Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q1 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Q1 
Annehem Fastigheter 
Delårsrapport januari–mars 2023

===== SIDA 2 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari-mars 2023  2 | 29 
Delårsra pport januari–mar s 2021  
 
 
 
 
Rustade för en utmanande marknad
 
 
Januari-mars 
 
• Hyresintäkter för perioden uppgick till 61,1 Mkr (50,5) 
• Driftnettot uppgick till 50,6 Mkr (41,4)  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 17,7 Mkr (20,3) 
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till 
20,4 Mkr (20,3) 
• Resultat per aktie uppgick till -1,59 kr (2,68) 
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 14,3 Mkr 
(4,6) 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av 
verkligt värde på -122,0 Mkr (142,6) 
• Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till                    
4 336,3 Mkr (4 160,3)  
 
 
 
 
 
                         
 
   
   
Driftnetto 
Januari - mars 2023 
Fastighetsvärde 
31 mars 2023 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
31 mars 2023 
50,6 Mkr 4 336Mkr 95% 
 
Q1 
Carl Florman 1 i Malmö tillträddes i januari 2023

===== SIDA 3 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport  januari-mars 2023  3 | 29 
 
Sammandrag  
koncernens utveckling 
 
 
             jan-mars                helår 
Sammandrag koncernens utveckling  2023 2022 2022 2021 
Hyresintäkter, Mkr 61,1 50,5 217,9 187,8 
Driftnetto, Mkr 50,6 41,4 181,3 155,8 
Förvaltningsresultat, Mkr 17,7 20,3 74,2 86,2 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 20,4 20,3 90,5 86,2 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,35 0,34 1,53 1,46 
Periodens resultat, Mkr -93,6 158,3 207,3 209,7 
Periodens resultat per aktie, kr -1,59 2,68 3,51 3,56 
Nettobelåningsgrad, % 40,7 36,5 38,3 38,3 
Soliditet, % 51,7 53,9 53,4 53,9 
Räntetäckningsgrad, ggr rullande 12  2,5 3,0 2,7 3,0 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,0 95,1 95,0 93,0 
Avkastning på eget kapital, % -3,9 6,5 8,3 9,2 
Överskottsgrad, % 82,8 81,9 83,2 83,0 
Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2022 Utfall 2021 
Genomsnittlig tillväxt i fastighetsbeståndet över tid 20% 8% 20% 
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027          8 Mdr 4,3 Mdr 4,0 Mdr 
Genomsnittlig årlig tillväxt på förvaltningsresultat över tid 20% -14% 52% 
Avkastning på eget kapital Minst 10% per år 8,3% 9,2% 
    
    
Risk och utdelning Mål Utfall 2022 Utfall 2021 
Soliditet > 30% 53,4% 53,9% 
Nettobelåningsgrad över tid < 60% 38,3% 38,3% 
Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM) > 2,2x 2,7x 3,0x 
Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna 
åter-investeras för att ta 
tillvara på tillväxtmöjligheter 
och uppnå Annehems 
tillväxtmål 
                   -                      - 
    
    
Hållbarhet Mål Utfall 2022 Utfall 2021 
Energiintensitet (kWh//atemp, fastighetsenergi)* 9% minskning till år 2024 79 (-6%) 85 (basår) 
Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart  
enligt EU:s taxonomiförordning 
90% 81% 85% 
CO2 -utsläpp (ton CO2, Scope 1 & 2)* 30% minskning till år 2024 527 (-23%) 683  
(justerat basår**) 
Q1 
* Minskning mot 2021.  
**Justerat basår för netto-noll, baserat på nya mät- och rapporteringsprinciper för klimatbokslutet.

===== SIDA 4 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport  januari-mars 2023  4 | 29 
 
VD har ordet 
 
Det osäkra omvärldsläget kvarstår. Det är nu mer än ett år som förflutit sedan Ryssland invaderade 
Ukraina och tyvärr ser en lösning ut att vara långt borta. Vi noterar att elmarknaden är fortfarande mycket 
volatil och präglades av höga priser i januari, en drastisk nedgång i februari och en fortsatt låg nivå under 
mars, jämfört med januari. Inflationstakten var tyvärr högre än väntat både i januari, och februari, vilket 
ledde till Riksbankens fortsatta indikationer om betydande reporäntehöjningar. Att inflationen i mars 
kommit ned till 10,6 procent är goda signaler, men fler räntehöjningar är att vänta, dock med en 
förhoppning om en mer stabil räntebana framöver. I takt med räntehöjningarna så påverkas vi av stigande 
räntekostnaderna framåt.  
Resultat 
Vi levererar ett driftnettoresultat för kvartal 1 uppgående till 50,6 Mkr (41,4), vilket är en ökning om 22 
procent mot föregående år. Ökningen är främst hänförlig till våra förvärv samt de ökningar av hyran som 
index medfört, 96 procent av vårt hyresvärde har hyreskontrakt med indexjusteringar. Vi har fortsatt en 
hög uthyrningsgrad om 95 procent (95), där majoriteten av våra hyresgäster är stabila och långsiktiga. 
Många företag ser över sina kostnader och hos vissa av våra mindre hyresgäster ser vi signaler på 
förändrade förutsättningar. Vi jobbar proaktivt i dialog med våra hyresgäster för att hitta lösningar och vår 
nära relation med dem ger oss en stor fördel i denna process.  
  
Förvaltningsresultatet, rensat för valutakurseffekter i finansnettot, uppgår till 20,4 Mkr (20,3). Finansnettot 
för årets första kvartal tyngs av ökade räntekostnader, jämfört med samma period föregående år, givet den 
högre styrräntan.   
  
Avkastningskraven har med det högre ränteläget ökat även detta kvartal med i snitt 15 baspunkter, vilket 
har en negativ inverkan på fastighetsvärdena i portföljen med 122 Mkr, motsvarande 2,8 procent. Vi har 
för kvartalet en räntetäckningsgrad rullande 12 om 2,5 (3,0). Givet fortsatt stigande räntor förväntas 
räntetäckningsgraden (RTM) att fortsätta sjunka.  
Transaktionsmarknaden  
Transaktionsmarknaden är fortsatt sval och kvartal 1 är det svagaste första kvartalet på ett decennium, 
enligt Colliers.  I Sverige gick volymen ner med 75 procent jämfört med motsvarande kvartal 2022 och i 
Norden som helhet gick volymen ner 69 procent. Den generella återhämtningsprognosen skjuts också 
framåt till hösten, givet den fortsatt höga inflationen och volatila räntorna. Vi har en fortsatt positiv syn på 
marknaden de kommande åren med affärsmöjligheter som kommer att uppstå med tiden då räntebanan 
har stabiliserats och osäkerheten minskat. 
Klimatbokslut visar på minskade utsläpp 
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Det innebär att vi kontinuerligt förbättrar vår förvaltning och ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser. I 
samband med bokslutskommunikén berättade jag att vi ytterligare har höjt ambitionsnivån kring våra 
hållbarhetsmål med ett mål om netto-noll CO2e-utsläpp till 2030 för Scope 1 och 2. Vi har under kvartalet 
genomfört vårt klimatbokslut som justerats efter fastighetsägarnas rekommendationer om Scope 3 
rapportering. Den stora förändringen mot tidigare är att vi lyft in fler utsläppskategorier såsom 
hyresgästernas elförbrukning, utsläpp från inköp av varor och tjänster samt från våra projekt. Resultatet 
visar att vi 2022 minskat utsläppen i Scope 1 och 2 med 23 procent mot jämförbara kategorier 2021. Det 
är ett resultat av minskad energi- och drivmedelsförbrukning samt förbättrade miljövärden hos våra 
fjärrvärmeleverantörer.  
 
Vår aktie har även under kvartalet kvalificerat till Nasdaq Green Equity Designation för andra året i rad, 
vilket jag är mycket glad och stolt över. Läs mer om vårt klimatbokslut och våra hållbarhetsmål på sid 9-10 i 
rapporten samt i vår årsredovisning för 2022.  
Diversifierad och hållbar tillväxt   
Som tidigare kommunicerats så stärker vi vår närvaro i Malmö genom tillträdet i januari av Carl Florman 1, 
vår första bostadsfastighet. Fastigheten är belägen i området Johanneslust i de östra delarna av Malmö och 
består av 60 lägenheter. Fastigheten finansieras till 55 procent genom banklån och resten via kassan.   
  
Med Carl Florman adderar Annehem bostäder till vår mix av fastighetstyper. Utgångspunkten i vår strategi 
är att vara ett diversifierat fastighetsbolag. Idag dominerar kommersiella fastigheter vårt bestånd, men en 
diversifiering av våra risker och möjligheter är viktig för oss framåt och en utvald del av vårt bestånd 
kommer att utgöras av andra fastighetstyper såsom samhälls- och logistikfastigheter och bostäder. Alla 
förvärv har krav på en hög hållbarhetspotential. Carl Florman är miljömärkt med Svanen. Eftersom vi redan 
är verksamma i Malmö kan vi dra nytta av en effektiv fastighetsförvaltning nära våra hyresgäster.  
 
 
 Monica Fallenius, VD 
 
”Jag är stolt över att vi 
under kvartalet 
kvalificerat oss till 
Nasdaq Green Equity 
Designation för andra 
året i rad ”

===== SIDA 5 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport  januari-mars 2023  5 | 29 
 
Rustade för framtiden 
Efter den genomförda refinansieringen hos våra banker i kvartal 4 och med våra långsiktiga, stabila ägare 
är vi väl rustade att möta en utmanande marknad. Vi bevakar och är aktiva på marknaden för att vara redo 
när läget har stabiliserats sig. Vår fastighetsportfölj med moderna och hållbara fastigheter i bra 
kommunikativa lägen är positionerad för framtiden där vi ser att företag efterfrågar effektiva lokaler i bra 
lägen för att möta nya och förändrade arbetssätt. Betydelsen av att hyra av en fastighetsägare som sätter 
hållbarhet högt på agendan är också högre än någonsin.  
 
 
Ängelholm 2023-04-27 
 
Monica Fallenius 
Verkställande direktör

===== SIDA 6 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2022  6 | 29 
 
Vi är Annehem 
Annehem förvaltar och utvecklar ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i 
nordiska tillväxtområden. Huvuddelen av beståndet består av kontorsfastigheter som 
kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter och bostäder. 
Våra fastigheter har en hög och mätbar miljöprestanda. Tillsammans med vår hållbara, effektiva 
förvaltning och förädling, stärker det värdet på vårt bestånd. 
Vision 
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Våra värderingar 
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare 
Våra övergripande strategier 
 
Ett hållbart och modernt 
fastighetsbestånd i att-
raktiva lägen i nordiska 
tillväxtområden 
 
Nybyggda, 
miljöcertifierade 
fastigheter i lägen med 
goda kommunikationer 
attraherar lång-siktiga 
hyresgäster. 
 En diversifierad och grön 
fastighetsportfölj 
erbjuder riskspridning 
över tid  
 
Det grundläggande 
beståndet av kontors-
fastigheter kompletteras 
med utvalda fastigheter 
inom samhälls- och 
logistikfastigheter och 
bostäder. Alla med en hög 
hållbarhetsprestanda 
och/eller potential. 
 Fokus på hållbar och 
effektivförvaltning och 
förädling 
 
 
Annehem Fastigheter har en 
hög och mätbar miljö-
prestanda. Bolaget verkar för 
att öka värdet av det 
befintliga beståndet genom 
hållbar effektiv förvaltning 
och förädling. 
 Lönsam tillväxt möjliggörs 
genom förvärvsfokus och 
en stabil finansiell ställning 
 
Annehem Fastigheter  
har en tydlig tillväxtplan för 
fastighetsbeståndet, vilket 
möjliggörs av en stark 
finansiell ställning med hög 
soliditet och låg 
belåningsgrad. 
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor/Lokal/Hotell 70%
Samhällsfastigheter 9%
Parkering 6%
Dagligvaror 8%
Konferens/Restaurang 2%
Övrigt 5%
Fastighetsvärde 
per geografi
Stockholm 41%
Helsingfors 21 %
Oslo 7%
Göteborg 5%
Malmö 6%
Ängelholm/Helsingborg 20%

===== SIDA 7 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  7 | 29 
 
Marknad 
Omvärldskommentar 
Under det första kvartalet har bankoron skapat ytterligare turbulens på marknaderna i spåren av 
händelserna kopplade till Sillicon Valley Bank (SVBB) och ett flertal mindre amerikanska banker. Ett 
problem som fick global spridning, vilket ledde bland annat till att Credit Swiss blev uppköpta av UBS efter 
Schweiziska centralbankens ingripande.  
Oron för en större störning i det globala finansiella systemet ledde till att marknaden såg en möjlighet att 
amerikanska centralbanken (Fed) med flera skulle kunna slå av på takten i räntehöjningarna. När den 
allmänna oron för en större störning la sig hamnade fokus åter igen på inflationstakten. Därmed så steg 
förväntningarna återigen på en högre ränta. Den svenska inflationen kom in högre än förväntat i början av 
kvartalet, för att sedan sjunka tillbaka något i mars. Vi ser att räntehöjningarna kommer att fortsätta ett tag 
till. Inflationen inom EU ligger också kvar på relativt höga nivåer givet målbilden 2%.  
Förväntningarna är att styrräntan kommer fortsätta att höjas om än kanske inte i lika snabb takt och i så 
stora steg som tidigare. Den svenska styrräntan kommer att behöva höjas till minst ECB nivå för att inte 
kronan skall försvagas allt för mycket. En svag krona leder till importerad inflation. BNP utvecklingen är 
svag och enligt vissa analyser negativ för Sverige. Dessutom har arbetslösheten i Sverige ökat något.   
Med högre räntor kommer högre avkastningskrav, vilket vi sett en del av under hösten 2022 om man 
jämför början av året mot dess slut. Med fortsatt höjda räntor så kan vi förvänta oss ytterligare justeringar 
av marknadsvärdena om än med viss förskjutning. Marknaden är fortsatt avvaktande och köpare och 
säljare står fortfarande en bit ifrån varandra varför det sannolikt kommer att dröja ett tag innan de möts. 
Det manifesteras även av att transaktionsvolymen fallit med 61% i Norge, 75% i Sverige och 84% i Finland 
(Colliers Nordic, April). Detta leder till en viss osäkerhet på marknaden då värderarna har få transaktioner 
att luta sig mot. Under 2022 så möttes de lägre avkastningskravet av en hög indexering. Trots de högre 
hyrorna så har vi än så länge inte sett någon högre vakans eller fler uppsägningar än normalt.   
 
 
Makrodata Norden* 
Land  Inflation  BNP (dec 2022) Antal arbetslösa Styrränta 
Sverige 12,0% 0,9% 8,2% 3,0% 
Finland/ECB 8,8% 0,0% 6,7% 3,5% 
Norge 6,3% 0,2% 3,1% 3,0% 
* Trading Economics 2023-04-05

===== SIDA 8 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  8 | 29 
 
Kommentarer till  
koncernens utveckling 
Resultaträkning 
Första kvartalet 
Hyresintäkterna uppgick till 61,1 Mkr (50,5), övriga fastighetsintäkter uppgick till 12,0 Mkr (10,4) och totala 
fastighetskostnaderna till 22,5 Mkr (19,5), vilket innebär att driftnettot ökade till 50,6 Mkr (41,4). Den 
positiva utvecklingen på hyresintäkterna förklaras främst av de tillkommande fastigheterna jämfört med 
samma period föregående år samt indexering av hyresavtal.  
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 12,0 Mkr (10,4), består av utdebiterade driftskostnader, 
intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Ultimes I&II 
och Jupiter 11, som för kvartalet uppgick till 1,5 Mkr (2,0). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av 
de vakanta ytorna i Ultimes I&II (från 1 juli 2020) och Jupiter 11 (från 1 maj 2021), av Peab. Dessa 
garantier gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från 
utställandedatum.  
Förvaltningsresultatet uppgick till 17,7 Mkr (20,3) i kvartalet. Räntekostnaderna uppgick till 29,0 Mkr 
(11,9) vilket är högre än samma kvartal föregående år, vilket beror på högre belåning på grund av 
finansiering av de tillkommande fastigheterna samt högre styrräntor. Övriga finansiella poster uppgick till 
-2,7 Mkr (-0,5) och bestod i huvudsak av valutaeffekter om -5,6 Mkr (5,5) och värdeförändringar på 
valutaterminer uppgående till 3,0 Mkr (-6,0), vilka påverkade förvaltningsresultatet negativt. 
Effekter av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -122,0 Mkr (142,6). Effekter av 
värdeförändringar på räntederivat uppgick till -13,2 Mkr (35,5). 
Skattekostnaden för perioden uppgick till 23,8 Mkr (-40,1). Skatteeffekten hänförs till största del till 
uppskjuten skatt på värdeökningen i fastighetsbeståndet samt verkligt värde värdering av räntederivat. 
Periodens resultat uppgick till -93,6 Mkr (158,3).  
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 mars 2023 till 4 336,3 Mkr (4 160,3). Av 
det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2.  
Verkligt värde på fastigheter baseras på värderingar gjorda per 31 mars 2023. Under kvartalet har 
Annehem Fastigheter gjort investeringar i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 14,3 Mkr (4,6) 
per 31 mars 2023. Värdet på fastigheterna i Finland har per 31 mars 2023 påverkats positivt av starkare 
EUR/SEK kurs jämfört med 31 december 2022, medan fastigheterna i Norge har påverkats negativt av 
svagare NOK/SEK kurs, vilket ger en total effekt på -5,1 Mkr. 
Bolagets egna kapital uppgick till 2 411,2 Mkr (2 437,1). 
Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 956,1 Mkr (1 808,6), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld 
hänförlig till tomträttsavgälder. Under det första kvartalet tillträdde Annehem fastigheten Carl Florman 1 
och tog därför upp finansiering uppgående till 75,9 Mkr.  Per den 31 mars 2023 återstår 125,0 MSEK att 
utnyttja. 
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet 29,2 Mkr (31,3). Förändringen beror 
på lägre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt rörelseskulderna som har gått 
upp.  
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -149,3 Mkr (-5,9), där kassaflödet 
avsåg förvärvet av Carl Florman. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till 73,0 
Mkr (75,0), relaterad till finansiering av Carl Florman och amortering av kreditfaciliteten. Periodens 
kassaflöde för kvartalet uppgick till -47,2 Mkr (100,4).  
Driftnetto per kvartal 
Mkr 
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal 
exkl valutakurseffekter 
Mkr

===== SIDA 9 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  9 | 29 
 
Hållbar utveckling   
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Det innebär att vi kontinuerligt förbättrar vår förvaltning och ökar mätbarheten på hållbarhetinsatser. 
Höjdpunkter under kvartalet 
Under kvartalet har vår Nasdaq Green Equity Designation förlängts. Vi firar att vi nu är inne på andra 
året med grön aktie. Underlaget, som är granskat enligt Cicero Shades of Green, visar att 74% av våra 
intäkter kommer från gröna fastigheter. I bedömningen lyfts fram att Annehem tagit steg för att 
förbättra hållbarhetsstyrningen, genomfört klimatrelaterad risk- och sårbarhetsanalys för en stor del av 
portföljen samt antagit ett nytt mål om netto-noll klimatutsläpp för Scope 1 och 2.    
Vi har genomfört vårt klimatbokslut som justerats efter fastighetsägarnas rekommendationer om Scope 3 
rapportering. Den stora förändringen mot tidigare är att vi lyft in fler utsläppskategorier, framför allt i 
Scope 3. Resultatet visar att vi 2022 minskat utsläppen i Scope 1 och 2 med 23% mot jämförbara 
kategorier per 2021. Förbättringen består av minskad energi- och drivmedelsförbrukning, förbättrade 
miljövärden hos våra fjärrvärmeleverantörer samt att vi under året inte haft några köldmedieutsläpp.  
 
 
 
Hållbarhetsmål och uppföljning  
2022 års utfall av hållbarhetsmålen har sammanställts (se nästa sida). Vi gör en positiv förflyttning när det 
gäller effektivt användande av fastighetsenergi, där intensiteten för året blev 79 kWh/kvm atemp, vilket 
innebär 6% minskning mot föregående år.  
Vattenförbrukningen, som inkluderar hyresgästernas användning, har under året ökat till 214 l/kvm från 
185 l/kvm 2021. Detta beror på att våra lokaler används mer efter återgången från covid-19 samt att vi 
byggt till en gym- och spaanläggning på ett av hotellen i vårt bestånd. Gällande biologisk mångfald har vi 
antagit ett nytt mål, där vi vill inventera och möjliggöra för fler arter över tid. Detta mäts genom 
naturvärdesinventeringar, där vi under 2022 identifierat 175 arter.

===== SIDA 10 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  10 | 29 
 
 Hållbarhetsmål och uppföljning forts.

===== SIDA 11 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  11 | 29 
 
Våra fastigheter 
Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av färdigställda fastigheter per den 31 mars 2023 till ett 
verkligt värde uppgående till 4 336,3 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. 
Fastigheterna består av till övervägande del moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och 
logistikfastigheter.  
Per den 31 mars 2023 uppgick nettouthyrningen till 8,0 Mkr (5,3), fördelat på nytecknade avtal uppgående 
till 9,5 Mkr (7,2) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 1,5 Mkr (2,3). 
Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet  
Förändring i beståndet under 2023  
 
Fastighetsbestånd per 31 mars 2023 
 
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen garage (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
 
Sammanställning värdeutveckling 
 
Förvärv och investeringar  
Under januari-mars 2023 gjordes investeringar i befintliga fastigheter på totalt 14,3 Mkr, där 
investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Valhall Park och Ljungbyhed Park.  
Förvärvade men ej tillträdda fastigheter 
Annehem har under 2020 även ingått avtal med Peab om förvärv av bostadsfastigheter till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr med tillträde 2023 respektive 2024. Fastigheten i 
Partille, Partille Port Bostäder 11:70, tillträds hösten 2024. 
Tillkommande 
fastigheter Ort From Yta kvm
Hyresvärde årsbasis, 
Mkr
Verkligt värde inkl 
leasing, Mkr
Carl Florman Malmö 2023-01-19 3 259 6,3 139,9
Benämning Ort Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 41,2 41,2 480,0
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 29,5 35,4 219,1
Kamaxeln Kamaxeln 2 Malmö 950 1,6 1,6 19,2
Peab Center Malmö Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,0 14,8 235,0
Peab Center Helsingborg Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,7 9,7 136,0
Peab Center Solna Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 42,7 42,7 941,0
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42
Stockholm          13 494 15,7 19,1 369,0
Ledvolten Ledvolten Stockholm          4 268 14,7 14,7 318,1
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,3 5,3 103,0
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 13,8 14,4 191,0
Johanneslust Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,0 6,3 134,0
Ulimes I&II inkl Parking Ultimes Helsingfors 17 015 72,6 72,6 924,0
Carl Berner Torg Carl Berner Torg Oslo 3 640 14,5 14,5 266,9
Summa 198 212 280,3 292,2 4 336,3
Fastighets-
beteckning
Verkligt värde 
inkl leasing1, 
Mkr
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter, 
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet
Mkr 2023 2022 2022
Vid periodens ingång 4 309,2 3 994,1 3 994,1
Förvärvade fastigheter 139,9 - 103,0
Investeringar i befintliga fastigheter 14,3 4,6 32,8
Orealiserad värdeförändring -122,0 142,6 98,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet -5,1 19,0 81,2
Vid periodens utgång 4 336,3 4 160,3 4 309,2
helårjan-mars
Intäktsfördelning 2023 
 
  
 
 
 
 
Sammanställning hyreskontraktens 
löptid (%-andel av hyresvärde för 
resp. år)

===== SIDA 12 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  12 | 29 
 
Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa värderingsinstitut för alla 
fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade 
fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i 
enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.  
Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värderingar per 31 mars 2023. Per 30 september 2022 
gjordes externa värderingar av oberoende värderare. Verkligt värde har under kvartalet minskat med 122,0 
Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. Under kvartalet har Annehem Fastigheter 
dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 14,3 Mkr per 31 mars 2023. 
Investeringarna är främst hänförliga till färdigställandet av förskolan i Valhall Park och Ljungbyhed Park. 
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
Aktuell intjäningsförmåga 
 
 
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 31 mars 
2023. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan 
är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra 
faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 31 mars 2023 och dess 
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter 
har härefter. Transaktioner med tillträde efter den 31 mars är därmed inte inkluderade i beräkningen.  
Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt 
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. 
Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella 
fastighetskostnader samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har 
baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå.  
Kommentarer till intjäningsförmågan 
Hyresvärdet, jämfört med tidigare kvartal, har ökat som en funktion av omförhandlingar samt beaktade 
hyresgarantier för ett antal fastigheter under perioden. Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i 
fastigheterna Ultimes I&II (från 1 juli 2020) och Jupiter 11 (från 1 maj 2021) av Peab, och gäller i 36 
månader från förvärvstidpunkten. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. 
Vid utgången av mars 2023 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95,0 procent. 
 
 
 
 
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-03-31
Hyresvärde 292,2
Vakans -12,0
Hyresintäkter 280,2
Fastighetskostnader -84,7
Fastighetsskatt -12,4
Driftnetto 183,1
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -1,1
Centraladministration -37,2
Finansnetto -79,2
Förvaltningsresultat 65,6

===== SIDA 13 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  13 | 29 
 
Finansiering 
Beskrivning av finansieringssituationen  
Annehem Fastigheter hade per den 31 mars 2023 räntebärande skulder om 1 956,1 Mkr, vilket gav en 
belåningsgrad om 40,7 procent. De räntebärande skulderna bestod per 31 mars 2023 av externa lån 
uppgående till 1 956,1 Mkr inkluderat leasingskulder, avseende tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr.  
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
 1) Avser för 2021 lösen av leasingskuld vid utnyttjande av köpoption i tomträttsavtal hänförliga till Ultimes I&II inkl Parking. 
 
Nyckeltal avseende låneportfölj 
 
 
 
Tillgänglig likviditet 
 
 
Ränte- och låneförfallostruktur 
 
 
 
 
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara eviga. 
2) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur 
 
 1) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
 
 helår
Mkr 2021 2023 2022 2022
1 808,6 1 889,6 1 721,3 1 721,3
Upptagna externa banklån 69,0 75,9 75,0 132,9
Förändring leasingskuld1 -87,9 -0,1 -0,1 -0,1
Amortering externa banklån -2,9 - -7,9
Förändring upplåningsavgifter klar -1,0 1,1 -1,8
Valutaeffekter 16,2 -5,4 11,2 45,2
Räntebärande skulder vid periodens utgång 1 722,1 1 956,1 1 808,6 1 889,6
jan-mar
Räntebärande skulder vid periodens ingång
helår
2021 2023 2022 2022
Skuldsättningsgrad, ggr 0,7 0,8 0,7 0,8
Genomsnittlig ränta, % 2,2 3,8 2,2 2,2
jan-mar
helår
Mkr 2021 2023 2022 2022
Likvida medel 190,2 190,2 290,0 190,2
Outnyttjad låneram 420,0 125,0 345,0 420,0
Summa 610,2 315,2 635,0 610,2
jan-mar
År Kapital2, Mkr Ränta, Mkr Andel, %
inom ett år 232,8 79,2 14%
1-2 år 57,0 77,2 6%
2-3 år 1 542,5 76,9 71%
3-4 år 123,9 74,9 9%
mer än 4 år 1 0,0 0,6 0%
Totalt vid periodens utgång 1 956,1 308,9 100%
År Mkr Andel, % Mkr Andel, %
inom ett år 1126,6 58% 232,8 12%
1-2 år 0,0 0% 57,0 3%
2-3 år 0,0 0% 1 542,5 79%
3-4 år 829,5 42% 123,9 6%
mer än 4 år - - - -
Totalt vid periodens utgång 1 956,1 100% 1 956,1 100%
Räntebindning Kapitalbindning1

===== SIDA 14 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  14 | 29 
 
Känslighetsanalys 
Den genomsnittliga räntan för första kvartalet 2023, baserat på ett vägt snitt av räntebärande skulder per 
31 mars uppgick till 3,2 procent. Resultateffekten vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen 
nedan: 
 
Övrig information 
Bolagets aktieägare 
 
 
 
Risker 
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 24, samt avsnittet Risker och 
riskhantering i Annehems årsredovisning 2022. 
Organisation och medarbetare 
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 17 heltidsanställda under det första kvartalet 2023. Efter 
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2022 
hade Annehem Fastigheter 17 anställda, samt 2 resurser på konsultbasis. 
 
Väsentliga händelser efter periodens utgång 
Inga väsentliga händelser att notera 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,5% +/- 9,8
+/- 1,0% +/- 19,6
+/- 1,5% +/- 29,3
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB 13 587 282 23,0 49,4
Familjen Paulsson 3 470 290 5,9 11,3
Volito AB 4 900 000 8,3 6,3
Verdipapirfondet, Odin Eiendom 2 816 432 4,8 2,3
Peabs vinstandelsstiftelse 2 403 800 4,1 2,0
UBS Switxerland AG, W8IMY 259 549 0,4 1,4
Familjen Kamprads stiftelse 1 720 000 2,9 1,4
Carnegie spin off 1 398 600 2,4 1,2
Handelsbanken Microcap Norden 1 446 969 2,5 1,2
SEB Fastighetsfond Norden 240 151 0,4 0,9
10 största ägare, summa 32 243 073 54,6 77,4
Övriga aktieägare 26 749 475 45,4 22,6
Totalt 58 992 548 100,0 100,0

===== SIDA 15 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  15 | 29 
 
 
 
Finansiell kalender 
Årsstämma 2022 
Halvårsrapport januari-juni 2023 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
 
 
23 maj 2023 - Ängelholm 
20 juli 2023 
26 oktober 2023 
 
Granskning 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
Ängelholm den 27 april 2023 
 
 
Monica Fallenius                             
Verkställande direktör                             
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 27 april 2023 kl. 08.00 CEST.

===== SIDA 16 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  16 | 29 
 
Resultaträkning Koncernen 
 
 
  1) Övriga finansiella kostnader består av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
 
 
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen 
 
  
helår
Mkr 2023 2022 2022
Hyresintäkter 61,1 50,5 217,9
Övriga fastighetsintäkter 12,0 10,4 44,7
Totala intäkter 73,1 60,9 262,6
Fastighetskostnader
Driftskostnader -14,4 -12,5 -44,2
Underhållskostnader -1,8 -0,8 -10,2
Fastighetsskatt -3,1 -2,6 -12,6
Fastighetsadministration -3,2 -3,6 -14,3
Driftnetto 50,6 41,4 181,3
Centraladministration -11,1 -8,4 -36,2
Övriga rörelseintäkter 0,9 0,6 7,7
Övriga rörelsekostnader -1,3 -0,9 -9,3
Ränteintäkter 10,2 0,0 9,5
Räntekostnader -29,0 -11,9 -62,5
Övriga finansiella poster 1 -2,7 -0,5 -16,4
Förvaltningsresultat 17,7 20,3 74,2
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -122,0 142,6 98,0
Värdeförändring i derivatinstrument -13,2 35,5 90,9
Periodens resultat före skatt -117,4 198,4 263,0
Aktuell skatt -0,2 - -1,0
Uppskjuten skattekostnad 24,0 -40,1 -54,7
-93,6 158,3 207,3
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -1,59 2,68 3,51
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
jan-mars
helår
Mkr 2023 2022 2022
Periodens resultat -93,6 158,3 207,3
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar -0,2 -0,2 -1,6
Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,0 0,0 0,3
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 3,8 3,2 19,1
Summa övrigt totalresultat 3,6 3,0 17,8
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -90,0 161,3 225,1
jan-mars

===== SIDA 17 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  17 | 29 
 
Balansräkning Koncernen 
 
 
 
 
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1 0,1
Förvaltningsfastigheter 4 336,3 4 160,3 4 309,2
Maskiner och inventarier 5,0 4,2 5,2
Derivatinstrument 88,9 47,2 104,5
Övriga anläggningstillgångar 1,3 0,9 1,3
Summa anläggningstillgångar 4 431,6 4 212,7 4 420,3
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 2,7 4,6 1,9
Kortfristiga fordringar 32,4 17,4 22,9
Derivatinstrument 2,5 - 0,9
Likvida medel 190,2 290,0 237,9
Summa omsättningstillgångar 227,7 312,0 263,6
SUMMA TILLGÅNGAR 4 659,4 4 524,7 4 684,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9 1 786,9
Reserver 22,8 5,4 22,0
Balanserade vinstmedel inkl årets res. 600,9 644,3 691,7
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 411,2 2 437,1 2 501,1
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 1 722,1 1 808,6 1 655,6
Derivatinstrument 8,2 6,7 10,4
Övriga långfristiga skulder 3,2 3,1 3,2
Uppskjutna skatteskulder 170,4 179,5 195,6
Pensionsavsättningar 1,6 1,1 1,6
Summa långfristiga skulder 1 905,6 1 998,9 1 866,4
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 234,0 - 234,0
Leverantörsskulder och andra skulder 15,6 6,4 22,1
Aktuella skatteskulder 1,0 0,0 1,8
Övriga kortfristiga skulder 92,0 82,2 58,5
Summa kortfristiga skulder 342,7 88,6 316,4
Summa skulder 2 248,2 2 087,5 2 182,9
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 659,4 4 524,7 4 684,0

===== SIDA 18 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  18 | 29 
 
Kassaflödesanalys Koncernen 
 
 
 
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen 
 
 
 
  
Mkr 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 17,7 20,3 74,2
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0,1 0,3 0,4
Orealiserade valutakurseffekter -4,0 -7,2 -16,3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster -1,1 - -4,6
Betald inkomstskatt - - -
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -10,1 -12,5 -2,1
Rörelseskulder 26,5 30,4 2,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 29,2 31,3 54,2
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -14,3 -4,6 -32,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter -135,0 - -99,8
Investeringar i maskiner och inventarier - -1,3 -1,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -149,3 -5,9 -134,1
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 75,9 75,0 132,9
Återbetalning av lån -2,9 - -7,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 73,0 75,0 125,0
Periodens kassaflöde -47,2 100,4 45,2
Likvida medel vid periodens början 237,9 190,2 190,2
Kursdifferens i likvida medel -0,6 -0,6 2,5
Likvida medel vid periodens slut 190,2 290,0 237,9
jan-mar helår
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Ingående balans eget kapital 2 501,1 2 275,9 2 275,9
Periodens resultat -93,6 158,3 207,3
Övrigt totalresultat för perioden 3,6 3,0 17,8
Periodens totalresultat -90,0 161,3 225,1
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 411,1 2 437,2 2 501,1

===== SIDA 19 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  19 | 29 
 
Moderbolagets resultaträkning  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mkr 2023 2022 2022
Intäkter 18,0 10,3 47,2
Administrationskostnader -10,2 -8,3 -38,3
Rörelseresultat 7,8 2,1 8,9
Resultat från finansiella poster
Finansnetto 24,9 19,9 47,2
Resultat efter finansiella poster 24,9 22,0 47,2
Bokslutsdispositioner - - 18,4
Resultat före skatt 32,7 22,0 74,5
Uppskjuten skatt 0,6 -3,3 -6,2
Periodens resultat 33,3 18,7 68,3
jan-mars helår

===== SIDA 20 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  20 | 29 
 
 
Moderbolagets balansräkning  
  
 
 
  
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,1 0,1
Maskiner och inventarier 1,6 1,8 1,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 18,9 16,6 18,8
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 1 897,2 1 931,5 1 810,9
Derivatinstrument 39,5 - 44,5
Övriga långfristiga tillgångar 1,3 0,9 1,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 956,9 1 948,9 1 875,5
Summa anläggningstillgångar 1 958,5 1 950,8 1 877,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 59,9 35,7 43,8
Övriga fordringar 3,6 1,8 2,9
Derivatinstrument 2,5 21,6 0,9
Kassa och bank 142,2 75,7 208,4
Summa omsättningstillgångar 208,2 134,8 255,9
SUMMA TILLGÅNGAR 2 166,7 2 085,6 2 133,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5 0,5
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 092,2 2 023,9 2 023,9
Årets resultat 33,2 18,7 68,3
Summa eget kapital 2 126,0 2 043,1 2 092,7
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,7 1,1 1,6
Avsättning för uppskjuten skatt 5,6 3,3 7,9
Summa avsättningar 7,2 4,4 9,5
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 8,2 - 10,4
Summa långfristiga skulder 8,2 - 10,4
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument - 6,7 -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 5,4 3,1 5,4
Leverantörsskulder 1,3 1,3 1,4
Aktuella skatteskulder 0,0 0,0 0,0
Övriga kortfristiga skulder 18,6 27,1 13,8
Summa kortfristiga skulder 25,3 38,2 20,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 166,7 2 085,6 2 133,2

===== SIDA 21 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  21 | 29 
 
Moderbolagets kassaflödesanalys 
 
 
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till 
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i  
avsnittet Risker. 
 
 
 
Mkr 2023 2022 2022
Resultat före skatt 32,7 22,0 74,5
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,1 0,2 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat -4,4 -7,2 -37,4
Betald inkomstskatt - - -
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -14,6 -5,7 -23,8
Rörelseskulder 6,3 -8,0 -0,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 20,1 1,2 13,1
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier - -1,6 -1,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten - -1,6 -1,3
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -86,3 67,4 187,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheter -86,3 67,4 187,9
Periodens kassaflöde -66,2 67,0 199,7
Likvida medel vid periodens början 208,4 8,7 8,7
Likvida medel vid periodens slut 142,2 75,7 208,4
jan-mars helår

===== SIDA 22 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  22 | 29 
 
Noter 
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna 
av gällande standarder, IFRIC. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för 
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. 
Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och 
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt 
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av 
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och 
bedömningar. 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna 
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande 
och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. 
Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal 
andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels 
marknadsspecifika faktorer såsom direkt-avkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda 
att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters 
verksamhet, finansiella ställning och resultat. 
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och 
bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. 
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
Skattemässiga bedömningar 
Vid utgången av första kvartalet 2023 fanns ca 3,2 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag.  
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en 
affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på 
två olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors och Oslo  
 
   
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab 
innefattar management fee samt andra administrationskostnader. 
2023
Mkr Sverige Övriga Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 43,5 17,6 0,0 61,1
Driftnetto 32,9 17,2 0,5 50,6
Förvaltningsresultat 29,5 8,2 -20,0 17,7
Resultat före skatt -63,5 -25,1 -28,8 -117,4
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 145,4 1 190,9 - 4 336,3
jan-mars

===== SIDA 23 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  23 | 29 
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
 
 
  
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media 
(el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, 
samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. 
 
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE 
 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer 
i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av 
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. 
 
För vissa säkringsrelationer ingångna före 30 juni 2021 applicerades säkringsredovisning och de 
räntederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument redovisades initialt till verkligt värde på 
transaktionsdagen för derivaten och omvärderades därefter till verkligt värde vid slutet av varje 
rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivat, som betecknas som 
kassaflödessäkringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i fond för verkligt värde i eget 
kapital. För alla säkrade prognostiserade transaktioner, omklassificeras det ackumulerade beloppet i 
säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet 
påverkar resultatet. Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos derivatet redovisas 
omedelbart i resultatet inom övriga finansiella poster. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare. 
Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara 
instrument. Alla koncernens derivatinstrument är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det ackumulerade 
beloppet i säkringsreserven uppgår per 31 mars 2023 till 0,4 Mkr. 
 
Koncernen innehar räntederivat i NOK, SEK och EUR, samt valutaterminer i NOK och EUR. Fram till 30 
juni 2021 säkringsredovisade koncernen räntederivaten i NOK och SEK. Från och med 1 juli 2021 
upphörde säkringsredovisningen och samtliga derivat värderas därmed den tidpunkten till verkligt värde via 
resultaträkningen och presenteras på raden ”Värdeförändring i derivatinstrument” i koncernens 
resultaträkning. Om säkringen inte längre uppfyller kriterierna för säkringsredovisning eller bolaget häver 
identifieringen eller säkringsinstrumentet är sålt, förfallet, avvecklat eller inlöst upphör 
säkringsredovisningen framåtriktat. När säkringsredovisningen för kassaflödessäkringar har upphört behålls 
beloppet som har ackumulerats i säkringsreserven i eget kapital till dess den omklassificeras till resultatet i 
samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Per 31 mars 
2023 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 80,7 Mkr (40,5) och valutaterminerna till 2,5 Mkr (0,0). 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som 
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med 
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för osäkra kundfordringar samt att 
eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 
2022
Mkr Sverige Övriga Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 36,3 14,2 0,0 50,5
Driftnetto 27,4 14,2 -0,2 41,4
Förvaltningsresultat 26,9 10,7 -17,3 20,3
Resultat före skatt 176,7 5,2 16,5 198,4
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 2 788,5 1 371,8 - 4 160,3
jan-mars
Fördelning övriga fastighetsintäkter
Mkr 2023 2022 2022
Fastighetsskatt 2,0 1,6 7,7
Hyresgarantier 1,5 2,0 7,7
Övriga fastighetsintäkter 8,6 6,8 29,3
Totalt övriga fastighetsintäkter 12,0 10,4 44,7
jan-mar helår

===== SIDA 24 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  24 | 29 
 
Riskfaktorer 
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av 
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt 
värde och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem 
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga 
fastigheter. 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell 
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell 
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver 
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Oslo, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är 
geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem 
Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa 
geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget 
har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ 
påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som 
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer 
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att 
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att 
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. 
Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2022.

===== SIDA 25 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  25 | 29 
 
Finansiella nyckeltal 
Antal aktier 
 
 
 
Antal aktier 2023 2022 2022 2021
A-aktier 6 863 991 6 863 991 6 863 991 6 863 991
B-aktier 52 128 557 52 128 557 52 128 557 52 128 557
Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
jan-mar helår
Förvaltningsresultat 
 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs tillväxt i förvaltningsresultatet.  
Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive 
valutakurseffekter, som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i NOK och EUR. 
 
 
 
 
 
Förvaltningsresultat per aktie 
 
 
 
Långsiktigt substansvärde 
 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt 
under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen 
får påverkan. Långsiktigt substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i 
Annehems fall uppskjuten skatteskuld. 
 
 
 
Mkr 2023 2022 2022
Resultat före skatt -117,4 198,4 263,0
Återläggning
   Värdeförändring fastighet 122,0 -142,6 -98,0
   Värdeförändring derivat 13,2 -35,5 -90,9
Förvaltningsresultat 17,7 20,3 74,2
jan-mar helår
Mkr 2023 2022 2022
   Valutaterminer 2,9 -5,3 -30,4
   Valutaomräkning på interna lån -5,6 3,9 14,0
Valutakurseffekter -2,7 -1,4 -16,4
jan-mar helår
Mkr 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 17,7 20,3 74,2
   Valutakurseffekter 2,7 0,0 16,4
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 20,4 20,3 90,6
Antal aktier 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,35 0,34 1,54
jan-mar helår
Mkr 2023-03-31 kr/aktie 2022-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 2 411,2 40,9 2 501,1 38,6
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 170,4 - 195,6 -
   Räntederivat -80,7 - -94,1 -
Långsiktigt substansvärde 2 500,8 42,4 2 602,6 40,9

===== SIDA 26 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  26 | 29 
 
Räntetäckningsgrad  
 
  
Nettobelåningsgrad 
 
 
Överskottsgrad 
 
 
Avkastning på eget kapital 
 
 
 
  
Mkr 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 17,7 20,3 74,2
Återläggning
   Räntenetto 18,7 11,9 53,0
   Valutakurseffekter 2,7 16,4
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,7 2,7
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,5 3,0 2,7
jan-mar helår
Mkr 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
Räntebärande skulder 1 956,1 1 808,6 1 889,6
Likvida medel -190,2 -290,0 -237,9
Räntebärande skulder netto 1 765,9 1 518,6 1 651,7
Förvaltningsfastigheter 4 336,3 4 160,3 4 309,2
Nettobelåningsgrad, % 40,7% 36,5% 38,3%
Mkr 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 17,7 20,3 74,2
Återläggning
   Förvaltningskostnader 32,9 21,1 107,1
Driftnetto 50,6 41,4 181,3
Hyresintäkter 61,1 50,5 217,9
Överskottsgrad, % 82,8% 81,9% 83,2%
helårjan-mar
helår
Mkr 2023 2022 2022
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -93,6 158,3 207,3
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 411,2 2 437,1 2 501,1
Avkastning på eget kapital, % -3,9% 6,5% 8,3%
jan-mar

===== SIDA 27 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  27 | 29 
 
Ordlista och definitioner 
Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till genomsnittligt eget kapital under 
delårsperioden.  
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna.  
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter.  
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för 
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen f rån den operativa 
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.  
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas 
värde. 
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga 
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för  att visa 
utvecklingen av verksamheten. 
Ekonomisk uthyrningsgrad1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.  
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala 
värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor. 
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. 
Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång.  
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings - och administrationskostnader 
samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
Förvaltningsresultat, exkl. 
jämförelsestörande poster 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelsestörande poster med tillägg för 
förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet 
innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.  
Förvaltningsresultat, exkl. 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och 
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter 
från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. 
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster.  
Hyresvärde1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den 
uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de 
debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.  
Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster.  
Långsiktigt substansvärde Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.  
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett 
fastighetsbestånd, i stället för eget kapital.  
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas 
bokförda värde.  
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Nettouthyrning1) Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.

===== SIDA 28 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  28 | 29 
 
Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i 
balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande 
skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.  
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter , kostnader och valutakurseffekter på 
finansiella poster samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. 
Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina 
räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att 
betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.  
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har 
inkluderats för att investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur.  
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. 
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut.  
Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten. 
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.  
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR och NOK.  
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid.  
 
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. 
 
 
Ledvolten 1 i Solna

===== SIDA 29 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari - mars 2023  29 | 29 
 
 
 
Kontaktpersoner 
MONICA FALLENIUS, VD 
Telefon: 070-209 01 14  
E-post: monica.fallenius@annehem  
 
JAN EGENÄS, CFO 
Telefon: 070-593 71 38  
E-post: jan.egenas@annehem.se 
 
 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas 
Esplanad 2 
170 67 Solna 
info@annehem.se