===== SIDA 1 ===== Q2 Delårsrapport januari-juni 2023 ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Delårsrapport Q2 samt januari-juni 2023 4 Kvartalsöversikt 6 Nyckeltal 7 Affärsidé, mål och strategi 8 Hållbarhet 10 Fastighetsportfölj 12 Transaktioner 21 Befintliga intressebolag 23 Projektportfölj 24 Finansiering 27 Aktien och ägarna 30 Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden 31 Finansiell information 35 Övriga upplysningar 42 Styrelsens försäkran 47 Definitioner av nyckeltal 48 Bedömd intjäningsförmåga 49 Kalendarium / Kontaktuppgifter 51 Innehåll Marknads- värde fastigheter 13 046 mkr Driftnetto 386,6 mkr Net LTV 53,5 % Uthyrnings- grad 95,2 % Antal fastigheter 157 st Uthyrningsbar yta 897 094 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,48 kr/st Hyresduration 6,2 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 3 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 4 ===== Jämförelsesiffror för föregående års kvartal och period lämnas i denna rapport. Kvartalet avser 1 april-30 juni 2023 med jämförelsetal 1 april-30 juni 2022. Randviken konsolideras med Stenhus från 1 juli 2022. Kvartalet i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 239,2 (123,9) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftöverskottet uppgick till 184,7 (95,7) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 86,9 (63,3) mkr, motsvarande 0,23 (0,24) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -182,9 (5,9) mkr varav orealiserade -176,6 (5,9) mkr motsvarande -1,3 (0,1) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till -70,5 (81,4) mkr. • Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande -0,18 (0,31) kr per aktie efter utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 93,8 (173,6) mkr varav - (89,4) mkr avsåg förvärv och 93,8 (84,2) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. • Försäljning av fastigheter uppgick till -209,0 (-) mkr. Perioden i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 507,4 (241,5) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftöverskottet uppgick till 386,6 (183,6) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 179,4 (123,2) mkr, motsvarande 0,48 (0,48) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -464,5 (230,8) mkr varav orealiserade -385,9 (230,8) mkr motsvarande -2,9 (3,1) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till -271,6 (336,4) mkr. • Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande -0,72 (1,26) kr per aktie efter utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 233,3 (368,7) mkr varav - (241,5) mkr avsåg förvärv och 233,3 (127,2) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. • Försäljning av fastigheter uppgick till -982,0 (-) mkr. • Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick till 13 046,0 (7 767,9) mkr vid periodens slut. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 134,4 (71,2) mkr. Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 249,1 (424,4) mkr. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick till 3,31 (2,54) år, att jämföras med det långsiktiga målet om minst 2,5 år. • Soliditeten uppgick till 42,6 (49,0) procent att jämföra med målet att den ska överstiga 35 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets fastighetsbestånd uppgick till 53,5 (45,6) procent att jämföra med målet att den ska understiga 55 procent på lång sikt. • Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets- bestånd uppgick till 55,4 (51,1) procent att jämföra med målet att den ska understiga 60 procent på lång sikt. • Räntetäckningsgraden uppgick till 2,09 (3,55) gånger under rullande 12 månader, att jämföra med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. • Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 95,2 (95,6) procent. Delårsrapport Q2 samt januari-juni 2023 Stenhus Fastigheter har under kvartal två fortsatt sin konsolidering med färdigställande av ­ projekt,­försäljning­av­fastigheter,­amortering­av­skulder­samt­fortsatt­fokus­på­kassaflöde. 4 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== Väsentliga händelser under april-juni • Stenhus Fastigheter har under kvartal två fortsatt sin konsolidering med färdigställande av projekt, försäljning av fastigheter, amortering av skulder samt fortsatt fokus på kassaflöde. Trots stigande inflation redovisar Stenhus ett mycket starkt drift- netto, tack vare indexerade hyresavtal och kompe- tent förvaltning. • Frånträde har skett av de sista fem fastigheterna där avtal om försäljning tecknades under kvartal ett. • I samband med frånträdet av de fem fastigheterna har Stenhus amorterat ytterligare 104 miljoner kronor av banklånen. • Stenhus har under kvartal två amorterat återstående del av brygglånet, cirka 564 miljoner kronor, vilket upptogs i samband med förvärvet av Randviken. Brygglånet är efter detta till fullo amorterat. • Stenhus har under kvartal två hållit årsstämma där nyval gjordes av Anna Engebretsen till ordinarie styrelseledamöter samt nyval av revisionsbolaget Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB till Bolagets revisor. Väsentliga händelser efter perioden • Inga väsentliga händelser finns att rapportera efter periodens utgång. Stenhus arbetar vidare enligt affärsmodellen mot uppsatta mål där fokus är långsiktiga stabila kassaflöden där aktieägare och investerare i Bolaget känner trygghet både när marknaden är stabil men också när den förändras negativt. Fortsatt fokus ligger också på konsolide- ringen av Randviken och Stenhus. Konsoliderings- arbetet beräknas färdigt vid årsskiftet. 5 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== Resultaträkning Belopp i mkr 2023 april- juni 2023 jan- mars 2022 okt- dec 2022 juli- sept 2022 april- juni Hyresintäkter 239,2 268,2 235,3 235,6 123,9 Fastighetskostnader -54,4 -66,4 -67,1 -55,6 -28,2 Driftnetto 184,7 201,8 168,2 180,0 95,7 Central administration -15,4 -16,1 -17,4 -16,5 -9,9 Resultat från intresseföretag -4,6 -27,9 6,0 9,3 8,3 - varav förvaltningsresultat 5,3 3,7 4,0 3,4 2,9 Finansnetto -87,8 -96,9 -76,5 -70,1 -25,4 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 77,0 60,9 80,3 102,8 68,8 Förvaltningsresultat 86,9 92,5 78,3 96,8 63,3 Transaktions- och omstruktureringskostnader – – – -4,5 – Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -182,9 -281,7 -306,2 35,6 5,9 Värdeförändringar av finansiella instrument 25,7 -14,6 -2,7 18,4 24,3 Resultat före skatt -80,1 -235,4 -228,6 152,3 99,0 Skatt 9,7 34,3 -42,2 28,7 -17,6 Periodens resultat -70,5 -201,1 -270,8 180,9 81,4 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -66,3 -201,4 -289,6 175,7 81,4 varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -4,2 0,3 18,8 5,2 0 Balansräkning Belopp i mkr 2023 30 juni 2023 31 mars 2022 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni Förvaltningsfastigheter 13 046,0 13 344,0 14 259,2 14 248,2 7 767,9 Nyttjanderättstillgångar 196,2 195,1 187,1 186,6 148,9 Immateriella anläggningstillgångar 3,5 3,7 3,5 – – Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 1,0 1,1 0,1 0,1 Andelar i intresseföretag 238,0 245,9 277,8 275,8 229,0 Finansiella placeringar – – – 32,1 155,5 Derivat 98,6 84,2 98,2 93,0 32,1 Övriga omsättningstillgångar 159,8 204,5 236,0 205,3 165,7 Likvida medel 249,1 518,0 294,4 316,4 424,4 T otalt tillgångar 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4 8 923,5 Eget kapital 5 859,7 5 925,9 6 124,6 6 413,8 4 297,4 Innehav utan bestämmande inflytande 20,4 24,6 45,2 35,4 0,2 Uppskjuten skatt 210,5 224,9 266,3 229,0 285,9 Räntebärande skulder 7 353,7 7 791,6 8 306,5 8 098,0 3 969,5 Skuld nyttjanderätter 196,2 195,1 187,1 186,6 148,9 Övriga skulder 351,3 434,4 427,7 394,6 221,6 T otalt eget kapital och skulder 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4 8 923,5 Kvartalsöversikt 6 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 7 ===== Nyckeltal Fastighetsrelaterade 2023 30 juni 2022 30 juni 2022 31 dec Uthyringsbar area, kvm 897 094 450 894 964 297 Antal fastigheter, st 157 123 180 Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 046,0 7 767,9 14 259,2 Areamässig uthyrningsgrad, % 89,8 93,1 91,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 95,6 95,8 Hyresduration, år 6,2 6,2 6,2 Finansiella Balansomslutning, mkr 13 991,8 8 923,5 15 357,4 Genomsnittlig ränta, % 5,13 3,17 4,12 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,0 1,22 1,10 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 3,31 2,54 3,53 Soliditet vid periodens utgång, % 42,6 49,0 40,7 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,5 45,6 54,8 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,4 51,1 57,1 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 003,4 4 552,6 6 363,2 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,17 17,50 17,14 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 618,9 4 306,7 5 876,9 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,14 16,55 15,83 Finansiella 2023 april- juni 2022 april- juni 2023 jan- juni 2022 jan- juni Rullande 12 mån juli 2022- juni 2023 2022 jan- dec Hyresintäkter, mkr 239,2 123,9 507,4 241,5 978,3 712,4 Driftnetto, mkr 184,7 95,7 386,6 183,6 734,8 531,8 Förvaltningsresultat, mkr 86,9 68,8 179,4 128,0 354,6 298,3 Transaktions- och omstruktureringskostnader, mkr – – – – -4,5 -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -182,9 5,9 -464,5 230,8 -735,1 -39,7 Resultat efter skatt, mkr -70,5 81,4 -271,6 336,4 -361,4 246,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,00 3,67 1,98 3,36 2,09 2,58 Avkastning på eget kapital, % -4,8 7,6 -9,0 16,4 -7,1 4,9 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,23 0,26 0,48 0,50 0,96 0,99 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,23 0,26 0,48 0,49 0,96 0,99 Resultat per aktie före utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,10 0,21 0,36 0,28 0,96 0,93 2023 april- juni 2022 april– juni 2023 jan– juni 2022 jan– juni Rullande 12 mån juli 2022- juni 2023 2022 jan- dec Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 259 598 218 370 628 606 259 598 218 370 628 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 223 606 260 193 218 371 223 606 260 193 218 371 223 606 371 223 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 259 598 218 370 628 606 257 832 265 315 113 412 313 347 459 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 260 193 218 371 223 606 258 434 765 315 708 412 313 949 959 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 259 598 218 370 628 606 258 435 545 369 116 403 313 480 940 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 260 193 218 371 223 606 259 034 440 369 711 403 314 077 872 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 7 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 8 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund- kännedom och kundnyttan kan maximeras och genom detta långsiktigt leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet finansierings- strategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande operativa och finansiella mål för verksamheten. Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder vid utgången av 2025. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé,­mål­och­strategi Bolagets­affärsidé­är­att­över­tid­skapa­ett­diversifierat­fastighetsbestånd­för­att­generera­högsta­ möjliga­riskjusterade­avkastning­för­Bolagets­aktieägare.­Bolagets­tillväxt­ska­huvudsakligen­ske­ genom­fastighetsförvärv­men­även­genom­fastighets-­och­projektutveckling. 8 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 9 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik i en mix av läge (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Under de närmaste åren kommer kassaflödet att återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Under de kommande åren bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 9 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 10 ===== Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt- och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även- tyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Hållbarhet Vår­ambition­är­att­Bolaget­genom­att­äga,­utveckla­och­förvalta­fastigheter­ska­bidra­till­att­ hållbart­främja­det­lokala­samhällets­utveckling.­ FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER 10 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== FN:s GLOBALA MÅL Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar - hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är • Miljö och resurseffektivitet • Professionella och engagerade medarbetare • Ekonomisk uthållighet och affärsetik För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar- hetsredovisning 2022 på Bolagets hemsida. 11 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 046,0 (7 767,9) miljoner kronor vid periodens slut. Den 30 juni 2023 bestod Bolagets fastighetsportfölj av 157 (123) fastigheter varav 11 (13) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 962,2 (inklusive projekt) (468,7) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,2 (95,6) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 30 juni 2023 uppgick till cirka 6,2 (6,2) år. De tio största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 26 (43) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 6,2 (6,2) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med 6 360 miljo- ner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till drygt 492 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets­fastighetsbestånd­utgörs­av­offentliga­och­kommersiella­fastigheter.­ Det­samlade­marknadsvärdet­uppgick­till­13­046,0­miljoner­kronor­vid­periodens­slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2023 april- juni 2022 april- juni 2023 jan- juni 2022 jan- juni 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 344,0 7 588,4 14 259,2 7 168,4 7 168,4 1 634,0 – Förvärv – 89,4 – 241,5 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning -209,0 – -982,0 – -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring -176,6 5,9 -385,9 230,8 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -6,3 – -78,7 – -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 93,8 84,2 233,3 127,2 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 046,0 7 767,9 13 046,0 7 767,9 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % -1,3 0,3 -2,9 3,1 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 163 119 180 116 116 14 – Förvärv – 4 – 7 78 103 14 Försäljning -6 – -23 – -16 1 – Antal fastigheter UB 157 123 157 123 180 116 14 12 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 Tusen kvm Antal fastigheter 210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230630 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 49% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 21% Kontor 12% Byggrätt 0% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 36% Väst 31% Mälardalen 22% Öst 6% Syd 3% Norr 2% 13,0 Mdkr 13,0 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30 juni 2023 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,7 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,5 år. 36%22% 31% 6% 2% 3% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 13 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Fastighetsbeståndet per 2023-06-30 Hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastig- heter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 37 166 211 308 1 978 32 4 654 28 001 36 Väst 54 349 129 307 945 32 4 003 11 465 31 Mälardalen 32 185 471 231 1 370 24 2 875 15 503 22 Öst 17 118 713 77 674 8 829 6 985 6 Syd 5 53 659 14 855 1 392 7 309 3 Norr 12 23 912 24 1 011 3 292 12 228 2 Tot a l 157 897 094 962 1 196 100 13 046 14 543 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2023-06-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l Del av total, % Stockholm 1 421 563 2 216 404 50 4 654 36 Väst 1 851 560 425 1 167 – 4 003 31 Mälardalen 2 002 834 30 – 10 2 875 22 Öst 521 212 96 – – 829 6 Syd 375 17 – – – 392 3 Norr 190 103 – – – 292 2 Tot a l 6 360 2 288 2 767 1 570 60 13 046 100 Hyresintäkter, fördelning per segment och region per 2023-06-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 98 52 125 33 308 32 Väst 153 44 29 81 307 32 Mälardalen 159 70 3 – 231 24 Öst 53 17 6 – 77 8 Syd 12 2 – – 14 1 Norr 16 8 – – 24 3 Tot a l 492 193 164 114 962 100 Uthyrningsbar area, fördelning per segment och region per 2023-06-30 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 58 361 30 254 59 103 18 493 166 211 19 Väst 229 210 48 529 16 047 55 343 349 129 39 Mälardalen 133 831 48 374 3 266 – 185 471 21 Öst 97 362 17 461 3 890 – 118 713 13 Syd 53 347 312 – – 53 659 6 Norr 14 198 9 714 – – 23 912 3 Tot a l 586 308 154 644 82 306 73 836 897 094 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,7 mkr per år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Baserat på uthyrd area. 14 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2023-06-30 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 45 30 109 19 203 26 Väst 115 30 18 130 293 37 Mälardalen 124 41 13 – 178 23 Öst 35 37 22 – 94 12 Syd 7 1 – – 8 1 Norr 10 4 – – 14 2 Tot a l 336 143 162 149 790 100 Hyresavtalens förfallostruktur 2 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt Mkr Andel, % 2023 15 533 26 24 3 2024 108 571 88 131 14 2025 55 290 70 63 7 2026 62 742 60 75 8 > 2027 540 843 184 641 69 T otalt 782 979 428 933 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr 2,6 14,0 6,8 8,0 13,0 6,5 9,2 4,5 6,7 4,0 9,2 1,8 5,0 5,1 3,8 150 125 100 75 50 25 0 100 50 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 15 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Största hyresgäster per 2023-06-30 Region Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,3 Bilia AB 24 610 7 9,7 Botkyrka Kommun 12 935 3 9,9 Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 4,8 Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,6 IAC Group Sweden AB 38 438 1 10,0 City Gross Sverige AB 10 763 1 1,2 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 3,9 Tyresö Kommun 7 995 1 5,2 Momentum Group AB 28 219 1 4,4 T op 10 190 127 29 7,3 Övriga 706 967 936 T otalt 897 094 965 6,22 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 Areamässig uthyrningsgrad, % 89,8 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt. 2023-06-30 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 66% Sällanköps-/dagligvaruhandel 17% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Byggrätter - Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 49% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 21% Kontor 12% Byggrätter 0% Hyresintäkt per region Väst 32% Stockholm 32% Mälardalen 24% Öst 8% Norr 3% Syd 1% 16 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Skövde Personbilen 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Väst Uthyrningsbar yta: 13 793 kvm. 17 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Fastighetsvärdering Under perioden har 100 procent av förvaltningsfastig- heterna värderats av Newsec Advise AB och Cushman & Wakefield Sweden AB. Värderingen överensstämmer i all väsentlighet med det redovisade värdet per den 30 juni. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till -464,5 (230,8) miljoner kronor, varav orealisera- de uppgick till -385,9 (230,8) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -2,9 (3,1) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 13 miljoner kronor. Effekten, då ökningen av avkastningskraven varit högre än ökningen av driftnettona, har lett till en negativ värde- förändring om -398,9 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -385,9 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 046,0 (7 767,9) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering sker. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,25 10,08 7,57 Direktavkastningskravet, % 3,35 7,70 5,87 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 105 5 783 997 Långsiktig vakans, % 0,00 10,03 4,92 Drift och underhåll, kr/kvm 25 565 222 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -475,8 501,3 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -542,6 650,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 548,4 -548,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -188,8 186,8 Drift och underhåll, +/- 10 procent -355,9 355,9 18 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,75 9,11 7,08 Direktavkastningskravet, % 5,40 6,75 5,75 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 046 2 629 1 687 Långsiktig vakans, % 2,68 7,00 4,23 Drift och underhåll, kr/kvm 115 460 320 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -72,5 76,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -94,1 112,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 97,3 -97,3 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -32,2 32,2 Drift och underhåll, +/- 10 procent -48,2 48,2 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,75 9,88 8,76 Direktavkastningskravet, % 5,26 7,50 6,52 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 316 5 783 1139 Långsiktig vakans, % 3,00 7,00 5,37 Drift och underhåll, kr/kvm 60 557 236 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -78,1 82,2 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -78,0 91,0 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 100,6 -100,6 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -30,7 30,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -57,4 57,4 19 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,75 10,08 8,05 Direktavkastningskravet, % 5,25 7,70 6,24 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 105 2 661 744 Långsiktig vakans, % 2,99 10,03 5,72 Drift och underhåll, kr/kvm 25 565 177 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -203,1 213,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -226,4 266,7 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 246,9 -246,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -86,4 86,4 Drift och underhåll, +/- 10 procent -174,6 174,6 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,25 9,18 5,99 Direktavkastningskravet, % 3,35 6,82 4,69 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 770 3 081 1 805 Långsiktig vakans, % 0,00 7,92 3,39 Drift och underhåll, kr/kvm 100 554 405 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -122,0 129,9 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -144,1 180,3 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 103,5 -103,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -39,5 37,5 Drift och underhåll, +/- 10 procent -75,7 75,7 20 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Transaktioner Stenhus­är­ett­transaktionsintensivt­bolag­som­ständigt­utvärderar ­och­optimerar­fastighets­ - port­ följen­i­syfte­att­skapa­ett­bestånd­som­långsiktigt­genererar­den­högsta­möjliga­riskjusterade­ avkastningen­till­aktieägarna.­ Fastigheter som avyttrats under andra kvartalet Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Ormvråken 2 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik 1 836 83 Slipskivan 1 & 2 Huddinge Lager/lätt industri/logistik 1 475 100 Kjula-Blacksta 1:14 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 584 100 Borrestad 1 Hörby Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 979 100 Prisuppgiften 2 Linköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 4 716 100 Tot a l 12 590 100 Transaktioner med intressebolag Halmslätten Fastighets AB Under kvartal två likviderades Halmslätten Fastighets AB. I samband med detta erhöll Stenhus den slutliga likviden från investeringen. Det sammanlagda över- skottet på investeringen i Halmslätten summeras till totalt cirka 43,3 miljoner kronor för Stenhus. Backaheden Fastighets AB Intressebolaget Backaheden Fastighets AB har efter perioden ingått avtal om förvärv av fyra fastigheter för cirka 150 miljoner kronor från Hedin Group AB som finansieras genom en fullt säkerställd företrädesemis- sion om cirka 111 miljoner kronor samt via senior bankfinansiering. Tillträde av Fastighetsportföljen är planerat till 31 augusti 2023. Aktieägare i Bolaget som på avstämningsdagen den 9 augusti 2023 äger aktier i Bolaget kommer att erhålla en (1) teckningsrätt för varje innehavd aktie i Bolaget. Tjugoen (21) teck- ningsrätter berättigar till teckning av elva (11) nya aktier. Backaheden har erhållit en teckningsförbindel- se för teckning av aktier om totalt cirka 33,2 miljoner kronor, motsvarande cirka 29,9 procent av Företräde- semissionen, från Bolagets största aktieägare Sten- hus Fastigheter i Norden AB (publ). Ingen ersättning utgår för lämnad teckningsförbindelse. Backaheden har vidare erhållit garantiåtaganden från Hedin Group AB och Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) upp- gående till totalt cirka 77,8 miljoner kronor motsvaran- de cirka 70,1 procent av Företrädesemissionen. Följ- aktligen är Företrädesemissionen fullt säkerställd genom ovan nämnda teckningsförbindelser och ga- rantiåtaganden. Fastigheter som avyttrats under andra kvartalet Under andra kvartalet har Stenhus avyttrat och från- trätt 6 fastigheter genom fyra separata transaktioner. Fastigheternas uthyrningsbara area uppgår till cirka 12 600 kvm och den årliga hyresintäkten uppgår till cirka 18,4 miljoner kronor. Per 30 juni 2023 fanns inga förpliktelser avseende förvärv av fastigheter. 21 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Södertälje Månskäran 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Stockholm Uthyrningsbar yta: 3 924 kvm. 22 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intresse- bolag. Fastighetsvärde: 1 306 mkr Årligt driftnetto, ca: 63 mkr Ägarandel: 29,9% Backaheden Fastighets AB Bolaget är noterat och äger Santa Marias europiska distribu- tionslager beläget i Kungsbacka. Största hyresgästen är Santa Maria som står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 824 mkr Årligt driftnetto, ca: 39 mkr Ägarandel: 29,9% Befintliga­intressebolag­ I­syfte­att­skapa­ytterligare­affärsmöjligheter­och­kontaktytor­på­fastighetsmarknaden­investerar­ Stenhus­i­intressebolag.­ 23 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre- prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenadkostnaden. Per 30 juni 2023 fanns förpliktelser gällande Stenhus projekt om 83,7 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 50 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Positivt förhandsbesked om planändring har inkom- mit och fortsatta arbete med bl a utredningar för planarbetet pågår. Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts denna potentiella byggrätt. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie- ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves- teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila- tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installera- de i fastigheterna. Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föro- reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Projektportfölj Bolagets­projektverksamhet­inrymmer­utveckling­av­byggrätter­samt­utveckling­och­förädling­av­ befintliga­fastigheter. 24 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 0,6 – – – – – – Fastighetsutveckling Finnslätten 6 Västerås 10 600 261 223 38,0 27,1 100 Alstom 10 Q3 2023 LEED Gold, HG inflyttad 1 juli 2023 Spinnaren 6, etapp 1 & 2 Köping 3 600 63 60,7 2,3 3,8 100 Rusta, Stadium Outlet 10 Q3 2023 BREEAM Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 570 25 2,4 22,6 2,2 100 Blomsterlandet 10 Q1 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Västberga 1 310 15,6 3,8 11,8 2,7 100 Cramo 12 Q3 2023 Librobäck ( 2 etapper) Uppsala 2 920 24,5 23,4 1,1 5,6 100 Polismyndigheten 6 Q3 2023 Kolgården 14 Visby 478 25 22,0 3,0 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q4 2023 BREEAM Hållbarhetsprojekt Spinnaren 6 Köping – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM Kolgården 14 Visby – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,4 – 0,4 – – – – Q3 2023 BREEAM Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,7 – 0,7 – – – – Q3 2023 Konvertering oljepanna till bergvärme Klöv & Lilla Ullevi 1:12 Upplandsbro – 2 – 2 – – – – Q2 2024 Konvertering oljepanna till bergvärme Silon 3 Arvika – 1,2 – 1,2 – – – – Q4 2023 Konvertering oljepanna till bergvärme Summa – 61 608 419,0 335,3 83,7 43,0 – – – – 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 25 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Spinnaren 6, Köping Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 3600 kvm BTA Status: Inflytt Q3 2023 Kommentar: Byggnad uppförs åt hyresgästerna Stadium Outlet och Rusta AB. Stadium Outlet är ett koncept med låga priser på sport och sportmode inom Stadiumkoncernen. Rusta AB är ett svenskt detaljhandelsföretag som erbjuder hem- och fritidsprodukter. Denna byggnad är koncept- anpassad enligt hyresgästernas standard. Hyresavtalen löper om 10 år. Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl 370 kvm skärmtak Status: Inflytt Q1 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres- gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard. Hyresavtalet löper om 10 år. Kolgården 14, Visby Fastighetskategori: Offentliga fastigheter Area: 478 kvm BTA Status: Inflytt Q3 2023 Kommentar: Byggnaden uppförs åt hyresgäst Adela LSS som utför stöd och service. Byggnaden är en gruppbostad bestående av två våningsplan med sex lägenheter fördelade med tre lägenheter per plan. Hyresavtalet löper om 15 år. Finnslätten 6, Västerås Fastighetskategori: Kontor Area: 10 600 BTA Status: Inflytt Q3 2023 Miljöcertifiering: LEED Gold Kommentar: Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs- ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna trans- portmedel. Hyresgästen har tillträtt per 1 juli 2023. 26 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Kapitalstruktur Bolagets kapitalstruktur utgörs av en kombination av säkerställda banklån, brygglån, obligationer samt eget kapital. Stenhus externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda- håller säkerställda seniorlån, byggnadskreditiv och brygglån. En mindre del av den totala skuldportföljen utgjordes av icke säkerställda obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Koncernens räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens slut till 7 354 miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 6 881 miljoner kronor, checkräkningskredit om 175 miljoner kronor samt obligationer om 298 miljoner kronor. Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De säkerställda banklånen bestod av fastighets- säkrade seniorlån om 6 881 miljoner kronor samt byggnadskreditiv om 511 miljoner kronor. Brygglån Under det andra kvartalet har Stenhus amorterat resterande brygglån om 564 miljoner kronor. Brygglånet löpte med en kreditmarginal om 6,50 procentenheter + Stibor 3M. Återbetalningen har skett genom en kombination av egna medel om 424 miljoner kronor samt genom upptag av seniora bank- lån om 140 miljoner kronor. Brygglånet är härefter i sin helhet amorterat. Obligationslån Koncernen har ett obligationslån om 298 miljoner kronor med slutförfall i juni 2024. Obligationslånet är hänförligt till MaxFastigheter-strukturen som för - värvades av Stenhus under 2021. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 133 miljoner kronor, varav 46 miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv, 50 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräknings- kredit och 37 miljoner kronor avsåg outnyttjad del av en revolverande kreditfacilitet (RCF) om totalt 150 miljoner kronor. Finansiering Stenhus­långsiktiga­kapitalförsörjning­är­prioriterad­och­Bolaget­arbetar­proaktivt­med­hantering­ av­kapital-­och­ränterisker. 27 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-06-30 Kapital Mkr Derivat Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 193 -1 810 5 383 6,42 73 1–2 år – 318 318 0,18 4 2–3 år 92 992 1 084 1,19 15 3–4 år – 250 250 2,81 3 4–5 år – 250 250 2,75 3 > 5 år 68 – 68 6,25 1 Summa/genomsnitt 7 354 – 7 354 5,13 100 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-06-30 Säkerställda banklån Mkr Icke säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 1 2 438 175 298 2 911 6,38 40 1–2 år 793 – – 793 5,93 11 2–3 år 2 874 – – 2 874 5,55 39 3–4 år 98 – – 98 5,56 1 4–5 år – – – – – – > 5 år 677 – – 677 3,33 9 Summa/genomsnitt 6 881 175 298 7 354 5,72 100 1 Utöver kreditförfall om 2 911 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 208 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 354 mkr) 53% Aktiekapital (371 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 489 mkr) 39% Övriga skulder (547 mkr) 4% Uppskjuten skatt (211 mkr) 2% Minoritsintressen (20 mkr) 0% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (6 881 mkr) 94% Icke-säkerställda banklån (175 mkr) 2% Obligationslån (298 mkr) 4% 7, 4 Mdr 14,0 Mdr 28 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 3,31 år. Detta är i linje med Stenhus finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,50 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 2 911 miljoner kronor (40%), varav obligationslån utgjorde 298 miljoner kronor (4%) och utnyttjad checkräkningskredit 175 miljoner kronor (2%). Den kortfristiga skulden är i huvudsak hänförlig till en kreditfacilitet om 1 351 miljoner kronor i Randviken- strukturen som förvärvades av Stenhus 2022. Lånet har slutförfall i juni 2024 och refinansieringsproces- sen har inletts för att förlänga lånet i förtid. Ytterligare 338 miljoner kronor (5%) av den kortfristiga finansie- ring är hänförligt till planerad omsättning av bygg- nadskreditiv, sedan flertalet projekt färdigställts un- der Q2-Q3. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Icke säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 2 011 miljoner kronor och fasträntelån uppgick till 494 miljoner kronor. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 30 juni uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till 99 miljoner kronor. Genomsnittlig räntebindningstid inkl effekt av ränte- derivat uppgick per rapportdatum till 1 år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i syfte att upprätthålla en genomsnittlig räntebindnings- tid över tid om 1,5 år och som aldrig understiger 1 år. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Genomsnittlig låneränta Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränte- s wappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång till 5,13 procent. Denna baserade sig på en genom- snittlig STIBOR 3M om 3,51 procent för bolagets rörliga lån kopplade till STIBOR 3M. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i förekommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa- tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan- siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 30 juni uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2023 30 juni Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% över tid 53,5 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,09 Soliditeten ska överstiga 35% 42,6 Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,5 år 3,31 29 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== Totalt fanns 370 628 606 (259 598 218) aktier utestående före utspädning per 30 juni 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,48 (0,48) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till -0,72 (1,26) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget. Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000 teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och med rätt att under perioden från och med den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal- kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget, samt i nytillkomna bolag i koncernen. Options pro- grammet omfattar högst 3 000 000 tecknings optioner. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta tecknings- optionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna kommer att erbjudas förvärva tecknings optionerna på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under perio den från och med den 1 november 2025 till och med den 30 november 2025 för en (1) tecknings- option teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en tecknings- kurs som motsvarar 130 procent av genomsnittet av den för varje handelsdag noterade volymviktade betal kursen för Bolagets aktie under den period om fyra veckor som föregår den extra bolagsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Teckningsoptionerna omfattas av sedvanliga om- räkningsvillkor. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den höjning som kan föranledas av att omräkning enligt optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emis- sioner, m.m. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per 30 juni 2023. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606 (260 193 218) aktier efter utspädning utestående per 30 juni 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,48 (0,48) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till -0,72 (1,26) kronor per aktie. Aktien och ägarna Största aktieägare per 2023-06-30 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4 Fastighets AB Balder 73 041 556 19,7 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 21 819 417 5,9 Conny Ryk 19 078 073 5,1 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Creades AB 9 375 000 2,5 PriorNilsson Fonder 8 898 950 2,4 Movestic Livförsäkring AB 6 422 218 1,7 Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6 Summa 10 största ägarna 278 186 884 75,1 Övriga aktieägare 92 441 722 24,9 Summa 370 628 606 100,0 30 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 31 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-30 juni 2023 med jämförelsetal 1 januari- 30 juni 2022. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Bolaget har under perioden befunnit sig i en expansiv fas och antalet fastigheter har ökat med netto 34 fastigheter sedan 30 juni 2022. Detta avspeglas i företagets intäkter, kostnader och resultat jämfört med samma period föregående år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 507,4 (241,5) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,2 (95,6) procent och hyresdurationen uppgick till 6,2 (6,2) år. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 120,8 (57,9) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrations kostnaderna uppgick till 31,4 (18,8) miljoner kronor. Finansnetto uppgick till -184,7 (-47,8) miljoner kronor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasing avtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 2,5 (2,1) miljoner kronor under perioden. Leasingskulden uppgår till 196,2 (148,9) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,13 (3,17) procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna var 53,5 (45,6) procent. Soliditeten var 42,6 (49,0) procent och räntetäckningsgraden var 2,09 (3,55) gånger under rullande 12 månader. Driftöverskott och förvaltningsresultat Driftöverskottet uppgick under perioden till 386,6 (183,6) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 179,4 (123,2) miljoner kronor, motsvarande 0,48 (0,48) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Bolaget redovisade resultat från intresseföretag om -32,5 (10,9) miljoner kronor, varav förvaltningsresul- tatet uppgick till 9,0 (6,2) miljoner kronor. Intresse- företagen består av Krona Public Real Estate AB och Backaheden Fastighets AB. Ett Impairment test har genomförts i enlighet med föreskrifterna i IAS 36 och bedömningen är att kassaflödet från utdelningen ger att Stenhus kan försvara värdet på de uppbokade andelarna. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till -464,5 (230,8) miljoner kronor, varav orealise- rade uppgick till -385,9 (230,8) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -2,9 (3,1) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 13 miljoner kronor. Effekten, då ökningen av avkastningskraven varit högre än ökningen av driftnettona, har lett till en negativ värde- förändring om -398,9 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -385,9 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 046,0 (7 767,9) miljoner kronor. Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick till 11,1 (65,0) miljoner kronor varav 0,3 (27,4) miljoner kronor avsåg derivat och 10,8 (37,6) miljoner kronor avsåg övriga finansiella placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till 44,0 (-87,4) miljoner kronor, varav -11,6 (-15,5) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk- nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har beräknats till 98,5 (75,1) miljoner kronor, vilket mot- svarar en skatteeffekt om 20,3 (15,4) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder. Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde­för­perioden Koncernens hyresintäkter uppgick till 507,4 (241,5) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 386,6­(183,6)­miljoner­kronor.­Ekonomiska­uthyrningsgrad­uppgick­till­95,2­procent­med­en­ hyresdura­ tionen­på­6,2­(6,2)­år.­Kassaflödet­uppgick­till­-45,3­(90,5)­­ miljoner­kronor. 31 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 32 ===== Koncernens resultat i sammandrag, mkr 2023 april- juni 2022 april- juni 2023 jan- juni 2022 jan- juni Rullande 12 mån juli 2022- juni 2023 2022 jan- dec Hyresintäkter 239,2 123,9 507,4 241,5 978,3 712,4 Förvaltningskostnader1 -69,8 -38,1 -152,3 -76,7 -308,9 -233,3 Resultat från intresseföretag -4,6 8,3 -32,5 10,9 -17,1 26,3 Finansnetto -87,8 -25,4 -184,7 -47,8 -331,3 -194,4 Omstruktureringskostnader – – – – -4,5 -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -182,9 5,9 -464,5 230,8 -735,1 -39,7 Värdeförändringar finansiella instrument 25,7 24,3 11,1 65,0 26,8 80,7 Skatt 9,7 -17,6 44,0 -87,4 30,4 -100,9 Resultat -70,5 81,4 -271,6 336,4 -361,4 246,6 1 I förvaltningskostnader ingår fastighetskostnader samt centrala omkostnader. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 466,7 (4 168,8) miljoner kronor, varav 6 488,5 (2 773,7) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo- visats på nettot på dessa poster, 978,2 (1 395,1) miljo- ner kronor, motsvarande 201,5 (287,4) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 9,1 (7,3) miljoner kronor och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 20,3 (6,6) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till -271,6 (336,4) miljoner kronor. Resultatet efterskatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -267,7 (326,4), motsvarande -0,72 (1,26) kronor per aktie efter utspädning. Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp- gick till 52,4 (20,9) miljoner kronor. Det fanns 33 (21) anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till 5,3 (31,7) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 192,0 (186,6) miljoner kronor och hade en koncern intern nettofordran på 4 161,0 (2 538,9) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 261,3 (220,7) miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick till - (155,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 10,4 (42,3) miljoner kronor och likvida medel till 87,0 (233,5) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 554,4 (3 368,8) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per 30 juni till 200,9 (8,9) miljoner kronor, varav räntebärande 175,0 (-). 32 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 33 ===== Likvida medel vid periodens ingång: 294,4 Likvida medel vid periodens utgång: 249,1 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 134,4 Upptagna lån: 1 071,4 Försäljning av dotterbolag: 965,7 Amortering och övrig finansieringsverksamhet -2 021,2 Investeringar: -195,6 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till -45,3 (90,5) miljoner kronor. De dominerande posterna är försäljning av fastigheter och amortering av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 134,4 (71,2) miljoner kronor. Ökningen är främst hänförlig till ökat driftöverskott som en följd av större fastighetsbestånd. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 770,2 (-512,5) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 965,7 (-) miljo- ner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag och varav investeringar i befintligt bestånd uppgick till -233,3 (-127,1) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -949,8 (531,8) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 1 071,4 (1 708,9) miljoner kronor och amor- tering skett med -2 025,9 (-1 339,5) miljoner kronor. Förvärv av dotterbolag, tkr 2023 jan-juni 2022 jan-juni Förvärv av förvaltningsfastigheter – -241 482 Apportemission – 10 000 Övertagande av övriga tillgångar – -1 514 Övertagande av övriga Skulder – 11 576 Kassaflöde påverkande – -221 420 Försäljning av dotterbolag, tkr 2023 jan-juni 2022 jan- juni Försäljning av förvaltningsfastigheter 981 998 – Överlåtande av övriga tillgångar 8 545 – Överlåtande av övriga skulder -24 859 – Kassaflöde påverkande 965 684 – 33 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 34 ===== Fyrislund 12:2. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Uppsala. Uthyrningsbar yta: 7 000 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% Kontraktstid: 15 år. Projekt: Fyrislund 12:2 Inflyttad: Q1 2023. Konceptanpassat projekt i samarbete med Hyresgäst Hedin Bil. 34 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 35 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr 2023 april- juni 2022 april- juni 2023 jan- juni 2022 jan- juni Rullande 12 mån juli 2022- juni 2023 2022 jan- dec Hyresintäkter 239 151 123 907 507 383 241 500 978 285 712 402 Fastighetskostnader -54 429 -28 213 -120 817 -57 877 -243 518 -180 578 Driftöverskott 184 722 95 694 386 566 183 623 734 767 531 824 Centrala administrationskostnader -15 371 -9 871 -31 438 -18 781 -65 340 -52 683 Resultat från intresseföretag -4 562 8 347 -32 483 10 946 -17 101 26 328 –varav förvaltningsresultat 5 322 2 887 8 983 6 161 16 423 13 601 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -313 4 385 -44 130 4 385 -39 469 9 046 –varav skatt -444 -1 967 10 173 -2 642 7 311 -5 504 –varav övrigt -9 127 3 042 -7 509 3 042 -1 366 9 185 Finansnetto -87 767 -25 793 -184 695 -47 834 -331 284 -194 423 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 77 022 68 793 137 950 127 954 321 042 311 046 –varav förvaltningsresultat 86 906 63 333 179 416 123 169 354 566 298 319 Omstruktureringskostnader – – – – -4 500 -4 500 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -182 853 5 915 -464 548 230 839 -735 135 -39 748 Värdeförändringar av finansiella instrument 25 682 24 303 11 058 65 025 26 753 80 720 Resultat före skatt -80 149 99 011 -315 540 423 818 -391 840 347 518 Skatt 9 685 -17 642 43 960 -87 385 30 403 -100 942 Periodens/Årets resultat -70 464 81 369 -271 580 336 433 -361 437 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -66 257 81 418 -267 682 326 360 -381 554 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande -4 207 -49 -3 898 10 073 20 117 34 088 Data per aktie Årets resultat -66 257 81 418 -267 682 326 360 -381 554 212 488 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 370 626 260 193 370 629 258 436 369 116 313 481 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2023 april- juni 2022 april- juni 2023 jan- juni 2022 jan- juni Rullande 12 mån juli 2022- juni 2023 2022 jan- dec Periodens/Årets resultat -70 464 81 369 -271 580 336 433 -361 437 246 576 Övrigt totalresultat – – – – – – Periodens/Årets totalresultat -70 464 81 369 -271 580 336 433 -361 437 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -66 257 81 418 -267 682 326 360 -381 554 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande -4 207 -49 -3 898 10 073 20 117 34 088 35 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 36 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 045 996 7 767 850 14 259 215 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 196 154 148 888 187 101 Immateriella anläggningstillgångar 3 515 – 3 524 Övriga materiella anläggningstillgångar 629 52 1 079 Andelar i intresseföretag 237 965 228 961 277 808 Finansiella placeringar – 155 542 – Derivat 98 554 32 097 98 237 Summa anläggningstillgångar 13 582 813 8 333 390 14 826 964 Skattefordringar – 26 691 – Kundfordringar 31 736 2 669 15 512 Fordran syntetiskt återköp – 30 000 – Finansiella placeringar – – 49 143 Övriga fordringar 64 349 67 218 97 924 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 63 789 39 151 73 401 Likvida medel 249 140 424 389 294 414 Summa omsättningstillgångar 409 014 590 118 530 394 Summa tillgångar 13 991 827 8 923 508 15 357 358 Belopp i tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Eget kapital Aktiekapital 370 629 259 598 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 923 422 3 082 977 4 922 274 Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 565 692 954 872 831 671 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 859 743 4 297 447 6 124 574 Innehav utan bestämmande inflytande 20 398 158 45 174 Summa eget kapital 5 880 141 4 297 605 6 169 748 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 4 234 370 2 959 089 6 449 679 Långfristig leasingskuld 196 154 148 888 187 101 Uppskjutna skatteskulder 210 545 285 884 266 316 Summa långfristiga skulder 4 641 069 3 393 861 6 903 096 Kortfristiga räntebärande skulder 3 119 300 1 010 447 1 856 796 Leverantörsskulder 37 506 28 154 115 584 Skatteskulder 28 728 34 701 37 662 Övriga skulder 76 787 36 745 66 094 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 208 296 121 995 208 378 Summa kortfristiga skulder 3 470 617 1 232 042 2 284 514 Summa skulder 8 111 686 4 625 903 9 187 610 Summa eget kapital och skulder 13 991 827 8 923 508 15 357 358 36 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 37 ===== Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade vinstmedel Innehav Övrigt inklusive utan best- Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -267 682 -267 682 -3 898 -271 580 Årets totalresultat -267 682 -267 682 -3 898 -271 580 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Transaktion med minoritetsandelsägare 1 703 1 703 -20 878 -19 175 Utgående eget kapital 2023-06-30 370 629 – 4 923 422 565 692 5 859 743 20 398 5 880 141 Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade vinstmedel Innehav Övrigt inklusive utan best- Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 798 669 633 981 3 904 130 13 554 3 917 684 Årets totalresultat Årets resultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Årets totalresultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Nyemission 114 563 1 909 9141 2 024 477 2 024 477 Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – – Emissionskostnader -1 710 -1 710 -1 7 10 Inlösen av teckningsoptioner -13 -13 -13 Förvärvade minoritetsandelar 29 956 29 956 Transaktion med minoritetsandelsägare -14 798 -14 798 -32 424 -47 222 Utgående eget kapital 2022-21-31 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 1 I posten ingår IFRS 2-effekten vid förvärv av tillgångar om ett belopp på 728 013 tkr. 37 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 38 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr 2023 april- juni 2022 april- juni 2023 jan- juni 2022 jan- juni Rullande 12 mån juli 202- juni 2023 2022 jan- dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -80 149 99 011 -315 540 423 818 -391 840 347 518 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 165 784 -34 167 494 842 -300 836 743 099 -52 579 85 635 64 844 179 302 122 982 351 259 294 939 Betald inkomstskatt -1 772 -5 460 -16 721 -19 729 -887 -3 895 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 83 863 59 384 162 581 103 253 350 372 291 044 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar exkl omklassificeringar och kundförlust mm 16 104 -2 695 18 418 -27 983 9 437 -36 964 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder exkl omklssificeringar -62 818 -2 923 -46 632 -4 027 -3 786 38 819 Kassaflöde från den löpande verksamheten 37 149 53 766 134 367 71 243 356 023 292 899 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag – -88 794 – -221 420 -954 631 -1 176 051 Försäljning av dotterbolag 206 135 – 965 684 – 1 919 385 953 701 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -18 – -316 – -3 840 -3 524 Förvärv av materiella anläggingstillgångar – – – – -1 034 -1 034 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 380 30 380 500 380 500 Investeringar i förvaltningsfastigheter -93 762 -84 212 -233 327 -127 081 -580 268 -474 022 Investeringar i intresseföretag – -81 798 – -220 678 -40 626 -261 304 Investeringar i finansiella tillgångar – -1 413 – -58 069 – -58 069 Utdelning från finansiella tillgångar – 112 931 – 114 227 – 114 227 Avyttring av finansiella tillgångar 37 763 – 37 763 – 161 233 123 470 Kassaflöde från investeringsverksamheten 150 498 -143 256 770 184 -512 521 500 599 -782 106 Finansieringsverksamheten Nyemission – -606 1 148 221 315 623 220 790 Transaktion med minoritetsandelsägare -18 175 -87 -19 175 -28 950 -37 447 -47 222 Upptagna lån 873 139 1 473 249 1 071 391 1 708 945 2 990 638 3 628 192 Amortering av lån -1 311 508 -1 178 461 -2 025 309 -1 339 499 -4 012 805 -3 326 995 Inlösen personaloptioner – – – -13 – -13 Syntetiskt återköpsprogram – -30 000 22 120 -30 000 27 120 -25 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -456 544 264 095 -949 825 531 798 -1 031 871 449 752 Periodens/Årets kassaflöde -268 897 174 605 -45 274 90 520 -175 249 -39 455 Likvida medel ingående balans 518 037 249 784 294 414 333 869 424 389 333 869 Likvida medel utgående balans 249 140 424 389 249 140 424 389 249 140 294 414 38 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 39 ===== Moderbolagets resultaträkning 2023 2022 2022 jan- jan- jan- Belopp i tkr juni juni dec Nettoomsättning 52 425 20 940 61 535 Övriga externa kostnader -24 613 -12 246 -42 339 Personalkostnader -28 547 -12 700 -31 884 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -801 -19 -414 Rörelseresultat -1 536 -4 025 -13 102 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag – – -22 900 Resultat från andelar i intresseföretag 7 361 2 664 10 019 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 10 741 37 593 29 664 Ränteintäkter och liknande resultatposter 11 112 3 443 9 405 Räntekostnader och liknande resultatposter -21 075 -6 -19 029 Resultat efter finansiella poster 6 603 39 669 -5 943 Resultat före skatt 6 603 39 669 -5 943 Skatt på årets resultat -1 339 -7 929 -4 304 Periodens/Årets resultat 5 264 31 740 -10 247 39 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 40 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 191 993 186 593 191 993 Andelar i intressebolag 261 304 220 679 261 304 Immateriella anläggningstillgångar 3 515 – 3 524 Materiella anläggningstillgångar 621 – 691 Finansiella placeringar – 155 542 – Fordringar hos koncernföretag 4 457 186 2 516 121 4 555 302 Nyttjanderättstillgångar 2 697 200 1 377 Uppskjutna skattefordringar – – 318 4 917 316 3 079 135 5 014 509 4 917 316 3 079 135 5 014 509 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar – – 214 Fordran syntetiskt återköp – 30 000 – Finansiella placeringar – – 49 143 Fordringar hos koncernföretag 21 803 23 716 25 912 Övriga fordringar 18 2 274 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 538 10 055 3 401 25 359 66 045 78 671 Kassa och bank 87 048 233 512 46 242 87 048 233 512 46 242 Summa tillgångar 5 029 723 3 378 692 5 139 422 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 370 629 259 598 370 629 370 629 259 598 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 192 213 3 080 929 4 192 213 Balanserat resultat -13 667 -3 420 -3 420 Årets resultat 5 264 31 740 -10 247 4 183 810 3 109 249 4 178 546 Summa eget kapital 4 554 439 3 368 847 4 549 175 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 175 000 – 563 599 Leasingskuld 2 697 200 1 377 Leverantörskulder 4 070 495 5 884 Skulder till koncernföretag 274 428 985 42 Skatteskulder 978 3 306 – Övriga kortfristiga skulder 8 595 1 014 7 570 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 9 516 3 845 11 775 475 284 9 845 590 247 Summa eget kapital och skulder 5 029 723 3 378 692 5 139 422 40 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 41 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 796 608 -2 637 -783 3 264 668 Omföring av föregående års resultat -783 783 – Årets totalresultat Årets resultat -10 247 -10 247 Årets totalresultat -10 247 -10 247 Nyemission 114 563 1 181 901 1 296 464 Avslutad pågende nyemssion 7 086 -222 500 215 414 – Emissionskostnader -1 710 -1 710 Utgående eget kapital 2022-12-31 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 – Årets totalresultat Årets resultat 5 264 5 264 Årets totalresultat 5 264 5 264 Utgående eget kapital 2023-06-30 370 057 – 4 192 213 -13 667 5 264 4 554 439 41 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 42 ===== Belopp i tkr om inget annat anges. Företagsinformation Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-06-30 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncernen”, ”Bolaget”), har upp- rättats av VD och styrelsen. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verksamhet. Allmänna redovisningsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. För övrig information om redovisningsprinciper rekom- menderas koncernens årsredovisning för 2022 som finns tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida. Övriga upplysningar 42 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 43 ===== Resultat och balansposter per segment 2023 jan-juni tkr Offentliga fastigheter Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Koncerngemen- samma poster & elimineringar Koncernen totalt Intäkter 79 581 262 780 108 106 56 916 – 507 383 Resultat från intresseföretag – – – – -32 483 -32 483 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 26 535 97 525 34 334 12 039 -32 4831 137 950 Orealiserade värdeförändringar -124 582 -159 876 -75 402 -26 032 – -385 892 Realiserade värdeförändringar – -34 290 -44 366 – – -78 656 Värdeförändringar av finansiella instrument – – – – 11 058 11 058 Resultat före skatt -98 047 -96 641 -85 434 -13 993 -21 425 -315 540 Förvaltningsfastigheter 2 816 7582 6 360 494 2 298 455 1 570 289 – 13 045 996 Räntebärande skulder 1 395 192 3 041 504 1 263 320 1 180 650 473 004 7 353 670 Förvärv – – – – – – Försäljning – -282 222 -699 776 – – -981 998 Investeringar i befintliga fastigheter 34 000 163 792 32 219 3 316 – 233 327 Omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 230 – – Resultat och balansposter per segment 2022 jan-juni tkr Offentliga fastigheter Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Koncerngemen- samma poster & elimineringar Koncernen totalt Intäkter 37 596 99 841 104 063 – – 241 500 Resultat från intresseföretag – – – – 10 946 10 946 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 17 357 52 767 49 908 – 7 922 1 127 954 Orealiserade värdeförändringar 64 534 106 773 59 532 – – 230 839 Realiserade värdeförändringar – – – – – – Värdeförändringar av finansiella instrument – – – – 65 025 65 025 Resultat före skatt 81 891 159 540 109 440 – 72 947 423 818 Förvaltningsfastigheter 1 687 358 3 026 320 3 054 172 – – 7 767 850 Skulder till kreditinstitut 661 171 1 410 444 1 403 662 – 494 259 3 969 536 Förvärv 102 154 136 109 3 219 – – 241 482 Försäljning – – – – – – Investeringar i befintliga fastigheter 13 270 88 739 25 072 – – 127 081 1 I summeringsraden inkluderas koncerngemensamma förvaltningskostnader om - ( -3 024 ) tkr. 2 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 43 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 44 ===== Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 8,8 (19,3) miljoner kronor varav 8,3 (14,4) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 2022 jan-juni jan-juni Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 8 773 19 294 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 1 095 875 Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 3,1 (4,5) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Styrelse och ledning, tkr 2023 2022 jan-juni jan-juni Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 3 145 4 496 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 455 – 44 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 45 ===== Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 0,5 (4,8) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 52,4 (20,9) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 3,0 (4,1) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 2022 jan-juni jan-juni Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 513 4 835 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 875 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2023 2022 jan-juni jan-juni Försäljning av varor/ tjänster 52 425 20 940 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 4 478 989 2 539 837 Skuld på balansdagen 274 428 985 Styrelse och ledning, tkr 2023 2022 jan-juni jan-juni Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 3 045 4 101 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 405 – 45 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 46 ===== Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Ledningens antaganden För att säkerställa att redovisningen sker i enlighet med god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden. Dessa kan påverka redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedöm- ningar (se vidare Allmänna redovisningsprinciper). Fastighetsrelaterade risker Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för fel aktiga värderingar låter Bolaget marknadsvärdera 100 procent av fastighetsbeståndet externt varje kvartal. Risker uppstår också i form av hyresförluster och vakanser. Bolaget prioriterar hyresgäster med hög kreditvärdighet och långa löptider på hyresavtalen. Bolaget är också exponerat för risk gällande oförut- sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som inte kan kompenseras fullt ut via hyresavtal med hyresgäster. Fastighetstransaktioner är en del av Bolagets verk- samhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risk. Finansiella risker Bolagets finansiering består av eget kapital och räntebärande skulder. Fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Bolaget är att inte ha tillgång till finansiering. Bolaget har därför tydliga mål gällande soliditet, kapital- och räntebindning (se vidare avsnit- tet om ”Finansiella mål”). Hållbarhetsrisker Med hållbarhetsrisker avses risker som är direkt eller indirekt förknippade med exempelvis miljörisker, klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Inga väsentliga händelser finns att rapportera efter periodens utgång. Stenhus arbetar vidare enligt affärsmodellen mot uppsatta mål där fokus är långsiktiga stabila kassaflöden där aktieägare och investerare i Bolaget känner trygghet både när marknaden är stabil men också när den förändras negativt. Fortsatt fokus ligger också på konsolide- ringen av Randviken och Stenhus. Konsoliderings- arbetet beräknas färdigt vid årsskiftet. 46 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 47 ===== Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 augusti 2023, klockan 08.00 CEST. Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Erik Borgblad Anna Engebretsen Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Malin af Petersens Frank Roseen Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över Bolagets­och­koncernens­verksamhet,­finansiella­ställning­och­resultat­samt­beskriver­väsentliga­ risker­och­osäkerhetsfaktorer­som­Bolaget­och­de­bolag­som­ingår­i­koncernen­står­inför. Stockholm, den 24 augusti 2023 Stenhus­Fastigheter­i­Norden­AB­(publ) 47 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 48 ===== Definitioner­av­nyckeltal­ Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 48 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 49 ===== Bedömd intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa- tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Den långsiktiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och bedömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 30 juni 2023 samt effekter av pågående projekt där signerade hyres- kontrakt finns. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med mera. Den bedömda intäkten innehåller inget anta- gande om kommande hyreshöjning. Den presentera- de hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om 2,7 miljoner kronor. Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall med beaktande av byggnadernas tekniska systems ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för central administration har beräknats utifrån en upp- skattning av nödvändig organisation och består till största del av ersättning till personal, administrativ förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings- kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital- struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har beräknats med utgångspunkt i underliggande basränta (STIBOR3M) om 4,00 % samt kontrakterade lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp som om de vore utnyttjade till fullo. Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr Per 30 juni 2023 Projekt Tillträtt Frånträtt1 Långsiktigt Justerat hyresvärde 998 13 – – 1 011 Vakans -49 – – – -49 Hyresintäkter 949 13 – – 962 Fastighetskostnader -204 -1 – – -204 Driftöverskott 745 12 – – 758 Central administration -56 – – – -56 Resultat från intresseföretag 21 – – – 21 Finansnetto -406 -6 – – -413 Förvaltningsresultat 304 6 – – 310 Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Långsiktig intjäning per aktie 0,82 0,02 – – 0,84 1 Inkluderar även effekter av refinansieringar Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings- resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) och driftnettot förändras. Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningresultat, mkr STIBOR3M Driftnettoförändring 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% -10% 287 260 234 208 182 -5% 325 298 272 246 219 0% 363 336 310 284 257 5% 400 374 348 322 295 10% 438 412 386 359 333 49 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 50 ===== Intjäningsförmåga rullande tolv månader Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres- intäkter från projekten inkluderas från och med kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den lång- siktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör därmed inte en prognos. Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr Per 30 juni 2023 Projekt Tillträtt Frånträtt1 Rullande 12 Justerat hyresvärde 980 8 – – 988 Vakans -49 – – – -49 Hyresintäkter 931 8 – – 939 Fastighetskostnader -204 0 – – -204 Driftöverskott 727 7 – – 735 Central administration -56 – – – -56 Resultat från intresseföretag 21 – – – 21 Finansnetto -402 -3 – – -405 Förvaltningsresultat 290 4 – – 294 Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Långsiktig intjäning per aktie 0,78 0,01 – – 0,79 1 Inkluderar även effekter av refinansieringar 50 Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 51 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 11 117 75 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 Kalendarium Boksluts- kommuniké 21 februari 2024 Delårsrapport Q3 23 november 2023