===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI–30 JUNI 2026 ===== SIDA 2 ===== Kvartalet april – juni 2026 • Hyresintäkter ökade med 6,5 procent och uppgick till 408 mkr (383). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,4 procent. • Driftnetto ökade med 7 ,1 procent och uppgick till 264 mkr (246). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,2 procent. • Förvaltningsresultat uppgick till 110 mkr (97), motsvarande 0,56 (0,49) kronor per aktie. • Värdeförändring fastigheter uppgick till 33 mkr (-137). • Periodens resultat uppgick till -26 mkr (-155), motsvarande -0,13 (-0,78) kronor per aktie. Perioden januari – juni 2026 • Hyresintäkterna ökade med 6,2 procent och uppgick till 806 mkr (759). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,7 procent. • Driftnetto ökade med 6,3 procent och uppgick till 466 mkr (438). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,5 procent. • Förvaltningsresultat uppgick till 172 mkr (157), motsvarande 0,87 (0,79) kronor per aktie. • Värdeförändring fastigheter uppgick till 181 mkr (-209). • Periodens resultat uppgick till 251 mkr (-117), motsvarande 1,26 (-0,58) kronor per aktie. Väsentliga händelser under kvartalet • Nyproduktionsprojektet Solhusen i Nacka avyttrades. Projektet omfattar 147 hyresrätter, inklusive 30 trygghetsbostäder. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 438 mkr, före avdrag för uppskjuten skatt, och är i linje med den senaste externa värderingen. T otal investering i projektet uppgick till 354 mkr, motsvarande en projektmarginal om 24 procent. • Ett samgående mellan Sveafastigheter och KlaraBo initierades, genom vilket Sveafastigheter absorberar KlaraBo. Genom transaktionen skapas ett större bostadsfastighetsbolag med en högre andel kassaflödesgenererande tillgångar, betydande operationella och finansiella synergier samt en stärkt finansiell profil. Sammantaget ger samgåendet bättre förutsättningar för ökat förvaltnings- resultat per aktie, stärkt utdelningskapacitet och långsiktigt aktieägarvärde. Fusionsplanen antogs av respektive bolags styrelse i maj och godkändes av respektive bolags extra bolagsstämma den 26 juni. Vid Sveafastigheters extra bolagsstämma valdes en ny styrelse, villkorat av Bolagsverkets slutliga registrering av fusionen, vilken förväntas ske i september 2026. • Sveafastigheter placerades på Rating Watch Positive av Fitch Ratings med anledning av fusionen med KlaraBo. En uppgradering till ’BBB’ kan bli aktuell efter genomförd fusion samt ytterligare förlängning av bolagets genomsnittliga kapitalbindning till fyra år. • Vid Spånga station byggstartades 127 lägenheter i nyproduktionsprojektet Hedvig. Projektet uppförs för att uppfylla Miljöbyggnad Silver. Väsentliga händelser efter kvartalet • Efter kvartalets utgång har avtal tecknats om försäljning av nyproduktionsprojekten Gamla Landsvä- gen i Nacka samt Hedvig i Spånga. Projekten omfattar totalt 214 lägenheter. T otalt överenskommet fastighetsvärde uppgår till 727 mkr, före avdrag för uppskjuten skatt. T otal investering bedöms uppgå till 570 mkr, motsvarande en projektmarginal om 28 procent. Projekten beräknas frånträdas under det tredje kvartalet 2027 respektive det fjärde kvartalet 2028. Perioden i korthet NYCKELTAL apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Finansiella nyckeltal Hyresintäkter, mkr 408 383 806 759 1 536 1 584 Driftnetto, mkr** 264 246 466 438 926 953 Förvaltningsresultat, mkr 110 97 172 157 376 391 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr 33 -137 181 -209 -243 147 Periodens resultat, mkr -26 -155 251 -117 84 452 Belåningsgrad, % 45 43 45 43 42 45 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr*** 1,9 1,9 1,9 1,9 2,0 1,9 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsgrad, % 95,4 95,0 95,4 95,0 95,3 95,4 Överskottsgrad, %** 64,6 64,2 57,7 57,7 60,3 60,2 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 29 367 28 568 29 367 28 568 29 007 29 367 Antal lägenheter i förvaltning, st 15 258 15 094 15 258 15 094 14 929 15 258 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 551 834 551 834 787 551 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 573 6 395 6 573 6 395 6 425 6 573 Aktierelaterade nyckeltal Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,56 0,49 0,87 0,79 1,88 1,96 Resultat per aktie, kr* -0,13 -0,78 1,26 -0,58 0,42 2,27 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 81,80 79,39 81,80 79,39 80,41 81,80 * Före och efter utspädning. ** På grund av ändrad uppställning av resultaträkningen, till följd av omklassificering av fastighetsadministration, avviker driftnetto och administration från redovisade siffror i rapporterna för 2025. Se vidare information på sid 22. *** Justerat nyckeltal som anpassats till krav enligt EMTN-programmet. Se vidare information på sid 21. Se samtliga definitioner och härledning av nyckeltal på sid 23-26. 4,4  % 264 mkr 29,4 mdkr Ökning hyresintäkter i jämförbart bestånd Driftnetto Verkligt värde förvaltningsfastigheter 1,96 kr 551 45  % Förvaltningsresultat per aktie, rullande 12 månader Lägenheter i pågående byggnation Belåningsgrad SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 2 ===== SIDA 3 ===== I juni godkände aktieägarna i både Sveafastigheter och KlaraBo samgåendet mellan bolagen, och vi förbereder nu integrationen inför den planerade sammanslagningen, som väntas vara klar i slutet av september. Genom transaktionen cementerar Sveafastigheter sin position som Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag. Sedan Sveafastigheter bildades har vi haft ett tydligt fokus på att bygga en skalbar och effektiv organisation. Under de första två åren har vi etablerat processer, arbetssätt och en organisation som gör det möjligt att växa utan att kostnaderna ökar i samma takt som fastighetsportföljen. Det gör att vi nu står väl rustade att integrera KlaraBo och successivt realisera de betydande synergier som ligger till grund för samgåendet. Minst lika viktigt är möjligheten att kombi- nera två organisationers erfarenheter och arbetssätt för att skapa ett ännu bättre bostadsbolag. Den underliggande verksamheten fortsatte samtidigt att utvecklas väl. Hyresintäkterna ökade starkt jämfört med föregående kvartal, främst drivet av färdigställandet av projekten Enhörningen i Kista samt Solhusen i Nacka samt genomslaget från årets hyresförhandling som i genomsnitt landade på 3,4 procent. Den starka uthyrningen i båda projekten bekräftar den fortsatt höga efterfrågan på moderna hyresbostäder i attraktiva lägen. Kvartalet belastades, liksom tidigare år, av högre administrativa kostnader främst hänförlig till en period- specifik effekt kopplad till rörliga ersättningar. Det påverkar kvartalets resultat, men förändrar inte vår bedömning av den underliggande kostnadsnivå som är reflekterad i vår intjäningsförmåga. En viktig del av Sveafastigheters strategi är en disciplinerad kapitalal- lokering. När det gäller nyproduktion är vår utgångspunkt att utveckla fastigheter för ett långsiktigt ägande, men när marknadsförutsätt- ningarna är de rätta kan en försäljning skapa ett högre aktieägarvärde än ett fortsatt ägande. Under kvartalet genomfördes försäljningen och frånträdet av projekt Solhusen i Nacka. Efter kvartalets utgång ingick vi dessutom avtal om försäljning av projekten Gamla Lands- Det andra kvartalet präglades av den transformativa transaktion som tar Sveafastigheter in i nästa fas. Samgåendet med KlaraBo handlar om betydligt mer än ökad storlek. Genom en större andel kassaflödesgenererande tillgångar, betydande operationella och finansiella synergier samt en stärkt finansiell profil skapas ett bolag med väsentligt bättre förutsättningar att öka förvaltningsresultatet per aktie, stärka utdelningskapaciteten och skapa långsiktigt aktieägarvärde. VD HAR ORDET Ett ännu starkare Sveafastigheter tar form vägen i Nacka och Hedvig i Spånga till samma köpare, Acer Bostad, med Ontario T eachers’ Pension Plan – en av världens största institutionella investerare – som huvudägare. Tillsammans uppgår de tre transaktionerna till ett fastighetsvärde om cirka 1,2 miljarder kronor och en projektmarginal om 26 procent. Det bekräftar både kvaliteten i vår utvecklingsportfölj och den starka efterfrågan från institutionella investerare på moderna bostadsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholmsregionen. Affärerna med Acer Bostad omfattar emellertid mer än projektför- säljningar. I samband med den senaste affären etablerade vi ett strategiskt förvaltningssamarbete där Sveafastigheter initialt kommer att ansvara för förvaltningen av de tre avyttrade fastigheterna. Samarbetet skapar samtidigt goda förutsättningar för att utöka uppdraget i takt med att Acer Bostad växer sin portfölj. För Sveafast- igheter innebär det återkommande kapitallätta intäkter samtidigt som ökade förvaltningsvolymer stärker skalfördelarna i vår organisation, vilket bidrar till stärkt kostnadseffektivitet i den egna förvaltningen. Projektförsäljningarna stärker samtidigt vår finansiella flexibilitet över tid och ger oss möjlighet att återinvestera kapital vid frånträden där vi bedömer att det skapar högst långsiktigt aktieägarvärde. De kommande tolv månaderna kommer att präglas av integrations- arbetet och av att successivt realisera de betydande synergier som samgåendet med KlaraBo möjliggör. Med en större och mer kassaflö- desgenererande fastighetsportfölj, en starkare finansiell profil och en organisation byggd för fortsatt tillväxt står vi väl positionerade för nästa fas i Sveafastigheters utveckling. Vårt fokus ligger samtidigt fast – genom nöjda hyresgäster, en effektiv förvaltning och en disciplinerad kapitalallokering ska vi fortsätta skapa långsiktigt aktieägarvärde. Erik Hävermark, vd Sveafastigheter SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 3 ===== SIDA 4 ===== Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i Sveriges tillväxtregioner, med hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete i fokus. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor, vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING FASTIGHETER I FÖRVALTNING PROJEKT- UTVECKLING 2,1 mdkr 6 573 lgh 0,7 mdkr 551 lgh 26,6 mdkr 15 258 lgh PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETSBESTÅND 29,4 mdkr SVEAFASTIGHETER SVEAFASTIGHETER I KORTHET Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 4 ===== SIDA 5 ===== Sveafastigheter förvaltar 15 258 hyreslägenheter från Kävlinge i söder till Boden i norr. Beståndet omfattar både egenutvecklade och förvär- vade fastigheter, med 94 procent belägna i Sveriges tre storstadsre- gioner samt universitets- och högskolestäder. Dessa områden utgör prioriterade marknader för Sveafastigheter. Investeringar Lönsamma investeringar i förvaltningsbeståndet stärker Sveafastig- heters kassaflöden och fastigheternas långsiktiga värde. Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attraktiva boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under perioden har 121 mkr, varav 58 mkr under kvartalet, investerats i Hemlyft, med en genomsnittlig direktavkastning på investering överstigande sex procent. Under perioden har 237 , varav 99 under kvartalet, lägenhetsuppgraderingar färdigställts. Sveafastigheter äger och förvaltar hyresrätter i tillväxtregioner med fokus på långsiktighet, boendekvalitet och stabila kassaflöden. FASTIGHETSBESTÅND INVESTERINGAR, MKR Lägenhets- uppgraderingar Övriga investeringar Investeringar totalt 121 Mkr 33 Mkr 59 Mkr 213 Mkr Energi- projekt Direkt- avkastning på investering > 10 % Direkt- avkastning på investering > 6 % UTHYRNINGSGRAD % 93,0 93,5 94,0 94,5 95,0 95,5 96,0 Q/two.case Q/two.case 2025 2026 Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case 95,0 % 95,7 % 95,5 % 95,4 %95,3 % Fastigheter i förvaltning Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energianvänd- ningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 33 mkr, varav 20 mkr under kvartalet, genomförts i energiprojekt, med genomsnittlig direktavkastning på investering överstigande tio procent. Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 59 mkr, varav 39 mkr under kvartalet, investerats i driftnettoförbättrande projekt, främst hyresgästtillval. Uthyrningsgrad Vid kvartalets utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,4 procent, jämfört med 95,0 procent vid utgången av motsvarande period föregående år och 95,5 procent vid utgången av föregående kvartal. Justerat för vakanser hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgra- den till 95,7 procent, jämfört med 95,3 vid utgången av motsvarande period föregående år och 95,8 procent vid utgången av föregående kvartal. 16 % 6 % Universitets- och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde Övrigt 25 % 34 % Stockholm- Mälardalen Stor-Göteborg Malmö-Öresund Stockholms län 94  % 15 258 26,6  mdkr i prioriterade marknader Lägenheter i förvaltning Verkligt värde Q2 Q1 Q1 Q1 Q1 Q2 Q2 Q2 SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 5 ===== SIDA 6 ===== FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Uthyrningsbar yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- grad Hyres- intäkter Fastighets- kostnader Driftnetto Överskottsgrad Genomsnittligt viktat avkastningskrav Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % % Stockholm-Mälardalen 3 787 221 296 26 446 9 036 36 474 526 2 123 97,0 510 156 630 354 69 4,34 Universitets- och högskolestäder 6 560 407 875 19 181 10 168 23 809 686 1 606 95,4 654 262 612 393 60 4,56 Malmö-Öresund 2 521 169 470 10 662 4 194 23 280 280 1 556 98,2 275 102 567 173 63 4,49 Stor-Göteborg 882 58 503 2 162 1 470 24 226 95 1 562 97,4 92 37 608 55 60 4,37 Övrigt 1 508 99 659 7 823 1 710 15 907 158 1 470 83,5 132 64 600 68 51 5,76 Totalt 15 258 956 804 66 273 26 577 25 977 1 745 1 705 95,4 1 664 621 607 1 043 63 4,54 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % Stockholm län 6 730 25 Linköping 2 696 10 Skellefteå 2 217 8 Västerås 1 676 6 Helsingborg 1 524 6 Höganäs 1 384 5 Umeå 1 184 4 Falun 961 4 Borås 941 4 Borlänge 801 3 Totalt 20 112 76 FASTIGHETSBESTÅND FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER Verkligt värde Uppgraderade lägenheter* Byggår Antal lgh mkr kr/kvm Fördelning, % Antal Andel, % <2010 11 043 17 269 21 541 65 2 002 18 >=2010 4 215 9 308 42 039 35 - - Totalt 15 258 26 577 25 977 100 2 002 13 * Sedan 2020. Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 7-9 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 11, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 6 ===== SIDA 7 ===== Sveafastigheters organisation har lång erfarenhet av stads utveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god kostnadskontroll, arkitektonisk kvalitet, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant. Sveafastigheter har, vid utgången av perioden, fyra pågående nyproduktionsprojekt omfattande totalt 551 lägenheter. Under kvartalet byggstartades 127 lägenheter vid Spånga station, projekt Hedvig, som planeras färdigställas under tredje kvartalet 2028. Under kvartalet färdigställdes och avyttrades projekt Solhusen till ett överenskommet fastighetsvärde om 438 mkr, vilket motsvarade en projektmarginal om 24 procent. Projekt Enhörningen i Kista färdig- ställdes och togs in i förvaltningen under kvartalet. Efter kvartalets utgång påbörjades inflytt i sista etappen i projektet. Under senaste tolv månader har byggnation av 766 lägenheter färdigställts. Förväntat antal färdigställda lägenheter de kommande tolv månaderna uppgår till 293. Sveafastigheter har flera projekt i Stockholmregionen med planerad byggstart under det kommande året. Sammantaget bedöms närmare 600 lägenheter byggstartas under perioden. Under senaste tolv månaderna har 345 lägenheter byggstartats. Sveafastigheter nyproduktion skapar värde genom lönsamma investeringar på marknader där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder. FASTIGHETSBESTÅND Fastigheter under byggnation PÅGÅENDE BYGGNATION Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Investering, mkr Verkligt värde Direktavkastning på investering Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Bedömd Upparbetad mkr % Färdigställt Notarien Eskilstuna 206 11 599 - 446 38 431 27 2 324 22 621 469 279 3,6 apr-27 Gamla Landsvägen Nacka 87 4 200 125 268 62 076 15 3 360 11 222 89 129 5,1 jun-27 Oxbacken Västerås 131 7 334 414 391 50 506 22 2 780 18 348 80 114 5,2 mar-28 Hedvig Stockholm 127 6 313 554 437 63 681 23 3 352 20 348 70 144 5,7 sep-28 Totalt 551 29 446 1 093 1 543 50 521 86 2 817 72 1 539 709 666 4,7 * Enligt aktuell extern värdering ** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION 2026 2027 2028 Belopp i mkr Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Totalt Bedömd återstående investering 164 171 169 129 72 58 26 22 18 830 Bedömt kommande driftnetto** - - - 34 - - 18 - 20 72 BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER 0 100 200 300 400 500 600 700 800 345 766 293 589 Byggstarter Senaste 12 mån Antal Förväntat kommande 12 mån Färdigställda byggnationer 100  % 551 0,7 mdkr i Stockholm-Mälardalen Lägenheter under byggnation Verkligt värde SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 7 ===== SIDA 8 ===== * Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. 93 % Stockholm–Mälardalen 88 % Stockholms län 45 % Stockholm Stad 93 %PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER Projektutveckling Sveafastigheter är aktivt involverat i hela utvecklingskedjan, från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till färdigutvecklade byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspo- tential skapas förutsättningar för framtida bostadsproduktion och långsiktigt kassaflöde. Bolaget bidrar därmed inte bara till att skapa fler hem, utan också till att utveckla attraktiva och hållbara boende- miljöer med fokus på Stockholmsregionen. Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 573 lägenheter varav 5 295 hyres rätter och 1 278 bostadsrätter. Utvecklingsportföljen utgör en strategisk komponent i bolagets värdeskapande och framtida intjäningsförmåga. 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälar- dalen, 88 procent i Stockholms län och 45 procent i Stockholms stad. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig direktavkast- ning på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om cirka 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastigheterna leverera en genomsnittlig överskottsgrad överstigande 83 procent. Med en omfattande utvecklingsportfölj, i huvudsak lokaliserad i Stockholmsregionen, har Sveafastigheter en stark position för att skapa långsiktigt värde genom lönsam nyproduktion. Byggrätter Inom fastigheter i förvaltning finns potential att utveckla byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Genom att optimera markanvändningen och omvandla ytor, exempelvis parkeringsytor, till mer värdeskapande ändamål, kan Sveafastigheter utveckla nya bostäder inom det befintliga beståndet. Sveafastigheter har, per 30 juni 2026, 348 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 115 000 kvm BTA har lagakraft- vunna detaljplaner. Av de 348 000 kvm BTA avser 21 000 kvm BTA byggrätter med ett verkligt värde om 18 mkr. När beslut fattas om att aktivt driva en byggrätt mot produktion klassificeras den om till projektutveckling. Fastigheter under projektutveckling och byggrätter Total investering Bedömt värde vid färdigställande + ~ 20 % 16 106 Mkr 13 531 Mkr Projekt- marginal Direkt- avkastning på investering >5,3 % FASTIGHETSBESTÅND 5,3  % 6 573 2,1  mdkr Direktavkastning på investering Lägenheter i projektutveckling Verkligt värde SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 8 ===== SIDA 9 ===== PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Total investering Verkligt värde Avkastning på investering Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA % Stockholm-Mälardalen 4 534 328 329 232 589 16 675 14 647 58 763 763 3 061 632 11 987 2 065 6 289 5,3 Universitets- och högskolestäder 761 50 692 37 884 - 1 459 38 507 97 2 568 80 1 544 2 38 5,2 Totalt hyresrätter 5 295 379 021 270 473 16 675 16 106 56 091 860 2 996 712 13 531 2 067 5 453 5,3 Bostadsrätter Stockholm-Mälardalen 1 278 96 353 69 344 2 216 5 714 79 855 - - - - 40 - - Totalt projektutveckling 6 573 475 374 339 817 18 891 21 821 60 831 860 2 996 712 13 531 2 107 5 453 5,3 * Enligt aktuell extern värdering. ** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent. FASTIGHETSBESTÅND PROJEKTUTVECKLING I STOCKHOLMS LÄN Restid till city med spårbunden trafik Andel av portföljen, %* < 30 min 72 30–40 min 19 41–50 min 9 Direkt- avkastning på investering 5,5 % * Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. GENOMFÖRT OCH AVYTTRAT PROJEKT – SOLHUSEN Total investering Projekt- marginal Överenskommet försäljningsvärde 2026 Q2 + 24% 438 Mkr 354 Mkr342 Mkr 12 Mkr Byggnationsfasen 2024-2026 Projektfasen 2017-2023 IRR på eget kapital 34 %* • Orminge i Nacka, 30 minuters pendelavstånd till centrala Stockholm. • 147 lägenheter, varav 30 trygghetsbostäder och en lokal. • Byggstartat under fjärde kvartalet 2024, färdigställt under andra kvartalet 2026. • Avyttrad och frånträdd under andra kvartalet 2026 med en projektmarginal om 24 procent. * Beräknat enligt Sveafastigheters tillämpade redovisningsprinciper och baserat på en belåningsgrad om 45 procent och genomsnittlig ränta om 3,33 procent. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 9 Pendeltåg Spårvagn Tunnelbana ===== SIDA 10 ===== Helsingborg, Leran 1-4 Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet externt av Savills och Newsec. Verkligt värde vid kvartalets utgång uppgick till 29 367 mkr fördelat på fastigheter i förvaltning om 26 577 mkr, fastigheter under byggnation om 666 mkr och fastigheter under projektutveckling och byggrätter om 2 125 mkr. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings- administrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga direktavkastnings kravet i värderingarna uppgick vid kvartalets utgång till 4,54 procent, vilket är oförändrat mot föregående kvartal. Fastigheter i förvaltning inkluderar byggrätter med ett bedömt värde om 210 mkr. Värderingen har skett enligt ortsprismetoden och baseras på analyser av marknadspriser för jämförbara byggrätter. Fastigheter under byggnation och projektutvecklingsfastigheter värderas enligt samma principer som förvaltningsfastigheter, med justering för kvarstående investeringar samt projekt- och genomföranderisker kopplade till detaljplanestatus samt tid till byggstart. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. För en mer utförlig beskrivning av värderingsmetodiken se not 14 Förvaltningsfastigheter i Sveafastigheters årsredovisning 2025. Värdering FASTIGHETSBESTÅND Parameter Förändring, % Värdepåverkan, mkr Hyresvärde +/-5% 1 714 / -1 740 Fastighetskostnader +/-5% -562 / 544 Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -98 / 73 Kalkylränta +/-0,25%-enheter -507 / 497 Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 313 / 1 451 Hyresvärde +/- 5% och Fastighetskostnader +/- 5% 1 152 / -1 196 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Fastigheter under byggnation Projektutveckling och byggrätter Totalt Ingående värde, 2026-01-01 25 702 1 294 2 011 29 007 Förvärv* 977 - 95 1 072 Investeringar 213 366 25 604 Orealiserade värdeförändringar 99 -35 122 185 Försäljning* -1 107 -393 - -1 501 Omklassificering 693 -565 -128 - Utgående värde, 2026-06-30 26 577 666 2 125 29 367 * Bytesaffären med KlaraBo bruttoredovisas som förvärv och försäljning. Känslighetsanalys Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer i enlig- het med RICS. I tabellen bredvid redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar samtidigt. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 10 ===== SIDA 11 ===== Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande tolv månaderna baserat på Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 30 juni 2026. Aktuell intjäningsförmåga utgör inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är en hypotetisk ögonblicksbild av koncernens intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbe- stånd, kontraktsportfölj och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, förvärv eller avyttringar av fastigheter eller andra faktorer. Hyresvärdet består, per 30 juni 2026, till 90 procent av bostäder, till fem procent av bostadskomplement såsom parkering och förråd och till fem procent av kommersiella lokaler. Intjäningsförmåga INT JÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Hyresvärde 1 745 41 Vakans -81 -1 Hyresintäkter 1 664 41 Fastighetskostnader -621 -6 Driftnetto 1 043 34 Övriga förvaltningsintäkter 54 Centraladministration -167 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 930 Räntenetto -443 T omträttsavgälder -10 Förvaltningsresultat 477 Antal stamaktier 197 349 770 Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,42 * Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställas under kommande 12 månader. Helsingborg, Leran 1-4 FASTIGHETSBESTÅND Underlag för beräkning av intjäningsförmågan Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis, inklusive hyrestillägg och övriga fastighetsrelaterade intäkter, baserat på gällande hyresavtal per bokslutsdagen, med tillägg för förhandlade årshyror avseende vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Hyresrabatter om 9 mkr har inte beaktats. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp till helårseffekt. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnitt- liga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls kostnader, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. Drift- och underhålls- kostnader samt fastighetsadministration baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolv månadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt förvalt- ningsuppdrag omfattande 4 098 lägenheter. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisations- strukturen per balansdagen. I centraladministration avser 47 mkr kostnader hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget. • Räntenetto beräknas på nettoskulden per bokslutsdagen multipli- cerat med snitträntan vid periodens utgång. Uppläggningsavgifter och aktiverade räntor har inte beaktats. • T omträttsavgälder har beräknats utifrån kostnaden under kvartalet uppräknat till helårseffekten. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 11 ===== SIDA 12 ===== Räntebärande skulder Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Sveafastigheter innehar investment grade betyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings vilket bekräftar bolagets finansiella stabilitet. Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 13 502 mkr (12 721), varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 7 697 mkr (9 030) och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 5 806 mkr (3 690). Förändringen förklaras främst av att Sveafastigheter under första kvartalet 2026 etablerade ett EMTN-program och inom ramen för detta emitterade seniora icke- säkerställda obligationer om 300 mEUR. Belåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 45 procent (42) och kapitalbindningen till i genomsnitt 2,5 år (2,0). Sveafastigheter fortsätter att fokusera på att ytterligare förlänga kapitalbindningen. Finansiering FINANSIELLA NYCKELTAL Finans- policy 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skuld, mkr 13 502 13 375 12 721 Räntesäkrad andel, % 91 86 85 Belåningsgrad, % < 50 45 43 42 Skuldkvot, ggr < 15 16 20 16 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr 15 15 14 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 1,9 1,9 2,0 Genomsnittlig ränta, % 3,33 3,42 3,28 Kapitalbindning, år 2,5 2,0 2,0 Räntebindning, år 2,4 2,3 1,9 Av den totala räntebärande skulden klassificeras 20,9 procent som grön, enligt låneavtal eller Sveafastigheters gröna ramverk för obligationer, att jämföra med 26,5 procent vid utgången av 2025. Förändringen förklaras främst av att obligationsemissionen under årets första kvartal inte genomfördes inom ramen för bolagets gröna finansieringsramverk. Ränterisk och räntesäkring Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom lån med fast ränta. Vid periodens slut uppgick räntebindningen till i genomsnitt 2,4 år jäm- fört med 2,8 år vid utgången av föregående kvartal. Genomsnittlig ränta uppgick till 3,33 procent, att jämföra med 3,42 procent vid utgången av motsvarande period föregående år och 3,30 procent vid utgången av föregående kvartal. Sveafastigheter har säkrat 91 procent av sin skuld via räntederivat eller lån med fast ränta. Likviditet och kreditfaciliteter Sveafastigheters bekräftade kreditfaciliteter, inklusive likviditetsre- serv, ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov de kommande 18 månaderna. Investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknadsförutsätt- ningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa refinansieringsrisken fokuserar Sveafastigheter på att äga fastigheter med god likviditet över en konjunkturcykel. Vid utgången av kvartalet uppgick Sveafastigheters likviditetskällor till 2 354 mkr. Av detta avsåg 237 mkr likvida medel, 1 930 mkr outnyttjade kreditfaciliteter och 187 mkr outnyttjat säkerställt lån. RÄNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING* Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr varav derivat, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % Säkerställt belopp, mkr Icke-säkerställt belopp, mkr 2026 1 256 - 3,9 9 52 0 52 - 2027 4 621 761 1,7 34 5 898 44 5 898 - 2028 820 820 3,9 6 1 638 12 738 900 2029 3 517 3 517 4,1 26 1 026 8 1 026 - 2030 - - - - 800 6 - 800 2031 3 328 - 4,4 25 4 128 30 - 4 128 >2032 - - - - - - - - 13 542 5 098 3,33 100 13 542 100 7 714 5 828 * Kreditmarginaler för rörliga lån allokeras utifrån säkringsinstrumentens löptid. KAPITALSTRUKTUR 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % 44 % Nettoskuld 3 % Övriga skulder 4 % Uppskjuten skatt och derivat 50 % Eget kapital SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 12 ===== SIDA 13 ===== Socialt (S) Under kvartalet genomfördes kompetensutvecklande insatser inom bland annat systematiskt arbetsmiljöarbete, med fokus på riskhante- ring, förebyggande arbetsmiljöarbete och tydlig ansvarsfördelning. Insatserna bidrog till att vidareutveckla arbetssätt, kompetens och interna strukturer i linje med bolagets ambition att erbjuda en attraktiv och hållbar arbetsplats. Under kvartalet byggstartade Sveafastigheter projektet Hedvig vid Spånga station. Projektet tillför flera identifierade sociala värden på platsen. Tryggheten stärks genom ögon ut mot gatan och lokaler i bottenvåning och kulturvärden bevaras. Projektet skapar en ny entré till Spånga och bidrar till ett mer varierat bostadsutbud i stadsdelen genom hyresrätter i varierande bostadsstorlek och LSS-bostäder. Samarbetet med Unizons Boendebank och Her House Foundation fortsatte för att ge förturer i kön till våldsutsatta kvinnor med barn, samtidigt som ett samarbete med Polisregion Stockholm initierats för att underlätta bostadsförsörjningen för poliser och polisstudenter. Under kvartalet genomfördes internutbildningar i diskrimineringsla- gen och våld i nära relationer samt en vidareutveckling av uthyrnings- policyn för att öka tillgängligheten i beståndet. För att stärka tryggheten och attraktiviteten i bostadsområdena fortsatte Sveafastigheter under kvartalet det systematiska arbetet med trygghetsvandringar, säkerhetsbesiktningar och lokala för- valtningsinsatser. Bolaget arbetade strukturerat med att omsätta hyresgästernas synpunkter till konkreta förbättringsåtgärder. Under kvartalet genomfördes ”Den stora Sveadagen”, en insats där medarbetare i hela organisationen genomförde områdesutvecklande åtgärder baserade på resultaten från hyresgästundersökningen AktivBo. Insatserna omfattade bland annat förbättringar av utemiljöer, upprustning av miljörum samt löpande underhållsåtgärder, vilket bidrog till ökad kvalitet, trygghet och trivsel i beståndet. Styrning (G) Under perioden anställdes en inköpsansvarig, vilket stärkte förutsätt- ningarna för ett mer strukturerat arbete med uppföljning i leverantörs- ledet, med fokus på utveckling av effektivare rutiner. Miljö (E) Sveafastigheters fokus på energiprojekt fortsatte enligt plan under kvartalet, med särskilt fokus på digitalisering av fastighetsbestån- det genom utbyggd mätinsamling, uppkoppling och AI-baserad energioptimering. Målet är att alla fastigheter i beståndet ska vara inkopplade vid årsskiftet. Parallellt genomfördes investeringar för att förbättra fastigheternas energiprestanda och därigenom minska energianvändningen och klimatpåverkan. Bolaget har under kvartalet fortsatt arbetet med att förbättra ener- giprofilen av portföljen för att nå uppsatta energimål. Utvecklingen illustreras i grafen nedan, som visar förflyttningen i energiklasser från basnivån Q4 2025 till utfall Q2 2026. Sedan årsskiftet har andelen fastigheter i energiklass A och B ökat och andelen i energiklass F och G minskat, vilket är i linje med 2030-målet. Bolagets arbete med biologisk mångfald vidareutvecklades under kvartalet för att prioritera åtgärder och följa upp dess effekt. Under kvartalet genomfördes ett pilotprojekt i Falun, och ett annat påbör- jades i Avesta, för att stärka lokala livsmiljöer. Samtidigt kartlades beståndet för att identifiera ytterligare fastigheter med potential för framtida insatser. Hållbarhet HÅLLBARHETSMÅL Väsentlig hållbarhetsfråga Övergripande mål (löpande om inget annat år anges) Miljö (E) Klimatanpassning (ESRS E1) Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030. Klimatpåverkan och energi (ESRS E1) Planerade klimatmål enligt SBTi Buildings är i en valideringsprocess hos SBTi och förväntas fastställas under 2026. Biologisk mångfald (ESRS E4) Åtgärder för biologisk mångfald ska vara implementerade på samtliga fastigheter med hög potential senast år 2030. Cirkulär ekonomi (ESRS E5) Minst 70 % av icke-farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning. Socialt (S) Medarbetare (ESRS S1) Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska överstiga branschgenomsnittet. Leverantörers hälsa och säkerhet (ESRS S2) Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar. Hem för fler (ESRS S3) Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. Trygga hyresgäster och bostadsområden (ESRS S4) Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. Styrning (G) Affärsetik (ESRS G1) Alla Sveafastigheters medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. Korruption och mutor (ESRS G1) Ingen form av korruption ska förekomma. FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Energiklass A B C D E F G Pågående deklaration 19% 36% 15% 29% Andel av marknadsvärde Q4 2025 Q2 2026 Q4 2030 Mål*Bas 21% 35% 14% 28% Förflyttning i energiklass från basnivå Q4 2025 till utfall Q2 2026, i linje med målet att byggnader med energiklass F–G ska nå minst klass E samt att majoriteten av beståndet ska förbättras med minst en energiklass till 2030. * Målfördelningen för 2030 är indikativ. 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 13 ===== SIDA 14 ===== Sundbyberg, Lärkan 14 Aktiekapital Sveafastigheter har ett aktieslag, bestående av stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Aktiekursen den 30 juni 2026 var 29,90 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 16 143 mkr (16 082) motsvarande 81,80 kr per aktie (80,41). Aktieinformation Kortnamn (ticker): SVEAF ISIN-kod: SE0022243812 LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36 Marknadsplats: Nasdaq Stockholm Midcap Återköp av egna aktier Per den 30 juni 2026 uppgick bolagets innehav av egna aktier till 2 650 230 aktier, motsvarande 1,3 procent av totalt antal utestående aktier. Återköpen redovisas som minskning av eget kapital. Egna aktier ingår inte vid beräkning av samtliga nyckeltal per aktie. Aktien och ägarna DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 30 JUNI 2026 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 124 300 038 62,2 Aker Capital 15 000 000 7,5 Länsförsäkringar Fonder 5 766 353 2,9 Skagen Fonder 4 203 000 2,1 Sveafastigheter AB (publ) 2 650 230 1,3 Weland Holding AB 2 531 645 1,3 Atlant Fonder 2 160 000 1,1 Handelsbanken Fonder 2 141 956 1,1 SEB Funds 1 408 475 0,7 Folketrygdfondet 1 318 412 0,7 10 största ägarna 161 480 109 80,7 Övriga aktieägare 38 519 891 19,3 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance Ägare och ägarstruktur Vid periodens utgång hade Sveafastigheter cirka 6 300 aktieägare. De tio största aktieägarna representerade 80,7 procent av kapitalet och rösterna, medan det utländska ägandet uppgick till 21,3 procent av de utestående aktierna. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 14 ===== SIDA 15 ===== KONCERNENS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Hyresintäkter 408 383 806 759 1 536 1 584 Fastighetskostnader Driftskostnader -98 -96 -250 -237 -445 -458 Underhåll -14 -13 -28 -24 -55 -59 Fastighetsskatt -7 -6 -13 -11 -26 -28 Fastighetsadministration -26 -23 -49 -49 -84 -85 Summa fastighetskostnader -145 -137 -341 -321 -611 -630 Driftnetto 264 246 466 438 926 953 Övriga förvaltningsintäkter 14 13 28 26 54 55 Centraladministration -56 -61 -92 -121 -202 -172 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 221 198 401 343 778 836 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 33 -137 181 -209 -243 147 Upplösning/nedskrivning goodwill - - - -2 -2 - Rörelseresultat 254 61 582 132 533 983 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 1 4 2 8 10 Räntekostnader och liknande resultatposter -110 -100 -228 -184 -401 -445 T omträttsavgälder -4 -2 -6 -4 -9 -10 Värdeförändring finansiella instrument -106 -89 -55 -75 -22 -3 Resultat före skatt 37 -128 298 -128 109 535 Skatt -63 -27 -47 12 -25 -84 PERIODENS RESULTAT -26 -155 251 -117 84 452 Resultat per aktie (före och efter utspädning), kr -0,13 -0,78 1,26 -0,58 0,42 2,27 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Periodens resultat -26 -155 251 -117 84 452 Övrigt totalresultat - - - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT -26 -155 251 -117 84 452 Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. apr-jun 2026 apr-jun 2025 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 402 5 408 379 4 383 Fastighetskostnader -143 -2 -145 -136 -1 -137 Driftnetto 259 3 264 242 3 246 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 9 24 33 14 -150 -137 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 26 577 2 791 29 367 25 434 3 134 28 568 Investeringar 117 205 322 78 190 268 jan-jun 2026 jan-jun 2025 Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen totalt Hyresintäkter 800 6 806 754 5 759 Fastighetskostnader -339 -2 -341 -319 -2 -321 Driftnetto 461 4 466 435 3 438 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 69 112 181 -38 -170 -209 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 26 577 2 791 29 367 25 434 3 134 28 568 Investeringar 213 391 604 138 308 446 Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden: • Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning • Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling och byggrätter SEGMENTSREDOVISNING Finansiella rapporter SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 15 ===== SIDA 16 ===== KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING Intäkter Hyresintäkter ökade under kvartalet med 6,5 procent och uppgick till 408 mkr (383). För perioden ökade hyresintäkterna med 6,2 procent och uppgick till 806 mkr (759). Ökningen förklaras av årlig hyresjustering, hyresökningar efter lägenhetsuppgraderingar, förbättrad uthyrningsgrad samt utökat bestånd i form av färdigställande av nyproduktionsprojekt och förvärv. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,7 procent för perioden. Vid periodens utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,4 procent att jämföra med 95,0 procent vid utgången av motsvarande period föregående år. Övriga förvaltningsintäkter om 28 mkr (26) för perioden avser arvode hänförligt till ett externt förvaltningsuppdrag. Fastighetskostnader och driftnetto Fastighetskostnaderna för kvartalet uppgick till -145 mkr (-137), en ökning om 5,4 procent. För perioden ökade fastighetskostnaderna med 6,1 procent till -341 mkr (-321). Ökningen förklaras framför allt av ett utökat bestånd samt ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning till följd av lägre genomsnittstemperaturer och mer snö i första kvartalet jämfört med ett normalår. Driftnettot ökade med 7 ,1 procent under kvartalet till 264 mkr (246). För perioden ökade driftnettot med 6,3 procent till 466 mkr (438). I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden med 3,5 procent. Överskottsgraden uppgick för kvartalet till 64,6 procent (64,2) och för perioden uppgick den till 57 ,7 procent (57 ,7). Den något högre överskottsgraden för kvartalet förklaras av att intäkterna ökade i högre takt än kostnaderna till följd av ovan nämnda orsaker. Från och med det första kvartalet 2026 redovisas fastighetsadministration som en del av fastighetskostnaderna. För vidare information se Bilaga på sid 22. Centraladministration Centraladministrationskostnader uppgick till -56 mkr (-61) för kvartalet och -92 mkr (-121) för perio- den. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till externt förvaltningsuppdrag med -13 mkr (-12) för kvartalet och -25 mkr (-23) för perioden. I jämförelseperioden belastas central- administrationen med ej återkommande kostnader om -14 mkr för kvartalet och -25 mkr för perioden hänförliga till organisationens uppbyggnad samt initial börsnotering och listbyte till Nasdaq Stockholm. Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 Centraladministration -56 -61 -92 -121 -202 varav extern förvaltning -13 -12 -25 -23 -45 varav ej återkommande kostnader - -14 - -25 -28 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar för fastigheterna uppgick för kvartalet till 33 mkr (-137) och för perioden till 181 mkr (-209). Av dessa avsåg 9 mkr (-137) respektive 185 mkr (-232) orealiserade värdeförändringar, medan realiserade värdeförändringar uppgick till 24 mkr (-) under kvartalet och -5 mkr (24) för perioden. Kvartalets orealiserade värdeförändringar påverkades positivt av stärkt driftnetto hänförligt bland annat till investeringar i fastigheter i förvaltning samt av att byggrättsportföljen förflyttats närmare byggstart. Kvartalets realiserade värdeförändringar är främst hänförliga till försäljningen av nyproduktionsprojektet Solhusen i Nacka. För vidare information se Värdering sid 10. Ränteintäkter och räntekostnader Ränteintäkter uppgick till 4 mkr (2) och räntekostnader uppgick till -228 mkr (-184) för perioden. För kvartalet uppgick räntekostnaderna till -110 mkr (-100). De högre räntekostnaderna förklaras av högre räntebärande skuld. Ökningen mildras av lägre genomsnittlig ränta. Räntekostnaderna belastas med kostnader för förtidsinlösen av lån om -1 mkr (-) för kvartalet och -7 mkr (-) för perioden, samt med poster av engångskaraktär relaterade till etableringen av EMTN-programmet om -1 mkr (-) för perioden. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat uppgick för kvartalet till 110 mkr (97) motsvarande ett förvaltningsresultat per aktie om 0,56 kr (0,49). För perioden uppgick förvaltningsresultatet till 172 mkr (157) motsvarande ett förvaltningsresultat per aktie om 0,87 kr (0,79). Värdeförändring finansiella instrument Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick för kvartalet till -106 mkr (-89), och var i sin helhet hänförliga till orealiserade värdeförändringar. Motsvarande belopp föregående år var -21 mkr. Den negativa värdeförändringen under kvartalet förklaras av fallande långsiktiga marknadsräntor. För perioden uppgick värdeförändringar på finansiella instrument till -55 mkr (-75). Obligationer i EUR är säkrade genom ett valutaderivat som i stort eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser. Skatt och periodens resultat Aktuell skatt för kvartalet uppgick till -17 mkr (-2) och till -28 mkr (-2) för perioden. Uppskjuten skatt uppgick till -46 mkr (-25) för kvartalet och till -19 mkr (14) för perioden. Den uppskjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella instrument samt upplösning av underskottsavdrag. Skatt totalt för kvartalet uppgick till -63 mkr (-27) och för perioden till -47 mkr (12). Kvartalets resultat uppgick till -26 mkr (-155) vilket motsvarar -0,13 kr (-0,78) per aktie. Periodens resultat uppgick till 251 mkr (-117) vilket motsvarar 1,26 kr (-0,58) per aktie. FINANSIELLA RAPPORTER SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 16 ===== SIDA 17 ===== KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Goodwill 75 75 75 Förvaltningsfastigheter 29 367 28 568 29 007 Nyttjanderätt tomträtt 298 277 298 Inventarier 2 3 2 Derivat 48 - 12 Övriga fordringar 1 2 2 Summa anläggningstillgångar 29 791 28 925 29 394 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 98 101 98 Hyresfordringar 24 25 9 Aktuella skattefordringar 92 - - Övriga fordringar 164 114 125 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 144 80 46 Likvida medel 237 1 160 501 Summa omsättningstillgångar 758 1 480 779 SUMMA TILLGÅNGAR 30 550 30 405 30 173 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 084 14 728 14 929 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 6 513 8 178 8 592 Obligationer 5 806 2 845 3 690 Uppskjutna skatteskulder 1 096 1 048 1 076 Leasingskulder tomträtter 298 277 298 Derivat 12 70 15 Övriga skulder 9 11 10 Summa långfristiga skulder 13 734 12 431 13 681 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 184 2 352 439 Leverantörsskulder 64 35 28 Aktuella skatteskulder - 9 39 Derivat - 32 74 Övriga skulder 97 496 670 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 387 322 314 Summa kortfristiga skulder 1 733 3 246 1 564 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 550 30 405 30 173 FINANSIELLA RAPPORTER KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING Goodwill Goodwill uppgick per 30 juni 2026 till 75 mkr (75). Förvaltningsfastigheter Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per 30 juni 2026 till 29 367 mkr (29 007). Föränd- ringen under perioden förklaras främst av investeringar i beståndet, den genomförda bytesaffären med KlaraBo, tillträde av två byggrätter hänförliga till tidigare affärer samt avyttringen av nyproduk- tionsprojektet Solhusen i Nacka. För vidare information se Värdering sid 10 samt Värdeförändringar fastigheter sid 16. Likvida medel Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick vid utgången av perioden till 237 mkr (501). Eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 15 084 mkr (14 929). Soliditeten uppgick till 49 procent (49). Uppskjuten skatt Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 30 juni 2026 till 1 096 mkr (1 076) och är hänförlig till förvaltningsfastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid utgången av perioden till 13 502 mkr (12 721), varav 7 697 mkr (9 030) avsåg skulder till kreditinstitut och 5 806 mkr (3 690) avsåg obligationer. Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna uppgick vid utgången av perioden till 5 880 mkr (3 704). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och skulder är i linje med verkligt värde. Derivat Derivat uppgår vid utgången av perioden till netto 36 mkr (-77) varav 48 mkr (12) redovisas som tillgång och -12 mkr (-89) redovisas som skuld. För vidare information se Värdeförändring finansiella instrument sid 16. Övriga skulder Posten övriga skulder uppgick vid utgången av perioden till 97 mkr (670). Jämförelsetalet inkluderade en finansieringsskuld om 623 mkr hänförlig till två pågående byggnationer där entreprenören svarade för finansieringen. Skulden har under kvartalet reglerats i samband med projektavslut. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 17 ===== SIDA 18 ===== KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital, 1 jan 2025 1 16 298 -1 454 14 844 Periodens resultat - - -117 -117 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - -117 -117 Utgående eget kapital, 30 jun 2025 1 16 298 -1 571 14 728 Ingående eget kapital, 1 jul 2025 1 16 298 -1 571 14 728 Periodens resultat - - 201 201 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 201 201 Utgående eget kapital, 31 dec 2025 1 16 298 -1 370 14 929 Ingående eget kapital, 1 jan 2026 1 16 298 -1 370 14 929 Periodens resultat - - 251 251 Övrigt totalresultat - - - - Periodens totalresultat - - 251 251 Återköp egna aktier - - -96 -96 Utgående eget kapital, 30 jun 2026 1 16 298 -1 215 15 084 KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för kvartalet till 194 mkr (80) och för perioden till 20 mkr (140). Ökningen i kvartalet förklaras främst av högre intäkter. Minskningen i perioden förklaras främst av reglering av slutlig skatt för 2024 samt av högre räntekostnader. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för kvartalet till 31 mkr (-481) och för perioden till -203 mkr (-659). Under kvartalet har investeringar i fastigheter gjorts om -322 mkr (-268), nyproduk- tionsprojektet Solhusen har avyttrats samt en tilläggsköpeskilling för en byggrätt i en tidigare affär har betalats. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -131 mkr (1 207) och för perioden till -89 mkr (1 271). Under kvartalet har nya lån tagits upp med 1 323 mkr och amorteringar har skett med -831 mkr. Dessutom reglerades, i samband med projektavslut, en övrig finansiell skuld om -623 mkr hänförlig till två pågående byggnationer där entreprenören svarade för finansieringen. Kvartalets kassaflöde uppgick till -42 mkr (974) och periodens kassaflöde uppgick till -265 mkr (852). FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 37 -128 298 -128 109 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 137 -181 232 263 Nedskrivning goodwill - - - 2 2 Värdeförändringar finansiella instrument 192 89 55 75 12 Övriga ej kassaflödespåverkande poster -8 2 4 3 9 Betald skatt -23 -18 -156 -43 -19 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 194 80 20 140 375 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -82 8 -151 -62 -20 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -53 160 159 162 302 Kassaflöde från den löpande verksamheten 59 249 27 240 657 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -322 -268 -604 -446 -953 Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 397 - 486 - 120 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -45 -213 -85 -213 -297 Kassaflöde från investeringsverksamheten 31 -481 -203 -659 -1 129 Finansieringsverksamheten Återköp egna aktier - - -96 - - Reglering av övriga finansiella skulder -623 - -623 - - Upptagna lån 1 323 1 250 4 635 1 350 2 650 Amortering av låneskulder -831 -43 -4 005 -79 -1 985 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -131 1207 -89 1 271 665 Periodens kassaflöde -42 974 -265 852 193 Likvida medel vid periodens början 279 186 501 308 308 Likvida medel vid periodens slut 237 1 160 237 1 160 501 SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 18 ===== SIDA 19 ===== MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 Nettoomsättning 18 19 26 27 47 Personalkostnader -17 -11 -28 -19 -35 Övriga rörelsekostnader -19 -31 -26 -46 -67 Rörelseresultat -18 -23 -28 -38 -55 Ränteintäkter och liknande resultatposter 93 109 173 207 414 Räntekostnader och liknande resultatposter -120 -141 -236 -262 -532 Värdeförändringar finansiella instrument -59 0 -54 -3 -3 Resultat efter finansiella poster -103 -55 -146 -96 -176 Bokslutsdispositioner - - - - 57 Resultat före skatt -103 -55 -146 -96 -119 Skatt 2 -13 -15 5 11 PERIODENS RESULTAT -101 -68 -161 -91 -108 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 475 18 475 18 475 Derivat 45 18 7 Fordringar hos koncernföretag 8 761 7 891 7 204 Uppskjutna skattefordringar - 7 14 Summa anläggningstillgångar 27 282 26 391 25 701 Omsättningstillgångar Aktuella skattefordringar 7 - - Övriga fordringar 0 63 75 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 105 37 14 Likvida medel 65 978 252 Summa omsättningstillgångar 177 1 078 341 SUMMA TILLGÅNGAR 27 458 27 469 26 043 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 1 1 1 Fritt eget kapital 15 960 16 233 16 216 Summa eget kapital 15 961 16 234 16 216 Obeskattade reserver 15 15 15 Långfristiga skulder Obligationer 5 806 2 845 3 690 Uppskjutna skatteskulder 1 - - Derivat 0 19 2 Skulder till koncernbolag 5 513 8 240 5 952 Summa långfristiga skulder 11 320 11 104 9 645 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 1 0 Aktuella skatteskulder - 10 12 Derivat - 31 74 Övriga skulder 8 - 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 154 74 65 Summa kortfristiga skulder 163 116 167 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 27 458 27 469 26 043 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 Periodens resultat -101 -68 -161 -91 -108 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -101 -68 -161 -91 -108 KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transaktion och kommunikation. Personalkostnaderna uppgick till -17 mkr (-11) för kvartalet och till -28 (-19) för perioden. Ökningen förklaras av att organisationen inte var fulltalig i jämförelseperioden. Övriga rörelsekostnader uppgick till -19 mkr (-31) för kvartalet och till -26 (-46) för perioden. I jämförelseperioden belastades övriga rörelsekostnader med -11 mkr hänförliga till noteringen och listbytet till Nasdaq Stockholm samt uppbyggnaden av organisationen. Moderbolaget SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 19 ===== SIDA 20 ===== Allmän information Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelsesiffror avser utgången av föregående år. Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. Redovisningsprinciper Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella rapporterna och dess kommentarer som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper är, förutom omklassificeringen av fastighetsadministration i resultaträkningen som beskrivs på sid 22, i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans med denna. Goodwill Redovisad goodwill är hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid rörelseförvärv. Motsvarande belopp finns redovisad som uppskjuten skatteskuld relaterad till fastigheter. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, med undantag för temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då förvärvet utgör tillgångsförvärv. Derivat Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt IFRS 13 nivå 2. Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via resultatet. Risker och osäkerhetsfaktorer Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av dessa finns i Sveafastigheters årsredovisning 2025. Transaktioner med närstående Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i Sveafastigheters årsredovisning 2025. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med Samhällsbyggnads- bolaget i Norden AB (publ) som löper till utgången av 2027 . Avtalet omfattar 4 098 lägenheter och har ett årsarvode om 54,4 mkr. Under perioden har avtalet genererat 27 ,6 mkr i intäkter som redovisas som övriga förvaltningsintäkter. Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor. Övrig information RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen. Stockholm den 16 juli 2026 Peter Wågström Styrelseordförande Peder Johnsson Styrelseledamot Jens-Fredrik Jalland Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Jenny Wärmé Styrelseledamot Leiv Synnes Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 20 ===== SIDA 21 ===== Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal I samband med etableringen av bolagets Euro Medium T erm Note program (EMTN) har vissa finansiella nyckeltal justerats och nya nyckeltal tillkommit i syfte att säkerställa jämförbarhet, tydlighet och överensstämmelse med marknadspraxis för obligationsfinansiering. Förändringarna avser främst definitioner och beräkningsprinciper för nyckeltal relaterade till bolagets kapitalstruktur och räntetäckning. För fullständig information om EMTN programmet, se bolagets hemsida. De justerade och nya nyckeltalen rapporteras från och med delårs- rapporten för första kvartalet 2026. Nya nyckeltal: Belåningsgrad totala tillgångar, % Justerat resultat före skatt, kr Säkerställd belåningsgrad, % Justerade nyckeltal: Räntebärande skulder, kr Räntenetto, kr Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr Beräkningar av de nyckeltal som baseras på de justerade nyckeltalen har följaktligen omräknats. Jämförelsetal har, i tillämpliga fall, omräknats för att möjliggöra jämförbarhet över tid i enlighet med ESMAs riktlinjer för alternativa nyckeltal. I följande tabeller beskrivs de justerade samt de tidigare definitio- nerna och härledningar av nyckeltalen som ändrats. Definitioner samt härledningar av de nya nyckeltalen återfinns bland Definitioner på sid 23-24 och Härledning nyckeltal på sid 24-26. Räntebärande skulder - Justerad definition Skulder till kreditinstitut och obligationer. Belopp i mkr 30 jun 2025 31 dec 2025 Skulder till kreditinstitut 10 529 9 030 Obligationer 2 845 3 690 Räntebärande skuld 13 375 12 721 Räntebärande skulder - Tidigare definition Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare. Belopp i mkr 30 jun 2025 31 dec 2025 Skulder till kreditinstitut 10 529 9 030 Obligationer 2 845 3 690 Återläggning uppläggningsavgifter och över-/underkurs 8 20 Räntebärande skuld 13 383 12 740 Räntenetto - Justerad definition Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån. Belopp i mkr apr-jun 2025 jan-jun 2025 jan-dec 2025 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 2 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -100 -184 -401 Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) - - 3 Poster av engångskaraktär (återläggning) - - - Räntenetto -99 -182 -390 Räntenetto - Tidigare definition Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. Belopp i mkr apr-jun 2025 jan-jun 2025 jan-dec 2025 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 2 8 Räntekostnader och liknande resultatposter -100 -184 -401 Räntenetto -99 -182 -393 Räntetäckningsgrad (12 mån) - Justerad definition Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till räntenetto (senaste 12 månader). Belopp i mkr 30 jun 2025 31 dec 2025 Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) 714 794 Räntenetto (senaste 12 mån) -381 -390 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,0 Räntetäckningsgrad (12 mån) - Tidigare definition Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån. Belopp i mkr 30 jun 2025 31 dec 2025 Förvaltningsresultat 279 376 Poster av engångskaraktär (återläggning) 54 28 Räntenetto (återläggning) 381 393 Summa 713 797 Räntenetto -381 -393 Ränta på efterställda lån till ägare 0 - Summa -381 -393 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,0 Bilaga SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 21 ===== SIDA 22 ===== Ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering av fastighetsadministration Från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026 tillämpar Sveafastigheter en ändrad uppställning av resultaträkningen. Kostnader för fastighetsadministration redovisas numera inom pos- ten Fastighetskostnader i stället för inom Administrationskostnader. Ändringen innebär att fastighetsadministrationen nu ingår i summe- ringen av Fastighetskostnader och därmed i bolagets rapporterade Driftnetto. apr–jun 2025 jan–jun 2025 jan–dec 2025 Belopp i mkr Efter omklassificering Före omklassificering Skillnad Efter omklassificering Före omklassificering Skillnad Efter omklassificering Före omklassificering Skillnad Hyresintäkter 383 383 - 759 759 - 1 536 1 536 - Fastighetskostnader Driftskostnader -96 -96 - -237 -237 - -445 -445 - Underhåll -13 -13 - -24 -24 - -55 -55 - Fastighetsskatt -6 -6 - -11 -11 - -26 -26 - Fastighetsadministration -23 - -23 -49 - -49 -84 - -84 Summa fastighetskostnader -137 -114 -23 -321 -272 -49 -611 -526 -84 Driftnetto 246 269 -23 438 487 -49 926 1 010 -84 Övriga förvaltningsintäkter 13 13 - 26 26 - 54 54 - Centraladministration / Administration -61 -85 23 -121 -170 49 -202 -286 84 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 198 198 - 343 343 - 778 778 - Driftnetto / Driftnetto inkl fastighetsadmin 246 246 - 438 438 - 926 926 - Överskottsgrad / Överskottsgrad inkl fastighetsadministration 64,2 64,2 - 57,7 57,7 - 60,3 60,3 - Posten Administrationskostnader omfattar därmed endast centralad- ministration och ändrar därför benämning till Centraladministration. Som en följd av ändringen utgår nyckeltalen Driftnetto inklusive fastighetsadministration samt Överskottsgrad inklusive fastighetsad- ministration från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026. Bolagets övriga resultatmått påverkas inte av ändringen. Jämförelsetal har omräknats i enlighet med IAS 8 Redovisnings- principer, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel. Denna omklassificering bedöms ge en mer relevant presentation av bolagets resultat samt förbättra jämförbarheten med andra bolag inom fastighetsbranschen. I tabellen beskrivs effekten av omklassificeringen. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 22 ===== SIDA 23 ===== Antal lägenheter, st Antalet lägenheter vid periodens utgång. Belåningsgrad, % Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella risk och motståndskraft vid förändringar i fastighetsvärden. Belåningsgrad totala tillgångar, % * Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. Nyckeltalet belyser den övergripande finansiella risken. Direktavkastning på investering, % Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital. Nyckeltalet belyser investeringars lönsamhet och värdeskapande. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Fastighetsadministration, kr Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. Fastigheter i jämförbart bestånd Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Förvaltningsresultat, kr Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar och upplösen/nedskrivning goodwill. Nyckeltalet belyser verksamhetens resultatgenerering. Förvaltningsresultat, kr/aktie Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. Nyckeltalet belyser verksamhetens resultatgenerering per aktie. Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmågan, kr/aktie Förvaltningsresultat enligt intjäningsförmågan i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång, exklusive bolagets innehav av egna aktier. Nyckeltalet belyser verksamhetens resultatgenerering per aktie. Genomsnittlig ränta, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive byggnadskreditiv. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella risk. Genomsnittligt antal aktier, st Antalet utestående aktier vägt över perioden, exklusive bolagets innehav av egna aktier. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror. Hyresvärde, kr Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. IRR på eget kapital, % Genomsnittlig årlig avkastning på investerat eget kapital, beräknad utifrån investeringens kassaflöden över tid, antagen finansiering samt investeringens värde vid en viss sluttidpunkt. Nyckeltalet belyser investeringars lönsamhet och värdeskapande. Justerat resultat före skatt, kr * Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar, räntenetto, poster av engångskaraktär samt upplösen/nedskrivning goodwill. Nyckeltalet belyser bolagets underliggande och jämförbara resultat. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser bolagets refinansieringsrisk. Lokaler, kvm Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. Långsiktigt substansvärde, kr Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och derivat. Nyckeltalet belyser storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Långsiktigt substansvärde per aktie, kr Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång, exklusive bolagets innehav av egna aktier. Nyckeltalet belyser storleken på eget kapital per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt. Nettoskuld, kr Räntebärande skulder minskat med likvida medel. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella risk. Omsättningsfastigheter Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt. Projektmarginal, % Överenskommet fastighetsvärde vid försäljning i förhållande till totalt investerat kapital respektive bedömt fastighetsvärde vid färdigställande i förhållande till bedömd investering. Nyckeltalet belyser investeringars lönsamhet och värdeskapande. Resultat per aktie, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. Nyckeltalet belyser verksamhetens resultatgenerering per aktie. Räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser bolagets ränterisk. Räntebärande skulder, kr ** Skulder till kreditinstitut och obligationer. Definitioner * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21. ** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 23 ===== SIDA 24 ===== Räntenetto, kr ** Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån. Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr ** Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till räntenetto (senaste 12 månader). Nyckeltalet belyser bolagets känslighet för ränteförändringar. Skuldkvot, ggr Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella risk och återbetalningsförmåga. Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmå- gan för fastigheter i förvaltning. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % * Räntebärande skulder med avdrag för icke-säkerställda obligationer i förhållande till balansomslutningen. Nyckeltalet belyser bolagets finansiella risk. Uthyrbar yta, kvm Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfast- igheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genom- snittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet belyser den löpande intjäningen i förvaltningsverksamheten. BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Nettoskuld 13 266 12 214 12 219 Förvaltningsfastigheter 29 367 28 568 29 007 Belåningsgrad, % 45 43 42 BELÅNINGSGRAD TOTALA TILLGÅNGAR * Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Nettoskuld 13 266 12 214 12 219 Balansomslutning 30 550 30 405 30 173 Belåningsgrad totala tillgångar, % 43 40 40 DRIFTNETTO Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Hyresintäkter 408 383 806 759 1 536 1 584 Fastighetskostnader -145 -137 -341 -321 -611 -630 Driftnetto 264 246 466 438 926 953 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Resultat före skatt 37 -128 298 -128 109 535 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter (återläggning) -33 137 -181 209 243 -147 Värdeförändring finansiella instrument (återläggning) 106 89 55 75 22 3 Upplösen/nedskrivning goodwill (återläggning) - - - 2 2 0 Förvaltningsresultat 110 97 172 157 376 391 Genomsnittligt antal aktier 196 821 661 200 000 000 198 410 831 200 000 000 200 000 000 199 214 147 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,56 0,49 0,87 0,79 1,88 1,96 Härledning av nyckeltal * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21. ** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 24 ===== SIDA 25 ===== JUSTERAT RESULTAT FÖRE SKATT * Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Resultat före skatt 37 -128 298 -128 109 535 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter (återläggning) -33 137 -181 209 243 -147 Värdeförändring finansiella instrument (återläggning) 106 89 55 75 22 3 Räntenetto (återläggning) 107 99 215 182 390 423 Upplösen/nedskrivning goodwill (återläggning) - - - 2 2 0 Poster av engångskaraktär (återläggning) - 15 - 26 28 2 Justerat resultat före skatt, kr 216 210 387 365 794 817 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Eget kapital 15 084 14 728 14 929 Återläggning av derivat -36 102 77 Återläggning av uppskjuten skatt 1 096 1 048 1 076 Långsiktigt substansvärde, mkr 16 143 15 879 16 082 Antal stamaktier 197 349 770 200 000 000 200 000 000 Substansvärde per aktie, kr 81,80 79,39 80,41 NETTOSKULD Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 13 502 13 375 12 721 Likvida medel -237 -1 160 -501 Nettoskuld 13 266 12 214 12 219 RESULTAT PER AKTIE apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Periodens resultat, mkr -26 -155 251 -117 84 452 Genomsnittligt antal aktier 196 821 661 200 000 000 198 410 831 200 000 000 200 000 000 199 214 147 Resultat per aktie, kr -0,13 -0,78 1,26 -0,58 0,42 2,27 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 196 821 661 200 000 000 198 410 831 200 000 000 200 000 000 199 214 147 Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,13 -0,78 1,26 -0,58 0,42 2,27 RÄNTEBÄRANDE SKULD ** Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Skulder till kreditinstitut 7 697 10 529 9 030 Obligationer 5 806 2 845 3 690 Räntebärande skuld 13 502 13 375 12 721 RÄNTENETTO ** Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 1 4 2 8 10 Räntekostnader och liknande resultatposter -110 -100 -228 -184 -401 -445 Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) 1 - 7 - 3 10 Poster av engångskaraktär (återläggning) - - 1 - - 1 Räntenetto -107 -99 -215 -182 -390 -423 * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23-24. ** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23-24. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 25 ===== SIDA 26 ===== RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) ** Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) 817 714 794 Räntenetto (senaste 12 mån) -423 -381 -390 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 2,0 SKULDKVOT Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 13 502 13 375 12 721 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 836 667 778 Skuldkvot, ggr 16 20 16 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 13 502 13 375 12 721 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 930 888 919 Skuldkvot, ggr 15 15 14 SOLIDITET Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Eget kapital 15 084 14 728 14 929 Balansomslutning 30 550 30 405 30 173 Soliditet, % 49 48 49 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD * Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder 13 502 13 375 12 721 Icke-säkerställda obligationer (återläggning) -5 806 -2 845 -3 690 Summa säkerställda räntebärande skulder 7 697 10 529 9 030 Balansomslutning 30 550 30 405 30 173 Säkerställd belåningsgrad, % 25 35 30 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 30 jun 2026 30 jun 2025 31 dec 2025 Hyresvärde 1 745 1 639 1 672 Kontrakterade årshyror 1 664 1 557 1 594 Uthyrningsgrad, % 95,4 95,0 95,3 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr apr-jun 2026 apr-jun 2025 jan-jun 2026 jan-jun 2025 jan-dec 2025 jul 2025 jun 2026 Driftnetto 264 246 466 438 926 953 Hyresintäkter 408 383 806 759 1 536 1 584 Överskottsgrad, % 64,6 64,2 57,7 57,7 60,3 60,2 * Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23-24. ** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23-24. SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 26 ===== SIDA 27 ===== Investerarinformation INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 16 juli 2026 kl. 09.00, lokal tid Stockholm. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. Telefonkonferens: https:/ /events.inderes.com/sveafastigheter/q2-report-2026/dial-in För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/q2-report-2026 Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att finnas tillgänglig på Sveafastigheters hemsida efter presentationen. FINANSIELL KALENDER Delårsrapport Q3 2026 4 november 2026 KONTAKTUPPGIFTER Kristel Eismann Finans- och IR chef ir@sveafastigheter.se Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 16 juli 2026 kl. 07 .30 CET . SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–30 JUNI 2026  | 27 ===== SIDA 28 ===== info@sveafastigheter.se