranden 113 95 113 95 Övriga styrelseledamöter 222 201 222 201 Verkställande direktör 1 089 1 106 1 089 1 106 Vice verkställande direktör 1 253 1 094 1 253 1 094 Övriga ledande befattningshavare² 3 740 2 881 3 740 2 881 Övriga anställda 7 076 6 063 6 902 6 063 Summa 13 492 11 440 13 318 11 440 Pensionskostnader exkl löneskatt tkr Koncernen 2024 Koncernen 2023 Moderföretag 2024 Moderföretag 2023 Styrelseordföranden 0 0 0 0 Övriga styrelseledamöter 0 0 0 0 Verkställande direktör 458 413 458 413 Vice verkställande direktör 858 895 858 895 Övriga ledande befattningshavare 1 766 1 541 1 766 1 541 Övriga anställda 2 632 1 568 2 608 1 568 Summa 5 714 4 417 5 690 4 417 T otalt 57 215 50 560 56 483 50 560 106 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 107 ===== Ersättning till styrelse Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete beslutades av årsstämman 2023 samt 2024 att utgå med 1 063 750 (946 000) kronor. Styrelsearvode utgår med 240 000 (240 000) kronor till styrelsens ordförande och 120 000 (120 000) kronor till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskotts- arbete utgår för hållbarhets- och revisionsutskottet med 75 000 (75 000) kronor till envar av utskottets medlemmar vilket totalt uppgår till 343 750 (225 000) kronor. Ersättning till styrelsen tkr Koncernen 2024 Koncernen 2023 Moderföretag 2024 Moderföretag 2023 Rickard Backlund 359 304 359 304 Frank Rosén 195 199 195 199 Elias Georgiadis 0 0 0 0 Malin af Petersen 195 199 195 199 Erik Borgblad 120 130 120 130 Anna Engebretsen 81 114 81 114 Anders Wennberg 114 0 114 0 T otalt 1 064 946 1 064 946 Koncernledning Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verk- ställandedirektör, vice verkställande direktör, CFO, vice CFO, projektutvecklings- och inköpschef, transaktionsansvarig samt affärsområdeschefer för respektive segment. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består endast av en grundlön men även de incitamentsprogram som beskrivs nedan. Incitamentsprogram Stenhus Fastigheter har tre beslutade options program; • Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024. Optionsprogrammet är därmed avslutat. • Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30 november 2025. • Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027. Samtliga optionsprogram riktar sig till Bolagets led- ningsgrupp och andra anställda i Bolaget samt ett optionsprogram till VD separat. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotter- bolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna i programmen förvärvar teckningsoptionerna mot kontant betalning till dotterbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2021–2024 fanns vid periodens utgång 0 teckningsoptioner då programmet avslutades 30 juni 2024. Innehavarna ägde, under en period om fyra veckor från den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024, rätt att inlösa mot samma antal aktier till en teckningskurs om 21,50 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2022–2025 fanns vid periodens utgång 3 000 000 teckningsoptioner som innehavar- na, under en period om fyra veckor från den 1 november 2025 till och med den 30 november 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal aktier till en teck- ningskurs om 12,66 kronor per aktie. I incitamentsprogrammen 2024–2027 fanns vid perio- dens utgång 3 000 000 teckningsoptioner som inne- havarna, under en period om fyra veckor från den 1 juni 2027 till och med den 30 juni 2027, äger rätt att inlösa mot samma antal aktier till en teckningskurs om 16,43 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 6 000 000 kronor genom utgivande av 6 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,6 procent av totalt antal utlöpande aktier och röster i Bolaget per 30 december 2024. Då marknadsmässig premie har erlagts för options- programmen har inte någon kostnad för aktierelate- rad ersättning redovisats. 107 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 108 ===== Aktierätter Program 2021–2024 Koncernen Moderföretag Utestående vid periodens början 595 000 595 000 Förfallna under perioden -595 000 -595 000 Utestående vid periodens slut – – Program 2022–2025 Utestående vid periodens början 820 000 820 000 Utestående vid periodens slut 820 000 820 000 Program 2024–2027 Utestående vid periodens början – – Tilldelade under perioden 1 180 000 1 180 000 Förfallna under perioden – – Utestående vid periodens slut 1 180 000 1 180 000 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 11,46 11,46 Program 2021–2024 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 0 0 Optionernas lösenpris, kr 21,50 21,50 Aktierätternas löptid, år 0 0 Program 2022–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr -984 -984 Optionernas lösenpris, kr 12,66 12,66 Aktierätternas löptid, år 0,9 0,9 Program 2024–2027 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr -5 865 -5 865 Optionernas lösenpris, kr 16,43 16,43 Aktierätternas löptid, år 2,5 2,5 Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast- ning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 69 år och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Ömsesidig uppsägningstid om 6 månader för verk- ställande direktören och för övriga befattningshavare. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Stenhus Fastigheter har en avgifts- bestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. 108 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 109 ===== Not 10 Finansnetto Finansnetto tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter 7 221 4 198 4 366 2 245 Ränteintäkter koncernföretag – – 27 718 25 475 Summa ränteintäkter 7 221 4 198 32 084 27 719 Räntekostnader -1 973 -2 769 -12 -74 Räntekostnader på räntebärande skulder -437 066 -412 155 -60 307 -38 815 Räntekostnader koncernföretag – – -10 044 -7 911 Summa räntekostnader -439 039 -414 924 -70 363 -46 800 Räntekostnader leasing -5 836 -5 170 -484 -121 Övriga finansiella kostnader -9 743 -12 742 -4 697 -4 770 Summa övriga finansiella kostnader -15 579 -17 912 -5 181 -4 891 Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde -447 397 -428 638 -43 460 -23 972 tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Ränteintäkter swappar 49 672 41 924 – – Räntekostnader swappar -188 -378 – – Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen 49 484 41 456 – – Summa finansnetto -397 913 -387 091 -43 460 -23 972 Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen Not 9 Noteringskostnader Perioden har även belastats med en jämförelsestö- rande post avseende noteringskostnader om 13,8 (0) miljoner kronor. Posten avser samtliga externa kostnader för att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq Stockholms huvudlista. 109 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 110 ===== Not 11 Skatter Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat Aktuell och uppskjuten skatt tkr Koncernen 2024 Koncernen 2023 Moderbolaget 2024 Moderbolaget 2023 Periodens skattekostnad -45 973 -49 773 – – Justering av skatt hänförlig till tidigare år 190 -53 – – Uppskjuten skatt -24 631 66 853 3 483 – T otalt redovisad skattekostnad -70 414 17 027 3 483 – Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2024 Skattesats % Moderbolaget 2024 Resultat före skatt – 126 397 – -390 432 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -26 038 20,6% 80 429 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -7 950 – -68 804 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 9 704 – 806 Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -37 893 – -8 948 Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -8 173 – – Skatt hänförlig till tidigare år – 190 – – Övriga skattemässiga justeringar – -254 – – Redovisad effektiv skatt – -70 414 – 3 483 Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2023 Skattesats % Moderbolaget 2023 Resultat före skatt – -392 779 – -95 223 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% 80 912 20,6% 19 616 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -18 457 – -17 494 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 18 472 – 2 743 Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -38 774 – -4 865 Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -22 718 – – Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag – 194 – – Skatt hänförlig till tidigare år – -53 – – Övriga skattemässiga justeringar – -2 549 – – Redovisad effektiv skatt – 17 027 – – Redovisat i balansräkningen Redovisade uppskjutna skatteskulder tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Förvaltningsfastigheter 250 354 217 367 – – Finansiella placeringar – 8 161 – – Obeskattade reserver 13 328 13 875 – – Nyttjanderättstillgångar 40 891 40 442 782 590 T otalt 304 573 279 845 782 590 Redovisade uppskjutna skattefordringar tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Underskottsavdrag 35 110 34 553 3 814 319 Finansiella placeringar 97 – – – Leasingskuld 40 891 40 442 782 590 T otalt 76 098 74 995 4 596 909 Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran -228 475 -204 850 3 814 319 110 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 111 ===== Not 12 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats varje kvartal av oberoende certifierade värderare vilket sedan fastställs av företagsledningen. Fastig- heterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och Cushman & Wakefield Sweden AB. Värderingen överensstämmer i all väsentlighet med det redovisade värdet per den 31 december. Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upprättats av International Valuation Standard Council (IVSC). Den huvudsakliga använda metoden för värdering är avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl- period på tio år där fastigheternas förväntade och normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest- värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland annat kan anses innehålla kompensation för normali- serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast- ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast- ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om storlek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och andra värdepåverkande faktorer. Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan beskrivas enligt följande: + Hyresintäkter - Fastighetskostnader = Driftnetto - Avdrag för investeringar = Kassaflöde Fastighetsvärderingarnas underlag består av: • Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets- relaterade kostnader, vakanser och dess skick, planerade underhållsåtgärder. • Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut, fastighetskartor och ritningar. Not 11 Skatter (fortsättning) Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – – 437 – 569 – 1 006 Årets förändring enligt resultaträkning -32 987 8 258 110 -449 -12 449 -24 631 2024-12-31 -250 354 97 -13 328 -40 891 35 110 40 891 -228 475 Tkr Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2022-12-31 -271 421 -20 237 -9 226 -38 543 34 568 38 543 -266 316 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – -7 761 -1 798 – 4 172 – -5 387 Årets förändring enligt resultaträkning 54 054 19 837 -2 851 -1 899 -4 187 1 899 66 853 2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850 111 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 112 ===== • Inflationsantaganden baserade på Riksbankens och andra marknadsaktörers estimat. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande, med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig- heternas skick och kommersiella förutsättningar. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeför- ändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2024 till 5 526,8 (5 874,2) miljoner kronor. Åtaganden per balansdag Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande projekt om 95,4 (16,6) miljoner kronor. Inga förpliktel- ser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter. Verkligt värde förvaltningsfastigheter mkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 860,1 14 259,2 Förvärv 17 7,0 844,7 Försäljning -746,5 -1 044,2 Orealiserad värdeförändring -75,3 -490,7 Realiserad värdeförändring -37,4 -83,0 Aktiverad ränta1 14,5 27,4 Investering 202,6 346,8 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 395,0 13 860,1 Taxeringsvärde 3 759,8 3 467,4 varav fastigheter 2 850,0 2 579,0 varav mark 909,8 888,4 Skattemässigt restvärde 5 526,8 5 874,2 Orealiserad värdeförändring, % -0,6 -3,4 Antal fastigheter IB 161 180 Förvärv 3 8 Försäljning -29 -27 Omklassificering – – Antal fastigheter UB 135 161 1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 5,12 % (6,39 %) Värderingsmetodik Nuvärdesberäkning Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållskostnader samt restvärde. För merparten av värderingarna används tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer med beaktande av avtalade framtida förändringar av hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans. Fastighetskostnaderna baseras på respektive fastighets bedömda kostnader. Direktavkastningskrav Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. 112 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 113 ===== Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig- heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen- het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en normaliserad riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå- ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det upp- skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren- heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan1, % 6,15 (5,91) 9,97 (9,96) 8,16 (8,19) Direktavkastningskravet2, % 4,17 (3,84) 7,92 (7,80) 6,13 (6,05) Marknadshyra lokaler3, kr/kvm 114 (119) 6 235 (5 983) 1 078 (1 054) Långsiktig vakans4, % 0,0 (0,0) 10,0 (10,2) 5,2 (5,1) Drift och underhåll5, kr/kvm 12 (12) 495 (505) 173 (181) Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -477,2 (-554,9) 505,4 (594,4) Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 (-564,7) 598,5 (671,5) Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 (574,0) -534,4 (-574,2) Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 (-192,3) 181,7 (176,3) Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 (-361,7) 319,0 (361,7) 1 Fyra fastigheter har kalkylränta under 6 % och motsvarar 9,4 % av värdet. Nio fastigheter har kalkylränta över 9,5 % och motsvarar 1,1 % av värdet. 2 En fastighet har direktavkastningskrav under 4,5 % och motsvarar 0,6 % av värdet. Fyra fastigheter har direktavkastningskrav över 7,5 % och motsvarar 0,5 % av värdet. 3 Fyra fastigheter av marknadshyra under 400 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. Sju fastigheter av marknadshyra över 4000 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. 4 Sju fastigheter har långsiktig vakans på 0 % och motsvarar 2,1 % av värdet. Fem fastigheter har långsiktig vakans över 9,5 % och motsvarar 1,8 % av värdet. 5 En fastighet har DoU under 30 kr/kvm och motsvarar 2,3 % av värdet. Sju fastigheter har DoU över 475 kr/kvm och motsvarar 11,6 % av värdet. 113 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 114 ===== Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,73 9,53 8,72 Direktavkastningskravet, % 5,72 7,48 6,69 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154 Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 77,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9 Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15 Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5 Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr – Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,1 -72,1 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1 114 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 115 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,28 9,97 8,30 Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841 Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40 Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972 Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3 Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2 115 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 116 ===== Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder Per 31 december 2024 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 193 457 2 864 196 321 196 321 Tillkommande avtal – 2 018 2 018 2 018 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -708 -708 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -708 Avslutade avtal – -379 -379 -379 Omvärdering 1 246 – 1 246 1 246 Utgående balans per 31 dec 2024 194 703 3 795 198 498 198 498 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 836 tkr varv 5 352 tkr avser tomträttsavgäld och 484 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. Per 31 december 2023 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 185 472 1 629 187 101 187 101 Tillkommande avtal 7 985 2 221 10 206 10 206 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -734 -734 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -734 Avslutade avtal – -252 -252 -252 Omvärdering – – – – Utgående balans per 31 dec 2023 193 457 2 864 196 321 196 321 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 291 tkr varv 5 170 tkr avser tomträttsavgäld och 121 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. 116 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 117 ===== Not 14 Immateriella anläggningstillgångar1 tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 5 124 3 524 5 124 3 524 Inköp 1 398 1 600 1 398 1 600 Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 6 522 5 124 6 522 5 124 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -846 – -846 – Avyttringar/utrangeringar – – – – Årets avskrivningar -1 112 -846 -1 112 -846 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -1 958 -846 -1 958 -846 Redovisat värde 4 564 4 278 4 564 4 278 1 Avser IT -system och licenser Not 15 Övriga materiella anläggningstillgångar tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 849 1 130 692 692 Förvärv vid köp av dotterbolag – 115 – – Avyttringar/utrangeringar – -396 – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 849 849 692 692 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -186 -51 -140 -1 Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – 53 – – Årets avskrivningar -165 -188 -138 -139 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -351 -186 -278 -140 Redovisat värde 498 663 414 552 Not 16 Andelar i koncernföretag tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 4 279 424 214 993 Förvärv – – 48 636 256 701 Försäljningar – – – -25 Aktieägartillskott – – 90 000 3 807 755 Summa ackumulerade anskaffningsvärden – – 4 418 060 4 279 424 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -83 900 -23 000 Årets nedskrivningar – – -310 000 -60 900 Summa ackumulerade nedskrivningar – – -393 900 -83 900 Redovisat värde – – 4 024 160 4 195 524 117 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 118 ===== Bolagsförteckning, per 2024-12-31 Direkt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträtts- andel % Bokfört värde 2024-12-31 tkr Redovisat EK 2024-12-31 tkr Redovisat resultat 2024 tkr Stenhus Projekt i Norden AB 559260-0976 Stockholm 500 100 168 181 3 Stenhus TEOP AB 559280-4982 Stockholm 250 100 25 257 0 Stenhus JV-Holding AB 559320-5981 Stockholm 25 000 100 825 2 198 -2 Stenhus Fastigheter 1 AB 559269-6388 Stockholm 25 000 100 694 707 773 293 18 472 Stenhus Fastigheter 2 AB 559284-4673 Stockholm 25 000 100 394 726 393 074 7 596 Stenhus Fastigheter 3 AB 559280-4826 Stockholm 250 100 14 525 23 109 759 Stenhus Fastigheter 4 AB 559280-4933 Stockholm 250 100 2 051 690 2 049 546 70 000 Stenhus Fastigheter 5 AB 559332-4915 Stockholm 25 000 100 78 119 73 121 -1 296 Stenhus Fastigheter 6 AB 559332-4923 Stockholm 25 000 100 394 039 704 147 -309 994 Stenhus Fastigheter 7 AB 559422-0906 Stockholm 250 100 25 26 23 257 Stenhus fastigheter 8 AB 559450-1263 Stockholm 250 100 90 025 90 025 193 Stenhus fastigheter 9 AB 559475-4888 Stockholm 250 100 25 25 0 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 3 886 558 77 305 261 369 925 11 567 4 024 160 4 478 927 -179 445 Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Randviken Fastigheter AB (publ) 556776-3213 Stockholm 44 408 960 100 Raybased Proptech AB 559206-4116 Stockholm 532 100 Backaheden Midco 1 AB 559275-6760 Stockholm 38 500 77 Backaheden Midco 3 AB 559402-3524 Stockholm 19 250 77 Backaheden Hede 3:122 Fastighets AB 556990-7099 Stockholm 385 77 Backaheden Hagalund 1:27 Fastighets AB 559146-0125 Stockholm 3 850 77 Backaheden Getinge Brogård 2:16 Fastighets AB 559032-2177 Stockholm 385 77 Backaheden Drönaren 1 Fastighets AB 556928-1636 Stockholm 385 77 Backaheden Skövde Fastighets AB 559298-5021 Stockholm 385 77 Backaheden Sparrhornet 3 Fastighets AB 559298-5013 Stockholm 385 77 Stenhus Förvärv AB 559308-9682 Stockholm 250 100 Stenhus Reverse Holdco 1 559312-6229 Stockholm 250 100 Stenhus Borås Källbäcksryd 1:58 AB 556866-2737 Stockholm 500 100 Stenhus Borås Landala 2 AB 556716-4941 Stockholm 1 000 100 Stenhus Borås Kilsund 9 AB 559171-7177 Stockholm 500 100 Randviken Källbäcksryd 1:59 AB 559180-8992 Stockholm 500 100 Stenhus Reverse Holdco 2 AB 559312-6237 Stockholm 250 100 Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB 556438-3817 Stockholm 1 000 100 Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB 559215-7290 Stockholm 50 000 100 Stenhus Täby Husmodern 6 AB 556418-4884 Stockholm 1 000 100 Stenhus Reverse Holdco 3 AB 559312-6245 Stockholm 250 100 Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB 559224-4015 Stockholm 50 000 100 Stenhus Karlstad Affärsmannen 2 AB 559141-1714 Stockholm 50 000 100 Stenhus Reverse Holdco 4 AB 559312-6252 Stockholm 250 100 Stenhus Nyköping Järnhandlaren 6 AB 556913-0460 Stockholm 500 100 Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB 556913-0338 Stockholm 500 100 Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB 559079-8475 Stockholm 50 000 100 Stenhus Tyresö Forellen AB 556814-7945 Stockholm 500 100 Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB 556907-3454 Stockholm 500 100 Stenhus Reverse Holdco 5 AB 559312-6260 Stockholm 250 100 Stenhus Alingsås Fastighets AB 559079-8905 Stockholm 1 000 100 Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB 556866-8296 Stockholm 500 100 Stenhus Reverse Buyco 19 AB 559312-6450 Stockholm 250 100 Randviken Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag 969601-2633 Stockholm 1 100 Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB 559083-6234 Stockholm 500 100 Stenhus Reverse Holdco 7 AB 559312-5973 Stockholm 250 100 Stenhus Karlstad Bryggaren 12 AB 556820-8325 Stockholm 50 000 100 Stenhus Fagersta Tele 1 AB 556937-5453 Stockholm 500 100 Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB 559234-3262 Stockholm 500 100 118 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 119 ===== Bolagsförteckning, per 2024-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB 559240-1540 Stockholm 250 100 Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB 559326-3741 Stockholm 250 100 Stenhus Tranan Holdco AB 559300-9177 Stockholm 50 000 100 Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 Stockholm 250 100 Stenhus Uttern AB 559326-6405 Stockholm 250 100 Stenhus Fastigheter 10 559315-5699 Stockholm 25 000 100 Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 Stockholm 10 000 100 Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 Stockholm 50 000 100 Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 Stockholm 100 000 100 Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 Stockholm 100 000 100 Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 Stockholm 1 000 100 Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB 556727-7792 Stockholm 1 000 100 Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 Stockholm 25 000 100 Verfast AB 559354-2623 Stockholm 25 000 100 Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 Stockholm 25 000 100 Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 Stockholm 25 000 100 Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 Stockholm 1 000 100 Stenhus K7 AB 556683-2928 Stockholm 1 000 100 Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 Stockholm 1 000 100 Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 Stockholm 250 100 J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 Stockholm 25 000 100 Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 Stockholm 25 000 100 Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 Stockholm 1 000 100 Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 Stockholm 4 000 100 Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 Stockholm 50 000 100 Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 Stockholm 500 100 Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 Stockholm 500 100 Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 Stockholm 250 100 Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 Stockholm 25 100 Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 Stockholm 50 000 100 Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 Stockholm 25 000 100 Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 Stockholm 250 100 Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 Stockholm 250 100 Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 Stockholm 2 000 100 Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 Stockholm 500 100 Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 Stockholm 250 100 Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 Stockholm 500 100 Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB 556913-7846 Stockholm 500 100 Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 Stockholm 50 000 100 Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 Stockholm 50 000 100 Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB 556496-6942 Stockholm 1 000 100 Tyresö F. 4 AB 556980-1177 Stockholm 500 100 Stenhus Fyrislund 12:2 AB 556752-6891 Stockholm 1 000 100 Uppsala F. 14:2 AB 559220-8101 Stockholm 50 000 100 Stenhus Sandåker AB 559065-3357 Stockholm 50 000 100 Stenhus Muttern AB 559152-6982 Stockholm 500 100 Stenhus Sala Kräftan 4 AB 559245-8011 Stockholm 250 100 Stenhus Dikesrenen 12 AB 559347-5352 Stockholm 25 000 100 Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB 559365-3370 Stockholm 250 100 Stenhus Nybro Prometeus 16 AB 559294-5124 Stockholm 500 100 Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB 559247-8340 Stockholm 250 100 Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB 559263-6780 Stockholm 250 100 Stenhus Librobäck AB 556821-4380 Stockholm 500 100 Stenhus Bilanläggningar 1 AB 556727-8667 Stockholm 1 000 100 Stenhus Visby Kolgården 14 AB 559290-6639 Stockholm 250 100 Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB 559306-6219 Stockholm 250 100 Stenhus DB HoldCo 2 AB 559415-0616 Stockholm 250 100 MaxFastigheter i Sverige AB 556937-5487 Stockholm 21 644 081 100 Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB 556357-3277 Stockholm 1 000 100 Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB 559079-1553 Stockholm 500 100 119 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 120 ===== Bolagsförteckning, per 2024-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB 559080-1535 Stockholm 500 100 Stenhus Katrineholm Barken 25 AB 556931-4817 Stockholm 500 100 Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB 556613-7625 Stockholm 1 000 100 Stenhus Borlänge Märlan 2 AB 559046-1157 Stockholm 500 100 Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB 556694-6181 Stockholm 1 000 100 Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB 559196-5487 Stockholm 500 100 Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB 559283-9244 Stockholm 250 100 Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB 556930-7654 Stockholm 500 100 Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB 559068-9153 Stockholm 500 100 Stenhus Norrköping Blyet 6 AB 559008-5394 Stockholm 10 000 100 Stenhus Hedemora Norsen 1 AB 559070-9456 Stockholm 500 100 Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB 559182-5707 Stockholm 50 000 100 Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB 556968-3427 Stockholm 550 100 Stenhus Fastigheter 1 TopCo 3 AB 559379-2921 Stockholm 25 000 100 Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB 559063-3110 Stockholm 500 100 Stenhus Köping Reparatören 4 AB 559120-3566 Stockholm 500 100 Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB 559182-5632 Stockholm 50 000 100 Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB 559182-5715 Stockholm 50 000 100 Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB 556937-2344 Stockholm 1 000 100 Stenhus Fagersta Dagny 4 AB 559064-1873 Stockholm 50 000 100 Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB 556921-4264 Stockholm 1 000 100 Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB 556930-7696 Stockholm 500 100 Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB 556931-4809 Stockholm 500 100 Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB 559059-6994 Stockholm 500 100 Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB 559074-4842 Stockholm 500 100 Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB 559182-5699 Stockholm 50 000 100 Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB 559182-5681 Stockholm 50 000 100 Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB 559181-0899 Stockholm 500 100 Stenhus Buyco 22010 AB 559374-3445 Stockholm 25 000 100 Fastighetsaktiebolaget Eskilstuna Snabbmat 559486-8738 Stockholm 25 000 100 Stenhus Fastigheter 2 TopCo 1 AB 559350-1868 Stockholm 250 100 Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB 556953-2442 Stockholm 1 000 100 Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5&6 AB 559174-2852 Stockholm 500 100 Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB 556861-1056 Stockholm 2 000 100 Stenhus Torshälla 5:44 AB 556998-3843 Stockholm 500 100 Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB 556960-4761 Stockholm 1 000 100 Stenhus Fastigheter 1 TopCo 1 AB 559509-3203 Stockholm 250 100 Stenhus Fastigheter 1 TopCo 2 AB 559509-3252 Stockholm 250 100 Stenhus Fastigheter 2 TopCo 2 AB 559506-9948 Stockholm 250 100 Stenhus Fastigheter 2 TopCo 3 AB 559506-9955 Stockholm 250 100 Stenhus Fastigheter 2 TopCo 4 AB 559506-9922 Stockholm 250 100 Stenhus Borlänge Cisternen 3 Holding AB 559509-3260 Stockholm 250 100 Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 AB 556549-9281 Stockholm 1 000 100 Stenhus Borlänge Cisternen 3 AB 559182–6390 Stockholm 500 100 Stenhus Sala Nybo 1 AB 556677-0334 Stockholm 1 000 100 Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 Holding AB 559481-1845 Stockholm 250 100 120 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 121 ===== Not 17 Andelar i intresseföretag 2024 tkr Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB 1 RandNyf Kanoten 10 Projekt- utveckling AB T otalt Vid årets början 118 463 - 196 118 659 Förvärv 7 454 - 22 7 476 Resultatandel -26 497 - -188 -26 685 Bokfört värde vid årets slut 99 420 - 30 99 450 2023 tkr Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB1 RandNyf Kanoten 10 Projekt- utveckling AB T otalt Vid årets början 150 735 126 877 196 277 808 Förvärv – 66 406 – 66 406 Resultatandel -25 747 -11 654 – -37 401 Utdelning -6 525 -6 785 – -13 310 Utrangering av andelar i intresseföretag, stegvist förvärv – -136 084 – -136 084 Resultateffekt utrangering av intresseföretag, stegvist förvärv – -38 760 – -38 760 Bokfört värde vid årets slut 118 463 – 196 118 659 1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023 Kapitalandel, rösträttsandel % Noterat pris/Verkligt värde Bokfört värde Andelar i intresseföretag Org.nr Säte 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Krona Public Real Estate AB 559298-1707 Stockholm 26,5 29,9 74 814 76 369 99 420 118 463 RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50,0 50,0 –2 –2 30 196 99 450 118 659 2 Privat företag - noterat pris saknas Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100%) Krona Public Real Estate AB tkr 2024-12-31 2023-12-31 Nettomsättning 72 929 68 788 Årets totalresultat 27 123 -111 941 Anläggningstillgångar 1 260 788 1 186 584 Omsättningstillgångar 97 200 46 766 Långfristiga skulder -855 549 -869 513 Kortfristiga skulder -73 408 -21 232 Nettotillgångar 429 031 342 605 121 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 122 ===== Not 18 Innehav utan bestämmande inflytande Nedan presenteras finansiell information i samman- drag för väsentlig innehav utan bestämmande infly- tande i koncernen, vilket utgörs av Backheden Fastig- hets AB. Bolaget är ett fastighetsbolag som är upptagen till handel på Spotlight Stock Market och har sin inriktning inom segmentet lager/lätt industri/ logstik. Stenhus Fastigheter har under 2024 succes- sivt ökat sitt ägande i Backheden Fastighets AB från 62 procent till 77 procent. Stenhus Fastigheter i Norden AB, andel % Innehav utan bestämmande inflytande, andel % Innehav utan bestämmande inflytande Org.nr Säte 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 77% 62% 23% 38% Finansiell information i sammandrag tkr 2024-12-31 2023-12-31 Intäkter 69 208 54 228 Årets totalresultat 26 931 -19 875 Koncernmässiga justeringar – 140 120 Årets totalresultat inkl koncernjusteringar 26 931 120 245 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 7 841 45 693 Anläggningstillgångar 1 103 211 1 009 130 Omsättningstillgångar 30 325 60 536 Långfristiga skulder -169 233 -568 246 Kortfristiga skulder -469 197 -33 055 Nettotillgångar 495 106 468 365 Koncernmässiga justeringar -14 821 -14 821 Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar 480 285 453 544 Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande 110 465 172 347 Kassaflöde från den löpande verksamhet 21 575 33 173 Kassaflöde från investeringsverksamhet -97 135 -186 142 Kassaflöde från finanseringsverksamheten 46 036 169 170 Ökning/minskning av likvida medel -29 524 16 201 Not 19 Långfristiga fordringar Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Säljarrevers 38 006 – – – T otalt 38 006 – – – 122 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 123 ===== Not 20 Derivat tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen. Ingående balans 39 616 98 237 – – Förvärv – 37 674 – – Värdeförändring via resultaträkningen¹ -40 089 -96 295 – – Utgående balans per 31 dec -473 39 616 – – 1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2). Not 21 Kundfordringar tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Fordringar på kunder och hyresgäster 12 249 16 544 143 – Avsättning för osäkra fordringar -5 797 -10 143 – – T otalt 6 452 6 401 143 – Åldersfördelade kundfordringar tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ej förfallet 2 343 5 906 – – Förfallna <30 dagar 2 053 -1 408 143 – Förfallna >31 dagar 7 853 12 046 – – T otalt 12 249 16 544 143 – Not 22 Fordringar hos koncernföretag Långfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 1 022 877 4 555 302 Tillkommande fordringar – – 288 491 4 150 267 Avgående fordringar – – -437 397 -7 682 691 T otalt – – 873 972 1 022 877 Kortfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 34 380 25 912 Tillkommande fordringar – – 7 485 198 706 Avgående fordringar – – -10 747 -190 238 T otalt – – 31 118 34 380 123 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 124 ===== Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Upplupna intäkter 33 643 32 748 – – Upplupen ränta 4 462 9 009 – – Förutbetald försäkring 209 4 422 – 191 Tomträttsavgäld 1 078 955 – – Övriga förutbetalda kostnader 16 464 26 430 3 736 7 719 T otalt 55 856 73 564 3 736 7 910 Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Lämnad handpenning 12 600 – – – Momsfordran 16 439 14 771 – – Investeringslån 11 000 750 – – Övriga kortfristiga fordringar 15 947 53 430 1 242 1 833 T otalt 55 986 68 951 1 242 1 833 124 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 125 ===== Not 25 Räntebärande skulder Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Långfristiga räntebärande skulder Banklån Mellan ett och fem år 5 926 522 5 924 267 – – Senare än fem år 99 443 238 418 – – Obligationslån Mellan ett och fem år 596 433 475 511 596 433 475 511 Senare än fem år – – – – T otalt långfristiga skulder exklusive uppskjuten skatteskuld och leasingavtal 6 622 398 6 638 196 596 433 475 511 Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga banklån 764 153 1 168 338 – – Kortfristiga obligationslån – – – – Checkkredit – 150 000 – 150 000 T otalt kortfristiga räntebärande skulder exkl leasingavtal 764 153 1 318 338 – 150 000 T otalt räntebärande skulder exklusive uppskjuten skatteskuld och leasingavtal 7 386 550 7 956 534 596 433 625 511 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2023-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2 024 -12-31 Banklån 7 331 023 929 908 -1 471 638 – 824 6 790 117 Obligationslån 475 511 119 338 – – 1 584 596 433 Checkkredit 150 000 – -150 000 – – – T otalt 7 956 534 1 049 246 -1 621 638 – 2 408 7 386 550 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2022-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2023-12-31 Banklån 7 766 648 3 243 253 -4 191 705 512 687 140 7 331 023 Obligationslån 495 641 475 511 -498 750 – 3 109 475 511 Checkkredit 44 186 320 156 -214 342 – – 150 000 T otalt 8 306 475 4 038 920 -4 904 797 512 687 3 249 7 956 534 125 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 126 ===== Kapitalbindningsstruktur för bank- och obligationslån³ Period år Säkerställda banklån mkr Obligationslån mkr T otalt mkr Genomsnittlig ränta % Andel % 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 < 1år² 634 1 173 – – 634 1 173 4,5 6,8 8,6 15 ,0 1-2 år 1 543 3 143 596 – 2 139 3 143 5,4 5,9 29,0 40 ,0 2-3 år 4 189 1 664 – 476 4 189 2 140 4,8 7,0 56,7 27,0 3-4 år 303 1 150 – – 303 1 150 4,4 6,0 4,1 14,0 4-5 år 22 86 – – 22 86 4,4 6,3 0,3 1,0 > 5 år 99 265 – – 99 265 4,7 5,9 1,3 3,0 Summa/genomsnitt 6 790 7 481 596 476 7 387 7 957 4,9 6,4 100,0 100,0 Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån³ Period år Kapital mkr Derivat mkr¹ Nettobelopp mkr Genomsnittlig ränta % Andel % 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 < 1år 7 344 7 819 -1 995 -3 031 5 349 4 788 5,1 7,7 72,4 61,0 1-2 år 24 71 306 1 522 330 1 593 1,8 0,9 4,5 20,0 2-3 år – – 1 150 109 1 150 109 3,2 0,2 15,6 1,0 3-4 år – – 539 1 150 539 1 150 2,4 3,2 7,3 14,0 4-5 år – – – 250 – 250 – 2,8 – 3,0 > 5 år 18 67 – – 18 67 5,5 6,8 0,2 1,0 Summa/genomsnitt 7 387 7 957 – – 7 387 7 957 4,5 5,4 100,0 100,0 1 Utöver angivna derivat om 1 995 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. Not 26 Finansiella risker och finanspolicy Bolagets risker, riskbeskrivning, hantering och Stenhus Fastigheters bedömning, se förvaltnings- berättelsen sid 66-69. Finanspolicyn Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk, motparts- och kreditrisk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans- verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Stenhus Fastigheter får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sten- hus Fastigheters finansverksamhet ska ske till styrel- sen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som väg- ledning i det dagliga arbetet för personal inom finans- funktionen. Alla Stenhus Fastigheters dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Stenhus Fastigheter har bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten. 126 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 127 ===== • Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 % över tid. • Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger. • Soliditeten ska överstiga 35 % • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,0 år I tabellen på sidan 65 redovisas hur utfallen 2024 förhåller sig till bolagets finanspolicy. Finansierings- och refinansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget hanterar finansieringsrisken genom att ha en god spridning av låneförfallen samt samarbete med ett flertal stora affärsbanker. Stenhus Fastigheter be- gränsar refinansieringsrisken genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Stenhus Fastigheter strävar även efter att refinansie- ra de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Därutöver arbetar Bolaget aktivt med uppföljning av faktorer som kan påverka Stenhus Fastigheters kre- ditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika likviditetsbehov har Stenhus Fastigheter avtalade, ej nyttjade kreditramar med två olika banker. Samman- taget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Per balansdagen utgjordes 92 (94) % av de externa räntebärande skulderna av säkerställda banklån och 8 (6) % icke säkerställda obligationer. Bolaget strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning. Av Bolagets totala lån om 7 387 (7 957) mkr löper lån 764 (1 318) mkr ut eller ska delamorteras under år 2025. Under det fjärde kvartalet har Bolaget refinan- sierat lån om totalt 4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner kronor vilket motsvarar ca 60 procent av Bolagets totala skuldportfölj. Stenhus Fastigheters kapitalbindning per 2024-12-31 uppgår till 2,7 (2,5) år. Ränterisk Räntekostnaderna är Bolagets största löpande kost- nad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Stenhus Fastigheters finansie- ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utveckling- en av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig ränta. För att reducera Stenhus Fastigheters expone- ring mot ett stigande ränteläge har bolaget både ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används rän- teswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång uppgår till 0,9 (1,31) år. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rap- portperiodens slut till 3 608,0 (3 358,3) mkr varav fasträntelån uppgick till 76,9 (61,6) mkr. Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0) % per balansdagen. Känslighetsanalys - ränterisk En momentan förändring med +/- 1 procentenhet av den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans- dagen innebär en förändring av räntekostnader för befintliga lån om +/- ca 34 (37) mkr. En ränteförändring på +/- 1 procentenhet skulle på- verka swapparna per balansdagen och innebära en förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar och skulder med +/- ca 57 (89) mkr. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi- tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och sä- kerställa god framförhållning vid låneförfall och andra större betalningsåtaganden. Per balansdagen dispo- nerade Bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa om 224,9 mkr (306,2), samt outnyttjade kreditfacilite- ter om 228,6 mkr (85,3). Stenhus Fastigheter har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov det närmaste året, se nedan löptidsanalys. Bolagets likvida medel finns hos svens- ka större etablerade banker och omfattas av insätt- ningsgaranti från svenska staten. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisken är risken för förlust om Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och betalningsåtagande samt eventuella säkerheter inte täcker Bolagets fordringar eller merkostnader. Detta gäller så väl risken vid uthyrning till opålitliga hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som inte är kreditvärdiga, riskerar konkurs eller har koppling till kriminalitet etc. men även risk att leverantörer/entre- prenörer/banker inte fullgör sina åtaganden. Denna risk kan i huvudsak hänföras till kund-/hyresfordringar och likvida medel men även ökade kostnader vid projekt. Kredit- och motpartsrisken begränsas genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Kreditrisken gentemot hyresgäster reduceras dessutom genom en stor spridning av antalet hyresavtal. Ingen enskild hyres- gäst svarar för mer än 6 % (6) av Bolagets totala årshyror per 31 december 2024. 127 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 128 ===== Valutarisk Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk då verksamheten endast är verksam i Sverige. För mer information om Stenhus Fastigheters risker, se sidorna 66-69 i förvaltningsberättelsen. Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå- ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde- na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna- der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. Känslighetsanalyser Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Stenhus belånings- grad. Här redovisas även känslighetsanalys vid för- ändring av uthyrningsgrad och effekt på Stenhus Fastigheters räntetäckningsgrad. Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2024 -20% -10% 0% +10% +20% Värdeförändring, mkr 10 796 12 145 13 494 14 844 16 193 Belåningsgrad, % 68% 61% 55% 50% 46% 2023 -20% -10% 0% +10% +20% Värdeförändring, mkr 11 183 12 581 13 979 15 377 16 774 Belåningsgrad, % 71% 63% 57% 52% 47% Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2024 -10% -5% 0% +5% +7% Uthyrningsgrad, % 83% 88% 93% 98% 100% Räntetäckningsgrad, ggr 1,58 1,71 1,84 1,97 2,02 2023 -10% -5% 0% +5% +10% Uthyrningsgrad, % 85% 90% 95% 100% ET Räntetäckningsgrad, ggr 1,65 1,78 1,94 2,05 ET 128 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 129 ===== Nedan tabell visar hur en procents förändring på uthyrningsgrad, hyresintäkter, fastighetskostnader och räntekostnader skulle påverka förvaltningsresul- tatet, resultat efter skatt och eget kapital. Känslighetsanalys väsentliga risker 2024, mkr Förändring Effekt på förvalt- ningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet 10,9 13,1 13,1 Hyresintäkter +/- 1 % 10,1 12,2 12,2 Fastighetskostnader +/- 1 % 2,3 2,8 2,8 Räntekostnader för skulder med beaktande av räntederivat +/- 1 %-enhet 34,8 42,0 42,0 2023, mkr Förändring Effekt på förvalt- ningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet 10,7 12,9 12,9 Hyresintäkter +/- 1 % 10,2 12,3 12,3 Fastighetskostnader +/- 1 % 2,3 2,8 2,8 Räntekostnader för skulder med beaktande av räntederivat +/- 1 %-enhet 37,0 44,6 44,6 Löptidsanalys Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena. Kassa flödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna- der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. Löptidsanalys Koncernen 2024-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 366 763 7015 355 220 8 719 Leasingskulder ¹ 3 3 11 6 6 29 Leverantörsskulder 13 – – – – 49 Övriga skulder 80 – – – – 162 Summa 462 766 7 026 361 226 8 959 Koncernen 2023-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 858 858 6 598 1 478 682 10 473 Leasingskulder ¹ 3 3 11 7 4 28 Leverantörsskulder 49 – – – – 49 Övriga skulder 162 – – – – 162 Summa 1 072 861 6 609 1 485 686 10 712 1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt. 129 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 130 ===== Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 152 721 160 777 – – Upplupna räntekostnader 36 186 45 080 11 912 13 893 Upplupna lönekostnader 7 307 5 937 7 271 5 937 Övriga upplupna kostnader¹ 15 844 33 813 7 087 3 456 T otalt 212 058 245 607 26 270 23 286 ¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader. 130 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 131 ===== Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar Derivat – – Kundfordringar – 6 452 Övriga fordringar – 31 851 Upplupna fordringar – 32 365 Likvida medel – 224 941 Summa – 295 608 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 6 790 117 Obligationslån – 596 433 Derivat 473 – Leasingskuld – – Leverantörsskulder – 13 098 Övriga skulder – 12 701 Upplupna kostnader – 67 516 Summa – 7 479 866 Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar Derivat 39 616 – Kundfordringar – 6 401 Övriga fordringar – 68 951 Upplupna fordringar – 41 757 Likvida medel – 306 195 Summa finansiella tillgångar 39 616 423 304 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 7 481 023 Obligationslån – 475 511 Leasingskulder – 196 321 Leverantörsskulder – 48 778 Övriga skulder – 77 078 Upplupna kostnader – 84 830 Summa – 8 363 541 131 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 132 ===== Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser tkr Koncernen 2024-12-31 Koncernen 2023-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Ställda säkerheter I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 7 883 961 8 071 492 – – Aktier i dotterbolag 4 624 022 4 410 020 1 425 2871 965 908 T otalt 12 507 983 12 481 512 1 425 287 965 908 Övriga ställda panter och säkerheter 99 420 118 463 99 420 118 463 Summa ställda säkerheter 12 607 402 12 599 975 1 524 707 1 084 371 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag – – 6 193 355 7 387 486 Summa eventualförpliktelser – – 6 193 355 7 387 486 Räntabärande skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga- tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Derivat Derivat består av koncernens innehav av ränteswap- par. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträk- ningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en dis- kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med ut- gångspunkt i marknadsräntan per balansdagen. Övriga finansiella instrument Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leve- rantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Verkligt värde enligt de tre nivåerna Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Bolaget har under 2023 och 2024 inte några investeringar värderade i nivå 1. Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skul- den. För Stenhus Fastigheters del utgörs detta av Bolagets innehav av derivat kopplande till räntebä- rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde har lämnats. Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden, dvs inte baseras på observerbar marknadsinformation. Bolaget har under 2023 och 2024 inte några investeringar värderade i nivå 3. 132 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 133 ===== Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys Justering för poster som ej ingår i kassaflödet tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Avskrivningar på anläggningstillgångar 1 277 1 034 1 250 985 Realiserat resultat vid avyttring av materiella tillgångar – -23 – – Realiseratresultat vid försäljning av dotterbolag – – – 19 Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i dotterbolag – – 310 000 60 900 Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i intresseföretag – – 23 724 23 503 1 277 1 011 334 974 85 407 Räntebetalningar1 tkr Koncernen 2024 jan-dec Koncernen 2023 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Erhållen ränta 61 440 37 113 25 073 17 768 Erlagd ränta -448 121 -408 477 -74 689 -35 428 T otalt -386 681 -371 364 -49 616 -17 660 1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten. Förvärv av dotterbolag1, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förvärv av förvaltningsfastigheter -176 976 -844 668 Nyemission 14 950 – Övertagande av räntebärande skulder – 512 687 Övertagande av övriga tillgångar -843 -55 386 Övertagande av övriga Skulder 2 928 156 462 Omklassificering från intresseföretag – 136 084 Kassaflöde påverkande -159 941 -94 821 Försäljning av dotterbolag2, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av förvaltningsfastigheter 734 920 1 044 174 Säljarrevers -49 006 – Överlåtande av övriga tillgångar 1 882 9 055 Överlåtande av övriga skulder -33 016 -26 601 Kassaflöde påverkande 654 780 1 026 628 1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 179 618 (120 975) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 4 727 (26 154) tkr vid förvärvstillfället. 2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 714 653 (1 042 917) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 10 867 (16 289) tkr vid försäljningsstillfället. Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång • Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har styrelsen fått ett bemyndigande att besluta om förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier. • Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi. • Anders Wennberg har under april 2025 avgått som styrelseledamot. 133 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 134 ===== Not 32 Förslag till vinstdisposition Styrelsens förslag till dispositioner beträffande vinst eller förlust enligt den fastställda balans­ räkningen Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdel- ning för år 2024 lämnas med totalt 0,20 kronor upp- delad på två utbetalningar om 0,10 kronor per tillfälle. Avstämningsdagar för erhållande av utdelning före- slås vara den 2 juni 2025 (0,10 kronor) respektive 1 december 2025 (0,10 kronor). Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respektive utbetal- ning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respektive avstämningsdag. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Överkursfond 4 207 559 944 Balanserat resultat -108 890 363 Årets resultat -386 948 922 Disponibla vinstmedel 3 711 720 659 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 0,20 kr per aktie 74 355 721 Till ny räkning överföres 3 637 364 938 Summa 3 711 720 659 Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya aktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemis- sion, enligt styrelsens förslag, ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemissio- nen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 7 435 572 kronor att delas ut. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § aktiebolagslagen ska styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till vinstutdelning. Styrelsen får således avge följande. Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstutdelning till aktieägare om sammanlagt 74 355 721,20 kronor. Bolagets ekonomiska situation per den 31 december 2024 framgår av årsredovisningen för räkenskapsåret 2024. Koncernenens egna kapital beräknas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från Interna- tional Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Redovisningsprinciper för moderbolaget har upp- rättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Styrelsen konstaterar att det efter den föreslagna vinst utdelningen finns full täckning för bolagets bundna egna kapital i enlighet med 17 kap 3 § andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen finner även att vinstutdelningen framstår som försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen har härvid beaktat det aktuella konjunkturläget, historisk utveckling och fram- tidsprognoser för såväl bolaget som för marknaden. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, om- fattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktig- hetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. 134 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 135 ===== Not 33 Kapitalstruktur Kapitalstruktur Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att: • Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk- samhet så att den kan börja att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter, och • Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere. För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne- avtal har koncernen implementerat en policy som agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt- håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom undvikande av potentiella finansiella påfrestningar som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter. Stenhus Fastigheter i Norden ABs finanspolicy stipu- lerar följande finansiella nyckeltal: • Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Räntetäckningsgrad (ICR) ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals- brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor- teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan påverka vår finansiella ställning och resultat negativt. Vid 2024-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur. Vidare har Bolaget etablerat riktlinjer för att hantera refinansieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallo- struktur och en balanserad fördelning av skuld bland långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad exponering mot marknadsvolatilitet. Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek- terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan- siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål och externa förändringar i det finansiella landskapet. EPRA Stenhus är sedan 2021 medlemmar i EPRA. EPRA, European Public Real Estate Association, är rösten för den börsnoterade europeiska fastighetssektorn. Med fler än 280 medlemmar, inom hela spektrumet av den börsnoterade fastighetsbranschen (företag, investe- rare och deras leverantörer), representerar EPRA över 690 miljarder euro i fastighetstillgångar* och 94% av börsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. EPRA:s uppdrag är att främja, utveckla och företräda den europeiska offentliga fastighetssektorn. Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com * Endast europeiska företag Den föreslagna vinstutdelningen utgör 1,82 procent av moderbolagets egna kapital och 1,26 procent av koncernens egna kapital. Bolaget kommer efter vinstutdelningen fortsatt uppfylla sitt uttalade finan- siella mål att soliditeten ska överstiga 35 procent. Vidare kommer Bolaget fortsatt uppfylla nettobelå- ningsgraden om högst 55 procent på lång sikt. Efter vinstutdelningen har bolaget och koncernen fort- farande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedömning motsvarar de krav som för närvarande kan uppställas för fastighetsbranschen. Bolaget och koncernen bedöms efter vinstutdelningen ha en till- fredsställande likviditet och ett konsolideringsbehov som kan anses tillgodosett. Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förplik- telser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form av både korta och långfristiga krediter. Inte heller antas den föreslagna vinstutdelningen påverka bolagets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets och kon- cernens ekonomiska förhållanden anser styrelsen att ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna vinstutdelningen inte framstår som försvarlig. 135 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 136 ===== 136 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 24 april 2024 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Vår revisionsberättelse har lämnats den 24 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Sebastian Månsson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Styrelseordförande Malin af Petersens Styrelseledamot Erik Borgblad Styrelseledamot Frank Roseen Styrelseledamot ===== SIDA 137 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org.nr 559269-9507 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 71-78. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 61-136 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbola- gets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden om- fattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71–78. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan- de till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det gran- skade bolaget eller, i förekommande fall, dess moder- företag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent- lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig- heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redo- visningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls- enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent- liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan- siella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet. Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår övergripande bedöm- ning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelse- fullt område för revisionen. En särskild materia litet fastställdes utifrån bolagets förvaltningsresultat och har använts för revisionen av koncernens driftnetto. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisningsprinciper i not 2 samt Förvaltningsfastig- heter i not 12. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde om 13 395 Mkr per 2024-12-31 och utgör en väsentlig del av koncernens balansräkning. Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd baseras 137 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 138 ===== huvudsakligen på tillämpning av kassaflödesmetoden. Under året har 100% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsinstitut. Koncernens rutin är att värdera fastigheterna externt varje kvartal vilket framgår av not 12 i årsredovisningen. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam- mans med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda värderingar per 2024-12-31. Revisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av de externa värderingsrapporterna för att bedöma den kassaflödesvärdering som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) tillämpar samt den matematiska riktigheten och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision har bland annat omfattat följande granskningsåtgärder: • Följt upp att värderingarna följer de interna rikt- linjerna och anvisningar för fastighetsvärdering. • Stickprovprovsmässigt följt upp modellens matematiska beräkningar. • Bedömt indata genom stickprovsmässig uppföljning mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig marknadsdata. • Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. • Stickprovsmässigt testat indata i beräknings- modellerna mot information i relevanta system. • Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde- ringar och jämfört med bolagets sammanställning över dessa. Vårt arbete har fokuserats på de högst värderade för- valtningsfastigheterna, de mest väsentliga antagande- na samt de fastigheter där det varit väsentliga variatio- ner i värde jämfört med föregående år. I de fall där antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med koncernens företags- ledning och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts, att de antaganden och känslighetsanaly- ser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt i not 12. Värderingarna baseras på bedömningar och har till sin natur en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Stenhus Fastig- heter i Norden AB (publ)’s använda antagandena ligger inom ett acceptabelt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iaktta- gelser till revisionsutskottet. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 1-58 och 137-143. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informa- tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra infor- mationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl- diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernre- dovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller miss- tag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid 138 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 139 ===== kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets- art, omfattning och risker ställer på storleken av moder- bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefatt- ar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebo- lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord- ningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revi- sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl- dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns- ansvar. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommenda- tion RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. 139 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 140 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esefrapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets styr- ning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes ut övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapporte- ring av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direk- tören tar fram underlaget i syfte att utforma gransk- ningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalan- de om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk- ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsen- ligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTMLformat och en avstämning av att Esef-rappor- ten överensstämmer med den granskade årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 71–78 och för att den är upprät- tad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys- ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i över- ensstämmelse med årsredovisningslagen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktoriserad revisor 140 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 141 ===== 6. Övrigt Definitioner av nyckeltal 142 Kalendarium 143 Kontaktuppgifter 143 ===== SIDA 142 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,9 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga finansiella placeringar. Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel eller kortfristiga finansiella placeringar. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och kortfristiga finansiella placeringar. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader, finansnettot samt intresseföretagets förvaltningsresultat. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 142 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 143 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 17C 117 43 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Delårsrapport Q3 20 november 2025 Delårsrapport Q1 15 maj 2025 Boksluts- kommuniké 19 februari 2026 Årsstämma 22 maj 2025 Årsredovisning 23 april 2026 Delårsrapport Q2 21 augusti 2025 ===== SIDA 144 ===== 144 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter