FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 ===== Delårsrapport Acrinova AB (publ) JANUARI–MARS 2023 ===== SIDA 2 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 2 INNEHÅLL Acrinova på en minut 3 Delårsrapport januari–mars 2023 4 Viktiga händelser under Q1 5 VD-kommentar 6 Med långsiktig tillväxt i fokus 8 Våra fastigheter 10 Intjäningsförmåga 20 Flerårsöversikt 20 Segmentsinformation 21 Finansiering 22 Aktien och ägarförteckning 23 Övrig information 24 FINANSIELLA RAPPORTER KONCERNEN Totalresultat 26 Finansiell ställning 28 Förändringar i eget kapital 31 Kassaflöden 32 MODERBOLAGET Resultaträkning 33 Balansräkning 34 Redovisnings- och värderingsprinciper 36 Övriga upplysningar 37 Definitioner 38 Fastighetsinformation 39 FINANSIELL KALENDER Kvartalsrapport Q1 2023-05-11 Kvartalsrapport Q2 2023-08-15 Kvartalsrapport Q3 2023-11-10 Bokslutskommuniké 2024-02-28 ===== SIDA 3 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 3 Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och utveckla fastigheter med hög värdepotential. Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar företrädesvis i lager, industri och andra kommer siella fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt med potential, i kombination med god marknadskännedom, är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv värdeutveckling. Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande på energi med hjälp av förnybara energikällor. Vi arbetar också löpande för att energianpassa befintliga fastigheter för att minska deras klimatavtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden. stycken40 FASTIGHETER år miljoner kr omsättning, rullande 12 månader136 OMSÄTTNING miljoner kr504 BÖRSVÄRDE 5,4 GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID miljarder kr1,9 FASTIGHETSVÄRDE miljoner kr1 002 SUBSTANSVÄRDE ACRINOVA PÅ EN MINUT Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar. AFFÄRSIDÉ Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma. VISION Att vara den främsta värdebyggaren. ===== SIDA 4 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 4 FINANSIELLA NYCKELTAL jan–mars 2023 jan–mars 2022 2022 2021 Nettoomsättning, Tkr 34 451 29 240 130 532 101 955 Hyresintäkter, Tkr* 33 788 27 565 122 435 72 345 Rörelseresultat, Tkr 20 784 19 222 89 433 72 614 Förvaltningsresultat, Tkr 5 660 5 822 27 026 19 711 Resultat efter skatt, Tkr 113 27 411 79 336 153 164 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 919 500 1 686 596 1 854 325 1 603 550 Balansomslutning, Tkr 2 167 464 1 932 485 2 095 704 1 831 232 Likvida medel, Tkr 31 627 61 074 28 311 74 657 Avkastning på Eget Kapital, % 0,01 3,08 8,74 22,67 Soliditet, % 44,6 46,7 44,9 47,8 Belåningsgrad fastigheter, % 54,6 53,2 53,7 49,8 Räntetäckningsgrad, ggr ** 1,76 2,40 2,16 2,46 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,01 2,48 2,16 2,46 Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,08 0,09 0,42 0,37 Resultat per aktie, kr 0,00 0,42 1,23 3,59 Resultat per aktie, kr*** 0,00 0,42 1,23 2,89 Eget kapital, kr/aktie*** 14,50 13,93 14,54 13,51 NAV, kr/aktier 14,61 14,75 15,10 14,50 KVARTALET JANUARI-MARS 2023 I KORTHET 34 451 tkr 5 660 tkr 33 788 tkr 113 tkr 14,50 kr 20 784 tkr (29 240) (27 565) Hyresintäkter uppgick till (19 222) (5 822) (27 411) (13,93) Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till Resultat efter skatt uppgick till Eget kapital, kr/aktieFörvaltningsresultatet uppgick till KVARTALETS HÖJDPUNKTER • Ledningsgruppens sammansättning förstärks och förändras med Stephanie Lilja, ny marknads och hållbarhetsansvarig, och förvaltare Lars Soneson. • Acrinova beslutar om, och genomför, en fullt garanterad företrädesemission av bolagets Baktier. Emissionen fulltecknas och tillför bolaget ca 26 miljoner kronor före emissionskostnader. • Den officiella byggstarten av Trucken 2 i Trelleborg uppmärksammas genom ett första spadtag tillsammans med hyresgästen Renta och byggentreprenören MVB. * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Definitionen för räntetäckningsgraden har förändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckelta. Jämförelsetal har justerats enligt den nya definitionen. ***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 ===== SIDA 5 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 5 HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT 16 januari meddelas att Stephanie Lilja, ny marknads- och hållbarhets- ansvarig tar plats i ledningsgruppen. 3 april meddelar Acrinova att före- trädesemissionen är fulltecknad. 12 april välkomnades de första hy- resgästerna till det nybyggda fler- bostadshuset Hästhoven. Byggnaden är certifierad enligt Sweden Green Building Councils Miljöbyggnad Silver. 28 april publiceras kommuniké från årsstämma. 28 april meddelar Acrinova att antalet aktier och röster har ändrats under april till följd av genomförandet av den tidigare kommunicerade företrädesemissionen. 3 februari meddelades förändringar i bolagets ledningsgrupp då tidigare adjungerad ledningsgruppsmedlem Lars Soneson ersatt Cecilia Larsson som ordinarie medlem av lednings- gruppen. 7 februari offentliggjordes bolagets avsikt att genomföra en fullt garan- terad företrädesemission om upp till ca 25 Mkr i syfte att finansiera fortsatt tillväxt. 28 februari offentliggjordes bolagets bokslutskommuniké för helåret 2022. 6 mars beslutar Acrinova om en fullt garanterad företrädesemission upp till 26 Mkr av bolagets B-aktier och offentliggör villkor. 15 mars genomförs ett första spad- tag och officiell byggstart av logistik- fastigheten Trucken 2 i Trelleborg. 30 mars offentliggör Acrinova AB årsredovisning och koncernredovis- ning för räkenskapsåret 2022. FEBRUARIJANUARI MARS ALLA PRESS RELEASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE VIKTIGA HÄNDELSER Q1 ===== SIDA 6 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 6 Miljöbyggnad Silver i Åstorp De senaste åren har Acrinova producerat flera nybyggnationer enligt vår nollvision. Gemensamt för dessa byggnader är fossil fri uppvärmning genom bergvärme eller luftvattenvärmepump och att de har kapaciteten att producera mer energi än de förbrukar. Vi är stolta över att kunna lägga till ytterligare ett flerbostadshus i den listan. För Acrinova började arbetet med Hästhoven år 2020, då fanns endast en nedlagd bensinstation på tomten. Platsens läge och kommunens starka framåtanda gjorde det enkelt för Acrinova att se stor potential i projektet. Efter ett gediget miljö och saneringsarbete på börjades byggnationen av flerbostadshuset Hästhoven. Tre år senare är vi redo att välkomna hyresgästerna till nya, miljö certifierade, bostäder. Huset är uppfört enligt Acrinovas Nollvision och certifierat enligt Sweden Green Building Councils Miljöbyggnad Silver. Detta är ett bevis på vår strävan att ta vårt hållbarhetsarbete längre än lagkraven och att vi fortsätter att ha höga ambitioner i vårt hållbarhetsarbete. Under kvartalet har vi kunnat se en posi tiv förändring i de led som varit drabbade av förseningar inom produktion och trans port under pandemiåren. Det är såklart en lättnad för våra samarbetspart ners och gör att vi kan fortsätta att hålla tidplaner i befintliga projekt. Förutom Hästhoven som står redo för inflyttning i april har även projekten i Löddeköpinge och Landskrona haft en stark framdrift. Ett stabilt fastighetsbolag VD-KOMMENTAR För Acrinova inleds 2023 med miljöcertifiering och färdigställande av flerbostadshuset Hästhoven i Åstorp. I den föränderliga marknaden är våra hyresgäster fortsatt stabila och uthyrningsgraden har ökat i jämförelse med samma period föregående år. Trots ökade räntekostnader ligger förvalt ningsresultatet i linje med samma period 2022 vilket visar att arbetet med att sänka de administrativa kostnaderna har gett resultat. ===== SIDA 7 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 7 ” Efterfrågan på våra lokaler är stor och under det första kvartalet har uthyrningsgraden på förvaltnings - fastigheter ökat till 95%.” Ulf Wallén, VD Under kvartalet har vi dessutom startat bygget av ytterligare en lager och logistik fastighet med tillhörande butik i Trelleborg. Ökad synlighet på aktiemarknaden Acrinova är sedan december 2022 noterat på Nasdaq Stockholm. Ett listbyte som varit en viktig milstolpe som förtydligar vår position och ökar vår synlighet på börsen. Under kvartalet har bolaget genomfört en företrädesemission av Baktien för att finansiera tillväxt och i omställning av äldre fastigheter. I arbetet med företrädesemissionen har vi varit väl förberedda och haft stor nytta av den arbetsinsats som gjordes i samband med listbytet 2022. Emissionen fulltecknades och har därmed till fört bolaget ca 26 Mkr (före emissionskostnader). Långsiktig stabilitet I den förändrade marknaden har vi haft fördel av att vara en slimmad och flexi bel organisation som snabbt kan ställa om när det behövs. Sedan 2022 har vi jobbat aktivt med sänkningar av bola gets administrationskostnader och det har gett resultat. Kapital och räntebind ningen är bra och vi fortsätter att möta vår finanspolicy genom långsiktiga och stabila bindningsnivåer. Räntetäcknings graden är inom vårt långsiktiga mål och vi har fortfarande goda marginaler på både soliditeten och belåningsgraden. Efterfrågan på våra lokaler är stor och under det första kvartalet har uthyrnings graden på förvaltningsfastigheter ökat till 95%. Som fastighetsägare har vi täta dialoger med våra hyresgäster som fort sätter att vara stabila och långsiktiga. Framåtblick Konjunkturläget är en utmaning för hela branschen med ytterligare höjda räntor, fortsatt höga energikostnader och mindre rörelse på marknaden. I det försämrade konjunkturläget fortsätter Acrinova att vara väl rustade för stigande räntenivåer genom olika räntesäkringsinstrument. Expansionstakten blir svår att förutse det närmsta året men Acrinovas målsätt ning är att fortsätta växa genom förvärv när rätt tillfälle uppstår. Tillsammans med våra hyresgäster fortsätter vi att energiinventera befintligt bestånd för att på sikt arbeta med omställning av äldre fastigheter. På så vis gör vi viktiga investeringar för en långsiktig fossilfri drift av våra fastig heter – en investering som sparar miljö och ger lägre driftsnetton. ===== SIDA 8 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 8 Med långsiktig tillväxt i fokus STRATEGI ===== SIDA 9 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 9 0 20 40 60 80 31 mars 2023 31 mars 2022 2022202120202019 % %ggr SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre är 2 ggr Långsiktigt ej över 63 % 0 1 2 3 4 5 mars 2023 mars 2022 2022202120202019 0 20 40 60 80 31 mars 2023 31 mars 2022 2022202120202019 rullande 12 mån Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i Öresundsregionen. Sedan start har bolaget haft en stabil tillväxt genom långsiktigt ägande och en utvecklande metodik– vi växer med våra fastigheter. Acrinova ska med bibehållen finansiell stabilitet växa genom fastighetsutveckling och förvärv . Under 2022 nådde bolaget en viktig milstolpe genom listbytet till Nasdaq Stockholm – ett byte som ger en ökad synlighet på aktiemarknaden och som visar att Acrinova är ett kvalitativt fastighetsbolag som möter krav och för väntningar. Nästa mål för Acrinova är att fastighetsbeståndets värde ska uppgå till cirka 4 mdkr vid utgången av 2025. Hållbarhet fortsätter att genomsyra verk samheten genom en ambitiös Nollvision vid nyproduktion och en aktiv energi omställning av befintligt bestånd, bland annat genom investeringar i solceller. Ambition att nå 4 miljarder kr till utgången av 2025 FASTIGHETSVÄRDE Hur vi arbetar • Tydlig styrmodell • Stark fastighetsportfölj • Rätt person på rätt plats • Starkt lokalt nätverk • Fokus på finansiering Vår geografiska marknad • Öresundsregionen • Tillväxtorter och större tätorter i regionen • Särskilt fokus på områden med goda anslutningar till vägnät och annan infrastruktur Hur vi skapar värde • Proaktivitet och långsiktighet • Utvecklings- och förädlingspotential • Energieffektivisering och förnybart • Förvaltningseffektivitet • Fokus på uthyrning och hyresgäster Våra framgångsfaktorer • Vår kompetens och lokala närvaro • Vår strategiska inriktning på fastigheter med utvecklingspotential • Vår gröna profil och hållbarhet FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt. Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. ===== SIDA 10 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 202310 I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde på väg mot tvåmiljardersvallen. Värdeskapande fastigheter Acrinovas fastighetsbestånd består i dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är olika typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, lager och logistik, men vi har även renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas kompetens att hantera ett blandat fastighetsbestånd innebär dels en större marknadspotential, dels en sund riskspridning. Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi steg för steg adderar nya fastigheter med potential. Vi är oftast en långsiktig ägare, men kan välja att sälja fastigheter för att finansiera fastighetsförvärv som bedöms ha högre avkastningspotential. Fastigheter med ett omfattande utveck lingsbehov generar endast ett litet, eller inget, kassaflöde initialt. Det kan vara äldre helt tomställda fastigheter eller renodlad tomtmark som förvärvats uti från en marknadsbedömning om fast ighetens geografiska läge och möjlighet till exploatering inom en femårsperiod. En diversifierad portfölj Acrinovas fastighetsbestånd består av en bredd av fastigheter med olika investeringsbehov . En stor del av vårt befintliga bestånd bedöms vara färdig utvecklade fastigheter och har endast ett mindre investeringsbehov , dessa fastigheter ger oss stabila kassaflöden och utgör basen i portföljen. I beståndet finns även objekt med stor utvecklingspotential – ofta är det vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde med bedömningen att bli lönsamma genom vår utvecklande metodik. Utvecklingen sker i nära samarbete med övriga intres senter för att skapa långsiktigt hållbara värden för både fastigheten, platsen och hyresgästen. Hållbar omställning av fastighetsbeståndet I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär derar vi löpande vilka förbättringsåt gärder vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan handla om att renovera för att få bättre energivärden, eller att byta till förnybara energikällor. Hur långt vi kan ta den hållbara omställningen beror på fastighetens konstruktion. Varje fastig het är unik i sin ålder och utförande vil ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. Fastigheterna utvecklas enligt en plan där vi löpande arbetar med energief fektiviseringar för att minska klimatav tryck och förbättra driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i en hållbar riktning. VÅRA FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd i utveckling ===== SIDA 11 ===== STABILA KASSAFLÖDEN Fastigheter med litet investeringsbehov och stabila kassaflöden utgör en stor del av vårt innehav OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma. PROJEKT / NYBYGGNATION När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision och med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 11 Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads och fastighetsutveckling på våra utvalda delmarknader. ===== SIDA 12 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 12 Fastighetsbeståndet i siffror 0 300 000 600 000 900 000 1 200 000 1 500 000 1 800 000 Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21Q4-20Q3-20Q2-20 FASTIGHETSVÄRDE Tkr FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING Tkr jan–mars 2023 2022 2021 2020 VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 Förvärv – 79 000 464 000 127 000 Investeringar 69 529 250 735 157 243 78 265 Försäljningar – -92 000 -30 100 -26 000 Värdeförändringar -4 354 13 039 148 371 31 256 VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 919 500 1 854 325 1 603 550 864 036 FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL* 31 mars 2023 Förvaltnings- fastigheter Förädlings- fastigheter Totalt** 2022 2021 2020 Uthyrningsgrad, yta, % 93,4 75,6 90,2 89,5 87,5 81,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,0 81,1 93,4 92,9 92,3 86,9 Hyresvärde, Mkr 131,5 16,5 148,0 142,8 112,9 73,0 Hyresintäkt, Mkr 124,9 13,4 138,3 132,6 104,2 63,5 Uthyrningsbar yta, kvm 121 651 26 740 148 391 148 415 132 561 108 327 Ledig yta, kvm 8 075 6 512 14 587 15 634 16 557 20 395 Verkligt värde, Mkr 1 516,5 150,1 1 919,5 1 854,3 1 603,6 864,0 Antal fastigheter 33 4 40 40 41 30 Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,8 2,3 5,4 5,7 5,8 4,5 * Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 38 ** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektfastigheterna om 252,9 Mkr och i totalt antal fastigheter 5 st projektfastigheter. ===== SIDA 13 ===== 13DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 Klippan Örkelljunga Burlöv Löddeköpinge Lund Trelleborg Hörby Staffanstorp Helsingborg Landskrona Malmö Åstorp Höganäs FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE FASTIGHETSVÄRDE PER ORT Förädlings- fastigheter 150 Mkr Projekt- fastigheter 253 Mkr Förvaltnings- fastigheter 1 517 Mkr Totalt 1 920 Mkr TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 1 920 Mkr 95% EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Projekt 253 Mkr Extern handel/ Service 441 Mkr Bostäder 188 Mkr Samhälls- fastigheter 97 Mkr Kontor 198 Mkr 743 Mkr Logistik/Produktion Totalt 1 920 Mkr Övrigt Landskrona LöddeköpingeTrelleborg Åstorp Malmö Lund 486 Tkr 228 Tkr429 Tkr 115 Tkr 104 Tkr Helsingborg 149 Tkr Staffanstorp 115 Tkr 124 Tkr 170 Tkr Totalt 1 920 Mkr ===== SIDA 14 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 14 VÅRA FASTIGHETER Miljöbyggnad Silver i Åstorp ===== SIDA 15 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 15 På Storgatan 38 i Åstorp sträcker sig ett nytt, 30 meter högt, grönt riktmärke mot skyarna. Certifierat enligt Miljöbyggnad Silver med omtanke om både miljö och boende står Hästhoven redo för inflyttning i april 2023. Tre år tidigare var platsen öde, förorenad och ur Acrinovas perspektiv full av potential! Från ödetomt till moderna, miljöcertifierade lägenheter På Storgatan 38 i Åstorp fanns det tidigare en nedlagd bensin mack. Platsen var öde och marken var i stort behov av sane ring. Här såg Acrinova stora möjligheter till förbättring av både plats och miljö. Acrinova tog vid arbetet med Hästhoven 2020 och i nära dialog med Åstorps kommun, arkitekt Daniel Monsén, Malmöhus projekt och byggherren Kamrata Bygg fick huset sin form och nu, 3 år senare, står huset klart för inflyttning. Den öde tomten har förvandlats till ett modernt bostadshus med 54 lägenheter och grönskande utemiljöer på bästa läge med Klintgummans naturreservat runt knuten och tågstationen i Åstorp ett stenkast bort. Miljöbyggnad Silver Hästhoven är byggd och certifierad enligt Sweden Green Councils Miljöbyggnad kategori Silver som bland annat innebär miljö vänliga materialval och ett miljöfokus under byggnationen. Certifieringen innebär även hög kvalité på inomhusmiljön för de boende avseende bland annat dagsljusinsläpp, ventilation och ljudmiljö. Hästhoven bevisar även i samband med certifie ring en lägre energianvändning än genomsnittsbyggnaden för värmeproduktion under årets kallare månader. Solceller och fossilfri drift Ritad med miljö och bärkraftighet i åtanke har Hästhoven fokus på klimat och miljö inifrån och ut. Med bergvärme, vär mepumpsanläggning, solceller, energieffektiva konstruktio ner och installationer kommer fastighetens uppvärmning och drift vara fossilfri så långt det är möjligt. Välkomna till ert nya boende Varje våningsplan i Hästhoven innehåller en mix av lägenhets storlekar, där varje lägenhet är omsorgsfullt planerad för att ge bäst ljus i de rum som används mest. 4 av 6 lägenheter per plan har väl tilltagna balkonger med bra utsikt. Planlösningen i Hästhoven ger varje lägenhet goda förvaringsmöjligheter och rum för ett rikt vardagsliv . Utanför huvudentrén klär spaljéer med grönska sockelvåningen. Parkeringen har både gräs, grus och plattor som släpper igenom vatten. Förutom ett stort antal pplatser, inklusive laddplatser för bilar under tak, finns det stora utrymmen för cykelparkering. Ett klassiskt Acrinova projekt Hästhoven sammanfattar på många sätt Acrinovas metodik och arbetssätt. Där många såg en öde, nedlagd bensinstation såg Acrinova möjligheter. Med vår lokala markandskännedom och gedigna miljötänkt har vi som fastighetsägare tagit ett hel hetsgrepp om fastigheten och förädlat den till en byggnad som skapar långsiktigt värde både för de boende och platsen i stort. ” Hästhoven sammanfattar på många sätt Acrinovas metodik och arbetssätt.” ===== SIDA 16 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 202316 Fastighetsprojekt med Nollvision Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det är möjligt ska ha fossilfri drift och vara själv försörjande på energi. Allt för att minska klimatavtrycket. ===== SIDA 17 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 17 * Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. ** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50% Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen. PROJEKTFASTIGHETER VID FÄRDIGSTÄLLANDET FASTIGHET Typ Projektfas Färdig ställande Uthyrningsbar yta, kvm Uppskattat värde, tkr Verkligt värde per 31 mars** Landskrona Björnen 23 Kontor Produktion Kvartal 3 2023 2 200 110 000 81 180 Löddeköpinge 23:14 byggrätt bef fastighet Handel/ Restaurang Produktion Kvartal 3 2023 3 800 56 000 39 240 Staffanstorp Hjärup 4:6* Bostäder Detaljplanändring – 30 000 – – Trelleborg Trucken 2 Lager Projektering Kvartal 3 2023 1 000 26 000 11 190 Åstorp Hästhoven 6 Bostäder Produktion Kvartal 2 2023 3 826 115 000 115 000 Div mindre projekt 6 290 6 290 SUMMA 40 826 313 290 252 900 Vi bygger för framtiden Redan innan byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempelvis genom miljövänliga materialval och lokal materialanskaffning. Noll visionen innebär också att nya byggnader ska vara självförsör jande på energi. Förnybara energislag, som bergvärme och solceller, gör fastigheterna oberoende av extern energiförsörj ning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna certifieringsnivå ger en standard långt över lagkraven och säkerställer bland annat en hållbar inomhusmiljö avseende solskydd, ljudmiljö och ventilation. PROJEKTPORTFÖLJENS VÄRDE VID FÄRDIGSTÄLLANDE Lekplats tillhörande nollenergihuset Euron 1, Trelleborg. Euron 1, Trelleborg 313 Mkr 65 Mkr 248 Mkr 60 Mkr 253 Mkr Verkligt värde per 2023-03-31 Bedömt till - kommande värde Bedömt verkligt värde vid tid- punkt för färdigställande, fördelat på investering och övervärde Bedömt övervärde Investering ===== SIDA 18 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 18 ÅSTORP Flerbostadsfastighet Hästhoven På Storgatan 38 i Åstorp uppför Acrinova det 10 våningar höga flerbostadshuset Hästhoven. Byggnaden innehåller 54 lägenheter i storleken ett till fyra rum och kök. Högst upp i huset finns en gemensam, bullerskyddad terrass i söderläge med utsikt över stan. De boende har tillgång till bilparkering med laddplatser under tak och cykelparkering inomhus. Hästhoven certifieras enligt Miljöbyggnad Silver för energieffek- tivitet och litet klimatavtryck. Inflyttning startar i april 2023. LÖDDEKÖPINGE Handelsfastighet i Löddeköpinge Acrinova förvärvade handelsfastigheten Kävlinge Löddeköp- inge 23:14 sommaren 2021, vilket är en av Skånes mest besök- ta handelsplatser. I affären ingick även en byggrätt på cirka 3 800 kvm. Hyresavtal gällande byggrätten har tecknats med detaljhan- delskedjan JYSK och omfattar totalt 1 500 kvm. Även detalj handelskedjan Thansen flyttar in i fastigheten, på en yta som blir cirka 1200 kvm. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med Acrinovas Nollvi- sion, som innebär att den byggs för att bli klimatneutral så att den avger ett så litet klimatavtryck som möjligt. Inflyttning sker under kvartal 2 och 3 2023. LANDSKRONA Kontorsfastighet för Folktandvården och SWEP Acrinova har tecknat ett femtonårigt hyresavtal med Region Skåne/Regionfastigheter. Avtalet medför att Folktand vården Skåne AB kommer att flytta in på nedre plan i en fastighet om 2 200 kvm som uppförs på Järvgatan i Landskrona. På det övre planet flyttar industri koncernen SWEP in. Fastigheten kommer att få en rad energieffektiva lösningar för att minska klimat avtrycket, såsom fossilfri energianvänd- ning och solceller. Planerad inflyttning är 2023. TRELLEBORG Modern logistik fastighet I Trelleborg uppför Acrinova en byggnad om cirka 1 000 kvm. Byggnaden är belägen på Truckvägen och byggs med inrikt- ningen lager, produktion och kontor. Fastigheten byggs med hög energieffektivitet för att ge ett så litet klimatavtryck som möjligt. Byggnaden beräknas inflyttnings- klar under tredje kvartalet. PÅGÅENDEPÅGÅENDE PÅGÅENDEPÅGÅENDE ===== SIDA 19 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 19 LANDSKRONA Industrifastighet för Lindells bageri Acrinova har tecknat ett tioårigt hyresavtal med Lindells Ba- geri, som har flyttat in i en nyuppförd fastighet på 1 500 kvm. Den stod klar på Norra Industriområdet i Landskrona under hösten 2022. I enlighet med Acrinovas Nollvision och uttalade hållbarhets- tänk är fastigheten fossilfri och värms med egenproducerad el. Detta ger en långsiktigt hållbar fastighet med ett lågt miljöavtryck – helt i linje med Acrinovas högt ställda miljömål- sättningar. LANDSKRONA Fastighet för industrikoncernen Freudenberg Den tyska industrikoncernen Freudenberg valde Acrinova för att uppföra en kontors- och lagerfastighet. Fastigheten har byggts på Järvgatan i Landskrona och omfattar totalt 2 700 kvm uthyrbar yta. Acrinova och Freudenberg har tecknat ett tioårigt hyresavtal på fastigheten som uppförts med högt ställda miljökrav, med fossilfri uppvärmning och egenproducerad el med hjälp av sol- celler. Inflyttning skedde i slutet av 2022. LANDSKRONA Lagerfastighet Acrinova har byggt en lager- och logistikfastighet med 1 600 kvm uthyrningsbar yta på Hjalmar Brantings väg i Landskrona. Byggnaden är uppförd i enlighet med Miljöbyggnad Silver med möjlighet till solceller på taket. Planerad inflyttning är första halvåret av 2023. FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT HJÄRUP Nyproduktion av fyra kvarter I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills största utvecklingspro- jekt avseende fyra hela kvarter med bostäder och kommersi- ella lokaler i markplan. Det planeras för levande miljöer med grönområden, torg, aktivitetszoner och dagvattenstråk. Projektmålet för kvartersutvecklingen i Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu ej värderats. Projektet kräver en ny detaljplan som ännu inte är antagen. FRAMTIDA ===== SIDA 20 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 20 Intjäningsförmåga I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings- förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må- naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio- den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusi- ve effekt av derivat instrument beräknat på nettoskulden. Tkr 31 mars 2023 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni 2022 31 mars 2022 31 dec 2021 Hyresvärde 164 862 159 603 134 665 131 930 131 202 120 545 Vakanser -9 721 -10 191 -8 608 -9 920 -10 406 -9 005 Summa Hyresintäkter 155 142 149 413 126 056 122 010 120 796 111 541 Driftskostnader -48 471 -44 170 -30 400 -31 400 -28 950 -26 020 Driftsnetto 106 671 105 243 95 656 90 610 91 846 85 521 Administration -31 332 -28 967 -23 415 -22 965 -22 885 -22 931 Finansiella kostnader -38 775 -33 779 -28 002 -26 990 -22 180 -17 957 FÖRVALTNINGSRESULTAT 36 564 42 497 44 239 40 655 46 781 44 633 Flerårsöversikt Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör utvärdering av bolagets prestation. FINANSIELLA NYCKELTAL jan–mars 2023 jan–mars 2022 2022 2021 2020 2019 Nettoomsättning, Tkr 34 451 29 240 130 532 101 955 109 451 94 074 Hyresintäkter, Tkr* 33 788 27 565 122 435 72 345 55 798 36 507 Rörelseresultat, Tkr 20 784 19 222 89 433 72 614 78 847 64 808 Förvaltningsresultat, Tkr 5 660 5 822 27 026 19 711 17 236 13 234 Resultat efter skatt, Tkr 113 27 411 79 336 153 164 42 740 40 993 Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 919 500 1 686 596 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 Balansomslutning, Tkr 2 167 464 1 932 485 2 095 704 1 831 232 1 014 473 813 305 Likvida medel, Tkr 31 627 61 074 28 311 74 657 47 187 57 140 Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347 Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694 Genomsnittligt antal aktier** 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173 Avkastning på Eget Kapital, % 0,01 3,08 8,74 22,67 9,75 12,35 Soliditet, % 44,6 46,7 44,9 47,8 46,9 49,2 Belåningsgrad fastigheter, % 54,6 53,2 53,7 49,8 53,4 53,4 Räntetäckningsgrad, ggr ** 1,76 2,40 2,16 2,46 2,68 3,33 Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,01 2,48 2,16 2,46 2,68 3,33 Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,08 0,09 0,42 0,37 0,44 0,41 Resultat per aktie, kr 0 0,42 1,23 3,59 2,18 2,51 Resultat per aktie, kr*** 0 0,42 1,23 2,89 1,09 1,26 Eget kapital, kr/aktie*** 14,5 13,93 14,54 13,51 11,53 10,75 NAV, kr/aktier 14,61 14,75 15,1 14,5 12,38 11,39 * Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper. ** Definitionen för räntetäckningsgraden har förändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckelta. Jämförelsetal har justerats enligt den nya definitionen. ***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 ===== SIDA 21 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 21 Segmentsinformation Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande. JANUARI–MARS 2023 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 33 788 – 33 788 Övriga intäkter 0 663 663 INTÄKTER 33 788 663 34 451 Direkta kostnader -13 938 271 -13 667 RÖRELSERESULTAT 19 850 934 20 784 Kostnader för ersättningar till anställda -2 300 -1 264 -3 564 Övriga externa kostnader -989 -2 914 -3 903 Summa -3 289 -4 178 -7 467 Finansiella poster -7 110 -546 -7 656 FÖRVALTNINGSRESULTAT 9 451 -3 790 5 660 Värdeförändringar -4 354 -8 785 -13 139 RESULTAT FÖRE SKATT 5 097 -12 575 -7 479 Goodwill – 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 919 500 – 1 919 500 JANUARI–MARS 2022 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 27 565 – 27 565 Övriga intäkter – 1 675 1 675 INTÄKTER 27 565 1 675 29 240 Direkta kostnader -9 945 -73 -10 018 RÖRELSERESULTAT 17 620 1 602 19 222 Kostnader för ersättningar till anställda -1 449 -2 569 -4 018 Övriga externa kostnader -1 842 -3 233 -5 075 Summa -3 291 -5 802 -9 093 Finansiella poster -3 963 -344 -4 307 FÖRVALTNINGSRESULTAT 10 366 -4 544 5 822 Värdeförändringar 13 392 18 882 32 274 RESULTAT FÖRE SKATT 23 758 14 338 38 094 Goodwill – 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 686 596 – 1 686 596 Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- och administrativa tjänster. JANUARI – DECEMBER 2022 Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern Hyresintäkter 122 435 – 122 435 Övriga intäkter 3 236 4 860 8 096 INTÄKTER 125 671 4 860 130 532 Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099 RÖRELSERESULTAT 84 859 4 574 89 433 Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608 Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744 Summa -11 772 -26 582 -38 352 Finansiella poster -24 831 776 -24 055 FÖRVALTNINGSRESULTAT 48 256 -21 233 27 026 Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459 RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485 Goodwill – 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 854 325 – 1 854 325 ===== SIDA 22 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 202322 Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansiering av den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 mars 2023 har koncernen totalt räntebärande skulder om 1 047 881 tkr (897 764) varav lån till kre- ditinstitut om 1 024 981 tkr (857 514) och utställda reverslån om 22 900 tkr (40 250). Den nettoräntebärande skulden är 1 016 254 tkr (836 690). Av den totala låneportföljen härrör 106 736 tkr (101 544) till projekt. Att bolaget till övervägande del finansierar kapitalbehov via banklån och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och har per den 31 mars 2023 en snittränta på 3,70 procent (2,52). Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fast- ighetsvärde, uppgick till 54,6 procent (53,2) per 31 mars 2023. Netto- belåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,9 procent (49,6) och likvida medel uppgick till 31 627 tkr (61 074) per 31 mars 2023. Finanspolicy Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker som i huvudsak utgörs av refinansierings, ränte och likviditetsrisk. Po- licyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom. MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 2023-03-31 Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,8 år Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 12,2% Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,2 år Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 35,6% Andel lån till rörlig ränta < 60% 33,4% Antal kreditgivare >1 st 10 st Kapitalbindning Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe- rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings- risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital- bindning (över tolv månader) 87,8 procent (59,7). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,8 år (2,6 år). Räntebindning Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. På så sätt kan bolaget dra nytta av de låga rörliga räntorna samtidigt som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att räntenivåer kan hållas nere. Den genomsnittliga räntan per 2023-03-31 var 3,70 procent (2,52). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,2 år (3,5 år). Finansiering 0 100 200 300 400 500 2027+2026202520242023 Räntebindning Mkr 110100 År för förfall 35 430 373 0 100 200 300 400 500 2027+2026202520242023 Kapitalbindning Mkr 196 313 264 153 År för förfall 122 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ===== SIDA 23 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 23 Aktien och ägarförteckning A-aktier och B-aktier Acrinova har två aktieslag A-och B-aktier sedan den extra bolagsstämman den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteck- ningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015. Totalt finns det per 20230331 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 Aaktier, 41 007 351 B-aktier samt 3 809 230 BTA B. De sistnämnda registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023 och omvandlades då till B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr varav 1 269 tkr avser ej ännu registrerat aktiekapital på bokslutsdagen. Varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr. Företrädes- och kvittningsemission Under mars 2023 har en företrädesemission genomförts om 3 809 230 aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde Acrinova 25 448 tkr efter emissionskostnader. De emitterade aktierna registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023. Börsvärde och NAV Bolagets A-aktie handlades under kvartalet som högst för 8,48 kr per 2023-02-06, 2023-01-25 samt 2023-01-19 och som lägst för 6,96 kr per 2023-03-28. Bolagets B-aktie handlades som högst för 8,30 kr per 2023-01-18 och som lägst för 6,70 kr per 2023-03-29. Sista stängnings- kurs 2023-03-31 var 7,80 kr (ACRI A) och 7,14 kr (ACRI B). ACRI BTA hade en stängningskurs på 6,82 tkr. Det totala börsvärdet uppgick till cirka 504 Mkr. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) upp- gick till 14,61 kr per aktie (14,75) och totalt till 1 002 Mkr (955). Optionsprogram Acrinova har inga utestående optionsprogram. AKTIEÄGARLISTA 2023-03-31 Namn AK A AK B Röster % Innehav % MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 361 040 21,1 18,4 SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6 SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0 OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2 OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,5 2,4 JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9 SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4 EWERLÖF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8 HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8 NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7 ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 131 965 29,9 38,7 TOTALT 23 749 575 44 816 581 100,0 100,0 DATA PER AKTIE jan-mars 2023 jan-mars 2022 2022 2021 2020 2019 Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,08 0,09 0,42 0,37 0,44 0,41 Resultat per aktie, kr 0,00 0,42 1,23 3,59 2,18 2,51 Resultat per aktie, kr* 0,00 0,42 1,23 2,89 1,09 1,26 Eget kapital, kr/aktie* 14,50 13,93 14,54 13,51 11,53 10,75 NAV, kr/aktie 14,61 14,75 15,10 14,50 12,38 11,39 Utestående aktier** 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347 Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission** 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694 Genomsnittligt antal aktier* 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173 *Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021. **Antal aktier inkluderar 3 809 230 BTA som registrerades som B-aktier hos Bolagsverket 2023-04-17. Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B Acrinova A ISIN: SE0015660014 Acrinova B ISIN: SE0015660030 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Juni 22 Juli 22 Aug 22 Sep 22 Okt 22 Nov 22 Dec 22 Maj 22 Apr 22 Mars 23 Feb 23 Jan 23 0 5 10 15 20 31 mars 2023 2022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023-03-31 BÖRSUTVECKLING 2022-04-01 - 2023-03-31 3 6 9 12 15 ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie Juni 22 Juli 22 Aug 22 Sep 22 Okt 22 Nov 22 Dec 22 Maj 22 Apr 22 Mars 23 Feb 23 Jan 23 0 5 10 15 20 31 mars 2023 2022202120202019 Kr NAV ACRI-A ACRI-B Kr *AK B inkluderar 3 809 230 BTA som registrerades som B-aktier hos Bolagsverket 2023-04-17. ===== SIDA 24 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 24 Övrig information Avlämnande av delårsrapport Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten, såvitt de känner till, ger en rättvisande översikt av bolagets verksamhet, ställning och resultat. Malmö den 11 maj 2023 Styrelsen och verkställande direktören Risker och osäkerhetsfaktorer Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt i årsredovisningen 2022. Ukrainakrigets påverkan på bolaget är i dagsläget svårt att avgöra men det finns en risk för att det kan innebära försenade leveranser samt höjda priser för projekten. Det rådande ränteläget i Sverige får en betydande inverkan på fast- ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per den 31 mars 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga ute- stående lån, med beaktande av Bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 4,1 miljoner kronor på årsbasis. Ökade energikostnader är en annan väsentlig risk som fastighets- branschen ställs inför. Acrinova har i majoriteten av sina hyreskontrakt reglerat att hyresgästen själv står för dessa kostnader men bolaget arbetar ändå aktivt med att effektivisera energiförbrukningen i hela fastighetsbeståndet på olika sätt. Inga övriga väsentliga förändringar av riskfaktorer har noterats utifrån den redogörelse som gjordes i årsredovisningen 2022. Granskning Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisorer. Offentliggörande Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 11 maj 2023. Kontaktpersoner Vid frågor, vänligen kontakta: Ulf Wallén, VD 0708 30 79 90 ulf.wallen@acrinova.se Weronica Greberg, CFO 0701 66 42 10 weronica.greberg@acrinova.se ===== SIDA 25 ===== Finansiella rapporter ===== SIDA 26 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 26 Tkr 2023 jan–mars 3 mån 2022 jan–mars 3 mån 2022 jan–dec 12 mån Hyresintäkter* 33 788 27 565 122 435 Övriga intäkter 663 1 675 8 097 TOTALA INTÄKTER 34 451 29 240 130 532 Direkta kostnader -13 667 -10 018 -41 099 RÖRELSERESULTAT 20 784 19 222 89 433 Central administration -7 467 -9 093 -38 352 Finansiella intäkter 205 39 394 Finansiella kostnader -7 862 -4 346 -24 448 FÖRVALTNINGSRESULTAT 5 660 5 822 27 026 Resultat från andelar i intresseföretag 201 37 83 Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar -8 986 18 843 48 592 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter – – 14 744 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 354 13 392 13 039 RESULTAT FÖRE SKATT -7 479 38 094 103 485 Aktuell skatt -1 326 -201 -2 793 Uppskjuten skatt 8 918 -10 481 -21 356 PERIODENS RESULTAT 113 27 411 79 336 Övrigt totalresultat – – – PERIODENS TOTALRESULTAT 113 27 411 79 336 HÄNFÖRLIGT TILL Moderbolagets aktieägare 113 27 411 79 336 Resultat kr/aktie, före utspädning 0,00 0,42 1,23 Resultat kr/aktie, efter utspädning 0,00 0,42 1,23 Koncernens rapport över totalresultatet i sammandrag *Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Övriga upplysningar. ===== SIDA 27 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 27 Rörelseresultat (Driftnetto) Rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 20 784 tkr (19 222). De totala intäkterna uppgick till 34 451 tkr (29 240) varav hyresintäkterna uppgick till 33 788 tkr (27 565). Ökningen beror på ett större fastighets- bestånd, minskade vakanser samt indexuppräkning av hyror. Övriga intäkter uppgick 663 tkr (1 675). Minskningen av de övriga intäkterna jämfört med första kvartalet 2022 beror på bolagets arbete med att renodla verksamheten och numera verkar som ett mer utpräglat fast- ighetsbolag med fokus på eget ägande i stället för extern förvaltning. En stor förvaltningskund var kvar under första halvåret 2022. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick till 93,4 procent (91,6) för det totala beståndet, medan samma nyckel- tal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,0 procent (94,0). Sammantaget visar resultatet tydligt på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden. Direkta kostnader uppgick under räkenskapsåret till -13 667 tkr (-10 018). De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt drift och underhållskostnader. Under kvartalet har kostnaderna påverkats av höjda energikostnader samt att det har genomförts några större underhållsinsatser i befintligt bestånd. Ökningen är också en direkt effekt av ett större fastighetsbestånd i form av förvärv och färdigstäl- lande av projekt. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet för första kvartalet uppgick till 5 660 tkr (5 822) vilket är i linje med motsvarande period 2022. Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration till -7 467 tkr (-9 093). I de centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minskning av administrativa kostnader beror framför allt på minskning av personalkostnader samt förändring i avskrivningar för vissa inventarier. Finansnettot för räkenskapsåret uppgick till -7 657 tkr (-4 307). I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per 2023-03-31 till 1 047 881 tkr (897 764). Exkluderat för lån härrörda till projekt var de 941 145 tkr (796 220). Resultat före skatt Resultat före skatt för räkenskapsåret uppgick till -7 479 tkr (38 094). Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -4 354 tkr (13 392) för kvartalet. Skillnaderna mot samma kvartal föregående år är att det under 2022 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderingsprinciper för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. Orealiserade värdeförändringar på finansiella tillgångar blev 8 986 tkr (18 843). Ränteswapar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den stora avvikelsen mot 2022 beror på att det under 2022 var kraftigt höjda marknadsräntor som påverkade marknadsvärdet positivt, en vinst som till stor del redovisades redan då. Efter hand som längden på de finansiella instrumenten sedan blir kortare, påverkas även marknadsvärdet omvänt. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 113 tkr (27 411). Skatt på årets resultat uppgick till 7 592 tkr (-10 682) varav -1 326 tkr (-201) avser aktuell skatt och 8 910 tkr (-10 481) avser uppskjuten skatt relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. Den stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på föränd- rat marknadsvärde på de finansiella instrumenten. Kommentarer Resultat HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET Extern handel/ Service 8 858 Tkr Bostäder 2 172 Tkr Samhälls- fastigheter 1 470 Tkr Kontor 4 024 Tkr 17 264 Tkr Logistik/Produktion Totalt 33 788 Tkr ===== SIDA 28 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 28 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Goodwill 40 019 40 019 40 019 Förvaltningsfastigheter 1 919 500 1 686 596 1 854 325 Maskiner och inventarier 819 10 465 10 832 Andelar i intresseföretag 4 984 5 288 4 784 Nyttjanderättstillgångar 10 089 9 823 8 726 Övriga långfristiga fordringar 16 850 26 561 16 850 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 992 261 1 778 751 1 935 536 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar 952 2 579 433 Övriga fordringar 130 193 85 118 118 693 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 431 4 963 12 731 Likvida medel 31 627 61 074 28 311 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 175 203 153 734 160 168 SUMMA TILLGÅNGAR 2 167 464 1 932 485 2 095 704 ===== SIDA 29 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 29 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 EGET KAPITAL Aktiekapital 21 586 21 586 21 586 Ej registrerat aktiekapital 1 269 – – Överkursfond 564 412 540 424 540 233 Balanserade vinstmedel 379 407 312 911 300 139 Periodens resultat 113 27 411 79 336 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 966 787 902 332 941 294 SUMMA EGET KAPITAL 966 787 902 332 941 294 LÅNGFRISTIGA SKULDER Uppskjuten skatteskuld 75 231 76 774 84 148 Räntebärande skulder till kreditinstitut* 919 458 516 970 819 079 Övriga räntebärande skulder* 500 19 250 2 000 Övriga skulder 10 357 7 864 9 016 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 1 005 546 620 858 914 243 KORTFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut* 105 523 340 544 151 460 Övriga räntebärande skulder* 22 400 21 000 23 150 Leverantörsskulder 29 203 17 513 25 754 Övriga skulder 6 595 6 725 10 461 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 410 23 514 29 343 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 195 131 409 295 240 168 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 167 464 1 932 485 2 095 704 * Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ”IAS 1”, se avsnitt Värderingsprinciper. ===== SIDA 30 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 30 Kommentarer Balansräkning Fastighetsbestånd Värdet för fastigheterna uppgår till 1 919 500 tkr (1 686 596) per 2023- 03-31. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB under perioden september 2022– mars 2023. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill- kor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsad- ministrationskostnader samt behov av investeringar. Under kvartalet har inga förvärv genomförts. Projektfastigheter står för 252 900 tkr av totala fastighetsvärdet och värdet är till övervägande del baserat på nedlagda kostnader samt en proportionerlig del av förväntat övervärdet. Se vidare om Fastighets- beståndet på sidan 12–19. Fordringar Övriga långfristiga fordringar uppgår till 16 850 tkr (26 561) per 2023-03-31. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran gällande investeringsbidrag som är beslutad och som kommer att betalas ut under Q2 eller Q3 2023 har omklassificerats till kort- fristig fordran eftersom den förfaller inom 12 månader. Övriga kortfristiga fordringar per 2023-03-31 är 130 193 tkr (85 118). Den stora ökningen jämfört med samma period 2022 beror på att likviden från den företrädesemission som Acrinova genomförde under mars månad på 25 865 tkr är uppbokad som en fordran. Även omklas- sificeringen av investeringsbidraget från Övriga långfristiga fordringar samt ytterligare upparbetning av samma bidrag under projektets gång påverkar denna post. Likvida medel Likvida medel uppgick till 31 627 tkr (61 074). Anledningen till den stora skillnaden i likvida medel jämfört med samma tidpunkt 2022 är att Acrinova under första kvartalet 2022 fortfarande hade ett större tillgodohavande på grund av den riktade emission som genomfördes 2021. Under dessa år har ett antal projekt startats upp vilket krävt mycket likviditet i början av projektfasen innan byggkreditiven kan starta. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023-03-31 till 75 231 tkr (76 774) och är till största del hänförlig till skillnader mellan verkligt värde och skattemässigt värde för fastigheter och räntederivat, men även till viss del underskottsavdrag och ränteavdragsbegränsningar. Skulder De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 31 mars 2023 till 1 047 881 tkr (897 764), varav 1 024 981 tkr (857 514) avsåg skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat kapitalbehov hänfört till förvärv och projektutveckling/nyproduktion. Belåningsgraden uppgick till 54,6 procent (53,2) och nettobelånings- graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,9 procent (49,6). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 22. En väsentlig anledning är att Acrinova har ökat belåningsgraden är att tre projekt som färdigställdes under 2022 utan byggkreditiv slutfinansierades under andra halvan av 2022. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per 2023-03-31 till 966 787 tkr (902 332). Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med utdelning som betalats ut under 2022. Dessutom har Acrinova under mars 2023 genomfört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 448 tkr i eget kapital. Soliditeten per 2023-03-31 uppgick till 44,6 procent (46,7) och avkast- ning på eget kapital för kvartalet är 0,01 procent (3,08). NAV, kr/aktier, per 2023-03-31 är 14,61 kr/aktie (14,75). SKULDER OCH EGET KAPITAL 943 932 Tkr Fritt eget kapital Övriga skulder 77 565 Tkr Aktiekapital 22 855 Tkr Räntebärande skulder 1 047 881 Tkr Uppskjuten skatt 75 231 Tkr Totalt 2,17 Mdkr ===== SIDA 31 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 31 EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE Tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst Periodens resultat Totalt eget kapital EGET KAPITAL 2022-01-01 21 586 540 488 159 747 153 164 874 985 SUMMA TOTALRESULTAT 27 411 27 411 Nyemission -65 -65 Omföring 153 164 -153 164 – Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 0 -65 153 164 -125 753 27 346 EGET KAPITAL 2022-03-31 21 586 540 423 312 911 27 411 902 332 SUMMA TOTALRESULTAT 51 925 51 925 Nyemission -11 -11 Omföring – Personaloptionsprogram -179 179 – Utdelning -12 951 -12 951 SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 0 -190 -12 772 51 925 38 963 EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 540 233 300 139 79 336 941 294 SUMMA TOTALRESULTAT 113 113 Nyemission 1 269 24 179 25 448 Omföring 79 336 -79 336 – Justering -68 -68 Utdelning – SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 179 79 268 -79 223 25 493 EGET KAPITAL 2023-03-31 22 855 564 412 379 407 113 966 787 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag ===== SIDA 32 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 32 Koncernen visar ett positivt kassaflöde från den löpande verksam- heten, före förändring av rörelsekapital, vilket under januari-mars 2023 uppgick till 2 506 tkr (1 811). Förändring av rörelsekapitalet förbättras avsevärt jämfört med samma period 2022 och blir 8 672 tkr (-72 360). Det beror på den företrädesemission som Acrinova genomfört under mars 2023. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 59 031 tkr (41 042) för kvartalet. Det negativa kassaflödet beror framför allt på de nyproduktionsprojekt som är i produktion. Kassa- flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 51 169 tkr (98 008) för kvartalet. Skillnaden mot föregående år beror på mindre nyupplå- ning då inga fastigheter förvärvats under jan-mars 2023. Kommentarer kassaflöde Tkr 2023 jan–mars 3 mån 2022 jan–mars 3 mån 2022 jan–dec 12 mån DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt -7 479 38 094 103 485 Betald skatt -3 604 -5 420 -4 691 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 13 589 -30 863 -55 038 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 2 506 1 811 43 756 FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL Förändring av rörelsefordringar 7 020 -38 362 -51 132 Förändring av rörelseskulder 1 652 -33 998 -16 387 SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 8 672 -72 360 -67 518 KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 11 178 -70 549 -23 763 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Avyttring av fastigheter – – 95 500 Förvärv av fastigheter – -9 000 -79 000 Investeringar i fastigheter -57 587 -59 867 -263 546 Förvärv av maskiner och inventarier -1 444 -1 072 -4 991 Försäljningar av finansiella tillgångar – 28 897 47 157 KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -59 031 -41 042 -204 880 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Nyupplåning räntebärande skulder 59 991 104 500 229 541 Amortering räntebärande skulder -8 822 -6 427 -34 219 Utdelning – – -12 951 Nyemission – -65 -73 KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 51 169 98 008 182 297 PERIODENS KASSAFLÖDE 3 316 -13 583 -46 346 Ingående likvida medel 28 311 74 657 74 657 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 31 627 61 074 28 311 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag ===== SIDA 33 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 33 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Tkr 2023 jan–mars 2022 jan–mars 2022 jan–dec RÖRELSENS INTÄKTER MM Nettoomsättning 3 302 3 199 18 753 SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 3 302 3 199 18 753 RÖRELSENS KOSTNADER Övriga externa kostnader -1 783 -2 041 -13 672 Personalkostnader -1 289 -1 117 -6 171 SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -3 072 -3 158 -19 843 RÖRELSERESULTAT 231 41 -1 091 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från andelar i intresseföretag – 178 -243 Resultat från andelar i koncernföretag – – 8 217 Orealiserad väreförändring finansiell tillgång – -8 000 -8 000 Övr. ränteintäkter och liknande resultatposter 3 826 524 3 386 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 901 -673 -4 169 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 2 156 -7 930 -1 899 Bokslutsdispositioner – – 3 500 RESULTAT FÖRE SKATT 2 156 -7 930 1 601 Skatt på årets resultat -444 – -391 ÅRETS RESULTAT 1 712 -7 930 1 211 ===== SIDA 34 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 34 Moderbolagets balansräkning i sammandrag TILLGÅNGAR Tkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag 570 191 567 922 570 191 Andelar i intresseföretag 5 500 6 262 5 500 Långfristig fordran intresseföretag 15 173 15 173 15 173 SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 589 358 590 864 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 589 358 590 864 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar hos koncernföretag 251 266 251 594 263 019 Övriga fordringar 26 037 3 992 57 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 4 589 774 3 959 SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 281 892 256 360 267 035 Kassa och bank 27 387 43 096 25 426 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 309 279 299 456 292 461 SUMMA TILLGÅNGAR 900 143 888 814 883 325 ===== SIDA 35 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 35 Moderbolagets balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Tkr 2022-03-31 2021-03-31 2021-12-31 EGET KAPITAL BUNDET EGET KAPITAL Aktiekapital 21 586 21 586 21 586 Ej registrerat aktiekapital 1 269 – – SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586 21 586 FRITT EGET KAPITAL Överkursfond 563 135 532 084 538 956 Balanserad vinst -635 17 986 -1 846 Periodens resultat 1 712 -7 930 1 211 SUMMA FRITT EGET KAPITAL 564 211 542 140 538 321 SUMMA EGET KAPITAL 587 066 563 726 559 906 LÅNGFRISTIGA SKULDER Räntebärande skulder till kreditinstitut* – 3 505 – Övriga räntebärande skulder* 500 19 250 2 000 Övriga långfristiga skulder 1 600 – 1 600 SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 2 100 22 755 3 600 KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag 285 894 221 303 285 504 Leverantörsskulder 227 671 1 267 Räntebärande skulder till kreditinstitut* – 56 500 5 000 Övriga räntebärande skulder* 22 400 21 000 23 150 Övriga skulder 825 1 819 1 818 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 631 1 041 3 081 SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 310 977 302 333 319 819 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 900 143 888 814 883 325 * Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny prinicip, se avsnitt Värderingsprinciper. Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen- samma tjänster inklusive finansiella tjänster. De totala intäkterna för januari-mars 2023 uppgår till 3 302 tkr (3 199) och är framför allt fakturering av management fee. Resultat efter skatt uppgår till 1 712 tkr (-7 930). Skillnaden i resultatet mellan perioderna beror på en nedskrivning av en finansiell fordran under 2022 på 8 000 kr. Finansiella anläggningstillgångar per 2023-03-31 uppgår till 590 864 tkr (589 358) och beror framför allt på köp av aktier i samband med förvärv. Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023-03-31 till 22 900 tkr (100 255 tkr) och består av reverser som ställts ut för att delfinansiera förvärv. Kommentarer Moderbolaget ===== SIDA 36 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 36 Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper Acrinova AB (publ), org.nr. 556984-0910, är ett publikt aktiebolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Krusegränd 42 B, 212 25 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktivt fastighets- och förvaltningskoncern verksamt i södra Sverige, med tyngdpunkt på Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utveck- las genom förvärv och projektutveckling/förädling. Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova skall utveckla dessa affärsområden för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna. Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning dot- terbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföretagande med mera. Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovis- ningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. Låneskulder Bolaget har valt att redovisa räntebärande skulder i enlighet med IAS 1 för att på ett tydligt sätt visa den legala innebörden av ingångna kreditavtal. Tidigare har alla räntebärande skulder hos kreditinstitut ansetts som långfristiga då de ständigt förlängs på kreditförfallodagen och det har endast varit de nästkommande 12 månadernas amortering som redovisats som kortfristig del. Då denna rätt att förlänga krediterna hos kreditinstituten inte är att anses som en ovillkorad rätt att förlänga krediterna har Bolaget ändrat princip och redovisar de krediter som förfaller till omläggning inom de nästkommande 12 månaderna som kortfristig skuld. Även den del av långfristiga krediter som ska amorte- ras inom 12 månader redovisas som kortfristig skuld. Alla jämförelsetal har räknats om enligt denna princip. Samma princip beaktas i moderbolaget. Segmentsrapportering Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Acrinova har denna funktion identifierats som verkställande direktör. Till följd av detta har verksamheten delats upp i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid av mindre omfattning och därför redovisas detta segment under övrigt tillsammans med koncerngemensamma kostnader. Förvaltningsfastigheter Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Tillvägagångsätt fastighetsvärdering Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvär- derare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden september 2022– mars 2023. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kall- lad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings- kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Under året görs även löpande interna värderingar utifrån samma modell som de externa värderingarna. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyli- gen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. I den speciella situation som fastighetsbranschen just nu befinner sig i, med få eller inga transaktioner genomförda i närtid, har Bolaget valt att anta en försiktig- hetsprincip angående värderingarna av fastigheterna. Underhåll och reparationer Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till-eller ombyggnader aktive- ras ränteutgiften under byggtiden. Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsut- talanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inte påverka Acrinovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. ===== SIDA 37 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 37 Övriga upplysningar Hyresintäkter KONTRAKTS- FÖRFALLOSTRUKTUR Antal kontrakt Kontrakts- årsvärde Andel av värdet 2023 39 7 721 520 6% 2024 69 18 424 450 14% 2025 20 11 026 738 9% 2026 16 23 118 510 18% 2027 13 14 786 834 12% 2028+ 28 52 930 549 41% SUMMA 185 128 008 601 100% Tillsvidarekontrakt 118 10 104 622 Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de tilläggs- debiteringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga intäkter som ej ingår i hyreskontrakten. Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som serviceintäk- ter, jämförelsetalen har räknats om. Verkligt värde på finansiella instrument Alla derivat marknadsvärderas enligt IFRS 13 och värdeförändringen redovisas som orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdet på deri- vaten per 31 mars 2023 var 50 788 tkr (30 025). Värdet per 31 december 2022 var 59 774 tkr vilket totalt ger en orealiserad värdeförändring för perioden på – 8 986 tkr (26 843), och förändringen är främst en följd av att löptiden på derivaten minskat. De orealiserade värdeförändringarna för derivaten redovisas i balansräkningen på raden Övriga fordringar med 50 788 tkr (30 025). Aktivering av räntor Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffningsvärdet och aktiveras under produktionstiden med start under år 2021. Under 2023 har det totalt aktiverats 1 752 tkr (3 568). Närståendetransaktioner Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett mindre konsultarvode betalats ut till styrelseordförande. Händelser efter balansdagen Den 3 april meddelade Acrinova att bolagets företrädesemission om cirka 26 mkr har fulltecknats. Den 28 april offentliggjorde Acrinova kommuniké från årsstämman. Den 28 april meddelar Acrinova att antalet aktier och röster har ändrats under april till följd av genomförandet av den tidigare kommunicerade företrädesemissionen. ===== SIDA 38 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 38 Definitioner Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella ställning och prestation. De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på bolagets hemsida under avsnittet för finansiella rapporter, www.acrinova.se/hem/ investorrelations/finansiellarapporter/ Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets för- räntning av det egna kapitalet under perioden. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/ lågt fastighetsbeståndet är belånat. BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens stängningskurs. EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång. FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan av driftnetto, försälj- nings och administrationskostnader samt finansnetto. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk. GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra. HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm. HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor. NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld, i förhål- lande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. NETTOBELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastig heternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighets beståndet är belånat. NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt- rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk. RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto. SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella stabilitet. TOTALT SUBSTANSVÄRDE Totalt substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld. Nyckelta- let ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital. UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömning- en av hyresintäkter för vakanta ytor. ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter. ===== SIDA 39 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 39 Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med många intressanta fastigheter och hyresgäster. Fastighetsinformation Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyesvärde Outhyrt, kr Värde Q1 2023 Fastighetstyp Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 291 137 0 38 000 000 Logistik/produktion Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 660 5 145 790 877 033 56 500 000 Kontor Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 095 685 0 60 000 000 Logistik/produktion Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 614 031 567 600 32 000 000 Extern handel och Service Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 687 698 0 7 000 000 Logistik/produktion Hörby Pugerup 5 11 996 200 9 359 464 88 200 70 000 000 Logistik/produktion Klippan Klippan 3:379 830 0 1 394 400 0 23 000 000 Bostäder Kävlinge Löddeköpinge 23:14 11 927 1 284 16 061 833 1 172 746 189 000 000 Extern handel och Service Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 200 000 0 18 700 000 Logistik/produktion Landskrona Björnen 3 5 324 652 4 158 805 310 346 48 500 000 Extern handel och Service Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 531 250 0 14 000 000 Logistik/produktion Landskrona Citadellstaden 1:1 0 0 0 0 81 180 000 Projekt Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 282 987 0 96 000 000 Logistik/produktion Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 7 809 247 1 272 915 80 000 000 Logistik/produktion Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 720 613 0 35 000 000 Logistik/produktion Landskrona Motellet 6 1 618 1 618 1 213 500 1 213 500 23 900 000 Logistik/produktion Landskrona Mården 7 2 692 0 2 826 600 0 44 000 000 Logistik/produktion Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 990 108 157 564 21 000 000 Logistik/produktion Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 006 150 0 24 000 000 Logistik/produktion Lund Företaget 6 550 0 2 373 683 0 33 000 000 Handel/Restaurang Lund Markören 7 2 455 0 7 678 430 0 91 000 000 Handel/Restaurang Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 553 545 0 22 000 000 Kontor Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 382 092 0 13 500 000 Logistik/produktion Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 2 926 751 0 36 700 000 Kontor Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 704 098 0 32 100 000 Kontor Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 667 4 724 680 1 009 980 23 100 000 Extern handel och Service Staffanstorp Borggård 1:385 4 711 161 3 487 209 123 463 31 500 000 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 6 328 186 0 28 000 000 Logistik/produktion Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 413 1 348 642 205 768 9 800 000 Logistik/produktion Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 728 827 834 000 23 000 000 Logistik/produktion Trelleborg Euron 1 1 745 0 5 872 647 0 97 000 000 Samhällsfastighet Trelleborg Euron 2 4 230 0 7 207 606 0 165 000 000 Bostäder Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 142 535 0 65 200 000 Logistik/produktion Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 269 430 1 827 524 50 500 000 Kontor Trelleborg Trucken 2 0 0 0 0 11 190 000 Projekt Trelleborg Trucken 4 607 0 683 181 0 9 000 000 Logistik/produktion Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 119 736 0 14 800 000 Logistik/produktion Trelleborg Verkstaden 10 3 982 150 1 887 764 60 000 16 800 000 Logistik/produktion Åstorp Hästhoven 6 0 0 0 0 115 000 000 Bostäder Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 214 522 0 24 000 000 Extern handel och service Övriga projekt 0 0 0 0 45 530 000 Projekt TOTALT 148 391 14 587 148 022 862 9 720 639 1 919 500 000 ===== SIDA 40 ===== DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 40 Krusegränd 42B, 212 25 Malmö | 010522 06 90 | www.acrinova.se