===== SIDA 1 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI–30 JUNI 2025 ===== SIDA 2 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 2 (29) PERIODEN JANUARI–JUNI 2025 • Hyresintäkterna ökade med 16,5 procent och uppgick till 759 mkr (652). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,3 procent. • Driftnetto ökade med 24,3 procent och uppgick till 487 mkr (392). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 9,3 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 157 mkr (38). • Värdeförändring fastigheter uppgick till -209 mkr (-1 116). Under perioden har 446 mkr investerats. • Periodens resultat uppgick till -117 mkr (-1 042), -0,58 kronor per aktie. ANDRA KVARTALET 2025 • Hyresintäkterna ökade med 13,0 procent och uppgick till 383 mkr (340). • Driftnetto ökade med 19,4 procent och uppgick till 269 mkr (227). • Förvaltningsresultatet uppgick till 97 mkr (43). • Värdeförändring fastigheter uppgick till -137 mkr (-538). Under kvartalet har 268 mkr investerats. • Kvartalets resultat uppgick till -155 mkr (-329), -0,78 kronor per aktie. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET • Kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings erhölls i maj. • Gröna seniora icke säkerställda obligationer om totalt 1 200 mkr emitterades i maj. • T vå fastigheter i Stockholm till ett överenskommet fastighetsvärde om 230 mkr förvärvades i början av juni. Fastigheterna omfattar 137 lägenheter med ett årligt hyresvärde om 16,2 mkr. • Handeln med Sveafastigheters aktier på huvudlistan, Nasdaq Stockholm, inleddes den 18 juni. • I slutet av juni byggstartades 87 lägenheter i Nacka med beräknat årligt hyresvärde vid färdigställande om 14,4 mkr. • Utestående grön obligation utökades med 500 mkr i början av juli. • I juli beslutades att nyttja optionen och inte fullfölja nyproduktionsprojektet Krongatan i Skellefteå. 43% Belåningsgrad 834 Antal lägenheter under byggnation 79,39 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie +16,5% Hyresintäkter mot jan-juni 2024 487 Driftnetto, mkr 28,6 Fastighetsvärde, mdkr NYCKELTAL jan-jun 2025 jan-jun 2024 apr-jun 2025 apr-jun 2024 jan-dec 2024 Hyresintäkter, mkr 759 652 383 340 1 361 Driftnetto, mkr 487 392 269 227 860 Förvaltningsresultat, mkr 157 38 97 43 160 Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -209 -1 116 -137 -538 -1 188 Periodens resultat, mkr -117 -1 042 -155 -329 -1 125 Resultat per aktie, kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15 Överskottsgrad, % 64,1 60,2 70,3 66,9 63,2 Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 57,7 52,4 64,2 59,0 55,7 Uthyrningsgrad, % 95,0 94,3 95,0 94,3 94,6 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mdkr 28,6 27,5 28,6 27,5 28,1 Antal lägenheter i förvaltning, st 15 094 14 467 15 094 14 467 14 669 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 834 689 834 689 1 030 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 395 7 223 6 395 7 223 6 844 Belåningsgrad, % 43 43 43 43 42 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 1,9 2,8 1,9 2,8 2,2 Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,9 15,6 15,9 15,6 15,9 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 79,39 n/a 79,39 n/a 79.49 Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 24-27 . Perioden i korthet ===== SIDA 3 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 3 (29) Det andra kvartalet blev en milstolpe för Sveafastigheter då vi fullbordade våra första tolv månader som bolag, ett år som varit både händelserikt och framgångsrikt. Sveafastigheter bildades i slutet av juni 2024 genom en omstrukturering där bostads- fastigheter som tillfördes från tre olika bolag byggde upp vårt fastighetsbestånd. I oktober 2024 noterades vi på Nasdaq First North Premier Growth Market och välkomnade över 10 000 nya aktieägare. I januari 2025 tog vi över förvaltningen för hela be- ståndet som nu uppgår till 15 094 lägenheter. Våren innehöll flera framgångar. I februari vann Sveafastigheter Kundkristallen för högsta lyft i kategorin service till hyresgäster. I maj erhöll vi en in- vestment grade rating med kreditbetyget BBB- med Positive Out- look från Fitch Ratings och emitterade därefter obligationer om 1,2 mdkr under det andra kvartalet och 0,5 mdkr efter kvartalets utgång. I juni flyttade vi slutligen till huvudlistan, Nasdaq Stock- holm. Parallellt med allt detta har vi byggt upp organisationen och arbetat målmedvetet efter vår strategi att stärka lönsamheten i vår befintliga portfölj och fortsätta växa genom nybyggnation och förvärv - och vi levererade på målen även under detta kvartal. FORTSATT MINSKADE VAKANSER OCH STÄRKT ÖVERSKOTTSGRAD Hyresintäkterna för jämförbart bestånd ökade med 5,3 procent jämfört med samma period föregående år, främst drivet av den årliga hyresjusteringen som i genomsnitt var 4,9 procent under 2025, samt minskade vakanser. Uthyrningsgraden stärktes även detta kvartal och uppgår nu till 95,0 procent, att jämföra med 94,3 procent samma kvartal föregående år. Trots ökade vakanser i Skellefteå som följd av Northvolts konkurs har effekterna uppvägts av en fortsatt stark uthyrning i vår övriga portfölj, vilket visar att vårt strukturerade och fokuserade arbete för att minska vakanserna ger resultat. Den minskade efterfrågan på bostäder i Skellefteå bedöms främst påverka nybyggda fast- igheter med höga hyror. Efter kvartalets utgång valde vi därför att nyttja en option som innebär att Sveafastigheter inte fullföljer nyproduktionsprojektet Krongatan. Därmed utgår de totalt 178 lägenheterna ur portföljen för pågående byggnation under det tredje kvartalet. Endast tre procent av Sveafastigheters lägen- heter i Skellefteå har högre nyproduktionshyror, vilket begränsar påverkan av de ökade bostadsvakanserna i kommunen. Driftnettot fortsätter att utvecklas starkare än hyresintäkterna och för jämförbart bestånd ökade det med 9,3 procent. Över- skottsgraden för rullande tolv månader, inklusive fastighetsad- ministration, uppgår nu till 58,2 procent vilket kan jämföras med 55,0 procent motsvarande kvartal förra året, vilket innebär att vi konverterar en allt större andel av våra hyresintäkter till resultat. Vårt mål är att nå en överskottsgrad inklusive fastighetsadminis- tration om 70,0 procent senast till det andra kvartalet 2029, och våra första tolv månader som ett självständigt bolag visar att vi är på rätt väg att nå det målet. TILLVÄXT GENOM BÅDE NYBYGGNATION OCH FÖRVÄRV Sveafastigheter fortsätter att växa genom nyproduktion. Under kvartalet har vi färdigställt 161 lägenheter och i slutet av juni bygg- startade vi ett projekt i Nacka med 87 lägenheter. Efterfrågan på nyproduktion är fortsatt stark, trots högre hyror i det nybyggda beståndet. Nya fastigheter når ofta en mogen uthyrningsgrad efter några kvartal, men de projekt som färdigställdes under Sveafastigheter avslutade sitt första år med ett starkt och händelserikt andra kvartal 2025. Vi levererade på vår strategi med fokus på ökad lönsamhet och organisk tillväxt, och kunde samtidigt fira flera viktiga framgångar – notering på Nasdaq Stockholms huvudlista, en investment grade rating från Fitch Ratings och fortsatt stärkta nyckeltal genom ett tydligt operationellt fokus. VD har ordet Framgångsrika tolv första månader ===== SIDA 4 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 4 (29) 2024 har redan en genomsnittlig uthyrningsgrad som överstiger portföljens genomsnitt. Vi har en stark och omfattande utvecklingsportfölj om 6 395 lägenheter där 93 procent är belägna i Stockholm-Mälarda- len. Vårt fokus framåt är nyproduktion i attraktiva mikrolägen i Stockholms regionen där vi ser den största efterfrågan på nybyggda bostäder. I dagsläget är 85 procent av vår utveck- lingsportfölj beläget i den regionen, och hela 49 procent är i Stockholm stad. Vår utvecklingsportfölj har byggts upp under mer än ett decennium och utgör en solid grund för Sveafastighe- ter att på ett lönsamt sätt växa förvaltningsbeståndet i Stock- holmsregionen. Vi planerar för närvarande ytterligare byggstarter under året, med målet att byggstarta 600-800 lägenheter per år de kommande fem åren. Under kvartalet gjorde Sveafastigheter ett mindre förvärv om 137 lägenheter i Stockholm stad. Fastigheterna som ligger i attraktiva bostadslägen och kan förvaltas inom befintlig förvaltningsorga- nisation, har utvecklingspotential i form av lägenhetsuppgrade- ringar vilket bedöms kunna bidra till en god totalavkastning över tid. Sveafastigheter fokuserar just nu på tillväxt genom nybygg- nation snarare än förvärv, men som ledande aktör på bostads- marknaden ser vi de flesta affärer och har finansiell kapacitet att agera när vi ser goda affärsmöjligheter. STÄRKT FINANSIELL STÄLLNING Sveafastigheters starka finansiella ställning bekräftades av Fitch Ratings som under kvartalet tilldelade Sveafastigheter rating- betyget BBB- med Positive Outlook. Därefter har vi för första gången som självständigt bolag under kvartalet emitterat obliga- tioner om sammanlagt 1,2 mdkr och efter kvartalet har ytterligare 0,5 mdkr emitterats. Vid kvartalets slut hade vi en kassa på cirka 1,2 mdkr som vi delvis avser att använda till att återbetala kort säkerställd skuld. Med en investment grade rating stärker vi vår finansiella flexibilitet och skapar en önskvärd konkurrenssituation vid kapitalanskaffning. Vi erhåller nu väsentligt lägre marginaler jämfört med vad som gällde när Sveafastigheter bildades i juni 2024. Vi prioriterar fortsatt låg finansiell risk, vilket bland annat återspeglas i vår belåningsgrad om 43 procent. NÄSTA FAS Efter ett händelserikt och framgångsrikt år, där vi lagt grunden för Sveafastigheters långsiktiga utveckling, kan vi nu fullt ut fokusera på kärnverksamheten - att äga, förvalta och utveckla hyresrätter. När vi nu planenligt anpassar organisationen för nästa fas bidrar det till att våra administrativa kostnader kommer att minska. Under perioden har centraladministrationen belastats med ej återkommande kostnader om -25 mkr som är hänförliga till uppbyggnaden av organisationen samt noteringen på Nasdaq Stockholm. Fokus framåt är att fortsatt stärka direktavkastningen från för- valtningsportföljen, genomföra byggstarter av projekt med god lönsamhet och minska de administrativa kostnaderna – samtidigt som vi ska hålla i och förbättra våra hyresgästers trivsel. Erik Hävermark, vd Sveafastigheter ===== SIDA 5 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 5 (29) Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige, med hyresgästers trivsel och bolagets lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och ett starkt hållbarhetsarbete. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETER I FÖRVALTNINGPROJEKT- UTVECKLING 2,0 mdkr 6 395 lgh 1,1 mdkr 834 lgh 25,4 mdkr 15 094 lgh FASTIGHETSBESTÅND 28,6 mdkr SVEAFASTIGHETER URVAL AV OPERATIONELLA MÅL Under kommande fem åren (med start 1 juli 2024): • Uppgradera minst 2 000 lägenheter • Byggstarta 600–800 lägenheter per år • Erhålla/förvärva markanvisningar och byggrätter för 800 lägenheter per år • Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration ska överstiga 70 procent inom fem år Sveafastigheter i korthet Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler ===== SIDA 6 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 6 (29) MILJÖ (E) Under kvartalet har Sveafastigheters fokusgrupp för klimatmål påbörjat arbetet med att ta fram mål i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. Samtidigt fortsätter bolaget att kontinuerligt minska energianvändning- en bland annat genom åtgärder på ventilation, klimatskal och vattenförbrukning. En annan viktig del i detta arbete har varit fortsatt implementation av AI-styrning av temperaturen i fastig- heterna. Systemet är självlärande och optimerar temperaturen baserat på väderförhållanden, byggnadens egenskaper och värmesystemets kapacitet. Målet är att detta system ska installe- ras i majoriteten av Sveafastigheters fastigheter. Bolaget har påbörjat arbetet med att ta fram mål för biologisk mångfald. Ambitionen är att fastställa ett mål med tillhörande mätetal under 2025. Sveafastigheter vill bidra till att öka den biologiska mångfalden i utemiljön, och även minska den negativa påverkan indirekt på andra platser vid inköp av varor och tjänster. Under våren gjordes en upphandling av yttre skötsel där bolaget tog hänsyn till åtgärder som främjar biologisk mångfald. SOCIALT (S) Sveafastigheter har under våren fokuserat på att skapa en stark företagskultur och värdegrund. Detta har skett genom mötesforum för alla medarbetare och ledarskapsutbildning för chefer. Därutöver har Sveafastigheter genomfört en kris- gruppsövning i extern regi för bolagets krisgrupp. Sveafastigheters pilotstudie där inkomstkravet togs bort i bolagets uthyrningspolicy gällande 40 procent av Sveafast- igheters bestånd har fortsatt. Det utvärderas löpande, bland annat hur det tillgängliggör hyresrätter för fler och hur det påverkar bolagets lönsamhet i form av minskad administration, hyresförluster och minskade vakanser. I juni togs första spadtaget för projektet Gamla Landsvägen i Nacka kommun där Sveafastigheter ska bygga 87 nya bostä- der. Projektet adresserar lokala bostadsbehov och bidrar med sociala värden genom att tillskapa hyresrätter i ett område som domineras av äganderätter och bostadsrätter. Bostäder- na utformas yteffektivt så att de erbjuder fler funktioner på mindre yta, vilket gör att fler har råd att hyra dem. Trygghetsvandringar och trygghets- och säkerhetsskapande åtgärder har skett på olika orter i Sveafastigheters bestånd, exempelvis byte av låssystem och installation av utökad belysning. Därutöver har Sveafastigheter deltagit i lokala samarbeten med fastighetsägarföreningar, hyresgästfören- ingar och polisen för att bidra till ett stärkt lokalsamhälle och ökad trygghet. Vidare så har vräkningsförebyggande åtgärder genomförts. Sveafastigheter vill bidra till en positiv samhällsutveckling där fler kommer i sysselsättning. Varje år erbjuds unga boende i Sveafastigheters områden sommarjobb. I år anställdes 50 sommarjobbare mellan 16 och 19 år, varav majoriteten är unga boende i Sveafastigheters bostadsområden. STYRNING (G) I samband med Sveafastigheters listbyte har bolaget påbörjat en internutbildning i de regulatoriska krav som gäller för note- rade bolag. FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS HÅLLBARHETSMÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Övergripande mål (löpande om inget annat år anges) Miljö (E) Klimatanpassning (ESRS E1) Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. Klimatpåverkan och energi (ESRS E1) Mål kommer att tas fram under 2025 i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. Biologisk mångfald (ESRS E4) Mål kommer att tas fram under 2025. Cirkulär ekonomi (ESRS E5) Minst 70 % av icke-farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Socialt (S) Medarbetare (ESRS S1) Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över 27 . Leverantörers hälsa och säkerhet (ESRS S2) Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Hem för fler (ESRS S3) Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Trygga hyresgäster och bostadsområden (ESRS S4) Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Styrning (G) Affärsetik (ESRS G1) Alla Sveafastigheters medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Korruption och mutor (ESRS G1) Ingen form av korruption ska förekomma.1 % 18 % 10 % 21 % 29 % Energiklass/uni00A0 Andel av marknadsvärde/uni00A0 13 % 2 % 5 % 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % Pågående deklaration/uni00A0 G/uni00A0F/uni00A0E/uni00A0D/uni00A0C/uni00A0B/uni00A0A/uni00A0 Hållbarhet ===== SIDA 7 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 7 (29) Fastigheter i förvaltning består av bostadsfastigheter med upplåtelseform hyresrätt, fördelat på fyra huvudsakliga marknader där 94 procent av fastighetsvärdet finns i Sveriges tre storstads regioner och universitets- och högskole städer. Port följen består av 15 094 lägen heter med en total ut hyrningsbar yta om 1 022 tkvm. Fastigheter i förvaltning har vid periodens utgång en uthyrningsgrad om 95,0 procent och ett verkligt värde om 25,4 mdkr, vilket motsvarar 24 877 kr per kvadratmeter. NÄRVARANDE OCH VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Sveafastigheter har en centralt styrd förvaltningsorganisa- tion med lokal personal. Genom kontinuerlig dialog med hyresgäster, lokalsamhälle och kommuner skapar Svea- fastigheter inte bara bra boendemiljöer utan bi drar även till en positiv samhällsutveckling. Den lokala förvaltnings- organisationen ger rätt förutsättningar för en aktiv, närvarande och värde skapande fastighetsförvaltning. Utöver de årliga hyresjusteringarna, som för 2025 blev i genomsnitt 4,9 procent, finns det en potential att höja hy- resintäkterna och överskottsgraden genom att uppgradera lägenheter i samband med att hyresgäster avflyttar. Svea- fastigheter har en standardiserad process för dessa upp- graderingar som går under namnet Hemlyft. Sveafastig heter har som mål att fram till juni 2029 uppgradera minst 2 000 lägenheter. Under kvartalet har 64 lägenheter uppgrade- rats. Uthyrningsgraden justerad för vakanser hänförliga till uppgraderingar Hemlyft uppgår till 95,3 procent. Energianvändningen följs kontinuerligt upp i beståndet och åt gärder och investeringar görs för att minska ener- gianvändningen. Under kvartalet har 15 mkr investerats i lön samma energi projekt. Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i tillväxt regioner i Sverige till ett värde om 25,4 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. UTHYRNINGSGRAD, % Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm-Mälardalen, Malmö-Öresund och Stor-Göteborg Övrigt 33 % 17 % 6 % 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % Stockholms län 6 025 24 Linköping 2 599 10 Skellefteå 2 141 8 Västerås 1 672 7 Helsingborg 1 477 6 Höganäs 1 199 5 Borås 948 4 Umeå 903 4 Falun 834 3 Karlskrona 679 3 Totalt 18 477 73 MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LGH* Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 165 * Under fem år med start 1 juli 2024. 15 094 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets- och högskole städer 100 % bostads- fastigheter Q/two.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.case 94,7 % 94,6 % 95,0 %94,9 % 94,3 % Q/two.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.case 94,7 % 94,6 % 95,0 %94,9 % 94,3 % Fastighetsbestånd Fastigheter i förvaltning ===== SIDA 8 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 9 och 11 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 10, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. 8 (29) FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA Uthyrningsbar yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- grad Hyres- intäkter Fastighets- kostnader Driftnetto Överskotts- grad Genomsnittligt viktat avkastningskrav Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % % Stockholm-Mälardalen 3 861 228 572 27 139 8 498 33 232 495 1 934 96,7 478 134 525 344 72 4,24 Universitets- och högskolestäder 6 362 397 596 24 175 9 567 22 683 633 1 501 95,1 602 210 499 391 65 4,48 Malmö-Öresund 2 679 181 691 13 194 4 427 22 716 291 1 493 98,0 285 94 480 192 67 4,42 Stor-Göteborg 882 58 503 2 197 1 473 24 273 91 1 504 98,0 89 31 503 59 66 4,29 Övrigt 1 310 82 860 6 439 1 469 16 447 129 1 445 79,5 103 43 482 60 58 5,25 Totalt 15 094 949 222 73 143 25 434 24 877 1 639 1 603 95,0 1 557 512 501 1 045 67 4,42 Fastighetsadministration 92 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 954 61 FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER Verkligt värde Uppgraderade lägenheter* Byggår mkr kr/kvm Fördelning, % Antal lgh Antal Andel, % <2010 17 137 20 992 67 11 131 1 693 15 >=2010 8 296 40 276 33 3 963 - - Totalt 25 434 24 877 100 15 094 1 693 11 * Sedan 2020. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING PER MARKNAD, % Verkligt värde per byggnadsålder Bedömt värde färdigställt* Marknad <2010 >=2010 Pågående byggnation Projektutveckling T otalt Fastighetsvärde (mkr) 17 137 8 296 2 224 15 226 42 883 Stockholm-Mälardalen 24 53 83 90 56 Universitets- och högskolestäder 44 25 17 10 27 Malmö-Öresund 19 14 - - 10 Stor-Göteborg 7 3 - - 3 Övrigt 6 5 - - 3 100 100 100 100 100 * Enligt aktuell extern värdering. ===== SIDA 9 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 Sveafastigheter har en strukturerad process för genomför- ande av nyproduktionsprojekt. Organisationen har en lång erfarenhet av stadsutveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god kostnadskontroll, bra gestaltning, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant. Sveafastigheter har i kvartalet byggstartat projekt Gamla Landsvä- gen i Nacka om 87 lägenheter vilka bedöms färdigställas under andra kvartalet 2027 . Sveafastigheter har även färdigställt de sista etapperna i projekt Barnmorskan i Umeå och Jullen i Skellefteå omfattande totalt 161 lägenheter. Efter utgången av kvartalet har Sveafastigheter nyttjat sin option att inte fullfölja projektet Krongatan i Skellefteå, innebärande att projektet utgår från Sveafastigheters portfölj efter kvartalet. Sveafastigheter skapar genom sin nyproduktion en lönsam organisk tillväxt på marknader där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. 9 (29) PÅGÅENDE BYGGNATION Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Investering, mkr Verkligt värde Avkastning, % Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad mkr Bruttoavkastning på bedömt färdigställt värde Bruttoavkastning på investering Färdigställt Krongatan Skellefteå 178 9 101 - 372 40 832 23 2 567 353 109 115 6,3 6,6 mar-26 Solhusen Nacka 147 7 639 185 435 55 576 25 3 191 354 107 169 5,7 7,1 maj-26 Årby Norra I och II Eskilstuna 206 11 599 - 447 38 570 27 2 331 444 400 404 6,0 6,1 okt-26 Enhörningen Stockholm 216 11 313 483 709 60 064 37 3 128 642 344 369 5,2 5,7 okt-26 Gamla Landsvägen Nacka 87 4 325 - 261 60 395 14 3 332 222 21 57 5,5 6,5 jun-27 834 43 977 668 2 224 49 805 127 2 838 2 015 982 1 115 5,7 6,3 * Enligt aktuell extern värdering ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION 2025 2026 2027 Totalt Belopp i mkr Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Bedömd återstående investering 308 259 198 122 50 50 23 23 1 033 Bedömt kommande hyresvärde - - 23 25 - 64 - 14 127 MÅL: BYGGSTARTA 600–800 LÄGENHETER PER ÅR* Antal byggstartade lägenheter sedan 1 juli 2024 628 * Under fem år med start 1 juli 2024. Fastighetsbestånd Fastigheter under byggnation ===== SIDA 10 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande tolv månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastig- hetsbestånd per den 30 juni 2025. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets- bestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 3 procent av bostadskomplement så som parkering och förråd och till 7 pro- cent av kommersiella lokaler. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyres rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts datum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdig- ställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighets- portföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolv- månadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organi- sationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration avser 44 mkr kostnader hänförliga till det externa förvalt- ningsuppdraget. • Information om pågående byggnation är baserad på bedöm- ningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. 10 (29) INT JÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 639 48 1 687 Vakans -81 -0 -82 Hyresintäkter 1 557 48 1 605 Fastighetskostnader -512 -7 -519 Driftnetto 1 045 41 1 086 Fastighetsadministration -92 -2 -93 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 954 39 993 Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 Centraladministration -156 -3 -158 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 851 37 888 * Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader. Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga ===== SIDA 11 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 PROJEKTUTVECKLING Portföljen omfattar totalt 6 395 lägenheter varav 5 160 avser hyres rätter och 1 235 avser bostads- och äganderätter. Under kvartalet har ett hyresrätts- och ett bostadsrättsprojekt om totalt 260 lägenheter i T yresö kommun utgått från portföljen med an- ledning av avbrutet detaljplanearbete. T vå projekt i icke priorite- rade marknader har utgått från projektutvecklingsportföljen och klassats om till byggrätter som en konsekvens av Sveafastigheters fokus på Stockholmsregionen. 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm- Mälardalen, 85 procent i Stockholms län och 49 procent i Stock- holms stad. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genom- snittlig projektvinstmarginal över 15 procent och i förvaltnings- skedet en genomsnittlig överskottsgrad överstigande 85 procent. BYGGRÄTTER Inom fastigheter i förvaltning finns en potential i att utveckla byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Det kan exempelvis vara på parkeringsytor som idag inte används eller ytor som kan ändras till en mer effektiv användning och på så sätt frigöra markyta. Sveafastigheter har idag 345 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 138 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Av de 345 000 kvm BTA återfinns 11 000 kvm BTA under projektutveckling och byggrätter med ett verkligt värde om 8 mkr, vilka inte har tagits upp i tabellen nedan. Om det beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för en kommande byggnation flyttas den över till projektutveckling. Med en omfattande utvecklingsportfölj som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen har Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa med god lönsamhet genom nyproduktion. 11 (29) MÅL: MARKANVISNINGAR OCH BYGGRÄTTER FÖR 800 LGH PER ÅR* Antal markanvisningar och byggrätter sedan 1 juli 2024 100 * Under fem år med start 1 juli 2024. ANDEL AV UTVECKLINGSPORTFÖLJEN* * Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Återstående investering Verkligt värde Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr kr/kvm BTA Stockholm-Mälardalen 4 399 318 781 223 390 17 180 13 676 56 846 720 2 994 10 602 1 957 6 139 Universitets- och högskolestäder 761 50 692 37 884 - 1 550 40 924 97 2 553 1 511 22 441 Totalt hyresrätter 5 160 369 473 261 274 17 180 15 226 54 680 817 2 934 12 113 1 979 5 357 Bostadsrätter Stockholm-Mälardalen 1 235 93 385 67 172 2 157 5 484 79 101 - - - 32 - Totalt projektutveckling 6 395 462 858 328 446 19 336 20 710 133 782 817 2 934 12 113 2 011 5 357 * Enligt aktuell extern värdering. 93 % Stockholm–Mälardalen 85 % Stockholms län 49 % Stockholm Stad Fastighetsbestånd Fastigheter under projektutveckling och byggrätter ===== SIDA 12 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 FASTIGHETER I FÖRVALTNING Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet fastställs utifrån extern a värderingar som varje kvartal utförs av Savills och Newsec. Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick vid periodens utgång till 25,4 mdkr (24,8). Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings- administrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga avkastnings kravet i värderingarna upp- gick vid periodens utgång till 4,42 procent, vilket kan jämföras med 4,43 procent vid utgången av föregående kvartal. I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 0,2 mdkr för byggrätter som har värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket inne- bär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden i enlighet med RICS. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar samtidigt. 12 (29) Belopp i mkr Förändring Värdepåverkan Hyresvärde +/-5% 1 707/-1 700 Fastighetskostnader +/-5% -551/550 Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -75/84 Kalkylränta +/-0,25%-enheter -506/520 Avkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 318/1 489 Hyresvärde +/- 5% och Driftkostnader +/- 5% 1 155/-1 149 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Ingående värde, 2025-01-01 24 806 Förvärv 213 Investeringar 138 Orealiserade värdeförändringar -61 Omklassificering från fastigheter under byggnation 307 Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 31 Utgående värde, 2025-06-30 25 434 Fastigheter i pågående byggnation Ingående värde, 2025-01-01 1 155 Investering 294 Orealiserad värdeförändring -85 Omklassificering till fastigheter i förvaltning -307 Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 59 Utgående värde, 2025-06-30 1 115 Projektutveckling och byggrätter Ingående värde, 2025-01-01 2 179 Investering 14 Orealiserad värdeförändring -85 Omklassificering till fastigheter under byggnation -59 Omklassificering till fastigheter i förvaltning -31 Utgående värde, 2025-06-30 2 019 Totalt utgående värde, 2025-06-30 28 568 Fastighetsbestånd Värdering ===== SIDA 13 ===== Ne/t.ss03toskuld 42 % Övriga skulder 4 % Eget kapital 50 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Uppskjuten ska/t.ss03t och derivat 4 % SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 13 (29) KAPITALSTRUKTUR Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostads­ fastigheter i en reglerad marknad har kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad finansiell struktur medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Sveafastighets finansiella stabilitet och starka nyckeltal bekräftades under kvartalet då bolaget erhöll investment grade kreditbetyget BBB­ med Positive Outlook från Fitch Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka sitt kreditbetyg. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Under kvartalet etablerade Sveafastigheter ett MTN­program och ett grönt ramverk. Därefter har bolaget framgångsrikt emitterat gröna obligationer om totalt 1 200 mkr. Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 13 383 mkr (12 146), varav räntebärande skulder till kreditinstitut (exklusive uppläggningsavgifter och över­/underkurs) uppgick till 10 534 mkr (10 463) och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 2 849 mkr (1 683). Efter kvartalet utökades den utestående gröna obligationen med 500 mkr. Del av likviden från emissionerna användes efter kvartalets slut till att återbetala säkerställd skuld. Belåningsgraden var vid periodens utgång 43 procent (42) och kapitalbindningen 2,0 år (2,3). Av den totala räntebärande skulden klassificeras 15,5 procent som grön enligt låneavtal, en ökning med 7 ,2 procentenheter jämfört med föregående kvartal. Ökningen berodde i huvudsak på emissionen av obligationer under det gröna ramverket. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering ytterligare och bolagets starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödes effekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid periodens slut var räntebindningen 2,3 år (2,9) och genom­ snittlig ränta uppgick till 3,42 procent (3,27). Ökningen av den genomsnittliga räntan hänförs till de nyemitterade obligationerna och att återbetalningen av säkerställd skuld skedde efter kvarta­ lets slut. Sveafastigheter har säkrat 86 procent av sin skuld via räntederivat eller lån med fast ränta. LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräftade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar genomförs en­ dast när det finns tillräckligt med likviditet för det. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads ­ förutsättningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet över konjunkturcykeln. Mål 30 jun 2025 Räntebärande skuld, mkr 13 383 Räntesäkrad andel, % 86 Belåningsgrad, % < 50 43 Skuldkvot, ggr 20 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 15 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 1,9 Genomsnittlig ränta, % 3,42 Kapitalbindning, år 2,0 Räntebindning, år 2,3 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % 2025 1 928 4,96 14 62 0 2026 768 4,04 6 2 294 17 2027 6 350 2,47 47 9 567 71 2028 820 3,99 6 1 160 9 2029 3 517 4,02 26 ­ ­ > 2030 ­ ­ ­ 300 2 Summa / genomsnitt 13 383 3,42 100 13 383 100 Finansiering ===== SIDA 14 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 14 (29) AKTIEKAPITAL Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Aktiekursen den 30 juni 2025 var 38,00 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 15 879 mkr vilket motsvarar 79,39 kr per aktie. AKTIEINFORMATION Kortnamn (ticker): SVEAF ISIN-kod: SE0022243812 LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36 ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR Aktien hade vid periodens utgång 8 500 aktieägare. De tio största aktieägarna kontrollerade 76,7 procent av kapitalet och rösterna per den 30 juni 2025. Det utländska ägandet uppgår till 20,9 procent av utestående aktier. UTDELNINGSPOLICY Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster återinvesteras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion för att skapa lönsam tillväxt och skalfördelar. Som ett resultat av detta förväntas utdelningen vara låg eller utebli under de kommande åren. Sveafastigheters aktier bytte handelsplats till Nasdaq Stockholm den 18 juni 2025. DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 30 JUNI 2025 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 123 405 838 61,7 Länsförsäkringar Fonder 6 840 000 3,4 Skagen Fonder 4 140 000 2,1 PriorNilsson Fonder 3 774 531 1,9 Sp-Fund Management 3 700 000 1,9 Folketrygdfondet 3 400 000 1,7 Weland Holding AB 2 531 645 1,3 Atlant Fonder 2 100 313 1,1 Henrik Lind (Lind Invest) 1 788 000 0,9 Centragruppen AS 1 730 000 0,9 10 största ägarna 153 410 327 76,7 Övriga aktieägare 46 589 673 23,3 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 2025-06-302025-05-302025-04-302025-03-312025-02-282025-01-312024-12-302024-11-292024-10-31 Antal aktier SVEAF volym (månatligt genomsni/t.ss03t exklusive första handelsdagen) Aktiekurs SEK 28 30 32 34 36 38 40 2025-06-302025-05-302025-04-302025-03-312025-02-282025-01-312024-12-302024-11-292024-10-31 SX/three.case/five.casePI (norm vs SVEAF) SVEAF Aktien och ägarna ===== SIDA 15 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 15 (29) KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING INTÄKTER Hyresintäkter ökade med 16,5 procent för perioden och uppgick till 759 mkr (652) och för kvartalet ökade de med 13,0 procent och uppgick till 383 mkr (340). Ökningen förklaras främst av ökat bestånd efter upplösen av joint venture i det andra kvartalet 2024, utfallet av den årliga hyresförhandlingen för 2025 samt färdigställd nybyggnation. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna för perioden med 5,3 procent. Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 95,0 procent (94,3). Övriga förvaltningsintäkter om 26 mkr (22) avser arvode hänförligt till externt förvaltningsuppdrag. För jämförelseperioden ingår också 14 mkr i arvode för tjänster utförda för det joint venture som upplöstes under andra kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -272 mkr (-260) och till -114 mkr (-113) för kvartalet. Ökningen mot föregående år förklaras främst av ökat bestånd efter upplösen av joint venture i andra kvartalet 2024, ökat bestånd genom nyproduktion samt av ökade kostnader för taxebundet, främst beroende på höga prisökningar avseende fjärrvärme och vatten. Driftnettot uppgick till 487 mkr (392) för perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden med 9,3 procent. Överskottsgraden uppgick för perioden till 64,1 procent (60,2) och till 70,3 procent (66,9) för kvartalet. Överskottsgraden inkl fastighetsadministration uppgick för perioden till 57 ,7 procent (52,4) och till 64,2 procent (59,0) för kvartalet. Den förbättrade överskottsgraden beror på att ökningen av hyresintäkter är högre än ökningen av kostnader. Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361 Fastighetskostnader Driftskostnader -237 -220 -96 -96 -412 Underhåll -24 -29 -13 -11 -66 Fastighetsskatt -11 -10 -6 -5 -22 Summa fastighetskostnader -272 -260 -114 -113 -500 Driftnetto 487 392 269 227 860 Övriga förvaltningsintäkter 26 35 13 17 60 Administration -170 -150 -85 -89 -319 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 343 277 198 155 602 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -209 -1 116 -137 -538 -1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill -2 -0 -0 - -0 Rörelseresultat 132 -839 61 -383 -587 Resultat från joint ventures - 95 - 166 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 2 1 0 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -184 -286 -100 -166 -491 T omträttsavgälder -4 -1 -2 -1 -4 Värdeförändring finansiella instrument -75 -22 -89 -11 -40 Resultat före skatt -128 -1 051 -128 -395 -1 019 Skatt 12 9 -27 66 -106 PERIODENS RESULTAT -117 -1 042 -155 -329 -1 125 Resultat per aktie (före och efter utspädning), kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15 Genomsnittligt antal aktier (före och efter utspädning) 200 000 000 n/a 200 000 000 n/a 138 054 795 Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat -117 -1 042 -155 -329 -1 125 Övrigt totalresultat - - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT -117 -1 042 -155 -329 -1 125 Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning Koncernens rapport över totalresultat ===== SIDA 16 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 16 (29) Finansiella rapporter KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING ADMINISTRATION Periodens kostnader för administration uppgick till -170 mkr (-150) varav -49 mkr (-51) avsåg fastighetsadministration och -121 mkr (-99) avsåg centraladministration. Kvartalets kostnader för administration uppgick till -85 mkr (-89) varav -23 mkr (-27) avsåg fastighetsadministration och -61 mkr (-63) avsåg centraladministration. Centraladministrationen belastas med ej återkommande kostnader om -25 mkr för perioden och -14 mkr för kvartalet. Av dessa är 16 mkr hänförliga till uppbyggnaden av organisationen för perioden och 7 mkr för kvartalet samt 10 mkr är hänförliga till noteringen samt listbytet till Nasdaq Stockholm för perioden och 7 mkr för kvartalet. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till externt förvaltningsuppdrag med -23 mkr. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -209 mkr (-1 116) och under kvartalet till -137 mkr (-538). Av dessa var -232 mkr (-1 116) orealiserade värdeförändringar för perioden och -137 mkr (-538) för kvartalet. Realiserade värdeförändringar för perioden uppgår til 24 mkr och avser återföring av en tidigare för högt reserverad försäljningskostnad avseende försäljning gjord tidigare år. Högre driftnetto har under perioden bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Ändrade marknadsantaganden för vissa fastigheter under byggnation samt under projektutveckling har under perioden bidragit negativt till den orealiserade värdeförändringen. För vidare information se Värdering sid 12. RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER Ränteintäkter uppgick för perioden till 2 mkr (2). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -184 mkr (-121) för perioden och till -100 mkr (-63) för kvartalet. Jämförelseperioden belastas också med -165 mkr i räntekostnader till ägare för perioden och -103 mkr för kvartalet. VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -75 mkr (-22) för perioden och -89 mkr (-11) för kvartalet. Den negativa resultateffekten gäller räntederivat och förklaras främst av sjunkande långa marknadsräntor under kvartalet. I jämförelseperioden bestod posten i sin helhet av orealiserade värdeförändringar på övriga aktier och andelar. Obligationer i euro är säkrade genom ett valutaderivat som eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser. SKATT OCH PERIODENS RESULTAT Skatt för perioden uppgick till 12 mkr (9) och -27 mkr (66) för kvartalet. Av detta avsåg -2 mkr (-32) aktuell skatt för perioden och -2 mkr (-31) för kvartalet samt 14 mkr (41) avsåg uppskjuten skatt för perioden och -25 mkr (97) för kvartalet. Uppskjuten skatt är hänförlig till fastigheter, finansiella instrument, underskottsavdrag samt upplösen av skatt hänförlig till goodwill. Periodens resultat uppgick till -117 mkr (-1 042) och kvartalets resultat uppgick till -155 mkr (-329). SEGMENTINDELNING Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden: • Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning • Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling och byggrätter Januari – juni 2025 Januari – juni 2024 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 754 5 759 652 0 652 Fastighetskostnader -270 -2 -272 -260 0 -260 Driftnetto 484 3 487 392 0 392 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -38 -170 -209 -408 -708 -1 116 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 434 3 134 28 568 24 300 3 225 27 525 Investeringar 138 308 446 1 208 210 April – juni 2025 April – juni 2024 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 379 4 383 347 -7 340 Fastighetskostnader -113 -1 -114 -117 3 -113 Driftnetto 266 3 269 230 -4 227 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -150 -137 242 -779 -538 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 434 3 134 28 568 24 300 3 225 27 525 Investeringar 78 190 268 -89 276 188 Segmentsredovisning ===== SIDA 17 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 17 (29) Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Goodwill 75 77 76 Förvaltningsfastigheter 28 568 27 525 28 140 Nyttjanderätt tomträtt 277 253 262 Inventarier 3 2 2 Derivat - 1 33 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 12 - Övriga fordringar 2 25 6 Summa anläggningstillgångar 28 925 27 894 28 519 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 101 102 102 Hyresfordringar 25 9 9 Övriga fordringar 114 75 106 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 80 65 37 Likvida medel 1 160 916 308 Summa omsättningstillgångar 1 480 1 167 562 SUMMA TILLGÅNGAR 30 405 29 060 29 082 Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 728 14 594 14 844 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 178 9 086 10 298 Obligationer 2 845 - 1 683 Uppskjutna skatteskulder 1 048 982 1 062 Leasingskulder tomträtter 277 253 262 Långfristiga skulder till ägare - 2 659 - Derivat 70 - 26 Övriga skulder 11 1 16 Summa långfristiga skulder 12 431 12 981 13 347 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 2 352 1 079 123 Leverantörsskulder 35 45 72 Aktuella skatteskulder 9 37 49 Derivat 32 - - Övriga skulder 496 83 303 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 322 241 344 Summa kortfristiga skulder 3 246 1 486 891 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 405 29 060 29 082 Finansiella rapporter Koncernens balansräkning i sammandrag ===== SIDA 18 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 Finansiella rapporter KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING GOODWILL Goodwill uppgår vid periodens slut till 75 mkr (76). Redovisad goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Motsvarande belopp finns redovisat som uppskjuten skatt på fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Verkligt värde för fastigheterna uppgick till 28 568 mkr (28 140). För vidare information se Värdering sid 12 samt stycke Värdeförändringar fastigheter sid 15. LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick till 1 160 mkr (308). EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 14 728 mkr (14 844). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknad med en nominell skatt på 20,6 procent på temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, med undantag för temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då förvärvet utgör tillgångsförvärv. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 1 048 mkr (1 062) och är hänförlig till förvaltnings- fastigheter, goodwill, underskottsavdrag samt obeskattade reserver. RÄNTEBÄRANDE SKULDER De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 13 383 mkr (12 146), varav 10 529 mkr (10 421) avsåg skulder till kreditinstitut och 2 845 mkr (1 683) avsåg obligationer. Uppläggningsavgifter och över/underkurs ingår med 8 mkr (42). Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna uppgår till 2 845 mkr (1 683). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och skulder är en rimlig approximation av verkligt värde. DERIVAT Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt IFRS 13 nivå 2. Derivaten uppgår vid periodens slut till 102 mkr (7) och är i sin helhet en skuld. I jämförelse- perioden var 33 mkr tillgång och 26 mkr skuld. Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via resultatet, se vidare information i stycke Värdeförändring finansiella instrument sid 16. 18 (29) ===== SIDA 19 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 KOMMENTARER TILL KONCERNENS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick per 30 juni 2025 till 14 728 mkr (14 844). Soliditeten uppgick till 48 procent (51). Per bokslutsdatum 2025-06-30 upprättades de finansiella ställningarna enligt konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget kapital om -13 464 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband med övergången erhölls aktieägartillskott om totalt 16 288 mkr, vilket ökar eget kapital. Aktieägartillskottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. 19 (29) Belopp i mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2024-01-01 0 10 13 195 13 205 Periodens resultat - - -1 042 -1 042 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - -1 042 -1 042 Nyemission 1 - - 1 Aktieägartillskott - 15 994 - 15 994 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -13 565 -13 565 Utgående eget kapital 2024-06-30 1 16 004 -1 412 14 594 Ingående eget kapital 2024-07-01 1 16 004 -1 412 14 594 Periodens resultat - - -83 -83 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - -83 -83 Transaktionskostnader - - -60 -60 Aktieägartillskott - 294 - 294 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - 101 101 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 298 -1 454 14 844 Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 298 -1 454 14 844 Periodens resultat - - -117 -117 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - -117 -117 Utgående eget kapital 2025-06-30 1 16 298 -1 571 14 728 Finansiella rapporter Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 20 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 20 (29) Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -128 -1 051 -128 -395 -1 019 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 232 1 116 137 538 1 188 Resultat från joint ventures - 17 - -54 17 Nedskrivning goodwill 2 0 - 0 0 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 75 23 89 11 40 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3 10 2 8 10 Betald skatt -43 -25 -18 -24 -31 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 140 90 80 84 206 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 258 8 304 261 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 162 -50 160 -53 262 Kassaflöde från den löpande verksamheten 240 298 249 335 728 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -446 -210 -268 -188 -629 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -213 -285 -213 -153 -285 Kassaflöden från finansiella investeringar - -1 - -1 -14 Kassaflöde från investeringsverksamheten -659 -496 -481 -342 -928 Finansieringsverksamheten Nyemission - 0 - 0 0 Transaktionskostnader - - - - -60 Transaktioner med aktieägare - 491 - 223 -361 Upptagna lån 1 350 1 915 1 250 1 915 5 599 Amortering av låneskulder -79 -1 606 -43 -1 542 -4 986 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 271 800 1 207 596 192 Periodens kassaflöde 852 603 974 590 -8 Likvida medel vid periodens början 308 316 186 327 316 Likvida medel vid periodens slut 1 160 916 1 160 916 308 KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till 240 mkr (298) och 249 mkr (335) för kvartalet. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -659 mkr (-496) och -481 mkr (-342) för kvartalet. Förvärv av fastigheter om -213 mkr och investeringar i fastigheter om -268 mkr har gjorts under kvartalet. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 1 271 mkr (800) och 1 207 mkr (596) för kvartalet. Nya lån om 1 250 mkr har tagits upp och amortering av lån har skett med 43 mkr under kvartalet. Periodens kassaflöde uppgick till 852 mkr (603) och 974 mkr (590) för kvartalet. Finansiella rapporter Koncernens kassaflödesanalys ===== SIDA 21 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 21 (29) MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Nettoomsättning 27 7 19 7 29 Personalkostnader -19 -11 -11 -9 -33 Övriga rörelsekostnader -46 -30 -31 -27 -57 Rörelseresultat -38 -34 -23 -29 -61 Resultat från andelar i koncernföretag - -2 - -2 -2 Ränteintäkter och liknande resultatposter 207 0 109 0 1335 Räntekostnader och liknande resultatposter -262 -1 -141 -0 -1126 Värdeförändringar finansiella instrument -3 - 0 - -26 Resultat efter finansiella poster -96 -36 -55 -31 120 Bokslutsdispositioner - - - - -15 Resultat före skatt -96 -36 -55 -31 105 Skatt 5 5 -13 5 -9 PERIODENS RESULTAT -91 -31 -68 -26 96 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 475 83 18 478 Fordringar hos koncernföretag 7 891 44 739 6 414 Derivat 18 - 20 Uppskjutna skattefordringar 7 5 - Summa anläggningstillgångar 26 391 44 827 24 912 Omsättningstillgångar Kundfordringar - 2 2 Övriga fordringar 63 2 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 22 3 Likvida medel 978 2 17 Summa omsättningstillgångar 1 078 29 23 SUMMA TILLGÅNGAR 27 469 44 856 24 935 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 1 1 1 Fritt eget kapital 16 233 15 962 16 324 Summa eget kapital 16 234 15 963 16 325 Obeskattade reserver 15 - 15 Långfristiga skulder Obligationer 2 845 - 1 683 Derivat 19 - 20 Uppskjutna skatteskulder - - 0 Skulder till koncernbolag 8 240 26 193 6 752 Långfristiga skulder ägare - 2 659 - Summa långfristiga skulder 11 104 28 852 8 455 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 5 0 Aktuella skatteskulder 10 - 9 Derivat 31 - - Övriga skulder - - 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 74 37 128 Summa kortfristiga skulder 116 42 140 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 27 469 44 856 24 935 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat -91 -31 -68 -26 96 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -91 -31 -68 -26 96 KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans,  transaktion och kommunikation. Personalkostnaderna uppgick till -19 mkr (-11) för perioden och -11 mkr (-9) för kvartalet. Övriga rörelsekostnader uppgick till -46 mkr (-30) för perioden och -31 mkr (-27) för kvartalet. Av periodens kostnader är -11 mkr hänförliga till noteringen och listbytet till Nasdaq Stockholm samt uppbyggnaden av organisationen. Moderbolaget ===== SIDA 22 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 ALLMÄN INFORMATION Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelsesiffror avser utgången av föregående år. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. REDOVISNINGSPRINCIPER Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess kommentarer som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. De finansiella rapporterna för perioder innan koncernens bildande i juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. För perioder därefter är de finansiella rapporterna upprättade på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av dessa finns i årsredovisningen för 2024. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i Sveafastigheters årsredovisning 2024. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till utgången av 2026 som omfattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,5 mkr (2025 års nivå). Under perioden har avtalet genererat 26 mkr i intäkter som redovisas som övriga förvaltningsintäkter, varav 16 mkr ingår i hyresfordringar per 30 juni 2025. Kostnaden för de förvaltningskontor och parkeringsplatser som Sveafastigheter hyr av SBB uppgår för perioden till 0,6 mkr. Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor. 22 (29) Övrig information ===== SIDA 23 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 Stockholm den 20 augusti 2025 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Jenny Wärmé Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Leiv Synnes Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen. 23 (29) Styrelsens försäkran ===== SIDA 24 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 ANTAL FASTIGHETER, ST Antalet fastigheter vid periodens utgång. ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. BRUTTOAVKASTNING PÅ BEDÖMT VÄRDE VID FÄRDIGSTÄLLANDE, % Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Bedömt hyresvärde i relation till bedömd investering. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över perioden. HYRESINTÄKTER, KR Periodens debiterade hyror. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång.24 (29) Definitioner ===== SIDA 25 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. OMSÄTTNINGSFASTIGHETER Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt. RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare. RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för perioden. 25 (29) Definitioner ===== SIDA 26 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 26 (29) BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Nettoskuld 12 223 11 908 11 838 Förvaltningsfastigheter 28 568 27 525 28 140 Belåningsgrad, % 43 43 42 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361 Fastighetskostnader -272 -260 -114 -113 -500 Driftnetto 487 392 269 227 860 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 487 392 269 227 860 Fastighetsadministration -49 -51 -23 -27 -102 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 438 341 246 200 758 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Resultat före skatt -128 -1 051 -128 -395 -1 019 Värdeförändring finansiella instrument 75 22 89 11 40 Värdeförändringar och skatt joint venture - -49 - -111 -49 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 209 1 116 137 538 1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill 2 0 0 - 0 Förvaltningsresultat 157 38 97 43 160 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Eget kapital 14 728 14 594 14 844 Återläggning av derivat 102 -1 -7 Återläggning av uppskjuten skatt 1 048 982 1 062 Långsiktigt substansvärde, mkr 15 879 15 575 15 898 Antal stamaktier 200 000 000 25 000 200 000 000 Substansvärde per aktie, kr 79,39 n/a 79,49 NETTOSKULD Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Räntebärande skulder 13 383 12 824 12 146 Likvida medel 1 160 916 308 Nettoskuld 12 223 11 908 11 838 RESULTAT PER AKTIE, KR 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Periodens resultat, mkr -117 -1 042 -155 -329 -1 125 Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 25 000 200 000 000 25 000 138 054 795 Resultat per aktie, kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 200 000 000 n/a 200 000 000 n/a 138 054 795 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15 RÄNTEBÄRANDE SKULD Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Skulder till kreditinstitut 10 529 10 165 10 421 Obligationslån 2 845 - 1 683 Skulder till ägare - 2 659 - Återläggning av uppläggningsavgifter och över/underkurs 8 0 42 Räntebärande skuld 13 383 12 824 12 146 Härledning av nyckeltal ===== SIDA 27 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 27 (29) RÄNTENETTO Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 2 1 0 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -184 -286 -100 -166 -491 Räntenetto -182 -284 -99 -166 -483 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Förvaltningsresultat 279 60 160 Återläggning av poster av engångskaraktär 54 33 61 Återläggning av räntenetto 381 520 483 Summa 713 613 704 Räntenetto -381 -520 -483 Ränta på efterställda lån till ägare 0 300 166 Leasingkostnader 7 2 4 Summa -374 -218 -314 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,8 2,2 SKULDKVOT Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Räntebärande skulder 13 383 12 824 12 146 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 667 761 602 Skuldkvot, ggr 20 17 20 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Räntebärande skulder 13 383 12 824 12 146 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 888 838 869 Skuldkvot, ggr 15 15 14 SOLIDITET Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Eget kapital 14 728 14 594 14 844 Balansomslutning 30 405 29 060 29 082 Soliditet, % 48 50 51 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Hyresvärde 1 639 1 505 1 594 Kontrakterade årshyror 1 557 1 419 1 508 Uthyrningsgrad, % 95,0 94,3 94,6 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto 487 392 269 227 860 Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361 Överskottsgrad, % 64,1 60,2 70,3 66,9 63,2 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2025-01-01 2025-06-30 2024-01-01 2024-06-30 2025-04-01 2025-06-30 2024-04-01 2024-06-30 2024-01-01 2024-12-31 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 438 341 246 200 758 Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361 Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 5 7,7 52,4 64,2 59,0 55,7 ===== SIDA 28 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 FINANSIELL KALENDER Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 KONTAKTUPPGIFTER Kristel Eismann Finans- och IR chef ir@sveafastigheter.se Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 20 augusti 2025 kl. 07 .30 CET . INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsänd- ning/telefonkonferens den 20 augusti 2025 kl. 09.00, lokal tid Stockholm. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen- tationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntli- ga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferen- sen. T elefonkonferens: https:/ /events.inderes.com/sveafastigheter/ q2-report-2025/dial-in För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/ q2-report-2025/register Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb- sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida efter presentationen. 28 (29) Investerarinformation ===== SIDA 29 ===== 15 (32) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025 info@sveafastigheter.se