Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport 
januari-mars 2025 
Q1

===== SIDA 2 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 1 
 
Kvartalet i korthet  
Januari-mars 2025                                                                 
• Hyresintäkterna ökade med 9,7 
procent till 72,7 Mkr (66,3) 
• T otala intäkter ökade med 0,7 
procent till 82,3 Mkr (81,7)  
• Driftnettot uppgick till 54,8 Mkr 
(57,5)  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 
20,6 Mkr (21,3) 
 
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurs-effekter 
uppgick till 23,0 Mkr (26,2), och per aktie 
uppgick till 0,26 kr (0,35) 
• Periodens resultat ökade till 11,9 Mkr  
(-9,2), och per aktie ökade till 0,13 kr (-0,12) 
• Positiv nettouthyrning om 1,1 Mkr (12,0) 
 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter 
gav en minskning av verkligt värde om  
-6,3 Mkr (-35,2) 
• Substansvärde EPRA NRV uppgick till    
2 751,1 Mkr (2 754,6) och per aktie till 
31,1 kr (31,1) 
• Fastighetsvärdet ökade med 8,3 procent 
till 5 086,9 Mkr (4 696,8) 
 
 I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2024 och för balansposter 31 december 2024.  
Finansiell översikt 
 
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats                                                                                                                                                                                                               
och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.                
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 % 2024
H
yresintäkter 72,7 66,3 9,7% 275,0
Driftnetto1 54,8 57,5 -4,8% 229, 7
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 -3,1% 91,7
F
örvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 23,0 26,2 -12,3% 97,3
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,26 0,35 -26,2% 1,14
Periodens resultat 11,9 -9,2 / 18, 5
Periodens resultat per aktie, kr 0,13 -0,12 / 0, 22
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 92,5 -2,7% 91,5
Överskottsgrad, %1 75,4 86,8 -13,1% 83,5
Avkastning på eget kapital, % 0,5 -0,4 / 0 ,7
Substansvärde EPRA NRV 2 751,1 2 712,9 / 2 754,6
EPRA NRV per aktie, kr 31,1 30,7 / 31,1
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,3 / 40,8
Soliditet, % 48,8 52,2 / 51,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2 ,0 2,2 / 2,1
      
P8#y
 
 
Q1 2025 
TOTALT DRIFTNETTO  EKONOMISK 
UTHYRNINGSGRAD 
54,8 Mkr  90,0 % 
   
   
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
EXKL VALUTA-
KURSEFFEKTER 
      FÖRVALTNINGSRESULTAT 
EXKL. VALUTA-
KURSEFFEKT, PER AKTIE 
23,0 Mkr  0,26 Kr 
   
 
Väsentliga händelser 
• Annehem tillträdde samhällsfastigheten 
Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande 
fastighetsvärde om 440,0 Mkr 
 
P8#y

===== SIDA 3 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 2 
Långsiktighet i en föränderlig omvärld 
 
Sedan jag tillträdde som vd för Annehem 2022 har mitt 
fokus varit att skapa rätt förutsättningar för att de styrkor 
som Annehem har ska kunna komma till sin fulla rätt. Under 
2024 kunde vi få flera viktiga pelare på plats. Med det 
betydelsefulla året i Annehems historia bakom oss har vi 
gått in i 2025 med ambitionen att kunna få full utväxling på 
det arbete som genomförts för att fortsatta vår tillväxtresa.  
En viktig milstolpe i denna resa är att vi har vuxit beståndet 
genom ett tillträde av en kvalitativ fastighet i Malmö. Det är 
ett förvärv som är helt i linje med vår strategi: att växa och 
utöka vår fastighetsportfölj inom segmentet samhälls-
fastigheter i de tillväxtorter vi finns. Genom förvärvet 
stärker vi vår diversifiering i portföljen och adderar stabila 
hyresgäster samt långa hyresavtal. Fastigheten är byggd 
2019, har en hög hållbarhetsprestanda och är certifierad 
enligt BREEAM Very Good. Ytterligare ett steg i resan är att 
vi, efter kvartalets utgång, tecknat ett nytt hyreskontrakt 
med vår befintliga hyresgäst Klippans kommun i Ljungbyhed 
Park. Det är ett tioårigt avtal som också innebär en 
investering i deras lokaler som används både till deras 
gymnasiala och eftergymnasiala flygteknikerutbildning. 
Kommunen fördjupar genom detta sitt engagemang och 
närvaro i Ljungbyhed Park som är ett kluster för utbildning, 
forskning och utveckling på marken och i luften. 
Vi lever i en turbulent och oförutsägbar omvärld, vilket 
försämrar sikten för företag och bidrar till att investeringar 
skjuts på framtiden. Den kraftiga återhämtning som många 
bedömare prognostiserade skulle ta fart under 2025 
kommer sannolikt bli svagare. Samtidigt är svensk ekonomi 
generellt sett stark och i fastighetssektorn ser vi positiva 
tecken på att allt fler företag åter lyfter fram kontoret som 
en viktig plats för samarbete, innovation och kultur-
byggande, vilket bidrar till att driva kontorsmarknaden i rätt 
riktning. 
I spåren av lågkonjunkturen har vi fortsatta utmaningar i 
framför allt Finland där landet uppvisar en svagare tillväxt 
än Sverige och där återhämtningen dröjer jämfört med den 
svenska marknaden. Som vi kommunicerade under förra 
året avflyttade ett mindre antal hyresgäster från vår finska 
fastighet, vilket har resulterat i en lägre uthyrningsgrad och 
minskat driftnetto under detta kvartal, jämfört med samma 
period föregående år. Vi arbetar mycket aktivt med 
uthyrningen i den högkvalitativa, moderna och hållbara 
kontorsfastighet som vi äger i Helsingfors. Vi har bland 
andra insatser under hösten 2024 genomfört ett 
varumärkesarbete där fastigheten numera går under 
namnet The Front. Hyresgäster erbjuds här ett modernt 
fullservicekoncept som tillgodoser alla behov i det 
moderna arbetslivet.  
Jag är övertygad om att våra intensifierade åtgärder för att 
attrahera nya hyresgäster i Helsingfors långsiktigt kommer 
att ge resultat, men är samtidigt ödmjuk inför att det 
kommer att ta tid. 
 
 
 
”Med en diversifierad portfölj med 
attraktiva fastigheter, en stabil 
finansiell ställning samt ett 
engagerat team är jag positivt 
inställd till vår förmåga att 
långsiktigt kunna navigera mot 
våra mål på ett framgångsrikt 
sätt.” 
 
 
 
Bryggan 2, Limhamn 
  +10% 5 087 Mkr +1,1 Mkr  
 
 Stärkta hyresintäkter 
för kvartalet 
Fastighetsvärde vid 
kvartalets utgång 
Nettouthyrning för 
kvartalet

===== SIDA 4 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 3 
     
     
 
 
 
 
 
Ledvolten, Nya Ulriksdal 
Ökade hyresintäkter och positiv nettouthyrning  
Vi levererade ökade hyresintäkter med cirka 10 
procent till 72,7 Mkr (66,3) främst drivet av våra nya 
förvärv och nya hyreskontrakt. Förvaltningsresultatet, 
exklusive valutaeffekter, minskade med 12 procent till 
23,0 Mkr (26,2), främst på grund av tidigare nämnda 
avflyttningar i Finland. Förvaltningsresultatet, exklusive 
valutaeffekter per aktie, minskade till 0,26 kr (0,35) på 
grund av att antalet aktier ökade i samband med  
nyemissionen som genomfördes i början av förra året. 
 
Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 1,1 Mkr 
(12,0) där flera mindre uthyrningar främst bidrar. 
I spåren av den tuffare kontorsmarknaden har 
uthyrningsgraden sjunkit med 2,5 procentenheter till 
90 procent jämfört med samma period föregående år.  
Det glädjer mig samtidigt att vi, i Sverige, där vi har 
majoriteten av vår fastighetsverksamhet ser en högre 
aktivitet i uthyrningen, framförallt i våra företagsparker. 
Ett positivt resultat av vår kundnära förvaltning.  
 
Det vägda avkastningskravet för koncernen ligger i nivå 
med förra kvartalet. Vi ser dock en justering uppåt på 
avkastningskraven i Finland, men detta balanseras 
delvis av att värderingarna i Sverige har justerats något 
uppåt givet nya hyreskontrakt och ett något ökat 
inflationsantagande i kassaflödet framåt. 
 
Klimatbokslut för 2024 
Vi har under kvartalet för tredje året i rad genomfört 
vårt klimatbokslut enligt GHG-protokollet där vi ser en 
fortsatt positiv utveckling i vår datakvalitet, vilket 
stärker jämförbarheten över tid. Scope 3 är vårt absolut 
största CO2e-avtryck som uppgår till 96 procent av 
 scope 1, 2 och 3 summerat. Under 2024 har scope 3 
ökat markant där det enskilt största avtrycket är 
hänförligt till våra hyresgästanpassningar i 
företagsparkerna. 
 
I scope 3 redovisas också utsläpp relaterat till 
hyresgästernas egen elanvändning och här kan vi 
konstatera en glädjande minskning på 12 procent 
jämfört med föregående år. Våra utsläpp kommer 
dock att öka i takt med att bolaget växer, men vi 
kommer fortsätta att arbeta med att vidta åtgärder 
för att långsiktigt minska våra utsläpp. 
 
Under 2024 minskade vi fastighetsenergin med 4 
procent jämfört med föregående år, vilket bekräftar 
effekten av våra energibesparande åtgärder så som 
utbyte av ventilationsaggregat och styrsystem. 
Energiintensiteten förbättrades med hela 5 procent 
under året och vi ser en särskilt god utveckling i våra 
företagsparker, men vi är inte nöjda där utan vi har 
en fortsatt förbättringspotential i hela beståndet och 
arbetar aktivt vidare. 
 
Grön aktie på Nasdaq Stockholm 
Under kvartalet gick vi också in i vårt fjärde år som 
grön aktie enligt Nasdaq Green Equity Designation. 
Märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent 
av bolagets omsättning härrör från aktiviteter som är 
gröna och att verksamheten genomför en betydande 
andel gröna investeringar. Resultatet av genom-
lysningen som utförs av S&P Global Ratings visar att 
83 procent av vårt fastighetsvärde är grönt. Nasdaqs 
gröna märkning synliggör vårt åtagande i den 
hållbara omställningen och underlättar för   
 investerare att aktivt välja ett bolag som bidrar till 
att nå våra gemensamma klimatmål. 
 
Långsiktighet i en föränderlig omvärld 
Jag är ödmjuk inför den osäkerhet vi nu upplever i 
omvärlden och den påverkan det kan få på våra 
hyresgäster och vår verksamhet.  
 
Det är dock viktigt att påpeka att fastighetssektorn i 
Norden, i förhållande till andra sektorer, präglas av 
stabila tillgångsvärden och kassaflöden. Min 
övertygelse är att vi under en längre tid framöver 
kommer att leva med oförutsägbarhet och för min 
del är det därför av högsta prioritet att vi i vår 
verksamhet fokuserar på det vi kan påverka. Att ha 
en nära relation med våra befintliga hyresgäster, att 
vara snabbfotade och lyhörda för deras behov, samt 
att ha ett gott samarbete med våra leverantörer. Det 
kommer att skapa värde på lång sikt, både för oss 
men framför allt för våra aktieägare. 
 
Med en diversifierad portfölj med attraktiva 
fastigheter, en stabil finansiell ställning, samt ett 
engagerat team är jag positivt inställd till vår 
förmåga att långsiktigt kunna navigera mot våra mål 
på ett framgångsrikt sätt.  
 
Ängelholm 5 maj 2025 
Monica Fallenius

===== SIDA 5 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 4 
 
 Marknad 
Under inledningen av 2025 fortsatte de geopolitiska spänningarna 
att prägla omvärlden, inte minst till följd av en alltmer 
protektionistisk handelspolitik från USA. Förändrade förutsättningar 
för internationell handel har skapat volatilitet på finansmarknaderna 
och förväntas påverka exportberoende ekonomier negativt på sikt, 
inklusive Sverige. Samtidigt har Europa visat på ökad enighet och 
intensifierat arbetet för att stärka sin självförsörjningsgrad inom 
strategiska sektorer. 
 
Kärninflationen (KPIF), som under 2024 låg under Riksbankens 
inflationsmål på 2 procent, har vänt uppåt. I mars uppgick KPIF till 
2,3 procent och KPI till 0,5 procent. Denna utveckling, i 
kombination med försvagade konjunkturutsikter, bidrog till att 
Riksbanken vid sitt penningpolitiska möte i mars valde att lämna 
styrräntan oförändrad på 2,25 procent. Med nuvarande osäkerheter 
i omvärlden, ökad inflation, stigande arbetslöshet och volatila 
finansmarknader dämpas företagens investeringsvilja. Detta 
sammantaget med hushållens återhållsamma köpkraft är 
förutsättningar som Riksbanken behöver förhålla sig till vid nästa 
räntemöte i maj.  
 
Fastighetstransaktionsmarknaden 
I spåren av räntesänkningar och stabilare avkastningskrav har 
aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden ökat under det 
första kvartalet av 2025. Jämfört med motsvarande period 
föregående år har volymerna stigit markant, särskilt i Sverige med 
tyngdpunkt på Stockholmsregion.  
 
 
Transaktionsmarknaden domineras av större affärer, och det ökade 
antalet transaktioner signalerar att köpare och säljare i högre 
utsträckning når samsyn i sina prisnivåer.  
I Norden som helhet har transaktionsvolymen per den 31 mars 
2025 ökat med 46,0 procent jämfört med samma period 
föregående år. Den ökade transaktionsaktiviteten ger samtidigt 
värderare mer data att utgå ifrån i sina marknadsvärderingar.  
Hyresmarknaden  
Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland 
där efterfrågan på kontorslokaler på kort sikt försvagats. Dagens 
hyresgäster efterfrågar arbetsmiljöer som uppmuntrar till 
kreativitet, samarbete och social samvaro, samtidigt som en hög 
grad av flexibilitet med god tillgång till kollektivtrafik är en 
förutsättning för att locka medarbetarna till kontoret. För att möta 
denna utveckling behöver fastighetsägare idag vara lyhörda och 
innovativa i förvaltningen för att i samverkan med hyresgäster hitta 
framtidsanpassade kontorslösningar. På längre sikt bedöms 
efterfrågan vara fortsatt stabil i tillväxtstarka regioner, inte minst i 
huvudstäder där den strukturella attraktionskraften kvarstår. 
Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till viss del kunnat 
kompensera sina kostnadsökningar under 2024 genom de 
indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten. 
Bostadsmarknaden visar samtidigt på motståndskraft, där 
fastighetsägarnas hyresjusteringar överstiger inflationen med god 
marginal under 2025. 
 
 
 
  
1) Trading Economics.  
2) Avser KPI. SCB mars 2025. 
3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update April 2025. 
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property  
   Market Update April 2025. 
   
  
   
 
Land Styrränta1
Inflation
Transaktionsvolym
(jan -mar)4
Sverige 2,25% 0,5%2
41,7 Mdkr
Finland/ECB 2,65% 0,5%3
7,9 Mdkr

===== SIDA 6 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 5 
Våra långsiktiga mål   
  
FINANSIELLA MÅL
Tillväxt och avkastning Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
-15,6% 2,6% 4,8%
-24,5% -6,6% 7,8%
Risk och utdelning Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55% 40,8% 43,4% 38,3%
2,1x 2,2x 2,7x
Utdelningspolicy                                                                                                    
HÅLLBARHETSMÅL
Utfall per 31 
mars 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart 
enligt EU:s taxonomiförordning 90% 85% 85% 75% 81%
Miljöcertifierat fastighetsvärde 90% 83% 82% 82% 76%
Intäkter från gröna hyresavtal 80%
(avser Sverige) 41% 44% 35% 27%
1) Exklusive valutakurseffekter.
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med 
justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2022 -2023 motsvarande 
fondemissionselementet i föregående års företrädesemission.
Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger RTM
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20% per aktie1,2
Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10% per aktie        
 I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata 
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål
 
 
 
Annehems värdeskapande bygger på en tydlig tillväxtstrategi där förvärv, 
investeringar i det befintliga beståndet och en kundnära, effektiv 
förvaltning går hand i hand med vårt hållbarhetsarbete. Genom att 
integrera dessa delar skapar vi långsiktigt värde för våra hyresgäster, 
samhället och våra aktieägare. 
 
Vår strategi stöds av utmanande finansiella mål som tydliggör bolagets 
riktning och tillväxt framåt. Vi har ett tydligt fokus på kassaflöde och 
lönsamhet samt att använda kapitalet som verksamheten genererar för att 
växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i 
befintligt bestånd. Tillväxten stöds av långsiktiga relationer med befintliga 
och nya hyresgäster. 
 
Vi ser en tydlig koppling mellan hållbarhet och affärsvärde. För att 
möjliggöra långsiktig tillväxt utgör hållbarhet en central del i alla våra 
investeringar och i den operativa fastighetsverksamheten. Vi arbetar 
systematiskt med att följa upp hållbarhetsarbetet regelbundet, vilket 
säkerställer mätbara framsteg och kontinuerlig förbättring.

===== SIDA 7 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 6 
  
Koncernens rapport över totalresultatet  
 
 
 
 
 
 
 
  
 
Resultatanalys 
Perioden januari till mars 
Hyresintäkterna uppgick till 72,7 Mkr (66,3), 
övriga fastighetsintäkter uppgick till 9,6 Mkr 
(15,3) och totala fastighetskostnaderna till      
-27,5 Mkr (-24,2), vilket innebär att 
driftnettot uppgick till 54,8 Mkr (57,5). Den 
positiva utvecklingen på hyresintäkterna, 
jämfört med samma period föregående år, 
förklaras främst av hyresökningar genom de 
tillkommande fastigheterna Bryggan 2 och 
Partille Port bostäder, indexjusteringar samt 
nyuthyrningar.  
Driftnetto per kvartal, Mkr 
 
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick 
till 9,6 Mkr (15,3), består av utdebiterade 
driftskostnader samt fastighetsskatt, intäkter 
från korttidsuthyrningar och utställda 
hyresgarantier för fastigheten The Corner. 
Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent 
av de vakanta ytorna i The Corner (från 1 
januari 2024) av säljaren. Denna garanti 
gäller fram till att de vakanta ytorna blir 
uthyrda, men inte längre än 36 månader från 
utställandedatum. Hyresgarantin uppgick till 
0,7 Mkr (1,9) och är lägre jämfört mot samma 
period föregående år och förklaras av en 
vakant yta som blev uthyrd under andra 
kvartalet 2024. 
Driftskostnader uppgick till -16,9 Mkr (-16,4) 
vilket är en ökning mot föregående år och 
förklaras främst av de tillkommande 
fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till  
-3,8 Mkr (-2,8), ökningen förklaras av de 
tillkommande fastigheterna och nya 
taxeringsbeslut. Fastighetsadministration 
uppgick till -4,6 Mkr (-3,5) och ökade på  
 
 
 
 grund av kostnader relaterade till omstruk-
turering av personal samt omklassificering av 
kostnader relaterade till system för fastighets-
administration från raden centraladministration 
till fastighetsadministration. 
Förvaltningsresultatet uppgick till 20,6 Mkr (21,3) 
för perioden januari-mars 2025.  
Räntekostnaderna uppgick till -22,3 Mkr (-23,8) 
vilket är en minskning mot föregående år trots 
utökad belåning för de tillkommande 
fastigheterna på grund av refinansieringen som 
gjordes i det fjärde kvartalet 2024 och 
utvecklingen på räntemarknaden. Övriga 
finansiella poster uppgick till -2,3 Mkr  (-4,8) och 
består av valutakurseffekter om -9,7 Mkr (-4,7) 
och värdeförändringar på valutaterminer 
uppgående till 7,4 Mkr (2,5). 
Effekten av orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter uppgick till -6,3 Mkr (-35,2) som 
främst beror på förändrade avkastningskrav. 
Effekten av värdeförändringar på räntederivat 
uppgick till 2,4 Mkr (14,9).  
 
Skatteeffekten för perioden uppgick till -4,9 Mkr 
(-10,3). Uppskjuten skatt utgörs främst av 
förändring i temporär skillnad mellan redovisat 
och skattemässigt värde på förvaltnings-
fastigheter och derivat samt effekter från 
begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på 
temporära skillnader. Periodens resultat uppgick 
till 11,9 Mkr (-9,2). 
 
Förvaltningsresultat per aktie, per kvartal exkl 
valutakurseffekter, Kr
1 
 
1) Under första kvartalet 2024 genomfördes en nyemission vilket 
påverkar jämförbarheten mot tidigare kvartal, se not 7 för mer 
information. 
 
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till 
fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden 
jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024. 
2) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämnförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett 
belopp uppgående till 9,0 Mkr för perioden jan-mars 2024 och 31,4 Mkr för helåret 2024. 
3) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
4) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt. 
  
 
jan-mar jan-mar helår
Hyresintäkter 2025 2024 2024
Hyresintäkter 72,7 66,3 275,0
Övriga fastighetsintäkter 9,6 15,3 50,0
Totala intäkter 82,3 81,7 324,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader -16,9 -16,4 -54,6
Underhållskostnader -2,1 -1,5 -12,0
Fastighetsskatt -3,8 -2,8 -13,4
Fastighetsadministration1 
-4,6 -3,5 -15,2
Driftnetto 54,8 57,5 229,7
Centraladministration1 
-8,2 -8,5 -36,2
Övriga rörelseintäkter 0,8 3,4 9,0
Övriga rörelsekostnader -2,8 -3,2 -13,9
Ränteintäkter2
0,8 0,7 7,0
Räntekostnader2
-22,3 -23,8 -98,5
Övriga finansiella poster3
-2,3 -4,8 -5,6
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Värdeförändring fastigheter, realiserad - - -1,0
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -6,3 -35,2 -57,8
Värdeförändring i derivatinstrument 2,4 14,9 -11,5
Periodens resultat före skatt 16,8 1,1 21,4
Aktuell skatt 0,0 -0,3 -0,2
Uppskjuten skatt -4,9 -10,0 -2,7
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Totalt antal utestående aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier4
88 488 821 74 412 309 84 988 923
Resultat per aktie, kr4
0,13 -0,12 0,22
40
45
50
55
60
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Övrigt totalresultat
Poster att omklassificera till resultaträkningen
Omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -17,5 7,7 4,9
Summa övrigt totalresultat -17,5 7,7 4,9
Periodens totalresultat -5,6 -1,5 23,4

===== SIDA 8 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 7 
 Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
Koncernens rapport över förändring eget kapital i sammandrag 
 
 
 
 
 
   
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter 
uppgick per den 31 mars 2025 till 5 086,9 
Mkr (4 696,8). Av det totala värdet utgjorde 
2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i 
fastigheten Kamaxeln 2. 
 
Under perioden januari-mars har Annehem 
Fastigheter förvärvat fastigheten Bryggan 2 
till ett underliggande fastighetsvärde om 
440,0 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga 
fastigheter till ett belopp uppgående till 6,4 
Mkr (71,2). Orealiserade värdeförändringar 
uppgår till totalt -6,3 Mkr (-57,8). 
Tillsammans med valutaomräkning för 
beståndet i Finland om -45,9 Mkr (28,7) så 
ökar fastighetsvärdet för perioden med 390,1 
Mkr (284,1) Mkr, jämfört med 31 december 
2024. Se tabell Sammanställning 
värdeutveckling på sida 12. 
 
Bolagets eget kapital uppgick till 2 608,4 Mkr 
(2 613,9). Räntebärande skulder uppgick 
totalt till 2 438,0 Mkr (2 197,9), varav 1,8 
Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till 
tomträtten i Kamaxeln 2. Under första 
kvartalet tillträdde Annehem fastigheten 
Bryggan 2 och tog därmed upp ny 
finansiering uppgående till 264,0 Mkr. För 
mer information om bolagets 
finansieringssituation, se avsnittet 
finansiering på sida 14. 
 
 
  Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 5 086,9 4 688,7 4 696,8
Maskiner och inventarier 5,2 5,5 5,5
Derivatinstrument 24,0 46,9 22,7
Övriga anläggningstillgångar 1,6 1,6 1,6
Summa anläggningstillgångar 5 117,6 4 742,7 4 726,6
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar 35,8 40,0 29,2
Likvida medel 189,7 181,3 279,5
Summa omsättningstillgångar 225,5 221,3 308,7
SUMMA TILLGÅNGAR 5 343,3 4 964,1 5 035,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Långfristiga skulder
Uppskjutna skatteskulder 165,2 168,1 160,8
Långfristiga räntebärande skulder 2 438,0 2 063,9 2 197,9
Derivatinstrument 2,0 0,0 2,5
Övriga långfristiga skulder 1,8 1,9 2,1
Pensionsavsättningar 1,9 1,7 1,8
Summa långfristiga skulder 2 608,8 2 235,7 2 365,1
Kortfristiga skulder
Aktuella skatteskulder 0,0 0,1 0,0
Kortfristiga räntebärande skulder - 55,9 -
Övriga kortfristiga skulder 126,0 80,7 56,3
Summa kortfristiga skulder 126,0 136,7 56,3
Summa skulder 2 734,9 2 372,4 2 421,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 343,3 4 964,1 5 035,3
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Ingående balans eget kapital 2 613,9 2 302,3 2 302,3
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Övrigt totalresultat för perioden -17,5 7,7 4,9
Periodens totalresultat -5,6 -1,5 23,4
Företrädesemission -                      290,9 288,2
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 608,4 2 591,7 2 613,9

===== SIDA 9 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 8 
Koncernens kassaflödesanalys 
  
 
Balansräkning för koncernen, i sammandrag  
 
 
 
Förändring eget kapital 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
     
Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
 kapital Reserver Balanserade
 vinstmedel
Summa eget 
kapital
Eget kapital  2023-12-31 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2 302,3
Periodens resultat 18,5 18,5
Övrigt totalresultat för perioden 4,9 0,0 4,9
Periodens totalresultat 0,0 0,0 4,9 18,5 23,4
Transaktioner med koncernens ägare 
Nyemission 0,3 300,6 300,9
Utgifter nyemission -12,7 -12,7
Eget kapital 2024-12-31 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9
Periodens resultat -0,2 -0,2
Övrigt totalresultat för perioden 0,4 0,0 0,4
Periodens totalresultat 0,0 0,4 -0,2 0,2
Eget kapital 2025-03-31 0,8 2 074,8 28,7 509,9 2 614,2
  
 
 1) Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den  
  löpande verksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. För perioden jan-mar 2024 uppgår  
  justeringen till 2,0 Mkr och perioden jan-dec 2024 till 6,3 Mkr.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten 
uppgick under kvartalet till 94,2 Mkr (-1,5). 
Förändringen beror på orealiserade 
valutaeffekter, samt högre rörelseskulder och 
rörelsefordringar.  
 
Kassaflödet från investeringsverksamheten för 
kvartalet uppgick till -436,0 Mkr (-290,1) och 
avser förvärvet av Bryggan 2 om -429,6 Mkr 
och investeringar i befintligt bestånd om -6,4 
Mkr.  
 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 
uppgick för kvartalet till 261,5 Mkr (353,6) och 
hänförs till den utökade belåningen i samband 
med förvärvet av Bryggan 2 om 264 Mkr samt 
amortering av koncernens kreditfacilitet om      
-2,5 Mkr (-63,9).  
 
Kvartalets kassaflöde uppgick till -80,2 Mkr  
(61,9).  
 
 
   jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Den löpande verksamheten1
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Justeringar för:
Avskrivningar 0,2 0,2 0,4
Finansiella poster 21,6 23,1 91,5
Orealiserade valutakurseffekter 10,4 -8,0 -6,2
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,7 0,9 -0,6
Erhållen ränta 0,7 0,7 6,7
Betald ränta -17,8 -21,9 -91,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 36,5 16,3 91,7
Rörelsefordringar -6,7 -2,5 8,3
Rörelseskulder 64,5 -15,4 -43,1
Kassaflöde från löpande verksamhet 94,2 -1,5 56,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -6,4 -35,7 -71,2
Förvärv av förvaltningsfastigheter -429,6 -254,4 -259,2
Investeringar i maskiner och inventarier 0,0 - -0,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -436,0 -290,1 -330,8
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 264,0 125,0 220,7
Amortering av lån -2,5 -63,9 -75,9
Företrädesemission - 292,5 289,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 261,5 353,6 434,6
Periodens kassaflöde -80,2 61,9 160,7
Likvida medel vid periodens början 279,5 119,4 119,4
Kursdifferens i likvida medel -9,6 0,0 -0,6
Likvida medel vid periodens slut 189,7 181,3 279,5

===== SIDA 10 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 9 
Moderbolaget     
Resultaträkning i sammandrag      Balansräkning i sammandrag  
        
 
 
   
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader 
relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och 
revision. 
 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i 
avsnittet Risker. 
  
 
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Övriga anläggningstillgångar 1,0 1,6 1,1
Andelar i koncernbolag 136,4 116,1 136,4
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 488,5 2 291,3 2 470,5
Derivatinstrument - 27,4 -
Uppskjutna skattefordringar 2,9 0,0 2,9
Övriga långfristiga tillgångar 1,5 1,4 1,5
Summa anläggningstillgångar 2 630,2 2 437,8 2 612,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 129,4 77,7 123,3
Övriga fordringar 2,4 5,9 2,7
Derivatinstrument 0,0 0,5 0,2
Kassa och bank 54,2 123,9 37,9
Summa omsättningstillgångar 186,1 208,0 164,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 816,3 2 645,8 2 776,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 288,7 291,0 288,7
Fritt eget kapital 2 359,2 2 208,4 2 322,3
Summa eget kapital 2 647,8 2 499,3 2 610,9
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,8 1,8
Avsättning för uppskjuten skatt - 6,0 -
Summa avsättningar 1,8 7,7 1,8
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 0,5 - -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 150,0 118,8 150,0
Övriga kortfristiga skulder 16,2 19,9 13,7
Summa kortfristiga skulder 166,6 138,7 163,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 816,3 2 645,8 2 776,3
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Intäkter 13,7 13,0 47,5
Administrationskostnader -8,1 -10,0 -43,0
Rörelseresultat 5,6 3,1 4,5
Finansiella poster 31,3 25,9 120,8
Resultat efter finansiella poster 36,9 29,0 125,2
Bokslutsdispositioner 0,0 - 7,4
Resultat före skatt 36,9 29,0 132,7
Uppskjuten skatt 0,0 -0,3 8,5
Periodens resultat 36,9 28,7 141,2

===== SIDA 11 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 10 
Hållbarhet 
 
Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest 
hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förenar 
lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och 
investeringsbeslut. Det gör vi genom hållbara förvärv, 
energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna 
förflyttningar i samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i 
lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och 
välbefinnande för alla våra anställda. 
 
Höjdpunkter under kvartalet 
Under det första kvartalet har vi arbetat med klimatbokslutet för 2024, 
samt att vi går in i vårt fjärde år som ett Nasdaq Green Equity Bolag.   
 
Klimatbokslut 
Klimatbokslutet har genomförts enligt GHG-protokollet och följer 
samma rapporteringsprinciper som föregående år. Vi ser en fortsatt 
positiv utveckling i våra rapporteringsprocesser och datakvalitet, vilket 
stärker både jämförbarheten och kontrollen – såväl under 
verksamhetsåret som över tid. Införandet av vårt nya 
energiuppföljningssystem förväntas ytterligare förbättra dessa 
områden framöver.  
 
 Under året har våra Scope 1-utsläpp fördubblats, främst på grund av 
påfyllnad av köldmedia – en händelse som inte sker årligen. Samtidigt 
är det glädjande att vi nu uppnått nollutsläpp från våra egna 
företagsbilar och maskiner, till följd av omställningen till elfordon och 
användningen av HVO100. 
 
I årsredovisningen rapporterar vi Scope 2 både enligt market-based 
och location-based metoderna för att ge en heltäckande bild av våra 
indirekta utsläpp från inköpt energi. Den marknadsbaserade metoden 
speglar våra inköpsstrategier och den platsbaserade metoden visar den 
faktiska utsläppspåverkan i regionen. I illustrationen på nästkommande 
sida redovisar vi enbart market-based, med en ökning om 29 procent, 
främst till följd av ökad fjärrvärmeanvändning. 
 
Scope 3-utsläppen har ökat markant under 2024, främst till följd av 
omfattande investeringar kopplade till två större förädlingsprojekt i 
Ljungbyhed Park och Valhall Park. Eftersom denna typ av större 
förädlingsprojekt inte sker årligen har de haft en särskilt stor påverkan 
på årets klimatbokslut. Samtidigt ser vi en glädjande minskning på 12 
procent i utsläpp från hyresgästers elanvändning, vilket bekräftar att 
våra energieffektiviserande åtgärder ger resultat. 
 
 Sammanfattningsvis har 2024 präglats av ett antal större projekt, vilket 
medfört engångseffekter som påverkat våra utsläppsresultat. Trots dessa 
variationer fortsätter vi att stärka våra processer och vidta åtgärder för 
att långsiktigt minska våra utsläpp. 
 
Vi går in i fjärde året som grön aktie på Nasdaq Stockholm 
Annehem går in i sitt fjärde år som grön aktie på Nasdaq Stockholm. 
Märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av bolagets 
omsättning härrör från aktiviteter som är gröna och att verksamheten 
genomför en betydande andel gröna investeringar.  
 
S&P Global Ratings utför varje år en genomlysning av bolagets 
hållbarhetsarbete. Utfallet av genomlysningen 2024 visade att 73 
procent av hyresvärdet samt 83 procent av det verkliga värdet på 
fastigheter är grönt. 
 
Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på 
Annehems webbplats. 
 
 
  
 
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s 
taxonomiförordning, % 
 
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % Intäkter från gröna hyresavtal, %1) 
 
   
 
 
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1
Mål 2030 Mål 2030 
Mål 2030 
   1) Avser Sverige.

===== SIDA 12 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 11 
 
Klimatbokslut 2024

===== SIDA 13 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 12 
Fastigheter 
Portföljöversikt 
Annehem Fastigheter ägde fastigheter per 
den 31 mars 2025 till ett verkligt värde 
uppgående till 5 086,9 Mkr. Alla 
fastigheter är ägda till 100 procent av 
Bolaget. Fastigheterna består till 
övervägande del av moderna och hållbara 
kommersiella-, samhälls- och 
bostadsfastigheter.  
 
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 
1,1 Mkr (12,0), fördelat på nytecknade 
avtal uppgående till 6,0 Mkr (29,1) 
reducerat med uppsagda avtal uppgående 
till 4,9 Mkr (17,1). Genomsnittlig 
återstående kontraktstid, exklusive 
bostäder, är 4,7 år per 31 mars 2025. 
Fastighetsinvesteringar 
Under perioden januari-mars tillträdde 
Annehem fastigheten Bryggan 2 till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 
440,0 Mkr. Under perioden januari-mars 
2025 gjordes investeringar i befintliga 
fastigheter om totalt 6,4 Mkr (71,2), där 
investeringarna främst är hänförliga till 
fastigheterna Ljungbyhed Park och Valhall 
Park. 
 
 
Sammanställning hyreskontraktens 
löptid
1 (% andel av hyresvärde för resp. år)             
 
 
1) Exklusive bostadskontrakt. 
 
 
 
 
 
 
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2,0 Mkr till Kamaxeln. 
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
 
 
 
 
 
 
 
 
               
            
            Hyresintäkter per fastighetstyp                
              
                  
   
 
              
                  Fastighetsvärde per geografi 
  
 
 
 
0%
10%
20%
30%
40%
<1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år
Benämning Fastighetsbeteckning Ort        Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 42,9 45,1
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 36,1 40,5
Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,8 15,1
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,7 10,6
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,3 45,3
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm          13 494 13,6 19,6
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm          4 268 15,5 15,5
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,7 5,7
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,0 15,3
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 7,0 7,0
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,6 27,6
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,4 11,5
Bryggan Bryggan 2 Malmö 7 600 23,8 26,3
The Front Ultimes I & II Helsingfors 17 015 51,4 69,5
Summa 214 550 320,6 356,3
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter 
Mkr
Transaktioner under året Händelse Ort Datum Yta kvm
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Bryggan Tillträde Malmö 2025-02-18 7 600,0 26,3
Förändringar av fastighetsbeståndet jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Vid periodens ingång 4 696,8 4 412,7 4 412,7
Förvärvade fastigheter 435,9 241,4 242,0
Investeringar i befintliga fastigheter 6,4 35,7 71,2
Orealiserad värdeförändring -6,3 -35,2 -57,8
Valutaomräkning bestånd i utlandet -45,9 34,1 28,7
Verkligt värde vid periodens utgång 5 086,9 4 688,7 4 696,8
Kontor 72%
Samhällsfastigheter 11%
Dagligvaror 6%
Bostad 6%
Övrigt 3%
Logistik 2%
Stockholm 32%
Malmö 25%
Helsingfors 16%
Ängelholm/Helsingborg 19%
Göteborg 8%

===== SIDA 14 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 13 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärdering 
    
 
  
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete 
med bolagets anlitade externa 
fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter 
Annehem utföra fullständiga värderingar från externa 
fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i 
beståndet. De externa värderarna ska vara av 
Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, 
eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De 
externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD 
Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. 
 
Verkligt värde på fastigheterna för det första kvartalet 
baseras på interna värderingar, som utförts i 
samarbete med bolagets värderingsinstitut, med 
värdedatum 31 mars 2025. Verkligt värde har under 
perioden januari-mars minskat med 6,3 Mkr, vilket 
främst beror på förändrade avkastningskrav. Den 
genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars 
2025 uppgick till 5,31 procent (5,26 procent, 31 mars 
2024).  
Under perioden januari-mars har Annehem Fastigheter 
dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde 
uppgående till 6,4 Mkr. Fastigheterna värderas till 
verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 
13. 
 
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars 
2025 uppgick till 5,31 procent (5,26). Orealiserad 
värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av 
värderingsyield framgår av tabellen nedan. 
 
 
       Utveckling fastighetsvärde, Mkr1 
      
       
             1) Jämförelsetal avser 31 december för respektive år. 
  
      
Aktuell intjäningsförmåga  
      
I tabellen bredvid presenterar Annehem Fastigheter 
sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 
april 2025. Intjäningsförmågan är inte en prognos för 
innevarande år eller de kommande tolv månaderna 
utan är endast att betrakta som en teoretisk 
ögonblicksbild och presenteras enbart för 
illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan 
innefattar inte en bedömning om den framtida 
utvecklingen av hyror, vakansgrader, 
värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
 
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de 
fastigheter som ägdes per 31 mars 2025 och dess 
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga 
illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem 
Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde 
eller frånträde efter den 31 mars är därmed inte 
inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters 
resultaträkning påverkas dessutom av 
värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt 
kommande fastighetsförvärv och/eller 
 fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har 
beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. 
Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets 
kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighets-
kostnader och kostnader för administration gällande 
aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande 
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga 
räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader. 
 
Kommentarer till intjäningsförmågan 
De totala intäkterna ökar med 7,6 procent jämfört med 
intjäningsförmågan per 31 december 2024. Den 
positiva utvecklingen av intäkterna förklaras främst av 
den tillkommande fastigheten Bryggan 2. 
Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i 
fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 
december 2026) av säljaren. I det fall vakanserna hyrs 
ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid 
utgången av mars 2025 uppgick den ekonomiska 
uthyrningsgraden till 90,0 procent (92,5). 
 
            
 
  
       
 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -191,6 / 205,5
+/- 0,50% -371,1 / 427,0
  
 3 000
 3 500
 4 000
 4 500
 5 000
 5 500
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2025-04-01
Hyresintäkter 295,9
Övriga fastighetsintäkter 44,2
Totala intäkter 340,2
Fastighetskostnader 1
-94,7
Fastighetsskatt -15,7
Driftnetto 229,7
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,2
Centraladministration1
-35,2
Finansnetto -93,3
Förvaltningsresultat 97,1
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden 
centraladministration till fastighetsadministration, jämfört med aktuell intjäning per 2025-01-01 
som avlämnades i Bokslutskommunikén för 2024. Kostnaden uppgår till 1,8 Mkr på årsbasis.

===== SIDA 15 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 14 
 
 
Finansiering 
 
 
 
 
 
 
Vid utgången av det första kvartalet 
uppgick de räntebärande skulderna 
till 2 438,0 Mkr (2 197,9), vilka har 
ökat mot föregående år på grund av 
finansiering av tillkommande förvärv. 
De räntebärande skulderna består 
uteslutande av lån i bank och alla är 
säkerställda.  
 
Räntetäckningsgraden för kvartalet 
uppgick till 2,1 gånger (2,1). 
Räntetäckningsgraden RTM uppgick 
till 2,0 gånger (2,1). 
Nettobelåningsgraden i portföljen 
uppgick per 31 mars 2025 till 44,2 
procent (40,8), vilket innebär att 
lånekovenanterna är uppfyllda.  
 
Räntetäckningsgraden ligger något 
under målet som är 2,2 gånger men i 
och med att räntan har sänkts under 
2024 och att Annehem har 
refinansierat en stor andel av 
låneportföljen till betydligt bättre 
villkor finns det goda förutsättningar 
att Annehem når målet om 2,2 gånger 
under kommande år. 
 
Den genomsnittliga återstående 
ränte- och kapitalbindningen 
inklusive räntederivat uppgick till 
2,30 år respektive 2,80 år. Momentan 
snittränta vid kvartalets utgång 
uppgick till 3,6 procent.  
 
 
 
 
 
 
      
 
Finansiella nyckeltal 
 
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur
 
 
                          
     
 
 
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Likvida medel 189,7 181,3 279,5
Skuldvolym 2 438,0 2 119,8 2 197,9
Volym räntederivat 1 582,4 1 558,2 1 494,7
Värde räntederivat 21,9 46,9 20,2
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,3 40,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,0 2,2 2,1
Snittränta, % 3,6 4,3 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,30 2,57 2,57
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,80 1,83 3,03
 jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 197,9 2 036,3 2 036,3
Upptagna externa banklån 264,0 125,0 220,7
Förändring leasingskuld 0,0 -0,1 -0,3
Amortering externa banklån -2,5 -63,9 -75,9
Förändring upplåningsavgifter -0,1 0,9 -1,3
Valutaeffekter -21,4 21,6 18,4
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 438,0 2 119,8 2 197,9
År
Volym aktiva 
avtal, 
Mkr
Framtidsstartade 
räntederivat2
Mkr
Räntebindning3
Mkr
Räntebindning 
Andel
Snittränta i 
derivatportföljen4
Andel
Kapitalbindning 
5
Mkr
Kapitalbindning 
Andel
inom ett år 1 328,1 -465,5 862,6 35,3% - - -
1-2 år 245,0 -200,0 45,0 1,8% -0,1% 574,6 23,5%
2-3 år 334,0 465,5 799,5 32,7% 1,8% 1 191,4 48,7%
3-4 år 330,0 - 330,0 13,5% 2,4% 379,0 15,5%
4-5 år1 207,9 - 207,9 8,5% 2,3% 300,0 12,3%
5-6 år - - - - - - -
6-7 år - 200,0 200,0 8,2% - - -
Totalt vid periodens utgång 2 445,0 - 2 445,0 100% 1,6% 2 445,0 100%
Känslighetsanalys räntekostnader 
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-mars 2025 uppgick till 3,6 
procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig 
låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan: 
 
 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% 6,5/-6,5
+/- 2,0% 12,9/-12,9
   
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evig. 2) Avtalad ränta framtidsstartade räntederivat uppgår till 2,17 procent. 3) Inklusive räntederivat. 
4) Exklusive framtidsstartade räntederivat 5) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder.

===== SIDA 16 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 15 
Riskfaktorer                                                                            Bolagets aktieägare  
 
 
 
 
 
 
 
  
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter. 
Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade 
värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg 
inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter. 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och 
regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, 
befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm, 
Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på 
historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska 
utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget 
har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem 
Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas 
mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i samband med förvärv av 
enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem 
Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och 
riskhantering i Årsredovisningen 2024. 
 
                            
 
 
1) Se vidare information i not 6. 
 
Organisation och medarbetare 
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 17 heltidsanställda under det första 
kvartalet 2025. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet 
anställda till 19. För jämförelseperioden 2024 hade Annehem Fastigheter 16 
heltidsanställda, samt en resurs på konsultbasis.  
 
Granskning  
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
Händelser efter kvartalets utgång  
Inga väsentliga händelser att rapportera. 
 
   
 
  
 
 
 
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 11,3
Volito AB 4 798 456 5,4 4,9
Mats Paulssonstiftelserna 6 340 596 7,2 3,5
Alcur Select 4 327 637 4,9 2,4
PriorNilsson Fonder 4 005 136 4,5 2,2
Peabs vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 2 714 000 3,1 1,5
ODIN Fonder 2 695 368 3,1 1,5
UBS Switzerland AG 386 854 0,4 1,4
10 största ägare, summa 55 443 571 62,7 80,6
Övriga aktieägare 33 045 250 37,3 19,4
Totalt 88 488 821 100,0 100,0

===== SIDA 17 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 16 
 
Noter 
 
 
 
 
 
  
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH 
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS 
redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av 
gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i 
sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i 
årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har 
upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, 
Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och 
moderbolaget har samma redovisningsprinciper och 
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de 
finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga 
delar av delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör 
bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar 
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade 
beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga 
utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. 
 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till 
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i 
resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i 
samarbete med bolagets anlitade externa 
fastighetsvärderingsinstitut. I det tredje kvartalet varje år utför 
externa oberoende värderare en fullständig fastighetsvärdering av 
alla fastigheter, enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på 
fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på 
marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels 
fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och 
driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom 
direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som 
marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på 
fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på 
Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och 
resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om 
framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor 
(avkastningskrav).  
 
 
 
 Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt 
avkastningskrav, dessa antaganden ligger till grund för 
beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i 
värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga 
värderingsyielden per den 31 mars 2025 uppgick till 5,31 procent 
(5,31 procent, 31 december 2024). För att avspegla den 
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges 
vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 
5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där 
klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
 
Tillgångsförvärv 
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de 
förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av 
likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, 
som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär 
förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas 
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna 
och skulderna baserat på deras verkliga värde vid 
förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även 
villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till 
anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid 
tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade 
ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av 
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader 
redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för 
uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på 
fastigheten vid första värdering efter förvärvstidpunkten. 
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment 
och är organisatoriskt uppdelat på två olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, 
Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors 
Stab, inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, 
som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar 
management fee samt andra administrationskostnader. 
 
I samband med refinansieringen, som gjordes under Q4 2024, 
omfördelades belåningen mellan Region Sverige och Region 
Övriga Norden. Belåningsgraden i Region Sverige ökade medan 
den minskade i Region Övriga Norden, vilket också återspeglas i 
förvaltningsresultatet för respektive region i nedan tabeller.  
 
 
 
 
 
  
 
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från 
raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför 
uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-
mar 2024.
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, 
vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), 
vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till 
flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av 
ad-hoc karaktär. 
 
 
 
  
 
 
     
2025 jan-mar
Mkr Sverige
Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 61,7 11,0 - 72,7
Driftnetto 45,7 9,1 - 54,8
Förvaltningsresultat 31,5 3,4 -14,3 20,6
Resultat före skatt 65,1 -34,8 -13,5 16,8
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 283,0 803,9 - 5 086,9
2024 jan-mar
Mkr Sverige
Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 52,2 14,2 -               66,3
Driftnetto1 44,8 12,7 -               57,5
Förvaltningsresultat 39,1 3,8 -21,5 21,3
Resultat före skatt 7,1 4,9 -10,9 1,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 773,6 915,1 -               4 688,7
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Fastighetsskatt 2,2 4,7 11,0
Hyresgarantier 0,7 1,9 5,8
Övriga fastighetsintäkter 6,7 8,8 33,2
Totalt övriga fastighetsintäkter 9,6 15,3 50,0

===== SIDA 18 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 17 
  NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL 
VERKLIGT VÄRDE 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för 
att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. 
Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som 
en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i 
spekulativa syften. 
Koncernen innehar per 31 mars 2025 räntederivat i SEK och EUR, 
samt valutaterminer i EUR. Per 31 mars 2025 uppgick det positiva 
marknadsvärdet på räntederivat till 24,0 Mkr (46,5), det negativa 
marknadsvärdet på räntederivat uppgick till -1,5 Mkr (0,0) och 
valutaterminerna till -0,5 Mkr (0,5). 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna 
finansiella tillgångar och skulder som redovisas till 
anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde 
approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning 
av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade 
kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att 
debiteras. 
 
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE  
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma 
största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga 
Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 mars 2025 
mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver 
innehar Fredrik Paulsson per 31 mars 2025 0,86 procent av 
aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31 
mars 2025, genom sitt direkta och indirekta innehav över 50 
procent av rösterna i Annehem. 
 
 
 
 
 NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION  
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems 
aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor 
och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995 
aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen 
uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie 
A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier 
och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för  
jämförelseperioder innan första kvartalet 2024 motsvarande 
fondemissionselementet i föregående års företrädesemission. 
 
  
     
     
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvärv av fastigheter - 244,3 242,0
Kundfordringar 0,3 26,5 0,4
Leverantörsskulder 2,9 3,1 2,3
Försäljning 20,6 19,7 81,6
Kostnader/investeringar -5,5 -21,3 -50,9

===== SIDA 19 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 18 
Finansiella nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 Antal aktier 
 
Räntetäckningsgrad 
  
 
 
 
 
 
 
Förvaltningsresultat 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, 
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter per 
aktie ska öka årligen med 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, 
som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR.  
 
 
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie 
 
 
  
 
Nettobelåningsgrad
 
 
Överskottsgrad
 
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. 
Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för 
helåret 2024. 
 
Avkastning på eget kapital 
 
  
  
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Valutaterminer 7,4 -10,4 -9,7
Valutaomräkning på interna lån -9,7 5,6 4,1
Valutakurseffekter -2,3 -4,8 -5,6
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Valutakurseffekter 2,3 4,8 5,6
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 23,0 26,2 97,3
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 74 412 309 84 988 923
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,26 0,35 1,14
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Återläggning:
  Räntenetto 21,6 23,1 91,4
  Valutakurseffekter 2,3 4,8 5,6
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,0 2,2 2,1
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 2 438,0 2 119,8 2 197,9
Likvida medel -189,7 -181,3 -279,5
Räntebärande skulder netto 2 248,3 1 938,5 1 918,4
Förvaltningsfastigheter 5 086,9 4 688,7 4 696,8
Nettobelåningsgrad, % 44,2% 41,3% 40,8%
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Återläggning:
  Förvaltningskostnader 34,2 36,7 138,2
Driftnetto1 54,8 57,5 229,7
Hyresintäkter 72,7 66,3 275,0
Överskottsgrad, % 75,4% 86,8% 83,5%
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 11,9 -9,2 18,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Avkastning på eget kapital, % 0,5% -0,4% 0,7%
jan-mar jan-mar helår
Antal aktier 2025 2024 2024
A-aktier 10 295 986 10 295 986 10 295 986
B-aktier 78 192 835 78 192 835 78 192 835
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 74 412 309 84 988 923

===== SIDA 20 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 19 
 
   
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
    
EPRA nyckeltal 
   
Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar 
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa 
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet 
kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och 
omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.  
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från 
balansräkningen med justering av poster som ej innebär en 
utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, 
uppskjuten skatteskuld samt värdejusteringar på 
förvaltningsfastigheter. EPRA NTA är detsamma som 
långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som 
inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att 
uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur 
bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner.     
Då Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt 
investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA  
i Annehems fall blir detsamma.  
EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i 
balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har 
ingen goodwill) och värdeförändringar på 
förvaltningsfastigheter. 
 
  
    
 
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
EPRA NRV - Långsiktigt substansvärde
Eget kapital enligt balansräkning 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 165,2 168,1 160,8
   Räntederivat -22,5 -46,9 -20,1
EPRA NRV 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NRV, kr per aktie 31,1 30,7 31,1
EPRA NTA - Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Återläggning: - - -
EPRA NTA 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NTA, kr per aktie 31,1 30,7 31,1
EPRA NDV - Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Återläggning:
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning -165,2 -168,1 -160,8
   Räntederivat 22,5 46,9 20,1
EPRA NDV 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NDV, kr per aktie 29,5 29,3 29,5
       Flerårsöversikt nyckeltal 
 
  
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och  
omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.                                                                                                                                                                                            
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2021-2023 motsvarande fondemissionselementet i                 
föregående års företrädesemission. 
 
EPRA Intjäning (EPRA Earnings) 
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen.      
EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från 
intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, 
värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt 
övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med 
tillhörande skattekostnader. 
 
 
 jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Återläggning:
   Värdeförändringar netto 3,9 20,3 68,2
   Uppskjuten skatt 4,9 10,0 2,7
EPRA Intjäning 20,6 21,1 89,5
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 74 412 309 84 988 923
EPRA Intjäning, kr per aktie 0,23 0,28 1,05
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Hyresintäkter 72,7 66,3 275,0 247,2 217,9 187,8
Driftnetto1 54,8 57,5 229,7 209,7 181,3 155,8
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7 90,5 74,2 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 23,0 26,2 97,3 92,7 90,5 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr2 0,26 0,35 1,14 1,35 1,32 1,25
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5 -200,6 207,3 209,7
Periodens resultat per aktie, kr2 0,13 -0,12 0,22 -2,92 3,01 3,05
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 92,5 91,5 94,9 95,8 94,0
Överskottsgrad, %1 75,4 86,8 83,5 84,8 83,2 83,0
Avkastning på eget kapital, % 0,5 -0,4 0,7 -8,7 8,3 9,2
EPRA NRV per aktie, kr 31,1 30,7 31,1 41,2 44,1 40,9
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,3 40,8 43,4 38,3 38,3
Soliditet, % 48,8 52,2 51,9 49,9 53,4 53,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,0 2,2 2,1 2,2 2,7 3,0
      
 Hyresintäkter like-for-like 
 
 
 
Mkr Hyresintäkter
Jan-mar 2024 66,3
Hyresjustering / nyuthyrning / vakans 0,7
Valutajustering 0,1
Jämförbart bestånd 2025 67,1
Förvärv 5,6
Jan-mar 2025 72,7

===== SIDA 21 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 20 
 
Definitioner 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Avkastning på eget kapital 
Resultat för perioden i relation till 
eget kapital för perioden. 
Syfte: Nyckeltalet visar 
avkastningen som genereras på det 
kapital som är hänförligt till 
aktieägarna. 
 
Bruttohyra 
Bruttohyra definieras som 
hyresintäkter på årsbasis exklusive 
tillägg och rabatter. 
 
Direktavkastning  
Driftnetto för en rullande 
tolvmånadersperiod i relation till 
fastigheternas redovisade värden, 
justerat för fastigheternas 
innehavstid under perioden. 
Nyckeltalet visar avkastningen från 
den operativa verksamheten i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Syfte: Nyckeltalet visar 
avkastningen från den operativa 
verksamheten i förhållande till 
fastigheternas värde. 
 
Driftnetto 
Driftnettot innehåller de intäkter 
och kostnader som har en direkt 
koppling till fastigheten, det vill 
säga hyresintäkter och de 
kostnader som krävs för att hålla 
fastigheten i gång, såsom 
driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge 
jämförbarhet med andra 
fastighetsbolag men även för att 
visa utvecklingen av verksamheten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Ekonomisk uthyrningsgrad1 
Hyresintäkter i förhållande till 
hyresvärde vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet underlättar 
bedömning av beräknad hyra för 
vakanta ytor i relation till det totala 
värdet på uthyrda och ej uthyrda 
ytor. 
 
Fastighet 
Fastighet som innehas med 
äganderätt eller tomträtt. 
 
Fastighetens verkliga värde 
Redovisat fastighetsvärde enligt 
balansräkningen vid periodens 
utgång. 
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad 
förståelse för värdeutvecklingen på 
fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet utgörs av 
driftnettot med tillägg av 
förvaltnings- och 
administrationskostnader samt 
finansiella intäkter och kostnader. 
Resultatmåttet innehåller inte 
effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
 
Förvaltningsresultat, exkl 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av 
driftnettot exklusive valutakurs-
effekter med tillägg för 
förvaltnings-och administrations-
kostnader samt finansiella intäkter 
och kostnader. Resultatmåttet 
innehåller inte effekter från 
värdeförändringar i förvaltnings-
fastigheter och derivat. 
 
 
 
 GHG-protokollet 
Greenhouse Gas Protocol. Ledande 
standard för klimatrapportering 
 
Hyresintäkt 
Hyresintäkt efter avdrag för 
vakanser, hyresrabatter och 
hyresförluster. 
 
Hyresvärde
1 
Hyresintäkter med avdrag för 
hyresrabatter, med tillägg för 
hyrestillägg samt fastighetsskatt för 
den uthyrda ytan, samt bedömd 
marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör 
bedömning av den totala möjliga 
hyresintäkten då tillägg görs till de 
debiterade hyresintäkterna med 
bedömd marknadshyra för vakanta 
ytor. 
 
Jämförelsestörande poster 
Poster av ej återkommande karaktär 
betraktar Annehem Fastigheter som 
jämförelsestörande poster. 
 
Långsiktigt substansvärde EPRA 
NRV  
Eget kapital per aktie med 
återläggning av räntederivat och 
uppskjuten skatt enligt 
balansräkning. 
Syfte: Långsiktigt substansvärde är 
ett mått som skall spegla det 
långsiktiga värdet på ett 
fastighetsbestånd,  
istället för eget kapital. 
 
Nettobelåningsgrad 
Räntebärande skulder, inklusive 
leasingskulder, minskade med 
likvida medel i procent av 
fastigheternas bokförda värde. 
 
 Syfte: Nettobelåningsgraden är ett 
riskmått som visar hur stor del av 
verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
 
Nettouthyrning
1 
Tecknade nyuthyrningar under 
perioden minus uppsägningar för 
avflytt. 
 
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder innebär alla 
skulders som Annehem betalar 
ränta på. Dessa poster i 
balansräkningen är: lång- och 
kortfristiga skulder till närstående, 
lång- och kortfristiga räntebärande 
skulder (inkluderar leasingskuld) 
samt koncernkonto. 
 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med 
återläggning av finansiella intäkter, 
kostnader och valutakurseffekter på 
finansiella poster i relation till 
finansiella intäkter och kostnader. 
Räntetäckningsgraden är ett 
finansiellt mål som visar hur många 
gånger bolaget klarar av att betala 
sina räntor med resultatet från den 
operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett 
finansiellt riskmått som visar hur 
många gånger bolaget klarar av att 
betala sina räntor med resultatet 
från den operativa verksamheten. 
Nyckeltalet beräknas både på 
rullande 12 månader (RTM) och 
isolerat kvartal. Annehem 
Fastigheters kovenanter beräknas 
enligt RTM. 
 
Räntenetto 
Nettot mellan räntekostnader på 
räntebärande skulder och 
ränteintäkter på räntederivat. 
 
 
 Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder i relation till eget 
kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett 
finansiellt riskmått som visar Bolagets 
kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
 
Soliditet 
Eget kapital i relation till totala 
tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av 
bolagets tillgångar som är finansierade 
med eget kapital och har inkluderats 
för att investerare ska kunna bedöma 
Bolagets kapitalstruktur. 
 
Uthyrningsbar yta 
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra 
ut. 
Syfte: Visar på den totala area som 
Bolaget har möjlighet att hyra ut. 
 
Underliggande fastighetsvärde 
Avtalat transaktionspris för 
fastigheten. 
 
Vakanshyra 
Bedömd marknadshyra för vakanta 
ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i 
hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. 
 
Valutakurseffekter 
Valutakurseffekter hänförliga till 
valutaterminer samt omräkning av 
interna lån i EUR. 
 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i relation till 
periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor 
del av intjänad krona som bolaget får 
behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid. 
 
 
1)  Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

===== SIDA 22 =====

INLEDNING  VD-ORD  RESULTATANALYS  HÅLLBARHET  FASTIGHETER  NOTER  
 
DELÅRSRAPPORT  
JANUARI -MARS 2025  | 21 
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en 
rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver 
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de 
bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Ängelholm den 5 maj 2025 
 
 
Monica Fallenius 
Verkställande direktör 
 
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks-
förordning. Informationen lämnades, genom nedanstående 
kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 6 maj 2025 kl. 08.00 
CEST. 
 
 
Kontaktpersoner 
Monica Fallenius, VD 
Telefon: 070-209 01 14 
E-post: monica.fallenius@annehem.se 
 
Adela Colakovic, CFO 
Telefon: 073-251 47 09 
E-post: adela.colakovic@annehem.se 
 
 
 
Finansiell kalender 
Årsstämma 2025                                               14 maj 2025 
Halvårsrapport januari – juni 2025                  17 juli 2025 
Delårsrapport januari - september 2025         23 oktober 2025 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas Esplanad 12 
170 67 Solna 
info@annehem.se 
  
Vi är Annehem 
Annehem är ett fastighetsbolag i tillväxt. 
Vi skapar attraktiva och långsiktigt 
hållbara fastigheter där våra hyresgäster 
utvecklas och trivs. Vi förvaltar ett 
diversifierat bestånd som innefattar 
moderna och miljöcertifierade 
kommersiella-, samhälls- och 
bostadsfastigheter i nordiska tillväxtorter 
samt två företagsparker med en total yta 
om 214 550 kvm. 
Vision 
Vi ska vara det mest  
hållbara fastighetsbolaget. 
Värderingar 
Professionella – Engagerade 
Långsiktiga – Möjliggörare 
Kundnära och 
långsiktigt hållbar 
förvaltning