FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Q2
Q2
Annehem Fastigheter
Halvårsrapport
januari–juni 2023
===== SIDA 2 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023
En stark fastighetsverksamhet i en
avvaktande marknad
April–juni
• Hyresintäkter för perioden uppgick till 63,8 Mkr (54,0)
• Driftnettot uppgick till 56,5 Mkr (46,2)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 18,2 Mkr (16,1)
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till
27,5 Mkr (24,1)
• Resultat per aktie uppgick till -0,56 kr (2,20)
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 20,1 Mkr (1,6)
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av
verkligt värde på -61,6 Mkr (111,2)
• Hyresintäkter för perioden uppgick till 124,9 Mkr (104,5)
• Driftnettot uppgick till 107,1 Mkr (87,6)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 35,9 Mkr (36,4)
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till
47,9 Mkr (44,4)
• Resultat per aktie uppgick till -2,15 kr (4,88)
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 41,9 kr (46,0)
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 34,4 Mkr
(6,2)
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av
verkligt värde på -183,6 Mkr (253,8)
• Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till 4 343,3
Mkr (4 388,5)
Driftnetto
Januari-juni 2023
Fastighetsvärde
30 juni 2023
Ekonomisk uthyrningsgrad
30 juni 2023
107Mkr 4 343Mkr 94%
Januari–juni
===== SIDA 3 =====
81% 85%30% minskning till år 30% minskning till år 20242024---------
Q
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 3 | 30
Sammandrag
koncernens utveckling
apr-jun jan-jun helår
Sammandrag koncernens utveckling 2023 2022 2023 2022 2022
Hyresintäkter, Mkr 63,8 54,0 124,9 104,5 217,9
Driftnetto, Mkr 56,5 46,2 107,1 87,6 181,3
Förvaltningsresultat, Mkr 18,2 16,1 35,9 36,4 74,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 27,5 24,1 47,9 44,4 90,5
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,47 0,41 0,81 0,75 1,53
Periodens resultat, Mkr -33,2 129,9 -126,8 288,1 207,3
Periodens resultat per aktie, kr -0,56 2,20 -2,15 4,88 3,51
Nettobelåningsgrad, % 41,3 37,0 41,3 37,0 38,3
Soliditet, % 51,2 54,2 51,2 54,2 53,4
Räntetäckningsgrad, RTM 2,5 2,8 2,5 2,7 2,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,8 95,0 93,8 95,0 95,0
Avkastning på eget kapital, % -1,4 5,0 -5,1 11,2 8,3
Överskottsgrad, % 88,6 85,5 85,8 83,8 83,2
Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2022 Utfall 2021
Genomsnittlig tillväxt i fastighetsbeståndet över tid1 20% 8% 20%
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027 8 Mdr 4,3 Mdr 4,0 Mdr
Genomsnittlig årlig tillväxt på förvaltningsresultat över tid1 20% -14% 52%
Avkastning på eget kapital Minst 10% per år 8,3% 9,2%
1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering till 2027. Utfallet avser
den årliga förändringen jämfört med föregående år.
Risk och utdelning Mål Utfall 2022 Utfall 2021
Soliditet > 30% 53,4% 53,9%
Nettobelåningsgrad över tid < 60% 38,3% 38,3%
Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM) > 2,2x 2,7x 3,0x
Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna
återinvesteras för att ta
tillvara på
tillväxtmöjligheter och
uppnå Annehems
tillväxtmål
-
-
Hållbarhet Långsiktigt mål
2030
Utfall per
30 juni 2023
Utfall
2022
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart
enligt EU:s taxonomiförordning, %
90% 81% 81%
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 83% 76%
Intäkter från gröna hyresavtal, % (avser Sverige) 80% 33% 27%
Q2
===== SIDA 4 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 4 | 30
VD har ordet
Det oroliga geopolitiska omvärldsläget sätter tydliga spår i världens ekonomier. I Sverige har vi ett fortsatt
instabilt läge i ekonomin med fortsatta räntehöjningar och en inflation som biter sig fast även om vi ser
tecken på att vi passerat toppen. Sysselsättningen är fortsatt stark och företagssektorn visar signaler på
välmående. Min förhoppning är att det kan bidra till att lågkonjunkturen inte blir så djup, även om den blir
utdragen med tanke på den räntebana som Riksbanken presenterade 29 juni där vi ska förbereda oss på en
ränta runt 4 procent till och med 2025. Situationen ger naturligtvis stora effekter på kapitalintensiva
fastighetsbolag med ytterligare stigande finansieringskostnader och ökade avkastningskrav som leder till
negativa värdeförändringar.
Resultat
Vår fastighetsverksamhet går riktigt bra och vi ökar våra hyresintäkter för perioden med 19 procent och de
uppgår till 124,9 Mkr (104,5). Ökningen är främst hänförlig förvärvade fastigheter samt de ökningar av
hyran som index medförde vid årsskiftet. Vi redovisar ett driftnetto om 107,1 Mkr (87,6), en ökning med 22
procent mot samma period föregående år. Ökningen är främst hänförlig till våra förvärv men även en hel
del mindre besparingar och uthyrningar i den löpande förvaltningen som bidrar till det fina driftnettot.
Dessutom har överskottsgraden ökat till 85,8 (83,8) för perioden. Jag är stolt över fastighetsteamets
leverans!
Vi redovisar ett högre förvaltningsresultat för perioden jämfört med samma period föregående år.
Resultatet, rensat för valutakurseffekter i finansnettot, uppgår till 47,9 Mkr (44,4), vilket är en ökning med 8
procent. Räntekostnaderna pressar förvaltningsresultatet och räntenettot har ökat till –36,8 Mkr
(-26,0).
Vi har fortsatt en hög uthyrningsgrad om 93,8 procent (95,0), där majoriteten av våra hyresgäster är stabila
och långsiktiga. Vi upplever fortsatt att många företag ser över sina kostnader och att vissa av våra mindre
hyresgäster visar signaler på förändrade förutsättningar till följd av omvärldsläget. Vi arbetar nära våra
kunder och vi känner varandra väl, det gör att vi ofta har möjlighet att i ett tidigt skede samarbeta kring
lösningar på utmaningar.
De högre finansieringskostnaderna medför enligt vår bedömning att avkastningskraven, avseende vår
portfölj, har fortsatt uppåt med 10-15 punkter. Detta motverkas av förbättrat driftnetto, ett justerat
inflationsantagande från förra kvartalets 5 till 6 procent då inflationen håller i sig samt en valutaeffekt i
euron. T otalt sett blir det en värdeförändring motsvarande -61,6 Mkr (+111,2) eller -1,4 procent. Vi har
sedan tredje kvartalet 2022 skrivit ned portföljvärdet med drygt 8 procent. Vi har för kvartalet en
räntetäckningsgrad RTM om 2,5 ggr (2,8). Givet fortsatt stigande räntor förväntas räntetäckningsgraden att
fortsätta sjunka, men vår bedömning är att kovenanterna gentemot våra kreditavtal kommer att hållas.
Finansiering
Annehem påverkas naturligtvis av ränteläget, men jag ser att vi står stabilt med en låg belåningsgrad om
41,3 procent och endast bankfinansiering. Vi arbetar löpande med våra risker och under årets andra kvartal
har delar av swap-portföljen omstrukturerats och räntebindningen förlängts för att anpassa ränterisken och
skapa förutsättningar för Annehems framtida tillväxt.
I syfte att förenkla analysen av Annehems finansiering har vi till denna rapport tagit fram nya nyckeltal och
förtydligat andra, läs mer på sid. 14
Transaktionsmarknaden
Sedan ett år tillbaka har transaktionsvolymerna i den nordiska marknaden sjunkit med 67 procent. Vi har
dock kunnat skönja en uppgång med några större strukturaffärer den senaste tiden där ett antal aktörer gjort
större affärer under kvartalet. Generellt kan sägas att processerna tar längre tid och jag tror att vi kommer att
se en fortsatt aktivitet med bolagsaffärer samt en ökad aktivitet av fastighetsaffärer under hösten. Annehem
följer noggrant utvecklingen och vill fortsätta växa när rätt läge infinner sig.
Hållbar förvaltning
Vi har en hög aktivitet i vårt hållbarhetsarbete och fortsätter att arbeta mot vår vision att bli det mest
hållbara fastighetsbolaget i Norden. Under det första halvåret har vi förbättrat verksamheten inom flera
målområden (se sid. 10). Vårt förvaltningsteam som arbetar med våra hyresgäster och fastigheter är nyckeln
till detta. Engagemanget från våra hyresgäster ökar och vi strävar efter att samarbeta med dem på många
”Vår
fastighetsverksamhet går
riktigt bra och vi ökar våra
hyresintäkter för perioden
med 19 procent.”
===== SIDA 5 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 5 | 30
plan för att vi ska nå våra hållbarhetsmål. Allt fler hyresgäster väljer att teckna gröna hyresavtal, vilket är
mycket positivt. I den förra rapporten talade jag om vårt deltagande i kampanjen Hus för Hus under
vintern. Uppföljningen visar på stora energibesparingar och vi ser nu fram emot att fortsätta initiativet i fler
fastigheter. Vi har också initierat en ”trygghetsgrupp” som ska arbeta med åtgärder i våra fastigheter för att
skapa mer trygghet i samverkan med våra hyresgäster.
Jag är också mycket stolt över att Annehem även i år placerar sig väl i Allbrights årliga
granskning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade bolag baserat på representationen i
ledningsgrupperna. Vi är på plats 11 (7) på Allbright gröna börslista.
Goda möjligheter framåt
Vi har under kvartalet anställt vår första hållbarhetschef, Christin Hertzberg. Christin påbörjar sin
anställning den 21 augusti och hon blir också del av ledningsgruppen framåt och kommer bli ett viktigt
tillskott till vår fortsatta hållbarhetsresa. Christin kommer tidigare från Catella där hon var Head of ESG.
Vi välkomnar Henrik Saxborn som ny ordförande för Annehem. Han valdes till ordförande vid årsstämman
som hölls den 23 maj i Ängelholm och Valhall Park. Samtidigt vill jag också tacka Göran Grosskopf för sin tid
som ordförande i Annehem och för den tid han och jag har arbetat tillsammans. Han har med sin långa
erfarenhet i näringslivet bidragit med trygghet och stabilitet under Annehems första år.
Osäkerheten och instabiliteten i omvärlden kommer fortsätta ett tag och Annehem bevakar utvecklingen
både globalt och lokalt för att vara redo. Nästkommande halvår ser jag fortsatt god aktivitet i vår operativa
verksamhet samt att vi arbetar vidare med översyn av portföljen och vår finansiella stabilitet. Sammantaget
är jag mycket nöjd med vår underliggande fastighetsverksamhet och de åtgärder som vi gjort för att
begränsa våra risker under kvartalet. Jag vill särskilt tacka alla medarbetare för deras engagemang och
starka driv – en framgångsfaktor för oss som bolag. Nu är sommaren här och jag vill passa på att önska alla
medarbetare, hyresgäster och samarbetspartners en riktigt skön sommar!
Ängelholm 2023-07-20
Monica Fallenius
Vd
===== SIDA 6 =====
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 6 | 30
Vi är Annehem
Annehem förvaltar och utvecklar ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i nordiska
tillväxtområden. Huvuddelen av beståndet består av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda
fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter och bostäder.
Våra fastigheter har en hög och mätbar miljöprestanda. Tillsammans med vår hållbara, effektiva förvaltning
och förädling, stärker det värdet på vårt bestånd.
Vision
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden.
Våra värderingar
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare
Våra övergripande strategier
Ett hållbart och modernt
fastighetsbestånd i att-
raktiva lägen i nordiska
tillväxtområden
Nybyggda,
miljöcertifierade
fastigheter i lägen med
goda kommunikationer
attraherar långsiktiga
hyresgäster.
En diversifierad och grön
fastighetsportfölj
erbjuder riskspridning
över tid
Det grundläggande
beståndet av kontors-
fastigheter kompletteras
med utvalda fastigheter
inom samhälls- och
logistikfastigheter och
bostäder. Alla med en hög
hållbarhetsprestanda
och/eller potential.
Fokus på hållbar och
effektivförvaltning och
förädling
Annehem Fastigheter har
en hög och mätbar miljö-
prestanda. Bolaget verkar
för att öka värdet av det
befintliga beståndet
genom hållbar effektiv
förvaltning och förädling.
Lönsam tillväxt
möjliggörs genom
förvärvsfokus och en
stabil finansiell ställning
Annehem Fastigheter
har en tydlig tillväxtplan
för fastighetsbeståndet,
vilket möjliggörs av en
stark finansiell ställning
med hög soliditet och låg
belåningsgrad.
Q2
Fastighetsvärde
per geografi
Stockholm 39 %
Helsingfors 22 %
Oslo 6 %
Göteborg 4 %
Malmö 9 %
Ängelholm/Helsingborg 20 %
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 73 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 9 %
Bostad 3 %
Logistik 2 %
Övrigt 4 %
===== SIDA 7 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 7 | 30
Marknad
Omvärldskommentar
Utifrån ett ränteperspektiv har vi nu lagt ett något mindre turbulent kvartal bakom oss, jämfört med årets
första kvartal. Den svenska inflationen har kommit ner något även om kärninflationen (KPIF) fortfarande
ligger på höga nivåer. Analytikernas prognoser för när inflationen förväntas nå Riksbankens mål på
2 procent varierar. Inflationen har stor betydelse för ränteutvecklingen och ett stort spann mellan
prognoserna gör utvecklingen svår att bedöma.
Den svenska kronan är fortsatt svag vilket riskerar att leda till importerad inflation. BNP-tillväxten är också
dämpad, men visar försiktigt positiva tecken. Arbetslösheten i Sverige har ökat något men från låga nivåer.
Riksbanken vidtar kraftiga åtgärder för att begränsa inflationen i Sverige. Under det penningpolitiska mötet i
juni beslutades om en ytterligare höjning om 25 punkter, vilket ger en befintlig styrränta på 3,75 procent.
Riksbanken aviserar dessutom om minst en ytterligare höjning senare i år. En sänkning kommer enligt
Riksbankens prognos som tidigast komma under 2026, därmed så skjuts sänkningen framåt i tiden
ytterligare. Med högre räntor som dessutom förväntas bestå under en längre period framöver ökar r
avkastningskraven, vilket vi sett under det senaste året.
Fastighetsvärden
Marknaden är fortsatt avvaktande och köpare och säljare står fortfarande en bit ifrån varandra varför det
sannolikt kommer att dröja ett tag innan de möts. Det manifesteras av att transaktionsvolymen fallit med
64 procent i Norge, 61 procent i Sverige och 66 procent i Finland (Colliers Nordics juli).
Transaktionsvolymen har dock återhämtat sig något i Sverige och Finland, men från låga nivåer. Troligtvis
kommer vi se fler direkta fastighetstransaktioner under hösten, vilket kommer ge värderarna ett bättre
underlag för värderingarna framöver och med fortsatta räntehöjningar kan vi förvänta oss ytterligare
nedjusteringar av marknadsvärdena med viss förskjutning. Då inflationen biter sig fast så kommer troligtvis
indexjusteringen på de kommersiella hyreskontrakten leda till att hyreshöjningen landar runt 5-7 procent,
Detta kommer likt förra året motverka yield-justering i viss mån.
Makrodata Norden*
Land Inflation BNP (dec 2022) Andel arbetslösa Styrränta
Sverige 9,7% 0,60% 7,5% 3,75%
Finland/ECB 6,8% 0,20% 9,0% 3,75%
Norge 6,7% 0,20% 3,5% 3,75%
* Trading Economics, juni 2023
===== SIDA 8 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 8 | 30
Kommentarer till
koncernens utveckling
Resultaträkning
Andra kvartalet
Hyresintäkterna uppgick till 63,8 Mkr (54,0), övriga fastighetsintäkter uppgick till 14,3 Mkr (11,8) och
totala fastighetskostnaderna till -21,6 Mkr (-19,6), vilket innebär att driftnettot ökade till 56,5 Mkr (46,2).
Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna förklaras främst av de tillkommande fastigheterna jämfört
med samma kvartal föregående år samt indexering av hyresavtal.
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 14,3 Mkr (11,8), består av utdebiterade driftskostnader,
intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Ultimes I&II
och Jupiter 11, som för kvartalet uppgick till 1,1 Mkr (1,8). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av
de vakanta ytorna i Ultimes I & II (från 1 juli 2020) och Jupiter 11 (från 1 maj 2021), av Peab. Dessa
garantier gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från
utställandedatum.
Förvaltningsresultatet uppgick till 18,2 Mkr (16,1) i kvartalet. Räntekostnaderna uppgick till -31,3 Mkr
(-13,6) vilket är högre än samma kvartal föregående år, vilket beror på högre belåning på grund av
finansiering av de tillkommande fastigheterna samt högre styrräntor. Räntekostnader motverkas av
ränteintäkter på swapparna, vilka uppgick till 13,3 Mkr (0,0) för kvartalet. Övriga finansiella poster uppgick
till -9,3 Mkr (-7,9) och bestod i huvudsak av valutaeffekter om 8,4 Mkr (0,9) och värdeförändringar på
valutaterminer uppgående till -17,7 Mkr (-8,8), vilka påverkade förvaltningsresultatet negativt.
Effekter av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -61,6 Mkr (111,2). Effekter av
värdeförändringar på räntederivat uppgick till 4,4 Mkr (32,9). Skattekostnaden för kvartalet uppgick till 6,0
Mkr (-30,3). Skatteeffekten hänförs till största del till uppskjuten skatt på värdeökningen i fastighets-
beståndet samt verkligt värde värdering av räntederivat. Kvartalets resultat uppgick till -33,2 Mkr (129,9).
Perioden januari till juni
Hyresintäkterna uppgick till 124,9 Mkr (104,5), övriga fastighetsintäkter uppgick till 26,3 Mkr (22,2) och
totala fastighetskostnaderna till -44,1 Mkr (-39,1), vilket innebär att driftnettot ökade till 107,1 Mkr (87,6).
Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna förklaras främst av de tillkommande fastigheterna jämfört
med samma period föregående år samt indexering av hyresavtal.
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 26,3 Mkr (22,2), består av utdebiterade driftskostnader,
intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Ultimes I&II
och Jupiter 11, som för halvåret uppgick till 2,6 Mkr (3,8). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av
de vakanta ytorna i Ultimes I&II (från 1 juli 2020) och Jupiter 11 (från 1 maj 2021), av Peab.
Förvaltningsresultatet uppgick till 35,9 Mkr (36,4) för januari-juni. Räntekostnaderna uppgick till -60,2 Mkr
(-26,0) vilket är högre än samma period föregående år, vilket beror på högre belåning på grund av
finansiering av de tillkommande fastigheterna samt högre styrräntor. Räntekostnader motverkas av
ränteintäkter på swapparna, vilka uppgick till 23,5 (0,0) Mkr för januari-juni. Övriga finansiella poster
uppgick till -12,0 Mkr (8,1) och bestod i huvudsak av valutaeffekter om 2,8 Mkr (6,7) och
värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -14,8 Mkr (-14,8), vilka påverkade
förvaltningsresultatet negativt.
Effekter av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -183,6 Mkr (253,8). Effekter av
värdeförändringar på räntederivat uppgick till -8,8 Mkr (68,4). Skattekostnaden för perioden uppgick till
29,7 Mkr (-70,4). Skatteeffekten hänförs till största del till uppskjuten skatt på värdeförändringen i
fastighetsbeståndet samt verkligt värde värdering av räntederivat. Periodens resultat uppgick till -126,8
Mkr (288,1).
Balansräkning
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2023 till 4 343,3 Mkr (4 388,5). Av det
totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2.
Driftnetto per kvartal
Mkr
Förvaltningsresultat per kvartal
exkl valutakurseffekter
Mkr
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
5
10
15
20
25
30
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
===== SIDA 9 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 9 | 30
Verkligt värde på fastigheter baseras på värderingar gjorda per 30 juni 2023. Värdeförändringen för
perioden uppgick till -183,6 Mkr (253,8) Mkr. Under första halvåret har Annehem Fastigheter investerat i
befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 34,4 Mkr (6,2). Värdet på fastigheterna i Finland per 30
juni 2023 har påverkats positivt av en starkare EUR/SEK kurs jämfört med 31 december 2022, samtidigt så
har fastigheten i Norge påverkats marginellt av en något starkare NOK/SEK-kurs, vilket ger en total effekt
på 43,4 (29,4) Mkr.
Bolagets egna kapital uppgick till 2 391,4 Mkr (2 575,4). Räntebärande skulder uppgick totalt till 1 982,6
Mkr (1 878,6), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträttsavgälder. Under det första
kvartalet tillträdde Annehem fastigheten Carl Florman 1 och tog därför upp finansiering uppgående till
75,9 Mkr. Per den 30 juni 2023 återstår 125,0 Mkr av kreditramen.
Kassaflödesanalys
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 19,6 Mkr (-0,8). Förändringen beror
på högre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt rörelseskulderna som har ökat.
För första halvåret uppgick motsvarande siffra till 48,8 Mkr (30,4). Här beror förändringen mestadels av
ökning av skulder.
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -20,1 Mkr (-90,0) som mestadels avser
investeringar relaterade till förskolan i Valhall och mindre investeringar i andra fastigheter. För första
halvåret uppgick motsvarande siffra till -169,4 Mkr (-95,9), där största delen av kassaflödet avsåg förvärvet
av Carl Florman (-135,0 Mkr).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -2,9 Mkr (55,3), vilket hänförs till
amortering av kreditfaciliteten. Motsvarande siffra för första halvåret uppgick till 70,1 Mkr (130,3) som är
relaterad till finansiering av Carl Florman och amortering av kreditfaciliteten.
Kassaflödet för kvartalet uppgick till -3,4 Mkr (-35,5), där motsvarande siffra för första halvåret uppgick till -
50,6 Mkr (64,8).
===== SIDA 10 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 10 | 30
Hållbar utveckling
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden.
Det innebär att vi kontinuerligt förbättrar vår förvaltning och ökar mätbarheten på hållbarhetinsatser.
Höjdpunkter under kvartalet
I kvartalet har arbetet med att leverera på våra hållbarhetsmål fortsatt. Några av de största förflyttningarna
har gjorts inom affärsetik, hyresgästsamarbeten och energi och beskrivs nedan.
Ett av Sveriges mest jämställda bolag 2023
Under kvartalet publicerade Allbright sin gröna lista över börsnoterade bolag som uppnått en jämn
könsfördelning i ledningsgruppen (40/60). Annehem Fastigheter placerade sig åter igen högt på den gröna
listan, detta år på plats 11. Könsfördelning är tillsammans med upplevd inkludering, frisknärvaro och
förtroendeindex viktiga mål i vårt hållbarhetsarbete, där vi strävar efter en jämn könsfördelning (40/60) i
styrelse, ledning och bland medarbetare.
Fler gröna hyresavtal och hyresgästsamarbeten
Under kvartalet har vi haft bra dialoger med våra hyresgäster och tecknat nya gröna hyresavtal. De gröna
avtalen* utgör nu 33 procent av våra svenska hyresintäkter. Vi genomför också hållbarhetsåtgärder, i det
stora och lilla, tillsammans med våra hyresgäster.
Energiuppföljning
Annehem har under året deltagit i branschinitiativet #HusförHus där vi tillsammans med andra
fastighetsägare och våra hyresgäster genomfört och spridit energispartips. Som uppföljning har vi
analyserat en av våra kontorsfastigheter i Valhall Park, där vi tillsammans med hyresgästen Peab sänkte
temperaturen en grad i december. Detta gav 2,7 procent energibesparing (normalårskorrigerad) jämfört
med samma period (dec-mar) föregående år. Effekten var enligt förväntan och visar hur vi med relativt enkla
medel kan påverka energiförbrukningen. Vi kommer att fortsätta samarbetet med våra hyresgäster, som en
del i vår hållbara förvaltningsmodell.
Dilemmautbildning i affärsetik
Vi har genomfört en halvdagsutbildning för alla medarbetare i vår uppförandekod, med
dilemmadiskussioner. Vi ser diskussionen och reflektionen som viktig för att stärka en sund kultur. Vi har
även tagit steg i att utveckla våra leverantörsuppföljningsprocesser. Bland annat inkluderar vi ett större
antal leverantörer i vår uppföljning. Vårt mål är att granska 100 procent av våra strategiska leverantörer.
Hållbarhetsmål och uppföljning
Utfall av våra hållbarhetsmål sammanställs per helår, och på nästa sida ses 2022 års utfall. Under första
halvåret av 2023 gör vi förflyttningar inom flera av målen, som beskrivits ovan. I tillägg har vi också
genomfört klimatriskanalyser av ytterligare två fastigheter. Vi ökar också andel miljöcertifierat
fastighetsvärde då nya innehavet Carl Florman är certifierat enligt Svanen. Övriga förflyttningar under
första halvåret inkluderar fossilfritt drivmedel – där vi exekverar på vårt beslut att köpa in HVO100 till vår
maskinpark.
Mätbara förflyttningar januari-juni 2023 (jämfört med utfall för helåret 2022)
- 33 procent (27) intäkter från gröna hyresavtal (gäller svenska verksamheten)
- 83 procent (76) av fastighetsvärdet miljöcertifierat
- 81 procent (81) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning
- 85 procent (82) av fastighetsvärdet har en klimat- och sårbarhetsanalys.
- 100 procent (33) av medarbetarna som genomgått utbildning i hållbarhetspolicy (inkl. Code of
Conduct/uppförandekod)
- 100 procent (5) av drivmedel i servicebilar fossilfritt
- 50/50 (50/50) könsfördelning i ledningsgruppen
===== SIDA 11 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 11 | 30
*Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar
bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till
källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader.
Hållbarhetsmål 2023
Följs upp årligen Enhet Långsiktigt mål Mål 2023 Utfall 2022 Utfall 2021
Miljöcertifierat fastighetsvärde Andel 90% >76% 76% 85%
Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin Andel 90% 85% 81% 85%
Grön finansiering Andel 90% Mätning 86% 14%
Fastighetsvärde med klimat- och sårberhetsanalys Andel 90% >82% 82% -
Fastighetsvärde med energiklass A och B Andel 90% Mätning 72% 80%
Fastighetsenergi MWh - Mätning 16 861 17 023
Intensitet Fastighetsenergi KWh/kvm reducera 3% per år 77 79 85
Scope 2: CO2e-utsläpp från fastighetsenergi ton CO2e 95% minskning
Scope 1 & 2 Mätning 493 625
Egenproducerad förnybar energi kWh/kvm 3 Mätning 0,4 0,5
Intensitet Hyresgästenergi KWh/kvm - Mätning 44 -
Scope 3: CO2e-utsläpp från hyresgästenergi ton CO2e - Mätning 737 594
Gröna hyresavtal Andel av avtalsvärde 80% >30% 27% 24%
Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning Andel 100% 100% 100% 100%
Vattenanvändning l/kvm reducera 1% per år 212 214 185
Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) Andel medarbetare 100% 100% 33% -
Granskning av strategiska leverantörer % 100% 100% 100% 100%
Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter antal Inventera och
möjliggöra för fler Mätning 175 -
Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar % 100% >90% 5% -
Scope 1: CO2e-utsläpp från tjänstebilar och servicefordon ton CO2e 95% minskning
Scope 1 & 2 Mätning 24 29
Andel miljöklassade tjänstebilar % 100% 100% 100% 100%
Scope 3: CO2e-utsläpp från tjänsteresor ton CO2e Mätning 70 14
Scope 3: CO2e-utsläpp från projekt och underhåll ton CO2e Mätning 1 217 -
Scope 1: CO2e-utsläpp från köldmedia ton CO2e 95% minskning
Scope 1 & 2 Mätning 0 28
Nöjd kund index index 0-100 Över branschsnitt >80 77 77
Genomsnittlig kontraktstid år Söka långsiktiga
relationer Mätning 5,2 6
Nöjda medarbetare, förtroendeindex index 0-100 >70 >70 83 73
Frisknärvaro % >97% >97% 97,33 99,7%
Styrelse (% kvinnor|män) 25% | 75% 29% | 71%
Ledning (% kvinnor|män) 50% | 50% 50% | 50%
Medarbetare (% kvinnor|män) 65% | 35% 56% | 44%
Upplevd inkludering index 0-100 Hög inkludering Mätning 94 -
6. Vi värnar om
varandra
Könsfördelning 50% ±10 50% ±10
5. Vi skapar nöjda
hyresgäster och
långsiktiga relationer
1. Vi skapar ett hållbart
fastighetsbestånd
2. Vi optimerar
energiförbrukningen i
våra fastigheter
3. Vi hjälper våra
hyresgäster att verka
hållbart
4. Vi tar ansvar
===== SIDA 12 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 12 | 30
Våra fastigheter
Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av färdigställda fastigheter per den 30 juni 2023 till ett verkligt
värde uppgående till 4 343,3 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består
till övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och logistikfastigheter.
För perioden uppgick nettouthyrningen till 10 Mkr (4,7), fördelat på startade avtal uppgående till 12,0 Mkr
(7,8) reducerat med avslutade avtal uppgående till 2,0 Mkr (3,1).
Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet
Förändring i beståndet under 2023
Fastighetsbestånd per 30 juni 2023
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln.
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm.
Sammanställning värdeutveckling
Förvärv och investeringar
Under perioden gjordes investeringar i befintliga fastigheter på totalt 34,4 Mkr, där investeringarna främst
är hänförliga till fastigheterna Valhall Park och Ljungbyhed Park.
Förvärvade men ej tillträdda fastigheter
Annehem har under 2020 även ingått avtal med Peab om förvärv av en bostadsfastighet i Partille (Partille
Port Bostäder 11:70) till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr med ett tillträde i Q2 2024.
Fastighetsvärderingar
Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa värderingsinstitut för alla
fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade
Tillkommande
fastigheter Ort From Yta kvm
Hyresvärde
årsbasis, Mkr
Verkligt värde,
Mkr
Carl Florman Malmö 2023-01-19 3 259 7,1 131,0
Benämning Ort Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 36,6 39,0 495,0
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 28,4 33,7 221,1
Kamaxeln 2 Kamaxeln 2 Malmö 950 1,6 1,6 19,2
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,0 14,8 232,0
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,5 9,5 137,0
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 42,7 42,7 925,0
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm 13 494 14,7 18,1 364,0
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 14,7 14,7 313,1
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,3 5,3 102,0
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 13,8 14,4 189,0
Johanneslust Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,7 7,1 131,0
Ulimes Business Gardens Ultimes I & II Helsingfors 17 015 74,0 76,5 967,0
Carl Berner Torg Carl Berner Torg Oslo 3 640 14,3 14,3 247,9
Summa 198 212 275,2 291,4 4 343,3
Fastighets-
beteckning
Verkligt värde inkl
leasing1, Mkr
Hyresvärde
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter,
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Vid periodens ingång 4 336,3 4 160,3 4 309,2 3 994, 1 3 994,1
Förvärvade fastigheter - 105,0 139,9 105,0 103,0
Investeringar i befintliga fastigheter 20,1 1,6 34,4 6,2 32,8
Orealiserad värdeförändring -61,6 111,2 -183,6 253,8 98,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet 48,5 10,4 43,4 29,4 81,2
Vid periodens utgång 4 343,3 4 388,5 4 343,3 4 388,5 4 309,2
jan-junapr-jun
Intäktsfördelning 2023
Sammanställning
hyreskontraktens löptid
(% andel av hyresvärde för resp.
år)
73%
9%
9%
3%
2% 4%
Kontor
Samhällsfastigheter
Dagligvaror
Bostad
Logistik
Övrigt
===== SIDA 13 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 13 | 30
fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i
enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.
Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värderingar per 30 juni 2023. Per 30 september 2022
gjordes externa värderingar av oberoende värderare. Verkligt värde har under halvåret minskat med 183,6
Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. Under halvåret har Annehem Fastigheter dessutom
investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 34,4 Mkr per 30 juni 2023. Investeringarna är
hänförliga till färdigställandet av förskolan i Valhall Park och övriga investeringar i Ljungbyhed Park.
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni
2023. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är
endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra
faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 juni 2023 och dess
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter
har härefter. Transaktioner med tillträde efter den 30 juni är därmed inte inkluderade i beräkningen.
Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har beaktats i den
aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, aktuella fastighets-
kostnader samt kostnader för administration. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.
Kommentarer till intjäningsförmågan
Hyresintäkterna och driftnettot ökar jämfört med tidigare kvartal även om hyresvärdet har minskat något
som en följd av lägre utdebiterade omkostnader främst i Finland. Hyresgarantier har ställts ut för vakanta
ytor i fastigheterna Ultimes I&II (från 1 juli 2020) och Jupiter 11 (från 1 maj 2021) av Peab, och gäller i 36
månader från förvärvstidpunkten. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut.
Vid utgången av juni 2023 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 93,8 procent (95,0).
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-06-30
Hyresvärde 291,4
Vakans -16,2
Hyresintäkter 275,2
Fastighetskostnader -82,6
Fastighetsskatt -12,5
Driftnetto 180,1
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader 3,1
Centraladministration -35,3
Finansnetto -75,6
Förvaltningsresultat 72,4
===== SIDA 14 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 14 | 30
Finansiering
Sammanfattning av finansieringssituationen
Under årets andra kvartal har delar av swap-portföljen omstrukturerats och räntebindningen förlängts för
att anpassa ränterisken och skapa förutsättningar för Annehems framtida tillväxt.
Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 1 982,6 Mkr (1 878,6). De
räntebärande skulderna består uteslutande av lån i bank och är säkerställda med pantbrev.
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,5 gånger (2,7). Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,5
gånger (2,8). Nettobelåningsgraden i portföljen var per 30 juni 41,3 procent (37,0).
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 2,12 år (0,92) respektive 2,22 år
(2,47). Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 3,57 procent (3,33 i Q1) exklusive kostnad för
outnyttjade kreditfaciliteter och 3,63 procent (3,39 i Q1) inklusive dessa.
Förändring av lånestrukturen under perioden
Nyckeltal avseende låneportfölj
Tillgänglig likviditet
Ränte- och kapitalbindningsstruktur
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara eviga.
2) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder.
helår
Mkr 2021 2023 2022 2022
1 889,6 1 721, 3 1 721,3
Upptagna externa banklån 75,9 132,9 132,9
Förändring leasingskuld -0,2 -0,2 -0,1
Amortering externa banklån -5,8 -2,6 -7,9
Förändring upplåningsavgifter 0,2 0,9 -1,8
Valutaeffekter 23,0 26,2 45,2
Räntebärande skulder vid periodens utgång 1 982,6 1 878,6 1 889,6
jan-jun
Räntebärande skulder vid periodens ingång
helår
2021 2023 2022 2022
Skuldsättningsgrad, ggr 0,0 0,8 0,7 0,8
Genomsnittlig ränta, % 2,2 3,57 2,19 3,20
jan-jun
helår
Mkr 2021 2023 2022 2022
Likvida medel 186,8 186, 8 252,9 190,2
Outnyttjad låneram 420,0 125,0 345,0 420,0
Summa 606,8 311,8 597,9 610,2
jan-jun
År Mkr Andel Mkr Andel
inom ett år 969,0 48,7% 222,0 11,1%
2-3 år 231,6 12,1% 1 684,6 85,1%
3-4 år 479,0 24,1% 76,0 3,8%
4-5 år 245,0 12,3% - -
6-7 år 1 58,0 2,9% - -
Totalt vid periodens utgång 1 982,6 100% 1 982,6 100%
Kapitalbindning2Räntebindning
===== SIDA 15 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 15 | 30
Summering finansiella nyckeltal
Känslighetsanalys
Den genomsnittliga räntan för första halvåret 2023, baserat på ett vägt snitt av räntebärande skulder per
30 juni uppgick till 3,57 procent. Resultateffekten vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen
nedan:
jan-jun
Skuldvolym, Mkr 1 982,6
Lånelöfte, Mkr 125,0
Volym räntederivat, Mkr 2 223,0
Värde räntederivat, Mkr 84,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,83
Nettobelåningsgrad, % 41,3
Räntetäckningsgrad kvartal, ggr 2,5
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,5
Snittränta, % 3,57
Snittränta inklusive löften, % 3,63
Genomsnittlig räntebindning, år 2,12
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,22
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,5% +/- 9,9
+/- 1,0% +/- 19,8
+/- 1,5% +/- 29,7
===== SIDA 16 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 16 | 30
Övrig information
Bolagets aktieägare
Risker
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 24, samt avsnittet Risker och
riskhantering i Annehems årsredovisning 2022.
Organisation och medarbetare
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 17 heltidsanställda under det andra kvartalet 2023. Efter
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2022
hade Annehem Fastigheter 17 anställda, samt 2 resurser på konsultbasis.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Inga väsentliga händelser att notera.
Finansiell kalender
Delårsrapport januari-september 2023
26 oktober 2023
Granskning
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB 14 087 282 23,9 49,8
Familjen Paulsson 3 470 346 5,9 11,3
Volito AB 4 900 000 8 ,3 6,3
Verdipapirfondet, Odin Eiendom 2 816 432 4,8 2,3
Peabs vinstandelsstiftelse 2 403 800 4,1 2,0
UBS Switxerland AG, W8IMY 259 550 0,4 1,4
Familjen Kamprads stiftelse 1 220 000 2,1 1,0
Carnegie spin off 1 295 600 2,2 1,1
Handelsbanken Microcap Norden 1 446 969 2,5 1,2
SEB Fastighetsfond Norden 1 067 877 1,8 0,9
10 största ägare, summa 32 967 856 55,9 77,3
Övriga aktieägare 26 024 692 44,1 22,7
Totalt 58 992 548 100,0 100,0
===== SIDA 17 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 17 | 30
Verkställande direktörens försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Ängelholm den 20 juli 2023
Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Axel Granlund Monica Fallenius
Styrelseledamot Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom
nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 20 juli 2023 kl. 08.00 CEST.
===== SIDA 18 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 18 | 30
Resultaträkning Koncernen
1) Övriga finansiella kostnader består av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Hyresintäkter 63,8 54,0 124,9 104,5 217,9
Övriga fastighetsintäkter 14,3 11,8 26,3 22,2 44,7
Totala intäkter 78,1 65,8 151,2 126,7 262,6
Fastighetskostnader
Driftskostnader -11,2 -10,8 -25,6 -23,3 -44,2
Underhållskostnader -3,5 -2,4 -5,3 -3,1 -10,2
Fastighetsskatt -3,3 -2,7 -6,4 -5,3 -12,6
Fastighetsadministration -3,5 -3,7 -6,7 -7,4 -14,3
Driftnetto 56,5 46,2 107,1 87,6 181,3
Centraladministration -10,4 -9,1 -21,5 -16,9 -36,2
Övriga rörelseintäkter 0,8 3,2 1,7 4,2 7,7
Övriga rörelsekostnader -1,5 -2,6 -2,7 -4,5 -9,3
Ränteintäkter 13,3 - 23,5 - 9,5
Räntekostnader -31,3 -13,6 -60,2 -26,0 -62,5
Övriga finansiella poster 1 -9,3 -7,9 -12,0 -8,1 -16,4
Förvaltningsresultat 18,2 16,1 35,9 36,4 74,2
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -61,6 111,2 -183,6 253,8 98,0
Värdeförändring i derivatinstrument 4,4 32,9 -8,8 68,4 90,9
Periodens resultat före skatt -39,1 160,1 -156,5 358,5 263,1
Aktuell skatt -0,2 - -0,4 0,0 -1,0
Uppskjuten skattekostnad 6,2 -30,3 30,2 -70,4 -54,7
-33,2 129,9 -126,8 288,1 207,4
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -0,56 2,20 -2,15 4,88 3,51
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
apr-jun jan-jun
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Periodens resultat -33,2 129,9 -126,8 288,1 207,4
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar -0,2 -0,2 -0,4 -0,4 -1,6
Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,1 0,0 0,1 0,1 0,3
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 13,6 10,1 17,4 11,7 19,1
Summa övrigt totalresultat 13,5 9,9 17,1 11,3 17,8
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -19,7 139,7 -109,7 299,5 225,2
apr-jun jan-jun
===== SIDA 19 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 19 | 30
Balansräkning Koncernen
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 ,1 0,1 0,1
Förvaltningsfastigheter 4 343,3 4 388,5 4 309,2
Maskiner och inventarier 5,6 5,6 5,2
Derivatinstrument 90,4 82,4 104,5
Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,0 1,3
Summa anläggningstillgångar 4 440,8 4 477,6 4 420,3
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 4,7 3,7 1,9
Kortfristiga fordringar 37,7 14,4 22,9
Derivatinstrument 1,0 - 0,9
Likvida medel 186,8 252,9 237,9
Summa omsättningstillgångar 230,2 271,0 263,6
SUMMA TILLGÅNGAR 4 671,0 4 748,6 4 684,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9 1 786,9
Reserver 36,5 15,0 22,0
Balanserade vinstmedel inkl årets res. 567,5 773,0 691,7
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 391,4 2 575,4 2 501,1
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 1 748,6 1 878,6 1 655,6
Derivatinstrument 5,7 9,6 10,4
Övriga långfristiga skulder 1,9 1,7 3,2
Uppskjutna skatteskulder 165,0 210,8 195,6
Pensionsavsättningar 1,7 1,2 1,6
Summa långfristiga skulder 1 922,9 2 101,9 1 866,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 234,0 - 234,0
Derivatinstrument - 2,1 -
Leverantörsskulder och andra skulder 13,9 7,7 22,1
Aktuella skatteskulder 1,1 0,0 1,8
Övriga kortfristiga skulder 107,7 61,5 58,5
Summa kortfristiga skulder 356,7 71,3 316,4
Summa skulder 2 279,6 2 173,1 2 182,9
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 671,0 4 748,6 4 684,0
===== SIDA 20 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 20 | 30
Kassaflödesanalys Koncernen
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 18,2 16,1 35,9 36,4 74,2
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar - 0,5 0,1 0,8 0,4
Orealiserade valutakurseffekter -2,7 1,2 -6,7 -6,0 -16,3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster -2,3 - -3,4 - -4,6
Betald inkomstskatt -0,4 - -0,4 - -
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -7,7 -3,9 -17,7 9,4 -2,1
Rörelseskulder 14,6 -14,6 41,0 -10,1 2,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 19,6 -0,8 48,8 30,4 54,3
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -20,1 -1,6 -34,4 -6,2 -32,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -88,5 -135,0 -88,5 -99,8
Investeringar i maskiner och inventarier - - - -1,3 -1,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -20,1 -90,0 -169,4 -95,9 -134,1
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån - 57,9 75,9 132,9 132,9
Återbetalning av lån -2,9 -2,6 -5,8 -2,6 -7,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,9 55,3 70,1 130,3 125,0
Periodens kassaflöde -3,4 -35,5 -50,6 64,8 45,2
Likvida medel vid periodens början 190,2 290,0 237,9 190,2 190,2
Kursdifferens i likvida medel - -1,6 -0,6 -2,2 2,5
Likvida medel vid periodens slut 186,8 252,9 186,8 252,9 237,9
apr-jun jan-jun
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
I
ngående balans eget kapital 2 501,1 2 275,9 2 275,9
Periodens resultat -126,8 288,2 207,3
Övrigt totalresultat för perioden 17,1 11,3 17,8
Periodens totalresultat -109,7 299,5 225,1
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 391,4 2 575,4 2 501,1
===== SIDA 21 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 21 | 30
Moderbolagets resultaträkning
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Intäkter 14,2 10,4 32,2 20,7 47,2
Administrationskostnader -10,8 -9,5 -21,0 -17,8 -38,3
Rörelseresultat 3,4 0,9 11,2 2,9 8,9
Resultat från finansiella poster
Finansnetto 7,5 11,9 32,4 31,8 47,2
Resultat efter finansiella poster 10,9 12,7 43,6 34,7 56,1
Bokslutsdispositioner - - - - 18,4
Resultat före skatt 10,9 12,7 43,6 34,7 74,5
Uppskjuten skatt -1,0 -2,2 -0,4 -5,5 -6,2
Periodens resultat 9,9 10,5 43,2 29,2 68,3
apr-jun jan-jun
===== SIDA 22 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 22 | 30
Moderbolagets balansräkning
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0 ,1 0,1
Maskiner och inventarier 1,9 1,8 1,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 19,1 16,6 18,8
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 1 907,9 1 970,8 1 810,9
Derivatinstrument 41,6 - 44,5
Övriga långfristiga tillgångar 1,3 1,0 1,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 969,9 1 988,3 1 875,5
Summa anläggningstillgångar 1 971,9 1 990,2 1 877,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 85,0 11,7 43,8
Övriga fordringar 6,8 1,2 2,9
Derivatinstrument 1,0 35,4 0,9
Kassa och bank 106,9 47,8 208,4
Summa omsättningstillgångar 199,6 96,1 255,9
SUMMA TILLGÅNGAR 2 171,5 2 086,3 2 133,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5 0,5
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 092,2 2 023,9 2 023,9
Årets resultat 43,2 29,2 68,3
Summa eget kapital 2 135,9 2 053,6 2 092,7
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,7 1,2 1,6
Avsättning för uppskjuten skatt 6,6 5,5 7,9
Summa avsättningar 8,3 6,7 9,5
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 5,5 - 10,4
Summa långfristiga skulder 5,5 - 10,4
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 0,2 11,7 -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 3,3 3,1 5,4
Leverantörsskulder 2,3 1,3 1,4
Övriga kortfristiga skulder 16,1 9,9 13,8
Summa kortfristiga skulder 21,9 26,0 20,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 171,5 2 086,3 2 133,2
===== SIDA 23 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 23 | 30
Moderbolagets kassaflödesanalys
Kommentarer till moderbolaget
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision.
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i
avsnittet Risker.
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Resultat före skatt 10,9 12,7 43,6 34,7 74,5
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar - 0,2 0,1 0,4 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat -4,4 -0,7 -8,8 -26,2 -37,4
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 4 ,5 - 4,5 - -
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -30,5 -16,3 -45,1 -5,2 -23,8
Rörelseskulder -5,1 17,2 1,2 6,6 -0,6
Kassaflöde från löpande verksamhet -24,6 13,0 -4,5 10,3 13,1
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier - -1,6 - 0,8 -1,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten - -1,6 - 0,8 -1,3
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -10,7 -39,3 -97,0 28,1 187,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheter -10,7 -39,3 -97,0 28,1 187,9
Periodens kassaflöde -35,3 -27,8 -101,5 39,2 199,7
Likvida medel vid periodens början 142,2 75,7 208,4 8,7 8,7
Likvida medel vid periodens slut 106,9 47,8 106,9 47,8 208,4
apr-jun jan-jun
===== SIDA 24 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 24 | 30
Noter
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna
av gällande standarder, IFRIC. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport.
Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter
även i övriga delar av delårsrapporten.
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och
bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande
och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn.
Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal
andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels
marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda
att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters
verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och
bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent.
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
Skattemässiga bedömningar
Vid utgången av andra kvartalet 2023 fanns ca 3,2 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag.
NOT 3 SEGMENT
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en
affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på
två olika segment:
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors och Oslo
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner
inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader.
2023
Mkr Sverige Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 89,3 35,6 0,0 124,9
Driftnetto 70,5 36,2 0,4 107,1
Förvaltningsresultat 63,4 19,9 -47,4 35,9
Resultat före skatt -62,9 -36,8 -56,8 -156,5
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 128,4 1 214,9 - 4 343,3
jan-jun
===== SIDA 25 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 25 | 30
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el,
värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt
intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär.
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i
valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften.
För vissa säkringsrelationer ingångna före 30 juni 2021 applicerades säkringsredovisning och de
räntederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument redovisades initialt till verkligt värde på
transaktionsdagen för derivaten och omvärderades därefter till verkligt värde vid slutet av varje
rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivat, som betecknas som
kassaflödessäkringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i fond för verkligt värde i eget
kapital. För alla säkrade prognostiserade transaktioner, omklassificeras det ackumulerade beloppet i
säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet
påverkar resultatet. Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos derivatet redovisas
omedelbart i resultatet inom övriga finansiella poster. Verkliga värden baseras på noteringar hos mäklare.
Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara
instrument. Alla koncernens derivatinstrument är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det ackumulerade
beloppet i säkringsreserven uppgår per 30 juni 2023 till 0,2 Mkr.
Koncernen innehar räntederivat i NOK, SEK och EUR, samt valutaterminer i NOK och EUR. Fram till 30 juni
2021 säkringsredovisade koncernen räntederivaten i NOK och SEK. Från och med 1 juli 2021 upphörde
säkringsredovisningen och samtliga derivat värderas därmed den tidpunkten till verkligt värde via
resultaträkningen och presenteras på raden ”Värdeförändring i derivatinstrument” i koncernens
resultaträkning. Om säkringen inte längre uppfyller kriterierna för säkringsredovisning eller bolaget häver
identifieringen eller säkringsinstrumentet är sålt, förfallet, avvecklat eller inlöst upphör
säkringsredovisningen framåtriktat. När säkringsredovisningen för kassaflödessäkringar har upphört behålls
beloppet som har ackumulerats i säkringsreserven i eget kapital till dess den omklassificeras till resultatet i
samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Per 30 juni 2023
uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 84,7 Mkr (70,7) och valutaterminerna till 1,0 Mkr (0,0).
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för osäkra kundfordringar samt att
eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras.
2022
Mkr Sverige Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 74,8 29,7 0,0 104,5
Driftnetto 59,0 29,0 -0,4 87,6
Förvaltningsresultat 56,6 21,6 -41,9 36,4
Resultat före skatt 323,0 17,8 17,7 358,5
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 154,7 1 233,9 - 4 388,5
jan-jun
Fördelning övriga fastighetsintäkter helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
F
astighetsskatt -0,9 1,6 1,1 3,2 7,7
Hyresgarantier 1,1 1,8 2,6 3,8 7,7
Övriga fastighetsintäkter 14,0 8,4 22,6 15,2 29,3
Totalt övriga fastighetsintäkter 14,3 11,8 26,3 22,2 44,7
apr-jun jan-jun
===== SIDA 26 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 26 | 30
Riskfaktorer
Risker i fastigheternas värde
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde
och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga
fastigheter.
Makroekonomiska risker
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Oslo, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är
geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem
Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa
geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget
har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ
påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning.
Miljörisker
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar.
Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2022.
===== SIDA 27 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 27 | 30
Finansiella nyckeltal
Antal aktier
Förvaltningsresultat
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen,
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med
ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade
till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i NOK och EUR.
Förvaltningsresultat per aktie
Långsiktigt substansvärde
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt,
där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt
substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i
närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld.
helår
Antal aktier 2023 2022 2023 2022 2022
A-aktier 6 863 991 6 863 991 6 863 991 6 863 991 6 863 991
B-aktier 52 128 557 52 128 557 52 128 557 52 128 557 52 128 557
Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
jan-junapr-jun
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Resultat före skatt - 39,1 160,1 -156,5 358,5 263,0
Återläggning
Värdeförändring fastighet 61,6 -111,2 183,6 -253,8 -98,0
Värdeförändring derivat -4,4 -32,9 8,8 -68,4 -90,9
Förvaltningsresultat 18,2 16,1 35,9 36,4 74,2
apr-jun jan-jun
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Valutaterminer - 17,7 -8,8 -14,8 -14,8 -30,4
Valutaomräkning på interna lån 8,4 0,9 2,8 6,7 14,0
Valutakurseffekter -9,3 -7,9 -12,0 -8,1 -16,4
apr-jun jan-jun
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 18,2 16,1 35,9 36,4 74,2
Valutakurseffekter 9,3 7,9 12,0 8,1 16,4
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 27,5 24,1 47,9 44,4 90,5
Antal aktier 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,47 0,41 0,81 0,75 1,53
apr-jun jan-jun
Mkr 2023-06-30 kr/aktie 2022-06-30 kr/aktie 2022-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 2 391,4 40,5 2 575,4 43,7 2 501,1 42,4
Återläggning
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 165,0 - 210,8 - 195,6 -
Räntederivat -84,7 - -72,8 - -94,1 -
Långsiktigt substansvärde 2 471,7 41,9 2 713,4 46,0 2 602,6 44,1
===== SIDA 28 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 28 | 30
Räntetäckningsgrad
Nettobelåningsgrad
Överskottsgrad
Avkastning på eget kapital
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 18,2 16,1 35, 9 36,4 74,2
Återläggning
Räntenetto 18,0 13,6 36,8 26,0 53,0
Valutakurseffekter 9,3 7,9 12,0 8,1 16,4
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,5 2,8 2,5 2,7 2,7
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,5 2,8 2,5 2,8 2,7
apr-jun jan-jun
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Räntebärande skulder 1 982,6 1 878,6 1 889, 6
Likvida medel -186,8 -252,9 -237,9
Räntebärande skulder netto 1 795,8 1 625,7 1 651,7
Förvaltningsfastigheter 4 343,3 4 388,5 4 309,2
Nettobelåningsgrad, % 41,3% 37,0% 38,3%
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Förvaltningsresultat 18,2 16,1 35,9 36,4 74,2
Återläggning
Förvaltningskostnader 38,4 30,1 71,2 51,2 107,1
Driftnetto 56,5 46,2 107,1 87,6 181,3
Hyresintäkter 63,8 54,0 124,9 104,5 217,9
Överskottsgrad, % 88,6% 85,5% 85,8% 83,8% 83,2%
apr-jun jan-jun
helår
Mkr 2023 2022 2023 2022 2022
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare - 33,2 129,9 -126,8 288,1 207,3
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 391,4 2 575,4 2 501,1 2 575,4 2 501,1
Avkastning på eget kapital, % -1,4% 5,0% -5,1% 11,2% 8,3%
apr-jun jan-jun
===== SIDA 29 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 29 | 30
Ordlista och definitioner
Avkastning på eget
kapital
Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till genomsnittligt eget kapital under delårsperioden.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna.
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter.
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i
förhållande till fastigheternas värde.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och
underhållskostnader.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av
verksamheten.
Ekonomisk
uthyrningsgrad1)
Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på
uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastigheternas
verkliga värde
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets
balansräkning.
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i
förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat,
exkl.
valutakurseffekter
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster.
Hyresvärde1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan,
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade
hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande
poster
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster.
Långsiktigt
substansvärde
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, i
stället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda
värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Nettouthyrning1) Startade kontrakt under perioden minus avslutade kontrakt under perioden
Räntebärande
skulder
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är:
lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld)
samt koncernkonto.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster
samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som
visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina
räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för
ränteförändringar.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att
investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur.
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut.
Underliggande
fastighetsvärde
Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR och NOK.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått jämförbart över tid.
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
===== SIDA 30 =====
Q2
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2023 30 | 30
Annehem Fastigheter AB
Org.nr: 559220-9083
Adress:
Drottning Kristinas
Esplanad 2
170 67 Solna
info@annehem.se
Kontaktpersoner
MONICA FALLENIUS, VD
Te l efo n : 07 0-209 01 14
E-post: monica.fallenius@annehem
JAN EGENÄS, CFO
Te l efo n : 07 0-593 71 38
E-post: jan.egenas@annehem.se