===== SIDA 1 ===== DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 ===== SIDA 2 ===== 2 (30) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 PERIODEN JANUARI–SEPTEMBER 2024 • Hyresintäkterna ökade med 20,1 procent och uppgick till 1 009 mkr (840). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 6,0 procent. • Driftnetto ökade med 21,9 procent och uppgick till 645 mkr (529). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,6 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 123 mkr (123). • Värdeförändring fastigheter uppgick till -1 383 mkr (-4 073). Under perioden har 336 mkr investerats. • Periodens resultat uppgick till -1 380 mkr (-3 957). TREDJE KVARTALET 2024 • Hyresintäkterna ökade med 19,8 procent och uppgick till 357 mkr (298). • Driftnetto ökade med 18,3 procent och uppgick till 252 mkr (213). • Förvaltningsresultatet uppgick till 85 mkr (97). • Värdeförändring fastigheter uppgick till -265 mkr (-807). Under kvartalet har 127 mkr investerats. • Kvartalets resultat uppgick till -338 mkr (-750). VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET • Under kvartalet byggstartades tre nyproduktions- projekt i Stockholm, Nacka respektive Skellefteå. Projekten omfattar totalt 540 lägenheter med ett totalt beräknat årligt hyresvärde vid färdigställande om 82 mkr. • Under kvartalet färdigställdes 80 lägenheter i ett nyproduktionsprojekt i Karlstad med ett årligt hyresvärde om 8 mkr. • Efter kvartalet har bolagets aktier noterats på Nasdaq First North Premier Growth Market. I samband med noteringen tillkom över 10 000 nya aktieägare och samtliga skulder till ägare återbetalades. • Efter kvartalet har Sveafastigheter refinansierat bankskuld om 1 077 mkr med förfall under 2024 med nya lån med förfallodatum under 2027 . Vidare har bolaget ingått avtal gällande en kreditfacilitet om 1 000 mkr. +20,1% Hyresintäkter mot jan-sep 23 43% Belåningsgrad 1 150 Antal lägenheter i pågående byggnation 645 Driftnetto, mkr 27,7 Fastighetsvärde, mdkr 78,68 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie NYCKELTAL 2024 jan-sep 2023 jan-sep 2024 juli-sep 2023 juli-sep 2023 jan-dec Hyresintäkter, mkr 1 009 840 357 298 1 126 Driftnetto, mkr 645 529 252 213 685 Förvaltningsresultat, mkr 123 123 85 97 47 Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -1 383 -4 073 -265 -807 -4 704 Periodens resultat, mkr -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 Resultat per aktie, kr -11,78 n/a -1,69 n/a n/a Överskottsgrad, % 64 63 71 71 61 Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 56 58 64 67 55 Uthyrningsgrad, % 94,7 95,0 94,7 95,0 94,3 Marknadsvärde fastigheter, mdkr 27,7 25,1 27,7 25,1 24,8 Antal lägenheter i förvaltning, st 14 547 12 568 14 547 12 568 12 562 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 1 150 1 293 1 150 1 293 1 293 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 680 7 530 6 680 7 530 7 795 Belåningsgrad, % 43 47 43 47 50 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,1 n/a 2,1 n/a 2,4 Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,7 14,6 15,7 14,6 14,2 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 78,68 n/a 78,68 n/a n/a Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 25-28. Perioden i korthet ===== SIDA 3 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 3 (30) Sveafastigheter är nu Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag med 14 550 lägenheter i förvaltning, 1 150 lägenheter i byggnation och 6 680 lägenheter i projekt­ utveckling. Koncernen skapades i juni i år genom en omstruktu­ rering där bostadsfastigheter från tre separata bolag byggde upp vår fastighetsportfölj. Fram till dess hade vår organisation förvaltat lite mer än hälften av beståndet. Av vårt bestånd har 5 200 lägenheter extern förvaltning fram till årsskiftet och vi förbereder nu för ett övertagande, därefter kan vi tillämpa vår värdeskapande förvaltningsfilosofi på hela fastighetsportföljen. Vissa delar av det ekonomiska utfallet är inte representativt för Sveafastigheter i och med att omstruktureringen och skapandet av Sveafastigheter medför högre administrativa kostnader och skatt under detta år jämfört med hur det kommer att se ut för oss framåt. LÖNSAMHETEN STÄRKS Vårt fokus är organisk tillväxt och ökad lönsamhet. Trots att det är först i januari nästa år som vi förvaltar hela beståndet internt ser vi tydliga tecken på att vår strategi levererar enligt plan. Våra hyresintäkter ökade med 20,1 procent jämfört med föregående år, främst drivet av att vi färdigställt 1 020 lägenheter från pågående byggnation samt utfallet från de årliga förhandlingarna där hyresökningen för 2024 blev 5,2 procent. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 6,0 procent under samma period. Driftnettot ökade med 21,9 procent och i jämförbart bestånd med 6,6 procent. Att vårt driftnetto ökar i snabbare takt än våra hyresintäkter visar att vårt fokus på stärkt överskottsgrad börjar ge resultat. Våra administrativa kostnader belastas temporärt av kostnader som är hänförliga till skapandet av Sveafastigheter och uppbyggnaden av organisationen. Trots det ligger överskotts­ graden inklusive fastighetsadministration stabilt, vilket gör att vi känner att vi är på rätt väg mot målet att inom fem år nå en överskottsgrad inklusive fastighetsadministration om 70 procent. Att öka uthyrningsgraden är en prioriterad fråga för oss och det är glädjande att den ökat till 94,7 procent mot 94,3 procent i föregående kvartal. Uthyrningsgraden kan fluktuera mellan enskilda kvartal och det viktiga är den långsiktiga trenden där vi känner oss trygga med den plan vi arbetar utifrån. Genom att sänka vår energianvändning minskar vi både våra fastighetskostnader och vår klimatbelastning. Det sker oftast genom investeringar som görs med god lönsamhet och sedan årsskiftet har vi investerat 39 mkr i energiprojekt. Vi har även en stor potential i att renovera delar av vårt bestånd med en hög lönsamhet. Vi har en standardiserad process för lägenhetsrenoveringar som vi kallar Hemlyft. Vårt mål är att renovera 2 000 lägenheter de kommande fem åren och vi kommer successivt att öka takten för att nå det målet. Det finns tydliga skalfördelar med att vara ett stort renodlat bostadsbolag där stora delar av verksamheten utförs av vår interna organisation. Under hösten beslutade vi därför att vår kundtjänst, som idag hanteras externt, ska utföras med egen personal. Detta är ett exempel på åtgärder vi gör för att dra nytta av skalfördelarna som finns i Sveafastigheter, samtidigt som vi i detta fall skapar förutsättningar för ökad nöjdhet bland våra hyresgäster. Sveafastigheter visar under kvartalet att vi levererar enligt vår strategi där fokus är ökad lönsamhet och tillväxt. I oktober genomförde vi noteringen av våra aktier på Nasdaq First North Premier Growth Market och välkomnade i samband med det över 10 000 nya aktieägare. Som fristående bolag och med en diversifierad ägarbild har vi möjlighet att nå den fulla potentialen i vårt bestånd och vår utvecklingsportfölj. Nu fortsätter arbetet mot vår vision att vara Sveriges bästa bostadsbolag. VD har ordet Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag ===== SIDA 4 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 4 (30) FORTSATT TILLVÄXT GENOM NYBYGGNATION Vår nyproduktion skapar en lönsam organisk tillväxt av fastighetsportföljen. Av våra 14 550 lägenheter i förvaltning kommer 1 620 lägenheter från nyproduktion som färdigställts sedan 2023 varav 1 020 lägenheter färdigställts hitintills i år. Vi har under kvartalet byggstartat 540 lägenheter och har nu totalt 1 150 lägenheter i pågående byggnation. Att vi kan byggstarta i tider då få gör det förklaras med att vi har projekt i starka lägen, där 93 procent av vår utvecklingsportfölj är belägen i Stockholm-Mälardalen, att vi har en erfaren projektorganisation som kan utveckla kostnadseffektiva projekt samt att vi har en stark finansiell ställning. Så länge vi har en stark lönsamhet i projekten kommer vi att fortsätta starta nya projekt. Vårt mål är att byggstarta 600–800 lägenheter per år, lägenheter som kommer från vår utvecklingsportfölj om 6 680 lägenheter. Utvecklingsportföljen har byggts upp under tio års tid, ett arbete som har förutsatt långsiktiga relationer med kommuner och att vi genom åren levererat projekt med hög kvalitet. Vi har byggt nästan 3 000 lägenheter under denna period och flera av våra projekt har vunnit priser. Vi avser att fortsätta tillföra byggrätter till vår utvecklingsportfölj genom framför allt nya markanvisningar. LÅG FINANSIELL RISK Efter tio kvartal i rad med höjda avkastningskrav och nedåtgående fastighetsvärden kan vi i detta kvartal konstatera att fastighetsvärdena stabiliserats då det genomsnittliga avkastningskravet är oförändrat mot föregående kvartal. Riksbanken har sedan februari i år sänkt styrräntan från 4,0 procent till 2,75 procent och har kommunicerat att ytterligare sänkningar kan ske i närtid. Att vi i detta marknadsläge har en belåningsgrad om 43 procent, där skuldportföljen till 86 procent utgörs av säkerställda lån från nordiska banker och resterande del obligationer, gör att vi har en stark finansiell ställning med låg finansiell risk. PLATTFORM FÖR LÖNSAM TILLVÄXT I år landade hyreshöjningen på 5,2 procent och vi har nu påbörjat förhandlingarna för nästa år. För en del av beståndet tecknade vi tvåårsöverenskommelser där den genomsnittliga höjningen för 2025 är 4,6 procent. Vi kan konstatera att vissa parter prövat hyrorna för 2025 års nivå i det nyligen införda oberoende tvistelösningsförfarandet. Utfallet i de prövningarna ligger över 5,1 procent. Vi har denna höst tillsatt den nyinrättade rollen hyres- förhandlingsstrateg som kommer att bidra till att stärka vår hyresutveckling framåt i de årliga förhandlingarna, våra lägenhetsrenoveringar och bruksvärdesprövningar där vi höjer den generella hyresnivån. Vi har under året byggt upp organisationen och fastställt vår vision, affärsplan och mål. Inriktningen för hela organisationen är operationell effektivitet och ökad lönsamhet. Med en erfaren organisation som hanterar en stor och attraktiv förvaltnings- och utvecklingsportfölj tillsammans med vår konservativa kapitalstruktur och våra operativa mål gör att vi har en mycket stark plattform att utgå ifrån. Med fokus på organisk och lönsam tillväxt och våra hyresgästers trivsel ska vi skapa hem där nuvarande och kommande generation trivs och känner sig trygga. Erik Hävermark, vd Sveafastigheter Västerås, Focken 1 ===== SIDA 5 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 5 (30) Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige, med hyresgästers trivsel och vår lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör för nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och som vid färdigställande skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. 56 lgh renoverade 39 mkr utförda energi investeringar Januari–september 2024 URVAL AV MÅL • Kommande fem åren: – Renovera minst 2 000 lägenheter – Byggstarta 600–800 lägenheter per år – Erhålla markanvisningar för 800 lägenheter per år – Överskottsgrad inklusive fastighetsadministration ska överstiga 70 procent • Genomsnittlig årlig tillväxt om minst 12 procent av långsiktigt substansvärde • Belåningsgrad ska över tid  vara under 50 procent 1 150 lgh 141 mkr i hyresvärde vid färdigställande 14 550 lägenheter 1 513 mkr i hyresvärde 94 % i storstads regionerna och universitets- och högskolestäder 3 700 lägenheter med potential att kunna renoveras 6 680 lgh 93 % Stockholm –Mälardalen >15 % projekt- vinstmarginal PÅGÅENDE BYGGNATION PROJEKT- UTVECKLING FÖRVALTNING SVEAFASTIGHETER 540 lgh byggstartat 1 020 lgh färdigställt Sveafastigheter i korthet Äger, förvaltar och utvecklar hem för alla ===== SIDA 6 ===== SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSARBETE ÄR EN INTEGRERAD DEL AV AFFÄRSMODELLEN OCH INDELAT I SEX FOKUSOMRÅDEN Klimat och energi Cirkulära och hållbara material Trygga och inkluderande platser Hälsa, säkerhet och mänskliga rättigheter Affärsetik Mutor och korruption SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 6 (30) Sveafastigheter har vid flera tillfällen erhållit pris för sina hållbara bostäder. Nu fortsätter arbetet med att göra hela portföljen än mer hållbar genom konkreta handlingsplaner för bland annat klimatneutralitet. Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela sin verksam­ het och värdekedja. Det övergripande målet är att utveckla håll­ bara och trygga boendemiljöer och att hållbarhet ska genomsyra allt arbete inom Sveafastigheter. Sveafastigheters hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets förvaltning och nyproduktion. GENOMFÖRD DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS Sveafastigheter har under hösten gjort en dubbel väsentlighets­ analys med syfte att identifiera bolagets väsentliga hållbarhets­ frågor för att förbereda bolaget för det nya EU­direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Sveafastigheter omfattas av rapporteringskraven enligt CSRD och hållbarhetsrapportering enligt regelverket kommer att ske för räkenskapsåret 2025. Tio väsentliga hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter identifiera­ des, vilka validerats av bolagets ledningsgrupp. De väsentliga frågorna kommer att styra innehållet i Sveafastigheters håll­ barhetsredovisning och hållbarhetsarbete framåt. FORTSATT STORT FOKUS PÅ KLIMATARBETET Sveafastigheter har en långsiktig ambition att bli ett klimat­ neutralt företag, och under hösten har bolagets klimatmålsgrupp påbörjat arbetet med klimatdatainsamling för scope 1–3 för år 2024. Därutöver har bolaget börjat ta fram faktiska utsläpps­ minskningsmål fram till år 2030 enligt Science Based Targets initiatives (SBTi) nya kriterier för fastighetssektorn. Sveafastigheter arbetar för att förbättra energiprestandan i hela fastighetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. Under perioden investerades 39 mkr i lönsamma projekt som förbättrade energiprestandan. TRYGGA OCH ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN Sveafastigheter är en långsiktig och närvarande förvaltare som arbetar för att bolagets bostadsområden ska vara trygga och attraktiva. Sveafastigheter stärker den sociala sammanhållningen i sina bostadsområden genom bland annat en nära dialog med hyresgäster, genom att varje år anordna granngemen samma aktiviteter och stödja samt samarbeta med ett flertal civil­ samhällesorganisationer och lokala fastighetsägarföreningar. Sveafastigheter arbetar med socialt värdeskapande analyser i samtliga nyproduktionsprojekt för att säkerställa att de bostäder som byggs möter människors och samhällets behov. Detta görs i nära samarbete med kommuner, lokala aktörer och de boende. Varje år erbjuder Sveafastigheter sommarjobb i förvaltnings­ områden till unga i bolagets områden. Under 2024 anställde Sveafastigheter 45 ungdomar till sommarjobb. Sveafastigheter har under året även erbjudit praktikplatser inom förvaltningsor­ ganisationen. Som ett led i att ytterligare stärka bolagets arbete med social hållbarhet har Sveafastigheter under hösten tillsatt en chef för social hållbarhet. Miljö Socialt ansvar Styrning Hållbarhet Konkret hållbarhetsarbete i kärnverksamheten ===== SIDA 7 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 7 (30) FASTIGHETSPORTFÖLJEN Vid periodens utgång uppgick marknadsvärdet på fastig hets­ portföljen till totalt 27 ,7 mdkr. Portföljen består av fastigheter i förvaltning om 24,5 mdkr, fastig heter i pågående byggnation om 1,2 mdkr samt projekt utveckling och byggrätter om 2,0 mdkr. FASTIGHETER I FÖRVALTNING Förvaltningsfastigheterna består av både förvärvade och egen­ utvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra marknader där 94 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstads regioner och universitets­ och högskole städer. Portföljen består av 14 550 lägen heter fördelat på 263 fastigheter med en total ut­ hyrningsbar yta om 998 000 kvm. Förvaltningsfastigheterna har en uthyrningsgrad om 94,7 procent och ett marknadsvärde om totalt 24,5 mdkr vilket motsvarar 24 510 kr per kvadratmeter. Sveafastigheter har även ett externt förvaltnings uppdrag åt SBB som omfattar cirka 3 950 lägenheter, ett uppdrag som har en positiv resultat påverkan. NÄRVARANDE FÖRVALTNING Sveafastigheter har en centralt styrd förvaltningsorganisation som är lokal och närvarande. På så sätt möjliggörs stordrifts­ fördelar i verksamheten samtidigt som de lokala behoven identifieras och hanteras för att utveckla och upprätthålla attraktiva och trygga bostadsmiljöer där hyresgäster trivs. Mantrat inom förvaltningsorganisationen är ”helt, rent, snyggt och tryggt”. Genom en lokal och aktiv närvaro och en kontinuerlig dialog med hyresgäster, lokalsamhället och kommunerna skapar Svea­ fastigheter inte bara bra boendemiljöer utan bidrar även till en positiv samhällsutveckling. VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Den lokala förvaltningsorganisationen ger rätt förutsättningar för en aktiv och värdeskapande fastighetsförvaltning. Energianvändningen följs kontinuerligt upp i beståndet och åtgärder och investeringar görs för att minska energi behovet. Då Sveafastigheter i huvudsak svarar för alla energikostnader ger dessa investeringar en god avkastning. Under perioden har 39 mkr investerats i lönsamma energiprojekt. I beståndet finns en potential att höja hyresintäkterna och över­ skottsgraden genom att renovera lägenheter i samband med att hyresgäster avflyttar. Sveafastigheter har en standardiserad process för dessa renoveringar som går under namnet Hemlyft. Sveafastig­ heter förbereder för att de kommande fem åren renovera 2 000 lägenheter. Sedan årsskiftet har 56 lägenheter renoverats. Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar långsiktigt hyresrätter i tillväxt regioner i Sverige till ett värde om 27 ,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang och nybyggnation med hållbarhet i framkant. Universitets­ och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm­Mälardalen, Malmö­Öresund och Stor­Göteborg Övrigt 33 % 18 % 6 % 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Fastighetsvärde, mkr Andel av portföljen Stor­Stockholm 5 680 23 % Linköping 2 616 11 % Skellefteå 1 902 8 % Västerås 1 649 7 % Helsingborg 1 481 6 % Höganäs 1 135 5 % Borås 943 4 % Falun 804 3 % Umeå 685 3 % Kävlinge 648 3 % Totalt 17 543 72 % 14 550 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets­ och högskole städer 100 % bostads­ fastigheter Fastighetsbestånd Fastigheter i förvaltning ===== SIDA 8 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 9 och 11 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 10, där även väsentliga antagandena som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. 8 (30) FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA Antal Uthyrningsbar yta, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Uthyrnings- grad Hyres- intäkter Fastighets- kostnader Driftnetto Överskotts- grad Genomsnittligt avkastningskrav Lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % % Stockholm­Mälardalen 3 723 217 721 27 073 8 133 33 222 457 1 867 95,4 436 115 469 321 74 4,21 Universitets­ och högskolestäder 5 955 382 978 24 875 9 064 22 224 574 1 406 96,1 552 189 465 362 66 4,33 Malmö­Öresund 2 677 181 708 13 257 4 282 21 962 274 1 407 95,7 263 88 452 175 66 4,36 Stor­Göteborg 882 58 503 2 431 1 463 24 004 86 1 414 95,8 83 26 431 56 68 4,18 Övrigt 1 310 82 788 6 538 1 520 17 018 122 1 363 81,8 100 43 487 56 56 5,28 Totalt 14 547 923 698 74 173 24 461 24 513 1 513 1 516 94,7 1 432 462 463 970 68 4,34 Fastighetsadministration 72 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 898 63 Fastighetsbestånd ===== SIDA 9 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till Stock- holm-Mälardalsregionen samt utvalda universitets- och hög- skolestäder som har en efterfrågan på nya bostäder. Sveafastigheter har en strukturerad och genomarbetad process för genomförande av nyproduktionsprojekt. Organisationen har en lång erfarenhet av stadsutveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god lönsamhet, bra gestalt- ning, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant. I utvecklingen av nya fastigheter återanvänds lyckade hållbar- hetsinsatser från tidigare projekt och nya lösningar testas och utvärderas. Sveafastigheter var tidiga med energieffektiva lös - ningar och har bland annat byggt Sveriges första fler familjshus med plusenergiteknik. Utöver energieffektivitet i de färdigställ - da byggnaderna genomförs åtgärder för att minska klimatpå - verkan från produktionen, exempelvis genom nya klimat- och miljövänliga material. Platsspecifika analyser för sociala hållbar - hetsåtgärder tas fram för varje enskilt projekt. Under kvartalet har Sveafastigheter färdigställt 80 lägenheter och byggstartat 540 lägenheter och har nu 1 150 lägenheter i pågående byggnation där det sista projektet bedöms vara färdigställt under det sista kvartalet 2026. Den pågående bygg - nationen bedöms färdigställt tillföra ett hyresvärde om 141 mkr och 2,5 mdkr i fastighetsvärde. Sveafastigheter är en av Sveriges ledande utvecklare av nya hållbara bostäder. Den erfarna projektorganisationen genomför projekt med hållbarhetslösningar i framkant, från idé till färdigställda hus. Med en förståelse för platsens behov, nära samarbeten med kommuner, arkitekter och entreprenörer byggs en bredd av attraktiva bostäder som ger hem för fler. 9 (30) Stockholm, Leirvik 1 PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande Hyresvärde, mkr Investering, mkr Verkligt värde Avkastning, % Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm Bedömt kr/kvm Bedömt Upparbetad mkr Brutto- avkastning Bruttoavkastning på investering Stockholm-Mälardalen 569 3 30 544 657 1 554 49 802 86 2 772 1 438 541 630 5,6 6,0 Universitets- och högskolestäder 581 3 23 183 - 972 41 921 54 2 334 891 479 533 5,6 6,1 Totalt 1 150 6 53 727 657 2 526 46 442 141 2 585 2 329 1 020 1 163 5,6 6,0 ÅTERSTÅENDE INVESTERING PÅGÅENDE BYGGNATION Belopp i mkr 2024 2025 2026 Bedömd återstående investering 175 898 236 Bedömt kommande hyresvärde 10 48 83 Fastighetsbestånd Fastigheter i pågående byggnation ===== SIDA 10 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 AKTUELL INT JÄNINGSFÖRMÅGA Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv kommande månader med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 30 september 2024. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per bokslutsdatum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drifts­ och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Drift­ och underhållskostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övrig intäkt avser ersättning för det externa förvaltningsuppdraget åt SBB. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration avser 42 mkr kostnader för det externa förvaltningsuppdraget åt SBB. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade.10 (30) Skellefteå, Bägaren 7 INT JÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 513 57 1 570 Vakans ­80 ­1 ­81 Hyresintäkter 1 432 57 1 489 Fastighetskostnader ­462 ­10 ­472 Driftnetto 970 47 1 017 Fastighetsadministration ­72 ­2 ­74 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 898 45 943 Övriga intäkter 53 ­ 53 Centraladministration ­148 ­3 ­151 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 803 42 845 * Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga ===== SIDA 11 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 PROJEKTUTVECKLING I projekt som är under projektutveckling bedrivs ett aktivt arbete med att förbereda projekten för en kommande byggnation. Sveafastigheters projektorganisation har en lång erfarenhet av att identifiera attraktiva platser, utveckla nya bostäder i nära samarbete med kommuner och övriga intressenter samt utveckla projekt med fokus på att skapa attraktiva boendemiljöer med ett hållbarhetsfokus. Stor vikt läggs på platsanalysen som görs innan en projektidé tas fram. I nära dialog med kommuner och lokalsamhället tas platsspecifika lösningar fram för respektive projekt gällande såväl tekniska innovationer och koldioxidminskande lösningar som sociala hållbarhetsåtgärder. Återkoppling från Sveafastigheters hyresgäster och förvaltningsorganisation från färdigställda projekt tas med till kommande projekt för att kontinuerligt förbättra boendekvaliteten och lönsamheten. Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder i Stockholm­Mälardalsregionen. Portföljen omfattar totalt 6 680 lägenheter varav 5 370 avser hyresrätter och 1 310 avser bostads­ och äganderätter. 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm­ Mälardalsregionen. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig projektvinstmarginal över 15 procent. BYGGRÄTTER Inom Sveafastigheters fastigheter i förvaltning finns det en potential i att utveckla byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Det kan exempelvis vara på parkeringsytor som idag inte används eller ytor som kan ändras till en mer effektiv användning och på så sätt frigöra markyta. Sveafastigheter har idag 344 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 132 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Om det beslutas att byggrätten aktivt ska förberedas för en kommande byggnation flyttas den över till projektutveckling. Med gedigen erfarenhet, bred kunskap och kunskap och innovationskraft utvecklar Sveafastigheter bostäder med hållbarhetslösningar i framkant i attraktiva tillväxtregioner för långsiktig förvaltning. 11 (30) PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande Hyres- värde Verkligt värde Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Stockholm­Mälardalen 4 629 34 230 738 18 477 13 946 55 960 715 2 868 1 894 Universitets­ och högskolestäder 695 4 34 576 0 1 470 42 524 85 2 445 77 Övrigt 45 1 2 017 ­ 70 34 720 4 1 950 1 Totalt 5 369 39 267 331 18 477 15 486 54 185 803 2 810 1 972 * Operativa mål 800 förvärvade/ anvisade byggrätter per år* 24 % färdiga detalj planer i utvecklings portföljen 93 % Universitets­ och högskolestäder % av bedömt fastighetsvärde vid färdigställande i Stockholm­Mälardalen Övrigt 600–800 byggstartade lägenheter per år* Fastighetsbestånd Fastigheter under projektutveckling och byggrätter ===== SIDA 12 ===== 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Q/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,5 % 6,0 % Q/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case Marknadsvärde Genomsni/t.ss03tligt direktavkastningskrav SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 FASTIGHETER I FÖRVALTNING Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet baserats på extern a värderingar som varje kvartal utförs av Savills och Newsec. Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick vid periodens utgång till 24,5 mdkr (20,4). Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Det genomsnittliga avkastnings- kravet i värderingarna uppgick vid periodens utgång till 4,34 procent, vilket är oförändrat mot föregående kvartal. I värdet för fastigheterna ingår 0,2 mdkr för byggrätter som har värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en förändring i en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. VÄRDEUTVECKLING OCH GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND 12 (30) Belopp i mkr Förändring Värdepåverkan Hyresvärde +-5% 1 643/-1 648 Fastighetskostnader +-5% -536/531 Kalkylränta +/-0,25%-enheter -1 269/1 422 Avkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 292/1 450 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Ingående värde, 2024-01-01 20 398 Förvärv 3 839 Investeringar 68 Orealiserade värdeförändringar -477 Omklassificering från fastigheter i pågående byggnation 633 Utgående värde, 2024-09-30 24 461 Fastigheter i pågående byggnation Ingående värde, 2024-01-01 1 431 Förvärv 101 Investering 190 Orealiserad värdeförändring -121 Omklassificering till fastigheter i förvaltning -633 Omklassificering till omsättningsfastigheter -92 Omklassificering från projektuveckling och byggrätter 287 Utgående värde, 2024-09-30 1 163 Projektutveckling och byggrätter Ingående värde, 2024-01-01 2 956 Förvärv 65 Investering 78 Orealiserad värdeförändring -785 Omklassificering till fastigheter i pågående byggnation -287 Utgående värde, 2024-09-30 2 027 Totalt utgående värde, 2024-09-30 27 651 Fastighetsbestånd Värdering ===== SIDA 13 ===== Skulder till kreditinstitut 38 % Skulder till ägare 1 % Obligationer 6 % Eget kapital 55 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 13 (30) FINANSIERINGSKÄLLOR RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 12 144 mkr, varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 10 152 mkr, skulder till obligationsinnehavare till 1 666 mkr och skulder till ägare till 326 mkr. Efter periodens utgång och i samband med att Svefastigheter noterades på Nasdaq First North Premier Growth Market har samtliga skulder till ägare återbetalats. Belåningsgraden var 43 procent och kapitalbindningen 3,2 år. Av den totala lånevolymen till kreditinstitut klassificeras 5 procent som grön. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering och bolagets starka och genomgående fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. Under kvartalet erhölls likvid om 1,7 mdkr för de obligationer som emitterades i slutet av det andra kvartalet. Obligationerna ger ytterligare diversifiering av kapitalkällor vilket minskar refinansieringsrisken, ger potential till lägre kostnad i framtida kapitalanskaffningar samt större flexibilitet för finansiering av investeringar. Efter periodens utgång har Sveafastigheter refinansierat den bankskuld om 1 077 mkr som förfaller 2024 med nytt förfall 2027 . RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Sveafastigheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid periodens slut var räntebindningen 3,6 år och genomsnittlig ränta 3,17 procent. Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostadsfastigheter i en reglerad marknad har kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad finansiell struktur medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Mål 30 sep 2024 Räntebärande skuld, mkr 12 144 Räntesäkrad andel, % 99 Belåningsgrad, % < 50 43 Skuldkvot, ggr 23 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 15 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,1 Genomsnittlig ränta, % 3,17 Kapitalbindning, år 3,2 Räntebindning, år 3,6 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % 2024 132 -2,81 1 1 077 9 2025 541 4,82 4 326 3 2026 261 2,72 2 1 934 16 2027 6 427 2,46 53 6 427 53 2028 200 4,48 2 115 1 > 2028 4 584 4,12 38 2 266 18 Summa / genomsnitt 12 144 3,17 100 12 144 100 Finansiering Finansieringsstruktur med låg risk ===== SIDA 14 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 14 (30) LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER Sveafastigheters kapitalkällor ska alltid överstiga kapital­ användningen de kommande 18 månaderna och investe­ ringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det. Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads­ förutsättningar förlängas senast ett år före förfallodagen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet över konjunkturcykeln. Efter periodens slut har bolaget ingått avtal gällande en kredit­ facilitet om 1 000 mkr. Västerås, Hydran 2 ===== SIDA 15 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens bildande under juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det konsoliderade finansiella rapporter. INTÄKTER Hyresintäkter ökade till 1 009 mkr (840). Ökningen förklaras främst av att bolaget färdigställt 1 020 lägenheter från pågående byggnation samt utfallet från de årliga förhandlingarna för det befintliga beståndet. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkter med 6,0 procent. Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 94,7 procent. Av övriga intäkter om 46 mkr (23) avsåg 35 mkr arvode hänförligt till det externa förvaltningsuppdraget åt SBB och 11 mkr avsåg utförda tjänster åt det joint venture som löstes upp under andra kvartalet. FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -364 mkr (-311). Ökningen mot föregående år förklaras främst av ovan nämnda färdigställda lägenheter samt av ökade kostnader för taxebundet och snöröjning. Driftnettot uppgick till 645 mkr (529) för perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 6,6 procent. ADMINISTRATION Periodens kostnader för administration uppgick till -222 mkr (-117) varav -75 mkr avsåg fastighetsadministration och -147 mkr avsåg centraladministration. Kostnader hänförligt till övriga intäkter uppgick till -42 mkr varav -31 mkr är hänförligt till det externa förvaltningsuppdraget åt SBB. Vidare belastas centraladministrationen med kostnader om -37 mkr som är hänförligt till skapandet av Sveafastigheterkoncernen och uppbyggnaden av organisationen. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -1 383 mkr (-4 073) varav 0 mkr (-350) var realiserade värdeförändringar och -1 383 mkr (-3 773 ) var orealiserade värdeförändringar. Högre driftnetto, genom bland annat allmän hyresutveckling, har bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Högre avkastningskrav har bidragit negativt till den orealiserade värdeförändringen. För vidare information se Värdering sid 12. 15 (30) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126 Fastighetskostnader Driftskostnader -300 -244 -80 -67 -342 Underhåll -48 -53 -19 -14 -80 Fastighetsskatt -16 -14 -6 -4 -20 Summa fastighetskostnader -364 -311 -105 -85 -441 Driftnetto 645 529 252 213 685 Övriga förvaltningsintäkter 46 23 11 7 34 Administration -222 -117 -72 -36 -217 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 470 435 192 184 503 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 383 -4 073 -265 -807 -4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill 0 -24 0 - -24 Rörelseresultat -913 -3 661 -74 -623 -4 225 Resultat från joint ventures 95 -290 - -152 -322 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 87 1 36 9 Räntekostnader och liknande resultatposter -393 -396 -107 -126 -464 T omträttsavgälder -3 -2 -1 0 -2 Värdeförändring finansiella instrument -143 -66 -122 -4 -57 Resultat före skatt -1 354 -4 328 -302 -869 -5 061 Aktuell skatt -105 -52 -73 -45 -23 Uppskjuten skatt 79 423 38 164 700 PERIODENS RESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 Periodens resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 PERIODENS RESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 Resultat per aktie, kr -11,78 n/a -1,69 n/a n/a Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning ===== SIDA 16 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE Resultat från joint venture uppgick till 95 mkr (-290) för perioden, varav 112 mkr är hänförligt till upplösningen av joint venture SBB Kåpan Bostad AB som skedde under andra kvartalet. RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER Ränteintäkter uppgick för perioden till 3 mkr (87) och räntekostnaderna uppgick till -393 mkr (-396). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -256 (-218) och räntekostnader till ägare till -137 (-178). VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -143 mkr (-66). Posten består till övervägande del av värdeförändring på derivat. SKATT OCH PERIODENS RESULTAT Skatt för perioden uppgick till -26 mkr (371), varav -105 mkr (-52 ) avsåg aktuell skatt och 79 mkr (423) avsåg uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter och underskottsavdrag. Den höga aktuella skatten för perioden beror på att den legala omstruktureringen av Sveafastigheter- koncernen har gett upphov till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjligheterna inom koncernen. Periodens resultat uppgick till -1 380 mkr (-3 957). 16 (30) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat - - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 Periodens totalresultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 PERIODENS TOTALRESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384 Finansiella rapporter Koncernens rapport över totalt resultat ===== SIDA 17 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 17 (30) Jan-sep 2024 Belopp i mkr Förvaltning Ny- produktion* Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 007 2 - 1 009 Fastighetskostnader -363 -1 - -364 Driftnetto 644 1 - 645 Övriga förvaltningsintäkter - - 46 46 Administration - - -222 -222 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 644 1 -176 470 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -477 -906 - -1 383 Upplösen/nedskrivning goodwill - - 0 0 Rörelseresultat 167 -905 -176 -913 Resultat från joint ventures - - 95 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 3 3 Räntekostnader och liknande resultatposter - - -393 -393 T omträttsavgälder - - -3 -3 Värdeförändring finansiella instrument - - -143 -143 Resultat före skatt 167 -905 -617 -1 354 Aktuell skatt - - -105 -105 Uppskjuten skatt - - 79 79 PERIODENS RESULTAT 167 -905 -643 -1 380 Marknadsvärde fastigheter 24 461 3 190 - 27 651 * Avser fastigheter i pågående byggnation samt fastigheter i projektutveckling och byggrätter. Jan-sep 2023 Belopp i mkr Förvaltning Ny- produktion* Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 832 8 - 840 Fastighetskostnader -310 -1 - -311 Driftnetto 522 7 - 529 Övriga förvaltningsintäkter - - 23 23 Administration - - -117 -117 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 522 7 -94 435 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 124 51 - -4 073 Upplösen/nedskrivning goodwill - - -24 -24 Rörelseresultat -3 602 58 -118 -3 661 Resultat från joint ventures - - -290 -290 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 87 87 Räntekostnader och liknande resultatposter - - -396 -396 T omträttsavgälder - - -2 -2 Värdeförändring finansiella instrument - - -66 -66 Resultat före skatt -3 602 58 -785 -4 328 Aktuell skatt - - -52 -52 Uppskjuten skatt - - 423 423 PERIODENS RESULTAT -3 602 58 -414 -3 957 Marknadsvärde fastigheter 24 460 621 - 25 081 Finansiella rapporter Segmentsredovisning ===== SIDA 18 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 18 (30) Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 76 77 77 Summa immateriella anläggningstillgångar 76 77 77 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 27 651 25 081 24 786 Nyttjanderätt tomträtt 253 54 51 Inventarier 2 1 1 Summa materiella anläggningstillgångar 27 906 25 136 24 838 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures - 1 739 1 795 Fordringar på joint ventures - 2 2 Derivat - 4 1 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 25 35 Andra långfristiga fordringar 25 24 24 Summa finansiella anläggningstillgångar 25 1 794 1 857 Summa anläggningstillgångar 28 007 27 007 26 772 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 102 15 13 Hyresfordringar 8 19 38 Kortfristiga fordringar på ägare - 3 357 4 029 Övriga fordringar 124 78 333 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53 291 26 Likvida medel 342 5 645 316 Summa omsättningstillgångar 628 9 405 4 754 SUMMA TILLGÅNGAR 28 635 36 413 31 526 Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 1 - 0 Balanserade vinstmedel 16 050 17 243 17 589 Periodens totalresultat -1 380 -3 957 -4 384 Summa eget kapital 14 671 13 286 13 205 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 8 964 6 630 5 741 Obligationer 1 666 - - Uppskjutna skatteskulder 939 1 285 1 031 Leasingskulder tomträtter 253 54 51 Långfristiga skulder till ägare 315 7 760 8 265 Derivat 120 - - Övriga långfristiga skulder 5 150 159 Summa långfristiga skulder 12 262 15 879 15 248 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 188 1 778 2 652 Derivat 7 - - Leverantörsskulder 27 40 54 Aktuella skatteskulder 104 59 31 Kortfristiga skulder till ägare 11 4 675 98 Övriga skulder 85 293 54 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 279 403 183 Summa kortfristiga skulder 1 701 7 248 3 073 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 635 36 413 31 526 Finansiella rapporter Koncernens balansräkning i sammandrag ===== SIDA 19 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 Finansiella rapporter KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens bildande i juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det konsoliderade finansiella rapporter. GOODWILL Goodwill uppgår vid periodens slut till 76 mkr (77). Redovisad goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Motsvarande belopp finns redovisad som uppskjuten skatt på fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Verkligt värde för fastigheterna uppgick till 27 651 mkr (24 786). Värdeökningen beror i allt väsentligt på att fastigheter tillkommit i samband med upplösen av SBB Kåpan Bostad AB vilket ökade fastighetsvärdet med 3,6 mkr. För vidare information se Värdering sid 12 samt stycke Värdeförändringar fastigheter sid 15. JOINT VENTURES Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföretag till 0 mkr (1 795) och fordringar på joint ventures och intresseföretag till 0 mkr (2). I juni upplöstes joint venture SBB Kåpan Bostad AB som samägdes med Kåpan Tjänstepension. LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick till 342 mkr (316). Av likvida medel avser 123 mkr spärrade medel. EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 14 671 mkr (13 205). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 939 mkr (1 031) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. RÄNTEBÄRANDE SKULDER De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 12 144 mkr (12 727), varav 10 152 mkr (8 393) avsåg skulder till kreditinstitut, 1 666 mkr (0) avsåg obligationer och 326 mkr (4 334) avsåg skuld till ägare. 19 (30) ===== SIDA 20 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 KOMMENTARER TILL KONCERNENS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick per 30 september 2024 till 14 671 mkr (13 205). Soliditeten uppgick till 51 procent (42). Per bokslutsdatum 2024-09-30 upprättades de finansiella ställningarna enligt konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget kapital om -13 443 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband med övergången erhölls aktieägartillskott om 16 288 mkr vilket ökar eget kapital. Aktieägartillskottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. Nettot av dessa transaktioner uppgår till 2 845 mkr. 20 (30) Belopp i mkr Aktie- kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 - 15 047 15 047 Periodens resultat - -3 957 -3 957 Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat - -3 958 -3 958 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen -427 -427 Utgående eget kapital 2023-09-30 - 10 662 10 662 Ingående eget kapital 2023-10-01 - 10 662 10 662 Periodens resultat - -428 -428 Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat - -427 -427 Etablering av moderbolag 0 - 0 Aktieägartillskott - 10 10 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - 2 959 2 959 Utgående eget kapital 2023-12-31 0 13 205 13 205 Ingående eget kapital 2024-01-01 0 13 205 13 205 Periodens resultat - -1 380 -1 380 Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat 0 -1 380 -1 380 Nyemission 1 - 1 Aktieägartillskott - 16 288 16 288 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - -13 443 -13 443 Utgående eget kapital 2024-09-30 1 14 670 14 671 Finansiella rapporter Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 21 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 21 (30) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -1 354 -4 328 -302 -869 -5 061 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 381 4 073 265 807 4 704 Resultat från joint ventures och intresseföreta 17 291 - 152 322 Resultat från övriga tillgångar - - - 0 Värdeförändringar finansiella instrument 143 65 122 4 57 Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster 10 6 -2 -5 23 Betald skatt -31 -52 -6 -45 -22 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 166 56 76 44 23 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 226 -22 -32 190 -12 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -28 -186 22 33 -220 Kassaflöde från den löpande verksamheten 364 -152 66 267 -209 Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -311 -937 -101 -298 -1 286 Försäljning av fastigheter - 20 - - 20 Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -285 -988 - 0 -1 011 Kassaflöden från finansiella investeringar 18 48 19 0 49 Investeringar/avyttringar i joint ventures - 0 - -5 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -578 -1 857 -82 -303 -2 228 Finansieringsverksamheten Nyemission - - - 0 0 Transaktioner med aktieägare 58 5 524 -549 2 588 1 242 Förändring av långfristiga skulder - -125 -6 -593 Upptagna lån 1 915 - - - Amortering av låneskulder -1 614 -658 -8 -5 -809 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 243 4 742 -557 2 577 -160 Periodens kassaflöde 26 2 732 -574 2 541 -2 597 Likvida medel vid periodens början 316 2 913 916 3 104 2 913 Likvida medel vid periodens slut 342 5 645 342 5 645 316 Finansiella rapporter Koncernens kassaflödesanalys ===== SIDA 22 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 22 (30) MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Nettoomsättning 9 - 1 - - Personalkostnader -17 - -5 - -1 Övriga rörelsekostnader -42 - -12 - -0 Rörelseresultat -50 - -16 - -1 Resultat från andelar i koncernföretag -2 - - - -9 Ränteintäkter och liknande resultatposter 651 - 651 - - Räntekostnader och liknande resultatposter -418 - -417 - - Värdeförändringar finansiella instrument -70 - -70 - - Resultat före skatt 111 - 148 - -10 Skatt -23 - -28 - - PERIODENS RESULTAT 88 - 120 - -10 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 506 - 2 Fordringar hos koncernföretag 8 046 - 10 Uppskjutna skattefordringar 16 - - Summa finansiella anläggningstillgångar 26 568 - 13 Summa anläggningstillgångar 26 568 - 13 Omsättningstillgångar Kundfordringar 2 - - Övriga fordringar 7 - - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 43 - - Likvida medel 31 - - Summa omsättningstillgångar 83 - - SUMMA TILLGÅNGAR 26 651 - 13 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 1 - - Fritt eget kapital Aktieägartillskott 16 298 - 10 Balanserat resultat -10 - - Årets resultat 88 - -10 Summa fritt eget kapital 16 376 - -0 Summa eget kapital 16 377 - -0 Långfristiga skulder Obligationslån 1 666 - - Derivat 70 - - Skulder till koncernbolag 8 096 - 12 Långfristiga skulder till ägare 315 - - Summa långfristiga skulder 10 147 - 12 Kortfristiga skulder Derivat 7 Leverantörsskulder 0 - 0 Aktuella skatteskulder 39 - - Kortfristiga skulder till ägare 11 - - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 70 - 0 Summa kortfristiga skulder 127 - 1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 651 - 13 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALT RESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat 88 - 120 - -10 Övrigt totalresultat - - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 88 - 120 - -10 KOMMENTAR TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner så som finans, transaktion och kommunikation. Verksamheten i bolaget startade under fjärde kvartalet 2023. Moderbolaget hade vid periodens utgång 11 antal anställda. Personalkostnaderna uppgick till -17 mkr för perioden och -5 mkr för kvartalet. Övriga rörelsekostnader uppgick till -42 mkr för perioden och -12 mkr för kvartalet. Periodens övriga rörelsekostnader belastas med 11 mkr i kostnader kopplade till pågående arbete med skapandet av Sveafastigheterkoncernen. Moderbolaget ===== SIDA 23 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 ALLMÄN INFORMATION Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”, ”Koncernen”, ”Bolaget”), org nr 559449 - 4329, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Bolaget bildades den 29 augusti 2023 och registrerades vid Bolagsverket 21 september 2023. Koncernen etablerades den 28 juni 2024 då samtliga dotterföretag förvärvades från närstående bolag. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget har i samband med bildandet av koncernen övergått till ”RFR 2 Redovisning för juridiska personer” (RFR 2). Övergången till RFR 2 medförde inga effekter. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. De finansiella rapporterna för jämförelseperioderna i denna delårsrapport utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. För delårsperioden är de finansiella rapporterna upprättade på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning då den legala koncernen är etablerad per 30 juni 2024. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker återfinns på sidorna 9-24 i prospektet som publicerades den 7 oktober 2024 i samband med bolagets notering på Nasdaq First North Premier Growth Market. 23 (30) Övrig information ===== SIDA 24 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 Stockholm den 27 november 2024 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Jenny Wärme Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen. 24 (30) Styrelsens försäkran ===== SIDA 25 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 ANTAL FASTIGHETER, ST Antalet fastigheter vid periodens utgång. ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till förvaltningsfastigheter. BRUTTOAVKASTNING, % Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Bedömt hyresvärde i relation till investering. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över perioden. HYRESINTÄKTER, KR Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. 25 (30) Definitioner ===== SIDA 26 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, KR Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut, obligationer och skulder till ägare. RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för perioden. 26 (30) Definitioner ===== SIDA 27 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 27 (30) BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Nettoskuld 11 802 11 841 12 411 Förvaltningsfastigheter 27 651 25 081 24 786 Belåningsgrad, % 43 47 50 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126 Fastighetskostnader -364 -311 -105 -85 -441 Driftnetto 645 529 252 213 685 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 645 529 252 213 685 Fastighetsadministration -75 -45 -25 -13 -64 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 570 484 227 200 622 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före skatt -1 354 -4 328 -302 -869 -5 061 Värdeförändring finansiella instrument 143 66 122 4 57 Värdeförändringar och skatt joint venture -49 288 0 155 323 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 383 4 073 265 807 4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill 0 24 0 - 24 Förvaltningsresultat 123 123 85 97 47 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Eget kapital 14 671 13 286 13 205 Återläggning av derivat 127 -4 -1 Återläggning av uppskjuten skatt 939 1 285 1 031 Långsiktigt substansvärde, mkr 15 737 14 567 14 235 Antal stamaktier 200 000 000 25 000 25 000 Substansvärde per aktie, kr 78,68 n/a n/a NETTOSKULD Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 144 17 486 12 727 Likvida medel 342 5 645 316 Nettoskuld 11 802 11 841 12 411 RESULTAT PER AKTIE, KR 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Periodens resultat, mkr -1 380 n/a -338 n/a n/a Genomsnittligt antal aktier 117 179 487 n/a 200 000 000 n/a n/a Resultat per aktie, kr -11,78 n/a -1,69 n/a n/a RÄNTENETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 87 1 36 9 Räntekostnader och liknande resultatposter -393 -396 -107 -126 -464 Räntenetto -390 -309 -106 -90 -455 Härledning av nyckeltal ===== SIDA 28 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 28 (30) RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Förvaltningsresultat 47 n/a 47 Poster av engångskaraktär (återlägging) 37 n/a - Räntenetto (återläggning) 536 n/a 455 Summa 620 n/a 502 Räntenetto -536 n/a -455 Ränta på efterställda lån till ägare 234 n/a 247 Leasingkostnader 3 n/a 2 Summa -299 n/a -207 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 n/a 2,4 SKULDKVOT Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 144 n/a 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 538 n/a 503 Skuldkvot, ggr 23 n/a 25 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 144 n/a 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 803 n/a 600 Skuldkvot, ggr 15 n/a 21 SOLIDITET Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Eget kapital 14 671 13 286 13 205 Balansomslutning 28 635 36 413 31 526 Soliditet, % 51 36 42 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 Hyresvärde 1 513 1 208 1 260 Kontrakterade årshyror 1 432 1 148 1 189 Uthyrningsgrad, % 94,7 95,0 94,3 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 645 529 252 213 685 Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126 Överskottsgrad, % 64 63 71 71 61 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-09-30 2023-01-01 2023-09-30 2024-07-01 2024-09-30 2023-07-01 2023-09-30 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 570 484 227 200 622 Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126 Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 56 58 64 67 55 Härledning av nyckeltal ===== SIDA 29 ===== SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 FINANSIELL KALENDER Bokslutskommuniké 2024 2025-02-19 Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13 Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20 Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 KONTAKTUPPGIFTER Kristel Eismann Finans- och IR chef ir@sveafastigheter.se Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter Ab (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 27 november 2024 kl. 07 .30 CET . INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION VD Erik Hävermark och CFO Martina Lous-Christensen presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefon- konferens den 27 november kl. 09.00 lokal tid Stockholm. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen- tationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntli- ga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferen- sen. T elefonkonferens: https:/ /conference.financialhearings.com/ teleconference/?id=5009648 För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: https:/ /ir.financialhearings.com/sveafastighe- ter-q3-report-2024 Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb- sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida efter presentationen. 29 (30) Investerarinformation ===== SIDA 30 ===== 16 (32) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024 info@sveafastigheter.se 0200-22 72 00