FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 =====
Halvårsrapport
januari-juni 2026
Q2
===== SIDA 2 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 1
Kvartalet i korthet
April - juni 2026 Väsentliga händelser
• Hyresintäkterna uppgick till 75,8 Mkr
(77,5).
• T otala intäkter uppgick till 88,8 Mkr
(91,3).
• Driftnettot uppgick till 64,0 Mkr (65,3).
• Förvaltningsresultatet uppgick till
31,2 Mkr (32,0).
• Förvaltningsresultatet exkl.
valutakurseffekter uppgick till 30,1 Mkr
(31,0), och per aktie ökade med
2,5 procent till 0,36 kr (0,35).
• Periodens resultat uppgick till -3,3 Mkr
(1,4) och per aktie till -0,04 kr (0,02).
• Positiv nettouthyrning om 0,9 Mkr (2,8).
• Investeringar i befintliga fastigheter
uppgick till 5,7 Mkr (19,4).
• Orealiserade värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter uppgick till
-10,8 Mkr (-6,4).
• Substansvärde EPRA NRV uppgick till
2 721,6 Mkr (2 725,8) och per aktie
ökade till 32,44 kr (31,29).
• Annehem genomförde refinansiering
av 57 procent av en låneportföljen om
cirka 1 417 Mkr. Detta
förlänger kapitalbindningstiden och
innebär förbättrade lånevillkor.
• Styrelsen beslutade att initiera ett tredje
aktieåterköpsprogram om högst tre
procent av det totala utestående antalet
aktier i bolaget.
I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter motsvarande period 2025 och för balansposter 31 december 2025.
Finansiell översikt
Januari – juni 2026
DRIFTNETTO EKONOMISK
UTHYRNINGSGRAD
122,9 Mkr 90,9 %
FÖRVALTNINGSRESULTAT
EXKL. VALUTAKURSEFFEKT,
PER AKTIE
SUBSTANSVÄRDE EPRA
NRV, PER AKTIE
0,68 kr 32,44 kr
• Hyresintäkterna för perioden ökade med
1,9 procent till 153,1 Mkr (150,2)
• T otala intäkter ökade med 2,5 procent till
177,9 Mkr (173,5)
• Driftnettot ökade med 2,3 procent till
122,9 Mkr (120,1)
• Förvaltningsresultatet ökade med
10,9 procent till 58,4 Mkr (52,7)
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter
ökade med 7,2 procent till 57,8 Mkr (54,0),
och per aktie ökade med 11,3 procent till
0,68 kr (0,61)
• Periodens resultat ökade till 28,0 Mkr (13,3),
och per aktie ökade till 0,33 kr (0,15)
• Positiv nettouthyrning om 3,7 Mkr (3,8)
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick
till 11,5 Mkr (25,8)
• Orealiserade värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter uppgick till
-14,8 Mkr (-12,6)
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 % 2026 2025 % 2025
Hyresintäkter 75,8 77,5 -2,3 153,1 150,2 1,9 301,6
Totala intäkter 88,8 91,3 -2,7 177,9 173,5 2,5 345,9
Driftnetto 64,0 65,3 -2,1 122,9 120,1 2,3 240,7
Förvaltningsresultat 31,2 32,0 -2,8 58,4 52,7 10,9 108,6
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 30,1 31,0 -2,8 57,8 54,0 7,2 111,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,36 0,35 2,5 0,68 0,61 11,3 1,26
Periodens resultat -3,3 1,4 / 28,0 13,3 / -4,4
Periodens resultat per aktie, kr -0,04 0,02 / 0,33 0,15 / -0,05
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 5 034,9 5 121,2 / 5 034,9 5 121,2 / 5 020,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,9 89,8 1,3 90,9 89,8 1,3 90,7
Överskottsgrad, % 84,4 84,3 0,2 80,3 80,0 0,4 79,8
Avkastning på eget kapital, % -0,1 0,1 / 1,1 0,5 / -0,2
Substansvärde EPRA NRV 2 721,6 2 784,6 / 2 721,6 2 784,6 / 2 725,8
EPRA NRV per aktie, kr 32,44 31,47 3,1 32,44 31,47 3,1 31,29
Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 / 44,6 44,2 / 44,8
Soliditet, % 48,0 48,9 / 48,0 48,9 / 48,6
Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 / 2,3 2,1 / 2,3
===== SIDA 3 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 2
Stabil utveckling för halvåret och stärkt finansiell position
"Vi fortsätter att koncentrera våra
insatser till det vi kan påverka. Det
innebär ett tydligt fokus på uthyrning,
kundnära förvaltning och att skapa
goda förutsättningar för att möta
lokalbehoven hos både befintliga och
nya hyresgäster."
Annehem har fortsatt att utvecklas stabilt under första halvåret med ökade
hyresintäkter, stärkt driftnetto och ett förbättrat förvaltningsresultat per aktie.
Fastighetsmarknaden rör sig successivt i rätt riktning, både vad gäller transaktioner,
uthyrning och finansieringsmöjligheter. Med en stärkt finansiell position efter
genomförd refinansiering och ett tydligt operativt fokus på uthyrning står Annehem väl
positionerat inför andra halvåret.
Fortsatt tillväxt i viktiga nyckeltal
Annehem har fortsatt att leverera en positiv utveckling under årets sex första
månader. Under perioden ökade förvaltningsresultatet, exklusive
valutakurseffekter, till 57,8 Mkr (54,0), motsvarande en tillväxt om 11,3 procent
per aktie. Utvecklingen drivs av högre intäkter från förvärv och framgångsrika
uthyrningar tidigare kvartal samt effekten av genomförda aktieåterköp, vars andel
av tillväxten utgjorde 4,2 procentenheter. Per den 30 juni hade Annehem återköpt
aktier motsvarande 5,2 procent av det totala antalet aktier, till ett värde om 78
Mkr. Återköpsprogrammet utgör en viktig del i vår kapitalallokeringsstrategi och
det senast beslutade aktieåterköpsprogrammet fortlöper.
Hyresintäkterna ökade med 1,9 procent under perioden och uppgick till 153,1
Mkr (150,2). Trots ökade driftkostnader, till följd av en kallare och mer snörik
inledning på året samt högre taxebundna kostnader, ökade driftnettot med 2,3
procent till 122,9 Mkr (120,1).
Den svagare utvecklingen under andra kvartalet ska ses i ljuset av att den årliga
avräkningen av media och omsättningshyror skedde i första kvartalet i år, till
skillnad från andra kvartalet föregående år. Detta påverkar jämförelsen kvartal
mot kvartal.
Fastighetsvärdet för portföljen är i princip oförändrat under kvartalet. En
nedskrivning i Finland, till följd av högre avkastningskrav, har balanserats av
positiva valutaeffekter samt en något positiv värdeförändring i Sverige, kopplat till
uthyrning i beståndet i Skåne.
Fortsatt positiv nettouthyrning
Vi fortsätter att leverera en positiv nettouthyrning som under andra kvartalet
uppgick till 0,9 Mkr, vilket är något lägre än tidigare kvartal men fortsatt
positivt. Utfallet är hänförligt till nya hyresavtal i Sverige samt ett proaktivt
omförhandlat avtal i Finland, där vi har tecknat ett nytt femårigt avtal med en
befintlig hyresgäst om 750 kvm på oförändrad kvadratmeterhyra, samtidigt
som hyresgästen lämnar 150 kvm. Avtalet bidrar till ett stabilt kassaflöde
framåt och den genomsnittliga återstående kontraktstiden för fastigheten i
Finland uppgår nu till 3,6 år. För Sverige är motsvarande siffra 4,5 år, vilket är
en nivå jag är nöjd med.
Ökad aktivitet på uthyrningsmarknaden
Vi ser en ökad aktivitet på uthyrningsmarknaden med fler förfrågningar och
visningar, både i Skåne och Stockholm. Det stärker bilden av att marknaden
successivt rör sig i rätt riktning, även om utbudet av framför allt kontorslokaler
fortfarande är stort och återhämtningen sannolikt kommer att ta tid.
I Stockholm ser vi positivt på Ericssons etablering i Hagastaden som sannolikt
kommer att få positiva spridningseffekter även för närliggande områden,
såsom Solna där Annehem äger fastigheter. Över tid finns goda möjligheter att
Ericssons leverantörer och samarbetspartners väljer att etablera sig i
närområdet, vilket kan bidra till en ökad efterfrågan på lokaler.
Även i Skåne, där närmare hälften av vårt fastighetsbestånd finns, ser vi flera
långsiktiga drivkrafter för regionens utveckling. Investeringar kopplade till
försvaret och totalförsvaret, SAS stärkta närvaro i Köpenhamn samt den
fortsatta utvecklingen av Fehmarn Bält bedöms på sikt kunna bidra till ökad
tillväxt och sysselsättning, vilket kommer gynna även fastighetsmarknaden i
denna region.
+11,3 %
Stärkt förvaltningsresultat exkl.
valutakurseffekter, per aktie för perioden
5 034,9 Mkr
Fastighetsvärde vid kvartalets utgång
+0,9 Mkr
Nettouthyrning för kvartalet
===== SIDA 4 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 3
Förstärkt finansiell position
Under kvartalet har vi i förtid framgångsrikt refinansierat totalt 57 procent av
låneportföljen, motsvarande 1 417 Mkr, med längre löptid och till en i genomsnitt
16 baspunkter lägre kreditmarginal. Kapitalbindningstiden för hela låneportföljen
uppgår nu till 2,8 år, jämfört med 1,8 år vid utgången av det första kvartalet.
Under första halvåret har finansmarknaden präglats av osäkerhet, bland annat
kopplat till oljepris, inflation och volatila marknadsräntor. Vi har därför fortsatt att
arbeta aktivt med vår finansiella riskhantering. Vid kvartalets slut var 69 procent av
låneportföljen räntesäkrad, vilket stärker vår finansiella stabilitet. Vår genomsnittliga
ränta är 25 baspunkter lägre jämfört med utgången av det andra kvartalet
föregående år.
Fokus framåt
Parallellt med det pågående aktieåterköpsprogrammet är vår ambition att fortsätta
investera i såväl nya fastigheter som i vårt befintliga bestånd. Det skapar
förutsättningar för fortsatt tillväxt, värdeskapande och långsiktigt aktieägarvärde.
Vi fortsätter att koncentrera våra insatser till det vi kan påverka. Det innebär ett
tydligt fokus på uthyrning, kundnära förvaltning och att skapa goda förutsättningar
för att möta lokalbehoven hos både befintliga och nya hyresgäster.
Inför det andra halvåret ser jag optimistiskt på utvecklingen i den svenska ekonomin
som visar tecken på fortsatt återhämtning. Fastighetsmarknaden rör sig successivt i
rätt riktning, både vad gäller transaktioner, uthyrning och finansieringsmöjligheter.
Annehem står väl rustat med en stark finansiell position, ett engagerat team och ett
fortsatt tydligt fokus på lönsam och hållbar tillväxt.
Jag vill avslutningsvis önska våra engagerade medarbetare, lojala hyresgäster och
aktieägare en riktigt fin sommar.
Ängelholm 16 juli 2026
Monica Fallenius
VD
===== SIDA 5 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 4
Marknad
Årets andra kvartal präglades av en fortsatt turbulent
omvärldsbild, där konflikten i Mellanöstern och Rysslands invasion
av Ukraina bidrog till fortsatt geopolitisk instabilitet.
I juni 2026 uppgick inflationstakten enligt KPIF till 1,3 procent och
enligt KPI till 0,7 procent. Inflationen ligger därmed fortsatt under
Riksbankens mål om 2,0 procent. Riksbanken beslutade vid
sitt senaste penningpolitiska möte i slutet av juni att ännu en gång
lämna styrräntan oförändrad på 1,75 procent.
Riksbanken förväntar sig att styrräntan förblir oförändrad en tid
framöver, men signalerar en viss ökad sannolikhet för en
räntehöjning senare under året till följd av det stigande
inflationstryck som utvecklingen i Mellanöstern bidragit till.
Samtidigt finns goda förutsättningar för en förstärkt konjunktur i
Sverige, även om konjunkturläget för närvarande är något svagare
än normalt.
Fastighetstransaktionsmarknaden
Transaktionsaktiviteten på den nordiska fastighetstransaktions-
marknaden under andra kvartalet 2026 förblev stark. Under första
halvåret uppgick den nordiska transaktionsvolymen totalt sett
till 196,4 Mdkr. Tyngdpunkten har varit på större fastighetsaffärer.
Utfallet innebär en ökning med 24 procent jämfört med samma
period föregående år.
Sverige står för en betydande andel av den totala transaktions-
volymen i Norden, som ökade med 43 procent under första
halvåret jämfört med motsvarande period föregående år. I Finland
var utvecklingen, i likhet med årets första kvartal stark, med en
ökning av fastighetstransaktionsvolymen under första halvåret
om 87 procent jämfört med motsvarande period föregående år,
dock från en väldigt låg nivå. Den största transaktionsvolymen har
genomförts i bostäder och dagligvaruhandel.
Hyresmarknaden
Det försvagade konjunkturläget fortsätter att påverka
hyresmarknaden i både Sverige och Finland. I Finland är utbudet
av kontorslokaler fortsatt större än efterfrågan oavsett geografiskt
område, en utveckling som hänger samman med den svaga
ekonomiska tillväxten men som successivt väntas förbättras.
I Sverige har vakansgraden inom kontorssegmentet legat på
förhöjda nivåer de senaste åren, till följd av en svagare
arbetsmarknad, konsolidering av lokalytor och ökad konkurrens
om hyresgäster.
Under kommande år bedöms efterfrågan samtidigt förbli stabil i
tillväxtregioner, och i huvudstäder där den strukturella
attraktionskraften utgör en stark drivkraft. Hyresgästernas krav
fortsätter att förskjutas mot flexibla, samarbetsfrämjande ytor med
god tillgång till kollektivtrafik. Fastighetsägare behöver därför vara
lyhörda och innovativa i sin förvaltning för att möta dessa krav och
möjliggöra framtidsanpassade kontorslösningar.
1) Trading Economics.
2) Avser KPI. SCB Juni 2026.
3) Avser KPI. Trading Economics.
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property
Market Update July 2026
Land Styrränta1
Inflation
Transaktionsvolym
(jan-jun)4
Sverige 1,75% 0,7%2
104,7 Mdkr
Finland/ECB 2,40% 2,1%3
36,7 Mdkr
===== SIDA 6 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 5
Våra långsiktiga mål
Annehems värdeskapande bygger på en tydlig
tillväxtstrategi där förvärv, investeringar i det befintliga
beståndet och en kundnära, effektiv förvaltning går hand i
hand med vårt hållbarhetsarbete. Genom att integrera
dessa delar skapar vi långsiktigt värde för våra hyresgäster,
samhället och våra aktieägare.
Vår strategi stöds av utmanande finansiella mål som
tydliggör bolagets riktning och tillväxt framåt. Vi har ett
tydligt fokus på kassaflöde och lönsamhet samt att
använda kapitalet som verksamheten genererar för att
växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande
investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten stöds av
långsiktiga relationer med befintliga och nya hyresgäster.
Vi ser en tydlig koppling mellan hållbarhet och affärsvärde.
För att möjliggöra långsiktig tillväxt utgör hållbarhet en
central del i alla våra investeringar och i den operativa
fastighetsverksamheten. Vi arbetar systematiskt med att
följa upp hållbarhetsarbetet regelbundet, vilket säkerställer
mätbara framsteg och kontinuerlig förbättring.
FINANSIELLA MÅL
Tillväxt och avkastning Utfall per
30 jun 20262
Utfall per
31 dec 2025
Utfall per
31 dec 2024
Utfall per
31 dec 2023
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20% per aktie1 11,3%3 10,3%3 -15,6% 2,6%4
Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10% per aktie 3,1% 0,5% -24,5% -6,6%
Risk och utdelning Utfall per
30 jun 2026
Utfall per
31 dec 2025
Utfall per
31 dec 2024
Utfall per
31 dec 2023
Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55% 44,6% 44,8% 40,8% 43,4%
Långsiktig räntetäckningsgrad RTM som överstiger 2,2 gånger 2,3x 2,3x 2,1x 2,2x
Utdelningspolicy
HÅLLBARHETSMÅL
Utfall per
30 jun 2026
Utfall per
31 dec 2025
Utfall per
31 dec 2024
Utfall per
31 dec 2023
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart
enligt EU:s taxonomiförordning, 90% 85% 85% 85% 75%
Miljöcertifierat fastighetsvärde, 90% 82% 82% 82% 82%
Intäkter från gröna hyresavtal, 80% (avser Sverige) 49% 48% 44% 35%
1) Exklusive valutakurseffekter.
2) Jämfört med samma period föregående år.
4) För mer information se not 6.
I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter
och uppnå Annehems tillväxtmål
3) Beräkning baseras på genomsnittligt antal aktier efter återköp av egna aktier.
===== SIDA 7 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 6
Koncernens rapport över totalresultatet
1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.
Resultatanalys
Perioden april - juni
Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 75,8
Mkr (77,5). Den svagare utvecklingen under
andra kvartalet härleds till fakturering av
omsättningshyror som skedde i första kvartalet i
år, till skillnad från andra kvartalet föregående år.
Detta påverkar jämförelsen kvartal mot kvartal.
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till
13,0 Mkr (13,7), består av utdebiterade
mediakostnader och fastighetsskatt, samt
ersättning från mottagen hyresgaranti avseende
fastigheten The Corner. Hyresgarantin uppgick
till 0,4 Mkr (0,6) vilket är lägre jämfört med
samma period föregående år och förklaras dels av
en nyuthyrning från fjärde kvartalet 2025, dels
ersättningen för rabatter på hyreskontrakten där
rabatten var högre under första kvartalet 2025.
De totala fastighetskostnaderna minskade till
-24,8 Mkr (-25,9) och beror främst på lägre
underhållskostnader. Driftskostnaderna ökade
mot föregående år och uppgick till -14,3 Mkr
(-14,1), som förklaras av ett kvartal med högre
priser för el, vatten och värme. Fastighetsskatten
minskade till -3,8 Mkr (-4,1) och fastighets-
administration uppgick till -4,6 Mkr (-4,6).
Driftnetto per kvartal, Mkr
Räntekostnaderna uppgick till -24,9 Mkr (-24,0), med
anledning av högre skuldvolym. Övriga finansiella
poster uppgick till 0,6 Mkr (1,1) och består av
valutaomräkningar på interna lån om 2,6 Mkr (4,7)
och värdeförändringar på valutaterminer uppgående
till -1,9 Mkr (-3,6).
Förvaltningsresultatet för kvartalet uppgick till 31,2
Mkr (32,0).
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per
aktie, per kvartal, Kr
De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter
uppgick till -10,8 Mkr (-6,4) som främst beror på
nedskrivning i det finska beståendet och förändrade
avkastningskrav. Effekten av de orealiserade
värdeförändringarna på räntederivat uppgick till -26,1
Mkr (-25,9) och de realiserade värdeförändringarna
på derivatinstrument uppgick till 1,2 Mkr (0,0).
Skatteeffekten för perioden uppgick till 1,3 Mkr (1,7)
och består till största del av uppskjuten skatt på
värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt
värdering av räntederivat till verkligt värde.
Uppskjuten skatt utgörs främst av förändring i
temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt
värde på förvaltningsfastigheter och derivat, samt
effekter från begränsningsregeln avseende
uppskjuten skatt på temporära skillnader.
Periodens resultat uppgick till -3,3 Mkr (1,4).
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Hyresintäkter 75,8 77,5 153,1 150,2 301,6
Övriga fastighetsintäkter 13,0 13,7 24,8 23,3 44,3
Totala intäkter 88,8 91,3 177,9 173,5 345,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader -14,3 -14,1 -33,7 -31,0 -57,1
Underhållskostnader -2,1 -3,1 -5,0 -5,2 -14,3
Fastighetsskatt -3,8 -4,1 -7,6 -7,9 -14,9
Fastighetsadministration -4,6 -4,6 -8,6 -9,2 -18,8
Driftnetto 64,0 65,3 122,9 120,1 240,7
Centraladministration -9,9 -10,2 -19,3 -18,4 -36,4
Övriga rörelseintäkter 2,0 1,1 2,8 1,9 5,1
Övriga rörelsekostnader -3,1 -1,5 -4,8 -4,3 -9,4
Ränteintäkter 2,5 0,3 4,2 1,1 3,6
Räntekostnader -24,9 -24,0 -48,4 -46,4 -92,4
Övriga finansiella poster1 0,6 1,1 1,1 -1,3 -2,6
Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6
Värdeförändring fastigheter, realiserad - - - - -1,2
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -10,8 -6,4 -14,8 -12,6 -93,2
Värdeförändring i derivatinstrument, realiserad 1,2 - 1,2 - -
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserad -26,1 -25,9 -9,5 -23,5 -11,8
Periodens resultat före skatt -4,5 -0,3 35,4 16,5 2,3
Aktuell skatt - - 0,0 0,0 0,0
Uppskjuten skatt 1,3 1,7 -7,4 -3,2 -6,7
Periodens resultat -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4
Totalt antal utestående aktier 83 902 539 88 488 821 83 902 539 88 488 821 87 110 592
Totalt genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714
Resultat per aktie, kr -0,04 0,02 0,33 0,15 -0,05
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Periodens resultat -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4
Övrigt totalresultat
Poster att omklassificera till resultaträkningen
Omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 3,1 7,8 5,4 -9,7 -17,8
Summa övrigt totalresultat 3,1 7,8 5,4 -9,7 -17,8
Periodens totalresultat -0,2 9,2 33,4 3,6 -22,2
40
45
50
55
60
65
70
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
2026
Q2
===== SIDA 8 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 7
Perioden januari till juni
Hyresintäkterna ökade till 153,1 Mkr (150,2), övriga
fastighetsintäkter ökade till 24,8 Mkr (23,3) och
totala fastighetskostnaderna uppgick till -55,0 Mkr
(-53,4), vilket innebär att driftnettot ökade till 122,9
Mkr (120,1). Ökningen av hyresintäkter jämfört med
samma period föregående år förklaras främst av
fastighetsförvärvet som genomfördes i februari
2025, samt nyuthyrningar i befintligt bestånd.
Hyresintäkter like-for-like
Hyresintäkter i jämförbart bestånd har ökat med
0,5 procent för perioden januari till juni. Under
2025 frånträdde Annehem fastigheten Kamaxeln
den 1 december, 2025 samt tillträdde fastigheten
Bryggan 2 den 18 februari 2025, vilket justerats för
i nedan tabell.
De övriga fastighetsintäkterna, som ökade till 24,8
Mkr (23,3), består av utdebiterade mediakostnader
samt fastighetsskatt, intäkter från korttids-
uthyrningar och utställd hyresgaranti för
fastigheten The Corner. Hyresgarantin har ställts ut
för 100 procent av de vakanta ytorna i The Corner
(från 1 januari 2024) av säljaren. Denna garanti
gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda,
men inte längre än 36 månader från utställande-
datum. Hyresgarantin uppgick till 0,9 Mkr (1,3) och
är lägre jämfört mot samma period föregående år
vilket hänförs till en uthyrning av en tidigare vakant
yta i The Corner.
Driftskostnaderna uppgick till -33,7 Mkr (-31,0)
och ökar mot föregående år till följd av högre
elnätskostnader. Fastighetsskatten minskar till
-7,6 Mkr (-7,9) och hänförs till nya
taxeringsbeslut. Fastighetsadministration
minskade till -8,6 Mkr (-9,2) vilket beror på
omstrukturering i förvaltningen.
Förvaltningsresultatet ökade till 58,4 Mkr (52,7)
för perioden januari-juni.
Räntekostnaderna uppgick till -48,4 Mkr (-46,4)
till följd av ökad skuldvolym. Övriga finansiella
poster uppgick till 1,1 Mkr (-1,3) och består av
valutaomräkning på interna lån om 4,6 Mkr
(-5,0) och värdeförändringar på valutaterminer
uppgående till -3,5 Mkr (3,7).
Effekten av orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -14,8 Mkr (-12,6).
Effekten av de orealiserade värdeförändringarna
på räntederivat uppgick till -9,5 Mkr (-23,5) och
de realiserade värdeförändringarna på
derivatinstrument uppgick till 1,2 Mkr (0,0).
Skatteeffekten för perioden uppgick till -7,4 Mkr
(-3,2). Uppskjuten skatt utgörs främst av
förändring i temporär skillnad mellan redovisat
och skattemässigt värde på förvaltnings-
fastigheter och derivat samt effekter från
begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt
på temporära skillnader.
Periodens resultat ökade till 28,0 Mkr (13,3).
Mkr Hyresintäkter
Jan-jun 2025 150,2
Hyresjustering/nyuthyrning -0,6
Valutajustering 1,3
Jämförbart bestånd 2026 151,0
Avyttring -0,9
Förvärv 3,0
Jan-jun 2026 153,1
===== SIDA 9 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 8
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Balansräkning
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2026 till 5 034,9 Mkr
(5 020,3).
Annehem har vid periodens utgång investerat i befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 11,5 Mkr
(47,5). Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till totalt -14,8 Mkr (-93,2).
Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland, om 17,8 Mkr (-47,5), ökade fastighetsvärdet för
perioden med 14,6 Mkr (323,5), jämfört med 31 december 2025. Se tabell ”Förändringar av
fastighetsbeståndet” på sida 12.
Bolagets eget kapital uppgick till 2 546,9 Mkr (2 568,0). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 470,8
Mkr (2 464,5). För mer information om bolagets finansieringssituation, se avsnittet Finansiering på sida 13.
Koncernens rapport över förändring eget kapital i sammandrag
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 5 034,9 5 121,2 5 020,3
Maskiner och inventarier 6,0 6,8 5,8
Derivatinstrument 3,9 2,5 11,6
Övriga anläggningstillgångar 1,7 1,6 1,9
Summa anläggningstillgångar 5 046,4 5 132,2 5 039,6
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar 35,7 36,5 31,9
Likvida medel 225,1 181,7 215,8
Summa omsättningstillgångar 260,8 218,2 247,6
SUMMA TILLGÅNGAR 5 307,2 5 350,5 5 287,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 546,9 2 617,5 2 568,0
Långfristiga skulder
Uppskjutna skatteskulder 173,5 163,6 166,1
Långfristiga räntebärande skulder 2 465,3 2 322,4 1 966,4
Derivatinstrument 5,1 6,0 3,4
Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 2,0
Pensionsavsättningar 2,1 1,9 2,0
Summa långfristiga skulder 2 647,9 2 495,7 2 139,8
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 5,5 123,7 498,1
Derivatinstrument 0,0 0,4 0,2
Övriga kortfristiga skulder 106,8 113,2 81,1
Summa kortfristiga skulder 112,4 237,3 579,5
Summa skulder 2 760,3 2 733,0 2 719,3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 307,2 5 350,5 5 287,3
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Ingående balans eget kapital 2 568,0 2 613,9 2 613,9
Periodens resultat 28,0 13,3 -4,4
Övrigt totalresultat för perioden 5,4 -9,7 -17,8
Periodens totalresultat 33,4 3,6 -22,2
Återköp av egna aktier -54,4 - -23,8
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 546,9 2 617,5 2 568,0
===== SIDA 10 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 9
Koncernens kassaflödesanalys
Kassaflödesanalys
Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick under kvartalet till 31,4 Mkr (11,3).
Förändringen beror på orealiserade
valutaeffekter om -0,6 Mkr (-4,8), samt lägre
rörelseskulder om -4,2 Mkr (-17,8). För
perioden januari-juni uppgick motsvarande
belopp till 81,0 Mkr (105,5) och förändringen
hänförs främst till lägre rörelseskulder om 25,7
Mkr (46,7).
Kassaflödet från investeringsverksamheten för
kvartalet uppgick till -5,7 Mkr (-21,2) och avser
investeringar i befintligt bestånd om -5,7 Mkr
(-19,4). För perioden januari-juni uppgick
motsvarande belopp till -12,1 Mkr (-457,2) och
avser investeringar i befintligt bestånd om
-11,5 Mkr (-25,8) samt investeringar i maskiner
och inventarier om -0,6 Mkr (-1,9).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
uppgick för kvartalet till -9,0 Mkr (-2,8) och
hänförs främst till amortering av koncernens
räntebärande skulder om -7,3 Mkr (-2,8), samt
återköp av egna aktier uppgående till -1,8 Mkr
(0,0). Motsvarande siffra för perioden januari-
juni uppgick till -53,5 Mkr (258,7) och hänförs
främst till återköp av aktier uppgående till
-54,6 Mkr (0,0), samt amortering av koncernens
räntebärande skulder om -9,9 Mkr (-5,3).
Kvartalets kassaflöde uppgick till 16,7 Mkr
(-12,7) och motsvarande siffra för perioden
januari-juni uppgick till 15,4 Mkr (-92,9).
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6
Justeringar för:
Avskrivningar 0,6 0,1 0,9 0,3 0,4
Finansiella poster 21,6 23,8 42,5 45,3 88,8
Orealiserade valutakurseffekter -0,6 -4,8 -1,0 5,6 10,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,9 0,9 1,7 1,6 3,3
Erhållen ränta 1,5 0,4 3,0 1,1 3,6
Betald ränta -25,1 -22,6 -46,4 -40,4 -85,0
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 30,0 29,7 59,0 66,2 130,4
Rörelsefordringar 5,6 -0,6 -3,8 -7,4 -0,6
Rörelseskulder -4,2 -17,8 25,7 46,7 12,8
Kassaflöde från löpande verksamhet 31,4 11,3 80,9 105,5 142,6
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -5,7 -19,4 -11,5 -25,8 -47,5
Förvärv av förvaltningsfastigheter - 0,1 - -429,5 -433,3
Avyttring av förvaltningsfastigheter - - - - 15,2
Investeringar i maskiner och inventarier - -1,9 -0,6 -1,9 -1,9
Kapitaltillskott i Joint Venture - - - - -0,2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -5,7 -21,2 -12,1 -457,2 -467,7
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån - - 11,0 264,0 299,0
Amortering av lån -7,3 -2,8 -9,9 -5,3 -10,5
Återköp av egna aktier -1,8 - -54,6 - -23,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9,0 -2,8 -53,5 258,7 264,7
Periodens kassaflöde 16,6 -12,7 15,4 -92,9 -60,4
Likvida medel vid periodens början 212,7 189,7 215,8 279,5 279,5
Kursdifferens i likvida medel -4,3 4,7 -6,1 -4,9 -3,3
Likvida medel vid periodens slut 225,1 181,7 225,1 181,7 215,8
===== SIDA 11 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 10
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag
Kommentarer till moderbolaget
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader
relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och
revision.
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i
avsnittet Risker, på sida 15.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Intäkter 11,1 9,2 22,1 22,9 45,0
Administrationskostnader -11,7 -10,4 -21,2 -18,5 -38,5
Rörelseresultat -0,6 -1,2 0,9 4,4 6,5
Finansiella poster 22,4 19,2 45,4 50,5 99,5
Resultat efter finansiella poster 21,8 18,0 46,3 54,9 106,0
Bokslutsdispositioner 0,1 - 0,2 - -19,0
Resultat före skatt 22,0 18,0 46,6 54,9 87,0
Aktuell skatt - - - 0,0 0,0
Uppskjuten skatt 0,0 - -0,4 - 2,5
Periodens resultat 22,0 18,0 46,2 54,9 89,5
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 0,5 0,9 0,7
Andelar i koncernbolag 144,4 134,7 144,7
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 523,0 2 501,9 2 548,2
Uppskjutna skattefordringar 5,0 2,9 5,4
Övriga långfristiga tillgångar 1,7 1,5 1,6
Summa anläggningstillgångar 2 674,6 2 641,9 2 700,6
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 186,5 141,8 164,6
Övriga fordringar 2,6 2,3 2,6
Likvida medel 23,3 41,0 27,3
Summa omsättningstillgångar 212,4 185,2 194,5
SUMMA TILLGÅNGAR 2 887,0 2 827,1 2 895,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 0,8 0,8 0,8
Fritt eget kapital 2 667,0 2 665,0 2 675,8
Summa eget kapital 2 667,7 2 665,8 2 676,6
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,1 1,9 2,0
Summa avsättningar 2,1 1,9 2,0
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 0,0 0,4 0,2
Skulder till koncernföretag 203,6 150,1 203,6
Övriga kortfristiga skulder och leverantörsskulder 13,5 8,8 12,7
Summa kortfristiga skulder 217,2 159,4 216,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 887,0 2 827,1 2 895,1
===== SIDA 12 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 11
Hållbarhet
Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest
hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förenar
lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och i
våra investeringsbeslut. Genom hållbara förvärv,
energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna
förflyttningar i samarbete med våra hyresgäster skapar vi
långsiktigt värde. Vi engagerar oss också i lokalsamhället och
arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och välbefinnande
för våra anställda.
Hållbar teknisk förvaltning
Vi har fortsatt det löpande arbetet med att optimera
fastigheternas styrsystem för att säkerställa effektiv
energianvändning, god inomhuskomfort och stabil drift. Genom
löpande uppföljning och genomförande av både mindre och större
driftåtgärder skapar vi såväl ekonomiska som miljömässiga värden.
I bostadsfastigheten Carl Florman har energiförbrukningen under
januari–maj minskat med 0,4 procent jämfört med föregående år,
trots en längre och kallare vinterperiod. Normalårskorrigerat
motsvarar detta en minskning med cirka 12 procent. Vi har även
analyserat effektbehovet i fastighetsbeståndet i Nya Ulriksdal,
vilket möjliggjort en sänkning av abonnemangsnivåerna för
fjärrkyla och därmed lägre energikostnader. Dessa insatser utgör
en viktig del av vårt långsiktiga arbete för en hållbar teknisk
förvaltning.
Healthy Place to Work utmärkelsen för andra gången
Våra medarbetare är en av Annehems viktigaste tillgångar och
deras välbefinnande är en central del av vårt hållbarhetsarbete.
Under kvartalet utsågs Annehem Fastigheter för andra gången till
Healthy Place to Work av OneLab, som ett erkännande av vårt
långsiktiga och systematiska arbete för hälsa och välmående på
arbetsplatsen.
Framtidsmässan i Ljungbyhed Park
I slutet av maj arrangerades Framtidsmässan i Ljungbyhed Park, där
omkring 700 elever i åldrarna 9–13 år deltog. Syftet med mässan är
att väcka intresse för framtida yrkesval, särskilt inom teknik och
samhällsviktiga funktioner. Tillsammans med bland andra polisen,
räddningstjänsten, Försvarsmakten och Saab deltog Annehem för att
bidra till att synliggöra fastighetsbranschen som en framtida
karriärväg och stärka kopplingen mellan utbildning, näringsliv och
samhälle.
Ljungbyheds Golfklubb tilldelas Svenska Golfförbundets natur- och
miljöpris 2025
Ljungbyheds Golfklubb, som är belägen i Ljungbyhed Park,
tilldelades Svenska Golfförbundets natur- och miljöpris 2025.
Utmärkelsen uppmärksammar klubbens långsiktiga arbete inom
naturvårdsprojektet LONA Ljung-bee-hed, som genomförts i
samverkan med Naturvårdsverket och Annehem. Projektet har
pågått under fem år med fokus på biologisk mångfald och hållbar
markförvaltning. Utmärkelsen är ett kvitto på det långsiktiga arbete
som bedrivs för att stärka områdets naturvärden och biologiska
mångfald.
100 år av flygtradition i Ljungbyhed Park
Under kvartalet firades Ljungbyheds 100-årsjubileum – ett sekel
präglat av flyghistoria, utbildning och innovation. Jubileet lockade
många besökare och bjöd på flyguppvisningar, utställningar,
föreläsningar och aktiviteter för hela familjen. Evenemanget lyfte
områdets historiska betydelse samtidigt som det visade den
utveckling, forskning och utbildningsverksamhet som präglar
Ljungbyhed Park idag.
Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på Annehems webbplats
===== SIDA 13 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 12
Fastigheter
Portföljöversikt
Annehem ägde fastigheter per den 30 juni 2026
till ett verkligt värde uppgående till 5 034,9 Mkr.
Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget.
Fastigheterna består till övervägande del av
moderna och hållbara kommersiella- och
samhällsfastigheter.
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 0,9 Mkr
(2,8), fördelat på nytecknade avtal uppgående till
6,0 Mkr (6,0) reducerat med uppsagda avtal
uppgående till 5,1 Mkr (3,2). För perioden januari-
juni uppgick nettouthyrningen till 3,7 Mkr (3,8),
fördelat på nytecknade avtal uppgående till 14,5
Mkr (12,0) reducerat med uppsagda avtal
uppgående till 10,7 Mkr (8,2). Genomsnittlig
återstående kontraktstid, exklusive bostäder, är
4,3 år per 30 juni 2026.
Sammanställning hyreskontraktens löptid1
(% andel av hyresvärde för resp. år)
1) Exklusive bostadskontrakt
Fastighetsinvesteringar
Under perioden januari-juni gjordes investeringar i
befintliga fastigheter om totalt 11,5 Mkr (25,8),
där investeringarna främst är hänförliga till
fastigheterna Ljungbyhed Park, Valhall Park och
Hemvistet.
1) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm.
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
<1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år
Benämning Fastighetsbeteckning Ort Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 46,9 48,7
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 40,5 45,6
The Gate Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,9 15,1
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,8 10,8
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,7 45,7
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 41 Stockholm 13 494 12,6 19,8
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,5 15,5
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,7 5,7
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,5 15,6
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 7,3 7,3
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,9 28,0
Partille Port Bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,8 11,9
Bryggan Bryggan 2 Malmö 7 600 26,3 29,3
The Front Ultimes I & II Helsingfors 17 015 52,6 66,2
Summa 213 600 332,0 365,1
Hyresvärde
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter,
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Vid periodens ingång 5 030,1 5 086,9 5 020,3 4 696,8 4 696,8
Förvärvade fastigheter - -0,1 - 435,8 435,8
Avyttrade fastigheter - - - - -19,0
Investeringar i befintliga fastigheter 5,7 19,4 11,5 25,8 47,5
Orealiserad värdeförändring -10,8 -6,4 -14,8 -12,6 -93,2
Valutaomräkning bestånd i utlandet 9,9 21,5 17,8 -24,5 -47,5
Verkligt värde vid periodens utgång 5 034,9 5 121,2 5 034,9 5 121,2 5 020,3
Hyresintäkter per fastighetstyp
Fastighetsvärde per geografi
Stockholm 32%
Malmö 25%
Ängelholm/Helsingborg 20%
Helsingfors 15%
Göteborg 8%
Kontor 71%
Samhällsfastigheter 12%
Dagligvaror 6%
Bostad 6%
Övrigt 4%
Logistik 2%
===== SIDA 14 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 13
Fastighetsvärdering
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets
anlitade externa fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år
låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa
fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De
externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade
fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De
externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt
Fastighetsindex värderingshandledning.
Verkligt värde på fastigheterna per den 30 juni 2026 baseras på
interna värderingar som utförts i samarbete med bolagets
värderingsinstitut, med värdedatum 30 juni 2026. Verkligt värde har
under perioden januari-juni ökat med 14,6 Mkr, vilket främst beror
på en nedjustering i Finland, till följd av högre avkastningskrav, vilket
har balanserats av positiva valutaeffekter samt en något positiv
värdeförändring i Sverige, kopplat till uthyrningar i beståndet i
Skåne.
Under perioden januari-juni har Annehem dessutom investerat i
befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 11,5 Mkr.
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i
nivå 3 enligt IFRS 13.
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2026
uppgick till 5,34 procent (5,33). Orealiserad värdeförändring på
fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av
tabellen nedan.
Utveckling fastighetsvärde, Mkr1
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen bredvid presenterar Annehem Fastigheter sin
intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2026.
Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de
kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som en
teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för
illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar
inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror,
vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av
fastigheter eller andra faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter
som ägdes per 30 juni 2026 och dess finansiering, varvid aktuell
intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som
Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde
eller frånträde efter den 30 juni är därmed inte inkluderade i
beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas
dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar.
Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella intjänings-
förmågan. Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets
kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader
och kostnader för administration gällande aktuellt bestånd.
Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade
upplåningskostnader.
Kommentarer till intjäningsförmågan
De totala intäkterna ökar med 0,2 procent jämfört med
intjäningsförmågan per 1 april 2026. Den positiva utvecklingen
av intäkterna förklaras av nyuthyrningar. Hyresgaranti har ställts
ut för vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024
till 31 december 2026) av säljaren. I det fall vakanserna hyrs ut
till andra hyresgäster faller inte garantin ut.
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -222,7 / 240,3
+/- 0,50% -430,7 / 467,2
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
5 500
2021 2022 2023 2024 2025 2026
Q2
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2026-07-01
Hyresintäkter 310,5
Övriga fastighetsintäkter 45,1
Totala intäkter 355,6
Fastighetskostnader -96,8
Fastighetsskatt -15,4
Driftnetto 243,4
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,1
Centraladministration -35,6
Finansnetto -85,4
Förvaltningsresultat 118,3
1) Jämförelsetal avser 31 december för respektive år.
===== SIDA 15 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 14
Vid utgången av det andra kvartalet
uppgick de räntebärande skulderna till
2 470,8 Mkr (2 464,5), vilka har ökat
mot föregående år på grund av utökad
belåning vid refinansiering. De
räntebärande skulderna består
uteslutande av lån i bank och alla är
säkerställda.
Räntetäckningsgraden för kvartalet
uppgick till 2,3 gånger (2,3).
Räntetäckningsgraden RTM uppgick
till 2,3 gånger (2,3).
Nettobelåningsgraden i portföljen
uppgick per 30 juni 2026 till 44,6
procent (44,8), vilket innebär att
lånekovenanterna är uppfyllda.
Den genomsnittliga återstående
ränte- och kapitalbindningen inklusive
räntederivat uppgick till 2,6 år
respektive 2,8 år. Momentan
snittränta vid kvartalets utgång
uppgick till 3,4 procent.
Finansiella nyckeltal
Förändring av lånestrukturen under perioden
Ränte- och kapitalbindningsstruktur
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Likvida medel 225,1 181,7 215,8
Skuldvolym 2 470,8 2 446,1 2 464,5
Volym räntederivat 1 781,9 1 788,4 1 781,8
Värde räntederivat -1,2 -3,5 8,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,0 0,9 1,0
Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 44,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,3
Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 2,3
Snittränta, % 3,4 3,6 3,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 2,5 2,2
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,8 2,6 2,0
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 464,5 2 197,9 2 197,9
Upptagna externa banklån 11,0 264,0 299,0
Förändring leasingskuld - 0,0 -1,8
Amortering externa banklån -10,1 -5,3 -10,5
Förändring upplåningsavgifter -4,0 0,4 2,2
Valutaeffekter 9,4 -10,9 -22,3
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 470,8 2 446,1 2 464,5
År
Volym aktiva avtal,
Mkr
Framtidsstartade
räntederivat1,
Mkr
Räntebindning2,
Mkr
Räntebindning,
Andel
Snittränta i
derivatportföljen3,
Andel
Kapitalbindning4,
Mkr
Kapitalbindning,
Andel
inom ett år 1 073,2 -300,0 773,2 31,2% - 75,6 3,0%
1-2 år 570,4 -350,0 220,4 8,9% 2,1% 264,0 10,6%
2-3 år 100,0 350,0 450,0 18,1% 2,5% 1 343,9 54,2%
3-4 år 307,9 100,0 407,9 16,4% 2,2% 798,0 32,2%
4-5 år 265,0 200,0 465,0 18,7% 2,6% - -
5-6 år 165,0 - 165,0 6,6% - - -
Totalt vid periodens utgång 2 481,5 - 2 481,5 100% 2,3% 2 481,5 100%
Finansiering
1) Genomsnittlig avtalad ränta framtidsstartade swappar uppgår till 2,53%.
2) Inklusive räntederivat.
3) Exklusive framtidsstartade swappar.
4) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningarna ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder.
Känslighetsanalys räntekostnader
Den genomsnittliga räntan per den 30 juni 2026 uppgick till
3,4 procent. Resultateffekten, för en 12-månaders
räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av
genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan:
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% 6,3 / -6,3
+/- 2,0% 12,7 / -12,7
===== SIDA 16 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 15
Riskfaktorer
Risker i fastigheternas värde
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess
fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och
realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters
värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter.
Makroekonomiska risker
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och
regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska
marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen
exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns
en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna
historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters
verksamhet och finansiella ställning.
Miljörisker
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att
krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter utför inspektioner i
samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det en risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av
tidigare fastighetsägare, eller att föroreningar orsakats av fastighetsägare eller verksamhetsutövare.
De risker som redogjorts för ovan avser även moderbolaget. Se även avsnittet Risker och riskhantering i
Årsredovisningen 2025.
Återköpta aktier
Vid årsstämman 2025 fick styrelsen ett förnyat bemyndigande att förvärva aktier av serie B
upp till högst 10 procent av samtliga emitterade aktier. Under det fjärde kvartalet 2025
beslutade styrelsen att utnyttja bemyndigandet från årsstämman och inleda återköp av B-
aktier, under perioden fram till nästa årsstämma, motsvarande högst 3 procent av det totala
antalet aktier i Bolaget. Den 23 februari 2026 beslutade styrelsen om att inleda ytterligare
aktieåterköps-program om 3 procent fram till årsstämman 2026. Under det andra kvartalet
2026 beslutades om att införa ett tredje aktieåterköpsprogram om ytterligare 3 procent av det
totala antalet utestående aktier. Per den 30 juni 2026 hade Bolaget totalt återköpt 4 586 282
B-aktier till ett värde om 78,2 Mkr, vilket motsvarar 5,2 procent av samtliga emitterade aktier.
Organisation och medarbetare
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det andra kvartalet 2026.
Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 19. För
jämförelseperioden 2025 hade Annehem Fastigheter 16 heltidsanställda, samt en resurs på
konsultbasis.
Granskning
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Händelser efter kvartalets utgång
Inga väsentliga händelser att rapportera.
Ägarförteckning per 30 juni 2026 Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB 35 363 214 40,0 42,6
Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 17,0
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 13,3
Peabs Vinstandelsstiftelse 3 958 000 4,5 2,6
Alcur Fonder AB 2 450 937 2,8 1,6
Cicero Fonder AB 1 784 527 2,0 1,2
ODIN Fonder 1 342 649 1,5 0,9
Futur Pension Försäkringsaktiebolag 1 044 129 1,2 0,7
Thomas Andersson 114 700 0,1 0,6
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 811 901 0,9 0,5
10 största ägare, summa 59 050 554 66,7 80,9
Övriga aktieägare 29 438 267 33,3 19,1
Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 100,0 100,0
- varav eget innehav 4 586 282 5,2 3,0
Bolagets aktieägare
===== SIDA 17 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 16
Noter
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH
REDOVISNINGSPRINCIPER
Halvårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS
redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av
gällande standarder, IFRIC tolkningsuttalanden. Denna
halvårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga
bestämmelser i årsredovisningslagen. Halvårsrapporten för
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens
9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen
och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de
finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga
delar av halvårsrapporten.
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Upprättandet av halvårsrapporten kräver att företagsledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som
påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de
redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och
kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar
och bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i
resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i
samarbete med bolagets anlitade externa fastighetsvärderings-
institut. I det tredje kvartalet varje år utför externa oberoende
värderare en fullständig fastighetsvärdering av alla fastigheter,
enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på fastigheterna
påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden
utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer
såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels
marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och
kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på
fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika
försämringar kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker,
vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters
verksamhet, finansiella ställning och resultat. Värderingen kräver
bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt
fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav).
Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastnings-
krav, dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det
verkliga värdet. Inflationsantagandet i värderingarna för kommande
år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30
juni 2026 uppgick till 5,34 procent (5,33 procent, 30 juni 2025). För
att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och
bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett
osäkerhetsintervall om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till
verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
Tillgångsförvärv
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de
förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av
likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som
ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av
nettotillgångar utan betydande processer fördelas anskaffnings-
kostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna
baserat på deras verkliga värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga
värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling. Transaktions-
utgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade
ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för
uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten
vid första värdering efter förvärvstidpunkten.
NOT 3 SEGMENT
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment och
är organisatoriskt uppdelat på två olika segment:
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ängelholm,
Helsingborg och Göteborg.
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors
Stab, inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som
ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar
management fee samt andra administrationskostnader.
apr-jun 2026
Mkr Sverige Stab Totalt
Hyresintäkter 65,3 10,5 - 75,8
Driftnetto 54,1 9,9 - 64,0
Förvaltningsresultat 39,5 5,8 -14,2 31,2
Resultat före skatt 30,9 -10,3 -25,1 -4,6
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 296,0 738,9 - 5 034,9
Övriga
Norden
apr-jun 2025
Mkr Sverige Stab Totalt
Hyresintäkter 67,0 10,5 - 77,5
Driftnetto 55,4 9,8 - 65,3
Förvaltningsresultat 41,1 4,8 -13,9 32,0
Resultat före skatt 38,2 -12,0 -26,4 -0,3
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 312,0 809,2 - 5 121,2
Övriga
Norden
jan-jun 2026
Mkr Sverige Stab Totalt
Hyresintäkter 132,3 20,8 - 153,1
Driftnetto 104,5 18,4 - 122,9
Förvaltningsresultat 75,7 10,1 -27,4 58,4
Resultat före skatt 90,0 -24,2 -30,4 35,4
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 296,0 738,9 - 5 034,9
Övriga
Norden
jan-jun 2025
Mkr Sverige Stab Totalt
Hyresintäkter 128,7 21,5 - 150,2
Driftnetto 101,1 18,9 - 120,1
Förvaltningsresultat 72,6 8,2 -28,1 52,7
Resultat före skatt 103,3 -46,8 -39,9 16,5
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 312,0 809,2 - 5 121,2
Övriga
Norden
===== SIDA 18 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 17
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade
kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar
relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc
karaktär.
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av
fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska
säkringsändamål som en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa
syften.
Koncernen innehar per 30 juni 2026 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR.
Per 30 juni 2026 uppgick det positiva marknadsvärdet på räntederivat till 3,9 Mkr (11,6), det
negativa marknadsvärdet på räntederivat uppgick till 5,1 Mkr (3,4). Det negativa värdet på
valutaterminerna uppgick till 0,0 Mkr (0,2).
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som redovisas till
anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt värde, med
anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta
kommer att debiteras.
NOT 6 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från
500 000,00 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431
995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen uppgick antalet aktier i Annehem till
88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal
aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder innan första
kvartalet 2024 motsvarande fondemissionselementet i 2024 års företrädesemission.
NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget var fram till juni 2025 att betrakta som närstående till Peab via bolagens gemensamma största aktieägare. Under
perioden förekom transaktioner mellan parterna som främst avsåg hyresintäkter samt investeringar och förvärv kopplade
till fastighetsbeståndet.
Inom koncernen förekommer löpande transaktioner mellan moderbolaget och dess dotterbolag. Dessa transaktioner
avser främst debitering av management fee för koncerngemensamma tjänster samt koncernintern utlåning som hanteras
på marknadsmässiga villkor och regleras genom interna låneavtal.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Fastighetsskatt 2,4 2,4 4,7 4,6 9,2
Hyresgarantier 0,4 0,6 0,7 1,3 2,6
Övriga fastighetsintäkter 10,3 10,7 19,3 17,4 32,5
Totalt övriga fastighetsintäkter 13,0 13,7 24,8 23,3 44,3
===== SIDA 19 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 18
Finansiella nyckeltal
Antal aktier Soliditet
Antalet utestående aktier har justerats för de aktier som har återköpts under perioden. Per den 30 juni 2026
uppgick Annehems innehav av egna aktier till 4 586 282 B-aktier. Det genomsnittliga antalet aktier har
beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss period med hänsyn till återköpen. I mars 2026 omvandlade
Annehem, på en aktieägares begäran, 3 000 000 A-aktier till B-aktier.
Förvaltningsresultat
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs
tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter per aktie ska öka
årligen med 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till
valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR.
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie
Räntetäckningsgrad
Nettobelåningsgrad
Överskottsgrad
Avkastning på eget kapital
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Antal 2026 2025 2026 2025 2025
A-aktier 7 295 986 10 295 986 7 295 986 10 295 986 10 295 986
B-aktier 76 606 553 78 192 835 76 606 553 78 192 835 76 814 606
Totalt antal utestående aktier 83 902 539 88 488 821 83 902 539 88 488 821 87 110 592
Totalt genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714
Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Valutaterminer -3,5 -3,7 -1,9 3,7 7,8
Valutaomräkning på interna lån 4,6 4,7 2,6 -5,0 -10,4
Valutakurseffekter 1,0 1,1 0,6 -1,3 -2,6
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6
Valutakurseffekter -1,0 -1,1 -0,6 1,3 2,6
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 30,1 31,0 57,8 54,0 111,2
Genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter,
kr per aktie 0,36 0,35 0,68 0,61 1,26
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6
Återläggning:
Räntenetto 22,5 23,8 44,2 45,3 88,8
Valutakurseffekter -1,0 -1,1 -0,6 1,3 2,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,3 2,3 2,2 2,3
Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Eget kapital 2 546,9 2 617,5 2 568,0
Totala tillgångar 5 307,2 5 350,5 5 287,3
Soliditet, % 48,0 48,9 48,6
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Räntebärande skulder 2 470,8 2 446,1 2 464,5
Likvida medel -225,1 -181,7 -215,8
Räntebärande skulder netto 2 245,7 2 264,4 2 248,7
Förvaltningsfastigheter 5 034,9 5 121,2 5 020,3
Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 44,8
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Förvaltningsresultat 31,2 32,0 58,4 52,7 108,6
Återläggning:
Förvaltningskostnader 32,8 33,3 64,5 67,5 132,1
Driftnetto 64,0 65,3 122,9 120,1 240,7
Hyresintäkter 75,8 77,5 153,1 150,2 301,6
Överskottsgrad, % 84,4 84,3 80,3 80,0 79,8
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Periodens resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 2 546,9 2 617,5 2 546,9 2 617,5 2 568,0
Avkastning på eget kapital, % -0,1 0,1 1,1 0,5 -0,2
===== SIDA 20 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 19
EPRA nyckeltal
Substansvärde EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA
NDV
Substansvärdet är det samlade kapital som
företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta
kapital vill Annehem skapa avkastning och tillväxt
under lågt risktagande. Substansvärdet kan
beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet
och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen
får påverkan. EPRA NRV är det långsiktiga
substansvärdet och utgår från balansräkningen
med justering av poster som ej innebär en
utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella
derivat och uppskjuten skatteskuld. EPRA NTA är
detsamma som långsiktigt substansvärde med
skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till
uppskjuten skatt, skall återläggas samt att
uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med
hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört
fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har
någon goodwill samt har ett långsiktigt
investeringsperspektiv medför det att värdet för
NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma.
EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i
balansräkningen med justering av goodwill
(Annehem har ingen goodwill) och
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.
EPRA Intjäning (EPRA Earnings)
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras
på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från
förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument
samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med tillhörande
skattekostnader.
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
EPRA NRV - Långsiktigt substansvärde
Eget kapital enligt balansräkning 2 546,9 2 617,5 2 568,0
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 173,5 163,6 166,1
Räntederivat 1,2 3,5 -8,2
EPRA NRV 2 721,6 2 784,6 2 725,8
Totalt utestående antal aktier 83 902 539 88 488 821 87 110 592
EPRA NRV, kr per aktie 32,44 31,47 31,29
EPRA NTA - Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 721,6 2 784,6 2 725,8
Återläggning:
EPRA NTA 2 721,6 2 784,6 2 725,8
Totalt utestående antal aktier 83 902 539 88 488 821 87 110 592
EPRA NTA, kr per aktie 32,44 31,47 31,29
EPRA NDV - Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 721,6 2 784,6 2 725,8
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning -173,5 -163,6 -166,1
Räntederivat -1,2 -3,5 8,2
EPRA NDV 2 546,9 2 617,5 2 568,0
Totalt utestående antal aktier 83 902 539 88 488 821 87 110 592
EPRA NDV, kr per aktie 30,36 29,58 29,48
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2026 2025 2026 2025 2025
Periodens resultat -3,3 1,4 28,0 13,3 -4,4
Återläggning:
Värdeförändringar netto 35,3 36,0 22,9 32,4 105,4
Uppskjuten skatt -1,3 -1,7 7,4 3,2 6,7
EPRA Intjäning 30,7 35,7 58,3 48,9 107,7
Genomsnittligt antal aktier 83 985 894 88 488 821 85 155 695 88 488 821 88 405 714
EPRA Intjäning, kr per aktie 0,37 0,40 0,68 0,55 1,22
Flerårsöversikt
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2022–2023 motsvarande fondemissionselementet i 2024
års företrädesemission.
Mkr 2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Hyresintäkter 153,1 150,2 301,6 275,0 247,2 217,9
Driftnetto 122,9 120,1 240,7 229,7 209,7 181,3
Förvaltningsresultat 58,4 52,7 108,6 91,7 90,5 74,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 57,8 54,0 111,2 97,3 92,7 90,5
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,68 0,61 1,26 1,14 1,35 1,32
Periodens resultat 28,0 13,3 -4,4 18,5 -200,6 207,3
Periodens resultat per aktie, kr1 0,33 0,15 -0,05 0,22 -2,92 3,01
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,9 89,8 90,7 91,5 94,9 95,8
Överskottsgrad, % 80,3 80,0 79,8 83,5 84,8 83,2
Avkastning på eget kapital, % 1,1 0,5 -0,2 0,7 -8,7 8,3
EPRA NRV per aktie, kr 32,44 31,47 31,29 31,13 41,19 44,11
Nettobelåningsgrad, % 44,6 44,2 44,8 40,8 43,4 38,3
Soliditet, % 48,0 48,9 48,6 51,9 49,9 53,4
Räntetäckningsgrad RTM, ggr 2,3 2,1 2,3 2,1 2,2 2,7
===== SIDA 21 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 20
Definitioner
Antal aktier1
Antal utestående aktier avser antalet
registrerade aktier med avdrag för
återköpta aktier.
Genomsnittligt antal aktier avser vägt
genomsnittligt antal
utestående aktier under en viss
period.
Antal emitterade aktier avser totalt
antal emitterade aktier.
Avkastning på eget kapital
Resultat för perioden i relation till
eget kapital för perioden.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen
som genereras på det kapital som är
hänförligt till aktieägarna.
Bruttohyra
1
Bruttohyra definieras som
hyresintäkter på årsbasis exklusive
tillägg och rabatter.
Direktavkastning
1
Driftnetto för en rullande
tolvmånadersperiod i relation till
fastigheternas redovisade värden,
justerat för fastigheternas
innehavstid under perioden.
Nyckeltalet visar avkastningen från
den operativa verksamheten i
förhållande till fastigheternas värde.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen
från den operativa verksamheten i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto
Driftnettot innehåller de intäkter och
kostnader som har en direkt koppling
till fastigheten, det vill säga
hyresintäkter och de kostnader som
krävs för att hålla fastigheten i gång,
såsom driftskostnader och underhålls-
kostnader.
Syfte: Måttet används för att ge
jämförbarhet med andra
fastighetsbolag men även för att visa
utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad
2
Hyresintäkter i förhållande till
hyresvärde vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar
bedömning av beräknad hyra för
vakanta ytor i relation till det totala
värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet
2
Fastighet som innehas med äganderätt
eller tomträtt.
Fastighetens verkliga värde
Redovisat fastighetsvärde enligt
balansräkningen vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad
förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt bolagets
balansräkning.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av
driftnettot med tillägg av förvaltnings-
och administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader.
Resultatmåttet innehåller inte effekter
från värdeförändringar i förvaltnings-
fastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exkl
valutakurseffekter
Förvaltningsresultatet utgörs av
driftnettot exklusive valutakurs-effekter
med tillägg för förvaltnings-och
administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader.
Resultatmåttet innehåller inte effekter
från värdeförändringar i förvaltnings-
fastigheter och derivat.
Hyresintäkt
Hyresintäkt efter avdrag för vakanser,
hyresrabatter och hyresförluster.
Hyresvärde
2
Hyresintäkter med avdrag för
hyresrabatter, med tillägg för
hyrestillägg samt fastighetsskatt för
den uthyrda ytan, samt bedömd
marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning
av den totala möjliga hyresintäkten då
tillägg görs till de debiterade
hyresintäkterna med bedömd
marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande poster
Poster av ej återkommande karaktär
betraktar Annehem Fastigheter som
jämförelsestörande poster.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, inklusive
leasingskulder, minskade med likvida
medel i procent av fastigheternas
bokförda värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett
riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Nettouthyrning2
T ecknade nyuthyrningar under
perioden minus uppsägningar för
avflytt.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder innebär alla
skulder som Annehem betalar ränta
på. Dessa poster i balansräkningen är:
lång- och kortfristiga skulder till
närstående, lång- och kortfristiga
räntebärande skulder (inkluderar
leasingskuld) samt koncernkonto.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med
återläggning av finansiella intäkter,
kostnader och valutakurseffekter på
finansiella poster i relation till
finansiella intäkter och kostnader.
Räntetäckningsgraden är ett
finansiellt mål som visar hur många
gånger bolaget klarar av att betala
sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett
finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att
betala sina räntor med resultatet från
den operativa verksamheten.
Nyckeltalet beräknas både på
rullande 12 månader (RTM) och
isolerat kvartal. Annehem
Fastigheters kovenanter beräknas
enligt RTM.
Räntenetto
1
Nettot mellan räntekostnader på
räntebärande skulder och
ränteintäkter på räntederivat.
Soliditet
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets
tillgångar som är finansierade med eget
kapital och har inkluderats för att
investerare ska kunna bedöma Bolagets
kapitalstruktur.
Uthyrningsbar yta
2
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra
ut.
Syfte: Visar på den totala area som
Bolaget har möjlighet att hyra ut.
Underliggande fastighetsvärde
2
Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Vakanshyra
2
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i
hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Valutakurseffekter
Valutakurseffekter hänförliga till
valutaterminer samt omräkning av
interna lån i EUR.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i relation till
periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del
av intjänad krona som bolaget får behålla.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått
jämförbart över tid.
1) Övriga definitioner som inte anses vara alternativa nyckeltal enligt ESMA:s. riktlinjer.
2) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
===== SIDA 22 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2026 | 21
Styrelsen och verkställande direktörens
försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de
bolag som ingår i koncernen står inför.
Ängelholm den 16 juli 2026
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks
förordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen
lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för
offentliggörande den 17 juli 2026 kl. 08.00 CEST.
Finansiell kalender
Delårsrapport januari – september 2026 29 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027
Henrik Saxborn
Styrelseordförande
Jesper Göransson
Styrelseledamot
Lars Ljungälv
Styrelseledamot
Kontaktpersoner
Monica Fallenius, VD
Telefon: 070-209 01 14
E-post: monica.fallenius@annehem.se
Christian Fredefors, CFO
Telefon: 073-251 47 09
E-post: christian.fredefors@annehem.se
Värderingar
Professionella – Engagerade
Långsiktiga – Möjliggörare
Vision
Vi ska vara det mest
hållbara fastighetsbolaget i
Norden.
Annehem Fastigheter AB
Org.nr: 559220-9083
Adress:
Drottning Kristinas Esplanad 12
170 67 Solna
info@annehem.se
Vi är Annehem
Annehem är ett långsiktigt fastighetsbolag som
äger, förvaltar och utvecklar hållbara kommersiella-,
samhälls- och bostadsfastigheter i de nordiska
tillväxtregionerna Stockholm, Skåne, Göteborg och
Helsingfors. Vårt fastighetsbestånd är diversifierat
och omfattar moderna och miljöcertifierade
fastigheter samt två företagsparker med en total
yta om 213 600 kvm.
Pia Andersson
Styrelseledamot
Karin Ebbinghaus
Styrelseledamot
Anders Hylén
Styrelseledamot
Ludvig Paulsson
Styrelseledamot