===== SIDA 1 ===== ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 2 ===== Wallenstams vision Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och lokaler. Wallenstams affärsidé Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets­ platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i Sverige. Wallenstams mål i affärsplan 2030 Substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie. Under affärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseffektiv och serviceinriktad verksamhet i tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning, effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion och lönsamma affärer bidrar till denna substansvärdesökning. Under affärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %. Det här är Wallenstam 63 Mdr FASTIGHETSVÄRDE 1 040 Mkr FÖRVALTNINGSRESULTAT FASTIGHETER 97 % UTHYRNINGSGRAD YTA 2 730 Mkr HYRESINTÄKTER 1 081 ANTAL BOSTÄDER I PRODUKTION 56,20 kr SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 46 % SOLIDITET Innehåll Det här är Wallenstam 1 Strategisk inriktning Vd har ordet 2 Ordförande har ordet 4 Styrelse 6 Koncernledning 8 Wallenstamaktien 10 Finansiering 13 Hållbarhet Wallenstams hållbarhetsredovisning 15 EU­tax onomi 21 Riskhantering 22 Verksamhet Medarbetare på Wallenstam 25 Fastighetsförvaltning 27 Fastigheternas värde 30 Nyproduktion 31 Femårsöversikt 3 4 Finansiell rapportering Förvaltningsberättelse 36 Koncernens räkningar 42 Koncernens redovisningsprinciper och noter 46 Moderbolagets räkningar 74 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 78 Revisionsberättelse 90 Bolagsstyrningsrapport 94 Fastighetsförteckning Region Göteborg 100 Region Stockholm 104 Färdigställd nyproduktion och för s äljningar 106 Vindkraft 106 Övrigt GRI­r edovisning 107 Redovisning EU­t axonomi 1 10 Årsstämma 2024 1 13 Ordlista 1 13 Definitioner s e flik Kalender se flik Wallenstams lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande sidor: affärsmodell sida 1, klimat- och miljöfrågor sidorna 15–18, 21, 23 och 107–1 12, social hållbarhet och medarbetarrelaterade frågor sidorna 19–20, 23, 25–26 och 107–109, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 3, 19–20 och 107–109, antikorruption sidorna 3, 19–20, 23 och 109 samt mångfald i styrelsen sidorna 26 och 95. Denna årsrapport är inte ett xHTML -dokument som överensstämmer med ESEF-förordningen (European Single Electronic Format). ===== SIDA 3 ===== DET HÄR ÄR WALLENSTAM 1 Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån önskemål och krav från kunder. Genom byggnation, utveckling, förädling och förvaltning med hög service och långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och används för att utveckla verksamheten vidare. Aktieägarna får del av värde­ tillväxten genom denna återinvestering samt genom utdelning. GÖTEBORG 65 % UPPSALA 2 % STOCKHOLM 33 % FÖRDELNING AV WALLENSTAMS FASTIGHETSYTA 100 % förnybar fastighetsel från 53 egna vindkraftverk. EFTERF R ÅG A N UTDELNI NG ÅTERINVESTERAR FÖRVALTAR OCH UTVECKLAR BYGGER OCH KÖPER Kvarteret Skogsvaktaren, Mölnlycke Fabriker. ===== SIDA 4 ===== Vd har ordet W allenstam står sig starkt med god likvidi - tet och hög efterfrågan på vår produkt, även i dessa oroliga tider. 2023 startade med hög inflation och en Riksbank som höjde styrräntan, något som påverkat både oss och hela fastighetsbranschen under året. Under den senare delen av året såg vi inflationen falla tillbaka mot de nivåer som Riksbanken har som mål. Inflations - nedgången har sin förklaring i att man faktiskt lyckats dämpa tillväxten och konsumtionen i ekonomin, vilket givetvis också har en baksida. Privatpersoner har haft reallönesänkningar under ett par års tid och det finns en hel del företag som har det tufft. Räntan är fortsatt förhål - landevis hög, och förhoppningen är att räntan sjunker under 2024. Stor efterfrågan på bostäder I en sådan omvärld är jag väldigt glad att ha fastigheter i lägen som är eftertraktade! Våra bostäder finns i attrak- tiva områden. Efterfrågan är stor, över 280 000 personer – alltså mer än 2,5 % av Sveriges befolkning – har anmält intresse för våra lägenheter. Det är en indikation på att vi har attraktiva bostäder, men också att behovet av fler bostäder på marknaden är mycket, mycket stort. Hög återköpsgrad speglar nöjda kunder Det märks att våra kommersiella lokaler, som i huvudsak finns i Göteborg CBD, är attraktiva, då vi under hösten gjort ett flertal uthyrningar till stabila kunder. Uthyrnings - graden för kommersiella lokaler i Göteborg är nu 95 %. Jag kan även konstatera att våra kunder trivs hos oss. Åter- köpsgraden är 90 %, vilket innebär att nio av tio hyresgäs- ter väljer att stanna kvar som kund till oss när kontraktet löper ut. Det är oerhört glädjande! Tro på fler transaktioner 2024 På fastighetsmarknaden har det skett få transaktioner under 2023. Vi har lyckats göra ett par, dessutom också avräknat tidigare gjorda överenskommelser. När nu räntan stabiliseras är min tro att transaktionerna på fastighets - marknaden kommer att öka något med tiden. Wallenstam har finansiella muskler att både förvärva och sälja, och förhoppningsvis kunna ta tillvara de möjligheter som ges. Mot bakgrund av detta tar Erik Klang, affärsstrateg, plats i vår koncernledning. Ränta och elpris påverkar förvaltningsresultatet Förvaltningsresultatet har gått ner under året, och detta beror i första hand på att vår räntekostnad har stigit, men också på att elkostnaderna i vår drift radikalt har gått upp. De högre elkostnaderna motverkas dock av att vi produ- cerar vår egen el, vilket betyder att för koncernen blir det kostnadsneutralt men det slår negativt i fastighetsförvalt - ningen. För 2024 bedömer vi att både elpriset och räntan kommer att sjunka. Finansiellt starka Wallenstam är finansiellt starka med en soliditet på 46 %. Vi har hela 98 % av finansieringen i form av banklån hos svenska banker och Europeiska Investeringsbanken och närmare 60 % av våra lån är räntesäkrade med hjälp av räntederivat. Under kvartalet har vi dessutom förlängt våra räntederivat för att öka räntebindningstiden och på så sätt ytterligare stärka vår finansiella position. Hopp om nya projektstarter Vår produktion av nya hyresrätter har tyvärr minskat i takt med den ökade oron i omvärlden. Under året har vi anpassat vår organisation för vår nyproduktionsverksam - het så att den matchar nedgången i antal projektstarter. Vi ser nu att byggkostnadsökningen har stagnerat och det gör att vi återigen tittar på att starta nya byggprojekt. Jag hoppas kunna återkomma med konkreta byggstarter inom kort, och det känns både hoppfullt och glädjande, särskilt med tanke på det skriande bostadsbehovet i våra lägen. Hållbarhetsarbete som ger resultat Det finns många utmaningar när det gäller vår nyproduk- tion i fråga om kostnader, men det är också en utmaning att bygga på ett så hållbart sätt som möjligt. Våra klimat- mål är godkända av Science Based Targets initiative i linje Våra bostäder finns i attraktiva områden. Efterfrågan är stor, över 280 000 personer – alltså mer än 2,5 % av Sveriges befolkning – har anmält intresse för våra lägenheter. 2 VD HAR ORDET ===== SIDA 5 ===== med Parisavtalet och innebär att vi ska minska våra CO2- utsläpp i verksamheten. Ett av målen, Scope 3, rör specifikt CO2-utsläppen från vår byggverksamhet, som vi ska minska med 55 % till 2030. Här ser vi redan goda resultat: en minskning med 19 % jämfört med basåret 2019! Under 2023 har vi även arbetat med att förbereda oss inför kommande redovisningskrav enligt CSRD (Cor - porate Sustainability Reporting Directive). Både CSRD och EU:s taxonomiförordning blir obligatoriska för oss för räkenskapsåret 2025. Vi har valt att sedan förra året frivilligt redovisa hur stor andel av våra tillgångar som definieras som hållbara enligt EU-taxonomin. Här kan jag med glädje konstatera en förbättring: 42 % av vår omsätt- ning är förenlig med EU-taxonomin, jämfört med 37 % föregående år. Vi har också arbetat med att tydliggöra vårt sociala håll- barhetsarbete. Wallenstam har en lång tradition, faktiskt ända sedan min pappa startade bolaget 1944, av att vara engagerade i samhället och ta ett socialt ansvar, även om insatserna inte alltid varit lika strukturerade som under de senare åren. Vi samarbetar med en rad organisationer som arbetar mot utanförskap och vi verkar på olika sätt för att skapa ökad trivsel och trygghet för våra hyresgäster som bor och arbetar i våra fastigheter. Den troligtvis viktigaste sociala insatsen vi gör är att tillföra nya hem – att ha en bostad är grund- läggande i en människas liv. För mig är det få saker som känns så bra som att se våra bostadspro- jekt växa fram och fyllas av nya hyresgäster! Wallenstam har sedan tidigare signerat UN Global Compact, vilket innebär att vi stödjer och arbetar utifrån de tio principerna kring mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, försik - tighetsprincipen, antikorruption och ansvarstagande gällande miljöfrågor. Ser fram emot spännande 2024 Trots ovanligt tuffa utmaningar under 2023 har Wallenstams verksamhet fungerat väl, tack vare engagerade och uthålliga medarbetare och att vi ihärdigt arbetat utifrån våra långsiktiga strategier. Våra fastigheter finns i attraktiva lägen och vi har en diversifie - rad fastighetsportfölj med både lokaler och bostäder. Vår finansiering består huvudsakligen av banklån och vi har avstått rating vilket ger oss flexibilitet. Vi fokuserar på kontrollerad tillväxt – att växa och skapa värde utan att riskera bolagets soliditet. Jag är oerhört stolt över det som vi under året åstadkom- mit tillsammans inom hela organisationen. Wallenstam har fantastiska fastigheter och ett stabilt finansiellt läge, och jag ser fram emot ett spännande, utmanande och för- hoppningsvis ljusare 2024! Hans Wallenstam, vd VD HAR ORDET 3 ===== SIDA 6 ===== Ordförande har ordet D et blir inte alltid som man har tänkt sig, ibland blir det bättre. Denna mening sammanfattar ganska väl hur den ekonomiska utvecklingen blev under 2023. Med all rätt var den svenska konsumenten negativ i den ekonomiska mot- vinden under det gångna året och förvisso såg vi en svagt negativ BNP-utveckling i Sverige för 2023 men det får betraktas som en mild lågkonjunktur eller det ekonomer brukar kalla en mjuklandning av ekonomin. 2023 kan även betraktas som ett år då vi samtidigt hade låg- och högkonjunktur. För samtidigt som vi kon - sumenter hade det kämpigt, gick stora delar av verkstads - industrin på högvarv tack vare välfyllda orderböcker som skulle betas av. Detta har i högsta grad varit märkbart bland verkstadsbolagen i Göteborgsregionen och det har varit en positiv bidragsfaktor till sysselsättningen i regio - nen. Vi ser nu tecken på en typ av normalisering av den ekonomiska utvecklingen efter ett decennium av ekono - miska excesser. Styrelsens arbete under året 2023 blev första året med Wallenstams nya affärsplan och i linje med vår förväntansbild blev det få byggstarter under året. Bygginflationen som varit ett gissel för byggstarterna har äntligen kommit ner till humana nivåer. Nu ser vi fram emot en lägre och mer stabil räntenivå och då bör våra byggstarter komma igång igen. Successivt under hösten kom alla de signaler som centralbankscheferna vill se. In - flationen föll tillbaka, inflationsförväntningar kom allmänt ner i samhället samtidigt som den svenska kronan började stärkas och genast började räntemarknaden spekulera i räntesänkningar. En av våra viktigaste parametrar för att nå vårt substansmål om 100 kronor per aktie år 2030 är att vi är aktiva inom vår bostadsproduktion och om vi har en ränteutveckling som är med oss kan vi hoppas på ett antal byggstarter under 2024. Under de senaste årens energipristurbulens har vi fått skörda frukterna av att vara självförsörjande på el tack vare våra 53 vindkraftverk. Styrelsen fick under året en gedigen genomgång av hela vår vindkraftsaffär och vi känner oss både trygga med och övertygade om att Wallenstam fortsatt ska producera egen el med samma ambitionsmål som tidigare. Att arbeta i Wallenstams styrelse är både roligt och sti- mulerande och jag ser alltid fram emot varje styrelsemöte. Extra inspirerande är det då styrelsen får möjlighet att göra projektbesök, antingen på våra pågående byggnatio- ner eller i något befintligt hus. Under 2023 valde styrelsen att återvända till Wallenstams stora projekt i Kallebäck. Senast styrelsen var där, var för tre år sedan och nu är området verkligen etablerat med flertalet vackra byggnader uppförda med hög Wallenstamstandard. Vid varje lägen- het vi såg fick jag samma känsla; vilken fantastisk boen- demiljö. Jag kan rekommendera en promenad i området för att ta del av såväl vacker arkitektur som inspirerande verksamheter. Vid vårens årsstämma valdes Rebecka Wallenstam in som ordinarie styrelseledamot vilket har bidragit positivt till styrelsens arbete. Då Rebecka tidigare varit adjungerad styrelseledamot och känner bolaget väl, var hennes start - sträcka obefintlig in i styrelsearbetet. Volatil aktiemarknad men vår starka balansräkning skapar möjligheter I samband med att vi publicerade vår Q3-rapport i slutet av oktober beslutade styrelsen att återigen starta ett aktie - återköpsprogram. Vår aktie värderades till cirka 37 kronor vid den tidpunkten och styrelsen ansåg att återköp skapade aktieägarvärde med de förutsättningar som vi då hade. Vid årsskiftet hade Wallenstamaktien stigit med nästan 50 % sedan slutet av oktober. Wallenstams balansräkning är stark vilket bidrar till att vi kan genomföra affärer och starta nya byggprojekt såväl som göra aktieåterköp. I samband med lanseringen av Wal- 4 ORDFÖRANDE HAR ORDET Jag ser många anledningar att tro att den senaste tidens resultatutveckling för Wallenstam – som för övrigt firar 80 år under 2024 – blir ett litet hack i kurvan när vi om några år ser tillbaka på den här perioden. ===== SIDA 7 ===== Lars-Åke Bokenberger, ordförande ORDFÖRANDE HAR ORDET 5 lenstams nya affärsplan för 2030 antogs även en uppdate- rad utdelningspolicy som innebär att bolagets utdelning beräknas vara cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. I linje med vår utdelningspolicy föreslår därför styrelsen en utdelning på 50 öre per aktie för 2023. En 80-årings perspektiv Visst har det varit både kämpigt och utmanande för oss som bolag under de senaste två åren men jag ser många anledningar att tro att den senaste tidens resultatutveck - ling för Wallenstam – som för övrigt firar 80 år under 2024 – blir ett litet hack i kurvan när vi om några år ser tillbaka på den här perioden. Huvudanledningen till att vi är på väg att reda ut även den här turbulenta tiden är hårt och långsiktigt arbete och att Wallenstam i grunden är ett synnerligen välskött bolag som leds av vår fantastiske vd, Hans Wallenstam. 80-åringen Wallenstam AB står starkare än någonsin. ===== SIDA 8 ===== LEDAMOT Rebecka Wallenstam Född 1991, Ekonom. Styrelseledamot sedan 2023. Tidigare erfarenhet bl.a. som styrelseleda ­ mot i Convendum Corporation AB och som koncerncontroller inom Wallenstam. Andra uppdrag, bl.a. uthyrningschef bostad Göteborg (Wallenstam). Aktieinnehav i Wallenstam: 2 323 337 B­aktier* och 40 000 syntetiska optioner. VICE ORDFÖRANDE Karin Mattsson Född 1972, Fil. kand. i sociologi (personalvetare). Styrelseledamot sedan 2016. Tidigare erfarenhet bl.a. som ordförande i Riksidrottsförbundet samt ställföreträdande medlemschef m.m. för Lantbrukarnas Riksförbund. Andra uppdrag, bl.a. styrelseordförande i Länsförsäkringar Jämtland, Svenska Skidförbundet, Frösö Hästgård AB samt Prins Carl Philips och Prinsessan Sofias Stiftelse. Styrelseledamot i Länsförsäkringar AB, WCR 2019 Jämtland Härjedalen AB, Astrid Lindgrens Värld AB, Svenska Hockeyligan AB och Skogsägarna Mellanskog Ekonomisk Förening. Aktieinnehav i Wallenstam: 19 000 B­aktier*. * Inklusive familje medlemmar. Uppgifterna avser förhållandet vid årsskiftet. 6 STYRELSE Styrelse ===== SIDA 9 ===== ORDFÖRANDE Lars-Åke Bokenberger Född 1968, Civilekonom. Styrelseledamot sedan 2020. Tidigare erfarenhet bl.a. svensk aktiechef på AMF samt aktieanalytiker och analyschef på Alfred Berg Fondkom ­ mission. Andra uppdrag, bl. a. styrelseord­ förande i Mattssons Fastighetsutveckling AB samt vice ordförande i Convendum Corporation AB. Styrelseledamot i Ferro ­ amp AB, Mertzig Asset Management AB samt Colive AB. Aktieinnehav i Wallenstam: 30 000 B­aktier. LEDAMOT Agneta Wallenstam Född 1952, utbildning inom teologi, etnologi, arkeologi och socialantropologi. Master i kulturantropologi. Ordinerades till pastor 1987. Styrelseledamot sedan 2010. Tidigare erfarenhet från arbete som pastor och församlingsföreståndare i olika församlingar sedan 1987. Andra uppdrag, bl.a. pastor i Equmenia ­ kyrkan och styrelseordförande i Betle­ hemskyrkans församling. Styrelseledamot i Göteborgs Räddningsmission samt Ulla och Lennart Wallenstamstiftelsen. Driver Kolboryd gård sedan 2003. Aktieinnehav i Wallenstam: 23 368 000 B­aktier. LEDAMOT Mikael Söderlund Född 1965, Fil. kand. i stats veten skap. Styrelseledamot sedan 2020. Tidigare erfarenhet bl.a. som partner i konsultbolaget Kreab samt förtroende ­ uppdrag inom Moderaterna och som borgarråd i Stockholms stad. Andra uppdrag, bl.a. grundare och vd för Sthlm Urban Advisors. Ledamot i stiftelsen Svenska Dagbladet. Aktieinnehav i Wallenstam: 1 000 B­aktier. STYRELSE 7 ===== SIDA 10 ===== VVD WALLENSTAM AB, REGIONCHEF STOCKHOLM OCH UPPSALA Mathias Aronsson Född 1972, anställningsår 1996. Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Vd Wallenstam Stockholm AB, Regionchef Stockholm Wallenstam Bostad AB, vd Wallenstam Bostad AB. Aktieinnehav i Wallenstam: 446 700 B­aktier och 100 000 syntetiska optioner. KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR Elisabeth Vansvik Född 1970, anställningsår 2002. Utbildning: Fil. mag. media­ och kommunikationsvetenskap. Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Kommunikationschef, Kommunikations­ och HR­direktör. Externa uppdrag: Styrelseledamot i Barn i Nöd. Aktieinnehav i Wallenstam: 53 000 B­aktier och 100 000 syntetiska optioner. Koncernledning VVD WALLENSTAM AB, REGIONCHEF GÖTEBORG Marina Fritsche Född 1967, anställningsår 2005 och 2010. Utbildning: Civilingenjör, Väg­ och vattenbyggnad. Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Teknisk chef Företag Göteborg, Affärsområdeschef Bostad Region Göteborg. Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg första regionen, Itsumo AB samt Fastigo. Aktieinnehav i Wallenstam: 181 578 B­aktier** och 100 000 syntetiska optioner. 8 KONCERNLEDNING ===== SIDA 11 ===== CFO OCH IR-ANSVARIG Susann Linde Född 1979, anställningsår 2001. Utbildning: Civilekonom. Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Koncern­ controller. Aktieinnehav i Wallenstam: 317 500 B­aktier* och 100 000 syntetiska optioner. VD WALLENSTAM AB Hans Wallenstam Född 1961, anställningsår 1986. Utbildning: Civilekonom. Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finansdirektör, vd Wallenstam i Göteborg AB. Externa uppdrag: Ledamot i Ulla och Lennart Wallenstamstiftelsen. Aktieinnehav i Wallenstam: 69 000 000 A­aktier, 98 799 600 B­aktier** och 100 000 syntetiska optioner. REVISOR Mathias Arvidsson , Född 1975, Auktoriserad revisor, KPMG AB. Utsedd till huvudansvarig revisor 2023. Övriga uppdrag, bl.a. IKEA of Sweden, Fagerhult Group, Christian Berner, MQ Marqet och Nelly. * Inklusive familjemedlemmar. ** Inklusive aktier ägda via bolag och familjemedlemmar. Uppgifterna avser förhållandet vid årsskiftet. KONCERNLEDNING 9 ===== SIDA 12 ===== D et totala antalet aktier uppgår till 660 000 000, varav 69 000 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 591 000 000 B-aktier (en röst per aktie). Återköp I enlighet med årsstämmans beslut har Wallenstam möjlig - het att förvärva egna B-aktier upp till 10 % av samtliga aktier i bolaget. Under 2023 återköptes 2 000 000 aktier. Totalt antal återköpta aktier uppgår på bokslutsdagen till 3 000 000, köpta till en genomsnittskurs om 43,28 kr per aktie inklusive courtage. Handel och omsättning Årets högsta betalkurs på Nasdaq Stockholm uppgick till 55,25 kr och den lägsta till 34,00 kr. Vid årets slut var aktiekursen 54,70 kr (43,90), vilket innebär en ökning med 24,6 % under 2023. Det kan jämföras med index för OMX Stockholm Real Estate PI som ökade med 17,0 % och OMX Stockholm PI som ökade med 15,5 % under samma period. Aktien har en standardavvikelse på 5,2 för 2023. Betavärdet är 1,00 i förhållande till indexet OMXC All PI. Ut över Nasdaq Stockholm, där cirka 35 % av omsätt- ningen av aktien skedde 2023, handlades aktien även via exempelvis CBOE Global Markets och LSE Group (Källa: Holdings). Wallenstamaktien Wallenstams B­aktie har varit noterad sedan 1984 och finns på Large Caplistan på Nasdaq Stockholm. På bokslutsdagen hade bolaget 20 157 aktieägare (20 243). AKTIEDATA 2023 2022 Börsvärde, Mkr 36 102 28 974 Resultat efter skatt per aktie, kr -0,7 1,7 Eget kapital per aktie, kr 46,40 47,70 Substansvärde per aktie, kr 56,20 57,40 Börskurs, kr 54,70 43,90 Utdelning, kr 0,50 * 0,60 Direktavkastning, % 0,9 1,4 T otalavkastning, % 26,0 Neg.** Omsättning på Nasdaq, miljoner antal Wallenstamaktier 163,1 188,3 Omsättning per handelsdag i snitt, antal Wallenstamaktier649 992 744 291 Omsättning på Nasdaq, Wallenstamaktier, Mkr 6 858 9 416 Omsättning per handelsdag i snitt, Wallenstamaktier, Mkr 27,3 37,2 * Föreslagen utdelning för verksamhetsår 2023. ** Negativ totalavkastning till följd av aktiens värdenedgång. Utdelning till aktieägarna Enligt Wallenstams utdelningspolicy ska bedömning av utdelningens storlek ta hänsyn till koncernens investerings - behov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i öv- rigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfri - het. Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. 10 WALLENSTAMAKTIEN 18 19 232221201716151413121110090807060504030201000 20 40 60 80 100 KURSUTVECKLING 2000–2023 Kr/aktie Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI ===== SIDA 13 ===== För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 0,50 kr per aktie (0,60), uppdelat på två utbetalnings- tillfällen om vardera 0,25 kr per aktie. Den föreslagna utdelningen beräknas uppgå till totalt 328,5 Mkr, baserat på antalet utestående aktier per den 8 februari 2024. Substansvärde Substansvärdet på bokslutsdagen uppgick till 36 930 Mkr (37 825), motsvarande 56,20 kr/aktie. Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och inne- fattar eget kapital och uppskjuten skatteskuld hänförlig till förvaltningsfastigheter till följd av skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden på koncernens fastigheter. Målet för affärsplan 2030 är att substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie. Information till marknaden Finansiell information lämnas i första hand i delårsrap - porter, bokslutskommuniké och årsredovisning, samt via pressmeddelanden. I samband med varje delårsrapport kommenteras resultatet i en film samt i en telefonkonfe- WALLENSTAMAKTIEN 11 rens. Presentationer sker dels i samband med delårsrappor- ter, dels vid besök från investerare och analytiker samt vid investerarträffar i Sverige och i utlandet. På wallenstam.se finns informationen om bolaget samlad. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2322212019 Mkr GENOMSNITTLIG OMSÄTTNING PER HANDELSDAG, NASDAQ Under 2023 skedde X % av den totala handeln på Nasdaq. Kallebäcks Terrasser, Göteborg. Under 2023 skedde cirka 35 % av den totala handeln med Wallenstamaktier på Nasdaq. ===== SIDA 14 ===== Antal aktieägare Aktieägare, % Antal aktier Aktier , % 1–500 12 948 64,2 1 556 917 0,2 501–1 000 1 908 9,5 1 472 018 0,2 1 001–5 000 2 907 14,4 6 954 146 1,1 5 001–10 000 842 4,2 6 127 440 0,9 10 001–15 000 380 1,9 4 745 669 0,7 15 001–20 000 222 1,1 3 966 773 0,6 20 001– 950 4,7 635 177 037 96,3 Summa 20 157 100,0 660 000 000 100,0 FÖRDELNING AV AKTIER 2023-12-31 AKTIEKAPITALETS UTVECKLING År Emission Förändring av aktiekapital, kr Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt värde, kr 1960   Ursprungligt kapital 200 000 200 1 000 1984   Fondemission 9:1 1 800 000 2 000 000 2 000 1 000 1984   Split 1 000:1 2 000 000 2 000 000 1 1984   Nyemission 1:2 till 32 kr 1 000 000 3 000 000 3 000 000 1 1986   Fondemission nom. 1 till 10 kr 27 000 000 30 000 000 3 000 000 10 1986   Nyemission 1:3 till 75 kr 10 000 000 40 000 000 4 000 000 10 1987   Fondemission 1:1 40 000 000 80 000 000 8 000 000 10 1995   Nyemission apport till 43 kr 109 302 320 189 302 320 18 930 232 10 2000   Aktieinlösen -9 396 690 179 905 630 17 990 563 10 2001   Nedsättning -7 376 200 172 529 430 17 252 943 10 2002   Nedsättning -11 363 000 161 166 430 16 116 643 10 2003   Nedsättning -13 115 000 148 051 430 14 805 143 10 2004   Nedsättning -10 051 430 138 000 000 13 800 000 10 2005   Split 5:1 138 000 000 69 000 000 2 2005   Nedsättning -7 000 000 131 000 000 65 500 000 2 2006   Nedsättning -3 000 000 128 000 000 64 000 000 2 2007   Nedsättning -4 000 000 124 000 000 62 000 000 2 2008   Nedsättning -6 000 000 118 000 000 59 000 000 2 2011 Split 3:1 118 000 000 177 000 000 0,67 2011 Nedsättning -3 333 333 114 666 667 172 000 000 0,67 2012 Fondemission 57 333 333 172 000 000 172 000 000 1 2013 Nedsättning -2 000 000 170 000 000 170 000 000 1 2015 Split 2:1 170 000 000 340 000 000 0,50 2017 Nedsättning -5 000 000 165 000 000 330 000 000 0,50 2022 Split 2:1 165 000 000 660 000 000 0,25 Ägare A-aktier B-aktier Kapital, % Röster , % Hans Wallenstam med familj och bolag 69 000 000 98 799 600 25,42 61,72 AMF – Försäkring och fonder 85 115 201 12,90 6,66 Henric och Ulrika Wiman 23 955 504 3,63 1,87 Agneta Wallenstam 23 368 000 3,54 1,83 Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 529 200 3,26 1,68 David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,33 Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25 Monica och Jonas Brandström 13 468 604 2,04 1,05 Swedbank Robur Fonder 12 886 972 1,95 1,01 Bengt Norman 12 440 000 1,88 0,97 Övriga ägare 263 396 643 39,93 20,63 T otalt antal aktier 69 000 000 588 000 000 Återköpta egna aktier* 3 000 000 0,45 T otalt registrerade aktier 660 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 657 000 000 AKTIEÄGARINNEHAV 2023-12-31 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 21 % av kapitalet och cirka 11 % av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB Utlandsägandet uppgår till cirka 8 % av kapitalet och cirka 4 % av rösterna. * Återköpta egna aktier saknar rösträtt. 12 WALLENSTAMAKTIEN Källa: Euroclear Sweden AB Utlandsägandet uppgår till 8 % fördelat på 65 % i USA och 35 % i Europa exkl. Sverige. Svenska fysiska personer, 43 % Utlandsägande, 8 % Övriga svenska juridiska personer, 29 % Finansiella företag, 20 % ÄGARKATEGORIER INNEHAV ===== SIDA 15 ===== FINANSIERING 13 V ärdet på koncernens tillgångar uppgick den 31 december 2023 till 66 841 Mkr (67 049) och fi- nansieras dels genom eget kapital om 30 500 Mkr (31 432), dels genom skulder om 36 341 (35 617). Vid årsskiftet uppgick Wallenstams soliditet, som i affärs - plan 2030 inte ska understiga 35 %, till 46 % (47). Finanspolicy Den finansiella verksamheten bedrivs i enlighet med vår finanspolicy, som syftar till att begränsa bolagets finansiella risker vilka i huvudsak utgörs av likviditets-, refinansierings- och ränterisk. Policyn fastställs av styrel - sen och prövas årligen. Räntebärande skulder De totala räntebärande skulderna uppgår till 29 075 Mkr (28 283). Wallenstam har 98 % av sin finansiering i form av traditionella lån hos svenska banker och Europeiska Investeringsbanken (EIB). Resterande andel består av företagscertifikat om 373 Mkr och obligationslån om 334 Mkr. Wallenstams obligationer är gröna och ryms inom ramen för det gröna MTN-programmet (Medium Term Notes) som har en total låneram om 3 Mdr. Obliga- tionerna, som förfaller i april 2024, är noterade på Nasdaq Stockholms hållbara obligationsmarknad. Grön finansie - Finansiering ring uppgår totalt till 10 828 Mkr, motsvarande 37 %. Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakli - gen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, före- tagscertifikaten samt lånet hos EIB är inte säkerställda. Företagscertifikatprogrammet har bakomliggande låne - löften i form av checkräkningskrediter. För lånet hos EIB finns utställda kovenanter för att kunna bibehålla lånet som icke säkerställt. Uppfylls inte kovenanterna ska lånet säkerställas, se vidare sid. 68. Ränte- och kapitalbindning En av de enskilt största kostnadsposterna är räntekostna- der, som framför allt påverkas av förändringar i mark- nadsräntorna samt av förändrade villkor på kreditmark- naden. Wallenstam eftersträvar en fördelning mellan olika långivare. Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning är räntederivat. Ur ett kassaflö - desperspektiv är utfallet över tid i princip detsamma som att uppta ett lån med fast ränta. Räntederivat ska mark- nadsvärderas och om det överenskomna priset avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde i resultaträkningen. Orealiserade värdeföränd - ringar för räntederivat är inte kassaflödespåverkande och när ett derivatkontrakt förfaller har dess marknadsvärde Wallenstam eftersträvar balans mellan en acceptabel risknivå och god avkastning på eget kapital. Wallenstams långsiktiga upplåningsstrategi är att vara finansierade främst via bank. Godhems backe, Göteborg. ===== SIDA 16 ===== 2023-12-31 2022-12-31 År Belopp, Mkr Snittränta, % Belopp, Mkr Snittränta, % 2023 11 53 3 3,96 * 2024 12 575 6,06 * - - 2025 500 0,52 2 000 0,72 2026 2 000 0,78 2 000 0,78 2027 2 000 1,05 2 000 1,05 2028 2 000 1,16 2 000 1,16 2029 2 000 0,93 2 000 0,93 2030 2 000 0,95 2 000 0,95 2031 2 000 0,67 2 000 0,67 2032 2 000 1,31 2 000 1,31 2033 2 000 2,02 750 2,21 Summa 29 075 3,24 28 283 2,21 BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR 14 FINANSIERING upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har inte påverkat det egna kapitalet. Volymen totalt utestående räntederivat där Wallenstam betalar fast ränta uppgår till 16,0 Mdr (16,3), motsvarande 55 % av de totala lånen. Under året har marknadsvärdet på derivaten utvecklats negativt, däremot är värdet på räntederivatportföljen fortsatt positivt och uppgick vid årsskiftet till 1 000 Mkr (1 874). 2023 2022 Andel lån med lång kapitalbindning (>12 mån), % 14 18 Andel lån med lång räntebindning (>12 mån), % 57 59 Genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 44 Genomsnittlig ränta under året, % 2,89 1,55 Genomsnittlig ränta per bokslutsdagen, % 3,24 2,21 Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga check - räkningskrediter uppgår till 1 285 Mkr (2 093), varav 378 Mkr är reserverade för back up för emitterade utestå- ende företagscertifikat. Under året har Wallenstam valt att minska checkräkningskrediterna. Beviljade checkräk - ningskrediter uppgår till 1 325 Mkr (1 912), där 90 Mkr (-) har nyttjats på bokslutsdagen. % 2322212019 32 34 36 38 40 42 44 46 48 Mkr SOLIDITET OCH EGET KAPITAL Eget kapital Soliditet 0 18 000 20 000 22 000 24 000 26 000 28 000 30 000 32 000 Räntebärande skulder hos kreditinstitut uppgår till 29 075 Mkr (28 283). Belåningsgraden är 46 % (45). Obligationer, 1 % (100 % grönt) Banklån, 98 % (37 % grönt) Certifikat, 1 % FINANSIERING 333231302928272625240 250 500 750 1 000 1 250 1 500 1 750 2 000 Mkr FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT OCH FASTRÄNTELÅN RäntederivatFasträntelån * Innefattar effekter av swapavtal. Kallebäcks Terrasser, Göteborg. ===== SIDA 17 ===== WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 15 G enom att vi både utvecklar och förvaltar våra fastigheter kan vi ta ett långsiktigt ansvar. Vi anser att ett integrerat hållbarhetsarbete och samhällsengagemang går hand i hand med långsiktig lönsamhet, därför är hållbarhet en central del i hela vår verksamhet. Hållbarhetsarbe - tet skapar ytterligare kontroll, minskar risker samt ger upphov till nya affärer och lösningar. Dessutom bidrar hållbarhetsarbetet till mer engagerade medarbetare, nöj - dare kunder och trygghet för investerare. För att klargöra våra ambitioner inom hållbarhet har vi valt att koppla affärsplanen till våra nya klimatmål som är godkända av Science Based Targets initiative. Både klimatmålen och affärsplanen sträcker sig till år 2030. Wallenstam har hållbarhetsrapporterat sedan 2006. Sedan flera år tillbaka har vi valt att prioritera fem av FN:s Globala mål för hållbar utveckling avseende ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Hållbar - hetsarbetet grundar sig i den väsentlighetsanalys som genomfördes år 2018 med kalibrering 2021 och rappor - teringen inspireras av GRI (Global Reporting Initiative) Universal Standards 2021, se vidare sid. 107. Vi stödjer UN Global Compact och arbetar utifrån de tio principerna avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti - korruption. Aktuell Communication on Progress (CoP) för Wallenstam finns på UN Global Compact:s hemsida. Wallenstams hållbarhetsredovisning Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till ett hållbart samhälle, idag och för kommande generationer. Vi vill ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på samhället, människan, klimatet och miljön. Wallenstams vindkraftverk vid Gullmarn i Bohuslän. ===== SIDA 18 ===== 16 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING Wallenstam har valt att frivilligt redovisa hur stor del av tillgångarna som definieras som hållbara enligt EU:s taxonomiförordning, se vidare sid. 21. Under 2023 påbör- jade vi även arbetet med att förbereda oss för kommande rapporteringskrav enligt CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Vi har under året rapporterat våra utsläpp av växthusgaser och vår vattenförsörjning till CDP (Carbon Disclosure Project). WALLENSTAMS PÅVERKAN VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN BASERAT PÅ INTRESSENTDIALOG Väsentlighetsanalysen genomfördes 2018 med kalibrering 2021. Intressentdialoger genomfördes med medarbetare, kreditgivare, storägare, styrelserepresentanter samt hyresgäster. C I D EG J L K H F Stabil ekonomi och antikorruption A Ekonomi i balans B Antikorruption Sociala förhållanden och personal C Schyssta arbetsvillkor D Trygg och säker arbetsmiljö E Inkluderande företagskultur F Mångfald och jämställdhet G Leverantörer BETYDELSE FÖR INTRESSENTER AvgörandeMycket viktig AvgörandeMycket viktig Kund H Kundnöjdhet A B Klimat och miljö I Växthusgaser J Energieffektivitet K Avfallshantering L Hållbara byggnadsmaterial Styrning av hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet omfattar alla delar av organisationen och är en integrerad del av vår verksamhet. Arbetet baseras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi samt på de av Science Based Target initiative godkända klimatmålen. Wallenstams policys och riktlinjer uppdateras årligen och antas av styrelse samt koncernledning. Hållbarhetschefen rapporterar löpande uppdateringar och resultat till kon- cernledning och styrelse. Vår vd har det yttersta ansvaret för hållbarhetsarbetet. Solceller på Söra Kvarter i Åkersberga, Österåker. ===== SIDA 19 ===== WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 17 Klimat och miljö Wallenstams klimatmål år 2023–2030 Bygg­ och fastighetssektorn står för en betydande del av den totala koldioxidbelastningen i samhället. Vi vill ta vårt ansvar och bidra till den gröna omställningen, därför har vi klimatmål som är vetenskapligt baserade och i linje med Parisavtalets mål om att begränsa den globala uppvärmningen till 1,5 grader Celsius. Klimatmålen blev godkända av det globala klimatsamarbetet Science Based Targets initiative (SBTi) i slutet av 2022 och är så kallade near­term targets. De validerade klimatmålen innebär att Wallenstam ska minska sina utsläpp med 50 % inom Scope 1 och 2 till och med 2030, med basår 2018. Scope 1 avser utsläpp från gas som används till uppvärmning samt utsläpp som uppstår vid köld ­ medieläckage i våra värmepumpar. Scope 2 avser utsläpp från produktion av fjärrvärme, el och fjärrkyla. Vår fastighetsel är koldioxidfri eftersom den produceras i våra egenägda vindkraft ­ verk och solceller, därav redovisas inga utsläpp för elenergin i Scope 2 som market based (marknadsbaserad). Scope 1 och 2 redovisas i absoluta tal. Utöver de validerade klimatmålen inom Scope 1 och 2 har Wallenstam även definierat ett frivilligt mål inom Scope 3, enligt Science Based Targets initiatives metodik. Målet innebär att Wal ­ lenstam ska mäta och minska utsläppen från byggverksamheten med 55 % till och med 2030, med 2019 som basår. Scope 3 redovisas som ett intensitetstal, baserat på årets nybyggnation. SCOPE 1 Direkta utsläpp Förbränning av bränslen samt köldmedieläckage SCOPE 2 Indirekta utsläpp Inköpt energi SCOPE 3 Övriga indirekta utsläpp Inköp av varor för byggnation Mål: –50 % Basår: 695 ton CO2e 2023: 444 ton CO2e Utfall: –36 % Mål: –50 % Basår: 5 097 ton CO2e 2023: 3 888 ton CO2e* Utfall: –24 %* Mål: –55 % Basår: 340 kg CO2e/BTA 2023: 277 kg CO2e/BTA Utfall: –19 % Under året har kylanläggningar med köld­ medium ersatts i våra fastigheter, vilket minskar risken för köldmedieläckage som ger upphov till utsläpp. Vi mäter och optimerar kontinuerligt drif­ ten av våra fastigheter för ökad energief­ fektivitet, minskad energiförbrukning och minskade utsläpp. Energieffektiviserings­ projekten består bland annat av uppdate­ ringar av teknisk utrustning, fönsterbyte, tilläggsisolering samt solcellsinstallationer. För att effektivisera materialanvändandet i vår nyproduktion och begränsa projektets totala klimatpåverkan utför vi klimatberäk­ ningar. Baserat på beräkningarna gör vi klimatsmarta materialval, som exempelvis klimatförbättrad betong, samt minskar materialmängden där det är möjligt. En omfattande klimatfärdplan har upprättats som stöd för verksamheten i arbetet med att minska klimatpåverkan från vår nypro­ duktion. *Då data för faktiska utsläpp från vissa fjärrvärme­ leverantörer avseende 2023 ej var tillgänglig vid upprättande av denna redovisning, baseras redovis­ ningen till en mindre del på utsläppsdata för 2022. ===== SIDA 20 ===== 18 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING Förnybar energi Genom att satsa på förnybar energi från solceller och vindkraft ­ verk tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan. Sedan 2013 har Wallenstam, som första fastighetsbolag i Sverige, varit själv ­ försörjande på 100 % förnybar elenergi. Våra 53 vindkraftverk är belägna mellan Skåne och Gästrikland och har en installerad effekt om totalt 1 12 MW (1 12). Under året har vindkraftverken producerat totalt 292 GWh (338). Eftersom Wallenstam inte äger något elnät distribueras den el som vi producerar till den nordiska elmarknaden. Därifrån köper vi sedan förnybar vind ­ kraftsel till våra fastigheter. Vi har fortsatt arbetet med solcells ­ installationer och vi har nu 1 1 760 (6 300) solcellspaneler i drift med en installerad effekt om 4,1 MW (1,8). Solcellerna produce­ rade 1 930 MWh (1 006) under 2023. Wallenstam ställer sig bakom regeringsinitiativet Färdplan för fossilfri konkurrenskraft – Uppvärmningsbranschen. Vi deltar i forskning och utveckling inom stadsutveckling, byggnation och förvaltning, och vi har ett innovationsråd på Wallenstam som ar­ betar med att utveckla och skapa nya hållbara lösningar. Därtill är vi delägare i Ferroamp, ett börsnoterat företag som utvecklar nya verktyg för energioptimering och lastbalansering i fastigheternas elsystem, och vi använder deras teknik i delar av vår nyproduktion. Miljöcertifiering Wallenstam ska miljöcertifiera samtlig nyproduktion av bostäder enligt Miljöbyggnad nivå Silver. I slutet av 2023 har Wallenstam certifierat totalt 18 fastigheter enligt Miljöbyggnad nivå Silver. Vi arbetar även med att certifiera befintligt bestånd. I dagsläget har en kommersiell fastighet certifierats enligt BREEAM In ­Use och tre kommersiella fastigheter har certifierats enligt Miljöbyggnad iDrift nivå Guld. Fokus på resurseffektivitet och cirkulärt byggande Genom att effektivisera resursanvändningen av energi, vatten och byggmaterial kan vi minska vår klimatpåverkan och även minska våra kostnader. Under 2023 har vi börjat mäta mäng ­ den och typen byggavfall i ombyggnadsprojekt, detta för att vi ska kunna formulera relevanta mål, ställa krav och styra mot förbättringar. Vi strävar efter att skapa flexibla, optimerade och hållbara lokaler och öka andelen uthyrningar som inte kräver omfattande renoveringar och lokalanpassningar. Det gör vi för att minska resursanvändningen och vår klimatpåverkan, och det bidrar även till en mer effektiv uthyrningsprocess. Därtill har vi under året börjat erbjuda våra kommersiella hyresgäster gröna hyresavtal, som innebär att vi tillsammans med våra hyresgäster ska verka för minskad miljö­ och klimatpåverkan. Wallenstam deltar även i samarbetsinitiativet Handslaget för cirkulärt byg­ gande i Göteborgs stad, där vi tillsammans med andra aktörer i branschen ska verka för att utveckla och etablera en marknad för återbruk. Utöver arbetet med att minska vårt byggavfall fortsätter vi aktivt göra insatser för att minska restavfallet från våra fastig ­ heter. Under året har vi infört ett nytt och enhetligt skyltsystem i samtliga miljörum i syfte att underlätta och förbättra avfallshan ­ teringen. Våra textilkärl som vi i samarbete med Human Bridge placerar ut vid våra fastigheter fortsätter vara ett framgångsrikt initiativ. Sammanlagt har vi under året samlat in 42,5 ton (41) textilier. Hållbara transporter Vi vill erbjuda både våra hyresgäster och våra medarbetare praktiska och klimatsmarta transportlösningar. Wallenstams medarbetare uppmuntras till kollektivt resande och på våra kon ­ tor finns elcyklar samt bilpool med elbilar, vilket möjliggör koldi ­ oxidfria resor i tjänst. Därtill arbetar vi både i vår nyproduktion och i vårt befintliga bestånd med att utveckla olika mobilitetslös ­ ningar. Dessutom installerar vi laddplatser för elbilar i både vår nyproduktion och i vissa befintliga fastigheter. Biologisk mångfald. Vi vill främja den biologiska mångfalden. Under året har vi bland annat placerat insektshotell på några fastigheter, samt skapat blomstrande ängsytor på flera av våra innergårdar, i några fall i närheten av våra bikupor. Vi har även placerat död ved på några gårdar för att gynna den biologiska mångfalden. Wallenstams kommersiella fastighet på Östra Hamngatan i Göteborg certifierades i början av 2023 enligt Miljöbyggnad iDrift nivå Guld. ===== SIDA 21 ===== WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 19 Socialt ansvar Wallenstam arbetar för att vara en engagerad samhällsaktör. I syfte att sammanfatta och beskriva alla de initiativ och insatser som vi gör har ledningen antagit en strategi för Wallenstams sociala hållbarhetsarbete. Vårt sociala hållbarhetsarbete riktas främst mot de geografiska områden där vi verkar och insatserna kan delas in i fyra fokusområden: » Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser. » Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet − för människor som bor och arbetar i våra fastigheter − för våra medarbetare − för våra leverantörer och entreprenörer. » Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsut- veckling. » Affärsetik och antikorruption. Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser Vi vill ta ett långsiktigt samhällsansvar genom att skapa jämlika stadsdelar och områden där alla kan känna sig inkluderade. Vi stödjer marginaliserade grupper och individer som befinner sig i samhällets utkanter. Vi samarbetar med organisationer som Mitt Liv och TalangAkademin, vilka arbetar för minskat utan ­ förskap och hjälper människor komma in på arbetsmarknaden. Därutöver vill vi främja en aktiv fritid för barn och unga i det lokala samhället där vi verkar, till exempel genom att tillhanda ­ hålla lokaler för föreningar, skapa mötesplatser och stödja olika typer av aktiviteter. Några av våra samarbetspartners är Project Playground, Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Majornas samverkansförening, stiftelsen Läxhjälpen, Maskrosbarn, BRIS samt olika idrottsföreningar för barn och unga. Vi arbetar för att alla medarbetare inom Wallenstam ska ha likvärdiga förutsättningar vid rekryteringar, utveckling och löne ­ sättning, och vi strävar efter en organisation där förebyggande åtgärder görs kopplat till samtliga diskrimineringsgrunder. Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet Vi vill främja välbefinnande, trygghet och delaktighet för männ ­ iskor som bor och arbetar i våra fastigheter, för våra medar­ betare samt för våra leverantörer och entreprenörer. Vi verkar för en ökad trygghet och trivsel för våra hyresgäster som bor och arbetar i våra fastigheter, och för de som besöker våra fastigheter, både dag­ och kvällstid. Vi vill bidra till den enskilda människans hälsa och välbefinnande, med syfte att skapa en god livskvalitet. Det gör vi bland annat genom att skapa och utveckla god inomhusmiljö samt inbjudande utemiljöer med grönska och plats för rekreation. Trygghet är ett fokusområde för oss på Wallenstam och vi arbetar systematiskt med vår handlingsplan Trygga fastigheter. Här gör vi en rad insatser i såväl tidiga skeden när vi utformar fastigheten, som i den löpande förvaltningen av våra bostadshus och kommersiella lokaler. Ibland krävs det även punktinsatser för att bidra till ökad trygghet och säkerhet. Några exempel på insatser som vi gör är trygghetsinventeringar, enkätundersök ­ ningar via AktivBo samt strukturerad samverkan och dialog med hyresgäster, närpolis, sociala myndigheter, kommun, samarbets ­ partners och andra fastighetsägare. Vi har också tagit fram en modell, inspirerad av Huskurages metod, som vi arbetar aktivt med för att förhindra våld i nära relationer i våra bostadshus. Ytterligare ett exempel är Wallenstams mobilapp där våra hyresgäster har möjlighet att kommunicera med oss och med sina grannar, vilket främjar känslan av trygghet och gemenskap. Några av våra samarbeten och samverkansprojekt som verkar för väl­ befinnande, trygghet och delaktighet är Tryggare Sverige, Purple Flag, Idrott utan gränser och andra idrottsföreningar i de områden vi verkar. Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsutveckling Rätten till en trygg bostad är fastställd i såväl FN:s konvention om mänskliga rättigheter som i svensk grundlag, likväl råder det fortsatt bostadsbrist i Sverige, särskilt i storstadsregionerna. Vi vill bidra till fler hem på marknaden, främst hyresrätter. Trots det ansträngda läget i omvärlden har vi under året byggstartat 172 lägenheter i Stockholm och samtidigt färdigställt 837 lägenheter i Göteborg, Härryda och Uppsala. Gåvor. Samarbete och stöd sker främst genom sponsring samt icke- kommersiella samarbeten, det vill säga gåvor. Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvaltningsresultatet till dessa icke-kommersiella samarbeten. Vi vill skapa och utveckla god inomhusmiljö samt inbjudande utemiljöer med grönska och plats för rekreation. ===== SIDA 22 ===== 20 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING Vi strävar efter att skapa trygga och välkomnande områden och fastigheter där människor vill bo, arbeta och vistas, nu och i framtiden. Genom att vi utvecklar och förvaltar våra byggnader kan vi ta ett långsiktigt ansvar för våra fastigheter och dess närområden under en lång tid. Vi utvecklar och bygger främst hyresrätter, och ibland bygger vi även bostadsrätter och del ­ ningslägenheter som upplåtelseform. Delningslägenheter är ett modernt kollektivboende som främjar gemenskap för unga som vill komma in på bostadsmarknaden. Dessa utvecklar vi tillsam ­ mans med Colive, som vi är delägare i sedan 2020. Redan i tidiga skeden projekterar vi för att utveckla fastig ­ heter och områden som är trygga, inkluderande, levande och som har god tillgänglighet till service och mötesplatser såsom restauranger, caféer, matbutiker, coworking, skolor, idrott samt kollektivtrafik. Vi utvecklar även våra befintliga fastigheter och genomför aktiviteter i samverkan med våra kommersiella kun ­ der, staden, andra fastighetsägare och aktörer i samhället. Någ ­ ra exempel på samverkansorganisationer är Hallonbergslyftet, Handslag Hallonbergen, Innerstaden Göteborg, B(id) Stigberget och IOP Majorna. Affärsetik och antikorruption Inom bygg­ och fastighetsbranschen finns risker relaterade till bland annat arbetsmiljö, korruption, mänskliga rättigheter, klimat och miljö. I våra projekt och i vår förvaltning är leverantörsleden ibland långa med många aktörer, varor och tjänster som upp ­ handlas. Vår uppförandepolicy med tillhörande riktlinjer bygger på bolagets kärnvärden – respekt, engagemang och utveckling – och tydliggör vad som förväntas av våra medarbetare och leverantörer avseende arbetsvillkor, hållbarhetsfrågor, mänskliga rättigheter samt korruption och mutor. Vi bedriver vår verksam ­ het i enlighet med lagar och övriga föreskrifter, UN Global Com ­ pacts tio principer, samt tillämpar ansvarsfulla affärsmetoder som präglas av hög affärsmoral och god affärsetik. Wallenstams etiska råd driver bolagets centrala arbete med affärsetik och antikorruption. Rådet arbetar proaktivt för att minimera riskerna internt och hos våra leverantörer och ansva ­ rar för utbildning och information avseende affärsetik, antikor ­ ruption samt uppförandepolicyn. Utbildningen är obligatorisk för samtliga anställda. Det har inte rapporterats något ärende till etiska rådet under 2023 som har krävt ytterligare utredning. Wallenstam har även en visselblåsarfunktion som kan använ ­ das såväl internt som externt och som finns tillgänglig via länk på Wallenstams hemsida. Till vår visselblåsarfunktion har ett ärende inkommit under 2023. Ärendet hanteras enligt gällande rutiner men kvalificeras inte som ett visselblåsarärende. Ekonomisk hållbarhet Långsiktigt hållbar ekonomi Långsiktig lönsamhet är ett grundläggande villkor för oss som bolag och våra ägare vill se en avkastning på det kapital som de investerat i verksamheten. Genom en effektiv organisation, hållbarhetsansvar, kostnadseffektivitet samt fokus på orter med god tillväxt och stark efterfrågan kan vi säkra en långsiktig eko ­ nomisk stabilitet. Långsiktig lönsamhet innebär också att vi ska generera vinst som vi kan återinvestera i verksamheten. Genom att tillföra bostäder och lönsamt utveckla våra fastigheter skapar vi värde för samhället och våra kunder samt för företagets med­ arbetare och ägare. Tack vare vårt hållbarhetsarbete har vi kunnat finansiera oss grönt. Grön finansiering utgör 37 % av Wallenstams totala finansiering. Gröna banklån och gröna obligationer används för att finansiera våra gröna tillgångar såsom vindkraftverk, miljö­ certifierade fastigheter, fastigheter som innehar energiklass B eller bättre samt EU­taxonomilinjerade fastigheter. Samtliga obligationer som Wallenstam har är gröna och har emitterats enligt bolagets gröna ramverk, som innehar det högsta betyget, Dark Green. I Wallenstams mobilapp har våra hyresgäster möjlighet att kommunicera med oss och med sina grannar, vilket främjar känslan av trygghet och gemenskap. ===== SIDA 23 ===== WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 21 W allenstam träffas inte av EU:s taxono ­ miförordning i år då bolaget har färre än 500 anställda, men har valt att fri ­ villigt redovisa hur stor del av tillgång ­ arna som definieras som hållbara enligt taxonomin. Wallenstams verksamhet bedöms möta förordningens tekniska granskningskriterier avseende artiklarna 4.3 Elproduktion från vindkraft samt 7.7 För- värv och ägande av förvaltningsfastigheter . Wallenstam är byggherre men utför inte några entreprenader i egen regi, varför bedömningen är att bolaget inte omfattas av ytterligare artiklar. För att få rapportera en ekonomisk aktivitet som för ­ enlig med taxonomiförordningen ska verksamheten vä ­ sentligt bidra till ett miljömål, ej orsaka betydande skada för något av de andra miljömålen (eng. Do no significant harm, DNSH) samt uppfylla minimiskyddsåtgärder (eng. minimum safeguards) avseende mänskliga rättigheter, mutor och korruption, transparens om skatter samt fri konkurrens. Wallenstam har rapporterat förenlighet med förordningens miljömål 1 Begränsning av klimatföränd - ringar. Ekonomiska aktiviteter som bedöms möta kraven enligt det första miljömålet har en energideklaration med energiklass A alternativt en energianvändning som ryms inom de femton procent bästa av det nationella bygg ­ nadsbeståndet (Topp 15 %). EU-taxonomi Antaganden, avgränsningar och förtydliganden Wallenstam har valt en måttfull tolkning av kriterierna, och hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter som gröna, snarare än fler. Utifrån att det fortsatt finns tolkningsutrymme i EU ­taxonomins tekniska gransk­ ningskriterier har Wallenstam gjort en rad antaganden, avgränsningar och förtydliganden: » I omsättningen (turnover) ingår samtliga hyres- tillägg. » I kapitalutgifter (CapEx) inkluderas investeringar i linjerade tillgångar samt investeringar i nyprodu- cerade byggnader som vid färdigställande kommer att vara linjerade tillgångar. » Tabell för kärnkraft och fossilgasrelaterade verksamheter redovisas ej då Wallenstam ej utför, finansierar eller är exponerad mot denna typ av verksamhet. Topp 15 %. Gränsvärden för Topp 15 % definierades av Fastig - hetsägarna i december 2022 till 80 kWh/m² A temp för kontorsfastigheter och 81 kWh/m² A temp för flerbostadshus. NYCKEL TAL EU- TAXONOMI 2023 Avser artiklarna 4.3 och 7.7. SEK (Mkr) Andel förenlig med EU-taxonomin, % Omsättning 1 255 (1 010) 42 (37) CapEx 1 263 (1 649) 52 (37) OpEx 95 (95) 25 (33)* Uppgifter inom parentes avser utfall 2022. * Korrigerad uppgift för 2022. För fullständiga taxonomitabeller, se sid. 110. ===== SIDA 24 ===== Beskrivning av risk » Konkurrens om entreprenörer. » Att upphandlingar inte görs/avtal inte tecknas korrekt, vilket kan leda till otydlighet kring ansvar och ökade kostnader. » Att samarbetspartners inte följer in­ gångna avtal eller vår uppförandepolicy. Beskrivning av risk » Att IT­system blir attackerade och att verksamheten manipuleras eller att infor mation kommer i orätta händer. » Att känslig information sprids till fel personer. » Att inte efterleva gällande lagkrav. VERKSAMHETSRISKER Samarbetspartners Beskrivning av risk » Arbetsplatsolyckor. » Oförutsedda händelser som ger ökade kostnader, såsom miljöfaktorer, exem­ pelvis ämnen i mark eller läckage som kräver sanering eller naturvärden som behöver skyddas. Produktion och förvaltning Informations- och IT-säkerhet Wallenstams hantering » Arbetsmiljöplan upprättas tidigt och följs upp i hela projektet. Byggarbets­ miljösamordnare utses som i plan­ eringsstadiet säkrar arbets miljö­ säkerhet. I entreprenörsavtal utses samordnare med motsvarande ansvar under byggnationen. Tillräckligt långa tidplaner för att kunna undvika stress och misstag. » Analys av miljörisker vid förvärv av mark, markundersökningar vid nybygg ­ nation och fortlöpande undersökningar av miljörisker. » Effektiv organisering av projektering, plane ring, upphandling, byggnation och val av entreprenör. Wallenstams hantering » Utvecklar långsiktiga relationer och väl etablerade samarbeten med entre­ prenörer och leverantörer. » Utvecklade processer och mallar för upphandlingar och inköp, rätt kompe ­ tens i processen och alltid minst två personer som granskar anbud och avtal innan de tecknas. » Krav på entre prenörer om att följa Wal­ lenstams uppförandepolicy. » Projektansvariga har hög kännedom om och närhet till sina projekt. Rutiner för uppföljning av avtal och kontroller i fält. » Rutiner för loggböcker och ID ­kontrol­ ler med mera på arbetsplatser. Stick­ prov hos partners sker regelbundet. » Rutiner kring leverantörskontroller. » Interna stickprov utförs. Wallenstams hantering » Kontinuerligt arbete med säkerhets­ höjande åtgärder kring IT­säkerhet, uppgradering av brandväggar, virus ­ skydd och system, intrångs tester, rutiner för IT­skydd med mera. » Policy och riktlinjer för informations ­ säkerhet samt kontinuerlig informa ­ tion och utbildning internt. Rutiner för informationsdelning och ­ hantering. » Ett dataskyddsombud samt ett GDPR ­ råd som löpande arbetar med GDPR ­ frågor. Att minimera risker är en integrerad del i vår verksam - het. Wallenstams medarbetare är delaktiga såväl i risk - inventeringen som i det förebyggande arbetet. Riskerna bedöms utifrån skadlighet och sannolikhet och priorite - ras av ledning och styrelse. Arbetet syftar till att utveckla riktlinjer, strategier och åtgärder för att minska riskerna. Det är ett kontinuerligt arbete som pågår och utvecklas löpande och bolagets compliancefunktion ansvarar för uppföljningen. Alla händelser kan inte förutses. Därför är en del av vårt riskarbete att ha beredskap för krishantering. Vi övar regelbundet vår krisorganisation utifrån särskilda riktlin - jer samt checklistor för kris. Det borgar för möjligheten att minimera skador på verksamheten och våra intressenter. Riskhantering 22 RISKHANTERING Mkr Hyresförändring bostäder, 1 % 14,7 Hyresförändring omförhandlingsbara lokalkontrakt, 1 % 2,1 Förändring av driftkostnader, 1 % 7,3 Förändring av låneräntan, 1 procentenhet (årsbasis) 125,8 KÄNSLIGHETSANAL YS, KASSAFLÖDE ===== SIDA 25 ===== Informations- och IT-säkerhet RISKHANTERING 23 Beskrivning av risk » Minskat förtroende eller attraktivitet hos befintliga och potentiella medar­ betare. » Att inte kunna rekrytera och behålla medarbetare med rätt kompetens och engagemang. » Att medarbetare inte efterlever företa ­ gets värderingar. Medarbetare Wallenstams hantering » Erbjuda en god arbetsmiljö med attrak ­ tiva och marknadsmässiga förmåner och arbetsvillkor. » Strategisk plan för vår medarbetarresa (Attrahera, Rekrytera, Introducera, Ut ­ veckla, Motivera, Avveckla) med tydliga ansvarsområden som förutsätter sam ­ verkan mellan HR och chef/ledare. » Löpande chefsstöd och ledarutveck ­ ling för samtliga chefer/ledare för att skapa förutsättningar för ett önskvärt ledarskap. » Kontinuerligt arbete med vår värde ­ grund och företagskultur samt medar­ betarskapet (det egna ansvaret). » Regelbundna medarbetarundersök ­ ningar som resulterar i handlingsplaner med syfte att bibehålla och öka enga ­ gemanget. » Syntetiskt optionsprogram för med ­ arbetare, vilket ger tydlig delaktighet i bolagets utveckling. Antikorruption Beskrivning av risk » Klimatförändringarna bedöms med ­ föra klimatrisker såsom större neder­ bördsmängder, värmeböljor, kraftigare vindar, höjd havsnivå, ökade flöden i vattendrag, markerosion samt ras och jordskred. Dessa fenomen kan påverka våra fastigheter negativt. Beskrivning av risk » Risk för korruption kopplat till tilldel ­ ning av lägenheter/lokaler. » Risk för korruption vid upphandlingar och investeringar. Klimatförändringar Wallenstams hantering » Tydliga processer och mallar för upp­ handlingar och investeringar samt uthyrning. Rutiner där två personer i förening ska granska och attestera uthyrningar och investeringar samt kontrollera anbud och avtal innan de tecknas. » Interna stickprov för kontroller av avtal. » Fokus på att kontrollera befintliga kontrakt, till exempel olovlig andra ­ handsuthyrning. » Ett etiskt råd med uppgift att driva och bevaka antikorruptionsarbetet inom Wallenstam. Intern information, utbild ­ ning och stöd genom etiska rådet. » Tillgänglig visselblåsarfunktion, internt och externt. » Genomlysning internt av bisysslor och uppdrag vid sidan av arbetet som kan påverka intressen. Wallenstams hantering » Vid nybyggnationsplanering beaktas möjliga konsekvenser av ett förändrat klimat. » Vi säkerställer bland annat att tak och hårdgjorda ytor på fastigheterna kan hantera stora regnmängder under kort tid. » För att hantera ökade vattenflöden an ­ läggs till exempel uppsamlingsmagasin i form av stenkistor under mark. Även vattenavgränsande utrustning placeras ut i fastigheter i utsatta lägen. » Vi arbetar aktivt med att minska våra utsläpp i Scope 1, 2 och 3. » Produktion av förnybar energi bidrar till lägre global klimatpåverkan. HÅLLBARHETSRISKER Mölnlycke Fabriker. ===== SIDA 26 ===== 24 RISKHANTERING Finansiering Räntor Konjunktur Beskrivning av risk » Räntehöjningar som ger ökade kostna ­ der och stor påverkan på resultatet. Beskrivning av risk » Försämrade fastighetsvärden. » Höjda markpriser. » Resursbrist och höjda kostnader. Beskrivning av risk » En svag likviditet förhindrar inves ­ teringar och förmågan att klara betalnings förpliktelser. Wallenstams hantering » Ett attraktivt fastighetsbestånd. » Närhet till marknaden och bankerna. Goda relationer med flera olika kre ­ ditgivare ger goda förutsättningar för finansiering. » Fokus på stark soliditet och likviditet. » Likviditetsprognoser uppdateras löpan ­ de i syfte att optimera kassahållningen. Wallenstams hantering » Låneportfölj med olika löptider och fördelad mellan olika kreditformer och kreditgivare. » Räntederivat används för risksprid ­ ning, för att skydda den underliggande portföljen och för att flexibelt kunna påverka låneportföljens räntebind ­ ningstid. Wallenstams hantering » Fastigheter i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i lågkonjunktur. » Lönsamhet säkras även vid förändrat konjunkturläge genom högt ställda krav på avkastning på investerat kapital. » Egen produktion av förnybar elenergi ger lägre priskänslighet på el. FINANSIELLA RISKER Infrastruktur och stadsutveckling Förändring av lagar och regler Utbud och efterfrågan Beskrivning av risk » Förändringar och byggnation av infra ­ struktur eller annat som kan påverka våra fastigheters attraktivitet negativt. Beskrivning av risk » Förändringar av lagar, regler och myn­ dighetskrav, kring exempelvis miljö, gestaltning, skattefrågor, avgifter med mera, som leder till ökade kostnader och ökad administration. Beskrivning av risk » Minskad efterfrågan på exempelvis kommersiella lokaler, hyresrätter eller bostadsrätter. » Utdragna planprocesser och brist på tillgång till mark. Wallenstams hantering » Äger och förvaltar fastigheter i attrak ­ tiva områden som kännetecknas av tillväxt och stark efterfrågan. » Närhet och täta relationer med hyres ­ gäster. » Följer marknadsutvecklingen och har beredskap för förändringar i efterfrågan. » Flexibel affärsmodell med möjlig ­ het att ställa om och anpassa utbud, upplåtelse form och villkor, etc, vid för­ ändrad efterfrågan. » Lång framförhållning, nära samarbete med kommuner och flera parallella projekt i exploatering. » Fokus på markanskaffning för framtiden. Wallenstams hantering » Löpande bevakning av utvecklingen i våra områden. » Samverkan med kommunen, andra fastighetsägare, hyresgäster och centrumföreningar. » Insatser i samverkan med hyresgäster för att stärka innerstadens attraktivitet genom event, erbjudanden, tillgänglig ­ het, marknadsföring och kommunika ­ tion, etc. Wallenstams hantering » Följer utvecklingen i frågor som rör vår verksamhet. Tolkar rättsfall och regel ­ förändringar som kan leda till ändrade förutsättningar. » Proaktivitet för att kunna möta nya krav, praxis och lagar. » Remissvar, möten med beslutsfattare för att tydliggöra konsekvenser för fastighets branschen. OMVÄRLDSRISKER ===== SIDA 27 ===== Medarbetare på Wallenstam Vi tror på sambandet mellan engagerade medarbetare och vår lönsamhet. Vi är stolta över den företagskultur som vi har byggt upp och fortsätter att förvalta med stort engagemang och omtanke för att skapa en positiv medarbetarbetarresa för alla som jobbar inom Wallenstam.  V år vision är att vara det självklara valet för boende och lokaler och vi tror på att samhället vinner på ett aktivt stadsliv. Genom att vi har våra kontor som utgångspunkt kan vi fortsätta bygga den kultur vi är stolta över. Gemenskap och idéer föds när människor möts och det är viktiga bygg- stenar för att skapa en arbetsplats som våra medarbetare vill komma till. Attraktiv arbetsgivare Välmående och omtanke är centrala delar i vårt anställ - ningserbjudande och vår kultur. Under hösten 2023 utsågs vi för andra året i rad till en av Sveriges mest attraktiva arbetsplatser av organisationen Karriärföretagen med motiveringen: ”Wallenstam har framgångsrikt skapat en arbetsplats där medarbetare trivs och ges möjligheter att växa. Med en stark inriktning på hållbarhet och samhälls - engagemang ger de dig en meningsfull karriär där du kan vara stolt över att påverka samhällsutvecklingen. Om du vill vara en del av ett företag som värderar ditt engage- mang, din utveckling och en positiv arbetsmiljö, är Wal- lenstam den perfekta arbetsgivaren för dig.” Vi jobbar aktivt med att utbilda och erbjuda aktivite- ter som främjar våra medarbetares utveckling och hälsa. MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM 25 ===== SIDA 28 ===== 264 ANSTÄLLDA PERSONER hade Wallenstam per årsskiftet 2023/2024. 92 % är tillsvidare - anställda. I genomsnitt leder varje chef hos oss sex medarbetare. 26 % av medarbetarna finns i Stockholm, övriga i Göteborg. Wallenstams medarbetare omfattas av kollektivavtal med Fastigo. Medelanställningstiden för tillsvidareanställd personal i Wallenstam är 10 år. Personalomsättningen har under året varit 9 % (7). 98,4 % FRISKNÄRVARO UNDER 2023 REGION GÖTEBORG REGION STOCKHOLM Vårt strategiska arbete med fokus på våra medarbetare sammanfattas kort i vår medarbetarplan. Målet är att ge alla en positiv och minnes - värd medarbetarresa, från det att vi uppmärksammas som potentiell arbetsgivare tills att vi skiljs åt. Wallenstams organisation Wallenstam är organiserat i två regioner: Region Göteborg samt Region Stockholm, som även inkluderar verksamheten i Uppsala. Inom varje region bedrivs uthyrning, förvaltning och byggverksamhet med Wallenstams egna uthyrare, förvaltare och byggprojektledare som samarbetar med externa leverantörer och entreprenörer. Den lokala närvaron möjliggör nära relationer med våra kunder och god kännedom om den lokala fastighetsmarknaden, och ger förutsättningar för kunskap om våra kunders behov och verksamhet. Det främjar engagemang och hand­ lingskraft, såväl i organisationen som helhet som hos respektive medarbetare. Vår kundservice är organiserad som en central funktion i bolaget. Till stöd för verksam­ heten finns våra administrativa staber. MEDARBETARE I SIFFROR, 2023-12-31 Antal Andel kvinnor Andel män Hela bolaget 264 56 % 44 % Chefer/ledare 44 45 % 55 % Koncernledning 5 60 % 40 % Styrelse 5 60 % 40 % 0–2 år, 22 %>10 år, 36 % 6–10 år, 27 % 3–5 år, 15 % ANSTÄLLNINGSTID Attrahera Utveckla Introducera Motivera Avveckla Rekrytera Under 2023 har vi genomfört ett ledarskapsprogram för samtliga chefer för att skapa en gemensam syn på vilken förväntansbild vi har på våra ledare och vad de ska göra för att bidra till en positiv medarbetarresa. Ett annat upp- skattat initiativ under året har varit våra hälsokvartal där vi inspirerar inom hälsa som helhet för att skapa kunskap om vad vi behöver för att må bra varje dag. Vad säger våra medarbetare? I vår senaste medarbetarundersökning framgick det tydligt att en viktig parameter för att trivas och prestera bra är att ha roligt på jobbet. En bra ledare, intressanta arbetsuppgifter och att arbeta i en hälsosam arbetsmiljö är andra faktorer som många av oss tycker är viktiga och som kommer vara en del av vår strategiska agenda under 2024. Vi använder den vedertagna metoden eNPS för att mäta engagemang och i vilken utsträckning våra anställda kan rekommendera oss som arbetsgivare. Enligt denna metod räknas ett resultat över 50 som utmärkt. Vi är stolta över vårt senaste resultat där eNPS-värdet var 57 och där hela 67 % av våra medarbetare är ambassadörer – det vill säga tillhör den grupp som varmt kan rekommendera Wallen- stam som arbetsgivare. 26 MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM ===== SIDA 29 ===== Fastighetsbestånd Förvaltningsfastigheter omfattar dels fastigheter i löpande förvaltning, dels projektfastigheter för eget innehav som är under ny-, till- eller ombyggnation. De fastigheter som uppförs med avsikt att säljas, så kallade exploateringsfas- tigheter, ingår inte som förvaltningsfastigheter. Vi har en väl avvägd fördelning mellan bostadsfastighe- ter och kommersiella fastigheter i bra och attraktiva lägen. Av våra cirka 11 800 lägenheter finns 5 550 i Göteborg, 5 800 i Stockholm och 450 i Uppsala. Lägenhetsstruk- turen där 64 % av lägenheterna har 2 till 3 rum och kök motsvarar marknadens efterfrågan väl. Vårt kommersiella bestånd, framför allt bestående av kontors-, butiks- och restaurangyta, är främst koncentrerat till innerstadslägen och attraktiva kontorslägen i Göteborg. Totalt sett har vi cirka 1 000 kommersiella kunder. Fastighetsförvaltning Fastighetsförvaltningen med fokus på utveckling, nöjda kunder, effektivitet och lönsam­ het är grundläggande i vår affärsmodell. Vi förvaltar 208 fastigheter om totalt 1,4 miljoner kvadratmeter, med ett fastighetsvärde om 63 Mdr. Bostadsfastigheterna finns samlade i tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala, medan de kommersiella fastigheterna främst är koncentrerade till Göteborgs innerstad. Under året har vi sålt en kommersiell fastighet i Uppsala, samt några bostadsfastigheter i Göteborg, Stockholm och Uppsala. För detaljer, se tabell på sid. 106. Aktiv uthyrning Närhet till den lokala marknaden samt stort engagemang i att vårda kundrelationer är en bra grund för en framgångs- rik uthyrningsverksamhet med en jämn och hög uthyr - ningsgrad. Uthyrningsgraden i våra fastigheter uppgår till 97 % avseende yta. Efterfrågan, liksom hyresnivån, på våra lokaler har varit stabil under 2023. Under året har vi tecknat cirka 110 nya kommersiella avtal som omfattar cirka 26 000 kvm. Återköpsgraden, som speglar hur stor andel av uppsäg- ningsbara kontrakt som förlängs, var 90 % för 2023. Uthyrningsgraden för våra kommersiella fastigheter i Göteborg uppgår till 95 % avseende yta. Uthyrningsgra- den för samtliga kommersiella fastigheter, det vill säga även inräknat Stockholm som utgör cirka 10 % av ytan, uppgår till 92 %. Det totala hyresvärdet för outhyrda kom- mersiella ytor i Göteborg och Stockholm uppgår till cirka 134 Mkr per årsskiftet. Våra bostäder är fullt uthyrda och vi märker en stor efter- frågan på både vår nyproduktion och de lägenheter som hyrs ut i vårt befintliga bestånd. I vår egen bostadskö hade per årsskiftet 2023/2024 cirka 280 000 personer registrerat sig. Via kön förmedlas både våra nyproducerade lägenheter och lägenheter som blir lediga i befintligt bestånd. Vi förmed - Lokaltyp 2023-12-31 2022-12-31 Förändring Bostäder 697 670 27 Kontor 257 259 -2 Butiker/restaurang/bio 107 109 -2 Industri/lager 100 101 -1 Utbildning/vård 54 45 9 Övrigt 10 10 0 Garage 163 160 3 Totalt 1 388 1 356 32 FASTIGHETSBESTÅND, KVM I TUSENTAL Södra Larmgatan, Göteborg. FASTIGHETSFÖRVAL TNING 27 ===== SIDA 30 ===== Antal lgh FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 5 rok eller större 4 rok3 rok2 rok1 rok 10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Hyresgäst Yta, kvm Göteborgs Stad 20 621 Essity Hygiene and Health AB 15 639 Filmstaden AB 14 508 Riksarkivet 11 000 Västra Götalandsregionen 10 832 Convendum AB 10 497 Frida Utbildning AB 8 088 ICA Fastigheter AB 6 906 Dagab Inköp & Logistik AB 6 308 Frisk Service i Göteborg AB 5 874 Summa 110 273 Våra tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar 8 % av det totala hyresvärdet eller 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Den uthyrda ytan motsvarar 21 % av den totala ytan i det kommersiella beståndet. 84,7 % LOKALER 81,3 % BOSTÄDER Serviceindex är en sammanvägning av hyresgästernas betyg avseende trygghet, bemötande och service. Den senaste NKI-mätningen (Nöjd Kund Index) visar att serviceindex för både bostäder och lokaler har en fortsatt positiv utveckling. SERVICEINDEX lar även en del lägenheter via HomeQ i Göteborg och via bostadsförmedlingarna i Stockholm och Uppsala. Effektiv förvaltning med fokus på energisparprojekt och trygghet Vi har ett stort engagemang i utvecklingen av våra fast- igheter för att skapa värde för våra kunder, besökare, för bolaget och våra aktieägare. Renovering, driftoptimering och energibesparande åtgärder genomförs enligt planer för varje fastighet. Fastighetsskötsel och löpande underhåll av våra fastigheter är tjänster som upphandlas av externa leverantörer genom ett välutvecklat partnerkoncept, Wallenstam Partner. Under 2023 har vi fokuserat extra på energiprojekt. Vi investerar för att göra fastigheterna mer energieffektiva, byter ut och optimerar teknisk utrustning samt installerar solceller. Förutom att dessa investeringar är positiva för klimatet bidrar de också till lägre driftkostnader. Trygghet är ett annat fokusområde där vi under året infört ett systematiskt arbete för ökad trivsel och trygghet i och omkring våra fastigheter. Vi inventerar varje fastig- het för att få en aktuell lägesbild och gör en handlingsplan utifrån vår framtagna trygghetsstandard. Åtgärderna i handlingsplanen genomförs i samverkan inom Wallenstam och vid behov även med andra fastighetsägare, samarbets - partners, organisationer och myndigheter. Trygghet, triv - sel och långsiktig lönsamhet är nyckelord när vi exempelvis rustar upp bostadshusens gårdar, eller när vi utvecklar innerstadsmiljöer för att bidra till mötesplatser samt liv och rörelse i staden. När vi arbetar med områdesutveckling ser vi alltid till helheten så att olika verksamheter kan komplettera varandra, och bidra till ett attraktivt gaturum med service, butiker och restauranger. Aktiviteter och insatser sker både på vårt initiativ och tillsammans med andra aktörer på plats, samt med staden och samverkansföreningar som Avenyföreningen, Innerstaden Göteborg och Göteborg Citysamverkan. Vår kund är central Vi vill kunna erbjuda rätt produkt och service till bostads - hyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda kunder som trivs är lojala och hyr länge hos oss, vilket bland annat bidrar till lägre omflyttning och ökad trygghet. Vi möter våra kunder varje dag, genom telefonsamtal, mejl och personliga kontakter, bland annat via vår kundser- vice som tar emot kundärenden. På den kommersiella sidan har kundansvariga en nära kontakt med kunderna för att snabbt kunna fånga upp förändrade behov och önskemål. Vi genomför regelbundet kundundersökningar där vi frågar våra kunder vad de tycker om vår service, vår produkt och vår profil. Den senaste större undersökningen visar fortsatta förbättringar av betygen inom flera områ - den från våra hyresgäster. Lägenheter omfattade av bruksvärdessystemet, 53 % Lägenheter omfattade av presumtionshyra, 47 % FÖRDELNING BRUKSVÄRDESHYRA/ PRESUMTIONSHYRA BOSTÄDER Lägenheter omfattade av bruksvärdessystemet, 53 % Lägenheter omfattade av presumtionshyra, 47 % FÖRDELNING BRUKSVÄRDESHYRA/ PRESUMTIONSHYRA BOSTÄDER 28 FASTIGHETSFÖRVAL TNING ===== SIDA 31 ===== 2322212019 Kr DRIFTNETTO PER KVADRATMETER 0 1 200 1 250 1 300 1 350 1 400 1 450 1 500 2024, 17 %2028–, 24 % 2026, 21 % 2027, 14 % 2025, 24 % LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE2024, 17 %2028–, 24 % 2026, 21 % 2027, 14 % 2025, 24 % LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE FÖRDELNING HYRESVÄRDE Bostäder 49 % Utbildning/vård 4 % Garage 3 % Övrigt 1 % Industri/lager 3 % Butik, restaurang, och bio 12 % Kontor 28 % FÖRDELNING HYRESVÄRDE Kvm FASTIGHETERNAS BYGGÅR/OMBYGGNADSÅR Bostäder Kommersiellt 0 100 000 200 000 300 000 400 000 202020102000199019801970196019501940före 1940 50 000 150 000 250 000 350 000 450 000 Tillgängligheten och bemötandet från vår kundservice är i toppklass, våra duktiga samarbetspartners får höga betyg avseende fastighetsskötsel i våra fastigheter och hyresgästerna trivs bra i sitt kvarter och i sitt område. Vår hyresgästinformation får goda omdömen och andelen kunder som vill rekommendera oss som hyresvärd är fortsatt hög. Med utgångspunkt i resultaten från våra undersök- ningar identifierar vi förbättringsområden som vi arbetar vidare med. Handlingsplanerna berör exempelvis trygghet, städning och underhåll samt drift, såsom ventilation och inomhusklimat. Hyresintäkter Hyresintäkterna för 2023 uppgick till 2 730 Mkr (2 490). Hyresavtalen för bostäder och parkeringar löper på tre månader med automatisk förlängning, och hyresbeloppen omförhandlas i regel en gång per år. Under 2023 uppgick hyreshöjningarna för bashyran i jämförbart bostadsbe - stånd till i genomsnitt 2,8 %. 47 % av våra lägenheter om- fattas av presumtionshyra, vilket innebär att hyran baseras på nyproduktionskostnaden vid färdigställande. I vårt kommersiella bestånd är den genomsnittliga löptiden på kontrakt 2,5 år (2,4). Av kontraktens hyres- värde kan 17 % (17) omförhandlas under 2024 men en affärsmässig bedömning görs för varje avtal. Hyresavtal överstigande 1 Mkr utgör 77 % av bolagets kommersiella hyresintäkter. Bashyran för Wallenstams lokaler i Göte - borg och Stockholm har i jämförbart bestånd ökat med 9,1 % före tillägg, mot föregående år, främst som en effekt av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar samt indexuppräkningar. Under 0,5 Mkr, 10 % Över 5,0 Mkr, 29 % 2,0–3,0 Mkr, 15 % 3,0–4,0 Mkr, 9 % 4,0–5,0 Mkr, 6 % 1,0–2,0 Mkr, 18 % 0,5–1,0 Mkr, 13 % STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER Under 0,5 Mkr, 10 % Över 5,0 Mkr, 29 % 2,0–3,0 Mkr, 15 % 3,0–4,0 Mkr, 9 % 4,0–5,0 Mkr, 6 % 1,0–2,0 Mkr, 18 % 0,5–1,0 Mkr, 13 % STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER 2322212019 Mkr % HYRESINTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD Hyresintäkter Överskottsgrad 0 2 000 2 250 2 500 2 750 3 000 60 64 68 72 76 80 FASTIGHETSFÖRVAL TNING 29 ===== SIDA 32 ===== Fastigheternas värde F astighetens unika förutsättningar är avgörande för dess värde, där stor vikt läggs vid läge och standard. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till bra lägen i attraktiva storstadsregioner. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Wal - lenstams kommersiella fastigheter uppgår till 4,6 % och för bostadsfastigheterna till 3,6 %. Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 63 090 Mkr (62 092), och inkluderar både fastigheter i drift och hyresfastigheter för egen förvaltning under uppförande. Exklusive pågående nybyggnationer motsvarar det cirka 41 600 kr/kvm (41 200). 2322212019 Mkr FÖRVÄRV , BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER Förvärv Avyttrat Ny-, till- och ombyggnation Omklassificering exploateringsfastigheter -4 000 -3 000 -2 000 -1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER Bokfört värde, Mkr Förvaltningsfastigheter 1 januari 2023 62 092 + Förvärv 20 + Byggnationer 2 293 — Försäljningar -464 — Orealiserad värdeförändring fastigheter -851 Förvaltningsfastigheter 31 december 2023 63 090 Stockholm, 36 % Solna, 1 % Järfälla, 8 % Tyresö, 2 % Huddinge, 5 % Uppsala, 5 % Österåker, 5 % Haninge, 8 % Sundbyberg, 15 %Nacka, 15 % FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM Stockholm, 36 % Solna, 1 % Järfälla, 8 % Tyresö, 2 % Huddinge, 5 % Uppsala, 5 % Österåker, 5 % Haninge, 8 % Sundbyberg, 15 %Nacka, 15 % FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM Ort Fastighetstyp % Stockholm Bostäder 3,6 Stockholm Kommersiella lokaler 5,7 Stockholm Samhällsfastigheter 3,3 Göteborg Bostäder 3,6 Göteborg Kommersiella lokaler 4,5 Göteborg Samhällsfastigheter 5,1 GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr 0,50 procentenheter lägre 71 985 0,25 procentenheter lägre 67 216 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 63 090 0,25 procentenheter högre 59 482 0,50 procentenheter högre 56 300 FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA DIREKTAVKASTNINGSKRAV Värdering av fastigheter Wallenstam värderar fastigheterna internt. Vid årsbokslu - tet 2023 har värdering av mark och byggrätter för framtida nyproduktion skett externt. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv bevakning och har därmed en god grund för att genomföra interna värde- ringar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Se vidare Wallenstams värderingsmodell på sid. 58. 55 % BOSTAD 45 % KOMMERSIELLT FASTIGHETSBESTÅNDETS* FÖRDELNING, MARKNADSVÄRDE FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG Mölndal, 5 % Härryda, 12 % Göteborg, 83 % FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG Mölndal, 5 % Härryda, 12 % Göteborg, 83 % * Avser fastigheter i drift. 30 FASTIGHETERNAS VÄRDE ===== SIDA 33 ===== Som stadsutvecklare vill vi tillföra marknaden nya bostäder i trivsamma och attraktiva områden. Genom vår byggnation av både bostäder och kommersiella lokaler skapar vi värde för staden, bolaget och våra aktieägare samt möjlighet för fler människor att få ett eget hem, och för företag att etablera sig och växa i våra regioner. V åra pågående projekt har löpt på och färdig- ställts enligt tidplan, och totalt blev 837 nya lägenheter klara och inflyttade i Göteborg, Härryda och Uppsala under året. Däremot har antalet byggstarter sjunkit väsentligt jämfört med tidigare år, framför allt till följd av rådande kostnads- läge. Det har också blivit än viktigare att inför projektstar - ter säkra leveranser och att säkerställa att entreprenörer och underleverantörer har ekonomiska förutsättningar för att kunna driva projektet tillsammans med oss. I maj kunde vi, efter att ha säkrat kalkyler, leveranser och val av entreprenör, byggstarta 172 lägenheter i projektet Ädellö- vet i Farsta, Stockholm. Totalt 2 293 Mkr (2 374) har under året investerats i ny-, till- och ombyggnation av förvaltningsfastigheter, och 86 Mkr (143) i byggnation av exploateringsfastigheter. Vid utgången av 2023 hade vi 1 081 lägenheter och 2 000 kvm kommersiell yta i produktion, totalt cirka 2,1 Mdr i på- gående investeringsvolym. Ett stort fokus under året har varit energiprojekt för förbättrad energiprestanda i våra fastigheter. Bygger för egen förvaltning Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning och räknar med att ta hand om husen i många år. Kommersi- ella ytor byggs främst i entrévåningarna i bostadsfastigheter- na, men det förekommer också en del projekt med renodlade kommersiella fastigheter. Vi bygger också en mindre andel så kallade exploateringsfastigheter, exempelvis bostadsrät- ter, som uppförs med avsikt att säljas vid färdigställande. Nyproduktion HÅLLBART BYGGANDE Det är en självklarhet för oss att bygga och utveckla hållbart. Vår nybyggnation utvecklas kontinuerligt med klimatsmarta byggmaterial och energieffektiva lösningar för att minska negativ klimatpåverkan. Vi månar också om att skapa områden och utemiljöer där boende och besökare trivs och känner trygghet. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sid. 15. Kvarter 6 – Torget, Kallebäcks Terrasser, Göteborg. NYPRODUKTION 31 ===== SIDA 34 ===== Effektiv nyproduktionsprocess Wallenstams effektiva nyproduktionsprocess gör det möjligt att bygga kvalitativa bostäder och lokaler med god kontroll över produktionen och kostnaderna. I bolagets standard för nyproduktion, Wallenstam Bas, finns meto - diken samlad – från materialval och vilka tekniska system som ska användas till hur köken ska vara utrustade och hur fördelningen av lägenhetsstorlekar ska se ut. Vi strävar efter att bygga kvadratsmart, både när det gäller lägen- hetens planlösning och hur vi använder marken som vi bygger på. Anpassningar sker i varje projekt, till exempel beroende på projektets specifika förutsättningar eller på speciella särkrav som en kommun har. Levande stadsdelar Wallenstam har lång erfarenhet av stadsutveckling och en unik kombination av både bostäder och kommersiella lokaler. Gestaltning, design och utformning är viktiga parametrar för stadsdelens, fastighetens och den specifika lägenhetens eller lokalens attraktivitet. Genom att bygga blandstad med olika uttryck och plats för olika verksam- heter ges stadsdelen rätt förutsättningar för liv och rörelse som bidrar till trygghet under både dag och kväll. Stark projektportfölj för framtiden Vår projektportfölj omfattar möjlig framtida produktion om cirka 12 200 lägenheter, och vi arbetar löpande med att fylla på med nya intressanta projekt, gärna i områden där vi redan har fastigheter. Projektportföljen innefattar en mix av egen mark och markanvisningar från kommunerna i de regioner vi verkar. 2322212019 Antal lgh BYGGSTARTADE LÄGENHETER 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Hyresrätt Bostadsrätt 2322212019 Antal lgh LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION T otalt Region Stockholm, inklusive Uppsala Region Göteborg 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 Ädellövet, Farsta, Stockholm. 32 NYPRODUKTION ===== SIDA 35 ===== Solna Täby Huddinge Södertälje Järfälla Sollentuna Åkersberga Lidingö Tyre s ö Bo o Botkyrka Spånga Ekerö T rångsund Nacka Haninge Sundbyberg Centrum 2 3 4 STOCKHOLM 1 Centrum Sala backe Gränby Flogsta Kungsängen Fyrislund Eriksberg-Håga Norby Ulleråker Nåntuna-Vilan Sunnersta Gottsunda-Vårdsätra Årsta Valsätra-Ultuna UPPSALA T orslanda Hisingen Tuve Kortedala Bergsjön Sannegården Kviberg Krokslätt JohannebergMajorna Gamlestaden Bagaregården Askim Örgryte Centrum Agnesberg Mölnlycke Landvetter Mölndal Partille 5 7 6 GÖTEBORG Här bygger vi REGION STOCKHOLM Pågående nyproduktion 2023-12-31 * Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttning sker successivt, ofta över flera kvartal. ** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal. *** Startat under 2023. Projekt Antal lgh Inflyttning * Kvm ** Varav inflyttade lgh hittills 5. Kallebäcks T errasser Kv. 5  182 Q1 2024 12 000 6. Kallebäcks T errasser Kv. 6 298 2025 17 000 Summa lgh i projekten 480 29 000 REGION GÖTEBORG Kommersiellt Inflyttning * Kvm ** 7. Stampgatan ombyggnation och påbyggnad Q1 2024 2 000 Summa 2 000 Projekt Antal lgh Inflyttning * Kvm ** Varav inflyttade lgh hittills 1. Kompositören, Rosendal, Uppsala 185 Q2 2023 9 000 116 2. Nacka Grace, Nacka 169 Q3 2024 13 000 3. Älta T org Kv. 1, Nacka 191 Q4 2024 21 000 4. Ädellövet, Farsta*** 172 2025 8 500 Summa lgh i projekten 717 51 500 varav pågående per 31 dec 2023 601 Inför detaljplan Pågående detaljplan Antagen detaljplan Lagakraftvunnen detaljplan Projektstatus Idéfas där mål och utgångspunkter för området tas fram. Detaljplan pågår, det vill säga ett konkret och detal ­ jerat planförslag tas fram. Detaljplan är antagen men har ej vunnit laga kraft, exempelvis på grund av överklagande. Detaljplan är antagen och har vunnit laga kraft. Godkänt marklov alt. bygglov inväntas före byggstart. 2 700 LGH I DENNA FAS 4 900 LGH I DENNA FAS 0 LGH I DENNA FAS 12 200 LGH TOTALT I PROJEKTPORTFÖLJEN 1 081 LGH I PÅGÅENDE NYPRODUKTION 4 600 LGH I DENNA FAS Byggnation Tidsåtgången för respektive fas kan variera. NYPRODUKTION 33 ===== SIDA 36 ===== 34 FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Hyresintäkter 2 730 2 490 2 324 2 131 2 026 Driftkostnader -730 -602 -561 -519 -497 Driftnetto fastigheter 2 000 1 888 1 763 1 613 1 529 Förvaltnings- och administrationskostnader -293 -272 -249 -243 -228 Finansnetto -668 -364 -235 -239 -194 Förvaltningsresultat fastigheter 1 040 1 252 1 280 1 131 1 108 Resultatandel intresseföretag -3 -3 -3 -1 -5 Resultat försäljning bostadsrätter samt exploateringsfastigheter 95 30 20 167 92 Övriga intäkter och kostnader, inkl. övriga finansiella kostnader 58 113 5 -48 -26 Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 190 1 392 1 303 1 249 1 169 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -847 -2 627 3 674 1 339 2 600 Värdeförändring finansiella instrument -916 1 646 484 -158 -264 Värdeförändring syntetiska optioner -68 - -89 -36 -40 Nedskrivningar och återläggningar vindkraftverk 59 300 - - 0 Resultat före skatt -582 711 5 371 2 393 3 464 Skatt 132 393 -654 -485 -727 Årets resultat efter skatt -450 1 103 4 717 1 908 2 737 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Förvaltningsfastigheter 63 090 62 092 63 480 57 457 51 951 Tomträtter 534 500 469 476 402 Vindkraftverk 985 1 017 943 1 017 1 092 Markarrenden 9 9 15 16 17 Andelar i intresseföretag 285 255 217 220 133 Finansiella derivatinstrument 1 018 1 900 138 10 8 Övriga anläggningstillgångar 372 387 783 610 620 Exploateringsfastigheter 77 217 123 126 175 Övriga omsättningstillgångar 471 670 531 648 290 Summa tillgångar 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689 Eget kapital 30 500 31 432 30 767 25 558 23 794 Avsättningar för uppskjuten skatt 5 830 5 963 6 358 5 811 5 322 Avsättningar 94 77 51 142 188 Räntebärande skulder och leasingskulder 29 619 28 793 28 318 27 785 24 302 Finansiella derivatinstrument 18 26 170 525 358 Ej räntebärande skulder 780 758 1 033 761 725 Summa eget kapital och skulder 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689 ALTERNATIVA NYCKELTAL (APM) Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. I definitionerna beskrivs hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Femårsöversikt ===== SIDA 37 ===== FEMÅRSÖVERSIKT 35 2023 2022 2021 2020 2019 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Driftnetto fastigheter, Mkr 2 000 1 888 1 763 1 613 1 529 Överskottsgrad fastighetsdrift, % 73,3 75,8 75,9 75,7 75,5 Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 1 040 1 252 1 280 1 131 1 108 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -847 -2 627 3 674 1 339 2 600 Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 63 090 62 092 63 480 57 457 51 951 Antal kvm (tusental) 1 388 1 356 1 330 1 235 1 201 Uthyrningsgrad, yta, % 97 97 98 98 98 Exploateringsfastigheter, Mkr 77 217 123 126 175 FINANSIELLA NYCKELTAL Resultat efter skatt, Mkr -450 1 103 4 717 1 908 2 737 Avkastning eget kapital, % -1,4 3,4 16,9 7, 8 12,3 Avkastning totalt kapital, % 0,2 1,6 8,9 4,6 7,2 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 mån) 2,6 4,7 6,1 5,8 6,3 Belåningsgrad, % 46 45 43 46 45 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,24 2,21 1,17 1,21 1,22 Genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 44 40 41 38 Soliditet, % 46 47 46 42 44 Eget kapital, Mkr 30 500 31 432 30 767 25 558 23 794 Substansvärde, Mkr 36 930 37 825 37 795 31 746 29 501 Börsvärde, Mkr 36 102 28 974 55 440 43 098 37 356 Utbetald utdelning, Mkr 395 396 392 162 614 Återköp aktier, Mkr 130 43 - - - DATA PER AKTIE Substansvärde per aktie, kr 56,20 57,40 57,30 49,10 45,70 Resultat efter skatt, kr -0,7 1,7 7,2 3,0 4,3 P/E-tal, ggr Neg. 26,3 11,7 22,1 13,4 Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 2,0 1,8 1,5 1,9 2,1 Eget kapital, kr 46,40 47,70 46,60 39,60 36,80 Börskurs, kr 54,70 43,90 84,00 65,30 56,60 Utdelning, kr (2023 avser föreslagen utdelning) 0,50 0,60 0,60 0,60 0,25 Återköpta aktier, tusental vid periodens utgång 3 000 1 000 - - - Utestående aktier i tusental, genomsnitt 658 449 659 904 655 334 646 000 646 000 Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 657 000 659 000 660 000 646 000 646 000 Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022. Mkr 2023 2022 2021 2020 2019 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande 30 500 31 432 30 767 25 557 23 792 Genomsnittligt eget kapital 31 139 32 074 27 915 24 528 22 329 Balansomslutning 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689 Genomsnittlig balansomslutning 67 290 68 079 63 075 57 708 51 306 För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem. Eget kapital och balansomslutning i genomsnitt: ===== SIDA 38 ===== 36 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), org. nr. 556072­1523, upprättar härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2023. Uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår. Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är en fastighetskoncern som byg ­ ger, utvecklar, äger och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholms ­ och Göteborgsregionen. Verksamheten fokuserar på bostadsfastigheter i båda regioner samt i Göteborg också på kommersiella fastigheter. Vidare är Wallenstam självför ­ sörjande på förnybar elenergi. Wallenstams B­ aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Affärsidé Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i Sverige. Mål för verksamheten I affärsplan 2023–2030 antogs mål att uppnå ett substansvärde om 100 kr per aktie. Substansvärdesökningen ska skapas genom fram­ gångsrik uthyrning, effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion och lönsam affärsverksamhet. Soliditeten ska inte understiga 35 %. Verksamhet och organisation Styrelsen har sitt säte i Göteborg där även huvudkontoret är beläget på Kungsportsavenyen 2. Under 2023 var medelantalet anställ ­ da i koncernen totalt 263 (268). Verksamheten bedrivs inom två övergripande affärsområden: fastigheter i region Göteborg och fastigheter i region Stockholm som även innefattar Uppsala. I båda affärsområdena ingår såväl ansvar för uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler som projektering och byggnation. De admi ­ nistrativa stödfunktionerna tillför affärsområdena kompetens inom ekonomi, finans, IT, juridik, kommunikation, kundservice, hållbarhet, säkerhet och HR. Byggnation Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning men också exploateringsfastigheter, som är fastigheter som uppförs för att avyttras vid färdigställande. Under året investerades 2,4 Mdr (2,5) medan pågående investeringar vid årsskiftet uppgår till 2,1 Mdr (3,2). I region Stockholm bygger vi för närvarande cirka 600 lägenheter och i region Göteborg pågår byggnation av cirka 500 lägenheter. Fastighetsförvaltning Fastighetsinnehavet omfattar totalt 1,4 miljoner kvm som fördelas på 208 fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka 1 1 800 lägenheter och 1 000 företagskunder. Andelen bostäder utgör drygt hälften av ytan och kommersiella ytor samt parkering utgör reste ­ rande. Av lägenhetsbeståndet finns drygt 5 800 lägenheter i Stock ­ holmsområdet, cirka 450 i Uppsala och cirka 5 550 i Göteborgsom ­ rådet. Det kommersiella beståndet finns huvudsakligen i Göteborg med cirka 900 företagskunder som hyr kontors ­ och butikslokaler, främst i Göteborgs innerstad. Fastighetsbeståndets lägenheter är fullt uthyrda och uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella fastigheter är 92 %. Uthyrningsgraden avseende yta för kommer ­ siella fastigheter i Göteborg uppgår till 95 %. Förvaltningsfastighe ­ ternas värde uppgår till cirka 63 Mdr, varav cirka 58 Mdr utgörs av fastigheter i drift. Wallenstams hållbarhetsarbete Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till ett hållbart samhälle, idag och för kommande generationer. Vi vill ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på samhället, människan, klimatet och miljön. Wallenstams hållbarhets ­ arbete baseras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi, väsentlig ­ hetsanalys samt på de av Science Based Targets initiative validerade klimatmålen inom Scope 1 och 2. Utöver de validerade klimatmålen har ett frivilligt mål definierats inom Scope 3. Målet innebär att Wallenstam ska mäta och minska utsläppen från byggverksamheten. Vi stödjer UN Global Compact och arbetar utifrån de tio principerna avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Sedan flera år tillbaka har vi valt att prioritera fem av FN:s Globala mål för hållbar utveckling avseende ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Hållbarhetsrapporteringen inspireras av GRI (Global Reporting Initiatives) Universal Standards 2021. Vi arbetar aktivt med att minska vår klimatpåverkan, våra koldi ­ oxidutsläpp och vår energianvändning. Sedan 2013 har Wallenstam varit självförsörjande på förnybar elenergi. Genom att satsa på förnybar energi tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan. Wallenstam vill vara en engagerad samhällsaktör. Vårt sociala hållbarhetsarbete riktas främst mot de geografiska områden där vi verkar och insatserna kan delas in i fyra fokusområden: • Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser. • Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet. • Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsutveckling. • Affärsetik och antikorruption. Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvaltningsresultatet till icke­kommersiella samarbeten. Hållbarhetsrapport I enlighet med ÅRL 6 kap 1 1§ har Wallenstam valt att upprätta hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på följande sidor: affärsmodell sida 1, klimat­ och miljöfrågor sidorna 15–18, 21, 23 och 107–1 12, social hållbarhet och medarbetarrelaterade frågor sidorna 19–20, 23, 25–26 och 107–109, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 3, 19–20 och 107–109, antikorruption sidorna 3, 19–20, 23 och 109 samt mångfald i styrelsen sidorna 26 och 95. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Väsentliga händelser under räkenskapsåret 2023 har varit ännu ett speciellt och lite oroligt år som inleddes med stigande inflation, fortsatt höga elpriser och en Riksbank som höjde styrräntan, något som påverkat så väl Wallenstam som hela fastighetsbranschen under året. Under den senare delen av året föll inflationen tillbaka. Marknadsutvecklingen har fått byggnationerna inom fastighets ­ branschen som helhet att minska drastiskt. För Wallenstam har pågående projekt fortsatt medan våra produktionsstarter för nya hyresrätter har minskat i takt med den ökade oron i omvärlden. Under året har vi anpassat vår organisation för vår nyproduktions ­ verksamhet så att den matchar nedgången i antal projektstarter. I takt med att byggkostnadsökningen stagnerat mot slutet av året ser vi dock att det åter börjar bli möjligt att starta nya byggprojekt. Under året har även elkostnaderna i vår drift ökat väsentligt. Då Wallenstam även är elproducent har de ökade elpriserna dock inte påverkat koncernens resultat som helhet. För 2024 bedömer vi att både elpriset och räntan kommer att sjunka. Förvaltningsberättelse ===== SIDA 39 ===== FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 37 Koncernens resultat Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter ökar med 240 Mkr och uppgår till 2 730 Mkr (2 490). Justerat för transaktioner är ökningen 284 Mkr där drygt 40 % kommer från tillförda fastigheter och större projekt och resterande från jämförbara fastigheter. Tillväxten är främst ett resultat av inflyttning i våra nyproducerade hyresfastigheter. Bashyran i jämförbart bestånd har ökat cirka 2,8 % för bostäder. För lokaler är motsvarande ökning före tillägg 9,1 % mot föregående år, främst som en effekt av genomförda nyuthyrningar och omförhand ­ lingar samt indexuppräkningar. Driftkostnader och driftnetto förvaltningsfastigheter Driftkostnaderna för året uppgår till 730 Mkr (602). Säsongseffek ­ ter för Wallenstam utgörs främst av klimatrelaterade variationer. För 2023 är dessa 6 Mkr högre jämfört med föregående år. Driftnettot ökar med 1 12 Mkr och uppgår till 2 000 Mkr (1 888). Överskotts­ graden uppgår till 73,3 % (75,8). Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings­ och administrationskostnader avser i huvudsak perso ­ nalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 293 Mkr (272), energiförvaltning 1 1 Mkr (6) samt fastig hetstransaktioner om totalt 13 Mkr (19). Därutöver har koncernen utgifter för projektledning om totalt 98 Mkr (105) varav 62 Mkr (105) aktiverats och 36 Mkr (­) kostnadsförts inom Värdeförändring förvaltningsfastigheter till följd av att flera nyproduktionsprojekt fått skjutas på framtiden. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter uppgår till 7 Mkr (6) och finansiella kostnader till 726 Mkr (385). Finansiella kostnader fördelas mellan fastighetsför ­ valtningen i drift 675 Mkr (370), kostnadsförd projektränta 13 Mkr (­) samt övrigt 38 Mkr (14), som främst utgörs av vindkraft och finansiella investeringar. Övriga intäkter och Övriga kostnader Som Övriga intäkter och Övriga kostnader redovisas främst koncer ­ nens elproduktion. Årets elproduktion uppgår till 292 GWh (338). Produktions ­ minskningen beror främst på avyttring av 13 vindkraftverk i maj 2022. I jämförbart bestånd ökar produktionen med 7 GWh till följd av mer vind 2023. Årets övriga intäkter inkluderar statliga stöd för el med närmare 1 1 Mkr medan föregående års resultat inkluderade 69 Mkr från vindkraftstransaktioner inklusive tilläggsköpeskilling från tidigare år. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Årets värdeförändring uppgår till ­847 Mkr (­2 627). Största värde­ förändringen avser mark och byggrätter för framtida nyproduktion. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter inkluderar projektled ­ ningskostnader om ­36 Mkr (­), interna administrationskostnader fastighetstransaktioner om 10 Mkr (19) samt räntekostnader om ­13 Mkr (­) till följd av att flera nybyggnationsprojekt fått skjutas på framtiden. Bokslutsdagens genomsnittliga direktavkastningskrav, som avser de fastigheter som ägs på respektive balansdag, uppgår för bostäder till 3,6 % (3,5) och för kommersiellt bestånd till 4,6 % (4,6). Värdeförändring finansiella instrument I Värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar på räntederivat samt innehav av aktier. Räntederivatens värden är fortsatt positiva, däremot är årets utveckling negativ med ­ 874 Mkr (1 908) till följd av sjunkande räntenivåer. På bokslutsdagen uppgick den 10 ­åriga swapräntan till 2,34 % att jämföra med 3,12 % vid årets början. Resultat från aktieinnehav är ­ 42 Mkr (­261). Skatt Årets redovisade skatt uppgår netto till 132 Mkr (393), varav uppskjuten skatt utgör 134 Mkr (397) och aktuell skatt ­ 2 Mkr (­4). Minskade fastighets ­ och derivatvärden påverkar skatten posi ­ tivt. Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt fastighets ­, energi­, stämpel­ och inkomstskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kost ­ naden, som för helåret 2023 uppgår till 602 Mkr (626), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investeringar i byggnadsrörelsen. SPECIFIKATION BETALDA SKATTER Mkr 2023 2022 Mervärdesskatt 390 414 Fastighets­, energi­, stämpel­ och inkomstskatt 142 153 Sociala avgifter 70 59 Summa betalda skatter 602 626 Koncernens balansräkning Förvaltningsfastigheter Under året har vi investerat 2 313 Mkr (4 421) i förvaltningsfast­ igheter, varav förvärv uppgår till 20 Mkr (2 046) samt ny ­, till­ och ombyggnation till 2 293 Mkr (2 374). Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgår till 63 090 Mkr (62 092). Wallenstams samtliga fastigheter värderas kvartalsvis av ett internt värderings ­ team. Mark och byggrätter för framtida nyproduktion värderas till marknadsvärde och är externt värderade på bokslutsdagen. Se vidare not 15. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter är fastigheter som uppförs med syfte att avyttras vid färdigställande och redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Resultat redovisas när fastigheterna färdigställts och överlämnats till köparen. Investeringar i produktion av exploate ­ ringsfastigheter uppgår under året till 86 Mkr (143). På balansdagen uppgår Wallenstams exploateringsfastigheter till 77 Mkr (217) och utgörs främst av brf­radhus i Pixbo Sjöterrass, Mölnlycke, samt i Söra radhus, Österåker. Under året har Bersån i Uppsala färdig ­ ställts och avyttrats. Vindkraft Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i drift, fördelade på 17 parker. Installerad effekt uppgår till 1 12 MW (1 12). Under året har en tidigare nedskrivning om 59 Mkr återlagts inom elområde 2, under föregående år återlades 300 Mkr av tidiga ­ re nedskrivningar i elområde 3. Vindkraftverken redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde minskat med av­ och nedskrivningar och bedömt nettoförsäljnings ­ värde. Årets avskrivningar uppgår till 91 Mkr (74). Beräknat nyttjan ­ devärde markarrende, baserat på så kallade minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 9 Mkr (9). Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgår den 31 december 2023 till 985 Mkr (1 017). ===== SIDA 40 ===== 38 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till 30 500 Mkr (31 432), vilket motsvarar 46,40 kr per aktie (47,70). Soliditeten uppgår till 46 % (47). Nettoskatteskuld I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om 5 830 Mkr (5 963). Uppskjuten skattefordran uppgår till 1 088 Mkr (907) och avser främst värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld uppgår till 6 918 Mkr (6 870) där 6 430 Mkr (6 393) är fastighetsrelaterat och 488 Mkr (477) avser derivatinstrument, tomträtter och vindkraftverk. Räntebärande skulder Wallenstams räntebärande skulder uppgår till 29 075 Mkr (28 283). Lånen har främst säkerställts med pantbrev i fastigheter. Belånings ­ graden uppgår till 46 % (45). För 57 % (59) av låneportföljen över­ stiger räntebindningstiden ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 40 månader (44). På bokslutsdagen uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter, vilken beaktar effekten av ingångna derivat, till 3,24 % (2,21). Av de räntebärande skulderna hos kreditinstitut uppgår lån med lång kapitalbindning till 14 % (18) av den totala portföljen. Leasingskuld uppgår till 544 Mkr (51 1) För information om koncernens samtliga finansiella instrument samt finansiell riskstyrning, se not 28. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräkningskre­ diter uppgår till 1 285 Mkr (2 093), varav 378 Mkr är reserverade back up för emitterade utestående företagscertifikat. Wallenstam har under året valt att minska checkräkningskrediterna i takt med att företagscertifikat minskat. Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 1 325 Mkr (1 912), där 90 Mkr (­) utnyttjats på bokslutsdagen. Möjligheter och risker Att minimera risker och optimera möjligheter är en integrerad del av vår affärsplan. Wallenstams medarbetare är delaktiga i såväl riskinventeringen som det förebyggande arbetet. Alla händelser kan inte förutses. Därför är en del av Wallenstams riskarbete att ha beredskap för krishantering. I produktion och förvaltning av fastigheter finns risker för exempelvis arbetsplatsolyckor och oförutsedda händelser, något som hanteras genom bland annat en tidigt inrättad arbetsmiljöplan och utsedda samordnare. Vi utvecklar långsiktiga relationer med entreprenörer och leverantörer och har inrättat rutiner för stickprov och kontroller för att säkerställa att våra partners följer ingångna avtal och vår uppförandepolicy. Tydliga processer och rutiner för upphandlingar, investeringar samt uthyrningar motverkar risken för korruption. Exempelvis ska minst två personer i förening granska och attestera vid uthyrningar samt kontrollera anbud och avtal innan de tecknas. Goda relationer med flera olika kreditgivare ger goda förutsätt ­ ningar för finansiering. Vi arbetar kontinuerligt för att upprätthålla ett väl fungerande och ändamålsenligt IT­skydd för vår verksamhet samt att informa ­ tion hanteras säkert. Fokus på medarbetare är viktigt för kvalitet och nöjda kunder. Genom att erbjuda en god arbetsmiljö med attraktiva och marknads ­ mässiga anställningsvillkor kan vi rekrytera och behålla medarbeta ­ re med rätt kompetens och engagemang. Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastig ­ hetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. Fastigheter i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i lågkonjunktur. Små förändringar i direktavkastningskravet ger stora förändringar på värdet. Per 31 december 2023 uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 63 Mdr. En värdeförändring på +/ ­ 10 % motsvarar därmed cirka +/­ 6,3 Mdr. En generell förändring av fast ­ igheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsva ­ rar cirka ­3,6 Mdr eller +4,1 Mdr, medan en generell förändring av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/­ 3,6 Mdr. En förändring av marknadsräntan med +/ ­ 50 punkter motsvarar cirka +/­ 63 Mkr (58) i räntekostnader på helår. Faktorer som räntehöjningar ger ökade kostnader och stor på ­ verkan på resultatet. Wallenstams hantering innefattar en låneport ­ följ med olika löptider, där lånen är fördelade mellan olika kredit ­ former och kreditgivare. Räntederivat används för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Utbud och efterfrågan på Wallenstams produkter kan variera över tid. Wallenstam äger och förvaltar fastigheter i attraktiva om ­ råden som kännetecknas av tillväxt och hög efterfrågan. Vi har en flexibel affärsmodell som ger möjlighet att anpassa utbud, upplåtel ­ seform, etc. vid förändrad efterfrågan. Lyhördhet för marknads ­ utvecklingen liksom framförhållning är två nyckelfaktorer. Wallenstam följer utvecklingen i lagstiftning och regelverk kopp ­ lat till frågor som rör vår verksamhet. Rättsfall och regelförändringar som kan leda till ändrade förutsättningar tolkas och vi är proaktiva för att kunna möta nya krav, praxis och lagar. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse bestod under 2023 av fem ledamöter. Under 2023 har styrelsen haft nio protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frå ­ gor. Styrelsearbetet har under året präglats av det rådande ekono ­ miska läget i världen och då särskilt inriktats på strategidiskussioner, konjunktur­ och finansieringsfrågor, hållbarhets ­ och compliancefrå ­ gor, fastighetstransaktioner samt investeringar. Styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten som är avskild från Förvalt ­ ningsberättelsen och kan läsas på sidan 94. Riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningar Årsstämman 2021 antog följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna omfattar verkställande direktören, vice verkställande direktör och övriga personer i bolagets koncernledning, vilket per denna dag omfattar kommunikationsdirektör, teknisk direktör och CFO. Riktlin­ jerna omfattar även konsultarvode till styrelseledamot som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att kostnadseffektivt bygga, utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska Wallen ­ stam vara människors och företags självklara val för boende och lokaler, årligen minska miljöpåverkan samt vara en attraktiv arbets ­ givare. Genom att följa affärsstrategin skapas substansvärdestillväxt för bolaget och dess aktieägare, vilket är bolagets mål för affärsplan 2019–2023. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se www.wallenstam.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess håll­ barhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraf­ tig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi, långsiktigt värdeskapande inom bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. ===== SIDA 41 ===== FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 39 Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions ­ förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie ­ och aktiekursrelaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen får, i förekommande fall, inte överstiga 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe ­ stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga kontantlönen. För övriga ledande befattningshavare ska pensions ­ förmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån som följer av tvingande kol ­ lektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bland annat egendomsskydd i hemmet, livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, förmån i form av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och andra kostnader med anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt ­ ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av semesterlön. Om en styrelseledamot utför arbete för Wallenstam utöver styrelseuppdraget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete. Upphörande av anställning Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs ­ vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattnings ­ havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning m.m. Wallenstam tillämpar för närvarande inte rörlig kontantersätt ­ ning. Om rörlig kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt har skett i några enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke­finansiella. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. När mätpe­ rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo ­ nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt ­ ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin ­ jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava ­ re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola ­ get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär ­ kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan de antogs av årsstämman 2020, dock har det lagts till att vare sig vd eller annan ledande befattningshavare får spara mer än 40 semes ­ terdagar med lön till ett senare semesterår. Inför årsstämman 2024 presenterar styrelsen följande förslag till nya riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare: Styrelsens förslag till riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar vd, vice vd och övriga personer i koncern ­ ledningen. Riktlinjerna omfattar även ersättning till styrelseledamot som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. (Riktlin ­ jerna ska inte hindra att styrelseledamot som är anställd i bolaget erhåller sedvanlig marknadsmässig lön och övriga förmåner på grund av sin anställning). Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning ­ ar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjer ­ na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet att kostnadseffektivt bygga, utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska Wallenstam vara människors och företags självklara val för boende och lokaler samt vara en attraktiv arbetsgivare. Genom att följa affärsstrategin skapas substansvärdetillväxt för bolaget och dess aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se www.wallenstam.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda ===== SIDA 42 ===== 40 FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersätt ­ ning. I bolaget har inrättats ett syntetiskt optionsprogram. Det har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa rikt ­ linjer. Programmet omfattar all personal i bolaget inklusive vd, vice vd och övriga personer i koncernledningen. Utfallet av programmet är direkt kopplat till aktiekurs för Wallenstamaktien, vilket i sig är en tydlig koppling till affärsstrategi och därmed till bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess hållbarhet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi, långsiktigt värdeskapan ­ de inom bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions ­ förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie ­ och aktiekursrelaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen får, i förekommande fall, inte överstiga 50 procent av den fasta årliga kontantlönen. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe ­ stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga kontantlönen. För övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmå ­ ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollek ­ tivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. egendomsskydd i hemmet, livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, förmån i form av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och andra kostnader med anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt ­ ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av semesterlön. Om en styrelseledamot, som inte är anställd av Wallenstam, utför arbete för Wallenstam utöver styrelseuppdraget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete. Upphörande av anställning Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsve ­ derlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattningshava ­ rens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Wallenstam tillämpar f.n. inte rörlig kontantersättning. Om rörlig kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt har skett i några enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke ­finansiella. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra ­ tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. När mätpe ­ rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo ­ nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan ersättning till vd och vice vd å ena sidan och övriga anställda å andra sidan kommer att redovisas i ersättningsrapporten. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt ­ ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin ­ jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava ­ re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola ­ get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär ­ kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan de antogs av årsstämman 2021, dock har hänvisning till nu gällande affärsplan lagts till samt en förklararing kring hur riktlinjerna förhål ­ ler sig till lön som uppbärs av styrelseledamot p.g.a. anställning hos Wallenstam. Mer information För mer information om ersättningar i Wallenstam, inklusive i före ­ kommande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, se årsredovisningen. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncern ­ gemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Sedan 2023 ingår moderbolaget i inkomstskatte ­ rättslig kommission med dotterföretag. Som kommittent i den inkomstskatterättsliga kommissionen redovisas och beskattas kommissionärsbolagens resultat hos moderbolaget. Kommissionärs ­ bidragen innefattar hela dotterbolagens resultat och består, utöver resultat från löpande verksamhet om 94 Mkr ( ­), av utdelningar och ===== SIDA 43 ===== FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 41 nedskrivningar från dotterbolagsandelar, netto 978 Mkr ( ­). Under 2023 är medelantalet anställda i moderbolaget totalt 261 (266). Den totala omsättningen för året uppgår till 481 Mkr (479), varav hyresintäkterna utgör 146 Mkr (132). Värdeförändringar på finan­ siella räntederivatinstrument uppgår till ­ 874 Mkr (1 908). Resultat efter skatt uppgår till 424 Mkr (2 107). Investeringar i anläggnings ­ tillgångar under perioden uppgår till 33 Mkr (82). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 1 1 060 Mkr (1 1 406). Moderbolagets skatt är positiv om 1 15 Mkr (­40), vilket förklaras av årets stora värdenedgång för räntederivat som minskar bolagets uppskjutna skatteskuld. Wallenstamaktien Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A ­aktier som berättigar till 10 röster vardera samt 591 000 000 B ­aktier med 1 röst vardera, totalt 660 000 000 aktier. Wallenstams B ­aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Det registrerade aktie ­ kapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett kvotvärde per aktie om 0,25 kr. Under 2023 har Wallenstam aktien ökat med 24,6 %. Motsvarande period har fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI ökat med 17,0 % och OMX Stockholm PI ökat med 15,5 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 54,70 kr (43,90) och börsvärdet uppgick till 36 102 Mkr (28 974) beräknat på totalt antal registrerade A­ och B­aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 46,40 kr (47,70). Årets högsta betalkurs var 55,25 kr (85,30) och den lägsta var 34,00 kr (32,80). Totalt omsattes 163,1 miljoner Wallenstamaktier (188,3) till ett värde av 6 858 Mkr (9 416) på Nasdaq Stockholm. Den genomsnittli­ ga omsättningen per dag uppgick till cirka 27,3 Mkr (37,2). Wallenstams styrelse har mandat från stämman att genomföra återköp av aktier. Under 2023 har totalt 2 000 000 (1 000 000) aktier återköpts vilket motsvarar 0,3 % (0,2) av aktiekapitalet och 0,5 Mkr (0,25) i kvotvärde. Totala utgifter, inklusive courtage, för aktier i eget förvar uppgår till 130 Mkr (43), motsvarande 43,28 kr (42,56) per aktie. Återköpen görs för att ge styrelsen handlingsfri ­ het att justera bolagets kapitalstruktur och skapa värde för bolagets aktieägare. Efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Framtid Wallenstam styr sin verksamhet i affärsplaner. En ny affärsplan antogs under december 2022 och sträcker sig till och med 2030. I denna är målet att uppnå ett substansvärde om 100 kronor per aktie. Wallenstam kommer fortsatt vara verksamt i regionerna Göte ­ borg och Stockholm. Vi kommer arbeta för att bli än mer service ­ inriktade, produktiva och kostnadseffektiva för att skapa ännu mer värde för våra aktieägare, medarbetare, kunder och samhället i stort. Under affärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %. Utdelningspolicy Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till koncer ­ nens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställ ­ ning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredje­ del av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår årsstämman att besluta om: FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, KR Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 13 681 405 533 Årets resultat 424 352 276 Summa 14 105 757 810 Till aktieägarna utdelas 0,50 kr/aktie 328 500 000 I ny räkning överförs 13 777 257 810 Summa 14 105 757 810 Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 0,50 kr per aktie (0,60) uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,25 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första utbetal ­ ningen föreslås vara den 29 april 2024 och för den andra utbetal ­ ningen den 29 oktober 2024. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas Euroclear Sweden AB genomföra den första utbetalningen den 3 maj 2024 och den andra utbetalningen den 1 november 2024. I bolaget finns totalt 660 000 000 aktier, varav 3 000 000 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier till och med den 8 februari 2024. Med beaktande av de icke utdelningsberättigade återköpta egna aktierna uppgår den totala summan föreslagen utdelning till 328 500 000 kr. Summan kan komma att förändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan respektive avstäm ­ ningsdag för utdelning. Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Koncernens egna kapital har fastställts i enlighet med de av EU antagna IFRS­standarderna samt i enlighet med svensk lag, bl.a. genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering, RFR 1. Moderbolagets justerade egna kapital har fastställts i enlighet med svensk lag och med tillämpning av RFR 2. Enligt bolagets utdelningspolicy ska det utdelningsbara beloppet baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvalt ­ ningsresultatet. Vid bedömningen av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Den föreslagna utdelningen till aktieägarna sänker bolagets soliditet från 35 procent till 34 procent. Koncernens soliditet sjunker från 46 procent till 45 procent efter den föreslagna utdelningen. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och kon ­ cernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § årsredovisningslagen (1995:1554). Därigenom har ett övervärde om totalt 794 31 1 309 kr efter skatt påverkat det egna kapitalet. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen (2005:551) 17 kap 3 § 2­3 st (försiktighetsregeln). ===== SIDA 44 ===== 42 KONCERNENS RÄKNINGAR Koncernens resultaträkning Mkr Not 2023 2022 Hyresintäkter 3 2 730 2 490 Driftkostnader 4 -730 ­602 Driftnetto fastigheter 2 000 1 888 Förvaltnings­ och administrationskostnader 4, 5, 6 -293 ­272 Finansiella intäkter 8 7 6 Finansiella kostnader 8 -675 ­370 Förvaltningsresultat fastigheter 1 040 1 252 Resultatandel intresseföretag 9 -3 ­3 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 10 348 79 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter 10 -254 ­49 Övriga intäkter 11 273 283 Övriga kostnader 11 -176 ­156 Finansiella kostnader, övrigt 8 -38 ­14 Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 190 1 392 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 4, 8, 12 -847 ­2 627 Värdeförändring finansiella instrument 8, 13 -916 1 646 Värdeförändring syntetiska optioner 5 -68 ­ Återläggning nedskrivning vindkraftverk 17 59 300 Resultat före skatt -582 711 Aktuell skatt 14 -2 ­4 Uppskjuten skatt 14 134 397 Årets resultat efter skatt -450 1 103 Koncernens totalresultat överensstämmer med Årets resultat efter skatt. FÖRDELNING AV ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - ­ Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget -450 1 103 DATA PER AKTIE Årets resultat efter skatt, kr (inga utspädningseffekter förekommer) -0,7 1,7 Utdelning per aktie, kr (föreslagen 2023) 0,50 0,60 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 658 449 659 904 ===== SIDA 45 ===== KONCERNENS RÄKNINGAR 43 Mkr Not 2023-12-31 2022­12­31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Aktiverade utgifter datorprogram 16 19 Summa immateriella anläggningstillgångar 16 19 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 12, 15 63 090 62 092 Tomträtter 16 534 500 Vindkraftverk 17 985 1 017 Markarrenden 16 9 9 Inventarier 18 80 82 Summa materiella anläggningstillgångar 64 698 63 700 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappers ­ och andelsinnehav 19, 28 28 61 Andelar i intresseföretag 9 285 255 Andra långfristiga fordringar 19, 28 248 227 Finansiella derivatinstrument 13, 28 1 018 1 900 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 579 2 443 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 66 293 66 161 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Immateriella omsättningstillgångar 6 1 Exploaterings fastigheter 20 77 217 Kundfordringar 3, 28 15 12 Övriga fordringar 21, 28 157 291 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22, 28 180 176 Andelar 23, 28 63 9 Likvida medel 24, 28 50 181 Summa omsättningstillgångar 548 887 SUMMA TILLGÅNGAR 66 841 67 049 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 25 Aktiekapital 165 165 Övrigt tillskjutet kapital 359 359 Andra reserver -3 ­3 Balanserat resultat 29 979 30 911 Summa eget kapital 30 500 31 432 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 26 5 830 5 963 Avsättningar 27, 28 94 77 Räntebärande skulder 28 4 058 5 131 Finansiella derivatinstrument 13, 28 18 23 Leasingskuld 16, 28 543 510 Övriga skulder 28 16 16 Summa långfristiga skulder 10 559 11 720 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder 28 25 017 23 151 Leasingskuld 16, 28 1 1 Finansiella derivatinstrument 13, 28 0 3 Leverantörsskulder 28 118 180 Aktuell skatteskuld 2 4 Övriga skulder 28 74 75 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28, 29 570 483 Summa kortfristiga skulder 25 782 23 897 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 66 841 67 049 Koncernens balansräkning ===== SIDA 46 ===== 44 KONCERNENS RÄKNINGAR Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Klassificering av eget kapital Aktiekapital Avser det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Aktiekapitalet utgörs av 69 000 000 A­aktier (kvotvärde 0,25 kr) och 591 000 000 B­aktier (kvotvärde 0,25 kr). Övrigt tillskjutet kapital Innefattar summan av de transaktioner som Wallenstam AB har haft med aktieägarkretsen. De transaktioner som förekommit är emission till överkurs där erhållet kapital utöver nominellt belopp av emissionen utgör övrigt tillskjutet kapital. Balanserat resultat Motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats i koncernen med avdrag för utdelningar och återköp av aktier. Kapitalhantering Koncernens egna kapital uppgår vid årets slut till 30 500 Mkr (31 432). Avkastningen på eget kapital uppgår till ­1,4 % (3,4). Grunden för koncernens finansiella strategi är att skapa betryggande finansiella förutsättningar för drift och förädling av vårt fastighetsbe­ stånd samt utveckling av nyproduktion. Wallenstam har som mål att under perioden 2023–2030 nå ett substansvärde om 100 kr/aktie. Substansvärdet innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld. Per den 31 december 2023 var substansvärdet per aktie 56,20 kr (57,40). Soliditet är ett viktigt mått för vår kapitalhantering med målet att denna ej ska understiga 35 %. Vid utgången av 2023 var soliditeten 46 % (47). I första hand återinvesterar Wallenstam skapat resultat i rörelsen för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och ökad substans­ värdetillväxt i bolaget. Enligt koncernens utdelningspolicy ska utdel­ ningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksam­ heten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning på 0,50 kr per aktie (0,60) för 2023. Beräknat på utestående utdelningsberättigade aktier, uppgår den föreslagna utdelningen till 329 Mkr (395). Wallenstam kan genomföra återköp som ett led i att anpassa bolagets kapitalstruktur, vilket skett under året. Totalt har 3 000 000 aktier (1 000 000) återköpts till ett genomsnittligt pris om 43,28 kr/ aktie (42,56) inklusive courtage. Mkr Not 25 Aktie- kapital Övrigt till - skjutet kapital Andra reserver Balanserat resultat T otalt eget kapital INGÅENDE EGET KAPITAL 2022­01­01 165 359 ­3 30 246 30 767 Årets resultat efter skatt ­ ­ ­ 1 103 1 103 TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning ­ ­ ­ ­396 ­396 Återköp egna aktier ­ ­ ­ ­43 ­43 UTGÅENDE EGET KAPITAL 2022­12­31 165 359 ­3 30 911 31 432 INGÅENDE EGET KAPITAL 2023-01-01 165 359 -3 30 911 31 432 Årets resultat efter skatt - - - -450 -450 TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning - - - -395 -395 Återköp egna aktier - - - -87 -87 UTGÅENDE EGET KAPITAL 2023-12-31 165 359 -3 29 979 30 500 HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE ===== SIDA 47 ===== KONCERNENS RÄKNINGAR 45 Mkr Not 2023 2022 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 1 190 1 392 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 32 -6 ­16 Förändring avsättningar -7 ­44 Betald skatt -5 ­4 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 1 172 1 328 FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL Kortfristiga fordringar 146 ­226 Kortfristiga skulder 26 98 Förändring av rörelsekapital 172 ­129 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1 344 1 199 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i fastigheter och enskilda bostadsrättslägenheter -2 438 ­4 562 Investering i immateriella & materiella anläggningstillgångar -11 ­27 Investering i finansiella anläggningstillgångar -75 ­5 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 6 137 Kostnadsförda projektutgifter avseende ränta och administration* -50 ­ Investering i intresseföretag -33 ­41 Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella anläggningstillgångar 817 3 179 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -1 785 ­1 318 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna räntebärande skulder 27 120 23 159 Amortering räntebärande skulder -26 418 ­22 709 Förändring checkräkningskredit 90 ­ Amorterade reverser - 72 Utställda reverser - ­14 Utbetald utdelning -395 ­396 Återköp av egna aktier -87 ­43 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 309 69 FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel vid årets början 181 232 Årets kassaflöde -131 ­51 Likvida medel vid årets slut 50 181 Outnyttjad checkkredit vid årets slut 1 235 1 912 Disponibel likviditet 24 1 285 2 093 *Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoflöden från ränteswapkontrakt, ingår med ­824 Mkr (­400) respektive 7 Mkr (4) i Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar och ­13 Mkr (0) avseende projektränta inom Värdeförändring förvaltningsfastigheter, netto ­830 Mkr (­396). Totalt har 129 Mkr (81) av dessa aktiverats på anläggningstillgångar. Koncernens rapport över kassaflöde ===== SIDA 48 ===== 46 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Koncernens redovisningsprinciper och noter Not 1. Koncernens redovisningsprinciper Allmän information Wallenstam AB är ett publikt fastighetsaktiebolag med säte i Göte­ borg, Sverige. Wallenstams B­aktie är noterad på Nasdaq Stock ­ holm, Large Cap ­listan. Moderbolag är Wallenstam AB (publ) med organisationsnummer 556072­1523 och bolagets adress är 401 84 Göteborg, Sverige med besöksadress Kungsportsavenyen 2. Koncern­ och årsredovisningen för Wallenstam AB (publ) för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2023 godkändes av sty ­ relsen och verkställande direktören den 21 mars 2024 och föreläggs årsstämman den 25 april 2024 för fastställande. Redovisningsprinciper, Bedömningar och uppskattningar samt Risker presenteras i direkt anslutning till respektive not i syfte att ge läsaren en ökad förståelse för respektive resultat ­ och balanspost. • Redovisningsprinciper markeras med • Bedömningar och uppskattningar markeras med • Risker markeras med Grunder för redovisningen Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de är antagna av EU, som gäller för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller senare. Därutöver tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor ­ terings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovis­ ning för juridiska personer. Den funktionella valutan för moderbolaget och koncernens rapporteringsvaluta är svenska kronor. Alla belopp anges i miljoner svenska kronor (Mkr) om inget annat anges. Till följd av avrundning­ ar summerar siffror presenterade i denna årsredovisning i vissa fall inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överens­ stämma med de faktiska uppgifterna. Koncernredovisning Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att eget kapital som fanns i dotterföretagen vid förvärvs­ tidpunkten elimineras i sin helhet, och bygger på redovisnings­ handlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december 2023. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotter ­ företagets egna kapital som intjänats efter förvärvet. Under året förvärvade eller avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredo ­ visningen med belopp avseende inne havstiden. Förändringar i svenska regelverk Rådet för finansiell rapportering Förändringar gjorda under 2023 har inte haft någon påverkan på Wallenstams redovisning. Ändringar av redovisningsprinciper och upplysningar Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som trätt i kraft 2023 har medfört följande påverkan på Wallenstams finansiella rapportering: • Förändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter – innebä­ rande att Wallenstam endast upplyser om och beskriver väsentli ­ ga redovisningsprinciper. • Förändringar i IAS 12 Inkomstskatter – innebärande att uppskju ­ ten skattefordran och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finan ­ siell leasing bruttoredovisas. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 eller senare De nya standarder och tolkningar som gäller från och med 1 januari 2024 har inte tillämpats i förtid. De bedöms inte heller få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. ===== SIDA 49 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 47 2023 2022 Mkr Region Göteborg Region Stockholm Övrigt Eliminering T otalt Region Göteborg Region Stockholm Övrigt Eliminering T otalt RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 1 854 902 0 -27 2 730 1 679 838 0 ­27 2 490 Driftkostnader -479 -250 0 - -730 ­390 ­212 0 ­ ­602 Driftnetto 1 375 652 0 -27 2 000 1 289 626 0 ­27 1 888 Förvaltnings ­ och administrationskostnader -181 -107 -31 27 -293 ­168 ­100 ­32 27 ­272 Finansnetto -467 -210 9 - -668 ­275 ­135 46 ­ ­364 Förvaltningsresultat 727 335 -21 - 1 040 846 391 15 ­ 1 252 Ofördelade poster Resultatandel intresseföretag -3 ­3 Försäljningsresultat exploaterings ­ fastigheter 95 30 Övriga intäkter och kostnader 97 127 Finansiella kostnader, övrigt -38 ­14 Resultat före värde förändringar och nedskrivningar 1 190 1 392 Värdeförändringar -1 772 ­681 Resultat före skatt -582 711 BALANSRÄKNING Förvaltningsfastigheter 41 077 21 991 22 - 63 090 39 739 22 354 ­ ­ 62 092 Tomträtter 52 482 - - 534 52 448 ­ ­ 500 Vindkraftverk - - 985 - 985 ­ ­ 1 017 ­ 1 017 Markarrenden - - 9 - 9 ­ ­ 9 ­ 9 Exploateringsfastigheter 54 23 - - 77 31 186 ­ ­ 217 Ofördelade tillgångar - - - - 2 146 ­ ­ ­ ­ 3 213 Summa tillgångar 66 841 67 049 Eget kapital - - - - 30 500 ­ ­ ­ ­ 31 432 Räntebärande skulder och leasingskulder 17 711 10 078 1 830 - 29 619 16 703 10 261 1 829 ­ 28 793 Ofördelade skulder - - - - 6 722 ­ ­ ­ ­ 6 824 Summa eget kapital och skulder 66 841 67 049 Pågående investeringar materiella anläggningstillgångar 2 000 3 064 - 5 064 3 291 3 157 ­ ­ 6 448 Redovisningsprincip I övrigt­segmentet redovisas intäkter och kostnader hänför ­ liga till elproduktion samt vissa centrala poster vilka inte fördelas till affärsområdena, såsom noteringskostnader. I eliminerings kolumnen elimineras de koncern interna transaktionerna. SEGMENTSRAPPORT Not 2. Segmentsrapport ===== SIDA 50 ===== 48 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Redovisningsprincip Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingav ­ tal. Hyresintäkter aviseras i förskott och intäktsredovisas i den period som uthyrningen avser. I hyresintäkter ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme. Större hyresrabatter periodiseras över kontraktens löptid. Reservering av obetalda bostadshyresgästfordringar sker kvar ­ talsvis eller vid utestående fordran överstigande 10 000 kr. För ford ­ ringar på kommersiella hyresgäster görs individuella bedömningar. Reservering av obetalda hyresfordringar redovisas som en minskning av koncernens totala hyresintäkter. Kreditrisk Förluster på kundfordringar uppstår när kunder av någon anledning inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att Wallenstam främst arbetar med etablerade kunder med dokumenterad betalningsförmåga och konkurrenskraf ­ tig verksamhet. I enlighet med Wallenstams riktlinjer krävs, i de fall Mkr 2023 2022 Bostäder, parkering 1 500 1 391 Lokaler 1 230 1 099 Summa hyresintäkter 2 730 2 490 Förändring av hyresintäkter mellan 2022 och 2023 Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 490 2 324 Hyresförändring befintliga fastigheter 164 65 Nyproduktion 120 160 Förvärvade fastigheter 4 35 Sålda fastigheter -49 ­95 Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 730 2 490 Årets vakanser och tomställningar 154 120 Justerade hyresintäkter 31 december 2 883 2 610 motpartens betalningsförmåga bedöms som osäker, en bankgaranti, borgensförbindelse eller förskottshyra (deposition) vid nyuthyrning. Wallenstam har en god riskspridning i kontraktsportföljen med drygt 1 700 kommersiella kontrakt och drygt 19 000 bostads ­ och parke­ ringskontrakt. Beaktat löptiden på Wallenstamkoncernens hyreskontrakt och kunders relativa betydelse är koncernens exponering mot enskilda kunders kredit risk begränsad. Wallenstams tio största lokalhyres­ gäster motsvarar cirka 8 % (8) av Wallenstams bedömda helårsvärde. Hyresintäkterna är i allt väsentligt baserade på avtal och fasta hyresersättningar, då omsättningsbaserad hyra endast förekommer i mycket begränsad omfattning. Nedan redogörs för hyreskontrak ­ tens storlek och löptid för såväl lokal ­ som bostadshyresgäster. Kundfordringar uppgår till 30 Mkr (23) varav 15 Mkr (1 1) har reser­ verats för. Kundfordringar förfallna mer än två månader uppgår till 15 Mkr (10). HYRESINTÄKTER Not 3. Hyresintäkter Antal kontrakt Bedömt helårs- värde per balans- dag, Mkr T otalt, % Över 5,0 Mkr 37 360 12 4,0–5,0 Mkr 18 77 3 3,0–4,0 Mkr 34 115 4 2,0–3,0 Mkr 77 193 6 1,0–2,0 Mkr 154 219 7 0, 5–1,0 M kr 231 166 6 Under 0,5 Mkr 1 193 124 4 Summa lokaler 1 744 1 253 42 Vakanta objekt 564 134 4 Bostäder och parkering 19 210 1 601 54 Totalt 21 518 2 989 100 HYRESKONTRAKTENS STORLEK ===== SIDA 51 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 49 Not 3. Hyresintäkter, forts. Antal kontrakt Bedömt helårs- värde per balans- dag, Mkr T otalt, % 2024 701 211 7 2025 392 302 10 2026 312 262 9 2027 217 174 6 2028– 122 306 10 Summa lokaler 1 744 1 253 42 Vakanta objekt 564 134 4 Bostäder och parkering 19 210 1 601 54 Totalt 21 518 2 989 100 HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER Not 4. Drift­, förvaltnings­ och administrationskostnader Redovisningsprincip Driftkostnader Wallenstams driftkostnader utgörs av kostnader som uppkommer i samband med fastighetsförvaltning så som fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, reparationer, bränslekostnader, underhåll, fastighetsskatt och övriga driftkostnader. Driftkostnaderna redo ­ visas i den period de avser. Förvaltnings- och administrationskostnader Wallenstams förvaltnings ­ och administrationskostnader utgörs av koncernens administrationskostnader såsom personal­, kontors­, lokal­, konsult­ och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på in ­ ventarier. Kostnaderna redovisas i den period de avser. Förvaltnings­ och administrationskostnader fördelas på fastighetsförvaltning, förvaltning vindkraft, fastighetstransaktioner samt projektadminis ­ tration. Förvaltnings­ och administrationskostnader som hänförs till koncer ­ nens fastighetsförvaltning uppgår till 293 Mkr (272). Förvaltnings ­ och administrationskostnader hänförliga till vindkraft uppgår till 1 1 Mkr (6) och redovisas i posten Övriga kostnader. Administrations­ och direkta transaktionskostnader hänförliga till fastighetstransak­ tioner uppgår till 10 Mkr (19) och interna projektledningskostnader uppgår till 36 Mkr (­). Dessa kostnader ingår i posten Värdeförändring förvaltningsfastigheter. I posten Kostnader försäljning exploaterings ­ fastigheter ingår intern administration med 3 Mkr (0). DRIFTKOSTNADER Mkr 2023 2022 Fjärrvärmekostnader 77 73 Underhållskostnader 160 150 Elkostnader 182 80 Vattenkostnader 41 37 Försäkringskostnader 5 5 Fastighetsskatt 107 106 Övriga driftkostnader 158 150 Summa driftkostnader 730 602 Till följd av den höga uthyrningsgraden är direkta kostnader hänför ­ liga till förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter endast marginella. För fastigheter som till del tomställts för genomförande av ombyggnationsprojekt finns driftkostnader om cirka 1 Mkr (2) för vilka intäkter saknas. ===== SIDA 52 ===== 50 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 4. Drift­, förvaltnings­ och administrationskostnader, forts. Mkr 2023 2022 Avskrivning anläggningstillgångar 12 9 Marknadsföringskostnader 20 16 Övriga externa tjänster och kostnader 35 29 Personalkostnader 228 184 Lokalkostnader, hyra anläggningstillgångar, kontorsmaterial 55 41 Övriga kostnader 3 19 Summa förvaltnings ­ och administrationskostnader 353 297 Mkr 2023 2022 Revisionsuppdrag, KPMG 2,4 1,7 Övrig revisionsverksamhet, KPMG 0,1 0,3 Rådgivning, KPMG 0,0 0,0 Summa 2,5 1,9 REVISIONSKOSTNADER FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER Redovisningsprincip Avsättning för pensioner Koncernen har både förmånsbestämda och avgiftsbestämda pen ­ sionsplaner. De senare utgörs av pension till personer som omfattas av förmånsbestämda ITP ­planer med fortlöpande betalningar till Alecta inom ITP 2. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassi ­ ficeras de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de avgifter företaget åtagit sig att betala, det vill säga utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Avgiftsbestämda pensionskostnader inkluderar inbe ­ talningar till kapitalförsäkringar tecknade för att fullgöra framtida pensionsåtaganden. Wallenstam redovisar endast avgiftsbestämda pensionsförpliktelser då ITP 2 ­plan finansieras genom försäkring i Alecta som en förmånsbestämd plan. För avgiftsbestämda planer har den anställde efter avslutad anställning rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå tas ut som pension. Företagets förpliktelser avse ­ ende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad för koncernen i den takt de intjänats av personalen. Syntetiskt optionsprogram till personal Samtliga tillsvidareanställda fick i maj 2023 erbjudande om att utan vederlag erhålla 20 000 –100 000 syntetiska optioner. Vd och vvd:ar samt övriga ledande befattningshavare erbjöds att förvärva 100 000 st vardera. 243 anställda utnyttjade erbjudandet vid start. Totalt kan 10 000 000 optioner ges ut i programmet, 6 013 000 st gavs ut vid start. Beräknad kostnad vid maximalt utfall uppgår till 350 Mkr. Optionerna värderas enligt Black & Scholes värderingsmo ­ dell. Viktig indata i modellen är: aktiepris per balansdagen 54,70 kr, lösenpris 45 kr med tak om 75 kr, aktieprisets förväntade volatilitet 27 %, optionens löptid till och med den 1 mars 2027 och årlig riskfri ränta om 2,18 %. Totalt antal utestående optioner vid årets slut uppgår till 5 960 000 st. Ersättningar Till vd har utgått lön jämte förmåner om sammanlagt 5,2 Mkr (4,6). Ledande befattningshavare erbjuds marknadsmässig fast lön. Utöver fast lön kan rörlig ersättning erbjudas i enlighet med av årsstämman fastställda riktlinjer för ersättning till ledande befatt ­ ningshavare. Principer för detta fastställs av årsstämman. Löner och DRIFTKOSTNADER PER KVM Kr/kvm 2023 2022 Fjärrvärmekostnader 56 54 Underhållskostnader 116 110 Elkostnader 132 59 Vattenkostnader 30 27 Försäkringskostnader 4 3 Fastighetsskatt 77 78 Övriga driftkostnader 115 110 Summa driftkostnader 530 442 Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader ===== SIDA 53 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 51 Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts. 2023 2022 Mkr Grundlön Förmåner Rörliga ersättningar Sociala kostnader Pensions- kostnader Grundlön Förmåner Rörliga ersättningar Sociala kostnader Pensions­ kostnader Styrelsens ordförande 1,0 - 1,0 0,6 - 0,9 ­ 1,2 0,7 ­ Styrelseledamöter 0,7 - - 0,2 - 0,8 ­ ­ 0,2 ­ Total ersättning styrelsen 1,7 - 1,0 0,8 - 1,7 ­ 1,2 0,8 ­ Vd i moderbolaget 4,6 0,6 - 3,0 1,7 4,4 0,2 ­ 0,7 1,5 Vice vd:ar, 2 personer (2) 6,8 0,9 - 3,1 2,0 6,2 0,1 ­ 1,8 1,9 Andra ledande befattnings ­ havare, 3 personer (3) 4,7 1,1 - 2,1 1,3 4,7 0,1 ­ 1,8 1,6 Övriga anställda 154,2 25,1 - 53,1 19,3 145,7 3,3 ­ 51,5 21,1 Total ersättning anställda 170,3 27,7 - 61,4 24,4 161,0 3,8 ­ 55,8 26,1 Summa löner och ersättningar 172,0 27,7 1,0 62,2 24,4 162,7 3,8 1,2 56,6 26,1 KONCERNENS LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER andra förmåner till ledande befattningshavare i bolaget förbereds och föreslås styrelsen av ersättningsutskottet som består av styrel ­ sens ordförande respektive vice ordförande. I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden maj 2023 till ordinarie årsstämma 2024 arvode om 1 680 kkr (1 820), varav 1 025 kkr (1 000) till styrelsens ordförande, 285 kkr (280) till vice ordförande och till övriga ledamöter 185 kkr (180) vardera. Utöver styrelsearvode till styrelsens ordförande enligt ovan utgår ytterligare 1 000 kkr (1 000) i arvode för att bistå bolagsled ­ ningen. Rebecka Wallenstam uppbär inte styrelsearvode utan lön och utgör en av nedan ledande befattningshavare. Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad årsstämman beslutat. Pensioner och avgångsvederlag För vd tecknar bolaget pensionsförsäkring med årlig premie om 30 % (30) av bruttolön jämte en efterlevande pensionsförsäkring motsvarande en premiekostnad om 242 kkr (223) för 2023. Vidare har bolaget tecknat livförsäkring för vd för att säkerställa efter­ levandepension i händelse av dödsfall under anställningstid. Detta åtagande fullgörs genom inbetalning till en premiebestämd försäkring för vilken kostnaden under 2023 uppgår till totalt 153 kkr (154). Om vd lämnar sin anställning ska en uppsägningstid om sex månader iakttas. Vid uppsägning av vd från bolagets sida gäller en uppsäg­ ningstid om sex månader. Bolaget har vid utgången av året två vvd:ar (2). Övriga ledande befattningshavare utgörs av CFO och IR­ansvarig och kommunika­ tionsdirektör. (Rebecka Wallenstam omfattas inte av övriga ledande befattningshavares pensioner och avgångsvederlag). Pensioner för vvd:ar och övriga ledande befattningshavare över ­ ensstämmer med ersättnings policyn för avgiftsbestämd pension. För fullgörande av pensions förmåner för övriga ledande befattnings­ havare har bolaget tecknat pensionsförsäkringar motsvarande 30 % av kontrakterad lön. Uppsägningstiden är sex månader. Avseende vvd och övriga ledande befattningshavare utgår avgångs vederlag med 18 månader vid uppsägning från bolagets sida. Vid sjukfrånvaro har ledande befattningshavare liksom övrig per ­ sonal, med avdrag för vad som kan erhållas från Försäkringskassan, rätt till 90 % av den fasta månadslönen dag 2–90 och 75 % av fasta lönen dag 91–365. Pensionsålder för vd och övriga ledande befattningshavare är 67 år såvida inte enskild överenskommelse träffas om förlängning, maximalt till 70 år. Pensionsförsäkring i Alecta Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta avseende ITP 2 uppgår till 6,9 Mkr (8,9). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid ut ­ gången av 2023 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 158 % (172). Den kollektiva konsoliderings­ nivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas till gångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsåtaganden. Wallenstams andel av totala antalet sparpre ­ mier för ITP 2 i Alecta uppgår till 0,04463 % (0,04416). ===== SIDA 54 ===== 52 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts. AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR TILL KONCERNLEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA Kostnad för syntetiskt optionsprogram Mkr 2023 2022 Vd 1,1 ­ Vice vd:ar, 2 personer (2) 2,2 ­ Andra ledande befattningshavare, 3 personer (3) 2,7 ­ Övriga anställda 61,8 ­ Summa kostnad syntetiska optioner 67,8 ­ Kostnaderna för syntetiskt optionsprogram inkluderar hänförliga omkostnader. Not 6. Medelantal anställda 2023 2022 Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män 263 146 117 268 146 122 STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE PÅ BOKSLUTSDAGEN 2023-12-31 2022­12­31 Antal varav: kvinnor män Antal varav: kvinnor män Styrelseledamöter 5 3 2 5 2 3 Vd, vvd:ar och ledande befattningshavare 5 3 2 5 3 2 Koncernens personal är i allt väsentligt anställd av moderbolaget. Not 7. Upplysningar om närståendetransaktioner För att säkerställa att ingen ovidkommande hänsyn tagits vid ingående av närståendeavtal, beslutar alltid två personer för Wallenstams räkning om avtalet. Dessutom får attestberättigad inte attestera utgifter som gäller den egna personen. Wallenstam har beslutat om rutiner för definition av närstående parter, för hante ­ ringen av transaktioner samt för att följa upp närståendeavtal. Inför upprättandet av årsredovisningen lämnar ledamöter i Wallenstams styrelse och företagsledning en försäkran om huruvida denne eller nära familjemedlemmar under räkenskapsåret ingått några transak ­ tioner som betraktas som närståendetransaktioner med bolag inom Wallenstamkoncernen. Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncern ­ och intressebolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr lägenheter och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamot i Wallenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsvaran ­ de cirka 5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande årligt hyresvärde om 0,7 Mkr. Vidare har vd förvärvat två andelar i Pixbo Sjöterrass till ett belopp om 24,3 Mkr. Ledamot i Wallenstams styrelse har genom eget konsultbolag sålt konsulttimmar till Wallenstam om 0,1 Mkr. Convendum­ och Colivekoncernerna, där Wallenstams ordföran ­ de är styrelseledamot i respektive moderbolag, har under året erlagt 41 Mkr respektive 13 Mkr i hyra. Ferroamp AB, där Wallenstams ordförande är styrelseledamot, är sedan andra halvan av 2023 hyresgäst och har under året erlagt totalt 1,5 Mkr i hyra. Wallenstams engagemang i klimat ­, miljö­ och samhällsansvars ­ frågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2023 på sidorna 15 ­21. Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 3,5 Mkr, och Barn i Nöd har erhållit 1,8 Mkr i stöd. Räddningsmissionen och Barn i Nöd hyr lokaler och lägenheter av Wallenstam motsvarande 6,4 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter. ===== SIDA 55 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 53 Not 8. Finansiella intäkter och kostnader Redovisningsprincip Finansiella kostnader för en rapportperiod omfattar faktisk ränta både till följd av avtalad ränta och effekt av realiserade ingång ­ na derivatavtal. Genom snittlig ränta motsvaras av övriga betalda räntor i relation till periodens genomsnittliga räntebärande skuld. Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras som fastighetsinveste ­ ring. Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Den del av finansiella kostnader som avser större ny­, till­ eller ombyggnation aktiveras som fastighetsinvestering. Den aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskost ­ nad för koncernen. Mkr 2023 2022 FINANSIELLA INTÄKTER Ränteintäkter omsättningstillgångar 6 3 Utdelning 1 3 Valutakursvinst 0 0 Summa finansiella intäkter 7 6 FINANSIELLA KOSTNADER Räntekostnader fastigheter -659 ­354 Räntekostnader projekt -13 ­ Räntekostnader övrigt -38 ­14 Räntekostnader leasing -15 ­15 Övriga finansiella kostnader -1 ­1 Summa finansiella kostnader -726 ­385 Under året har 129 Mkr (81) i räntor avseende investeringar i projekt aktiverats. Vid aktivering har den genomsnittliga ränte nivån uppgått till 3,0 % (1,8). Finansnettot inklusive Värdeförändring finan ­ siella räntederivat uppgår till ­1 593 Mkr (1 529), se not 13. FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Not 9. Resultatandel i intresseföretag Redovisningsprincip Innehaven i intresseföretag redovisas i enlighet med kapitalandelsmetoden. Koncernens resultatandelar i intressebolag är baserade på preliminära finansiella rapporter från respektive bolag. Dessa har inte anpassats till koncernens redovisningsprinciper då effekten inte bedöms väsentlig. Det har inte skett några betydande transaktioner eller händelser efter rapportering. Marknadsrisk Innehaven i intressebolag påverkas av marknadsförutsätt ­ ningarna på intresseföretagens marknader. Vid vikande marknads ­ förutsättningar viker även värdet på investeringen. Innehav i intressebolag utgörs av investering i Convendum Corpora ­ tion AB (publ) (Convendum) och Colive AB (Colive). Årets investering utgörs av nyemissioner i de båda bolagen, Convendum 28 Mkr (41) och Colive 5 Mkr (­). Convendum erbjuder moderna och effektiva kontorslösningar, i större städers centrala affärsområden . Colive är en av Sveriges för­ sta operatörer av delningsboende genom så kallade coliving ­hubbar. ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Kapitalandel, % Redovisat värde 2023-12-31 Redovisat värde 2022­12­31 Convendum Corporation AB (publ), 559020 ­5182 37,2 (37,2) 260 232 Colive AB, 559145­6008 22,8 (22,3) 25 23 Summa 285 255 ===== SIDA 56 ===== 54 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER FÖRÄNDRING ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Redovisat värde vid årets början 255 217 Årets investeringar 33 41 Årets resultat från intresseföretag -3 ­3 Redovisat värde andelar i intresseföretag 285 255 Convendum Colive Wallenstams ägarandel Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Intäkter 40 32 1 1 15 12 Rörelsens kostnader -37 ­30 -15 ­15 -17 ­15 Rörelseresultat 3 2 -14 ­13 -2 ­2 Räntenetto -3 ­2 0 0 -1 ­1 Resultat före skatt 0 0 -14 ­13 -3 ­3 Skatt 0 0 0 0 0 0 Årets resultat 0 0 -14 ­13 -3 ­3 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Tillgångar 355 306 28 24 138 119 Eget kapital 313 275 24 19 122 107 Skulder 41 31 4 5 16 12 FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Elprisrisk Elpriset påverkas av en rad olika faktorer såsom konjunktur ­ läge, väder, hydrologiska balansen samt utbud och efterfrågan på övriga energislag. Redovisningsprincip Övriga intäkter utgörs av elintäkter, försäljningsintäkter vindkraftverk samt övrigt. Övriga kostnader utgörs av elkostnader, försäljningskostnader vindkraftverk, avskrivningar och administra ­ tionskostnader hänförliga till elproduktion, resultat från elcertifikat, ursprungsgarantier samt övrigt. Not 10. Intäkter och kostnader försäljning exploateringsfastigheter Redovisningsprincip Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser fastighet som uppförs med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller per andel, vid färdigställandet. I balansräkningen redovisas investeringar löpande till anskaffningsvärde på raden Exploaterings­ fastigheter. I samband med försäljning av andelar redovisas som intäkt erhållen ersättning och som kostnad andelens bedömda del av produktionskostnaden, eller för externt förvärvade bostadsrättsan ­ delar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt och kostnad redovisas i resultaträkningen i samband med att andelen/fastigheten överläm ­ nas och kontrollen övergår till köparen medan marknadsförings ­ och försäljningsomkostnader redovisas löpande. Under året har fastigheten Kvarngärdet 71:1 i Uppsala, med pro ­ jektnamn Bersån, frånträtts. Vidare har totalt tre brf ­andelar i Pixbo Sjöterrass och Söra radhus samt nio externt förvärvade brf ­andelar sålts. Administrations­ och försäljningsomkostnader ingår med totalt 7 Mkr (8). Not 9. Resultatandel i intresseföretag, forts. Not 11. Övriga intäkter och övriga kostnader ===== SIDA 57 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 55 Not 11. Övriga intäkter och övriga kostnader, forts. Under 2023 har statligt stöd för el erhållits om 1 1 Mkr som redovisas under Övriga intäkter. Mkr 2023 2022 INTÄKTER Elintäkter 258 200 Försäljning vindkraftverk - 69 Övriga intäkter 14 14 Summa övriga intäkter 273 283 KOSTNADER Elkostnader -72 ­64 Avskrivningar vindkraft -91 ­74 Förvaltnings­ och administrationskostnader vindkraft -11 ­6 Övriga kostnader -2 ­12 Summa övriga kostnader -176 ­156 FÖRDELNING ÖVRIGA INTÄKTER OCH ÖVRIGA KOSTNADER Redovisningsprincip Wallenstams värderingsprocess är intern och genomförs i samband med varje kvartalsbokslut. Fastigheter som kontrakterats för försäljning med tillträde efter bokslutsdag värderas vid rapport ­ tillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell kvarstående osäker het. En försäljning redovisas på frånträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Detta gäller även vid försäljning av fastighet via bolag. Resultatet av försäljning av fast ­ ighet omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde vid närmast föregående kvartalsrapportering med hänsyn tagen till därefter gjorda investeringar. Direkta försäljnings ­ omkostnader samt en andel av internt för delade administrations ­ kostnader avgår. Årets värdeförändringar uppgår till ­ 847 Mkr (­2 627) och påverkas främst av värdeutvecklingen på mark och byggrätter för framtida nyproduktion, som utvecklats negativt under året. Utvecklingen på hyresmarknaden, genomförda projekt samt försäljningar påverkar positivt. Bokslutsdagens genomsnittliga direktavkastningskrav, som avser de fastigheter som ägs på respektive bokslutsdag, uppgår till 3,6 % (3,5) för bostäder och 4,6 % (4,6) för lokaler. Not 12. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Redovisningsprincip Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av räntede ­ rivat redovisade till verkligt värde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för res ­ pektive löptid, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskon­ teras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. När derivaten realiseras leder detta till ränta att erhålla eller betala. Realiserat resultat redovisas som en del av rän­ tekostnader. Orealiserad värdeförändring finansiella derivatinstrument utgörs av förändringen i derivatportföljens verkligt värde mellan två redovisningsperioder. Verkligt värde är fastställt till nivå 2. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över­ eller undervärde på räntederivaten. Den värdeskillnad som uppkommer, och som inte är kassa flödespåverkande, redovisas över resultaträkningen. Den totala värdeförändringen på derivatinstrument under året upp ­ går till ­874 Mkr (1 907). Samtliga derivat har värderats till verkligt värde och redovisats i resultaträkningen. Not 13. Finansiella derivatinstrument ===== SIDA 58 ===== 56 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT Ränteswapkontrakt 1 018 -18 1 900 ­23 Redovisat värde långfristiga derivatinstrument 1 018 -18 1 900 ­23 KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT Ränteswapkontrakt - 0 ­ ­3 Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument - 0 ­ ­3 Summa derivatinstrument 1 018 -18 1 900 ­26 FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT Mkr 2023-12-31 2022­12­31 0–3 mån - ­ 3 mån–1 år 0 ­3 1–5 år 271 423 >5 år 729 1 454 Summa 1 000 1 874 FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT Enligt koncernens finanspolicy ska koncernens genomsnittliga ränte­ bindningstid ligga inom intervallet 24–60 månader. I stor utsträck ­ ning hanteras detta med hjälp av räntederivat. Tillåtna instrument för hantering av ränterisk är ränteswappar, förlängningsbara ränteswappar (ränteswap + swaption), FRA, caps samt floors i kombination med caps (så kallad collar) samt performanceswappar. Tillåtna motparter är svenska banker samt utländska banker med etablerad verksamhet i Sverige. Wallenstams avtal för finansiella instrument är redovisade brutto eftersom det inte föreligger några rättsligt bindande avtal om nettning. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig. De nominella beloppen avseende koncernens utestående rän­ teswappar per den 31 december 2023 uppgår till totalt 16 423 Mkr (17 274), varav 16 000 Mkr (16 250) är swappar där vi betalar en fast ränta och 423 Mkr (1 024) är swappar där vi erhåller en fast ränta. Per den 31 december 2023 varierar de fasta swapräntorna mellan 0,1–2,13 % (0,1–2,79) och den fasta swapräntan som erhålls från bankerna uppgår till 2,4 % (1,4–2,4). De rörliga swapräntorna motsvarar STIBOR 3M. Mkr 2023 2022 Aktuell skatt -2 ­4 Uppskjuten skatt 134 397 Summa skatt 132 393 Not 14. Skatt SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN Redovisningsprincip Gällande skattesats för aktiebolag i Sverige 2023 är 20,6 % (20,6). Skatten i resulta träkningen fördelas på två poster, aktuell samt uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla tempo rära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skatte­ mässiga värden på tillgångar och skulder enligt de principer som beskrivs närmare i not 26. Not 13. Finansiella derivatinstrument, forts. ===== SIDA 59 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 57 Mkr 2023 2022 Redovisat resultat före skatt -582 711 Skatt enligt gällande skattesats 120 ­146 Skatteeffekt av: Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar -12 ­49 Ej skattepliktigt resultat avyttrade fastigheter och andelar 38 381 Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt 56 ­129 Ej avdragsgill ränta -27 ­ Justering skatt tidigare år -6 337 Övriga skattemässiga justeringsposter -37 ­2 Skatt på årets resultat i resultaträkningen 132 393 SKILLNAD MELLAN KONCERNENS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6) Not 14. Skatt, forts. 2023 2022 Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt -582 711 Skattemässigt avdragsgilla: Ombyggnationer -423 423 ­402 402 Avskrivningar -858 858 ­716 716 Överavskrivningar -553 553 ­4 4 Utrangeringar, nedskrivningar och återläggningar -59 59 ­300 300 Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar 42 17 261 ­21 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 851 -851 2 684 ­2 684 Värdeförändring som ej genererar uppskjuten skatt - -271 ­ 624 Värdeförändring finansiella instrument 874 -874 ­1 907 1 907 Avyttring fastigheter och andelar 17 -203 122 ­1 978 Förändring ränteavdrag 102 28 ­ ­ Övriga skattemässiga justeringsposter 178 3 1 8 Löpande skattemässigt resultat -412 -258 450 ­722 Underskottsavdrag vid årets ingång -4 279 4 279 ­3 079 3 079 Förändrad värdering inrullade underskott 29 -29 ­1 631 1 631 Underskottsavdrag vid årets utgång 4 670 -4 670 4 279 ­4 279 Skattepliktigt resultat 8 -678 19 ­291 Årets skatt -2 140 ­4 60 Tidigare värderat / ej värderat underskott - -6 ­ 336 Årets skatt i resultaträkningen -2 134 ­4 397 FÖRDELNING AV UPPSKJUTEN OCH AKTUELL SKATT ===== SIDA 60 ===== 58 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Redovisningsprincip Förvaltningsfastigheter är våra hyresfastigheter som innehas för egen förvaltning i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdesteg ­ ring alternativt en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde där verkligt värde motsvaras av bedömt marknadsvärde beräknat med en direktavkastningsmodell enligt nedan. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. En fullstän ­ dig värdering görs per fastighet i samband med varje kvartals ­ och årsbokslut av ett internt värderingsteam. Värderingsmodellen baseras på uppskattningar av framtida betalningsströmmar med ett differentierat marknadsmässigt direktavkastningskrav per fastighet. Som underlag för bedömning av fastigheternas värde beaktas bland annat: • direktavkastningskrav på respektive marknad • fastigheternas specifika förutsättningar avseende bland annat skick och läge • hyresnivåer, kontraktslängd, vakans ­ respektive hyresutveckling • analys av befintliga hyresgäster • förutsättningarna på kreditmarknaden • analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. Värderingsprocess Utgångspunkt för värderingen är en individuell bedömning av varje fastighets intjäningsförmåga där dess driftnetto sätts i relation till ett direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet speglar mark ­ nadsförutsättningarna och differentieras bl.a. utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är (bostad eller kommer ­ siell). Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden. Beräkningsmässigt utgår avkastningsvärderingen från fast ­ igheternas normaliserade driftnetton. I årsbokslutet 2023 är det uppgifter för 2024 som utgör grunden för fastigheternas värdering. Driftnettot motsvarar därmed bolagets förväntade faktiska intäkter och kostnader. Förväntade faktiska kostnader justeras avseende sådana poster som varierar väsentligt mellan olika år, exempelvis reparations­ och underhållskostnader. Dessa ersätts istället av på årsbasis normaliserade schablonbelopp. I relation till koncernredo ­ visningens redovisade driftnetto sker även ett avdrag för eventuell tomträttsavgäld. För samtliga kommersiella kontrakt sker också ett avdrag för generell vakans om 3 %. För bostäder sker inget scha ­ blonmässigt vakansavdrag då beståndet är, och förväntas förbli, fullt uthyrt. I vår beräkning gör vi antagandet att det budgeterade kassaflödet för nästkommande år med ovan justeringar motsvarar ett evigt kassaflöde avseende vår tillämpade värderingsmodell. Det driftnetto som framräknas divideras med ett direktavkastningskrav för respektive fastighet varpå ett avkastningsvärde (nuvärde av evigt driftnetto) per fastighet erhålles. Från beräknat avkastningsvärde görs därefter avdrag motsva ­ rande två årshyror för all faktisk vakans liksom för värdet av bedömt framtida investeringsbehov för upprätthållande av aktuell värde ­ ringsstandard. Wallenstams värderingsmodell + Hyresvärde (baseras på förväntade hyresnivåer 2024) - Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt och tomträttsavgäld, exklusive administration = Driftnetto ÷ Bedömt direktavkastningskrav för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor (faktisk vakans) - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag = Fastighetens bedömda verkliga värde Koncernens effektiva generella direktavkastningskrav fastställs genom att sätta Fastigheternas bedömda verkliga värde i relation till Driftnetto enligt ovan modell och skiljer sig därigenom mot det di ­ rektavkastningskrav som används i beräkningsförfarandet. Vid varje värderingstillfälle justeras beräkningen för de fall väsentliga föränd ­ ringar skett i underliggande faktorer, såsom direktavkastningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad liksom konstaterade värdeförändringar i samband med kontrakterade försäljningar. Direktavkastningskravet varierar beroende på marknad, geogra ­ fisk placering och typ av fastighet och fastställs enskilt per fastighet. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostadsyta och kommer ­ siell yta med olika direktavkastningskrav på respektive yta. Analyser och jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt. Om en investering påbörjas i en ny eller befintlig förvaltningsfast ­ ighet med avsikt om fortsatt användning som förvaltningsfastighet i koncernen redovisas fastigheten som förvaltningsfastighet även under uppförande ­ respektive ombyggnadsfasen. Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigstäl ­ landegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda utgifter. Övervärdet på nyproduktion redovisas successivt under hela byggnationstiden. Givet den osäkerhet som nu råder på marknaden har det inte redo ­ visats någon successiv värdetillväxt i nyproduktion från och med hösten 2022. Beträffande förvaltningsfastigheter som genomgår en större ombyggnation bedöms verkligt värde under ombyggnationsti ­ den som regel motsvara det värde förvaltningsfastigheten hade vid projektstart med tillägg för därefter genomförd investering. Mark och byggrätter värderas till verkligt värde och är externt värderade enligt ortsprismetoden. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes ­ dagen, då kontrollen övergått till köparen. Fastigheter som kontrak ­ terats för försäljning med tillträde efter bokslutsdagen värderas vid rapporttillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell osäkerhet. Tillkommande utgifter inklusive direkt hänförliga projektlednings ­ arvoden aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del. Vid större ny ­, till­ och ombyggnationer aktiveras räntekostnader under projektperioden fram tills att fastigheten tas i bruk. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kost ­ nadsförs i den period de uppkommer. Totalt uppgår värdet för pågående nybyggnation samt mark och byggrätter till 4 987 Mkr (6 231). Wallenstams bedömning är att fastighetsvärdering befinner sig på värderingsnivå 3. Verkliga värden, som hänförs till nivå 3 avseen ­ de mark och byggrätter, har värderats externt baserat på ortspris ­ metoden. Försäljningspriser på jämförbara byggnader i omedelbar närhet har justerats för skillnader i väsentliga egenskaper, såsom egendomens storlek. Mest betydande indata i denna värdering är pris per kvadratmeter. Wallenstams fastigheter klassificeras som förvaltningsfastig ­ heter bortsett från fastigheter som utgör exploateringsfastigheter. Dessa redovisas istället i balansräkningen som Exploateringsfastig ­ heter, se vidare not 20. Redovisning av tomträttsavgäld Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står på mark som innehas med tomträtt. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket innebär att nyttjanderätten till mark upplåten med tomträtt redovisas som en tillgång, jämte lika stor leasingskuld, i balansräkningen samt att hela avgälden presenteras som finansiell kostnad i resultaträkningen. För 2023 har 15 Mkr (15) redovisats som finansiell kostnad avseende tomträttsavgäld. Den vägda Not 15. Förvaltningsfastigheter ===== SIDA 61 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 59 Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts. fastigheter och i resultaträkningen för posten Värdeförändring för ­ valtningsfastigheter. I samband med avslutad affär görs avstämning mot gjorda antaganden. Wallenstam följer också löpande genom ­ förda relevanta fastighetstransaktioner. Interna värderingar av hela fastighetsbeståndet genomförs kvartalsvis. Vid förvärv görs bedömning huruvida förvärvet är ett tillgångs ­ förvärv eller rörelseförvärv. Under året har inga förvärv skett, före ­ gående års transaktioner bedömdes samtliga utgöra tillgångsför ­ värv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad så kallad skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde , vilket medför att värdeför­ ändringarna vid den första värdering påverkas av skatterabatten. genomsnittliga räntan uppgår till 3,0 %. Nyttjanderätten för marken har beräknats till 534 Mkr (500) och redovisas som en del av fastig ­ heternas värde. Se vidare not 16. Bedömningar och uppskattningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och uppskattningar ge en betydande påverkan på kon cernens redo­ visade resultat och ställning. Värderingen av förvaltningsfas tigheter, som är intern, kräver bedömningar av och antaganden om exempel ­ vis framtida kassaflöden samt fastställande av direktavkastnings ­ krav för varje enskild fastighet. De gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltnings ­ Fastighetstyp Region 2023-12-31, % 2022­12­31, % Bostäder Stockholm 3,00–4,00 3,00–4,00 Bostäder Göteborg 3,00–4,00 3,00–3,70 Kommersiella Stockholm 4,00–5,30 4,00–5,50 Kommersiella Göteborg 4,10–6,60 4,00–6,50 Samhällsfastigheter Stockholm 3,00–5,50 3,00–5,50 Samhällsfastigheter Göteborg 3,00–5,60 3,00–5,50 DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Vid värderingen har följande direktavkastningskrav använts: Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Redovisat värde vid årets början 62 092 63 480 Förvärv 20 2 046 Byggnationer 2 293 2 374 Försäljningar -464 ­3 124 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -851 ­2 684 Redovisat värde förvaltningsfastigheter 63 090 62 092 Aktiverade räntor under året uppgår till 129 Mkr (81). Den genomsnittliga räntesatsen för de aktiverade räntorna uppgår till 3,0 % (1,8). ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Fastighetstyp Region Genomsnittligt effektivt direkt- avkastningskrav 2023, % Genomsnittligt effektivt direkt ­ avkastningskrav 2022, % Bostadsfastigheter Stockholm 3,6 3,4 Bostadsfastigheter Göteborg 3,6 3,5 Kommersiella fastigheter Stockholm 5,7 5,9 Kommersiella fastigheter Göteborg 4,5 4,5 Samhällsfastigheter Stockholm 3,3 3,3 Samhällsfastigheter Göteborg 5,1 4,7 Genomsnittligt direktavkastningskrav bostäder 3,6 3,5 Genomsnittligt direktavkastningskrav kommersiellt bestånd 4,6 4,6 Genomsnittligt direktavkastningskrav samhällsfastigheter 4,5 4,2 Effektivt direktavkastningskrav per region och typ av fastighet: ===== SIDA 62 ===== 60 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Kontrakterade byggnationsinvesteringar 1 198 1 535 INVESTERINGSÅTAGANDEN Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, förvärv samt reparations ­, underhålls­ och förbättringsåtaganden per balansdagen, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter: Mkr 2023-12-31 2022­12­31 0,50 procentenheter lägre 71 985 71 168 0,25 procentenheter lägre 67 216 66 288 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 63 090 62 092 0,25 procentenheter högre 59 482 58 444 0,50 procentenheter högre 56 300 55 241 FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV, ACKUMULERAT 2023-12-31 2022­12­31 2023-12-31 2022­12­31 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet 0,50 procentenheter lägre 42 205 42 212 27 883 27 292 1 897 1 664 0,25 procentenheter lägre 39 390 39 297 26 062 25 446 1 764 1 546 Fastighetsvärde 36 980 36 822 24 461 23 827 1 649 1 443 0,25 procentenheter högre 34 892 34 694 23 042 22 396 1 549 1 354 0,50 procentenheter högre 33 067 32 845 21 774 21 121 1 459 1 275 FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA KALKYLMÄSSIGA DIREKTAVKASTNINGSKRAV, PER KATEGORI Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid en viss värderingstidpunkt. Det verkliga priset kan dock endast fastställas när en transaktion är genomförd och betald. För att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett verkligt värde anges ofta ett värdeintervall som normalt brukar anges till +/­ 5–10 %. Detta kan dock variera beroende på bland annat marknadssituation, fastighetens standard och investe ringsbehov. Wallenstam har per den 31 december 2023 värderat förvaltnings ­ KÄNSLIGHETSANALYS fastigheterna till 63 090 Mkr (62 092). Med ett osäker hetsintervall om +/­ 5–10 % innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/­ 6,3 Mdr (6,2) och +/­ 3,2 Mdr (3,1). Vidare medför en förändring av direktavkastningskravet en väsentlig påverkan på värderingen. Vid 0,25 procentenheters förändring av direktavkast ­ ningskravet förändras fastigheternas värde cirka +4,1 Mdr (4,2) respektive ­3,6 Mdr (­3,6) vilket motsvarar en förändring i substans ­ värdet om cirka +/­ 5,90 kr per aktie (5,90). Mkr 2023-12-31 2022­12­31 5 procentenheter högre 66 708 65 565 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 63 090 62 092 5 procentenheter lägre 59 472 58 620 FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER, ACKUMULERAT 2023-12-31 2022­12­31 2023-12-31 2022­12­31 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet 5 procentenheter högre 39 030 38 815 25 929 25 218 1 750 1 532 Fastighetsvärde 36 980 36 822 24 461 23 827 1 649 1 443 5 procentenheter lägre 34 930 34 829 22 993 22 437 1 549 1 355 FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE HYRESINTÄKTER, PER KATEGORI ===== SIDA 63 ===== KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 61 Not 15. Förvaltningsfastigheter, forts. 2023-12-31 2022­12­31 2023-12-31 2022­12­31 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Bostäder Bostäder Kommersiellt Kommersiellt Samhällsfastighet Samhällsfastighet 5 procentenheter högre 36 470 36 326 24 189 23 572 1 631 1 427 Fastighetsvärde 36 980 36 822 24 461 23 827 1 649 1 443 5 procentenheter lägre 37 489 37 318 24 733 24 083 1 667 1 459 FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER, PER KATEGORI Not 16. Leasingskuld Redovisningsprincip Tomträttsavgäld betalas där Wallenstams byggnader står på leasad mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket innebär att hela avgälden presenteras som finansiell kostnad i resultaträkningen. Markarrende betalas för markhyra där Wallenstams vindkraft ­ verk är uppförda. Dessa består av två typer, minimiarrenden och omsättningsbaserade arrenden. Variabla avgifter, såsom omsätt ­ ningsbaserade arrenden, redovisas det år de uppstår. Nyttjanderätten för tomträtter och markarrenden uppgår på ba ­ lansdagen till 534 Mkr (500) respektive 9 Mkr (9). Skillnaden mellan åtaganden för framtida leasingavgifter och den ingående leasing ­ skulden per 1 januari 2023 avser avskrivningar på markarrendena samt amortering av leasingskuld. 1 Mkr (1) av utgående leasingskuld om 544 Mkr (51 1) förfaller till betalning inom ett år, 4 Mkr (4) inom 2–5 år samt 539 Mkr (506) efter fem år. Mkr 2023 2022 TOMTRÄTT Räntekostnad -15 ­15 Totalt kassaflöde tomträtt -15 ­15 Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag 534 500 Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag -534 ­500 MARKARRENDE Avskrivningsbelopp -1 ­1 Räntekostnad 0 ­1 Kostnad för omsättningsbaserade arrenden (inkluderas ej i värdering av leasingskuld) -11 ­7 Totalt kassaflöde markarrenden -11 ­7 Redovisat värde nyttjanderätt per bokslutsdag 9 9 Redovisat värde leasingskuld per bokslutsdag -10 ­11 Mkr 2023-12-31 2022­12­31 5 procentenheter högre 62 291 61 324 Fastighetsvärde enligt vår bedömning 63 090 62 092 5 procentenheter lägre 63 889 62 860 FASTIGHETSVÄRDE VID FÖRÄNDRADE DRIFTKOSTNADER, ACKUMULERAT LEASINGSKULD ===== SIDA 64 ===== Redovisningsprincip Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Vid indikation på att en tillgång har minskat i värde, eller för att bedöma om tidigare nedskrivningar inte längre är motiverade, beräknas tillgångens återvinningsvärde vilket utgörs av det högre av tillgångens verkliga värde reducerat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Bedömningar och uppskattningar Förväntad ekonomisk livslängd för ett vindkraftverk är bedömt till 22,5 år. För att beräkna en tillgångs nyttjandevärde krävs att företags ­ ledningen gör ett antal uppskattningar och bedömningar. Nyttjan ­ devärde bygger på kassaflödesprognoser för nyttjandeperioden. Kassaflöden påverkas av kommersiella faktorer som bland annat marknadstillväxt, konkurrenskraft, priser, marginaler, kostnads ­ utveckling, investeringsnivåer, rörelsekapitalbindning, förväntade pris­ och efterfrågansnivåer avseende el, ursprungsgarantier och elcertifikat samt väder och vindförhållanden. Vid diskonteringen till ­ kommer bedömning av finansiella faktorer som ränteläge, lånekost ­ nader, marknadsrisk, betavärden och skattesatser. Produktionsvolymen utgår ifrån budget och bedöms i värde ­ ringstestet till normalår i enlighet med senast kända statistik. Som input till elpris används ett medelpris grundat på förväntningar på framtida elpris baserat på styrelsens och ledningens bästa bedöm ­ ning utifrån extern, oberoende marknadsrapport. Detta pris ligger till grund för beräkning av kassaflöde för perioden 2024–2030. För perioder efter 2030 har en genomsnittlig årlig tillväxttakt om 1,5 % antagits. Avkastningskrav före skatt har fastställts till 6 % (6). Nedskrivningsprövningen har föranlett en återläggning om 59 Mkr (300) för vindkraftverk i elområde 2 medan föregående års återläggning avsåg elområde 3. Kvarvarande nedskrivningar avser vindkraftverk i elområde 2. Känslighetsanalyser har genom ­ förts med differentierade antaganden för komponenterna för att säkerställa att nedskrivningar och återläggningar är bestående över tid. Not 17. Vindkraftverk Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående anskaffningsvärden 1 808 2 409 Årets försäljningar och utrangeringar - ­601 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 808 1 808 Ingående avskrivningar -718 ­862 Årets avskrivningar -90 ­73 Årets försäljningar och utrangeringar - 218 Utgående ackumulerade avskrivningar -808 ­718 Ingående nedskrivningar -74 ­606 Årets försäljningar och utrangeringar - 232 Återläggning nedskrivning 59 300 Utgående ackumulerade nedskrivningar -15 ­74 Redovisat värde vindkraftverk 985 1 017 Framtida investeringsåtagande 33 33 VINDKRAFTVERK Not 18. Inventarier Redovisningsprincip Avskrivning görs planenligt över nyttjande perioden 10 år motsvarande 10 % på möbler och 5 år motsvarande 20 % på övriga inventarier. Avskrivningar på inventarier ingår i resultaträkningens post Förvaltnings ­ och administrationskostnader. 62 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 65 ===== Not 19. Finansiella anläggningstillgångar Redovisningsprincip Wallenstams innehav utgörs av noterade och onoterade aktier samt andelsinnehav. Noterade aktier vid börs värderas till balansda­ gens marknadskurs. För övriga aktie­ och andelsinnehav baseras be­ dömningen av verkligt värde på aktuell tillgänglig information så som kurs vid nyligen genomförd emission eller resultat av försäljningar av liknande andelar. Dessa utgör värdenivå 3. Finansiella anläggningstill ­ gångar innehåller också reversfordringar, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde och utgör värdenivå 2. Marknadsrisk Förlust på långfristiga värdepappers ­ och andelsinnehav uppkommer om värdet på aktierna sjunker. Kreditrisk Förlust på reversfordringar uppstår när motparten av någon anledning ej kan fullgöra sina betalningsåtaganden. För vidare beskrivning av kreditrisk se not 3 och not 28. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående anskaffningsvärden 125 115 Årets investeringar 8 20 Årets försäljningar/utrangeringar -4 ­10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 128 125 Ingående avskrivningar -43 ­45 Årets avskrivningar -9 ­7 Årets försäljningar/utrangeringar 4 10 Utgående ackumulerade avskrivningar -48 ­43 Redovisat värde inventarier 80 82 ÅRETS FÖRÄNDRING INVENTARIER Not 18. Inventarier, forts. Andra långfristiga fordringar utgörs främst av reversfordringar. Väg ­ da genomsnittliga effektiva räntesatser på räntebärande långfristiga fordringar uppgår till 4,1 % (2,7). Samtliga långfristiga fordringar följer betalningsplan, vilket innebär att det inte finns några förfallna långfristiga fordringar. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Redovisat värde vid årets början 227 242 Nya fordringar 69 14 Omklassificering till kortfristig fordran -15 ­1 Återbetalningar -32 ­28 Redovisat värde andra långfristiga fordringar 248 227 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Redovisat värde vid årets början 61 454 Årets värdeförändring -48 ­220 Årets investeringar 16 5 Årets försäljningar - ­177 Redovisat värde långfristiga värdepappers­ och andelsinnehav 28 61 LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERS- OCH ANDELSINNEHAV Under året har 16 Mkr (5) investerats i Ferroamp Elektronik AB, där totalt innehav uppgår till 20 Mkr (52) på bokslutsdagen. Andelsinnehav uppgår till 9 Mkr (9). Under året har det sedan tidigare nedskrivna, återstående aktieinnehavet i Klarna Holding AB avyttrats. Under föregående år avyttrades innehavet i Samhälls ­ byggnadsbolaget i Norden AB (SBB) samt merparten av innehavet i Klarna Holding AB. Innehavet i Tmpl Solutions AB är oförändrat sedan föregående år och nedskrivet i sin helhet. KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 63 ===== SIDA 66 ===== Not 20. Exploateringsfastigheter Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Redovisat värde vid årets början 217 123 Byggnationer 86 143 Reservering osäkra projekt och förgävesprojektering - ­16 Sålda fastigheter -203 ­ Sålda bostadsrättsandelar -24 ­32 Redovisat värde exploateringsfastigheter 77 217 och nettoförsäljningsvärde. Resultatet redovisas när exploaterings ­ fastigheten färdigställts, sålts och överlämnats till köparen. Se vidare i not 10. Redovisningsprincip De fastigheter som är under produktion för att vid färdig­ ställandet säljas antingen i sin helhet eller per lägenhet, redovisas i balansräkningen på raden Exploateringsfastigheter. Exploaterings ­ fastigheter redovisas löpande till det lägsta av anskaffnings värde EXPLOATERINGSFASTIGHETER Not 21. Övriga fordringar Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Fordringar vid fastighetsaffärer 0 1 Momsfordran 121 241 Fordringar på leverantörer 2 0 Fordran elproduktion 12 30 Reversfordringar 14 ­ Övrigt 8 19 Redovisat värde övriga fordringar 157 291 Not 23. Andelar Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående anskaffningsvärde 9 4 Årets investeringar 69 25 Årets försäljningar -15 ­21 Redovisat värde andelar 63 9 Not 22. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Förutbetalda driftkostnader 3 10 Förutbetalda administrationskostnader 14 10 Bedömd avdragsgill moms i pågående projekt 73 107 Förutbetalda finansieringskostnader 3 4 Upplupna ränteintäkter 58 3 Upplupna elintäkter 23 38 Upplupna hyresintäkter 5 4 Redovisat värde förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 180 176 64 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 67 ===== Per 31 december 2023 uppgår tillgänglig likviditet till totalt 1 285 Mkr (2 093), varav 378 Mkr (1 045) utgör checkräkningskrediter (back up­faciliteter) för emitterade utestående företagscertifikat. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Disponibel likviditet 1 285 2 093 Varav beviljat belopp checkräkningskredit -1 325 ­1 912 Varav utnyttjat belopp checkräkningskredit 90 ­ Disponibelt belopp checkräkningskredit -1 235 ­1 912 Likvida medel 50 181 Not 24. Likvida medel Redovisningsprincip Återköpta egna aktier redovisas som en reduktion av balan ­ serade vinstmedel inklusive relaterade återköpskostnader. Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare redovisas som en minskning av balanserade vinstmedel efter det att årsstämman fattat beslut. Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A ­aktier med tio röster vardera, samt 591 000 000 B ­aktier med en röst vardera. Not 25. Eget kapital Totalt antal aktier uppgår till 660 000 000 och det registrerade aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett kvotvärde om 0,25 kr per aktie (0,25). Föreslagen utdelning per aktie uppgår till 0,50 kr (0,60). Under året har 2 000 000 aktier (1 000 000) återköpts till ett genomsnittligt pris om 43,28 kr/aktie inklusive courtage (42,56). Totalt innehav återköpta aktier uppgår till 3 000 000 st (1 000 000) till ett värde om 130 Mkr (43). Not 26. Uppskjuten skatteskuld Redovisningsprincip I Wallenstam finns huvudsakligen fyra poster där det föreligger temporära skillnader som utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt – fastigheter, vindkraftverk, derivatinstrument samt under­ skottsavdrag. Undantag görs för temporära skillnader som upp­ kommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. För dessa redovisas ingen uppskjuten skatt. Uppskattningar och bedömningar Vid värdering av underskottsavdrag, likt övriga temporära skillnader, görs en bedömning av sannolikheten att dessa kan utnyttjas i framtiden samt vid vilken tidpunkt. I uppskjuten skattefordran ingår värderade underskottsavdrag om totalt 962 Mkr (881) vilka motsvarar det skattemässiga värdet av koncernens svenska underskottsavdrag. Därutöver har koncernen ej värderade, ansamlade fållanförluster om 147 Mkr (146) motsvarande skattemässigt värde om 30 Mkr (30), där merparten är hänförligt till avyttring finansiella instrument. Uppskjuten skatt har beräknats på nedan poster med 20,6 % (20,6). KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 65 ===== SIDA 68 ===== 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag 4 670 962 4 279 881 Fastigheter -31 213 -6 430 ­31 029 ­6 393 Derivat -1 000 -206 ­1 874 ­386 Vindkraftverk -828 -171 ­447 ­92 Leasingtillgång 544 112 ­ ­ Leasingskuld -544 -112 ­ ­ Övriga temporära skillnader 55 11 79 16 Skattereduktion inventarieköp - 3 ­ 9 Vid årets utgång i balansräkningen -28 315 -5 830 ­28 992 ­5 963 Vid årets ingång -28 992 -5 963 ­30 917 ­6 364 Förvärv / försäljning av bolag / eget kapital - 0 ­ 4 Årets förändring enligt resultaträkningen 678 134 1 925 397 Vid årets utgång i balansräkningen -28 315 -5 830 ­28 992 ­5 963 UPPSKJUTEN SKATTESKULD, NETTO Redovisningsprincip Redovisade avsättningar utgörs av avsättning för pensioner, åtaganden i sålda fastigheter, avsättning för syntetiska optioner samt bedömt belopp för risker i tvister. För vidare information om syntetiskt optionsprogram se not 5. Avsättning för pensionsåtagande utgör en skuld för vilken det finns en lika stor tillgång i form av kapitalförsäkringar. Dessa redovi ­ sas till verkligt värde och nettoredovisas. Bedömningar och uppskattningar Vid redovisning av avsättningar kan bedömningar och upp­ skattningar ge en betydande påverkan på koncernens redovisade re­ sultat och ställning. Dessa bedömningar och uppskattningar baseras på historisk erfarenhet och förväntningar om framtida händelser som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. I sakens natur ligger att faktiskt utfall kan skilja sig väsentligt från dessa bedömning­ ar och uppskattningar om andra antaganden görs eller andra förut­ sättningar föreligger eller uppkommer. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om den endast påverkar denna period, alternativt i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Not 27. Avsättningar Not 26. Uppskjuten skatteskuld, forts. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående balans avsättningar 77 51 Värdeförändring avsättning optionsskuld 44 ­1 Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring 1 ­3 Årets avsättning för framtida åtaganden eftermarknadsåtgärder, genomförda transaktioner - 44 Återföring av åtaganden eftermarknadsåtgärder, genomförda transaktioner -28 ­14 Utgående balans avsättningar 94 77 AVSÄTTNINGAR 66 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 69 ===== Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 53 64 Årets avsättning framtida åtaganden 2 2 Årets värdeförändring 5 ­8 Årets utbetalningar -5 ­5 Utgående skuld kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 55 53 Utgående tillgång kapitalvärde av pensionsåtaganden -55 ­53 Netto avsättningar pensionsåtaganden - ­ AVSÄTTNINGAR KAPITALFÖRSÄKRINGAR Not 28. Finansiella instrument och finansiering Redovisningsprincip Wallenstam redovisar sina finansiella avtal brutto för finansiella instrument såsom exempelvis ränteswappar eftersom det inte förelig­ ger några rättsligt bindande avtal om nettning. Koncernen bedömer löpande kreditriskerna för en finansiell tillgång. I de fall förlustrisk identifieras reserveras skillnaden mellan till gångens redovisade värde och nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden, diskonterade med den ursprungliga effektiva räntan. Wallenstam har främst lån hos de svenska storbankerna. Enligt Wallenstams finanspolicy får en enskild bank som mest svara för 50 % av finansieringen för att garantera riskspridning i relation till finansiärerna. Wallenstams kapitalbindning inklusive kreditlöften var vid utgången av året 10 månader (1 1). Av de räntebärande skulder­ na uppgår lån med lång kapitalbindning till 14 % (18) av den totala låneportföljen. Wallenstam har ett diversifierat fastighetsbestånd i attraktiva lägen med ungefär lika andel bostäder som kommersiella ytor. I kombination med bolagets utveckling över tid, vilken varit stabil, finns ingen förväntan om någon snar väsentlig förändring av motpartsrisk för Wallenstamkoncernen. Verkligt värde på koncernens lånade kapital bedöms i allt väsentligt motsvara skuldernas upplupna anskaffningsvärde. Finansiella tillgångar och finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper: dels finansiella till ­ gångar och finansiella skulder som utgör innehav för handels­ ändamål, det vill säga med huvudsyfte att säljas eller återköpas på kort sikt, dels derivat. Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är identifierade som säkringar och säk ­ ringsredovisning tillämpas. I denna kategori ingår främst räntederivat samt innehav i noterade bolag såsom Ferroamp Elektronik AB. Värdet på investeringar i noterade aktier beräknas genom att använda note­ rade marknadspriser. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontrakts­ dagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efter­ följande omvärderingar. SAMMANSTÄLLNING VÄRDENIVÅER FINANSIELLA INSTRUMENT Värdenivå Not Innehav i noterade bolag 1 19 Innehav i onoterade bolag 3 19 Räntederivat 2 13 Övriga skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde vilket mot ­ svarar nominellt värde med tillägg för tillkommande eller av gående värderingsposter. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde I denna kategori ingår hyres­ och kundfordringar, likvida medel, reversfordringar, andelar samt övriga fordringar. Upplupet anskaff­ ningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Kundfordringarna redovisas till nominellt be­ lopp utan diskontering då deras förväntade löptid är kort. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra ford­ ringar. Likvida medel redovisas till nominellt värde. Kundfordringarna utgörs i huvudsak av hyresfordringar samt kundfordringar avseende försäljning elproduktion. Reversfordringar är i huvudsak relaterade till fastighetsaffärer. Andelar redovisas under omsättningstillgångar och utgörs av externt förvärvade innehav i bostadsrättsföreningar. Finansiella skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde Wallenstams skulder utgörs i huvudsak av skulder till kreditinstitut samt rörelseskulder såsom leverantörsskulder. Skulder med löptid över tolv månader redovisas som långfristiga, övriga som kort ­ fristiga. Merparten av Wallenstams skulder har en kortare kapital ­ bindning än tolv månader och redovisas som kortfristiga. Check ­ räkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Lånen upptas i svenska kronor och redovisas i balansräkningen på likviddagen till verkligt värde med avdrag för transaktionskostnader. Finansiella riskfaktorer Wallenstam är genom sin verksamhet exponerat för olika finansiella risker såsom ränte ­, likviditets­, valuta­ och finansierings­ risk. Dessa risker uppstår i koncernens redovisade finansiella instru ­ ment såsom likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder, upplåning samt derivat och beskrivs närmare per kategori nedan. Finansiell riskhantering För att minimera riskerna arbetar Wallenstam genom sin finansav ­ delning enligt den finanspolicy som prövas och fastställs av styrelsen årligen. Policyn beskriver finansieringsverksamhetens syfte, orga ­ nisation och ansvarsfördelning samt regelverk för den finansiella Not 27. Avsättningar, forts. KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 67 ===== SIDA 70 ===== finansiering från minst tre av de stora svenska affärsbankerna och en låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i förhållan ­ de till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsom ­ förhandlingar. För att optimera villkoren för låneportföljen görs koncernens upplåning i huvudsak med borgen från moderbolaget. Lånen består till största del av traditionella lån med fastighetsinteckningar som säkerhet, men även av obligationslån och företagscertifikat. Emis ­ sionslikviden för gröna obligationer kan enbart allokeras till projekt och tillgångar som är kvalificerade enligt Wallenstams gröna ramverk. Under 2023 har inga obligationer emitterats ( ­), däremot har återköp av obligationer skett . Totalt utestående obligationer på balansdagen uppgår till 334 Mkr (890), utav en låneram om tre miljarder kronor. Finansiering av vindkraftsparker sker till största delen via obliga ­ tionsmarknaden. För företagscertifikatprogrammet samt utestående obligationslån ställs ingen säkerhet. För företagscertifikaten, med en ram om 4 000 Mkr (4 000), har Wallenstam förbundit sig att vid varje tidpunkt ha tillgängliga likviditetsfaciliteter som både vad gäller löptid och sammanlagt nominellt belopp minst motsvarar utestående företagscertifikat. För att uppfylla dessa villkor har koncernen checkräkningskrediter om 525 Mkr (1 1 12). Utestående företagscertifikat uppgår på balansda­ gen till 373 Mkr (1 045). Den av EIB (Europeiska Investeringsbanken) beviljade kreditfacili­ teten om 2 500 Mkr för nyproduktion av energieffektiva hyresrätter lyftes i sin helhet under 2020. Under 2023 har totalt 500 Mkr amor­ terats. Under kortfristiga räntebärande banklåneavtal nedan ingår 200 Mkr (500) som skuld till EIB, resterande del ingår i de långfristiga skulderna med 1 800 Mkr (2 000). Lånet är icke säkerställt givet att följande förutsättningar är uppfyllda: • räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,5 ggr • belåningsgraden ska inte överstiga 65 % • ej pantsatta tillgångar ska inte understiga 18 % samt • skuldsättning i koncernbolag exklusive Wallenstam AB ska inte överstiga 75 % av koncernens totala skulder. Samtliga villkor uppfylls. Skulle någon av ovanstående kovenanter brytas medför det att Wallenstam behöver ställa säkerhet till EIB för vid tillfället kvarvarande skuld. Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts. riskhanteringen och syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av ränte ­, refinansierings­ och likviditetsrisk. Wallenstams finansverksamhet är centraliserad till moderbola ­ gets finansfunktion och fungerar som en internbank med ansvar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Wallen­ stam eftersträvar en balans mellan bra avkastning på eget kapital och en acceptabel risknivå. Inom finansfunktionen finns instruk ­ tioner, system och arbetsfördelning i syfte att uppnå en god intern kontroll och uppföljning av verksamheten. Större finansieringslös ­ ningar ska godkännas av styrelsen och styrelsen informeras vid varje styrelsemöte om finansiella frågor. Likviditetsrisk En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för betalning av åtaganden inte kan säkerställas. Wallenstam prioriterar en låg belåningsgrad vilken ger en högre handlingsfrihet att fullfölja beslutade investeringar och betalnings ­ åtaganden. Wallenstam upprättar löpande prognoser för koncernens likviditet på basis av förväntade kassaflöden. Koncernens likvidi ­ tetsrisk begränsas genom att sträva efter att vid varje tillfälle ha en likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar. Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräknings ­ krediter uppgår till 1 285 Mkr (2 093), varav 378 Mkr (1 045) är reserverade för back up för emitterande utestående företagscertifi ­ kat. Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 1 325 Mkr (1 912), där 90 Mkr (­) utnyttjats på bokslutsdagen. Finansieringsrisk och kovenanter Finansieringsrisk motsvaras av att svårigheter kan föreligga att erhålla finansiering för verksamheten vid en given tidpunkt. Wallenstam arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i för ­ hållande till prissättning på marknaden. Det vill säga bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Styrelsen fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen. Koncernen har ett långsiktigt samarbete med de stora svenska affärsbankerna. Målet är att ha EXTERN FINANSIERING 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Avtal Utnyttjat Avtal Utnyttjat Kortfristiga räntebärande banklåneavtal 24 220 24 220 21 627 21 627 Långfristiga räntebärande banklåneavtal 4 058 4 058 4 731 4 731 Checkkredit 1 325 90 1 912 ­ Summa räntebärande låneavtal 29 602 28 367 28 271 26 359 Kortfristiga obligationer, MTN 334 334 490 490 Långfristiga obligationer, MTN 2 666 - 4 510 400 Företagscertifikat (ram om 4 Mdr) 4 000 373 4 000 1 034 Summa obligationer, företagscertifikat, back up­faciliteter 7 000 707 9 000 1 924 Summa 36 602 29 075 37 271 28 283 68 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 71 ===== OBLIGATIONSLÅN Tidpunkt för emittering Utestående saldo, Mkr Löptid, år Förfall Ränta Övrigt April 2021 (grön) 334 3 2024 rörlig, STIBOR 3M +66 punkter Inom MTN­programmet Summa obligationslån 334 Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts. 2023-12-31 2022­12­31 UTNYTTJAT I UTNYTTJAT I Mkr Bank Företagscertifikat/ Obligationer T otala ränte- bärande skulder Bank Företagscertifikat/ Obligationer T otala ränte­ bärande skulder 0–3 mån 5 932 373 6 305 5 415 839 6 254 3 mån–1 år 18 378 334 18 712 16 212 685 16 897 1–2 år 1 323 - 1 323 2 009 400 2 409 2–3 år 660 - 660 1 323 ­ 1 323 3–4 år 1 475 - 1 475 400 ­ 400 4–5 år 400 - 400 400 ­ 400 5–6 år 200 - 200 400 ­ 400 6–7 år - - - 200 ­ 200 28 367 707 29 075 26 359 1 924 28 283 Samtliga finansiella instrument återfinns i tabellen Klassificering av finansiella instrument på sidan 70. Leverantörsskulder förfaller normalt inom 30 dagar medan övriga korta skulder förfaller inom ett år. Övriga långa skulder förfaller efter fem år. LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR Ränterisk Med ränterisk avses hur förändringar i räntenivån påverkar koncernens finansnetto och värdet på finansiella instrument. Wallenstams låneportfölj består av lån med olika löptider och fördel­ ning från olika kreditgivare. För att få en stabil räntekostnadsutveck­ ling är en bra balans mellan en lång räntebindningstid som ger stabili­ tet och en kort som normalt ger den lägsta ränte kostnaden viktig. Koncernens genomsnittliga räntebindningstid ska ligga inom intervallet 24–60 månader. Räntederivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. Dessa används i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. Derivatinstrument används således i riskminimerande syfte och ska vara kopplade till en underliggande exponering. Koncernen har för närvarande derivatinstrument som redovisas i kategorin finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Som räntekostnad redovisas motsvarande betalda räntor inklusive effekt av realiserade räntederivat och som värdeförändring derivatinstrument årets nettovärdeförändring av utestående derivatskuld. Genomsnittlig ränta, vilken beaktar effekterna av ingångna swapavtal i takt med att dessa realiseras genom betalning av kon ­ trakterad ränta, uppgår på balansdagen till 3,24 % (2,21). I relation till balansdagens skulder till kreditinstitut beräknas ränteutgift för 2023 till i storleksordningen 942 Mkr (625) baserat på snitträntan på bokslutsdagen. Genomsnittlig effektiv ränta för räkenskapsåret uppgår till 2,90 % (1,60) och belåningsgraden på balansdagen till 46 % (45). Den genomsnittliga räntebindningstiden var 40 månader (44). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2024 med beaktande av effekter av ingångna ränteswapavtal jämte avtal om fast ränta skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams likviditet och räntekostnader med cirka 126 Mkr (1 15) före skatt, vilket motsvarar cirka 10 % (10) av Wallenstams kassaflöde från den löpande verk­ samheten. Efter skatt är motsvarande påverkan 100 Mkr (91). Valutarisk Valutarisk avser risk för påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning till följd av förändrade valutakurser. Wallenstam utsätts för valutarisker genom valutakursförändringar av framtida betalningsflöden (transaktionsexponering). Koncernens transaktionsrelaterade valutaexponering uppstår framför allt vid inköp av byggelement, service avseende vindkraftverk samt externa tjänster och IT­system. KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 69 ===== SIDA 72 ===== Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts. 2023-12-31 2022­12­31 År Belopp, Mkr Medelränta, % År Belopp, Mkr Medelränta, % 2023 2023 11 533 3,96* 2024 12 575 6,06* 2024 ­ ­ 2025 500 0,52 2025 2 000 0,72 2026 2 000 0,78 2026 2 000 0,78 2027 2 000 1,05 2027 2 000 1,05 2028 2 000 1,16 2028 2 000 1,16 2029 2 000 0,93 2029 2 000 0,93 2030 2 000 0,95 2030 2 000 0,95 2031 2 000 0,67 2031 2 000 0,67 2032 2 000 1,31 2032 2 000 1,31 2033 2 000 2,02 2033 750 2,21 Summa 29 075 3,24 28 283 2,21 BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR Kreditrisk Wallenstams kreditrisk kan i huvudsak hänföras till ute­ stående kund­/hyresfordringar, reversfordringar, likvida medel samt finansiella derivatavtal. Maximal kreditrisk motsvarar tillgångarnas redovisade värde. Då huvuddelen av reversfordringarna är säkerställda är det endast en mindre andel som exponeras för kreditförlustrisk. Wallenstams kreditrisker avseende hyresfordringar beskrivs i not 3. Reversfordringar uppgår till 182 Mkr (154) varav ­ Mkr (­) förfaller inom 0–3 månader, 14 Mkr (­) förfaller inom 3–12 månader, ­ Mkr (14) förfaller inom 1–5 år och 169 Mkr (140) efter fem år. Ställda säkerheter finns för samtliga reversfordringar (140). Derivattillgångarna uppgår till 1 018 Mkr (1 900) varav ­ Mkr (­) förfaller inom 3–12 månader, 289 Mkr (446) förfaller inom 1–5 år och 729 Mkr (1 454) efter fem år. Övriga finansiella instrument så ­ som kundfordringar och kortfristiga fordringar förfaller i huvudsak inom tre månader från balansdag och uppgår till 1 19 Mkr (93). Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde i Resultaträkningen Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärdeSumma Resultaträkningen Mkr 231231 221231 231231 221231 231231 221231 FINANSIELLA TILLGÅNGAR Reversfordran - ­ 182 154 182 154 Finansiella intäkter Andelar - ­ 63 9 63 9 Kostnad försäljning exploateringsfastigheter Långfristiga värdepappers ­ och andelsinnehav 20 52 9 9 28 61 Finansnetto, Övrigt totalresultat Räntederivat 1 018 1 900 - ­ 1 018 1 900 Värdeförändring finansiel­ la instrument, Finansiella kostnader Kundfordringar - ­ 15 12 15 12 Intäkter Övriga kortfristiga fordringar - ­ 104 81 104 81 ­ Likvida medel - ­ 50 181 50 181 ­ Summa finansiella tillgångar 1 038 1 952 423 446 1 460 2 398 KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT 70 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER * Innefattar effekter av swapavtal. ===== SIDA 73 ===== Not 28. Finansiella instrument och finansiering, forts. Finansiella skulder värderade till verkligt värde i Resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärdeSumma Resultaträkningen Mkr 231231 221231 231231 221231 231231 221231 FINANSIELLA SKULDER Syntetiskt optionsprogram 60 1 - 14 60 15 Värdeförändring synte ­ tiskt optionsprogram Långfristiga skulder - ­ 4 5 4 5 ­ Räntederivat 18 26 - ­ 18 26 Värdeförändring finansiel­ la instrument, Finansiella kostnader Räntebärande skulder - ­ 29 075 28 283 29 075 28 283 Finansiella kostnader Leverantörsskulder - ­ 118 180 118 180 Drift och administration Upplupna kostnader - ­ 260 202 260 202 Drift och administration Övriga kortfristiga skulder - ­ 55 56 55 56 Drift och administration Summa finansiella skulder 77 27 29 512 28 740 29 589 28 767 Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Upplupna lönekostnader 47 38 Upplupna räntekostnader 138 66 Upplupna driftkostnader 57 55 Upplupna administrationskostnader 6 4 Förutbetalda hyresintäkter 310 281 Upplupna kostnader exploateringsfastigheter, eftermarknad 2 6 Upplupna kostnader exploateringsbidrag 0 1 Upplupna kostnader i samband med transaktioner 9 32 Redovisat värde upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 570 483 Redovisningsprincip För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i form av pantbrev i fastigheter. För företagscertifikat, obligationer och EIB­lån ställs ingen säkerhet. För företagscertifikaten har Wallenstam förbundit sig att ha tillgängliga likviditetsfaciliteter som både vad avser löptid och sammanlagt nominellt belopp minst mot ­ Not 30. Ställda säkerheter svarar utestående företagscertifikat. Se även not 28. Av koncernens totala fastighetsinteckningar om 32 415 Mkr (30 926) är 4 007 Mkr (4 535) obelånade. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Fastighetsinteckningar avseende fastighetsbundna krediter 27 136 24 337 Fastighetsinteckningar avseende checkräkningskredit 1 129 1 912 Fastighetsinteckningar avseende framtida projekt 143 143 Pensionsåtaganden 55 53 Redovisat värde ställda säkerheter 28 463 26 445 STÄLLDA SÄKERHETER KLASSIFICERING AV FINANSIELLA INSTRUMENT, FORTS. KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 71 ===== SIDA 74 ===== Not 31. Eventualförpliktelser Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Garantiförbindelse Fastigo 3 3 Investeringar i vindkraftverk 33 33 Garantier gentemot kommuner 131 139 Garantier gentemot Länsstyrelsen 5 5 Redovisat värde eventualförpliktelser 173 180 Mkr 2023 2022 Realisationsresultat fastigheter inkl. exploateringsfastigheter -107 ­99 Resultatandel intresseföretag 3 3 Avskrivningar/Utrangeringar 106 87 Övriga justeringar -8 ­7 Summa justering för poster som inte ingår i kassaflödet -6 ­16 JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET Redovisningsprincip Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. I koncernen finns inga ej kassaflödespåverkande poster inom finansieringsverksamheten att specificera i enlighet med IAS 7 Rapport över kassaflöden utöver leasing om 15 Mkr (15). Not 32. Kassaflödesanalys Not 33. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. 72 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Från och med 2024 kommer Wallenstam presentera koncernens resultat i enlighet med nedan uppställningsform, vilket innebär en förändring mot nuvarande uppställning. Förändringen avser enbart presentation med syfte att uppnå en mer renodlad uppställnings ­ form med färre funktionsindelningar. Viktiga resultatmått så som förvaltningsresultat kommer presenteras även fortsättningsvis men i not. Förändringarna görs för att anpassa presentationen till gällande regelverk och underlätta jämförbarhet. Not 34. Presentation ny koncernresultaträkning ===== SIDA 75 ===== Mkr 2023 2022 Hyresintäkter 2 730 2 490 Övriga intäkter 621 363 Summa intäkter 3 351 2 852 Driftkostnader förvaltningsfastigheter -730 ­602 Central förvaltning och administration -352 ­297 Resultatandel intresseföretag -3 ­3 Finansiella intäkter 7 6 Finansiella kostnader -726 ­385 Övriga kostnader -416 ­199 Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 129 1 373 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -787 ­2 608 Värdeförändring finansiella instrument -916 1 646 Värdeförändring syntetiska optioner -68 ­ Återläggning nedskrivning vindkraftverk 59 300 Resultat före skatt -582 711 Aktuell skatt -2 ­4 Uppskjuten skatt 134 397 Årets resultat efter skatt -450 1 103 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Not 34. Presentation ny koncernresultaträkning, forts. KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 73 Mkr 2023 2022 Hyresintäkter 2 730 2 490 Driftkostnader förvaltningsfastigheter -730 ­602 Driftnetto fastigheter 1 999 1 888 Förvaltnings­ och administrationskostnader förvaltningsfastigheter -293 ­272 Finansnetto förvaltningsfastigheter -668 ­364 Förvaltningsresultat fastigheter 1 039 1 252 NOT FÖRVALTNINGSRESULTAT FASTIGHETER ===== SIDA 76 ===== 74 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR Moderbolagets resultaträkning Mkr Not 2023 2022 Förvaltningsintäkter 2 319 336 Hyresintäkter 2 146 132 Intäkter försäljning elcertifikat 11 5 Övriga intäkter 2 4 6 Summa intäkter 481 479 Förvaltnings­ och administrationskostnader 5, 6, 12 -423 ­396 Driftkostnader 7 -46 ­38 Avskrivningar fastigheter 12 -36 ­29 Kostnader försäljning elcertifikat -15 ­11 Värdeförändring syntetiskt optionsprogram 6 -68 ­ Övriga kostnader -4 ­7 Summa kostnader -591 ­481 Rörelseresultat -110 ­2 Resultat från andelar i koncernföretag 8, 13 47 224 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 830 550 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -634 ­338 Värdeförändring derivatinstrument 10 -874 1 908 Resultat från finansiella poster -630 2 343 Resultat efter finansiella poster -741 2 341 Bokslutsdispositioner Kommissionärsbidrag 1 072 ­ Överavskrivningar -22 ­ Lämnade koncernbidrag - ­194 Resultat före skatt 309 2 147 Skatt på årets resultat 11 115 ­40 Årets resultat efter skatt 424 2 107 Moderbolagets totalresultat överensstämmer med Årets resultat efter skatt. ===== SIDA 77 ===== MODERBOLAGETS RÄKNINGAR 75 Mkr Not 2023-12-31 2022­12­31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Aktiverade utgifter datorprogram 16 19 Summa immateriella anläggningstillgångar 16 19 Materiella anläggningstillgångar 12 Förvaltningsfastigheter 1 372 1 383 Inventarier 26 27 Summa materiella anläggningstillgångar 1 397 1 411 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag 13 4 067 5 692 Fordringar hos koncernföretag 13, 20 34 490 25 631 Uppskjuten skattefordran 14 123 8 Andra andelsinnehav 20 7 7 Andra långfristiga fordringar 20 2 4 Finansiella derivatinstrument 10, 20 1 018 1 900 Summa finansiella anläggningstillgångar 39 707 33 242 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 41 120 34 672 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Immateriella omsättningstillgångar 6 1 Kundfordringar 20 3 2 Övriga fordringar 20 24 23 Aktuella skattefordringar 6 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15, 20 72 16 Likvida medel 16, 20 49 181 Summa omsättningstillgångar 160 229 SUMMA TILLGÅNGAR 41 280 34 901 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 17 Bundet eget kapital Aktiekapital 165 165 Reservfond 122 122 Summa bundet eget kapital 287 287 Fritt eget kapital Balanserad vinst 13 681 12 057 Årets resultat 424 2 107 Summa fritt eget kapital 14 106 14 164 SUMMA EGET KAPITAL 14 393 14 451 OBESKATTADE RESERVER Överavskrivningar 27 5 AVSÄTTNINGAR Avsättningar 18 73 28 LÅNGFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder 19, 20 1 800 2 400 Skulder till koncernföretag 20 15 572 8 870 Finansiella derivatinstrument 10, 20 18 23 Övriga skulder 20 0 1 Summa långfristiga skulder 17 390 11 294 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder 19, 20 9 260 9 006 Finansiella derivatinstrument 10, 20 0 3 Leverantörsskulder 20 11 11 Övriga skulder 20 15 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20, 21 111 85 Summa kortfristiga skulder 9 398 9 123 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 41 280 34 901 Moderbolagets balansräkning ===== SIDA 78 ===== Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Mkr Not 17 Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital INGÅENDE EGET KAPITAL 2022­01­01 165 122 12 495 12 782 Årets resultat ­ ­ 2 107 2 107 TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning ­ ­ ­396 ­396 Återköp egna aktier ­ ­ ­43 ­43 UTGÅENDE EGET KAPITAL 2022­12­31 165 122 14 164 14 451 INGÅENDE EGET KAPITAL 2023-01-01 165 122 14 164 14 451 Årets resultat - - 424 424 TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning - - -395 -395 Återköp egna aktier - - -87 -87 UTGÅENDE EGET KAPITAL 2023-12-31 165 122 14 106 14 393 76 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR ===== SIDA 79 ===== Mkr Not 2023 2022 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat -110 ­2 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 113 44 Förändring avsättningar -15 ­ Erhållen ränta och räntebidrag 777 551 Erlagda räntor -607 ­348 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 158 245 FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL Kortfristiga fordringar -5 ­5 Kortfristiga skulder 14 ­24 Förändring av rörelsekapital 9 ­29 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 167 216 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Försäljning av andelar i dotterföretag 1 708 1 474 Utdelningar och uttag från dotterföretag 38 984 Lämnade aktieägartillskott -90 ­1 062 Investeringar i fastigheter, inventarier och immateriella tillgångar -52 ­93 Försäljning av fastigheter, inventarier och immateriella tillgångar 11 5 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN 1 615 1 308 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna räntebärande skulder 3 472 9 287 Amortering räntebärande skulder -3 907 ­12 110 Förändring checkräkningskredit 90 ­ Förändring skulder till koncernföretag 6 701 1 866 Förändring fordringar hos koncernföretag -8 858 17 Koncernbidrag - ­194 Kommissionärsbidrag 1 072 ­ Utbetald utdelning -395 ­396 Återköp egna aktier -87 ­43 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -1 913 ­1 571 FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL Likvida medel vid årets början 181 228 Årets kassaflöde -132 ­47 Likvida medel vid årets slut 49 181 Outnyttjad checkkredit vid årets slut 710 1 387 Disponibel likviditet 16 759 1 568 Moderbolagets rapport över kassaflöde MODERBOLAGETS RÄKNINGAR 77 ===== SIDA 80 ===== 78 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Moderbolagets redovisningsprinciper och noter Not 1. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat årsredovisningen enligt Årsredovis ­ ningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Sedan 2023 ingår Wallenstam AB i inkomstskatterättslig kommission med dotterföretag. Som kommittent i den inkomst ­ skatterättsliga kommissionen redovisas och beskattas kommis ­ sionärsbolagens resultat hos moderbolaget. Resultatet överförs till kommittenten genom kommissionärsbidrag vilket redovisas som en disposition med samma namn i resultaträkningen. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovis - ningsprinciper RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras. I de fall redovisningsprinciperna skiljer sig åt mellan koncern och moderbolag beskrivs moderbolagets redovisningsprincip i direkt an ­ Not 2. Koncerninterna intäkter Redovisningsprincip Moderbolagets nettoomsättning består av förvaltnings ­ och projektledningstjänster gentemot dotterföretag. Dessa intäkter redovisas i den period de avser. För dotterföretag som är komman ­ ditbolag där moderbolaget är bolagsman erhåller moderbolaget slutning till respektive not. I övriga fall överensstämmer koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper. Redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Förändringar i svenska regelverk De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets redovisning. Rådet för finansiell rapportering har inte beslutat om eller före ­ slagit några väsentliga ändringar som ännu inte trätt i kraft. Klassificering och uppställningsformer Moderbolagets resultat­ och balansräkning är uppställda enligt årsre­ dovisningslagens scheman. ersättning för utförda förvaltningsinsatser i form av vinstdelning. Av totala intäkter utgör 322 Mkr (339) intäkter från koncernbolag. Not 3. Medelantal anställda 2023 2022 Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män 261 145 116 266 145 121 Not 4. Upplysningar om närståendetransaktioner Upplysningar om transaktioner med närstående framgår av koncernens not 7. Not 5. Revisionskostnader Wallenstam anlitar KPMG för revision. Koncernens kostnader avseende revision hanteras av moderbolaget och fördelas därefter ut till dotter ­ företagen. Mkr 2023 2022 Revisionsuppdrag 2,4 1,3 Övrig revisionsverksamhet 0,0 0,0 Rådgivning 0,0 0,0 Summa 2,4 1,3 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare framgår av koncernens not 6. ===== SIDA 81 ===== MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 79 Not 7. Driftkostnader Mkr 2023 2022 Fjärrvärme 2 2 El 8 3 Vatten 1 1 Underhållskostnader 14 16 Fastighetsskatt 10 10 Övriga driftkostnader 10 6 Summa driftkostnader 46 38 Not 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2023 2022 Mkr Grundlön Förmåner Rörliga ersättningar Sociala kostnader Pensions- kostnader Grundlön Förmåner Rörliga ersättningar Sociala kostnader Pensions­ kostnader Styrelsens ordförande 1,0 - 1,0 0,6 - 0,9 ­ 1,2 0,7 ­ Styrelseledamöter 0,7 - - 0,2 - 0,8 ­ ­ 0,2 ­ Total ersättning styrelsen 1,7 - 1,0 0,8 - 1,7 ­ 1,2 0,8 ­ Vd i moderbolaget 4,6 0,6 - 3,0 1,7 4,4 0,2 ­ 0,7 1,5 Vice vd:ar, 2 personer (2) 6,8 0,9 - 3,1 2,0 6,2 0,1 ­ 1,8 1,9 Andra ledande befattnings ­ havare, 3 personer (3) 4,7 1,1 - 2,1 1,3 4,7 0,1 ­ 1,8 1,6 Övriga anställda 153,2 24,9 - 53,5 19,2 144,7 3,3 ­ 51,2 21,1 Total ersättning anställda 169,4 27,5 - 61,8 24,4 160,0 3,8 ­ 55,5 26,1 Summa löner och ersättningar 171,2 27,5 1,0 62,6 24,4 161,7 3,8 1,2 56,3 26,1 För övriga uppgifter om personalrelaterade kostnader, se koncernens not 5. Det finns inga (­) driftkostnader för fastigheter som ej genererar intäkter till följd av tomställning för projekt. Ränteintäkter och liknande resultatposter uppgår till 830 Mkr (550) medan räntekostnader och liknande resultatposter uppgår till ­634 Mkr (­338). Av finansiella intäkter är 825 Mkr (547) räntein­ Not 9. Ränteintäkter, ­kostnader och liknande resultatposter Not 8. Resultat från andelar i koncernföretag Redovisningsprincip I resultaträkningen redovisas andel av årets nettoresultat i kommanditbolag under rubriken Resultat från andelar i kon­ cernföretag. Resultat från andelar i koncernföretag avser resultatandel från dotterföretag med 38 Mkr (159). Resultat från försäljning dotter­ bolagsandelar uppgår till 9 Mkr (194). Det har inte skett någon nedskrivning av dotterbolagsandelar ( ­162) eller återläggning av tidigare nedskrivningar (32) under året. Utdelning från dotterföretag har inte skett (­). täkter från fordringar hos koncernföretag medan räntekostnader på skulder till koncern företag uppgår till ­530 Mkr (­1 1 1). ===== SIDA 82 ===== Not 10. Finansiella derivatinstrument 2023-12-31 2022­12­31 Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT Ränteswapkontrakt 1 018 -18 1 900 -23 Redovisat värde långfristiga derivatinstrument 1 018 -18 1 900 -23 KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT Ränteswapkontrakt - 0 - -3 Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument - 0 - -3 Summa derivatinstrument 1 018 -18 1 900 -26 Mkr 2023-12-31 2022­12­31 0–3 mån - ­ 3 mån–1 år - ­3 1–5 år 271 423 >5 år 729 1 454 Summa 1 000 1 874 FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT Not 11. Skatt Mkr 2023 2022 Redovisat resultat före skatt 309 2 147 Skatt enligt gällande skattesats -64 ­442 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader, ej skattepliktiga intäkter -48 3 Ej bokförda men skattemässigt avdragsgilla kostnader - 44 Justering skatt tidigare år -6 336 Pensionsåtaganden tryggade via kapitalförsäkring 0 0 Uppskjuten skatt på grund av avyttring kommanditbolag 21 20 Beskattning kommissionärsbolagens resultat 211 ­ Skatt på årets resultat i resultaträkningen 115 ­40 SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN Mkr 2023 2022 Aktuell skatt - ­ Uppskjuten skatt 115 ­40 Summa skatt 115 ­40 SKILLNAD MELLAN MODERBOLAGETS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6) 80 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 83 ===== Redovisningsprincip Moderbolagets förvaltningsfastigheter värderas till anskaff­ ningsvärde med avdrag för ackumulerade planenliga avskrivningar över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar. Plan­ enliga avskrivningar görs över 50 år motsvarande 2 % på byggnader. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Den ränta som uppkommer under produktionstiden för större ny­, till­ eller ombyggnationer aktiveras inte. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för förvaltningsfastigheter och inventarier prövas be träffande nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsvär ­ det, skrivs tillgångarna ned till återvinningsvärdet. Not 12. Materiella anläggningstillgångar Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående anskaffningsvärden 1 658 1 589 Årets investeringar 25 64 Momsperiodisering -1 4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 682 1 658 Ingående avskrivningar -274 ­245 Årets avskrivningar -36 ­29 Utgående ackumulerade avskrivningar -310 ­274 Redovisat värde förvaltningsfastigheter 1 372 1 383 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mark ingår med ett värde om 245 Mkr (245). Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgår till 3 147 Mkr (3 022). 2023 2022 Mkr Underlag aktuell skatt Underlag upp- skjuten skatt Underlag aktuell skatt Underlag upp­ skjuten skatt Resultat före skatt 309 2 147 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -4 4 ­11 11 Återläggning värdeminskningsavdrag på grund av sålda fastigheter - - 5 ­5 Ej avdragsgilla kostnader, ej skattepliktiga intäkter 233 0 ­18 2 Ej bokförda men skattemässigt avdragsgilla kostnader - - ­212 ­ Ej skattepliktig värdeförändring derivat 874 -874 ­1 908 1 908 Pensionsåtaganden tryggade via kapital ­ försäkring -2 2 ­4 5 Justering skatt tidigare år - 29 ­ ­1 631 Uppskjuten skatt p.g.a avyttring kommandit ­ bolag - -104 ­ ­96 Beskattning kommissionärsbolagens resultat -1 026 - ­ ­ Löpande skattemässigt resultat 383 -943 0 194 Årets utnyttjande av underskottsavdrag -383 383 0 0 Skattepliktigt resultat 0 -560 0 194 Skatt på årets resultat - 115 0 ­40 Summa skatt 0 115 0 ­40 FÖRDELNING AV AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATT Not 11. Skatt, forts. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 81 ===== SIDA 84 ===== Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående anskaffningsvärden 66 64 Årets investeringar 5 11 Årets försäljningar/utrangeringar -4 ­10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 66 66 Ingående avskrivningar -38 ­42 Årets avskrivningar -6 ­6 Årets försäljningar/utrangeringar 4 10 Utgående ackumulerade avskrivningar -41 ­38 Redovisat värde inventarier 26 27 INVENTARIER Not 13. Finansiella anläggningstillgångar Redovisningsprincip Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget till an ­ skaffningsvärde. För andelar i kommanditbolag justeras redovisat värde årligen med rapporterande bolags andel av dotterföretagets nettoresultat respektive årets uttag och insättningar. I de fall redovisat värde på andelarna överstiger dotterföretagens verkliga värde, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare gjord nedskrivning inte längre är motiverad åter ­ förs tidigare nedskrivning. Kreditrisk Förlustrisk koncernfordringar föranleder ingen reservering då samtliga fordringar garanteras med ställda säkerheter. Not 12. Materiella anläggningstillgångar, forts. Organisationsnummer Säte Andel, % Antal andelar Redovisat värde, Mkr Wallenstam Art AB 556089­7000 Göteborg 100 2 000 1 Wallenstam Förvaltning AB 556692­0251 Göteborg 100 1 000 0 Wallenstam Stacken AB 556720­9910 Göteborg 100 100 000 4 066 KB Myran nr 60 916443­3410 Göteborg 100 - KB Myran nr 193 916446­7905 Göteborg 100 - KB Killingen 8 och 9 916447­4851 Göteborg 100 - KB Myran nr 269 916644­2567 Göteborg 100 - KB Stärteredsvägen 24 916849­7361 Göteborg 100 - KB Länsmansvägen 2 916849­7387 Göteborg 100 - KB Myran nr 325 916852­6961 Göteborg 100 - KB Myran nr 347 969614­6381 Göteborg 100 - 4 067 För direktägda bolag anges antal andelar samt redovisat värde. Övriga i koncernen ingående bolag ägs indirekt och framgår av respektive dotterföretags årsredovisning. ANDELAR I DOTTERFÖRETAG tagit ränteswappar för koncernbolags räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos dotterföretag uppgår till 3,0 % (1,8). FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG Fordringar hos koncernföretag är långfristiga och förväntas fortlöpa för att hantera likvidflödet i dotterföretagen. Moderbolaget har upp­ 82 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 85 ===== Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående anskaffningsvärden 6 846 7 066 Årets försäljning -1 944 ­1 282 Lämnade aktieägartillskott 90 1 062 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 992 6 846 Ingående nedskrivningar -1 153 ­1 040 Årets försäljning 229 18 Årets nedskrivningar - ­162 Årets återförda nedskrivningar - 32 Utgående ackumulerade nedskrivningar -925 ­1 153 Redovisat värde andelar i dotterföretag 4 067 5 692 ANDELAR I DOTTERFÖRETAG, ÅRETS FÖRÄNDRING Not 14. Uppskjuten skatt Mkr 2023-12-31 2022­12­31 UPPSKJUTEN SKATTESKULD Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning -18 ­41 Temporära skillnader räntederivat -206 ­386 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Underskottsavdrag 337 422 Pensionsåtaganden tryggade via kapital försäkring 9 9 Övrigt 1 4 Summa utgående uppskjuten skattefordran, netto 123 8 Samtliga underskott löper utan tidsbegränsning. Not 13. Finansiella anläggningstillgångar, forts. Nedan bolag har Wallenstam AB sålt koncerninternt under året: Organisationsnummer Säte Wallenstam Fastigheter 1 1 AB 556763­8522 Göteborg KB Myran nr 13 916442­2520 Göteborg KB Uttern 916444­4391 Göteborg KB Myran nr 178 916614­5475 Göteborg KB Myran nr 294 916775­5793 Göteborg KB Myran nr 349 969614­9443 Göteborg KB Myran nr 345 969614­9476 Göteborg KB Myran nr 409 969637­6400 Göteborg KB Wallenstam Avenyn 1 969637­6681 Göteborg KB Gårda­Stampen 969646­4065 Göteborg KB Göteborg Lorensberg 53:5 969659­8755 Göteborg Xuleh New York 1 KB 969690­0761 Göteborg ÅRETS TRANSAKTIONER AV DOTTERFÖRETAG Inga bolag har sålts eller förvärvats externt under året. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 83 ===== SIDA 86 ===== Not 15. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Förutbetalda administrationskostnader 14 10 Förutbetalda finansieringsutgifter 2 4 Upplupna ränteintäkter 54 ­ Övriga upplupna intäkter 1 2 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 72 16 Not 16. Likvida medel Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Disponibel likviditet 759 1 568 Varav beviljat belopp checkräkningskredit -800 ­1 387 Varav utnyttjat belopp checkräkningskredit 90 ­ Disponibelt belopp checkräkningskredit -710 ­1 387 Likvida medel 49 181 Likvida medel utgörs av kontanta medel insatta på konton hos svenska storbanker. Not 17. Eget kapital Redovisningsprincip Wallenstam AB redovisar erhållna respektive lämnade kon ­ cernbidrag som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos moderbolaget (givaren) som en ökning av aktiers bokförda värde och hos dotterföretaget (mot ­ tagaren) som en ökning av fritt eget kapital. Värdet på de lämna ­ de aktieägartillskotten som aktiverats av moderbolaget prövas i enlighet med vad som framgår under Andelar i dotterföretag, årets förändring. Som intäkt från dotterföretag redovisas erhållna utdelningar under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde. Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapporten Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A ­aktier med tio röster vardera, samt 591 000 000 B ­aktier med en röst vardera. Totalt antal aktier uppgår till 660 000 000 och det regist ­ rerade aktiekapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett kvotvärde om 0,25 kr per aktie (0,25). Föreslagen utdelning per aktie uppgår till 0,50 kr (0,60). Under året har 2 000 000 aktier (1 000 000) återköpts till ett genomsnittligt pris om 43,28 kr per aktie inklusive courtage (42,56). Totalt innehav återköpta aktier uppgår till 3 000 000 st (1 000 000) till ett värde om 130 Mkr (43). Styrelsen har föreslagit att stämmans förfogade stående vinstme ­ del, 14 105 757 810 kr, ska disponeras så att till aktieägare utdelas 0,50 kr per aktie, totalt 328 500 000 kr per den 8 februari 2024, och i ny räkning överförs 13 777 257 810 kr. Not 18. Avsättningar Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 53 64 Årets avsättning framtida åtaganden 2 2 Årets värdeförändring 5 ­8 Årets utbetalningar -5 ­5 Utgående skuld kapitalvärde avsättning för pensionsåtaganden 55 53 Utgående tillgång kapitalvärde av pensionsåtaganden -55 ­53 Netto avsättningar pensionsåtaganden - ­ 84 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 87 ===== Not 18. Avsättningar, forts. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Ingående balans övriga avsättningar 28 32 Värdeförändring avsättning optionsskuld 44 ­1 Värdeförändring särskild löneskatt avseende kapitalförsäkring 1 ­3 Utgående balans övriga avsättningar 73 28 Mkr 2023-12-31 2022­12­31 LÅNGFRISTIGA LÅN Skulder till kreditinstitut 1 800 2 400 Redovisat värde långfristiga skulder till kreditinstitut 1 800 2 400 KORTFRISTIGA LÅN Checkräkningskredit 90 ­ Skulder till kreditinstitut 9 170 9 006 Redovisat värde kortfristiga skulder till kreditinstitut 9 260 9 006 Summa skulder till kreditinstitut 11 060 11 406 Not 19. Räntebärande skulder Mkr 2023-12-31 2022­12­31 0–3 mån 1 794 1 685 3 mån–1 år 7 466 7 321 1–2 år 400 600 2–3 år 400 400 >3 år 1 000 1 400 Summa 11 060 11 406 2023-12-31 2022­12­31 År Belopp, Mkr Medelränta, % År Belopp, Mkr Medelränta, % 2023 2023 ­4 421 0,16 2024 -4 517 2,07 2024 ­ ­ 2025 -423 2,40 2025 1 077 0,15 2026 2 000 0,78 2026 2 000 0,78 2027 2 000 1,05 2027 2 000 1,05 2028 2 000 1,16 2028 2 000 1,16 2029 2 000 0,93 2029 2 000 0,93 2030 2 000 0,95 2030 2 000 0,95 2031 2 000 0,67 2031 2 000 0,67 2032 2 000 1,31 2032 2 000 1,31 2033 2 000 2,02 2033 750 2,21 Summa 11 060 0,66 11 406 1,30 LÅNEAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR BINDNINGSTID FÖR MEDELRÄNTOR MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 85 ===== SIDA 88 ===== Koncernens samtliga räntederivat är upptagna i bank av moder­ bolaget. Volymen av moderbolagets räntederivat överstiger volymen lån som ligger i moderbolaget. Den rörliga delen av ränteswapparna där man erhåller STIBOR 3M tillsammans med lånevolymen där vi betalar STIBOR 3M hamnar i år 2024 (2023). Den fasta delen på räntederivaten redovisas i intervallet då det är slutförfall för deri ­ vaten. De av moderbolaget upptagna ränte derivaten för dotterföre ­ tagens räkning har hänförts till respektive dotterföretag och ingår därför i koncernmellan havanden. Skälet är att upptagna räntederivat ej är hänförliga till moderbolaget utan till respektive dotterföretags finansiering. Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 710 Mkr (1 387). Skulder till koncernföretag beräknas löpa tills vidare för att hantera likvidflödet i dotterföretagen. SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Not 19. Räntebärande skulder, forts. Not 20. Finansiella instrument Redovisningsprincip Moderbolag som omfattas av koncernredovisning ska enligt RFR 2 redovisa vissa finansiella instrument till verkligt värde. Då Wallenstam inte tillämpar säkringsredovisning avseende ränte ­ derivat redovisas alla värdeförändringar direkt bland finansiella intäkter och kostnader i resultat räkningen. Moderbolaget adminis ­ trerar upplåning inklusive säkring av räntor genom räntederivatav ­ tal. Samtliga finansiella förhållanden som beskrivs för koncernen, se koncernens not 28, gäller även moder bolaget. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde i Resultat- räkningen Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärdeSumma Resultaträkningen Mkr 231231 221231 231231 221231 231231 221231 FINANSIELLA TILLGÅNGAR Fordringar hos koncernföretag - ­ 34 490 25 631 34 490 25 631 Ränteintäkter Andra andelsinnehav - ­ 7 7 7 7 Finansnetto, Övrigt totalresultat Räntederivat 1 018 1 900 - ­ 1 018 1 900 Värdeförändring derivatinstru ­ ment, Räntekostnader Kundfordringar - ­ 3 2 3 2 Intäkter Övriga kortfristiga fordringar - ­ 12 10 12 10 ­ Likvida medel - . 49 181 49 181 ­ Summa finansiella tillgångar 1 018 1 900 34 560 25 831 35 578 27 731 FINANSIELLA INSTRUMENT 86 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER ===== SIDA 89 ===== Finansiella skulder värderade till verkligt värde i Resultat- räkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärdeSumma Resultaträkningen Mkr 231231 221231 231231 221231 231231 221231 FINANSIELLA SKULDER Syntetiskt optionsprogram 60 1 - 14 60 15 Värdeförändring syntetiskt optionsprogram Skulder till koncernföretag - ­ 15 572 8 870 15 572 8 870 Räntekostnader Räntederivat 18 26 - ­ 18 26 Värdeförändring derivatinstru ­ ment, Räntekostnader Räntebärande skulder - ­ 11 060 11 406 11 060 11 406 Räntekostnader Leverantörsskulder - ­ 11 11 11 11 Drift och administration Upplupna kostnader - ­ 98 75 98 75 Drift och administration Övriga kortfristiga skulder - ­ 7 9 7 9 Drift och administration Summa finansiella skulder 77 27 26 747 20 385 26 825 20 413 Not 20. Finansiella instrument, forts. Not 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Upplupna lönekostnader 47 37 Upplupna räntekostnader 43 17 Upplupna driftkostnader 2 1 Förutbetalda hyresintäkter 13 10 Upplupna administrationskostnader 6 4 Upplupna kostnader i samband med transaktioner - 16 Redovisat värde upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 111 85 Not 22. Ställda säkerheter Not 23. Eventualförpliktelser Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Fastighetsinteckningar 1 754 1 697 Interna reverser jämte fastighetsinteckningar 947 3 836 Pantsatt kapitalförsäkring 55 53 Redovisat värde ställda säkerheter 2 756 5 587 Redovisningsprincip Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garan ­ tier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att en angiven gäldenär inte fullgör åtaganden, betalningar, enligt avtalsvillkoren. Eventualförpliktelser till förmån för dotterföretag är finansiellt garantiavtal och redovisas därför inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 87 ===== SIDA 90 ===== Not 24. Kassaflödesanalys Not 25. Händelser efter balansdagen Mkr 2023 2022 Realiserat resultat tillgångar 5 6 Värdeförändring hänförliga till syntetiskt optionsprogram 60 ­ Avskrivningar 48 40 Övrigt 1 ­2 Summa justering för poster som inte ingår i kassaflödet 113 44 Inga händelser av väsentlig betydelse för Wallenstam AB:s ställning har inträffat efter rapportperiodens utgång. Mkr 2023-12-31 2022­12­31 Borgensförbindelser för koncerföretag 18 015 16 877 Borgensförbindelser för övriga företag 129 137 Komplementäransvar för kommanditbolags skulder 0 37 Garantiförbindelse Fastigo 3 3 Redovisat värde eventualförpliktelser 18 147 17 054 EVENTUALFÖRPLIKTELSER Not 23. Eventualförpliktelser, forts. 88 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER JUSTERING FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET ===== SIDA 91 ===== Resultat­ och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman den 25 april 2024. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstan ­ darder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 21 mars 2024 Wallenstam AB (publ) Lars­Åke Bokenberger Karin Mattsson Styrelseordförande Vice ordförande Mikael Söderlund Agneta Wallenstam Styrelseledamot Styrelseledamot Rebecka Wallenstam Hans Wallenstam Styrelseledamot Verkställande direktör Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 21 mars 2024. KPMG AB Mathias Arvidsson Auktoriserad revisor ===== SIDA 92 ===== 90 REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen för Wallenstam AB (publ) för år 2023 med undantag för bo ­ lagsstyrningsrapporten på sidorna 94 ­98 och hållbarhetsrapporten på sidorna 15­21. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 36 ­93 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 94 ­98 och hållbarhets ­ rapporten på sidorna 15 ­21. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk ­ ningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och kon ­ cernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 1 1. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförord ­ ningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan ­ den om dessa områden. Revisionsberättelse Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 15 och redovisningsprinciper på sidorna 58 ­61 i årsredovis­ ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Wallenstam redovisar fastigheter till verkligt värde vilket per 31 december 2023 uppgår till 63 090 Mkr. Detta värde inkluderar förvaltningsfastigheter under uppförande. Redovisningen av fast ­ igheternas redovisade värde per 31 december 2023 är baserat på fastighetsvärderingar utförda av ett internt värderingsteam. Denna värdering baseras på bedömningar avseende bland annat direktav ­ kastningskrav, framtida uthyrningsgrad och hyresnivåer. Vad gäller värdering av förvaltningsfastigheter under uppförande tillkommer momenten att bedöma bolaget process för projekthantering med särskilt beaktande av utgifterna för uppförandet samt eventuella ekonomiska åtaganden kopplade till dessa projekt. Det finns en risk att det redovisade värdet på förvaltningsfast ­ igheter och förvaltningsfastigheter under uppförande kan vara över­ eller underskattat och varje justering av värdet påverkar det redovisade resultatet för perioden. Hur området har beaktats i revisionen Vi har bedömt kompetensen hos de interna fastighetsvärderarna, detta bland annat genom att utvärdera den tillämpade värderings ­ metodiken och jämföra använda antaganden såsom direktavkast ­ ningskrav och vakanser mot värdering av jämförbara objekt. Vi har testat och bedömt de kontroller som bolaget har etablerat för att säkerställa att indata som används är korrekt och fullständig. Vi har genom stickprov testat de upprättade fastighetsvärdering ­ arna. Härvid har vi använt marknadsdata från av bolaget oberoende källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, hyresnivåer och vakanser. Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastig ­ hetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som kan bedömas vara rimliga vid värdering av jämförbara fastigheter. Beträffande förvaltningsfastigheter under uppförande har vi ut ­ värderat bolagets antaganden gentemot jämförbara projekt, aktuell utfallsdata och historisk information. Vidare har vi via stickprov tes ­ tat och bedömt budgetar för pågående projekt gentemot budgetar för tidigare slutförda projekt. Vi har också kontrollerat fullständig ­ heten i de underliggande fakta och omständigheter som presenteras i upplysningarna i årsredovisningen och bedömt om informationen är tillräckligt omfattande för att förstå företagsledningens bedöm ­ ningar samt tillämpade nyckelantaganden Till bolagsstämman i Wallenstam AB (publ), org. nr 556072-1523 ===== SIDA 93 ===== REVISIONSBERÄTTELSE 91 Redovisning av inkomstskatter Se not 14 och 26 och redovisningsprinciper på sidorna 56 och 65 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplys ­ ningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Redovisningen av aktuell skatt i koncernen baseras på att det lö ­ pande görs bedömningar och uppskattningar i frågor om taxeringar och i fråga om krav från eller tvister med Skatteverket gällande tolkning av nuvarande och tidigare regler för inkomstbeskattning. Regelverken för inkomstbeskattning av fastighetsbolag i Sverige är omfattande och komplicerade. Koncernen har redovisat uppskjutna skatteskulder om 5 830 Mkr, hänförliga till temporära skillnader mellan skattemässiga värden och redovisade värden för förvaltningsfastigheter. Tillväga ­ gångssättet att redovisa uppskjutna skatteskulder i fastighetsförval ­ tande bolag kan avvika väsentligt från hur uppskjutna skatteskulder redovisas i andra branscher. De ackumulerade temporära skillnaderna kan vara stora då fast ­ igheter i regel förvärvas indirekt genom förvärv av andelar i fastig ­ hetsförvaltande bolag Detta innebär att koncernen övertar säljarens skattemässiga värden vilka ofta är betydligt lägre än koncernens förvärvspris för fastigheterna. Därtill påverkas de temporära skillna ­ derna av värdeförändringar. Med hänvisning till att det redovisade värdet av aktuell och upp ­ skjuten skatt baseras på bedömningar och uppskattningar finns det en risk för att det redovisade värdet på koncernens skatteskuld kan komma att visa sig vara över­ eller underskattat. Varje justering av värdet påverkar direkt periodens resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har utvärderat rimligheten i koncernens bedömningar och tolkningar av regler för inkomstbeskattning av fastighetsbolag. Vi har använt vår samlade erfarenhet och kunskap om regelverken och rättstillämpningen för att analysera och utmana koncernens väsentliga bedömningar och uppskattningar som de tillämpat vid fastställandet av koncernens redovisning av skatteskulder. Vi har utvärderat koncernens processer och verktyg för han ­ tering av och kontroll av skattemässiga värden och vi har testat koncernens beräkningar av den aktuella och den uppskjutna skatten. Vi har också kontrollerat fullständigheten i de underliggande fakta och omständigheter som presenteras i upplysningarna i årsre ­ dovisningen och bedömt om informationen är tillräckligt omfattande för att förstå företagsledningens bedömningar. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1 ­35 samt 94­1 13. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernre ­ dovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identi ­ fieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års ­ redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlighe ­ ter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåt ­ gärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbe ­ vis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund ===== SIDA 94 ===== för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan ­ den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåt ­ gärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som an ­ vänds och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk ­ ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevi ­ sen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till bety ­ dande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärk ­ samheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo ­ visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovis ­ ningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberät ­ telsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen återger de underliggande transaktionerna och händelser ­ na på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avse ­ ende den finansiella informationen för enheterna eller affärsak ­ tiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direk ­ törens förvaltning för Wallenstam AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt försla ­ get i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlö ­ pande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummel ­ se som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo ­ visningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige an ­ vänder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen 92 REVISIONSBERÄTTELSE ===== SIDA 95 ===== och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av under ­ lagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovis ­ ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef­rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värde­ pappersmarknaden för Wallenstam AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef ­rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Wallenstam AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamål ­ senliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören be ­ dömer är nödvändig för att upprätta Esef ­rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. KPMG AB, Box 1 1908, 404 39 Göteborg, utsågs till Wallenstam AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023. KPMG AB eller revi ­ sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2020. Göteborg den 21 mars 2024 KPMG AB Mathias Arvidsson Auktoriserad revisor Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grund ­ val av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt ­ gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisions ­ sed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam ­ mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef ­rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näralig ­ gande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskon ­ troll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef­rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncern ­ redovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rappor ­ teringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är än ­ damålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk ­ ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHTML ­format och en avstäm ­ ning av att Esef­rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat­, balans­ och egetkapitalräkningar, kassaflödes ­ analys samt noter i Esef­rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef­förordningen. REVISIONSBERÄTTELSE 93 ===== SIDA 96 ===== 94 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Bolagsstyrningsrapport 2023 Principer för bolagsstyrning Wallenstam AB är ett svenskt publikt bolag med säte i Göteborg. Bolagets B­aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret tydligt fördelat mellan ägare och styrelse samt vd och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens arbetsord­ ning inklusive vd­instruktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar och regelverk. Wallenstam tillämpar även Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Wallenstam följer Koden med undantag för bestämmelser om valberedning. Denna avvikelse förklaras mer i detalj nedan. Aktien och ägarna Antalet aktieägare i Wallenstam uppgick vid årets slut till cirka 20 200 stycken. Wallenstams huvudaktieägare är Hans Wallenstam som med familj och bolag innehar cirka 25 % av kapitalet och cirka 62 % av rösterna. Utländska aktieägares andel uppgick till 8 % av kapitalet och 4 % av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande cirka 60 % av kapitalet och cirka 80 % av rösterna. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsva ­ rande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Wallenstams aktiekapital uppgick per den 31 december 2023 till 165 Mkr, fördelat på 69 000 000 A­aktier (tio röster per aktie) och 591 000 000 B­aktier (en röst per aktie). Det finns inga begräns ­ ningar avseende hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Återköpta egna aktier har dock inte rätt till utdelning. Per den 8 februari 2024 finns 3 000 000 återköpta akti ­ er. Wallenstams börsvärde uppgick vid årets slut till 36 102 Mkr. Enligt Wallenstams utdelningspolicy ska hänsyn tas till kon ­ cernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Struktur för Wallenstams bolagsstyrning Mål och strategier Rapporter och kontroll Region Stockholm StaberRegion Göteborg Ersättnings- utskott Aktieägarna genom bolagsstämma Styrelse Vd & Koncernchef Koncernledning Förslag Val Val Valberedning Revisorer Revisionsutskott Interna styrinstrument Affärsidé, mål och strategier, bolagsordning, styrelsens arbetsordning, vd-instruktion, policys, riktlinjer, attest- och beslutsordning samt kärnvärden. Externa styrinstrument Aktiebolagslagen, Årsredovisningslagen, Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning samt andra relevanta lagar och regler. Bolagsstämma Bolagsstämman är Wallenstams högsta beslutande organ och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i frågor som rör bolaget. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma) hålls i Göteborg inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman – personligen eller via ombud – om aktieägaren är införd i aktieboken på avstämningsdagen samt har anmält sitt del ­ tagande vid stämman till bolaget inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga styrelsele ­ damöter samt bolagets revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör också att fastställa bolagets och koncernens balans ­ och resultat ­ räkningar samt att besluta om disposition av resultatet av verk ­ samheten, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd, ersättnings ­ rapport, riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare och inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i Post­ och Inri­ kes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett ska också annonseras i Dagens Industri. Av kallelsen framgår bland annat dagordning samt styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman kan begära det i god tid före stämman hos Wallenstams styrelse. Vid Wallenstams årsstämma den 3 maj 2023 representerades 350 aktieägare. Dessa representerade 61,5 % av antalet aktier och 80,2 % av det totala antalet röster i bolaget. Utövandet av rösträtt skedde antingen genom fysisk närvaro på stämman eller genom poströstning. Följande beslut fattades av årsstämman den 3 maj 2023: • Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat ­ och balansräkningar för 2022. • Utdelning om 0,60 kr per aktie. • Arvode till styrelsen om 1 025 000 kr till styrelsens ordförande, 285 000 kr till vice ordförande och 185 000 kr vardera till övriga Information ===== SIDA 97 ===== BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 95 ledamöter. Dessutom beslutades om ett extra arvode till styrelsens ordförande om 1 000 000 kr. Totalt arvode uppgår därmed till 2 680 000 kr. Beloppen inkluderar ersättning för utskottsarbete. • Ansvarsfrihet för vd och styrelse. • Omval av styrelseledamöterna Lars ­Åke Bokenberger, Karin Mattsson, Agneta Wallenstam och Mikael Söderlund. Nyval av Rebecka Wallenstam. Lars ­Åke Bokenberger valdes till styrelsens ordförande. • Omval av KPMG AB som revisor med Mathias Arvidsson som huvudansvarig revisor. • Fastställande av ersättningsrapport. • Inrättande av syntetiskt optionsprogram. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtel ­ se av egna aktier. • Inrättande av valberedning inför årsstämman 2024. Protokoll och presentation från årsstämman finns på www.wallenstam.se. Valberedning Årsstämman 2023 beslutade att inrätta en valberedning inför års ­ stämman 2024 för att lägga fram förslag avseende bland annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrågor. Till ledamöter av valberedningen inför årsstämman 2024 valdes: • Dick Brenner (valberedningens ordförande) • Lars­Åke Bokenberger (styrelseordförande Wallenstam AB) • Hans Wallenstam (största aktieägare Wallenstam AB) • Anders Oscarsson (representerande aktieägaren AMF). Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. Anledningen till avvikelsen är att vd även är största aktieägare i bolaget och således ingår vd i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Valberedningens ledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot i Wallenstams valberedning. Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen under adress som framgår på Wallenstams hemsida. Valberedning ­ ens förslag till årsstämman offentliggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen styrelse samt en redogörelse för hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i sitt arbete att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätthållas samt att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar för detta ändamål, såsom mångfaldspolicy, regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid framtagandet av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Valberedningen har i mars 2023 inför årsstämman 2023 hållit ett protokollfört möte där samtliga frågor som åligger valbered ­ ningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor samt val av ordförande på stämman. Valberedningen har som underlag för sina bedömningar tagit del av resultatet av den styrelseutvärdering som genomfördes under 2022. Styrelsen Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Styrelsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens organisation och förvaltning samt för att kontrollen av bokföringen, medelsförvalt ­ ningen och att ekonomiska förhållanden i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rappor ­ teringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer, affärs ­ och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrelsen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag, större investeringar i byggnation och vindkraft samt finansieringsfrågor. Styrelsens sammansättning Wallenstams styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Det finns inga bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter får en genomgång av bolaget och dess verksamhet samt deltar i Nasdaq Stockholms utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Under 2023 har Wallenstams styrelse bestått av fem stäm­ movalda ledamöter utan suppleanter. En närmare presentation av ledamöterna finns på sidan 6. Rebecka Wallenstam, som valdes in som ny ledamot på årsstämman den 3 maj 2023 hade dessförinnan närvarat såsom adjungerad ledamot i styrelsen vid två styrelsemöten under perioden januari till april. Vd ingår inte i styrelsen. Styrelsens arbete Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordningen innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördelningen inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och ser till att styrel ­ sen utför sina uppgifter. Ordföranden följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrel ­ searbetet ska kunna utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar även för att utvärdering av styrelsens och vd:s arbete görs årligen. Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de närvaran ­ de ledamöterna och mer än en tredjedel av det totala antalet leda ­ möter röstar för beslut. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. * Med oberoende avses oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare med utgångspunkt från bestäm ­ melser i Koden. Namn Funktion Invald Närvaro styrelsemöten Närvaro revisions- utskottsmöten Närvaro ersättnings- utskottsmöten Oberoende* Lars­Åke Bokenberger Ordförande 2020 9/9 3/3 2/2 Ja Karin Mattsson Vice ordförande 2016 9/9 3/3 2/2 Ja Anders Berntsson Ledamot 1997 3/3 Nej Agneta Wallenstam Ledamot 2010 8/9 Nej Mikael Söderlund Ledamot 2020 8/9 Ja Rebecka Wallenstam Ledamot 2023 5/6 Nej ===== SIDA 98 ===== Möten under 2023 Under 2023 har styrelsen haft nio protokollförda möten, varav ett var konstituerande. Vid dessa möten har styrelsen behandlat i bilden ovan angivna ärenden liksom andra frågor av väsentlig betydelse för bolaget. Styrelsearbetet under året har varit präglat av det rådande ekonomiska läget i världen och då särskilt inriktats på strategidis ­ kussioner, konjunktur­ och finansieringsfrågor, hållbarhets ­ och compliancefrågor, fastighetstransaktioner samt investeringar. Vd och bolagets tjänstemän är föredragande på styrelsemötena. Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2023. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens ordförande i form av intervjuer med var och en av ledamöterna. Styrelsen har också utvärderat vd utan att denne närvarade. Ersättningsutskott Inom styrelsen finns ett ersättningsutskott med uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor som rör ersättningsprinciper samt ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vidare ska ersättningsutskottet följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. I förekommande fall ska ersätt ­ ningsutskottet även följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för koncernledningen. Ersättningsutskottet har haft två protokollförda möten under 2023. Frågor som hanterades på mötena var bland annat ersätt ­ ningsrapport, utvärdering av gällande ersättningar till ledande befattningshavare samt förslag till kommande ersättningar till dessa personer och tilldelande av syntetiska optioner till ledande befatt ­ ningshavare. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år och dess ansvarsområden regleras i den arbetsordning som fastställs av sty ­ relsen årligen. Ersättningsutskottet består av styrelsens ordförande och vice ordförande. Revisionsutskott Revisionsutskottet består av ordförande och vice ordförande. Revi ­ sionsutskottet har bland annat till uppgift att: • övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekom ­ mendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet • övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, internrevision och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen • hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och kon ­ cernredovisningen • bevaka resultatet av revisionen • granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet • lämna förslag till årsstämman avseende revisorsval alternativt överväga att ge valberedningen i uppdrag att lämna sådant för ­ slag till årsstämman. Under 2023 har revisionsutskottet sammanträtt tre gånger för att behandla bland annat ovanstående frågor. Bolagets revisorer har under året närvarat vid samtliga möten med revisionsutskottet. Revisionsutskottet har vid ett tillfälle under året träffat revisorn utan vd eller någon ur ledningsgruppen närvarande. Vd och koncernledning Vd ansvarar för bolagets löpande förvaltning och leder bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar, bland annat genom antagen vd ­instruktion. Det åligger vd att ta fram ett komplett informations ­ och beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Wallenstams vd Hans Wallenstam är största aktieägare i bolaget. Det är en stor fördel för Wallenstam att ha en vd med ett långsiktigt intresse i bolaget. Det innebär förutom kontinuitet även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. I sitt dagliga arbete leder vd koncernledningen. I Wallenstams koncernledning ingår vd, vice vd tillika regionchef Stockholm inkl. Uppsala, vice vd tillika regionchef Göteborg, CFO/IR ­ansvarig samt kommunikationsdirektör. Wallenstams koncernledning presenteras på sidan 8. Vd och övriga medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera aktuella frågor. Rapporteringen från koncernledning till vd sker månadsvis av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte årliga medarbetar ­ samtal, utvärderas att rätt kompetens finns på nyckelpositioner. Ersättning till vd och koncernledning Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare beslutas av årsstämman och återfinns i Förvaltningsberättelsen på sidan 36. Styrelsens årsplanering Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och information från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys, etc. • Fastställande av bokslutskommuniké • Ersättningsfrågor • Förberedelser inför årsstämma • Revisionsfrågor • Utvärdering av internrevision • Utdelningsförslag • Strategi och planer • Revisionsfrågor • Prognos • Budget • Utvärdering av vd:s arbete • Utvärdering av styrelsens arbete • Revisionsfrågor • Närståendefrågor och intressekonflikter • Beslutsfrågor • Policys • Investeringsfrågor entreprenad • Inför årsstämman • Konstituerande styrelsemöte • Närståendefrågor och intressekonflikter • Hållbarhetsfrågor JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN 96 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ===== SIDA 99 ===== Externa revisorer Wallenstams revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid årsstämman 2023 omvaldes KPMG AB till revisor med auktoriserade revisorn Mathias Arvidsson som huvudansvarig revisor till och med utgången av årsstämman 2024. Revisorn granskar styrelsens och vd:s för ­ valtning av bolaget och kvaliteten i bolagets redovisning. Revisorn rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn detaljerade redogörelser till revisionsutskottet på revisionsutskottsmöten som huvudregel minst tre gånger per år. Revisionsutskottet träffar bolagets revisor utan närvaro av koncern ­ ledningen en gång per år. Utöver revisionen utför KPMG AB vissa revisionsnära tjänster och rådgivning för Wallenstam. Dessa tjänster avser huvudsakligen redovisnings­, skatte­ och aktiebolagsrättsliga frågor och Wallen ­ stam bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrar KPMG AB:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorer ­ na finns i koncernens not 4. Intern kontroll avseende finansiella rapporteringen Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Wallenstam har ett tillfredställande system för intern kontroll av den finansiella rappor ­ teringen. Detta system utformas i samverkan mellan styrelsen, kon ­ cernledningen och bolagets personal i syfte att säkerställa följande: • att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering • att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisation för den finansiella rapporteringen • att bolaget efterlever tillämpliga lagar och andra tillämpliga be ­ stämmelser avseende den finansiella rapporteringen. Bolaget använder det etablerade ramverket ”COSO” (Internal Control – Integrated Framework) i sitt arbete med den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö För att säkerställa den interna kontrollen av den finansiella rappor ­ teringen utgår Wallenstams kontrollmiljö ifrån en tydlig ansvars ­ och arbetsfördelning, dels mellan styrelse och vd, dels inom den operativa verksamheten inom bolaget. Styrelsens arbetsordning och vd­instruktion syftar till att säkerställa en sådan tydlig roll ­ och an­ svarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. På motsvarande sätt finns även besluts ­ och attestordning som omfattar hela koncernens verksamhet i syfte att bland annat säkerställa god ordning och för att förebygga eller i tid upptäcka oegentligheter/bedrägerier (icke godkända köp, obehörig använd ­ ning av bolagets tillgångar, etc.) som kan ha en väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering. Av styrelsen antagna policys, såsom exempelvis uppförandepo ­ licy (Code of Conduct) och finanspolicy, är också av betydelse för arbetet med den interna kontrollen. Vidare finns fastställda riktlinjer för bolagets medarbetare för att de ska förstå betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Riktlin ­ jerna för den finansiella rapporteringen uppdateras vid ändring av lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstandarder. Riskbedömning Wallenstams koncernledning utvärderar och identifierar löpande ris ­ ken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen baserat på dis ­ kussioner och möten inom organisationen. Styrelsen, i egenskap av revisionsutskott, går igenom bolagets väsentliga risker med bolagets revisorer och styrelsen fastställer vid behov nödvändiga åtgärder som behöver vidtas. Områden med högre risk har identifierats vara: • värdering av förvaltningsfastigheter • fastighetstransaktioner/byggnation • skattemässiga bedömningar inklusive tolkningar av rättsfall och regelförändringar. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteter utformas för att både förebygga och upptäcka brister inom de identifierade riskområdena ovan liksom att säker ­ ställa att eventuella felaktigheter i den finansiella rapporteringen blir rättade. Kontrollaktiviteter finns även för att säkerställa att rapportering sker i enlighet med gällande redovisningsregler och standards. Kontroller finns bland annat genom olika systemstöd, inbyggda i antagna rutiner och arbetsfördelningar såsom kvartalsvis rapportering från affärsområdena till ekonomichefen samt genom principen om att alla dokument ska granskas och godkännas av minst två personer. Bolaget har ett etiskt råd dit anställda kan vända sig för vägledning samt en extern visselblåsarfunktion där misstänk ­ ta oegentligheter kan rapporteras. Styrelsen granskar delårs ­ och årsbokslut före publicering. Instruktioner, rutiner och manualer upprättas, uppdateras och kommuniceras kontinuerligt till berörda medarbetare i syfte att se till att de har aktuell kunskap. Medarbetare genomgår även utbildning för att säkerställa erforderlig kompetens. Information och kommunikation Såväl den interna informationen inom Wallenstam som den externa kommunikationen styrs på en övergripande nivå av koncernens riktlinjer för informationsgivning. Koncernledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthål ­ la god intern kontroll, i syfte att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning av den finansiella rapporteringen. Detta sker bland annat genom regelbundna informationsmöten inom respek ­ tive affärsområden. Via Wallenstams intranät hålls medarbetarna vidare uppdaterade om antagna policys, riktlinjer, instruktioner och manualer. IR­avdelningen ansvarar för den externa informationsgivningen avseende den finansiella rapporteringen. Arbetet bedrivs efter principen om löpande och korrekt informationsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter (Nordic Main Market Rulebook for Issuers of Shares). Uppföljning av intern kontroll Wallenstams koncernledning utvärderar löpande att den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen fungerar på avsett sätt. Detta sker bland annat genom egna analyser samt genom att ta del av ekonomiavdelningens arbete i syfte att fånga upp behov av åtgärder eller förslag på förbättringar. Styrelsen erhåller därefter koncernledningens kommentarer till verksamheten och den interna kontrollen. Bolagets revisorer medverkar som huvudregel vid möte med revisionsutskottet tre gånger per år och informerar då om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och kontrollsystem. Revisionsutskottets ledamöter har då även tillfälle att ställa frågor till de externa revisorerna. Det åligger därefter styrelsen att säkerställa att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag till åtgär ­ der som framkommit såväl i koncernledningens rapportering som i revisionen och i informationen från revisorerna. Internrevision Wallenstams koncernledning går löpande igenom rutinerna och dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet. Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsystemet inte skulle fung­ era på avsett sätt. Styrelsen har mot bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon internrevisionsfunktion. Beslutet omprövas årligen. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 97 ===== SIDA 100 ===== Överträdelser Under 2023 har inga överträdelser skett gällande regelverket vid den börs Wallenstams aktier är upptagna till handel vid eller av god sed på aktiemarknaden enligt beslut av börsens disciplinnämnd eller uttalande av Aktiemarknadsnämnden. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen. Göteborg den 21 mars 2024 Lars­Åke Bokenberger Styrelseordförande Mikael Söderlund Styrelseledamot Rebecka Wallenstam Styrelseledamot Karin Mattsson Vice ordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot 98 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT ===== SIDA 101 ===== REVISORS YTTRANDEN 99 Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2023 på sidorna 94­98 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten . Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan ­ dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsre ­ dovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Göteborg den 21 mars 2024 KPMG AB Mathias Arvidsson Auktoriserad revisor Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för år 2023 på sidorna 15­21 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten . Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Göteborg den 21 mars 2024 KPMG AB Mathias Arvidsson Auktoriserad revisor Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i Wallenstam AB, org. nr 556072-1523 Till bolagsstämman i Wallenstam AB org. nr 556072-1523 ===== SIDA 102 ===== 100 FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighetsförteckning, Region Göteborg Fastighets- beteckning Adress Byggår/ Ombygg- nadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/Bio kvm Indu- stri/ Lager kvm Utbild- ning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Tax. värde, Kkr Tomt- rätt Antal lägen- heter Större lokal - hyresgäster GÖTEBORGS KOMMUN Avenyområdet • Lorensberg 7:15 Geijersgatan 7, 7A­7B / Götaplatsen 9 / Viktor Rydbergsgatan 1, 1A­1B 1936/2002 3 804 45 1 684 537 6 070 271 600 60 Filmstaden • Lorensberg 43:1 Kungsportsavenyen 1 / Parkgatan 29 / Storgatan 30 / T eatergatan 2 1883/2008 553 2 925 707 10 4 195 153 200 10 Advokatfirman Nordia Göteborg • Lorensberg 44:2 Kungsportsavenyen 2 / Parkgatan 31 / Storgatan 32, 34A­34B / Södra vägen 1 1910/2005 4 682 782 5 464 194 000 Wallenstam • Lorensberg 45:21 Kungsportsavenyen 4 / Storgatan 51 1940/2000 1 946 1 070 3 016 130 800 27 Gondoliere • Lorensberg 52:4 Kristinelundsgatan 10 / Kungsportsavenyen 21­25 / T eatergatan 22­26 1941/1996 6 890 4 986 2 578 215 68 2 970 17 707 637 600 79 Convendum • Lorensberg 53:1 Kungsportsavenyen 16 / Vasagatan 43A 1896/1998 1 500 705 2 205 87 000 Nilson Group • Lorensberg 53:2 Lorensbergsgatan 1 / Vasagatan 43B 1966/2009 994 846 536 2 376 67 600 Eminent Hälsostudio Göteborg • Lorensberg 53:5 Kristinelundsgatan 14 / Lorensbergsgatan 7 1920/1984 1 179 540 1 719 59 064 13 Göteborgs Nattliv • Lorensberg 53:6 Kristinelundsgatan 12 / Kungsportsavenyen 22 1929 1 184 574 1 758 56 400 Opalen Fastighets­ Förvaltning • Lorensberg 53:7 Kungsportsavenyen 20 1929/1983 635 210 272 1 117 44 000 SEB • Lorensberg 54:9 Vasagatan 45 1979/2010 4 648 1 541 348 567 7 104 202 000 Willhem • Lorensberg 55:14 Engelbrektsgatan 34AA­34AB, 34B­34C / Lorensbergsgatan 18­20 / Södra Vägen 29 1936/2014 6 428 150 1 251 60 489 2 8 380 311 360 89 Apoteket • Lorensberg 56:8 Engelbrektsgatan 32 / Kungsports­ avenyen 32­34 / Lorensbergsgatan 17­19 1962/2010 1 360 5 137 2 157 241 700 9 595 301 600 13 Bokio Group • Lorensberg 57:8 Engelbrektsgatan 30 / Kungsports­ avenyen 29­37 / T eatergatan 30­38 1962/2014 7 097 7 112 2 968 430 325 17 932 820 345 93 Kungsports­ läkarna • Lorensberg 58:6 Chalmersgatan 26 / Engelbrekts­ gatan 26­28 / T eatergatan 25 1929/1988 1 565 4 214 349 67 6 195 195 400 14 Mullvad VPN • Vasastaden 3:1 Erik Dahlbergsgatan 1 / Karl Gustavsgatan 2 / Parkgatan 9­11, 10­12 1898/1980 1 578 965 196 4 2 489 5 232 15 Sjölins gymnasium • Vasastaden 9:7 Bellmansgatan 13 / Vasagatan 14 1929/1990 2 079 2 079 Göteborgs Räddningsmission Gamlestaden • Gamlestaden 740:22 Marieholmsgatan 60B­60C 1929/1969 389 389 882 2024 Prezero Recycling • Gamlestaden 740:23 Marieholmsgatan 60­62 1970 4 142 4 142 1 486 2024 Traffic T ech Nordics Guldheden • Guldheden 5:5 Guldhedstorget 1, 1A­1B / Reutersgatan 1 1945/2015 2 708 611 50 1 010 4 379 85 434 57 Gårda • Gårda 18:22 Drakegatan 5 och 7 1989 9 335 303 2 850 107 12 595 264 000 Max Matthiessen • Gårda 20:1 Fabriksgatan 15 / Gårdavägen 1 1986/2007 4 431 93 129 204 4 857 114 000 Msc Sweden • Gårda 22:24 Fabriksgatan 26 / Vädursgatan 5 1989/2008 5 138 820 434 2 471 1 713 10 576 103 400 Kunskapsskolan • Gårda 46:9 Södra Gubberogatan 4­8, 18­20 1936/1995 12 485 544 785 1 990 2 950 375 19 129 200 161 Västra Götalands­ regionen Heden • Heden 24:13 Skånegatan 19 / Sten Sturegatan 34­36 1964/1997 3 693 414 750 36 1 423 6 316 146 400 34 Dagab Inköp & Logistik • Heden 24:14 Skånegatan 21­23 / Sten Sturegatan 38­44 1962/2020 10 501 1 766 2 490 622 63 3 000 18 442 517 000 116 Coop Väst • Heden 37:4 Skånegatan 16B 2006 10 610 10 610 2026 Filmstaden Högsbo • Högsbo 5:7 A Odhners gata 6 / Olof Asklunds gata 25 1967/1998 1 369 1 872 3 241 17 512 Räty, Onni Olavi • Högsbo 34:12 Gruvgatan 4 1980 215 1 700 1 915 12 259 Räty, Onni Olavi • Högsbo 34:21 Gruvgatan 6­8 / J A Wettergrens gata 16 1989 4 914 269 261 3 107 1 450 10 001 GHP Spine Centre Göteborg • Järnbrott 195:1 Högsbogatan 21­25 2009 6 838 81 1 000 7 919 212 145 100 Inom Vallgraven • Inom Vallgraven 6:1 Kungsportsplatsen 2 1929/2011 1 647 1 086 2 733 116 000 Advokatfirman Styrks • Inom Vallgraven 15:1 Drottninggatan 24­26 / Korsgatan 2­6 / Södra Hamngatan 25 1809 1 995 1 119 3 114 96 000 Wiktor Ahlströms konditori • Inom Vallgraven 15:13 Östra Hamngatan 23, 25, 27 / Södra Hamngatan 33, 35 / Drottninggatan 34, 36 1991/2019 8 787 2 472 536 148 11 943 376 000 Svenska Handelsbanken • Inom Vallgraven 16:6 Korsgatan 1 / Södra Hamngatan 17­23 1891 2 981 287 139 1 846 5 253 27 800 Ljud & Bildskolan • Inom Vallgraven 16:24 Korsgatan 3 1885 1 398 225 94 105 1 822 49 800 Advokatfirman Credo • Inom Vallgraven 16:25 Drottninggatan 22 / Korsgatan 5 1885 552 188 40 780 25 800 Inteq Solutions • Inom Vallgraven 17:13 Drottninggatan 9­11, Västra Hamngatan 8 1929/1998 2 626 29 100 2 755 86 524 Infotiv • Inom Vallgraven 18:3 Korsgatan 11, 11B / Kyrkogatan 321929/2002 863 711 1 574 61 800 18 Buttericks Leco • = Bostadsfastigheter • = Kommersiella fastigheter • = Samhällsfastigheter ===== SIDA 103 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING 101 • = Bostadsfastigheter Torslanda Hisingen Tuve Backa Kortedala Björlanda Bergsjön Kvillebäcken Kviberg Önnered Krokslätt Johanneberg Majorna Gamlestaden Högsbo Askim Örgryte Agnesberg Västra Frölunda Mölnlycke Landvetter Mölndal Partille 155 155 2727 190 E 45 E 20 E 20 E 6 E 6 E 6 Fastighets- beteckning Adress Byggår/ Ombygg- nadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/Bio kvm Indu- stri/ Lager kvm Utbild- ning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Tax. värde, Kkr Tomt- rätt Antal lägen- heter Större lokal - hyresgäster • Inom Vallgraven 19:16 Korsgatan 12 / Kyrkogatan 34­36 1929 1 355 863 221 2 439 57 575 Knapp­Carlsson • Inom Vallgraven 20:18 Korsgatan 14­18 / Kungsgatan 42­44 / Kyrkogatan 15­19 1810/2004 6 306 2 429 166 8 901 390 000 Ropo Capital Sweden • Inom Vallgraven 21:10 Kungsgatan 59 / Östra Hamngatan 41­43 1804/1998 1 465 503 21 61 2 050 97 000 WERKS Advokater • Inom Vallgraven 21:11 Vallgatan 42 / Östra Hamngatan 45 1929/2015 2 142 332 2 474 138 240 DB Banklokaler • Inom Vallgraven 23:7 Södra Larmgatan 16 / Vallgatan 21, 21A­21D 1929/2019 1 658 1 033 115 2 806 91 000 Funkis Multimedia • Inom Vallgraven 23:8* Södra Larmgatan 18 / Vallgatan 23 1878 416 416 • Inom Vallgraven 23:11 Korsgatan 17 / Södra Larmgatan 20­22 / Vallgatan 25­29, 25A­25B, 27A­27B 1929/2006 2 174 1 128 6 3 308 165 000 Fortex International • Inom Vallgraven 23:13 Södra Larmgatan 10­14 / Vallgatan 15­19 1929/2002 323 2 684 2 062 28 59 5 156 156 977 5 Linderoths Mediaproduktion • Inom Vallgraven 25:1 Basargatan 10­12 / Kungsportsplatsen 1 / Kungstorget 10­14, 11­13 1929/2008 3 165 2 524 6 5 695 235 432 Dunross & CO • Inom Vallgraven 26:8 Basargatan 4­8, 6A­6B, 5­7 / Grönsakstorget 3 / Kungstorget 1­3, 2 / Lilla Korsgatan 2 / Södra Larmgatan 11­15, 13C 1929/2011 3 252 8 400 7 114 261 1 071 20 098 700 000 38 Filmstaden • Inom Vallgraven 27:1 Grönsakstorget 1 / Södra Larm­ gatan 7 / Västra Hamngatan 24­26 1929/2011 2 424 802 10 80 3 316 109 000 Recorded Future • Inom Vallgraven 32:1 Kaserntorget 6 / Vallgatan 1 1939/2001 2 033 580 172 2 785 92 000 Biståndsföreningen Humana Sverige • Inom Vallgraven 32:2 Vallgatan 3 1929/2008 333 231 564 17 539 Vink io • Inom Vallgraven 32:8 Magasinsgatan 15 / Vallgatan 5 1814 386 322 708 21 000 Kaffelabbet MWJ • Inom Vallgraven 32:12 Magasinsgatan 19 / Södra Larmgatan 2 1929/2020 370 3 228 3 598 98 000 Götaplatsgruppen Restauranger • Inom Vallgraven 32:13 Kaserntorget 8, 9 1929/2007 123 471 594 10 791 Musik utan gränser • Inom Vallgraven 32:14 Magasinsgatan 17 2019 61 61 11 800 Kaffelabbet MWJ • Inom Vallgraven 35:12 Kaserntorget 1, 2 / Kungsgatan 13 1956 1 415 465 56 1 936 54 600 Protek Projektstyrning i Göteborg • Inom Vallgraven 53:15 Lilla T orget 2 / Otterhällegatan 1 1986/2006 2 620 375 2 995 78 600 Jobtip • Inom Vallgraven 55:1 Drottninggatan 2 / Ekelundsgatan 2 / Magasinsgatan 1 / Otterhällegatan 2 1850/2002 2 863 416 84 3 363 85 000 Walborg • Inom Vallgraven 57:7 Kyrkogatan 12­16 / Västra Hamngatan 7A­7C 1907/2003 997 24 2 844 3 865 Frisk Service i GBG • Inom Vallgraven 60:8 Ekelundsgatan 1­3 / Otterhällegatan 4 1965/1997 11 776 365 1 064 1 098 1 14 304 317 000 Länsstyrelsen i Västra Götalands Län • Inom Vallgraven 60:9 Ekelundsgatan 5­7 / Otterhällegatan 6 1964 2 600 66 48 3 900 3 6 617 107 000 Västra Götalands­ regionen • Inom Vallgraven 60:10 Ekelundsgatan 9­11 / Kungsgatan 20­22 / Käppslängareliden 2 / Otterhällegatan 8 1964/2002 4 599 2 581 7 180 176 000 Biljardpalatset Göteborg Johanneberg • Johanneberg 15:31 Volrat Thamsgatan 2 2018 1 620 223 1 843 95 600 36 • Johanneberg 47:4 Örnehufvudsgatan 7 1939/1986 1 904 42 1 946 73 031 31 Järntorget • Haga 31:5 Haga Östergata 10, 12 / Skolgatan 1, 3 / Södra Allégatan 6 / Östra Skansgatan 4 1992 1 978 3 030 500 5 508 Medborgarskolan Region Väst • Masthugget 10:3 Första Långgatan 22 1960/1994 2 133 173 110 2 416 41 000 Zikta Invest • Masthugget 10:15 Första Långgatan 16­18 / Andra Långgatan 15­19 / Nordhemsgatan 13­15 1957/1989 8 393 2 359 455 3 659 800 15 666 254 000 Göteborgs Kommun * Andel i BRF Larmtrumman MARK Fastighetsbeteckning Almekärr 2:10 Gårda 52:2 Gårda 52:3 Gårda 52:10 Gårda 52:11 Hjällsnäs 11:17 Hälle 1:3 Kallebäck 18:9 Kallebäck 18:13 Kallebäck 18:14 Kallebäck 18:15 Kallebäck 18:16 Kallebäck 18:17 Kallebäck 18:18 Kallebäck 18:19 Kärra 2:11 Kärra 26:5 Lorensberg 21:3 Mölnlycke 1:166 Mölnlycke 1:167 Mölnlycke 2:1 Mörten 6 Nejonögat 16 Nejonögat 17 Rangelgärdet 1:10 Skår 57:15 Släps­Hagen 1:29 Storegården 1:70 Älvsborg 755:505 ===== SIDA 104 ===== 102 FASTIGHETSFÖRTECKNING • = Kommersiella fastigheter • = Samhällsfastigheter E 6 E 45 Göta Älv Vasastaden Nordstaden Heden Gårda Olivedal Lorensberg Landala Haga Stampen Södra Vägen Parkgatan Vasagatan Inom Vallgraven Första Långgatan Linnégatan Aschebergsgatan SkånegatanSkeppsbron Södra Vägen Åvägen Götatunneln Örgrytevägen Masthugget Torslanda Hisingen Björlanda Tuve Backa Kortedala Bergsjön Kvillebäcken Önnered Krokslätt JohannebergMajorna Gamlestaden Högsbo Askim Örgryte Agnesberg Västra Frölunda Mölnlycke Landvetter Mölndal Partille 155 155 27 190 E 45 E 20 E 20 E 6 E 6 E 6 Fastighets- beteckning Adress Byggår/ Ombygg- nadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/Bio kvm Indu- stri/ Lager kvm Utbild- ning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Tax. värde, Kkr Tomt- rätt Antal lägen- heter Större lokal - hyresgäster • Masthugget 10:20 Första Långgatan 24­26 / Värmlandsgatan 14 1962/1991 4 804 467 150 1 800 7 221 128 000 Cloud Software Group Sweden • Pustervik 2:19 Lilla Pusterviksgatan 1­3 / Norra Allégatan 6 / Pusterviksgatan 11 1968/1994 4 300 4 300 Folkuniversitetet Kallebäck • Kallebäck 3:4 Mejerigatan 1 1971 8 400 485 21 431 221 30 537 112 000 ICA Fastigheter • Kallebäck 18:2 Smörkärnegatan 21­29 2021 14 335 1 613 15 948 385 152 270 • Kallebäck 18:3 Smörkärnegatan 1 / Smörgatan 1, Filmjölksgatan 6 / Filmjölksgatan 4 2021 8 461 1 021 9 482 290 552 165 • Kallebäck 18:4 Långfilsgatan 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 2021 12 531 46 2 335 8 764 23 676 301 000 Cellink Bioprinting • Kallebäck 18:6 Separatorgatan 10, 12, 14, 16 / Skummjölksgatan 2, 4A, 4B, 4C, 6, 8 2022 9 291 381 1 095 10 767 93 868 189 • Kallebäck 18:7 Filmjölksgatan 1, 3, 5 / Skum­ mjölksgatan 10, 12, 14, 16 / Separatorsgatan 6, 8 2021 14 259 153 705 15 117 294 759 266 • Kallebäck 18:8 Smörkärnegatan 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15 2022 6 932 950 7 882 91 148 85 • Kallebäck 18:11 Smörkärnegatan 17­19 2023 1 260 1 260 5 000 • Kallebäck 18:12 Kallebäcks T orggata 32­36 2023 5 319 5 319 21 600 Krokslätt • Illern 6 Krokslätts Parkgata 46A­46D 1944/1975 884 39 8 931 18 345 24 • Krokslätt 9:15 Bomgatan 1 / Framnäsgatan 2 / Mölndalsvägen 47­51 2008 2 873 2 873 101 000 60 • Krokslätt 21:1 Drivhusgatan 6A­6B / Milpåle gatan 5 / Thorburnsgatan 12A­12D 1948/1994 2 517 13 2 530 75 026 47 • Krokslätt 21:2 Drivhusgatan 4A­4C / Helmutsrogatan 7A­7B 1950/1994 1 761 122 1 883 51 250 33 • Krokslätt 21:3 Helmutsrogatan 9 / Milpålegatan 3, 3A­3C 1950/2008 1 506 132 1 638 41 591 20 • Krokslätt 154:7 Nordgårdsgatan 2, 6, 8, 10 / Ebbe Lieberathsgatan 2A­D / Fredriksdalsgatan 4C­D 2020 17 195 209 34 6 196 23 634 597 153 336 Kvillebäcken • Brämaregården 62:1 Fjärdingsgatan 3­9 / Gustaf Dahlénsgatan 4­8, 6A / Långängen 14­16 2015 5 803 54 249 22 1 250 7 378 230 452 112 • Kvillebäcken 3:1 Gustaf Dahlénsgatan 10­14 / Långängen 11, 11A / Solventilsgatan 20­22 2014 6 009 85 30 1 167 7 291 223 592 115 • Kvillebäcken 73:1 Fjärdingsgatan 23­29 / Gustaf Dahlénsgatan 22­26 2013 6 280 108 33 594 2 336 9 351 234 984 108 • Kvillebäcken 74:1 Gustaf Dahlénsgatan 7A­7F / Rundbäcksgatan 14 2013 5 124 78 2 800 2 268 8 272 200 678 98 Kyrkbyn • Kyrkbyn 9:6 Estlandsgatan 1 / Prebendegatan 32A­32D / Östra Bräckevägen 52 1942/1975 652 54 706 13 067 16 • Kyrkbyn 10:14 Estlandsgatan 4A­4D / Finlands­ gatan 3 / Östra Bräckevägen 54 1942/1994 684 7 691 13 184 16 • Kyrkbyn 10:15 Estlandsgatan 2A­2D / Finlands­ gatan 1 / Vårbroddsgatan 1 1942/1975 658 47 705 12 845 16 • Kyrkbyn 11:14 Finlandsgatan 4A­4D / Hull­ gatan 3 / Östra Bräckevägen 56 1942/1975 652 652 13 764 16 • Kyrkbyn 13:14 Londongatan 4 / Tilburygatan 2A­2D / Vårbroddsgatan 7 1943/1984 766 50 816 14 484 14 • Lindholmen 1:21 Polstjärnegatan 6 1955 11 147 1 350 12 497 33 994 Riksarkivet • Lindholmen 5:1 Polstjärnegatan 8, 8A 1968 11 510 11 510 19 633 Göteborgs Kommun Kålltorp • Bagaregården 27:1 Lilla Munkebäcksgatan 9A­9E 1939/1999 1 062 18 1 080 31 228 25 Linnéstaden • Olivedal 3:12 Övre Djupedalsgatan 7, 7A­7D 1929 1 143 192 1 335 38 896 16 ===== SIDA 105 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING 103 Fastighets- beteckning Adress Byggår/ Ombygg- nadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/Bio kvm Indu- stri/ Lager kvm Utbild- ning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Tax. värde, Kkr Tomt- rätt Antal lägen- heter Större lokal - hyresgäster Lunden och Olskroken • Bö 72:20 Danska vägen 20 1861 428 12 432 872 Gothia Akademi • Gårda 64:1 Redbergsvägen 11, 11A­11B 1939/2015 2 940 310 3 250 93 272 43 • Gårda 67:29 Mäster Johansgatan 15­17 2006 3 725 80 3 805 128 397 53 • Gårda 69:1 Gradmansplatsen 1 / Redbergsvägen 17, 17A­17B 1938/1998 1 728 435 10 2 173 51 504 28 • Gårda 69:24 Kobbarnas väg 8 1937/1994 1 610 1 610 49 200 26 • Gårda 70:8 Kobbarnas väg 15 1944/1985 1 573 15 1 588 47 845 25 • Lunden 14:12 Karlagatan 1­3 / Mäster Johans­ gatan 14­16 / Wrangelsgatan 1 1974 4 434 47 43 517 1 469 6 510 133 910 63 • Lunden 61:9 Ulfsparregatan 14­18 2018 4 961 50 8 750 5 769 232 199 115 Majorna • Majorna 223:4 Fiskhamnen 9, 16 1991 300 2 327 2 627 12 421 2026 Johan i Hallen & Bergfalk • Majorna 303:29 Amiralitetsgatan 2A­2B, 4­8 / Bangatan 21­39 / Djurgårdsgatan 26­40 1965/2014 34 779 279 1 813 92 10 949 346 48 258 1 011 144 460 Dagab Inköp & Logistik • Majorna 350:5 Dahlströmsgatan 8­20, 20B­20C, 22­44, 44B, 46­52 / Kolumbus­ gatan 1­3 / Stenklevsgatan 5 1959/2012 17 255 207 349 18 17 829 485 335 246 • Majorna 350:6 Kolumbusgatan 1­5, Stenklevsgatan 7A­B, 9, 11 2020 6 539 217 6 756 295 627 138 • Majorna 721:75 Fiskhamnen 27 1973 1 207 1 207 3 221 2033 Bröderna Hansson i Göteborg Export • Majorna 721:78, 721:81Fiskhamnen 23 / Fiskhamnen 25 1974 2 416 2 416 9 650 2033 & 2028 Bröderna Hansson i Göteborg Export Rosenlund • Inom Vallgraven 69:5 Rosenlundsgatan 6­8 / Rosenlundsplatsen 2 1974/1998 12 394 3 799 1 709 2 282 261 20 445 391 000 Kronofogde­ myndigheten Stampen • Stampen 5:6 Polhemsplatsen 1 / Stampgatan 12­18 1990/2009 7 405 102 1 730 2 975 12 212 236 000 Arbets­ förmedlingen • Stampen 15:18 Friggagatan 25A 1936/1993 1 418 218 1 636 47 303 26 Torslanda • Björlanda 1:61 Björlanda Prästgårdsväg 50 1873 550 898 1 448 6 440 1 Göteborgs Räddningsmission Önnered • Önnered 762:369 Önnereds brygga 1­17 1975/2005 1 434 705 228 520 2 887 19 849 2024 Prové HÄRRYDA KOMMUN Mölnlycke • Hulebäck 1:23 Biblioteksgatan 9­15 / Centralvägen 14 / Ekdalavägen 3 / Gunnar Runfors gränd 2 1975/2013 2 751 4 898 4 7 653 120 600 46 Dagab Inköp & Logistik • Hulebäck 1:604 Centralvägen 13A­13D / Råda torg 7 1951 692 493 87 73 1 345 16 591 16 • Hulebäck 4:90 Badhusgatan 14, 16A­16D / Biblioteksgatan 14A­14C, 16A­16D 2001 1 854 1 086 2 940 56 498 33 Systembolaget • Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4A­4E 2002 390 496 886 13 731 Kronans Apotek • Hulebäck 4:97 Biblioteksgatan 5 / Central vägen 10­12 / Gunnar Runfors gränd 1­9 / Lennart Kvarnströms plats 2­8 1970/2011 1 339 1 112 637 17 3 105 54 414 20 • Hulebäck 4:164 Allén 2­6 / Biblioteksgatan 1A­1C / Centralvägen 8A­8E / Lennart Kvarnströms plats 1­13 2012 2 511 102 2 391 1 825 6 829 119 000 52 Lindex Sverige • Hönekulla 1:157 Långenäsvägen 9 2021 2 194 2 194 Östermalmshallen Padel • Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 608 437 656 1 035 2 736 10 302 Rescue Mission • Hönekulla 1:571 Åvägen 1 1987/1993 1 463 2 926 4 389 17 578 RZ HB Mekaniska • Mölnlycke 1:159 Fabriksvägen 2 1890/1981 350 350 1 685 Du & Din Hund Produkter HJ • Mölnlycke 1:162 Mjölnarens väg 7, 9, 11 2021 9 749 772 10 521 273 149 185 • Mölnlycke 1:163 Disponentvägen 2, 4 2020 6 477 448 6 925 179 930 123 • Mölnlycke 1:164 Disponentvägen 1­11 2023 7 228 322 7 550 49 800 128 • Mölnlycke 1:165 Bruksgatan 1, 3, 5, 7 / Viola Gråstens plats 2, 4, 6 2021 6 110 588 371 7 069 116 Kasper Sports Bar • Mölnlycke 1:168 Viola Gråstens plats 1 / Bruksgatan 9, 11, 13, 15, 17­23, 25 / Kraftgränd 1­2, 6 1890/2001 4 315 520 18 482 3 182 17 270 85 43 854 Essity Hygiene and Health MÖLNDALS KOMMUN Mölndal • Rödklövern 1 Gunnebogatan 68­160 2018 2 652 2 652 104 400 89 • Stallbacken 7 Åby Allé 13­19 2016 5 978 2 467 8 445 211 499 113 • Stallbacken 9 Åby Allé 21­23 2016 4 000 4 000 142 000 75 • Stallbacken 23 Åby Allé 51­57 2017 4 599 671 5 270 166 080 88 • Stallbacken 24 Åby Allé 59­63 2017 4 526 4 526 155 000 82 • Stallbacken 26 Åbyvägen 4 A­D 2019 5 778 98 592 6 468 201 640 109 • Stallbacken 27 Åby Allé 67 2018 6 252 1 913 8 165 238 161 133 • Uttern 12 Göteborgsvägen 119­121 / Sörgårdsgatan 1A­1F 1929 1 556 137 50 1 743 33 073 26 T otalt 330 592 229 035 93 722 92 071 47 923 98 940 7 149 899 432 18 827 250 5 553 ===== SIDA 106 ===== 104 FASTIGHETSFÖRTECKNING Fastighetsförteckning, Region Stockholm • = Bostadsfastigheter • = Kommersiella fastigheter • = Samhällsfastigheter Fastighets- beteckning Adress Byggår/Om- byggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/Bio kvm Industri/ Lager kvm Utbild- ning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Tax. värde, Kkr Tomt- rätt Antal lägen- heter HANINGE KOMMUN Haninge • Söderbymalm 3:518 Poseidons gränd 1­21, 3A­3B, 7A­7B, 11A / Poseidons torg 1A­1C, 2A­2C 2012 11 408 450 911 40 4 150 247 17 206 351 800 196 • Söderbymalm 3:539 Örnens väg 7­9 / Ingrid Horns T org 4 / Ingrid Horns väg 6­8 2021 6 118 126 50 1 560 7 854 206 241 131 • Söderbymalm 3:540 Örnens väg 1­5 / Ingrid Horns väg 7­9 / Nynäsvägen 112­114 2021 10 624 2 637 13 261 344 200 155 HUDDINGE KOMMUN Huddinge • Kansliet 2 Kansligränd 1­5 / Lännavägen 4 / Rådsvägen 4, 4A­4E 2007 9 206 31 9 237 233 186 138 • Klinten 16 Chronas väg 3 / Gamla Södertäljevägen 139 / Klintvägen 5 1982 1 385 27 20 175 1 607 24 840 22 • Klinten 18 Gamla Södertäljevägen 135 / Klintvägen 9­11 1982 1 393 366 52 1 811 30 763 23 • Runan 1 Drakvägen 2 / Gymnasievägen 2 / Kvarnbergsplan 2­18 1960 10 403 99 1 313 36 300 12 151 218 728 196 JÄRFÄLLA KOMMUN Barkarby • Barkarby 2:28 Barkarbyvägen 42­52, 42A­42B, 44A­44C / Gripengatan 1­7 / Karlslundsvägen 4­8, 8A / Stora torget 1­3, 1A­1B, 2, 2A­2B 2014 15 615 76 680 45 3 688 20 104 518 995 247 • Barkarby 2:44 Mustanggatan 6A­B, 8A, 10 / Viggengatan 1­5 / Flygfältsvägen 1A, 3­5 / Barkarbyvägen 14A, 16A, 18A, 20A­B 2017 12 230 1 203 110 1 278 2 620 17 441 479 400 205 NACKA KOMMUN Nacka Strand • Sicklaön 368:2 Fyrspannsvägen 3A­3B, 5A­5C / Jacobsdalsvägen 2A / Lokomobilvägen 3­5 2015 7 561 1 694 9 255 296 454 2033 122 Älta • Älta 10:62 Oxelbacken 1­3 / Oxelvägen 24 2015 7 509 2 554 10 063 272 000 2034 129 • Älta 14:104 Stensövägen 2­8 2011 4 217 1 175 5 392 139 736 73 • Älta 19:2 Oxelvägen 42 1968 1 344 1 283 908 1 585 5 120 57 600 • Älta 19:3 Ältavägen 202 1993 5 136 692 210 94 6 132 132 167 82 • Älta 24:2 Oxelvägen 3­35 1965 24 800 264 528 20 25 612 486 568 320 • Älta 25:106 Oxelvägen 26­40 1966 12 598 135 285 16 13 034 232 520 163 SOLNA KOMMUN Solna • Smaragden 1 Hannebergsgatan 22 1951 2 446 416 143 3 005 82 851 32 STOCKHOLMS KOMMUN Bandhagen • Framkallningen 3 Trollesundsvägen 56 A­F 2020 6 766 9 1 868 8 643 273 377 110 • Murförbandet 1 Trollesundsvägen 3 / Mosstenabacken 2, 4, 6 2022 3 555 189 640 4 384 159 136 84 • Passfotot 2 Trollesundsvägen 58 B / Trollesundsvägen 58 C 2020 3 005 651 3 656 122 191 48 Blackeberg • Islänningen 1 Holbergsgatan 82­84 1951 2 548 196 2 744 62 901 2031 84 Hammarby Sjöstad • Forsen 1 Båtbyggargatan 66­68 / Vävar Johans gata 12­18 2005 8 214 1 700 9 914 429 200 2034 135 • Skärgårdsbåten 2 Fendergatan 2­4 2009 3 380 750 4 130 185 346 2028 49 • Svallvågen 1 Fartygsgatan 12­18 / Rorgängargatan 22­28 / Vävar Johans gata 29­37 2007 11 734 2 675 14 409 626 800 2025 170 Högdalen • Brukslaven 2 Skebokvarnsvägen 163­171 1955 4 752 19 88 4 859 107 408 2034 81 • Nockteglet 3 Sjösavägen 21­31 1953 2 569 88 156 2 813 63 687 2033 45 Midsommarkransen • Violen 12 Erikslundsgatan 6 / Nioörtsvägen 36 1938/1987 1 053 296 1 349 40 231 16 • Violen 13 Nioörtsvägen 38 1938/1987 848 127 975 30 335 11 Norra Djurgårdsstaden • Domarudden 1 Grythundsgatan 3 / Jaktgatan 38­40 2016 815 815 2034 • Stora Sjöfallet 3 Grythundsgatan 5­11 / Husarviksgatan 16A / Jaktgatan 37­41 2016 6 626 124 105 1 772 8 627 473 770 2034 121 Råcksta • Hålslaget 2 Ullångergatan 5 1953 3 840 51 79 6 3 976 87 972 2032 71 • Hålslaget 3 Ullångergatan 7­19 1953 3 020 150 113 50 3 333 68 716 2032 49 • Hängmappen 1 Multrågatan 34­50 1953 4 033 237 78 4 348 91 338 2031 59 • Kontot 2 Multrågatan 27A­27E, 29 2007 5 009 5 009 150 000 2026 73 • Kortregistret 2 Multrågatan 88­106 1953 4 039 251 115 4 405 90 320 2031 67 • Kortregistret 3 Multrågatan 72­86 1953 3 347 137 166 3 650 74 258 2031 60 • Kortregistret 6 Multrågatan 52­70, 56A­56B 1953 3 904 29 423 51 4 407 96 044 2031 65 • Kulspetspennan 1 Nordingrågatan 2­20, 20A­20B 1953 5 481 36 197 700 6 414 128 661 2032 96 • Kundregistret 4 Multrågatan 128 1953 2 933 32 67 3 032 67 153 2035 54 • Kundregistret 5 Multrågatan 130­156 / Ångermannagatan 123­125 1953 6 784 83 286 212 550 46 7 961 154 877 2035 108 • Kundregistret 6 Ångermannagatan 109­121 1953 2 803 64 156 3 023 64 705 2035 56 ===== SIDA 107 ===== FASTIGHETSFÖRTECKNING 105 • = Bostadsfastigheter • = Kommersiella fastigheter • = Samhällsfastigheter Vasastan Ladugårdsgärdet Norrmalm Södermalm Hägersten-Liljeholmen Bromma Hässelby-Vällingby Farsta Kista Spånga Boo Älta Solna Huddinge Södertälje Järfälla Lidingö TyresöBotkyrka Ekerö Nacka Sundbyberg Trångsund Haninge 73 75 222 222 222 225 226 226 226 228 229 229 258 260 260 260 259 259 261 261 274 274 274 271 271 275 275 275 277 279 E 4 E 4 E 18 E 18 E 20 E 20 Haninge Österåker Fastighets- beteckning Adress Byggår/Om- byggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/Bio kvm Industri/ Lager kvm Utbild- ning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Tax. värde, Kkr Tomt- rätt Antal lägen- heter • Räknetabellen 3 Gudmundrågatan 12 / Långseleringen 5 1953 58 307 78 1 074 1 517 2031 • Räknetabellen 4 Gudmundrågatan 2­10 / Solleftegatan 15­17 / Långseleringen 1­3 1952/1993 3 739 226 106 71 100 219 4 461 85 636 2031 58 • Samlingspärmen 2 Multrågatan 31­39 1953 1 979 181 29 5 2 194 44 913 2031 35 • Skrivmaskinen 4 Multrågatan 6­32 1952 5 889 83 279 250 17 6 518 136 786 2031 107 • Skrivmaskinen 6 Gudmundrågatan 15­19 1952 1 324 1 324 31 200 2031 24 • Skrivmaskinen 8 Gudmundrågatan 1­9 / Multrågatan 2­4 / Solleftegatan 3­13 1952 5 530 219 251 6 000 123 822 2031 100 Solberga • Balettskon 1 Folkparksvägen 91­95 / Skodonsvägen 3­7 / Tåhättevägen 3 2017 8 943 2 584 11 527 346 277 2025 148 • Seglarskon 1 Skodonsvägen 2­10 2018 4 827 1 261 6 088 201 000 80 • Seglarskon 2 Tåhättevägen 7­9 / Skodonsvägen 12­16 2018 4 904 1 487 6 391 209 000 90 Södermalm • Pålen 16 Hornsgatan 91 / Hornskroken 1 1938/1996 3 237 879 198 4 314 57 • Urvädersklippan Mindre 4 Klevgränd 10 / Urvädersgränd 11 1964 1 175 213 34 191 1 613 59 159 11 Örby • Kolvringen 1 Rävsnäsvägen 79­83 1951 • Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57­63, 69­83 1951 2 884 50 609 3 543 60 342 44 • Trafikmärket 1 Rävsnäsvägen 69­77 1951 Östermalm • Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64 / Rådmansgatan 24 1927/2007 3 079 731 583 250 4 643 243 800 SUNDBYBERGS KOMMUN Sundbyberg • Freden Större 20 Odlingsgatan 3, 5, 5A, 7, 7A­7D, 9, 9A, 11, 11A ­ 11G / Rissneleden 2A­2C, 4, 4A­4D, 6, 8, 10, 10A­10F , 12, 12A­12H, 14, 14A­14D, 16, 16A­16E, 18, 18A­18G / Östra Madenvägen 3, 5, 13, 15, 17, 19 1974 18 459 2 378 3 002 2 136 12 672 38 647 360 000 • Purjolöken 1 Fredens T org 4A, 4B, 4C, 4D, 4E 2020 2 856 325 2 3 183 136 141 75 • Purjolöken 2 Östra Madenvägen 7A, 7D / Gesällvägen 7, 7C, 9 / Odlingsgatan 4 B­D 2019 8 125 838 120 3 040 12 123 364 400 147 • T obaksladan 1 Rissneleden 20, 22, 24 2020 8 449 101 1 378 9 928 341 600 141 • Ärtskidan 1 Östra Madenvägen 9 ­9C, 11 ­11D / Odlingsgatan 6A­B 2022 7 195 481 128 2 005 9 809 319 065 133 TYRESÖ KOMMUN Tyresö • Järnet 1 T elefongränd 1 / LM Ericssons väg 2­10 / Bollmora gårdsväg 3, 5A­5C 2018 9 409 63 7 2 488 11 967 294 142 184 UPPSALA KOMMUN Rosendal • Kåbo 57:2 Rosendalsvägen 6, 8, 10A, 10B / T orgny Segerstedts allé 5, 7 2017 8 420 2 584 11 004 355 991 145 • Kåbo 63:2 T orgny Segerstedts allé 71­81 / Prefektgatan 5­7 / Betty Petterssons gata 13 2019 6 114 262 6 376 274 164 141 • Kåbo 76:1 Lydia Wahlströms gata 8,14 / T orgny Segerstedts allé 78A, 80A, 82A 2022 7 035 63 122 532 7 752 329 400 156 ÖSTERÅKERS KOMMUN Österåker • Berga 6:682­683 Margretelundsvägen 1A, 3A­F , 5A­C / Söra Skolväg 4­8 / Söra Skolgränd 1, 2, 4 2021 15 674 130 15 804 581 917 2031 305 • Hacksta 1:72 Norrgårdshöjden 1­8 2020 5 633 86 1 195 6 914 184 951 2029 128 T otalt 366 233 28 786 13 279 8 289 5 985 63 733 2 496 488 801 12 840 181 6 255 MARK Fastighetsbeteckning Bergkristallen 1 Bergskristallen 3, Tibble 10:8­9 Fagerö 1 Freden Större 15 Freden Större 21 Freden Större 22 Hagby 1:98 Klockelund 3 Kringlan 1 Kringlan 2 Kringlan 4 Kringlan 11 Kringlan 12 Maren 1:14 Maren 1:15 Packrummet 12 Rankan 3 Rankan 4 Sicklaön 134:36 Tyresö Strand 1:18 Älta 24:3 Älta 25:107 ===== SIDA 108 ===== 106 FASTIGHETSFÖRTECKNING Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restaurang/ Bio kvm Industri/ Lager kvm Utbildning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm T otalt taxerings- värde, Kkr Antal lägenheter Totalt Wallenstamkoncernen 696 825 257 821 107 001 100 360 53 908 162 673 9 645 1 388 233 31 667 431 11 808 Fastighetsbeståndet hela Wallenstamkoncernen Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau - rang/ Bio kvm Industri/ Lager kvm Utbildning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Antal lägen- heter Göteborg Majorna 303:29* (Projekt: Djurgårdsgatan) Amiralitetsg. 2A­2B, 4­8 / Bang. 21­39 / Djurgårdsg. 26­40 2023 371 ­537 ­166 14 Kallebäck 18:6 (Projekt: Kallebäcks T errasser Kv.7, Kedjan) Separatorgatan 10, 12, 14, 16 / Skummjölksgatan 2, 4A, 4B, 4C, 6, 8 2022 9 291 381 1 095 10 767 189 Kallebäck 18:7 (Projekt: Kallebäcks T errasser Kv.8, Utsikten) Filmjölksgatan 1, 3, 5 / Skummjölksgatan 10,12,14,16 / Separatorsgatan 6, 8 2021 14 259 153 705 15 117 266 Mölnlycke 1:164 (Projekt: Kv. Skogsvaktaren) Disponentvägen 1­11 2023 7 228 322 7 550 128 Kallebäck 18:11 (Projekt: Skola, Kallebäcks T errasser) Smörkärnegatan 17­19 2023 1 260 1 260 Kallebäck 18:12 (Projekt: Förskola, Kallebäcks T errasser) Kallebäcks T orggata 32­36 2023 5 319 5 319 Kvillebäcken 5:6* (Projekt: Lantmätaregatan) Lantmätaregatan 12A­D, 14A­C / Långängen 19 2023 839 839 18 Pixbo 1:294 (Projekt: Pixbo Sjöterrass, brf) Rådavägen 2 2023 1 276 1 276 8 Uppsala Kvarngärdet 71:1 (Projekt: Bersån, exploateringsfastighet) Gamla Uppsalag 61A­E / Kantorsgatan 11­17 2023 4 943 82 78 12 870 5 985 98 T otalt 38 207 -455 612 12 6 579 2 992 47 947 721 * Ombyggnation lokal till bostad Fullt färdigställd nyproduktion 2023 Namn Plats Elområde Antal verk Effekt MW Dan Carlson Rålanda, Uddevalla kommun, Bohuslän 3 2 4,0 Rose­Marie Gulleberg Lyngby, Kristianstads kommun, Skåne 4 3 5,6 Bengt Carlsson Gategården, Vara kommun, Västra Götaland 3 1 1,8 Birgitta Lidbeck Västergården, Melleruds kommun, Dalsland 3 2 3,6 Ann­Marie Forsberg Tängelsbol, Melleruds kommun, Dalsland 3 1 1,8 Anders Adlerborn Köjkeberget, Vansbro kommun, Dalarna 3 3 6,0 Thomas Dahl Vettåsen/Mårtensklack, Sandviken och Ockelbo kommun, Gästrikland 2 10 23,0 Carola Strandberg Karstorp, Skara kommun, Västra Götaland 3 3 6,0 Bo Strandberg Kilagården, Skara kommun, Västra Götaland 3 3 6,0 Susanne Börjeson Järmunderöd, Munkedals kommun, Västra Götaland 3 3 6,0 Lena Johanson Södervidinge, Kävlinge kommun, Skåne 4 2 4,0 Benny Olsson Gunnarby, Uddevalla kommun, Bohuslän 3 8 18,4 Rigmor Sköld T ommared, Laholms kommun, Halland 4 6 13,8 Gun Karlsson Nyckeltorp, Skara kommun, Västra Götaland 3 3 6,0 Louise Wingstrand Furulund, Kristianstad kommun, Skåne 4 2 4,0 Mathias Aronsson Påboda, T orsås kommun, Småland 4 1 2,0 Summa 53 112 Vindkraft Elområde 4 Elområde 3 Elområde 2 Elområde 1 Fastighetsförsäljningar 2023 Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik/ Restau- rang/Bio kvm Industri/ Lager kvm Utbildning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Antal lgh Göteborg Kvillebäcken 5:6 Lantmätaregatan 12A­D, 14A­C / Långängen 19 1954 2 089 114 559 2 762 37 Stockholm New York 8 Sandhamnsgatan 1 1943 2 212 260 2 472 40 Uppsala Dragarbrunn 20:6 Kungsgatan 47 A­E / Vaksalagatan 14 1938/2017 372 1 846 707 80 3 005 3 Kvarngärdet 71:1 Gamla Uppsalag. 61A­E / Kantorsgatan 11­17 2023 4 943 82 78 12 870 5 985 98 T otalt 9 616 2 042 1 604 92 870 14 224 178 ===== SIDA 109 ===== WALLENSTAMS GRI-REDOVISNING 107 Wallenstam inspireras av GRI, Global Reporting Initiative, vid upprättandet av följande hållbarhetsrapportering. Rapporteringen följer det finansiella året och publiceras årligen som en del av årsredovisningen. Den senaste GRI­redovisningen publicerades den 23 mars 2023. Redovisningen beskriver hur Wallenstamkoncernen arbetat med hållbarhetsfrågor under 2023. Wallenstam har definierat redovisningens omfattning till de områden som GRI­index hänvisar till. På följande sidor finns en sammanställning av vilka GRI­upplysningar som redovisas samt var information om upplysningarna återfinns i Wallenstams rapportering. Redovisningen har ej granskats av extern part. Kontaktperson angående redovisningen och dess innehåll är hållbarhetschef Karin Mizgalski, karin.mizgalski@wallenstam.se. Nedan återfinns information om de upplysningar som inte redovisas på annan plats i årsredovisningen. Wallenstams GRI-redovisning 2-7: ANSTÄLLDA Medelantalet anställda under 2023 uppgick till 263 st. Samtliga av koncernens anställda är tillsvidareanställda, med undantag av 3 personer som är provanställda och 2 personer som har visstids ­ anställning, exempelvis i form av vikariat. Wallenstam har ingen på ­ taglig variation av antalet anställda under året. Inhyrd personal redo ­ visas inte, då Wallenstam anlitar inhyrd personal i liten utsträckning. 2-23: FÖRSIKTIGHETSPRINCIPEN I många fall agerar Wallenstam i enlighet med försiktighetsprincipen, även om vi inte använder den som begrepp i styrning och strategier. Exempelvis används försiktighetsprincipen i vårt arbete med att identifiera, analysera och följa upp risker. 2-28: MEDLEMSKAP I ORGANISATIONER Wallenstam är representerade i styrande organ för bland andra Paradgatan Avenyn AB, Fastighetsägarna GFR, Fastighetsägarna Centrala Hisingen (FCH), (b)id Stigberget, Innerstaden Göteborg AB, Göteborg Citysamverkan ideell förening och Johanneberg Science Park. 302-1: ENERGIANVÄNDNING INOM ORGANISATIONEN 2018* 2019 2021 2022 2023 Bränsleanvändning, MWh Ej förnybar/fossil bränsleanvändning 521 496 32 - - Eldningsolja 379 353 ­ ­ ­ Naturgas 142 143 32 ­ ­ Förnybar/ återvunnen/fossilfri bränsleanvändning - - 257 281 413 Biogas ­ ­ 257 281 413 Energianvändning, MWh Elektricitet** 41 280 37 889 45 178 42 459 38 775 Uppvärmning 89 081 87 611 95 511 82 724 82 608 Fjärrvärme 88 560 87 115 95 222 82 443 82 195 Eldningsolja 379 353 ­ ­ ­ Naturgas 142 143 32 ­ ­ Biogas ­ ­ 257 281 413 Kyla 557 425 239 598 354 Fjärrkyla 557 425 239 598 354 Ej förnybar/fossil energi 49 983 47 395 47 288 40 762 10 204 Förnybar/ återvunnen/fossilfri energi80 934 78 531 93 640 85 018 111 533 T otal energianvändning 130 917 125 925 140 928 125 780 121 737 Den faktiska energianvändningen, dvs. ej energiindexkorrigerad, har minskat under 2023 jämfört med basår samt föregående år. Elektricitet kWh/m² ** 34,7 31,7 34,4 31,2 27,4 Uppvärmning kWh/m² faktisk energianvändning 74,9 73,4 72,7 60,8 58,4 Uppvärmning kWh/m² energiindexkorrigerad 80,4 79,9 74,7 63,4 59,1 Samtliga intensitetstal minskar jämfört med basår samt föregående år. Intensitetstal redovisas per total yta inklusive garage. Egen produktion av el från förnybara källor, MWh Vindkraftsel 337 880 367 246 352 908 338 020 291 637 Solcellsproducerad el n/a n/a 258 1 006 1 930 Minskad produktion av vindel, till följd av avyttring av 13 turbiner vid halvårsskiftet 2022. Ökad produktion av solel, till följd av ytterligare installationer av solcellspaneler. 201-1: SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE T abellen avser endast den löpande verksamheten. Värdeförändringar omfattas inte. Mkr 2018* 2019 2021 2022 2023 Ekonomiskt värde som genereras Intäkter 2 877 2 652 2 589 3 002 3 343 Ekonomiskt värde som fördelas Driftkostnader ­481 ­497 ­561 ­602 ­730 Anställdas löner, förmåner och pension ­192 ­210 ­272 ­194 ­292 Räntebetalning långivare ­237 ­223 ­259 ­384 ­713 Betalning myndigheter (fastighetsskatt, moms) ­556 ­717 ­640 ­626 ­602 Bidrag till samhället ­7 ­8 ­11 ­12 ­10 Utdelning aktieägare ­583 ­614 ­392 ­396 ­395 Summa fördelat ekonomiskt värde ­2 057 ­2 269 ­2 135 ­2 214 ­2 742 Behållet ekonomiskt värde 820 383 454 788 601 302-4: MINSKNING AV ENERGIANVÄNDNING MED BASÅR 2018, MWh 2019 2021 2022 2023 T otal reduktion 4 992 -10 011 5 136 9 180 Reduktion el 3 391 ­3 898 ­1 179 2 505 Reduktion ej energiindexkorrigerad värme 1 470 ­6 430 6 357 6 473 Reduktion kyla 132 318 ­41 203 Energianvändningen minskar i samtliga energislag. 302-3: ENERGIINTENSITET 2018 2019 2021 2022 2023 kWh/m² 110 105 107 92 86 Avser fastighetsel samt faktisk användning av fjärrvärme, fjärrkyla och biogas. Redovisas per total yta inklusive garage. Inkluderar ej hyresgästernas elanvändning. 303-5: TOTAL VATTENANVÄNDNING, m3 2021 2022 2023 Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet 1 256 475 0,956 1 211 462 0,890 1 236 428 0,874 Intensitetstal minskar marginellt. Intensitetstal redovisas per total yta inklusive garage. * Basår 2018. ** I posten elektricitet ingår elförbrukning avseende värmepumpar. Utfall för 2020 återfinns i tidigare GRI ­redovisningar. ===== SIDA 110 ===== 305: UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER CO2e**** Absoluta tal anges i ton CO2 och intensitetstal anges i kg CO2 /m². 2018 2019 2021 2022 2023 Kommentar 2023 Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Scope 1* 305-1 DIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER Olja 102 0,086 94 0,079 ­ ­ ­ ­ ­ ­ Sedan 2020 har oljepannor fasats ut. Gas 30 0,026 29 0,024 7 0,005 0 0,000 0 0,000 Endast biogas används. Köldmedieläckage n/a n/a 809 0,677 370 0,281 1 264 0,929 444 0,314 Vi har under året haft minskade köldmedieläckage. T otalt Scope 1 132 0,112 932 0,780 377 0,286 1 264 0,929 444 0,314 Utsläppen i Scope 1 minskar till följd av minskade köldmedieläckage. Intensitetstal redovisas per total yta inklusive garage. Scope 2* 305-2 INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER Elektricitet – Marknadsbaserad *** ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ ­ Utsläppen är noll då vår fastighetsel produceras i våra egenägda vindkraftverk och våra solceller. Elektricitet – Platsbaserad *** 578 0,486 493 0,413 256 0,195 326 0,239 257 0,181 Visar vad utsläppen hade varit om vi inte hade haft enbart vindel och solel som fastighetsel. Redovisas enligt svensk elmix. År 2022 var den 6,62 g CO₂ /kWh (7,67), källa AIB. Fjärrvärme 5 097 4,288 4 690 3,929 3 866 2,943 3 826 2,811 3 888 2,747 Beräknas på använd energimängd och fjärrvärmeleveran- törernas utsläpp. Fastigheter med avtal avseende lägre klimatpåverkan har beaktats. Fjärrkyla 1 0,001 4 0,004 4 0,003 2 0,002 0 0,000 Fjärrkyla genererar inget utsläpp 2023. T otalt Scope 2 (marknadsbaserad) 5 098 4,289 4 694 3,933 3 870 2,946 3 829 2,812 3 888 2,747 Intensitetsutsläppen i Scope 2 minskar. Intensitetstal redovisas per total yta inklusive garage. Scope 3 305-3 ÖVRIGA INDIREKTA UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER Kategori 1. Inköpta varor och tjänster** Material till nyproduktion n/a n/a 29 118 221 7 100 205 11 564 154 10 923 157 Baseras på klimatberäkningar. Intensitetstal redovisas per BTA. Kategori 3. Bränsle- och energirelaterade utsläpp Utsläpp från fjärrvärme och fjärrkyla n/a n/a n/a n/a 558 0,425 418 0,307 573 0,405 Avser utsläpp från fjärrvärmeleverantörernas bränsle- transporter. Kategori 6. Tjänsteresor Bil n/a n/a n/a n/a 24 0,019 20 0,015 13 0,009 Bilresor med leasade eller personalägda bilar minskar. Redo- visas enligt Trafikverkets handbok för luftföroreningar, 2020. Flyg n/a n/a n/a n/a 5 0,004 7 0,005 2 0,001 Antal flygresor har minskat och större andel har genomförts med biobränsle. T axi n/a n/a n/a n/a 0 0,000 0 0,000 0 0,000 Bolagets taxiresor genererar ett marginellt utsläpp. Tåg n/a n/a n/a n/a 0 0,000 0 0,000 0 0,000 Bolagets tågresor genererar ett marginellt utsläpp. Kategori 13. Uthyrda tillgångar Hyresgästernas elanvändning n/a n/a n/a n/a 74 0,11 76 0,11 49 0,07 Baseras på fastigheter med undermätning. Schablonvärden an- vänds för fastigheter utan undermätning. Intensitetstal redovisas per vägd bostadsyta (BOA). T otalt Scope 3 29 118 7 762 12 085 11 560 Utsläppen i Scope 3 minskar. Intensitetstalen summeras inte då de baseras på olika typer av yta. 305-5: MINSKNING AV UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER 2018 2019 2021 2022 2023 Kommentar 2023 Absolut minskning Minskning per m² Absolut minskning Minskning per m² Absolut minskning Minskning per m² Absolut minskning Minskning per m² Absolut minskning Minskning per m² Scope 1** ­ ­ ­ ­ 555 0,49 ­332 ­0,15 488 0,47 Minskning mot basår (932) samt mot 2022 (1 264). Scope 2* ­ ­ 404 0,36 1 228 1,34 1 269 1,48 1 210 1,54 Minskning mot basår (5 098), ökning mot 2022 (3 829). Avser fjärrvärme och fjärrkyla. Scope 3** n/a n/a ­ ­ 21 356 ­ 17 033 ­ 17 558 ­ Minskning mot basår (29 118) samt mot 2022 (12 085). 406-1: DISKRIMINERINGSINCIDENTER OCH ÅTGÄRDER Under 2023 har inga fall av diskriminering rapporterats. 401-1: NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING Nyanställda 2023 Ålder Antal personer varav kvinnor/män varav i Göteborg/Stockholm Under 30 år 4 4/0 2/2 30 ­50 år 5 3/2 3/2 Över 50 år 0 0/0 0/0 T otalt 9 7/2 5/4 * Basår 2018. ** Basår 2019. *** I posten elektricitet ingår elförbrukning avseende värmepumpar. **** All data om CO 2 i denna sammanställning baseras på indata från leverantörer, vilka redovisar enligt gängse redovisningsnorm. Då all data för faktisk påver ­ kan 2023 ej var tillgänglig vid upprättande av denna redovisning, baseras datan för värme till en mindre del på beräknade värden utifrån utsläpps ­ faktorerna för år 2022. Utfall för 2020 återfinns i tidigare GRI ­redovisningar. 405-2: ANDEL LÖN FÖRDELAT MELLAN KVINNOR OCH MÄN, RATIO Ration beskriver relationen mellan kvinnors och mäns avtalade genomsnittslön och beräknas genom att dividera kvinnors lön med mäns lön, samt mäns lön med kvinnors lön. Förra årets siffror anges inom parentes. Kvinnors lön Mäns lön Inklusive koncernledning, exklusive vd 87 % (88) 116 % (114) Exklusive koncernledning 84 % (86) 119 % (117) Andel kvinnor inom förvaltning och drift uppgår till 59 %, andel kvinnor inom projekt­ och affärs­ utveckling uppgår till 49 % och andel kvinnor inom affärsstöd uppgår till 57 %. 306-2: TOTAL AVFALLSVIKT PER TYP OCH HANTERINGSMETOD Absoluta tal anges i ton och intensitetstal anges i kg. 2018 2019 2021 2022 2023 Kommentar 2023 Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Absolut Intensitet Restavfall, till förbränning och energiåtervinning n/a n/a n/a n/a 3 415 5,12 3 439 5,02 3 182 4,60 Redovisningen baseras på viktdata från vissa kommuner, och i övriga fall på vårt bolagssnitt. Intensitetstal redovisas per vägd bostadsyta (BOA). Restavfallet och matavfallet minskar.Matavfall, till kompostering och biogasproduktion n/a n/a n/a n/a 260 0,39 350 0,51 331 0,48 108 WALLENSTAMS GRI-REDOVISNING ===== SIDA 111 ===== GRI Standard Upplysningar Sida Kommentar Allmänna upplysningar GRI 1: Foundation 2021 GRI­index 109 GRI 2: General disclosures 2021 2­1 Detaljer om organisationen Omslag, 36, 46 2­2 Enheter som ingår i organisationens hållbarhetsredovisning46, 82 Alla enheter omfattas av GRI­rapporteringen 2­3 Redovisningsperiod och frekvens 107 2­5 Extern granskning 107 2­6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 20, 36, 42­43 2­7 Anställda 25­26, 36, 107­108 2­9 Styrningsstruktur och sammansättning 94­98 2­22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 2­3 2­23 Policys 3, 15­20, 107 2­28 Medlemskap i organisationer 107 2­29 Intressentgruppers engagemang 16 2­30 Kollektivavtal 26 GRI 3: Material topics 2021 3­1 Process för defintion av redovisningens innehåll 16 3­2 Väsentliga fokusområden 16 GRI-index Wallenstams väsentliga fokusområden Agenda 2030 Mål UN Global Compact Principer* Ekonomisk utveckling GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden Omslag,1,13­16, 20­21, 24, 110­112 GRI 201: Economic Performance 2016 201­1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 34­35, 41­43, 50­51, 79, 107 Antikorruption 10 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 3, 15­16, 23 GRI 205: Anti­corruption 2016 205­2 Kommunikation och utbildning i organisationens policys och rutiner mot korruption 20 Material 9 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­18 GRI 305: Emissions 2016 305­3 Andra indirekta utsläpp av växthusgaser 108 Energi 8 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­18 GRI 302: Energy 2016 302­1 Energianvändning inom organisationen 107 302­3 Energiintensitet 107 302­4 Minskning av energianvändning 107 Vatten GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 18 GRI 303: Water and effluents 2018 303­5 T otal vattenanvändning 107 Utsläpp 7, 8 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­18 GRI 305: Emissions 2016 305­1 Direkta utsläpp av växthusgaser 108 305­2 Indirekta utsläpp av växthusgaser 108 305­3 Andra indirekta utsläpp av växthusgaser 108 305­4 Utsläpp av växthusgaser, intensitet 108 305­5 Minskning av utsläpp av växthusgaser 108 Avfall GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 18 GRI 306: Waste 2020 306­2 T otal avfallsvikt per typ och hanteringsmetod 108 Anställningsförhållanden och arbetsvillkor 3, 4 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­16, 19­20, 23, 25­26 GRI 401: Employment 2016 401­1 Nyanställningar och personalomsättning 26, 107­108 Hälsa och säkerhet GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­16, 23, 25­26 Wallenstams Own Disclosure (WOD)WOD­1 Sjukfrånvaro 26 Kundnöjdhet GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 16, 19­20, 27­29 Wallenstams Own Disclosure (WOD)WOD­2 Resultat från kundundersökningar 28 Mångfald och lika möjligheter 6 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­16 ,19­20, 25­26 GRI 405: Diversity and Equal Opportunity 2016 405­1 Mångfald i styrande organ och bland anställda 25­26, 52, 95 405­2 Andel lön fördelat mellan kvinnor och män 108 Inkluderande företagsklimat 6 GRI 3: Material topics 2021 3­3 Hantering av väsentliga fokusområden 15­16, 19­20, 25­26 GRI 406: Non­ discrimination 2016 406­1 Diskrimineringsincidenter och åtgärder 108 Princip 3, Arbetsvillkor: Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar. Princip 4, Arbetsvillkor: Eliminera alla former av tvångsarbete. Princip 6, Arbetsvillkor: Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning. Princip 7, Miljö: Stödja förebyggande åtgärder för att motverka miljöproblem. Princip 8, Miljö: T a initiativ för att främja större miljömässigt ansvarstagande. Princip 9, Miljö: Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik. Princip 10, Antikorruption: Motarbeta alla former av korruption, inklusive utpressning och bestickning. * UN Global Compact Principer WALLENSTAMS GRI-REDOVISNING 109 ===== SIDA 112 ===== 110 REDOVISNING EU- TAXONOMI Räkenskapsår 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag DNSH-kriterier (Do No Significant Harm) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod (2) Absolut omsättning (3) Andel av omsättning (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2) omsättning, år 2022 (18) Kategori möjliggörande aktiviteter (19) Kategori omställningsaktiviteter (20) SEK (Mkr) % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara aktiviteter (taxonomiförenliga) Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 258* 8,6 J N – – – – – J J – J J J 7,4 – – Förvärv och ägande av förvaltningsfastigheter CCM 7.7 997 33,2 J N – – – – – J – – – – J 30,0 – – Omsättning för miljömässigt hållbara aktiviteter (taxonomiförenliga) (A.1) 1 255 41,8 41,8 – – – – – 37, 4 Av vilka är möjliggörande – – – – – – – – – M Av vilka avser omställning – – – – O A.2 Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Förvärv och ägande av förvaltningsfastigheter CCM 7.7 1 733 57,7 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 62,1 Omsättning för de aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljö - mässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 733 57,7 57,7 – – – – – 62,1 Omsättning för de aktiviteter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 2 988 99,5 99,5 – – – – – 99,5 B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN Omsättning hos aktiviteter som inte omfattas av taxonomin (B) 14** 0,5 Totalt (A+B) 3 002*** 100 Andel av omsättning från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomi kraven – upplysningar som omfattar år 2023. Omsättning (turnover) – Intäkter från hyresintäkter och elproduktion med avdrag för lämnade rabatter, mervärdesskatt och annan skatt som är direkt knuten till omsättningen. * Baserat på utestående gröna obligationer som emitterats enligt Wallenstams gröna ramverk daterat april 2019, ska omsättningen i artikel 4.3 i A.1 justeras till 171 Mkr (SEK). ** Se koncernens not 1 1. *** Se koncernens not 3 och 11. ===== SIDA 113 ===== REDOVISNING EU- TAXONOMI 111 Andel av CapEx från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomi kraven – upplysningar som omfattar år 2023. Räkenskapsår 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag DNSH-kriterier (Do No Significant Harm) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod (2) Absolut CapEx (3) Andel av CapEx (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2) CapEx, år 2022 (18) Kategori möjliggörande aktiviteter (19) Kategori omställningsaktiviteter (20) SEK (Mkr) % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara aktiviteter (taxonomiförenliga) Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 – – J N – – – – – J J – J J J – – – Förvärv och ägande av förvaltningsfastigheter CCM 7.7 1 263 51,7 J N – – – – – J – – – – J 36,8 – – CapEx för miljömässigt hållbara aktiviteter (taxonomiförenliga) (A.1) 1 263 51,7 51,7 – – – – – 36,8 Av vilka är möjliggörande – – – – – – – – – M Av vilka avser omställning – – – – O A.2 Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Förvärv och ägande av förvaltningsfastigheter CCM 7.7 1 084 44,3 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 45,4* CapEx för de aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 1 084 44,3 44,3 – – – – – 45,4* CapEx för de aktiviteter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 2 347** 96,0 96,0 – – – – – 82,2* B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN CapEx hos aktiviteter som inte omfattas av taxonomin (B) 97*** 4,0 Totalt (A+B) 2 444 100 * Identifierade felaktigheter som är korrigerade. ** Se koncernens not 15 och 16. *** Se koncernens not 18 och 20. 3 Mkr investeringar i immateriella anläggningstillgångar. CapEx (kapitalutgifter) – Nyinvesteringar i nyproducerade tillgångar som vid färdigställande är taxonomilinjerade samt investeringar i befintliga taxonomilinjerade tillgångar. ===== SIDA 114 ===== Räkenskapsår 2023 2023 Kriterier för väsentligt bidrag DNSH-kriterier (Do No Significant Harm) Ekonomiska aktiviteter (1) Kod (2) Absolut OpEx (3) Andel av OpEx (4) Begränsning av klimatförändringar (5) Anpassning till klimatförändringar (6) Vatten (7) Föroreningar (8) Cirkulär ekonomi (9) Biologisk mångfald och ekosystem (10) Begränsning av klimatförändringar (11) Anpassning till klimatförändringar (12) Vatten (13) Föroreningar (14) Cirkulär ekonomi (15) Biologisk mångfald och ekosystem (16) Minimiskyddsåtgärder (17) Andel förenlig med taxonomikraven (A.1) eller som omfattas av taxonomikraven (A.2) OpEx, år 2022 (18) Kategori möjliggörande aktiviteter (19) Kategori omställningsaktiviteter (20) SEK (Mkr) % J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J; N; N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N % M O A. AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN A.1 Miljömässigt hållbara aktiviteter (taxonomiförenliga) Elproduktion från vindkraft CCM 4.3 57* 15,0 J N – – – – – J J – J J J 22,2** – – Förvärv och ägande av förvaltningsfastigheter CCM 7.7 38 10,0 J N – – – – – J – – – – J 10,7** – – OpEx för miljömässigt hållbara aktiviteter (taxonomiförenliga) (A.1) 95 25,0 25,0 – – – – – 32,9** Av vilka är möjliggörande – – – – – – – – – M Av vilka avser omställning – – – – O A.2 Aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL EL; N/EL Förvärv och ägande av förvaltningsfastigheter CCM 7.7 284 75,0 EL EL N/EL N/EL N/EL N/EL 67,1** OpEx för de aktiviteter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) (A.2) 284 75,0 75,0 – – – – – 67,1** OpEx för de aktiviteter som omfattas av taxonomin (A.1 + A.2) 379 100 100 – – – – – 100 B. AKTIVITETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN OpEx hos aktiviteter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0,0 Totalt (A+B) 379 100 Andel av OpEx från produkter eller tjänster som är förknippade med ekonomiska verksamheter som är förenliga med taxonomikraven – upplysningar som omfattar år 2023. 112 REDOVISNING EU- TAXONOMI OpEx (driftsutgifter) – Direkta kostnader som inte bokförs som tillgångar och som avser bland annat underhåll, reparation och byggnadsrenovering. Driftsutgifter som krävs för säkerställandet av tillgångarnas fortlöpande och ändamålsenliga funktion. * Baserat på utestående gröna obligationer som emitterats enligt Wallenstams gröna ramverk daterat april 2019, ska OpEx i artikel 4.3 i A.1 justeras till 38 Mkr (SEK). ** Identifierade felaktigheter som är korrigerade. ===== SIDA 115 ===== Wallenstams årsstämma 2024 kommer att äga rum torsdagen den 25 april 2024 kl. 16.00 på Elite Park Avenue Hotel, Kungsportsavenyen 36–38 i Göteborg. Aktieägare kan utöva sin rösträtt vid årsstämman genom att närvara personligen, genom ombud eller genom poströstning. Mer information och instruktioner om hur anmälan går till framgår av kallelsen till årsstämman, vilken offentliggörs genom ett separat pressmeddelande och finns tillgänglig bland annat på www.wallenstam.se/arsstamma. Årsstämma 2024 113 ÅRSSTÄMMA 2024/ORDLISTA Atemp Summan av invändig area för respektive våningsplan, vindsplan och källarplan som värms till mer än 10°C. Avkastningskrav Den avkastning som ägare kräver på en investering, med beaktande av hur riskfylld investeringen är. Betavärde Ett statistiskt mått som anger en akties risk. Ett betavärde större än 1,0 betyder att aktiens avkastning förändrats mer än sitt jämförelsein­ dex och aktien anses ha hög risk. Omvänt anses aktien ha låg risk vid ett betavärde mindre än 1,0. Bruttoarea BTA Bruttoarea är summan av alla våningsplanens area som begränsas av de omslutande bygg­ nadsdelarnas utsida. Derivatinstrument Ett finansiellt instrument vars värde är relaterat till en underliggande tillgång eller åtagande. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egen­ domen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Elcertifikat Elcertifikatsystemet bygger på att elproducen ­ ter av förnybar el får elcertifikat för den el som produceras. Varje MWh (megawattimme) ger ett certifikat. Försäljningen av certifikaten ska ge producenterna en intäkt för produktionen utöver intäkten från elförsäljningen. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vindkraft, vattenkraft, solkraft och biobränsle. GRI Global Reporting Initiative, ramverk för redo ­ visning och rapportering av hållbarhetsinfor­ mation. GRI ger riktlinjer för vad en hållbar­ hetsredovisning ska innehålla och hur det ska gå till samt vilka upplysningar som ska rapporteras. Kovenantsavtal Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet, som en förutsättning för krediten. Standardavvikelse Ett statistiskt mått som anger aktiens volatilitet i relation till aktiens medelvärde. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. Swapavtal Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. En ränteswap är ett exempel på ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (till exempel bunden ränta i fem år) kan vilja byta ränteflöde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta. Vakansgrad Outhyrd yta i förhållande till total yta. Volatilitet Ett mått på hur mycket priset på en vara varierar under en tidsperiod. För ytterligare ordförklaringar se wallenstam.se Ordlista Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt för rullande tolv månader i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Se sid. 35. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av ränte kostnader för senaste rullande tolvmå ­ nadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Se sid. 35. Belåningsgrad Räntebärande skulder samt leasingskuld efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, tomträtter, exploateringsfastigheter, vindkraft samt markarrenden vid periodens utgång. Bostadsfastighet Fastighet som till övervägande del består av bostadsyta. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Driftnetto Hyresintäkter minus drift ­ och underhållskost ­ nader samt fastighetsskatt. Exploateringsfastighet Fastighet som uppförs med avsikt att avytt ­ ras, antingen i sin helhet eller per andel, vid färdigställandet. Förvaltningsresultat fastigheter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter med avdrag för driftkostnader, förvaltnings ­ och administrationskostnader samt finansnet ­ to hänförligt till förvaltningsfastigheter. Genomsnittlig ränta Periodens räntekostnader i relation till räntebärande medelskuld. Genomsnittligt direkt avkastningskrav Normaliserade driftnetton i enlighet med värderingsmodellen i relation till direktavkast­ ande förvaltningsfastigheters beräknade marknadsvärde. Hyresvärde* Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde i förhållande till genom ­ snittligt antal utestående aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verk ­ samheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kommersiell fastighet Fastighet som till övervägande del består av kommersiell yta. Medelantal anställda Summa arbetade timmar dividerat med normal årsarbetstid. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal utestående aktier för den senaste rullande tolvmånaders perioden. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Räntetäckningsgrad Resultat före värdeförändringar och ned­ skrivningar med återläggning av finansnettot i förhållande till finansnettot. Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte­ skuld hänförlig till förvaltningsfastigheter. Substansvärde per aktie Koncernens substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens utgång. Uthyrningsgrad – yta Uthyrd yta i förhållande till total yta, exklu ­ sive garage, projektfastigheter samt frivillig tomställning. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för omkostnader och fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod samt resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltnings ­ fastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. Återköpsgrad Andel kommersiella kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kommersi ­ ella kontrakt. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista * Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. Se sid. 34. Definitioner ===== SIDA 116 ===== Wallenstam AB (publ) org.nr. 556072­1523 info@wallenstam.se www.wallenstam.se Telefon 031­20 00 00 Göteborg: 401 84 Göteborg Besöksadress Kungsportsavenyen 2 Stockholm: Box 19531, 104 32 Stockholm Besöksadress Birger Jarlsgatan 64 Foto sid. 1, 16, 18, 23 NRSstudios Foto sid. 3, 5, 6–9 Dan Holmqvist Foto sid. 13 Roger Sandberg Foto sid. 14 Pär Ekman/Erséus Foto sid. 15 Per Pixel Petersson Foto sid. 20 Adobe Stock Foto sid. 25 Carolin Freiholtz/Omelettfoto Foto sid. 27 Felix Humble Visualiseringsbilder: sid. 31 Liljewall Arkitekter sid. 32 Soul Ej nämnda foton/bilder är Wallenstams egna. Produktion: Newsroom Repro och tryck: Billes Tryckeri Tryckt på: omslag Edixion 300 g, inlaga Edixion 120 g. KALENDER Delårsrapport Q1 24 april 2024 Årsstämma 25 april 2024 Delårsrapport Q2 8 juli 2024 Delårsrapport Q3 22 oktober 2024 På wallenstam.se finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.