===== SIDA 1 ===== 2023 Årsredovisning Swedish Logistic Property AB Vi förvärvar, förädlar och förvaltar logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. ===== SIDA 2 ===== 32 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 INNEHÅLL Innehåll SLP I KORTHET 4 ÅRET I KORTHET 6 VD HAR ORDET 8 VERKSAMHETEN 11 Affärsidé, målsättningar och affärsmodell 12 Fastighetsbestånd 15 Projekt 18 Förvaltning och hyresgäster 22 Finansiering 26 Värdering 29 Organisation 30 MARKNAD OCH TRENDER 33 HÅLLBARHET 39 Om SLP:s hållbarhetsarbete 40 Hållbarhetsstyrning 40 En hållbar affärsmodell 42 Medlemskap, initiativ och nätverk 43 Intressentdialog och väsentlighetsanalys 44 Vårt Ansvar – hållbarhetsramverk 46 Planeten 47 Människan 56 Affären 62 EU-taxonomin 64 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 66 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 67 Nyckeltal 73 Finansiella rapporter koncernen 74 Finansiella rapporter moderbolaget 78 Noter 82 Årsredovisningens undertecknande 103 Revisionsberättelse 104 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET 108 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 109 ERSÄTTNINGSRAPPORT 121 RISKER OCH RISKHANTERING 123 AKTIEN OCH ÄGARE 127 DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER 129 ”Året har präglats av hög aktivitet och fortsatt lönsam expansion. ” Tommy Åstrand, vd SLP:S ÅRSREDOVISNING 2023 SLP – Swedish Logistic Property AB – redovisar koncernens finansiella och icke-finansiella information i en gemensam årsredovisning. SLP:s legala årsredovisning inkluderar för- valtningsberättelse och finansiella rapporter, sidorna 67-103. SLP:s hållbarhetsredovisning omfattar sidorna 39-65. Ut - gångspunkten för lämnad hållbarhetsinformation är de frågor som identifierats som väsentliga mot bakgrund av genomförd väsentlighetsanalys, då SLP inte omfattas av några lagkrav gällande hållbarhetsredovisning. Den svenska versionen, påskriven av styrelsen eller ge- nom European Single Electronic Format (ESEF), är original- version. Årsredovisningen i ESEF är publicerad på bolagets webbplats, slproperty.se. Fastigheten Grusbädden 1 i Helsingborg. ===== SIDA 3 ===== KAPITEL Avsnitt 3SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 4 ===== 54 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 SLP I KORTHET INNEHÅLL AFFÄRSIDÉ y SLP ska förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. AFFÄRSMODELL y SLP arbetar, med egen personal, utifrån fem strategiområden: förvärv, förädling, förvaltning, finansiering och hållbarhet. SLP i korthet Vi förvärvar, förädlar och förvaltar logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Finansiering Attraktiva logistikfastigheter Hållbarhet Förvärv Förädling Förvaltning MÅLSÄTTNINGAR y Generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ök- ning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent. 98 fastigheter 6,4 år återstående hyrestid 53% hållbar finansiering 964 tkvm uthyrningsbar yta 25% miljöcertifierad uthyrningsbar yta 652 mkr kontrakterad årshyra 14,2 MW installerad effekt i solcellsanläggningar 94,6% ekonomisk uthyrningsgrad 10 114 mkr förvaltningsfastigheter ===== SIDA 5 ===== 5SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 SLP I KORTHET FYRA SKÄL ATT INVESTERA I SLP Stabil verksamhet och bevisad tillväxtförmåga SLP:s affärsmodell har sedan bolagets start skapat en stabil verksamhet med starka kassaflöden, långa hyresavtal och stabil finansiering. SLP har även en bevi- sad förmåga att skapa stark tillväxt i både förvaltningsresultat och substansvärde. Hållbar affärsmodell SLP:s affärsidé är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Värdetillväxt skapas genom löpan- de förädling av fastigheter i Sveriges vikti- gaste logistikpunkter. Förädlingen leder även till hållbara tillgångar med hållbar finansiering och optimerat driftsnetto. Kompetent organisation SLP:s specialistkompetens och erfarenhet ger bolaget och bolagets hyresgäster de bästa förutsättningarna för att utveckla sina verksamheter. SLP är en partner som tar ansvar över tid och därmed kan skapa värden för såväl hyresgäster som för bola- get och dess aktieägare. Långsiktiga relationer SLP är fokuserade på att vara en stabil och långsiktig partner till våra hyresgäster. Bo- laget har en lång hyresduration, stabil ut- hyrningsgrad och hyresgäster med verk- samhet inom flera olika sektorer. Orter där SLP äger en eller flera fastigheter per 2023-12-31 INNEHÅLL ===== SIDA 6 ===== 776 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 ÅRET I KORTHET HYRESINTÄKTER, DRIFTSNETTO OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkterna ökade med 42 procent och uppgick till 585 mkr. Driftsnettot ökade med 49 procent och uppgick till 487 mkr. Förvaltningsresultatet ökade med 36 pro- cent och uppgick till 303 mkr. ÅRETS RESULTAT Resultat per aktie efter utspädning upp- gick till 1,55 kr. SUBSTANSVÄRDE (NAV) OCH VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Substansvärdet (NAV) per aktie efter ut- spädning ökade under året med 15 pro- cent och uppgick till 25,26 kr. Värdeför- ändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 236 mkr. Detta trots att det genomsnittliga direktavkastningskravet i den externa värderingen ökat med 30 baspunkter från 5,6 procent vid årets in- gång till 5,9 procent vid årets utgång. TRANSAKTIONER 12 fastigheter har förvärvats och tillträtts med en total uthyrningsbar yta om 223 tkvm och ett fastighetsvärde om 1 504 mkr. PROJEKT SLP har tecknat avtal om och påbörjat sitt hittills största nybyggnationsprojekt om 61,5 tkvm i Hallsberg, med ett 15-årigt hyresavtal med Ahlsell Sverige. Vid årets utgång uppgick den tillkommande uthyr- bara ytan i tre större pågående projekt till 81,8 tkvm och 15,5 tkvm har färdig- ställts under året i tre större projekt. NYEMISSION Bolaget har under året genomfört två riktade nyemissioner av 22 miljoner res - pektive 20 miljoner B-aktier. De båda nyemissionerna har genomförts till en premie mot substansvärdet om 12 res - pektive 14 procent vid tidpunkten och sammanlagt tillfört bolaget 1 100 mkr före emissionskostnader. HÅLLBARHET SLP har haft ett fortsatt högt tempo i hållbarhetsarbetet med ny hållbarhets - policy och antagna målsättningar. Un- der året har bolaget certifierat sina för - sta fastigheter enligt BREEAM In-Use samt varit först i branschen med certi- fiering enligt NollCO2. Vid årets utgång uppgick den totala miljöcertifierade ytan till 25 procent och installerad ef - fekt i solcellsanläggningar till 14,2 MW. Andelen hållbar finansiering uppgick till 2 598 mkr motsvarande 53 procent av låneportföljen. Året i korthet Trots ett turbulent år med fortsatt utmanande omvärldsklimat kan SLP konstatera en positiv finansiell och operationell utveckling. Fastighetsportföljens uthyrningsbara yta ökade med 30 procent till 964 tkvm och fastigheternas marknadsvärde ökade med 24 procent till 10 114 mkr. Substansvärdet (NAV) per aktie efter utspädning ökade under året med 15 procent och uppgick till 25,26 kr vid årets utgång. INNEHÅLL ===== SIDA 7 ===== 7SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 7 ÅRET I KORTHET Fastigheten Ametisten 7 i Helsingborg. 2022 jan–dec 12 mån Nyckeltalsöversikt 2021 jan–dec 12 mån 2020 jan–dec 12 mån 2018 nov – 2019 dec 14 mån Förvaltningsfastigheter, mkr Hyresintäkter, mkr Tillväxt i substans- värde (NAV) per aktie efter utspädning, % Tillväxt i förvaltnings- resultat per aktie efter utspädning, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 6 498 268 65 140 55,1 4,0 8 133 411 21 29 49,6 3,9 3 352 96 97 906 53,9 4,9 774 19 - - 27,0 3,0 INNEHÅLL 2023 jan–dec 12 mån 10 114 585 15 20 41,7 2,9 ===== SIDA 8 ===== 98 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VD-ORD Positionerade för fortsatt lönsam expansion Hyresintäkterna ökade med 42 procent under året och förvalt- ningsresultatet med 36 procent jämfört med föregående år. Vi fort- sätter att växa och kan uppvisa en positiv underliggande nettout- hyrning och värdeförändring i våra fastigheter. Vi fortsätter även att förvärva förädlingsbara fastigheter i strategiska logistiklägen, vilket medfört en ökning av vårt bestånd om 223 tkvm med ett årligt hy- resvärde om ca 158 mkr sedan ingången av året. Vi kan konstatera att vår affärsmodell levererar och att vi kontinuerligt flyttar fram våra positioner vilket skapar framtida möjligheter för ett hållbart värdeskapande. Genom de två emissionerna som vi har genomfört med premie mot NAV under året har vi dels kunnat fortsätta att expandera via förvärv samt ta oss an allt större nybyggnadsprojekt, och dels möjliggöra för fler framtida förvärv. På så sätt har vi kunnat ytterligare stärka vår position som en långsiktig, stabil och pålitlig partner avseende attraktiva logistikfastigheter. Positiva värdeförändringar och fortsatt stark efterfrågan Trots att avkastningskravet i den externa värderingen ökat med 30 baspunkter under året till nuvarande 5,9 procent har vi leve- rerat positiva värdeförändringar varje kvartal. Detta tack vare hyresökningar, positiv nettouthyrning, förvärv, investeringar och förlängd hyresduration. Det är ett bevis på att vårt arbete är framgångsrikt och ger resultat samt att vår strategi och affärs- modell levererar. Vi ser en fortsatt stark efterfrågan på logistikytor och vi har under året förlängt eller utökat samarbetet med en rad befintli- ga hyresgäster samt etablerat flera nya kundrelationer. Vi har attraktiva fastigheter och våra kunder vet att vi har ambitiösa hållbarhetsmål och att vi är måna om att investera i hållbara energilösningar. Vi har även många befintliga kunder som vill växa med oss och som förlängt sina hyresavtal vilket visar på vår förmåga att möta de ökande behoven inom branschen. Vid årets utgång uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95 procent, och den genomsnittliga hyresdurationen till 6,4 år vilket var högre än vid ingången av året. Vårt hittills största nybyggnationsprojekt Vi har under året tillträtt en fastighet i Hallsberg om 280 000 kvm. Fastighetsförvärvet offentliggjordes i slutet av juni och är vårt största nybyggnationsprojekt hittills med ett totalt bedömt transaktionsvärde om ca 800 mkr och en årshyra om ca 50 mkr. Här har ett 15-årigt hyresavtal tecknats med Ahlsell Sverige av- seende en miljöcertifierad nybyggnation som beräknas slutföras december 2024 omfattande ca 60 000 kvm. Nybyggnationen visar även vår vilja och finansiella förmåga att investera i denna typ av projekt. Vi ser fram emot att se detta projekt ta form och bidra till en ännu starkare närvaro på marknaden. Aktiv förvärvsstrategi Genom vår aktiva förvärvsstrategi har vi genomfört 8 förvärv un- der året och vi har, som en större och finansiellt stabil aktör, kun- nat dra fördel av de möjligheter som uppkommit till följd av de försämrade makroekonomiska förutsättningarna. Även framöver Bevisad affärsmodell och framflyttade marknadspositioner Trots ett utmanande marknadsklimat, med många utmaningar för fastighetsbranschen i stort, präglades året för SLP av hög aktivitet och fortsatt lönsam expansion. Vi har framgångsrikt genomfört ett flertal förvärv, förlängt en rad avtal med befintliga hyres- gäster, etablerat många nya kundrelationer och kraftigt ökat vår andel hållbar finansie- ring. Dessutom har vi påbörjat flera större nybyggnadsprojekt, bland annat vårt största hittills, där en miljöcertifierad byggnad om 61 500 kvm kommer att färdigställas i Hallsberg för Ahlsell till kommande årsskifte. Genom värdeskapande investeringar och förvärv har förvaltningsresultatet per aktie ökat med 20 procent och tillväxten i sub- stansvärde per aktie ökat med 15 procent. Den finansiella utvecklingen under året bekräf- tar att vår strategi och affärsmodell levererar och att vi skapar värde för såväl hyresgäster som aktieägare liksom samhället i stort genom vårt intensifierade fokus på hållbarhet. INNEHÅLL ===== SIDA 9 ===== 9SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VD-ORD ser SLP stora möjligheter att genomföra attraktiva och föräd- lingsbara förvärv, då vi bedömer att efterfrågan på logistikytor i attraktiva lägen är fortsatt god. I syfte att kunna expandera och samtidigt bibehålla en ba- lanserad finansiell riskprofil har vi under året beslutat om två ny- emissioner. I maj respektive november genomförde vi riktade ny- emissioner om vardera 550 mkr. Emissionernas syfte är att finan- siera nya investeringar i fastighetsförvärv samt projektutveckling och genom detta skapa fortsatt tillväxt per aktie i såväl förvalt- ningsresultat som substansvärde i linje med bolagets strategi och övergripande mål. Stark finansiell ställning och ökad andel gröna lån Vårt nära och långsiktiga samarbete med befintliga banker, och att vi endast har säkerställd bankfinansiering, bidrar till att vi har en stabil finansiell grund att stå på. Vid årets utgång hade vi en kassa på 677 mkr, ej utnyttjade kreditramar om ca 1 300 mkr och en belåningsgrad om 41,7 procent. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,9 gånger. Detta ger oss en finansiell handlingsfrihet att fortsätta vår tillväxtresa med investeringar i befintligt be- stånd samt fortsatta att expandera på den inslagna vägen med fler förädlingsbara förvärv. För SLP är det naturligt att följa utvecklingen inom hållbar - het och investera långsiktigt för att skapa ett hållbart fastig- hetsbestånd. Vårt arbete med att löpande energieffektivisera och miljöcertifiera fastigheter och på så sätt minska vårt kli- matavtryck har resulterat i att vår andel hållbara lån kontinu- erligt ökar. Vid perioden utgång uppgår andelen till 53 pro- cent av befintlig låneportfölj att jämföra med 41 procent vid ingången av året. Genom att integrera hållbarhet i vår affärs - modell och aktivt arbeta med att förbättra hållbarhetspre- standan i vårt bestånd är vi på god väg mot vårt långsiktiga mål om att nå 70 procent hållbar finansiering år 2025. Det största bidraget till miljömässigt hållbar utveckling görs genom att våra fastigheter optimeras via minskad energiförbrukning, ökad andel förnybar energi och ett miljöcertifierat fastighets - bestånd. Vi har bland annat minskat vår energiförbrukning i jämförbart bestånd med 19 procent över två år. Stort engagemang bland medarbetare Vi ser ett stort engagemang hos vår personal och samtliga medarbetare har under året investerat i av årsstämman beslu- tat incitamentsprogram vilket är väldigt roligt samtidigt som programmet bidrar till att företaget behåller kompetent perso- nal och främjar långsiktig tillväxt. Våra medarbetare är vår mest värdefulla tillgång, och det har varit glädjande att se hur alla har bidragit till att nå vad vi har uppnått idag. Jag vill ut- trycka min tacksamhet till alla mina kollegor, vare sig de har varit en del av SLP under en längre tid eller nyligen har anslutit sig till bolaget. Bevisad affärsmodell och gediget kunnande Sammantaget är SLP rätt positionerade för att fortsätta vara en aktiv part i den svenska marknaden för logistikfastigheter, en del av fastighetsmarknaden som kännetecknas av stabilitet och långsiktighet. Vi har en bevisad affärsmodell som under året ska- pat värdeökningar trots ökande avkastningskrav. Våra medarbe- tare har den kompetens och drivkraft som krävs, och med detta i kombination med finansiella muskler kommer SLP att kunna skapa god avkastning till våra aktieägare i såväl det korta som långa perspektivet. Malmö i april Tommy Åstrand, vd INNEHÅLL ===== SIDA 10 ===== 1110 KAPITEL Avsnitt SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 11 ===== FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL Avsnitt 11SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Verksamheten ===== SIDA 12 ===== 1312 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Affärsidé, målsättningar och affärsmodell Affärsidé, målsättningar och affärsmodell AFFÄRSIDÉ SLP ska förvärva, förädla och förvalta lo- gistikfastigheter med hållbarhet i fokus. MÅLSÄTTNINGAR % 0 30 60 90 120 150 2023202220212020 906 97 140 65 29 20 1521 Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, exkl noteringskostnader Tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR 0 10 20 30 40 50 60 20232022202120202019 3,0 4,9 2 7,0 55,8 53,9 55,1 49,6 4,0 3,9 43,7 2,9 41,7 47, 2 38,1 3 7,0 Räntetäckningsgrad, exkl. noteringskostnader, ggr Belångingsgrad, % Soliditet, % INNEHÅLL PLANETEN Mål: 100% certifierad nyproduktion. Utfall: 100% Mål: 50% av uthyrningsbar yta ska vara utrustad med laddinfra- struktur för personbilar 2025. Utfall: 50% Mål: Installerad effekt i solcells- anläggningar på fastigheter ska uppgå till minst 15 MW 2025. Utfall: 14,2 MW Mål: 50% av uthyrningsbar yta ska vara miljöcertifierad 2025. Utfall: 25% MÄNNISKAN Mål: > 45 eNPS Utfall: 98 Mål: Jämställda yrkeskategorier med en 40/60-procentig könsfördelning 2025. Utfall: Styrelse: 43% kvinnor och 57% män Koncernledning: 37% kvinnor och 67% män Övriga anställda: 33% kvinnor och 67% män AFFÄREN Mål: Samtliga väsentliga leverantörer ska följa vår uppförandekod. Utfall: 100% Mål: 70% hållbar finansiering 2025. Utfall: 53% MÅLSÄTTNING Generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent. Finansiella riskbegränsningar Övergripande begränsas SLP:s finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar bolagets kort- och långsik- tiga kapitalförsörjning. För att uppnå en sund kapitalstruktur och ett stabilt kassa- flöde uppställs följande finansiella riskbe- gränsningar: y Räntetäckningsgrad om lägst 2,5 gånger y Långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent y Soliditet om lägst 35 procent De finansiella riskbegränsningarna är revi- derade från 2024, se avsnitt ”Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut”. Hållbarhetsmål Från och med 2023 arbetar SLP utifrån nya hållbarhetsmål. Nedan presenteras ett urval av bolagets hållbarhetsmål och utfall. För samtliga hållbarhetsmål, utfall och definitioner, se avsnitt ”Hållbarhet”. ===== SIDA 13 ===== 13SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Affärsidé, målsättningar och affärsmodell Förvärv Genom att förvärva fastigheter och byggrätter växer bolagets fastighetsbe- stånd. SLP riktar in sig på fastigheter med strategiska kommunikationslägen och goda utbyggnads- och utvecklingsmöj- ligheter. Det är också viktigt att fastighe- terna är flexibla och attraktiva, även för framtidens behov. Förvärven är inriktade på bebyggda fastigheter och mark. Ägarnas och orga- nisationens stora kontaktnät och erfaren- het från branschen möjliggör snabba och flexibla förvärvsprocesser samt gynnsam- ma affärer varav merparten inte äger rum på den öppna marknaden. Förädling SLP:s förädling karaktäriseras av optime- ring av fastigheternas driftsnetto, hyres - gästanpassningar i nära samarbete med hyresgästen och miljöcertifiering av fastigheterna. Driftsnettot optimeras ge- nom uthyrning av vakanta ytor, omför- handling och förlängning av hyresavtal samt genom energieffektivisering. Hyres - gästanpassnings- och energioptime- ringsprojekt drivs av SLP:s projektledare i samråd med bolagets egna förvaltare. Även bolagets nyproduktion drivs av SLP:s egna projektledare. För SLP är det viktigt att med egen personal kunna för - ädla sina fastigheter och skapa lösning- ar som är bra både för hyresgästen, SLP och för miljön. Förvaltning SLP:s förvaltning karaktäriseras av ett långsiktigt perspektiv för såväl fastigheten som hyresgästen. SLP vill ha en aktiv kunddialog med fokus på värdeskapan- de för båda parter. Detta uppnås ge- nom professionalitet och korta besluts - vägar samt genom nytänkande och ett lösningsorienterat förhållningssätt. SLP:s förvaltare har den dagliga kontakten med hyresgästerna. För att ge bästa möjliga service till hyresgästerna upp- handlas fastighetsskötare och drifttekni- ker av samarbetspartners och det görs lokalt på de orter där bolagets fastighe- ter är placerade. SLP:s hyresgäster ska alltid känna sig trygga med att SLP finns nära tillhands och tillgodoser behov, detta så att hyresgästerna kan fokusera på sin kärnverksamhet. Finansiering Bolaget säkerställer en långsiktig kost- nadseffektiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld. Övergripande begränsas SLP:s finansiella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tid tryggar bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Som en förlängning av att verksamheten bedrivs hållbart ges möjlighet till hållbar finansiering, vilket innebär bättre finansieringsvillkor. Bola- get har för närvarande enbart säker- ställd bankfinansiering. Hållbarhet SLP har en hög ambition rörande hållbar- het och ansvarsfullt arbete utifrån miljö- mässiga och sociala aspekter. Vi ser håll- barhet som en integrerad del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Grunden för SLP:s hållbarhetsarbete är koncernens affärsidé, uppförandekod och övriga styrdokument samt vår hållbar- hetspolicy och hållbarhetsramverk med målsättningar. Genom att integrera håll- barhet ska vi skapa värde för våra intres- senter både nu och på lång sikt. AFFÄRSMODELL SLP arbetar, med egen personal, utifrån fem strategiområden: förvärv, förädling, förvaltning, finansiering och hållbarhet. Nedan beskrivs arbetet inom de fem strategiområdena närmare. Finansiering Attraktiva logistikfastigheter Hållbarhet Förvärv Förädling Förvaltning INNEHÅLL ===== SIDA 14 ===== 1514 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Affärsidé, målsättningar och affärsmodell HISTORIK 2018 SLP grundades i Malmö under senhösten 2018 av Erik Selin, Greg Dingizian, Peter Strand och Mikael Hofmann. 2019 I mars 2019 köpte SLP sina första fastighe- ter. SLP förvärvade under året bland an- nat Nettos före detta centrallager i Fal- kenberg, med en uthyrningsbar yta på ca 24 tkvm och ett utmärkt logistikläge direkt vid E6. SLP förvärvade under året totalt 11 fastigheter i Skåne, Halland och Småland. Personal anställdes och kontor etablera- des. Under året påbörjades även SLP:s för- sta nybyggnationsprojekt om 14,3 tkvm. 2020 SLP fortsatte att expandera och året präglades av en mycket stark tillväxt. Bo- lagets fastighetsvärde ökade under året med mer än 300 procent. Tillväxten skedde genom ett stort antal transaktio- ner, bland annat förvärvet av Bergen- dahls centrallager i Hässleholm. Genom transaktionen blev familjen Bergendahl ny delägare i SLP. Ytterligare en milstolpe under året var förvärvet av 25 attraktiva logistikfastigheter i Malmöområdet från Norama Real Estate AB. 2021 Under 2021 fortsatte SLP att vidareutveck- la sitt fastighetsbestånd. Det skedde dels genom insatser för att optimera fastighe- ternas kostnader och dels genom ett stort antal nyuthyrningar. Därutöver påbörjade SLP sin planerade Stockholmsexpansion samt vägen mot en notering på Nasdaq Stockholm. Under fjärde kvartalet genom- fördes bolagets första förvärv, om 11 fastig- heter, i Stockholmsområdet. Bolaget för- värvade under året totalt 25 fastigheter. 2022 Bolaget förvärvade under 2022 ytterliga- re 17 fastigheter. I mars inleddes handel av bolagets B-aktier på Nasdaq Stock- holm och det offentliga erbjudandet att teckna nyemitterade B-aktier motsvaran- de 750 mkr blev kraftigt övertecknat. Vi- dare anställde bolaget Viktoria Wöhl som ansvarig för bolagets hållbarhetsarbete. På kort tid blev hållbarhetsarbetet en in- tegrerad del av SLP:s verksamhet och i den nya funktionen som hållbarhetsan- svarig har Viktoria bidragit till att samord- na och leda bolagets hållbarhetsinitiativ. 2023 Trots ett utmanande omvärldsklimat har SLP:s tillväxtresa fortsatt med ett starkt år såväl operationellt som finansiellt. Under året har 12 fastigheter förvärvats med en uthyrningsbar yta om 223 tkvm och bola- get har påbörjat sitt hittills största ny- byggnadsprojekt om 61,5 tkvm åt Ahlsell i Hallsberg. SLP har genomfört två riktade nyemissioner som tillfört 1 100 mkr och yt- terligare stärkt bolagets finansiella ställ- ning. Nya hållbarhetsmål och -policy har antagits vilket bidragit till att SLP har ta- git ytterligare kliv i hållbarhetsarbetet. INNEHÅLL ===== SIDA 15 ===== 15SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd SLP:s fastigheter är strategiskt belägna på attraktiva logistiklägen i Sverige. Bolagets fastighetsbestånd omfattar både stora moderna logistikanläggningar och mindre fastigheter som är optimala för citylogistik. Vid årets utgång omfattade fastighets - beståndet 98 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 964 tkvm, inklusive pågående nybyggnationsprojekt. I syfte att presentera skillnader i fastighetsbeståndets karaktär i enlighet med affärsidén att förvärva, förädla och förvalta fastigheter delar vi in fastighetsbeståndet i Förvaltning, Förädling, Projekt samt Byggrätter. FÖRVALTNING Här ingår de fastigheter som i huvudsak är färdigutvecklade och därmed genererar ett stabilt kassaflöde. FÖRÄDLING Här ingår de fastigheter som karaktäriseras av värdeskapande potential. Det kan till exempel innefatta stora vakanser, hyrespo- tential samt möjlighet till kostnadssänkande åtgärder. PROJEKT För att skapa attraktiva logistikfastigheter genomförs löpande projekt i form av nybyggnation samt hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnation. Läs mer under avsnittet ”Projekt”. BYGGRÄTTER Genom att förvärva fastigheter som även inkluderar byggrätter samt genom att nyttja byggrätter i befintligt bestånd tillförs ytterligare uthyrningsbara ytor. Läs mer under avsnittet ”Projekt”. FASTIGHETSBESTÅND Fastighetskostnader inkl. fastighetsadmin.Antal fastig- heter Uthyrbar yta tkvm Fastighetsvärde Hyressvärde Uthyrnings- grad, % Hyresintäkter Driftsnetto Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm Förvaltning 55 422 5 045 11 920 340 803 99,0% 337 803 39 91 298 704 Förädling 41 460 4 557 9 900 349 759 90,3% 315 785 64 139 251 546 SUMMA 96 883 9 602 10 868 689 780 94,6% 652 794 102 116 549 622 Pågående projekt 2 82 399 4 874 Byggrätter 113 TOTALT 98 964 10 114 10 488 Se vår hemsida (https:/ /slproperty.se/fastigheter/vara-fastigheter) för en fullständig fastighetsförteckning. Tabellen nedan presenterar fastighetsbeståndets fördelning enligt denna kategorisering och dess aktuella intjäningsförmåga vid årsskiftet. INNEHÅLL ===== SIDA 16 ===== 1716 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Fastighetsbestånd TRANSAKTIONER Under 2023 har 9 transaktioner genom- förts, varav 8 förvärv och en försäljning. Transaktionerna har medfört en ökning av den uthyrningsbara ytan med 223 tkvm. Fastighetsbeståndet har genom förvärven koncentrerats geografiskt samt vad gäller projektpotential med ett flertal nya bygg- rätter i anslutning till befintliga byggnader. Förvärv Under 2023 förvärvade och tillträdde SLP 12 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 223 tkvm. Under första kvartalet förvärvades ett markområde i ett attraktivt logistikläge i Landskrona där SLP uppför en logistik- fastighet med en årshyra om ca 3,1 mkr. SLP förvärvade även en fullt uthyrd logis- tikfastighet i Helsingborg där årshyran, som är fullt indexreglerad, uppgår till 8,5 mkr. Under mars förvärvades en fullt ut- hyrd logistikfastighet i Nyköping med ett 10-årigt triple net-avtal med Hedin Parts and Logistics AB. Årshyran uppgår till 28,0 mkr och är fullt indexerad. Under andra kvartalet förvärvades en portfölj om fyra logistikfastigheter av Ny- fosa med en uthyrningsbar yta om 48,6 tkvm och en fullt indexerad årshyra om 30,2 mkr. Under kvartalet tecknades även avtal om att förvärva en fastighet om 280 tkvm i Hallsberg där en miljöcertifie- rad nybyggnation om 60 tkvm uppförs med ett 15-årigt hyresavtal med Ahlsell. Under tredje kvartalet påbörjade SLP sitt största nybyggnationsprojekt hittills i och med tillträdet av fastigheten i Halls- berg. SLP tillträdde även en fastighet i Vaggeryds kommun, på Stigamo Södra, där en nybyggnation om 18,1 tkvm upp- förs åt Dachser Sweden med ett 15-årigt internationellt triple net-avtal. Under fjärde kvartalet förvärvade SLP, i samma transaktion, två fastigheter i Mal- mö och Helsingborg med en genomsnitt- lig hyresduration om 14 år. Fastigheterna är fullt uthyrda med en total uthyrnings- bar yta om 18,5 tkvm och ett hyresvärde om ca 21 mkr. SLP förvärvade även en fullt uthyrd förädlingsbar fastighet i Borås med en uthyrningsbar yta om 7,2 tkvm med betydande potential för ytterligare byggnation samt tecknade avtal om yt- terligare ett förvärv i Katrineholm, ett ny- byggnationsprojekt om 11 tkvm med ett 15-årigt hyresavtal med Seafrigo. Trans- aktionen och tillträde är villkorat av att bygglov erhålls och att markköpet från Katrineholms kommun godkänns. Förvär- vet återspeglas därmed inte i några siff- ror, då tillträde skedde efter årets utgång. Avyttringar Under året har del av marken på fastig- heten Stenkrossen 4 i Hässleholm av- styckats och frånträtts till en köpeskilling om 9,3 mkr vilket medfört en realiserad värdeförändring om ca 5 mkr. 9 Antal transaktioner 223 tkvm Förvärvad uthyrningsbar yta 158 mkr Hyresvärde förvärvade fastigheter TRANSAKTIONSVOLYM OCH ANTAL TRANSAKTIONER mkr -500 0 500 1000 1500 2000 2500 506 2 043 2 171 1 288 1 504 9 –144 –9 Transaktionsvolym förvärv, mkr Antal transaktioner, st Transaktionsvolym försäljningar mkr 0 5 10 15 20 20232022202120202019 11 8 15 13 INNEHÅLL TRANSAKTIONER Fastighet Transaktion Ort Till-/ frånträdesdatum Hyrsvärde, mkr Uthyrningsbar yta, tvkm Pedalen 21 Förvärv Landskrona 2023-01-09 3,1 3,5 Grusbädden 1 Förvärv Helsingborg 2023-01-31 8,5 10,2 Arnö 4:1 Förvärv Nyköping 2023-03-24 28,0 55,0 Torbornahögen 3, Hedenstorp 2:1, Holmögadd 4, Storbådan 5. Förvärv Helsingborg, Jönköping, Malmö 2023-04-20 30,2 48,6 Stödstorp 2:22 Förvärv Vaggeryd 2023-08-14 13,7 18,1 Signalen 5 Förvärv Hallsberg 2023-09-07 47,9 61,5 Del av Stenkrossen Försäljning Hässleholm 2023-09-01 0,0 0,0 Hyllinge 36:275, Flygledaren 6 Förvärv Helsingborg, Malmö 2023-10-31 21,0 18,5 Stormen 1 Förvärv Borås 2023-11-17 5,9 7, 2 TOTALT 158,3 222,6 ===== SIDA 17 ===== 17SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN FastighetsbeståndINNEHÅLL I samband med transaktionen tecknades ett 10-årigt triple net-avtal med Hedin Parts & Logistics, ett dotterbolag inom Hedin Group. Fastigheten är uppförd 1976 och nytt- jas idag som Hedingruppens centrallager. Efter tillträdet har åtgärder för förädling av fastigheten genomförts i samarbete med hyresgästen. Fastigheten har mo- derniserats genom renovering av fasad samt totalrenovering av kontor. ”Vi är väldigt glada över att få en lång- siktig fastighetsägare som levererar det man lovar. SLP har på kort tid gått från ord till handling både under förvärvsprocessen och efter tillträdet i utvecklingen av fastig- heten. Vi har tillsammans redan genomfört en rad olika förädlingssprojekt i fastigheten och vi ser framför oss ytterligare förädlings- möjligheter i fastigheten tillsammans med SLP. För oss är det viktigt att fastighetsäga- ren är lyhörd, snabbfotad och har de finan- siella musklerna som krävs att kunna ut- veckla de ytor vi hyr så att vi kan fokusera på vår verksamhet och det har SLP”, säger Nicholas Tengelin, CEO på Hedin Parts. TRANSAKTION: Sale and lease back-affär med Hedin Group Under 2023 har SLP fortsatt göra sale and lease back-affärer och affärer off market. En av dessa transaktioner var förvärvet av logistikfastigheten Arnö 4:1 i Nyköping om totalt 55 tkvm. Lokalisering: Nyköping Uthyrningsbar yta: 55 tkvm Certifiering: Pågående certifiering enligt BREEAM In-Use Very Good Bilderna visar den nya fasaden samt kontorslandskapet före och efter moderniseringen. ===== SIDA 18 ===== 1918 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Projekt För att skapa attraktiva logistikfastigheter genomför SLP löpande projekt i form av nybyggnation samt hyresgästanpassningar i form av om-, till- och nybyggnationer. Projekten bedrivs i nära samarbete med våra hyresgäster och vi har alltid ett fokus på långsiktighet och hur vi kan minska vår miljöpåverkan. SLP har som mål att all nyproduktion ska miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande certifieringsmodell och nivå. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT VID ÅRETS UTGÅNG Investering mkr Fastighet Kommun Typ av investering Planerat färdigställande Uthyrbar yta tkvm Hyresvärde mkr Driftsnetto mkr Uthyrnings- grad, % Bedömd Upparbetad Bokfört värde mkr Stödstorp 2:22 Vaggeryd Nybyggnation Q4 2024 18,1 13,7 13,7 100 230 121 147 Signalen 5 Hallsberg Nybyggnation Q4 2024 61,5 47,9 47, 3 100 790 140 217 Grimskaftet 1 Malmö Tillbyggnad Q2 2024 2,2 2,6 2,4 100 37 31 35 TOTALT 81,8 64,3 63,4 100 1 057 292 399 STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2023 Fastighet Kommun Typ av investering Uthyrbar yta tkvm Hyresvärde mkr Driftsnetto, mkr Tveta-Valsta 4:9 Södertälje Nybyggnation 6,5 6,8 6,6 Kronan 4 Landskrona Nybyggnation 5,5 4,0 3,8 Pedalen 21 Landskrona Nybyggnation 3,5 3,1 2,8 TOTALT 15,5 13,9 13,2 Fastigheten Kronan 4 i Landskrona. Nedan redovisas större projekt som var på- gående vid årets utgång samt de projekt som har färdigställts under 2023. Som större projekt definieras projekt över 25 mkr. VERKSAMHETEN Projekt INNEHÅLL ===== SIDA 19 ===== 19SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 TOTALA INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND Utöver större ny-, om- och tillbyggnads- projekt genomförs mindre projekt som är värdeskapande. SLP har under 2023 in- vesterat 465 mkr i befintligt fastighetsbe- stånd varav 249 mkr i större projekt och 217 mkr i övriga investeringar. Investeringar i energieffektivisering Investeringar i energieffektiviserande åt- gärder är en viktig del av såväl SLP:s håll- barhetsarbete som förädlingsarbete av befintliga fastigheter. Energieffektivise- rande investeringar inkluderar till exempel solcellsanläggningar, LED-belysning och fastighetsautomation, vilka under 2023 uppgick till ca 72 mkr. Investeringar i hyresgästanpassningar SLP investerar även i anpassningar åt nya eller befintliga hyresgäster för att skapa effektivare ytor för den verksamhet som ska bedrivas i lokalen, och därmed hyres- gäster som stannar länge. Anpassningar- na planeras för att lokalerna ska vara flexibla både för nuvarande och framtida hyresgäster och kan avse anpassning av befintliga ytor såväl som tillbyggnationer. Under 2023 uppgick investeringar i hyres- gästanpassningar till ca 112 mkr varav merparten avser tillbyggnationer på byggrätter i befintligt bestånd. BYGGRÄTTER Som en del av förädlingsprocessen driver SLP projekt för att skapa nya attraktiva logistikfastigheter. Både genom att nytt- ja byggrätter i befintligt bestånd och för- värva fastigheter som även inkluderar byggrätter kan bolaget tillföra nya uthyr- bara ytor. Per 31 december 2023 värdera- des byggrätter till totalt 113 mkr, vilket motsvarade ca 1 procent av totalt mark- nadsvärde på fastigheterna. Under 2023 initierades ett flertal till- byggnadsprojekt på befintliga fastigheter, däribland en tillbyggnad om 1 250 kvm till Hultafors i fastigheten Mosshaga 7 i Nässjö samt till vår hyresgäst Beulco i Helsingborg (se nedan). I fastigheten Ättehögen 13 i Jönkö- ping har SLP under året investerat i energieffektivisering i form av en sol- cellsanläggning samt nytt värme- och kylsystem. Solcellsanläggningen om 255 kW beräknas producera ca 210 000 kWh per år varav ungefär hälften av tillförd energi används i fastigheten. Energieffektivisering i Ättehögen 13 113 mkr Marknadsvärde byggrätter INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND mkr 0 100 200 300 400 500 20232022202120202019 6 114 210 346 465 Under året har SLP tecknat avtal med Beulco avseende förlängning och utök- ning av befintligt hyresavtal för fastighe- terna Förtennaren 5 och 12 i Helsingborg. Det familjeägda bolaget Beulco Holding har bedrivit sin verksamhet i fastigheter- na sedan 1988. Utökningen av hyresavta- let avser en tillbyggnad om ca 1 000 kvm på en byggrätt på fastigheten. Tillbyggnad åt Beulco i Helsingborg ”Beulco gruppen är specialister på VVS-lösningar och våra framgångar bygger på genuint intresse och enga- gemang för våra kunder. Detta delar vi med ett flexibelt och snabbfotat SLP vilket ger oss trygghet för framti- den. Med större yta på samma adress kan vi investera i fortsatt tillväxt”, säger Mats Sjöström, vd för Beulco. Rendering av byggnaden efter till- byggnationen. VERKSAMHETEN ProjektINNEHÅLL ===== SIDA 20 ===== 2120 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Projekt INNEHÅLL BYGGNADEN UPPFÖRS TILL AHLSELL Hyresavtalet som löper på 15 år, är teck- nat med Ahlsell Sverige, som är en av Öre- broregionens absolut största arbetsgivare. ”Vi har efter en bred och strukturerad process valt att samarbeta med SLP som är ett snabbväxande företag med fokus på att expandera med sina befintliga kunder samt sätta hållbarhet i centrum. Vårt logis- tikcentrum i Hallsberg är sedan länge hjär- tat i Ahlsells svenska verksamhet. Genom dagens avtal kan vi fortsätta att bygga vi- dare på vår framgångsresa genom att ut- veckla och förbättra vårt erbjudande och serva marknaden ännu bättre för ett fort- satt offensivt Ahlsell”, säger Daniel Jo- hansson, Logistikdirektör Ahlsell Sverige. Tillträde av fastigheten skedde under tredje kvartalet och nybyggnationen be- räknas vara färdigställd vid årsskiftet 2024/2025. I och med att fastigheten omfattar hela 280 000 kvm mark ges det även möjlighet till ytterligare tillbygg- nad. Fastigheten kommer vara SLP:s för- sta som är certifierad enligt BREEAM Ex- cellent. ”Detta är SLP:s absolut största projekt hittills, och även ett för hela fastighets - egmentet betydande projekt. Vi har valt att arbeta med ett så kallat ”öppen bok-förfarande”, vilket minimerar vår risk och innebär att vi tillsammans med hy - resgästen kommer att minimera kostna- derna för byggprojektet utan att tumma på kvaliteten. Den slutliga årshyran sätts som en funktion av projektets totala kostnad. Hyresavtalet med Ahlsell mot- svarar närmare 10 procent av hela vårt nuvarande hyresvärde, och kommer kraftigt att förlänga vår genomsnittliga hyresduration”, säger Tommy Åstrand, vd på SLP. PROJEKT: SLP:s hittills största nybyggnationsprojekt SLP har under året tecknat avtal om att förvärva en fastighet om 280 000 kvm i Hallsberg samt tecknat ett 15-årigt hyresavtal avseende en miljöcertifierad nybygg- nation om ca 61 500 kvm. Transaktionsvärdet uppgår till ca 800 mkr vilket innebär att det är SLP:s största nybyggnationsprojekt hittills. Lokalisering: Hallsberg Uthyrningsbar yta: 61,5 tkvm Bedömd investering: 790 mkr Hyresvärde: 47,9 mkr Certifiering: BREEAM Excellent Rendering av byggnaden. ===== SIDA 21 ===== 21SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Projekt GENOMFÖRDA FÖRÄDLINGSÅTGÄRDER En rad förädlingsåtgärder har genomförts varav merparten har bäring på fastighe- tens driftsnetto samtidigt som de medför goda hållbarhetseffekter. Åtgärder som har vidtagits för att minska energiförbruk- ningen inkluderar bland annat tillägg- sisolering av taket, nya ventilationsaggre- gat med hög återvinning, nytt reglersystem som möjliggör nyttjande av den ackumulerade värmen i byggnadens konstruktion, nya termostater på radiato- rer, installation av aerotemprar samt ut- placering av temperaturgivare i delar av ytorna. Det har även installerats nya por- tar till hyresgästen som ett led i att opti- mera värmeförbrukningen. Under året har även installation av en sol- cellsanläggning påbörjats på fastigheten om 499 kW. Anläggningen beräknas pro- ducera ca 390 000 kWh per år varav mer- parten kommer användas i fastigheten. Som ett resultat av nämnda åtgärder har fastigheten erhållit miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use nivå Very Good och befintligt lån har omförhandlats till ett så kallat hållbart lån som innebär en lägre marginal. PROJEKT: Förädling av Romberga 11:4 i Enköping Fastigheten Romberga 11:4 i Enköping förvärvades av SLP i slutet av 2021. Sedan för- värvstidpunkten har ett stort antal åtgärder vidtagits i syfte att förädla fastigheten som nu är mer energieffektiv och miljöcertifierad. Lokalisering: Enköping Uthyrningsbar yta: 11,9 tkvm Certifiering: BREEAM In-Use Very Good Största hyresgäst: Packsize Technologies AB INNEHÅLL ”Projektet i Romberga 11:4 är ett typiskt förädlingscase för SLP med optimerat driftsnetto såväl som hyresgästerna och hållbarhet i fokus” Christian Berglund, Fastighetschef SLP. –19% elanvändning –4% värmeanvändning ===== SIDA 22 ===== 2322 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Förvaltning och hyresgäster FÖRVALTNING SLP:s förvaltning karaktäriseras av ett långsiktigt perspektiv för såväl fastighe- ten som hyresgästen. Aktiv kunddialog SLP strävar efter en aktiv kunddialog med fokus på värdeskapande för båda parter. Detta uppnås genom professionalitet och korta beslutsvägar samt genom nytän- kande och ett lösningsorienterat förhåll- ningssätt. SLP:s förvaltare har den dagli- ga kontakten med sina hyresgäster. För att ge bästa möjliga service till hyresgäs- terna upphandlas fastighetsskötare och drifttekniker av samarbetspartners och det görs lokalt på de orter där fastighe- terna är placerade. SLP:s hyresgäster ska alltid känna sig trygga med att SLP finns nära tillhands och tillgodoser behov, det- ta så att hyresgästerna kan fokusera på sin kärnverksamhet. Som ett led i arbetet har SLP implementerat rollen kommersiell förvaltare. Fokus för våra två kommersiel- la förvaltare är att ytterligare stärka rela- tionerna till våra hyresgäster samt att agera kontaktperson gentemot hyres- gästerna i frågor som rör utvecklings-, ut- hyrnings- och förnyelsearbete. Läs mer om vår nya kommersiella förvaltare Kri- stoffer under avsnittet ”Organisation”. Effektiv och grön förvaltning Att förvalta energieffektiva fastigheter skapar värde för alla och får även stor po- sitiv inverkan på natur och klimat. En viktig del av förvaltningen består av energiana- lys och efterföljande energibesparande åtgärder. Energibesparande åtgärder är även kostnadssänkande, vilket gynnar både SLP och våra hyresgäster. SLP har underhållsplaner för samtliga fastigheter för att säkerställa en långsiktig och aktiv förvaltning. HYRESAVTAL Hyresvärdet för SLP:s hyresavtal uppgick vid årets utgång till 689 mkr. Det motsva- rade ett hyresvärde om 780 kr/kvm. Den kontrakterade årshyran uppgick till 652 mkr vid årets utgång, vilken inkluderar årshyra inklusive tillägg, fastighetsskatt och rabatter. En stor andel av SLP:s hyresavtal är så kallade triple net-avtal som innebär att hyresgästerna själva bekostar fastighets- skötsel och underhåll av fastigheterna. Dessa avtal innebär även att hyresgästen står för kostnader som el, värme, vatten och fastighetsskatt. Övriga hyresavtal är till största del avtal där kostnader för el, värme och vatten vidarefaktureras till hy- resgästen, som ett tillägg utöver hyran. Detta medför att SLP endast i begränsad omfattning påverkas av kostnadsföränd- ringar till följd av ändrad förbrukning eller ändrade priser inom dessa poster. Kontrakt som representerar 42 procent av kontrakterad årshyra förfaller efter år 2029. Hyreskontraktens förfallostruktur presenteras nedan. Förvaltning och hyresgäster SLP:s kontraktsportfölj är långsiktig och fastigheterna förädlas och förvaltas i nära samarbete med hyresgästen. Hyresgästerna är verksamma inom många olika branscher, varav de största är transport och logistik respektive handel med livsmedel. Diversifiering av branschtillhörighet bedöms minska risken för vakans och hyresförluster. Den kontrakterade årshyran fördelades vid årets utgång på 315 kontrakt. FÖRFALLOSTRUKTUR, HYRESKONTRAKT Löptid Antal hyresavtal Yta, tkvm Årshyra, mkr Andel av årshyra, % 2024 71 26 20 3 2025 57 82 58 9 2026 50 116 106 16 2027 40 63 63 10 2028 25 86 64 10 2029 17 84 65 10 >2029 55 364 276 42 SUMMA 315 821 652 100 INNEHÅLL ”Vårt samarbete med SLP utvecklas hela tiden, det är viktigt när man jobbar med logistik att ha en hyresvärd som har fokus på att utveckla fastigheterna så att dessa blir framtidssäkrade och möter krav på kostnadseffektivitet” Tommy Petersen, Lager- och logistikchef på Salix Group som är hyresgäst i fastigheterna Holmögadd 4 och Storbådan 5 i Malmö ===== SIDA 23 ===== 23SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Förvaltning och hyresgäster 10 största hyresgästerna De 10 största hyresavtalen vid utgången av året motsvarade 27,4 procent av den kontrakterade årshyran och hade en ge- nomsnittlig återstående hyrestid om 9,6 år. Indexering av hyresavtal 98 procent av den kontrakterade årshy - ran indexeras genom att hyresavtalen är indexerade kopplat till KPI alternativt fast uppräkning. Hyresrabatter Den kontrakterade årshyran belastades vid årets utgång med hyresrabatter motsvarande 7 mkr på årsbasis. Hyresra- batter lämnas normalt för en inledande del av hyresperioden och trappas suc - cessivt ned. Typ av index/uppräkning Andel av årshyra, % KPI-indexerade avtal 87 KPI-indexerade avtal med min. (2,0–3,0%) uppräkning 9 Fast uppräkning (1,9–3,0%) 2 Inget index/uppräkning 2 Återstående Hyrestid Bolaget eftersträvar en lång och jämn hyrestid för att minimera risk. Vid årets ut- gång var den återstående hyrestiden 6,4 år. Under året har flera befintliga hy- resgäster förlängt sina hyresavtal och den återstående hyrestiden vid årets slut var längre jämfört med ingången av året. Uthyrning Vid årets utgång uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 94,6 procent. Årets nettouthyrning uppgick till 76,3 mkr varav 61,8 mkr avser de större nybyggnations- projekten i Hallsberg respektive Vaggeryd. Hyresförluster SLP har historiskt redovisat mycket låga hyresförluster. Under 2023 uppgick hyres- förlusterna till 2,5 mkr. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 0 20 40 60 80 100 24-01-0123-01-0122-01-0120-12-3119-12-31 86,4 91,3 92,1 % 95,0 94,6 ÅTERSTÅENDE HYRESTID 0 2 4 6 8 24-01-0123-01-0122-01-0120-12-3119-12-31 7,1 6,4 6,2 6,4 År 3,7 INNEHÅLL 6,4 år återstående hyrestid 98% indexerade hyresavtal 76,3 mkr nettouthyrning ===== SIDA 24 ===== 2524 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023SLP – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 MÖT VÅRA HYRESGÄSTER Swedlogistik på Långeberga Sedan förvärvet av fastigheten Aggregatet 2 i Helsingborg i slutet av 2021 har samarbetet mellan SLP och hyresgästen Swedlogistik utvecklats. Nedan beskriver Lars Andersson, som är vd på Swedlogistik, samarbetet med SLP och den verk- samhet som bedrivs i fastigheten. ”Vi klev in i samarbete med SLP som hyresgäster när de tog över fastigheten under 2021. Sedan dess har vi på Swed- logistik genomfört en förändring av inriktningen av vår verk- samhet. Vi har gått från att vara ett renodlat logistikföretag till att numera fungera i stort som ett produktionsföretag i och med vår start av avokadomogning under varumärket Hållbar Mognad. Den resa vi gör nu – mot ett minskat matsvinn och en mycket mer hållbar produkt – har vi haft stor hjälp i av SLP som varit lyhörda för våra behov och som underlättat för oss att göra den stora förändring och investering vi gjort. Vi har ändrat utseende och planering i lokalerna och är mycket nöj- da med det samarbete vi haft med SLP i det arbetet. Swedlogistik arbetar nu i alla led med hållbarhet och kva- litet och vi känner att vi har en stark och intresserad fastig- hetsägare som stödjer vårt arbete.” säger Lars Andersson, vd på Swedlogistik. MÖT VÅRA HYRESGÄSTER Hårds Transport Under året har SLP fördjupat samarbetet med hyresgästen Hårds Transport i fastigheten Lamellen 1 i Ljungby, då de valt att utveckla sin verksamhet i SLP:s lokaler ytterligare. Den för- hyrda ytan uppgår nu till 5 600 kvm och avtalet sträcker sig över fem år. Hårds Transport är ett familjeföretag som starta- de 2010, med tjänster inom transport, logistik och lagerhåll- ning av gods i olika storlekar. ”Nu tar vi nästa steg i vårt bolags tillväxt, med nya större lokaler där vi kan erbjuda både nya och gamla kunder våra tjänster inom logistik, lagerhållning och transport av olika slag. Vi är glada över samarbetet vi har startat upp med SLP, de har varit flexibla och hittat lösningar som matchar våra behov och önskemål”, säger Peter Hård, vd på Hårds Transport. SLP har nyligen genomfört standardhöjande åtgärder i fastigheten som bland annat minskat energiförbrukningen och förbättrat inomhusklimatet. Hårds Transport utsågs 2023 till Årets företagare i Ljungby av Företagarna, för effektiva flöden och aktiva val som på- verkar miljöavtrycket och lönsamheten åt rätt håll. Företaget gör också en samhällsinsats genom att stötta föreningar som sätter ungdomsverksamhet i fokus. Lars Andersson, vd på Swedlogistik Peter Hård och Johan Hård, Hårds Transport AB VERKSAMHETEN Förvaltning och hyresgäster ”Swedlogistik arbetar nu i alla led med hållbarhet och kvalitet och vi känner att vi har en stark och intresserad fastighetsägare som stödjer vårt arbete. ” Lars Andersson, vd på Swedlogistik ”Vi är glada över samarbetet vi har startat upp med SLP, de har varit flexibla och hittat lösningar som matchar våra behov och önskemål” Peter Hård, vd på Hårds Transport INNEHÅLL ===== SIDA 25 ===== 25SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Finansiering ===== SIDA 26 ===== 2726 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Finansiering Vid årsskiftet uppgick bolagets tillgång- ar till 10 961 mkr. Verksamheten finan- sieras genom en kombination av eget kapital, räntebärande skulder samt öv - riga skulder. FINANSIERINGSSTRATEGI Den finansiella strategin, mandat och risktagande regleras i bolagets finanspoli- cy, vilken årligen fastställs av SLP:s styrelse. Övergripande begränsas SLP:s finan- siella risk genom en sund kapitalstruktur och ett stabilt positivt kassaflöde, vilket över tiden tryggar bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. För att upp- nå en sund kapitalstruktur och ett stabilt kassaflöde uppställs följande finansiella riskbegränsningar: y Räntetäckningsgrad om lägst 2,5 gånger y Långsiktig belåningsgrad om högst 60 procent y Soliditet om lägst 35 procent De finansiella riskbegränsningarna är revi- derade från 2024, se avsnitt ”Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut”. SLP genomför värdehöjande investe- ringar och optimeringar som leder till ökat driftsnetto. Detta leder i sin tur till ett högre marknadsvärde som möjliggör ökad belåning. På så vis frigörs kapital som kan återinvesteras i förvärv av föräd- lingsbara fastigheter. FINANSIELLA KOSTNADER Finansiella kostnader är bolagets största kostnadspost och uppgick under året till 167 mkr (77). De högre finansiella kostna- derna jämfört med föregående år är framför allt kopplade till ny belåning av- seende det större fastighetsbeståndet samt en högre 3 mån Stiborränta. Därut- över uppgick kostnaden för tomträttsav- gäld och räntekomponenter hänförliga till IFRS 16 Leases, till 3 mkr (3). För året uppgick räntetäckningsgraden till 2,9 ggr (3,6) att jämföra med den finansiella risk- begränsningen om lägst 2,5 ggr. FINANSIELLA INTÄKTER Finansiella intäkter består av ränteintäk- ter på likvida medel. Under året uppgick de finansiella intäkterna till 9 mkr. EGET KAPITAL Vid årsskiftet uppgick koncernens egna kapital till 5 170 mkr (3 702) motsvaran- de en soliditet om 47,2 procent (43,7) jämfört med riskbegränsningen om lägst 35 procent. Det egna kapitalet har under året på- verkats positivt av årets resultat om 308 mkr samt kapitalanskaffning i samband med två riktade nyemissioner om sam- manlagt 1 100 mkr, reducerat med transaktionskostnader efter skatt. Det egna kapitalet har även ökat med an- ledning av att teckningsoptioner av serie TO1-4 har nyttjats till fullo vilket har till- fört 12,2 mkr. Vidare har samtliga tillsvi- dareanställda medarbetare förvärvat teckningsoptioner, inom ramen för det incitamentsprogram som bemyndigades på årsstämman 2023, vilket tillfört bola- get 7,4 mkr. I samband med ett av förvärven un- der året har betalning skett delvis med aktierelaterade ersättningar. De aktiere- laterade ersättningarna bestod av kon- vertibler i form av lånereverser om totalt 33 mkr som omvandlats till B-aktier. Den förvärvade fastigheten har värderats till verkligt värde innebärande att eget ka- pital dessutom ökat med 25 mkr. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens räntebärande skulder upp- gick vid årsskiftet till 4 897 mkr (4 102) vil- ket motsvarar en belåningsgrad om 41,7 procent (49,6) att jämföra med den lång- siktiga riskbegränsningen om högst 60 procent. Samtliga skulder avser säker- ställd bankfinansiering. Lånen är fördela- de mellan fyra nordiska banker med vilka goda och förtroendefulla relationer har upparbetats över lång tid. Förändring av de räntebärande skul- derna är kopplade till finansiering av förvärv samt utökning av krediter i sam- band med refinansieringar av befintliga skulder. Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntan inklusive kostnad för derivat till 4,1 procent (3,2). Den hö- gre räntan jämfört med föregående år förklaras av en högre 3 mån Stibor-rän- ta medan marginalen är oförändrad jämfört med samma period föregående år. Den genomsnittliga kreditmarginalen uppgick till 1,53 procent. Andel lån som är räntesäkrade med derivat uppgick till 71 procent. Finansiering SLP:s övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Värdeskapandet mäts bland annat i form av genomsnittlig tillväxt i NAV. I och med att den verksamhet som bedrivs är kapitalintensiv är tillgång till kapital grundläggande för att uppnå bolagets mål. Bolaget säkerställer en långsiktig kostnadseffektiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld. Förädlingsbara fastigheter Ökat driftnetto genom investeringar och optimering Refinansiering Värdeökning Nytt kapital INNEHÅLL ===== SIDA 27 ===== 27SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Finansiering Åtaganden i låneavtal Som säkerhet för lånen lämnar SLP pant i fastigheterna. Banklånen enligt ovan in- kluderar ofta olika typer av åtaganden, så kallade kovenanter, som låntagaren ska uppfylla. Vid brott mot åtaganden kan banken begära att lånet återbetalas i förtid. Åtagandena avser i huvudsak oli- ka finansiella nyckeltal som ska uppfyllas, såsom räntetäckningsgrad, belånings- grad och soliditet. Övriga åtaganden är bland annat att kreditgivaren ska förses Matilda Olsson, CFO. INNEHÅLL KAPITALFÖRSÖRJNING Andel Eget kapital, 5 170 mkr Räntebärande skulder, 4 897 mkr Uppskjuten skatteskuld, 565 mkr Övriga skulder, 329 mkr 47% 45% 5% 3% RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING Andel Säkerställd bankfinansiering 100% ===== SIDA 28 ===== 2928 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Finansiering med finansiell information såsom delårs- rapporter och årsredovisningar. SLP följer löpande att inga kovenanter riskerar att brytas och att villkor ligger inom de upp- satta målen i bolagets finanspolicy. Hållbar finansiering Under året har omförhandling skett av ca 900 mkr av befintlig låneportfölj till så kallade hållbara banklån, vilket med- för att andelen hållbara lån motsvarade 53 procent (41) av de räntebärande skul- derna vid årets utgång och uppgick till totalt 2 598 mkr. Finansieringsavtalen är baserade på att delar av SLP:s fastig- hetsportfölj är miljöcertifierad enligt vis - sa standarder eller har låg energian- vändning. Den hållbara finansieringen innebär en rabatt på marginalen med mellan 5-10 punkter per år jämfört med befintliga lån. Kapitalbindning SLP:s långfristiga räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 3 859 mkr (3 325) vilket motsvarar 79 procent av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga räntebärande skulderna uppgick till 1 038 mkr (777) vilket motsvarar 21 procent av de totala räntebärande skulderna. De kortfristiga skulderna visar på koncernens finansieringsbehov på kort sikt och inkluderar löpande amortering och lån som ska återbetalas inom 12 månader. Dessa återbetalas genom bolagets kassaflöde samt genom refi- nansiering av lån som löper ut. Under det kommande året ska ca 20 procent av låneportföljen refinansieras enligt gällande låneavtal. I syfte att minska refinansieringsrisken eftersträvas en låg andel kortfristiga räntebärande skulder. Det uppnås bland annat genom avtal om förutbestämd löptid vid upplåning samt refinansiering av långfristiga rän- tebärande skulder i god tid. Den ge- nomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskiftet till 1,7 år (1,9). Räntebindning och räntesäkringar SLP arbetar kontinuerligt och strategiskt för att begränsa effekten av förändringar i marknadsräntan och ändrade förutsätt- ningar på kreditmarknaden. Den genom- snittliga räntebindningen med hänsyn till räntesäkringar uppgick vid årsskiftet till 2,3 år (1,8). För att begränsa koncernens ränterisk används räntederivat. Räntederivaten skapar förutsägbarhet i koncernens rän- tekostnader och innebär att SLP betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta under en bestämd tidsperiod. I räntederivat- portföljen finns även swaptionsavtal om totalt 725 mkr med start under åren 2026-2028 som löper i snitt 4,2 år med en genomsnittlig kontraktsränta om 2,7 procent, vilka inte har beaktats i ränte- bindningstiden. Räntesäkringar redovisas till mark- nadsvärde i balansräkningen och värde- förändringarna redovisas i resultatet. De orealiserade värdeförändringarna påver- kar årets resultat men inte kassaflödet. Samtliga räntederivat marknadsvärderas genom avstämning med respektive mot- part. Marknadsvärdet på räntesäkringar- na uppgick på balansdagen till 10 mkr (129) och värdeförändringarna under året till -118 mkr (115). RÄNTESÄNKNINGAR VIA RÄNTESWAP Förfalloår Mkr Fast ränta, % Kontraktsränta, %* 0 –1 år 911 1,3 –2,8 1–2 år 215 0,8 –3,3 2–3 år 940 1,7 –2,4 3–4 år 215 1,7 –2,4 4–5 år 665 2,5 –1,6 > 5 år 550 2,6 –1,4 SUMMA 3 495 *Kontraktsränta avser skillnaden mellanfast ränta och 3 mån stibor per 2023-12-29 KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR Kreditavtal Beviljat Mkr Varav utnyttjat belopp Andel av utnyttjat, % 0 –1 år 1 312 957 20 1–2 år 2 506 2 506 51 2–3 år 2 358 1 435 29 3–4 år 0 0 0 4–5 år 0 0 0 > 5 år 0 0 0 SUMMA 6 176 4 897 100% RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Förfallotidpunkt Mkr Genomsnittlig ränta, % 0 –1 år 2 313 1–2 år 215 2–3 år 940 3–4 år 215 4–5 år 665 > 5 år 550 SUMMA 4 897 4,1% LÅNEPORTFÖLJ 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 23-1222-1221-1220-1219-12 0,3 1,8 2,2 1,7 4,1 3,2 2,5 År % 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 Räntebindning, år Kapitalbindning, år Genomsnittlig ränta, % 1,9 2,3 1,71,8 1,8 1,8 1,8 2,4 INNEHÅLL ÖVRIGA SKULDER Övriga skulder utgörs främst av uppskju- ten skatteskuld, förutbetalda intäkter, upplupna kostnader, leverantörsskulder samt leasingskulder i enlighet med IFRS 16 och uppgick vid årets utgång till 894 mkr (670). LIKVIDA MEDEL Vid årets utgång uppgick likvida medel till 677 mkr (70). Utöver dessa likvida medel fanns tillgängliga medel i form av ej utnyttjade förvärvskrediter om 200 mkr samt ej utnyttjad checkräkningskredit om 100 mkr och beviljade säkerställda fastig- hetskrediter om 979 mkr. ===== SIDA 29 ===== 29SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Koncernen redovisar förvaltningsfastighe- ter till verkligt värde nivå 3, IFRS 13, vilket innebär att fastigheternas koncernmässi- ga bokförda värde ska motsvara dess be- dömda marknadsvärde. Värdeföränd- ringar uppkommer till följd av skillnader mellan fastigheternas bokförda värde och fastigheternas marknadsvärde. Ge- nomförda förvärv har till huvuddel varit affärer off market samt förädlingsbara fastigheter. Detta ihop med lyckade ny- uthyrningar och omförhandlingar har bi- dragit till positiva värdeförändringar un- der året. Möjligheten till off market- affärer bygger på ägarnas och de an- ställdas stora kontaktnät och erfarenhet från branschen. Utöver detta har vi även erhållit avdrag för latent skatt som på- verkar den orealiserade värdeffekten po- sitivt. Värdeförändringar har även påver- kats positivt under året till följd av indexering av hyresavtalen med 6,5 pro- cent jämfört med antagandet om 4 pro- cent vid ingången av året. Under året har direktavkastningskravet i den externa värderingen ökat från 5,6 procent till 5,9 procent vilket påverkat värdeförändring- arna negativt. VÄRDERINGSMETOD OCH ANTAGANDEN Bolaget har som policy att kvartalsvis värdera hela fastighetsbeståndet av ex- tern part. Samtliga fastigheter har per den 31 december 2023 externvärderats av auktoriserade fastighetsvärderare, Newsec, som bedömt Bolagets fastig- hetsvärde till 10 114 mkr. Som huvudmetod för värderingen an- vänds kassaflödeskalkyler i vilka drifts - netton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden an- passas efter återstående löptid av be- fintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 27 år. Fastighetsvärderingarna byg- ger på bolagets vid var tid gällande hy - resavtal samt faktiska kostnader. Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingarna uppgick till 5,9 procent vilket är 30 baspunkter högre jämfört med ingången av året. Vid utgången av 2023 uppgick värdet på SLP:s byggrätter till 113 mkr. Värdering Vid årets utgång uppgick fastigheternas marknadsvärde till 10 114 mkr jämfört med utgången av föregående år då marknadsvärdet uppgick till 8 133 mkr. Årets förändring inkluderar förvärv om 1 288 mkr, investeringar om 465 mkr, förändring till följd av försäljningar om -4 mkr samt värdeförändringar om 232 mkr. FÖRÄNDRING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr Ingående värde 2023-01-01 8 133 + Fastighetsförvärv 1 288 + Investeringar 465 – Försäljningar –4 +/– Värdeförändringar 232 Utgående värde 2023-12-31 10 114 UTVECKLING VÄRDE FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 23-1222-1221-1220-1219-12 3 352 8 133 10 114Mkr 774 6 498 Fastigheten Ametisten 2, Helsingborg. INNEHÅLL VERKSAMHETEN Värdering ===== SIDA 30 ===== 3130 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Organisation MEDARBETARE Hos SLP står medarbetarna i centrum och det är viktigt för bolaget att skapa förutsättningar för att vara en attraktiv och trygg arbetsgivare där alla kan göra ett riktigt bra jobb, trivas och utvecklas. SLP eftersträvar självklart en jämställd ar- betsplats och bolagets uppförandekod sammanfattar gemensamma förhåll- ningssätt som alla på SLP ska arbeta för att möjliggöra. Detta för att skapa lika förutsättningar och de bästa relationerna till varandra, bolagets affärspartners, hy- resgäster, ägare och omvärld. Bolagets ledningsgrupp, såväl som an- dra nyckelpersoner i bolaget, har bred kunskap och gedigen erfarenhet från fast- ighetsmarknaden och har under många år drivit och utvecklat bolag tillsammans. SLP har en platt organisation där samtliga medarbetare ska känna en öp- penhet och delaktighet till att påverka sin och bolagets utveckling i en positiv riktning. På SLP ska arbetsklimatet – utö- ver arbetsglädje, trivsel och gemenskap – präglas av en humanistisk människosyn och ömsesidig respekt. Bolaget har egen personal inom y Förvärv y Förvaltning y Projekt y Uthyrning y Hållbarhet y Finansiering y Ekonomi Fastighetsskötare och drifttekniker upp- handlas av samarbetspartners på res- pektive ort där våra fastigheter är beläg- na, för att ge bästa möjliga service till alla hyresgäster. Under året har SLP förstärkt förvalt- ningsorganisationen genom anställning av en projektledare, en teknisk förvalta- re och en kommersiell förvaltare. Ge- nom att förstärka förvaltningsorganisa- tionen får SLP än bättre möjlighet att fortsätta förädla och driva värdeska- pande projekt i fastigheterna samt att optimera fastigheternas driftsnetto i nära samarbete med hyresgästerna. Läs mer om Philip, Jakob och Kristoffer på kommande sidor. Sedan årsstämman i april har SLP:s koncernledning förändrats genom att ti- digare CFO Tommy Åstrand har utsetts till ny vd i SLP. Tidigare vd Peter Strand har utsetts till arbetande vice ordförande i styrelsen samt anställts som transaktions- ansvarig. Matilda Olsson, tidigare ekono- michef i SLP, har utsetts till CFO. Koncern- ledningen består därmed av Tommy Åstrand, vd, Matilda Olsson, CFO och Christian Berglund, fastighetschef. Organisation Swedish Logistic Property AB är moderbolag i en koncern med 107 dotterbolag. Bolaget har sitt huvudkontor och säte i Malmö. Per 31 december 2023 hade bolaget 15 medarbetare, samtliga är delägare i SLP. Filip Persson – Projektchef, Christian Berglund – Fastighetschef och Emelie Sonesson – Kommersiell förvaltare. INNEHÅLL ===== SIDA 31 ===== 31SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN OrganisationINNEHÅLL Vad jobbar du med? Jag är teknisk förvaltare på SLP. Det innebär ett ständigt samarbete med hyresgäster och samarbetsparters för att drift och skötsel ska fungera optimalt och för att hyresgäster- na ska trivas. I mitt dagliga arbete ligger ett stort fokus på att driva energiprojekt för att sänka energiförbrukningen och förädling av vårt befintliga fastighetsbestånd. Just nu ligger stort fokus på LED-belysning då nya lagkravet har stoppat produktion av vanliga lysrör. Vad är det bästa med ditt jobb? Det bästa med mitt jobb är att jag har stor flexibilitet i mitt arbete och kan bygga min roll på det sätt som fungerar bäst för mig. Med korta beslutsvägar inom organisationen går det snabbt från förslag till beslut vilket gynnar och förenklar mitt arbete. Det gynnar även våra hyresgäster då vi kan göra åt- gärder och investeringar i hög takt. Har du några framtidsspaningar kopplat till din roll? Fastighetsbranschen utvecklas hela tiden och en stor faktor som påverkar är den teknik som vi har idag, där gäller det att alltid hänga med och följa utvecklingen. Klimat- och miljöfrågan är också viktig – med ett ständigt sökande efter energibesparingspotential. Jakob Berglund, Teknisk förvaltare ”Med korta beslutsvägar inom orga- nisationen går det snabbt från förslag till beslut vilket gynnar och förenklar mitt arbete. Det gynnar även våra hyresgäster då vi kan göra åtgärder och investeringar i hög takt. ” Lär känna vår tekniska förvaltare Jakob Berglund Lär känna Kristoffer, bolagets senaste tillskott när det kom- mer till kommersiell förvaltning. Kristoffer berättar om det dagliga arbetet tillsammans med hyresgästerna och hur han på SLP bidrar till den goa stämningen. Berätta lite kort om dig själv! Jag är utbildad fastighetsförvaltare. Min karriär började som underhållsplanerare och den senaste tiden har jag arbetat som förvaltare, numera på SLP som kommersiell förvaltare. Vad är det roligaste med ditt jobb? Det absolut bästa med mitt jobb är att skapa värde för nya och befintliga hyresgäster. Det kan vara genom att hyra ut en lokal till en ny hyresgäst, bygga ut till befintlig eller vara med att ut- veckla våra fastigheter på andra sätt. Det genererar ju också en avkastning till oss som fastighetsägare. Man stöter ofta på ut- maningar vilket gör det roligare, det är så man utvecklas. Hur skulle du beskriva kulturen på SLP? Det är en härlig stämning där man får vara involverad i många processer, tätt samarbete med övriga kollegor och Kristoffer Jeppsson, Kommersiell förvaltare ”Det absolut bästa med mitt jobb är att skapa värde för nya och befintliga hyresgäster” Kristoffer gillar inte bara hundar utan brinner även för fastigheter korta beslutsvägar. Det är ett slagkraftigt lag helt enkelt. Och kul att vara en del av det. Var ligger ditt fokus främst? Min främsta fokus för tillfället är att arbeta med de relativt få vakanserna som vi har i vårt bestånd. Det kan alltid bli bättre. ===== SIDA 32 ===== 3332 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSAMHETEN Organisationen INNEHÅLL Berätta lite om ditt arbete På SLP arbetar jag som projektledare. Det innebär att jag får jobba nära våra hyresgäster och affären, att vara med och uppfylla andras behov genom att utveckla och skräd- darsy lösningar är väldigt roligt. Hur skulle du beskriva SLP som arbetsplats? SLP präglas av en stark entreprenöriell laganda där vi tillsam- mans i ett team arbetar prestigelöst för att nå framgång. När jag i maj började på SLP fick jag direkt sätta mig in i två till- och ombyggnadsprojekt i Helsingborg och Nässjö där vi på båda orterna utökar lageryta. I projektet i Helsingborg ingår även invändiga ombyggnationer. Både hur själva projektet ser ut och att vi gör det tillsammans med vår hyresgäst Beulco är väldigt roligt. Vi utvecklas tillsammans med våra hyresgäster helt enkelt och detta fall kan Beulco fortsätta i samma lokaler som varit sedan bolagets grundades. Vilka framtidsspaningar tycker du är lite extra intressanta? På projektsidan ser vi att digitaliseringen bidrar till att hitta nya fina lösningar. Vi har testat att 3D-scanna byggnadernas in- och utsida för att förenkla projekteringen. Detta är en lös- ning som i senare skede kan nyttjas av förvaltningen. En ut- maning i detta kan vara att få samtliga yrkesgrupper inom Philip Ekelund, Projektledare ”Att vara med och uppfylla andras behov genom att utveckla och skräddarsy lösningar är väldigt roligt” Att jobba nära hyresgästerna och affären är en stark drivkraft för Philip byggbranschen att möta utvecklingen fullt ut. Konjunkturen som råder gör dock att viljan och behovet av att hitta ge- mensamma lösningar finns. Peter Strand, Transaktionsansvarig och Christoffer Widéen, Finansiell controller. ===== SIDA 33 ===== 33SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Marknad och trender ===== SIDA 34 ===== 3534 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 MARKNAD OCH TRENDER Marknad och trender Nedanstående text är framtagen av Newsec på uppdrag av SLP. MAKRO Under 2023 präglades året av betydande osäkerheter relaterade till flera geopolitis- ka händelser, samtidigt som höga infla- tions- och räntenivåer satte sin prägel. Konflikten i Ukraina fortsatte och spän- ningarna i Mellanöstern och Afrika blossa- de återigen upp. De globala geopolitiska oroligheterna ledde till en försiktig och av- vaktande inställning inför 2024, trots att den generella framtidsbilden förbättrades mot slutet av året. Åsikterna under 2023 var varierande och gick från en tydlig pes- simism inför 2024 till att på slutet av året börja förutspå möjliga räntesänkningar. En ökning av inflationsnivåerna i decem- ber, både i Eurozonen och USA, väckte en ny känsla av försiktighet och rädsla för att ha tagit ut segern i förskott. Inflationsnedgången i Sverige har un- der året varit tydlig där nivåerna gått från en topp på 10,2 procent (KPIF) un- der december 2022, till att avsluta 2023 på nivåer om 2,3 procent. Trots de låga inflationsnivåerna hamnade siffran un- der analytikernas förväntningar vilket, liksom inflationsnyheterna för eurozonen och USA, väckte viss oro. Riksbanken be- slutade under novembermötet att bibe- hålla styrräntan på den nivå som tidiga- re fastställts vid septembermötet, på 4,0 procent. Räntan förväntas förbli på höga nivåer under en tid framöver med tanke på att inflationsproblematiken förväntas fortgå in i 2024. Trendens långsiktighet är i hög grad beroende av flera faktorer, inklusive de geopolitiska spänningarna runt om i världen. Dessa spänningar ska- par osäkerhet och bidrar till prissväng- ningar inom olika sektorer, såsom råva- ror, energi och livsmedel, vilket i sin tur förstärker den redan komplexa utma- ningen med att hantera in flationen inri- kes såväl som globalt. Oroligheterna har lett till att den svenska ekonomiska aktiviteten har avta- git från en tidigare hög nivå. Effekterna av hög inflation och en stramare pen- ningpolitik har gradvis minskat hushållens köpkraft vilket i sin tur har påverkat flera sektorer, inklusive en skarp nedgång inom bostadsbyggandet. Denna nedgång sammanfaller med en minskning i ex- portsektorn, vilket förväntas resultera i en minskning av BNP-tillväxten för 2023 som även tros fortsätta in i 2024. Finansde- partementet spår att svensk BNP minskat med 0,5 procent under 2023, medan 2024 förväntas uppvisa positiv tillväxt på 0,6 procent. I Sverige höll arbetslösheten sig på re- lativt stabila nivåer mot slutet av året, och uppgick till 6,7 procent under decem- ber månad. Detta är något högre än motsvarande månad året innan, som då låg på 6,6 procent. Samtidigt har konkur- serna i Sverige nått den högsta nivån på 20 år enligt siffror som summerat helåret 2023. Byggsektorn, sportsektorn och bil- handlare är bland de mest påverkade sektorerna och har alla ökat med över 35 procent under året. Sammantaget har en ökning på 31 procent skett jämfört med föregående år. Nystarterna inom byggs- ektorn har nått de lägsta nivåerna på tio år och minskade med hela 80 procent under juli månad. Under det tredje kvartalet ökade lö- nerna i Sverige med 4 procent jämfört med samma period året innan, enligt medlingsinstitutet. Internationellt sett steg de svenska lönerna med 4,7 procent, jämfört med 4,6 procent i USA och 5,2 procent i euroområdet. Sammantaget har Sverige haft en stabil löneutveckling de senaste åren och ligger i den europe- iska medelgruppen. Ekonomin visar dock tecken på avmattning med ökad arbets- löshet, med en återhämtning tidigast 2025 enligt prognoser. Under 2023 har bostadsmarknaden i Sverige präglats av höga räntenivåer vil- ket haft en påverkan på både bostads- priser, antal affärer inom segmentet och privatekonomin. De stigande bolånerän- torna har lett till ökade boendekostnader, vilket haft en särskild påverkan på hus- hållens köpkraft. Som följd av den mins- kade köpkraften och stigande räntor har det skett en nedgång på nästan 16 pro- cent i bostadspriserna sedan toppnote- ringarna under våren 2022. Priserna på lägenheter har minskat med 12 procent medan priserna på villor har sjunkit med 18 procent. Den allmänna uppfattningen är att ränteuppgången har avstannat, vilket skulle kunna leda till stabilare bo- stadspriser med möjlighet till vissa ned- gångar, men inte drastiska sådana. Ban- ker och finansiella institutioner ger olika prognoser för framtiden, vilket speglar osäkerheten kring räntenivåer och den ekonomiska situationen. Bostadsköparna visar i sin helhet en ökad prismedvetenhet, där egenskaper som låg energiförbrukning och uppvärm- ningskostnader blir allt viktigare. Detta påverkar efterfrågan på olika typer av bostäder. Samtidigt minskar utbudet av nyproducerade bostäder till följd av öka- de kostnader och sjunkande bostadspri- ser, vilket kommer leda till fortsatt bo- stadsbrist på bostadsmarknaden på sikt. I juli höjde Federal Reserve (FED) styr- räntan i USA med 25 punkter till interval- let 5,25 till 5,50 procent. I både septem- ber, november och december beslutade FED att behålla räntan på samma nivåer, vilket återspeglar bankens avsikt att ge mer tid till att utvärdera effekterna på ekonomin och inflationen i det rådande ränteläget. I Sverige möttes nyheten om en fortsatt nedåtgående inflation i USA i november med tolkningen att botten hade nåtts, vilket ledde till att fastighets- aktier steg tvåsiffrigt på börsen. I sam- band med de något oroande nyheterna om en stigande inflation, till 3,4 procent under december månad, signalerade FED att ytterligare höjningar är möjliga. Detta har skapat en viss försiktighet bland marknadsaktörer. BNP-tillväxten i USA förväntas ha uppgått till 2,4 procent under 2023. INNEHÅLL ===== SIDA 35 ===== 35SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 MARKNAD OCH TRENDER SVENSK FASTIGHETSMARKNAD Under 2023 har fastighetsmarknaden i Sverige gjort en kraftig inbromsning, i tydlig kontrast mot de starka transak- tionsåren 2021 och 2022. En fortsatt osä- kerhet om kortfristig inflation och ränt- eutveckling präglade marknaden, vilket ledde till ökad försiktighet bland aktörer- na. Trots en ökad aktivitet på obligations- marknaden i slutet av året, där diverse företag återvände efter en paus från sto- ra affärer, fick det inte den önskade ef- fekt som vissa trott. Den ökade aktivite- ten på obligationsmarknaden var under 2023 långt under nivåerna från samma period under toppåret 2021. Intresset för den svenska fastighetsmarknaden från utländska investerare har under året för- blivit starkt där deras andel av transak- tionerna uppgick till ca 30 procent, vilket är en ökning från föregående år. I den osäkra ekonomiska miljön har svenska fastighetsägare och ägarbolag stött på betydande utmaningar, främst på grund av hög skuldsättning, stigande räntor och obligationsförfall. Företag med inriktning på bostäder har upplevt en sär- skilt tuff situation, med markant nedgång på aktiemarknaden. Dessa bolags sår- barhet kan i stor utsträckning tillskrivas deras investeringar i lågavkastande seg- ment, där möjligheterna att öka hyresin- täkter är begränsade. I en analys från Newsec av ett urval fastighetsbolag framgår det att vissa bolag påverkats påtagligt av räntehöjningar, från tidigare låga räntenivåer omkring 1 procent under fjärde kvartalet 2021 till genomsnittliga räntenivåer runt 5 procent under kvartal fyra 2023. Denna ökning visar vidare de utmaningar som branschföretag möter till följd av de stigande räntorna. Till följd av dessa parametrar har nyheter om nyemissioner och strukturaffärer inom branschen duggat tätt. Företag med hög belåning och begränsad avkastning på sina fastigheter har varit särskilt påverka- de. Med räntor som beräknas ligga kvar på en relativt hög nivå under 2024 står många fastighetsbolag inför fortsatta ekonomiska påfrestningar. Detta kommer att kräva strategiska omstruktureringar av bolagens ekonomi, inklusive nedskär- ning av skulder och förstärkning av eget kapital. Som en del i ett mer restriktivt agerande har en del fastighetsbolag an- nonserat beslut om slopad utdelning till sina aktieägare, vilket även i vissa fall tros bidra till en bibehållen kreditrating. För SLP:s del annonserades det i slutmå- naderna av året att företaget genomfört en riktad nyemission om 550 mkr. Syftet med kapitalanskaffningen var att möjlig- göra fortsatt tillväxt inom förvaltningsre- sultat och substansvärde per aktie, i en- lighet med företagets strategi och målsättning att årligen öka dessa med lägst 15 procent. 2023 har präglats av en genomgåen- de svag transaktionsmarknad där en re- lativt svag upphämtning skedde under fjärde kvartalet. Jämfört med det starka året 2022, där den totala transaktionsvo- lymen uppgick till ca 220 miljarder kro- nor, var 2023 en tydlig kontrast där både volymen minskade så väl som antalet genomförda transaktioner. Under 2023 noterades 328 transaktioner som över- steg 40 miljoner kronor, till en total trans- aktionsvolym om ca 104 mdr SEK. DEN SVENSKA LOGISTIKMARKNADEN Logistikmarknaden har under de senaste åren uppvisat robust tillväxt, drivet av den ökande e-handeln och det ökade behovet av lager- och logistikfastigheter. Trots den starka utvecklingen på logistik- marknaden påverkas nu fastighetssek- torn av det rådande makroekonomiska och geopolitiska läget, vilket även påver- kar den privata konsumtionen. Den mins- kade privatkonsumtionen har även lett till en minskning i e-handeln i samband med att konsumtionsmönstren förändras, vilket berör logistikmarknaden. Utmaningar som ökade byggkostnader och stigande finansieringskostnader skapar påfrest- ningar som berör hela fastighetsbranschen. Dessa parametrar har resulterat i en av- mattning av antalet fastighetstransaktio- ner och en förväntan om högre direktav- kastningskrav framöver består. Efter år av pressade direktavkastningskrav till följd av låga räntenivåer har nu trenden vänt, TRANSAKTIONSVOLYM SVERIGE Transaktioner >=40 MSEK 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 Svenska investerare Antal transaktioner Utländska investerare 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 TRANSAKTIONSVOLYM SEGMENTFÖRDELNING Transaktioner >=40 MSEK 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 Bostad Samhällsfastigheter Kontor Handel ÖvrigtLogistik, industri & lager 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 INNEHÅLL ===== SIDA 36 ===== 3736 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 MARKNAD OCH TRENDER med en tydlig ökning av direktavkast- ningskrav genomgående i sektorn. Trots den skakiga marknaden fortsätter logistiksegmentet att vara aktivt och har svarat för en rekordandel av den totala transaktionsvolymen under 2023 om 27 procent vilket i kronor utgör cirka 27,6 mil- jarder kronor. En av anledningarna till detta är de fortsatt relativt goda margi- nalerna som kan uppnås med de redan förhållandevis höga direktavkastningskra- ven inom segmentet. Jämfört med andra fastighetssegment kännetecknas logistik- och lagerfastighe- ter av längre avtalstider, vanligtvis inom intervallet fem till tio år. Den faktorn bi- drar till att segmentet ses som en attrak- tiv och långsiktig investering, särskilt un- der osäkra tider. Med kreditstarka hyresgäster anses logistikfastigheter vara en stabil och attraktiv investeringsmöjlig- het. Logistikfastighetsbolagen har där- med under 2023 uppvisat en stark ope- rationell utveckling, tack vare flera positiva underliggande trender som gyn- nat sektorn de senaste åren. Detta be- kräftades tidigt under året i SLP:s delårs- rapport, där man såg betydande ökningar i både hyresintäkter och förvalt- ningsresultat jämfört med föregående år. Denna utveckling visar på en ihållande hög efterfrågan på moderna logistikfast- igheter i attraktiva lägen. Till följd av en hög efterfrågan rapporterar många före- tag verksamma i segmentet minskade vakansgrader inom sina bestånd för 2023, samtidigt som hyresnivåerna i många fall har ökat med eller till och med starkare än KPI. Investerarintresset för just den svenska logistikmarknaden har förblivit starkt, och under året har flera betydande förvärv noterats med en hög andel av internatio- nella investerare. Den svenska marknaden fortsätter att attrahera utländska aktörer, till följd av bland annat starka underlig- gande fundamenta, minskad konkurrens och i viss mån den svaga svenska kronan. Det bör även noteras att svenska och nordiska aktörer också varit aktiva inom segmentet och har i många fall spelat en framträdande roll i några av årets största transaktioner. Hyresnivåerna för segmentet visar fort- satt en uppåtgående trend för områden SLP verkar i, trots ett stort tillkommande utbud på marknaden. Med hög andel KPI-indexerade avtal har segmentet kun- nat gardera sig väl mot de makroekono- miska osäkerheterna och hyresuppgång- en har därför gått i fortsatt stigande rikt- ning. I logistikhubbar såsom Stockholmsområdet, Jönköpingsområdet samt Malmö/Helsingborgsregionen, där SLP har stora delar av sina innehav, vän- tas efterfrågan vara fortsatt hög och va- kansgraden låg. Anledningen är delvis de goda kommunikationsmöjligheter områ- dena erbjuder, vilka anses vara särskilt attraktiva. Samtidigt består områdena ofta av så kallade logistiknav där mycket ny yta tillkommit, vilket bidrar till att om- rådena kännetecknas av moderna, håll- bara logistikytor. Året 2023 höll jämn takt med 2022 gällande tillkommande logistikytor i Sve- rige. Den ökande efterfrågan på moder- na logistikfastigheter och attraktiva lägen har sedan en tid skapat en stark underlig- gande efterfrågan samt brist på högkva- litativa ytor, vilket har resulterat i en bety- dande ökning av genomförda och plane- rade logistikbyggen de senaste åren. Under 2023 beräknades en yta som över- steg totalt 1,4 miljoner kvadratmeter ha tillkommit. Dryga 30 procent av denna yta byggdes på spekulation, vilket blivit allt vanligare på senare tid, dock ofta i regio- ner där SLP inte är verksamma. I Mälarda- len, med städer som Eskilstuna, Strängnäs och Sigtuna, noteras områden där det planeras för omfattande nybyggnation baserad på spekulativa investeringar. Den geografiska utbredningen av det spekula- tiva byggandet sker främst utanför SLP:s befintliga fastighetsbestånd och anses därför inte vara ytor direkt konkurrerande med SLP:s lokaler. De nyligen konstruerade områdena har i allmänhet högre hyresni- våer än nivåerna i andra områden. Samti- digt har SLP möjlighet att efterfråga hö- gre hyror för sina ytor. Även under 2024 planeras flera projekt att färdigställas, men därefter förväntas antalet planerade projekt minska drastiskt. Många fastighetsbolag är tveksamma till att fatta nya byggbeslut i dagens osäkra marknad, och med starkt ökade hyror un- der 2022 och 2023, är även kunderna nå- got avvaktande. SLP har kunnat gardera sig mot eventuella osäkerheter i sina på- YIELDUTVECKLING LOGISTIKFASTIGHETER % 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Stockholm kategori A Göteborg kategori A Större logistikhubbar Mindre logistikhubbar Malmö kategori A 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2023 2022 HYRESUTVECKLING LOGISTIKFASTIGHETER 0 200 400 600 800 1000 1200 Stockholm kategori A Göteborg kategori A Större logistikhubbar Mindre logistikhubbar Malmö kategori A 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2023 2022 INNEHÅLL ===== SIDA 37 ===== 37SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 MARKNAD OCH TRENDER gående projekt som kommer färdigställas under 2024, då samtliga ligger i mycket gynnsamma lägen med en uthyrnings- grad om 100 procent. Som exempel är ett av de berörda projekten beläget i Vagge- ryd, där flera aktörer investerat under 2023. Området rankas som ett av Sveriges bästa logistiklägen, med goda kommuni- kationsmöjligheter åt alla väderstreck. Området har en strategiskt fördelaktig po- sition, med korsande gods- och trans- portrutter på riksväg 40 och E4. Inom en radie av 400 kilometer kan man nå cirka 80 procent av Sveriges befolkning genom befintliga kommunikationsmöjligheter. Ett av SLP:s projekt som avslutats un- der året är beläget i Landskrona, där bland annat ett av Nordens största logis- tikcenter är under utveckling och som drivs av DSV. Området har varit under ut- veckling i flera år, och det har lockat stora företag att etablera sig där, inklusive Oat- ly och Na-kd. De etableringar som har ägt rum indikerar att området, ur ett logistik-, lager- och industriperspektiv, anses vara särskilt attraktivt. I samband med den expansiva tillväx- tresa logistiksegmentet genomgått är det troligt att kraven på lokalisering och kvali- tet hos den här typen av fastigheter kom- mer att öka i betydelse framöver. Det markerar en förändring jämfört med tidi- gare år, då logistikbyggen expanderade utanför de typiska A-lägena. Den ökade betydelsen av lokalisering och fastighetskvalitet kan tillskrivas för- ändrade konsumtionsmönster och en ökad efterfrågan på effektiva och hög- kvalitativa logistiklösningar. Den typen av utveckling kan påverka investerarnas stra- tegier och preferenser, där de nu i högre grad kan fokusera på fastigheter som lig- ger i strategiskt viktiga områden och upp- fyller höga kvalitetsstandarder. Att kunna anpassa sig till dessa föränd- rade krav och identifiera logistikfastigheter med optimala lägen och kvalitet, kan vara avgörande för investerare som söker lång- siktigt värde och stabilitet i sina portföljer. Sammantaget pekar det på behovet av en mer selektiv och strategisk ansats vid investeringar inom logistiksegmentet. DET SVENSKA LOGISTIKNÄTVERKET Öresundsregionen, med betydande stä- der på båda sidor av sundet, utgör den mest befolkade regionen i Norden med nästan 4 miljoner invånare. Ur ett logis- tikperspektiv utgör denna region en nyck- elposition som öppnar dörrarna till Euro- pa. Med välutrustade hamnar och Nordens största flygfrakthub har Öre- sundsregionen cementerat sin roll som ett viktigt nav för handel och transport. En framträdande faktor som kommer att forma regionens logistiska framtid är den kommande Fehmarn Bält-förbindel- sen, som förväntas bli operativ runt 2029. Denna infrastruktur kommer att stärka re- gionens redan betydande logistikpotenti- al genom att skapa effektiva transport- länkar mellan Sverige och resten av Euro- pa. Detta kommer att inte bara förbättra tillgängligheten utan också generera nya affärsmöjligheter och främja internatio- nell handel. Förbindelsen kommer att ha en märk- bar inverkan på Malmö/Helsingborgsre- gionen då detta kommer verka som en faktor som bidrar till en ökad efterfrågan både bland nationella och internationel- la investerare. Genom denna tunnel kom- mer regionen att få snabbare och mer direkt åtkomst till Centraleuropas mark- nader, och därigenom stärka regionens strategiska ställning inom logistiksektorn. Detta förväntas leda till ökad efterfrågan på lager- och logistiklösningar, med po- tential för stabila eller stigande hyresni- våer och fortsatt minskade vakanser inom sektorn. Denna utveckling i Helsingborgsregio- nen, som rankades som det näst bästa logistikområdet i Sverige under 2023, till- sammans med Göteborgsregionens le- dande position och Jönköpingsregionens tredjeplats, indikerar en positiv trend för SLP. Med sitt fastighetsbestånd befinner sig SLP i hjärtat av några av Sveriges mest framstående logistiknav. För SLP innebär detta en unik möjlig- het att dra nytta av den ökande efterfrå- gan på logistikytor och infrastruktur som stödjer effektiva transport- och distribu- tionslösningar. Särskilt viktigt är det stra- tegiska läget av dessa regioner, som inte bara tjänar den inrikes marknaden utan också erbjuder förbindelser till övriga Eu- ropa. Denna positionering är särskilt för- delaktig i ljuset av de växande handels- flödena och den ökande globaliseringen. Med tanke på de förbättrade trans- portförbindelserna och den växande e-handeln, som kräver effektiva logistik- lösningar, finns det en stor potential för fortsatt tillväxt inom den svenska logistik- marknaden. För SLP innebär detta inte bara en möjlighet till expansion inom be- fintliga områden utan också potentialen att utforska nya marknader och investe- ringsmöjligheter i takt med att markna- dens behov utvecklas. HÅLLBARHETSASPEKTEN ALLT VIKTIGARE INOM LOGISTIKSEGMENTET Under 2023 har hållbarhetsaspekten blivit alltmer framträdande inom logis - tikfastighetsbranschen. Utvecklingen påverkas bland annat av den snabba teknologiska utvecklingen som omfattar automatisering och robotisering. Dessa framsteg har inte bara förändrat bran- schen utan också medfört nya utma- ningar och krav för fastighetsägare. Sys - tem blir mer känsliga för driftstörningar vilket sätter högre press på att infra- struktur i och omkring fastigheten fung- erar sömlöst. En annan betydande utmaning är det ökade energibehovet, delvis drivet av en ökning av eldrivna fordon. För att möta detta behov och samtidigt minska mil- jöpåverkan vänder sig många fastighets- ägare till solenergi. Genom att installera solcellspaneler kan de producera egen el, vilket minskar beroendet av det traditio- nella elnätet och bidrar till en mer hållbar energiförbrukning. Dessutom erbjuder dessa hållbarhets- åtgärder ekonomiska fördelar, såsom till- gång till grön finansiering. Sådana finan- siella instrument är ofta fördelaktiga och stödjer projekt som bidrar till en mer håll- bar utveckling. Att anpassa sig till EU:s tax- onomi och uppnå miljöcertifieringar kan också leda till ekonomiska incitament, vil- ket gör hållbarhetsinvesteringar än mer attraktiva för fastighetsägare. I några fall har Newsec noterat gröna premier på av- kastningskrav för mer hållbara fastigheter, då det numer är en hygienfaktor för vissa potentiella investerare att fastigheter ska uppnå en stark hållbarhetsstandard. Dock har detta varit en tydligare trend inom ex- empelvis kontorssegmentet, och har ännu inte börjat prägla logistiksegmentet i nå- gon särskilt bred utsträckning. Hållbarhetskraven från både kunder och marknaden har även dessa ökat mar- kant. Företag med ambitiösa hållbarhets- mål efterfrågar energieffektiva och miljö- certifierade byggnader. Detta skapar en stark påverkan på logistikfastigheter och andra aktörer längre ned i näringskedjan, vilka nu står inför en ökad press att använ- da energieffektiva material och omfamna miljövänliga teknologier. INNEHÅLL ===== SIDA 38 ===== 3938 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 MARKNAD OCH TRENDER SLP arbetar aktivt med miljöcertifiering av sitt fastighetsbestånd och har fast- ställt att 100 procent av bolagets nypro- duktion ska vara miljöcertifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande standard. Det är också målet att bolaget ska uppnå 50 procent miljöcertifierad ut- hyrningsbar yta före 2025. Utöver detta har företaget även satt upp målet att minska sin energianvändning med 15 pro- cent inom loppet av 5 år. Förutom dessa trender är det viktigt att notera det nya regelverket som CSRD-di- rektivet innebär. Detta direktiv skärper reg- lerna för hållbarhetsrapportering och syftar till att öka transparens och jämförbarhet mellan företag. Detta kommer att påskyn- da den gröna omställningen och säkerstäl- la att företag tar ansvar längs hela värde- kedjan. En följd lär bli att fler fastighetsbo- lag inom logistiksegmentet satsar allt mer på olika hållbarhetsåtgärder. SEGMENTETS FRAMTIDSUTSIKTER Fastighetssektorn står idag inför omfat- tande utmaningar på grund av det rå- dande makroekonomiska klimatet, präglat av hög inflation, stigande räntor och hot om lågkonjunktur. Dessa fakto- rer lägger en tung börda på branschen. Trots dessa utmaningar fortsätter inves- teringar i logistikfastigheter i Sverige att betraktas som mycket attraktiva och segmentet blev störst på transaktions - marknaden under 2023. Speciellt fram- trädande är moderna logistikytor med avancerad automatisering, belägna i strategiskt gynnsamma områden som är optimalt anpassade för sektorns behov. För SLP har detta inneburit en möjlig- het att positionera sig väl för framtiden. Genom att proaktivt säkra upp utveck - lingsprojekt innan in flyttning och inves- tera i befintliga fastigheter i större logis - tiknav har SLP lyckats anpassa sig till de rådande förväntningarna och ligga i lin- je med de trender som dominerar mark - naden. Företagets portfölj speglar en stark förståelse för sektorns dynamik och visar på en fortsatt positiv utsikt för framtiden. Utvecklingen av infrastrukturella pro- jekt som Fehmarn Bält-förbindelsen kommer att ytterligare stärka Sveriges position som en ledande nation inom logistik i Norden. Denna förbindelse för - väntas dramatiskt förbättra transport- vägarna till Europa, vilket ytterligare ce- menterar Sveriges status som en central aktör i logistiksektorn. För SLP, och lik - nande aktörer, innebär detta en utökad tillgång till europeiska marknader och en förstärkt position i en bransch som trots ekonomiska utmaningar fortsätter att visa stark tillväxtpotential. INNEHÅLL Fastigheten Kolven 4 i Helsingborg. ===== SIDA 39 ===== 39SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Hållbarhet ===== SIDA 40 ===== 4140 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Styrning Hållbarhetsstyrning Vårt hållbarhetsarbete styrs av vårt hållbarhetsramverk - Vårt Ansvar - uppförandekoder, hållbarhetspolicy samt övriga styrdokument. SLP är anslutna till ett flertal initiativ för att tydligt ta ställning i viktiga frågor samt öka transparensen i hållbarhetsfrågorna. OM SLP:S HÅLLBARHETSARBETE SLP strävar efter ett hållbart arbetssätt som ska bidra till en bättre miljö och ett bättre samhälle, både idag och i framti- den. Vi ser hållbarhet som en integrerad del av vår affärsmodell och vårt dagliga arbete. Grunden för SLP:s hållbarhetsar- bete är koncernens affärsidé, uppfö- randekoder och övriga styrdokument samt vår hållbarhetspolicy och hållbar- hetsramverk med målsättningar. Genom att integrera hållbarhet skapar vi värde för våra intressenter både nu och på lång sikt. SLP förvärvar, förädlar och för- valtar logistikfastigheter. Sedan bolaget grundades 2018 har hela affärsidén byggt på ett långsiktigt perspektiv. Ge- nom att förvärva fastigheter med föräd- lingspotential stärker vi inte bara den miljömässiga hållbarheten utan skapar även en fastighetsportfölj med attrakti- va tillgångar som våra hyresgäster kan verka i. SLP är ett ungt, snabbrörligt och kreativt bolag. Kulturen präglas av högt tempo och korta beslutsvägar. HÅLLBARHETSRAPPORTERING Hållbarhetsrapportering för verksam- hetsåret 2023 är SLP:s andra hållbar- hetsrapportering. SLP omfattas inte av något lagkrav gällande hållbarhetsrap- portering då man inte uppfyller fler än ett av villkoren för medelantal anställda, balansomslutning och nettoomsättning för vart och ett av de två senaste åren enligt årsredovisningslagen. SLP har valt att inkludera hållbarhetsrapportering som en del av årsredovisningen för ökad transparens. Rapporteringen byg- ger på årsredovisningslagen och är in- spirerad av vedertagna metoder och ramverk för hållbarhetsrapportering. INNEHÅLL PLANETEN Planeten innebär att vi ska ta vara på de resurser vi har och hållbart förvalta våra fastigheter. Människan avser både våra medarbetare och våra hyresgäster. Att fokusera på långsiktiga relationer är avgörande för bolagets framgång. MÄNNISKAN AFFÄREN Affären ska präglas av god affärssed, långsiktighet och transparens. VÅRT ANSVAR ===== SIDA 41 ===== 41SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Styrning POLICYER OCH RIKTLINJER För att säkerställa att verksamheten be- drivs enligt god affärssed och fastslagna rutiner har bolaget antagit en rad policyer och riktlinjer. Samtliga styrdokument revi- deras årligen eller vid behov. Vårt hållbar- hetsarbete styrs främst genom SLP:s upp- förandekoder, hållbarhetspolicy, visselblåsarpolicy och personalhandbok. Uppförandekod SLP:s uppförandekod, som är antagen av bolagets styrelse, utgör en central roll i hur vi som bolag och medarbetare för- väntas agera. Den syftar till att skapa transparens samt vara vägledande i alla våra beslut. Samtliga medarbetare har signerat uppförandekoden. Uppfö- randekoden bygger på FN Global Com- pacts tio principer. Ansvarig för att uppfö- randekoden efterlevs är bolagets verkställande direktör. Uppförandekoden revideras årligen eller vid behov och finns tillgänglig internt och på vår hemsida. Uppförandekod för leverantörer Vår ambition är alltid att skapa långsikti- ga affärsrelationer och partnerskap, med såväl kunder som leverantörer. Bolagets affärspartners har en viktig betydelse i vår verksamhet och vi på SLP förväntar oss att vi har en gemensam värdegrund. Det innebär att samtliga våra väsentliga le- verantörer ska efterleva vår uppfö- randekod. Uppförandekoden är ett verk- tyg för att säkerställa att våra affärer bedrivs under hållbara och ansvarsfulla förhållanden. Uppförandekoden bygger på FN Global Compacts tio principer gäl- lande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption. Uppförandeko- den finns tillgänglig på vår hemsida. Hållbarhetspolicy Från och med ingången av verksam- hetsåret arbetar SLP efter en ny hållbar - hetspolicy som har antagits av styrelsen. Hållbarhetspolicyn ersätter tidigare rikt- linjer för hållbarhetsarbetet. I hållbar - hetspolicyn regleras vad som ligger till grund för bolagets hållbarhetsarbete och hur det ska genomföras. Policyn tydliggör att hållbarhetsramverket byg- ger på intressentdialog och väsentlig- hetsanalys. Likaså hur målsättningar och uppföljning ska ske. Visselblåsarpolicy SLP har en hög ambitionsnivå avseende öppenhet, ärlighet och ansvarstagande. SLP förväntar sig att medarbetare, af- färspartners, kunder och andra som bola- get samarbetar med rapporterar miss- tänkta lagbrott. Likaså misstanke om andra allvarliga oegentligheter inom verksamheten genom bolagets anonyma visselblåsartjänst. Under verksamhetsåret har inte några anmälningar gjorts. Personalhandbok I personalhandboken beskrivs vilka rät- tigheter respektive skyldigheter bolaget och medarbetare har att förhålla sig till. Personalhandboken är antagen av bo- lagets ledning. RISKHANTERING Hållbarhetsrisker är en del av bolagets or- dinarie riskhanteringsprocess. Riskhante- ringen syftar till att identifiera, utvärdera, hantera och rapportera risker samt värde- ra effekten av befintliga kontroller och ut- veckla stärkande åtgärder för att före- bygga riskerna. Bolagets risker revideras årligen. Läs mer om bolagets risker under avsnittet ”Risker och riskhantering”. HÅLLBARHETSORGANISATION SLP:s verkställande direktör och styrelse är ytterst ansvariga för bolagets hållbar- hetsarbete och resultatet av det. Hela or- ganisationen har varit högst engagerade i utvecklingen av vårt hållbarhetsramverk för att säkerställa att alla aspekter inom verksamheten beaktas. På SLP styrs det dagliga hållbarhetsarbetet av bolagets håIIbarhetsansvarig. EU TAXONOMIN SLP omfattas inte av EU:s taxonomi-för- ordning, trots det har SLP valt att redovisa delar av kraven på koncernnivå. Läs mer under avsnittet ”EU-taxonomin”. Fastigheten Ametisten 7 i Helsingborg. INNEHÅLL ===== SIDA 42 ===== 4342 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Affärsmodell En hållbar affärsmodell Vår affärsidé är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Genom att integrera hållbarhet i hela verksamheten skapar vi värde för både våra intressenter och miljön. Förvärv Vi växer vårt fastighetsbestånd genom att förvärva logistikfastigheter. Fokus ligger på att förvärva fastigheter med goda för- ädlingsmöjligheter. Att beakta hållbar - hetsförutsättningarna i due diligence- processen innebär att vi tidigt kan lägga en plan för hur vi aktivt kan arbeta med hållbarhetsåtgärder i fastigheten genom förädling och förvaltning. Finansiering Som ett resultat av att integrera hållbarhet i vår affärsmodell möjliggör det också för oss att erhålla hållbar finansiering. Vi följer noga utvecklingen på marknaden, läs mer om hållbar finansiering under avsnittet ”Finansiering”. Förädling Hyresgästanpassningar och energiopti- meringsprojekt kännetecknar typiska för- ädlingsprojekt. Vi sätter stort värde i att känna våra fastigheter för att skapa lösningar som är bra både för kunden, SLP och för miljön. Alla nyproduktionsprojekt i egen regi miljöcertifieras och vi arbetar aktivt med att certifiera befintliga fastigheter. Förvaltning Förvaltningen präglas av ett långsiktigt perspektiv för fastigheten såväl som för hyresgästen. Stort fokus ligger på dialog med våra hyresgäster för att skapa bätt- re förståelse för vad vi kan göra tillsam- mans. Att förvalta energieffektiva fastigheter skapar värde för alla och får även stor po- sitiv inverkan på natur och klimat. ”Inför verksamhetsåret antog vi ett helt nytt hållbarhets- ramverk med nya skarpare hållbarhetsmål. Vi har som affär- sidé att förädla befintliga fastigheter vilket är helt i linje med att utveckla ett långsiktigt hållbart fastighetsbestånd. När vi nu summerar 2023 kan vi konstatera att investeringar givit bra resultat på avkastningen såväl som på hållbar- hetsprestandan. Vi har lyckats sänka förbrukningar och förädla fastigheter för framtiden. Vi vill på ett transparent och tydligt sätt kommunicera vårt arbete genom kvartals- rapporteringen såväl som årsredovisningen. ” Viktoria Wöhl, hållbarhetsansvarig. INNEHÅLL ===== SIDA 43 ===== 43SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Medlemskap Medlemskap, initiativ och nätverk Genom branschsamarbeten, initiativ och medlemskap önskar SLP driva arbetet inom hållbar utveckling framåt. Vi är övertygade om att vi tillsammans med andra aktörer kommer snabbare framåt i omställningen mot klimatneutralitet och därmed en mer hållbar samhällsutveckling. Nedan är ett urval av åtaganden som SLP undertecknat samt organisationer som vi är delaktiga i. FN GLOBAL COMPACT SLP har signerat FN Global Compact. De tio principerna gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-kor- ruption utgör en viktig del av vårt hållbar- hetsarbete. Bolagets uppförandekoder bygger på FN Global Compacts principer. De globala målen är kopplade till SLP:s hållbarhets- ramverk - Vårt Ansvar. Under året har vi genomfört vår första Communication on Progress. FN:S GLOBALA HÅLLBARHETSMÅL FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling är en del av Agenda 2030. SLP har till bolagets vä- sentliga hållbarhetsfrågor kopp- lat prioriterade mål för hållbar utveckling. LOKAL FÄRDPLAN FÖR MALMÖ 2030 (LFM30) SLP är anslutna till det med- lemsdrivna branschinitiativet LFM30. LFM30 är en lokal färdplan för en klimatneutral bygg- och anläggningssek- tor i Malmö till 2030. HELSINGBORGSDEKLARATIONEN Tillsammans med aktörer från hela logistikkedjan och Helsingborg Stad har vi på SLP signerat Helsingborgs- deklarationen. Initiativet syftar till att möjliggöra en ökad klimatomställning genom konkreta samarbetsprojekt. Gemensamt är en ambition om att nå nettonoll utsläpp av växthusgaser till år 2030. SWEDEN GREEN BUILDING COUNCIL SLP är medlemmar i Sweden Green Building Council (SGBC), som är en medlemsorganisation för hållbart samhällsbyggande. Miljöcer- tifiering av byggnader sker genom SGBC. #HUSFÖRHUS - ENERGISPARKAMPANJ Tillsammans med branschkolle- gor driver SLP initiativet och en- ergisparkampanjen #HusFörHus, för andra året i rad. Under ge- mensamma hashtagen #Hus FörHus sprids kunskap och initiativ för att inspire- ra så många som möjligt att göra vad de kan för att spara energi. AFFÄRENMÄNNISKANPLANETEN VÅRT ANSVAR INNEHÅLL ===== SIDA 44 ===== 4544 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Intressentdialog Intressentdialog och väsentlighetsanalys DIALOG MED INTRESSENTERNA Genom att ha en löpande dialog med våra intressenter får vi möjlighet att ska- pa bättre insikt och förståelse för hur våra intressenters behov ser ut samt vilka för- väntningar som ställs på oss som fastig- hetsägare och affärspartner. Av den an- ledningen är det av största vikt för oss på SLP att alltid vara lyhörda och intressera- de av hur vi uppfattas och hur vi kan för- bättras. Våra viktigaste intressentgrupper är hyresgäster, medarbetare, finansiärer, ägare, leverantörer och samhällsaktörer. Dialog sker i olika former, allt från den dagliga kontakten med våra hyresgäster till bolagspresentationer. Under förgående år genomfördes en rik- tad undersökning i syfte att bättre förstå hur bolagets intressenter prioriterar olika hållbarhetsfrågor. Undersökningen ligger till grund för bolagets väsentlighetsanalys och hållbar- hetsramverk som vi kallar Vårt Ansvar. Under förgående verksamhetsår genomfördes en omfattande intressentdialog och väsentlighetsanalys som grund för SLP:s hållbarhetsramverk. Hållbarhetsramverket bygger på våra mest väsentliga hållbarhetsfrågor som delats in i tre fokusområden och är grunden i hela vårt hållbarhetsarbete. SLP:s hållbarhetsrapportering bygger på ramverket och mål antas på styrelsenivå för att säkerställa arbetet framåt. Hyresgäster Dialogforum • Möten med hyresgäster • Gröna hyresavtal • Enkätundersökning • Riktad dialog med urval Prioriterade frågor • Nöjda hyresgäster • Jämställdhet & inkludering • Säker arbetsmiljö • Uppförandekod Finansiärer Dialogforum • Riktade möten • Gröna ramverk • Kvartalsrapportering • Årsredovisning • Årsstämma • Enkätundersökning Prioriterade frågor • Energi & förnybar energi • Långsiktig avkastning • Utsläpp & klimat • Hållbar finansiering • Transparens Samhällsaktörer Dialogforum • Upphandlingar • Enskilda möten • Enkätundersökning • Nätverk • Workshops Prioriterade frågor • Energi & förnybar energi • Utsläpp av växthusgaser • Transparens Leverantörer Dialogforum • Upphandlingar • Enskilda möten • Enkätundersökning Prioriterade frågor • Nöjda hyresgäster • Säker arbetsmiljö • Uppförandekod • Transparens • Avfall & cirkularitet Ägare Dialogforum • Investerarmöten • Enskilda möten • Kvartalsrapportering • Årsstämma • Årsredovisning • Enkätundersökning Prioriterade frågor • Långsiktig avkastning • Nöjda hyresgäster • Transparens • Säker arbetsmiljö Medarbetare Dialogforum • Individuella samtal • Workshops • Enkätundersökning • Konferenser Prioriterade frågor • Nöjda hyresgäster • Jämställdhet & inkludering • Energi & förnybar energi • Utbildning & kompetens INNEHÅLL ===== SIDA 45 ===== 45SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Intressentdialog VÄSENTLIGHETSANALYS Under förgående år genomfördes en om- fattande väsentlighetsanalys av hållbar- hetsområdet i syfte att identifiera och prioritera väsentliga hållbarhetsfrågor. Analysen bygger på olika delar såsom omvärldsbevakning och trender, SLP:s strategiska frågor, risker, möjligheter samt intervjuer och enkätundersökningar med bolagets samtliga intressentgrupper. Utifrån väsentlighetsanalysen har vårt hållbarhetsramverk med fokusområden antagits av bolagets styrelse genom vår hållbarhetspolicy. Hög Intressentperspektiv Mycket hög Hög Påverkan på SLP Mycket hög Cirkularitet och avfall Digitalisering Gröna hyresavtal Energi och förnybar energi Långsiktig avkastning Transparens Nöjda hyresgäster Motverka klimatförändringar Säker arbetsmiljö Jämställdhet och inkludering Uppförandekod Miljöcertifiering Vatten Biologisk mångfald Samverkan och innovation Hållbara transporter och laddinfrastruktur Utbildning och kompetens Nöjda medarbetare Hållbar finansiering INNEHÅLL ===== SIDA 46 ===== 4746 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk Vårt Ansvar – hållbarhetsramverk Vi har valt att kalla vårt hållbarhetsramverk Vårt Ansvar. Det omfattar våra tre fokus- områden - Planeten, Människan och Affären - och inkluderar bolagets väsentliga hållbarhetsfrågor. Vårt Ansvar innefattar konkreta målsättningar, KPl:er och aktiviteter inom respektive fokusområde. Vårt Ansvar ska hjälpa oss att tydliggöra och kontinuerligt utveckla vårt hållbarhetsarbete. Vartannat år ska hållbarhetsramverket revideras, detta för att säkerställa rätt fokus och prioritet. PLANETEN Väsentliga frågor Klimat & utsläpp Energi & förnybar energi Miljöcertifiering Väsentliga frågor Attraktiv arbetsgivare Jämställdhet & inkludering Nöjda hyresgäster MÄNNISKAN AFFÄREN Väsentliga frågor Långsiktig avkastning Transparens Uppförandekod VÅRT ANSVAR INNEHÅLL ===== SIDA 47 ===== 47SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Planeten HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk MÅLSÄTTNINGAR – KLIMAT & UTSLÄPP MÅL 2025 Klimatneutrala projekt Påbörjat minst tre klimatneutrala projekt Laddinfrastruktur 50 procent av uthyrningsbara ytan Minst hälften av ytan ska vara ut- rustad med laddinfrastruktur för personbilar Laddinfrastruktur tunga fordon Påbörjat minst ett projekt med laddinfrastruktur för tunga fordon MÅL 2030 Klimatneutral förvaltning Netto-noll utsläpp av växthusgaser inom scope 1 & 2 Effektiv och genomtänkt förvaltning ska säkerställa att vårt fastighetsbestånd utvecklas på ett miljömässigt hållbart sätt. Vi arbetar för att minska energiförbrukningen, öka andelen förnybar energi, optimera resurser samt att vi arbetar för ett miljöcertifierat fastighetsbestånd som skapar värde för planeten och för SLP som bolag. KLIMAT & UTSLÄPP Fastighetsbranschen står för en stor an- del av den totala mängden utsläpp av växthusgaser, branschen står samtidigt för en betydande andel av landets ener- INNEHÅLL gianvändning. Vi behöver aktivt arbeta med att ställa om och anpassa befintliga fastigheter samtidigt som vi tar vara på de existerande resurserna på bästa sätt. Att ställa om branschen till klimatneu- tralitet kommer med stora utmaningar. För att lyckas krävs det att vi nyttjar och moderniserar redan befintliga byggnader på ett effektivt sätt. SLP kartlägger stora delar av bolagets utsläpp av växthusga- ser enligt Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol). Arbetet med att reducera ut- släppen kräver succesiva förbättringar. Det första steget i arbetet, kartläggning- en av utsläpp av växthusgaser, möjliggör vårt vidare arbete mot satta mål. Klimatriskanalys I samband med miljöcertifiering av befint- lig fastighet tas en klimatriskanalys för byggnaden fram. Klimatriskanalysen ger oss förståelse för inverkan på vår verksam- het och möjlighet för oss att anpassa fast- igheter som löper hög risk att påverkas av klimatförändringarna. Analysen bygger på taxonomins aktivitet 7.7 och de krav som finns när aktiviteten ska väsentligt bidra till miljömål 1 och inte orsaka betydande ska- da på övriga mål. Riskbedömningen han- LFM30 SLP är anslutna till Malmös lokala färdplan för en klimatneutral bygg- och anläggningsbransch. Medlem- skapet innebär ett åtagande från SLP:s sida att vi ska minska vårt kli- matavtryck, detta bland annat ge- nom att senast 2025 byggstartat ett klimatneutralt projekt. 50% laddstolpar av uthyrningsbara ytan Måluppföljning Fastigheten Fyllinge 20:434 i Halmstad. terar relevanta naturolyckor, översväm- ningsrisker, geologiska risker såsom ras-, skred-, och erosionsrisk, klimatrisker såsom övertemperatur, temperaturvariationer, la- viner, risker kopplade till nederbörd, vindar och stormar, samt även brandrisk i form av skogs- och vegetationsbrandrisk. I analysen identifieras först riskerna genom insamling och analys av data och information. Re- Första NOLLCO2 -projektet färdigställt av tre Måluppföljning ===== SIDA 48 ===== 4948 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk UTSLÄPP Utsläpp Utsläppskälla Ton CO2e, 2023 Ton CO2e, 2022 Aktivitet Emissionsfaktor Beräkningsmetod Scope 1 Resor med tjänstebil 3 6 Resor i tjänst med tjänstebil. Utsläppen baserad på körd sträcka med medelförbrukning vid blandad kör- ning för respektive bilmodell. Biltillverkarens uppgifter om utsläpp. Distansbaserad Köldmedia - 2 Utsläpp från köldmedia hämtas från respektive fastighets obligatoriska köldmedierapport. Ett års eftersläpning. Påverkan från köldmedia motsvarar utsläpp från påfylld köldmediummängd. Emissionsfaktor för respektive köld- medium enligt köldmedierapport. Bränslebaserad Naturgas 129 46 Utsläpp från förbrukning av naturgas i de fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller faktu- reras verklig förbrukning. Biogas beräknas ha noll påverkas i scope 1. Emissionsfaktor för naturgas ges av leverantören. Bränslebaserad TOTAL 132 54 Scope 2 Inköpt el (market based) - - Utsläpp från förbrukning av el i de fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller faktureras verklig förbrukning. Utsprungsmärkt förnybar el 0 g CO2e/kWh Bränslebaserad Inköpt el (location based)1 131 119 Utsläpp från förbrukning av el i de fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller faktureras verklig förbrukning. 22 g CO2e/kWh Bränslebaserad Inköpt värme 388 344 Utsläpp från förbrukning av inköpt fjärrvärme i de fastigheter där hyresgästen inte har separat mätning eller vidarefaktureras verklig förbrukning. Förbrukning normalårskorrigeras. Emissionsfaktor för fjärrvärme ges från respektive fjärrvär- meleverantör. Bränslebaserad TOTAL (market based) 388 344 TOTAL (market based) 519 463 Scope 3 1. Köpta varor och tjänster n/a n/a Fastighetsrelaterade utsläpp såsom skötsel och underhåll, reperationer och mindre ersättning, mindre renoveringar, entreprenörer och tekniska konsulter. Saknar data 2. Kapitalvaror 6 417 5 303 Avser färdigställda nyproduktionsprojekt under året. Schablong om 414 kg CO2e/kvm. Average-based 3. Bränsle och energirelaterade aktiviteter 71 59 Avser produktion och distribution från inköpta bräns- len och energi som inte omfattas i scope 1 och 2. Emissionsfaktor från energileverantör. Bränslebaserad 4. Uppströms transporter och distribution Inkluderas i 2. Kapital- varor Inkluderas i 2. Kapital- varor Inkluderas i 2. Kapitalvaror Inkluderas i schablon för kapi- talvaror. - 5. Avfall genererats från verksamhet Inkluderas i 2. kapital- varor Inkluderas i 2. Kapital- varor Inkluderas i 2. Kapitalvaror Inkluderas i schablon för kapi- talvaror. - 6. Affärsresor 3 8 Utsläpp från tjänsteresor med flyg. Distansbaserad 7 . Anställdas pendling 8 7 Utsläpp från anställdas pendling till och från arbetsplats. Distansbaserad 13. Uthyrda tillgångar 1 166 1 187 Avser hyresgästernas energianvändning. I de fall hyresgästens faktiska förbrukning kunnat fastställas har den använts. För de fastigheter där vi saknar data ligger schablonberäkning till grund för förbruk- ningen. Schablonerna har tagits fram utifrån snittför- brukning av el, fjärrvärme och gas i våra fastigheter. Schablonerna har tagits fram utifrån snittförbrukning av el, fjärrvärme och gas i våra fastig- heter. Average-based TOTAL 7 665 6 564 TOTAL SCOPE 1, 2 OCH 3 8 316 7 081 INNEHÅLL Måluppföljning ===== SIDA 49 ===== 49SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL levanta risker för byggnaden fastslås följt av en riskvärdering som bygger på potenti- ell påverkan. Sista steget är riskhanteringen där identifierade risker hanteras i form av åtgärdsförslag och anpassning för att re- ducera riskerna. Vid utgången av året hade 22 procent av den total uthyrningsbara ytan genomgått en klimatriskanalys och ytterligare 14 procent är under arbete. Utsläppstabell Under året har tolv nya fastigheter tillträtts. När fastighetsbeståndet växer ökar utsläp- pen i absoluta tal. Ökningen av utsläpp av- seende naturgas avser förvärv av en fastig- het i Helsingborg som värms med naturgas. Inköpt energi har ökat i och med att fastig- hetsbeståndet växer och därmed har ut- släppen i Scope 2 ökat. Utsläppen i Scope 3 har ökat i och med att den färdigställda ny- produktionsytan var större än förgående år. Avgränsningar Utsläpp hänförliga till Scope 1 avser natur- gasförbrukning i de fastigheter där SLP står för förbrukningen och verklig förbrukning inte vidarefaktureras, köldmedieläckage samt utsläpp från tjänstekörning med tjänstebil. Utsläpp hänförliga till Scope 2 avser den inköpta energin – el och fjärrvärme – som förbrukats i våra fastigheter och där SLP står för energiförbrukningen och verklig för- brukning inte vidarefaktureras. Utsläpp hänförliga till Scope 3 avser ut- släpp som ligger utanför vår egen direkta verksamhet. Den delas in i uppströms och nedströms utsläpp. För SLP avser upp- ströms utsläpp främst inköpta varor och tjänster, kapitalvaror, transporter som är hänförliga till nyproduktionsprojekt samt avfall. Nedströms utsläpp avser främst hy- resgästernas energiförbrukning. Utöver det har SLP valt att redovisa utsläpp för tjäns- teresor med flyg och anställdas pendling till och från arbetsplats. Redovisningsprinciper Scope 1: Resor i tjänst med tjänstebil be- räknas utifrån körd sträcka och medelför- brukning vid blandad körning för respek- tive bilmodell. Utsläpp från köldmedia hämtas från fjolårets obligatoriska köld- medierapporter. Utsläpp från förbrukning av naturgas gäller de fastigheter där SLP står på energiavtalet och hyresgästen inte har separat mätning eller där verklig förbrukning vidarefaktureras. Scope 2: Utsläpp från inköpt el och värme avser de fastigheter där SLP står på energiavtalen och hyresgästen inte har separat mätning eller där verklig för- brukning vidarefaktureras. Utsläpp som avser energiförbrukning enligt market ba- sed-metoden avser ursprungsmärkt för- nybar el och har en emissionsfaktor på 0 kg CO2e/kWh. Vid redovisning enligt location based-metoden antas emis- sionsfaktorn uppgå till 22 g CO2e/kWh. Emissionsfaktor för fjärrvärme har häm- tats från respektive fjärrvärmeleverantör. Scope 3: För 1. Köpta varor och tjänster som avser fastighetsrelaterade utsläpp så- som skötsel och underhåll, reparationer, mindre renoveringar, entreprenörer och tekniska konsulter, saknas data. 2. Kapital- varor avser utsläpp hänförliga till nyproduk- tionsprojekt och avser egenutvecklade ny- produktionsprojekt och redovisas med schablon om 414 kg CO2e/ kvm och inklu- derar 4. Upp- ströms transport och distribu- tion och 5. Avfall genererats från verksam- heten. Utsläpp från 3. Bränsle och energire- laterade aktiviteter avser energi och bränslerelaterade utsläpp som inte omfat- tas i scope 1 och 2. Utsläpp från 6. Affärsre- sor avser tjänsteresor med flyg och data har inhämtats från flygbolag. Utsläpp från 7. Anställdas pendling avser anställdas pendling till och från arbetsplats och har beräknats utifrån distans och schablon för respektive färdmedel. Utsläpp från 13. Ut- hyrda tillgångar avser hyresgästernas ener- giförbrukning och har i de fall förbruknings- data inte kunnat säkerställas beräknats med schablon för el och värme. Laddinfrastruktur Vi har proaktivt arbetat med att installera laddstolpar i fastigheter till våra hyresgäs- ter. De senaste åren har efterfrågan ökat och bara under året har vi installerat laddinfratruktur i ett 20-tal fastigheter. Vid utgången av året uppnådde vi vårt mål om att 50 procent av den uthyrningsbara ytan ska vara försedd med laddinfrastruk- tur för personbilar. Tjänstebilar Bolaget har fattat beslut om att endast bruka tjänstebilar som helt eller delvis drivs av el eller annat fossiloberoende drivmedel. Tjänstebilar ska uppfylla regeringens miljö- bilsdefinition, sedan ingången av 2023 får Scope 3 Uppströms – indirekta utsläpp Utsläpp hänförliga till inköp av varor och tjänster • Nyproduktionsprojekt inkluderat uppströms transporter samt distribution och avfall • Bränsle och energi • Affärsresor • Anställdas pendling Scope 2 Uppströms – indirekta utsläpp Användning av inköpt energi • El • Fjärrvärme Scope 1 SLP – direkta utsläpp Förbränning i leasade bilar och fastigheter • Naturgasförbrukning • Läckage av köldmedia • Leasade fordon Scope 3 Nedströms – indirekta utsläpp Utsläpp hänförliga till uthyrda lokaler • Hyresgästernas energianvändning ===== SIDA 50 ===== 5150 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk INNEHÅLL bilen släppa ut högst 30 gram CO2 per ki- lometer, tidigare gräns låg på 50 gram CO2 per kilometer. Utöver tjänstebilar leasar el- ler äger SLP inte några fordon. Enligt nya definitionerna uppnår 67 procent av SLP:s tjänstebilar miljöbilsdefinitionen och 50 procent av tjänstebilarna avser rena elbilar. ENERGI & FÖRNYBAR ENERGI Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av den totala energianvänd- ningen i Sverige. Att optimera befintliga fastigheter och bygga ny energieffektiva lösningar får positiv inverkan på klimatet och samhället i stort. Christer brinner verkligen för sitt arbete. Sedan SLP grunda- des har Christer genom sitt bolag, Oriri konsult, varit vår för- längda arm när det kommer till vår energihandel. Christer möter företag och organisationer inom olika branscher där han bistår med sin kompetens och erfarenhet av inköp av el, natur-/biogas, gasol (LPG), bioolja och biobränsle, främst i Europa. Han bistår även med att analyser av energimarkna- den och vilka strategier som ska tas för att få en framgångs- rikare energiportfölj genom prissäkringar. Genom prissäkring- arna gynnas både SLP och bolagets hyresgäster. Möt Christer Bäcker, energiexpert Energieffektivisering och optimering Vårt fastighetsbestånd består av fastighe- ter som förvärvats med stor förädlingspo- tential. Vi arbetar aktivt med att optimera fastigheterna och har framgångsrikt sänkt energianvändningen. Många gånger är detta ett arbete som måste utföras tillsammans med våra hyresgäster för att nå maximal ef - fekt. Vid nyproduktion planeras och byggs fastigheter med låg energiför - brukning men störst nytta får vi genom att ta vara på och effektivisera befintli- ga fastigheter. Avgränsning Redovisning av energianvändning avser de fastigheter som SLP har kunnat sä- kerställa full energidata för, antingen genom att bolaget står på samtliga energiabonnemang eller att hyresgäs - terna medgivit tillgång till energidata. Energideklaration – EPC En energideklaration ger information om en byggnads energianvändning. Deklara- tionen kan hjälpa oss som fastighetsägare att jobba med förbättrande åtgärder i fastigheten för att minska byggnadens energianvändning. En energideklaration är ett myndighetskrav. Vissa byggnader är undantagna energideklaration men SLP har som avsikt att samtliga fastigheter ska energideklareras. Det finns sju stycken en- ergiklasser, från A-G, och de utgår från kraven på energianvändning som ställs på byggnader som uppförs idag. A avser byggnader med mycket låg energian- vändning och G byggnader med hög en- ergiförbrukning. Energiklassen är viktig för kartläggningen av hur bolagets ekonomis- ka aktiviteter står sig i förhållande till taxo- nomins tröskelvärden och ligger till grund för hur stor andel av SLP:s lån som är håll- bara. Vid förvärv av nya fastigheter hoppas vi kunna påvisa en förbättring i energiklass över tid. MÅLSÄTTNINGAR – ENERGI & FÖRNYBAR ENERGI LÖPANDE MÅL 100 procent förnybar el I alla fastigheter SLP har rådighet över elavtalen 15 procent minskad energi­ användning på fem år Jämförbart bestånd MÅL 2025 15 MW installerad effekt Installerad effekt i solcellsanlägg- ningar på fastigheter ska uppgå till minst 15 MW MÅL 2030 100 procent fossilfri energi I alla fastigheter SLP har rådighet över energiavtalen ENERGIDEKLARATION A B C D E F G Nyproduktion Undantagna Totalt Antal fastigheter 7 23 14 18 12 8 8 5 3 98 % antal fastigheter 7% 23% 14% 18% 12% 8% 8% 5% 3% 100% Tkvm 114 219 160 90 145 58 49 94 35 964 % kvm 12% 13% 17% 9% 15% 6% 5% 10% 4% 100% ===== SIDA 51 ===== 51SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 För drygt tre år sedan tillträddes fastigheten Tröinge 6:90 om 25 290 kvm i Falkenberg. Den dagliga förvaltningen har sedan dess arbetat med att ständigt optimera fastighetens alla flöden för att minska förbrukningen och öka driftsnetto. Under senaste året har investering i ny LED-belysning gjorts i stora delar av fastigheten. Även en solcellsanläggning om 499 kW har tagits i drift. Fastigheten är sedan tidigare i år en av våra första fastigheter certifierad enligt BREEAM in- use Very Good. Åtgärderna har gjort att elanvändingen har minskat med hela 37 procent det senaste året. Tröinge 6:90, Falkenberg –37% elanvändning HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL ENERGIANVÄNDNING Faktisk förbrukning, MWh Förnybar energi, % Fossilfri energi, % Faktisk förbrukning, MWh Förnybar energi, % Fossilfri energi, % 2023 2023 2023 2022 2022 2022 Total elanvändning 5 940 100% 100% 5 421 100% 100% Total fjärrvärmeanvändning 6 378 51% 98% 5 593 48% 98% Total bränsleanvändning 755 17% 16% 369 40% 40% Total energianvändning 13 073 71% 94% 11 383 73% 97% 100% förnybar el Måluppföljning 94% fossilfri energi Måluppföljning JÄMFÖRBART BESTÅND Elanvändning Värmeanvändning Förändring total energi- användning El, MWh El, kWh/kvm Förändring, % Värme, MWh Värme, kWh/kvm Förändring, % Förändring, % Basår 2021* 2021 8 871 41,8 10 694 50,3 2022 8 540 40,2 –4% 9 581 45,1 –10 % –7% 2023 7 059 33,2 –20% 8 856 41,7 –17% –19% Basår 2022 2022 3 111 42,8 4 435 61,0 2023 2 641 36,3 –15% 3 893 53,5 –12% –13% * Ytterligare två fastigheter har inkluderats i basår 2021 då energidata för redan ägda fastigheter har kunnat säkerställas. Redovisningsprincip Faktisk förbrukning avser den energian- vändning som SLP köpt in, inklusive hyres- gästernas energianvändning i de fall då faktisk förbrukning inte vidarefaktureras, samt el som producerats via fastigheters solcellsanläggningar och använts i fastig- heten, Energiintensitetsmåttet som redo- görs i kWh/kvm avser de fastigheter där SLP har tillgång till full förbrukningsdata och inkluderar fastighetsel, verksamhetsel och värme dividerat med den uthyrnings- bara ytan för aktuella fastigheter. Bränsleanvändning avser naturgas och biogas som används för uppvärmning. Värmeanvändningen avser normal- årskorrigerad energianvändning. ===== SIDA 52 ===== 5352 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Förnybar energi och fossilfria energikällor SLP behöver fokusera på hållbara energi- lösningar och frigöra oss behovet av fossi- la bränslen för att lyckas ställa om verk- samheten till klimatneutral. Vi behöver öka andelen förnybara energikällor så- som sol-, vind- och vattenkraft. Det som kännetecknar den förnybara energin är att den aldrig tar slut. Den bidrar heller inte till den globala uppvärmningen. SLP har som målsättning att bedriva en kli- matneutral fastighetsförvaltning senast år 2030. För att nå vårt mål kommer vi behöva arbeta aktivt med energieffekti- viserande åtgärder parallellt med att öka andelen förnybar energi. De primära uppvärmningskällorna i våra fastigheter är f]ärrvärme och värmepum- par, enstaka fastigheter värms upp med gas. Ingen av SLP:s fastigheter är försedd med eller värms upp med oljepanna. I de fastigheter där SLP står på elavta- len förbrukas ursprungsmärkt förnybar el. Solceller Ett lysande exempel på hur vi kan kombi- nera energieffektiviserande åtgärder med förnybar energi är installation av solcellsanläggningar på våra fastigheter. Investeringen leder inte bara till förbätt- rat driftsnetto utan minskar också risken för prisvolatilitet och kapacitetsrisk. Vi för- valtar fastigheter med stora och platta tak och har goda förutsättningar för att installera stora solcellsanlaggningar. Under föregående år gjordes ett grundläggande arbete där SLP utredde förutsättningarna för att i snabbare takt installera solceller på lämpliga tak. Under året har 20 solcellsanläggningar beställts. 14,2 MW installerad effekt solcellsanläggningar Måluppföljning Gröna hyresavtal I de flesta av våra fastigheter står hyresgästerna på energiavtalen. Det innebär att dialog och samar- bete med hyresgäster i energifrå- gan blir central. Ett grönt hyresavtal skapar bland annat förutsättningar till utbyte av energidata vilket både kan förbättra SLP:s rapportering, men framfor allt skapa en dialog kring hur vi tillsammans kan minska energianvändningen i fastigheterna. 37% av den uthyrningsbara ytan är försedda med solceller. 12 700 MWh i beräknad årsproduktion HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk INNEHÅLL Eli Blomberg, Finansiell controller. ===== SIDA 53 ===== 53SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 SLP:s fastighetsbestånd utgörs av logistikfastigheter som återfinns på strategiska logistiklägen i Sverige, från Malmö i söder till Uppsala i norr. De flesta av SLP:s logistikfastigheter har stora och platta tak - en perfekt grund för storskalig sol- kraft. Bolaget har därför stor potential att förse både verk- samheterna som bedrivs i fastigheterna och elnätet med förnybar energi. SLP beställde sin första anläggning av Solkompaniet hösten 2021. Det var en anläggning om 499 kW som installerades på taket till SLP:s kontor i Malmö. ”Solkompaniet har tagit sig tid att förstå vår affär. Vi sökte en stark och smidig samarbetspartner för att skala upp in- vesteringstakten i solcellsanläggningar och det har vi fått.” säger Filip Persson Projektchef på SLP. Samarbetet mellan SLP och Solkompaniet tog rejäl fart under 2022. Att som fastighetsägare kunna producera egen el lokalt är både en ekonomisk och hållbar investering. I vårt arbete med att förädla våra fastigheter har vi sedan start ar- betat mycket med att sänka kostnaderna och optimera en- ergianvändningen. I och med solkraften har vi en ny intäkts- ström vilket har gjort investeringar i solcellsanläggningar till en viktig del i vårt förädlingsarbete. Vi har dessutom högt uppsatta mål för vårt hållbarhetsarbete - vi vill göra saker som är bra på riktigt. Som gör skillnad. Utöver solcellsinveste- ringar jobbar vi bland annat mycket med miljöcertifieringar och installation av laddinfrastruktur för personbilar. Vid ut- gången av 2023 har SLP en installerad effekt om 14,2 MW och hela 37% av SLP:s fastigheter är försedda med solceller. Samarbetet med vår solcellsleverantör Solkompaniet Jacob Berglund, Teknisk förvaltare, Jesper Peterson, KAM Solkompaniet och Kristoffer Jeppson, Kommersiell förvaltare. Sedan tillträdet av Lamellen 1 har en rad olika energibespa- ringsåtgärder genomförts. Det senaste året har elförbruk - ningen minskat med cirka 35 procent och värmeförbrukningen med cirka 9 procent. Energibesparingarna har möjliggjorts genom armaturbyten till modern LED-belysning, byten till täta fönster, nya effektiva ventilationsaggregat har installerats och nytt tak lagts på delar av fastigheten. Den totala energi- besparingen uppgår till 22 procent av fastighetens totala energiförbrukningar. Lamellen 1, Ljungby –35% elanvändning –9% värmeanvändning HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL ===== SIDA 54 ===== 5554 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk INNEHÅLL Genom att arbeta med miljöcertifiering kvalitetssäkras byggnader av tredje part och intygar att byggnader har låg miljö- och klimatpåverkan. Att förvalta ett mil- jöcertifierat fastighetsbestånd leder inte bara till minskade risker utan ökar också värdet och bidrar till förmånligare finan- siering. Det möjliggör också god kontroll och uppföljning för att kunna bedriva en långsiktigt hållbar förvaltning och genom det möta våra intressenters förväntningar och krav. All nyproduktion certifieras enligt Mil- jöbyggnod Silver eller motsvarande certi- fieringsmodell och nivå. Under verksamhetsåret har de första byggnaderna certifierats enligt BREEAM in-use Very Good. BREEAM in-use är ett internationellt certifieringsverktyg för be- fintliga byggnader. Vid utgången av 2023 var 25 procent av den totala uthyrningsbara ytan miljö- certifierad. SLP har initierat miljöcertifie- ring av ytterligare 427 tkvm uthyrnings - bar yta motsvarande 44 procent av den totala ytan. Redovisningsprincip All nyproduktion är eller avses att miljö- certifieras. Utfall för totalt certifierad yta inbegriper nyproduktionsprojekt som in- kluderas i den uthyrningsbara ytan. MILJÖCERTIFIERING Miljöcertifiering är ett intyg på att bygg- nader har låg energiförbrukning och kli- matpåverkan, vilket medför positivt värde för hyresgäster såväl för bolaget och dess värde. SLP arbetar med certifiering vid ny- produktion och av befintliga fastigheter. MÅLSÄTTNINGAR – MILJÖCERTIFIERING LÖPANDE MÅL 100 procent miljöcertifierad nyproduktion Enligt Miljöbyggnad Silver eller motsvarande MÅL 2025 50 procent miljöcertifierad uthyrningsbar yta Enligt Miljöbyggnad iDrift Silver el- ler motsvarande Tidigare i år erhöll fastigheten Fyllinge 20:434 i Halmstad NollCO2-certifiering, den första i Sverige inom logistikbranschen. NollCO2 är ett certifieringssystem med fokus på nettonoll klimatpåverkan. Certifieringssystemet är en tilläggscerti- fiering till bland annat Miljöbyggnad. I grunden är fastigheten certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. Vid NollCO2-certifiering omfattas byggnadens inbyggda klimatpåverkan, dess klimatpåverkan i drift och balanseras med påverkan som uppstår genom klimatåtgärder. Arbetet med att få fastigheten certifierad har skett tillsammans med våra hy- resgäster, Halmstad Delivery, genom att båda parter gjort investeringar i den ny- byggda fastigheten. Sett utifrån byggnadsprocessen så har bland annat minskad mängd konstruktionsmaterial och svenskproducerade fasadelement använts. Minskad mängd material och förkortade transportsträckor genom produktion i Sverige har lett till en minskning av utsläpp av växthusgaser. Utsläppen från denna byggnation är hela 33 procent lägre än med motsvarande logistikbyggnad. I fastigheten nyttjas endast förnybar energi, både el och värme. Solcellsan- läggningen som klär taket beräknas producera drygt 442 000 kWh årligen och nästan 40 procent av den producerade solenergin kan nyttjas direkt i fastigheten. Utöver det har laddstolpar för eldrivna fordon installerats. ”Det har varit både ett givande och lärorikt projekt. Utan det täta samarbetet med entreprenör, hyresgäst och konsulter hade certifieringen inte varit möjlig. Fyllinge är ett väldigt fint projekt som vi är stolta över, inte bara en fin fastighet för våra hyresgäster att trivas i, utan också ett bevis på att vi kan bygga håll- bart.” säger Viktoria Wöhl, Hållbarhetsansvarig SLP. Första logistikfastigheten att erhålla NollCO2-certifiering Fastigheten Fyllinge 20:434 och Viktoria Wöhl, Hållbarhetsansvarig SLP. 100% Nyproduktion miljöcertifierad Måluppföljning 25% Miljöcertifierad uthyningsbar yta Måluppföljning MILJÖCERTIFIERING Uthyrningsbar yta, tkvm Uthyrningsbar yta, % 2023 2022 2021 2023 2022 2021 Miljöcertifierad yta 244 85 56 25 12 9 Pågående certifieringsprocess 427 92 17 44 12 3 Måluppföljning ===== SIDA 55 ===== 55SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL Under föregående år inledde vi vårt samarbete med Solenco AB. Sedan dess har arbetet tagit ordentlig fart och under det gångna året har en rad fastigheter blivit certifierade. I maj månad erhölls den första BREEAM in-use certifieringen och några månader där efter blev vårt nyproduktionsprojekt i Halmstad, Fyllinge 20:434, Sveriges första logistikfastighet att erhålla NollCO2-certifiering. ”Det är väldigt roligt att jobba så nära SLP, vi får möjligheten att verkligen lära känna bolagets fastigheter och även SLP som bolag. Vi har tillsammans kunnat arbeta fram rutiner som fungerar för alla inblandade.” säger Anders Sandberg, Miljöstrateg på Solenco. ”För oss är det värdefullt att ha en förtroendeingivande samarbetspartner som förstår sig på vårt sätt att arbeta och är lika drivna i arbetet med att miljöcertifiera våra fastighe- ter som vi själva är. För att vi ska uppnå vårt mål om 50 pro- cent miljöcertifierad yta till 2025 krävs det av vi arbetar ef- fektivt och strategiskt framåt. Vi har en tydlig plan för befintliga fastigheter såväl som nyproduktion och vid förvärv.” säger Viktoria Wöhl, Hållbarhetsansvarig på SLP. SLP:s mål om att 50 procent av ytan ska vara miljöcerti- fierad under 2025 guidar oss framåt i arbetet. SLP och Solenco för ett miljöcertifierat fastighetsbestånd SLP och Solenco-gänget. Fastigheten Ättehögen Östra 6 i Helsingborg. ===== SIDA 56 ===== 5756 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk INNEHÅLL Människan MÅLSÄTTNINGAR - ATTRAKTIV ARBETSGIVARE LÖPANDE MÅL >45 eNPS <2 procent korttidssjukfrånvaro <3 procent långtidssjukfrånvaro Vi ska värna människan. Våra medarbetare och hyresgäster är avgörande för SLP:s framgång. SLP ska aktivt arbeta för att bibehålla och attrahera kompetenta medarbetare samt göra vårt yttersta för att skapa långsiktiga relationer och miljöer för våra hyresgäster att trivas och verka i. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE Hos SLP står medarbetarna i centrum. Det är av största vikt att skapa förutsätt- ningar att vara en attraktiv och trygg ar- betsgivare där alla kan göra ett bra jobb, trivas och utvecklas. SLP ska vara en trygg arbetsgivare med goda arbetsvillkor. Hos oss ska arbetsklima- tet utöver arbetsglädje, trivsel och gemen- skap - präglas av en humanistisk männis- kosyn och ömsesidig respekt. Bolaget ska ha en platt organisation där medarbetare kan utvecklas och bredda sin kompetens för att utveckla sig själva och bolaget. SLP:s anställningsavtal motsvarar eller överträffar annars gällande kollektivavtal. Samtliga medarbetare omfattas av sjukvårdsförsäk- ring, sjukförsäkring och hälsoundersökning. Friskvårdsbidrag ges alla medarbetare och uppmuntras att användas. Individuella utvecklings- och målsamtal För att bibehålla våra kompetenta medarbetare genomförs årliga utveck - lingssamtal mellan medarbetaren och dennes chef. Vid detta tillfälle tas frågor som rör arbetssituation, återkoppling på arbetsresultat, personlig kompetens - utveckling samt aktiviteter för utveck - ling upp. Utöver det definieras mål för kommande period och utbildningsplan tas fram. Syftet med samtalet är att diskutera olika arbetsrelaterade frågor för att ge alla medarbetare möjlighet att diskute- ra och påverka sin egen arbetssituation och utveckling. Det ger dessutom både chefer och medarbetare en möjlighet att få återkoppling på ledarskap respek - tive arbetsprestation. eNPS SLP genomför för andra året i rad eNPS-undersökning. Undersökningen har genomförts kvartalsvis och det ge- nomsnittliga utfallet är 98. Syftet med undersökningen är att säkerställa att arbetsplatsen speglar bolagets ambi- tioner och att signaler om förbättring- spotential fångas upp i ett tidigt skede. eNPS, eller employee Net Promoter Score, som är verktyget som använts, är ett standardiserat verktyg som mäter medarbetarnas ambassadörskap. SLP:s eNPS för verksamhetsåret 2023 ligger på 98, på en skala som går från -100 till +100. Vi känner stolthet över den rekom- mendationsvilja som finns bland våra medarbetare och arbetar aktivt med att bibehålla den goda arbetsmiljön. SLP är en tajt organisation med 15 med- Pernilla Årzén, Ekonomisk förvaltare, Kristoffer Jeppson, Kommersiell förvaltare och Jakob Berglund, Teknisk förvaltare. eNPS 98 årligt snitt Måluppföljning ===== SIDA 57 ===== 57SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk STYRELSE Antal Kvinnor 3 (43%) Män 4 (57%) KONCERNLEDNING Antal Kvinnor 1 (33%) Män 2 (67%) ÖVRIGA ANSTÄLLDA Antal Kvinnor 4 (33%) Män 8 (67%) Praktikanter De senaste tre åren har SLP arbetat med praktikanter. Vi har erbjudit studenter möjlighet att kombinera skolans teoretiska kunskap med praktik. Läs mer om vår praktikant Markus på sidan 59. arbetare, vi är medvetna om att am- bassadörskapet kan påverkas i takt med att vi växer även om vi ska efter - sträva att bibehålla vårt goda resultat. De faktorer som bidrar till den starka rekommendationsviljan är möjligheten att utvecklas, ledarskapet, samman- hållningen och att alla får möjlighet att bidra till helheten i företaget och det resultat vi tillsammans eftersträvar. Vi är både medarbetare och delägare i SLP På SLP är alla medarbetare också deläg- are i bolaget. Vi är övertygade om att det skapar lojalitet, bidrar till ett än starkare engagemang och ger incitament att dri- va affären med långsiktig lönsamhet i fo- kus. Det är även ett sätt för bolaget att bibehålla sin kompetenta personal. Som delägare blir det än viktigare att arbeta mot bolagets gemensamma målsätt- ningar då ett positivt resultat ger tillbaka till medarbetarna. Under året har samtliga medarbetare förvärvat teckningsoptioner i bolaget motsvarande totalt 1,91 miljoner aktier. Bolagets styrelse gör bedömningen att ett aktierelaterat incitamentsprogram är en viktig del i ett konkurrenskraftigt er- sättningspaket för att attrahera och mo- tivera bolagets medarbetare, samt för att maximerande värdeskapandet för samtliga aktieägare. Friska och vålmående medarbetare Vi ska arbeta förebyggande med häl- sofrämjande aktiviteter för att bibehålla den Iåga sjukfrånvaron vi har. Detta gör vi bland annat genom att erbjuda före- tagshälsovård, friskvårdsbidrag och häl- soundersökningar. Arbetsplatsen ska vara säker, såväl fysiskt som psykiskt. Vi genomför flera gånger per år olika typer av aktivitet och tävlingar för samtliga medarbetare. Ett högt uppskattat in- slag är SLP:s årliga padel-turnering. SJUKFRÅNVARO 2023 2022 2021 Sjukfrånvaro totalt % 2,6 0,2 0,3 Kvinnor, % 8,0 0,0 0,1 Män, % 0,1 0,2 0,3 Korttidssjukfrånvaro, % 0,1 0,2 0,3 Kvinnor, % 0,1 0,0 0,1 Män, % 0,1 0,2 0,3 Långtidssjukfrånvaro, % 2,6 0,0 0,0 Kvinnor, % 8,0 0,0 0,0 Män, % 0,0 0,0 0,0 INNEHÅLL 35 under 35 Branschtidningen Fastighetsnytt har för fjärde året i rad utsett 35 personer under 35 år som kan bli morgondagens makthavare inom branschen. På listan, för andra året i rad, finns SLP-medarbetare närva- rande – i år bolagets projektchef Filip Persson. Filip, 32 år, är civilingenjör och har sedan han började på SLP för drygt 4 år sedan arbetat med bolagets olika projekt, först som projektledare och nu i rollen som projektchef. Att SLP:s medarbetare får möj- lighet att växa inom företaget är något vi eftersträvar. Filip Persson, Projektchef. Henrik Rönndahl och Jacob Berglund, vinnare av SLP:s padel-turnering 2023. Måluppföljning Måluppföljning ===== SIDA 58 ===== 5958 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk INNEHÅLL MÅLSÄTTNINGAR – JÄMSTÄLLDHET & INKLUDERINGAR LÖPANDE MÅL Lokala sommararbetare I samtliga områden där SLP förval- tar fastigheter MÅL 2025 Jämställda yrkeskategorier Med en 40/60-procentig könsfördelning LOKALT ENGAGEMANG Att engagera lokala sommarar - betare i våra fastigheter tycker vi är viktigt. Vi vill vara med och bidra till arbetslivserfarenhet och branschkunskap. Genom våra lokala fastighetsskötare anställs lokala sommararbetare på majoriteten av de orter där vi är verksamma. De orter som under året inte haft något lokalt engagemang är i våra fastigheter i Mälardalen. Måluppföljning JÄMSTÄLLDHET & INKLUDERING För oss är det en självklarhet att vi ska ha en inkluderande arbetsplats där jäm- ställdhet alltid eftersträvas. Vi ska alla be- dömas utifrån prestation och ingen form av diskriminering, mobbing eller trakasserier accepteras. Lika värde och möjligheter Vi ska alla på SLP ha samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Vi accepterar inte någon form av diskriminering, mobb- ing och trakasserier. Under året har inte några fall av misstänkt diskriminering, mobbing eller trakasserier hanterats. Alla ska ha samma förutsättningar att utföra sitt arbete oavsett kön, könsidentitet eller könsuttryck, ålder, sexuell läggning, funk- tionsnedsättningar, religion eller annan trosuppfattning eller etnisk tillhörighet. Vi tror dessutom att en jämn könsfördel- ning bidrar till en framgångsrik och väl- mående organisation. På SLP eftersträvar vi en 40/60-procentig könsfördelning i samtliga yrkeskategorier. Vid samtliga ny- anställningar tillämpas kompetensbase- rad rekrytering. I samband med att bolagets CFO, Tommy Åstrand, tidiga- re i år utsågs till bolagets nya vd, lämnade han posten att ansvara för bolagets finanser. Och vem vore mer lämpad för det uppdraget än vår tidigare ekonomichef Matilda Olsson. I april tillträdde Matilda, 30 år, tjänsten som ny CFO. Under sina dryga tre år på SLP har Matilda ansvarat för ekonomiavdelningens dagliga arbete och drivit större spe- cifika projekt i mål. Matilda var bland annat projektledare för noteringen av SLP:s aktier på Nasdaq under våren 2022. Hur känns din nya roll som CFO på SLP? ”Jättebra! Det kän- des som ett roligt och lärorikt nästa steg. Jag är tacksam att få lov att fortsätta utvecklas med bolaget och kollegorna. SLP är ett väldigt roligt bolag, det händer mycket hela tiden och jag trivs bra med det.” ”Det är otroligt glädjande att kunna erbjuda våra talang- fulla medarbetare möjligheten att växa med och inom bola- get. Jag har jobbat med Matilda på tidigare arbetsplatser och alltid beundrats över hennes förmåga att se bolagets helhet samtidigt som hon har full kontroll på detaljer.” säger Tommy Åstrand, vd. Möt Matilda, ny CFO ===== SIDA 59 ===== 59SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL Som del av vårt sociala hållbarhetsarbete stöttar SLP men- torsprogrammet för studenter i årskurs tre som studerar Fast- ighetsföretagande vid Malmö Universitet. Syftet med men- torskapet är att stödja studentens yrkesmässiga utveckling, bidra med goda kontakter mellan student och fastighets- bransch samt underlätta övergång mellan studier och ar- betsliv. Förhoppningen är också att det ska leda till personlig och professionell utveckling för mentor såsom för adepter och att det ger möjlighet för båda parter att etablera ett nätverk inom branschen. Som mentor har man ett stort utbyte av mentorskapsrela- tionen, som kan liknas vid ett partnerskap för lärande och som inspirerar till nya tankar hos både mentor och adept. Man utvecklar som mentor sitt ledarskap och självmedve- tenhet genom att stötta adepten med personligt stöd och karriärvägledning. Adepten får genom sin mentor möjlighet att komma ut i arbetslivet, reflektera över tankar och idéer och hitta sina drivkrafter. ”Vad som för mig är lite extra roligt är att jag själv studer- at samma program, känns bra att själv kunna ge tillbaka nu.” säger Pernilla Årzén, Ekonomisk förvaltare SLP. Mentorskap – samarbete med Malmö Universitet Hugo Dahlbom, student på fastighetsföretagarprogrammet, Pernilla Årzén, Ekonomisk förvaltare SLP och Ann-Charlotte Lyvall, Universitetsadjunkt, Programansvarig Fastighetsföretagande. ”Genom att ställa upp som mentor känns det som att man gör en konkret insats för ett inkluderande samhälle där studenter får en bra start in i ett kommande arbetsliv” Pernilla Årzén, Ekonomisk förvaltare SLP. Under senare delen av året välkomnade vår kollega Pernilla Årzén, ekonomisk förvaltare på SLP, Markus Pålsson som LIA-praktikant. ”Att få komma till ett fastighetsbolag och omsätta teore- tiska kunskaper till praktiska erfarenheter samt att förbereda sig inför framtida yrkeslivet är otroligt värdefullt.” säger Mar- kus Pålsson. SLP ser det som en självklarhet att löpande ta emot praktikanter som studerar med inriktning fastigheter och på så vis bidra till att stärka framtida kompetens inom branschen. ”Genom att ta emot en LIA-praktikant får vi in helt nya ögon i organisationen. En praktikant kan avlasta oss med diverse arbetsuppgifter och samtidigt bidra med nya idéer och infallsvinklar. Det bidrar även till att vi som bolag blir mer välkända och förhoppningsvis kan vi nå ut med vårt varumärke till våra kollegor och branschkollegor.” säger Pernilla Årzén. Möt vår LIA-praktikant Markus Praktikant: Markus Pålsson Roll under LIA (lärande i arbete): Kommersiell förvaltningsassistent Utbildning: Fastighetsförvaltare, Yrkeshögskolan framtida John Ericsson Institutet ===== SIDA 60 ===== 6160 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk INNEHÅLL NÖJDA HYRESGÄSTER Vi på SLP ska förvalta fastigheter som våra hyresgäster trivs och mår bra i. Genom god kontakt med hyresgästerna ska vi vara en lyhörd samarbetspartner som gör det lilla extra. Goda relationer Våra hyresgäster står alltid i centrum. Vi möts i det dagliga arbetet där vi fokuse- rar på att snabbt kunna möta hyresgäs- ternas behov och fånga upp önskemål. Emelie Sonesson och Kristoffer Jeppsson, båda kommersiella förvaltare på SLP, ar- betar dagligen med att möta våra hyres- gäster och stärka samarbetena. I år har vi genomfört den första NKI-un- dersökningen (Nöjd Kund Index). Syftet med undersökningen är att i tidigt skede fånga upp vad våra hyresgäster tycker om våra fastigheter, vår service och SLP som hyresvärd. Vårt mål till år 2025 är att minst 80 procent av våra hyresgäster ska vara nöjda med oss som hyresvärd. MÅLSÄTTNINGAR – NÖJDA HYRESGÄSTER MÅL 2025 >80 procent nöjda hyresgäster Undersökningen under verksamhetsåret 2023 visar att 74 procent av SLP:s hyres - gäster är nöjda med oss som hyresvärd. Undersökningen har genomförts vid två olika tillfällen under året och mellan gångerna kan en förbättring i resultatet påvisas. Undersökningen ligger till grund för konkreta åtgärdsplaner och vår för- hoppning är att det över tid ska visas förbättringar där det behövs, samtidigt som vi ska värna om de bitar som funge- rat bra. Utifrån resultatet kan vi konsta- tera att det personliga bemötandet från oss på SLP och servicepersonalen i fast- igheterna är väldigt viktigt, våra hyres - gäster ska känna sig hörda och viktiga. Vi bygger förtroende genom att hantera vardagliga problem såsom felanmälan, snabba åtgärder och professionella medarbetare. Många av våra hyresgäs - ter lyfter också vikten av att vi som hy - resvärd ska vara lyhörd för deras behov och arbeta med att anpassa lokaler uti- från önskemål, på så vis lägger vi grun- den för en långsiktig relation. Samarbeten stärker Vi arbetar med långa hyreskontakt och därmed långsiktiga relationer med våra hyresgäster. Vid årets utgång var den återstående hyrestiden 6,4 år. Ge- nom att vara lyhörd mot våra hyres - gäster skapas goda möjligheter till långa relationer och hyreskontrakt som i sin tur stärker både bolagets hållbar - hetsarbete och lönsamhet. Arbetet att tillsammans med hyres- gäster investera i solcellsanläggningar har fortsatt under året. Solcellsanlägg- ningarna möjliggör att våra hyresgäster till stor del kan nyttja förnybar energi pro- ducerad på samma plats som de är verk- samma. SLP har tillsammans med branschkol- legor för andra året i initierat energispar- kampanjen #HusFörHus. Målet med kampanjen är att bidra till minskad ener- gianvändning genom just samverkan och kunskapsdelning. Goda exempel och hur vi tillsamman kan arbeta för att minska energiförbrukningen delas under den ge- mensamma hashtagen #HusFörHus. 74% nöjda hyresgäster Måluppföljning Miljöcertifiering är ett intyg på att byggnader har låg energi- förbrukning och klimatpåverkan, vilket medför positivt värde för hyresgäster såväl som för SLP och planeten. En åtgärd för att möjliggöra en miljöcertifiering är att förse en fastighet med fågelholkar och insektshotell. De fina fågelholkarna och insektshotellen som ni ser, till- sammans med vår projektchef Filip, på bilden är tillverka- de via FRAM, ett arbetsmarknadsprojekt för personer med psykisk ohälsa som drivs i samverkan av Försäkringskassan, Region Skåne, Arbetsförmedlingen och Malmö stad. FRAM är ett unikt projekt med individuellt anpassat stöd med målet att komma vidare till arbete, studier eller ordinarie arbetsmarknadsinsats. Tack FRAM för fint samarbete! FRAM – ett arbets- marknadsprojekt Filip Persson, Projektchef SLP. ===== SIDA 61 ===== 61SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL Fastigheten Ättehögen 13 i Jönköping. Emelie Sonesson, Kommersiell förvaltare, och hennes bästa vän Allie bidrar inte bara till den härliga stämningen på kontoret utan är en stor anledning till att SLP har många nöjda hyresgäster runt om i landet. Under våren 2023 tillträdde SLP fastigheten Ametisten 2 i Helsingborg där Beneli är hyresgäst sedan uppförandet av fastigheten. Vi har tillsammans under året investerat i håll- barhetsfrämjande åtgärder och genom ett bra samarbete har fastigheten kunnat miljöcertifieras enligt BREEAM in-use, Very Good. Beneli är ett Helsingborgsbaserat företag som erbjuder tryckt elektronik för övervakning av till exempel hjärta, EKG inom den medicintekniska industrin. Bolaget har stort fokus på hållbarhetsfrågorna och blivit utnämnda av EcoVadis gäl- lande pålitliga leverantörer. Under året har Beneli investerat i ny modern LED-belysning i fastigheten. ”För oss är det viktigt att ha en långsiktig och stabil fastig- hetsägare som SLP. Jag upplever att SLP, i vår relation, är samarbetsvilliga och fokuserar på att investera i byggnaden för att skapa en hållbar miljö både för oss som företag och som hyresgäster, vilket är avgörande för vår långsiktiga fram- gång och tillväxt.” säger Henric Ungh, vd Beneli. Genom ett fint samarbete och gemensamma investeringar skapar vi hållbara förutsättningar och en långsiktig relation som båda parter trivs med. Nytt samarbete med hyresgästen Beneli Henric Ungh, vd Beneli. ===== SIDA 62 ===== 6362 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk Affären MÅLSÄTTNINGAR – LÅNGSIKTIG AVKASTNING MÅL 2025 70 procent hållbar finansiering Vi ska driva verksamheten hållbart med långsiktig lönsamhet som står sig över tid. Allt vi gör ska präglas av god affärssed. Vi ska fokusera på långsiktiga affärsrelationer och partnerskap, med såväl hyresgäster som leverantörer. LÅNGSIKTIG AVKASTNING Det vi gör ska präglas av långsiktighet och ansvar. Fastigheter vi förvärvar och bygger ska vi förvalta på lång sikt. Befint- liga fastigheter förädlas för att skapa långsiktigt värde för hyresgäster och bo- laget samtidigt som det leder till förbätt- rad hållbarhetsprestanda. Utöver SLP:s övergripande mål, läs mer under avsnittet ”Affärsidé, målsättningar och affärsmodell”, strävar vi efter att nå 70 procent hållbar finansiering till 2025. Hållbar finansiering Genom att integrera hållbarhet i vår af- färsmodell och tack vare aktivt arbete med att förbättra hållbarhetsprestandan i vårt fastighetsbestånd har SLP kunnat omförhandla banklån från traditionella lån till så kallade hållbara lån. Detta ar- bete påbörjades under föregående verk- samhetsår och vid utgången av 2022 uppgick andelen hållbara lån till 41 pro- cent. Under året har vi ökat den totala fi- nansieringen, detta i samband med att bolagets fastighetsbestånd växt. Trots det har vi kunnat öka andelen hållbara lån till hela 53 procent. Hållbar finansie- ring möjliggörs av fastigheter med god energiprestanda, miljöcertifiering eller INNEHÅLL 53% hållbar finansiering Måluppföljning ”Det är tack vare att hållbarhet är integrerat i vår affärsmodell och att vi aktivt arbetar med att förbätt- ra hållbarhetsprestandan i vårt fastighetsbestånd som vi är på god väg att nå vårt mål om 70 procent hållbar finansiering till år 2025. Tillsammans med våra banker har vi de senaste två åren gjort ett arbete med att genomlysa våra traditionella lån och konverterat hela 53 procent till hållbara lån. Arbetet har också inneburit att vi kunnat lägga en plan för arbetet framåt. ” Matilda Olsson, CFO. tack vare en kombination av de två fak- torerna. All skuldfinansiering utgörs idag av säkerställd bankfinansiering. Hållbara fastigheter ger oss bättre villkor men kommer framgent även möjliggöra fler fi- nansieringsalternativ. TRANSPARENS Årsredovisningen för verksamhetsåret är den andra som lämnas sedan SLP note- rades på Nasdaq Stockholm. Det är även den andra årsredovisningen som inklude- rar hållbarhetsrelaterad information och hållbarhetsdata. Vi tror på att på ett transparent vis kommunicera vårt håll- barhetsarbete, både utmaningar och MÅLSÄTTNINGAR – TRANSPARENS LÖPANDE MÅL Nolltolerans korruption ===== SIDA 63 ===== 63SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET HållbarhetsramverkINNEHÅLL möjligheter kopplat där till, samt utfall av arbetet. Det kommer hjälpa oss bygga förtroende hos våra intressenter. Nolltolerans mot korruption För oss är det en självklarhet att vårt ar- bete ska präglas av god affärssed och att motverka alla former av korruption. Det är inte bara en förutsättning för bolagets långsiktiga lönsamhet utan det bidrar även till hållbar utveckling i samhället. Som del av arbetet att motverka korrup- tion har vi en uppförandekod för leveran- törer, läs mer om det arbetet i nästa av- snitt. Bolagets samtliga anställda har signerat vår uppförandekod. Visselblåsarfunktion För att säkerställa att vi efterlever lagar, förordningar och andra regelverk samt bo- lagets värderingar finns en visselblåsarpoli- cy och -funktion inrättad. Visselblåsning är ett alternativt och anonymt sätt att rap- portera misstänkta oegentligheter och missförhållanden inom SLP:s verksamhet. SLP har en mycket hög ambitionsnivå av- seende öppenhet, ärlighet och ansvars- tagande. SLP förväntar sig att medarbe- tare, affärspartners, kunder och andra som SLP arbetar och samarbetar med rapporterar misstänkta lagbrott och misstanke om andra allvarliga oegentlig- heter inom verksamheten. Under året har inte några anmälningar om allvarliga oegentligheter rapporterats till bolagets externa visselblåsarfunktion. 0 st anmälningar under 2023 Måluppföljning SKATT Mkr 2023 Inkomstskatt 12 Fastighetsskatt 2 Mervärdesskatt 37 Stämpelskatt 0 Energiskatt 2 Sociala avgifter och löneskatt 5 Total skatt 58 Skatt SLP:s affär ska präglas av god affärssed, efterleva lagar och förordningar och bolaget ska alltid verka etiskt och legalt i sin skattehantering. SLP:s verksamhet ger upphov till att ett antal olika områ- den beskattas, vilka redovisas i tabellen nedan. MÅLSÄTTNINGAR – UPPFÖRANDEKOD LÖPANDE MÅL Väsentliga leverantörer ska följa vår uppförandekod UPPFÖRANDEKOD SLP:s uppförandekod bygger på de tio principerna i FN Global Compact. Uppfö- randekoden tydliggör kraven på hur verk- samheten ska bedrivas genom ansvar för människan, miljön och samhället. Uppförandekod för leverantörer Genom vår uppförandekod för leverantö- rer vill vi verka för att alla de varor och tjänster som köps in är producerade och levererade under hållbara och ansvarsful- la förhållanden. Varor och tjänster som levereras ska vara förenliga med FN Glo- bal Compacts tio principer. Vår målsätt- ning är att SLP:s samtliga väsentliga leve- rantörer ska följa uppförandekoden. En strukturerad uppsamling av godtagna uppförandekoder från våra väsentliga le- verantörer sker. Uppförandekoden är en del i arbetet att motverka korruption och säkerställa att verksamheten bedrivs i linje med god affärssed. Oegentligheter mot uppfö- randekod kan anonymt anmälas via vår visselblåsarfunktion. Redovisningsprincip Med väsentlig leverantör avses leverantör vars omsättning under de senaste tolv månaderna överstiger 250 tkr. Sofia Stensson, Koncernredovisningsansvarig. 100% av våra väsentliga leverantörer har godtagit vår uppförandekod Måluppföljning Hållbarhetsutbildning Årligen genomförs vi en hållbarhets- utbildning med samtliga medarbe- tare. I den går vi igenom Vår Agen- da, vi pratar om anti-korruption och hur vi tillsammans bidrar till den hållbara utvecklingen av SLP. 100% av våra medarbetare har genomgått utbildningen. ===== SIDA 64 ===== 6564 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk EU-taxonomin Taxonomi-förordningen är en del av EU:s handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Förordningen syftar till att identi- fiera miljömässigt hållbara investeringar och därmed styra investerare och kapital mot EU:s mål om klimatneutralitet till år 2050. Taxonomin bygger på sex miljö- mässiga områden och för att en ekono- misk aktivitet ska klassas som miljömäs - sigt hållbar krävs att den bidrar positivt till minst ett utav miljömålen och inte gör nå- gon signifikant skada på övriga. Utöver det ställs det krav på sociala aspekter såsom mänskliga rättigheter och arbetsmiljö. För att en byggnad ska anses vara miljömässigt hållbar enligt den ekono- miska aktiviteten 7.7 – Förvärv och ägan- de av fastigheter – gäller att byggnaden erhållit energiklass A eller topp 15 procent i energiprestanda. Fastighetsägarna har an- tagit branschgemensamma gränsvärden för vad som anses vara topp 15 procent mest energieffektiva byggnader inom ra- men för taxonomins första miljömål. Gemensamt primärenergital som kla- rar gränsvärdet för kontors- och förvalt- ningsbyggnader är 80 kilowattimmar per kvadratmeter atemp och år. För butiks- och lagerlokaler för övrig handel är det gemensamma primärenergitalet som klarar gränsvärdet 67 kilowattimmar per kvadratmeter atemp och år. BRANSCHGEMENSAMMA GRÄNSVÄRDEN FÖR TOPP 15 PROCENT 1 Byggnadskategori kWh/kvm atemp enligt BBR29, primärenergital Lokalkategori Kontor och förvaltning 80 Butiks- och lagerlokaler för övrig handel 67 Övriga lokaler 77 1. Avser byggnader uppförda innan den 31 dec 2020. BEDÖMNING AV OMFATTNING ENLIGT EU TAXONOMI-FÖRORDNINGEN KPI Total, mkr Andel ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin, % Andel ekonomiska aktiviteter som inte omfattas av taxonomin, % Omsättning 585 100 0 Driftsutgifter 23 100 0 Kapitalutgifter 1 753 100 0 Varav investeringar i befintligt bestånd 465 Varav förvärv 1 288 SLP omfattas inte av taxonomins rapporteringskrav men strävar alltid efter ett transparent förhållnings- sätt till väsentliga frågor för verk- samheten liksom för bolagets in- tressenter. Rapporteringen för verksamhetsåret 2023 innefattar därav hur stor andel av bolagets verksamhet som täcks av EU-taxo- nomin – eligible – samt vägledande information om hur stor andel av verksamheten som är förenlig med taxonomin utifrån primärenergital. INNEHÅLL Fastigheten Vindspelet 1 i Borås. ===== SIDA 65 ===== 65SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Minimiskyddsåtgärder Vi bedömer att SLP uppfyller taxonomins krav gällande minimiskyddsåtgärder kopplat till mänskliga rättigheter, anti-kor- ruption, transparens kring skattehantering och fri konkurrens. Redovisningsprincip omsättning Omsättning avser hyresintäkter enligt resultaträkningen. Redovisningsprincip drifts utgifter Driftsutgifter avser fastighetsskötsel, teknisk tillsyn, reparationer och planerat underhåll som ingår i posten Fastighets- kostnader i resultaträkningen. Redovisningsprincip kapitalutgifter Kapitalutgifter avser aktiverade utgifter avseende investeringar i befintligt fast- ighetsbestånd samt förvärv som ingår i posten Förvaltningsfastigheter i balans - räkningen. Redovisningsprincip förenlighet med taxonomin SLP bidrar väsentligt till miljömål 1 – Be- gränsning av klimatförändringar – och orsakar inte någon skada, DNSH, för öv - riga mål. Omsättning, driftsutgifter och kapitalutgifter som bedöms förenliga VÄGLEDANDE INFORMATION GÄLLANDE FÖRENLIGHET MED TAXONOMIN KPI Energideklaration energiklass A, mkr Faller inom topp 15%, mkr Förenlighet med taxonomins ekonomiska a kt iv it e t e r 7.1, 7. 3-7.7, m k r Andel förenlig med taxonomin, % Omsättning 64 166 – 39% Driftsutgifter 1 5 – 29% Kapitalutgifter 1 76 430 70 33% Varav investeringar i befintligt bestånd – – 70 15% Varav förvärv 76 430 – 39% Kapitalutgifter 2 76 430 – 46% Varav investeringar i befintligt bestånd – – 292 63% 1. Investeringar i nyproduktion har exkluderats då tolkning av bedömning enligt taxonomins krav fortfarande innehåller stora osäkerheter. 2. Investeringar i nyproduktion inkluderas i tolkning men bygger endast på taxonomins krav på energianvänding vid nyproduktion. Övriga tolkningar är exkluderade. INNEHÅLL HÅLLBARHET Hållbarhetsramverk med taxonomin avser fastigheter som har energiklass A eller utgör topp 15 pro- cent primärenergital utifrån Fastighetsä- garnas gränsvärden, se tabell med gränsvärden till höger. Avseende kapitalutgifter för investe- ringar i befintligt bestånd är utgångs - punkten taxonomins ekonomiska aktivi- teter för energieffektiv utrustning, laddinfrastruktur, mätning och kontroll av energi samt teknik för förnybar energi. Investeringar i nyproduktionsprojekt, som utgör majoriteten av investeringar - na i befintligt bestånd, redovisas i år på två olika rader utifrån olika antaganden och tolkningar. I 1. Kapitalutgifter antas att kapitalutgifter för nyproduktion inte klarar av taxonomins krav. I 2. Kapitalut - gifter görs bedömning att kapitalutgif - ter klarar energikravet för nyproduktion, det vill säga primärenergital om 90% av BBR29. Utöver energikravet har inte någon bedömning eller tolkning gjorts. Fastigheten Fyllinge 20:434 i Halmstad. ===== SIDA 66 ===== 6766 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Aktuell intjäningsförmåga AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA EXKL. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT Mkr 2024-01-01 2023-01-01 2022-01-01 2020-12-31 2019-12-31 Hyresintäkter 652 509 359 214 60 Fastighetskostnader –97 –89 –66 –44 –15 Fastighetsadministration –5 –5 –4 –1 –1 Driftsnetto 549 415 289 169 44 Centrala administrationskostnader –23 –22 –19 –16 –13 Finansiella intäkter 25 0 0 0 0 Finansiella kostnader –186 –129 –57 –30 –4 Tomträttsavgäld –2 –2 -3 –2 0 Förvaltningsresultat 363 262 211 122 26 Periodens skatt –75 –54 –43 –25 –5 Periodens resultat 288 208 167 97 21 AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Tabellen återspeglar bolagets intjäningsförmåga på tolvmåna- dersbasis per 1 januari 2024 baserat på tillträdda fastigheter per balansdagen. Eftersom denna uppställning inte är att likställa med en prognos, utan avser återspegla ett normalår, kan faktis- ka utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som oför- utsedda händelser. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedöm- ning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. I den presenterade intjäningsförmågan beaktas inte heller värdeförändring eller för- ändring i fastighetsbestånd eller derivat. Driftsnettot baseras på kontrakterad årshyra 1 januari 2024 och fastighetskostnader baserade på ett normalår för aktuellt bestånd exklusive större pågående projekt. Hyresintäkten belas- tas med hyresrabatter motsvarande 7 mkr på årsbasis. Hyresra- batter lämnas normalt för en inledande del av hyresperioden och trappas successivt ned. Finansiella intäkter baseras på likvida medel på balansdagen till aktuell inlåningsränta. Finansiella kostnader baseras på bola- gets räntenivå vid periodens utgång inklusive räntederivat för räntebärande skulder vid årets utgång justerat för belåning hän- förlig till större pågående projekt. Från tid till annan förekommer temporärt dyrare finansiering i samband med förvärv och ny- byggnation vilken normaliserats för vid beräkningen av finans- nettot. Skatten är schablonmässigt beräknad utifrån vid varje tid- punkt gällande skattesats. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 0 100 200 300 400 500 600 2024-01-012023-01-012022-01-012020-12-312019-12-31 44 26 415 549 363 169 122 211 262 MKR 289 Driftsnetto. Mkr Förvaltningsresultat, mkr AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA INNEHÅLL ===== SIDA 67 ===== 67SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Förvaltningsberättelse ===== SIDA 68 ===== 6968 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktör för Swedish Logistic Property AB (SLP), org.nr 559179-2873, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsår 2023. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i miljoner kronor (mkr). INFORMATION OM VERKSAMHETEN Bolagets verksamhet etablerades under slutet av 2018. Bolaget bedriver indirekt fastighetsförvaltning genom att vara ägare till fastighetsägande bolag. Bolaget har sitt säte i Malmö, Sverige. SLP är moderbolag i en koncern som består av 107 dotterbolag, se not 30. Av dessa dotterbolag är 93 ägare till vardera en eller flera fastigheter. Koncernens huvudsakliga verksamhet, tillika affärsidé, är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter med hållbarhet i fokus. Swedish Logistic Property koncernen består av ägare enligt nedanstående tabell: INNEHÅLL AKTIEÄGARE SLP 2023-12-31 ÄGARE ANTAL AKTIER ANDEL A-aktier B-aktier Total Aktiekapital Röststyrka Erik Selin via bolag1 12 051 535 16 242 780 28 294 315 12,5% 17,0 % Peter Strand via bolag1 12 106 125 15 887 885 27 994 010 12,4% 17,0 % Mikael Hofmann via bolag 11 882 500 10 182 760 22 065 260 9,7% 15,5% Greg Dingizian via bolag1 12 106 125 0 12 106 125 5,3% 13,4% Bergendahl Invest AB1 6 223 825 12 213 230 18 437 055 8,1% 9,6% Fjärde AP-fonden 0 16 044 374 16 044 374 7,1% 3,6% Fidelity fonder* 0 12 279 414 12 279 414 5,4% 2,7% Norges Bank 0 11 561 812 11 561 812 5,1% 2,6% Länsförsäkringar fastighetsfond 0 10 077 967 10 077 967 4,4% 2,2% SEB Fonder 0 8 684 267 8 684 267 3,8% 1,9% Nordnet Pensionsförsäkring 0 8 634 411 8 634 411 3,8% 1,9% Tredje AP-fonden 0 6 485 500 6 485 500 2,9% 1,4% Jacob Karlsson 1 296 855 0 1 296 855 0,6% 1,4% ODIN Fonder 0 4 958 212 4 958 212 2,2% 1,1% Capital Group** 0 4 739 069 4 739 069 2,1% 1,1% Handelsbanken Fonder 0 4 487 994 4 487 994 2,0% 1,0% Clearance Capital 0 2 596 401 2 596 401 1,1% 0,6% Tosito AB 0 2 323 000 2 323 000 1,0% 0,5% Carnegie Fonder 0 2 048 015 2 048 015 0,9% 0,5% First Fonder 0 1 900 000 1 900 000 0,8% 0,4% Case Fonder 0 1 811 000 1 811 000 0,8% 0,4% Andra AP-fonden 0 1 551 340 1 551 340 0,7% 0,3% Personal 196 000 1 821 353 2 017 353 0,9% 0,6% Övriga 70 000 14 177 486 14 247 486 6,3% 3,2% TOTALT 55 932 965 170 708 270 226 641 235 100,0% 100,0% 1. Innehav förändrat efter årets utgång, se avsnitt ”Styrelsen”. * Avstämt per 2023-09-20. ** Avstämt per 2023-12-15. ===== SIDA 69 ===== 69SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Omvärldsfaktorer Det fortsatta kriget i Ukraina samt konflikterna i Gaza och Israel har en negativ inverkan på världsekonomin. Vi ser inte att våra hyresgästers verksamheter har någon direkt exponering mot dessa marknader men att verksamheterna, beroende på vilken bransch de verkar i, påverkas indirekt till följd av inflation, stör- ningar i leveranskedjor och prishöjningar på råvarumarknaden. Vi ser inte heller någon direkt väsentlig påverkan på SLP:s verk- samhet i termer av kostnadsökningar, förseningar i projekt eller högre kreditmarginaler. Däremot påverkas vi av den högre 3 månader stibor-räntan, för den del av lånen som inte är ränte- säkrade via derivat. Under nuvarande förhållanden bedömer vi sammantaget påverkan som låg. Övergripande mål Koncernens övergripande mål är att generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent. Finansiella riskbegränsningar De finansiella riskbegränsningarna för koncernen syftar till att säkerställa bolagets finansiella stabilitet. De mätbara och lång- siktiga riskbegränsningarna för koncernen är: FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR Nyckeltal Riskbegränsning Utfall 2023-12-31 Räntetäckningsgrad exklusive noteringskostnader, ggr Lägst 2,5 ggr 2,9 Belåningsgrad, % Högst 60% 41,7 Soliditet, % Lägst 35% 47, 2 Övergripande strategier För att nå de övergripande målen arbetar bolaget, med egen personal, utifrån fem strategiområden; förvärv, förädling, förvalt- ning, finansiering och hållbarhet. y Förvärv: Genom att förvärva fastigheter och byggrätter växer bolagets fastighetsbestånd. De fastigheter som för - värvas karaktäriseras av strategiska logistiklägen samt att de är förädlingsbara. y Förädling: Fastigheterna förädlas genom ny-, till- och om- byggnation samt optimering av fastigheternas driftsnetto. Driftsnettot optimeras genom uthyrning av vakanta ytor, om- förhandling och förlängning av hyresavtal samt genom ener- gieffektivisering. y Förvaltning: SLP:s förvaltning karaktäriseras av en aktiv kund- dialog, korta beslutsvägar och ett långsiktigt perspektiv. y Finansiering: Bolaget säkerställer en långsiktig kostnadseffek- tiv finansiering och optimerar relationen mellan eget kapital och skuld. y Hållbarhet: SLP arbetar med hållbarhetsfrågorna integrerat i den dagliga verksamheten. Genom den långsiktiga förvalt- ningen och ägandet ges förutsättningar för att skapa hållba- ra tillgångar. Fastighetsbeståndet Bolaget äger och förvaltar 98 fastigheter genom helägda dot- terbolag. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår i koncernen vid räkenskapsårets utgång till 964 tkvm, in- klusive större pågående projekt. Den kontrakterade årshyran med tillägg för bedömd marknadshyra, hyresvärdet, i koncer- nens fastighetsbestånd uppgick till 689 mkr vid årets utgång. Det redovisade värdet för fastigheterna uppgick till 10 114 mkr. Årets förändring av förvaltningsfastigheter inkluderar förvärv om 1 288 mkr och värdeförändringar om 232 mkr. Värdeförändringar uppkommer till följd av skillnader mellan fastigheternas bokför- da värde och fastigheternas marknadsvärde. Genomförda för- värv har i huvudsak varit affärer off market samt förädlingsbara fastigheter. Detta ihop med en lyckad uthyrningsverksamhet har bidragit till positiva värdeförändringar under året. Möjligheten till off market affärer bygger på ägarnas och de anställdas stora kontaktnät och erfarenhet från branschen. Utöver detta har vi även erhållit avdrag för latent skatt som påverkar den orealise- rade värdeffekten positivt. Under året har avkastningskravet i den externa värderingen ökat från 5,6 procent till 5,9 procent vil- ket haft en negativ påverkan på värdeförändringarna. Under året har totalt 465 mkr investerats i befintligt fastighetsbestånd utöver de initiala förvärven av fastigheterna. FLERÅRSÖVERSIKT Koncernen 2023 2022 2021 2020 2018/19 (14 mån) Nettoomsättning 585 411 268 96 19 Resultat efter skatt 308 419 752 416 208 Antal anställda 15 13 12 4 2 Balansomslutning 10 961 8 474 6 694 3 529 854 Avkastning på eget kap. (%) 6,9 13,5 39,1 45,3 86,5 Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr 25,26 22,05 18,28 11,10 5,62 Moderbolaget Eget kapital 2 869 1 610 820 565 267 Soliditet (%) 42,2 37, 3 29,8 66,2 97, 8 För definitioner av nyckeltal, se ”Definitioner och avstämningstabeller”. INNEHÅLL ===== SIDA 70 ===== 7170 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET y Hyresintäkterna ökade med 42% och uppgick till 585 mkr (411). y Driftsnettot ökade med 49% och uppgick till 487 mkr (327). y Förvaltningsresultatet ökade med 36% och uppgick till 303 mkr (222). y Resultat per aktie efter utspädning uppgick till 1,55 kr (2,39). y Substansvärdet (NAV) per aktie efter utspädning ökade under perioden med 15% och uppgick till 25,26 kr. y Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter om 236 mkr. Detta trots att det genomsnittliga direktavkastningskravet i den externa värderingen ökat med 30 baspunkter från 5,6% vid årets ingång till 5,9% vid årets utgång. y Hållbar finansiering uppgick vid periodens utgång till 2 598 mkr (1 700), motsvarande 53% (41) av låneportföljen. y Installerad effekt i solcellsanläggningar uppgick vid periodens utgång till 14,2 MW (4,4). y 12 fastigheter har förvärvats och tillträtts med en total uthyr- ningsbar yta om 223 tkvm och ett fastighetsvärde om 1 504 mkr (1 288). y Förvärv av nybyggnationsprojekt om 11 tkvm i Katrineholm till- sammans med ett 15-årigt hyresavtal. Transaktionen och till- träde är villkorat av att bygglov erhålls och att markköpet från Katrineholms kommun godkänns. Förvärvet speglar där- med inte i några siffror, då tillträde skedde efter årets utgång. y Tidigare CFO Tommy Åstrand har utsetts till ny vd i SLP från och med årsstämman den 26 april. Tidigare vd Peter Strand har tillträtt som transaktionsansvarig och vice styrelseordfö- rande. Matilda Olsson, tidigare ekonomichef, har samtidigt tillträtt som CFO. y Bolaget har genomfört två riktade nyemissioner av B-aktier som tillfört bolaget 1 100 mkr. Genom emissionerna ökar an- talet aktier med sammanlagt 42 miljoner st. y Teckningsoptioner av serierna TO1-4 har utnyttjats till fullo och SLP har tillförts 12,2 mkr. Genom utnyttjandet av teck- ningsoptionerna ökar antalet aktier med 1,95 miljoner st. VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT y Tillträde av tidigare förvärvad fastighet i Katrineholm där ny- byggnation om 11 tkvm uppförs. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med Seafrigo. y SLP tecknar 5-årigt hyresavtal om 4,8 tkvm med ny hyresgäst i Malmö. För att möjliggöra uthyrningen flyttar SLP sitt kontor till en annan förädlingsbar fastighet i beståndet. y Uthyrning av 2,2 tkvm till befintlig hyresgäst i Ljungby samtidigt som befintligt avtal om 9,4 tkvm förlängs. y Beslut om revidering av finansiella riskbegränsningar avseende belåningsgrad från 60% till 55% och soliditet från 35% till 40%. y SLP:s styrelse avser föreslå årsstämman att ingen aktieutdel- ning lämnas för verksamhetsåret 2023, viket är i linje med bo- lagets utdelningspolicy. y SLP har tillträtt sin hundrade fastighet genom sitt första förvärv i Göteborg. Fastighetens uthyrningsbara yta uppgår till 6,7 tkvm med en årshyra om 8,2 mkr. INNEHÅLL ===== SIDA 71 ===== 71SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING SAMT VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER SLP:s verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas så- väl positivt som negativt av risker och omvärldsfaktorer. Riskhan- teringsprocessen samt identifierade risker och riskhantering be- skrivs närmare under avsnittet ”Risker och riskhantering”. Nedan presenteras de mest väsentliga riskerna. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde nivå 3, IFRS 13, vilket innebär att fastigheternas koncernmässiga bok- förda värde ska motsvara dess bedömda marknadsvärde. Samt- liga fastigheter har per den 31 december 2023 externvärderats av auktoriserade fastighetsvärderare, Newsec, som bedömt Bolagets fastighetsvärde till 10 114 mkr (8 133) vilket motsvarar 10 488 kr/kvm (10 988). Koncernen redovisar förvaltningsfastig- heters värdeförändringar över resultaträkningen. Fastighetsvärderingar bygger på bolagets vid var tid gällande hyresavtal samt bolagets faktiska kostnader. Fastighetsvärde- ringar bygger även på framåtriktade antaganden som till sin natur är behäftade med osäkerhet. Sådana antaganden inne- fattar fastighetsspecifika antaganden om hyresnivåer, uthyr- ningsgrad, driftkostnader, fastigheters skick respektive mark- nadsspecifika antaganden om exempelvis makroekonomisk ut- veckling, allmänna ekonomiska trender, regional ekonomisk utveckling, sysselsättningsgrad, utbud och produktionstakt för nya fastigheter, förändringar i infrastrukturen, inflation och rän- tenivåerna i Sverige. Inflationsantagandet uppgår till 2 procent för år 2025 följt av 2,0 procent långsiktigt och genomsnittligt di- rektavkastningskrav uppgår till 5,9 procent (5,6). Det långsiktiga vakansantagandet varierar i ett intervall om 3 till 15 procent be- roende på fastighetsspecifika förhållanden med ett genomsnitt om 6 procent. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normal- fallet ligga inom intervallet +/- 5 – 10 procent. Osäkerheten va- rierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastig- hetskonjunktur. Det finns därför risk att underliggande antagan- de i tidigare eller framtida värderingar av förvaltningsfastigheter kan visa sig vara felaktiga och det finns risk att Koncernens vär- deringar inte återspeglar ett framtida försäljningspris. Värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter kan minska och fastigheternas värde påverkas av flera faktorer, varav vissa är utom bolagets kontroll. Det avser exempelvis den nationella och regionala ekonomiska utvecklingen, förändringar i ränte- nivå och in flation, infrastrukturförändringar, nyproduktion av logistik- och lagerytor samt teknik- och geografisk utveckling som minskar attraktivitet och efterfrågan på sådana ytor som SLP kan erbjuda inom ramen för sina förvaltningsfastigheter. Det avser även marknadsaktörers intresse för fastighetsinves - teringar, kapitaltillgång och alternativavkastning från andra tillgångsslag. Samtliga dessa faktorer påverkar avkastnings - kravet på fastighetsinvesteringar och därmed värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter. Koncernen följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värdering- arna. Ledningen diskuterar löpande med externa aktörer så- väl köp som försäljning av fastigheter samt låter hela fastig- hetsbeståndet värderas av extern part på kvartalsbasis. Hyresintäkter Hyresnivåer för de ytor som SLP erbjuder och därmed de hyresin- täkter som genereras påverkas bland annat av den långsiktiga efterfrågan respektive utbud av logistikfastigheter. Därutöver påverkas koncernens hyresintäkter av fastigheternas uthyrnings- grad, möjligheten att ta ut marknadsmässiga hyror och hyres- gästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och regionala konjunkturut- vecklingen. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, eller om hyresgästerna inte kan betala sina hyror, påverkas SLP:s finansiella ställning och resultat negativt. Det finns risk att koncernens större hyresgäster inte förnyar el- ler förlänger sina hyresavtal när de löper ut och om det skulle ske, finns det vidare en risk att koncernen inte hittar nya lämpli- ga hyresgäster att hyra ut lokalerna till. Vidare finns det risk för att makroekonomiska faktorer inverkar negativt på efterfrågan och/eller hyresnivåer på logistikfastigheter eller på koncernens hyresgästers betalningsförmåga. Risken för att vakanser och bortfall av hyresintäkter i väsentlig utsträckning ska påverka ett fastighetsbolag ökar ju större kon- centration till enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försäm- rad uthyrningsgrad eftersträvar koncernen att skapa långsiktiga relationer med befintliga hyresgäster och ha flera hyresgäster per fastighet. Den 31 december 2023 hade koncernen en ekono- misk uthyrningsgrad om 94,6 procent (95,0) och bolagets hyres- avtal hade en genomsnittlig återstående löptid uppgående till 6,4 år (6,2). Vidare eftersträvas en stor spridning av kundkatego- rier vilket minskar risken för oförutsedda hyresförluster. Per ba- lansdagen hade bolaget ca 315 hyreskontrakt (275) i våra 98 fastigheter (86). Fastighetskostnader Fastighetskostnader påverkas bland annat av generella kost- nadshöjningar och underhållskostnader. Då vissa kostnader, ex- empelvis mediakostnader, som utgångspunkt bärs av hyresgäs- ten kan även en ökad vakansgrad medföra att koncernens fastighetskostnader som normalt sett betalas av hyresgästen i stället belastar SLP:s resultaträkning. Enligt gällande hyresavtal betalar hyresgäster vanligtvis sär- skilda tillägg avseende media och fastighetskatt och i vissa fall har hyresgästen även ett ansvar för underhåll. Koncernen ansva- rar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets be- hov av förebyggande insatser. Koncernen arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande mediaförbrukning för att löpande förbättra kostnadseffektiviteten, vilket sker genom investeringar, optimering och kontinuerlig uppföljning. Skuldförvaltning och finansiella kostnader Bolaget är exponerat för ränterisk. Ränterisk uppkommer genom att svängningar i marknadsräntan påverkar koncernens resultat, kassaflöde och finansiella ställning. En central faktor för ränteris- ken är bolagets räntebindningstider enligt ingångna låneavtal, varvid längre räntebindningstid innebär högre förutsebarhet i kassaflödet men normalt även högre räntenivåer. Den genom- snittliga räntebindningstiden uppgick den 31 december 2023 till 2,3 år (1,8) och den genomsnittliga räntan på bolagets räntebä- INNEHÅLL ===== SIDA 72 ===== 7372 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE rande skulder per samma datum var 4,1 procent (3,2). Andel lån som är räntesäkrade via derivat uppgick till 71 procent. LIKVIDITET Koncernens likvida medel uppgick vid årsskiftet till 677 mkr (70). SKATT Koncernen redovisar en aktuell skattekostnad om 10 mkr (3) och en uppskjuten skattekostnad om 103 mkr (109). Uppskjuten skatt är framförallt hänförlig till orealiserade värdeförändringar, tem- porära skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden avseende förvaltningsfastigheter och kvarvarande skat- temässiga underskott. KASSAFLÖDE OCH FINANSIELL STÄLLNING Koncernens tillgångar den 31 december uppgick till 10 961 mkr (8 474). Dessa har finansierats dels med eget kapital om 5 170 mkr (3 702), dels med skulder om 5 792 mkr (4 772) varav 4 897 mkr (4 102) är räntebärande. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 287 mkr (221). INNEHAV AV EGNA AKTIER Bolaget har inget innehav av egna aktier. AKTIER OCH AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i SLP uppgick per 31 december 2023 till 1 510 941,6 kronor. Antalet aktier uppgick till 226 641 235 stycken, fördelat på 55 932 965 aktier av serie A respektive 170 708 270 av serie B. Kvotvärdet per aktie är 0,006667 kronor. Aktier av serie A medför fem röster per aktie och aktier av serie B medför en röst per aktie. I övrigt medför aktie av serie A och serie B samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. I samband med den riktade nyemissionen i november 2023 ingick bolagets styrelseledamöter, ledande befattningshavare samt Mikael Hofmann via bolag avtal om att åta sig att inte, med vissa untantag, utan samtycke från Joint Bookrunners, av- yttra eller annars avhända sig sina aktier i bolaget under en period om 90 kalenderdagar efter styrelsens emissionsbeslut. Överlåtelsebegränsningarna gäller inte överlåtelser mellan de parter som omfattas av lock-up. Utöver nämnda lock up-avtal är samtliga aktier fritt överlåtbara och aktierna är inte föremål för några överlåtelsebegränsningar. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 950 000 kronor och högst 3 800 000 kronor, fördelat på lägst 145 000 000 aktier och högst 580 000 000 aktier. Per 31 december 2023 innehade SLP inga egna aktier. Årsstämman 2023 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som innebär utgi- vande av eller konvertering till sammanlagt högst det antal akti- er som motsvarar 15 procent av det totala antalet aktier i bola- get efter genomförandet. Vid extra bolagsstämma i december 2023 beslutades om nyemission samt bemyndigades styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som innebär utgivande av ytterligare 10 procent av det totala antalet aktier i bolaget efter genomförandet. RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Riktlinjer för ersättning till styrelse och ledande befattningshavare beskrivs under not 5. HÅLLBARHET SLP strävar efter ett hållbart arbetssätt och ska bidra till en bätt- re miljö och ett bättre samhälle, både idag och för framtida ge- nerationer. Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av verksam- het, strategi och det dagliga arbetet. Grunden för bolagets hållbarhetsarbete är koncernens affärsidé, uppförandekod och övriga styrdokument samt vår hållbarhetspolicy och hållbarhets- ramverk med målsättningar, som avser att styra verksamheten i en långsiktigt hållbar riktning. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kr) Balanserad vinst 20 281 374 Överkursfond 2 722 355 032 Årets resultat 124 479 317 2 867 115 724 Disponeras så att i ny räkning överföres 2 867 115 724 Koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med noter. Samtliga belopp i mkr om inte annat anges. INNEHÅLL ===== SIDA 73 ===== 73SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Nyckeltal Nyckeltal 2023 jan–dec 2022 jan–dec 2021 jan–dec 2020 jan–dec 2018 nov–2019 dec 12 mån 12 mån 12 mån 12 mån 14 mån Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr 585 411 268 96 19 Driftsnetto, mkr 487 327 212 78 13 Ekonomisk uthyrningsgrad, %1 94,6 95,0 92,1 91,3 86,4 Återstående hyrestid, år1 6,4 6,2 6,4 7,1 3,7 Nettouthyrning, mkr 1 76,3 11,7 25,8 5,3 13,6 Hyresvärde, mkr1 689 535 390 217 51 Hyresvärde, kr/kvm1 780 737 648 528 359 Fastighetsvärde, mkr 10 114 8 133 6 498 3 352 774 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 488 10 988 10 353 8 146 5 429 Antal fastigheter, st 98 86 70 45 11 Uthyrningsbar yta, tkvm 964 740 628 411 142 Genomsnittlig uthyrbar yta per fastighet, tkvm 9,8 8,6 9,0 9,1 12,9 Direktavkastningskrav värdering, % 5,9 5,6 5,2 5,6 6,4 Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat, mkr 303 197 131 48 4 Exklusive noteringskostnader, mkr – 222 139 – – Periodens resultat, mkr 308 419 752 416 208 Soliditet, % 47, 2 43,7 37,0 38,1 55,8 Belåningsgrad, %2 41,7 49,6 55,1 53,9 27,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2, 4 2,9 3,6 3,8 4,9 3,0 Exklusive noteringskostnader, mkr – 3,9 4,0 – – Genomsnittlig ränta, % 4,1 3,2 1,7 2,2 1,8 Räntebindning, år 2,3 1,8 1,8 2,1 0,3 Kapitalbindning, år 1,7 1,9 2,5 2,4 1,8 Avkastning på eget kapital, % 6,9 13,5 39,1 45,3 86,5 Eget kapital, mkr 5 170 3 702 2 479 1 345 477 Eget kapital efter utspädning, mkr 5 170 3 714 2 491 1 357 481 Aktierelaterade nyckeltal 3 Resultat före utspädning, kr 1,56 2,41 5,37 3,60 4,00 Resultat efter utspädning, kr 1,55 2,39 5,30 3,60 4,00 Substansvärde (NAV) efter utspädning, kr 25,26 22,05 18,28 11,10 5,62 Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, % 15 21 65 97 – Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1,52 1,13 0,93 0,41 0,10 Exklusive noteringskostnader, mkr – 1,27 0,98 – – Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, % 35 22 126 906 – Exklusive noteringskostnader, mkr 20 29 140 – – Kassaflöde efter utspädning, kr 2 1,45 1,22 0,89 0,38 0,04 Antal utestående aktier före utspädning, miljoner st 226,6 181,5 145,0 135,0 95,4 Antal utestående aktier efter utspädning, miljoner st 226,6 183,5 147,0 137,0 96,6 Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner st 198,0 173,7 140,0 115,2 51,5 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st 198,4 175,2 142,0 116,8 52,7 Antal aktier med hänsyn till omvandlade konvertibler, miljoner st – – 154,9 – – Börskurs vid årets utgång, kr 32,6 24,4 – – – 1. Påverkas av ny definition av nyckeltal fr o m 2021 3. Historiska siffror är justerade utifrån genomförda splittar av aktien 2. Historiska siffror är justerade utifrån ny definition 4. Ny definition av nyckeltal fr o m Q2 2023. Påverkar ej historiska siffror. För definitioner av nyckeltal samt alternativa nyckeltal se ”Definitioner och avstämningstabeller”. INNEHÅLL ===== SIDA 74 ===== 7574 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter koncernen Finansiella rapporter koncernen Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 1 Hyresintäkter 2 585 411 Fastighetskostnader 3 –92 –77 Fastighetsadministration 3 –6 –7 Driftsnetto 487 327 Centrala administrationskostnader 4, 5, 6 –24 –50 Finansiella intäkter 9 0 Finansiella kostnader –167 –77 Tomträttsavgäld –3 –3 Förvaltningsresultat 303 197 Värdeförändringar Förvaltningsfastigheter 10 236 217 Derivat 25 –118 115 Resultat före skatt 420 530 Årets skatt 8 –112 –111 Årets resultat 9 308 419 Årets totalresultat 308 419 Resultat och totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 308 419 Resultat per aktie före utspädning 9 1,56 2,41 Resultat per aktie efter utspädning 9 1,55 2,39 INNEHÅLL ===== SIDA 75 ===== 75SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter koncernen Koncernens rapport över finansiell ställning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 10 114 8 133 Nyttjanderättstillgångar 11 90 86 Inventarier, verktyg och installationer 12 6 4 Derivatinstrument 25 10 129 Summa anläggningstillgångar 10 220 8 352 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 14 1 2 Övriga fordringar 24 25 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 39 25 Summa kortfristiga fordringar 64 52 Likvida medel 677 70 Summa omsättningstillgångar 741 122 SUMMA TILLGÅNGAR 10 961 8 474 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 2 1 Övrigt tillskjutet eget kapital 32 3 064 1 905 Balanserat resultat inklusive årets resultat 2 104 1 796 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 170 3 702 Långfristiga skulder 16, 17 , 18, 19 Skulder till kreditinstitut 3 859 3 325 Leasingskuld 11 89 86 Uppskjuten skatteskuld 13 565 460 Summa långfristiga skulder 4 513 3 871 Kortfristiga skulder 19 Skulder till kreditinstitut 1 038 777 Leasingskuld 11 0 0 Leverantörsskulder 46 23 Aktuella skatteskulder 13 13 Övriga skulder 17 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 163 60 Summa kortfristiga skulder 1 278 901 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 961 8 474 INNEHÅLL ===== SIDA 76 ===== 7776 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 2023 Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 1 1 905 1 796 3 702 Årets resultat 308 308 Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat 0 0 308 308 Tillskjutet kapital 0 1 178 0 1 178 Transaktionskostnader netto efter skatt 0 -18 0 -18 Summa transaktioner med bolagets ägare 0 1 159 0 1 159 Utgående eget kapital 2023-12-31 2 3 064 2 104 5 170 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter koncernen Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 2022 Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 1 1 101 1 377 2 479 Årets resultat 419 419 Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat 0 0 419 419 Tillskjutet kapital 0 808 0 808 Transaktionskostnader netto efter skatt 0 -4 0 -4 Summa transaktioner med bolagets ägare 0 804 0 804 Utgående eget kapital 2022-12-31 1 1 905 1 796 3 702 INNEHÅLL ===== SIDA 77 ===== 77SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Koncernens rapport över kassaflöde Mkr Not 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 462 277 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m 24 1 26 Erhållen ränta 23 9 0 Erlagd ränta 23 –173 –80 Betald skatt –12 –10 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 287 214 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 5 4 Förändring av kortfristiga skulder 91 –72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 383 147 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter och projekt –465 –346 Investeringar i övriga anläggningstillgångar –2 –4 Investeringar i förvaltningsfastigheter –1 209 –1 113 Försäljning av förvaltningsfastigheter 9 143 Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 668 –1 320 Finansieringsverksamheten 26 Nyemission 1 096 720 Upptagna lån 936 621 Amortering av lån –14 0 –14 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 892 1 202 Årets kassaflöde 607 28 Likvida medel vid årets början 70 41 Likvida medel vid årets slut 27 677 70 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter koncernenINNEHÅLL ===== SIDA 78 ===== 7978 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter moderbolaget Finansiella rapporter moderbolaget Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 1 Nettoomsättning 2 23 23 Kostnad för utförda tjänster 4, 5 –33 –59 Rörelseresultat 6 –10 –36 Finansiella intäkter 165 31 Finansiella kostnader –61 –11 Finansnetto 7 104 20 Resultat efter finansiella poster 94 –16 Bokslutsdispositioner 35 36 36 Resultat före skatt 130 20 Skatt på årets resultat 8 –6 0 Årets resultat 9 124 20 Moderbolagets rapport över övrigt totalresultat Mkr Not 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Årets resultat 124 20 Årets totalresultat 124 20 INNEHÅLL ===== SIDA 79 ===== 79SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter moderbolaget Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31 1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer 12 6 4 Summa materiella anläggningstillgångar 6 4 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 30, 31 627 566 Fordringar på koncernföretag 33 5 490 3 746 Summa finansiella anläggningstillgångar 6 117 4 312 Summa anläggningstillgångar 6 123 4 316 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 0 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 2 2 Summa kortfristiga fordringar 2 2 Likvida medel 673 0 Summa omsättningstillgångar 673 2 SUMMA TILLGÅNGAR 6 798 4 318 EGET KAPITAL OCH SKULDER 32 Bundet eget kapital Aktiekapital 2 1 Summa bundet eget kapital 2 1 Fritt eget kapital Överkursfond 2 722 1 588 Balanserad vinst eller förlust 20 0 Årets resultat 124 20 Summa fritt eget kapital 2 867 1 609 Summa eget kapital 2 869 1 610 Långfristiga skulder 17 , 18, 34 Skulder till kreditinstitut 0 0 Skulder till koncernföretag 3 925 2 655 Summa långfristiga skulder 3 925 2 655 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 0 47 Leverantörsskulder 1 1 Övriga skulder 3 2 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 1 3 Summa kortfristiga skulder 4 53 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 798 4 318 INNEHÅLL ===== SIDA 80 ===== 8180 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter moderbolaget Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 2023 Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 1 1 588 20 1 610 Årets resultat 124 124 Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat 0 0 124 124 Tillskjutet kapital 0 1 152 0 1 152 Transaktionskostnader netto efter skatt 0 –18 0 –18 Summa transaktioner med bolagets ägare 0 1 134 0 1 134 Utgående eget kapital 2023-12-31 2 2 722 144 2 869 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 2022 Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst inkl. årets resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 1 819 0 820 Årets resultat 20 20 Övrigt totalresultat 0 0 Summa totalresultat 0 0 20 20 Tillskjutet kapital 0 774 0 774 Transaktionskostnader netto efter skatt 0 –4 0 –4 Summa transaktioner med bolagets ägare 0 770 0 770 Utgående eget kapital 2022-12-31 1 1 588 20 1 610 INNEHÅLL ===== SIDA 81 ===== 81SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Finansiella rapporter moderbolaget Moderbolagets rapport över kassaflöde Mkr Not 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster –10 –36 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 24 0 30 Erhållen ränta 67 7 Erlagd ränta 23 0 –5 Betald skatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 56 –5 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar –67 –2 Förändring av kortfristiga skulder –18 20 Kassaflöde från den löpande verksamheten –29 13 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar 12 –2 –4 Investeringar i finansiella anläggningstillgångar 0 0 Investeringar i dotterbolag 2 –0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 –5 Finansieringsverksamheten 26 Emissioner av aktier och andra aktierelaterade värdepapper 1 096 720 Upptagna lån 0 0 Amortering av skuld –47 –266 Förändring av kortfristiga finansiella skulder –347 –475 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 702 –20 Årets kassaflöde 673 –12 Likvida medel vid årets början 0 12 Likvida medel vid årets slut 27 673 0 INNEHÅLL ===== SIDA 82 ===== 8382 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter Noter NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Allmän information Årsredovisningen för Swedish Logistic Property AB, per den 31 december 2023, har godkänts av styrelsen 26 mars 2024 och kommer att föreläg- gas årsstämma 24 april 2024 för fastställande. Swedish Logistic Property AB, org.nr 559179-2873, med säte i Malmö, utgör moderbolaget för en koncern med dotterbolag enligt not 30, Andelar i koncernföretag. Bola- get är registrerat i Sverige och adressen till bolagets huvudkontor i Malmö är Swedish Logistic Property AB, Strömgatan 2, 212 25 Malmö. Besöksad- ressen är samma som postadressen. Moderbolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid cap. Swedish Logistic Property AB är ett fastighetsbolag som ska förvärva, förädla och förvalta fastigheter med hållbarhet i fokus. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan- cial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Fi- nancial Reporting Interpretation Committee (IFRIC), sådana de antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, tillämpats. Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovis- ningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalande från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbo- lagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan mo- derbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möj- ligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och koncernen. De fi- nansiella rapporterna presenteras i svenska kronor avrundade till miljoner kronor om inte annat anges. Tillgångar och skulder är redovisade till upplupna anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som värderas till verkligt värde. Att upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS kräver att före- tagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antagan- den som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redo- visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimli- ga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och fram- tida perioder. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats kon- sekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter, om inte annat framgår nedan. Koncernens redovisningsprinci- per har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av dot- terbolag. Nya och ändrade standarder och tolkningar Koncernen tillämpar inga nya eller ändrade standarder för första gången för räkenskapsåret som börjar 2023-01-01. Inga andra av de IFRS-tolk- ningar som ännu inte har trätt i kraft förväntas ha någon väsentlig inver- kan på koncernen. Klassificering m m Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I kortfristiga skulder till kre- ditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt krediter som enligt avtal ska återbetalas under kommande år. I moderbolaget redovisas fordringar och skulder på/till koncernbolag som långfristigt, då fastställd amorteringsplan saknas. Principer för konsolidering När förvärv sker av ett bolag utgör förvärvet antingen ett förvärv av rörel- se eller förvärv av tillgång. Ett förvärv av tillgång identifieras om det för- värvade bolaget endast äger en eller flera fastigheter. Till dessa fastighe- ter finns hyreskontrakt, men det finns ingen personal anställd i bolaget som kan bedriva rörelse. När ett förvärv sker av en grupp av tillgångar eller nettotillgångar som inte utgör en rörelse fördelas anskaffningsvärdet för gruppen på de en- skilda identifierbara tillgångarna och skulderna i gruppen baserat på de- ras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Samtliga genomförda förvärv anses vara tillgångsförvärv. Dotterbolags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med den tidpunkt det bestämmande inflytandet uppstår till det da- tum då det bestämmande inflytandet upphör. Transaktioner som elimineras vid konsolidering Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som eget kapitaltransaktioner – det vill säga som transaktioner med ägarna i deras roll som ägare. Vid förvärv från innehavare utan bestämmande inflytande redovisas skillnaden mellan verkligt värde på erlagd köpeskilling och den faktiska förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterbolagets nettotill- gångar i eget kapital. Vinster och förluster på avyttringar till innehavare utan bestämmande inflytande redovisas också i eget kapital. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och ore- aliserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättan- det av koncernredovisningen. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar, med undantag för för- valtningsfastigheter, finansiella instrument och uppskjutna skatteford- ringar, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas till- gångens återvinningsvärde. För undantagna tillgångar enligt ovan prö- vas värderingen enligt respektive standard. Om det inte går att fastställa väsentliga oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska vid prövning av nedskrivningsbehov tillgångarna grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentliga obe- roende kassaflöden, en så kallad kassagenererande enhet. En nedskriv- ning redovisas när en tillgångs eller kassagenererande enhets redovisade värde överstiger återvinningsvärdet. En nedskrivning belastar resultaträk- ningen. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningsla- gen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridisk person. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka un- dantag och tillägg som gäller i förhållande till IFRS. INNEHÅLL ===== SIDA 83 ===== 83SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Derivatinstrument redovisas i moderbolaget till anskaffningsvärde. De angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets fi- nansiella rapporter. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av fi- nansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finan- siella rapporter är främst redovisning av eget kapital. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Uppskattningar och bedömningar Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper, base- ras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. Upp- skattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer, som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att bedöma de redovisade vär- dena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från an- dra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. NOT 2 NETTOOMSÄTTNINGENS FÖRDELNING Koncernen 2023 2022 Nettoomsättningen per rörelsegren Hyresintäkter Förvaltningsfastigheter 550 385 Serviceintäkter 28 25 Övriga intäkter 7 2 585 411 Vid årsskiftet hade koncernen en genomsnittlig hyresduration på 6,4 år (6,2). Koncernen har ingen enskild hyresgäst som står för mer än 10 procent av hyresintäkterna. Moderbolaget 2023 2022 Nettoomsättningen per rörelsegren Fakturerade kostnader till koncernföretag 7 2 Management fees till koncernföretag 16 20 Försäljning inom Sverige, 25% moms 0 1 23 23 Av årets nettoomsättning avser 23 mkr försäljning till koncernföretag. Uppskattningar och bedömningar Segmentredovisning SLP har gjort bedömningen att högsta verkställande beslutsfattare är verkställande direktör. Koncernen består endast av ett segment, logistik- fastigheter som samtliga är belägna i Sverige. Verkställande direktör föl- jer på månadsbasis förvaltningsresultat för koncernens totala fastighets- portfölj i den interna rapporteringen. Samtliga fastigheter presenteras på samma sätt i den interna uppföljningen då de är av samma karaktär med hänseende till affärsmodell och den verksamhet som bedrivs. Det finns inte heller någon organisatorisk struktur eller uppdelning som ger an- ledning till segmentsredovisning. När strategiska beslut ska fattas anses varje fastighet vara unik och gruppering av fastigheter, så som olika geo- grafiska segment eller kundsegment används inte som underlag när hög- sta verkställande beslutsfattare utvärderar och fattar strategiska beslut. Redovisningsprinciper Hyresintäkter avser intäkter från operationella leasingavtal. I hyresintäk- ter ingår hyra, tillägg för investeringar och fastighetsskatt samt övriga tilläggsdebiteringar såsom värme, vatten, kyla, renhållning etc. då dessa inte bedömts väsentliga att särredovisa. Både hyresintäkter och tilläggs- debiteringar redovisas linjärt i koncernens resultaträkning baserat på vill- koren i leasingavtalet. Den sammanlagda kostnaden för lämnade rabat- ter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter och tilläggsdebiteringar betalas i förskott och redovisas som förutbetalda intäkter i balansräkningen. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets intäkter består i huvudsak av förvaltningstjänster gente- mot dotterbolag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. NOT 3 SPECIFIKATION AV FASTIGHETSKOSTNADER OCH FASTIGHETSADMINISTRATION Koncernen 2023 2022 Driftskostnader 17 15 Mediakostnader 41 39 Underhåll 5 3 Fastighetsskatt 16 12 Fastighetsförsäkring 7 5 Övriga externa tjänster fastighetsknutet 6 2 92 77 Fastighetsadministration avser i huvudsak kostnader för personal inom förvaltning och uthyrning och uppgick till 6 mkr. Redovisningsprinciper Kostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. NOT 4 ARVODE TILL REVISORER Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokfö- ringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det an- kommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträ- de som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Tkr Koncernen 2023 2022 PwC Revisionsuppdrag 2 066 1 826 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 117 1 669 Övrig rådgivning 262 0 Summa 2 445 3 495 Tkr Moderbolaget 2023 2022 PwC Revisionsuppdrag 840 718 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 117 1 669 Övrig rådgivning 262 0 Summa 1 219 2 387 INNEHÅLL ===== SIDA 84 ===== 8584 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Tkr Koncernen 2023 2022 Medelantalet anställda Kvinnor 4 3 Män 9 9 Summa medelantalet anställda 13 12 Löner och andra ersättningar Styrelseordförande Erik Selin 125 125 Övriga styrelseledamöter 750 625 Peter Strand 125 0 Greg Dingizian 125 125 Sophia Bergendahl 125 125 Jacob Karlsson 125 125 Unni Sollbe 125 125 Sofia Ljungdahl 125 125 Verkställande direktör Peter Strand för perioden 1/1-26/4 2023 Grundlön 791 2 548 Övriga ersättningar 39 107 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 398 1 011 Pensionskostnader 209 626 Summa 1 436 4 292 Verkställande direktör Tommy Åstrand för perioden 27/4–31/12 2023 Grundlön 1 745 0 Övriga ersättningar 55 0 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 700 0 Pensionskostnader 496 0 Summa 2 997 0 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 2 761 3 125 Övriga ersättningar 150 127 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 1 178 1 231 Pensionskostnader 705 781 Summa 4 795 5 264 Övriga anställda Grundlön 7 210 7 017 Övriga ersättningar 539 350 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 2 717 2 581 Pensionskostnader 839 1 016 Summa 11 305 10 965 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 20 534 20 521 Tkr Moderbolaget 2023 2022 Medelantalet anställda Kvinnor 4 3 Män 9 9 Summa medelantalet anställda 13 12 Löner och andra ersättningar Styrelseordförande Erik Selin 125 125 Övriga styrelseledamöter 750 625 Peter Strand 125 0 Greg Dingizian 125 125 Sophia Bergendahl 125 125 Jacob Karlsson 125 125 Unni Sollbe 125 125 Sofia Ljungdahl 125 125 Verkställande direktör Peter Strand för perioden 1/1-26/4 2023 Grundlön 791 2 548 Övriga ersättningar 39 107 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 398 1 011 Pensionskostnader 209 626 Summa 1 436 4 292 Verkställande direktör Tommy Åstrand för perioden 27/4–31/12 2023 Grundlön 1 745 0 Övriga ersättningar 55 0 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 700 0 Pensionskostnader 496 0 Summa 2 997 0 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 2 761 3 125 Övriga ersättningar 150 127 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 1 178 1 231 Pensionskostnader 705 781 Summa 4 795 5 264 Övriga anställda Grundlön 7 210 7 017 Övriga ersättningar 539 350 Lagstadgade sociala kostnader inklusive löneskatt 2 717 2 581 Pensionskostnader 839 1 016 Summa 11 305 10 965 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 20 534 20 521 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter INNEHÅLL ===== SIDA 85 ===== 85SLP – ÅRSREDOVISNING 2023SLP – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2022 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter Koncernen 2023 2022 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 43% 50% Andel män i styrelsen 57% 50% Andel kvinnor bland ledande befattningshavare 33% 0% Andel män bland ledande befattningshavare 67% 100% Moderbolaget 2023 2022 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 43% 50% Andel män i styrelsen 57% 50% Andel kvinnor bland ledande befattningshavare 33% 0% Andel män bland ledande befattningshavare 67% 100% Ledande befattningshavare avser verkställande direktör samt de två personer som utgör bolagets ledningsgrupp. NOT 5 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER, FORTS. Teckningsoptioner Under 2019 köpte medarbetare och ledande befattningshavare på SLP 6 900 000 teckningsoptioner till aktuellt marknadsvärde om 0,3 kr, upp- gående till totalt 228 000 kr. Varje teckningsoption gav innehavaren rätt att under perioden, som löpte från den 1 mars 2023 till den 31 mars 2023, teckna en ny aktie till en teckningskurs om 3,3 kr per aktie. Under 2019 köpte medarbetare på SLP 300 000 teckningsoptioner till aktuellt marknadsvärde om 0,2 kr, uppgående till totalt 72 000 kr. Varje teck- ningsoption gav innehavaren rätt att under perioden, som löpte från den 1 mars 2023 till den 31 mars 2023, teckna en ny aktie till en teckningskurs om 3,7 kr per aktie. Under 2020 köpte ledande befattningshavare på SLP 750 000 teckningsoptioner till aktuellt marknadsvärde om 0,8 kr, upp- gående till totalt 620 000 kr. Varje teckningsoption gav innehavaren rätt att under perioden, som löpte från den 15 december 2023 till den 15 ja- nuari 2024, teckna en ny aktie till en teckningskurs om 10,8 kr per aktie. Under året har teckningsoptioner av serie TO1, TO2, TO3 och TO4 utnytt- jats till fullo vilket tillfört ca 12,2 mkr. Av dessa har 750 000 teckningsop- tioner utnyttjats av nuvarande VD samt 450 000 teckningsoptioner ut- nyttjats av övriga ledande befattningshavare. Årsstämman 2023 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att anta ett incitamentsprogram till bolagets medarbetare i form av teck- ningsoptioner. Under året har samtliga tillsvidareanställda medarbetare, inklusive ledande befattningshavare, förvärvat 1 912 349 st teckningsop- tioner till ett aktuellt genomsnittligt marknadsvärde om 3,8 kr uppgåen- de till totalt 7 354 168 kr. Varje teckningsoption ger innehavaren rätt att under perioden, som löper från 1 maj 2026 till 31 maj 2026, teckna en ny B-aktie till en teckningskurs om 35,2 kr per aktie. Ledande befattningshavare innehar totalt 849 870 teckningsoptioner varav verkställande direktör innehar 400 000 st. Vid respektive optionstillfälle har en optionspremiebedömning upprät- tats avseende teckningsoptionernas marknadsvärde utifrån Black & Scholes värderingsmodell. Modellen beräknar en marknadsmässig pre- mie utifrån uppgifter om aktuellt värde på underliggande aktie, optio- nens teckningskurs, optionens löptid, riskfri ränta för en löptid motsvaran- de den som gäller för optionen, volatilitet samt förväntade utdelningar under optionens löptid. Redovisningsprinciper Kortfristiga ersättningar Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls. Pensioner Pensionsplanerna i koncernen är avgiftsbestämda. Koncernen betalar avgifter för pensionsplaner i enlighet med lagstadgade krav. Koncernen har inga ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan kom- ma koncernen tillgodo. Ersättningar vid uppsägning En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal en- dast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudan- de för att uppmuntra frivillig avgång. Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare och styrelse Ersättning till styrelsen beslutas av bolagsstämman, som ägde rum 26 april 2023. Ersättning till ledande befattningshavare följer de riktlinjer som beslutades vid bolagsstämma 8 mars 2022. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast lön, rörlig ersättning, pension och övriga förmåner. Ersättning och andra anställningsvillkor ska vara mark- nadsmässiga och konkurrenskraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara bolag. Den fasta lönen ska baseras på arbetsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Rörlig eller prestationsbaserad er- sättning kan för ledande befattningshavare utgå med motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen per kalenderår. Ingen rörlig eller prestations- baserad ersättning utgår till verkställande direktör. Pensionsåldern för den verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen ska vara 65 år. Pensionsåtaganden ska vara premiebaserade och innebära att bolaget inte har några ytterligare åtaganden efter erläggande av årliga premier. Andra förmåner ska vara marknadsmässiga och bidra till att un- derlätta den ledande befattningshavarens möjligheter att fullgöra sina ar- betsuppgifter. För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från bolagets sida har den verkställande direktö- ren därutöver rätt till avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner. För övriga ledande befattningshavare ska marknadsmässiga och sedvanliga uppsägningsvillkor eftersträvas och avgångsvederlag ska ej utgå. Vid upp- sägning från bolagets sida ska uppsägningstiden vara högst tolv månader och vid uppsägning från den anställdes sida högst sex månader. Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott med huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för verkställande direktör och ledande befatt- ningshavare. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det. INNEHÅLL ===== SIDA 86 ===== 8786 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 6 RÖRELSENS KOSTNADER Koncernen 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Driftskostnader 17 15 Mediakostnader 41 39 Underhåll 5 3 Fastighetsskatt 16 12 Fastighetsförsäkring 7 5 Övriga externa tjänster fastighetsknutet 6 2 Summa fastighetskostnader 92 77 Fastighetsadministration 6 7 Central administration 24 50 Varav personalkostnader 8 10 Varav engångskostnader för börsnotering – 25 Varav avskrivningar 1 1 Summa rörelsens kostnader 122 134 NOT 7 FINANSNETTO Moderbolaget 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Finansnetto Finansiella intäkter 165 31 Finansiella kostnader –61 –11 Summa finansnetto 104 20 NOT 8 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT Koncernen 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Skatt på årets resultat Aktuell skatt –10 –3 Förändring av uppskjuten skatt –103 –109 Totalt redovisad skatt –112 –111 Av aktuell skatt avser -5 mkr skatt på transaktionskostnader vid nyemissioner. Avstämning av effektiv skatt Koncernen 2023 2022 Procent Belopp Procent Belopp Redovisat resultat före skatt 420 530 Skatt enligt gällande skattesats –20,6 –87 –20,6 –109 Ej skattepliktig försäljning dotterbolag 0,0 0 0,9 5 Justering uppskjuten skatt försäljning dotterbolag 0,0 0 1,1 6 Ej avdragsgilla kostnader / ej skattepliktiga intäkter –3,2 –13 –0,7 –4 IRE –2,6 –11 –1,4 –8 Skatt hänförlig till tidigare perioder –0,2 –1 –0,2 –1 Redovisad effektiv skatt –26,6 –112 –20,9 –111 Ej avdragsgilla kostnader avser främst räntekostnader. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter Moderbolaget 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Central administration 33 59 Varav personalkostnader 14 13 Varav engångskostnader för börsnotering 0 25 Varav avskrivningar 1 1 Summa rörelsens kostnader 33 59 Redovisningsprinciper Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar samt räntekostnader på skulder. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteintäkter respektive rän- tekostnader inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ur- sprungligen redovisade värdet av fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall. Räntekomponenten i finansiella leasingbetal- ningar är redovisad i koncernens rapport över totalresultatet genom till- lämpning av effektivräntemetoden. Eventuella uppläggningsavgifter pe- riodiseras över lånens löptid. Lånekostnader som är direkt hänförbara till konstruktion eller produk- tion av en tillgång och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning inkluderas i tillgångens anskaff- ningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättningen att det är troligt att det kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. INNEHÅLL ===== SIDA 87 ===== 87SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter Redovisningsprinciper Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovi- sas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken besluta- de per balansdagen. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med ut- gångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fast- ighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens an- skaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påver- ka skatterabatten vid efterföljande värdering. Samtliga av koncernen genomförda förvärv har klassats som förvärv av tillgång varför ingen upp- skjuten skatt redovisas hänförlig till fastigheter avseende dessa förvärv. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skill- nader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno- likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skatte- fordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Upp- skjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatte- regler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder nettoredovisas om dessa gäller samma skatteverk (land). NOT 9 RESULTAT PER AKTIE Koncernen 2023 2022 Årets resultat, mkr 308 419 Genomsnittligt antal aktier före utspädning miljoner st 198,0 173,7 Resultat per aktie före utspädning 1,56 2,41 Årets resultat, mkr 308 419 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st 198,4 175,2 Resultat per aktie efter utspädning 1,55 2,39 Det finns ett incitamentsprogram som från och med den dagen pro- grammet uppnår överenskommet aktievärde kommer medföra en ut- spädningseffekt. Totalt innehar medarbetare teckningsoptioner motsva- rande 1 912 349 st B-aktier. Programmet löper med förfallotid andra kvartalet 2026 med en strikenivå om 35,2 kr per aktie. För mer informa- tion gällande villkoren i incitamentsprogrammen och antalet utställda optioner se not 5. Redovisningsprinciper Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att nettovinst hän- förlig till Moderbolagets aktieägare divideras med viktat genomsnittligt antal utestående aktier (totalt antal aktier med avdrag för aktier i eget förvar) under året. Resultat per aktie efter utspädning beräknas genom att nettovinst hänförlig till Moderbolagets aktieägare divideras, i tillämp- liga fall justerat, med summan av det viktade genomsnittliga antalet stamaktier och potentiella stamaktier som kan ge upphov till utspäd- ningseffekt. Utspädningseffekt av potentiella stamaktier redovisas endast om en omräkning till stamaktier skulle leda till en minskning av vinsten per aktie efter utspädning. NOT 8 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT, FORTS. Moderbolaget 2023-01-01 –2023-12-31 2022-01-01 –2022-12-31 Skatt på årets resultat Aktuell skatt –6 0 Totalt redovisad skatt –6 0 Av aktuell skatt avser -5 mkr skatt på transaktionskostnader vid nyemissioner. Avstämning av effektiv skatt Moderbolaget 2023 2022 Procent Belopp Procent Belopp Redovisat resultat före skatt 130 20 Skatt enligt gällande skattesats –20,6 –27 –20,6 –4 Justering kommande skatteförändring 0,0 0 0,0 0 Ej avdragsgilla kostnader / ej skattepliktiga intäkter –0,7 –1 0,0 0 Skatt hänförlig till tidigare perioder 0,9 1 0,0 0 Mottaget negativt räntenetto koncernföretag 16,0 21 –20,6 4 Redovisad effektiv skatt –4,4 –6 0,0 0 INNEHÅLL ===== SIDA 88 ===== 8988 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Koncernen 2023 2022 Ingående värde förvaltningsfastigheter 8 133 6 498 Fastighetsförvärv 1 288 1 213 Investeringar 465 346 Försäljning –4 –117 Värdeförändring 232 193 Utgående värde förvaltningsfastigheter 10 114 8 133 Värdeförändringen för fastigheterna uppgick till 236 mkr (217) varav 5 mkr (24) avser realiserad värdeförändring vid försäljning av fastigheter. Resteran- de del, 232 mkr (193), avser orealiserade värdeförändringar. Orealiserade värdeförändringar har under perioden påverkats positivt av nya uthyrningar, kostnadssänkningar, projektvinster vid nyproduktion, avdrag för uppskjuten skatt vid förvärv och högre KPI-justering. Orealiserade värdeförändringar har under perioden påverkats negativt av ett högre avkastningskrav. Samtliga fastigheter har per den 31 december 2023 externvärderats av auktoriserade fastighetsvärderare, Newsec, som bedömt Bolagets fastig- hetsvärde till 10 114 mkr (8 133) vilket motsvarar 10 488 kr/kvm (10 988). Uppskattningar och bedömningar Fastighetsvärderingar bygger på bolagets vid var tid gällande hyresavtal samt bolagets faktiska kostnader. Fastighetsvärderingar bygger även på framåtriktade antaganden som till sin natur är behäftade med osäker- het. Sådana antaganden innefattar fastighetsspecifika antaganden om hyresnivåer, uthyrningsgrad, driftkostnader, fastigheters skick respektive marknadsspecifika antaganden om exempelvis makroekonomisk utveck- Känslighetsanalys 2023-12-31 Marknadshyra +/–5% Vakans +/–2 pe Drift & underhåll +/–10 % Direktavkastning + 0,5 pe Direktavkastning – 0,5 pe Kalkylränta + 0,5 pe Kalkylränta – 0,5 pe +/–409 +/–136 +/–128 –436 +518 –418 +441 Känslighetsanalys 2022-12-31 Marknadshyra +/–5% Vakans +/–2 pe Drift & underhåll +/–10 % Direktavkastning + 0,5 pe Direktavkastning – 0,5 pe Kalkylränta + 0,5 pe Kalkylränta – 0,5 pe +/–324 +/–107 +/–108 –353 +423 –310 +327 Koncernen följer löpande upp de affärer som genomförts på marknaden för att underbygga och säkerställa värderingarna. Ledningen diskuterar löpande med externa aktörer såväl köp som försäljning av fastigheter samt låter hela fastighetsbeståndet värderas av extern part på kvartalsbasis. Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyre- sintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Koncernen re- dovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde nivå 3, IFRS 13. Initialt re- dovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Det verkliga värdet baseras på ex- terna värderingar som görs av utomstående oberoende värderingsinsti- tut. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp som skulle erhållas i en transaktion vid värdetidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs efter sedvanlig marknadsföring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång. Såväl oreali- serade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Fastigheterna externvärderas på kvartalsbasis. Pågående projekt värderas enligt samma princip som förvaltningsfast- igheter men med avdrag för återstående investering. Orealiserad värde- förändring läggs till beroende på vilken fas projektet befinner sig i och bedömd återstående risk. Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än till- trädestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsälj- ningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovis- ningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Där- utöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltnings- fastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fast- igheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Fastigheten re- dovisas enligt verkligt värde metoden och omklassificeras inte till materiell anläggningstillgång under ombyggnadstiden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings- värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för be- dömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter eller delar där- av, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillska- pats läggs utgiften till det redovisade värdet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter ling, allmänna ekonomiska trender, regional ekonomisk utveckling, syssel- sättningsgrad, utbud och produktionstakt för nya fastigheter, förändring- ar i infrastrukturen, inflation och räntenivåerna i Sverige. Inflationsantagandet uppgår till 2,0 procent för år 2025 följt av 2,0 pro- cent långsiktigt och genomsnittligt direktavkastningskrav uppgår till 5,9 procent (5,6). Det långsiktiga vakansantagandet varierar i ett intervall om 3 till 15 procent beroende på fastighetsspecifika förhållanden med ett genomsnitt om 6 procent. Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av en riskfri realränta samt kompensation för inflationsförväntningar och fastighetsrelaterad risk som varierar med läge, fastighetstyp etc. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet lig- ga inom intervallet +/- 5 – 10 procent. Osäkerheten varierar med typ av fastighet, geografiskt läge och med fastighetskonjunktur. Det finns därför risk att underliggande antagande i tidigare eller framtida värderingar av förvaltningsfastigheter kan visa sig vara felaktiga och det finns risk att koncernens värderingar inte återspeglar ett framtida försäljningspris. Värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter kan minska och fastigheternas värde påverkas av flera faktorer, varav vissa är utom bolagets kontroll. Det avser exempelvis den nationella och regionala ekonomiska utveck- lingen, förändringar i räntenivå och inflation, infrastrukturförändringar, nyproduktion av logistik- och lagerytor samt teknik- och geografisk ut- veckling som minskar attraktivitet och efterfrågan på sådana ytor som SLP kan erbjuda inom ramen för sina förvaltningsfastigheter. Det avser även marknadsaktörers intresse för fastighetsinvesteringar, kapitaltillgång och alternativavkastning från andra tillgångsslag. Samtliga dessa fakto- rer påverkar avkastningskravet på fastighetsinvesteringar och därmed värdet på SLP:s förvaltningsfastigheter. Om avkastningskravet skulle öka med 0,5 procentenheter skulle mark- nadsvärdet på fastigheterna minska med 436 mkr (353). Se nedan käns- lighetsanalys avseende fastigheternas marknadsvärde, i mkr. INNEHÅLL ===== SIDA 89 ===== 89SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 11 LEASING Koncernen Av koncernens leasingavtal får hantering av tomträttsavgälder störst betydelse. Per 31 december 2023 uppgick den totala leasingskulden till 89 mkr. En motsvarande nyttjanderättstillgång är upptagen i balans - räkningen. Årskostnaden för tomträttsavgälder uppgick under 2023 till 3 mkr. Koncernen har även ett mindre antal leasingavtal avseende tjänstebi- lar med leasingperioder på 3 år. Anskaffningsvärde för tillkommande nyttjanderättstillgångar under 2023 uppgick till 5 mkr. Nyanskaffade nyttjanderätter avser leasingavtal för bilar. Den årliga leasingkostnaden om ca 1 mkr har fördelats mellan avskrivningar och ränta. 2023-12-31 2022-12-31 Nyttjanderättstillgång Ingående värde 86 96 Tillkommande nyttjanderätter 5 10 Avyttrade nyttjanderätter 0 –20 Avskrivningar under året – –1 Summa 90 86 Leasingskulder Långfristiga leasingskulder 89 86 Kortfristiga leasingskulder 0 0 Summa 89 86 Belopp redovisade i resultatet Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar –1 –1 Ränta på leasingskulder –0 –0 Rörliga leasingavgifter samt avgifter för korttidslease –0 –0 Summa –1 –1 Framtida betalningar uppgår till Inom ett år –2 –3 Mellan ett och fem år –7 –12 Längre än fem år –80 –71 Summa –89 –86 NOT 12 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärden 3 1 Inköp 0 3 Avyttrat –0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 3 Ingående avskrivningar –1 –0 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 –1 Utgående redovisat värde 2 2 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående anskaffningsvärden 3 1 Inköp 0 3 Avyttrat –0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 3 Ingående avskrivningar –1 –0 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –1 –1 Utgående redovisat värde 2 2 Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, verktyg och instal- lationer vilka har tagits upp till anskaffningsvärde med avdrag för acku- mulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Uppskattningar och bedömningar Avskrivningar sker utifrån bedömd nyttjandeperiod som varierar från 3 till 10 år. Redovisningsprinciper Koncernen tillämpar IFRS 16 då det gäller hantering av leasingavtal. Kon- trakt med kort löptid (leasingtid på 12 månader eller mindre) och kontrakt där den underliggande tillgången är av lågt värde undantas och kost- nadsförs linjärt i resultaträkningen. Dessa utgörs framförallt av förhyrd kontorsutrustning. I koncernens egenskap av leasetagare utgörs föränd- ringen av att nuvärdet på tomträttsavgälder samt leasade personbilar redovisas i balansräkningen. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Uppskattningar och bedömningar Tomträtter bedöms ha en i princip evig tidshorisont varför betalningar som bedöms erläggas efter nuvarande avtalsperiod inkluderas i beräk- ningen av nuvärdet. Den årliga betalningen har diskonterats med 3 pro- cent ränta. Framtida justeringar av tomträttsavgälder utgör en expone- ring för koncernen och när sådana justeringar träder ikraft omvärderas leasingskulden och justeras mot nyttjanderätten. Då tomträtter bedöms ha en evig nyttjandeperiod redovisas hela betalningen som ränta, av samma anledning är dessa nyttjanderätter inte föremål för avskrivning. Kostnaden för tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad. INNEHÅLL ===== SIDA 90 ===== 9190 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 13 UPPSKJUTEN SKATT PÅ TEMPORÄRA SKILLNADER Koncernen 2023-12-31 Temporära skillnader Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Netto Skattemässiga underskottsavdrag 0 –3 –3 Obeskattade reserver 0 28 28 Finansiella instrument 0 3 3 Verkligt värde byggnader 0 412 412 Temporära skillnader byggnader 0 123 123 Skattereduktion byggnads inventarier 0 0 0 Uppskjuten skatt hänförlig till förvärvade bolag 0 2 2 Summa 0 565 565 Koncernen 2022-12-31 Temporära skillnader Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Netto Skattemässiga underskottsavdrag 0 -5 -5 Obeskattade reserver 0 15 15 Finansiella instrument 0 27 27 Verkligt värde byggnader 0 352 352 Temporära skillnader byggnader 0 70 70 Skattereduktion byggnads inventarier 0 1 1 Summa 0 460 460 2023-12-31 Förändring av uppskjuten skatt Belopp vid årets ingång Redovisas i resultaträkning Redovisas mot eget kapital Belopp vid årets utgång Skattemässiga underskottsavdrag 5 -2 0 3 Finansiella instrument -27 24 0 -3 Obeskattade reserver -15 -13 0 -28 Verkligt värde byggnader -352 -60 0 -412 Temporära skillnader byggnader -71 -52 0 -123 Skattereduktion byggnadsinventarier 0 0 0 0 Uppskjuten skatt hänförlig till förvärvade bolag 0 0 -2 -2 Summa –460 –103 –2 –565 2022-12-31 Förändring av uppskjuten skatt Belopp vid årets ingång Redovisas i resultaträkning Redovisas mot eget kapital Belopp vid årets utgång Skattemässiga underskottsavdrag 4 1 0 5 Finansiella instrument –3 –24 0 –27 Obeskattade reserver 10 –5 0 –15 Verkligt värde byggnader –311 –42 0 –352 Temporära skillnader byggnader –34 –37 0 –71 Skattereduktion byggnadsinventarier 3 –3 0 0 Summa –350 –109 0 –460 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter INNEHÅLL ===== SIDA 91 ===== 91SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 14 KUNDFORDRINGAR Koncernen Kundfordringar Redovisat värde brutto kundfordringar Kundfordringar 1 1 Summa 1 1 Redovisningsprinciper Kundfordringar är upptagna till det belopp som beräknas betalas in. Kon- cernen tillämpar den förenklade metoden för beräkning av förväntade kreditförluster. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundfordring- ar analyserats utifrån grupperingen kundtyp och antal dagars dröjsmål. Förlusthistorik används tillsammans med nuvarande och framåtblickande information som kan påverka kundernas möjlighet att betala fordran. Detta bedöms ha utförts i tillräcklig utsträckning för att kunna bedöma att eventuell avvikelse från nuvarande reserveringsmodell ej skulle kunna bli materiell i ett väsentlighetsperspektiv. NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Hyres- och serviceintäkter 1 2 Uppläggningsavgifter krediter 6 4 Tomträttsavgäld 1 1 Hyresrabatter 27 14 Övriga poster 4 4 Summa 39 25 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Uppläggningsavgifter krediter 0 1 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 1 Summa 2 2 NOT 16 FINANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICYER SLP är finansierat med eget kapital och skulder där största delen av skul- den är räntebärande. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Finanspolicy Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fem olika slags finan- siella risker. Med finansiella risker avses ränterisk, likviditetsrisk, refinansie- ringsrisk, prisrisk och kreditrisk. Styrelsen har antagit en finanspolicy och ar- betar aktivt med att säkerställa att finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likvi- ditet, finansiering och ränterisk. Koncernen har marknadsmässiga kove- nantvillkor för sin upplåning. Dessa har varit uppfyllda under verksamhets- året. Uppföljning av villkoren sker löpande med rapportering till styrelsen. Kapitalrisk Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens för- måga att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera avkastning till aktieägarna och nytta för andra intressenter. På samma sätt som andra företag i branschen bedömer koncernen kapitalet på ba- sis av belåningsgraden. Detta nyckeltal beräknas som räntebärande skul- der minus likvida medel i procent av förvaltningsfastigheter vid årets ut- gång. 2023-12-31 2022-12-31 Belåningsgrad per 31/12 Räntebärande skulder till kreditinstitut 4 897 4 102 Likvida medel 677 70 Marknadsvärde fastigheter 10 114 8 133 Belåningsgrad (%) 41,7 49,6 INNEHÅLL ===== SIDA 92 ===== 9392 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 17 LÖPTIDSANALYS FINANSIELLA SKULDER Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att koncernen inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Koncernen har idag, ej utnyttjande, skriftliga kreditlöften om 1 279 mkr och arbetar kontinuerligt med att ta upp nya lån och omförhandla befintliga lån. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat Koncernen 2023-12-31 0–3 mån 4–12 m ån 2–3 år 4–5 år > 5 år Skulder till kreditinstitut 218 739 3 941 0 0 Leverantörsskulder 46 0 0 0 0 Övriga skulder 16 1 0 0 0 Summa 2023-12-31 280 740 3 941 0 0 Koncernen 2022-12-31 0–3 mån 4–12 m ån 2–3 år 4–5 år > 5 år Skulder till kreditinstitut 147 580 3 149 228 0 Leverantörsskulder 23 0 0 0 0 Övriga skulder 20 7 0 0 0 Summa 2022-12-31 190 587 3 149 228 0 Moderbolaget 2023-12-31 0–3 mån 4–12 m ån 2–3 år 4–5 år > 5 år Skulder till kreditinstitut 0 0 0 0 0 Leverantörsskulder 1 0 0 0 0 Övriga skulder 3 0 0 0 0 Summa 2023-12-31 4 0 0 0 0 Moderbolaget 2022-12-31 0–3 mån 4–12 m ån 2–3 år 4–5 år > 5 år Skulder till kreditinstitut 0 0 0 0 0 Leverantörsskulder 1 0 0 0 0 Övriga skulder 4 0 0 0 0 Summa 2022-12-31 5 0 0 0 0 långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap för större affärer. Per bokslutsdagen uppgick koncernens likvi- da medel till 677 mkr exklusive outnyttjade kreditlöften om 1 279 mkr. Kassaflödet per år avseende finansiella skulder Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskuld och reg- lering av övriga finansiella skulder. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter INNEHÅLL ===== SIDA 93 ===== 93SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 18 VÄRDERING FINANSIELLA POSTER Ränterisk Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat till följd av förändringar i räntenivåer. Den faktor som främst påverkar rän- terisken är räntebindningstiden. Lång räntebindningstid innebär en för - utsägbarhet i kassaflödet men det innebär normalt högre räntor. Ök - ande marknadsränta innebär högre räntekostnad men det sammanfaller ofta också med högre in flation och ekonomisk tillväxt. Det medför att ökade räntekostnader delvis kompenseras av minskad vakansgrad och högre hyresintäkter genom ökad efterfrågan samt ök - ande hyrorna till följd av ökat index. Vid en omedelbar ökning av Stibor med en procentenhet och antagan- de om oförändrad låneportfölj skulle räntekostnaderna öka med 49 mkr och verkligt värde för derivat öka med 110 mkr. Vid en omedelbar minsk- ning skulle räntekostnaderna minska med 49 mkr och verkligt värde för de- rivat minska med 110 mkr. Koncernens ränteexponering hanteras löpande av styrelsen. Ränte- risken hanteras med risksäkringsinstrument som ränteswappar, ränt- etak eller räntegolv. Som övergripande nyckeltal används räntetäck - ningsgrad. Räntetäckningsgraden skall vid varje mättillfälle överstiga 2,5 gånger. Valutarisk Koncernen saknar exponering i utländsk valuta, varför någon valutarisk ej föreligger. Prisrisk Koncernens intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad, nivån på marknadsmässiga hyror samt kundernas betalningsförmåga. Kreditrisker Kundfordringar Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. Kon- cernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas fi- nansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyming och lokalanpassning för befintlig kund. Bankgaranti, depositioner av förtida hyror eller annan sä- kerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithis- torik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpan- de kreditbevakning. Upplåning, förfallostruktur och räntor Per 2023-12-31 hade koncernen bindande låneavtal till kreditinstitut om sammanlagt 4 897 mkr. Kreditavtalen utgörs av bilaterala avtal med svenska banker. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likvi- ditet om 677 mkr uppgick till 4 220 mkr. Avtalen kan delas upp i två kategorier: y Lån mot ställande av säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i dotterbolagens aktier/andelar. y Lån mot utställande av pantbrev i fastighet. I vissa fall kompletteras säkerheten med generell borgen samt garantier för räntetäckningsgrad, soliditet, belåningsgrad samt bibehållen ägar - struktur i koncernen. Koncernen uppfyller alla garantier vid årsskiftet. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Den genomsnittliga kreditbindningstiden på lån mot kreditinstitut uppgick per den 31 december 2023 till 1,7 år (1,9). Den genomsnittliga räntan per bokslutsdagen uppgick till 4,1 procent (3,2). Den genom- snittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,3 år (1,8). I räntederivatportföljen finns swaptionsavtal om totalt 725 mkr med start under åren 2026-2028 som löper i snitt 4,2 år med en genom- snittlig kontraktsränta om 2,7 procent, vilka inte har beaktats i ränte- bindningstiden. Koncernen 2023-12-31 Värderade till upplupet anskaffningsvärde Värderade till verkligt värde Totalt redovisat värde Finansiella fordringar Kundfordringar 1 0 1 Övriga fordringar 24 0 24 Likvida medel 677 0 677 Derivatinstrument 0 10 10 Summa fordringar 702 10 712 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut 4 897 0 4 897 Övriga skulder 17 0 17 Leverantörsskulder 46 0 46 Summa skulder 4 960 0 4 960 INNEHÅLL ===== SIDA 94 ===== 9594 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 18 VÄRDERING FINANSIELLA POSTER, FORTS. Koncernen 2022-12-31 Värderade till upplupet anskaffningsvärde Värderade till verkligt värde Totalt redovisat värde Finansiella fordringar Kundfordringar 2 0 2 Övriga fordringar 25 0 25 Likvida medel 70 0 70 Derivatinstrument 0 129 129 Summa fordringar 97 129 226 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut 4 102 0 4 102 Övriga skulder 27 0 27 Leverantörsskulder 23 0 23 Summa skulder 4 152 0 4 152 Moderbolaget 2023-12-31 Värderade till upplupet anskaffningsvärde Värderade till verkligt värde Totalt redovisat värde Finansiella fordringar Fordringar hos koncernföretag 5 490 0 5 490 Kundfordringar 0 0 0 Övriga fordringar 0 0 0 Likvida medel 673 0 673 Summa fordringar 6 163 0 6 163 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 3 925 0 3 925 Skulder till kreditinstitut 0 0 0 Övriga skulder 3 0 3 Leverantörsskulder 1 0 1 Summa skulder 3 929 0 3 929 Moderbolaget 2022-12-31 Värderade till upplupet anskaffningsvärde Värderade till verkligt värde Totalt redovisat värde Finansiella fordringar Fordringar hos koncernföretag 3 746 0 3 746 Kundfordringar 0 0 0 Övriga fordringar 0 0 0 Likvida medel 0 0 0 Summa fordringar 3 746 0 3 746 Finansiella skulder Skulder till koncernföretag 2 655 0 2 655 Skulder till kreditinstitut 47 0 47 Övriga skulder 2 0 2 Leverantörsskulder 1 0 1 Summa skulder 2 705 0 2 705 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter INNEHÅLL ===== SIDA 95 ===== 95SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 19 SKULDER SOM AVSER FLERA POSTER Koncernen Koncernens banklån om 4 897 mkr respektive koncernens leasingskuld om 89 mkr redovisas under följande poster i balansräkningen. Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 859 3 325 Leasingskuld 89 86 Summa 3 948 3 411 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 1 038 777 Leasingskuld 0 0 Summa 1 038 777 NOT 20 STÄLLDA SÄKERHETER Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 För skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar för skulder till kreditinstitut 4 943 4 364 Summa 4 943 4 364 NOT 18 VÄRDERING FINANSIELLA POSTER, FORTS. Redovisningsprinciper Finansiella instrument värderas och redovisas i koncernen i enlighet med reglerna i IFRS 9. Finansiella instrument som redovisas i koncernens rap- port över finansiell ställning inkluderar på tillgångssidan likvida medel och kundfordringar. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskul- der och derivatinstrument. Finansiella instrument redovisas initialt till an- skaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument. De finansiella in- strumenten klassificeras vid första redovisningen utifrån det syfte instru- menten förvärvades vilket påverkar redovisningen därefter. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i koncernens rapport över finansiell ställning när bolaget blir part till instrumentets avtalsmäs- siga villkor. Kundfordringar tas upp när faktura har skickats. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer, vilka motsvarar for- drans värde, har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej influtit. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsen- lig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från koncernens rapport över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlo- rar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Upplåning redovisas när likviden erhålls. Koncernen fördelar sina finan- siella instrument i följande kategorier i enlighet med IFRS 9; upplupet an- skaffningsvärde och verkligt värde via resultaträkningen. Klassificeringen baseras på karaktären av tillgångens kassaflöden och på den affärsmo- dell tillgången omfattas av. Finansiella tillgångar till upplupet anskaffningsvärde Räntebärande tillgångar (skuldinstrument) som innehas med syftet att inkassera avtalsenliga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast be- står av kapitalbelopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella för- väntade kreditförluster som redovisats (se stycke nedskrivning nedan). Ränteintäkter från dessa finansiella tillgångar redovisas med effektiv- räntemetoden och redovisas som finansiella intäkter. Koncernens finan- siella tillgångar som värderas till upplupet anskaffningsvärde utgörs av kundfordringar och likvida medel. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde Koncernens övriga finansiella skulder klassificeras som värderade till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder till upplupet anskaffningsvärde består av räntebä- rande skulder (lång- och kortfristiga), övriga långfristiga skulder och le- verantörsskulder. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet be- lopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet re- dovisas i rapporten över totalresultat fördelat över låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassificeras som kort- fristig i balansräkningen om företaget inte har en ovillkorad rättighet att senarelägga skuldens reglering i minst tolv månader efter rapport- perioden. Lämnade utdelningar redovisas som skuld efter det att bo- lagsstämman godkänt utdelningen. Leverantörsskulder och andra rörel- seskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominella belopp. Finansiella tillgångar och skulder till verkligt värde Koncernens derivatinstrument värderas till verkligt värde. Derivatinstru- ment marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resulta- träkningen. Bolaget marknadsvärderar samtliga derivat genom avstäm- ning med respektive motpart. Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. Nedskrivningsprövning för finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapporttillfälle de framtida förväntade kre- ditförluster som är kopplade till tillgångar redovisade till upplupet an- skaffningsvärde baserat på framåtriktad information. Koncernens finan- siella tillgångar för vilka förväntade kreditförluster bedöms utgörs i allt väsentligt av kundfordringar (hyresfordringar). För koncernens finansiella tillgångar tillämpar koncernen den förenklade ansatsen för kreditreserve- ring. För att mäta de förväntade kreditförlusterna har kundfordringar grupperats baserat på fördelade kreditriskegenskaper och förfallna da- gar. Koncernen använder sig utav framåtblickande variabler för förvänta- de kreditförluster. Koncernen har definierat betalningsinställelse som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra fak- torer indikerar att betalningsinställelse föreligger. För osäkra kundford- ringar görs reserveringar och fordran skrivs bort när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar undantaget i RFR 2 om att inte tillämpa IFRS 9 Finansiella instrument: Redovisning och värdering för redovisning och vär- dering av finansiella instrument. Istället tillämpas anskaffningsvärden en- ligt ÅRL. Moderbolagets finansiella tillgångar utgörs framförallt av koncernin- terna fordringar på dotterbolag. Förlustreserven redovisas vid den initiala redovisningen med ett belopp som motsvarar den statistiskt förväntade kreditförlusten under de kommande 12 månaderna. Om en betydande ökning av kreditrisk har ägt rum, övergår värderingen av de förväntade kreditförlusterna till att beräknas som den statistiskt förväntade kreditför- lusten för den återstående löptiden. När en fordran anses vara kreditför- sämrad beräknas förlustreserven såsom nuvärdet av de förväntade kas- saflödena diskonterat med fordrans ursprungliga effektivränta. Moderbolaget anser att en ökad kreditrisk har inträffat, och att fordring- arna är kreditförsämrade, när dotterbolaget avviker från koncernens fi- nansiella riskbegränsningar med mer än 5 procentenheter avseende be- låningsgrad och soliditet samt 0,5 gånger avseende räntetäckningsgraden. INNEHÅLL ===== SIDA 96 ===== 9796 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 78 46 Upplupna semesterlöner 2 1 Upplupen projektkostnad 54 0 Upplupna kostnader avseende börsnotering 0 0 Övriga poster 29 13 Summa 163 60 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Upplupna semesterlöner 2 1 Upplupna sociala avgifter 1 0 Upplupna räntekostnader –5 –1 Upplupna kostnader avseende börsnotering 0 0 Övriga poster 3 2 Summa 1 3 NOT 23 RÄNTOR Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Erlagd ränta –173 –80 Summa –173 –80 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Erlagd ränta 0 –5 Summa 0 –5 NOT 24 JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Avskrivningar 1 1 Kostnader i samband med notering, nettolikvid vid emission 0 25 Summa 1 26 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Avskrivningar 1 1 Befarad kundförlust interna fordringar –1 3 Kostnader i samband med notering, nettolikvid vid emission 0 25 Summa 0 30 NOT 21 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 4 943 4 364 Summa 4 943 4 364 Ett antal av koncernens ägda fastigheter förekommer i Länsstyrelsens EBH-stöd innebärande att fastigheterna i viss mån är förorenade eller potentiellt förorenade. Detta innebär att krav kan komma att riktas mot koncernen avseende efterbehandlingsåtgärder. Det finns inga sådana krav i nuläget. Redovisningsprinciper En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgens - förbindelser till förmån för dotterbolag. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finansiella garantiavtal ut- ställda till förmån för dotterbolag och intressebolag. Moderbolaget re- dovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. NOT 25 DERIVATINSTRUMENT För att begränsa koncernens ränterisk används derivatinstrument i form av ränteswappar. Ränteswapparna skapar förutsägbarhet i koncernens räntekostnader och innebär att SLP betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta under en bestämd tidsperiod. I räntederivatportföljen finns även swaptionsavtal om totalt 725 mkr med start under åren 2026-2028 som löper i snitt 4,2 år med en genomsnittlig kontraktsränta om 2,7 procent. Swaptionsavtalen är inte beaktade i beräkningen av räntebindningstid men är inkluderade i marknadsvärde för derivatinstrument. Koncernens derivatinstrument redovisas under följande poster i rap- porten över finansiell ställning. Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Anläggningstillgångar Derivatinstrument 10 129 Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Nominellt värde derivatinstrument 3 495 2 476 Redovisat värde derivatinstrument 10 129 Summa 3 505 2 605 Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Värdeförändring på finansiella instrument, orealiserade Derivat –118 115 Summa –118 115 Redovisningsprinciper Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning utan värderar derivatinstru- ment till verkligt värde med redovisning av värdeförändringen över resul- taträkningen. Bolaget marknadsvärderar samtliga derivat genom av- stämning med respektive motpart. Derivatens värde påverkas av rådande marknadsränta, derivatens räntenivå samt återstående löptid. I samtliga fall tillämpas nivå 2 enligt IFRS 13. Moderbolagets redovisningsprinciper I moderbolaget redovisas derivatinstrument till anskaffningsvärde. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter INNEHÅLL ===== SIDA 97 ===== 97SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 26 AVSTÄMNING AV SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Koncernen 2022-12-31 Kassaflöde: Upptagna lån, Amortering av lån Ej kassaflödes- påverkande poster 2023-12-31 Långfristiga skulder 4 102 796 0 4 897 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 4 102 796 0 4 897 Moderbolaget 2022-12-31 Kassaflöde: Upptagna lån, Amortering av lån Ej kassaflödes- påverkande poster 2023-12-31 Långfristiga skulder 47 –47 0 0 Summa skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 47 –47 0 0 NOT 27 LIKVIDA MEDEL Koncernen 2023-12-31 2022-12-31 Likvida medel Banktillgodohavanden 677 70 Summa 677 70 Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Likvida medel Banktillgodohavanden 673 0 Summa 673 0 Redovisningsprinciper Likvida medel består av kassamedel och omedelbart tillgängliga bank- tillgodohavanden vilka redovisas till nominellt värde per bokslutsdagen. NOT 28 LEASING, LEASINGTAGARE Skuld avseende framtida leasingavgifter förfaller till betalning enligt följande: Moderbolaget 2023 2022 Inom ett år 1 1 Senare än ett år men inom fem år 1 1 Senare än fem år 0 0 Summa 2 1 Moderbolagets operationella leasingavtal består av billeasingavtal. NOT 30 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående värde 566 523 Inköp 31 0 Aktieägartillskott 30 42 Försäljning 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 627 566 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 627 566 Redovisningsprinciper Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärde- metoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar under förut- sättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Ut- delningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värdet. NOT 29 NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Koncernen 2022 Under perioden har hyresintäkter fakturerats EKO-gruppen Hässleholm AB enligt gällande hyresavtal. Under andra kvartalet avyttrades det fastig- hetsbolag som hade hyresavtalet varpå relationen upphörde. Transaktio- nen bedömdes som en närståendetransaktion eftersom EKO-gruppen i Hässleholm AB genom Sophia Bergendahl är representerat i bolagets styrelse. Moderbolaget 2023 Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt dotterbolag uppgående till 23 mkr. Alla tjänster förvärvade av närstående är prissatta på marknads - mässiga villkor. 2022 Moderbolaget har utfört fastighetsadministrativa tjänster åt dotterbolag uppgående till 22 mkr. INNEHÅLL ===== SIDA 98 ===== 9998 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 31 SPECIFIKATION ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Tkr Moderbolaget Namn Kapitalandel Rösträttsandel Antal andelar Bokfört värde SLP Förvaltning 1 AB 100% 100% 50 000 21 597 SLP Förvaltning 2 AB 100% 100% 50 000 20 200 SLP Förvaltning 3 AB 100% 100% 50 000 100 SLP Förvaltning 4 AB 100% 100% 50 000 1 250 SLP Förvaltning 5 AB 100% 100% 500 11 240 SLP Förvaltning 6 AB 100% 100% 500 53 516 SLP Förvärv 3 AB 100% 100% 250 26 SLP Förvärv 6 AB 100% 100% 250 25 SLP Helsingborg Kolven 4 AB 100% 100% 500 90 284 SLP Österåker Runö AB 100% 100% 50 000 26 726 SLP Täby Kyrkby AB 100% 100% 10 000 16 124 SLP Huddinge 1 AB 100% 100% 1 000 38 303 SLP Norrköping 1 AB 100% 100% 500 61 674 SLP Enköping Romberga 11:4 AB 100% 100% 50 000 64 947 SLP Uppsala Danmarks-Kumla AB 100% 100% 50 000 20 641 SLP Västerås Lägesenergin AB 100% 100% 500 17 523 SLP Enköping Romberga 11:5 AB 100% 100% 1 000 6 730 SLP Norrköping Kloret AB 100% 100% 1 960 43 343 SLP Huddinge 2 AB 100% 100% 500 28 186 SLP Stigamo 1:46 AB 100% 100% 1 000 104 418 Summa 626 852 Namn Org.nr Säte Eget kapital SLP Förvaltning 1 AB 559182-0468 Malmö 25 SLP Förvaltning 2 AB 559197-7649 Malmö 13 737 SLP Förvaltning 3 AB 559222-3274 Malmö 7 421 SLP Förvaltning 4 AB 559240-4916 Malmö 3 683 SLP Förvaltning 5 AB 559279-7061 Malmö 12 117 SLP Förvaltning 6 AB 559279-7046 Malmö 10 768 SLP Förvärv 3 AB 559283-14 07 Malmö 26 SLP Förvärv 6 AB 559283-1431 Malmö 26 SLP Helsingborg Kolven 4 AB 559015-6187 Malmö 25 SLP Österåker Runö AB 559174-7786 Malmö 738 SLP Täby Kyrkby AB 556094-8266 Malmö 500 SLP Huddinge 1 AB 556934 -1745 Malmö 25 SLP Norrköping 1 AB 559208-9105 Malmö 25 SLP Enköping Romberga 11:4 AB 559141-7919 Malmö 25 SLP Uppsala Danmarks-Kumla AB 559219-1331 Malmö 25 SLP Västerås Lägesenergin AB 559174-7190 Malmö 25 SLP Enköping Romberga 11:5 AB 559214-7085 Malmö 25 SLP Norrköping Kloret AB 559062-9738 Malmö 2 419 SLP Huddinge 2 AB 556946-4992 Malmö 1 346 SLP Stigamo 1:46 AB 559078-9029 Malmö 25 Summa 53 004 INNEHÅLL ===== SIDA 99 ===== 99SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 31 SPECIFIKATION ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. Swedish Logistic Property AB äger indirekt bolag via holdingbolag enligt följande tabell: Bolag Org.nr Säte SLP Halmstad Fräsaren 8 AB 559283-1415 Malmö SLP Förvärv 5 AB 559283-1423 Malmö SLP Ametisten 2 AB 556894-8607 Malmö SLP Ametisten 7 AB 556907-8230 Malmö SLP Briljanten 4 AB 556845-6064 Malmö SLP Kruthornet 3 AB 556247-8817 Malmö SLP Opalen 2 AB 556491-7176 Malmö SLP Toftanäs AB 556668-3016 Malmö SLP Eskilstorp 14:97 AB 556708-1616 Malmö SLP Eskilstorp 27:3 AB 556606-0710 Malmö SLP Ljungby AB 559185-5084 Malmö SLP Hässleholm Stenkrossen AB 559388-5857 Malmö SLP Stigamo 1:47 AB 559097-7673 Malmö SLP Ackumulatorn 1 AB 556532-7508 Malmö SLP Nässjö AB 556688-8631 Malmö SLP Nässjö Komplementär AB 556631-2400 Malmö SLP Mosshaga 7 KB 969680-4922 Malmö SLP Mosshaga 10 KB 969677-4372 Malmö SLP Lampan 6 KB 969677-4380 Malmö SLP Timglaset 2 AB 559216-2266 Malmö SLP Helsingborg 1 AB 559187-6262 Malmö SLP Fasetten 3 AB 559217-3123 Malmö SLP Helsingborg Ättehögen Östra 6 AB 559222-3282 Malmö SLP Tryckarentre AB 556761-6858 Malmö SLP Falkenberg AB 559203-8953 Malmö SLP Hoven AB 559203-9555 Malmö SLP Tryckarenfyra AB 556937-0702 Malmö SLP Hallsberg AB 556740-9460 Malmö SLP Jönköping AB 556689-1593 Malmö SLP Flygstationen 1 AB 556990-3270 Malmö SLP Borås AB 556616-2086 Malmö SLP Segeholm 10 AB 559225-6803 Malmö SLP Bunkagården AB 556607-1790 Malmö SLP Lerberget AB 556908-1267 Malmö SLP Hässleholm Holding AB 559251-2445 Malmö SLP Hässleholm AB 556221-8031 Malmö SLP Hässleholm KB 916619-3285 Malmö SLP Borås Kyllared AB 559330-2184 Malmö SLP Gnosjö Österskog AB 559343-1231 Malmö SLP Borås Stormen 4 AB 559170-3862 Malmö SLP Hallsberg Ulvsätter AB 556749-7184 Malmö SLP Nässjö Tanken 2 AB 556685-0508 Malmö SLP Falköping Okularet AB 559361-3929 Malmö SLP Bronsdolken 9 AB 556020-4843 Malmö SLP Flygbasen 1 AB 556993-9977 Malmö SLP Fornlämningen 2 AB 556724-4495 Malmö SLP Grimskaftet 1 AB 559058-0998 Malmö SLP Malmö Stillman AB 556707-1971 Malmö SLP Stridsyxan 7 AB 559065-0379 Malmö SLP Fosie AB 556684-0244 Malmö SLP Stenåldern 6 AB 556820-6600 Malmö SLP Mhem10 AB 556943-0399 Malmö SLP Nylokal AB 556740-8942 Malmö SLP Stiglädret 7 AB 556731-7127 Malmö SLP Paketen AB 556755-0271 Malmö SLP Södertälje Tveta-Valsta AB 559295-8275 Malmö INNEHÅLL ===== SIDA 100 ===== 101100 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter BOLAG Org.nr Säte SLP Nässjö Svedjan AB 556442-3027 Malmö SLP Nässjö Lampan 7 AB 556672-1881 Malmö SLP Halmstad Fyllinge 20:434 AB 559207-8421 Malmö SLP Stenungsund Smederöd AB 556 476-1277 Malmö SLP Aggregatet AB 556310-8058 Malmö SLP Eldkastaren 4 AB 559128-1984 Malmö SLP Fanan AB 556025-9094 Malmö SLP Förtennaren AB 556241-1230 Malmö SLP Läsidan AB 556614-0611 Malmö SLP Förmannen 1 AB 556985-8326 Malmö SLP Industrimannen AB 556746-3707 Malmö SLP Gnosjö AB 556535-4718 Malmö SLP Jönköping Stigamo 1:33 AB 559005-9324 Malmö SLP Borås Vindspelet 1 AB 559319-1603 Malmö SLP Landskrona Kronan 4 AB 559325-4401 Malmö SLP Bildhuggaren AB 556870-6070 Malmö SLP Aggregatet 2 AB 556635-2323 Malmö SLP Landskrona P 21 AB 559410-7202 Malmö SLP Nyköping Arnö 4:1 AB 556929-9778 Malmö SLP Helsingborg Grusbädden KB 969720-4171 Malmö SLP Grusbädden 1 AB 559414-8461 Malmö SLP Grusbädden 1 Komplementär AB 559414-8487 Malmö SLP Jönköping Hedenstorp 2:1 AB 556869-5125 Malmö SLP Helsingborg Torbornahögen 3 AB 556796-5909 Malmö SLP Malmö Holmögadd 4 AB 556742-3453 Malmö SLP Malmö Storbådan 5 AB 556742-3479 Malmö SLP Hallsberg Signalen 5 AB 559322-1756 Malmö SLP Vaggeryd Stödstorp 22:2 AB 559359-2255 Malmö SLP Borås Stormen 1 AB 559036-3791 Malmö SLP Malmö Flygledaren 6 AB 559226-8972 Malmö SLP Helsingborg Hyllinge AB 559097-5651 Malmö NOT 31 SPECIFIKATION ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, FORTS. INNEHÅLL ===== SIDA 101 ===== 101SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 32 ANTAL AKTIER OCH TILLSKJUTET EGET KAPITAL Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Antal Aktier 226 641 235 181 541 235 Kvotvärde 0,006667 0,006667 Det egna kapitalet har under året påverkats positivt av årets resultat om 124 mkr samt kapitalanskaffning i samband med två riktade nyemission- er om sammanlagt 1 100 mkr, reducerat med transaktionskostnader efter skatt. Det egna kapitalet har även ökat med anledning av att teck- ningsoptioner av serie TO1, TO2, TO3 och TO4 har nyttjats till fullo vilket har tillfört 12,2 mkr. Vidare har samtliga tillsvidareanställda medarbetare förvärvat teckningsoptioner, inom ramen för det incitamentsprogram som bemyndigades på årsstämman 2023, vilket tillfört bolaget 7,4 mkr. I samband med ett av förvärven under året har betalning skett delvis med aktierelaterade ersättningar. De aktierelaterade ersättningarna be- stod av konvertibler i form av lånereverser om totalt 33 mkr som omvand- lats till B-aktier. Den förvärvade fastigheten har värderats till verkligt vär- de innebärande att eget kapital dessutom ökat med 25 mkr. Vid årets utgång fanns 226,6 miljoner aktier. Koncernen har härutöver utestående teckningsoptioner som kan öka antalet aktier med 1 912 349 st. Redovisningsprinciper Stamaktier klassificeras som aktiekapital. Transaktionskostnader som di- rekt kan hänföras till nyemission av aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från inbetalt belopp. Erhållen premie för teckningsoptioner som givits ut till marknadsmäs- sigt pris har redovisats som en ökning av balanserade medel i eget kapi- tal då lösen av optioner kommer att ske med egetkapitalinstrument. In- formation om utestående teckningsoptioner finns i not 5. SLP har under perioden förvärvat fastigheter där del av betalning har skett såväl kontant som genom aktierelaterade ersättningar. Dessa akti- erelaterade ersättningar bestod av konvertibler i form av lånereverser om 33 mkr som omvandlats till B-aktier. Då förvärvet av tillgången till viss del betalas med ett konvertibelt skuldebrev med tvingande konvertering re- dovisas transaktionen i enlighet med IFRS 2 ”aktiebaserade ersättningar”. Det verkliga värdet på skulddelen i ett konvertibelt skuldebrev beräk- nas med en diskonteringsränta som utgörs av marknadsräntan för en skuld med samma villkor men utan konverteringsrätten till aktier. Belop- pet redovisas som skuld till upplupet anskaffningsvärde fram till att skul- den konverteras eller förfaller. Konverteringsrätten redovisas inledningsvis som skillnaden mellan verkligt värde för hela det sammansatta finansiel- la instrumentet och skulddelens verkliga värde. Denna redovisas i eget kapital netto efter skatt. NOT 33 FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående värde 3 746 2 215 Tillkommande fordringar 1 744 1 531 Utgående värde 5 490 3 746 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 5 490 3 746 Uppbokad förlustreserv i enlighet med IFRS 9 uppgår under året till −1 mkr (3). Redovisningsprinciper Räntebärande tillgångar som innehas med syftet att inkassera avtalsen- liga kassaflöden och där dessa kassaflöden endast består av kapitalbe- lopp och ränta värderas till upplupet anskaffningsvärde. Det redovisade värdet av dessa tillgångar justeras med eventuella förväntade kreditför- luster. Förlustreserven för moderbolagets koncerninterna fordringar på dot- terbolag redovisas vid den initiala redovisningen med ett belopp som motsvarar den statistiskt förväntade kreditförlusten under de kommande 12 månaderna. Om en betydande ökning av kreditrisk har ägt rum, över- går värderingen av de förväntade kreditförlusterna till att beräknas som den statistiskt förväntade kreditförlusten för den återstående löptiden. När en fordran anses vara kreditförsämrad beräknas förlustreserven så- som nuvärdet av de förväntade kassaflödena diskonterat med fordrans ursprungliga effektivränta. Moderbolaget anser att en ökad kreditrisk har inträffat, och att fordringarna är kreditförsämrade, när dotterbolaget av- viker från koncernens finansiella riskbegränsningar med mer än 5 pro- centenheter avseende belåningsgrad och soliditet samt 0,5 gånger av- seende räntetäckningsgraden. NOT 34 LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 Ingående värde 2 655 1 637 Tillkommande skulder 1 270 1 018 Utgående värde 3 925 2 655 UTGÅENDE REDOVISAT VÄRDE 3 925 2 655 NOT 35 BOKSLUTSDISPOSITIONER Moderbolaget 2023 2022 Erhållna koncernbidrag 128 103 Lämnade koncernbidrag –92 –66 Överavskrivningar 0 –0 Summa 36 36 Moderbolagets redovisningsprinciper Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos giva- ren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas som in- täkt i resultaträkningen av mottagande part och som kostnad för givan- de part. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. INNEHÅLL ===== SIDA 102 ===== 103102 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Noter NOT 37 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT Koncernen • Tillträde av tidigare förvärvad fastighet i Katrineholm där nybyggnation om 11 tkvm uppförs. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med Seafrigo. • SLP tecknar 5-årigt hyresavtal om 4,8 tkvm med ny hyresgäst i Malmö. För att möjliggöra uthyrningen flyttar SLP sitt kontor till en annan för- ädlingsbar fastighet i beståndet. • Uthyrning av 2,2 tkvm till befintlig hyresgäst i Ljungby samtidigt som befintligt avtal om 9,4 tkvm förlängs. • Beslut om revidering av finansiella riskbegränsningar avseende belå - ningsgrad från 60% till 55% och soliditet från 35% till 40%. • SLP:s styrelse avser föreslå årsstämman att ingen aktieutdelning lämnas för verksamhetsåret 2023, viket är i linje med bolagets utdelningspolicy. • SLP har tillträtt sin hundrade fastighet genom sitt första förvärv i Göteborg. Fastighetens uthyrningsbara yta uppgår till 6,7 tkvm med en årshyra om 8,2 mkr. NOT 36 DISPOSITION AV VINST ELLER FÖRLUST Kr Moderbolaget 2023-12-31 Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: Balanserad vinst 20 281 374 Överkursfond 2 722 355 032 Årets resultat 124 479 317 Disponeras så att i ny räkning överföres 2 867 115 724 INNEHÅLL ===== SIDA 103 ===== 103SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Årsredovisningens undertecknande Årsredovisningens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respek- tive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncer- nens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltnings- berättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av verksamhet, ställning och resultat samt beskrivningar väsentligt risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen står inför. Årsredovisningen och koncernårsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 26 mars 2024. Koncernens rapport över totalresultat, rapport över finansiell ställning och moderbo- lagets resultat- och balansräkning kommer bli föremål för fast- ställelse på årsstämma den 24 april 2024. Malmö den 26 mars 2024 Vår revisionsberättelse har lämnats den 28 mars 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Carl Fogelberg Auktoriserad revisor Erik Selin Ordförande Sofia Ljungdahl Unni Sollbe Greg Dingizian Peter Strand Jacob Karlsson Sophia Bergendahl Tommy Åstrand Verkställande direktör INNEHÅLL ===== SIDA 104 ===== 105104 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Revisionsberättelse RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisning- en och koncernredovisningen för Swedish Logistic Property AB för år 2023. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning in- går på sidorna 67-103 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovis - ningen upprättats i enlighet med årsre- dovisningslagen och ger en i alla väsent- liga avseenden rättvisande bild av mo- derbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiel- la resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovis - ningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiel- la resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Stan- dards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltnings - berättelsen är förenlig med årsredovis - ningens och koncernredovisningens övri- ga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstäm- man fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovis - ningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har över - lämnats till moderbolagets styrelse i en- lighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt Internatio- nal Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbola- get och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yr- kesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kun- skap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom- mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har in- hämtat är tillräckliga och ändamålsenli- ga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fast- ställa väsentlighetsnivå och bedöma ris- ken för väsentliga felaktigheter i de finan- siella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedöm- ningar, till exempel viktiga redovisnings- mässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla re- visioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsi- dosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns be- lägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rap- porterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningspro- cesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning på- verkades av vår bedömning av väsentlig- het. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentligafelaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlig- hetstal, däribland för den finansiella rap- porteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fast- ställde vi revisionens inriktning och om- fattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finan- siella rapporterna som helhet. SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN Särskilt betydelsefulla områden för revision- en är de områden som enligt vår professio- nella bedömning var de mest betydelseful- la för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Särskilt betydelsefullt område Värdering av förvaltningsfastigheter Koncernen redovisar 10,1 miljarder i redo- visat värde Vår revision har bland annat omfattat följande på förvaltningsfastig- heter. Koncernen har under 2023 redovi- sat 232 Mkr i positiva värdeförändringar på fastigheter. Koncernens fastighetsbe- stånd består huvudsakligen av logistik- fastigheter. Koncernen gör kvartalsvisa externa värderingar av samtliga fastighe- ter. En värdering är förknippat med vä- sentliga bedömningar och uppskattning- ar. De mest väsentliga är antagande om avkastningskrav och framtida hyresintäk- ter. Koncernen har också ett i princip ute- slutande fokus på logistikfastigheter var- för även antagande om genomsnittlig Till bolagsstämman i Swedish Logistic Property AB, org.nr 559179-2873 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Revisionsberättelse INNEHÅLL ===== SIDA 105 ===== 105SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Revisionsberättelse vakansgrad är ett väsentligt antagande. Se även sidan 71 i förvaltningsberättelsen samt not 1 (Redovisnings- och värderings- principer) och not 10 (Förvaltningsfastig- heter). Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår revision har bland annat omfattat följande granskningsåtgärder • Stickpr ovsmässigt följt upp riktigheten i modellens matematiska beräkningar • Bedöm t indata genom stickprovsmäs- sig uppföljning mot historiska utfall och jämfört med tillgänglig marknadsdata • Stickpr ovsmässigt testat indata i beräk- ningsmodellerna mot information i f astighetss ystemet och aviserings- s ystemet • Stickpr ovsvis granskning av värderingar- na samt utvärderat resultaten av v ärderingar med stöd av PwCs värde- ringsspecialister • V i har bedömt oberoendet, kompeten- sen och integriteten hos den externa värderaren. Vi har även tagit del av uppdragsavtalet med värderaren för- bedömning om detta kan innehålla vill- kor exempelvis arvodesvillkor som kan medföra att oberoendet och integrite- ten kan ifrågasättas. I de fall där antaganden om framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkast- ningskrav avviker mot vår initiala förvän- tan har dessa avvikelser diskuterats med koncernens företrädare och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som använts, att de antaganden och känslighetsanalyser som Swedish Logistic Propertys gjort blivit beskrivet på ett rik- tigt sätt i not 10. Särskilt betydelsefullt område Fastighetstransaktioner Koncernen har under året förvärvat fast- igheter för 1 288 Mkr samt avyttrat fast- igheter redovisade till 4 Mkr. En beskriv- ning av koncernens redovisningsprinciper samt detaljerade notupplysningar avse- ende förvaltningsfastigheter framgår av not 10. Köp och försäljningar är en natur- lig del av Swedish Logistic Propertys verk- samhet och det är inte ovanligt att såda- na transaktioner inkluderar komplexa avtalsvillkor som kan kräva en bedömning och analys avseende förvärvstidpunkt, förvärvspris eller om transaktionen ska re- dovisas som rörelse eller tillgångsförvärv. Då det kan förekomma komplexa anta- ganden och bedömningar i dessa transak- tioner bedömer vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vi har i vår revision utvärderat och gran- skat bolagets process för bedömning av förvärvade fastigheter och bolagets re- dovisning av fastighetstransaktioner. Vi har granskat redovisningen av genomför- da transaktioner mot underliggande av- tal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsre- dovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och kon- cernredovisningen och återfinns på sidor- na 1–66, 108, och 121–134. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansva-ret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovis- ningen och koncernredovisningen omfat- tar inte denna information och vi gör ing- et uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsre- dovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och kon- cernredovisningen. Vid denna genom- gång beaktar vi även den kunskap vi i öv-rigt inhämtat under revisionen samt be-dömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direk- tören som har ansvaret för att årsredovis- ningen och koncernredovisningen upp- rättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäl- ler koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovis- ningslagen. Styrelsen och verkställande di- rektören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och kon- cernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar sty- relsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksam- heten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka för- mågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tilläm- pas dock inte om styrelsen och verkstäl- lande direktören avser att likvidera bola- get, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att- göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och upp- gifter i övrigt, bland annat övervaka bo- lagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentlig- heter eller misstag, och att lämna en re- visionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kom- mer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan för- väntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsre- dovisningen och koncernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. INNEHÅLL ===== SIDA 106 ===== 107106 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även ut- fört en revision av styrelsens och verkstäl- lande direktörens förvaltning för Swedish Logistic Property AB för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bo- lagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman dispo- nerar vinsten enligt förslaget i förvalt- ningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revi- sionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revi- sorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan- de till moderbolaget och koncernen en- ligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar en- ligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har in- hämtat är tillräckliga och ändamålsenli- ga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för för- slaget till dispositioner beträffande bola- gets vinst eller förlust. Vid förslag till utdel- ning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är för- svarlig med hänsyn till de krav som bola- gets och koncernens verksamhetsart, om- fattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna ka- pital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organi- sation och förvaltningen av bolagets an- gelägenheter. Detta innefattar bland an- nat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska an- gelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande di- rektören ska sköta den löpande förvalt- ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis- ningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok- föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av för- valtningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revi- sionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon sty- relseledamot eller verkställande direktö- ren i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis- ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av försla- get till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av sä- kerhet, men ingen garanti för att en revi- sion som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åt- gärder eller försummelser som kan föran- leda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bo- lagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även ut- fört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis- ningen i ett format som möjliggör enhet- lig elektronisk rapportering (Esef-rappor- ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Swedish Logistic Property AB för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande av- ser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rappor- ten upprättats i ett format som i allt vä- sentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalanden Vi har utfört granskningen enligt FARs re- kommendation RevR 18 Revisorns gransk- ning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närma- re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe- roende i förhållande till Swedish Logistic Property AB enligt god revisorssed i Sveri- ge och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetis- ka ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direk - tören som har ansvaret för att Esef-rap- porten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde- pappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rappor - ten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsent- ligt är upprättad i ett format som uppfyl- ler kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grund- val av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och ge- nomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef- rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av sä- kerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till- sammans rimligen kan förväntas påverka FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Revisionsberättelse INNEHÅLL ===== SIDA 107 ===== 107SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef- rapporten. Revisionsföretaget tillämpar Interna- tional Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, im- plementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller ru- tiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författ- ningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap- porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevan- ta för hur styrelsen och verkställande di- rektören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är än- damålsenliga med hänsyn till omständig- heterna, men inte i syfte att göra ett ut- talande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en ut- värdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar hu- vudsakligen validering av att Esef-rap- porten upprättats i ett giltigt XHTML- format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens re- sultat-, balans- och eget kapitalräkning- ar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-för- ordningen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Box 203 11 Malmö, utsågs till Swedish Logistic Property AB:s revisor av bolags - stämman den 26 april 2023 och har va- rit bolagets revisor sedan Swedish Logistic Property AB noterades på Nasdaq Stockholm 23 mars 2022. Malmö den dag som framgår av vår elektroniska signatur Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Carl Fogelberg Auktoriserad revisor FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RevisionsberättelseINNEHÅLL ===== SIDA 108 ===== 109108 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 ORDFÖRANDEORD SLP skapar hållbara värden Under 2023 har vi flyttat fram marknads- positionerna ytterligare genom många nya och förlängda hyreskontrakt samt ett stort antal förvärv och nybyggnadsprojekt. Styrelsen ser goda möjligheter att fortsät- ta på den inslagna vägen och ytterligare stärka SLP:s position och hållbarhetsprofil, inte minst genom nya investeringar med bolagets tydliga gröna fokus. Styrelsen har sedan starten premierat en hög expan- sionstakt, men med en balanserad risk- profil. Att vi varit framgångsrika i vårt ar- bete påvisas inte minst av utvecklingen under 2023 där vi kunnat fortsätta att skapa värde i enlighet med vår övergri- pande strategi trots, ett för fastighets- branschen, mycket utmanande mark- nadsklimat. 2023 har i hög grad kännetecknats av osäkerhet till följd av bland annat ett antal geopolitiska hän- delser, den höga inflationen och det nya ränteläget. Krig fortsätter att råda i Ukrai- na, samtidigt som konflikter i Mellanöstern och Afrika återigen blossat upp. I den osäkra ekonomiska miljön har många svenska fastighetsägare och ägar- bolag stött på betydande utmaningar, främst på grund av hög skuldsättning, sti- gande räntor och obligationsförfall. Det känns därför väldigt bra att vi från bolagets start jobbat mot en relativ sett låg belå- ningsgrad med endast säkerställd bankfi- nansiering och att vi inte tagit steget ut på obligationsmarknaden. Trots de utmanan- de makroekonomiska förutsättningarna har logistikmarknaden under de senaste åren uppvisat robust tillväxt, drivet av den ökande e-handeln och det ökade behovet av logistikfastigheter nära den lokala mark- naden. Det är min övertygelse att efterfrå- gan på attraktiva logistiklokaler kommer fortsätta att vara hög, och att vi kan kapi- talisera på vår stabila bas då flera aktörer kan behöva fortsätta omallokera sina be- stånd och resurser framöver. HÅLLBART ARBETSSÄTT FÖR EN BÄTTRE MILJÖ SLP tar ett stort ansvar för att kunna vara en långsiktig fastighetsägare som har fo- kus på att utveckla sin verksamhet och bi- dra till hyresgästernas utveckling över tid. Det största bidraget till en miljömässigt hållbar utveckling görs genom att vi strä- var efter ett miljöcertifierat fastighetsbe- stånd där varje fastighet ska optimeras bland annat via minskad energiförbruk- ning och en ökad andel förnybar energi. Genom att underteckna FN:s Global Com- pact har SLP anslutit sig till ett internatio- nellt ramverk som innebär att vi arbetar aktivt för att följa FN:s tio principer för bo- lag när det gäller mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. SLP har även anslutit sig till de nationella och lokala initiativen Sweden Green Building Council, Helsingborgsdeklarationen och Lokal färdplan för Malmö 2030. Under året har 11 fastigheter certifierats enligt miljöcertifieringssystemen BREEAM respektive Miljöbyggnad. Dessutom har en av SLP:s nybyggda fastigheter i Halmstad, som första byggnad i den svenska logistik- branschen, erhållit certifieringen NollCO2. NollCO2 är ett certifieringssystem med fo- kus på nettonoll klimatpåverkan som har utvecklats av Sweden Green Building Council, där SLP är medlem. Hållbarhets- arbetet lägger även grunden för en stabil finansiering till en lägre kostnad. Genom att integrera hållbarhet i vår affärsmodell och aktivt arbeta med att förbättra håll- barhetsprestandan i vårt bestånd är vi på god väg mot vårt långsiktiga mål om att nå 70 procent hållbar finansiering år 2025. VÄRDESKAPANDE INVESTERINGAR I syfte att möjliggöra tillvaratagandet av värdeskapande investeringsmöjligheter och samtidigt bibehålla vår nuvarande fi- nansiella riskprofil, har styrelsen beslutat om två riktade nyemissioner under året. Dessa finansierar nya investeringar i fast- ighetsförvärv och projektutveckling vilket skapar fortsatt tillväxt per aktie i såväl förvaltningsresultat som substansvärde, vilket är i linje med SLP:s strategi och övergripande mål. Dessa båda emission- er har dessutom resulterat i en breddad ägarstruktur med såväl svenska som ut- ländska institutioner. För SLP är de övergripande målen att generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) per aktie om lägst 15 procent samt en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet per aktie om minst 15 procent. Detta kräver att bolagets be- fintliga portfölj utvecklas väl och att led- ningen identifierar investeringar med god avkastning. Det är glädjande att vi även 2023 överträffar målet avseende förvalt- ningsresultat och levererar enligt målet av- seende substanstillväxt trots att avkast- ningskravet ökat med cirka 30 baspunkter under året. Med en stark finansiell ställning i ryggen samt engagerade och kompeten- ta medarbetare är SLP väl rustade för fort- satt lönsam och hållbar tillväxt. Avslutningsvis, gör styrelsen bedöm- ningen att den bästa totalavkastningen för SLP:s aktieägare uppnås genom åter- investering av det genererade resultat. Erik Selin, Styrelseordförande Sedan SLP etablerades 2018 har bolaget verkat efter samma affärsmodell. En affärs- modell som varit mycket framgångsrik och snabbt etablerat bolaget på den svenska marknaden för logistikfastigheter. INNEHÅLL ===== SIDA 109 ===== 109SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrningsrapport SLP:s bolagsstyrning – från aktieägare, bolagsstämma, styrelse, verkställande direktör och ledning till medarbetare – utgår från gällande lagar, regler, rekommendationer och interna regelverk. En god och sund bolagsstyrning säkerställer att bolaget styrs på ett, för aktieägarna, så ansvarsfullt, hållbart och effektivt sätt som möjligt. BOLAGSORDNING Bolagets firma är enligt bolagsordningen Swedish Logistic Property AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Malmö. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag förvalta, förvärva och avyttra fastigheter, utföra fastighetsservice, fast- ighetsutvecklingsarbete och administrati- va tjänster, förvalta värdepapper samt idka därmed förenlig verksamhet. LAGSTIFTNING OCH SVENSK KOD FÖR BOLAGSSTYRNING SLP är ett svenskt publikt aktiebolag och regleras av svensk lagstiftning, främst aktiebolagslagen och årsredovisningsla- gen. Sedan bolagets notering på Nas - daq Stockholm i mars 2022 följs även Nasdaq Stockholms regelverk för emit- tenter och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Svensk kod för bolagsstyrning bygger på principer följa eller förklara och avvikelser från Koden ska därmed moti- veras och förklaras. SLP har följt Koden under året, utan avvikelser. Aktieägare BolagstämmaValberedning Revisor Ersättningsutskott RevisionsutskottStyrelse VD Organisation Förvaltning Förvärv Projekt Uthyrning Hållbarhet Finansiering Ekonomi INNEHÅLL ===== SIDA 110 ===== 111110 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT AKTIEÄGARE Sedan 23 mars 2022 handlas SLP:s B-aktier (kortnamn SLP B) på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Vid årets utgång 2023 hade SLP totalt 226 641 235 ute- stående aktier före utspädning uppdela- de på två aktieslag, A-aktier och B-aktier. A-aktiens röststyrka uppgår till fem gång- er B-aktiens. I övrigt medför aktie av serie A och serie B samma rätt till andel i bola- gets tillgångar och vinst. Aktierna är inte föremål för några begränsningar i rätten att överlåta dem utöver vad som beskrivs under avsnitt ”Aktien och ägare”. Aktiekapitalet uppgick 31 december 2023 till 1 510 941,6 med ett kvotvärde om 0,006667 kr fördelat på 226 641 235 aktier. Största ägare per 2023-12-31 var Erik Selin via bolag och Peter Strand via bolag med 17,0 respektive 17,0 procent av rösterna samt 12,5 respektive 12,4 procent av kapitalet. AKTIEÄGARE SLP 2023-12-31 ÄGARE ANTAL AKTIER ANDEL A-aktier B-aktier Total Aktiekapital Röststyrka Erik Selin via bolag1 12 051 535 16 242 780 28 294 315 12,5% 17,0 % Peter Strand via bolag1 12 106 125 15 887 885 27 994 010 12,4% 17,0 % Mikael Hofmann via bolag 11 882 500 10 182 760 22 065 260 9,7% 15,5% Greg Dingizian via bolag1 12 106 125 0 12 106 125 5,3% 13,4% Bergendahl Invest AB1 6 223 825 12 213 230 18 437 055 8,1% 9,6% Fjärde AP-fonden 0 16 044 374 16 044 374 7,1% 3,6% Fidelity fonder* 0 12 279 414 12 279 414 5,4% 2,7% Norges Bank 0 11 561 812 11 561 812 5,1% 2,6% Länsförsäkringar fastighetsfond 0 10 077 967 10 077 967 4,4% 2,2% SEB Fonder 0 8 684 267 8 684 267 3,8% 1,9% Nordnet Pensionsförsäkring 0 8 634 411 8 634 411 3,8% 1,9% Tredje AP-fonden 0 6 485 500 6 485 500 2,9% 1,4% Jacob Karlsson 1 296 855 0 1 296 855 0,6% 1,4% ODIN Fonder 0 4 958 212 4 958 212 2,2% 1,1% Capital Group** 0 4 739 069 4 739 069 2,1% 1,1% Handelsbanken Fonder 0 4 487 994 4 487 994 2,0% 1,0% Clearance Capital 0 2 596 401 2 596 401 1,1% 0,6% Tosito AB 0 2 323 000 2 323 000 1,0% 0,5% Carnegie Fonder 0 2 048 015 2 048 015 0,9% 0,5% First Fonder 0 1 900 000 1 900 000 0,8% 0,4% Case Fonder 0 1 811 000 1 811 000 0,8% 0,4% Andra AP-fonden 0 1 551 340 1 551 340 0,7% 0,3% Personal 196 000 1 821 353 2 017 353 0,9% 0,6% Övriga 70 000 14 177 486 14 247 486 6,3% 3,2% TOTALT 55 932 965 170 708 270 226 641 235 100,0% 100,0% Källa: Euroclear Sweden 1. Innehav förändrat efter årets utgång, se avsnitt ”Styrelsen”. * Avstämt per 2023-09-20. ** Avstämt per 2023-12-15. INNEHÅLL ===== SIDA 111 ===== 111SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSSTÄMMA Enligt aktiebolagslagen är bolagsstäm- man SLP:s högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fast- ställande av resultat- och balansräkning- ar, disposition av bolagets resultat, bevil- jande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter och revisorer samt ersättning till styrelse och revisorerna. Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången av räkenskaps- året. Utöver årsstämman kan det kallas till extra bolagsstämma. Enligt bolags- ordningen sker kallelse till bolagsstämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på SLP:s webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Da- gens industri. Årsstämma 26 april 2023 Den 26 april 2023 avhöll SLP årsstämma. Vid stämman bemyndigades styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som innebär utgi- vande av 15 procent av det totala antalet aktier i bolaget per dagen för kallelsen till årsstämman. Stämman beslutade också, bland annat, om incitamentsprogram till anställda. Stämman beslutade om omval av Erik Selin, Greg Dingizian, Sofia Ljung- dahl, Unni Sollbe, Jacob Karlsson och Sophia Bergendahl samt om nyval av Pe- ter Strand till styrelseledamöter. Erik Selin omvaldes till styrelseordförande och Peter Strand valdes till vice styrelseordförande. Extra bolagsstämma 22 december 2023 Den 22 december 2023 avhöll SLP extra bolagsstämma. Vid stämman beslutades att godkänna styrelsens beslut om ny- emission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt om 15 738 815 aktier av se- rie B. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som inne- bär utgivande av 10 procent av det tota- la antalet aktier i bolaget efter registre- ring av emissionsbeslutet. Rätt att delta i bolagsstämma Aktieägare som vill delta på bolagsstäm- ma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktieboken per den dag som infaller sex bankdagar före stäm- man, dels anmäla sig till SLP för delta- gande i bolagsstämman senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktie- ägare kan närvara vid bolagsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Van- ligtvis är det möjligt för aktieägare att anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare anges i kallelsen till stämman. Utöver att meddela SLP om sin avsikt att delta vid bolagsstämman måste aktieägare vars aktier är förvaltar- registrerade genom bank eller annan för- valtare, begära att dess aktier tillfälligt registreras i eget namn i den av Euroclear Sweden förda aktieboken för att ha rätt att delta vid bolagsstämman. En aktieä- gare eller dess ombud är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar eller representerar. Initiativ från aktieägarna Aktieägare som önskar få ett ärende be- handlat på bolagsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran ska normalt vara styrelsen till- handa i god tid före bolagsstämman, i enlighet med den information som har tillhandahållits på SLP:s webbplats i sam- band med offentliggörandet av tid och plats för bolagsstämman. Årsstämma 2024 SLP:s årsstämma kommer att hållas den 24 april 2024 klockan 10.00 i Malmö. Rätt att delta vid årsstäm- man har den som dels upptagits som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken den 16 april 2024, dels anmäler sin av- sikt att delta senast den 18 april 2024. Anmälan ska ske skriftligen via e-post till: slp@fredersen.se eller per post till: Fredersen Advokatbyrå, att: Anton Walfridsson, Turning Torso, 211 15 Malmö, på det sätt som framgår av kallelsen till års- stämman. Aktieägare kan ta del av den fullständiga kallelsen och rela- terade handlingar på bolagets webbplats, www.slproperty.se samt få dessa skickade till sig vid begä- ran därom. VALBEREDNING Enligt Koden ska samtliga bolag vars aktier är noterade på en reglerad mark- nad i Sverige ha en valberedning som förbereder förslag avseende vissa tillsätt- ningar av bolagsstämman. Valberedning- ens huvudsakliga uppgift är att lämna förslag till ordförande och övriga ledamö- ter i styrelsen samt, när tillämpligt, förslag till bolagsstämman om val av revisor. Vid förslag till val till styrelsen ska valbered- ningen avgöra huruvida de föreslagna le- damöterna är att anse som oberoende i förhållande till SLP, bolagsledningen samt bolagets större aktieägare. Vidare ska valberedningen lämna förslag till ordfö- rande vid bolagsstämman samt lämna förslag till arvode och annan ersättning till styrelseordföranden, övriga styrelsele- damöter och revisor. Vid årsstämman den 8 mars 2022 be- slutades att anta en ordning för tillsät- tande av valberedning och instruktioner avseende dess arbete att gälla intill dess att beslut om ändring fattas av bolags- stämman. Enligt dessa ska valberedning- en bestå av styrelsens ordförande och tre ledamöter utsedda av de tre till rösteta- let största aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet respektive år. Med ”de tre till röstetalet största aktieägarna” avses hädanefter även aktieägargruppe- ringar om de (i) ägargrupperats i Eurocle- ar Sweden-systemet eller (ii) offentliggjort och till bolaget skriftligen meddelat att de träffat skriftlig överenskommelse att genom samordnat utövande av rösträt- ten inta en långsiktig gemensam hållning i fråga om SLP:s förvaltning. Styrelsens ordförande ska så snart som möjligt efter det att uppgifterna om de till röstetalet största aktieägarna blivit kända kontakta de aktieägare som äger rätt att utse en ledamot. Om någon av aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse en ledamot till valberedningen, övergår rätten till den närmast därefter till röstetalet största aktieägaren, och så vidare. Namnen på valberedningens le- damöter och namnen på de aktieägare som har utsett ledamöterna ska offent- liggöras senast sex månader före års- stämman. Valberedningen utser vid sitt första sammanträde inom sig en ordförande. Styrelsens ordförande ska inte vara valbe- redningens ordförande. Om ledamot lämnar valberedningen innan dess arbe- te är slutfört, och valberedningen anser att det finns behov av att ersätta denna ledamot, ska ersättare utses av samma aktieägare som utsett den avgångne le- INNEHÅLL ===== SIDA 112 ===== 113112 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 damoten eller, om denna aktieägare inte längre tillhör de röstmässigt tre största aktieägarna, av den aktieägare som till- hör denna grupp och som inte har utsett ledamot i valberedningen. Om aktieäga- re som utsett viss ledamot väsentligen minskat sitt innehav i SLP, och valbered- ningen inte anser att det är olämpligt mot bakgrund av eventuellt behov av kontinuitet inför nära förestående bo- lagsstämma, ska ledamot utsedd av så- dan aktieägare lämna valberedningen och valberedningen erbjuda den största aktieägaren som inte har utsett ledamot i valberedningen att utse ny ledamot. Förändringar i valberedningens sam- mansättning ska offentliggöras så snart som möjligt. Valberedningen ska i övrigt ha den sammansättning och fullgöra de upp- gifter som från tid till annan följer av Koden. Valberedningens ledamöter ska inte uppbära arvode från bolaget. Eventuella omkostnader som uppstår i samband med valberedningens arbete ska erläggas av bolaget under förut- sättning att dessa godkänts av styrel- sens ordförande. När valberedningen utsågs hade de tre ägarrepresentanterna tillsammans 51,8 procent av rösterna i SLP. Namn Utsedd av Erik Selin - Jesper Mårtensson Erik Selin via bolag Fredrik Bogren Peter Strand via bolag Johan Tollgerdt Mikael Hofmann via bolag STYRELSEN Styrelsen är bolagets högsta beslutsfat- tande organ efter bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vil- ket innebär att styrelsen är ansvarig för att, bland annat, fastställa mål och stra- tegier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpan- de utvärdera bolagets resultat och finan- siella ställning samt utvärdera den ope- rativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för att säkerställa att årsredovisningen och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen bolagets verk- ställande direktör. Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstämman för tiden in- till slutet av nästa årsstämma. Enligt SLP:s bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av bolagsstämman, bestå av minst fyra och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Enligt Koden ska styrelsens ordförande väljas av årsstämman och ha ett särskilt ansvar för ledningen av styrelsens arbete och för att styrelsens arbete är välorgani- serat och genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsen har, i enlighet med aktiebo- lagslagen, fastställt en skriftlig arbetsord- ning för sitt arbete, vilken utvärderas, upp- dateras och fastställs på nytt årligen. Sty- relsen sammanträder regelbundet efter ett i arbetsordningen fastställt program som innehåller vissa fasta beslutspunkter samt vissa beslutspunkter vid behov. Utö- ver dessa styrelsemöten kan ytterligare styrelsemöten sammankallas för att han- tera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemö- tena har styrelseordföranden och verkstäl- lande direktören en fortlöpande dialog rö- rande ledningen av bolaget. Styrelsen har sitt säte i Malmö, Sverige. För närvarande består SLP:s styrelse av sju ordinarie ledamöter som valts på bo- lagsstämman. Nedan presenteras styrel- seledamöterna, deras befattningar, det år de utsågs och deras oberoende, dels i förhållande till bolaget och dess ledande befattningshavare, dels i förhållande till större aktieägare. Större aktieägare defi- nieras i Koden som aktieägare vilka direkt eller indirekt kontrollerar tio procent eller mer av aktierna eller rösterna i bolaget. Styrelsen har hållit 19 möten under rä- kenskapsåret 2023. STYRELSEUTVÄRDERING Styrelsen har under hösten 2023 utvärde- rat sitt arbete genom att respektive leda- mot har tagit ställning till ett antal frågor. Frågeunderlaget inkluderar bland annat frågor om styrelsens sammansättning och kompetens, informationsunderlag in- för styrelsemöten, arbetssätt, arbetsklimat och samverkan med ledningen. Utvärde- ringen visade bland annat på en god sammansättning, ett öppet och konstruk- tivt styrelseklimat, en väl fungerande be- slutsprocess och bra samspel styrelsen sin- semellan samt med bolagets ledning. Utvärderingen visar även på en positiv bild av de system och verktyg som används samt det underlag som tillhandahålls inför möten. Styrelseutvärderingen är ett un- derlag för kontinuerlig utveckling av styrel- sens arbetssätt och följer de riktlinjer som finns för styrelseutvärdering i Koden. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Fastigheten Segeholm 10 i Malmö. INNEHÅLL ===== SIDA 113 ===== 113SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 HUVUDPUNKTERNA I 2023 ÅRS STYRELSEARBETE JAN FEB MARS APRIL MAJ NOV KV4 KV1 KV3 KV2 OKT SEPT AUG JUNIJULI DEC MÖTE 1, 15 feb Ordinarie möte. Bokslutskommuniké 2022. MÖTE 2, 12 mars Ordinarie möte. Diskussion organisation, affärs- diskussion. MÖTE 3, 17 mars Extra möte. Tilldelning teckningsoptioner. MÖTE 4, 28 mars Ordinarie möte. Årsredovisning 2022, bolagsstyrnings- rapport 2022, ersättningsrapport 2022. MÖTE 5, 14 april Extra möte. Beslut finansiering. MÖTE 6, 25 april Ordinarie möte. Delårsrapport januari-mars. MÖTE 7, 26 april Konstituerande möte. Fastställande arbetsordning för styrelse och vd-instruktion. Fastställande av deltagare revisions- och ersättningsutskott. Policyefterlevnad och fastställande policyer. MÖTE 8, 3 maj Extra möte. Beslut placeringsavtal. MÖTE 9, 3 maj Extra möte. Beslut nyemission och tilldelning. MÖTE 10, 26 juni Extra möte. Beslut finansiering. MÖTE 11, 12 juli Ordinarie möte. Delårsrapport januari-juni. MÖTE 12, 14 aug Extra möte. Beslut nyemission. MÖTE 13, 14 aug Extra möte. Beslut tilldelning. MÖTE 14, 1 sept Ordinarie möte. Strategi och verksamhetsmål. MÖTE 15, 25 okt Ordinarie möte. Delårsrapport januari-september. MÖTE 16, 27 nov Extra möte. Beslut placeringsavtal. MÖTE 17, 29 nov Extra möte. Beslut nyemission och tilldelning. MÖTE 18, 12 dec Ordinarie möte. Fastställande av budget 2024 och långsiktig affärsplan. Utvärdering intern kontroll och riskhantering. MÖTE 19, 20 dec Extra möte. Tilldelning teckningsoptioner. Beslut finansiering. – Delårsrapport januari-september – Fastställande av budget – Fastställande av strategisk affärs- plan och långsiktig prognos – Utvärdering av styrelsens och vd:s arbete – Utvärdering intern kontroll och riskhantering – Delårsrapport januari–juni – Bolagsformalia – Strategi & verksamhetsmål – Bokslutskommuniké – Behandla vinstdisposition – Behandla revisionsrapport – Förberedelse inför bolagsstämma – Bereda förslag till riktlinjer för ersättning för ledande befatt- ningshavare – Behandla årsredovisning och revisionsberättelse – Delårsrapport januari-mars – Fastställande av ny arbetsordning för styrelsen & vd-instruktion (inkl. rapportinstruktion) – Val av ledamöter i utskott – Årlig fastställelse av finanspolicy och övriga policyer BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT INNEHÅLL ===== SIDA 114 ===== 115114 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Fastigheten Stormen 4 i Borås. ===== SIDA 115 ===== 115SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsen Styrelsen Erik Selin, Ordförande Invald, år: 2020 Född: 1967 Utbildning: Gymnasieutbildning med ekonomisk inriktning. Övriga uppdrag: Styrelseledamot och vd i Fastighets AB Balder. Styrelseordförande i Norion Bank AB, K-Fast Holding AB och Brinova Fastigheter AB. Styrelseledamot i Hexatronic Group AB, Hedin Mobility Group AB och Neudi & Co AB. Aktieinnehav: 14 551 535 A-aktier och 16 242 780 B-aktier. Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning, men ej i förhållande till större aktieägare. Närvaro styrelsemöten: 19/19 Närvaro revisionsutskott: 5/5 Närvaro ersättningsutskott: 3/3 Peter Strand, Vice ordförande Invald, år: 2023 Född: 1971 Utbildning: Civilingenjörsexamen, Lunds tekniska högskola. Kurser inom ekonomi och juridik vid Lunds Universitet. Övriga uppdrag: Transaktionsansvarig SLP. Styrel- seledamot i Diös Fastigheter AB, BrainLit AB, Riks- hem AB, Fridam AB, Fridam Fastigheter AB, Fridam Invest AB. Aktieinnehav: 12 281 125 A-aktier och 15 887 885 B-aktier. Beroendeförhållande: Beroende i förhållande till bolaget och dess ledning samt i förhållande till större aktieägare. Närvaro styrelsemöten: 13/13* Närvaro revisionsutskott: 2/2 * Peter Strand valdes in i styrelsen fr o m årsstämman 26 april 2023. Greg Dingizian, Ledamot Invald, år: 2018 Född: 1960 Utbildning: 40 högskolepoäng ekonomi, Lunds universitet. Övriga uppdrag: Styrelseordförande och ägare av Agartha AB, styrelseordförande i Serneke Group AB, styrelseledamot i Doxa AB. Aktieinnehav: 9 606 125 A-aktier. Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning, men ej i förhållande till större aktieägare. Närvaro styrelsemöten: 17/19 Närvaro revisionsutskott: 4/5 Närvaro ersättningsutskott: 3/3 Fastigheten Grusbädden 1 i Helsingborg. INNEHÅLL ===== SIDA 116 ===== 117116 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Sophia Bergendahl, Ledamot Invald, år: 2020 Född: 1977 Utbildning: Ekonomexamen från Lunds universitet samt en styrelsekurs på Family Business Network. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Bergendahl & Son AB, Bergendahl Food Holding AB, Bergendahl Fashion AB, Granit Funktion & Förvaring AB och EKO-Gruppen Hässleholm AB. Aktieinnehav: 6 223 825 A-aktier genom bolaget Bergendahl Invest AB. Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till bolaget och dess ledning, men ej i förhållande till större aktieägare. Närvaro styrelsemöten: 14/19 Närvaro revisionsutskott: 1/5 Unni Sollbe, Ledamot Invald, år: 2020 Född: 1965 Utbildning: Civilekonom, International Business Program, Lunds universitet. Övriga uppdrag: vd för Stena Fastigheter Malmö AB och Stena Fastigheter Syd AB. Styrelseordfö- rande och styrelseledamot i Dagmar Dental AB. Styrelseledamot i Fastighetsägarna Syd AB och Landskrona Stadsutveckling AB. Aktieinnehav: 100 000 B-aktier. Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till såväl bolaget och dess ledning som till större ak- tieägare. Närvaro styrelsemöten: 18/19 Närvaro revisionsutskott: 5/5 Jacob Karlsson, Ledamot Invald, år: 2020 Född: 1986 Utbildning: Fristående kurser med ekonomisk in- riktning vid Kristianstad Högskola, Linnéuniversite- tet och Lunds Universitet. Övriga uppdrag: Styrelseledamot och vd för K-Fast Holding AB. Styrelseordförande och styrel- seledamot i Prefabfastigheter Finja Sverige AB och Paco Padel Court AB. vd och styrelseledamot i Ramsdalen 3:1 Fastighets AB. Styrelseledamot i Mjöbäcks Entreprenad Aktiebolag, Jacob Karlsson AB, Jacob Karlsson Fastigheter AB, Novum Sam- hällsfastigheter AB, HOMEstate AB, Skåneflyg AB, DACAR Fastigheter AB och SOT Fastigheter Osby AB. Aktieinnehav: 1 296 855 A-aktier. Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till såväl bolaget och dess ledning som till större ak- tieägare. Närvaro styrelsemöten: 19/19 Närvaro revisionsutskott: 5/5 Sofia Ljungdahl, Ledamot Invald, år: 2020 Född: 1969 Utbildning: Civilingenjörsexamen, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga uppdrag: vd OBOS Nya Hem AB. Styrelse- ledamot OBOS Nye Hjem AS. Aktieinnehav: 65 000 B-aktier. Beroendeförhållande: Oberoende i förhållande till såväl bolaget och dess ledning som till större aktieägare. Närvaro styrelsemöten: 19/19 Närvaro revisionsutskott: 5/5 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsen INNEHÅLL ===== SIDA 117 ===== 117SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Styrelsen kan inrätta utskott med uppgift att bereda frågor inom ett visst område och kan även delegera beslutanderätt till ett sådant utskott, men styrelsen kan inte avbörda sig ansvaret för de beslut som fat- tas på grundval därav. Om styrelsen beslu- tar att inrätta utskott inom sig, ska det av styrelsens arbetsordning framgå vilka ar- betsuppgifter och vilken beslutanderätt styrelsen har delegerat till utskotten, samt hur utskotten ska rapportera till styrelsen. Styrelsen har inrättat ett revisionsutskott enligt aktiebolagslagen och ett ersätt- ningsutskott enligt Koden. Närmare be- skrivning av utskottens nuvarande sam- mansättning och uppgifter framgår nedan. REVISIONSUTSKOTT Bolaget har inrättat ett revisionsutskott bestående av alla styrelsens medlemmar. Revisionsutskottet ska, utan att det på- verkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets fi- nansiella rapportering, övervaka effektivi- teten i bolagets interna kontroll och risk- hantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och kon- cernredovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisionstjänster samt biträda i samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet har hål- lit fem möten under räkenskapsåret 2023. Revisionsutskott Befattning Närvaro Erik Selin Ordförande 5/5 Peter Strand Vice ordförande 2/2 Greg Dingizian Ledamot 4/5 Unni Sollbe Ledamot 5/5 Sophia Bergendahl Ledamot 1/5 Jacob Karlsson Ledamot 5/5 Sofia Ljungdahl Ledamot 5/5 ERSÄTTNINGSUTSKOTT Bolaget har inrättat ett ersättnings - utskott bestående av två medlemmar. Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersättningsprinciper, ersätt- ningar och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Er - sättningsutskottet har också i uppdrag att granska och utvärdera bolagets pro- gram för rörlig ersättning till ledande be- fattningshavare, tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande be- fattningshavare som beslutades av års - stämman samt bolagets nuvarande er - sättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet har hållit tre möten under räkenskapsåret 2023. Ersättningsutskott Befattning Närvaro Erik Selin Ordförande 3/3 Greg Dingizian Ledamot 3/3 Revision Revisorn ska granska bolagets årsredovis- ning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Ef- ter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en koncernrevi- sionsberättelse till årsstämman. Enligt SLP:s bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB (PwC), utsågs till SLP:s revisor av bolags- stämman den 26 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan bolaget noterades på Nasdaq Stockholm 23 mars 2022. Huvudansvarig revisor är sedan januari 2020 Carl Fogelberg, auktoriserad revisor och medlem av FAR (branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer och rådgivare i Sverige). Fastigheten Stigamo 1.46 i Jönköping. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT StyrelsenINNEHÅLL ===== SIDA 118 ===== 119118 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGS- HAVARE Den verkställande direktören är under- ordnad styrelsen och ansvarar för SLP:s löpande förvaltning och den dagliga drif- ten av verksamheten. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för den verk- ställande direktören. Den verkställande direktören ansvarar också för att upprät- ta rapporter och sammanställa informa- tion från ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Den verkställande direk- tören måste försäkra sig om att styrelsen erhåller lämplig information för att fortlö- pande kunna utvärdera SLP:s finansiella ställning. Matilda Olsson CFO Anställd sedan: 2020, CFO sedan 2023. Född: 1993 Tidigare arbetslivserfarenhet: Ekonomichef på SLP, Managementkon- sult på EY samt AddPro AB. Utbildning: Civilekonomexamen, Linnéuni- versitetet. Aktieinnehav i SLP: 54 611 B-aktier. Christian Berglund, Fastighetschef Anställd sedan: 2019 Född: 1970 Tidigare arbetslivserfarenhet: Regionchef Catena Fastigheter AB, fastighetschef Tribona AB, förvaltare på fastighetsbolaget Drott. Utbildning: Fastighetsingenjörsexamen, Malmö universitet Aktieinnehav i SLP: 500 000 B-aktier. Tommy Åstrand, VD Anställd sedan: 2020, VD sedan 2023 Född: 1968 Tidigare arbetslivserfarenhet: CFO på Victoria Park AB, Hembla AB, Tribona AB, E.ON värme AB. Utbildning: Civilekonomexamen, Lunds Universitet. Aktieinnehav i SLP: 727 460 B-aktier. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelsen INNEHÅLL ===== SIDA 119 ===== 119SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING Styrelsens ansvar för den interna kontrollen regleras i aktiebolagslagen, årsredovisningslagen – som innehåller krav på att information om de viktigaste inslagen i bolagets system för intern kon- troll och riskhantering i samband med den finansiella rapporteringen varje år ska ingå i bolagsstyrningsrapporten – och Koden. Styrelsen ska bland annat tillse att SLP har god intern kontroll och forma- liserade rutiner som säkerställer att fast- lagda principer för finansiell rapportering och intern kontroll efterlevs samt att det finns ändamålsenliga system för uppfölj- ning och kontroll av bolagets verksamhet och de risker som bolaget och dess verk- samhet är förknippad med. Den interna kontrollens övergripande syfte är att i rimlig grad säkerställa att SLP:s operativa strategier och mål följs upp och att ägarnas investering skyddas. Den interna kontrollen ska vidare säker- ställa att den externa finansiella rappor- teringen med rimlig säkerhet är tillförlitlig och upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed, att tillämpliga lagar och förordningar följs samt att krav på no- terade bolag efterlevs. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning, kontrollaktivite- ter, information och kommunikation samt uppföljning. Nämnda komponenter be- skrivs närmare nedan. SLP har inte någon särskild funktion för internrevision då be- dömning har gjorts att det löpande inter- na arbetet med intern kontroll, som före- trädesvis utförs av ledningen, utgör från tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till SLP:s verksamhet och storlek. KONTROLLMILJÖ Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finan- siella rapporteringen. I syfte att skapa och vidmakthålla en fungerande kontrollmiljö har styrelsen antagit ett antal policyer och styrdokument. Dessa utgörs huvudsakligen av styrelsens arbetsordning, instruktioner för den verkställande direktören, instruktioner för av styrelsen inrättade utskott, riktlinjer för intern kontroll och riskhantering samt en bolagsstyrningspolicy. Styrelsen har också antagit en särskild attestinstruktion samt en finanspolicy. SLP har även en ekonomi- handbok som innehåller principer, riktlinjer och processbeskrivningar för redovisning och finansiell rapportering. Styrelsen har vi- dare inrättat ett revisionsutskott som har som huvudsaklig uppgift att övervaka bo- lagets finansiella rapportering, att överva- ka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, samt att granska och övervaka revisorns opartiskhet och själv- ständighet. Ansvaret för det dagliga arbe- tet med att upprätthålla kontrollmiljön åvi- lar primärt SLP:s CFO som rapporterar löpande till styrelsen i enlighet med fast- ställda instruktioner. Förutom den interna uppföljningen och rapporteringen, rapporterar SLP:s ex- terna revisorer under verksamhetsåret till den verkställande direktören och till sty- relsen. Revisorernas rapportering ger sty- relsen en god uppfattning och ett tillför- litligt underlag avseende den finansiella rapporteringen i årsredovisningen. RISKBEDÖMNING OCH KONTROLLAKTIVITETER I riskbedömningen ingår att identifiera och utvärdera risken för väsentliga fel i SLP:s verksamhetsprocesser, vilket bland annat omfattar redovisningen och rappor- teringen på koncern- och dotterbolagsni- vå. Riskbedömning görs löpande och en- ligt fastställda riktlinjer med fokus på bolagets väsentliga verksamhetsprocesser. Inom styrelsen ansvarar primärt revisions- utskottet för att löpande utvärdera bola- gets risksituation varefter styrelsen gör en årlig genomgång av risksituationen. Baserat på den genomförda riskidenti- fieringen och bedömningen ska kontrollak- tiviteter designas för att hantera riskerna, där det är applicerbart. Kontrollaktiviteter- na är formulerade som krav i syfte att be- skriva en miniminivå på de förväntade motåtgärderna för att säkerställa en effek- tiv internkontrollmiljö. För respektive process finns det en förteckning (kontrollmatris) över identifierade risker och de kontrollaktiviteter som måste vara etablerade för att motver- ka riskerna samt en beskrivning av hur kon- trollaktiviteternas effektivitet följs upp ge- nom självutvärderingar. Kontrollernas effektivitet utvärderas av definierade personer i organisationen. Resultatet ska årligen sammanställas på koncernnivå och presenteras för revisions- utskottet och styrelsen. CFO ansvarar för sammanställning och presentation. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Bolag som har sina aktier upptagna till handel på Nasdaq Stockholm är skyldiga att säkerställa att alla intressenter på ak- tiemarknaden och allmänheten har sam- tidig tillgång till insiderinformation röran- de bolaget. Bolagets styrelse har bland annat antagit en kommunikations- respektive insiderpolicy i syfte att säkerställa en korrekt och god kvalitet på bolagets in- formation och hantering av insiderinfor - mation såväl externt som internt. SLP:s styrelseordförande hanterar övergripan- de ägarrelaterade frågeställningar medan verkställande direktören har det övergripande ansvaret för bolagets ex - terna kommunikation. Policyer och rikt- linjer avseende informationsgivning och insiderregler samt uppdateringar och ändringar hålls tillgängliga för berörd personal, och bolagsledningen går ige- nom regelverket med anställda. Bolagets policyer är utformade i enlig- het med svensk lagstiftning, Nasdaq Stockholms regelverk, Koden och EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR). Samtliga finansiella rapporter och press- meddelanden publiceras på bolagets webbplats (slproperty.se) i direkt anslut- ning till offentliggörandet. Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Till bolagstämman i Swedish Logistic Property AB, org.nr 559179-2873 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten för år 2023 på sidorna 109–119 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommen- dation RevR 16 Revisorns granskning av bolags- styrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre om- fattning jämfört med den inriktning och omfatt- ning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss till- räcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upp- lysningar i enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Malmö den dag som framgår av vår elektroniska signatur Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Carl Fogelberg Auktoriserad revisor BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT StyrelsenINNEHÅLL ===== SIDA 120 ===== 121120 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 121 ===== 121SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Ersättningsrapport Ersättningsrapporten anger ersättning till styrelsen, ledande befattningshavare och revisorer under räkenskapsåret 2023 samt hur antagna riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har tillämpats. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Aktiemarknadens självregleringskommittés Regler om ersättningar till ledande befattningshavare och om incitamentsprogram. Ersättning till styrelsen beslutas av bo- lagsstämman. Vid årsstämman den 26 april 2023 beslutades att styrelsearvode för perioden fram till årsstämman 2024 ska utgå med totalt 875 000 kronor, va- rav 125 000 kronor till ordföranden och 125 000 kronor vardera till övriga leda- möter. I tabellen nedan redovisas ersätt- ning till styrelseledamöterna under 2023, inklusive villkorade eller uppskjutna ersätt- ningar samt eventuella naturaförmåner som bolaget beviljat för tjänster som ut- förts för bolaget, oavsett av vem eller i vilken egenskap tjänsterna har utförts. Samtliga belopp uttrycks i tkr. Ytterligare information om ersätt- ningar finns i not 5 Anställda och perso- nalkostnader. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast lön, rörlig ersättning, pension och övriga förmåner. I tabellen nedan redovisas ersättning till ledande befattningshavare under 2023, inklusive villkorade eller uppskjutna ersättningar samt eventuella naturaförmåner som SLP beviljat för tjänster som utförts för bola- get, oavsett av vem eller i vilken egen- skap tjänsterna har utförts. Samtliga be- lopp uttrycks i tkr. Total ersättning till verkställande direktör har under 2023 ökat med 3% jämfört med föregående år, för övriga ledande befattningshavare är motsvarade siffra -9% och totalt för ledande befattningshavare -3%. ERSÄTTNING TILL STYRELSEN ÅR 2023 Namn Grundlön/Styrelsearvode Rörlig ersättning Övriga förmåner Totalt Erik Selin 125 0 0 125 Peter Strand 125 0 0 125 Greg Dingizian 125 0 0 125 Sofia Ljungdahl 125 0 0 125 Sophia Bergendahl 125 0 0 125 Unni Sollbe 125 0 0 125 Jacob Karlsson 125 0 0 125 Totalt 875 0 0 875 ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE ÅR 2023 Namn Grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Lagstadgade sociala avgifter inkl. löneskatt Pensions- kostnader Konsult- arvode Totalt Verkställande direktör Peter Strand t o m 26/4 2023 791 0 39 398 209 0 1 436 Peter Strand som arbetande styrelse- ledamot 125 0 0 0 0 0 125 Verkställande direktör Tommy Åstrand fr o m 27/4 2023 1 745 0 55 700 496 0 2 997 Övriga ledande befattningshavare* 2 761 0 150 1 178 705 0 4 795 Totalt 5 423 0 243 2 276 1 411 0 9 353 * Totalt två personer utöver verkställande direktör varav Christian Berglund under hela perioden, Matilda Olsson fr o m 27 april 2023 och Tommy Åstrand t o m 26 april 2023. ERSÄTTNINGSRAPPORT INNEHÅLL ===== SIDA 122 ===== 123122 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 ERSÄTTNINGSRAPPORT RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING: TILLÄMPNINGSOMRÅDE, ÄNDAMÅL OCH AVVIKELSER Vid bolagsstämma den 8 mars 2022 beslutades att anta riktlinjer för ersätt- ning och andra anställningsvillkor för le- dande befattningshavare. Samman- fattningsvis gäller grundprincipen att ersättning och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare ska vara marknadsmässiga och konkurrenskrafti- ga för att säkerställa att SLP kan attra- hera och behålla kompetenta ledande befattningshavare till för bolaget rimli- ga kostnader. Den totala ersättningen till ledande befattningshavare ska kun- na bestå av fast ersättning, pension och övriga förmåner. För att främja SLP:s affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet, och på så sätt skapa en långsiktigt god värdetillväxt för aktieägarna, ska bola- get erbjuda marknadsanpassad och konkurrenskraftig ersättning, men inte vara löneledande i förhållande till jäm- förbara företag. Den fasta lönen ska baseras på ar- betsuppgifternas betydelse, krav på kompetens, erfarenhet och prestation. Rörlig eller prestationsbaserad ersättning kan för ledande befattningshavare utgå med motsvarande högst 50 procent av den fasta lönen per kalenderår. Ingen rör- lig eller prestationsbaserad ersättning ut- går till verkställande direktör eller annan ledande befattningshavare. Pensionsål- dern för den verkställande direktören och övriga medlemmar av företagsledningen ska vara 65 år. Pensionsåtaganden ska vara premiebaserade och innebära att bolaget inte har några ytterligare åtag- anden efter erläggande av årliga pre- mier. Andra förmåner ska vara marknads- mässiga och bidra till att underlätta den ledande befattningshavarens möjligheter att fullgöra sina arbetsuppgifter. För verkställande direktören gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex måna- der. Vid uppsägning från bolagets sida har den verkställande direktören därutö- ver rätt till avgångsvederlag uppgående till sex månadslöner. För övriga ledande befattningshavare ska marknadsmässiga och sedvanliga uppsägningsvillkor efter- strävas och avgångsvederlag ska ej utgå. Vid uppsägning från bolagets sida ska uppsägningstiden vara högst tolv måna- der och vid uppsägning från den anställ- des sida högst sex månader. Styrelsen har inrättat ett ersättnings - utskott med huvudsakliga uppgifter att bereda styrelsens beslut i frågor om er - sättningsprinciper, ersättningar och an- dra anställningsvillkor för verkställande direktör och ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer för ersättning när det uppkom- mer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst vart fjärde år. Styrelsen har rätt att frångå ovanståen- de riktlinjer helt eller delvis om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som moti- verar det. SLP har under 2023 följt de av års- stämman fastställda riktlinjerna, inga av- steg har gjorts från dessa. Ingen utbetald ersättning har krävts tillbaka. TECKNINGSOPTIONER Under året har teckningsoptioner av serie TO1, TO2, TO3 och TO4 utnyttjats till fullo vilket tillfört ca 12,2 mkr. Årsstämman 2023 beslutade, i enlig- het med styrelsens förslag, att anta ett incitamentsprogram till bolagets medar- betare i form av teckningsoptioner. Under året har samtliga tillsvidareanställda medarbetare, inklusive ledande befatt- ningshavare, förvärvat 1 912 349 st teck- ningsoptioner till ett aktuellt genomsnitt- ligt marknadsvärde om 3,8 kr uppgående till totalt 7 354 168 kr. Varje teckningsop- tion ger innehavaren rätt att under perio- den, som löper från 1 maj 2026 till 31 maj 2026, teckna en ny B-aktie till en teck- ningskurs om 35,2 kr per aktie. Ledande befattningshavare innehar totalt 849 870 teckningsoptioner varav verkställande direktör innehar 400 000 st. Vid respektive optionstillfälle har en optionspremiebedömning upprättats avseende teckningsoptionernas mark - nadsvärde utifrån Black & Scholes vär - deringsmodell. Modellen beräknar en marknadsmässig premie utifrån uppgif - ter om aktuellt värde på underliggande aktie, optionens teckningskurs, optio- nens löptid, riskfri ränta för en löptid motsvarande den som gäller för optio- nen, volatilitet samt förväntade utdel- ningar under optionens löptid. ERSÄTTNING TILL REVISORER Revisionsuppdrag avser revision av årsre- dovisning och bokföring samt styrningen av SLP:s verksamhet av styrelsen och verkställande direktören, övriga uppgifter som tillkommer bolagets revisorer samt tillhandahållande av råd och annan as- sistans med anledning av observationer som gjorts i samband med revisionen el- ler utförandet av andra uppgifter. Ersätt- ning till bolagets revisor utgår enligt god- känd räkning. PwC Tkr Revisionsuppdrag 2 066 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget 117 Övrig rådgivning 262 Summa 2 445 Revisorns yttrande över SLP:s efter- levnad av riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns tillgängliga på bolagets webbplats (slproperty.se). ERSÄTTNING TILL ÖVRIGA ANSTÄLLDA 2023 2022 Grundlön 7 210 7 017 Övriga ersättningar 539 350 Lagstadgade sociala avgifter inkl. löneskatt 2 717 2 581 Pensionskostnader 839 1 016 Summa 11 305 10 965 Medelantal anställda 10 9 Genomsnittlig ersättning per medelantal anställd 1 131 1 218 Förändring, % −8% 6% Förändring förvaltnings resultat exkl. noterings kostnader, % 20% 29% INNEHÅLL ===== SIDA 123 ===== 123SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 RISK Riskområde P/S Beskrivning Hantering 1. Risk för lägre hyresintäk- ter och negativ hyresut- veckling 4/3 Risk att efterfrågan på logistiklokaler minskar på lång sikt samt risk för negativ utveckling av aktuella mark- nadshyror, med lägre uthyrningsgrad och lägre erhållen hyresnivå som följd. SLP eftersträvar långa kundrelationer och en lång åter- stående hyrestid samt att årshyran fördelas över många hyresgäster som verkar i olika branscher. Hyresavtalen är i princip till uteslutande del indexerade kopplade till KPI, det vill säga att dessa är inflationsskyddade. SLP:s konti- nuerliga arbete med förädling av fastigheterna bidrar till att hyresnivåer löpande förbättras. 2. Risk för förlorade hyresintäkter 3/4 Risk att hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningar enligt tecknade hyresavtal och/eller inte betalar avta- lade hyror i tid. SLP prioriterar hyresgäster med hög kreditvärdighet för att begränsa hyresförluster. Samtliga nya hyresrela- tioner föregås av kreditkontroll och i de fall bedömning görs att motparten innebär risk sker komplettering med garanti eller annan godtagbar säkerhet. 3. Risk för ökade drift- och underhållskostnader 2/3 Risk för förändringar i driftkostnader, i huvudsak tax - ebundna kostnader, som påverkar bolagets resultat negativt. Det kan till exempel bero på vakanta ytor som medför att kostnader inte täcks av hyresgästen eller att kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom regle - ringar i hyresavtal. Risk för ökade underhållskostnader på grund av oförutsedda renoveringsbehov. Majoriteten av SLP:s hyresavtal är så kallade triple net-avtal som innebär att hyresgästerna själva bekos - tar fastighetsskötsel och underhåll av fastigheterna. Dessa avtal innebär även att hyresgästen står för kost - nader som el, värme, vatten och fastighetsskatt. Övriga hyresavtal är till största del avtal där kostnader för el, värme och vatten vidarefaktureras till hyresgästen, som ett tillägg utöver hyran. Detta medför att SLP endast i begränsad omfattning påverkas av kostnadsföränd - ringar till följd av ändrad förbrukning eller ändrade pri - ser inom dessa poster. 4. Risk förknippad med osäkerhet vid transak- tioner 3/2 Risk att bolaget påverkas negativt av de osäkerhets - faktorer som råder vid fastighetstransaktioner, så som framtida bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden, tekniska brister, tidsbegränsade garantier samt risker förknippade med skatter och juridiska tvister. Förvärv är en bärande del i SLP:s affärsmodell och bolaget har utarbetat tydliga, strukturerade rutiner avseende transaktionsprocessen samt säkerställt att rätt kompetens finns i organisationen. Inom ramen för transaktionsprocessen genomförs teknisk, juridisk, finansiell och miljömässig due diligence i kombination med andra relevanta kontroller. Externa rådgivare anli - tas vid behov. Risker och riskhantering SLP:s verksamhet, finansiella ställning och resultat påverkas såväl positivt som ne- gativt av risker och omvärldsfaktorer. Ef- tersom all affärsverksamhet medför risker krävs en effektiv riskhanteringsprocess som begränsar risk och leder till möjlighe- ter och värdeskapande. SLP arbetar ak- tivt med en systematisk och proaktiv pro- cess för riskhantering och intern kontroll med tydligt fastställda roller och ansvars- områden, i enlighet med fastställda rikt- linjer. Processen för riskhantering och in- tern kontroll består av tre övergripande områden: y Riskidentifiering och riskutvärdering y Kontrollaktiviteter y Självutvärdering och rapportering Arbetssättet innebär att de risker som bedöms föreligga kartläggs, utvärderas och hanteras löpande som en naturlig del av bolagsstyrningen. Nedan beskrivs de mest väsentliga riskerna, bolagets ex- ponering mot dessa samt hur de hanteras. RISKER OCH EXPONERING I tabellen nedan presenteras bolagets identifierade risker, utan inbördes ordning. Påverkan avser påverkan på verksam- heten om risken inträffar (1-5). 1: Obetydlig, 2: Liten, 3: Mellan, 4: Stor, 5: Mycket stor. Sannolikhet avser sannolikhet att risken inträffar (1-5) över en femårsperiod. 1: Osannolik, 2: Ej trolig, 3: Möjlig, 4: Trolig 5. Sannolik RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL ===== SIDA 124 ===== 125124 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 RISKER OCH RISKHANTERING RISK Riskområde P/S Beskrivning Hantering 5. Risk för sjunkande mark- nadsvärden på bolagets fastigheter 4/3 Risk att sjunkande marknadsvärden på bolagets fastigheter får en negativ inverkan på resultat- och balansräkning på grund av försvagad konjunktur, sti - gande ränteläge, överutbud eller fastighetsspecifika omständigheter. I enlighet med SLP:s affärsmodell förvärvas i huvudsak förädlingsbara fastigheter. Fastigheterna förädlas genom hyresgästanpassningar, energieffektivisering, uthyrning av vakanta ytor, omförhandling av avtal och övriga åtgärder som optimerar fastigheternas drifts - netto. Detta med en förväntan på ökat marknadsvärde som följd. 6. Risk för felaktig rappor- tering till följd av bedöm- ningar och antaganden kopplat till värdering av fastigheter 3/2 Risk att faktiskt utfall kan skilja sig från de bedömningar och antaganden som ledningen måste göra i samband med fastighetsvärderingar och att detta påverkar balans- och resultaträkning samt lämnad information i övrigt. SLP anlitar externa värderare som värderar samtliga fastigheter kvartalsvis, som ett led i att säkerställa rätt - visande och trovärdiga marknadsvärden samt mark- nadsvärden som är korrekta enligt IFRS 13. Den externa värderingen granskas och analyseras enligt bolagets interna rutiner. 7 . Risk för förändrade för- utsättningar på kapital- eller kreditmarknaden som påverkar finansie - ringsmöjligheterna 4/3 Risk att vid någon tidpunkt inte ha tillgång till, eller endast mot ökad kostnad, ha tillgång till medel för refi- nansieringar av befintliga skulder, investeringar och den löpande verksamheten till följd av ändrade förutsätt - ningar på kapital- eller kreditmarknaden samt risk att bolaget inte möter kreditmarknadens krav avseende hållbara tillgångar vilket leder till dyrare och svårare finansiering. SLP:s finansiella strategi och risktagande regleras i bolagets finanspolicy. Finanspolicyn inkluderar finan - siella riskbegränsningar avseende räntetäckningsgrad, belåningsgrad och soliditet för att säkerställa bolagets kreditvärdighet över tid. För att begränsa refinansie - ringsrisken strävar SLP efter en spridning av lån, löptider och en bred långivarbas. SLP strävar även efter en låg andel kortfristiga räntebärande skulder och att refinansiering av långfristiga skulder sker i god tid. För att begränsa risken kopplat till kreditmarknadens krav avseende hållbara tillgångar har SLP hållbarhetsmål och tydligt definierade arbetssätt för att löpande arbeta mot fastigheter som uppfyller kraven för hållbar finansiering. 8. Risk för förändringar i ränteläget 3/3 Risk att förutsättningar på räntemarknaden och ränte - läget förändras vilket ger negativa effekter på bolaget i form av ökade ränte- och finansieringskostnader. I enlighet med SLP:s finanspolicy ska ränteriskstrategin utgöras av en balanserad kombination av rörlig ränta och fast räntebindning. Avvägningen mellan lång och kort räntebindning bestäms av räntemarknadens för - utsättningar och SLP:s förmåga att klara perioder med höga räntor. För att begränsa ränterisken används rän- tesäkringar via derivat. 9. Risk för förluster på grund av bristande kontroll och bristfälliga rutiner 2/2 Risk att bolagets löpande verksamhet påverkas negativt på grund av bristande kontroll, säkerhet och bristfälliga rutiner däribland risker kopplat till brister i arbetsmiljöarbetet så som skada vid arbeten och därtill kopplade problem för koncernens verksamhet. SLP arbetar aktivt med en systematisk och proaktiv process för riskhantering och intern kontroll med tydligt fastställda roller och ansvarsområden, i enlighet med fastställda riktlinjer. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. 10. Risk för förlust vid från- varo av nyckelpersoner 3/2 Risk att bolaget påverkas negativt om nyckelpersoner har långvarig frånvaro eller lämnar sina anställningar, då bolagets löpande verksamhet liksom utveckling i stor utsträckning beror på företagsledningens och andra nyckelpersoners kompetens, erfarenhet och engagemang. SLP har en platt organisation där medarbetare kan utvecklas och bredda sin kompetens för att därmed utveckla sig själva och bolaget. För att attrahera och behålla medarbetare arbetar SLP fokuserat för en god arbetsmiljö, trivsel, marknadsmässiga arbetsvillkor, kompetensutveckling och stor delaktighet i bolagets utveckling. Samtliga medarbetare på SLP är aktieägare och/eller optionsinnehavare, vilket bedöms bidra till att motivera och behålla medarbetare. SLP:s grundliga arbete med att dokumentera processer, rutiner och arbetssätt är ett led i att minska bolagets sårbarhet vid frånvaro av nyckelpersoner. 11. Risk för förluster på grund av bristande regelefterlevnad 2/2 Risk att bolaget drabbas negativt på grund av bris- tande efterlevnad av lagar, regler och de krav som Nas- daq Stockholm föreskriver, så som ekonomiska förluster och ryktesförluster kopplat till oegentligheter. SLP arbetar aktivt med en systematisk och proaktiv process för riskhantering och intern kontroll med tydligt fastställda roller och ansvarsområden, i enlighet med fastställda riktlinjer. Kontrollmiljön utgör basen för den interna kontrollen som även omfattar riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. INNEHÅLL ===== SIDA 125 ===== 125SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 RISK Riskområde P/S Beskrivning Hantering 12. Risk att bolaget inte lever upp till gällande krav kopplat till håll- barhet 2/3 Risk att bolaget inte efterlever gällande krav kopplat till hållbarhet så som miljölagstiftning, rapporteringskrav, intressenters förväntningar och hantering av leveran - törskedjan. SLP följer löpande utvecklingen av lagar och förord- ningar inom hållbarhetsområdet för att säkerställa anpassning och efterlevnad. Detta görs genom att håll - barhetsfrågor beaktas redan i due diligence-processen vid förvärv, genom dialog med bolagets intressenter och krav på bolagets leverantörer genom godtagande av bolagets uppförandekod. SLP omfattas i dagsläget inte av några krav kopplat till hållbarhetsrapportering men bevakar ständigt förekommande krav för att ha bästa möjliga förutsättningar när bolaget omfattas av kraven. 13. Risk att förändringar i den fysiska miljön medför skador på bolagets fastigheter 2/2 Risk att förändringar i den fysiska miljön, klimatföränd- ringar, medför skador på bolagets fastigheter som i sin tur medför ett ökat behov av investeringar och under- hållskostnader. SLP gör miljöanalyser av fastigheter som en del av transaktionsprocessen, för att identifiera eventuella miljörelaterade risker. Klimatriskanalyser utförs löpande i befintliga fastigheter som en del av miljöcertifierings - processen. 14. Risk för negativ påver- kan på resultat och kapi- tal till följd av förändrad skattelagstiftning 3/3 Risk att bolagets resultat och kapital påverkas negativt av förändringar i skattelagstiftning så som förändringar i bolags- och fastighetsskatt samt ränteavdragsbe - gränsningar. Hantering av skatt är en integrerad del i SLP:s ramverk för processer och interna kontroll. Risken hanteras även genom att säkerställa rätt kompetens i organisationen och att externa experter engageras vid behov. 15. Risk förknippad med nybyggnationsprojekt 2/3 Risk att bolagets fortsatta tillväxt begränsas vid till exempel kostnadsökningar, förseningar eller vakanta ytor vid färdigställande i nybyggnationsprojekt. SLP har en strukturerad beslutsprocess avseende pro - jekt där dessa risker beaktas. För pågående projekt sker löpande projektuppföljning för möjlighet att minimera risker. 16. Risk för IT-störningar och riktade attacker 2/3 Risk för att driftstörningar i IT-miljön eller riktade attacker påverkar bolagets IT-, informations- och drift - säkerhet. SLP har utarbetat policyer, riktlinjer och rutiner för att förhindra samt upptäcka IT-störningar och riktade attacker. För att förhindra driftstörningar används antivirusprogram, backupsystem, brandväggar och webfilter. 17. Risk för pandemi eller liknande oförutsägbara händelser 3/2 Risk för att bolaget påverkas negativt av oförutsägbara händelser utanför bolagets kontroll, som kan påverka såväl resultat som anställdas möjligheter att fullfölja sitt uppdrag. SLP bevakar och analyserar ständigt omvärlden samt har planer för incidenthantering och krisberedskap. 18. Risk att inte hitta rele- vanta förvärvsobjekt 4/2 Risk för att inte hitta relevanta förvärvsobjekt i linje med bolagets affärsmodell, det vill säga förädlingsbara fastigheter. Ägarnas och organisationens stora kontaktnät och erfarenhet från branschen möjliggör snabba och fl ex- ibla förvärvsprocesser samt gynnsamma affärer som inte äger rum på den öppna marknaden. 19. Risk kopplad till omställ - ning mot klimatneutra- litet 3/3 Risk för påverkan på bolagets finansiella ställning kopp - lade till högre kostnader på grund av resursbrist, miljö - inriktade politiska beslut och nödvändiga investeringar samt risk att fastigheter som inte är hållbarhetsanpas - sade inte lever upp till olika intressenters krav. Hållbarhet är en integrerad del av SLP:s affärsmo- dell och det dagliga arbetet. Bolaget arbetar utifrån hållbarhetsramverket Vårt Ansvar för att säkerställa omställningen mot klimatneutralitet som bland annat inkluderar miljöcertifiering av fastigheter och minskad energianvändning. 20. Risk för oegentligheter och brott mot uppfö- randekod 2/2 Risk för oegentligheter som korruption, bedrägeri och mutbrott inom koncernen vid till exempel uthyrning och val av leverantörer som kan skada ekonomin och förtro- ende samt risk att brott begås mot uppförandekoden, däribland oetiskt beteende eller verksamhet som inte bedrivs enligt god affärssed. SLP har en genomarbetad kontrollmiljö som syftar till att, genom förebyggande och upptäckande kontroller, förhindra att oegentligheter sker. Samtliga anställda signerar SLP:s uppförandekod och har bolagets policyer och riktlinjer nära till hands. Därutöver har SLP en vissel- blåsarfunktion för möjlighet att slå larm om oegentlig- heter. RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL ===== SIDA 126 ===== 127126 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 PÅVERKAN SANNOLIKHET 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1920 RISKER OCH RISKHANTERING INNEHÅLL Riskmatris. ===== SIDA 127 ===== 127SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Aktien och ägare SLP:s B-aktie (kortnamn SLP B) handlas sedan den 23 mars 2022 på Nasdaq Stockholm, Mid cap. OM SLP-AKTIEN Handelsplats Nasdaq Stockholm Aktienamn Swedish Logistic Property B Kortnamn (ticker) SLP B Aktien noterades 23 mars 2022 ISIN-kod SE0017565476 Segment Mid cap Sektor Real Estate Valuta SEK Aktier 55 932 965 A-aktier, 170 708 270 B-aktier Högsta aktiepris 2023 33,8 Lägsta aktiepris 2023 22,3 Stängningskurs 2023 32,6 DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 DECEMBER 2023 Andel Aktiekapital Röststyrka Erik Selin via bolag1 12,5% 17,0% Peter Strand via bolag1 12,4% 17,0% Mikael Hofmann via bolag 9,7% 15,5% Greg Dingizian via bolag1 5,3% 13,4% Bergendahl Invest AB1 8,1% 9,6% Fjärde AP-fonden 7,1% 3,6% Fidelity fonder* 5,4% 2,7% Norges Bank 5,1% 2,6% Länsförsäkringar fastighetsfond 4,4% 2,2% SEB Fonder 3,8% 1,9% Totalt 73,9% 85,5% 1. Innehav förändrat efter årets utgång, se avsnitt ”Styrelsen”. * Avstämt per 2023-09-20. AKTIEÄGARE Den 31 december 2023 hade SLP 1 632 aktieägare. De tio störs- ta ägarna svarade för 85,5 procent av rösterna och 73,9 procent av aktiekapitalet. Per 31 december 2023 var Erik Selin via bolag respektive Peter Strand via bolag SLP:s största aktieägare med ett innehav för vardera ägare som representerade 17,0 procent av rösterna och 12,5 respektive 12,4 procent av aktiekapitalet i bolaget. Samtliga anställda hos SLP är aktieägare. Anställdas andel av aktiekapitalet respektive röststyrka uppgick vid årets utgång till 0,6 procent respektive 0,9 procent. KURSUTVECKLING OCH OMSÄTTNING Under 2023 omsattes på Nasdaq Stockholm 38,1 miljoner SLP-aktier till ett sammanlagt värde om 1 015 mkr, motsvarande ca 22 procent av totalt antal B-aktier vid slutet av året. Högsta betalkurs under 2023 var 33,8 kr den 8 december och lägsta betalkurs var 22,3 kr den 23 mars. Den 31 december 2023 uppgick kursen till 32,6 kr. AKTIER OCH AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i SLP uppgick per 31 december 2023 till 1 510 941,6 kronor. Antalet aktier uppgick till 226 641 235 stycken, fördelat på 55 932 965 aktier av serie A respektive 170 708 270 av serie B. Kvotvärdet per aktie är 0,006667 kronor. Aktier av serie A medför fem röster per aktie och aktier av serie B medför en röst per aktie. I övrigt medför aktie av serie A och serie B samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet vara lägst 950 000 kronor och högst 3 800 000 kronor, fördelat på lägst 145 000 000 aktier och högst 580 000 000 aktier. Per 31 december 2023 innehade SLP inga egna aktier. Årsstämman 2023 bemyndigade styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller konvertibler som innebär utgi- vande av eller konvertering till sammanlagt högst det antal akti- er som motsvarar 15 procent av det totala antalet aktier i bola- get efter genomförandet. Vidare bemyndigade extra bolagsstämma i december 2023 styrelsen att fatta beslut om nyemission av aktier och/eller kon- vertibler som innebär utgivande av eller konvertering till sam- manlagt högst det antal aktier som motsvarar 10 procent av det totala antalet aktier i bolaget efter genomförandet. Åtaganden att avstå från att sälja aktier I samband med den riktade nyemissionen i november 2023 in- gick bolagets styrelseledamöter, ledande befattningshavare samt Mikael Hofmann via bolag avtal om att åta sig att inte, med vissa untantag, utan samtycke från Joint Bookrunners, avyttra eller annars avhända sig sina aktier i bolaget under en period om 90 kalenderdagar efter styrelsens emissionsbeslut. Överlåtelsebegränsningarna gäller inte överlåtelser mellan de parter som omfattas av lock-up. Utöver nämnda lock up-avtal är samtliga aktier fritt överlåtbara och aktierna är inte föremål för några överlåtelsebegränsningar. Aktierelaterade incitamentsprogram Årsstämman 2023 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att anta ett aktierelaterat incitamentsprogram i syfte att moti- vera och belöna genom delägande för att gynna bolagets lång- AKTIEN OCH ÄGARE INNEHÅLL ===== SIDA 128 ===== 129128 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 AKTIEN OCH ÄGARE UTDELNINGSPOLICY SLP:s verksamhet präglas av att likviditetsbehov uppkommer i takt med förvärv och förädling av fastigheterna. Vid bedömning av utdelningens storlek tas hänsyn till SLP:s investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt koncernens fram- tida utveckling. SLP:s målsättning är att skapa den långsiktigt bästa totalav- kastningen för aktieägarna. Det görs genom att återinvestera vinsterna i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv av nya fastigheter, nybyggnation och investeringar i be- fintliga fastigheter. Utdelningen kommer därför bli låg eller utebli under de närmaste åren. ANALYTIKER SOM REGELBUNDET FÖLJER SLP:S UTVECKLING y Carnegie, Fredric Cyon och Erik Granström y Nordea, Staffan Bülow och David Flemmich y Kepler Cheuvreux, Albin Sandberg y Danske Bank, Stefan Andersson AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År Transaktion Ökning aktiekapital, kr Totalt aktiekapital, kr Ökning antal registrerade aktier Totalt antal registrerade aktier 2018 Nybildning 50 000 50 000 7 500 000 7 500 000 2019 Nyemission 50 000 100 000 7 500 000 15 000 000 2019 Nyemission 250 000 350 000 37 500 000 52 500 000 2019 Nyemission 220 000 570 000 33 000 000 85 500 000 2019 Nyemission 66 000 636 000 9 900 000 95 400 000 2020 Nyemission 79 000 715 000 11 850 000 107 250 000 2020 Nyemission 77 760 792 760 11 664 000 118 914 000 2020 Nyemission 15 552 808 312 2 332 800 121 246 800 2020 Nyemission 91 688 900 000 13 753 200 135 000 000 2021 Nyemission 66 667 966 667 10 000 001 145 000 001 2022 Nyemission 52 878 1 019 545 7 931 729 152 931 730 2022 Nyemission 161 031 1 180 575 24 154 590 177 086 320 2022 Nyemission 24 155 1 204 730 3 623 188 180 709 508 2022 Nyemission 4 650 1 209 380 697 483 181 406 991 2022 Nyemission 895 1 210 275 134 244 181 541 235 2023 Teckningsoptioner 8 000 1 218 275 1 200 000 182 741 235 2023 Nyemission 146 667 1 364 942 22 000 000 204 741 235 2023 Nyemission 7 667 1 372 608 1 150 000 205 891 235 2023 Nyemission 28 408 1 401 016 4 261 185 210 152 420 2023 Nyemission 104 926 1 505 942 15 738 815 225 891 235 2023 Nyemission 5 000 1 510 942 750 000 226 641 235 siktiga intressen. Programmet omfattar teckningsoptioner som ger innehavaren rätt att teckna aktier i SLP. Vid fullt utnyttjande av programmet ökas SLP:s aktiekapital om 12 750 kronor för - delat på 1 912 349 aktier. Se mer information under avsnittet ”Ersättningsrapport”. Varken bolaget eller något av dess dotterföretag äger aktier i SLP och ingen annan part äger aktier i bolaget å dess vägnar. IR-kontakt Tommy Åstrand, vd tommy@slproperty.se 0705-45 59 97 INNEHÅLL ===== SIDA 129 ===== 129SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 Definitioner och avstämningstabeller SLP tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjer för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått utöver historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering enligt IFRS. Utgångspunkten är att de alternativa nyckeltalen används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägare och andra intressenter värdefull information. DEFINITIONER Nyckeltal Definition Syfte Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresintäkter, mkr Hyresintäkter enligt resultaträkning, mkr. Åskådliggör koncernens intäkter från fastighetsuthyr - ningen. Driftsnetto, mkr Driftsnetto enligt resultaträkning, mkr. Åskådliggör koncernens överskott från fastighetsuthyr - ningen efter avdrag av fastighetskostnader och fastig - hetsadministration. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad årshyra för hyresavtal vid periodens utgång i procent av hyresvärde. Åskådliggör den ekonomiska utnyttjandegraden av SLP:s fastigheter. Nettouthyrning, mkr Netto av årshyra, exkl. rabatter, tillägg och fastighets- skatt, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Belyser koncernens intäktspotential. Kontrakterad årshyra, mkr Hyra enligt kontrakt inkl. rabatter, tillägg och fastig- hetsskatt på årsbasis. Belyser koncernens intäktspotential. Hyresvärde, mkr Kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd mark- nadshyra för vakanta ytor. Belyser koncernens intäktspotential. Hyresvärde, kr/kvm Kontrakterad årshyra med tillägg för bedömd mark- nadshyra för vakanta ytor i förhållande till uthyrnings- bar yta exkl. pågående projekt. Belyser koncernens intäktspotential. Fastighetsvärde, mkr Förvaltningsfastigheter enligt rapport över finansiell ställning, mkr. Åskådliggör marknadsvärdet på koncernens förvalt - ningsfastigheter vid periodens utgång. Fastighetsvärde, kr/kvm Förvaltningsfastigheter mkr i förhållande till uthyr - ningsbar yta. Åskådliggör utvecklingen av värdet på koncernens för- valtningsfastigheter i förhållande till yta. Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsbar yta vid periodens utgång inklusive pågående nybyggnationsprojekt. Belyser SLP:s förmåga att nå övergripande mål. Genomsnittlig uthyrningsbar yta per fastighet, tkvm Uthyrningsbar yta vid periodens utgång inklusive pågående nybyggnationsprojekt i förhållande till antal fastigheter vid periodens utgång. Åskådliggör den genomsnittliga uthyrningsbara ytan per fastighet i koncernen. Direktavkastningskrav värdering, % Genomsnittligt direktavkastningskrav utifrån extern värdering vid periodens utgång. Åskådliggör fastigheternas ekonomiska avkastnings - förmåga enligt extern värdering. DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER INNEHÅLL ===== SIDA 130 ===== 131130 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER Nyckeltal Definition Syfte Finansiella nyckeltal Förvaltningsresultat, mkr Förvaltningsresultat enligt resultaträkning, mkr. Åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. Exklusive noteringskostnader Förvaltningsresultat enligt resultaträkning exklusive noteringskostnader, mkr Åskådliggör förvaltningsverksamhetens lönsamhet. Periodens resultat, mkr Periodens resultat enligt resultaträkning, mkr. Åskådliggör koncernens resultat för perioden. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutning (summa eget kapital och skulder). Belyser koncernens finansiella risk. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder minus likvida medel i procent av förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. Belyser koncernens finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat plus netto av finansiella intäkter och kostnader i förhållande till netto av finansiella intäkter och kostnader. Belyser koncernens finansiella risk. Exklusive noteringskostnader Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader plus netto av finansiella intäkter och kostnader i förhål- lande till netto av finansiella intäkter och kostnader. Belyser koncernens finansiella risk. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta på låneportföljen inklusive derivat på balansdagen. Belyser koncernens ränterisk avseende räntebärande skulder. Räntebindning, år Genomsnittlig återstående räntebindningstid på låne - portföljen med hänsyn tagen till derivat. Belyser ränterisk för koncernens räntebärande skulder. Kapitalbindning, år Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på låneportföljen. Belyser (re)finansieringsrisken för koncernens räntebä - rande skulder. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital efter utspädning. Åskådliggör hur ägarnas kapital har förräntats under perioden. Eget kapital, mkr Eget kapital enligt rapport över finansiell ställning, mkr. Åskådliggör koncernens egna kapital vid periodens utgång. Eget kapital efter utspädning, mkr Eget kapital enligt rapport över finansiell ställning med hänsyn till utestående teckningsoptioner. Åskådliggör koncernens egna kapital vid periodens utgång med hänsyn till utestående teckningsoptioner. Aktierelaterade nyckeltal Resultat före utspädning, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier före utspädning. IFRS-nyckeltal Resultat efter utspädning, kr Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier efter utspädning till följd av utestående teck- ningsoptioner. IFRS-nyckeltal Substansvärde (NAV) efter utspädning, kr Eget kapital med hänsyn till utestående teckningsoptio- ner med återläggning av uppskjuten skatt och derivat enligt rapport över finansiell ställning i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång efter utspädning. Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som möjliggör analys och jämförelse mellan fastighetsbo - lag. Belyser även SLP:s förmåga att nå övergripande mål. Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, % Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning för aktu- ell period i förhållande till föregående period i procent. Belyser SLP:s förmåga att nå övergripande mål. Förvaltningsresultat efter utspädning, kr Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier efter utspädning. Belyser SLP:s förvaltningsresultat per aktie efter utspäd- ning på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt. Exklusive noteringskostnader Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader i förhål- lande till genomsnittligt antal aktier efter utspädning. Belyser SLP:s förvaltningsresultat per aktie efter utspäd- ning på ett för börsnoterade bolag enhetligt sätt. Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, % Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning för aktuell period i förhållande till föregående period i procent. Belyser SLP:s förmåga att nå övergripande mål. Exklusive noteringskostnader Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning för aktuell period i förhållande till föregående period i procent. Belyser SLP:s förmåga att nå övergripande mål. Kassaflöde efter utspädning, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före för- ändring av rörelsekapital i förhållande till genomsnitt - ligt antal utestående aktier efter utspädning. Belyser bolagets förmåga att producera kassa flöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Antal utestående aktier före utspädning, miljoner st Antal utestående aktier vid periodens utgång utan hänsyn till utestående teckningsoptioner. Antal utestående aktier efter utspädning, miljoner st Antal utestående aktier vid periodens utgång med hänsyn till utestående teckningsoptioner. Genomsnittligt antal aktier före utspädning, miljoner st Genomsnittligt antal aktier för perioden utan hänsyn till utestående teckningsoptioner. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st Genomsnittligt antal aktier för perioden med hänsyn till utestående teckningsoptioner. Börskurs vid periodens utgång, kr Aktiekursen vid periodens utgång. INNEHÅLL ===== SIDA 131 ===== 131SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Nyckeltal 2023 jan-dec 2022 jan-dec Ekonomisk uthyrningsgrad, % A. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång, mkr 652 509 B. Hyresvärde vid periodens utgång, mkr 689 535 A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 95,0 Nettouthyrning, mkr A. Årshyra periodens uthyrningar, mkr 136,2 65,8 B. Årshyra periodens uppsägningar, mkr 59,9 54,1 A - B Nettouthyrning, mkr 76,3 11,7 Hyresvärde, mkr A. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång, mkr 652 509 B. Bedömd marknadshyra för vakanta ytor, mkr 37 26 A + B Hyresvärde, mkr 689 535 Hyresvärde, kr/kvm A. Kontrakterad årshyra vid periodens utgång, mkr 652 509 B. Bedömd marknadshyra för vakanta ytor, mkr 37 26 C. Uthyrningsbar yta exkl. pågående projekt, kvm / 1000 882 726 (A + B) / C x 1 000 Hyresvärde, kr/kvm 780 737 Fastighetsvärde kr/kvm A. Förvaltningsfastigheter, mkr 10 114 8 133 B. Uthyrningsbar yta, tkvm 964 740 A / B x 1 000 Förvaltningsfastigheter kr/kvm 10 488 10 988 Genomsnittlig uthyrningsbar yta per fastighet, tkvm A. Uthyrningsbar yta, tkvm 964 740 B. Antal fastigheter, st 98 86 A / B Genomsnittlig uthyrningsbar yta per fastighet, tkvm 9,8 8,6 FINANSIELLA NYCKELTAL Nyckeltal 2023 jan-dec 2022 jan-dec Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader, mkr A. Förvaltningsresultat enligt RR, mkr 303 197 B. Noteringskostnader, mkr 0 25 A + B Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader, mkr 303 222 Belåningsgrad, % A. Räntebärande skulder enligt BR, mkr 4 897 4 102 B. Likvida medel enligt BR, mkr 677 70 C. Förvaltningsfastigheter enligt BR, mkr 10 114 8 133 (A – B) / C Belåningsgrad, % 41,7 49,6 Avkastning på eget kapital, % A. Periodens resultat enligt RR, mkr 308 419 B. Eget kapital efter utspädning vid periodens utgång, mkr 5 170 3 714 C. Eget kapital efter utspädning vid periodens ingång, mkr 3 714 2 491 A / ((B + C)/2) Avkastning på eget kapital, % 6,9 13,5 Eget kapital efter utspädning, mkr A. Eget kapital enligt BR, mkr 5 170 3 702 B. Eget kapital till följd av utestående teckningsoptioner, mkr 0 12 A + B Eget kapital efter utspädning, mkr 5 170 3 714 DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER INNEHÅLL ===== SIDA 132 ===== 133132 SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 AKTIERELATERADE NYCKELTAL Nyckeltal 2023 jan-dec 2022 jan-dec Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr A. Eget kapital efter utspädning, mkr 5 170 3 714 B. Uppskjuten skatt enligt BR, mkr 565 460 C. Derivat enligt BR, mkr –10 –129 D. Antal utestående aktier efter utspädning, miljoner st 226,6 183,5 (A + B + C) /D Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning, kr 25,26 22,05 Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, % A. Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning aktuell period 25,26 22,05 B. Substansvärde (NAV) per aktie efter utspädning föregående period 22,05 18,28 A – B / B Tillväxt i substansvärde (NAV) efter utspädning, % 15 21 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr A. Förvaltningsresultat, mkr 303 197 B. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st 198,4 175,2 A / B Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 1,52 1,13 Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning, kr A. Förvaltningsresultat, mkr 303 197 B. Noteringskostnader 0 25 C. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st 198,4 175,2 A + B / C Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning, kr 1,52 1,27 Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, % A. Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning aktuell period 1,52 1,13 B. Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning föregående period 1,13 0,93 A – B / B Tillväxt i förvaltningsresultat efter utspädning, % 35 22 Tillväxt i förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader efter utspädning, % A. Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning aktuell period 1,52 1,27 B. Förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader per aktie efter utspädning föregående period 1,27 0,98 A – B / B Tillväxt i förvaltningsresultat exklusive noteringskostnader efter utspädning, % 20 29 Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr A. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 287 214 B. Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner st 198,4 175,2 A * 1 000 000 / B Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 1,45 1,22 DEFINITIONER OCH AVSTÄMNINGSTABELLER INNEHÅLL ===== SIDA 133 ===== 133SLP – ÅRSREDOVISNING 2023 An English version is available at www.slproperty.se. Årsredovisningen publiceras på svenska och engelska. Vid eventuella avvikelser mellan de två versionerna har den svenska versionen företräde. Årsredovisningen publicerades på bolagets webbplats den 2 april 2024. Produktion: SLP i samarbete med Björn Berglund Creative Studio. Foto: Jesper Arvidsson sidorna 2, 7, 9, 18, 19, 27, 29, 30, 38, 41, 42, 54, 55, 57, 61, 64, 107, 108, 112, 115, 116, 117, 118 och 128. KALENDARIUM Årsstämma 2024 24 april 2024 Delårsrapport jan-mar 2024 24 april 2024 Delårsrapport jan-jun 2024 11 juli 2024 Delårsrapport jan-sep 2024 17 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 4 februari 2025 INNEHÅLL ===== SIDA 134 ===== Swedish Logistics Property AB Organisationsnr: 559179-2873 Strömgatan 2, 212 25 Malmö www.slproperty.se