===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI–31 MARS 2026 ===== SIDA 2 ===== Kvartalet januari–mars 2026 • Hyresintäkterna ökade med 6,0 procent och uppgick till 398 mkr (376). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,9 procent. • Driftnetto ökade med 5,3 procent och uppgick till 202 mkr (192). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,9 procent. • Förvaltningsresultat uppgick till 62 mkr (60), motsvarande 0,31 (0,30) kronor per aktie. • Värdeförändring fastigheter uppgick till 148 mkr (-72). • Periodens resultat uppgick till 277 mkr (39), motsvarande 1,39 (0,19) kronor per aktie. Väsentliga händelser under kvartalet • Ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR etablerades och under det har seniora, icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR emitterats med fast kupong om 4,375 procent och en löptid om 5 år. • Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 111 mEUR seniora, icke-säkerställda obligatio- ner med en fast kupong om 4,75 procent. • Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter vid Älta centrumkvarter. • Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala Västerås. • Sveafastigheter vann, för andra året i rad, Kundkristallen för högsta lyft i service. • Under perioden skedde från- och tillträde i bytesaffären med KlaraBo till ett sammanlagt fastig- hetsvärde om 2,1 mdkr. Affären omfattade 1 231 lägenheter där Sveafastigheter förvärvade 656 lägenheter till ett överenskommet värde om 1 031 mkr och avyttrade 575 lägenheter till ett överens- kommet värde om 1 103 mkr. • Styrelsen för Sveafastigheter har beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman 2025 om återköp av egna aktier. T otalt har 2 650 230 aktier återköpts under kvartalet till ett belopp om 96 mkr. Väsentliga händelser efter kvartalet • Efter kvartalets utgång har avtal tecknats om att avyttra nyproduktionsprojektet Solhusen i Nacka. Projektet omfattar 147 hyresrätter och det överenskomna fastighetsvärdet uppgår till 438 mkr. T otal investering i projektet bedöms uppgå till 354 mkr, motsvarande en projektmarginal på 24 procent. Projektet beräknas färdigställas och frånträdas under det andra kvartalet 2026. Perioden i korthet NYCKELTAL jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 mar 2026 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 398 376 1 536 1 559 Driftnetto, mkr** 202 192 926 936 Förvaltningsresultat, mkr 62 60 376 379 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr 148 -72 -243 -23 Periodens resultat, mkr 277 39 84 323 Belåningsgrad, % 43 42 42 43 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr*** 2,0 n.a 2,0 2,0 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsgrad, % 95,5 94,9 95,3 95,5 Överskottsgrad, %** 50,7 51,1 60,3 60,0 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 29 390 28 223 29 007 29 390 Antal lägenheter i förvaltning, st 15 025 14 794 14 929 15 025 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787 908 787 787 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 694 6 658 6 425 6 694 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,30 1,88 1,89 Resultat per aktie, kr* 1,39 0,19 0,42 1,62 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 81,40 79,77 80,41 81,40 * Före och efter utspädning. ** På grund av ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering av fastighetsadministration motsvarar nyckeltalen tidigare nyckeltal inkl fastighetsadministration. Se vidare information på sid 22. *** Justerat nyckeltal som anpassats till krav enligt EMTN-programmet. Se vidare information på sid 21. Se samtliga definitioner och härledning av nyckeltal på sid 23-25. 4,9  % 202 mkr 29,4 mdkr Ökning hyresintäkter i jämförbart bestånd Driftnetto Verkligt värde förvaltningsfastigheter 1,89 kr 787 43  % Förvaltningsresultat per aktie, rullande 12 månader Lägenheter i pågående byggnation Belåningsgrad SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 2 ===== SIDA 3 ===== Hyresintäkterna utvecklades starkt under kvartalet, med en ökning om 4,9 procent i jämförbart bestånd, vilket speglar den underlig- gande styrkan i portföljen. Kvartalet präglades av ett kallt och snörikt vinterväder, vilket medförde tillfälligt högre fastighetskostnader. Trots detta är överskottsgraden på rullande tolv månaders basis 3,2 procentenheter högre än föregående år. Kostnader för centraladmi- nistration minskade under kvartalet, drivet av vårt fortsatta fokus på effektivisering och optimering av organisationen. Från och med detta kvartal har vi justerat vår redovisning genom att inkludera fastighetsadministration i fastighetskostnaderna och därmed i driftnettot. Förändringen ger en mer rättvisande bild av resultatet från förvaltningen. Stärkt uthyrningsgrad Sedan Sveafastigheter bildades har utvecklingen av uthyrningsgra- den varit tydligt positiv, och vi ser fortsatt potential att stärka den. Under kvartalet ökade uthyrningsgraden med 0,2 procentenheter jämfört med föregående kvartal till följd av ett aktivt uthyrningsarbete och en stabil marknad. Efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholmsregionen är fortsatt stark. Det återspeglas i uthyrningen av våra projekt i Nacka och Kista, som färdigställs successivt denna vår och sommar. Den starka efterfrågan i dessa lägen bekräftar kvaliteten i vår utvecklingsportfölj. Realiserade projektvinster Sveafastigheter har en stark utvecklingsportfölj, där 88 procent av projekten är belägna i Stockholms län i attraktiva mikrolägen. Efterfrågan är särskilt hög i områden med goda kommunikationer, och cirka 90 procent av portföljen har en restid på under 40 minuter till centrala Stockholm, vilket stödjer både uthyrning, värdeutveckling och möjligheten att realisera projektvinster. Sveafastigheter fortsatte under kvartalet att utveckla bolaget i linje med den långsiktiga strategin, med fokus på värdeskapande investeringar, aktiv kapitalallokering och stärkt finansiell flexibilitet. Under kvartalet initierade vi aktieåterköp och stärkte vår finansiella ställning, och efter kvartalets utgång har projektvinster realiserats – samtliga viktiga steg i arbetet med att skapa långsiktigt aktieägarvärde. VD HAR ORDET Realiserade projektvinster och stärkt finansiell flexibilitet Genom vår nyproduktion utvecklar vi högkvalitativa flerbostadshus med en stark hållbarhetsprofil, vilket bidrar till en successivt stärkt intjäningsförmåga i takt med att projekten färdigställs. Samtidigt upp- står projektvinster genom att den totala investeringen understiger värdet på de färdigställda fastigheterna. Nyproducerade fastigheter i Stockholmsregionen är efterfrågade på transaktionsmarknaden, där vi för närvarande ser en hög aktivitet. Detta skapar möjligheter till selektiva avyttringar och en aktiv kapitalallokering, där kapitalet styrs mot de investeringar som ger högst avkastning och långsiktigt aktieägarvärde. Efter kvartalets utgång avtalades om en försäljning av projekt Solhusen i Nacka, som färdigställs under det andra kvartalet. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgår till 438 mkr, jämfört med en bedömd total investering om 354 mkr. Försäljningen innebär därmed en projektvinst om 84 mkr, motsvarande en projektmarginal om 24 procent. Transaktionen är ett tydligt exempel på värdeskapandet i vår utvecklingsportfölj. Stärkt finansiell ställning Under kvartalet har vi stärkt bolagets finansiella flexibilitet och långsiktiga tillgång till kapitalmarknaden genom att etablera ett EMTN-program med en ram om 2 000 mEUR. Vi emitterade därefter icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR, samtidigt som utestå- ende obligationer om 111 mEUR samt säkerställd skuld om 2 007 mkr förtidsinlöstes. Den tidsmässiga skillnaden mellan emission och återbetalning, tillsammans med engångskostnader relaterade till förtidslösen, bidrog till tillfälligt högre finansiella kostnader under kvartalet. Till följd av refinansieringen har kapitalbindningen ökat till 2,7 år och räntebindningen till 2,8 år, samtidigt som den genomsnittliga räntan endast ökat marginellt till 3,30 procent. Sammantaget stärker detta vår finansiella motståndskraft och förbättrar förutsättningarna för fortsatt tillväxt. Mot bakgrund av den nuvarande substansrabatten inledde vi under kvartalet aktieåterköp. Hittills har totalt 2,7 miljoner aktier återköpts, motsvarande 1,3 procent av utestående aktier. Hyresgäster och aktieägarvärde i fokus I april genomförde vi Den stora Sveadagen, där medarbetare från hela bolaget arbetade praktiskt ute i våra bostadsområden med fokus på hyresgästernas behov och synpunkter. Det är ett konkret exempel på vad som präglar Sveafastigheter – ett arbetssätt där vi håller våra hyresgäster nära och arbetar tillsammans över roller och funktioner. Tillsammans med ett tydligt fokus på resul- tat och värdeskapande utgör det grunden för hur vi utvecklar bolaget. Med en stark fastighetsportfölj, förbättrad finansiell flexibilitet och fortsatt fokus på operationell effektivitet står vi väl positionerade att stärka lönsamheten och skapa långsiktigt aktieägarvärde – alltid med våra hyresgästers trivsel i centrum. Erik Hävermark, vd Sveafastigheter SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 3 ===== SIDA 4 ===== Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i Sveriges tillväxtregioner, med hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete i fokus. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor, vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING FASTIGHETER I FÖRVALTNING PROJEKT- UTVECKLING 2,2 mdkr 6 694 lgh 1,4 mdkr 787 lgh 25,8 mdkr 15 025 lgh PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETSBESTÅND 29,4 mdkr SVEAFASTIGHETER SVEAFASTIGHETER I KORTHET Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 4 ===== SIDA 5 ===== Sveafastigheter förvaltar 15 025 hyreslägenheter från Kävlinge i söder till Boden i norr. Beståndet omfattar både egenutvecklade och förvär- vade fastigheter, med 93 procent belägna i Sveriges tre storstadsre- gioner samt universitets- och högskolestäder. Dessa områden utgör prioriterade marknader för Sveafastigheter. Under kvartalet tillträddes bytesaffären med Klarabo. Överenskommet fastighetsvärde uppgick sammanlagt till 2,1 mdkr, varav Sveafastig- heter förvärvade 1 031 mkr och avyttrade 1 103 mkr i fastighetsvärde. Affären omfattar 1 231 lägenheter, där Sveafastigheter förvärvade 656 och avyttrade 575 lägenheter. Genom affären stärkte Sveafastigheter sin närvaro i sex kommuner och lämnade samtidigt fem kommuner. Transaktionen bidrar till ökad operationell effektivitet och ett mer fokuserat fastighetsbestånd. Hyresförhandlingen för 2026 är klar och landade på genomsnittlig hyreshöjning om 3,4 procent. Investeringar Lönsamma investeringar i förvaltningsbeståndet stärker Sveafastig- heters kassaflöden och fastigheternas långsiktiga värde. Sveafastigheter äger och förvaltar hyresrätter i tillväxtregioner med fokus på långsiktighet, boendekvalitet och stabila kassaflöden. FASTIGHETSBESTÅND INVESTERINGAR, MKR Lägenhets- uppgraderingar Övriga investeringar Investeringar totalt 63 Mkr 13 Mkr 20 Mkr 96 Mkr Energi- projekt Direkt- avkastning på investering > 10 % Direkt- avkastning på investering > 6 % UTHYRNINGSGRAD % 93,0 93,5 94,0 94,5 95,0 95,5 96,0 Q/two.case 2025 2026 Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case Q/one.case 94,9 % 95,0 % 95,7 % 95,5 %95,3 % Fastigheter i förvaltning Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attraktiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under perioden har 63 mkr investerats i Hemlyft, med en genomsnittlig direktavkastning på investering överstigande 6 procent. Under kvartalet har 138 lägenhetsuppgraderingar färdigställts. Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energianvänd- ningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 13 mkr genomförts i energiprojekt, med genomsnittlig direktavkastning på investering överstigande 10 procent. Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 20 mkr investerats i driftnettoförbättrande projekt, främst hyresgästtillval. Uthyrningsgrad Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. Vid kvartalets utgång uppgick den till 95,5 procent, jämfört med 95,3 procent vid utgången av föregående kvartal. Justerat för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 95,8 procent, vilket är oförändrat mot föregående kvartal. 16 % 6 % Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde Övrigt 23 % 32 % Stockholm- Mälardalen Stor-Göteborg Malmö-Öresund Stockholms län 93  % 15 025 25,8  mdkr i prioriterade marknader Lägenheter i förvaltning Verkligt värde SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 5 ===== SIDA 6 ===== FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Uthyrningsbar yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- grad Hyres- intäkter Fastighets- kostnader Driftnetto Överskottsgrad Genomsnittligt viktat avkastningskrav Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % % Stockholm-Mälardalen 3 571 209 892 25 961 8 326 35 303 487 2 064 96,9 472 150 637 321 68 4,32 Universitets- och högskolestäder 6 535 407 875 19 187 10 101 23 653 676 1 583 95,9 648 260 608 388 60 4,55 Malmö-Öresund 2 521 169 470 10 670 4 144 23 006 279 1 549 97,5 272 101 563 171 63 4,49 Stor-Göteborg 882 58 503 2 162 1 483 24 449 94 1 556 97,7 92 37 605 56 60 4,37 Övrigt 1 516 100 058 8 158 1 707 15 773 159 1 465 84,5 134 64 595 70 52 5,77 Totalt 15 025 945 798 66 137 25 762 25 458 1 695 1 675 95,5 1 618 613 605 1 006 62 4,54 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % Stockholm län 6 033 23 Linköping 2 702 10 Skellefteå 2 156 8 Västerås 1 672 6 Helsingborg 1 517 6 Höganäs 1 355 5 Umeå 1 184 5 Falun 953 4 Borås 945 4 Borlänge 805 3 Totalt 19 323 75 FASTIGHETSBESTÅND FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER Verkligt värde Uppgraderade lägenheter* Byggår Antal lgh mkr kr/kvm Fördelning, % Antal Andel, % <2010 11 026 17 167 21 394 67 1 932 18 >=2010 3 999 8 595 41 021 33 - - Totalt 15 025 25 762 25 458 100 1 932 13 * Sedan 2020. Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 7-9 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 11, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 6 ===== SIDA 7 ===== Sveafastigheters organisation har lång erfarenhet av stads utveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god kostnadskontroll, arkitektonisk kvalitet, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant. Sveafastigheter har fem pågående nyproduktionsprojekt omfattande totalt 787 lägenheter. Under kvartalet har inflyttning skett i första etapperna i projekt Solhusen i Nacka och Enhörningen i Kista, Stockholm. Uthyrningsarbetet pågår i efterföljande etapper i båda projekten där inflytt planeras kommande kvartal. Under senaste tolv månader har byggnation av 403 lägenheter färdigställts. Förväntat antal färdigställda lägenheter de kommande tolv månaderna uppgår till 363. Sveafastigheter har flera projekt i Stockholmregionen där byggstart planeras under kommande året. Under de kommande tolv måna- derna förväntas byggstart av ca 600 lägenheter. Under senaste tolv månader har byggnation av 218 lägenheter startats. Genom nyproduktion skapar Sveafastigheter lönsam organisk tillväxt på marknader där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. FASTIGHETSBESTÅND Fastigheter under byggnation PÅGÅENDE BYGGNATION Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Investering, mkr Verkligt värde Direktavkastning på investering Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Bedömd Upparbetad mkr % Färdigställt Solhusen Nacka 147 7 729 182 434 54 807 25 3 219 19 354 334 393 5,4 apr-26 Enhörningen Stockholm 216 11 404 483 730 61 432 37 3 153 32 646 559 611 4,9 jul-26 Notarien Eskilstuna 206 11 599 - 445 38 348 27 2 324 22 621 421 233 3,6 apr-27 Gamla Landsvägen Nacka 87 4 200 125 268 62 079 15 3 360 11 222 64 105 5,1 jun-27 Oxbacken Västerås 131 7 334 414 389 50 271 22 2 780 18 345 68 102 5,3 mar-28 Totalt 787 42 266 1 204 2 267 52 142 126 2 898 103 2 187 1 446 1 443 4,7 * Enligt aktuell extern värdering ** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION 2026 2027 2028 Belopp i mkr Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Totalt Bedömd återstående investering 165 150 146 125 90 36 29 - 741 Bedömt kommande driftnetto** 19 32 - - 34 - - 18 103 BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER 0 100 200 300 400 500 600 700 218 403 363 589 Byggstarter Senaste 12 mån Antal Förväntat kommande 12 mån Färdigställda byggnationer 100  % 787 1,4  mdkr i Stockholm-Mälardalen Lägenheter under byggnation Verkligt värde SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 7 ===== SIDA 8 ===== * Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. 93 % Stockholm–Mälardalen 88 % Stockholms län 46 % Stockholm Stad 93 %PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER Projektutveckling Sveafastigheter är aktivt involverat i hela utvecklingskedjan, från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till färdigutvecklade byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspo- tential skapas förutsättningar för framtida bostadsproduktion och långsiktigt kassaflöde. Bolaget bidrar därmed inte bara till att skapa fler hem, utan också till att utveckla attraktiva och hållbara boende- miljöer med fokus på Stockholmsregionen. Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 694 lägenheter varav 5 416 hyres rätter och 1 278 bostadsrätter. Utvecklingsportföljen utgör en strategisk komponent i bolagets värdeskapande och framtida intjäningsförmåga. 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälar- dalen, 88 procent i Stockholms län och 46 procent i Stockholms stad. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig direktavkast- ning på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om cirka 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastigheterna leverera en genomsnittlig överskottsgrad överstigande 85 procent. Under kvartalet tilldelades bolaget byggrätter för två projekt i Nacka med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter vid Älta centrumkvarter. Sveafastigheter utsågs under kvartalet till ankarbyggherre och fick markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala Västerås. Med en omfattande utvecklingsportfölj, som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen, har Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa organiskt med god lönsamhet genom nyproduktion. Byggrätter Inom fastigheter i förvaltning finns potential att utveckla byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Exempelvis kan parkeringsytor som idag inte används, eller ändring av ytor till mer effektiv användning, skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter. Sveafastigheter har idag 348 000 kvm bruttoarea (BTA) i bygg- rättsportföljen varav 115 000 kvm BTA har lagavunna detaljplaner. Av de 348 000 kvm BTA avser 21 000 kvm BTA byggrätter med ett verkligt värde om 18 mkr. När det beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för en kommande byggnation klassificeras den om till projektutveckling. Fastigheter under projektutveckling och byggrätter Total investering Bedömt värde vid färdigställande + ~20 % 16 374 Mkr 13 746 Mkr Projekt- marginal Direkt- avkastning på investering 5,3 % FASTIGHETSBESTÅND 5,3  % 6 694 2,2  mdkr Direktavkastning på investering Lägenheter i projektutveckling Verkligt värde SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 8 ===== SIDA 9 ===== PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Total investering Verkligt värde Avkastning på investering Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA % Stockholm-Mälardalen 4 655 336 648 238 494 17 684 14 917 58 231 783 3 057 652 12 204 2 130 6 326 5,3 Universitets- och högskolestäder 761 50 692 37 884 - 1 456 38 442 97 2 568 80 1 543 3 55 5,2 Totalt hyresrätter 5 416 387 340 276 378 17 684 16 374 55 681 881 2 994 733 13 746 2 132 5 505 5,3 Bostadsrätter Stockholm-Mälardalen 1 278 96 323 69 344 2 216 5 589 78 099 - - - - 35 - - Totalt projektutveckling 6 694 483 663 345 722 19 900 21 963 60 069 881 2 994 733 13 746 2 167 5 505 5,3 * Enligt aktuell extern värdering. ** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. FASTIGHETSBESTÅND PROJEKTUTVECKLING I STOCKHOLMS LÄN Restid till city med spårbunden trafik Andel av portföljen, %* < 30 min 71 30–40 min 19 41–50 min 10 Direkt- avkastning på investering 5,5 % * Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. Skellefteå, Bägaren 7 SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 9 Pendeltåg Spårvagn Tunnelbana ===== SIDA 10 ===== Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet externt av Savills och Newsec. Verkligt värde vid kvartalets utgång uppgick till 29 390 mkr fördelat på fastigheter i förvaltning om 25 762 mkr, fastigheter under byggnation om 1 443 mkr och fastigheter under projektutveckling och byggrätter om 2 185 mkr. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings- administrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga direktavkastnings kravet i värderingarna uppgick vid kvartalets utgång till 4,54 procent, jämfört med 4,52 procent vid utgången av föregående kvartal. I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 202 mkr för byggrätter som har värderats genom ortsprismetoden, det vill säga utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Fastigheter under byggnation samt projektutveckling värderas på motsvarande sätt, med tillägg för att avdrag görs för återstående investering och risk kopplad till detaljplanens status samt tid till byggstart. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. För en mer utförlig beskrivning av värderingsmetodiken se not 14 Förvaltningsfastigheter i Sveafastigheters årsredovisning 2025. Värdering Umeå, Gärdet 14 FASTIGHETSBESTÅND Parameter Förändring, % Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/-5% 1 701/-1 710 Fastighetskostnader +/-5% -538/538 Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -74/76 Kalkylränta +/-0,25%-enheter -492/499 Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 304/1 467 Hyresvärde +/- 5% och Fastighetskostnader +/- 5% 1 163/-1 172 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Fastigheter i förvaltning Fastigheter under byggnation Projektutveckling och byggrätter Totalt Ingående värde 25 702 1 294 2 010 29 007 Förvärv* 976 - 50 1 026 Investeringar 96 174 12 282 Orealiserade värdeförändringar 88 -25 113 176 Försäljning* -1 101 - - -1 101 Utgående värde bokslut 25 762 1 443 2 185 29 390 * Bytesaffären med KlaraBo bruttoredovisas som förvärv och försäljning. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer i enlig- het med RICS. I tabellen bredvid redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar samtidigt. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 10 ===== SIDA 11 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande tolv månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 mars 2026. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypo- tetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 4 procent av bostadskomplement såsom parkering och förråd och till 6 procent av kommersiella lokaler. Intjäningsförmåga INT JÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Hyresvärde 1 695 63 Vakans -77 -1 Hyresintäkter 1 618 62 Fastighetskostnader -613 -8 Driftnetto 1 006 54 Övriga förvaltningsintäkter 53 Centraladministration -167 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 892 Räntenetto -415 T omträttsavgälder -9 Förvaltningsresultat 467 Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,34 * Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställdas under kommande 12 månader. Skellefteå, Hedensbyn 25.50 FASTIGHETSBESTÅND Underlag för beräkning av intjäningsförmågan Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis, inklusive hyrestillägg och övriga fastighetsrelaterade intäkter, baserat på gällande hyresavtal per bokslutsdagen, med tillägg för förhandlade årshyror avseende vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Hyresrabatter om 10 mkr har inte beaktats. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnitt- liga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls kostnader, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. Drift- och underhålls- kostnader samt fastighetsadministration baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolv månadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt förvalt- ningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisations- strukturen per balansdagen. I centraladministration avser 45 mkr kostnader hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget. • Räntenetto beräknas på nettoskulden per bokslutsdagen med avdrag för förväntade uppläggningsavgifter multiplicerat med snitträntan vid periodens utgång. Aktiverade räntor har inte beaktats. • T omträttsavgälder har beräknats utifrån kostnaden under kvartalet uppräknat till helårseffekten. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 11 ===== SIDA 12 ===== Räntebärande skulder Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Sveafastigheter innehar investment grade betyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings vilket bekräftar bolagets finansiella stabilitet. Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 12 878 mkr (12 721), varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 7 118 mkr (9 030) och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 5 759 mkr (3 690). Under kvartalet etablerades ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR, inom vars ram seniora, icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR emitterades i syfte att stärka bolagets finansiella flexibilitet och förlänga skuldens löptid. Bolaget har under kvartalet nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående seniora, icke-säkerställda obligationer om 111 mEUR samt återbetalat skulder till kreditinstitut om 2 007 mkr. I samband med återbetal- ningen tecknades ett nytt säkerställt lån om 1 213 mkr med förfall 2029. Lånet var outnyttjat vid kvartalets slut. Finansiering FINANSIELLA NYCKELTAL Finans- policy 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skuld, mkr 12 878 12 131 12 721 Räntesäkrad andel, % 96 94 85 Belåningsgrad, % < 50 43 42 42 Skuldkvot, ggr < 15 16 19 16 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr 14 14 14 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,0 n.a 2,0 Genomsnittlig ränta, % 3,30 3,33 3,28 Kapitalbindning, år 2,7 2,1 2,0 Räntebindning, år 2,8 2,7 1,9 Belåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 43 procent (42) och kapitalbindningen till i genomsnitt 2,7 år (2,0). Ökningen av kapitalbindning förklaras av återbetalning av kortfristiga skulder och refinansiering av skuld med längre löptid. Sveafastigheter fortsätter att fokusera på att ytterligare förlänga kapitalbindningen. Av den totala räntebärande skulden klassificeras 20,8 procent som grön, enligt låneavtal eller Sveafastigheters gröna ramverk för obli- gationer, att jämföra med 26,5 procent vid utgången av föregående kvartal. Minskningen i andelen grön finansiering beror på emitte- ringen av EUR-obligationer under kvartalet, vilka inte klassificeras som gröna. Ränterisk och räntesäkring Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom lån med fast ränta. Vid periodens slut uppgick räntebindningen till i genomsnitt 2,8 år jämfört med 1,9 år vid utgången av föregående kvartal. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,30 procent att jämföra med 3,28 föregående kvartal. Sveafastigheter har säkrat 96 procent av sin skuld via räntederivat eller lån med fast ränta. Likviditet och kreditfaciliteter Sveafastigheters bekräftade kreditfaciliteter, inklusive likviditetsre- serv, ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknadsförutsätt- ningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet över en konjunkturcykel. Vid utgången av kvartalet uppgick Sveafastigheters bekräftade kreditfaciliteter, inklusive likviditetsreserv till 3 322 mkr varav 279 mkr avser likvida medel, 1 830 mkr outnyttjade kreditfaciliteter och 1 213 mkr outnyttjat säkerställt lån. RÄNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING* Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr varav derivat, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % Säkerställt belopp, mkr Icke-säkerställt belopp, mkr 2026 555 - 2,9 4 397 3 397 - 2027 4 741 761 1,7 37 5 998 46 5 998 - 2028 820 820 4,0 6 1 639 13 739 900 2029 3 517 3 517 4,2 27 - - - - 2030 - - - - 800 6 - 800 2031 3 283 - 4,5 25 4 083 32 - 4 083 >2032 - - - - - - - - 12 916 5 098 3,30 100 12 916 100 7 133 5 783 * Kreditmarginaler för rörliga lån allokeras utifrån säkringsinstrumentens löptid. KAPITALSTRUKTUR 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 42 % Nettoskuld 5 % Övriga skulder 3 % Uppskjuten skatt och derivat 50 % Eget kapital SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 12 ===== SIDA 13 ===== Under kvartalet påbörjades implementeringen av Sveafastigheters nya mål för biologisk mångfald, med fokus på att successivt integrera biologisk mångfald i utemiljöer och förvaltningsarbete. Socialt (S) Det sociala hållbarhetsarbetet fokuserade under kvartalet på trygg‑ het, förebyggande insatser och samverkan. Trygghetsvandringar och säkerhetsbesiktningar genomfördes i flera bostadsområden och resulterade i konkreta åtgärder, såsom förbättrad belysning, anpassning av utemiljöer och installation av nya passagesystem. Förvaltningsorganisationen utbildades samtidigt i trygghetsfrämjande arbete. Under kvartalet genomförde Sveafastigheter en utbildning för förvalt‑ ningsorganisationen i diskrimineringslagstiftningen. Utbildningen är ett led i Sveafastigheters löpande arbete med lag efterlevnad och en inkluderande bostadsmarknad. Sveafastigheter stärkte även samarbetet med kommuner och ideella aktörer inom det vräkningsförebyggande arbetet, som en del av bolagets långsiktiga ambition att bidra till stabila och trygga boende‑ förhållanden. Ett exempel är ett nära samarbete med Vräkningsföre‑ byggande enheten i Borås stad. Styrning (G) Under kvartalet fortsatte Sveafastigheter att stärka den interna styr‑ ningen och den operativa kontrollen i verksamheten och hållbarhets‑ arbetet. En digitaliserad och enhetlig onboardingprocess infördes för att säkerställa efterlevnad av policys, tydlig atteststruktur samt korrekt behörighetsstyrning. Samtliga nya medarbetare inom bolaget signerar uppförandekoden i samband med anställning. Genom digital onboarding säkerställs genomgång av uppförandekod och centrala styrdokument. Vidare implementerades individuella mål kopplade till bolagets affärsmål, vilket stärker prestationsstyrning, ansvarstagande och långsiktigt värdeskapande. Sammantaget bidrar kvartalets insatser till en robust styrningsmodell som stödjer Sveafastigheters hållbarhets‑ mål och investeringsstrategi. Miljö (E) Sveafastigheters arbete med SBTi‑validering av bolagets klimatmål gick under kvartalet in i nästa fas. Den formella ansökan skickades in till Science Based Targets initiative (SBTi) för granskning och godkännande. Mot bakgrund av hög belastning hos SBTi bedöms valideringen inledas under sommaren. Målen fastställs därefter under andra hälften av 2026. Under kvartalet fortsatte Sveafastigheter att genomföra investeringar för att minska klimatpåverkan i fastighetsportföljen. Investeringarna syftar även till att förbättra fastigheternas energiklass i linje med antagna energimål, där fastigheter i lägre energiklasser successivt ska uppgraderas. Flera fastigheter kopplades upp för digital och AI‑ba‑ serad styrning och uppföljning av värme, ventilation och belysning, vilket skapar förutsättningar för lägre energiförbrukning och jämnare drift. Parallellt genomfördes mer traditionella energieffektiviserande åtgärder, såsom fönsterbyten, installation av LED‑belysning samt modernisering av ventilationssystem och tvättstugor. Dessa åtgärder bidrar till minskad klimatpåverkan och stärker fastigheternas långsik‑ tiga ekonomi. Under kvartalet tilldelades Sveafastigheter byggrätter i Orminge cen‑ trum och Älta centrumkvarter. I dessa projekt integreras Sveafast‑ igheters hållbarhetsmål från ett tidigt skede, med bland annat fokus på låga klimatutsläpp per kvadratmeter. Inom förvaltningen tillämpas cirkulära principer genom återbruk av köksstommar och vitvaror vid renovering samt effektivare och mer klimatsmart avfallshantering. Hållbarhet FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS 1 % 18 % 10 % 24 % 29 % 13 % 2 % 2 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % Pågående deklaration Energiklass Andel av marknadsvärde A B C D E F G HÅLLBARHETSMÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Övergripande mål (löpande om inget annat år anges) Miljö (E) Klimatanpassning (ESRS E1) Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. Klimatpåverkan och energi (ESRS E1) Planerade klimatmål enligt SBTi Buildings är i en valideringsprocess hos SBTi och förväntas fastställas under 2026. Biologisk mångfald (ESRS E4) Åtgärder för biologisk mångfald ska vara implementerade på samtliga fastigheter med hög potential senast år 2030. Cirkulär ekonomi (ESRS E5) Minst 70 % av icke‑farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Socialt (S) Medarbetare (ESRS S1) Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska överstiga branschgenomsnittet. Leverantörers hälsa och säkerhet (ESRS S2) Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Hem för fler (ESRS S3) Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Trygga hyresgäster och bostadsområden (ESRS S4) Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Styrning (G) Affärsetik (ESRS G1) Alla Sveafastigheters medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Korruption och mutor (ESRS G1) Ingen form av korruption ska förekomma. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 13 ===== SIDA 14 ===== Stockholm, Leirvik 1 Aktiekapital Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Aktiekursen den 31 mars 2026 var 35,16 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 16 065 mkr (16 082) vilket motsvarar 81,40 kr per aktie (80,41). Aktieinformation Kortnamn (ticker): SVEAF ISIN-kod: SE0022243812 LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36 Marknadsplats: Nasdaq Stockholm Midcap Återköp av egna aktier Med stöd av årsstämmans bemyndigande har Sveafastigheter under kvartalet återköpt egna stamaktier på Nasdaq Stockholm. Under kvartalet återköptes 2 650 230 aktier för totalt 96 mkr vilket ger ett genomsnittligt pris om 36,23 kronor per aktie. Per den 31 mars 2026 uppgick bolagets innehav av egna aktier till 2 650 230 aktier, motsvarande 1,3 procent av totalt antal utestående aktier. Återköpen redovisas som avdrag från eget kapital. Egna aktier ingår inte i det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier vid beräkning av samtliga nyckeltal per aktie. Aktien och ägarna DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 MAR 2026 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 124 300 038 62,2 Aker Capital 15 000 000 7,5 Länsförsäkringar Fonder 5 221 569 2,6 Skagen Fonder 3 958 860 2,0 Folketrygdfondet 3 400 000 1,7 Sveafastigheter AB 2 650 230 1,3 Weland Holding AB 2 531 645 1,3 Atlant Fonder 2 160 000 1,1 Handelsbanken Fonder 2 073 656 1,0 Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 2 000 000 1,0 10 största ägarna 163 295 998 81,7 Övriga aktieägare 36 704 002 18,3 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance Ägare och ägarstruktur Aktien hade vid periodens utgång cirka 6 500 aktieägare. De tio största aktieägarna kontrollerade 82 procent av kapitalet och rösterna per den 31 mars 2026. Det utländska ägandet uppgår till 20,7 procent av utestående aktier. Utdelningspolicy Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster i första hand åter- investeras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion, förutsatt att investeringarna bedöms generera en attraktiv avkastning i jämförelse med alternativ kapitalanvändning. Allokeringen av kapitalet omprövas kontinuerligt i syfte att optimera aktieägarvärdet över tid. Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med konkur- renskraftig avkastning förväntas utdelningen vara låg eller utebli de kommande åren. Styrelsen har föreslagit till årsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2025. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 14 ===== SIDA 15 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559 Fastighetskostnader Driftskostnader -152 -142 -445 -456 Underhåll -15 -11 -55 -58 Fastighetsskatt -6 -6 -26 -27 Fastighetsadministration -24 -26 -84 -82 Summa fastighetskostnader -196 -184 -611 -623 Driftnetto 202 192 926 936 Övriga förvaltningsintäkter 13 13 54 54 Centraladministration -35 -60 -202 -178 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 180 145 778 813 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 148 -72 -243 -23 Upplösen/nedskrivning goodwill - -2 -2 -0 Rörelseresultat 328 71 533 790 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0 8 9 Räntekostnader och liknande resultatposter -117 -84 -401 -435 T omträttsavgälder -2 -2 -9 -9 Värdeförändring finansiella instrument 51 14 -22 15 Resultat före skatt 261 0 109 371 Skatt 16 38 -25 -48 PERIODENS RESULTAT 277 39 84 323 Resultat per aktie (före och efter utspädning), kr 1,39 0,19 0,42 1,62 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Periodens resultat 277 39 84 323 Övrigt totalresultat - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT 277 39 84 323 Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. jan-mar 2026 jan-mar 2025 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 398 1 398 375 1 376 Fastighetskostnader -196 0 -196 -183 -1 -184 Driftnetto 202 1 202 192 0 192 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 60 88 148 -52 -20 -72 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 762 3 628 29 390 24 907 3 316 28 223 Investeringar 96 186 282 60 118 178 Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden: • Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning • Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling och byggrätter SEGMENTSREDOVISNING Finansiella rapporter SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 15 ===== SIDA 16 ===== KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING Intäkter Hyresintäkter ökade under perioden med 6,0 procent till 398 mkr (376). Ökningen förklaras av årlig hyresjustering, hyresökningar efter lägenhetsuppgraderingar, förbättrad uthyrningsgrad samt utökat bestånd i form av färdigställande av projekt och förvärv. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,9 procent för perioden. Vid periodens utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,5 procent att jämföra med 94,9 procent vid utgången av motsvarande period föregående år. Övriga förvaltningsintäkter om 13 mkr (13) avser arvode hänförligt till ett externt förvaltningsuppdrag. Fastighetskostnader och driftnetto Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -196 mkr (-184), en ökning om 6,7 procent. Ökningen förklaras framför allt av ett utökat bestånd samt ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning till följd av lägre genomsnittstemperaturer och mer snö i kvartalet jämfört med ett normalår. Driftnettot ökade med 5,3 procent och uppgick till 202 mkr (192) för perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden med 3,9 procent. Överskottsgraden uppgick för perioden till 50,7 procent (51,1). Den något lägre överskottsgraden förklaras av att kostnaderna ökat mer än intäkterna till följd av ovan nämnda orsaker. Fastighetsadministration inkluderas, från och med första kvartalet 2026, i fastighetskostnader. För vidare information se Övriga information på sid 22. Centraladministration Periodens centraladministrationskostnader uppgick till -35 mkr (-60). I centraladministration ingår även kostnader relaterade till det externa förvaltningsuppdraget med -12 mkr (-12). För jämförelse- perioden belastas centraladministrationen även med ej återkommande kostnader om -11 mkr hänförliga till organisationens uppbyggnad samt initial börsnotering. Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 Centraladministration -35 -60 -202 varav extern förvaltning -12 -12 -45 varav ej återkommande kostnader - -11 -28 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till 148 mkr (-72). Orealiserade värdeförändringar uppgick till 176 mkr och realiserade värdeförändringar uppgick till -28 mkr. Kvartalets värdeförändringar påverkades positivt av driftnettoökande investeringar i fastigheter i förvaltning samt av att byggrättsportföljen förflyttats närmare byggstart. För vidare information se Värdering sid 10. Ränteintäkter och räntekostnader Ränteintäkter uppgick till 2 mkr (0) och räntekostnader uppgick till -117 mkr (-84) för perioden. Ökningen i räntekostnader förklaras av tidsmässig förskjutning mellan emissionen och återbetalningen, vilket resulterade i något högre räntekostnader för perioden. Periodens räntekostnader belastas även med kostnader för förtidsinlösen av lån om -6 mkr (-) samt poster av engångskaraktär relaterade till etableringen av EMTN-programmet om -1 mkr (-). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat uppgick för perioden till 62 mkr (60) vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per aktie om 0,31 kr (0,30) för perioden. Värdeförändring finansiella instrument Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 51 mkr (14), varav 137 mkr (-54) var orealiserade värdeförändringar. Den positiva resultateffekten avser huvudsakligen räntederivat och förklaras främst av stigande marknadsräntor under kvartalet. Obligationer i EUR är säkrade genom ett valutaderivat som i stort eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser. Skatt och periodens resultat Skatt för perioden uppgick till 16 mkr (38), varav -10 mkr (-1) avser aktuell skatt och 27 mkr (39) avser uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella instrument samt upplösning av underskottsavdrag. Periodens resultat uppgick till 277 mkr (39) vilket motsvarar 1,39 kr (0,19) per aktie. FINANSIELLA RAPPORTER SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 16 ===== SIDA 17 ===== KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Goodwill 75 75 75 Förvaltningsfastigheter 29 390 28 223 29 007 Nyttjanderätt tomträtt 298 258 298 Inventarier 1 2 2 Derivat 101 41 12 Övriga fordringar 1 2 2 Summa anläggningstillgångar 29 865 28 600 29 394 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 98 101 98 Hyresfordringar 24 10 9 Aktuella skattefordringar 84 - - Övriga fordringar 132 107 125 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 93 108 46 Likvida medel 279 186 501 Summa omsättningstillgångar 710 513 779 SUMMA TILLGÅNGAR 30 575 29 113 30 173 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 109 14 884 14 929 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 5 886 10 379 8 592 Obligationer 5 759 1 616 3 690 Uppskjutna skatteskulder 1 053 1 023 1 076 Leasingskulder tomträtter 298 258 298 Derivat 4 16 15 Övriga skulder 15 7 10 Summa långfristiga skulder 13 015 13 298 13 681 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 232 136 439 Leverantörsskulder 57 64 28 Aktuella skatteskulder - 24 39 Derivat - 71 74 Övriga skulder 836 328 670 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 326 307 314 Summa kortfristiga skulder 2 451 931 1 564 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 575 29 113 30 173 FINANSIELLA RAPPORTER KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING Goodwill Goodwill uppgick per 31 mars 2026 till 75 mkr (75). Förvaltningsfastigheter Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per 31 mars 2026 till 29 390 mkr (29 007). Föränd- ringen under perioden förklaras främst av investeringar i beståndet samt under perioden genomförd bytesaffär med KlaraBo och tillträde av en byggrätt hänförlig till en tidigare affär. För vidare information se Värdering sid 10 samt Värdeförändringar fastigheter sid 16. Likvida medel Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick vid utgången av perioden till 279 mkr (501). Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 15 109 mkr (14 929). Soliditeten uppgick till 49 procent (49). Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 mars 2026 till 1 053 mkr (1 076) och är hänförlig till förvaltningsfastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid utgången av perioden till 12 878 mkr (12 721), varav 7 118 mkr (9 030) avsåg skulder till kreditinstitut och 5 759 mkr (3 690) avsåg obligationer. Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna uppgick vid utgången av perioden till 5 713 mkr (3 704). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och skulder är i linje med verkligt värde. Derivat Derivat uppgår vid utgången av perioden till netto 97 mkr (-77) varav 101 mkr (12) redovisas som tillgång och -4 mkr (-89) redovisas som skuld. För vidare information se Värdeförändring finansiella instrument sid 16. Övriga skulder Posten övriga skulder uppgick vid utgången av perioden till 836 mkr (670) varav 735 mkr (623) avser finansieringsskuld av två pågående byggnationer där entreprenören svarar för finansieringen. Skulden kommer regleras i samband med projektavslut som bedöms ske under andra kvartalet 2026. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 17 ===== SIDA 18 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital, 1 jan 2025 1 16 298 -1 454 14 844 Periodens resultat - - 39 39 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 39 39 Utgående eget kapital, 31 mar 2025 1 16 298 -1 415 14 884 Ingående eget kapital, 1 apr 2025 1 16 298 -1 415 14 884 Periodens resultat - - 46 46 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 46 46 Utgående eget kapital, 31 dec 2025 1 16 298 -1 370 14 929 Ingående eget kapital, 1 jan 2026 1 16 298 -1 370 14 929 Periodens resultat - - 277 277 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 277 277 Återköp egna aktier - - -96 -96 Utgående eget kapital, 31 mar 2026 1 16 298 -1 189 15 109 KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till -174 mkr (60). Minskningen förklaras främst av att slutlig skatt för 2024 reglerats under kvartalet. Den legala omstruktureringen av Sveafast- igheterkoncernen under 2024 gav upphov till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjlighe- terna inom koncernen vilket resulterade i hög skattekostnad för året. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -233 mkr (-178). Under perioden har investeringar i fastigheter gjorts om -282 mkr (-178), försäljningen till KlaraBo har slutförts samt en tilläggsköpeskilling för en byggrätt i en tidigare affär har betalats. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 42 mkr (64). Nya lån har tagits upp med 3 312 och amorteringar har skett med -3 174 mkr. Återköp av egna aktier har skett med -96 mkr. Periodens kassaflöde uppgick till -223 mkr (-122). FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 261 0 109 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -176 96 263 Nedskrivning goodwill - - 2 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -137 -14 12 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 11 3 9 Betald skatt -133 -25 -19 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -174 60 375 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -69 -70 -20 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 212 2 302 Kassaflöde från den löpande verksamheten -32 -8 657 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -282 -178 -953 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 89 - 120 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -40 - -297 Kassaflöde från investeringsverksamheten -233 -178 -1 129 Finansieringsverksamheten Återköp egna aktier -96 - - Upptagna lån 3 312 100 2 650 Amortering av låneskulder -3 174 -36 -1 985 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 42 64 665 Periodens kassaflöde -223 -122 193 Likvida medel vid periodens början 501 308 308 Likvida medel vid periodens slut 279 186 501 SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 18 ===== SIDA 19 ===== MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 Nettoomsättning 9 8 47 Personalkostnader -11 -8 -35 Övriga rörelsekostnader -8 -15 -67 Rörelseresultat -10 -15 -55 Ränteintäkter och liknande resultatposter 79 98 414 Räntekostnader och liknande resultatposter -116 -121 -532 Värdeförändringar finansiella instrument 4 -3 -3 Resultat efter finansiella poster -43 -42 -176 Bokslutsdispositioner - - 57 Resultat före skatt -43 -42 -119 Skatt -17 18 11 PERIODENS RESULTAT -59 -24 -108 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 475 18 475 18 475 Derivat 82 23 7 Fordringar hos koncernföretag 7 833 7 413 7 204 Uppskjutna skattefordringar - 18 14 Summa anläggningstillgångar 26 390 25 929 25 701 Omsättningstillgångar Aktuella skattefordringar 3 - - Övriga fordringar 0 72 75 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 47 27 14 Likvida medel 100 29 252 Summa omsättningstillgångar 151 128 341 SUMMA TILLGÅNGAR 26 542 26 058 26 043 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 1 1 1 Fritt eget kapital 16 061 16 301 16 216 Summa eget kapital 16 062 16 302 16 216 Obeskattade reserver 15 15 15 Långfristiga skulder Obligationer 5 759 1 616 3 690 Uppskjutna skatteskulder 2 - - Derivat 23 18 2 Skulder till koncernbolag 4 566 7 970 5 952 Summa långfristiga skulder 10 351 9 603 9 645 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 4 0 Aktuella skatteskulder - 9 12 Derivat - 71 74 Övriga skulder 29 1 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85 53 65 Summa kortfristiga skulder 114 138 167 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 542 26 058 26 043 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 Periodens resultat -59 -24 -108 Övrigt totalresultat - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -59 -24 -108 KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transaktion och kommunikation. Personalkostnaderna uppgick till -11 mkr (-8) för perioden. Övriga rörelsekostnader uppgick till -8 mkr (-15) för perioden. I jämförelseperioden belastades övriga rörelsekostnader med -2 mkr hänförliga till noteringen samt uppbyggnaden av organisationen. Moderbolaget SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 19 ===== SIDA 20 ===== Allmän information Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelsesiffror avser utgången av föregående år. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Redovisningsprinciper Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess kommentarer som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. Goodwill Redovisad goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid rörelseförvärv. Motsvarande belopp finns redovisad som uppskjuten skatteskuld relaterad till fastigheter. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, med undantag för temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då förvärvet utgör tillgångsförvärv. Derivat Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt IFRS 13 nivå 2. Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via resultatet. Risker och osäkerhetsfaktorer Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av dessa finns i Sveafastigheters årsredovisning 2025. Transaktioner med närstående Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i Sveafastigheters årsredovisning 2025. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB (publ) som löper till utgången av 2027 . Avtalet omfattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,6 mkr. Under perioden har avtalet genererat 13,4 mkr i intäkter som redovisas som övriga förvaltningsintäkter. Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor. Övrig information RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen. Stockholm den 23 april 2026 Erik Hävermark Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 20 ===== SIDA 21 ===== Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal I samband med etableringen av bolagets Euro Medium T erm Note program (EMTN) har vissa finansiella nyckeltal justerats och nya nyckeltal tillkommit i syfte att säkerställa jämförbarhet, tydlighet och överensstämmelse med marknadspraxis för obligationsfinansiering. Förändringarna avser främst definitioner och beräkningsprinciper för nyckeltal relaterade till bolagets kapitalstruktur och räntetäckning. För fullständig information om EMTN programmet se bolagets hemsida. De justerade och nya nyckeltalen rapporteras från och med delårs- rapporten för första kvartalet 2026. Nya nyckeltal: Belåningsgrad totala tillgångar, % Justerat resultat före skatt, kr Säkerställd belåningsgrad, % Justerade nyckeltal: Räntebärande skulder, kr Räntenetto, kr Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr Beräkningar av de nyckeltal som baseras på de justerade nyckeltalen har följaktligen omräknats. Jämförelsetal har, i tillämpliga fall, omräknats för att möjliggöra jämför- barhet över tid i enlighet med IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel. I följande tabeller beskrivs de justerade samt de tidigare definitio- nerna och härledningar av nyckeltalen som ändrats. Definitioner samt härledningar av de nya nyckeltalen återfinns bland Definitioner på sid 23 och Härledning nyckeltal på sid 24-25. Räntebärande skulder - Justerad definition Skulder till kreditinstitut och obligationer. Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025 Skulder till kreditinstitut 10 515 9 030 Obligationer 1 616 3 690 Räntebärande skuld 12 131 12 721 Räntebärande skulder - Tidigare definition Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare. Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025 Skulder till kreditinstitut 10 515 9 030 Obligationer 1 616 3 690 Återläggning uppläggningsavgifter och över-/underkurs 12 20 Räntebärande skuld 12 143 12 740 Räntenetto - Justerad definition Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån. Belopp i mkr jan-mar 2025 jan-dec 2025 Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -84 -401 Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) - 3 Poster av engångskaraktär (återläggning) - - Räntenetto -83 -390 Räntenetto - Tidigare definition Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. Belopp i mkr jan-mar 2025 jan-dec 2025 Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -84 -401 Räntenetto -83 -393 Räntetäckningsgrad (12 mån) - Justerad definition Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till räntenetto (senaste 12 månader). Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025 Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) n.a 794 Räntenetto (senaste 12 mån) n.a -390 Räntetäckningsgrad, ggr n.a 2,0 Jämförelsetalet för rullande 12 månader till och med 31 mars 2025 redovisas som ej tillämpligt (n.a.) då kapitalstrukturen i det nystartade Sveafastigheterkoncernen innehöll ägarlån. EMTN-definitionen är utformad för bolagets nuvarande kapitalstruktur och ett omräknat jämförelsetal skulle därför inte ge en rättvisande bild. Räntetäckningsgrad (12 mån) - Tidigare definition Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån. Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025 Förvaltningsresultat 222 376 Poster av engångskaraktär (återläggning) 72 28 Räntenetto (återläggning) 450 393 Summa 744 797 Räntenetto -450 -393 Ränta på efterställda lån till ägare 103 - Summa -347 -393 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0 Bilaga SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 21 ===== SIDA 22 ===== Ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering av fastighetsadministration Från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026 tillämpar Sveafastigheter en ändrad uppställning av resultaträkningen. Kostnader för fastighetsadministration redovisas numera inom pos- ten Fastighetskostnader i stället för inom Administrationskostnader. Ändringen innebär att fastighetsadministrationen nu ingår i summe- ringen av Fastighetskostnader och därmed i bolagets rapporterade Driftnetto. Bakgrunden till ändringen är att kostnader för fastighetsadministra- tion bedöms vara direkt kopplade till den operativa förvaltningen och därmed mer rättvisande att inkludera i fastighetskostnaderna. Posten Administrationskostnader omfattar därmed endast centralad- ministration och ändrar därför benämning till Centraladministration. Som en följd av ändringen utgår nyckeltalen Driftnetto inklusive fastighetsadministration samt Överskottsgrad inklusive fastighetsad- ministration från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026. Bolagets övriga resultatmått påverkas inte av ändringen. Jämförelsetal har omräknats i enlighet med IAS 8 Redovisnings- principer, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel. Denna omklassificering bedöms ge en mer relevant presentation av bolagets resultat samt förbättra jämförbarheten med andra bolag inom fastighetsbranschen. I tabellen beskrivs effekten av omklassificieringen. Q1 2025 jan-dec 2025 Belopp i mkr Efter omklassificering Före omklassificering Skillnad Efter omklassificering Före omklassificering Skillnad Hyresintäkter 376 376 - 1536 1536 - Fastighetskostnader Driftskostnader -142 -142 - -445 -445 - Underhåll -11 -11 - -55 -55 - Fastighetsskatt -6 -6 - -26 -26 - Fastighetsadministration -26 - -26 -84 - -84 Summa fastighetskostnader -184 -158 -26 -611 -526 -84 Driftnetto 192 217 -26 926 1010 -84 Övriga förvaltningsintäkter 13 13 - 54 54 - Centraladministration / Administration -60 -85 26 -202 -286 84 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 145 145 - 778 778 - Driftnetto / Driftnetto inkl fastighetsadmin 192 192 - 926 926 - Överskottsgrad / Överskottsgrad inkl fastighetsadministration 51,1 51,1 - 60,3 60,3 - SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 22 ===== SIDA 23 ===== Antal lägenheter, st Antalet lägenheter vid periodens utgång. Belåningsgrad, % Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. Belåningsgrad totala tillgångar, % * Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. Direktavkastning på investering, % Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Fastighetsadministration, kr Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. Fastigheter i jämförbart bestånd Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Förvaltningsresultat, kr Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar och upplösen/nedskrivning goodwill. Förvaltningsresultat, kr/aktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive byggnadskreditiv. Genomsnittlig antal aktier, st Antalet utestående aktier vägt över perioden, exklusive bolagets innehav av egna aktier. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror. Hyresvärde, kr Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Justerat resultat före skatt, kr * Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar, räntenetto, poster av engångskaraktär samt upplösen/nedskrivning goodwill. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. Lokaler, kvm Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. Långsiktigt substansvärde, kr Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och derivat. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång, exklusive bolagets innehav av egna aktier. Nettoskuld, kr Räntebärande skulder minskat med likvida medel. Omsättningsfastigheter Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. Räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Räntebärande skulder, kr ** Skulder till kreditinstitut och obligationer. Räntenetto, kr ** Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån. Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr ** Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till räntenetto (senaste 12 månader). Skuldkvot, ggr Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmå- gan för fastigheter i förvaltning. Soliditet, % Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Säkerställd belåningsgrad, % * Räntebärande skulder med avdrag för icke-säkerställda obligationer i förhållande till balansomslutningen. Uthyrbar yta, kvm Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfast- igheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genom- snittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden. Definitioner * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21. ** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 23 ===== SIDA 24 ===== BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Nettoskuld 12 599 11 945 12 219 Förvaltningsfastigheter 29 390 28 223 29 007 Belåningsgrad, % 43 42 42 BELÅNINGSGRAD TOTALA TILLGÅNGAR * Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Nettoskuld 12 599 11 945 12 219 Balansomslutning 30 575 29 113 30 173 Belåningsgrad totala tillgångar, % 41 41 40 DRIFTNETTO Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559 Fastighetskostnader -196 -184 -611 -623 Driftnetto 202 192 926 935 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Resultat före skatt 261 0 109 371 Värdeförändring finansiella instrument -51 -14 22 -15 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -148 72 243 23 Upplösen/nedskrivning goodwill - 2 2 0 Förvaltningsresultat 62 60 376 379 Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,30 1,88 1,89 JUSTERAT RESULTAT FÖRE SKATT * Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Resultat före skatt 261 0 109 371 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter (återläggning) -148 72 243 23 Värdeförändring finansiella instrument (återläggning) -51 -14 22 -15 Räntenetto (återläggning) 109 83 390 415 Upplösen/nedskrivning goodwill (återläggning) - 2 2 0 Poster av engångskaraktär (återläggning) - 11 28 23 Justerat resultat före skatt, kr 171 154 794 810 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Eget kapital 15 109 14 884 14 929 Återläggning av derivat -97 47 77 Återläggning av uppskjuten skatt 1 053 1 023 1 076 Långsiktigt substansvärde, mkr 16 065 15 954 16 082 Antal stamaktier 197 349 770 200 000 000 200 000 000 Substansvärde per aktie, kr 81,40 79,77 80,41 NETTOSKULD Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721 Likvida medel -279 -186 -501 Nettoskuld 12 599 11 945 12 219 RESULTAT PER AKTIE jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Periodens resultat, mkr 277 39 84 323 Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704 Resultat per aktie, kr 1,39 0,19 0,42 1,62 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704 Resultat per aktie efter utspädning, kr 1,39 0,19 0,42 1,62 Härledning av nyckeltal * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 24 ===== SIDA 25 ===== RÄNTEBÄRANDE SKULD ** Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Skulder till kreditinstitut 7 118 10 515 9 030 Obligationer 5 759 1 616 3 690 Räntebärande skuld 12 878 12 131 12 721 RÄNTENETTO ** Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0 8 9 Räntekostnader och liknande resultatposter -117 -84 -401 -435 Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) 6 - 3 9 Poster av engångskaraktär (återläggning) 1 - - 1 Räntenetto -109 -83 -390 -415 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) ** Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) 810 n.a 794 Räntenetto (senaste 12 mån) -415 n.a -390 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 n.a 2,0 Jämförelsetalet för rullande 12 månader till och med 31 mars 2025 redovisas som ej tillämpligt (n.a.) då kapitalstrukturen i det nystartade Sveafastigheterkoncernen innehäll ägarlån. EMTN-definitionen är utformad för bolagets nuvarande kapitalstruktur och ett omräknat jämförelsetal skulle därför inte ge en rättvisande bild. SKULDKVOT Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 813 624 778 Skuldkvot, ggr 16 19 16 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 892 841 919 Skuldkvot, ggr 14 14 14 SOLIDITET Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Eget kapital 15 109 14 884 14 929 Balansomslutning 30 575 29 113 30 173 Soliditet, % 49 51 49 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD * Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721 Icke-säkerställda obligationer (återläggning) -5 759 -1 616 -3 690 Summa säkerställda räntebärande skulder 7 118 10 515 9 030 Balansomslutning 30 575 29 113 30 173 Säkerställd belåningsgrad, % 23 36 30 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Hyresvärde 1 695 1 606 1 672 Kontrakterade årshyror 1 618 1 524 1 594 Uthyrningsgrad, % 95,5 94,9 95,3 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-dec 2025 apr 2025 - mar 2026 Driftnetto 202 192 926 936 Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559 Överskottsgrad, % 50,7 51,1 60,3 60,0 * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23. ** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 25 ===== SIDA 26 ===== Investerarinformation INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 23 april 2026 kl. 09.00, lokal tid Stockholm. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Telefonkonferens: https:/ /events.inderes.com/sveafastigheter/q1-report-2026/dial-in För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/q1-report-2026 Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida efter presentationen. FINANSIELL KALENDER Årsstämma 5 maj 2026 Delårsrapport Q2 2026 16 juli 2026 Delårsrapport Q3 2026 4 november 2026 KONTAKTUPPGIFTER Kristel Eismann Finans- och IR chef ir@sveafastigheter.se Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 april 2026 kl. 07 .30 CET . SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 26 ===== SIDA 27 ===== info@sveafastigheter.se