===== SIDA 1 ===== Års- och hållbarhetsredovisning 2024 FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL) Mer än ett fastighetsbolag ===== SIDA 2 ===== OM TRIANON Om Trianon .......................................3 Året i korthet .................................... 4 VD har ordet..................................... 6 Mål och utfall .....................................8 Strategi ............................................10 HÅLLBARHETSRAPPORT Vårt hållbarhetsarbete .....................12 Energibesparande åtgärder .............14 Vårt samhällsengagemang ...............16 Arbetsglädje och möjligheter ...........18 VERKSAMHETEN Marknadstrender .............................21 Våra fastigheter ...............................23 Fastighetsbestånd ...........................24 Intjäningsförmåga ........................... 26 Förvärva och äga .............................28 Hyra ut och förvalta ........................ 30 Utveckla ..........................................32 Joint ventures ..................................33 Finansiering .....................................35 Hållbara ramverk ..............................38 Aktien ............................................. 40 Principer för värdering .....................42 Risker och riskhantering .................. 44 Ordförandes förord ........................ 49 Bolagsstyrningsrapport ................... 50 Styrelse ........................................53 Koncernledning ............................54 FINANSIELL INFORMATION Finansiell information .......................55 Koncernens räkenskaper .................57 Moderbolagets räkenskaper ............61 Noter .............................................. 65 Resultatdisposition .......................88 Styrelsens försäkran ....................... 89 Revisionsberättelse ......................... 90 ÖVRIG INFORMATION Definitioner ..................................... 94 EU-taxonomin ................................. 95 Fastighetsregister ........................... 97 Flerårsöversikt finansiell information 99 Flerårsöversikt hållbarhet ...............102 Aktieägarinformation .....................103 Förvaltningsberättelse Den av revisorn granskade och reviderade årsredovisningen och koncern r edovisningen för räkenskapsåret 2024 ingår på sidorna 4–5, 8–9, 12–19, 35–37, 40–42, 44–47 och 50–89. Förvaltningsberättelsen innefattar sidorna 4–5, 8–9, 12–19, 35–37, 44–47 och 55–56. Årsredovisningen finns även på engelska, men den svenska versionen utgör originalversionen. Ingår i den av revisorn granskade års- och hållbarhetsredovisningen 2024. Övrig extern granskning Revisorn har granskat den lagstadgade hållbar- hetsrapporten, sidorna 9 och 12–19 enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Revisorn har granskat bolagsstyrningsrapporten, sidorna 50–54, enligt FAR:s uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Fastighets AB Trianon är ett publikt bolag. Organisationsnummer 556183-0281. Säte Malmö, Sverige. Alla värden uttrycks i svenska kronor. Kronor förkortas kr, miljoner kronor Mkr och miljarder kronor Mdkr. Sifferuppgifter inom parentes avser föregående år, 2023, om inget annat anges. Kvadratmeter förkortas kvm. Denna rapport innehåller framtidsinriktad information som baseras på Trianonledningens nuvarande förväntningar. Ingen garanti kan lämnas för att dessa förväntningar kommer infrias och framtida resultat kan avvika från vad som redovisas i den framåtblickande informationen, som bland annat bygger på föränderliga ekonomiska, marknadsmässiga och konkurrens mässiga förhållanden, lagändringar och andra politiska åtgärder, variationer i valutakurser och andra faktorer. Foton: Pernilla Wästberg, Stiftelsen Momentum Malmö m fl. 2 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 3 ===== Trianon – mer än ett fastighetsbolag Trianon äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen. Vi vill vara med och utveckla en stad där alla känner sig hemma. En stad med minskat utanförskap och ökad framtidstro. Därför är vi en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde och bidrar till långsiktig och hållbar stadsutveckling. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och samhällsservice och har tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus. En investering i en hållbar framtid Solid fastighetsportfölj Bostäder och kommersiella fastigheter med låg risk och stor värdeskapande potential. Stadsutvecklingsprojekt bidrar till stort värdeskapande i framtiden. Under 2024 stod bostads- segmentet för positiva värdeförändringar och vi ser framför oss att det kommer att vara bostadssegmentet som stiger i takt med ökade hyresintäkter och som kommer ge den bäs- ta totalavkastningen. Därtill ger add on-investeringar i form av energieffektiviseringar och renoveringar bra avkastning. Stark efterfrågan Verksamhet i den expansiva Malmö- regionen med hög efterfrågan på bostäder och kommersiella lokaler. Trianon har många sökande till varje ledig hyreslägenhet och en stark nettouthyrning med kontinuerligt nytecknade kontrakt i det kommer- siella beståndet. Stabila finanser Sedan börsnoteringen 2017 har förvaltningsresultat, hyres- intäkter och fastighetsvärden ökat i genomsnitt med 10, 20 respektive 19 procent. Trianon har en stabil finansiell ställning med försiktigt och realistiskt värderade fastigheter. Samhällsengagemang Goda och nära kontakter med hyresmarknadens aktörer, kommuner, region, näringsliv och föreningsliv. Ett samhälls- engagemang som gör nytta för individer och som också ger mervärden för bolagets aktie- ägare och övriga intressenter. Entreprenörskultur En företagskultur som är entreprenörsdriven och kännetecknas av engage- mang, nytänkande och mod. Erfaren ledning och medarbetare som ser affärsmöjligheter där andra ser hinder. Engagemang Vi är engagerade och ärliga. Vi främjar en inkluderande kultur som präglas av förtroende, respekt och prestige- löshet. Vi engagerar oss för våra medarbetare, hyres- gäster, samhället och miljön. Tillsammans skapar vi en bättre stads- och boendemiljö med hållbara lösningar och långsiktig lönsamhet. Nytänkande Vi strävar hela tiden mot att bli bättre på det vi gör. Vi ska vara med och bidra till en positiv och hållbar samhällsutveckling i Malmöregionen. Med entreprenörskap skapar vi affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta. Mod Vi är modiga och vågar utveckla nya affärsmodeller. Vi ser nya möjligheter, fattar beslut och har mod att satsa. Tillsammans gör vi skillnad. Antal fastigheter: 148 st Antal lägenheter: 5 100 st Yield (avkastning): 4,8% Fastighetsportfölj: 492 000 kvm Fastighetsvärde: 13,2 Mdkr Fastighetsvärde: 26 800 kr/kvm Snabba fakta 3 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 4 ===== 0 10 20 30 40 20182017 Kr/aktie 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Tillväxt, långsiktigt substansvärde Under 2024 ökade Trianon både hyresintäkter och driftnetto genom en stark uthyrning, färdigställande av nyproduktion och god kostnadskontroll. Bolaget ökade hyresintäkterna med 5 procent och driftnettot ökade med 6 procent. Förvaltningsresultatet ökade under 2024 med 9 procent. Året i korthet +9 % Förvaltningsresultat ökade till 178 Mkr (163). 54,7 % Belåningsgrad uppgick till 54,7 procent (57,1). 1,64 ggr  Räntetäckningsgrad uppgick till 1,64 ggr (1,67). 4,80 %  Direktavkastning uppgick till 4,80 procent (4,32). +5 % Hyresintäkter ökade till 773 Mkr (733). Omräknat med hänsyn till split 1:4 maj 2022. Långsiktigt substansvärde per aktie efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation. +9 %  Genomsnittlig årlig tillväxt Finansiella mål Nya mål 2025–2030 >12% >10% <55% 1,75 ggr Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med 12 procent per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. Avkastning på eget kapital ska överskrida 10 procent per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger. Hållbarhetsrelaterade mål • Halvera CO2-utsläpp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört med basåret 2021.. • Genomsnittlig energiförbrukning i våra fastigheter ska ej överstiga 100 kWh per kvm 2030. • Öka trivseln och tryggheten i våra bostadsfastigheter. Mäts genom Nöjd Kund-index (NKI) där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030. • Vara en attraktiv arbetsgivare med en jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts genom Employee Net Promoter Scope (eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030. • Andelen hållbar finansiering ska uppgå till 100 procent. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 4 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 5 ===== Kvartal 1 Kvartal 2 Kvartal 3 Kvartal 4 Verkligt värde, Mkr 12 299 12 304 13 038 13 190 Yield (avkastning), % 4,80 % 4,70 % 4,70 % 4,80 % Reell ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 % 95,4 % 95,6 % 95,8 % Belåningsgrad (LTV), % 57,3 % 54,7 % 55,7% 54,7% • Hyresförhandlingarna i Malmö slutf ördes och innebär hyres- höjningar om 5,3 procent för 2024 och ytterligare 4,9 procent för 2025. • Tecknade ett femårigt hyres- avtal med Normal Sweden AB för etablering av handelskedjan Normal i Entré i Malmö. • Tecknade tillsammans med Wallfast ett hyresavtal med Clas Ohlson AB för etablering av en större butik i Burlöv Center, norr om Malmö. • Sålde resterande 50 procent av Rosengård Centrum till Fastighets AB Hemma plan. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighets- värde om 700 Mkr. • Sålde byggrätter i Svedala om 3 600 kvm BTA. • Genomförde kontant nyemission om 184 Mkr och kvittningsemission av hybrid- obligationer om 76 Mkr som ökade antalet B-aktier med totalt 16 250 000. • Fortsatta jobbskapande aktivi- teter är i gång, med bland an- nat ”Färdighet ger möjlighet” samt ”Sommarjobb för unga”. • Rosengårdsbiblioteket nominerades till Malmö stads Stadsbyggnadspris 2024. • Sålde samtliga aktier i Stjern- plan och tecknade avtal om förvärv och tillträdde 500 lägenheter i Ystad och Skurup till ett överenskommet fastig- hetsvärde om 610 Mkr. För- värvet skedde genom reglering av fordran, vilket innebar en begränsad likviditetseffekt för Trianon. • Styrelsen beslutade om ny affärsplan 2025–2030 med nya finansiella mål och hållbarhets- mål samt ny utdelningspolicy. • Tecknade nya kommersiella kontrakt till cirka 13 Mkr under året. • Minskade energiförbrukningen med 3,3 procent, från 121 kWh/kvm till 117 kWh/kvm. • Tecknade nya hållbarhets- länkade lån med Nordea. Trianons hållbara finansiering uppgick till cirka 70 procent av bolagets totala lånebelopp vid kvartalets slut. • Trianons valberedning inför årsstämman 2025 har samman- kallats. Viktoria Bergman, styrelseordförande, har med- delat bolagets valberedning att hon inte står till förfogande för omval på årsstämman 2025. Viktiga händelser per kvartal 2024 Händelser efter periodens slut • Swapar och fasträntelån har lagts om till rörlig ränta, vilket innebär att säkringsgraden minskat till 56 procent. • Bruksvärdering av fastigheten Vårsången 6 har slutförts, vilket kommer att höja hyrorna med cirka 2,5 Mkr per år utöver årliga hyreshöjningar. Hyreshöjningen kommer att fasas in under en tvåårsperiod. • Styrelsen föreslog att ingen ut- delning lämnas för räkenskaps- året 2024 i syfte att investera i tillväxt. Målsättningen framöver är att dela ut högst 30 procent av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt i enlighet med utdelningspolicyn. • Efter nominering vann Trianon i början av 2025 priset som ”Årets samhällsförbättrare”, ett pris som delas ut av Malmö stad. • Miljardaffär har gjorts med en av Trianons storägare Briban Invest AB, avseende försäljning av fast- igheter i Malmö och Skurup. Försäljning sker på bokfört vär- de och som en del av betalning- en inlöses aktier till 22 kr/aktie. Bribans ägande minskar till cirka 14 procent och Olof Anders- sons ägande ökar till 30 pro- cent. Affären är villkorad av godkännande på den extra bolagsstämman 25 mars 2025. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 5 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 6 ===== Ökade intäkter, ökade fastighetsvärden och högre direktavkastning VD HAR ORDET Trots att 2024 präglades av fortsatta utmaningar och osäkerhet i omvärlden, har det hela tiden funnits tydliga tecken på återhämtning och stabilisering. Mot slutet av året minskade inflationsförväntningarna, räntorna sänktes och börserna återhämtade sig. I Trianon har arbetet med anpassning och omställning samt räntesäkringar gett oss goda förutsättningar att bygga grunden för ny tillväxt och fortsatt värdeskapande. Vi redovisar ett resultat per aktie om 1,11 kr (-1,59). Jag är både glad och stolt att leda en organisa- tion som gör sitt yttersta även i utmanande tider och fokuserar på det som vi kan påverka. Vi har ställt om och anpassat oss till nya förutsättningar och kan nu se framåt och jag är mer än nöjd med ökningar på samtliga nivåer och förbättring av alla våra nyckeltal. Vi ökar våra hyresintäkter med 5 procent, vårt driftnetto med 6 procent och vårt förvaltningsresultat med 9 procent. Resultat per aktie efter skatt uppgår till 1,11 kr/aktie (-1,59). Dessutom tecknade vi nya kommersiella kontrakt under 2024 på 13,2 Mkr Malmöregionen fortsatt stark Malmö fortsätter att vara en växande och attraktiv storstad. Föregående år ökade antalet invånare i Malmö med nästan 3 500 personer och fortfaran- de har vi noll vakans och väldigt många sökande på varje ledig lägenhet. Effekten av att inga nya hyreslägenheter byggs är en ökad efterfrågan. Prisutvecklingen för bostadsrätter i Stor-Malmö har ökat med cirka 6 procent1 under 2024 till ett genomsnittspris på cirka 34 000 kr/kvm. Till det ska läggas belåningen i föreningen. Detta ska ställas i relation till Trianons bokförda värden på bostadsfastigheter som är 27 400 kr/kvm. Vi ser en stor potential framför oss gällande ombild- ningar från hyresrätter till bostadsrätter. Trianons bostadsbestånd ger bra totalavkastning Bostadssegmentet är vårt största segment och står för 75 procent av fastighetsvärde och hyresintäkter. Vi har en direktavkastning på 4,6 procent i bostadsbeståndet och 4,8 procent i genomsnitt på hela fastighetsbeståndet. Under 2024 stod bostadssegmentet för de positiva värdeförändringarna och vi ser framför oss att det kommer att vara bostadssegmentet som stiger i takt med ökade hyresintäkter och som kommer ge den bästa totalavkastningen. Vi har add on-investeringar i form av energieffektiviseringar och renoveringar som ger bra avkastning, dessutom slutfördes under året 1 Svensk Mäklarstatistik 2024. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 6 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 7 ===== VD HAR ORDET Jag är både glad och stolt att leda en organisation som gör sitt yttersta även i utmanande tider och fokuserar på det som vi kan påverka. Vi har ställt om och anpassat oss till nya förutsättningar och kan nu se framåt och jag är mer än nöjd med ökningar på samtliga nivåer och förbättring av alla våra nyckeltal. en bruksvärdering av fastigheten Vårsången 6, vilket ger ökade hyresintäkter med 2,5 Mkr per år utöver årliga hyreshöjningar. Lönsam fastighetsutveckling I juni sålde vi resterande 50 procent av Rosen- gård Centrum i Malmö. Rosengård Centrum är en fastighet som vi förvärvade 2016 för 276 Mkr. Vi har under åren utvecklat och investerat i fastig- heten och sålde 50 procent 2021 för ett underlig- gande fastighetsvärde på 560 Mkr. Nu i juni sålde vi resterande 50 procent för ett underliggande fastighetsvärde på 700 Mkr. Vi säljer i enlighet med senaste värdering, vilket bekräftar våra bokförda fastighetsvärden. Den totala vinsten i denna affär uppgår till cirka 200 Mkr. Det här är ett bra exempel på lönsam fastighetsutveckling, vilket Trianon kommer fortsätta fokusera på. Stark och hållbar finansiering Tillgången på kapital har under 2024 förbättrats väsentligt och på obligationsmarknaden har marginalerna sjunkit betydligt sedan 2020, då vi emitterade med en marginal på 275 punkter som lägst. Under 2023 låg marginalen på 500 punkter och idag emitterar vi med en marginal på 215 punkter. Obligationer använder vi för att finansie- ra vår fastighetsutveckling, medan vi finansierar fastigheter via bankkrediter. Vår andel bankfinan- siering uppgår idag till 95 procent. Värdeskapande stadsutvecklingsprojekt i Malmö och Burlöv Trianon har två större stadsutvecklingsprojekt i centrala Malmö och i Burlöv. Sorgenfri är centralt beläget i Malmö som ska omvandlas till bostads- område och här har vi cirka 33 000 kvm/BTA byggrätter samt 12 000 kvm befintlig yta. I Burlöv äger vi tillsammans med Wallfast stationsnära fastigheter och byggrätter till ett värde av 1,4 Mdkr. Detta är ett stadsutvecklingsprojekt med stor potential för värdeskapande. Sedan decem- ber 2020 har vi utvecklat Burlöv Center från en uthyrningsgrad på cirka 40 procent till nuvarande 85 procent samt sålt byggrätter i området. Vi dri- ver detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000 kvm BTA och har en färdig detaljplanerad bygg- rätt på 18 000 kvm BTA. Detta i direkt anslutning till Burlövs nya station, Malmö Norra Station, med tåg var sjätte minut till centrala Malmö och Lund på 5 respektive 7 minuter. Hållbarhet på riktigt Vi gör fortsatt omfattande insatser med energi- effektiviseringar där målet är att minska energi- förbrukningen väsentligt 2025–2030. De senaste tre åren har vi minskat energiförbrukningen med hela 11 procent. Jag är också glad att vi just satt i gång ännu en omgång av det sociala hållbarhets- projektet ”Färdighet ger möjlighet” där arbetslö- sa som bor i våra bostadsområden i Lindängen, Hermodsdal och Nydala i Malmö får praktik och arbetslivserfarenhet under 15 månader hos Trianon. Strax före årsskiftet fick vi veta att vi var nominerade som ”Årets samhällsförbättrare”, ett pris som vi i mars vann och fick ta emot under Malmö Näringslivsgala. Det här är vi naturligtvis både glada och stolta över och priset är verkligen ett kvitto på det stora engagemang som finns i hela Trianon för både affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta. Mål och fokus framåt Efter årets utgång har vi omstrukturerat vår deri- vatportfölj, vilket innebär att vi kommer ha lägre räntekostnader under 2025. Vi står inför lägre räntor, högre hyresintäkter och noll vakans i vårt bostadsbestånd samt ökade fastighetsvärden. Med den plan vi har ser vi att vi kan fortsätta att förbättra alla våra nyckeltal och i enlighet med vår intjäningsförmåga öka förvaltningsresultatet och uppnå en räntetäckningsgrad som närmar sig 2. I februari 2025 har vi gjort en miljardaffär med en av Trianons storägare Briban Invest AB, som innebär att vi säljer två kontorsfastigheter i Malmö samt våra bostadsfastigheter i Skurup. Vi säljer på bokfört värde och som en del av betalningen inlöser vi aktier till 22 kr/aktie. Trianon har ett långsiktigt substansvärde på 31,22 kr/aktie. Att sälja fastigheter på värdering och lösa in aktier med rabatt är väldigt värdeskapande för Trianons aktieägare och förbättrar bolagets nyckeltal. Ef- fekten av affären är att Briban minskar sitt ägande till cirka 14 procent och att mitt ägande ökar till över 30 procent av kapitalet. Vi blickar framåt och ska med full kraft och övertygelse leverera på våra nya finansiella mål och hållbarhetsmål med tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus. I Trianon finns ett gott affärsmannaskap samt engagerade medar- betare. Vi är på rätt plats, i rätt segment. Detta innebär att vi även framåt kommer att kunna leverera ökat aktieägarvärde. Olof Andersson, VD INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 7 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 8 ===== Mål Utfall 2024 Genomsnitt 5 år Kommentar Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med 12 pro- cent per år i genomsnitt över en konjunkturcykel.. 9 % Mål: >12% 2 % genomsnittlig årlig tillväxt Ökningen av förvaltningsresultatet beror främst på ökade intäkter via förvärv och nyproduktion samt god kostnadskontroll. Avkastning på eget kapital ska överskrida 10 procent per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. 4 % Mål: > 12% 10 % Genomsnittlig årlig avkastning Avkastningen på eget kapital är lägre än tidigare år men förbättrades främst andra halvan av året av positiva värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och derivat. Belåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 procent. 55 % Mål: < 60% 55 % Nettobelåningsgraden har påverkats positivt av värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger. 1,64 ggr Mål: > 1,75 ggr 2,44 ggr Räntetäckningsgraden har varit stabil beroende på ökad andel räntesäkringar och sjunkande rörliga räntor. Finansiella mål för Trianon 2025–2030 Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny affärsplan med uppdaterade finansiella mål, hållbarhetsmål och utdelningspolicy avseende 2025–2030. Det genomgripande temat är ett ökat fokus på tillväxt, värdeskapande och den goda affären, där affärsnyttan alltid kombineras med kundnytta och samhällsnytta. 0 1 2 3 4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,61 ,6 3,4 2,6 2,4 20242020 202320212 022 Mål 0 20 40 60 80 Belåningsgrad, % 57,1 54,755,7 53,5 54,6 20242020 20232021 2022 Mål -10 0 10 20 30 40 Avkastning eget kapital, % 16,7 31,3 3,2 -3,9 4,0 20242020 20232021 2022 Mål -40 -20 0 20 40 Förvaltningsresultat, % 26,4 12,9 -34,0 9,0 -8,4 20242020 20232021 2022 Mål >12% >10% <55% 1,75 ggr INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 8 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 9 ===== Mål Utfall 2024 Kommentar Halvera CO2-utsläpp i Kg CO2 e/kvm Atemp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört med basår 2021, då utsläppen var 9,2 kg CO2e/kvm. 10,5 Kg CO2e/ kvm Största delen av Trianons CO2-utsläpp är relaterat till fjärrvärmeförbrukning i fastigheterna inom Scope 2. Den faktiska förbrukningen av fjärrvärme i jämförbart bestånd har minskat med 11 procent från 100 (2021) till 90 kWh/kvm Atemp (2024). Däremot har utsläppen mätt i kg CO2 e/kWh Atemp i jämförbart bestånd ökat med 15 procent från 9,2 (2021) till 10,5 (2024) beroende på att redovisning av utsläpp beräknas med hjälp av leverantörernas redovisade emissionsfaktorer, vilka ökat under perioden. Genomsnittlig energiförbrukning i våra fastigheter ska ej överstiga 100 kWh per kvadratmeter 2030. 117 kWh/ kvm Genomsnittlig energiförbrukning minskade från 131 kWh/kvm Atemp 2021 till 117 kWh/kvm Atemp 2024, vilket motsvarar en minskning med 11 procent.1 Öka trivseln och tryggheten i våra bostads-fastigheter. Mäts genom Nöjd kund-index (NKI) där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030. 79,1 % Insatser för att öka upplevelsen av trygghet genomförs löpande. Skötseln av bostadsområdena, att eftersträva att det är helt, rent och snyggt samt förbättringar i kommunikation och synlighet ska öka hyresgästernas upplevda trygghet. Vara en attraktiv arbetsgivare med en jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts genom Employee Net Promoter Score (eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030. Poäng över 0 anses bra, eNPS kring 20–30 är mycket bra och allt över det utmärkt. 24 poäng Trianon får sedan många år tillbaka goda resultat i mätningar av medarbetarnöjdheten. Under 2024 har ny mätning startats och årliga mål sätts efter basåret 2024. Andel hållbar finansiering ska uppgå till 100 procent. 70 % Trianon förstärkte hållbarhetsarbetet ytterligare och tecknade i december hållbarhetslänkade lån med Nordea. Efter tecknandet gick Trianons håll- bara finansiering från en andel på 38 till 70 procent. Befintliga lån om cirka 2,5 Mdkr blev, med de nya avtalen, hållbarhetslänkade och har kopplats till Trianons övergripande hållbarhetsmål, däribland pågående arbete med att förbättra fastigheternas energiklassning. 0 5 10 15 CO2-utsläpp, Kg CO2e/kvm Atemp 9,2 10,5 20242021 0 25 50 75 100 Nöjd kund-index, % 79,1 2024 0 10 20 30 40 50 Employee Net Promoter Score, poäng 24 2024 Hållbarhetsmål för Trianon 2025–2030 Samtliga hållbarhetsmål är uppdaterade för att fokusera på de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna för Trianon – hur bolaget påverkar och påverkas av omvärlden. Målen inkluderar faktorer som koldioxidutsläpp, energiförbrukning, trygghet, arbetsmiljö samt finansiering. 1 Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing i fastigheter ägda per den 31 december 2021. Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt äga och förvalta. Mål 2030 4,6 Mål 2030 100 Mål 2030 100 Mål 2030 83 Mål 2030 50 0 40 80 120 160 Energiförbrukning, kWh/kvm Atemp 124131 121 117 2023 202420222021 0 20 40 60 80 100 Hållbar finansiering, % 38 70 20242023 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 9 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 10 ===== Strategisk inriktning Trianon är en långsiktig fastighetsägare som investerar i bostäder och kommersiella fastig - heter i Malmöregionen. På rätt plats i rätt segment Vi är verksamma i den expansiva Malmöregi - onen med hög efterfrågan på bostäder och lokaler. Den största andelen av fastighetsvärdet ska utgöras av segmentet bostäder. Fastighetsutveckling, stadsutveckling och transaktioner Vi skapar tillväxt genom utveckling av befintligt bestånd och genom förvärv av fastigheter med utvecklingspotential. Bolaget ska löpande realisera delar av utvecklingsvinsterna. Utveckling av befint- ligt fastighetsbestånd sker genom uthyrningar, värde skapande investeringar och effektiviseringar. Som ett komplement investerar vi även i delägda fastigheter genom joint venture eller intresseföretag. Trianon ska vara mer än ett fastighetsbolag Styrkan i vår affär är den lokala förankringen när vi förvaltar och utvecklar fastigheter och områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhället och aktieägare. Genom ENGAGEMANG, NYTÄNKANDE och MOD ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling. Trianon ska äga, förvalta och utveckla fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling. Fastighetsutveckling • Uthyrningar • Lägenhetsrenoveringar • Energieffektiviseringar Stadsutveckling • Driva detaljplaner • Sälja byggrätter • Nyproduktion – rätt läge och god affär Transaktioner • Förvärv • Försäljningar • Opportunistiska affärer Så når vi våra mål: Tillväxt, värdeskapande och den goda affären Hållbarhet – på riktigt Vårt strukturerade arbete med energioptimering av våra fastigheter minskar klimatpåverkan och är avgörande för att vi ska nå målet om 100 procent hållbar finansiering. Vi arbetar sedan länge aktivt för att skapa trygghet och framtidstro i våra områden. Vi erbjuder visstidsanställningar och sommarjobb för våra hyresgäster och har ett stort fokus på ungas meningsfulla fritid via den allmännyttiga Stiftelsen Momentum. Värdegrund Trianon är ett entreprenörsdrivet bolag där företagskulturen genomsyrar allt vi gör. Med den goda affären i fokus arbetar vi dessutom dedikerat med värderingsfrågor, hållbarhet och socialt ansvarstagande i fokus. Genom att vara nytänkande, modiga och engagerade är vi en aktiv aktör i våra områden och bidrar till långsiktig och hållbar stadsutveckling i Malmöregionen. FASTIGHETSUTVECKLING STADSUTVECKLING TRANSAKTIONER INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 10 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 11 ===== Nöjda kunder bor gärna kvar I Svedala trivs våra hyresgäster bra, vilket syns i NKI-undersökningarna. I Kv Trädgårn nådde serviceindex hela 87,3 procent 2024. Särskilt nöjda är hyresgästerna med tryggheten i området, bemötande från oss som hyresvärd, kontakten med grannar och källsorteringen. Ett antal åtgärder kommer att vidtas, såsom fler kärl för sortering, snabbare återkoppling vid felanmälan, belysning samt bänkar och bord. I bild Svedalagården samt från vänster: Dennis Johansson, förvaltare, Gyrsel Goga, fastighetstekniker, Roland Lindskog, hyresgäst, Adrian Kowalczuk, fastighetstekniker och Mizgin Ulusoy, biträdande förvaltare. 11 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 12 ===== Hållbarhet – en del av Trianons affär Trianon är en engagerad samhällsaktör som tar aktiv del i lokala, regionala och nationella initiativ kring hållbar stads- utveckling. Vi arbetar nära andra aktörer i Malmöregionen för att öka tryggheten, trivseln och framtidstron i våra områden. Vi vill att människor som bor och verkar i våra hus ska märka hur vårt engagemang som mer än en hyresvärd gör deras vardag bättre. Hyresgäster och områden som mår bra bidrar till långsiktig, trygg och god avkastning för våra aktieägare. Så styrs vårt hållbarhetsarbete Styrelsen i Trianon identifierar hur hållbarhetsfrå- gor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter (se även sidorna 44–47) och beslutar om rele- vanta mål utifrån väsentlighet. Trianons affärsut- vecklingschef för bostadssegmentet är ansvarig för bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Bolagets ledningsgrupp ansvarar för styrning och uppföljning. För att förbereda arbetet med nya EU-direk- tivet CSRD, Corporate Sustainability Reporting Directive, har hela företaget involverats i att se över och utveckla strategi, policyer och proces- ser samt för att samla den faktiska datan. Under 2024 har arbetet med gapanalys samt dubbel väsentlighetsanalys genomförts. Därefter sker definition av nyckeltal och insamling av data för att vara redo inför rapportering i december 2025. I det dagliga arbetet och i kontakten med leverantörer, affärskontakter och andra intressen- ter finns ett antal policyer, riktlinjer och styrdoku- ment som anger Trianons regler och förhållnings- sätt. De viktigaste av dessa är: • Affärsplan – affärsidé, mål, strategi och värdegrund, inklusive hållbarhetsmål • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Finanspolicy • Miljöpolicy • Inköpspolicy • Policy mot kränkande särbehandling • Uppförandekod för medarbetare • Uppförandekod för leverantörer • Kommunikationspolicy • Riskpolicy • Skattepolicy Sociala frågor i fokus Trianon arbetar med en lång rad initiativ för att minska bolagets energiförbrukning och klimat- påverkan, bland annat styrning, optimering och renovering av fastigheter. Det är dock inom de sociala hållbarhetsfrågorna som styrelsen iden- tifierat att Trianon kan bidra med störst samhäll- snytta. Därför har Trianons hållbarhetsarbete stor tonvikt på sociala insatser som syftar till att öpp- na bostadsmarknaden för fler, sätta fler i arbete och skapa ökad trygghet och trivsel i bolagets hus och områden. Trianons sociala engagemang beskrivs på sidorna 16–17. Så sätter vi våra hållbarhetsmål Trianons hållbarhetsmål utgår från FN:s globala mål för hållbar utveckling och är satta med hög ambitionsnivå. Målen för 2025–2030 sattes av styrelsen i slutet av 2024 och redovisas här bredvid. Styrelse och ledning delar övertygelsen att ett målinriktat hållbarhetsarbete bidrar till minskade affärsrisker och ökade kommersiella möjligheter. Målinriktat hållbarhetsarbete 2025–2030 Öka trivseln och tryggheten i våra bostadsfastigheter. Mäts genom Nöjd kund-index (NKI) där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030. Halvera CO2-utsläpp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört med basår 2021. Genomsnittlig energiförbrukning i våra fastigheter ska ej överstiga 100 kWh per kvadratmeter 2030. Vara en attraktiv arbetsgivare med en jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts genom Employee Net Promoter Score (eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030. Andel hållbar finansiering ska uppgå till 100 procent. Detta gäller inte minst i kontakter med finans- marknadens aktörer som ofta ställer höga krav på ett strukturerat hållbarhetsarbete. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 12 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 13 ===== Mål 2022–2024 Utfall i genomsnitt 3 år Utfall 2024 Renovera 200 lägenheter per år som främjar långsiktigt kvarboende. 115 lägenheter 84 lägenheter Minska arbetslösheten, inkl sommarjobbare 45 personer 42 personer Minska energiförbrukningen med 3,33 procent i KWh per år. 11 procent 3 procent Installera solceller i befintligt bestånd motsvarande 100 000 kWh/år. 100 000 kWh 50 000 kWh Förnybar energi, produktion MWh solceller. 2 507 MWh 1 785 MWh (januari–december) Hållbar finansiering Trianons ramverk för hållbar finansiering framta- get 2022 omfattar samtliga skuldinstrument både lån och kapitalmarknadsfinansiering. Ramverket har upprättats i enlighet med Sustainability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt Green Loan Principles och Social Loan Principles (utformat av LMA). Ramverket granskades av en extern part, ISS ESG.Tre obligationer finns kopplade till ram- verket, som har både miljömässiga och sociala mål. För mer om ramverket, se sidan 38–39. Trianon arbetar för att öka andelen hållbar finansiering genom gröna eller socialt kopp- lade lån. I slutet av 2024 tecknades avtal om hållbarhetslänkade lån om 2,5 Mdkr, vilket ökade andelen hållbar finansiering från cirka 38 till 70 procent. Affärsetik och antikorruption Bygg- och fastighetsbranscherna har genom åren utsatts för oegentligheter i form av svart arbets- kraft, mutor och olovlig andrahandsuthyrning. Trianon bedriver ett löpande och målmedvetet arbete för att bolagets värderingar ska genomsy- ra verksamheten och integreras i alla samarbeten, processer och rutiner. Trianons leverantörer förväntas följa gällande lagar och regelverk, men också Trianons policyer och riktlinjer. Trianons antikorruptionsarbete är integrerat i bolagets uppförandekod. Under 2024 hade Trianon inga ärenden om korruption. Hållbara inköp Trianons inköpsarbete bygger på att med en professionell inköpsprocess välja leverantörer som är hållbara utifrån såväl ekonomiska aspekter som hållbarhetsaspekter. Inköpschefen verkar för att ramavtal upprättas med en majoritet av våra leverantörer, att de kontrolleras och att de som vi tecknar ramavtal med har en sund ekonomi. Leverantörerna skriver även under Trianons uppförandekod vid avtalstecknande. Trianons leverantörer har i många fall direkt- kontakt med våra hyresgäster och påverkar därmed affärsrelationerna i Trianons värdekedja. Det är därför av största vikt att vi ställer krav på leverantörernas affärsetik, yrkeskompetens och servicegrad. Vi vill att alla som arbetar på upp- drag av oss ska ha godtagbara arbetsvillkor och god arbetsmiljö och ställer därför höga krav på de leverantörer som engageras i våra uppdrag. Under 2024 har vi påbörjat vårt arbete med leverantörsbedömningar och genomfört två leverantörsrevisioner. Visselblåsning Trianon ska präglas av förtroende, respekt och prestigelöshet. Alla ska kunna lita på oss och medarbetare samt leverantörer ska följa uppfö- randekoden. Den som misstänker eller anser sig vara drabbad av missförhållanden eller oegent- ligheter kontaktar i första hand närmaste chef eller ansvarig beställare hos Trianon. Bolagets visselblåsartjänst finns tillgänglig via bolagets webbplats och ger alla möjlighet att anonymt rapportera misstanke om missförhållanden eller oegentligheter. Under 2024 anmäldes inga vissel- blåsarärenden. För hållbarhetsrisker, se Risker och riskhante- ring på sidorna 44–47. Antal 2022 2023 2024 Personer i sysselsä/t_tning inkl. sommarjobbare Mål: Minska arbetslösheten. 42 52 42 0 10 20 30 40 50 60 Antal 2022 2023 202 4 Renoverade lägenheter Mål: R enove ra lägenheter med rimlig hyr a f ör a/t_t fr ämja långsiktigt kv arboende. 84 109 151 0 40 80 120 160 MWh 2022 2023 2024 Förnybar energi, produktion solceller Mål: Installera solceller motsvarande 100 000 kWh per år. 1 785 2 764 2 973 0 1 000 2 000 3 000 kWh/kvm Atemp 2022 2023 2024 Energiförbrukning Mål: Minska energiförbrukningen med 10 procent i kWh 2022–2024. 117121124 0 50 100 150 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 13 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 14 ===== Energibesparing sänker kostnaderna och minskar klimatpåverkan Ett av Trianons långsiktiga hållbarhetsmål är att den genomsnittliga energiförbrukningen i fastigheterna inte ska överstiga 100 kWh per kvadratmeter år 2030. Syftet är att minska klimatpåverkan, men också att sänka kostnaderna i en tid då energipriserna varierar kraftigt. Fastighetssektorn står för en tredjedel av den totala energianvändningen i Sverige och en sjättedel av koldioxidutsläppen. Ur ett klimat- perspektiv är det därför viktigt att Trianon bidrar med åtgärder som minskar den egna energian- vändningen. Det ger också positiva ekonomiska effekter i en tid då det syns stora variationer i energipriserna och utvecklingen i omvärlden gör kostnadsläget osäkert framöver. Tio procent lägre på tre år Trianons styrelse fattade 2021 beslut om hållbar- hetsmål för 2022–2024 där ett av målen varit att minska energiförbrukningen i fastighetsbeståndet med 10 procent. Energibesparingar kan ske på en rad olika sätt, till exempel genom återvinning av frånluft, fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler eller ny styr- och reglerutrustning. Det är också möjligt att tilläggsisolera fasader eller att installera solceller i samband med takrenoveringar. Trianon har en plan för varje fastighet, där konstruktion, byggår och standard avgör vilka åtgärder som kan vara aktuella. Under 2024 har målinriktat arbete fortsatt i Trianon för att inventera möjliga åtgärder och optimera driften av befintliga anläggningar. Av Trianons fastigheter har cirka 40 procent energi- klass F eller G, vilket innebär en relativt hög energianvändning. Under året har vi energieffekti- viserat över en tredjedel av dessa fastigheter som kommer att nå energiklass C, D eller E. Arbetet fortsätter och vi bedömer att vi kommer att höja prestandan på merparten av F- och G-fastigheter- na inom 1–2 år. Förnybar energi En viktig del i arbetet med att minska klimatpå- verkan är Trianons satsning på förnybar energi. Solcellsanläggningar finns på flera fastigheter i bland annat Lindängen, Hermodsdal och Sofie- lund samt på taket till Entré. Även Rosengård Centrum, som såldes i juni har solceller på taket. I Sege Park användes en befintlig solcellsanlägg- ning för en del av elbehovet under byggnationen, och har sedan ersatts med en ny anläggning för framtida drift av fastigheten. Idag används solcellerna på fastigheternas tak för att förvärma hyresgästernas varmvatten. Information till boende Trianon bedriver ett löpande arbete med att informera hyresgästerna om hur deras energi- förbrukning och klimatpåverkan kan minska. Det kan handla om vattenanvändning, uppvärmning eller källsortering. En ökad medvetenhet bland hyresgästerna leder till lägre klimatpåverkan och sänkta kostnader för Trianon som helhet. Koldioxidutsläpp Trianons klimatpåverkan sammanställs enligt redovisningsstandarden Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) som delar in kol- dioxidutsläpp i så kallade scopes. • Scope 1 är direkta utsläpp från egen- kontrollerade källor. För Trianons del inne- fattar det biogas för uppvärmning av fastig- Under året har vi energieffektiviserat över en tredjedel av våra F- och G- fastigheter som kommer att nå energiklass C, D eller E inom 1–2 år. Lars Åkewall, affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter heter under Trianons kontroll, samt drivmedel för servicebilar. • Scope 2 är indirekta utsläpp från inköpt energi. För Trianon innefattar detta fjärrvärmeförbrukning och elförbrukning under Trianons kontroll. • Scope 3 är indirekta utsläpp utöver inköpt energi, som bolaget inte har direkt kontroll över men som sker på grund av bolagets verksamhet. I Trianon har vi valt att redovisa de egna tjänsteresorna med flyg och privat bil. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 14 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 15 ===== Arbetet med energieffektivisering och styrning av fastigheterna fortsätter. Ett arbete som både som minskar klimatpåverkan och ger en avkastning på 8–10 procent. Fokus under 2025 0 4 000 8 000 12 000 16 000 20 000 MWh kWh/kvm 2020 2021 2022 2023 2024 Elförbrukning Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm 0 10 20 30 40 50 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 MWh kWh/kvm 2020 2021 2022 2023 2024 Värmeförbrukning 30 45 60 75 90 105 120 Förbrukning, MWh Förbrukning, kWh/kvm Elförbrukningen motsvarar fastighetselen. Förbrukningen inkluderar fastigheter ägda under hela respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår är således exkluderade från det årets värden. Förbrukningen per kvm är beräknad på total fastighetsyta för respektive kalenderår. År 2024 var ytan 560 598 kvm Atemp. Majoriteten av Trianons fastigheter värms upp med fjärrvärme. Någon enstaka fastighet värms upp med biogas alternativt värmepump. Förbruk- ningen inkluderar fastigheter ägda under hela respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår är således exkluderade från det årets värden. Normalårs- korrigerade värden har använts. Förbrukning per kvm är beräknad på fastigheternas totala Atemp för respektive kalenderår. År 2024 var ytan 560 598 kvm Atemp. 1 Kategori vilken Trianon börjat mäta 2024 därav inget värde för 2023. Mål: Minska energi- förbrukningen med 10% under perioden 2022–2024 Utfall 2024 11 % 0 1 000 2 000 3 000 20242020 2021 2022 2023 Förnybar energi MWh Produktion solceller, MWh Energi producerad av solceller som ägs av Trianon, antingen direkt eller indirekt. För år 2024 stod egen- producerad el för cirka 10 procent av den totala elförbrukningen. Under 2024 minskade elproduktio- nen från solceller med 35 procent jämfört med 2023. Anledningen är att Trianon i juni 2024 avyttrade fastigheten Landshövdingen 1 vars solcellsanlägg- ningar stod för cirka 75 procent av Trianons totala elproduktion under 2023. Koldioxidutsläpp 2024, ton CO2-ekvivalenter (tCO2e) Beräkningen av koldioxidutsläpp från Trianons bilar baseras på den årliga körsträckan, övriga utsläpp baseras på faktisk förbrukning. Emissionsfaktorer för fjärrvärme och el kommer från respektive leverantör, för bilar och biogas har de hämtats från UK Government GHG Conversion Factors for Company Reporting. Emissionsfaktorer för flygresor kommer från ICAO. Scope 1 direkta utsläpp Biogas för uppvärmning 0,2 (0,3) tCO2e Drivmedel från servicebilar 30,3 (35,9) tCO2e Scope 2 indirekta utsläpp Fjärrvärme 5 904,8 (3 955,9) tCO2e El market-based 0 (0) tCO2e El location-based 1 1 021,9 (-) tCO2e Scope 3 Kategori 3 – Bränsle - och energirelaterade aktiviteter 1 272,3 (-) tCO2e Kategori 6 – Tjänsteresor 4,7 (6,2) tCO2e INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 15 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 16 ===== Aktivt arbete för en inkluderande bostadsmarknad och trygga bostadsområden Alla människor ska ha råd att bo bra. Det är utgångspunkten för Trianons arbete med att skapa en inkluderande bostadsmarknad. Ett bostadsområde består lika mycket av människorna som bor och arbetar där som av fastigheterna. Trygga hyresgäster som trivs och mår bra skapar positiva affärer för Trianon, samtidigt som vi bidrar till att bygga samhället starkare. När konjunkturen viker och de ekonomiska påfrestningarna ökar är det viktigare än någonsin för Trianon att medverka till en inkluderande bostadsmarknad. I den kraftigt expanderande Malmöregionen har det länge varit brist på bostäder, något som förvärras ytterligare när höjda räntor och ökande kostnader gör att bostadsprojekt skjuts på framtiden. Generös uthyrningspolicy sänker tröskeln in på bostadsmarknaden Trianon har en generös uthyrningspolicy som syftar till att inkludera fler på den ordinarie bostadsmarknaden med egna förstahands- kontrakt, t ex godkänner bolaget inkomst på en gånger hyran, alternativa anställningsformer samt två betalningsanmärkningar. Trianon upplåter dessutom knappt tio procent av sina lägenheter till utsatta samhällsgrupper som av olika anledningar står utanför bostads- marknaden. Det kan gälla utsatta kvinnor som behöver starta om i en ny kommun eller familjer som av någon anledning hamnat utanför bostads marknaden. Tillsammans med Skåne Stadsmission medver- kar bland annat Trianon i ”Barns Bostad Först”, där man arbetar för att motverka strukturell hemlöshet hos barnfamiljer. Under 2024 har Trianon hjälpt fem familjer till en fast bostad med förstahandskontrakt. En fast bostad innebär bland annat att föräldrarna kan komma ut på arbetsmarknaden eller börja studera, men främst innebär det att barnen inte måste flytta varje vecka, vilket samhällsmässigt ger stora besparing- ar både på kort och lång sikt. Ett annat sätt att skapa lägre trösklar in på bostadsmarknaden är att renovera med varsam- het och endast när det behövs så att hyrorna behålls på rimliga nivåer. Trianon renoverar enligt en modell som är effektiv sett till både kostnader och tidsåtgång, och återbrukar gärna där det går. Tryggare bostadsområden Trianon arbetar kontinuerligt med att skapa trygg- het och trivsel i sina bostadsområden. Det kan handla om mer och bättre belysning, beskärning av buskage och andra förbättringar av utemiljön, kameraövervakning och att hålla rent och snyggt. Men även att skapa större trygghetskänsla i gemensamma utrymmen som källare, hissar och i tvättstugemiljöer. En nära förvaltning med lokal närvaro och synlig personal varje dag skapar trygghet i våra områden. Trianons personal deltar även i trygghetsvand- ringar i områdena Lindängen och Hermodsdal i Malmö. Utfallet i NKI-undersökningarna av den upplevda tryggheten uppgick till 76,6 (75,5) i Lindängen och Hermodsdal. En löpande dialog förs med hyresgäster och bolaget kan dagligen utläsa hur en fastighet eller ett fastighetsområde mår. Det gör att man direkt får resultatet på åtgärder eller snabbt besked om när något måste göras. Under 2024 satte Trianon ett nytt mål för hela bostadsbeståndet med hjälp av Nöjd Kund-index (NKI) där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030. Utfallet för serviceindex 2024 blev 79,1 procent, vilket innebär att 79,1 procent av bostadshyresgästerna anser att Trianon är bra eller mycket bra inom områdena upplevd trygg- het, rent och snyggt, hjälp när det behövs och ta kunden på allvar. Genom Stiftelsen Momentum, som Trianon Alla ska ha råd att bo bra. I tuffare tider är det därför ännu viktigare att vi fastighetsägare under lättar för människor att komma in på bostadsmarknaden. Anna Heide, affärsutvecklingschef bostad bedriver tillsammans med MKB bidrar man lång- siktigt till ett socialt hållbart och tryggare Malmö genom att barn och unga får en utvecklande och meningsfull fritid. Aktiviteterna genomförs av en mängd olika lokala ideella föreningar inom idrott och kultur. Under 2024 var 15 föreningar knutna till Stiftelsen Momentum och unga deltog i bland annat högläsning, utflykter, utomhusbasket, sim- skola och fotboll. Läs mer om Stiftelsen Momen- tum och andra samarbeten på sidan 17. Färdighet ger möjlighet Jobbskapande aktiviteter är en viktig del i vårt arbete för hållbar utveckling. Trianon medverkar INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 16 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 17 ===== • Fortsätta samarbetet med relevanta aktörer genom åtgärdsplaner och konkreta insatser verka för att sänka trösklarna till bostadsmarknaden. • Fortsätta öka trivseln och tryggheten i våra bostadsfastigheter. Mäts genom NKI där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030. • Bygga vidare på det goda samarbetet med lokala föreningar för att bland annat skapa en meningsfull fritid för unga. Fokus under 2025 i flera initiativ för att hjälpa människor till arbete. Med egen lön ökar chansen att fler kan betala hyran för en egen bostad. Exempel på det är långtidsarbetslösa hyresgäster som erbjuds prak- tik och därefter anställning hos Trianon under totalt 15 månader. Det bidrar till en inkluderande arbetsmarknad; stärker deras självbild, ger dem arbetslivserfarenhet och därmed gör det lättare ta sig vidare på arbetsmarknaden. Bland annat hjälper medarbetarna till med att hålla rent och snyggt i det område där man bor. Det ökar triv- seln, minskar skadegörelsen och ökar tryggheten. Ett annat exempel är att vi erbjuder som- marjobb till drygt 30 ungdomar som bor i våra fastigheter. Ungdomarna får träffa olika funktio- ner inom Trianon, där det också ges möjlighet att skapa värdefulla kontakter för framtiden. I samarbete med Swedbank får ungdomar även en kurs i hushållsekonomi. Ytterligare exempel på samarbeten och projekt: Stiftelsen Momentum Tillsammans med Trianons huvudägare och Malmös kommunala bostadsbolag (MKB) har Trianon startat den allmännyttiga Stiftelsen Momentum. Det är ett unikt samarbete för framtidens Malmö med fokus på samhällsnytta genom att stärka barns och ungas uppväxt- villkor och framtidsmöjligheter. Stiftelsens mål är att bidra långsiktigt till ett socialt hållbart och tryggare Malmö genom att barn och unga i bostadsområdena Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosengård, i Malmö, har en utvecklande och meningsfull fritid. Aktiviteterna genomförs av en mängd olika lokala aktörer inom idrott och kultur, till exempel FC Rosengård, BK Olympic, Hela Malmö och Tillsammans i simföreningen, RAN. Under 2024 var 15 föreningar knutna till Stiftel- sen Momentum och unga deltog i bland annat högläsning, utflykter, utomhusbasket, simskola och fotboll. Her House Foundation Ett återkommande problem för kvinnor som drabbas av våld i nära relation är att de efter det akuta jourstödet inte får hjälp att flytta till en annan stadigvarande bostad för att undkomma gärningspersonen. Genom att samarbeta med fastighetsbolag stöttar den nationella stiftelsen Her House Foundation den drabbade kvinnan och hjälper henne genom processen att hitta en ny bostad, ofta i en annan kommun. Trianons samarbete med Her House Foundation innebär att bolaget erbjuder stiftelsen lägenheter med förstahandskontrakt där kvinnor som behöver en långsiktig etablering i skyddat boende kan påbörja sina nya liv. AktivBo Trianon genomför löpande NKI-undersökningar (Nöjd-Kund-Index) i samtliga områdena för att mäta hyresgästernas uppfattning om bo- staden, den fysiska miljön, tryggheten, servicenivån och om Trianon som hyresvärd. Undersökningarna är en viktig del i arbetet med att förstå de boendes behov och förväntningar och för att kunna sätta in åtgärder där det behövs. Arbetet är långsiktigt och med internt engagemang inom förvaltning, affärsutveckling och kommunikation. Arbetet syftar till att öka trivseln, tryggheten och långsiktigt även fastighetsvärdena.Trianons hållbarhetslänkade lån har som en KPI att tryggheten ska öka i områdena Nydala, Hermodsdal och Lindängen. Under 2024 genomfördes NKI-undersökningar hos samtliga av bola- gets hyresgäster. Resultatet visade att hyresgästerna är mycket nöjda med Trianons bemötande, hanteringen av felanmälningar, förmåga att hålla löften samt besöks- och telefontider. Mindre nöjda är hyres- gästerna med gemensamma utrymmen som förråd, källarutrymmen, tvättstugor samt trapphus. Barns Bostad Först Över 15 000 barn i Sverige lever i hemlöshet och allt fler familjer drabbas. I allt större utsträckning ser vi är att människor utan annan problematik än en svag ekonomi drabbas av hemlöshet. Att inte ha ett stadigvarande hem begränsar barns möjlighet att klara av skolan, ha en meningsfull fritid, skapa relationer och upprätthålla rutiner för mat, lek och vila. En dålig start i livet minskar möjligheterna till god hälsa och arbete i vuxen ålder. Barns Bostad Först är en långsiktig satsning som riktar sig till struk- turellt hemlösa barnfamiljer. Modellen bygger på en beprövad modell. Målet är att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och motverka strukturell hemlöshet. Att vara strukturellt hemlös innebär att man har en svag ekonomi och svårigheter att komma in på bostadsmarknaden. Skåne Stadsmission har utvecklat en ny metod där Trianon är en av aktörerna. Skåne Stadsmission ansvarar för rekrytering, urval och matchning av barnfamiljer samt erbjuder behovsanpassat stöd till de barnfamiljer som flyttar in i en lägenhet. Fastighetsägaren godkän- ner och erbjuder barnfamiljerna förstahandskontrakt. Vid behov får familjen hjälp till att möblera lägenheterna via en annan aktör. Det upprättas en avsiktsförklaring mellan Skåne Stadsmission och fastig- hetsägarna och likaså mellan Skåne Stadsmission och barnfamiljerna. Hyreskontraktet tecknas mellan fastighetsägaren och barnfamiljen. Under 2024 förmedlade Trianon 5 lägenheter till hemlösa barnfamiljer. Källa: Stadsmissionen Skåne. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 17 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 18 ===== En arbetsplats med engagemang, nytänkande och mod som värdegrund I samtliga medarbetarundersökningar som gjorts de senaste åren har områdena engagemang för hyresgästerna och kollegorna samt stoltheten över företagets hållbarhetsarbete fått höga betyg, vilket tyder på att medarbetarna uppskattar hur Trianon kombinerar affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta. Lokal förvaltning och regelbundna NKI-undersökningar Trianons värdeord nytänkande, engagemang och mod löper som en röd tråd genom bolaget. Företagskulturen präglas av en prestigelös entreprenörsanda där medarbetarna både ges och tar stort ansvar. En viktig del i ansvaret är synligheten i bostadsområdena och i de kommersiella fastigheterna där den egna, lokala förvaltningspersonalen har hög tillgänglighet för att serva hyresgästerna på bästa sätt. Trianon genomför regelbundna NKI-undersökningar med frågor om fastigheten, service och attityd till företaget. Resultaten tas om hand och genererar inte sällan åtgärdsplaner för att nå en så hög kundnöjdhet som möjligt. Medarbetarenkät För att mäta medarbetarnas nöjdhet och identi- fiera behov av insatser görs varje år en medar- betarenkät. Under 2024 har medarbetarunder- sökningen även undersökt eNPS, Net Promoter Score, det vill säga huruvida medarbetarna kan rekommendera Trianon som arbetsplats. Det nya måttet fick ett bra resultat (24)1 i undersökningen och kommer att följas upp i kvartalsvisa mätningar. Generellt trivs Trianons medarbetare mycket bra och enkäten för 2024 visade bland annat att medarbetarna anser att Trianons mål är tydliga och lätta att förstå, att glädjen och trivseln mellan medarbetare är hög och att vi behandlar hyres- gäster på ett bra sätt. Att internkommunikationen och ledarskapet samt frågor kring arbetsmiljö och kompetensutveckling behöver få mer fokus framkom bland behoven av förbättring. Kompetensutveckling Den enskilda medarbetarens kompetensutveck- ling diskuteras och bestäms i samråd med när- maste chef och för varje medarbetare finns det ett belopp avsatt för kompetensutveckling. En plan för individuell kompetensutveckling tas fram i samband med det årliga medarbetarsamtalet. Under 2024 har utbildningsinsatser genom- förts inom området arbetsmiljö och hälsofrämjan- de ledarskap. Trianon uppmuntrar arbetsrotation och att medarbetare utvecklas genom att söka nya roller inom företaget. Därför erbjuds olika interna karriärvägar i bolaget. Under året har flera medarbetare fått testa på nya områden och i några fall har karriärkliv tagits som inneburit nya ansvarsområden och titlar. En inkluderande kultur En gång i kvartalet samlas alla medarbetare för fysiska personalmöten där de blir uppdaterade om vad som händer i bolaget. Under 2024 har dessutom flertalet digitala interna möten lagts till för att stärka internkommunikationen och härige- nom främja delaktighet och kunskapsdelning. Alla nya medarbetare erbjuds ett introduk- tionsprogram där de får träffa nyckelpersoner i bolaget som berättar om sina ansvarsområden. Det är ett enkelt sätt för en ny medarbetare att få förståelse för bolagets arbetssätt och värderingar, men också ett bra sätt att skapa relationer med sina nya kollegor. För Trianons del är introduk- tionsprogrammet ett sätt att säkerställa att alla som arbetar i bolaget förstår värderingarna och sin egen roll i helheten. Arbetsmiljö och riskbedömningar Trianon bedriver ett arbetsmiljöarbete i nära sam- arbete med företagshälsovården för att säkerstäl- la både den fysiska och den psykosociala arbets- miljön. Skyddsronder, skyddskommittémöten, riskbedömningar, genomgång av policyer och rutiner, brandskyddsöversyn, årlig uppföljning, medarbetarsamtal och medarbetarenkät är exempel på aktiviteter inom området. Jämställdhet och mångfald Trianon har totalt sett en relativt jämn fördelning mellan kvinnliga och manliga medarbetare. På huvudkontoret är en övervägande andel kvinnor, medan det på förvaltningssidan finns en över- vägande andel män. Trianon arbetar på olika sätt 1 Poängen avser eNPS, andel medarbetare som rekommenderar Trianon som arbetsgivare. Mätning startar 2024 och årliga mål sätts efter basår 2024. eNPS kan variera från -100 till +100, där ett högre värde indikerar högre engagemang och nöjdhet. Inom Trianon finns en stark företagskultur som gör att vi tillsammans kan nå bra resultat, både vad gäller engagemang och att fortsätta göra goda affärer. Nina Wallenberg, Kommunikations- och HR-chef. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 18 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 19 ===== 83 Antal anställda vid årets slut (85) 45 år Snittålder (44) 97% Frisktal (95) Totalt antal arbetade timmar (efter avdrag för totalt antal sjuk- timmar), i förhållande till totalt antal förväntade arbetstimmar. 0 25 50 75 100 2020 2021 2022 2023 2024 Genomsni/t_tligt antal anställda Kvinnor Män 90 86 69 82 93 0 25 50 75 100 2020 2021 2022 2023 2024 Åldersfördelning, % Upp till 29 år 30–49 år 50 år eller äldre Fördelning, samtliga anställda Män 59% (60) Kvinnor 41% (40) Fördelning, chefer Män 56% (58) Kvinnor 44% (42) för att utjämna könsbalansen på avdelningsnivå, bland annat genom att försöka rekrytera kvinnor till förvaltningssidan eller män till administrativa positioner. Större delen av Trianons verksamhet finns i Malmö och bolaget strävar efter att den mångfald som finns i staden också ska avspeglas bland medarbetarna. Det finns en styrka i att ha medarbetare som behärskar flera språk och enkelt kan kommunicera med hyresgäster som inte talar svenska. Hälsa och friskvård Hälsokontroller genomförs bland medarbetarna vartannat år och undersöker faktorer som fysiskt aktivitet, livsstil och fysiskt välbefinnande. Resultaten utvärderas tillsammans med företags- hälsovården och eventuella åtgärder vidtas. Alla medarbetare uppmanas till friskvård och rörelse och Trianon erbjuder ett generöst friskvårdsbi- drag. Frisktalet ligger på 97 procent (95). Styrning och uppföljning Trianon har 83 medarbetare och arbetsmiljöarbe- tet koordineras av HR. Arbetet sker enligt svensk lag och arbetsmiljöverkets föreskrifter. Styrande policyer för organisationen är bland annat: • Arbetsmiljöpolicy • Jämställdhetspolicy • Uppförandekod för medarbetare • Rutin för diskrimineringsärenden • Informationssäkerhetspolicy • IT-policy • Riktlinjer för telefoni och mejl • Riktlinjer för hemarbete Trianons intranät innehåller policyer, regelverk och checklistor samt information om exempelvis arbetstider, försäkringar, arbetsmiljö, säker- het, hälsa, semester och förmåner. Trianons visselblåsarfunktion finns tillgänglig via bolagets webbplats. När det gäller Trianons relation till leverantörer ställs höga krav på arbetsvillkor och säkerhet, vilket beskrivs i bolagets Uppförandekod för leve- rantörer. Trianon har även regler om systematisk rapportering kring skador hos entreprenörer, där varje tillbud följs upp för att förhindra att liknande skada sker igen. Uppföljning sker dels genom regelbundna möten med leverantörer och med- arbetare, dels genom en årlig medarbetarenkät. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 19 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 20 ===== Högt engagemang i Trianon Den senaste medarbetarundersökningen som genomfördes hösten 2024 visade på högt engagemang hos Trianons medarbetare. På en skala från 1 till 10 ligger Trianons engagemangsindex på 8,2. Engagemangsindex indikerar förutsättningar för engagerande och välmående medarbetare och här får områdena Glädje och trivsel samt Kultur och värderingar höga betyg. Områden som får utökat fokus framåt är kompetensutveckling, internkommunikation, arbetsmiljö och ledarskap. 20 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 21 ===== Avvaktande marknad under det gångna året Trianon är verksamma i Öresundsregionen, Nordens mest tätbefolkade storstads-område och största arbetsmarknad. Här finns 13 universitet, universitetsfilialer och svenska högskolor. Trianon har sitt huvudsakliga verksamhetsområde i Malmö kommun som har en internationell, ung och välutbildad befolkning. Aktuell befolkningsframskrivning från Statistiska Centralbyrån talar om att tillväxttakten i befolk- ningen i Sverige blir 0,3 procent per år fram till 2033. Skånes befolkning förväntas dock öka mer än riket som helhet, här bedöms ökningen bli 0,5 procent per år. Skåne är ett av få län i Sverige som haft ett stabilt positivt inrikes flyttnetto varje år av de senaste 20 åren. Sedan slutet av 1980-talet har det varit den sydvästra delen av Skåne som sett den kraftigaste befolkningstillväx- ten och så bedöms det vara även fortsättningsvis. En relativt stor del beror på naturlig folkökning, speciellt i kommuner som har många invånare i barnafödande åldrar såsom t ex Malmö. Utvecklingen i världsekonomin spretar. Den amerikanska ekonomin går starkt och förväntas ha fortsatt stark tillväxt. I Europa ser det dyst- rare ut och kontinenten dras med strukturella produktivitetsproblem. Åtgärderna i Kina visades sig inte vara tillräckliga för att stimulera konsum- tionstillväxt. Långsiktiga trender såsom demogra- fiska faktorer, geopolitisk oro, klimatförändringar och historiskt höga skulder sätter sina spår. Med Trumps seger i det amerikanska valet kan vi vänta mer volatilitet som kan dämpa tillväxten och öka inflationen. För svensk del ser det värsta ut att ligga bakom oss och en gradvis återhämtning har inletts. Inflationen har sjunkit rejält och har legat under Riksbankens långsiktiga mål ett antal månader i rad. Arbetslösheten bedöms toppa mot slutet av 2024 och sysselsättningen ökar sannolikt under 2025. Vid ingången av 2024 låg styrräntan på 4,0 procent. Under året sänktes denna vid fem tillfäl- len, varav en dubbelsänkning om 0,5 procent, för att vid utgången av 2024 ligga på 2,5 procent. Transaktionsmarknaden Det höga inflationstrycket och väsentligt juste- rade ränteläget påverkade finansmarknaderna kraftigt hösten 2022 och finansieringsmöjligheter- na försämrades markant. Obligationsmarknaden stängde i princip fullständigt. Allt detta bidrog till en stark inbromsning av transaktionsmarknaden. Investerarnas direktavkastningskrav steg markant inom alla segment fram till slutet av 2023 vilket resulterade i en kraftig inbromsning på trans- aktionsmarknaden. Första halvåret 2024 ökade tillgången till finansiering även om det är stor skillnad beroende på typ av fastighet. Bankerna ställer allt tydligare krav på hållbarhet. Direktavkastningskraven stabiliserades under våren 2024 men trots det var transaktionsvoly- men fortsatt låg. Efter sommaren gick marknaden in i en ny fas med en något högre omsättning och något lägre direktavkastningskrav inom de mest populära segmenten; lätt-industri och väl- belägna bostadsfastigheter i de större städerna. Antalet transaktioner från januari till oktober 2024 var ungefär detsamma som mellan motsvarande period 2023 och ligger i linje med medeltalet un- der de senaste två decennierna. De senaste två åren har börsnoterade fastighetsbolag typiskt sett varit säljare. Under 2024 är det privata investerare och fonder som toppat listan över förvärvare. Det förbättrade marknadsläget vi nu ser borgar för fler affärsmöjligheter och en högre transak- tionsaktivitet under 2025. Bostadsmarknaden Stor-Malmö är Sveriges snabbast växande stor- stadsregion. Under 2024 växte Malmö med cirka 3 500 invånare. Enligt Malmö stads befolknings- prognos 2024 förväntas Malmös befolkning ha ökat med cirka 34 000 invånare till 2033 jämfört med slutet av 2023. Genomsnittligt beviljat bygglov för lägenheter i flerbostadshus i Stor-Malmö1 perioden 2012–2021 var 3 684 lägenheter. Bostadsbyggandet brom- sade kraftigt in under 2022 på grund av bland annat inflationen och höga räntor. Sedan dess har det varit väldigt lågt. Under 2023 beviljades bygglov för cirka 30 procent färre lägenheter än genomsnittet. Sett till toppåren 2020 och 2021 halverades de nästan. Under de tre första kvarta- len 2024 beviljades bygglov för 1 040 lägenheter i Stor-Malmö. Antalet färdigställda lägenheter de kommande åren kommer därför vara väldigt lågt. Trianon befinner sig i en tillväxtregion vilket ger en hög efterfrågan på bostäder. Det låga bo- stadsbyggandet gör att man nu skönjer hyresrät- tens återhämtning på transaktionsmarknaden på attraktiva orter. Svefa bedömer att de långsiktiga marknadsförutsättningarna för bostadsfastigheter inom storstads- och regionsstadsmarknader vara starka. Inför 2024 gjorde Trianon en 2-årig överens- kommelse med Hyresgästföreningen vilken inne- bar en hyreshöjning om 5,3 procent 2024 och 4,9 procent 2025 i Malmö. Fastighetsägarna Syd, som företräder ett antal privata fastighetsägare i Malmö, får en hyreshöjning om 5,15 procent 2025 efter beslut av en oberoende skiljeman. Trianon ser en god efterfrågan på bostäder i sitt bestånd och de vakanserna som ändå uppstår är av normal omflyttningskaraktär. 1 Enligt SCB:s definition omfattar regionen tolv kommuner: Jämte Malmö även Lunds, Trelleborgs, Burlövs, Kävlinge, Lomma, Staffanstorps, Svedala, Vellinge, Eslövs, Höörs och Skurups kommuner. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 21 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 22 ===== Kommersiella fastigheter I efterdyningen av pandemin och det förändrade arbetssättet den förde med sig har kontorsmark- naden i Malmö klarat sig bättre än övriga stor- städer, även om vakanserna ökade under 2023 och början av 2024. Under hösten visar dock CityMark Analys i en undersökning att ökningen har avstannat och vakansgraden i centrala Malmö har t o m minskat något. Även om vakanserna i det äldre beståndet är högre än i det nyare be- ståndet är det här den största minskningen skett. Omsättningen är stor och 2024 tecknas det fler hyresavtal än tidigare. Dock bidrar konjunkturen och ett ökat hybridarbete till att nettouthyrningen inte riktigt räcker för att pressa vakansgraden. Vad gäller investerarmarknaden har 2024 varit ett trögt år även om man börjar ana en förbätt- ring. Här finns en tydlig polarisering där moderna, effektiva fastigheter med rätt ESG-profil belägna i attraktiva lägen vinner. Samhällsfastigheter Samhällsfastigheter är specifikt anpassade för samhällsservice som finansieras av stat, region eller kommun. Det kan vara allt från äldreboenden, vård- och omsorgslokaler till skolor och förskolor. Fram t o m hösten 2022 rönte segmentet ett kraftigt ökande intresse från investerarmarkna- den och direktavkastningskraven sjönk markant. Därefter, med de kraftigt ökade räntorna, tillhörde samhällsfastigheter det segment som tillsammans med bostäder var det hårdast drabbade. Den ök- ande och åldrande befolkningen gör att det finns ett behov av nyproduktion och modernisering för att tillgodose lokalbehovet talar för en långsiktig positiv utveckling. Den alltmer ansträngda eko- nomin hos stat, region och kommun ger också till ytterligare möjligheter för den privata sektorn att bidra. Aktörer på fastighetsmarknaden i Malmöregionen Större fastighetsbolag inom bostäder • Stena Fastigheter • Heimstaden • Willhem • Victoriahem • Kommunala bostadsbolag Större fastighetsbolag inom samhällsfastigheter • Hemsö • Rikshem • Kommunala fastighetsbolag Större fastighetsbolag inom kontor • Castellum • Vasakronan • Wihlborgs Större fastighetsbolag inom handel • Atrium Ljungberg • Steen & Strøm • Vasakronan Källor: Region Skåne, SCB, Swedbank, Malmö stad, Citymark. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 22 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 23 ===== Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling. 492 000 kvm Totalt antal kvadratmeter samt 3 000 garage- och parkeringsplatser 96 % Uthyrningsgrad 4,8 % Yield (avkastning) 13,2 Mdkr Verkligt värde förvaltningsfastigheter 148 Antal fastigheter Våra fastigheter 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 2024 Mkr 2020 2021 2022 2023 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 12 289 13 190 9 462 12 666 12 863 26 800 kr/kvm Trianons fastighetsvärde per kvm inklusive projekt 5 100 Antal lägenheter Landskrona Fastighetsvärde per segment Bostäder 75% (73) Samhäll/ Kommersiellt 25% (27) Ystad Svedala SkurupMalmö City Burlöv Limhamn/Slottsstaden Oxie Lindängen/Hermodsdal INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 23 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 24 ===== Fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Malmö Trianons huvudmarknad och bas är Malmö. Därtill investerar vi i kommuner i Skåne med goda kommunikationer och som vi bedömer kommer att ha en kontinuerlig tillväxt. Vårt fastighetsbe- stånd ska främst bestå av bostäder. Samhälls-/ kommersiella fastigheter utvärderas kontinuerligt med fokus på affärsnytta, kundnytta och hållbarhet för att öka attraktiviteten och fastig- hetsvärdena. Totalt består vårt innehav av 148 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 492 000 kvm. Utöver detta finns cirka 3 000 garage- och parkeringsplatser. I vårt bestånd finns cirka 5 150 hyreslägenheter. Per den 31 december 2024 uppgick marknads värdet på fastighetsbeståndet till 13 190 Mkr (12 289). Fördelningen per kategori i förhållande till fastigheternas marknadsvärde var: Bostäder 75 procent (73), samhälls-/kommersiel- la fastigheter 25 procent (27). Den ekonomiska hyresgraden uppgick under året till 95,8 procent (96,1), med en positiv nettouthyrning om 10,8 Mkr (7,2). Under 2024 uppgick hyresförlusterna (konstaterade och befarade) till 0,0 procent (0,0) av de totala hyresintäkterna. Intjäningsförmåga per segment Antal Antal Uthyrbar Fastighetsvärde Hyresvärde fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Fastighetskategori Bostäder 1 82 4 593 335 038 9 166 27 357 586 1 750 Samhäll/kommersiellt 33 228 111 661 3 181 28 486 252 2 257 Summa exklusive projektfastigheter 115 4 821 446 699 12 346 27 639 838 1 876 Sålda fastigheter (ej frånträdda) 2 19 289 18 168 533 29 354 28 1 543 Projekt 14 44 27 006 310 - 16 - Summa inklusive projektfastigheter 148 5 154 491 873 13 190 28 816 882 1 794 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyres - intäkter, Mkr Drifts över- skott, Mkr Överskotts- grad, % Driftnetto exkl admin, Mkr Direkt avkastning exkl admin, % Fastighetskategori Bostäder 1 99 579 402 69 418 4,6 Samhäll/kommersiellt 91 229 164 71 169 5,3 Summa exklusive projektfastigheter 96 809 566 70 586 4,8 Sålda fastigheter (ej frånträdda) 2 99 28 16 57 17 3,1 Projekt - 9 1 - 3 - Summa inklusive projektfastigheter 96 846 583 69 606 4,6 Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde. 1 Hyresvärdet per 2024-12-31 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 619 kr per kvm (1 514). 2 Sålda fastigheter (ej frånträdda), avser fastigheter avyttrade men ännu ej frånträdda. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 24 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 25 ===== 0 20 40 60 80 2025 Hyresvärde, Mkr 2026 2027 2028 2029 >2041 Förfallostruktur kommersiella kontrakt 25 48 41 42 30 69 Wault 4,0 år Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres- avtalen, viktat efter avtalade hyresintäkter. 0 5 10 15 20 1 000–1 10 0 1 00 1–1 2 00 1 20 1–1 30 0 1 301 –1 40 0 1 401–1 500 1 501 –1 600 1 60 1–1 700 1 701 –1 800 1 80 1–1 90 0 1 90 1–2 000>2 000 2 6 8 11 9 9 11 10 10 6 18 Per 2025-01-01 Procentuell fördelning av hyresnivån för lägenheter 1 619 kr/kvm Genomsnittlig hyresnivå. • Malmö stad • Migrationsverket • Coop Syd • Ica Sverige Större hyresgäster • Dagab • Region Skåne • Hyllie Park Folkhögskola Ankan 14 på Limhamn, Malmö INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 25 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 26 ===== Intjäningsförmåga 2024 Mkr Hyresvärde Dri/f_tne/t_to Förvaltningsresultat 2020 2021 2022 2023 0 200 400 600 800 1 000 Historisk intjäningsförmågaIntjäningsförmågan på tolvmånadersbasis ska inte jämställas med en prognos för de kommande tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller till exempel ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Trianons resultaträkning påverkas också av värdeutvecklingen i fastighets- beståndet samt av kommande förvärv och/eller försäljningar. Dessutom påverkas resultaträkning- en av värdeförändringar avseende derivat, vilket heller inte har beaktats i den beskrivna intjänings- förmågan. Intjäningsförmågan baseras på de kontrak- terade hyresintäkterna, bedömda fastighets- kostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på en genomsnittlig ränta på 3,7 procent inklusive effekt av derivatinstrument och lån med fast ränta beräknat på nettoskulden. Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Koncernföretag, Mkr 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 Hyresvärde 882,3 865,8 818,3 819,6 820,3 Vakanser -29,5 -36,3 -36,4 -33,1 -33,3 Kontrakterade vakanser -0,1 -0,9 -0,5 -0,8 -1,5 Rabatter -7,1 -8,8 -9,0 -9,4 -7,2 Övriga intäkter 0,8 3,9 3,9 8,2 8,2 Hyresintäkter 846,3 823,9 776,4 784,4 786,4 Fastighetskostnader -239,9 -229,6 -209,7 -210,3 -210,3 Fastighetsadministration -22,7 -21,8 -21,1 -21,1 -21,1 Driftsöverskott 583,8 572,5 545,5 553,0 555,0 Överskottsgrad, % 69 69 70 70 71 Central administration -70,0 -62,2 -62,2 -62,2 -62,2 Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 8,4 3,9 4,3 14,6 13,8 Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 Finansiella intäkter och kostnader 1 -267,1 -290,2 -269,1 -309,9 -309,5 Förvaltningsresultat 249,0 217,9 212,4 189,4 191,0 1185 Räntetäckningsgrad, ggr 1,93 1,75 1,79 1,61 1,62 Intjäningsförmåga per aktie, kr 2 1,24 1,09 1,06 1,03 1,09 1 Beräknat på en genomsnittsränta om 3,7 procent på nettoskuld vid periodens utgång. 2 Beräknat på antal utestående aktier vid periodens utgång. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 26 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 27 ===== Aktuell intjäningsförmåga intressebolag och joint ventures I tabellen presenteras intjäningsförmågan på tolv- månadersbasis för intressebolag och joint ventu- res. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä- ningsförmågan inte ska jämställas med en prog- nos för de kommande 12 månaderna. Tabellen är presenterad som 100 procent av fastighetens intjäningsförmåga och Trianons ägarandel framgår av separat tabell. Denna har beräknats enligt samma principer som för koncernföretag. Trianon förvärvade tillsammans med Wallfast fastigheten Burlöv Center i slutet av 2020, ett stort stadsutvecklingsprojekt med möjlig utveck- ling av 1 000 bostäder, vilket nu utgör största de- len av Trianons engagemang i joint ventures. Resterande del av Rosengård Centrum avyttra- des 28 juni 2024 till Fastighets AB Hemmaplan. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 700 Mkr, vilket överensstäm- de med bokfört värde. Samarbetet mellan Tria- non och Hemmaplan, som startade redan 2021 när Hemmaplan förvärvade 50 procent av centrat, fortsätter genom att de båda bolagen tillsam- mans äger byggrätter i anslutning till Rosengård Centrum där nya bostäder och verksamheter ska utvecklas på fastigheterna Landshövdingen 2 & 3. Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Intressebolag och joint venture, Mkr 31 dec 2024 30 sep 2024 30 jun 2024 31 mar 2024 31 dec 2023 Hyresvärde 1 122,7 103,4 103,6 182,6 178,9 Vakanser -21,3 -12,9 -11,6 -17,0 -18,6 Kontrakterade vakanser -0,3 -0,1 -0,6 -0,6 -0,5 Rabatter -3,4 -3,1 -3,5 -5,7 -5,8 Hyresintäkter 97,8 87,3 87,9 159,3 154,0 Fastighetskostnader -39,0 -36,2 -36,2 -52,4 -52,4 Fastighetsadministration -1,8 -1,7 -1,7 -4,5 -4,5 Driftsöverskott 56,9 49,4 50,1 102,4 97,1 Överskottsgrad, % 58 57 57 64 63 Central administration -12,4 -10,3 -10,3 -19,5 -19,5 Tomträttsavgäld -0,3 -0,3 -0,3 -1,7 -1,7 Finansiella intäkter och kostnader -27,4 -30,9 -30,9 -52,0 -48,3 Förvaltningsresultat 16,8 7,9 8,5 29,2 27,6 1 Hyresvärdet minskade med 78,4 Mkr genom försäljning under andra kvartalet 2024. Ägarandel i intressebolag och joint venture Fastighet Trianons andel Burlöv Arlöv 22:189 50% Burlöv Kv Hanna 50% Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50% Malmö Bojen 1 50% Malmö Fendern 1 50% Malmö Landshövdingen 2 & 3 50% Malmö Smedjan 2 50% Osby Kandidaten 7 50% Osby Linjalen 1 50% Osby Linjalen 11 50% Osby Linjalen 12 50% Osby Linjalen 13 50% Osby Linjalen 14 50% Osby Smeden 16 50% Under 2023 frånträddes 7 fastigheter i Osby i samband med affären med Stjernplan. Trianon kommer att kvarstå som delägare i fastigheterna i Osby, vilka därmed redovisas som intressebolag. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 27 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 28 ===== Transaktioner under 2024 Transaktionsmarknaden påverkades positivt under 2024 av förbättrad tillgång på kapital. Försäljningen av Rosengård Centrum var ett fantastiskt bevis på framgångsrik fastighetsutveckling. Transaktionsmarknaden fick ett positivt lyft under 2024, speciellt under andra halvan av året, då tillgången på kapital väsentligen förbättrades. Fi- nansieringsmarknaden och obligationsmarknaden visade på ökad tillgång till kapital och dessutom med lägre marginaler. Transaktionsvolymen 2024 i Sverige landade på cirka 135 Mdkr vilket är cirka 50 procent högre än 2023 och glädjande är att bostadssegmentet fortsatt utgjorde det största segmentet av transaktionsvolymen. Försäljningar Under 2024 sålde Trianon resterande 50 pro - cent av Rosengård Centrum i Malmö. Rosen - gård Centrum är en fastighet som förvärvades av Trianon 2016 för 276 Mkr. Under åren har fastigheten utvecklats och 2021 såldes 50 procent av fastigheten för ett underliggande fastighetsvärde på 560 Mkr. I juni 2024 såldes resterande 50 procent för ett underliggande fastighetsvärde på 700 Mkr, vilket motsvara - de senaste externa värdering. Investeringar i fastigheten har gjorts genom både sociala och fysiska insatser, bland annat genom byggnation av ett nytt stadsdelsbibliotek. Hyresvärdet har ökade från 36 Mkr 2016 till 78 Mkr 2024 och besökarantalet ökade från 40 000 personer i veckan till cirka 85 000 personer i veckan 2024. Den totala vinsten uppgick till cirka 200 Mkr. Försäljningen av Rosengård Centrum är ett bra exempel på lönsam fastighetsutveckling, vilket Trianon kommer fortsätta fokusera på. Utöver försäljningen av Rosengård Centrum har försäljningar även skett av ett antal byggrätter och mindre kontorsfastigheter. Förvärv i Malmöregionen Fokus för Trianon är Malmöregionen eller när- liggande kommuner med pendlingsavstånd. Där finns organisation och infrastruktur på plats, vilket minskar overheadkostnaderna vid ett nytt förvärv. Det kan vara både tidsödande och kostsamt att etablera en ny förvaltningsorganisation om ett större förvärv görs på annan ort. Fastigheter som förvärvas ska förutom ett attraktivt geografiskt läge också passa bra in i Trianons övriga bestånd och ha en utvecklings- potential som ger utrymme för värdeskapande förbättringar. Att förvärvet bidrar till en ökad direktavkastning i Trianons portfölj är en viktig princip. Under året förvärvades bostadsfastigheter i Skurup med cirka 500 lägenheter omfattande cirka 40 000 kvm uthyrningsbar yta för ett fast- ighetsvärde om 610 Mkr, vilket motsvarar 15 250 kr per kvm. Cirka 10 procent av lägenheterna är nyproducerade och hyresvärdet uppgick till cirka 50 Mkr. Strategi för 2025 Det förbättrade marknadsläget borgar för fler affärsmöjligheter och en högre transaktions- aktivitet under 2025. Principer för Trianons förvärv • Förvärvet ska passa in i Trianons affärsmodell om att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Malmöregionen. • Förvärvet ska bidra till en ökad genomsnittlig direktavkastning i portföljen. • Fastigheten ska ha rätt geografiskt läge i förhållande till Trianons övriga bestånd. • Fastigheten ska ha en utvecklingspotential – exempelvis för att Trianon ska kunna göra värdeskapande investeringar. FÖRVÄRVA OCH ÄGA Det ska dock alltid finnas utrymme att göra förvärv utanför ramen, om erbjudandet är så attraktivt och har så stor potential att det är värdeskapande för bolaget. För förvärv i kranskommunerna tillkommer: • Fastigheten ska ligga i en kommun med tillväxt, helst ha ett stationsnära läge och vara stor nog för att kunna utnyttja synergier med Trianons förvaltning. Trianon kommer att fortsätta att renodla fastig- hetsportföljen genom att avyttra fastigheter som antingen ligger utan för kärnområdet eller som har färdigutvecklats, såsom i fallet med Rosen- gård Centrum. Förvärvsstrategin ligger fast – att investera i fastigheter med utvecklingspotential i tillväxt- kommuner i Malmöregionen. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 28 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 29 ===== Försäljning i Malmö och Skurup 2025 Miljardaffär har gjorts med en av Trianons storägare Briban Invest AB, avseende för- säljning av fastigheter i Malmö och Skurup. Försäljning sker på bokfört värde och som en del av betalningen inlöses aktier till 22 kr/aktie. Bribans ägande minskar till cirka 14 procent och Olof Anderssons ägande ökar till 30 procent. Affären är villkorad av godkännande på den extra bolagsstämman 25 mars 2025. Trianons förvärv under 2024 Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Information Fastigheter i Skurup & Ystad 16 39 455 515 610 Stjernplan Trianons avyttringar under 2024 Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Mkr Köpare/Typ Malmö Landshövdingen 1 1 35 386 - 700 Fastighets AB Hemmaplan Malmö Helmer 4 1 258 - 11 Kontor Svedala 22:8, Folkets Hus 1 1 600 - 13 Projekt Malmö Stammen 15 1 381 - 6 Projekt Malmö Författaren 1 1 - - Willhem/Projekt Malmö Helmer 10 1 1 070 - 25 Kontor FÖRVÄRVA OCH ÄGA Verkligt värde på förvaltningsfastigheter ökade från 12 289 Mkr den 31 december 2023 till 13 190 Mkr den 31 december 2024. Förvärv via bolag uppgick till 610 Mkr, investeringar i nyproduk- tion och ombyggnader uppgick till 195 Mkr, värdeförändringar om 156 Mkr samt försäljningar till -95 Mkr. Värderingen av Tria- nons fastighetsbestånd görs av oberoende externa värderings- bolag. Mer information se not 18, sidan 76–77.0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 31 dec 2023 Ne/t_to förvärv/försäljning Investeringar Värde- förändring 31 dec 2024 Fokus för Trianon är fortfarande Malmöregionen. Att våra förvärv bidrar till en ökad direktavkastning i Trianons portfölj är en viktig princip. Försäljningar av exploateringsfastigheter som ej ingår i vårt kärnsegment har renodlat portföljen. Jonas Karlsryd, transaktionschef Fastighetsvärde per segment Bostäder 75% (73) Samhäll/ Kommersiellt 25% (27) Fastighetsvärde per segment Bostäder 75% (73) Samhäll/ Kommersiellt 25% (27) Hyresvärde per segment Bostäder 71% (68) Samhäll/ Kommersiellt 29% (32) Hyresvärde per segment Bostäder 71% (68) Samhäll/ Kommersiellt 29% (32) INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 29 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 30 ===== Fortsatt stark efterfrågan på både bostäder och kommersiella lokaler I den expansiva Malmöregionen är efterfrågan på bostäder fortsatt hög med noll vakanser och Trianon har ett stort antal sökande till varje hyreslägenhet som blir ledig. Det syns inte heller någon avmattning när det gäller uthyrning av kommersiella lokaler och under 2024 tecknade Trianon avtal i det kommersiella beståndet för 13,2 Mkr. HYRA UT OCH FÖRVALTA Trianons strategi att fokusera på bostäder i en attraktiv och expansiv region visar sig återigen vara ett starkt kort. Trots förändrat ränte- och kostnadsläge syns ingen minskning i efterfrågan på bostäder. Även nybyggda bostäder hyrs ut i snabb takt och en möjlig anledning är att hyres- rätter blivit mer attraktiva när boräntorna stigit. Malmöregionen kommer även framöver att vara en mycket attraktiv plats att bo på och efterfrågan på bostäder väntas snarare öka under kommande år. Detta bland annat eftersom många bostadsprojekt i regionen lagts på is un- der det senaste året, vilket kommer att ytterligare spä på bristsituationen om några år. Marknaden för hyresrätter i Malmöregionen förväntas därför att vara stabil under många år framöver. Få vakanser det kommersiella beståndet De flesta av Trianons lokaler ligger på attraktiva och centrala lägen i Malmö. Trots de sämre tiderna, har vi kunnat bibehålla eller höja hyrorna. Medan det första halvåret präglades av en något lägre efterfrågan, ökade efterfrågan väsentligt efter sommaren. Oftast krävs det fler visningar innan ett avtal tecknas, vilket troligen beror på det större utbudet. Efterfrågan på butikslokaler ökade jämfört med förra året och ett stort intres- se har även märkts från restaurangverksamhet. Under året sålde vi Rosengård Centrum. Vi har därför inte räknat med uthyrningar som gjordes under andra halvåret. Trots det överträffade vi vårt uthyrningsmål. På Burlöv Center flyttade Dressmann från en lokal till en annan större. Nu har vi inte fler stora vakanta lokaler, förutom en konkurs i slutet på året. Upplevelsen är att de stora kedjorna är fort- satt försiktiga med nyetableringar. Mindre kedjor med två till tre enheter är fortsatt expansiva. Multihuset Entré Entré är numera ett centrum för bostadsnära handel, restauranger, samhällsservice, upplevel- ser och kontor. Vi upplever ett stort intresse att hyra lokal här och har under året bland annat hyrt ut till två gym och tre restauranger. Dess- utom hyrde vi ut en större lokal till Börneloppen, ett danskt franchisekoncept med begagnade barnkläder, leksaker, barnvagnar med mera. Vi är glada att de valde Entré som sin första etablering utanför Danmark, med ett koncept som dessut- om ligger helt rätt i tiden. Offensiv strategi Lediga bostäder och lokaler marknadsförs sedan länge i digitala kanaler och i slutet av året besluta- des om en satsning som ska göra det både smi- digare och enklare att hyra lägenhet av Trianon. Systemet ska också förenkla kommunikationen mellan Trianon och hyresgästerna samt effektivi- sera den interna uthyrningsprocessen. Uthyrning av lokaler kräver också en offensiv strategi och här används en uppsökande verksamhet genom att bland annat kontakta lokala näringsidkare vars koncept skulle kunna komplettera utbudet i Trianons fastigheter. • För att bibehålla noll vakanser i bostadsuthyrningen förstärks en digital och kundnära satsning som ska göra det enklare och smidigare att hyra och hyra ut Trianons lägenheter. • Fortsatt offensiv strategi för uthyrning av de kommersiella lokalerna för att snabbt och flexibelt hitta lösningar som gynnar både hyresgästen, de omgivande verksamheterna och oss som fastighetsägare. Fokus under 2025 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 30 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 31 ===== HYRA UT OCH FÖRVALTA Större kontrakt tecknade under 2024 med kommersiella hyresgäster Fastighetsbeteckning Hyresgäst Typ av fastighet Längd, år Kvm Alven 26 Iduns Bilvård AB Bostadsfastighet 10 900 Entré, Uno 5 Børneloppen Kommersiell fastighet 5 815 Entré, Uno 5 Justgym Malmö AB Kommersiell fastighet 11 710 Spiralen 10 Stiftelsen Skånes Stadsmission Kommersiell fastighet 2 602 Sandsjön 2 Växthuset Kontorshotell AB Kommersiell fastighet 3 600 Burlöv Center Dressman AB Kommersiell fastighet 5 563 Entré, Rolf 6 Brave fitness AB Kommersiell fastighet 5 270 Flertalet fastigheter 2 672 7 757 10,6 Mkr Nettouthyrning 2024 13,2 Mkr Nytecknade kontrakt i det kommersiella beståndet Børneloppen i Entré – secondhand för barn och gravida Under hösten 2024 tecknade Trianon ett hyresavtal med Børneloppen på en yta om 815 kvm i Entré. Børneloppen är en dansk second hand-kedja med barnkläder, leksaker och annat för barn och gravida. Hyresavtalet löper på 5 år och butiken öppnade i februari 2025. I Danmark finns flest butiker, i Belgien två och en på Island och butiken i Uno 5, Entré i Malmö är den första i Sverige. Børneloppen har totalt 14 butiker och över 100 anställda. Var och en brinner för sina lokala verksamheter, känner sina stamkunder vid förnamn och utvecklar Børneloppen tillsammans för att bli ännu bättre. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 31 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 32 ===== Stor värdeskapande potential att renovera och energieffektivisera Trianons fastighetsbestånd har stor utvecklingspotential men under de senaste två åren var renoverings- takten lägre än föregående år på grund av lägre omflyttning i det orenoverade beståndet. Trianon har ett konsekvent fokus på fastigheternas energiprestanda – ett arbete som tagit fart med full kraft under 2024. Andelen av Trianons yta som har energiklass F eller G uppgår till 38 procent, vilket innebär en relativt hög energianvändning. Under året har vi energieffektiviserat över en tredjedel av dessa fastigheter som kommer att nå energiklass C, D eller E. Arbetet fortsätter och vi bedömer att vi kommer att höja prestandan på merparten av F- och G-fastigheterna inom 1–2 år. Renoveringar Trianon ser en stor värdeskapande potential i att successivt rusta upp lägenheter och fastigheter i beståndet. Renoveringspotentialen uppgår till 55 procent (55) men under 2024 hade Trianon, pre- cis som året före, en något lägre renoveringstakt än tidigare år. Målet är årlig renoveringstakt på 100 lägenheter och under 2024 renoverades 84 lägenheter (109). Trianon har en nära och god relation till sina entreprenörer som ofta är små- skaliga verksamheter med många års uppdrag för bolaget. Det skapar en kontinuitet och en samsyn på hur renovering och underhåll utförs långsiktigt och kostnadseffektivt. Renoveringar görs med varsamhet och effektivitet sett till både kostnader och tidsåtgång. Återbruk görs gärna där det är möjligt. Standardiserad modell sparar tid och kostnader Trianon tillämpar en renoveringsstrategi som bygger på att lägenheter med renoveringsbehov i första hand renoveras i samband med omflytt- ning. Detta för att påverka övriga hyresgäster så lite som möjligt, men också av kostnadsskäl. Renovering av en lägenhet innebär en omfat- tande upprustning där kök byts ut, alla ytskikt görs om och vitvaror byts. Materialvalen görs med eftertanke så att lägenheten håller en god standard, dessa investeringar ger en avkastning på 8–10 procent. Den standardiserade modellen sparar både tid och kostnader genom enklare planering, sänkta inköpskostnader och tryggheten i att använda beprövade material. Modellen används i de delar av beståndet där planlösning och standard är likartad, till exempel i Lindängen, Hermodsdal och Nydala i Malmö. I de fastigheter som har särskilda förutsättningar på grund av ålder eller konstruktion görs renoveringar enligt den så kallade krysslista som avtalats mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Konvertering en kommersiell möjlighet Kommersiella fastigheter och lokaler renoveras efter sina förutsättningar och kan i lämpliga fall konverteras till annan verksamhet, till exempel samhällsservice. Det har till exempel skett med Entré som målmedvetet har konverterats från ett köpcentrum med låg uthyrningsgrad då Trianon förvärvade fastigheten till dagens fullt uthyrda fastighet med en blandning av butiker, kontor, restauranger och samhällsservice. Under 2024 har flertalet hyresgästanpassningar genomförts bl.a. i Entré. Hyresgäster inom samhällsservice skriver traditionellt långa kontrakt och är säkra betalare. Värdeskapande hållbarhetsarbete Trianon planerar löpande underhåll efter den tekniska livslängden för varje fastighet. Under- håll görs när det behövs, snarare än vid exakta tidsintervall. Om det är möjligt försöker Trianon att kombinera underhåll med andra värdeska- pande insatser, till exempel att montera solceller i samband med en takrenovering. På senare år har Trianon ökat ansträngningarna att energi- effektivisera och energioptimera fastighetsbe- ståndet och många underhållsinsatser syftar därför till att sänka energiförbrukningen. Målet under perioden 2022–2024 har varit att sänka fastighetsbeståndets totala energiförbrukning med 10 procent under perioden. Resultatet av arbetet ledde till att energiförbrukningen gick från 131 kWh/kvm till 117 kWh/kvm i genomsnitt, vilket innebar en energibesparing med 11 procent för perioden och att de uppsatta målen nåddes. Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 12–19. I den nya affärsplanen för perioden 2025–2030 finns ett övergripande hållbarhetsmål att genom- snittlig energiförbrukning i våra fastigheter ej ska överstiga 100 kWh per kvadratmeter 2030. UTVECKLA 0 10 20 30 40 50 60 70 Renoverade lägenheter per kvartal 42 35 19 13 20 26 15 23 Kv1K v2 Kv3K v4 46 18 48 39 2024 Kv1K v2 Kv3K v4 2022 Kv1K v2 Kv3K v4 2023 Potentialen i lägenhetsbestånden Orenoverade lägenheter 55% (55) Renoverade lägenheter 28% (28) Nyproduktion 17% (17) • Fortsatt fokus på kostnadseffektiva renoveringar av lägenheter vid omflyttning. • Fortsatt arbete med energieffek tivi - seringar och energioptimeringar av fastigheterna. Fokus under 2025 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 32 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 33 ===== Joint ventures möjliggör värde- skapande stadsutvecklingsprojekt För Trianon har det gett stora kommersiella fördelar att samarbeta med andra aktörer i så kallade joint ventures. Två av Trianons mest uppmärksammade projekt drivs i denna form: Burlöv Center och Limhamns silor. Fördelen med joint ventures är att de deltagande aktörerna delar risken och samtidigt kan stötta projektet med olika typer av kompetens och er- farenhet. Det kan vara mer värdeskapande än att bolagen agerar var för sig. Trianon har i dag ett antal projekt som drivs som joint ventures, varav två större: Burlöv Center och Limhamns silor. Burlöv Center Trianon förvärvade Burlöv Center 2020 tillsam- mans med Wallfast. För många skåningar är plat- sen främst känd som ett stort köpcentrum sedan tidigt 1970-tal, men för Trianon och Wallfast handlar projektet om stadsutveckling. Läget är mycket attraktivt med bara några minuters pend- ling med tåg till Malmö eller Lund. Det gemen- samt ägda bolaget Burlöv Center Fastigheter AB utvecklar lägenheter och lokaler i anslutning till den kommande Burlöv Centralstation och driver parallellt vidare Burlöv Center som i dag har låg vakansgrad och många attraktiva butiker. Sedan Trianons och Wallfasts förvärv av Burlöv Center har uthyrningsgraden ökat från 40 till 85 procent. Trianon och Wallfast har byggrätter på området och avyttrade två av dessa till Riksbyggen och Tornet föregående år. Ett stort fokus är återstå- ende byggrätter och att driva nya detaljplaner för området tillsammans med Burlövs kommun. Nyproduktion av lägenheter och lokaler på kvar- teret Hanna förväntas färdigställas under första kvartalet 2025. Limhamns silor I februari 2023 presenterades det vinnande förslaget i den arkitekttävling som syftade till att gestalta det nya området Limhamns silor. På ett havsnära läge nära småbåtshamn och rekrea- tionsmöjligheter planerar Trianon tillsammans med Lernacken Fastigheter AB ny bebyggelse med bostäder, handel och samhällsservice. Joint venture Antal lägen heter BTA, kvm BOA/LOA, kvm Bedömd investering, Mkr1 Nedlagda kostnader, Mkr Bedömt hyres värde, Mkr Förväntad byggstart Förväntat färdig ställande Kvarteret Hanna, Burlöv (lokaler, hyresrätter och bostadsrätter) 111 16 600 11 500 463 409 18 2022 2025 Landshövdingen 3, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 3 Ej beslutat Tågarp 15:4, etapp 1 bostäder (Burlöv Center) 258 19 000 14 500 21 Ej beslutat Tågarp 15:4, etapp 1 p-hus (Burlöv Center) 20 000 4 Ej beslutat Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 Ej beslutat Landshövdingen 2, etapp 1 Norra 75 7 000 3 Ej beslutat Tågarp 15:4, etapp 2 (Burlöv Center) 650 70 000 4 Ej beslutat Smedjan 2, Malmö 8 2002 Ej beslutat Summa 1 278 151 400 38 800 463 444 18 1 Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut. 2 Avser ny BOA/LOA. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 33 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 34 ===== Att konvertera ett köpcentrum till multihus är också återbruk Att förvandla ett misslyckat köpcentrum till ett välfungerande multihus anser vi är ett bra sätt att återbruka lokaler som tidigare hade andra användningsområden. När Trianon förvärvade Entré 2017 var uthyrningsgraden 48 procent och sedan dess har vi förvandlat det tidigare köpcentrumet till en fastighet med samhällsservice, närhandel, kontor, restauranger och upplevelsecentrum. Efter färdigställande av fastigheten Rolf 6 i Entré konverterades den till en renodlad samhällsfastighet och uthyrningsgraden i Entré har nu nått närmare 90 procent och ett målinriktat arbete med att både marknadsföra och aktivera huset fortsätter med full kraft. 34 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 35 ===== Ökad andel hållbar finansiering Låg inflation, sänkningar av marknadsräntor och ökad tillgång till kapital präglade finansieringsmarknaderna under 2024. Omställningen till nya marknadsförutsättningar fortsatte genom ytterligare räntesäkringar och förstärkning av det egna kapitalet genom emission. Trianon fortsatte att satsa på ökad andel hållbar bankfinansiering genom att teckna hållbarhetslänkade lån om 2,5 Mdkr i slutet av året. Vi har hållbarhetslänkat lån om ytterligare 2,5 Mdkr under 2024, vilket gör att vi kan fortsätta med våra kloka investeringar i energieffektiviseringar och sociala investeringar. Nu uppgår andelen hållbar finansiering till hela 70 procent. Trots att tillgången på kapital och likviditeten i obligationsmarknaden ökat fortsätter vi strategin med en hög andel bankfinansiering. Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD Omställningen till nya marknadsförutsättningar fortsatte och året 2024 präglades av Riksbankens sänkningar av styrräntan med start våren 2024, från 4 till 2,75 procent i slutet av året. Tillgången till kapital ökade markant speciellt under andra halvåret då obligationsmarknaden tog fart. Under hösten emitterade Trianon obligationer till histo- riskt låg marginal, 2,15 procent på två år. Huvud- saklig finansiering utgörs fortsatt av bankfinan- siering, där samma eller lägre bankmarginaler har gällt vid refinansieringar. Andel bankfinansiering uppgick vid årets slut till cirka 95 procent och Trianon samarbetar med samtliga större banker verksamma i Sverige. Hållbar finansiering Trianon strävar efter att öka andelen hållbar finan- siering både gällande obligations- och bankfinan- siering. Sedan 2022 har Trianon ett ramverk för hållbar finansiering där samtliga skuldinstrument kan ingå. Ramverket, har upprättats i enlighet med Sustai- nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt Green Loan Principles och Social Loan Principles (utformade av LMA) och granskats och godkänts av ISS ESG som extern part. Utifrån Trianons fast- ighetsbestånd om totalt 13,2 Mdkr vid periodens utgång har 5,3 Mdkr definierats som möjligt att koppla till ramverket. Under 2024 har samtlig obligationsfinansiering varit kopplat till ramverket, vilket beskrivs närmare på sidorna 38–39. Redan 2022 tecknades det första hållbarhets- länkade banklånet. I slutet av 2024 hållbarhets- länkades ytterligare cirka 2,5 Mdkr av befintliga lån i Nordea till sociala och gröna mål kopplade till Trianons affärsplan. Lånen är kopplade till två miljömässiga och två sociala hållbarhetsmål med fokus bland annat på energieffektivisering, klimatpåverkan, trygghet och inkludering i bo- stadsområdena. Om målen nås, ges lägre ränta på lånen. I slutet av året erhöll Trianon dessutom en kreditlimit på 100 Mkr över två år att utnyttjas för investeringar i förbättrad energiprestanda i befintliga fastigheter. Andelen hållbar finansiering uppgick till 70 procent vid årets slut och Trianon har satt ett ambitiöst mål till år 2030 att enbart ha hållbar finansiering. Fortsatt återköp av hållbar hybridobligation och kontantemission Under våren 2024 erbjöd Trianon innehavare av bolagets befintliga efterställda hybridobligationer att delta i ett frivilligt återköpserbjudande där obligationerna löstes in mot B-aktier i bolaget genom kvittningsemission. Syftet var att förbättra bolagets kassaflöde samt öka vinsten per aktie och erbjudandet accepterades av innehavare av 76 Mkr. Efter återköpen genomförda under 2023 och 2024 återstår ett nominellt belopp om 54 Mkr motsvarande cirka 11 procent av det ursprungliga beloppet om 500 Mkr. Första inlösendatum för resterande obligationer är november 2025, vilka löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M plus 7 procent och är bokförda som eget kapital. En riktad kontantemission gjordes i samband med kvittningsemissionen, vilket tillförde bolaget cirka 184 Mkr i likviditet. Sammantaget ökade transaktionerna antalet B-aktier med 16 250 000 aktier och utspädningen blev cirka 8,1 procent. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 35 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 36 ===== Finanspolicy Mål Utfall 2024 Utfall 2023 Räntebindningstid, år 1 2–4 3,4 2,6 Kapitalbindningstid, år 2 2,7 2,9 1 Räntebindningstid påverkas av både andel ränteswap samt av andel lån med fast ränta, vilken uppgick till 26 procent (21). Finanspolicy Trianons finanspolicy syftar till att säkerställa att bolagets expansionsmål och lönsamhetsmål ska kunna uppnås med tillfredsställande risknivå. Den fastställs av styrelsen och prövas minst årligen. Trianons risker består i huvudsak av likviditetsrisk, refinansieringsrisk och ränterisk. Se beskrivning i not 3 sidorna 69–71. Skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 342,2 Mkr (7 100,6) vid periodens slut, varav obligationslån uppgick till 398,4 Mkr (222,7). Be- viljad checkkredit uppgick till 60 Mkr (60), varav utnyttjat till 0,0 Mkr (21,7). Beviljad kreditlimit för energiinvesteringar uppgick till 100 Mkr (0), varav utnyttjat till 0,0 Mkr (0,0). Skulden har ökat i samband med förvärv av fastigheter och färdigställande av nyproduk - tion samt minskat beroende på försäljning av fastigheter, återbetalning av lån och löpande amorteringar. Andel bankfinansiering uppgick till 95 procent (97) och andel obligationsfinansiering till 5 pro- cent (3). Av totala räntebärande skulder var 95 procent (97) säkerställda mot pantbrev och 5 procent (3) icke säkerställda. Genomsnittlig ränta och räntebindning Trianon fortsatte strategin att räntesäkra både genom räntederivat samt teckna lån till fast ränta med löptider på en till tre år. Detta ökade säkringsgraden till 83 procent (83). Den genom- snittliga räntebindningstiden uppgick till cirka 3,4 år (2,6). Målsättning enligt Trianons finanspolicy är att koncernens räntebindning ska uppgå till mellan två och fyra år. Av totala räntebärande skulder har 74 procent (79) rörlig ränta och 26 procent (21) fast ränta. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,9 procent (3,9). Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (57,1) jämfört med det finansiella målet att ej överstiga en belåningsgrad om 60 procent. Belåningsgraden i förhållande till balansomslutning uppgick till 50,5 procent (51,5). Kapitalbindningen uppgick till 2,7 år (2,9) vid periodens slut. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 5 415,0 Mkr (5 020,3), varav 5 415,0 Mkr (5 020,3) var hän- förligt till moderbolagets aktieägare. Eget kapital har påverkats av nyemission om 252,3 Mkr (368,4) och av återköp av hybridobligation med -76,0 Mkr (-98,0) samt utdelning kopplat till hybri- dobligation med -8,1 Mkr (-58,5). Eget kapital per aktie uppgick till 27,02 kronor per aktie (27,27) samt efter avdrag för eget kapital hänförligt till hy- bridobligationer till 26,77 kronor per aktie (26,58) inklusive hybridkapital. Soliditeten uppgick till 37,9 procent (36,8) vid periodens slut. Koncernens likvida medel uppgick till 124,5 Mkr (109,8). Outnyttjad checkkredit uppgick till 60,0 Mkr (38,3) vid periodens utgång. En kreditlimit om 100 Mkr har erhållits i december 2024 att ut- nyttja för energiinvesteringar i befintligt bestånd. Kovenanter I ramavtal med koncernens finansierande banker har Trianon förbundit sig att uppfylla följande kovenanter: Belåningsgraden ska ej överstiga 60 procent, räntetäckningsgraden ska ej understiga 1,5 gånger och soliditeten ska ej understiga 30 procent. Samtliga kovenanter har uppfyllts både under innevarande och föregående räkenskaps- år. För mer information se not 3, sidorna 69–71. Obligationsmål, Hållbart finansieringsramverk och särskilda lånevillkor gällande banklån om totalt 3,7 Mdkr innehåller ägarförändringsklausul om kontrollen över koncernen förändras. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 36 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 37 ===== 0 500 1 000 1 500 2 000 Förfalloprofil, lån Q1 2025 Q4 2025Q3 2025Q2 2025 2026 2028 E/f_ter 20292027 Banklån, säkerställda Mdkr Obligationer, icke säkerställdaHybridobligationer 0 2 000 4 000 6 000 8 000 Fördelning finansiering Q4 2023 Q3 2024Q2 2024Q1 2024 Q4 2024 2026 E/f_ter 20272025 Hybridobligationer Mdkr Obligationer, icke säkerställda Banklån, säkerställda Gyrsel Goga, Adrian Kowalczuk, Dennis Johansson och Mizgin Ulusoy från Trianon vid Kv Trädgårn, Svedala 1:87. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 37 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 38 ===== Hållbara ramverk Trianon hade tre obligationsemissioner utestående vid periodens utgång. En hållbar hybridobligation (emitterad 2022) till ett nominellt belopp om 54 Mkr samt två hållbara obligationer (emitterade 2023 och 2024) till ett nominellt belopp om 400 Mkr, samtliga kopplade till Trianons hållbara ramverk. Syftet är att ge bolaget ökade möjligheter att göra sociala och gröna investeringar i södra och östra Malmö. Mer information om Trianons ramverk för hållbara investeringar finns på bolagets hemsida. Så här används intäkterna Ett belopp motsvarande nettointäkterna från Trianons hållbara finansierings- instrument ska användas för att finansiera eller refinansiera, helt eller delvis, fullständiga, stödberättigade tillgångar och aktiviteter som ger tydliga miljöfördelar (gröna stödberättigade tillgångar) och/eller sociala fördelar (sociala stödberättigade tillgångar). Look back-perioden gäller för intäkterna och är begränsad till två år. Bolaget kommer kontinuerligt att använda sig av sitt professionella omdöme och sin hållbarhetsexpertis när det identifierar de stödberättigade tillgångar och aktiviteter som kan komma i fråga. Rapportering För att vara helt transparent gentemot investerare och andra intressenter förbinder sig Trianon att rapportera årligen så länge som företaget har hållbara finansieringsinstrument utestående. Information om allokeringen av intäkterna kommer att förnyas årligen fram till dess att de är helt fördelade, och i god tid om det sker en väsentlig utveckling. Rapporten kommer att finnas tillgänglig på Trianons webbplats www.trianon.se och kommer att täcka några av följande områden: Rapportering om allokering av intäkter • Totala beloppet för utfärdade instrument för hållbar finansiering. • Andel av intäkterna som används för finansiering/åter-finansiering och andel av intäkterna som används för de kategorier som beskrivs i avsnitt 2. • Andel av icke tilldelade intäkter (i förekommande fall). • Förteckning över byggnader som finansierats med hjälp av hållbar finansiering, om det inte är konfidentiellt. Rapportering av effekter Trianon har för avsikt att rapportera om kvantitativa effektindikatorer där relevanta uppgifter finns tillgängliga för huvudkategorierna till höger på denna sida. Gröna och energieffektiva byggnader SDG:er Relevant miljömål enligt EU:s taxonomi Kategori I – Nya byggnader och större renoveringarKategori I – Nya byggnader och större renoveringar1 Begränsa klimat- förändringarna i. Nya byggnader som antingen uppfyller eller har som mål att uppfylla kraven2 för Miljöbyggnad Silver eller en likvärdig nivå från ett certifieringssystem, eller ii. Nya byggnader med en energiförbrukning som ligger minst 20% under den tillämpliga nationella byggnadsordningen3, eller iii. Nya byggnader med energicertifikat (EPC) A eller B, eller iv. Större renoveringar som leder till en besparing av efterfrågan på primärenergi med minst 30%. Kategori II – Befintliga byggnader i. Byggnader som uppfyller kraven enligt i., ii. eller iii. i kategori I, eller ii. Byggnader inom de 15% av det nationella byggnadsbeståndet, de 15% definieras enligt primärenergibehovet eller baserat på EPC-nivåer enligt tillgängliga oberoende studier. Investeringar i energieffektivitet Energirenoveringar, till exempel installation av solpaneler, värmepumpar, förbättringar av ventilationssystem, utbyggnad av fjärrvärme- och fjärrkylsystem, förbättringar och införande av kontrollsystem samt infrastruktur för el- eller hybridfordon. Begränsa klimat- förändringarna Prisvärda bostäder Nya och befintliga byggnader med hyreslägenheter med reglerad hyra. Hyran förhandlas årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen på grundval av bruksvärdet. Stöd- berättigade tillgångar kommer att vara belägna i "utsatta områden", "särskilt utsatta områden" och "riskområden" enligt vad den svenska polisen har fastställt. För att öka säkerheten i dessa områden har Trianon sociala initiativ, se mer information i avsnitt 1. Målgrupp: boende i ett utsatt område, ett särskilt utsatt område eller ett riskområde enligt den svenska polisens kartläggning4. 1 Nya byggnader definieras som byggnader som byggts efter den 31 december 2020 och befintliga byggnader definieras som byggnader som byggts före den 31 december 2020, i linje med den nuvarande definitionen i EU:s taxonomi. 2 Byggnader med målet att få miljöcertifiering inom 24 månader från obligationsemissionen. 3 Byggnadsstandard som gäller vid byggnadstillfället. 4 Polisens Sverigekarta. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 38 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 39 ===== Gröna stödberättigade tillgångar Indikator Gröna och energi- effektiva byggnader • Energiförbrukning i (MWh och/eller kWh/kvm). • Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som minskas eller undviks (tCO2e). • Klass för energicertifikat, om det finns ett sådant. • Typ av certifiering och eventuell nivå (t.ex. Miljöbyggnad Silver). Energieffektivitet • Besparad energi per kvm. • Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som minskas eller undviks (tCO2e). Sociala stödberättigade tillgångar Indikator Prisvärda bostäder • Totalt antal byggnader och hyreslägenheter i "utsatta områden", ”särskilt utsatta områden" och "riskområden". • NKI: Hyresgästundersökning för att mäta attraktiviteten och den upplevda tryggheten i våra bostadsområden. • Andra kvalitativa parametrar som visar att företaget tillhandahåller funktionella, säkra och hälsosamma lokaler i samhället. Gröna stödberättigade tillgångar Fastighetssektorn står för en tredjedel av den totala energi användningen i Sverige och en sjättedel av koldioxidutsläppen. Investeringar i gröna och energieffektiva bygg- nader spelar därför en nyckelroll i energiomställ- ningen. Detta bekräftas ytterligare av Europeiska kommissionens starka fokus på byggnaders energieffektivitet, som är det målinriktade måttet i flera av kommissionens strategier, till exempel i EU:s taxonomi. Trianon definierar Green Eligible Assets enligt tabellen till höger gällande gröna och energieffektiva byggnader. Sociala stödberättigade tillgångar Sociala stödberättigande tillgångar är sådana som direkt syftar till att synliggöra eller bekämpa en specifik social fråga och/eller strävar efter att uppnå positiva sociala resultat, särskilt, men inte uteslutande, för en eller flera målgrupper. Trianon definierar socialt berättigade tillgångar enligt tabellen till höger gällande prisvärda bostäder. Nya hållbarhetslänkade lån med Nordea – ökar andel hållbar finansiering till 70 procent Trianon förstärker hållbarhetsarbetet ytterligare och tecknar hållbarhetslänkade lån med Nordea. Befintliga lån om cirka 2,5 Mdkr blir, med de nya avtalen, hållbarhetslänkade och kopplas till Trianons övergripande hållbarhetsmål, däribland pågående arbete med att förbättra fastigheternas energiklass. Lånen är kopplade till två miljömässiga och två sociala hållbarhetsmål med fokus bland annat på energieffektivisering, klimatpåverkan, trygghet och inkludering i bostadsområdena. Om målen nås, ges lägre ränta på lånen. Målen är: 1. Tryggare bostadsområden 2. Inkluderande bostadsmarknad 3. Minskad energianvändning 4. Minskad andel fastigheter med energideklarationer i klasserna F & G INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 39 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 40 ===== Aktien Fastighetsbranschen återhämtade sig på börsen under 2024, särskilt andra halvåret, med starkare tillväxt för bostadsrelaterade bolag och stabila hyresaktörer. Lägre finansieringskostnader förbättrade branschens kassaflöden och minskade pressen på marginalerna. Trianonaktien handlas i Mid Cap-segmentet med kortnamnet (TRIAN B) och ISIN-kod SE0018013658. Under 2024 steg börskursen med nästan 23 procent (-20). Stockholm Nasdaq som helhet steg med 6 procent. OMX Stockholm Real Estate PI, det index där Trianon ingår, slutade på minus 3,5 procent. Den totala omsättningen av Trianons B-aktier under 2024 var drygt 23 miljoner aktier, till ett värde av cirka 455 Mkr, vilket innebar en genomsnittlig omsättning på 92 075 aktier per handelsdag. Högsta handelskursen under 2024 noterades den 17 september med 26,90 kr och den lägsta den 16 februari med 15,00 kr. Trianonaktiens totalavkastning under året var 23 procent. OMX Stockholm Gross Index (GI) ökade med 9 procent. Under de senaste fem åren har Trianonaktien haft en genomsnittlig total- avkastning om 9 procent per år, motsvarande siffra för OMX Stockholm GI är cirka 12 procent. Aktiekapital Per den 31 december 2024 fanns totalt 200 374 662 aktier (184 124 662) i bolaget, varav 6 084 472 A-aktier (6 084 472) och 194 290 190 B-aktier (178 040 190). Aktierna är denominerade i kr och varje aktie har ett kvotvärde på 0,625 kr per aktie (0,625). Aktie- kapitalet uppgår till 125,2 Mkr (115,1). Varje A-aktie berättigar innehavaren till en röst på bolagsstämman och varje B-aktie berättigar inne- havaren till en tiondels röst på bolagsstämman. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier som aktieägaren har i bolaget. Konvertering av hybridobligationer och kontantemission Under våren 2024 erbjöd Trianon innehavare av bolagets befintliga efterställda hybridobligationer att delta i ett frivilligt återköpserbjudande där obligationerna löstes in mot B-aktier i bolaget genom kvittningsemission. Syftet var att förbättra bolagets kassaflöde samt öka vinsten per aktie och erbjudandet accepterades av innehavare av 76 Mkr. Efter återköpen genomförda under 2023 och 2024 återstår ett nominellt belopp om 54 Mkr motsvarande cirka 11 procent av det ursprungliga beloppet om 500 Mkr. Första inlösendatum för resterande obligationer är november 2025, vilka löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M plus 7 procent och är bokförda som eget kapital. Kursutveckling och aktieomsättning, 1 januari–31 december 2024 Totalavkastning Trianon jämfört med OMX Stockholm Gross Index (GI) En riktad kontantemission gjordes i samband med kvittningsemissionen, vilket tillförde bolaget cirka 184 Mkr i likviditet. Sammantaget ökade transaktionerna antalet B-aktier med 16 250 000 aktier och utspädningen blev cirka 8,1 procent. Utdelning och utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst 30 procent av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt. Trianons styrelse föreslår årsstämman att ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret 2024 i syfte att investera i tillväxt. Ingen utdelning lämnades heller för räkenskapsåret 2023. Målsätt- ningen framöver är att dela ut högst 30 procent av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt i enlighet med utdelningspolicyn. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 1 800 3 600 5 400 7 200 9 000 jan Trianon B OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI Kr KrAntal aktier feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2020 2021 2022 2023 2024 0 6 12 18 24 30 Trianon B OMX Stockholm Gross Index Omsa/t_t antal aktier/månad, tusental 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 1 800 3 600 5 400 7 200 9 000 jan Trianon B OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI Kr KrAntal aktier feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2020 2021 2022 2023 2024 0 6 12 18 24 30 Trianon B OMX Stockholm Gross Index Omsa/t_t antal aktier/månad, tusental Marknadsnoterade obligationer Trianon har tre marknadsnoterade obligationslån utestående. Under 2022 emitterades en hållbar hybridobligation om 500 Mkr. Efter återköps- erbjudande, beskrivet ovan, uppgick totalt ute- stående belopp till 54 Mkr vid räkenskapsårets utgång. Under 2023 emitterades en senior hållbar obligation med 2 års löptid under en ram om 500 Mkr. Totalt utestående belopp uppgick till 300 Mkr vid räkenskapsårets utgång. I oktober 2024 har nya seniora icke säkerställda hållbara obligationer om 100 Mkr emitterats under en ny ram om 500 Mkr med löptid om 2 år och ränta om 3M Stibor + 215 baspunkter. Samtliga obligationerna är note- rade på Nasdaq Stockholm Sustainable Bond List. För ytterligare information om obligationslånen samt villkor se finansiering på sidorna 35–37. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 40 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 41 ===== Nyckeltal per aktie 2024 2023 2022 2021 2020 Antal utestående aktier, tusental 1 200 374,7 184 124,7 157 506,0 157 006,0 149 862,0 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 1, 2 195 934,8 159 037,4 157 127,6 150 992,8 147 857,6 Eget kapital per aktie, kr 27,02 27,27 34,11 33,23 23,57 Eget kapital per aktie, kr 3 26,77 26,58 31,14 30,60 20,58 Resultat per aktie, kr 2 1,11 -1,59 0,84 8,41 3,31 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,91 1,02 1,48 6,70 6,07 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,47 32,09 39,35 38,79 28,22 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 3 31,22 31,40 36,38 36,16 25,23 1 Antal aktier samt genomsnittligt antal aktier omräknat med hänsyn till split 4:1 den 27 maj 2022. 2 Definition enligt IFRS. 3 Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation. Namn Summa Innehav Innehav Summa Röster Röster Olof Andersson privat och via bolag 52 174 577 26,04% 7 819 343,3 30,65% Briban Invest AB 52 021 915 25,96% 7 804 077,1 30,59% Grenspecialisten Förvaltning AB 19 329 718 9,65% 1 932 971,8 7,58% SEB Fonder 11 722 711 5,85% 1 172 271,1 4,59% Länsförsäkringar Fastighetsfond 9 998 154 4,99% 999 815,4 3,92% Mats Cederholm privat och via bolag 5 362 559 2,68% 808 509,5 3,17% Familjen Eklund privat och via bolag 5 280 000 2,64% 528 000,0 2,07% Handelsbanken Fonder 3 907 827 1,95% 390 782,7 1,53% Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 743 366 1,87% 374 336,6 1,47% Humle småbolagsfond 2 750 000 1,37% 275 000,0 1,08% Övriga aktieägare 34 083 835 17,01% 3 408 383,5 13,36% Summa 200 374 662 100,00% 25 513 491,0 100,00% Ägare den 31 december 2024 De två största ägarna i Trianon är Olof Andersson privat och via bolag samt Jan Barchan via bolag. De representerar vardera cirka 26 procent av bolagets totala aktier samt cirka 31 procent av bolagets totala röster. Aktiekapitalets utveckling Besluts tidpunkt Förändring av antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital (kr) Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt 1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000 1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000 2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000 2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120 2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120 2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940 2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860 2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750 2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750 2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750 2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750 2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750 2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750 2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725 2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725 2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725 2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531 2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223 2023-12-11 Emission genom kvittning 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914 2024-04-10 Nyemission 0 11 500 000 6 084 472 189 540 190 195 624 662 7 187 500 122 265 414 2024-04-10 Emission genom kvittning 0 4 750 000 6 084 472 194 290 190 200 374 662 2 968 750 125 234 164 Summa 6 084 472 194 290 190 200 374 662 125 234 164 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 41 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 42 ===== Principer för värdering Trianons fastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS. Förvaltningsfastigheter i Trianons bestånd värderas till verkligt värde an- tingen genom externa värderingar av oberoende externa värderare eller genom interna värderingar. Under räkenskapsåret 2024 har cirka 99 procent av det totala fastighetsbeståndet extern- värderats. I december 2024 värderades cirka 87 procent av fastighetsbeståndet och resterande fastigheter har internvärderats per bokslutsda- tum. Externa värderingar har utförts av Forum Fastighetsekonomi AB, Malmöbryggan Fastig- hetsekonomi AB, Croisette Real Estate Partner samt Newsec Advisory Sweden AB. Värdeförändringar Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31 december 2024 till 13 189,8 Mkr (12 288,6). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 194,5 Mkr (349,7) för perioden. Investeringarna avser främst löpande lägenhetsrenoveringar i bo- stadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, nyproduktionsprojekt samt fastighetsförbättran- de åtgärder med ökat driftnetto som följd. Investeringar i fastigheter via bolag uppgick till 610,0 Mkr (146,7). Försäljning av fastigheter via bolag uppgick till -95,4 Mkr (-626,2). Årets värdeförändringar har uppgått till 156,2 Mkr (-314,6) exklusive uppskjuten skatt. Genom- snittlig direktavkastning uppgick till 4,8 procent (4,8) vid periodens utgång. För ytterligare infor- mation om resultat per segment se not 36, sidan 88. Värderingsmetod Externvärderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssitu- ation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftsnetton, räntebidrag och investe- ringar. För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida utveckling, fastigheternas marknadsför- utsättningar och marknadsposition, marknads- mässiga hyresvillkor samt drifts- och underhålls- kostnader i likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För värderingarna har en fem- till femton- årig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda fastighetstrans- aktioner inom respektive delmarknad. Antalet jämförelseobjekt som bytt ägare på den öppna marknaden kan ibland vara få, vilket kan göra det svårare att härleda avkastningskravet under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner kan infor- mation istället hämtas från liknande orter eller likartade fastigheter. I avsaknad av transaktioner som helhet baseras bedömningen på rådande makroekonomiska faktorer. Transaktionsmarkna- den, som varit avvaktande i början av året, ökade omsättningen under andra halvåret 2024, vilket innebär att antalet jämförelseobjekt ökat i slutet av året. Värderingsantaganden Följande antaganden och bedömningar har använts vid externvärderingen per 31 december 2024: • Inflation har antagits till 1 procent under 2025 och därefter 2 procent årligen under kalkylperioden. • Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller i förekommande fall indexuppräkning. • Kalkylränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende risknivå, sannolik köpare och fastighetens marknads- position. • Avkastningskraven sträcker sig från 2,8 procent till 7,0 procent. Projektfastigheter externvärderas då de har en färdigställandegrad som är tillräckligt hög för att möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess värderas fastigheterna till anskaffningsvärde. Därefter beräknas värdeförändringen för projek- tet i förhållande till färdigställandegrad. För mer information om fastighetsvärderingar och känslighetsanalyser se not 18, sid 76–77. 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 2024 Mkr 2020 2021 2022 2023 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 12 289 13 190 9 462 12 666 12 863 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 42 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 43 ===== Stiftelsen Momentum möjliggör en meningsfull fritid för unga Stiftelsen Momentum grundades genom bidrag från MKB (Malmö kommunala bostadsbolag), Trianon samt privata donationer från några av Trianons huvudägare. Stiftelsen bedriver via lokala föreningar verksamhet för barn och unga under hela året, både under terminerna och under sommarlovet. Totalt har tusentals aktiviteter ägt rum under året: Basket, bokcirklar, simskola, utflykter och fotbollsträning. Foto: Stiftelsen Momentum Malmö 43 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 44 ===== Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet Omvärldsrisker IT-säkerhet Bevaka Geopolitisk oro Bevaka Strategiskt Styrning Bevaka Planering och resursallokering Fokus Affärsplan, uppföljning mm Fokus Sammanslagningar & förvärv Fokus Marknadsdynamik/Makro Bevaka Kommunikation och relationer Bevaka Operationellt Förvärv och avyttring av fastigheter Bevaka Fastighetsförvaltning Bevaka Hyresintäkter Bevaka Driftskostnader Bevaka Uthyrning Bevaka Kompetensförsörjning Fokus Oförutsedda händelser Bevaka Legala/Regelefterlevnad Bolagskod Bevaka Legalt Fokus Regelmässigt Bevaka Bokföring och rapportering Bevaka Finansiellt Fastighetsvärden Bevaka Förändringar i marknadsräntor Fokus Finansiering Fokus Bokföring och rapportering Bevaka Kapitalstruktur Bevaka Skatt Bevaka Hållbarhetsrisker Miljö och klimat Fokus Medarbetare Fokus Sociala förhållanden Bevaka Antikorruption Fokus Mänskliga rättigheter Bevaka Risker och riskhantering Trianons verksamhet är förknippad med olika typer av risker som kan påverka bolaget. Arbetet med att identifiera, analysera, hantera och övervaka Trianons risker har genomförts av bolagets styrelse i en strukturerad ERM-process (Enterprise Risk Management). Ledning och styrelse har i slutet av året även genomfört en dubbel väsentlighetsanalys för att identifiera och prioritera de mest väsentliga ESG-riskerna (Environmental, Social, Governance) för bolaget. Arbetet fortsätter under nästkommande år. På sidorna 45–47 beskrivs de mest väsentliga riskerna för Trianon. Låg risk Medel Hög risk INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 44 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 45 ===== Riskområde Beskrivning Riskhantering Omvärldsrisker – risker påverkade av externa faktorer och händelser IT-säkerhet Efter hand som digitaliseringen och cyberhoten ökar i världen finns en ökad sårbarhet och en risk att informationssäkerheten äventyras. Utbildningsinsatser har genomförts för att öka medvetenheten hos samtliga anställda om IT-relaterade hot, såsom bedrägeri, sabotage, skadlig kod, virus och dataöverträdelser. Trianon har investerat i infrastruktur och datamiljö med fokus på säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka intrång och informationsläckage. Geopolitisk oro Högre osäkerhet kring det geopolitiska läget påverkar de finansiella riskerna, stressar banksystemet, driver inflation och ökar räntekostnaderna. En snabbföränderlig omvärld innebär att kriser kan få lokala, nationella och globala effekter. Omvärldsbevakning sker löpande av styrelse och ledning i syfte att kunna vara proaktiva och agera snabbt i händelse av kris eller andra uppkomna situationer. Strategiska risker – risker som kan hindra Trianon från att uppnå bolagets vision och mål Affärsplan Marknadsförändringar, händelser i omvärlden, konkurrens, finansiella faktorer, regulatoriska förändringar samt rykte och varumärke är exempel på risker som kan påverka Trianons långsiktiga förmåga att uppnå finansiella mål och hållbarhetsmål. För att kontinuerligt utvärdera huruvida bolaget har rätt strategi, beslutar styrelsen om affärsplan och mål i 3–6-årsperioder. Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny affärsplan med nya finansiella mål och hållbarhetsmål gällande 2025–2030. Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget Förvärv och avyttring av fastigheter Förvärv och avyttring av fastigheter är en viktig del av verksamheten och en förutsättning är att utbudet på marknaden motsvarar förväntningar och investeringsförmåga gällande läge och förväntad avkastning. Tillgången till och efterfrågan på fastigheter och byggrätter, konkurrens, planering, lokala föreskrifter samt tillgången till finansiering kan begränsa möjligheter att genomföra förvärv till förmånliga villkor. Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och skattemässiga utredningar av fastigheternas och bolagens status. Dessa görs av både interna och externa resurser, i form av oberoende externa konsulter. För ytterligare information, se not 18. Driftskostnader och fastighetsförvaltning Ökade drifts- och underhållskostnader på grund av inflation kan leda till en negativ effekt. Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader för värme och el, renhållning och vatten. Värmekostnader är föremål för säsongsvariationer och kostnaderna stiger under vintern. Risk finns att eventuella kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom motsvarande hyresökningar. Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna och utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och minska driftskostnader samt utvärderar energieffektiviseringar. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere fastighetskostnaderna. Kompetensförsörjning Det är viktigt för Trianon att behålla och motivera medarbetarna samt att rekrytera kvalificerad personal i framtiden. Om bolaget misslyckas med att behålla eller rekrytera ledande befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna inverka negativt på bolagets verksamhet och resultat. Trianons framtida utveckling är i hög grad beroende av ledningens, nyckelpersoners och övriga medarbetares kompetens, erfarenhet och förmåga. Trianon arbetar ständigt med attraktiviteten som arbetsgivare genom olika åtgärder. Ett utvecklingsarbete har aktiverats i syfte att öka delaktigheten, hantera hög arbetsbelastning och stress samt utveckla ledare och chefer. Företaget erbjuder interna karriärvägar för att kunna behålla duktiga medarbetare och uppmuntrar arbetsrotation och att medarbetare vidareutvecklas. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 45 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 46 ===== Riskområde Beskrivning Riskhantering Finansiella risker – risker i Trianons finansiering Fastighetsvärden Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker. Samtliga Trianons fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. Fastigheternas värde påverkas av ett flertal faktorer såsom dels fastighetsspecifika: • vakansgrad • hyresnivå • kontraktslängd • driftskostnader dels marknadsspecifika: • avkastningskrav kalkylräntor från jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden Extern värdering av fastigheterna sker normalt sett minst en gång per år och kompletteras med interna värderingar, vilka görs minst kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom om fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd. Utveckling av fastigheterna sker ständigt för att både öka intäkter och minska kostnader. Sociala satsningar i bostadsområden medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar fastighetsvärdena positivt. För ytterligare information se not 18. Förändringar i marknadsräntor Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Huvuddelen av Trianons finansiering sker genom upplåning från kreditinstitut och de långfristiga skulderna löper med fast eller rörlig ränta. Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta. Trianons finanspolicy sätter mål gällande ränteexponering för koncernens låneportfölj. Målsättningen är att den genomsnittliga räntebindningstiden ska uppgå till 2–4 år. Räntesäkringar sker genom ränteswappar. Räntebindningen uppgick till 3,4 år (2,6). Andelen lån med fast ränta uppgick till 26 procent (21). För ytterligare information se not 3. Finansiering Med refinansieringsrisk menas risken att det inte är möjligt att refinansiera ett lån eller annan finansiell förpliktelse som förfaller till betalning, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. Trianons finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindning för koncernens låneportfölj. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden ska uppgå till 2 år. Låneportföljen fördelas på olika kapitalbindningstider och en jämn förfallostruktur eftersträvas bland långivare. Kapitalbindningen uppgick till cirka 2,7 år (2,9). En likviditetsreserv ska vid varje tid finnas tillgänglig. För ytterligare information se not 3. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 46 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 47 ===== Riskområde Beskrivning Riskhantering Hållbarhetsrisker Miljö och klimat Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent av Sveriges energianvändning, som går till el och uppvärmning. Energibehovet behöver därmed reduceras genom driftoptimering av befintliga fastigheter och högre krav på energiprestanda och klimatanpassning behöver ställas när vi bygger om eller nytt. • Prioritera energi- och värmeeffektivisering i fastigheterna. • Inventera fastighetsbeståndet och vidta nödvändiga åtgärder. • Genomföra klimatriskanalyser av fastighetsbeståndet. • Investering i förnybara energikällor. • Upprätthålla god kunskap om lagar och förordningar. Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 12–19. Medarbetare Medarbetarna är viktiga tillgångar som driver verksamheten framåt. En risk kan vara att misslyckas med trivsel, trygghet, rekrytering och utveckling. Missnöjda medarbetare, brister i den psykosociala arbetsmiljön, bristfälligt ledarskap och otillräcklig kompetens kan leda till bland annat ökade kostnader, försämrad prestation, skadat varumärke samt försämrad lönsamhet. • Ett långsiktigt arbete och ett gott ledarskap i syfte att öka medarbetarnas trivsel och välmående. • En väl förankrad gemensam värdegrund. • Marknadsmässiga ersättningar. • Medarbetarundersökningar och uppföljningar. • Kontinuerligt arbete med Trianons arbetsmiljö. Läs mer på sidorna 18–19. Sociala förhållanden Låg sysselsättningsgrad, hög omflyttningstakt samt upplevelse av otrygghet i bostadsområdena kan leda till ökat antal vakanser samt försämrad lönsamhet. • Aktivt arbeta för att skapa jobb i bolagets socioekonomiskt utsatta områden. • Renovera med rimliga hyreshöjningar. • Flexibla inkomstkrav på hyresgästerna i bolagets uthyrningspolicy. • Fysiska åtgärder i utemiljön. Läs mer på sidorna 16–17. Antikorruption I bygg- och fastighetsbranschen kan finnas etiska risker inom korruption, med bland annat olovlig andrahandsuthyrning, mutor, oschyssta arbetsvillkor och fusk i byggbranschen. Riskerna kan finnas inom Trianon och hos anlitade leverantörer. Korruption och oegentligheter kan medföra stor skada för enskilda individer, varumärket och bolaget med ekonomiska förluster som följd. • Bolagets attestordning samt inköpspolicy tillsammans med uppförandekod för medarbetare och leverantörer ska medverka till god kontroll och affärsetik. • Utbildning för Trianons medarbetare i uppförandekoden. • Genomföra årliga leverantörsbedömningar och leverantörsrevisioner. Läs mer på sidan 18–19. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 47 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 48 ===== Trianon vann priset som Årets samhällsförbättrare 2024 Sedan december har Trianon varit nominerad och finalist i kategorin Årets samhällsförbättrare – ett pris som delades ut av Malmö stad och Vinge under Malmö Näringslivsgala i mars 2025. Vi är naturligtvis både glada och stolta att få ta emot ett så fint pris som är ett tydligt kvitto på att vårt sätt att kombinera affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta går alldeles utmärkt. Vårt bultande Malmöhjärta ger oss alla i Trianon kraft att göra det där lilla extra, varje dag. 48 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 49 ===== Ett nytt avstamp för den goda affären 2024 markerar ett betydelsefullt år i Trianons resa. Året har inneburit ett strukturerat anpassnings- och omställningsarbete för att göra bolaget redo för nästa fas. Vi tar nu avstamp mot framtiden med en ny affärsplan för 2025–2030 som adresserar de möjligheter som ligger framför oss, med tydligt fokus på ökad tillväxt och värdeskapande. Vi har i samband med detta uppdaterat våra finansiella mål, hållbarhetsmål och utdelningspolicy. Vår stabila grund är den goda affären som kombinerar samhällsnytta, kundnytta och affärsnytta. Den omvärld vi verkar i har präglats av stora rörelser under året. Vi ser hur den globala omställningen – såväl ekonomisk som teknologisk och hållbarhetsdriven – skapar förutsättningar för oss att vara innovativa och tänka nytt. Styrelsen och ledningen har under året arbetat intensivt med att framtidssäkra vår affär och skapa finansiell stabilitet som ger oss handlingsutrymme framåt. I styrelsen har vi haft 22 protokollförda möten där tid ägnats åt omvärldsanalys, finansiering och transaktioner såväl som frågor rörande riskhantering, informationssäkerhet, hållbarhetsfrågor och implementering av ny rapporteringslagstiftning, CSRD. Året och arbetet med affärsplanen har också inneburit reflektion över den resa vi gjort tillsammans sedan Trianons börsnotering 2017. Det är med stolthet jag ser tillbaka på hur vi nära tredubblat fastighetsvärdet och samtidigt levererat tydligt värdeskapande såväl finansiellt som hållbarhetsmässigt. Trianon har idag mycket goda förutsättningar att leverera stabila resultat och samtidigt ta nya initiativ som stärker vår roll som en långsiktigt samhällsutvecklare. För egen del har det varit en oerhört lärorika och givande år, inledningsvis som ledamot och de senaste åren som ordförande. När jag nu i maj lämnar ordförandeposten vill jag uttrycka min tacksamhet för förtroendet att få vara en del av bolagets utveckling och för det fantastiska arbete som alla medarbetare och ni andra som står vid Trianons sida har bidragit med. Jag ser med tillförsikt fram emot att fortsatt följa Trianon som stolt supporter. Bolaget går nu in i 2025 med en tydlig riktning för att fortsätta resan framåt. Ett varmt tack till er alla som på olika sätt bidrar till Trianons framgångar. Viktoria Bergman, styrelsens ordförande. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 49 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 50 ===== Bolagsstyrningsrapport Principer för bolagsstyrning Fastighets AB Trianon (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Bolaget ska uppföra, köpa, förvalta och sälja fast egendom samt annan därmed förenlig verksamhet. Styrningen av Trianon grundas på bolagets bolagsordning, svensk lag, interna regler och föreskrifter samt Nasdaqs regelverk för emitten- ter. Trianon följer Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Aktieägare och aktier Bolagets aktiekapital den 31 december 2024 uppgick till 125 234 164 kr och kvotvärdet per aktie till 0,625 kr. Bolaget har totalt 200 374 662 aktier varav 6 084 472 A-aktier och 194 290 190 B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst och B-aktien till 1/10 röst, innebärande ett totalt antal röster om 25 513 447 stycken. Börsvärdet den 31 december 2024 uppgick till 4,1 Mdkr. De två största ägarna i bolaget är Olof Anders- son privat och via bolag samt Jan Barchan via bolag, som vardera representerar cirka 26 pro- cent av bolagets totala aktier samt cirka 31 pro- cent av bolagets totala röster. Mer information om bolagets ägarstruktur finns på sidan 41. Årsstämma Trianons årsstämma äger rum den 15 maj 2025. Årsstämman är Trianons högsta beslutande organ och där utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter och verkställande direktör, val av sty- relseledamöter och revisor samt ersättning till styrelsen och revisorn. Årsstämma ska hållas Aktieägare via bolagsstämma VD Olof Andersson Styrelse Företagsledning Revisionsutskott RevisorerValberedning Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning • IFRS standarder • EU:s marknadsmissbruksförordning • Sustainability Bond Guidelines (ICMA) • Green Loan Principles, Social Loan Principles (LMA) • EU:s taxonomiförordning • Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) Viktiga interna regelverk • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Kommunikationspolicy, Insiderpolicy, Finanspolicy, Skattepolicy och Uppförandekoder • Processer för intern kontroll och riskhantering • Övriga styrinstrument, policydokument, manualer och rekommendationer Valberedning 2025 Namn Representerar Ägarandel Funktion Torbjörn Granevärn Olof Andersson Förvaltnings AB 26,04% Ordförande Jan Barchan Briban Invest AB 25,96% Ledamot Katarina Berggren Grenspecialisten Förvaltning AB 9,65% Ledamot Erik Ståhl Hallengren SEB Investment Management AB 5,85% Ledamot Viktoria Bergman Styrelseordförande Trianon 0,00% Ledamot inom sex månader från utgången av räkenskaps- året. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma sammankallas. Styrningsstruktur Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Tri- anons verksamhet fördelas mellan styrelsen, verk- ställande direktören och företagsledningen. Det är aktieägarna via stämman som ytterst fattar beslut om bolagets styrning. Enligt bolagets bolagsordning sker kallelse till årsstämma genom annonsering i Post- och Inri- kes Tidningar och genom att kallelsen hålls till- gänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Dagens Industri. Rätt att delta i bolagsstämma Aktieägare som vill delta på årsstämma ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktieboken fem vardagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget för deltagande i årsstäm- man senast den dag som anges i kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid årsstämmor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av högst två personer. Aktieägare är berättigade att rösta för samtliga aktier som aktie- ägaren innehar. Initiativ från aktieägare Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen. Begäran ska vara styrelsen tillhanda i god tid före årsstämman, i enlighet med vad som meddelas på bolagets webbplats i samband med att tid och ort för årsstämman läm- nas. Valberedning Vid bolagets årsstämma den 15 maj 2024 beslöts att styrelsens ordförande, baserat på ägandet i slutet av september månad 2024, ska samman- kalla en valberedning bestående av styrelsens ordförande samt en representant för var och en av de fyra största aktieägarna i bolaget. Om nå- gon av de fyra största aktieägarna väljer att avstå från sin rätt att utse en ledamot av valberedning- en övergår rätten till den aktieägare som, efter dessa aktieägare, har det största aktieinnehavet. Valberedningen ska kvarstå till dess att nästa val- beredning har utsetts. Valberedningen ska utföra vad som åligger valberedningen enligt Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningens förslag kommer att presente- ras i kallelsen till årsstämman och på bolagets webbplats. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 50 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 51 ===== Årsstämma 2024 Årsstämma hölls i bolaget den 15 maj 2024. Vid stämman fanns 87 procent av rösterna represen- terade. Stämman fattade beslut i de ärenden som ankommer på stämman i enlighet med bolagsordningen. Räkenskaperna för 2023 fast- ställdes av stämman och styrelseledamöterna och VD beviljades ansvarsfrihet för räkenskaps- året 2023. • Omval av styrelseledamöterna Olof Andersson, Axel Barchan, Viktoria Bergman, Richard Hultin, Patrik Emanuelsson och Sofie Karlsryd till ordinarie styrelseledamöter samt att nyvälja Emil Hjalmarsson till ordinarie styrelseledamot för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Viktoria Bergman valdes som styrelse ord för- ande. • Styrelsens ersättning ska uppgå till totalt 660 000 kr (1 050 000), varav styrelsens ordförande ska erhålla 330 000 kr (300 000) samt övriga ledamöter som ej är anställda i bolaget ska erhålla 165 000 kr (150 000). • Arvode för arbete i revisionsutskottet ska utgå med totalt 132 000 kr (120 000) varav 66 000 kr (60 000) till ordföranden och 33 000 kr (30 000) vardera till övriga ledamöter. • Beslut om ingen utdelning för räkenskapsåret 2023. • Principer för utseende av valberedning enligt ovan under Valberedning. • Omval av Mazars AB, med Anders Persson som huvudansvarig revisor. • Beslut om att godkänna styrelsens ersättningsrapport. • Emissionsbemyndigande om 10 procent av det totala antalet aktier i bolaget. • Bemyndigande om förvärv och överlåtelse av egna aktier om högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. • Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Ändring av bolagsordningen för att möjliggöra poströstning före stämman. Extra bolagsstämma 2024 Extra bolagsstämma i bolaget hölls den 5 april 2024. Vid stämman fattades beslut om riktad kontant nyemission, riktad nyemission till vissa befintliga aktieägare samt riktad kvittningsemis- sion till innehavare av bolagets hybridobligationer. Sammantaget ökades aktiekapitalet i bolaget med 10 156 250 kronor och antalet B-aktier ökade med 16 250 000 aktier. I samband med kvittningsemissionen återköptes bolagets hybridobligationer till ett belopp om 76 Mkr. Styrelse Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och organisation. Det innebär ansvar för att, bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål och identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets risker och möjligheter. Dessutom ska styrelsen fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning, utvärdera den operativa ledningen samt fastställa erforderliga riktlinjer för bolagets uppträdande i samhället i syfte att säker- ställa dess långsiktiga värdeskapande förmåga. Styrelsen ansvarar också för att säker ställa att års- redovisningen och delårsrappor ter upprättas i rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verk- ställande direktör. Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstäm- man för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den del den väljs av årsstämman, bestå av minst tre ledamöter och högst tio ledamöter, med högst tre suppleanter. Styrelsen ska, i enlighet med Koden, vara präglad av mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens, erfarenhet och bak- grund. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstitue- rande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete mellan styrelseleda- möterna och verkställande direktör samt finansiell rapportering. I samband med det konstituerande styrelsemötet fastställer styrelsen även instruktio- nen för verkställande direktör. Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fast- ställt schema. Utöver dessa styrelsemöten kan ytterligare styrelsemöten sammankallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena har styrelseordföranden och verkställande direk- tören en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. Utskott Styrelsen har inom sig ett revisionsutskott bestå- ende av två styrelseledamöter, jämte styrelseord- föranden. Syftet med revisionsutskottet är att öka kvaliteten på bolagets och koncernens revision, förstärka kontakten mellan styrelsen och bola- gets revisor samt öka kvaliteten och förstärka till- synen och kontrollen över bolagets finansiella ris- kexponering, riskhantering, finansiella rapporte- ring och hållbarhetsrapportering. Bolagets revisorer har medverkat vid tre utskottsmöten, ett styrelsemöte samt haft enskilt möte med styrelsen utan deltagande av företags- ledningen. Revisionsutskottet genomförde fem samman- träden under 2024. Styrelsen har beslutat att inte inrätta något sär- skilt ersättningsutskott, utan att styrelsen i stället i sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant utskott ska ha enligt Koden. Styrelsens arbete 2024 Styrelsen har bestått av sju ledamöter. Styrelsen har haft 22 protokollförda styrelse- möten under året. Fokus vid mötena under året har varit strategifrågor, transaktioner, organisa- tion, fastställande av delårsrapporter, prognoser, hållbarhetsfrågor, omvärldsfrågor, riskhantering samt ett utökat fokus på finansieringsfrågor och kassaflöde. Vid det konstituerande styrelse mötet som hölls efter årsstämman fattades beslut om firmateckning. Beslut fattades gällande styrelsens arbetsord- ning samt VD-instruktion som fastställdes vid mötet. Utvärdering av VD har skett under året. Utvärdering av styrelsen skedde i november 2024 och rapporterades därefter till valbered- ningen. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna för styrelseutvärderingen i Koden. December styrelsemöte Budget Utvärdering styrelse och VD Oktober styrelsemöte Tredje kvartalsrapporten September strategimöte Mål och strategi Hållbarhetsfrågor Affärsplan Policyer Riskhantering Augusti styrelsemöte Andra kvartalsrapporten Prognos Februari styrelsemöte Helårsresultat Bokslutskommuniké Förslag vinstdisposition Mars styrelsemöte Årsredovisning Förberedelse årsmöte Avrapportering revisor Ersättningsrapport Maj styrelsemöte Första kvartalsrapporten Maj årsstämma Maj konstituerande möte Firmateckning Styrelsens arbetsordning VD-instruktion JAN FEB MAR APR MAJ JUNI JULI AUG SEP OKT NOV DEC ÅRSCYKEL Styrelsens arbete INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 51 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 52 ===== Ledning Koncernens ledning utgörs av den verkställande direktören, bolagets vice verkställande direktör och ekonomichef, affärsutvecklingschef bostad och hållbarhetschef, affärsutvecklingschef kom- mersiella fastigheter, transaktionschef, chefsjurist, IT- och redovisningschef samt HR- och kommuni- kationschef/IR. Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och ansvarar för bolagets löpande för- valtning och den dagliga driften av koncernens verksamhet. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören anges i arbetsord- ningen för styrelsen och instruktionen för verk- ställande direktör. Verkställande direktören ansva- rar också för att upprätta rapporter och samman- ställa information från ledningen inför styrelse- möten och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Verkställande direktören ska hålla styrelsen kontinuerligt informerad om utvecklingen av bola- gets verksamhet, omsättningens utveckling, bola- gets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhål- lande som kan antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Ersättning och anställningsvillkor för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare Trianon ska erbjuda marknadsmässiga ersätt- ningsnivåer och anställningsvillkor som möjliggör att kunna rekrytera och behålla ledande befatt- ningshavare med hög kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Med ledande befattningsha- vare avses verkställande direktören samt övriga medlemmar av koncernledningen. Hela styrelsen förutom verkställande direktören bereder frågan om principer för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen och beslutar om verkstäl- lande direktörens ersättningar och anställningsvill- kor. Trianons årsstämma har beslutat om följande riktlinjer för ersättningar och andra anställningsvill- kor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontant- lön, pensionsförmåner och andra förmåner. Ingen rörlig ersättning tillämpas. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrela- terade ersättningar. Den fasta lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden och erfarenhet. För verkställande direktören ska pensionsförmå- ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebe- stämda. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 35 procent av den årliga kontantlönen. Möjlighet ska finnas att, efter förhandling, omvandla fast lön till pensionsavsätt- ning. Verkställande direktören ska ha rätt till tjänstebil. Ersättning till VD framgår av årsredovisningens not 8, sidan 73. Enligt verkställande direktörens anställningsav- tal gäller en uppsägningstid om tolv månader vid uppsägning från bolagets sida. Om verkställande direktören säger upp sig är uppsägningstiden sex månader. Utöver lön under uppsägningstiden har verkställande direktören vidare rätt till avgångsve- derlag om sex månadslöner vid uppsägning från bolagets sida. Enligt anställningsavtalet för vice verkställande direktören/ekonomichefen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Res- pektive anställningsavtal för verkställande direktö- ren och vice verkställande direktören/ekonomi- chefen innehåller sedvanliga konkurrensklausuler som omfattar en period om tolv månader efter anställningens upphörande. Trianon har följt de av årsstämman 2024 beslutade riktlinjerna. Ersätt- ningsrapport finns tillgänglig på bolagets webb- plats sedan 2021. Organisation Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 86, varav 35 kvinnor och 51 män. Förutom stabsfunktioner såsom juridik, HR och kommunikation har verksamheten delats upp i ansvarsområden för Affärsutveckling bostad, Affärsutveckling kommersiella fastigheter och Ekonomi & finans. Den segmentsindelade förvaltningsorganisatio- nen benämns Affärsutveckling bostad och Affärs- utveckling kommersiella fastigheter och infördes i november 2023. Affärsutvecklingschefen för bostadssegmentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och utveckling av bostäder samt bolagets hållbarhetsarbete. Affärsutvecklingschefen för det kommersiella seg- mentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och utveckling av kommersiella fastigheter. Ekonomichefen ansvarar för ekonomi, finans- funktion och Investor relations. Intern kontroll Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen av den finansiella rapporte- ringen. Syftet med intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen är att säkerställa att de finansiella rapporterna är tillförlitliga och fram- tagna i enlighet med god redovisningssed och i övrigt följer tillämpliga lagar och regler. Trianon tillämpar COSO-ramverket, som är ett internationellt erkänt och vedertaget ramverk för att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO beskriver den interna kontrollen som uppdelad på fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedöm- ning, kontrollaktiviteter, information och kommu- nikation samt uppföljning. Kontrollmiljö – den interna kontrollen bygger på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar genom styrelsens arbetsordning, instruktion för kommittéerna, VD och den finansiella rapporte- ringen, uppförandekod och policyer. Riskbedömning – identifiering, bedömning och hantering av risker är central både gällande pro- cessen för den övergripande riskanalysen samt identifiering av väsentliga processer kopplade till intern kontroll för den finansiella rapporteringen. Kontrollaktiviteter – till varje identifierad risk ska kontroller kopplas till dess att risken anses eli- minerad alternativt reducerad till acceptabel nivå. Information och kommunikation – relevant information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt mottagare och vid rätt tidpunkt. Ledningsgrupp- ens möten ska användas som ett forum för kom- munikation och informationsspridning. Styrning och uppföljning – systemet för intern kontroll och riskhantering ska följas upp kontinu- erligt och syftar till att säkerställa att systemet upprätthålls, att förändringar sker vid behov och att utvärdera förändringar i arbetssätt. För att säkerställa den interna kontrollen har styrelsen utifrån ett övergripande perspektiv fast- ställt policydokument, vilka revideras och fastslås årligen. Utifrån dessa ansvarar VD för att utforma interna processer och instruktioner. Väsentliga styrdokument och policyer fastslås och revideras av styrelsen, bland annat: • Styrelsens arbetsordning • VD-instruktion • Affärsplan • Kommunikationspolicy och Insiderpolicy • Finanspolicy • Uppförandekod, medarbetare och leverantörer • Intern kontrollpolicy Väsentliga styrdokument och policyer som fastslås och revideras av ledningen: • IT-policy • Inköpspolicy • Uthyrningspolicy Revision Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens och VD:s för- valtning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en kon- cernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två revisorer med högst två revisorss- uppleanter. Bolagets revisor är Forvis Mazars AB med Anders Persson som huvudansvarig revisor. Den totala ersättningen till bolagets revisorer framgår av not 9, sidan 74. Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolags ordning finns tillgängliga på bolagets webbplats, www.trianon.se. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 52 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 53 ===== Styrelse Viktoria Bergman Olof Andersson Axel Barchan Patrik Emanuelsson Emil Hjalmarsson Richard Hultin Sofie Karlsryd Styrelseordförande Verkställande direktör och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Invald 2017 2006 2020 2023 2024 2021 2010 Född 1965 1965 1993 1966 1989 1956 1986 Utbildning Communication Executives Program, Handelshögskolan i Stockholm. Berghs School of Communication. Ekonomie kandidatexamen vid Lunds universitet. Studier vid Militärhögskolan och IHM. Civilingenjör Industriell ekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan Civilingenjör, Väg och vatten vid Lunds tekniska högskola. Kandidatexamen i Folkhälso- vetenskap, Malmö universitet. Övriga uppdrag Styrelseordförande i Galber AB. Styrelseledamot i Duni Group, Novus Group och Cinis Fertilizer samt vice ord- förande i WaterAid Sverige. Styrelseledamot och verkställande direktör i Olof Andersson Förvaltnings AB. Styrelseledamot i Sydsvenska Hem AB, Förvaltnings AB Norra Vallgatan, Anbace Invest AB. Styrelsesuppleant i Frukt- handlarn På Limhamn AB. Styrelseledamot och verksam i Briban Invest AB. Styrelse- ledamot i Utvecklings AB Laburnum och nok9 AB. Verkställande direktör HEBA Fastighets AB. Styrelseleda- mot i Colive AB. Investeringsansvarig på Grenspecialisten. Styrelse- ledamot i Boule Diagnostics (ordförande revisionsutskott), Lime Technologies (ledamot revisionsutskott) samt Exsitec (ledamot revisionsutskott) Styrelseledamot i At Work Sweden AB, IW Service AB, SMT Malmö Partner Holding AB samt Burlöv Center Fastighets AB. VD Burlöv Center Fastighets AB, styrelseordförande i Olof Andersson Förvaltnings AB, styrelseledamot i SJK Invest AB. Tidigare sysselsättning och huvudsaklig arbets- livserfarenhet Kommunikations- och hållbar- hetsdirektör och medlem av koncernledningen E.ON Nordic. Kommunikations- direktör och medlem av koncernledningen Trelleborg- koncernen. Olika befattningar i Falcon Bryggerier/Unilever samt Cerealiakoncernen. Sty- relseledamot i Vattenfall AB. Styrelseordförande och VD i Sydgrönt AB. Styrelseleda- mot i Malmö Cityfastigheter AB, Malmö Citysamverkan AB, Copenhagen Malmö Port AB samt i På Limhamn ekonomisk förening. Investment banking, Carnegie. VD i Locum, Micasa fastighe- ter samt Vice VD AB Svenska Bostäder. Styrelseordförande i IF Brommapojkarna samt styrelseledamot i St. Erik Försäkring AB. Kreditanalytiker på Nordea och Danske Bank med fokus på företagsobligationer. Sty- relseledamot i MultiQ AB. VD Skanska Öresund AB, Vice VD Skanska AB samt olika befattningar i Skanska- koncernen. Fastighetschef på Wihlborgs Fastigheter AB. Styrelse- ledamot i Eurocorp AB samt styrelsesuppleant i NJF Fast- igheter AB. Beroende i förhållande till större ägare eller position Oberoende till bolaget och ledning. Oberoende till huvudägare. Beroende till bolaget och ledning. Beroende till huvud- ägare. Oberoende till bolaget och ledning. Beroende till huvud- ägare. Oberoende till bolaget och ledning. Oberoende till huvudägare. Oberoende till bolaget, ledning samt till större aktie- ägare. Emellertid beroende till Grenspecialisten. Oberoende till bolaget och ledning. Oberoende till huvud ägare. Beroende till bolaget och ledning. Beroende till huvud- ägare. Eget och närståendes aktieinnehav 2024 20 000 B-aktier 2 890 984 A-aktier och 49 293 593 B-aktier, privat och via Olof Andersson Förvaltnings AB. 115 600 B-aktier Inget 20 000 B-aktier 5 320 B-aktier 35 932 B-aktier Styrelsemöten, närvaro 22 av 22 21 av 22 20 av 22 22 av 22 8 av 222 22 av 22 19 av 22 Revisionsutskott, närvaro 5 av 5 5 av 5 – 5 av 5 2 av 52 – – Summa ersättning 2024, Tkr 1 384 – 75 189 – 158 75 varav styrelsen, Tkr 321 – 75 158 – 158 75 varav utskott, Tkr 63 – – 31 – – – 1 Ersättning till styrelsen för perioden januari–december 2024. Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman och ersättning har utgått enligt not 8, sidan 73. Ersättning till ledamöter utgör ersättning exklusive reseersättning. Styrelseledamoten Richard Hultin har via bolag erhållit konsultarvode för tjänster avseende managementtjänster till delägda bolag. Arvodet uppgick till 272 172 kr under 2024. Inga ytterligare ersättningar utöver styrelsearvoden och arvoden för utskottsarbete har utgått till resterande styrelsemedlemmar. 2 Nyvaldes vid årsstämman 15 maj 2024 och har närvarat vid samtliga styrelse- och revisionsutskottsmöten sedan dess. Tidigare styrelseledamoten Jens Ismunden deltog vid 14 av 22 styrelsemöten samt 3 av 5 revisionsutskottsmöten och erhöll en ersättning om 90 Tkr. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 53 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 54 ===== Koncernledning Olof Andersson Mari-Louise Hedbys Anna Heide Jonas Karlsryd Lars Åkewall Therése Altenby Jens Bergman Nina Wallenberg Verkställande direktör och styrelseledamot Ekonomichef och vice VD Affärsutvecklingschef bostad. Ansvarig för förvaltning, uthyrning och nyproduktion i bostads- segmentet samt det övergripande hållbarhets- arbetet. Transaktionschef Affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter. Ansvarig för förvaltning, uthyrning, nyproduktion i det kommersiella seg- mentet. Chefsjurist IT- och redovisningschef Kommunikations/ IR- och HR-chef Född 1965 1964 1970 1985 1963 1983 1977 1973 Anställd och i nuvarande befattning 2006, i nuvarande befattning sedan 2006 2012, i nuvarande befattning sedan 2015 2017, i nuvarande befattning sedan 2023 2010, i nuvarande befattning sedan 2021 2013, i nuvarande befattning sedan 2013 2021, i nuvarande befattning sedan 2023 2021, i nuvarande befattning sedan 2022 2020, i nuvarande befattning sedan 2022 Utbildning Ekonomexamen, Lunds universitet Ekonomexamen, Lunds universitet Fastighetsföretagande, Malmö universitet Ekonomexamen, Lunds universitet Jur. kand, Lunds universitet Ekonomexamen, Växjö universitet Ekonomexamen, Lunds universitet Övriga uppdrag Styrelseledamot och verk- ställande direktör i Olof Andersson Förvaltnings AB. Styrelseledamot i Sydsvenska Hem AB, Förvaltnings AB Norra Vallgatan, Anbace Invest AB. Styrelsesuppleant i Frukthandlarn På Lim- hamn AB. Styrelseledamot i Mahema Invest AB. Innehar även ett flertal uppdrag inom Trianonkoncernen. Styrelseledamot i Fastig- hetsägarna Syd, styrelse- ledamot i FC Rosengård. Styrelseordförande i SJK Invest AB. Styrelseledamot i Dorp Invest AB. Innehar även ett flertal uppdrag i intres- sebolag till Trianon. Styrelseledamot i Malmö Citysamverkan AB. Tidigare erfarenhet Styrelseordförande och VD i Sydgrönt AB. Styrel- seledamot i Copenhagen Malmö Port AB, Malmö Cityfastigheter AB, Malmö Citysamverkan AB samt i På Limhamn ekonomisk förening. Business Controller Finnlines samt diverse ekonomichefsuppdrag. Olika befattningar inom MKB Fastighets AB, den senaste som CSR-chef. Business controller, Fastighets AB Trianon. Förvaltare, Fastighets AB Trianon. VD Eurocorp AB och Förvaltningschef MKB Fastighets AB. Chefsjurist Heimstaden AB (publ), dessförinnan bolagsjurist Heimstaden AB. CFO Signatur Fastigheter AB (publ) samt diverse uppdrag som ekonomi- ansvarig och business controller. Styrelseledamot i Kraft- ringen Service AB, Kom- munikationschef Svedala kommun samt diverse uppdrag som kommunika- tionsansvarig. Eget och närståendes aktieinnehav 2024 2 890 984 A-aktier och 49 293 593 B-aktier, privat och via Olof An- dersson Förvaltnings AB. 213 302 B-aktier 133 702 B-aktier 337 736 B-aktier 356 923 B-aktier 118 000 B-aktier 1 000 B-aktier 12 576 B-aktier INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 54 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 55 ===== Styrelsen och verkställande direktören för Fastighets AB Trianon (publ) (”Trianon” eller ”Bolaget”), Fredsgatan 21, 212 12 Malmö med organisationsnummer 556183- 0281 och säte i Malmö, Sverige, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskaps- året 1 januari–31 december 2024. Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor (Mkr), om inget annat anges. Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående år. Verksamheten Information om bolagets verksamhet återfinns på sidorna 4–5. Finansiella mål Information om bolagets finansiella mål återfinns på sidan 8. Moderbolag Moderbolaget redovisade en nettoomsättning om 99,7 Mkr (94,5) och ökningen hänför sig till ökad uthyrning i befintliga fastigheter. Moderbolaget äger 7 fastigheter och hyresintäkter från dessa utgör 95 procent (91) av de totala intäkterna. Rörelseresultatet uppgick till -11,3 Mkr (-8,0). Värdeförändringar derivat uppgick till 59,6 Mkr (-138,7) och beror på förändring av marknadsräntor. Skatt på periodens resultat uppgick till -24,4 Mkr (14,6). Organisation Trianons organisation består av koncernövergripande funktioner samt förvaltningsorganisation och övrig administrativ personal. Förvaltningsorganisationen är fördelad på lokala förvaltningskontor i Lindängen, Skurup samt i centrala Malmö. Förvaltning sker med egenanställd personal såsom till exempel fastighetsförvaltare, fastig- hetstekniker och fastighetsskötare. Övrig information om medarbetare, styrning och uppföljning samt jämställdhet och mångfald återfinns på sidorna 18–19. Hållbarhet Information om bolagets hållbarhetsarbete återfinns på sidorna 12–19. Risker och riskhantering Information om bolagets risker och riskhantering åter- finns på sidorna 44–47. Finansiell information Aktier och ägarförhållande Information om bolagets aktier och ägarförhållande återfinns på sidorna 40–41. Styrelse Trianons styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio styrelseledamöter med högst tre styrelsesuppleanter. Läs mer om styrelsen, dess arbete och rätt till ersättning på sidorna 50-53. Ingen styrelse- ledamot har rätt till ersättning vid upphörande av upp- draget. I not 8, sidan 73, framgår ersättningen till styrel- sen för 2024. Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören samt övriga medlemmar av koncernledningen, se sida 54 för medlemmar. Hela styrelsen förutom verkställande direktören bereder frågan om principer för ersättning och anställningsvillkor för koncernledningen och beslutar om verkställande direktörens ersättningar och anställningsvillkor. Årsstämman 2024 beslutade om följande riktlinjer för ersättningar och andra anställ- ningsvillkor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Den fasta lönen ska beakta den enskildes ansvarsområden och erfarenhet. Mer information om ersättning finns i not 8 på sidan 73. KOMMENTAR TILL KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Årets resultat Årets resultat uppgick till 224,8 Mkr (-206,1), varav 224,8 Mkr (-206,1) hänförligt till moderbolagets aktieägare, motsvarande ett resultat per aktie hänförligt till moder- bolagets aktieägare om 1,11 kr per aktie (-1,59) före och efter utspädning. Avkastning på eget kapital uppgick till 4 procent (-4). Intäkter Hyresintäkterna ökade med 5 procent och uppgick till 772,5 Mkr (732,8). Ökningen är främst hänförlig till hyreshöjningar, nyuthyrning samt färdigställande av projekt. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 10,6 Mkr (7,2) inklusive joint venture. Total nyuthyrning (nya tecknad kontrakt) uppgick till 13,2 Mkr under 2024. Hyresvärdet uppgick till 882,3 Mkr (820,3). Den ekono- miska uthyrningsgraden uppgick till 95,8 procent (96,1). Kostnader Fastighetskostnaderna uppgick till -252,9 Mkr (-252,0). Minskningen beror på god kostnadskontroll, lägre elkost- nader samt minskade kostnader för fastighetsadministra- tion. Driftskostnaderna belastas av sedvanlig säsongsva- riation avseende el- och uppvärmningskostnader, som belastar med störst påverkan under första och sista kvartalet. Renoveringsarbeten av lägenheter fortsätter och 84 (109) lägenheter har renoverats under perioden. Renovering av lägenheter görs i samband med omflytt- ning i bostadsbeståndet. Driftsöverskottet ökade med 6 procent och uppgick till 530,3 Mkr (498,3). Överskotts- graden uppgick till 69 procent (68). Förvaltningsresultat Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresse- företag och joint ventures uppgick till 181,3 Mkr (183,1). Central administration uppgick till -68,7 Mkr (-67,2). Central administration utgörs av personalkostnader för gemensamma koncernfunktioner samt kostnader för IT, marknadsföring, finansiella rapporter och revisionsarvo- den. Totalt antal anställda inklusive både koncerngemen- samma funktioner och fastighetsadministration uppgick till 83 (85) varav 42 (44) tjänstepersoner. Central administration belastades också med 3,2 Mkr (0,9) hänförligt till konstaterade samt befarade kundför- luster. Finansnettot uppgick till -284,2 Mkr (-273,6) för perioden. Snittränta för perioden inklusive swapräntor uppgick till 3,9 procent (3,9). Räntekostnader för nytt- janderätter (tomträtter) uppgick till -6,1 Mkr (-6,1). Årets förvaltningsresultat ökade med 9 procent till 178,0 Mkr (162,9), varav förvaltningsresultat från andelar i intresseföretag uppgick till 6,8 Mkr (11,5). Minskningen beror främst på ökade finansiella kostnader. Värdeförändringar Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till 156,4 Mkr (-272,6) för perioden. Realiserade värdeför- ändringar uppgick till 0,0 Mkr (42,0). Positiva värdeför- ändringar uppgick till cirka 1 procent av fastighetsvärdet vid ingången av året. De positiva värdeförändringarna redovisas främst i bostadsbeståndet och beror främst på förbättrade kassaflöden genom ökade hyreshöjningar samt lägre driftskostnader. Direktavkastningen för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,8) exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej frånträdda) samt för bostadsfastigheter till 4,6 procent (4,6). Värdeförändring av derivatinstrument uppgick till 57,2 Mkr (-151,4) för perioden. Skatt Redovisad skatt för perioden uppgick till -81,3 Mkr (34,8). Uppskjuten skatt hänförligt till förvaltningsfastig- heter uppgick till -83,4 Mkr (-10,5), värdeförändringar av derivatinstrument -11,9 Mkr (31,2), obeskattade reserver -7,8 Mkr (-3,9) samt underskott i koncernföretag 45,4 Mkr (33,7). Aktuell skatt uppgick till -22,9 Mkr (-15,7) samt skatt hänförligt till föregående år -0,7 Mkr (-0,7). KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING Tillgångar, förvaltningsfastigheter Trianons fastighetsbestånd finns i Malmö med omnejd och består av bostäder, samhälls- och kommersiella fastigheter. Fastigheterna finns till största delen i Malmö men även i Svedala, Skurup och Burlövs kommuner. Fastighetsinnehavet består av 148 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 492 000 kvm exklusive 3 000 garage- och parkeringsplatser. Bostadsfastigheter utgör 75 procent av fastighetsvärdet. Under perioden har 194,5 Mkr (349,7) investerats i befintliga fastigheter. Investeringarna har utgjorts av löpande lägenhetsreno- veringar i bostadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, och nyproduktionsprojekt. Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till 13 189,8 Mkr (12 288,6). 87 procent av fastighetsvärdet har externvärderats vid årsskiftet och 99 procent har externvärderats under 2024. Resterande fastigheter har internvärderats. Största värdeförändringen återfinns i bostadsbeståndet. Direktavkastningen för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,8) exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej frånträdda) samt för bostads- INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 55 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 56 ===== fastigheter till 4,6 procent (4,6). Potentiella byggrätter på befintliga fastigheter har inte värderats eller värderats till eventuellt nedlagda kostnader Skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 343,2 Mkr (7 100,6) vid periodens slut. Skulden har minskat beroende på fastighetsförsäljningar och amorteringar och ökat med investeringar i befintliga fastigheter samt nyproduktion. Beviljad checkkredit uppgick till 60 Mkr (60), varav utnyttjat uppgick till 0,0 Mkr (21,7). I räntebärande skulder ingick obligationslån om 398,4 Mkr (222,7) redovisat netto minskat med transaktions- kostnader. Andel bankfinansiering uppgick till 96 procent. Trianons räntebindning uppgick till 3,4 år (2,6). Flertalet räntesäkringar har gjorts under 2024, vilket ökat säkringsgrad och genomsnittlig räntebindning. Totalt uppgick swapportföljen till 5 403 Mkr. Säkringsgraden uppgick till 83 procent (83) av utestående låneportfölj. Derivatportföljen uppgick till 109,7 Mkr (166,9) i skuld samt till 7,3 Mkr (9,6) i fordran vid periodens utgång. Kapitalbindningen vid årets utgång var 2,7 år (2,9). Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (57,1). Räknat på balansomslutningen uppgick belåningsgraden till cirka 50,5 procent (51,5). KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick till 5 415,0 Mkr (5 020,3). Eget kapital har påverkats av nyemission om 252,3 Mkr (368,4) och av återköp av hybridobligation med -76,0 Mkr (-98,0) samt utdelning kopplat till hybridobligation med -8,1 Mkr (-58,5). Eget kapital per aktie uppgick till 27,02 kronor per aktie (27,27) samt efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer till 26,77 kronor per aktie (26,58) inklusive hybridkapital. Solidite- ten uppgick till 37,9 procent (36,8) vid periodens slut. Koncernens likvida medel uppgick till 124,5 Mkr (109,8). Outnyttjad checkkredit uppgick till 60,0 Mkr (38,3) vid periodens utgång. En kreditlimit om 100 Mkr har erhållits i december 2024 att utnyttja för energiinvesteringar i befintligt bestånd. Hybridkapital Trianon emitterade i november 2022 nya efterställda hållbara hybridobligationer om totalt 500 Mkr med evig löptid och med första ordinarie inlösendag tre år efter emissionsdatum. Obligationerna löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 7 procent och är bokfört som eget kapital minskat med transaktionskostnader. I december 2023 och i april 2024 genomfördes frivilliga återköpserbjudanden av hybridobligationerna genom kvittning mot nya B-aktier i bolaget. Totalt återköptes 446 Mkr av hybridobligationerna, vilket innebär att 54 Mkr är utestående vid periodens utgång. För ytterligare information se Trianons webbplats, www.trianon.se. KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE Periodens kassaflöde uppgick till 14,7 Mkr (19,8). Kassaflödet har påverkats av investeringar i befintliga fastigheter om -194,5 Mkr (-349,7). Finansieringsverk- samheten har påverkats av upptagande av lån i befintliga och förvärvade fastigheter om 752,4 Mkr (920,2), amorteringar och återbetalning av lån om -952,5 Mkr (-551,8), utdelning på hybridobligation om -8,1 Mkr (-58,5). Kassaflöde från sålda fastigheter uppgick till 54,1 Mkr (115,1) samt från kontantemission och konvertering av hybridkapital till sammantaget 176,6 Mkr (-99,3). Kas- saflödet från den löpande verksamheten före ändringar av rörelsekapitalet uppgick till 176,4 Mkr (149,3) för perioden. Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 124,5 Mkr (109,8). Resultatdisposition Belopp i Mkr Förslag till disposition av bolagets vinst. Till bolagsstämmans förfogande står: balanserat resultat -11,8 överkursfond 1 876,5 årets resultat -31,4 Styrelsen föreslår att: i ny räkning överföres 1 833,3 1 833,3 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 56 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 57 ===== Koncernens räkenskaper Koncernens rapport över totalresultat Mkr Not 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 1–3, 33–38 Hyresintäkter 4 772,5 732,8 Fastighetskostnader 7 -252,9 -252,0 Driftresultat uthyrning 519,6 480,8 Intäkter exploateringsfastigheter 0,0 21,4 Kostnader exploateringsfastigheter 0,0 -19,6 Driftresultat exploateringsfastigheter 5 0,0 1,8 Övriga intäkter 6 10,7 15,7 Driftresultat 530,3 498,3 Central administration 7–9 -68,7 -67,2 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 11 10,0 31,7 varav förvaltningsresultat 6,7 11,5 Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) 13 -6,1 -6,1 Finansnetto 12, 14 -284,2 -273,6 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresseföretag och joint ventures 181,3 183,1 Förvaltningsresultat 178,0 162,9 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 18 156,4 -272,6 Värdeförändring övriga andelar 1 22 -88,8 0,0 Värdeförändring derivat 26 57,2 -151,4 Resultat före skatt 306,1 -240,9 Skatt på årets resultat 16 -81,3 34,8 Årets resultat 224,8 -206,1 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Summa totalresultat för året 224,8 -206,1 Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 224,8 -206,1 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning 2 17 1,11 -1,59 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning 1,11 -1,59 Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental 2 195 934,8 159 037,4 Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental 195 934,8 159 037,4 1 Värdeförändring övriga andelar är hänförligt till försäljning av aktier i Stjernplan. 2 Genomsnittligt antal aktier är ett vägt genomsnitt för perioden med hänsyn taget till emission genom kvittning av 26 618 705 aktier 11 december 2023, emission genom kvittning av 4 750 000 aktier samt nyemission av 11 500 000 aktier 10 april 2024. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 57 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 58 ===== Koncernens balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 1–3, 32–38 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 18 13 189,8 12 288,6 Nyttjanderätt, tomträtter 13 182,4 181,6 Maskiner och inventarier 19 4,5 3,6 Summa materiella anläggningstillgångar 13 376,7 12 473,8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och joint ventures 21 407,3 533,2 Fordringar på intresseföretag och joint ventures 35 34,1 41,0 Övriga värdepappersinnehav 22 0,0 150,0 Derivatinstrument 26 7,3 9,6 Andra långfristiga fordringar 68,2 11,8 Summa finansiella anläggningstillgångar 516,9 745,6 Uppskjuten skattefordran 27 146,5 110,7 Summa anläggningstillgångar 14 040,1 13 330,1 Omsättningstillgångar Kundfordringar 3 23,4 19,0 Fordringar på intresseföretag och joint ventures 52,4 48,3 Övriga fordringar 31 31,9 101,7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 19,9 20,7 127,6 189,7 Likvida medel 124,5 109,8 Summa omsättningstillgångar 252,1 299,5 SUMMA TILLGÅNGAR 14 292,2 13 629,6 Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 1–3, 32–38 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 24 Aktiekapital 125,2 115,1 Tillskjutet kapital/Hybridobligation 50,6 126,6 Övrigt tillskjutet kapital 1 909,8 1 667,7 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 3 329,4 3 110,8 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 415,0 5 020,2 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 Summa eget kapital 5 415,0 5 020,2 Långfristiga skulder 29, 30 Räntebärande skulder 25, 26 4 116,6 5 239,5 Övriga långfristiga skulder 18,2 2,9 Leasingskulder 13 182,4 181,6 Derivatskuld 26 94,3 166,9 Uppskjuten skatteskuld 27 935,7 841,4 Summa långfristiga skulder 5 347,2 6 432,3 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 26 3 226,6 1 861,1 Derivatskuld 26 15,4 0,0 Checkräkningskredit 0,0 21,7 Leverantörsskulder 50,6 64,3 Aktuell skatteskuld 40,6 23,1 Övriga skulder 31 55,8 79,6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 141,0 127,3 Summa kortfristiga skulder 3 530,0 2 177,1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 292,2 13 629,6 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 58 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 59 ===== Koncernens rapport över förändring i eget kapital Mkr Aktiekapital Tillskjutet kapital/ Hybridobligation Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moder företagets aktieägare Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Totalt Eget kapital vid årets slut Ingående eget kapital 2023-01-01 98,4 595,1 1 315,1 3 364,3 5 372,9 0,0 5 372,9 Årets resultat -206,1 -206,1 0,0 -206,1 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Summa totalresultat för året -206,1 -206,1 0,0 -206,1 Återköp hybridobligation -98,0 -98,0 -98,0 Utdelning hybridobligation -58,5 -58,5 -58,5 Skatt hybridobligation 11,6 11,6 11,6 Konvertering hybridobligation 16,7 -370,5 352,6 -0,5 -1,7 -1,7 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 16,7 -468,5 352,6 -47,4 -146,6 0,0 -146,6 Utgående eget kapital 2023-12-31 115,1 126,6 1 667,7 3 110,8 5 020,2 0,0 5 020,2 Ingående eget kapital 2024-01-01 115,1 126,6 1 667,7 3 110,8 5 020,2 0,0 5 020,2 Årets resultat 224,8 224,8 0,0 224,8 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Summa totalresultat för året 224,8 224,8 0,0 224,8 Nyemission 10,1 242,1 252,3 252,3 Återköp hybridobligation -76,0 -76,0 -76,0 Utdelning hybridobligation1 -8,1 -8,1 -8,1 Skatt hybridobligation 1,7 1,7 1,7 Summa transaktioner med ägare redovisade direkt mot eget kapital 10,1 -76,0 242,1 -6,4 170,0 0,0 170,0 Utgående eget kapital 2024-12-31 125,2 50,6 1 909,8 3 329,4 5 415,0 0,0 5 415,0 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 59 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 60 ===== Koncernens rapport över kassaflöden Mkr Not 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten 32 Driftnetto 530,3 498,3 Central administration -68,7 -67,2 Betalt finansnetto -286,5 -279,8 Ej kassaflödespåverkande poster 2,0 0,1 Betald inkomstskatt -0,7 -2,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 176,4 149,4 Förändringar rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar -28,3 9,0 Förändringar av rörelseskulder -17,7 -29,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 130,4 129,0 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter -194,5 -349,7 Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag -50,1 -80,8 Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -2,0 -0,1 Förvärv av intresseföretag -13,9 0,0 Förvärv av övriga aktier och andelar -7,3 0,0 Försäljning av förvaltningsfastigheter via dotterföretag 54,1 115,1 Försäljning av intresseföretag och joint venture 175,0 0,0 Försäljning av dotterföretag till intresseföretag och joint venture 0,0 10,1 Försäljning av fastighet 0,0 4,6 Förändring av andelar i intresseföretag och joint venture -14,3 -15,3 Investering fordringar intresseföretag och joint venture -5,2 -26,2 Investering/amortering av finansiella anläggningstillgångar -4,4 1,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -62,6 -341,3 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 752,4 920,2 Amortering av lån -213,9 -151,8 Återbetalning av övriga lån och depositioner -738,4 -400,0 Förändring av checkkredit -21,7 21,7 Emission 176,6 0,0 Hybridobligation, återköp 0,0 -99,3 Hybridobligation, utdelning -8,1 -58,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -53,1 232,2 Periodens kassaflöde 14,7 19,8 Likvida medel vid periodens ingång 109,8 90,0 Likvida medel vid periodens utgång 124,5 109,8 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 60 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 61 ===== Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2024 2023 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 4 99,7 94,5 Övriga rörelseintäkter 6 4,9 9,8 Summa rörelseintäkter 104,6 104,3 Rörelsens kostnader Fastighetskostnader 7 -30,9 -32,6 Övriga externa kostnader 9 -23,8 -19,4 Personalkostnader 8 -15,7 -14,9 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 18–19 -45,5 -45,4 Summa rörelsekostnader -115,9 -112,3 Rörelseresultat -11,3 -8,0 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 10 -91,6 -66,4 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 11 29,4 0,0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 12 86,2 88,0 Räntekostnader och liknande resultatposter 14 -46,0 -40,8 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 22 -88,8 0,0 Nedskrivning/återföring av nedskrivning derivat 26 59,6 -138,7 Summa finansiella poster -51,2 -157,9 Resultat efter finansiella poster -62,4 -165,9 Bokslutsdispositioner 15 55,4 18,7 Resultat före skatt -7,0 -147,2 Skatt på årets resultat 16 -24,4 14,6 Årets resultat -31,4 -132,6 Rapport över totalresultat för moderbolaget Mkr Not 2024 2023 Årets resultat -31,4 -132,6 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 Summa övrigt totalresultat 0,0 0,0 Totalresultat för året -31,4 -132,6 Moderbolagets räkenskaper INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 61 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 62 ===== Moderbolagets balansräkning Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR 33 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad och mark 18 840,6 876,6 Maskiner och inventarier 19 0,4 0,5 Summa materiella anläggningstillgångar 841,0 877,1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 20 1 230,9 1 125,2 Fordringar hos koncernföretag 35 1 957,3 1 658,4 Andelar i intresseföretag och joint ventures 21 218,8 339,8 Fordringar hos intresseföretag och joint ventures 33 34,1 41,0 Övriga värdepappersinnehav 22 0,0 150,0 Uppskjuten skattefordran 27 23,1 36,0 Andra långfristiga fordringar 50,8 2,9 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 515,1 3 353,3 Summa anläggningstillgångar 4 356,1 4 230,4 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 3 9,9 8,6 Fordringar hos koncernföretag 569,8 336,6 Övriga fordringar 31 22,6 98,0 Övriga fordringar intresseföretag och joint ventures 39,5 37,8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 10,2 11,7 Summa omsättningstillgångar 652,1 492,7 Kassa och bank 77,2 74,1 Summa omsättningstillgångar 729,3 566,8 SUMMA TILLGÅNGAR 5 085,4 4 797,2 Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER 33 Eget kapital 24 Bundet eget kapital Aktiekapital 125,2 115,1 Uppskrivningsfond 9,5 9,7 Reservfond 21,4 21,4 Summa bundet eget kapital 156,2 146,2 Fritt eget kapital Överkursfond 1 876,5 1 630,7 Balanserat resultat -11,8 206,4 Årets resultat -31,4 -132,6 Summa fritt eget kapital 1 833,3 1 704,5 Summa eget kapital 1 989,4 1 850,7 Obeskattade reserver Periodiseringsfond 10,7 0,0 Avsättningar Uppskjutna skatter 27 18,7 15,5 Långfristiga skulder 29, 30 Obligationslån 25 99,0 222,8 Skulder till kreditinstitut 25, 26 0,0 637,7 Derivatinstrument 26 91,9 166,9 Skulder till koncernföretag 25, 26 1 151,2 1 230,3 Summa långfristiga skulder 1 342,1 2 257,7 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25, 26 636,3 7,0 Obligationslån 25 299,3 0,0 Checkräkningskredit 0,0 21,7 Derivatinstrument 26 15,4 0,0 Leverantörsskulder 8,1 21,7 Skulder till koncernföretag 706,4 546,6 Övriga skulder 31 39,7 57,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 19,2 19,1 Summa kortfristiga skulder 1 724,4 673,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 085,4 4 797,2 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 62 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 63 ===== Moderbolagets rapport över förändring i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Mkr Aktiekapital Uppskrivnings fond Reservfond Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa Ingående eget kapital 2023-01-01 98,4 9,7 21,4 1 277,3 624,6 98,4 2 129,8 Konvertering hybridobligation 16,6 352,7 -371,0 -1,7 Återköp hybridobligation -98,0 -98,0 Utdelning hybridobligation -58,5 -58,5 Skatt hybridobligation 11,6 11,6 Disposition av föregående års resultat 98,4 -98,4 0,0 Utdelning Förskjutning mellan fritt och bundet -0,1 0,1 0,0 Årets resultat -132,6 -132,6 Utgående eget kapital 2023-12-31 115,0 9,6 21,4 1 630,0 207,2 -132,6 1 850,6 Ingående eget kapital 2024-01-01 115,0 9,6 21,4 1 630,0 207,2 -132,6 1 850,6 Nyemission 10,2 242,5 252,6 Återköp hybridobligation -76,0 -76,0 Utdelning hybridobligation -8,1 -8,1 Skatt hybridobligation 1,7 1,7 Disposition av föregående års resultat -132,6 132,6 0,0 Förskjutning mellan fritt och bundet -0,1 0,1 0,0 Årets resultat -31,4 -31,4 Utgående eget kapital 2024-12-31 125,2 9,5 21,4 1 872,5 -7,7 -31,4 1 989,4 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 63 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 64 ===== Moderbolagets rapport över kassaflöden Mkr Not 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten 32 Rörelseresultat -11,3 -8,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 45,5 45,4 Erhållna räntor 4,2 23,5 Betalda räntor -8,3 -27,2 Betald inkomstskatt 0,0 -0,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar avseende rörelsefordringar och rörelseskulder 30,0 33,5 Förändringar av rörelsefordringar och rörelseskulder Förändringar av rörelsefordringar -9,8 -13,9 Förändringar av rörelseskulder -14,1 -7,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6,1 11,9 Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter -8,3 -59,9 Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,1 -0,4 Förvärv av aktier i dotterföretag -50,1 -6,3 Försäljning av dotterföretag 9,4 19,7 Försäljning av dotterföretag via JV 175,0 0,0 Tillskott till intresseföretag och joint ventures -14,4 -15,3 Förändring andra långfristiga fordringar -4,3 -0,1 Förvärv av övriga aktier och andelar -7,3 0,0 Investering fordringar i intresseföretag och joint ventures -2,1 -6,4 Utlåning koncernföretag -502,6 -110,5 Erhållen amortering fordringar koncernföretag 118,2 173,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -286,6 -6,2 Mkr Not 2024 2023 Finansieringsverksamheten Nyemission 176,6 0,0 Hybridobligation, återköp 0,0 -99,0 Hybridobligation, utdelning -8,1 -58,5 Förändring av checkkredit -21,7 21,7 Upptagna lån 175,0 373,4 Återbetalning av lån 0,0 -400,0 Amortering av lån -7,8 -13,9 Inlåning koncernföretag 96,1 197,7 Amortering skulder koncernföretag -126,5 -10,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 283,6 10,7 Årets kassaflöde 3,1 16,4 Likvida medel vid årets ingång 74,1 57,9 Likvida medel vid årets utgång 77,2 74,1 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 64 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 65 ===== Noter NOT 1 Allmän information Fastighets AB Trianon (publ), Fredsgatan 21, 212 12 Malmö är ett aktiebolag registrerat i Sverige. Företagets säte är i Malmö. Moderbolagets B-aktier är sedan den 17 december 2020 noterade på Nasdaq Stockholm, segmentet Mid Cap. Bolaget har tre obligationer noterade på Nasdaq Stockholm, Sustainable Bond List, varav en hållbar hybridobligation. Fastighets AB Trianons verksamhet är att äga, förvalta, utveckla och bygga bostäder och kommersiella lokaler i Malmö med omnejd. Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2024 har godkänts av styrelsen den 24 mars 2025 och kommer att föreslås att fastställas av årsstämman den 15 maj 2025. NOT 2 Redovisningsprinciper REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER De finansiella rapporterna har upprättats med till- lämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor- terings rekommendation RFR 1 kompletterande redovis- ningsregler för koncerner vilken anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i Årsredovisningslagen. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2 (Redovisning för juridiska personer) och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens redovisningsprinciper med undantag av vad som framgår nedan under avsnit- tet Moderbolagets redovisningsprinciper. Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som trätt i kraft under räkenskapsåret De av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka bolagets resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. Nya standarder, ändringar och tolkningar av befintliga standarder som inte har tillämpats i förtid I april 2024 publicerade IASB en ny redovisningsstan- dard som ska ersätta IAS 1 Utformning av finansiella rapporter den 1 januari 2027, med retroaktiv tillämpning för jämförelseåret. Tidigare tillämpning är tillåten, men det kräver ett godkännande av EU först. Tillämpningen av IFRS 18 kommer att kräva en rad nya bedömningar och kan komma att kräva förändringar av både presentationen av de primära rapporterna (räkningarna), framförallt resultaträkningen, och utform- ningen av upplysningar i not. Vidare innehåller IFRS 18 krav på upplysning av resultatmått som används av ledningen i företagets externa finansiella kommunikation, så kallade ’management-defined-performance measures’ (MPM). Trianon kommer inleda ett arbete med att analysera vilka konsekvenser den nya standarden kan medföra under 2025. Grunder för rapporternas upprättande Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket också är koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i miljoner kronor (Mkr) om inte annat anges. I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket kan inne- bära att tabeller och beräkningar inte alltid summerar. I årsredovisningen har värdering av posterna skett till anskaffningsvärde, utom då det gäller värdering av förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument för vilka värdering skett till verkligt värde. Viktiga uppskattningar och antaganden för redovisningsändamål För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo- visningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Där kan bedömning- arna ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedöm- ning av det framtida kassaflödet samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). De antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 18. För övriga uppskattningar och bedömningar se not 37. Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper De nedan angivna redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Redovisning av segment Ett rörelsesegment är en del av en koncern som bedri- ver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i de rörelsesegment som följs upp av koncern- ledningen, vilka är bostäder, samhäll och kommersiellt. Koncernledningen följer upp hyresintäkter, driftskost- nader, driftnetto, överskottsgrad och verkligt värde. För mer information se not 36. Koncernredovisning Dotterföretag är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen kontrollerar ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Dotterföretag inklude- ras i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den delen av dotterföretagets egna kapital som intjänats efter den tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i koncernens egna kapital. När ett fastighetsförvärv görs gör ledningen en bedömning av substansen av tillgångarna och aktivi- teterna i det förvärvade bolaget for att avgöra om förvär- vet utgör ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. Företag kan välja att utföra ett sk koncentrationstest som, om det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Samtliga av Trianons förvärv klassificeras som tillgångsförvärv, vilket innebär att förvärvskostnaden fördelas på de enskilt identifierbara tillgångarna och skul- derna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefor- dran/-skuld vid förvärvet. Koncerninterna transaktioner och balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Redovisningsprinciperna för dotterföretag ska i före- kommande fall ändras för att garantera en konsekvent tillämpning av koncernens principer. Intresseföretag och samarbetsarrangemang Trianon har ett antal Joint Ventures, dvs aktiebolag som ägs och drivs tillsammans med ett antal samarbetspart- ners med lika ägande och intresse. Intresseföretag är alla de företag där koncernen har ett betydande men inte bestämmande inflytande, vilket i regel gäller för aktieinnehav som omfattar mellan 20 procent och 50 procent av rösterna. Innehav i intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av intresseföretagets vinst eller förlust efter förvärvstidpunkten. Koncernens redovisade värde på innehav i intresseföretag inkluderar övervärden som identifieras vid förvärvet. Om ägarandelen i ett intresseföretag minskas men investeringen fortsätter att vara ett intresseföretag omklassificeras endast ett pro- portionellt belopp av den vinst eller förlust som tidigare redovisades i övrigt totalresultat till resultatet. Om koncernens andel av förluster i ett intresseföretag överstiger innehavet i detta intresseföretag redovisar inte koncernen några ytterligare förluster om inte koncernen har åtagit sig förpliktelser å bolagets vägnar. Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett intresseföretag ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat. En bedömning görs även vid varje rapportperiods slut om det föreligger ett nedskrivnings- behov för investeringen i ett intresseföretag. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Joint venture redovisas i koncernens resultat och balansräkningar enligt kapitalandelsmetoden, dvs på samma sätt som intresseföretag. Rapport över kassaflöde Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktio- ner som medför in- eller utbetalningar. Likvida medel i kassaflödesanalysen överensstämmer med definitionen av likvida medel i balansräkningen. INTÄKTER Hyresintäkter Koncernen är leasegivare avseende alla hyresavtal för lokaler och bostäder samt garage- och bilplatser. Samtliga hyresavtal klassificeras som operationell leasing vilket innebär att hyresintäkten intäktsförs i resultaträk- ningen linjärt över leasingperioden. Hyresintäkter redovisas först när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som intäkter. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag för rabat- ter och vakanta ytor. I de fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med avflyttning i förtid redovisas som intäkt i samband med att avtalsför- hållandet med hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning. Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyresgäst under viss tid medges reducerad hyra och under annan tid påläggs högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra linjärt över hyreskon- traktets löptid såvida inte hyresreduktionen beror på successiv inflyttning eller liknande. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Trianons sida. Intäkter från ersättning avseende hyresgästanpass- ningar kan faktureras vid ett tillfälle eller motsvarande INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 65 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 66 ===== intäkt i form av förhöjd hyra över hela eller delar av hyresperioden. Oavsett betalningsmetod utgör intäkten för detta en hyra och redovisas som en hyresintäkt i enlighet med IFRS 16. I hyresaviseringarna ingår även tillägg såsom till exem- pel el, värme och fastighetskatt. Analys har genomförts av intäktsredovisningen utifrån IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder där Trianon undersökte avgränsningen mellan redovisning av intäkter enligt IFRS 16 Leasing- avtal och IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Bedömning har gjorts att andelen av servicetjänster utgör en icke väsentlig del och därför görs ingen separe- ring av intäkterna för tjänster för redovisning enligt IFRS 15. Dessa intäkter redovisas enligt IFRS 16 vilket innebär att intäkten för servicetjänster periodiseras enligt samma principer som hyresintäkterna. Det är vår bedömning att detta inte leder till väsentliga skillnader i belopp eller tidpunkt för hur intäkten hade redovisats enligt IFRS 15. Utfakturerad fastighetskatt redovisas som intäkt i den period den avser. Entreprenadavtal IFRS 15 tillämpas för redovisning av intäkter från entreprenadavtal. Ett entreprenadavtal för uppförandet av en byggnad består i regel av en mängd prestations- åtaganden, men i kontext av kontraktet förväntar sig beställaren tillträde till den byggnad som är beställd (s.k. nyckelfärdig). Således bedömer Trianon att samtliga distinkta prestationsåtaganden skall kombineras till ett prestationsåtagande, att lämna tillträde till den av kunden specificerade byggnaden. Transaktionspriset är fast men eventuella avdrag vid förseningar eller liknande villkor beaktas. Sådana rörliga intäkter eller avgifter kan påverka transaktionspriset och en initial bedömning baserad på sannolikhet genomförs för att fastställa transaktionspriset. Ingen allokering av transaktionspriset behöver göras när entreprenaden utgör ett kombinerat prestationsåtagande, men skulle det finnas fler än ett sker en allokering med utgångspunkt i fristående försälj- ningspriser. Tidpunkt för redovisning av intäkter bestäms genom att först testa om kriterierna för överförande av kontroll sker över tid. Då koncernen är avtalsmässigt bunden att leverera en specifik byggnad och under projektets gång har rätt till betalning är bedömningen att intäkten ska redovisas över tid, det vill säga enligt successiv vinstavräkning enligt en s.k. inputmetod där kostnader utgör mätparameter för framdrift. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs av intäkter av förtidsinlösen av hyreskontrakt, intäkter från fastighetsförvaltning av intresseföretag samt övriga intäkter så som försäkrings- intäkter m.m. Övriga intäkter redovisas i den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovi- sas i normalfallet på tillträdesdagen. Statliga stöd Statligt stöd är en åtgärd av staten i syfte att lämna en ekonomisk fördel som uppfyller vissa kriterier. Statliga bidrag finns i form av sjuklönebidrag och lönebidrag för enstaka bolag i koncernen. Sjuklönebidrag erhålls årligen och intäktsförs vid samma tidpunkt. Lönebidragen erhålls månadsvis och intäktsförs i den period de avser. Investeringsstöd för investeringar i förvaltningsfast- igheter minskar anskaffningsvärdet av den materiella anläggningstillgången. RÖRELSEKOSTNADER Leasingavtal Vid tecknandet av nya leasingavtal redovisas en nyttjanderättstillgång samt en leasingskuld i balansräk- ningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara leasingperioder. Möjliga förlängningsperioder inkluderas om koncernen är rimligt säker på att dessa kommer att nyttjas. Vid diskontering används bolagets marginella låneränta som för närvarande uppgår till 3,35 procent. Leasingavtalet kan komma att förändras under leasing- perioden varvid omvärdering av leasingskulden och nyttjanderättstillgången sker. Leasingavgifter fördelas mellan amortering på leasingskulden och betalning av ränta. Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tomträtter. Med hänsyn till att aktuella leasingavtal avser tomträtter där nyttjandetid bedöms motsvara evighet, så redovisas leasingavgiften i sin helhet som räntekostnad. Bolaget tillämpar lättnads- reglerna avseende leasingavtal där den underliggande tillgången har ett lågt värde samt kortidsleasingavtal. Dessa leasingavtal redovisas som kostnad den period som nyttjandet sker. Fastighetskostnader Fastighetskostnader utgörs av kostnader som avser drift, skötsel, uthyrning, fastighetsskatt, administration och underhåll av fastighetsinnehavet. Central administration Central administration utgörs av kostnader för koncern- gemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag. Även kundförluster ingår i central admi- nistration. Ersättningar till anställda Samtliga pensionsplaner i Trianon redovisas som avgifts- bestämda. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar bolaget avgifter till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringsplaner på obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Trianon har inga ytterligare betalnings- förpliktelser när avgifterna väl är betalda. Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av framtida betalningar kan komma Trianon tillgodo. En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal redovisas endast om bolaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas en kostnad om det är sannolikt att erbju- dandet kommer att accepteras och antalet anställda som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas. RESULTAT FRÅN ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURES Utgörs av koncernens andel av resultat i de företag som klassificerats som intresseföretag eller joint ventures enligt definition ovan. Resultat från de intresseföretag och joint ventures som innehar förvaltningsfastigheter inkluderar verkligt värdeförändringar på fastighetsinne- havet. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning bedöms som säker. Både ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Lånekostnader direkt hänförliga till större nybygg- nadsprojekt aktiveras under produktionstiden. Uttagna pantbrev i samband med nybyggnation kostnadsförs inte, utan aktiveras som fastighetsinvestering. Värdeförändringar avseende derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten redovisas som värdeförändringar under separat rubrik i resultaträk- ningen. SKATTER Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt samt uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resul- tat utom då underliggande transaktion redovisats i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatte- effekt redovisas i övrigt totalresultat eller i eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmeto- den på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Det bokförda värdet på koncernens förvaltningsfastigheter antas realiseras genom försäljning i slutet av användningen. Skattesatsen på vinsten är den som skulle gälla på en direkt försälj- ning av fastigheten som redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning oavsett om koncernen skulle strukturera försäljningen via avyttring av dotterföretag, vilket skulle kunna innebära en annan skattesats. Den uppskjutna skatten beräknas sedan utifrån respektive temporära skillnader och skattekonsekvenser som härrör från återvinning genom försäljning. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skat- tesats som har beslutats eller aviserats per balans- dagen och som förväntas gälla när den berörda upp- skjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna skatteskulden regleras. Skattesatsen 20,6 procent har använts vid beräkning av uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfatt- ning det är sannolikt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas mot vilka de temporära skillnaderna kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och skat- teskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. I de juridiska personerna finns det obeskattade reserver, de delas i koncernen upp på eget kapital och uppskjuten skatt. Skattekomponenten ingår i posten uppskjuten skatteskuld. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltnings- fastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknads- värdet för varje enskilt värderingsobjekt. Värderings- modellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med individuella avkastningskrav per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastighetens marknadsposition. Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter till verkligt värde antingen genom extern värderingar minst årligen av oberoende externa värderingsmän eller genom internvärderingar. Som externa värderingsmän har Forum Fastighetsekonomi AB, Croisette Real Estate Partner, Malmöbryggan Fastighetsekonomi AB samt Newsec Advice AB anlitats, vilka samtliga är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärde- rare. Värderingar gjordes senast i december 2024. 87 procent av fastighetsvärdet har externvärderats vid årsskiftet och 99 procent har externvärderats under 2024, resterande fastigheter har internvärderats per bokslutsdatum. Byggrätter och potentiella byggrätter på befintliga fastigheter har inte externvärderats. Ej detaljplanerade byggrätter redovisas till nedlagda utgifter och externvär- deras först när detaljplan vunnit laga kraft. Förvaltningsfastigheter i intresseföretag eller joint ventures värderas på motsvarande sätt. För mer information angående värdering av förvalt- ningsfastigheter se not 18. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp- kommer. Reparationer kostnadsförs i samband med att INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 66 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 67 ===== utgiften uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Låneutgifter som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion för större ny-, till- eller ombyggnad av en tillgång, och som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning, inkluderas i tillgångens anskaffningsvärde. Aktivering av lånekostnader sker under förutsättning att det är sannolikt att de kommer att leda till framtida ekonomiska fördelar och att kostnaderna kan mätas på ett tillförlitligt sätt. MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång i balansräkningen om det är sannolikt att framtida eko- nomiska fördelar kommer att komma Trianon till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ack- umulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkom- mer. Eventuella oavskrivna redovisade värden på utbytta komponenter, eller delar av komponenter, utrangeras och kostnadsförs i samband med utbytet. Reparationer kostnadsförs löpande. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod från och med året efter tillgången aktiverats. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Nedskrivning sker om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Tillgångarnas restvärde, nyttjandeperiod och avskrivningsmetod granskas i slutet av varje räkenskapsår och justeras om så behövs framåtriktat i slutet av varje redovisningsperiod. Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov. Avskrivningarna baseras på följande nyttjandeperiod: • Inventarier, verktyg och installationer: 5–10 år Nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Nedskrivningar sker när det redovisade värdet överstiger det s.k. återvinningsvärdet. Bedömning sker för varje enskild tillgång. Nedskrivningar redovisas över resulta- träkningen. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna, värdepapper, derivat, kundfordringar, likvida medel, och övriga fordringar. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumen- tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar och kundford- ringar tas upp i balansräkningen när faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig och kon- troll överförd till kund. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. Redovisning av koncernens finansiella skulder består i huvudsak av räntebärande skulder, räntederivat redovisade till verkligt värde via resultatet och övriga leverantörsskulder. Koncernen tillämpar ej någon säk- ringsredovisning. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när rättigheterna i avtalet har realiserats eller förfallit, eller när koncernen inte längre har kontroll över den. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen (helt eller delvis) när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. Klassificering och värdering Trianons principer för klassificering och värdering av finansiella tillgångar baseras på en bedömning av både företagets affärsmodell för förvaltningen av finansiella tillgångar, och egenskaperna hos de avtalsenliga kassa- flödena från den finansiella tillgången. Klassificeringen av finansiella tillgångar som är skuldinstrument baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga kassaflöden. För närvarande har Trianon finansiella tillgångar som klassificeras enligt affärsmodellen att samla in avtalsen- liga kassaflöden, finansiella tillgångar som redovisas till verkligt värde via resultatet samt derivat. Finansiella instrument som tillhör kategorin finansiella tillgångar som redovisas till verkligt värde via resultatet har initialt redovisats till anskaffningsvärde exklusive transaktions- kostnader. För redovisning av derivat se sidan 69. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultatet. Trianons finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet består av övriga värdepap- persinnehav. För övrig information se not 22. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som innehas enligt en affärsmodell vars mål är att inneha tillgångar i syfte att samla in avtals- enliga kassaflöden förvaltas för att realisera kassaflöden genom att samla in avtalsenliga betalningar under instru- mentets löptid. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaff- ningsvärde värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostnader. Kundfordringar och hyresford- ringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt effektivräntemetoden. Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde innehas enligt affärs- modellen att inkassera avtalsenliga kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet. Tillgångarna omfattas av en förlustreservering för förväntade kreditförluster. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kredit- försämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser. Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika metoder. Metoden för kundfordringar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer (t.ex. försäm- rad konjunktur, ökad aktivitet i bygg- och uthyrnings- verksamheten samt ett större andel äldre lägenheter i fastighetsbeståndet), enligt en förlustandelsmetod (förenklad metod). En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens för- väntade återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga dessa fordringar. Koncernens kunder är en homogen grupp med likartad riskprofil, varför kreditrisken initialt bedöms kollektivt för samtliga kunder. Eventuella större enskilda fordringar bedöms per motpart. Koncernen skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Likvida medel I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden. Checkräkningskredit (om utnyttjad) redovisas som upplåning bland kortfristiga skulder. Likvida medel omfattas av kraven på förlustreservering för förväntade kreditförluster. Finansiella skulder Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffnings- värde med undantag av derivat. Finansiella skulder redo- visade till upplupet anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de enligt effektivrän- te-metoden. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än 1 år medan kortfristiga har en löptid kortare än 1 år. All upplåning (skuld till kreditinstitut och obliga- tionslån) samt övriga finansiella skulder, t.ex. leverantörs- skulder, ingår i denna kategori. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen. Derivat Derivat redovisas enligt IFRS initialt till verkligt värde innebärande att transaktionskostnader belastar peri- odens resultat. Ränteintäkter från ränteswappar ska skiljas från ränteintäkter enligt effektivräntemetoden och presenteras separat i resultatet. Efter den initiala redo- visningen värderas derivatinstrument till verkligt värde och värdeförändringar på derivatinstrument, redovisas i koncernens rapport över totalresultat. Ränteswappar som säkrar kassaflödesrisk i räntebetalningar på skulder värderas till nettot av upplupen fordran på rörlig ränta och upplupen skuld avseende fast ränta och skillnaden redovisas som räntekostnad respektive ränteintäkt. I Trianons fall avses ränteswapavtal som klassificeras till verkligt värde via resultatet vilka har anskaffats för att säkra de risker för ränteexponeringar som koncernen är utsatt för. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå inne- bär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som är observerbara för tillgångar eller skulder antingen direkt eller indirekt. I Trianons fall utgörs detta av marknadsvärdering från bankerna. I avtalet för derivat finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. Koncernen tillämpar ej säkringsredovis- ning. Derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet. Eget kapital Stamaktier klassificeras som eget kapital. Transaktions- kostnader som direkt kan hänföras till emission av nya aktier eller optioner redovisas, netto efter skatt, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden. Koncernen redovisar sedan några år tillbaka hybridobligationer med evig löptid som del av eget kapital. Den räntekostnad som erläggs till innehavarna av obligationen redovisas såsom en följd av detta som en utdelning direkt i eget kapital. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital då de löper med evig löptid, återbetalning beslutas av årsstämma samt att hybridobligationerna är efterställda samtliga skulder och skuldinstrument i samband med en eventuell likvidation. Resultat per aktie Resultat per aktie före utspädning beräknas genom att dividera: • resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare, efter avdrag för utdelning som är hänförlig till hybridobligationer, med • ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under perioden, justerat för fondemissionselementet i stamaktier som emitterats under året och exklusive återköpta aktier som innehas som egna aktier av moderföretaget. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 67 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 68 ===== För beräkning av resultat per aktie efter utspädning justeras beloppen som använts för beräkning av resultat per aktie före utspädning genom att beakta: • effekten av ränta på konvertibelt skuldbrev, och • det vägda genomsnittet av antalet stamaktier som tillkommer om samtliga potentiella stamaktier, som ger upphov till utspädningseffekt, konverteras till aktier. AVSÄTTNINGAR OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella mark- nadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av osäkra framtida händelser. Eventualförpliktelser redovisas också när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att det ej tillförlitligt kan beräknas. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och tillkommande information i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU god- kända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekom- mendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som skall göras. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper De mest väsentliga skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter, är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader samt eget kapital. Dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda vär- det för innehav i dotterföretaget. Det bokförda värdet prövas årsvis mot dotterföretagets koncernmässiga värde, återvinningsvärdet. I de fall bokfört värde översti- ger återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Erhållna utdelningar redovisas som intäkt. Nedskrivningsprövning av det bokförda värdet sker efter att utdelning erhållits. Intäkter Moderbolagets nettoomsättning består av hyresintäkter från operationella leasingavtal och följer samma redovis- ningsprinciper som koncernen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar i moderbolaget redovi- sas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar. Materiella anläggningstillgångar skrivs av med 1–20 procent per år. Om en tillgångs redovisade värde överstiger dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföre- tag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72 som innebär en lättnad jämfört med reglerna i IFRS 9 när det gäller finan- siella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag och intresseföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalning sannolikt erfordras för att reglera åtagandet. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Principerna gällande initial redovisning och borttagning från balansräkningen skiljer sig inte från koncernredovisningen. I moderföretaget värderas därmed finansiella anlägg- ningstillgångar till anskaffningsvärde (med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar) och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip (det lägsta av anskaffnings- värdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen) och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Moderföretaget tillämpar samma metod som koncernen för beräkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallis- semang. Moderföretagets tillämpar samma metod som koncernen för hanteringen av förväntade kreditförluster på kundfordringar. För övrig information se not 3. Moderföretagets fordringar på dotterföretag är efter- ställda externa långivares fordringar. Långfristiga finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Kort- fristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Derivatinstrument som utgör finansiella tillgångar och för vilka säkringsredovisning inte har tillämpats värderas efter det första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Derivatinstrument med negativt värde och för vilka säkringsredovisning inte tillämpats redovisas som finan- siella skulder och värderas till detta värde. Ränteintäkter och räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Skatter I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp i uppskjuten skatte- skuld och eget kapital. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Bolaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med Rådet för finansiell rapporterings rekom- mendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos motta- garen och andelar i koncernföretaget hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Vid redovisning av koncernbidrag kan ett bolag tillämpa antingen huvudregeln eller alternativregeln. Den valda regeln ska tillämpas konsekvent på samtliga koncernbidrag. Huvudregeln innebär att moderbolaget redovisar erhållna koncernbidrag från dotterföretag som finansiell intäkt och lämnade koncernbidrag till dotterfö- retag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag. Alternativregeln innebär att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Tria- non tillämpar alternativregeln. Skatteeffekten redovisas i enlighet med IAS 12 i resultaträkningen. Intresseföretag Andelar i intresseföretag värderas till anskaffningsvärde. I de fall det redovisade värdet avseende investeringen överstiger anskaffningsvärdet sker nedskrivning. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 68 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 69 ===== NOT 3 Finansiell riskhantering och finansiella instrument Trianonkoncernen är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framförallt exponeras koncernen för ränterisk, refinansieringsrisk och likvidi- tetsrisk samt kredit- och motpartsrisk. Inga valutarisker finns i koncernen. Koncernens finanspolicy reglerar hur de finansiella riskerna ska hanteras samt anger limiter och vilka finansiella instrument som får användas. Ränterisk och räntebindning Trianon har en belåningsgrad som uppgår till 54,7 pro- cent (57,1). Den räntebärande upplåningen medför att koncernen exponeras för ränterisk. Med ränterisk avses risken för negativ påverkan på koncernens resultat och kassaflöden till följd av förändrade marknadsräntor. Hur snabbt en varaktig förändring i räntenivåerna får genom- slag på koncernens finansnetto beror på upplåningens räntebindningstid. Trianons räntebindning uppgick till 3,4 år (2,6). Fler- talet räntesäkringar har gjorts under året både genom utökning av derivatportföljen och genom att teckna lån med fast ränta på löptider om 1–3 år, vilket ökat den genomsnittliga räntebindningen. Total derivatportfölj uppgick till 5 403 Mkr (4 350). Säkringsgraden uppgick till 83 procent (83) av utestående låneportfölj. Säkrings- graden beräknas som swapvolym plus lån med fast ränta med löptid över 6 månader genom total skuld- volym. Cirka 26 procent (21) av lån från kreditinstitut löper med fast ränta. Den genomsnittliga räntan under peri- oden uppgick till 3,9 procent (3,9). En förändring av marknadsräntan med en procentenhet skulle medföra en resultatpåverkan med +/-0,3 Mkr (12,7), beräknat på den del av skulden som löper med rörlig ränta och som ej säkrats med räntederivat, för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2024. Efter periodens utgång har swapar och fasträntelån lagts om till rörlig ränta, vilket innebär att säkringsgraden minskat till 56 procent Räntebindningsstruktur 2024-12-31 Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, % 2025 2 213 30 2026 295 4 2027 683 9 2028 1 453 20 2029 och framåt 2 700 37 Summa 7 343 100 Finansiella derivatinstrument Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genom- snittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/– 1 %- enhet. Förfall Nominellt belopp, Mkr Orealiserad värde- förändring, Mkr Genomsnittlig ränta % Marknadsvärde om ränta +1%-enhet Marknadsvärde om ränta -1%-enhet 2025 1 000 -15,4 2,6 10,1 -10,1 2026 250 -4,6 2,5 3,7 -3,7 2028 1 453 -2,3 2,6 57,2 -57,2 2029 1 750 -70,5 2,8 11,8 -11,8 2032 700 -5,2 2,7 14,7 -14,7 2033 250 -4,4 2,8 19,4 -19,4 Summa 5 403 -102,4 2,7 117,0 -117,0 Räntederivat om 94,3 Mkr (166,9) redovisas som långfristiga. Räntederivaten är värderade till verkligt värde i balans- räkningen. Det verkliga värdet har beräknats utifrån officiella marknadsnoteringar och enligt vedertagna beräknings- metoder, se ytterligare information om beräkning av verkligt värde i not 33. Tecknade swapavtal innebär att rörlig ränta på underliggande lån byts mot fast ränta. Säkringsredovisning tillämpas inte, utan värdeförändringarna redovisas löpande i resultaträkningen. Refinansierings- och likviditetsrisk Med refinansierings- och likviditetsrisk avses risken att kostnaden blir högre och finansieringsmöjligheterna begränsade när lån ska omsättas samt att betalningsför- pliktelser inte kan uppfyllas som en följd av otillräcklig likviditet. Koncernen begränsar risken genom det finansiella målet att belåningsgraden ej ska överstiga 60 procent. Belåningsgraden per bokslutsdagen uppgick till 54,7 procent (57,1). Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating och styrning sker av låneskuldens förfallostruktur. Ränte- bärande skulder uppgick per 31 december 2024 till 7 343,2 Mkr (7 100,6), varav 0,0 Mkr (21,7) utgör utnytt- jad del av checkkredit om totalt 60 Mkr (60). Upplåning ska enligt finanspolicyn ske från minst tre motparter och antal motparter vid årets utgång uppgick till elva stycken. Kovenanter ställda i finansieringsavtal beräknade på koncernnivå framgår enligt nedan. Kove- nanter beräknade på dotterbolagsnivå kan förekomma men avviker ej till det sämre jämfört med koncernen. Samtliga kriterier har uppfyllts för båda räkenskapsåren under 2024. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 69 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 70 ===== Nyckeltal Kovenant Andel skulder, % 2024 2023 Räntetäckningsgrad, ggr >1,25 5 1,6 1,6 Räntetäckningsgrad, ggr >1,50 77 1,6 1,6 Belåningsgrad, % <60 79 54,7 57,1 Belåningsgrad, % <65 3 54,7 57,1 Soliditet, % >30 53 37,9 36,8 Kapitalbindningsstruktur Enligt bolagets finanspolicy ska kapitalbindningstiden vara 2 år. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden var per bokslutsdagen 2,7 år (2,9). Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31, koncern Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, % Q1 2025 453 6 Q2 2025 735 10 Q3 2025 272 4 Q4 2025 1 767 24 2026 1 373 19 2027 1 014 14 2028 1 465 20 2029 och framåt 264 4 Summa 7 343 100 Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, koncern Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, % 2024 1 861 26 2025 2 995 42 2026 och framåt 2 245 32 Summa 7 101 100 Kapitalbindningsstruktur 2024-12-31, moderbolag Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, % 2025 936 90 2026 99 10 2027 och framåt 0 0 Summa 1 035 100 Kapitalbindningsstruktur 2023-12-31, moderbolag Förfallotidpunkt, år Volym, Mkr Andel, % 2024 0 0 2025 868 100 2026 och framåt 0 0 Summa 868 100 Löptidsanalys odiskonterade skulder Koncern 2024-12-31 Förfaller inom Räntebärande skulder Ränte- kostnader Leverantörs- skulder Övriga skulder Summa 3 mån 453,1 76,4 50,6 0,0 580,1 4–6 mån 735,3 73,9 0,0 0,0 809,2 7–9 mån 271,9 65,0 0,0 0,0 336,9 10–12 mån 1 766,7 58,1 0,0 80,8 1 905,6 1–2 år 1 373,0 153,5 0,0 0,0 1 526,5 2–3 år 1 014,4 96,5 0,0 0,0 1 110,9 3–4 år 1 467,4 45,2 0,0 0,0 1 512,6 4–5 år 5,7 10,2 0,0 0,0 15,9 Mer än 5 år 255,7 270,3 0,0 0,0 526,0 7 343,2 849,1 50,6 80,8 8 323,7 Koncern 2023-12-31 Förfaller inom Räntebärande skulder Ränte- kostnader Leverantörs- skulder Övriga skulder Summa 3 mån 472,3 83,4 64,3 6,6 626,6 4–6 mån 182,6 76,8 0,0 0,0 259,4 7–9 mån 441,2 74,7 0,0 0,0 515,9 10–12 mån 764,9 67,2 0,0 0,0 832,1 1–2 år 2 995,0 182,3 0,0 55,0 3 232,3 2–3 år 1 140,0 58,8 0,0 0,0 1 198,8 3–4 år 0,0 36,0 0,0 0,0 36,0 4–5 år 932,7 32,9 0,0 0,0 965,6 Mer än 5 år 171,9 341,0 0,0 18,0 530,9 7 100,6 953,1 64,3 79,6 8 197,6 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 70 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 71 ===== Löptidsanalys odiskonterade skulder Moderbolag 2024-12-31 Förfaller inom Räntebärande skulder Ränte- kostnader Leverantörs- skulder Övriga skulder Summa 3 mån 0,0 11,5 8,1 9,7 29,3 4–6 mån 456,8 14,7 0,0 0,0 471,5 7–9 mån 0,0 8,1 0,0 0,0 8,1 10–12 mån 478,9 7,3 0,0 761,4 1 247,6 1–2 år 99,0 12,7 0,0 0,0 111,7 2–3 år 0,0 8,7 0,0 0,0 8,7 3–4 år 0,0 7,9 0,0 0,0 7,9 4–5 år 0,0 4,7 0,0 0,0 4,7 Mer än 5 år 1 151,2 9,6 0,0 0,0 1 160,8 2 185,9 85,1 8,1 771,1 3 050,2 Moderbolag 2023-12-31 Förfaller inom Räntebärande skulder Ränte- kostnader Leverantörs- skulder Övriga skulder Summa 3 mån 0,0 5,7 21,7 -0,5 26,9 4–6 mån 0,0 5,9 0,0 0,0 5,9 7–9 mån 0,0 6,2 0,0 0,0 6,2 10–12 mån 0,0 6,2 0,0 546,6 552,8 1–2 år 867,5 14,4 0,0 55,0 936,9 2–3 år 0,0 30,9 0,0 0,0 30,9 3–4 år 0,0 28,9 0,0 0,0 28,9 4–5 år 0,0 27,4 0,0 0,0 27,4 Mer än 5 år 1 230,3 25,8 0,0 2,9 1 259,0 2 097,8 151,4 21,7 604,0 2 874,9 Kredit- och motpartsrisk Kredit- och motpartsrisk avser risken att motparten i en transaktion inte kan fullgöra sitt åtagande och därmed åsamkar koncernen en förlust. För att begränsa motpartsrisken accepteras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommersiella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditkoncen- tration i förhållande till någon viss kund eller annan motpart. Exponering i finansiella fordringar exklusive likvida medel KONCERN Mkr 2024 2023 Kundfordringar 23,4 19,0 Fordringar hos intresseföretag 12,6 9,9 Fordringar hos joint ventures 73,9 79,4 Fordringar hos dotterföretag 0,0 0,0 Upplupna intäkter 7,1 8,9 Övriga fordringar 56,9 113,4 Summa 173,9 230,6 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Kundfordringar 9,9 8,6 Fordringar hos intresseföretag 0,0 9,9 Fordringar hos joint ventures 73,6 68,9 Fordringar hos dotterföretag 2 526,8 1 995,0 Upplupna intäkter 4,7 5,8 Övriga fordringar 47,6 98,0 Summa 2 662,6 2 186,2 KONCERN Mkr 2024 2023 Kundfordringar 32,0 25,4 Reserv för förväntade kreditförluster -8,7 -6,4 Summa kundfordringar 23,3 19,0 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Kundfordringar 12,5 10,1 Reserv för förväntade kreditförluster -2,3 -1,5 Summa kundfordringar 10,3 8,6 Under räkenskapsåret har reserv för förväntade kreditförluster ökat med 2,3 Mkr (-8,5). Konstaterade kundförluster har belastat resultatet med 1,2 Mkr. Av ovanstående fordringar förfaller 30,5 Mkr inom 3 månader, 109,3 Mkr inom 1 år och övriga inom mer än 5 år. Kreditförlusten finns i posten kundfordringar. Ackumulerade nedskrivningar har skett av kundfordringar enligt följande: INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 71 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 72 ===== NOT 5 Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter KONCERN Mkr 2024 2023 Intäkter exploateringsfastigheter 0,0 21,4 Kostnader exploateringsfastig- heter 0,0 -19,6 Summa 0,0 1,8 NOT 6 Övriga rörelseintäkter Övriga rörelseintäkter KONCERN Mkr 2024 2023 Lönerelaterade ersättningar/ bidrag 1,4 1,0 Försäkringsersättning 0,6 0,8 Övriga rörelseintäkter 8,7 13,9 Summa 10,7 15,7 NOT 7 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag NOT 4 Hyresintäkter / Nettoomsättning Koncernens hyresintäkter fördelar sig enligt följande: KONCERN Mkr 2024 2023 Bostäder 501,9 468,6 Lokaler 247,6 242,6 Garage och parkeringsplatser 22,9 21,5 Summa 772,5 732,8 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Bostäder 11,6 10,9 Lokaler 79,0 75,6 Garage och parkeringsplatser 9,1 8,0 Summa 99,7 94,5 Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Årligt kontraktsvärde Andel, % Totalt kontrakts- värde under avtalstiden Andel, % Kommersiella lokalkontrakt, löptid 2025 114 25,0 10 19,9 2 2026 89 48,3 19 82,6 8 2027 92 41,4 16 109,6 11 2028 48 42,2 17 146,9 14 2029 18 29,7 12 131,4 13 Övriga t.o.m. 2041 41 69,0 27 534,1 52 Summa 402 255,6 100 1 024,5 100 Kontraktsvärde avser bashyra inklusive indextillägg per år. Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT) för lokalhyreskontrakt uppgick till 4,0 år. Trianon har tidigare redovisat två fastigheter som explo- ateringsfastigheter efter försäljning av fastigheterna med framtida tillträde. Under 2024 har avtalet gällande den ena fastigheten i sin helhet upphört och därmed har fastigheten omklassificerats till förvaltningsfastighet. Den andra fastigheten har avyttrats under 2024. Övriga rörelseintäkter MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Försäkringsersättning 0,0 0,2 Övriga rörelseintäkter 4,9 9,6 Summa 4,9 9,8 Fastighetskostnader KONCERN Mkr 2024 2023 El- och värmekostnader 79,9 74,0 Övriga driftskostnader 25,0 25,0 Reparation och underhåll 43,2 51,1 Fastighetsskatt 23,3 22,9 Personalkostnader 22,2 22,7 Övriga fastighetskostnader 59,2 56,3 Summa 252,9 252,0 Central administration KONCERN Mkr 2024 2023 Externa kostnader 30,4 26,6 Personalkostnader 36,3 38,8 Avskrivningar 2,0 1,9 Summa 68,7 67,2 Externa kostnader avser i huvudsak koncernledning, IT, marknadsföring, finansiella rapporter samt revisions- arvode. Fastighetskostnader MODERBOLAG Mkr 2024 2023 El- och värmekostnader 10,6 10,7 Övriga driftskostnader 2,1 2,1 Reparation och underhåll 4,7 5,7 Fastighetsskatt 6,5 6,5 Övriga fastighetskostnader 7,0 7,6 Summa 30,9 32,6 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 72 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 73 ===== NOT 8 Medeltalet anställda, personalkostnader, pensioner och övrigt KONCERN Medeltalet anställda 2024 2023 Kvinnor 35 36 Män 51 54 Summa 86 90 MODERBOLAG Medeltalet anställda 2024 2023 Kvinnor 5 5 Män 3 3 Summa 8 8 STYRELSE Könsfördelning 2024 2022 Kvinnor 2 2 Män 4 4 Summa 6 6 LEDANDE BEFATTNINGS- HAVARE Könsfördelning 2024 2023 Kvinnor 2 2 Män 3 3 Summa 5 5 Fr.o.m. 2025 består ledningsgruppen av 8 personer, 4 kvinnor och 4 män. Mkr KONCERN Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2024 2023 Löner och andra ersättningar Verkställande direktör Grundlön 2,3 2,3 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 4,1 4,4 Övriga anställda 34,2 35,2 Summa 40,6 41,9 Pensionskostnader Verkställande direktör 1,7 1,7 Övriga ledande befattningshavare 1,1 1,4 Övriga anställda 2,6 2,8 Övriga sociala kostnader Verkställande direktör 1,1 0,9 Övriga ledande befattningshavare 1,6 1,7 Övriga anställda 11,4 11,7 Summa 19,5 20,2 Mkr MODERBOLAG Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2024 2023 Löner och andra ersättningar Verkställande direktör Grundlön 2,3 2,3 Övriga ledande befattningshavare Grundlön 3,1 2,9 Övriga anställda 3,7 3,6 Summa 9,1 8,8 Pensionskostnader Verkställande direktör 1,7 0,7 Övriga ledande befattningshavare 0,9 0,8 Övriga anställda 0,7 0,6 Övriga sociala kostnader Verkställande direktör 1,1 0,9 Övriga ledande befattningshavare 1,2 1,1 Övriga anställda 1,4 1,3 Summa 7,0 5,4 Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare utgörs av grundlön, pensionsförmåner och övriga förmåner. Möjlighet finns att omvandla fast lön till pensionsavsättning. Övriga ledande befattningshavare utgörs av vice VD och ekonomichef, förvaltningschefer, transaktionschef samt affärsutvecklingschef. Inga aktiekursre- laterade ersättningar finns. Total ersättning till verkställande direktören uppgick till 4,0 Mkr (4,0). Ersättning till verkställande direktören har beslutats av styrelsen. Andra ledande befattningshavares ersättningar har beslutats av verkställande direktören i samråd med styrelsens ordförande och i enlighet med gällande ersättnings- riktlinjer antagna vid årsstämma. Avgångsvederlaget är enligt anställningsavtal med verkställande direktören motsvarande 6 månadslöner, 1,1 Mkr (1,1). Tkr KONCERN Ersättning till styrelsen som påverkat årets resultat 2024 2023 Viktoria Bergman 384 360 Ordförande, revisionsutskott Axel Barchan 75 165 Styrelse, revisionsutskott t.o.m. juni 2023 Emil Hjalmarsson 0 0 Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. maj 2024 Richard Hultin 158 150 Jens Ismunden 90 180 Styrelse och revisionsutskott t.o.m. maj 2024 Patrik Emanuelsson 189 90 Styrelse och revisionsutskott fr.o.m. juli 2023 Elin Thott 0 75 Styrelse t.o.m. maj 2023 Sofie Karlsryd 75 113 Fd. styrelsesuppleant numera ord. styrelseledamot Summa 971 1 133 Styrelsearvode har, i enlighet med beslut enligt årsstämma, utgått med 330 000 kr (300 000) till styrelseordföran- den samt med 165 000 kr (150 000) per person till övriga styrelseledamöter undantaget anställda av bolaget eller representanter för huvudägarna samt med 0 kr (75 000) till styrelsesuppleant. Ersättning till revisionsutskottets ledamöter har utgått med 66 000 kr (60 000) till ordföranden i revisionsutskottet samt 33 000 kr (30 000) vardera till ledamöterna. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 73 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 74 ===== NOT 9 Arvode och kostnadsersättning till revisorer Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: KONCERN Mkr 2024 2023 Forvis Mazars AB Revisionsuppdrag 2,5 2,4 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0,9 0,9 Summa 3,4 3,3 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Forvis Mazars AB Revisionsuppdrag 2,5 2,4 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0,9 0,9 Summa 3,4 3,3 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete med den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet avses olika typer av kvalitetstjänster. Övriga uppdrag är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning. NOT 10 Resultat från andelar i koncernföretag NOT 11 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures NOT 12 Finansiella intäkter / Ränteintäkter och liknande resultatposter KONCERN Mkr 2024 2023 Resultat från andelar i intresse- företag och joint ventures 10,0 31,7 Summa 10,0 31,7 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Nedskrivning andelar i intresse- företag och joint ventures -15,8 0,0 Resultat från försäljning joint venture 45,2 0,0 Summa 29,4 0,0 Mkr KONCERN Finansiella intäkter 2024 2023 Ränteintäkter övriga 14,7 33,8 Summa 14,7 33,8 Mkr MODERBOLAG Finansiella intäkter 2024 2023 Ränteintäkter koncernföretag 72,2 54,5 Ränteintäkter övriga 14,1 33,5 Summa 86,2 88,0 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Resultatandel koncernbolag 2,0 2,3 Resultat försäljning andelar i koncernföretag 1,0 -0,8 Nedskrivning andelar i koncernföretag -94,6 -67,9 Summa -91,6 -66,4 NOT 13 Leasingavtal Enligt IFRS 16 redovisas alla leasingavtal i balansräkningen, förutom korttidsleasing och leasing av mindre värde. Per bokslutsdatum har koncernen hyresavtal avseende tomträtter som redovisas som nyttjanderättstillgång i balans- räkningen. 2024 2023 Materiella anläggningstillgångar, Nyttjanderätt tomträtter Ingående värde 181,5 181,5 Tillkommande avtal 0,9 0,0 Utgående värde 182,4 181,5 Långfristiga skulder, leasingskuld Ingående värde 181,5 181,5 Tillkommande avtal 0,9 0,0 Utgående värde 182,4 181,5 Räntekostnader för leasingskulder 6,1 6,1 Det totala kassaflödet för leasingavtal uppgick till -6,1 Mkr (-6,1). På balansdagen finns utestående åtaganden i form av minimileaseavgifter under icke uppsägningsbara leasingavtal, med förfallotidpunkter enligt nedan: Förfallotidpunkter leasingavtal Nedan anges förfallotider för nominella värden, utefter befintliga kontraktstider. Förlängning sker löpande och härav är skulden ovan beräknad utifrån evighet. KONCERN Mkr 2024 2023 Inom 1 år 6,1 6,1 Mellan 1–5 år 25,2 11,2 Senare än 5 år 34,2 1,5 Summa 65,5 18,8 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 74 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 75 ===== NOT 14 Finansiella kostnader / Räntekostnader och liknande resultatposter Mkr KONCERN Finansiella kostnader 2024 2023 Räntekostnader övriga 293,9 302,5 Övriga finansiella kostnader 5,1 4,9 Summa 298,9 307,4 Mkr MODERBOLAG Finansiella kostnader 2024 2023 Räntekostnader koncernföretag 37,7 26,4 Räntekostnader övriga 3,5 10,3 Övriga finansiella kostnader 4,8 4,1 Summa 46,0 40,8 NOT 15 Bokslutsdispositioner MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Erhållna koncernbidrag 66,9 18,7 Lämnade koncernbidrag -0,8 0,0 Periodiseringsfond -10,7 0,0 Summa 55,4 18,7 NOT 16 Skatt på årets resultat KONCERN Mkr 2024 2023 Aktuell skatt Årets skatteintäkt/skattekostnad -22,9 -15,0 Skatt hänförlig till tidigare år -0,7 -0,7 Summa aktuell skatt -23,6 -15,7 Uppskjuten skatt Obeskattade reserver -7,8 -3,9 Finansiella instrument -11,9 31,2 Underskottsavdrag 45,4 33,7 Skillnad mellan fastigheternas bokförda värden och skatte- mässiga värden -83,4 -10,5 Summa uppskjuten skatt -57,7 50,5 Summa skatt -81,3 34,8 Resultat före skatt 306,1 -240,9 Skatt enligt gällande skattesats -63,1 49,6 Skatt hänförlig till tidigare år -0,7 -0,7 Effekt av ej uppbokade under- skottsavdrag -9,5 -5,9 Effekt av resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 2,1 6,5 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,1 8,7 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -20,2 -0,1 Skatteeffekt av avdragsgilla ej bokförda kostnader 0,0 -0,1 Ej redovisad uppskjuten skatt på temporära skillnader 10,5 -19,9 Övriga poster -0,5 -3,3 Summa skattekostnad -81,3 -34,8 MODERBOLAG Mkr 2024 2023 Aktuell skatt Årets skatteintäkt/skattekostnad -6,6 0,0 Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,5 Summa aktuell skatt -6,7 -0,5 Uppskjuten skatt Finansiella instrument -13,9 16,9 Underskottsavdrag -0,6 0,9 Skillnad mellan fastigheternas bokförda värden och skatte- mässiga värden -3,2 -2,7 Summa uppskjuten skatt -17,7 15,1 Summa skatt -24,4 14,6 Resultat före skatt -7,0 -147,2 Skatt enligt gällande skattesats 1,4 30,3 Skatt hänförlig till tidigare år -0,1 -0,5 Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 18,1 0,3 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -48,5 -14,0 Skatteeffekt av avdragsgilla ej bokförda kostnader 5,6 0,0 Justering av temporära skillnader -1,2 0,0 Övriga poster 0,3 -1,5 Summa skattekostnad -24,4 14,6 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 75 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 76 ===== NOT 17 Resultat per aktie 2024 2023 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning 1,11 -1,59 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning 1,11 -1,59 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 224,8 -206,1 Utdelning hybridobligation -8,1 -46,9 Årets resultat efter avdrag utdelning hybridobligation 216,7 -253,0 Resultat per aktie före utspädning Beräkningen av resultat per aktie före utspädning har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets aktie- ägare efter avdrag för utdelning hybridobligation och på ett vägt genomsnittligt antal utestående aktier (tusental) under 2024 uppgående till 195 934,8 (159 037,4). 2024 2023 Antal aktier 31 december 200 374,70 184 124,70 Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning 195 934,80 159 037,40 Ingen utspädning finns för räkenskapsåret 2024. Mkr MODERBOLAG Byggnad och mark 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 1 112,0 1 039,3 Investeringar 8,3 72,7 Utgående anskaffningsvärde 1 120,3 1 112,0 Ingående ackumulerade avskrivningar -245,3 -200,9 Årets avskrivningar -44,4 -44,4 Utgående ackumulerade avskrivningar -289,7 -245,3 Ingående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9 Utgående ackumulerade uppskrivningar 9,9 9,9 Utgående redovisat värde 840,5 876,6 Påverkan på periodens resultat KONCERN Mkr 2024 2023 Fastighetsintäkter 772,5 732,8 Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som genererar fastighetsintäkter -252,0 -250,8 Fastighetskostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererar fastighetsintäkter -0,9 -1,2 Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Fastighetsbeståndet utgörs av 148 stycken fastigheter. Fastighetsvärdet fördelar sig på 75 procent (73) bostäder samt 25 procent (27) samhäll/kommersiellt. Fastigheterna har värderats externt i december 2024 enligt nedan. Mkr KONCERN Förvaltningsfastigheter enligt 2024 2023 Extern värdering 11 442,8 8 162,6 Intern värdering 1 596,7 3 786,5 Pågående projekt 150,3 339,5 Utgående redovisat värde 13 189,8 12 288,6 NOT 18 Förvaltningsfastigheter / Byggnad och mark Mkr KONCERN Förvaltningsfastigheter 2024 2023 Ingående balans 12 288,7 12 862,6 Investeringar via bolag 610,0 146,7 Investeringar i nya förvaltningsfastigheter 35,9 0,0 Investeringar i befintliga fastigheter 1 194,5 349,7 Försäljning -95,4 -626,2 Försäljning till intresseföretag och joint ventures 0,0 -129,5 Värdeförändring 156,2 -314,6 Utgående redovisat värde 13 189,9 12 288,6 1 Investeringar har minskat med 0,0 Mkr (26,7) i statligt investeringsstöd. Statliga bidrag har minskat anskaffningsvärdet ackumulerat med 141,5 Mkr. Räntekostnad om 33,4 Mkr (29,1) har aktiverats i koncernen under året. Årets värdeförändring av kvarstående fastigheter uppgick till 165,2 Mkr (-283,1) och årets värdeförändring av avyttrade fastigheter uppgick till -9,0 Mkr (-31,5). Förvaltningsfastigheter i Trianons bestånd värderas till verkligt värde antingen genom externa värderingar av oberoende externa värderare eller genom interna värderingar. Under räkenskapsåret 2024 har cirka 99 procent av det totala fastighetsbeståndet externvärderats. I decem- ber 2024 värderades cirka 87 procent av fastighetsbe- ståndet och resterande fastigheter har internvärderats per bokslutsdatum. Externa värderingar har utförts av Forum Fastighetsekonomi AB, Malmöbryggan Fastig- hetsekonomi AB, Croisette Real Estate Partner samt Newsec Advisory Sweden AB. Externvärderingarna har utförts genom analys av varje fastighets status, hyres- och marknadssituation. Värde- ringen har som huvudmetod utförts genom s.k. kassaflö- deskalkyl av varje fastighet, vilket innebär nuvärdesberäk- ning av bedömda framtida driftsnetton, räntebidrag och investeringar. För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida utveckling, fastigheternas marknadsförutsättningar och marknadsposition, marknadsmässiga hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperio- dens slut. För värderingarna har en fem- till femtonårig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys har även gjorts av genomförda fastighetstransaktioner inom respektive delmarknad. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 76 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 77 ===== Värderingsantaganden 2024 2023 Inflation, % 2025 (2024) 1 3 Inflation, % 2026 och framåt (2025 och framåt) 2 2 Kalkylränta, % 1 4,7–9,0 4,6–9,0 Avkastningskrav, % 2,8–7,0 2,4–8,0 Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits följa inflationen eller i förekommande fall indexuppräkning. Inflationen för- väntas på lång sikt vara oförändrad medan inflationsförväntningarna i det korta perspektivet sänkts från 3 till 1 procent. 1 Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm. Antalet jämförelseobjekt som bytt ägare på den öppna marknaden kan ibland vara få, vilket kan göra det svårare att härleda avkastningskravet under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner kan information istället hämtas från liknande orter eller likartade fastigheter. I avsaknad av transaktioner som helhet baseras bedömningen på rådande makroekonomiska faktorer. Transaktionsmark- naden, som varit avvaktande i början av året, ökade omsättningen under andra halvåret 2024, vilket innebär att antalet jämförelseobjekt ökat i slutet av året. Projektfastigheter externvärderas då de har en färdigstäl- landegrad som är tillräckligt hög för att möjliggöra en till- förlitlig värdering. Fram till dess värderas fastigheterna till anskaffningsvärde. Därefter beräknas värdeförändringen för projektet i förhållande till färdigställandegrad. Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3 (defini- tion finns i not 33). Med nivå 3 avses verkligtvärdehierar- kin enligt IFRS 13. Skillnaden mellan bokfört värde och verkligt värde, och därmed orealiserade värdeföränd- ringar, fastställs årligen utifrån värdering. Känslighetsanalys En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investerare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värderingen är gjord utifrån vedertagna modeller och vissa antaganden om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas vid en transak- tion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/- 5–10 procent. Ett förändrat fastighetsvärde med +/- 5 procent påverkar Trianons fastighetsvärde och därmed resultat före skatt med +/- 659 Mkr. Tabellen nedan visar hur olika parametrar påverkar fastighetsvärdet. De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning. Parametrarna marknadshyra, drift- och underhållskostnader samt nuvarande vakansgrader utgör observerbar data. Direktavkastningskrav, kalkyl- ränta och långsiktig vakansgrad utgör icke observerbar data. Känslighetsanalysen ger en förenklad bild då olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Det mest väsentliga inbördes sambandet mellan observerbara indata och andra icke observerbara indata är sambandet mellan fastighetens risk i kassaflödet och fastighetens bedömda avkast- ningskrav. Vakans är ett exempel på parameter som har effekt både på fastighetens framtida kassaflöde samt marknadens betalningsvilja för fastigheten. Både ökad och minskad vakans har betydelse för kassaflödet och kan innebära högre eller lägre avkastningskrav. Inflation är ytterligare en parameter som kan påverka fastig- hetsvärderingen på olika sätt. En högre inflation leder till både högre hyresintäkter och driftskostnader och kan även påverka avkastningskravet. Därav kan högre inflation bidra till både högre, oförändrade eller lägre fastighetsvärden. Kalkylränta och direktavkastning är parametrar som har stor betydelse på fastigheternas värde. Vid en ökad kalkylränta stiger direktavkastningen och kan därmed leda till minskade fastighetsvärden. På samma sätt kan en lägre kalkylränta leda till lägre avkastningskrav och därmed till ökade fastighetsvärden, vilket framgår av känslighetsanalysen nedan. Kalkylräntan motsvarar mark- nadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssam- mansättning mm. Vid ingången av 2024 låg styrräntan på 4,0 procent. Under året sänktes denna vid fem tillfällen för att vid utgången av 2024 ligga på 2,5 procent. Fortsatta sänkningar av räntor, bättre tillgång på finansiering, lägre avkastningskrav samt ökade kassaflöden beroende på hyreshöjningar kan leda till positiva värdeförändringar under 2025. Nedan visas enligt företagsledningen rimliga tänkbara scenarion i hur observerbara och icke observerbara data kan komma att förändras och därmed påverka kommande räkenskapsår. Resultateffekt fastighetsvärderingar Mkr Förändring +/- Bostäder Samhäll/kommersiellt Summa Direktavkastningskrav 0,5 procentenhet -793/1 029 -215/265 -1 008/1 294 Kalkylränta 0,5 procentenhet -263/277 -51/54 -314/331 Marknadshyra 5 procent 689/-689 169/-169 858/-858 Drift och underhåll 5 procent -183/183 -31/31 -214/214 Marknadshyra 10 procent 1 378/-1 378 338/-338 1 716/-1 716 Drift och underhåll 10 procent -366/366 -62/62 -428/428 Långsiktig vakans 5 procentenhet -616 -206 -822 I tabellen visas effekten av förändring av parametrarna marknadshyra och drift- och underhållskostnader med både 5 och 10 procent. Förändring med 5 procent ligger i linje med utvecklingen under 2024 och 10 procent är ett vederta- get antagande i externa värderares känslighetsanalyser. Antaganden per segment vid fastställande av verkligt värde Bostäder Samhäll/kommersiellt Direktavkastning % 2,8–5,2 4,2–7,0 Kalkylränta % 4,7–7,2 6,2–9,0 Långsiktig vakans % 0,0–6,0 2 0–25 Drift och underhåll kr/kvm 225–726 165–1 854 2 I några av bostadsfastigheterna finns inslag av kommersiella ytor vilket är beaktat i den långsiktiga vakansen. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 77 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 78 ===== NOT 19 Maskiner och inventarier KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 13,7 12,8 Investeringar 2,4 0,9 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16,1 13,7 Ingående ackumulerade avskrivningar -10,1 -9,3 Årets avskrivningar -1,5 -0,8 Utgående ackumulerade avskrivningar -11,6 -10,1 Utgående redovisat värde 4,5 3,6 NOT 20 Andelar i koncernföretag MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 125,1 1 409,9 Investeringar 124,1 17,7 Försäljningar -4,9 -245,8 Aktieägartillskott 81,3 11,2 Nedskrivning -94,6 -67,9 Utgående anskaffningsvärden 1 230,9 1 125,2 Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag. Företag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel, % Bokfört värde 2024-12-31 Bokfört värde 2023-12-31 Amiralsstadens Fastigheter AB 559388-1831 Malmö 0 0,0 0,0 Fastighets AB Sockerbetan Holding 556878-0562 Malmö 500 100 0,2 0,2 Hyllinge Fastighets AB 559235-5613 Malmö 250 100 9,2 9,2 Lärjungen Lägenheter 11 AB 556875-5226 Malmö 1 000 100 38,0 28,1 Skattmåsen po Limhamn KB 969716-8814 Malmö 100 40,4 38,5 Svedala Folkets Hus AB 559291-2223 Malmö 0 0,0 4,9 Söderfrö Fastighets AB 556653-9960 Malmö 500 100 6,3 5,5 Trianon Antilopen AB 556910-8987 Malmö 50 000 100 8,9 8,9 Trianon Beckasinen AB 559254-3432 Malmö 250 100 1,0 1,0 Trianon Bunkeflostrand AB 559150-9558 Malmö 500 100 0,1 0,1 Trianon Docenten 4 AB 556989-3109 Malmö 500 100 3,1 3,1 Trianon Docenten 8 AB 556627-2026 Malmö 1 000 100 3,6 3,6 Trianon Fastighetsutveckling AB 559257-0138 Malmö 250 100 0,5 0,5 Trianon Folke AB 559296-3556 Malmö 25 000 100 7,0 7,0 Trianon Gunghästen AB 556953-6344 Malmö 500 100 47,0 47,0 Trianon Hyllie AB 559106-8795 Malmö 500 100 4,4 4,4 Trianon Hälsingör AB 559254-3440 Malmö 250 100 0,0 0,0 Trianon Härsjön AB 556734-7694 Malmö 10 100 20,6 20,6 Trianon Invest AB 556258-6239 Malmö 1 500 100 6,4 6,4 Trianon Jordlotten AB 559155-0248 Malmö 500 100 12,6 8,2 Trianon Korpen AB 559257-0146 Malmö 250 100 0,0 0,0 Trianon Lerteglet 2 AB 556935-0407 Malmö 500 100 9,1 9,1 Trianon Macken AB 556717-8164 Malmö 1 000 100 7,0 15,0 Trianon Mozart I AB 559133-5087 Malmö 50 000 100 11,1 11,1 Trianon Passaren AB 559178-4474 Malmö 500 100 7,0 0,0 Trianon Polstjärnan AB 556648-6204 Malmö 34 978 468 100 647,6 647,6 Trianon Projekt Holding AB 559388-1716 Malmö 250 100 0,0 0,0 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1,4 1,0 Investeringar 0,1 0,4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1,5 1,4 Ingående ackumulerade avskrivningar -0,9 -0,8 Årets avskrivningar -0,2 -0,1 Utgående ackumulerade avskrivningar -1,1 -1,0 Utgående redovisat värde 0,4 0,5 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 78 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 79 ===== Företag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital- andel, % Bokfört värde 2024-12-31 Bokfört värde 2023-12-31 Trianon Resursen AB 556082-2610 Malmö 1 000 100 29,4 32,2 Trianon Sege Park AB 559058-8348 Malmö 500 100 5,2 5,2 Trianon Seved AB 559155-0271 Malmö 500 100 0,0 0,1 Trianon Skrattmåsen AB 556696-8763 Malmö 2 500 100 0,8 0,8 Trianon Skurup AB 559098-6351 Malmö 500 100 15,3 0,0 Trianon Slussen AB 556939-3910 Malmö 500 100 1,4 1,4 Trianon Smedjan AB 559225-5284 Malmö 500 100 0,2 0,1 Trianon Sorgenfri AB 559212-7442 Malmö 500 100 0,5 0,5 Trianon Spiralen 10 KB 969628-2525 Malmö 100 0,2 15,9 Trianon Svedala 25 AB 559165-1558 Malmö 500 100 0,1 0,0 Trianon Svedala 8:16 AB 556680-8480 Malmö 1 000 100 13,5 13,5 Trianon Svedalagården AB 559290-9658 Malmö 250 100 130,5 130,5 Trianon Tegelstenen 1 AB 559221-3051 Malmö 500 100 0,1 0,1 Trianon Tegelstenen 7 AB 559254-3580 Malmö 500 100 7,2 7,2 Trianon Tegelstenen 26 AB 559387-5981 Malmö 250 100 0,0 0,0 Trianon Tegelstenen 27 AB 559387-5957 Malmö 250 100 0,0 0,0 Trianon Tegelstenen 29 AB 559396-7010 Malmö 250 100 0,0 0,0 Trianon Vallen AB 556406-8822 Malmö 1 000 100 11,1 12,4 Trianon Vivaldi AB 559165-1608 Malmö 500 100 0,1 0,1 Trianon Vårsången 2 AB 556984-5646 Malmö 500 100 5,1 5,1 Trianon Vårsången AB 556645-6819 Malmö 1 000 100 20,4 20,4 Trianon Västeräng AB 559410-8473 Malmö 250 100 0,0 0,0 Trianon Ystad AB 556929-7814 Malmö 500 100 57,8 0,0 Trianon Östergård AB 559250-4848 Malmö 25 000 100 41,2 41,2 Vårsången Invest AB 559023-3788 Malmö 500 100 0,1 0,1 1 230,9 1 125,2 Koncernen äger genom ovan nämnda dotterföretag 100 procent i ytterligare 66 bolag, vilka framgår i respektive dotterföretags årsredovisning. NOT 21 Andelar i intresseföretag och joint ventures KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 533,2 475,2 Förvärv 13,8 11,0 Resultat 10,0 31,7 Årets uttag/Försäljningar -174,2 0,0 Omklassificering -13,2 0,0 Aktieägartillskott 37,7 15,3 Utgående anskaffningsvärden 407,3 533,2 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 339,8 324,5 Avgår försäljning -129,8 0,0 Omklassificering -13,2 0,0 Nedskrivning andelar i intresseföretag och joint ventures -15,7 0,0 Aktieägartillskott 37,7 15,3 Utgående anskaffningsvärden 218,8 339,8 Finansiell information i sammandrag för respektive intres- seföretag och joint venture, vilka alla är onoterade, vilket framgår enligt nedan: Företag Organisations- nummer Säte Kapital- andel, % Röst- andel, % Bokfört värde 2024-12-31 Bokfört värde 2023-12-31 Amiralstaden Fastigheter AB 2 559388-1831 Malmö 50 50 13,9 0,0 BM Malmö AB 1 559254-3465 Malmö 45 45 0,0 14,5 Burlöv Center Fastighets AB 2 559165-1566 Malmö 50 50 346,2 327,6 Landshövdingen Holding AB 2 559319-3476 Malmö 50 50 0,0 170,0 LerTri Holding AB 2 559344-9019 Malmö 50 50 23,8 0,5 Stjernplan Tegelstenen 32 AB 1 559396-7002 Malmö 50 50 23,3 20,5 407,3 533,2 1 Intresseföretag. 2 Joint venture. Tabellen visar bolagets del av intresseföretag och joint ventures i förhållande till ägarandel. Företag Organisations- nummer Säte Tillgångar Skulder Resultat Amiralstaden Fastigheter AB 559388-1831 Malmö 14,5 0,6 0,0 BM Malmö AB 559254-3465 Malmö 40,1 40,0 -39,0 Burlöv Center Fastighets AB 559165-1566 Malmö 798,5 452,3 18,6 Landshövdingen Holding AB 3 559319-3476 Malmö - - 4,3 LerTri Holding AB 559344-9019 Malmö 94,7 70,9 26,1 Stjernplan Tegelstenen 32 AB 559396-7002 Malmö 73,2 49,8 0,0 3 Andelar sålda under räkenskapsåret 2024. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 79 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 80 ===== NOT 22 Övriga värdepappersinnehav NOT 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 24 Eget kapital KONCERN Kapitalstruktur Trianon ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som inte långsiktigt ska överstiga 55 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger. Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria såsom deri- vatskuld och uppskjuten skatteskuld och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Belåningsgrad används därför som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl återläggs derivatskuld och uppskjuten skatteskuld vid beräkning av långsiktigt substansvärde, se härledning av nyckeltal på sidan 96. Trianon har som mål att genomsnittlig avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent årligen över en konjunkturcykel. För information om externa krav och uppfyllande av dessa, se not 3 Kapitalbindningsstruktur. Vid extra bolagsstämma fattades beslut om riktad kontant nyemission, riktad nyemission till vissa befintliga aktieägare samt riktad kvittningsemission till inneha- vare av bolagets hybridobligationer. Sammantaget ökades aktiekapitalet i bolaget med 10 156 250 kronor och antalet B-aktier ökade med 16 250 000 aktier. I samband med kvittningsemissionen återköptes bolagets hybridobligationer till ett belopp om 76 Mkr. Aktiekapital Innehavare av aktier är berättigade till utdelning som fastställs vid bolagsstämma och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman med en röst per aktie för A-aktier samt 1/10 dels röst per B-aktie. Alla aktier har samma rätt till koncernens kvarvarande nettotillgångar. Kvotvärdet per aktie uppgår till 0,625 kronor per aktie. Tillskjutet kapital Tillskjutet kapital hybridobligation består av kapital hän- förligt till emission av en hållbar hybridobligation med evig löptid, vilken löper med rörlig ränta om STIBOR 3M + 7,0 procent. Efter konvertering av hybridobligationer till ett nominellt belopp om 370 Mkr till B-aktier uppgår nominellt utestående belopp till 54 Mkr, vilket redovisas netto efter emissionskostnader. Övrigt tillskjutet kapital består av inbetalt kapital till bolaget genom nyemission. Balanserade vinstmedel I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår tidigare uppskrivningsfonder, intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotterföretag samt övrigt kapital som ej betecknas som tillskjutet enligt ovan. I balanserade vinstmedel redovisas utdelning på hybridobligationer. MODERBOLAG Aktiekapital Aktiekapitalet bestod vid årets slut av 6 084 472 A-aktier med vardera en röst och 194 290 190 B-aktier med vardera 1/10 dels röst, sammanlagt 200 374 662 aktier. Bundna fonder Bundna fonder avser reservfond och uppskrivningsfond och får inte minskas genom vinstutdelning. Balanserat resultat Utgörs av föregående års fria egna kapital efter att en eventuell vinstutdelning lämnats samt eget kapital kopp- lat till hybridobligation. För ytterligare beskrivning se Tillskjutet kapital, koncern. Utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapital. Utdelning Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2024 i syfte att investera i tillväxt. Mål- sättningen framöver är att dela ut högst 30 procent av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt i enlighet med utdelningspolicyn. Antal aktier, tusental Kvotvärde, kr Aktiekapital, Mkr Ingående 2024-01-01 184 124,7 0,625 115,1 Nyemission 11 500,0 0,625 7,2 Emission genom kvittning 4 750,0 0,625 3,0 Utgående 2024-12-31 200 374,7 0,625 125,2 KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 150,0 0,0 Förvärv 0,0 150,0 Emission 7,3 0,0 Försäljning -157,3 0,0 Utgående anskaffningsvärde 0,0 150,0 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 150,0 0,0 Förvärv 0,0 150,0 Emission 7,3 0,0 Försäljning -157,3 0,0 Utgående anskaffningsvärde 0,0 150,0 KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förutbetalda tomträttsavgifter 3,0 3,0 Övriga förutbetalda kostnader 9,6 8,7 Upplupna ränteintäkter 3,3 4,0 Upplupna hyresintäkter 3,9 4,9 Summa 19,8 20,7 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Övriga förutbetalda kostnader 5,5 5,9 Upplupna ränteintäkter 2,6 3,4 Upplupna hyresintäkter 2,1 2,4 Summa 10,2 11,7 Övriga värdepappersinnehav relaterar till försäljning av fastigheter via bolag där andelarna erhållits som betalnings- medel vid en transaktion genomförd under 2023. Andelarna har sålts i sin helhet under 2024. En handpenning om 55 Mkr erhölls i december 2023 avseende ej tillträdda fastigheter i samma transaktion. Bolaget har gjort bedöm- ningen att 25 Mkr av handpenningen ej kommer att kunna utnyttjas av motparten. Då handpenningen erhölls i form av andelar i bolaget har beloppet intäktsförts och reducerat förlusten vid försäljning av andelarna. Ett belopp om 30 Mkr har därför redovisats som kortfristig skuld, se not 33. I koncernen redovisas dessa värdepapper till verkligt värde över resultatet, vilket innebär att resultatet vid avyttringen om -88,8 redovisas som värdeförändring övriga andelar i resultaträkningen. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 80 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 81 ===== NOT 25 Upplåning KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Lån från banker och övriga kreditinstitut Långfristiga skulder 4 017,6 5 016,7 Kortfristiga skulder 2 927,3 1 861,1 Summa skuld lån från banker och övriga kreditinstitut 6 944,9 6 877,8 Skuld obligationslån Långfristiga skulder 99,0 222,8 Kortfristiga skulder 299,3 0,0 Summa skuld obligationslån 398,3 222,8 Övriga skulder Långfristiga skulder 18,2 2,9 Summa övriga skulder 18,2 2,9 Summa långfristig upplåning 4 134,8 5 242,4 Amortering inom 2–5 år 3 870,5 4 137,4 Amortering senare än 5 år 264,3 1 105,0 Summa kortfristig upplåning 3 226,6 1 861,1 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Lån från banker och övriga kreditinstitut Långfristiga skulder 0,0 637,7 Kortfristiga skulder 636,3 7,0 Summa skuld lån från banker och övriga kreditinstitut 636,3 644,7 Skuld obligationslån Långfristiga skulder 99,0 222,8 Kortfristiga skulder 299,3 0,0 Summa skuld obligationslån 398,3 222,8 Skuld koncernbolag Långfristiga skulder 1 151,2 1 230,3 Kortfristiga skulder 705,7 546,6 Summa skulder till koncernbolag 1 856,9 1 776,9 Summa långfristig upplåning 1 250,2 2 090,8 Amortering inom 2–5 år 99,0 860,5 Amortering senare än 5 år 1 151,2 1 230,3 Summa kortfristig upplåning 1 641,3 553,6 NOT 26 Räntederivat KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde skuld 157,3 6,0 Värdeförändring -57,2 151,3 Anskaffad del via bolag 2,3 0,0 Utgående nettoskuld 102,4 157,3 Varav långfristig del derivatskuld 94,3 166,9 Varav kortfristig del derivatskuld 15,4 0,0 Varav långfristig del derivatfordran 7,3 9,6 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde skuld 166,9 28,2 Värdeförändring -59,6 138,7 Utgående nettoskuld 107,3 166,9 Varav långfristig del derivatskuld 91,9 166,9 Varav långfristig del derivatfordran 15,4 0,0 Under året har värdeförändring om 27,1 Mkr realiserats men samtidigt återinvesterats. I räntebärande skulder ingick obligationslån om 398,4 Mkr (222,7) redovisat netto minskat med transaktionskostnader. Trianon emitterade i juni 2023 seniora icke säkerställda hållbara obligationer under en ram om 500 Mkr och emitterat belopp uppgick till 300 Mkr vid periodens utgång. Obligationerna har en löptid om 2 år med slutligt förfall i juni 2025 och löper med en ränta om 3M Stibor + 500 baspunkter. I oktober 2024 har nya seniora icke säkerställda hållbara obligationer om 100 Mkr emitterats under en ny ram om 500 Mkr med löptid om 2 år och ränta om 3M Stibor + 215 baspunkter. Obligationslånen är noterade på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. För övriga villkor vad gäller upplåning se not 3. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 81 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 82 ===== NOT 27 Uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld Mkr KONCERN Uppskjuten skattefordran 2024-12-31 2023-12-31 Skatt avseende Skattemässiga underskott/ ränteavdrag: Ingående balans 75,7 29,7 Förändring i balansräkningen 0,0 0,7 Förändring direkt i eget kapital 1,7 11,6 Förändring i resultaträkningen 46,4 33,7 Utgående redovisat värde 123,8 75,7 Finansiella instrument: Ingående balans 34,4 5,8 Förändring i resultaträkningen -12,4 28,6 Utgående redovisat värde 22,0 34,4 Skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde och verkligt värde: Ingående balans 0,6 0,0 Förändring i resultaträkningen 0,2 0,6 Utgående redovisat värde 0,8 0,6 Nyttjanderättstillgångar: Ingående balans 37,4 37,4 Förändring i balansräkningen 0,2 0,0 Utgående redovisat värde 37,6 37,4 Kvittas mot uppskjuten skatteskuld -37,6 -37,4 Utgående redovisat värde 146,5 110,7 Mkr MODERBOLAG Uppskjuten skattefordran 2024-12-31 2023-12-31 Skatt avseende Skattemässiga underskott/ ränteavdrag: Ingående balans 1,6 0,8 Förändring direkt i eget kapital 1,7 11,6 Förändring i resultaträkningen -2,3 -10,8 Utgående redovisat värde 1,1 1,6 Finansiella instrument: Ingående balans 34,4 5,8 Förändring i resultaträkningen -12,4 28,6 Utgående redovisat värde 22,0 34,4 Utgående redovisat värde 23,1 36,0 Mkr KONCERN Uppskjuten skatteskuld 2024-12-31 2023-12-31 Skatt avseende Obeskattade reserver i koncernföretag: Ingående balans 11,5 7,6 Förändring i resultaträkningen 7,8 3,9 Utgående redovisat värde 19,3 11,5 Skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde och verkligt värde: Ingående balans 827,9 842,9 Avyttring koncernföretag 1,0 -26,1 Förändring i balansräkningen 2,3 0,0 Förändring i resultaträkningen 83,6 11,1 Utgående redovisat värde 914,8 827,9 Finansiella instrument: Ingående balans 2,0 4,6 Förändring i resultaträkningen -0,5 -2,6 Utgående redovisat värde 1,5 2,0 Leasingskuld: Ingående balans 37,4 37,4 Förändring i balansräkningen 0,2 0,0 Utgående redovisat värde 37,6 37,4 Kvittas mot uppskjuten skattefordran -37,6 -37,4 Utgående redovisat värde 935,7 841,4 Mkr MODERBOLAG Uppskjuten skatteskuld 2024-12-31 2023-12-31 Skatt avseende Skillnaden mellan fastig- heternas bokförda värde och verkligt värde: Ingående balans 15,5 12,8 Förändring i resultaträkningen 3,1 2,7 Utgående redovisat värde 18,7 15,5 Utgående redovisat värde 18,7 15,5 Under 2023 har ett förtydligande kommit gällande IAS 12 Inkomstskatter gällande redovisning av uppskjutna skatter hänförligt till enskilda transaktioner. För Fastighets AB Trianon innebär detta redovisning av uppskjuten skatt på leasingavtal för tomträtt. Uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld uppgår till samma belopp och nettoredovisas i balansräkningen, se tabell ovan. För ej redovisade temporära skillnader se not 37. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 82 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 83 ===== NOT 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter NOT 29 Ställda säkerheter NOT 31 Övriga kortfristiga fordringar och skulder NOT 30 Eventualförpliktelser KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna lönerelaterade kostnader 12,1 11,1 Upplupna räntor 24,9 20,4 Förutbetalda hyresintäkter 86,1 77,5 Övriga poster 17,8 18,3 Summa 141,0 127,3 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna lönerelaterade kostnader 3,8 3,5 Upplupna räntor 2,1 0,0 Förutbetalda hyresintäkter 11,5 12,0 Övriga poster 1,9 3,5 Summa 19,2 19,1 KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Säkerheter för kreditfaciliteter: Fastighetsinteckningar 7 754,9 7 067,0 Pantsatta aktier nettotill- gångar 1 133,4 0,0 Summa 8 888,3 7 067,0 Kortfristiga fordringar KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skattefordran 5,3 3,0 Övriga fordringar 26,6 98,6 Summa 31,9 101,6 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Säkerheter för kreditfaciliteter: Fastighetsinteckningar 719,5 659,4 Pantsatta aktier i dotterföretag 38,0 0,0 Summa 757,5 659,4 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Övriga fordringar 22,6 98,0 Summa 22,6 98,0 KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Borgensförbindelser till förmån för joint ventures och intresseföretag 467,0 617,3 Summa 467,0 617,3 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag 6 414,3 5 964,3 Borgensförbindelser till förmån för joint ventures och intresseföretag 467,0 617,3 Summa 6 881,3 6 581,6 Kortfristiga skulder KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Handpenning 30,0 55,0 Övriga fordringar 25,8 24,6 Summa 55,8 79,6 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Handpenning 30,0 55,0 Övriga fordringar 9,7 2,4 Summa 39,7 57,4 En handpenning om 55 Mkr erhölls i december 2023 avseende ej tillträdda fastigheter, se not 22. Bolaget har gjort bedömningen att 25 Mkr av handpenningen ej kommer att kunna utnyttjas av motparten. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 83 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 84 ===== NOT 32 Kassaflödesanalys KONCERN Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys Betalt finansnetto Erhållen ränta 14,7 33,8 Erlagd ränta -294,4 -307,4 Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter -6,1 -6,1 Summa betalt finansnetto -285,8 -279,8 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Av- och nedskrivningar av tillgångar 2,0 1,9 Nettoresultat exploateringsfastigheter 0,0 -1,8 Summa 2,0 0,1 MODERBOLAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Tilläggsupplysning till kassaflödesanalys Betalt finansnetto Erhållen ränta 12,1 23,5 Erlagd ränta -8,3 -27,2 Summa betalt finansnetto 3,8 -3,7 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Av- och nedskrivningar av tillgångar 45,5 45,4 Summa 45,5 45,4 Förvärvade och avyttrade tillgångar och skulder via dotterföretag Inga rörelseförvärv har gjorts, utan årets förvärv av aktier i dotterföretag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: Förvärvade tillgångar och skulder: 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 610,0 146,7 Rörelsefordringar 3,5 28,1 Likvida medel 1,7 0,3 Långfristiga skulder -468,3 -159,0 Övriga rörelseskulder och avsättningar -23,0 -1,4 Summa nettotillgångar 123,9 14,7 Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten -1,7 -0,3 Lösen extern skuld minus upptagande av ny skuld 11,5 34,7 Överenskommen reglering av fordran respektive skuld till säljaren vid förvärv av bolag -83,5 31,7 Påverkan på likvida medel 50,1 80,8 Avyttrade nettotillgångar via dotterföretag: 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 134,2 749,9 Rörelsefordringar 2,4 6,6 Likvida medel 0,1 6,7 Långfristiga skulder 0,0 -375,6 Uppskjutna skatteskulder -1,4 -26,1 Kortfristiga skulder -10,7 -63,3 Övriga rörelseskulder och avsättningar -75,0 -88,7 Andelar i intresseföretag 0,0 -20,5 Resultat vid avyttring 18,5 41,7 Försäljningspris 68,1 230,8 Avgår: Likvida medel -0,1 -6,7 Överenskommen reglering via revers -50,5 -86,0 Betalning genom aktier -35,9 -95,0 Reglering av koncernfordran 72,3 82,0 Påverkan på likvida medel 54,1 125,1 KONCERN Kassa flödes- påverkande Ej kassaflödespåverkande Poster från finansierings- verksamheten 2023-12-31 Förvärv/ Försäljning Nyttjanderätt Omklassifi- cering 2024-12-31 Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder 7 306,7 -221,4 457,7 0,8 0,0 7 543,8 Summa skulder från finansieringsverksamheten 7 306,7 -221,4 457,7 0,8 0,0 7 543,8 KONCERN Kassaflödes- påverkande Ej kassaflödespåverkande Poster från finansieringsverksamheten 2022-12-31 Förvärv/ Försäljning Nyttjanderätt Omklassifi- cering 2023-12-31 Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder 7 289,3 390,1 -372,0 -0,7 0,0 7 306,7 Summa skulder från finansieringsverksamheten 7 289,3 390,1 -372,0 -0,7 0,0 7 306,7 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 84 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 85 ===== MODERBOLAG Kassaflödes påverkande Poster från finansieringsverksamheten 2023-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2024-12-31 Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder 889,2 145,5 0,0 1 034,7 Skuld koncernbolag 1 776,9 -30,4 111,1 1 857,6 Summa skulder från finansieringsverksamheten 2 666,1 115,1 111,1 2 892,3 MODERBOLAG Kassaflödes påverkande Poster från finansieringsverksamheten 2022-12-31 Ej kassaflödespåverkande 2023-12-31 Långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder 917,1 -18,9 -9,0 889,2 Skuld koncernbolag 1 362,5 186,6 227,8 1 776,9 Summa skulder från finansieringsverksamheten 2 279,6 167,7 218,8 2 666,1 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 85 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 86 ===== NOT 33 Redovisade värden för finansiella tillgångar och skulder Redovisade värden framgår av nedanstående tabell, samt i separat avsnitt nedan beskrivs eventuell avvikelse från verkligt värde. Se även not 3 Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. Mkr Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden vid resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde KONCERN 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Fordringar hos intresseföretag 12,6 9,9 Fordringar hos joint venture 73,9 79,4 Övriga värdepappersinnehav 0,0 150,0 Kundfordringar 23,4 19,0 Övriga fordringar 94,8 113,4 Upplupna intäkter 7,2 8,9 Likvida medel 124,5 109,8 Räntebärande skulder 7 343,2 7 100,6 Leasingskulder 182,4 181,6 Räntederivat skuld -109,7 -166,9 Räntederivat fordran 7,3 9,6 Checkräkningskredit 0,0 21,7 Leverantörsskulder 50,6 64,3 Övriga skulder 44,0 82,5 Upplupna kostnader 54,8 49,8 Summa 336,4 340,4 -102,4 -7,3 7 675,0 7 500,5 Mkr Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden vid resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde MODERBOLAG 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Fordringar hos intresseföretag 0,0 9,9 Fordringar hos joint venture 73,6 68,9 Fordringar hos koncernföretag 2 526,8 1 995,0 Övriga värdepappersinnehav 0,0 150,0 Kundfordringar 9,9 8,6 Övriga fordringar 73,5 100,9 Upplupna intäkter 4,7 5,8 Likvida medel 77,2 74,1 Skuld till kreditinstitut 636,3 644,7 Räntederivat skuld -107,3 -166,9 Checkräkningskredit 0,0 21,7 Leverantörsskulder 8,1 21,7 Skulder till koncernföretag 1 857,6 1 776,9 Obligationslån 398,4 222,8 Övriga kortfristiga skulder 9,7 57,0 Upplupna kostnader 7,8 7,0 Summa 2 765,7 2 413,2 -107,3 -166,9 2 917,9 2 751,8 Verkliga värden För kortfristiga fordringar och skulder är diskonterings- effekten marginell, vilket innebär att redovisade värden för dessa i allt väsentligt motsvarar verkligt värde. För långfristiga och kortfristiga räntebärande skulder med ett redovisat värde om 7 343,2 Mkr (7 100,6), uppgick det verkliga värdet till 7 346,5 Mkr (7 098,2). För mer information se not 3. Finansiella tillgångar värderade till verkliga värden via resultaträkningen, d.v.s. räntederivat, värderas i enlighet med nivå 2. Innehav i onoterade värdepapper värderas till verkligt värde enligt nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument fastställes och kategoriseras enligt följande nivåer: Finansiella instrument i nivå 2 Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av värderings- tekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verklig värdevärdering av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation klassificeras det berörda instru- mentet i nivå 3. Finansiella instrument i nivå 3 Indata för nivå 3 är icke observerbara indata för till- gången eller skulden. Icke observerbara data används för värdering till verkligt värde i den utsträckning obser- verbara data inte finns tillgängliga, vilket gäller situationer med liten eller ingen marknadsaktivitet för tillgången eller skulden vid värderingstidpunkten. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 86 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 87 ===== NOT 34 Händelser efter balansdagen • Styrelsen föreslog att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2024 i syfte att investera i tillväxt. Mål- sättningen framöver är att dela ut högst 30 procent av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt i enlighet med utdelningspolicyn. • Trianon vann i början av 2025 priset som ”Årets sam- hällsförbättrare”, ett pris som delas ut av Malmö stad. NOT 35 Transaktioner med närstående Följande transaktioner har skett med närstående: Försäljning av varor och tjänster till närstående Ränteintäkter och ränteutgifter med närstående Inköp av varor och tjänster hos närstående Fordringar hos närstående Skulder till närstående Mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 KONCERN Närståenderelation: Intresseföretag 1,6 2,1 0,0 0,7 0,0 0,0 12,6 9,9 0,0 0,0 Joint ventures 1,0 4,6 1,6 1,3 0,0 -0,6 69,5 79,3 0,0 0,0 Övriga närstående 1,1 1,0 0,0 0,0 -0,3 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa 3,7 7,7 1,6 2,0 -0,3 -0,2 82,1 89,2 0,0 0,0 MODERBOLAG Närståenderelation: Dotterföretag 2,6 2,6 34,5 28,1 -8,7 -3,0 1 957,3 1 658,4 1 151,2 1 230,3 Intresseföretag 1,6 2,1 0,0 0,7 0,0 0,0 0,0 9,9 0,0 0,0 Joint ventures 0,1 3,4 1,6 1,3 0,0 -1,0 69,5 68,8 0,0 0,0 Övriga närstående 0,2 0,2 0,0 0,0 0,0 -0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 Summa 4,5 8,3 36,1 30,1 -8,7 -4,0 2 026,8 1 737,1 1 151,2 1 230,3 Fordringar på joint ventures avser fastigheterna Burlöv center och silorna i Limhamn (Bojen och Fendern). Moderbolaget har närståendetransaktioner med sina dotterföretag, se not 20. Med övriga närstående bolag avses ägarbolagen Briban Invest AB respektive Olof Andersson Förvalt- nings AB samt de bolag som dessa kontrollerar. Styrelse- ledamöterna respektive verkställande direktören har bestämmande inflytande i ägarbolagen. Under året har styrelseledamoten Richard Hultin via bolag erhållit konsultarvode om 272 172 kr för managementtjänster utförda åt delägda bolag i koncernen. Vad gäller styrelsens, VD:s och andra ledande befatt- ningshavares ersättningar, se not 8. • Miljardaffär har gjorts med en av Trianons storägare Briban Invest AB, avseende försäljning av fastigheter i Malmö och Skurup. Försäljning sker på bokfört värde och som en del av betalningen inlöses aktier till 22 kr/ aktie. Bribans ägande minskar till cirka 14 procent och Olof Anderssons ägande ökar till 30 procent. Affären är villkorad av godkännande på den extra bolagsstäm- man 25 mars 2025. • Swapar och fasträntelån har lagts om till rörlig ränta, vilket innebär att säkringsgraden minskat till 56 procent. • Bruksvärdering av fastigheten Vårsången 6 har slutförts, vilket kommer att höja hyrorna med cirka 2,5 Mkr per år utöver årliga hyreshöjningar. Hyreshöj- ningen kommer att fasas in under en tvåårsperiod. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 87 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 88 ===== NOT 37 Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo- visningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda bedömningar. Nedan följer de viktigaste antagandena och bedömningarna. Skatter Trianon förfogar över underskottsavdrag samt ej ut- nyttjade ränteavdrag om 583,4 Mkr (315,5), vilka enligt gällande skatteregler bedöms kunna utnyttjas mot fram- tida vinster inom koncernen och har därför värderats och redovisats som uppskjuten skattefordran. Utav dessa utgör 581,4 Mkr (310,9) ej utnyttjade ränteav- drag, vilka måste utnyttjas inom 6 år. Övriga 2,0 Mkr (4,6) är ej tidsbegränsade. Trianon kan dock inte lämna några garantier för att dagens eller nya skatteregler inte innebär några begränsningar i möjlig heterna att utnyttja dessa. Förvaltningsfastigheter För antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 18, Förvalt- ningsfastigheter. NOT 38 Resultatdisposition Förslag till disposition av bolagets vinst. Till bolagsstämmans förfogande står: balanserat resultat -11,8 överkursfond 1 876,5 årets resultat -31,4 1 833,3 Styrelsen föreslår att: i ny räkning överföres 1 833,3 NOT 36 Segmentsredovisning KONCERN Totalt Bostäder Samhäll/Kommersiellt Mkr jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2024 jan-dec 2023 Hyresintäkter 768,4 726,6 545,8 516,7 222,6 209,9 Fastighetskostnader -244,7 -246,6 -178,3 -181,3 -66,4 -65,3 Driftnetto 523,7 480,0 367,5 335,4 156,2 144,6 Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) -6,1 -6,1 -6,0 -6,0 -0,1 -0,1 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 211,5 -254,4 337,2 -199,9 -125,7 -54,5 Segmentsresultat 729,1 219,5 698,7 129,5 30,4 90,0 Ej fördelade poster Driftnetto avseende projektfastigheter -4,2 0,8 Övriga intäkter och central administration -58,0 -49,7 Resultat från intresse företag och joint ventures 10,0 31,7 Finansnetto exklusive tomträtter -284,2 -273,7 Värdeförändring projektfastigheter -55,1 -18,2 Värdeförändring övriga andelar -88,8 0,0 Värdeförändring derivat 57,2 -151,4 Resultat före skatt 306,1 -240,9 Skatt på årets resultat -81,3 34,8 Årets resultat 224,8 -206,1 Verkligt värde per segment 12 879,7 11 950,0 9 698,9 8 662,4 3 180,8 3 287,6 Verkligt värde projekt 310,1 338,6 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 13 189,8 12 288,6 9 698,9 8 662,4 3 180,8 3 287,6 Överskottsgrad, % 68,6 67,8 67,3 64,9 70,2 68,9 Verksamheten följs upp per segment. Från och med 2024 slås segmenten samhäll och kommersiellt samman till ett segment. Fastighetsbeståndet delas in i segmen- ten; bostäder och samhäll/kommersiella fastigheter. Den del som överväger i förhållande till hyresvärdet för fastig- heten bestämmer vilket segment en fastighet tillhör. Uppföljningen sker på hyresintäkter, fastighetskostna- der, driftnetto, värdeförändring förvaltningsfastigheter, verkligt värde samt överskottsgrad. Alla hyresintäkter härrör från fastigheter belägna i Sverige. Koncernen har ingen kund som står för mer än 10 procent av omsättningen. Den hyresgäst som enskilt står för störst andel svarar för 6 procent av omsättningen. Koncernens övriga rörelseintäkter är ej fördelade per segment. Samtliga anläggningstillgångar är belägna i Sverige. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 88 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 89 ===== Underskrifter Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 15 maj 2025. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nummer 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö 2025-03-24 Vår revisionsberättelse har avlämnats 2025-03-24 Forvis Mazars AB Viktoria Bergman Styrelseordförande Olof Andersson Verkställande direktör Styrelseledamot Rasmus Grahn Auktoriserad revisor Anders Persson Auktoriserad revisor Emil Hjalmarsson Styrelseledamot Patrik Emanuelsson Styrelseledamot Axel Barchan Styrelseledamot Richard Hultin Styrelseledamot Sofie Karlsryd Styrelseledamot INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 89 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 90 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ). Org. nr 556183-0281. RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2024 med undantag för bolags- styrningsrapporten och hållbarhetsrapporten på sidorna 50–54 respektive 12–19. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 4–5, 8–9, 12–19, 35-37, 40-42, 44–47 och 50–89 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp- rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer rapport över totalresultatet och balansräkningen för kon- cernen och resultat-räkningen och balansräkningen för moderbolaget. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/ EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderbolag eller dess kontrollerande företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella peri- oden. Dessa områden har behandlats inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo- visningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalande om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Beskrivning av området Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna i kon- cernen uppgick per den 31 december 2024 till 13 189,8 Mkr och värdeförändringarna till 156,4 Mkr. Koncernens förvaltningsfastigheter utgör 92% av de totala tillgång- arna per 31 december 2024. Värderingarna har som huvudmetod genomförts genom s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet, vilket innebär att framtida kassaflöden prognosticeras. För beräkning av framtida kassaflöden har hänsyn tagits till marknaden och närområdets framtida bedömda utveckling, fastigheternas marknads- förutsättningar och marknadsposition, marknadsmäs- siga hyresvillkor samt drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter jämfört med bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknads- värde vid kalkylperiodens slut. Med anledning av den höga graden av antaganden och bedömningar som sker i samband med fastighetsvärderingen samt att en liten justering i antaganden som ligger till grund för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisade värden anser vi att detta område är ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. För ytterligare information se avsnittet risker och riskhantering i förvaltningsberättelsen, not 2 Koncernens redovisningsprinciper samt not 18 Förvaltningsfastigheter. Hur detta område beaktades i revisionen I vår revision har vi utvärderat bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de externt upprättade värderingarna för ett urval av fastigheterna. Vi har utvärderat de externa värderarnas kompetens och objektivitet. Vi har gjort marknadsjämförelser mot känd marknadsinformation. Vi har granskat använd modell för fastighetsvärdering. Vi har också granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastningskrav, vakans- grad, hyresintäkter och driftkostnader samt granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller annan information än årsre- dovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1–3, 6–7, 10–11, 20–34, 38-39, 43, 48–49 och 90–104. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informatio- nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i detta avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis- ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis- ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernre- dovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktö- ren för bedömningen av bolagets och koncernens för- måga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi pro- fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredo- visningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgär- der bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosät- tande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verk- ställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 90 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 91 ===== grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens för- måga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsat- sen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo- visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel- sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevision- ens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Fastig- hets Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksam- hetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolide- ringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska ange- lägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande för- valtningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl- lande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagsla- gen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgär- der eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositio- ner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revi- sionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkom- mande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträ- delser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsun- derlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektro- nisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese- tiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 91 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 92 ===== Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv- ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revi- sorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 50-54 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap- porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr- ningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys- ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överens- stämmelse med årsredovisningslagen. REVISORNS GRANSKNING AV HÅLLBARHETSRAPPORTEN Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrap- porten på sidorna 12-19 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda- tion RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. En hållbarhetsrapport har upprättats. Forvis Mazars AB, Box 4211, 203 13 Malmö utsågs till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ)s revisor av bolagsstämman 15 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan juni 2016. Huvudansvarig revisor, Anders Persson, företrädande Forvis Mazars har varit bolagets revisor sedan 2019. Malmö, 2025-03-24 Forvis Mazars AB Anders Persson Rasmus Grahn Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION 92 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 93 ===== Värdeskapande projekt i Burlöv I Burlöv äger vi tillsammans med Wallfast stationsnära fastigheter och byggrätter till ett värde av 1,4 Mdkr. Sedan december 2020 har vi utvecklat Burlöv Center från en uthyrningsgrad på cirka 40 procent till nuvarande 85 procent samt sålt byggrätter i området. Vi driver detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000 kvm BTA och har en färdig detaljplanerad byggrätt på 18 000 kvm BTA. I bild Kv Hanna i direkt anslutning till Burlövs nya station med tåg var sjätte minut till centrala Malmö och Lund på 5 respektive 7 minuter. 93 Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 ===== SIDA 94 ===== Definitioner och ordlista FASTIGHETSRELATERADE Antal renoverade lägenheter Antalet lägenheter som vid periodens slut till minsta del badrumrenoverats. Belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde Räntebärande nettoskuld i förhållande till fastighetsvärdet vid periodens slut. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av fastighetsvärdet som finansierats genom belåning. BRA BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA), biarea (BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga våningsplan. BTA BTA, bruttoarea eller bruttototalarea är den sammanlagda ytan av samtliga våningsplan. Bruttoarean begränsas av ytterväggens utsida. Direktavkastning eller yield, exklusive administration Driftnettot exklusive administration, i förhållande till marknadsvärde. Ekonomisk uthyrningsgrad (uthyrningsgrad) Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Motiv för användning: Syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Exploateringsfastighet Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Fastighetsvärde kr per kvm Fastigheternas marknadsvärde i förhållande till uthyrbar yta i kvm exklusive garage. Förvaltningsmarginal Driftnetto minskat med central administration och räntekostnader nyttjanderätter (tomträtter) i för- hållande till hyresintäkter. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor andel av hyresintäkterna som blir kvar till att täcka räntor med mera efter förvaltning av fastigheter och verksamhet har betalats. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar. Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint ventures Förvaltningsresultatet hänförligt till delägda fastig- heter genom intresseföretag och joint ventures. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Nettouthyrning Kontrakterad årshyra för periodens nyuthyrningar minus kontrakterad årshyra för periodens uppsägningar för avflytt. Omflyttningsfrekvens Antal avflyttningar i förhållande till antal lägenheter under senaste tolvmånadersperiod. Projektfastighet Projektfastighet avser fastighet för förädling samt byggnad under uppförande. Samhällsfastighet Fastighet vars hyresvärde till övervägande del består av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Säkringsgrad Säkringsgraden beräknas som swapvolym plus lån med fast ränta med löptid över 6 månader genom total skuldvolym. Uthyrningsbar yta Total uthyrningsbar yta exklusive garageyta. Vakansgrad Vakansgraden beräknas genom att dividera hyres- värdet för vakanta fastigheter med totala hyresvärdet. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. Motiv för användning: Syftar till att belysa fastigheter- nas direktavkastning i förhållande till hyresintäkterna. FINANSIELLA Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Motiv för användning: Syftar till att visa avkastningen som genereras på det kapital som aktieägarna har investerat i Bolaget. Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning Räntebärande nettoskuld i förhållande till balans- omslutningen vid periodens slut. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av koncernens tillgångar som finansierats genom belå- ning. Koncernens andel i fastigheter ägda av intresse- företag och joint ventures finansieras genom räntebä- rande nettoskuld och nyckeltalet utgör ett komplement till belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde. Driftnetto genom belåning Driftnetto minskat med kostnader för fastighets- administration i förhållande till nettoskuld. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av belåning som täcks av driftnettot. Nyckeltalet är ett mått på kassaflödet i förhållande till nettoskuld. Driftöverskott (Driftnetto) Hyresintäkter samt övriga intäkter reducerat med fastighetskostnader. Hållbar hybridobligation Subordinerat efterställt hållbart obligationslån där likviden kopplas till ett hållbart ramverk, med inriktning på social och miljömässig hållbarhet. Långsiktigt substansvärde Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt. Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. Räntebärande nettoskuld (nettoskuld) Lång- och kortfristiga skulder samt utnyttjad checkräkningskredit minskat med likvida medel. Räntetäckningsgrad Periodens resultat före skatt, med återläggning av värdeförändringar derivat och fastigheter samt finan- siella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader med återläggning av räntekostnader för derivat. Motiv för användning: Syftar till att visa på företagets förmåga att täcka sina räntekostnader. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Motiv för användning: Visar på hur stor andel av bolagets totala tillgångar som finansierats av bolagets ägare. Wault Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen, viktat efter avtalade hyresintäkter (Weighted Average Unexpired Lease Term). Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. AKTIERELATERADE Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobliga- tioner i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Förvaltningsresultat per aktie Resultat före skatt med återläggning av värdeföränd- ringar i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybrid- obligationer med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt. Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat och kompletterande mått på långsiktigt substans- värde hänförligt till Bolagets stamaktieägare med avdrag för den del av eget kapital som hänför sig till hybridobligationer. Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktie- ägare efter avdrag för ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Definition enligt IFRS. HÅLLBARHETSRELATERADE För hållbarhetsrelaterade definitioner, se sidan 102. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 94 ===== SIDA 95 ===== Taxonomiförenlighet Trianon omfattas ej av rapporteringskraven gällande taxonomiförenlighet men väljer att frivilligt lämna upplysningar enligt följande tabel- ler. Trianon har bedömt att de aktiviteter som primärt beskriver verksamheten är 7.7 Förvärv och ägande av byggnader samt 7.1 Uppförande av byggnader. Trianons fastighetsportfölj består till största delen av fastigheter i det befintliga beståndet och som därmed ej är taxonomiför- enliga. De fastigheter i Trianons bestånd som är EU-taxonomin Omsättning Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Kod/koder (2) Absolut omsättning (3), msek Andel av omsättning (4), % Begränsning av klimat- förändringar (5), % Anpassning till klimat- förändringar (6), % Vatten och marina resurser (7), % Cirkulär ekonomi (8), % Föroreningar (9), % Biologisk mångfald (10), % Begränsning av klimat- förändringar (11), J/N Anpassning till klimat- förändringar (12), J/N Vatten och marina resurser (13) J/N Cirkulär ekonomi (14) J/N Föroreningar (15) J/N Biologisk mångfald och ekosystem (16) J/N Minimiskyddsåtgärder (17) J/N Taxonomiförenlig andel av omsättningen, år 2024 (18), % Taxonomiförenlig andel av om sättningen, år 2023 (19), % Kategori (möjliggöran- de verksamhet) (20) E Kategori (omställnings- verksamhet) (21) T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 96,4 12 12 10 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 676,1 88 88 90 Totalt (A.1 + A.2) 772,5 100 100 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättningen hos verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0,0 0 Totalt (A + B) 772,5 100 energiklass A eller bland topp 15 procent energi- effektivaste byggnader i landet har bedömts vara taxonomiförenliga. De nybyggnadsprojekt som färdigställts eller är under uppförande kommer att hålla en låg energiförbrukning vid färdigstäl- lande motsvarande energiklass A eller bland topp 15 procent energieffektivaste byggnader i landet. Investeringar i dessa har under uppförandet valts att redovisas som ej taxonomiförenliga trots att de vid färdigställandet kommer att uppfylla de krav som taxonomin ställer. Resultatindikatorer Tabellerna visar andel av nettoomsättning, drifts- utgifter och kapitalutgifter som anses hållbara i enlighet med kriterierna i taxonomin. Med nettoomsättning avses hyresintäkter redovisat i resultaträkningen. Driftsutgifter omfattar utgifter för reparationer och underhåll samt del av övriga driftskostnader enligt not 7 sidan 72. Kapitalutgif- ter avser förvärv och investeringar i befintligt be- stånd samt nyproducerade fastigheter. Samtliga fastigheter hänförliga till uppförande av nya bygg- nader kommer vid färdigställande att uppfylla de krav som taxonomin ställer. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 95 ===== SIDA 96 ===== Kapitalutgifter/Capex Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Kod/koder (2) Absoluta kapitalutgifter (3), msek Andel av kapitalutgifter (4), % Begränsning av klimat- förändringar (5), % Anpassning till klimat- förändringar (6), % Vatten och marina resurser (7), % Cirkulär ekonomi (8), % Föroreningar (9), % Biologisk mångfald (10), % Begränsning av klimatförändringar (11), J/N Anpassning till klimat- förändringar (12), J/N Vatten och marina resurser (13) J/N Cirkulär ekonomi (14) J/N Föroreningar (15) J/N Biologisk mångfald och ekosystem (16) J/N Minimiskyddsåtgärder (17) J/N Taxonomiförenlig andel av drifts utgifterna, år 2024 (18), % Taxonomiförenlig andel av drifts utgifterna, år 2023 (19), % Kategori (möjliggöran- de verksamhet) (20) E Kategori (omställnings- verksamhet) (21) T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 0,0 0 0 0 A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 163,1 84 84 26 Uppförande av nya byggnader 7.1 31,4 16 16 74 Totalt (A.1 + A.2) 194,5 100 100 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Kapitalutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0,0 0 Totalt (A + B) 194,5 100 Driftsutgifter/Opex Kriterier för väsentligt bidrag Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH) Ekonomiska verksamheter Kod/koder (2) Absoluta driftsutgifter (3), msek Andel av driftsutgifter (4) % Begränsning av klimat- förändringar (5), % Anpassning till klimat- förändringar (6), % Vatten och marina resurser (7), % Cirkulär ekonomi (8), % Föroreningar (9), % Biologisk mångfald (10), % Begränsning av klimatförändringar (11), J/N Anpassning till klimat- förändringar (12), J/N Vatten och marina resurser (13) J/N Cirkulär ekonomi (14) J/N Föroreningar (15) J/N Biologisk mångfald och ekosystem (16) J/N Minimiskyddsåtgärder (17) J/N Taxonomiförenlig andel av kapital utgifterna, år 2024 (18), % Taxonomiförenlig andel av kapitalutgifterna, år 2023 (19), % Kategori (möjliggöran- de verksamhet) (20) E Kategori (omställnings- verksamhet) (21) T A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1. Miljömässigt hållbara (taxonomiförenliga) verksamheter Förvärv och ägande av byggnader 7.7 4,1 8 8 7 A.2. Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljö mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) Förvärv och ägande av byggnader 7.7 49,4 92 92 93 Totalt (A.1 + A.2) 53,5 100 100 100 B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Driftsutgifter för verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0,0 0 Totalt (A + B) 53,5 100 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 96 ===== SIDA 97 ===== Fastighetsregister BOSTADSFASTIGHETER Fastighetsinnehav Typ Område Almen 1 Bostad Ystad Almen 3 Bostad Ystad Almen 5 Bostad Ystad Almen 7 Bostad Ystad Alven 26 Bostad Malmö Ankan 2 Bostad Malmö Ankan 14 Bostad Malmö Arlöv 21:181 Bostad Burlöv Badmössan 1 1 Bostad Malmö Basunen 3 Bostad Malmö Beckasinen 11 Bostad Malmö Björnen 6 Bostad Skurup Björnen 8 Bostad Skurup Brockfågeln 11 Bostad Malmö Bryggan 1 Bostad Malmö Bäverungen 5 Bostad Stockholm Centralköket 1 Bostad Malmö Concordia 35 Bostad Malmö Dalkarlen 22 Bostad Landskrona Delfinen 14 Bostad Malmö Delfinen 15 Bostad Landskrona Delfinen 16 Bostad Landskrona Docenten 1 Bostad Malmö Docenten 4 Bostad Malmö Docenten 7 Bostad Malmö Docenten 8 Bostad Malmö Draken 16 Bostad Landskrona Draken 17 Bostad Landskrona Drömmen 12 Bostad Malmö Folkvisan 3 Bostad Malmö Fredrik 16 Bostad Skurup Fredrik 17 Bostad Skurup Fritz 14 Bostad Malmö Fritz 2 Bostad Malmö Gjörloff 5 Bostad Landskrona Gnistan 4 Bostad Malmö Fastighetsinnehav Typ Område Gåsen 2 Bostad Malmö Gåsen 8 Bostad Malmö Hermodsdal 4 Bostad Malmö Hermodsdal 5 Bostad Malmö Hjorten 46 Bostad Landskrona Hoppet 8 Bostad Landskrona Häggen 13 Bostad Malmö Hälsingör 2 Bostad Malmö Hämplingen 8 Bostad Malmö Jordlotten 9 Bostad Malmö Kil 1 Bostad Malmö Korpen 14 Bostad Landskrona Korpen 42 Bostad Malmö Laboratorn 1 Bostad Malmö Laboratorn 6 Bostad Malmö Lejonet 2 Bostad Skurup Lektorn 5 Bostad Malmö Lerteglet 1 Bostad Malmö Lerteglet 2 Bostad Malmö Linné 44 Bostad Landskrona Macklean 25 Bostad Skurup Motetten 2 Bostad Malmö Murteglet 1 Bostad Malmö Mårten 16 Bostad Skurup Najaden 9 Bostad Landskrona Nimrod 26 Bostad Landskrona Notarien 1 Bostad Malmö Nyborg 22 Bostad Malmö Onsjö 7 Bostad Malmö Orten 8 Bostad Malmö Oscar II 20 Bostad Landskrona Passaren 2 Bostad Skurup Pelikanen 17 Bostad Landskrona Pelikanen 21 Bostad Landskrona Professorn 14 Bostad Malmö Professorn 15 Bostad Malmö Fastighetsinnehav Typ Område Professorn 4 Bostad Malmö Professorn 5 Bostad Malmö Professorn 6 Bostad Malmö Safiren 1 Bostad Landskrona Slussen 2 Bostad Malmö Stacken 1 Bostad Malmö Stacken 13 Bostad Malmö Stacken 9 Bostad Malmö Strutsen 26 Bostad Malmö Svedala 1:87 Bostad Svedala Svedala 59:2 Bostad Svedala Svedala 59:3 Bostad Svedala Torna 8 Bostad Malmö Urberget 1 Bostad Skurup Uret 2 Bostad Malmö Vakteln 10 Bostad Malmö Vakteln 3 Bostad Malmö Vallhunden 8 Bostad Stockholm Vallmon 2-7 Bostad Skurup Vågen 6 Bostad Malmö Vårsången 6 Bostad Malmö Vårsången 8 Bostad Malmö Örmölla 13:257-277 Bostad Skurup Östergård 3 Bostad Skurup Östra Förstaden 27 Bostad Landskrona SAMHÄLL/KOMMERSIELLA FASTIGHETER Fastighetsinnehav Typ Område Antilopen 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Apollo 15 Samhäll/ kommersiell Klippan Balken 6 Samhäll/ kommersiell Malmö Basen 58 Samhäll/ kommersiell Malmö Bokbindaren 6 Samhäll/ kommersiell Malmö Druvan 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Fjällrutan 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Fälgen 1 Samhäll/ kommersiell Lund Gefion 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Gunghästen 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Hermodsdal 9 Samhäll/ kommersiell Malmö Håkanstorp 9 Samhäll/ kommersiell Malmö Härsjön 4 Samhäll/ kommersiell Malmö Katrinelund 19 Samhäll/ kommersiell Malmö Kvarnskon 1 Samhäll/ kommersiell Lund Liljan 12 Samhäll/ kommersiell Malmö Macken 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Mercurius 5 Samhäll/ kommersiell Malmö Månskäran 1 Samhäll/ kommersiell Malmö Nötskrikan 18 Samhäll/ kommersiell Malmö Paulina 47 Samhäll/ kommersiell Malmö Residenset 4 Samhäll/ kommersiell Malmö INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 97 ===== SIDA 98 ===== SAMHÄLL/KOMMERSIELLA FASTIGHETER Fastighetsinnehav Typ Område Rolf 6 Samhäll/ kommersiell Malmö Sandsjön 2 Samhäll/ kommersiell Malmö Siljan 22 Samhäll/ kommersiell Malmö Skrattmåsen 13 Samhäll/ kommersiell Malmö Skvadronen 9 Samhäll/ kommersiell Klippan Storken 32 Samhäll/ kommersiell Malmö Svedala 8:16 Samhäll/ kommersiell Svedala Ugglan 21 Samhäll/ kommersiell Malmö Uno 5 Samhäll/ kommersiell Malmö Vakteln 14 Samhäll/ kommersiell Malmö Vipan 9 Samhäll/ kommersiell Malmö PROJEKTFASTIGHETER Fastighetsinnehav Typ Område Blåklockan 13 Projekt Vimmerby Bunkeflostrand 155:3 Projekt Malmö Centralköket 3 Projekt Malmö Gullvivan 5 Projekt Vimmerby Husie 172:75 Projekt Malmö Hässleholm Vittsjö 3:422 Projekt Hässleholm Kåsören 1 Projekt Malmö Mjölkboden 4 Projekt Stockholm Poeten 1 Projekt Malmö Spiralen 10 Projekt Malmö Terapisalen 2 Projekt Malmö Toarp 9:1 Projekt Malmö Vallen 15 Projekt Malmö Cepudanienia con ex DELÄGDA FASTIGHETER Fastighetsinnehav Typ Område Arlöv 22:189 Bostad Burlöv Bojen 1 Projekt Malmö Fendern 1 Projekt Malmö Kandidaten 7 Bostad Osby Kvarteret Hanna Bostad Burlöv Landshövdingen 2 & 3 Projekt Malmö Linjalen 1 Bostad Osby Linjalen 11 Bostad Osby Linjalen 12 Bostad Osby Linjalen 13 Bostad Osby Linjalen 14 Bostad Osby Smeden 16 Bostad Osby Smedjan 2 Projekt Malmö Tågarp 15:4 (Burlöv Center) Kommersiell Burlöv INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 98 ===== SIDA 99 ===== Flerårsöversikt Trianon presenterar vissa finansiella mått i årsre- dovisningen som inte definieras enligt IFRS. Tri- anon anser att dessa mål ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte all- tid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 94. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen för perioden 2022–2024. • Förvaltningsresultatet ska öka med 12 procent årligen • Avkastning på eget kapital ska överstiga 12 procent över en konjunkturcykel • Belåningsgrad ska ej överstiga 60 procent • Räntetäckningsgrad ska överstiga 1,75 ggr Styrelsen beslutade om ny affärsplan 2025– 2030 med nya finansiella mål och hållbarhetsmål samt ny utdelningspolicy. Se sidorna 8–9. Finansiella 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Avkastning på eget kapital, % 4,3 -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7 13,6 20,0 44,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,64 1,67 2,49 3,15 3,45 2,59 2,38 3,11 3,87 Soliditet, % 37,9 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6 34,2 37,2 34,0 Genomsnittlig ränta, % 3,9 3,9 2,2 1,9 2,3 2,4 2,6 2,1 2,0 Förvaltningsresultat, Mkr 178,0 162,9 231,8 253,1 224,2 177,3 130,8 116,6 82,0 Ökning av förvaltningsresultat i förhållande till motsvarande period föregående år, % 9,3 -29,7 -8,4 12,9 26,4 35,6 12,2 42,2 26,2 Resultat före skatt, Mkr 306,1 -240,9 201,9 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5 Periodens totalresultat, Mkr 224,8 -206,1 171,4 1 310,5 537,4 307,1 267,0 340,2 401,9 Eget kapital, Mkr 5 415,0 5 020,3 5 372,9 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer, Mkr 5 364,5 4 893,8 4 905,0 4 804,8 3 084,5 2 452,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 306,7 5 908,3 6 198,4 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8 Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer, Mkr 6 256,1 5 781,8 5 730,6 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8 Balansomslutning, Mkr 14 292,2 13 629,6 13 797,7 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0 Aktierelaterade 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Antal utestående aktier, tusental 1 200 374,7 184 124,7 157 506,0 39 251,5 37 465,5 36 465,5 34 365,5 34 365,5 28 115,5 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 1 195 934,8 159 037,4 157 127,6 37 748,2 36 946,4 34 561,1 34 365,5 31 420,3 28 115,5 Eget kapital per aktie, kr 27,02 27,27 34,11 33,23 23,57 19,41 14,39 12,78 10,51 Eget kapital per aktie, kr 2 26,77 26,58 31,14 30,60 20,58 16,82 14,39 12,78 10,51 Resultat per aktie, kr 1 1,11 -1,59 0,84 8,41 3,31 2,14 1,86 2,54 3,57 Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,91 1,02 1,48 6,70 6,07 5,13 3,81 3,71 2,92 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,47 32,09 39,35 38,79 28,22 23,20 17,45 15,47 13,07 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 2 31,22 31,40 36,38 36,16 25,23 20,61 17,45 15,47 13,07 1 Definition enligt IFRS. 2 Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation. Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1. Fastighetsrelaterade 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Hyresintäkter, Mkr 772,5 732,8 688,3 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4 Driftsöverskott, Mkr 530,3 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6 Hyresvärde, Mkr 882,3 820,3 798,4 737,8 653,4 557,8 437,9 365,6 231,0 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 96,1 95,2 95,0 94,5 93,5 89,2 85,0 96,0 Överskottsgrad, % 68,6 67,8 62,6 64,1 66,6 64,0 61,7 62,5 64,0 Förvaltningsmarginal, % 59,0 58,0 52,4 64,5 55,9 54,6 51,8 52,4 53,2 Belåningsgrad, % 54,7 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1 56,6 53,6 56,4 Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning, % 50,5 51,5 50,9 49,9 51,1 52,4 55,3 51,7 53,6 Driftnetto genom belåning, % 7,7 7,4 6,6 6,2 7,3 6,8 6,7 6,9 6,4 Andel bostadsfastigheter, % 75 73 73 75 66 64 61 55 - Uthyrningsbar yta exkl. garage, tkvm 492 455 491 488 402 341 272 223 158 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 99 ===== SIDA 100 ===== Härledning av nyckeltal Mkr, om inget annat anges 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Hyresintäkter 772,5 732,8 688,3 618,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4 Övriga intäkter 10,7 15,7 16,3 5,5 2,6 6,7 3,6 2,5 1,7 Fastighetskostnader -252,9 -252,0 -273,4 -227,6 -187,3 -167,6 -135,5 -100,7 -64,5 Driftnetto 530,3 496,5 431,2 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6 Överskottsgrad, % 68,6 67,8 62,6 64,1 66,6 64,0 61,7 62,5 64,0 Eget kapital 5 415,0 5 020,3 5 372,9 5 243,9 3 635,2 2 916,8 2 064,3 1 810,6 1 181,5 Balansomslutning 14 292,2 13 629,6 13 797,7 13 581,2 10 303,1 8 420,0 6 040,5 4 861,0 3 479,0 Soliditet, % 37,9 36,8 38,9 38,6 35,3 34,6 34,2 37,2 34,0 Räntebärande skulder, långfristiga 4 116,6 5 239,5 4 127,0 3 454,2 4 059,6 850,1 1 814,7 1 657,3 1 848,3 Räntebärande skulder, kortfristiga 3 226,6 1 861,1 2 980,4 3 412,4 1 486,6 3 714,9 1 553,1 900,3 32,3 Checkräkningskredit 0,0 21,7 0,0 0,0 0,0 0,0 5,1 0,0 8,4 Likvida medel -124,5 -109,8 -90,0 -87,4 -280,1 -177,7 -30,0 -44,1 -23,2 Räntebärande nettoskuld 7 218,6 7 012,4 7 017,4 6 779,1 5 266,1 4 387,3 3 342,9 2 513,5 1 865,8 Förvaltningsfastigheter 13 189,8 12 288,6 12 862,6 12 665,5 9 462,3 7 958,4 5 904,9 4 692,9 3 306,1 Belåningsgrad, % 54,7 57,1 54,6 53,5 55,7 55,1 56,6 53,6 56,4 Resultat före skatt 306,1 -240,9 201,9 1 666,0 651,4 387,6 306,7 431,8 503,5 Återläggning av värdeförändringar, förvaltningsfastigheter och derivat -124,9 424,0 38,1 -1 377,7 -343,9 -210,4 -171,1 -308,3 -376,8 Återläggning av finansnetto 284,2 273,6 151,9 90,2 85,7 66,6 49,1 23,2 13,8 Justerat resultat före skatt 465,5 456,7 392,0 378,5 393,2 243,8 184,7 146,7 140,5 Finansnetto -284,2 -273,6 -151,9 -90,2 -85,7 -66,6 -49,1 -23,2 -13,8 Räntekostnader derivat 0,0 -0,1 -11,2 -30,0 -28,4 -27,4 -28,4 -24,0 -22,5 Totala räntekostnader inklusive räntekostnader derivat -284,2 -273,7 -163,1 -120,2 -114,1 -94,0 -77,5 -47,2 -36,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,64 1,67 2,49 3,15 3,45 2,59 2,38 3,11 3,87 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 224,8 -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9 Beräknat årstakt 224,8 -206,1 171,4 1 305,0 519,7 309,6 255,8 318,9 401,9 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 195,9 5 245,6 5 421,5 4 172,8 3 103,1 2 440,3 1 886,4 1 593,4 908,4 Avkastning på eget kapital, % 4,3 -3,9 3,2 31,3 16,7 12,7 13,6 20,0 44,2 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 100 ===== SIDA 101 ===== Mkr, om inget annat anges 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 415,0 5 020,3 5 372,9 5 217,3 3 532,3 2 830,9 1 978,4 1 757,2 1 181,5 Återläggning av uppskjuten skatt 935,7 841,4 855,1 857,3 586,8 467,3 372,9 324,7 232,4 Återläggning av derivatskuld 109,7 166,9 28,2 70,9 166,5 133,5 79,0 67,0 78,3 Återläggning av derivatfordran -7,3 -9,6 -22,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Återläggning av uppskjuten skattefordran -146,5 -110,7 -35,5 -55,5 -57,4 -47,7 -31,5 -22,9 -22,4 Långsiktigt substansvärde 6 306,7 5 908,3 6 198,4 6 090,0 4 228,2 3 384,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8 Avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer -50,6 -126,6 -467,8 -412,5 -447,8 -378,0 0,0 0,0 0,0 Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer 6 256,1 5 781,8 5 730,6 5 677,5 3 780,4 3 006,0 2 398,8 2 126,0 1 469,8 Driftnetto 530,3 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6 Central administration -68,7 -67,2 -72,9 -55,5 -52,9 -35,8 -34,1 -26,3 -18,9 Räntekostnader nyttjanderätter -6,1 -6,1 -6,1 -6,4 -6,4 -5,8 0,0 0,0 0,0 Förvaltningsöverskott 455,5 425,1 360,6 334,1 309,2 243,9 178,5 137,2 92,7 Hyresintäkter 772,5 732,8 688,3 518,1 553,2 446,4 344,5 261,7 174,4 Förvaltningsmarginal, % 59,0 58,0 52,4 64,5 55,9 54,6 51,8 52,4 53,2 Driftnetto 530,3 498,3 439,6 396,0 368,5 285,5 212,6 163,5 111,6 Återläggning av fastighetsadministration 22,2 22,7 21,1 21,4 18,0 16,0 12,0 9,8 7,0 Driftnetto exkl adminkostnader 552,5 521,0 460,6 417,4 386,5 301,5 224,6 173,3 118,6 Beräknat årstakt 552,5 521,0 460,6 417,4 386,5 301,5 224,6 173,3 118,6 Nettoskuld 7 218,6 7 012,4 7 017,4 6 779,2 5 266,1 4 409,0 3 342,9 2 513,5 1 865,8 Driftnetto genom belåning, % 7,7 7,4 6,6 6,2 7,3 6,8 6,7 6,9 6,4 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 101 ===== SIDA 102 ===== 5-årsöversikt Hållbarhet Nyckeltal hållbarhet 2024 2023 2022 2021 2020 Koldioxidutsläpp ton CO2-ekvivalenter (tCO2e) Scope 1 Biogas för uppvärmning, tCO2e 0,2 0,3 0,5 0,3 0,1 Drivmedel från servicebilar, tCO2e 30,3 35,9 35,7 33,2 31,0 Scope 2 Fjärrvärme, tCO2e 5 904,8 3 955,9 3 960,2 4 179,1 3 871,5 El market-based, tCO2e 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 El location-based, tCO2e 1 1 021,9 - - - - Scope 3 Kategori 3 – Bränsle- och energirelaterade aktiviteter, tCO2e 272,3 - - - - Kategori 6 – Tjänsteresor, tCO2e 4,7 6,2 5,7 2,9 - Summa Scope 1-2 i jämförbart bestånd Scope 1-2, tCO2e 5 910,4 - - 4 212,6 - Scope 1-2, kg CO2e/kvmAtemp 2 10,5 - - 9,2 - Värmeförbrukning Fjärrvärmeförbrukning normalårskorrigerad, kWh/m² Atemp 90 91 90 100 99 Biogasförbrukning normalårskorrigerad, kWh/m² Atemp 2 3 4 1 1 Elförbrukning, kWh/kvm Atemp 25 27 29 30 30 Summa, kWh/kvm Atemp 117 121 124 131 130 Vattenförbrukning, m³/kvm 1,39 1,34 1,40 1,45 1,51 Egenproducerad direkt/indirekt förnybar energi Produktion solceller, MWh 1 785 2 764 2 973 2 321 567 Installerad effekt, MW 0,82 2,59 2,44 2,33 2,10 Andel egenproducerad el av total elförbrukning, % 10 15 15 13 4 Kostnadseffektiva renoveringar Antal renoverade lägenheter 84 109 151 186 132 Medarbetare Genomsnittligt antal anställda 86 90 93 82 69 Varav andel kvinnor, % 41 40 44 42 41 Andel kvinnor i chefsposition, % 44 42 44 43 42 Frisktal, % 97 95 95 95 94 1 Kategori vilken Trianon börjat mäta 2024 därav inga historiska värde. 2 Mål enligt affärsplan 2025–2030 jämfört med basår 2021. Redovisats första gången 2024. HÅLLBARHETSRELATERADE DEFINITIONER Atemp Summan av invändig area för respektive vånings- plan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10 °C. CSRD CSRD (Corporate Sustainability Reporting Direc- tive) är ett nytt EU-direktiv som ska säkerställa att företag rapporterar effekten av verksamhetens sociala och miljömässiga aktiviteter. EFRS I det nya EU-direktivet ingår även ESRS (Euro- pean Sustainability Reporting Standards) som är en ny gemensam rapporteringsstandard för hållbarhetsredovisning som täcker in 12 olika rapporteringsområden. Egenproducerad förnybar energi Solenergi, vindenergi, vågenergi, vattenkraft och biomassa är förnybara energikällor som ständigt fylls på, främst genom solens strålar. Energin pro- duceras till exempel av solceller där solpanelerna antingen ägs av Trianon direkt eller indirekt. Frisktal Totalt antal arbetstimmar minus antal sjuktimmar i förhållande till antalet arbetade timmar under året. Genomsnittligt antal anställda Summan av antalet arbetade timmar totalt under räkenskapsåret dividerat med en årsarbetstid motsvarande en heltidstjänst. Koldioxidekvivalenter, CO2e En koldioxidekvivalent, CO2e, är en mängd gas som motsvarar klimateffekten av koldioxid. Det är ett sätt att översätta olika gasers bidrag till global uppvärmning till en enhetlig skala. Anledningen är att växthusgaser ökar växthuseffekten olika mycket. Normalårskorrigerade värden Normalårskorrigering av energianvändningsdata syftar till att skapa möjligheter att jämföra energi- användningen mellan olika perioder oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. Scope 1 De utsläpp som sker i den egna verksamheten (direkta) till exempel bränsleförbränning och från fordon som organisationen äger eller kontrollerar. Scope 2 Utsläpp (indirekta) från inköpt energi. Scope 3 Indirekta utsläpp utöver inköpt energi, som bola- get inte har direkt kontroll över men som sker på grund av bolagets verksamhet. I Trianon har vi valt att redovisa de egna tjänsteresorna med flyg och privat bil samt bränsle- och energirelaterade aktiviteter. INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 102 ===== SIDA 103 ===== Information Information om årsstämma i Trianon Årsstämma i Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ) kommer att hållas torsdagen den 15 maj 2025 klockan 16.00 på Trianons kontor på Fredsgatan 21, 212 12 Malmö. Rätt till deltagande Rätt att delta i stämman har den som dels upp- tagits som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken avseende förhållandena onsdagen den 7 maj 2025, dels anmält sig till stämman senast fredagen den 9 maj 2025. För att ha rätt att delta i stämman måste en aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, förutom att anmäla sig till stämman, låta registrera aktierna i eget namn så att aktieägaren blir upptagen i framställningen av aktieboken per onsdagen den 7 maj 2025. Sådan registrering kan vara tillfällig (s.k. rösträttsregistrering) och begärs hos förvaltaren enligt förvaltarens rutiner i sådan tid i förväg som förvaltaren bestämmer. Rösträtts- registrering som har gjorts av förvaltaren senast fredagen den 7 maj 2025 kommer att beaktas vid framställningen av aktieboken. I bolaget finns totalt 200 374 662 aktier, varav 6 084 472 A-aktier och 194 290 190 B-aktier, som totalt berättigar till 25 513 491 röster. Bola- get innehar inga egna aktier. Finansiell kalender Delårsrapport Q1 2025 ......................................2025-05-06 Årsstämma 2025 ................................................2025-05-15 Delårsrapport Q2 2025 .......................................2025-07-11 Delårsrapport Q3 2025 .......................................2025-11-07 Rapporterna kommer att finnas tillgängliga på www.trianon.se Anmälan Anmälan kan ske skriftligen via post till Fastighets Aktiebolaget Trianon (publ), Fredsgatan 21, 212 12 Malmö (märk kuvertet ”årsstämma”), via telefon 040-611 34 00 eller via e-post till arsstamma@trianon.se. Vid anmälan ska anges namn, person- eller organisationsnummer, aktie- innehav, adress, telefonnummer dagtid samt, i förekommande fall, det antal biträden (högst två) som avses medföras vid stämman. Aktieägare som företräds genom ombud ska utfärda skriftlig daterad fullmakt för ombudet. Om fullmakten utfärdas av juridisk person ska bestyrkt kopia av registreringsbevis eller motsva- rande som utvisar behörig firmatecknare för den juridiska personen bifogas. Fullmakten i original samt eventuellt registreringsbevis bör i god tid före stämman insändas till bolaget på ovan an- given adress. Fullmaktsformulär tillhanda hålls på bolagets hemsida, www.trianon.se, och sänds till aktieägare som begär det. För ytterligare information kontakta: Olof Andersson Verkställande direktör olof.andersson@trianon.se, tel. 0709-54 57 20 Mari-Louise Hedbys Vice verkställande direktör, ekonomichef mari-louise.hedbys@trianon.se, tel. 040-611 34 85 INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION Fastighets AB Trianon | Års- och hållbarhetsredovisning 2024 103 ===== SIDA 104 ===== Fastighets AB Trianon Besöksadress: Fredsgatan 21 Postadress: Fredsgatan 21 212 12 Malmö 040-611 34 00 info@trianon.se Org. nr. 556183-0281 www.trianon.se Trianon äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet verkar vi för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och samhällsservice och har tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus.