Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q1 
 
 
 
 
 
 
 
Q1 
Annehem Fastigheter 
Delårsrapport 
januari–mars 2024

===== SIDA 2 =====

Q1 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024  
 
 
Ökat förvaltningsresultat och stark 
nettouthyrning   
 
 
 
Januari-mars1
• Hyresintäkter för perioden uppgick till 66,3 Mkr (61,1) 
• Driftnettot uppgick till 58,0 Mkr (50,6)  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 21,3 Mkr (17,7) 
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till 
26,2 Mkr (20,4) 
• Resultat per aktie uppgick till –0,12 kr (-1,36) 
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 35,7 Mkr 
(14,3) 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av 
verkligt värde om -35,2 Mkr (-122,0) 
• Verkligt värde förvaltningsfastigheter uppgick till 4 688,7 
Mkr (4 336,3) 
• Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 36,5 kr (36,4) 
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 
för samtliga jämförelseår motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer 
information se not 7. 
• Annehem offentliggjorde slutligt utfall i företrädesemissionen 
som initierades under fjärde kvartalet 
• Annehem tillträdde bostadsfastigheten Partille Port, 
Göteborg 
• Annehem Fastigheter går in i tredje året som grön aktie enligt 
Nasdaq Green Equity Designation  
 
 
                                                                                                                             
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
   
                      Driftnetto 
             Januari-mars 2024 
     Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
                           31 mars 2024 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
31 mars 2024 
 58,0Mkr 4 688,7Mkr 93%  
 
Väsentliga händelser under första kvartalet

===== SIDA 3 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 3 | 31 
 
Sammandrag  
koncernens utveckling 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
FINANSIELLA MÅL 
 
 
                   
               Jan-mar 
                                            
Helår 
Sammandrag koncernens utveckling, Mkr1 2024 2023                  2023                            2022 
Hyresintäkter 66,3 61,1  247,2 217,9 
Driftnetto 58,0 50,6  209,7 181,3 
Förvaltningsresultat 21,3 17,7  90,5 74,2 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 26,2 20,4  92,7 90,5 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,35 0,30  1,35 1,32 
Periodens resultat  -9,2 -93,6  -200,6 207,3 
Periodens resultat per aktie, kr  -0,12 -1,36  -2,92                     3,01 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %  92,5 95,9  94,9 95,8 
Överskottsgrad, % 87,5 82,8  84,8 83,2 
Avkastning på eget kapital, % -0,4 -3,9  -8,7 8,3 
EPRA NRV per aktie, kr 36,5 36,4  35,3 37,8 
Nettobelåningsgrad, %  41,3 40,7  43,4 38,3 
Soliditet, % 52,2 51,7  49,9 53,4 
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,5  2,2 2,7 
Tillväxt och avkastning Mål                                        Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Genomsnittlig tillväxt i 
fastighetsbeståndet över tid1  
                                   20% 2% 8% 20% 
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027                               8,0 Mdkr 4,4 Mdkr 4,3 Mdkr 4,0 Mdkr 
Genomsnittlig årlig tillväxt på 
förvaltningsresultat över tid1 
                                  20% 22% -14% 52% 
Avkastning på eget kapital         Minst 10% per år -8,7% 8,3% 9,2% 
1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering 
till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med 
föregående år.  
 
    
     
Risk och utdelning                                       Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Soliditet                                > 30% 49,9% 53,4% 53,9% 
Nettobelåningsgrad över tid                                 < 60% 43,4% 38,3% 38,3% 
Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM)                                > 2,2x 2,2x 2,7x 3,0x 
Utdelningspolicy                                                                 I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 
     
HÅLLBARHETSMÅL 
    
 Långsiktigt mål 2030 
Utfall per  
31 Mars 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart  
enligt EU:s taxonomiförordning, % 
90% 85% 75% 81% 
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 83% 82% 76% 
 
Intäkter från gröna hyresavtal, %  
(avser Sverige) 
80% 41% 35% 27% 
Q1

===== SIDA 4 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 4 | 31 
 
VD har ordet 
Oro i omvärIden och den geopolitiska situationen påverkar Sverige på många sätt. Under kvartalet 
godkändes Sveriges Nato-medlemskap och arbetet med att stärka såväl vårt försvar som totalförsvar 
intensifieras nu. Det kommer att innebära stora investeringar i hela landet för att stärka samhällets 
beredskap. Satsningarna blir också ett viktigt bidrag till att dämpa den lågkonjunktur som vi befinner oss i 
och en större efterfrågan på lokaler kopplat till det kan innebära möjligheter för Annehem. 
 
Den svaga kronan bidrar till en stärkt exportsektor. Industrin håller uppe konjunkturen medan andra delar 
av ekonomin som påverkas mer av höga räntor och inflation befinner sig i en lågkonjunktur. Det innebär att 
många företag drar i bromsen, initierar kostnadsbesparingar och vi ser fler personalneddragningar. 
 
Riksbankens signaler om att inleda sänkningar av räntan under våren eller sommaren är viktiga positiva 
tecken för fastighetsbranschen på både kort och lång sikt. Det är glädjande att inflationen (KPI) sjunkit 
under kvartalet till 4,1 procent, vilket är ett tydligt tecken på att inflationstrycket nu dämpas. Samtidigt 
innebär den svaga kronan fortsatt osäkerhet kring när den efterlängtade räntesänkningen sker. 
 
Företrädesemissionen ger oss nya möjligheter 
Under kvartalet gick vi i mål med Annehems företrädesemission som övertecknades till 200 procent. Det 
visar på ett starkt förtroende från våra investerare. Den offensiva emissionen genomfördes i huvudsak för 
att finansiera The Corner, den nya kontorsfastigheten i Malmö, som vi tillträdde i slutet av 2023. 
Emissionen ger oss också möjligheter att investera i vårt befintliga bestånd där vi ser goda möjligheter till 
fortsatt förädling och värdeskapande. Vi tittar också på nya förvärv för att ytterligare diversifiera vår 
fastighetsportfölj, främst i de nordiska tillväxtområden där vi redan finns. Det tillskott av kapital som 
Annehem erhållit i samband med emissionen ger oss de möjligheter vi behöver för att fortsätta öka vårt 
förvaltningsresultat  
 
Tillträde av bostadsfastighet i Partille Port 
I mars tillträdde vi vår andra bostadsfastighet, en högkvalitativ och Svanenmärkt fastighet med 90 hyres-
lägenheter belägen intill Partille arena i Partille Port i Göteborg. Det är ett område som fortsätter att 
utvecklas med fler bostäder, närservice och simhall. Förvärvet av fastigheten följer ett avtal med Peab som 
gjordes i samband med Annehems notering 2020. Finansiering görs med banklån (50 procent) och 
resterande del ur egen kassa. Fastigheten är redan fullt uthyrd.
 
 
Resultat 
Vi levererar ett förvaltningsresultat, exklusive valutakurseffekter, som ökat med cirka 28 procent till  
26,2 Mkr (20,4), jämfört med samma period i fjol. Ökningen är främst hänförlig till förbättrade hyresintäkter 
som ett resultat av indexhöjning av hyror samt tillskott från våra nya förvärv och effekter av nya 
hyreskontrakt.  
Räntenettot har ökat jämfört med samma period föregående år, dels på grund av ökad skuld i samband 
med förvärvet av The Corner och dels att vi har en högre snittränta som uppgick till 4,3 procent (3,0 
procent).  
Även detta kvartal levererar vi en stark nettouthyrning som uppgår till 12,0 Mkr. Viktiga bidrag till detta är 
uthyrningen av samtliga hyreskontrakt för Partille Port bostäder samt ett nytt lokalhyreskontrakt med 
Ängelholms kommun. 
Räntetäckningsgrad RTM för perioden är 2,2 ggr (2,5 ggr). De långa räntorna visade volatilitet under 
kvartalet och steg vid kvartalets slut. Detta beror på påverkan från USA:s ekonomi och den geopolitiska 
situationen, vilket ledde till en höjning av de långa räntorna där den 5-åriga swapräntan steg med 25 
baspunkter jämfört med för en månad sedan. 
Avkastningskraven i marknaden har fortsatt uppåt med cirka 5 punkter under kvartalet men effekten 
motverkas delvis även detta kvartal av värdeskapande investeringar i befintligt bestånd. Vidare har vi 
tillträtt Partille Port bostäder och sammantaget ger detta en total positiv förändring i fastighetsvärde om 
6,3 procent mot föregående kvartal. 
Med rådande marknadsförutsättningar är jag sammantaget mycket nöjd med det vi åstadkommit under 
kvartalet. Vår underliggande fastighetsverksamhet fortsätter att leverera ett bra driftnetto, ett ökat 
förvaltningsresultat och en stark nettouthyrning och vi ser möjligheter till lägre räntekostnader framöver i 
takt med de av Riksbanken aviserade räntesänkningarna.

===== SIDA 5 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 5 | 31 
 
Fastighetstransaktionsmarknaden  
Som en följd av att räntetoppen med stor sannolikhet är nådd ser jag nu allt fler tecken i Sverige på att 
marknaden kommit igång. Betydligt fler transaktioner genomfördes under kvartalet jämfört med samma 
period föregående år. Samtidigt står säljare och köpare fortsatt en bit från varandra prismässigt och 
affärerna tar lång tid. I Finland däremot är transaktionsmarknaden fortsatt svag och majoriteten av de få 
transaktioner som gjorts har skett i Helsingfors-området. Sammantaget har transaktionsvolymen i Norden 
gått upp med 12 procent jämfört med samma period föregående år. I takt med att räntorna sjunker 
framöver tror jag på en fortsatt positiv utveckling där bra lägen och kvalitet kommer att vara mest 
eftertraktat oavsett fastighetstyp.   
 
Hyresmarknaden 
Med vår strategi att utveckla ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i nordiska 
tillväxtområden är vi väl positionerade för långsiktig lönsam tillväxt. På kortare sikt ser vi dock att 
konsekvenserna av lågkonjunkturen som både Sverige och Finland befinner sig i blivit tydligare med en 
svagare efterfrågan på kontorslokaler. Vi ser att våra hyresgäster, i samband med omförhandling, 
efterfrågar flexibla lösningar och i vissa fall anpassning av lokalerna till hybridarbete. Vi har en fördel med 
våra moderna, högkvalitativa och flexibla kontorsytor som gör att vi oftast kan lösa de önskemål som finns, 
men vi märker att vakanta ytor tar något längre tid att hyra ut.  
 
Efterfrågan på våra hyresrätter är god och årets hyresförhandling landade väl med en höjning om cirka 5,3 
procent i Malmö, vilket är något högre än nuvarande inflation. Det är en god signal då hyreshöjningen för 
bostäder var mycket lägre än inflationen förra året. 
 
Vårt klimatbokslut 2023 visar på positiv förflyttning 
Under kvartalet gick vi in i vårt tredje år som grön aktie enligt Nasdaq Green Equity Designation efter en 
genomlysning enligt S&P Global Ratings Cicero Shades of Green bedömningar. Nasdaqs gröna märkning av 
Annehems aktie möjliggör för investerare att göra ett medvetet hållbart investeringsbeslut.  
 
Arbetet med den gröna förflyttningen är central i vår långsiktiga strategi. Resultatet av vårt arbete syns 
både i vårt klimatbokslut och vår taxonomilinjering. Vi har genomfört klimatriskanalyser av the Corner och 
Partille Port bostäder, som resulterat i en ökad andel taxonomilinjerade fastigheter avseende 
fastighetsvärde från 75 procent till 85 procent under kvartalet. Klimatbokslutet för 2023 visar också på 
stora förflyttningar. Vi minskar våra CO
2e utsläpp för Scope 1 och 2 med cirka 80 procent i jämförelse med 
basåret 2021. Minskningen är främst ett resultat av byte av drivmedel till HVO100, en förnybar diesel, i 
vår maskinpark samt att vi övergått till klimatneutral fjärrvärme i Finland. Vi ser också ett resultat av 
minskad energiförbrukning, förbättrade miljövärden hos våra övriga fjärrvärmeleverantörer och en fortsatt 
förbättring av inrapporterade data.  
 
Vår största påverkan på CO2e -utsläpp finns dock i Scope 3 och utgör 91 procent av det totala avtrycket 
2023. Därför sätter vi nu ett nytt mål för att minska vårt Scope 3 avtryck där vår målsättning är att halvera 
avtrycket till 2030 och vara netto-noll till 2040. Det ska ställas i relation till Sveriges mål att ha 
nettonollutsläpp av växthusgaser år 2045. 
 
Ambitiösa mål och tydlig riktning 
Vi har startat året med ett bra resultat och positiva förflyttningar. Men jag är ödmjuk inför framtiden givet 
kostnadsläget och den lågkonjunktur som råder. Oaktat detta så har vi ambitiösa mål och en tydlig riktning 
som vi fortsatt arbetar mot varje dag. Med vår finansiella ställning, långsiktiga ägare och stabila hyresgäster 
så är jag övertygad om att vi har rätt förutsättningar att lyckas.  
 
Jag vill tacka våra aktieägare för det fortsatta förtroendet för Annehem genom det aktiva deltagandet i vår 
företrädesemission. Jag vill även rikta ett stort tack till mina medarbetare vars insatser och engagemang 
starkt bidrar till vårt resultat både ekonomiskt och hållbarhetsmässigt. Det är ni som gör det möjligt både 
för Annehem och för våra hyresgäster! 
  
  
Ängelholm 2 maj 2024 
  
  
Monica Fallenius  
VD

===== SIDA 6 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 6 | 31 
 
 
 
Vi är Annehem 
Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attraktiva och 
långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka 
hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd.  
 
Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbarhetsprestanda 
och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där 
hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning.  
Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom 
logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. 
Vision 
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Våra värderingar 
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare 
Våra strategiska hörnstenar 
Våra fyra strategiska hörnstenar 
är vägledande i vårt långsiktiga arbete  
mot visionen om att bli Nordens mest  
hållbara fastighetsbolag. Vår strategi 
skapar stabilitet, lönsamhet  
och långsiktighet i vår verksamhet.  
 
Q1 
 
Utveckla ett hållbart och modernt 
fastighetsbestånd i attraktiva  
lägen i nordiska tillväxtområden 
Nybyggda, miljöcertifierade 
fastigheter i lägen med goda 
kommunikationer attraherar 
långsiktiga hyresgäster. 
Skapa riskspridning över tid genom en 
diversifierad och hållbar 
fastighetsportfölj 
 
Vårt bestånd av kontorsfastigheter 
kompletteras med utvalda fastigheter 
inom logistik- och samhällsfastigheter 
samt bostäder. Alla våra fastigheter 
har en hög hållbarhetsprestanda 
och/eller potential. 
Förvärvsfokus och en stabil finansiell 
ställning möjliggör lönsam tillväxt 
 
Annehem Fastigheter har en tydlig 
tillväxtplan för fastighetsbeståndet, 
vilket möjliggörs av en stark finansiell 
ställning med hög soliditet och låg 
belåningsgrad. 
Fokus på hållbar och effektiv 
förvaltning genom förädling och 
förflyttning 
 
Annehem Fastigheter har en hög och 
mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget 
verkar för att öka värdet av det 
befintliga beståndet genom hållbar 
effektiv förvaltning och förädling 
Fastighetsvärde 
per geografi
Stockholm 35 %
Helsingfors 20 %
Göteborg 9 %
Malmö 17 %
Ängelholm/Helsingborg 19 %
GÖTEBORG   
ÄNGELHOLM/ 
HELSINGBORGSOMRÅDET 
 
 
MALMÖ 
  
STOCKHOLM 
  
HELSINGFORS 
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 76 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 3 %
Bostad 6%
Logistik 2 %
Övrigt 4 %

===== SIDA 7 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 7 | 31 
 
Marknad 
Omvärldskommentar 
Efter ett år med skyhöga inflationssiffror och styrräntehöjningar som lämnat avtryck på omvärldsekonomin 
börjar de penningpolitiska åtgärderna få effekt och inflationstrenden har varit nedåtgående sedan andra 
halvan av 2023.  
 
Kärninflationen (KPIF) i Sverige börjar närma sig Riksbankens mål om 2 procent. I mars var KPIF 2,2 procent 
och KPI 4,1 procent. Konjunkturinstitutets prognos pekar på att Riksbankens inflationsmål kommer att nås 
under första halvåret 2024. Under det senaste penningpolitiska mötet i mars valde Riksbanken att lämna 
styrräntan oförändrad på 4,00 procent. Riksbanken aviserar om att styrräntan kan komma att sänkas i maj 
eller juni förutsatt att inflationsutsikterna fortsätter att vara gynnsamma samt att kronan inte försvagas 
ytterligare eller att den geopolitiska situationen i, bland annat, mellanöstern inte förvärras. 
 
Makrodata Norden 
 
Fastighetstransaktionsmarknaden 
De förbättrade makroekonomiska utsikterna har lett till en försiktig förbättring på 
fastighetstransaktionsmarknaden och den något ökade transaktionsaktiviteten ger värderarna mer data att 
utgå ifrån. Under första kvartalet 2024 uppgick fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 58,5 Mdkr1, 
vilket innebär en ökning med 12 procent jämfört med samma period föregående år.  
  
 
1 Colliers Nordic Property Market Update Jan-Mar 2024. 
    
Land Styrränta1 Inflation2 Transaktionsvolym (jan-mar)3 
Sverige 4,00% 4,1% 22,3 Mdkr 
Finland/ECB 4,50% 3,0% 3,7 Mdkr 
 
1) Trading Economics. 
2) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update Apr 2024. 
3) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update Jan-Mar 2024.

===== SIDA 8 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 8 | 31 
 
Kommentarer till 
koncernens utveckling 
Resultaträkning 
 
Perioden januari till mars 
Hyresintäkterna uppgick till 66,3 Mkr (61,1), övriga fastighetsintäkter uppgick till 15,3 Mkr (12,0) och totala 
fastighetskostnaderna till -23,7 Mkr (-22,5), vilket innebär att driftnettot ökade till 58,0 Mkr (50,6). Den 
positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras främst av 
hyresökningar genom de tillkommande fastigheterna, indexjusteringar samt nyuthyrningar. 
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 15,3 Mkr (12,0), består av utdebiterade driftskostnader, 
intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Jupiter 11 och 
The Corner, som för januari-mars uppgick till 2,2 Mkr (1,5). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av 
de vakanta ytorna i Jupiter 11 (från 1 maj 2021) och i The Corner (från 1 januari 2024) av Peab. Denna 
garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från 
utställandedatum. 
Driftkostnader uppgick till -16,4 Mkr (-14,4) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av 
de tillkommande fastigheterna. Fastighetsskatten har minskat med 0,3 Mkr mot föregående år och uppgick 
till -2,8 Mkr (-3,1), på grund av omtaxering av några fastigheter under 2023 som lett till lägre 
fastighetsskatt. T otala fastighetskostnader uppgick till -23,7 Mkr (-22,5). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 21,3 Mkr (17,7) för perioden januari-mars vilket är en ökning mot 
föregående år trots ett högre räntenetto. Räntekostnaderna uppgick till -32,8 Mkr (-29,0) och beror på 
stigande styrräntor samt belåning till följd av finansieringen av de tillkommande fastigheterna men 
motverkas av ränteintäkter från räntederivat, vilka uppgick till 9,7 (10,2) Mkr för perioden. Övriga 
finansiella poster uppgick till -4,8 Mkr (-2,7) och bestod i huvudsak av valutaeffekter om 5,6 Mkr (-5,6) och 
värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -10,4 Mkr (3,0), vilka påverkade förvaltningsresultatet 
negativt. 
Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -35,2 Mkr (-122,2). Effekten av 
värdeförändringar på räntederivat uppgick till 14,9 Mkr (-13,2). Skattekostnaden för perioden uppgick till   
-10,3 Mkr (-23,8). Skatteeffekten hänförs till största del till uppskjuten skatt på värdeförändringen i 
fastighetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt värde. Periodens resultat uppgick till -9,2 
Mkr (-93,6).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Driftnetto per kvartal 
Mkr 
 
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal 
exkl valutakurseffekter 
Mkr 
 
 
10
20
30
40
50
60
70
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
5
10
15
20
25
30
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1

===== SIDA 9 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 9 | 31 
 
 
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 mars 2024 till 4 688,7 Mkr (4 336,3). Av det 
totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. 
Under kvartalet har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheten Partille Port bostäder till ett underliggande 
fastighetsvärde om 250,0 Mkr med avdrag för ej färdigställda projekt om -5,7 Mkr, samt reglerat 
slutköpeskilling för fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga fastigheter till 
ett belopp uppgående till 35,7 Mkr (14,3). Orealiserade värdeförändringar uppgår till totalt -35,2 Mkr         
(-122,0). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland om 34,1 (-5,3) Mkr så uppgår den totala 
värdeförändringen för perioden till 276,0 Mkr (27,1) Mkr.  
Bolagets eget kapital uppgick till 2 591,7 Mkr (2 411,2). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 119,8 
Mkr (1 956,1), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden 
januari-mars tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder och tog därmed upp ny finansiering 
uppgående till 125,0 Mkr.  
 
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till -1,5 Mkr (29,2). Förändringen beror 
på högre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och 
rörelsefordringar.  
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -290,1 Mkr (-149,3) som avser 
förvärvet av Partille Port bostäder som uppgick till -244,3 Mkr, slutköpeskilling för Carl Florman -10,1 Mkr 
och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park samt investeringar i andra fastigheter om totalt       
-35,7 Mkr. 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till 353,6 Mkr (73,0), vilket hänförs till 
upptaget lån relaterat till finansieringen av fastigheten Partille Port bostäder och återbetalning av 
kortfristigt lån om 60 Mkr för The Corner samt amortering av koncernens kreditfacilitet.  
Periodens kassaflöde uppgick till 61,9 Mkr (-47,2).

===== SIDA 10 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 10 | 31 
 
Hållbar utveckling 
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Det innebär att vi förvärvar fastigheter med hög hållbarhetspotential och kontinuerligt förbättrar vår 
förvaltning samt ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser i vår fastighetsverksamhet. 
 
Höjdpunkter under kvartalet 
Under det första kvartalet har vi arbetat med klimatbokslutet 2023 och fortsatt arbetet med att leverera på 
våra hållbarhetsmål. Nedan presenteras arbetet som genomförts samt några av de största 
hållbarhetsförflyttningarna i vår verksamhet. 
 
Klimatbokslut  
Vi har genomfört vårt tredje klimatbokslut och ser en fortsatt positiv förflyttning som ett resultat av vår 
hållbara förvaltning. Vi konstaterar ett minskat utsläpp av Scope 1 och 2 med 80 procent jämfört med 
basåret 2021. Förbättringen är främst ett resultat av klimatneutral fjärrvärme i våra finska fastigheter och 
bytet till HVO100, en förnybar diesel som består av hydrerad vegetabilisk olja, i vår maskinpark. Vi har 
under första kvartalet även satt vårt Scope 3 mål, vilket är att halvera utsläppen till 2030 och uppnå netto-
noll till 2040. Förbättringsarbetet av Scope 3 kommer att inkludera kunskapsutveckling inom förvaltningen, 
ett tydligare samarbeta med våra leverantörer och en ökad dialog med våra hyresgäster. 
 
  
 
 
 
Ytterligare två klimatriskanalyser genomförda  
Under första kvartalet har vi genomfört klimatriskanalyser på The Corner och Partille Port bostäder, våra 
senaste förvärv. Utöver att dessa analyser är en viktig del av taxonomilinjeringen, som steg till 85 procent i 
Q1, så hjälper de Annehem att få en översikt över klimatrisker som fastigheterna potentiellt kan utsättas för 
samt vilka åtgärder som kan vidtas för att minimera de risker och kostnader som kan uppstå som följd. 
Risker inkluderar till exempel översvämningar och jordskred till följd av större regnmängder eller kraftiga 
värmeböljor som orsakas av klimatförändringar. Risknivåerna för båda fastigheterna befinner sig 
övervägande på låg nivå. 
 
Annehem Fastigheter går in i tredje året som grön aktie på Nasdaq Stockholm        
Annehem var ett av de första bolagen som fick märkningen Nasdaq Green Equity Designation 2022. 
Märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av Annehems omsättning härrör från aktiviteter som är 
gröna och att verksamheten genomför en betydande andel gröna investeringar. S&P Global Ratings Cicero 
Shades of Green utför varje år en genomlysning av bolagets hållbarhetsarbete. Utfallet av genomlysningen 
2023 visade att 74 procent av hyresvärdet samt 81 procent av verkligt värde på fastigheter är grönt enligt 
Cicero Shades of Green.

===== SIDA 11 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 11 | 31 
 
Mätbara förflyttningar Q1 2024 (jämfört med utfall för helåret 2023)   
• 41 procent (35) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten)   
• 83 procent (82) av fastighetsvärdet miljöcertifierat   
• 85 procent (75) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning2 
 
1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar 
bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till 
källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader. 
2) Ökning beror på linjering av The Corner och Partille Port bostäder. 
 
Hållbarhetsmål och uppföljning

===== SIDA 12 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 12 | 31 
 
Våra fastigheter 
Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av fastigheter per den 31 mars 2024 till ett verkligt värde 
uppgående till 4 688,7 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till 
övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.  
För perioden uppgick nettouthyrningen till 12,0 Mkr (8,0), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 29,1 
Mkr (9,5) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 17,1 Mkr (1,5). Genomsnittlig återstående 
kontraktstid, exklusive bostäder, är 4,8 år. 
Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet  
 
Förändring i beståndet under 2024 
 
 
Fastighetsbestånd per 31 mars 2024  
  
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
 
Sammanställning värdeutveckling 
     
 
Förvärv och investeringar  
Under det första kvartalet tillträddes fastigheten Partille Port bostäder i Göteborg till ett underliggande 
fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr med avdrag för ej färdigställda projekt om -5,7 Mkr samt reglerat 
slutlig köpeskilling av fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Det gjordes även investeringar i befintliga 
fastigheter på totalt 35,7 Mkr (14,3), där investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Ljungbyhed 
Park, Valhall Park och färdigställandet av The Corner. 
 
 
 
Transaktioner under året Händelse Ort From Yta kvm
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Partille 11:70 Tillträde Partille 2024-03-28 4 946 11,6
Benämning Ort        Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 39,7 41,0
L
jungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 34,5 39,2
Kamaxeln 2 Kamaxeln 2 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,7 15,5
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 10,6 10,6
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 44,7 44,7
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm          13 494 13,8 19,8
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm          4 268 15,4 15,4
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5 ,6 5,6
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 14,9 15,1
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,7 6,8
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 26,7 26,7
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 10,8 11,6
Ultimes Business Garden Ultimes I & II Helsingfors 17 015 64,3 73,8
Summa 206 950 303,0 327,4
Fastighets-
beteckning
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter, 
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet
Mkr 2024 2023 2023
Vid periodens ingång 4 412,7 4 309,2 4 309,2
Förvärvade fastigheter 241,4 139,9                      534,9
Investeringar i befintliga fastigheter 35,7 14,3 95,8
Avyttrade fastigheter - - -252,1
Orealiserad värdeförändring -35,2 -122,0 -266,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet 34,1 -5,1 -9,1
Verkligt värde vid periodens utgång 4 688,7 4 336,3 4 412,7
helårjan-mar
Intäktsfördelning 2024 
  
 
Sammanställning 
hyreskontraktens löptid1  
(% andel av hyresvärde för resp. 
år) 
  
 
1) Exklusive bostadskontrakt. 
 
76%
9%
3%
6%
2% 4%
Kontor
Samhällsfastigheter
Dagligvaror
Bostad
Logistik
Övrigt
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
<1 år 1-2
år
2-3
år
3-4
år
4-5
år
>5 år

===== SIDA 13 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 13 | 31 
 
Fastighetsvärderingar 
Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa värderingsinstitut för alla 
fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade 
fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i 
enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.  
Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värderingar med värdedatum 31 mars 2024. Verkligt värde 
har under perioden januari-mars minskat med 35,2 Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars 2024 uppgick till 5,26 procent (5,24 procent, 31 
december 2023). Under perioden januari-mars har Annehem Fastigheter dessutom investerat i befintliga 
fastigheter till ett värde uppgående till 35,7 Mkr. Investeringarna är hänförliga till modernisering av Saabs 
lokaler i Ljungbyhed Park samt mindre investeringar i övriga fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt 
värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
    
 
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 31 mars 
2024. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är 
endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.  
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 31 mars 2024 och dess 
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter 
har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 31 mars är därmed inte inkluderade i 
beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i 
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av 
ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på 
fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för 
administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på 
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.  
Kommentarer till intjäningsförmågan 
Hyresintäkterna och driftnettot ökar jämfört med intjäningsförmågan per 31 december 2023. Den positiva 
utvecklingen på hyresintäkterna, förklaras främst av den tillkommande fastigheten Partille Port bostäder, 
nyuthyrningar, indexjusteringar på hyreskontrakten som sker från 1 januari 2024 samt hyresgarantier har 
ställts ut för vakanta ytor i fastigheten Jupiter 11 (från 1 maj 2021 till 30 april 2024) och The Corner (från 1 
januari 2024 till 31 december 2026) av Peab. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte 
garantin ut. Vid utgången av mars 2024 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 92,5 procent (95,9). 
 
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars 2024 uppgick till 5,26 procent. Orealiserad 
värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. 
 
    
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-03-31
Hyresvärde 327,4
Vakans -23,7
Övriga fastighetsintäkter 20,4
Hyresintäkter 324,1
Fastighetskostnader -88,3
Fastighetsskatt -14,2
Driftnetto 221,6
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -3,0
Centraladministration -37,0
Finansnetto -96,6
Förvaltningsresultat 85,0
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -193,0 / 209,0
+/- 0.5% -395,0 / 457,0

===== SIDA 14 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 14 | 31 
 
Finansiering 
Sammanfattning av bolagets finansieringssituation 
Vid utgången av det första kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 119,8 Mkr (1 956,1), vilka har 
ökat mot föregående år på grund av tillkommande förvärv. De räntebärande skulderna består uteslutande 
av lån i bank och alla är säkerställda med pantbrev.  
Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,1 gånger (2,5), vilket innebär att lånekovenanterna är 
uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,2 gånger (2,5). Nettobelåningsgraden i portföljen var 
per 31 december 42,7 procent (40,7).  
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,57 år 
respektive 1,83 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 4,3 procent.  
 
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
 
Tillgänglig likviditet 
 
 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur 
 
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara eviga. 
2) Inklusive räntederivat. 
3) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
4) Avtalad ränta framtidsstartade swappar uppgår till 2,06 procent. 
5) Exklusive framtidsstartade swappar. 
 
 
 
 helår
Mkr 2024 2023 2023
2 036,3 1 889,6 1 889,6
Upptagna externa banklån 125,0 75,9 345,2
Förändring leasingskuld -0,1 -0,1 -0,3
Amortering externa banklån -63,9 -2,9 -183,6
Förändring upplåningsavgifter 0,9 -1,0 2,5
Valutaeffekter 21,6 -5,4 -17,1
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 119,8 1 956,1 2 036,3
jan-mar
Räntebärande skulder vid periodens ingång
helår
Mkr 2024 2023 2023
Likvida medel 181,3 190,2 119,4
Outnyttjad låneram - 125,0 125,0
Summa 181,3 315,2 244,4
jan-mar
År
Volym aktiva avtal, 
Mkr
Framtidsstartade 
swappar
Mkr
Räntebindning 2
Mkr Andel
Snittränta i 
swapportföljen5
Mkr
Kapitalbindning 3
Mkr Andel
inom ett år 566,4 - 566,4 26,7% - 55,9 2,6%
1-2 år 596,3 -479,2 4 117,1 5,5% 1,57% 1549,1 73,1%
2-3 år 240,2 - 240,2 11,3% -0,07% 514,8 24,3%
3-4 år 234,0 479,24 713,2 33,6% 1,63% - 0,0%
4-5 år 425,0 - 425,2 20,0% 2,70% - -
6-7 år 1 57,9 - 57,9 2,7% 2,78% - -
Totalt vid periodens utgång 2 119,8 - 2 119,8 100,0% 1,67% 2119,8 100,0%

===== SIDA 15 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 15 | 31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Summering finansiella nyckeltal  
  
 
Känslighetsanalys 
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-mars 2024 uppgick till 4,3 procent Resultateffekten, för en 
12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av av 
tabellen nedan: 
 
 
  
helår
Mkr 2024 2023 2023
Skuldvolym, Mkr 2 119,8 1 956,1 2 036,3
Outnyttjad kreditfacilitet, Mkr - 125,0 125,0
Volym räntederivat, Mkr 1 558,2 1 475,1 1 365,1
Värde räntederivat, Mkr 46,9 78,2 29,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,8 0,8 0,9
Nettobelåningsgrad, % 41,3 40,7 43,4
Räntetäckningsgrad kvartal, ggr 2,1 2,1 2,2
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,7 2,2
Snittränta, % 4,3 3,0 4,3
Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 4,3 3,1 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,57 0,87 2,41
Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,83 2,28 2,04
   jan-mars
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% +/- 4,2
+/- 2,0% +/- 8,4
566
117
240
713
425
58 2 120
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 6-7 år Totalt
Räntebindningsstruktur
Mkr

===== SIDA 16 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 16 | 31 
 
Övrig information 
Bolagets aktieägare 
  
1) Se vidare information i not 6. 
 
Risker 
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 26, samt avsnittet Risker och 
riskhantering i Annehems årsredovisning 2023. 
 
Organisation och medarbetare 
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det första kvartalet 2024. Efter 
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 17. För jämförelseperioden 2023 
hade Annehem Fastigheter 17 anställda, samt 1 resurs på konsultbasis. 
 
Väsentliga händelser efter periodens utgång 
Inga väsentliga händelser att notera. 
 
Finansiell kalender 
Årsstämma 2024 
Halvårsrapport januari – juni 2024 
Delårsrapport januari – september 2024 
14 maj 2024 
19 juli 2024 
24 oktober 2024 
 
Granskning 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 205 520 5,9 11,3
Volito AB 7 350 000 8,3 6,3
PriorNilsson fonder 3 995 213 4,5 2,2
Alcur Select 3 777 358 4,3 2,1
Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 340 537 3,8 1,8
UBS Switzerland AG 386 922 0,4 1,4
Carnegie fonder 2 560 327 2,9 1,4
Mats Paulssonstiftelserna 2 605 821 2,9 1,2
10 största ägare, summa 54 108 321 61,1 79,6
Övriga aktieägare 34 380 500 38,9 20,4
Totalt 88 488 821 100,0 100,0

===== SIDA 17 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 17 | 31 
 
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
Ängelholm den 2 maj 2024 
 
 
 
Monica Fallenius 
Verkställande direktör 
 
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 3 maj 2024 kl. 08.00 CEST.

===== SIDA 18 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 18 | 31 
 
 
Resultaträkning Koncernen 
 
 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
 2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7.  
  
 
 
 
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
helår
Mkr 2024 2023 2023
Hyresintäkter 66,3 61,1 247,2
Övriga fastighetsintäkter 15,3 12,0 44,9
Totala intäkter 81,7 73,1 292,1
Fastighetskostnader
Driftskostnader -16,4 -14,4 -47,5
Underhållskostnader -1,5 -1,8 -11,6
Fastighetsskatt -2,8 -3,1 -9,8
Fastighetsadministration -3,0 -3,2 -13,4
Driftnetto 58,0 50,6 209,7
Centraladministration -9,0 -11,1 -36,1
Övriga rörelseintäkter 3,4 0,9 5,2
Övriga rörelsekostnader -3,2 -1,3 -10,3
Ränteintäkter 9,7 10,2 53,4
Räntekostnader -32,8 -29,0 -129,3
Övriga finansiella poster 1 -4,8 -2,7 -2,2
Förvaltningsresultat 21,3 17,7 90,5
Värdeförändring fastigheter, realiserad -                                  -                                  -11,8
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -35,2 -122,0 -266,0
Värdeförändring i derivatinstrument 14,9 -13,2 -61,8
Periodens resultat före skatt 1,1 -117,4 -249,1
Aktuell skatt -0,3 -0,2 0,0
Uppskjuten skatt -10,0 24,0 48,5
-9,2 -93,6 -200,6
Antal utestående aktier, före och efter utspädning 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 74 412 309 68 781 704 68 781 704
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr2 -0,12 -1,36 -2,92
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
jan-mar
helår
Mkr 2024 2023 2023
Periodens resultat -9,2 -93,6 -200,6
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar 0,0 -0,2 -0,7
Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,0 0,0 0,1
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 7,7 3,8 2,3
Summa övrigt totalresultat 7,7 3,6 1,7
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -1,5 -90,0 -198,9
jan-mar

===== SIDA 19 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 19 | 31 
 
 
 
Balansräkning Koncernen 
 
 
 
 
  
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 0,2
Förvaltningsfastigheter 4 688,7 4 336,3 4 412,7
Maskiner och inventarier 5,5 5,0 6,2
Derivatinstrument 46,9 88,9 33,3
Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,3 1,4
Summa anläggningstillgångar 4 742,7 4 431,6 4 453,9
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 2,9 2,7 3,5
Kortfristiga fordringar 37,1 32,4 34,0
Derivatinstrument -                                  2,5 0,0
Likvida medel 181,3 190,2 119,4
Summa omsättningstillgångar 221,3 227,7 156,8
SUMMA TILLGÅNGAR 4 964,1 4 659,4 4 610,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 2 077,5 1 786,9 1 786,9
Reserver 30,9 22,8 23,3
Balanserade vinstmedel inkl årets res. 482,5 600,9 491,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 591,7 2 411,2 2 302,3
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2 063,9 1 722,1 1 920,1
Derivatinstrument 0,0 8,2 3,6
Övriga långfristiga skulder 1,9 3,2 1,8
Uppskjutna skatteskulder 168,1 170,4 157,6
Pensionsavsättningar 1,7 1,6 1,7
Summa långfristiga skulder 2 235,7 1 905,6 2 084,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 55,9 234,0 116,2
Leverantörsskulder och andra skulder 19,5 15,6 25,6
Aktuella skatteskulder 0,1 1,0 0,6
Övriga kortfristiga skulder 61,2 92,0 81,2
Summa kortfristiga skulder 136,7 342,7 223,5
Summa skulder 2 372,4 2 248,2 2 308,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 964,1 4 659,4 4 610,7

===== SIDA 20 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 20 | 31 
 
Kassaflödesanalys Koncernen 
 
 
 
 
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen 
 
 
  
helår
Mkr 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 21,3 17,7 90,5
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0,2 0,1 0,9
Orealiserade valutakurseffekter -8,0 -4,0 7,6
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,9 -1,1 1,9
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -2,5 -10,1 -14,7
Rörelseskulder -13,4 26,5 16,3
Kassaflöde från löpande verksamhet -1,5 29,2 102,4
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -35,7 -14,3 -95,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter -254,4 -135,0 -527,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter - - 245,0
Investeringar i maskiner och inventarier - - -4,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -290,1 -149,3 -383,4
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 125,0 75,9 345,2
Återbetalning av lån -63,9 -2,9 -183,6
Företrädesemission 292,5 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 353,6 73,0 161,6
Periodens kassaflöde 61,9 -47,2 -119,4
Likvida medel vid periodens början 119,4 237,9 237,9
Kursdifferens i likvida medel 0,0 -0,6 0,9
Likvida medel vid periodens slut 181,3 190,2 119,4
jan-mar
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Ingående balans eget kapital 2 302,3 2 501,1 2 501,1
Periodens resultat -9,2 -93,6 -200,5
Övrigt totalresultat för perioden 7,7 3,6 1,7
Periodens totalresultat -1,5 -90,0 -198,8
Företrädesemission 290,9 - -
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 591,7 2 411,1 2 302,3

===== SIDA 21 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 21 | 31 
 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
 
  
helår
Mkr 2024 2023 2023
Intäkter 13,0 18,0 46,1
Administrationskostnader -10,0 -10,2 -40,3
Rörelseresultat 3,1 7,8 5,8
Resultat från finansiella poster
Finansnetto 25,9 24,9 94,4
Resultat efter finansiella poster 29,0 32,7 100,2
Bokslutsdispositioner - - -11,8
Resultat före skatt 29,0 32,7 88,3
Uppskjuten skatt -0,3 0,6 0,5
Periodens resultat 28,7 33,3 88,9
jan-mar

===== SIDA 22 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 22 | 31 
 
Moderbolagets balansräkning  
 
 
 
 
  
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 0,2
Maskiner och inventarier 1,4 1,6 3,2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 116,1 18,9 116,1
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 291,3 1 897,2 2 134,0
Derivatinstrument 27,4 39,5 26,3
Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3 1,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 436,2 1 956,9 2 277,8
Summa anläggningstillgångar 2 437,8 1 958,5 2 281,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 77,7 59,9 70,4
Övriga fordringar 5,9 3,6 7,1
Derivatinstrument 0,5 2,5 0,0
Kassa och bank 123,9 142,2 27,8
Summa omsättningstillgångar 208,0 208,2 105,3
SUMMA TILLGÅNGAR 2 645,8 2 166,7 2 386,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 290,2 - -
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 179,7 2 092,2 2 092,2
Årets resultat 28,7 33,2 88,9
Summa eget kapital 2 499,3 2 126,0 2 181,6
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7 1,7
Avsättning för uppskjuten skatt 6,0 5,6 5,6
Summa avsättningar 7,7 7,2 7,4
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 0,0 8,2                              0,3                              
Summa långfristiga skulder 0,0 8,2                              0,3                              
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument -                                  - 1,9
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 5,4 118,8
Leverantörsskulder 8,7 1,3 4,3
Övriga kortfristiga skulder 11,2 18,6 72,3
Summa kortfristiga skulder 138,7 25,3 197,3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 645,8 2 166,7 2 386,5

===== SIDA 23 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 23 | 31 
 
Moderbolagets kassaflödesanalys 
 
 
 
 
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till 
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. 
 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i  
avsnittet Risker. 
 
helår
Mkr 2024 2023 2023
Resultat före skatt 29,0 32,7 88,3
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,2 0,1 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat -3,7 -4,4 10,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,0 -                                  -1,8
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -6,1 -14,6 -30,8
Rörelseskulder -58,4 6,3 77,9
Kassaflöde från löpande verksamhet -39,1 20,1 144,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier - - -2,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten - - -2,1
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -157,3 -86,3 -323,3
Företrädesemission 292,5 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheter 135,2 -86,3 -323,3
Periodens kassaflöde 96,1 -66,2 -180,6
Likvida medel vid periodens början 27,8 208,4 208,4
Likvida medel vid periodens slut 123,9 142,2 27,8
jan-mar

===== SIDA 24 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 24 | 31 
 
Noter 
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna 
av gällande standarder, IFRIC. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för 
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. 
Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och 
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt 
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av 
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och 
bedömningar. 
 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna 
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande 
och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. 
Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal 
andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels 
marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda 
att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters 
verksamhet, finansiella ställning och resultat. 
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, 
dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i 
värderingarna är för kommande år är 2%. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars 2024 
uppgick till 5,26 procent (5,24 procent, 31 december 2023). För att avspegla den osäkerhet som finns i 
gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 
5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
 
Skattemässiga bedömningar 
Vid utgången av det första kvartalet 2024 fanns ca 2,2 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag.  
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en 
affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på 
två olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors 
 
 
2024
Mkr Sverige Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 52,2 14,2 -                                  66,3
Driftnetto 45,3 12,7 - 58,0
Förvaltningsresultat 42,2 3,8 -24,6 21,3
Resultat före skatt 10,2 4,9 -14,0 1,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 773,6 915,1 -                                  4 688,7
jan-mar

===== SIDA 25 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 25 | 31 
 
 
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner 
inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. 
 
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
 
 
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, 
värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt 
intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. 
 
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i 
valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av 
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. 
Koncernen innehar per 31 mars 2023 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 31 mars 
2024 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 46,5 Mkr (80,7) och valutaterminerna till 0,5 Mkr (2,5). 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som 
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med 
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt 
att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE  
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och 
indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 mars 2024 mer än 50 procent av 
rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 31 mars 2024 0,86 procent av 
aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31 mars 2024, genom sitt direkta och 
indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem. 
 
 
 
  
2023
Mkr Sverige Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 43,5 17,6 0                                 61,1
Driftnetto 32,9 17,2 0,5 50,6
Förvaltningsresultat 29,5 8,2 -20,0 17,7
Resultat före skatt -63,5 -25,1 -28,8 -117,4
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 145,4 1 190,9 - 4 336,3
jan-mar
Fördelning övriga fastighetsintäkter helår
Mkr 2024 2023 2023
Fastighetsskatt 4,7 2,0 3,9
Hyresgarantier 1,9 1,5 3,0
Övriga fastighetsintäkter 8,8 8,6 37,9
Totalt övriga fastighetsintäkter 15,3 12,0 44,9
jan mar
Mkr 2024 2023 2023
Förvärv av fastigheter 244,3 139,9 534,9
Kundfordringar 26,5 0,2 0,2
Leverantörsskulder 3,1 2,7 12,3
jan-mar helår

===== SIDA 26 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 26 | 31 
 
NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION  
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökar Annehems aktiekapital med 249 999,99 
kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökar med 29 
496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen 
uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier 
av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med 
justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande fondemissionselementet i årets 
företrädesemission. 
 
 
 
 
Riskfaktorer 
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av 
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde 
och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem 
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga 
fastigheter. 
 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell 
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell 
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver 
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska 
marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är 
följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska 
marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett 
eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på 
Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som 
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer 
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att 
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att 
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. 
 
Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2023. 
 
  
Mkr Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,35 0,30 0,35 1,35 1,57
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -0,12 -1,36 -1,59 -2,92 -3,40
Substansvärde EPRA NRV, kr per aktie 36,5 36,4 42,4 35,3 41,2
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal aktier 74 412 309 68 781 704 68 781 704 68 781 704 68 781 704
jan-mar 2024 helår 2023jan-mar 2023

===== SIDA 27 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 27 | 31 
 
Finansiella nyckeltal 
Antal aktier   
1) Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
Förvaltningsresultat 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, 
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med 
ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade 
till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. 
 
 
 
Förvaltningsresultat per aktie1  
1) Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV1 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill 
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, 
där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt 
substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld. 
 
1) Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Antal aktier1 2024 2023 2023
A-aktier 10 295 986 8 002 994 8 002 994
B-aktier 78 192 835 60 778 710 60 778 710
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal aktier 74 412 309 68 781 704 68 781 704
helårjan-mar
Mkr 2024 2023 2023
Valutaterminer -10,4 2,9 2,5
Valutaomräkning på interna lån 5,6 -5,6 -4,7
Valutakurseffekter -4,8 -2,7 -2,2
jan-mar helår
Mkr 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 21,3 17,7 90,5
   Valutakurseffekter 4,8 2,7 2,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 26,2 20,4 92,7
Utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Genomsnittligt antal aktier 74 412 309 68 781 704 68 781 704
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,35 0,30 1,35
jan-mar helår
Mkr 2024-03-31 kr/aktie 2023-03-31 kr/aktie 2023-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 2 591,7 34,8 2 411,2 40,9 2 302,3 35,1
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 168,1 -                              170,4 -                              157,6 -                              
   Räntederivat -46,9 -                              -80,7 -                              -29,7 -                              
Substansvärde EPRA NRV 2 712,9 36,5 2 500,8 36,4 2 430,1 35,3

===== SIDA 28 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 28 | 31 
 
 
Räntetäckningsgrad 
 
 
 
Nettobelåningsgrad 
 
 
 
Överskottsgrad 
 
 
 
Avkastning på eget kapital 
 
 
 
 
  
Mkr 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 21,3 17,7 90,5
Återläggning
Räntenetto 23,1 18,7 75,9
Valutakurseffekter 4,8 2,7 2,2
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,1 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,2 2,5 2,2
jan-mar helår
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Räntebärande skulder 2 119,8 1 956,1 2 036,3
Likvida medel -181,3 -190,2 -119,4
Räntebärande skulder netto 1 938,5 1 765,9 1 916,9
Förvaltningsfastigheter 4 688,7 4 336,3 4 412,7
Nettobelåningsgrad, % 41,3% 40,7% 43,4%
Mkr 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 21,3 17,7 90,5
Återläggning
Förvaltningskostnader 36,7 32,9 119,2
Driftnetto 58,0 50,6 209,7
Hyresintäkter 66,3 61,1 247,2
Överskottsgrad, % 87,5% 82,8% 84,8%
jan-mar helår
Mkr 2024 2023 2023
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -9,2 -93,6 -200,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 591,7 2 411,2 2 302,3
Avkastning på eget kapital, % -0,4% -3,9% -8,7%
jan-mar helår

===== SIDA 29 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 29 | 31 
 
Flerårsöversikt nyckeltal 
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseår motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Hyresintäkter 66,3 61,1 247,2 217,9 187,8 151,5
Driftnetto 58,0 50,6 209,7 181,3 155,8 115,0
Förvaltningsresultat 21,3 17,7 90,5 74,2 86,2 16,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 26,2 20,4 92,7 90,5 86,2 45,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1 0,35 0,30 1,35 1,32 1,25 0,65
Periodens resultat -9,2 -93,6 -200,6 207,3 209,7 71,8
Periodens resultat per aktie, kr 1 -0,12 -1,36 -2,92 3,01 3,05 1,04
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 95,9 94,9 95,8 94,0 90,1
Överskottsgrad, % 87,5 82,8 84,8 83,2 83,0 75,9
Avkastning på eget kapital, % -0,4 -3,9 -8,7 8,3 26,5 16,3
EPRA NRV per aktie, kr 1 36,5 36,4 35,3 37,8 40,9 36,3
Nettobelåningsgrad, % 41,3 40,7 43,4 38,3 35,0 33,1
Soliditet, % 52,2 51,7 49,9 53,4 53,9 54,4
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,5 2,2 2,7 3,0 2,0

===== SIDA 30 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 30 | 31 
 
Ordlista och definitioner 
Avkastning på eget 
kapital 
Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till genomsnittligt eget kapital under delårsperioden. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. 
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. 
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för 
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga 
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av 
verksamheten. 
Ekonomisk 
uthyrningsgrad1) 
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på 
uthyrda och ej uthyrda ytor. 
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. 
Fastigheternas 
verkliga värde 
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt 
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
Förvaltningsresultat, 
exkl. 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och 
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från 
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. 
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. 
Hyresvärde1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, 
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade 
hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförelsestörande 
poster 
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. 
Långsiktigt 
substansvärde EPRA 
NRV 
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.  
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, i 
stället för eget kapital. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda 
värde. 
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Nettouthyrning1) T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. 
Räntebärande 
skulder 
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: 
lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) 
samt koncernkonto. 
Räntetäckningsgrad 
 
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster 
samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som 
visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina 
räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. 
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att 
investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. 
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. 
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. 
Underliggande 
fastighetsvärde 
Avtalat transaktionspris för fastigheten. 
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. 
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR och NOK. 
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid. 
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

===== SIDA 31 =====

Q1 
 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–mars 2024 31 | 31 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas  
Esplanad 12 
170 67 Solna 
info@annehem.se    
 
 
 
Kontaktpersoner 
MONICA FALLENIUS, VD 
Te l efo n :  07 0-209 01 14 
 
E-post: monica.fallenius@annehem.se 
 
ADELA COLAKOVIC, CFO 
Te l efo n :  073-251 47 09 
 
E-post: adela.colakovic@annehem.se