===== SIDA 1 ===== Q1 Delårsrapport januari-mars 2024 ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Delårsrapport Q1 samt januari-mars 2024 4 Kvartalsöversikt 5 Nyckeltal 6 Affärsidé, mål och strategi 7 Hållbarhet 9 Fastighetsportfölj 11 Transaktioner 22 Befintliga intressebolag 22 Projektportfölj 24 Finansiering 27 Aktien och ägarna 30 Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden 31 Finansiell information 35 Övriga upplysningar 42 Styrelsens försäkran 47 Definitioner av nyckeltal 48 Bedömd intjäningsförmåga 49 Kalendarium / Kontaktuppgifter 51 Innehåll Marknads- värde fastigheter 13 721 mkr Driftnetto 1 9 7, 3 mkr Net LTV 54,8 % Uthyrnings- grad 94,6 % Antal fastigheter 160 st Uthyrningsbar yta 949 532 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,21 kr/st Hyresduration 6,2 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 3 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 4 ===== Jämförelsesiffror för föregående års kvartal och period lämnas i denna rapport. Kvartalet avser 1 januari -31 mars 2024 med jämförelsetal 1 januari-31 mars 2023. Kvartalet i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 268,1 (268,2) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftnettot uppgick till 197,3 (201,8) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 77,3 (92,5) mkr, motsvarande 0,21 (0,25) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -87,4 (-281,7) mkr varav orealiserade -85,2 (-209,3) mkr motsvarande -0,6 (-1,5) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till -27,1 (-201,1) mkr. • Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till motsvarande -0,07 (-0,54) kr per aktie efter utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 57,8 (139,6) mkr varav - (-) mkr avsåg förvärv och 57,8 (139,6) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. • Försäljning av fastigheter uppgick netto till 110,0 (773,0) mkr. • Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick till 13 721,0 (13 344,0) mkr vid periodens slut. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 41,2 (97,2) mkr. Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 226,1 (518,0) mkr. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick till 2,5 (3,29) år, att jämföras med det långsiktiga målet om minst 2,5 år. • Soliditeten uppgick till 41,2 (41,3) procent att jämföra med målet att den ska överstiga 35 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets fastighetsbestånd uppgick till 54,8 (53,3) procent att jämföra med målet att den ska understiga 55 procent på lång sikt. • Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets- bestånd uppgick till 56,5 (57,3) procent att jämföra med målet att den ska understiga 60 procent på lång sikt. • Räntetäckningsgraden uppgick till 1,88 (2,25) gånger under rullande 12 månader, att jämföra med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. • Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6 (95,9) procent. Väsentliga händelser under januari-mars • Stenhus har under kvartalet ingått hyresavtal med Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7 och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt sam- manlagt underliggande hyresvärde är cirka 16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på kon- trakten är drygt 12 år. Väsentliga händelser efter perioden • Inga väsentliga händelser efter periodens utgång. Delårsrapport Q1 januari-mars 2024 Stenhus Fastigheter har under kvartal ett fortsatt sin konsolidering med färdigställande av projekt och refinansiering, med fortsatt fokus på starkt driftnetto och stabilt kassaflöde. 4 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== Resultaträkning Belopp i mkr 2024 jan- mars 2023 okt- dec 2023 juli- sept 2023 april- juni 2023 jan- mars Hyresintäkter 268,1 264,7 246,9 239,2 268,2 Fastighetskostnader -70,7 -65,0 -43,0 -54,4 -66,4 Driftnetto 197,3 199,7 203,9 184,7 201,8 Central administration -15,7 -15,8 -13,3 -15,4 -16,1 Resultat från intresseföretag -23,7 -35,8 -7,9 -4,6 -27,9 - varav förvaltningsresultat 2,2 2,6 4,9 5,3 3,7 Finansnetto -106,5 -110,1 -92,3 -87,8 -96,9 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 51,4 37,9 90,6 77,0 60,9 Förvaltningsresultat 77,3 76,4 103,4 86,9 92,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -87,4 33,8 -143,0 -182,9 -281,7 Värdeförändringar av finansiella instrument 20,2 -89,9 -6,7 25,7 -14,6 Resultat före skatt -15,8 -18,1 -59,1 -80,1 -235,4 Skatt -11,4 -33,7 6,7 9,7 34,3 Periodens resultat -27,1 -51,8 -52,3 -70,5 -201,1 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -25,4 -95,8 -49,7 -66,3 -201,4 varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -1,7 43,9 -2,6 -4,2 0,3 Balansräkning Belopp i mkr 2024 31 mars 2023 31 dec 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars Förvaltningsfastigheter 13 721,0 13 860,1 12 986,0 13 046,0 13 344,0 Nyttjanderättstillgångar 196,8 196,3 196,0 196,2 195,1 Immateriella anläggningstillgångar 4,1 4,3 4,1 3,5 3,7 Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 0,7 0,6 0,6 1,0 Andelar i intresseföretag 94,9 118,7 293,1 238,0 245,9 Derivat 59,9 39,6 91,8 98,6 84,2 Övriga omsättningstillgångar 151,6 148,8 128,1 159,8 204,5 Likvida medel 226,1 306,2 273,5 249,1 518,0 T otalt tillgångar 15 455,1 14 674,7 13 973,2 13 991,8 14 596,5 Eget kapital 5 698,6 5 714,8 5 810,6 5 859,7 5 925,9 Innehav utan bestämmande inflytande 171,6 188,8 18,2 20,4 24,6 Uppskjuten skatt 206,9 204,9 193,5 210,5 224,9 Räntebärande skulder 7 803,1 7 956,5 7 375,1 7 353,7 7 791,6 Skuld nyttjanderätter 196,8 196,3 196,0 196,2 195,1 Övriga skulder 378,1 413,4 379,8 351,3 434,4 T otalt eget kapital och skulder 15 455,1 14 674,7 13 973,2 13 991,8 14 596,5 Kvartalsöversikt 5 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== Nyckeltal Finansiella 2024 jan- mars 2023 jan- mars Rullande 12 mån april 2023- mars 2024 2023 jan- dec Hyresintäkter, mkr 268,1 268,2 1 018,8 1 019,0 Driftnetto, mkr 197,3 201,8 785,6 790,2 Förvaltningsresultat, mkr 77,3 92,5 344,0 359,2 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -87,4 -281,7 -379,4 -573,7 Resultat efter skatt, mkr -27,1 -201,1 -201,8 -375,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,74 1,97 1,88 1,94 Avkastning på eget kapital, % -1,8 -13,3 -3,4 -6,2 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,21 0,25 0,93 0,97 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,21 0,25 0,93 0,97 Resultat per aktie före utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,11 0,26 0,78 0,93 2024 jan- mars 2023 jan- mars Rullande 12 mån april 2023- mars 2024 2023 jan- dec Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning1, st 371 223 606 371 223 606 371 223 606 371 223 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 223 606 371 223 606 371 223 606 371 223 606 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 223 606 371 223 606 371 223 606 371 223 606 1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. Fastighetsrelaterade 2024 31 mars 2023 31 mars 2023 31 dec Uthyringsbar area, kvm 949 532 907 738 952 003 Antal fastigheter, st 160 163 161 Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 731,0 13 344,0 13 860,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 88,5 90,8 89,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 95,9 94,9 Hyresduration, år 6,2 6,2 6,3 Finansiella Balansomslutning, mkr 14 455,1 14 596,5 14 674,7 Genomsnittlig ränta, % 5,35 4,91 5,41 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,21 1,03 1,31 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 3,29 2,5 Soliditet vid periodens utgång, % 41,2 41,3 40,8 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 54,8 53,3 54,7 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 56,5 57,3 56,9 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 037,9 6 108,7 6 089,5 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,26 16,46 16,40 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 631,8 5 714,1 5 678,3 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,17 15,39 15,30 6 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 7 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund- kännedom och kundnyttan kan maximeras och genom detta långsiktigt leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande operativa och finansiella mål för verksamheten. Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder vid utgången av 2025. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 7 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 8 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik i en mix av läge (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Under det närmaste året kommer kassaflödet att återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Under det kommande året bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 8 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 9 ===== Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt- och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även- tyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Hållbarhet Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER 9 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 10 ===== FN:s GLOBALA MÅL Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar - hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är • Miljö och resurseffektivitet • Professionella och engagerade medarbetare • Ekonomisk uthållighet och affärsetik För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar- hetsredovisning 2023 på Bolagets hemsida. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 10 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 721,0 (13 344,0) miljoner kronor vid periodens slut. Den 31 mars 2024 bestod Bolagets fastig hetsportfölj av 160 (163) fastigheter varav 11 (11) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 1 046,1 (inklusive projekt) (983,3) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6 (95,8) procent. Den genomsnittliga återstående löpti- den på hyresavtalen per 31 mars 2024 uppgick till cirka 6,2 (6,2) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 36,3 (32,6) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,3 (7,4) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med 7 219 miljo- ner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till drygt 573 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 721,0 miljoner kronor vid periodens slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2024 jan- mars 2023 jan- mars 2023 jan- dec 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 860,1 14 259,2 14 259,2 7 168,4 1 634,0 – Förvärv – – 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning -109,5 -773,0 -1 044,2 -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring -85,2 -209,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -2,2 -72,4 -83,0 -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 57,8 139,6 374,2 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 721,0 13 344,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % -0,6 -1,5 -3,4 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 161 180 180 116 14 – Förvärv – – 8 78 103 14 Försäljning -1 -17 -27 -16 1 – Omklassificering – – – 2 – – Antal fastigheter UB 160 163 161 180 116 14 11 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 Tusen kvm Antal fastigheter 210331 210331 210630 210630 210930 210930 211231 211231 220331 220331 220630 220630 220930 220930 221231 221231 230331 230331 230630 230630 230930 230930 231231 240331 231231 240331 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 53% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Offentliga fastigheter 20% Kontor 11% Byggrätt 0% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 32% Väst 36% Mälardalen 21% Öst 6% Syd 3% Norr 2% 13,7 Mdkr 13,7 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 mars 2024 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,0 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,8 år. 32%21% 36% 6% 2% 3% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 12 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== Fastighetsbeståndet per 2024-03-31 Hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastig- heter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 37 163 751 317 2 093 30 4 448 27 164 32 Väst 60 407 815 391 1 025 37 4 964 12 171 36 Mälardalen 33 190 001 230 1 370 22 2 863 15 069 21 Öst 17 118 863 81 700 8 834 7 020 6 Syd 4 50 530 5 1 032 0 346 6 855 3 Norr 9 18 572 22 1 193 2 265 14 285 2 Tot a l 160 949 532 1 046 1 245 100 13 721 14 450 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-03-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l Del av total, % Stockholm 1 310 555 2 149 414 20 4 448 32 Väst 2 801 557 425 1 176 4 4 964 36 Mälardalen 2 067 760 27 – 10 2 863 21 Öst 521 216 98 – – 834 6 Syd 330 17 – – – 346 3 Norr 190 75 – – – 265 2 Tot a l 7 219 2 180 2 699 1 590 34 13 721 100 Hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-03-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 98 53 130 35 317 30 Väst 234 48 31 78 391 37 Mälardalen 167 60 3 – 230 22 Öst 55 20 7 – 81 8 Syd 3 2 – – 5 0 Norr 16 6 – – 22 2 Tot a l 573 189 171 113 1 046 100 Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2024-03-31 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 55 418 30 254 59 586 18 493 163 751 17 Väst 287 896 48 529 16 047 55 343 407 815 43 Mälardalen 137 991 48 374 3 636 – 190 001 20 Öst 97 512 17 461 3 890 – 118 863 13 Syd 50 218 312 – – 50 530 5 Norr 12 439 6 133 – – 18 572 2 Tot a l 641 473 151 063 83 159 73 836 949 532 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,0 mkr per år i 1,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 13 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-03-31 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 46 31 112 18 207 26 Väst 140 32 19 123 314 40 Mälardalen 114 35 11 – 160 20 Öst 34 38 22 – 94 12 Syd 3 1 – – 4 1 Norr 9 2 – – 11 1 Tot a l 346 139 164 141 790 100 Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt² Mkr Andel, % 2024 37 012 22 47 5 2025 54 224 78 72 7 2026 59 314 61 70 7 2027 169 738 95 169 17 ≥2028 493 586 169 656 65 T otalt 813 874 425 1 014 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 4,6 7,1 6,9 7,9 10,1 11,2 4,0 10,9 4,7 5,3 4,5 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 4,2 16,7 2,0 14 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 12 19 653 28 5 2025 36 28 392 24 4 2026 34 39 670 46 8 2027 46 120 358 93 16 ≥2028 72 347 131 36 66 T otalt 200 555 204 562 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 4 14 856 14 8 2025 15 11 618 21 11 2026 12 13 356 13 7 2027 25 35 886 50 27 ≥2028 39 60 158 87 47 T otalt 95 135 874 185 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. 100 90 90 70 60 50 40 30 20 10 0 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 5,0 4,3 8,2 16,5 6,4 7,9 2,7 16,3 6,1 11,3 1,6 5,6 4,6 3,5 30 25 20 15 10 5 0 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 7,6 11,1 7,1 27,0 3,9 8,3 8,5 11,0 3,1 5,4 1,4 1,2 0,9 3,4 Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel 15 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 2 308 1 0 2025 7 1 967 3 2 2026 5 1 363 2 1 2027 10 7 058 14 9 ≥2028 41 55 371 140 87 T otalt 65 66 067 160 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 4 2 195 4 4 2025 20 12 247 24 22 2026 10 4 925 9 9 2027 14 6 436 12 12 ≥2028 17 30 926 58 54 T otalt 65 56 729 107 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. 40 35 30 25 20 15 10 5 0 12 10 8 6 4 2 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 0,5 2,1 1,2 9,0 7,6 9,0 4,3 0,7 0,3 23,2 5,3 8,4 16,1 12,5 30 25 20 15 10 5 0 25 20 15 10 5 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 3,6 22,2 8,6 26,3 4,5 23,1 11,6 Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter Hyresavtalens förfallostruktur, kontor 16 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Största hyresgäster per 2024-03-31 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 5,6 Santa Maria AB 38 337 1 7,5 Bilia AB 24 610 7 9,0 Botkyrka Kommun 12 935 3 9,1 Hedin Mobility Group AB 18 289 6 12,6 Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 4,9 Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,1 IAC Group Sweden AB 38 438 1 9,2 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 2,5 Quintus Technologies AB 10 663 4 4,7 Tyresö Kommun 7 995 1 4,5 Momentum Group AB 28 219 1 3,7 Leo´s AB 11 474 3 5,8 Polismyndigheten 9 351 7 4,8 ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 7,8 T op 15 293 869 50 7,3 Övriga 655 663 958 T otalt 949 532 992 6,22 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 Areamässig uthyrningsgrad, % 88,5 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2024-03-31 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 68% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Byggrätter - Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 55% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 16% Kontor 11% Byggrätter 0% Hyresintäkt per region Väst 37% Stockholm 30% Mälardalen 22% Öst 8% Norr 2% Syd 1% Lager/lätt industri/logistik T otalt 95% 94% 98% 89% Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrt Vakant Sällanköps-/dagligvaruhandel Offentliga fastigheterKontor 95% 17 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. Uthyrningsgrad: 100% 18 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advisory Sweden AB och CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till -87,4 (-281,7) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till -85,2 (-209,3) miljoner kronor. Den oreali- serade värdeförändringen var -0,6 ( -1,5) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 27 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 22 200 kvadratmeter i ny och omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om -112,2 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till -85,2 miljoner kronor. Det samlade mark- nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 721,0 (13 344,0) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering sker. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,92 10,06 8,10 Direktavkastningskravet, % 3,84 7,90 6,11 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 6 030 1 046 Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,1 Drift och underhåll, kr/kvm 12 494 175 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -531,4 569,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -550,2 652,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 553,7 -553,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -187,8 184,0 Drift och underhåll, +/- 10 procent -343,1 343,1 19 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,92 8,99 8,19 Direktavkastningskravet, % 5,80 6,85 6,07 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 018 2 019 1 646 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,6 Drift och underhåll, kr/kvm 70 390 255 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -55,9 58,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,9 80,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 81,6 -81,6 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -24,9 24,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -40,4 40,4 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,72 9,80 8,92 Direktavkastningskravet, % 5,61 7,65 6,78 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 304 6 030 1 185 Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,3 Drift och underhåll, kr/kvm 22 477 117 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -74,5 78,5 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,0 77,7 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 89,9 -89,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -26,9 26,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -50,2 50,2 20 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,36 10,06 8,46 Direktavkastningskravet, % 5,25 7,90 6,33 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 2 786 807 Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 485 141 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -285,8 309,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -294,4 347,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 287,4 -287,6 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -100,4 99,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -184,1 184,1 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,92 9,34 7,27 Direktavkastningskravet, % 3,84 7,20 5,16 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 756 3 454 1 925 Långsiktig vakans, % 0,0 8,0 3,4 Drift och underhåll, kr/kvm 25 494 331 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -115,2 122,5 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -120,8 147,8 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,7 -94,7 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,6 32,5 Drift och underhåll, +/- 10 procent -68,4 68,4 21 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Transaktioner Stenhus är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterade avkastningen till aktieägarna. Fastigheter som frånträtts under första kvartalet Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Rosersberg 11:143 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik 3 079 100 Tot a l 8 469 96 Fastigheter som har signerats för frånträde efter första kvartalet Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Tågarp 16:38 Burlöv Lager/lätt industri/logistik 4 304 100 Föraren 4 Norrköping Lager/lätt industri/logistik 3 734 98 Tot a l 8 038 99 Per 31 mars 2024 fanns inga förpliktelser avseende förvärv av fastigheter. Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 1 175 mkr Årligt driftnetto, ca: 64 mkr Ägarandel: 29,9% Befintliga intressebolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus i intressebolag. 22 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Drönaren 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 3 227 kvm. Största hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad 100%. 23 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre- prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenadkostnaden. Per 31 mars 2024 fanns förpliktelser gällande Sten- hus projekt om 125,5 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 20 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Positivt förhandsbesked om planändring har inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar för planarbetet pågår. Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts denna potentiella byggrätt. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie- ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves- teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila- tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i fastigheterna. Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus har per datum för rapportsläpp erhållit totalt 7 cerifieringar i beståndet varav 5 under kvartal ett 2024: BREEM in use ”Very Good” gällande fastighe- terna Fyrislund 12:2 och Fyrislund 14:2 i Uppsala, Steninge 1:217 och Steningen 1:66 i Sigtuna samt Kolgården 14 i Visby. Stenhus har ett pågående energiprojekt gällande utfasning av fossilt bränsle i fastigheten Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12. Fastighetens hyresgäster har verk- samhet inom segmentet sällanköps-/dagligvaruhan- del och fastigheten har en BTA om 17 000 kvm. Ut- fasningen innebär konvertering från olja till fjärrvärme. och medför en energibesparing med ca 40 procent. Konverteringen planeras vara färdigställd under Q3 2024. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 24 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 1,0 – – – – – – Fastighetsutveckling Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 35,8 59,2 6,7 91,6 Hedin helsingborg Bil AB 15 Q1 2025 Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 200 23,4 22,5 0,9 2,2 100 Blomsterlandet 10 Färdigställd BREEAM Dikesrenen 12 Västberga 1 310 14,9 14,9 – 2,7 100 Cramo 12 Färdigställd Kumla 3:175 Tyresö 530 13,8 11,1 2,7 1,5 100 Adela LSS AB 15 Q3 2024 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 4 690 41 1,6 39,4 7 100 Motonet 12 Q3 2025 Köpmannen 7 Västerås 3 100 20 0 20 4,8 100 Dollarstore 15 Q3 2025 Hållbarhetsprojekt Spinnaren 6 Västerås – 0,12 0,12 0 – – – – Färdigställd BREEAM Steninge 1:66 – 0,12 0,12 0 – – – – Steninge 1:217 – 0,12 0,12 0 – – – – Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0 0 – – – – Q2 2024 BREEAM Kolgården Visby – 0,12 0,12 0,12 – – – – Färdigställd BREEAM Handelsområde Skiftinge Eskilstuna – 0,4 0 0,4 – – – – Q2 2024 BREEAM Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 0,12 0 – – – – Färdigställd BREEAM Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 0,12 0 – – – – Färdigställd BREEAM Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Hammaren 1 Tibro – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Husmodern 6 Täby – 1,3 1,3 0 – – – – Färdigställd Konvertering Oljepanna till Bergvärme Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 0,3 1,7 – – – – Q3 2024 Konvertering Oljepanna till Fjärrvärme Summa – 55 672 213,7 96,4 125,5 24,9 – – – – 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 25 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl 370 kvm skärmtak Status: Inflytt Q1 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres- gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard. Hyresavtalet löper om 10 år. Bro Klöv & Lilla Ullevi 1:12 , Bro Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 17 000 kvm BTA Status: Pågående konvertering Kommentar: Handelsplatsen har haft en uppvärmning av oljepanna som är avvecklad i byggnaden och framdragning av fjärrvärme pågår. Fjärrvärmeanslutningen är planerad att genomföras i Q3 2024 och medför en energibesparing med ca 40 procent. Husmordern 6, Täby Fastighetskategori: Offentliga fastigheter Area: 945 kvm BTA Status: Konvertering färdigställd Kommentar: Byggnadens uppvärmning har konverterats från oljepanna till bergvärmeanläggning. Denna avveckling av fossil uppvärmning har medfört en energibesparing med ca 65 procent. I fastigheten bedrivs förskoleverksamhet och konverteringen från olja till bergvärme har medfört lägre driftkostnad och lägre koldioxidutsläpp och med det en bättre miljö för barn och personal. Köpmannen 7 Kategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 7 790 kvm BTA Status: Pågående produktion Kommentar: Stenhus anpassar byggnaden åt två hyresgäs- ter; Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas på 12 år med en yta på 4690 kvm och hyresavtalet med Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. 26 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Kapitalstruktur Bolagets finansiering utgörs av säkerställda banklån samt kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Sten- hus externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhandahåller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. Endast en mindre del av den totala skuldportföljen utgörs av obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens slut till 7 803 miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 7 310 miljoner kronor samt icke-säkerställd obligation om 493 miljo- ner kronor. Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 7 310 miljoner kronor be- stod av säkerställda banklån om 7 259 miljoner kronor och säkerställda byggnadskreditiv om 51 miljoner kronor. Obligationslån Bolaget har under det fjärde kvartalet 2023 emitterat en grön obligation med ett nominellt belopp om 500 miljoner kronor netto med slutförfall i oktober 2026. Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller andra icke-säkerställda finansieringsinstrument. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 226,5 miljoner kronor, varav 1,5 miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv, 50 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräknings- kredit och 125 miljoner kronor avsåg outnyttjad del av en revolverande kreditfacilitet (RCF) om totalt 175 miljoner kronor. Finansiering Stenhus långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 27 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-03-31 Kapital Mkr Derivat1 Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 746 -3 048 4 698 7,64 60 1–2 år 7 1 648 1 655 0,80 21 2–3 år – 250 250 2,81 3 3–4 år – 1 150 1 150 3,14 15 4–5 år – – – – – > 5 år 50 – 50 6,83 1 Summa/genomsnitt 7 803 – 7 803 5,36 100 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-03-31 Säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 2 298 – 298 7,10 4 1–2 år 3 720 – 3 720 5,98 48 2–3 år 1 478 493 1 971 7,13 25 3–4 år 1 434 – 1 434 5,96 18 4–5 år 116 – 116 6,37 1 > 5 år 265 – 265 5,94 3 Summa/genomsnitt 7 310 493 7 803 6,32 100 1 Utöver angivna derivat om 3 048 mkr finns ytterligare derivat om 383 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 298 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 166 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 803 mkr) 54% Aktiekapital (371 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 328 mkr) 37% Övriga skulder (575 mkr) 4% Uppskjuten skatt (207 mkr) 1% Minoritsintressen (172 mkr) 1% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (7 310 mkr) 94% Obligationslån (493 mkr) 6% 7, 8 Mdr 14,5 Mdr 28 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,5 år. Detta är i linje med Stenhus finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga långsiktiga kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,5 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 298 miljoner kronor (4%). Under det första kvartalet har bolaget refinansierat lån om ca 518 miljoner kronor, vilket har bidragit till att lån som förfaller inom 12 månader har minskat från 15 % föregående kvartal till 4 % per balansdagen. Under det första kvartalet har bolaget även erhållit kreditbeslut avseende refinansiering av seniora bank- lån om ytterligare 309 miljoner kronor hos en större nordisk affärsbank. Refinansieringen beräknas slut- föras under det andra kvartalet 2024 och räknas därför som långfristig skuld i tabell. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar upp- gick per rapportperiodens slut till 3 433 miljoner kronor och fasträntelån uppgick till 62 miljoner kronor. Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 45% per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verk- ligt värde över resultaträkningen. Per 31 mars uppgick totalt verkligt värde på rän- teswappar till 59,9 miljoner kronor. Genomsnittlig räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,21 år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränte- swappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfalloti- den för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränteswappar och byggkreditiv upp- gick vid periodens utgång till 5,35 procent. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i förekommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa- tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan- siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 31 mars uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2024 31 mars Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% 54,8 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,88 Soliditeten ska överstiga 35% 41,2 Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år 2,5 29 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== Totalt fanns 370 628 606 (370 628 606) aktier utestående före utspädning per 31 mars 2024. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,21 (0,25) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till -0,07 (-0,54) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget. Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000 teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och med rätt att under perioden från och med den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal- kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget, samt i nytillkomna bolag i koncernen. Options pro- grammet omfattar högst 3 000 000 tecknings optioner. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta tecknings- optionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna kommer att erbjudas förvärva tecknings optionerna på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under perio den från och med den 1 november 2025 till och med den 30 november 2025 för en (1) tecknings- option teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en tecknings- kurs som motsvarar 130 procent av genomsnittet av den för varje handelsdag noterade volymviktade betal kursen för Bolagets aktie under den period om fyra veckor som föregår den extra bolagsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Teckningsoptionerna omfattas av sedvanliga om- räkningsvillkor. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den höjning som kan föranledas av att omräkning enligt optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emissioner, m.m. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per 31 mars 2024. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606 (371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 31 december 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,21 (0,25) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till -0,07 (-0,54) kronor per aktie. Aktien och ägarna Största aktieägare per 2024-03-31 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4 Fastighets AB Balder 73 041 556 19,7 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 25 022 151 6,8 Conny Ryk 12 259 287 3,3 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Creades AB 9 375 000 2,5 Avanza Pension 7 905 328 2,1 PriorNilsson Fonder 7 895 028 2,1 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 Summa 10 största ägarna 276 831 228 74,7 Övriga aktieägare 93 797 378 25,3 Summa 370 628 606 100,0 30 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 31 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-31 mars 2024 med jämförelsetal 1 januari-31 mars 2023. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Vid utgången av mars 2024 fanns i beståndet 160 fastigheter jämfört med 163 fastigheter per 31 mars 2023. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 268,1 (268,2) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6 (95,9) procent och hyresdurationen uppgick till 6,2 (6,2) år. I genomsnitt är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 70,7 (66,4) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrations kostnaderna uppgick till 15,7 (16,1) miljoner kronor. Finansnetto uppgick till -106,5 (-96,9) miljoner kronor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasing avtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 1,4 (1,4) miljoner kronor under perioden. Leasingskulden uppgick till 196,8 (195,1) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,35 (4,91) procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna var 54,8 (53,3) procent. Soliditeten var 41,2 (41,3) procent och räntetäckningsgraden var 1,88 (2,25) gånger under rullande 12 månader. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 197,3 (201,8) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 77,3 (92,5) miljoner kronor, motsvarande 0,21 (0,25) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om -23,7 (-27,9) miljoner kronor, varav förvaltningsre- sultatet uppgick till 2,2 (3,7) miljoner kronor. Resulta- tet från intresseföretag hänförs för kvartal ett 2024 till innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i Backaheden Fastighets AB omklassificerades från intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist förvärv under kvartal fyra 2023. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio den till -87,4 (-281,7) miljoner kronor, varav orea- liserade uppgick till -85,2 (-209,3) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-1,5) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 27 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 22 200 kvadratmeter i ny och omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om -112,2 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till -85,2 miljoner kronor. Det samlade mark- nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 721,0 (13 344,0) miljoner kronor. Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick till 20,2 (-14,6) miljoner kronor varav 20,2 (-14,1) miljo- ner kronor avsåg derivat och - (-0,5) miljoner kronor avsåg övriga finansiella placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -11,4 (34,3) miljoner kronor, varav -9,3 (-7,1) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har beräknats till 167,5 (129,2) miljoner kronor, vilket motsvarar en skatteeffekt om 34,5 (26,6) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskotts- avdrag nettoredovisas under uppskjutna skatte- skulder. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 884,1 (7 662,0) miljoner kronor, varav 6 839,3 (6 569,8) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo- Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden Koncernens hyresintäkter uppgick till 268,1 (268,2) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 197,3 (201,8) miljoner kronor. Ekonomiska uthyrningsgrad uppgick till 94,6 procent med en hyresdura tionen på 6,2 (6,2) år. Kassaflödet uppgick till -80,1 (223,6) miljoner kronor. 31 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 32 ===== visats på nettot på dessa poster, 1 044,8 (1 092,2) miljoner kronor, motsvarande 215,2 (225,0) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 13,9 (9,1) miljoner kronor och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 12,3 (17,4) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till -27,1 (-201,1) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -25,4 (-201,4), motsvarande -0,07 (-0,54) kronor per aktie efter utspädning. Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp- gick till 24,6 (23,1) miljoner kronor. Det fanns 35 (35) anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till -33,9 (-10,5) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 205,6 (192,0) miljoner kronor och hade en koncern intern nettofordran på 676,4 (4 727,8) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 94,7 (261,3) miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick till - (26,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 15,7 (12,9) miljoner kronor och likvida medel till 8,4 (17,7) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 420,0 (4 538,7) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 mars till 580,1 (699,4) miljoner kronor, varav räntebärande 543,3 (663,6). 32 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 33 ===== Likvida medel vid periodens ingång: 306,2 Likvida medel vid periodens utgång: 226,1 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 41,2 Upptagna lån: 575,3 Försäljning av dotterbolag: 96,9 Amortering och övrig finansieringsverksamhet -735,5 Övriga investeringar och avyttringar: -58,0 Förvärv av dotterbolag, tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars Förvärv av förvaltningsfastigheter – – Apportemission – – Övertagnade av räntebärande skulder – – Övertagande av övriga tillgångar – – Övertagande av övriga skulder – – Omklassificering från intresseföretag – – Kassaflöde påverkande – – Försäljning av dotterbolag, tkr 2024 jan-mars 2023 jan- mars Försäljning av förvaltningsfastigheter 109 480 773 039 Säljarrevers -11 000 – Överlåtande av övriga tillgångar – 6 536 Överlåtande av övriga skulder -1 590 -20 026 Kassaflöde påverkande 96 890 759 549 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till -80,1 (223,6) miljo- ner kronor. De dominerande posterna är försäljning av dotterbolag samt amortering och upptagning av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 41,2 (97,2) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 38,8 (619,7) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 96,9 (759,5) miljoner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -57,8 (-139,6) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -160,2 (-493,3) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 575,3 (198,3) miljoner kronor och amorte- ring skett med -729,2 (-713,8) miljoner kronor. 33 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 34 ===== Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% . 34 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 35 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr 2024 jan- mars 2023 jan- mars Rullande 12 mån april 2023- mars 2024 2023 jan- dec Hyresintäkter och övriga intäkter 268 075 268 232 1 018 828 1 018 985 Fastighetskostnader -70 736 -66 388 -233 183 -228 835 Driftnetto 197 339 201 844 785 645 790 150 Centrala administrationskostnader -15 692 -16 067 -60 029 -60 404 Resultat från intresseföretag -23 724 -27 921 -71 964 -76 161 –varav förvaltningsresultat 2 160 3 661 15 071 16 572 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -22 583 -43 817 -42 751 -63 985 –varav skatt 524 10 617 3 344 13 437 –varav övrigt -3 825 1 618 -47 628 -42 185 Finansiella intäkter 15 941 3 310 58 753 46 122 Finansiella kostnader -122 460 -100 238 -455 435 -433 213 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 51 404 60 928 256 970 266 494 –varav förvaltningsresultat 77 288 92 510 344 005 359 227 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -87 418 -281 695 -379 441 -573 718 Värdeförändringar av finansiella instrument 20 238 -14 624 -50 693 -85 555 Resultat före skatt -15 776 -235 391 -173 164 -392 779 Skatt -11 366 34 275 -28 614 17 027 Periodens/Årets resultat -27 142 -201 116 -201 778 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -25 437 -201 425 -237 158 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande -1 705 309 35 380 37 394 Data per aktie Årets resultat -25 437 -201 425 -237 158 -413 146 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 370 629 370 629 370 629 370 629 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 224 371 224 371 224 371 224 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr -0,07 -0,54 -0,64 -1,11 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2024 jan- mars 2023 jan- mars Rullande 12 mån april 2023- mars 2024 2023 jan- dec Periodens/Årets resultat -27 142 -201 116 -201 778 -375 752 Övrigt totalresultat – – – – Periodens/Årets totalresultat -27 142 -201 116 -201 778 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -25 437 -201 425 -237 158 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande -1 705 309 35 380 37 394 35 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 36 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 721 006 13 344 046 13 860 077 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 196 844 195 123 196 321 Immateriella anläggningstillgångar 4 146 3 690 4 278 Övriga materiella anläggningstillgångar 621 1 023 663 Andelar i intresseföretag 94 935 245 910 118 659 Derivat 59 854 84 168 39 616 Summa anläggningstillgångar 14 077 406 13 873 960 14 219 614 Kundfordringar 8 049 34 832 6 401 Finansiella placeringar – 26 468 – Övriga fordringar 69 296 72 059 68 951 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74 231 71 096 73 564 Likvida medel 226 111 518 037 306 195 Summa omsättningstillgångar 377 687 722 492 455 111 Summa tillgångar 14 455 093 14 596 452 14 674 725 Belopp i tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Eget kapital Aktiekapital 370 629 370 629 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 923 418 4 923 422 4 923 418 Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 404 514 631 884 420 791 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 698 561 5 925 935 5 714 838 Innehav utan bestämmande inflytande 171 602 24 605 188 793 Summa eget kapital 5 870 163 5 950 540 5 903 631 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 7 339 448 5 869 160 6 638 196 Långfristig leasingskuld 196 844 195 123 196 321 Uppskjutna skatteskulder 206 889 224 857 204 850 Summa långfristiga skulder 7 743 181 6 289 140 7 039 367 Kortfristiga räntebärande skulder 463 647 1 922 419 1 318 338 Leverantörsskulder 27 658 79 172 48 778 Skatteskulder 47 643 27 014 41 926 Övriga skulder 63 361 83 152 77 078 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 239 440 245 015 245 607 Summa kortfristiga skulder 841 749 2 356 772 1 731 727 Summa skulder 8 584 930 8 645 912 8 771 094 Summa eget kapital och skulder 14 455 093 14 596 452 14 674 725 36 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 37 ===== Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade vinstmedel Innehav Övrigt inklusive utan best- Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 370 629 – 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Årets totalresultat Årets resultat -25 437 -25 437 -1 705 -27 142 Årets totalresultat -25 437 -25 437 -1 705 -27 142 Transaktion med minoritetsandelsägare 9 160 9 160 -15 486 -6 326 Utgående eget kapital 2024-03-31 370 629 – 4 923 418 404 514 5 698 561 171 602 5 870 163 Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade vinstmedel Innehav Övrigt inklusive utan best- Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Aktieägartillskott 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Förvärvade minoritetsandelar 126 654 126 654 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Utgående eget kapital 2023-21-31 370 629 – 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 37 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 38 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr 2024 jan- mars 2023 jan- mars Rullande 12 mån apr 2023- mars 2024 2023 jan- dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -15 776 -235 391 -173 164 -392 779 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 91 694 329 058 515 640 753 004 75 918 93 667 342 476 360 225 Betald inkomstskatt -3 610 -14 949 -29 854 -41 193 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 72 308 78 718 312 622 319 032 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar exkl omklassificeringar och kundförlust mm 8 340 2 314 53 056 47 030 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder exkl omklssificeringar -39 414 16 186 -76 511 -20 911 Kassaflöde från den löpande verksamheten 41 234 97 218 289 167 345 151 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag – – -94 821 -94 821 Försäljning av dotterbolag 96 890 759 549 363 969 1 026 628 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -215 -298 -1 517 -1 600 Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – 380 380 Investeringar i förvaltningsfastigheter -57 827 -139 565 -292 348 -374 086 Investeringar i intresseföretag – – -66 406 -66 406 Avyttring av finansiella tillgångar – – 37 763 37 763 Kassaflöde från investeringsverksamheten 38 848 619 686 -52 980 527 858 Finansieringsverksamheten Nyemission – 1 148 – 1 148 Transaktion med minoritetsandelsägare -6 326 -1 000 -23 941 -18 615 Upptagna lån 575 338 198 252 4 416 006 4 038 920 Amortering av lån -729 178 -713 801 -4 920 174 -4 904 797 Inlösen personaloptioner – – -4 -4 Syntetiskt återköpsprogram – 22 120 – 22 120 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -160 166 -493 281 -528 113 -861 228 Periodens/Årets kassaflöde -80 084 223 623 -291 926 11 781 Likvida medel ingående balans 306 195 294 414 518 037 294 414 Likvida medel utgående balans 226 111 518 037 226 111 306 195 38 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 39 ===== Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars 2023 jan-dec Nettoomsättning 24 622 23 110 78 694 Övriga externa kostnader -11 920 -14 788 -38 613 Personalkostnader -13 756 -14 287 -50 560 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -545 -253 -1 718 Rörelseresultat -1 599 -6 218 -12 197 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag 3 890 – -58 341 Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 3 977 -12 770 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 -555 10 741 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7 352 5 142 27 719 Räntekostnader och liknande resultatposter -20 211 -13 430 -51 692 Resultat efter finansiella poster -34 229 -11 0 8 4 -96 540 Bokslutsdispositioner – – 1 317 Resultat före skatt -34 229 -11 0 8 4 -95 223 Skatt på årets resultat 307 561 0 Årets resultat -33 922 -10 523 -95 223 39 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 40 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 4 205 572 191 993 4 195 524 Andelar i intressebolag 94 739 261 304 118 463 Immateriella anläggningstillgångar 4 146 3 690 4 278 Materiella anläggningstillgångar 517 656 552 Fordringar hos koncernföretag 980 765 4 759 270 1 022 877 Nyttjanderättstillgångar 3 387 1 427 2 864 Uppskjutna skattefordringar 626 879 319 5 289 752 5 219 219 5 344 877 5 289 752 5 219 219 5 344 877 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 137 10 – Finansiella placeringar – 26 468 – Fordringar hos koncernföretag 36 352 44 579 34 380 Övriga fordringar 831 35 1 833 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 015 6 192 7 910 43 335 77 284 44 123 Kassa och bank 8 382 17 673 57 492 8 382 17 673 57 492 Summa tillgångar 5 341 469 5 314 176 5 446 492 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 370 629 370 629 370 629 370 629 370 629 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 192 213 4 192 213 4 192 213 Balanserat resultat -108 890 -13 667 -13 667 Årets resultat -33 922 -10 523 -95 223 4 049 401 4 168 023 4 083 323 Summa eget kapital 4 420 030 4 538 652 4 453 952 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 493 337 – 475 511 Skulder till koncernföretag 337 242 – 325 122 830 579 – 800 633 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 50 000 663 599 150 000 Leasingskuld 3 387 1 427 2 864 Leverantörskulder 7 740 5 562 9 930 Skulder till koncernföretag 3 490 76 092 3 519 Övriga kortfristiga skulder 4 563 5 172 2 308 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 21 680 23 672 23 286 90 860 775 524 191 907 Summa eget kapital och skulder 5 341 469 5 314 176 5 446 492 40 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 41 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 – Årets totalresultat Årets resultat -95 223 -95 223 Årets totalresultat -95 223 -95 223 Utgående eget kapital 2023-12-31 370 629 – 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 370 629 – 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 – Årets totalresultat Årets resultat -33 922 -33 922 Årets totalresultat -33 922 -33 922 Utgående eget kapital 2024-03-31 370 629 – 4 192 213 -108 890 -33 922 4 420 030 41 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 42 ===== Belopp i tkr om inget annat anges. Företagsinformation Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-03-31 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus”, ”Koncernen”, ”Bolaget”), har upprättats av VD och styrelsen. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige och med organisationsnummer 559269-9507. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verksamhet. Allmänna redovisningsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. För övrig information om redovisningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för 2023 som finns tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida www. stenhusfastigheter.se Övriga upplysningar 42 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 43 ===== Resultat och balansposter per segment 2024 jan-mars tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 42 774 148 027 48 233 29 041 – 268 075 Fastighetskostnader -11 005 -33 341 -13 095 -8 076 -5 219 -70 736 Driftnetto 31 769 114 686 35 138 20 965 -5 219 197 339 Central administration – – – – -15 692 -15 692 Resultat från intresseföretag – – – – -23 724 -23 724 Finansiella intäkter – – – – 15 941 15 941 Finansiella kostnader – – – – -121 130 -121 130 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts- avgälder -440 -673 – -217 – -1 330 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 31 329 114 013 35 138 20 748 -149 824 51 404 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -35 833 -21 419 -46 069 18 075 – -85 246 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -2 110 -62 – – -2 172 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – 20 238 20 238 Resultat före skatt -4 504 90 484 -10 993 38 823 -129 586 -15 776 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 719 062 7 223 009 2 189 300 1 589 635 – 13 721 006 - Varav periodens förvärv – – – – – – - Varav periodens försäljningar – -109 480 – – – -109 480 - Varav periodens investeringar i befintliga fastigheter 11 169 41 805 3 548 1 305 – 57 827 Övriga tillgångar – – – – 734 087 734 087 Summa tillgångar 2 719 062 7 223 009 2 189 300 1 589 635 734 087 14 455 093 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 43 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 44 ===== Resultat och balansposter per segment 2023 jan-mars tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 43 275 133 326 61 360 30 271 – 268 232 Fastighetskostnader -9 235 -29 461 -13 479 -8 528 -5 685 -66 388 Driftnetto 34 040 103 865 47 881 21 743 -5 685 201 844 Central administration – – – – -16 067 -16 067 Resultat från intresseföretag – – – – -27 921 -27 921 Finansiella intäkter – – – – 3 310 3 310 Finansiella kostnader – – – – -98 908 -98 908 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts- avgälder -440 -673 – -217 – -1 330 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 33 600 103 192 47 881 21 526 -145 271 60 928 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -34 086 -87 729 -56 519 -30 956 – -209 290 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -31 618 -40 787 – – -72 405 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -14 624 -14 624 Resultat före skatt -486 -16 155 -49 425 -9 430 -159 895 -235 391 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 874 480 6 017 553 2 414 545 2 037 468 – 13 344 046 - Varav årets förvärv – – – – – – - Varav årets försäljningar – -232 684 -540 355 – – -773 039 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 1 226 63 697 8 426 66 216 – 139 565 Övriga tillgångar – – – – 1 252 406 1 252 406 Summa tillgångar 2 874 480 6 017 553 2 414 545 2 037 468 1 252 406 14 596 452 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 44 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 45 ===== Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 0,3 (4,5) miljoner kronor varav 0,0 (4,2) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 0,9 (2,0) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars Försäljning av varor/tjänster 813 – Inköp av varor/tjänster 280 4 510 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 1 584 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 912 2 013 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 695 2 141 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 0,3 (0,3) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 24,6 (23,1) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 0,8 (2,0) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 280 250 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 489 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars Försäljning av varor/tjänster 24 622 23 110 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 1 017 117 4 803 849 Skuld på balansdagen 340 732 76 092 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-mars 2023 jan-mars Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 810 1 989 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 711 2 141 45 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 46 ===== Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Ledningens antaganden För att säkerställa att redovisningen sker i enlighet med god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden. Dessa kan påverka redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedöm- ningar i de fall preliminära bedömningar erfordras (se vidare Allmänna redovisningsprinciper). Fastighetsrelaterade risker Bolaget arbetar kontinuerligt med att minimera sina fastighetsrelaterade risker. Bolaget har en god diversi fiering avseende både fastighetskategorier och exponering mot bransch. Hyresintäkterna är fördelade på ett stort antal hyresavtal där större hyresgäster endast står för en mindre andel av hyresvärdet. Risker uppstår också i form av hyresförluster och vakanser. För att minimera risken prioriterar Bolaget hyres- gäster med hög kreditvärdighet och långa löptider på hyresavtalen. Bolaget är också exponerat för risk gällande oförut- sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som inte kan kompenseras fullt ut via hyresavtal med hyresgäster. Risken minimeras bland annat genom att för majoriteten av avtalen ska hyresgästen stå för dessa kostnader. Bolagets huvudsakliga risk är bland annat kopplat till värdeförändring på fastigheter då bedömningar och antaganden erfordras och bygger förutom på interna parametrar även på marknadsklimatet och den trans- aktionsvolymen som finns tillgänglig på marknaden. Detta kan medföra en förhöjd risk för fastighetsvärde- ringen. För att minska risken för felaktiga värderingar låter Bolaget marknadsvärdera 100 procent av fastig- hetsbeståndet externt varje kvartal. Fastighetstransaktioner är en del av Bolagets verk- samhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risk. Finansiella risker Bolagets finansiering består av eget kapital och ränte bärande skulder. Fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Bolaget är att inte ha tillgång till finansiering. Bolaget har därför tydliga mål gällande soliditet, kapital- och räntebindning (se vidare avsnittet om ”Finansiella mål”). Hållbarhetsrisker Med hållbarhetsrisker avses risker som är direkt eller indirekt förknippade med exempelvis miljörisker, klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Inga väsentliga händelser efter periodens utgång. 46 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 47 ===== Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisorer. Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 16 maj 2024, klockan 08.00 CEST. Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Erik Borgblad Anna Engebretsen Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Malin af Petersens Frank Roseen Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 16 maj 2024 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 47 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 48 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 48 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 49 ===== Bedömd intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa- tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Den långsik- tiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och be- dömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 31 mars 2024 samt effekter av pågående projekt där signerade hyres kontrakt finns. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning enligt KPI siffran för oktober 2023. För beräkningen av intjäningsförmågan på rullande 12 månader inklu- deras nio månader av den uppräknade intäkten. Den presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyres- garantier om 3,5 miljoner kronor. Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall med beaktande av byggnadernas tekniska systems ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för central administration har beräknats utifrån en upp- skattning av nödvändig organisation och består till största del av ersättning till personal, administrativ förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings- kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital- struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har beräknats med utgångspunkt i underliggande basränta (STIBOR3M) om 3,75 % samt kontrakterade lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp som om de vore utnyttjade till fullo. Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr Per 31 mars 2024 Projekt Frånträtt efter kvartalet1 Långsiktigt Justerat hyresvärde 1 094 23 -6 1 111 Vakans -60 – – -59 Hyresintäkter 1 034 23 -6 1 051 Fastighetskostnader -217 – 1 -216 Driftnetto 817 23 -5 835 Central administration -59 – – -59 Resultat från intresseföretag 12 – – 12 Finansnetto -397 -2 2 -397 Förvaltningsresultat 373 20 -3 390 Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Nya aktier – – – – Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Långsiktig intjäning per aktie 1,01 0,05 -0,01 1,05 1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings- resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) och driftnettot förändras. Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningresultat, mkr STIBOR3M Driftnettoförändring 2,75% 3,25% 3,75% 4,25% 4,75% -10% 348 327 307 286 266 -5% 390 369 349 328 308 0% 431 411 390 370 349 5% 473 453 432 412 391 10% 515 494 474 453 433 49 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 50 ===== Intjäningsförmåga rullande tolv månader Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres- intäkter från projekten inkluderas från och med kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör därmed inte en prognos. Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr Per 31 mars 2024 Projekt Frånträtt efter kvartalet1 Rullande 12 Justerat hyresvärde 1 094 3 -5 1 091 Vakans -66 – – -66 Hyresintäkter 1 027 3 -5 1 025 Fastighetskostnader -218 – 1 -217 Driftnetto 809 3 -4 807 Central administration -59 – – -59 Resultat från intresseföretag 12 – – 12 Finansnetto -400 -1 2 -400 Förvaltningsresultat 362 1 -2 360 Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Nya aktier – – – – Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Långsiktig intjäning per aktie 0,98 0,01 0,01 0,90 1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar 50 Delårsrapport Q1 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 51 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 11 117 75 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Delårsrapport Q2 22 augusti 2024 Årsstämma 23 maj 2024 Delårsrapport Q3 21 november 2024 Boksluts- kommuniké 20 februari 2025