Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport
 Acrinova AB (publ)
Delårsrapport
 Acrinova AB (publ)
JANUARI–JUNI 2023

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
2
Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och 
utveckla fastigheter med hög värdepotential.  
Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar 
företrädesvis i lager,  industri och andra kommer si  ella 
fastigheter samt samhällsfastigheter på attraktiva 
lägen som passar långsiktigt stabila hyresgäster. 
Vår förmåga att identifiera objekt med potential, 
i kombination med god marknadskännedom, 
är framgångsfaktorer som bidrar till en positiv 
värdeutveckling.
Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela 
Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer 
att nya fastigheter byggs för att vara själv för sörjande 
på energi med hjälp av förnybara energikällor. 
Vi arbetar också löpande för att energianpassa 
befintliga fastigheter för att minska deras klimat­
avtryck. Allt för att bygga långsiktigt hållbara värden.
stycken40
FASTIGHETER
år
miljoner kr
omsättning, 
rullande  
12 månader141
OMSÄTTNING
miljoner kr543
BÖRSVÄRDE
5,5
GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID
miljarder kr2,0
FASTIGHETSVÄRDE
miljoner kr994
SUBSTANSVÄRDE
Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt på den svenska sidan av 
Öresundsregionen. Denna dynamiska tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för 
långsiktigt hållbara fastighetsinvesteringar.
AFFÄRSIDÉ
Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fastigheter med hög potential för 
att skapa långsiktigt hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och med gedigen 
kompetens bidrar vi till utvecklingen av de orter där vi är verksamma.
VISION
Att vara den främsta värdebyggaren.
Acrinova på en minut

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
3
FINANSIELLA NYCKELTAL april–juni 2023 april–juni 2022 jan–juni 2023 jan–juni 2022 2022
Nettoomsättning, Tkr 37 077 31 347 71 528 60 587 130 532
Hyresintäkter, Tkr* 35 271 30 002 69 058 57 567 122 435
Rörelseresultat, Tkr 26 055 21 395 46 839 40 617 89 433
Förvaltningsresultat, Tkr 10 364 6 503 16 024 12 325 27 026
Resultat efter skatt, Tkr 15 988 30 939 16 101 58 350 79 336
Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 956 420 1 833 130 1 956 420 1 833 130 1 854 325
Balansomslutning, Tkr 2 181 726 2 054 963 2 181 726 2 054 963 2 095 704
Likvida medel, Tkr 51 086 42 508 51 086 42 508 28 311
Avkastning på Eget Kapital, % 1,65 3,39 1,69 6,50 8,74
Soliditet, % 44,4 44,8 44,4 44,8 44,9
Belåningsgrad fastigheter, % 55,0 53,5 55,0 53,5 53,7
Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,38 2,21 2,07 2,21 2,16
Räntetäckningsgrad, ggr, rullande 12 mån ** 2,06 2,51 2,06 2,51 2,16
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,15 0,10 0,24 0,19 0,42
Resultat per aktie, kr 0,23 0,48 0,24 0,90 1,23
Eget kapital, kr/aktie 14,13 14,21 14,13 14,21 14,54
NAV, kr/aktier 14,49 14,92 14,49 14,92 15,10
JANUARI-JUNI 2023 I KORTHET
71 528 tkr
16 024 tkr
69 058 tkr
16 101 tkr 14,13 kr
46 839 tkr
(60 587) (57 567)
Hyresintäkter uppgick till
(40 617)
(12 325) (58 350) (14,21)
Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till
Resultat efter skatt uppgick till Eget kapital, kr/aktieFörvaltningsresultatet uppgick till
* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper.
** Definitionen för räntetäckningsgraden har förändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckeltal. Jämförelsetal 
har justerats enligt den nya definitionen.
KVARTALETS HÖJDPUNKTER
•  Acrinova tar in ca 26 miljoner kr genom en fulltecknad företrädesemission.  
•  Flerbostadshuset Hästhoven i Åstorp färdigställs och de första hyresgästerna flyttar in. 
•  Första etappen av två kommersiella projekt färdigställs och hyresgästerna JYSK och 
Folktandvården Skåne välkomnas till nya lokaler i Löddeköpinge och Landskrona. 
•  Acrinova tar plats på Allbrights gröna börslista för jämställda bolag. 
•  Projektet Trucken 2 i Trelleborg färdigställs enligt tidplan och hyresgästen Renta tar  
lokalen i anspråk.

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
4
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS SLUT
3 april offentliggjordes utfallet  
    av den företrädesemission som 
Acrinova genomfört under mars 
månad. Den fullt garanterade före-
trädesemissionen fulltecknades     
och tillförde bolaget ca 26 miljoner 
kronor (före emissionskostnader).
12 april välkomnades de första  
hyresgästerna i det nybyggda och 
miljöcertifierade flerbostadshuset 
Hästhoven i Åstorp.
3 juli meddelar Acrinova att ny-
byggnationen Trucken 2 i Trelle-
borg färdigställts och tagits i  
anspråk av hyresgästen Renta AB 
fredagen den 30 juni. 
11 maj offentliggör Acrinova delårs-
rapport för perioden januari-mars 
2023.
12 maj meddelar Acrinova att  
bolaget byter likviditetsgarant  
till Erik Penser Bank från och 
med 1 juni.
25 maj invigs JYSKs nybyggda 
 lokaler på handelsplatsen i Lödde-
köpinge. Invigningen markerar 
 färdigställandet av byggrättens 
första etapp. 
1 juni välkomnades hyresgästen 
Folktandvården Skåne till nybyggda 
lokaler i Landskrona. I samband   
med nyckelöverlämningen avslutas 
etapp 1 av bygget av fastigheten 
Björnen 23. 
26 juni meddelar Acrinova att  
bolaget nominerats till Allbright-
priset 2023 och tar plats på Allbrights 
gröna  börslista över jämställda  bolag. 
MAJAPRIL JUNI
ALLA PRESS RELEASER FINNS PÅ ACRINOVA.SE
VIKTIGA HÄNDELSER
Q2

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
5
Positiv utveckling i kvartalet 
Andra kvartalet visar på en positiv 
utveckling gällande både omsättning, 
rörelseresultat och förvaltningsresultat 
samtidigt som det totala resultatet 
minskar något. Kvartalets omsättning 
uppgick till 37,1 mkr (31,3) och rörelse­
resultatet uppgick till 26,1 mkr (21,4). Vi 
har fortsatt att arbeta aktivt med vår 
kostnadsbas vilket återspeglas i vårt för­
bättrade förvaltningsresultat på 10,4 
mkr (6,5). Det totala resultatet för perio­
den uppgick till 16,0 mkr (30,9) och 
påverkas av de ökade avkastningskraven 
på marknaden som leder till en viss jus­
tering av fastighetsvärden.
Sänkta kostnader och stabila 
intäkter
Sedan 2022 har Acrinova jobbat aktivt 
med att sänka bolagets administrations­
kostnader. Arbetet har fortsatt under 
kvartalet och genom en planerad omor­
ganisation möter vi våra kunders och 
marknadens behov samtidigt som vi 
minskar antalet anställda med omkring 
20%. Våra hyresgäster fortsätter att vara 
långsiktiga och bolagets affärsmodell, 
där kommersiella fastigheter med stabila 
kassaflöden utgör grunden av vårt innehav , 
står stadigt. I ett läge med höjda räntor 
och en avstannad transaktionsmarknad 
är det tryggt att Acrinovas finansiering 
endast består av banklån, utan obliga­
tioner,  hos starka samarbetspartners. 
Starka varumärken flyttar in
Under kvartalet har fyra projekt helt eller 
delvis färdigställts och Acrinova har haft 
glädjen att välkomna nya hyresgäster 
till nybyggda lokaler och bostäder. På 
Handelsplatsen i Löddeköpinge har 
detaljhandelskedjan JYSK flyttat in i en 
ny , fristående butik som utformats efter 
hyresgästens behov och koncept. Etable­
ringen stärker utbudet i området och 
skapar synergier på den redan välbesökta 
handelsplatsen. På Järvgatan i Landskrona 
har Folktandvården Skåne påbörjat 
inflyttning i en nybyggd, energieffektiv 
klinik och i Åstorp har inflyttningen och 
uthyrningen av lägenheterna flutit på väl 
under våren. Kvartalet avslutas med att 
hyresgästen Renta AB den sista juni fått 
tillgång till nybyggda lokaler i Trelleborg.
Förvaltning och gröna börslistan 
När transaktionsmarkanden saktat ner 
fokuserar vi på förvaltning i nära dialog 
med våra hyresgäster.  Vi fortsätter att 
arbeta med kartläggning och planering 
av energiomställningar i våra äldre fastig­
heter. Investeringar som stärker vårt 
hållbarhetsarbete, minskar våra kostna­
der och framtidssäkrar driften i det 
äldre beståndet. 
I juni nåddes vi av beskedet att Acrinova 
listas som ett av börsens mest jämställda 
bolag genom stiftelsen Allbrights gröna 
börslista. Ett glädjande besked Acrinovas 
första år på huvudlistan och ett kvitto på 
hur vårt hållbarhetsarbete genomsyrar 
hela organisationen. 
Framåtblick
Stigande räntenivåer fortsätter att ha en 
stark påverkan på fastighetsbranschen 
men på sikt kommer läget att stabilise­
ras. Genom att jobba med anpassningar 
av organisationen och verksamheten är 
vi redo för nya förvärv när rätt möjlighet 
uppstår.  Vår ambition och målsättning är 
den samma som tidigare och den stabila 
mixen i fastighetsbeståndet består. Med 
en diversifierad portfölj av stabila fastig­
heter och hyresgäster, i kombination 
med en rad intressanta framtida projekt, 
är Acrinova redo för den föränderliga 
marknaden även framåt. 
Starkt förvaltningsresultat  
i andra kvartalet
VD-KOMMENTAR
I en turbulent marknad jobbar Acrinova fokuserat för att möta det utmanande läget. Under årets andra 
kvartal har vi fortsatt att arbeta med att reducera bolagets administrations­ och energikostnader 
vilket har gett resultat. Trots ökade räntekostnader redovisar Acrinova ett förvaltningsresultat som 
är 3,9 miljoner kr bättre än motsvarande period föregående år. Samtidigt har bolaget kunnat behålla 
framdriften i pågående projekt där vi hälsat flera nya hyresgäster välkomna under våren.
Ulf Wallén, VD

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
6
0
20
40
60
80
30 juni 
2023
30 juni 
2022
2022202120202019
% %ggr
SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD
Långsiktigt minst 30 %
Långsiktigt ej 
mindre är 2 ggr Långsiktigt ej över 63 %
0
1
2
3
4
5
30 juni 
2023
30 juni 
2022
2022202120202019
0
20
40
60
80
30 juni 
2023
30 juni 
2022
2022202120202019
rullande 12 mån
Acrinovas strategiska inriktning är att äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva 
orter i Öresundsregionen. Sedan start har bolaget haft en stabil tillväxt genom långsiktigt ägande 
och en utvecklande metodik– vi växer med våra fastigheter.  
Acrinova ska med bibehållen finansiell 
stabilitet växa genom fastighetsutveckling 
och förvärv . Under 2022 nådde bolaget 
en viktig milstolpe genom listbytet till   
Nasdaq Stockholm – ett byte som ger en 
ökad synlighet på aktiemarknaden och 
som visar att Acrinova är ett kvalitativt 
fastighetsbolag som möter krav och för­
väntningar. Nästa mål för Acrinova är att 
fastighetsbeståndets värde ska uppgå 
till cirka 4 mdkr. Hållbarhet fortsätter att 
genomsyra verksamheten genom en 
ambitiös Nollvision vid nyproduktion 
och en aktiv energiomställning av 
befintligt bestånd, bland annat genom 
investeringar i solceller. 
Ambition att nå 4 miljarder kr
FASTIGHETSVÄRDE
Hur vi arbetar
• Tydlig styrmodell
• Stark fastighetsportfölj
• Rätt person på rätt plats
• Starkt lokalt nätverk
• Fokus på finansiering
Vår geografiska marknad
• Öresundsregionen
• Tillväxtorter och större tätorter i  regionen
•  Särskilt fokus på områden med goda anslutningar  
till vägnät och annan infrastruktur
Hur vi skapar värde
• Proaktivitet och långsiktighet
• Utvecklings- och förädlingspotential
• Energieffektivisering och förnybart
• Förvaltningseffektivitet
• Fokus på uthyrning och hyresgäster
Våra framgångsfaktorer
•  Vår kompetens och lokala närvaro
•  Vår strategiska inriktning på  fastigheter med  
utvecklingspotential
•  Vår gröna profil och hållbarhet
FINANSIELLA RISKBEGRÄNSNINGAR
För att Acrinova ska kunna bibehålla finansiell stabilitet under sin tillväxtresa beslutade styrelsen under 2021 om ett antal finansiella 
riskbegränsningar som bolaget ska förhålla sig till långsiktigt.  Dessa nyckeltal är identifierade som extra viktiga för att bolagets 
tillväxtresa ska kunna ske på ett tryggt och stabilt sätt. 
STRATEGI
Med långsiktig tillväxt i fokus

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
7
I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal 
kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­
siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde 
på väg mot tvåmiljardersvallen. 
Värdeskapande fastigheter
Acrinovas fastighetsbestånd består i 
dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är 
olika typer av kommersiella fastigheter 
såsom kontor, lager och logistik, men vi 
har även renodlade bostadsfastigheter. 
Acrinovas kompetens att hantera ett 
blandat fastighetsbestånd innebär dels 
en större marknadspotential, dels en 
sund riskspridning.  
Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där 
vi steg för steg adderar nya fastigheter 
med potential. Vi är oftast en långsiktig 
ägare, men kan välja att sälja fastigheter 
för att finansiera fastighetsförvärv som 
bedöms ha högre avkastningspotential.  
Fastigheter med ett omfattande utveck­
lingsbehov generar endast ett litet, eller 
inget, kassaflöde initialt. Det kan vara 
äldre helt tomställda fastigheter eller 
renodlad tomtmark som förvärvats uti­
från en marknadsbedömning om fast­
ighetens geografiska läge och möjlighet 
till exploatering inom en femårsperiod.
En diversifierad portfölj 
Acrinovas fastighetsbestånd består 
av en bredd av fastigheter med olika 
investeringsbehov . En stor del av vårt 
befintliga bestånd bedöms vara färdig­
utvecklade fastigheter och har endast 
ett mindre investeringsbehov . Dessa 
fastigheter ger oss stabila kassaflöden 
och utgör basen i portföljen.  
I beståndet finns även objekt med 
stor utvecklingspotential – ofta är det 
vakanta fastigheter med betydande 
renoveringsbehov som vi bedömer 
kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa 
fastigheter ett mindre kassaflöde med 
bedömningen att bli lönsamma genom 
vår utvecklande metodik. Utvecklingen 
sker i nära samarbete med övriga intres­
senter för att skapa långsiktigt hållbara 
värden för både fastigheten, platsen och 
hyresgästen. 
Hållbar omställning  
av fastighetsbeståndet  
I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­
derar vi löpande vilka förbättringsåt­
gärder vi kan vidta för att göra skillnad. 
Det kan handla om att renovera för att 
få bättre energivärden, eller att byta till 
förnybara energikällor. Hur långt vi kan 
ta den hållbara omställningen beror på 
fastighetens konstruktion. Varje fastig­
het är unik i sin ålder och utförande vil­
ket sätter ramarna för vad vi kan uppnå. 
Fastigheterna utvecklas enligt en plan 
där vi löpande arbetar med energief­
fektiviseringar för att minska klimatav­
tryck och förbättra driftnettot. Steg för 
steg utvecklar vi vårt fastighetsbestånd i 
en hållbar riktning. 
VÅRA FASTIGHETER
Ett fastighetsbestånd  
i utveckling

===== SIDA 8 =====

STABILA KASSAFLÖDEN
Fastigheter med stabila kassaflöden 
och litet investeringsbehov utgör basen 
i Acrinovas fastighetsbestånd.
OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL
Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi 
bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett 
mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma.
PROJEKT / NYBYGGNATION
När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision 
med utgångspunkten att vara långsiktiga ägare. 
Fastighetsutveckling – en del i tillväxtstrategin 
Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av 
utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och 
nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling 
på våra utvalda delmarknader. 
DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 20238

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
9
Fastighetsbeståndet i siffror
0
400 000
800 000
1 200 000
1 600 000
2 000 000
Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21Q4-20Q3-20
FASTIGHETSVÄRDE
Tkr
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Tkr jan–juni 2023 2022 2021 2020
VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515
Förvärv 0 79 000 464 000 127 000
Investeringar 113 014 250 736 157 243 78 265
Försäljningar 0 -92 000 -30 100 -26 000
Värdeförändringar -10 919 13 039 148 371 31 256
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 956 420 1 854 325 1 603 550 864 036
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL*
30 juni 2023
Förvaltnings- 
fastigheter
Förädlings-
fastigheter Totalt** 2022 2021 2020
Uthyrningsgrad, yta % 93,1 75,3 90,0 89,5 87,5 81,2
Ekonomisk uthyrningsgrad 94,4 81,8 93,2 92,9 92,3 86,9
Hyresvärde, Mkr 143,8 16,1 159,8 142,8 112,9 73,0
Hyresintäkt, Mkr 135,8 13,1 148,9 132,6 104,2 63,5
Uthyrningsbar yta 129 140 26 740 155 880 148 415 132 561 108 327
Ledig yta, kvm 8 906 6 612 15 518 15 634 16 557 20 395
Verkligt värde, Mkr 1 644,6 168,5 1 956,4 1 854,3 1 603,6 864,0
Antal fastigheter 35 4 40 40 41 30
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,9 2,0 5,5 5,7 5,8 4,5
* Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 32.
** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektfastigheterna om 143,3 Mkr och i totalt antal fastigheter 1 st projektfastighet.

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
10
FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET
FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE 
FASTIGHETSVÄRDE PER ORT 
Förädlings- 
fastigheter
168 Mkr
Projekt- 
fastigheter
143 Mkr
Förvaltnings- 
fastigheter
1 645 Mkr Totalt 
1 956 
Mkr
Totalt 
1 956 
Mkr
TOTALT FASTIGHETSVÄRDE
1 956 Mkr
94,4%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD,  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Projekt
143 Mkr
Extern handel/ 
Service
459 MkrBostäder
292 Mkr
Samhälls- 
fastigheter
101 Mkr
Kontor
198 Mkr
763 Mkr
Logistik/Produktion
Övrigt
Landskrona
LöddeköpingeTrelleborg
Åstorp
Malmö
Lund
488 Mkr
243 Mkr438 Mkr
114 Mkr
104 Mkr
Helsingborg
149 Mkr
Staffanstorp
134 Mkr
124 Mkr
162 Mkr
Totalt 
1 956 
Mkr
Klippan
Örkelljunga
Burlöv
Löddeköpinge
Lund
Trelleborg
Hörby
Staffanstorp
Helsingborg
Landskrona
Malmö
Åstorp
Höganäs

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
11
* Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring.     
** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50%.  
Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång.  Är värdet för 
en försäljning i förtid  av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen.    
  
PROJEKTFASTIGHETER
VID FÄRDIGSTÄLLANDET
FASTIGHET Typ Projektfas
Färdig­
ställande
Uthyrningsbar  
yta, kvm
Uppskattat  
värde, tkr 
Verkligt värde  
per 30 juni**
Landskrona Björnen 23 Kontor Produktion Kvartal 4 2023 2 200 100 000 87 540
Löddeköpinge 23:14  
byggrätt bef fastighet Handel/Restaurang Produktion Kvartal 3 2023 3 800 56 000 54 070
Staffanstorp Hjärup 4:6* Bostäder Detaljplanändring -- 30 000 -- --
Div mindre projekt 1 670 1 670
SUMMA 36 000 157 670 143 280
Euron 1, Trelleborg 
Fastighetsprojekt med Nollvision
Acrinova har högt ställda miljömålsättningar. Våra nyproducerade fastigheter byggs efter vår 
Nollvision och i enlighet med Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Det innebär 
bland annat miljökrav på materialval och transporter redan i byggfasen och att husen så långt det 
är möjligt ska ha fossilfri drift och vara självförsörjande på energi – allt för att minska klimatavtrycket.

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
12
LÖDDEKÖPINGE
Handelsfastighet i  
Löddeköpinge
Handelsfastigheten Löddeköpinge 
23:14  är en av Skånes mest besökta 
handelsplatser och förvärvades av 
Acrinova sommaren 2021. I affären ingick 
även en byggrätt på cirka 3 800 kvm där 
Acrinova uppfört två nya byggnader med 
inflyttning under kvartal 2 och 3 2023. 
Hyresavtal gällande byggrätten har 
tecknats med detaljhandelskedjorna 
JYSK och Thansen samt restaurangen 
Spicy Hot. 
LANDSKRONA
Klinik och kontor
På Järvgatan i Landskrona uppför Acrinova 
en ny och energi effektiv byggnad i två 
plan med en total area om 2 200 kvm. 
Byggnaden uppförs i enlighet med Miljö-
byggnad Silver och   med energieffektiva 
lösningar som bergvärme och solceller 
blir byggnadens klimatavtryck så litet som 
möjligt. Hyresgästen Folktandvården 
Skåne flyttade in i juni och industrikon-
cernen SWEP flyttar in under hösten 2023.
PÅGÅENDEPÅGÅENDE
TRELLEBORG
Modern logistik-
fastighet
På Truckvägen i Trelleborg har Acrinova 
uppfört en byggnad om cirka 1 000 kvm 
med inriktningen lager, produktion och 
kontor till hyresgästen Renta. Byggnaden 
är uppförd enligt Acrinovas Nollvision 
och i enlighet med Miljöbyggand silver. 
Byggnaden stod inflyttningsklar den 30 
juni 2023. 
FÄRDIGSTÄLLD
ÅSTORP
Miljöcertifierat boende 
På Storgatan 38 i Åstorp har Acrinova 
uppfört det 10 våningar höga flerbo-
stadshuset Hästhoven. Byggnaden 
innehåller 54 hyreslägenheter i storleken 
ett till fyra rum och kök. Hästhoven är 
certifierad enligt Miljöbyggnad Silver för 
energieffektivitet och litet klimatavtryck. 
Inflyttning april 2023.
FÄRDIGSTÄLLD
HJÄRUP
Nyproduktion av fyra 
kvarter
I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills 
största utvecklingsprojekt avseende fyra 
hela kvarter med bostäder och kommer-
siella lokaler i markplan. Det planeras 
för levande miljöer med grönområden, 
torg, aktivitetszoner och dagvattenstråk. 
Projektmålet för kvartersutvecklingen i 
Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i bygg-
rätter, vilka ännu ej värderats. Projektet  
kräver en ny detaljplan som ännu inte är 
antagen.
FRAMTIDA
STAFFANSTORP
Historisk nyproduktion i 
Sockerstan
I historisk fabriksmiljö i centrala Staffan­
storp har Acrinova tilldelats en mark-
anvisning beträffande byggnation av ett 
kvarter med bostäder och kommersiell 
lokal i Sockerstan. 
Projektet omfattar ca 7 000 kvm (BTA) 
vilka ännu ej värderats. Planarbetet pågår 
under 2023.
FRAMTIDA

===== SIDA 13 =====

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2028+20272026202520242023
90
92
94
96
98
100
Juni 
2023
Mars 
2023
Dec 
2022
Sep 
2022
Juni 
2022
Mars 
2022
Dec 
2021
Sep 
2021
Juni 
2023
Mars 
2023
Dec 
2022
Sep 
2022
Juni 
2022
Mars 
2022
Dec 
2021
Sep 
2021
Tkr
%
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
År
GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2028+20272026202520242023
90
92
94
96
98
100
Juni 
2023
Mars 
2023
Dec 
2022
Sep 
2022
Juni 
2022
Mars 
2022
Dec 
2021
Sep 
2021
Juni 
2023
Mars 
2023
Dec 
2022
Sep 
2022
Juni 
2022
Mars 
2022
Dec 
2021
Sep 
2021
Tkr
%
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
År
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
2028+20272026202520242023
90
92
94
96
98
100
Juni 
2023
Mars 
2023
Dec 
2022
Sep 
2022
Juni 
2022
Mars 
2022
Dec 
2021
Sep 
2021
Juni 
2023
Mars 
2023
Dec 
2022
Sep 
2022
Juni 
2022
Mars 
2022
Dec 
2021
Sep 
2021
Tkr
%
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
År
HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP
Samhällsfastighet
Bostäder
Extern handel
och Service
9 %
25 %
4 %
Logistik/ 
produktion
48 %Kontor
14 %
Trelleborgs Kommun
Hitachi Energy Sweden AB
RFR Solutions AB
Flint Group Sweden AB
Ahlberg-Dollarstore AB
CWS Sweden AB
K A Lundbladh AB
Lager 157 AB
Åhléns Outlet AB
Region Skåne
      största
hyresgästerna
Genomsnittlig 
kontraktstid
Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. 
Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och 
tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer 
med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. 
ACRINOVAS KUNDER
Stabila hyresgäster 
DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 202313
10
5,5 år
Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 13 879 tkr

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
14 DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 202314
Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas 
upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen 
är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansiering av den 
befintliga portföljen och projekt. Per den 30 juni 2023 har koncernen totalt 
räntebärande skulder om 1 075 834 tkr (980 655) varav lån till kreditinstitut 
om 1 055 184 tkr (928 256) och utställda reverslån om 20 650 tkr (52 400). 
Den nettoräntebärande skulden är 1 024 748 tkr (938 147). Av den 
totala låneportföljen per 30 juni härrör 45 500 tkr (53 230) till projekt.
Att bolaget till övervägande del finansierar kapitalbehov via banklån 
och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och 
har per den 30 juni 2023 en snittränta på 3,89 procent (2,74).
Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastig-
hetsvärde, uppgick till 55,0 procent (53,5) per 30 juni 2023. Nettobelå-
ningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i för-
hållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,4 procent (51,2) 
och likvida medel uppgick till 51 086 tkr (42 508) per 30 juni 2023.
Finanspolicy
Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker 
som i huvudsak utgörs av refinansierings­, ränte­ och likviditetsrisk. Po-
licyn fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga 
och långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa 
den finansiella strategin efter bolagets verksamhet.
Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska 
agera inom.
MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 2023-06-30
Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 3,0 år
Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 5,2%
Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,8 år
Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 40,0%
Andel lån till rörlig ränta < 60% 38,1%
Antal kreditgivare >1 st 10 st
Kapitalbindning
Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-
rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal 
kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings-
risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital-
bindning (över tolv månader) 94,8 procent (72,5). Den genomsnittliga 
kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 3,0 år (3,0 år).
Räntebindning
Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen 
med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. 
På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt 
som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn 
finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte 
får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år 
inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder.
För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar 
aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade 
det låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga 
derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att 
räntenivåer kan hållas nere.
Den genomsnittliga räntan per 2023-06-30 var 3,89 procent (2,74). Vid 
samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 
2,8 år (3,1 år).
Finansiering
0
100
200
300
400
500
2027+2026202520242023
Räntebindning
Mkr
110105
År för förfall
431
50
380
0
100
200
300
400
2027+2026202520242023
Kapitalbindning
Mkr
211
312290
232
År för förfall
31
KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING
ACRINOVA I SIFFROR

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
15
Aktien och ägarförteckning
A-aktier och B-aktier
Acrinova har två aktieslag A-och B-aktier sedan den extra bolagsstämman 
den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje 
aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida är 
omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 
december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteckningen 
ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan noterade på 
Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och 
innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015.
Totalt finns det per 2023­06­30 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 
A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr 
och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr.
Företrädes- och kvittningsemission
Under mars 2023 har en företrädesemission genomförts om 3 809 
230 aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde 
Acrinova 25 448 tkr efter emissionskostnader. De emitterade aktierna 
registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023.
Börsvärde och NAV
Bolagets A-aktie handlades under kvartalet som högst för 8,80 kr per 
2023-04-17 och som lägst för 6,85 kr per 2023-05-12. Bolagets B-aktie 
handlades som högst för 7,80 kr per 2023-06-30 och som lägst för 6,00 
kr per 2023-05-29. Sista stängningskurs 2023-06-30 var 8,15 kr (ACRI 
A) och 7,80 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 543 Mkr 
per 2023-06-30. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) 
uppgick till 14,49 kr per aktie (14,92) och totalt till 994 Mkr (966).
Optionsprogram
Acrinova har inga utestående optionsprogram.
AKTIEÄGARLISTA 2023-06-30
Namn AK  A AK  B Röster % Innehav %
MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 441 040 21,1 18,5
SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6
SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0
OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2
OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4
JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9
SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4
EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8
HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8
NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7
ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 051 965 29,8 38,6
TOTALT 23 749 575 44 816 581  100,0  100,0 
DATA PER AKTIE april-juni 2023 april-juni 2022 jan-juni 2023 jan-juni 2022 2022 2021
Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,15 0,10 0,24 0,19 0,42 0,37
Resultat per aktie, kr 0,23 0,48 0,24 0,90 1,23 3,59
Resultat per aktie, kr* 0,23 0,48 0,24 0,90 1,23 2,89
Eget kapital, kr/aktie* 14,13 14,21 14,13 14,21 14,54 13,51
NAV,  kr/aktie 14,49 14,92 14,49 14,92 15,10 14,50
Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926
Justerat antal uteståestående aktier 
efter fondemission 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926
Genomsnittligt antal aktier* 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998
*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.
Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap
Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B
Acrinova A ISIN: SE0015660014
Acrinova B ISIN: SE0015660030
3
6
9
12
15
ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie
Juli
22
Aug
22
Sep
22
Okt
22
Nov
22
Dec
22
Mars
23
Feb
23
Jan
23
Juni
23
Maj
23
Apr
23
0
5
10
15
20
 30 juni 20232022202120202019
Kr
NAV ACRI-A ACRI-B
Kr
NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023-06-30 BÖRSUTVECKLING 2022-07-01 - 2023-06-30
3
6
9
12
15
ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie
Juli
22
Aug
22
Sep
22
Okt
22
Nov
22
Dec
22
Mars
23
Feb
23
Jan
23
Juni
23
Maj
23
Apr
23
0
5
10
15
20
 30 juni 20232022202120202019
Kr
NAV ACRI-A ACRI-B
Kr

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
16
Intjäningsförmåga
I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på 
tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjänings-
förmågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 må-
naderna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning 
av hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning 
påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet 
samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. 
Ytterligare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende 
derivat. Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. 
Intjäningsförmågan baseras på fastighets beståndets kontrakterade 
hyresintäkter, bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt 
kostnader för administration. Fastigheter som förvärvats under perio-
den har justerats till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade 
hyror har justerats till helårseffekt. Kostnader för de räntebärande 
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå inklusi-
ve effekt av derivat instrument beräknat på nettoskulden.
Tkr 30 juni 
2023
31 mars 
2023
31 dec  
2022
30 sept  
2022
30 juni  
2022
31 mars  
2022
31 dec  
2021
Hyresvärde 165 992 164 862 159 603 134 665 131 930 131 202 120 545
Vakanser -10 909 -9 721 -10 191 -8 608 -9 920 -10 406 -9 005
Summa Hyresintäkter 155 083 155 142 149 413 126 056 122 010 120 796 111 541
Driftskostnader -47 256 -48 471 -44 170 -30 400 -31 400 -28 950 -26 020
Driftsnetto 107 827 106 671 105 243 95 656 90 610 91 846 85 521
Administration -29 132 -31 332 -28 967 -23 415 -22 965 -22 885 -22 931
Finansiella kostnader -41 821 -38 775 -33 779 -28 002 -26 990 -22 180 -17 957
FÖRVALTNINGSRESULTAT 36 874 36 564 42 497 44 239 40 655 46 781 44 633
Flerårsöversikt
Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
FINANSIELLA NYCKELTAL april-juni 2023 april-juni 2022 jan-juni 2023 jan-juni 2022 2022 2021
Nettoomsättning, Tkr 37 077 31 347 71 528 60 587 130 532 101 955
Hyresintäkter, Tkr* 35 271 30 002 69 058 57 567 122 435 72 345
Rörelseresultat, Tkr 26 055 21 395 46 839 40 617 89 433 72 614
Förvaltningsresultat, Tkr 10 364 6 503 16 024 12 325 27 026 19 711
Resultat efter skatt, Tkr 15 988 30 939 16 101 58 350 79 336 153 164
Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 956 420 1 833 130 1 956 420 1 833 130 1 854 325 1 603 550
Balansomslutning, Tkr 2 181 726 2 054 963 2 181 726 2 054 963 2 095 704 1 831 232
Likvida medel, Tkr 51 086 42 508 51 086 42 508 28 311 74 657
Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926
Justerat antal uteståestående  
aktier efter fondemission 68 566 156 64 756 926 68 566 156 64 756 926 64 756 926 64 756 926
Genomsnittligt antal aktier*** 68 566 156 64 756 926 66 661 541 64 756 926 64 756 926 53 025 998
Avkastning på Eget Kapital, % 1,65 3,39 1,69 6,50 8,74 22,67
Soliditet, % 44,4 44,8 44,4 44,8 44,9 47,8
Belåningsgrad fastigheter, % 55,0 53,5 55,0 53,5 53,7 49,8
Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,38 2,21 2,07 2,21 2,16 2,46
Räntetäckningsgrad, ggr,  
rullande 12 mån ** 2,06 2,51 2,06 2,51 2,16 2,46
Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,15 0,10 0,24 0,19 0,42 0,37
Resultat per aktie, kr 0,23 0,48 0,24 0,90 1,23 3,59
Resultat per aktie, kr*** 0,23 0,48 0,24 0,90 1,23 2,89
Eget kapital, kr/aktie*** 14,13 14,21 14,13 14,21 14,54 13,51
NAV, kr/aktier 14,49 14,92 14,49 14,92 15,10 14,50
* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper.
** Definitionen för räntetäckningsgraden har förändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar detta nyckeltal. Jämförelsetal 
har justerats enligt den nya definitionen. 
***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
17
Segmentsinformation
Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två 
segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt 
i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt 
ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande.   
JANUARI–JUNI 2023
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 69 058 -– 69 058
Övriga intäkter – 2 470 2 470
INTÄKTER 69 058 2 470 71 528
Direkta kostnader -25 235 546 -24 689
RÖRELSERESULTAT 43 823 3 016 46 839
Kostnader för ersättningar till anställda -4 600 -4 050 -8 650
Övriga externa kostnader -1 322 -5 454 -6 776
Summa -5 922 -9 504 -15 426
Finansiella poster -14 214 -1 176 -15 389
FÖRVALTNINGSRESULTAT 23 687 -7 663 16 024
Värdeförändringar -10 919 -933 -11 852
RESULTAT FÖRE SKATT 12 768 -8 596 4 172
Goodwill – 32 519 32 519
Förvaltningsfastigheter 1 956 420 – 1 956 420
JANUARI–JUNI 2022
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 57 567  – 57 567
Övriga intäkter – 3 020 3 020
INTÄKTER 57 567 3 020 60 587
Direkta kostnader -19 588 -381 -19 969
RÖRELSERESULTAT 37 979 2 639 40 617
Kostnader för ersättningar till anställda -2 898 -5 578 -8 476
Övriga externa kostnader -3 477 -6 600 -10 077
Summa -6 375 -12 178 -18 554
Finansiella poster -10 547 810 -9 737
FÖRVALTNINGSRESULTAT 21 057 -8 729 12 325
Värdeförändringar 28 011 38 771 66 782
RESULTAT FÖRE SKATT 49 068 30 042 79 109
Goodwill – 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 833 130 – 1 833 130
Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- och administrativa tjänster.
JANUARI – DECEMBER 2022
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 122 435 – 122 435
Övriga intäkter 3 236 4 860 8 096
INTÄKTER 125 671 4 860 130 532
Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099
RÖRELSERESULTAT 84 859 4 574 89 433
Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608
Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744
Summa -11 772 -26 582 -38 352
Finansiella poster -24 831 776 -24 055
FÖRVALTNINGSRESULTAT 48 256 -21 233 27 026
Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459
RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485
Goodwill – 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 854 325 – 1 854 325

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
18
Övrig information
Avlämnande av delårsrapport
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten, såvitt de känner till, ger en rättvisande översikt av bolagets verk-
samhet, ställning och resultat. 
Malmö den 15 augusti 2023
Styrelsen och verkställande direktören
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas 
av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer utförligt 
i årsredovisningen 2022.
Ukrainakrigets påverkan på bolaget är i dagsläget svårt att avgöra men 
det finns en risk för att det kan innebära försenade leveranser samt 
höjda priser för projekten.
Det rådande ränteläget i Sverige får en betydande inverkan på fast-
ighetsmarknaden. Koncernen är huvudsakligen finansierad med eget 
kapital och banklån samt har en majoritet av banklånen räntesäkrade. 
Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde per 
den 30 juni 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga ute-
stående lån, med beaktande av Bolagets räntesäkringsarrangemang, 
med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 4,4 
miljoner kronor på årsbasis.
Ökade energikostnader är en annan väsentlig risk som fastighets-
branschen ställs inför. Acrinova har i majoriteten av sina hyreskontrakt 
reglerat att hyresgästen själv står för dessa kostnader men bolaget 
arbetar ändå aktivt med att effektivisera energiförbrukningen i hela 
fastighetsbeståndet på olika sätt.
Inga övriga väsentliga förändringar av riskfaktorer har noterats utifrån 
den redogörelse som gjordes i årsredovisningen 2022. 
Granskning 
Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av Bolagets 
revisorer. 
Offentliggörande 
Denna information är sådan information som Acrinova AB (publ) är 
skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom följande kontaktpersoners försorg, 
för offentliggörande den 15 augusti 2023.
Kontaktpersoner
Vid frågor, vänligen kontakta:
Ulf Wallén, VD 
0708 30 79 90 
ulf.wallen@acrinova.se
Weronica Greberg, CFO
0701 66 42 10 
weronica.greberg@acrinova.se
Finansiell kalender
Kvartalsrapport Q2  2023-08-15  
Kvartalsrapport Q3  2023-11-10 
Bokslutskommuniké  2024-02-28

===== SIDA 19 =====

Finansiella rapporter
DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 202319

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
20
Tkr
2023
apr–jun
3 mån
2022
apr–jun
3 mån
2023
jan–jun
6 mån
2022
jan–jun
6 mån
2022
jan–dec
12 mån
Hyresintäkter * 35 271 30 002 69 058 57 567 122 435
Övriga intäkter 1 806 1 345 2 470 3 020 8 097
TOTALA INTÄKTER 37 077 31 347 71 528 60 587 130 532
Direkta kostnader -11 022 -9 952 -24 689 -19 969 -41 099
Rörelseresultat 26 055 21 395 46 839 40 617 89 433
Central administration -7 958 -9 461 -15 426 -18 554 -38 352
Finansiella intäkter 230 76 436 115 394
Finansiella kostnader -7 963 -5 506 -15 825 -9 852 -24 448
Förvaltningsresultat 10 364 6 503 16 024 12 325 27 026
Resultat från andelar i koncernföretag – -18 – -18 –
Resultat från andelar i intresseföretag 288 81 488 117 83
Nedskrivning goodwill -7 500 – -7 500 – –
Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – – – – –
Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 15 065 19 829 6 079 38 672 48 592
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter – – – – 14 744
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -6 565 14 619 -10 919 28 011 13 039
Resultat före skatt 11 652 41 015 4 172 79 109 103 485
Aktuell skatt -184 -1 649 -1 510 -1 850 -2 793
Uppskjuten skatt 4 520 -8 428 13 439 -18 909 -21 356
PERIODENS RESULTAT 15 988 30 939 16 101 58 350 79 336
Övrigt totalresultat   – – – – –
PERIODENS TOTALRESULTAT 15 988 30 939 16 101 58 350 79 336
HÄNFÖRLIGT TILL
Moderbolagets aktieägare 15 988 30 939 16 101 58 350 79 336
Resultat kr/aktie 0,23 0,48 0,24 0,90 1,23
Koncernens rapport över totalresultatet
i sammandrag
* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper.

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
21
Rörelseresultat (Driftnetto)
Rörelseresultatet för kvartalet uppgick till 26 055 tkr (21 395) och för 
hela perioden januari-juni till 46 839 tkr (40 617). De totala intäkterna 
uppgick till 37 077 tkr (31 347) varav hyresintäkterna uppgick till 35 271 tkr 
(30 002) för kvartalet och för januari-juni var de totala intäkterna 71 528 tkr 
(60 587). Ökningen beror framför allt på ett större fastighetsbestånd i 
form av förvärv och färdigställda projekt samt årlig indexuppräkning 
av hyror. Bolaget periodiserar numera hyresrabatter linjärt över hela 
hyresperioden, vilket har bidragit med en ökad intäkt på 942 tkr jämfört 
med samma period 2022. Övriga intäkter uppgick till 1 806 tkr (1 345) 
för kvartalet och 2 470 tkr (3 020) för hela perioden. Övriga intäkter 
inkluderar 1 350 tkr i elstöd. Exkluderat detta sjunker övriga intäkter, vilket 
beror på bolagets arbete med att renodla verksamheten och numera 
verka som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande 
i stället för extern förvaltning. En stor förvaltningskund var kvar under 
första halvåret 2022.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av kvartalet uppgick 
till 93,2 procent (92,5) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal 
gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 94,4 procent (94,8). 
Sammantaget visar resultatet tydligt på Acrinovas styrka att utveckla 
sina fastigheter med trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden.
Direkta kostnader uppgick under kvartalet till -11 022 tkr (-9 952) och 
för hela perioden till -24 689 (-19 969). De består i huvudsak av taxe-
bundna kostnader samt drift och underhållskostnader. Under året har 
kostnaderna påverkats av höjda energikostnader samt att det har 
genomförts några större underhållsinsatser i befintligt bestånd. 
Ökningen är också en direkt effekt av ett större fastighetsbestånd.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet uppgick till 10 364 tkr (6 503) 
och för januari-juni till 16 024 tkr (12 325) vilket för första halvåret är 
30% bättre än för motsvarande period 2022. 
Sammantaget uppgick kvartalets kostnader för central administration 
till -7 958 tkr (-9 461) och för perioden till -15 426 tkr (-18 554). I de 
centrala administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för 
personal, affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minsk-
ningen av de administrativa kostnaderna beror framför allt på lägre 
övriga externa kostnader, såsom inhyrd personal och konsultkostnader, 
samt förändring i avskrivningar för vissa inventarier.
Finansnettot för andra kvartalet uppgick till -7 733 tkr (-5 430) och för 
januari­juni till ­15 389 tkr (­9 737). I de finansiella kostnaderna ingår 
räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom 
avgifter för finansiella instrument och checkkredit. Ökningen av finansiella 
kostnader beror på både höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd 
och därmed en större räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna 
uppgick per 2023-06-30 till 1 075 834 tkr (980 655). Exkluderat för lån 
härrörda till projekt var de 1 030 334 tkr (927 425).
Resultat före skatt
Resultat före skatt för kvartalet uppgick till 11 652 tkr (41 015) och för 
januari-juni till 4 172 tkr (79 109). 
På grund av en mer osäker omvärld med bland annat höjda avkastnings krav 
har bolaget valt att skriva ner sin goodwill. Denna nedskrivning belastar 
resultatet för kvartalet med -7 500 tkr. 
Orealiserade värdeförändringar på finansiella tillgångar blev 15 065 tkr 
(19 829) för kvartalet och 6 079 tkr (38 672) för hela perioden. Ränteswapar 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den 
stora avvikelsen mot 2022 beror på att det under 2022 var kraftigt 
höjda marknadsräntor som påverkade marknadsvärdet positivt, en 
vinst som till stor del redovisades redan då. Efter hand som längden på 
de finansiella instrumenten sedan blir kortare, påverkas även marknads-
värdet omvänt. Under årets andra kvartal har räntorna gått upp ytterligare 
vilket minskat den stora nedskrivning av marknadsvärdet som gjordes i 
kvartal 1. Under orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 
finns även en återföring av en tidigare nedskriven osäker fordran på 
8 000 tkr från år 2022 som nu inte längre bedöms som osäker. 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -6 565 tkr (14 619) för 
kvartalet och för perioden januari-juni till -10 919 tkr (28 011). Skillna-
derna mot samma period föregående år är att det under 2022 skedde 
stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. De oreali-
serade värdeförändringarna förklaras generellt av omvärdering av fast-
igheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal omförhandlats eller 
där avkastningskravet förändrats alternativt att investeringar gjorts i 
fastigheten. Se vidare under avsnittet för redovisnings- och värderings-
principer för tillvägagångssätt vid fastighetsvärderingar. För bolaget 
beror nedskrivningen framför allt på förändrade avkastningskrav. 
Resultat efter skatt
Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 15 988 tkr (30 939) och för 
hela perioden 16 101 tkr (58 350 tkr). 
Skatt på kvartalets resultat uppgick till 4 336 tkr (-10 077) varav -184 tkr 
(-1 649) avser aktuell skatt och 4 520 tkr (-8 428) avser uppskjuten skatt 
relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag. 
För perioden januari-juli var skatten 11 929 tkr (-20 759) varav -1 510 tkr 
(-1 850) avser aktuell skatt och 13 439 tkr (-18 909) avser uppskjuten 
skatt. Den stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på 
förändrat marknadsvärde på de finansiella instrumenten.
Kommentarer Resultat
HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET 
Extern handel/ 
Service
16 688 Tkr
Bostäder
5 154 Tkr
Samhälls- 
fastigheter
2 939 Tkr
Kontor
7 083 Tkr
37 194 Tkr
Logistik/Produktion
Totalt 
69 058 
Tkr

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
22
Koncernens rapport över finansiell  
ställning i sammandrag
TILLGÅNGAR
Tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Goodwill 32 519 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 956 420 1 833 130 1 854 325
Maskiner och inventarier 746 10 969 10 832
Andelar i intresseföretag 17 557 5 369 4 784
Nyttjanderättstillgångar 9 705 8 188 8 726
Övriga långfristiga fordringar 12 543 35 051 16 850
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 029 490 1 932 727 1 935 536
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar 1 352 955 433
Övriga fordringar 86 272 70 705 118 693
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 527 8 068 12 731
Likvida medel 51 086 42 508 28 311
Summa omsättningstillgångar 152 236 122 237 160 168
SUMMA TILLGÅNGAR 2 181 726 2 054 963 2 095 704

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
23
Koncernens rapport över  
finansiell ställning i sammandrag
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
EGET KAPITAL
Aktiekapital     22 855 21 586 21 586
Överkursfond 564 319 540 412 540 233
Balanserade vinstmedel 365 694 299 960 300 139
Periodens resultat 16 101 58 350 79 336
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 968 969 920 307 941 294
SUMMA EGET KAPITAL 968 969 920 307 941 294
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Uppskjuten skatteskuld 70 710 85 202 84 148
Räntebärande skulder till kreditinstitut* 1 020 287 680 254 819 079
Övriga räntebärande skulder* - 31 150 2 000
Övriga skulder 8 717 6 769 9 016
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 1 099 714 803 375 914 243
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder till kreditinstitut* 34 897 248 001 151 460
Övriga räntebärande skulder* 20 650 21 250 23 150
Leverantörsskulder 27 050 31 956 25 754
Övriga skulder 6 528 4 697 10 461
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 918 25 377 29 343
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 113 043 331 281 240 168
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 181 726 2 054 963 2 095 704
* Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny prinicip, se avsnitt Värderingsprinciper.

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
24
Kommentarer Balansräkning
Fastighetsbestånd
Värdet för fastigheterna uppgår till 1 956 420 tkr (1 833 130) per 
2023-06-30. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externa 
värderingar gjorda av Newsec Advice AB under perioden september 
2022–juni 2023. Värderingarna har baserats på analys av framtida 
kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande 
hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls 
och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. 
Under kvartalet har inga förvärv genomförts.
Projektfastigheter står för 143 280 tkr av totala fastighetsvärdet och 
värdet är till övervägande del baserat på nedlagda kostnader samt en 
proportionerlig del av förväntat övervärdet. Se vidare om Fastighets-
beståndet på sidan 7-13.
Fordringar
Övriga långfristiga fordringar uppgår till 12 543 tkr (35 051) per 
2023-06-30. Minskningen av långfristiga fordringar beror till stor del 
på att det under 2022 låg en fordran på beslutade investeringsbidrag 
under övriga långfristiga fordringar som sedermera flyttades till kort-
fristig fordran. Bidraget har nu betalats ut.
Övriga kortfristiga fordringar per 2023-06-30 är 86 272 tkr (70 705). 
Den stora ökningen jämfört med samma period 2022 beror på ökat 
värde på bolagets swapar som bokförs som fordran. 
Likvida medel
Likvida medel uppgick till 51 086 tkr (42 508). Under kvartalet har 
investeringsstödet för byggnationen av bostadsfastigheten i Åstorp 
betalats ut då fastigheten är färdigställd. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på 
skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2023-06-30 till 
70 710 tkr (85 202) och är till största del hänförlig till skillnader mellan 
verkligt värde och skattemässigt värde för fastigheter och räntederivat, 
men även till viss del underskottsavdrag och ränteavdragsbegränsningar.
Skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 30 juni 2023 till 
1 075 834 tkr (980 655), varav 1 055 184 tkr (928 255) avsåg skulder 
till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat 
kapitalbehov hänfört till förvärv och projektutveckling/nyproduktion.
Belåningsgraden uppgick till 55,0 procent (53,5) och nettobelånings-
graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,4 procent 
(51,2). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 14. En väsentlig 
anledning till att Acrinova har ökat belåningsgraden är att tre projekt 
som färdigställdes under 2022 utan byggkreditiv slutfinansierades 
under andra halvan av 2022.
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per 2023-06-30 till 968 969 tkr (920 307). 
Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med 
utdelning som betalats ut under 2023. Dessutom har Acrinova under 
mars 2023 genomfört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 
448 tkr i eget kapital.
Soliditeten per 2023-06-30 uppgick till 44,4 procent (44,8) och avkastning 
på eget kapital för kvartalet är 1,65 procent (3,39) och för januari-juni 
1,69 procent (6,50). NAV, kr/aktier, per 2023-06-30 är 14,49kr/aktie (14,92).
SKULDER OCH EGET KAPITAL
946 114 Tkr
Fritt eget kapital
Övriga skulder
66 213 Tkr
Aktiekapital
22 855 Tkr
Räntebärande 
skulder
1 075 834 Tkr
Uppskjuten skatt
70 710 Tkr
Totalt 
2,18
Mdkr

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
25
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE    
  
Tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserad 
vinst
Periodens  
resultat
Totalt  
eget kapital
EGET KAPITAL 2022-01-01 21 586 540 488 159 747 153 164 874 985
SUMMA TOTALRESULTAT 58 350 58 350
Nyemission -76 -76
Omföring 153 164 -153 164 –
Utdelning -12 951 -12 951 
SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 0 -76 140 213 -94 814 45 322
EGET KAPITAL 2022-06-30 21 586 540 412 299 960 58 350 920 307
SUMMA TOTALRESULTAT 20 986 20 986
Nyemission –
Omföring –
Personaloptionsprogram -179 179 –
Utdelning –
SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 0 -179 179 20 986 20 986
EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 540 233 300 139 79 336 941 294
SUMMA TOTALRESULTAT 16 101 16 101
Nyemission 1 269 24 086 25 355 
Omföring 79 336 -79 336 –
Justering -68 -68
Utdelning -13 713 -13 713
SUMMA TRANSAKTIONER MED MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 086 65 555 -63 235 27 675
EGET KAPITAL 2023-06-30 22 855 564 319 365 694 16 101 968 969
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital i sammandrag

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
26
Totalt kassaflöde för perioden januari­juni 2023 är positivt och uppgick 
till 22 774 tkr (-32 148).
Från den löpande verksamheten, före förändring av rörelsekapital, visar 
koncernen ett positivt kassaflöde vilket under januari­juni 2023 uppgick 
till 19 155 tkr (­970). Det beror på poster som inte påverkar kassaflödet 
såsom stora förändringar av marknadsvärdet på derivaten och fastigheterna 
mellan 2022 och 2023 och som inte påverkar kassaflödet. Förändring 
av rörelsekapitalet förbättras avsevärt jämfört med samma period 
2022 och blir 24 424 tkr (-25 591). Det beror till stor del på att investe-
ringsbidrag som tidigare varit uppbokat som en fordran betalats ut. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till ­111 314 tkr 
(­172 392) för januari­juni 2023. Det negativa kassaflödet beror framför 
allt på de nyproduktionsprojekt som är i produktion. Att det är något 
lägre än för 2022 beror på att inga förvärv genomförts under 2023. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 90 510 tkr 
(166 803) för perioden. Skillnaden mot föregående år beror på mindre 
nyupplåning då inga fastigheter förvärvats under jan-juni 2023. Däremot 
har en emission på 25 355 tkr genomförts under 2023.
Kommentarer kassaflöde 
Tkr
2023
apr–jun
3 mån
2022
apr–jun
3 mån
2023
jan–jun
6 mån
2022
jan–jun
6 mån
2022
jan–dec
12 mån
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt 11 652 41 014 4 172 79 108 103 485
Betald skatt -1 606 -1 086 -5 209 -6 506 -4 691
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 6 603 -42 708 20 192 -73 571 -55 038
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 
FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 16 650 -2 781 19 155 -970 43 756
FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar 25 465 32 198 32 485 -6 164 -51 132
Förändring av rörelseskulder -9 713 14 572 -8 062 -19 426 -16 387
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 15 752 46 769 24 424 -25 591 -67 518
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 32 401 43 989 43 579 -26 560 -23 763
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av fastigheter – – – – 95 500
Förvärv av fastigheter – -70 000 – -79 000 -79 000
Investeringar i fastigheter -44 000 -52 497 -101 586 -112 364 -263 546
Förvärv av maskiner och inventarier -283 -172 -1 728 -1 245 -4 991
Förändring av finansiella tillgångar -8 000 -8 680 -8 000 20 217 47 157
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -52 283 -131 350 -111 314 -172 392 -204 880
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupplåning räntebärande skulder 35 143 88 500 95 134 193 000 229 541
Amortering räntebärande skulder -7 445 -6 744 -16 267 -13 172 -34 219
Utdelning -13 713 -12 951 -13 713 -12 951 -12 951
Nyemission 25 355 -9 25 355 -73 -73
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 39 340 68 795 90 510 166 803 182 297
PERIODENS KASSAFLÖDE 19 459 -18 566 22 774 -32 148 -46 346
Ingående likvida medel 31 627 61 074 28 311 74 657 74 657
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 51 086 42 508 51 085 42 508 28 311
Koncernens rapport över  
kassaflöden i sammandrag

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
27
Moderbolagets resultaträkning  
i sammandrag
Tkr
2023
jan–juni 
6 mån
2022
jan–juni 
6 mån
2022
jan–dec 
12 mån
Rörelsens intäkter mm
Nettoomsättning 6 654 6 516 18 753
SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 6 654 6 516 18 753
RÖRELSENS KOSTNADER
Övriga externa kostnader -3 323 -5 602 -13 672
Personalkostnader -3 866 -3 766 -6 171
SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -7 189 -9 367 -19 843
RÖRELSERESULTAT -535 -2 852 -1 091
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i intresseföretag 21 178 -243
Resultat från andelar i koncernföretag -6 700 -18 8 217
Orealiserad väreförändring finansiell tillgång 8 000 -8 000 -8 000
Övr. ränteintäkter och liknande resultatposter 9 699 1 093 3 386
Räntekostnader och liknande resultatposter -4 422 -2 430 -4 169
Resultat efter finansiella poster 6 063 -12 029 -1 899
Bokslutsdispositioner – – 3 500
RESULTAT FÖRE SKATT 6 063 -12 029 1 601
Skatt på periodens resultat -981 – -391
PERIODENS RESULTAT 5 082 -12 029 1 211

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
28
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
TILLGÅNGAR
Tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag 569 701 600 781 570 191
Andelar i intresseföretag 17 807 6 262 5 500
Långfristig fordran intresseföretag 10 866 15 073 15 173
SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 598 374 622 116 590 864
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 598 374 622 116 590 864
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Fordringar hos koncernföretag 238 551 222 218 263 019
Övriga fordringar 1 3 167 57
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 920 1 513 3 959
Summa kortfristiga fordringar 244 472 226 898 267 035
Kassa och bank 42 832 38 566 25 426
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 287 304 265 464 292 461
SUMMA TILLGÅNGAR 885 678 887 580 883 325

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
29
Moderbolagets balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
EGET KAPITAL
BUNDET EGET KAPITAL
Aktiekapital 22 855 21 586 21 586
SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586 21 586
FRITT EGET KAPITAL
Överkursfond 563 042 532 074 538 956
Balanserad vinst -14 349 5 035 -1 846
Periodens resultat 5 082 -12 029 1 211
SUMMA FRITT EGET KAPITAL 553 776 525 080 538 321
SUMMA EGET KAPITAL 576 631 546 666 559 906
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder till kreditinstitut* – 3 476 –
Övriga räntebärande skulder* – 31 150 2 000
Övriga långfristiga skulder – – 1 600
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER – 34 626 3 600
KORTFRISTIGA SKULDER
Skulder till koncernföretag 285 264 222 310 285 504
Leverantörsskulder 437 2 741 1 267
Räntebärande skulder till kreditinstitut* – 56 500 5 000
Övriga räntebärande skulder* 20 650 21 250 23 150
Övriga skulder 1 625 2 135 1 818
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 071 1 352 3 081
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 309 047 306 288 319 819
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 885 678 887 580 883 325
* Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny prinicip, se avsnitt Värderingsprinciper.
Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen-
samma tjänster inklusive finansiella tjänster.
De totala intäkterna för januari-juni 2023 uppgick till 6 654 tkr (6 516) 
och är framför allt fakturering av management fee.
Resultat efter skatt uppgår till 5 082 tkr (-12 029). Skillnaden i resulta-
tet mellan perioderna beror på en tidigare nedskrivning av en finansiell 
fordran som nu inte längre anses som osäker på 8 000 tkr och därför 
återförts samt en nedskrivning av aktier i dotterbolag på -6 700 tkr 
som är direkt hänförlig till nedskrivningen av koncernens goodwill. 
Dessutom ökar ränteintäkterna till följd av stora flöden från derivat. 
Finansiella anläggningstillgångar per 2023-06-30 uppgår till 598 374 tkr 
(622 116). Andelar i koncernföretag minskar på grund av dels försäljning 
av några fastighetsbolag under andra halvan av 2022, dels ovan nämnda 
nedskrivning av aktierna i Acrinova Förvaltning AB med 6 700 tkr. 
Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023-06-30 till  
20 650 tkr (112 376 tkr) och består av reverser som ställts ut för att 
delfinansiera förvärv.
Kommentarer Moderbolaget

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
30
Redovisnings- och värderingsprinciper
Redovisnings- och värderingsprinciper
Acrinova AB (publ), org.nr. 556984-0910, är ett publikt aktiebolag som 
har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är Krusegränd 
42 B, 212 25 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq 
Stockholm, Small Cap sedan 16 december 2022. Acrinova är en aktivt 
fastighets- och förvaltningskoncern verksamt i södra Sverige, med 
tyngdpunkt på Öresundsregionen. Acrinovas fastighetsbestånd utveck-
las genom förvärv och projektutveckling/förädling. Genom koncernens 
samlade kompetens optimeras varje fastighets värdeutveckling. Acrinova 
skall utveckla dessa affärsområden för att möjliggöra värdeökning för 
aktieägarna. 
Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, förvaltning dot-
terbolag, affärsutveckling, konsulttjänster inom fastighetsföretagande 
med mera. 
Acrinova upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial 
Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU. Delårsrapporten 
har upprättats i enlighet med IAS 34 delårsrapportering och Årsredovis-
ningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårsrapportering lämnas såväl i 
noter som på annan plats i delårsrapporten. Koncernen tillämpar samma 
redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan. 
Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för 
juridiska personer, samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma   
 redovisnings- och värderingsprinciper samt värderingsmetoder som i 
den senaste årsredovisningen med undantag för vad som nämns nedan.
Låneskulder 
Bolaget har valt att redovisa räntebärande skulder i enlighet med IAS 
1 för att på ett tydligt sätt visa den legala innebörden av ingångna 
kreditavtal. 
Tidigare har alla räntebärande skulder hos kreditinstitut ansetts som 
långfristiga då de ständigt förlängs på kreditförfallodagen och det 
har endast varit de nästkommande 12 månadernas amortering som 
redovisats som kortfristig del. Då denna rätt att förlänga krediterna 
hos kreditinstituten inte är att anses som en ovillkorad rätt att förlänga 
krediterna har Bolaget ändrat princip och redovisar de krediter som 
förfaller till omläggning inom de nästkommande 12 månaderna som 
kortfristig skuld. Även den del av långfristiga krediter som ska amorte-
ras inom 12 månader redovisas som kortfristig skuld. Alla jämförelsetal 
har räknats om enligt denna princip. 
Samma princip beaktas i moderbolaget.
Segmentsrapportering 
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med 
den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande 
beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den 
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av 
rörelsesegmentens resultat. I Acrinova har denna funktion identifierats 
som verkställande direktör. Till följd av detta har verksamheten delats 
upp i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är 
emellertid av mindre omfattning och därför redovisas detta segment 
under övrigt tillsammans med koncerngemensamma kostnader.
Förvaltningsfastigheter 
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter 
och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som 
förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt 
värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 
3 enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets 
status och hyres- och marknadssituation.
Tillvägagångsätt fastighetsvärdering 
Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under 
en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvär-
derare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för 
fastighetsbeståndet gjorts under perioden september 2022– mars 2023. 
Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje 
enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kall-
lad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto 
beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet 
av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastnings-
kraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda 
transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Under året görs 
även löpande interna värderingar utifrån samma modell som de externa 
värderingarna. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för 
en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering för att fastställa 
ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyli-
gen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde. I den speciella 
situation som fastighetsbranschen just nu befinner sig i, med få eller inga 
transaktioner genomförda i närtid, har Bolaget valt att anta en försiktig-
hetsprincip angående värderingarna av fastigheterna.
Underhåll och reparationer 
Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i 
den period de uppkommer. Vid större ny-, till-eller ombyggnader aktive-
ras ränteutgiften under byggtiden.
Nya och omarbetade befintliga standarder,  
vilka godkänts av EU 
Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsut-
talanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande 
inte påverka Acrinovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig 
omfattning.

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
31
Övriga upplysningar
Hyresintäkter
KONTRAKTS-
FÖRFALLOSTRUKTUR
Antal  
kontrakt
Kontrakts-
årsvärde
Andel av 
värdet
2023 29 7 018 373 5%
2024 70 16 016 119 12%
2025 24 14 068 536 10%
2026 17 23 124 539 17%
2027 13 14 786 834 11%
2028+ 31 59 544 112 44%
SUMMA 184 134 558 513 100%
Tillsvidarekontrakt 157 13 878 979
Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat 
att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och 
värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska anses 
utgöra hyra.
Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade hyran samt de 
tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och 
kyla som ingår i hyreskontrakten.
Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga 
intäkter som ej ingår i hyreskontrakten.
Tidigare redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar som servicein-
täkter, jämförelsetalen har räknats om.
Från och med i år periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den 
aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden 
beaktas inte vid sådan periodisering.
Verkligt värde på finansiella instrument
Alla derivat marknadsvärderas enligt IFRS 13 och värdeförändringen 
redovisas som orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdet 
på derivaten per 30 juni 2023 var 57 853 tkr (49 854). Värdet per 31 
december 2022 var 59 774 tkr vilket totalt ger en orealiserad värdeför-
ändring för januari-juni 2023 på -1 920 tkr (46 672), och förändringen 
är främst en följd av att löptiden på derivaten minskat. De orealiserade 
värdeförändringarna för derivaten redovisas i balansräkningen på 
raden Övriga fordringar med 57 853 tkr (49 854). 
Aktivering av räntor 
Lånekostnader som är direkt hänförliga till anskaffning, uppförande eller 
produktion av en tillgång anses utgöra en del av anskaffningsvärdet 
och aktiveras under produktionstiden med start under år 2021. Under 
januari-juni 2023 har det totalt aktiverats 4 165 tkr (2 256). 
Närståendetransaktioner 
Förutom sedvanlig ersättning till nyckelpersoner har även ett mindre 
konsultarvode betalats ut till styrelseordförande. 
Händelser efter balansdagen
Den 3 juli meddelar bolaget att projektet Trucken 2 i Trelleborg färdig-
ställts den 30 juni.

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
32
Definitioner
Bolaget presenterar en rad finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS, så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. 
Dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare, bolagets ledning och andra intressenter vid analys av bolagets finansiella 
ställning och prestation.
De alternativa nyckeltalen är inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade 
enligt IFRS. Acrinova tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid.
För de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på bolagets hemsida 
under avsnittet för finansiella rapporter, www.acrinova.se/hem/ investor­relations/finansiella­rapporter/
Nedan följer hur Bolagets nyckeltal definieras och beräknas.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar Bolagets för-
räntning av det egna kapitalet under perioden.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Nyckeltalet visar hur högt/
lågt fastighetsbeståndet är belånat.
BÖRSVÄRDE Det totala värdet på alla utestående aktier som finns på marknaden. Beräknat på bokslutsdagens 
stängningskurs.
EGET KAPITAL PER AKTIE, KR Eget kapital i förhållande till antal aktier vid periodens utgång.
FASTIGHETSVÄRDE Verkligt värde fastställt genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt.
FÖRVALTNINGSRESULTAT Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används 
för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan av driftnetto, försälj-
nings­ och administrationskostnader samt finansnetto.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. 
GENOMSNITTLIG KAPITALBINDNING Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har  
refinansierats. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk.
GENOMSNITTLIG RÄNTEBINDNING  Återstående tid till dess att hela den räntebärande skulden i genomsnitt har räntejusterats. 
Nyckeltalet används för att belysa Bolagets finansiella risk.
GENOMSNITTLIG KONTRAKTSLÄNGD, ÅR Återstående kontraktsvärde i förhållande till total årshyra.
HYRESINTÄKTER Utdebiterad hyra på årsbasis, plus utdebiterade tillägg såsom värme, el, fastighetsskatt mm.
HYRESVÄRDE Hyresintäkt, plus uppskattad marknadshyra för outhyrda ytor.
NAV, KR/AKTIE Substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld, i förhål-
lande till antalet utestående aktier. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på 
storleken på eget kapital.
NETTOBELÅNINGSGRAD  
FASTIGHETER
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i procent av fastig heternas redovisade 
värde. Nyckeltalet visar hur högt/lågt fastighets beståndet är belånat. 
NETTORÄNTEBÄRANDE SKULD Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel.
RESULTAT PER AKTIE, KR Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto dividerat med räntenetto (exklusive tomt-
rättsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad). Nyckeltalet används 
för att belysa Bolagets finansiella risk.
RÖRELSERESULTAT Bolagets rörelseintäkter med avdrag för direkta rörelsekostnader, även kallat driftnetto.
SOLIDITET, % Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa Bolagets 
finansiella stabilitet.
TOTALT SUBSTANSVÄRDE Totalt substansvärde. Eget kapital med återläggning av derivat och uppskjuten skatte skuld. Nyckelta-
let ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital.
UTHYRNINGSGRAD, EKONOMISK % Hyresintäkt i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.
UTHYRNINGSGRAD, YTA % Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Nyckeltalet används för att underlätta bedömning-
en av hyresintäkter för vakanta ytor.
ÖVERSKOTTSGRAD Driftsnetto i procent av hyresintäkter.

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
33
Öresundsregionen är hela Nordens tillväxtmotor, full av möjligheter. Acrinova har 
valt Öresundsregionen till sin hemmamarknad på grund av dess potential, med 
många intressanta fastigheter och hyresgäster.
Fastighetsinformation
Fastighet Yta, kvm Ledig yta Hyesvärde Outhyrt, kr Fastighetstyp
Burlöv Sunnanå 11:2 2 528 0 3 291 137 0 Logistik/produktion
Helsingborg Kavalleristen 11 2 444 739 4 948 465 896 671 Kontor
Helsingborg Olympiaden 15 8 215 0 4 095 685 0 Logistik/produktion
Helsingborg Pukslagaren Västra 4 1 596 516 2 614 031 567 600 Extern handel och Service
Höganäs Jaguaren 1 1 142 0 687 698 0 Logistik/produktion
Hörby Pugerup 5 11 996 200 9 573 263 88 200 Logistik/produktion
Klippan Klippan 3:379 830 0 1 276 800 0 Bostäder
Kävlinge Löddeköpinge 23:14 13 437 1 284 17 707 733 1 172 746 Extern handel och Service
Landskrona Björnen 3 5 312 476 4 218 450 226 378 Extern handel och Service
Landskrona Björnen 13 1 479 0 1 256 455 0 Logistik/produktion
Landskrona Björnen 23* 1 152 0 2 952 000 0 Kontor
Landskrona Bulten 6 2 804 0 1 531 250 0 Logistik/produktion
Landskrona Förgasaren 1 6 384 0 7 383 400 0 Logistik/produktion
Landskrona Förrådet 12 15 840 2 421 7 809 247 1 272 915 Logistik/produktion
Landskrona Lamellen 1 4 927 0 3 720 613 0 Logistik/produktion
Landskrona Motellet 6 1 618 1 618 1 213 500 1 213 500 Logistik/produktion
Landskrona Mården 7 2 692 0 2 924 875 0 Logistik/produktion
Landskrona Stenen 9 3 545 435 2 990 108 157 564 Logistik/produktion
Landskrona Vevstaken 2 3 250 0 3 006 150 0 Logistik/produktion
Lund Företaget 6 550 0 2 373 683 0 Handel/Restaurang
Lund Markören 7 2 455 0 7 678 430 0 Handel/Restaurang
Malmö Batteriet 4 1 230 0 1 553 545 0 Kontor
Malmö Flintkärnan 9 1 469 0 1 382 092 0 Logistik/produktion
Malmö Kamaxeln 5 1 752 0 2 926 751 0 Kontor
Malmö Topplocket 4 1 711 0 2 704 098 0 Kontor
Staffanstorp Borggård 1:372 7 150 2 767 4 332 657 821 980 Extern handel och Service
Staffanstorp Borggård 1:385 4 711 161 3 487 209 197 623 Logistik/produktion
Staffanstorp Borggård 1:482 3 117 0 6 328 186 0 Logistik/produktion
Staffanstorp Borggård 1:549 1 633 413 1 346 439 205 768 Logistik/produktion
Staffanstorp Hjärup 4:6 3 750 1 424 2 728 827 834 000 Logistik/produktion
Trelleborg Euron 1 1 745 0 5 872 647 0 Samhällsfastighet
Trelleborg Euron 2 4 230 0 7 207 606 0 Bostäder
Trelleborg Orion 7 11 557 0 7 142 535 0 Logistik/produktion
Trelleborg Snickeriet 4 6 326 1 986 7 269 430 1 827 524 Kontor
Trelleborg Trucken 2 1 013 0 1 778 550 0 Logistik/produktion
Trelleborg Trucken 4 607 0 683 181 0 Logistik/produktion
Trelleborg Trävaran 3 1 875 0 1 119 736 0 Logistik/produktion
Trelleborg Verkstaden 10 3 982 150 1 894 573 64 683 Logistik/produktion
Åstorp Hästhoven 6 3 826 928 5 638 908 1 361 964 Bostäder
Örkelljunga Östra Språng 6:7 0 0 1 196 492 0 Extern handel och Service
SUMMA 155 880 15 518 159 846 435 10 909 116
* Björnen 23 är endast delvis färdigställd. Kvarvarande del färdigställs i Q4 2023.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
34
Krusegränd 42B, 212 25 Malmö | 010-522 06 90 | www.acrinova.se