===== SIDA 1 ===== Delårsrapport 1 JANUARI–31 MARS 2023 HANS WALLENSTAM, VD God position även i osäkrare tider ”Vi är nu mitt uppe i en infl ationskris, vilket avspeglas i höjda fi nansieringskostnader, höjda driftkostnader, ökade byggkostnader, med mera. Wallenstam står starkt även i denna kris, med stark balansräkning, goda fi nansieringsmöjligheter och väldigt bra fastigheter.” ”Som jag har konstaterat tidigare så kommer vi att mötas av många utmaningar de kommande åren. Men med våra långsiktiga strategier och den stabilitet som Wallenstam har känner jag mig både trygg och full av tillförsikt inför framtiden. Kom ihåg at t konjunkturer är som årstiderna – efter vinter kommer vår!” 1 januari–31 mars 2023 » Soliditeten uppgår till 47 % och belåningsgraden till 45 %. » Investering i byggnation av fastigheter uppgår till 653 Mkr (684). » På bokslutsdagen är 1 622 lägenheter under produktion. » Hyresintäkterna uppgår till 660 Mkr (616). » Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 265 Mkr (322). » Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till 0 Mkr (187). » Substansvärde per aktie uppgår till 57,60 kr (57,40). » Värdeförändring fi nansiella instrument uppgår till -247 Mkr (749). » Resultat före skatt uppgår till 69 Mkr (1 285) och resultat efter skatt uppgår till 48 Mkr (1 207), motsvarande 0,1 kr per aktie (1,8). Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år för resultatmått, respektive senaste årsskifte för balansmått, om inget annat anges. ===== SIDA 2 ===== Antal förvaltningsfastigheter: 204 st Förvaltningsfastigheternas värde: 63 Mdr Börsvärde: 26 Mdr Uthyrningsgrad, yta: 96 % Uthyrningsbar yta: 1,4 miljoner kvm Antal lägenheter i produktion: 1 622 st Antal vindkraftverk: 53 st Wallenstam har färdigställt 108 hyresrätter i Kv. 8 i Kallebäcks Terrasser i Göteborg, samt 14 hyresrätter i ett ombyggnationsprojekt där lokaler har byggts om till lägen- heter på Djurgårdsgatan i Göteborg. I januari enades Wallenstam och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige om en hyresöverenskommelse för Göteborg. Hyresöverenskommelsen avser cirka 2 800 lä- genheter i Göteborgs kommun och innebär hyreshöjningar för nyproduktion med presumtionshyra upp till 2,5 % och för övriga upp till 4,5 % från 1 februari 2023. Wallenstams återköp av egna aktier som startade 25 oktober 2022 avslutades den 31 mars. Under kvartal 1 har Wallenstam återköpt totalt 500 000 aktier om cirka 19 Mkr. Efter ovanstående förvärv uppgår Wallenstams innehav av egna aktier till 1 500 000 B-aktier. Wallenstam har tecknat avtal om försäljning av den kommersiella fastigheten Dragarbrunn 20:6 i Uppsala till ett överenskommet fastighetsvärde om 140,5 Mkr. Köpa- ren, Bonnier Fastigheter AB, tillträdde fastigheten den 3 april 2023. Kort om Wallenstam Händelser kvartal 1 47 procent I SOLIDITET Läs mer om Wallenstam på sidan 20. Under aff ärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseff ek- tiv och serviceinriktad verksamhet i tillväxtregionerna Gö- teborg, Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning, eff ektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion och lönsamma aff ärer bidrar till denna sub- stansvärdesökning. Under aff ärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %. Per den 31 mars 2023 uppgick substansvärdet till 57,60 kr (57,40). Aff ärsplan 2030 — Mål: Uppnå substansvärde om 100 kr/aktie 2 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 3 ===== behöva utgå från ratinginstitutens mallar. Till exempel skulle en rating för Wallenstam innebära att vi inte får välja i vilken kreditform vi belånar våra hus, då man inte får lämna pantbrev i vilken omfattning man vill. Vi skulle heller inte få bedriva nyproduktion i den omfattning som vi gjort de senaste åren och vår koncentration till våra två svenska storstadsregioner passar inte in i ratingmodellerna. Bland annat av dessa skäl har Wallenstam valt att avstå rating, då vi vill göra det som vi tror är bäst för bolagets utveckling. Huvudsakligen banklån. Wallenstam har inte låtit sig lock- as att bygga fi nansieringen på billiga obligationslån, utan vi har hållit fast vid säkra krediter genom bank under alla år. Vi har haft en mindre andel lån på kapitalmarknaden, men aldrig mer än att vi känt oss trygga med att vid behov kunna ersätta dessa med banklån. Kontrollerad tillväxt. Att växa och skapa värde utan att riskera bolagets soliditet är en annan central faktor. Wal- lenstam har haft en kraftfull tillväxt där vi skapat övervär- de bland annat genom vår nyproduktionsverksamhet. Nu, när det är tuff are i vår nyproduktion och vi inte startar projekt i den takt som vi gjort tidigare, kommer vi att fokusera bland annat på energiprojekt i våra fastigheter. Vi investerar för att göra fastigheterna energieff ektiva, byter ut teknisk utrustning och installerar solceller, en inves- tering som inte bara är positiv för klimat och miljö, utan också bidrar till sänkta driftkostnader. Under kvartalet har vi miljöcertifi erat vår fastighet på Östra Hamngatan i Cen- trala Göteborg som vi förvärvade förra året. Fastigheten är certifi erad enligt Miljöbyggnad iDrift till nivå guld. Dess- utom är vi nu på gång med ett energieff ektiviseringspaket som kommer att ge fastigheten en bättre energiklassning. I kombination med dessa strategier har Wallenstam en aff ärsmodell och en verksamhet som fungerar väldigt bra. Det blir också allt tydligare hur vår hållbarhetssatsning på att vara självförsörjande på el genom våra vindkraftverk även skyddar oss mot ökade elkostnader, då vi kan kom- pensera för merkostnaderna genom vår elproduktion. Ba- lansräkningen är fortsatt stark, med en soliditet om 47 %, vilket ger ett gott utgångsläge. Lägg till detta de räntesäk- ringar som vi gjorde i början av 2022 för en verkligt trygg och långsiktig fi nansiering! Vår fastighetsvärdering är oförändrad sedan årsskiftet, då vi gjorde en större nedskrivning. Just nu råder en stiltje och viss osäkerhet på transaktionsmarknaden vilket gör att värderingen inte förändrats detta kvartal och det känner vi oss komfortabla med. Som jag har konstaterat tidigare så kommer vi att mötas av många utmaningar de kommande åren. Men med våra långsiktiga strategier och den stabilitet som Wallenstam har känner jag mig både trygg och full av tillförsikt inför framtiden. Kom ihåg att konjunkturer är som årstiderna – efter vinter kommer vår! Hans Wallenstam, vd Vi är nu mitt uppe i en infl ationskris, vilket avspeglas i höjda fi nansieringskostnader, höjda driftkostnader, ökade byggkostnader, med mera. Wallenstam står starkt även i denna kris, med stark balansräkning, goda fi nansierings- möjligheter och väldigt bra fastigheter. 1990-talets fastighetskris, IT-krisen vid millennieskiftet, fi nanskrisen 2008–2009 och covid 19-pandemin, detta är kriserna som gjort starkast intryck på mig under min ak- tiva tid. Jag har under mina 32 år som vd försökt dra lär- domar och erfarenheter ur det som hänt under sämre såväl som bättre tider. Sverige har nu haft en unik tid med låg – ja, till och med negativ – ränta, extremt god tillgång på kapital och tvåsiff rig tillväxt på börsen. Ur mitt perspektiv fi nns det fem strategier som gjort att Wallenstams position är god även i en osäkrare tid som den vi nu befi nner oss i. Attraktiva lägen. Min erfarenhet är att de tillgångar vi som fastighetsbolag äger ska ligga i sådana lägen och innefatta sådana kunder som är attraktiva i alla konjunk- turcykler. Kommersiella lokaler ska vara generella, det vill säga inte specialfastigheter, och ligga i de mest attraktiva lägena i storstäder. Sådana tillgångar är uthyrningsbara även i sämre tider och dessutom möjliga att sälja till en god avkastning. Wallenstams kommersiella lokaler fi nns främst i centrala Göteborg. Våra bostadsfastigheter fi nns i attrak- tiva bostadsområden i Göteborg, Stockholm och Uppsala där människor vill bo. Diversifi erad portfölj. Ur ett riskperspektiv är det ock- så en fördel att ha en fördelning med både bostäder och kommersiellt – i Wallenstams fall ungefär hälften bostäder och hälften kommersiellt. I vissa konjunkturfaser är det kommersiella beståndet draglok, i andra tider är det bostä- derna som driver. Bostäder har generellt en lägre riskprofi l och en lägre avkastning, då dessa är uthyrda så gott som 100 % av tiden. Det kan vara så att man inte fullt ut kan kompensera kostnadsökningar år 1 i infl ationstider som nu, men min erfarenhet är att detta alltid sker över tid. För ett fastighetsbolag är det fantastiskt med denna mix av bostäder och kommersiellt! Avstått rating. Rating innebär att som bolag släppa kontrollen över vad som är bäst för bolaget, och i stället Vd har ordet 3 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 4 ===== Resultaträkning, koncernen Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022/2023 apr-mar 2022 jan-dec Hyresintäkter 660 616 2 534 2 490 Driftkostnader -197 -157 -642 -602 Driftnetto fastigheter 462 459 1 891 1 888 Förvaltnings- och administrationskostnader -71 -70 -273 -272 Finansiella intäkter 1 1 6 6 Finansiella kostnader -128 -67 -431 -370 Förvaltningsresultat fastigheter 265 322 1 195 1 252 Resultatandel intresseföretag -1 -1 -3 -3 Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 8 8 79 79 Kostnader försäljning exploateringsfastigheter -7 -2 -54 -49 Övriga intäkter 105 67 321 283 Övriga kostnader -45 -42 -159 -156 Finansiella kostnader, övrigt -9 -4 -19 -14 Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 316 349 1 359 1 392 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 0 187 -2 814 -2 627 Värdeförändring fi nansiella instrument -247 749 650 1 646 Återläggning nedskrivning vindkraftverk - - 300 300 Resultat före skatt 69 1 285 -505 711 Aktuell skatt 0 -1 -3 -4 Uppskjuten skatt -21 -76 452 397 Resultat efter skatt 48 1 207 -56 1 103 Övrigt totalresultat i sammandrag Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022/2023 apr-mar 2022 jan-dec Poster som kan omföras till periodens resultat -0 00 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat - 0 0 0 T otalresultat 48 1 207 -56 1 103 FÖRDELNING AV RESULTAT EFTER SKATT Resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 48 1 207 -56 1 103 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 658 875 660 000 659 623 659 904 Resultat efter skatt per aktie (kr), utspädning förekommer ej 0,1 1,8 -0,1 1,7 4 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 5 ===== 1 JANUARI–31 MARS Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 265 Mkr (322). Resultat efter skatt för perioden uppgår till 48 Mkr (1 207) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 0,1 kr (1,8). Hyresintäkter Periodens hyresintäkter ökar med 44 Mkr och uppgår till 660 Mkr (616). Rensat för transaktioner är ökningen 57 Mkr där drygt 40 % kommer från tillförd nyproduk- tion och resterande del från befi ntligt bestånd, varav en del utgörs av högre tilläggsdebitering till följd av höjd fastig- hetsskatt och högre elpris. Årets hyresförhandlingar för bostadsbeståndet har slutförts och gäller från och med första kvartalet 2023. För Stockholmsregionen omfattas cirka 4 000 lägenheter och innebär hyreshöjningar för nyproduktion med presumtions- hyra upp till 2,6 % och för övriga upp till 3,8 %. Utöver det tillkommer en månadsavgift på 110 kronor som är ett infl ationstillägg för att kompensera för en del av kostnads- ökningarna. För Göteborgsregionen omfattas cirka 2 800 lägenheter i Göteborgs kommun och innebär hyreshöjningar för nyproduktion med presumtionshyra upp till 2,5 % och för övriga upp till 4,5 %. Hyresöverenskommelserna ligger utanför trepartsöverenskommelsen mellan Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta. I jämförbart bestånd har bashyran för bostäder ökat 3,1 % jämfört med föregående år. Bashyran för kommersi- ellt har i jämförbart bestånd ökat med 8,3 %. Hyrorna för det kommersiella beståndet påverkas av indexuppräkningar samt nyuthyrningar. Wallenstams intäkter är jämnt fördelade mellan bostäder och kommersiella lokaler. Bostadsbeståndet är i princip fullt uthyrt med vakans endast i samband med omfl yttningar. Våra kommersiella fastigheter är belägna framför allt i centrala lägen i Göteborg, med kontor som största kommersi- ella lokaltyp. Återköpsgraden, vilken speglar hur stor andel av uppsägningsbara kontrakt som förlängs, uppgår till 92 % (88). Vår uthyrningsgrad för kommersiella fastigheter avse- ende yta uppgår på bokslutsdagen till 9 1 % jämfört med 92 % vid årsskiftet. Under kvartalet har en rabatt om 2,1 Mkr motsvarande beslutat elstöd för november och december 2022 redovisats för bostadshyresgäster med undermätning. Driftkostnader & Driftnetto Säsongseff ekter för Wallenstam utgörs främst av varieran- de driftkostnader vilka vanligtvis är som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning samt fastighets- skötsel oftast blir högre. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 197 Mkr (157). Ökningen förklaras främst av väsentligt högre elpris från och med januari 2023. Väderrelaterade kostnader är 1 Mkr högre under perioden jämfört med samma period föregående år. Driftnettot ökar med 4 Mkr. Överskottsgraden uppgår till 70,1 % (74,5). Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till totalt 78 Mkr (78) och fördelas på fastighetsförvaltning 71 Mkr (70), energiförvaltning 2 Mkr (1) samt fastighets- transaktioner 5 Mkr (6). Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 1 Mkr (1) och fi nansiella kostnader till totalt 137 Mkr (71) och fördelas på fastig- hetsrörelsen respektive övrigt vilket utgörs av naturenergi. Aktiverad ränta uppgår till 36 Mkr (18). Genomsnittlig skuld är 0,6 Mdr högre jämfört med samma tidpunkt föregående år. Jämfört med årsskiftet är skulden oförändrad. Den genomsnittliga räntan för perio- den är väsentligt högre jämfört med motsvarande period föregående år som en följd av stigande marknadsräntor. Den uppgår till 2,41 % att jämföra med 1,21 % föregåen- de år vid samma tidpunkt. Kommentar till koncernens resultaträkning 500 1 000 1 500 2 000 2 500 23*22212019 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 * Senast rullande tolvmånadersperiod. FörvaltningsresultatHyresintäkter Hyresintäkter, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 23*22212019 72 73 74 75 76 77 * Senast rullande tolvmånadersperiod. Överskottsgrad Överskottsgrad, %Driftnetto, Mkr Driftnetto DRIFTNETTO OCH ÖVERSKOTTSGRAD 5 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 6 ===== Övriga intäkter & Övriga kostnader Som övriga intäkter och övriga kostnader redovisas koncer- nens elproduktion jämte andra övriga intäkter och kostnader. Priset på el är väsentligt högre jämfört med samma period föregående år medan produktionen av el minskat. Producerad el uppgår till 91 GWh (128). Produktions- minskningen beror främst på avyttringen av 13 vindkraft- verk i maj 2022 (27 GWh). I jämförbart bestånd minskar produktionen med 10 GWh till följd av mindre vind då 2022 var vindrikt under första kvartalet. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Periodens värdeförändring uppgår till 0 Mkr (187). De genomsnittliga direktavkastningskraven uppgår på bokslutsdagen till 4,6 % för det kommersiella beståndet och till 3,5 % för bostäder i drift och är oförändrade jämfört med närmast föregående kvartal. Motsvarande uppgifter för första kvartalet 2022 var 4,4 % för kommer- siellt respektive 3,0 % för bostäder. Se vidare sid. 8. Värdeförändring fi nansiella instrument I värdeförändring fi nansiella instrument ingår värdeför- ändringar på ränte- och elderivat samt innehav i noterade och onoterade aktier som utgör fi nansiella placeringar. Räntederivatens värde har utvecklats negativt under pe- rioden, -263 Mkr (858), till följd av sjunkande räntenivåer. På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till 2,86 % att jämföra med 3,12 % vid årets början. Skatt Periodens redovisade skatt uppgår netto till -21 Mkr (-77), varav uppskjuten skatt utgör -21 Mkr (-76) och aktuell skatt 0 Mkr (-1). 10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA, YTA Hyresgäst Yta, kvm Göteborgs Stad 19 846 Essity Hygiene and Health AB 15 639 Filmstaden AB 14 508 Riksarkivet 11 000 Västra Götalandsregionen 10 554 Convendum AB 10 497 Academedia AB 7 486 Ica Fastigheter AB 6 906 Svenska Handelsbanken AB 6 369 Dagab Inköp & Logistik AB 6 308 Summa 109 113 Vår totala kommersiella yta är cirka 525 000 kvm. Bostäder, 48 % Övrigt, 1 % Garage, 3 % Industri/Lager, 3 % Utbildning/Vård, 4 % Butik, 8 % Kontor, 28 % FÖRDELNING HYRESVÄRDE Restaurang, 4 % Bio, 1% 6 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 7 ===== Balansräkning i sammandrag, koncernen Mkr Not 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 1 62 712 63 392 62 092 T omträtter 504 472 500 Vindkraftverk 995 924 1 017 Markarrenden 9 14 9 Andelar i intresseföretag 255 258 255 Finansiella anläggningstillgångar 300 587 287 Finansiella derivatinstrument 1 635 867 1 900 Övriga anläggningstillgångar 101 89 100 Summa anläggningstillgångar 66 511 66 603 66 161 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Exploateringsfastigheter 251 147 217 Övriga omsättningstillgångar 352 227 489 Likvida medel 42 638 181 Summa omsättningstillgångar 646 1 013 887 Summa tillgångar 67 157 67 616 67 049 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Eget kapital 31 461 31 975 31 432 Summa eget kapital 31 461 31 975 31 432 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 5 984 6 433 5 963 Övriga avsättningar 71 148 77 Räntebärande skulder 4 557 6 306 5 131 Finansiella derivatinstrument 23 42 23 Leasingskuld 513 487 510 Övriga långfristiga skulder 15 18 16 Summa långfristiga skulder 11 162 13 434 11 720 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder 23 729 21 472 23 151 Finansiella derivatinstrument 1 8 3 Leasingskuld 111 Aktuell skatteskuld - - 4 Övriga kortfristiga skulder 804 726 738 Summa kortfristiga skulder 24 534 22 207 23 897 Summa eget kapital och skulder 67 157 67 616 67 049 Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter i drift 56 338 58 264 55 862 Pågående projekt hyresrätter 3 056 3 244 2 965 Mark och projekt för framtida nyproduktion 3 318 1 885 3 265 Summa förvaltningsfastigheter 62 712 63 392 62 092 Not 1. Förvaltningsfastigheter 7 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 8 ===== VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under perioden har vi investerat totalt 653 Mkr (1 727), varav 620 Mkr (1 703) i förvaltningsfastigheter och 33 Mkr (24) i exploateringsfastigheter. Pågående nybygg- nationsprojekt omfattar 1 622 lägenheter. Totalt värde av pågående hyresrätts- och exploateringsprojekt, inklusive mark och projekt för framtida nyproduktion, uppgår på balansdagen till 6,6 Mdr (6,4). Nyttjanderättsvärdet för mark upplåten med tomträtt har beräknats till 504 Mkr (500). Förvaltningsfastigheter Med beaktande av ökade risker till följd av osäkerhet kring leveranser, infl ation och ökade byggkostnader har en riskpremie lagts till i kalkylerna för nyproduktion vilket gör att vi inte har någon successiv värdetillväxt under första kvartalet. De genomsnittliga direktavkastningskraven uppgår på bokslutsdagen till 4,6 % för det kommersiella beståndet och till 3,5 % för bostäder i drift och är oförändrade jämfört med närmast föregående kvartal. Motsvarande uppgifter för första kvartalet 2022 var 4,4 % för kommer- siellt respektive 3,0 % för bostäder. Som framgick av pressrelease den 6 april 2023 har upp- gifterna för genomsnittligt direktavkastningskrav per den 31 december 2022 justerats i relation till tidigare rapporte- ring till följd av ett hanteringsfel som dock inte påverkade värderingen. Tidigare rapporterat direktavkastningskrav per den 31 december 2022 var 4,8 % för kommersiellt be- stånd, korrekt uppgift är 4,6 %, samt 3,4 % för bostäder, korrekt uppgift är 3,5 %. Förvaltningsfastigheternas värde uppgår till 62 712 Mkr (62 092) vid periodens utgång. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter omfattar framför allt projekten Bersån i Uppsala vilket enligt avtal ska överlåtas till ASPER vid färdigställande 2023, Pixbo Sjöterrass i Möln- lycke, byggnation av åtta brf-radhus, samt Söra radhus i Österåker, byggnation av elva brf-radhus som säljstarta- des under första kvartalet 2022. Per 31 mars har sex av radhusen tillträtts. Bokfört värde Exploateringsfastigheter uppgår till 251 Mkr (217) vid periodens utgång. Våra marknader De orter vi verkar på präglas av tillväxt och en omfattan- de efterfrågan på bostäder. Endast en liten andel av våra hyreslägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omfl yttning och efterfrågan på färdigställda nyproduce- rade hyresrätter är hög. Exempelvis har vi för närvarande drygt 240 000 personer i vår bostadskö för nyproduktion. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter när det fi nns ett behov av blandade upplåtelseformer. Vår fl exibla aff ärsmodell, där försäljning av bostadsrättslägen- heter startar först när projektet närmar sig färdigställande, gör det möjligt att växla ett bostadsrättsprojekt till ett hy- resrättsprojekt om efterfrågan på bostadsrätter är osäker. Vi upplever att efterfrågan på kommersiella ytor i cen- trala Göteborg är fortsatt stabil. Värdering Förvaltningsfastigheter Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastig- heter till verkligt värde. I samband med årsbokslutet 2022 inhämtades även extern värdering avseende projekt i tidiga skeden. Vi har god marknads- och fastighetskännedom ge- nom en aktiv bevakning, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att fastigheters faktiska värden är en realitet först då de säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskra- ven speglar marknadsförutsättningarna och diff erentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastig- het (bostad eller kontor etc). Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton inklusive tomträttsavgälder, vilka sätts i rela- tion till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet. Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan fi nnas på fastighetsmarknaden. Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaff ningsvärde med tillägg av kal- Kommentar till koncernens balansräkning Bokfört värde, Mkr Förvaltningsfastigheter 1 januari 2023 62 092 + Förvärv 0 + Byggnationer 620 - Försäljningar 0 + Orealiserad värdeförändring fastigheter 0 Förvaltningsfastigheter 31 mars 2023 62 712 ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 8 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 9 ===== Projekt Antal  lgh Infl yttning* Kvm** varav infl yttade lgh hittills STOCKHOLM Nacka Grace 169 2024 13 000 Älta T org Kv. 1, Nacka 191 2024 21 000 UPPSALA Bersån, Kvarngärdet (exploateringsfastighet) 98 Q2 2023 6 000 Kompositören, Rosendal 185 Q2 2023 9 000 GÖTEBORG Kallebäcks T errasser Kv. 8 266 Q1 2023 15 000 108 Kallebäcks T errasser Kv. 7 189 Q2 2023 11 000 Kv. Skogsvaktaren, Mölnlycke Fabriker, Härryda 128 Q2 2023 7 500 Ombyggnation lokal till bostad, Lantmätaregatan 18 Q3 2023 1 000 Pixbo Sjöterrass (exploateringsfastighet, radhus, brf) 8 Q4 2023 1 500 Kallebäcks T errasser Kv. 5 182 2024 12 000 Kallebäcks T errasser Kv. 6 296 2025 17 000 Kommersiellt Kallebäcks T errasser, förskola Q2 2023 1 500 Kallebäcks T errasser Kv. 4, skola Q2 2023 5 500 Stampgatan, om- och påbyggnation 2024 2 000 Summa lgh i projekten 1 730 123 000 varav pågående per 31 mars 1 622 * Avser beräknad start av infl yttning. Infl yttningen sker successivt, ofta över fl era kvartal. ** Antal kvm inkluderar garage, och är avrundat till närmaste 500-tal. PÅGÅENDE NYPRODUKTION 2023-03-31 Antal lgh Pågående nyproduktion 1 januari 2023 1 744 - Färdigställda -122 Ombyggnation Djurgårdsgatan (14) Kallebäcks Terrasser Kv. 8 (108) + Påbörjade 0 Pågående nyproduktion 31 mars 2023 1 622 FÖRÄNDRING PÅGÅENDE NYPRODUKTION, LÄGENHETER 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q1 2023 Q4Q3Q2Q1 2022 Q4Q3Q2Q1 2021 Antal lgh LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION T otalt Region Stockholm Region Göteborg kylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader. Övervärdet på nyproduktion redovisas successivt under hela byggnationstiden. Mark och byggrätter på detaljplanerad mark värderas till marknadsvärde. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter är fastigheter som vi avser att upp- föra för att avyttra vid färdigställandet, exempelvis bostads- rättsfastigheter. Exploateringsfastigheter redovisas till det läg- sta av anskaff ningsvärde (nedlagda investeringar) och bedömt nettoförsäljningsvärde. Resultat redovisas när fastigheten eller lägenheten färdigställts och överlämnats till köparen. 9 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 10 ===== VINDKRAFT Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i drift, fördelade på 17 parker. Installerad eff ekt uppgår till 112 MW (143). Vindkraftverken redovisas till anskaff - ningsvärde minskat med av- och nedskrivningar. Koncernens bokförda värde för vindkraftverk uppgick på bokslutsdagen till 995 Mkr (1 017). Beräknat nyttjan- devärde markarrende, baserat på minimiarrendeavgifter, uppgår på balansdagen till 9 Mkr (9). Periodens avskriv- ningar uppgår till 22 Mkr (19). Ökningen beror på den återläggning av tidigare nedskrivningar som gjordes under föregående år. UPPSKJUTEN SKATT I balansräkningen redovisas uppskjuten skatteskuld netto om 5 984 Mkr (5 963), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 885 Mkr (907) samt av en uppskjuten skatteskuld om 6 869 Mkr (6 870) där 6 447 Mkr (6 393) är fastighetsrelaterat och 422 Mkr (477) avser derivatin- strument och återläggning nedskrivning vindkraftverk. -4 000 -3 000 -2 000 -1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 2322212019 Förvärv Avyttrat Ny- och ombyggnation Omklassificering exploaterings- fastigheter för försäljning Mkr FÖRVÄRV , BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Kommersiella fastigheter, 42 % Bostads- fastigheter, 55 % FÖRDELNING MARKNADSVÄRDE Samhälls- fastigheter, 3 % Fastighetsbeteckning Adress Bygg- år Bostad kvm Kontor kvm Butik/Restau- rang/Bio kvm Industri/ Lager kvm Utbildning/ Vård kvm Garage kvm Övrigt kvm Summa kvm Antal lgh GÖTEBORG Majorna 303:29* (Projekt: Djurgårdsgatan) Amiralitetsg. 2A-2B, 4-8 / Bang. 21-39 / Djurgårdsg. 26-40 2023 371 -537 - - - - - -166 14 T otalt 371 -537 - - - - - -166 14 * Ombyggnation lokal till bostad FULLT FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION Uthyrningsbar yta, kvm Bostad Kontor Butik/Res- taurang/Bio Industri/ Lager Utbild- ning/Vård Garage Övrigt T otalt Fördelning, ort Antal lgh Stockholm 346 877 28 653 13 155 8 228 5 466 61 149 2 494 466 022 34 % 5 853 Uppsala 21 941 1 909 1 091 80 532 2 584 - 28 137 2 % 445 Göteborg 301 963 228 392 94 238 93 184 39 433 96 818 7 640 861 668 64 % 5 008 T otalt 670 781 258 954 108 484 101 492 45 431 160 551 10 134 1 355 827 100 % 11 306 Fördelning, lokaltyp 49 % 19 % 8 % 8 % 3 % 12 % 1 % 100 % FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2023-03-31 10 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 11 ===== FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till 31 461 Mkr (31 432), vilket motsvarar 47,80 kr per aktie (47,70). Soliditeten uppgår till 47 % (47). Räntebärande skulder Wallenstam har 95 % av sin fi nansiering i form av traditio- nella lån hos svenska banker och Europeiska Investerings- banken. Resterande fi nansiering består av företagscertifi - kat och obligationslån. Under kvartalet har Wallenstam minskat obligationsvolymen genom återköp. På balansdagen uppgår totala räntebärande skulder till 28 285 Mkr (28 283). Av skulden uppgår utestående obligationslån till 794 Mkr (890), samt bokförd volym fö- retagscertifi kat, med en ram om 4 000 Mkr, till 522 Mkr (1 034). Totala räntebärande skulder utgörs av 8,8 Mdr (8,8) grön fi nansiering, varav 8,0 Mdr (7,9) är gröna lån samt 0,8 Mdr (0,9) är gröna obligationer. Samtliga obligationslån om 794 Mkr (890) ryms inom ramen för vårt MTN-program (Medium Term Notes) som har en total låneram om 5 Mdr. Villkoren för de gröna obligationerna är desamma som för övriga obligationer med tillägg för att emissionslikviden endast kan allokeras till projekt och tillgångar som är kvalifi cerade enligt Wal- lenstams gröna ramverk. Obligationslånen är noterade vid Nasdaq Stockholm. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 41 månader (44). Av låneportföljen har 58 % (59) en räntebindningstid överstigande ett år. På boksluts- dagen uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter till 2,61 % jämfört med 2,21 % vid årsskiftet. Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvud- sakligen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, företagscertifi katen samt lånet hos EIB är inte säkerställda. Företagscertifi katprogrammet har bakomliggande låne- löften i form av checkräkningskrediter. För lånet hos EIB fi nns utställda kovenanter. Leasingskuld Redovisad leasingskuld motsvarar nyttjanderätterna för markarrende och tomträtt. Skulden uppgår på boksluts- dagen till totalt 514 Mkr (511). Derivatinstrument Wallenstams fi nansiella derivatinstrument utgörs av ränte- derivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettofordran avseende derivatinstrument om 1 611 Mkr att jämföra med 1 874 Mkr per 31 december 2022. Totala volymen utestående räntederivat, där Wallenstam betalar fast ränta, uppgår till 16,0 Mdr (16,3). Räntederivat används för att på ett fl exibelt och kost- nadseff ektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassafl ö- den till nuvärden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klassifi ceras i nivå 2. Uppkomna under- eller övervärden för räntederivat, som återspeglar hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till mark- nadsräntan på balansdagen, redovisas i balansräkningen respektive som värdeförändring fi nansiella instrument i resultaträkningen. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga check- räkningskrediter uppgår till 1 345 Mkr (2 093). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 1 912 Mkr (1 912), där 609 Mkr (-) har utnyttjats på bokslutsdagen. Per 31 mars 2023 uppgår tillgänglig likviditet till totalt 1 345 Mkr (2 093), varav 530 Mkr är avsatta som back up för emitterade utestående företagscertifi kat. År Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % 2023 11 786 4,89 41,7 2024 - - - 2025 2 000 0,72 7,1 2026 2 000 0,78 7,1 2027 2 000 1,05 7,1 2028 2 000 1,16 7,1 2029 2 000 0,93 7,1 2030 2 000 0,95 7,1 2031 2 000 0,67 7,1 2032 2 000 1,31 7,1 2033 500 1,91 1,8 Summa 28 285 2,61 100,0 BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR 2023-03-31 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 Q1 2023 Q4Q3Q2Q1 2022 Mkr TILLGÄNGLIG LIKVIDITET 11 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 12 ===== Rapport över förändring eget kapital, koncernen Rapport över kassafl öde i sammandrag, koncernen Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022/2023 apr-mar 2022 jan-dec Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 316 349 1 359 1 392 Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet 14 15 -17 -16 Förändring avsättningar - -104 60 -44 Betald skatt 0 -1 -3 -4 Kassafl öde före förändring av rörelsekapital 330 259 1 399 1 328 Förändring av rörelsekapital 198 164 -94 -129 Kassafl öde från den löpande verksamheten 528 423 1 305 1 199 INVESTERINGAR/FÖRSÄLJNINGAR Investering i fastigheter och enskilda br-lägenheter -653 -1 727 -3 488 -4 562 Investering i immateriella och materiella anläggningstillgångar och vindkraftverk -4 -5 -26 -27 Investering i fi nansiella anläggningstillgångar - - -5 -5 Försäljning av fi nansiella anläggningstillgångar - - 137 137 Investering i intresseföretag - -41 - -41 Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella anläggningstillgångar 8 1 753 1 434 3 179 Kassafl öde från investeringsverksamheten -649 -20 -1 947 -1 318 FINANSIERING Upptagna räntebärande skulder 5 647 4 479 24 327 23 159 Amortering av räntebärande skulder -6 255 -4 533 -24 431 -22 709 Nettoförändring checkräkningskredit 609 - 609 - Nettoförändring reverser - 58 - 58 Utbetald utdelning - - -396 -396 Återköp egna aktier -19 - -62 -43 Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten -18 4 47 69 Förändring av likvida medel -139 406 -596 -51 Likvida medel vid periodens början 181 232 638 232 Periodens kassafl öde -139 406 -596 -51 Likvida medel vid periodens slut 42 638 42 181 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 1 303 800 1 303 1 912 Disponibel likviditet 1 345 1 438 1 345 2 093 *Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttofl öden från ränteswapkontrakt, ingår med -108 Mkr (-87) respektive 1 Mkr (1) varav 36 Mkr (18) aktiverats på anläggningstillgång. — Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare — Mkr Aktiekapital Övrigt till- skjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Summa eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 165 359 -3 30 246 30 767 Resultat efter skatt - - - 1 207 1 207 Värdeförändring valutaderivat - - 0 - 0 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - 0 - 0 TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning - - - - - Utgående eget kapital 2022-03-31 165 359 -3 31 454 31 975 Ingående eget kapital 2023-01-01 165 359 -3 30 911 31 432 Resultat efter skatt - - - 48 48 TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE Utdelning - - - - - Återköp egna aktier - - - -19 -19 Utgående eget kapital 2023-03-31 165 359 -3 30 940 31 461 12 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 13 ===== Segmentsrapport 2023-03-31 Mkr Göteborg jan-mar Stockholm jan-mar Övrigt jan-mar Eliminering jan-mar T otalt jan-mar RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 444 223 0 -7 660 Driftkostnader -132 -66 - - -197 Driftnetto 312 157 0 -7 462 Förvaltnings- och administrationskostnader -46 -25 -7 7 -71 Finansnetto -101 -48 23 - -127 Förvaltningsresultat 165 83 16 - 265 Ofördelade poster Resultatandel intresseföretag -1 Försäljningsresultat exploateringsfastigheter 1 Övriga intäkter och kostnader 60 Finansiella kostnader, övrigt -9 Resultat före värde förändringar och nedskrivningar 316 Värdeförändringar -247 Resultat före skatt 69 BALANSRÄKNING Förvaltningsfastigheter 40 223 22 489 - - 62 712 T omträtter 52 452 - - 504 Vindkraftverk - - 995 - 995 Markarrenden - - 9 - 9 Exploateringsfastigheter 46 205 - - 251 Ofördelade tillgångar - - - - 2 686 Summa tillgångar 67 157 Eget kapital - - - - 31 461 Räntebärande skulder och leasingskulder 17 332 10 196 1 271 - 28 799 Ofördelade skulder - - - - 6 897 Summa eget kapital och skulder 67 157 Pågående investeringar fastigheter inkl. mark 3 311 3 314 - - 6 625 2022-03-31 Mkr Göteborg jan-mar Stockholm jan-mar Övrigt jan-mar Eliminering jan-mar T otalt jan-mar RESULTATRÄKNING Hyresintäkter 414 209 0 -7 616 Driftnetto fastigheter 316 149 0 -7 459 Förvaltningsresultat 214 94 14 - 322 Ofördelade poster Resultatandel intresseföretag -1 Försäljningsresultat exploateringsfastigheter 6 Övriga intäkter och kostnader 25 Finansiella kostnader, övrigt -4 Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 349 Värdeförändringar 936 Resultat före skatt 1 285 BALANSRÄKNING Förvaltningsfastigheter 40 232 23 159 - - 63 392 T omträtter 52 420 - - 472 Vindkraftverk - - 924 - 924 Markarrenden - - 14 - 14 Exploateringsfastigheter 6 141 - - 147 Ofördelade tillgångar ---- 2 6 6 7 Summa tillgångar 67 616 Eget kapital ---- 3 1 9 7 5 Räntebärande skulder och leasingskulder 17 194 9 005 2 067 - 28 266 Ofördelade skulder ---- 7 3 7 5 Summa eget kapital och skulder 67 616 Pågående investeringar fastigheter inkl. mark 3 371 1 905 - - 5 276 13 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 14 ===== Wallenstams hållbarhetsarbete Klimatmål 2023–2030 Bygg- och fastighetssektorn står för en stor del av den totala koldioxidbelastningen i samhället. Detta gör att arbetet för minskade utsläpp är ett prioriterat område för Wallenstam. Wallenstam går in i det första kvartalet med nya klimatmål, validerade av Science Based Targets initi- ative (SBTi). Målen antogs i december 2022 och innebär att Wallenstam förbinder sig att minska sina utsläpp med 50 % inom scope 1 och 2 till och med år 2030, med 2018 som basår. Utöver SBTi:s validerade mål har även ett fri- villigt mål defi nierats inom scope 3 enligt SBTi:s metodik, där utsläppen från byggverksamheten ska minska med 55 % till och med 2030, med basår 2019. Miljöcertifi erade fastigheter Under det första kvartalet certifi erades Wallenstams fastighet på Östra Hamngatan 23-27 enligt Miljöbyggnad iDrift, till nivå guld. Därutöver har två fastigheter certifi e- rats enligt Miljöbyggnad Silver, nyproduktionen Kvarteret Väven i Mölnlycke samt nyproduktionen Kompositören i Uppsala. VAR UPPSTÅR WALLENSTAMS UTSLÄPP? Ambition att öka återvinningsgrad Wallenstam fortsätter att arbeta aktivt för att minska restavfallet och förbättra möjligheterna till källsortering i fastigheternas miljörum. Under det första kvartalet har nya skyltar, vilka utgår från Avfall Sveriges skyltsystem, börjat sättas upp i miljörummen. Ambitionen med det nya skyltprogrammet är att tillsammans med hyresgästerna ytterligare minska mängden restavfall och öka graden återvinning. SCOPE 1 Direkta utsläpp Förbränning av bränslen samt köldmedialäckage SCOPE 2 Indirekta utsläpp Köpt energi SCOPE 3 Övriga indirekta utsläpp Inköp av varor, hyresgästernas elanvändning samt tjänsteresor AT M O S FÄREN VÄXTHU SG A S E R 14 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 15 ===== A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 69 000 000 100 899 200 25,74 61,81 AMF - Försäkring och fonder 88 162 972 13,36 6,89 Henric och Ulrika Wiman 24 090 504 3,65 1,88 Agneta Wallenstam 23 368 000 3,54 1,83 Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 400 000 3,24 1,67 David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,33 Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25 Monica och Jonas Brandström 13 468 604 2,04 1,05 Bengt Norman 12 500 000 1,89 0,98 Elin Wallenstam Sjögren 12 259 480 1,86 0,96 Övriga ägare 260 310 964 39,44 20,34 T otalt antal aktier 69 000 000 589 500 000 Återköpta egna aktier* 1 500 000 0,23 T otalt registrerade aktier 660 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 658 500 000 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 19 procent av kapitalet och cirka 10 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 11 procent av kapitalet och cirka 6 procent av rösterna. *Avser återköpta aktier till och med balansdagen. Återköpta egna aktier saknar rösträtt. Källa: Euroclear Sweden AB Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under 2023 har Wallenstams aktiekurs mins- kat med 10,6 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate PI minskade med 5,5 % och OMX Stockholm PI ökade med 7,8 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 39,26 kr att jämföra med 43,90 kr vid utgången av 2022. Börsvär- det uppgick till 25 912 Mkr (28 974) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 47,80 kr (47,70). Återköp Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under första kvartalet 2023 har 500 000 aktier återköpts. Totalt antal återköpta aktier uppgår på bok- slutsdagen till 1 500 000, köpta till en genomsnittskurs om 41,31 kr per aktie inklusive courtage. Utdelning Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 0,60 kr per aktie (0,60) för verksamhetsåret 2022, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,30 kr per aktie. Av- stämningsdagen för den första utbetalningen föreslås vara den 5 maj 2023 och för den andra utbetalningen den 1 november 2023. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkast- ning om 1,4 % (0,7) räknat på aktiekursen per 31 decem- ber 2022. Aktiens totalavkastning för 2022, beräknad på verkställd utdelning, är negativ till följd av aktiens värdenedgång. Omsättning Under perioden har Wallenstamaktien haft en daglig genomsnittlig omsättning på Nasdaq Stockholm om cirka 35,2 Mkr (37,2). Wallenstamaktien AKTIEÄGARINNEHAV 2023-03-31 0 10 20 30 40 2322212019 GENOMSNITTLIG AKTIELIKVIDITET PER DAG Mkr Avser handel på Nasdaq Stockholm. KURSUTVECKLING Q2 2018–Q1 2023 Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI Kr 30 40 50 60 70 80 90 100 2021 2022 2023202020192018 15 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 16 ===== Moderbolagets verksamhet är att förvalta koncernens samtliga bolag. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. De totala intäkterna för perioden uppgår till 136 Mkr (130) varav hyresintäkter uppgår till 36 Mkr (33). Resultatet påverkas av posten värdeförändringar fi nan- siella derivatinstrument, -263 Mkr (858). Förändringen är en följd av lägre swapräntenivåer på bokslutsdagen än räntenivåerna i föregående bokslut. Resultat efter skatt uppgår till -167 Mkr (835). Investeringar i immateriella och materiella anlägg- ningstillgångar under perioden uppgår till 14 Mkr (36). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 11 445 Mkr (11 406). Sedan slutet av 2022 ingår moderbolaget i så kallad in- komstskatterättslig kommission med ett fl ertal dotterbolag och från och med januari 2023 även i en mervärdesskatte- grupp. RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr 2023 jan-mar 2022 jan-mar 2022 jan-dec Förvaltningsintäkter 95 92 336 Hyresintäkter 36 33 132 Intäkter försäljning elcertifi kat 4 2 5 Övriga intäkter 0 3 6 Summa intäkter 136 130 479 Förvaltnings- & administrationskostnader -105 -106 -396 Driftkostnader -13 -7 -38 Av- och nedskrivningar fastigheter -9 -7 -29 Kostnader försäljning elcertifi kat -6 -2 -11 Övriga kostnader 0 -3 -7 Summa kostnader -133 -126 -481 Rörelseresultat 3 4 -2 Resultat från andelar i koncernföretag 2 148 224 Ränteintäkter och liknande resultatposter 267 139 550 Räntekostnader och liknande resultatposter -212 -97 -338 Värdeförändring derivatinstrument -263 858 1 908 Finansnetto -206 1 048 2 343 Resultat efter fi nansiella poster -203 1 052 2 341 Bokslutsdispositioner - - -194 Skatt på periodens resultat 35 -216 -40 Resultat efter skatt -167 835 2 107 ÖVRIGT TOTALRESULTAT Värdeförändring valutaderivat - 0 0 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - 0 0 T otalresultat -167 835 2 107 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MODERBOLAGET Mkr 2023- 03-31 2022- 03-31 2022- 12-31 Tillgångar Fastigheter 1 384 1 369 1 383 Andelar i koncernföretag 6 079 6 010 5 692 Finansiella derivatinstrument 1 635 867 1 900 Fordringar på koncernbolag 29 288 27 146 25 631 Övriga tillgångar 154 103 113 Likvida medel 42 631 181 Summa tillgångar 38 582 36 127 34 901 Eget kapital och skulder Eget kapital 14 264 13 618 14 451 Avsättningar 28 200 28 Räntebärande externa skulder 11 445 13 660 11 406 Skulder till koncernföretag 12 692 8 459 8 870 Finansiella derivatinstrument 24 42 26 Övriga skulder 129 148 119 Summa eget kapital och skulder 38 582 36 127 34 901 Moderbolaget 16 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 17 ===== MÖJLIGHETER & RISKER Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen 2022 på sidorna 25–28. Inga väsentliga förändringar i hanteringen har skett under 2023. KÄNSLIGHETSANAL YS Per 31 mars 2023 uppgår fastigheternas bedömda mark- nadsvärde till cirka 63 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka +/- 6,3 Mdr. En gene- rell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -3,6 Mdr eller +4,2 Mdr, medan en generell förändring av intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 3,5 Mdr. En förändring av räntan med +/- 50 punkter motsvarar cirka +/- 60 Mkr. NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER Wallenstams närstående utgörs främst av koncern- och intressebolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av admi- nistrativa arvoden och lokalhyror mellan koncern- och intressebolag. Personer som är närstående till styrelse- ledamöter och koncernledning hyr lägenheter och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamot i Wal- lenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsvarande cirka 5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande årligt hyresvärde om 0,7 Mkr. Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsan- svarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2022 på sidorna 17–24. Som ett led i Wallenstams samhälls- ansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkom- mer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmis- sionen i Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 2,1 Mkr, och Barn i Nöd har erhållit 0,1 Mkr i stöd. Räddningsmissionen och Barn i Nöd hyr lokaler av Wal- lenstam motsvarande 5,2 Mkr respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter. Samtliga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor. AVRUNDNINGAR Till följd av avrundningar summerar siff ror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt till totalen och pro- centtal kan avvika för att de ska överensstämma med de faktiska uppgifterna. REDOVISNINGSPRINCIPER Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovis- ningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsre- dovisningen 2022. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. Nya och ändrade standarder och principer som trätt i kraft per 1 januari 2023 eller senare bedöms ej ha någon väsentlig påverkan på Wallenstamkoncernens fi nansiella rapporter. EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNG Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets ställning har inträff at efter rapportperiodens utgång. Övriga upplysningar Brygga förändringar resultaträkningen, Mkr 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021 31 mar Realiserad värdeförändring fi nansiella instrument - -19 - - 19 Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument 749 111 105 14 253 Värdeförändring fi nansiella instrument 749 92 105 14 272 Realiserad värdeförändring syntetiska optioner - - - -103 - Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner - 0 - -2 15 Värdeförändring syntetiska optioner - 0 - -105 15 Brygga påverkan räntetäckningsgrad vid föränd- ringar resultaträkningen, ggr 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021 31 mar Räntetäckningsgrad före förändringar resultaträkning 5,7 5,7 5,8 5,5 5,7 Räntetäckningsgrad efter förändringar resultaträkning 6,1 6,1 6,1 5,8 5,7 Från och med 2022 presenteras värdeförändringar fi nansiella instrument samt värdeförändringar syntetiska optioner på en rad enligt nedan: 17 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 18 ===== Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. Nyckeltal – fl erårsöversikt Kvartalsöversikt Ackumulerat perioden 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021 31 mar FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Driftnetto fastigheter, Mkr 462 1 888 1 440 942 459 1 763 1 322 860 414 Överskottsgrad fastighetsdrift, % 70,1 75,8 77,3 76,2 74,5 75,9 76,8 75,7 73,8 Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 265 1 252 993 650 322 1 280 968 609 291 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 0 -2 627 374 374 187 3 674 1 496 1 019 311 Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 62 712 62 092 64 997 64 441 63 392 63 480 60 485 59 982 58 803 Antal kvm (tusental) 1 356 1 356 1 342 1 342 1 314 1 330 1 306 1 307 1 312 Uthyrningsgrad – yta, % 96 97 97 97 97 98 97 98 97 Exploateringfastigheter, netto, Mkr 251 217 194 169 147 123 88 155 128 FINANSIELLA NYCKELTAL Resultat efter skatt, Mkr 48 1 103 2 904 2 150 1 207 4 717 2 650 1 822 723 Räntabilitet på eget kapital, % -0,2 3,4 15,7 16,5 17,8 16,9 13,4 12,0 9,3 Räntabilitet på totalt kapital, % -0,1 1,6 9,5 9,6 9,3 8,9 6,8 6,1 5,4 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 mån) 4,1 4,7 5,5 6,1 6,1 6,1 6,1 5,8 5,7 Belåningsgrad, % 45 45 42 43 43 43 44 45 46 Snittränta per bokslutsdatum, % 2,61 2,21 1,84 1,43 1,34 1,17 1,22 1,20 1,21 Genomsnittlig räntebindningstid, månader 41 44 46 47 50 40 41 40 40 Soliditet, % 47 47 48 47 47 46 46 45 43 Eget kapital, Mkr 31 461 31 432 33 474 32 720 31 975 30 767 28 899 28 069 26 281 Substansvärde, Mkr 37 936 37 854 40 557 39 697 38 864 37 795 35 388 34 497 32 577 Börsvärde, Mkr 25 912 28 974 26 783 29 535 45 177 55 440 42 834 44 682 39 369 DATA PER AKTIE Resultat efter skatt, kr 0,1 1,7 4,4 3,3 1,8 7,2 4,1 2,8 1,1 P /E-tal, ggr Neg. 26,3 5,4 5,9 8,7 11,7 11,8 14,2 16,6 Kassafl öde från den löpande verksamheten, kr 0,8 1,8 1,7 1,2 0,6 1,5 1,1 0,6 0,4 Eget kapital, kr 47,80 47,70 50,70 49,60 48,40 46,60 44,20 43,10 40,70 Substansvärde per aktie, kr 57,60 57,40 61,50 60,10 58,90 57,30 53,60 52,30 50,40 Börskurs, kr 39,26 43,90 40,58 44,75 68,45 84,00 64,90 67,70 59,65 Återköpta aktier, tusental vid periodens utgång 1 500 1 000 - - - - - - - Utestående aktier i tusental, genomsnitt 658 875 659 904 660 000 660 000 660 000 655 334 653 778 650 666 646 000 Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 658 500 659 000 660 000 660 000 660 000 660 000 660 000 660 000 646 000 2023 jan-mar 2022 okt-dec 2022 jul-sep 2022 apr-jun 2022 jan-mar 2021 okt-dec 2021 jul-sep 2021 apr-jun 2021 jan-mar Hyresintäkter, Mkr 660 627 626 620 616 603 585 574 561 Driftnetto fastigheter, Mkr 462 448 498 483 459 441 462 445 414 Överskottsgrad fastighetsdrift, % 70,1 71,4 79,5 77,9 74,5 73,1 79,0 77,5 73,8 Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 265 259 343 328 322 312 358 319 291 Räntabilitet på eget kapital, % -0,2 3,4 15,7 16,5 17,8 16,9 13,4 12,0 9,3 Resultat efter skatt per aktie, kr 0,1 -2,7 1,1 1,4 1,8 3,1 1,3 1,7 1,1 Kassafl öde per aktie från löpande verksamhet, kr 0,8 0,1 0,5 0,6 0,6 0,4 0,5 0,3 0,4 Eget kapital per aktie, kr 47,80 47,70 50,70 49,60 48,40 46,60 44,20 43,10 40,70 Substansvärde per aktie, kr 57,60 57,40 61,50 60,10 58,90 57,30 53,60 52,30 50,40 Börskurs, kr 39,26 43,90 40,58 44,75 68,45 84,00 64,90 67,70 59,65 18 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 19 ===== Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början. Alternativa nyckeltal (APM) Wallenstam presenterar en rad fi nansiella mått som ligger utanför IFRS defi - nitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möj- liggöra en eff ektiv utvärdering av bolagets fi nansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått defi nierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Defi nitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder samt leasingskuld efter avdrag för likvida medel i rela- tion till koncernens investeringar i fastigheter, tomträtter, exploateringsfastig- heter, vindkraft samt markarrenden vid periodens utgång. Bostadsfastighet Fastighet som till övervägande del består av bostadsyta. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Eff ektivt genomsnittligt direktavkastningskrav Normaliserade driftnetton i enlighet med värderingsmodellen i relation till direktavkastande fastigheters beräknade marknadsvärde efter avdrag respek- tive tillägg i enlighet med värderingsmodellen. Exploateringsfastighet Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas för förädling med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet eller per andel, vid färdigställandet. Hyresvärde* Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassafl öde per aktie Periodens kassafl öde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassafl öde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genom- snittligt antal utestående aktier. Kommersiell fastighet Fastighet som till övervägande del består av kommersiell yta. * Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genom- snittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Räntabilitet på eget kapital** Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genom- snittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital** Resultat före skatt med återläggning av räntekostnader för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till fi nans- nettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Samhällsfastighet Fastighet som brukas till övervägande del av skattefi nansierad verksamhet och är specifi kt anpassad för samhällsservice. Snittränta Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapav- tal i relation till räntebärande skulder. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld hänförligt till förvaltnings- fastigheter. Substansvärde per aktie Koncernens substansvärde i relation till antal utestående aktier vid periodens slut. Uthyrningsgrad – yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för omkostnader och fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod samt resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. Återköpsgrad Andel kontrakt som förlängs i relation till andel uppsägningsbara kontrakt. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista Defi nitioner ** Brygga alternativa nyckeltal 2023 31 mar 2022 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022 31 mar 2021 31 dec 2021 30 sep 2021 30 jun 2021 31 mar Eget kapital, Mkr 31 461 31 432 33 474 32 720 31 975 30 767 28 899 28 069 26 281 Genomsnittligt eget kapital, Mkr 32 212 32 074 31 567 30 486 29 198 27 915 26 714 25 819 25 026 Balansomslutning, Mkr 67 157 67 049 69 636 69 397 67 616 66 698 63 504 62 927 61 666 Genomsnittlig balansomslutning, Mkr 68 171 68 079 67 370 66 028 64 482 63 075 61 531 60 497 59 104 För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem. 19 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 20 ===== AFFÄRSPLAN 2030 Mål Substansvärdet ska uppgå till 100 kr per aktie. Fokusområden » Vi ska med attraktiva lägenheter och lokaler samt god service årligen förbättra kundens helhetsintryck av Wallenstam. » Vi ska verka för en ökad trygghet för våra kunder som bor och arbetar i våra fastigheter. » Genom vår goda företagskultur ska vi vara en attraktiv arbets givare och årligen förbättra vårt engagemangsindex. Defi nierat nyckeltal » Soliditeten ska inte understiga 35 %. VISION Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och lokaler. AFFÄRSIDÉ Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets- platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i Sverige. FÖRVALTAR OCH UTVECKLAR ÅTERINVESTERAR EFTERFRÅGAN UTDELNING BYGGER OCH KÖPER WALLENSTAM IDAG Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret fi nns i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastig- hetsbolagen i Sverige. Våra bostadsfastigheter fi nns i Stockholm, Uppsala och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncen- trerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka 11 300 lägenheter och 1 000 företags- kunder. Wallenstam bygger även hyresrätter för egen förvaltning. Wallenstam producerar förnybar elenergi genom 53 egna vindkraftverk i drift. Då vi producerar minst lika mycket elenergi som våra fastigheter använder är vi själv- försörjande på förnybar el. Verksamheten bedrivs i aff ärsområdena Region Stock- holm och Region Göteborg. Stockholm Majoriteten av våra bostäder, cirka 6 300 stycken, fi nns i Region Stockholm. Cirka 450 av dessa lägenheter fi nns i Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka 650 lägenheter i produktion. Göteborg Vårt fastighetsbestånd i Region Göteborg omfattar cirka 5 000 lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler främst i Göteborgs innerstads- lägen. På bokslutsdagen hade Region Göteborg cirka 1 000 lägenheter i produktion. Det här är Wallenstam AFFÄRSPROCESS Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastig- heter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån önskemål och krav från kunder. Genom byggnation, utveckling och förvaltning med hög service och långsiktig hållbarhet skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och används för att utveckla verksamheten vidare. Aktieägarna får del av värde- tillväxten genom denna åter- investering samt genom utdelning. 20 WALLENSTAM | DELÅRSRAPPORT 1 JAN–31 MAR 2023 ===== SIDA 21 ===== För ytterligare information, vänligen kontakta Susann Linde, CFO och IR-ansvarig tel: 0705-17 1 1 34 e-post: susann.linde@wallenstam.se Delårsrapport Q2, 2023 14 juli 2023 Delårsrapport Q3, 2023 20 oktober 2023 Kalender Kontakt Wallenstam AB ( publ ) 401  84 Göteborg Besöksadress : Kungsportsavenyen  2 Telefon 031 - 20  00  00 www.wallenstam.se Org. nr.  556072 -1523 Denna information är sådan som Wallenstam är skyldigt att off entliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för off entliggörande den 3 maj 2023 kl 08:00 CEST. Rapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.