===== SIDA 1 ===== Resultat i korthet för perioden januari–december 2023 • Hyresintäkterna ökade med 6 procent och uppgick till 732,8 Mkr (688,3). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 10 procent. • Driftsöverskottet ökade med 13 procent och uppgick till 498,3 Mkr (439,6) och överskottsgraden uppgick till 68 procent (63). I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 16 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 162,9 Mkr (231,8). • Periodens resultat uppgick till -206,1 Mkr (171,4) motsvarande ett resultat per aktie om -1,59 kr per aktie (0,84) både före och efter utspädning. • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -272,6 Mkr (-234,5). • Värdeförändring derivat uppgick till -151,4 Mkr (196,4). Resultat i korthet för fjärde kvartalet 2023 • Hyresintäkterna ökade med 5 procent och uppgick till 183,1 Mkr (173,6). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 12 procent. • Driftsöverskottet ökade med 16 procent och uppgick till 123,4 Mkr (106,4) och överskottsgraden uppgick till 67 procent (61). I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 23 procent. • Förvaltningsresultatet uppgick till 46,6 Mkr (35,4). • Periodens resultat uppgick till -314,5 Mkr (-309,7) motsvarande ett resultat per aktie om -1,95 kr per aktie (-2,05) både före och efter utspädning. • Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till -225,7 Mkr (-412,1). • Värdeförändring derivat uppgick till -189,7 Mkr (-6,3). * Exklusive hybridkapital. Hyresintäkter +6 % Nettouthyrning 7Mkr Snittyield i fastighetsportföljen 4,8 % Driftsöverskott +13 % Långsiktigt substansvärde 31,40* kr/aktie Driftnetto genom belåning 7,4 % Q4 2023 FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL) Bokslutskommuniké januari–december 2023 Ökade hyresintäkter och ökat driftnetto Avser perioden januari–december 2023 ===== SIDA 2 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Hyresintäkter 183 Mkr Driftsöverskott 123 Mkr Förvaltningsresultat 47Mkr Periodens resultat -315 Mkr Fastighetsvärde 12 289 Mkr Avkastning på eget kapital -24 % Väsentliga händelser Väsentliga händelser fjärde kvartalet • Räntesäkringar under fjärde kvartalet och efter periodens utgång, genom swapar och fasträntelån med kort löptid, har ökat säkringsgraden från 42 procent till 83 procent. • Genomfört återköp av hybridobligationer genom konvertering till B-aktier om totalt 370 Mkr. Syftet med återköpet var att öka vinsten per aktie samt förbättra kassaflödet. Väsentliga händelser 2023 • Nettouthyrningen för året uppgick till 7,2 Mkr och nya hyreskontrakt har tecknats för 18 Mkr under 2023. • Enligt intjäningsförmågan ökade hyresintäkterna med 75 Mkr i jämförbart bestånd från 2023 till 2024. I joint venture ökade hyresintäkterna med 15 Mkr under samma period. • Minskat fastighetskostnader och central administration med 25 Mkr jämfört med föregående år. • Räntebindningen i låneportföljen uppgick till 2,6 år (0,5) och kapitalbindningen till 2,9 år (3,2). • Fastighetsvärderingar visar negativa värdeförändringar om 1,7 procent i kvartalet och 2,6 procent under 2023. • Energibesparingar om 7,4 procent har gjorts mellan 2021 och 2023. Mål om 10 procent till och med 2024. • Fastighetsaffären med Stjernplan: Fastigheter i andra etappen har delvis frånträtts i december. Resterande fastigheter planeras frånträdas under 2024. Väsentliga händelser efter periodens utgång • Slutförda hyresförhandlingar i Malmö innebärande hyreshöjningar om 5,3 procent för 2024 och ytterligare 4,9 procent för 2025. • Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. Belåning/ Balansomslutning* 51 % Avser perioden oktober–december 2023 * Koncernens andel i fastigheter ägda av intresseföretag och joint ventures finansieras genom räntebärande nettoskuld och nyckeltalet utgör ett komplement till belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 2 ===== SIDA 3 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Nu ökar vi igen – räntesmällen är tagen Trots ett utmanande år med stigande räntor och fyra efterföljande kvartal med sjunkande förvaltningsresultat, levererar vi fjärde kvartalet åter ett ökat förvaltningsresultat. Vi tål nuvarande marknadsräntor med marginal och utan räntesänkningar klarar vi en räntetäckningsgrad på minst 1,6 gånger under 2024. Vi ska nå vårt finansiella mål på 1,75 under året. Vår genomsnittliga direktavkastning på fastighetsportföljen uppgår till 4,8 procent, vilket får anses vara högavkastande för ett bolag med en övervägande andel bostäder. Dessutom är överenskommelsen med Hyresgästföreningen klar för 2024 vilket innebär en hyreshöjning på 5,3 procent samt en ytterligare höjning från 1 januari 2025 på 4,9 procent. Detta ger stabila fastighetsvärden. Jag är stolt över hur organisationen kämpat intensivt för ännu högre kostnadskontroll och haft ett stort fokus på intäktsökningar och positiv nettouthyrning. Vi har tecknat nya avtal för hela 18 Mkr under 2023. Hållbarhetsarbetet har hållit hög takt vilket medfört energibesparingar på 2 procent mot föregående år samt en rad uppfyllda sociala hållbarhetsmål inom trygghet och jobbskapande, se sidan 6. Fjärde kvartalet Under det fjärde kvartalet ökade våra hyresintäkter med 5 procent och driftnettot med 16 procent. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 12 procent och driftnettot med 23 procent. Förvalt- ningsresultatet ökar med 32 procent tack vare ökade hyresintäkter, god kostnadskontroll, färdig- ställande av projekt samt högre räntesäkringsgrad. Malmö växer Malmö är en ständigt växande och attraktiv storstad. Föregående år ökade antalet invånare i Malmö med nästan 5 000 personer och fortfaran- de har vi uppemot 100–150 sökande på varje ledig lägenhet. Rådande inbromsning av nyproduktion medför en ökad efterfrågan på hyresbostäder. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 3 ===== SIDA 4 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Att Malmö utvecklas väl utöver sin starka befolk- ningstillväxt syns i aktuell statistik både från Malmö stad och polisen med förbättrade skolresultat och att Malmöbornas känner sig allt tryggare* . Antal hushåll med försörjningsstöd minskar dessutom kraftigt. Lönsamma investeringar Under 2023 har vi investerat 350 Mkr i hyresgäst- anpassningar, lägenhetsrenoveringar, energieffek- tiviseringar och nyproducerade lägenheter. Dessa investeringar har gjorts till en avkastning om 7,1 procent vilket ger ett ökat driftnetto om 25 Mkr. Värderingar – skillnad på värde och pris Vad beträffar fastighetsvärden är det som bekant skillnad på värde och pris. Fastighetsvärderingar ska spegla var en köpare och en säljare kan mötas på en normal marknad. Fastighetsaffären i april 2023 med Stjernplan samt det nyvaknade intresset för investeringar i bostäder i slutet på året ger tyd- liga signaler om att våra värderingar är i nivå med transaktionsmarknaden. Vi har externvärderat 67 procent av våra fastigheter inför årsskiftet och 90 procent av våra fastigheter under 2023, vilket har inneburit värdeförändringar under fjärde kvartalet på -226 Mkr. I ljuset av såväl våra egna fastighetstransaktioner, som transaktioner i marknaden konstaterar vi att våra bokförda värden är i linje med nuvarande priser på transaktionsmarknaden. Stark och hållbar finansiering Sedan 2022 har vi omförhandlat samtliga av våra krediter, detta till oförändrade marginaler. Vi har väldigt få förfall under 2024. Under fjärde kvartalet och i inledningen av innevarande år har vi räntesäkrat 83 procent av vår skuldportfölj. Detta säkerställer vår intjäning. Vår belåningsgrad i förhål- lande till balansomslutningen på 51,5 procent och vårt driftnetto genom belåning på 7,4 procent ger stabilitet. Fortsatt starkt stöd från huvudägarna Under fjärde kvartalet genomförde Trianon ett partiellt återköpserbjudande till innehavarna av Trianons efterställda hållbara hybridobligationer, genom betalning i nyemitterade stamaktier i Trianon, i syfte att förbättra kassaflödet och vinst per aktie. Genom erbjudandet konverterades totalt 370 Mkr av Trianons hybridlån på 500 Mkr till stamaktier, där bolagets fyra största ägare – som tidigare också ägde hybridobligationen – Briban Invest AB, Grenspecialisten, Mats Cederholm och * Polisens trygghetsmätning 2023 jag själv, deltog i erbjudandet och därmed ökade deras exponering i Trianonaktier med motsvarande totalt cirka 300 Mkr. Själv gick jag in med 100 Mkr. Samtliga av ägarna har uttryckt sin gemensamma vilja att fortsätta stödja Trianon. Mål och fokus framåt Naturligtvis har 2023 varit utmanande för bolaget. Med det sagt har det varit ett omställningarnas och anpassningarnas år, vilket gett oss utrym- me att konsolidera och gå in i 2024 med god kostnadskontroll, med räntesmällen tagen, stabila fastighetsvärden och väldigt säkra hyresintäkter. Detta i en stad med tillväxt. Jag har sagt det förut – vi är på rätt plats i rätt segment. Vår långsiktiga affär är intakt. Olof Andersson, VD 0,0 2,5 5,0 7,5 10,0 2019 % 2020 2021 2022 2023 2024 intjänings- förmåga Dri/f_tne/t_to genom belåning 6,9 7,3 6,2 6,6 7,4 8,2 0,0 2,5 5,0 7,5 10,0 2019 % 2020 2021 2022 2023 Genomsni/t_tlig avkastning 4,7 4,6 3,9 4,2 4,8 Nyckeltalet visar driftnetto före fastighetsadministration i förhållande till nettoskuld och är ett mått på kassaflödet i förhållande till nettoskuld. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 4 ===== SIDA 5 ===== Belåningsgraden i förhållande till balansomslutningen uppgick till 51,5 procent. VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Finansiella mål Trianons finansiella mål 2022–2024 • Förvaltningsresultatet ska öka med 12 procent årligen. • Avkastningen på eget kapital ska överstiga 12 procent över en konjunkturcykel. • Belåningsgraden ska ej överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Årlig investeringsvinst från projektportföljen ska uppgå till minst 100 Mkr. -30 -20 -10 0 10 20 30 40 2018 % 20192020202120222023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 Genomsni/t_tlig avkastning på eget kapital Mål överstiga 12% över en konjunkturcykel 14 13 17 31 31 7 1- 24 0 10 20 30 40 50 60 70 2018 % 2019202020212022 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 Belåningsgrad Mål ej överstiga 60% 57% 55% 56% 54% 55% 56% 56% 56% 57% 0 1 2 3 4 5 6 -18 ggr -19 -20 -21 -22 -23 Q4 -23 Q2 -23 Q3 -23 Q1 Räntetäckningsgrad Mål överstiga 1,75 ggr 2,4 2,6 3,4 3,2 2,5 1,5 1,6 1,5 1,8 0 50 100 150 200 250 300 2023 Q3 2023 Q4 Mkr 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 Förvaltningsresultat, rullande 12 mån 152 163 253 259 259 260 232 204 182 0 30 60 90 120 Mkr 20232022 Årlig investeringsvinst från projektpor/t_följen Q1: 13 114 Mål överstiga 100 Mkr per år Q2: 3 Q3: 0 Q4: 0 0 50 100 150 200 250 Q4 2022 Mkr Q4 2023 Q1–Q4 2022 Q1–Q4 2023 Förvaltningsresultat 35,4 46,6 231,9 162,8 Mål ökning med 12% årligen Minskning med 30% Q4 ökat med 32% Minskning med 30% Räntetäckningsgrad R12 1,6 ggr Genomsnitt 5 år +7 % Genomsnitt 5 år 12 % Genomsnitt 5 år 55 % Genomsnitt 5 år 2,6 ggr Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 5 ===== SIDA 6 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Trianons hållbarhetsmål 0 40 80 120 160 2019 kWh/kvm Atemp 2020 2021 2022 2023 Energiförbrukning Mål: Minska energiförbrukningen med 10 procent i kWh 2022–2024. 127 130 131 124 121 0 40 80 120 160 200 2019 Antal 2020 2021 2022 2023 Renoverade lägenheter Mål: Renovera lägenheter med rimlig hyra för a/t_t främja långsiktigt kvarboende. 107 132 186 151 109 0 600 1 200 1 800 2 400 3 000 2019 MWh 2020 2021 2022 2023 Förnybar energi, produktion solceller Mål: Installera solceller motsvarande 100 000 kWh per år. 200 567 2 321 2 973 2 764 0 10 20 30 40 50 60 2021 Antal 2022 2023 Personer i sysselsä/t_tning inkl. sommarjobbare Mål: Minska arbetslösheten. 23 42 52 Miljömässiga mål Sociala mål Öka andelen förnybar energi Trianons mål att öka andelen förnybar energi i fastighetsbeståndet innebär en ökad satsning på installation av solceller. Solcellsanläggningar finns på flera fastigheter i Malmö, bland annat i Lind- ängen, Hermodsdal och Sofielund, men också på taken till Rosengård Centrum och Entré. Två nya solcellsanläggningar har färdigställts under 2023 i nyproduktionsprojekten Sege Park i Malmö respektive Svedala. Dessa anläggningar har tillsammans en total installerad effekt om 147 kW och beräknas generera cirka 150 000 kWh per år vilket överstiger målet om 100 000 kWh med 50 procent. Under 2023 genererade Trianons sol- celler 2 764 MWh, vilket motsvarar 17 procent av total elförbrukning. Minska energiförbrukningen Trianons mål att energiförbrukningen ska minska med 10 procent under en treårsperiod motsvarar en minskning av koldioxidutsläppen med 418 ton CO2e. Energibesparingar kan ske på en rad olika sätt, till exempel genom återvinning av frånluft, fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler, ny styr- och reglerutrustning eller nya pumpar. Även åtgärder som minskar förbrukningen av varmvatten bidrar till minskad energianvändning. Vilka åtgärder som passar respektive fastighet avgörs av fastighetens konstruktion, byggår och standard. Genomsnittlig energiförbrukning minskade från 131 kWh/kvm Atemp 2021 till 121 kWh/kvm Atemp 2023, vilket motsvarar en minskning med 7,4 procent. För- brukningen inkluderar fastigheter ägda under hela respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår är således exklude- rade från det årets värden. Normalårskorrigerade värden har använts för energiförbrukning kopplat till uppvärmning. Renovera kostnadseffektivt För att främja långsiktigt kvarboende renoverar Trianon kostnadseffektivt och vid omflyttning. Antalet renoveringar uppgick till 109 lägenheter under året, vilket är färre än tidigare år på grund av lägre omflyttning i det orenoverade beståndet men också på grund av att avkastningskravet på renoveringar blivit svårare att nå på grund av hö- gre marknadsräntor. Målet är att årligen renovera 200 lägenheter, varav 150 enligt Trianons grund- modell för att främja långsiktigt kvarboende. Minska arbetslösheten Som ett led i att öka tryggheten i våra bostadsområden har Trianon flera jobbska- pande aktiviteter i gång. Under året har 34 ungdomar fått sommarjobb, 5 vuxna fått visstidsanställning i satsningen ’Färdighet ger möjlighet’ och 13 personer fått praktikplats via våra entreprenörer i nyproduktionsprojekt. Genom Trianon och MKB:s allmännyttiga stiftelse, Stiftelsen Momentum, arrangeras aktiviteter på skolloven för de yngre barnen i Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosen- gård. På programmet finns bland annat sommarsimskola, basket, fotboll, cirkusskola och bokcirklar. Se samtliga hållbarhetsmål på sidan 21 i Trianons års- och hållbarhetsredovisning 2022. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 6 ===== SIDA 7 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Kort om Trianon Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar, förvärvar, utvecklar samt bygger både bostäder och kommersiella lokaler i Malmö med omnejd. Bolaget verkar för ett hållbart boende samt ett socialt ansvarstagande. Vi är långsiktiga – med engagemang, nytänkande och mod Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö med omnejd. Med långsiktighet och genom engagemang, ny- tänkande och mod verkar Trianon för en hållbar stadsutveckling. Förvärva och äga – Vårt fastighetsbestånd finns huvudsakligen i Malmö med omnejd. Vi ser långsiktigt på vårt ägande och bygger portföljen utifrån vår kunskap om regionen. Hyra ut och förvalta – Vi sköter våra fastigheter med egen personal för att ge våra kunder en nära och personlig service. Utveckla – Varje hus och varje område har en egen utvecklings- potential som vi tar tillvara. Vi tar aktiv del i en långsiktigt hållbar stadsutveckling. Bygga – Vi bygger nya bostäder på en marknad med stor bostadsbrist och bidrar på så sätt till en växande region. Hållbarhet Trianons engagerade hållbarhetsarbete leder till positiv sam- hällsutveckling och uppfyllande av flera av de globala målen inom ramen för Agenda 2030. Värdegrund Fundamentet för vårt arbete är vår värdegrund. Med engagemang, nytänkande och mod bygger vi vårt bolag och vårt Malmö för framtiden. FÖRVÄRVA OCH ÄGA HYRA UT OCH FÖRVALTA UTVECKLA BYGGA Styrkan i vår affär är förvaltning och utveckling av fastigheter och områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar, nyproduktion och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhällen och aktieägare. Genom ENGAGEMANG , NYTÄNKANDE och MOD ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling. Trianon ska vara det mest välskötta och lönsamma fastighetsbolaget i vår region. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 7 ===== SIDA 8 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag * Genomsnittligt antal aktier är ett vägt genomsnitt för perioden med hänsyn taget till emission genom konvertering om 407 690 aktier den 20 september 2022, konvertering av 92 307 aktier den 6 december 2022 samt konvertering av 26 618 705 aktier 11 december 2023. ** Utspädning avseende konvertibellån på 3 år med förfall 2022, konverterade vid utgången av 2022. Mkr Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter 183,1 173,6 732,8 688,3 Fastighetskostnader -64,7 -69,3 -252,0 -273,4 Intäkter exploateringsfastigheter 5,8 6,7 21,4 90,6 Kostnader exploateringsfastigheter -5,8 -6,7 -19,6 -82,2 Övriga intäkter 5,1 2,2 15,7 16,3 Driftnetto 123,4 106,4 498,3 439,6 Central administration -20,4 -21,5 -67,2 -72,9 Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 9,0 3,7 31,7 22,2 varav förvaltningsresultat i intresseföretag och joint venture 2,7 1,6 11,5 14,0 Finansiella intäkter 9,8 7,8 33,8 9,2 Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) -1,5 -1,5 -6,1 -6,1 Finansiella kostnader -67,4 -57,4 -307,4 -151,9 Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresseföretag och joint venture 53,0 37,5 183,1 240,1 Förvaltningsresultat 46,6 35,4 162,9 231,8 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -225,7 -412,1 -272,6 -234,5 varav värdeförändringar relaterade till projekt 0,0 21,8 15,6 113,8 Värdeförändring derivat -189,7 -6,3 -151,4 196,4 Resultat före skatt -362,4 -380,9 -240,9 201,9 Skatt på periodens resultat 47,9 71,2 34,8 -30,5 Periodens resultat -314,5 -309,7 -206,1 171,4 Övrigt totalresultat 0,0 0,0 0,0 0,0 Periodens totalresultat -314,5 -309,7 -206,1 171,4 Periodens totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -314,5 -309,7 -206,1 171,4 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,0 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning* -1,95 -2,05 -1,59 0,84 Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning -1,95 -2,05 -1,59 0,84** Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental* 163 582,0 157 439,7 159 037,4 157 127,6 Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental 163 582,0 157 439,0 159 037,4 157 324,0** Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 8 ===== SIDA 9 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Resultatposterna nedan avser perioden januari– december 2023 om inget annat anges. Jämförel- seposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till 732,8 Mkr (688,3), vilket motsvarar en ökning med 6 procent. I jämförbart bestånd uppgick ökningen till 10 procent. Ökningen är främst hänförlig till hyreshöjning- ar, nyuthyrning samt färdigställande av projekt. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 7,2 Mkr (21,4) inklusive joint venture. Total nyuthyrning (nya tecknad kontrakt) har uppgått till 18 Mkr under 2023. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 procent (95). Det totala hyresvär- det uppgick till 820,3 Mkr (798,4). Ökningen beror främst på hyreshöjningar och nyuthyrningar under året. Fjärde kvartalets hyresintäkter ökade med 5 procent till 183,1 Mkr (173,6). I jämförbart bestånd uppgick ökningen till 12 procent. Övriga intäkter Övriga intäkter uppgick till 15,7 Mkr (16,3) och är främst hänförlig till förvaltningsintäkter och övriga ersättningar. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 252,0 Mkr (273,4). Driftskostnaderna belastas av sedvanlig säsongsvariation avseende el- och uppvärmnings- kostnader, som har störst påverkan under första kvartalet och fjärde kvartalet. Fjärde kvartalets fastighetskostnader uppgick till 64,7 Mkr (69,3). Elstöd har utbetalats och reducerat kostnader- na med 12 Mkr ackumulerat. Renoveringar av lägenheter fortsätter och 109 lägenheter (151) har renoverats under året och 13 lägenheter (39) under fjärde kvartalet. Renovering av lägenheter görs i samband med omflyttning i bostadsbestån- det och målet är att renovera 200 lägenheter per år. Avkastningskravet för renovering av lägenheter har höjts till 10 procent, vilket lett till något färre renoverade lägenheter. Driftnetto Driftnettot uppgick till 498,3 Mkr (439,6) för peri- oden, vilket motsvarar en ökning med 13 procent. I jämförbart bestånd uppgick ökningen till 16 procent. Fjärde kvartalets driftnetto ökade med 16 procent till 123,4 Mkr (106,4). I jämförbart bestånd uppgick ökningen till 23 procent. Överskottsgra- den för 2023 uppgick till 68 procent (63). Central administration Central administration uppgick till 67,2 Mkr (72,9). Central administration utgörs av personalkostna- der för gemensamma koncernfunktioner samt kostnader för IT, marknadsföring, finansiella rap- porter och revisionsarvoden. Totalt antal anställda inklusive både koncerngemensamma funktioner och fastighetsadministration uppgick till 85 (88) varav 44 (46) tjänstepersoner. Central administration belastas också med kund- förluster om 0,9 Mkr (8,4). Övriga intäkter inklusive andel i intresseföretag och joint venture Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture uppgick till 31,7 Mkr (22,2) inklusive värdeförändringar och skatt. Förändringen beror främst på resultat från försäljning av byggrätter i Burlöv och ökad uthyrning. Förvaltningsresultatet påverkas negativt av förändring i marknadsräntor. Förvaltningsresultatet från intresseföretag och joint venture uppgick till 11,5 Mkr (14,0). Ränteintäkter och räntekostnader samt övriga finansiella kostnader Finansiella kostnader uppgick till 307,4 Mkr (151,9) för perioden. Snittränta för perioden inklusive swapräntor uppgick till 3,9 procent (2,2). Fjärde kvartalets finansiella kostnader uppgick till 67,4 Mkr (57,4). Kvartalets snittränta uppgick till 3,2 procent (2,8), vilken påverkats av ökade räntesäkringar samt aktivering av räntekostnader i avslutade nyproduktionsprojekt. Ökningen av finansiella kostnader beror främst på högre marknadsräntor under året. Räntekostnader nyttjanderätter av- seende tomträtter uppgick till 6,1 Mkr (6,1). Värdeförändringar fastigheter och finansiella instrument Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter uppgick till -272,6 Mkr (-234,5) för perioden, varav 15,6 Mkr (113,8) avsåg värdeförändringar relatera- de till projekt. Realiserade värdeförändringar upp- gick till 42,0 Mkr (0,6). Negativa värdeförändringar uppgick till cirka 2,6 procent av fastighetsvärdet vid ingången av året samt 1,7 procent under fjärde kvartalet. Negativa värdeförändringar beroende på höjda avkastningskrav motverkas av nytecknade hyreskontrakt i det kommersiella beståndet, hyres- höjningar för bostäder samt fortsatt utveckling i det befintliga beståndet. 67 procent av fastighets- värdet har externvärderats vid årsskiftet och 90 procent har externvärderats under 2023. Reste- rande fastigheter har internvärderats. Direktavkast- ningen för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,2) exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej frånträdda) samt för bostads- fastigheter till 4,6 procent (4,0). Värdeförändring av derivatinstrument uppgick till -151,4 Mkr (196,4) för perioden. För mer infor- mation se sidan 13. Skatt Redovisad skatt för perioden uppgick till 34,8 Mkr (-30,5). Uppskjuten skatt hänförligt till förvaltnings- fastigheter uppgick till -10,5 Mkr (6,8), värde- förändringar av derivatinstrument 31,2 Mkr (-13,2), obeskattade reserver -3,9 Mkr (-3,5) samt under- skott i koncernföretag 33,7 Mkr (-12,1). Aktuell skatt uppgick till -15,7 Mkr (-8,5). Totalresultat Periodens totalresultat uppgick till -206,1 Mkr (171,4), varav -206,1 Mkr (171,4) var hänförligt till moderbolagets aktieägare. Periodens resultat motsvarar -1,59 kr per aktie (0,84) före och efter utspädning. Avkastningen på eget kapital uppgick till -3,9 procent (3,2). Fjärde kvartalets totalresultat uppgick till -314,5 Mkr (-309,7) motsvarande -1,95 kr per aktie (-2,05) och avkastning på eget kapital om -24,3 procent (-22,6). Kommentar Till koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 9 ===== SIDA 10 ===== Koncernens rapport över finansiell ställning VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12 288,6 12 862,6 Nyttjanderätt, tomträtter 181,6 181,4 Maskiner och inventarier 3,6 3,5 Summa materiella anläggningstillgångar 12 473,9 13 047,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag och joint venture 533,2 475,2 Övriga värdepappersinnehav 150,0 0,0 Fordringar på intresseföretag och joint venture 41,0 34,6 Derivatinstrument 9,6 0,0 Andra långfristiga fordringar 11,8 12,8 Summa finansiella anläggningstillgångar 745,6 522,6 Uppskjuten skattefordran 110,7 35,5 Summa anläggningstillgångar 13 330,1 13 605,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 141,3 63,3 Fordringar på intresseföretag och joint venture 48,3 16,7 Derivatinstrument 0,0 22,2 Likvida medel 109,8 90,0 Summa omsättningstillgångar 299,4 192,2 SUMMA TILLGÅNGAR 13 629,5 13 797,7 Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 020,3 5 372,9 Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 Summa eget kapital 5 020,3 5 372,9 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 5 239,5 4 127,0 Övriga långfristiga skulder 2,9 3,6 Leasingskulder 181,6 182,3 Derivatinstrument 166,9 28,2 Uppskjuten skatteskuld 841,4 855,1 Summa långfristiga skulder 6 432,3 5 196,3 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 861,1 2 980,4 Checkräkningskredit 21,7 0,0 Övriga kortfristiga skulder 294,2 248,2 Summa kortfristiga skulder 2 177,0 3 228,6 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 629,5 13 797,7 Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 10 ===== SIDA 11 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. Fastighetsbestånd Trianons fastighetsbestånd finns i Malmö med omnejd och består av bostäder, samhälls- och kommersiella fastigheter. Fastigheterna finns till största delen i Malmö men även i Svedala och Burlövs kommuner. Fastighetsinnehavet består av 131 fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 455 485 kvm exklusive 3 000 garage- och parkeringsplatser samt fastigheter redovisade som intresseföretag och joint venture. Bostäder och samhällsfastigheter utgör 85 procent av fastig- hetsvärdet. Under perioden har 349,7 Mkr (554,9) investerats i befintliga fastigheter. Investeringarna har utgjorts av löpande lägenhetsrenoveringar i bostadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, och nyproduktionsprojekt. Förvärv och avyttringar Avtal tecknades under andra kvartalet 2023 om försäljning av 45 fastigheter om 65 500 kvm i Skurup, Eslöv, Landskrona, Trelleborg, norra Skåne och Stockholm. Det överenskomna fastighetsvär- det uppgick till 1,3 Mdkr och frånträde av fastig- heterna planerades till andra och fjärde kvartalet 2023. Försäljningen innebar en renodling av beståndet och koncentrerar fastighetsbeståndet till kommunerna Malmö, Burlöv och Svedala. Den siste juni 2023 frånträddes 18 fastigheter i enlighet med avtalet till ett överenskommet fastighetsvärde om 645 Mkr. Realiserad värdeförändring uppgick till 40,9 Mkr. Under fjärde kvartalet frånträddes 7 fastigheter i Osby. Trianon kommer att kvarstå som delägare till 50 procent i fastigheterna i Osby under 2024. Även fastighetsbeståndet i Landskro- na och Stockholm planeras att frånträdas under 2024. Trianon har erhållit handpenning i form av aktier i Stjernplan AB (publ) för sista delen av affären. En mindre kontorsfastighet på Limhamn har förvärvats under andra kvartalet, till ett överens- kommet fastighetsvärde om 35 Mkr. Fastigheten Svedala 1:87 med 53 lägenheter i Svedala har tillträtts under andra kvartalet. Fastig- heten har byggts med det statliga investerings- stödet är fullt uthyrd och inflyttad från och med den 1 maj 2023. Projektportfölj Nyproduktionsprojekten i Sege Park och Hyllie med totalt 138 lägenheter har färdigställts och flyttats in under 2023/2024. På sidan 12 finns en sammanställning över befintlig projektportfölj. Projektsammanställningen inkluderar markanvis- ning för Svedala 25:18 i Svedala. Totalt cirka 600 lägenheter finns i projektplanen för nyproduktion med gällande detaljplan inklusive joint venture. Utöver det finns 129 lägenheter på den delägda fastigheten Rosengård Centrum färdiga att bygg- starta efter att bygglov erhållits. Inga nya projekt har startats under perioden. Fastighetsvärdering Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick till 12 288,6 Mkr (12 862,6). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter för året uppgick till -272,6 Mkr (-234,5). Realiserade värdeförändringar uppgick till 42,0 Mkr (0,6), värdeförändringar relaterade till projekt till 15,6 Mkr (113,8) samt övriga värdeförändringar till -330,2 Mkr (-348,9). Negativa värdeförändringar uppgick till cirka 2,6 procent av fastighetsvärdet vid ingången av året samt 1,7 procent under fjärde kvartalet. Negativa värdeförändringar beroende på höjda avkast- ningskrav motverkas av nytecknade hyreskontrakt i det kommersiella beståndet, hyreshöjningar för bostäder samt fortsatt utveckling i det befintliga beståndet. 67 procent av fastighetsvärdet har externvärderats vid årsskiftet och 90 procent har externvärderats under 2023. Resterande fastighe- ter har internvärderats. Direktavkastningen för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,8 procent (4,2) exklusive projektfastigheter och sålda fastigheter (ej frånträdda) samt för bostadsfastigheter till 4,6 procent (4,0). Potentiella byggrätter på befintliga fastigheter har inte värderats eller värderats till eventuellt nedlagda kostnader. Förändring verkligt värde förvaltningsfastigheter Mkr 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 Verkligt värde vid periodens ingång 12 568,3 12 552,6 12 964,8 12 862,6 13 136,2 Investeringar via bolag* 0,0 0,0 146,7 0,0 0,0 Investeringar i befintliga fastigheter 77,0 85,7 75,5 111,4 138,5 Försäljning via bolag 0,0 0,0 -626,2 0,0 0,0 Försäljning till intressebolag och joint venture -129,5 0,0 0,0 0,0 0,0 Värdeförändring -227,2 -70,0 -8,2 -9,2 -412,1 Verkligt värde vid periodens utgång 12 288,6 12 568,3 12 552,6 12 964,8 12 862,6 * Förvärv av fastigheter via bolag. Kommentar Till koncernens rapport över finansiell ställning Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 11 ===== SIDA 12 ===== Projektportfölj Projektfastigheter Antal lägen heter BTA m² BOA/LOA m² Bedömd investering, Mkr* Nedlagda kostnader, Mkr Bedömt hyres värde, Mkr Förväntad byggstart Förväntat färdig ställande Projekt med gällande detaljplan Badmössan 1, Hyllie (lokaler och hyresrätter) 73 5 445 4 206 185 174 11 2021 2024 Svedala 22:8 (radhus) 21 3 600 3 050 10 Ej beslutat Centralköket 3, Sege Park (bostäder) 11 1 580 1 232 14 Ej beslutat Fjällrutan 1 (bostäder) 12 1 050 900 0 Ej beslutat Summa projekt med gällande detaljplan 117 11 675 9 388 185 198 11 Projekt under detaljplanering Svedala 25:18 120 11 300 8 900 2 Ej beslutat Husie 172:75, Malmö 60 9 000 4 Ej beslutat Spiralen 10, Malmö** 180 17 000 3 Ej beslutat Summa projekt under detaljplanering 360 37 300 8 900 0 8 0 Summa projektportfölj 477 48 975 18 288 185 206 11 Avyttrade med framtida tillträde Norra Sorgenfri, etapp 1 och etapp 2*** 385 22 200 16 650 726 102 37 2022 2026/2027 * Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut. ** Bedömd tillkommande bostadsbyggrätt på kv Spiralen inklusive avtalade, ännu ej tillträdda förvärv, Spiralen 6 och Spiralen 11. *** Norra Sorgenfri Etapp 1 och 2 avyttrad med tillträde då fastigheten är färdigställd. Joint venture Antal lägen heter BTA m² BOA/LOA m² Bedömd investering, Mkr* Nedlagda kostnader, Mkr Bedömt hyres värde, Mkr Förväntad byggstart Förväntat färdig ställande Kvarteret Hanna, Burlöv (lokaler, hyresrätter och bostadsrätter) 111 16 600 11 500 463 278 18 2022 2024/2025 Rosengård Centrum, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 3 2025 2027 Tågarp 15:4 etapp 1 (Burlöv Center) 258 39 000 18 2024/2025 2026/2027 Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 2025 2027 Rosengård Centrum, etapp 1 Norra 75 7 000 3 2025 2027 Tågarp 15:4 etapp 2 (Burlöv Center) 850 100 000 3 Smedjan 2, Malmö 8 200** Summa 1 478 181 400 24 300 463 306 18 Framtida möjliga detaljplaner Rosengård Centrum, etapp 2 och 3 * Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut. ** Avser ny BOA/LOA. VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 12 ===== SIDA 13 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 100,6 Mkr (7 107,3) vid periodens slut. Skulden har minskat beroende på fastighetsförsäljningar och amorteringar och ökat med investeringar i befintliga fastigheter samt nyproduktion. Beviljad checkkredit uppgick till 60 Mkr (35), varav ut- nyttjat uppgick till 21,7 Mkr (0,0). I räntebärande skulder ingick obligationslån om 222,7 Mkr (398,8) redovisat netto minskat med transaktionskostnader. Under tredje kvartalet har obligationslån med förfall i augusti 2023 om 220 Mkr ersatts med banklån till lägre marginal. Andel bankfinansiering uppgår därefter till 98 procent. Trianon emitterade i juni 2023 seniora icke säkerställda hållbara obligationer om 150 miljoner kronor samt därefter en tap om 75 Mkr i decem- ber 2023. Total ram uppgår till 500 Mkr och emit- terat belopp till 225 Mkr vid periodens utgång. De hållbara obligationerna har en löptid om 2 år med slutligt förfall i juni 2025 och löper med en ränta om 3M Stibor + 500 baspunkter. Obligationslånet är noterat på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. Trianons räntebindning uppgick till 2,6 år (0,5). Flertalet räntesäkringar har gjorts under de första två kvartalen samt vid periodens utgång, vilket ökat säkringsgrad och genomsnittlig räntebind- ning. Totalt har räntesäkringar gjorts om 4 350 Mkr, redovisat i tabell. Bolaget har sedan tidigare ingått ett swaptionsavtal om 1,0 Mdkr till en ränta om 2,5 procent med start i november 2024, vilket inte är beaktat i räntebindningstiden. I början av januari 2024 lades befintliga lån med rörlig ränta om till lån med fast ränta till ett belopp om 1 485 Mkr på 1 till 2 år, vilket är beaktat i säkringsgraden. Säk- ringsgraden uppgick till 83 procent av utestående låneportfölj exklusive swaption samt till 96 procent inklusive swaption. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,9 procent (2,2) inklusive swapräntor. Derivatportföljen uppgick till 166,9 Mkr (28,2) i skuld samt till 9,6 Mkr (22,2) i fordran vid peri- odens utgång. Kapitalbindningen vid periodens utgång var 2,9 år (3,2). Belåningsgraden uppgick till 57,1 procent (54,6). Räknat på balansomslutningen uppgick belåningsgraden till 51,5 procent (50,9). Hybridobligation Trianon emitterade i november 2022 nya efter- ställda hållbara hybridobligationer om totalt 500 Mkr med evig löptid och med första ordinarie inlösendag tre år efter emissionsdatum. Obligatio- nerna löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 7 procent och är bokfört som eget kapital minskat med transaktionskostnader. I december 2023 genomfördes ett frivilligt återköpserbjudande av hybridobligationerna genom kvittning mot nya B-aktier i bolaget. Totalt återköptes 370 Mkr av hybridobligationerna, vilket leder till att 130 Mkr var utestående vid periodens utgång. För ytter- ligare information se Trianons webbplats, www. trianon.se. Eget kapital, soliditet och likvida medel Det egna kapitalet uppgick till 5 020,3 Mkr (5 372,9). Eget kapital har påverkats av återköp av hybridobligation med -98,0 Mkr (0,0) samt utdelning kopplat till hybridobligation med -58,5 Mkr (-39,8). Konvertering av hybridobligation till aktier har påverkat eget kapital med -1,6 Mkr nettoredovisat. Eget kapital per aktie uppgick till 27,27 kronor per aktie (34,11) samt efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer till 26,58 kronor per aktie (31,14). Soliditeten uppgick till 36,8 procent (38,9) vid periodens slut inklusive hybridkapital. Koncernens likvida medel uppgick till 109,8 Mkr (90,0). Outnyttjad checkkredit uppgick till 38,3 Mkr (35,0) vid periodens utgång. Hållbar finansiering Trianon har sedan 2022 ett uppdaterat ramverk för hållbar finansiering av sociala och gröna tillgångar. Finansiella derivatinstrument Förfall, År Nominellt belopp, Mkr Orealiserad värdeförändring, Mkr Genomsnittlig ränta, % 2025 2 000 -77,3 2,7 2026 250 -9,6 2,5 2028 1 400 3,8 2,6 2029 250 -9,7 3,0 2032 200 -13,1 3,1 2033 250 -10,9 2,8 4 350 -116,8 2,7 Utöver ovanstående derivat har en swaption med nominellt belopp om 1 Mdkr sålts med löptid om 8 år till en fast ränta om 2,50 procent. Derivatet har inte påverkat genomsnittlig räntebindning då det löper med startdatum 2024. Derivatskuld kopplat till swaptioner uppgick till -40,5 Mkr. 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 2024 Mkr 2025 2026 2027 E/f_ter 2028 Kapitalbindning 1 861 2 995 1 140 0 1 105 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2024 Mkr 2025 2026 2027 E/f_ter 2028 Räntebindning 1 266 2 985 750 0 2 100 Ramverket har upprättats i enlighet med Sustai- nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt Green Loan Principles och Social Loan Principles (utformade av LMA). En oberoende tredje part, ISS ESG, har genomfört en extern granskning av ramverket. Både hybridobligationen och den nya seniora obligationen 2023 är emitterade under detta ramverk. Utöver ramverket har Trianon bilaterala finansie- ringsavtal kopplade till gröna och sociala mål, som om målen uppfylls, leder till lägre ränta. Total andel hållbar finansiering uppgår till cirka 38 procent av totala räntebärande skulder inklusive hybridobligation. Kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 19,8 Mkr (2,6). Kassaflödet har påverkats av investeringar i befint- liga fastigheter om -349,7 Mkr (-554,9). Finansie- ringsverksamheten har påverkats av upptagande av lån i befintliga och förvärvade fastigheter om 920,2 Mkr (523,9), amorteringar och återbetal- ning av lån om -551,8 Mkr (-294,8), utdelning på hybridobligation om -58,5Mkr (-39,8). Kassaflödet från den löpande verksamheten före ändringar av rörelsekapitalet uppgick till 149,3 Mkr (336,9) för perioden. Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 109,8 Mkr (90,0). Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 13 ===== SIDA 14 ===== Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Koncernföretag Mkr 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 Hyresvärde* 820,3 793,2 778,9 805,9 798,4 Vakanser -33,3 -31,4 -29,7 -27,0 -28,2 Kontrakterade vakanser -1,5 -2,1 -2,6 -3,7 -3,8 Rabatter -7,2 -7,6 -7,5 -8,8 -8,2 Övriga intäkter 8,2 6,7 6,7 6,7 6,7 Hyresintäkter 786,4 758,9 745,9 773,1 765,0 Fastighetskostnader -210,3 -213,8 -212,5 -228,1 -226,8 Fastighetsadministration -21,1 -22,6 -22,7 -23,3 -22,1 Driftsöverskott 555,0 522,5 510,7 521,7 516,0 Överskottsgrad, % 71 69 68 67 67 Central administration -62,2 -61,6 -64,1 -65,4 -65,4 Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 13,8 15,3 19,6 25,1 24,2 Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 Finansiella intäkter och kostnader** -309,5 -285,2 -271,3 -265,7 -196,1 Förvaltningsresultat 191,0 184,9 188,8 209,6 272,6 1185 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,6 1,7 1,8 2,4 * Hyresvärdet minskar med 46 Mkr genom försäljning under andra kvartalet 2023. Hyreshöjning bostäder för 2024 är antagen till ett snitt om 5,7 procent från och med 1 januari 2024 baserat på 2023 års utgående hyror. Efter periodens utgång har avtal tecknats om hyreshöjningar i Malmö om totalt 10,2 procent för 2024 och 2025. ** Beräknat på en genomsnittsränta om 4,4 procent på nettoskuld vid periodens utgång. Aktuell intjäningsförmåga koncernföretag I tabellen nedan presenteras intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans-, eller ränteföränd- ring. Trianons resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande förvärv och/eller fastighetsförsälj- ningar. Dessutom påverkas resultaträkningen av värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbestån- dets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastig- hetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på en genomsnittlig ränta på 4,4 procent inklusive effekt av derivatinstrument och lån med fast ränta beräknat på nettoskulden. VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Under 2023 har Trianon tecknat hyresavtal med Berättarministeriet i Rolf 6, Entré. Berättarministeriet verkar för att minska segre- gationens negativa konse- kvenser på barns skolgång genom att stötta lärare och elever i skolor med högt socioekonomiskt index Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 14 ===== SIDA 15 ===== Aktuell intjäningsförmåga 12 månader Intressebolag och joint venture Mkr 31 dec 2023 30 sep 2023 30 jun 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 Hyresvärde 178,9 161,4 167,0 165,9 164,7 Vakanser -18,6 -19,5 -17,1 -19,2 -19,7 Kontrakterade vakanser -0,5 -1,2 -1,9 -0,2 -0,2 Rabatter -5,8 -5,9 -6,0 -5,4 -5,5 Hyresintäkter 154,0 134,8 142,0 141,2 139,3 Fastighetskostnader -52,4 -49,0 -49,0 -49,0 -49,0 Fastighetsadministration -4,5 -2,6 -2,6 -2,6 -2,6 Driftsöverskott 97,1 83,2 90,5 89,6 87,8 Överskottsgrad, % 63 62 64 63 63 Central administration -19,5 -17,7 -17,7 -17,7 -17,7 Tomträttsavgäld -1,7 -1,7 -1,7 -1,7 -1,7 Finansiella intäkter och kostnader -48,3 -33,2 -31,9 -20,0 -20,0 Förvaltningsresultat 27,6 30,6 39,2 50,2 48,3 Ägarandel i intressebolag och joint venture Fastighet Trianons andel Burlöv Arlöv 22:189 50% Burlöv Kv Hanna 50% Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50% Malmö Bojen 1 50% Malmö Fendern 1 50% Malmö Landshövdingen 1, Rosengård Centrum 50% Malmö Smedjan 2 50% Osby Kandidaten 7 50% Osby Linjalen 1 50% Osby Linjalen 11 50% Osby Linjalen 12 50% Osby Linjalen 13 50% Osby Linjalen 14 50% Osby Smeden 16 50% VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Aktuell intjäningsförmåga intressebolag och joint venture I tabellen nedan presenteras intjäningsförmåga på tolvmåndersbasis för intressebolag och joint venture. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. Tabel- len är presenterad som 100 procent av fastighe- tens intjäningsförmåga och Trianons ägarandel framgår av tabellen nedan. Denna har beräknats enligt samma principer som för koncernföretag. Trianon förvärvade tillsammans med Wallfast fastig- heten Burlöv Center i slutet av 2020, ett stort stadsutvecklingsprojekt med möjlig utveckling av 1 000 bostäder. Rosengård Centrum ägs sedan den 1 september 2021 i ett joint venture gemen- samt ägt av Trianon, Brunswick Real Estate och Bonnier Fastigheter. Tillsammans kommer Rosen- gård Centrum att utvecklas med ny bostadsnära handel, samhällsservice och bostäder. Under fjärde kvartalet frånträddes 7 fastigheter i Osby i samband med affären med Stjernplan AB (publ). Trianon kommer att kvarstå som delägare i fastigheterna i Osby under 2024, vilka därmed redovisas som intressebolag. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 15 ===== SIDA 16 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Intjäningsförmåga per segment Antal Antal Uthyrbar Fastighetsvärde Hyresvärde fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm Fastighetskategori Bostäder* 62 4 078 295 632 8 154 27 581 514 1 737 Samhäll 17 166 47 959 1 454 30 308 104 2 165 Kommersiellt 16 62 63 389 1 834 28 934 155 2 446 Summa exklusive projektfastigheter 95 4 306 406 980 11 442 28 113 772 1 898 Sålda fastigheter (ej frånträdda)** 19 289 18 168 508 27 942 28 1 548 Projekt 17 54 30 337 339 - 20 - Summa inklusive projektfastigheter 131 4 649 455 485 12 288 26 977 820 1 801 Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyres - intäkter, Mkr Drifts över- skott, Mkr Överskotts- grad, % Driftnetto exkl admin, Mkr Direkt avkastning exkl admin, % Fastighetskategori Bostäder* 99 507 358 71 372 4,6 Samhäll 95 99 75 77 78 5,4 Kommersiellt 88 136 96 71 99 5,4 Summa exklusive projektfastigheter 96 741 530 71 549 4,8 Sålda fastigheter (ej frånträdda)** 99 28 17 61 18 3,5 Projekt - 9 0 - 1 - Summa inklusive projektfastigheter 95 778 547 70 568 4,6 Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde. * Hyresvärdet per 2023-12-31 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 514 kr per kvm. ** Sålda fastigheter (ej frånträdda), avser fastigheter avyttrade till Stjermplan men ännu ej frånträdda. Trianons fastighetsbestånd 31 december 2023 Tabellen per fastighetskategori visar en samman- ställning av de fastigheter Trianon äger den 31 december 2023 och avspeglar fastigheternas kontrakterade intäkter på årsbasis 1 januari 2024 och kostnader på årsbasis som om fastigheterna hade ägts under hela föregående tolvmånaders- perioden. Här har förvärvade samt färdigställda fastigheter räknats om som om de ägts eller varit färdigställda under föregående tolvmånaders- period. För fullständig fastighetsförteckning, se Trianons webbplats, www.trianon.se. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 16 ===== SIDA 17 ===== I Liljan 12 i Malmö city hyr restaurangen Ruths av Trianon VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Fastighetsvärde per segment Bostäder 73% (73) Samhälls- fastigheter 12% (12) Kommersiella fastigheter 15% (15) Hyresvärde per segment Bostäder 68% (68) Samhälls- fastigheter 13% (14) Kommersiella fastigheter 19% (18) 0 10 20 30 40 50 60 70 2023 Q3 2023 Q4 2021 Q2 2021 Q3 2021 Q4 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 Antal renoverade lägenheter per kvartal 19 13 28 64 54 46 18 48 39 42 35 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 Verkligt värde förvaltningsfastigheter, Mkr 5 905 7 958 9 462 12 66612 86312 965 12 553 12 28912 568 Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 17 ===== SIDA 18 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Koncernens rapport över förändring i eget kapital i sammandrag Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 Totalt eget kapital vid periodens början 5 372,9 5 243,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp vid periodens början 5 372,9 5 217,3 Nyemission 368,4 9,8 Utdelning 0,0 -78,5 Emission hybridobligation 0,0 497,1 Återköp hybridobligation -98,0 -402,0 Utdelning hybridobligation -58,5 -39,8 Skatt hybridobligation 11,6 0,0 Konvertering hybridobligation -370,0 0,0 Förvärv icke bestämmande inflytande 0,0 -2,5 Periodens resultat och totalresultat exkl. innehav utan bestämmande inflytande -206,1 171,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens slut 5 020,3 5 372,9 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Belopp vid periodens början 0,0 26,6 Förvärv minoritet 0,0 -26,6 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande vid periodens slut 0,0 0,0 Totalt eget kapital vid periodens slut 5 020,3 5 372,9 Kassaflöden i sammandrag Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Kassaflöde från den löpande verksamheten Driftnetto 498,2 439,6 Central administration -67,2 -72,9 Betalt finansnetto -279,8 -23,1 Ej kassaflödespåverkande poster 0,1 -6,2 Betald inkomstskatt -2,0 -0,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 149,3 336,9 Förändringar rörelsekapital Förändringar av rörelsefordringar 9,0 137,0 Förändringar av rörelseskulder -29,4 -32,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 128,9 441,2 Investeringsverksamheten Investering i förvaltningsfastigheter -349,7 -554,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag -80,8 -7,7 Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,1 -0,5 Försäljning av förvaltningsfastigheter via dotterföretag 115,1 0,0 Försäljning av dotterföretag till intresseföretag och joint venture 10,1 36,2 Försäljning av fastighet 4,6 0,0 Förändring av andelar i intresseföretag och joint venture -15,3 0,0 Investering fordringar intresseföretag och joint venture -26,2 -91,6 Amortering av finansiella anläggningstillgångar 1,0 3,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -341,3 -615,6 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 920,2 523,9 Amortering av lån -151,8 -117,6 Återbetalning av övriga lån och depositioner -400,0 -177,1 Förändring av checkkredit 21,7 0,0 Förvärv av aktier från icke bestämmande inflytande 0,0 -29,0 Hybridobligation, emission 0,0 497,1 Hybridobligation, återköp -99,3 -402,0 Hybridobligation, utdelning -58,5 -39,8 Utbetald utdelning 0,0 -78,5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 232,3 177,0 Periodens kassaflöde 19,8 2,6 Likvida medel vid periodens ingång 90,0 87,4 Likvida medel vid periodens utgång 109,8 90,0 Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 18 ===== SIDA 19 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Koncernens nyckeltal Trianon presenterar vissa finansiella mått i rap- porterna som inte definieras enligt IFRS. Trianon anser att dessa mål ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell pre- senteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 27. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen och gäller för perioden 2022–2024. • Förvaltningsresultatet ska öka med 12 procent årligen. • Avkastningen på eget kapital ska överstiga 12 procent över en konjunkturcykel. • Belåningsgraden ska ej överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. • Årlig investeringsvinst från projektportföljen ska uppgå till minst 100 Mkr. Finansiella Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Avkastning på eget kapital, % -24,3 -22,6 -3,9 3,2 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,6 2,4 Soliditet, % 36,8 38,9 36,8 38,9 Genomsnittlig ränta, % 3,2 2,8 3,9 2,2 Förvaltningsresultat, Mkr 46,6 35,4 162,9 231,8 Förändring av förvaltningsresultat i förhållande till motsvarande period föregående år, % 31,8 -44,8 -29,7 -8,4 Resultat före skatt, Mkr -362,4 -380,9 -240,9 201,9 Periodens totalresultat, Mkr -314,5 -309,7 -206,1 171,4 Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr -314,5 -309,7 -206,1 171,4 Eget kapital, Mkr 5 020,3 5 372,9 5 020,3 5 372,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 5 020,3 5 372,9 5 020,3 5 372,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer, Mkr 4 893,8 4 905,0 4 893,8 4 905,0 Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 908,3 6 198,4 5 908,3 6 198,4 Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer, Mkr 5 781,8 5 730,6 5 781,8 5 730,6 Balansomslutning, Mkr 13 629,6 13 797,7 13 629,6 13 797,7 Aktierelaterade Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Antal utestående aktier, tusental* 184 124,7 157 506,0 184 124,7 157 506,0 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental* 163 582,0 157 439,7 159 037,4 157 127,6 Eget kapital per aktie, kr 27,27 34,11 27,27 34,11 Eget kapital per aktie, kr** 26,58 31,14 26,58 31,14 Resultat per aktie, kr* -1,95 -2,05 -1,59 0,84 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,09 39,35 32,09 39,35 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr** 31,40 36,38 31,40 36,38 * Definition enligt IFRS. ** Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation. Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1. Fastighetsrelaterade Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter, Mkr 183,1 173,6 732,8 688,3 Driftsöverskott, Mkr 123,4 106,4 498,3 439,6 Hyresvärde, Mkr 820,3 798,4 820,3 798,4 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 95,2 96,1 95,2 Överskottsgrad, % 67,4 61,3 67,8 62,6 Förvaltningsmarginal, % 55,4 48,0 58,0 52,4 Belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde, % 57,1 54,6 57,1 54,6 Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning, % 51,5 50,9 51,5 50,9 Driftnetto genom belåning, % 7,4 6,4 7,4 6,6 Andel bostads- och samhällsfastigheter, % 85 85 85 85 Uthyrningsbar yta exkl. garage, tkvm 455 491 455 491 Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 19 ===== SIDA 20 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Härledning av nyckeltal Mkr, om inget annat anges Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter 183,1 173,6 732,8 688,3 Övriga intäkter 5,1 2,2 15,7 16,3 Fastighetskostnader -64,7 -69,3 -252,0 -273,4 Driftnetto 123,4 106,4 496,5 431,2 Överskottsgrad, % 67,4 61,3 67,8 62,6 Eget kapital 5 020,3 5 372,9 5 020,3 5 372,9 Balansomslutning 13 629,6 13 797,7 13 629,6 13 797,7 Soliditet, % 36,8 38,9 36,8 38,9 Räntebärande skulder, långfristiga 5 239,5 4 127,0 5 239,5 4 127,0 Räntebärande skulder, kortfristiga 1 861,1 2 980,4 1 861,1 2 980,4 Checkräkningskredit 21,7 0,0 21,7 0,0 Likvida medel -109,8 -90,0 -109,8 -90,0 Räntebärande nettoskuld 7 012,4 7 017,4 7 012,4 7 017,4 Förvaltningsfastigheter 12 288,6 12 862,6 12 288,6 12 862,6 Belåningsgrad, % 57,1 54,6 57,1 54,6 Resultat före skatt -362,4 -380,9 -240,9 201,9 Återläggning av värdeförändringar, förvaltningsfastigheter och derivat 415,4 418,4 424,0 38,1 Återläggning av räntekostnader 67,4 57,4 307,4 151,9 Justerat resultat före skatt 120,4 94,9 490,5 392,0 Finansiella kostnader -67,4 -57,4 -307,4 -151,9 Räntekostnader derivat 0,0 -0,4 -0,1 -11,2 Totala räntekostnader inklusive räntekostnader derivat -67,4 -57,8 -307,5 -163,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,6 1,6 2,4 Mkr, om inget annat anges Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -314,5 -309,7 -206,1 171,4 Beräknat årstakt -1 258,1 -1 238,9 -206,1 171,4 Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 180,4 5 485,9 5 245,6 5 421,5 Avkastning på eget kapital, % -24,3 -22,6 -3,9 3,2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 020,3 5 372,9 5 020,3 5 372,9 Återläggning av uppskjuten skatt 841,4 855,1 841,4 855,1 Återläggning av derivatskuld 166,9 28,2 166,9 28,2 Återläggning av derivatfordran -9,6 -22,2 -9,6 -22,2 Återläggning av uppskjuten skattefordran -110,7 -35,5 -110,7 -35,5 Långsiktigt substansvärde 5 908,3 6 198,4 5 908,3 6 198,4 Avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer -126,6 -467,8 -126,6 -467,8 Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybrid- obligationer 5 781,8 5 730,6 5 781,8 5 730,6 Driftnetto 123,4 106,4 498,3 439,6 Central administration -20,4 -21,5 -67,2 -72,9 Räntekostnader nyttjanderätter -1,5 -1,5 -6,1 -6,1 Förvaltningsöverskott 101,5 83,4 425,1 360,6 Hyresintäkter 183,1 173,6 732,8 688,3 Förvaltningsmarginal, % 55,4 48,0 58,0 52,4 Driftnetto 123,4 106,4 498,3 439,6 Återläggning av fastighetsadministration 5,5 5,1 22,7 21,1 Driftnetto exkl adminkostnader 128,9 111,6 521,0 460,6 Beräknat årstakt 515,6 446,2 521,0 460,6 Nettoskuld 7 012,4 7 017,4 7 012,4 7 017,4 Driftnetto genom belåning, % 7,4 6,4 7,4 6,6 Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 20 ===== SIDA 21 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Moderbolagets räkenskaper Resultaträkning i sammandrag Mkr Okt–dec 2023 Okt–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 25,3 18,4 94,5 72,7 Övriga rörelseintäkter 3,7 4,6 9,8 8,2 Summa rörelseintäkter 28,9 23,0 104,3 80,9 Rörelsens kostnader -44,3 -28,8 -112,3 -102,4 Rörelseresultat -15,3 -5,8 -8,0 -21,5 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag -66,4 -50,4 -66,4 -14,8 Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 0,0 -10,0 0,0 -10,0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 24,5 22,2 88,0 55,6 Räntekostnader och liknande resultatposter 0,1 -23,9 -40,8 -83,8 Värdeförändring derivat -166,9 -28,2 -138,7 121,4 Resultat efter finansiella poster -224,1 -96,1 -166,0 46,9 Bokslutsdispositioner 18,7 55,7 18,7 55,7 Resultat före skatt -205,4 -40,4 -147,2 102,7 Skatt på periodens resultat 17,6 26,1 14,6 -4,3 Periodens resultat -187,8 -14,3 -132,6 98,4 Balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 877,1 848,5 Fordringar på koncernföretag 1 658,4 1 367,5 Finansiella anläggningstillgångar 1 694,8 1 778,4 Summa anläggningstillgångar 4 230,3 3 994,4 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 155,7 65,0 Fordringar på koncernföretag 337,0 381,3 Kassa och bank 74,1 57,9 Summa omsättningstillgångar 566,8 504,2 SUMMA TILLGÅNGAR 4 797,1 4 498,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital 146,2 129,6 Fritt eget kapital 1 704,9 2 000,2 Summa eget kapital 1 851,1 2 129,8 Avsättningar för skatter 15,5 12,8 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut och obligationslån 860,5 445,3 Derivatinstrument 166,9 28,2 Skulder till koncernföretag 1 230,3 957,1 Summa långfristiga skulder 2 257,6 1 430,6 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut och obligationslån 7,0 471,9 Checkräkningskredit 21,7 0,0 Skulder till koncernföretag 546,7 405,4 Övriga skulder 97,6 48,1 Summa kortfristiga skulder 672,9 925,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 797,1 4 498,7 Resultatposterna nedan avser perioden januari till december 2023 om inget annat anges. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Moderbolaget Nettoomsättningen uppgick till 94,5 Mkr (72,7) och ökningen beror på ökad uthyr- ning samt övriga intäkter. Rörelseresultatet uppgick till -8,0 Mkr (-21,5). Värdeföränd- ringar derivat uppgick till -138,7 Mkr (121,4) och beror på värdeförändring av marknads- räntor. Skatt på periodens resultat uppgick till 14,6 Mkr (-4,3). Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 21 ===== SIDA 22 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Övriga upplysningar Segmentsrapportering Verksamheten följs upp per segment. Fastighetsbeståndet delas in i tre segment; bostäder, samhälls- och kommersiella fastig- heter. Den del som överväger i förhållande till hyresvärdet för fastigheten bestämmer vilket segment en fastighet tillhör. Uppföljningen sker på hyresintäkter, fastighetskostnader, driftnetto, värdeföränd- ring förvaltningsfastigheter, verkligt värde samt överskottsgrad. Totalt Bostäder Samhäll Kommersiellt Mkr Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Jan–dec 2023 Jan–dec 2022 Hyresintäkter 726,6 684,9 516,7 495,1 90,5 73,5 119,4 116,3 Fastighetskostnader -246,6 -267,3 -181,3 -197,6 -23,4 -26,8 -41,9 -42,9 Driftnetto 480,0 417,6 335,4 297,5 67,1 46,7 77,5 73,4 Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) -6,1 -6,1 -6,0 -6,0 -0,1 -0,1 0,0 0,0 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -254,4 -290,4 -199,9 -325,0 -39,3 74,6 -15,2 -40,0 Segmentsresultat 219,5 121,1 -129,5 -33,5 27,7 121,2 62,3 33,4 Ej fördelade poster Driftnetto avseende projektfastigheter 0,8 5,7 Övriga intäkter och central administration -49,7 -56,6 Resultat från intresse företag och joint venture 31,7 22,2 Finansnetto exklusive tomträtter -273,7 -142,7 Värdeförändring projektfastigheter -18,2 55,9 Värdeförändring derivat -151,4 196,4 Resultat före skatt -240,9 202,0 Verkligt värde per segment 11 950,0 12 452,2 8 662,4 9 086,5 1 453,5 1 514,8 1 834,1 1 850,9 Verkligt värde projekt 338,6 410,4 Verkligt värde förvaltningsfastigheter 12 288,6 12 862,6 8 662,4 9 086,5 1 453,5 1 514,8 1 834,1 1 850,9 Överskottsgrad, % 67,8 62,6 64,9 60,1 74,1 63,5 64,9 63,1 Vårsången, Lindängen i Malmö Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 22 ===== SIDA 23 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Redovisningsprinciper Koncernens redovisningsprinciper Trianon följer i sin koncernredovisning den av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IRFRIC). Denna delårsrapport är upp- rättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Års- redovisningslagen. Vidare har tillämpliga bestäm- melser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sina finansiella rappor- ter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver att moderbolaget tillämpar samma redovisnings- principer som koncernen, det vill säga IFRS i den omfattning som RFR 2 tillåter. Koncernen och moderbolaget För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Trianons årsredovisning för 2022. Redovisnings- principerna är oförändrade jämfört med årsredo- visningen 2022. I vissa belopp har avrundningar gjorts, vilket kan innebära att tabeller och beräk- ningar inte alltid summerar. Upplysning om finansiella instrument Samtliga finansiella tillgångar och skulder, med undantag av räntederivat och övriga värdepapper, värderas till upplupet anskaffningsvärde. Ränte- derivat redovisas till verkligt värde med värdeför- ändring i resultaträkningen. Säkringsredovisning tillämpas ej. Transaktioner med närstående Styrelseledamoten Richard Hultin har via bolag erhållit konsultarvode för tjänster avseende mana- gementtjänster till delägda bolag. Arvodet uppgick till 374 064 kr under 2023. Ett bolag närstående till VD Olof Andersson har köpt projektledartjänst av Trianon till ett värde av 34 500 kronor under första halvåret avseende ett privatbostadsprojekt på marknadsmässiga villkor. I övrigt har inga andra transaktioner med när- stående utöver ersättningar till ledande befatt- ningshavare förekommit under perioden. Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar och skulder respektive intäkter och kostnader samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde med värdeförändring i resultaträkningen, vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som ner under året. I årsredovisningen för 2022, sidan 81–82, finns utförligare beskrivningar över bedömningar och känslighetsanalyser samt hur förändringar i hyres- intäkter, fastighetskostnader, ränteförändringar samt övriga marknadsfaktorer kan påverka fast- ighetsvärdet. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2022, på sidan 50–52. Årsredovisning och årsstämma Årsredovisning för 2023 kommer att finnas tillgänglig på Trianons webbplats, www.trianon.se från och med vecka 13 2024. Årsstämman äger rum 15 maj 2024 i Malmö. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman kan lämna in förslag till Trianons styrelse via e-post till ir@ trianon.se eller per post till Fastighets AB Trianon, Fredsgatan 21, 212 12 Malmö. För att kunna tas in i kallelsen ska förslag inför årsstämman ha inkom- mit till styrelsen senast den 15 mars 2024. Utdelning Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. Rosengård Centrum, Malmö Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 23 ===== SIDA 24 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför. Malmö 15 februari 2024 Viktoria Bergman Olof Andersson Styrelseordförande Styrelseledamot och VD Axel Barchan Patrik Emanuelsson Styrelseledamot Styrelseledamot Richard Hultin Jens Ismunden Styrelseledamot Styrelseledamot Sofie Karlsryd Styrelseledamot Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. David och Burhan vid fastigheten Kil 1 i Malmö Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 24 ===== SIDA 25 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Aktiekapitalets utveckling Besluts tidpunkt Förändring av antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital (kr) Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt 1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000 1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000 2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000 2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120 2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120 2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940 2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860 2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750 2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750 2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750 2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750 2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750 2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750 2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725 2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725 2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725 2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531 2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223 2023-12-11 Emission genom konvertering 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914 Summa 6 084 472 178 040 190 184 124 662 115 077 914 Aktien Bolaget har totalt 184 124 662 aktier och dessa fördelar sig på 6 084 472 A-aktier och 178 040 190 B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst och B-ak- tien till 1/10 röst, innebärande ett totalt antal röster om 23 888 491,0 stycken. Aktiekapitalet uppgick till 115 077 914 kronor och kvotvärdet per aktie till 0,625 kronor. Trianons B-aktie noterades den 21 juni 2017 på Nasdaq First North Premier Growth Market. Sedan den 17 december 2020 är Trianons B-aktie listad på Nasdaq Stockholm i segmentet Mid Cap. Stängningskursen den 29 december 2023 var 16,75 kronor per aktie. Bolagets totala börsvärde var 3,1 Mdkr den 29 december 2023. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 25 ===== SIDA 26 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Aktieinformation Kortnamn: TRIAN B ISIN-kod: SE0018013658 Ägare per den 31 december 2023 Namn A-aktier B-aktier Summa Innehav Kapital Summa röster Röster Briban Invest AB 2 890 984 47 453 431 50 344 415 27,34% 7 636 327,1 31,97% Olof Andersson privat och via bolag 2 890 984 47 205 093 50 096 077 27,21% 7 611 493,3 31,86% Grenspecialisten Förvaltning AB - 18 767 218 18 767 218 10,19% 1 876 721,8 7,86% SEB Fonder - 11 242 095 11 242 095 6,11% 1 124 209,5 4,71% Länsförsäkringar Fastighetsfond - 8 834 154 8 834 154 4,80% 883 415,4 3,70% Mats Cederholm privat och via bolag 302 504 5 060 055 5 362 559 2,91% 808 509,5 3,38% Familjen Eklund privat och via bolag - 4 580 000 4 580 000 2,49% 458 000,0 1,92% Verdipapirfondet Odin Eiendom - 3 702 456 3 702 456 2,01% 370 245,6 1,55% Humle småbolagsfond - 2 511 960 2 511 960 1,36% 251 196,0 1,05% Tredje AP-fonden - 1 944 412 1 944 412 1,06% 194 441,2 0,81% Övriga aktieägare - 26 739 316 26 739 316 14,52% 2 673 931,6 11,19% Summa 6 084 472 178 040 190 187 124 662 100,00% 23 888 491,0 100,00% Aktiekursutveckling 2023, kr per aktie Ägare De två största ägarna i Trianon är Jan Barchan via bolag samt Olof Andersson privat och via bolag, som vardera representerar cirka 27 procent av bolagets totala aktier samt cirka 32 procent av bolagets totala röster. Ägandet av bolagets totala antal aktier framgår enligt tabell till höger. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 26 ===== SIDA 27 ===== VÄSENTLIGA VD-ORD FINANSIELLA KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT Definitioner och ordlista Avkastning på eget kapital Periodens totalresultat hänförligt till moderbola- gets aktieägare i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Motiv för användning: Syftar till att visa avkast- ningen som genereras på det kapital som aktie- ägarna har investerat i Bolaget. Belåningsgrad i förhållande till balansomslutning Räntebärande nettoskuld i förhållande till balans- omslutningen vid periodens slut. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av koncernens tillgångar som finansierats genom belåning. Koncernens andel i fastighe- ter ägda av intresseföretag och joint ventures finansieras genom räntebärande nettoskuld och nyckeltalet utgör ett komplement till belånings- grad i förhållande till fastighetsvärde. Belåningsgrad i förhållande till fastighetsvärde Räntebärande nettoskuld i förhållande till fastig- hetsvärdet vid periodens slut. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av fastighetsvärdet som finansierats genom belåning. BRA BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA), biarea (BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga våningsplan. BTA BTA, bruttoarea eller bruttototalarea är den sammanlagda ytan av samtliga våningsplan. Bruttoarean begränsas av ytterväggens utsida. Driftnetto genom belåning Driftnetto minskat med kostnader för fastighets- administration i förhållande till nettoskuld. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor del av belåning som täcks av driftnettot. Nyckel- talet är ett mått på kassaflödet i förhållande till nettoskuld. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieäga- re i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Eget kapital per aktie efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie- ägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Motiv för användning: Syftar till underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Exploateringsfastighet Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras. Förvaltningsmarginal Driftnetto minskat med central administration och räntekostnader nyttjanderätter (tomträtter) i förhållande till hyresintäkter. Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor andel av hyresintäkterna som blir kvar till att täcka räntor med mera efter förvaltning av fastigheter och verksamhet har betalats. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värde- förändringar. Förvaltningsresultat från intresseföretag och joint venture Förvaltningsresultatet hänförligt till delägda fastig- heter genom intresseföretag och joint venture. Hållbar hybridobligation Subordinerat efterställt hållbart obligationslån där likviden kopplas till ett hållbart ramverk, med inriktning på social och miljömässig hållbarhet. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i befintligt skick. Investeringsvinst från projektportföljen Avser värdeförändring relaterat till projektfastig- heter. Långsiktigt substansvärde Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie- ägare med återläggning av räntederivat samt uppskjuten skatt. Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie- ägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligationer med återläggning av ränte- derivat samt uppskjuten skatt. Motiv för användning: Syftar till att visa ett justerat och kompletterande mått på långsiktigt substansvärde hänförligt till Bolagets stamaktie- ägare med avdrag för den del av eget kapital som hänför sig till hybridobligationer. Projektfastighet Projektfastighet avser fastighet för förädling samt byggnad under uppförande. Resultat per aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för ränta på hybridobliga- tioner i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Definition enligt IFRS. Räntetäckningsgrad Periodens resultat före skatt, med återläggning av värdeförändringar derivat och fastigheter samt finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader med återläggning av räntekostnader för derivat. Motiv för användning: Syftar till att visa på företagets förmåga att täcka sina räntekostnader. Samhällsfastighet Fastighet vars hyresvärde till övervägande del består av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Soliditet Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen. Motiv för användning: Visar på hur stor andel av bolagets totala tillgångar som finansierats av bolagets ägare. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. Motiv för användning: Syftar till att belysa fastigheternas direktavkastning i förhållande till hyresintäkterna. Fastighets AB Trianon | Bokslutskommuniké 2023 27 ===== SIDA 28 ===== Fastighets AB Trianon Besöksadress: Fredsgatan 21 Postadress: Fredsgatan 21 212 12 Malmö 040-611 34 00 info@trianon.se Org. nr. 556183-0281 www.trianon.se Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö med omnejd. Vi är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som verkar för socialt ansvarstagande och ett hållbart boende. Genom att vara en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde bidrar vi till långsiktig och hållbar stadsplanering. Finansiell kalender 2024-05-07 Delårsrapport Q1 2024 2024-05-15 Årsstämma 2024 2024-07-12 Delårsrapport Q2 2024 2024-11-07 Delårsrapport Q3 2024 För ytterligare information Olof Andersson Verkställande direktör olof.andersson@trianon.se. Tel. 0709-54 57 20 Mari-Louise Hedbys Vice verkställande direktör, ekonomichef mari-louise.hedbys@trianon.se. Tel. 040-611 34 85 Denna information är sådan som Fastighets AB Trianon (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående visade kontaktpersonernas försorg, för offentliggörande den 16 februari 2024 kl 07:45.