===== SIDA 1 ===== Q4 Delårsrapport januari-december 2024 ===== SIDA 2 ===== ===== SIDA 3 ===== Delårsrapport Q4 samt januari-december 2024 4 Kvartalsöversikt 6 Nyckeltal 7 Affärsidé, mål och strategi 8 Hållbarhet 10 Fastighetsportfölj 12 Transaktioner 23 Befintliga intressebolag 24 Projektportfölj 25 Finansiering 28 Aktien och ägarna 31 Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde 32 Finansiell information 36 Övriga upplysningar 43 Styrelsens försäkran 47 Definitioner av nyckeltal 48 Bedömd intjäningsförmåga 49 Kalendarium / Kontaktuppgifter 51 Innehåll Marknads- värde fastigheter 13 395 mkr Driftnetto 783,5 mkr Net LTV 53,1 % Uthyrnings- grad 93,0 % Antal fastigheter 135 st Uthyrningsbar yta 891 550 kvm Förvaltnings- resultat per aktie1 0,89 kr/st Hyresduration 6,3 år 1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 3 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 4 ===== Oktober till december i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 244,9 (264,7) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftnettot uppgick till 190,3 (199,7) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. Överskottsgraden har förbättrats, 77,7 (75,4) procent, jämfört med samma period föregående år. • Förvaltningsresultatet uppgick till 87,7 (76,4) mkr, motsvarande 0,24 (0,21) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 72,0 (33,8) mkr varav orealiserade 75,6 (35,9) mkr motsvarande 0,6 (0,3) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till 110,3 (-51,8) mkr. • Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till motsvarande 0,29 (-0,26) kr per aktie efter utspädning samt 0,29 (-0,26) kr per aktie före utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 160,5 (903,9) mkr varav 103,7 (840,4) mkr avsåg förvärv och 56,8 (63,5) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggna- tioner. • Försäljning av fastigheter uppgick netto till -29,3 (-63,6) mkr. Januari till december i sammandrag • Hyresintäkterna uppgick till 1 011,8 (1 019,0) mkr. I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres- volymen indexerade enligt KPI. • Driftnettot uppgick till 783,5 (790,2) mkr. Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiterades vidare till hyresgäst. Överskottsgraden ligger på ungefär samma nivå som föregående år, 77,4 (77,5) procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 329,6 (359,2) mkr, motsvarande 0,89 (0,97) kr per aktie efter utspädning. • Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -112,7 (-573,7) mkr varav orealiserade -75,3 (-490,7) mkr motsvarande -0,6 (-3,4) procent av fastighetsvärdet. • Resultat efter skatt uppgick till 56,0 ( -375,8) mkr. • Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till motsvarande 0,15 (-1,11) kr per aktie efter utspädning samt 0,15 (-1,11) kr per aktie före utspädning. • Investeringar i fastigheter uppgick till 394,1 (1 218,8) mkr varav 177,0 (844,7) mkr avsåg förvärv och 217,1 (374,1) mkr avsåg ny-, till-, och ombygg- nationer. • Försäljning av fastigheter uppgick netto till -746,5 (-1 044,2) mkr. • Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter uppgick till 13 395,0 (13 860,1) mkr vid periodens slut. • Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 254,9 (345,2) mkr. Likvida medel upp- gick vid periodens utgång till 224,9 (306,2) mkr. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick till 2,7 (2,5) år, att jämföras med det långsiktiga målet om minst 2,0 år. • Soliditeten uppgick till 42,7 (40,8) procent att jämföra med målet att den ska överstiga 35 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets fastighetsbestånd uppgick till 53,1 (54,7) procent att jämföra med målet att den ska understiga 55 procent på lång sikt. • Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets- bestånd uppgick till 54,7 (56,9) procent att jämföra med målet att den ska understiga 60 procent på lång sikt. • Räntetäckningsgraden uppgick till 1,84 (1,94) gånger under rullande 12 månader, att jämföra med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. • Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent. • Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025. Delårsrapport Q4 januari-december 2024 Stenhus Fastigheters aktie har bytt marknadsplats och är per 18 december 2024 noterad på Nasdaq Stockholms huvudlista. Styrelsen föreslår utdelning om 0,20 kronor per aktie. 4 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 5 ===== Väsentliga händelser under januari-mars • Stenhus Fastigheter har ingått hyresavtal med Motonet, Dollarstore och Areco omfattande totalt cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7 och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt sammanlagt underliggande hyresvärde är cirka 16,7 mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på kontrakten är drygt 12 år. Väsentliga händelser under april-juni • Stenhus Fastigheter har ingått avtal om försäljning av sex stycken fastigheter samt avyttrat och från- trätt en fastighet, indirekt genom ett flertal bolags- affärer. Totalt sammanlagt underliggande fastig- hetsvärde är 172 mkr vilket innebär en premie om drygt en procent jämfört med bokfört värde och en värde ökning under innehavstiden om 19 mkr. Frånträde skedde under kvartal två 2024. • Stenhus Fastigheter har ingått avtal med I.A Hedin Fastighet AB om förvärv av fastigheten Göteborg Biskopsgården 44:4 genom förvärv av samtliga aktier i fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet uppgår till 72,25 mkr och av köpeskillingen om 54 mkr betalas 14,95 mkr genom nyemitterade Sten- husaktier, vilka emitteras till en teckningskurs om 13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024. • Stenhus Fastigheter har under kvartal två emitterat ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till ett belopp om 98 750 000 kronor under det befint- liga ramverket om 700 mkr icke säkerställda obli- gationslån med ISIN SE0017131634 med ett sedan tidigare utestående nominellt belopp om 500 mkr. • Stenhus Fastigheter har, genom dotterbolag, ingått avtal om försäljning av 70 procent av aktierna i Stenhus Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom dotterbolag 16 förvaltningsfastigheter inom segmenten lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag till Stenhus Fastigheter och köparen av aktierna i JV-Bolaget har vidare ingått ytterligare ett aktie- överlåtelseavtal, varigenom köparen förvärvat samtliga aktier från Stenhus i ett fastighetsbolag som äger två förvaltningsfastigheter inom samma segment. Totalt sammanlagt fastighetsvärde för transaktionerna är 450,5 mkr. Den sammanlagda totala värdeförändringen på fastigheterna under Stenhus Fastigheters innehavstid är positiv och uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i början av kvartal tre 2024. Väsentliga händelser under juli-september • Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts (Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet (Biskops- gården 44:4) har tillträtts. I samband med förvärvet av Biskopsgården 44:4 har en ny emission genom- förts där 1 150 000 nya aktier ställts ut. Väsentliga händelser under oktober-december • Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating (”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med förbättrad utsikt från negativ till stabil. • Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter, sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck- lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel och förutsätter ingen bankfinansiering. • Stenhus Fastigheter har den 18 december 2024 bytt lista från Nasdaq First North Premier Growth Market till Nasdaq Stockholm/Midcap. Väsentliga händelser efter perioden • Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har styrelsen fått ett bemyndigande att besluta om förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier. • Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi. 5 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 6 ===== Resultaträkning Belopp i mkr 2024 okt-dec 2024 juli-sept 2024 april-juni 2024 jan-mars 2023 okt-dec Hyresintäkter 244,9 241,1 257,7 268,1 264,7 Fastighetskostnader -54,6 -46,3 -56,6 -70,7 -65,0 Driftnetto 190,3 194,8 201,1 197,3 199,7 Central administration -16,0 -15,4 -18,7 -15,7 -15,8 Noteringskostnader -13,8 – – – – Resultat från intresseföretag -1,4 -4,5 2,9 -23,7 -35,8 - varav förvaltningsresultat 2,3 2,4 3,0 2,2 2,6 Finansnetto -88,9 -96,0 -106,6 -106,5 -110,1 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 70,2 78,9 78,7 51,4 37,9 Förvaltningsresultat 87,7 85,8 78,8 77,3 76,4 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 72,0 -34,8 -62,4 -87,4 33,8 Värdeförändringar av finansiella instrument 18,9 -55,0 -24,3 20,2 -89,9 Resultat före skatt 161,2 -10,9 -8,1 -15,8 -18,1 Skatt -50,9 -3,7 -4,4 -11,4 -33,7 Periodens resultat 110,3 -14,7 -12,5 -27,1 -51,8 varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 107,8 -14,1 -11,8 -25,4 -95,8 varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 2,5 -0,6 -0,7 -1,7 43,9 Balansräkning Belopp i mkr 2024 31 dec 2024 30 sept 2024 30 juni 2024 31 mars 2023 31 dec Förvaltningsfastigheter 13 395,0 13 191,9 13 557,4 13 721,0 13 860,1 Nyttjanderättstillgångar 198,5 198,9 197,5 196,8 196,3 Immateriella anläggningstillgångar 4,6 4,3 4,4 4,1 4,3 Övriga materiella anläggningstillgångar 0,5 0,5 0,6 0,6 0,7 Andelar i intresseföretag 99,5 93,3 97,8 94,9 118,7 Långfristiga fordringar 38,0 38,0 – – – Derivat – – 35,6 59,9 39,6 Övriga omsättningstillgångar 118,3 142,4 139,2 151,6 148,8 Likvida medel 224,9 317,3 293,8 226,1 306,2 T otalt tillgångar 14 079,3 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7 Eget kapital 5 811,8 5 691,4 5 688,7 5 698,6 5 714,8 Innehav utan bestämmande inflytande 110,5 150,4 163,2 171,6 188,8 Uppskjuten skatt 228,5 196,1 202,4 206,9 204,9 Räntebärande skulder 7 386,6 7 403,0 7 698,9 7 803,1 7 956,5 Skuld nyttjanderätter 198,5 198,9 197,5 196,8 196,3 Derivat 0,5 19,4 – – – Övriga skulder 342,9 327,6 375,6 378,1 413,4 T otalt eget kapital och skulder 14 079,3 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7 Kvartalsöversikt 6 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 7 ===== Nyckeltal Finansiella 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Hyresintäkter, mkr 244,9 264,7 1 011,8 1 019,0 Driftnetto, mkr 190,3 199,7 783,5 790,2 Förvaltningsresultat, mkr 87,7 76,4 329,6 359,2 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr 72,0 33,8 -112,7 -573,7 Resultat efter skatt, mkr 110,3 -51,8 56,0 -375,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,00 1,70 1,84 1,94 Avkastning på eget kapital, % 7,5 -3,5 0,9 -6,2 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,24 0,21 0,89 0,97 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,24 0,21 0,89 0,97 Resultat per aktie före utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11 Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,25 0,15 0,69 0,93 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 778 606 370 628 606 Antal utestående aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 778 606 371 223 606 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 203 606 370 628 606 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 501 106 371 223 606 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 206 748 370 628 606 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 502 622 371 223 606 1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida www.stenhusfastigheter.se Fastighetsrelaterade 2024 31 dec 2023 31 dec Uthyringsbar area, kvm 891 550 952 003 Antal fastigheter, st 135 161 Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 395, 0 13 860,1 Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2 89,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,9 Hyresduration, år 6,3 6,3 Finansiella Balansomslutning, mkr 14 079,3 14 674,7 Genomsnittlig ränta, % 4,5 5,4 Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 0,9 1,3 Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 2,5 Soliditet vid periodens utgång, % 42,7 40,8 Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,1 54,7 Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 54,7 56,9 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 173,0 6 089,5 Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,60 16,40 Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 767,8 5 678,3 Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,51 15,30 7 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 8 ===== Affärsidé Affärsmodell • Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom och kundnyttan kan maximeras och bidra till att långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets affärsidé. • Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa förutsägbarhet. • Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras på bästa möjliga sätt. • Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings­ strategin. • Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansieringsstrategin. Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps­/ dagligvaru­ handel Offentliga fastigheter Fastighets­ utveckling Kontor • Effektiv förvaltning • Kassaflöde • Tillväxt Mål Övergripande mål Stenhus Fastigheter har under januari 2025 uppdate­ rat ett antal operativa och finansiella mål. Stenhus fastlagda mål inför framtiden är följande: Operativa mål • Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. • Förvaltningsresultatet skall öka med 12% per år över en konjunkturcykel. • Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och projektutveckling. Finansiella mål • Genomsnittlig avkastning på eget kapital och per aktie om 12 procent per år över en konjunkturcykel. • Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt understiga 55 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. • Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt kassaflöde. Affärsidé, mål och strategi Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling. 8 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 9 ===== Strategi Investeringsstrategi Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. Att kombinera fastigheter med olika typer av använd­ ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast­ ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika fastighetstyperna kommer att vara • offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), • lager/lätt industri/logistik i en mix av läge (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor utvecklingspotential och långa kassaflöden), • sällanköps­/dagligvaruhandel, • kontor i regionstäder samt • fastighetsutveckling som kommer att vara ett viktigt inslag för att värdemaximera innehaven. Finansieringsstrategi All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor. • Bolaget ska aktivt arbeta med kapital­ och ränte­ risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga kapitalförsörjning. • Den finansiella strukturen är utformad med tydligt fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings­ grad. • Kassaflödet ska återinvesteras i verksamheten genom förvärv och projektutveckling samt an­ vändas till återköp av egna aktier och utdelning. Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för Bolagets aktieägare. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara minst 30 procent av förvalt­ ningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning per aktie om 0,20 (­) kronor uppdelad på två utbetalningar: 0,10 kronor i juni 2025 och 0,10 kronor i december 2025. Hållbarhet Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele­ gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera energianvändningen i våra fastigheter och därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta leder till en lägre belastning på miljön då det minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid omflyttningar. 9 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 10 ===== Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt­ och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets­ arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även­ tyra framtida generationers möjligheter att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi. Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen verksamhet som i andra delar av värdekedjan. Hållbarhet Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att hållbart främja det lokala samhällets utveckling. FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling / Hyresgästanpassning Hyresgäst Leverantörer Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten Finansiering Medarbetare Medarbetare Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer Återvinning Ekonomi Samhälle Miljö Hållbarhetsarbetets grundstenar STENHUS VÄRDEKEDJA HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER 10 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 11 ===== FN:s GLOBALA MÅL Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar ­ hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele­ gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, lagar, externa riktlinjer och regelverk. Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är • Miljö och resurseffektivitet • Professionella och engagerade medarbetare • Ekonomisk uthållighet och affärsetik För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års­ och hållbar­ hetsredovisning 2023 på Bolagets hemsida. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA ANSTÄNDIGA ARBETS VILLK OR OCH EK ONOMISK TILLVÄXT HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION BEKÄMP A KLIMA T- FÖRÄNDRINGARNA 11 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 12 ===== Fastigheterna Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/ dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark- nadsvärdet uppgick till 13 395 (13 860,1) miljoner kronor vid periodens slut. Den 31 december 2024 bestod Bolagets fastig- hetsportfölj av 135 (161) fastigheter varav 12 (12) tomträtter. De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran plus schabloniserade hyrestillägg per 31 december 2024, uppgick till 1 010,6 (inklusive projekt) (1 060,1) miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen per 31 decem- ber 2024 uppgick till cirka 6,3 (6,3) år. De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för omkring 39,4 (35,8) procent av hyresintäkterna och den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 7,2 (7,6) år. Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 7 143 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte- rade hyresintäkterna uppgick till drygt 553 miljoner kronor inom detta segment. Fastighetsportfölj Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter. Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 395 miljoner kronor vid periodens slut. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 2024 okt- dec 2023 okt- dec 2024 jan- dec 2023 jan- dec 2022 jan- dec 2021 jan- dec 2020 4 sept- dec Verkligt värde vid ingången av perioden 13 191,9 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 – Förvärv 103,7 840,4 177,0 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5 Försäljning -29,3 -63,6 -746,5 -1 044,2 -961,8 -85,0 – Orealiserad värdeförändring 75,6 35,9 -75,3 -490,7 -20,5 897,1 76,2 Realiserad värdeförändring -3,6 -2,1 -37,4 -83,0 -19,3 2,0 – Investeringar i portföljen 56,8 63,5 217,1 374,2 474,0 162,3 0,3 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 395,0 13 860,1 13 395,0 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0 Orealiserad värdeförändring, % 0,6 -0,3 -0,6 -3,4 -0,1 14,3 4,9 Antal fastigheter IB 134 158 161 180 116 14 – Förvärv 2 7 3 8 78 103 14 Försäljning -1 -4 -29 -27 -16 1 – Omklassificering – – – – 2 – – Antal fastigheter UB 135 161 135 161 180 116 14 12 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 13 ===== Tusen kvm Antal fastigheter 240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331 1 200 1 000 800 600 400 200 0 200 100 0 240630 240930 241231211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331 Fastighetsvärde per segment Lager/lätt Industri/logisitk 53% Sällanköps-/dagligvaruhandel 15% Offentliga fastigheter 20% Kontor 12% Fastighetsvärde per geografiskt område Stockholm 33% Väst 35% Mälardalen 23% Öst 6% Syd 2% Norr 2% 13,4 Mdkr 13,4 Mdkr Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2024 inklusive signerade hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,8 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 0,8 år. 33%23% 35% 6% 2% 2% Uthyrningsbar area och antal fastigheter Fastighetsvärde 15 10 5 0 Mdkr 13 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 14 ===== Fastighetsbeståndet per 2024-12-31 Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde Region Antal fastigheter Uthyrbar area Mkr kr/kvm2 Andel total, % Mkr kr/kvm Andel total, % Stockholm 36 163 483 319 2 111 32 4 406 26 951 33 Väst 46 353 688 351 1 075 35 4 642 13 125 35 Mälardalen 32 198 547 246 1 425 24 3 068 15 452 23 Öst 12 111 857 75 682 7 756 6 759 6 Syd 2 45 914 0 – 0 277 6 043 2 Norr 7 18 061 20 1 127 2 245 13 587 2 Tot a l 135 891 550 1 011 1 301 100 13 395 15 024 100 Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 1 327 547 2 119 413 4 406 33 Väst 2 646 459 426 1 112 4 642 35 Mälardalen 2 268 770 30 – 3 068 23 Öst 455 207 93 – 756 6 Syd 277 – – – 277 2 Norr 168 77 – – 245 2 Tot a l 7 143 2 059 2 668 1 525 13 395 100 Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-12-31 Mkr Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 99 50 134 36 319 32 Väst 209 39 32 70 351 35 Mälardalen 183 60 3 – 246 24 Öst 48 20 7 – 75 7 Syd 0 – – – 0 0 Norr 14 6 – – 20 2 Tot a l 553 175 176 106 1 011 100 Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2024-12-31 kvm Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 55 418 29 959 59 604 18 502 163 483 18 Väst 244 094 40 889 16 049 52 656 353 688 40 Mälardalen 144 638 50 273 3 636 – 198 547 22 Öst 90 877 17 075 3 905 – 111 857 13 Syd 45 914 – – – 45 914 5 Norr 11 928 6 133 – – 18 061 2 Tot a l 592 868 144 329 83 194 71 158 891 550 100 1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,8 mkr per år i 0,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt. 2 Efter färdigställande av pågående projekt. 14 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 15 ===== Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-12-31 Antal Lager/lätt industri/ Logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Offentliga fastigheter Kontor Tot a l Del av total, % Stockholm 44 30 115 18 207 30 Väst 86 23 20 101 230 34 Mälardalen 117 30 8 – 155 23 Öst 24 37 22 – 83 12 Syd 1 – – – 1 0 Norr 6 2 – – 8 1 Tot a l 278 122 165 119 684 100 Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt² Mkr Andel, % 2025 31 426 38 43 4 2026 53 497 53 60 6 2027 146 168 77 147 15 2028 66 001 46 95 10 ≥2029 462 339 170 641 65 T otalt 759 430 384 986 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år. 2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr. 4,4 6,1 14,9 9,6 13,0 5,2 10,4 4,3 11,5 2,9 5,1 6,2 5,9 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 >2038 0,5 15 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 16 ===== Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 18 340 19 17 3 2026 36 262 30 40 7 2027 105 152 35 82 15 2028 33 985 18 37 7 ≥2029 320 282 71 371 68 T otalt 514 020 173 546 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 7 459 7 13 7 2026 10 865 8 9 5 2027 29 415 20 42 25 2028 5 804 8 9 5 ≥2029 70 913 40 98 57 T otalt 124 456 83 172 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 3,0 7,3 15,0 6,7 11,4 3,7 15,3 6,2 12,0 2,5 5,8 4,8 6,1 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 25 20 15 10 5 0 50 40 30 20 10 0 7,5 24,6 8,8 4,5 10,9 2,3 4,9 4,96,0 12,6 5,3 5,4 2,2 16 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 17 ===== 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 20252026202720282029203020312032 20332034203520362037>2038 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 961 5 3 2 2026 1 713 6 2 1 2027 6 606 10 14 8 2028 6 724 5 13 8 ≥2029 52 435 45 136 81 T otalt 68 439 71 167 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt1 Mkr Andel, % 2025 4 666 7 11 10 2026 4 657 9 9 8 2027 4 995 12 9 9 2028 19 488 15 36 36 ≥2029 18 709 14 36 36 T otalt 52 515 57 101 100 1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år. Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 40 35 30 25 20 15 10 5 0 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter Hyresavtalens förfallostruktur, kontor 40 35 30 25 20 15 10 5 0 12 10 8 6 4 2 0 0,1 1,41,9 8,1 7,5 9,2 4,5 0,6 22,5 6,7 8,8 15,6 3,0 10,1 10,4 8,4 9,3 7,8 28,1 36,0 17 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 18 ===== Största hyresgäster per 2024-12-31 Hyresgäst Area kvm Antal kontrakt1 st Hyres- duration År Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,8 Santa Maria AB 38 337 1 6,7 Bilia AB 24 897 7 8,2 Botkyrka Kommun 12 935 3 8,4 Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,3 Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,5 Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,5 IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,5 Quintus Technologies AB 10 814 4 4,0 Tyresö Kommun 7 995 1 3,7 Momentum Group AB 28 219 1 2,9 Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 1,8 Leo´s AB 11 474 3 4,9 Polismyndigheten 7 179 6 4,3 ITAB Shop Concept Nässjö AB 24 453 1 7,0 T op 15 298 594 51 7,2 Övriga 592 956 808 T otalt 891 550 859 6,32 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 Areamässig uthyrningsgrad, % 87,2 1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr. 2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal. 2 024 -12-31 Uthyrbar yta Lager/lätt industri/logistik 67% Sällanköps-/dagligvaruhandel 16% Kontor 9% Offentliga fastigheter 8% Kontrakterad hyra på årsbasis Lager/lätt industri/logistik 55% Sällanköps-/dagligvaruhandel 18% Offentliga fastigheter 17% Kontor 10% Kontrakterad hyra per region Väst 35% Stockholm 32% Mälardalen 24% Öst 7% Norr 2% Syd 0% Lager/lätt industri/logistik T otalt 94% 95% 91% 86% Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrt Vakant Sällanköps-/dagligvaruhandel Offentliga fastigheterKontor 93% 18 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 19 ===== Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. Uthyrningsgrad: 100% 19 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 20 ===== Fastighetsvärdering Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde och under perioden har 100 procent av förvaltnings- fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och CBRE Sweden AB. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-3,4) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny och omförhandling. Tillkommande vakanser samt att ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto har lett till en negativ värde- förändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -75,3 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. Värderingsmodellen som används är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdig- ställt och värdering kan ske. Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,15 9,97 8,16 Direktavkastningskravet, % 4,17 7,92 6,13 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 6 235 1 078 Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2 Drift och underhåll, kr/kvm 12 495 173 Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -477,2 505,4 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -503,8 598,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 534,9 -534,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -181,6 181,7 Drift och underhåll, +/- 10 procent -319,3 319,0 20 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 21 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,76 8,98 8,15 Direktavkastningskravet, % 5,75 6,95 6,14 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 387 2 061 1 687 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5 Drift och underhåll, kr/kvm 70 400 250 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -46,9 49,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -56,8 66,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,1 -72,1 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -20,9 20,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,1 33,1 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,73 9,53 8,72 Direktavkastningskravet, % 5,72 7,48 6,69 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 297 6 235 1 154 Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 25 445 184 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -73,2 77,0 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -70,1 81,5 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 94,0 -94,0 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -27,9 27,9 Drift och underhåll, +/- 10 procent -52,9 52,9 21 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 22 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,28 9,97 8,30 Direktavkastningskravet, % 5,28 7,92 6,28 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 114 2 773 841 Långsiktig vakans, % 2,0 10,0 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 400 135 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -246,2 261,6 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -265,4 314,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 275,4 -274,9 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -98,5 98,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -167,1 166,8 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 6,15 9,22 7,40 Direktavkastningskravet, % 4,17 7,19 5,37 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 790 3 300 1 972 Långsiktig vakans, % – 10,0 4,3 Drift och underhåll, kr/kvm 25 495 337 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -110,9 117,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -111,5 135,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 93,4 -93,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -34,3 34,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -66,2 66,2 22 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 23 ===== Transaktioner Stenhus är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterad avkastningen till aktieägarna. Per 31 december 2024 fanns förpliktelser avseende förvärv av fastigheter på motsvarande 48,5 miljoner kronor. Totalt har 29 fastigheter frånträtts och tre fastigheter tillträtts under 2024. Under kvartalet har en fastighet frånträtts och två fastigheter tillträtts. Efter kvartalet har en fastighet avtalats för frånträde och en fastighet har avtalats för tillträde. Fastigheter som har tillträtts under kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100 Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 893 100 Tot a l 8 389 100 Fastigheter som har frånträtts under kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik 1 700 100 Tot a l 1 700 100 Fastigheter som tillträtts och avtalats för tillträde efter kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Mörby 5:41 Nykvarn Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 990 100 Tot a l 2 990 100 Fastigheter som har avtalats för frånträde efter kvartalet Fastighet Kommun Segment Yta, kvm Ut hyrnings - grad, % Järnhandlaren 6 Nyköping Offentliga fastigheter 2 203 100 Tot a l 2 203 100 23 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 24 ===== Krona Public Real Estate AB Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intressebolag. Fastighetsvärde: 1 184 mkr Årligt driftnetto, ca: 68 mkr Ägarandel: 26,49% Befintliga intressebolag I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar Stenhus Fastigheter i intressebolag. 24 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 25 ===== Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj- ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. Målet med projektverksamheten är att öka avkast- ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder med långa avtal och förbättrade kassaflöden även med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter att teckna totalentre prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad- kostnaden. Per 31 december 2024 fanns förpliktelser gällande Stenhus Fastigheters projekt om 95,4 miljoner kronor. Fokus och utveckling Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt: • Planprojekt/byggrätter • Fastighetsutveckling • Samarbetsprojekt • Hållbarhetsprojekt Planprojekt Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. Samariten 1 De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads- byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. Den externa värderingen av detta projekt uppgår till ca 20 miljoner kronor. Affärsmannen 2 Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam- heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling med påbyggnad för bostadsrätter på ca 5 892 kvm BTA. Överklagande av detaljplan har inkommit och är skickade till Mark- och miljödomstolen för vidare hantering. Fastighetsutveckling Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans växer med befintliga hyresgäster och skapar värden och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav- sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig fastighet eller en nybyggnation. Hållbarhetsprojekt Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda. Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifierade fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att certifiera. Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i ett fåtal av fastig- heterna som reservkraft vid energitoppar. Utöver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kontrol- ler avseende förekomst av skadliga ämnen och föro reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- eller ombyggnad. Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp erhållit totalt tio certifieringar i beståndet, BREEM in use ”Very Good”. Ytterligare 12 fastigheter är planerade att certifiera enligt BREEM under 2025. Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energi- deklarationer på utvalda fastigheter där målet är att uppnå minst nivå C. Projektportfölj Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av befintliga fastigheter. 25 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 26 ===== Bolagets projektverksamhet1 Fastighet Kommun Yta kvm Bedömda projekt- kostnader mkr Upp- arbetat mkr Kvar- stående mkr Hyre- värde mkr Uthyr- nings- grad % Hyresgäst Duration år Färdig- ställande Övrig info Planprojekt/byggrätter Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – – Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,5 1,2 – – – – – – Fastighetsutveckling Sparrhornet 3 Varberg 3 342 95,0 95,0 – 6,7 91,6 Hedin helsingborg Bil AB 15 Q4 2024 Inflyttad Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 374 18,5 0,3 18,2 1,6 100 Jem & Fix 10 Q2 2025 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö 530 14,0 13,3 0,7 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM Köpmannen 7 Västerås 8 838 85 10,1 74,9 18 100 Motonet, Dollarstore, Dressman, Lindex, gemensamhetsytor 12 Q1-Q3 2025 BREEAM Hållbarhetsprojekt Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,06 0,06 – – – – Q3 2025 BREEAM Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q2 2025 BREEAM Handelsområde Skiftinge Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q3 2025 BREEAM Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,36 0,2 0,16 – – – – Q1-Q2 2025 BREEAM Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0,12 0 – – – – Q1 2025 BREEAM Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0,11 0,01 – – – – Q1 2025 BREEAM Hammaren 1 Tibro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 2 0 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna till fjärrvärme Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0,03 0,09 – – – – Q2 2025 BREEAM Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Traktorn Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Köpmannen 12 Västerås – 0,12 0 0,12 – – – – Q3 2025 BREEAM Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM Summa 55 584 225,9 130,2 95,4 27,9 1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt 26 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 27 ===== Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 1 374 kvm BTA Status: Inflytt Q2 2025 Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastig- heters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374 kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln. Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard. Köpmannen 12, Västerås Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: Areco 2 070 kvm, Lekia 1 200 kvm Status: Färdigställd Q4 2024 Kommentar: Del av köpcentrumet Köpmannen 12 har anpassats till två nya hyresgäster med vardera hyrestid om sju år. Areco är verksamma inom grossistverksamhets- försörjning av stål- och plåtartiklar. Lekia försäljer lek- och familjeprodukter. Sparrehornet 3, Varberg Segment: Lager/Lätt Industri/Logistik Area: 3 342 kvm BTA Status: Färdigställd Q4 2024 Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres- avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm. Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav. Köpmannen 7 Segment: Sällanköps-/dagligvaruhandel Area: 9 089 kvm BTA Status: Pågående produktion Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster; Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. Omlokalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom samma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av 768 kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en yta av 280 kvm med ett hyresavtal på 6 år. 27 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 28 ===== Händelser under kvartalet • Räntetäckningsgraden (ICR) under rullande 12 månader har förbättrats jämfört med föregående kvartal, från 1,77 till 1,84. • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid har ökat detta kvartal, från 1,9 till 2,7. • Under kvartalet har Stenhus Fastigheter refinan- sierat ca 60 procent av sin låneportfölj till väsentligt bättre villkor. • SEB är nu en av Stenhus Fastigheters kreditgivare vilket är i linje med Bolagets strategi att minska refinansieringsrisken. Händelser efter kvartalets utgång: • Tillgängliga krediter har ökat med 300 mkr till 528,6 mkr. • Bolaget har signerat avtal om ett certifikatprogram. • Tillkommande likviditet om ca 230 mkr från refinansieringarna, utbetalt i mitten av januari 2025. Kapitalstruktur Stenhus Fastigheters finansiering utgörs av säker- ställda banklån kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Bolagets externa kreditgivare består idag främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda- håller säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. Endast en mindre del av den totala skuldportföljen utgörs av obligationer. Finansieringsstrategi En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl kort som lång sikt. Bolagets finansieringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt med god framförhållning mot olika kreditgivare med mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med avseende på såväl varierande kapital- och räntebind- ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. Räntebärande finansiering Bolagets räntebärande skulder uppgick vid rapport- periodens slut till 7 386,6 (7 956,5) miljoner kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 6 790,2 (7 481,0) miljoner kronor samt icke-säkerställd obli- gation om 596,4 (475,5) miljoner kronor. Vid rapport- periodens utgång var Stenhus Fastigheters tre största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige Filial. Seniora banklån De seniora banklånen om 6 790,2 (7 481,0) miljoner kronor bestod av säkerställda banklån om 6 723,8 (7 439,3) miljoner kronor och säkerställda byggnads- kreditiv om 66,4 (41,7) miljoner kronor. Icke säkerställda obligationer Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 98,8 miljoner kronor under det befintliga ramver- ket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda obliga- tionslån med ISIN SE0017131634. Priset på de nya obligationerna fastställdes till 104,482 procent av nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus Stibor 3 månader. Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller andra icke-säkerställda finansieringsinstrument utöver det gröna obligationslånet till ett nominellt belopp om 598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall i oktober 2026. Outnyttjade kreditfaciliteter Stenhus Fastigheters har under fjärde kvartalet refinansierat externa banklån med befintliga banker. Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade kreditfaciliteter om 228,6 (85,3) miljoner kronor, varav 3,6 (10,3) miljoner kronor avsåg outnyttjade bygg- kreditiv, 50,0 (50,0) miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräkningskredit och 175,0 (25,0) miljoner kronor avsåg outnyttjade revolverande kreditfaciliteter (RCF) om totalt 175,0 (175,0) miljoner kronor. I samband med refinansiering av befintliga banklån har Bolaget även ingått avtal av RCF:er om totalt 300 miljoner kronor men tillgång till dessa erhölls i januari 2025. Finansiering Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering av kapital- och ränterisker. 28 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 29 ===== Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³ Kapital Mkr Derivat1 Mkr Netto- belopp Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 344,2 -1 995,1 5 349,0 5,1 72,4 1–2 år 24,3 305,9 330,2 1,8 4,5 2–3 år – 1 150,0 1 150,0 3,2 15,6 3–4 år – 539,2 539,2 2,4 7,3 4–5 år – – – – – > 5 år 18,1 – 18,1 5,5 0,2 Summa/genomsnitt 7 386,6 – 7 386,6 4,5 100,0 Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-12-31³ Säkerställda banklån Mkr Obligationslån Mkr T otalt Mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 2 634,0 – 634,0 4,5 8,6 1–2 år 1 543,1 596,4 2 139,5 5,4 29,0 2–3 år 4 188,6 – 4 188,6 4,8 56,7 3–4 år 303,4 – 303,4 4,4 4,1 4–5 år 21,6 – 21,6 4,4 0,3 > 5 år 99,4 – 99,4 4,7 1,3 Summa/genomsnitt 6 790,1 596,4 7 386,6 4,9 100,0 1 Utöver angivna derivat om 1 994 mkr finns ytterligare derivat om 1 535 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år. 2 Utöver kreditförfall om 634 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 130 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. 3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat. Eget kapital och skulder Räntebärande skulder (7 387 mkr) 52% Aktiekapital (372 mkr) 3% Fritt eget kapital (5 441mkr) 39% Övriga skulder (542 mkr) 4% Uppskjuten skatt (228 mkr) 2% Minoritsintressen (110 mkr) 1% Räntebärande finansiering Säkerställda banklån (6 790,1 mkr) 1,9% Icke säkerställda obligationer (596,4 mkr) 8,1% 7, 4 Mdr 14,1 Mdr 29 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 30 ===== Kapitalbindning Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande finansiering till 2,7 (2,5) år. Det är högre än Bolagets finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga viktade kapitalbindningstiden långsiktigt inte ska understiga 2,0 år. Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 764,2 (1 173 ,0) miljoner kronor som motsvarar 10,3 (14,7) procent av bolagets externa skuld. Under det fjärde kvartalet har Bolaget refinansierat lån om totalt 4 417,1 (exklusive RCF:er) miljoner kronor vilket motsvarar ca 60 procent av Bolagets totala skuldportfölj. Av dessa totalt 4 417,1 avsåg 4 198,1 refinansiering med befintliga banker till väsentligt bättre villkor. Låneavtalen signerades under fjärde kvartalet och utbetalning är genomförd i januari 2025. Majoriteten av lånen som utbetalades i januari 2025 har bolaget bedömt avse en ren refinansiering inom ramen av befintliga lån och till följd av att avtalen för dessa lånutbetalningar signerades innan årsskiftet har merparten av dessa lån redovisat som långfristig skuld per balansdagen. Under fjärde kvartalet etablerade Bolaget även rela- tion med banken SEB vilka refinansierade resterande 219,0 miljoner kronor av de totalt 4 417,1 miljoner kronor, även dessa till väsentligt bättre villkor än tidigare finansiering. Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Miljarder kr < 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år Säkerställda banklån Obligationslån Räntebindning Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 3 607,4 (3 358,3) miljoner kronor och fasträntelån uppgick till 76,9 (61,6) miljoner kronor. Bolagets ränte- säkringsgrad uppgick därigenom till ca 48,3 (43,0) procent per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verkligt värde över resultaträkningen. Per 31 decem- ber uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till -0,5 (39,6) miljoner kronor. Genomsnittlig viktad räntebindningstid inklusive effekt av räntederivat uppgick per rapportdatum till 0,9 (1,3) år. Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfallotiden för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare. Skuldportföljens genom- snittliga ränta inklusive ränteswappar och byggkredi- tiv uppgick vid periodens utgång till 4,5 (5,4) procent. Finansiella riktlinjer I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd finansiering, stipulerar Bolagets finanspolicy ett antal begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier och i före- kommande fall borgensåtaganden från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informations- och finan- siella åtaganden (s.k. kovenanter). De finansiella kovenanterna innebär restriktioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finansiella riskbegräns- ningarna enligt finanspolicyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras nedan. Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda. Nyckeltal finansiell risk Mål 2024 31 dec Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55% 53,1 Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,84 Soliditeten ska överstiga 35% 42,7 Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska långsiktigt uppgå till minst 2,0 år 2,7 30 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 31 ===== Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier utestående före utspädning per 31 december 2024. Under perioden har 1 150 000 nya aktier ställts ut via nyemission. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före ut- spädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Stenhus Fastigheter har tre beslutade optionsprogram; • Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024. Optionsprogrammet är därmed avslutat. • Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30 november 2025. • Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027. Optionsprogrammen riktar sig till Bolagets lednings- grupp och andra anställda i Bolaget. Teckningsoptio- nerna i samtliga program erbjuds förvärvas på mark- nadsmässiga villkor. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga anställda. Optionsprogrammet som beslutades på extra bolags- stämma den 26 oktober 2022 omfattar högst 3 000 000 teckningsoptioner. Teckningskursen mot- svarar 130 procent av genomsnittet av den för varje handelsdag noterade volymviktade betalkursen för Bolagets aktie under den period om fyra veckor som föregår den extra bolagsstämma, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer aktiekapitalet öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Årsstämman 23 maj 2024 beslutade om två options- program, ett för VD (högst 250 000 teckningsoptioner) samt ett för ledningsgrupp och andra anställda (högst 2 750 000 teckningsoptioner) i Bolaget. Teckningskur- sen motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betalkurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman 2024, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer aktie- kapitalet öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarade cirka 1,6 procent av totalt antal utlöpande aktier och röster i Bolaget per 31 december 2024. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606 (371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 31 december 2024. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,89 (0,97) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,15 (-1,11) kronor per aktie. Aktien och ägarna Största aktieägare per 2024-12-31 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 698 818 24,4 Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9 Avanza Pension 19 138 847 5,1 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Conny Ryk 7 680 418 2,1 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 PriorNilsson Fonder 7 488 004 2,0 Danske Invest 7 000 000 1,9 Summa 10 största ägarna 278 034 926 74,8 Övriga aktieägare 93 743 680 25,2 Summa 371 778 606 100,0 31 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 32 ===== Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 1 januari-31 december 2024 med jämförelsetal 1 januari-31 december 2023. Balansposternas belopp avser ställningen vid periodens utgång. Vid utgången av december 2024 fanns i beståndet 135 fastigheter jämfört med 161 fastigheter per samma period föregående år. Intäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0) miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,9) procent och hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,3) år. I genomsnitt är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade enligt KPI. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 228,3 (228,8) miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala administrations kostnaderna uppgick till 65,9 (60,4) miljoner kronor. Ökningen beror främst på engångs- kostnader hänförliga till arbetet med att stärka den egna organisationen avseende personal och IT -struk- tur. Majoriteten av kostnaderna för detta arbete har uppstått under kvartal två 2024. Utöver detta beror ökningen också på konsultkostnader för en ej genom- förd transaktion vilket belastar de centrala adminis- trationskostnaderna för perioden. Perioden har även belastats med en jämförelsestö- rande post avseende noteringskostnader om 13,8 (-) miljoner kronor. Posten avser samtliga kostnader för att förbereda och genomföra bytet till Nasdaq Stockholms huvudlista. Finansnetto uppgick till -397,9 (-387,1) miljoner kronor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 även räntekostnader för leasing avtal inkluderande tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 5,8 (5,3) miljoner kronor under perioden. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 4,5 (5,4) procent. Nettobelåningsgraden har minskat till 53,1 (54,7) procent och soliditeten har förbättrats, 42,7 (40,8) procent. Räntetäckningsgraden var 1,84 (1,94) gånger under rullande 12 månader. Driftnetto och förvaltningsresultat Driftnettot uppgick under perioden till 783,5 (790,2) miljoner kronor. Överskottsgraden ligger däremot ungefär på samma nivå som föregående år, 77,4 (77,5) procent då minskningen främst beror på sålda fastigheter. Förvaltningsresultatet uppgick för perio - den till 329,6 (359,2) miljoner kronor, motsvarande 0,89 (0,97) kr per aktie efter utspädning. Resultat från intresseföretag Koncernen redovisade resultat från intresseföretag om -26,7 (-76,2) miljoner kronor, varav förvaltnings- resultatet uppgick till 10,0 (16,6) miljoner kronor. Resultatet från intresseföretag hänförs under 2024 till innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i Backaheden Fastighets AB omklassificerades från intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist förvärv under kvartal fyra 2023. Värdeförändringar Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perioden till -112,7 (-573,7) miljoner kronor, varav orealiserade uppgick till -75,3 (-490,7) miljoner kronor. Den orealiserade värdeförändringen var -0,6 (-3,4) procent. Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 101 miljoner kronor totalt omfattar detta cirka 59 711 kvadratmeter i ny och om- förhandling.Tillkommande vakanser samt att ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto har lett till en negativ värdeförändring om 176,3 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orea- liserade värdeförändringen till -75,3 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 395,0 (13 860,1) miljoner kronor. Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick till -40,1 (-85,6) miljoner kronor varav -40,1 (-96,3) miljoner kronor avsåg derivat och - (10,7) miljoner kronor avsåg övriga finansiella placeringar. Skatt Redovisad skatt uppgick till -70,4 (17,0) miljoner kronor, varav -45,8 (-49,8) miljoner kronor var aktuell skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 011,8 (1 019,0) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 783,5 (790,2) miljoner kronor. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,0 (94,9) procent med en hyresdura tion på 6,3 (6,3) år. Kassaflödet uppgick till -81,2 (11,8) miljoner kronor. 32 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 33 ===== De ackumulerade skattemässiga underskotten har beräknats till 170,4 (167,5) miljoner kronor, vilket mot- svarar en skatteeffekt om 35,1 (34,5) miljoner kronor. Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder. Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte- mässiga värde med 7 868,2 (7 985,8) miljoner kronor, varav 6 652,9 (6 930,7) miljoner kronor avsåg tempo- rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo- visats på nettot på dessa poster, 1 215,3 (1 055,1) miljoner kronor, motsvarande 250,4 (217,4) miljoner kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering av obeskattade reserver om 13,3 (13,9) miljoner kronor och uppskjuten skattefordran hänförlig till finansiella instrument vilken uppgick till 0,1 (-8,1) miljoner kronor. Inom koncernen finns inga pågående skattetvister. Resultat efter skatt Resultatet efter skatt uppgick till 56,0 (-375,8) miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 56,4 (-413,1), motsvarande 0,15 (-1,11) kronor per aktie efter utspädning. Balansposter Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid periodens slut till 13 395,0 (13 860,0) miljoner kronor vilket är en minskning med 465,0 miljoner kronor sedan ingången av året som förklaras av värdeförändringar och fastig- hetsförsäljningar men motverkas av fastighetsförvärv och projektinvesteringar. Andelar i intresseföretag uppgick till 99,5 (118,7) miljoner kronor vid periodens slut vilket är en minsk- ning med 19,2 miljoner kronor och förklaras främst av värdeminskning på intressebolagets förvaltnings- fastighet. Utgående likvida medel var 224,9 (306,2) miljoner kronor. För mer information, se kassaflöde nedan. Eget kapital har påverkats av periodens resultat, åter- betalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring av minoritetsandelar samt transaktion med minoritets- andelsägare (ytterligare förvärv av aktier i Backaheden) och uppgick till 5 922,3 (5 903,6) miljoner kronor. Räntebärande skulder uppgick till 7 386,6 (7 956,5) miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från 1 318,3 miljoner kronor till 764,2 miljoner kronor vilket främst beror på större refinansieringar av lån samt amortering av checkräkningskrediter. På balansdagen hade bolagets räntederivat ett värde om -0,5 (39,6) miljoner kronor. Belåningsgraden uppgick till 54,7 (56,9) procent och Nettobelåningsgraden uppgick till 53,1 (54,7) procent. Moderbolag Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp- gick till 85,5 (78,7) miljoner kronor. Det fanns 41 (35) anställda i moderbolaget i slutet av 2024. Resultatet uppgick till -386,9 (-95,2) miljoner kronor. Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 024,2 (4 195,5) miljoner kronor och hade en koncern intern nettofordran på 490,9 (728,6) miljoner kronor. Andelar i intressebolag uppgick till 102,2 (118,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 17,7 (17,8) miljoner kronor och likvida medel till 77,6 (57,5) miljo- ner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 4 083,5 (4 453,9) miljoner kronor. Övriga skulder uppgick per 31 december till 629,1 (663,9) miljoner kronor, varav räntebärande 596,4 (625,5). 33 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 34 ===== Likvida medel vid periodens ingång: 306,2 Likvida medel vid periodens utgång: 224,9 Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr Aktieägartillskott: – Löpande verksamhet: 254,9 Upptagna lån: 1 049,2 Försäljning av dotterbolag: 654,8 Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 665,8 Övriga investeringar och avyttringar: -374,4 Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till -81,2 (11,8) miljoner kronor. De dominerande posterna är förvärv och för- säljning av dotterbolag, investeringar i fastigheter samt amortering och upptagning av lån. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 254,9 (345,2) miljoner kronor. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 280,4 (527,9) miljoner kronor varav försäljning av fastigheter via dotterbolag uppgick till 654,8 (1 026,6) miljoner kronor och förvärv av fastigheter via dotterbolag uppgick till -159,9 (-94,8) miljoner kronor, se tabell nedan. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -217,1 (-374,1) miljoner kronor. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -616,5 (-861,2) miljoner kronor varav upptagna lån uppgår till 1 049,2 (4 038,9) miljoner kronor och amortering skett med -1 621,6 (-4 904,8) miljoner kronor. Förvärv av dotterbolag, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Förvärv av förvaltningsfastigheter -176 976 -844 668 Nyemission 14 950 – Övertagnade av räntebärande skulder – 512 687 Övertagande av övriga tillgångar -843 -55 386 Övertagande av övriga Skulder 2 928 156 462 Omklassificering från intresseföretag – 136 084 Kassaflöde påverkande -159 941 -94 821 Försäljning av dotterbolag, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av förvaltningsfastigheter 734 920 1 044 174 Säljarrevers -49 006 - Överlåtande av övriga tillgångar 1 882 9 055 Överlåtande av övriga skulder -33 016 -26 601 Kassaflöde påverkande 654 780 1 026 628 34 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 35 ===== Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% . 35 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 36 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr 2024 okt- dec 2023 okt- dec 2024 jan- dec 2023 jan- dec Hyresintäkter och övriga intäkter 244 932 264 729 1 011 796 1 018 985 Fastighetskostnader -54 649 -65 038 -228 319 -228 835 Driftnetto 190 283 199 691 783 477 790 150 Centrala administrationskostnader -16 022 -15 833 -65 897 -60 404 Noteringskostnader -13 815 – -13 815 – Resultat från intresseföretag -1 369 -35 810 -26 685 -76 161 –varav förvaltningsresultat 2 301 2 644 9 952 16 572 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter 170 -1 050 -22 500 -63 985 –varav skatt 299 -117 823 13 437 –varav övrigt -4 139 -37 287 -14 960 -42 185 Finansiella intäkter 11 011 32 832 56 893 46 122 Finansiella kostnader -99 865 -142 955 -454 806 -433 213 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 70 223 37 925 279 167 266 494 –varav förvaltningsresultat 87 708 76 379 329 619 359 227 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 72 004 33 838 -112 681 -573 718 Värdeförändringar av finansiella instrument 18 937 -89 898 -40 089 -85 555 Resultat före skatt 161 164 -18 135 126 397 -392 779 Skatt -50 863 -33 692 -70 414 17 027 Periodens/Årets resultat 110 301 -51 827 55 983 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 107 773 -95 753 56 446 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande 2 528 43 926 -463 37 394 Data per aktie: Årets resultat 107 773 -95 753 56 446 -413 146 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 371 779 370 629 371 207 370 629 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 779 371 224 371 503 371 224 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr 0,29 -0,26 0,15 -1,11 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2024 okt- dec 2023 okt- dec 2024 jan- dec 2023 jan- dec Periodens/Årets resultat 110 301 -51 827 55 983 -375 752 Övrigt totalresultat – – – – Periodens/Årets totalresultat 110 301 -51 827 55 983 -375 752 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 107 773 -95 753 56 446 -413 146 Innehav utan bestämmande inflytande 2 528 43 926 -463 37 394 36 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 37 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr 2024-12-31 2023-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 13 395 030 13 860 077 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 198 498 196 321 Immateriella anläggningstillgångar 4 564 4 278 Övriga materiella anläggningstillgångar 498 663 Andelar i intresseföretag 99 450 118 659 Långfristiga fordringar 38 006 – Derivat – 39 616 Summa anläggningstillgångar 13 736 046 14 219 614 Kundfordringar 6 452 6 401 Övriga fordringar 55 985 68 951 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 55 856 73 564 Likvida medel 224 941 306 195 Summa omsättningstillgångar 343 234 455 111 Summa tillgångar 14 079 280 14 674 725 Belopp i tkr 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418 Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 502 096 420 791 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 811 848 5 714 838 Innehav utan bestämmande inflytande 110 465 188 793 Summa eget kapital 5 922 313 5 903 631 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 6 622 398 6 638 196 Långfristig leasingskuld 198 498 196 321 Derivat 473 – Uppskjutna skatteskulder 228 475 204 850 Summa långfristiga skulder 7 049 844 7 039 367 Kortfristiga räntebärande skulder 764 153 1 318 338 Leverantörsskulder 13 098 48 778 Skatteskulder 58 683 41 926 Övriga skulder 59 131 77 078 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 212 058 245 607 Summa kortfristiga skulder 1 107 123 1 731 727 Summa skulder 8 156 967 8 771 094 Summa eget kapital och skulder 14 079 280 14 674 725 37 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 38 ===== Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 794 -375 752 Aktieägartillskott – 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Förvärvade minoritetsandelar – 126 654 126 654 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Årets totalresultat Årets resultat 56 446 56 446 -463 55 983 Årets totalresultat 56 446 56 446 -463 55 983 Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803 Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452 Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691 Transaktion med minoritetsandelsägare 24 859 24 859 -69 722 -44 863 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 937 973 502 096 5 811 848 110 465 5 922 313 38 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 39 ===== Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i tkr 2024 okt- dec 2023 okt- dec 2024 jan- dec 2023 jan- dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 161 164 -18 135 126 397 -392 779 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -88 729 94 927 183 141 753 004 72 435 76 792 309 538 360 225 Betald inkomstskatt -9 206 -2 286 -25 157 -41 193 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 63 229 74 506 284 381 319 032 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 24 354 -3 560 39 548 47 030 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 3 944 -14 906 -69 058 -20 911 Kassaflöde från den löpande verksamheten 91 527 56 040 254 871 345 151 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -101 484 -90 534 -159 941 -94 821 Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 29 067 62 589 654 780 1 026 628 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -484 -493 -1 398 -1 600 Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – – 380 Investeringar i förvaltningsfastigheter -56 771 -63 507 -217 113 -374 086 Försäljning av förvaltningsfastigheter – – 11 535 – Investeringar i intresseföretag -7 476 – -7 476 -66 406 Avyttring av finansiella tillgångar – – – 37 763 Kassaflöde från investeringsverksamheten -137 148 -91 945 280 387 527 858 Finansieringsverksamheten Nyemission – – 743 1 148 Transaktion med minoritetsandelsägare -29 769 – -44 863 -18 615 Upptagna lån 221 063 1 025 831 1 049 246 4 038 920 Amortering av lån -238 076 -957 182 -1 621 638 -4 904 797 Inlösen personaloptioner – – – -4 Syntetiskt återköpsprogram – – – 22 120 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -46 782 68 649 -616 512 -861 228 Periodens/Årets kassaflöde -92 403 32 744 -81 254 11 781 Likvida medel ingående balans 317 344 273 451 306 195 294 414 Likvida medel utgående balans 224 941 306 195 224 941 306 195 39 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 40 ===== Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Nettoomsättning 85 493 78 694 Övriga externa kostnader -52 237 -38 613 Personalkostnader -58 969 -50 560 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 959 -1 718 Rörelseresultat -27 672 -12 197 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -306 088 -58 341 Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 -12 770 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741 Finansiella intäkter 32 084 27 719 Finansiella kostnader -75 544 -51 692 Resultat efter finansiella poster -400 881 -96 540 Bokslutsdispositioner 10 449 1 317 Resultat före skatt -390 432 -95 223 Skatt på årets resultat 3 483 0 Periodens/Årets resultat -386 949 -95 223 Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat 40 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 41 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr 2024-12-31 2023-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 4 564 4 278 Materiella anläggningstillgångar 414 552 Nyttjanderättstillgångar 3 795 2 864 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 4 024 160 4 195 524 Andelar i intressebolag 102 193 118 463 Fordringar hos koncernföretag 873 972 1 022 877 Uppskjutna skattefordringar 3 814 319 5 004 139 5 337 183 5 012 912 5 344 877 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfodringar 143 – Fordringar hos koncernföretag 31 118 34 380 Övriga fordringar 1 242 1 833 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 736 7 910 36 239 44 123 Kassa och bank 77 620 57 492 77 620 57 492 Summa tillgångar 5 126 771 5 446 492 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 371 779 370 629 371 779 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 207 560 4 192 213 Balanserat resultat -108 890 -13 667 Årets resultat -386 949 -95 223 3 711 721 4 083 323 Summa eget kapital 4 083 500 4 453 952 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 596 433 475 511 Skulder till koncernföretag 412 920 325 122 1 009 353 800 633 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder – 150 000 Leasingskuld 3 795 2 864 Leverantörskulder 357 9 930 Skulder till koncernföretag 1 270 3 519 Övriga kortfristiga skulder 2 226 2 308 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 26 270 23 286 33 918 191 907 Summa eget kapital och skulder 5 126 771 5 446 492 41 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 42 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 – Årets totalresultat Årets resultat -95 223 -95 223 Årets totalresultat -95 223 -95 223 Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 – Årets totalresultat Årets resultat -386 949 -386 949 Årets totalresultat -386 949 -386 949 Nyemission 1 150 13 752 14 902 Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595 Eget kapital 2024-12-31 371 779 4 207 560 -108 890 -386 949 4 083 500 42 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 43 ===== Belopp i tkr om inget annat anges. Företagsinformation Koncernredovisningen avseende perioden 2024-01-01 – 2024-12-31, för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Stenhus ”, Koncernen”, ”Bolaget”) har upprättats av VD och styrelse. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, med organisationsnummer 559269-9507. Stenhus Fastigheter genomförde ett listbyte 18 december 2024 och Bolagets aktier är nu noterade på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar offentliga- och kommersiella fastigheter med tydligt geografiskt fokus på storstadsområden samt tillväxtorter . Stenhus Fastigheter arbetar även aktivt med befintliga och potentiella byggrätter inom det nuvarande beståndet. Risker och osäkerhetsfaktorer Stenhus Fastigheter har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker som kan påverka bola- gets finansiella ställning och resultat. Styrelsen har efter senaste publiceringen av årsredovisningen 2023 uppdaterat rutinen för riskhantering där riskerna nu identifieras och värderas inom någon av de fem kate- gorierna nedan: • Strategiska risker • Operationella risker • Efterlevnadsrisker • Finansiella risker • Rapporteringsrisker Huvudsakliga risker avser bl.a. värdeförändring på fastigheter, konjunkturutvecklingen, ändrade lagar och regelverk, projektverksamhet och finansiering. Inga större förändringar i riskbedömningen eller områden har dock ändrats utan riskerna klassificeras nu in i de fem kategorierna. För mer information om identifierade risker, se Stenhus Fastigheter års- och hållbarhetsredovisning 2023. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo- visningssed måste företagsledningen göra bedöm- ningar och antaganden som påverkar tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värdering av förvaltnings- fastigheterna. För känslighetsanalys avseende antaganden kopplade till fastighetsvärderingarna, se avsnitt Fastighetsportfölj i denna delårsrapport samt sid 18-19 i Stenhus Fastigheter års- och hållbar- hetsredovisning 2023. Allmänna redovisningsprinciper Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp- liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk- ningsmetoder har varit oförändrade jämfört med senaste årsredovisningen. Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen och övriga finansiella instrument till upplupet anskaff- ningsvärde. För räntebärande skulder, som utgörs av bank, och obligationslån, avviker verkligt värde från det redovisade upplupna anskaffningsvärdet. Verkligt värde fastställs utifrån aktuell räntekurva med tillägg för upplåningsmarginal. Derivat värderas i enlighet med nivå 2 i IFRS 13:s värderingshierarki. Förvalt- ningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med nivå 3 i värderingshierarkin. Redovisningsprinciperna för moderbolaget är oförändrade från de som angavs i årsredovisningen för 2023. För övrig information om redovisningsprinciper rekommenderas koncernens årsredovisning för 2023 som finns tillgänglig på Stenhus hemsida, www.stenhusfastigheter.se Närståendetransaktioner Stenhus relationer med närstående framgår på sid 46 i denna delårsrapport och i not 3 i årsredovisningen 2023. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på marknadsmässiga villkor. Nya standarder och tolkningar Inga nya eller ändrade IFRS-standarder eller tolk- ningar från IASB har haft någon påverkan på delårsrapporten eller de redovisningsprinciper som Stenhus Fastigheter tillämpar. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Vid extra bolagsstämma 12 februari 2025 har sty- relsen fått ett bemyndigande att besluta om förvärv och överlåtelse av Bolagets egna aktier. • Stenhus Fastigheter har i januari 2025 uppdaterat ett antal operativa och finansiella mål. Läs mer om detta under avsnitt Affärsidé, mål och strategi. Övriga upplysningar 43 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 44 ===== Resultat och balansposter per segment 2024 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 170 875 553 813 177 212 109 367 529 1 011 796 Fastighetskostnader -33 651 -104 133 -42 794 -24 486 -23 2552 -228 319 Driftnetto 137 224 449 680 134 418 84 881 -22 726 783 477 Central administration – – – – -65 897 -65 897 Noteringskostnader – – – – -13 815 -13 815 Resultat från intresseföretag – – – – -26 685 -26 685 Finansiella intäkter – – – – 56 893 56 893 Finansiella kostnader – – – – -449 454 -449 454 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 792 -2 692 – -868 – -5 352 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 135 432 446 988 134 418 84 013 -521 684 279 167 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -102 807 68 455 -10 967 -29 992 – -75 311 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -24 465 -11 885 -1 020 – -37 370 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -40 089 -40 089 Resultat före skatt 32 625 490 978 111 566 53 001 -561 773 126 397 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 – 13 395 030 - Varav periodens förvärv – 176 976 – – – 176 976 - Varav periodens försäljningar – -533 563 -187 288 -25 604 – -746 455 - Varav periodens investeringar i befintliga fastigheter 26 731 141 564 37 297 11 521 – 217 113 Övriga tillgångar – – – – 684 250 684 250 Summa tillgångar 2 667 650 7 143 180 2 059 040 1 525 160 684 250 14 079 280 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 44 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 45 ===== Resultat och balansposter per segment 2023 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 173 783 529 204 203 667 112 331 – 1 018 985 Fastighetskostnader -31 126 -98 902 -46 643 -31 831 -20 3332 -228 835 Driftnetto 142 657 430 302 157 024 80 500 -20 333 790 150 Central administration – – – – -60 404 -60 404 Resultat från intresseföretag – – – – -76 161 -76 161 Finansiella intäkter – – – – 46 122 46 122 Finansiella kostnader – – – – -428 044 -428 044 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 609 -2 692 – -868 – -5 169 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 141 048 427 610 157 024 79 632 -538 820 266 494 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -241 089 -65 387 -151 295 -32 945 – -490 716 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -35 729 -47 273 – – -83 002 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -85 555 -85 555 Resultat före skatt -100 041 326 494 -41 544 46 687 -624 375 -392 779 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 – 13 860 077 - Varav årets förvärv 11 029 833 639 – – – 844 668 - Varav årets försäljningar – -320 003 -724 171 – – -1 044 174 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 66 446 228 603 68 842 10 195 – 374 086 - Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – – Övriga tillgångar – – – – 814 648 814 648 Summa tillgångar 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 814 648 14 674 725 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment. 45 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 46 ===== Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns- ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 4,4 (10,4) miljoner kronor varav 2,7(8,5) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 5,7 (5,2) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/tjänster 3 333 367 Inköp av varor/tjänster 4 389 10 434 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 165 1 938 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 5 660 5 196 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 654 305 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 1,7 (2,0) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 76,2 (78,7) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 3,4 (4,5) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/tjänster 106 – Inköp av varor/tjänster 1 697 1 969 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 638 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/tjänster 76 243 78 694 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 905 090 1 057 258 Skuld på balansdagen 414 190 328 641 Styrelse och ledning, tkr 2024 jan-dec 2023 jan-dec Försäljning av varor/tjänster – – Inköp av varor/tjänster 3 417 4 540 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen – 90 46 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 47 ===== Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande den 20 februari 2025, klockan 08.00 CET. Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Erik Borgblad Anders Wennberg Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Malin af Petersens Frank Roseen Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 20 februari 2025 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) 47 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 48 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningsbar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder och ägarandelen i intressebolag i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Driftnetto, centrala administrationskostnader, finansnettot samt intresseföretagets förvaltningsresultat. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida, https:/ /www.stenhusfastigheter.se/investerare/rapporter/nyckeltal/. 48 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 49 ===== Bedömd intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa- tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. Intjäningsförmågan har ej varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskost- nader, värdeförändringar eller andra resultatpåver- kande faktorer. Den långsiktiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter och bedömda kostnader för de förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 31 december 2024 samt effekter av pågående projekt där signerade hyres kontrakt finns. Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning enligt KPI siffran för oktober 2024. Den presenterade hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om 2,8 miljoner kronor. Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall med beaktande av byggnadernas tekniska systems ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för central administration har beräknats utifrån en upp- skattning av nödvändig organisation och består till största del av ersättning till personal, administrativ förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings- kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital- struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har beräknats med utgångspunkt i underliggande basränta (STIBOR3M) om 2,30% samt kontrakterade lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp som om de vore utnyttjade till fullo. Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr Per 31 dec 2024 Projekt Frånträtt efter kvartalet1 Tillträtt efter kvartalet Långsiktigt Justerat hyresvärde 1 065 21 -6 4 1 084 Vakans -76 0 0 0 -76 Hyresintäkter 990 21 -6 4 1 009 Fastighetskostnader -209 -4 2 0 -211 Driftnetto 781 17 -4 4 798 Central administration -60 0 0 0 -60 Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12 Finansnetto -326 0 1 0 -325 Förvaltningsresultat 407 17 -3 4 425 Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Långsiktig intjäning per aktie 1,09 0,05 -0,01 0,01 1,14 1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings- resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) och driftnettot förändras. Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningsresultat, mkr STIBOR3M Driftnettoförändring 1,30% 1,80% 2,30% 2,80% 3,30% -10% 386 366 345 324 304 -5% 426 405 385 364 344 0% 466 445 425 404 383 5% 506 485 465 444 423 10% 546 525 504 484 463 49 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 50 ===== Intjäningsförmåga rullande tolv månader Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres- intäkter från projekten inkluderas från och med kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av kommande period vad gäller utveckling av hyror vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör därmed inte en prognos. Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr Per 31 dec 2024 Projekt Frånträtt efter kvartalet1 Tillträtt efter kvartalet Rullande 12 Justerat hyresvärde 1 065 11 -5 4 1 075 Vakans -86 0 0 0 -86 Hyresintäkter 979 11 -5 4 989 Fastighetskostnader -209 -4 1 0 -211 Driftnetto 770 8 -3 3 778 Central administration -60 0 0 0 -60 Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12 Finansnetto -326 0 1 0 -325 Förvaltningsresultat 396 8 -3 3 404 Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Nya aktier – – – – – Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 Långsiktig intjäning per aktie 1,07 0,02 -0,01 0,01 1,09 1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar 50 Delårsrapport Q4 2024 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 51 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 17 C 117 43 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Årsredovisning 24 april 2025 Delårsrapport Q1 15 maj 2025 Delårsrapport Q3 20 november 2025 Delårsrapport Q2 21 augusti 2025 Årsstämma 22 maj 2025