===== SIDA 1 ===== Sveafastigheter  Årsredovisning 2025 ===== SIDA 2 ===== INNEHÅLL Sveafastigheter i korthet 3 Året i korthet 4 Vd har ordet 6 Verksamheten 8 Affärsmodell 9 Mål 10 Affärsdrivande hållbarhetsarbete 11 Svenska bostadsmarknaden 14 Fastighetsbestånd 16 – Förvaltning 16 – Nyproduktion 19 Årsredovisning 23 Förvaltningsberättelse 24 Risker och riskhantering 29 Bolagstyrningsrapport 31 Styrelsen 34 Ledningsgruppen 36 Koncernens finansiella rapporter 38 Koncernens noter 43 Moderbolagets finansiella rapporter och noter 66 Styrelsens undertecknande 81 Revisionsberättelse 82 Hållbarhetsredovisning 87 Miljö (E) 91 Socialt (S) 99 Styrning (G) 104 Fördjupad information 107 Revisorns yttrande avseende hållbarhetsrapporten 110 Övrigt Definitioner 112 Härledning av nyckeltal 113 Intjäningsförmåga 116 ===== SIDA 3 ===== Sveafastigheter i korthet Universitets- och högskolestäder Övrigt 18 % 6 % 23 % 33 % Stockholm- Mälardalen Stockholms län Stor- Göteborg Malmö- Öresund Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige. Förvaltning präglas av operationell effektivitet och lokal närvaro med fokus på hyresgästers trivsel, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. En omfattande Stockholmsbaserad utvecklingsportfölj möjliggör nyproduktion i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. 14 929 lägenheter i förvaltning 95% av förvaltningsportföljen i storstadsregioner och universitets- och högskolestäder 787 lägenheter i pågående byggnation 93% av utvecklingsportföljen i Stockholm-Mälardalen 6 425 lägenheter i projektutveckling 3 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET ===== SIDA 4 ===== Året i korthet Q1 Q3 Q2 • Sveafastigheter vinner Kundkristallen för högsta lyft i kategorin service. Ett kvitto på bolagets arbete för att skapa trygga bostadsområden där hyresgäster trivs. • Optionen att inte fullfölja nyproduktions- projektet Krongatan i Skellefteå om 178 lägenheter nyttjades. • Gröna, seniora, icke-säkerställda obligationer emitterades under MTN-programmet motsvarande totalt 1 300 mkr genom två emissioner. • Bolaget förtidsinlöste utestående SEK- obligation om 412,5 mkr. • Sveafastigheter inkluderades i EPRA-index från och med den 22 september, vilket ökar bolagets exponering mot internationella investerare. • Kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings erhålls, vilket bekräftar bolagets finansiella stabilitet. • MTN-program och grönt ramverk för obliga- tioner etableras och seniora, icke-säkerställda obligationer om totalt 1 200 mkr emitterades under programmet. • Efter listbytet från Nasdaq First North Premier Growth Market inleddes handeln med Svea- fastigheters aktier på Nasdaq Stockholms huvudlista den 18 juni. • T vå fastigheter i Stockholm till ett överens- kommet fastighetsvärde om 230 mkr förvär- vades. Fastigheterna omfattar 137 lägenheter med ett årligt hyresvärde om 16,2 mkr. • I Nacka byggstartades projekt om 87 lägenhe- ter och beräknat årligt hyresvärde vid färdig- ställande om 14,4 mkr. Inflyttning är planerad till mitten av 2027 . Q4 • En befintlig kreditfacilitet om 1 000 mkr och ett säkerställt lån om 481,5 mkr med förfall under 2026 förlängdes till 2028. • I Västerås byggstartades 131 lägenheter med ett beräknat årligt driftnetto om 18 mkr vid färdigställande. Första inflytt förväntas ske 2027 . • En markanvisning om 120 hyresrätter i centrala Tullinge erhölls. • Avtal tecknades med KlaraBo om bytesaffär till ett sammanlagt fastighetsvärde om 2,1 mdkr, omfattande 1 231 lägenheter. Genom affären utökar Sveafastigheter sin närvaro i sex kommuner och lämnar fem kommuner. 4 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET ===== SIDA 5 ===== NYCKELTAL 2025 2024 Hyresintäkter, mkr 1 536 1 361 Driftnetto, mkr 1 010 860 Förvaltningsresultat, mkr 376 160 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,88 1,16 Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -243 -1 188 Årets resultat, mkr 84 -1 125 Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15 Överskottsgrad, % 65,7 63,2 Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 60,3 55,7 Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6 Verkligt värde fastigheter, mkr 29 007 28 140 Antal lägenheter i förvaltning, st 14 929 14 669 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787 1 030 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 425 6 844 Belåningsgrad, % 42 42 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,0 2,2 Långsiktigt substansvärde, mkr 16 082 15 898 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 80,41 79,49 Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 112-115. 2,0 Räntetäckningsgrad, ggr 80,41 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 29,0 Fastighetsvärde,mdkr 42 Belåningsgrad, % 1,88 Förvaltningsresultat, per aktie, kr 1 010 Driftnetto, mkr 5 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET ===== SIDA 6 ===== Under året tog vi över förvaltningen av hela beståndet, bytte handelsplats till Nasdaq Stockholms huvudlista, erhöll en investment grade-rating och etablerade oss fram- gångsrikt på obligationsmarknaden. Tillsammans med den operationella utvecklingen speglar dessa milstolpar en stark genomförandekraft i hela organisationen. Samtidigt fortsatte nöjdheten bland våra hyresgäster att öka, vilket bekräftades av att Sveafastigheter efter årsskiftet för andra året i rad vann Kundkristallen för högsta lyft i kategorin ser- vice till hyresgäster. ETT OPERATIONELLT STARKT ÅR Sveafastigheter har ett tydligt operationellt fokus där kärnan är en centralt styrd och lokalt närvarande förvaltningsorga- nisation. Att hela beståndet förvaltas av vår egna organisa- tion är en viktig förutsättning för att fullt ut kunna realisera potentialen i fastighetsportföljen. När vi i januari tog över förvaltningen av de sista 5 200 lägenheterna skapade vi den plattform som krävs för en mer enhetlig och effektiv förvaltning av hela beståndet. Under året såg vi tydliga resultat av det arbetet. Uthyr- ningsgraden ökade med 0,7 procentenheter och över - skottsgraden, inklusive fastighetsadministration, förbätt- rades med 4,6 procentenheter. Samtidigt fortsatte våra hyresgästers trivsel att öka. Efter en intensiv uppbyggnadsfas, med ej återkom - mande administrativa kostnader om 28 mkr under året, har vi nu övergått i en optimeringsfas. De administrativa kostnaderna minskade väsentligt under det tredje kvartalet och stabiliserades under det fjärde kvartalet på en normali- serad nivå som är avsevärt lägre än under Sveafastigheters uppbyggnadsfas. LÖNSAMMA INVESTERINGAR OCH AKTIV KAPITALALLOKERING Värdeskapande investeringar är en central del av Sveafast- igheters strategi. Investeringarna genererar en god avkast- ning, stärkt intjäning, högre kvalitet på fastighetsportföljen och mer attraktiva bostäder – och på så sätt långsiktigt aktieägarvärde. Under året uppgraderade vi 254 lägenheter med en initial direktavkastning på investering över sex procent. Vi genomförde också energiinvesteringar om 71 mkr med en avkastning över tio procent. Våra byggstarter kommer från utvecklingsportföljen, där den genomsnittliga initiala direktavkastningen på investering uppgår till 5,3 procent och projektmarginalen till omkring 20 procent. Vd har ordet Ett år med stora framsteg 2025 visade tydligt att Sveafastigheters strategi fungerar. Det var vårt första hela verksamhetsår, och ett år då vi tog flera viktiga steg i bolagets utveckling. Samtidigt ökade vi den operationella effektiviteten, förbättrade lönsamheten och stärkte vår finansiella position. Vår strategi ligger fast. Genom ett tydligt operationellt fokus, disciplin i kapitalallokeringen och en solid finansiell ställning skapar vi långsiktigt aktieägarvärde - alltid med våra hyresgästers trivsel i centrum. För att stärka portföljens totalavkastning och öka den ope- rationella effektiviteten utvärderar vi löpande möjligheter till portföljoptimering genom förvärv och avyttringar. Under året förvärvade vi förvaltningsfastigheter i Stockholm och avyttrade fastigheter i Avesta. I slutet av året tecknades även en större bytesaffär med KlaraBo, där Sveafastigheter lämnade fem kommuner och samtidigt ökade beståndet i sex andra kommuner. Affären tillträddes i februari 2026. Under året har noterade bostadsbolag fortsatt handlats med betydande substansrabatter, vilket även gällt för Svea- fastigheter. I ett sådant marknadsläge är återköp av egna aktier ett attraktivt kapitalallokeringsalternativ. Under mars 2026 påbörjade därför Sveafastigheter återköp av egna aktier, som komplement till investeringar i den befintliga fastighetsportföljen och nyproduktion. STARK FINANSIELL STÄLLNING Sveafastigheters starka finansiella ställning bekräftades under det andra kvartalet när Fitch Ratings tilldelade bola- get kreditbetyget BBB- med Positive Outlook. Under året emitterade Sveafastigheter därefter SEK-obligationer om totalt 2,5 mdkr och förtidsinlöste utestående SEK-obliga- tioner om 412,5 mkr. I januari 2026 etablerades ett EMTN-program, och inom ramen för detta emitterades icke säkerställda obliga- tioner om 300 mEUR. Därefter förtidsinlöstes utestående EUR-obligationer om 111 mEUR. Med goda relationer till de nordiska bankerna och möjlighet att emittera obligationer på både SEK- och EUR-marknaden har Sveafastigheter, genom diversifierade finansieringskällor och en bredare investerarbas, skapat förutsättningar för en än mer attraktiv finansiering. FORTSATT FOKUS PÅ LÅNGSIKTIGT VÄRDESKAPANDE Vår vision är att vara Sveriges bästa bostadsbolag. Efter ett år där vi passerat flera viktiga milstolpar och samtidigt stärkt både lönsamheten och den finansiella flexibiliteten står vi starkare än någonsin. Med en stark fastighetsportfölj, en solid finansiell ställ- ning och ett kompetent och engagerat team fortsätter vi att utveckla Sveafastigheter i linje med vår strategi – med målet att skapa långsiktigt värde för både aktieägare och hyresgäster. Erik Hävermark, vd, Sveafastigheter 6 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | VD HAR ORDET ===== SIDA 7 ===== 7 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | VD HAR ORDET ===== SIDA 8 ===== Verksamheten Vision Sveafastigheters vision är att vara Sveriges bästa bostadsbolag. Det innebär att sträva efter att ha och vara: • Sveriges nöjdaste hyresgäster • Branschens bästa och mest nöjda medarbetare • Sveriges mest hållbara fastigheter • Intressenternas förstahandsval • Branschens mest attraktiva bolag att investera i Mission Sveafastigheters mission är att förvalta och utveckla hem för fler där nuvarande och kommande generationer trivs och känner sig trygga. Affärsidé Sveafastigheters affärsidé är att äga, aktivt förvalta och utveckla attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige, med fokus på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt samhällsengagemang och ett starkt hållbarhetsarbete. 8 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 9 ===== Strategi Sveafastigheters strategi är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med ett lång­ siktigt perspektiv och med stabila och ökande kassaflöden som genererar en stark total­ avkastning över tid. Sveafastigheters huvudstrategier kan sammanfattas enligt följande: • Aktivt arbeta med hållbarhet inom alla aspekter av verksamheten. • Optimera portföljen för att skapa lönsam- het genom förvärv respektive försäljning av enskilda fastigheter samt fastighetsportföljer. • Genom balanserad kapitalstruktur, god likviditet och långsiktiga finansieringslösningar skapa handlingsutrymme även i föränderliga mark- nadsförhållanden. • Kombinera stabil avkastning med kontrollerad risk. • Genom en intern fastighetsförvaltning med lokal förankring och nära kunddialog säkerställs hög servicegrad och effektivitet genom skalför- delar. • Genom aktiv förvaltning identifiera intäktsö- kande och kostnadssänkande åtgärder. • Generera lönsam tillväxt av förvaltningsbestån- det genom nyproduktionsprojekt i attraktiva lägen med stark underliggande efterfrågan. • Identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspotential och därmed skapa förut- sättningar för framtid bostadsproduktion och långsiktiga kassaflöden. Affärsmodell AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING FASTIGHETER I FÖRVALTNING PROJEKT- UTVECKLING 2,0 mdkr 6 425 lgh 1,3 mdkr 787 lgh 25,7 mdkr 14 929 lgh PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETSBESTÅND 29,0 mdkr SVEAFASTIGHETER 9 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 10 ===== OPERATIVA MÅL* FINANSIELLA MÅL* Uppgradera minst 2 000 lägenheter Belåningsgrad ska understiga 50 procent över tid Erhålla/förvärva markanvis ­ ningar och byggrätter för 800 lägenheter per år Ränte täckningsgrad ska överstiga 1,5 ggr Byggstarta 600 ­800 lägenheter per år Skuldkvot ska inte överstiga 15 ggr Överskotts grad inkl fastig­ hetsadministration ska över ­ stiga 70 procent inom fem år Mål Sveafastigheters mål konkretiserar bolagets strategiska inriktning för perioden 1 juli 2024 och fem år framåt. Målen ger en tydlig riktning vad bolaget ska uppnå för att skapa långsiktigt värde för både aktieägare och hyresgäster och för att nå bolagets vision. 296 lägenheter 42 % 330 lägenheter 2,0 ggr 759 lägenheter 16 ggr 60,3 % * Måluppföljning ackumulerat per 31 december 2025. 10 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 11 ===== Affärsdrivande hållbarhetsarbete Sveafastigheters hållbarhetsarbete är integrerat i affären och bidrar till bolagets långsiktiga värdeskapande och konkurrenskraft. Genom att arbeta hållbart i både nyproduktion och befintligt bestånd skapar vi kostnadseffektiva lösningar och stärker vår attraktivitet som samarbetspartner och hyresvärd. MILJÖ – MINSKA PÅVERKAN, ÖKA LIVSLÄNGDEN Sveafastigheter fokuserar på att: • Minska energianvändning och klimatpåverkan i befintligt bestånd • Arbeta med energieffektivisering, smart drift och uppföljning • Minska växthusgasutsläpp genom att prioritera hållbara material och lösningar i både nypro- duktion och renovering • Förvalta och utveckla befintliga fastigheter med lång livslängd SOCIAL HÅLLBARHET – TRYGGA HEM OCH GRANNSKAP STYRNING – LÅNGSIKTIGHET , TRANSPARENS OCH KONTROLL Sveafastigheter arbetar med: • Säkerställande av etiskt agerande genom att till- lämpa uppförandekoder för både medarbetare och leverantörer • Motverkande av korruption och mutor genom tydliga riktlinjer och visselblåsarfunktion • Hållbarhetsarbete integrerat i beslutsfattande och uppföljning • Riskkontroll och långsiktighet i finansiering och investeringar • Transparens gentemot hyresgäster, investerare och kommuner Social hållbarhet är en kärnfråga för Sveafastigheter. Det innebär fokus på: • Trygga bostäder och trygga bostadsområden • Närvarande och tillgänglig förvaltning • Dialog med hyresgäster och samverkan med lokalsamhälle • Åtgärder som stärker trivsel och trygghet Tillgång till en bostad är en grundförutsättning för: • Arbete och studier • Hälsa och trygghet • Social stabilitet • Jämlikhet och jämställdhet 11 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 12 ===== Hållbarhetshändelser under året TRÄ VS BETONG Sveafastigheter har initierat en studie där trä- och betongstommar jämförs i två likvärdiga bostadshus som ska utvecklas. Syftet är att öka kunskapen i branschen om materialens faktiska hållbarhet och inspirera till ytterligare studier. Studien visar att valet av stommaterial är komplext och påverkas av fler faktorer än klimatutsläpp, såsom biologisk mångfald, resursanvändning och livscykelperspektiv. Initiativet ses som ett bidrag till fortsatt lärande om materialval i bostadsutveckling. ARBETE FÖR HÅLLBART BYGGANDE Sveafastigheter har inlett ett samarbete med en entreprenör och en betongleverantör för att mini- mera betongspill på byggarbetsplatser i syfte att minska klimatpåverkan, ytterligare bidra till cirkulär ekonomi samt sänka byggkostnaderna. Genom noggrann planering, tydliga rutiner och ökad digi- talisering kan överbliven betong återbrukas på plats eller återföras till betongfabrik. Arbetssättet har redan halverat spillet jämfört med branschsnittet och målet är att nå noll betongspill. Sveafastigheter kommer framöver att ställa krav på detta arbetssätt i alla byggprojekt. TRYGGA BOSTÄDER FÖR UTSATTA GRUPPER Sveafastigheter har anslutit sig till Unizons boende- bank för att underlätta tillgången till trygga bostäder för våldsutsatta kvinnor och barn. Genom samarbe- tet ges denna särskilt utsatta grupp förtur till Svea- fastigheters lägenheter, vilket bidrar till en säker övergång från skyddat boende till ett permanent hem. Samarbetet är en del av Sveafastigheters arbete för att bidra till ett tryggare och mer jäm - ställt samhälle. • 12 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 13 ===== PILOTPROGRAM FÖR ÖKAD TILLGÅNG TILL BOSTÄDER Sveafastigheter har initierat ett pilotprogram där dokumenterad hyresbetalningshistorik ges större betydelse än inkomst i riskbedömningen vid uthyrning Pilotprojektet avser cirka 40 procent av beståndet, motsvarande omkring 6 000 lägenheter i sju kommuner. Syftet är att bredda tillgången till trygga, långsiktiga boenden och samtidigt utvär- dera nya uthyrningsmodeller. Initiativet syftar till att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och bidra till social hållbarhet samt få en mer effektiv uthyr- ningsprocess och ökad uthyrningsgrad i beståndet. NYA KLIMATMÅL ENLIGT SBTI Under 2025 har Sveafastigheter antagit utsläpps- mål baserat på SBTIs (Science Based Target Initi- ative for Buildings) kriterier för fastighetssektorn. Målen, som omfattar delar av scope 1, 2 och 3*, förväntas valideras av SBTi under 2026. Ramver- ket är särskilt relevant för fastighetsbranschen och bidrar till en vetenskapligt förankrad omställ- ning med höga klimat ambitioner. * Scope 1 avser de egna direkta utsläppen, scope 2 utsläpp från inköpt energi som el och värme, och scope 3 alla andra indirekta utsläpp i värdekedjan, till exempel från material, transporter och användning av produkter. INSATSER FÖR ÖKAD TRYGGHET FÖR HYRESGÄSTERNA Under 2024 identifierade Sveafastigheter en ökad upp- levd otrygghet bland hyresgäster i Rimbo genom den årliga trygghetsundersökningen. Tillsammans med hyres- gäster och Hyresgästföreningen genomfördes riktade trygghetsåtgärder och upprustning. Insatserna har gett tydliga förbättringar i trygghetsundersökningen 2025, med ökad upplevd trygghet och förbättrat serviceindex. Arbetet kommer att utvärderas med stöd av Brottsföre- byggande rådet (Brå). De lärdomar och den kunskap som framkommer kommer att integreras i förvaltningsorgani- sationens arbetssätt. • För vidare information, se Hållbarhetsredovisning på sidan 87. 13 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 14 ===== BEFOLKNINGSTILLVÄXT Befolkningen i Sverige har ökat tydligt under de senaste tio åren, från 9,8 miljoner invånare 2015 till 10,6 miljoner invånare 2024, vilket motsvarar en årlig tillväxt om 0,8 pro- cent. Cirka 88 procent av befolkningen bor i tätorter och i anslutning till större arbetsmarknadsregioner, där befolk- ningstillväxten också varit som starkast. Sverige förväntas ha en befolkningsökning på omkring 24 procent fram till år 2100, samtidigt som Europas befolk- ning som helhet bedöms minska**. I kombination med en fortsatt stark urbanisering innebär detta en långsiktigt hög efterfrågan på bostäder inom Sveafastigheters marknader. INKOMSTER OCH ARBETSMARKNAD Inkomsterna har utvecklats i linje med befolkningstillväx- ten, där större tätorter uppvisat en högre genomsnittlig inkomstökning än riket som helhet. Efterfrågan på arbets- kraft har över tid koncentrerats till städerna, samtidigt som pendlingen ökat. I dag pendlar omkring var tredje förvärvsarbetare dagligen över kommungränser, delvis till följd av bostadsbristen i större städer. Den ökade pend- lingen har gjort att arbetsmarknaderna sträcker sig över kommungränser, vilket särskilt gynnar regioner med närhet till starka arbetsmarknader – och därmed även efterfrågan på Sveafastigheters bostäder. DEN SVENSKA HYRESREGLERINGEN STÖDJER FÖRUTSÄGBARA KASSAFLÖDEN Den svenska hyresrättsmarknaden är reglerad, vilket inne- bär att hyrorna inte sätts utifrån utbud och efterfrågan i samma utsträckning som på en oreglerad marknad. Hyrorna i både befintliga och nyproducerade bestånd fastställs i huvudsak genom förhandling med Hyresgästföreningen. För att stärka förutsättningarna för nyproduktion infördes för cirka 20 år sedan systemet med presumtionshyror, som under en begränsad period möjliggör hyressättning base- rad på produktionskostnader och därmed kompletterar det traditionella bruksvärdessystemet. Trots denna reform har det reglerade systemet historiskt begränsat antalet bygg- starter, då nyproduktionskalkyler ofta varit svåra att realisera när hyror inte kunnat sättas på nivåer som motsvarar mark- nadens efterfrågan. I kombination med långvarig urbanisering och strukturell bostadsbrist har reallöne- och kostnadsutvecklingen, bland annat inom energi, bidragit till att hyresutvecklingen över tid överstigit inflationen. Hyrorna har dessutom aldrig sänkts under ett enskilt år sedan det reglerade hyressystemet infördes för över 50 år sedan. * Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen. Den genomsnittliga befolknings tillväxten för de regioner Sveafastigheter är verksam i har beräknats genom att vikta befolkningstillväxten i de städer där Sveafastigheters fastigheter är belägna i förhållande till det bedömda totala värdet av Sveafastigheters fastig heter i respektive stad. ** Källa: Statistiska Centralbyrån Svenska bostadsmarknaden Den svenska hyresmarknaden präglas fortsatt av ett betydande bostadsunderskott och ett historiskt lågt bostadsbyggande. Samtidigt har en dämpad befolkningstillväxt, fortsatt urbanisering och hushållens pressade ekonomi förändrat marknadsförutsättningarna. Trots detta kvarstår en stark efterfrågan på hyresbostäder, särskilt i storstadsregionerna och deras pendlingskommuner. BEFOLKNINGSTILLVÄXT 2014–2024 * INDEXERAT TILL 100 PER ÅR 1991** 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % SverigeSveafastigheter 8,6 % 10,8 % KPI Genomsnittlig årshyra per kvm Nominell lön 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 202320192015201120072003199919951991 2,8x 2,5x 1,8x 14 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 15 ===== * Baserat på data från SEB, Morgan Stanley Capital International, Nasdaq, Macrobond och Sveriges Riksbank. TOTALAVKASTNING FÖR SVENSKA BOSTADSFASTIGHETER SEDAN 1987 Från 1987 till 2023 har svenska bostadsfastigheter gene- rerat en totalavkastning om cirka 2 950 procent, exklusive belåning. Detta motsvarar en genomsnittlig årlig avkast- ning om omkring 10 procent. Under samma period har Stockholmsbörsen, mätt som SIX Return Index inklusive utdelningar, avkastat cirka 6 000 procent, motsvarande en årlig avkastning om cirka 12 procent. Justerat för risk har svenska bostadsfastigheter över tid haft en högre avkastning än både aktiemarknaden och det breda fastig- hetsindexet, vilket understryker tillgångsslagets attraktiva risk-avkastningsprofil. TOTALAVKASTNING SEDAN 1987 * SHARPEKVOT 1987–2023 0 % 1 000 % 2 000 % 1987 1990 2000 2005 2010 2015 2020 20231995 3 000 % 4 000 % 5 000 % 6 000 % 7 000 % 8 000 % Bostadsfastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt) Svenska bostadsfastigheter har genererat en totalavkastning om cirka 3 000 procent sedan 1987 Index = 100. T otalavkastning under perioden 1987–2023. Totalt fastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt) SIX Return Index (hävstång inkl. utdelningar) Svensk statlig obligationsränta 10 år ~6 000 % ~2 950 % ~1 350 % ~420 % 0,0 % 0,1 % 0,2 % 0,3 % 0,4 % 0,5 % 0,6 % 0,7 % 0,8 % Svensk statlig obligationsränta 10 år SIX Return Index Totalt fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) Bostads- fastigheter (utan hävstångs- e/f.ss03fekt) 0,65 0,37 0,42 0,08 Närvaro på starka arbetsmarknader som stödjer långsiktig tillväxt – möjliggör hyresexpansion med låg vakansgrad Procent av befolkningen inom 45 minuters avstånd till en stad med >50 000 invånare 75–100% 50–70% 25–50% 0–25% Sveafastigheter närvaro 15 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 16 ===== UTHYRNINGSGRAD % Förvaltning Sveafastigheter äger, förvaltar långsiktigt hyresrätter till ett värde om 25,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. Sveafastigheter har en intern förvaltningsorganisation som bygger på lokal närvaro, där hyresgästnära relationer är en viktig del i förvaltningsstrategin. Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och egenutvecklade bostads- fastigheter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader. 95 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner och universitets- och högskolestäder. Portföljen består av 14 929 lägenheter med en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm. Bolaget arbetar aktivt med att stärka uthyrningsgraden som vid årsskiftet uppgick till 95,3 procent. Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attraktiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Bolaget investerar därutöver kontinuerligt i ener- gibesparingsåtgärder för att minska energianvändningen. Fastighetsbestånd Sveafastigheters bestånd finns i tillväxtregioner i Sverige med fokus på Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund, Stor-Göteborg och universitets- och högskolestäder. Dessa marknader har generellt sett goda tillväxtmöjligheter och ett strukturellt bostadsunderskott till följd av befolkningstillväxt, urbanisering och välfungerande arbetsmarknader. Fastighetsbeståndet är fördelat i två affärsområden: Förvaltning och Nyproduktion. FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD Antal Verkligt värde Hyresvärde Lgh mkr kr/kvm mkr kr/kvm Stockholm- Mälardalen 3 875 8 489 33 197 511 1 999 Universitets- och högskole- städer 6 361 9 788 23 219 654 1 552 Malmö-Öresund 2 680 4 538 23 289 293 1 503 Stor-Göteborg 882 1 491 24 575 94 1 549 Övrigt 1 131 1 395 17 891 119 1 529 Totalt 14 929 25 702 25 427 1 672 1 654 93,0 93,5 94,0 94,5 95,0 95,5 96,0 94,3 % Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case 2024 2025 Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case 94,7 % 94,6 % 94,9 % 95,0 % 95,7 % 95,3 % 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % Stockholms län 5 992 23 Linköping 2 668 10 Skellefteå 2 150 8 Västerås 1 682 7 Helsingborg 1 505 6 Höganäs 1 233 5 Umeå 995 4 Borås 956 4 Falun 847 3 Karlskrona 696 3 Totalt 18 724 73 16 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 17 ===== INVESTERINGAR, MKR Lägenhets- uppgraderingar Övriga investeringar Investeringar totalt 144 Mkr 71 Mkr 52 Mkr 267 Mkr Energi- projekt Direkt- avkastning på investering > 10 % Direkt- avkastning på investering > 6 % SVEFASTIGHETER VINNER KUNDKRISTALLEN FÖR ANDRA ÅRET I RAD Sveafastigheters systematiska förvaltning utifrån fokusområdena helt, rent, snyggt och tryggt ger resultat i form av väl underhållna fastigheter och nöjdare hyresgäster. Arbetet har även uppmärksam- mats i AktivBos tävling Kundkristallen där Sveafast- igheter för andra året i rad fick pris för bästa lyft avseende service. RENOVERINGSPROCESSEN – EN ÖVERSIKT HEML YFT – SÅ RENOVERAS LÄGENHETERNA FÖR ATT STÅ SIG ÖVER GENERATIONER Sveafastigheter genomför lägenhetsuppgraderingar under konceptet Hemlyft. Renoveringarna ger en högre standard och ökar attraktiviteten för hyresgäster, vilket i sin tur leder till högre hyror och driftnetto och därmed högre fastighets- värde. Genom en standardiserad renoveringsprocess och sam- arbeten med lokala entreprenörer säkerställs hög kvalitet, att hyresgästernas behov möts och att avkastningen stärks. Hyran är förhandlad innan renovering påbörjas. Reno- veringsprocessen tar i regel mellan fyra och sex veckor beroende på omfattning. Under denna period redovisas lägenheten som vakant. Renoveringsarbetet har ett tyd - ligt hållbarhetsfokus. Material med låg klimatpåverkan prioriteras och avfallet minskas genom att visst byggmaterial återanvänds till nästa renovering. Läs mer om hållbarhetsar - betet på sidorna 87 - 109. Sveafastigheter har en målsättning att genomföra minst 2 000 Hemlyft till och med andra kvartalet 2029 mät från 1 juli 2024. Fram till 2025 har 296, varav 254 under 2025, uppgraderingar genomfört med en direktavkastning på investering överstigande sex procent. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Analys av kvalificering för renovering Uppsägning av hyresavtal från hyresgästens sida Utvärdering av kvalificering för renovering Renovering efter att hyres- gästen flyttar ut Beslut om investering Renovering 4–6 veckor Anlita entreprenörer enligt ramavtal Hyresgästen flyttar in Förhands- besiktning Besiktning Hyres- höjning Allt material levereras i en och samma container Effektivt förpackade i lämplig ordning Nöjda kunder och enklare att hyra ut >6% Direktavkastning på investeringar under 2025 17 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 18 ===== INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN Sveafastigheter har ett mål om att minska energianvänd- ningen i fastighetsbeståndet med syfte att öka avkast - ningen och minska bolagets klimatpåverkan. Under 2025 har 71 miljoner kronor investerats i energi- besparande projekt, bland annat installation av solceller och digitalisering av fastigheterna, med en direktavkastning på investering överstigande tio procent. Artificiell intelligens (AI) har under året installerats i 100 fastigheters under - centraler. AI-styrning medför att jämnare inomhusklimat uppnås samtidigt som den totala energianvändningen minskar och driftkostnaderna sänks. >10% Direktavkastning på investeringar under 2025 KVARNHÖJDEN 1, KARLSKRONA Utbyte av fläktar för energiåtervinning i frånluften, utbyte av styr & reglerutrustning, spillvattenåtervinning Byggår 1968 Antal lägenheter, st 96 Investering 6,5 mkr Besparing 0,5 mkr Direktavkastning, % 8 MÖRRUM 84:2, MÖRRUM Installation av nya värmecentraler och värmepump, utbyte av styr & reglerutrustning, utbyte av frånluftsfläktar Byggår 1966 Antal lägenheter, st 127 Investering 4,8 mkr Besparing 0,5 mkr Direktavkastning, % 10 100 STYCKEN FASTIGHETER, AI- styrning av inomhusklimat Byggår Blandat Antal lägenheter, st ca 11 000 Investering 30,8 mkr Besparing 3,6 mkr Direktavkastning, % 12 EXEMPEL PÅ INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN 18 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 19 ===== Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kvalitet med fokus på kommuner med befolkningstillväxt och god sysselsättningsgrad. Portföljen som i huvudsak är lokalise- rad i Stockholm-Mälardalen har ett tydligt Stockholmsfokus. Arbetet med nyproduktion kännetecknas av stort fokus på hållbara, kvalitativa och ekonomiska aspekter. Bolaget strä- var efter att med god kostnadskontroll leverera byggnader med god arkitektonisk design av hög kvalitet och samtidigt säkerställa att lägenhetstyper motsvarar den lokala markna- dens efterfrågan. Vid byggnation används material av hög kvalitet och moderna energilösningar för att möjliggöra en långsiktig hållbar förvaltning. Sveafastigheter har en färdplan för att successivt minska miljöbelastningen från byggnationen, exempelvis genom att projektera optimerade stommar och använda klimatför- bättrad betong. VÄLETABLERAD PLATTFORM FÖR NYPRODUKTION Nyproduktionsprocessen är standardiserad för att han - tera samtliga skeden i projekten på ett effektivt sätt, från detaljplanläggning till färdigställd byggnation, för att på så sätt kvalitetssäkra samt korta ledtiderna och den totala tiden för projekt genomförandet. Sveafastigheter har en stark plattform för nyproduktion genom en intern projektorganisation som jobbar proces- styrt. Byggnader som står sig över generationer säkras genom att nyproduktionsteamet är med från idé till färdig- ställt hus samt att förvaltningsorganisationen involveras från ett tidigt skede. Nyproduktion Sveafastigheters nyproduktion omfattar fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling och byggrätter till ett värde om 3,3 mdkr. PROJEKTPROCESSEN – EN ÖVERSIKT Färdigställande MARKNADSANAL YS OCH BESLUT OM MARKFÖRVÄRV Beslut om markförvärv grun- das i marknadsanalyser och identifierade förutsättningar och behov hos kommuner, andra viktiga intressenter och den rådande efterfrågan på marknaden Förvaltningen tar över efter färdigställande PROJEKT- PLANERING Analysen av behov och marknadsutvecklingen ger idéer om hur projektet bör utformas för att vara attraktivt och lönsamt. Varje projekt utvärderas för att säkerställa att viktiga sociala värden tillförs och förstärks på platsen. PROJEKTETS UTFORMNING I samverkan med arkitekter och tekniska konsulter utvecklas projekt som uppfyller uppsatta krav på kvalitet, hållbarhet och realiserbarhet. I samband med upphandling säkerställs ekonomisk stabilitet hos entreprenören, KMA-arbete och genomförbarhet genom noggranna kontroller. PRODUKTION Höga krav ställs på en samordnad och säker bygg- process. Samarbetet med entreprenörern är avgöran- de för att kunna leverera hög kvalitet, säkerställa en effektiv byggprocess, en god arbetsmiljö och en låg miljö- och klimatpåverkan. Samtliga bostäder besiktigas av en oberoende besiktningsgrupp för att säkerställa att bostäderna färdigställs med noll fel och till rätt kvalitet. INFL YTTNING Inflyttning sker enligt en definierad process med fokus på tydlig informa- tion och en bra upplevel- se för hyresgästen. 1 32 Markförvärv Projektutveckling Byggnation och färdigställande 19 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 20 ===== PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD Antal lgh Bedömt fastighets- värde vid färdig- ställande* Hyresvärde Drift- netto** Investering, mkr Verk- ligt värde Direktav- kastning på investering Projekt Kommun mkr kr/kvm mkr kr/ kvm mkr Bedömd Uppar- betad mkr % Färdig- ställt Solhusen Nacka 147 439 56 127 25 3 226 19 354 267 334 5,4 apr-26 Enhörningen Stockholm 216 720 61 004 37 3 159 32 642 515 562 4,9 jul-26 Årby Norra I och II (Notarien) Eskilstuna 206 450 38 794 27 2 324 22 621 413 230 3,6 mar-27 Gamla Landsvägen Nacka 87 267 61 772 15 3 360 11 222 24 65 5,1 jun-27 Oxbacken Västerås 131 389 50 224 22 2 780 18 345 67 102 5,3 apr-28 Totalt 787 2 265 52 319 126 2 900 103 2 184 1 285 1 294 4,7 * Enligt aktuell extern värdering ** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. Sveafastigheters fastigheter under byggnation är i sin hel- het belägna i Stockholm-Mälardalsregionen, den starkaste tillväxtregionen i Sverige. Sveafastigheters mål är att byggstarta 600-800 lägenhe- ter per år till andra kvartalet 2029. Under året byggstartades 87 lägenheter i Nacka och 131 lägenheter i Västerås. Sveafastigheter har, per årsskiftet, fem pågående nyproduktionsprojekt omfattande totalt 787 lägenheter. Under året har projekten Solhusen i Nacka och Enhör - ningen i Stockholm nått viktiga milstolpar och första etap- pinflytt skedde under början av 2026. Bolaget har under året nyttjat sin option att inte fullfölja projekt Krongatan i Skellefteå. Sedan hösten 2024 har Sveafastigheter en pågående tvist med entreprenören i projekt Notarien i Eskilstuna. Avtalet med entreprenören har hävts under året och Svea- fastigheter har beslutat att fortsätta byggnationen med en ny entreprenör. Projektets bedömda investering har justerats upp med 177 mkr, främst hänförligt till kostnader för att åtgärda tidigare fel samt tillkommande produktions- kostnader. Fastigheter under byggnation Sveafastigheter skapar genom sin nybyggnation en lönsam, organisk tillväxt på marknader där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER 0 100 200 300 400 500 600 700 218 403 363 576 Byggstarter Senaste 12 mån Antal Förväntat kommande 12 mån Färdigställda byggnationer 20 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 21 ===== PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD Antal Bedömt fastighets- värde vid färdigs- tällande* Hyresvärde Drift- netto** Total investe- ring Verkligt värde Avkastning på investe- ring Hyresrätter Lgh Kvm BTA mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA % Stockholm-Mälardalen 4 386 320 541 13 958 57 495 738 3 041 611 11 437 1 965 6 130 5,3 Universitets- och högskolestäder 761 50 692 1 477 38 992 97 2 568 80 1 543 5 89 5,2 Totalt hyresrätter 5 147 371 233 15 435 54 998 836 2 977 692 12 980 1 969 5 305 5,3 Bostadsrätter Stockholm-Mälardalen 1 278 95 635 5 568 77 857 - - - - 34 - - Totalt projektutveckling 6 425 466 868 21 003 59 640 836 2 977 692 12 980 2 003 5 305 5,3 * Enligt aktuell extern värdering. ** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. PROJEKTUTVECKLING Sveafastigheter är aktivt involverade i hela detaljplanepro- cessen – från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till fär- digutvecklade byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspotential skapas förut- sättningar för framtida bostadsproduktion och långsiktigt kassaflöde. Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 425 lägenheter varav 5 147 hyresrätter och 1 278 bostads- och äganderät- ter. Utvecklingsportföljen utgör en strategisk komponent i bolagets värdeskapande och stärker bolagets avkastning på eget kapital. 93 procent av utvecklingsportföljen är loka- liserad i Stockholm-Mälardalen, 87 procent i Stockholms län och 47 procent i Stockholms stad. Hyresrättsprojek- ten bedöms generera en genomsnittlig direktavkastning på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om cirka 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastighe- terna leverera en genomsnittlig överskottsgrad översti - gande 85 procent. Sveafastigheters mål är att erhålla/förvärva markanvis- ningar om 800 lägenheter per år fram till andra kvartalet 2029. Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120 lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka. Efter årsskiftet tilldelades bolaget byggrätter för två pro- jekt i Nacka med totalt cirka 260 lägenheter. Dessutom utsågs Sveafastigheter till ankarbyggherre och fick markan- visning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala Västerås. Fastigheter under projektutveckling och byggrätter Med en omfattande utvecklingsportfölj som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen har Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa med god lönsamhet genom nyproduktion. BYGGRÄTTER Inom fastigheter i förvaltning finns potential i att utveckla byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fast- igheterna. Exempelvis kan parkeringsytor som idag inte används, eller ändring av ytor till mer effektiv användning, skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter. Sveafastigheter har idag 350 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Av de 350 000 kvm BTA återfinns 11 000 kvm BTA under projektutveckling och byggrätter med ett verkligt värde om 8 mkr, vilka inte har tagits upp i tabellen nedan. När det beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för en kommande byggnation flyttas den till projektutveckling. PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER Total investering Bedömt värde vid färdig- ställande + 20 % 15 435 Mkr 12 980 Mkr Projekt- marginal Direkt- avkastning på investering 5,3 % 21 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 22 ===== GAMLA LANDS VÄGEN, NACKA • 87 lägenheter • Område med god tillgång till service och publika kommunikationer • Projektet uppförs enligt certifieringen Miljö- byggnad Silver • Bedöms tillföra 14 mkr i årligt hyresvärde vid färdigställande • Första inflytt beräknas ske 2027 . OXBACKEN, VÄSTERÅS • 131 lägenheter • Projektet binder samman Västerås city med Oxbackens centrum • T egel återbrukas från den tidigare byggnaden • Bedöms tillföra 21 mkr i årligt hyresvärde vid färdigställande • Första inflytt beräknas ske 2027 . T vå byggstarter under året Genomfört projekt - Kvarteret Näckrosen Total investering Värdeökning tre kvartal efter färdig- ställande Verkligt värde vid färdig- ställande Q3 2024 + 7% Projekt- vinst Byggnations- fasen Projekt- fasen Verkligt värde Q2 2025 + 16% Uthyrningsgrad 76,7 % Uthyrningsgrad 98,9 % IRR 23 %* * Baserat på Sveafastigheters belåningsgrad om 42 procent och genomsnittliga ränta om 3,35 procent. Projektvinster beaktas i enlighet med tillämpliga redovisningsprinciper. • Projektet har gett en beräknad IRR om 23 procent. • 367 lägenheter, ett LSS-boende och en förskola. • Byggstartad 2021 och färdigställd tredje kvartalet 2024. Sveafastighe- ter bedömer att normaliserad uthyr- ningsgrad uppnås i regel tre kvartal efter färdigställande. • 5 minuters promenad till pendelsta- tion som tar dig till Stockholm City på 30 minuter. • 40 procent lägre koldioxidutsläpp från stommen jämfört med tra- ditionella metoder. Detta genom att använda slimmade stommar, återvunnen armering och klimatför- bättrad betong. 22 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET ===== SIDA 23 ===== Årsredovisning INNEHÅLL XX Förvaltningsberättelse 24 Koncernens resultat 24 Fastighetsbeståndet 25 Finansiering 26 Aktien och ägare 28 Risk och riskhantering 29 Bolagstyrningsrapport 31 Styrelsen 34 Ledningsgruppen 36 Koncernens finansiella rapporter 38 Koncernens noter 43 Moderbolagets finansiella rapporter 66 Moderbolagets noter 70 Styrelsens undertecknande 81 Revisionsberättelse 82 23 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 24 ===== Styrelsen och verkställande direktören för Sveafastig­ heter AB (publ), organisationsnummer 559449 ­4329, avger härmed redovisning för koncernen och moder ­ bolaget för räkenskapsåret 2025. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Belopp anges i miljoner kronor (mkr) om inget annat anges. Till följd av avrundningar kan presenterade siffror i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. VERKSAMHETEN Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet samt ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. KONCERNENS RESULTAT Intäkter Hyresintäkter ökade under året med 12,9 procent till 1 536 mkr (1 361). Ökningen förklaras av årlig hyresjustering, för­ bättrad uthyrningsgrad, utökat bestånd samt färdigställande av projekt i såväl förvaltning som nyproduktion. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent för perioden. Övriga förvaltningsintäkter om 54 mkr avser arvode hän­ förligt till ett externt förvaltningsuppdrag. För jämförelseåret uppgick dessa till 60 mkr där 48 mkr är hänförligt till det externa förvaltningsuppdraget och 12 mkr avser arvode för tjänster utförda för det joint venture som upplöstes under andra kvartalet 2024. Fastighetskostnader och driftnetto Fastighetskostnaderna för året uppgick till ­526 mkr (­500), en ökning om 5,2 procent. Ökningen förklaras framför allt av ett utökat bestånd men även av bland annat ökade kost­ nader för taxebundet, till följd av höga prisökningar på fjärr­ värme och vatten. Driftnettot ökade med 17 ,4 procent och uppgick till 1 010 mkr (860) för året. I jämförbart bestånd ökade driftnettot för året med 7 ,4 procent. Överskottsgraden uppgick för året till 65,7 procent (63,2). Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration uppgick för året till 60,3 procent (55,7). Den förbättrade överskottsgraden förklaras av att hyresintäkterna ökat mer än kostnaderna. Administration Årets kostnader för administration uppgick till ­286 mkr (­319), varav ­84 mkr (­102) avsåg fastighetsadministration och ­202 mkr (­217) centraladministration. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till det externa förvaltningsuppdraget med ­45 mkr. För jämfö­ relseåret uppgår kostnaderna till ­54 mkr varav ­11 mkr avser kostnader hänförliga till tjänster utförda åt det joint venture som upplöstes under andra kvartalet 2024. Centraladministrationen för året belastas med ej åter­ kommande kostnader om ­28 mkr (­61), hänförliga till orga­ nisationens uppbyggnad, initial börsnotering samt listbytet till Nasdaq Stockholm under andra kvartalet 2025. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick för året till 376 mkr (160), vilket motsvarar 1,88 kr (1,16) per aktie. Ökningen beror på förbättrat driftnetto, lägre administrationskostnader samt lägre räntekostnader under året. Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till ­243 mkr (­1 188) varav orealiserade värdeförändringar upp­ gick till ­263 mkr (­1 188). Realiserade värdeförändringar uppgår till 20 mkr för året. Den största posten avser en positiv justering om 24 mkr kopplad till tidigare genomförda försäljningar. För mer information kring värdering se Not 14 Förvalt­ ningsfastigheter. Ränteintäkter och räntekostnader Ränteintäkter uppgick för året till 8 mkr (8). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till ­388 mkr (­308) för året. Övriga räntekostnader uppgick för året till ­1 mkr (­1). I jämförelseåret fanns även räntekostnader till ägare om ­165 mkr. Övriga finansiella kostnader uppgick för året till ­12 mkr (­17). Värdeförändringar finansiella instrument Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till ­22 mkr (­40) för året. Av dessa är ­10 mkr realiserade värde­ förändringar på finansiella instrument (­26), resterande är orealiserade värdeförändringar. I jämförelseåret ingår även förändring av verkligt värde på noterade aktier med ­21 mkr, som avyttrades under 2024. Obligationer i euro är säkrade genom ett valutaderivat som i allt väsentligt eliminerar resultatpåverkan av valuta­ kursdifferenser. Skatt och årets resultat Skatt för året uppgick till ­25 mkr (­106), varav ­14 mkr (­85) aktuell skatt och ­12 mkr (­21) uppskjuten skatt. Den upp­ skjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella instrument samt upplösning av underskotts­ avdrag. Årets resultat uppgick till 84 mkr (­1 125) vilket motsvarar 0,42 kr per aktie (­8,15), före och efter utspädning. Förvaltningsberättelse 24 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 25 ===== FASTIGHETSBESTÅNDET Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 december 2025 till 29,0 mdkr (28,1) fördelat på fastigheter i förvaltning om 25,7 mdkr (24,8), fastigheter i pågående byggnation om 1,3 mdkr (1,2) samt projektutveckling och byggrätter om 2,0 mdkr (2,2). Fastigheter i förvaltning Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och egenutvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra hu­ vudsakliga marknader där 95 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner och universitets­ och hög­ skolestäder. Portföljen består av 14 929 lägenheter (14 669) med en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm (1 003) och ett hyresvärde om 1 672 mkr (1 594). Per årsskiftet uppgick uthyrningsgraden till 95,3 procent (94,6). Under året har investeringar om 300 mkr gjorts i fastig­ heter i förvaltning. Investeringarna är främst hänförliga till lägenhetsuppgraderingar så kallade Hemlyft samt energi­ besparingsåtgärder. T vå fastigheter i Stockholm med ett överenskommet fastighetsvärde om 230 mkr och ett årligt hyresvärde om cirka 16 mkr fördelat på 137 hyreslägenheter förvärvades under året. I slutet av året tecknades avtal med KlaraBo om en by­ tesaffär till ett sammanlagt fastighetsvärde uppgående till 2,1 mdkr. Förvärvsportföljen omfattar 656 lägenheter. T otal uthyrningsbar area uppgår till cirka 45 000 kvm och hyresvärdet till 69 mkr. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 1 031 mkr motsvarande cirka 23 000 kr/kvm. Avyttringsportföljen omfattar 575 lägenheter. T otal uthyr­ ningsbar area uppgår till cirka 45 000 kvm och hyresvärdet till 70 mkr. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 1 103 mkr motsvarande cirka 24 800 kr/kvm. Genom affären stär­ ker Sveafastigheter sin närvaro i sex kommuner och lämnar fem. Tillträde skedde efter årsskiftet. Fastigheter i pågående byggnation Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till Stockholm­Mälardalsregionen samt utvalda universitets­ och högskolestäder som har en efterfrågan på nya bostä­ der. Per årsskiftet finns 787 (1 030) lägenheter i pågående byggnation. Den pågående byggnationen bedöms färdig­ ställt tillföra ett hyresvärde om 126 mkr och 2 265 mkr i fastighetsvärde. Den bedömda investeringen uppgår till 2 184 mkr, varav 1 285 mkr var upparbetat per årsskiftet. Det sista projektet förväntas vara färdigställt under det andra kvartalet 2028. Under året färdigställdes byggnation av totalt 283 lägen­ heter i Umeå och Skellefteå med ett hyresvärde om 22 mkr. I Nacka byggstartades 87 lägenheter med ett beräknat årligt hyresvärde vid färdigställande om 14 mkr under året. Och i Västerås byggstartades 131 lägenheter med ett beräk­ nat årligt hyresvärde vid färdigställande om 21 mkr. Sveafastigheter har under året nyttjat optionen att inte fullfölja projekt Krongatan i Skellefteå, vilket innebär att pro­ jektets 178 lägenheter har utgått från portföljen. Fastigheter i projektutveckling och Byggrätter Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder i Stockholm­Mälardalsregionen. 93 procent av utveck ­ lingsportföljen är lokaliserad i Stockholm­Mälardalsregio­ nen. Portföljen omfattar totalt 6 425 (6 884) lägenheter varav 5 147 avser hyresrätter och 1 278 avser bostads­ och äganderätter. Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120 lä ­ genheter i centrala Tullinge, Botkyrka. Vid årsskiftet består Sveafastigheters byggrättsportfölj av 350 000 kvm brut­ toarea (BTA) varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. 25 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 26 ===== KAPITALSTRUKTUR 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 41 % Nettoskuld 4 % Övriga skulder 4 % Uppskjuten skatt och derivat 50 % Eget kapital FINANSIELLA NYCKELTAL Mål 31 dec 2025 Räntebärande skuld, mkr 12 740 Räntesäkrad andel, % 85 Belåningsgrad, % < 50 42 Skuldkvot, ggr < 15 16 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr 14 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,0 Genomsnittlig ränta, % 3,28 Kapitalbindning, år 2,0 Räntebindning, år 1,9 Sveafastigheters fastighetsbestånd av reglerade hyres­ bostäder har kapacitet att generera stabilt ökande hyresin­ täkter. I kombination med en stark finansiell ställning medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka nyckeltal bekräftades under våren 2025 då bolaget erhöll investment grade kreditbetyget BBB­ med Positive Outlook från Fitch Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka sitt kreditbetyg till BBB. RÄNTEBÄRANDE SKULDER De räntebärande skulderna består av säkerställd bankupp­ låning kombinerat med icke­säkerställda obligationer. Ban­ kupplåningen är diversifierad mellan sju nordiska banker med vilka bolaget bygger långsiktiga relationer. Under året etablerade Sveafastigheter ett MTN­program och ett grönt ramverk för obligationer. Icke­säkerställda obligationer om totalt 2 500 mkr har, under året, emitterats under programmet. Vid årets slut uppgick räntebärande skulder till ett no­ minellt värde om 12 740 mkr (12 146), varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 9 041 mkr (10 463) och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 3 700 mkr (1 683). Verkligt värde för obligationerna uppgick vid utgången av året till 3 704 mkr (1 683). Sveafastigheters mål är att belåningsgraden ska under­ stiga 50 procent. Belåningsgraden var vid årets utgång 42 procent (42) och kapitalbindningen var 2,0 år (2,3). Av den totala räntebärande skulden klassificeras 26,5 procent (7 ,3) som grön enligt låneavtal eller det gröna ram­ verket för obligationer. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering ytterligare och bo­ lagets starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. I januari 2026 etablerade Sveafastigheter ett EMTN­pro­ gram och emitterade seniora, icke­säkerställda obligationer om 300 mEUR med fast kupong om 4,375 procent med förfall 2031. FINANSIERING 26 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 27 ===== RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Vid årets slut var räntebindningen 1,9 år (2,9). Genomsnittlig ränta uppgick till 3,28 procent (3,27). Sveafastigheter har säkrat 85 procent (95) av sin skuld via räntederivat eller lån med fast ränta. DERIVAT Derivat uppgick vid utgången av året till netto ­77 mkr (7) varav 12 mkr (33) redovisas som tillgång och ­89 mkr (­26) som skuld. För vidare information se Not 17 Finansiella in­ strument. LIKVIDITET Per årsskiftet uppgick Sveafastigheters likviditetskällor till 2 431 mkr varav 501 mkr avser likvida medel och 1 930 mkr avser outnyttjade kreditfaciliteter. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % 2026 2 543 4,38 20 443 3 2027 5 861 2,30 46 9 058 71 2028 820 3,82 6 1 640 13 2029 3 517 3,98 28 ­ ­ 2030 ­ ­ ­ 800 6 > 2031 ­ ­ ­ 800 6 Summa/genomsnitt 12 740 3,28 100 12 740 100 27 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 28 ===== Aktien (ticker: SVEAF) är sedan den 18 juni 2025 noterad på Nasdaq Stockholm. Aktien var tidigare noterad på Nasdaq First North Premier Growth Market. AKTIEKAPITAL Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och aktie­ kapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvär­ de om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Aktiekursen den 31 december 2025 var 40,78 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid årets utgång till 16 082 mkr vilket motsvarar 80,41 kr per aktie. ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR Aktien hade vid periodens utgång 7 000 aktieägare. De tio största aktieägarna kontrollerade 81 procent av kapitalet och rösterna per den 31 december 2025. Det utländska ägandet uppgick till 21,7 procent av utestående aktier. UTDELNINGSPOLICY Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vin­ ster i första hand återinvesteras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion, förutsatt att investeringarna bedöms generera en attraktiv avkastning i jämförelse med alterna­ tiv kapitalanvändning. Allokeringen av kapitalet omprövas kontinuerligt i syfte att optimera aktieägarvärdet över tid. Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med konkurrenskraftig avkastning förväntas utdelningen vara låg eller utebli de kommande åren. VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 16 215 805 365 kr i sin helhet överföres i ny räkning. AKTIEN OCH ÄGARNA DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 DECEMBER 2025 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnads­ bolaget i Norden AB 124 300 038 62,2 Aker Capital 15 000 000 7, 5 Länsförsäkringar Fonder 4 721 569 2,4 Skagen Fonder 3 609 161 1,8 Folketrygdfondet 3 321 751 1,7 Weland Holding AB 2 531 645 1,3 Sp­Fund Management 2 300 000 1,2 Atlant Fonder 2 160 000 1,1 Handelsbanken Fonder 2 023 656 1,0 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 2 000 000 1,0 10 största ägarna 161 967 820 81,0 Övriga aktieägare 38 032 180 19,0 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance 28 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 29 ===== All verksamhet är förenad med olika typer av risk som kan påverka bolagets resultat och finansiell ställning. Rätt han­ terade kan risker ge nya möjligheter och bidra till utveck­ ling, medan bristfällig hantering kan leda till lägre intäkter, ökade kostnader, lägre fastighetsvärden eller minskat för­ troende för bolaget. Riskhanteringen är en integrerad del av Sveafastigheters kontrollmiljö och syftar till att säkerställa att risker identifie­ ras, bedöms och hanteras på ett sätt som är förenligt med bolagets strategi, affärsmål och riskaptit. Årligen genomför Sveafastigheter en strukturerad riskut­ värdering, i syfte att identifiera nya risker och uppdatera bolagets syn på redan identifierade risker. Riskerna utvär­ deras utifrån sannolikhet, påverkan samt effektivitet i be­ fintlig riskåtgärd. Som risk definieras händelser som hotar att påverka organisationens förmåga att nå sina långsiktiga mål negativt. Utfallet från riskutvärderingen rapporteras till revisions­ utskott och styrelse och riskerna följs löpande upp inom ledningsgruppen. Utöver den strukturerade riskutvärderingen omfattar bola­ gets internkontrollramverk flera viktiga delar: en stark kon­ trollmiljö som genomsyras av ledningens engagemang och tydliga ansvarsstrukturer, systematiska kontrollaktiviteter för att hantera identifierade risker, effektiv informations­ och kommunikationsstruktur samt kontinuerlig uppföljning och övervakning. Tillsammans säkerställer dessa komponenter att riskerna hanteras på ett professionellt och ansvarsfullt sätt. RISKHANTERING Riskerna identifieras och värderas inom någon av de fem kategorierna nedan: Strategisk risk Strategiska risker avser risken för förlust kopplade till fel­ aktiga strategiska beslut gällande tex förvärv, investeringar, organisationsförändring eller felaktigt/bristande agerande på förändring i omvärlden eller regelverk. De klimatrelate­ rade riskerna hanteras som en strategisk risk och beskrivs i hållbarhetsrapporten. Strategiska risker inom Sveafastig­ heter analyseras och hanteras inom ramen för affärsplane­ ringsprocessen. Operativ risk Operativa risker uppstår när faktorer i den löpande verk­ samheten påverkar bolagets förmåga att upprätthålla hy­ resintäkter och lönsamhet. Exempel på operativa risker är förändringar i efterfrågan på bostäder, hyresnivåer, drift­ problem i fastigheter, ökade driftkostnader, fördyrningar/ förseningar i projekt eller brister i IT­säkerhet. Inom Sveafastigheter hanteras operativa risker framför allt genom tydliga rutiner, processer och instruktioner samt löpande uppföljning och rapportering. Risk kopplat till regelefterlevnad Risker kopplat till regelefterlevnad avser risk för ekono ­ miska förluster, rättsliga påföljder eller skadat förtroende som kan uppstå om bolaget inte följer gällande lagar, för­ ordningar, externa föreskrifter eller interna styrdokument såsom policys, riktlinjer och instruktioner. Sveafastigheter begränsar risken genom kontinuerlig bevakning av relevan­ ta lagar, regler och branschföreskrifter som påverkar verk­ samheten, regelbunden utbildning av personal och ledning samt tydliga interna regler, policys och instruktioner som är anpassade efter lagar och förordningar. RISK OCH RISKHANTERING Riskinventering Riskutvärdering Riskhantering Rapportering 29 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 30 ===== Finansiell risk Finansiella risker avser risken för att förändringar i finansiella förhållanden påverkar bolagets resultat, kassaflöde eller finansiella ställning negativt. I Sveafastigheters finanspolicy definieras de finansiella riskerna, mandat för hantering av dessa och ansvarsfördelningen. Efterlevnaden följs löpan­ de upp. De finansiella riskerna kan delas in i underliggande risker; Finansierings- och likviditetsrisker vilket avser risken att de betalningsförpliktelser och åtagande som bolaget har inte kan mötas. Sveafastigheter har en stark finansiell ställning, med kreditbetyget BBB­ med Positiv Outlook från Fitch som ger god tillgång till kapital och diversifierad finansie­ ring. Vidare tar bolaget månatligen fram likviditetsprognoser som rapporteras till ledning och styrelse. Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf­ tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi­ tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads­ förutsättningar förlängas senast ett år före förfallodagen. Refinansieringsrisk avser risken för att bolaget inte kan förnya eller ersätta förfallande lån på acceptabla villkor, exempelvis till följd av försämrade kreditmarknadsförhål­ landen. Sveafastigheters rating samt diversifierade finan­ siering begränsar refinansieringsrisken. Bolaget arbetar även aktivt för att nå en mer balanserad förfallostruktur i skuldportföljen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighets­ tillgångar som har god likviditet över en konjunkturcykel. Ränterisk avser risken för att förändringar i marknadsräntor eller bank­ och kapitalmarknadens kreditmarginaler påver­ kar bolagets finansiella resultat, kassaflöde och finansiella ställning. Sveafastigheters ränterisk begränsas genom rän­ tederivat eller lån med fast ränta. Ränterisken utvärderas och rapporteras löpande. Valutarisk avser risk för ogynnsamma valutafluktuationer som har en negativ inverkan på Koncernens resultat­, ba­ lansräkning och kassaflöde. Sveafastigheters exponering mot utländsk valuta elimineras i allt väsentligt genom va­ lutaderivat. Kredit och motpartsrisk avser risken för ekonomiska för­ luster till följd av att hyresgäster eller andra motparter inte fullgör sina betalningsåtaganden. För Sveafastigheter be­ döms denna risk som begränsad, då intäkterna är fördelade på ett stort antal hyresgäster och hyresbetalningarna sker regelbundet. För vidare information se Not 22 Finansiella risker. Rapporteringsrisk Rapporteringsrisk avser risken för att finansiell eller annan verksamhetsrelaterad rapportering inte är korrekt, fullstän­ dig eller sker i rätt tid. Felaktighet i rapporteringen kan leda till felaktiga beslutsunderlag, minskat förtroende hos intres­ senter samt risk för regelöverträdelser och kan bland annat bero på brister i intern kontroll, bristande kompetens eller otillräckligt IT­stöd. Bolaget begränsar denna risk genom tydliga rapporteringsrutiner och tidplaner, fastställda roller och ansvar, systemstöd och löpande utbildning. En separat riskutvärdering kopplat till den finansiella rapporteringen ut­ förs årligen, vilken rapporteras till bolagets revisionsutskott och styrelse. 30 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ===== SIDA 31 ===== Bolagsstyrningsrapport Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter” eller ”bola- get”)” är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock- holm. Sedan den 18 juni 2025 är bolagets aktier noterade på Nasdaq Stockholm och bolaget tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) sedan den 18 oktober 2024 då bolagets aktier noterades på Nasdaq First North Premier Growth Market. Sveafastigheter har även ett MTN-program med gröna obligationer som är noterade på Nasdaq Stock- holm. Efter årsskiftet etablerade bolaget ett EMTN-program som är noterat på Euronext i Dublin. Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. BOLAGSSTYRNING Ansvaret i bolaget är tydligt fördelat mellan aktieägare, styrelse, verkställande direktör och ledning. I mars 2025 antog styrelsen arbetsordning för styrelsen, VD-instruktion, bolagsstyrningspolicy samt ett antal policydokument som bedömts nödvändiga för att säkerställa en god styrning av bolaget. Dessa dokument tillsammans med bolagsord- ningen, antagna riktlinjer inom bolaget samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regelverk ligger till grund för styrningen av bolaget. Bolagets policys och riktlinjer finns tillgängliga för samtliga medarbetare via bolagets intranät. Bolaget har inte haft några avvikelser från Koden under 2025. 1. Aktien och aktieägare Bolagets aktiekapital uppgick vid årets utgång till 500 000 kronor fördelat på 200 000 000 registrerade aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kronor. Vid utgången av 2025 var bolagets största ägare Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 62,15 procent, Aker Capital, 7 ,50 procent och Länsförsäkringar Fonder, 2,36 procent. På årsstämma 20 maj 2025 beslutades om att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera till- fällen, fatta beslut om att öka bolagets aktiekapital genom nyemission av aktier i sådan utsträckning att det motsvarar en utspädning om högst 10 procent. Vidare beslutades på årsstämma 20 maj 2025 att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv av högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Slutligen beslutades vid årsstämma 20 maj 2025 att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om överlåtelse av aktier. 2. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ vid vilket aktieägare utövar sin rösträtt i nyckelfrågor. Varje aktie i bolaget berättigar till en röst per aktie. Årsstämman ska hållas inom sex månader från utgången av räkenskaps- året. Därutöver kan bolaget kalla till extra bolagsstämma. Kallelse till bolagsstämma sker enligt bolagets bolagsord- ning genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att kallelse skett annonseras samtidigt i Dagens Nyheter. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på års- stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrel- sen. Begäran ska vara styrelsen tillhanda senast sju veckor före årsstämman. På årsstämman väljs styrelseordförande, övriga styrel- seledamöter och revisor för bolaget. Vidare beslutas på årsstämma om fastställande av bolagets och koncernens balans- och resultaträkningar, disposition av resultatet och om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör. Årsstämma 2026 kommer att hållas den 5 maj 2026. Kal- lelse samt fullständiga förslag till beslut kommer att göras tillgängliga på bolagets webbplats. 3. Valberedning Revisionsutskott 1. Aktieägarna 2. Bolagsstämma 5. Styrelsen 6. Verkställande direktör och ledning Verksamhet 4. Revisorer Övergripande struktur för bolagsstyrning 31 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA ===== SIDA 32 ===== 3. Valberedning Principer för utseende av valberedningen antogs på års- stämma den 20 maj 2025. Valberedningen består av styrelsens ordförande och representanter för var och en av de tre största aktieägarna. Ledamot som företräder den största aktieägaren ska utses till ordförande i valberedningen om inte valberedningen enhälligt utser annan ledamot. Valberedningens uppgift är att inför kommande års - stämma lämna förslag avseende bland annat val av styrel- seledamöter och styrelseordförande, val av revisor, val av ordförande på stämman och arvodesfrågor. Valberedningen inför årsstämman 2026 består av Len- nart Sten, utsedd av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, Svein Oskar Stoknes utsedd av Aker Capital, Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fonder, samt Peter Wågström i egenskap av styrelseordförande i bolaget. 4. Revision Bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning granskas av bola- gets revisor i enlighet med aktiebolagslagen. Efter varje räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. På årsstämma den 20 maj 2025 valdes Ernst & Young Aktiebolag till revi- sor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. 5. Styrelse Efter bolagsstämman är styrelsen bolagets högsta besluts- fattande organ. Styrelsen är ansvarig för bolagets för - valtning och organisation vilket bland annat innebär att styrelsen är ansvarig för att fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Därtill ansvarar styrelsen för att säkerställa att årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verkställande direktör. Det är aktieägarna som utser styrelsen vid årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre ledamöter och högst tio ledamöter utan suppleanter. Styrelsens arbete regleras i en skriftlig arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete mellan styrelseledamöterna och verkställande direktör. I samband med det konstituerande styrelsemötet faststäl- ler styrelsen även instruktionen för verkställande direktör innefattande finansiell rapportering. Styrelsens sammanträden sker enligt ett årligen fastställt schema. Därutöver kan ytterligare styrelsemöten samman- kallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver detta har även styrelseordfö- randen och verkställande direktören en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. Under året har styrelsen haft 20 protokollförda möten, varav ett konstituerande möte och 10 möten per capsu- lam. Bland de ärenden som styrelsen har behandlat kan nämnas bolagets affärsplan, budget, extern rapportering, finansieringsfrågor, riskanalys, hållbarhetsfrågor, förvärv och försäljningar och frågor i samband med listbytet till Nasdaq Stockholm. Styrelsen har därutöver under året behandlat och antagit ett flertal policys och särskilt följt upp bolagets arbete med att utveckla den interna kontrollen med anled- ning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm. Sveafastigheters styrelse består av ledamöterna Peter Wågström (ordförande), Christer Nerlich, Jenny Wärmé, Per O Dahlstedt, Peder Johnson, Leiv Synnes och Sanja Batljan. En närmre presentation av ledamöterna finns på sidan 34 och på bolagets webbplats, www.sveafastigheter. se. Den verkställande direktören ingår inte i styrelsen. Styrelsens ordförande ansvarar för att en årlig utvärde- ring av styrelsens och den verkställande direktörens arbete genomförs. Utvärdering av styrelsen avseende år 2025 har genomförts genom att samtliga styrelseledamöter ombads besvara ett antal frågor som sedermera sammanställdes och redovisades i en rapport framtagen av ett externt före- tag och därefter presenterades av styrelsens ordförande vid ett styrelsesammanträde. Revisionsutskott Bolaget har ett revisionsutskott som består av två med- lemmar, Christer Nerlich (ordförande) och Jenny Wärmé. Revisionsutskottet ska bland annat övervaka och bereda bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna styrning, kontroll, och riskhantering samt årligen utvärdera behovet av internrevision, hålla sig infor- merat om revisionen av årsredovisningen och koncernre- dovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisions- tjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolags- stämmans val av revisor. Under 2025 har revisionsutskottet haft 6 protokollförda möten. Vid mötena har bland annat bolagets finansiella rap- porter, finansieringsfrågor, värderingsfrågor, den externa revisionen och bolagets riskutvärdering behandlats. Sär- skilt fokus under året har bland annat varit att behandla bolagets policys och arbete med den interna kontrollen med anledning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm. Ersättningsutskott Styrelsen har gjort bedömningen att varken bolagets eller styrelsens storlek motiverar inrättandet av ett separat ersättningsutskott, och bolaget har därför inte något sär- skilt ersättningsutskott utan hela styrelsen fullgör ersätt- ningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsens arbetsuppgifter relaterade till detta består i att styrelsen ska besluta i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställ - ningsvillkor för bolagsledningen. Styrelsen ska även följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Vid årsstämma den 20 maj 2025 beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Rikt- linjerna innebär bland annat att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Ersätt- ningen ska vara marknadsmässig och kan bestå av en fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. De antagna riktlinjerna innehåller olika krav för ersättningens utformning och ett maxbelopp för rörlig ersättning. Om det finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att till- godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess håll- 32 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 33 ===== barhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft får styrelsen i det enskilda fallet frångå riktlinjerna. Rikt - linjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns publicerade på bolagets webbplats. En ersättningsrapport för 2025 kommer att presenteras för årsstämman 2026 och göras tillgänglig på bolagets webbplats. På årsstämma den 20 maj 2025 beslutades att arvode till styrelsens ledamöter, inklusive ersättning för utskottsarbete, för tiden intill nästa årsstämma, ska utgå med 800 000 kronor till styrelseordföranden och 400 000 kronor till övrig styrelse- ledamot med 100 000 kronor till ordförande i revisionsutskot- tet och 70 000 kronor till övrig ledamot i revisionsutskottet. Vidare beslutades att ett extra engångsbelopp skulle utgå till de styrelseledamöter som föreslogs till omval motsvarande ett halvt årsarvode till respektive styrelseledamot. Därutöver beslutade årsstämma den 20 maj 2025 att införa ett långsiktigt incitamentsprogram i form av presta- tionsbaserade aktierätter för vissa anställda. Inom ramen för aktierättsprogrammet 2025 kan bolaget tilldela delta- gare rättigheter till prestationsaktier, innebärande rätten att, under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda, vederlags- fritt erhålla en prestationsaktie. Mätperiod utgörs av perio- den mellan den 1 januari 2025 och den 31 december 2027 . Syftet med aktierättsprogrammet 2025 är att skapa förut- sättningar för att attrahera, motivera och behålla kompe- tenta medarbetare samt att öka samstämmigheten mellan medarbetarnas, aktieägarnas och bolagets målsättningar samt höja motivationen till att nå och överträffa bolagets finansiella och icke-finansiella mål. Villkoren för det beslu- tade långsiktiga incitamentsprogrammet finns publicerade på bolagets webbplats. 6. VD och övriga ledande befattningshavare Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl- lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för verkställande direktör. Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuer - ligt informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt andra händelser eller omständigheter som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Erik Hävermark är verkställande direktör i bolaget sedan den 8 mars 2024. En närmre presentation av den verk - ställande direktören och övriga ledande befattningshavare finns på sidan 36 och på bolagets webbplats, www.svea - fastigheter.se. BOLAGSORDNING Bolagets bolagsordning fastställdes vid årsstämma den 20 maj 2025 och återfinns i sin helhet på bolagets webbplats, www.sveafastigheter.se. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. INTERN KONTROLL Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder för att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rappor- tering sker, att bolagets och koncernens finansiella rappor- ter upprättas enligt lag och tillämplig redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt att andra krav efterlevs. Kontrollen är även avsedd att övervaka att bolagets och koncernens policys, principer och instruktioner efterlevs samt omfattar en analys av risker och uppföljning av inför- livande av informations- och affärssystem. Riskbedömning av strategiska-, compliance-, drift- och finansiella risker samt finansiell rapportering utförs årligen av CFO och presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. Styrelsen och revisionsutskottet ansvarar för intern kontroll och verkställande direktör ansvarar för pro - cesstrukturen inom koncernen. En egen bedömning av minimikraven i definierade kontroller för identifierade risker för varje affärsprocess ska årligen utföras och rapporte - ras till revisionsutskottet och styrelsen. CFO ansvarar för självutvärderingsprocessen med stöd från ekonomiav - delningen. Fråga om eventuellt behov av särskild internrevisions- funktion tas upp årligen. För 2025 har Styrelsen gjort bedömningen att en sådan funktion inte behöver inrättas, eftersom den interna kontrollen i bolaget bedöms som till- räckligt god. NÄRVARO VID STYRELSEMÖTEN Styrelsemöten Varav per capsulam Revisionsutskott Medlem i styrelsen sedan Peter Wågström 20/20 11/11 2024 Per O Dahlstedt 20/20 11/11 2024 Sanja Batljan 20/20 11/11 2024 Jenny Wärmé 20/20 11/11 6/6 2024 Christer Nerlich 20/20 11/11 6/6 2024 Peder Johnson 20/20 11/11 2024 Leiv Synnes* 11/12 8/8 2025 * Leiv Synnes valdes in i styrelsen den 20 maj 2025 33 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 34 ===== Styrelsen PETER WÅGSTRÖM Styrelseordförande Invald i styrelsen 2024 Född: 1964 Utbildning: Civilingenjörexamen från Kungliga T ekniska högskolan. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot MVB Holding AB och Arlandastad Group (publ) och Styrelseordförande Brunkeberg Systems AB (publ). Tidigare befattningar (senaste fem åren): Erfarenhet från ledande befattningar inom bygg- och fast- ighetssektorn. Mellan 2004 – 2017 inom NCC, varav VD & koncernchef mellan 2011 – 2017 . Aktieägande i Bolaget: 25 000 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: ja Oberoende till större aktieägare: ja CHRISTER NERLICH Styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1961 Utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi från Uppsala universitet. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Akademiska Hus AB (publ) och Nerlich Consul- ting AB. Tidigare befattningar (senaste fem åren): Styrelseordförande och sty- relseledamot för flera dotterbolag inom Vasakronan-koncernen. CFO för Vasakronan AB (publ). Aktieägande i Bolaget: 10 000 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: ja Oberoende till större aktieägare: ja JENNY WÄRMÉ Styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1978 Utbildning: Juristexamen från Stockholms universitet. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Jywfym AB. Styrelsesuppleant för BB5 SPV C8 AB, Pansjonas AB och flera dotter- bolag till F. Holmström Fastigheter AB. Partner, Head of Legal & Com- pliance för Slättö Förvaltning AB. Tidigare befattningar (senaste fem åren): Styrelseledamot för Amasten Fastighets AB (publ), Nyfosa AB, Stendörren Fastigheter AB, Tre Kro- nor Property Investment AB, LSTH Handelsfastigheter 4 AB, PropCap Advisory Sweden AB, SLÄTTÖ CORE NYAB 18 AB och SLÄTTÖ CORE NYAB 19 AB. Styrelsesupp- leant för SLÄTTÖ CORE NYAB 16 AB och SLÄTTÖ CORE NYAB 17 AB. Partner, Head of Legal & Corporate Affairs för Hembla AB (tidigare D. Carnegie & Co AB). Aktieägande i Bolaget: 4 000 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: ja Oberoende till större aktieägare: ja LEIV SYNNES Styrelseledamot Invald i styrelsen 2025 Född: 1970 Utbildning: Civilekonomexamen från Umeå universitet. Övriga nuvarande befattningar: Verkställande direktör i Samhälls- byggnadsbolaget i Norden AB. Styrelseordförande för ett flertal dotterbolag inom SBB koncernen. Styrelseledamot i Studentbostäder i Norden AB. Styrelseledamot i Nordiqus AB. Tidigare befattningar (senaste fem åren): Ordförande och/eller styrel- seledamot i ett flertal dotterbolag inom Akeliusgruppen. Styrelseleda- mot i Castellum AB. CFO och vice verkställande direktor för Akelius Residential Property AB. Aktieägande i Bolaget: 636 600 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: nej Oberoende till större aktieägare: nej 34 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 35 ===== PEDER JOHNSSON Styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1957 Utbildning: Studier i matematik och juridik vid Uppsala universitet. Övriga nuvarande befattningar: Grundare av Stendörren Fastigheter AB (publ). Delägare, styrelseleda- mot och verkställande direktör för Rossekraft Aktiebolag. Delägare och styrelseledamot för Fastighets AB Märta, Märta Investment AB, Strandeken Fastigheter AB och Vamlingbo Prästgården AB. Styrel- seordförande för Harg-Oppeby Bo- städer AB, Harg-Oppeby Bostäder nr 2 AB, Harg-Oppeby Fastigheter Holding AB, Museum Lars Jonsson AB och Storsudrets Fastighets- utveckling AB. Styrelseledamot för Kulturhantverkarakademin AB, Fastighets AB Märta, Märta In- vestment AB, Pejogim Holding AB, Pejogim Investment AB, Stiftelsen Södermanlands – Nerikes nation Studentbostäder, Vamlingbo Ladu- gårdar AB och Vamlingbo Ladugår- dar Drift AB. Styrelserådgivare till TEAL Capital AB. Styrelsesuppleant för Johan Magnusson Fine Wine AB och Wineprofiler JM AB. Tidigare befattningar (senaste fem åren): Medgrundare till D. Carnegie & Co. Styrelseledamot för Klövern AB, Fastighetsaktiebolaget Fattighuset och Johan Magnusson Fine Wine AB. Aktieägande i Bolaget: 9 998 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: ja Oberoende till större aktieägare: ja SANJA BATLJAN Styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1967 Utbildning: Civilekonomexamen från University of Mostar, Bosnien och Hercegovina. Executive Master of Finance från Svenska Manage- mentgruppen. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande för Ilija Batljan Invest AB (publ) och Novel Studios AB. Styrelseledamot för Kameo Investment Platform AB och Or- ganoWood AB. Styrelsesuppleant för Missing in action AB. Tidigare befattningar (senaste fem åren): Styrelseledamot och ordförande för revisionsutskottet i Logistea AB. Verkställande direktör för AB Nynäshamnsbostäder, Knut- punktshuset AB och T egeltraven Holding AB. CFO för AB Nynäs- hamnsbostäder. Aktieägande i Bolaget: 40 000 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: ja Oberoende till större aktieägare: nej PER O. DAHLSTEDT Styrelseledamot Invald i styrelsen 2024 Född: 1953 Utbildning: Civilekonomexamen från Stockholms universitet. Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Fondex AB och TEAL Capital AB. Tidigare befattningar (senaste fem åren): Head of Corporate Clients and T enant Owner Associations på SBAB och ledande befattningar inom SEB. Aktieägande i Bolaget: 7 000 aktier i Bolaget. Oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledningen: ja Oberoende till större aktieägare: ja 35 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 36 ===== Ledningsgruppen ERIK HÄVERMARK Verkställande direktör Ingår i ledningen sedan 2024 Född år: 1979 Utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi från Uppsala universitet. Högskoleingenjörsexa- men inom byggteknik från Uppsala universitet. Tidigare erfarenheter i urval: Projektutvecklingschef på SBB. Chef för Projekt- och Fastighetsut- veckling på Rikshem. Affärsutveck- lingschef på Veidekke. Arbetschef på JM AB. Projekteringsledare på NCC. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: 63 000 aktier i Bolaget. STINA CARLSON CFO Ingår i ledningen sedan 2025 Född år: 1973 Utbildning: Civilekonomexamen från Linköpings universitet. Tidigare erfarenheter i urval: Chef koncern- och verksam- hetscontrolling på Vasakronan. Styrelseledamot i Stora Ursvik KB och Järvastaden AB. Auktoriserad revisor på PwC. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: – OLA SVENSSON Förvaltningschef Ingår i ledningen sedan 2024 Född år: 1972 Utbildning: Master of Business Ad- ministration från Akelius University. Tidigare erfarenheter i urval: Styrelseledamot i ett flertal dotter- bolag inom Victoria Park. Ledamot i hyresnämnden i Malmö. COO för Victoria Park. Regionchef för SBB Syd och landschef Danmark. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: 24 473 aktier i Bolaget. JOSEFINE WIKSTRÖM Chef nyproduktion Ingår i ledningen sedan 2025 Född år: 1974 Utbildning: Civilingenjörsexamen inom lantmäteri från Kungliga T ekniska Högskolan. Tidigare erfarenheter i urval: Chef Nya bostäder på Ikano Bostad. Bostadsutvecklingschef på Ikano Bostad. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: – 36 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 37 ===== LOVISA SÖRENSSON Transaktionschef Ingår i ledningen sedan 2024 Född år: 1994 Utbildning: Civilingenjörsexamen inom samhällsbyggnad från Kungli- ga T ekniska Högskolan. Tidigare erfarenheter i urval: Ställföreträdande och tillförordnad transaktionschef på SBB. Analytiker på Möller & Partners AB. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: 16 600 aktier i Bolaget. MAGNUS JÄGRE IT-chef Ingår i ledningen sedan 2025 Född år: 1975 Utbildning: Datasystemvetenskap från Stockholms universitet. Tidigare erfarenheter i urval: Innovation och Hållbarhetschef på Studentbostäder i Norden AB. IT -/Hållbarhetschef på Amasten AB. IT -Chef på Rikshem. Global Infrastrukturchef på Hennes & Mauritz AB. Övriga nuvarande befattningar: VD JagreManagement AB Aktieinnehav: 10 000 aktier i Bolaget MARIA OSKARSSON HR-chef Ingår i ledningen sedan 2025 Född år: 1972 Utbildning: Civilingenjörsexamen inom industriell ekonomi från Kung- liga T ekniska Högskolan. Tidigare erfarenheter i urval: Interim HR-chef på One Real AB. Director talent attraction på Etraveli Group. Affärsrådgivare på Almi Fö- retagspartner. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: – FRIDA STÄLLBORN Bolagsjurist Ingår i ledningen sedan 2025 Född år: 1991 Utbildning: Juristexamen vid Göte- borgs universitet. Tidigare erfarenheter i urval: Advo- kat vid Advokatfirman Vinge. Övriga nuvarande befattningar: – Aktieinnehav: – 37 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING ===== SIDA 38 ===== 38 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 4, 5 1 536 1 361 Fastighetskostnader 5, 6 Driftskostnader -445 -412 Underhåll -55 -66 Fastighetsskatt -26 -22 Summa fastighetskostnader -526 -500 Driftnetto 1 010 860 Övriga förvaltningsintäkter 29 54 60 Administration 6, 7, 8 -286 -319 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 778 602 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -243 -1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill 13 -2 0 Rörelseresultat 533 -587 Resultat från joint ventures 16 - 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 8 8 Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -401 -491 T omträttsavgälder 11 -9 -4 Värdeförändring finansiella instrument 17 -22 -40 Resultat före skatt 109 -1 019 Aktuell skatt 12 -14 -85 Uppskjuten skatt 12 -12 -21 ÅRETS RESULTAT 84 -1 125 Årets resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare 84 -1 125 Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,42 -8,15 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Årets resultat 84 -1 125 Poster som kan komma att omklassificeras till årets resultat - - ÅRETS TOTALRESULTAT 84 -1 125 Årets totalresultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare 84 -1 125 ===== SIDA 39 ===== 39 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 13 75 76 Summa immateriella anläggningstillgångar 75 76 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 14 29 007 28 140 Nyttjanderätt tomträtt 11 298 262 Inventarier 15 2 2 Summa materiella anläggningstillgångar 29 306 28 404 Finansiella anläggningstillgångar Derivat 17 12 33 Andra långfristiga fordringar 17 2 6 Summa finansiella anläggningstillgångar 14 39 Summa anläggningstillgångar 29 394 28 519 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 14 98 102 Hyresfordringar 17, 22 9 9 Övriga fordringar 18 125 106 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 46 37 Likvida medel 20 501 308 Summa omsättningstillgångar 779 562 SUMMA TILLGÅNGAR 30 173 29 082 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 40 ===== 40 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 Eget kapital Aktiekapital 1 1 Övrigt tillskjutet kapital 16 298 16 298 Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat -1 370 -1 454 Summa eget kapital 14 929 14 844 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17, 22 8 592 10 298 Obligationer 17, 22 3 690 1 683 Uppskjutna skatteskulder 12 1 076 1 062 Leasingskulder tomträtter 11 298 262 Derivat 17, 22 15 26 Övriga långfristiga skulder 17, 22 10 16 Summa långfristiga skulder 13 681 13 347 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17, 22 439 123 Leverantörsskulder 17, 22 28 72 Aktuella skatteskulder 12 39 49 Derivat 17, 22 74 - Övriga skulder 22, 23 670 303 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 314 344 Summa kortfristiga skulder 1 564 891 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 173 29 082 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 41 ===== 41 KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 0 10 13 195 13 205 Årets resultat - - -1 125 -1 125 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat - - -1 125 -1 125 Nyemission 1 - - 1 Transaktionskostnader - - -60 -60 Aktieägartillskott - 16 288 - 16 288 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -13 464 -13 464 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 298 -1 454 14 844 Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 298 -1 454 14 844 Årets resultat - - 84 84 Övrigt totalresultat - - - - Årets totalresultat - - 84 84 Utgående eget kapital 2025-12-31 1 16 298 -1 370 14 929 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 42 ===== 42 KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr Not 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 109 -1 019 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 263 1 188 Resultat från joint venture - 17 Nedskrivning goodwill 2 0 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 12 40 Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster 9 10 Betald skatt -19 -31 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 375 206 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -20 261 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 302 262 Kassaflöde från den löpande verksamheten 657 728 Investeringsverksamheten 26 Investeringar i fastigheter 14 -953 -629 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 14 120 - Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel 14 -297 -285 Kassaflöden från finansiella investeringar - -14 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 129 -928 Finansieringsverksamheten 25 Nyemission - 0 Transaktionskostnader - -60 Transaktioner med aktieägare - -361 Upptagna lån 2 650 5 599 Amortering av låneskulder -1 985 -4 986 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 665 192 Årets kassaflöde 193 -8 Likvida medel vid årets början 308 316 Likvida medel vid årets slut 501 308 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER ===== SIDA 43 ===== 43 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER Koncernens noter NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER ALLMÄN INFORMATION Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderbolaget Sveafastigheter AB (publ), organisationsnummer 559449-4329, och dess dotterbolag. Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Olof Palmes Gata 13A i Stockholm. Direkta moderbolaget är SBB i Norden AB, organisationsnummer 559053-5174. Yttersta moderbolag som upprättar koncernårsredovisning där bolaget ingår är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisationsnummer 556981-7660. Styrelsen har den 23 mars 2026 godkänt denna årsredo- visning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma den 5 maj 2026. Redovisningsprinciper finns specificerade under res - pektive not. GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV REDOVISNINGEN Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisningsstandarder. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges. Årsredovisningen har upprättats baserat på antagande om fortsatt drift. FÖRVÄRV Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotill- gångarna. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. NOT 2: UPPL YSNING OM NYA OCH KOMMANDE STANDARDER NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER MED TILLÄMPNING FRÅN 2025 Inga ändringar i standarder som har publicerats och trätt i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2025 eller se- nare har haft en väsentlig inverkan på Koncernens finansiella rapporter på innevarande eller kommande perioder och inte heller på framtida transaktioner. NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR SOM ÄNNU INTE TRÄTT I KRAFT IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial State - ments, den nya standarden för presentation och upplys- ningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, med fokus på ändringar av presenta- tionen i resultaträkningen. IFRS 18 kommer inte att påverka värdering av poster i de finansiella rapporterna. Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2027 . Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen utvärderar effek- terna av införandet av standarden och tar fram nödvändiga anpassningar under 2026. Tillägg till IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 7 Finan - siella instrument: Upplysningar, med fokus på tidpunkt för redovisning och bortbokning av vissa finansiella skulder, ytterligare vägledning för att bedöma om en finansiell till- gång uppfyller kriteriet för enbart betalningar av kapital - belopp och ränta (SPPI), införande av nya upplysnings - krav för instrument med kontraktsvillkor som kan påverka kassaflödet. Detta innefattar instrument kopplade till så kallade ESG-mål (Eng. Environmental, Social and Gover- nance). Ändringarna i standarden ska tillämpas för räken- skapsår som påbörjas 1 januari 2026. Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har utvärderat effekterna av införandet av ändringarna i standarden och bedömer att de inte har någon väsentlig påverkan på Sveafastigheters rapporter. Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter den 31 december 2025 förväntas ha någon väsentlig inverkan på Sveafastigheters rapporter. ===== SIDA 44 ===== 44 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER NOT 3: ÖVRIGA VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR Vid upprättandet av de finansiella rapporterna ska företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. VÄSENTLIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET I UPPSKATTNINGAR SOM KAN FÅ PÅVERKAN KOMMANDE 12 MÅNADER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antagan- den har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhets- mässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför- bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsut- veckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget som kan resultera i en förändring av upp- skattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För mer information, se not 14 Förvaltningsfastigheter. UPPSKJUTEN SKATT Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräknings- metoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not 12, Skatt. BETYDANDE BEDÖMNINGAR FÖRVÄRV AV BOLAG Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de proces- ser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv. FASTIGHETSTRANSAKTIONER I samband med fastighetstransaktioner görs en samman- vägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer tillfalla Sveafastigheter, samt den tidpunkt då Sveafastigheter kan utöva kontroll genom att styra användningen av tillgången. Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser bortom Sveafastigheter kontroll. Detta kan inne- fatta godkännande av motpartens styrelse eller andra be- slutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myn- dighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillför- litligt sätt, vilken anses utgöra det första redovisningstillfället. Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, det vill säga om de händelser som ger upphov till betalningen är utanför Sveafastigheters kontroll, redovisas en skuld. Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar Svea- fastigheters bästa bedömning av vad som kommer att er- läggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en av- sättning föreligger. Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser bortom Sveafastigheters kontroll såsom godkän- nande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyll- da och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid, redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran. I de fall då Sveafastigheter kan komma att erhålla ytterli- gare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltnings- fastigheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande kö- peskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar Sveafast- igheters bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskillingen som tillgång i rapporten över Koncernens finansiella ställning. ===== SIDA 45 ===== 45 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER NOT 4: HYRESINTÄKTER REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyres intäk ter. Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kon - traktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovi- sas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Utifrån de hyresavtal som Koncernen har och dess ut- formning har Sveafastigheter konstaterat att den service som tillhandahålls av Koncernen är underordnad hyreskon- traktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. Tabellen visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal. Den övervägande delen av kontrakt inom Kon- cernen består av bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders uppsägningstid. Antaganden om framtida hyresintäkter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal. Mkr 2025 2024 Avtalade hyresintäkter inom 1 år 461 387 Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 76 74 Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 62 47 Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 43 32 Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 34 25 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 136 98 Summa 813 663 ===== SIDA 46 ===== 46 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER NOT 5: RÖRELSESEGMENT REDOVISNINGSPRINCIP Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledning- en inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten för att fatta strategiska beslut. Segmenten är indelade utifrån de typer av fastigheter som Sveafastigheter är verksamma i, och utgörs av två segment: • Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning • Nyproduktion: avser fastigheter i pågående byggnation samt projektutveckling och byggrätter Resultatposter som följs upp är hyresintäkter, fastighets- kostnader, driftnetto samt värdeförändringar fastigheter. Alla intäkter är hänförliga till Sverige. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än tio procent av intäkterna. 2025-01-01 – 2025-12-31 Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa segment Koncern gemensamt och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 536 0 1 536 - 1 536 Fastighetskostnader -525 -1 -526 - -526 Driftnetto 1 011 -1 1 010 - 1 010 Övriga förvaltningsintäkter - - - 54 54 Administration - - - -286 -286 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 011 -1 1 010 -232 778 Värdeförändringar fastigheter -10 -233 -243 - -243 Upplösen/nedskrivning goodwill - - - -2 -2 Rörelseresultat 1 001 -234 767 -234 -533 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 8 8 Räntekostnader och liknande resultatposter - - - -401 -401 T omträttsavgälder - - - -9 -9 Värdeförändring finansiella instrument - - - -22 -22 Resultat före skatt 1 001 -234 767 -658 109 Skatt - - - -25 -25 ÅRETS RESULTAT 1 001 -234 767 -683 84 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 702 3 305 29 007 29 007 Investeringar 300 653 953 953 ===== SIDA 47 ===== 47 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER 2024-01-01 – 2024-12-31 Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa segment Koncern gemensamt och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 357 3 1 361 - 1 361 Fastighetskostnader -498 -2 -500 - -500 Driftnetto 859 1 860 - 860 Övriga förvaltningsintäkter - - - 60 60 Administration - - - -319 -319 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar fastigheter och goodwill 859 1 860 -258 602 Värdeförändringar fastigheter -431 -757 -1 188 - -1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill - - - 0 0 Rörelseresultat 428 -756 -328 -258 -587 Resultat från joint ventures - - - 95 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 8 8 Räntekostnader och liknande resultatposter - - - -491 -491 T omträttsavgälder - - - -4 -4 Värdeförändring finansiella instrument - - - -40 -40 Resultat före skatt 428 -756 -328 -690 -1 019 Skatt - - - -107 -107 ÅRETS RESULTAT 428 -756 -328 -797 -1 125 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 24 806 3 334 28 410 28 410 Investeringar 146 483 629 629 NOT 6: RÖRELSEKOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP FASTIGHETSKOSTNADER I fastighetskostnader som är en del av Koncernens drift- netto ingår drifts-och underhållskostnader samt fastighets- skatt. Driftskostnader består bland annat av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning samt försäk- ring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgär- der för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastig- hetsavgift baserad på avgift per lägenhet. Fastighetskostnader uppgick under året till -526 mkr (-500) och är i sin helhet hänförliga till förvaltningsfastig- heter som genererat hyresintäkter. ADMINISTRATIONSKOSTNADER I Koncernens administrationskostnader ingår förvaltnings- administration såsom fastighets- och ekonomisk förvalt - ning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostna- der för koncernledning, koncernredovisning, transaktion och finansiering. Administrationskostnader uppgick under året till -286 mkr (-319) och består av förvaltningsadministration om -84 mkr (-102) och centraladministration om -202 mkr (-217). ===== SIDA 48 ===== 48 Rörelsekostnader per funktion Mkr 2025 2024 Driftskostnader -445 -412 Underhåll -55 -66 Fastighetsskatt -26 -22 Administration -286 -319 Summa kostnader -812 -819 Rörelsekostnader per kostnadsslag Mkr 2025 2024 Drift- och underhållskostnader -500 -478 Fastighetsskatt -26 -22 Övriga externa kostnader -108 -162 Personalkostnader -178 -156 Avskrivningar -0 -1 Summa kostnader -812 -819 NOT 7: ARVODE TILL REVISOR Ernst & Young AB Mkr 2025 2024 Revisionsuppdraget -8 -10 Andra revisionsuppdrag - - Skatt - - Övrigt - - Summa -8 -10 NOT 8: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6 Rörelsekostnader fördelade på kostnadsslag. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda premier är hänförbara till. Medelantal anställda 2025 2024 Medel- antal anställda Varav kvinnor % Medel- antal anställda Varav kvinnor % Dotter- bolag 168 37 148 38 Moder- bolag 15 63 9 71 Totalt i koncernen 183 41 158 40 Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare 2025 2024 Antal på balans- dagen Varav kvinnor % Antal på balans- dagen Varav kvinnor % Styrelseledamöter 7 29 6 33 Verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare 8 63 4 50 Totalt i koncernen 15 47 10 40 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 49 ===== 49 Personalkostnader Mkr 2025 2024 Moderbolaget Styrelse och ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar -13 -16 Sociala avgifter -4 -5 Pensionskostnader -2 -1 Summa -19 -22 Övriga anställda Löner och andra ersättningar -13 -8 Sociala avgifter -4 -2 Pensionskostnader -2 -2 Övriga personalkostnader -2 -2 Summa -21 -14 Dotterbolag Styrelse och ledande befattningshavare Löner och andra ersättningar -2 -4 Sociala avgifter -1 -1 Pensionskostnader -1 -1 Summa -4 -6 Övriga anställda Löner och andra ersättningar -98 -77 Sociala avgifter -31 -26 Pensionskostnader -10 -5 Övriga personalkostnader -4 -8 Summa -143 -117 Summa personalkostnader -187 -158 ERSÄTTNINGAR OCH VILLKOR FÖR LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön och pensionsför - måner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer som till - sammans med verkställande direktören utgör koncern - ledningen. ÖVRIGA VILLKOR VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Verkställande direktören har en uppsägningstid på 12 månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 12 månader. Vid uppsägning från arbets- givarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslö- ner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensionsgrundande lön. RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman den 20 maj 2025 fastställdes riktlinjer för ersättningen till ledande befattningshavare i Sveafastig- heter. En förutsättning för en framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess lång- siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig er- sättning. Bolagets ersättningsriktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig tota- lersättning. Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen till ledande befattningshavare vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till finan- siella eller icke-finansiella kriterier. De kan utgöras av indi- vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyl- lelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå till högst 100 procent av den fasta årliga kontantlönen. Yt- terligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära insatser, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver per- sonens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 100 procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år och individ. INCITAMENTSPROGRAM Årsstämman 2025 beslutade att införa ett långsiktigt aktie- relaterat incitamentsprogram, riktat till nuvarande och fram- tida ledande befattningshavare samt andra nyckelpersoner inom koncernen. Högst 15 personer kan delta och program- met omfattar högst 165 000 aktierätter. Varje aktierätt ger, under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda, rätt att ved- erlagsfritt erhålla en (1) stamaktie i bolaget. Aktierätterna tilldelas vederlagsfritt senast dagen före årsstämman 2026. Inga aktierätter har tilldelats under 2025. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 50 ===== 50 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER Ersättningar till ledande befattningshavare 2025 Mkr Grundlön, styrelsearvode Pensions- kostnader Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Peter Wågström 0,8 - 0,4 1,2 Styrelseledamöter Per O Dahlstedt 0,4 - 0,2 0,6 Peder Johnsson 0,4 - 0,2 0,6 Sanja Batljan 0,4 - 0,2 0,6 Christer Nerlich 0,5 - 0,2 0,7 Jenny Wärmé 0,5 - 0,2 0,7 Leiv Synnes 0,2 - - 0,2 Verkställande direktör Erik Hävermark 3,9 1,3 0,8 6,0 Övriga ledande befattningshavare (7 st)* 5,5 1,1 0,7 7,3 * Maria Oscarsson, Josefine Wikström och Frida Ställborn har varit ledande befattningshavare från 1 september 2025 och ersättning från den tiden redovisas i tabellen ovan. Ersättningar till ledande befattningshavare 2024 Mkr Grundlön, styrelsearvode Pensions- kostnader Övrig ersättning Summa Styrelseordförande Peter Wågström 0,7 - - 0,7 Styrelseledamöter Per O Dahlstedt 0,3 - - 0,3 Peder Johnsson 0,3 - - 0,3 Sanja Batljan 0,3 - - 0,3 Christer Nerlich 0,4 - - 0,4 Jenny Wärmé 0,4 - - 0,4 Verkställande direktör Erik Hävermark 2,7 0,7 2,2 5,6 Övriga ledande befattningshavare (3 st)* 4,9 1,4 2,3 8,6 * Görel Hällqvist har varit ledande befattningshavare fram till 30 november 2024 och ersättning fram till den tiden redovisas i tabellen ovan. ===== SIDA 51 ===== 51 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER NOT 9: FINANSIELLA INTÄKTER Mkr 2025 2024 Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter kreditinstitut 8 7 Ränteintäkter joint venture - 0 Ränteintäkter hyresfordringar 0 0 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 8 8 NOT 10: FINANSIELLA KOSTNADER REDOVISNINGSPRINCIP AKTIVERAD RÄNTA Sveafastigheter aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. Sveafastigheters kvalificerade tillgångar utgörs av Förvalt- ningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsent- liga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången i allt väsentligt har slutförts. Under året har 42 mkr (36) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där en räntenivå om 3,28 - 5,75 procent (5,75) använts. Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025 2024 Räntekostnader skulder till kreditinstitut -380 -336 Räntekostnader ägare - -165 Övriga räntekostnader -1 -1 Övriga finansiella kostnader -12 -17 Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -393 -518 Räntekostnader derivat -8 27 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -401 -491 NOT 11: LEASINGAVTAL REDOVISNINGSPRINCIP SVEAFASTIGHETER SOM LEASEGIVARE Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operationella leasingavtal. Sveafastigheter är leasegivare i samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 4 Hyresintäkter för mer information. SVEAFASTIGHETER SOM LEASETAGARE Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende tomträtter. T omträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen. Den årliga tomträttsavgälden uppgår till -9 mkr (-4). ===== SIDA 52 ===== 52 2025-12-31 Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 262 -262 Tillkommande avtal 23 -23 Omförhandlade avtal 13 -13 Utgående balans 298 -298 2024-12-31 Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing Ingående balans 51 -51 Tillkommande avtal 211 -211 Utgående balans 262 -262 Mkr 2025 2024 Räntekostnad på leasingskulder -9 -4 Redovisad leasing -9 -4 Utöver tomträttsavtalen finns leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner mm. Koncernen bedömer dessa avtal som oväsentliga för Koncernen som helhet, varvid leasingavgif- ten redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld redovisas i balansräkningen. NOT 12: SKATT REDOVISNINGSPRINCIP UPPSKJUTEN SKATT Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga tem- porära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skatte- pliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som ut- gör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Koncernen redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skat- tesats på 20,6 procent i Sverige. Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt. Underskottsavdragen bedöms kunna nyttjas mot de framtida överskott som koncernens bolag bedöms generera kommande år. Underskottsavdragen uppgick till 193 mkr (387) per 31 december 2025. Redovisad skatt Mkr 2025 2024 Aktuell skatt -10 -86 Skatt hänförlig till tidigare år -4 0 Uppskjuten skatt fastigheter 7 17 Uppskjuten skatt obeskattade reserver 0 -28 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -37 -9 Uppskjuten skatt finansiella instrument 17 -1 Uppskjuten skatt goodwill 2 - Redovisad skatt -25 -106 Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Uppskjuten skatt fastigheter -1 007 -1 015 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -50 -50 Uppskjuten skatt underskottsavdrag 40 81 Uppskjuten skatt goodwill -75 -76 Uppskjuten skatt finansiella instrument 16 -1 Redovisad uppskjuten skatteskuld -1 076 -1 062 Avstämning av effektiv skatt Mkr 2025 2024 Resultat före skatt 109 -1 019 Skatt enligt moderbolagets skattesats -23 210 Skatteeffekt av: Skatt hänförligt till tidigare år -4 0 Resultat från andelar i joint ventures - -20 Ej skattepliktiga intäkter 0 0 Ej avdragsgilla kostnader -13 -3 Ej avdragsgilla räntekostnader -59 -205 Förändring pga nyttjat underskottsavdrag 37 -4 T emporära skillnader avseende fastigheter 13 -105 Övriga skattemässiga justeringar -3 12 Redovisad skatt -25 -106 Effektiv skattesats, % 23 11 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 53 ===== 53 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER NOT 13: GOODWILL REDOVISNINGSPRINCIP Goodwill uppstår när det finns en skillnad mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseför- värv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående balans 76 77 Nedskrivning / avyttring -2 -0 Utgående balans 75 76 NOT 14: FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvär- de i enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -model- ler. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltnings- fastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas uti- från värderingen vid årets slut jämfört med värderingen vid årets början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under året med hänsyn till årets investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid årets början. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till köparen från säljaren. Se även Not 3 Övriga väsentliga uppskattningar och bedömningar för mer information. För fastigheter där det planeras för bostadsrätter klassifi- ceras fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. Dessa fastigheter redovisas som Omsättningsfastighet i balans- räkningen. VÄRDERINGSMETOD Samtliga fastigheter har värderats externt varje kvartal un- der räkenskapsåret. Värderingarna har utförts i enlighet med International Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet defi- nieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäker- heten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden. Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgäng- lig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verk- ligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under inne- varande eller jämförande period. Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande schema där ambi- tionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av lägenheter med särskild tonvikt på större hyres- gäster och vakanta lägenheter. Syftet med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard och skick, underhållskrav, marknadsposition, lägenheternas attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov. VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER SOM GENERERAR KASSAFLÖDEN Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperi- od. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalise- ring av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket externa värderare har gjort en bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmarkanaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som an- vänts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskravet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden. Dessa framtida kas- saflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagandet avseende de framtida kassaflödena efter hy- ===== SIDA 54 ===== 54 resavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ - dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den information som kom värderings- mannen till gagn under besiktningstillfället. VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER SOM INTE GENERERAR KASSAFLÖDEN Fastigheter som inte genererar kassaflöden är fastigheter där Sveafastigheter uppför eller planerar att uppföra en ny byggnad och där investering pågår för byggnation eller i projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande driftnetto och projekt - kostnader. Under projektering och utredningsfasen kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhål - landet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via eget ägande samt markanvisning finns två utgångssätt: EGET ÄGANDE För eget ägande finns risk kopplat till detaljplanens status samt tidsaspekten. Riskavdragen har utgått från antingen vilket planstadie som projektet eller området vid värderings- tidpunkten befinner sig i eller tidsaspekten. Ett avdrag på värdet görs med den största procenten av nedanstående: Avdrag detaljplanestatus Projektidé 75 % Ej planbesked 75 % Planbesked 50 % Samråd klart 25 % Granskning klart 25 % Lagakraft 15% Avdrag tid till byggstart 3-4 år 40 % 2-3 år 30 % 1-2 år 20 % 0-1 år 15 % MARKANVISNINGAR För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommu- nen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande av marken görs avdrag enligt tabellen ”Avdrag tid till bygg- start” ovan. PÅGÅENDE BYGGNATION För fastigheter som är under byggnation minskar risken ju längre man kommit i byggprocessen. För dessa fast - igheter görs ett avdrag om tio procent fram tills stommen på byggnaderna är uppförda, därefter görs ett avdrag om fem procent. UTVECKLING AV BOSTADSRÄTTER (OMSÄTTNINGSFASTIGHETER) För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. Beskrivning av förändringen i fastighetsbeståndet Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 28 140 24 786 Förvärv 297 4 006 Investeringar 953 629 Försäljningar -120 - Omklassificering till omsättningsfastigheter - -92 Orealiserade värdeförändringar -263 -1 188 Utgående redovisat värde 29 007 28 140 Investeringsstöd har erhållits med 81 mkr (226), vilka redo- visas som negativa investeringar. Värdeförändringar Mkr 2025 2024 Orealiserade värdeförändringar -263 -1 188 Realiserade värdeförändringar 20 - Summa -243 -1 188 VÄRDERINGSANTAGANDEN I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i infla- tionsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjuste- ring skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggan- de inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan. Värderingsantaganden 2025 2024 Viktat inflationsantagande 2026 (2025), % 1,50 1,00 Viktat inflationsantagande 2027 (2026), % 2,00 2,00 Kalkylperiod, år 10 10 Långsiktig vakans, % 0,7-3,9 0,5-2,0 Viktat direktavkastningskrav, % 4,52 4,38 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 55 ===== 55 KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna princi- per baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporter- na. Nuvarande omständigheter och antaganden om fram- tida utveckling kan förändras på grund av förändringar på marknaden eller andra omständigheter utanför Sveafastig- heters kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett san- nolikt försäljningspris vid en given tidpunkt på marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det verkliga priset fastställas. I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en föränd- ring av vissa för värderingen antagna parametrar. En föränd- ring av antagna parametrar kan leda till en betydligt högre/ lägre värdering. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat, längst ner il - lustreras effekten av att fler variabler förändras simultant. Känslighetsanalys 2025 2024 Hyresvärde, +/- 5 % 1 584/-1 593 1 603/-1 602 Hyresvärde, +/- 50 SEK/kvm 1 027/-1 037 1 096/-1 082 Fastighetskostnader, +/- 5 % -515/505 -525/528 Fastighetskostnader, +/- 50 SEK/kvm -1 075/1 067 -1 123/1 135 Långsiktig vakansgrad,+/-0,25 %-enheter -84/66 -71/76 Kalkylränta, +/-0,25 %-enheter -480/479 -1 265/1 429 Direktavkastningskrav, +/-0,25 %-enheter -1 244/1 391 -1 285/1 453 Hyresvärde +/-5 % och driftkostnader +/-5 % 1 069/-1 088 1 078/-1 074 BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 2025 Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Marknad Marknads värde kr/kvm Antal lägenheter Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkt, mkr kr/kvm Stockholm-Mälardalen 8 489 33 197 3 875 95,4 488 1 907 Universitets- och högskole städer 9 788 23 219 6 361 95,5 625 1 483 Malmö-Öresund 4 538 23 289 2 680 97,6 286 1 467 Stor-Göteborg 1 491 24 575 882 98,4 93 1 525 Övrigt 1 395 17 891 1 131 86,1 103 1 316 Totalt 25 702 25 427 14 929 95,3 1 594 1 577 Projekt och byggrätts fastigheter 3 305 Totalt 29 007 2024 Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Marknad Marknads värde kr/kvm Antal lägenheter Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkt, mkr kr/kvm Stockholm-Mälardalen 8 193 33 462 3 723 95,4 453 1 850 Universitets- och högskole städer 9 243 22 357 6 075 96,1 587 1 420 Malmö-Öresund 4 373 22 435 2 679 96,3 278 1 425 Stor-Göteborg 1 482 24 328 882 96,1 87 1 428 Övrigt 1 515 16 966 1 310 80,0 103 1 152 Totalt 24 806 24 722 14 669 94,6 1 508 1 503 Projekt och byggrätts fastigheter 3 334 Totalt 28 140 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 56 ===== 56 2025 Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % Långsiktig vakansgrad, % Marknad Initialt drift- netto år 1 kr/kvm min max snitt min max snitt min max snitt Stockholm - Mälardalen 341 1 332 3,10 7,10 4,37 5,05 9,13 6,32 0,10 7,50 1,36 Universitetsstäder 401 952 4,00 5,52 4,56 5,97 7,58 6,17 0,01 3,95 1,34 Malmö-Öresund 190 976 3,57 5,59 4,44 5,55 7,65 6,42 0,42 2,79 1,09 Stor-Göteborg 61 1 000 4,20 4,85 4,34 6,17 6,83 6,31 0,44 1,07 0,68 Övrigt 66 850 4,80 6,12 5,54 6,78 8,18 7,54 1,22 6,50 3,89 Totalt 1 059 1 577 3,10 7,10 4,52 5,05 9,13 6,35 0,01 7,50 1,40 2024 Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, % Långsiktig vakansgrad, % Marknad Initialt drift- netto år 1 kr/kvm min max snitt min max snitt min max snitt Stockholm - Mälardalen 328 1 341 3,10 7,10 4,23 4,95 9,02 6,09 0,10 6,30 1,30 Universitetsstäder 386 934 4,00 5,56 4,36 5,86 7,56 6,33 0,35 3,24 1,18 Malmö-Öresund 187 960 3,57 5,54 4,41 5,38 7,54 6,28 0,32 2,83 1,07 Stor-Göteborg 58 949 4,10 4,85 4,27 5,96 6,72 6,13 0,51 1,28 0,69 Övrigt 61 684 4,50 13,50 5,37 6,40 15,51 7,27 1,15 25,00 4,06 Totalt 1 020 3,10 13,50 4,38 4,95 15,51 6,29 0,10 25,00 1,35 NOT 15: INVENTARIER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde 7 4 Årets anskaffningar - 3 Försäljningar och utrangeringar -1 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 7 Ingående avskrivningar -5 -4 Årets avskrivningar -0 -1 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 -5 Utgående redovisat värde 2 2 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 57 ===== 57 NOT 16: ANDELAR I JOINT VENTURES REDOVISNINGSPRINCIP Med samarbetsarrangemang avses företag där Koncernen tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemen- samt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investerare har enligt kontraktet. I Koncernen har inne haven klassificerats som joint ventures främst på grund av att Kon- cernen har rätt till nettotillgångarna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. Joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Sveafastigheters joint venture, SBB Kåpan Bostad AB, upplöstes i juni 2024. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående anskaffningsvärde - 1 795 Aktieägartillskott - - Resultatandel - -17 Resultat från upplösen av joint venture - 112 Avyttringar - -1 890 Utgående redovisat värde, kapitalandel - - Koncernens andel av årets totalresultat Mkr 2025 2024 Nettoomsättning - 133 Drifts- och underhållskostnader - -15 Centraladministration - -20 Finansnetto - -7 Värdeförändring fastigheter/ finansiella instrument - -103 Skatt - -22 Årets resultat - - 34 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat - -34 varav Koncernens andel - -17 NOT 17: FINANSIELLA INSTRUMENT REDOVISNINGSPRINCIP KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapitalinstrument samt derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassi - ficeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se not 22 Finansiella risker. Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av innehav i noterade aktier. Samtliga av Koncer- nens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. Derivat: Klassificeras till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA SKULDER Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kre- ditinstitut och obligationslån. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instru- ment. KLASSIFICERING AV ÖVRIGA FORDRINGAR OCH SKULDER För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordring- ar, övriga fordringar, leverantörsskulder, övriga skulder och upplupna kostnader. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 58 ===== 58 NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplu- pet anskaffningsvärde, omfattas av nedskrivning för för- väntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för kreditrisk. Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för Koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstå- ende löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. För vidare information se Kredi- trisk i not 22. Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet an- skaffningsvärde: För övriga fordringar tillämpas en indivi- duell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förvän- tade kreditförluster tillämpar Koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra fakto- rer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer. De finansiella tillgångarna redovisas i ba- lansräkningen som netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen under driftkostnader. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde res- pektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. KREDITRISKEXPONERING Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellen nedan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella net- totillgångarna. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Finansiella tillgångar Derivatinstrument 12 33 - - Andra långfristiga fordringar - - 2 6 Hyresfordringar - - 9 9 Övriga kortfristiga fordringar - - 125 106 Likvida medel - - 501 308 Summa 12 33 637 429 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 9 030 10 421 Obligationer - - 3 690 1 683 Derivatinstrument 89 26 - - Övriga långfristiga skulder - - 10 16 Leverantörsskulder - - 28 72 Övriga kortfristiga skulder - - 670 303 Summa 89 26 13 429 12 495 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 59 ===== 59 DERIVAT Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfal- lodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på ba - lansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 2 i verkligt värde hierarkin, både 2025 och 2024. Beskrivning av förändringen av derivat Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 8 1 Nyanskaffningar -1 15 Avyttringar 0 -15 Orealiserad värdeförändring i resultatet -83 7 Utgående redovisat värde -77 8 varav redovisad som finansiell tillgång 12 33 varav redovisad som finansiell skuld 89 26 LISTADE OBLIGATIONER 2025-12-31 Löptid ISIN Emitterad skuld, Mkr Emitterad skuld, mEUR Förfallodatum Räntesats, % 2025-2028 SE0013106747 900 - 2028-06-02 STIBOR+185 bps 2025-2030 SE0013106754 800 - 2030-06-02 STIBOR+225 bps 2025-2031 SE0013106929 800 - 2031-01-15 STIBOR+225 bps 2024-2027 SE0022244018 - 111 2027-01-29 4,75 2024-12-31 Löptid ISIN Emitterad skuld, Mkr Emitterad skuld, mEUR Förfallodatum Räntesats, % 2024-2027 SE0022244000 413 - 2027-01-29 4,75 2024-2027 SE0022244018 - 111 2027-01-29 4,75 NOT 18: ÖVRIGA FORDRINGAR Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Skattekonto 48 40 Ställda säkerheter derivat 69 - Transaktionsfordringar 3 10 Övriga fordringar 4 56 Redovisat värde 125 106 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 60 ===== 60 NOT 19: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna hyresintäkter 9 13 Upplupna ränteintäkter 16 4 Förutbetalda projektkostnader 1 8 Förutbetalda driftskostnader 15 8 Förbetald försäkring 0 0 Övrigt 5 4 Redovisat värde 46 37 NOT 20: LIKVIDA MEDEL Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 501 308 Redovisat värde 501 308 NOT 21: EGET KAPITAL Förändring i aktiekapital kr Antal aktier Aktiekapital Ingående värden 2024-01-01 25 000 25 000 Nyemission 475 000 475 000 Aktiesplit 199 500 000 - Utgående värden 2024-12-31 200 000 000 500 000 Ingående värden 2025-01-01 200 000 000 500 000 Utgående värden 2025-12-31 200 000 000 500 000 Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 61 ===== 61 NOT 22: FINANSIELLA RISKER FINANSIELL RISKHANTERING Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags fi- nansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i Koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i ex- empelvis räntenivåer. Sveafastigheter är framförallt exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens fi- nanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finan- sieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter, • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår. • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta betalningsförpliktelser. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En lik- viditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa Sveafastig- heters kortfristiga betalningsförmåga. Per 31 december 2025 uppgick koncernens likvidi - tetskällor till 2 431 Mkr varav 501 Mkr var likvida medel och 1 930 Mkr var outnyttjade kreditfaciliteter. Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha till - gång till medel för refinansieringar, investeringar och an- dra betalningar, eller att endast ha tillgång till finansiering med ofördelaktiga villkor. Genom diversifiering av lånens förfallostruktur, finansieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. Sveafast- igheter strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar finansiering. Koncernens återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder och räntebetalningar har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. För beräkning av räntebetalningar avse- ende lån med rörlig ränta har referensräntor antagits så som de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till derivaten utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För beräkning av rörligt ben i ett räntederivat har refe- rensräntor använts över derivatets hela löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. 2025-12-31 Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 686 8 768 - - 9 454 Obligationer 161 2 324 921 809 4 214 Övriga långfristiga skulder - - - 10 10 Derivat 21 28 5 - 54 Skuld leasing 10 18 17 252 298 Leverantörsskulder 28 - - - 28 Övriga kortfristiga skulder 670 - - - 670 Summa 1 576 11 138 943 1 071 14 727 2024-12-31 Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 486 10 485 264 - 11 236 Obligationer 80 1 770 - - 1 850 Övriga långfristiga skulder - - - 16 16 Derivat -26 -45 -22 - -93 Skuld leasing 9 16 15 222 262 Leverantörsskulder 72 - - - 72 Övriga kortfristiga skulder 303 - - - 303 Summa 924 12 226 257 238 13 646 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 62 ===== 62 KREDITRISK Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiel- la och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verk- samheten är målsättningen att aktivt sprida risken att kapital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldigheter. En annan kreditrisk består i risken att Sveafastigheters hy- resgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa be- lopp i förhållande till Koncernens omsättning. Bedömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av Koncernens finansiella tillgångar. Mot- parterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. Åldersanalys, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ej förfallna hyresfordringar 2 3 Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 1 2 Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 4 3 Förfallna hyresfordringar >90 dagar 21 20 Summa hyresfordringar 28 27 Reservering hyresfordringar. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde -18 -4 Reserveringar -11 -22 Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) 10 8 Summa -19 -18 Utgående redovisat värde 9 9 Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka Koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förvän- tade kreditförluster baserat på historisk information om konstaterade kundförluster i kombination med beaktande av känd information om motparten och framåtriktad infor- mation. Sveafastigheter skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. I tabellen till vänster visas de finansiella tillgångar för vilka Koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utö- ver detta bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och för moderbolaget också interna fordringar. Sveafastigheter tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedöm- ning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. RÄNTERISK Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från utvecklingen på räntemarknaden för Sveafastigheter. Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för lån, och dels som marknadsvärdeförändringar på derivat i form av ränteswappar. Fokus ligger primärt på den po - tentiella risken i Sveafastigheters löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en önskad stabilitet i Sveafastigheters totala kassaflöden. Sta- bil kassaflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastig- hetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikelser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rör- lig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas käns- ligheten hos Sveafastigheters totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningen var 1,9 (2,9) vid årets slut. Nedan redovisas ränteförfallostrukturen. Ränteförfallostruktur 2025-12-31 2024-12-31 Mkr Ränteförfall Andel, % Ränteförfall Andel, % < 1 år 2 543 20 814 7 1-2 år 5 861 46 571 5 2-3 år 820 6 6 424 53 3-4 år 3 517 28 2 670 22 4-5 år - - 1 667 13 >5 år - - - - Totalt 12 740 100 12 146 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 63 ===== 63 COVENANTER I låneavtalen finns finansiella åtaganden som koncernen åtar sig att uppfylla under löptiden, så kallade covenanter. De mest väsentliga covenanterna beskrivs nedan. • Icke-säkerställda räntebärande skulder (obligationer) med ett redovisat värde om 3 690 mkr (1 683) – Löpande finansiellt villkor för skuldsättning. Belå - ningsgrad (definierad som Nettoskuld / Summa Till- gångar minus Likvida medel) om maximalt 55 procent. Per 2025-12-31 var belåningsgraden 42 procent. – Villkor vid ny marknadsskuldsättning (så som defi - nierat i de allmänna villkoren). Räntetäckningsgrad (definierad som Resultat före finansiella poster och värdeförändringar / Finansnetto) om minst 1,5 ggr. Denna covenat testas endast om Sveafastigheter tar upp ny skuld som kan handlas på en reglerad mark- nad. I samband med att bolaget tagit upp ny skuld på kapitalmarknaden under 2025 har testet för ränteräck- ningsgraden uppfyllts. • Säkerställda räntebärande skulder (skulder till kredit- institut) med ett bokfört värde om 9 030 mkr (10 421). Finansiella åtaganden är ofta unika för enskilda låneavtal. Exempel på vanligt förekommande covenanter är belå- ningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Covenan- terna mäts och testas vanligtvis på låntagarnivå. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren regelbundet förses med viss finansiell information. Sveafastigheter bevakar, testar och följer upp covenanterna kvartalsvis och årsvis i enlighet med låneavtalen. Uppfylls inte de finansiella åtagandena kan exempelvis ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Sveafastigheter har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter per 2025-12-31. Det finns inga indikationer att Sveafastigheter skulle ha svårigheter att uppfylla covenan- terna nästa gång de testas per delårsrapportdagen 31 mars 2026. NOT 23: ÖVRIGA SKULDER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Moms -16 -27 Skulder personalkostnader -6 -5 Fastighetsskatt -14 -37 Transaktionsskulder -622 -199 Ställda säkerheter derivat -8 - Övriga kortfristiga skulder -6 -35 Redovisat värde -670 -303 Transaktionsskulderna om -622 mkr (-199) avser finansie- ringsskuld av två pågående projekt där entreprenören står för finansieringen. Skulden kommer regleras under våren 2026 i samband med projektavslut. NOT 24: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna personalkostnader -13 -19 Upplupna driftskostnader -39 -19 Upplupna räntor -89 -77 Ej betald stämpelskatt -32 -17 Förutbetalda hyresintäkter -127 -102 Övriga upplupna kostnader -14 -110 Redovisat värde -314 -344 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 64 ===== 64 NOT 25: SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Kassaflödes påverkande transaktioner Ej kassaflödes påverkande transaktioner Mkr 2025-01-01 Upptagna lån Amorterade lån Förvärv/Överföring av tillgångar och skulder 2025-12-31 Obligationer 1 683 2 500 -413 -80 3 690 Skulder till kreditinstitut 10 421 150 -1 572 32 9 030 Redovisat värde 12 104 2 650 -1 985 -48 12 720 Kassaflödes påverkande transaktioner Ej kassaflödes påverkande transaktioner Mkr 2024-01-01 Upptagna lån Amorterade lån Förvärv/Överföring av tillgångar och skulder 2024-12-31 Obligationer - 1 694 - -11 1 683 Skulder till kreditinstitut 8 393 - -1 081 3 109 10 421 Skulder till ägare 4 334 - -361 -3 973 - Redovisat värde 12 727 1 694 -1 442 -875 12 104 NOT 26: FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG MED AVDRAG FÖR LIKVIDA MEDEL Mkr 2025 2024 Förvaltningsfastigheter 246 435 Likvida medel 0 - Övriga tillgångar och fordringar 124 4 Förvärvade tillgångar 257 439 Skulder till kreditinstitut 0 115 Övriga lång- och kortfristiga skulder 1 222 Förvärvade nettotillgångar 256 102 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångarna -256 -102 Avdrag: Tidigare förvärvade andelar - 38 Kontant erlagd köpeskilling -256 -64 Förvärvade likvida medel 0 - Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -41 -221 Summa förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel -297 -285 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 65 ===== 65 NOT 27: STÄLLDA SÄKERHETER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Fastighetsinteckningar 12 491 12 579 Andelar i koncernföretag 11 803 8 913 Summa ställda säkerheter 24 294 21 492 NOT 28: EVENTUALFÖRPLIKTELSER Det finns inga åtaganden. NOT 29: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner mellan Sveafastigheter AB (publ) och dess dotterbolag har eliminerats i koncernen och redovisas inte i denna not. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB som om- fattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,5 mkr (2025 års nivå). Avtalet har under året förlängts med ett år och löper nu fram till utgången av 2027 . Intäkterna som avtalet genererar redovisas som Övriga förvaltningsintäkter. Sveafastigheter har under 2024 sålt teknisk förvaltning till joint venture SBB Kåpan Bostad AB. Intäkterna, 12 mkr, re- dovisas som Övriga förvaltningsintäkter. Sveafastigheter hyr förvaltningskontor och parkeringsplat- ser från SBB. Transaktioner med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB Mkr 2025 2024 Fakturerade förvaltningstjänster 54 48 Räntekostnader - -165 Hyra förvaltningskontor och parkeringsplatser 1 1 För information om ersättningar till styrelse och ledande be- fattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader. NOT 30: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN • Ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR etablerades och under det har seniora, icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR emitterats. • Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 111 mEUR seniora, icke-säkerställda obligationer. • Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter vid Älta centrumkvarter. • Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvis- ning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala Västerås. • Bytesaffären med KlaraBo tillträddes. Överenskommet fastighetsvärde i den portfölj Sveafastigheter avyttrade motsvarar fastigheternas bokförda värde. Transaktionen bedöms initialt minska Sveafastigheters intjäningsförmå- ga med cirka två mkr och minska uthyrningsgraden med 0,04 procentenheter. Sveafastigheter är nettosäljare i transaktionen och erhöll en köpeskilling om cirka 90 mkr efter avdrag för bland annat latent skatt. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 66 ===== 66 Moderbolaget KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncern­ övergripande funktioner såsom finans, transaktion och kommunikation. Moderbolaget hade vid årets utgång 17 anställda. Nettoomsättningen uppgick under året till 47 mkr (29) och består till största del av management fee. Personalkostnaderna uppgick till ­35 mkr (­33) för året. Övriga rörelsekostnader uppgick till ­67 mkr (­57) för året, varav ­11 mkr (­22) är hänförliga till noteringen och listbytet till Nasdaq Stockholm samt uppbyggnaden av organisationen. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Nettoomsättning 47 29 Personalkostnader 4 -35 -33 Övriga rörelsekostnader 3 -67 -57 Rörelseresultat -55 -61 Resultat från andelar i koncernföretag 5 - -2 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 414 1 335 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -532 -1 126 Värdeförändringar finansiella instrument -3 -26 Resultat efter finansiella poster -176 120 Bokslutsdispositioner 8 57 -15 Resultat före skatt -119 105 Skatt 9 11 -9 ÅRETS RESULTAT -108 96 Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Årets resultat -108 96 Övrigt totalresultat - - TOTALRESULTAT FÖR ÅRET -108 96 ===== SIDA 67 ===== 67 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 18 475 18 478 Fordringar hos koncernföretag 11 7 204 6 414 Derivat 12 7 20 Uppskjuten skattefordran 14 - Summa finansiella anläggningstillgångar 25 701 24 912 Summa anläggningstillgångar 25 701 24 912 Omsättningstillgångar Kundfordringar 12 - 2 Övriga fordringar 12 75 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 14 3 Likvida medel 14 252 17 Summa omsättningstillgångar 341 23 SUMMA TILLGÅNGAR 26 043 24 935 Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 15 1 1 Fritt eget kapital Aktieägartillskott 16 298 16 298 Transaktionskostnader -60 -60 Balanserat resultat 86 -10 Årets resultat -108 96 Summa fritt eget kapital 16 216 16 324 Summa eget kapital 16 216 16 325 Obeskattade reserver 16 15 15 Långfristiga skulder Obligationer 12 3 690 1 683 Derivat 12 2 20 Skulder till koncernbolag 17 5 952 6 752 Uppskjutna skatteskulder - 0 Summa långfristiga skulder 9 645 8 455 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 12 0 0 Aktuella skatteskulder 12 9 Derivat 12 74 - Kortfristiga skulder 16 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 65 128 Summa kortfristiga skulder 167 140 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 043 24 935 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 68 ===== 68 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 0 0 0 Årets resultat - 96 96 Övrigt totalresultat - - - Årets totalresultat - 96 96 Nyemission 1 - 1 Transaktionskostnader - -60 -60 Aktieägartillskott - 16 288 16 288 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 324 16 325 Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 324 16 325 Årets resultat - -108 -108 Övrigt totalresultat - - - Årets totalresultat - -108 -108 Utgående eget kapital 2025-12-31 1 16 216 16 216 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 69 ===== 69 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -119 105 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avsättning till periodiseringsfond - 15 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -2 - Övriga ej kassaflödespåverkande poster 1 - Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -120 120 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (­)/Minskning (+) av rörelsefordringar -83 -15 Ökning (+)/Minskning (­) av rörelseskulder -60 6 891 Kassaflöde från den löpande verksamheten -263 6 996 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott - -18 478 Investeringar i finansiella tillgångar -1 590 -6 414 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel - 0 Avyttring av dotterbolag 0 2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 590 -24 890 Finansieringsverksamheten Nyemission - 0 Transaktionskostnader - -60 Erhållna aktieägartillskott - 16 288 Upptagna lån 2 500 1 683 Amortering av låneskulder -413 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 088 17 911 Årets kassaflöde 235 17 Likvida medel vid årets början 17 0 Likvida medel vid årets slut 252 17 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 70 ===== 70 NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tilläm­ par samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För uppskattningar och bedömningar se not 3 för kon­ cernen. NOT 3: ARVODE TILL REVISOR Ernst & Young AB Mkr 2025 2024 Revisionsuppdraget -2 -4 Andra revisionsuppdrag - - Skatt - - Övrigt - - Summa -2 -4 NOT 4: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER För löner och ersättningar till anställda och ledande be­ fattningshavare samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen. NOT 5: RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning be­ döms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknip­ pade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen. Mkr 2025 2024 Resultat från andelar i koncernföretag - -2 Summa - -2 NOT 6: RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Mkr 2025 2024 Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter från koncernföretag 407 1 335 Övriga finansiella intäkter 7 0 Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 414 1 335 NOT 7: RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Mkr 2025 2024 Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntekostnader till koncernföretag -407 -1 081 Räntekostnader till ägare - -11 Övriga räntekostnader -122 -22 Övriga finansiella kostnader -3 -12 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -532 -1 126 Moderbolagets noter SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 71 ===== 71 NOT 8: BOKSLUTSDISPOSITIONER Mkr 2025 2024 Avsättning till periodiseringsfond - -15 Lämnade/mottagna koncernbidrag 57 - Summa 57 -15 NOT 9: SKATT Redovisad skatt Mkr 2025 2024 Aktuell skatt -3 -9 Uppskjuten skatt underskottsavdrag - 0 Uppskjuten skatt finansiella instrument 14 - Redovisad skatt 11 -9 Avstämning av effektiv skatt Mkr 2025 2024 Resultat före skatt -119 105 Skatt enligt moderbolagets skattesats 25 -22 Skatteeffekt av: Skatt hänförlig till tidigare år -3 - Ej skattepliktiga intäkter 15 3 Ej avdragsgilla kostnader -25 -3 Intäkter som ska tas upp men som inte ingår i det redovisade resultatet 0 - Kostnader som ska dras av men som inte ingår i det redovisade resultatet - 12 Redovisad skatt 11 -9 Effektiv skattesats, % 10 8 NOT 10: ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlig­ het med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bok­ fört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Mkr 2025 2024 Ingående anskaffningsvärden 18 478 2 Förvärv - 0 Aktieägartillskott - 18 478 Avyttringar -2 -2 Utgående redovisat värde 18 475 18 478 Direktägda dotterbolag Redovisat värde, tkr Bolagsnamn Org.nr Säte Antal aktier Kapitalandel, % 2025-12-31 2024-12-31 Sveafastigheter Holding AB 559479-1880 Stockholm 25 000 100 18 475 235 18 477 741 Summa redovisat värde 18 475 235 18 477 741 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 72 ===== 72 Indirektägda bolag Org.nr Namn Andel, % 559281-0856 Sveafastigheter 1.101 Holding AB 100 559464-0939 Sveafastigheter 1.102 Holding AB 100 559266-0780 Sveafastigheter 1.201 Holding AB 100 559266-0806 Sveafastigheter 1.202 Holding AB 100 559266-0863 Sveafastigheter 1.203 Holding AB 100 559266-0871 Sveafastigheter 1.204 Holding AB 100 559266-0889 Sveafastigheter 1.205 Holding AB 100 559266-0897 Sveafastigheter 1.206 Holding AB 100 559266-0905 Sveafastigheter 1.207 Holding AB 100 559266-0798 Sveafastigheter 1.208 Holding AB 100 559266-0822 Sveafastigheter 1.209 Holding AB 100 559266-0830 Sveafastigheter 1.210 Holding AB 100 559266-0848 Sveafastigheter 1.211 Holding AB 100 559266-0855 Sveafastigheter 1.212 Holding AB 100 559481-7628 Sveafastigheter 1.213 Holding AB 100 559464-0954 Sveafastigheter 1.214 Holding AB 100 559464-1010 Sveafastigheter 1.301 Holding AB 100 559464-1077 Sveafastigheter 1.401 Holding AB 100 559464-1275 Sveafastigheter 1.402 Holding AB 100 559464-1085 Sveafastigheter 1.403 Holding AB 100 559464-1093 Sveafastigheter 1.404 Holding AB 100 559464-1101 Sveafastigheter 1.408 Holding AB 100 559464-1184 Sveafastigheter 1.411 Holding AB 100 559464-1192 Sveafastigheter 1.412 Holding AB 100 559464-1200 Sveafastigheter 1.413 Holding AB 100 559185-5654 Sveafastigheter 1.501 Holding AB 100 559347-1997 Sveafastigheter 1.502 Holding AB 100 559070-4713 Sveafastigheter 1.503 Holding AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559276-5571 Sveafastigheter 1.504 Holding AB 100 559276-5621 Sveafastigheter 1.505 Holding AB 100 559374-8642 Sveafastigheter 1.506 Holding AB 100 559314-1442 Sveafastigheter 1.507 Holding AB 100 559347-1989 Sveafastigheter 1.508 Holding AB 100 559281-0864 Sveafastigheter 2.101 Holding AB 100 559464-1374 Sveafastigheter 2.102 Holding AB 100 559464-1234 Sveafastigheter 2.103 Holding AB 100 559464-1242 Sveafastigheter 2.104 Holding AB 100 559464-1259 Sveafastigheter 2.105 Holding AB 100 559464-1382 Sveafastigheter 2.106 Holding AB 100 559277-2049 Sveafastigheter 2.201 Holding AB 100 559277-2098 Sveafastigheter 2.202 Holding AB 100 559277-2114 Sveafastigheter 2.203 Holding AB 100 559464-1358 Sveafastigheter 2.301 Holding AB 100 559464-0970 Sveafastigheter 3.101 Holding AB 100 559464-1044 Sveafastigheter 3.102 Holding AB 100 559464-0962 Sveafastigheter 3.103 Holding AB 100 559464-0988 Sveafastigheter 3.104 Holding AB 100 559423-7314 Sveafastigheter 3.105 Holding AB 100 559326-6348 Sveafastigheter 3.106 Holding AB 100 559364-1656 Sveafastigheter 3.107 Holding AB 100 559423-7322 Sveafastigheter 3.108 Holding AB 100 559161-9936 Sveafastigheter Aspuddens Husentreprenad AB 100 556667-8842 Sveafastigheter Avesta Kråkan 1 och Majsen 3 AB 100 559464-1168 Sveafastigheter Backen 8:15 MergoCo AB 100 559070-4721 Sveafastigheter Boden Aspen 4 AB 100 559457-8311 Sveafastigheter Boden Tuppen AB 100 559079-3625 Sveafastigheter Borlänge AB 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 73 ===== 73 Org.nr Namn Andel, % 916898-6546 Sveafastigheter Borås Priorn 6 Handelsbolag 100 916898-6553 Sveafastigheter Borås Väpnaren 6 Handelsbolag 100 559229-3921 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 100 559376-6883 Sveafastigheter Bostad Bro AB 100 559306-0477 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 100 559122-5999 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 100 559122-6021 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 100 559256-4008 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 100 559301-4649 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 100 559376-6867 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 100 556700-2067 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 100 559122-6039 Sveafastigheter Bostad Silver Life AB 100 559235-4988 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 100 559418-4730 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 100 556985-1289 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 100 559080-4265 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 100 559122-2921 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 100 559122-2905 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 100 559256-3984 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 100 559131-3530 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 100 559171-7946 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 100 559220-1015 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 100 559256-3976 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 100 559301-4672 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 100 559322-6664 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 100 559335-6677 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 100 559335-6685 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 100 559376-6818 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 100 559464-1028 Sveafastigheter Bostadsutveckling XV AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559464-1036 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVI AB 100 556984-1660 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVII Holding AB 100 559464-1051 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVIII AB 100 556975-6389 Sveafastigheter Bostadsutveckling XX Holding AB 100 559334-4087 Sveafastigheter Del av Botkyrka Tumba 8:347 AB 100 559122-6013 Sveafastigheter Del av Haninge Kalvsvik 1:4 och 16:1 C AB 100 559225-1168 Sveafastigheter Del av Motala T ellus 1 AB 100 559171-7854 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön A AB 100 559216-8610 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön B AB 100 559232-8735 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön C AB 100 559171-7896 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 A AB 100 559169-8583 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 B AB 100 559256-4016 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 A AB 100 559376-6859 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 B AB 100 559273-3124 Sveafastigheter Del av Stockholm Aspudden 2:1 AB 100 559256-4024 Sveafastigheter Del av Stockholm Bromsten 9:2 AB 100 559301-4714 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 A AB 100 559335-6594 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 B AB 100 559256-3992 Sveafastigheter Del av Stockholm Fäboden 1 AB 100 559210-1967 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 A AB 100 559232-8768 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 B AB 100 559335-6628 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 C AB 100 559335-6610 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 D AB 100 559242-8477 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 E AB 100 559301-4680 Sveafastigheter Del av Stockholm Skärholmen 2:1 AB 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 74 ===== 74 Org.nr Namn Andel, % 559235-5084 Sveafastigheter Del av Stockholm Stureby och Örby AB 100 559141-1268 Sveafastigheter Del av Stockholm Sätra 2:1 AB 100 559210-1975 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB 100 559335-6669 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB 100 559122-6070 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 AB 100 559301-4706 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 B AB 100 559122-6047 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 A AB 100 559235-4996 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 B AB 100 559171-7839 Sveafastigheter Del av T yresö Kumla 3:1263 A AB 100 559335-6651 Sveafastigheter Del av T yresö Kumla 3:1263 B AB 100 559171-7847 Sveafastigheter Del av T yresö Näsby 4:1469 A AB 100 559147-6451 Sveafastigheter Del av T yresö Näsby 4:1469 B AB 100 559301-4656 Sveafastigheter Del av Upplands Väsby Vilunda AB 100 559080-4299 Sveafastigheter Del av Uppsala Kronåsen 1:25 AB 100 559080-4323 Sveafastigheter Del av Vallentuna Rickeby­Mörby AB 100 556985-1271 Sveafastigheter Development AB 100 556436-7000 Sveafastigheter Ekorren 2 och Jupiter 11 AB 100 556902-3020 Sveafastigheter Eskilstuna Fakiren 3 AB 100 556813-9249 Sveafastigheter Eskilstuna Fjärilen 8 AB 100 556879-9315 Sveafastigheter Exporten 1 AB 100 559105-9976 Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB 100 559149-4827 Sveafastigheter Falun Lilla Näs och Korsnäs AB 100 559408-9921 Sveafastigheter Falun T egelbruket 4, projekt AB 100 556729-9853 Sveafastigheter Göteborg Bergsjön 15:3 AB 100 559340-1218 Sveafastigheter Halmstad Linden 2 AB 100 559340-1226 Sveafastigheter Halmstad Linden 8 AB 100 559300-7254 Sveafastigheter Haninge Kalvsvik AB 100 559106-8894 Sveafastigheter Helsingborg 1 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559153-7831 Sveafastigheter Helsingborg 2 AB 100 556442-9206 Sveafastigheter Helsingborg Leran 1 och 4 AB 100 559135-0722 Sveafastigheter Helsingborg Spårvagnen 1 AB 100 559464-0871 Sveafastigheter Holding 1 AB 100 559464-0889 Sveafastigheter Holding 1.1 AB 100 559464-0947 Sveafastigheter Holding 1.2 AB 100 559464-1002 Sveafastigheter Holding 1.3 AB 100 559464-1069 Sveafastigheter Holding 1.4 AB 100 559464-1150 Sveafastigheter Holding 1.5 AB 100 559464-1218 Sveafastigheter Holding 2 AB 100 559464-1226 Sveafastigheter Holding 2.1 AB 100 559464-1283 Sveafastigheter Holding 2.2 AB 100 559464-1341 Sveafastigheter Holding 2.3 AB 100 559464-1119 Sveafastigheter Holding 3 AB 100 559479-1898 Sveafastigheter Holding Förvaltning AB 100 559313-5964 Sveafastigheter Höganäs 1 AB 100 556851-0902 Sveafastigheter Höganäs Bostäder AB 100 556720-6247 Sveafastigheter Höganäs Flora 5 AB 100 556547-7550 Sveafastigheter Höganäs Höganäs 38:47 AB 100 969661-1046 Sveafastigheter Höganäs Möllan 31 Handelsbolag 100 559191-4691 Sveafastigheter Höganäs Olympia 14 och 15 AB 100 559019-0228 Sveafastigheter Höganäs Släggan 1 AB 100 559206-2524 Sveafastigheter Höganäs Stataren 1 AB 100 556828-3138 Sveafastigheter Höganäs Stataren 2 AB 100 559199-5153 Sveafastigheter Jönköping Varberg 1 AB 100 559177-6645 Sveafastigheter Jönköping Önskemålet 7 AB 100 556516-1303 Sveafastigheter Karlshamn Mörrum 84:2 AB 100 559481-7537 Sveafastigheter Karlskrona Fregatten 16 AB 100 559162-1221 Sveafastigheter Karlskrona Gullbernahult 31 AB 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 75 ===== 75 Org.nr Namn Andel, % 559157-9866 Sveafastigheter Karlskrona Kvarnhöjden 1 AB 100 556586-2199 Sveafastigheter Karlskrona Mo 1:95 och Monsunen 1 AB 100 559146-6056 Sveafastigheter Karlskrona Verkö 3:118 AB 100 559287-3797 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 A AB 100 559287-3805 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 B AB 100 559287-3813 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 C AB 100 559324-0194 Sveafastigheter Karlstad Regementet 21 AB 100 559225-6928 Sveafastigheter Kävlinge Arvid 1 AB 100 559225-6902 Sveafastigheter Kävlinge Kristallen AB 100 559225-6936 Sveafastigheter Kävlinge Sandhammaren 4 AB 100 559225-6910 Sveafastigheter Kävlinge Servitutet 2 AB 100 556693-9491 Sveafastigheter Landskrona 1 AB 100 559345-4225 Sveafastigheter Landskrona 2 AB 100 559267-6406 Sveafastigheter Landskrona 3 AB 100 556727-3643 Sveafastigheter Landskrona 5 AB 100 556768-2033 Sveafastigheter Landskrona AB 100 559152-8756 Sveafastigheter Landskrona Cykeln 3 AB 100 556925-2017 Sveafastigheter Landskrona Gröna Lund 20 AB 100 556064-4105 Sveafastigheter Landskrona Herkules 27 och 30 AB 100 556685-4096 Sveafastigheter Landskrona Neptun 30 AB 100 556514-2964 Sveafastigheter Landskrona Pallas 44 och 71 AB 100 559220-6964 Sveafastigheter Landskrona Sten Sture 11 AB 100 559276-5431 Sveafastigheter Linköping Idrottsstjärnan AB 100 556868-2545 Sveafastigheter Linköping Lavinen 5 AB 100 559276-5407 Sveafastigheter Linköping Luftpumpen och Lägerhyddan AB 100 559276-5415 Sveafastigheter Linköping Nyponbusken AB 100 559276-5357 Sveafastigheter Linköping Riket AB 100 559273-5103 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 1 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559273-5095 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 2 AB 100 559273-5087 Sveafastigheter Linköping Riskornet 1 AB 100 559276-5340 Sveafastigheter Linköping Räknestickan 1 AB 100 559223-3927 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 100 559218-8444 Sveafastigheter Lägenheter Holding AB 100 559204-0462 Sveafastigheter Malmö Pelaren 2 AB 100 556707-4504 Sveafastigheter Nacka Orminge 60:2 AB 100 556686-3493 Sveafastigheter Nacka Sicklaön 126:12 AB 100 556810-8517 Sveafastigheter Nackagubb AB 100 556742-5912 Sveafastigheter Norrtälje Marknadshagen AB 100 556973-7264 Sveafastigheter Nykvarn Kaffebryggaren AB 100 559208-8735 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta A AB 100 559229-6551 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta B AB 100 556897-8232 Sveafastigheter Nyköping AB 100 559481-7602 Sveafastigheter Nyköping Elektrikern 1 AB 100 559464-1390 Sveafastigheter Nyköping Svarvaren 4 AB 100 559114-4240 Sveafastigheter Nynäshamn 2 Holding AB 100 559114-4257 Sveafastigheter Nynäshamn T elegrafen 21 AB 100 559114-5064 Sveafastigheter Nynäshamn T elegrafen Holding AB 100 556697-5107 Sveafastigheter Olofström Holje 106:1 AB 100 559440-7644 Sveafastigheter Oskarshamn Emmekalv och Älvehult AB 100 559481-7552 Sveafastigheter Oskarshamn Hälsan AB 100 559481-7545 Sveafastigheter Oskarshamn Merkurius 4 AB 100 559152-5307 Sveafastigheter Oskarshamn Måsen 1 AB 100 559297-0353 Sveafastigheter Parkering Holding AB 100 559464-1176 Sveafastigheter Pilen MergoCo AB 100 559235-5001 Sveafastigheter Sala Backe Vaksala Brillinge AB 100 559449-4337 Sveafastigheter Services AB 100 559031-5262 Sveafastigheter Sigtuna Rävsta 5:329 AB 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 76 ===== 76 Org.nr Namn Andel, % 559131-3563 Sveafastigheter Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 100 559368-3559 Sveafastigheter Skellefteå Bägaren 7 AB 100 559481-7594 Sveafastigheter Skellefteå Dagsmejan 1 AB 100 559276-5217 Sveafastigheter Skellefteå Hedensbyn 25:50 AB 100 559341-6984 Sveafastigheter Skellefteå Jullen 1 AB 100 559050-7967 Sveafastigheter Skellefteå Motvikten 1 AB 100 559050-7959 Sveafastigheter Skellefteå Orkestern 6 AB 100 559457-5101 Sveafastigheter Skellefteå Prästbord 8:8 AB 100 559457-5119 Sveafastigheter Skellefteå Rönnbäcken 2:13 AB 100 559050-8056 Sveafastigheter Skellefteå Storkåge 21:19 AB 100 559108-5070 Sveafastigheter SLUV Holding AB 100 559090-9668 Sveafastigheter Sländan Holding AB 100 559115-8711 Sveafastigheter Stenungsund Höga 2:154 AB 100 556966-4476 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 1 AB 100 556966-4484 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 6 och 8 AB 100 969678-0395 Sveafastigheter Stockholm Barlasten 4 Kommanditbolag 100 969677-9181 Sveafastigheter Stockholm Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 100 559045-5068 Sveafastigheter Stockholm Hedvig 7 AB 100 556882-0848 Sveafastigheter Stockholm Hållsätra 8 AB 100 559101-8733 Sveafastigheter Stockholm Järinge 2 AB 100 559183-6043 Sveafastigheter Stockholm Kvarnluckan 1 och 2 AB 100 556900-0010 Sveafastigheter Stockholm Mariehamn 1 AB 100 559167-0772 Sveafastigheter Stockholm Sothönan 12 och 13 AB 100 559513-9535 Sveafastigheter Stockholm Sveaorden 2 AB 100 559039-2212 Sveafastigheter Stockholm Vårholmen 6 AB 100 556878-8268 Sveafastigheter Stockholm Åkeshov AB 100 559114-7938 Sveafastigheter Stockholm Örjan 23 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556975-9136 Sveafastigheter Studentbacken Sågtorp AB 100 916563-7035 Sveafastigheter Sundbyberg Fjällnäset 14 Kommanditbolag 100 556674-7613 Sveafastigheter Sundbyberg Lärkan 14 AB 100 556974-0367 Sveafastigheter Sundsvall Västland 26:39 AB 100 559004-1728 Sveafastigheter Söderhamn AB 100 556564-9828 Sveafastigheter Södertälje 1 AB 100 556717-0062 Sveafastigheter Södertälje 2 AB 100 559057-0619 Sveafastigheter Södertälje Sländan 8 AB 100 559202-8830 Sveafastigheter Tierp Jörsön 7:6 AB 100 556588-2841 Sveafastigheter Tierp Jörsön och Söderfors Bruk AB 100 556684-7116 Sveafastigheter Trelleborg AB 100 559182-0583 Sveafastigheter Trollhättan 1 AB 100 556456-6486 Sveafastigheter Trollhättan Lodjuret 6 AB 100 559240-0559 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 4 AB 100 556722-1709 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 5 AB 100 559464-0905 Sveafastigheter Trollhättan Vintergrönan 13 AB 100 559062-5835 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 4 AB 100 559384-7246 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 8 AB 100 556748-3903 Sveafastigheter Umeå AB 100 559481-7578 Sveafastigheter Umeå Backen 8:15 AB 100 559481-7560 Sveafastigheter Umeå Backen 8:7 ­ 8:12 AB 100 556886-6395 Sveafastigheter Umeå Bajonetten 9 AB 100 559323-8255 Sveafastigheter Umeå Barnmorskan 2 AB 100 559464-0921 Sveafastigheter Umeå Bytesgärdet 5 AB 100 559023-9199 Sveafastigheter Umeå Eklunda AB 100 559464-0897 Sveafastigheter Umeå Gärdet 14 AB 100 559351-8433 Sveafastigheter Umeå Långmyran 8 AB 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 77 ===== 77 Org.nr Namn Andel, % 559302-1701 Sveafastigheter Umeå Puman 3 AB 100 559302-1685 Sveafastigheter Umeå Puman 7 AB 100 559354-4926 Sveafastigheter Umeå Rovdjuret 13 AB 100 559464-0913 Sveafastigheter Umeå Ödlan 2 AB 100 559276-5563 Sveafastigheter Unobo Holding AB 100 969633-7709 Sveafastigheter Vallentuna Vallentuna­Rickeby 1:40KB 100 559210-1959 Sveafastigheter Vaxholm Vega 9 AB 100 559479-5881 Sveafastigheter Västerås Almen 2 AB 100 556974-8527 Sveafastigheter Västerås Focken 1 och 2 AB 100 559122-6088 Sveafastigheter Västerås Hydran 2 AB 100 559285-3617 Sveafastigheter Västerås Najaden 3 AB 100 559285-3609 Sveafastigheter Västerås Najaden AB 100 559053-5273 Sveafastigheter Västerås Neptun 1 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556964-1342 Sveafastigheter Västerås Sandstenen 16 AB 100 559464-1267 Sveafastigheter Västerås Sågklingan AB 100 556883-5515 Sveafastigheter Växjö Hov Dalbogård 3­4 AB 100 559212-5750 Sveafastigheter Östersund Hästhandlaren 6 AB 100 556955-0766 Sveafastigheter Östersund Traktören 8 AB 100 559338-1741 E:A Årby Norra Fastigheter II AB 100 559338-1774 EA Årby Norra Fastighets AB 100 559201-9169 FL Norra Årby AB 100 559327-2031 FL Årby Norra II AB 100 559338-9751 FL Årby Norra III AB 100 559181-7266 FL­Nystavaren AB 100 559535-8143 Goldcup 37656 AB 100 559535-8150 Goldcup 37657 AB 100 559535-8168 Goldcup 37658 AB 100 559535-1692 Neobo Träkolet NYAB AB 100 NOT 11: FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG KREDITRISK Moderbolaget tillämpar en ratingbaserad metod för be­ räkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fal­ lissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinstäl­ lelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföreta­ gen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon kon­ cernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dot­ terföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. Moderbolaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringarna. Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genom­ snittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets be­ dömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 6 414 10 Tillkommande fordringar 821 6 414 Avgående fordringar -31 -10 Redovisat värde 7 204 6 414 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 78 ===== 78 NOT 12: FINANSIELLA INSTRUMENT FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI I nedanstående tabell presenteras moderbolagets finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag - - 7 204 6 414 Derivat 7 20 - - Kundfordringar - - - 2 Övriga kortfristiga fordringar - - 75 0 Likvida medel - - 252 17 Summa 7 20 7 531 6 434 Finansiella skulder Obligationer - - 3 690 1 683 Derivat 76 20 - - Skulder till koncernföretag - - 5 952 6 752 Leverantörsskulder - - 0 0 Övriga kortfristiga skulder - - 16 3 Summa 76 20 9 658 8 438 LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK Moderbolagets återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. 2025-12-31 Löptidsanalys Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Obligationer 161 2 324 921 809 4 214 Skulder till koncernföretag - - - 5 952 5 952 Leverantörsskulder 0 - - - 0 Övriga kortfristiga skulder 16 - - - 16 Summa 177 2 324 921 6 761 10 182 2024-12-31 Löptidsanalys Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Obligationer 80 1 770 - - 1 850 Skulder till koncernföretag - - - 6 752 6 752 Leverantörsskulder 0 - - - 0 Övriga kortfristiga skulder 3 - - - 3 Summa 8 1 770 - 6 752 8 605 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 79 ===== 79 DERIVAT Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta­ och räntederivat, baseras på en diskontering av beräk­ nade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 2. Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2025 eller 2024. För­ ändring för derivatinstrumenten presenteras i tabellen. OBLIGATIONER Listade obligationer finns i not 17 för koncernen. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 0 - Nyanskaffningar -1 0 Orealiserad värdeförändring i resultatet -69 0 Utgående redovisat värde -69 0 varav redovisad som finansiell tillgång 7 20 vara redovisad som finansiell skuld 76 20 NOT 13: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna ränteintäkter 9 2 Övriga förutbetalda kostnader 6 1 Redovisat värde 14 3 NOT 14: LIKVIDA MEDEL Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Banktillgodohavanden 252 17 Summa 252 17 NOT 15: EGET KAPITAL Per den 31 december 2025 består aktiekapitalet av 200 000 000 stamaktier med ett kvotvärde om 0,0025 kr. Se även upplysningar i koncernens not 21 Eget kapi­ tal. NOT 16: OBESKATTADE RESERVER REDOVISNINGSPRINCIP I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skat­ teskuld och eget kapital. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Periodiseringsfond 15 15 Summa 15 15 NOT 17: SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Ingående redovisat värde 6 752 12 Tillkommande skulder 189 6 749 Avgående skulder -989 -9 Redovisat värde 5 952 6 752 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 80 ===== 80 NOT 18: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2025-12-31 2024-12-31 Upplupna personalkostnader 3 3 Upplupna räntekostnader 49 34 Upplupna noteringskostnader - 60 Övriga upplupna kostnader 12 31 Redovisat värde 65 128 NOT 19: STÄLLDA SÄKERHETER Bolaget har inga ställda säkerheter 2025 eller 2024. NOT 20: EVENTUALFÖRPLIKTELSER Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag upp­ går till 4 228 mkr (5 565). NOT 21: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolagets transaktioner med närstående inbegriper ut ­ låning till dotterföretag och på de lånen belöper ränta. Lån inom koncernen är efterställda och har under året löpt med 4,314 ­ 5,75 procent (5,75) ränta som betalats kvartalsvis. 2025 Mkr För säljning av tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern­ bolag 47 0 7 204 5 952 Summa 47 0 7 204 5 952 2024 Mkr För säljning av tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern­ bolag 29 254 6 414 6 752 Aktieägare - -11 - - Summa 29 243 6 414 6 752 För information om ersättningar till ledande befattnings­ havare se not 8 för koncernen. NOT 22: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN För händelser efter balansdagen se not 30 för koncer­ nen. NOT 23: FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr 2025-12-31 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserat resultat 16 324 131 650 Årets resultat -108 326 285 Summa 16 215 805 365 Disponeras så att I ny räkning överföres 16 215 805 365 Summa 16 215 805 365 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 81 ===== 81 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern­ och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Sveafastigheters årsredovisning vars innehåll anges på sidan 87 , har godkänts för utfärdande av styrelsen. Innehållet i denna årsredovisning bestämdes den 19 mars 2026 Stockholm den 23 mars 2026 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Leiv Synnes Styrelseledamot Jenny Wärme Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET ===== SIDA 82 ===== 82 TILL BOLAGSSTÄMMAN I SVEAFASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 559449-4329 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon­ cernredovisningen för Sveafastigheter AB (publ) för rä­ kenskapsåret 2025­01­01 – 2025­12­31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31­37 . Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 23­81 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä­ sentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp­ rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31­37 . Förvalt­ ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re­ sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern­redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors­ förordningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit­ tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom ­ mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­ liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de om­ råden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga sepa­ rata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta sammanhang. Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnit­ tet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också inom dessa områden. Därmed genomfördes re­ visionsåtgärder som utformats för att beakta vår be ­ dömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla de områden som framgår nedan utgör grunden för vår revisionsberättelse. Revisionsberättelse SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 83 ===== 83 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än års­ redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1­22 samt 87­116. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty­ relsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon­ cernredo­visningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis­ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om in­ formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in­ hämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse ­ ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har an­ svaret för att årsredovisningen och koncernredovisning­ en upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis­ ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och kon­ cernredovis­ning som inte innehåller några väsentliga fel­ aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern­ redovisningen an­svarar styrelsen och verkställande di­ rektören för bedömningen av bolagets förmåga att fort­ sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. An­tagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk­ställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver­ kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastig­ heter uppgick den 31 december 2025 till 29 007 Mkr och årets värdeförändringar till – 243 Mkr. Per balans­ dagen som avslutas 31 december 2025 har hela fast­ ighetsbeståndet värderats av extern värderare. Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest väsentliga posten i koncernens balansräkning. Vär ­ dering till verkligt värde är till sin natur behäftat med subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmo­ dellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kas­ saflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjor­ da transaktioner på marknaden. Med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3 Övriga väsentliga uppskattningar och bedömningar. I vår revision har vi bland annat genomfört följande granskningsåtgärder: • Vi har utvärderat bolagets process för fastighetsvär­ dering, bland annat genom att utvärdera tillämpad värderingsmetod och stickprovsvis granskat indata i värderingarna. • Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de externt anlitade värderingsexperterna. • Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. • Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. • Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i processen för fastighetsvärdering. • Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revi ­ sionsteamet granskat bolagets modell för fastighets­ värdering. Med stöd av dessa värderingsspecialister har vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader. • Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fast­ igheterna i portföljen, samt fastigheterna med största variationer i värde jämfört med föregående år. • Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. ===== SIDA 84 ===== 84 REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovis­ningen och koncernredovisningen som hel­ het inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan­ den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim­ ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och kon­ cernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi profes­ sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in­ ställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak­ tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat ut­ ifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä­ sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter­ som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa­ tion eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in­ terna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl­ lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo­visningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydan­ de tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam­ heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisning­ en om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om så­ dana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisions­bevis som inhäm­ tas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk­ turen och innehållet i årsredovisningen och koncern­ redovisningen, däribland upplysningarna, och om års­ redovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseen­ de den finansiella informationen för företag eller af ­ färsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revi­ sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta­ gelser under revisionen, däribland de eventuella bety­ dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe­ roende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämp­ liga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedöm­ da riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 85 ===== 85 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAGET TILL DISPOSITIONER AV BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Sveafastigheter AB (publ) för räkenskaps­ året 2025­01­01 – 2025­12­31 samt av förslaget till dispo­ sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören an­ svarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sveri­ ge. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnit­ tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­ liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi­ tioner be­träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt­ ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för­ valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon­ cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför­ valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt sty­ relsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kun­ na bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagsla­ gen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo ­ sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions­ sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för­ summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi­ tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk­ ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åt­ gärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åt­ gärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta­ lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre­ dovisningen har vi även utfört en granskning av att sty­ relsen och verkställande direktören har upprättat årsre­ dovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef­rappor­ ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap­ persmarknaden för Sveafastigheter AB (publ) för räken­ skapsåret 2025­01­01 – 2025­12­31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek­ tronisk rapportering. ===== SIDA 86 ===== 86 Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan­ de till Sveafastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har an­ svaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark­ naden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvän­ dig för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga fel­ aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk­ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till­ sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrk­ andeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett sys­ tem för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in­ hämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap ­ porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underla­ get i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända­ målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen vali­ dering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHT­ ML­format och en avstämning av att Esef­rapporten över­ ensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans­ och egetkapital­ räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings­ rapporten på sidorna 31­37 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor­ ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings­ rapporten har en annan inriktning och en väsentligt min­ dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysning­ ar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2­6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket sam­ ma lag är förenliga med årsredovisningens och koncern­ redovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm utsågs till Sveafastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 20 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 29 september 2023. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE Stockholm den 23 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 87 ===== Hållbarhetsredovisning Sveafastigheter integrerar hållbarhet i kärnverksamheten för att minska klimat- och miljöavtrycket och skapa trygga, attraktiva bostadsområden – en strategi som stärker lönsamheten och långsiktigt aktieägarvärde. INNEHÅLL Introduktion 88 Om hållbarhets redovisningen 88 Hållbarhetsstyrning 88 Dubbel väsentlighetsanalys 89 Hantering av hållbarhetsrisker 89 Hållbarhetsmål 90 Miljö (E) 91 Klimatanpassning 91 Klimatpåverkan och energi 92 Biologisk mångfald 97 Cirkulär ekonomi 98 Socialt (S) 99 Medarbetare  99 Leverantörers hälsa och säkerhet 101 Hem för fler 102 Trygga hyresgäster och bostadsområden 103 Styrning (G) 104 Affärsetik 104 Korruption och mutor 105 TCFD-tabell 106 Fördjupad information 107 87 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 88 ===== OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN Sveafastigheter publicerar en frivillig hållbarhetsredovis‑ ning som upprättas i linje med principer inspirerade av Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Bola‑ get omfattas inte av årsredovisningslagens krav, CSRD eller EU‑taxonomin för räkenskapsåret 2025. Bolaget redovisar dock för 2025 frivilligt upplysningar enligt ESRS E1‑5 och E1‑6. Dessa upplysningar är översiktligt granskade, se revi‑ sors utlåtande på sidan 110. Bolaget bevakar kontinuerligt utvecklingen av regelverken och avser på sikt att anpassa rapporteringen till EU‑taxonomins krav. Hållbarhetsredo‑ visningen baseras på den finansiella koncernstrukturen. Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll. Hållbarhetsinformationen i denna rapport avser helår 2025 om inget annat anges. Koncernen etablerades 2024, vilket innebär att en hållbarhetsredovisning för 2023 inte upprät‑ tades, och jämförelsetal begränsas till 2024. Redovisningen omfattar hållbarhetspåverkan i samtliga delar av Sveafast‑ igheters värdekedja. HÅLLBARHETSSTYRNING Hållbarhetsarbetet planeras, styrs och följs upp i enlighet med Sveafastigheters organisationsstruktur, med tydlig ansvarsfördelning och fastställda befogenheter som reg‑ leras i bolagets ledningssystem. Ledningssystemet består av policyer, riktlinjer, övergripande och nedbrutna mål samt handlingsplaner. Den årliga affärsplaneringen resulterar i tydliga och förankrade planer för hur alla delar av verksam‑ heten ska drivas. I planerna inkluderas mål inom miljö (E), socialt (S) och styrning (G). Uppföljning av affärsplanen görs löpande under året. Beskrivningen av Sveafastigheters affärsmodell finns på sidan 9. Utöver det styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och regelverk samt vägleds av följande externa respek‑ tive interna ramverk. Vägledande externa ramverk • FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDGs) • Parisavtalet • OECD:s riktlinjer för multinationella företag • FN:s vägledande principer för affärsetik och mänsk‑ liga rättigheter • Internationella arbetsorganisationen ILO:s kärnkon‑ ventioner, policyer och riktlinjer Vägledande interna ramverk • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för leverantörer • Hållbarhetspolicy • HR‑policy • Visselblåsarpolicy • Anvisning arbete mot arbetslivskriminalitet och med arbetsmiljö i projekt Lagar, riktlinjer, regelverk samt interna och externa ramverk BETYDANDE FUNKTIONER FÖR SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSSTYRNING Organisationsstrukturen för hållbarhetsstyrningen framgår i figuren nedan. För fullständig bolagsstyrning se sidorna 31‑33. Styrelsens revisionsutskott hanterar uppföljning av plan för utveckling av hållbarhetsrapportering. Se presentation av styrelsemedlemmar på sidorna 34‑35 och tabell över styrelsens sammansättning i Not 8 i koncernens noter. Hållbarhetsråd (VD, ledningsgrupp samt hållbarhetschef) Styrelse Chef Nyproduktion Chef Förvaltning Teknisk chef Chef Social hållbarhet Stab (HR‑chef, Bolagsjurist, CFO) 88 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 89 ===== DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS Sveafastigheter genomförde under hösten 2024 en dub‑ bel väsentlighetsanalys med syfte att identifiera bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsrådet genomförde den dubbla väsentlighetsanalysen och förankrade resul‑ tatet i styrelsen. Sammanlagt identifierades tio väsentliga hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter. Utfallet finns samlat i föregående års årsredovisning. De väsentliga frågorna styr innehållet i Sveafastigheters hållbarhetsredovisning och hållbarhetsarbetet framåt, och återfinns på kommande sida under Hållbarhetsmål. De materiella och finansiella påver‑ kansfaktorerna återfinns i respektive avsnitt. Under 2025 genomfördes en översyn av resultatet för att bedöma om den dubbla väsentlighetsanalysen fortfa‑ rande var aktuell. I samband med detta analyserades om förändrade omvärldsfaktorer medför behov av att inkludera ytterligare hållbarhetsfrågor. Analysen från 2024 bedöm‑ des fortsatt vara aktuell. T vå områden lyftes för fördjupad bevakning: risken för dricksvattenbrist, aktualiserad av sommaren 2025 års värmebölja, samt behovet av ökad beredskap vid kris eller krig. Sveafastigheters värdekedja och mest väsentliga intres‑ senter består i huvudsak av leverantörer (uppströms aktivi‑ teter), medarbetare, ägare (den egna verksamheten) och hyresgäster och samhället (nedströms aktiviteter). Svea‑ fastigheter för löpande dialoger med dessa intressenter genom bland annat möten och enkäter. HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker och möj‑ ligheter, hanteras i linje med övriga affärs‑ och verksam‑ hetsrisker, se sidorna 29‑30. Identifierade klimatrelaterade finansiella risker och möj‑ ligheter redovisas i linje med TCFD:s rekommendationer på sidan 91. 89 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 90 ===== HÅLLBARHETSMÅL Sveafastigheter främjar hållbarhet i hela verksamheten och värdekedjan. Det övergripande målet är att tillhanda‑ hålla långsiktigt hållbara, trivsamma och trygga boendemiljöer. Under 2024 initierades arbetet med att definiera ett övergripande mål och ett tillhörande mätetal per väsentlig hållbarhetsfråga. Arbetet utvecklades vidare under 2025, då förslag till klimatmål togs fram samt mål för biologisk mångfald fastställdes. Validering av klimatmålen pågår hos SBTi. Väsentlig hållbarhetsfråga Övergripande mål (löpande om inget annat år anges) Utfall 2025 (2024 där data finns) Mer information Miljö (E) Klimatanpassning (ESRS E1) Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. 97 % (97 %) av portföljen bedöms klara av att bemöta klimatrisker efter klimatan‑ passningsåtgärder. 91‑92 Klimatpåverkan och energi (ESRS E1) Planerade klimatmål enligt SBTi Buil‑ dings är i en valideringsprocess hos SBTi och förväntas fastställas under 2026. Förvaltning ‑ driftsutsläpp i användningsskedet: ‑ 4 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024 Nyproduktion ‑ inbäddade utsläpp från byggnation: ‑12 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024 92‑96 Biologisk mångfald (ESRS E4) Åtgärder för biologisk mångfald ska vara implementerade på samtliga fastigheter med hög potential senast år 2030. n/a, mål gäller från 2026 97 Cirkulär ekonomi (ESRS E5) Minst 70 % av icke‑farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. 90 % av icke‑farligt avfall från byggarbetsplats har förberetts för materialåtervinning, mätt som sorteringsgrad. 98 Socialt (S) Medarbetare (ESRS S1) Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska överstiga branschgenomsnittet. Sveafastigheters genomsnitt i medarbetarundersökningar: 24 (25) Branschgenomsnitt: 27 99‑101 Leverantörers hälsa och säkerhet (ESRS S2) Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Allvarliga olyckor: 2 (0) Olyckor med dödlig utgång: 0 (0) 101 Hem för fler (ESRS S3) Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. 100 % av nyproduktionsprojekt har utformats för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. 102 Trygga hyresgäster och bostadsområden (ESRS S4) Sveafastigheters bostadsområ‑ den ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Sveafastigheters resultat i trygghetsundersökning: 78,9 % (78,7 %) Branschmedelvärde: 80,6 % (79,4 %) 103 Styrning (G) Affärsetik (ESRS G1) Alla medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. 63 % av nya leverantörer har signerat uppförandekoden. 104 Korruption och mutor (ESRS G1) Ingen form av korruption ska förekomma. 0 (0) bekräftade fall av korruption och mutor. 105 90 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 91 ===== KLIMATANPASSNING Klimatanpassning stärker motståndskraften i både samhället och fastighetsportföljen. Investeringar i klimatanpassnings‑ åtgärder minskar fysiska och omställningsrelaterade risker och bidrar samtidigt till att begränsa framtida reparations‑ kostnader och värdeminskning. En årlig klimatriskanalys genomförs för hela fastighetsport‑ följen. För 2025 gjordes en övergripande klimatriskanalys baserad på en fördjupad klimatriskanalys som gjordes 2024. Analysen bygger på historiska väderdata, framtida klimatscenarier samt lokala sårbarhetsfaktorer. Resultaten integreras i den övergripande riskhanteringen enligt Task Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD):s rekommendationer och kompletteras vid behov med fast‑ ighetsspecifika analyser. Se TCFD‑tabell på sidan 106. Bedömningen omfattar kort (ett år), medellång (fem år) och lång sikt (25 år). Den utgår från IPCC:s scenarier RCP 2.6, en omställningsintensiv utvecklingsbana i linje med Pari ‑ savtalet, och RCP 8.5 som innebär betydande fysiska risker vid oförändrade utsläpp. Detta sammantaget ger ett robust beslutsunderlag som stärker portföljens motståndskraft och långsiktiga värde. Hållbarhetsredovisning Miljö (E) Utfall klimatriskanalys 2025 Andelen av portföljen som är klimatanpassad och rustad för att hantera identifierade klimatrisker är i stort sett oförändrad jämfört med föregående år. Min‑ dre variationer förklaras av förändringar i portföljens värdefördelning. Akuta klimatrelaterade risker, såsom extrem neder‑ börd, översvämningar och stormar, bedöms fortsatt att vara låga, även om enstaka fastigheter kan påver‑ kas på längre sikt. Även kroniska risker, exempelvis stigande havsnivåer och högre medeltemperaturer, klassas som låga. Tidiga och riktade investeringar i klimatanpassning minskar risken för framtida repara‑ tionskostnader, driftstörningar och värdeminskning. Samtidigt ökar fokus på omställningsrisker kopplade till nya regelverk, teknikutveckling och skärpta förvänt‑ ningar från investerare. Kommande EU‑krav innebär att fastigheter som inte energieffektiviseras i tid kan med‑ föra ökade kostnader och förlorad konkurrenskraft. Enligt det reviderade Energiprestandadirektivet (EPBD) ska primärenergianvändningen i bostäder minska med minst 16 procent till 2030 och med 20–22 procent till 2035. 91 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 92 ===== AKTIVITETER: • I arbetet med att ta fram nya detaljplaner för nypro‑ duktion görs utredningar för att undvika platser med höga klimatrisker samt att förebygga fysiska risker. Förebyggande åtgärder kan exempelvis utgöras av fördröjningsmagasin under mark där översvämnings‑ risk identifierats. • Sveafastigheter arbetar systematiskt med att sänka primärenergianvändningen i hela beståndet. Arbetet inriktas särskilt på fastigheter med hög energiförbruk‑ ning och omfattar både energieffektiviseringsåtgärder och utvärdering av möjligheter till lokal produktion av förnybar energi. Dessa insatser bedöms stärka fastigheternas långsiktiga ekonomi, konkurrenskraft och marknadsvärde. • Under året har en grundläggande struktur och förstå‑ else för klimatrisker etablerats inom förvaltningsor‑ ganisationen. Alla förvaltare genomgick en grund‑ läggande utbildning och förvaltare för de berörda fastigheterna genomgick en fördjupad utbildning inom klimatriskanpassning. • I samband med framtagandet av nya klimatmål har hänsyn tagits till Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), då SBTi Buildings utvecklats i samarbete med CRREM och baseras på gemensamma 1,5‑gra‑ dersbanor för fastighetssektorn. • Under året uppdaterades bolagets energimål för att tydligare svara mot EPBD, se avsnitt Klimatpåverkan och energi. • Kommande år intensifieras arbetet med att åtgärda fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet. KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI Fastighetssektorn har en betydande klimatpåverkan, vil‑ ket gör minskade växthusgasutsläpp och effektiv energi‑ användning centralt. Det är också viktigt ur ett kommande regelverksperspektiv. Genom riktade investeringar i beståndet minskar utsläppsintensiteten samtidigt som den operativa effektiviteten och det långsiktiga värdet stärks. AKTIVITETER Löpande: • Bolaget mäter växthusgasutsläpp inom scope 1, 2 och 3 enligt GHG‑protokollet och förbättrar fortlö‑ pande datakvaliteten, till exempel med att höja ande‑ len primärdata där detta är möjligt. • Förvaltningen arbetar systematiskt för att sänka energianvändningen med särskilt fokus på byggnader med lägst prestanda, stödd av databaserade rutiner och digitala verktyg. • Löpande energieffektivisering, exempelvis installation av solceller, optimerad ventilation, förbättrad takiso‑ lering och vattenbesparande åtgärder genomförs. Artificiell intelligens (AI) har under året installerats i 100 fastigheters undercentraler. AI‑styrning medför att jämnare inomhusklimat uppnås samtidigt som den totala energianvändningen minskar och driftkostna‑ derna sänks. El från förnybara källor prioriteras där det är möjligt. • Vid renoveringar prioriteras material med låg klimatpå‑ verkan och transporter minimeras. • Koncernen deltar i branschinitiativ som HS30 och Klimatarena Stockholm för att påskynda utsläpps‑ minskningar genom samverkan och kunskapsdelning. 2025: • Under året togs viktiga steg mot att fastställa klimat‑ mål enligt SBTi Buildings: formellt åtagande gjordes, styrelsen beslutade om inriktning och arbetet med validering inleddes. SBTi är ett globalt ramverk för klimatmål i linje med Parisavtalets 1,5‑gradersmål. Kri‑ terierna för bygg‑ och fastighetssektorn (’Buildings’) publicerades 2024, omfattar scope 1, 2 och 3 och harmoniserar med Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Målen baseras på intensitetsmått och mäts från basåret 2024. • Färdplanen för utsläppsminskningar uppdaterades inom både förvaltning och nyproduktion för att nå de nya föreslagna klimatmålen. • Nya energimål antogs för att stödja bolagets kli‑ matstrategi och mot bakgrund av bedömda regu‑ latoriska förändringar på EU‑nivå, inklusive EPBD: Byggnader i energiklass F och G ska, där det är ekonomiskt försvarbart, uppnå minst klass E senast 2030. Därutöver ska energiklassen förbättras med minst ett steg i majoriteten av beståndet. Mål och utfall: Klimatanpassning Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. Mål 2030 Utfall 2025 efter klimatanpassningsåtgärder Utfall 2025 före klimatanpassningsåtgärder Andel av portföljen som är klimatanpassad och klarar av att bemöta klimatrisker 100 % 97 % (97 %) 95 % (96 %) Med hela fastighetsportföljen menas fastigheter i förvaltning och nyproduktion. Andel av portfölj avser andel av marknadsvärde. Externa verktyg har använts för att identifiera och beräkna den finansiella påverkan av fysiska risker och omställningsrisker. 92 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 93 ===== Mål och utfall: Klimatpåverkan och energi Planerade klimatmål enligt SBTi Buildings är i en valideringsprocess hos SBTi och förväntas fastställas under 2026. Utfall 2025 Förvaltning ‑ driftsutsläpp i användningsskedet* ‑ 4 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024 Nyproduktion ‑ inbäddade utsläpp från byggnation** ‑12 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024 * CO2e/kvm Atemp: Inbegriper utsläpp från el och värme. Whole building‑principen tillämpas, vilket betyder att utsläpp från hela byggnaden ska räknas – både från fastighetsägare och hyresgästers energianvändning. Beräkningen bygger på relevanta delar av scope 1, 2 och 3. Atemp beräknad som schablon. ** CO2e/kvm BTA. Utfallet baseras på klimatdeklarationer men inbegriper därutöver en utökad systemgräns som omfattar en schablon för installationer och inredning i enlighet med SBTi Buildings definition. Utfallet beräknas som genomsnitt för alla fastigheter som blivit tekniskt färdigställda under året. Det absoluta talet redovisas under Scope 3 i GHG‑tabellen. • Under året investerades 71 mkr i projekt för att för‑ bättra energiprestandan. En fastighet konverterades från gas till fjärrvärme. • Samarbeten för klimatsmarta lösningar inleddes, inklu‑ sive initiativet ’Noll betongspill’, läs mer på sidan 12. Fokus framåt: • Vid en jämförelse mellan basåret 2024 och utfallet för 2025 kan en minskning konstateras inom både förvaltning (driftsutsläpp i användningsskedet) och nyproduktion (inbäddade utsläpp från byggnation). • De totala utsläppen inom förvaltningen är i huvudsak i nivå med basåret. Utfallet visar samtidigt en minskad fjärrvärmeförbrukning. Utvecklingen analyseras vidare inom ramen för bolagets ordinarie uppföljningspro‑ cesser. Genomförandet av energieffektiviseringsin‑ vesteringar och uppföljning av dessa sker enligt plan och är en viktig del i bolagets långsiktiga arbete för att minska utsläppen. • Utfallet för nyproduktionen visar en tydlig minskning. En bidragande orsak till detta är att de färdigställda byggnaderna inte inkluderade garage eller källare, vilket normalt är byggnadsdelar med höga utsläppsni‑ våer. Kommande år förväntas dessa inslag öka, vilket innebär att ett fortsatt och förstärkt arbete krävs för att kunna nå klimatmålen. • Inom förvaltningen prioriteras fortsatt energieffektivi‑ sering, övergång till förnybara uppvärmningslösningar och en fossilfri energiförsörjning. Arbetet fokuserar på att förbättra fördelningen av energiklasser i linje med energimålet. För aktuell fördelning, se tabell nedan. • Inom nyproduktion ska klimatkraven gentemot entre‑ prenörer skärpas. Material‑ och designval optimeras och utvecklingen ska aktivt följas för att skala upp resurseffektiva och klimatminimerande lösningar i takt med branschens tekniska framsteg. Fördelning av fastigheter per energiklass 2025 2024 Energiklass Andel av area, % Andel av marknadsvärde, % Andel av area, % Andel av marknadsvärde, % A 1 1 1 1 B 11 18 10 17 C 9 11 7 9 D 27 25 25 22 E 34 29 34 29 F 15 13 16 13 G 2 2 3 2 Pågående deklarationer 1 2 5 7 93 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 94 ===== NYCKELTAL VÄXTHUSGASUTSLÄPP OCH ENERGI (ESRS E1-6) Avgränsningar, datakällor och beräkningsmetoder framgår av tabellen Grund för beräkning av växthusgasutsläpp på sidorna 107‑109. Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll. Växthusgasutsläpp ( ton CO2e) enligt GHG-protokollet I tabellen presenteras omarbetade/kompletterade siffror för 2024. En förskjutning har skett mellan vissa kategorier från 2024 till 2025 på grund av att delar av beståndet har gått från extern till intern förvaltning. Biogena utsläpp redovisas separat, se tabell sidan 95. Utfall 2025 Basår 2024 Scope 1 Tjänstebilar 314 251 Fossila bränslen för uppvärmning 211 299 Egenproducerad icke‑bränslebaserad förnybar energi 0 0 Andel scope 1- växthusgasutsläpp från reglerade utsläppshandelssystem n/a n/a Scope 2, marknadsbaserad metod Elektricitet 557 500 Fjärrvärme 4 601 4 907 Scope 2, platsbaserad metod Elektricitet 147 145 Fjärrvärme 4 601 4 907 Scope 3 Köpta tjänster och varor 1 542 2 282 Kapitalvaror (nyproduktion och projekt i förvaltning)* 8 503 18 682 Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 4 332 4 510 Avfall (från kontor och avloppsvatten) 196 195 Affärsresor 137 73 Anställdas pendling 104 101 Användning av sålda produkter (el, fjärrvärme och köldmedieläckage i fastigheter som förvaltas åt annan part) 3 083 3 110 Uthyrda tillgångar (hyresgästernas verksamhetsel och gas) 1 151 1 137 Summa scope 1 och 2, marknadsbaserad 5 683 5 957 Summa scope 1 och 2, platsbaserad 5 272 5 603 Summa scope 3 19 048 30 090 Summa scope 1, 2 och 3, marknadsbaserad 24 731 36 047 Summa scope 1, 2 och 3, platsbaserad 24 320 35 693 Utsläppsintensitet scope 1 och 2, marknadsbaserad CO2e / kvm (BOA/LOA) 5,6 5,9 Utsläppsintensitet, scope 1 och 2, platsbaserad CO2e / kvm (BOA/LOA) 5,2 5,6 Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, marknadsbaserad per omsättning 16,1 n/a** Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, platsbaserad per omsättning 15,8 n/a** *För nyproduktion redovisas klimatpåverkan det år nybyggnationen färdigställs tekniskt. För 2024 omfattades sex projekt, för 2025 två projekt. **Redovisas från och med år 2025, koncernen bildades under 2024. 94 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 95 ===== Biogena utsläpp (tCO2e) per scope (ESRS E1-6) Biogena utsläpp redovisas separat per scope och ingår inte i ovan redovisade totalsum‑ mor för CO2e. 2025 2024 Scope 1 21 17 Scope 2, marknadsbaserad metod 15 189 15 870 Scope 2, platsbaserad metod 15 972 16 674 Scope 3 7 721 7 738 Till följd av begränsningar i tillgängliga emissionsfaktorer för transaktionsdata finns kategorier i scope 3 där biogena utsläpp inte kan beräknas fullständigt. Estimat har ej beräknats för dessa. Energiintensitet per omsättning* Fastighetssektorn definieras som en sektor med stor klimatpåverkan, därför inkluderas Sveafastigheters energi‑ förbrukning och totala nettoomsättning i nyckeltalet energiintensitet. 2025 MWh MSEK MWh / MSEK T otal energianvändning från verksamhet i sektorer med hög klimatpåverkan per nettoomsättning i sektor med hög klimatpå‑ verkan 122 241 1 536 80 *Se Not 5 Rörelsesegment för nettoomsättning. 95 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 96 ===== Energikonsumtion och energimix (ESRS E1-5) 2025 Energikonsumtion från kol och kolprodukter (MWh) 0 Energikonsumtion från råolja och petroleumprodukter (MWh) 1 195 Energikonsumtion från naturgas (MWh) 1 042 Energikonsumtion från andra fossila källor (MWh) 0 Energikonsumtion från inköpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga, kylning från fossila källor (MWh) 16 850 Total fossil energikonsumtion (MWh) 19 087 Andel fossila källor i total energikonsumtion (%) 16 % Energikonsumtion från kärnenergikällor (MWh) 4 912 Andel kärnenergikällor i total energikonsumtion (%) 4 % Bränslekonsumtion från förnybara källor (MWh) 57 Energikonsumtion från köpt eller förvärvad elektricitet, värme, ånga, kyla från förnybara källor (MWh) 96 247 Energikonsumtion från egenproducerad icke bränslebase‑ rad från förnybara källor (MWh) 1 939 Total energikonsumtion från förnybara källor (MWh) 98 243 Andel förnybara källor i total energikonsumtion (%) 80 % Total energikonsumtion (MWh) 122 241 Energikonsumtionen avser scope 1 och 2. Förbrukning av egenproducerad icke‑bränslebaserad förnybar energi avser energi från solceller. Konsumtionen antas motsvara den estimerade produktionen. Schablonfördelning av energimix har använts för bilar, fjärrvärme och el som inte köpts inom ramen för leverantörsavtal för förnybar el. Schablonen är framtagen av extern part enligt följande. Fördelningen för el baseras på AIB (Association of Issuing Bodies) 2024: Andel förnybara källor: 50,7 %; Andel kärnenergikällor: 32,5 %; Andel fossila källor: 16,8 %. Fördelning av fjärrvärme baseras på statistik från Energimyndigheten: Andel förnybara källor: 79,1 %; Andel kärnenergikällor: 3,1 %; Andel fossila källor: 17 ,7 %. Fördelning el från förnybara källor Sveafastigheter strävar efter att köpa 100 procent el från förnybara källor. Under 2025 köptes el från förnybara källor för majoriteten av beståndet och för dessa var fördelningen på energikällor vatten 83 procent, vind 14 procent och bio 3 procent. Sveafastigheter handlar inte direkt med ursprungsgarantier utan köper certifierad förnybar el av leverantör/producent. Egenproducerad energi från solceller Sveafastigheter har solceller på del av fastighetsbeståndet. Under 2025 estimeras produktionen till 1 939 MWh. 96 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 97 ===== BIOLOGISK MÅNGFALD Fastighetssektorn påverkar biologisk mångfald genom exploatering och användning av naturresurser, både upp‑ ströms och vid nyproduktion. Sveafastigheter är beroende av råmaterial och ekosystemtjänster, vilket gör ansvarsfull hantering väsentlig. Reglerade tillståndsprocesser, inklusive miljökonsekvensbeskrivningar där så krävs, ställer höga krav. Åtgärder som stärker biologisk mångfald i utemiljöer bidrar till fungerande ekosystem och kan samtidigt stödja långsiktigt fastighetsvärde. AKTIVITETER Löpande: • Vid framtagande av nya detaljplaner genomförs artskyddsutredningar och miljökonsekvensbeskriv‑ ningar när det bedöms relevant, i syfte att analysera och minimera påverkan på biologisk mångfald. 2025: • Under året togs ett strategiskt steg för att integrera biologisk mångfald i förvaltningen av bostadsbestån‑ det. Arbetet baserades på en kartläggning, segmen‑ tering och en metodik framtagen tillsammans med extern expertis. Detta ger ett praktiskt genomförbart angreppssätt med fokus på både miljönytta och affärsvärde. • Biologisk mångfald integrerades i de nya hållbarhets‑ kriterierna för inköp inom förvaltning. • Sveafastigheter har lyft frågan om biologisk mångfald i värdekedjan inom nyproduktion, se avsnitt ”Trä vs. Betong”. Fokus framåt: • Arbetet ska integreras i befintliga processer. Insatser prioriteras initialt i fastigheter med hög potential, var‑ efter tillämpningen ska skalas upp stegvis i beståndet för att säkerställa kvalitet, kostnadseffektivitet och miljönytta. Mål och utfall: Biologisk mångfald Åtgärder för biologisk mångfald ska vara implementerade på samtliga fastigheter med hög potential senast år 2030. Mål 2030 Utfall 2025 Utfall 2024 Andel av fastigheter med hög potential som har implementerat åtgärder för biologisk mångfald 100 % n/a, mål gäller från 2026 ‑ Hög potential avser fastigheter med hög till mycket hög potential för biodiversitetsåtgärder, exempelvis större obebyggda ytor. Trä vs. Betong – Fakta för hållbara beslut Sveafastigheter initierade studien Trä vs. Betong med målet att skapa ett faktabaserat underlag för materialval i nyproduktion. Under året publicerades de första två delrapporterna, vilket väckte stort intresse i branschen. Studien omfattar fem delar och utgår från två likvärdiga hyresrättsprojekt i Vallentuna – ett med trästomme och ett med betongstomme. Syftet är att identifiera vilket material som ger störst hållbarhetsnytta ur ett helhets‑ perspektiv, där även biologisk mångfald inkluderas i livscykelanalyser. Biologisk mångfald är en av de mest kritiska planetära gränserna och en kategori som bygg‑ och fastighets‑ branschen påverkar i hög grad, men som sällan beaktats i klimatberäkningar. Genom att bredda analysen bortom växthusgasutsläpp tog Sveafastigheter ett viktigt steg mot mer heltäckande hållbarhetsbedömningar. Den första delrapporten, framtagen av Plant, visade att trästommen initialt framstod som det mest hållbara alternativet. I den andra delen, utförd av IVL Miljöinstitu‑ tet, modellerades mer avancerade scenarier. Resultaten visade att träbyggnadsscenarier har högst total påver‑ kan på biologisk mångfald, främst till följd av markan‑ vändning i skogsbruket. Samtidigt framgick att klimat‑ förbättrad betong kan minska denna påverkan avsevärt. I det mest ambitiösa scenariot uppvisade byggnaden med betongstomme den lägsta potentiella biodiversi‑ tetspåverkan, även om vissa klimatvinster motverkas av ökningar i andra kategorier. Det är viktigt att understryka att resultaten är preli‑ minära och att fortsatt utveckling av datakvalitet och mätmetoder krävs för full tillförlitlighet. Studien ger dock värdefulla insikter som stärker Sveafastigheters förmåga att fatta långsiktigt hållbara investeringsbeslut. 97 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 98 ===== CIRKULÄR EKONOMI Fastighetssektorn är resursintensiv, särskilt vid nyproduk‑ tion och renoveringar. Avfall uppkommer vid nyproduktion, inom förvaltning samt från hyresgäster. Sveafastigheter arbetar för att öka återvinning och främja återbruk samt minska avfallsmängder. Genom cirkulära materialflöden och resurseffektiva processer stärks både miljönytta och långsiktig hållbarhet. AKTIVITETER Löpande: • Inom nyproduktion prioriteras resurseffektiv använd‑ ning av material, och möjligheten till återbruk utreds systematiskt i varje projekt. • Inom förvaltningen minimeras materialåtgång genom att byggdelar i gott skick återanvänds i kommande underhållsåtgärder. • Inom nyproduktion arbetar bolaget med definierade mål och uppföljning av sorteringsgrad av avfall på byggarbetsplatser. Sveafastigheter ställer krav och följer upp data från källsorteringen, medan entrepre‑ nören ansvarar för källsorteringen. • För att underlätta hyresgästernas källsortering förbätt‑ ras funktion och utformning av miljörummen. 2025: • Under året inleddes ett samarbete med en entre‑ prenör och en betongleverantör med målet att nå noll betongspill i nyproduktionsprojekt. Överbliven betong ska användas i andra gjutningar på byggar‑ betsplatsen eller återföras till fabriken för tillverkning av nya betongblock. • Rapportering avseende avfall samlades in från flera totalentreprenörer. Fokus lades därefter på ett repre‑ sentativt, pågående projekt för att stärka den interna förståelsen och dialogen med totalentreprenören. • Gällande hyresgästers avfall infördes fastighetsnära insamling i utvalda fastigheter. Parallellt genomfördes en nulägesanalys av avfallshanteringen för att för‑ bättra servicen och framtidssäkra avfallslösningarna. Fokus framåt: • Målen inom cirkulär ekonomi ska breddas för att omfatta fler relevanta aspekter. Under 2026 ska ett pilotprojekt genomföras där en lägenhet renoveras med återbrukat material. • Kravställningen kopplad till materialåtervinning ska stärkas i linje med EU‑taxonomins kriterier. Fördjupad dialog med entreprenörer prioriteras för att säkerställa kvalitetssäkrad data om avfallshantering. Åtgärden möjliggör uppföljning av sorteringsgrad på byggar‑ betsplatser och stärker transparensen i den cirkulära värdekedjan. Mål och utfall: Cirkulär ekonomi Minst 70 procent av icke‑farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Mål 2030 2025 2024 Andel icke‑farligt avfall från byggarbetsplats som förberetts för materialåtervinning, mätt som sorteringsgrad 70 % 90 % ‑ Utfall avser sorteringsgrad för 2025 från Solhusen, ett pågående nyproduktionsprojekt. Nyckeltalet baseras på totalentreprenörens rapportering. Återvinningsgrad av avfall från byggarbetsplatser Återvinningsgrad, procent 2025 Materialåtervinning 28,3 Anläggningsändamål 10,1 Energiåtervinning 53,7 Bortskaffning 0,6 Övrigt 0,1 Osorterat 7,3 Utfall avser återvinningsgrad för 2025 för Solhusen, ett pågående nyproduktionsprojekt. Nyckeltalet baseras på avfallsentreprenörens rapportering. 98 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 99 ===== MEDARBETARE En god arbetsmiljö är central för att attrahera och behålla kompetens i bolaget. Medarbetarna arbetar inom fastig‑ hetsförvaltning, nyproduktion och stödjande funktioner, där rollerna spänner från operativa tjänster till projektut‑ veckling och administrativa specialistfunktioner. Bolagets målsättning är att säkerställa rättvisa arbetsvillkor, en säker arbetsmiljö och goda möjligheter till utveckling. AKTIVITETER Säkra anställningar, arbetstid och löner • Medarbetare erbjuds konkurrenskraftiga och rättvisa löner samt förmåner, aldrig under lagstadgad minimilön. • Lönerevision genomförs årligen enligt kollektivavtal och etablerade processer. • Samtliga anställningar regleras genom formella avtal och rekryteringsprocesserna följer standardiserade rutiner för transparens och rättvisa. Dialog med medarbetare och fackliga förhandlingar • Bolaget upprätthåller en konstruktiv dialog med medarbetare och fackliga parter. Sveafastigheter res‑ pekterar rätten till facklig anslutning och delaktighet i förhandlingar. • Majoriteten omfattas av kollektivavtal och alla väsent‑ liga förändringar förhandlas. Andel anställda som omfattas av kollektivavtal uppgick till 91 procent. Balans mellan arbete och fritid • Bolaget främjar en hållbar arbetsmiljö genom att följa lagstadgade arbetstider och kollektivavtal. • Rutiner för övertid tillämpas, och HR följer regelbun‑ det upp arbetsbelastning tillsammans med chefer för att säkerställa hållbara balans. Arbetsmiljö • Arbetsmiljöarbetet styrs av lagar och interna policys. • Skyddskommittén möts kvartalsvis för att analysera olycksfall och risker. • Medarbetare involveras genom pulsundersökningar och dialoger, vilket ger insikter som ligger till grund för förbättringar. Jämställdhet och lika lön • Årliga lönekartläggningar genomförs för att säker‑ ställa rättvisa löner och lika villkor. Skillnader som kan kopplas till diskrimineringsgrunder tolereras inte och åtgärdas omgående. • Rekrytering sker med målet om jämställdhet, mång‑ fald och att öka kunskapen i bolaget. Utbildning och kompetensutveckling • Utbildningssatsningar genomförs med fokus på res‑ pektive yrkesroll samt ledarskapsfrågor. • Medarbetarsamtal genomförs årligen för att främja resultatorientering, utveckling och en god arbets‑ miljö. Inkludering och mångfald • Bolaget arbetar aktivt för en arbetsmiljö fri från diskriminering och trakasserier. Incidenter hanteras skyndsamt och det finns en visselblåsarfunktion för att säkerställa trygg rapportering. • Under året utdömdes 0 kr böter eller straff, vilket indikerar väl fungerande processer. Personlig integritet och informationssäkerhet • Medarbetarnas personliga integritet skyddas genom GDPR‑anpassade system och en tydlig informations‑ säkerhetspolicy. Fokus framåt • Arbetet för att stärka medarbetarnöjdheten ska fort‑ sätta, bland annat genom utveckling av organisatio‑ nens strukturer, roller och kompetenser. • Rekryteringsprocesserna ska vidareutvecklas och digitaliseringen av centrala HR‑processer ska inten‑ sifieras för att skapa tydliga och enhetliga arbetssätt samt stärka medarbetarupplevelsen. Hållbarhetsredovisning Socialt (S) 99 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 100 ===== Mål och utfall: Medarbetare Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över branschgenomsnittet. Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Genomsnitt resultat i årets medarbetarundersökningar Högre än branschgenomsnittet: 27 24 25 eNPS (Employee Net Promoter Score) är en vedertagen metod för att mäta medarbetarnöjdhet och speglar i vilken grad medarbetare rekommenderar organisationen som arbetsplats. Skalan sträcker sig från –100 till +100. NYCKELTAL MEDARBETARE Data har sammanställts främst från löne‑ och personalsystem och avser egna medarbetare. Samtliga egna medarbetare är placerade i Sverige. Koncernens personalomsättning var 23 (13) procent. Av detta stod kvinnor för 8 (4) procent och män för 15 (9) procent. Anställda 2025 Antal, st 2024 Antal, st 2025 Andel 2025 20 – 29 år 2025 30 – 49 år 2025 50 – år Alla anställda 187 180 33 97 57 Andel, % 18% 52% 30% Kvinnor 78 75 42% 13 44 21 Män 109 105 58% 20 53 36 Chefer 33 27 0 18 15 Andel, % 0% 55% 45% Kvinnor 16 13 48% 0 7 9 Män 17 14 52% 0 11 6 Ledningsgrupp 8 4 0 3 5 Andel, % 0% 38% 63% Kvinnor 5 2 63% 0 2 3 Män 3 2 38% 0 1 2 Antal anställda avser personer som har anställning per 2025.12.31 exklusive timanställda. Chefer definieras som anställda som har ett personalansvar. I antal anställda ingår inte timanställda eller sommarjobbare. Koncernen hade tre timanställda per 2025.12.31 och under sommarperioden 55 sommarjobbare varav 55 inom förvaltningsdelen. Anställda per typ av anställning Antal, st 2025 2024 Tidsbegränsade anställningar (vikariat) 3 8 Provanställningar 12 28 Deltidsanställning 0 1 Fasta heltidsanställningar 170 143 Övriga 2 0 Medianlön tkr 2025 2024 Exkl den högst avlönade personen 468 435 Högst avlönade personen 4 740 5 590 Medianlön avser total ersättning både fast grundersättning och rörlig ersättning på årsbasis. 100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 101 ===== LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET Byggbranschen präglas av höga säkerhetsrisker, vilket gör ett systematiskt arbetsmiljöarbete i värdekedjan avgörande. Bristande säkerhetsrutiner hos entreprenörer kan medföra risker för både människor och projekt. Arbetet fokuserar i dagsläget på byggarbetsplatser inom nyproduktion, men ambitionen är att successivt omfatta fler leverantörsled. AKTIVITETER Löpande: • Säkerhetsarbetet styrs genom instruktioner och checklistor som omfattar arbetsmiljöplaner, riskbe‑ dömningar, incidentrapportering samt säkerhets‑ och miljöinspektioner. • Vid incidenter genomförs en utvärdering och beslut fattas om åtgärder, exempelvis stopp i arbetet, förstärkta rutiner eller riktad information. Bolagets krisgrupp informeras vid behov. • En extern aktör anlitad av Sveafastigheter genomför säkerhetsklassade dataanalyser och kontroller av entreprenörer samt arbetsplatser för att motverka arbetslivskriminalitet. 2025 • Under året etablerades och systematiserades rutinerna med den nya anvisningen för arbetet mot arbetslivskriminalitet och för arbetsmiljö i projekt som påbörjades 2024. Detta gjordes i dialog med entre‑ prenörer. Fokus framåt: • Arbetet med att systematiskt förebygga olyckor och skador på bolagets arbetsplatser ska fortsätta. En del av detta är att kontinuerligt säkerställa rapporteringen från entreprenörer för att stärka det förebyggande säkerhetsarbetet i bolagets totalentreprenader. Mål och utfall: Leverantörers hälsa och säkerhet Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Antal, st Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Allvarliga olyckor 0 2 0 Olyckor med dödlig utgång 0 0 0 Tabellen bygger på inrapporterade data från entreprenörer inom nyproduktion. Allvarlig olycka är baserad på Arbetsmiljöverkets definition. Sjukfrånvaro % 2025 2024 Korttidsjukfrånvaro 1,54 1,17 Långtidssjukfrånvaro 0,99 1,95 Korttidssjukfrånvaro avser dag 1‑14 och långtids sjukfrånvaro avser frånvaro från dag 15 och framåt. Rapporterade olyckor och tillbud bland medarbetare Antal, st 2025 2024 Tillbud 6 5 Olyckor 3 3  varav allvarliga olyckor 0 0 Olyckor med dödlig utgång 0 0 Olyckor och tillbud rapporteras enligt Arbetsmiljöverkets definitioner. En olycka innebär en händelse som lett till skada eller ohälsa, medan ett tillbud är en händelse som hade kunnat leda till skada eller ohälsa. För olyckor hos Sveafastigheters leverantörer, se tabell Mål och utfall: Leverantörers hälsa och säkerhet. 101 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 102 ===== HEM FÖR FLER Sveafastigheters mål är att utveckla, tillgängliggöra och förvalta hem för fler. Bolaget bidrar till en socialt hållbar samhällsutveckling genom att systematiskt tillföra och för‑ stärka sociala värden genom varje nyproduktionsprojekt och i förvaltningen. Arbetet med socialt värdeskapande fokuserar på aktiviteter som ger störst effekt för bolaget och samhället. Det säkerställer långsiktigt hållbara bostads‑ områden där bolagets hyresgäster trivs och vill bo kvar, vilket stärker bolagets konkurrenskraft. AKTIVITETER Löpande: • Sveafastigheter utvecklar nya bostäder i kommuner med bostadsbrist och i områden där det finns en stark efterfrågan. Samtidigt förvaltar bolaget hem för fler i kommuner över hela Sverige med olika mark‑ nads‑ och bostadsförutsättningar. • Varje nyproduktionsprojekt utgår från en socialt värdeskapande analys som identifierar de sociala behov som är specifika för platsen. Resultatet ligger till grund för projektens mål, utformning och genom‑ förande. Socialt värdeskapande mål kan omfatta målgruppsanpassning, trygghetsskapande arkitektur, aktiva bottenvåningar, bostadsstorlekar som möter lokala behov, gemensamma ytor samt trygga, rekrea‑ tiva och inkluderande gårdsmiljöer. • Sveafastigheter arbetar för att tillgängliggöra hem för fler genom att ställa skäliga tillträdeskrav och att uthyrningsprocessen kännetecknas av transparens och objektiva bedömningar vid tilldelning. • Det vräkningsförebyggande arbetet syftar till att mot‑ verka vräkningar, med målet att aldrig vräka ett barn. 2025: • Sveafastigheters markanvisning i Tullinge centrum som erhölls under året inleddes med en socialt värdeskapande analys och socialt värdeskapande mål har formulerats för projektet. Projektet kom‑ mer tillskapa sociala värden på platsen genom att omvandla en idag otillgänglig och mörk plats till ett tryggt och attraktivt bostadskvarter. Projektet bidrar till en variation i bostadsutbudet i Tullinge genom att tillföra hyresrätter i en kommundel som domineras till över åttio procent av småhus och bostadsrätter och tillskapar en variation av lägenhetsstorlekar för att möta prioriterade målgrupper så som unga, äldre och barnfamiljer. • Under 2025 initierade Sveafastigheter ett pilotpro‑ gram där inkomstkravet avskaffades i cirka 40 procent av bostadsbeståndet, motsvarande omkring 6 000 lägenheter i sju kommuner. Pilotprogrammet är en del av bolagets innovationsarbete. Syftet är att utvärdera alternativa uthyrningsmodeller för att sänka trösklarna till bostadsmarknaden för fler och att undersöka affärs‑ mässiga vinster av en breddad kundbas. Uthyrningen lägger större vikt vid en samlad helhetsbedömning av den potentiella hyresgästen med ökat fokus på kre‑ ditupplysning och goda referenser. Initiativet bedöms bidra till ökad social hållbarhet, en mer effektiv uthyr‑ ningsprocess och en högre uthyrningsgrad. • Bolaget anslöt till Unizons boendebank. Unizon samlar merparten av Sveriges kvinnojourer och samarbetar med stiftelsen Her House Foundation som förmedlar lägenheter till våldsutsatta kvinnor och barn. Genom att ge förtur i Sveafastighets bostadskö använder bolaget sitt fastighetsbestånd i hela landet för att ge fler möjlighet till en bostad och ett liv fritt från våld. Fokus framåt: • Sveafastigheter uppnådde målet om att alla nya projekt ska tillföra de sociala värden till den unika platsen som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Målet uppnåddes genom interna rutiner och kunskapshöjande insatser. • Pilotprogram med slopat inkomstkrav ska utvärderas vidare för att bedöma effekter och möjlig utveckling. • Möjligheten att arbeta med förtur för fler prioriterade grupper ska analyseras. • Det vräkningsförebyggande arbetet ska systema‑ tiseras och kompletteras med riktlinjer för enhetlig tillämpning. • Sveafastigheter ska ta fram rutiner och genomföra interna utbildningar för att motverka risker för diskri‑ minering i uthyrningsprocessen. • Interna utbildningar och kompetenshöjande insatser inom social hållbarhet ska genomföras under 2026. Till exempel ska förvaltningsorganisationen utbildas i att upptäcka tecken på våld i nära relationer. • Under 2026 ska Sveafastigheter utveckla målgrupp‑ sanpassade boendekoncept. Mål och utfall: Hem för fler Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Andel av nyproduktionsprojekt som har utformats för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. 100 % 100 % ‑ För att säkerställa att bostadsbyggandet möter sociala och lokala behov ska varje nytillkommet nyproduktionsprojekt utformas utifrån resultat från en socialt värdeskapande analys från och med 2025. Utfallet baseras på en intern bedömning av huruvida den socialt värdeskapande analysen haft genomslag i projektets utformning och genomförande. 102 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 103 ===== TRYGGA HYRESGÄSTER OCH BOSTADSOMRÅDEN Sveafastigheter arbetar för att skapa trygga och attraktiva bostäder och bostadsområden där hyresgäster vill bo kvar. Målet är att höja tryggheten och stärka hyresgästernas upplevelse genom god service, närvarande förvaltning och socialt värdeskapande arbetssätt. Arbetet inkluderar insatser som stärker lokalsamhället och bidrar till positiv utveckling i de områden där bolaget har bostäder. AKTIVITETER Löpande: • Förvaltningsorganisationen är lokalt närvarande och arbetar enligt konceptet ”Helt, Rent, Snyggt och Tryggt”. • Hyresgäster involveras genom löpande dialoger, inflyttnings‑ och utflyttningsenkäter och återkom‑ mande NKI‑undersökningar. • Trygghetsvandringar och säkerhetsbesiktningar genomförs för att identifiera otrygga platser i inomhus‑ och utemiljöer. • Trygghetsskapande åtgärder vidtas kontinuerligt, exempelvis närvarostyrd belysning, borttagning av skymmande buskage, säkerhetsförbättringar i gemensamhetsutrymmen och åtgärder på gårdar. • Social sammanhållning främjas genom granngemen‑ samma aktiviteter och en digital hemapp där hyres‑ gäster kan kommunicera. • Koncernen engagerar sig i lokalsamhället och erbjuder sommarjobb till unga boende i bolagets bostadsområden. 2025: • Under året deltog Sveafastigheter aktivt i lokala sam‑ arbeten med fastighetsägarföreningar, hyresgästför‑ eningar, skolor, civilsamhälle och polisen för att stärka tryggheten och det brottsförebyggande arbetet. • Trygghetssatsningen i Rimbo utvecklades vidare och årets trygghetsundersökning visade en tydlig förbätt‑ ring i hyresgästernas upplevda trygghet. Koncernen beviljades medel från Brottsförebyggande rådet för fortsatt uppföljning. • En vägledning för trygghetsvandringar och en rutin för säkerhetsbesiktningar togs fram för att skapa ett systematiskt och enhetligt arbetssätt. • Handlingsplaner för förbättrad service implementera‑ des i samtliga orter. • Under 2025 erbjöds 55 ungdomar sommarjobb och fem elever i årskurs åtta praoplats. Fokus framåt: • Arbetet för att höja trygghetsindex ska intensifieras under 2026 för att säkerställa att bostadsområdena upplevs som tryggare än branschmedelvärdet. Trygg‑ hetsvandringar och trygghetsskapande åtgärder ska genomföras med särskilt fokus på fastigheter med ett lågt trygghetsindex. • Trygghetsåtgärderna i Rimbo ska utvärderas för att identifiera vilka insatser som gett störst effekt och hur de kan skalas upp till andra områden. • Kunskapshöjande insatser inom trygghet, säkerhet och brottsförebyggande arbete ska genomföras för medarbetare. Mål och utfall: Trygga hyresgäster och bostadsområden Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Resultat i årets trygghetsundersökning Högre än branschmedelvärdet 78,9 % (branschmedel värde 80,6 %) 78,7 % (branschmedel värde: 79,4 %) Kundnöjdhet och hyresgästers upplevda trygghet mäts årligen och sammanvägs i ett trygghetsindex med hjälp av ett vedertaget tredjepartsverktyg. Den upplevda tryggheten mäts genom åtta frågor, exempelvis Kontakt med grannarna, Personlig trygghet i källare/motsvarande, Personlig trygghet i området kvällar/nätter och Störs inte av grannars sätt att leva. Branschmedelvärdet avser gruppen 11000 + lägenheter. I utfallet ingår även fastigheter som förvaltas av Sveafastigheter men ägs av annan aktör. 103 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 104 ===== AFFÄRSETIK Sveafastigheter arbetar för en affärsetik som präglas av ansvar, transparens och efterlevnad av lagar och regler. Arbetet omfattar interna policyer, utbildningar och rutiner samt kontroll och uppföljning i leverantörskedjan för att säkerställa ansvarsfulla arbetsmetoder. AKTIVITETER Löpande: • Samtliga medarbetare genomgår en digital utbildning i Sveafastigheters uppförandekod för medarbetare i samband med anställning. Uppförandekoden för medar‑ betare anger minimikrav för förhållningssätt, arbetsme‑ toder och agerande. • Uppförandekoden för leverantörer fastställer krav avseende miljöansvar, arbetsvillkor och respekt för mänskliga rättigheter i leverantörskedjan. Sveafastig‑ heter arbetar för att säkerställa att relevanta leverantö‑ rer undertecknar och följer uppförandekoden. 2025: • Under 2025 genomfördes en intern Kulturresa som omfattade samtliga medarbetare. Arbetet inkluderade digitala workshops med fokus på värdegrund, mission, vision och social hållbarhet. • Hållbarhetskriterier för inköp inom förvaltningen togs fram och integrerades i inköpsprocessen. • Bolaget är politiskt neutralt. Under 2025 bedrevs inget lobbyarbete och inga bidrag gavs till partipolitiska orga‑ nisationer. Bolaget var medlem i organisationer såsom Sveriges Allmännytta, Stockholms Handelskammare, Fastigo och HS30. Fokus framåt: • Efterlevnaden av uppförandekoden i leverantörsked‑ jan ska stärkas. Inköpsfunktionen ska förstärkas och rutinerna för uppföljning ska effektiviseras genom ökad automatisering. • Medarbetare med inköpsansvar ska utbildas i Svea‑ fastigheters hållbara inköpsprinciper. Hållbarhetsredovisning Styrning (G) Mål och utfall: Affärsetik Alla medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Andel Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Nya leverantörer som signerat uppförandekoden* 100 % 63 % ‑ *Nya leverantörer begränsas till leverantörer som har en inköpsvolym över bolagets väsentlighetströskel. Undantagna från uppföljning är offentliga aktörer såsom kommunala bolag, finansiella institut, icke återkommande leverantörer samt andra aktörer där kravställning enligt uppförandekoden inte är tillämplig. 104 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 105 ===== KORRUPTION OCH MUTOR Koncernen arbetar för att säkerställa en verksamhet fri från mutor, bestickning, bedrägeri, penningtvätt och annan form av korruption för att främja effektiv och sund konkurrens på lika villkor. Korruption är en känd risk i bygg‑ och fast‑ ighetsbranschen, vilket gör tydliga policyer, utbildningar och rutiner avgörande för att förebygga oegentligheter i värdekedjan. AKTIVITETER Löpande: • En extern visselblåsarfunktion erbjuder anonym rapportering för medarbetare, partners och andra intressenter. En oberoende aktör agerar ombud och säkerställer anmälarens anonymitet. 2025: • Under 2025 fortsatte arbetet med att stärka styr‑ ningen mot korruption och mutor genom förtydligade och dokumenterade instruktioner till medarbetare, partners och andra intressenter. Fokus framåt: • Målet om noll bekräftade fall uppnåddes 2025, vilket främst kopplas till god kunskap om rutiner och policys. Arbetet ska fortsatt prioriteras och återkom‑ mande utbildningsinsatser ska genomföras för att säkerställa hög efterlevnad. Mål och utfall: Korruption och mutor Ingen form av korruption ska förekomma. Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024 Antal bekräftade fall av mutor eller korruption 0 0 0 Uppgifterna baseras på rapportering från rättsliga myndigheter, interna system, visselblåsarfunktionen och revisionsrapporter. 105 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 106 ===== Hållbarhetsredovisning TCFD-tabell Rapportering enligt Task Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD) Sveafastigheter har för andra gången anpassat bolagets rapportering enligt rekommendationerna i TCFD:s ramverk för att beskriva hur bolaget strategiskt arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. I nedanstående tabell beskrivs omfattningen av rapporteringen med sidhänvisningar till respektive område. Sveafastigheter har arbetat vidare med scenarioanalyser kopplade till klimatförändringarna, vilket redovisas på sidan 91. Styrning Rekommenderade upplysningar Strategi Rekommenderade upplysningar Riskhantering Rekommenderade upplysningar Indikatorer och mål Rekommenderade upplysningar A. Styrelsens övervakning av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidan 29 A. Klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat. Sidan 91 A. Organisationens processer för att identifiera klimat relaterade risker. Sidorna 91‑92 A. Organisationens indikatorer för att utvärdera klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidorna 91‑92 B. Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidan 29 B. Påverkan från risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi och finansiella planering. Sidorna 91‑92 B. Organisationens processer för hantering av klimatrelaterade risker. Sidorna 91‑92 B. Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. Sidorna 94 C. Beredskapen av organisationens strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier. Sidorna 91‑92 C. Integration av ovanstående processer i organisationens generella riskhantering. Sidan 89 C. Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter. Sidorna 92‑93 106 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 107 ===== Hållbarhetsredovisning Fördjupad information Grund för beräkning av växthusgasutsläpp Kategorier GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor SCOPE 1 1.1 Tjänstebilar Tjänsteresor med företagsbil exklusive elbilar. För elbilar se scope 2. Data avseende körda mil per typ av fordon från leasingpartner. Där uppgift saknas har sämsta scenario använts. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) per typ av fordon 1.2 Förbrukning av bränsle i fastigheter Förbrukning av gas i fastigheter. Statistik från energi uppföljnings‑ system och leverantörsdata. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) för naturgas då även leverans av biogas sker i pipeline Förbrukning av egenproducerad förnybar energi från solceller. Leverantörsdata och estimat baserad på teoretisk produktion. 1.3 Köldmedia Bedömd som ej signifikant 2025. SCOPE 2 2.1 Elektricitet Elanvändning för gemensamma ytor, teknisk drift av fastigheterna och drift av bergvärmepumpar i fastigheter där Sveafastigheter är fastighetsägare. Statistik från energiuppföljnings‑ system, leverantörsdata samt esti‑ mat. Där uppgift saknas redovisas el som icke förnybar. AIB (Association of Issuing Bodies) Elanvändning för externt hyrda kontorslokaler. Estimat baserat på schablon per kvm hyrd yta. AIB (Association of Issuing Bodies) Elanvändning för elbilar. Data avseende körda mil per typ av fordon från leasingpartner. Där uppgift saknas har sämsta scena‑ rio använts. AIB (Association of Issuing Bodies) Koncernen Sveafastigheter etablerades i juni 2024 genom att bostadstillgångarna och de tillhörande delarna av organisa‑ tionen avskildes från SBB samt SBB:s joint ventures Unobo och Hemvist. För 2024 ingår Hemvist‑ och Unoboportföljerna för helåret. Under 2025 har siffror för 2024 omarbetats och kompletterats i samband med arbetet med SBTi‑mål. Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att förbättra kvaliteten på hållbarhetsdata. Sveafastigheter anlitar en extern partner som stöd för beräkning av GHG‑värden och klimatdata för 2025 har gran‑ skats översiktligt. Andel primärdata (aktivitetsdata) i scope 3 är 38 procent för 2025. Klimatdeklarationer bedöms som primärdata. 107 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 108 ===== Kategorier GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor 2.2 Värme Användning av fjärrvärme för hela fastigheten (gemensamma ytor, lägenheter och lokaler) i fastigheter där Sveafastigheter är fastighetsägare. Statistik från energiuppföljnings‑ system samt estimat. Per leverantör i energi‑ uppföljningssystem Användning av energi för uppvärmning för externt hyrda lokaler. Estimat baserat på schablon per kvm hyrd yta. Tredjepartsverktyg 2.3 Fjärrkyla Bedömd som ej signifikant 2025. 2.4 Ånga Bedömd som ej signifikant 2025. SCOPE 3 3.1 Inköpta varor och tjänster Energiförbrukning för inkommande vatten i fastigheter där Sveafastigheter är fastighetsägare. Estimat beräknat för BOA/ LOA baserat på förbrukningsdata för del av beståndet. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) Inköpta varor och tjänster för drift och underhåll av ägda fastigheter och administration samt projektering. Estimat baserat på kostnadsanalys. Exiobase och Ecoinvent 3.2 Kapitalvaror Nybyggnation av fastigheter ägda av Sveafastigheter. Beräknad klimatpåverkan för livscykel A1‑A5 samt utökad systemgräns redovisas i sin helhet det år fastigheten färdigställs tekniskt. Klimatdeklarationer och egna estimat. Dessa innehåller uppskattningar och schabloner. Projekt i förvaltningen (renoveringar, energiprojekt mm). Estimat baserat på kostnadsanalys. Exiobase Övriga inköp Estimat baserat på kostnadsanalys. Exiobase 3.3 Bränsle- och energi relaterade aktiviteter som inte inkluderas i Scope 1 och 2 Indirekta utsläpp från energianvändning. Beräkning baserad på data i scope 1 och 2 för tjänstebilar, fossila bränslen, elektricitet och fjärrvärme. 3.4 Uppströms transport och distribution Transporter i nybyggnation (A4) inkluderas i 3.2. Utsläpp för övriga transporter/ förvaring ingår i 3.1. 3.5 Avfall som genererats i drift Avloppsvatten. Estimat beräknat för BOA/LOA baserat på förbrukningsdata för del av beståndet. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) Avfall från bolagets kontor. Byggavfall för nybyggnation (A5) inkluderas i 3.2. Estimat baserat på schabloner för avfall och beräknat per kvm yta. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) 108 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 109 ===== Kategorier GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor 3.6 Affärsresor Resor inklusive hotellnätter i tjänsten. Data avseende resesträckor per typ av färdmedel från resebyrå samt estimat baserat på kostnadsanalys. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) Exiobase 3.7 Anställdas pendling Anställdas pendling till/från arbetsplats. Sveafastigheter har kontorsnärvaro som standard för alla anställda. Estimat av pendlingssträckor och färdmedel baserat på antal anställda och nationell statistik (2030.miljöbarometern). DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) 3.8 Uppströms hyrda tillgångar Bedömd som ej applicerbar 2025. El och värme för externt hyrda lokaler inkluderas i 2.1 och 2.2. 3.9 Nedströms transport och distribution Bedömd som ej applicerbar 2025. 3.10 Processande av sålda produkter Bedömd som ej applicerbar 2025. 3.11 Användning av sålda produkter Användning av driftsel och fjärrvärme i fastigheter som förvaltas åt annan part. Statistik från energiuppföljnings‑ system samt estimat. AIB (Association of Issuing Bodies), IEA (International Energy Agency) och Energiföretagen Användning av verksamhetsel i fastigheter som förvaltas åt annan part. Estimat baserat på BOA/LOA kvm. AIB (Association of Issuing Bodies) och IEA (International Energy Agency) Köldmedialäckage i fastigheter som förvaltas åt annan part. Estimat baserat på BOA/LOA kvm. 3.12 End-of-life hantering av sålda produkter Bedömd som ej applicerbar 2025. 3.13 Nedströms uthyrda tillgångar Användning av verksamhetsel (direkt elförbrukning) i lägenheter och lokaler i fastigheter ägda av Sveafastigheter. Estimat baserat på BOA/LOA kvm. AIB (Association of Issuing Bodies) och IEA (International Energy Agency) Köldmedialäckage i fastigheter ägda av Sveafastigheter. Estimat baserat på BOA/LOA kvm. Förbrukning av gas där hyresgäst är avtalspart. Estimat per lägenhet baserad på statistik för gasförbrukning. DESNZ (Department for Energy Security and Net Zero) 3.14 Franchises Bedömd som ej applicerbar 2025. 3.15 Investeringar Bedömd som ej applicerbar 2025. 109 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 110 ===== Slutsats Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direk‑ tören att granska utvald hållbarhetsinformation som utgörs av energi‑ och klimatrapportering avseende Scope 1, 2 och 3 (”hållbarhetsinformationen”) för Sveafastighe‑ ter AB (publ) för räkenskapsåret 2025. Den granskade hållbarhetsinformationen är begrän‑ sad till följande ESRS (European Sustainability Reporting Standards) upplysningar: • ESRS E1‑5 ‑ Energianvändning och energimix (s.95–96) • ESRS E1‑6 ‑ Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2, 3 och totala växthusgasutsläpp (s.94–95) • Fördjupad information ‑ redovisningsprinciper rela‑ terade till ovanstående områden (s.107–109) Utöver vad som beskrivs i föregående stycke, vilket beskriver omfattningen av vårt uppdrag, har vi inte utfört någon granskning av den övriga informationen som ingår i rapporten, varför vi inte uttalar någon slutsats om denna information. Jämförelsetal för ovan specificerade upplys‑ ningar har inte granskats. Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnit ‑ tet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att håll‑ barhetsinformationen inte, i allt väsentligt är upprättad i enlighet med de delar av ESRS (European Reporting Sustainability Standards) som är tillämpliga för upprät‑ tandet av hållbarhetsinformationen, samt företagets egna framtagna redovisnings‑ och beräkningsprinciper. Grund för slutsats Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översikt‑ liga granskningar av historisk finansiell information. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vår slutsats. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att hållbarhetsinformationen har upprättats i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 88 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ESRS (European Reporting Sustainability Standards) som är tillämpliga för upprättandet av hållbarhetsinformatio‑ nen, samt av företagets egna framtagna redovisnings‑ och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk‑ ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsinforma‑ tionen på grundval av vår granskning. Granskningen har utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkande‑ uppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. Denna rekommendation kräver att vi planerar och utför våra granskningsåtgärder för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsinfor ‑ mationen är upprättad i enlighet med de under avsnittet Styrelsens och verkställande direktörens ansvar angivna kriterierna. De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har upp‑ nåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha bli‑ vit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med rimlig säkerhet utförts. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International Standard on Quality Management), som kräver att före‑ taget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv‑ ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Sveafastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta underlag till hållbarhetsinformationen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbar‑ hetsinformationen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbar‑ hetsinformationen i syfte att utforma granskningsåtgärder Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av Sveafastigheter AB:s hållbarhetsinformation TILL SVEAFASTIGHETER AB, ORG. NR 559449-4329 110 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 111 ===== som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet ‑ erna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effekti ‑ viteten i den interna kontrollen. Granskningen består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsinformationen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra över‑ siktliga granskningsåtgärder. Vår granskning har omfattat följande: • ESRS E1‑5 ‑ Energianvändning och energimix • ESRS E1‑6 ‑ Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 2, 3 och totala växthusgasutsläpp • Fördjupad information ‑ redovisningsprinciper rela‑ terade till ovanstående områden Vår granskning utgår från de av styrelsen och verkstäl‑ lande direktören valda kriterier, som definieras ovan. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: Våra granskningsåtgärder avseende utvald hållbar ‑ betsinformation inkluderade, men var inte begränsade till att: • Genom förfrågningar erhålla en allmän förståelse för den interna kontrollmiljön, rapporteringsproces‑ serna, och informationssystemen som är relevanta för upprättandet av utvald informationen i hållbar‑ hetsredovisningen; • Utvärdera om strukturen och presentationen av utvald information i hållbarhetsredovisningen är förenlig med kraven i ESRS; • Utföra substansgranskningsåtgärder baserat på ett stickprov på utvalda information i hållbarhetsredo‑ visningen; Stockholm den 23 mars 2026 Ernst & Young AB Jonas Svensson Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR 111 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING ===== SIDA 112 ===== 112 Definitioner samt härledning av nyckeltal DEFINITIONER ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid årets utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid årets utgång. DIREKTAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela  rapporteringsåret samt under hela jämförelse året. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för året. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid årets utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över året. HYRESINTÄKTER, KR Årets debiterade hyror. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. IRR, % Genomsnittlig årlig avkastning på investerat eget kapital i förhållande till fastighetens verkliga värde efter färdigställande. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, KR Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid årets slut. NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. OMSÄTTNINGSFASTIGHETER Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt. RESULTAT PER AKTIE, KR Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för året. RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare. SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL ===== SIDA 113 ===== 113 RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär (ej återkommande kostnader) och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid årets utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för året. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för året. HÄRLEDNING AV NYCKELTAL BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Nettoskuld 12 239 11 838 Förvaltningsfastigheter 29 007 28 140 Belåningsgrad, % 42 42 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 1 536 1 361 Fastighetskostnader -526 -500 Driftnetto 1 010 860 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 1 010 860 Fastighets administration -84 -102 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 926 758 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före skatt 109 -1 019 Värdeförändring finansiella instrument 22 40 Värdeförändringar och skatt joint venture - -49 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 243 1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill 2 0 Förvaltningsresultat 376 160 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL ===== SIDA 114 ===== 114 FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Förvaltningsresultat, mkr 376 160 Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,88 1,16 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 200 000 000 138 054 795 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 1,88 1,16 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital 14 929 14 844 Återläggning av derivat 77 -7 Återläggning av uppskjuten skatt 1 076 1 062 Långsiktigt substansvärde, mkr 16 082 15 898 Antal stamaktier 200 000 000 200 000 000 Substansvärde per aktie, kr 80,41 79,49 NETTOSKULD Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder 12 740 12 146 Likvida medel 501 308 Nettoskuld 12 239 11 838 RESULTAT PER AKTIE, KR 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Årets resultat, mkr 84 -1 125 Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795 Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 200 000 000 138 054 795 Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,42 -8,15 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 9 030 10 421 Obligationer 3 690 1 683 Återläggning uppläggningsavgifter 20 42 Räntebärande skuld 12 740 12 146 RÄNTENETTO Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -401 -491 Räntenetto -393 -483 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Förvaltningsresultat 376 160 Poster av engångskaraktär (återläggning) 28 61 Räntenetto (återläggning) 393 483 Summa 797 704 Räntenetto -393 -483 Ränta på efterställda lån till ägare - 166 Summa -393 -318 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 SKULDKVOT Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder 12 740 12 146 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 778 602 Skuldkvot, ggr 16 20 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL ===== SIDA 115 ===== 115 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Räntebärande skulder 12 740 12 146 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 919 869 Skuldkvot, ggr 14 14 SOLIDITET Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Eget kapital 14 929 14 844 Balansomslutning 30 173 29 082 Soliditet, % 49 51 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31 Hyresvärde 1 672 1 594 Kontrakterade årshyror 1 594 1 508 Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 1 010 860 Hyresintäkter 1 536 1 361 Överskottsgrad, % 65,7 63 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2025-01-01 2025-12-31 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto inkl. fastighets- administration 926 758 Hyresintäkter 1 536 1 361 Överskottsgrad inkl fastighets administration, % 60,3 56 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL ===== SIDA 116 ===== 116 INT JÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras aktuell intjäningsförmåga för de 12 kommande månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 december 2025. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts- datum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls- kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls- kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för externt förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration avser 45 mkr kostnader hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 672 63 1 734 Vakans -78 -1 -79 Hyresintäkter 1 594 61 1 655 Fastighetskostnader -534 -8 -542 Driftnetto 1 060 53 1 113 Fastighetsadministration -79 -2 -80 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 981 52 1 033 Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 Centraladministration -167 - -167 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 867 52 919 * Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställas under kommande 12 månader. Bilaga SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BILAGA ===== SIDA 117 ===== ===== SIDA 118 ===== info@sveafastigheter.se +46 (0)200-22 72 00