===== SIDA 1 ===== Q3 Delårsrapport januari-september 2023 ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Delårsrapport Q3 samt januari-september 2023 4 Kvartalsöversikt 6 Nyckeltal 7 Affärsidé, mål och strategi 8 Hållbarhet 10 Fastighetsportfölj 12 Transaktioner 21 Befintliga intressebolag 23 Projektportfölj 24 Finansiering 27 Aktien och ägarna 30 Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden 31 Finansiell information 35 Övriga upplysningar 42 Styrelsens försäkran 47 Revisorns granskningsrapport 48 Definitioner av nyckeltal 49 Bedömd intjäningsförmåga 50 Kalendarium / Kontaktuppgifter 52 Innehåll Marknads- värde fastigheter 12 986 mkr Driftnetto 590,5 mkr Net LTV 53,5 % Uthyrnings- grad 94,4 % Antal fastigheter 158 st Uthyrningsbar yta 899 834 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,76 kr/st Hyresduration 6,1 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 3 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 4 ===== Jämförelsesiffror för föregående års kvartal och period lämnas i denna rapport. Kvartalet avser 1 juli-30 september 2023 med jämförelsetal 1 juli-30 september 2022. Kvartalet i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 246,9 (235,6) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftöverskottet uppgick till 203,9 (180,0) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 103,4 (96,8) mkr, motsvarande 0,28 (0,27) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -143,0 (35,6) mkr varav orealiserade -140,7 (38,4) mkr motsvarande -1,1 (0,3) procent av fastighets- värdet. • Resultat efter skatt uppgick till -52,3 (180,9) mkr. • Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande -0,13 (0,48) kr per aktie efter utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 81,5 (7 226,7) mkr varav 4,3 (7 099,4) mkr avsåg förvärv och 77,3 (127,3) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. • Försäljning av fastigheter uppgick till 1,4 (-782,1) mkr. Perioden i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 754,3 (477,1) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftöverskottet uppgick till 590,5 (363,6) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 282,8 (220,0) mkr, motsvarande 0,76 (0,75) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -607,6 (266,5) mkr varav orealiserade -526,6 (269,3) mkr motsvarande -3,9 (1,9) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till -323,9 (517,4) mkr. • Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande -0,85 (1,70) kr per aktie efter utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 314,9 (7 595,4) mkr varav 4,3 (7 340,9) mkr avsåg förvärv av 1 (73) fastigheter och 310,6 (254,5) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. • Försäljning av fastigheter uppgick till -980,6 (-782,1) mkr. • Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick till 12 986,0 (14 248,2) mkr vid periodens slut. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 289,1 (209,7) mkr. Likvida medel upp- gick vid periodens utgång till 273,5 (316,4) mkr. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick till 2,5 (3,59) år, att jämföras med det långsiktiga målet om minst 2,5 år. • Soliditeten uppgick till 42,3 (42,5) procent att jämföra med målet att den ska överstiga 35 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets fastighetsbestånd uppgick till 53,5 (53,3) procent att jämföra med målet att den ska understiga 55 procent på lång sikt. • Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets- bestånd uppgick till 55,5 (55,8) procent att jämföra med målet att den ska understiga 60 procent på lång sikt. • Räntetäckningsgraden uppgick till 2,04 (2,97) gånger under rullande 12 månader, att jämföra med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. • Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,4 (95,3) procent. Delårsrapport Q3 samt januari-september 2023 Stenhus Fastigheter har under kvartal tre fortsatt sin konsolidering med färdigställande av projekt och refinansiering, med fortsatt fokus på starkt driftöverskott och stabilt kassaflöde. 4 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== Väsentliga händelser under juli-september • Stenhus Fastigheter har under kvartal tre fortsatt sin konsolidering. Stenhus behåller sitt fokus på kassaflöde och stabila långsiktiga relationer med sina hyresgäster enligt affärsmodellen vilket ger ett starkt förvaltningsresultat för kvartal tre. Under kvartal tre har fokus också varit att öka bolagets finansiella styrka samt att avsluta konsolideringen av Bolaget. Konsolideringsarbetet beräknas färdigt vid årsskiftet. • Under kvartal tre har Stenhus lämnat ett kontant budpliktsbud till samtliga aktieägare i Backaheden Fastighets AB om förvärv av samtliga aktier i Backaheden Fastighets AB som Stenhus inte redan innehar. • Under kvartalet har Stenhus även refinansierat seni- ora banklån om totalt 1 650 miljoner kronor. Väsentliga händelser efter perioden • Stenhus arbetar vidare enligt affärsmodellen mot uppsatta mål där fokus är långsiktiga stabila kassa- flöden där aktieägare och investerare i Bolaget känner trygghet både när marknaden är stabil men också när den förändras negativt. Arbetet under kvartal tre, med fokus att öka Bolagets finansiella styrka, har lett till avslut av ett antal finansierings- projekt. • Stenhus har efter perioden upprättat ett grönt finansieringsramverk samt emitterat gröna obliga- tioner för 500 miljoner kronor. Stenhus har genom- fört ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFast- igheter i Sverige AB (publ):s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 300 miljoner kronor. De nya obligationerna vilka emitterades under ett ramverk om 700 miljoner kronor, har en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Bolaget avser att ansöka om upptagande till handel av de Nya Obligationerna på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. • Vid utgången av acceptfristen gällande Backa- heden Fastighets AB den 13 oktober uppgick Sten- hus andel av utestående aktier och röster till 60,88 procent. Backaheden konsolideras med Stenhus i kvartal fyra 2023. 5 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== Resultaträkning Belopp i mkr 2023 juli- sept 2023 april- juni 2023 jan- mars 2022 okt- dec 2022 juli- sept Hyresintäkter 246,9 239,2 268,2 235,3 235,6 Fastighetskostnader -43,0 -54,4 -66,4 -67,1 -55,6 Driftnetto 203,9 184,7 201,8 168,2 180,0 Central administration -13,3 -15,4 -16,1 -17,4 -16,5 Resultat från intresseföretag -7,9 -4,6 -27,9 6,0 9,3 - varav förvaltningsresultat 4,9 5,3 3,7 4,0 3,4 Finansnetto -92,3 -87,8 -96,9 -76,5 -70,1 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 90,6 77,0 60,9 80,3 102,8 Förvaltningsresultat 103,4 86,9 92,5 78,3 96,8 Transaktions- och omstruktureringskostnader – – – – -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -143,0 -182,9 -281,7 -306,2 35,6 Värdeförändringar av finansiella instrument -6,7 25,7 -14,6 -2,7 18,4 Resultat före skatt -59,1 -80,1 -235,4 -228,6 152,3 Skatt 6,7 9,7 34,3 -42,2 28,7 Periodens resultat -52,3 -70,5 -201,1 -270,8 180,9 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -49,7 -66,3 -201,4 -289,6 175,7 varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -2,6 -4,2 0,3 18,8 5,2 Balansräkning Belopp i mkr 2023 30 sept 2023 30 juni 2023 31 mars 2022 31 dec 2022 30 sept Förvaltningsfastigheter 12 986,0 13 046,0 13 344,0 14 259,2 14 248,2 Nyttjanderättstillgångar 196,0 196,2 195,1 187,1 186,6 Immateriella anläggningstillgångar 4,1 3,5 3,7 3,5 – Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 0,6 1,0 1,1 0,1 Andelar i intresseföretag 293,1 238,0 245,9 277,8 275,8 Finansiella placeringar – – – – 32,1 Derivat 91,8 98,6 84,2 98,2 93,0 Övriga omsättningstillgångar 128,1 159,8 204,5 236,0 205,3 Likvida medel 273,5 249,1 518,0 294,4 316,4 T otalt tillgångar 13 973,2 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4 Eget kapital 5 810,6 5 859,7 5 925,9 6 124,6 6 413,8 Innehav utan bestämmande inflytande 18,2 20,4 24,6 45,2 35,4 Uppskjuten skatt 193,5 210,5 224,9 266,3 229,0 Räntebärande skulder 7 375,1 7 353,7 7 791,6 8 306,5 8 098,0 Skuld nyttjanderätter 196,0 196,2 195,1 187,1 186,6 Övriga skulder 379,8 351,3 434,4 427,7 394,6 T otalt eget kapital och skulder 13 973,2 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4 Kvartalsöversikt 6 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 7 ===== Nyckeltal Fastighetsrelaterade 2023 30 sept 2022 30 sept 2022 31 dec Uthyringsbar area, kvm 899 834 956 119 964 297 Antal fastigheter, st 158 174 180 Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 12 986,0 14 248,2 14 259,2 Areamässig uthyrningsgrad, % 89,1 91,2 91,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 95,3 95,8 Hyresduration, år 6,1 6,0 6,2 Finansiella Balansomslutning, mkr 13 973,2 15 357,4 15 357,4 Genomsnittlig ränta, % 5,63 3,51 4,12 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,13 0,91 1,10 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 3,59 3,53 Soliditet vid periodens utgång, % 42,3 42,5 40,7 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,5 53,3 54,8 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,5 55,8 57,1 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 5 917,9 6 619,5 6 363,2 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 15,94 17,86 17,14 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 537,6 6 111,3 5 876,9 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 14,92 16,49 15,83 Finansiella 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept Rullande 12 mån okt 2022- sept 2023 2022 jan- dec Hyresintäkter, mkr 246,9 235,6 754,3 477,1 989,6 712,4 Driftnetto, mkr 203,9 180,0 590,5 363,6 758,7 531,8 Förvaltningsresultat, mkr 103,4 96,8 282,8 220,0 361,2 298,3 Transaktions- och omstruktureringskostnader, mkr – -4,5 – -4,5 – -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -143,0 35,6 -607,6 266,5 -913,8 -39,7 Resultat efter skatt, mkr -52,3 180,9 -323,9 517,4 -594,7 246,6 Räntetäckningsgrad, ggr 2,14 2,45 2,04 2,93 2,04 2,58 Avkastning på eget kapital, % -3,6 13,5 -7,2 13,3 -9,7 4,9 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,28 0,27 0,76 0,75 0,97 0,99 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,28 0,27 0,76 0,75 0,97 0,99 Resultat per aktie före utspädning, kr -0,13 0,48 -0,86 1,71 -1,64 0,68 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,13 0,48 -0,85 1,70 -1,64 0,68 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,42 0,38 0,78 0,71 1,00 0,93 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept Rullande 12 mån okt 2022- sept 2023 2022 jan- dec Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 370 057 177 370 628 606 370 057 177 370 628 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 223 606 370 652 177 371 223 606 370 652 177 371 223 606 371 223 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 314 827 698 370 628 606 313 061 744 370 342 892 313 347 459 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 315 422 698 371 223 606 313 664 244 370 937 892 313 949 959 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 364 827 865 370 628 606 294 289 367 370 578 508 313 480 940 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 365 422 865 371 223 606 294 886 949 371 173 508 314 077 872 För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 7 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 8 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund- kännedom och kundnyttan kan maximeras och genom detta långsiktigt leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansie- ringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande operativa och finansiella mål för verksamheten. Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder vid utgången av 2025. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 8 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 9 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik i en mix av läge (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Under de närmaste åren kommer kassaflödet att återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Under de kommande åren bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 9 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 10 ===== Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt- och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även- tyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Hållbarhet Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER 10 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== FN:s GLOBALA MÅL Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar - hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är • Miljö och resurseffektivitet • Professionella och engagerade medarbetare • Ekonomisk uthållighet och affärsetik För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar- hetsredovisning 2022 på Bolagets hemsida. 11 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 12 986,0 (14 248,1) miljoner kronor vid periodens slut. Den 30 september 2023 bestod Bolagets fastig- hetsportfölj av 158 (174) fastigheter varav 11 (13) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 953,5 (inklusive projekt) (924,1) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,4 (95,3) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 30 september 2023 uppgick till cirka 6,1 (6,0) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 33,3 (31,3) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,2 (6,8) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med 6 377 miljo- ner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till drygt 489 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 12 986 miljoner kronor vid periodens slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 045,9 7 767,9 14 259,2 7 168,4 7 168,4 1 634,0 – Förvärv 4,3 7 099,4 4,3 7 340,9 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning 1,4 -782,1 -980,6 -782,1 -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring -140,7 38,5 -526,6 269,3 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -2,3 -2,8 -80,9 -2,8 -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 77,3 127,3 310,6 254,5 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 12 985,9 14 248,1 12 985,9 14 248,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % -1,1 0,3 -3,90 1,9 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 157 123 180 116 116 14 – Förvärv 1 66 1 73 78 103 14 Försäljning – -15 -23 -15 -16 1 – Antal fastigheter UB 158 174 158 174 180 116 14 12 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 Tusen kvm Antal fastigheter 210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 230930230630 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 49% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 21% Kontor 12% Byggrätt 0% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 36% Väst 31% Mälardalen 22% Öst 6% Syd 3% Norr 2% 13,0 Mdkr 13,0 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30 september 2023 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,5 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 2 år. 36%22% 31% 6% 2% 3% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 13 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Fastighetsbeståndet per 2023-09-30 Hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastig- heter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 37 166 305 304 1 989 32 4 581 27 546 36 Väst 55 349 129 311 951 33 3 981 11 403 31 Mälardalen 32 188 116 223 1 340 23 2 907 15 456 22 Öst 17 118 713 77 674 8 830 6 994 6 Syd 5 53 659 14 877 1 388 7 231 3 Norr 12 23 912 24 1 011 3 298 12 462 2 Tot a l 158 899 834 954 1 191 100 12 986 14 432 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2023-09-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l Del av total, % Stockholm 1 411 556 2 177 407 30 4 581 36 Väst 1 838 556 423 1 160 4 3 981 31 Mälardalen 2 041 829 28 – 9 2 907 22 Öst 521 213 97 – – 830 6 Syd 371 17 – – – 388 3 Norr 196 103 – – – 298 2 Tot a l 6 377 2 274 2 725 1 567 43 12 986 100 Hyresintäkter, fördelning per segment och region per 2023-09-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 98 51 121 33 304 32 Väst 155 45 30 81 311 33 Mälardalen 153 67 3 – 223 23 Öst 54 17 6 – 77 8 Syd 13 2 – – 14 1 Norr 16 8 – – 24 3 Tot a l 489 191 160 114 954 100 Uthyrningsbar area, fördelning per segment och region per 2023-09-30 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 58 455 30 254 59 103 18 493 166 305 19 Väst 229 210 48 529 16 047 55 343 349 129 39 Mälardalen 136 476 48 374 3 266 – 188 116 21 Öst 97 362 17 461 3 890 – 118 713 13 Syd 53 347 312 – – 53 659 6 Norr 14 198 9 714 – – 23 912 3 Tot a l 589 047 154 644 82 306 73 836 899 834 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,5 mkr i 2 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Baserat på uthyrd area. 14 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2023-09-30 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 45 31 109 19 204 26 Väst 119 32 19 130 300 38 Mälardalen 117 39 13 – 169 22 Öst 35 36 22 – 93 12 Syd 8 1 – – 9 1 Norr 10 4 – – 14 2 Tot a l 334 143 163 149 789 100 Hyresavtalens förfallostruktur 2 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt Mkr Andel, % 2023 3 399 9 6 1 2024 79 099 64 101 11 2025 55 689 76 63 7 2026 65 599 64 79 8 > 2027 572 639 212 676 73 T otalt 776 425 425 925 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr 10,9 6,8 8,6 15,2 6,8 10,9 6,5 4,0 10,3 4,4 5,1 3,9 150 125 100 75 50 25 0 100 50 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 4,0 1,8 0,6 15 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Största hyresgäster per 2023-09-30 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,1 Bilia AB 24 610 7 9,5 Botkyrka Kommun 12 935 3 9,6 Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 5,4 Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,4 IAC Group Sweden AB 38 438 1 9,7 City Gross Sverige AB 10 763 1 1,0 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 3,7 Quintus Technologies AB 10 663 4 5,2 Tyresö Kommun 7 995 1 5,0 Momentum Group AB 28 219 1 4,2 Polismyndigheten 9 351 8 5,1 Leo´s AB 11 474 3 6,4 Hedin Mobility Group AB 7 048 2 13,9 ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 8,3 T op 15 255 054 47 7,2 Övriga 644 780 914 T otalt 899 834 961 6,12 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 Areamässig uthyrningsgrad, % 89,1 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt. 2023-09-30 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 66% Sällanköps-/dagligvaruhandel 17% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Byggrätter - Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 51% Sällanköps-/dagligvaruhandel 20% Offentliga fastigheter 17% Kontor 12% Byggrätter 0% Hyresintäkt per region Väst 33% Stockholm 32% Mälardalen 23% Öst 8% Norr 3% Syd 1% 16 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Skövde Personbilen 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Väst Uthyrningsbar yta: 13 793 kvm. 17 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och Cushman & Wakefield Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till -607,6 (266,5) miljoner kronor, varav orealisera- de uppgick till -526,6 (269,3) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -3,9 (1,9) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 14 miljoner kronor. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeföränd- ring om -540,6 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -526,6 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighets- beståndet uppgick därav till 12 986,0 (14 248,1) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering sker. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,82 10,02 8,21 Direktavkastningskravet, % 3,63 7,75 5,97 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 116 5 783 1 000 Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,1 Drift och underhåll, kr/kvm 10 482 177 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -468,0 492,7 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -533,4 636,3 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 549,3 -549,3 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -189,1 174,0 Drift och underhåll, +/- 10 procent -356,7 356,7 18 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,72 9,10 8,17 Direktavkastningskravet, % 5,50 6,85 5,94 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 046 1 894 1 557 Långsiktig vakans, % 2,7 7,0 4,7 Drift och underhåll, kr/kvm 70 380 277 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -53,1 55,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,6 83,6 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 82,0 -82,0 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -26,1 26,1 Drift och underhåll, +/- 10 procent -45,4 45,4 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,61 9,87 8,89 Direktavkastningskravet, % 5,38 7,60 6,64 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 292 5 783 1 148 Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 20 482 187 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -79,2 83,3 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -79,3 92,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 102,5 -102,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -31,7 31,5 Drift och underhåll, +/- 10 procent -59,5 59,5 19 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,44 10,02 8,48 Direktavkastningskravet, % 5,25 7,75 6,25 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 116 2 635 780 Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 10 480 141 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -218,1 228,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -247,2 291,3 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 264,4 -264,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -92,9 92,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -177,7 177,7 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,82 9,23 7,03 Direktavkastningskravet, % 3,63 6,97 4,84 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 770 3 081 1 800 Långsiktig vakans, % 0,00 7,9 3,3 Drift och underhåll, kr/kvm 32 479 332 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -117,5 125,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -136,4 169,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 100,4 -100,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -38,5 23,5 Drift och underhåll, +/- 10 procent -74,1 74,1 20 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Transaktioner Stenhus är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighets - port följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga riskjusterade avkastningen till aktieägarna. Fastigheter som avyttrats efter tredje kvartalet Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Mörsaren Mellersta 15 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik 3 129 90 Bureå 7:134 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik 1 759 100 Tot a l 4 888 94 Transaktioner med intressebolag Backaheden Fastighets AB Vid ingången av kvartal tre 2023 uppgick Stenhus ägande i Backaheden Fastighets AB till 29,9 procent. Under kvartal fyra 2023 förvärvade Backaheden Fastighets AB fyra fastigheter från Hedin Group AB för cirka 150 miljoner kronor. För att finansiera för- värvet genomfördes en företrädesemission om cirka 111 miljoner kronor vilken Stenhus och Hedin Group AB garanterade. Av denna företrädesemission uppgick Stenhus investering till ett totalt belopp om 66,4 miljoner kronor vilket resulterade i att Stenhus ökade sitt ägnade i Backaheden Fastighets AB från 29,9 procent till 42,2 procent. Till följd av att Stenhus ökade sitt ägande till 42,2 procent i Backaheden Fastighets AB passerade Stenhus gränsen för budplikt varav ett budpliktsbud lämnades den 14 september 2023 till samtliga aktie- ägare i Backaheden Fastighets AB. Erbjudandet bestod av ett kontantvederlag om 66 kronor per aktie och det fanns inga uppställda villkor för fullföljande av erbjudandet. Acceptfristen för erbjudandet löpte ut den 13 oktober 2023. Vid utgången av acceptfristen hade erbjudandet accepterats av aktieägare som representerande 916 149 aktier vilket ger att Stenhus per 30 septem- ber 2023 har en förpliktelse att förvärva aktier i Backaheden Fastighets AB till ett belopp om 60,5 miljoner kronor. Efter det genomförda budpliktsbudet kontrollerar Stenhus cirka 61 procent av rösterna och kapitalet i Backaheden Fastighets AB. Stenhus bedöms således ha erhållit bestämmande inflyttande i Backaheden Fastighets AB och därav kommer Backaheden Fastighets AB att konsolideras med Stenhus i kvartal fyra 2023. Förvärvet har preliminärt bedömts vara ett tillgångsförvärv. Fastigheter som avyttrats eller förvärvats under tredje kvartalet Under kvartal tre har fastigheten Mejseln 29 förvär- vats. Fastigheten är projektmark i Lidköping inom segmentet lager/lätt industri/ logistik. Inga fastig- heter har avyttrats under tredje kvartalet. Per 30 september 2023 fanns inga förpliktelser avseende förvärv av fastigheter. 21 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Södertälje Månskäran 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Stockholm Uthyrningsbar yta: 3 924 kvm. 22 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 1 306 mkr Årligt driftnetto, ca: 63 mkr Ägarandel: 29,9% Backaheden Fastighets AB Bolaget är noterat och äger Santa Marias europiska distri- butionslager beläget i Kungsbacka. Största hyresgästerna är Santa Maria som står för ca 70% av hyresintäkterna och Hedin Bil som står för ca 18%. Bolaget utgör ett intresse- bolag men omklassificeras till koncernbolag under Q4 2023. Fastighetsvärde: 974 mkr Årligt driftnetto, ca: 49,5 mkr Ägarandel per 30 sept 2023 : 42,15% Ägarandel per 23 nov 2023: 60,88% Befintliga intressebolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus i intressebolag. 23 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre- prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenadkostnaden. Per 30 september 2023 fanns förpliktelser gällande Stenhus projekt om 38,8 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 30 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Positivt förhandsbesked om planändring har inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar för planarbetet pågår. Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts denna potentiella byggrätt. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie- ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves- teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila- tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i fastigheterna. Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 24 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 0,6 – – – – – – Fastighetsutveckling Finnslätten 6 Västerås 10 600 261 256 5 27,1 100 Alstom 10 Q3 2023 LEED Gold, HG inflyttad juli 2023 Spinnaren 6, etapp 1 & 2 Köping 3 600 65,1 64,3 0,8 3,8 100 Rusta, Stadium Outlet 10 Q3 2023 BREEAM HG inflyttad augusti 2023 Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 570 23,4 6,3 17,1 2,2 100 Blomsterlandet 10 Q1 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Västberga 1 310 14,9 8,8 6,1 2,7 100 Cramo 12 Q1 2024 Librobäck ( 2 etapper) Uppsala 2 920 32,0 26,8 5,2 5,6 100 Polismyndigheten 6 Q4 2023 Kolgården 14 Visby 478 18,1 16,4 1,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q4 2023 BREEAM Hållbarhetsprojekt Spinnaren 6 Köping – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM Kolgården 14 Visby – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,4 – 0,4 – – – – Q4 2023 BREEAM Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q4 2023 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,7 – 0,7 – – – – Q4 2023 Konvertering oljepanna till bergvärme Klöv & Lilla Ullevi 1:12 Upplandsbro – 2 – 2 – – – – Q2 2024 Konvertering oljepanna till fjärrvärme Silon 3 Arvika – 1,2 – 1,2 – – – – Q2 2024 Konvertering oljepanna till bergvärme Summa – 61 608 419,4 386,4 38,8 43,0 – – – – 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 25 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Spinnaren 6, Köping Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 3600 kvm BTA Status: Inflyttad i augusti 2023 Kommentar: Byggnad uppförs åt hyresgästerna Stadium Outlet och Rusta AB. Stadium Outlet är ett koncept med låga priser på sport och sportmode inom Stadiumkoncernen. Rusta AB är ett svenskt detaljhandelsföretag som erbjuder hem- och fritidsprodukter. Denna byggnad är koncept- anpassad enligt hyresgästernas standard. Hyresavtalen löper om 10 år. Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl 370 kvm skärmtak Status: Inflytt Q1 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres- gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard. Hyresavtalet löper om 10 år. Kolgården 14, Visby Fastighetskategori: Offentliga fastigheter Area: 478 kvm BTA Status: Inflytt Q4 2023 Kommentar: Byggnaden uppförs åt hyresgäst Adela LSS som utför stöd och service. Byggnaden är en gruppbostad bestående av två våningsplan med sex lägenheter fördelade med tre lägenheter per plan. Hyresavtalet löper om 15 år. Finnslätten 6, Västerås Fastighetskategori: Kontor Area: 10 600 BTA Status: Inflyttad juli 2023 Miljöcertifiering: LEED Gold Kommentar: Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs- ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna trans- portmedel. Hyresgästen har tillträtt per 1 juli 2023. 26 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Kapitalstruktur Bolagets finansiering utgörs av i huvudsak säkerställ- da banklån samt kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Stenhus externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda- håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. Endast en mindre del av den totala skuldportföljen utgörs av obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens slut till 7 375 miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 7 036 miljoner kronor, checkräkningskredit om 39 miljoner kronor samt obligationer om 300 miljoner kronor. Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 7 036 mkr bestod av säker- ställda banklån om 6 683 miljoner kronor och säker- ställda byggnadskreditiv om 353 miljoner kronor. Obligationslån Bolaget har ett obligationslån om 300 miljoner kronor med ordinarie slutförfall i juni 2024. Obligationslånet är hänförligt till MaxFastigheter-strukturen som för värvades av Stenhus under 2021. Efter utgången av det tredje kvartalet har bolaget emitterat en grön obligation med ett nominellt belopp om 500 miljoner kronor med löptiden tre år. I samband med emissionen har Bolaget även valt att förtidsinlösa det kortfristiga obligationslånet om 300 miljoner kronor i MaxFastigheter i Sverige AB. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 200 miljoner kronor, varav 39 miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv, 11 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräknings- kredit och 150 miljoner kronor avsåg outnyttjad del av en revolverande kreditfacilitet (RCF) om totalt 150 miljoner kronor. Finansiering Stenhus långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 27 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-09-30 Kapital Mkr Derivat Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 215 -2 210 5 011 7,35 68 1–2 år – 314 314 0,18 4 2–3 år 92 990 1 083 1,20 15 3–4 år – 250 250 2,81 3 4–5 år – 650 650 3,40 9 > 5 år 68 – 68 6,43 1 Summa/genomsnitt 7 375 – 7 375 5,63 100 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-09-30 Säkerställda banklån Mkr Icke säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 1 1 296 39 300 1 635 7,54 22 1–2 år 669 – – 669 6,17 9 2–3 år 3 661 – – 3 661 5,92 50 3–4 år 1 156 – – 1 156 6,13 16 4–5 år – – – – – – > 5 år 254 – – 254 5,79 3 Summa/genomsnitt 7 036 39 300 7 375 6,33 100 1 Utöver kreditförfall om 1 635 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 279 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 375 mkr) 53% Aktiekapital (371 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 440 mkr) 39% Övriga skulder (576 mkr) 4% Uppskjuten skatt (193 mkr) 1% Minoritsintressen (18 mkr) 0% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (7 036 mkr) 95% Icke-säkerställda banklån (39 mkr) 1% Obligationslån (300 mkr) 4% 7, 4 Mdr 14,0 Mdr 28 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,5 år. Detta är i linje med Stenhus finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,5 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 1 635 miljoner kronor (22%), varav obligationslån utgjorde 300 miljoner kronor (4%). Under det tredje kvartalet har Bolaget refinansierat seniora banklån om ca 1 650 miljoner kronor, vilket har bidragit till att lån som förfaller inom 12 månader har minskat från 40% föregående kvartal till 22% per balansdagen. Efter kvartalets utgång har Bolaget refinansierat ytterligare 625 miljoner kronor, (8%) av lån som förfal- ler inom 12 månader. Av beloppet utgörs 300 miljoner kronor, av förtidsinlöst obligationslån i MaxFastigheter i Sverige AB och 325 miljoner kronor, avser omläggning av byggnadskreditiv sedan bolaget har färdigställt projekt i Västerås och Köping. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Icke säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 2 405 miljoner kronor och fasträntelån uppgick till 83 miljoner kronor. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 30 september uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till 92 miljoner kronor. Genomsnittlig räntebindningstid inkl effekt av ränte- derivat uppgick per rapportdatum till 1,13 år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i syfte att upprätthålla en genomsnittlig räntebindnings- tid över tid om 1,5 år och som aldrig understiger 1 år. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Genomsnittlig låneränta Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränte- s wappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång till 5,63 procent. Denna baserade sig på en genom- snittlig STIBOR 3M om 4,05 procent för bolagets rörliga lån kopplade till STIBOR 3M. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i förekommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa- tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan- siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 30 september uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2023 30 sept Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% över tid 53,5 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,04 Soliditeten ska överstiga 35% 42,3 Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,5 år 2,5 29 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== Totalt fanns 370 628 606 (370 057 177) aktier utestående före utspädning per 30 september 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,76 (0,75) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till -0,86 (1,71) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget. Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000 teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och med rätt att under perioden från och med den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal- kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget, samt i nytillkomna bolag i koncernen. Options pro- grammet omfattar högst 3 000 000 tecknings optioner. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta tecknings- optionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna kommer att erbjudas förvärva tecknings optionerna på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under perio den från och med den 1 november 2025 till och med den 30 november 2025 för en (1) tecknings- option teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en tecknings- kurs som motsvarar 130 procent av genomsnittet av den för varje handelsdag noterade volymviktade betal kursen för Bolagets aktie under den period om fyra veckor som föregår den extra bolagsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Teckningsoptionerna omfattas av sedvanliga om- räkningsvillkor. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den höjning som kan föranledas av att omräkning enligt optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emissioner, m.m. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per 30 september 2023. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606 (370 652 177) aktier efter utspädning utestående per 30 september 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,76 (0,75) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till -0,85 (1,70) kronor per aktie. Aktien och ägarna Största aktieägare per 2023-09-30 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4 Fastighets AB Balder 73 041 556 19,7 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 21 769 156 5,9 Conny Ryk 19 078 073 5,1 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Creades AB 9 375 000 2,5 PriorNilsson Fonder 8 951 280 2,4 Movestic Livförsäkring AB 6 422 218 1,7 Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6 Summa 10 största ägarna 278 188 953 75,1 Övriga aktieägare 92 439 653 24,9 Summa 370 628 606 100,0 30 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 31 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-30 september 2023 med jämförelsetal 1 januari-30 september 2022. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Vid utgången av september 2022 fanns i beståndet 174 fastigheter varav 73 förvärvats och 15 sålts under kvartal tre 2022. Fram till utgången av september 2023 har ytterligare 6 fastigheter förvärvats och 24 har sålts. Detta avspeglas i företagets intäkter, kost- nader och resultat jämfört med samma period föregå- ende år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 754,3 (477,1) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,4 (95,3) procent och hyresdurationen uppgick till 6,1 (6,0) år. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 163,8 (113,5) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrations kostnaderna uppgick till 44,6 (35,3) miljoner kronor. Finansnetto uppgick till -277,0 (-117,9) miljoner kronor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasing avtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 3,9 (3,6) miljoner kronor under perioden. Leasingskulden uppgick till 196,0 (186,6) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,63 (3,51) procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna var 53,5 (53,3) procent. Soliditeten var 42,3 (42,5) procent och räntetäckningsgraden var 2,04 (2,97) gånger under rullande 12 månader. Driftöverskott och förvaltningsresultat Driftöverskottet uppgick under perioden till 590,5 (363,6) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 282,8 (220,0) miljoner kronor, motsvarande 0,76 (0,75) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Bolaget redovisade resultat från intresseföretag om -40,4 (20,3) miljoner kronor, varav förvaltningsresul- tatet uppgick till 13,9 (9,6) miljoner kronor. Intresse- företagen består av Krona Public Real Estate AB och Backaheden Fastighets AB. Ett Impairment test har genomförts i enlighet med föreskrifterna i IAS 36 och bedömningen är att kassaflödet från utdelningen ger att Stenhus kan försvara värdet på de uppbokade andelarna. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till -607,6 (266,5) miljoner kronor, varav orealise- rade uppgick till -526,6 (269,3) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -3,9 (1,9) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 14 miljoner kronor. Effekten, då ökningen av avkastningskraven varit högre än ökningen av driftnettona, har lett till en negativ värde- förändring om -540,6 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -526,6 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 12 986,0 (14 248,2) miljoner kronor. Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick till 4,3 (83,4) miljoner kronor varav -6,4 (45,8) miljoner kronor avsåg derivat och 10,7 (37,6) miljoner kronor avsåg övriga finansiella placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till 50,7 (-58,7) miljoner kronor, varav -22,0 (-19,6) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk- nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har beräknats till 74,8 (202,7) miljoner kronor, vilket mot- svarar en skatteeffekt om 15,4 (41,8) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder. Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden Koncernens hyresintäkter uppgick till 754,3 (477,1) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 590,5 (363,6) miljoner kronor. Ekonomiska uthyrningsgrad uppgick till 94,4 procent med en hyresdura tionen på 6,1(6,0) år. Kassaflödet uppgick till -21,0 (-17,5) miljoner kronor. 31 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 32 ===== Koncernens resultat i sammandrag, mkr 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept Rullande 12 mån okt 2022- sept 2023 2022 jan- dec Hyresintäkter 246,9 235,6 754,3 477,1 989,6 712,4 Förvaltningskostnader1 -56,1 -72,1 -208,4 -148,7 -292,9 -233,3 Resultat från intresseföretag -7,9 9,3 -40,4 20,3 -34,3 26,3 Finansnetto -92,3 -70,1 -277,0 -117,9 -353,5 -194,4 Omstruktureringskostnader – -4,5 – -4,5 – -4,5 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -143,0 35,6 -607,6 266,5 -913,8 -39,7 Värdeförändringar finansiella instrument -6,7 18,4 4,3 83,4 1,7 80,7 Skatt 6,8 28,7 50,7 -58,7 8,5 -100,9 Resultat -52,3 180,9 -323,9 517,4 -594,7 246,6 1 I förvaltningskostnader ingår fastighetskostnader samt centrala omkostnader. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 383,6 (8 612,9) miljoner kronor, varav 6 505,4 (7 427,5) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redovisats på nettot på dessa poster, 878,2 (1 185,4) miljoner kronor, motsvarande 180,9 (244,2) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 9,1 (7,5) miljoner kronor och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 18,9 (19,1) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till -323,9 (517,4) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -317,4 (502,1), motsvarande -0,85 (1,70) kronor per aktie efter utspädning. Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp- gick till 64,8 (45,8) miljoner kronor. Det fanns 33 (28) anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till -8,7 (26,9) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 3 930,5 (186,6) miljoner kronor och hade en koncern intern nettofordran på 359,8 (4 629,0) miljoner kronor. An- delar i intressebolag uppgick till 327,7 (261,3) miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick till - (32,1) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 9,3 (43,4) miljoner kronor och likvida medel till 109,3 (5,6) miljo- ner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 540,4 (4 576,3) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per 30 september till 196,3 (582,5) miljoner kronor, varav räntebärande 175,0 (563,6). 32 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 33 ===== Likvida medel vid periodens ingång: 294,4 Likvida medel vid periodens utgång: 273,5 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 289,1 Upptagna lån: 3 013,1 Försäljning av dotterbolag: 964,0 Amortering och övrig finansieringsverksamhet -3 943,0 Övriga investeringar och avyttringar: -344,1 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till -21,0 (-17,5) miljoner kronor. De dominerande posterna är försäljning av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd och amortering av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 289,1 (209,7) miljoner kronor. Ökningen är främst hänförlig till ökat driftöverskott som en följd av större fastighetsbestånd. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 619,8 (-472,8) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 964,0 (777,3) miljoner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag och varav investeringar i befintligt bestånd uppgick till -310,6 (-254,5) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -929,9 (245,6) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 3 013,1 (2 557,9) miljoner kronor och amor- tering skett med -3 947,6 (-2 464,1) miljoner kronor. Förvärv av dotterbolag, tkr 2023 jan-sept 2022 jan-sept Förvärv av förvaltningsfastigheter -4 293 -7 340 925 Apportemission – 1 950 852 Övertagnade av räntebärande skulder – 4 403 806 Övertagande av övriga tillgångar – -140 361 Övertagande av övriga Skulder 6 212 183 Kassaflöde påverkande -4 287 -914 445 Försäljning av dotterbolag, tkr 2023 jan-sept 2022 jan- sept Försäljning av förvaltningsfastigheter 980 556 782 149 Överlåtande av övriga tillgångar 8 594 1 768 Överlåtande av övriga skulder -25 111 -6 591 Kassaflöde påverkande 964 039 777 326 33 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 34 ===== Fyrislund 12:2. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Uppsala. Uthyrningsbar yta: 5 963 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% Kontraktstid: 15 år. Projekt: Fyrislund 12:2 Inflyttad: Q1 2023. Konceptanpassat projekt i samarbete med Hyresgäst Hedin Bil. 34 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 35 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept Rullande 12 mån okt 2022- sept 2023 2022 jan- dec Hyresintäkter 246 873 235 561 754 256 477 061 989 597 712 402 Fastighetskostnader -42 980 -55 598 -163 797 -113 475 -230 900 -180 578 Driftöverskott 203 893 179 963 590 459 363 586 758 697 531 824 Centrala administrationskostnader -13 133 -16 490 -44 571 -35 271 -61 983 -52 683 Resultat från intresseföretag -7 868 9 344 -40 351 20 290 -34 313 26 328 –varav förvaltningsresultat 4 945 3 428 13 928 9 589 17 940 13 601 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -18 805 4 661 -62 935 9 046 -62 935 9 046 –varav skatt 3 381 -1 942 13 554 -4 584 12 634 -5 504 –varav övrigt 2 611 3 197 -4 898 6 239 -1 952 9 185 Finansnetto -92 273 -70 055 -276 968 -117 889 -353 502 -194 423 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 90 619 102 762 228 569 230 716 308 899 311 046 –varav förvaltningsresultat 103 432 96 846 282 848 220 015 361 152 298 319 Omstruktureringskostnader – -4 500 – -4 500 – -4 500 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -143 008 35 646 -607 556 266 485 -913 789 -39 748 Värdeförändringar av finansiella instrument -6 715 18 366 4 343 83 391 1 672 80 720 Resultat före skatt -59 104 152 274 -374 644 576 092 -603 218 347 518 Skatt 6 759 28 665 50 719 -58 720 8 497 -100 942 Periodens/Årets resultat -52 345 180 939 -323 925 517 372 -594 721 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -49 711 175 732 -317 393 502 092 -606 997 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande -2 634 5 207 -6 532 15 280 12 276 34 088 Data per aktie Årets resultat -49 711 175 732 -317 393 502 092 -606 997 212 488 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 370 628 364 865 370 628 294 289 370 579 313 481 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr -0,13 0,48 -0,86 1,71 -1,64 0,68 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr -0,13 0,48 -0,85 1,70 -1,64 0,68 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept Rullande 12 mån okt 2022- sept 2023 2022 jan- dec Periodens/Årets resultat -52 345 180 939 -323 925 517 372 -594 721 246 576 Övrigt totalresultat – – – – – – Periodens/Årets totalresultat -52 345 180 939 -323 925 517 372 -594 721 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -49 711 175 732 -317 393 502 092 -606 997 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande -2 634 5 207 -6 532 15 280 12 276 34 088 35 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 36 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 12 985 975 14 248 167 14 259 215 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 195 984 186 634 187 101 Immateriella anläggningstillgångar 4 081 – 3 524 Övriga materiella anläggningstillgångar 592 66 1 079 Andelar i intresseföretag 293 131 275 761 277 808 Finansiella placeringar – 32 072 – Derivat 91 839 92 979 98 237 Summa anläggningstillgångar 13 571 602 14 835 679 14 826 964 Skattefordringar – 7 837 – Kundfordringar 10 649 9 600 15 512 Fordran syntetiskt återköp – 40 000 – Finansiella placeringar – – 49 143 Övriga fordringar 60 364 97 667 97 924 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 57 092 50 233 73 401 Likvida medel 273 451 316 410 294 414 Summa omsättningstillgångar 401 556 521 747 530 394 Summa tillgångar 13 973 158 15 357 426 15 357 358 Belopp i tkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Eget kapital Aktiekapital 370 629 370 057 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 923 418 4 912 898 4 922 274 Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 516 544 1 130 854 831 671 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 810 591 6 413 809 6 124 574 Innehav utan bestämmande inflytande 18 213 35 361 45 174 Summa eget kapital 5 828 804 6 449 170 6 169 748 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 5 461 340 5 830 250 6 449 679 Långfristig leasingskuld 195 984 186 634 187 101 Uppskjutna skatteskulder 193 476 229 000 266 316 Summa långfristiga skulder 5 850 800 6 245 884 6 903 096 Kortfristiga räntebärande skulder 1 913 718 2 267 709 1 856 796 Leverantörsskulder 37 019 70 849 115 584 Skatteskulder 16 852 26 786 37 662 Övriga skulder 94 570 55 674 66 094 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 231 395 241 354 208 378 Summa kortfristiga skulder 2 293 554 2 662 372 2 284 514 Summa skulder 8 144 354 8 908 256 9 187 610 Summa eget kapital och skulder 13 973 158 15 357 426 15 357 358 36 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 37 ===== Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade vinstmedel Innehav Övrigt inklusive utan best- Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -317 393 -317 393 -6 532 -323 925 Årets totalresultat -317 393 -317 393 -6 532 -323 925 Aktieägartillskott 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Utgående eget kapital 2023-09-30 370 629 – 4 923 418 516 544 5 810 591 18 213 5 828 804 Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserade vinstmedel Innehav Övrigt inklusive utan best- Aktie- Pågående tillskjutet periodens- ämmande Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 798 669 633 981 3 904 130 13 554 3 917 684 Årets totalresultat Årets resultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Årets totalresultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Nyemission 114 563 1 909 9141 2 024 477 2 024 477 Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – – Emissionskostnader -1 710 -1 710 -1 7 10 Inlösen av teckningsoptioner -13 -13 -13 Förvärvade minoritetsandelar 29 956 29 956 Transaktion med minoritetsandelsägare -14 798 -14 798 -32 424 -47 222 Utgående eget kapital 2022-21-31 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 1 I posten ingår IFRS 2-effekten vid förvärv av tillgångar om ett belopp på 728 013 tkr. 37 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 38 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr 2023 juli- sept 2022 juli- sept 2023 jan- sept 2022 jan- sept Rullande 12 mån okt 202- sept 2023 2022 jan- dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -59 104 152 274 -374 644 576 092 -603 218 347 518 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 163 235 -59 641 658 077 -360 477 965 975 -52 579 104 131 92 633 283 433 215 615 362 757 294 939 Betald inkomstskatt -22 186 4 476 -38 907 -15 253 -27 549 -3 895 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 81 945 97 109 244 526 200 362 335 208 291 044 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar exkl omklassificeringar och kundförlust mm 32 172 25 573 50 590 -2 410 16 036 -36 964 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder exkl omklssificeringar 40 627 15 787 -6 005 11 760 21 054 38 819 Kassaflöde från den löpande verksamheten 154 744 138 469 289 111 209 712 372 298 292 899 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -4 287 -693 025 -4 287 -914 445 -265 893 -1 176 051 Försäljning av dotterbolag -1 645 777 326 964 039 777 326 1 140 414 953 701 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -791 – -1 107 – -4 631 -3 524 Förvärv av materiella anläggingstillgångar – -16 – -16 -1 018 -1 034 Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – 380 500 380 500 Investeringar i förvaltningsfastigheter -77 252 -127 376 -310 579 -254 457 -530 144 -474 022 Investeringar i intresseföretag -66 406 -40 626 -66 406 -261 304 -66 406 -261 304 Investeringar i finansiella tillgångar – – – -58 069 – -58 069 Utdelning från finansiella tillgångar – – – 114 227 – 114 227 Avyttring av finansiella tillgångar – 123 470 37 763 123 470 37 763 123 470 Kassaflöde från investeringsverksamheten -150 381 39 753 619 803 -472 768 310 465 -782 106 Finansieringsverksamheten Nyemission – -472 1 148 220 843 1 095 220 790 Transaktion med minoritetsandelsägare 560 – -18 615 -28 950 -36 887 -47 222 Upptagna lån 1 941 698 848 917 3 013 089 2 557 862 4 083 419 3 628 192 Amortering av lån -1 922 306 -1 124 646 -3 947 615 -2 464 145 -4 810 465 -3 326 995 Inlösen personaloptioner -4 – -4 -13 -4 -13 Syntetiskt återköpsprogram – -10 000 22 120 -40 000 37 120 -25 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 19 948 -286 201 -929 877 245 597 -725 722 449 752 Periodens/Årets kassaflöde 24 311 -107 979 -20 963 -17 459 -42 959 -39 455 Likvida medel ingående balans 249 140 424 389 294 414 333 869 316 410 333 869 Likvida medel utgående balans 273 451 316 410 273 451 316 410 273 451 294 414 38 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 39 ===== Moderbolagets resultaträkning 2023 2022 2022 jan- jan- jan- Belopp i tkr sept sept dec Nettoomsättning 64 769 45 797 61 535 Övriga externa kostnader -31 460 -31 033 -42 339 Personalkostnader -37 444 -19 717 -31 884 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 219 -218 -414 Rörelseresultat -5 354 -5 171 -13 102 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -10 900 – -22 900 Resultat från andelar i intresseföretag 10 733 6 029 10 019 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 10 741 37 593 29 664 Ränteintäkter och liknande resultatposter 18 062 5 191 9 405 Räntekostnader och liknande resultatposter -31 249 -10 233 -19 029 Resultat efter finansiella poster -7 967 33 409 -5 943 Resultat före skatt -7 967 33 409 -5 943 Skatt på årets resultat -780 -6 550 -4 304 Periodens/Årets resultat -8 747 26 859 -10 247 39 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 40 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 3 930 548 186 593 191 993 Andelar i intressebolag 327 710 261 304 261 304 Immateriella anläggningstillgångar 4 080 – 3 524 Materiella anläggningstillgångar 587 52 691 Finansiella placeringar – 32 072 – Fordringar hos koncernföretag 752 552 4 574 019 4 555 302 Nyttjanderättstillgångar 2 526 901 1 377 Uppskjutna skattefordringar – – 318 5 018 003 5 054 941 5 014 509 5 018 003 5 054 941 5 014 509 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar – – 214 Fordran syntetiskt återköp – 40 000 – Finansiella placeringar – – 49 143 Fordringar hos koncernföretag 21 107 54 950 25 912 Övriga fordringar 1 10 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 129 3 351 3 401 23 237 98 311 78 671 Kassa och bank 109 315 5 567 46 242 109 315 5 567 46 242 Summa tillgångar 5 150 555 5 158 819 5 139 422 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 370 629 370 057 370 629 370 629 370 057 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 192 213 4 182 837 4 192 213 Balanserat resultat -13 667 -3 420 -3 420 Årets resultat - 8 747 26 859 -10 247 4 169 799 4 206 276 4 178 546 Summa eget kapital 4 540 428 4 576 333 4 549 175 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 175 000 563 599 563 599 Leasingskuld 2 526 901 1 377 Leverantörskulder 2 800 2 282 5 884 Skulder till koncernföretag 413 845 – 42 Skatteskulder 393 1 928 – Övriga kortfristiga skulder 5 752 3 498 7 570 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 9 811 10 278 11 775 610 127 582 486 590 247 Summa eget kapital och skulder 5 150 555 5 158 819 5 139 422 40 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 41 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 796 608 -2 637 -783 3 264 668 Omföring av föregående års resultat -783 783 – Årets totalresultat Årets resultat -10 247 -10 247 Årets totalresultat -10 247 -10 247 Nyemission 114 563 1 181 901 1 296 464 Avslutad pågende nyemssion 7 086 -222 500 215 414 – Emissionskostnader -1 710 -1 710 Utgående eget kapital 2022-12-31 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala Totalt eget Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 – Årets totalresultat Årets resultat -8 747 -8 747 Årets totalresultat - 8 747 -8 747 Utgående eget kapital 2023-09-30 370 629 – 4 192 213 -13 667 -8 747 4 540 428 41 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 42 ===== Belopp i tkr om inget annat anges. Företagsinformation Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-09-30 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus”, ”Koncernen”, ”Bolaget”), har upprättats av VD och styrelsen. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige och med organisationsnummer 559269-9507. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verksamhet. Allmänna redovisningsprinciper Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. För övrig information om redovisningsprinciper hänvisas till koncernens årsredovisning för 2022 som finns tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida. Övriga upplysningar 42 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 43 ===== Resultat och balansposter per segment 2023 jan-sept tkr Offentliga fastigheter Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Koncerngemen- samma poster & elimineringar Koncernen totalt Intäkter 122 454 391 252 155 975 84 575 – 754 256 Resultat från intresseföretag – – – – -40 351 -40 351 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 39 837 168 820 51 059 9 204 -40 3511 228 569 Orealiserade värdeförändringar -201 144 -185 125 -108 258 -32 103 – -526 630 Realiserade värdeförändringar – -35 111 -45 815 – – -80 926 Värdeförändringar av finansiella instrument – – – – 4 343 4 343 Resultat före skatt -161 307 -51 416 -103 014 -22 899 -36 0083 -374 644 Förvaltningsfastigheter 2 754 6802 6 381 155 2 282 990 1 567 150 – 12 985 975 Räntebärande skulder 1 400 634 3 016 539 1 264 750 1 178 820 514 315 7 375 058 Förvärv – 4 293 – – – 4 293 Försäljning – -282 144 -698 412 – – -980 556 Investeringar i befintliga fastigheter 48 484 206 152 49 695 6 248 – 310 579 Omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 230 – – Resultat och balansposter per segment 2022 jan-sept tkr Offentliga fastigheter Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Koncerngemen- samma poster & elimineringar Koncernen totalt Intäkter 75 600 205 648 153 772 42 041 – 477 061 Resultat från intresseföretag – – – – 20 290 20 290 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 29 717 96 889 73 895 22 142 8 073 1 230 716 Orealiserade värdeförändringar 60 668 126 312 55 306 26 993 – 269 279 Realiserade värdeförändringar 5 682 -8 476 – – – -2 794 Värdeförändringar av finansiella instrument – – – – 83 391 83 391 Resultat före skatt 96 067 214 725 129 201 49 135 86 9643 576 092 Förvaltningsfastigheter 2 890 000 6 023 606 3 144 419 2 190 142 – 14 248 167 Räntebärande skulder 1 338 789 2 966 920 1 464 266 1 095 594 1 232 390 8 097 959 Förvärv 1 790 420 3 351 238 350 319 1 848 949 – 7 340 926 Försäljning -489 932 -292 217 – – – -782 149 Investeringar i befintliga fastigheter 15 762 152 050 27 445 59 200 – 254 457 Omklassificering av segment – – -255 000 255 000 – – 1 I summeringsraden inkluderas koncerngemensamma förvaltningskostnader om – ( -12 217) tkr. 2 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 3 I summeringsraden inkluderas koncerngemensamma poster av ej återkomma karaktär om – (- 4 500 ) tkr. 43 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 44 ===== Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 9,6 (29,1) miljoner kronor varav 8,3 (23,3) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 2022 jan-sept jan-sept Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 9 564 29 064 Övrigt – 40 625 Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 2 170 4 262 Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 4,4 (7,5) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Styrelse och ledning, tkr 2023 2022 jan-sept jan-sept Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 4 421 7 473 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 673 1 771 44 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 45 ===== Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 1,3 (5,7) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 64,8 (45,8) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 3,9 (7,1) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 2022 jan-sept jan-sept Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 1 304 5 678 Övrigt – 40 625 Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 1 075 862 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2023 2022 jan-sept jan-sept Försäljning av varor/ tjänster 64 769 45 797 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 773 659 4 628 969 Skuld på balansdagen 413 845 – Styrelse och ledning, tkr 2023 2022 jan-sept jan-sept Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 3 863 7 078 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 598 1 771 45 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 46 ===== Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Ledningens antaganden För att säkerställa att redovisningen sker i enlighet med god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden. Dessa kan påverka redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedöm- ningar (se vidare Allmänna redovisningsprinciper). Fastighetsrelaterade risker Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för fel aktiga värderingar låter Bolaget marknadsvärdera 100 procent av fastighetsbeståndet externt varje kvartal. Risker uppstår också i form av hyresförluster och vakanser. Bolaget prioriterar hyresgäster med hög kreditvärdighet och långa löptider på hyresavtalen. Bolaget är också exponerat för risk gällande oförut- sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som inte kan kompenseras fullt ut via hyresavtal med hyresgäster. Fastighetstransaktioner är en del av Bolagets verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet och risk. Finansiella risker Bolagets finansiering består av eget kapital och räntebärande skulder. Fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Bolaget är att inte ha tillgång till finansiering. Bolaget har därför tydliga mål gällande soliditet, kapital- och räntebindning (se vidare avsnit- tet om ”Finansiella mål”). Hållbarhetsrisker Med hållbarhetsrisker avses risker som är direkt eller indirekt förknippade med exempelvis miljörisker, klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Stenhus arbetar vidare enligt affärsmodellen mot uppsatta mål där fokus är långsiktiga stabila kassa flöden där aktieägare och investerare i Bolaget känner trygghet både när marknaden är stabil men också när den förändras negativt. Arbetet under kvartal tre, med fokus att öka Bolagets finansiella styrka, har lett till avslut av ett antal finansierings projekt. • Stenhus har efter perioden upprättat ett grönt finansieringsramverk samt emitterat gröna obliga- tioner för 500 miljoner kronor. Stenhus har genom- fört ett återköp av Bolagets dotterbolag MaxFast- igheter i Sverige AB (publ):s utestående icke säkerställda obligationer med en utestående volym om 300 miljoner kronor. De nya obligationerna vilka emitterades under ett ramverk om 700 miljoner kronor, har en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 600 baspunkter. Bolaget avser att ansöka om upptagande till handel av de Nya Obligationerna på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. • Vid utgången av acceptfristen gällande Backa- heden Fastighets AB den 13 oktober uppgick Sten- hus andel av utestående aktier och röster till 60,88 procent. Backaheden konsolideras med Stenhus i kvartal fyra 2023. 46 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 47 ===== Denna delårsrapport har överskådligen granskats av bolagets revisorer. Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 23 november 2023, klockan 08.00 CET. Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Erik Borgblad Anna Engebretsen Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Malin af Petersens Frank Roseen Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 23 november 2023 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 47 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 48 ===== Revisorns granskningsrapport Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) org nr 559269-9507 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 23 november 2023 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor 48 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 49 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 49 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 50 ===== Bedömd intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa- tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Den långsik- tiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och be- dömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 30 september 2023 samt effekter av pågående projekt där signerade hyres- kontrakt finns. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning enligt KPI siffran för oktober 2023. För beräkningen av intjäningsförmågan på rullande 12 månader inklu- deras nio månader av den uppräknade intäkten. Den presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyres- garantier om 3,5 miljoner kronor. Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall med beaktande av byggnadernas tekniska systems ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för central administration har beräknats utifrån en upp- skattning av nödvändig organisation och består till största del av ersättning till personal, administrativ förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings- kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital- struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har beräknats med utgångspunkt i underliggande basränta (STIBOR3M) om 4,00 % samt kontrakterade lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp som om de vore utnyttjade till fullo. Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr Per 30 sept 2023 Projekt Backaheden Frånträtt efter kvartalet1 Långsiktigt Justerat hyresvärde 1 056 5 64 -3 1 122 Vakans -57 – – – -57 Hyresintäkter 999 5 64 -3 1 065 Fastighetskostnader -211 – -7 1 -217 Driftöverskott 788 5 58 -3 847 Central administration -56 – -3 – -59 Resultat från intresseföretag 11 – – – 11 Finansnetto -405 -3 -15 -16 -439 Förvaltningsresultat 337 2 40 -19 360 Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Långsiktig intjäning per aktie 0,91 0,01 0,11 -0,05 0,97 1 Inkluderar även effekter av refinansieringar Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings- resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) och driftnettot förändras. Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningresultat, mkr STIBOR3M Driftnettoförändring 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% -10% 325 300 275 250 225 -5% 367 342 318 293 268 0% 410 385 360 335 310 5% 452 427 402 377 353 10% 495 470 445 420 395 50 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 51 ===== Intjäningsförmåga rullande tolv månader Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres- intäkter från projekten inkluderas från och med kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör därmed inte en prognos. Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr Per 30 sept 2023 Projekt Backaheden Frånträtt efter kvartalet1 Rullande 12 Justerat hyresvärde 1 030 4 64 -3 1 095 Vakans -57 – – – -57 Hyresintäkter 974 4 64 -3 1 038 Fastighetskostnader -213 0 -7 1 219 Driftöverskott 761 3 58 -3 819 Central administration -56 – -3 – -59 Resultat från intresseföretag 11 – – – 11 Finansnetto -405 -1 -15 -15 -436 Förvaltningsresultat 309 2 40 -17 334 Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 Långsiktig intjäning per aktie 0,83 0,01 0,11 -0,05 0,90 1 Inkluderar även effekter av refinansieringar 51 Delårsrapport Q3 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 52 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 11 117 75 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 Kalendarium Årsredovisning 25 april 2024 Boksluts- kommuniké 21 februari 2024 Delårsrapport Q1 16 maj 2024 Delårsrapport Q3 21 november 2024 Delårsrapport Q2 22 augusti 2024 Årsstämma 23 maj 2024