===== SIDA 1 ===== BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 ===== SIDA 2 ===== 2 (30) SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 PERIODEN JANUARI–DECEMBER 2024 • Hyresintäkterna ökade med 20,9 procent och uppgick till 1 361 mkr (1 126). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,6 procent. • Driftnetto ökade med 25,5 procent och uppgick till 860 mkr (685). I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,4 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 160 mkr (47). • Värdeförändring fastigheter uppgick till -1 188 mkr (-4 704). Under perioden har 629 mkr investerats. • Periodens resultat uppgick till -1 125 mkr (-4 384) vilket är -8,15 kronor per aktie. FJÄRDE KVARTALET 2024 • Hyresintäkterna ökade med 22,6 procent och uppgick till 352 mkr (287). • Driftnetto ökade med 36,9 procent och uppgick till 215 mkr (157). • Förvaltningsresultatet uppgick till 39 mkr (-75). • Värdeförändring fastigheter uppgick till 195 mkr (-631). Under kvartalet har 293 mkr investerats. • Kvartalets resultat uppgick till 256 mkr (-427) vilket är 1,28 kronor per aktie. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET • Under kvartalet noterades bolagets aktier på Nasdaq First North Premier Growth Market. • Under kvartalet har bankskuld om 1 077 mkr refinansierats med nya lån med förfallodatum under 2027 och avtal gällande en kreditfacilitet om 1 000 mkr ingåtts. • I december erhöll bolaget en markanvisning om cirka 100 hyresbostäder i Huvudsta i Solna. • Under kvartalet färdigställdes nybyggnation av 120 lägenheter i Skellefteå. • Efter kvartalet har Sveafastigheters CFO Martina Lous-Christensen lämnat bolaget. 42% Belåningsgrad 1 030 Antal lägenheter i pågående byggnation 79,49 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie +20,9% Hyresintäkter mot jan-dec 23 860 Driftnetto, mkr 28,1 Fastighetsvärde, mdkr NYCKELTAL 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 okt-dec 2023 okt-dec Hyresintäkter, mkr 1 361 1 126 352 287 Driftnetto, mkr 860 685 215 157 Förvaltningsresultat, mkr 160 47 39 -75 Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -1 188 -4 704 195 -631 Periodens resultat, mkr -1 125 -4 384 256 -427 Resultat per aktie, kr -8,15 n/a 1,28 n/a Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a 1,28 n/a Överskottsgrad, % 63 61 61 55 Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 56 55 53 48 Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 94,6 94,3 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mdkr 28,1 24,8 28,1 24,8 Antal lägenheter i förvaltning, st 14 669 12 562 14 669 12 562 Antal lägenheter i pågående byggnation, st 1 030 1 293 1 030 1 293 Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 844 7 795 6 844 7 795 Belåningsgrad, % 42 50 42 50 Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,2 2,4 2,2 2,4 Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,9 14,2 15,9 14,2 Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 79.49 n/a 79,49 n/a Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 25-28. Perioden i korthet ===== SIDA 3 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 3 (30) Sveafastigheter bildades i juni 2024 genom en omstruktu­ rering där bostadsfastigheter från tre separata bolag byggde upp vårt fastighetsbestånd. I oktober noterades Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market, en milstolpe som ger oss ökad finansiell flexibilitet och en bredare investerarbas. Intresset för aktien var stort, och vi välkomnade över 10 000 nya aktieägare. Bildandet och noteringen av Sveafastigheter under 2024 medförde centraladministrativa kostnader om 61 mkr som är av engångskaraktär. Dessutom påverkades resultatet av att skattesituationen för Sveafastigheter under året och de finansiella kostnaderna under perioden fram till koncernens formella etablering i juni 2024 inte är representativt för Sveafastigheter framåt. I januari 2025 tog vi över förvaltningen av 5 200 lägenheter som tidigare förvaltades externt. Därmed skapar vi en enhetlig och effektivare förvaltning av hela beståndet om cirka 14 700 lägenheter. Att vara Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag ger både operationella och administrativa stordriftsfördelar, vilket stärker den långsiktiga lönsamheten. HÖGRE LÖNSAMHET OCH NÖJDARE HYRESGÄSTER Under kvartalet färdigställde vi 120 lägenheter från vår pågående byggnation och totalt under året har vi färdigställt 1 138 lägenheter. Tillsammans med den årliga hyresökningen för 2024 gav detta en stark ökning av hyresintäkterna om 20,9 procent och 5,6 procent för jämförbart bestånd. Driftnettot ökade med 25,5 procent och i jämförbart bestånd med 8,4 procent, vilket visar att vi fortsätter stärka vår överskottsgrad med målet att inom fem år nå en överskottsgrad om 70 procent inklusive fastighetsadministration. Vi har en stor renoveringspotential i vårt fastighetsbestånd och har successivt ökat renoveringstakten från låga nivåer, vilket har lett till att vi totalt renoverade 73 lägenheter under året. Vi kommer att fortsätta att öka takten för att nå vårt mål om att renovera 2 000 lägenheter under de kommande fem åren. Sveafastigheter vann Kundkristallen för det bostadsbolag som ökat nöjdheten mest hos sina hyresgäster under 2024. Det är ett resultat av vårt operationella fokus och vår närvarande förvaltning som medför att vi både stärker lönsamheten och ökar trivseln hos våra hyresgäster. LÖNSAM TILLVÄXT VIA NYBYGGNATION Genom vår nyproduktion tillför vi bostäder där efterfrågan är stor. Detta bidrar till en lönsam tillväxt av förvaltningsportföljen och det stärker vår exponering mot tillväxtregioner, samtidigt som det ger en god avkastning på investerat kapital. Vi har för närvarande 1 030 lägenheter i pågående byggnation, med planerad färdigställande under de kommande två åren. Vi har en stark position för fortsatt nyproduktion, med en utvecklingsportfölj omfattande 6 800 lägenheter, där 93 procent ligger i Stockholm­Mälardalsregionen. En viktig framgång under kvartalet var vår första markanvisning i Solna, där vi planerar att utveckla 100 nya lägenheter i den attraktiva stadsdelen Huvudsta. Projektet fokuserar på barnfamiljers behov och trygga boendemiljöer. Vårt mål är att byggstarta 600–800 lägenheter per år de kommande fem åren. Sveafastigheter har under året skapat Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag. Vi avslutar året med att visa att vårt strategiska fokus på operationell effektivitet och lönsam nyproduktion fortsätter ge resultat med en stark tillväxt av driftnettot och en ökad lönsamhet. VD har ordet Ökad lönsamhet och tillväxt ===== SIDA 4 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 4 (30) STABILITET I EN TURBULENT OMVÄRLD Den makroekonomiska osäkerheten kvarstår, men vi ser samtidigt positiva signaler på marknaden. Obligations­ marknaden har återhämtat sig och transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden ökar varav bostäder var det starkaste segmentet på transaktionsmarknaden under 2024. I en turbulent omvärld erbjuder den reglerade svenska bostads­ marknaden stabila och ökande kassaflöden med låg risk. På denna marknad har Sveafastigheter en stark position med bostadsfastigheter i attraktiva lägen och en stark finansiell ställning med en belåningsgrad om 42 procent och en genomsnittlig ränta om 3,27 procent. SVEAFASTIGHETER – EN STARK PLATTFORM FÖR FRAMTIDEN Bostadshyrorna för 2025 är redan förhandlade för cirka 80 procent av beståndet, med en genomsnittlig höjning om över 4,8 procent. Vilket kan jämföras med KPI­justeringen för kommersiella fastigheter som uppgår till 1,6 procent för 2025. I de tvååriga hyresöverenskommelser som skett på marknaden är hyresökningen 2026 för bostäder i snitt över 3,5 procent, vilket ses som ett tecken på att vi även framöver kommer att se en stark real hyresökning för bostäder. Vi går in i 2025 med en stark position och en tydlig riktning. Vårt fokus på operationell effektivitet, lönsam nyproduktion och långsiktigt hållbar tillväxt ligger fast. Med ett växande fastighetsbestånd i attraktiva tillväxtregioner, en stark finansiell ställning och hyresgästens trivsel i fokus är vi redo att fortsätta vår resa mot att bli Sveriges bästa bostadsbolag. Erik Hävermark, vd Sveafastigheter ===== SIDA 5 ===== 5 (30) SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige, med hyresgästers trivsel och vår lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör för nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och som vid färdigställande skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen. AFFÄRSOMRÅDE NYPRODUKTION AFFÄRSOMRÅDE FÖRVALTNING PÅGÅENDE BYGGNATION FASTIGHETER I FÖRVALTNINGPROJEKT- UTVECKLING 6 844 lgh 93 % Stockholm –Mälardalen >15 % projekt­ vinstmarginal 1 030 lgh 135 mkr i hyresvärde vid färdigställande 14 669 lägenheter 1 594 mkr i hyresvärde 94 % i storstads regionerna och universitets­ och högskolestäder 3 700 lägenheter med potential att kunna renoveras Januari – december 2024 73 lgh renoverade 55 mkr utförda energi investeringar 540 lgh byggstartat 1 138 lgh färdigställt URVAL AV MÅL • Kommande fem åren: – Renovera minst 2 000 lägenheter – Byggstarta 600–800 lägenheter per år – Erhålla markanvisningar för 800 lägenheter per år – Överskottsgrad inklusive fastighetsadministration ska överstiga 70 procent • Genomsnittlig årlig tillväxt om minst 12 procent av långsiktigt substansvärde • Belåningsgrad ska över tid  understiga 50 procent SVEAFASTIGHETER Sveafastigheter i korthet Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler ===== SIDA 6 ===== SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSARBETE ÄR EN INTEGRERAD DEL AV AFFÄRSMODELLEN OCH INDELAT I SEX FOKUSOMRÅDEN Klimat och energi Cirkulära och hållbara material Trygga och inkluderande platser Hälsa, säkerhet och mänskliga rättigheter Affärsetik Mutor och korruption 6 (30) Sveafastigheter har vid flera tillfällen erhållit pris för sina hållbara bostäder. Nu fortsätter arbetet med att göra hela portföljen än mer hållbar genom konkreta handlingsplaner för minskade klimatutsläpp och ökad trygghet. Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela sin verksam­ het och värdekedja. Det övergripande målet är att utveckla håll­ bara och trygga boendemiljöer och att hållbarhet ska genomsyra allt arbete. Sveafastigheters hållbarhetsarbete är en integrerad del av bolagets förvaltning och nyproduktion. GENOMFÖRD DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS Sveafastigheter har under hösten gjort en dubbel väsentlig­ hets analys med syfte att identifiera bolagets väsent liga hållbarhets frågor för att förbereda bolaget för det nya EU­ direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Sveafastigheter omfattas av rapporteringskraven enligt CSRD och hållbarhets rapportering enligt regelverket ska ske för räkenskapsåret 2026. Tio väsentliga hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter identifiera­ des, vilka validerats av bolagets ledningsgrupp. De väsentliga frågorna kommer att styra innehållet i Sveafastigheters håll­ barhetsredovisning och hållbarhetsarbete framåt. FORTSATT STORT FOKUS PÅ KLIMATARBETET Under hösten har Sveafastigheters klimatmålsgrupp påbörjat arbetet med klimatdatainsamling för scope 1–3 för år 2024. Detta ligger till grund för faktiska utsläppsminskningsmål fram till år 2030 med ambition att uppfylla Science Based Targets initiatives (SBTi) nya kriterier för fastighetssektorn. Sveafastigheter arbetar för att förbättra energiprestandan i hela fastighetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande byggnaderna. Under perioden investerades 55 mkr i lönsamma projekt som förbättrade energiprestandan. TRYGGA OCH ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN Sveafastigheter är en långsiktig och närvarande förvaltare som arbetar för att bolagets bostadsområden ska vara trygga och attraktiva. Sveafastigheter stärker den sociala sammanhållningen i sina bostadsområden genom bland annat en nära dialog med hyresgäster, genom att varje år anordna granngemen samma aktiviteter samt stödja och samarbeta med ett flertal civil­ samhällesorganisationer och lokala fastighetsägarföreningar. Sveafastigheter arbetar med socialt värdeskapande analyser i samtliga nyproduktionsprojekt för att säkerställa att de bostäder som byggs möter människors och samhällets behov. Detta görs i nära samarbete med kommuner, lokala aktörer och de boende. Varje år erbjuder Sveafastigheter sommarjobb i förvaltnings­ områden till unga i bolagets områden. Under 2024 anställde Sveafastigheter 45 ungdomar till sommarjobb. Sveafastigheter har under året även erbjudit praktikplatser inom förvaltnings­ organisationen. Som ett led i att ytterligare stärka bolagets arbete med social hållbarhet har Sveafastigheter under hösten tillsatt en chef för social hållbarhet. Miljö Socialt ansvar Styrning SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Hållbarhet Konkret hållbarhetsarbete i kärnverksamheten ===== SIDA 7 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 7 (30) Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och egen­ utvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader där 94 procent av fastighetsvärdet finns i Sveriges storstads regioner och universitets­ och högskole städer. Port­ följen består av 14 669 lägen heter fördelat på 263 fastigheter med en total ut hyrningsbar yta om 1 003 tkvm. Fastigheter i förvaltning har vid periodens utgång en uthyrningsgrad om 94,6 procent och verkligt värde om totalt 24,8 mdkr vilket motsvarar 24 722 kr per kvadratmeter. Sveafastigheter har även ett förvaltnings uppdrag åt SBB fram till utgången av 2026 som omfattar cirka 3 950 lägenheter, ett uppdrag som har en positiv resultat påverkan. NÄRVARANDE FÖRVALTNING Sveafastigheter har en centralt styrd förvaltningsorganisation med lokal och närvarande bemanning. På så sätt möjliggörs stordrifts fördelar i verksamheten samtidigt som de lokala behoven identifieras och hanteras för att utveckla och upprätthålla attraktiva och trygga bostadsmiljöer där hyres­ gäster trivs. Mantrat inom förvaltningsorganisationen är ”helt, rent, snyggt och tryggt”. Genom en lokal och aktiv närvaro och en kontinuerlig dialog med hyresgäster, lokalsamhälle och kommunerna skapar Svea­ fastigheter inte bara bra boendemiljöer utan bidrar även till en positiv samhällsutveckling. VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING Den lokala förvaltningsorganisationen ger rätt förutsättningar för en aktiv och värdeskapande fastighetsförvaltning. Energianvändningen följs kontinuerligt upp i beståndet och åtgärder och investeringar görs för att minska energi behovet. Då Sveafastigheter i huvudsak svarar för alla energikostnader ger dessa investeringar en god avkastning. Under perioden har 55 mkr investerats i lönsamma energiprojekt. I beståndet finns en potential att höja hyresintäkterna och över­ skottsgraden genom att renovera lägenheter i samband med att hyresgäster avflyttar. Sveafastigheter har en standardiserad process för dessa renoveringar som går under namnet Hemlyft. Sveafastig­ heter har som mål att under de kommande fem åren renovera minst 2 000 lägenheter. Under perioden har 73 lägenheter renoverats. Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i tillväxt regioner i Sverige till ett värde om 24,8 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. Universitets­ och högskolestäder % av totalt fastighetsvärde i Stockholm­Mälardalen, Malmö­Öresund och Stor­Göteborg Övrigt 33 % 18 % 6 % 10 STÖRSTA STÄDER Kommun Fastighetsvärde, mkr Andel av portföljen, % Stor­Stockholm 5 743 23 Linköping 2 559 10 Skellefteå 2 110 9 Västerås 1 661 7 Helsingborg 1 478 6 Höganäs 1 169 5 Borås 944 4 Falun 822 3 Umeå 712 3 Kävlinge 674 3 Totalt 17 872 73 FASTIGHETSBESTÅNDET Vid periodens utgång uppgick verkligt värde på fastig hets­ beståndet till totalt 28,1 mdkr. Beståndet består av fastigheter i förvaltning om 24,8 mdkr, fastig heter i pågående byggnation om 1,2 mdkr samt projekt utveckling och byggrätter om 2,2 mdkr. 14 669 lägenheter 94 % storstadsregioner och universitets­ och högskole städer 100 % bostads­ fastigheter Fastighetsbestånd Fastigheter i förvaltning ===== SIDA 8 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 9 och 11 är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 10, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. 8 (30) FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA Antal Uthyrningsbar yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- grad Hyres- intäkter Fastighets- kostnader Driftnetto Överskotts- grad Genomsnittligt avkastningskrav Lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % % Stockholm­Mälardalen 3 723 217 740 27 108 8 193 33 462 475 1 939 95,4 453 125 509 328 72 4,23 Universitets­ och högskolestäder 6 075 388 546 24 875 9 243 22 357 611 1 478 96,1 587 201 486 386 66 4,36 Malmö­Öresund 2 679 181 691 13 226 4 373 22 435 289 1 481 96,3 278 91 465 187 67 4,41 Stor­Göteborg 882 58 503 2 431 1 482 24 328 91 1 493 96,1 87 30 486 58 67 4,27 Övrigt 1 310 82 860 6 429 1 515 16 966 129 1 440 80,0 103 42 467 61 59 5,37 Totalt 14 669 929 340 74 069 24 806 24 722 1 594 1 589 94,6 1 508 489 486 1 020 68 4,38 Fastighetsadministration ­88 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 932 62 FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL RENOVERADE LÄGENHETER Verkligt värde Renoverade lägenheter* Byggår mkr kr/kvm Fördelning, % Antal lgh Antal Andel, % <2010 16 821 20 883 68 10 989 1 574 14 >=2010 7 985 40 434 32 3 680 ­ ­ Totalt 24 806 24 722 100 14 669 1 574 11 * Sedan 2020. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING PER MARKNAD, % Verkligt värde per byggnadsålder Bedömt värde färdigställt* Marknad <2010 >=2010 Pågående byggnation Projektutveckling T otalt Fastighetsvärde (mkr) 16 821 7 985 2 384 16 197 43 387 Stockholm­Mälardalen 23 55 66 91 56 Universitetsstäder 45 22 34 9 9 Malmö­Öresund 19 15 ­ ­ 10 Stor­Göteborg 7 3 ­ ­ 21 Övrigt 6 5 ­ ­ 4 100 100 100 100 100 * Enligt aktuell extern värdering. ===== SIDA 9 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till Stock­ holm­Mälardalsregionen samt utvalda universitets­ och hög­ skolestäder som har en efterfrågan på nya bostäder. Sveafastigheter har en strukturerad och genomarbetad process för genomförande av nyproduktionsprojekt. Organisationen har en lång erfarenhet av stadsutveckling med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god lönsamhet, bra gestalt­ ning, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant. I utvecklingen av nya fastigheter återanvänds lyckade hållbar­ hetsinsatser från tidigare projekt och nya lösningar testas och utvärderas. Sveafastigheter var tidiga med energieffektiva lös ­ ningar och har bland annat byggt Sveriges första fler familjshus med plusenergiteknik. Utöver energieffektivitet i de färdigställ ­ da byggnaderna genomförs åtgärder för att minska klimatpå ­ verkan från produktionen, exempelvis genom nya klimat ­ och miljövänliga material. Platsspecifika analyser för sociala hållbar ­ hetsåtgärder tas fram för varje enskilt projekt. Under perioden har Sveafastigheter byggstartat 540 lägen ­ heter. Under kvartalet har 120 lägenheter färdigställts och 1 030 lägenheter är i pågående byggnation, där det sista pro ­ jektet bedöms vara färdigställt under det sista kvartalet 2026. Den pågående byggnationen bedöms vid färdigställande tillföra ett hyresvärde om 135 mkr och 2,4 mdkr i fastighetsvärde. Sveafastigheter är en av Sveriges ledande utvecklare av nya hållbara bostäder. Den erfarna projektorganisationen genomför projekt med hållbarhetslösningar i framkant, från idé till färdigställda hus. Med en förståelse för platsens behov, nära samarbeten med kommuner, arkitekter och entreprenörer byggs en bredd av attraktiva bostäder som ger hem för fler. 9 (30) PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyresvärde, mkr Investering, mkr Verkligt värde Avkastning, % Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm Bedömt kr/kvm Bedömt Upparbetad mkr Brutto­ avkastning Bruttoavkastning på investering Stockholm­Mälardalen 569 3 30 544 657 1 578 50 583 89 2 843 1 438 607 713 5,6 6,2 Universitets­ och högskolestäder 461 3 17 615 ­ 806 45 758 46 2 594 729 403 442 5,7 6,3 Totalt 1 030 6 48 159 657 2 384 48 842 135 2 753 2 167 1 011 1 155 5,6 6,2 * Enligt aktuell extern värdering. ÅTERSTÅENDE INVESTERING PÅGÅENDE BYGGNATION Belopp i mkr 2025 2026 2027 Bedömd återstående investering 920 236 ­ Bedömt kommande hyresvärde 50 85 ­ Fastighetsbestånd Fastigheter i pågående byggnation ===== SIDA 10 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de 12 kommande månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 december 2024. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts­ datum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Hyran för lägenheterna där hyreshöjningen ej är klar har en antagen hyreshöjning om i snitt 4,8 procent för 2025, baserat på utfall av årets hitintills förhandlade hyror. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift­ och underhålls­ kostnader samt fastighetsskatt. Drift­ och underhålls­ kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för förvaltningsuppdraget åt SBB. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration avser 44 mkr kostnader hänförliga till förvaltningsuppdraget åt SBB. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade.10 (30) INT JÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 594 49 1 643 Vakans ­86 ­0 ­86 Hyresintäkter 1 508 49 1 557 Fastighetskostnader ­487 ­8 ­495 Driftnetto 1 020 41 1 061 Fastighetsadministration ­88 ­2 ­90 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 932 39 971 Övriga förvaltningsintäkter 53 ­ 53 Centraladministration ­152 ­3 ­155 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 833 36 869 * Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader. Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga ===== SIDA 11 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 PROJEKTUTVECKLING I projektutveckling bedrivs ett aktivt arbete med att förbereda projekten för en kommande byggnation. Sveafastigheters projektorganisation har en lång erfarenhet av att identifiera attraktiva platser, utveckla nya bostäder i nära samarbete med kommuner och övriga intressenter samt utveckla projekt med fokus på att skapa attraktiva boendemiljöer med ett hållbarhetsfokus. Stor vikt läggs på platsanalysen som görs innan en projektidé tas fram. I nära dialog med kommuner och lokalsamhället tas platsspecifika lösningar fram för respektive projekt gällande såväl tekniska innovationer och koldioxidminskande lösningar som sociala hållbarhetsåtgärder. Återkoppling från Sveafastigheters hyresgäster och förvaltningsorganisation från färdigställda projekt tas med till kommande projekt för att kontinuerligt förbättra boendekvaliteten och lönsamheten. Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder i Stockholm­Mälardalsregionen. Portföljen omfattar totalt 6 844 lägenheter varav 5 544 avser hyresrätter och 1 300 avser bostads­ och äganderätter. 93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm­ Mälardalsregionen. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig projektvinstmarginal över 15 procent. BYGGRÄTTER Inom Sveafastigheters fastigheter i förvaltning finns det en potential i att utveckla byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Det kan exempelvis vara på parkeringsytor som idag inte används eller ytor som kan ändras till en mer effektiv användning och på så sätt frigöra markyta. Sveafastigheter har idag 344 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen varav 132 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Om det beslutas att byggrätten aktivt ska förberedas för en kommande byggnation flyttas den över till projektutveckling. Med gedigen erfarenhet, bred kunskap och innovationskraft utvecklar Sveafastigheter bostäder med hållbarhetslösningar i framkant i attraktiva tillväxtregioner för långsiktig förvaltning. 11 (30) PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER PER MARKNAD Antal Uthyrningsbar yta, kvm Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande* Hyres- värde Verkligt värde Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Stockholm­Mälardalen 4 804 35 239 105 19 260 14 652 56 711 764 2 958 2 040 Universitets­ och högskolestäder 695 4 34 576 ­ 1 475 42 646 86 2 499 99 Övrigt 45 1 2 017 ­ 70 34 896 4 1 992 1 Totalt 5 544 40 275 698 19 260 16 197 54 913 854 2 897 2 140 * Enligt aktuell extern värdering. * Operativa mål 800 förvärvade/ anvisade byggrätter per år* 24 % färdiga detalj planer i utvecklings portföljen 93 % Universitets­ och högskolestäder % av bedömt fastighetsvärde vid färdigställande i Stockholm­Mälardalen Övrigt 600–800 byggstartade lägenheter per år* Fastighetsbestånd Fastigheter under projektutveckling och byggrätter ===== SIDA 12 ===== 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Q/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case 2,5 % 3,0 % 3,5 % 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,5 % 6,0 % Q/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case Marknadsvärde Viktat genomsni/t.ss03tligt avkastningskrav SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 FASTIGHETER I FÖRVALTNING Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet baseras på extern a värderingar som varje kvartal utförs av Savills och Newsec. Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick vid periodens utgång till 24,8 mdkr (20,4). Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga avkastnings- kravet i värderingarna uppgick vid periodens utgång till 4,38 procent, vilket kan jämföras med 4,34 procent vid utgången av föregående kvartal. I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 0,2 mdkr för byggrätter som har värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en förändring i en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. VÄRDEUTVECKLING OCH VIKTAT GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND 12 (30) Belopp i mkr Förändring Värdepåverkan Hyresvärde +-5% 1603/-1602 Fastighetskostnader +-5% -525/528 Kalkylränta +/-0,25%-enheter -1265/1429 Avkastningskrav +/-0,25%-enheter -1285/1453 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Ingående värde, 2024-01-01 20 398 Förvärv 3 839 Investeringar 146 Orealiserade värdeförändringar -431 Omklassificering från fastigheter i pågående byggnation 854 Utgående värde, 2024-12-31 24 806 Fastigheter i pågående byggnation Ingående värde, 2024-01-01 1 431 Förvärv 101 Investering 362 Orealiserad värdeförändring -80 Omklassificering till fastigheter i förvaltning -854 Omklassificering till omsättningsfastigheter -92 Omklassificering från projektuveckling och byggrätter 287 Utgående värde, 2024-12-31 1 155 Projektutveckling och byggrätter Ingående värde, 2024-01-01 2 956 Förvärv 66 Investering 121 Orealiserad värdeförändring -677 Omklassificering till fastigheter i pågående byggnation -287 Utgående värde, 2024-12-31 2 179 Totalt utgående värde, 2024-12-31 28 140 Fastighetsbestånd Värdering ===== SIDA 13 ===== Skulder till kreditinstitut 39 % Obligationer 6 % Eget kapital 55 % 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 13 (30) FINANSIERINGSKÄLLOR RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 12 146 mkr, varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 10 463 mkr och skulder till obligationsinnehavare till 1 683 mkr. Under kvartalet och i samband med att Svefastigheter noterades på Nasdaq First North Premier Growth Market har samtliga skulder till ägare återbetalats. Belåningsgraden var vid periodens utgång 42 procent och kapitalbindningen 2,3 år. Av totala räntebärande skulder klassificeras 7 ,3 procent som grön. Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering och bolagets starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. Under kvartalet har Sveafastigheter refinansierat en bankskuld om 1 077 mkr med nytt förfall år 2027 . RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödes­ effekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Sveafastigheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid periodens slut var räntebindningen 2,9 år och genomsnittlig ränta 3,27 procent. Sveafastigheter har säkrat 95 procent av sin skuld via ränteswappar eller lån med fast ränta. LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER Sveafastigheters kapitalkällor ska alltid överstiga kapital­ användningen de kommande 18 månaderna och investeringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det. Banklån och kreditfaciliteter bör under normala marknads­ förutsättningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet över konjunkturcykeln. Under kvartalet har Sveafastigheter ingått avtal gällande en ny kredit facilitet om 1 000 mkr. Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostadsfastigheter i en reglerad marknad har kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad finansiell struktur medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet. Mål 31 dec 2024 Räntebärande skuld, mkr 12 146 Räntesäkrad andel, % 95 Belåningsgrad, % < 50 42 Skuldkvot, ggr 20 Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 14 Räntetäckningsgrad (12 månader), ggr >1,5 2,2 Genomsnittlig ränta, % 3,27 Kapitalbindning, år 2,3 Räntebindning, år 2,9 Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, % 2025 814 5,30 7 143 1 2026 571 4,01 5 2 073 17 2027 6 424 2,47 53 9 669 80 2028 2 670 3,88 22 261 2 2029 1 667 4,11 13 ­ ­ > 2030 ­ ­ ­ ­ ­ Summa / genomsnitt 12 146 3,27 100 12 146 100 Finansiering Finansieringsstruktur med låg risk ===== SIDA 14 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 14 (30) AKTIEKAPITAL Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Aktiekursen den 31 december 2024 var 35,92 kr. Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 15 898 mkr vilket motsvarar 79,49 kr per aktie. AKTIEINFORMATION Kortnamn (ticker): SVEAF ISIN-kod: SE0022243812 LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36 ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR Aktien hade vid periodens utgång cirka 9 300 aktieägare. De tio största aktieägarna kontrollerade 77 ,8 procent av kapitalet och rösterna per den 31 december 2024. Det utländska ägandet uppgår till cirka 20,7 procent av utestående aktier. UTDELNING Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att återinvestera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt och skalfördelar genom att investera i fastigheterna samt nyproduktion. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för år 2024. Sveafastigheter noterades den 18 oktober 2024 på Nasdaq First North Premier Growth Market. DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 DECEMBER 2024 Ägare Antal aktier Andel röster/ kapital, % Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 122 405 838 61,2 PriorNilsson Fonder 8 503 561 4,3 Länsförsäkringar Fonder 6 803 034 3,4 Sp-Fund Management 3 700 000 1,9 Folketrygdfondet 3 400 000 1,7 Skagen Fonder 2 691 016 1,4 Weland Holding AB 2 531 645 1,3 Henrik Lind (Lind Invest) 2 250 000 1,1 Centragruppen AS 1 730 000 0,9 Avanza Pension 1 521 468 0,8 10 största ägarna 155 536 562 77,8 Övriga aktieägare 44 463 438 22,2 Totalt utestående aktier 200 000 000 100 Källa: Modular Finance Aktien och ägarna ===== SIDA 15 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens bildande under juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det konsoliderade finansiella rapporter. För vidare information se sid 23 Redovisningsprinciper. INTÄKTER Hyresintäkter ökade till 1 361 mkr (1 126) för perioden och till 352 mkr (287) för kvartalet. Ökningen förklaras främst av att bolaget färdigställt 1 138 lägenheter från pågående byggnation samt utfallet från de årliga förhandlingarna för det befintliga beståndet. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkter med 5,6 procent. Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 94,6 procent (94,3). Av övriga förvaltningsintäkter om 60 mkr (34) avsåg 48 mkr arvode hänförligt till förvaltningsuppdraget åt SBB och 12 mkr avsåg utförda tjänster åt det joint venture som löstes upp under andra kvartalet 2024. FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -500 mkr (-441) och till -136 mkr (-130) för kvartalet. Ökningen mot föregående år förklaras främst av färdigställda lägenheter under perioden samt av ökade kostnader för taxebundet och snöröjning under första kvartalet 2024. Driftnettot uppgick till 860 mkr (685) för perioden och till 215 mkr (157) för kvartalet. I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden med 8,4 procent. ADMINISTRATION Periodens kostnader för administration uppgick till -319 mkr (-217) varav -102 mkr (-64) avsåg fastighetsadministration och -217 mkr (-153) avsåg centraladministration. Kvartalets kostnader för administration uppgick till -97 mkr (-100) varav -27 mkr (-19) avsåg fastighetsadministration och -70 mkr (-81) avsåg centraladministration. Centraladministrationen belastas med ej återkommande kostnader om -61 mkr för perioden, och -25 mkr för kvartalet, som är hänförliga till skapandet av Sveafastigheterkoncernen och uppbyggnaden av organisationen. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till förvaltningsuppdraget åt SBB med -43 mkr samt -11 mkr som är hänförliga till tjänster utförda åt det joint ventures som löstes upp under andra kvartalet 2024. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -1 188 mkr (-4 704) och under kvartalet till 195 mkr (-631). Av dessa var 0 mkr (-136) realiserade värdeförändringar och -1 188 mkr (-4 568) var orealiserade värdeförändringar. Högre driftnetto, genom bland annat allmän hyres utveckling, har bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Högre avkastningskrav har bidragit negativt till den orealiserade värdeförändringen. För vidare information se Värdering sid 12. 15 (30) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287 Fastighetskostnader Driftskostnader -412 -342 -112 -97 Underhåll -66 -80 -18 -27 Fastighetsskatt -22 -20 -6 -6 Summa fastighetskostnader -500 -441 -136 -130 Driftnetto 860 685 215 157 Övriga förvaltningsintäkter 60 34 14 11 Administration -319 -217 -97 -100 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 602 503 133 67 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 188 -4 704 195 -631 Upplösen/nedskrivning goodwill 0 -24 0 - Rörelseresultat -587 -4 225 327 -564 Resultat från joint ventures 95 -322 0 -31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 5 -78 Räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 -98 -68 T omträttsavgälder -4 -2 -1 0 Värdeförändring finansiella instrument -40 -57 103 8 Resultat före skatt -1 019 -5 061 336 -734 Aktuell skatt -85 -23 20 30 Uppskjuten skatt -21 700 -100 277 PERIODENS RESULTAT -1 125 -4 384 256 -427 Periodens resultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384 256 -427 PERIODENS RESULTAT -1 125 -4 384 256 -427 Resultat per aktie, kr -8,15 n/a 1,28 n/a Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a 1,28 n/a Finansiella rapporter Koncernens resultaträkning ===== SIDA 16 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE Resultat från joint venture uppgick till 95 mkr (-322) för perioden, varav 112 mkr är hänförligt till upplösningen av joint venture SBB Kåpan Bostad AB som skedde under andra kvartalet 2024. RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER Ränteintäkter uppgick för perioden till 8 mkr (9). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -325 (-217) och räntekostnader till ägare till -166 (-247) för perioden och till -97 mkr (-68) respektive -1 mkr (0) för kvartalet. T otalt uppgick räntekostnaderna för perioden till -491 mkr (-464) och -98 mkr (-68) för kvartalet. VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -40 mkr (-57) för perioden och till 103 mkr (8) för kvartalet. Posten består till övervägande del av värdeförändring på derivat. SKATT OCH PERIODENS RESULTAT Skatt för perioden uppgick till -106 mkr (677), varav -85 mkr (-23) avsåg aktuell skatt och -21 mkr (700) avsåg uppskjuten skatt. Skatt för kvartalet uppgick till -80 mkr (307), varav 20 mkr (30) avsåg aktuell skatt och -100 mkr (277) avsåg uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt är hänförlig till fastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver. Den legala omstruktureringen av Sveafastigheterkoncernen har gett upphov till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjligheterna inom koncernen vilket påverkar skattekostnaden för året negativt. Den positiva skatteeffekten i kvartalet beror till övervägande del på avsättning till periodiseringsfonder som skett i samband med årsbokslutet. Periodens resultat uppgick till -1 125 mkr (-4 384) och kvartalets resultat uppgick till 256 mkr (-427). 16 (30) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat -1 125 -4 384 256 -427 Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384 256 -427 Periodens totalresultat hänförlig till: Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384 256 -427 PERIODENS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384 256 -427 Finansiella rapporter Koncernens rapport över totalt resultat ===== SIDA 17 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 17 (30) Januari - december 2024 Belopp i mkr Förvaltning Ny- produktion* Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 357 3 - 1 361 Fastighetskostnader -498 -2 - -500 Driftnetto 859 1 - 860 Övriga förvaltningsintäkter - - 60 60 Administration - - -319 -319 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 859 1 -258 602 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -431 -757 - -1 188 Upplösen/nedskrivning goodwill - - 0 0 Rörelseresultat 428 -756 -258 -587 Resultat från joint ventures - - 95 95 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 8 8 Räntekostnader och liknande resultatposter - - -491 -491 T omträttsavgälder - - -4 -4 Värdeförändring finansiella instrument - - -40 -40 Resultat före skatt 428 -756 -690 -1 019 Aktuell skatt - - -85 -85 Uppskjuten skatt - - -21 -21 PERIODENS RESULTAT 428 -756 -797 -1 125 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 24 806 3 334 - 28 140 * Avser fastigheter i pågående byggnation samt fastigheter i projektutveckling och byggrätter. Januari - december 2023 Belopp i mkr Förvaltning Ny- produktion* Koncern- gemensamma poster och elimineringar Koncernen totalt Hyresintäkter 1 109 17 - 1 126 Fastighetskostnader -437 -3 - -441 Driftnetto 672 14 0 685 Övriga förvaltningsintäkter - - 34 34 Administration - - -217 -217 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 672 14 -183 503 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 633 -71 - -4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill - - -24 -24 Rörelseresultat -3 962 -57 -207 -4 225 Resultat från joint ventures - - -322 -322 Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 9 9 Räntekostnader och liknande resultatposter - - -464 -464 T omträttsavgälder - - -2 -2 Värdeförändring finansiella instrument - - -57 -57 Resultat före skatt -3 962 -57 -1 042 -5 061 Aktuell skatt - - -23 -23 Uppskjuten skatt - - 700 700 PERIODENS RESULTAT -3 962 -57 -365 -4 384 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 20 398 4 387 - 24 786 Finansiella rapporter Segmentsredovisning ===== SIDA 18 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 18 (30) Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Goodwill 76 77 Summa immateriella anläggningstillgångar 76 77 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 28 140 24 786 Nyttjanderätt tomträtt 262 51 Inventarier 2 1 Summa materiella anläggningstillgångar 28 404 24 838 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i joint ventures - 1 795 Fordringar på joint ventures - 2 Derivat 33 1 Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 35 Övriga fordringar 6 24 Summa finansiella anläggningstillgångar 39 1 857 Summa anläggningstillgångar 28 519 26 772 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter 102 13 Hyresfordringar 9 38 Kortfristiga fordringar på ägare - 4 029 Övriga fordringar 106 333 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 26 Likvida medel 308 316 Summa omsättningstillgångar 562 4 754 SUMMA TILLGÅNGAR 29 082 31 526 Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 1 0 Balanserade vinstmedel 15 969 17 589 Periodens totalresultat -1 125 -4 384 Summa eget kapital 14 844 13 205 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 298 5 741 Obligationer 1 683 - Uppskjutna skatteskulder 1 062 1 031 Leasingskulder tomträtter 262 51 Långfristiga skulder till ägare - 8 265 Derivat 26 - Övriga skulder 16 159 Summa långfristiga skulder 13 347 15 248 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 123 2 652 Leverantörsskulder 72 54 Aktuella skatteskulder 49 31 Kortfristiga skulder till ägare - 98 Övriga skulder 303 54 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 344 183 Summa kortfristiga skulder 891 3 073 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 082 31 526 Finansiella rapporter Koncernens balansräkning i sammandrag ===== SIDA 19 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Finansiella rapporter KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens bildande i juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det konsoliderade finansiella rapporter. För vidare information se sid 23 Redovisningsprinciper. GOODWILL Goodwill uppgår vid periodens slut till 76 mkr (77). Redovisad goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Motsvarande belopp finns redovisat som uppskjuten skatt på fastigheter. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Verkligt värde för fastigheterna uppgick till 28 140 mkr (24 786). Värdeökningen beror i allt väsentligt på att fastigheter tillkommit i samband med upplösen av SBB Kåpan Bostad AB vilket ökade fastighetsvärdet med 3,6 mdkr. För vidare information se Värdering sid 12 samt stycke Värdeförändringar fastigheter sid 15. JOINT VENTURES Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures till -mkr (1 795) och fordringar på joint ventures till -mkr (2). I juni upplöstes joint venture SBB Kåpan Bostad AB som samägdes med Kåpan Tjänstepension. LIKVIDA MEDEL Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick till 308 mkr (316). EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 14 844 mkr (13 205). UPPSKJUTEN SKATT Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 1 062 mkr (1 031) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver. RÄNTEBÄRANDE SKULDER De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 12 146 mkr (12 727), varav 10 421 mkr (8 393) avsåg skulder till kreditinstitut, 1 683 mkr (-) avsåg obligationer och -mkr (4 334) avsåg skuld till ägare. Uppläggningsavgifter ingår med 42 mkr (0). 19 (30) ===== SIDA 20 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 KOMMENTARER TILL KONCERNENS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2024 till 14 844 mkr (13 205). Soliditeten uppgick till 51 procent (42). Sveafastigheter noterades den 18 oktober 2024 på Nasdaq First North Premier Growth Market. Bolaget har haft kostnader om 60 mkr hänförliga till kapitalanskaffningen i samband med noteringen som presenteras som transaktionskostnader. Per bokslutsdatum 2024-12-31 upprättades de finansiella ställningarna enligt konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget kapital om -13 464 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband med övergången erhölls aktieägartillskott om 16 288 mkr vilket ökar eget kapital. Aktieägartillskottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. 20 (30) Belopp i mkr Aktie- kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 - 15 047 15 047 Periodens resultat - -4 384 -4 384 Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat - -4 384 -4 384 Etablering av moderbolag 0 - 0 Aktieägartillskott - 10 10 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - 2 532 2 532 Utgående eget kapital 2023-12-31 0 13 205 13 205 Ingående eget kapital 2024-01-01 0 13 205 13 205 Periodens resultat - -1 125 -1 125 Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat 0 -1 125 -1 125 Nyemission 1 - 1 Transaktionskostnader - -60 -60 Aktieägartillskott - 16 288 16 288 Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - -13 464 -13 464 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 14 844 14 844 Finansiella rapporter Koncernens rapport över förändringar i eget kapital ===== SIDA 21 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 21 (30) Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt -1 019 -5 061 336 -734 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 -195 631 Resultat från joint ventures 17 322 - 31 Resultat från övriga tillgångar - 0 - - Värdeförändringar finansiella instrument 40 57 -103 -8 Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster 10 23 2 17 Betald skatt -31 -22 0 30 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 206 23 41 -33 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 261 -12 35 10 Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 262 -220 290 -34 Kassaflöde från den löpande verksamheten 728 -209 365 -57 Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Investeringsverksamheten Investeringar i fastigheter -629 -1 286 -293 -349 Försäljning av fastigheter - 20 - - Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -285 -1 011 - -23 Kassaflöden från finansiella investeringar -14 49 -32 1 Investeringar/avyttringar i joint ventures - 0 - 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -928 -2 228 -325 -371 Finansieringsverksamheten Nyemission 0 0 - 0 Transaktionskostnader -60 - -60 - Transaktioner med aktieägare -361 1 242 -326 -4 282 Förändring av långfristiga skulder - -593 - -152 Upptagna lån 5 599 - 3 684 - Amortering av låneskulder -4 986 -809 -3 372 -468 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 192 -160 -74 -4 902 Periodens kassaflöde -8 -2 597 -34 -5 329 Likvida medel vid periodens början 316 2 913 342 5 645 Likvida medel vid periodens slut 308 316 308 316 Finansiella rapporter Koncernens kassaflödesanalys ===== SIDA 22 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 22 (30) MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Nettoomsättning 29 - 20 - Personalkostnader -33 -1 -16 -1 Övriga rörelsekostnader -57 -0 -15 0 Rörelseresultat -61 -1 -12 -1 Resultat från andelar i koncernföretag -2 -9 - -9 Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 335 - 684 - Räntekostnader och liknande resultatposter -1 126 - -708 - Värdeförändringar finansiella instrument -26 - 44 - Resultat efter finansiella poster 120 -10 8 -10 Bokslutsdispositioner -15 - -15 - Resultat före skatt 105 -10 -6 -10 Skatt -9 - 14 - PERIODENS RESULTAT 96 -10 8 -10 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 18 478 2 Fordringar hos koncernföretag 6 414 10 Uppskjutna skattefordringar 20 - Summa finansiella anläggningstillgångar 24 912 13 Summa anläggningstillgångar 24 912 13 Omsättningstillgångar Kundfordringar 2 - Övriga fordringar 0 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 - Likvida medel 17 - Summa omsättningstillgångar 23 - SUMMA TILLGÅNGAR 24 935 13 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 1 0 Fritt eget kapital Aktieägartillskott 16 298 10 Transaktionskostnader -60 - Balanserat resultat -10 - Årets resultat 96 -10 Summa fritt eget kapital 16 324 -0 Summa eget kapital 16 325 -0 Obeskattade reserver 15 - Långfristiga skulder Obligationslån 1 683 - Derivat 20 - Skulder till koncernbolag 6 752 12 Uppskjutna skatteskulder 0 - Summa långfristiga skulder 8 455 12 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 0 Aktuella skatteskulder 9 - Övriga skulder 3 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 128 0 Summa kortfristiga skulder 140 1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 935 13 MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALT RESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat 96 -10 8 -10 Övrigt totalresultat - - - - TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 96 -10 8 -10 KOMMENTAR TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transaktion och kommunikation. Verksamheten i bolaget startade under fjärde kvartalet 2023. Moderbolaget hade vid periodens utgång 13 anställda. Personalkostnaderna uppgick till -33 mkr (-1) för perioden och -16 mkr (-1) för kvartalet. Övriga rörelsekostnader uppgick till -57 mkr (-0) för perioden och -15 mkr (-0)för kvartalet. Av periodens kostnader är -22 mkr är hänföriga till det pågående arbetet med att etablera Sveafastigheterkoncernen. Moderbolaget ===== SIDA 23 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 ALLMÄN INFORMATION Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”, ”Koncernen”, ”Bolaget”), org nr 559449 - 4329, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Bolaget bildades den 29 augusti 2023 och registrerades vid Bolagsverket 21 september 2023. Koncernen etablerades den 28 juni 2024 då samtliga dotterföretag förvärvades från närstående bolag. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm. Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år om inte annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget har i samband med bildandet av koncernen övergått till ”RFR 2 Redovisning för juridiska personer” (RFR 2). Övergången till RFR 2 medförde inga effekter. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. De finansiella rapporterna för jämförelseperioderna i denna delårsrapport utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. För delårsperioden är de finansiella rapporterna upprättade på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning då den legala koncernen är etablerad per 30 juni 2024. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker återfinns på sidorna 9-24 i prospektet som publicerades den 7 oktober 2024 i samband med bolagets notering på Nasdaq First North Premier Growth Market. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till utgången av 2026 med ett årsarvode om 52,5 mkr. Under perioden har avtalet genererat 48 mkr i intäkter som redovisas som övriga förvaltningsintäkter. Svefastigheter har haft räntekostnader till ägare om 166 mkr under perioden. Under fjärde kvartalet har samtliga skulder till ägare återbetalats. 23 (30) Övrig information ===== SIDA 24 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 Stockholm den 19 februari 2025 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Jenny Wärme Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen. 24 (30) Styrelsens försäkran ===== SIDA 25 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 ANTAL FASTIGHETER, ST Antalet fastigheter vid periodens utgång. ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. BRUTTOAVKASTNING, % Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Bedömt hyresvärde i relation till investering. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över perioden. HYRESINTÄKTER, KR Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden. 25 (30) Definitioner ===== SIDA 26 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter, obligationer samt skulder till ägare. RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för perioden. 26 (30) Definitioner ===== SIDA 27 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 27 (30) BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Nettoskuld 11 838 12 411 Förvaltningsfastigheter 28 140 24 786 Belåningsgrad, % 42 50 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287 Fastighetskostnader -500 -441 -136 -130 Driftnetto 860 685 215 157 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Driftnetto 860 685 215 157 Fastighetsadministration -102 -64 -27 -19 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 758 622 188 138 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Resultat före skatt -1 019 -5 061 336 -734 Värdeförändring finansiella instrument 40 57 -103 -8 Värdeförändringar och skatt joint venture -49 323 - 35 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 -195 631 Upplösen/nedskrivning goodwill 0 24 - - Förvaltningsresultat 160 47 39 -75 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 14 844 13 205 Återläggning av derivat -7 -1 Återläggning av uppskjuten skatt 1 062 1 031 Långsiktigt substansvärde, mkr 15 898 14 235 Antal stamaktier 200 000 000 25 000 Substansvärde per aktie, kr 79,49 n/a NETTOSKULD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 146 12 727 Likvida medel 308 316 Nettoskuld 11 838 12 411 RESULTAT PER AKTIE, KR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Periodens resultat, mkr -1 125 n/a 256 n/a Genomsnittligt antal aktier 138 054 795 n/a 200 000 000 n/a Resultat per aktie, kr -8,15 n/a 1,28 n/a Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 138 054 795 n/a 200 000 000 n/a Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a 1,28 n/a RÄNTEBÄRANDE SKULD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 10 421 8 393 Obligationslån 1 683 - Skulder till ägare - 4 334 Återläggning av uppläggningsavgifter 42 0 Räntebärande skuld 12 146 12 727 Härledning av nyckeltal ===== SIDA 28 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 28 (30) RÄNTENETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-10-01 2023-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 5 -78 Räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 -98 -68 Räntenetto -483 -455 -93 -146 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsresultat 160 47 Återläggning av poster av engångskaraktär 61 - Återläggning av räntenetto 483 455 Summa 704 502 Räntenetto -483 -455 Ränta på efterställda lån till ägare 166 247 Leasingkostnader 4 2 Summa -314 -207 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 SKULDKVOT Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 146 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 602 503 Skuldkvot, ggr 20 25 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 146 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 869 600 Skuldkvot, ggr 14 21 SOLIDITET Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 14 844 13 205 Balansomslutning 29 082 31 526 Soliditet, % 51 42 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Hyresvärde 1 594 1 260 Kontrakterade årshyror 1 508 1 189 Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-12-01 2023-12-31 Driftnetto 860 685 215 157 Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287 Överskottsgrad, % 63 61 61 55 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2024-10-01 2024-12-31 2023-12-01 2023-12-31 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 758 622 188 138 Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287 Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 56 55 53 48 ===== SIDA 29 ===== SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 FINANSIELL KALENDER Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13 Årsredovisning publiceras vecka 15, 2025 Årsstämma 2025-05-20 Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20 Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07 KONTAKTUPPGIFTER Kristel Eismann Finans- och IR chef ir@sveafastigheter.se Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter Ab (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 07 .30 CET . INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION VD Erik Hävermark presenterar bokslutskommunikén i en webb- sändning/telefonkonferens den 19 februari 2025 kl. 09.00 lokal tid Stockholm. Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen- tationen finns möjlighet att ställa frågor. För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntli- ga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferen- sen. T elefonkonferens: https:/ /conference.inderes.com/teleconfe- rence/?id=5008503 För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/ q4-report-2024/register Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb- sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida efter presentationen. 29 (30) Investerarinformation ===== SIDA 30 ===== 16 (32) SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024 info@sveafastigheter.se 0200-22 72 00