===== SIDA 1 ===== Sveafastigheter  Årsredovisning 2024 ===== SIDA 2 ===== INNEHÅLL Sveafastigheter i korthet 6 Vd har ordet 8 Affärsmodell och verksamhet 10 – Svenska bostadsmarknaden 13 – Verksamhet i starka marknader 16 – Fastigheter i förvaltning 18 – Nyproduktion 23 – Tre byggstarter under året 25 Hållbarhetsredovisning 26 – Miljö (E) 32 – Socialt (S) 38 – Styrning (G) 46 – Fördjupad information 48 Finansiering, aktien och ägarna 52 – Finansiering 53 – Aktien och ägarna 54 Bolagsstyrning 56 – Ledningsgruppen 60 – Styrelsen 63 Förvaltningsberättelse 66 Finansiella rapporter 70 Koncernens noter 78 Moderbolaget 108 Definitioner samt härledning av nyckeltal 128 – Definitioner 129 – Härledning av nyckeltal 131 Bilaga 134 ===== SIDA 3 ===== ===== SIDA 4 ===== Sveafastigheter i korthet 6 Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. En kostnadseffektiv förvaltning av den stora förvaltningsportföljen möjliggörs av en organisation med lokal närvaro. Förvaltningen fokuserar på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. En omfattande utvecklingsportfölj möjliggör för nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och som vid färdigställande skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Övrigt 33 % 18 % 6 % 14 669 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskole städer 100 % bostads- fastigheter * Operativa mål 800 förvärvade/ anvisade byggrätter per år* 24 % färdiga detalj planer i utvecklings portföljen 93 % Universitets- och högskolestäder % av bedömt fastighetsvärde vid färdigställande i Stockholm-Mälardalen Övrigt 600–800 byggstartade lägenheter per år* SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET ===== SIDA 5 ===== 7 ÅRET I KORTHET • Under året har Sveafastigheters aktier noterats på Nasdaq First North Premier Growth Market. I samband med noteringen tillkom över 10 000 nya aktieägare. • Under året byggstartades tre nyproduktionsprojekt i Stockholm, Nacka respektive Skellefteå. Projekten omfattar totalt 540 lägenhe- ter med ett totalt bedömt årligt hyresvärde vid färdigställande om 82 mkr. • Under året färdigställdes nybyggnation om 1 138 lägenheter. • Hyresintäkterna ökade med 20,9 procent och uppgick till 1 361 mkr (1 126). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,6 procent. • Driftnetto ökade med 25,5 procent och uppgick till 860 mkr (685). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,4 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 160 mkr (47). • Värdeförändring fastigheter uppgick till –1 188 mkr (-4 704). Under året har 629 mkr investerats. • Årets resultat uppgick till –1 125 mkr (-4 384) vilket är -8,15 kronor per aktie. NYCKELTAL 2024 2023 Hyresintäkter, mkr 1 361 1 126 Driftnetto, mkr 860 685 Förvaltningsresultat, mkr 160 47 Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -1 188 -4 704 Årets resultat, mkr -1 125 -4 384 Resultat per aktie, kr -8,15 n/a Överskottsgrad, % 63 61 Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 56 55 Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 Verkligt värde fastigheter, mdkr 28,1 24,8 Antal lägenheter i förvaltning, st 14 669 12 562 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 1 030 1 293 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 844 7 795 Belåningsgrad, % 42 50 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,2 2,4 Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,9 14,2 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 79,49 n/a Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 128-133. 28,1 Fastighetsvärde, mdkr 100 % Bostadsfastigheter 94,6 % Uthyrningsgrad 1 594 Hyresvärde, mkr SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET ===== SIDA 6 ===== 8 Vd har ordet Ökad lönsamhet, tillväxt och nöjdhet bland hyresgästerna Sveafastigheter har under året skapat Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag. Vi avslutar året med att visa att vårt strategiska fokus på operationell effektivitet och lönsam nyproduktion fortsätter ge resultat med en stark tillväxt av driftnettot och en ökad lönsamhet. Dessutom prisades vi med Kundkristallen för att vara det bostadsbolag i Sverige som ökar mest i nöjdhet bland sina hyresgäster i vår storlekskategori. Sveafastigheter bildades i juni 2024 genom en omstruktu- rering där bostadsfastigheter från tre separata bolag bygg- de upp vårt fastighetsbestånd. I oktober noterades Svea- fastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market, en milstolpe som ger oss ökad finansiell flexibilitet och en bredare investerarbas. Intresset för aktien var stort, och vi välkomnade över 10 000 nya aktieägare. Bildandet och noteringen av Sveafastigheter under 2024 medförde centraladministrativa kostnader om 61 mkr som är av engångskaraktär. Dessutom påverkades resultatet av att skattesituationen för Sveafastigheter under året och de finansiella kostnaderna under året fram till koncernens formella etablering i juni 2024 inte är repre sentativt för Sveafastigheter framåt. I januari 2025 tog vi över förvaltningen av 5 200 lägen- heter som tidigare förvaltades externt. Därmed skapar vi en enhetlig och effektivare förvaltning av hela beståndet om cirka 14 700 lägenheter. Att vara Sveriges största note rade renodlade bostadsbolag ger både operationella och admi- nistrativa stordriftsfördelar, vilket stärker den långsiktiga lönsamheten. HÖGRE LÖNSAMHET OCH NÖJDARE HYRESGÄSTER T otalt under året har vi färdigställt 1 138 lägenheter från vår pågående byggnation. Tillsammans med den årliga hyres- ökningen för 2024 gav detta en stark ökning av hyres- intäkterna om 20,9 procent och 5,6 procent för jämförbart bestånd. Driftnettot ökade med 25,5 procent och i jämförbart be- stånd med 8,4 procent. Att driftnettot ökar mer än hyres- intäkterna visar att vi fortsätter stärka vår överskottsgrad med målet att inom fem år nå en överskottsgrad om 70 procent inklusive fastighetsadministration. Vi har en stor renoveringspotential i vårt fastighets- bestånd och har successivt ökat renoveringstakten från låga nivåer, vilket har lett till att vi totalt renoverade 73 lägen heter under året. Vi kommer att fortsätta att öka tak- ten för att nå vårt mål om att renovera 2 000 lägenheter under de kommande fem åren. Sveafastigheter vann Kundkristallen för det bostads- bolag som ökat nöjdheten mest hos sina hyresgäster under 2024. Det är ett resultat av vårt operationella fokus och vår närvarande förvaltning som medför att vi både stärker lönsamheten och ökar trivseln hos våra hyresgäster. LÖNSAM TILLVÄXT VIA NYBYGGNATION Genom vår nyproduktion tillför vi bostäder där efterfrågan är stor. Detta bidrar till en lönsam tillväxt av förvaltningsport- följen och det stärker vår exponering mot tillväxtregioner, samtidigt som det ger en god avkastning på investerat kapi tal. Vi har för närvarande 1 030 lägenheter i pågående bygg nation, med planerat färdigställande under de kom- mande två åren. Vi har en stark position att göra hem för fler genom fortsatt nyproduktion, med en utvecklingsportfölj om - fattande 6 800 lägenheter, där 93 procent ligger i Stockholm-Mälardalsregionen. En viktig framgång under året var vår första markanvisning i Solna, där vi planerar att utveckla 100 nya lägenheter i den attraktiva stadsdelen Huvudsta. Projektet fokuserar på barnfamiljers behov och trygga boendemiljöer. Vårt mål är att byggstarta 600–800 lägenheter per år de kommande fem åren. Erik Hävermark, vd, Sveafastigheter SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | VD HAR ORDET ===== SIDA 7 ===== 9 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | VD HAR ORDET ===== SIDA 8 ===== 10 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET Affärsmodell och verksamhet ===== SIDA 9 ===== 11 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETER I FÖRVALTNINGPROJEKT­ UTVECKLING OCH BYGGRÄTTER AFFÄRSIDÉ OCH AFFÄRSOMRÅDEN Sveafastigheters affärsidé är att äga, aktivt förvalta och ut- veckla attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige, med fokus på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt samhällsengagemang och ett starkt hållbarhets- arbete. Sveafastigheters två affärsområden, förvaltning och ny- produktion, utgör grunden för en lönsam organisk tillväxt. FÖRVALTNING Sveafastigheter har en egen långsiktig förvaltning med en lokal närvaro, där hyresgästnära relationer är en vik - tig del i förvaltningsstrategin. Fastighetsbeståndet är i huvud sak geografiskt samlat i marknader där det finns en underliggande efterfrågan på bostäder, vilket säkerstäl- ler skal fördelar, operationell effektivitet och en god total- avkastning. Fastighetsvärdehöjande åtgärder, såsom lägenhets - renoveringar och energibesparande åtgärder, utvärderas regelbundet. NYPRODUKTION Sveafastigheters nyproduktion består av pågående bygg- nation, projektutveckling och tillskapande av byggrätter. Portföljen är inriktad på områden där det finns en stor efterfrågan på bostäder och är i huvudsak lokaliserad i Stockholm-Mälardalen. Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kvalitet med fokus på kommuner med befolkningstillväxt och god sysselsättningsgrad. Arbetet med nyproduktion kännetecknas av stort fokus på hållbara, kvalitativa och ekonomiska aspekter. STRATEGI Sveafastigheters strategi är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med ett långsiktigt perspektiv och med stabila och ökande kassaflöden som genererar en stark total avkastning över tid. Sveafastigheters huvudstrategier kan sammanfattas enligt följande: • Använda en egen, effektiv och lokal fastighets- förvaltning som ger en hög servicegrad till hyresgästerna samt skalfördelar. • Kontinuerligt utvärdera det befintliga fastighetsbeståndet för att identifiera intäktsökande och kostnadssänkande åtgärder. • Generera lönsam tillväxt av förvaltningsbeståndet genom nyproduktionsprojekt. • Identifiera byggrätter genom den samlade erfarenheten, kompetensen samt långa relationerna med kommuner och mark- och fastighetsägare. • Aktivt implementera hållbarhet inom alla aspekter av verksamheten. • Utvärdera beståndet utifrån möjlig förtätning för att skapa byggrätter på redan ägd mark och på befintliga fastigheter. • När tillfälle ges optimera portföljen och skapa en lönsam tillväxt genom försäljning respektive förvärv av enskilda fastigheter samt fastighetsportföljer. UTVALDA MÅL • Kommande fem år: – Renovera 2 000 lgh – Byggstarta 600–800 lgh per år – Få markanvisningar om 800 lgh per år – Överskottsgrad inkl. fastighets- administration om 70 procent • Genomsnittlig årlig tillväxt av substansvärdet om 12 procent • Belåningsgrad under 50 procent SVEAFASTIGHETER ===== SIDA 10 ===== 12 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET VISION OCH MÅL Sveafastigheters vision är att vara Sveriges bästa bostadsbolag. Det innebär att sträva efter att ha och vara: – Sveriges nöjdaste hyresgäster – Branschens bästa och mest nöjda medarbetare – Sveriges mest hållbara fastigheter – Intressenternas förstahandsval – Branschens mest attraktiva bolag att investera i Till visionen finns mål för de kommande fem åren (gäller från 1 juli 2024): Operativa mål – Renovera minst 2 000 lägenheter – Byggstart av minst 600–800 lägenheter per år – Erhålla markanvisningsavtal eller förvärva byggrätter för nyproduktion av minst 800 nya lägenheter per år – Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration ska överstiga 70 procent Finansiella mål – Belåningsgraden ska vara under 50 procent – Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 ggr – Över en konjunkturcykel uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt av långsiktigt substansvärde om minst 12 procent per stamaktie Hållbarhetsmål – Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030 – Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar – Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 11 ===== 13 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 BEFOLKNINGSTILLVÄXT Befolkningen i Sverige har ökat markant under de senaste tio åren, från cirka 9,6 miljoner invånare 2013 till 10,6 miljo- ner invånare 2023. Under 2013 bodde nästan 80 procent av befolkningen i eller i närheten av större städer och det är där befolkningstillväxten varit störst. Cirka 80 procent av Sveafastigheters fastighetsbestånd är beläget i, eller i närheten av, större städer och starka arbetsmarknader. Det har medfört att Sveafastigheter gyn- nats av urbaniseringstrenden. Sverige förväntas ha en fortsatt befolkningsökning som i kombination med urbaniseringen skapar en stark efter- frågan på bostäder inom Sveafastigheters marknader. För 80 procent av Sveafastigheters bestånd förväntas befolk- ningsökningen vara högre än för Sverige som helhet. INKOMSTER OCH ARBETSMARKNAD Inkomsterna uppvisar ett liknande mönster som befolk - ningstillväxten, där invånare i större tätorter fått en genom- snittlig inkomstökning som är högre än genomsnittet. Ökad efterfrågan på arbetskraft har över tid koncentre- rats allt mer till städer samtidigt som antalet personer som pendlar har ökat. Idag pendlar mer än 1,8 miljoner personer dagligen över kommungränserna, vilket delvis drivs av den generella bristen på bostäder i större städer. Pendlingen har medfört att arbetsmarknaderna sträcker sig över kommun- gränser, vilket har en positiv inverkan på regioner med när- het till starka arbetsmarknader, vilket gynnar efterfrågan på Sveafastigheters lägenheter. * Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen. Den genomsnittliga befolknings- tillväxten för de regioner Sveafastigheter är verksam i har beräknats genom att vikta befolkningstillväxten i de städer där Sveafastigheters fastigheter är belägna i förhållande till det bedömda totala värdet av Sveafastigheters fastig heter i respektive stad. * Källa: Statistiska Centralbyrån, Sveriges framtida befolkning 2023–2070 (2023). De historiska uppgifterna baseras på Statistikdatabasen från Statistiska Centralbyrån. Affärsmodell och verksamhet Svenska bostadsmarknaden Den svenska bostadshyresmarknaden påverkas av flera demografiska faktorer där de viktigaste är underskott av bostäder i en majoritet av Sveriges kommuner, ett över tid lågt byggande, befolkningstillväxt, urbanisering, inkomsttillväxt och sysselsättningstillväxt samt trenden att pendla till centrala arbetsmarknader från närliggande kommuner. 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % SverigeSveafastigheters kommuner 9,6 % 11,6 % Befolkningstillväxt 2013–2023* Prognos Nationell befolkningstillväxt under de senaste 10 åren Befolkning (indexerat till 100 per år 2014).* Sveafastigheters regioner (befolkningstillväxt viktad med fastighetsvärde i de städer där Sveafastigheters fastigheter är belägna) Sverige 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 20342029202420192014 1,1x 1,1x ===== SIDA 12 ===== 14 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET DEN SVENSKA HYRESREGLERINGEN STÖDJER FÖRUTSÄGBARA KASSAFLÖDEN Den svenska bostadsmarknaden för hyresrätter är reglerad där hyror inte styrs av utbud och efterfrågan i samma ut- sträckning som på en oreglerad marknad. Merparten av hy- rorna i det befintliga beståndet samt nyproduktions hyrorna sätts genom förhandling med Hyresgästföreningen. Detta har historiskt påverkat antalet byggstarter negativt då det var svårt att få ihop nyproduktionskalkyler när hyror som möter efterfrågan inte kunde sättas. Med en ökad urbanisering och ett strukturellt underskott på bostäder i majoriteten av Sveriges kommuner har hyres- ökningarna i det befintliga beståndet överstigit inflationen på långt sikt. Hyrorna har aldrig gått ner under ett enskilt år sedan det reglerade hyressystemet introducerades för över 50 år sedan. TOTALAVKASTNING FÖR SVENSKA BOSTADSFASTIGHETER SEDAN 1987 Från 1987 till 2023 har svenska bostadsfastigheter gene- rerat en totalavkastning utan hävstång om cirka 2 950 procent (årlig avkastning om 10 procent). I jämförelse har Stockholmsbörsen inklusive utdelningar (SIX Return Index) genererat en hävstångsavkastning om cirka 6 000 procent (årlig avkastning om 12 procent). Med hänsyn tagen till volatilitet och mätt med Sharpekvoten överträffade dock svenska bostadsfastigheter på en riskjusterad basis både SIX Return Index och den totala avkastningen för fastig- heter utan hävstång. Baserat på data från SEB, Morgan Stanley Capital Inter- national, Nasdaq, Macrobond och Sveriges Riksbank. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Indexerat till 100 per år 1991 Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen KPI Genomsnittlig årshyra per kvm Nominell lön 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 202320192015201120072003199919951991 1,1x 2,8x 2,5x 1,8x Procent av befolkningen inom 45 minuters avstånd till en stad med >50 000 invånare 75–100 % 50–75 % 25–50 % 0–25 % Sveafastigheter närvaro Närvaro på starka arbetsmarknader som stödjer långsiktig tillväxt – möjliggör hyresexpansion med låg vakansgrad ===== SIDA 13 ===== 15 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 0 % 1 000 % 2 000 % 3 000 % 4 000 % 5 000 % 6 000 % 7 000 % 8 000 % Bostadsfastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt) Svenska bostadsfastigheter har genererat en totalavkastning om cirka 3 000 procent sedan 1987 Index = 100. T otalavkastning under perioden 1987–2023. Totalt fastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt) SIX Return Index (hävstång inkl. utdelningar) Svensk statlig obligationsränta 10 år 2023202220212020201920182017201620152014201320122011201020092008200720062005200420032002200120001999199819971996199519941993199219911990198919881987 ~6 000 % ~2 950 % ~1 350 % ~420 % 0,0 % 0,1 % 0,2 % 0,3 % 0,4 % 0,5 % 0,6 % 0,7 % 0,8 % Svensk statlig obligationsränta 10 år SIX Return Index Totalt fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) Bostads- fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) 0,65 0,37 0,42 0,08 Sharpekvot 1987–2023 0,000000 % 11,666667 % 23,333333 % 35,000000 % 46,666667 % 58,333333 % 70,000000 % 10 % 8 % 12 % 5 % Total årlig avkastning 1987–2023 Svensk statlig obligationsränta 10 år SIX Return Index Totalt fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) Bostads- fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) 0,000000 % 11,666667 % 23,333333 % 35,000000 % 46,666667 % 58,333333 % 70,000000 % 9 % 10 % 26 % 4 % Volatilitet 1987–2023 Svensk statlig obligationsränta 10 år SIX Return Index Totalt fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) Bostads- fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) ===== SIDA 14 ===== 16 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET Affärsmodell och verksamhet Verksamhet i starka marknader Sveafastigheter fokuserar på marknaderna Stockholm- Mälardalen, Malmö-Öresund, Stor-Göteborg och universitets- och högskolestäder. Marknaderna har generellt sett tillväxtmöjligheter och ett strukturellt bostadsunderskott till följd av befolkningstillväxt, urbanisering och gynnsamma arbetsmarknader. Av de kommuner Sveafastigheter har verksamhet i uppger 51 procent att de har brist på bostäder. Bostadsbristen i kombination med urbaniseringen och inkomstökningen i tätorter gör att Sveafastigheters förvaltningsportfölj är väl positionerad. Det ger goda möjligheter att uppnå en hög uthyrningsgrad samt stabila och ökande hyresintäkter över tid. Förvaltningsbeståndet har generellt en hög uthyrnings- grad, men det finns undantag i orter med sjunkande efter- frågan eller stort lokalt utbud. Under 2024 har prioritering varit att minska vakansgraden i dessa orter. I takt med stigande räntor har hyresrätten blivit mer att- raktiv som boendeform med en större flexibilitet, lägre risk och lägre kapitalbindning än ägt boende. Andelen hyres- rätter har ökat från 29 procent år 2013 till 33 procent år 2023. Hyresrättsmarknaden kännetecknas av en relativt låg omsättning då det finns starka incitament för hyresgäster att behålla sina hyreskontrakt. STOCKHOLM-MÄLARDALEN Sveafastigheters portfölj i Stockholm-Mälardalen utgör 33 procent av Sveafastigheters totala bestånd. Portföljen är belägen i närhet till nyckelarbetskraftsmarknader med att- raktiva underliggande makrotrender. Det finns en stor efter- frågan på lägenheter – under 2023 var kötiden i Stockholm för en lägenhet i snitt nio år. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, där kommuner- na tar ställning till bostadssituationen i kommunen, finns ett underskott på bostadsmarknaden. UNIVERSITETS- OCH HÖGSKOLESTÄDER Sveafastigheters portfölj i universitets- och högskolestäder utgör 38 procent av Sveafastigheters totala bestånd. Urbaniseringstrenden fortsätter vara en stark drivkraft, där många söker sig till storstadsregionerna för arbete och studier, vilket skapar ett konstant tryck på bostadsmarkna- den i dessa områden. Även infrastrukturinvesteringar i kol- lektivtrafik och nya stadsdelar ökar attraktiviteten i tidigare mindre eftertraktade områden. MALMÖ-ÖRESUND Sveafastigheters portfölj i Malmö-Öresund utgör 18 procent av Sveafastigheters totala bestånd. Portföljen är fördelad på kommuner med kopplingar till nyckelarbetsmarknaderna i södra Sverige. De goda pendlingsmöjligheterna till Danmark och framför allt Köpenhamn bidrar även till att marknaden är eftertraktad hos internationella arbetstagare och studenter. STOR-GÖTEBORG Sveafastigheters portfölj i Stor-Göteborg utgör 6 procent av Sveafastigheters totala bestånd. Portföljen är delvis kopp- lad till nyckelarbetsmarknader. Urbaniseringstrenden, goda utbildningsmöjligheter, den starka närvaron av industriföretag och en välutvecklad infra- struktur tryggar en stabil efterfrågan på bostäder. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 15 ===== 17 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Övrigt 33 % 18 % 6 % 14 669 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskole städer 100 % bostads- fastigheter * Operativa mål 800 förvärvade/ anvisade byggrätter per år* 24 % färdiga detalj planer i utvecklings portföljen 93 % Universitets- och högskolestäder % av bedömt fastighetsvärde vid färdigställande i Stockholm-Mälardalen Övrigt 600–800 byggstartade lägenheter per år* PORTFÖLJ AVSEENDE FASTIGHETER I FÖRVALTNING NYPRODUKTION Nyproduktion Bedömt värde färdigställt, mdkr Antal lägenheter Stockholm-Mälardalen 21,9 6 673 Universitets- och högskolestäder 2,3 1 156 Övriga 0,1 45 Summa 24,3 7 874 Portfölj avseende fastigheter i förvaltning Fastighets - värde, mdkr Antal lägenheter Universitets- och högskolestäder 9,2 6 075 Stockholm-Mälardalen 8,2 3 723 Malmö-Öresund 4,4 2 679 Stor-Göteborg 1,5 882 Övriga 1,5 1 310 Summa 24,8 14 669 ===== SIDA 16 ===== Fastigheter i förvaltning 18 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar långsiktigt hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige till ett värde om 24,8 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang för att hyresgästerna ska trivas. Förvaltningsfastigheterna består av både förvärvade och egenutvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader där 94 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner och universitets- och högskolestäder. Portföljen består av 14 669 lägenheter fördelat på 263 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 1 003 tkvm. Förvaltningsfastigheterna har en uthyrningsgrad om 94,6 procent och ett marknadsvärde om totalt 24,8 mdkr, vilket motsvarar 24 722 kr per kvadratmeter. 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Fastighetsvärde, mkr Andel av portföljen, % Stor-Stockholm 5 743 23 Linköping 2 559 10 Skellefteå 2 110 9 Västerås 1 661 7 Helsingborg 1 478 6 Höganäs 1 169 5 Borås 944 4 Falun 822 3 Umeå 712 3 Kävlinge 674 3 Totalt 17 872 73 ===== SIDA 17 ===== 19 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD FASTIGHETSBESTÅNDET Antal Uthyrningsbar yta, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm Stockholm-Mälardalen 3 723 217 740 27 108 8 193 33 462 475 1 939 Universitets- och högskolestäder 6 075 388 546 24 875 9 243 22 357 611 1 478 Malmö-Öresund 2 679 181 691 13 226 4 373 22 435 289 1 481 Stor-Göteborg 882 58 503 2 431 1 482 24 328 91 1 493 Övrigt 1 310 82 860 6 429 1 515 16 966 129 1 440 Totalt 14 669 929 340 74 069 24 806 24 722 1 594 1 589 ===== SIDA 18 ===== 20 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET LOKAL ORGANISATION OCH VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Sveafastigheter har en decentraliserad, lokal och närvaran- de förvaltningsorganisation. Organisationen är indelad i tre regioner med 21 områdeskontor som är bemannande med egna fastighetsförvaltare, uthyrare och fastighetstekniker för att säkerställa en nära dialog med hyresgäster samt att dagligen bedriva en aktiv, värdeskapande och hållbar fast- ighetsförvaltning med korta beslutsvägar. Värdeskapande förvaltning innebär att optimera de be- fintliga fastigheterna och därmed skapa ett högre värde både för hyresgästerna och för Sveafastigheter. Sveafast- igheter har som mål att under de kommande fem åren re- novera minst 2 000 lägenheter. Rutiner och processer har tagits fram för fiberinstal - lationer, värdeskapande aktiviteter, projektrutiner och energi projekt. Fastigheterna underhålls och uppgraderas för att förbättra både driftnetto och hållbarhetsprestanda. Drift- och underhållskostnader optimeras och kontroller- as kontinuerligt. Taxebundna kostnader såsom el, värme och vatten följs upp på månadsbasis. Dessutom sker en löpande översyn av ramavtal för att säkerställa kvalitet och kostnadseffektivitet. Företagsövergripande upphandlingar av ramavtal utvärderas löpande för att utnyttja bolagets storlek och på så sätt sänka fastighetskostnaderna. HEML YFT – SÅ RENOVERAS LÄGENHETERNA FÖR ATT STÅ SIG ÖVER GENERATIONER Sveafastigheters lägenhetsrenoveringar går under nam- net Hemlyft. Renoveringarna ger en högre standard och ökar därmed attraktiviteten för hyresgäster. Den högre standarden medför en högre hyra, vilket ökar driftnettot och värdet på fastigheten. Förvaltningen utvärderar löpande renoveringspoten - tialen för att ha god framhållning till var möjliga Hemlyft bör ske. Bedömningar och anpassningar görs utefter den lokala marknaden för att förstå efterfrågan bland potentiella hyresgäster. En standardiserad renoveringsprocess och samarbeten med lokala entreprenörer används för att möta hyresgästernas behov och säkerställa en stark avkastning. Hemlyft sker när en hyresgäst säger upp sitt hyresavtal och flyttar ut från en lägenhet som behöver renoveras. En besiktning görs för att bedöma skick och vilken grad av renovering lägenheten behöver. Lägenhetens nuvaran - de skick, den aktuella hyresnivån samt efterfrågan tas i beaktan. Hyrorna är förhandlade innan renovering påbörjas. Renoveringen genomförs tids- och kostnadseffektivt med en hög kvalitet. Materialet levereras till varje lägenhet samlat i en container och är packat utefter den ordning som materialet ska användas. Renoveringsprocessen tar i regel mellan fyra och sex veckor beroende på omfattning. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Förvaltningschef Tekniska förvaltare Uthyrare Fastighetsförvaltare Fastighetstekniker Områdeschef Regionchef Syd Regionchef Mitt Regionchef Norr Projekt- chef Hyresförhandlings- strateg Teknisk chef Digitaliserings- ansvarig Uthyrnings- chef Chef Hyresadministration ===== SIDA 19 ===== 21 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET Under denna period redovisas lägenheten som vakant. Det påverkar tillfälligt den ekonomiska uthyrningsgraden negativt, men genererar på lång sikt högre hyresintäkter och minskade underhållskostnader. Renoveringsarbetet har ett tydligt hållbarhetsfokus. Material med låg klimatpåverkan prioriteras och avfallet minimeras genom att återanvända byggmaterial till näs - ta renovering. Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 26–51. Under 2024 har Sveafastigheter genomfört Hemlyft på 73 lägenheter. INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN Sveafastigheter har ett mål om att minska energianvänd- ningen i fastighetsbeståndet. För att uppnå målet har det under året investerats 55 miljoner kronor i exempelvis in- stallation av solcells anläggningar och omfattande digitali- sering av fastig heterna. En driftstrategi har tagits fram som beskriver hur framtida energiprojekt ska genomföras för att maximera effektivite- ten och nyttan av investeringar samt hur den dagliga driften ska ske gällande energiuppföljning. Prioritering av arbetet läggs till de 20 fastigheter som presterar sämst. Det gör Sveafastigheter väl rustat för energi- och utsläppskraven enligt Energiprestandadirektivet (EPBD), se sida 33. Insamling av energidata från fastigheterna till en central databas är under uppbyggnad. Den centrala databasen kommer minska beroendet av att köpa in data från tredje part och det kommer var möjligt att styra el- och värme- tillförseln till fastigheterna. Redan idag styrs fastigheterna med detta system via en modellbaserad styrning, vilket innebär att systemet kontinuerligt lär sig och anpassar sig efter fastighetens egenskaper och beteende. Under året har energideklarationer analyserats. Slutsat- sen är att ett flertal fastigheter har potential att nå en bättre klassning, givet de energiprojekt som historiskt har genom- förts. Tre pilotprojekt där artificiell intelligens (AI) används har implementerats. AI analyserar fastigheternas känslighet för väderförändringar samt hyresgästernas beteendemöns- ter inom fastigheterna. Utifrån analysen kan AI:n optimera inomhusklimatet och samtidigt sänka driftkostnaderna. Sys- temet som används är fabrikatsoberoende, vilket möjliggör fri konkurrens vid inköp av material. ÖKADE RESULTAT I ALLA KATEGORIER I DEN ÅRLIGA HYRESGÄSTUNDERSÖKNINGEN Sveafastigheter arbetar enligt förvaltningsmantrat ”Helt, Rent, Snyggt och Tryggt”. Det innebär fokus på hyresgäs- ternas trivsel genom en lokal och närvarande förvaltning och att ge en snabb återkoppling vid felanmälan. Att vara tillgängliga för dialog med hyresgästerna, såväl på plats i bostadsområden som via digitala kanaler och telefon, är avgörande för att uppnå en hög nöjdhet. Nöjd kundindex, NKI, mäts genom den årliga hyres - gästundersökningen via AktivBo. Under 2023 var service- indexresultatet 71,5 procent. Resultatet för 2024 blev 77 ,2 procent – en förbättring med 5,7 procentenheter. Den stora ökningen resulterade i att Svefastigheter prisades med Kundkristallen för det bolag som gjort störst lyft i service- index bland jämförbara bolag. HYRESGÄSTUNDERSÖKNING 2024 • 91 procent av hyresgästerna anser att de får ett bra bemötande av Sveafastigheter • 82 procent kan rekommendera Sveafastigheter som hyresvärd • 79 procent känner sig trygga i sitt bostadsområde Sveafastigheter ökar i alla kategorier i 2024 års hyres - gästundersökning. De starkt förbättrade resultaten har möjliggjorts genom ett stort engagemang hos samtliga medarbetare, vars arbete tog avstamp i resultatet från hyres gästundersökningen 2023 med tillhörande handlings- planer per fastighet. Under året har flertalet granngemensamma aktiviteter anordnats, vilket bidrar till ett trevligare och tryggare grann- skap. Informationen från Sveafastigheter till hyresgäster- na har förbättrats genom bland annat kvartalsvis lokala informationsbrev och kontinuerliga uppdateringar i sociala medier. De digitala tjänsterna för hyresgästerna blir allt viktiga- re. Under året har hemsidan anpassats efter hyresgästers behov och appen har utvecklats för att hyresgästerna ska kunna sköta de flesta av sina ärenden digitalt. EXEMPEL PÅ ÅTGÄRDER FRÅN 2023 ÅRS HANDLINGSPLANER • Löpande arbete med att förbättra relationen till hyresgäster i hela organisationen. • Utvärderingsenkät vid in- och utflyttning. • Styrning och uppföljning av processer och rutiner för att arbeta lika. • Förbättrad dialog med hyresgäster före, under och efter arbeten i fastigheterna. • Effektivisering av ärendehanteringen och återkoppling inom 48 timmar. • Månatliga åtgärdsdagar med fokus på rena och snygga gårdar och trapphus. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 I fastigheten Hov Dalbogård i Växjö har en investering på närmare 14 miljoner kronor gjorts för omfattande energibesparande åtgärder. Fastigheten består av sex byggnadskroppar med totalt 233 lägenheter. Projektet har innefattat att utnyttja den energi som finns i frånluften för att värma upp respektive hus. Det ger också större möjlighet att styra värmen i varje byggnad individuellt. Värmepumparna drivs av solceller på taken, vilket minskar den ökade belastningen på elnätet. Vindarna har isolerats och värmesystemet har justerats. Byggnaderna värms nu upp med fjärrvärme och en gemensam fjärrvärmecentral finns i en separat byggnad. T otalt sett beräknas primärenergitalet minska med närmare 50 procent. ===== SIDA 20 ===== 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 22 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Analys av kvalificering för renovering Uppsägning av hyresavtal från hyresgästens sida Utvärdering av kvalificering för renovering Renovering efter att hyres- gästen flyttar ut Beslut om investering 4–6 veckor Anlita entreprenörer enligt ramavtal Hyresgästen flyttar in Förhands- besiktning Besiktning Hyres- höjning Allt material levereras i en och samma container Effektivt förpackade i lämplig ordning Nöjda kunder och enklare att hyra ut RENOVERINGSPROCESSEN – EN ÖVERSIKT EXEMPEL PÅ INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN Cykeln 3, Landskrona Bredbandsfiber Byggår 1968 Antal lägenheter 165 Startår 2022 Investering 750 tkr Hyreshöjning per år 178 tkr Direktavkastning 29 % Hov Dalbogård 3­4, Växjö Energiprojekt inklusive solceller, ny ventilationsanläggning, styrning via web port, ny undercentral och tilläggsisolering av tak Byggår 1963 Antal lägenheter 229 Startår 2022 Investering 20 mkr Årliga besparningar 2 mkr Direktavkastning 15 % Kristallen 1–3, Kävlinge Vatteneffektivisering Byggår 1974 Antal lägenheter 219 Startår 2023 Investering 200 tkr Årliga besparningar 29 tkr Direktavkastning 14 % Barlasten 4, Stockholm Utbyte av styr- och reglerutrustning och undermätare i varje lägenhet Byggår 1929 Antal lägenheter 16 Startår 2022 Investering 100 tkr Årliga besparningar 23 tkr Direktavkastning 23 % ===== SIDA 21 ===== 23 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Affärsmodell och verksamhet Nyproduktion Sveafastigheters affärsområde nyproduktion omfattar pågående byggnation, projektutveckling och tillskapande av byggrätter. Projektutveckling och byggnation sker med hållbarhetslösningar i framkant. Sveafastigheters projektportfölj är belägen i städer och om- råden med en stark efterfrågan på bostäder. Fokus ligger på kommuner med befolkningstillväxt, god sysselsättnings- grad och där goda kommunikationer finns. 93 procent av portföljen är belägen i Stockholm-Mälardalsregionen, som är den starkaste tillväxtregionen i Sverige. Sveafastigheters mål är att byggstarta 600-800 lägenheter per år. Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kva- litet med ett stort fokus på ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Vid byggnation används material av hög kvalitet och moderna energilösningar för att möjliggöra en långsik- tig hållbar förvaltning. En färdplan finns för att successivt minska miljöbelastningen från byggnationen, exempelvis genom att använda slimmade stommar och klimatförbättrad betong. En studie har inletts som med hjälp av forskare tittar närmare på vilket stommaterial som är lämpligast när även påverkan på biologisk mångfald vägs in. Varje projekt utgår från en socialt värdeskapande analys som syftar till att belysa sociala aspekter i planeringen för att tillskapa och förstärka sociala värden på platsen. Läs mer på sidan 43. VÄLETABLERAD PLATTFORM FÖR NYPRODUKTION Projekten genomförs enligt en strukturerad process. Svea- fastigheter har en stark plattform för nyproduktion genom en egen projektorganisation som jobbar processtyrt. Ny- produktionsteamet består av byggchef, projektchefer och affärsutvecklare som har en lång erfarenhet av stadsut - veckling, förståelse för lokala behov och att skapa kost- nadseffektiva byggnationer. En slutprodukt av hög kvalitet som står sig över generationer säkras genom att nypro- duktionsteamet är med från idé till färdigställt hus samt att förvaltningsorganisationen involveras från ett tidigt skede. 1 030 Bostadsrätter Antal lägenheter 0 2000 4000 6000 8000 10000 NybyggnationProjektutvecklingPågående byggnation 1 300 6 844 8 144 5 544 MARKNADS- ANAL YS OCH BESLUT OM INVESTERINGAR PROJEKT­ PLANERING PROJEKTETS UTFORMNING BYGGNATION BESIKTNING Färdigställande HYRESAVTAL Sveafastigheter skräddarsyr sina föreslagna projekt Tillgodose behoven hos kommuner, andra viktiga intressenter och efterfrågan på marknaden Förvärv och markanvisningar Projektutveckling Fastighetsförvaltningen tar över efter färdigställande Byggnation Fastighetsförvaltningen följer upp med projektteamet för feedback inför kommande byggnationer Detaljerad och skräddarsydd plan för projektet Matcha efterfrågan och förväntningar från myndigheter och påbörja planering Upphandling av entreprenörer och arkitekter Inkluderar att etablera finansiering och ansöka om bygglov med fokus på hälsa och säkerhet Sveafastigheter styr byggprocessen Avdelnings- överskridande möten med kommuner Slutbesiktning från Sveafastigheter Ytterligare besikt- ningar utförs av tredje part Hyresavtalen undertecknas och hyresgästerna flyttar in 1 2 3 ===== SIDA 22 ===== 24 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET Sveafastigheter strävar efter att leverera arkitektonisk design av hög kvalitet och samtidigt säkerställa att lägen- hetstyper motsvarar den lokala marknadens efterfrågan. För att uppnå dessa mål samarbetar Sveafastigheter med externa entreprenörer och arkitekter som har till uppgift att bygga och formge fastigheter i enlighet med Sveafastig- heters standarder för kvalitet och effektivitet. Nyproduktionsprocessen är standardiserad för att han- tera samtliga skeden i projekten på ett effektivt sätt, från detaljplanläggning till färdigställd byggnation, för att på så sätt korta ledtiderna och den totala tiden för projekt - genomförandet. I bilden på föregående sida beskrivs pro- cessen för projekt i Sveafastigheter, som normalt inleds med förvärv av byggrätt eller markanvisning, följt av projekt- utveckling och byggnation samt besiktning och uthyrning. Hela processen präglas av ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. PÅGÅENDE BYGGNATION Per den 31 december 2024 hade Sveafastigheter investerat 1 011 mkr i pågående byggnation. Ytterligare investeringar om 1 156 mkr förväntas i dessa projekt. Den pågående bygg- nationsportföljen består av 1 030 lägenheter och efter färdig ställande uppskattar Sveafastigheter att de pågåen- de byggnationsprojekten kommer att värderas till cirka 2,4 mdkr i fastighetsvärde. Per den 31 december 2024 bedöms de pågående byggnationsprojekten bidra med 135 mkr i löpande hyresvärde vid färdigställande. BYGGRÄTTER OCH PROJEKTUTVECKLING Sveafastigheter utvärderar och identifierar kontinuerligt mark i attraktiva mikrolägen med starka underliggande förutsättningar så som goda kommunikationer till starka arbetsmarknader. Utvecklingsarbetet omfattar bland an- nat marknadsanalys, analys av detaljplanebestämmelser, byggtekniska förutsättningar och hållbarhetskrav samt aktivt deltagande i kommunala markanvisningar. Sveafastigheter har en historik av att erhålla markanvis- ningar och har tilldelats markanvisningar för mer än 2 300 lägenheter under 2021–2023. Därutöver har mer än 76 000 kvadratmeter byggrätter genererats på befintliga fastigheter i förvaltning under 2022–2023. Genom dessa byggrätter har Sveafastigheter möjlighet att utveckla projekt genom förtätning inom och i anslutning till sina nuvarande fastig- heter, såsom parkeringsytor som inte används. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande Hyresvärde, mkr Investering, mkr Verkligt värde Avkastning, % Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm Bedömt kr/kvm Bedömt Upp- arbetad mkr Brutto- avkastning Brutto- avkastning på investering Stockholm- Mälardalen 569 3 30 544 657 1 578 49 802 86 2 843 1 438 607 713 5,6 6,2 Universitets- och hög- skolestäder 461 3 17 615 - 806 41 921 46 2 594 729 403 442 5,7 6,3 Totalt 1 030 6 48 159 657 2 384 46 442 135 2 585 2 167 1 011 1 155 5,6 6,2 ===== SIDA 23 ===== 25 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Affärsmodell och verksamhet Tre byggstarter under året • Skapas en attraktiv och trygg bostadsmiljö • Fyra huskroppar med 178 lägenheter • Kommer att certifieras med Miljöbyggnad Silver • Första inflyttningen beräknas ske 2025 • Beräknat årligt hyres- värde om 23mkr • Projekt omfattar 216 hyresrätter • Kommer att certifieras med Miljöbyggnad Silver • Första inflyttningen beräknas ske under 2026 • Beräknat årligt hyres- värde om 35mkr KANDELABERN, SKELLEFTEÅ ENHÖRNINGEN, KISTA NACKA • Byggs centralt i Orminge och för att uppfylla kraven för Miljöbyggnad Silver • 117 hyresrätter och 30 trygghetsbostäder för personer som är 65+ • Första inflyttningen beräknas ske 2026 • Beräknat årligt hyres- värde om 24mkr SOLHUSEN, NACKA ===== SIDA 24 ===== 26 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Hållbarhetsredovisning ===== SIDA 25 ===== INNEHÅLL Introduktion ......................................................27 Om hållbarhets redovisningen ..............................27 Hållbarhetsstyrning ............................................28 Dubbel väsentlighetsanalys ................................29 Hållbarhetsmål ...................................................31 Miljö (E) ............................................................32 Klimatanpassning ...............................................33 Klimatpåverkan och energi ..................................34 Biologisk mångfald .............................................36 Cirkulär ekonomi ................................................37 Socialt (S) .........................................................38 Medarbetare .....................................................39 Leverantörers hälsa och säkerhet ........................42 Hem för fler .......................................................43 Trygga hyresgäster och bostadsområden ................................................44 Styrning (G).......................................................46 Affärsetik ...........................................................47 Korruption och mutor .........................................47 Fördjupad information .......................................48 27 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Koncernen publicerar en frivillig hållbarhetsredovisning inspi- rerad av Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Sveafastigheter omfattas varken av års redovisningslagens krav eller av CSRD för räkenskapsåret 2024. Koncernen Sveafastigheter etablerades i juni 2024 ge- nom att bostadstillgångarna och de tillhörande delarna av organisationen avskildes från SBB samt SBB:s joint ventu- res Unobo och Hemvist. Sveafastigheter har påbörjat ett genomgripande arbe- te för att säkerställa att koncernen har hållbarhetsmål och uppföljning som passar bolagets specifika situation och ambitioner liksom kommande hållbarhetsregleringar framåt. Då koncernen bildades under 2024 pågår implementering av rutiner för datainsamling för de identifierade fokusom- rådena. Hållbarhetsredovisningen är baserad på den finansiel- la koncernstrukturen. Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll. Hållbarhetsinformationen i denna rapport avser helår 2024 om inget annat anges. Eftersom koncernen bildades 2024 upprättades inte hållbarhets- redovisning för år 2023 och jämförelsetal anges därför inte. Hållbarhetsinformationen i redovisningen sträcker sig över hela Sveafastigheters värdekedja. FÖRBEREDANDE ARBETE CSRD OCH EU-TAXONOMIN Enligt gällande lagstiftning omfattas Sveafastigheter av kraven på rapportering enligt CSRD från och med räken- skapsåret 2026. Under 2024 har Sveafastigheter genom koncernens hållbarhetsråd (ledningsgrupp tillsammans med hållbarhetschef) förberett rapporteringsarbetet ge- nom att bland annat identifiera Sveafastigheters värdeked- ja och genom föra dubbel väsentlighetsanalys i linje med EFRAG:s rekommendationer, se nedan.  Under 2024 har Sveafastigheter även påbörjat arbetet med redovisning enligt EU-taxonomin.  EU-kommissionens pågående översyn av regelverket (det så kallade Omnibus-paketet) kan påverka om Svea- fastigheter omfattas av CSRD och EU-taxonomin. Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela verksamheten och värdekedjan. Det övergripande målet är att förvalta och utveckla hållbara hem för fler genom att minska miljöavtrycket och skapa trygga och attraktiva bostadsområden. ===== SIDA 26 ===== 28 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHETSSTYRNING Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sveafastigheters organisationsstruktur med en tydlig delegering av ansvar och befogenheter via ett lednings- system. Ledningssystemet består av policyer, riktlinjer, övergripande och nedbrutna mål samt handlingsplaner. Den årliga affärsplaneringen skapar tydliga och förankrade planer för hur alla delar av verksamheten ska drivas. I pla- nerna inkluderas mål inom miljö (E), socialt (S) och styrning (G). Uppföljning av affärsplanen görs löpande under året. Beskrivningen av Sveafastigheters affärsmodell finns på sidan 11. HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER Hållbarhetsrisker hanteras på samma sätt som övriga affärs- och verksamhetsrisker, se riskavsnitt sidan 68. Identi fierade klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter redovisas i linje med TCFD:s rekommendationer på sidan 33. Utöver det styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk samt guidas av följande ramverk. Vägledande externa ramverk • FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDGs) • Parisavtalet • OECD:s riktlinjer för multinationella företag • FN:s vägledande principer för affärsetik och mänskliga rättigheter • Internationella arbetsorganisationen ILO:s kärnkonventioner, policyer och riktlinjer Vägledande interna ramverk • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för leverantörer • Hållbarhetspolicy • HR-policy • Visselblåsarpolicy • Anvisning arbete mot arbetslivskriminalitet och med arbetsmiljö i projekt Lagar, riktlinjer, regelverk samt interna och externa ramverk Fokusgrupp Klimat Chef Social hållbarhet Fokusgrupp Ansvarsfulla inköp BETYDANDE FUNKTIONER FÖR SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSSTYRNING För fullständig bolagsstyrning se sidorna 57-59. Styrelsens revisionsutskott hanterar uppföljning av plan för utveckling av hållbarhets rapportering. Se presentation av styrelsemedlemmar på sidorna 63-65 och tabell över styrelsens sammansättning i Not 8 i koncernens noter. Hållbarhetsråd, som består av ledningsgrupp samt hållbarhetschef Styrelse ===== SIDA 27 ===== PROCESS FÖR DEN DUBBLA VÄSENTLIGHETSANAL YSEN 29 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS Sveafastigheter genomförde under hösten 2024 en dubbel väsentlighetsanalys med syfte att identifiera koncernens väsentliga hållbarhetsfrågor. Den dubbla väsentlighetsana- lysen utfördes baserat på kraven i European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Metoden utgick från EFRAG:s Implementation Guidelines. Hållbarhetsrådet genomförde den dubbla väsentlighetsanalysen och förankrade resultatet i styrelsen. Sveafastigheters värdekedja och mest väsentliga intres- senter består i huvudsak av leverantörer (uppströms aktivi- teter), medarbetare, ägare (den egna verksamheten) och hyresgäster och samhället (nedströms aktiviteter). Svea- fastigheter för löpande dialoger med dessa intressenter genom bland annat möten och enkäter. Hållbarhetsaspekter som ingår i den dubbla väsentlig- hetsanalysen identifierades huvudsakligen på grundval av den lista över aspekter som presenteras i ESRS 1. Då ESRS S3 och ESRS S4 saknar underaspekter som passar Sveafastigheters verksamhet togs specifika underaspek- ter fram till dessa. Baserat på de aspekter som föreslås i ESRS 1 identifierade hållbarhetsrådet positiv och negativ påverkan samt risker och möjligheter relaterade till aspek- terna. Vid identifieringen av påverkan togs hänsyn till både Sveafastigheters egen påverkan och påverkan från aktörer i värdekedjan. Hållbarhetsrådet bedömde även aspekternas potentiella finansiella påverkan på Sveafastigheter. Sammanlagt identifierades tio väsentliga hållbarhets - aspekter för Sveafastigheter. De väsentliga aspekterna styr innehållet i Sveafastigheters hållbarhetsredovisning och hållbarhetsarbetet framåt. 1. Dubbel väsentlighetsanalys Förståelse Identifiering Bedömning Strategi Rapportering 2. Implementering 3. Upplysningskrav SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Affärsmodell och marknad Påverkan Risker och möjligheter Materiell påverkan Finansiell påverkanScoring- mekanism Värde- kedja och intressenter Involvering av intressenter Fastställande av väsentliga hållbarhets- aspekter Policies, mål och ambitioner samt actions och datainsamling för väsentliga hållbarhets- aspekter Rapportering av upplysningar för väsentliga hållbarhets- aspekter Fastställande ===== SIDA 28 ===== 30 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER Identifierade väsentliga ESRS-aspekter Materiell påverkan (-negativ/+positiv) Finansiell påverkan (-risk/+möjlighet) MILJÖ (E) Klimatförändring – Anpassning till klimatförändringar (ESRS E1) + Investeringar i klimatanpassnings- åtgärder bidrar till samhällets klimatresiliens - Fysiska risker och omställningsrisker för bolagets fastigheter + Åtgärder ger ökat fastighetsvärde och lägre reparationskostnader Klimatförändring – Begränsning av klimatförändringar och energi (ESRS E1) - Klimatpåverkande utsläpp i alla led - Energianvändning + Energieffektiviseringar och förnybar energi - Ökande krav kring energi och klimat - Investeringar i fastigheterna för att göra dem mindre utsläppsintensiva Biologisk mångfald och ekosystem – Direkt exploatering (ESRS E4) - Exploatering av naturresurser i leverantörsledet och vid nyproduktion + Ökad biologisk mångfald i fastigheternas utemiljö - Beroende av råmaterial och ekosystemtjänster - Regelverk/tillstånds processer, exempelvis miljökonsekvens- utredning vid exploatering Resursanvändning och cirkulär ekonomi (ESRS E5) - Resurser krävs vid nyproduktion och vid renoveringar. Stor del nyutvunna material - Avfall uppkommer vid nyproduktion, inom förvaltning samt från hyresgäster - Ökade materialkostnader pga resursbrist - Regelverk kring exempelvis byggavfall och kemikalier SOCIALT (S) Den egna arbetskraften – Arbetsvillkor (ESRS S1) + God arbetsmiljö - Brist på tillgång på kompetens om Sveafastigheter inte uppfattas som attraktiv arbetsgivare Medarbetare i värdekedjan – Arbetsvillkor – Hälsa och säkerhet (ESRS S2) + Ökad hälsa och säkerhet i byggbranschen på grund av Sveafastigheters arbetsmiljöarbete - Bristande säkerhetsarbete inom byggbranschen Berörda samhällen – Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter – Tillräckliga bostäder (Hem för fler) (ESRS S3) + Bidrar med fler bostäder där det råder bostadsbrist + Bidrar med lokala och sociala värden - Ekonomisk-politiska förändringar som påverkar möjligheterna för nyproduktion Konsumenter och slutanvändare – Personlig säkerhet för konsumenter och /eller slutanvändare (Trygga hyresgäster och bostadsområden) (ESRS S4) + Bidrar med trygghet för hyresgäster i bostadsområden - Minskad trygghet minskar fastigheters attraktivitet STYRNING (G) Styrning – Företagskultur (ESRS G1) + Bidrar till en mer etisk och ansvarsfull kultur i samhället genom att främja positiva värderingar och beteenden - Varumärkesrisker vid bristande kontroll och uppföljning - Ökade lagkrav för socialt ansvar genom leverantörskedjan kräver utökad inköpsprocess Styrning – Korruption och mutor (ESRS G1) + Främjar effektiv och sund konkurrens på lika villkor - Korruption och mutor i värdekedjan Tabellen visar en sammanställning av väsentliga aspekter som identifierats i den dubbla väsentlighetsanalysen, samt positiv och negativ påverkan, risker och möjligheter. Följande ämnen bedömdes inte vara väsentliga för Sveafastigheter: – Föroreningar (ESRS E2): Begränsade föroreningar, främst i samband med nyproduktion. – Vatten och marina resurser (ESRS E3): Begränsad påverkan inom förvaltning och i samband med nyproduktion. ===== SIDA 29 ===== 31 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 HÅLLBARHETSMÅL Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela sin verksamhet och värdekedja. Det övergripande målet är att utveckla hållbara, trivsamma och trygga boendemiljöer och att hållbarhet ska genomsyra allt arbete inom Sveafastigheter. Sveafastigheter påbörjade under 2024 ett arbete med att ta fram ett övergripande mål samt ett övergripande mätetal per väsentlig hållbarhetsfråga. Målen och mätetalen fastslogs av styrelsen i februari 2025. Närmare definition av mål och mätetal återfinns i respektive avsnitt. Väsentlig hållbarhetsfråga Övergripande mål (löpande om inget annat år anges) Utfall 2024 Läs mer på sidorna Miljö (E) Klimatanpassning (ESRS E1) Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. 97% av portföljen bedöms klara av att bemöta klimatrisker efter klimatanpassningsåtgärder. 33-34 Klimatpåverkan och energi (ESRS E1) Mål kommer att tas fram under 2025 i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. Växthusgasutsläpp: 27 318 ton CO2e Under 2025 kommer justerade mätetal i linje med SBTi:s nya ramverk för Buildings att tas fram. 34-36 Biologisk mångfald (ESRS E4) Mål kommer att tas fram under 2025. Mätetal kommer att tas fram under 2025. 36-37 Cirkulär ekonomi (ESRS E5) Minst 70% av icke-farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Implementering av rutiner för datainsamling pågår. 37 Socialt (S) Medarbetare (ESRS S1) Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över 27 . eNPS: 25 39-41 Leverantörers hälsa och säkerhet (ESRS S2) Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Allvarliga personskador: 0 Dödsfall: 0 42 Hem för fler (ESRS S3) Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Implementering av rutiner för datainsamling pågår. 43 Trygga hyresgäster och bostadsområden (ESRS S4) Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Sveafastigheters resultat i årets trygghetsundersökning: 78,7% Årets branschmedelvärde: 79,4% 44-45 Styrning (G) Affärsetik (ESRS G1) Alla Sveafastigheters medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Implementering av rutiner för datainsamling pågår. 47 Korruption och mutor (ESRS G1) Ingen form av korruption ska förekomma. 0 bekräftade fall av korruption och mutor. 47 ===== SIDA 30 ===== 32 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Hållbarhetsredovisning Miljö (E) ===== SIDA 31 ===== 33 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 KLIMATANPASSNING Klimatförändringar kan påverka marknader och städer där Sveafastigheter äger fastigheter på kort, medellång och lång sikt. Forskningen kopplar samman många typer av extremväder med klimatförändringar. Redan idag har san- nolikheten för värmeböljor, kraftig nederbörd, översväm- ningar och torka ökat. I ett framtida varmare klimat bedöms den här typen av förändringar bli kraftigare. Åtgärder på en enskild fastighet kan göra att andra fastigheter avlastas, och trycket på de gemensamma systemen minskar. På så sätt spelar enskilda klimatanpassningsåtgärder en roll för hela samhället. AKTIVITETER Löpande: • I arbetet med att ta fram nya detaljplaner för nyproduktion görs utredningar för att undvika platser med höga klimatrisker samt att kunna förebygga fysiska risker. Förebyggande åtgärder kan exempelvis utgöras av fördröjningsmagasin under mark där översvämningsrisk identifierats. • Sveafastigheter utför årligen en klimatriskanalys på hela fastighetsportföljen. Analysen utgår från information om historiska vädermönster och framtida klimatscenarier, lokala sårbarhetsdata och klimatpåverkan. 2024: • Sveafastigheter påbörjade en klimatrisk- och sårbarhetsanalys på fastighetsnivå. Framåt: • Klimatriskanalysen kommer att fördjupas för fastigheter som bedömts vara utsatta för hög risk. En handlingsplan med förslag till förebyggande åtgärder kommer att tas fram och förebyggande åtgärder implementeras. KLIMATRELATERAD BEDÖMNING AV FINANSIELLA RISKER OCH MÖJLIGHETER För att identifiera, bedöma och tillämpa scenarier för klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter användes ramverket Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Dessa resultat kompletterades med Sveafastigheters egna analyser på fastighetsnivå. Risker Finansiell påverkan (-risk/+möjlighet) Fysiska risker Akuta fysiska risker för fastigheter som exempelvis extrem nederbörd, översvämning, värmebölja, storm, okontrollerad brand eller jordskred. - Låg risk för hela fastighetsportföljen på kort, medellång och lång sikt. - Hög risk för enstaka fastigheter på lång sikt. + Åtgärder ger ökat fastighetsvärde och lägre reparationskostnader på kort, medellång och lång sikt. Kroniska fysiska risker som exempelvis förändringar i nederbördsmönster och nederbördstyper, stigande havsnivåer, stigande temperaturer eller kust- eller markerosion. - Låg risk för hela fastighetsportföljen på lång sikt. + Åtgärder ger ökat fastighetsvärde och lägre reparationskostnader på kort, medellång och lång sikt. Omställningsrisker Energiprestandadirektivet (EPBD) som innebär regleringar för att minska den genomsnittliga primärenergianvändningen för alla bostadsbyggnader med minst 16% till 2030 och med minst 20–22% till 2035. - Hög risk för de delar av fastighetsbeståndet som inte kommer att uppfylla kraven enligt EPBD på medellång och lång sikt. + Fastigheter som har eller får en låg primärenergianvändning kan få förmånlig grön finansiering och högre värdering på kort, medellång och lång sikt. Klimatriskprocessen omfattar direkt verksamhet med kort, medellång och lång tidshorisont. Kort sikt: Ett rapporteringsår (2025), medellång sikt: Upp till 5 år (år 2029), lång sikt: Mer än fem år (år 2049). Hanteringen av och bedömningen av klimatrelaterade risker är integrerad i bolagets övergripande riskhanteringsprocess. Fysiska risker kan vara akuta eller kroniska och kan omfatta direkta skador på fastigheter eller indirekta skador, till exempel avbrott i energiförsörjning. Omställningsrisker avser politiska, regulatoriska och tekniska risker som en övergång till ett samhälle med lägre växthusgasutsläpp kan medföra. Analys och identifiering av relevanta klimatrelaterade risker och möjligheter baseras på FN:s klimatpanel Intergovernmental Panel on Climate Change:s (IPCC) scenarier RCP 2.6 (världen lyckats begränsa temperaturökningen till 1,5-2° C, det vill säga ”uppnår Parisavtalet”) och RCP 8.5 (”business as usual”, växthusgasutsläppen fortsätter att öka). Det är två väldigt olika scenarier där RCP 2.6 innefattar stora omställningsrisker och RCP 8.5 stora fysiska risker. EPBD syftar till att minska de globala växthusgasutsläppen i enlighet med Parisavtalet och 1,5-gradersmålet. ===== SIDA 32 ===== 34 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI Sveafastigheter arbetar för att minska klimatpåverkan från nyproduktionen och förvaltningsbeståndet. Enligt Natur- vårdsverket står byggnader för drygt en femtedel av de totala utsläppen av växthusgaser i Sverige sett ur ett livs- cykelperspektiv, medan fastighetssektorn står för 40 pro- cent av den totala energianvändningen.  En låg energianvändning innebär en lägre driftkostnad och förbättrade möjligheter för grön finansiering. AKTIVITETER Löpande: • Inom nyproduktion finns en färdplan för att successivt minska växthusgasutsläppen. Åtgärder som prioriteras är minimerad material åtgång, användning av material med lägre klimatpåverkan, minimering av avfall samt att minska transporter. Energilösningar som till exempel solpaneler och andra hållbara lösningar integreras för långsiktigt hållbar förvaltning. Läs mer på sidan 23. • Sveafastigheter är en av grundarna till HS30 (Hållbart Stockholm 2030), en branschorganisation som arbetar för att snabba på omställningen till en hållbar bostadsbransch. • Vid renoveringar prioriteras material med låg klimatpåverkan och transporter minimeras. Läs mer om renoveringar på sidorna 20–21. • Inom förvaltning finns ett mål om att kontinuerligt sänka energi användningen, med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. En viktig del för att uppnå målet är Sveafastigheters databaserade rutiner och digitalisering för energi effektivisering. Läs mer på sidan 21. • Det sker kontinuerliga förbättringar av energi- användningen i form av exempelvis solenergi på taket, förbättrad ventilation, takisolering samt investeringar i vatten effektivitet. 2024: • Under perioden investerade Sveafastigheter 55 mkr i projekt för att förbättra energiprestandan i fastighetsportföljen. • Sveafastigheter påbörjade arbetet med att ta fram faktiska utsläppsminskningsmål fram till år 2030 baserat på SBTi:s kriterier för fastighetssektorn. Framåt: • Sveafastigheter kommer att skicka in mål till SBTi med ambitionen att de valideras under 2025. • Sveafastigheter planerar att uppdatera energi deklarationer för flera fastigheter, som har energieffektiviserats eller på andra sätt bedöms få bättre energiklassning. Läs mer på sidan 21. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 MÅL OCH UTFALL: KLIMATANPASSNING Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. Mål 2030 Utfall 2024 efter klimat- anpassningsåtgärder Utfall 2024 före klimat- anpassningsåtgärder Andel av portföljen som är klimatanpassad och klarar av att bemöta klimatrisker 100 % 97 % 96 % För att minska risken för negativ påverkan ska Sveafastigheter arbeta aktivt med att identifiera klimatrisker och att möjliggöra klimatanpassning på olika sätt i verksamheten. Med hela fastighetsportföljen menas fastigheter i förvaltning och nyproduktion. Externa verktyg har använts för att beräkna den finansiella påverkan av klimatrisker på fysiska tillgångar eller fastighetsinvesteringar. Andel av portfölj avser andel av marknadsvärde. EU-TAXONOMIN OCH ENERGY PERFORMANCE BUILDINGS DIRECTIVE (EPBD) För att vara i linje med taxonomin behöver en nybyggd byggnad bland annat ligga tio procent under BBR-kravet (Boverkets nybyggnadsregler) och en befintlig byggnad måste tillhöra de 15 procent bästa ur energisynpunkt för sin typ. EPBD är utformad för att förbättra de sämst presterande byggnaderna i varje land och före- skriver att den genomsnittliga primära energi- användningen för alla bostadsbyggnader ska minska med minst 16 procent till 2030 och med minst 20–22 procent till 2035. Kriterierna för bostadsbyggnader (till skillnad från kommersiella byggnader) identifierar inte vilka specifika byggnader som behöver renoveras, utöver att 55 procent av energireduktionen måste uppnås genom att renovera de sämst presterande byggnaderna. Enskilda länder måste specificera hur de avser att uppnå detta mål. ===== SIDA 33 ===== 35 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 SCIENCE BASED TARGETS INITIATIVES (SBTI) KRITERIER FÖR FASTIGHETSSEKTORN SBTi är ett globalt initiativ för att stötta bolag att fastställa vetenskapsbaserade klimatmål som valideras av en oberoende tredje part. Kriterier för bygg- och fastighetsektorn (”Buildings”) publicerades i augusti 2024 och sätter upp utsläppsminskningsmål i linje med 1,5°C. MÅL OCH UTFALL: KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI Mål kommer att tas fram under 2025 i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. Mål 2030 Utfall 2024, ton CO2e T otala växthusgasutsläpp (marknadsbaserad för scope 2) Mål kommer att tas fram under 2025 i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. 27 318 Varav scope 1 548 Tjänstebilar 249 Fossila bränslen för uppvärmning 299 Varav scope 2 (marknadsbaserad) 5 161 Elektricitet, marknadsbaserad 399 Elektricitet, platsbaserad 173 Fjärrvärme 4 762 Varav scope 3 21 609 Vattenanvändning 168 Kapitalvaror (nyproduktion A1-A5 och material vid renoveringar) 14 992 Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 4 764 Avloppsvatten 204 Affärsresor 45 Anställdas pendling 101 Nedströms uthyrda tillgångar (hyresgästs elkonsumtion) 1 334 Sveafastigheter påbörjade 2024 en beräkning av basår för bolagets växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, en viktig del för Sveafastigheters kommande utsläppsminskningsmål. För 2024 redovisar Sveafastigheter scope 1 och 2 samt delar av scope 3. Biogena utsläpp är inte inkluderade i beräkningen. Under kommande år planeras fortsatt arbete för att komplettera redovisningen av scope 3 samt förbättra datakvalitet. Avgränsningar, datakällor och beräkningsmetoder framgår av tabellen Grund för beräkning av växthusgasutsläpp på sidorna 48-51. ===== SIDA 34 ===== 36 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 BIOLOGISK MÅNGFALD Sveafastigheter vill arbeta för att minska den negativa på- verkan på den biologiska mångfalden vid nyproduktion, men även indirekt på andra platser vid inköp av varor och tjänster, till exempel byggmaterial och energi. Som förvalta- re kan bolaget bidra till att öka den biologiska mångfalden i utemiljön. AKTIVITETER Löpande: • När nya detaljplaner för nyproduktion utvecklas görs artskyddsutredningar och miljö- konsekvensbeskrivningar i de fall det bedöms relevant, för att analysera och minimera påverkan på den biologiska mångfalden. 2024: • Under hösten togs nya förfrågningsunderlag för yttre skötsel i Sveafastigheters bostadsområden fram. I dessa inkluderades exempelvis önskemål om att leverantörer ska avgöra när ytor som idag består av kortklippt gräs kan omdanas för att ge plats åt större biologisk mångfald. Framåt • Sveafastigheter kommer att bygga två nästintill identiska hus, ett med trästomme och ett med betongstomme, inom ramen för den pågående studien ”Trä vs betong”. I studien analyserar externa experter vilket av byggmaterialen som är bäst för klimatet och den biologiska mångfalden. För att få en helhetsbild av hur tillverkningen av materialen påverkar den biologiska mångfalden görs en livscykelanalys enligt metoden ReCiPe, där man utgår från flera olika miljöpåverkanskategorier så som markanvändning, försurning, klimat påverkan och vatten användning. MÅL OCH UTFALL: BIOLOGISK MÅNGFALD Mål och mätetal kommer att tas fram under 2025. Inom ramen för målarbetet görs en kartläggning av Sveafastigheters direkta påverkan i anslutning till bolagets fastigheter samt bolagets indirekta påverkan genom inköpta varor och tjänster. NYCKELTAL ENERGI Sveafastigheter arbetar aktivt med att förbättra energieffektiviteten och att öka andelen el från förnybara källor. FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS 2024 Energi klass Andel av area, % Andel av marknads värde, % A 1 1 B 10 17 C 7 9 D 25 22 E 34 29 F 16 13 G 3 2 Övrigt* 5 7 * Övrigt avser två fastigheter som ska deklareras om samt sju stycken nyproduktionsfastigheter för vilka energideklaration ännu inte är genomförda (deklarering sker två år efter att fastigheten har tagits i bruk). FÖRDELNING EL FRÅN FÖRNYBARA KÄLLOR Sveafastigheter strävar efter att köpa 100 procent el från förnybara källor. Under 2024 köptes el från förnybara källor för majoriteten av beståndet, se fördelning per energikälla nedan. Energikälla Utfall 2024, % Vatten 86 Vind 7 Bio 7 ===== SIDA 35 ===== 37 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 CIRKULÄR EKONOMI Sveafastigheter kan påverka mängden och vilken typ av material som används vid nyproduktion, renoveringar och underhåll av Sveafastigheters fastigheter. Material som används ger upphov till en stor miljöpåverkan när de ut- vinns, produceras och transporteras. Att minska mängden material som används och att i större utsträckning använda åter brukat byggmaterial samt material som är tillverkat av förnybar eller återvunnen råvara är därför viktigt. Enligt Boverket uppstår 39 procent av allt avfall i Sveri- ge (sedan den stora mängden gruvavfall räknas bort) från bygg- och rivningsavfall. En stor del av byggavfallet går i dagsläget till förbränning eller deponi. Endast en liten del material återvinns eller återbrukas, om massåtervin - ning räknas bort. Sveafastigheter strävar efter att minska uppkomsten av byggavfall, öka andelen som återvinns el- ler återbrukas samt för att minimera andelen som går till förbränning eller deponi. I EU-taxonomin finns krav på att minst 70 procent av bygg- och rivningsavfall vid nybygg- nadsprojekt ska förberedas för materialåtervinning för att ett nybyggnads- eller ombyggnadsprojekt ska anses vara i linje med EU-taxonomin. Utöver byggavfallet som uppstår i verksamheten uppstår avfall från Sveafastigheters hyresgäster. AKTIVITETER Löpande: • Inom nyproduktion prioriteras minimerad materialåtgång och återanvändning av material. • Inom förvaltning minimeras mängden material vid renovering genom att återanvända material i gott skick till kommande underhållsåtgärder. Läs mer på sidorna 20–21. • Inom nyproduktion ansvarar leverantören för att fraktioner källsorteras. • Inom förvaltning stöttar Sveafastigheter hyresgästers källsortering genom att förbättra förutsättningarna i miljörummen. 2024: • Sveafastigheter deltog i ett forskningsprojekt tillsammans med Kungliga T ekniska Högskolan för att undersöka möjligheten att återanvända tunga byggnadsdelar vid nyproduktion. Framåt: • Sveafastigheter kommer att hålla sig uppdaterat om den cirkulära marknaden och hitta möjligheter för att öka användning av återbrukat material. MÅL OCH UTFALL: CIRKULÄR EKONOMI Minst 70 procent av icke-farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Sveafastigheter fokuserar initialt på byggarbetsplatser, då de är en av de största avfallskällorna i Sverige. Avfallet avgränsas till bygg- och rivningsavfall. Förberedelse för materialåtervinning ska ske i enlighet med avfallshierarkin. Implementering av rutiner för datainsamling pågår. Under 2025 är ambitionen att bredda målet till att innefatta fler relevanta aspekter av cirkulär ekonomi. ===== SIDA 36 ===== 38 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Hållbarhetsredovisning Socialt (S) ===== SIDA 37 ===== 39 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 MEDARBETARE Sveafastigheters medarbetare är verksamma inom fastig- hetsförvaltning, nyproduktion och stödjande stabsfunk- tioner. Inom förvaltningen finns både operativ och admi- nistrativ personal. Läs mer om förvaltningsorganisationen på sidan 20. Nyproduktionsorganisationen hanterar till - skapande av byggrätter, projektutveckling och pågående byggnation. Organisationen anlitar externa entreprenörer som har till uppgift att producera fastigheterna. Läs mer om nyproduktionsorganisationen på sidorna 23–24. Det är avgörande för Sveafastigheter att attrahera och behålla medarbetare med rätt kompetens och färdigheter, och därför att vara en god och attraktiv arbetsgivare. Läs mer om hur Sveafastigheter arbetar med upp - förandekod för medarbetare på sidan 47 . ARBETSVILLKOR SÄKRA ANSTÄLLNINGAR, ARBETSTID OCH TILLRÄCKLIGA LÖNER För att uppnå ett attraktivt och rättvist kompensations- och förmånspaket är lönesättningen individuell och differentie- rad. Sveafastigheter erbjuder aldrig kompensation under de lagliga minimilönerna och erbjuder rättvis kompensation och förmåner till medarbetare. Medarbetarens grundlön revideras på årsbasis i den årliga lönerevisionen enligt eta- blerade processer och gällande kollektivavtal där det är tillämpligt. Alla anställda har ett formellt anställningsavtal som dokumenteras i koncernens HR-system. Inför varje rekrytering görs en kartläggning av lönestrukturen i relation till den aktuella tjänsten. Koncernen följer strikta formella rutiner vid samtliga anställningar och har standardiserade anställningsavtal. SOCIAL DIALOG, FÖRENINGSFRIHET , KOLLEKTIVA FÖRHANDLINGAR Sveafastigheter har en samarbetsinriktad och konstruktiv dialog med arbetstagare. Koncernen har under året även förstärkt samarbetet med arbetsmarknadens parter, och en stor del av de anställda omfattas av kollektivavtal. Sveafast- igheter erkänner varje medarbetares rätt att vara medlem i en fackförening och att delta i fackliga aktiviteter. Kon- cernen följer de kollektiva förhandlingarna för tjänstemän och kollektivanställda fastighetstekniker. Alla väsentliga förändringar förhandlas med de fackliga parterna. Andel anställda som omfattas av kollektivavtal uppgick under året till 92 procent. BALANS MELLAN ARBETE OCH FRITID Genom att främja en sund balans mellan arbete och fritid kan Sveafastigheter skapa en mer hållbar och framgångsrik verksamhet. Sveafastigheter följer lagstadgade arbetstider och har rutiner på plats för att hantera de fall då medarbe- tare belastas med mer övertid än förväntat. HR-avdelning i samarbete med chef ansvarar för regelbunden uppföljning. ARBETSMILJÖ Som arbetsgivare ansvarar Sveafastigheter för att säkerstäl- la en god fysisk, organisatorisk och psykosocial arbetsmiljö för de egna medarbetarna. Sveafastigheters arbetsmiljö- arbete utgår ifrån arbetsmiljölagen och styrs av flera olika styrdokument, till exempel koncernens HR-policy, upp - förandekod för medarbetare samt krisplan. Sveafastigheter arbetar kontinuerligt för att skapa en hälso sam och trygg arbetsmiljö. Under 2024 har kon - cernens skyddskommitté träffats regelbundet. Det finns tydliga instruktioner och rutiner för att säkerställa en trygg arbetsmiljö. Ett system för att rapportera olycksfall på ett likartat sätt inom hela koncernen har implementerats och statistiken analyseras löpande. En plan för återgång och rehabilitering efter sjukfrånvaro har utvecklats med mallar och strukturer för att underlätta tillhörande samtal och möj- liggöra effektiv rapportering och uppföljning. Sveafastigheter bedömer att det finns högst arbetsmiljö- risker för medarbetare som arbetar med driften av bolagets fastigheter. Ett särskilt fokus läggs på fastighetstekniker som i sin roll kan uppleva situationer av otrygghet i det bostads område de ansvarar för. Koncernen har förstärkt samarbete med trygghetsbolag och har under året vid Hos oss är våra medarbetare viktiga på riktigt, varje dag. ===== SIDA 38 ===== 40 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 behov tillhandahållit trygghetslarm för att aktivt arbeta med denna för Sveafastigheter prioriterade fråga. Medarbetare kommer till tals genom medarbetarunder- sökningar, medarbetardialoger och arbetsmiljömöten. Un- der året har koncernen implementerat ett system för att regelbundet följa upp arbetsmiljö, delaktighet, ledarskap samt ge medarbetare möjlighet att dela anonym feedback för att fortsätta utveckla Sveafastigheter. Detta ger viktiga insikter i medarbetarnas upplevelse och organisationens ledarskap och ligger till grund för uppföljning. LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER JÄMSTÄLLDHET OCH LIKA LÖN FÖR LIKVÄRDIGT ARBETE I rekrytering är utgångspunkten att arbetsplatser med lika fördelning mellan kvinnor och män ska eftersträvas, där arbetsvillkor och utvecklingsmöjligheter ska vara lika. Löne- kartläggningar genomförs årligen för att upptäcka skillna- der i lön baserat på kön eller andra diskrimineringsgrunder. Skillnader hänförligt till diskrimineringsgrunder tolereras inte utan åtgärdas omgående. Lönekartläggningar görs även vid nyanställningar. UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING Sveafastigheter uppmuntrar aktivt medarbetare till att ut- vecklas, till exempel genom att söka nya interna tjänster. Medarbetare och chefer har ett delat ansvar för utveckling- en av medarbetarens kompetens, färdigheter och förmå- gor. Detta utvärderas årligen genom att följa rutinen för ut- vecklingssamtal, vilken inkluderar individuella samtal mellan medarbetare och chef där arbetssituation och prestation samt medarbetarens mål diskuteras. Lönen används som ett instrument för att premiera medarbetarens prestation och särskilt de insatser som förbättrar verksamheten. Un- der 2024 implementerade koncernen ett system för digitala utbildningar. INKLUDERING OCH MÅNGFALD Sveafastigheter strävar efter att föra samman människor med olika bakgrunder och erfarenheter för att skapa en dynamisk och framgångsrik arbetsmiljö. Sveafastigheters verksamhet präglas av alla människors lika värde. Sveafastigheter arbetar aktivt för att skapa en arbetsmiljö fri från diskriminering och trakasserier. Alla medarbetare har och ska tillförsäkras lika värde oavsett kön, ålder, könsiden- titet, etnisk eller religiös tillhörighet, trosuppfattning eller sexuell läggning. Arbetet med mångfald och likabehandling leds av HR-avdelningen, och respektive chef ansvarar för att säkerställa att arbetsgrupper präglas av mångfald och respekt. Om diskriminering skulle förekomma finns flera kanaler för att uppmärksamma detta, inklusive medarbe- tarundersökningar, närmaste chef, HR-avdelningen, fackliga representanter och den externa visselblåsarfunktionen. In- rapporterade och identifierade ärenden följs upp och åtgär- das skyndsamt. Vid behov kontaktas rättsväsendet. Under året har fyra anonyma incidenter av diskriminering rapporterats i samband med den interna medarbetarunder- sökningen, vilket följdes upp skyndsamt. Böter, straff och ersättningsbelopp gällande diskriminering har under året uppgått till 0 kronor. PERSONLIG INTEGRITET OCH INFORMATIONS SÄKERHET Sveafastigheter tar medarbetarnas personliga integritet på stort allvar. Koncernens datasystem är GDPR-anpassade för att skydda medarbetarnas data, och alla medarbetare är ut- bildade om GDPR. Informationssäkerhetspolicyn beskriver regler och strategi för hur Sveafastigheter hanterar princi- per och tekniker för informationssäkerhet och dataskydd i koncernens verksamhet. MÅL OCH UTFALL: MEDARBETARE Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över 27 . Mål 2025 Utfall 2024 Medarbetarnöjdhet (eNPS) > 27 25 eNPS (Employee Net Promoter Score) är en vedertagen metod för att mäta medarbetarnöjdhet och beskriver i vilken grad medarbetare är ambassadörer för organisationen. Skalan är -100 till 100. För 2025 valdes ett mål om över 27 , då detta var branschens genomsnitt för eNPS december 2024. ===== SIDA 39 ===== 41 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 NYCKELTAL MEDARBETARE Data har sammanställts främst från löne- och personalsystem och avser egna medarbetare. Samtliga egna medarbetare är placerade i Sverige. Koncernens personalomsättning var 13 procent. För kvinnor var personalomsättningen fyra procent och för män nio procent. ANSTÄLLDA Antal, st Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år Alla anställda 180 27 99 54 Andel, % 15% 55% 30% Kvinnor 75 42% 14 42 19 Män 105 58% 13 57 35 Chefer 27 1 15 11 Andel, % 4% 56% 41% Kvinnor 13 48% 0 6 7 Män 14 52% 1 9 4 Ledningsgrupp 4 0 3 1 Andel, % 0% 75% 25% Kvinnor 2 50% 0 2 0 Män 2 50% 0 1 1 Antal anställda avser personer som har anställning per 2024.12.31 exklusive timanställda. Chefer definieras som anställda som har ett personalansvar. I antal anställda ingår inte timanställda eller sommarjobbare. Koncernen hade även fyra timanställda per 2024.12.31 och under sommarperioden 47 sommarjobbare varav 45 inom förvaltningsdelen. ANSTÄLLDA PER TYP AV ANSTÄLLNING Antal, st Tidsbegränsade anställningar (vikariat) 8 Provanställningar 28 Deltidsanställning 1 Fasta heltidsanställningar 143 MEDIANLÖN tkr Exkl den högst avlönade personen 435 Högst avlönade personen 5 590 Medianlön avser total ersättning både fast grundersättning och rörlig ersättning på årsbasis. SJUKFRÅNVARO % Korttidsjukfrånvaro 1,17 Långtidssjukfrånvaro 1,95 Korttidssjukfrånvaro avser dag 1-14 och långtids sjukfrånvaro avser frånvaro från dag 15 och framåt. RAPPORTERADE OL YCKOR OCH TILLBUD BLAND MEDARBETARE Antal, st Dödsfall 0 Olyckor 3  varav allvarliga olyckor 0 Tillbud 5 Olycka är en händelse som lett till skada eller ohälsa. Allvarlig olycka är baserad på Arbetsmiljöverkets definition. Tillbud är en händelse som kunde lett till skada eller ohälsa. För olyckor hos Sveafastigheters leverantörer, se sidan 42. ===== SIDA 40 ===== 42 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET För Sveafastigheter är flera typer av leverantörer väsentli- ga i värdekedjan. Några av de viktigaste är konsulter som ansvarar för projekteringen av nyproduktionsprojekten, externa byggentreprenörer samt leverantörer som sköter delar av underhåll och drift av befintliga fastigheter. Läs om hur Sveafastigheter arbetar med uppförandekod för leverantörer på sidan 47 . Sveafastigheters verksamhet får aldrig ske på bekost- nad av människors hälsa eller välmående. Sveafastigheter har processer på plats för att säkerställa säkerhet och väl- befinnande på arbetsplatsen samt rättvisa och anständiga arbetsvillkor. Enligt Arbetsmiljöverket är byggarbetsplatser bland de mest olycksdrabbade arbetsplatserna i Sverige. Störst risk för allvarliga olycksfall i Sveafastigheters värdekedja be- döms finnas där. Det är därför avgörande att säkerställa att ett systematiskt arbetsmiljöarbete utförs på anläggningar- na. Även arbete mot arbetslivskriminalitet på byggarbets- platserna är viktigt ur ett säkerhetsperspektiv, eftersom arbetslivskriminalitet bland annat kan innebära att säker- hetsföreskrifter inte följs. AKTIVITETER Löpande: • Inom ramen för det systematiska arbetsmiljö- arbetet används instruktioner och check- listor för bland annat arbetsmiljöplaner, arbetsmiljöriskbedömningar, olyckor och incidenter samt säkerhets- och miljöinspektioner. • Vid en incident görs en utvärdering av allvaret och om förebyggande arbete behöver förstärkas. Det kan handla om direkt stopp och åtgärder eller allmän information på arbetsplatsen för förbättring och tillsyn. Dessutom informeras Sveafastigheters krisgrupp. • Sveafastigheter anlitar ett företag för att utföra säkerhetsklassade dataanalyser och genomföra kontroller av Sveafastigheters entreprenörer och på byggarbetsplatser för att minska risken för arbetslivskriminalitet. 2024: • Under 2024 införde Sveafastigheter en ny anvisning för arbetet mot arbetslivskriminalitet och med arbetsmiljö i projekt för att tydliggöra det systematiska arbetet. I samband med detta implementerades ett nytt rapporteringsramverk. Framåt: • Sveafastigheter kommer att etablera och systematisera de rutiner som tagits fram under 2024. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 MÅL OCH UTFALL: LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Mål 2025 Utfall 2024 Antal dödsfall 0 0 Antal olyckor 9  Varav allvarliga olyckor 0 0 Tillbud 5 Tabellen bygger på inrapporterade data från entreprenörer inom nyproduktion. Olycka är en händelse som lett till skada eller ohälsa. Allvarlig olycka är baserad på Arbetsmiljöverkets definition. Tillbud är en händelse som kunde lett till skada eller ohälsa. ===== SIDA 41 ===== 43 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING HEM FÖR FLER Sveafastigheters hyresrätter fyller en viktig funktion i sam- hället då de möjliggör för fler att komma in på bostads- marknaden. Sveafastigheter vill bidra till en positiv sam - hällsutveckling där segregationen minskar genom att ut veckla bostäder och stärka attraktiviteten i både socio- ekonomiskt starka och svaga områden. Sveafastigheters mål är att skapa hem för fler genom att utveckla bostäder som möter lokala behov och genom att sänka trösklarna till bostadsmarknaden.   Enligt Boverket anger 51 procent av landets kommuner att det råder underskott på den lokala bostadsmarknaden. Det finns särskild efterfrågan på bostäder med tre till fyra rum och kök samt bostäder med lägre boendekostnader. Den socioekonomiska boendesegregationen leder till att individer får olika uppväxt- och levnadsvillkor beroende på var de bor och att individer med olika bakgrund allt - mer sällan möts i vardagslivet. Fastighetsägare kan bidra till minskad segregation genom att påverka vilka bostäder som byggs och var i staden de placeras. En ytterligare bi- dragande faktor till segregation är trösklarna in på bostads- marknaden som är fortsatt höga. AKTIVITETER Löpande: • Sveafastigheter bygger hyresrätter av hög kvalitet och är en långsiktig och närvarande förvaltare som arbetar för att bostadsområden ska vara trygga och attraktiva. • Sveafastigheters nyproduktionsprojekt utgår från en socialt värdeskapande analys för att skapa en ökad förståelse för vilka sociala värden som kan tillföras eller förstärkas på den unika platsen. Detta görs i nära dialog med kommuner, lokala aktörer och de boende. • Sveafastigheter arbetar för att bidra till bostads- områden som präglas av en blandning av upplåtelse- former, lägenhetsstorlekar och antal rum för att möta människors och samhällets behov. • I utvalda projekt arbetar Sveafastigheter med yt- effektiva planlösningar som möjliggör för att fler rum kan tillföras på mindre yta för att möta trångboddhet. När trångboddhet upptäcks i det befintliga beståndet erbjuds möjlighet till ett större boende. • Sveafastigheter arbetar i utvalda projekt med variera- de boendealternativ för att passa olika livsstilar och åldersgrupper så som unga vuxna, familjer och äldre. 2024: • Sveafastigheter erhöll under året en markanvisning om cirka 100 hyresrätter i Huvudsta, Solna. Projektet utgår från barnets behov och tillför flexibla bostä- der med fler rum för den växande barnfamiljen samt trygga boendemiljöer med förutsättningar för sociala aktiviteter. • Under året genomförde Sveafastigheter flera om- byggnationer där tidigare outnyttjade ytor byggdes om till hem för fler. Framåt: • Alla egenutvecklade nyproduktionsprojekt kommer att genomföras och utformas baserat på resultat från en socialt värdeskapande analys, även då en sådan saknas från kommunens sida. • Sveafastigheter vill sänka trösklarna till bostadsmark- naden och därför kommer en uthyrningspolicy med slopat inkomstkrav testas och utvärderas i utvalda områden under året. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 MÅL OCH UTFALL: HEM FÖR FLER Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Mål 2025 Utfall 2024 Andel av nyproduktionsprojekt som har utformats för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. 100 % Implementering av rutiner för data- insamling pågår. För att säkerställa att bostadsbyggandet möter sociala och lokala behov ska varje nyproduktionsprojekt utformas utifrån resultat från en socialt värdeskapande analys från och med 2025. Utfallet tas fram genom en intern bedömning av ifall den socialt värdeskapande analysen fått genomslag för projektets utformning och genomförande. ===== SIDA 42 ===== 44 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING TRYGGA HYRESGÄSTER OCH BOSTADSOMRÅDEN Sveafastigheter arbetar för att hyresgästerna ska trivas och känna sig trygga i sina hem och bostadsområden. Sveafast- igheter engagerar sig därutöver för att bidra till en positiv samhällsutveckling i och kring bostadsområdena. En trygg boendemiljö är en förutsättning för god livs - kvalitet och att vilja bo kvar i ett område. Den upplevda otryggheten är idag en utbredd samhällsutmaning. Brotts- förebyggande rådets nationella trygghetsundersökning 2024 visade att 24 procent av landets befolkning upplever sig otrygga vid utevistelse sent på kvällen i sitt bostads- område. Upplevelsen av trygghet skiljer sig åt mellan olika grupper och den största skillnaden ses mellan kvinnor och män. Kvinnor upplever otrygghet när de vistas i det of - fentliga rummet i högre grad än män, framförallt på kvällar och nätter, därför är trygghetsarbetet en viktig jämställd- hetsfråga. Inne- och utemiljön spelar en central roll för tryggheten i ett bostadsområde. Att det finns andra människor runt- omkring, att känna grannar och att se och bli sedd skapar trygghet. Befolkade och upplysta platser som är överblick- bara, välskötta och går att orientera sig i upplevs som mer trygga. AKTIVITETER Löpande: • Förvaltningskonceptet ”Helt, Rent, Snyggt och Tryggt” innebär en lokal och närvarande förvaltning med ett stort fokus på hyresgästerna. Sveafastigheter finns tillgänglig vid felanmälningar och klagomål och återkoppling till hyresgästen sker inom 48 timmar. • För att stärka dialogen med hyresgäster och öka deras inflytande över deras bostadsområden genomförs bland annat in- och utflyttningsenkäter och en årlig NKI-undersökning. • Genom trygghetsvandringar och trygghetsunder- sökningar identifieras otrygga platser i utemiljön och trygghetsskapande åtgärder genomförs, exempelvis ökad belysning och förbättrad utformning av omgivningen. • För att öka den upplevda tryggheten invändigt i bostadshusen utförs kontinuerligt trygghets- och säkerhetshöjande åtgärder. • Sveafastigheter vill att grannar ska vara mer än ett namn på en dörr och arbetar för att öka den sociala sammanhållningen mellan boende. Sveafastigheter anordnar granngemensamma aktiviteter och erbjuder hyresgästerna en hemapp där de kan kommunicera med varandra. • Sveafastigheter engagerar sig i lokalsamhället för att bidra till att platserna där bolaget har verkamhet utvecklas i en positiv riktning och blir mer trygga och attraktiva. Läs mer på sida 45. • Sveafastigheter vill bidra till en positiv samhälls- utveckling där fler kommer i sysselsättning i bostads områdena bolaget har verksamhet i. Därför erbjuds varje år sommarjobb till unga boende i Sveafastigheters områden. 2024: • Ett exempel på trygghetshöjande åtgärder är i Rimbo där entrédörrar förseddes med passersystem, dörrar i källargångar byttes till ståldörrar och förråd som tidigare hade hönsnät byttes ut till gallerförråd. Dessutom sattes fönster in för att öka synligheten in och ut mot tvättstugor. • Sveafastigheter erbjöd under året säkerhetsdörrar till alla hyresgäster som önskade att få en säkerhetsdörr monterad i sin bostad. • Under året anordnades ett stort antal granngemensamma aktiviteter, lokala kvartalsbrev infördes och en stor satsning genomfördes på sociala medier med nyheter från Sveafastigheters bostadsområden. • Sveafastigheter arbetade aktivt med handlingsplaner för att förbättra servicen på samtliga orter under året. • Sveafastigheter anställde 45 ungdomar till sommarjobb inom förvaltningen. Under året erbjöds även praktikplatser inom förvaltningsorganisationen. Framåt: • En vägledning för trygghetsskapande arbete kommer att tas fram för ett strukturerat och enhetligt arbete med trygghet i hela förvaltningsorganisationen. • Lokala förvaltningskontor kommer att utbildas inom social hållbarhet och trygghet under 2025. • Strategiska trygghetsskapande åtgärder kommer att genomföras efter identifierade behov. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 43 ===== 45 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 MÅL OCH UTFALL: TRYGGA HYRESGÄSTER OCH BOSTADSOMRÅDEN Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Mål 2025 Utfall 2024 Resultat i årets trygghetsundersökning Högre än bransch medelvärdet (2024: 79,4%) 78,7% Kundnöjdhet och hyresgästers upplevda trygghet mäts årligen med hjälp av ett vedertaget tredjepartsverktyg. Den upplevda tryggheten mäts genom åtta frågor, exempelvis Kontakt med grannarna, Personlig trygghet i källare/motsvarande, Personlig trygghet i området kvällar/nätter och Störs inte av grannars sätt att leva. Branschmedelvärdet avser gruppen 11000 + lägenheter. I utfallet ingår även fastigheter som förvaltas av Sveafastigheter men ägs av annan aktör. ENGAGEMANG I LOKALSAMHÄLLET Sveafastigheter engagerar sig i lokalsamhället för att bidra till att platserna där bolaget verkar utvecklas i en positiv riktning och blir mer trygga och attraktiva. Sveafastigheter stödjer ett flertal civilsamhällesorganisationer, är engagerade i lokala fastighetsägarföreningar samt har flertalet boinflytande- avtal tillsammans med Hyresgästföreningen för att bidra till stärkt områdesutveckling. Mamma United är en ideell förening som stöttar mammor i områden med socioekonomiska utmaningar. Verksamhetens mål är att mammor ska få kunskap och verktyg för att kunna påverka sin egen och sin familjs livssituation. Vi tar plats är en organisation som är verksamma i Östberga och arbetar för att ungdomar i området ska få en meningsfull fritid genom lokala förebilder. Changers Hub arbetar för att demokratisera framgång så att alla får samma möjlighet att förverkliga sina idéer och påverka sin framtid. Målgruppen består främst av unga vuxna i ytterstadsområden. Läxhjälpen är en stiftelse som stöttar elever och skolor där behoven är som störst. Läxhjälpens vision är att alla barn ska växa upp med förutsättningar att klara skolan och forma sin egen framtid. Landskrona BoIS är en fotbollsförening som arbetar efter visionen “fotboll för alla” för en positiv utveckling i Landskrona. Skärholmens Fastighetsägare är en ideell förening som samlar fastighetsägare och bostadsrättsföreningar i området. Föreningen arbetar för att stadsdelarna i Skärholmen ska vara trygga och trivsamma. Rågsveds Fastighetsägare är en ideell förening som arbetar för en positiv utveckling av Rågsved och för att gynna en långsiktig förvaltning av områdets fastighetsbestånd. Fastighetsägare i Järva är en ideell förening som arbetar med det övergripande målet att genom samverkan öka stadsdelarnas attraktivitet och påverka värdeutvecklingen för hyresfastigheter, bostadsrätter och lokalfastigheter positivt. Jordbro i samverkan arbetar aktivt med att driva och initiera olika typer av insatser som bidrar till ett tryggare och attraktivare Jordbro. ===== SIDA 44 ===== 46 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Hållbarhetsredovisning Styrning (G) ===== SIDA 45 ===== 47 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING AFFÄRSETIK För Sveafastigheter är efterlevnad av lagar och regler en självklarhet och en förutsättning för ett fungerande sam- hälle och marknad. En företagskultur präglad av ärlighet, transparens och etiskt agerande är avgörande för koncer- nens långsiktiga framgångar. En del av detta är när Svea- fastigheter anlitar leverantörer. Sveafastigheter är politiskt neutrala och avstår från att direkt eller indirekt stödja politiska organisationer och specifika par- tier. Bolaget strävar efter att upprätthålla en opartisk och ob- jektiv ställning gentemot politiska frågor för att säkerställa att verksamheten och beslut inte påverkas av politiska intressen. AKTIVITETER Löpande: • I uppförandekoden för medarbetare specificeras de minimikrav som Sveafastigheter ställer på verksamheten och sina medarbetare avseende förhållningssätt, arbetsmetoder och uppförande. • Krav som gäller miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter ställs i uppförandekoden för leverantörer. 2024: • Under hösten genomgick medarbetare en utbildning inom uppförandekoden. • Under hösten 2024 uppdaterades Sveafastigheters hemsida med en sida riktad till leverantörer för att förenkla genomförandet och hanteringen av signeringen av uppförandekoden. Sveafastigheters större leverantörer uppmanades att signera den uppdaterade uppförandekoden via sidan. • Fokusgruppen ”Ansvarsfulla inköp” tillsattes för att förbättra utvärdering av leverantörer samt deras hållbarhetspåverkan i Sveafastigheters värdekedja. • Sveafastigheter bedrev inget eget lobbyarbete och gav inte bidrag till partipolitiska organisationer under 2024. Sveafastigheter var medlem i organisationer som exempelvis Sveriges Allmännytta, Stockholms Handelskammare, Fastigo och HS30. Framåt: • Under 2025 kommer en utbildning för medarbetare inom uppförandekoden och Sveafastigheters kultur att genomföras. • Under 2025 kommer Sveafastigheter att uppdatera hållbarhetskrav vid inköp, utbilda medarbetare med inköpsansvar om koncernens hållbara inköpsprinciper samt påbörja en mer regelbunden uppföljning av leverantörers prestationer. KORRUPTION OCH MUTOR Sveafastigheter arbetar aktivt för att förhindra korruption och driva samtliga affärer på ett etiskt och ansvarsfullt sätt. Ingen form av mutor, bestickning, bedrägerier, penningtvätt eller korruption är tillåtet. Korruptionen i den svenska bygg- och fastighetsbranschen bedöms vara utbredd och omfattande enligt bland andra In- stitutet mot mutor. Medarbetare och chefer hos Sveafastig- heter kan påverkas av olika faktorer och i sin tur påverka andra genom marknadsföring, relationsskapande aktiviteter och lik- nande. Tillsammans med uppförandekoden för medarbetare respektive leverantörer samverkar Sveafastigheters policyer, rutiner och utbildningar för att motverka korruption och mutor. AKTIVITETER Löpande: • Koncernens anställda, partners och andra intres- senter har möjligheten att anonymt vända sig till en extern funktion för visselblåsning. En extern part agerar ombud för Sveafastigheter och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet. Kontaktinformation till visselblåsarfunktionen finns på koncernens hemsida. 2024: • Under 2024 utgjorde korruption och mutor ett område inom utbildningen kring Sveafastigheters uppförandekod. Framåt: • Under 2025 kommer det strukturerade arbetet mot korruption och mutor att stärkas inom hela koncernen. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 MÅL OCH UTFALL: AFFÄRSETIK Alla Sveafastigheters medarbetare och samarbets partners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Mål 2025 Utfall 2024 Andel större leverantörer* som skrivit på Sveafastigheters uppförandekod 100 % Implementering av rutiner för data- insamling pågår. Uppföljning fokuserar initialt på samarbetspartners. *Baseras på väsentlighetströskel av inköpsvolym. MÅL OCH UTFALL: KORRUPTION OCH MUTOR Ingen form av korruption ska förekomma. Mål 2025 Utfall 2024 Antal bekräftade fall av korruption och mutor 0 0 Antal bekräftade fall av mutor eller korruption har hämtats från rättsliga myndigheter, interna rapporteringssystem, Sveafastigheters visselblåsarsystem samt revisionsrapporter. ===== SIDA 46 ===== 48 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Hållbarhetsredovisning Fördjupad information ===== SIDA 47 ===== 49 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING GRUND FÖR BERÄKNING AV VÄXTHUSGASUTSLÄPP Kategorier GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Omräkningsfaktor SCOPE 1 1.1 Tjänstebilar Tjänsteresor med företagsbil exklusive elbilar. Data avseende körda mil per typ av fordon från leasingpartner. Där uppgift saknas har sämsta scenario använts. Omräkningsfaktor från DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) per typ av fordon. 1.2 Förbrukning av bränsle i fastigheter Förbrukning av gas i fastigheter. Produktion av solenergi redovisas inte för 2024. Statistik från uppföljningsystem. Omräkningsfaktor från DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) för naturgas då även leverans av biogas sker i pipeline. 1.3 Köldmedia Bedömd som ej relevant 2024. SCOPE 2 2.1 Elektricitet Elanvändning där Sveafastigheter är fastighetsägare och avtalspart. Unobo och Hemvist bestånden inkluderas på helårsbasis. Elanvändning för externt hyrda kontorslokaler. Elanvändning för elbilar. Statistik från energiuppföljnings- system. Datatäckningsgrad 95%. Estimat för del av perioden för Unobobeståndet baserat på historisk förbrukning. Unobo- beståndet har rapporterats som el från icke-förnybara källor då data saknas. Estimat baserat på kvm hyrd yta. Data avseende körda mil per typ av fordon från leasingpartner. Omräkningsfaktor från AIB (Association of Issuing Body). 2.2 Fjärrvärme Användning av fjärrvärme där Sveafastigheter är fastighetsägare och avtalspart. Unobo och Hemvist bestånden inkluderas på helårsbasis. Användning av fjärrvärme för externt hyrda kontorslokaler. Statistik från uppföljnings- system. Datatäckningsgrad 95%. Estimat för del av perioden för Unobobeståndet baserat på historisk förbrukning. Estimat baserat på kvm hyrd yta. 2.3 Fjärrkyla Bedömd som ej relevant 2024. ===== SIDA 48 ===== 50 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Kategorier GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Omräkningsfaktor 2.4 Ånga Bedömd som ej relevant 2024. SCOPE 3 3.1 Inköpta varor och tjänster Redovisning i kategorin avgränsad till energiförbrukning för inkommande vatten där Sveafastigheter är fastighetsägare och avtalspart. Unobo och Hemvist bestånden inkluderas på helårsbasis. Estimat beräknat för BOA/ LOA per 2024-12-31 baserat på förbrukningsdata för del av beståndet. Omräkningsfaktor från DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero). 3.2 Kapitalvaror Nybyggnation av fastigheter ägda av Sveafastigheter. Beräknad miljöpåverkan för livscykel A1-A5 redovisas i sin helhet det år fastigheten färdigställs tekniskt. Materialåtgång (A1- A3) under året för renoveringsprojekt (Hemlyft). Beräkningar från totalentreprenörer och egna estimat. Dessa innehåller uppskattningar och schabloner. Data från materialleverantör samt estimat. 3.3 Bränsle- och energi- relaterade aktiviteter som inte inkluderas i Scope 1 och 2 Indirekta utsläpp från energianvändning. Beräkning baserad på data i scope 1 och 2 för tjänstebilar, fossila bränslen, elektricitet och fjärrvärme. 3.4 Uppströms transport och distribution Transporter i nybyggnation (A4) inkluderas i 3.2. Utsläpp för övriga transporter/förvaring är inte beräknade/ inkluderade för 2024. 3.5 Avfall som genererats i drift Avloppsvatten. Byggavfall för nybyggnation (A5) inkluderas i 3.2. Estimat beräknat för BOA/ LOA per 2024-12-31 baserat på förbrukningsdata för del av beståndet. Omräkningsfaktor från DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero). 3.6 Affärsresor Resor med flyg och tåg samt hotellnätter i tjänsten som bokats via resebyrå. Data avseende ressträckor per typ av färdmedel från resebyrå. Omräkningsfaktor från DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero). ===== SIDA 49 ===== 51 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING Kategorier GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Omräkningsfaktor 3.7 Anställdas pendling Anställdas pendling till/från arbetsplats. Sveafastigheter har kontorsnärvaro som standard för alla anställda. Estimat av pendlingsträckor och färdmedel baserat på antal anställda och nationell statistik. Omräkningsfaktor från DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero). 3.8 Uppströms hyrda tillgångar Externt hyrda kontorslokaler inkluderas i 2.1 och 2.2. 3.9 Nedströms transport och distribution Bedömd som ej applicerbar 2024. 3.10 Processande av sålda produkter Bedömd som ej applicerbar 2024. 3.11 Användning av sålda produkter Bedömd som ej relevant 2024. 3.12 End-of-life hantering av sålda produkter Bedömd som ej relevant 2024. 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar Användning av el där hyresgäst är avtalspart i fastigheter ägda av Sveafastigheter. Estimat baserat på BOA/LOA kvm per 2024-09-30. Omräkningsfaktor från IEA Emissions-Factors. 3.14 Franchises Bedömd som ej applicerbar 2024. 3.15 Investeringar Bedömd som ej relevant 2024. ===== SIDA 50 ===== 52 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA Finansiering, aktien och ägarna ===== SIDA 51 ===== Skulder till kreditinstitut 39 % Obligationer 6 % Eget kapital 55 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 53 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 FINANSIERING FINANSIERINGSSTRUKTUR MED BALANSERAD RISK Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostads- fastigheter i en reglerad marknad har kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balan- serad finansiell struktur medför det balanserad risk och långsiktig finansiell stabilitet. KONSERVATIV KAPITALSTRUKTUR SOM REGLERAS GENOM BOLAGETS FINANSPOLICY Sveafastigheter eftersträvar en konservativ kapitalstruk- tur som regleras genom bolagets finanspolicy. Bolagets ledning och styrelse är involverad i strategi för kapital- anskaffning samt följer upp finansiella risker och limiter enligt finanspolicyn. RÄNTEBÄRANDE SKULDER De räntebärande skulderna består av traditionell bankupp- låning kombinerat med obligationer. Bankupplåningen är diversifierad mellan sju nordiska banker med vilka bolaget bygger långsiktiga relationer. I samband med strukturering- en av Sveafastigheter etablerade sig Sveafastigheter på obligationsmarknaden. Obligationerna ger ytterligare diver- sifiering av kapitalkällor vilket minskar refinansieringsrisken, ger potential till lägre kostnad i framtida kapitalanskaffningar samt större flexibilitet för finansiering av investeringar. Vid årets slut uppgick räntebärande skulder till 12 146 mkr (8 393 mkr), varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 10 463 mkr (8 393 mkr), skulder till obligations- innehavare till 1 683 mkr (0 mkr). Sveafastigheters mål är att belåningsgraden ska under- stiga 50 procent. Per bokslutsdatum uppgick belånings- graden till 42 procent och kapitalbindningen 2,3 år. Bolaget arbetar aktivt med upplåningens förfallostruktur i syfte att minska refinansieringsrisk. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala mark- nadsförutsättningar förlängas senast ett år före förfallo- dagen. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering och bolagets starka och genomgående fo- kus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. Av totala räntebärande skulder klassificeras 7 ,3 procent som grön. RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödes- effekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Svea- fastigheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att be- gränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid årets slut var ränte bindningen 2,9 år och genomsnittlig ränta 3,27 procent. Sveafastigheter har säkrat 95 procent av sin skuld via räntesäkring eller lån med fast ränta. Bolaget har valutaexponering genom obligation i EUR. Valutarisk har i allt väsentligt eliminerats genom valuta- derivat. LIKVIDITET Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf- tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi- tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastigheter som har god likviditet i transaktionsmarknaden över kon- junkturcykeln. FINANSIERINGSKÄLLOR Mål 31 dec 2024 Räntebärande skuld, mkr 12 146 Räntesäkrad andel, % 95 Belåningsgrad, % < 50 42 Skuldkvot, ggr 20 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 14 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,2 Genomsnittlig ränta, % 3,27 Kapitalbindning, år 2,3 Räntebindning, år 2,9 ===== SIDA 52 ===== 54 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA AKTIEN OCH ÄGARNA Aktien (ticker: SVEAF) är sedan den 18 oktober 2024 note- rad på Nasdaq First North Premier Growth Market. AKTIEKAPITAL Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående an - tal aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och aktie kapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Aktiekursen den 31 december 2024 var 35,92 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid årets utgång till 15 898 mkr vilket motsvarar 79,49 kr per aktie. ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR Aktien hade vid årets utgång cirka 9 308 kända aktieäga- re. De tio största aktieägarna kontrollerade 77 ,8 procent av kapitalet och rösterna per den 31 december 2024. Det utländska ägendet uppgår till cirka 20,7 procent av ute- stående aktier. UTDELNINGSPOLICY Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att åter- investera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt och skalfördelar genom att investera i fastigheterna samt nyproduktion. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för år 2024 och utdelningen förväntas vara låg eller utebli under de kommande åren. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Ränte- bindning Kapital- bindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % 2025 814 5,30 7 143 1 2026 571 4,01 5 2 073 17 2027 6 424 2,47 53 9 669 80 2028 2 670 3,88 22 261 2 2029 1 667 4,11 13 - - > 2030 - - - - - Summa/genomsnitt 12 146 3,27 100 12 146 100 DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 DECEMBER 2024 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB 122 405 838 61,2 PriorNilsson Fonder 8 503 561 4,3 Länsförsäkringar Fonder 6 803 034 3,4 Sp-Fund Management 3 700 000 1,9 Folketrygdfondet 3 400 000 1,7 Skagen Fonder 2 691 016 1,4 Gösta Welandson med bolag 2 531 645 1,3 Henrik Lind (Lind Invest) 2 250 000 1,1 Centragruppen AS 1 730 000 0,9 Avanza Pension 1 521 468 0,8 10 största ägarna 155 536 562 77 ,8 Övriga aktieägare 44 463 438 22,2 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance ===== SIDA 53 ===== 55 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA ===== SIDA 54 ===== 56 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrning ===== SIDA 55 ===== 57 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter” eller ”bola- get”)” är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock- holm. Sedan den 18 oktober 2024 är bolagets aktier note- rade på Nasdaq First North Premier Growth Market (”First North”) och bolaget tillämpar Svensk kod för bolagsstyr- ning (”Koden”) sedan den 18 oktober 2024. Sveafastig- heter har även emitterat obligationslån som är noterade på Nasdaq Transfer Market (som drivs av Nasdaq Stockholm). Befintlig koncernstruktur där Sveafastigheter är moder- bolag etablerades den 28 juni 2024 genom att bostads- tillgångarna och de tillhörande delarna av organisationen avskildes från SBB samt SBB:s joint ventures Unobo och Hemvist. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. BOLAGSSTYRNING Ansvaret i bolaget är tydligt fördelat mellan aktieägare, sty- relse, verkställande direktör och ledning. I mars och april 2024 antog styrelsen en arbetsordning för styrelsen, en VD-instruktion, bolagsstyrningspolicy samt ett antal policy- dokument som bedömts nödvändiga för att säkerställa en god styrning av bolaget. Dessa dokument tillsammans med bolagsordningen, antagna riktlinjer inom bolaget samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, för- ordningar och regelverk ligger till grund för styrningen av bolaget. Bolagets policyer och riktlinjer finns tillgängliga för samtliga medarbetare via bolagets intranät. 1. AKTIEN OCH AKTIEÄGARE Bolagets aktiekapital uppgick vid årets utgång till 500 000 kronor fördelat på 200 000 000 registrerade aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kronor. Vid utgången av 2024 var bolagets största ägare Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 61,2 procent, PriorNilsson Fonder, 4,2 procent och Länsförsäkringar Fonder, 3,4 procent. 2. BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande or - gan vid vilket aktieägare utövar sin rösträtt i nyckelfrå - gor. Varje aktie i bolaget berättigar till 1 röst per aktie. Årsstämman ska hållas inom sex månader från utgången av räkenskapsåret. Därutöver kan bolaget kalla till extra bolagsstämma. Kallelse till bolagsstämma sker enligt bola- gets bolagsordning genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bo - lagets webbplats. Att kallelse skett annonseras samtidigt i Dagens Nyheter. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på års- stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrel- sen. Begäran ska vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före årsstämman. På årsstämman väljs styrelseordförande, övriga styrel- seledamöter och revisor för bolaget. Vidare beslutas på årsstämma om fastställande av bolagets och koncernens balans- och resultaträkningar, disposition av resultatet och om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör. 3. Valberedning Revisionsutskott 1. Aktieägarna 2. Bolagsstämma 5. Styrelsen 6. Verkställande direktör och ledning Verksamhet 4. Revisorer ÖVERGRIPANDE STRUKTUR FÖR BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 56 ===== 58 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Årsstämma 2025 kommer att hållas den 20 maj 2025. Kallelse samt fullständiga förslag kommer att göras tillgäng- liga på bolagets webbplats. 3. VALBEREDNING Principer för utseende av valberedningen antogs på extra bolagsstämma den 24 september 2024. Valberedningen består av styrelsens ordförande och representanter för var och en av de fyra största aktieägar- na. Normalt utses ledamöterna baserat på ägandet per utgången av räkenskapsårets tredje kvartal, men eftersom bolagets aktier togs upp till handel den 18 oktober 2024 valde bolaget att avvika från Koden varvid ledamöterna inför årsstämman 2025 istället utsetts baserat på ägandet den 31 oktober 2024. Ledamot som företräder den största aktieägaren ska utses till ordförande i valberedningen om inte valberedningen enhälligt utser annan ledamot. Valberedningens uppgift är att inför kommande årsstäm- ma lämna förslag avseende bland annat val av styrelse - ledamöter och styrelseordförande, val av revisor, val av ordförande på stämman och arvodesfrågor. Valberedningen inför årsstämman 2025 består av Lennart Sten, utsedd av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fonder, Göran Larsson, utsedd av Weland Holding AB, Nils Hast, utsedd av Odin Fonder, samt Peter Wågström i egenskap av styrelseordförande i bolaget. Valberedningens sammansättning ska normalt meddelas senast sex månader före årsstämman. Eftersom bolagets aktier togs upp till handel den 18 oktober 2024 och det därmed var första gången som valberedningens ledamöter skulle utses var det inte möjligt att sammankalla och med- dela valberedningens sammansättning sex månader före årsstämman varför bolaget valde att avvika från Koden och meddela detta vid en senare tidpunkt. 4. REVISION Bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning granskas av bo- lagets revisor i enlighet med aktiebolagslagen. Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. På årsstäm- ma den 28 juni 2024 valdes Ernst & Young Aktiebolag till revisor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. 5. STYRELSE Efter bolagsstämman är styrelsen bolagets högsta be - slutsfattande organ. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation vilket bland annat innebär att styrelsen är ansvarig för att fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiel- la ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Därtill ansvarar styrelsen för att säkerställa att årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verkställande direktör. Det är aktieägarna som utser styrelsen vid årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre ledamöter och högst tio ledamöter utan suppleanter. Styrelsens arbete regleras i en skriftlig arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland an- nat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktör. I samband med det konstituerande styrelsemötet faststäl- ler styrelsen även instruktionen för verkställande direktör innefattande finansiell rapportering. Styrelsens sammanträden sker enligt ett årligen fastställt schema. Därutöver kan ytterligare styrelsemöten samman- kallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver detta har även styrelseordfö- randen och verkställande direktören en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. Under året har styrelsen haft 27 protokollförda möten, varav två konstituerande möten och 18 möten per capsulam. Sveafastigheters styrelse består av ledamöterna Peter Wågström (ordförande), Christer Nerlich, Jenny Wärmé, Per O Dahlstedt, Peder Johnson och Sanja Batljan. En närmre presentation av ledamöterna finns på sidan 63-65 och på bolagets webbplats, www.sveafastigheter.se. De nuvarande ledamöterna valdes in i styrelsen vid extra bolagsstämma den 7 februari 2024 och ersatte då de tidigare ledamöterna Leiv Synnes, Annika Ekström, Krister Karlsson och Daniel T ellberg. Den verkställande direktören ingår inte i styrelsen. Styrelsens ordförande ansvarar för att en årlig utvärde- ring av styrelsens och den verkställande direktörens arbete genomförs. Utvärdering av styrelsen avseende år 2024 har genomförts genom att samtliga styrelseledamöter ombads besvara ett antal frågor som sedermera sammanställdes och redovisades av styrelsens ordförande vid ett styrelse- sammanträde. Revisionsutskott Bolaget har ett revisionsutskott som består av två med- lemmar, Christer Nerlich (ordförande) och Jenny Wärmé. Revisionsutskottet ska bland annat övervaka och bereda bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna styrning, kontroll och riskhantering samt årligen utvärdera behovet av internrevision, hålla sig in - formerat om revisionen av årsredovisningen och koncern- redovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisions- tjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolags- stämmans val av revisor. Ersättningsutskott Bolaget har valt att avvika från Koden genom att något sär- skilt ersättningsutskott inte har inrättats då hela styrelsen fullgör ersättningsutskottets arbetsuppgifter. Detta motive- ras av att varken bolagets eller styrelsens storlek motive- rar inrättandet av ett separat ersättningsutskott. Styrelsens arbets uppgifter relaterade till detta består i att styrelsen ska besluta i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Styrelsen ska även följa och utvärdera pågående och under året avslu- tade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Bolaget har för närvarande inga riktlinjer för er- sättning till ledande befattningshavare, men förslag till an- tagande av sådana riktlinjer avses presenteras vid bolagets årsstämma 2025. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 57 ===== 59 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING På extra bolagsstämma den 13 april 2024 beslutades att arvode till styrelsens ledamöter, för tiden intill nästa årsstämma, totalt ska uppgå till 2 800 000 kronor (på årsbasis) varav styrelseordföranden 800 000 kronor och övrig styrelseledamot 400 000 kronor. Beslutades vidare att arvode till medlemmar av revisionsutskottet, för tiden intill nästa årsstämma, totalt ska uppgå till 170 000 kronor (på årsbasis) varav ordförande 100 000 kronor och övrig medlem 70 000 kronor. 6. VD OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl- lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktör. Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuerligt informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, om- sättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändel- ser samt andra händelser eller omständigheter som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Erik Hävermark är verkställande direktör i bolaget se - dan den 8 mars 2024. En närmre presentation av den verkställande direktören och övriga ledande befattnings- havare finns på sidan 60-62 och på bolagets webbplats, www.sveafastigheter.se. BOLAGSORDNING Bolagets bolagsordning fastställdes vid extra bolagsstäm- ma den 13 april 2024 och återfinns i sin helhet på bolagets hemsida, www.sveafastigheter.se. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. INTERN KONTROLL Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder för att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rappor- tering sker, att bolagets och koncernens finansiella rappor- ter upprättas enligt lag och tillämplig redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt att andra krav efterlevs. Kontrollen är även avsedd att övervaka att bolagets och koncernens policyer, principer och instruktioner efterlevs samt omfattar en analys av risker och uppföljning av inför- livande av informations- och affärssystem. Riskbedömning av strategiska-, compliance-, drift- och finansiella risker samt finansiell rapportering utförs årligen av ekonomichef och presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. Styrelsen och revisionsutskottet ansvarar för intern kontroll och verkställande direktör ansvarar för pro - cesstrukturen inom koncernen. En egen bedömning av minimikraven i definierade kontroller för identifierade risker för varje affärsprocess ska årligen utföras och rapporteras till revisionsutskottet och styrelsen. Ekonomichef ansvarar för självutvärderingsprocessen med stöd från ekonomi - avdelningen. Fråga om eventuellt behov av särskild internrevisions- funktion tas upp årligen. Styrelsen har gjort bedömningen att en sådan funktion inte behöver inrättas, eftersom den interna kontrollen i bolaget bedöms som tillräckligt god. SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024 NÄRVARO VID STYRELSEMÖTEN Styrelse- möten Varav per capsulam Revisions- utskott Oberoende till bolaget och bolags- ledningen respektive större ägare Peter Wågström 27/27 18/18 Ja Per O Dahlstedt 27/27 18/18 Ja Sanja Batljan 27/27 18/18 Nej Jenny Wärmé 26/27 18/18 6/6 Ja Christer Nerlich 27/27 18/18 6/6 Ja Peder Johnson 27/27 18/18 Ja ===== SIDA 58 ===== 60 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Erik Hävermark, verkställande direktör Ingår i ledningen sedan 2024 Född: 1979 Utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi från Uppsala universitet. Högskoleingenjörsexamen inom byggteknik från Uppsala universitet. Tidigare erfarenheter i urval: Projektutvecklingschef på SBB. Chef för Projekt- och Fastighetsutveckling på Rikshem. Affärsutvecklingschef på Veidekke. Arbetschef på JM AB. Projekteringsledare på NCC. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: 31 000 aktier i Bolaget Ledningsgruppen ===== SIDA 59 ===== 61 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Ola Svensson, förvaltningschef Ingår i ledningen sedan 2024 Född: 1972 Utbildning: Master of Business Administration från Akelius University Tidigare erfahrenheter i urval: Styrelseledamot i ett flertal dotterbolag inom Victoria Park. Ledamot i hyresnämnden i Malmö. COO för Victoria Park. Regionchef för SBB Syd och landschef Danmark. Övriga nuvarande befattningar: - Aktieinnehav: 13 708 aktier i Bolaget ===== SIDA 60 ===== 62 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Lovisa Sörensson, transaktionschef Ingår i ledningen sedan 2024 Född: 1994 Utbildning: Civilingenjörsexamen inom samhällsbyggnad från Kungliga T ekniska högskolan. Tidigare erfarenheter i urval: Ställföreträdande och tillförordnad transaktionschef på SBB. Analytiker på Möller & Partners AB. Övriga nuvarande befattningar: - Aktieinnehav: 8500 aktier i Bolaget ===== SIDA 61 ===== 63 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Sanja Batljan, styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1967 Utbildning: Civilekonomexamen från University of Mostar, Bosnien och Hercegovina. Executive Master of Finance från Svenska Managementgruppen. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande för Ilija Batljan Invest AB (publ). Styrelseledamot för Kameo Investment Platform AB och OrganoWood AB. Styrelsesuppleant för Missing in Action AB. Revisor för Föreningen Folkets Hus u.p.a. Tidigare befattningar i urval: Styrelseledamot och ordförande för revisionsutskottet i Logistea AB. Verkställande direktör för AB Nynäshamnsbostäder, Knutpunktshuset AB och T egeltraven Holding AB. CFO för AB Nynäshamnsbo Aktieinnehav: 40 000 aktier i Bolaget Peter Wågström, styrelseordförande Invald i styrelsen 2024 Född: 1964 Utbildning: Civilingenjör Kungliga T ekniska högskolan. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot MVB Holding AB, Styrelseordförande Arlandastad Group (publ) och Brunkeberg Systems AB (publ). Tidigare befattningar i urval: Erfarenhet från ledande befattningar inom bygg- och fastighetssektorn. Mellan 2004–2017 inom NCC, varav VD & koncernchef mellan 2011–2017 . Aktieinnehav: 25 000 aktier i Bolaget Styrelsen ===== SIDA 62 ===== 64 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Per O. Dahlstedt, styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1953 Utbildning: Civilekonomexamen från Stockholms universitet. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Fondex AB och TEAL Capital AB. Tidigare befattningar i urval: Head of Corporate Clients and T enant Owner Associations på SBAB och ledande befattningar inom SEB. Aktieinnehav: 5 000 aktier i Bolaget Peder Johnsson, styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1957 Utbildning: Studier i matematik och juridik vid Uppsala universitet. Övriga nuvarande befattningar: Grundare av Stendörren Fastigheter AB (publ). Delägare, styrelseledamot och verkställande direktör för Rossekraft Aktiebolag. Delägare och styrelseledamot för Fastighets AB Märta, Märta Investment AB, Strandeken Fastigheter AB och Vamlingbo Prästgården AB. Styrelseordförande för Harg-Oppeby Bostäder AB, Harg-Oppeby Bostäder nr 2 AB, Harg-Oppeby Fastigheter Holding AB, Museum Lars Jonsson AB och Storsudrets Fastighetsutveckling AB. Styrelserådgivare till TEAL Capital AB. Styrelsesuppleant för Johan Magnusson Fine Wine AB och Wineprofiler JM AB. Tidigare befattningar i urval: Medgrundare till D. Carnegie & Co. Styrelseledamot för Klövern AB, Fastighetsaktiebolaget Fattighuset och Johan Magnusson Fine Wine AB. Aktieinnehav: 9 998 aktier i Bolaget ===== SIDA 63 ===== 65 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING Christer Nerlich, styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1961 Utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi från Uppsala universitet. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Akademiska Hus AB (publ) och Nerlich Consulting AB. Tidigare befattningar i urval: Styrelseordförande och styrelseledamot för flera dotterbolag inom Vasakronan- koncernen. CFO för Vasakronan AB (publ). Aktieinnehav: 10 000 aktier i Bolaget Jenny Wärmé, styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1978 Utbildning: Juristexamen från Stockholms universitet. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Jywfym AB. Styrelsesuppleant för BB5 SPV C8 AB, Pansjonas AB och flera dotterbolag till F. Holmström Fastigheter AB. Partner, Head of Legal & Compliance för Slättö Förvaltning AB. Tidigare befattningar i urval: Styrelseledamot för Amasten Fastighets AB (publ), Nyfosa AB, Stendörren Fastigheter AB, Tre Kronor Property Investment AB, LSTH Handelsfastigheter 4 AB, PropCap Advisory Sweden AB. Partner, Head of Legal & Corporate Affairs för Hembla AB. Aktieinnehav: Inga aktier i Bolaget ===== SIDA 64 ===== 66 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse ===== SIDA 65 ===== 67 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Sveafastig - heter AB (publ), organisationsnummer 559449-4329, avger härmed redovisning för koncernen och moder - bolaget för räkenskapsåret 2024. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Belopp anges i miljoner kronor (mkr) om inget annat anges. Avrundnings differenser kan förekomma. VERKSAMHETEN Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. FASTIGHETSBESTÅNDET Beståndet uppgår per den 31 december 2024 till ett verkligt värde om 28,1 mdkr (24,8) fördelat på fastigheter i förvaltning om 24,8 mdkr, fastigheter i pågående byggnation om 1,2 mdkr samt projektutveckling och byggrätter om 2,0 mdkr. FASTIGHETER I FÖRVALTNING Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och egenutvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra hu- vudsakliga marknader där 94 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner och universitets- och högskolestäder. Portföljen består av 14 669 lägenheter (12 562) fördelat på 263 fastigheter (238) med en total uthyrningsbar yta om 1 003 tkvm (889). Fastigheterna i förvaltning har en uthyrningsgrad om 94,6 procent och ett verkligt värde om 24,8 mdkr (20,4), vilket motsvarar 24 722 kr per kvadratmeter. FASTIGHETER I PÅGÅENDE BYGGNATION Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till Stockholm-Mälardalsregionen samt utvalda universitets- och högskolestäder som har en efterfrågan på nya bostä- der. Per årsskiftet finns 1 030 (1 293) lägenheter i pågående byggnation där det sista projektet bedöms vara färdigställt under det sista kvartalet 2026. Den pågående byggnatio- nen bedöms färdigställt tillföra ett hyresvärde om 135 mkr och 2,4 mdkr i fastighetsvärde. Fastigheter i pågående byggnation har ett verkligt värde om 1,2 mdkr (1,4) per 31 december 2024. FASTIGHETER I PROJEKTUTVECKLING OCH BYGGRÄTTER Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder i Stockholm-Mälardalsregionen. Portföljen omfattar totalt 6 844 (7 795) lägenheter varav 5 544 avser hyresrätter och 1 300 avser bostads- och äganderätter. 93 procent av utveck- lingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälardalsregionen. Sveafastigheter har idag 344 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 132 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Fastigheter i projektutveckling och byggrätter har ett verkligt värde om 2,2 mdkr (3,0) per 31 december 2024. KONCERNENS RESULTAT INTÄKTER Hyresintäkter ökade till 1 361 mkr (1 126) för året. Ökningen förklaras främst av att bolaget färdigställt 1 138 lägenhe- ter från pågående byggnation samt utfallet från de årliga förhandlingarna för det befintliga beståndet. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkter med 5,6 procent. Uthyrnings- graden uppgick vid årets slut till 94,6 procent (94,3). Av övriga förvaltningsintäkter om 60 mkr (34) avsåg 48 mkr arvode hänförligt till förvaltningsuppdraget åt SBB och 12 mkr avsåg utförda tjänster åt det joint venture som löstes upp under andra kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO Fastighetskostnaderna för året uppgick till -500 mkr (-441). Ökningen mot föregående år förklaras främst av färdig - ställda lägenheter under året samt av ökade kostnader för taxebundet och snöröjning under första kvartalet 2024. Driftnettot uppgick till 860 mkr (685). I jämförbart bestånd ökade driftnettot för året med 8,4 procent. ADMINISTRATION Årets kostnader för administration uppgick till -319 mkr (-217) varav -102 mkr (-64) avsåg fastighetsadministration och -217 mkr (-153) avsåg centraladministration. Central- administrationen belastas med ej återkommande kostnader om -61 mkr som är hänförliga till skapandet av Sveafastig- heterkoncernen och uppbyggnaden av organisationen. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till förvaltningsuppdraget åt SBB med -43 mkr samt -11 mkr som är hänförliga till tjänster utförda åt det joint ventures som löstes upp under andra kvartalet 2024. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till -1 188 mkr (-4 704) varav – mkr (-136) var realiserade värde- förändringar och -1 188 mkr (-4 568) var orealiserade värde- förändringar. Högre driftnetto, genom bland annat allmän hyresutveckling, har bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Högre avkastningskrav har bidragit nega tivt till den orealiserade värdeförändringen. Värderingen av hela fastighetsbeståndet sker kvartalsvis av Savills och Newsec. Värderingarna baseras på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet med hän- syn tagen till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyres nivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministra- tionskostnader samt behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga avkastningskravet vid årets utgång uppgick till 4,38 procent. För mer information kring värdering se Not 14 Förvalt- ningsfastigheter. RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE Resultat från joint venture uppgick till 95 mkr (-322) för året, varav 112 mkr är hänförligt till upplösningen av joint venture SBB Kåpan Bostad AB som skedde under andra kvartalet. ===== SIDA 66 ===== 68 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER Ränteintäkter uppgick för året till 8 mkr (9). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -325 mkr (-217) och räntekost- nader till ägare till -166 mkr (-247) för året. T otalt uppgick räntekostnaderna för året till -491 mkr (-464). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FINANSIELLA INSTRUMENT Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -40 mkr (-57). Posten består till övervägande del av värdeförändring på derivat. SKATT OCH ÅRETS RESULTAT Skatt för året uppgick till -106 mkr (677), varav -85 mkr (-23) avsåg aktuell skatt och -21 mkr (700) avsåg uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är hänförlig till fastigheter, underskottsav- drag samt obeskattade reserver. Den legala omstrukture- ringen av Sveafastigheterkoncernen har gett upphov till in- effektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjligheterna inom koncernen vilket påverkar skattekostnaden för året negativt. Årets resultat uppgick till -1 125 mkr (-4 384) vilket mot- svarar -8,15 kr per aktie, före och efter utspädning. FINANS RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nord- iska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Obliga- tionerna ger ytterligare diversifiering av kapitalkällor vilket minskar refinansieringsrisken, ger potential till lägre kostnad i framtida kapitalanskaffningar samt större flexibilitet för fi- nansiering av investeringar. De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid årets slut till 12 146 mkr (12 727), varav 10 421 mkr (8 393) avsåg skulder till kreditinstitut, 1 683 mkr (-) avsåg obliga- tioner och – mkr (4 334) avsåg skuld till ägare. Upplägg - ningsavgifter ingår med 42 mkr (0). Belåningsgraden var 42 procent och kapitalbindningen 2,3 år. Av den totala räntebärande skulder klassificeras 7 ,3 procent som grön enligt långivare. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering och bo- lagets starka och genomgående fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödesef- fekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Sveafast- igheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid årets slut var ränte- bindningen 2,9 år och genomsnittlig ränta 3,27 procent. LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf- tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi- tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det. Banklån och kreditfaciliteter bör, under normala marknads- förutsättningar, förlängas senast ett år före förfallo dagen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighets- tillgångar som har god likviditet över konjunkturcykeln. Per årsskiftet har Sveafastigheter tillgängliga kreditfaci- liteter uppgående till 1 000 mkr. AKTIER OCH AKTIEKAPITAL Sveafastigheter noterades den 18 oktober 2024 på Nasdaq First North Premier Growth Market (ticker SVEAF). Bolaget har endast stamaktier. Utestående antal aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Största ägare är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) med 61,20 procent av rösterna och PriorNilsson Fon- der med 4,25 procent av rösterna. VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 16 324 131 650 kr i sin helhet överföres i ny räkning. RISK OCH RISKHANTERING Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. I sammandrag hanteras ovanstående risker enligt följande. FASTIGHETERNAS VÄRDE Sveafastigheter förvaltar och förädlar fastigheter i tillväxt- kommuner med stor efterfrågan på bostäder. Detta generar höga uthyrningsgrader kombinerat med en robust uthyr- ningspolicy samt hög standard i befintligt bestånd vilket leder till säkrare och mer förutsägbara kassaflöden och minskad risk för värdenedgångar. NYPRODUKTIONSPROJEKT Organisationens långa erfarenhet av nyproduktionsprojekt samt god insikt i den framtida stadsutvecklingen av närområ- det till fastighetsprojekten och begränsad projektrisk, bidrar till att minska osäkerheter och risker inom nyproduktion. FINANSIERING Finansieringsrisken hanteras via finanspolicyn och inne - bär att Koncernen strävar efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruktur, upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid refinansieringar och väl avvägda likviditetsreserver. SKATT Koncernen har rutiner och processer etablerade för att säker ställa efterlevnad och följer utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut inom skatteområdet samt anlitar skatte expertis för att säkerställa detta. ===== SIDA 67 ===== 69 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 68 ===== 70 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER Finansiella rapporter ===== SIDA 69 ===== 71 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31* Hyresintäkter 4, 5 1 361 1 126 Fastighetskostnader 5, 6 Driftskostnader -412 -342 Underhåll -66 -80 Fastighetsskatt -22 -20 Summa fastighetskostnader -500 -441 Driftnetto 860 685 Övriga förvaltningsintäkter 29 60 34 Administration 6, 7 , 8 -319 -217 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 602 503 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -1 188 -4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill 13 0 -24 Rörelseresultat -587 -4 225 Resultat från joint ventures 16 95 -322 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 8 9 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -491 -464 T omträttsavgälder 11 -4 -2 Värdeförändring finansiella instrument 17 -40 -57 Resultat före skatt -1 019 -5 061 Aktuell skatt 12 -85 -23 Uppskjuten skatt 12 -21 700 ÅRETS RESULTAT -1 125 -4 384 Årets resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384 ÅRETS RESULTAT -1 125 -4 384 Resultat per aktie, kr -8,15 n/a Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a * De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. ===== SIDA 70 ===== 72 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31* Årets resultat -1 125 -4 384 Poster som kan komma att omklassificeras till årets resultat - - ÅRETS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384 Årets totalresultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384 ÅRETS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384 * De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. ===== SIDA 71 ===== 73 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31* TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 13 76 77 Summa immateriella anläggningstillgångar 76 77 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 28 140 24 786 Nyttjanderätt tomträtt 11 262 51 Inventarier 15 2 1 Summa materiella anläggningstillgångar 28 404 24 838 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures 16 - 1 795 Fordringar på joint ventures 16, 29 - 2 Derivat 17 33 1 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 - 35 Andra långfristiga fordringar 6 24 Summa finansiella anläggningstillgångar 39 1 857 Summa anläggningstillgångar 28 519 26 772 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 102 13 Hyresfordringar 22 9 38 Kortfristiga fordringar på ägare 29 - 4 029 Övriga fordringar 18 106 333 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 37 26 Likvida medel 20 308 316 Summa omsättningstillgångar 562 4 754 SUMMA TILLGÅNGAR 29 082 31 526 * De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. ===== SIDA 72 ===== 74 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31* EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 Eget kapital Aktiekapital 1 0 Övrigt tillskjutet kapital 16 288 - Balanserade vinstmedel -319 17 589 Årets totalresultat -1 125 -4 384 Summa eget kapital 14 844 13 205 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 22 10 298 5 741 Obligationer 22 1 683 - Uppskjutna skatteskulder 12 1 062 1 031 Leasingskulder tomträtter 11 262 51 Långfristiga skulder till ägare 22, 29 - 8 265 Derivat 1 7, 2 2 26 - Övriga långfristiga skulder 22 16 159 Summa långfristiga skulder 13 347 15 248 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 22 123 2 652 Leverantörsskulder 22 72 54 Aktuella skatteskulder 12 49 31 Kortfristiga skulder till ägare 22, 29 - 98 Övriga skulder 22, 23 303 54 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 344 183 Summa kortfristiga skulder 891 3 073 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 082 31 526 * De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. ===== SIDA 73 ===== 75 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 - - 15 047 15 047 Årets resultat - - -4 384 -4 384 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat - - -4 384 -4 384 Etablering av moderbolag 0 - - 0 Aktieägartillskott - - 10 10 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - 2 532 2 532 Utgående eget kapital 2023-12-31 0 - 13 205 13 205 Ingående eget kapital 2024-01-01 0 - 13 205 13 205 Årets resultat - - -1 125 -1 125 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat 0 - -1 125 -1 125 Nyemission 1 - - 1 Transaktionskostnader - - -60 -60 Aktieägartillskott - 16 288 - 16 288 Transaktioner med ägare, SBB- koncernen - - -13 464 -13 464 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 288 -1 444 14 844 ===== SIDA 74 ===== 76 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr Not 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -1 019 -5 061 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 Resultat från joint venture 17 322 Resultat från övriga tillgångar - 0 Värdeförändringar finansiella instrument 40 57 Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster 10 23 Betald skatt -31 -22 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 206 23 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 261 -12 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 262 -220 Kassaflöde från den löpande verksamheten 728 -209 Investeringsverksamheten 26 Investeringar i fastigheter 14 -629 -1 286 Försäljning av fastigheter 14 - 20 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -285 -1 011 Kassaflöden från finansiella investeringar -14 49 Investeringar/avyttringar i joint ventures 16 - 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -928 -2 228 Finansieringsverksamheten 25 Nyemission 0 0 Transaktionskostnader -60 - Transaktioner med aktieägare -361 1 242 Förändring av långfristiga skulder - -593 Upptagna lån 5 599 - Amortering av låneskulder -4 986 -809 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 192 -160 Årets kassaflöde -8 -2 597 Likvida medel vid årets början 316 2 913 Likvida medel vid årets slut 308 316 ===== SIDA 75 ===== 77 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 76 ===== 78 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Koncernens noter ===== SIDA 77 ===== 79 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄN INFORMATION Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderbolaget Sveafastigheter AB (publ), or- ganisationsnummer 559449-4329, och dess dotterbolag. Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Olof Palmes Gata 13A i Stockholm. Direkta moderbolaget är SBB i Norden AB, organisationsnummer 559053-5174. Yttersta moderbolag som upprättar koncernårsredovisning där bo- laget ingår är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisationsnummer 556981-7660. Styrelsen har den 31 mars 2025 godkänt denna årsredo- visning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 20 maj 2025. Redo- visningsprinciper finns specificerade under respektive not. GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV REDOVISNINGEN Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisningsstandarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges. Årsredovisningen har upprättats baserat på antagande om fortsatt drift. FÖRVÄRV Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotill- gångarna. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV SAMMANSLAGNA FINANSIELLA RAPPORTER De sammanslagna finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder. Vidare har årsredovisningslagen (1995:1554) (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent av Koncernens bolag. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär- den förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kro- nor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges. Bildandet av Koncernen är en transaktion under gemen- samt bestämmande inflytande och omfattas i dagsläget inte av någon IFRS-standard vilket medför att en lämplig redovisningsprincip ska tillämpas i enlighet med IAS 8. En tillämplig och vedertagen metod är att använda tidigare bok- förda värden vilket är den princip som Sveafastigheter valt att tillämpa. De finansiella rapporterna är upprättade baserat på den finansiella information som rapporterats för ovan- stående enheter för koncernredovisningsändamål i SBB i Norden AB. Eftersom omstruktureringen skedde den 28 juni 2024 kan inte konsoliderade finansiella rapporter upprättas för 2023. De finansiella rapporterna är därför en aggregering av den finansiella informationen för de ingående komponen- terna och presenteras som om enheterna varit en koncern från det tillfälle då de varit en del av SBB-koncernen. Detta innebär att enheternas tillgångar och skulder presenteras med de bokförda värdena för den högsta nivån av gemen- samt bestämmande inflytande, d.v.s. SBB i Norden AB, så kallade sammanslagna finansiella rapporter. I not 30, Bolag och fastigheter som omfattas av de finansiella rapporterna, framgår de enheter som ingår i de sammanslagna finansiel- la rapporterna under respektive räkenskapsperiod. Dessa finansiella rapporter är Sveafastigheters första finansiella rapporter som upprättas i enlighet med IFRS Redovis - ningsstandarder. Med beaktande av ovanstående medför införandet av IFRS Redovisningsstandarder ingen påverkan på värdering av tillgångar och skulder då inga finansiella rapporter enligt andra redovisningsprinciper har upprättats historiskt för den rapporterade enheten. Med anledning av att det inte enbart är legala enheter som överförts i samband med bildandet av Koncernen har vid upprättandet av de finansiella rapporterna, med tillägg för de principer som använts för att bestämma vilka tillgång- ar, skulder, intäkter och kostnader samt kassaflöden som ska ingå i de konsoliderade finansiella rapporterna, följande överväganden gjorts: FÖRDELNING AV INTÄKTER OCH KOSTNADER SAMT BALANSPOSTER Då merparten av SBB:s centrala funktioner kopplade till bostadssegment i SBB överförts till Koncernen, är dessa historiska intäkter och kostnader allokerade till Koncernen och ingår i de finansiella rapporterna. Avseende administrationskostnader har bolagen som omfattas av de sammanslagna finansiella rapporterna historiskt allokerats en viss del kostnader från SBB baserat på allokeringsnycklar, främst kvadratmeteryta. Basen i denna allokering har historiskt varit för låg, varpå den har räknats upp till 100 procent av den totala kostnadsbasen i de sammanslagna finansiella rapporterna. För de fastigheter som överförts från bolag som har blandade fastighetstyper, d.v.s. inte bara bostadsfastighe- ter, inräknas resultatinformation per fastighet för resultat- ===== SIDA 78 ===== 80 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER räkningen ner till posten administration. Poster därefter har allokerats med en nyckel motsvarande fastighetsvärdet. Vidare gjordes även en proportionerlig allokering av rörel- sekapitalposter samt skuldsättning som också fördelats baserat på fastighetsvärdet. FINANSIELLA KOSTNADER OCH KAPITALSTRUKTUR Sveafastigheter har såväl extern upplåning som upplåning från SBB-koncernen. De externa finansiella kostnader som belastat enheterna i Sveafastigheter för 2023 baseras på faktiska kostnader. De finansiella kostnader som belastats Sveafastigheter avseende upplåningen från SBB-koncernen avviker från den faktiska kostnad som förelegat för SBB- koncernen relativt upplåningen. Därför har en justering gjorts i de sammanslagna finansiella rapporterna för att uppnå Sveafastigheters andel av de faktiska historiska räntekostnaderna. Sveafastigheters historiska kapitalstruktur är inte representativ för en separat noterad enhet då Sveafastigheter primärt varit internt finansierad. Den slutliga kapitalstrukturen för Sveafastigheter som fastställdes i samband med SBB:s avknoppning av Sveafastigheter och som kommer finnas framåtriktat reflekteras således inte i dessa sammanslagna finansiella rapporter då de finansiella rapporterna beskriver historiken. Nettoöverskott i koncernkonto presenteras som likvida medel och underskott i koncernkonto som skulder till SBB-koncernen. INKOMSTSKATT Skatt redovisas i de sammanslagna finansiella rapporterna baserat på redovisad skatt i de ingående enheterna samt med beaktande av skatt på ovanstående allokering av administrationskostnader. Med beaktande av osäkerheten i avdragsrätten på finansiella kostnader så har ingen skatt beaktats avseende justeringen för finansiella kostnader. TRANSAKTIONER MED AKTIEÄGARE Koncernbidrag och andra transaktioner mellan Sveafastig- heter och SBB utan ersättning har redovisats som Transaktioner med ägare, SBB-koncernen i eget kapital i dessa sammanslagna finansiella rapporter. Transaktioner med närstående redovisas även som en separat post i kassaflödesanalysen. Transaktioner mellan koncernbolag och mellanhavanden med företag inom SBB i den normala affärsverksamheten har tagits upp som transaktioner och mellanhavanden med närstående. Se not 29, Transaktioner med närstående, för mer information. NOT 2: UPPL YSNING OM NYA OCH KOMMANDE STANDARDER NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER MED TILLÄMPNING FRÅN 2024 Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skul- der som kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt har nya upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under nästkommande tolvmånadersperiod införts. Övriga ändringar i standarder som har publicerats och trätt i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2024 eller senare har inte haft en väsentlig inverkan på Koncer- nens finansiella rapporter på innevarande eller kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner. NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM ÄNNU INTE TRÄTT I KRAFT IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial State - ments, den nya standarden för presentation och upplys- ningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, med fokus på ändringar av presenta- tionen i resultaträkningen. IFRS 18 kommer inte att påverka värdering av poster i de finansiella rapporterna. Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2027 . Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte ut- värderat effekterna av införandet av standarden. Tillägg till IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 7 Finan- siella instrument: Upplysningar, med fokus på tidpunkt för redovisning och bortbokning av vissa finansiella tillgångar och skulder, ytterligare vägledning för att bedöma om en finansiell tillgång uppfyller kriteriet för enbart betalningar av kapitalbelopp och ränta (SPPI), införande av nya upp- lysningskrav för instrument med kontraktsvillkor som kan påverka kassaflödet. Detta innefattar instrument koppla- de till så kallade ESG-mål (Eng. Environmental, Social and Governance). Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2026. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen kommer under 2025 att utvärdera effekterna av införandet av standarden. Inga andra nya standarder eller tolkingar som träder i kraft efter den 31 december 2024 förväntas ha någon väsent ligt inverkan på Sveafastigheters rapporter. NOT 3: ÖVRIGA VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Vid upprättandet av de finansiella rapporterna ska företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden ===== SIDA 79 ===== 81 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna: VÄSENTLIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR SOM KAN FÅ PÅVERKAN KOMMANDE 12 MÅNADER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antagan- den har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhets- mässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför- bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsut- veckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget som kan resultera i en förändring av upp- skattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För mer information, se not 14 Förvaltningsfastigheter. UPPSKJUTEN SKATT Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräknings- metoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not 12, Skatt. ANDRA BETYDANDE BEDÖMNINGAR FÖRVÄRV AV BOLAG Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. FASTIGHETSTRANSAKTIONER I samband med fastighetstransaktioner görs en samman- vägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer tillfalla Sveafastigheter, samt den tidpunkt då Sveafastigheter kan utöva kontroll genom att styra användningen av tillgången. Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser bortom Sveafastigheter kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda be- döms det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses utgöra det första redovis- ningstillfället. Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, det vill säga om de händelser som ger upphov till betalningen är utanför Sveafastigheters kontroll, redovisas en skuld. Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar Svea- fastigheters bästa bedömning av vad som kommer att er- läggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en avsättning föreligger. Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser bortom Sveafastigheters kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljnings- likvid, redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran. I de fall då Sveafastigheter kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltningsfast- igheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande köpe- skillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar Sveafast- igheters bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskillingen som tillgång i rapporten över Koncernens finansiella ställning. I de fall Bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas särskilda upplysningar om detta. LEASINGAVTAL I samband med vissa av Sveafastigheters förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning hyresavtal med säljaren av fastigheten, det vill säga att Sveafastigheter agerar köpare/leasegivare i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karaktär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida den underliggande fastigheten redovisas i Koncernens balansräkning till verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts av en leasingfordran enligt IFRS 16. Sveafastigheter analyserar hyresavtalets specifika fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering. Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som oväsentliga för Koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över leasingperioden. ===== SIDA 80 ===== 82 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 4: HYRESINTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyres intäk- ter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kon - traktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovi- sas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Utifrån de hyresavtal som Koncernen har och dess ut- formning har Sveafastigheter konstaterat att den service som tillhandahålls av Koncernen är underordnad hyreskon- traktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på ak- tuella hyresavtal. Den övervägande delen av kontrakt inom Koncernen består av bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders uppsägningstid. Anta- ganden om framtida hyresintäkter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal. Mkr 2024 2023 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 387 350 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 74 73 Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 47 49 Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 32 25 Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 25 18 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 98 51 Summa 663 566 ===== SIDA 81 ===== 83 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 5: RÖRELSESEGMENT REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledning- en inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten för att fatta strategiska beslut. Segmenten är indelade utifrån de typer av fastigheter som Sveafastigheter är verksamma i, och utgörs av två segment: • Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning • Nyproduktion: avser fastigheter i pågående byggnation samt projektutveckling och byggrätter Resultatposter som följs upp är hyresintäkter, fastighets- kostnader, driftnetto samt värdeförändringar fastigheter. 2024-01-01 – 2024-12-31 Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa segment Koncern gemensamt och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 357 3 1 361 - 1 361 Fastighetskostnader -498 -2 -500 - -500 Driftnetto 859 1 860 - 860 Övriga förvaltningsintäkter - - - 60 60 Administration - - - -319 -319 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar fastigheter och goodwill 859 1 860 -258 602 Värdeförändringar fastigheter -431 -757 -1 188 - -1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill - - - 0 0 Rörelseresultat 428 -756 -328 -258 -587 Resultat från joint ventures - - - 95 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 8 8 Räntekostnader och liknande resultatposter - - - -491 -491 T omträttsavgälder - - - -4 -4 Värdeförändring finansiella instrument - - - -40 -40 Resultat före skatt 428 -756 -328 -690 -1 019 Skatt - - - -107 -107 ÅRETS RESULTAT 428 -756 -328 -797 -1 125 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 24 806 3 334 28 410 28 410 ===== SIDA 82 ===== 84 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Alla intäkter är hänförliga till Sverige. Samtliga anläggningstillgångar (som inte är finansiella instrument eller upplupna skattefordringar) är fördelade till Sverige. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än tio procent av intäkterna. 2023-01-01 – 2023-12-31 Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa segment Koncern gemensamt och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 109 17 1 126 - 1 126 Fastighetskostnader -437 -3 -441 - -441 Driftnetto 672 14 685 - 685 Övriga förvaltningsintäkter - - - 34 34 Administration - - - -217 -217 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar fastigheter och goodwill 672 14 685 -183 503 Värdeförändringar fastigheter -4 633 -71 -4 704 - -4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill - - - -24 -24 Rörelseresultat -3 962 -57 -4 019 -207 -4 225 Resultat från joint ventures och intresseföretag - - - -322 -322 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 9 9 Räntekostnader och liknande resultatposter - - - -464 -464 T omträttsavgälder - - - -2 -2 Värdeförändring finansiella instrument - - - -57 -57 Resultat före skatt -3 962 -57 -4 019 -1 042 -5 061 Skatt - - - 677 677 ÅRETS RESULTAT -3 962 -57 -4 019 -365 -4 384 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 20 398 4 387 24 786 24 786 ===== SIDA 83 ===== 85 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 6: RÖRELSEKOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG REDOVISNINGSPRINCIP FASTIGHETSKOSTNADER I fastighetskostnader som är en del av Koncernens drift- netto ingår drifts-och underhållskostnader samt fastighets- skatt. Driftskostnader består bland annat av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets- avgift baserad på avgift per lägenhet. ADMINISTRATIONSKOSTNADER I Koncernens administrationskostnader ingår förvaltnings- administration såsom fastighets- och ekonomisk förvalt- ning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostna- der för koncernledning, affärsutveckling och finansiering. Fastighetskostnader uppgick under året till 500 mkr (441) och är i sin helhet hänförliga till förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter. Rörelsekostnader per funktion Mkr 2024 2023 Driftskostnader -412 -342 Underhåll -66 -80 Fastighetsskatt -22 -20 Administration -319 -217 Summa kostnader -819 -658 Rörelsekostnader per kostnadsslag Mkr 2024 2023 Drift- och underhållskostnader -478 -421 Fastighetsskatt -22 -20 Övriga externa kostnader -162 -183 Personalkostnader -156 -34 Avskrivningar -1 0 Summa kostnader -819 -658 NOT 7: ARVODE TILL REVISOR Ernst & Young AB Mkr 2024 2023 Revisionsuppdraget -10 -3 Övriga tjänster - 0 Summa -10 -3 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mkr 2024 2023 Revisionsuppdraget - -2 Övriga tjänster - - Summa - -2 Arvode till revisorer totalt 10 -6 ===== SIDA 84 ===== 86 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 8: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6 Rörelsekostnader fördelade på kostnadsslag. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Medelantal anställda 2024 2023 Medel- antal anställda Varav kvinnor % Medel- antal anställda Varav kvinnor % Dotter- bolag 148 38 21 44 Moder- bolag 9 71 0 0 Totalt i koncernen 158 40 21 44 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2024 Antal på balansdagen Varav kvinnor % Styrelseledamöter 6 33 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 4 50 Totalt i koncernen 10 40 Personalkostnader Mkr 2024 2023 Moderbolaget Styrelse och ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar -16 - Sociala avgifter -5 - Pensionskostnader -1 - Summa -22 - Övriga anställda Löner och andra ersättningar -8 -1 Sociala avgifter -2 -0 Pensionskostnader -2 -0 Övriga personalkostnader -2 -0 Summa -14 -1 Dotterbolag Styrelse och ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar -4 - Sociala avgifter -1 - Pensionskostnader -1 - Summa -6 - Övriga anställda Löner och andra ersättningar -77 -24 Sociala avgifter -26 -9 Pensionskostnader -5 -4 Övriga personalkostnader -8 -1 Summa -117 -37 Summa personalkostnader -158 -38 ERSÄTTNINGAR OCH VILLKOR FÖR LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön och pensionsför - måner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer som till - sammans med verkställande direktören utgör koncern - ledningen. ÖVRIGA VILLKOR VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 må- nader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning från arbets- givarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månads- löner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensionsgrundande lön. ===== SIDA 85 ===== 87 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Ersättningar till ledande befattningshavare 2024 Mkr Grundlön, styrelsearvode Pensions- kostnader Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Peter Wågström 0,7 - - 0,7 Styrelseledamoter Per O Dahlstedt 0,3 - - 0,3 Peder Johnsson 0,3 - - 0,3 Sanja Batljan 0,3 - - 0,3 Christer Nerlich 0,4 - - 0,4 Jenny Wärmé 0,4 - - 0,4 Verkställande direktör Erik Hävermark 2,7 0,7 2,2 5,6 Övriga ledande befattningshavare (3 st)* 4,9 1,4 2,3 8,6 * Görel Hällqvist har varit ledande befattningshavare fram till 30 November 2024 och ersättning fram till den tiden redovisas i tabellen ovan. Med anledning av att det inte funnits en utsedd kon - cernledning för Sveafastigheter före mars 2024 presen- teras inga upplysningar kring ersättningar till ledande befattningshavare före denna period. Inga styrelsearvoden har utgått för 2023. NOT 9: FINANSIELLA INTÄKTER Mkr 2024 2023 Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter 7 1 Ränteintäkter joint venture 0 0 Ränteintäkter kundfordringar 0 0 Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 8 1 Utdelningar från andra aktier och andelar - 8 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 ===== SIDA 86 ===== 88 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 10: FINANSIELLA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP AKTIVERAD RÄNTA Sveafastigheter aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. Sveafastigheters kvalificerade tillgångar utgörs av Förvalt- ningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsent- liga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången i allt väsentligt har slutförts. Under året har 36 mkr (40) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där en räntenivå om 5,75 procent (2,85 – 3,00) använts. Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 Räntekostnader skulder till kreditinstitut -336 -222 Räntekostnader ägare -166 -247 Övriga räntekostnader -1 - Övriga finansiella kostnader -17 5 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -518 -464 Räntekostnader avseende Skulder värderade till verkligt värde i resultatet 27 0 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 NOT 11: LEASINGAVTAL REDOVISNINGSPRINCIP SVEAFASTIGHETER SOM LEASEGIVARE Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassifi- ceras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operationella leasingavtal. Sveafastigheter är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 4 Hyres- intäkter för mer information. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltnings- fastigheter. SVEAFASTIGHETER SOM LEASETAGARE Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende tomträtter. T omträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kom- mer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskul- den som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen. Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 9 mkr (2). 2024-12-31 Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 51 -51 Tillkommande avtal 211 -211 Utgående balans 262 -262 2023-12-31 Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 39 -39 Tillkommande avtal 12 -12 Utgående balans 51 -51 Utöver tomträttsavtalen finns leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner mm. Koncernen bedömer dessa avtal som oväsentliga för Koncernen som helhet, varvid leasingavgif- ten redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. Mkr 2024 2023 Räntekostnad på leasingskulder -4 -2 Redovisad leasing -4 -2 ===== SIDA 87 ===== 89 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 12: SKATT REDOVISNINGSPRINCIP UPPSKJUTEN SKATT Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga tem- porära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skatte- pliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som ut- gör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Koncernen redovisar skattekostnader i form av aktu - ell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skatte sats på 20,6 procent i Sverige. Redovisad skatt Mkr 2024 2023 Aktuell skatt -86 -21 Skatt hänförlig till tidigare år 0 -1 Uppskjuten skatt fastigheter 17 682 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -28 -8 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -9 26 Uppskjuten skatt finansiella instrument -1 - Uppskjuten skatt övrigt 0 -1 Redovisad skatt -106 677 Avstämning av effektiv skatt Mkr 2024 2023 Resultat före skatt -1 019 -5 061 Skatt enligt moderbolagets skattesats 210 1 043 Skatteeffekt av: Skatt hänförligt till tidigare år 0 -1 Resultat från andelar i joint ventures -20 -65 Ej skattepliktiga intäkter 0 0 Ej avdragsgilla kostnader -3 -90 Ej avdragsgilla räntekostnader -205 -105 Förändring pga nyttjat underskottsavdrag -4 - T emporära skillnader avseende fastigheter -105 -154 Uppskjuten skatt sålda bolag - 49 Övriga skattemässiga justeringar 12 0 Redovisad skatt -106 677 Effektiv skattesats, % 11 -13 Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt. Underskottsavdragen bedöms kunna nyttjas mot de framtida överskott som koncernens bolag bedöms generera kommande år. Underskottsavdragen upp- gick till 387 mkr per 31 december 2024. Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld Mkr 2024 2023 Uppskjuten skatt fastigheter -1 015 -1 038 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -50 -22 Uppskjuten skatt underskottsavdrag 81 108 Uppskjuten skatt goodwill -76 -76 Uppskjuten skatt finansiella instrument -1 - Uppskjuten skatt övrigt - -2 Redovisad uppskjuten skatteskuld -1 062 -1 031 NOT 13: GOODWILL REDOVISNINGSPRINCIP Goodwill uppstår när det finns en skillnad mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseför- värv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående balans 77 77 Nedskrivning / avyttring 0 - Utgående balans 76 77 ===== SIDA 88 ===== 90 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 14: FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvär- de i enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -model- ler. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltnings- fastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas uti- från värderingen vid årets slut jämfört med värderingen vid årets början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under året med hänsyn till årets investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid årets början, det vill säga inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare år. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknan- de för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fast- ighetstransaktioner. Se även Not 3 Övriga väsentliga upp- skattningar och bedömningar för mer information. För fastigheter där det planeras för bostadsrätter klassifi- ceras fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. VÄRDERINGSMETOD Samtliga av Sveafastigheters fastigheter har värderats kvar- talsvis med involvering av externa värderare under hela rä- kenskapsåret. Sveafastigheter ansvarar för värderingspro- cessen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värderingen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med Interna- tional Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Mark- nadsvärdet definieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på mark - nadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandar- den. Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fast- igheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämfö- rande period. Fastigheterna besiktigas av värderingsmän- nen enligt ett rullande schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka- ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet med besiktningarna är att bedöma fastighe- ternas övergripande standard och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov. VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER SOM GENERERAR KASSAFLÖDEN Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperi- od. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalise- ring av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket Sveafastigheter tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella trans- aktionsmarkanaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner beak- tas. Diskonteringsräntan som använts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskravet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kal - kylperioden. Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagandet avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområdets framtida utveckling, befintli- ga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa- tion som kom värderingsmannen till gagn under besikt - ningstillfället. VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER SOM INTE GENERERAR KASSAFLÖDEN Fastigheter som inte genererar kassaflöden är fastigheter där Sveafastigheter uppför eller planerar att uppföra en ny byggnad och där investering pågår för byggnation eller i projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande driftnetto och projektkost- nader. Under projektering och utredningsfasen kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet av fast- igheten. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via eget ägande samt markanvisning finns två utgångssätt: ===== SIDA 89 ===== 91 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER EGET ÄGANDE För eget ägande finns risk kopplat till detaljplanens status samt tidsaspekten. Riskavdragen har utgått från antingen vilket planstadie som projektet eller området vid värderings- tidpunkten befinner sig i eller tidsaspekten. Ett avdrag på värdet görs med den största procenten av nedanstående: Avdrag detaljplanestatus Projektidé 75 % Ej planbesked 75 % Planbesked 50 % Samråd klart 25 % Granskning klart 25 % Lagakraft 15% Avdrag tid till byggstart 3-4 år 40 % 2-3 år 30 % 1-2 år 20 % 0-1 år 15 % MARKANVISNINGAR För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommu- nen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande av marken görs avdrag enligt tabellen ”Avdrag tid till bygg- start” ovan. PÅGÅENDE BYGGNATION För fastigheter som är under byggnation minskar risken ju längre man kommit i byggprocessen. För dessa fast - igheter görs ett avdrag om tio procent fram tills stommen på byggnaderna är uppförda, därefter görs ett avdrag om fem procent. UTVECKLING AV BOSTADSRÄTTER För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastigheten som en Omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. Beskrivning av förändringen i fastighetsbeståndet Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 24 786 26 419 Förvärv 4 006 1 669 Investeringar 629 1 286 Försäljningar - -20 Omklassificering till omsättningsfastigheter -92 - Orealiserade värdeförändringar -1 188 -4 568 Utgående redovisat värde 28 140 24 786 Investeringsstöd har erhållits med 226 mkr (60), vilka re- dovisas som negativa investeringar. Värdeförändringar Mkr 2024 2023 Orealiserade värdeförändringar -1 188 -4 568 Realiserade värdeförändringar - -136 Summa -1 188 -4 704 VÄRDERINGSANTAGANDEN I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i infla- tionsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjuste- ring skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggan- de inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan. Värderingsantaganden 2024 2023 Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 1,00 2,00 Viktat inflationsantagande 2026 (2025), % 2,00 2,00 Kalkylperiod 10 år 10 år Långsiktig vakans, % 0,5-2,0 0,5-2,0 Viktat direktavkastningskrav, % 4,38 4,13 ===== SIDA 90 ===== 92 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Beskrivning av fastighetsbeståndet 2024 Fastighets- beståndet Intjänings- förmåga Värdering Direkavkastnings - krav, % Kalkyl- ränta, % Marknad Mark- nads värde kr/ kvm Antal fastig- heter Ekonomisk uthyrnings- grad, % Hyres- intäkt, mkr kr/ kvm Initialt drift- netto år 1 kr/ kvm min max snitt min max snitt Stockholm- Mälardalen 8 193 33 462 73 95,4 453 1 850 328 1 341 3,10 7,1 0 4,23 4,95 9,02 6,09 Universitets- och högskole- städer 9 243 22 357 77 96,1 587 1 420 386 934 4,00 5,56 4,36 5,86 7, 5 6 6,33 Malmö- Öresund 4 373 22 435 69 96,3 278 1 425 187 960 3,57 5,54 4,41 5,38 7, 5 4 6,28 Stor- Göteborg 1 482 24 328 15 96,1 87 1 428 58 949 4,10 4,85 4,27 5,96 6,72 6,13 Övrigt 1 515 16 966 29 80,0 103 1 152 61 684 4,50 13,50 5,37 6,4 15,51 7, 2 7 Totalt 24 806 24 722 263 94,6 1 508 1 503 1 020   3,10 13,50 4,38 4,95 15,51 6,29 Projekt och byggrätts- fastigheter 3 334 Totalt 28 140 2023 Fastighets - beståndet Intjänings- förmåga Värdering Direkavkastnings - krav, % Kalkyl- ränta, % Marknad Mark- nads värde kr/ kvm Antal fastig- heter Ekonomisk uthyrnings- grad, % Hyres- intäkt, mkr kr/ kvm Initialt drift- netto år 1 kr/ kvm min max snitt min max snitt Stockholm- Mälardalen 4 543 28 413 55 96,6 252 1 575 169 1 055 3,00 7, 0 0 4,05 5,06 9,14 6,09 Universitets- och högskole- städer 8 789 22 285 73 93,8 507 1 286 322 818 3,50 5,40 4,02 5,57 7, 5 1 6,09 Malmö- Öresund 4 399 22 565 69 96,4 264 1 354 176 902 3,47 5,37 4,18 5,51 7, 4 3 6,26 Stor- Göteborg 1 493 24 592 15 96,6 83 1 367 57 933 3,65 4,60 3,92 5,72 6,69 6 Övrigt 1 086 13 831 27 83,3 82 1 049 43 548 4,90 7,70 5,39 6,87 9,85 7, 4 6 Totalt 20 310 22 859 239 94,3 1 189 1 338 767 863 3,00 7,7 0 4,13 5,06 9,85 6,19 Projekt och byggrätts- fastigheter 4 475 Totalt 24 786 ===== SIDA 91 ===== 93 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna princi- per baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporter- na. Nuvarande omständigheter och antaganden om fram- tida utveckling kan förändras på grund av förändringar på marknaden eller andra omständigheter utanför Sveafastig- heters kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett san- nolikt försäljningspris vid en given tidpunkt på marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det verkliga priset fastställas. I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. En förändring av antagna parameterar kan leda till en högre/lägre värdering. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat, längs ner illustreras effek- ten av att fler variabler förändras simultant. Känslighetsanalys 2024 2023 Hyresvärde, +/- 5 1603/-1602 1358 / -1365 Hyresvärde, +/- 50 kr/kvm 1096/-1082 1070 / -1070 Kalkylränta, +/-0,25 %-enheter -1265/1429 -1133 / 1282 Direktavkastningskrav, +/-0,25 %-enheter -1285/1453 -1182 / 1356 Driftskostnader, +/- 5 % -525/528 -492 / 485 Driftskostnader, +/- 50 k/kvm -1123 /1135 -1026 / 1026 2024 2023 Hyresvärde +/-5 % och driftkostnader +/-5 % 1078/-1074 886 / -880 NOT 15: INVENTARIER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 4 3 Årets anskaffningar 3 1 Försäljningar och utrangeringar - 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 4 Ingående avskrivningar -4 -3 Årets avskrivningar -1 -1 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 -4 Utgående redovisat värde 2 1 NOT 16: ANDELAR I JOINT VENTURES REDOVISNINGSPRINCIP Som intresseföretag redovisas företag i vilka Koncernen utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Med samarbetsarrangemang avses företag där Koncer- nen tillsammans med andra parter genom avtal har ett ge- mensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investerare har enligt kontraktet. I Koncernen har inne haven klassificerats som joint ventures främst på grund av att Kon- cernen har rätt till nettotillgångarna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Sveafastigheter har haft endast ett joint venture, SBB Kåpan Bostad AB, som upplöstes i juni 2024. ===== SIDA 92 ===== 94 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 795 1 767 Aktieägartillskott - 350 Resultatandel -17 -322 Resultat från upplösen av joint venture 112 - Avyttringar -1 890 - Utgående redovisat värde, kapitalandel - 1 795 Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar Mkr 2024 2023 Anläggningstillgångar - 6 997 Likvida medel - 102 Övriga omsättningstillgångar - 239 Långfristiga finansiella skulder - -945 Övriga långsiktiga skulder - -402 Kortfristiga finansiella skulder - -2 250 Övriga kortfristiga skulder - -150 Nettotillgångar - 3 591 varav Koncernens andel - 1 795 Koncernens andel av årets totalresultat Mkr 2024 2023 Nettoomsättning 133 233 Drifts- och underhållskostnader -15 -62 Centraladministration -20 -48 Finansnetto -7 -122 Värdeförändring fastigheter/ finansiella instrument -103 -697 Skatt -22 53 Årets resultat - 34 -644 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat -34 -644 varav Koncernens andel -17 -322 Avstämning mot redovisade värden Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående nettotillgångar - 3 535 Årets tillskott - 700 Årets resultat - -644 Utgående nettotillgångar - 3 591 Koncernens andel i % - 50 Koncernens andel i MSEK - 1 795 Redovisat värde - 1 795 NOT 17: FINANSIELLA INSTRUMENT REDOVISNINGSPRINCIP KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapitalinstrument samt derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassifice- ras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: långfristi- ga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser- vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se not 22 Finansiella risker. Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av innehav i noterade aktier. Samtliga av Koncer- nens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. Derivat: Klassificeras till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA SKULDER Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassifice- ras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån, övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, upplupna kostnader samt övriga kort- fristiga skulder. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instru- ment. ===== SIDA 93 ===== 95 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplu- pet anskaffningsvärde, omfattas av nedskrivning för för- väntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för kreditrisk. Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för Koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstå- ende löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet an - skaffningsvärde: För fordringar hos joint ventures och övri- ga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbe- hov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster till- lämpar Koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponering- en vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer. De finansiella till- gångarna redovisas i balansräkningen som netto av brut- tovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen under driftkostnader. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. KREDITRISKEXPONERING Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellen nedan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos joint ventures - - - 2 Derivatinstrument 33 1 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 35 - - Andra långfristiga fordringar  - - 6 24 Hyresfordringar  - - 9 38 Kortfristiga fordringar på ägare  - - - 4 029 Övriga kortfristiga fordringar  - - 106 333 Likvida medel  - - 308 316 Summa 33 36 429 4 742 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut  - - 10 421 8 393 Obligationer - - 1 683 - Skulder till ägare  - - - 8 363 Derivatinstrument 26 - - - Övriga långfristiga skulder  - - 16 159 Leverantörsskulder  - - 72 54 Övriga kortfristiga skulder -  - 303 54 Summa 26 - 12 495 17 023 ===== SIDA 94 ===== 96 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER DERIVAT Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräk - nade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 2. Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan. Derivat Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 1 2 Nyanskaffningar 15 - Avyttringar -15 - Orealiserad värdeförändring i resultatet 7 -1 Utgående redovisat värde 8 1 varav redovisad som finansiell tillgång 33 1 varav redovisad som finansiell skuld 26 - FINANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE Posten avser innehav i noterade aktier som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i resultatet. Inne- haven har värderats till noterat pris på marknaden, därmed har de värderats enligt nivå 1. Förändring för de finansiella tillgångarna presenteras nedan. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 35 142 Orealiserade värdeförändringar -20 -106 Realiserade värdeförändringar -15 - Utgående redovisat värde - 35 KORTFRISTIGA FORDRINGAR För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder. Någon inledning i nivåer enligt värde- ringshierarkin görs inte för dessa poster. VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE Tabellen visar Koncernens finansiella instrument redovisade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värde- hierarkin gjorts. Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2023 eller 2024. 2024-12-31 2023-12-31 Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Mkr (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - - - 35 - - Derivatinstrument - 33 - - 1 - Skulder värderade till verkligt värde Derivatinstrument - 26 - - - - Listade obligationer per 2024­12­31 Löptid ISIN Emitterad skuld, Mkr Emitterad skuld, mEUR Förfallodatum Räntesats, % 2024-2027 SE0022244000 413 - 2027-01-29 4,75 2024-2027 SE0022244018 - 111 2027-01-29 4,75 ===== SIDA 95 ===== 97 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 18: ÖVRIGA FORDRINGAR Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skattekonto 40 41 Fordringar fastighetstransaktioner 10 266 Övriga fordringar 56 26 Redovisat värde 106 333 NOT 19: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupen intäkt 17 0 Förutbetalda projektkostnader 8 11 Förutbetalda driftskostnader 8 1 Förbetald försäkring 0 0 Övrigt 4 13 Redovisat värde 37 26 NOT 20: LIKVIDA MEDEL Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 308 316 Summa 308 316 NOT 21: EGET KAPITAL Förändring i aktiekapital kr Antal aktier Aktiekapital Ingående värden 2023-01-01 - - Nybildning 25 000 25 000 Utgående värden 2023-12-31 25 000 25 000 Ingående värden 2024-01-01 25 000 25 000 Nyemission 475 000 475 000 Aktiesplit 199 500 000 - Utgående värden 2024-12-31 200 000 000 500 000 Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal aktier per 31 december 2024 uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reser- verade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. ===== SIDA 96 ===== 98 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 22: FINANSIELLA RISKER FINANSIELL RISKHANTERING Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i Koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändring- ar i exempelvis räntenivåer. Sveafastigheter är framförallt exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finans policy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finan- sieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från finansiella poster. • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår. • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta betalningsförpliktelser. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En lik- viditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa Sveafastig- heters kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha tillgång till medel för refi- nansieringar, investeringar och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till ökade kostnader. Genom di- versifiering av lånens förfallostruktur, finansieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. Sveafastigheter strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar finansiering. Per 31 de- cember 2024 var den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken 2,3 år. Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 308 Mkr. Den totala disponibla likviditeten (inklusive outnyttjade krediter) var 1 033 Mkr. Koncernens återbetalningar av finansiella skulder fram- går av tabellen nedan. Skulder och räntebetalningar har in- kluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. För beräkning av räntebetalningar avseende lån med rörlig ränta har referensräntor antagits så som de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till derivaten utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För beräkning av rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över derivatets hela löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. 2024-12-31 Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 486 10 485 264 - 11 236 Obligationer 80 1 770 - - 1 850 Övriga långfristiga skulder - - - 16 16 Derivat -26 -45 -22 - -93 Skuld leasing 9 16 15 222 262 Leverantörsskulder 72 - - - 72 Övriga kortfristiga skulder 303 - - - 303 Summa 924 12 226 257 238 13 646 2023-12-31 Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 2 646 175 4 266 1 306 8 393 Långfristiga skulder till ägare - - - 8 265 8 265 Övriga långfristiga skulder - - - 159 159 Skuld leasing 2 3 3 44 51 Leverantörsskulder 54 - - - 54 Kortfristiga skulder till ägare 98 - - - 98 Övriga kortfristiga skulder 54 - - - 54 Summa 2 854 178 4 269 9 774 17 075 ===== SIDA 97 ===== 99 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER KREDITRISK Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finan- siella och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt sprida risken att ka- pital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldig- heter. En annan kreditrisk består i risken att Sveafastigheters hyres gäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till Koncernens omsättning. Be- dömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av Koncernens finansiella till- gångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för lik- vida medel där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ej förfallna hyresfordringar 3 18 Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 2 3 Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 3 4 Förfallna hyresfordringar >90 dagar 20 17 Summa hyresfordringar 27 41 Reservering hyresfordringar 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde -4 -1 Nedskrivningar -9 -4 Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) -8 0 Återvunna, tidigare bortskrivna belopp 3 0 Summa -18 -4 Utgående redovisat värde 9 38 Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka Koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för re- dovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstå- ende löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kre- ditförluster baserat på historisk information om konstate- rade kundförluster i kombination med beaktande av känd information om motparten och framåtriktad information. Sveafastigheter skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka Koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och för moderbolaget också interna fordringar. Sveafastigheter tillämpar en ratingbase- rad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kre- ditförluster. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. RÄNTERISK Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från utvecklingen på räntemarknaden för Sveafastigheter. Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för lån, och dels som marknadsvärdeförändringar på derivat i form av ränteswappar. Fokus ligger primärt på den po - tentiella risken i Sveafastigheters löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en önskad stabilitet i Sveafastigheters totala kassaflöden. Sta- bil kassaflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastig- hetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikelser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rör- lig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas käns- ligheten hos Sveafastigheters totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,9 år vid årets slut. Nedan redovisas ränteförfallostrukturen. Ränteförfallostruktur 2024-12-31 2023-12-31 Mkr Ränteförfall Andel, % Ränteförfall Andel, % < 1 år 814 7 4 103 59 1-2 år 571 5 215 2 2-3 år 6 424 53 75 1 3-4 år 2 670 22 4 000 38 4-5 år 1 667 13 - - >5 år - - - - Totalt 12 146 100 8 393 100 ===== SIDA 98 ===== 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER COVENANTER I låneavtalen finns finansiella åtaganden som koncernen åtar sig att uppfylla under löptiden, så kallade covenanter. De mest väsentliga covenanterna beskrivs nedan. • Icke-säkerställda räntebärande skulder (obligationer) med ett bokfört värde om 1 683 mkr (0) – Löpande finansiellt villkor för skuldsättning. Belåningsgrad (definierad som Nettoskuld / Summa Tillgångar minus Likvida medel) om maximalt 55 procent. Per 2024-12-31 var belåningsgraden 41 procent. – Villkor vid ny marknadsskuldsättning (så som definierat i de allmänna villkoren). Räntetäckningsgrad (definierad som Resultat före finansiella poster och värdeförändringar / Finansnetto) om minst 1,5 ggr. Denna covenant testas endast om Sveafastigheter tar upp ny skuld som kan handlas på en reglerad marknadsplats. Således har inget test av räntetäckningsgraden genomförts för räkenskapsåret 2024. • Säkerställda räntebärande skulder (skulder till kreditinstitut) med ett bokfört värde om 10 421 mkr (8 393). Finansiella åtaganden är ofta unika för enskilda låneavtal. Exempel på vanligt förekommande covenanter är belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Covenanterna mäts vanligtvis på låntagar- nivå. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren regelbundet förses med viss finansiell information. Sveafastigheter bevakar, testar och följer upp covenanterna på regelbunden basis i enlighet med låneavtalen. Uppfylls inte de finansiella åtagandena kan exempelvis ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Sveafastig heter har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter per 2024-12-31. Det finns inga indikationer att Sveafastigheter skulle ha svårigheter att uppfylla covenanterna nästa gång de testas per delårsrapportdagen 31 mars 2025. NOT 23: ÖVRIGA SKULDER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Moms -27 -1 Skulder personalkostnader -5 -4 Fastighetsskatt -37 - Transaktionsskulder -199 - Övriga kortfristiga skulder -35 -49 Redovisat värde -303 -54 NOT 24: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader -19 -10 Upplupna driftkostnader -19 -56 Upplupna räntor -77 -10 Ej betald stämpelskatt -17 -4 Förutbetalda hyresintäkter -102 -90 Övriga upplupna kostnader -110 -13 Redovisat värde -344 -183 ===== SIDA 99 ===== 101 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 25: SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ej kassaflödes påverkande transaktioner Mkr 2024-01-01 Kassaflödespåverkande transaktioner Förvärv/Överföring av tillgångar och skulder 2024-12-31 Obligationer - 1 694 -11 1 683 Skulder till kreditinstitut 8 393 -1 081 3 109 10 421 Skulder till ägare 4 334 -361 -3 973 - Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 12 727 252 -875 12 104 Ej kassaflödes påverkande transaktioner Mkr 2023-01-01 Kassaflödespåverkande transaktioner Förvärv/Överföring av tillgångar och skulder 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 8 871 -1 402 924 8 393 Skulder till ägare 6 160 1 242 -3 068 4 334 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 15 031 -160 -2 144 12 727 Posten Skulder till ägare består av Kortfristiga samt Långfristiga skulder till ägare, minskat med Kortfristiga samt Långfristiga fordringar på ägare. NOT 26: FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG MED AVDRAG FÖR LIKVIDA MEDEL Mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 435 2 007 Likvida medel - 9 Övriga tillgångar och fordringar 4 27 Förvärvade tillgångar 439 2 043 Räntebärande skulder 115 607 Övriga lång- och kortfristiga skulder 222 98 Förvärvade nettotillgångar 102 1 338 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångarna -102 -1 338 Avdrag: Tidigare förvärvade andelar 38 827 Kontant erlagd köpeskilling -64 -511 Förvärvade likvida medel - 9 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -221 -509 Summa förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel -285 -1 011 ===== SIDA 100 ===== 102 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 27: STÄLLDA SÄKERHETER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsinteckningar 12 579 8 662 Andelar i koncernföretag 8 913 - Summa ställda säkerheter 21 492 8 662 NOT 28: EVENTUALFÖRPLIKTELSER Det finns inga åtaganden. NOT 29: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner mellan Sveafastigheter AB (publ) och dess dotterbolag har eliminerats i koncernen och redovisas inte i denna not. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till utgången av 2026. Intäkterna som avtalet genererar redo- visas som Övriga förvaltningsintäkter. Sveafastigheter har under året sålt teknisk förvaltning till joint venture SBB Kåpan Bostad AB. Intäkterna redovisas som Övriga förvaltningsintäkter. Samtliga skulder till ägare har återbetalats under 2024. För information om ersättningar till ledande befattnings- havare se not 8 Anställda och personalkostnader. Transaktioner med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB Mkr 2024 2023 Inköp av förvaltningstjänster - -77 Fakturerade förvaltningstjänster 48 - Räntekostnader -166 -247 Utestående mellanhavanden Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Övriga kortfristiga fordringar - 4 029 Långfristiga skulder - -8 265 Övriga kortfristiga skulder - -98 Transaktioner med joint ventures Mkr 2024 2023 Utgående fordran/skuld - 2 Fakturerade förvaltningstjänster 12 29 ===== SIDA 101 ===== 103 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 30: BOLAG OCH FASTIGHETER SOM OMFATTAS AV DE SAMMANSLAGNA FINANSIELLA RAPPORTERNA Följande bolag ingår i de sammanslagna finansiella rapporterna per den 31 december 2023. Alla bolag finns i Sverige. Org.nr Namn Andel, % 559057-0619 AB Industricentralen ICS Sländan 2 100 559114-4240 AB Industricentralen Nynäshamn 2 100 559114-4257 AB Industricentralen Nynäshamn T elegrafen 21 100 556900-0010 Akalla Centrumfastigheter AB 100 559161-9936 Aspuddens Husentreprenad AB 100 556727-3643 Billesholm Invest AB 100 559105-9976 Britsarvsskolan 6 i Falun AB 100 559216-8610 Discus Utveckling AB 100 559181-7266 Eskilstuna 5 AB 100 559267-6406 Fastighets AB Plåtparet 100 559114-7938 Fastighets AB Sunrutas 100 559045-5068 Fastighets AB Wiberg 100 556064-4105 Fastighetsaktiebolaget Persborg 100 559220-6964 Fastighetsaktiebolaget Stestu 100 559229-6551 Fastighetsutveckling IB 101 AB 100 559341-6984 Fastighetsutveckling ib 116 AB 100 559338-9751 FL Årby Norra III AB 100 559004-1728 Gimmel Söderhamn AB 100 559347-1989 IB Bostad 105 AB 100 559347-1997 IB Bostad 106 AB 100 559070-4713 IB Bostad 36 AB 100 559266-0780 IB Bostad 81 AB 100 559266-0798 IB Bostad 82 AB 100 559266-0806 IB Bostad 83 AB 100 559266-0822 IB Bostad 85 AB 100 559266-0830 IB Bostad 86 AB 100 559266-0848 IB Bostad 87 AB 100 559266-0855 IB Bostad 88 AB 100 559266-0863 IB Bostad 89 AB 100 559266-0871 IB Bostad 90 AB 100 559266-0889 IB Bostad 91 AB 100 559266-0897 IB Bostad 92 AB 100 559266-0905 IB Bostad 93 AB 100 559314-1442 IB Bostad 97 AB 100 559079-3625 IB Bostad Borlänge 1 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556974-0367 IB Sundsvall Holding AB 100 559287-3797 Kasernhöjden Utveckling 1 AB 100 559062-5835 Kullen i Ulricehamn AB 100 559242-8477 Nytorpsgärde Utveckling AB 100 559368-3559 Samhäll 124 AB 100 559374-8642 Samhäll 132 AB 100 559457-5093 Samhäll 140 AB 100 559070-4721 Samhäll 39 AB 100 559152-5307 Samhäll 63 AB 100 559157-9866 Samhäll 70 AB 100 559162-1221 Samhäll 72 AB 100 559185-5654 Samhäll 82 AB 100 559225-1168 Samhäll 94 AB 100 559225-6928 SBB Arvid AB 100 969678-0395 SBB Barlasten 4 Kommanditbolag 100 559323-8255 SBB BARNMORSKAN AB 100 556729-9853 SBB Bergsjön AB 100 559152-8756 SBB Cykeln 3 AB 100 556902-3020 SBB Eskilstuna 3 AB 100 556674-7613 SBB Fastighets AB Tuletorget 100 556768-2033 SBB Fazenda AB 100 916563-7035 SBB Fjällnäset 14 Kommanditbolag 100 556813-9249 SBB Fjärilen 8 AB 100 969677-9181 SBB Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 100 559340-1226 SBB Halmstad 1 AB 100 559340-1218 SBB Halmstad 5 AB 100 559408-9921 SBB Holdco 5.2 AB 100 556883-5515 SBB Hov AB 100 556436-7000 SBB Höganäs 2 AB 100 556720-6247 SBB Höganäs 5 AB 100 556851-0902 SBB Höganäs Bostäder AB 100 559313-5964 SBB Höganäs Mars Lejonet AB 100 556667-8842 SBB i Avesta AB 100 556564-9828 SBB i Södertälje 1 AB 100 556717-0062 SBB i Södertälje 2 AB 100 556588-2841 SBB i Tierp AB 100 559334-4087 SBB Idun Tumba AB 100 ===== SIDA 102 ===== 104 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Org.nr Namn Andel, % 559439-9296 SBB Ingeborgbo 47:1 100 559202-8830 SBB Jorsön AB 100 556586-2199 SBB Karlskrona IB2 AB 100 559324-0194 SBB Karlstad 2 Holding AB 100 559190-8289 SBB KLANGSÅGEN MARK AB 100 559225-6902 SBB Korsbacka AB 100 559149-4827 SBB Korsnäs-Hosjö AB 100 559183-6043 SBB Kvarnluckan AB 100 556442-9206 SBB Leran AB 100 969661-1046 SBB Möllan Handelsbolag 100 556516-1303 SBB Mörrum AB 100 556686-3493 SBB Nacka 2 AB 100 556707-4504 SBB Nacka 3 AB 100 556810-8517 SBB Nackagubb AB 100 556685-4096 SBB Neptun AB 100 559114-5064 SBB Nynäshamn T elegrafen Holding AB 100 556697-5107 SBB Olofström AB 100 559191-4691 SBB Olympia 14-15 AB 100 556514-2964 SBB Pallas 44-71 AB 100 559297-0353 SBB Parkering AB 100 559204-0462 SBB Pelaren AB 100 916898-6546 SBB Priorn 6 Handelsbolag 100 559449-4329 SBB Resico AB 100 559449-4337 SBB Resico Services AB 100 559225-6936 SBB Sandhammaren AB 100 556693-9491 SBB Semil AB 100 559225-6910 SBB Servitutet AB 100 559090-9668 SBB Sländan Holding AB 100 559206-2524 SBB Stataren 1 AB 100 556828-3138 SBB Stataren AB 100 556925-2017 SBB Stora Norregatan 22 AB 100 559345-4225 SBB Storken AB 100 969633-7709 SBB Vallentuna Kommanditbolag 100 559199-5153 SBB Varberg AB 100 559146-6056 SBB Verkö AB 100 916898-6553 SBB Väpnaren 6 Handelsbolag 100 559201-9169 SBB Årby Norra I AB 100 559327-2031 SBB Årby Norra II AB 100 559440-7644 SBB Älvehult Emmekalv AB 100 559167-0772 Segersälls Fastighets AB 100 559131-3563 Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 100 559108-5070 SLUV AB 100 556879-9315 Sollentuna Tallskogen AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556984-1660 SSM Hold E AB 100 559022-3235 Ssm Kista Fastighets AB 100 556878-8268 Studentbacken AB 100 556975-6389 Studentbacken Holding 1 AB 100 556975-9136 Studentbacken Sågtorp AB 100 556985-1271 Sveafastigheter Bostad AB 100 559335-6651 Sveafastigheter Bostad Amaryllis BR AB 100 559256-3992 Sveafastigheter Bostad Barnbo AB 100 559171-7839 Sveafastigheter Bostad Bollmoravägen AB 100 559229-3921 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 100 559335-6669 Sveafastigheter Bostad BR Riksby AB 100 559376-6883 Sveafastigheter Bostad Bro AB 100 559256-4024 Sveafastigheter Bostad Bromsten AB 100 559235-5001 Sveafastigheter Bostad Gränby AB 100 559122-6047 Sveafastigheter Bostad Hagsätra AB 100 559235-4996 Sveafastigheter Bostad Hagsätra Junior AB 100 559256-4016 Sveafastigheter Bostad Hanstavägen AB 100 559306-0477 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 100 559122-5999 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 100 559122-6021 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 100 559122-6013 Sveafastigheter Bostad Jordbro III AB 100 559080-4323 Sveafastigheter Bostad Kristineberg AB 100 559256-4008 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 100 559141-1268 Sveafastigheter Bostad Mälaräng AB 100 559210-1967 Sveafastigheter Bostad Nytorps Gärde AB 100 559335-6628 Sveafastigheter Bostad Nytorps Gärde BR AB 100 556964-1342 Sveafastigheter Bostad Oxbacken 2 AB 100 559301-4649 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 100 559376-6859 Sveafastigheter Bostad projekt Alfa AB 100 559376-6867 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 100 ===== SIDA 103 ===== 105 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Org.nr Namn Andel, % 559210-1975 Sveafastigheter Bostad Riksby AB 100 556700-2067 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 100 559122-6062 Sveafastigheter Bostad Sarvträsk AB 100 559301-4656 Sveafastigheter Bostad Sekelporten 1 AB 100 559122-6039 Sveafastigheter Bostad Silver Life HR AB 100 559235-4988 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 100 559232-8768 Sveafastigheter Bostad Sjöstadshöjden AB 100 559335-6610 Sveafastigheter Bostad Sjöstadshöjden BR AB 100 559171-7854 Sveafastigheter Bostad Skivan AB 100 559301-4714 Sveafastigheter Bostad Sockenplan AB 100 559335-6594 Sveafastigheter Bostad Sockenplan BR AB 100 559235-5084 Sveafastigheter Bostad Sågverksgatan AB 100 559171-7896 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta AB 100 559418-4730 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 100 559080-4299 Sveafastigheter Bostad Ulleråker AB 100 559210-1959 Sveafastigheter Bostad Vaxholm AB 100 559301-4680 Sveafastigheter Bostad Vårbergsvägen AB 100 559171-7847 Sveafastigheter Bostad Wättinge AB 100 559301-4706 Sveafastigheter Bostad Årstafältet AB 100 559122-6070 Sveafastigheter Bostad Östberga AB 100 556985-1289 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 100 559080-4265 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 100 559122-2921 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 100 559122-2905 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 100 559256-3984 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 100 559131-3530 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 100 559171-7946 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559220-1015 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 100 559256-3976 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 100 559301-4672 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 100 559322-6664 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 100 559335-6677 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 100 559335-6685 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 100 559376-6818 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 100 559218-8444 Sveafastigheter Lägenheter AB 100 559223-3927 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 100 559273-3124 Sveafastigheter Sothönan Norra Utveckling AB 100 559169-8583 Södra Hallsta Utveckling AB 100 559276-5563 Unobo AB 100 556886-6395 Unobo Bajonetten AB 100 556684-7116 Unobo Egna Fastigheter Trelleborg AB 100 559023-9199 Unobo Eklunda AB 100 556897-8232 Unobo ESM Nyköping AB 100 559106-8894 Unobo Fastigheter Dalhem AB 100 556748-3903 Unobo Hem i Umeå AB 100 559276-5571 Unobo Holding 1 AB 100 559281-0856 Unobo Holding 15 AB 100 559281-0864 Unobo Holding 17 AB 100 559364-1656 Unobo Holding 19 AB 100 559276-5621 Unobo Holding 2 AB 100 559423-7322 Unobo Holding 20 AB 100 559326-6348 Unobo Holding 21 AB 100 559423-7314 Unobo Holding 22 AB 100 559277-2049 Unobo Holding 7 AB 100 559277-2098 Unobo Holding 8 AB 100 559277-2114 Unobo Holding 9 AB 100 559153-7831 Unobo Hyresbostäder Drottninghög AB 100 559019-0228 Unobo Hyresbostäder Höganäs AB 100 559050-7967 Unobo Hyresbostäder Motvikten AB 100 559050-7959 Unobo Hyresbostäder Orkestern AB 100 559050-8056 Unobo Hyresbostäder Storkåge AB 100 ===== SIDA 104 ===== 106 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Org.nr Namn Andel, % 559135-0722 Unobo Hyresbostäder Sundsutsikten AB 100 559115-8711 Unobo Hyresbostäder Valeberget AB 100 559182-0583 Unobo Hälltorps Gård AB 100 559212-5750 Unobo Hästhandlaren AB 100 556868-2545 Unobo Lavinen AB 100 559276-5431 Unobo Linköping Idrottsstjärnan AB 100 559276-5407 UNOBO Linköping Lägerpumpen AB 100 559276-5415 Unobo Linköping Nyponbusken AB 100 559276-5357 Unobo Linköping Riket AB 100 559273-5103 Unobo Linköping Risgrynet 1 AB 100 559273-5095 Unobo Linköping Risgrynet 2 AB 100 559273-5087 Unobo Linköping Riskornet AB 100 559276-5340 Unobo Linköping Räknestickan AB 100 559351-8433 Unobo Långmyran AB 100 559276-5217 Unobo Morö Backe AB 100 559240-0559 Unobo Pilen 4 AB 100 556722-1709 Unobo Pilen 5 AB 100 559302-1701 Unobo Puman 3 AB 100 559302-1685 Unobo Puman 7 AB 100 559354-4926 Unobo Rovdjuret AB 100 556547-7550 Unobo Stallgården i Höganäs AB 100 556955-0766 Unobo Traktören AB 100 556456-6486 Unobo Trollet AB 100 559177-6645 Unobo Önskemålet AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556742-5912 VR Bostad Norr 2 Fastighets AB 100 556966-4476 VR Södra Autopiloten 1 Fastighets AB 100 556966-4484 VR Södra Autopiloten 6 och 8 Fastighets AB 100 559147-6451 Wättinge Utveckling AB 100 Följande fastigheter ingår i de sammanslagna rapporterna per den 31 december 2023: Almen 2 Backen 8:15 Backen 8:7–8:12 Del av Hälsan 22 A Del av Hälsan 22 B Del av Tuppen 1 Fregatten 16 Lännersta 112:14 Merkurius 4 Stora Vörta 1:62 & 1:63 Del av Klokheten 1 Rävsta 5:329 Prästbord 8:8 Del av Sörböle 16:8 och Butiken 1 Kandelabern 1 Notarien 25 Del av Årsta 1:1 B Regementet 20 Regementet 21 Del av Näsby 4:1469 B Del av Kumla 3:1263 B Del av Aspudden 2:1 Del av Hammarbyhöjden 1:1 C Del av Hammarbyhöjden 1:1 D Del av Hammarbyhöjden 1:1 E Del av Ulvsunda 1:1 B Del av Sicklaön 134:1, 40:14 & 134:2 B Del av Salem 5:77 & 32:1 B Sothönan 12 & 13 NOT 31: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser efter balansdagen. ===== SIDA 105 ===== 107 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 106 ===== 108 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Moderbolaget ===== SIDA 107 ===== 109 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 18 478 2 Fordringar hos koncernföretag 11 6 414 10 Derivat 12 20 - Summa finansiella anläggningstillgångar 24 912 13 Summa anläggningstillgångar 24 912 13 Omsättningstillgångar Kundfordringar 12 2 - Övriga fordringar 12 0 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 3 - Likvida medel 14 17 - Summa omsättningstillgångar 23 - SUMMA TILLGÅNGAR 24 935 13 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 15 1 0 Fritt eget kapital Aktieägartillskott 16 298 10 Transaktionskostnader -60 Balanserat resultat -10 - Årets resultat 96 -10 Summa fritt eget kapital 16 324 0 Summa eget kapital 16 325 0 Obeskattade reserver 16 15 - Långfristiga skulder Obligationer 12 1 683 - Derivat 12 20 - Skulder till koncernbolag 17 6 752 12 Uppskjutna skatteskulder 0 - Summa långfristiga skulder 8 455 12 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 12 0 0 Aktuella skatteskulder 9 - Kortfristiga skulder 3 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 128 0 Summa kortfristiga skulder 140 1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 935 13 KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner såsom finans, transaktion och kommunikation. Verksamheten i bolaget startade under fjärde kvartalet 2023. Moderbolaget hade vid årets utgång 13 anställda. Nettomsättningen uppgick under året till 29 mkr (-) och består till största del av management fee. Personalkostnaderna uppgick till -33 mkr (-1) för året. Övriga rörelsekostnader uppgick till -57 mkr (-0) för året, varav -22 mkr är hänföriga till det pågående arbetet med att etablera Sveafastigheterkoncernen. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-01-01 2024-12-31 2023-09-21 2023-12-31 Nettoomsättning 29 - Personalkostnader 4 -33 -1 Övriga rörelsekostnader 3 -57 0 Rörelseresultat -61 -1 Resultat från andelar i koncernföretag 5 -2 -9 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 1 335 - Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -1 126 - Värdeförändringar finansiella instrument -26 - Resultat efter finansiella poster 120 -10 Bokslutsdispositioner 8 -15 Resultat före skatt 105 -10 Skatt 9 -9 - ÅRETS RESULTAT 96 -10 Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Årets resultat 96 -10 Övrigt totalresultat - - TOTALRESULTAT FÖR ÅRET 96 -10 ===== SIDA 108 ===== 110 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 - - - Årets resultat - -10 -10 Övrigt totalresultat - - - Årets totalresultat - -10 -10 Etablering av moderbolag 0 - 0 Aktieägartillskott - 10 10 Utgående eget kapital 2023-12-31 0 0 0 Ingående eget kapital 2024-01-01 0 0 0 Årets resultat - 96 96 Övrigt totalresultat - - - Årets totalresultat 0 96 96 Nyemission 1 - 1 Transaktionskostnader - -60 -60 Aktieägartillskott - 16 288 16 288 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 324 16 325 ===== SIDA 109 ===== 111 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-09-21 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 105 -10 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avsättning till periodiseringsfond 15 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 120 -10 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -15 - Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 6 891 12 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 996 2 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott -18 478 - Investeringar i finansiella tillgångar -6 414 - Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel 0 -2 Avyttring av dotterbolag 2 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -24 890 -2 Finansieringsverksamheten Nyemission 0 0 Transaktionskostnader -60 - Erhållna aktieägartillskott 16 288 - Upptagna lån 1 683 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 17 911 0 Årets kassaflöde 17 0 Likvida medel vid årets början 0 - Likvida medel vid årets slut 17 0 ===== SIDA 110 ===== 112 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tilläm- par samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För uppskattningar och bedömningar se not 3 för kon- cernen. NOT 3: ARVODE TILL REVISOR Ernst & Young AB Mkr 2024 2023 Revisionsuppdraget -10 -0 Summa -10 -0 NOT 4: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER För löner och ersättningar till anställda och ledande be- fattningshavare samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen. NOT 5: RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning be- döms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknip- pade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen. Mkr 2024 2023 Resultat från andelar i koncernföretag -2 -9 Summa -2 -9 NOT 6: RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Mkr 2024 2023 Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter från koncernföretag 1 335 - Övriga finansiella intäkter 0 - Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 1 335 - NOT 7: RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Mkr 2024 2023 Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntekostnader till koncernföretag -1 081 - Räntekostnader till ägare -11 - Övriga räntekostnader -22 - Övriga finansiella kostnader -12 - Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 126 - ===== SIDA 111 ===== 113 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 8: BOKSLUTSDISPOSITIONER Mkr 2024 2023 Avsättning till periodiseringsfond -15 - Summa -15 - NOT 9: SKATT Redovisad skatt Mkr 2024 2023 Aktuell skatt -9 - Uppskjuten skatt underskottsavdrag 0 - Redovisad skatt -9 - Avstämning av effektiv skatt Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 105 -10 Skatt enligt moderbolagets skattesats -22 2 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 3 - Ej avdragsgilla kostnader -3 -2 Kostnader som ska dras av men som inte ingår i det redovisade resultatet 12 - Redovisad skatt -9 - Effektiv skattesats, % 8 - NOT 10: ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlig- het med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bok- fört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärden 2 - Förvärv 0 0 Aktieägartillskott 18 478 11 Nedskrivningar - -9 Avyttringar -2 - Utgående redovisat värde 18 478 2 Direktägda dotterbolag Redovisat värde, tkr Bolagsnamn Orgnr Säte Antal aktier Kapitalandel, % 2024-12-31 2023-12-31 Sveafastigheter Holding AB 559479-1880 Stockholm 25000 100 18 477 741 - Sveafastigheter Holding 1 AB 559464-0871 Stockholm 25000 100 - 25 Sveafastigheter Holding 2 AB 559464-1218 Stockholm 25000 100 - 25 Sveafastigheter Holding 3 AB 559449-4337 Stockholm 25000 100 - 2 286 Summa redovisat värde 18 477 741 2 336 ===== SIDA 112 ===== 114 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Indirektägda bolag Org.nr Namn Andel, % 559281-0856 Sveafastigheter 1.101 Holding AB 100 559464-0939 Sveafastigheter 1.102 Holding AB 100 559266-0780 Sveafastigheter 1.201 Holding AB 100 559266-0806 Sveafastigheter 1.202 Holding AB 100 559266-0863 Sveafastigheter 1.203 Holding AB 100 559266-0871 Sveafastigheter 1.204 Holding AB 100 559266-0889 Sveafastigheter 1.205 Holding AB 100 559266-0897 Sveafastigheter 1.206 Holding AB 100 559266-0905 Sveafastigheter 1.207 Holding AB 100 559266-0798 Sveafastigheter 1.208 Holding AB 100 559266-0822 Sveafastigheter 1.209 Holding AB 100 559266-0830 Sveafastigheter 1.210 Holding AB 100 559266-0848 Sveafastigheter 1.211 Holding AB 100 559266-0855 Sveafastigheter 1.212 Holding AB 100 559481-7628 Sveafastigheter 1.213 Holding AB 100 559464-0954 Sveafastigheter 1.214 Holding AB 100 559464-1010 Sveafastigheter 1.301 Holding AB 100 559464-1077 Sveafastigheter 1.401 Holding AB 100 559464-1275 Sveafastigheter 1.402 Holding AB 100 559464-1085 Sveafastigheter 1.403 Holding AB 100 559464-1093 Sveafastigheter 1.404 Holding AB 100 559464-1101 Sveafastigheter 1.408 Holding AB 100 559464-1184 Sveafastigheter 1.411 Holding AB 100 559464-1192 Sveafastigheter 1.412 Holding AB 100 559464-1200 Sveafastigheter 1.413 Holding AB 100 559185-5654 Sveafastigheter 1.501 Holding AB 100 559347-1997 Sveafastigheter 1.502 Holding AB 100 559070-4713 Sveafastigheter 1.503 Holding AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559276-5571 Sveafastigheter 1.504 Holding AB 100 559276-5621 Sveafastigheter 1.505 Holding AB 100 559374-8642 Sveafastigheter 1.506 Holding AB 100 559314-1442 Sveafastigheter 1.507 Holding AB 100 559347-1989 Sveafastigheter 1.508 Holding AB 100 559281-0864 Sveafastigheter 2.101 Holding AB 100 559464-1374 Sveafastigheter 2.102 Holding AB 100 559464-1234 Sveafastigheter 2.103 Holding AB 100 559464-1242 Sveafastigheter 2.104 Holding AB 100 559464-1259 Sveafastigheter 2.105 Holding AB 100 559464-1382 Sveafastigheter 2.106 Holding AB 100 559277-2049 Sveafastigheter 2.201 Holding AB 100 559277-2098 Sveafastigheter 2.202 Holding AB 100 559277-2114 Sveafastigheter 2.203 Holding AB 100 559464-1358 Sveafastigheter 2.301 Holding AB 100 559464-0970 Sveafastigheter 3.101 Holding AB 100 559464-1044 Sveafastigheter 3.102 Holding AB 100 559464-0962 Sveafastigheter 3.103 Holding AB 100 559464-0988 Sveafastigheter 3.104 Holding AB 100 559423-7314 Sveafastigheter 3.105 Holding AB 100 559326-6348 Sveafastigheter 3.106 Holding AB 100 559364-1656 Sveafastigheter 3.107 Holding AB 100 559423-7322 Sveafastigheter 3.108 Holding AB 100 559464-1291 Sveafastigheter Almen MergCo AB 100 559161-9936 Sveafastigheter Aspuddens Husentreprenad AB 100 559439-9296 Sveafastigheter Avesta AB 100 556667-8842 Sveafastigheter Avesta Kråkan 1 och Majsen 3 AB 100 559464-1168 Sveafastigheter Backen 8:15 MergoCo AB 100 559070-4721 Sveafastigheter Boden Aspen 4 AB 100 ===== SIDA 113 ===== 115 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559457-8311 Sveafastigheter Boden Tuppen AB 100 559079-3625 Sveafastigheter Borlänge AB 100 916898-6546 Sveafastigheter Borås Priorn 6 Handelsbolag 100 916898-6553 Sveafastigheter Borås Väpnaren 6 Handelsbolag 100 559229-3921 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 100 559376-6883 Sveafastigheter Bostad Bro AB 100 559306-0477 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 100 559122-5999 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 100 559122-6021 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 100 559256-4008 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 100 559301-4649 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 100 559376-6867 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 100 556700-2067 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 100 559122-6039 Sveafastigheter Bostad Silver Life AB 100 559235-4988 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 100 559418-4730 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 100 556985-1289 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 100 559080-4265 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 100 559122-2921 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 100 559122-2905 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 100 559256-3984 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 100 559131-3530 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 100 559171-7946 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 100 559220-1015 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 100 559256-3976 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 100 559301-4672 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 100 559322-6664 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 100 559335-6677 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 100 559335-6685 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559376-6818 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 100 559464-1028 Sveafastigheter Bostadsutveckling XV AB 100 559464-1036 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVI AB 100 556984-1660 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVII Holding AB 100 559464-1051 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVIII AB 100 556975-6389 Sveafastigheter Bostadsutveckling XX Holding AB 100 559464-1366 Sveafastigheter Bytesgärdet MergCo AB 100 559334-4087 Sveafastigheter Del av Botkyrka Tumba 8:347 AB 100 559122-6013 Sveafastigheter Del av Haninge Kalvsvik 1:4 och 16:1 C AB 100 559225-1168 Sveafastigheter Del av Motala T ellus 1 AB 100 559171-7854 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön A AB 100 559216-8610 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön B AB 100 559232-8735 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön C AB 100 559171-7896 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 A AB 100 559169-8583 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 B AB 100 559256-4016 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 A AB 100 559376-6859 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 B AB 100 559273-3124 Sveafastigheter Del av Stockholm Aspudden 2:1 AB 100 559256-4024 Sveafastigheter Del av Stockholm Bromsten 9:2 AB 100 559301-4714 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 A AB 100 559335-6594 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 B AB 100 559256-3992 Sveafastigheter Del av Stockholm Fäboden 1 AB 100 559232-8768 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 B AB 100 559335-6628 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 C AB 100 559335-6610 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 D AB 100 ===== SIDA 114 ===== 116 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559210-1967 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 A AB 100 559242-8477 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 E AB 100 559301-4680 Sveafastigheter Del av Stockholm Skärholmen 2:1 AB 100 559235-5084 Sveafastigheter Del av Stockholm Stureby och Örby AB 100 559141-1268 Sveafastigheter Del av Stockholm Sätra 2:1 AB 100 559210-1975 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB 100 559335-6669 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB 100 559122-6070 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 AB 100 559301-4706 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 B AB 100 559122-6047 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 A AB 100 559235-4996 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 B AB 100 559171-7839 Sveafastigheter Del av T yresö Kumla 3:1263 A AB 100 559335-6651 Sveafastigheter Del av T yresö Kumla 3:1263 B AB 100 559171-7847 Sveafastigheter Del av T yresö Näsby 4:1469 A AB 100 559147-6451 Sveafastigheter Del av T yresö Näsby 4:1469 B AB 100 559301-4656 Sveafastigheter Del av Upplands Väsby Vilunda AB 100 559080-4299 Sveafastigheter Del av Uppsala Kronåsen 1:25 AB 100 559080-4323 Sveafastigheter Del av Vallentuna Rickeby-Mörby AB 100 556985-1271 Sveafastigheter Development AB 100 556436-7000 Sveafastigheter Ekorren 2 och Jupiter 11 AB 100 556902-3020 Sveafastigheter Eskilstuna Fakiren 3 AB 100 556813-9249 Sveafastigheter Eskilstuna Fjärilen 8 AB 100 559327-2031 Sveafastigheter Eskilstuna Notarien 19 B AB 100 559338-9751 Sveafastigheter Eskilstuna Notarien 25 AB 100 559201-9169 Sveafastigheter Eskilstuna Notarien 26 A AB 100 559181-7266 Sveafastigheter Eskilstuna Nystavaren AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556879-9315 Sveafastigheter Exporten 1 AB 100 559105-9976 Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB 100 559149-4827 Sveafastigheter Falun Lilla Näs och Korsnäs AB 100 559408-9921 Sveafastigheter Falun T egelbruket 4, projekt AB 100 559464-1333 Sveafastigheter Gärdet MergCo AB 100 556729-9853 Sveafastigheter Göteborg Bergsjön 15:3 AB 100 559340-1218 Sveafastigheter Halmstad Linden 2 AB 100 559340-1226 Sveafastigheter Halmstad Linden 8 AB 100 559300-7254 Sveafastigheter Haninge Kalvsvik AB 100 559106-8894 Sveafastigheter Helsingborg 1 AB 100 559153-7831 Sveafastigheter Helsingborg 2 AB 100 556442-9206 Sveafastigheter Helsingborg Leran 1 och 4 AB 100 559135-0722 Sveafastigheter Helsingborg Spårvagnen 1 AB 100 559464-0871 Sveafastigheter Holding 1 AB 100 559464-0889 Sveafastigheter Holding 1.1 AB 100 559464-0947 Sveafastigheter Holding 1.2 AB 100 559464-1002 Sveafastigheter Holding 1.3 AB 100 559464-1069 Sveafastigheter Holding 1.4 AB 100 559464-1119 Sveafastigheter Holding 1.4.5 AB 100 559464-1150 Sveafastigheter Holding 1.5 AB 100 559464-1218 Sveafastigheter Holding 2 AB 100 559464-1226 Sveafastigheter Holding 2.1 AB 100 559464-1283 Sveafastigheter Holding 2.2 AB 100 559464-1341 Sveafastigheter Holding 2.3 AB 100 559479-1898 Sveafastigheter Holding Förvaltning AB 100 559313-5964 Sveafastigheter Höganäs 1 AB 100 556851-0902 Sveafastigheter Höganäs Bostäder AB 100 556720-6247 Sveafastigheter Höganäs Flora 5 AB 100 556547-7550 Sveafastigheter Höganäs Höganäs 38:47 AB 100 ===== SIDA 115 ===== 117 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 969661-1046 Sveafastigheter Höganäs Möllan 31 Handelsbolag 100 559191-4691 Sveafastigheter Höganäs Olympia 14 och 15 AB 100 559019-0228 Sveafastigheter Höganäs Släggan 1 AB 100 559206-2524 Sveafastigheter Höganäs Stataren 1 AB 100 556828-3138 Sveafastigheter Höganäs Stataren 2 AB 100 559199-5153 Sveafastigheter Jönköping Varberg 1 AB 100 559177-6645 Sveafastigheter Jönköping Önskemålet 7 AB 100 556516-1303 Sveafastigheter Karlshamn Mörrum 84:2 AB 100 559481-7537 Sveafastigheter Karlskrona Fregatten 16 AB 100 559162-1221 Sveafastigheter Karlskrona Gullbernahult 31 AB 100 559157-9866 Sveafastigheter Karlskrona Kvarnhöjden 1 AB 100 556586-2199 Sveafastigheter Karlskrona Mo 1:95 och Monsunen 1 AB 100 559146-6056 Sveafastigheter Karlskrona Verkö 3:118 AB 100 559287-3797 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 A AB 100 559287-3805 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 B AB 100 559287-3813 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 C AB 100 559324-0194 Sveafastigheter Karlstad Regementet 21 AB 100 559225-6928 Sveafastigheter Kävlinge Arvid 1 AB 100 559225-6902 Sveafastigheter Kävlinge Kristallen AB 100 559225-6936 Sveafastigheter Kävlinge Sandhammaren 4 AB 100 559225-6910 Sveafastigheter Kävlinge Servitutet 2 AB 100 556693-9491 Sveafastigheter Landskrona 1 AB 100 559345-4225 Sveafastigheter Landskrona 2 AB 100 559267-6406 Sveafastigheter Landskrona 3 AB 100 556727-3643 Sveafastigheter Landskrona 5 AB 100 556768-2033 Sveafastigheter Landskrona AB 100 559152-8756 Sveafastigheter Landskrona Cykeln 3 AB 100 556925-2017 Sveafastigheter Landskrona Gröna Lund 20 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556064-4105 Sveafastigheter Landskrona Herkules 27 och 30 AB 100 556685-4096 Sveafastigheter Landskrona Neptun 30 AB 100 556514-2964 Sveafastigheter Landskrona Pallas 44 och 71 AB 100 559220-6964 Sveafastigheter Landskrona Sten Sture 11 AB 100 559276-5431 Sveafastigheter Linköping Idrottsstjärnan AB 100 556868-2545 Sveafastigheter Linköping Lavinen 5 AB 100 559276-5407 Sveafastigheter Linköping Luftpumpen och Lägerhyddan AB 100 559276-5415 Sveafastigheter Linköping Nyponbusken AB 100 559276-5357 Sveafastigheter Linköping Riket AB 100 559273-5103 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 1 AB 100 559273-5095 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 2 AB 100 559273-5087 Sveafastigheter Linköping Riskornet 1 AB 100 559276-5340 Sveafastigheter Linköping Räknestickan 1 AB 100 559223-3927 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 100 559218-8444 Sveafastigheter Lägenheter Holding AB 100 559204-0462 Sveafastigheter Malmö Pelaren 2 AB 100 556707-4504 Sveafastigheter Nacka Orminge 60:2 AB 100 556686-3493 Sveafastigheter Nacka Sicklaön 126:12 AB 100 556810-8517 Sveafastigheter Nackagubb AB 100 556742-5912 Sveafastigheter Norrtälje Marknadshagen AB 100 556973-7264 Sveafastigheter Nykvarn Kaffebryggaren AB 100 559208-8735 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta A AB 100 559229-6551 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta B AB 100 556897-8232 Sveafastigheter Nyköping AB 100 559481-7602 Sveafastigheter Nyköping Elektrikern 1 AB 100 559464-1390 Sveafastigheter Nyköping Svarvaren 4 AB 100 559114-4240 Sveafastigheter Nynäshamn 2 Holding AB 100 559114-4257 Sveafastigheter Nynäshamn T elegrafen 21 AB 100 ===== SIDA 116 ===== 118 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559114-5064 Sveafastigheter Nynäshamn T elegrafen Holding AB 100 556697-5107 Sveafastigheter Olofström Holje 106:1 AB 100 559440-7644 Sveafastigheter Oskarshamn Emmekalv och Älvehult AB 100 559481-7552 Sveafastigheter Oskarshamn Hälsan AB 100 559481-7545 Sveafastigheter Oskarshamn Merkurius 4 AB 100 559152-5307 Sveafastigheter Oskarshamn Måsen 1 AB 100 559297-0353 Sveafastigheter Parkering Holding AB 100 559464-1176 Sveafastigheter Pilen MergoCo AB 100 559235-5001 Sveafastigheter Sala Backe Vaksala Brillinge AB 100 559449-4337 Sveafastigheter Services AB 100 559031-5262 Sveafastigheter Sigtuna Rävsta 5:329 AB 100 559131-3563 Sveafastigheter Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 100 559368-3559 Sveafastigheter Skellefteå Bägaren 7 AB 100 559481-7594 Sveafastigheter Skellefteå Dagsmejan 1 AB 100 559276-5217 Sveafastigheter Skellefteå Hedensbyn 25:50 AB 100 559341-6984 Sveafastigheter Skellefteå Jullen 1 AB 100 559050-7967 Sveafastigheter Skellefteå Motvikten 1 AB 100 559050-7959 Sveafastigheter Skellefteå Orkestern 6 AB 100 559457-5101 Sveafastigheter Skellefteå Prästbord 8:8 AB 100 559457-5119 Sveafastigheter Skellefteå Rönnbäcken 2:13 AB 100 559050-8056 Sveafastigheter Skellefteå Storkåge 21:19 AB 100 559108-5070 Sveafastigheter SLUV Holding AB 100 559090-9668 Sveafastigheter Sländan Holding AB 100 559115-8711 Sveafastigheter Stenungsund Höga 2:154 AB 100 556966-4476 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 1 AB 100 556966-4484 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 6 och 8 AB 100 969678-0395 Sveafastigheter Stockholm Barlasten 4 Kommanditbolag 100 Org.nr Namn Andel, % 969677-9181 Sveafastigheter Stockholm Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 100 559045-5068 Sveafastigheter Stockholm Hedvig 7 AB 100 559101-8733 Sveafastigheter Stockholm Järinge 2 AB 100 559183-6043 Sveafastigheter Stockholm Kvarnluckan 1 och 2 AB 100 556900-0010 Sveafastigheter Stockholm Mariehamn 1 AB 100 559167-0772 Sveafastigheter Stockholm Sothönan 12 och 13 AB 100 559039-2212 Sveafastigheter Stockholm Vårholmen 6 AB 100 556878-8268 Sveafastigheter Stockholm Åkeshov AB 100 559114-7938 Sveafastigheter Stockholm Örjan 23 AB 100 556975-9136 Sveafastigheter Studentbacken Sågtorp AB 100 916563-7035 Sveafastigheter Sundbyberg Fjällnäset 14 Kommanditbolag 100 556674-7613 Sveafastigheter Sundbyberg Lärkan 14 AB 100 556974-0367 Sveafastigheter Sundsvall Västland 26:39 AB 100 559464-1325 Sveafastigheter Sågklingan 6 MergCo AB 100 559004-1728 Sveafastigheter Söderhamn AB 100 556564-9828 Sveafastigheter Södertälje 1 AB 100 556717-0062 Sveafastigheter Södertälje 2 AB 100 559057-0619 Sveafastigheter Södertälje Sländan 8 AB 100 559202-8830 Sveafastigheter Tierp Jörsön 7:6 AB 100 556588-2841 Sveafastigheter Tierp Jörsön och Söderfors Bruk AB 100 556684-7116 Sveafastigheter Trelleborg AB 100 559182-0583 Sveafastigheter Trollhättan 1 AB 100 556456-6486 Sveafastigheter Trollhättan Lodjuret 6 AB 100 559240-0559 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 4 AB 100 556722-1709 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 5 AB 100 559464-0905 Sveafastigheter Trollhättan Vintergrönan 13 AB 100 559062-5835 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 4 AB 100 ===== SIDA 117 ===== 119 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559384-7246 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 8 AB 100 556748-3903 Sveafastigheter Umeå AB 100 559481-7578 Sveafastigheter Umeå Backen 8:15 AB 100 559481-7560 Sveafastigheter Umeå Backen 8:7 – 8:12 AB 100 556886-6395 Sveafastigheter Umeå Bajonetten 9 AB 100 559323-8255 Sveafastigheter Umeå Barnmorskan 2 AB 100 559464-0921 Sveafastigheter Umeå Bytesgärdet 5 AB 100 559023-9199 Sveafastigheter Umeå Eklunda AB 100 559464-0897 Sveafastigheter Umeå Gärdet 14 AB 100 559351-8433 Sveafastigheter Umeå Långmyran 8 AB 100 559302-1701 Sveafastigheter Umeå Puman 3 AB 100 559302-1685 Sveafastigheter Umeå Puman 7 AB 100 559354-4926 Sveafastigheter Umeå Rovdjuret 13 AB 100 559464-0913 Sveafastigheter Umeå Ödlan 2 AB 100 559276-5563 Sveafastigheter Unobo Holding AB 100 969633-7709 Sveafastigheter Vallentuna Vallentuna-Rickeby 1:40 Kommanditbolag 100 559210-1959 Sveafastigheter Vaxholm Vega 9 AB 100 559464-1309 Sveafastigheter Vintergrönan MergCo AB 100 559479-5881 Sveafastigheter Västerås Almen 2 AB 100 556974-8527 Sveafastigheter Västerås Focken 1 och 2 AB 100 559122-6088 Sveafastigheter Västerås Hydran 2 AB 100 559285-3617 Sveafastigheter Västerås Najaden 3 AB 100 559285-3609 Sveafastigheter Västerås Najaden AB 100 559053-5273 Sveafastigheter Västerås Neptun 1 AB 100 556964-1342 Sveafastigheter Västerås Sandstenen 16 AB 100 559464-1267 Sveafastigheter Västerås Sågklingan AB 100 556883-5515 Sveafastigheter Växjö Hov Dalbogård 3-4 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559338-1741 Sveafastigheter Årby Notarien 25 Holding AB 100 559338-1774 EA Årby Norra Fastighets AB 100 559464-1317 Sveafastigheter Ö MergCo AB 100 559212-5750 Sveafastigheter Östersund Hästhandlaren 6 AB 100 556955-0766 Sveafastigheter Östersund Traktören 8 AB 100 NOT 11: FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 10 - Tillkommande fordringar 6 414 10 Avgående fordringar -10 - Redovisat värde 6 414 10 KREDITRISK Moderbolaget tillämpar en ratingbaserad metod för be- räkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fal- lissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinstäl- lelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföreta- gen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säker- het. Moderbolaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringar. Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genom- snittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets be- dömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. ===== SIDA 118 ===== 120 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 12: FINANSIELLA INSTRUMENT FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI I nedanstående tabell presenteras moderbolagets finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag - - 6 414 10 Derivat 20 - - - Kundfordringar - - 2 - Övriga kortfristiga fordringar - - 0 - Likvida medel - - 17 - Summa 20 - 6 434 10 Finansiella skulder Obligationer - - 1 683 - Derivat 20 - - - Skulder till koncernföretag - - 6 752 12 Leverantörsskulder - - 0 0 Övriga kortfristiga skulder - - 3 - Summa 20 - 8 438 12 LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK Moderbolagets återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. 2024-12-31 Löptidsanalys Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Obligationer 80 1 770 - - 1 850 Skulder till koncernföretag - - - 6 752 6 752 Leverantörsskulder 0 - - - 0 Övriga kortfristiga skulder 3 - - - 3 Summa 8 1 770 - 6 752 8 605 2023-12-31 Löptidsanalys Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till koncernföretag - - - 12 12 Leverantörsskulder 0 - - - 0 Summa 0 - - 12 12 ===== SIDA 119 ===== 121 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE Tabellen nedanför visar moderbolagets finansiella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. 2024-12-31 2023-12-31 Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Mkr (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde  Derivat - 20 - - - - Skulder värderade till verkligt värde Derivat - 20 - - - - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2024 eller 2023. NOT 13: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupen intäkt 2 - Övrigt 1 - Redovisat värde 3 - NOT 14: LIKVIDA MEDEL Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 17 . Summa 17 - NOT 15: EGET KAPITAL Per den 31 december 2024 består aktiekapitalet av 200 000 000 stamaktier med ett kvotvärde om 0,0025 kr. Se även upplysningar i koncernens not 21 Eget kapital NOT 16: OBESKATTADE RESERVER REDOVISNINGSPRINCIP I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatte- skuld och eget kapital. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Periodiseringsfond 15 - Summa 15 - ===== SIDA 120 ===== 122 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 17: SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 12 - Tillkommande skulder 6 749 12 Avgående skulder -9 - Redovisat värde 6 752 12 NOT 18: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader 3 - Upplupna räntor 34 - Upplupna noteringskostnader 60 - Övriga upplupna kostnader 31 - Redovisat värde 128 - NOT 19: STÄLLDA SÄKERHETER Bolaget har inga ställda säkerheter 2024 eller 2023. NOT 20: EVENTUALFÖRPLIKTELSER Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag upp- går till 5 565 mkr (-). NOT 21: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlå- ning till dotterföretag och på de lånen belöper ränta. Lån inom koncernen är efterställda och har under året löpt med 5,75 procent ränta som betalats kvartalsvis. 2024 Mkr För säljning av tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern- bolag 29 254 6 414 6 752 Aktieägare - -11 - - Summa 29 243 6 414 6 752 2023 Mkr För säljning av tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern- bolag - - 10 12 Aktieägare - - - - Summa - - 10 12 För information om ersättningar till ledande befattnings- havare se not 8 för koncernen. NOT 22: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN För händelser efter balansdagen se not 31 för koncernen. NOT 23: FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr 2024-12-31 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserad resultat 16 227 880 849 Årets resultat 96 250 801 Summa 16 324 131 650 Disponeras så att I ny räkning överföres 16 324 131 650 Summa 16 324 131 650 ===== SIDA 121 ===== 123 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Sveafastigheters årsredovisning vars innehåll anges på sidan 27 , har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 31 mars 2025 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Jenny Wärme Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 122 ===== 124 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET REVISIONSBERÄTTELSE TILL BOLAGSSTÄMMAN I SVEAFASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 559449 ­4329 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen för Sveafastigheter AB (publ) för år räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31 Bolagets års- redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 67–123 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbo- lagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re- sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors- förordningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit- tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom - mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än års- redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-66 samt 127-134. Det är styrelsen och verk- ställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om in- formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in- hämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse - ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att årsredovisningen och koncernredovisning- en upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt års- redovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande di- rektören för bedömningen av bolagets förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som hel- het inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim- ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och kon- cernredovisningen. ===== SIDA 123 ===== 125 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställ- ning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings- principer som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella bety- dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe- roende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämp- liga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedöm- da riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Sveafastigheter AB (publ) räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31 samt av förslaget till dispositio- ner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören an- svarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sveri- ge. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnit- tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt- ===== SIDA 124 ===== 126 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt sty- relsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kun- na bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo - sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk- ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åt- gärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åt- gärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta- lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm ut- sågs till Sveafastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 28 juni 2024 och har varit bolagets revisor sedan 29 september 2023. Stockholm den 31 mars 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 125 ===== 127 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET ===== SIDA 126 ===== 128 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Definitioner samt härledning av nyckeltal ===== SIDA 127 ===== 129 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL DEFINITIONER ANTAL FASTIGHETER, ST Antalet fastigheter vid årets utgång. ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid årets utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till verkligt värde förvaltningsfastigheter vid årets utgång. BRUTTOAVKASTNING, % Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Bedömt hyresvärde i relation till investering. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela  rapporteringsperioden samt under hela jämförelse perioden. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid årets utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över året. HYRESINTÄKTER, KR Årets debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för året. RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. ===== SIDA 128 ===== 130 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter, obligationer samt skulder till ägare. RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid årets utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för året. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för året. ===== SIDA 129 ===== 131 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL HÄRLEDNING AV NYCKELTAL BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Nettoskuld 11 838 12 411 Förvaltningsfastigheter 28 140 24 786 Belåningsgrad, % 42 50 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter 1 361 1 126 Fastighetskostnader -500 -441 Driftnetto 860 685 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 860 685 Fastighets administration -102 -64 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 758 622 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före skatt -1 019 -5 061 Värdeförändring finansiella instrument 40 57 Värdeförändringar och skatt joint venture -49 323 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill 0 24 Förvaltningsresultat 160 47 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 14 844 13 205 Återläggning av derivat -7 -1 Återläggning av uppskjuten skatt 1 062 1 031 Långsiktigt substansvärde, mkr 15 898 14 235 Antal stamaktier 200 000 000 25 000 Substansvärde per aktie, kr 79,49 n/a NETTOSKULD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 145 12 727 Likvida medel 308 316 Nettoskuld 11 838 12 411 RESULTAT PER AKTIE, KR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Årets resultat, mkr -1 125 n/a Genomsnittligt antal aktier 138 054 795 n/a Resultat per aktie, kr -8,15 n/a Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 138 054 795 n/a Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a ===== SIDA 130 ===== 132 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 10 421 8 393 Obligationer 1 683 - Skulder till ägare - 4 334 Återläggning uppläggningsavgifter 42 0 Räntebärande skuld 12 146 12 727 RÄNTENETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 Räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 Räntenetto -483 -455 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsresultat 160 47 Poster av engångskaraktär (återlägging) 61 - Räntenetto (återläggning) 483 455 Summa 704 502 Räntenetto -483 -455 Ränta på efterställda lån till ägare 166 247 Leasingkostnader 4 2 Summa -314 -207 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 SKULDKVOT Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 146 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 602 503 Skuldkvot, ggr 20 25 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 145 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 869 600 Skuldkvot, ggr 14 21 SOLIDITET Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 14 844 13 205 Balansomslutning 29 082 31 526 Soliditet, % 51 42 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Hyresvärde 1 594 1 260 Kontrakterade årshyror 1 508 1 189 Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 ===== SIDA 131 ===== 133 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 860 685 Hyresintäkter 1 361 1 126 Överskottsgrad, % 63 61 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto inkl. fastighets- administration 758 622 Hyresintäkter 1 361 1 126 Överskottsgrad inkl fastighets administration, % 56 55 ===== SIDA 132 ===== 134 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BILAGA Bilaga ===== SIDA 133 ===== 135 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BILAGA INT JÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras aktuell intjäningsförmåga för de 12 kommande månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 december 2024. Aktuell intjä- ningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv må- naderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicks- bild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan inne- fattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts datum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Hyran för lägenheterna där hyreshöjningen ej är klar har en antagen hyreshöjning om i snitt 4,8 procent för 2025, baserat på utfall av årets hitintills förhandlade hyror. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls- kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls- kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för förvaltningsuppdraget åt SBB. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration avser 44 mkr kostnader hänförligatill förvaltningsuppdraget åt SBB. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 594 49 1 643 Vakans -86 -0 -86 Hyresintäkter 1 508 49 1 557 Fastighetskostnader -487 -8 -495 Driftnetto 1 020 41 1 061 Fastighetsadministration -88 -2 -90 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 932 39 971 Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 Centraladministration -152 -3 -155 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 833 36 869 * Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader. ===== SIDA 134 ===== info@sveafastigheter.se +46 (0)200-22 72 00