===== SIDA 1 ===== 2025 Års- och hållbarhetsredovisning ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Marknads- värde fastigheter 13 704 mkr Net LTV 53,2 % Uthyrnings- grad 94,6 % Antal fastigheter 138 st Uthyrningsbar yta 893 381 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 1,14 kr/st Hyresduration 6,3 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning Innehåll Stenhus Fastigheters årsredovisning Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 61-140. Stenhus Fastigheters lagstadgade hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen finns på sidorna 31-60. 1. Inledning 4 Stenhus Fastigheter i korthet 5 Året i korthet 5 Väsentliga händelser i korthet 6 VD har ordet 8 Stenhus Fastigheters historia 9 Affärsidé, strategi och mål 11 2. Verksamhet 13 Fastighetsportfölj 14 Projektportfölj 25 Transaktioner 28 Intresseföretag och samägda bolag 30 3. Hållbarhetsredovisning 31 Hållbarhetsrapport 32 Revisors rapport 60 4. Förvaltningsberättelsen 61 Information om verksamheten 62 Förslag till vinstdisposition 63 Finansiering 64 Risker och riskhantering 67 Aktien och ägarna 71 Bolagsstyrningsrapport 72 Bolagets styrelse och ledning 80 5. Finansiella rapporter 82 Översikt och nyckeltal 83 Finansiella rapporter 85 Redovisningsprinciper och noter 96 Årsredovisningens undertecknande 139 Revisionsberättelse 140 6 Övrigt 144 Definition av nyckeltal 145 Kalendarium 146 Kontaktuppgifter 146 3 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Driftnetto 800,5 mkr ===== SIDA 4 ===== 1. Inledning Stenhus Fastigheter i korthet 5 Året i korthet 5 Väsentliga händelser under året 6 VD har ordet 8 Stenhus Fastigheters historia 9 Affärsidé, strategi och mål 11 4 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (Stenhus Fastigheter) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på fyra segment: Lager/lättindustri/logistik, Sällanköps- och dagligvaruhandel, Offentliga fastigheter samt Kontor. Vår portfölj omfattar cirka 893 (892) tusen- kvadratmeter fördelat på 138 (135) fastigheter, främst i storstadsområden och tillväxtorter med fokus på Stockholm och Mälardalen. Genom att prioritera stabila hyresgäster och långa hyresavtal skapar vi en förutsägbar och hållbar framtid. Utöver förvaltning och utveckling av befintliga fastigheter arbetar vi aktivt med både nuvarande och potentiella byggrätter inom beståndet. Under året har Stenhus Fastigheter fortsatt att renodla och stärka fastighetsportföljen genom avyttringar av tillgångar som inte bedöms passa bolagets långsiktiga strategi eller uppfylla avkastningskraven. Parallellt har bolaget genomfört förvärv av avkastningsstarka fastigheter med stabil intjäningsförmåga, vilket bidrar till en robust och långsiktig intäktsbas. Bolaget ser en fortsatt återhämtning i fastighetsvärderingarna, vilket stärker balansräkningen. Under året har återköp av egna aktier genomförts i syfte att skapa aktieägar- värde. Vidare har Backaheden Fastighets AB konsoli- derats, obligation refinansierats och finansierings- strukturen förstärkts genom förbättrade marginaler samt lansering av företagscertifikatprogram. Utdelning och återköp av aktier Under året genomförde Bolaget sin första utdelning om 0,20 kronor per aktie, totalt 72 miljoner kronor och samtidigt föreslår styrelsen en höjd utdelning till 0,31 kronor per aktie till årsstämman 2026. Bolaget har under året även återköpt 15 738 000 egna aktier. Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktie- ägarvärde och understryker Bolagets starka finan- siella ställning. Strategiska transaktioner Som en del av Stenhus Fastigheters aktiva portfölj- förvaltning har bolaget under året förvärvat nio stra- tegiskt utvalda fastigheter till ett värde om 734 miljo- ner kronor och avyttrat sex fastigheter till ett värde om 799 miljoner kronor. De förvärvade fastigheterna kännetecknas av god avkastning och stabil intjänings- förmåga. De avyttrade fastigheterna var huvudsakligen tomställda, hade svag avkastning eller bedömdes inte passa in i bolagets långsiktiga strategi. Under året har Bolaget även fullföljt uppköpet av Backaheden Fastighets AB (”Backaheden”). Efter det offentliga uppköpserbjudandets avslut kontrollerade bolaget 97,4 procent av aktierna och rösterna i Backa- heden. I samband med detta avnoterades Backaheden från Spotlight Stock Market och processen för tvångsinlösen av resterande aktier har påbörjats. Från och med den 1 januari 2026 förvaltas Backahedens fastigheter såväl kommersiellt som administrativt av Stenhus Fastigheter, vilket möjliggör ytterligare sam- ordningsvinster och effektiviseringar inom koncernen. Transaktionerna ligger i linje med bolagets långsiktiga strategi att ytterligare renodla och stärka portföljen. Sammantaget har åtgärderna bidragit till att förbättra portföljens genomsnittliga direktavkastning, stärka kassaflödet samt höja den övergripande kvaliteten och intjäningsförmågan i fastighetsbeståndet. Framgångsrika finansieringar Stenhus Fastigheter har genomfört flertalet refinan- sieringar under året till väsentligt bättre villkor vilket sänker Bolagets räntekostnader och förlänger genom snittliga kapitalbindningsstrukturen. Stenhus Fastigheter har även förbättrat räntesäkringen där räntesäkringsgraden nu uppgår till 59,2 (48,3) pro- cent. Under året har Bolaget även förtidsinlöst den gröna obligationen och emitterat en ny grön icke säkerställd obligation till markant bättre villkor. Stenhus Fastig- heter har även i början av september 2025 lanserat ett företagscertifikatprogram. Tillsammans med lägre Stibor har dessa åtgärder bidragit till en förbättrad räntetäckningsgrad på 2,23 (1,84) gånger. Stenhus Fastigheter i korthet Året i korthet 5 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== Väsentliga händelser i korthet • Stenhus Fastigheter har tecknat ett 15-årigt hyres- avtal med Tyresö kommun avseende kommunhuset i Tyresö, med ett totalt kontraktsvärde om cirka 300 miljoner kronor. • Årsstämman i maj 2025 beslutade om Stenhus Fastigheters första utdelning på 0,20 kronor per aktie, fördelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i juni och 0,10 kronor i december 2025. • Årsstämman beslutade även att Bolaget framöver kan återköpa eller överlåta egna aktier. Detta är en strategi som stärker värdet för Bolagets aktieägare genom högre vinst per aktie. • Den 23 april 2025 tillträdde Stenhus Fastigheter en fastighet i Uppsala, fullt uthyrd till Polismyndig- heten. Fastigheten omfattar en uthyrningsbar yta om cirka 4 756 kvm och har därefter byggts ut med ytterligare 2 138 kvm som blev klar under första kvartalet 2026. Kostnaden för utbyggnaden upp- gick till 47,5 miljoner kronor vilket ingick i köpeskil- lingen. Hyresintäkterna förväntas uppgå till cirka 11 miljoner kronor årligen efter färdig ställandet och avtalet löper över sex år. Som del av köpeskillingen har Stenhus Fastigheter överlåtit egna aktier. • Under april såldes tre fastigheter i Nyköping och Karlstad, med ett totalt hyresvärde om 28,1 miljoner kronor och genomsnittlig hyresduration om 3,9 år. Det sammanlagda fastighetsvärdet uppgår till 390 miljoner kronor. Frånträde skedde under andra kvartalet 2025. • På årsstämman den 22 maj 2025 omvaldes Anders Wennberg som styrelseledamot, Nicklas Paulson valdes in som ny styrelseledamot och Erik Borgblad utsågs till ny styrelseordförande. 6 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Q1 Q2 ===== SIDA 7 ===== • Den 16 september 2025 offentliggjorde Stenhus Fastigheter ett kontant uppköpserbjudande om 78 kronor per aktie i Backaheden, omfattande 870 044 aktier (17,3 procent). • Den 3 juli 2025 tillträdde bolaget en portfölj om sex stycken lager-, lättindustri- och logistikfastigheter i Helsingborg, Malmö, Eskilstuna, Södertälje och Trollhättan. Portföljen, med ett fastighetsvärde om 299 miljoner kronor, omfattar 19 064 kvm uthyr- ningsbar area, med Bilia som huvudsaklig hyres- gäst. Årligt hyresvärde uppgår till cirka 24 miljoner kronor med en genomsnittlig återstående hyres- duration på 10 år. • Stenhus Fastigheter har förvärvat fastigheten Moga 1:133 i Svenljunga och samtidigt tecknat ett 20-årigt trippel net hyresavtal med Star Trading AB. Fastigheten har ett värde om cirka 295 miljoner kronor före marknadsmässigt avdrag för latent skatt. Fastigheten tillhör segmentet lager/lättindu- stri/logistik, med en uthyrningsbar area på cirka 40 472 kvm och finansieras genom en kombination av egna medel och banklån. Det årliga hyresvärdet för fastigheten uppgår till cirka 24,3 miljoner kronor, och tillträde ägde rum den 9 september 2025. • Stenhus Fastigheter avyttrade utvecklingsfastig- heten Värmet 3 i Malmö till ett joint venture mellan South Bay och Nrep. Fastigheten om 31 322 kvm är tomställd och belägen i Malmö Hamn. Försäljningen skedde till bokfört värde och kommer förbättra förvaltningsresultatet samt uthyrningsgraden. Frånträde skedde 1 september 2025. • I september 2025 emitterade Bolaget nya seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 miljo- ner kronor med förfall i december 2028, rörlig ränta 3 mån Stibor + 2,975 procent. Likviden används enligt bolagets gröna finansieringsramverk för investeringar i gröna fastigheter, energieffektivise- ringar samt refinansiering av utestående gröna obligationer om 598,75 miljoner kronor. Inlösen av utestående obligation genomfördes 16 oktober 2025. Totala kostnaden avseende förtidsinlösen uppgår till cirka 10,8 miljoner kronor vilket belastar resultatet. • Stenhus Fastigheter har i början av september 2025 lanserat ett företagscertifikatprogram med ett rambelopp om 1 000 miljoner kronor (förut- sätter motsvarande tillgänglig och outnyttjad kreditfacilitet). • Bolaget har fullföljt sitt uppköp av Backaheden och efter slutligt utfall den 5 november 2025 kontrollerar Stenhus Fastigheter cirka 97,4 procent av aktierna och röster i Backaheden. Till följd av detta har Backaheden avnoterats från Spotlight Stock Market samt har processen att tvångsinlösa resterande aktier påbörjats. Från och med 1 januari 2026 förvaltas fastigheterna såväl kommersiellt som administrativt av Bolaget. • Under oktober 2025 sålde Stenhus Fastigheter utvecklingsfastigheterna Vänersnipan 1 i Karlstad och Kardanen 13 i Örebro för 87 respektive 148 miljoner kronor vilket är i nivå med bokfört värde. Fastigheterna är i huvudsak tomställda, omfattar cirka 6 983 respektive 11 907 kvm och ingår i segmenten Kontor respektive Sällanköps-/ dagligvaruhandel. Försäljningarna stärker förvaltnings resultatet, likviditet samt att uthyrnings graden förbättras. • Krona Public Real Estate AB (publ) (”Krona”) beslutade den 6 november 2025 om en företrädes- emission, vars slutliga utfall offentliggjordes den 9 december 2025 (”Företrädesemissionen”). Efter genomförandet av Företrädesemissionen uppgick Stenhus Fastigheters innehav i intressebolaget Krona till 4 469 878 aktier, motsvarande cirka 39,99 (27,33) procent av det totala antalet aktier och röster i Krona. 7 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Q3 Q4 ===== SIDA 8 ===== 8 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Omvärlden Under våra första fem och ett halvt år som bolag har vi verkat i en omvärld präglad av stor osäkerhet och snabba förändringar. Perioden har omfattat såväl en global pandemi som krig i Europa och Mellanöstern, tillsammans med stigande inflation, ränteuppgångar och en mer fragmenterad geopolitisk utveckling. Sammantaget har detta skapat ett affärsklimat där förutsägbarheten varit begränsad och anpassnings- förmåga avgörande. Mot den bakgrunden är jag särskilt stolt över vad vi har åstadkommit. Under samma period har vi levere- rat stark tillväxt, en stabil resultatutveckling och byggt en robust finansiell plattform. Det är ett tydligt kvitto på styrkan i vår affärsmodell och vår organisations- förmåga att navigera i en komplex omvärld. När vi nu blickar framåt gör vi det med fokus på fort- satt tillväxt, lönsamhet och att steg för steg stärka vår position på marknaden. 2025 År 2025 nådde Stenhus sitt bästa förvaltningsresultat hittills, vilket tydligt visar att vår strategi – med fokus på kärnverksamheten, god förvaltning, proaktiv kapital förvaltning, strategiska åtgärder och kassa- flödesfokus – verkligen fungerar. Under året har vi även genomfört flera strategiska förbättringar i vårt fastighetsbestånd. Vi har sålt ut- vecklingsfastigheter på attraktiva nivåer och samtidigt förvärvat fastigheter med starka hyresgäster och långa hyresavtal. Det arbete har förbättrat både vår uthyrningsgrad och vår långsiktiga intjäningsförmåga. Som bolag mäter vi alltid vår vakans för alla byggda kvadratmeter i hela beståndet – inte bara för de så kallade ”förvaltningsfastigheterna” – eftersom vi ser hela vår bebyggda portfölj som en del av kärnverk- samheten. Aktien och ägarna Som ett börsnoterat bolag är det viktigt att ha fokus på våra aktieägare såväl som våra hyresgäster. Under de senaste åren har Stenhus Fastigheter arbetat målmedvetet för att skapa aktieägarvärde genom förbättrad finansiering, fokus på kassaflöden, tillväxt, aktieåterköp och utdelning. Att uppnå detta kräver planering och en stark finansiell plattform, vilket vi har byggt under flera år. Under en längre tid har Stenhus Fastigheter, likt många andra bolag, handlats till stora rabatter på börsen. Som en åtgärd initierade vi under 2025 ett återköpsprogram, och med stor stolthet kan jag kon- statera att vi lyckats återköpa och avstämpla 9,99 procent av Bolaget – något som skapar bety- dande värde för våra aktieägare. Vi nöjer oss dock inte där, utan startar under 2026 ett nytt återköpspro- gram. Under 2025 genomförde Bolaget sin första utdelning om 0,20 kronor per aktie, totalt 72 miljoner kronor och inför 2026 föreslår styrelsen en höjd utdelning till 0,31 kronor per aktie till årsstämman 2026. Dessa åtgärder syftar till att skapa långsiktigt aktie- ägarvärde och understryker Bolagets starka finan- siella ställning. Avslutningsvis Vi har under våra år insett hur viktigt det är att inte tappa kompassriktningen och bli osäkra utan faktiskt känna oss trygga med hur vi arbetar på Stenhus Fast- igheter, en klar och tydlig kurs mot uppsatta mål även om det blåser hårt runt om oss. År 2026 kommer att präglas av fortsatt tillväxt, stabilitet, återköp och starka kassaflöden. Vi kommer särskilt fokusera på tillväxt genom starka förvaltningsresultat snarare än enbart värdeutveckling, och framåt kommer vi fortsät- ta prioritera våra innehav med fokus på effektiv och värdeskapande förvaltning. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla enga- gerade medarbetare, hyresgäster, aktieägare och alla samarbetspartners som vi har relationer med. Stenhus Fastigheter kan inte påverka vad som händer i en osäker värld men tillsammans kan vi fortsätta navi- gera genom den mot uppsatta mål. Elias Georgiadis Verkställande direktör VD har ordet ===== SIDA 9 ===== 9 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Fastighetsvärde Q4 2022–Q4 2025 Stenhus Fastigheters historia 2020 Stenhus Fastigheter startade sin verksamhet i september 2020. Stenhus Fastigheter offentliggör investeringsmemorandum i november i samband med notering på Nasdaq First North samt förvärvar fler- talet fastigheter under november och december. 2021 Stenhus Fastigheter fortsätter förvärva flertalet fastigheter och i Q3 2021 förvärvas MaxFastigheter (fastighetsvärde 2 951 miljoner kronor ) 2022 Stenhus Fastigheter förvärvade Randviken Fastig- heter med ett fastighetsvärde om 7 171 miljoner kro- nor. Ytterligare fastighetsförvärv om cirka 450 miljo- ner kronor genomfördes 2022. Under 2022 byter Bolaget lista till Nasdaq First North Premier Growth Market. 2023 Backaheden Fastighets AB konsoliderades med Stenhus Fastigheter. Bolaget emitterar framgångsrikt gröna obligationer om 500 miljoner kronor. 2024 Stenhus Fastigheter byter lista till Nasdaq Stockholms huvudlista 18 december 2024. Stenhus Fastigheter har avyttrat 29 fastigheter och förvärvat 3 fastigheter till ett totalt värde om cirka -570 miljoner kronor. 2025 Stenhus Fastigheter har förvärvat 9 fastigheter för 734 miljoner kronor och avyttrat 6 fastigheter för 799 miljoner kronor. Bolaget har fullföljt sitt uppköp av Backaheden Fastigheter AB. Fastigheter Netto sålt/förvärvat Q1 2025 Q2 2025 Q3 2024 Q2 2024 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024 136 134134153180 163 157 158 161 160 1 -2-19-75 -17 -6 1 3 -1 Q4 2024 135 1 Q3 2025 140 6 Q4 2025 138 -2 13.5 13.413.213.6 14.3 13.3 13.0 13.0 13.9 13.913.7 13.4 13.7 ===== SIDA 10 ===== Fastighetsrelaterade nyckeltal 2025 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec Hyresintäkter 1 036 1 012 1 019 712 Driftnetto 801 784 790 531 Finansnetto -341 -398 -387 -194 Förvaltningsresultat 413 330 359 298 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 104 -113 -574 -40 Investeringar i fastigheter, ny, till om ombyggnationer 270 217 374 474 Marknadsvärde fastigheter, vid periodens slut 13 704 13 395 13 860 14 259 Försäljning av fastigheter -799 -747 -1 0 4 4 -962 Förvärv av fastigheter 734 177 844,7 7 618 Överskottsgrad, % 77 77 78 75 Uthyrningsgrad, ekonomisk % 95 93 95 96 Finansiella nyckeltal Kassaflöde från den löpande verksamheten 416 255 345 293 Kassaflöde från investeringsverksamheten -353 280 528 -782 Likvida medel, vid periodens slut 543 225 306 294 Genomsnittlig ränta på balansdagen, % 3,8 4,5 5,4 4,1 Räntetäckningsgrad, gånger 2,23 1,84 1,94 2,58 Belåningsgrad (LTV) 57,1 54,7 56,9 57,1 Nettobelåningsgrad (Net LTV) 53,2 53,1 54,7 54,8 *Viktat genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning Förvaltningsresultat (mkr) / förvaltningsresultat/aktie (kr)* Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat/aktie (kr) 120 110 100 90 80 70 60 0,32 0,30 0,28 0,26 0,24 0,22 0,20 Q1 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q4 2024 Q1 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q3 2025 Q4 2025 Q4 2025 Räntebärande skuld (mkr) / Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %) Räntebärande skuld (mkr) Nettobelåningsgrad, (Net LTV, %) 8 200 8 000 7 800 7 600 7 400 7 200 60,0 58,0 56,0 54,0 52,0 50,0 Historik i siffror 10 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom och kundnyttan kan maximeras och bidra till att långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate- rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus Fastigheters fastlagda mål inför framtiden är följande: Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Förvaltningsresultatet skall öka med 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Soliditet >35 % Kapital- bidning >2 år LT V <60,0 % ICR >2,25 x Net LTV <55 % 11 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling samt an- vändas till återköp av egna aktier och utdelning. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt- ningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31 (0,20) kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 kronor i juni 2026 och 0,15 kronor i december 2026. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 12 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== 13 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter 2. Verksamhet Fastighetsportfölj 14 Projektportfölj 25 Transaktioner 2025 28 Intresseföretag och samägda bolag 30 ===== SIDA 14 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor vid periodens slut. Den 31 december 2025 bestod Bolagets fastig- hetsportfölj av 138 (135) fastigheter varav 12 (12) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december 2025, uppgick till 1 027, 2 (inklusive projekt) (1 010,6) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6 (93,0) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 31 decem- ber 2025 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 43,5 (39,4) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,7 (7,2) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 803 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte- rade hyresintäkterna uppgick till drygt 607 miljoner kronor inom detta segment. Nettouthyrning Nettouthyrningen uppgick till 3,2 miljoner kronor under perioden. Stenhus tecknade 58 hyresavtal med ett ökat årligt hyresvärde om 24,7 miljoner kronor, varav 18,1 miljoner kronor avsåg hyresavtal med nya hyresgäster och 6,6 miljoner kronor avsåg omför- handlingar med befintliga hyresgäster. Erhållna upp- sägningar av hyresavtal uppgick till 21,5 miljoner kronor. Fastighetsportfölj Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2025 jan- dec 2024 jan- dec 2023 jan- dec 2022 jan- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 Förvärv 733,8 177,0 844,7 7 618,2 Försäljning -799,1 -746,5 -1 044,2 -961,8 Orealiserad värdeförändring 133,7 -75,3 -490,7 -20,5 Realiserad värdeförändring -29,3 -37,4 -83,0 -19,3 Investeringar i portföljen 270,0 217,1 374,2 474,0 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 704,3 13 395,0 13 860,1 14 259,2 Orealiserad värdeförändring, % 1,0 -0,6 -3,4 -0,1 Antal fastigheter IB 135 161 180 116 Förvärv 9 3 8 78 Försäljning -6 -29 -27 -16 Omklassificering – – – 2 Antal fastigheter UB 138 135 161 180 Marknads- värde fastigheter 13 704 mkr Driftnetto 801 mkr Uthyrnings- grad 94,6 % Hyresduration 6,3 år Uthyrnings- bar yta 893 381 kvm 14 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 240630 240930 241231 250331 250630 250930 251231221231 230331 230630 230930 231231 240331 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 57% Sällanköps-/dagligvaruhandel 14% Offentliga fastigheter 20% Kontor 9% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 34% Väst 34% Mälardalen 23% Öst 5% Syd 2% Norr 2% 13,7 Mdkr 13,7 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2025 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. 34%23% 34% 5% 2% 2% Tusen kvm Antal fastigheter 240630 250630240930 250930241231 251231221231 230331 230630 230930 231231 240331 250331 Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 15 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Fastighetsbeståndet per 2025-12-31 Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastigheter Uthyrbar area Mkr kr/kvm1 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 39 175 218 317 2 072 31 4 645 26 510 34 Väst 45 381 923 360 1 005 35 4 711 12 334 34 Mälardalen 33 186 745 248 1 447 24 3 096 16 580 23 Öst 11 109 650 70 664 7 733 6 687 5 Syd 3 21 785 11 1 561 1 264 12 100 2 Norr 7 18 061 21 1 140 2 256 14 147 2 Tot a l 138 893 381 1 027 1 263 100 13 704 15 340 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2025-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 1 395 553 2 235 461 4 645 34 Väst 3 118 449 425 719 4 711 34 Mälardalen 2 377 688 31 – 3 096 23 Öst 472 207 54 – 733 5 Syd 264 – – – 264 2 Norr 177 79 – – 256 2 Tot a l 7 803 1 976 2 744 1 180 13 704 100 Del av total, % 57 14 20 9 100 Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2025-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 103 45 132 38 317 31 Väst 241 38 32 48 360 35 Mälardalen 190 55 3 – 248 24 Öst 47 19 4 – 70 7 Syd 11 – – – 11 1 Norr 14 6 – – 21 2 Tot a l 607 163 171 86 1 027 100 Del av total, % 59 16 17 8 100 Uthyrningsbar area2, fördelning per segment och region per 2025-12-31 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 56 816 32 949 66 876 18 577 175 218 20 Väst 293 817 39 179 16 047 32 879 381 923 43 Mälardalen 145 234 37 875 3 636 – 186 745 21 Öst 90 877 17 071 1 702 – 109 650 12 Syd 21 785 – – – 21 785 2 Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2 Tot a l 620 457 133 207 88 261 51 456 893 381 100 Del av total, % 69 15 10 6 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 16 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2025-12-31 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 47 29 113 19 208 32 Väst 96 20 20 89 225 34 Mälardalen 124 25 10 – 159 24 Öst 22 34 2 – 58 9 Syd 2 – – – 2 0 Norr 6 2 – – 8 1 Tot a l 297 110 145 108 660 100 Del av total, % 45 17 22 16 100 Hyresavtalens förfallostruktur,1 totalt Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt2 Mkr Andel, % 2026 45 576 48 51 5 2027 130 828 68 131 13 2028 62 032 55 89 9 2029 78 337 58 124 12 ≥2030 481 708 155 612 61 T otalt 798 480 384 1 006 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 13,0 5,1 8,8 5,9 12,5 5,0 10,3 6,2 4,5 9,2 1,4 160 140 120 100 80 60 40 20 0 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 ≥2039 1,6 4,4 12,3 17 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 16 14 12 10 8 6 4 2 0 40 35 30 25 20 15 10 5 0 3,4 5,4 9,0 5,5 3,5 6,4 10,7 20,7 11,7 15,6 2,1 20262027202820292030203120322033 20342035203620372038≥2039 6,1 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20262027202820292030203120322033 20342035203620372038≥2039 6,1 12,7 6,5 12,9 3,4 14,5 6,5 7,7 3,8 6,2 5,4 2,3 11,9 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2026 36 673 29 37 6 2027 96 833 36 76 13 2028 35 244 29 39 6 2029 52 350 27 78 13 ≥2030 348 055 68 371 62 T otalt 569 154 189 600 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2026 4 409 5 5 3 2027 22 861 13 33 21 2028 5 462 8 9 5 2029 12 472 9 19 12 ≥2030 72 251 39 94 59 T otalt 117 455 74 159 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel 18 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 12 10 8 6 4 2 0 8,0 2,0 9,3 9,6 4,5 6,8 0,6 23.2 6,8 8,1 7,6 3,1 1,0 9,4 20262027202820292030203120322033 20342035203620372038≥2039 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2026 1 554 7 3 2 2027 6 489 9 13 8 2028 7 860 7 15 9 2029 7 110 11 16 10 ≥2030 47 242 35 117 71 T otalt 70 255 69 164 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2026 2 940 7 6 7 2027 4 645 10 9 11 2028 13 466 11 26 31 2029 6 405 11 12 14 ≥2030 14 160 13 30 37 T otalt 41 616 52 82 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter Hyresavtalens förfallostruktur, kontor Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 35 30 25 20 15 10 5 0 14 12 10 8 6 4 2 0 14,3 6,7 10,8 31,5 3,9 5,9 9,9 17,0 20262027202820292030203120322033 20342035203620372038≥2039 19 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Största hyresgäster per 2025-12-31 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Bilia AB 43 504 13 8,1 Alstom Rail Sweden AB 24 906 2 5,8 Santa Maria AB 38 337 1 5,7 Hedin Mobility Group AB 23 586 7 11,3 Botkyrka Kommun 12 935 3 7,5 Dollarstore AB 28 208 9 5,6 Polismyndigheten 14 414 8 4,3 Star Trading i Svenljunga AB (Eglo Leuchten Gmgh) 40 472 1 19,7 Capio Legevisitten AB 7 808 3 9,4 Artifex Systems AB 38 438 1 14,9 Quintus Technologies AB 10 814 4 3,0 Tyresö Kommun 7 995 1 2,7 Momentum Group AB 28 219 1 1,9 Leo´s AB 11 474 3 7,8 ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 6,0 T op 15 355 563 58 7,7 Övriga 537 818 736 T otalt 893 381 794 6,32 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 Areamässig uthyrningsgrad, % 91,0 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2 025-12-31 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 69% Sällanköps-/dagligvaruhandel 15% Kontor 6% Offentliga fastigheter 10% Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 59% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Offentliga fastigheter 17% Kontor 8% Kontrakterad hyra per region Väst 35% Stockholm 31% Mälardalen 24% Öst 7% Norr 2% Syd 1% Lager/lätt industri/logistik T otalt 96% 90% 95% 92% Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrt Vakant Sällanköps-/dagligvaruhandel Offentliga fastigheterKontor 95% 20 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. Uthyrningsgrad: 100% 21 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till 104,4 (-112,7) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till 133,7 (-75,3) miljoner kronor. Den oreali- serade värdeförändringen var 1,0 (-0,6) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi- tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade mark- nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdig- ställt och värdering kan ske. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. 22 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,19 10,00 8,16 Direktavkastningskravet, % 4,15 7,90 6,08 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 5 838 1 084 Långsiktig vakans, % 0,0 13,0 5,5 Drift och underhåll, kr/kvm 15 451 162 Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,46 9,09 8,15 Direktavkastningskravet, % 5,40 7,00 6,09 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 392 2 093 1 696 Långsiktig vakans, % 4,0 6,0 5,1 Drift och underhåll, kr/kvm 70 375 234 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,72 9,39 8,57 Direktavkastningskravet, % 5,65 7,30 6,49 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 309 5 838 1 168 Långsiktig vakans, % 3,5 13,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 25 390 184 Känslighetsanalys, total Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -501,8 532,2 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -511,4 608,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 546,9 -546,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -182,0 182,0 Drift och underhåll, +/- 10 procent -309,1 309,1 Känslighetsanalys, kontor Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -33,9 35,5 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -40,7 48,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 48,2 -48,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -14,9 14,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -22,3 22,3 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -77,8 82,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -71,3 83,3 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 91,8 -91,8 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,7 27,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9 23 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,19 9,34 7,45 Direktavkastningskravet, % 4,15 7,25 5,38 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 849 3 364 2 001 Långsiktig vakans, % 0 8,0 4,0 Drift och underhåll, kr/kvm 30 451 304 Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,28 10,00 8,30 Direktavkastningskravet, % 5,23 7,90 6,23 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 2 806 879 Långsiktig vakans, % 0 10,0 6,0 Drift och underhåll, kr/kvm 15 375 130 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -109,0 115,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,7 135,4 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 102,5 -102,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -33,7 33,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -59,3 59,3 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värde- påverkan mkr + Värde- påverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -281,1 299,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -287,7 341,7 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 304,4 -304,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -105,7 105,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -174,7 174,7 24 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter att teckna totalentre prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad- kostnaden. Per 31 december 2025 fanns förpliktelser gällande Stenhus Fastigheters projekt om 232,1 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till cirka 33 000 kvm. Planarbetet omfattar cirka 25 000 kvm BTA bostadsbyggrätter för påbyggnad av befintliga bygg- nader och cirka 8 000 kvm BTA byggrätter med till- byggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till cirka 20 miljoner kronor. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig- heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol- ler avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp erhållit totalt 22 certifieringar i beståndet, BREEAM in use ”Very Good”. Ytterligare 15 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEAM under 2026. Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi- deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att uppnå minst nivå C. Hållbarhet och återbruk Stenhus Fastigheter arbetar med återbruk i olika projekt. Möjligheterna till återbruk hanteras i tidigt skede för att identifiera och utvärdera olika alternativ. Det kan t ex vara att befintliga komponenter renove- ras och uppgraderas enligt anpassningskraven för att återmonteras. Komponenter kan också tas i återbruk från aktörer utanför Stenhus Fastigheter, t ex från andra entreprenörer eller fastighetsägare som utför renoveringar eller ombyggnationer. Under kvartal fyra pågår ett större projekt med installation av kylbafflar (ventilations- och kylsystem) och ljudklassade dörr- partier som köpts genom återbruk vilket minskar CO2-utsläppen betydlig jämfört med att installera nytillverkade komponenter. Projektportfölj Underliggande hyreskontrakt 100 % Potentiell byggrätt 33 000 kvm BREEAM- projekt 22 st 25 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – – Fastighetsutveckling Librobäck 15:1 Uppsala 7 239 47,5 18,3 29,2 3,7 100 Polismyndigheten 6 Q1 2026 Fjärilen 22 Södertälje 1 501 12 3,4 8,6 3,5 100 Arbetsförmedlingen 5 Q1 2026 Forellen 19 Tyresö 8 657 200 5,8 194,2 19,9 100 Tyresö Kommun 15 Q2 2029 Miljö- byggnad Silver/Guld Hållbarhetsprojekt² Handelsområde Skiftinge Eskilstuna 0,4 0,35 0,05 Q1 2026 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q1 2026 BREEAM Hammaren 1 Tibro 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM Hårstorp 1:100 Finspång 0,13 0,02 0,11 Q1 2026 BREEAM Köpmannen 12 Västerås 0,13 0,06 0,07 Q1 2026 BREEAM Personbilen 1 Skövde 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM Släggan 3 Karlstad 0,14 0,14 0 Q1 2026 BREEAM Svarven 4 Nässjö 0,13 0,1 0,03 Q1 2026 BREEAM Vissberga 11:5 Hallsberg 0,13 0,04 0,09 Q1 2026 BREEAM Librobäck 18:6 Uppsala 0,2 0 0,2 Q2 2026 BREEAM Traktorn 1 Skövde 0,13 0,09 0,04 Q2 2026 BREEAM Expeditören 17 Örebro 0,13 0,03 0,1 Q3 2026 BREEAM Vissberga 11:7 Hallsberg 0,13 0,04 0,09 Q3 2026 BREEAM Fabrikören 7 Älvsjö 0,13 0,02 0,11 Q4 2026 BREEAM Torshälla 5:44 Eskilstuna 0,13 0,07 0,06 Q2 2026 BREEAM Summa 50 397,0 269,0 36,9 232,1 27,1 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 2 Kostnaden avser certifieringskostnader till BREEAM 26 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Fjärilen 22 Segment: Kontor Area: 3 500 kvm BTA Status: Inflytt Q1 2026 Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Arbetsför- medlingen på fem år. Byggnaden anpassas för att effektivi- sera och förnya befintlig lokalyta från cirka 3 500 kvm till cirka 1 500 kvm. Anpassningen fokuseras på att utföra uppdateringen med hjälp av återbruk. Arbetet har påbörjats med inköp och återanvändning av utvärderade och godkän- da kylbafflar, ljudklassade dörrar mm. Ytan som Arbetsför- medlingen lämnar är efter kvartalet utgång uthyrd i sin helhet till Södertälje kommun på sjuårigt hyresavtal. Forellen 19 Segment: Kontor Area: 8 657 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2029 Kommentar: Nytt hyresavtal har tecknats med Tyresö Kom- mun på 15 år och en lokalyta på 8 657 kvm. Befintlig byggnad anpassas enligt nytt lokalprogram och för att få den mer tillgänglig för medborgarna. Tillsammans med Tyresö kom- mun projekteras byggnaden med stort fokus på återbruk. Återbruksinventering skall genomföras i befintlig byggnad samt med återbrukscentraler och andra fastighetsägare. Återbruksmöjligheterna skall arbetas in i projekteringen och ligga till grund för nyanpassning av byggnaden. Befintliga ventilations- och styrsystem förnyas och effektiviseras. Byggnaden skall uppnå Miljöbyggnad Guld/Silver. Librobäck 15:1 Segment: Offentliga fastigheter Area: 7 239 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2026 Kommentar: Nytt hyresavtal på sex år har tecknats med Polismyndigheten. Ny byggnad uppförs om 2 138 kvm i anslutning till befintlig byggnad. 27 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Transaktioner Försäljningar Under året såldes fastigheter för cirka 799 miljoner kronor som bidrog till att ytterligare renodla portföljen och samtidigt minska vakansgraden. I och med för- säljningarna under året har Stenhus Fastigheter blivit av med cirka 50 tusen kvm vakans. Förvärv Den 31 januari 2025 tillträddes fastigheten Mörby 5:41, omfattande cirka 2 990 kvm uthyrningsbar area. Fastigheten är fullt uthyrd till XL Bygg. Den 23 april 2025 tillträddes fastigheten Librobäck 15:1, som är fullt uthyrd till Polisen. Under juli tillträddes en portfölj om sex fastigheter med Bilia som motpart. Den 9 september 2025 tillträddes fastigheten Moga 1:133 med Star Trading (del av Eglo Leuchten GmbH) som motpart. Ett 20-årigt hyresavtal tecknades i samband med affären. Summering När året över bolagets transaktioner summeras har Stenhus Fastigheter sålt sex fastigheter för cirka 799 miljoner kronor vilket kan jämföras med 29 fastigheter under 2024 för totalt 746,5 miljoner kronor. Försälj- ningarna ligger i linje med bokförda värden. Stenhus Fastigheter har under 2025 förvärvat nio fastigheter till ett värde av 734 miljoner kronor, att jämföra med 177 miljoner kronor året innan. Fastigheter som avyttrats och förvärvats under året Avyttrade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Affärsmannen 2 Karlstad Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 7 10 100 Järnhandlaren 6 Nyköping Offentliga fastigheter -2 188 100 Vänersnipan 1 Karlstad Kontor -6 983 - Kardanen 13 Örebro Sällanköps-/dagligvaruhandel -11 907 10 Bryggaren 12 Karlstad Kontor -12 802 91 Värmet 3 Malmö Lager/lätt industri/logistik -31 322 2 Summa -66 912 Förvärvade fastigheter Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Moga 1:133 Svenljunga Lager/lätt industri/logistik 40 472 100 Ratten 4 Trollhättan Lager/lätt industri/logistik 8 669 100 Librobäck 15:1 Uppsala Offentliga fastigheter 7 239 100 Grustäkten 6 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik 4 941 100 Mörby 5:41 Nykvarn Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 990 100 Gånggriften 5 Malmö Lager/lätt industri/logistik 2 252 100 Navaren 7 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik 1 866 100 Oxen 4 Södertälje Lager/lätt industri/logistik 1 336 100 Navaren 10 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik - - Summa 69 765 Förvärvad area 69 765 kvm Förvärvad hyra 64,5 msek Såld area 66 912 kvm Såld hyra 30,2 msek 28 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm. 29 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för cirka 85 procent av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 1 410 mkr Årligt driftnetto, ca: 77 mkr Ägarandel: 40% Befintliga intressebolag och samägda bolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus Fastigheter i intressebolag och samägda bolag där Stenhus Fastigheter har ett majoritets­ ägande. 30 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 31 ===== 3. Hållbarhetsredovisning Inledning 32 Beskrivning av processen och intressenter 32 Väsentlighetsanalys 35 Styrning av hållbarhetsarbetet 39 Miljö- och resurseffektivitet 40 Ekonomisk uthållighet 50 Affärsetik 52 Professionella och engagerade medarbetare 53 GRI standard nummer och beskrivning 57 31 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 32 ===== 32 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter32 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter32 Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Stenhus Fastigheter Hållbarhetsredovisning ”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov” INLEDNING Stenhus Fastigheters Års- och hållbarhetsredovisning 2025 inkluderar Stenhus Fastigheters hållbarhetsre- dovisning 2025 som också utgör Bolagets hållbar- hetsrapport. Bolaget omfattas av lagstadgad hållbar- hetsrapport enligt årsredovisningslagen 6:e kap 10§. Hållbarhetsrapporten granskas av Bolagets revisorer. Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus Fastigheter att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möj- ligheter att göra detsamma. Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete har sin grund i FN:s globala mål för hållbar utveckling. Ambitionsnivån är att hållbarhets- strategin ska utgå från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030. Utgångspunkten för hållbar- hetsarbetet är det avtryck som lämnas genom Stenhus Fastigheters värdekedja, kontinuerligt genomförda intressentdialoger och väsentlighetsanalysen som senast uppdaterades 2022. Hållbarhetsstrategin styrs av Bolagets affärsidé, policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys vilken uppdateras årligen. Stenhus Fastigheters hållbarhetsredovisning är upp- rättad med referens till den internationella organisa- tionen Global Reporting Initiative’s GRI Standards från 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2025. Stenhus Fastigheter integrerar hållbarhetsarbetet i all verksamhet, därav återfinns delar av hållbarhetsarbetet i årsredovisningens ordi- narie struktur. Var respektive information återfinns framgår av GRI-index på sidan 57-58. Ansvarig för hållbarhetsrapporten är företagets styrels och kon- taktperson för hållbarhetsredovisningen är Vice VD Mikael Nicander. Stenhus Fastigheters hållbarhetsredovisning följer det finansiella räkenskapsåret och publiceras årligen. I hållbarhetsredovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag. BESKRIVNING AV PROCESSEN OCH INTRESSENTER (GRI 3-1) Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värde- kedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs också med Bolagets intressenter för att även kunna analysera och prioritera intressenternas syn på Bola- gets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Värdekedja Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi- fierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie- ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig- hetsförvärv men även genom fastighets- och projek- tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam- heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Stenhus Fastigheters verksamhet och fastigheter påverkar ett antal hållbarhetsområden under fastig- hetens livs cykel, från projektering och produktion till förvaltning, ombyggnad och rivning. Stenhus Fastig- heters värdekedja uppströms består av råvaror och underleverantörer. Nedströms består den av företa- gets hyresgäster. Stenhus Fastigheter arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Stenhus Fastigheters värdekedja har klassificerats i tre kategorier; delar där Bolaget har hög, medel eller låg möjlighet att påverka hållbarheten inom respektive del. Samarbeten och dialoger med intressenter är viktiga delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i att öka vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. Här är samverkan med våra leverantörer av avgörande bety- delse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet ned- ströms där ett av Stenhus Fastigheters viktiga mål inom förvaltningen är att teckna så långa avtal med så stabila hyresgäster som möjligt för att minimera om- och avflyttningar. Här finns också möjlighet att påver- ka genom t ex gröna hyresavtal. ===== SIDA 33 ===== 33 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS FASTIGHETERS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER ===== SIDA 34 ===== 34 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Intressenter Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling: ”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds- ställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. Följande intressenter har identifierats som centrala för Stenhus Fastigheters verksamhet, och har prio- riterats i väsentlighetsanalysen av hållbarhetsrelate- rade frågor: Intressenter i Stenhus Fastigheters värdekedja: • Hyresgäster • Leverantörer • Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker • Kreditgivare • Styrelse • Ledning • Medarbetare • Kommande generationer För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för Stenhus Fastigheters verksamhet behandlas hållbar- hetsfrågorna löpande bland annat vid styrelsemöten, koncernledningsmöten, hållbarhetsrådets möten, träffar med aktieägare och i den dagliga kommunika- tionen med övriga intressenter men även via om- världsanalyser. En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets- frågor möjliggörs bland annat genom den input som erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och genom olika situationer och kanaler. Stenhus Fastig- heter kan då analysera och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa effekter på miljön reduceras och mänskliga behov samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus Fastigheter att arbeta utifrån sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter • Styrelse- och ledningsmöten • Etablering av hållbarhetsutskott • Mål och strategi för hållbarhets arbetet • Inkludering och prioritering av hållbarhetsarbetet i den löpande verksamheten • Internt styrverktyg för hållbart företagande Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och privatliv • Mänskliga rättigheter • Anställningsvillkor • Kompetensutveckling • Uppförandekod • Välmående medarbetare • Säkerställa mänskliga rättigheter och motverka diskriminering Ägare och analytiker • Finansiella rapporter • Bolagsstämmor • Kapitalmarknadsdagar • Presentationer och möten • Webb • Prioriterade hållbarhetsmål genom väsentlighetsanalys • Transparens • Framtida prioriteringar Kreditgivare • Finansiella rapporter • Kapitalmarknadsdagar • Presentationer och möten • Webb • Prioriterade hållbarhetsmål genom väsentlighetsanalys • Långsiktigt hållbara investeringar Hyresgäster • Löpande dialog • Webb • Skapa hållbara lokaler för verksamheten • Öka hyresgästernas möjligheter att påverka klimatsmart • Minskad energianvändning och omställning till förnybar energi • Ökad hållbarhet vid ny- till- och ombyggnader Leverantörer • Löpande dialog • Webb • Krav på uppförandekod • Krav på resurshållning • Ska följa hälso- och miljökrav • Motverka korruption och bristande affärsetik • Säkerställa mänskliga rättigheter • Motverka negativ påverkan på miljön Kommande generationer • Nuvarande generation ska kunna tillfredsställa dagens behov utan att äventyra framtida generationers möjlighet att göra detsamma ===== SIDA 35 ===== 35 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter VÄSENTLIGHETSANAL YS (GRI 3-2) Utifrån utvärderingen av Stenhus Fastigheters påver- kan på sin omgivning genom sin värdekedja och genom insikterna från kontinuerliga dialoger med olika intres- senter kommer Bolaget årligen analysera hållbarhets- frågorna och dess prioritet i en väsentlighetsanalys. Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där Stenhus Fastigheters verksamhet har en betydelsefull inverkan på omvärlden men också där omvärlden har en stor inverkan på Bolagets verksamhet. Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hän- syn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras. Miljö Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen och konsumtionen av de resurser som används. En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer från utvinning, omvandling samt användandet av fossil energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas genom att ändra på produktion och konsumtion av energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar energi och rena bränslen är en förutsättning för att kunna möta flera av de utmaningar världen står inför idag. Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde- lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning, förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning till en hållbar konsumtion och produktion av varor och resurser är en nödvändighet för att minska den nega- tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa. Samhälle Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel- ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och politiskt inflytande i samhället. Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och främjar alla människors möjlighet att delta i och påverka samhällsutvecklingen. Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande, ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly- tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande. Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och hållbara samhällen. Professionella och engagerade medarbetare samt tillväxt Genom att skapa goda förutsättningar för innovation och entreprenörskap samt säkerställa anständiga arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk tillväxt som inkluderar hela samhället. Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten. God hälsa är en grundläggande förutsättning för männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att bidra till samhällets utveckling. Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser och modern och effektiv vård för alla gynnar sam- hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar för människors grundläggande rättigheter till välbefinnande. Väsentlighetsmatris Stenhus Fastigheter har valt att direkt applicera sin möjliga påverkan på miljön, samhälle och ekonomi i förhållande till FN:s 17 globala mål för hållbar utveck- ling och prioriterat de som följer av Agenda 2030 där Stenhus Fastigheters verksamhet nu har möjlighet att bidra mest positivt. Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus Fastigheter visas på väsentlighetsmatrisens x-axel och värderats utifrån perspektivet låg-mellan-hög inverkan på omvärlden och intressenten med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln. Betydelsen för företagets respektive intressenten Hög Intressenten 3, 7, 8, 10, 12, 13, 15, 16 5, 11 1, 2, 4, 6, 9, 14, 17 Låg Företaget Hög ===== SIDA 36 ===== 36 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter FN:s GLOBALA MÅL GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA ===== SIDA 37 ===== 37 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter FN:s globala mål Delmål Stenhus GRI område/ Standard Internt regelverk/styrning Miljö GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE 3.4 Minska antalet dödsfall till följd av icke smittsamma sjukdomar och främja mental hälsa. 3.4 Stenhus Fastigheter anser det mycket viktigt att främja hälsa och välmående hos kommande generationer. Miljö (300) 305-1 scope 1 305-2 scope 2 305-3 scope 3 CRE8 308-1 Hållbarhetspolicy Miljöcertifiering Uppförandekod leverantörer 3.9 Minska antalet sjuk doms- och dödsfall till följd av skadliga kemikalier och föroreningar. 3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad genomförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader och mark. Sanering genomförs vid behov. Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar av luft, vatten och mark. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA 7.2 Öka andelen förnybar energi i världen. 7.2 Genom en ökning av användandet av fjärr värme och grön el i fastigheterna samt genom konvertering till förnybar energi bidrar Stenhus Fastigheter till nyttjande av mer hållbar energi. Bolaget minskar även energi- användningen i fastig heterna genom, som ett led i underhållsarbetet, tillsammans med hyresgästerna åtgärda styr- och reglerutrustning, installation av energi- effektivare ventilations- eller värme system, driftoptimering av ventilation, opti mering av värmeåtervinning samt byte av belysnings- armaturer och justering av belysningsstyrning. Miljö (300) 302-1 302-2 302-4 Hållbarhetspolicy HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION 12.2 Hållbar förvaltning och användning av naturresurser. 12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor. Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande av resurser i samband med av- in- och omflytt. Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar Stenhus Fastigheter till en mer hållbar konsumtion och produktion. Miljö (300) 308-1 Hållbarhetspolicy Långa avtal med hyresgäst Gröna hyreskontrakt Miljöcertifiering BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 13.3 Öka kunskap och kapacitet för att hantera klimatförändringar. 13.3 Genom att förbättra utbildningen och medvetenheten kring klimatet kan Stenhus Fastigheter bidra till en begränsning av klimatförändring-arnas konsekvenser i den mån det är möjligt. Miljö (300) Hållbarhetspolicy 15.5 Skydda den biologiska mångfalden och naturliga livsmiljöer. 15.5 Stenhus Fastigheter arbetar för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden. Miljö (300) 304-2 Hållbarhetspolicy ===== SIDA 38 ===== 38 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter FN:s globala mål Delmål Stenhus GRI område/ Standard Internt regelverk/styrning Socialt 10.3 Säkerställa lika rättigheter för alla och utrota diskriminering. 10.3 Stenhus Fastigheter accepterar inte någon form av diskriminering eller särbehandling samt verkar för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan tros uppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning eller ålder. Social (400) 405-1 406-1 414-1 Uppförandekod internt Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion Ekonomi ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT 8.1 Hållbar ekonomisk tillväxt. 8.1 Stenhus Fastigheters affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kort siktiga vinster är under ordnade bolagets långsiktiga värde- skapande. Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen. Bolaget uppträder på ett acceptabelt sätt i samhället och försöker begränsa sin miljö påverkan vilket är alla grund- läggande förutsättningar för att Stenhus Fastigheter, över lång tid, ska kunna bereda vinst för sina aktieägare. Ekonomi (200) 201-1 Affärsmodell Hållbarhetspolicy 8.5 Stenhus Fastigheter erbjuder goda och konkurrenskraftiga anställningsvillkor för samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att delta i incitamentsprogram. 16.5 Bekämpa korruption och mutor. 16.5 God affärsmoral är även det en grundförutsättning för Stenhus Fastigheters långsiktiga värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. Ekonomi (200) 205-2 205-3 Uppförandekod leverantörer Visselblåsarfunktion ===== SIDA 39 ===== 39 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete styrs av Lagar Externa ramverk Interna ramverk Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll FN:s konvention om barnets rättigheter Övriga tillämpliga lagar STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3) Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus Fastigheters strategier, dess påverkan på omvärld och intressen- ters förväntningar har fyra fokusområden för Bolagets hållbarhets arbete identifierats. Stenhus Fastigheters ramverk för hållbarhetsarbetet är: • Miljö och resurseffektivitet • Ekonomisk uthållighet • Affärsetik • Professionella och engagerade medarbetare Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses över och godkänns av styrelse och ledning årligen, i samband med strategiarbete. Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri- pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus Fastigheter betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken och lagar och förordningar som minimikrav. Stenhus Fastigheter följer FN:s Global Compacts tio principer. Dessa innefattar områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-korruption. Stenhus Fastigheters interna ramverk Styrelsen fastställer de interna ramverken och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse fastslagit ett antal interna policyer för styrning av hållbarhetsarbetet: • Hållbarhetspolicy • Informations- och insiderpolicy • Uppförandekod internt • Uppförandekod leverantörer • Visselblåsarfunktion För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets hemsida. ===== SIDA 40 ===== 40 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET Ramverk Mål/Index Miljö och resurseffektivitet FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA GRI-område Miljö (300) GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2 Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering Stenhus Fastigheters ramverk Hållbarhetspolicy, Uppföradekod leverantörer Mål Utfall Miljö och resurseffektivitet Eftersträva gröna kontrakt då en hållbar miljö är lättare att åstadkomma ju närmare hållbarhetsbesluten ligger verksamheten. 2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med en snittwault på 6 år. Målet är att samtliga avtal som tecknas from 2023 med kontraktsvärde över 500 tsek ska vara gröna avtal. 2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga. 2024. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga. 2025. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas med grön bilaga. Eftersträva användning av förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, fjärrvärme etc. 2022. Stenhus Fastigheter har inventerat 14 fastigheter där det finns möjlighet att konvertera om det är hållbart motiverbart. En fastighet har konverterats till solenergi, tre till bergvärme. I övriga pågår utvärderingsarbetet. 2023. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme och en fastighet till bergvärme. i övrigt pågår fortsatt inventering för att hitta den mest hållbara lösningen. 2024. Under året har tre fastigheter konverterats till fjärrvärme. 2025. Under året har en fastighet konverterats till fjärrvärme. Eftersträva 0% fossil uppvärmning (olja). 2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats och under 2023 är målsättningen att konvertera den fossila uppvärmningen (inom scope 2) till annan uppvärmning. 2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, där Stenhus Fastigheter har den operativa kontrollen, konverterats till berg- eller fjärrvärme. Den resterande oljepannan planeras för åtgärd under 2024. 2024. Under 2024 har alla oljepannor utom en ersatts. Kvarvarande oljepanna opereras av hyresgästen och alternativ till den finns i dagslägen inte då verksamheten ställer mycket speciella krav. 2025. Under 2025 har konvertering från olja till bergvärme påbörjats på två fastigheter. Eftersträva att senast under 2022 ställa om till 100% Grön El alternativt klimatkompensera. 2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med Vattenfall avseende miljöel från vatten- och kärnkraft, EPD. 2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 2024. Under 2024 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. 2025. Under 2025 har samtliga nya avtal tecknats enligt Grön EL. Energieffektivisera genom att samtliga fastigheter i portföljen kartläggs. 2022. Inventering har skett under 2022 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED- belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. 2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har lett till byte av gammalt ventilationsaggregat till effektivare aggregat, takomläggning med igensättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för ventilation och värme. 2024. Inventering har skett under 2024 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED- belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. På tre fastigheter har olja byts ut till fjärrvärme och bergvärme. 2025. Inventering har fortsatt under 2025 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED- belysning, nya styrsystem för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. På en fastighet har olja byts ut till fjärrvärme. ===== SIDA 41 ===== 41 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET Ramverk Mål/Index Miljö och resurseffektivitet (fortsättning) FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA GRI-område Miljö (300) GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2 Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering Stenhus Fastigheters ramverk Hållbarhetspolicy samt Uppföradekod leverantörer Mål Utfall Miljö och resurseffektivitet Eftersträva användning av miljösmarta produkter. Minimera förekomsten av skadliga ämnen. Källsortera genom samarbete med hyresgäst. Inventering har påbörjats under 2022 gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 2024. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. 2025. Inventering forsätter gällande miljöskadliga produkter. Ingen sanering har genomförts. Eftersträva långa hyresrelationer vilket minimerar behovet av ombyggnationer och rivningar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter. 2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2022 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 8,5 år. 2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2023 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,5 år. 2024. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2024 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 7,1 år. 2025. Nytecknade och omförhandlade avtal under 2025 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault på 6,2 år. Vid investeringar bör utredning göras om miljöcertifiering är möjlig. 2022. Två projektfastigheter färdigställs under 2023 med miljöcertifiering. 2023. Under året har fyra fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEAM in USE ”Very Good”. Före ytterligare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är planerade att utföras under 2024. 2024. Under året har tio fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025. 2025. Under året har 11 fastigheter miljöcertifierats i enlighet med BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 15 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2026. Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2023. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2024. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. 2025. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus krav. Stenhus Fastigheter kommer under 2025 arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden. 2025. Under året har arbetet påbörjats på fyra fastigheter för att plantera blomsterängar. ===== SIDA 42 ===== 42 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4 Inledning Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av samhällets energianvändning, därför är arbetet med att minska energianvändningen och se över valet av energikälla en viktig miljöfråga. Avgränsning Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för den största andelen av fastigheternas energianvänd- ning. Stenhus Fastigheter redovisar i denna rapport endast energi användning för de fastigheter där Bola- get har det operativa ansvaret för försörjningen av elektricitet och/eller värme inom scope 2 och 3. Mål Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi- fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgästen är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet. Stenhus Fastigheter har som mål att alltid komplettera sedvanliga hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är att minska hyresgästens resurs- och energianvändning. Hos Stenhus Fastigheter står majoriteten av hyres- gästerna själva för el- och värmekostnaderna vilket innebär att de själva kan påverka sin förbrukning och kostnaden för den samma. Då hyresgästerna ser en direkt koppling mellan förbrukning och kostnad ökar incitamentet att minska förbrukningen. Bolaget har samtidigt en kontinuerlig dialog med hyresgästerna kring huruvida det finns möjligheter till ytterligare resurs- och kostnadsbesparingar t ex genom att energieffektivisera. Stenhus Fastigheters mål är att arbeta nära hyresgästen t ex gällande projekt kring byte till LED-belysning, tilläggsisolering av byggnader och byte till energieffektivare fönster. Styrning Energiarbetet styrs av Stenhus Fastigheters hållbarhetspolicy som är framtagen och fastslagen av Bolagets styrelse. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det operativa energiarbetet. Energianvändningen samt mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-, region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar- värden bearbetas och analyseras. Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets projekt utvecklingschef för nybyggnads- och ombygg- nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska följas upp gentemot projekterade värden i samband med att projekten avslutas och byggnadernas drift- sätts. Princip för redovisning Energiprestandan beräknas genom årlig total normal- årskorrigerad energianvändning för uppvärmning, komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere- rad area. Redovisade mängder energi bygger på faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2. Utfall inkl tabeller/grafer Stenhus Fastigheters fördelning på uppvärmningskäl- lor inom Bolagets hela fastighetsbestånd uppgår per utgången av året enligt nedan: Uppvärmningskällor 2022 2023 2024 2025 Fjärrvärme Antal % 128 71 121 75 96 71 99 72 El Antal % 18 10 16 10 16 12 16 12 Bergvärme1 Antal % 23 13 17 11 16 12 16 12 Olja Antal % 7 4 3 2 3 2 3 2 Övrigt Antal % 4 2 4 2 4 3 3 2 Tomt, ej uppvärmning - - - 1 T otalt 180 161 135 138 1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten. Stenhus Fastigheters uppvärmningskällor inom scope 2 fördelas enligt nedan: Uppvärmningskälla scope 2 kWh 2022 kWh 2023 kWh 2024 kWh 20254 Fjärrvärme 80 219 80 219 80 219 80 219 El 39 494 36 717 35 837 35 218 Fjärrkyla 6 530 6 350 6 350 6 350 T otalt 126 063 123 286 122 406 121 787 Stenhus Fastigheter arbetar med att ställa om från fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträck- ning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor pågår. Bolaget eftersträvar användning av förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, fjärrvärme mm. Under 2025 har en fastig- heter konverteras från olja till fjärrvärme (Släggan 2). Inom det bestånd där Stehus Fastigheter har det operativa ansvaret finns endast en oljepanna kvar. Den kvartående fastigheten har stödvärme med olje- brännare för extrema förhållanden. Under 2025 har Stenhus Fastigheter tecknat avtal om 100 procent grön el till fastigheterna. Detta innebär EPD-certifierad el från de fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Energieffektiviseringen sker även genom kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven- tering har skett under 2025 och ett antal åtgärder har genomförts såsom byte till LED-belysning, nya styr- ===== SIDA 43 ===== 43 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter system för ventilation, nya ventilationsaggregat och ställverk, samt tilläggsisolering. På en fastighet har olja byts ut till fjärrvärme. Under 2025 har Bolaget investerat cirka 34 (23) miljoner kronor i ovan nämnda projekt avseende för- nybar energi eller andra åtgärder som syftar till att minska energianvändningen. Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser: 305-1, 305-2, 305-4 Inledning Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är därför viktigt. Avgränsning Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen samt de utsläpp utom organisationen som är mest väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. Stenhus Fastigheters första år för beräkning av klimat- utsläpp är 2022, vilket är basår för våra beräkningar. De uppgifter som redovisas avseende 2022 avser endast scope 1 och 2 och avser endast utsläpp av koldioxid och inte andra växthusgaser. Bolaget har från och med 2023 inkluderat även delar av scope 3 i hållbarhetsredovisningen. Stenhus Fastigheter redo- visar i denna rapport endast utsläpp för de fastigheter där Bolaget har det operativa ansvaret. Mål Scope 1: Stenhus Fastigheters mål är att fastigheterna ska ha 0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och kol). Bolaget strävar efter att egna installationer på fastigheterna ska tillföra förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme. Scope 2: Stenhus Fastigheters mål är att använda förnybar energi så mycket som möjligt, exempelvis solenergi, geotermisk uppvärmning, fjärrvärme. Under 2022 har Stenhus Fastigheter tecknat avtal om 100 % grön el. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate- gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas. Stenhus Fastigheter har i linje med GHG-protokollets rekommendationer identifierar vilka aktiviteter inom scope 3 som förväntas ge upphov till de mest bety- dande utsläppen, ge möjlighet till störst reduktion av utsläpp och vara mest relevanta för företagets egna affärsmål. De tre kategorier där Bolaget kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld är: • Inköpta varor och tjänster • Kapitalvaror • Uthyrd tillgång Inom dessa identifierade fokusområden kommer Stenhus Fastigheter fortsätta arbeta för att sänka klimatutsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. Styrning Energiarbetet styrs av Stenhus Fastigheters hållbar- hetspolicy som är framtagen och fastslagen av Bolagets styrelse. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt- chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande projekten. Princip för redovisning Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope. I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi- sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp. Utfall Scope 1 & 2 Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje- pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus Fastighe- ter står för det operativa ansvaret, samt körda tjänste- mil inom ramen för Bolagets anställda. Scope 2-utsläppen är hänförliga till all energi som köps in till de lokaler där Bolaget driver egen verksamhet och består av fjärrvärme, fjärrkyla och el. Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 127,1 (142,21) tCO2e (ton koldioxidekvivalenter) där den större delen återfinns inom scope 1 och är hänförligt till användning av olja. Källa scope 1 & 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 tCO2e 2024 tCO2e 2025 Oljepannor och köldmedium 126,85 54,60 98,92 93,14 Bilar 18,77 24,11 39,2 29,87 Inköpt el, värme och kyla 3,96 4,09 4,09 4,09 T otalt 149,58 82,8 142,21 127,1 Stenhus Fastigheter arbetar med att ställa om från fossila bränslen till förnybar energi i så stor utsträck- ning som möjligt. Inventering av uppvärmningskällor har genomförts inom hela beståndet. En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av växthusgaser. T otalt Scope 1 + Scope 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023 tCO2e 2024 tCO2e 2025 Scope 1 144,48 77,36 134,76 123,00 Scope 2 5,10 5,44 7,45 4,10 T otalt 149,58 82,8 142,21 127,1 ===== SIDA 44 ===== 44 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Liter/kWH förbrukat 2024 tCO2e 2024 Liter/kWH förbrukat 2025 tCO2e 2025 Förklaring/metod Scope 1 – totalt 144,48 77,36 134,76 123,00 Beräkningen inkluderar alla utsläpp från scope 1-aktiviteter för Stenhus Fastigheter, vilka har värderats vara: 1) oljepannor som finns på ägda fastigheter (men som är uthyrda till hyresgäster) och som Stenhus Fastigheter har kontroll över, i.e. inflytande på mängden av olja som förbränns och 2) utsläpp från bilar som har använts i tjänst under 2022 (båda privata bilar och tjänstbilar) Andel estimerat 12% 12% 0% 0% För Stenhus Fastigheter orsakades den största delen av scope 1-utsläpp från oljepannor i ägda fastigheter. För dessa oljepannor finns förbrukad mängd liter olja och emissionsfaktor för utsläpp per liter förbrukning. För alla bilar har Stenhus Fastigheter estimerat förbrukning (liter) av drivmedel baserat på tillgänglig information kring bilmodell. Scope 1 – från oljepannor och köldmedium Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 35 823 93,14 För utsläpp från oljepannor har Stenhus Fastigheter inkluderat alla oljepannor där Stenhus Fastigheter köper in oljan och därmed har kontroll över oljeanvändning. Detta är enbart gällande för 1 (1) olika fastigheter och därför har totalt 1 (1) oljepannor inräknats. Även om dessa pannor finns på fastigheter som hyrs av hyresgäster så har Stenhus Fastigheter kontrollen och därmed inkluderas de under scope 1-utsläpp enligt GHG-protokollet. För varje oljepanna har förbrukad liter olja multiplicerats med TTW emissionsfaktor på 2,6 kg CO2ekv/liter. Köldmedium - - - - - - - - Inget köldmedium har under året fyllts på i några av Stenhus Fastigheters kontorslokaler. Andel estimerat 0% 0% 0% 0% Ingen estimering har gjorts. T otalt 48 787 126,85 21 000 54,6 38 047 98,92 35 823 93,14 Scope 1 – från bilar Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 20 857 34,01 22 132 29,72 Innebär utsläpp från bilar ägda av Stenhus Fastigheter (men enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i tjänst. Privata bilar i tjänst 757,55 1,76 418,70 0,59 0 0 0 0 Innebär utsläpp från bilar ägda av medarbetare (men enbart utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i tjänst. El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 2 195,0 1,83 267,0 0,14 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2. Andel estimerat 100% 100% 0% 0% Under 2024 och 2025 har all information hämtats från Fleetmanager. T otalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76 23 052 35,84 22 399 29,86 ===== SIDA 45 ===== 45 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Liter/kWH förbrukat 2024 tCO2e 2024 Liter/kWH förbrukat 2025 tCO2e 2025 Förklaring/metod Scope 2 – totalt 129 118 5,10 123 574 5,44 124 601 7,45 122 054 4,10 Beräkningen inkluderar alla växthusgas utsläpp klassificerat som scope 2 som kommer från producering av köpt energi. Här ingår el, värme och kyla till Stenhus Fastigheters egna kontorslokaler samt el som har använts för att ladda vissa elbilar som använts i tjänst. För att beräkna dessa utsläpp har emissionsfaktorer använts för respektive källor (el, fjärrvarme och fjärrkyla). Andel estimerat av kWh 69% 69% 69% 69% För kWh finns exakta siffror från användning av el i Stenhus Fastigheters kontorslokal (avläst på el-mätare). Estimering har gjorts för fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till laddning av elbilar. Andel estimerat av utsläpp 100% 100% 100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa till utsläpp i scope 2 har sin egen undermätare. Där ingen undermätare finns har utsläpp estimerats baserat på siffror från energimyndig heten. Då Stenhus Fastigheters elanvändning inte ger upphov till några utsläpp i scope 2 och all fjärrvärme är baserad på estimat så blir således andelen av utsläppen som är estimerade 100%. Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod) El 39 494 - 36 717 - 35 837 - 35 218 - Alla Bolagets egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från el-leverantören, och för Stenhus Fastigheter innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Bolagets el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 2. Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören. Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 80 219 4,09 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från fjärrvärme i Bolagets fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av värme från kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i Bolagets fastigheter har Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av kyla från kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla används bara på ett kontor, och emissionsfaktor från den aktuella leverantören är 0. T otalt 126 063 3,96 123 286 4,09 122 406 4,09 121 787 4,09 ===== SIDA 46 ===== 46 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Utsläpp Liter/kWH förbrukat 2022 tCO2e 2022 Liter/kWH förbrukat 2023 tCO2e 2023 Liter/kWH förbrukat 2024 tCO2e 2024 Liter/kWH förbrukat 2025 tCO2e 202 Förklaring/metod Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod) Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett genomsnittligt emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras. El (snitt Sverige) 39 494 2,84 36 717 2,64 35 837 2,57 35 837 2,53 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för (location- based) utsläpp för Stenhus Fastigheters fjärrvärme. Emissionsfaktorn är 46,1 gCO2e/kWh. El-bilar (El-förbrukning utanför Stenhus fastigheter) 3 055 1,14 288 1,35 2 195 3,36 267 0,01 Då elbilar i tjänst inte tankas med el levererat av Stenhus Fastigheter har Bolaget antagit att elen som använts enligt den svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i scope 2. T otalt 122 768 7,67 117 224 7,69 118 251 9,63 116 623 6,24 Utfall Scope 3 Stenhus Fastigheter har identifierat tre kategorier där Bolaget kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld: • Inköpta varor och tjänster • Kapitalvaror • Uthyrd tillgång Inom dessa identifierade fokusområden kommer Stenhus Fastigheter att arbeta för att sänka klimat- utsläppen genom aktiva val och ett ständigt förbätt- ringsarbete. Källa scope 3 tCO2e 2023 tCO2e 2024 tCO2e 2025 Bilar 0 0 0 Inköpta varor och tjänster 310 250 200 Kapitalvaror 2 465 1 430 1 780 Uthyrd tillgång 2 361 2 151 2 118 T otalt 5 136 3 831 4 098 Inköpta varor och tjänster Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer och mindre renoveringar som inte är värdehöjande. Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus Fastigheter att sträva efter långsiktiga hyresrelationer med hyres- gäster. Detta minimerar behovet av renoveringar och rivningar av tekniskt välfungerande lokaler och fastig- heter och leder till en hållbar användning av natur- resurser och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga hyresavtal som tecknats har grön bilaga. Nytecknade och om förhandlade avtal under 2025, med en hyra över 500 tsek per år, har i snitt en wault på 6,2 (7,1) år. Målet är att samtliga avtal som tecknas från och med 2023 ska vara gröna avtal. Kapitalvaror Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus Fastig- heter har under 2025 ehållit miljödeklaration för två fastighet som färdigställts där summa total klimatpå- verkan, A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödekla- ration. Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren ska upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid uppförandet av nya byggnader. Klimatdeklarationen utgör en bra grund vid redovisning av projektets slutliga klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av Stenhus Fastigheter som bas för beräkningarna av nya byggnader. Uthyrd tillgång Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vatten- förbrukning samt avlopp. Stenhus Fastigheters hyresgäster står själva för sina avtal men där Stenhus Fastigheter har avtal och kostnader för detta så vidare debiteras detta på hyresgästen. Hyresgästen och Stenhus Fastigheter har härav möjlighet att tillsammans göra klimatvänliga val. Stenhus Fastigheter har tecknat avtal om 100 % grön el till de fastigheter där Bolaget ansvarar för elavtalet. I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal tecknas inför framtiden. ===== SIDA 47 ===== 47 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Utsläpp Förbrukat 2023 tCO2e 2023 Förbrukat 2024 tCO2e 2024 Förbrukat 2025 tCO2e 2025 Förklaring/metod Scope 3 – bilar, kWh 471,71 0,06 3 907,10 0,08 267,0 0,01 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från transport och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3. Summa 471,71 0,06 3 907,10 0,08 267 0,01 Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK Löpande och planerad skötsel och underhåll, inkl extern förvaltning 117,89 108,41 88,82 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Reparationer och ersättning av byggprodukter 95,97 92,09 89,78 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Mindre renoveringar (ej värdehöjande) 96,21 49,36 21,81 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa 71,99 310,07 52,47 249,86 52,93 200,42 Scope 3 – kapitalvaror , MSEK Nyproduktion (klimatdeklaration) 274,00 367,00 368 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e), enligt miljödeklaration. Ny produktion (utöver klimatdeklaration) 2 191,00 1 063,00 1 412 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e). Summa 346,8 2 465 217,1 1 430 270 1 87 Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh Fjärrvärme 41 647 2 141,00 37 734,60 1 939,60 36 513,30 1 876,79 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus Fastigheters fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 51,40 gCO2e/kWh. El 27 935 0 29 875,75 0 28 887,02 0 Alla Stenhus Fastigheters egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från leverantören, och för Stenhus Fastigheter innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus Fastigheters el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 3 (market-based). Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören. Summa 69 581 2 141,00 67 610,35 1 939,60 64 400,32 1 876,79 Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK Sophämtning 208,25 199,09 225,13 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Vatten och avlopp 11,49 12,50 15,58 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa 9,52 219,74 9,96 211,59 12,10 240,71 T otalt 5 135,87 3 831,13 4 097,93 Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh El 27 935 2 006 29 875,75 2 145 28 887,02 2 074 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. ===== SIDA 48 ===== 48 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Miljöcertifiering Inledning Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett bevis från tredje part på att Stenhus Fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Avgränsning Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen med certifieringen. Med certifierade byggnader avses byggnader som är miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan. Mål Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifiera- de fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och pro- jekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastighe- ters mål är att fortsätta certifieringen av våra ytor enligt beslutad plan. Certifierade byggnader Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024 Antal 2025 T otalt BREEAM in USE ”Very Good” - 4 8 10 22 LEED Gold 1 - - - 1 T otalt 1 4 8 10 23 Styrning Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs av interna styrdokumentet. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt. Princip för redovisning De certifieringar som är aktuella är Green Building, Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very Good och LEED Gold. GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse- rar på låg energianvändning och energieffektivisering. Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi- prestanda har förbättrats med minst 30 procent genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass- ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst 25 procent bättre energiprestanda än de krav som Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad. Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende energi, materialanvändning och inomhusmiljö. BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, avfallshantering samt markanvändning och påverkan på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts även byggnadens läge i förhållande till allmänna kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka föroreningar byggnaden kan ge upphov till. LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför- brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och avfallshantering som vägs samman till en bedömning av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie- ringen innebär en granskning och betygsättning av oberoende bedömare. Utfall inkl tabeller/grafer Arbetet med att energideklarera Bolagets fastigheter pågår. Av Stenhus Fastigheters totalt 893 381 (891 550) kvadratmeter vid utgången av året är cirka 61 (57) procent energideklarerade varav cirka 21 (21) procent erhållit energi- klass A till C. Detta motsvarar cirka 190 325 (185 584) kvadratmeter energideklare- rade ytor i klass A till C. Under 2025 har totalt cirka 65 056 (15 990) m2 certifierats enligt Bream och Leed. Stenhus Fastigheters mål är att fortsätta certi- fieringen av våra ytor enligt beslutad plan. Under året har har åtta fastigheter miljöcertifierats enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Ytterligare 15 fastigheter är planerade att miljöcertifiera under 2026. Stenhus Fastigheters mål är att nya byggnader som uppförs ska miljöcertifieras. Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föroreningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen såsom till exempel asbest, radon och PCB genomför Bolaget sanering. Under 2025 upptäcktes inga sådana ämnen och inga saneringar genomfördes. I våra projekt kommer Stenhus Fastigheter att sträva efter att använda miljösmarta produkter och minimera förekomsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller Sunda Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen i byggnad och mark, såsom asbest, pcb eller andra skadliga ämnen och vid behov utförs sanering. Vid ombyggnad måste hela kedjan beaktas, det vill säga allt från transport till materialval. Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation och rivning. ===== SIDA 49 ===== 49 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier: 308-1 Inledning Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve- rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus Fastigheter kräver att dess leverantörer uppfyller alla tillämpliga miljö lagar och förordningar. Leverantörer bör om möjligt alltid vara mycket försiktiga i processer som påverkar, eller kan påverka miljön negativt. Leve- rantörerna bör också ta initiativ till att främja ett större miljöansvar och uppmuntra till en utbredd användning av miljövänlig teknik för att underlätta långsiktig och hållbar utveckling. Avgränsning Stenhus Fastigheter avgör själva vilka krav Bolaget ställer på leverantörer och vilka som anlitas. De leve- rantörer Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleveran- törer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar kraftigt. Rapporteringen omfattar de leveran- törsavtal som tecknas av Stenhus Fastigheter. Mål Stenhus Fastigheters mål är att minst 70 procent av de leverantörer med en volym över en procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Bolagets uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en harmoniserande kod. Styrning Stenhus Fastigheter har en policy för leverantörer. Genom att låta en auktoriserad representant för leve- rantören underteckna dokumentet eller att leveran- tören själv kan påvisa att de internt innehar mot- svarande dokumentation, intygar leverantören att den accepterar och kommer att följa Stenhus Fastigheters uppförandekod för leverantörer. Om leverantören inte följer uppförandekoden kan Stenhus Fastigheter komma att upphöra med sina inköp från leverantören samt säga upp eventuellt avtal. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för utvärdering och uppföljning av leverantörer som anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck- lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och ombyggnadsprojekt. Princip för redovisning Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. Antal vilka undertecknat Stenhus Fastigheters upp- förandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i proportion till totalen där inköp uppgår till minst en procent av Bolagets totala inköp. Utfall De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer (främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter (till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi- leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av leverantörer som motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. Av dessa har 100 (100) procent undertecknat Stenhus Fastigheters uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken Stenhus Fastigheter godtagit som harmoniserande med Bolagets policy. Biologisk mångfald: 304-2 Inledning Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun- den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet- ens behov utan att skada den biologiska mångfalden och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster är en avgörande utmaning för vår överlevnad. Avgränsning Stenhus Fastigheter redovisar endast den egna på- verkan på den biologiska mångfalden kring och i direkt anslutning till bolagets fastigheter. Redovis- ningen omfattar ännu inte vår indirekta påverkan på biologisk mångfald genom inköpta varor och tjänster. Mål Stenhus Fastigheter kommer under 2026 fortsätta arbeta för att införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål för framtiden, specifikt vid nybyggnation men även gällande krav på leverantörer och i samar- betet med hyresgästerna. En inventering av befintliga fastigheter kommer även ske för att utreda om den biologiska mångfalden kan påverkas i en positiv rikt- ning i och omkring de befintliga fastigheterna. Styrning Bolagets fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner, lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan detaljplaner antas och bygglov erhålls. Bolagets fastig heter ligger inte inom områden som är skyddade ur ett biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett högt mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att Stenhus Fastigheter inte har ett ansvar att alltid vara medvetna om påverkan på den biologiska mångfal- den. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för arbetet med att bevara och förbättra den biologiska mångfalden i och omkring befintliga fastigheter. Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet gällande projekt. Princip för redovisning Stenhus Fastigheter påbörjade under 2024 arbetet med inventering av åtgärder för att främja den biolo- giska mångfalden. Arbetet forstätter under 2026 och vidare. Utfall Under 2025 har arbetet påbörjats på fyra fastigheter för plantering av blomsterängar. ===== SIDA 50 ===== 50 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter EKONOMISK UTHÅLLIGHET Ramverk Mål/Index Ekonomisk uthållighet FN:s globala mål GRI-område Ekonomi (200) GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3 Stenhus Fastigheter ramverk Affärsmodell, Hållbarhetspolicy, Policy mot korruption, Informations- och insiderpolicy, Uppförandekod internt samt Visselblåsarfunktion Mål Utfall Ekonomisk uthållighet Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. 2022. 4,9 2023. -6,2 2024. 0,9 2025. 6,4 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år. 2022. 3,53 2023. 2,5 2024. 2,7 2025. 2,7 Soliditeten ska överstiga 35 procent. 2022. 40,7 2023. 40,8 2024. 42,7 2025. 40,5 Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. 2022. 54,8 2023. 54,7 2024. 53,1 2025. 53,2 Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. 2022. 57,1 2023. 56,9 2024. 54,7 2025. 57,1 Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 2022. 2,58 2023. 1,94 2024. 1,84 2025. 2,23 Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta korruption och Stenhus Fastigheter accepterar inte att medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor som kan liknas vid mutor. 2022. Antikorruptionspolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. 2022. Informations- och insiderpolicy antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. Under 2022 har Bolaget implementerat en uppförandekod för medarbetare. 2022. Uppförandekod för medarbetare antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. 2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. ===== SIDA 51 ===== 51 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1 Inledning Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings- verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Avgränsning Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som skapas inom Stenhus Fastigheter. Värdet påverkas av faktorer inom Stenhus Fastigheter i enlighet med Bolagets affärsmodell men även av yttre faktorer såsom t ex konjunktur och ränteläge som Bolaget inte har kontroll över. Mål Stenhus Fastigheters mål är en ekonomisk hållbar framtid inom ramen för Bolagets målbild gällande Miljö och resurseffektivitet, Affärsetik samt Professio- nella och engagerade medarbetare. Stenhus Fastigheters finansiella mål är: • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång- siktigt uppgå till minst 2,0 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. Skapat och fördelat ekonomisk värde Mkr 2022 Del av direkt skapat värde 2022 % 2023 Del av direkt skapat värde 2023 % 2024 Del av direkt skapat värde 2024 % 2025 Del av direkt skapat värde 2025 % Direkt skapat ekonomiskt värde Intäkter 712 98 1 019 268 1 011 116 1 036 87 Intresseföretag 26 4 -76 -20 -27 -3 49 4 Värdeförändringar1 -10 -1 -563 -148 -113 -13 104 9 Summa 729 100 380 100 872 100 1 189 100 Fördelat ekonomiskt värde Operativa kostnader 175 24 212 56 223 26 209 18 Medarbetare inkl styrelse 30 4 39 10 43 5 48 4 Långivare 190 26 382 101 392 44 336 28 Offentlig sektor2 65 9 93 24 93 11 94 8 Ägare - - - - - - 72 6 Bidrag till övriga samhället 1 0 2 0 0 0 0 0 Summa 460 63 726 191 752 86 759 64 Behållet ekonomiskt värde 264 37 -346 -91 121 14 430 36 Fördelat och bibehållet ekonomiskt värde 2022 % 2023 % 2024 % 2025 % Operativa kostnader 24 56 26 18 Medarbetare inkl. styrelse 4 10 5 4 Långivare 26 101 44 28 Offentlig sektor2 9 24 11 8 Ägare - - - 6 Bidrag till övriga samhället 0 0 0 0 Behållet ekonomiskt värde 37 -91 14 36 100 100 100 100 1 Total värdeförändring exklusive derivat. 2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt. Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers möjligheter att uppnå sina mål. Styrning Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations- struktur med tydlig delegering av ansvar och befo- genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom ramarna för vad Bolagets policyer medger. Ansvar och uppföljning Det är Stenhus Fastigheters VD och ledningsgrupp som har det övergripande ansvaret för att verksam- heten styrs mot de finansiella målen. Utfallet följs upp kvartalsvis i samband med delårsrapporter. Princip för redovisning Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus Fastigheters Årsredovisning. Behållet ekonomiskt värde Det skapade ekonomiska värdet uppgick till 1 189 (872) miljoner kronor under 2025 och utgörs främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på fastigheter. Av det skapade värdet tillföll 759 (752) miljoner kronor olika intressenter varav de största värdena avsåg operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål- let ekonomiskt värde uppgick till 430 (121) miljoner kronor, motsvarande 36 (14) procent. ===== SIDA 52 ===== 52 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter AFFÄRSETIK 205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna åtgärder Inledning God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus Fastigheters långsiktiga värdemaximering. Därför måste Bolaget ha ett arbetssätt som i alla situationer eliminerar risken för korruption och andra oegentlig- heter. Avgränsning Antikorruptionsarbetet avser i första hand det Bolaget själva gör för att förhindra korruption. Stenhus Fastigheter ställer även krav på att leveran- törer ska ha ett systematiskt arbetssätt för att mot- verka korruption i sina verksamheter. Mål Grunden för Stenhus Fastigheter är att Bolaget aldrig får vara involverat i eller tillåta korruption. Inte heller kommer företaget acceptera att anställda tillåter sig att mutas eller ta emot gåvor som kan likställas med mutor. Stenhus Fastigheters kommunikation ska alltid vara korrekt, relevant, tydlig, fullständig samt inte vilseledande. Information ska vid samma tidpunkt lämnas till innehavare av aktierna, kapitalmarknaden och allmänheten. Styrning Stenhus Fastigheters antikorruptionsarbete styrs av policyer och rutiner för bland annat antikorruption, insiderpolicy och uppförandekod för medarbetare och leverantörer. Dessa policyer är fastställda av Bolagets styrelse. Samtliga av Bolaget anställda och leverantö- rer förväntas följa de interna reglerna såväl som gäl- lande lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetar- na finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker löpande för att säkerställa att de följs i organisationen. Ansvar och uppföljning Arbetet med att motverka korruption och mutor leds av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. Beroende på överträdelsens art och omfattning kan anställda som bryter mot företagets antikorruptions- politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för Bolaget för godkännande. Överträdelser mot policyn mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk- tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss- tankar om korruption eller andra oegentligheter rapporteras årligen till styrelsen. Information och insider Stenhus Fastigheter har också en informations- och insiderpolicy med syfte att säkerställa en god kvalité på såväl intern som extern kommunikation samt att relevanta regelverk, lagar och förordningar efterlevs. Policyn har upprättats mot bakgrund av de lagar och regler som omgärdar handel i aktier listade på Han- delsplatsens Premier-segment, Nasdaq First North Premier Growth Market. Policyn berör samtliga ställ- företrädare och medarbetare i Bolaget. Uppförandekod internt Uppförandekoden tydliggör Stenhus Fastigheters värderingar och syftar till att vägleda samtliga medar- betare i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden gäller för samtliga Bolagets medarbetare och reglerar hur medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot hyres gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt andra aktörer som medarbetarna möter i den dagliga verksamheten. Uppförandekoden utgår från de fyra områden som innefattas i FN:s Global Compact; mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-kor- ruption men det är Stenhus Fastigheters egen identi- fiering av de mest relevanta hållbarhetsfrågorna som ligger till grund för innehållet i uppförandekoden. Uppförandekod externt Stenhus Fastigheter kräver att dess leverantörer upprätthåller de högsta etiska standarderna i sin verksamhet. Leverantörer ska respektera lagar och förhindra alla former av korruption i sin affärsverksam- het. Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande konkurrenslagstiftning. Stenhus Fastigheters leveran- törer ska informera Bolaget om en situation uppstår där det finns risk för intressekonflikter och informera Stenhus Fastigheter om någon anställd på Stenhus Fastigheter har någon form av finansiellt intresse i leverantören eller andra finansiella förbindelser med leverantören. Leverantörer ska tillämpa alla finansiella transaktioner i enlighet med gällande lagar och all- mänt accepterade redovisningsprinciper. Visselblåsning Bolagets anställda, leverantörer och kunder har möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk- tion för visselblåsning. Stenhus Fastigheters vissel- blåsarfunktion administreras av izefy vilka agerar ombud för Stenhus Fastigheter och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet. Information om hur man kan ta kontakt med vissel blåsarfunktionen finns på Bolagets hemsida. Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Princip för redovisning CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in till ledande befattningshavare eller den externa visselblåsarfunktionen. Utfall Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande korruption. ===== SIDA 53 ===== 53 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE Ramverk Mål/Index Professionella och engagerade medarbetare FN:s globala mål GRI-område Social (400) GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1 Stenhus Fastigheters ramverk Uppförandekod internt, Uppförandekod leverantörer, Mål Utfall Professionella och engagerade medarbetare Ingen diskriminering eller kränkande behandling får förekomma. 2022-2025. Inga rapporterade incidenter. Medarbetare ska uppträda enligt den interna koden. 2022-2025. Inga rapporterade incidenter. Nya leverantörer ska granskas enligt sociala kriterier. 2022-2025. 100 procent av definierat urval av leverantörer uppfyller Stenhus Fastigheter Fastigheters krav. Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. 2022. Anmälningar på annat sätt, direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade incidenter. 2023-2025. Inga rapporterade incidenter. 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare Inledning Företagets förvaltning och utveckling är beroende av kvalificerade och professionella medarbetare. Därför är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin personal på lång sikt. Avgränsning Rapporteringen omfattar enbart personer anställda inom Stenhus Fastigheter och inte de personer som utför arbete under anställningsliknade villkor. Mål Stenhus Fastigheters mål är att vara ett företag som speglar det samhälle där Bolaget verkar. Stenhus Fastigheter vill erbjuda alla anställda goda och kon- kurrenskraftiga anställnings villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings- villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas delaktighet i Bolagets utveckling. Stenhus Fastigheter kommer inte tillåta diskriminering eller någon annan kränkande särbehandling, varken vid anställning av nya medarbetare eller gällande befintliga medarbetare. Stenhus Fastigheter ska anställa medarbetare och anlita leverantörer oavsett till exempel kön, etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och politisk ställning. Stenhus Fastigheter arbetar för att säkerställa att organisationen anpassar sig till den rådande arbets- bördan och arbetar för att underlätta för alla medar- betare att kombinera arbete och familj. ===== SIDA 54 ===== 54 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Styrning Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Ansvar och uppföljning CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är kommunicerad och att organisationen förstår dess innebörd. Princip för redovisning Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och kön hämtas från vårt HR-system. Utfall Nedan följer fördelningen av Stenhus Fastigheters medarbetare och styrelse gällande ålder och kön. Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen Antal 2022 Antal 2023 Antal 2024 Antal 2025 Samtliga medarbetare % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4 34 16 – 11 5 47 21 – 13 8 Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5 66 26 3 14 9 53 24 3 14 7 100 28 2 14 12 100 32 3 20 9 100 42 3 25 14 100 45 3 27 15 Ledningsgrupp % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 – 11 1 – 1 – 11 1 – – 1 Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3 89 8 – 5 3 89 8 – 5 3 100 8 – 3 3 100 8 – 5 3 100 9 – 6 3 100 9 – 5 4 Styrelse % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- % T otalt -29 30- 49 50- Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1 17 1 – – 1 14 1 – – 1 Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2 83 5 – 2 3 86 6 – 2 4 100 5 – 2 3 100 6 – 3 3 100 6 – 2 4 100 7 – 2 5 Ledningsgrupp 2022 % 2023 % 2024 % 2025 % -29 år 0 0 0 0 30-49 år 63 63 67 56 50- år 37 37 33 44 Kvinnor 0 12 11 11 Män 100 88 89 89 Samtliga medarbetare 2022 % 2023 % 2024 % 2025 % -29 år 7 9 7 7 30-49 år 50 63 60 60 50- år 43 28 33 33 Kvinnor 39 34 38 47 Män 61 66 62 53 Styrelse 2022 % 2023 % 2024 % 2025 % -29 år 0 0 0 0 30-49 år 40 50 33 29 50- år 60 50 67 71 Kvinnor 20 33 17 14 Män 80 67 83 86 ===== SIDA 55 ===== 55 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder Inledning Inom Stenhus Fastigheters hållbarhetssyn tillåts inte diskriminering eller brott mot mänskliga rättigheter. Avgränsning Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden- ter Stenhus Fastigheter kan påverka utfall eller har en direkt eller indirekt påverkan. Mål Stenhus Fastigheters långsiktiga mål är att förebygga och förbjuda alla trakasserier på arbetsplatsen. Kort- siktigt är Bolagets mål att öka medarbetarnas medve- tenhet om företagets policy. Arbete med aktiva åtgär- der ska vara ett samarbete mellan arbetsgivaren och anställda. Styrning Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden och bedömer årligen policyns relevans och beslutar om eventuella revideringar. Ansvar och uppföljning CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är kommunicerad och att organisationen förstår dess innebörd. Skulle någon form av trakasserier förekomma inom Stenhus Fastigheter är Bolagets policy att företaget är skyldigt att agera. I sådana fall ska Bolaget under- söka omständigheterna kring de påstådda trakasseri- erna och vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att förhindra ytterligare trakasserier. Alla anställda som känner sig utsatta för trakasserier rekommenderas att berätta för sin trakasserare mycket tydligt att deras beteende är ovälkommet och stötande. Om trakasse- rierna inte upphör, eller om den trakasserade perso- nen inte vill eller vågar diskutera med sin trakasserare kan med arbetare använda företagets visselblåsar- funktion eller kontakta sin chef eller någon annan ledande befattningshavare som de litar på. Princip för redovisning CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som eventuellt kommit in till ledande befattningshavare eller den externa visselblåsarfunktionen. Utfall Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande diskriminering. 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier Inledning Stenhus Fastigheter förutsätter att leverantörer res- pekterar gällande lagar och förordningar, samt kollek- tiva avtal (eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt accepterade branschstandarder avseende anställdas rättigheter och löner. Stenhus Fastigheter kräver att dess leverantörer främjar lika rättigheter och möjlig- heter oavsett könsöverskridande identitet eller köns- uttryck, etnicitet, religion eller annan tro, funktionshin- der, sexuell orientering eller ålder. Stenhus Fastigheter kräver att leverantörerna ser till att deras anställdas arbetsmiljö är säker och hälsosam i enlighet med tillämpliga lagar, förordningar och kollek tivavtal (eller likvärdiga villkor). Stenhus Fastigheter kräver att dess leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer. Avgränsning Stenhus Fastigheter avgör själva vilka krav Bolaget ställer på de leverantörer som anlitas och vilka som anlitas. De leverantörer som anlitas har i sin tur ofta underleverantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar kraftigt per leverantör. Rappor- teringen omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus Fastigheter. Mål Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst 70 procent av de leverantörer med en volym över en procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat Stenhus Fastigheters uppförandekod eller kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en har- moniserande kod. Styrning Stenhus Fastigheter har en policy för leverantörer. Genom att låta en auktoriserad representant för leve- rantören underteckna dokumentet eller att leverantö- ren själv kan påvisa att de internt innehar motsvaran- de dokumentation, intygar leverantören att den accepterar och kommer att följa Stenhus Fastigheters uppförandekod för leverantörer. Om leverantören inte följer uppförandekoden kan Stenhus Fastigheter komma att upphöra med sina inköp från leverantören samt säga upp eventuellt avtal. Ansvar och uppföljning Respektive marknadsområdeschef har ansvar för utvärdering och uppföljning av leverantörer som anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck- lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och ombyggnadsprojekt. ===== SIDA 56 ===== 56 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Princip för redovisning Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. Antal vilka undertecknat Stenhus Fastigheters upp- förandekod, eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i proportion till totalen där inköp uppgår till minst en procent av Stenhus Fastigheters totala inköp. Utfall De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer (främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter (till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi- leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt service leverantörer. Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent av den totala inköpsvolymen av leverantörer som motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus Fastigheters uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav internt vilken Stenhus Fastigheter godtagit som harmoniserande med Stenhus Fastig- heters policy. ===== SIDA 57 ===== 57 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Generella upplysningar Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Organisationsdetaljer 62 2-2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsrapportering 120-122 2-3 Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 32 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 32 2-5 Externt bestyrkande 32, 60 Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 32-35, 40-41, 49 2-7 Medarbetare 53-56, 63, 108-110 2-8 Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare som inte är anställda. Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 72-79 2-10 Nominering och val av högsta ledningsorgan 72-79 2-11 Ordförande i det högsta styrelseorganet 72-79 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 72-79 2-13 Delegering av ansvar för hantering av påverkan 72-79 2-14 Roll som högsta ledningsorgan i hållbarhetsrapportering 72-79 2-15 Intressekonflikter 72-79 2-16 Kommunikation av kritiska frågor 71-78 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 80-81 2-18 Utvärdering av det högsta styrelseorganets prestationer 75-76 2-19 Ersättningspolicyer 75, Policyer och riktlinjer om ersättningar på Bolagets hemsida. 2-20 Process för att fastställa ersättning 75, Policyer och riktlinjer om ersättningar på Bolagets hemsida. 2-21 Årlig total ersättning 108-110 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 11-12. 32-56 2-23 Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 37-52, 72-79, Policyer på Bolagets hemsida. 2-24 Integrering av policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 37-52, 72-79 ,Policyer på Bolagets hemsida. 2-25 Processer för att åtgärda negativa effekter 37-52, 72-79 ,Policyer på Bolagets hemsida 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 37-52, 72-79 ,Policyer på Bolagets hemsida. 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 39, 72-79 2-28 Medlemskap i organisationer 138 2-29 Förhållningssätt till engagemang av intressenter 32-35 2-30 Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal ===== SIDA 58 ===== 58 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Väsentliga upplysningar Väsentliga hållbarhetsfrågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga hållbarhetsområden 32-38 3-2 Lista över väsentliga hållbarhetsområden 36-38 3-3 Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 39-56 GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar Specifika upplysningar Ekonomi 201-1 Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 51 205-2 Kommunikation och utbildning om anti- korruptionspolicyer och förfaranden 52 Antikorruption 205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna åtgärder 52 Energi 302-1 Energianvändning inom den egna organisationen 42-46 302-2 Energianvändning utanför den egna organisationen 45-47 CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 48 302-4 Minskning av energianvändning 42-46 304-2 Betydande effekter av aktiviteter, produkter och tjänster på biologisk mångfald 49 Utsläpp 305-1 Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 42-44 305-2 Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 42-46 305-4 GHG-utsläppsintensitet 42-46 Leverantörer & miljökriterier 308-1 Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 49 Medarbetare 405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 53-54 406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna korrigerande åtgärder 55 Leverantörer & sociala kriterier 414-1 Nya leverantörer som granskats enligt sociala kriterier 55 ===== SIDA 59 ===== 59 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Stenhus Fastigheter har uppfört en ny kontorsbyggnad, som certifierats i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs- ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna transportmedel. Byggnadens installationer är utrustade med avancerade styrsystem för att optimera driften av fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum). En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder- bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan- de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet. Ett sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i byggnaden på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum- tak har en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden. ===== SIDA 60 ===== 60 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org.nr 559269-9507 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets- rapporten för år 2025 på sidorna 32-59 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre lydelsen som gällde före den 1 juli 2024. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår gransk- ning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisions- sed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 23 april 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktoriserad revisor ===== SIDA 61 ===== 61 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Stenhus Fastigheters årsredovisning Den legala årsredovisningen som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter finns på sidorna 61-140. I enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap 11§ har Stenhus Fastigheter upprättat den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport och återfinns på sidorna 31-60. 4. Förvaltningsberättelse Information om verksamheten 62 Förslag till vinstdisposition 63 Finansiering 64 Risker och riskhantering 67 Aktien och ägarna 71 Bolagsstyrningsrapport 72 Bolagets styrelse och ledning 80 ===== SIDA 62 ===== 62 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter62 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Information om verksamheten Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och Mälardalsregionen. Bolagets affärsidé är att investera i fastigheter och att generera största möjliga riskjuste- rade avkastning för Bolagets aktieägare. Fastigheterna återfinns inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru- handel samt kontor. Stenhus Fastigheter arbetar även aktivt med projektverksamhet vilken inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. Totalt äger Stenhus Fastig- heter, per 31 december 2025, 138 (135) fastigheter med ett sammanlagt värde om 13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. Väsentliga händelser under året • Hyresintäkterna uppgick till 1 036,0 (1 011,8) mkr vilket är en ökning med 2,4 procent.I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyresvolymen indexerade enligt KPI. • Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå som föregående år, 77,3 (77,4) procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 413,4 (329,6) mkr vilket är en ökning med 25,4 procent. • Resultat efter skatt uppgick till 380,1 ( 56,0) miljo- ner kronor. • Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31 kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 kronor i juni 2026 och 0,15 kronor i december 2026. • Avkastning på eget kapital ökade till 6,4 (0,9) • Räntetäckningsgraden ökade till 2,23 (1,84). gånger. • Bolaget har under året förvärvat 9 (3) fastigheter till ett värde av 733,8 (177,0) miljoner kronor samt avyttrat 6 (29) fastigheter till ett värde om 799,1 (746,5) miljoner kronor. Fastighetsbeståndet Stenhus Fastigheters fastighetsbestånd bestod per 31 december 2025 av 138 (135) fastigheter, huvud- sakligen belägna i Stockholmsregionen, Mälardalen och Väst och med ett sammanlagt marknadsvärde om 13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. De 15 största hyresavtalen svarade för cirka 43,5 (39,4) procent och bolagets största hyresavtal med Bilia AB represente- rar cirka 6,6 procent av den samlade årshyran. Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt 893 381 kvm uthyrningsbar yta och segmentet lager/ lätt industri/ logistik svarade för cirka 69 (67) procent av den totala uthyrbara ytan. Finansiering Stenhus Fastigheter har under året refinansierat eller förlängt flertalet banklån till väsentligt bättre villkor. Under året har Bolaget även förtidsinlöst den gröna obligationen och emitterat en ny grön icke säkerställd obligation till markant bättre villkor. Nya obligationen uppgår till ett nominellt belopp om 500 miljoner kro- nor och har förfall i december 2028 samtlöper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 2,975 procent per år. Stenhus Fastigheter har i början av september 2025 lanserat ett företagscertifikatprogram med ett rambelopp om 1 000 miljoner kronor (förutsätter motsvarande tillgänglig och outnyttjad kreditfacilitet). Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings- verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och uppfö- rande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisa- tionsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, exter- na riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att Bolaget tillsammans med sina kunder arbe- tar för att kontinuerligt effektivisera energianvänd- ningen i Bolagets fastigheter, och därigenom arbetar för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt vilket leder till en lägre belastning på miljön. För vidare information kring Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete hänvisas till Bolagets Hållbarhets- redovisning. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter” eller ”bolaget”), med organisationsnummer 559269-9507, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret 2025 för koncernen och moderbolaget. ===== SIDA 63 ===== Förslag till vinstdisposition 63 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Organisation och medarbetare Per den 31 december 2025 hade Stenhus Fastigheter 47 (42) anställda, varav 27 (26) män och 20 (16) kvinnor. Medeltalet anställda under året uppgick till 46 (42). För att stödja bolagets tillväxt arbetar Sten- hus Fastigheter aktivt med att erbjuda en arbetsmiljö präglad av öppenhet, respekt och goda utvecklings- möjligheter. Under året genomfördes en ny medarbe- tarundersökning som visade på ett ännu starkare resultat än föregående år. Bolaget har därmed fort- satt att uppfylla kriterierna för certifieringen Great Place to Work, vilken tilldelas organisationer med genomgående höga resultat inom förtroende, arbetsmiljö och medarbetarengagemang. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Balanserade vinstmedel Överkursfond 4 207 559 944 Balanserat resultat -733 017 563 Årets resultat 64 412 171 Disponibla vinstmedel 3 538 954 552 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande, kr: Vinstdisposition Till aktieägare utdelas 0,31 kronor per aktie 103 726 555 Till ny räkning överföres 3 435 227 997 Till ny räkning överföres 3 538 954 552 ===== SIDA 64 ===== Händelser under året • Räntetäckningsgraden (ICR) har förbättrats jäm- fört med föregående år, från 1,84 till 2,23 gånger. • I början av året slutförde Bolaget refinansiering om cirka 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt bättre villkor. • Under året har Stenhus Fastigheter lanserat ett företagscertifikatprogram. Vid årets utgång upp- gick utestående certifikaten till 366 miljoner kronor. • Bolaget har emitterat nya seniora icke säkerställda gröna obligationer om 500 miljoner kronor. I sam- band därmed genomfördes en förtidsinlösen av utestående obligationslån i oktober 2025. • Bolaget har i förtid refinansierat eller förlängt låne- avtal om 1 270 miljoner kronor till markant bättre villkor än befintligt låneavtal vilket sänker Bolagets räntekostnader. • Bolaget har refinansierat sin befintliga revolveran- de kreditfacilitet (RCF) samt utökat den totala ramen för back-up-faciliteter från 525 miljoner kronor till 650 miljoner kronor. Av den totala ramen är 366 miljoner kronor reserverade för att uppfylla kravet på tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter enligt villkoren i Bolagets företagscertifikatpro- gram. • Bolaget har ingått ytterligare räntederivat i syfte att långsiktigt minska ränterisken. Per balansdagen uppgick andelen räntesäkrad lånevolym till 59,2 procent (48,3). Händelser efter räkenskapsårets utgång: • Stenhus Fastigheter emitterar ytterligare gröna obligationer om 100 miljoner kronor under sitt befintliga ramverk. De nya obligationerna kommer att ges ut till ett pris om 101,376 procent av nomi- nellt belopp, med en ränta motsvarande 3 måna- ders Stibor plus 245 baspunkter. Efter emissionen av de ytterligare obligationerna kommer totalt utestående nominellt belopp under det gröna ram- verket att uppgå till 600 miljoner kronor. Kapitalstruktur Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker- ställda banklån, kreditfaciliteter, grön obligation, certi- fikat och eget kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhandahåller säkerställda seniorlån. Endast en min- dre del av den totala skuldportföljen utgörs av obliga- tioner. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport- periodens slut till 7 974,8 (7 386,6) miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 7 113,3 (6 790,2) miljoner kronor, icke-säkerställd obligation om 495,6 (596,4) miljoner kronor samt certifikat om 366,0 miljoner kronor (0,0). Vid rapportperiodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största kredit- givare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 7 113,3 (6 790,2) miljoner kronor bestod av säkerställda banklån om 7 113,3 (6 723,8) miljoner kronor och säkerställda byggnads- kreditiv om - (66,4) miljoner kronor. Gröna icke säkerställda obligationer och certifikat Bolaget har en grön icke säkerställd obligation om 495,6 (596,4) miljoner kronor vilken har slutförfall i december 2028. Utöver den gröna icke säkerställda obligationen har Bolaget utestående certifikat om 366,0 (-) miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 650,0 (228,6) miljoner kronor, varav - (3,6) miljoner kronor avsåg outnyttjade bygg- kreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräkningskredit och 600,0 (175,0) miljoner kro- nor avsåg outnyttjade revolverande kreditfaciliteter (RCF) om totalt 600,0 (175,0) miljoner kronor. Av de totalt outnyttjade kreditfaciliteterna är 366,0 miljoner kronor reserverade för att uppfylla kraven på tillgäng- liga outnyttjade kreditfaciliteter enligt villkoren i bola- gets företagscertifikatprogram. Finansiering Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 64 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 65 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-12-31³ Kapital Mkr Derivat1 Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 957,6 -4 399,2 3 558,4 5,6 44,6 1–2 år – 2 260,0 2 260,0 2,7 28,3 2–3 år – 2 139,2 2 139,2 2,1 26,8 3–4 år – – – – – 4–5 år – – – – – > 5 år 17,2 – 17,2 4,7 0,2 Summa/genomsnitt 7 974,8 – 7 974,8 3,8 100,0 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2025-12-31³ Säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr Certifikat Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 2 545,1 – 366,0 911,1 3,3 11,4 1–2 år 1 256,0 495,6 – 1 256,0 3,5 15,7 2–3 år 5 194,1 – – 5 689,7 3,6 71,3 3–4 år 21,3 – – 21,3 3,8 0,3 4–5 år 0,0 – – – 0,0 0,0 > 5 år 96,8 – – 96,8 3,7 1,2 Summa/genomsnitt 7 113,3 495,6 366,0 7 974,8 3,5 100,0 1 Utöver angivna derivat om 4 399,2 mkr finns ytterligare derivat om 302,5 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 911,1 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130,8 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 975 mkr) 53% Aktiekapital (372 mkr) 2% Fritt eget kapital (5 594mkr) 37% Övriga skulder (653 mkr) 4% Uppskjuten skatt (335 mkr) 2% Minoritsintressen (0 mkr) 0% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (7 113,3 mkr) 89,2% Icke säkerställda obligationer (495,6 mkr) 6,2% Certifikat (366,0 mkr) 4,6% Räntederivat framtida start Start Förfall Nominellt belopp Ränta, % 2026-02-23 2028-06-30 150,0 2,14 2026-12-30 2027-12-19 100,0 2,44 2027-01-15 2027-12-13 125,0 2,45 2027-12-12 2028-12-12 75,0 2,28 2027-12-12 2028-12-12 75,0 2,14 8,0 Mdr 14,9 Mdr 65 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 66 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,7 (2,7) år. Det är högre än Bolagets finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska understiga 2,0 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 1 041,8 (764,2) miljoner kronor som motsvarar 13,1 (10,3) procent av bolagets externa skuld. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Certifikat Räntebindning Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med aktiva ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 4 701,7 (3 607,4) miljoner kronor och fastränte- lån uppgick till 17,2 (76,9) miljoner kronor. Bolagets räntesäkringsgrad uppgick därigenom till 59,2 (48,3) procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem- ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till -16,3 (-0,5) miljoner kronor. För att öka förutsägbarheten i framtida kassaflöden och sänka den finansiella risken har Bolaget löpande under året ingått ränteswapavtal med framtida start om totalt 525,0 miljoner kronor. Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat och framtidsstartade ränteswa- par uppgick per rapportdatum till 1,4 (1,2) år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive rän- teswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång till 3,8 (4,9) procent. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, solidi- tet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Bank- lånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i förekommande fall borgensåtaganden från moder- bolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belånings- grad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteter- nas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbe- gränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 31 december 2025 uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2025 31 dec Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% 53,2 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,23¹ Soliditeten ska överstiga 35% 40,5 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år 2,7 ¹ Rullande 12 månader 66 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 67 ===== 67 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Stenhus Fastigheters risker och riskhantering Styrelsen har det övergripande ansvaret för att sätta tydliga mål beträffande långsiktig risktolerans, sam- mansättning och hantering avseende verksamhetens risker. Styrelsen har i styrande dokument, inom vissa ramar, delegerat ansvaret till olika instanser inom koncernen. Styrelsens instruktioner avseende styrning och risk- hantering är grundläggande för verksamhetsstyrning och god intern kontroll. Tillsammans med koncernens affärsplan lägger regelverket grunden för hur styrel- sen bedömer och utvecklar koncernens verksamhet. Affärsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Transaktion Fastighetstransaktioner ar en viktig del i Stenhus Fastigheter affärsmodell och verksamhet, både avseende förvärv och avyttringar. Vid förvärv finns risk att den tekniska standarden är sämre än bedömt, att dolda miljörisker finns eller att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt gjord bedömning. Vid bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det förvärvade bolaget samt en skattemässig risk. God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom är viktigt för att ge goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter. Investeringar av fastigheter genomförs inom olika segment/av olika typer av fastigheter för att sprida risken. Förvärvsprocessen är formaliseras och dokumenteras ytterligare inkl. definiering av skallkrav etc. Värdeförändring fastigheter Stenhus Fastigheter redovisar fastig- hetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultaträkning och finansiell ställning. Fastigheternas värde påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla och utveckla fastigheterna, av förvalt- nings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur samt av yttre faktorer som konjunkturen och den lokala utbuds- och efterfrågebalansen - antingen per segment (då förändringar i omvärlden kan slå olika på Stenhus Fast- igheters olika segment), eller på totalen. Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och av fastighetens läge och unika risk. 100 procent av fastighetsbeståndet vär- deras externt varje kvartal. Genom att vara aktiv på transaktions- marknaden har Stenhus Fastigheter god lokalkännedom och kunskap om markna- den på de orter och segment där Stenhus Fastigheter verkar. Detta kompletteras med kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning med avseende på fast- ighetstyp och geografi. Gedigen process för att säkerställa att input och output till och från värderingen är korrekt. (t.ex. rätt parametrar i kassa- flödet). Riskstrategier och processer för riskhantering Styrelsen har fastställt koncernens riskhantering i rutinen för riskhantering och intern kontroll, vilken antogs formellt av styrelsen den 19 februari 2025. Strategin innebär att inom ramen för riskaptiten fast- ställa risktoleransnivåer (”limiter”) för varje relevant risk som sedan löpande följs upp och ageras på vid behov. Risktoleransnivåer definieras och övervakas genom olika nyckeltal. Nedan följer en generell beskrivning av arbetets inriktning per typ av risk Risker och riskhantering ===== SIDA 68 ===== 68 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Efterlevnadsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Politiska risker – Regelefterlevnad och skatt Politiska risker på grund av t.ex. ny lag- stiftning, nya regler etc. Oförmåga att efterleva lagar eller regler kan medföra att Stenhus Fastigheter får oförutsedda kostnader, skatter och sanktioner eller riskerar att avnoteras. Vidare kan det resultera i förlorat anseende hos hyres- gäster och aktieägare. Stenhus Fastigheter arbetar med om- världsbevakningar för att tidigt fånga upp politiska beslut och föreslagna ändringar i regelverk och lagar. Stenhus Fastigheter bedömer att bolaget har adekvat kompe- tens och interna processer för att kunna identifiera, kvantifiera och hantera dessa risker. Som stöd till interna specialist- funktioner tas extern expertis in för be- vakning inom respektive relevant område, för att ha god bevakning inom samtliga regelverk. Operationella risker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Projekt Utvecklings- och nybyggnationsprojekt är förknippade med risker i samtliga faser, och riskerna ökar i takt med projektens komplexitet. Det gäller såväl projekt- genomförande som leverantörsrisker (inklusive inflation och förseningar) etc. Risk för att projekt visar sig vara ineffek- tiva, dyrare än beräknat eller levereras senare än förväntat vilket kan påverka verksamheten, bolagets kostnader och värdet på bolagets fastigheter negativt. Riskhanteringen sker bland annat genom att Stenhus Fastigheter har en egen pro- jektorganisation med hög kompetens och upparbetad erfarenhet samt en nog- grann beslutsprocess. Stenhus Fastighe- ter arbetar med noggranna utvärderingar av leverantörer och entreprenörer, inför ingång av samarbete, där tydliga krav på standard, säkerhet och hållbarhet samt bedömning av lämplighet tidigt är med i processen. Uppföljning av projektets lönsamhet och risker görs löpande under projektets gång. Hyresintäkter och vakansrisk Stenhus Fastigheter intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lokaler för inom bolagets segment, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå. Hyresnivårisk är hänförlig till utvecklingen av aktuella marknadshyror som påverkas av den ekonomiska utvecklingen, demografisk tillväxt samt omfattningen av nybyggnationer på marknaden. För att begränsa Stenhus Fastigheters exponering mot avflyttningar och hyres- förluster strävar Stenhus Fastigheter efter långvariga kundrelationer samt att prioritera hyresgäster med hög kredit- värdighet, även om detta initialt kan med- föra något lägre intjäning. En diversifierad kontraktsbas, med många hyresgäster från flertalet olika branscher minskar även risken. Stenhus Fastigheter arbetar kontinuerligt med att omförhandla befint- liga hyresavtal i syfte att minimera risken på kort sikt. Majoriteten av hyreskontrak- ten har ett tillägg kopplat till konsument- prisindex i Sverige, det vill säga de är helt eller delvis inflationsjusterade. Mer än 94 procent av Stenhus Fastighe- ter hyresintäkter är indexerade till KPI eller motsvarande. IT och informations- säkerhet Bolaget är beroende av IT -system både för driften av fastigheterna och för bola- gets administration. Risk för IT -intrång/ cyberhot vilket kan leda till förlust eller läckage av känslig information alternativt låsning av IT system och krav på betal- ning (bedrägeri). Detta kan leda till ope- rationell påverkan, finansiella förluster och/eller negativ varumärkespåverkan. Bolaget har ett proaktivt arbete kring IT -säkerhet inklusive utbildning av med- arbetare, rutiner för back-up och moln- tjänster. All datautrustning är modern och har aktuella virusskydd, brandväggar etc. Bolaget har intern och extern kompetens inom IT. Specifika rutiner finns angående lagring av information, lösenordsskydd samt intrångsskydd. ===== SIDA 69 ===== 69 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Finansiella risker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Finansierings-, refinansierings- och likviditetsrisk Med finansieringsrisk avses risk för att nödvändig upplåning ej finns tillgänglig, eller att den endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Förändringar på kreditmarknaden gör att förutsättningar för, och tillgång till, krediter snabbt kan skifta. Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullfölja betalningsåtaganden. I det fall Stenhus Fastigheter inte kan förlänga eller ta upp nya lån, eller om villkoren är oförmånliga, begränsas möj- ligheterna såväl att kunna fullfölja befint- liga åtaganden som att genomföra fram- åtsyftande affärer. Stenhus Fastigheter har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål för bland annat kapitalbindning, låneförfall och lägsta likviditetsnivå. Stenhus Fastig- heter ska se till att refinansiera de lång- fristiga räntebärande skulderna i god tid före förfall, samt att vara aktiv på kredit- marknaden och använda olika finans- ieringskällor och kreditgivare för att minskas risken för att inte ha tillgång till nödvändig finansiering. På grund av en ökad volatilitet på obligationsmarknaden, har Stenhus Fastigheter endast en obli- gation, dock grön. Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken begränsas ytterligare. Likviditetsprognoser upp- rättas löpande och avrapporteras till styrelsen. Ränterisk Räntekostnader är Stenhus Fastigheters största kostnadspost och därför väsent- lig för bolagets resultat och kassaflöde. Förutsättningarna på räntemarknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt för- ändras, vilket påverkar Stenhus Fastig- heters finansieringskostnad samt kovenanter. Stenhus Fastigheters finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som beslutas av styrelsen. För att undvika kraftigt stigande räntor i befintliga låneavtal hanteras risken genom balanserad räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk i nyupplåning/ refinansiering har bolaget olika finansie- ringskällor samt olika kreditgivare. Bolaget arbetar aktivt med att sänka finansieringskostnader och reducera risken avseende stigande ränte- kostnader. Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisken är risken för förlust om Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och eventuella säkerheter inte täcker Bolagets fordring- ar. Detta gäller så väl risken att hyra ut fastigheter till opålitliga hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som ej har råd att betala, riskerar konkurs eller har koppling till kriminalitet etc. men även risk att leve- rantörer/entreprenörer inte fullgör sina åtaganden samt banker etc. Denna risk kan i huvudsak hänföras till kund-/hyres- fordringar och likvida medel men även ökade kostnader. I samband med förvärv, uthyrningar och projekt värderas motpartsrisken och vid behov kompletteras avtalen med säker- heter i form av depositioner, bankgaran- tier, borgensförbindelse eller liknande. Bolaget genomför även kreditupplys- ningar och KYC på nya ej kända hyres- gäster/motparter. Bolaget har även en väl utarbetad och effektiv påminnelse- och kravprocess. Finansiella åtagande och garantier Finansiering sker främst via bank och obligationslån där kreditavtalen inne- håller finansiella nyckeltalsbestämmelser, såsom för belåningsgrad och räntetäck- ningsgrad. En del av koncernens kredi- tavtal innehåller kontrollägarbestämmel- ser (s.k. change of control). Om koncer- nen bryter mot finansiella kovenanter eller om det bestämmande inflytandet över bolaget ändras, kan det leda till att lånen förfaller, vilket kan leda till krav på omedelbar återbetalning eller att borgenärer framställer anspråk på pantsatta tillgångar. Stenhus Fastigheter finanspolicy reglerar finansiell risk. Kovenanter följs upp kvar- talsvis för att säkerställa att inga av dem bryts eller närmar sig brytpunkter. Stenhus Fastigheter bedömer att bolagets kovenanter är enligt marknads- praxis ===== SIDA 70 ===== 70 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Rapporteringsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Rapporteringsrisk Risk för fel i den finansiella rapportering- en till följd av t.ex. informella redovis- ningsprocesser inkl. bristande intern kon- troll, otillräckligt IT -stöd, kompetens etc. vilket kan leda till finansiell förlust, nega- tiv varumärkespåverkan och/eller rättsli- ga påföljder. Stenhus Fastigheter har ett gediget in- ternt kontrollramverk, kompetenta med- arbetare, bra IT stöd och kontinuerlig fortbildning för att minimera rapporte- ringsrisken. Hållbarhetsrisker Stenhus bedömning Risk Riskbeskrivning Hantering Sannolikhet Påverkan Medarbetare Stenhus Fastigheter är beroende av en- gagerade medarbetare med rätt kompe- tens för att skapa en konkurrenskraftig verksamhet och tillväxt. Det finns en risk att Stenhus Fastigheter inte lyckas be- hålla kvalificerad personal vilket kan medföra kompetensbrist och att vissa positioner inte kan ersättas omedelbart vilket påverkar verksamheten samt för- mågan att implementera strategier på kort sikt. Bolaget genomför årligen en medarbe- tarundersökning (Great Place to Work) för att undersöka de anställdas välmåen- de och trivsel med goda resultat. Utöver det arbetar Stenhus Fastigheter med marknadsmässig och konkurrenskraftig ersättning. Stenhus Fastigheter har en successionsordning för att säkerställa att viktiga funktioner inte sätts ur spel om nyckelpersoner lämnar bolaget. Vidare försöker Stenhus Fastigheter minska personberoendet genom att arbeta med dualitet vid kritiska arbetsmoment. Klimatförändringar Ur ett bolagsperspektiv innebär klimat- förändringarna risk för skador på egen- dom orsakade av över tid ändrade väder- förhållanden, högre medeltemperatur, höjd vattennivå och ändringar i den fysiska miljön som påverkar fastigheter. Detta kan innebära ett ökat behov av investeringar i fastigheter i utsatta om- råden och/eller ökade driftskostnader. Stenhus Fastigheter arbetar för att säkerställa att både verksamheten och fastighetsbeståndet har förutsättningar att hantera ett förändrat klimat. Stenhus Fastigheter har som målsättning att all nyproduktion ska miljöcertifieras. Fastigheter i befintligt bestånd miljöcerti- fieras om förutsättningar för det finns till exempel vid omfattande ombyggnationer. Stenhus Fastigheter gör löpande utvär- deringar av fastigheternas skick och behov av anpassningar av fastigheternas prestanda för att uppfylla regulatoriska krav och kundernas förväntningar. Därutöver följer Stenhus Fastigheter utvecklingen av lagar och förordningar inom klimatområdet. ===== SIDA 71 ===== 71 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Aktien före utspädning Totalt fanns 356 040 606 (371 778 606) aktier utestående före utspädning per 31 december 2025. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Bolagets innehav av egna aktier uppgår per 31 de- cember 2025 till 15 738 000 motsvarande 4,2 pro- cent av det totala antalet aktier. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnitt- ligt antal aktier före utspädning uppgick till 1,14 (0,89) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 1,04 (0,15) kronor per aktie. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 356 040 606 (371 778 606) utestående aktier efter utspädning per 31 december 2025. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 1,14 (0,89) kronor. Resultat per vägt ge- nomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 1,04 (0,15) kronor per aktie. Största aktieägare per 2025-12-31 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4 Fastighets AB Balder 85 027 312 22,9 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Avanza Pension 13 054 138 3,5 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Länsförsäkringar Fonder 10 174 667 2,7 First Fondene 8 100 000 2,2 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 Nordnet Pensionsförsäkring 6 127 533 1,6 Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6 Summa 10 största ägarna 270 088 922 72,6 Övriga aktieägare 85 951 684 23,1 Summa utestående aktier 356 040 606 95,8 Aktier som innehas av Stenhus Fastigheter AB 15 738 000 4,2 Summa aktier totalt 371 778 606 100,0 Stenhus Fastigheters marknadsplats Stenhus Fastigheter är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Stenhusaktien (SFAST) har ISIN SE0014956819. Aktiekursen per balansdagen upp- går till 11,42 (11,46) kronor per aktie. Börsvärdet per 31 december 2025 uppgår till cirka 4,1 (4,3) miljarder kronor. Stenhus Fastigheters aktieägare Bolaget har 4 001 (4 510) aktieägare per den 31 december 2025. De 10 största aktieägarna innehar cirka 72,6 procent av rösterna. Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,31 (0,20) kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,16 (0,10) kronor i juni 2026 och 0,15 (0,10) kronor i december 2026. Se även Stenhus Fastigheters utdelningspolicy under avsnitt Affärsidé, mål och strategi. Aktien och ägarna ===== SIDA 72 ===== 72 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Bolagsstyrningsrapport Allmänt Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus Fastigheter), är ett svenskt publikt bolag med säte i Stockholm. Stenhus Fastigheter startades 2020 och bolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Bolaget arbetar enligt nedan årscykel. Kvartal 4 styrelsemöte Tredje kvartalsrapporten Budget Månadsbokslut Kvartal 3 styrelsemöte Andra kvartalsrapporten Prognos Mål och strategi Affärsplan Policyer Riskhantering Månadsbokslut Kvartal 1 styrelsemöte Bokslutskommuniké Månadsbokslut Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma Årsredovisning Förberedande årsmöte Avrapportering revisor Ersättningsrapport Hållbarhetsfrågor Utvärdering av styrelsearbete Första kvartalsrapporten Årsstämma Konstituerande möte – Firmateckning – Styrelsens arbetsordning – VD-instruktion Månadsbokslut Årscykel Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Principer för bolagsstyrning För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli- cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel- verk. Stenhus Fastigheter tillämpar även Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) utgiven av Kollegiet för svensk bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se. Stenhus Fastigheter följer Koden samt god sed på aktiemarknaden. Enligt styrelsens uppfattning har Stenhus Fastigheter följt Koden i alla avseenden, med undantag för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolags- styrningsrapport är en del av årsredovisningen och granskas av Bolagets revisorer. Aktieägare Valberedning Extern revisionBolagsstämma Intern kontroll och riskhantering Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Styrelse VD och koncernledning Aktier och aktiekapital Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie- kapitalet vara lägst 259 000 000 kronor och högst 1 036 000 000 kronor fördelat på lägst 259 000 000 aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem- ber 2025 uppgick Bolagets aktiekapital till 371 778 606 kronor, fördelat på 371 778 606 aktier, envar med ett kvotvärde om 1 kronor. Utestående aktier, dvs. exkluderat egna aktier, uppgår till 356 040 606 aktier. Aktieägare Antalet aktieägare i Stenhus Fastigheter uppgick vid årets slut till 4 001 (4 510) stycken. De största ägarna som äger mer än 10 procent per den 31 december 2025 var Sterner Stenhus Holding AB, 24,4 procent samt Fastighets AB Balder, 22,9 procent. De 10 störs- ta ägarna representerade cirka 75 procent av aktierna och rösterna i Stenhus Fastigheter. Stenhus Fastig- heter innehar 15 738 000 egna aktier per 31 decem- ber 2025. Emissionsbemyndigande Årsstämman 2025 beslutade att bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar- nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyndigandet ökas med ett belopp respektive antal, som högst uppgår till tio (10) procent av antalet aktier vid tidpunkten för årsstämman 2025. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att bemyndigandet även syftar till att trygga den fortsatta finansieringen av Bolaget genom att Bolaget tillförs nya strategiskt viktiga ägare. Årsstämman 2026 föreslås ge styrelsen förnyat be- myndigande att besluta om att emittera aktier. ===== SIDA 73 ===== 73 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Bolagsstämma Bolagsstämman är Stenhus Fastigheter högsta be- slutande organ och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör koncernen. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Aktie- ägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen eller via ombud eller poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken på den så kallade avstämnings- dagen samt har anmält sitt deltagande vid stämman till Stenhus Fastigheter inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förval- tarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Varje aktie i Stenhus Fastigheter berättigar till en (1) röst per aktie. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och koncernens balans- och resultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar (PoIT) samt på Stenhus Fastigheter webbplats (www.stenhusfastigheter.se). Att kallelse har skett ska också annonseras i Svenska Dagbladet, vilket följer av Stenhus Fastigheter bolagsordning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning och styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman ska normalt vara tillgänglig hos styrelsen senast sju veck- or före bolagsstämman. Information finns på Stenhus Fastigheter hemsida: www.stenhusfastigheter.se/ investerare/valberedning/ Årsstämma 2025 Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter hölls i Stockholm den 22 maj 2025. Bolagets VD, revisor samt styrelseordförande var närvarande vid årsstämman. Vid stämman beslutades att fastställa de i årsredovis- ningen intagna resultat- och balansräkningarna samt koncernresultat- och koncernbalansräkningarna samt att bevilja styrelsens ledamöter och VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2024. Beslut på årsstämma: • Till stämmans ordförande valdes Erik Borgblad. • Nyval av styrelseordförande valdes Erik Borgblad och styrelseledamot Nicklas Paulson samt omval av styrelseledamöterna Elias Georgiadis, Frank Roseen, Rickard Backlund, Malin af Petersens och Anders Wennberg. • Beslut att utdelning lämnas om totalt 0,20 kr per aktie att utbetalas vid två tillfällen. • Beslut att godkänna ersättningsrapporten. • Beslut om förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier. • Bolagets revisor Öhrlings Pricewaterhouse Coo pers AB omvaldes, med Magnus Thorling som huvudansvarig. • Fastställande av arvode till styrelse och revisor. • Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens för slag. • Beslut att anta instruktion för valberedningen. • Bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemis- sion enligt styrelsens förslag. Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng- ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/ investerare/bolagsstammor/ Årsstämma 2026 Bolagets årsstämma 2026 planeras att hållas den 21 maj 2026. Kallelse till denna kommer att ske enligt bolagsordningen och de regler som gäller enligt aktie- bolagslagen samt med beaktande av Svensk kod för bolagsstyrning. Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2025 offentliggjordes den 19 februari 2026 och koncernre- dovisningen den 23 april 2026. Valberedning Valberedningens syfte är att val och arvodering av styrelse och revisor ska beredas genom en styrd, strukturerad och bekantgjord process som skapar förutsättningar för väl underbyggda beslut. Valbered- ningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valberedningens uppgifter Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende: • ordförande vid årsstämma • styrelseordförande • styrelsesammansättning, inkluderande val av sty- relseledamöter, samt arvode • ersättning för utskottsarbete • behandla revisionsutskottets rekommendation kring val av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna förslag till årsstämman om revisors- val • instruktion för valberedningen. ===== SIDA 74 ===== 74 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Valberedningens ledamöter ska även tillvarata samt- liga aktieägares intressen. Aktieägare som inför års- stämman vill lämna förslag till valberedningen kan göra så enligt instruktion på hemsidan. Valberedning- en har fortlöpande kontakter och sammanträder inför årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redo- görelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. Vid förslag till val av styrelseledamöter tillämpar val- beredningen punkt 4.1 i Koden som mångfaldspolicy, varmed valberedningen ska beakta att Stenhus Fast- igheter ska som helhet ha en för styrelsearbetet än- damålsenlig sammansättning, präglad av mångsidig- het och bredd, och bestå av personer med de kompetenser, erfarenheter och bakgrund som behövs i styrelsen med hänsyn tagen till bolagets verksamhet och utvecklingsskede. Eventuella avvikelser ska vara välmotiverade och redogöras för vid årsstämman. Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i samband med valberedningens arbete ska erläggas av bolaget under förutsättning att dessa godkänts av styrelsens ordförande. Årsstämman 2025 beslutade om följande principer för tillsättande av valberedning: • Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav en ledamot ska vara styrelsens ordförande. • Majoriteten av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled- ningen. Styrelseledamöter kan ingå i valberedning- en, men ska inte utgöra en majoritet av valbered- ningens ledamöter. • Om mer än en styrelseledamot ingår i valbered- ningen får högst en av dem vara beroende i förhål- lande till bolagets större aktieägare. • Minst en av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till den i bolaget röstmäs- sigt största aktieägaren eller grupp av aktieägare som samverkar om bolagets förvaltning. • Styrelsens ordförande ges i uppdrag att, med ut- gångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktie - ägarförteckning per den sista bankdagen vid tredje kvartalets utgång, kontakta de tre största aktie- ägarna i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en ledamot var till valberedningen. Styrelseordföran- den ska vara sammankallande till det första mötet där valberedningen konstitueras och ordförande utses. • Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamö- terna enas om annat, vara den ledamot som röst- mässigt representerar den störste aktieägaren. • Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordförande. • Om någon av de tre största aktieägarna avstår sin rätt att utse ledamot till valberedningen ska nästa aktieägare i storlek beredas tillfälle att utse leda mot till valberedningen. • Valberedningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny valberedning utsetts. • Valberedningens sammansättning ska offentlig- göras på bolagets webbplats så snart de utsetts, dock senast sex månader före årsstämman. • Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens namn anges. • Ledamot ska lämna valberedningen om aktieäga ren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens samman- sättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum. • Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan leda- mot och utse ny representant till ledamot i valbe- redningen. • Förändringar i valberedningen ska offentliggöras omedelbart. Valberedning inför årsstämma 2026 Valberedningen inför årsstämma 2026 består av följande ledamöter: Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus Holding AB. Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, valbered- ningens ordförande Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund, Erik Borgblad i egenskap av styrelseordförande i Stenhus Fastigheter. Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från Kodens bestämmelse 2.3 då VD ingår i valbered- ningen. Anledningen till avvikelsen är att VD även indirekt är största aktieägare i Stenhus Fastigheter via Sterner Stenhus Holding AB och således ingår VD i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekon- flikt att acceptera uppdraget som ledamot i Stenhus Fastigheters valberedning. Valberedningens sam- mansättning offentliggjordes på Stenhus Fastigheters webbplats den 21 oktober 2025. Valberedningen representerar 56,2 procent av ute- stående röster per den 31 december 2025. Inför årsstämman 2026 har valberedningen haft två protokollförda möten och därutöver haft kontakter per telefon och e-post. Valberedningens arbete har ===== SIDA 75 ===== 75 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter bestått av att ta del av den genomförda styrelseutvär- deringen samt analysera vilka behov av erfarenheter och kompetenser som föreligger för att säkerställa ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets strategi, ställning och omvärld. De största ägarnas riktlinjer för urvalet till nominering är att föreslagna personer ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Stenhus Fastigheter och bolagets framtida utveckling. Valberedningen har vidare beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen enligt Koden. Vid utgången av 2025 var en styrelseledamot kvinna och sex var män. De regler som gäller för obe- roende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits. Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisionsutskottets rekommendation till val av revisor. Styrelse och ledning Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska Bolagets styrelse bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter. Bolagets styrelse består per den 31 decem- ber 2025 av sju ordinarie ledamöter valda för tiden intill slutet av årsstämman 2026. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelsens ansvar Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa- tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor- mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller- as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal övergripande policys, rutiner och instruktioner för bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets VD och fastställer lön och annan ersättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen även för att upprät- ta övergripande, långsiktiga strategier och mål, bud- get och affärsplaner, granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Stenhus Fastigheters orga- nisation och verksamhet. Styrelsen ska även identifie- ra hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord- ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse- ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Bolagets arbetsordning föreskriver också att styrel- sen ska ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott samt ett hållbarhetsutskott. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö- rens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen utvärderas. Styrelseutskott Utskotten har en beredande och handläggande roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte. Ersättningsutskott Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings- utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot- tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags- ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande program för rörliga ersättningar. Utskottet ska även årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läg- gas fram för årsstämman. Syftet med ersättnings- utskottet är att säkerställa att den ersättning som ges till bolagets befattningshavare är ändamålsenlig. Samtliga ledamöter i ersättningsutskottet ska vara bolagsstämmovalda och oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Ersättningsutskottet består av Nicklas Paulson (utskottets ordförande) och Malin af Petersens som har bred kompetens och som alla är oberoende till både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastig- heters större aktieägare. Revisionsutskott Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli- ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen ===== SIDA 76 ===== 76 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter och koncernredovisningen. Detta innebär även att utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus Fastig- heters interna kontroll och riskhantering speciellt kopplat till den finansiella rapporteringen. Utskottet ska även granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksam- ma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel- seledamöter ska utses med särskilt beaktande av kompetens och erfarenhet av redovisning och revision i börsnoterade bolag. Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (ut- skottets ordförande), Frank Roseen samt Erik Borg- blad som alla har bred kompetens. Malin och Frank är oberoende till både bolaget, bolagsledning samt Stenhus Fastigheters större aktieägare. Erik är bero- ende till både bolaget, bolagsledning men oberoende till Stenhus större aktieägare. Hållbarhetsutskott Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut- vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete. Hållbarhetsutskottet består av Anders Wennberg (utskottets ordförande) och Frank Roseen som båda har bred kompetens. Läs mer om Stenhus Fastigheters hållbarhetsarbete i Bolagets hållbarhetsrapport. Styrelsens arbete under 2025 Stenhus Fastigheters styrelse har under 2025 haft 32 sammanträden – varav ett konstituerande samman- träde. Styrelsen har under 2025 fattat beslut om flera avyttringar, förvärv, investeringar, finansieringar och refinansieringar. Styrelsen har även beslutat om för- nyat internt kontrollramverk, uppdaterade policys och rutiner. Styrelsemöten har alltid hållits i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstäm- man behandlas i april, delårsbokslut i februari, maj, augusti och november, strategi i januari, juni och sep- tember samt budget för nästkommande år vid de- cember månads möte. Utöver dessa tillfällen har ett antal möten hållits vid behov, tex vid försäljningar, förvärv eller finansieringsbeslut. Styrelsen ska enligt Koden årligen genomföra en systematisk och strukturerad process för att utvärde- ra styrelsen och VD:s prestationer i syfte att utveckla dess arbetsformer och effektivitet. Styrelsens ordfö- rande har i slutet av 2025 skickat ut en webbenkät där varje enskild styrelseledamot fått svara på ett antal frågor om styrelsens arbete. Fokusområden som utvärderas är strategi, prioriteringar och finansiella mål, möteseffektivitet, styrelsen respektive ordföran- des effektivitet samt ekonomisk rapportering, uppfölj- ning och efterlevnad. Styrelseutvärderingen har sam- manställts och presenterats för valberedningen och diskuterats i styrelsen. Utvärderingen visade på ett väl fungerade och effektivt styrelsearbete inom samtliga områden. Utvärderingen och efterföljande styrelse- diskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och för att styrel- sen ska kunna fatta välgrundade beslut. Styrelsens sammansättning och ersättning Koden ställer vissa krav på styrelseledamöters obero- ende. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led- ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma regler en majoritet av styrelsens leda- möter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Enligt Koden kan en styrelseledamots oberoende ifrågasättas om t.ex. ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller andra omfat- tande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseleda- moten eller närstående företag är leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om en styrelseledamot tillhör ledningen eller styrelsen i företag som ha sådana affärsförbindelser med bolaget. Inför årsstämman 2025 gjorde valberedningen bedömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen, Anders Wennberg, Nicklas Paulson samt Malin af Petersens var oberoende från såväl bolaget och bo- lagsledningen som från större aktieägare. Erik Borg- blad är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare men beroende i förhållande till bolaget och bolagsledning. Elias Georgiadis är beroende i förhål- lande till både bolaget och bolagsledning samt bola- gets större aktieägare. Styrelsens sammansättning har även beaktats med hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrel- sen anses besitta bred kunskap inom olika områden samt att kvinnor i styrelsen uppgår till cirka 14 procent (20 procent). ===== SIDA 77 ===== 77 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Verkställande direktör Elias Georgiadis är Stenhus Fastigheters VD sedan bolaget bildades. VD leder verksamheten med ut- gångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Stenhus Fastigheters utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policys och strategiska planer som styrelsen fastställt. Koncernledning Koncernledningen bestod per den 31 december 2025 av nio anställda personer inklusive VD: • VD, Elias Georgiadis • Vice VD, Mikael Nicander • CFO, Tomas Georgiadis • Vice CFO, Linda Strauss • Förvaltningschef, Michael Johansson • Affärsområdeschef, Henrik Därth • Affärsområdeschef, Metin Evgin • Projektutvecklings- och inköpschef, Björn Marell • Transaktionsansvarig, Oskar Liljebris Stenhus Fastigheters ledningsmöten följer en förbe- stämd agenda över punkter som ska behandlas på varje ledningsmöte och berör frågor av både strate- gisk och operativ karaktär såsom transaktions-, ut- hyrnings-, projekt-, organisations -och hållbarhetsfrå- gor samt uppföljning av finansiering och ekonomi. Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera på koncernens övergripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncern- ledningen har haft haft nio protokollförda möten un- der 2025. Under 2025 har koncernledningen i huvud- sak prioriterat en översyn av fastighetsportföljen, effektivisering av IT -verksamheten samt vidareut- veckling av den interna kontrollen. Därtill har fokus även lagts på att genomföra refinansiering på mer fördelaktiga villkor, införa certifikatprogram samt återköp av egna aktier samt övertagandet av Backa- heden. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla- gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät- tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus Fastighe- ters interna kontroll avseende den finansiella rappor- teringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlig- het i processerna kring upprättandet av de finansiella rapporterna. Viktiga regelverk Externa • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emitenter • Svensk kod för bolags styrning • IFRS standarder • EU:s marknadsmissbruks- förodning Interna • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Attest- och delegationsordning • Informationssäkerhets- och dataskyddspolicy, informations- och insiderpolicy, finanspolicy, hållbarhetspolicy och uppförandekoder • Processer för intern kontroll och riskhantering • Övriga styrinstrument, policydokument, manualer och rekommendationer Styrelsen har fastställt ett antal policys och rutiner av betydelse för arbetet med den interna kontrollen och VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fast- ställda rutiner och dokument. Stenhus Fastigheters interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mel- lan styrelse och VD som inom den operativa verksam- heten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verksamhetsstyrnings- och affärsplansproces- ser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verksamheten, förberedelser inför köp och försälj- ningar av fastigheter/bolag samt underlag för fastig- hetsvärderingar. Kontrollaktiviteter genomförs i bola- gets kritiska processer, såväl på fastighetsnivå, segmentsnivå som på koncernnivå genom löpande resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attest- rätter, avstämningar, redovisning av affärstransaktio- ner, rapporteringsmallar, redovisnings- och värde- ringsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Det övergripande ansvaret för Stenhus Fastigheters riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och för- troende, finns utarbetade policys, rutiner, instruktio- ner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas lö- pande. För att reducera den skadeverkan som det kan ===== SIDA 78 ===== 78 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter medföra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Stenhus Fastigheters agerande. Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem- sida som underlättar för anställda och samarbets- partners som anonymt vill lämna information om miss- förhållanden som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral, eller Stenhus Fastigheters policys. Anmäl- ningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern kommunikation regleras på övergripande nivå av en Informations- och insiderpolicy. Den interna informa- tionen sker främst genom regelbundna möten samt via bolagets intranät. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte- ring utgörs av kontrollmiljön och kontrollåtgärder, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Stenhus Fastigheter styrs utifrån. Stenhus Fastigheters interna kontroll- struktur bygger bland annat på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Policyer och rutiner som till exempel uppförandeko- der, finansmanual, finanspolicy, informations- och insi- der policy utvärderas och godkänns årsvis av ledning och styrelse. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i bolaget och utgör basen för den interna kontrollen. Exempel på Stenhus Fastigheters kontrollmiljö: • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Stenhus Fastigheters interna kontrollsystem • Övriga interna styrdokument och policyer så som finanspolicy, finansmanual, uppförandekod, attest och delegationsordning, IT -policy etc. Riskbedömning Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande risker samt risker kopplat till rapportering av finansiel- la rapporter och motåtgärder fastställs för att reduce- ra dessa risker. Baserat på löpande diskussioner och möten i organi- sationen identifierar, analyserar och beslutar Stenhus Fastigheters ledning om bolagets väsentliga riskom- råden vartefter styrelsen gör en genomgång och fastställer dessa årligen eller vid behov. Riskerna utvärderas avseende bedömd sannolikhet och påver- kan samt hantering. Identifierade risker finns inom områdena affärsrisker, finansiella risker, operativa risker efterlevnadsrisker, rapporteringsrisker och hållbarhetsrisker. Revisionsutskottet granskar specifik risker kopplat till fel i den finansiella rapporteringen som sedan fast- ställs av styrelsen. Bolagets identifierade väsentliga risker kopplat till den finansiella rapporteringen avser bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av fastigheter, hyresintäkter, räntebärande skulder, skatt och moms. Kontrollaktiviteter Intern kontroll avseende den finansiella rapportering- en syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlit- ligheten i den externa finansiella rapporteringen i form av delårsrapporter, bokslutskommunikéer och årsre- dovisningar och att den externa finansiella rapporte- ringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag. De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktivi- teter. Bolaget har, baserat på gjorda riskbedömningar, fastställt ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktivite- terna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera och undvika fel och avvikelser. Kontrollaktiviteterna omfattar till exempel kontroller gällande kontoavstämningar, uppföljning av styrelsen fastställda policyer, godkännande och redovisning av affärstransaktioner samt besluts- och attestordning. Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Exempel på områden som har väsentlig påverkan på bolagets resultat och ställning och har väl genom- arbetade kontrollaktiviteter är fastighetsvärdering, hyresintäkter, projekt samt räntebetalningar. Uppföljning Uppföljningen av den interna kontrollen genomförs och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen årligen. Uppföljningen görs dels genom en s.k. själv- utvärdering, där uppsatta kontroller bedöms om de är effektiva, delvis effektiva eller ineffektiva och vilka mitigerande åtgärder som vidtagits. Styrelsen, genom revisionsutskottet, utvärderar även regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare avrapporterar bolagets revisorer iakt- tagelser och bedömning av den interna kontrollen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år. Uttalande om internrevision Efter att ha utvärderat den interna kontrollmiljön och effektiviteten i kontrollaktiviteter bedömer styrelsen att bolaget saknar behov av en internrevisionsfunk- tion då det inte framkommit något som tyder på att ===== SIDA 79 ===== 79 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter det befintliga kontrollsystemet inte skulle fungera på ett ändamålsenligt sätt. Stenhus Fastigheters styrelse utvärderar årligen behovet av en internrevision. Ersättning till styrelsen Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. Revisor Revisorerna ska granska Stenhus Fastigheters årsre- dovisning, koncernredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisionerna utför även en översiktlig granskning av delårsrapporten för tredje kvartalet samt hållbarhetsredovisningen. Styrelsen träffar bola- gets revisor minst en gång per år och minst en gång ska ske utan närvaro av VD och ledning. Enligt bola- gets bolagsordning ska bolaget ha en revisor med eller utan revisorssuppleant eller ett registrerat revi- sionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för en period om ett år. Vid årsstämman 2025 omvaldes Öhrlings Pricewater- house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud- ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för revisorer i Sverige. Adress: Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB Torsgatan 21, 113 97 Stockholm Närvaro av totalt antal möten Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Rickard Backlund 31/32 1/1 3/3 – Elias Georgiadis 30/32 – – – Frank Roseen 32/32 – 5/5 1/1 Malin af Petersens 32/32 2/2 5/5 – Erik Borgblad 32/32 – 2/2 – Nicklas Paulson¹ 19/19 1/1 – – Anders Wennberg¹ 24/24 – – 1/1 1 Nicklas Paulson och Anders Wennberg har inte varit med i styrelsen under hela året. ===== SIDA 80 ===== 80 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Styrelse Bolagets styrelse och ledning Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastig- hets branschen. Styrelseledamot iAmasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Utbildning: Gymnasium inom handel Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag, Styrelseordförande Premia Properties SA Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej Rickard Backlund Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD för Fastigheter Aberdeen Asset Management, Styrelseordförande för Cityhold AB och senare VD, Styrelseordförande NP3 Fastigheter AB (publ) och Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ) Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH Andra pågående uppdrag: Inga Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Frank Roseen Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: CEO GE Capital Real Estate Germany and Central & Eastern Europe, CFO GE Capital Real Estate Asia Pacific, CFO GE Capital Real Estate Nordic, styrelseledamot Ronson Developement, Chief Investment Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ). Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms Universitet Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG Immobilien AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA, Styrelseordförande WCM AG Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Malin af Petersens Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Flera ledande befattningar mellan 1980 och 2019 inom Aberdeen Standard Investments, bland annat som Head of Fund Operations Real Estate EMEA, Managing Director Aberdeen Asset Managers Ltd Filial Sverige, AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter). Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: CFO Swib Holding AB Innehav i Stenhus Fastigheter: 3 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Nicklas Paulson Styrelseledamot sedan 2025 Arbetslivserfarenhet: Närmare 30 års erfarenhet av finansmarknaden i Sverige. Verkställande direktör för Investment AB Öresund sedan 2018. Dessförinnan mer än 20 års erfarenhet från Investment Banking/Corporate Finance från Carnegie Investment Bank, Alfred Berg ABN AMRO och Swedbank Markets. Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet med inriktning företagsekonomi och nationalekonomi Andra pågående uppdrag: Verkställande direktör i Investment AB Öresund. Styrelseledamot i Bilia AB (publ) och Ovzon AB (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 50 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Anders Wennberg Styrelseledamot sedan 2024 Arbetslivserfarenhet: 27 års erfarenhet från investmentbolag och fonder bl.a. hos Investor AB, hegdefonden RAM One, Hedgefonden Zenit hos Brummer & Partners, Catella/Case fonder och Investment AB Öresund. Utbildning: Examen från Handelshögskolan med inriktning finans. Utbytestermin på Copenhagen Business School. Första två åren kurser på Stockholms Universitet och Ronneby. Innehav i Stenhus Fastigheter: 75 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Erik Borgblad Styrelseledamot sedan 2020, styrelsens ordförande sedan 2025 Arbetslivserfarenhet: Specialiserad inom M&A med särskild inriktning mot fastighetsbranschen Utbildning: Jur. kand. från Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Born Advokater, Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja ===== SIDA 81 ===== 81 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter81 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets branschen.Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 725 659 aktier privat samt 282 096 aktier genom närstående. Mikael Nicander Vice VD sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren Fastigheter AB (publ), vVD Kvalitena AB (publ), VD Lantmännen Fastigheter AB, Styrelseledamot Stendörren Fastigheter AB (publ), Styrelse ledamot Admiral Capital A/S (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 100 000 teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom närstående. T omas Georgiadis CFO sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Arbetschef Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp och projektledning Sterner Stenhus AB, Styrelseledamot i Fasadgruppen Group AB, Styrelseledamot i SPEF en branschförening. Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat. Michael Johansson Affärsområdeschef Sällanköps-/dagligvaruhandel och kontor sedan 2021 Arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet inom detaljhandel, fastighetsförvaltning, transaktion och finansiering. VD för ICA Fastigheter Sverige AB, VD-positioner för bolag inom Skanska- koncernen samt VD för Tre Kronor Property Investment AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 100 000 teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag. Linda Strauss Vice CFO sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Auktoriserad revisor/Gruppchef på EY (Ernst & Young AB), Redovis nings chef på Hi3G Access AB (Tre), CFO för Zostera AB/Marginalen Fastigheter AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 1 000 aktier, 100 000 teckningsoptioner. Metin Evgin Affärsområdeschef Offentliga fastigheter sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Flerårigt erfarenhet inom fastighetsbranschen såsom fastighetsförvaltning, transaktion och fastighetsutveckling. Ledande roll inom Sterner Stenhus Förvaltning AB och olika befattningar för bolaget Akelius Residential Property AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier. Björn Marell Projektutvecklings- & inköpschef sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Fastighetschef Bilia AB, styrelseledamot i Bilia AB:s fastighetsbolag, Bitr Avdelningschef & Gruppchef WSP Management Mälardalen, Produktionschef Skanska. Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 100 000 teckningsoptioner. Oskar Liljebris Transaktionsansvarig sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Transaktionsansvarig Amasten Fastighets AB samt transaktionsrådgivare på Angermann Investment Advisory. Innehav i Stenhus Fastigheter: 2 272 aktier samt 100 000 teckningsoptioner. Henrik Därth Affärsområdeschef Lager/lätt industri/logistik sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Affärsområdeschef Specialfastigheter AB, Fastighetschef och Affärsutvecklingschef inom Jernhusen AB samt en rad andra chefsbefatt ningar inom andra fastighetsbolag. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier, 0 teckningsoptioner. Ledning ===== SIDA 82 ===== 82 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter 5. Finansiella rapporter Översikt och nyckeltal 83 Rapport över koncernens totalresultat 85 Kommentarer till koncernens totalresultat 86 Rapport över koncernens finansiella ställning 87 Kommentarer till koncernens finansiella ställning 88 Förändringar av eget kapital, koncernen 89 Rapport över kassaflöde, koncernen 90 Kommentarer till koncernens kassaflöde 91 Moderbolaget 92 Moderbolagets resultaträkning 92 Moderbolagets balansräkning 93 Förändringar av eget kapital, moderbolaget 94 Rapport över kassaflöde, moderbolaget 95 Redovisningsprinciper och noter 96 Årsredovisningens undertecknande 139 Revisionsberättelse 140 ===== SIDA 83 ===== Flerårsöversikt 2025 2024 2023 2022 2021 Resultaträkning, mkr Hyresintäkter 1 036 1 012 1 019 712 284 Fastighetskostnader -235 -228 -229 -181 -59 Driftöverskott 801 784 790 531 225 Centrala administrationskostnader -69 -66 -60 -52 -30 Noteringskostnader 0 -14 0 0 0 Resultat från andelar i intresseföretag/joint ventures 49 -27 -76 26 0 Räntenetto m.m. -341 -398 -387 -194 -53 Resultat inkl. intressebolag/joint ventures 440 279 267 311 142 Förvaltningsresultat 413 330 359 298 142 Jämförelsestörande poster 0 0 0 -4 -30 Värdeförändringar fastigheter 104 -113 -574 -40 899 Värdeförändringar av finansiella instrument -16 -40 -86 81 4 Skatt -148 -70 17 -101 -214 Årets resultat 380 56 -376 247 801 Övrigt totalresultat 0 0 0 0 0 Årets totalresultat 380 56 -376 247 801 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter, Marknadsvärde 13 704 13 395 13 860 14 259 7 168 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 200 199 196 187 134 Andelar i intresseföretag 259 100 119 278 0 Derivat 0 0 40 98 5 Övriga tillgångar 223 161 154 241 430 Likvida medel 543 225 306 294 334 Summa tillgångar 14 929 14 079 14 675 15 357 8 071 Eget kapital 5 966 5 922 5 904 6 170 3 918 Räntebärande skulder 7 975 7 387 7 956 8 307 3 597 Uppskjuten skatteskuld 335 229 205 266 214 Derivat 16 1 0 0 0 Leasingskuld 200 199 196 187 134 Ej räntebärande skulder 437 343 414 427 208 Summa eget kapital och skulder 14 929 14 079 14 675 15 357 8 071 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. Översikt och nyckeltal 83 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 84 ===== Nyckeltal 2025 2024 2023 2022 2021 Fastighetrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, kr/kvm 1 159,6 1 134,9 1 070,4 738,4 653,4 Fastighetskostnader, kr/kvm 263,5 256,1 240,5 187,7 135,7 Driftöverskott, kr/kvm 896,1 878,8 830 ,0 551,5 517,2 Överskottsgrad, % 77 77 78 75 79 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 93,0 94,9 95,8 95,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 91,0 87,2 89,5 91,0 95,3 Investeringar i fastigheter, mkr 1 003,9 394,10 1 281,60 8 092,30 4 720,30 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, kvm 893 381 891 550 952 003 964 297 434 625 Antal fastigheter vid periodens utgång, st 138 135 161 180 116 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 15 339,8 15 024,4 14 558,8 14 786,9 16 492,4 Hyresduration, år 6,3 6,3 6,3 6,2 6,4 Finansiella nyckeltal Avkastning eget kapital, % 6,4 0,9 -6,2 4,9 30,4 Genomsnittlig utgående ränta, % 3,80 4,50 5,41 4,12 2,49 Räntetäckningsgrad, ggr 2,23 1,84 1,94 2,58 3,68 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 57,1 54,7 56,9 57,1 50,2 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,2 53,1 54,7 54,8 45,5 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,4 0,9 1,31 1,1 0,75 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,5 3,53 2,70 Soliditet vid periodens utgång, % 40,5 42,7 40,8 40,7 49,4 Data per aktie¹ - Aktierelaterade Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 11,42 11,46 10,50 11,20 29,75 Eget kapital, kr 17 16 16 17 15 Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 1,14 0,89 0,97 0,99 0,75 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 1,14 0,89 0,97 0,99 0,75 Resultat per aktie före utspädning, kr 1,04 0,15 -1,11 0,68 4,198 Resultat per aktie efter utspädning, kr 1,04 0,15 -1,11 0,68 4,18 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 1,14 0,69 0,93 0,93 1,02 Antal utestående aktier före utspädning, st 356 040 606 371 778 606 370 628 606 370 628 606 248 980 323 Antal utestående aktier efter utspädning, st 356 040 606 371 778 606 371 223 606 371 223 606 256 676 311 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 359 290 124 371 203 606 370 628 606 313 347 459 189 616 712 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 359 290 124 371 501 106 371 223 606 313 949 959 193 464 706 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 357 375 878 371 206 748 370 628 606 313 480 940 189 159 034 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 357 375 878 371 502 622 371 223 606 314 077 872 189 299 025 Nyckeltal enligt EPRA¹ Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 325,6 6 173,00 6 089,50 6 363,20 4 139,50 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 17,8 16,6 16,4 17,14 16,13 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 895,0 5 767,80 5 678,30 5 876,90 3 920,50 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 16,6 15,5 15,3 15,83 15,27 Börsvärde, kr 4 065 983 721 4 260 582 825 3 897 847 863 4 151 040 387 7 407 164 609 Antal aktieägare, st 4 001 4 510 4 976 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 84 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 85 ===== Rapport över koncernens totalresultat Koncernens resultaträkning Belopp i tkr Not 1-4 2025 jan-dec 2024 jan-dec Hyresintäkter 5 1 035 951 1 011 796 Fastighetskostnader 6 -235 425 -228 319 Driftöverskott 800 526 783 477 Centrala administrationskostnader 7, 8 -68 555 -65 897 Noteringskostnader 9 – -13 815 Resultat från intresseföretag 17 48 829 -26 685 –varav förvaltningsresultat 11 905 9 952 Finansiella intäkter 10 66 371 56 893 Finansiella kostnader 10 -407 629 -454 806 –varav förtidsinlösen obligation -10 778 – Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 439 542 279 167 –varav förvaltningsresultat 413 396 329 619 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 104 446 -112 681 Värdeförändringar av finansiella instrument 20 -15 830 -40 089 Resultat före skatt 528 158 126 397 Aktuell skatt -42 066 -45 783 Uppskjuten skatt 11 -105 992 -24 631 Årets resultat 380 100 55 983 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 377 078 56 446 Innehav utan bestämmande inflytande 3 022 -463 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Periodens/Årets resultat 380 100 55 983 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 380 100 55 983 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 377 078 56 446 Innehav utan bestämmande inflytande 3 022 -463 Data per aktie Belopp i tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Årets resultat 377 078 56 446 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 363 919 371 207 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 363 919 371 503 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr 1,04 0,15 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr 1,04 0,15 85 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 86 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-31 december 2025 med jämförelsetal 1 januari-31 december 2024. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 036,0 (1 011,8) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska ut- hyrningsgraden uppgick till 94,6 (93,0) procent och hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt är cirka 95 procent av bashyresvolymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 235,4 (228,3) miljo- ner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 68,6 (65,9) miljoner kronor. Ökningen är främst hän- förlig till att koncernen har stärkt den egna organisa- tionen samt att koncernen haft vissa dubbelkostnader i sambandet med detta arbete under perioden. Finansnetto uppgick till -341,3 (-397,9) miljoner kronor där minskningen delvis beror på lägre Stibor men även lägre marginal. Under perioden har Bolaget haft kostnader avseende förtidsinlösen av obligationen om ett belopp på cirka 10,8 miljoner kronor vilket belastar periodens finansnetto. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasingavtal inkluderande tomträtt samt leasingbi- lar, dessa uppgick till 5,8 (5,8) miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 3,8 (4,5) procent. Räntetäckningsgraden var 2,23 (1,84) gånger under rullande 12 månader. Driftöverskott och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 800,5 (783,5) miljoner kronor. Överskottsgraden om 77,3 (77,4) procent ligger i nivå med föregående år. Förvaltnings- resultatet uppgick för perioden till 413,4 (329,6) miljo- ner kronor, motsvarande 1,14 (0,89) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om 48,8 (-26,7) miljoner kronor, varav förvaltningsre- sultatet uppgick till 11,9 (10,0) miljoner kronor. Resultatet från intresseföretag hänförs under 2025 till innehaven i Krona Public Real Estate AB. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till 104,4 (-112,7) miljoner kronor, varav orealisera- de uppgick till 133,7 (-75,3) miljoner kronor. Den oreali- serade värdeförändringen var 1,0 (-0,6) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi- tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade mark- nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor. Orealiserade värdeförändringar på derivat för hela perioden påverkade resultatet med -15,8 (-40,1) miljo- ner kronor och avser i sin helhet orealiserade värdeför- ändringar drivet av sjunkande marknadsräntor. Skatt Redovisad skatt uppgick till -148,1 (-70,4) miljoner kronor, varav -42,1 (-45,8) miljoner kronor var aktuell skatt. Av periodens aktuella skatt hänförs 9,6 (1,7) miljoner kronor till skattepliktiga försäljningar av fast- igheter. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 380,1 (56,0) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 377,1 (56,4) miljoner kronor, motsvarande 1,04 (0,15) kronor per aktie efter utspädning. Kommentarer till koncernens totalresultat 86 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 87 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr Not 2 025-12-31 2 024 -12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 12 13 704 255 13 395 030 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 13 200 364 198 498 Immateriella anläggningstillgångar 14 4 944 4 564 Övriga materiella anläggningstillgångar 15 416 498 Andelar i intresseföretag 17 258 772 99 450 Långfristiga fodringar 19, 28 35 000 38 006 Summa anläggningstillgångar 14 203 751 13 736 046 Kundfordringar 21, 28 4 809 6 452 Övriga fordringar 23, 28 93 848 55 985 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24, 28 83 678 55 856 Likvida medel 28 542 803 224 941 Summa omsättningstillgångar 725 138 343 234 Summa tillgångar 14 928 889 14 079 280 Belopp i tkr 2 025-12-31 2 024 -12-31 Eget kapital 32 Aktiekapital 371 779 371 779 Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 937 973 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 656 401 502 096 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 966 153 5 811 848 Innehav utan bestämmande inflytande 18 – 110 465 Summa eget kapital 5 966 153 5 922 313 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 25, 26, 28, 29 6 933 013 6 622 398 Långfristig leasingskuld 13, 28 200 364 198 498 Derivat 20, 28 16 303 473 Uppskjutna skatteskulder 11 334 513 228 475 Summa långfristiga skulder 7 484 193 7 049 844 Kortfristiga räntebärande skulder 25, 26, 28, 29 1 041 827 764 153 Leverantörsskulder 28 10 681 13 098 Skatteskulder 11 52 134 58 683 Övriga skulder 28 120 173 59 131 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27, 28 253 728 212 058 Summa kortfristiga skulder 1 478 543 1 107 123 Summa skulder 8 962 736 8 156 967 Summa eget kapital och skulder 14 928 889 14 079 280 Rapport över koncernens finansiella ställning 87 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 88 ===== Tillgångar Anläggningstillgångar Den 31 december 2025 uppgick fastigheternas mark- nadsvärde till 13 704,3 (13 395,0) miljoner kronor och omfattade 138 (135) fastigheter med en uthyrningsbar area om ca 893 000 kvadratmeter. 100 procent av fastighetsbeståndet har per 31 december 2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsföretag. Ökningen med 309,3 miljoner kronor sedan ingången av året och förklaras av fastighetsförvärv, projektinvesteringar samt värde- förändringar men motverkas av fastighetsförsäljningar. Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar uppgår till 200,4 (198,5) och avser främst tomträttsavgäld men även bilar. Ökningen beror främst på tillkommande avtal samt omvärdering av befintligt avtal. Andelar i intresseföretag uppgick till 258,8 (99,5) miljoner kronor vid periodens slut vilket är en ökning med 159,3 miljoner kronor och och förklaras av ett positivt resultat från intresseföretag om 48,8 miljoner samt deltagande i nyemission och förvärv av aktier i Kronan Public Real Estate AB för ett belopp om 110,5 miljoner kronor. Långfristiga fordringar uppgår till 35,0 (38,0) miljoner kronor avser säljarreverser. Omsättningstillgångar Övriga fordringar uppgår till 93,8 (56,0) miljoner kronor och består främst av fordringar avseende mervärdesskatt, handpenning samt säljarrevers. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter om 83,7 (55,9) miljoner kronor består främst av upplupna intäkter. Utgående likvida medel var 542,8 (224,9) miljoner kronor. Därutöver har Stenhus Fastigheter outnyttjade kreditfaciliteter om 650,0 (228,6) miljoner kronor per balansdagen, varav 366,0 miljoner kronor var reser- verade för företagscertifikatprogrammet. För mer information, se kassaflöde nedan. Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital har påverkats av periodens resultat, förvärv av egna aktier, utdelning samt transaktion med minoritetsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backa- heden) och uppgick till 5 966,2 (5 922,3) miljoner kronor. Långfristiga skulder Räntebärande skulder uppgick till 7 974,8 (7 386,6) miljoner kronor, där kortfristig del har ökat från 764,2 miljoner kronor till 1 041,8 miljoner kronor vilket beror på införande av företagscertifikat som uppgår till 366 miljoner kronor. Belåningsgraden uppgick till 57,1 (54,7) procent och Nettobelåningsgraden uppgick till 53,2 (53,1) procent. Soliditeten har minskat och upp- går till 40,5 (42,7) procent beroende främst på åter- köp av egna aktier samt utdelning. Stenhus Fastigheters derivat består av ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde uppgick till -16,3 (-0,5) miljoner kronor på balansdagen. Över- respek- tive undervärde på derivaten nettoredovisas i balans- räkningen som en skuld eller en tillgång. De ackumulerade skattemässiga underskotten har beräknats till 131,7 (170,4) miljoner kronor, vilket mot- svarar en skatteeffekt om 27,1 (35,1) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 8 362,2 (7 868,2) miljoner kronor, varav 6 680,0 (6 652,9) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redovi- sats på nettot på dessa poster, 1 682,2 (1 215,3) miljo- ner kronor, motsvarande 346,5 (250,4) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 18,5 (13,3) miljoner kronor och uppskjuten skattefordran hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 3,4 (0,1) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 041,8 (764,2) miljoner kronor och utgjorde endast säker- ställda banklån. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 253,7 (212,1 ) miljoner kronor och avser främst förutbetalda hyresintäkter samt upplupna räntekostnader. Kommentarer till koncernens finansiella ställning 88 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 89 ===== Förändringar av eget kapital, koncernen Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Årets totalresultat Årets resultat 56 446 56 446 -463 55 983 Årets totalresultat 56 446 56 446 -463 55 983 Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803 Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452 Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691 Transaktion med minoritetsandelsägare 24 859 24 859 -69 722 -44 863 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313 Årets totalresultat Årets resultat 377 078 377 078 3 022 380 100 Årets totalresultat 377 078 377 078 3 022 380 100 Återköp av aktier -170 051 -170 051 -170 051 Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 5 000 5 000 5 000 Aktieutdelning -72 128 -72 128 -72 128 Transaktion med minoritetsandelsägare 14 406 14 406 -113 487 -99 081 Eget kapital 2025-12-31 371 779 4 937 973 656 401 5 966 153 – 5 966 153 89 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 90 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr Not 30 2025 jan-dec 2024 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 528 158 126 397 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -104 446 112 681 Värdeförändringar av finansiella instrument 15 830 40 089 Resultat från intresseföretag -48 829 26 685 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 3 449 2 409 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 1 216 1 277 Betald inkomstskatt -46 401 -25 157 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 348 977 284 381 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -23 250 39 548 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 90 265 -69 058 Kassaflöde från den löpande verksamheten 415 992 254 871 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -720 055 -159 941 Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 664 484 654 780 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -1 414 -1 398 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -100 – Investeringar i förvaltningsfastigheter -270 030 -217 113 Försäljning av förvaltningsfastigheter 84 898 11 535 Investeringar i intresseföretag -110 493 -7 476 Kassaflöde från investeringsverksamheten -352 710 280 387 Finansieringsverksamheten Nyemission – 743 Återköp av aktier -170 051 – Transaktion med minoritetsandelsägare -99 081 -44 863 Utbetald utdelning till aktieägarna -72 128 – Upptagna lån 6 175 869 1 049 246 Amortering av lån -5 591 029 -1 621 638 Förändring räntebärande fordringar 11 000 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten 254 580 -616 512 Periodens/Årets kassaflöde 317 862 -81 254 Likvida medel ingående balans 224 941 306 195 Likvida medel utgående balans 542 803 224 941 Rapport över kassaflöde, koncernen 90 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 91 ===== Kommentarer till koncernens kassaflöde Likvida medel vid periodens ingång: 224,9 Likvida medel vid periodens utgång: 542,8 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 416,0 Upptagna lån: 6 175,9 Försäljning av dotterbolag: 664,5 Amortering, övrig finansieringsverksamhet: -5 921,3 Förvärv av dotterbolag, övrig investeringsverksamhet: -1 017,2 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 317,9 (-81,3) miljoner kronor. De dominerande posterna är försäljning och förvärv av dotterbolag, investeringar i fastigheter, amortering och upptagning av lån samt återköp av egna aktier. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 416,0 (254,9) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -352,7 (280,4) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 664,5 (654,8) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via dotterbolag uppgick till -720,1 (-159,9) miljoner kronor, se tabell nedan. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -270,0 (-217,1) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 254,6 (-616,5) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 6 175,9 (1 049,2) miljoner kronor och amor- tering skett med -5 591,0 (-1 621,6) miljoner kronor. Förvärv av dotterbolag, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Förvärv av förvaltningsfastigheter -733 849 -176 976 Nyemission - 14 950 Återutgivning av aktier som betalning 5 000 - Övertagnade av övriga tillgångar -9 115 -843 Övertagande av övriga skulder 17 909 2 928 Kassaflöde påverkande -720 055 -159 941 Försäljning av dotterbolag, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av förvaltningsfastigheter 714 202 734 920 Säljarrevers -40 065 -49 006 Överlåtande av övriga tillgångar 394 1 882 Överlåtande av övriga skulder -10 0 47 -33 016 Kassaflöde påverkande 664 484 654 780 91 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 92 ===== Kommentarer till moderbolagets resultat och finansiella ställning Det fanns 46 (41) anställda i moderbolaget per 31 december 2025. Majoriteten av moderbolaget intäkter hänförs till koncerninterna tjänster. Moderbolagets omsättning uppgick under året till 96,2 (85,5) miljoner kronor. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 64,4 (-386,9) miljoner kronor. Moderbolaget äger inga fastigheter utan tillgångarna utgörs främst av aktier och andelar i dotterbolag och i intressebolag samt fordringar på koncernföretag. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 850,2 (4 024,2) miljoner kronor och hade en koncernintern nettoskuld på 664,9 (-490,9) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 258,7 (102,2) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 30,6 (17,7) miljo- ner kronor och likvida medel till 345,3 (77,6) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 3 910,7 (4 083,5) miljo- ner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december 2025 till 909,2 (629,1) miljoner kronor, varav räntebä- rande 861,6 (596,4) miljoner kronor. Moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr Not 1-3 2025 jan-dec 2024 jan-dec Nettoomsättning 5 96 214 85 493 Övriga externa kostnader 7 -40 508 -52 237 Personalkostnader 8 -64 654 -58 969 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -2 092 -1 959 Rörelseresultat -11 0 4 0 -27 672 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag 40 700 -306 088 Resultat från andelar i intresseföretag 46 086 -23 724 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar – 63 Finansiella intäkter 10 31 437 32 084 Finansiella kostnader 10 -68 495 -75 544 Resultat efter finansiella poster 38 688 -400 881 Bokslutsdispositioner 29 550 10 449 Resultat före skatt 68 238 -390 432 Skatt på årets resultat 11 -3 826 3 483 Årets resultat Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat 64 412 -386 949 92 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 93 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr Not 2 025-12-31 2 024 -12-31 Tillgångar 1-2 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 14 4 944 4 564 Materiella anläggningstillgångar 15 355 414 Nyttjanderättstillgångar 4 415 3 795 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 16 4 850 232 4 024 160 Andelar i intressebolag 258 742 102 193 Fordringar hos koncernföretag 22 1 296 068 873 972 Uppskjutna skattefordringar 11 – 3 814 6 405 042 5 004 139 6 414 756 5 012 912 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 – 143 Fordringar hos koncernföretag 22 5 702 31 118 Övriga fordringar 23 6 223 1 242 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 14 711 3 736 26 636 36 239 Kassa och bank 345 262 77 620 345 262 77 620 Summa tillgångar 6 786 654 5 126 771 Eget kapital och skulder 32 Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 371 779 371 779 371 779 371 779 Fritt eget kapital Överkursfond 4 207 560 4 207 560 Balanserat resultat -733 018 -108 890 Årets resultat 64 412 -386 949 3 538 954 3 711 721 Summa eget kapital 3 910 733 4 083 500 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 26, 29 495 585 596 433 Skulder till koncernföretag 1 966 649 412 920 2 462 234 1 009 353 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 26, 29 366 000 – Leasingskuld 4 415 3 795 Leverantörskulder 2 297 357 Skulder till koncernföretag 50 1 270 Övriga kortfristiga skulder 20 705 2 226 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 20 220 26 270 413 687 33 918 Summa eget kapital och skulder 6 786 654 5 126 771 Moderbolagets balansräkning 93 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 94 ===== Förändringar av eget kapital, moderbolaget Moderbolagets förändring i eget kapital Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 – Årets totalresultat Årets resultat -386 949 -386 949 Årets totalresultat -386 949 -386 949 Nyemission 1 150 13 752 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500 Omföring av föregående års resultat -386 949 386 949 – Årets totalresultat Årets resultat 64 412 64 412 Årets totalresultat 64 412 64 412 Återköp av aktier -170 051 -170 051 Återutgivning av aktier som betalning för fastighetsförvärv 5 000 5 000 Aktieutdelning -72 128 -72 128 Eget kapital 2025-12-31 371 779 4 207 560 -733 018 64 412 3 910 733 94 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 95 ===== Rapport över kassaflöde, moderbolaget Moderbolagets kassaflöde Belopp i tkr Not 30 2025 jan-dec 2024 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 68 238 -390 432 Bokslutsdispositioner -29 550 -10 449 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 2 402 1 584 Övriga poster ej ingående i kassaflödet -85 593 334 974 -44 503 -64 323 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -44 503 -64 323 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 9 591 7 884 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 13 149 -8 920 Kassaflöde från den löpande verksamheten -21 763 -65 359 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -99 081 -48 636 Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 414 -1 398 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -100 – Investeringar i intresseföretag -110 463 -7 454 Förändring koncernfordran -387 546 175 096 Kassaflöde från investeringsverksamheten -598 604 117 608 Finansieringsverksamheten Nyemission – 743 Återköp av aktier -170 051 – Utbetald utdelning till aktieägarna -72 128 – Upptagna lån 861 500 119 338 Amortering av lån -598 750 -150 000 Förändring koncernskuld 867 438 -2 202 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 888 009 -32 121 Årets kassaflöde 267 642 20 128 Likvida medel ingående balans 77 620 57 492 Likvida medel utgående balans 345 262 77 620 95 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 96 ===== Not 1 Företagsinformation Belopp i tkr om inget annat anges. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2025-01-01 – 2025-12-31 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer- nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice- ring den 22 april 2026 och kommer att föreläggas årsstämman den 21 maj 2026 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige med organisationsnummer 559269-9507. Adressen till huvudkontoret är Stam- banegatan 17, 117 60 Stockholm. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verksamhet. Per balansdagen hade Moder- bolaget 14 (13) direktägda dotterbolag och 149 (145) indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not 16 Andelar i koncernföretag. Not 2 Allmänna redovisningsprinciper Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon- cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig- heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre- dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci- per som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”. Skillnader mellan moderbolagets och koncernens tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be- gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder- bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. Tillämpning av nya redovisningsprinciper Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2025 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor- ter 2025. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som inte har tillämpats i förtid av koncernen: Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig effekt på Bolagets finansiella rapporter. Förutsättningar vid upprättandet av moder­ bolagets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor- terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental. Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo- riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och skulder värderas på annat sätt: • Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. • Derivat och finansiella placeringar värderas till verkligt värde. • Intressebolag värderas enligt kapitalandels- metoden. • Tomträtter värderas till nuvärde. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. • Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul- der baserar sig på hur redovisade värden på till- gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp- ning av aktuell skattesats. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar, uppskattningar samt antaganden som påverkar till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo- visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och Redovisningsprinciper och noter 96 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 97 ===== kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon- cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent för perioden som presenteras i koncernens och mo- derbolagets finansiella rapporter. Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september 2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös- tvärde eller på annat sätt får kontroll över. Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats under löpande år ingår i koncernens redovisning från och med förvärvstidpunkten. Klassificering av förvärv och goodwill Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse- förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations- test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill- gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar. I de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär- vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar detta görs en bedömning av hur redovisning av för- värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom- sten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångs- förvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de temporära skillnader som finns vid förvärvstidpunk- ten, vanligen relaterat till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter. Segmentsrapportering I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis- ningen med ledningens synsätt uppdelat på lager/lätt industri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, offentlig och kontor. Dessa fyra identifierade affärs- områden är de förvaltningsområden som verksam- heten följs upp på och rapporteras till ledningsgrupp. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är samma som för koncernen i övrigt. De fyra affärsområdena följs upp på driftnettonivå, därefter fördelas poster direkt hänförliga till förvalt- ningsfastigheterna. Gällande balansposter fördelas förvaltningsfastigheterna per affärsområde. Hyresin- täkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskost- nader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheterna i respektive segment. Förvaltningsresultatet består av resultat från respek- tive segment inklusive ofördelade kostnader för cen- trala administrationskostnader, andel i intresseföre- tags resultat samt poster exkluderat för jämförelse- störande kostnader. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres- avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera- tionella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till- läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt. Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein- täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk- ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost- nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise- ras linjärt över hyreskontraktens löptid. Fastighetskostnader I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. Central administration Kostnader för central administration utgörs av kost- nader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona- 97 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 98 ===== ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerar- relationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår i central administration. I posten central administra- tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella anläggningstillgångar. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo- visas i den period de avser. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde- ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost- nader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte- derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionsti- den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost- nad för den period den avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer- nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av fastighetsbeståndet externt varje kvartal. Värderingsmodellen som används, är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa- flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig- heten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljpla- neprocessen har framskridit så långt att ett reellt marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av marknadsvärdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis- ka fördelar som är förknippade med tillgången kom- mer att komma företaget till del och anskaffningsvär- det kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för löpande reparatio- ner och underhåll kostnadsförs i den period de upp- kommer. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering kan ske. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om- byggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeför- ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värdering- en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig- het som sålts under året beräknas orealiserad värde- förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap- port före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali- serade värdeförändringen beräknas framgår under avsnitt Förvärv och försäljning nedan. Förvärv och försäljning Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och en avyttring fram till och med frånträdesdagen. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighets- pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste- ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals- rapport. 98 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 99 ===== Intresseföretag Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande inflytande, över den driftsmässiga och finansiella styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20 och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid- punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi- sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme- toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern- mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som Resultat från intresseföretag koncernens andel i intresseföre- tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp- lösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs- skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen- tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till betalningar från innehaven har upphört eller har blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella skulder upphör redovisningen i balansräkningen när förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring- ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul- taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon- traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring- arna har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford- ringar används den generella modellen för kreditre- serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre- serveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis- semang som fordringar som är förfallna mer än 60 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte- derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för övriga finansiella placeringar. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna- der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak- tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind- ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte- sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer- nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat- instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi- od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning- en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde är positivt och som skulder när verkligt värde är nega- tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en 99 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 100 ===== diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut- gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk- ligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder- tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd- ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri- vatavtal koncernen hade vid årets utgång. Ersättning till anställda Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan- det och utgörs av löner, betalad semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalas en fast premie till en separat juridisk enhet och koncernen belastas med kostnaderna i den takt förmånen intjänas. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser samt när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller av- sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö- de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett utflöde av resurser är ytterst liten. Nyttjanderätter Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en iden- tifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Koncernen som leasegivare Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio- nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea- singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter. Koncernen som leasetagare Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal- ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill- gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste- ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea- singavtal avser endast bilar. Tillämpning av praktiska undantag Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse- ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga lea- singavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea- singavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon- cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter och tillhörande ickeleasing- komponenter som en enda leasingkomponent. Inkomstskatter Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då skatten är hänförlig till poster som redovisas i re- sultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi- sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till poster som redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in- komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige- ringar avseende tidigare år. Om förvärvet är ett rörelseförvärv redovisas full upp- skjuten skatt på skillnaden mellan verkligt värde enligt förvärvsanalys och skattemässigt restvärde. Om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid förvärvstillfället. För skillnader mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga restvärde uppkomna efter förvärvstillfället redovisas uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas till nominellt värde, utan diskontering. Förutom tidsfaktorn beaktas heller inte att fastigheter kan säljas i bolagsform. Den verkliga 100 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 101 ===== skattekostnaden vid en fastighetsförsäljning kan därför avvika från den skatteskuld som Stenhus Fastigheter tidigare beaktat i redovisningen. Kassaflödesanalysen Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal- ningar i den löpande verksamheten genom att netto- resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill- gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för investerings- och finansieringsverksamheten. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen- dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo- derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo- visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats konsekvent för den period som presenteras i moder- företagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderföre- taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp- ställningsformer, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi- nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. Intäkter från aktier i dotterföretag Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk- ter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen. Skatter I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto- belopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop- pet i resultaträkningen. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa- rier samt 5 år för immateriella tillgångar. Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne- bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi- sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över- stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned- skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv- ning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter- vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän- ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto- rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas så att redovisade värden på moderföretagets till- gångar ändras. Koncernbidrag Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet med alternativregeln. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri- disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta- get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill- gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik- telser och eventualtillgångar. Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford- ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför- luster, se koncernens redovisningsprinciper. 101 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 102 ===== Väsentliga uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm- ningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in- täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna och antagandena utvärderas löpande och bedöms inte innebära någon betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande perioder. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap- porterna. Förvaltningsfastigheter och byggrätter Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt beroende på vilka antaganden som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på- verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna- der och dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100 procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten- hus Fastigheter har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda inves- teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Företagsförvärv vars primära syfte är att förvärva företagets fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företagsförvärv klassi- ficeras som rörelseförvärv. Att bedöma om ett förvärv är ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv kräver analys och bedömningar från företagets sida och påverkar de finansiella rapporterna beroende på hur förvärvet klassificeras. För att minimera risken för felbedömning genomför Stenhus Fastigheter alltid en analys av det frivilliga koncentrationstestet i enlighet med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en genomgång av extern part. Samtliga förvärv under 2024 och 2025 har klassificerats som tillgångsför- värv. 102 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 103 ===== Not 3 Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning och administrationstjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Ster- ner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 4,2 (4,4) miljoner kronor varav 2,0 (2,7) miljoner kronor hänför- liga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 9,9 (5,7) miljoner kronor och avsåg kost- nader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i kon- cernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förele- gat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 3 533 3 333 Inköp av varor/tjänster 4 173 4 389 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 198 165 Styrelse och ledning, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 9 924 5 660 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 507 654 Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 2,2 (1,7) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 88,4 (76,2) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 6,3 (3,4) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 358 106 Inköp av varor/tjänster 2 167 1 697 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 198 – Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 88 360 76 243 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 1 301 770 905 090 Skuld på balansdagen 1 966 699 414 190 Styrelse och ledning, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 6 292 3 417 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 446 – 103 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 104 ===== Not 4 Rörelsesegment Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens- stämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer- nen har denna funktion identifierats som lednings- gruppen. Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning i segment baseras på den interna strukturen av kon- cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer- nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/ logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor. Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin- täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar finns utanför Sverige. Resultat och balansposter per segment 2025 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 182 216 587 671 164 856 93 062 8 146 1 035 951 Fastighetskostnader -47 558 -100 820 -36 017 -23 047 -27 983² -235 425 Driftnetto 134 658 486 851 128 839 70 015 -19 837 800 526 Central administration – – – – -68 555 -68 555 Resultat från intresseföretag – – – – 48 829 48 829 Finansiella intäkter – – – – 66 371 66 371 Finansiella kostnader – – – – -402 289 -402 289 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 780 -2 692 – -868 – -5 340 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 132 878 484 159 128 839 69 147 -375 481 439 542 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -29 300 193 911 -64 957 34 076 – 133 730 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad -1 472 -14 223 -3 268 -10 321 – -29 284 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -15 830 -15 830 Resultat före skatt 102 106 663 847 60 614 92 902 -391 311 528 158 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 744 285 7 803 450 1 976 260 1 180 260 – 13 704 255 - Varav årets förvärv 103 224 578 190 52 435 – – 733 849 - Varav årets försäljningar -38 329 -162 182 -204 906 -393 683 – -799 100 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 42 512 64 574 137 916 25 028 – 270 030 Övriga tillgångar – – – – 1 224 634 1 224 634 Summa tillgångar 2 744 285 7 803 450 1 976 260 1 180 260 1 224 634 14 928 889 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 104 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 105 ===== Resultat och balansposter per segment 2024 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 170 875 553 813 177 212 109 367 529 1 011 796 Fastighetskostnader -33 651 -104 133 -42 794 -24 486 -23 2552 -228 319 Driftnetto 137 224 449 680 134 418 84 881 -22 726 783 477 Central administration – – – – -65 897 -65 897 Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815 Resultat från intresseföretag – – – – -26 685 -26 685 Finansiella intäkter – – – – 56 893 56 893 Finansiella kostnader – – – – -449 454 -449 454 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 792 -2 692 – -868 – -5 352 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 135 432 446 988 134 418 84 013 -521 684 279 167 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -102 807 68 455 -10 967 -29 992 – -75 311 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -24 465 -11 885 -1 020 – -37 370 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -40 089 -40 089 Resultat före skatt 32 625 490 978 111 566 53 001 -561 773 126 397 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 – 13 395 030 - Varav årets förvärv – 176 976 – – – 176 976 - Varav årets försäljningar – -533 563 -187 288 -25 604 – -746 455 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 26 731 141 564 37 297 11 521 – 217 113 Övriga tillgångar – – – – 684 250 684 250 Summa tillgångar 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 684 250 14 079 280 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 105 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 106 ===== Not 5 Intäkter Intäkternas fördelning tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Hyresintäkter 905 137 898 197 – – Serviceintäkter 108 471 106 567 88 726 85 488 Övriga intäkter 22 343 7 032 7 488 5 T otalt 1 035 951 1 011 796 96 214 85 493 Hyresavtalens förfallostruktur 1 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt mkr Andel, % 2026 45 576 48 51 5 2027 130 828 68 131 13 2028 62 032 55 89 9 2029 78 337 58 124 12 ≥2030 481 708 155 612 61 T otalt 798 480 384 1 006 100 1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr 13,0 5,1 8,8 5,9 12,5 5,0 10,3 6,2 4,5 9,2 1,4 160 140 120 100 80 60 40 20 0 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 ≥2039 1,6 4,4 12,3 106 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 107 ===== Not 7 Ersättning till revisor PwC tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Revisionsuppdrag 5 079 3 270 2 450 1 390 Revision utöver revisionsuppdraget 421 269 421 269 Skatterådgivning – 100 – 100 Övriga tjänster – 6 140 – 6 140 T otalt 5 500 9 778 2 871 7 898 Ernst & Young tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Revisionsuppdrag – 257 – – Revision utöver revisionsuppdraget – – – – Skatterådgivning – – – – Övriga tjänster – – – – T otalt – 257 – – KPMG tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Revisionsuppdrag – – – – Revision utöver revisionsuppdraget – – – – Skatterådgivning – – – – Övriga tjänster – 1 200 – 1 200 T otalt – 1 200 – 1 200 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo- visningen och bokföringen samt styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets- granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap- porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp- drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget samt skatterådgivning. Not 6 Fastighetskostnader1 Fastighetskostnadernas fördelning tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Drift- och förvaltningskostnader 186 396 180 956 – – Reparations- och underhållskostnader 16 936 19 037 – – Fastighetsskatt 32 093 28 326 – – T otalt 235 425 228 319 – – 1 I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. 107 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 108 ===== Not 8 Personal och Styrelse Antal anställda Koncernen 2025 Koncernen 2024 Moderföretag 2025 Moderföretag 2024 Medeltalet anställda 46 42 45 41 Varav kvinnor 19 16 19 16 Antal i ledningsgruppen 31/12 9 9 9 9 Varav kvinnor 1 1 1 1 Styrelsen 31/12 7 6 7 6 Varav kvinnor 1 1 1 1 Löner, arvoden och förmåner tkr Koncernen 2025 Koncernen 2024 Moderföretag 2025 Moderföretag 2024 Styrelseordföranden 315 359 315 359 Övriga styrelseledamöter 762 705 762 705 Verkställande direktör – Grundlön 3 335 3 112 3 335 3 112 Rörlig ersättning – – – – Förmåner 29 – 29 – Vice verkställande direktör – Grundlön 3 326 3 317 3 326 3 317 Rörlig ersättning – – – – Förmåner 6 25 6 25 Övriga ledande befattningshavare – Grundlön 10 516 10 145 10 516 10 145 Rörlig ersättning – – – – Förmåner 385 412 385 412 Övriga anställda 23 371 19 934 22 674 19 400 Summa 42 047 38 009 41 350 37 475 Lagstadgade sociala kostnder inkl. löneskatt, tkr Koncernen 2025 Koncernen 2024 Moderföretag 2025 Moderföretag 2024 Styrelseordföranden 99 113 99 113 Övriga styrelseledamöter 239 222 239 222 Verkställande direktör 1 284 1 089 1 284 1 089 Vice verkställande direktör 1 264 1 253 1 264 1 253 Övriga ledande befattningshavare² 3 990 3 740 3 990 3 740 Övriga anställda 7 828 7 076 7 600 6 902 Summa 14 703 13 492 14 476 13 318 Pensionskostnader exkl löneskatt tkr Koncernen 2025 Koncernen 2024 Moderföretag 2025 Moderföretag 2024 Styrelseordföranden – – – – Övriga styrelseledamöter – – – – Verkställande direktör 934 458 934 458 Vice verkställande direktör 893 858 893 858 Övriga ledande befattningshavare 2 327 1 766 2 327 1 766 Övriga anställda 1 997 2 632 1 961 2 608 Summa 6 151 5 714 6 115 5 690 T otalt 62 901 57 215 61 940 56 483 108 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 109 ===== Ersättning till styrelse Styrelsens totala ersättning inklusive utskottsarbete beslutades av årsstämman 2024 samt 2025 att utgå med 1 076 958 (1 063 750) kronor. Styrelsearvode utgår med 240 000 (240 000) kronor till styrelsens ordförande och 120 000 (120 000) kronor till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete utgår för revisions- utskottet med 75 000 (75 000) kronor, för hållbar- hets- och ersättningsutskottet med 25 000 kr till envar av utskottets medlemmar vilket totalt uppgår till 345 833 (343 750) kronor. Ersättning till styrelsen tkr Koncernen 2025 Koncernen 2024 Moderföretag 2025 Moderföretag 2024 Rickard Backlund 201 359 201 359 Frank Rosén 210 195 210 195 Malin af Petersen 210 195 210 195 Erik Borgblad 234 120 234 120 Anna Engebretsen – 81 – 81 Nicklas Paulson 85 – 85 – Anders Wennberg 138 114 138 114 T otalt 1 077 1 064 1 077 1 064 Koncernledning Vid årsskiftet bestod koncernledningen av verkstäl- lande direktör, vice verkställande direktör, CFO, vice CFO, förvaltningschef, projektutvecklings- och in- köpschef, transaktionsansvarig samt två affärsområ- deschefer. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består endast av en grundlön men även de incitamentsprogram som beskrivs nedan. Incitamentsprogram Stenhus Fastigheter har två beslutade optionsprogram men endast ett återstår vid slutet av året; • Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30 november 2025. Optionsprogrammet är därmed avslutat. • Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teck- na nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027. Samtliga optionsprogram riktar sig till Bolagets led- ningsgrupp och andra anställda i Bolaget samt ett optionsprogram till VD separat. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotter- bolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna i programmen förvärvar teckningsoptionerna mot kontant betalning till dotter- bolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde- ringsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogrammen 2024 – 2027 fanns vid periodens utgång 1 180 000 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om fyra veckor från den 1 juni 2027 till och med den 30 juni 2027, äger rätt att inlösa mot samma antal aktier till en teckningskurs om 16,43 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i det ute- stående programmet kommer aktiekapitalet öka med 1 180 000 kronor genom utgivande av 1 180 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Utspädnings- effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 0,33 procent av totalt antal utestående aktier och röster i Bolaget per 31 december 2025. Då marknadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. 109 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 110 ===== Aktierätter Program 2022–2025 Koncernen Moderföretag Utestående vid periodens början 820 000 820 000 Tilldelade under perioden – – Förfallna under perioden -820 000 -820 000 Utestående vid periodens slut 820 000 820 000 Program 2024–2027 Utestående vid periodens början 1 180 000 1 180 000 Tilldelade under perioden – – Förfallna under perioden – – Utestående vid periodens slut 1 180 000 1 180 000 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 11,42 11,42 Program 2022–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 0 0 Optionernas lösenpris, kr 12,66 12,66 Aktierätternas löptid, år 0 0 Program 2024–2027 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr -5 912 -5 912 Optionernas lösenpris, kr 16,43 16,43 Aktierätternas löptid, år 1,5 1,5 Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkast- ning därpå tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 69 år och övriga i koncern- ledningen är 65 år. Uppsägning Ömsesidig uppsägningstid om 6 månader för verk- ställande direktören och för övriga ledande befatt- ningshavare. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Stenhus Fastigheter har en avgifts- bestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. 110 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 111 ===== Not 10 Finansnetto Finansnetto tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter 9 279 7 221 6 189 4 366 Ränteintäkter koncernföretag – – 25 248 27 718 Summa ränteintäkter 9 279 7 221 31 437 32 084 Räntekostnader -1 771 -1 973 -32 -12 Räntekostnader på räntebärande skulder -320 973 -437 066 -49 796 -60 307 Räntekostnader koncernföretag – – -560 -10 044 Summa räntekostnader -322 744 -439 039 -50 388 -70 363 Räntekostnader leasing -5 747 -5 836 -407 -484 Kostnader förtidsinlösen obligation -10 778 – -10 778 – Övriga finansiella kostnader -21 164 -9 743 -6 922 -4 697 Summa övriga finansiella kostnader -37 689 -15 579 -18 107 -5 181 Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde -351 154 -447 397 -37 058 -43 460 tkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Moderbolaget 2025 jan-dec Moderbolaget 2024 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Ränteintäkter swappar 57 092 49 672 – – Räntekostnader swappar -47 196 -188 – – Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen 9 896 49 484 – – Summa finansnetto -341 258 -397 913 -37 058 -43 460 Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen Not 9 Noteringskostnader Perioden har även belastats med en jämförelsestö- rande post avseende noteringskostnader om – (13,8) miljoner kronor. Posten avser samtliga exter- na kostnader för att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq Stockholms huvudlista. 111 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 112 ===== Not 11 Skatter Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat Aktuell och uppskjuten skatt tkr Koncernen 2025 Koncernen 2024 Moderbolaget 2025 Moderbolaget 2024 Periodens skattekostnad -42 341 -45 973 -11 – Justering av skatt hänförlig till tidigare år 275 190 – – Uppskjuten skatt -105 992 -24 631 -3 815 3 483 T otalt redovisad skattekostnad -148 058 -70 414 -3 826 3 483 Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2025 Skattesats % Moderbolaget 2025 Resultat före skatt – 528 158 – 68 238 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -108 801 20,6% -14 057 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -18 089 – -108 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 10 120 – 17 879 Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -25 715 – -7 519 Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -5 916 – – Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag 247 – – Skatt hänförlig till tidigare år – 275 – -21 Övriga skattemässiga justeringar – -179 – – Redovisad effektiv skatt – -148 058 – -3 826 Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2024 Skattesats % Moderbolaget 2024 Resultat före skatt – 126 397 – -390 432 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -26 038 20,6% 80 429 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -7 950 – -68 804 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 9 704 – 806 Skatteeffekt på ränteavdragsbegränsning – -37 893 – -8 948 Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -8 173 – – Skatt hänförlig till tidigare år – 190 – – Övriga skattemässiga justeringar – -254 – – Redovisad effektiv skatt – -70 414 – 3 483 Redovisat i balansräkningen Redovisade uppskjutna skatteskulder tkr Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Moderbolaget 2025-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Förvaltningsfastigheter 346 547 250 354 – – Obeskattade reserver 18 465 13 328 – – Nyttjanderättstillgångar 41 275 40 891 909 782 T otalt 406 287 304 573 909 782 Redovisade uppskjutna skattefordringar tkr Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Moderbolaget 2025-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Underskottsavdrag 27 141 35 110 – 3 814 Finansiella placeringar 3 358 97 – – Leasingskuld 41 275 40 891 909 782 T otalt 71 774 76 098 909 4 596 Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran -334 513 -228 475 – 3 814 112 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 113 ===== Not 12 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Samtliga förvaltningsfastigheter har externvärderats varje kvartal av oberoende certifierade värderare vilket sedan fastställs av företagsledningen. Fastig- heterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och CBRE Sweden AB. Värderingen överensstämmer i all väsentlighet med det redovisade värdet per den 31 december. Värderingarna har upprättats i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements (VPS) som ingår i ”Red Book” och utfärdats av RICS samt det ramverk som upprättats av International Valuation Standard Council (IVSC). Den huvudsakliga använda metoden för värdering är avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl- period på tio år där fastigheternas förväntade och normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest- värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland annat kan anses innehålla kompensation för normali- serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast- ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast- ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om storlek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och andra värdepåverkande faktorer. Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan beskrivas enligt följande: + Hyresintäkter - Fastighetskostnader = Driftnetto - Avdrag för investeringar = Kassaflöde Fastighetsvärderingarnas underlag består av: • Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets- relaterade kostnader, vakanser och dess skick, planerade underhållsåtgärder. • Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut, fastighetskartor och ritningar. Not 11 Skatter (fortsättning) Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2024-12-31 -250 354 97 -13 328 -40 891 35 110 40 891 -228 475 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – – -46 – – – -46 Årets förändring enligt resultaträkning -96 193 3 261 -5 091 -384 -7 969 384 -105 992 2025-12-31 -346 547 3 358 -18 465 -41 275 27 141 41 275 -334 513 Tkr Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – – 437 – 569 – 1 006 Årets förändring enligt resultaträkning -32 987 8 258 110 -449 -12 449 -24 631 2024-12-31 -250 354 97 -13 328 -40 891 35 110 40 891 -228 475 113 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 114 ===== • Inflationsantaganden baserade på Riksbankens och andra marknadsaktörers estimat. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande, med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig- heternas skick och kommersiella förutsättningar. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi- tiv värdeförändring om cirka 66 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 95 175 kvadratmeter i ny och omförhandling. Högre hyresintäkter samt marginellt sänkta avkastningskrav och vakanser har netto lett till en positiv värdeförändning om 67,7 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till 133,7 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 704,2 (13 395,0) miljoner kronor. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2025 till 5 342,0 (5 526,8) miljoner kronor. Åtaganden per balansdag Per 31 december 2025 fanns förpliktelser gällande projekt om 232,1 (95,4) miljoner kronor. Inga förplik- telser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter. Verkligt värde förvaltningsfastigheter mkr Koncernen 2025 jan-dec Koncernen 2024 jan-dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 395,0 13 860,1 Förvärv 733,8 17 7,0 Försäljning -799,1 -746,5 Orealiserad värdeförändring 133,7 -75,3 Realiserad värdeförändring -29,3 -37,4 Aktiverad ränta1 12,1 14,5 Investering 258,0 202,6 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 704,2 13 395,0 Taxeringsvärde 4 155,8 3 759,8 varav fastigheter 3 181,8 2 850,0 varav mark 974,0 909,8 Skattemässigt restvärde 5 342,0 5 526,8 Orealiserad värdeförändring, % 1,0 -0,6 Antal fastigheter IB 135 161 Förvärv 9 3 Försäljning -6 -29 Omklassificering – – Antal fastigheter UB 138 135 1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 4,25 % (5,12 %) Värderingsmetodik Nuvärdesberäkning Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållskostnader samt restvärde. För merparten av värderingarna används tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer med beaktande av avtalade framtida förändringar av hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans. Fastighetskostnaderna baseras på respektive fastighets bedömda kostnader. Direktavkastningskrav Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. 114 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 115 ===== Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig- heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen- het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en normaliserad riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå- ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det upp- skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren- heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan1, % 6,19 (6,15) 10,00 (9,97) 8,16 (8,16) Direktavkastningskravet2, % 4,15 (4,17) 7,90 (7,92) 6,08 (6,13) Marknadshyra lokaler3, kr/kvm 233 (114) 5 838 (6 235) 1 084 (1 078) Långsiktig vakans4, % 0,0 (0,0) 13,0 (10,0) 5,5 (5,2) Drift och underhåll5, kr/kvm 15 (12) 451 (495) 162 (173) Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -501,8 (-477,2 ) 532,2 (505,4) Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -511,4 (-503,8) 608,5 (598,5) Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 546,9 (534,9) -546,9 (-534,4) Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -182,0 (-181,6) 182,0 (181,7) Drift och underhåll, +/- 10 procent -309,1 (-319,3) 309,1 (319,0) 1 12 fastigheter har kalkylränta under 6 % och motsvarar 12,7 % av värdet. Fem fastigheter har kalkylränta över 9,5 % och motsvarar 0,5 % av värdet. 2 Ingen fastighet har direktavkastningskrav under 4,5 % och motsvarar 0,0 % av värdet. Tre fastigheter har direktavkastningskrav över 7,5 % och motsvarar 0,3 % av värdet. 3 Fyra fastigheter har marknadshyra under 400 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. En fastighet har marknadshyra över 4000 kr/kvm och motsvarar 0,2 % av värdet. 4 Tio fastigheter har långsiktig vakans på 0 % och motsvarar 3,6 % av värdet. Sex fastigheter har långsiktig vakans över 9,5 % och motsvarar 3,8 % av värdet. 5 Ingen fastighet har DoU under 30 kr/kvm och motsvarar 0,0 % av värdet. Fyra fastigheter har DoU över 475 kr/kvm och motsvarar 7,2 % av värdet. 115 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 116 ===== Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,72 9,39 8,57 Direktavkastningskravet, % 5,65 7,30 6,49 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 309 5 838 1 168 Långsiktig vakans, % 3,5 13,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 25 390 184 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -77,8 82,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -71,3 83,3 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 91,8 -91,8 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,7 27,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9 Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,46 9,09 8,15 Direktavkastningskravet, % 5,40 7,00 6,09 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 392 2 093 1 696 Långsiktig vakans, % 4,0 6,0 5,1 Drift och underhåll, kr/kvm 70 375 234 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr – Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -33,9 35,5 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -40,7 48,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 48,2 -48,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -14,9 14,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -22,3 22,3 116 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 117 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,28 10,00 8,30 Direktavkastningskravet, % 5,23 7,90 6,23 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 233 2 806 879 Långsiktig vakans, % 0 10,0 6,0 Drift och underhåll, kr/kvm 15 375 130 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -281,1 299,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -287,7 341,7 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 304,4 -304,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -105,7 105,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -174,7 174,7 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,19 9,34 7,45 Direktavkastningskravet, % 4,15 7,25 5,38 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 849 3 364 2 001 Långsiktig vakans, % 0 8,0 4,0 Drift och underhåll, kr/kvm 30 451 304 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -109,0 115,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,7 135,4 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 102,5 -102,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -33,7 33,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -59,3 59,3 117 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 118 ===== Not 13 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder Per 31 december 2025 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 194 703 3 795 198 498 198 498 Tillkommande avtal – 1 570 1 570 1 570 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -899 -899 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -899 Avslutade avtal – -51 -51 -51 Omvärdering 1 246 – 1 246 1 246 Utgående balans per 31 dec 2025 195 949 4 415 200 364 200 364 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 747 tkr varv 5 340 tkr avser tomträttsavgäld och 407 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. Per 31 december 2024 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 193 457 2 864 196 321 196 321 Tillkommande avtal – 2 018 2 018 2 018 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -708 -708 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -708 Avslutade avtal – -379 -379 -379 Omvärdering 1 246 – 1 246 1 246 Utgående balans per 31 dec 2024 194 703 3 795 198 498 198 498 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 836 tkr varv 5 352 tkr avser tomträttsavgäld och 484 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. 118 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 119 ===== Not 14 Immateriella anläggningstillgångar1 tkr Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Moderbolaget 2025-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 6 522 5 124 6 522 5 124 Inköp 1 414 1 398 1 414 1 398 Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 7 936 6 522 7 936 6 522 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 958 -846 -1 958 -846 Avyttringar/utrangeringar – – – – Årets avskrivningar -1 034 -1 112 -1 034 -1 112 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 992 -1 958 -2 992 -1 958 Redovisat värde 4 944 4 564 4 944 4 564 1 Avser IT -system och licenser Not 15 Övriga materiella anläggningstillgångar tkr Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Moderbolaget 2025-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 849 849 692 692 Inköp 100 – 100 – Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 949 849 792 692 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -351 -186 -278 -140 Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Årets avskrivningar -182 -165 -159 -138 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -533 -351 -437 -278 Redovisat värde 416 498 355 414 Not 16 Andelar i koncernföretag tkr Koncernen 2025-12-31 Koncernen 2024-12-31 Moderbolaget 2025-12-31 Moderbolaget 2024-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 4 418 060 4 279 424 Förvärv – – 782 742 48 636 Försäljningar – – – – Aktieägartillskott – – 2 630 90 000 Summa ackumulerade anskaffningsvärden – – 5 203 432 4 418 060 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början – – -393 900 -83 900 Återförda nedskrivningar – – 83 940 – Årets nedskrivningar – – -43 240 -310 000 Summa ackumulerade nedskrivningar – – -353 200 -393 900 Redovisat värde – – 4 850 232 4 024 160 119 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 120 ===== Bolagsförteckning, per 2025-12-31 Direkt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträtts- andel % Bokfört värde 2025-12-31 tkr Redovisat EK 2025-12-31 tkr Redovisat resultat 2025 tkr Stenhus Projekt i Norden AB 559260-0976 Stockholm 500 100 168 186 2 Stenhus TEOP AB 559280-4982 Stockholm 250 100 25 389 132 Stenhus JV-Holding AB 559320-5981 Stockholm 25 000 100 255 26 -4 800 Stenhus Fastigheter 1 AB 559269-6388 Stockholm 25 000 100 738 860 921 958 130 193 Stenhus Fastigheter 2 AB 559284-4673 Stockholm 25 000 100 619 864 442 261 41 591 Stenhus Fastigheter 3 AB 559280-4826 Stockholm 250 100 80 741 28 905 5 037 Stenhus Fastigheter 4 AB 559280-4933 Stockholm 250 100 2 051 689 2 119 595 48 Stenhus Fastigheter 5 AB 559332-4915 Stockholm 25 000 100 51 119 51 006 -20 819 Stenhus Fastigheter 6 AB 559332-4923 Stockholm 25 000 100 43 876 47 954 -346 199 Stenhus Fastigheter 7 AB 559422-0906 Stockholm 250 100 61 964 41 320 18 037 Stenhus fastigheter 8 AB 559450-1263 Stockholm 250 100 113 643 97 795 7 577 Stenhus fastigheter 9 AB 559475-4888 Stockholm 250 100 25 22 -3 Stenhus Fastigheter 10 AB 559315-5699 Stockholm 25 000 100 683 661 921 058 75 170 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 5 042 942 100 404 343 378 304 3 336 4 850 232 5 050 779 -90 698 Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Fastigheter 1 TopCo 7 AB 559402-3524 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Varberg Drönaren 1 AB 556928-1636 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Halmstad Getinge-Brogård 2:16 AB 559032-2177 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Enköping Hagalund 1:27 AB 559146-0125 STOCKHOLM 5 000 100% Stenhus Skövde Macken 2 AB 559298-5021 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Varberg Sparrhornet 3 AB 559298-5013 STOCKHOLM 500 100% Stehus Fastigheter 1 TopCo 6 AB 559275-6760 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Kungsbacka Hede 3:122 AB 556990-7099 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Fastigheter 1 TopCo 1 AB 559509-3203 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Bilanläggningar 1 AB 556727-8667 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 STOCKHOLM 4 000 100% Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 STOCKHOLM 2 000 100% Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 STOCKHOLM 1 000 100% Tyresö F. 4 AB 556980-1177 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Fastigheter 1 TopCo 2 AB 559509-3252 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Fagersta Dagny 4 AB 559064-1873 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB 559059-6994 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB 559182-5715 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB 556930-7696 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB 556357-3277 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB 556921-4264 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB 559182-5632 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB 556937-2344 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Fastigheter 1 TopCo 3 AB 559379-2921 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB 559063-3110 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB 559074-4842 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB 559182-5699 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Köping Reparatören 4 AB 559120-3566 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB 559182-5681 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Svenljunga 1:133 Holding AB 559541-2213 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Fastigheter 1 TopCo 4 AB 559535-5909 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Svenljunga Moga 1:133 AB 559312-6229 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Borås Källbäcksryd 1:158 AB 556866-2737 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Borås Källbäcksryd 1:159 AB 559180-8992 STOCKHOLM 500 100% 120 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 121 ===== Bolagsförteckning, per 2025-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Borås Kilsund 9 AB 559171-7177 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Borås Landala 2 AB 556716-4941 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Fagersta Tele 1 AB 556937-5453 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB 559326-3741 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB 559240-1540 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB 556438-3817 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Täby Husmodern 6 AB 556418-4884 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB 559215-7290 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Fastigheter 1 TopCo 5 AB 559312-6260 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Alingsås Fastighets AB 559079-8905 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB 559079-8475 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB 556913-0338 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB 556907-3454 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Reverse Buyco 19 AB 559312-6450 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag 969601-2633 STOCKHOLM 1 100% Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB 559083-6234 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Tyresö Forellen AB 556814-7945 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB 556866-8296 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Fastigheter 2 TopCo 1 AB 559350-1868 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5 AB 559174-2852 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB 556861-1056 STOCKHOLM 2 000 100% Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB 556953-2442 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB 556960-4761 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Torshälla 5:44 AB 556998-3843 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Fastigheter 2 TopCo 2 AB 559506-9948 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Dikesrenen 12 AB 559347-5352 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Muttern AB 559152-6982 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 STOCKHOLM 50 000 100% Uppsala F. 14:2 AB 559220-8101 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Fastigheter 2 TopCo 3 AB 559506-9955 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Fyrislund 12:2 AB 556752-6891 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Librobäck AB 556821-4380 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Sandåker AB 559065-3357 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB 559306-6219 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB 556496-6942 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 STOCKHOLM 25 100% Stenhus Fastigheter 2 TopCo 4 AB 559506-9922 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB 559079-1553 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Borlänge Cisternen 3 AB 559182-6390 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Sala Kräftan 4 AB 559245-8011 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Sala Nybo 1 AB 556677-0334 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB 559247-8340 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB 556613-7625 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB 556694-6181 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Fastigheter 3 TopCo 1 AB 559263-6780 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Borlänge Märlan 2 AB 559046-1157 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Hedemora Norsen 1 AB 559070-9456 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB 559181-0899 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB 559080-1535 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB 559196-5487 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Nybro Prometeus 16 AB 559294-5124 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Visby Kolgården 14 AB 559290-6639 STOCKHOLM 250 100% Randviken Fastigheter AB (publ) 556776-3213 STOCKHOLM 44 408 960 100% Raybased Proptech AB 559206-4116 GÖTEBORG 1 064 100% 121 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 122 ===== Bolagsförteckning, per 2025-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Förvärv AB 559308-9682 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Reverse Holdco 2 AB 559312-6237 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Reverse Holdco 3 AB 559312-6245 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB 559224-4015 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Reverse Holdco 4 AB 559312-6252 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Reverse Holdco 7 AB 559312-5973 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Tranan Holdco AB 559300-9177 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB 559068-9153 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB 559182-5707 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB 559365-3370 STOCKHOLM 250 100% MaxFastigheter i Sverige AB 556937-5487 STOCKHOLM 21 644 081 100% Stenhus DB HoldCo 2 AB 559415-0616 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB 556968-3427 STOCKHOLM 550 100% Stenhus K7 AB 556683-2928 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB 559283-9244 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Katrineholm Barken 25 AB 556931-4817 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Norrköping Blyet 6 AB 559008-5394 STOCKHOLM 10 000 100% Stenhus Nykvarn Mörby 5:41 AB 559061-6966 STOCKHOLM 50 100% Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Fastigheter 8 TopCo 1 AB 559523-0508 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Eskilstuna Navaren 7 AB 556457-6949 STOCKHOLM 4 000 100% Stenhus Eskilstuna Navaren 10 AB 559220-3144 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Helsingborg Grustäkten 6 AB 559095-4094 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Malmö Gånggriften 5 AB 559049-6690 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Södertälje Oxen 4 AB 559531-5036 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Trollhättan Ratten 4 AB 556972-6788 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Uppsala Librobäck 15:1 Holding AB 559534-3145 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Uppsala Librobäck 15:1 AB 559100-4162 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Göteborg Biskopsgården 44:4 AB 556549-9281 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB 556931-4809 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB 559234-3262 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 STOCKHOLM 100 000 100% Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 STOCKHOLM 100 000 100% Stenhus Malmö Stålet 2 AB 556727-7792 STOCKHOLM 1 000 100% Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 STOCKHOLM 50 000 100% Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 STOCKHOLM 10 000 100% J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Buyco 22010 AB 559374-3445 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB 556930-7654 STOCKHOLM 500 100% Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 STOCKHOLM 25 000 100% Verfast AB 559354-2623 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 STOCKHOLM 25 000 100% Stenhus Uttern AB 559326-6405 STOCKHOLM 250 100% Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 STOCKHOLM 25 000 100% 122 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 123 ===== Not 17 Andelar i intresseföretag Under kvartal 4 2025 genomförde Kronan en företrädes emission vilket garanterades av Stenhus Fastigheter. Denna emission resulterade i att Stenhus Fastigheter ökade sin ägarandel i Kronan. Efter ge- nomförandet av emissionen uppgick Stenhus Fastig- heters innehav i Kronan till 4 469 878 aktier motsva- rande 40,0 procent av det totala antalet aktier och röster i Kronan. Under 2026 bildade Stenhus Fastigheter och Sterner Stenhus Holding AB ett gemensamt holding bolag vilket Stenhus fastigheter äger cirka 57 procent av. I samband med detta överlätt Stenhus Fastigheter och Sterner Stenhus Holding AB samtliga sina aktier i Kronan vilket motsvarade 4 469 878 respektive 3 342 241 aktier. Efter överlåtelsen äger det gemen- sam holdingbolaget 7 812 119 aktier i Kronan vilket motsvara 69,9 procent av totala antalet aktier och röster. Överlåtelsen gjordes till ett pris om 35,75 kronor per aktie i Kronan. Det nyskapade holding bolaget har under 2026 offentliggjort ett uppköpserbjudande till aktieägare i Kronan avseende att förvärva resterande aktier i bolaget till ett kontantvederlag om 41,20 kronor per aktie i Kronan. 2025 tkr Krona Public Real Estate AB RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB T otalt Vid årets början 99 420 30 99 450 Förvärv 110 463 30 110 493 Resultatandel 6 808 -30 6 778 Vinst vid förvärv till lågt pris 42 051 - 42 051 Bokfört värde vid årets slut 258 742 30 258 772 2024 tkr Krona Public Real Estate AB RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB T otalt Vid årets början 118 463 196 118 659 Förvärv 7 454 22 7 476 Resultatandel -26 497 -188 -26 685 Bokfört värde vid årets slut 99 420 30 99 450 Kapitalandel, rösträttsandel % Noterat pris/Verkligt värde Bokfört värde Andelar i intresseföretag Org.nr Säte 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Krona Public Real Estate AB 559298-1707 Stockholm 40,0 26,5 156 446 74 814 258 742 99 420 RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50,0 50,0 –1 –1 30 30 258 772 99 450 1 Privat företag - noterat pris saknas Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag (100%) Krona Public Real Estate AB tkr 2025-12-31 2024-12-31 Nettomsättning 81 039 72 929 Årets totalresultat 21 026 27 123 Anläggningstillgångar 1 410 516 1 260 788 Omsättningstillgångar 269 272 97 200 Långfristiga skulder -8 941 -855 549 Kortfristiga skulder -1 025 546 -73 408 Nettotillgångar 645 301 429 031 123 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 124 ===== Not 18 Innehav utan bestämmande inflytande Under 2025 lämnade Bolaget ett offentligt uppköps­ erbjudande till samtliga aktieägare i Backaheden Fastighets AB (”Backaheden”) avseende att förvärva resterande aktier i Backaheden till ett kontantveder­ lag om 78 kronor per aktie. Vid avslutandet av det offentliga uppköpserbjudandet kontrollerade Bolaget 97,4 procent av det totala utestående aktierna och röster i Backaheden. Till följd av detta har Backaheden avnoterats från Spotlight Stock Market samt har processen att tvångsinlösa resterande aktier påbör­ jats. Från och med 1 januari 2026 förvaltas fastighe­ terna såväl kommersiellt som administrativt av Bolaget. Stenhus Fastigheter i Norden AB, andel % Innehav utan bestämmande inflytande, andel % Innehav utan bestämmande inflytande Org.nr Säte 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Backaheden Fastighets AB 559263­8240 Stockholm 100% 77% – 23% Finansiell information i sammandrag tkr 2025-12-31 2024-12-31 Intäkter 78 963 69 208 Årets totalresultat 28 351 26 931 Koncernmässiga justeringar – – Årets totalresultat inkl koncernjusteringar 28 351 26 931 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 3 022 7 841 Anläggningstillgångar – 1 103 211 Omsättningstillgångar – 30 325 Långfristiga skulder – ­169 233 Kortfristiga skulder – ­469 197 Nettotillgångar – 495 106 Koncernmässiga justeringar – ­14 821 Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar – 480 285 Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande – 110 465 Kassaflöde från den löpande verksamhet – 21 575 Kassaflöde från investeringsverksamhet – ­97 135 Kassaflöde från finanseringsverksamheten – 46 036 Ökning/minskning av likvida medel – -29 524 Not 19 Långfristiga fordringar Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Vid årets början 38 006 – – – Tillkommande fodringar – 38 006 – – Omklassificering till kortfristig fordring ­3 006 – – – T otalt 35 000 38 006 – – Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Säljarrevers 35 000 38 006 – – T otalt 35 000 38 006 – – 124 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 125 ===== Not 20 Derivat tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen. Ingående balans ­473 39 616 – – Förvärv – – – – Värdeförändring via resultaträkningen¹ ­15 830 ­40 089 – – Utgående balans per 31 dec -16 303 -473 – – 1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2). Not 21 Kundfordringar tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Fordringar på kunder och hyresgäster 19 032 12 249 – 143 Avsättning för osäkra fordringar ­14 223 ­5 797 – – T otalt 4 809 6 452 – 143 Åldersfördelade kundfordringar tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Ej förfallet 3 637 2 343 – – Förfallna <30 dagar 2 010 2 053 – 143 Förfallna >31 dagar 13 385 7 853 – – T otalt 19 032 12 249 – 143 Not 22 Fordringar hos koncernföretag Långfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 873 972 1 022 877 Tillkommande fordringar – – 817 034 288 491 Avgående fordringar – – ­394 938 ­437 397 T otalt – – 1 296 068 873 972 Kortfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 31 118 34 380 Tillkommande fordringar – – 488 7 485 Avgående fordringar – – ­25 904 ­10 747 T otalt – – 5 702 31 118 125 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 126 ===== Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Upplupna intäkter 44 250 33 643 7 338 – Upplupna ränteintäkter 7 686 4 462 – – Förutbetalda räntekostnader 1 516 – 1 516 – Tomträttsavgäld 756 1 078 – – Övriga förutbetalda kostnader 29 470 16 673 5 857 3 736 T otalt 83 678 55 856 14 711 3 736 Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Lämnad handpenning – 12 600 – – Momsfordran 43 354 16 439 4 211 – Säljarrevers 43 071 11 000 – – Övriga kortfristiga fordringar 7 423 15 947 2 012 1 242 T otalt 93 848 55 986 6 223 1 242 126 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 127 ===== Not 25 Räntebärande skulder Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Långfristiga räntebärande skulder Banklån Mellan ett och fem år 6 339 399 5 926 522 – – Senare än fem år 98 029 99 443 – – Obligationslån Mellan ett och fem år 495 585 596 433 495 585 596 433 Senare än fem år – – – – T otalt långfristiga skulder exklusive uppskjuten skatteskuld och leasingavtal 6 933 013 6 622 398 495 585 596 433 Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga banklån 675 827 764 153 – – Kortfristiga obligationslån – – – – Företagscertifikat 366 000 – 366 000 – Checkkredit – – – – T otalt kortfristiga räntebärande skulder exkl leasingavtal 1 041 827 764 153 366 000 – T otalt räntebärande skulder exklusive uppskjuten skatteskuld och leasingavtal 7 974 840 7 386 550 861 585 596 433 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2 024 -12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2 025-12-31 Banklån 6 790 117 5 314 369 ­4 992 279 – 1 048 7 113 255 Obligationslån 596 433 495 500 ­598 750 – 2 402 495 585 Företagscertifikat – 366 000 ­ – ­ 366 000 Checkkredit – ­ ­ – ­ ­ T otalt 7 386 550 6 175 869 -5 591 029 – 3 450 7 974 840 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2023-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2 024 -12-31 Banklån 7 331 023 929 908 ­1 471 638 – 824 6 790 117 Obligationslån 475 511 119 338 – – 1 584 596 433 Checkkredit 150 000 – ­150 000 – – – T otalt 7 956 534 1 049 246 -1 621 638 – 2 408 7 386 550 127 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 128 ===== Kapitalbindningsstruktur för bank- och obligationslån³ Period år Säkerställda banklån mkr Obligationslån mkr Företagscertifikat mkr T otalt mkr Genomsnittlig ränta % Andel % 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 < 1år² 545 634 – – 366 – 911 634 3,3 4,5 11,4 15 1­2 år 1 256 1 543 – 596 – – 1 256 2 139 3,5 5,4 15,7 40 2­3 år 5 194 4 189 496 – – – 5 690 4 189 3,6 4,8 71,3 27 3­4 år 21 303 – – – – 21 303 3,8 4,4 0,3 14 4­5 år – 22 – – – – – 22 – 4,4 – 1 > 5 år 97 99 – – – – 97 99 3,7 4,7 1,2 3 Summa/ genom- snitt 7 113 6 790 496 596 366 – 7 975 7 387 3,5 4,9 100 100 Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån³ Period år Kapital mkr Derivat mkr¹ Nettobelopp mkr Genomsnittlig ränta % Andel % 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 < 1år 7 958 7 344 ­4 399 ­1 995 3 558 5 349 5,6 5,1 44,6 72,4 1­2 år – 24 2 260 306 2 260 330 2,7 1,8 28,3 4,5 2­3 år – – 2 139 1 150 2 139 1 150 2,1 3,2 26,8 15,6 3­4 år – – – 539 – 539 – 2,4 – 7,3 4­5 år – – – – – – – – – – > 5 år 17 18 – – 17 18 4,7 5,5 0,2 0,2 Summa/genomsnitt 7 975 7 387 – – 7 975 7 387 3,8 4,5 100 100,0 1 Utöver angivna derivat om 4 399 (1 995) mkr finns ytterligare derivat om 302,5 (1 535) mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 911 (634) mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 131 (130) mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. 128 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 129 ===== Not 26 Finansiella risker och finanspolicy Bolagets risker, riskbeskrivning, hantering och Stenhus Fastigheters bedömning, se förvaltnings­ berättelsen sid 67­70. Finanspolicyn Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, ränterisk, likviditetsrisk, motparts­ och kreditrisk och valutarisk. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans­ verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Stenhus Fastigheter får ta. Den anger även hur rapportering avseende Sten­ hus Fastigheters finansverksamhet ska ske till styrel­ sen. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som väg­ ledning i det dagliga arbetet för personal inom finans­ funktionen. Alla Stenhus Fastigheters dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Stenhus Fastigheter har bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten. • Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 % över tid. • Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger. • Soliditeten ska överstiga 35 % • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,0 år I tabellen på sidan 66 redovisas hur utfallen 2025 förhåller sig till bolagets finanspolicy. Finansierings- och refinansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget hanterar finansieringsrisken genom att ha en god spridning av låneförfallen samt samarbete med ett flertal stora affärsbanker. Stenhus Fastigheter be­ gränsar refinansieringsrisken genom att avtala om viss förutbestämd löptid i samband med nyupplåning. Stenhus Fastigheter strävar även efter att refinansie­ ra de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Därutöver arbetar Bolaget aktivt med uppföljning av faktorer som kan påverka Stenhus Fastigheters kre­ ditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika likviditetsbehov har Stenhus Fastigheter avtalade, ej nyttjade kreditramar med två olika banker. I år har Bolaget även lanserat ett certifikatprogram som ett komplement till nuvarande finansieringskällor. Sam­ mantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begrän­ sa bolagets refinansieringsrisk. Per balansdagen utgjordes 89 (92) % av de externa räntebärande skulderna av säkerställda banklån, 6 (8) % icke säkerställda obligationer och 5 (0) % certifikat. Bolaget strävar efter balans mellan kort­ och lång­ fristig upplåning. Av Bolagets totala lån om 7 975 (7 387) mkr löper lån 1 042 (764) mkr ut eller ska delamorteras under år 2026. Stenhus Fastigheters kapitalbindning per 2025­12­31 uppgår till 2,7 (2,7) år. Ränterisk Räntekostnaderna är Bolagets största löpande kost­ nad. Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Stenhus Fastigheters finansie­ ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utveckling­ en av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig ränta. För att reducera Stenhus Fastigheters expone­ ring mot ett stigande ränteläge har bolaget både ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används rän­ teswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång uppgår till 1,4 (0,9) år. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rap­ portperiodens slut till 4 701,7 (3 608,0) miljoner kro­ nor varav fasträntelån uppgick till 17,2 (76,9) miljoner kronor. Bolagets säkringsgrad uppgick därmed till ca 59,1 (48,3) % per balansdagen. Känslighetsanalys - ränterisk En momentan förändring med +/­ 1 procentenhet av den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans­ dagen innebär en förändring av räntekostnader för befintliga lån om +/­ ca 41 (34) mkr. En ränteförändring på +/­ 1 procentenhet skulle på­ verka swapparna per balansdagen och innebära en förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar och skulder med +/­ ca 8 (57) mkr. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi­ tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och sä­ kerställa god framförhållning vid låneförfall och andra 129 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 130 ===== större betalningsåtaganden. Per balansdagen dispo­ nerade Bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa om 542,8 mkr (224,9), samt outnyttjade kreditfacilite­ ter om 650,0 mkr (228,6) dock där 366,0 mkr är sä­ kerställda gentemot certifikaten. Stenhus Fastigheter har ett positivt kassaflöde från verksamheten och begränsat refinansieringsbehov det närmaste året, se nedan löptidsanalys. Bolagets likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Kredit- och motpartsrisk Kredit­ och motpartsrisken är risken för förlust om Bolagets motparter inte fullgör sina avtalsförpliktelser och betalningsåtagande samt eventuella säkerheter inte täcker Bolagets fordringar eller merkostnader. Detta gäller så väl risken vid uthyrning till opålitliga hyresgäster, så som t.ex. hyresgäster som inte är kreditvärdiga, riskerar konkurs eller har koppling till kriminalitet etc. men även risk att leverantörer/entre­ prenörer/banker inte fullgör sina åtaganden. Denna risk kan i huvudsak hänföras till kund­/hyresfordringar och likvida medel men även ökade kostnader vid projekt. Kredit­ och motpartsrisken begränsas genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2025 -20% -10% 0% +10% +20% Värdeförändring, mkr 10 963 12 334 13 704 15 075 16 445 Belåningsgrad, % 73% 65% 58% 53% 48% 2024 -20% -10% 0% +10% +20% Värdeförändring, mkr 10 796 12 145 13 494 14 844 16 193 Belåningsgrad, % 68% 61% 55% 50% 46% Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2025 -10% -5% 0% +5% +7% Uthyrningsgrad, % 86% 90% 95% 100% ET Räntetäckningsgrad, ggr 1,92 2,08 2,23 2,38 2,45 2024 -10% -5% 0% +5% +10% Uthyrningsgrad, % 83% 88% 93% 98% 100% Räntetäckningsgrad, ggr 1,58 1,71 1,84 1,97 2,02 i finansiella transaktioner. Kreditrisken gentemot hyresgäster reduceras dessutom genom en stor spridning av antalet hyresavtal. Ingen enskild hyres­ gäst svarar för mer än 7 (6) procent av Bolagets totala årshyror per 31 december 2025. Valutarisk Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk då verksamheten endast är verksam i Sverige. För mer information om Stenhus Fastigheters risker, se sidorna 67­ 70 i förvaltningsberättelsen. Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna­ der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. Känslighetsanalyser Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Stenhus Fastighe­ ters belåningsgrad. Här redovisas även känslighetsa­ nalys vid förändring av uthyrningsgrad och effekt på Stenhus Fastigheters räntetäckningsgrad. 130 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 131 ===== Nedan tabell visar hur en procents förändring på uthyrningsgrad, hyresintäkter, fastighetskostnader och räntekostnader skulle påverka förvaltningsresul­ tatet, resultat efter skatt och eget kapital. Känslighetsanalys väsentliga risker 2025, mkr Förändring Effekt på förvalt- ningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/­ 1 %­enhet 10,9 13,2 13,2 Hyresintäkter +/­ 1 % 10,4 12,5 12,5 Fastighetskostnader +/­ 1 % 2,4 2,8 2,8 Räntekostnader för skulder med beaktande av räntederivat +/­ 1 %­enhet 41,9 50,5 50,5 2024, mkr Förändring Effekt på förvalt- ningsresultat, årsbasis Effekt på resultat efter skatt, årsbasis Effekt på eget kapital Ekonomisk uthyrningsgrad +/­ 1 %­enhet 10,9 13,1 13,1 Hyresintäkter +/­ 1 % 10,1 12,2 12,2 Fastighetskostnader +/­ 1 % 2,3 2,8 2,8 Räntekostnader för skulder med beaktande av räntederivat +/­ 1 %­enhet 34,8 42,0 42,0 Löptidsanalys Tabellen nedan visar finansiella skulders återstående kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflödena. Kassa flödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna­ der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. Löptidsanalys Koncernen 2025-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 1095 248 7 874 230 108 9 555 Leasingskulder ¹ 3 3 10 5 7 28 Leverantörsskulder 11 ­ ­ ­ ­ 11 Övriga skulder 107 ­ ­ ­ ­ 107 Summa 1 216 251 7 884 235 115 9 701 Koncernen 2024-12-31, mkr <6 mån < 1 år 1-3 år 3-5 år > 5 år T otalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 366 763 7015 355 220 8 719 Leasingskulder ¹ 3 3 11 6 6 29 Leverantörsskulder 13 – – – – 13 Övriga skulder 80 – – – – 80 Summa 462 766 7 026 361 226 8 841 1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt. 131 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 132 ===== Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Förutbetalda hyresintäkter 192 713 152 721 – – Upplupna räntekostnader 40 254 36 186 6 240 11 912 Upplupna lönekostnader 7 618 7 307 7 565 7 271 Övriga upplupna kostnader¹ 13 143 15 844 6 415 7 087 T otalt 253 728 212 058 20 220 26 270 ¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader. 132 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 133 ===== Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2025-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar Derivat – – Kundfordringar – 4 809 Övriga fordringar – 84 264 Upplupna fordringar – 44 798 Likvida medel – 542 803 Summa – 676 674 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 7 479 255 Obligationslån – 495 585 Derivat 16 303 – Leverantörsskulder – 10 681 Övriga skulder – 29 713 Upplupna kostnader – 77 507 Summa 16 303 8 092 740 Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde Finansiella tillgångar Derivat – – Kundfordringar – 6 452 Övriga fordringar – 31 851 Upplupna fordringar – 32 365 Likvida medel – 224 941 Summa – 295 608 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 6 790 117 Obligationslån – 596 433 Derivat 473 – Leasingskulder – – Leverantörsskulder – 13 098 Övriga skulder – 12 701 Upplupna kostnader – 67 516 Summa 473 7 479 866 133 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 134 ===== Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser tkr Koncernen 2025­12­31 Koncernen 2024­12­31 Moderbolaget 2025­12­31 Moderbolaget 2024­12­31 Ställda säkerheter I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 7 622 064 7 883 961 – – Aktier i dotterbolag 4 315 981 4 624 022 2 298 732 1 425 287 T otalt 11 938 045 12 507 983 2 298 732 1 425 287 Övriga ställda panter och säkerheter 258 472 99 420 258 472 99 420 Summa ställda säkerheter 12 196 517 12 607 402 2 557 204 1 524 707 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag – – 7 030 409 6 193 355 Summa eventualförpliktelser – – 7 030 409 6 193 355 Räntabärande skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga­ tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Derivat Derivat består av koncernens innehav av ränteswap­ par. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträk­ ningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en dis­ kontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med ut­ gångspunkt i marknadsräntan per balansdagen. Övriga finansiella instrument Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leve­ rantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Verkligt värde enligt de tre nivåerna Nivå 1: Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Bolaget har under 2024 och 2025 inte några investeringar värderade i nivå 1. Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skul­ den. För Stenhus Fastigheters del utgörs detta av Bolagets innehav av derivat kopplande till räntebä­ rande skulder för vilka upplysning om verkligt värde har lämnats. Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden, dvs inte baseras på observerbar marknadsinformation. Bolaget har under 2024 och 2025 inte några investeringar värderade i nivå 3. 134 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 135 ===== Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys Justering för poster som ej ingår i kassaflödet tkr Koncernen 2025 jan­dec Koncernen 2024 jan­dec Moderbolaget 2025 jan­dec Moderbolaget 2024 jan­dec Avskrivningar på anläggningstillgångar 1 216 1 277 1 193 1 250 Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i dotterbolag – – ­40 700 310 000 Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i intresseföretag – – ­46 086 23 724 1 216 1 277 -85 593 334 974 Räntebetalningar1 tkr Koncernen 2025 jan­dec Koncernen 2024 jan­dec Moderbolaget 2025 jan­dec Moderbolaget 2024 jan­dec Erhållen ränta 66 371 61 440 55 134 25 073 Erlagd ränta ­367 388 ­448 121 ­58 760 ­74 689 T otalt -301 017 -386 681 -3 626 -49 616 1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten. Förvärv av dotterbolag1, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Förvärv av förvaltningsfastigheter ­733 849 ­176 976 Nyemission – 14 950 Återgivande av aktier som betalning 5 000 – Övertagande av övriga tillgångar ­9 115 ­843 Övertagande av övriga Skulder 17 909 2 928 Kassaflöde påverkande -720 055 -159 941 1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 731 744 (179 618) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 6 689 (4 727) tkr vid förvärvstillfället. 2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 704 745 (714 653) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 196 (10 867) tkr vid försäljningsstillfället. Försäljning av dotterbolag2, tkr 2025 jan-dec 2024 jan-dec Försäljning av förvaltningsfastigheter 714 202 734 920 Säljarrevers ­40 065 ­49 006 Överlåtande av övriga tillgångar 394 1 882 Överlåtande av övriga skulder ­10 047 ­33 016 Kassaflöde påverkande 664 484 654 780 135 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 136 ===== Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång • I januari 2026 har Stenhus Fastigheter, tillsammans med Sterner Stenhus Holding AB, bildat ett gemen­ samt bolag, Krona Bidco AB (”Holdingbolaget”), org.nr 559565­8450, i syfte att överlåta samtliga sina aktier i Krona Public Real Estate AB (”Krona”) till Holdingbolaget. Stenhus Fastigheter innehar cirka 57 procent av aktierna i Holdingbolaget. Genom att Holdingbolaget därigenom kom att äga cirka 70 procent av aktierna i Krona uppstod bud­ plikt avseende resterande aktier i Krona. Uppköpserbjudandet avslutades den 20 mars 2026 och Holdingbolagets ägarandel i Krona uppgår nu till cirka 85,51 procent. • Under första kvartalet 2026 har Stenhus Fastighe­ ter återköpt 21 438 816 egna aktier. Det totala innehavet uppgick då till cirka 10 procent av aktier­ na vilket är den övre gräns som fastställdes genom tidigare bolagsstämmobeslut. • Vid extra bolagsstämma den 10 april 2026 besluta­ des att minska aktiekapitalet med 37 176 816 kro­ nor genom indragning av 37 176 816 egna aktier. Vidare beslutades om en fondemission varigenom aktiekapitalet ökades med 40 152 214,8 kronor. Efter dessa åtgärder ökade aktiekapitalet från 371 778 606 kronor till 374 754 004,8 kronor. • På den extra bolagsstämman den 10 april 2026 beslutades även att bemyndiga styrelsen att beslu­ ta om förvärv och överlåtelse av egna aktier, mot­ svarande högst 10 procent av det totala antalet vid var tid utgivna aktier i bolaget. • Stenhus Fastigheter har i början av mars emitterat ytterligare gröna obligationer om 100 miljoner kronor under sitt befintliga ramverk. De nya obliga­ tionerna ges ut till ett pris om 101,376 procent av nominellt belopp, med en ränta motsvarande 3 månaders Stibor plus 245 baspunkter. Efter emis­ sionen kommer totalt utestående nominellt belopp under det gröna ramverket att uppgå till 600 miljo ner kronor. 136 Års­ och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 137 ===== Not 32 Förslag till vinstdisposition Styrelsens förslag till dispositioner beträffande vinst eller förlust enligt den fastställda balans­ räkningen Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att utdel- ning för år 2025 lämnas med totalt 0,31 kronor upp- delad på två utbetalningar. Avstämningsdagar för erhållande av utdelning föreslås vara den 1 juni 2026 (0,16 kronor) respektive 1 december 2026 (0,15 kro- nor). Beslutar årsstämman i enlighet med förslaget beräknas respektive utbetalning ske genom Euroclear Sweden AB:s försorg tredje bankdagen efter respek- tive avstämningsdag. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Överkursfond 4 207 559 944 Balanserat resultat -733 017 563 Årets resultat 64 412 171 Disponibla vinstmedel 3 538 954 552 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 0,31 kr per aktie 103 726 555 Till ny räkning överföres 3 435 227 997 Summa 3 538 954 552 Styrelsen föreslår vidare att samtliga nya aktier som kan komma att emitteras med stöd av stämmans bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemis- sion, enligt styrelsens förslag, ska medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att nyemis- sionen har registrerats vid Bolagsverket och aktierna har införts i aktieboken hos Euroclear Sweden AB. Vid ett maximalt utnyttjande av bemyndigandet kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 10 372 655 kronor att delas ut. Styrelsens yttrande angående vinstdisposition Enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 § aktiebolagslagen ska styrelsen avge ett yttrande avseende förslag till vinstutdelning. Styrelsen får således avge följande. Styrelsen har föreslagit att årsstämman beslutar om vinstutdelning till aktieägare om sammanlagt 103 726 554,90 kronor (förutsatt oförändrat innehav av egna aktier). Bolagets ekonomiska situation per den 31 december 2025 framgår av årsredovisningen för räkenskapsåret 2025. Koncernenens egna kapital beräknas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från Interna tional Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen årsredovisningslagen och RFR 1 ”Kom- pletterande redovisningsregler för koncerner” utfär- dad av Rådet för finansiell rapportering. Redovis- ningsprinciper för moderbolaget har upprättats enligt årsredovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Styrelsen konstaterar att det efter den föreslagna vinstutdelningen finns full täckning för bolagets bund- na egna kapital i enlighet med 17 kap 3 § andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Styrelsen finner även att vinstutdelningen framstår som försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen har härvid beaktat det aktuella konjunkturläget, historisk utveckling och fram tidsprognoser för såväl bolaget som för marknaden. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort för verksamhetens art, om- fattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens soliditet, bud- geterad utveckling, investeringsplaner samt konjunk- turläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Styrelsen har granskat bolagets ekonomiska situation och konstaterar, efter närmare överväganden, att en vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till försiktig- 137 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 138 ===== Not 33 Kapitalstruktur Kapitalstruktur Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att: • Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk- samhet så att den kan börja att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter, och • Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere. För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne- avtal har koncernen implementerat en policy som agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt- håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom undvikande av potentiella finansiella påfrestningar som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter. Stenhus Fastigheter i Norden ABs finanspolicy stipu- lerar följande finansiella nyckeltal: • Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Räntetäckningsgrad (ICR) ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals- brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor- teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan påverka vår finansiella ställning och resultat negativt. Vid 2025-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur. Vidare har Bolaget etablerat riktlinjer för att hantera refinansieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallo- struktur och en balanserad fördelning av skuld bland långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad exponering mot marknadsvolatilitet. Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek- terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan- siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål och externa förändringar i det finansiella landskapet. EPRA Stenhus Fastigheter är sedan 2021 medlemmar i EPRA. EPRA, European Public Real Estate Associa- tion, är rösten för den börsnoterade europeiska fast- ighetssektorn. Med fler än 280 medlemmar, inom hela spektrumet av den börsnoterade fastighetsbranschen (företag, investerare och deras leverantörer), repre- senterar EPRA över 880 miljarder euro i fastighetstill- gångar* och 95 procent av börsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. EPRA:s uppdrag är att främja, utveckla och företräda den europeiska offentliga fastighetssektorn. Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com * Endast europeiska företag hetsprincipen i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen. Den föreslagna vinstutdelningen utgör 2,65 procent av moderbolagets egna kapital och 1,74 procent av koncernens egna kapital. Bolaget kommer efter vinstutdelningen fortsatt uppfylla sitt uttalade finan- siella mål att soliditeten ska överstiga 35 procent. Vidare kommer Bolaget fortsatt uppfylla nettobelå- ningsgraden om högst 55 procent på lång sikt. Efter vinstutdelningen har bolaget och koncernen fortfa- rande en god soliditet, vilket enligt styrelsens bedöm- ning motsvarar de krav som för närvarande kan upp- ställas för fastighetsbranschen. Bolaget och koncernen bedöms efter vinstutdelningen ha en till- fredsställande likviditet och ett konsolideringsbehov som kan anses tillgodosett. Styrelsens bedömning är att vinstutdelningen inte påverkar bolagets möjligheter att fullgöra sina förplik- telser på kort eller lång sikt. Bolaget och koncernen har dessutom god tillgång till likviditetsreserver i form av både korta och långfristiga krediter. Inte heller antas den föreslagna vinstutdelningen påverka bolagets förmåga att göra eventuellt nödvändiga investeringar. Vid en samlad bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska förhållanden anser styrelsen att ingen omständighet framkommit som gör att den föreslag- na vinstutdelningen inte framstår som försvarlig. 138 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 139 ===== 139 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 23 april 2026 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 april 2026 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Sebastian Månsson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Erik Borgblad Styrelseordförande Malin af Petersens Styrelseledamot Rickard Backlund Styrelseledamot Anders Wennberg Styrelseledamot Frank Roseen Styrelseledamot Nicklas Paulson Styrelseledamot ===== SIDA 140 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org.nr 559269-9507 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 72-79. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 62-139 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 72-79. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis- ningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resul- taträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revi- sorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig- hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovis- ningsmässiga uppskattningar som har gjorts med ut- gångspunkt från antaganden och prognoser om fram- tida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrel- sen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns be- lägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamåls - enlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsent- liga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan- siella rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgär- ders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att be- döma effekten av enskilda och sammantagna felaktig- heter på de finansiella rapporterna som helhet. Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över- gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings- fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett sär- skilt betydelsefullt område för revisionen. En särskild materialitet fastställdes utifrån bolagets förvaltnings- resultat och har använts för revisionen av koncernens driftnetto. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde om 13 704,2 Mkr per 2025-12-31 och utgör en väsentlig del av koncernens balansräkning. Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd baseras huvudsakligen 140 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 141 ===== på tillämpning av kassaflödesmetoden. Koncernens rutin är att värdera fastigheterna externt varje kvartal vilket framgår av not 12 i årsredovisningen. Under året har 100% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsinstitut. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedöm- ning av framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav, kan leda till en väsentlig påverkan, gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisnings- principer i not 2 samt Förvaltningsfastigheter i not 12. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda värde- ringar per 2025-12-31. Revisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av de externa värderingsrapporterna för att bedö- ma den kassaflödesvärdering som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) tillämpar samt den matematiska riktig- heten och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision har bland annat omfattat följande granskningsåtgärder: • Granskat att värderingarna följer de interna riktlinjerna och anvisningar för fastighetsvärdering. • Genom stickprov följt upp modellens matematiska beräkningar. • Utvärderat indata genom stickprovsmässig uppföljning mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig marknadsdata. • Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. • Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde- ringar och jämfört med bolagets sammanställning över dessa. • Stickprovsmässigt testat indata i beräknings- modellerna mot information i relevanta system. Vårt arbete har främst fokuserats på de högst värdera- de förvaltningsfastigheterna, de mest väsentliga anta- gandena samt de fastigheter där det varit väsentliga variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall där antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan har dessa avvikelser diskuterats med koncernens före- tagsledning och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts, att de antaganden och känslighets - analyser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt i not 12. Värderingarna baseras på bedömningar och har till sin natur en inneboende osäkerhet. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 1-61 och 140-146. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informa- tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra infor- mationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyl- diga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas 141 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 142 ===== påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets- art, omfattning och risker ställer på storleken av moder- bolagets och koncernens egna kapital, konsoliderings- behov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstäm- melse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller • fpå något annat sätt handlat i strid med aktie- bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags- ordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revi- sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl- dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktie- bolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb- plats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2025. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan- de till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. 142 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 143 ===== Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers- marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsent- liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esefrapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utfor- mar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets - styrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlev- nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rappor- tering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felak- tigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktö- ren tar fram underlaget i syfte att utforma gransknings- åtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till om- ständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktö- rens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen valide- ring av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTMLformat och en avstämning av att Esef-rappor- ten överensstämmer med den granskade årsredovis- ningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapital räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 72–79 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings- rapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och om- fattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stock holm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 22 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023. Stockholm den dag som framgår av vår elektroniska signatur Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktoriserad revisor 143 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 144 ===== 6. Övrigt Definitioner av nyckeltal 145 Kalendarium 146 Kontaktuppgifter 146 144 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 145 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,9 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga finansiella placeringar. Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel eller kortfristiga finansiella placeringar. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och kortfristiga finansiella placeringar. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader, finansnettot exkl kostnad förtidsinlöst obligation, samt intresseföretagets förvaltningsresultat Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 145 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 146 ===== 146 Års- och hållbarhetsredovisning 2025 Stenhus Fastigheter Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Stambanegatan 17 117 60 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Delårsrapport Q3 12 november 2026 Delårsrapport Q1 12 maj 2026 Boksluts- kommuniké 25 februari 2027 Årsstämma 21 maj 2026 Årsredovisning 22 april 2027 Delårsrapport Q2 9 juli 2026 ===== SIDA 147 ===== ===== SIDA 148 =====