===== SIDA 1 ===== Q3 Delårsrapport januari-september 2024 ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Delårsrapport Q3 samt januari-september 2024 4 Kvartalsöversikt 6 Nyckeltal 7 Affärsidé, mål och strategi 8 Hållbarhet 10 Fastighetsportfölj 12 Transaktioner 23 Befintliga intressebolag 24 Projektportfölj 25 Finansiering 28 Aktien och ägarna 31 Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde 32 Finansiell information 36 Övriga upplysningar 43 Styrelsens försäkran 47 Revisorns granskningsrapport 48 Definitioner av nyckeltal 49 Bedömd intjäningsförmåga 50 Kalendarium / Kontaktuppgifter 52 Innehåll Marknads- värde fastigheter 13 192 mkr Driftnetto 593,2 mkr Net LTV 53,3 % Uthyrnings- grad 93,0 % Antal fastigheter 134 st Uthyrningsbar yta 884 376 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,65 kr/st Hyresduration 6,4 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 3 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 4 ===== Juli till september i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 241,1 (246,9) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftnettot uppgick till 194,8 (203,9) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 85,8 (103,4) mkr, motsvarande 0,23 (0,28) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -34,8 (-143,0) mkr varav orealiserade -14,1 (-140,7) mkr motsvarande -0,1 (-1,1) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till -14,7 (-52,3) mkr. • Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till motsvarande -0,04 (-0,13) kr per aktie efter utspädning samt -0,04 (-0,13) kr per aktie före utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 113,0 (81,5) mkr varav 73,2 (4,3) mkr avsåg förvärv och 39,7 (77,3) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnatio- ner. • Försäljning av fastigheter uppgick netto till -443,7 (1,4) mkr. Januari till september i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 766,9 (754,3) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftnettot uppgick till 593,2 (590,5) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. • Förvaltningsresultatet uppgick till 241,9 (282,8) mkr, motsvarande 0,65 (0,76) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -184,7 (-607,6) mkr varav orealiserade -150,9 (-526,6) mkr motsvarande -1,1 (-3,9) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till -54,3 (-323,9) mkr. • Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till motsvarande -0,14 (-0,85) kr per aktie efter utspädning samt -0,14 (-0,86) kr per aktie före utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 233,6 (314,9) mkr varav 73,2 (4,3) mkr avsåg förvärv och 160,3 (310,6) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggna- tioner. • Försäljning av fastigheter uppgick netto till -717,1 (-980,6) mkr. • Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick till 13 191,9 (13 860,1) mkr vid periodens slut. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 163,3 (289,1) mkr. Likvida medel upp- gick vid periodens utgång till 317,3 (273,5) mkr. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick till 1,9 (2,5) år, att jämföras med det långsiktiga målet om minst 2,5 år. • Soliditeten uppgick till 42,4 (40,8) procent att jämföra med målet att den ska överstiga 35 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets fastighetsbestånd uppgick till 53,3 (54,7) procent att jämföra med målet att den ska understiga 55 procent på lång sikt. • Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets- bestånd uppgick till 55,7 (56,9) procent att jämföra med målet att den ska understiga 60 procent på lång sikt. • Räntetäckningsgraden uppgick till 1,77 (2,04) gånger under rullande 12 månader, att jämföra med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. • Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,4) procent. Delårsrapport Q3 januari-september 2024 Stenhus Fastigheter har under kvartal tre frånträtt och tillträtt de fastigheter som sålts och förvär- vats under kvartal två. 4 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== Väsentliga händelser under januari-mars • Stenhus har ingått hyresavtal med Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7 och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt sam- manlagt underliggande hyresvärde är cirka 16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på kon- trakten är drygt 12 år. Väsentliga händelser under april-juni • Stenhus har ingått avtal om försäljning av sex stycken fastigheter samt avyttrat och frånträtt en fastighet, indirekt genom ett flertal bolagsaffärer. Totalt sammanlagt underliggande fastighetsvärde är 172 mkr vilket innebär en premie om drygt en procent jämfört med bokfört värde och en värde- ökning under innehavstiden om 19 mkr. Frånträde skedde under kvartal två 2024. • Stenhus har ingått avtal med I.A Hedin Fastighet AB om förvärv av fastigheten Göteborg Biskops- gården 44:4 genom förvärv av samtliga aktier i fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet uppgår till 72,25 mkr och av köpeskillingen om 54 mkr betalas 14,95 mkr genom nyemitterade Sten- husaktier, vilka emitteras till en teckningskurs om 13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024. • Stenhus har under kvartal två emitterat ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till ett belopp om 98 750 000 kronor under det befintliga ramver- ket om 700 mkr icke säkerställda obligationslån med ISIN SE0017131634 med ett sedan tidigare utestående nominellt belopp om 500 mkr. • Stenhus har, genom dotterbolag, ingått avtal om försäljning av 70 procent av aktierna i Stenhus Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom dotter- bolag 16 förvaltningsfastigheter inom segmenten lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag till Stenhus och köparen av aktierna i JV-Bolaget har vidare ingått ytterligare ett aktieöverlåtelseavtal, varige- nom köparen förvärvat samtliga aktier från Stenhus i ett fastighetsbolag som äger två förvaltningsfast- igheter inom samma segment. Totalt sammanlagt fastighetsvärde för transaktionerna är 450,5 mkr. Den sammanlagda totala värdeförändringen på fastigheterna under Stenhus innehavstid är positiv och uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i början av kvartal tre 2024. Väsentliga händelser under juli-september • Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts (Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet (Biskops- gården 44:4) har tillträtts. I samband med förvärvet av Biskopsgården 44:4 har en ny emission genom- förts där 1 150 000 nya aktier ställts ut. Väsentliga händelser efter perioden • Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating (”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med förbättrad utsikt från negativ till stabil. • Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter, sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck- lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel och förutsätter ingen bankfinansiering. 5 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== Resultaträkning Belopp i mkr 2024 juli- sept 2024 april- juni 2024 jan- mars 2023 okt- dec 2023 juli- sept Hyresintäkter 241,1 257,7 268,1 264,7 246,9 Fastighetskostnader -46,3 -56,6 -70,7 -65,0 -43,0 Driftnetto 194,8 201,1 197,3 199,7 203,9 Central administration -15,4 -18,7 -15,7 -15,8 -13,3 Resultat från intresseföretag -4,5 2,9 -23,7 -35,8 -7,9 - varav förvaltningsresultat 2,4 3,0 2,2 2,6 4,9 Finansnetto -96,0 -106,6 -106,5 -110,1 -92,3 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 78,9 78,7 51,4 37,9 90,6 Förvaltningsresultat 85,8 78,8 77,3 76,4 103,4 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -34,8 -62,4 -87,4 33,8 -143,0 Värdeförändringar av finansiella instrument -55,0 -24,3 20,2 -89,9 -6,7 Resultat före skatt -10,9 -8,1 -15,8 -18,1 -59,1 Skatt -3,7 -4,4 -11,4 -33,7 6,7 Periodens resultat -14,7 -12,5 -27,1 -51,8 -52,3 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -14,1 -11,8 -25,4 -95,8 -49,7 varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -0,6 -0,7 -1,7 43,9 -2,6 Balansräkning Belopp i mkr 2024 30 sept 2024 30 juni 2024 31 mars 2023 31 dec 2023 30 sept Förvaltningsfastigheter 13 191,9 13 557,4 13 721,0 13 860,1 12 986,0 Nyttjanderättstillgångar 198,9 197,5 196,8 196,3 196,0 Immateriella anläggningstillgångar 4,3 4,4 4,1 4,3 4,1 Övriga materiella anläggningstillgångar 0,5 0,6 0,6 0,7 0,6 Andelar i intresseföretag 93,3 97,8 94,9 118,7 293,1 Långfristiga fordringar 38,0 – – – – Derivat – 35,6 59,9 39,6 91,8 Övriga omsättningstillgångar 142,4 139,2 151,6 148,8 128,1 Likvida medel 317,3 293,8 226,1 306,2 273,5 T otalt tillgångar 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7 13 973,2 Eget kapital 5 691,4 5 688,7 5 698,6 5 714,8 5 810,6 Innehav utan bestämmande inflytande 150,4 163,2 171,6 188,8 18,2 Uppskjuten skatt 196,1 202,4 206,9 204,9 193,5 Räntebärande skulder 7 403,0 7 698,9 7 803,1 7 956,5 7 375,1 Skuld nyttjanderätter 198,9 197,5 196,8 196,3 196,0 Derivat 19,4 – – – – Övriga skulder 327,6 375,6 378,1 413,4 379,8 T otalt eget kapital och skulder 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7 13 973,2 Kvartalsöversikt 6 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 7 ===== Nyckeltal Finansiella 2024 juli- sept 2023 juli- sept 2024 jan- sept 2023 jan- sept Rullande 12 mån okt 2023- sept 2024 2023 jan- dec Hyresintäkter, mkr 241,1 246,9 766,9 507,4 1 031,6 1 019,0 Driftnetto, mkr 194,8 203,9 593,2 386,6 792,9 790,2 Förvaltningsresultat, mkr 85,8 103,4 241,9 179,4 318,3 359,2 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -34,8 -143,0 -184,7 -464,5 -150,8 -573,7 Resultat efter skatt, mkr -14,7 -52,3 -54,3 -271,6 -106,1 -375,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,91 2,14 1,79 1,98 1,77 1,94 Avkastning på eget kapital, % -1,0 -3,6 -1,8 -9,0 -1,8 -6,2 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,23 0,28 0,65 0,48 0,86 0,97 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,23 0,28 0,65 0,48 0,86 0,97 Resultat per aktie före utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,72 -0,40 -1,11 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,72 -0,40 -1,11 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,10 0,42 0,44 0,36 0,59 0,93 2024 juli- sept 2023 juli- sept 2024 jan- sept 2023 jan- sept Rullande 12 mån okt 2023- sept 2024 2023 jan- dec Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 778 606 370 628 606 371 778 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 778 606 371 223 606 371 778 606 371 223 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 203 606 370 628 606 371 203 606 370 628 606 371 203 606 370 628 606 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 203 606 371 223 606 371 501 106 371 223 606 371 501 106 371 223 606 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 014 737 370 628 606 370 859 610 370 628 606 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 409 956 371 223 606 371 363 114 371 223 606 1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida www.stenhusfastigheter.se Fastighetsrelaterade 2024 30 sept 2023 30 sept 2023 31 dec Uthyringsbar area, kvm 884 376 899 834 952 003 Antal fastigheter, st 134 158 161 Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 191,9 12 986,0 13 860,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 87,1 89,1 89,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,4 94,9 Hyresduration, år 6,4 6,1 6,3 Finansiella Balansomslutning, mkr 13 986,7 13 973,2 14 674,7 Genomsnittlig ränta, % 4,9 5,63 5,41 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,1 1,13 1,31 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 1,9 2,5 2,5 Soliditet vid periodens utgång, % 42,4 42,3 40,8 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,3 53,5 54,7 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,7 55,5 56,9 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 080,4 5 917,9 6 089,5 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,35 15,94 16,40 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 685,3 5 537,6 5 678,3 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,29 14,92 15,30 7 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 8 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom och kundnyttan kan maximeras och bidra till att långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings- strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Fastighets- utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande operativa och finansiella mål för verksamheten. Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder vid utgången av 2025. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 8 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 9 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd- ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast- ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik i en mix av läge (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps-/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte- risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings- grad. • Under det närmaste året kommer kassaflödet att återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Under det kommande året bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektutveckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvaltningsresultatet. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 9 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 10 ===== Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt- och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets- arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även- tyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Hållbarhet Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER 10 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== FN:s GLOBALA MÅL Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar - hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele- gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är • Miljö och resurseffektivitet • Professionella och engagerade medarbetare • Ekonomisk uthållighet och affärsetik För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar- hetsredovisning 2023 på Bolagets hemsida. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 11 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 191,9 (13 860,1) miljoner kronor vid periodens slut. Den 30 september 2024 bestod Bolagets fastig- hetsportfölj av 134 (161) fastigheter varav 12 (12) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran plus schabloniserade hyrestillägg per 30 september 2024, uppgick till 992,2 (inklusive projekt) (953,5) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,4) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 30 septem- ber 2024 uppgick till cirka 6,4 (6,1) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 39,5 (33,3) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,6 (7,2) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 6 937 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte- rade hyresintäkterna uppgick till drygt 539 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 192 miljoner kronor vid periodens slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2024 juli- sept 2023 juli- sept 2024 jan- sept 2023 jan- sept 2023 jan- dec 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 557,4 13 045,9 13 860,1 14 259,2 14 259,2 7 168,4 1 634,0 – Förvärv 73,2 4,3 73,2 4,3 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning -443,7 1,4 -717,1 -980,6 -1 044,2 -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring -14,1 -140,7 -150,9 -526,6 -490,7 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -20,7 -2,3 -33,8 -80,9 -83,0 -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 39,7 77,3 160,3 310,6 374,2 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 191,9 12 985,9 13 191,9 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % -0,1 -1,1 -1,1 -3,90 -3,4 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 153 157 160 180 180 116 14 – Förvärv 1 1 1 1 8 78 103 14 Försäljning -20 – -27 -23 -27 -16 1 – Omklassificering – – – – – 2 – – Antal fastigheter UB 134 158 134 158 161 180 116 14 12 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== Tusen kvm Antal fastigheter 240630 240930210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 240630 240930210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331 231231 240331 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 53% Sällanköps-/dagligvaruhandel 15% Offentliga fastigheter 20% Kontor 12% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 33% Väst 35% Mälardalen 22% Öst 6% Syd 2% Norr 2% 13,2 Mdkr 13,2 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30 september 2024 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,0 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,3 år. 33%22% 35% 6% 2% 2% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 13 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Fastighetsbeståndet per 2024-09-30 Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastigheter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 36 163 460 317 2 103 32 4 404 26 945 33 Väst 46 353 681 346 1 062 35 4 631 13 094 35 Mälardalen 31 192 218 234 1 403 24 2 879 14 976 22 Öst 12 111 838 74 674 7 750 6 707 6 Syd 2 45 914 0 – 0 284 6 185 2 Norr 7 17 265 20 1 181 2 244 14 121 2 Tot a l 134 884 376 992 1 287 100 13 192 14 917 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-09-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 1 312 535 2 146 411 4 404 33 Väst 2 625 464 426 1 117 4 631 35 Mälardalen 2 099 750 30 – 2 879 22 Öst 450 203 97 – 750 6 Syd 284 – – – 284 2 Norr 169 75 – – 244 2 Tot a l 6 937 2 028 2 699 1 528 13 192 100 Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-09-30 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 99 51 132 35 317 32 Väst 207 39 32 68 346 35 Mälardalen 171 60 3 – 234 24 Öst 47 20 7 – 74 7 Syd 0 – – – 0 0 Norr 14 6 – – 20 2 Tot a l 539 176 174 103 992 100 Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2024-09-30 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 55 418 29 959 59 590 18 493 163 460 18 Väst 244 094 40 889 16 047 52 651 353 681 40 Mälardalen 138 309 50 273 3 636 – 192 218 22 Öst 90 877 17 071 3 890 – 111 838 13 Syd 45 914 – – – 45 914 5 Norr 11 132 6 133 – – 17 265 2 Tot a l 585 743 144 325 83 163 71 144 884 376 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,0 mkr per år i 1,3 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 14 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-09-30 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 46 30 115 18 209 30 Väst 88 24 20 100 232 34 Mälardalen 115 31 11 – 157 23 Öst 23 38 22 – 83 12 Syd 2 – – – 2 0 Norr 7 2 – – 9 1 Tot a l 281 125 168 118 692 100 Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt² Mkr Andel, % 2024 22 656 13 29 3 2025 32 397 48 50 5 2026 53 307 52 61 6 2027 147 371 78 147 15 ≥2028 497 162 191 679 70 T otalt 752 892 382 967 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 3,0 5,2 6,3 10,8 4,9 10,5 4,1 11,5 5,1 6,2 5,9 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 2,8 8,5 15,2 15 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 9 19 723 25 5 2025 20 11 840 11 2 2026 30 36 610 42 8 2027 36 103 477 80 15 >2028 78 336 282 375 70 T otalt 173 507 931 532 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 2 2 383 3 2 2025 10 9 545 17 10 2026 10 11 509 10 6 2027 21 32 499 45 26 >2028 41 68 764 96 56 T otalt 84 124 700 172 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 4,7 2,1 7,8 15,0 6,4 8,1 3,7 15,5 6,3 12,1 2,5 5,9 4,9 5,0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel 30 25 20 15 10 5 0 60 50 40 30 20 10 0 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 2,0 5,9 26,2 10,6 9,0 10,7 5,9 1,5 2,2 4,94,9 2,83,5 9,8 16 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 1 0 0 0 2025 4 1 311 2 1 2026 5 1 363 2 1 2027 10 6 606 13 8 >2028 49 58 949 146 89 T otalt 69 68 229 164 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Antal kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, % 2024 1 550 1 1 2025 14 9 701 20 20 2026 7 3 825 7 7 2027 11 4 789 9 9 >2028 23 33 167 62 63 T otalt 56 52 032 99 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 35 30 25 20 15 10 5 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 0,7 19,8 7,4 28,4 5,0 29,7 9,1 Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter Hyresavtalens förfallostruktur, kontor 40 35 30 25 20 15 10 5 0 12 10 8 6 4 2 0 20242025202620272028202920302031 20322033203420352036>2037 0,1 1,5 1,2 8,2 7,6 9,3 4,4 0,0 0,6 22,7 6,7 8,9 15,7 13,1 17 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Största hyresgäster per 2024-09-30 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 8,7 Santa Maria AB 38 337 1 7,0 Bilia AB 25 146 7 8,5 Botkyrka Kommun 12 935 3 8,6 Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,6 Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,3 Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,7 IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,7 Quintus Technologies AB 10 663 4 4,2 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 2,0 Tyresö Kommun 7 995 1 4,0 Momentum Group AB 28 219 1 3,2 Leo´s AB 11 474 3 5,2 Polismyndigheten 7 175 6 4,6 ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 7,3 T op 15 300 626 51 7,6 Övriga 583 750 903 T otalt 884 376 992 6,42 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 Areamässig uthyrningsgrad, % 87,1 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2024-09-30 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 67% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 54% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 18% Kontor 10% Kontrakterad hyra per region Väst 35% Stockholm 32% Mälardalen 24% Öst 7% Norr 2% Syd 0% Lager/lätt industri/logistik T otalt 95% 96% 91% 86% Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrt Vakant Sällanköps-/dagligvaruhandel Offentliga fastigheterKontor 93% 18 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. Uthyrningsgrad: 100% 19 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio- den till -184,7 (-607,6) miljoner kronor, varav orealisera- de uppgick till -150,9 (-526,6) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -1,1 (-3,9) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 86 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 53 263 kvadratmeter i ny och omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om 236,9 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till -150,9 miljoner kronor. Det samlade mark- nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 191,9 (13 860,1) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdig- ställt och värdering kan ske. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,16 10,08 8,26 Direktavkastningskravet, % 4,08 7,92 6,14 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 6 481 1 059 Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2 Drift och underhåll, kr/kvm 12 494 172 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -486,7 521,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -524,6 621,6 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 519,5 -519,7 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -178,8 178,8 Drift och underhåll, +/- 10 procent -312,0 312,0 20 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,96 9,08 8,24 Direktavkastningskravet, % 5,85 6,95 6,13 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 379 2 026 1 648 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5 Drift och underhåll, kr/kvm 70 390 246 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -44,4 46,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -59,8 70,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,0 -72,0 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -22,0 22,0 Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,5 33,5 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,86 9,80 8,91 Direktavkastningskravet, % 5,75 7,65 6,78 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 304 6 481 1 146 Långsiktig vakans, % 3,0 8,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 24 440 183 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -64,8 68,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -62,5 72,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 84,9 -84,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -25,4 25,4 Drift och underhåll, +/- 10 procent -48,2 48,2 21 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,40 10,08 8,45 Direktavkastningskravet, % 5,30 7,92 6,32 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 2 719 824 Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,8 Drift och underhåll, kr/kvm 12 395 134 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -267,8 290,2 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -285,9 337,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 270,0 -270,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -96,0 96,0 Drift och underhåll, +/- 10 procent -163,0 163,0 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,16 9,33 7,41 Direktavkastningskravet, % 4,08 7,20 5,31 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 744 3 300 1 926 Långsiktig vakans, % – 8,0 3,8 Drift och underhåll, kr/kvm 25 494 331 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -109,7 116,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -116,4 141,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 92,6 -92,6 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,4 35,4 Drift och underhåll, +/- 10 procent -67,3 67,3 22 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Transaktioner Stenhus är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterad avkastningen till aktieägarna. Fastigheter som frånträtts efter kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik 1 700 100 Tot a l 1 700 100 Fastigheter som tillträtts och avtalats för tillträde efter kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100 Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 893 100 Tot a l 8 389 100 Fastigheter som har tillträtts under kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Biskopsgården 44:4 Göteborg Lager/lätt industri/logistik 5 297 100 Tot a l 5 297 100 Fastigheter som har frånträtts under kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Kalkstenen 1 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 967 100 Kalkstenen 2 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 861 100 Grepen 16 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 1 419 100 Mejseln 23 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 3 246 91 Repslagaren 24 Lidköping Kontor 2 692 87 Mejseln 30 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 1 565 100 Fräsen 1 & 9 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 2 848 100 Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – – Kuröd 4:104 Uddevalla Lager/lätt industri/logistik 13 955 100 Stämjärnet 6 Tidaholm Lager/lätt industri/logistik 13 304 100 Porfyren 3 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 300 100 Mejseln 27 & 28 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 12 559 100 Stenbäret 5 Nyköping Lager/lätt industri/logistik 730 100 Stenbäret 6 & 8 Nyköping Lager/lätt industri/logistik 2 358 100 Sillen 2 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 512 100 Muttern 1 Avesta Lager/lätt industri/logistik 471 100 Blocket 2 Hedemora Lager/lätt industri/logistik 836 100 Tot a l 63 623 99 Per 30 september 2024 fanns förpliktelser avseende förvärv av fastigheter på motsvarande 82,5 miljoner kronor. Totalt har 20 fastigheter frånträtts och en fastighet till- trätts under kvartalet. Under januari-september 2024 har 37 fastigheter frånträtts och en fastighet tillträtts. 23 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 1 186 mkr Årligt driftnetto, ca: 68 mkr Ägarandel: 24,0% Befintliga intressebolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus Fastigheter i intressebolag. 24 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter att teckna totalentre prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad- kostnaden. Per 30 september 2024 fanns förpliktelser gällande Stenhus Fastigheters projekt om 110,5 miljoner kro- nor. Fokus och utveckling Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 20 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Positivt förhandsbesked om planändring har inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar för planarbetet pågår. Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm BTA. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifiera- de fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och pro- jekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i fastigheterna. Utö- ver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kon- troller avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp erhållit totalt sju certifieringar i beståndet, BREEM in use ”Very Good”, dock inga under kvartal tre 2024. Ytterligare 16 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2024/2025. Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energide- klarationer på utvalda fastigheter där målet är att uppnå minst nivå C. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 25 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,0 1,0 – – – – – – Fastighetsutveckling Sparrhornet 3 Varberg 3 342 92,3 87,3 5,0 7,2 91,6 Hedin helsingborg Bil AB 15 Q1 2025 Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 200 23,4 22,7 0,7 2,2 100 Blomsterlandet 10 Färdigställd BREEAM Kumla 3:175 Tyresö 530 13,8 13,1 0,7 1,5 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 4 690 41 1,6 39,4 8,5 100 Motonet 12 Q3 2025 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 3 100 20 0 20 5,7 100 Dollarstore 15 Q3 2025 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 1 048 24 1,4 22,6 3,9 100 Lindex, Dressman, Gemensamhetsytor 5/6 Q1 2025 BREEAM Hållbarhetsprojekt Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,05 0,07 – – – – Q3 2025 BREEAM Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM Handelsområde Skiftinge Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q1 2025 BREEAM Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,4 0 0,4 – – – – Q1 2025 BREEAM Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q4 2024 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q4 2024 BREEAM Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Hammaren 1 Tibro – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 1,5 1,7 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna till fjärrvärme Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM Summa 56 784 245,7 136,4 110,5 30,6 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 26 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1 374 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2025 Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastighe- ters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374 kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln. Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard. Bro Klöv & Lilla Ullevi 1:12 , Bro Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 17 000 kvm BTA Status: Pågående konvertering Kommentar: Handelsplatsen har haft en uppvärmning av oljepanna som är avvecklad i byggnaden och framdragning av fjärrvärme pågår. Fjärrvärmeanslutningen är planerad att genomföras i Q4 2024 och som medför en energibesparing med ca 40 procent. Sparrehornet 3, Varberg Fastighetskategori: Lager/Lätt Industri/Logistik Area: 3 342 kvm BTA Status: Pågående produktion Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres- avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm. Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav. Köpmannen 7 Kategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 9 089 kvm BTA Status: Pågående produktion Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster; Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. Omlo- kalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom sam- ma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av 768 kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år. 27 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Kapitalstruktur Bolagets finansiering utgörs av säkerställda banklån samt kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Sten- hus Fastigheters externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhandahål- ler säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. Endast en mindre del av den totala skuldportföljen utgörs av obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Stenhus Fastigheters finansie- ringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbe- ta proaktivt med god framförhållning mot olika kredit- givare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapi- tal- och räntebindning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapportperiodens slut till 7 403,1 (7 957) miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 6 807,0 (7 481) miljoner kronor samt icke-säkerställd obligation om 596,1 (476) miljoner kronor. Vid rap- portperiodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 6 807,0 (7 481) miljoner kronor bestod av säkerställda banklån om 6 742,8 (7 439) miljoner kronor och säkerställda byggnads- kreditiv om 64,2 (42) miljoner kronor. Obligationslån Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 98,8 miljoner kronor under det befintliga ramver- ket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda obliga- tionslån med ISIN SE0017131634. Priset på de nya obligationerna fastställdes till 104,482 procent av nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus Stibor 3 månader. Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller andra icke-säkerställda finansieringsinstrument utö- ver det gröna obligationslånet till ett nominellt belopp 598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall i oktober 2026. Outnyttjade kreditfaciliteter Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 230,7 (85) miljoner kronor, varav 6,0 (10) miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkredi- tiv, 50,0 (50) miljoner kronor avsåg outnyttjad check- räkningskredit och 175,0 (25) miljoner kronor avsåg outnyttjad revolverande kreditfacilitet (RCF). Utnytt- jade kreditfaciliteter uppgår till 64,0 miljoner kronor per 30 september 2024. Finansiering Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 28 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-09-30³ Kapital Mkr Derivat1 Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 326 -3 221 4 105 7,15 55 1–2 år 59 1 521 1 580 0,94 21 2–3 år – 400 400 2,53 5 3–4 år – 1 300 1 300 3,01 18 4–5 år – – – – – > 5 år 18 – 18 6,30 0 Summa/genomsnitt 7 403 – 7 403 4,85 100 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-09-30³ Säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 2 252 – 252 5,32 3 1–2 år 4 708 – 4 708 5,34 64 2–3 år 1 407 596 2 003 6,49 27 3–4 år 318 – 318 5,07 4 4–5 år 21 – 21 5,18 0 > 5 år 100 – 100 5,47 1 Summa/genomsnitt 6 807 596 7 403 5,96 100 1 Utöver angivna derivat om 3 221 mkr finns ytterligare derivat om 298 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 252 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 152 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 403 mkr) 53% Aktiekapital (372 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 320 mkr) 38% Övriga skulder (546 mkr) 4% Uppskjuten skatt (196 mkr) 1% Minoritsintressen (150 mkr) 1% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (6 807 mkr) 92% Obligationslån (596 mkr) 8% 7, 4 Mdr 14,0 Mdr 29 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 1,9 (2,5) år. Det är lägre än Stenhus Fastigheters finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga långsiktiga kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,5 år och beror på att större förfall sker inom kommande 18 månader. Därefter kommer kapitalbindningstiden att återgå till vad finanspolicyn långsiktigt stipulerar. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 403,2 (1 318,3) miljoner kronor 5,4% (15%) . Under det tredje kvartalet har bolaget refinansierat lån om ca 117,0 miljoner kronor. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 3 518 (3 358) miljoner kronor och fasträntelån upp- gick till 77,8 (62) miljoner kronor. Bolagets säkrings- grad uppgick därigenom till ca 48,6% (43%) per ba- lansdagen. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 30 september uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till -19,4 (40) miljoner kronor. Genomsnittlig räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,1 (1,1) år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränte- swappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfalloti- den för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränteswappar och byggkreditiv upp- gick vid periodens utgång till 4,9 (5,6) procent. Per rapportperiodens slut uppgick räntetäcknings- graden till 1,77 (2,04) gånger. Detta är lägre än Sten- hus Fastigheters finanspolicy som stipulerar att den långsiktiga räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger och är en följd av den extrema ränteuppgång som varit senaste två åren. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Stenhus Fastigheters finans- policy ett antal begränsningar kopplat till nettobelå- ningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapital- bindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i förekommande fall borgensåtagand- en från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och finansiella åtaganden (s.k. kove- nanter). De finansiella kovenanterna innebär restrik- tioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finans- policy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsba- sis. De finansiella riskbegränsningarna enligt finans- policyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 30 september uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2024 30 sept Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% 53,3 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,77 Soliditeten ska överstiga 35% 42,4 Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år 1,9 30 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 31 ===== Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier utestående före utspädning per 30 september 2024. Under kvartalet har en nyemission genomförts där 1 150 000 nya aktier ställts ut. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,65 (0,76) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före ut- spädning uppgick till -0,10 (-0,86) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Stenhus Fastigheter har tre beslutade optionsprogram; • Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024. Optionsprogrammet är därmed avslutat. • Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30 november 2025. • Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027. Optionsprogrammen riktar sig till Bolagets lednings- grupp och andra anställda i Bolaget. Teckningsoptio- nerna i samtliga program erbjuds förvärvas på mark- nadsmässiga villkor. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga anställda. Optionsprogrammet som beslutades på extra bolags- stämma den 26 oktober 2022 omfattar högst 3 000 000 teckningsoptioner. Teckningskursen mot- svarar 130 procent av genomsnittet av den för varje handelsdag noterade volymviktade betalkursen för Bolagets aktie under den period om fyra veckor som föregår den extra bolagsstämma, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer aktiekapitalet öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Årsstämman 23 maj 2024 beslutade om två options- program, ett för VD (högst 250 000 teckningsoptioner) samt ett för ledningsgrupp och andra anställda (högst 2 750 000 teckningsoptioner) i Bolaget. Teckningskur- sen motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betalkurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman 2024, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer aktie- kapitalet öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarade cirka 1,6 procent av totalt antal utlöpande aktier och röster i Bolaget per 30 september 2024. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606 (371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 30 september 2024. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,65 (0,76) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till -0,14 (-0,85) kronor per aktie. Aktien och ägarna Största aktieägare per 2024-09-30 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,3 Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Avanza Pension 9 771 820 2,6 Creades AB 9 375 000 2,5 PriorNilsson Fonder 7 985 350 2,1 Conny Ryk 7 680 418 2,1 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 Summa 10 största ägarna 271 142 805 72,9 Övriga aktieägare 100 635 801 27,1 Summa 371 778 606 100,0 31 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 32 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-30 september 2024 med jämförelsetal 1 januari-30 september 2023. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Vid utgången av september 2024 fanns i beståndet 134 fastigheter jämfört med 158 fastigheter per sam- ma period föregående år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 766,9 (754,3) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,4) procent och hyresdurationen uppgick till 6,4 (6,1) år. I genomsnitt är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 173,7 (163,8) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrations kostnaderna uppgick till 49,9 (44,6) miljoner kronor. Ökningen beror främst på engångs- kostnader hänförliga till arbetet med att stärka den egna organisationen avseende personal och IT -struk- tur. Majoriteten av kostnaderna för detta arbete har uppstått under kvartal två 2024. Utöver detta beror ökningen också på konsultkostnader för en ej genom- förd transaktion vilket belastar de centrala adminis- trationskostnaderna för perioden. Finansnetto uppgick till -309,1 (-277,0) miljoner kro- nor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasing avtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 4,3 (3,9) miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 4,9 (5,63) procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna var 53,3 (53,5) procent. Soliditeten var 42,4 (42,3) procent och räntetäckningsgraden var 1,77 (2,04) gånger under rullande 12 månader. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 593,2 (590,5) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för perioden till 241,9 (282,8) miljoner kronor, motsva- rande 0,65 (0,76) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om -25,3 (-40,4) miljoner kronor, varav förvaltnings- resultatet uppgick till 7,7 (13,9) miljoner kronor. Resultatet från intresseföretag hänförs under 2024 till innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i Backaheden Fastighets AB omklassificerades från intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist förvärv under kvartal fyra 2023. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio den till -184,7 (-607,6) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till -150,9 (-526,6) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -1,1 (-3,9) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 86 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 53 263 kvadratmeter i ny och omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om 236,9 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd- ringen till -150,9 miljoner kronor. Det samlade mark- nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 191,9 (13 860,1) miljoner kronor. Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick till -59,0 (4,3) miljoner kronor varav -59,0 (-6,4) miljo- ner kronor avsåg derivat och - (10,7) miljoner kronor avsåg övriga finansiella placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -19,6 (50,7) miljoner kronor, varav -27,4 (-22,0) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har beräknats till 177,6 (167,5) miljoner kronor, vilket mot- svarar en skatteeffekt om 36,6 (34,5) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatte skulder. Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde Koncernens hyresintäkter uppgick till 766,9 (754,3) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 593,2 (590,5) miljoner kronor. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,0 (94,4) procent med en hyresdura tion på 6,4 (6,1) år. Kassaflödet uppgick till 11,1 (-21,0) miljoner kronor. 32 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 33 ===== Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 671,7 (7 985,8) miljoner kronor, varav 6 588,1 (6 930,7) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo- visats på nettot på dessa poster, 1 083,6 (1 055,1) miljoner kronor, motsvarande 223,2 (217,4) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 13,4 (13,9) miljoner kronor och uppskjuten skattefordran hänför- lig till finansiella instrument vilken uppgick till 3,9 (-8,1) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till -54,3 (-323,9) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till -51,3 (-317,4), motsvarande -0,14 (-0,85) kronor per aktie efter utspädning. Balansposter Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid periodens slut till 13 191,9 (13 860,0) miljoner kronor vilket är en minskning med 668,1 miljoner kronor sedan ingången av året som förklaras av värdeförändringar, fastig- hetsförsäljningar och projektinvesteringar. Andelar i intresseföretag uppgick till 93,3 (118,7) miljoner kronor vid periodens slut vilket är en minsk- ning med 25,4 miljoner kronor och förklaras främst av värdeminskning på intressebolagets förvaltnings- fastighet. Utgående likvida medel var 317,3 (306,2) miljoner kronor. För mer information, se kassaflöde nedan. Eget kapital har påverkats av periodens resultat, återbetalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring av minoritetsandelar samt transaktion med minori- tetsandelsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backaheden) och uppgick till 5 841,8 (5 903,6) miljoner kronor. Räntebärande skulder uppgick till 7 403,0 (7 956,5) miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från 1 318,3 miljoner kronor till 403,2 miljoner kronor vilket främst beror på fastighetsförsäljningar, amortering och refinansiering av lån. På balansdagen hade bola- gets räntederivat ett värde om -19,4 (39,6) miljoner kronor. Belåningsgraden uppgick till 55,7 (56,9) procent och Nettobelåningsgraden uppgick till 53,3 (54,7) procent. Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp- gick till 73,9 (64,8) miljoner kronor. Det fanns 39 (33) anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till -352,6 (-8,7) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 3 918,8 (4 195,5) miljoner kronor och hade en koncern intern nettofordran på 620,0 (728,6) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 94,7 (118,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 20,5 (17,8) miljoner kronor och likvida medel till 94,2 (57,5) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 117,8 (4 453,9) miljoner kronor. Övriga skulder upp- gick per 30 september till 630,3 (663,9) miljoner kronor, varav räntebärande 596,1 (625,5). 33 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 34 ===== Likvida medel vid periodens ingång: 306,2 Likvida medel vid periodens utgång: 317 ,3 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 163,4 Upptagna lån: 828,2 Försäljning av dotterbolag: 625,7 Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 397,9 Övriga investeringar och avyttringar: -208,3 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 11,1 (-21,0) miljoner kronor. De dominerande posterna är försäljning av dotterbolag, investeringar i fastigheter samt amorte- ring och upptagning av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 163,3 (289,1) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 417,5 (619,8) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 625,7 ( 964,0) miljoner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -160,3 (-310,6) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -569,7 (-929,9) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 828,2 (3 013,1) miljoner kronor och amorte- ring skett med -1 383,6 (-3 947,6) miljoner kronor. Förvärv av dotterbolag, tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept Förvärv av förvaltningsfastigheter -73 246 -4 293 Nyemission 14 950 – Övertagande av övriga tillgångar -770 – Övertagande av övriga skulder 609 6 Kassaflöde påverkande -58 457 -4 287 Försäljning av dotterbolag, tkr 2024 jan-sept 2023 jan- sept Försäljning av förvaltningsfastigheter 705 574 980 556 Säljarrevers -49 006 – Överlåtande av övriga tillgångar 1 882 8 594 Överlåtande av övriga skulder -32 737 -25 111 Kassaflöde påverkande 625 713 964 039 34 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 35 ===== Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% . 35 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 36 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr 2024 juli- sept 2023 juli- sept 2024 jan- sept 2023 jan- sept Rullande 12 mån okt 2023- sept 2024 2023 jan- dec Hyresintäkter och övriga intäkter 241 083 246 873 766 864 754 256 1 031 593 1 018 985 Fastighetskostnader -46 321 -42 980 -173 670 -163 797 -238 708 -228 835 Driftnetto 194 762 203 893 593 194 590 459 792 885 790 150 Centrala administrationskostnader -15 449 -13 133 -49 875 -44 571 -65 708 -60 404 Resultat från intresseföretag -4 467 -7 868 -25 316 -40 351 -61 126 -76 161 –varav förvaltningsresultat 2 448 4 945 7 651 13 928 10 295 16 572 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -180 -18 805 -22 670 -62 935 -23 720 -63 985 –varav skatt 52 3 381 524 13 554 407 13 437 –varav övrigt -6 787 2 611 -10 821 -4 898 -48 108 -42 185 Finansiella intäkter 13 476 5 567 45 882 13 290 78 714 46 122 Finansiella kostnader -109 453 -97 840 -354 941 -290 258 -497 896 -433 213 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 78 869 90 619 208 944 228 569 246 869 266 494 –varav förvaltningsresultat 85 784 103 432 241 911 282 848 318 290 359 227 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -34 842 -143 008 -184 685 -607 556 -150 847 -573 718 Värdeförändringar av finansiella instrument -54 962 -6 715 -59 026 4 343 -148 924 -85 555 Resultat före skatt -10 935 -59 104 -34 767 -374 644 -52 902 -392 779 Skatt -3 742 6 759 -19 551 50 719 -53 243 17 027 Periodens/Årets resultat -14 677 -52 345 -54 318 -323 925 -106 145 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -14 078 -49 711 -51 327 -317 393 -147 080 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande -599 -2 634 -2 991 -6 532 40 935 37 394 Data per aktie Årets resultat -14 078 -49 711 -51 327 -317 393 -147 080 -413 146 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 371 779 370 629 371 015 370 629 371 860 370 629 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 779 371 224 371 410 371 224 371 363 371 224 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,86 -0,40 -1,11 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,85 -0,40 -1,11 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2024 juli- sept 2023 juli- sept 2024 jan- sept 2023 jan- sept Rullande 12 mån okt 2023- sept 2024 2023 jan- dec Periodens/Årets resultat -14 677 -52 345 -54 318 -323 925 -106 145 -375 752 Övrigt totalresultat – – – – – – Periodens/Årets totalresultat -14 677 -52 345 -54 318 -323 925 -106 145 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -14 078 -49 711 -51 327 -317 393 -147 080 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande -599 -2 634 -2 991 -6 532 40 935 37 394 36 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 37 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 191 871 12 985 975 13 860 077 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 198 868 195 984 196 321 Immateriella anläggningstillgångar 4 324 4 081 4 278 Övriga materiella anläggningstillgångar 538 592 663 Andelar i intresseföretag 93 343 293 131 118 659 Långfristiga fordringar 38 006 – – Derivat – 91 839 39 616 Summa anläggningstillgångar 13 526 950 13 571 602 14 219 614 Kundfordringar 8 434 10 649 6 401 Övriga fordringar 69 066 60 364 68 951 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 64 941 57 092 73 564 Likvida medel 317 344 273 451 306 195 Summa omsättningstillgångar 459 785 401 556 455 111 Summa tillgångar 13 986 735 13 973 158 14 674 725 Belopp i tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418 4 923 418 Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 381 643 516 544 420 791 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 691 395 5 810 591 5 714 838 Innehav utan bestämmande inflytande 150 386 18 213 188 793 Summa eget kapital 5 841 781 5 828 804 5 903 631 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 6 999 779 5 461 340 6 638 196 Långfristig leasingskuld 198 868 195 984 196 321 Derivat 19 410 – – Uppskjutna skatteskulder 196 053 193 476 204 850 Summa långfristiga skulder 7 414 110 5 850 800 7 039 367 Kortfristiga räntebärande skulder 403 226 1 913 718 1 318 338 Leverantörsskulder 17 034 37 019 48 778 Skatteskulder 49 400 16 852 41 926 Övriga skulder 66 917 94 570 77 078 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 194 267 231 395 245 607 Summa kortfristiga skulder 730 844 2 293 554 1 731 727 Summa skulder 8 144 954 8 144 354 8 771 094 Summa eget kapital och skulder 13 986 735 13 973 158 14 674 725 37 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 38 ===== Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Aktieägartillskott – 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Periodens resultat jan-sept 2023 -317 393 -317 393 -6 532 -323 925 Eget kapital 2023-09-30 370 629 4 923 418 516 544 5 810 591 18 213 5 828 804 Förvärvade minoritetsandelar – 126 654 126 654 Periodens resultat okt-dec 2023 -95 753 -95 753 43 926 -51 827 Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803 Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452 Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691 Transaktion med minoritetsandelsägare 12 179 12 179 -27 273 -15 094 Periodens resultat jan-sept 2024 -51 327 -51 327 -2 991 -54 318 Eget kapital 2024-09-30 371 779 4 937 973 381 643 5 691 395 150 386 5 841 781 38 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 39 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i tkr 2024 juli- sept 2023 juli- sept 2024 jan- sept 2023 jan- sept Rullande 12 mån okt 2023- sept 2024 2023 jan- dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -10 935 -59 104 -34 767 -374 644 -52 902 -392 779 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 95 113 163 235 271 870 658 077 366 797 753 004 84 178 104 131 237 103 283 433 313 895 360 225 Betald inkomstskatt -6 139 -22 186 -15 951 -38 907 -18 237 -41 193 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 78 039 81 945 221 152 244 526 295 658 319 032 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -7 797 32 172 15 194 50 590 11 634 47 030 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -31 501 40 627 -73 002 -6 005 -87 908 -20 911 Kassaflöde från den löpande verksamheten 38 741 154 744 163 344 289 111 219 384 345 151 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -58 457 -4 287 -58 457 -4 287 -148 991 -94 821 Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 370 816 -1 645 625 713 964 039 688 302 1 026 628 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -175 -791 -914 -1 107 -1 407 -1 600 Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – – 380 – 380 Investeringar i förvaltningsfastigheter -39 705 -77 252 -160 342 -310 579 -223 849 -374 086 Försäljning av förvaltningsfastigheter 11 535 – 11 535 – 11 535 – Investeringar i intresseföretag – -66 406 – -66 406 – -66 406 Avyttring av finansiella tillgångar – – – 37 763 – 37 763 Kassaflöde från investeringsverksamheten 284 014 -150 381 417 535 619 803 325 590 527 858 Finansieringsverksamheten Nyemission 743 – 743 1 148 743 1 148 Transaktion med minoritetsandelsägare -3 457 560 -15 094 -18 615 -15 094 -18 615 Upptagna lån 129 492 1 941 698 828 183 3 013 089 1 854 014 4 038 920 Amortering av lån -425 963 -1 922 306 -1 383 562 -3 947 615 -2 340 744 -4 904 797 Inlösen personaloptioner – -4 – -4 – -4 Syntetiskt återköpsprogram – – – 22 120 – 22 120 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -299 185 19 948 -569 730 -929 877 -501 081 -861 228 Periodens/Årets kassaflöde 23 570 24 311 11 149 -20 963 43 893 11 781 Likvida medel ingående balans 293 774 249 140 306 195 294 414 273 451 294 414 Likvida medel utgående balans 317 344 273 451 317 344 273 451 317 344 306 195 39 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 40 ===== Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept 2023 jan-dec Nettoomsättning 73 860 64 769 78 694 Övriga externa kostnader -31 700 -31 460 -38 613 Personalkostnader -42 727 -37 444 -50 560 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 457 -1 2 19 -1 718 Rörelseresultat -2 024 -5 354 -12 197 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -291 588 -10 900 -58 341 Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 10 733 -12 770 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741 10 741 Finansiella intäkter 23 447 18 062 27 719 Finansiella kostnader -59 134 -31 249 -51 692 Resultat efter finansiella poster -352 960 -7 967 -96 540 Bokslutsdispositioner – – 1 317 Resultat före skatt -352 960 -7 967 -95 223 Skatt på årets resultat 359 -780 0 Periodens/Årets resultat -352 601 -8 747 -95 223 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat 40 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 41 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 4 324 4 080 4 278 Materiella anläggningstillgångar 448 587 552 Nyttjanderättstillgångar 4 165 2 526 2 864 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 3 918 841 3 930 548 4 195 524 Andelar i intressebolag 94 739 327 710 118 463 Fordringar hos koncernföretag 943 596 752 552 1 022 877 Uppskjutna skattefordringar 690 – 319 4 957 866 5 010 810 5 337 183 4 966 803 5 018 003 5 344 877 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 52 240 21 107 34 380 Övriga fordringar 811 1 1 833 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 046 2 129 7 910 63 097 23 237 44 123 Kassa och bank 94 201 109 315 57 492 94 201 109 315 57 492 Summa tillgångar 5 124 101 5 150 555 5 446 492 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 370 629 371 779 370 629 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 207 560 4 192 213 4 192 213 Balanserat resultat -108 890 -13 667 -13 667 Årets resultat -352 601 -8 747 -95 223 3 746 069 4 169 799 4 083 323 Summa eget kapital 4 117 848 4 540 428 4 453 952 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 596 125 – 475 511 Skulder till koncernföretag 373 733 – 325 122 969 858 – 800 633 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder – 175 000 150 000 Leasingskuld 4 165 2 526 2 864 Leverantörskulder 923 2 800 9 930 Skulder till koncernföretag 2 102 413 845 3 519 Skatteskulder – 393 – Övriga kortfristiga skulder 6 999 5 752 2 308 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 22 206 9 811 23 286 36 395 610 127 191 907 Summa eget kapital och skulder 5 124 101 5 150 555 5 446 492 41 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 42 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 – Periodens resultat jan-sept 2023 -8 747 -8 747 Eget kapital 2023-09-30 370 629 4 192 213 -13 667 -8 747 4 540 428 Periodens resultat okt-dec 2023 -86 476 -86 476 Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 – Nyemission 1 150 13 752 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595 Periodens resultat jan-sept 2024 -352 601 -352 601 Eget kapital 2024-09-30 371 779 4 207 560 -108 890 -352 601 4 117 848 42 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 43 ===== Belopp i tkr om inget annat anges. Företagsinformation Koncernredovisningen avseende perioden 2024-01-01 – 2024-09-30, för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus ”, Koncernen”, ”Bolaget”) har upprättats av VD och styrelse. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, med organisationsnummer 559269-9507. Stenhus bildades 2020-09-04 och Bolagets aktier är notera- de på Nasdaq First North Premier Growth Market. Stenhus är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga- och kommersiella fastigheter med tydligt geografiskt fokus på storstadsområden samt tillväx- torter . Stenhus arbetar även aktivt med befintliga och potentiella byggrätter inom det nuvarande beståndet. Risker och osäkerhetsfaktorer Stenhus Fastigheter har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bola- gets finansiella ställning och resultat. Styrelsen har efter senaste publiceringen av årsredovisningen 2023 uppdaterat rutinen för riskhantering där riskerna nu identifieras och värderas inom någon av de fem kate- gorierna nedan: • Strategiska risker • Operationella risker • Efterlevnadsrisker • Finansiella risker • Rapporteringsrisker Huvudsakliga risker avser bl.a. värdeförändring på fastigheter, konjunkturutvecklingen, ändrade lagar och regelverk, projektverksamhet och finansiering. Inga större förändringar i riskbedömningen eller områden har dock ändrats utan riskerna klassificeras nu in i de fem kategorierna. För mer information om identifierade risker, se Stenhus Fastigheter års- och hållbarhetsredovisning 2023. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo- visningssed måste företagsledningen göra bedöm- ningar och antaganden som påverkar tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värdering av förvaltningsfast- igheterna. För känslighetsanalys avseende antagan- den kopplade till fastighetsvärderingarna, se avsnitt Fastighetsportfölj i denna delårsrapport samt sid 18-19 i Stenhus Fastigheter års- och hållbarhetsredo- visning 2023. Allmänna redovisningsprinciper Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk- ningsmetoder har varit oförändrade jämfört med senaste årsredovisningen. Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen och övriga finansiella instrument till upplupet anskaff- ningsvärde. För räntebärande skulder, som utgörs av bank, och obligationslån, avviker verkligt värde från det redovisade upplupna anskaffningsvärdet. Verkligt värde fastställs utifrån aktuell räntekurva med tillägg för upplåningsmarginal. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i IFRS 13:s värderingshierarki. Förvalt- ningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med nivå 3 i värderingshierarkin. Redovisningsprinciperna för moderbolaget är oför- ändrade från de som angavs i årsredovisningen för 2023. För övrig information om redovisningsprinciper rekommenderas koncernens årsredovisning för 2023 som finns tillgänglig på Stenhus hemsida, www.stenhusfastigheter.se Närståendetransaktioner Stenhus relationer med närstående framgår på sid 46 i denna delårsrapport och i not 3 i årsredovisningen 2023. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på marknadsmässiga villkor. Nya standarder och tolkningar Inga nya eller ändrade IFRS-standarder eller tolk- ningar från IASB har haft någon påverkan på delårsrapporten eller de redovisningsprinciper som Stenhus Fastigheter tillämpar. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating (”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med förbättrad utsikt från negativ till stabil. • Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter, sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck- lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel och förutsätter ingen bankfinansiering. Övriga upplysningar 43 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 44 ===== Resultat och balansposter per segment 2024 jan-sept tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 127 746 416 373 139 441 82 913 391 766 864 Fastighetskostnader -25 302 -81 207 -31 982 -18 317 -16 8622 -173 670 Driftnetto 102 444 335 166 107 459 64 596 -16 471 593 194 Central administration – – – – -49 875 -49 875 Resultat från intresseföretag – – – – -25 316 -25 316 Finansiella intäkter – – – – 45 882 45 882 Finansiella kostnader – – – – -350 934 -350 934 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts- avgälder -1 337 -2 019 – -651 – -4 007 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 101 107 333 147 107 459 63 945 -396 714 208 944 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -66 337 -38 466 -23 251 -22 845 – -150 899 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -23 226 -9 548 -1 012 – -33 786 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -59 026 -59 026 Resultat före skatt 34 770 271 455 74 660 40 088 -455 740 -34 767 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 698 836 6 937 370 2 027 610 1 528 055 – 13 191 871 - Varav periodens förvärv – 73 246 – – – 73 246 - Varav periodens försäljningar – -504 190 -187 307 -25 612 – -717 109 - Varav periodens investeringar i befintliga fastigheter 21 447 115 793 15 833 7 269 – 160 342 Övriga tillgångar – – – – 794 864 794 864 Summa tillgångar 2 698 836 6 937 370 2 027 610 1 528 055 794 864 13 986 735 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 44 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 45 ===== Resultat och balansposter per segment 2023 jan-sept tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 122 454 391 252 155 975 84 575 – 754 256 Fastighetskostnader -24 283 -69 857 -33 872 -21 193 -14 5922 -163 797 Driftnetto 98 171 321 395 122 103 63 382 -14 592 590 459 Central administration – – – – -44 571 -44 571 Resultat från intresseföretag – – – – -40 351 -40 351 Finansiella intäkter – – – – 13 290 13 290 Finansiella kostnader – – – – -286 406 -286 406 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts- avgälder -1 126 -2 075 – -651 – -3 852 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 97 045 319 320 122 103 62 731 -372 630 228 569 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -201 144 -185 125 -108 258 -32 103 – -526 630 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -35 111 -45 815 – – -80 926 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – 4 343 4 343 Resultat före skatt -104 099 99 084 -31 970 30 628 -368 287 -374 644 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 754 680 6 381 155 2 282 990 1 567 150 – 12 985 975 - Varav årets förvärv – 4 293 – – – 4 293 - Varav årets försäljningar – -282 144 -698 412 – – -980 556 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 48 484 206 152 49 695 6 248 – 310 579 - Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – – Övriga tillgångar – – – – 987 183 987 183 Summa tillgångar 2 754 680 6 381 155 2 282 990 1 567 150 987 183 13 973 158 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 45 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 46 ===== Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 3,2 (9,6) miljoner kronor varav 1,9 (8,3) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 4,4 (4,4) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept Försäljning av varor/tjänster 2 395 – Inköp av varor/tjänster 3 182 9 564 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 2 170 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 4 447 4 421 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 921 673 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 1,3 (1,3) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 73,9 (64,8) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 2,7 (3,9) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 1 285 1 304 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 1 075 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept Försäljning av varor/tjänster 73 860 64 769 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 995 836 773 659 Skuld på balansdagen 375 835 413 845 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-sept 2023 jan-sept Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 2 720 3 863 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 238 598 46 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 47 ===== Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 21 november 2024, klockan 08.00 CET. Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Erik Borgblad Anders Wennberg Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Malin af Petersens Frank Roseen Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 21 november 2024 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 47 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 48 ===== Revisorns granskningsrapport Stenhus Fastigheter i Norden AB (Publ) org nr 559269-9507 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finan- siella delårsinformationen i sammandrag (delårs- rapport) för Stenhus Fastigheter i Norden AB per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verk- ställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårs- rapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell del- årsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfråg- ningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identi- fierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisnings- lagen. Stockholm den 21 november 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktorierad revisor 48 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 49 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningsbar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder och ägarandelen i intressebolag i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida, https:/ /www.stenhusfastigheter.se/investerare/rapporter/nyckeltal/. 49 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 50 ===== Bedömd intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa- tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. Intjäningsförmågan har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskost- nader, värdeförändringar eller andra resultatpåver- kande faktorer. Den långsiktiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och bedömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 30 september 2024 samt effekter av pågående pro- jekt där signerade hyres kontrakt finns. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning enligt KPI siffran för oktober 2024. Den presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om 3,0 miljoner kronor. Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall med beaktande av byggnadernas tekniska systems ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för central administration har beräknats utifrån en upp- skattning av nödvändig organisation och består till största del av ersättning till personal, administrativ förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings- kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital- struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har beräknats med utgångspunkt i underliggande basränta (STIBOR3M) om 2,75% samt kontrakterade lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp som om de vore utnyttjade till fullo. Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr Per 30 sept 2024 Projekt Frånträtt efter kvartalet1 Tillträtt efter kvartalet Långsiktigt Justerat hyresvärde 1 059 21 -3 8 1 086 Vakans -75 0 0 0 -75 Hyresintäkter 984 21 -3 8 1 011 Fastighetskostnader -207 -4 0 -1 -211 Driftnetto 778 18 -2 7 800 Central administration -59 0 0 0 -59 Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12 Finansnetto -341 -1 1 -1 -342 Förvaltningsresultat 390 16 -2 7 411 Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Långsiktig intjäning per aktie 1,05 0,04 0,00 0,02 1,11 1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings- resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) och driftnettot förändras. Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningsresultat, mkr STIBOR3M Driftnettoförändring 1,75% 2,25% 2,75% 3,25% 3,75% -10% 371 351 331 311 292 -5% 411 391 371 351 332 0% 451 431 411 391 372 5% 491 471 451 431 412 10% 531 511 491 471 452 50 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 51 ===== Intjäningsförmåga rullande tolv månader Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres- intäkter från projekten inkluderas från och med kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör därmed inte en prognos. Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr Per 30 sept 2024 Projekt Frånträtt efter kvartalet1 Tillträtt efter kvartalet Rullande 12 Justerat hyresvärde 1 059 8 -2 7 1 072 Vakans -88 0 0 0 -88 Hyresintäkter 971 8 -2 7 984 Fastighetskostnader -207 -4 0 -1 -211 Driftnetto 765 4 -2 6 773 Central administration -59 0 0 0 -59 Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12 Finansnetto -341 -1 1 -1 -342 Förvaltningsresultat 377 3 -2 6 384 Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Långsiktig intjäning per aktie 1,01 0,01 0,01 0,01 0,90 1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar 51 Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 52 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 17 C 117 43 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Årsredovisning 24 april 2025 Boksluts- kommuniké 20 februari 2025 Delårsrapport Q1 15 maj 2025 Delårsrapport Q3 20 november 2025 Delårsrapport Q2 21 augusti 2025 Årsstämma 22 maj 2025